Voces: ADMINISTRACION DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS ~ CONSORCIO DE

PROPIETARIOS ~ FORMA DE LA RENDICION DE CUENTAS ~ IMPUGNACION DE LA RENDICION

DE CUENTAS ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ RENDICION DE CUENTAS ~ RESPALDO
DOCUMENTAL
Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala A(CNCom)(SalaA)
Fecha: 28/12/2006
Partes: Villanueva y Asociados S.R.L. c. Consorcio de Propietarios Mansilla 3616
Publicado en: La Ley Online
Cita Online: AR/JUR/9835/2006

Hechos:
La Cmara confirm el fallo de grado que desestim la demanda incoada por una empresa administradora
de un consorcio de propietarios por el cobro de una deuda por anticipo de gastos.

Sumarios:
1. Es improcedente la pretensin de una sociedad que cumpli funciones de administradora de un consorcio
de copropietarios y pretende el cobro de un presunto saldo a su favor emergente de la rendicin de cuentas
que habra efectuado al trmino de su gestin, ya que no acompa la documentacin respaldatoria de donde
surja la deuda alegada, en tanto elementos de prueba convincentes en los juicios entre comerciantes y por
hechos relativos al comercio.

Texto Completo: 2 Instancia. Buenos Aires, diciembre 28 de 2006.

Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestin propuesta el Seor Juez de Cmara, Doctor Klliker Frers dijo:
(1.) La sentencia pronunciada a fs. 314/21 desestim la excepcin de prescripcin opuesta por la
accionada y, al mismo tiempo, rechaz la demanda incoada por "Villanueva y Asociados S.R.L." contra
"Consorcio de Propietarios Mansilla 3616", imponiendo las costas del proceso a la primera en su condicin de
vencida.
La accin tuvo por objeto el cobro de la suma de $ 16.489,18, pretensin que estuvo sustentada en el
presunto saldo a favor de la actora emergente de la rendicin de cuentas que aqulla habra efectuado al
trmino de su gestin como administradora del consorcio demandado.
El Sr. Juez de grado desestim la demanda incoada con sustento en los siguientes extremos: (i.) que la
presunta inimpugnada carta documento remitida por la actora al consorcio demandado, por la cual
supuestamente se le informaba el saldo de gestin liquidado al 31.12.89 (al haber sido desconocida por el
accionado y no haberse sustanciado prueba informativa alguna a fin de verificar su autenticidad), no poda ser
elemento de conviccin suficiente para afirmar categricamente que el accionado reconoci la deuda que de
all emerga; (ii.) que tampoco constitua presuncin en torno a la aceptacin de la referida deuda por parte del
consorcio el hecho de que en la asamblea de copropietarios del 24.08.89 la administradora haya informado la
existencia de cierto saldo a su favor, porque: (a.) el tema no integraba el "orden del da", (b.) no medi
aprobacin al respecto y (c.) su tratamiento fue diferido para una nueva reunin; y finalmente, (iii.) que en el
acta de asamblea de fecha 23.11.89 aparecen asentadas ciertas deficiencias adjudicadas a la accionante en
torno a la liquidacin de expensas.
A su vez, el Magistrado a quo juzg que, encontrndose en cabeza de la actora la carga de acreditar en
debida forma la existencia y cuanta de la deuda reclamada, aqulla no haba logrado probar dicho extremo.
Destac -en este sentido- que el carcter mercantil de la sociedad demandante le impona la comprobacin de
la existencia del crdito a travs de sus libros de comercio y que la pericial contable producida en las
actuaciones no haba aportado informacin convincente a ese respecto.
En definitiva, desestim ntegramente la demanda incoada e impuso las costas a la actora en su calidad de
vencida en la contienda. (2.) Contra la sentencia de primera instancia se alz el accionante mediante apelacin
deducida a fs. 325, quien fund su recurso con la expresin de agravios glosada a fs. 334/7, cuyo traslado no
fue contestado.

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 Los reproches esgrimidos por la recurrente confluyen en torno a la omisin y/o errnea valoracin que de
la prueba rendida en la causa efectu el a quo en su sentencia, valoracin que lo habra llevado a la
equivocada solucin adoptada en la anterior instancia.
Puso de manifiesto, en primer lugar, que el demandado habra incumplido con la carga impuesta por el art.
356, incs. 1 y 2 del CPCC, en tanto, en oportunidad de contestar la demanda incoada en su contra,
simplemente se habra limitado a negar todos y cada uno de los hechos afirmados por su contraria, sin haber
alegado los que hacen a su defensa. Adujo que esta ltima circunstancia permitira dar por ciertos los diversos
extremos expuestos en el escrito de demanda, y en particular, el hecho de que la actora debi adelantar
necesariamente fondos propios para el desenvolvimiento financiero del Consorcio demandado.
Resalt, asimismo, que las cartas-documento adjuntadas como prueba documental por su parte no
necesitaban de la prueba informativa al correo para dar certidumbre a su contenido, por cuanto fueron
enviadas por el correo estatal (con anterioridad a que fuera privatizado), circunstancia esta ltima que las
dotaba de suficiente valor probatorio por s mismas, sin necesidad de que fueran autenticadas por la
dependencia encargada de enviarlas. Reproch en este sentido que el sentenciante haya omitido considerar la
carta documento reservada bajo N 23 mediante la cual el Consorcio demandado habra reconocido cierta
deuda en relacin a la actora.
Destac que, de haber analizado el Magistrado de grado las liquidaciones de expensas se hubiese nutrido
de los elementos suficientes para concluir en la efectiva materializacin de los adelantos de gastos
denunciados en la demanda y la extensin de los mismos. Neg, a su vez que existiera la contradiccin que el
juzgante atribuy a la pericial contable producida en el pronunciamiento atacado y destac que tampoco el a
quo tuvo en consideracin el testimonio brindado por Carlos Enrique Leomagno (sucesor en la administracin
del consorcio demandado), quien habra reconocido el contenido de las actas de asambleas del consorcio de
las que resultaba la existencia de la deuda.
Por ltimo, se agravi de la importancia que a la prueba de libros le adjudic el a quo, en tanto adujo que
como en el pleito solo una de las partes litigantes evidenciaba el carcter de comerciante, dicha probanza
devendra inoficiosa en razn de que no se le podra adjudicar a sus libros de comercio la eficacia probatoria
contemplada por el art. 64 del Cdigo de Comercio.
Concluy arguyendo que tales indicios, junto a las probanzas de autos, no podan llevar ms que a deducir
que el consorcio demandado adeudaba a la actora la suma reclamada en esta litis. Postul entonces, la ntegra
revocacin de la sentencia apelada y el acogimiento de la accin en la forma que fuera planteada, con costas a
cargo de la contraria.
(3.) Efectuada la sntesis precedente, el thema decidendum en esta Alzada consiste, en definitiva, en
determinar si fue o no correcta la decisin del Seor Juez de grado de haber considerado que los elementos
trados a juicio resultaban insuficientes para demostrar que Consorcio de Propietarios Mansilla 3616 adeudaba
el monto que la accionante invoc como base de su demanda.
(3.1) Razones de orden metodolgico imponen dar tratamiento en primer lugar al agravio que atae al
modo en que fue contestada la demanda por el consorcio accionado en relacin a las prescripciones del art.
356 del CPCC.
Sobre el particular, cabe sealar que este ltimo precepto, adems de poner en cabeza del demandado la
carga de oponer todas las excepciones o defensas que tuviere, especificando claramente los hechos que
alegare como fundamento de esas defensas y observando en lo aplicable los requisitos prescriptos en el art.
330 del CPCC para la demanda, tambin le impone la carga de reconocer o negar categricamente: (a.) cada
uno de los hechos expuestos en la demanda, (b.) la autenticidad de los documentos acompaados que se le
atribuyeren y (c.) la recepcin de las cartas o telegramas a l dirigidos, con la prevencin que su silencio, sus
respuestas evasivas o la negativa meramente general podrn ser estimadas como reconocimiento de la verdad
de los hechos alegados en la demanda, mientras que, en cambio, a los documentos, se los tendr por
reconocidos o recibidos, segn el caso. (Kielmanovich, Jorge L., "Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin. Comentado y Anotado", Ed. Lexis Nexis, 3 ed., T. I, pg. 670).
De lo expuesto se infiere, que si bien la parte requerida en un proceso se encuentra facultada, al contestar
la demanda, a introducir una plataforma fctica diversa de la suministrada por la actora como base de su

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reclamo y fundar en ella la -o las- defensas de que intente valerse, lo cierto es que, como claramente se
desprende del texto legal precedentemente aludido, tambin puede vlidamente limitarse a negar
categricamente los hechos invocados en la demanda y la autenticidad de la documentacin ah acompaada,
sin afirmar otros hechos distintos de aqullos, situacin en la que el deber de probar los hechos pasa a recaer
exclusivamente sobre la parte actora que es quien, de acuerdo a las reglas que gobiernan el principio
dispositivo vigente en nuestro ordenamiento ritual, tiene sobre sus espaldas la carga de la prueba, o sea el
onus probandi.
Se sigue de lo expuesto que el hecho de que el consorcio demandado se haya limitado en su responde de
fs. 32/4 a una simple negativa genrica de los hechos expuestos por la actora en su demanda sin aportar
nuevos hechos que pudieran sustentar una versin distinta del resultado de la relacin habida entre las partes,
no resulta un antecedente suficiente para dar por cierta la plataforma fctica expuesta por la accionante en su
presentacin inaugural, pues, sabido es que el hecho alegado por una parte y no admitido expresamente por su
contraria involucra por esa sola razn la calidad de "controvertido" en el juicio, convirtindose, por ende en
objeto de prueba justamente por eso (arg. art. 364, CPCC).
Es por ello que la circunstancia de que el accionado simplemente se haya circunscripto, en oportunidad de
contestar la demanda promovida en su contra, a negar categricamente cada una de las afirmaciones
expuestas por su contraria, no autoriza a tener por ciertos los hechos argidos en el escrito de inicio, habida
cuenta que de acuerdo con lo que prescribe la ley procesal, los hechos deben ser probados por la parte que los
esgrime, y no por quien los niega (art. 377, C.P.C.C.).
Esto es as porque las partes se hallan sujetas a una carga procesal genrica de probar los hechos que
aducen como fundamento de sus respectivas pretensiones y, en ese marco, la carga de la prueba de los hechos
constitutivos del derecho que se intenta hacer valer en juicio pesa sobre quien pretende una declaracin del
rgano jurisdiccional a su respecto, en tanto que es carga de aquel contra quien se dirige la accin la
demostracin de los hechos impeditivos, extintivos o modificatorios que esgrima en sustento de su defensa.
La consecuencia de esta regla es que quienes no ajustan sus conductas a esos postulados rituales deben
necesariamente soportar las inferencias que se derivan de no haber observado tales cargas, consistentes en que
el rgano judicial tenga por no verificados los hechos esgrimidos como base de sus respectivos planteos
(CNCiv., Sala A, 01.10.81, "Alberto de Ro, Gloria c. Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires", d., Sala
D, 11.12.81, "Galizzi, Armando B. c. Omicron S.A.", d., 03.05.82, "Greco Jos c. Coloiera, salvador y otro";
en igual sentido, esta Sala, 12.11.99, "Citibank NA c. Otarola, Jorge s. ejec. prendaria"; d. 06.10.89, "Filan
SAIC c. Musante Esteban"; d., Sala B, 16.9.92, "Larocca, Salvador c. Pesquera Salvador s. sum."; d.,
15.12.89, "Barbara Alfredo y otra c. Mariland SA y otros s. ordinario"; d. Sala E, 29.9.95, "Banco Roca
Coop. Ltdo. c. Coop. de Tabacaleros Tucumn Ltda.", entre muchos otros).
A la luz de estas directrices, no cabe duda que se encontraba en cabeza de la actora la acreditacin de la
supuesta deuda originada en adelantos de gastos efectuados por parte de aquella en la esfera de su gestin de
administracin del consorcio, circunstancia que -como ya se ha dicho- no se ve enervada por el hecho de que
el demandado se haya ceido a negar cada una de las afirmaciones involucradas en el escrito que dio base a
estas actuaciones, pues esta sola circunstancia no la releva a aqulla de la carga de la prueba.
Es por ello que el agravio referido a que el a quo debi tener por ciertos los hechos pertinentes afirmados
en la demanda por la accionante nicamente por el hecho de que el consorcio demandado se limit en su
responde a negar tales hechos, no puede tener favorable acogimiento.
(3.2) Sentado lo expuesto, corresponde pasar a abordar el reproche relativo a la supuestamente errnea
valoracin del a quo, respecto de las probanzas producidas en las actuaciones.
Liminarmente es preciso destacar que el principio de unidad de la prueba, ntimamente relacionado con el
sistema de la sana crtica que sigue nuestra legislacin (art. 386:CPCC), impone, como regla, la consideracin
de la prueba en su conjunto, pues muchas veces la certeza no se obtiene con una evaluacin aislada o
fragmentaria de los elementos probatorios incorporados a los autos, o sea, tomados uno por uno, sino
aprehendidos en su totalidad, ya que probanzas que individualmente estudiadas pudiesen aparecer como
dbiles o imprecisas pueden complementarse entre s, de tal modo que unidas lleven al nimo al juez la
conviccin acerca de la existencia o inexistencia de los hechos discutidos en la litis (Kielmanovich, ob. cit.,
pg. 687).

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 Siguiendo tales parmetros, anticipo mi opinin en relacin a que la prueba producida a lo largo del litigio
-valorada en su conjunto- no ha logrado crear la suficiente conviccin en relacin a los hechos narrados en la
demanda, y que por ende, el agravio de la que versa sobre este punto resulta infundado.
Para comenzar, no fue favorable a la postura de la accionante el resultado de la prueba pericial contable.
En efecto, en su informe, la experta destac que "...no es(era) ciertamente posible determinar el saldo real de
caja..." al momento de cierre de la administracin ejercida por la actora, ms all de: "...no haber tenido a la
vista informacin correspondiente a los ingresos efectivamente percibidos (en ese perodo)..." (v. fs. 225 y
236). Se sigue de ello que, ms all de las impugnaciones efectuadas por la actora, no existen elementos de
juicio documentales o de ndole contable que avalen la pretensin pecuniaria de aqulla.
Por su parte, tampoco ha sido til a los fines probatorios, en relacin al eventual adelanto de sumas de
dinero por parte de la actora al Consorcio demandado en la esfera de su gestin, el anlisis de las
liquidaciones de expensas, pues de stas no surge claramente ni la existencia, ni mucho menos la extensin,
de la supuesta deuda endilgada a aqul. Ntese que la propia experta contable en oportunidad de confrontar
tales liquidaciones con los listados de actualizacin de rendiciones de cuentas realizados por la actora, afirm
que"... no es(era) factible determinar el saldo resultante al 30.06.90..." (respuesta al punto de pericia 4., fs.
225 vta.). Conclyese de lo expuesto la ms absoluta ausencia de todo registro -contable o no- de la existencia
de la deuda reclamada y/o de toda documentacin escrita de la cual resulte mnimamente reflejado el saldo
invocado. En cuanto al agravio relativo a la virtualidad de las cartas-documento supuestamente enviadas por
la actora al consorcio demandado mediante las cuales aqulla habra exteriorizado la existencia de un saldo a
su favor como resultado de su gestin al frente de la administracin del consorcio, carecen de todo asidero.
No puede vlidamente sostenerse con algn viso de seriedad, que el hecho de que las cartas documento hayan
sido enviadas a travs del correo oficial autorice a atribuir a tales misivas plena fe por s mismas, con el efecto
de ser tenidas por autnticas sin necesidad de ratificacin por parte de la oficina de correo. No existe
normativa alguna que as lo establezca.
Por otro lado, si realmente las cartas documento en cuestin, se encontraban dotadas de suficiente grado
de verosimilitud a fin de dar fe por s mismas de su autenticidad, por qu la accionante ofreci en su
demanda la prueba informativa al correo con el mismo objeto, esto es que dicha entidad certifique la
autenticidad de cada una y su efectiva entrega? La respuesta, por obvia, se torna innecesaria.
Otro aspecto a tener en cuenta es que la reclamante tampoco adjunt, como en principio apareca como
exigible para quien ha administrado negocios ajenos y as poder sustentar el resultado de la gestin y el saldo
emergente de la rendicin de cuentas presuntamente efectuada, los respectivos comprobantes de los que
resultaran los guarismos que se pretenden adeudados (Cd. Com.: 68, 70 y cc.). Y siendo la actora una
"sociedad de responsabilidad limitada" esa circunstancia ameritaba que aqulla ofreciera en respaldo de sus
dichos las registraciones de sus libros de comercio o, al menos, cualquier documentacin contable o
extracontable, como facturas, tickets o comprobantes de cualquier naturaleza de donde emergiera la deuda
reclamada. Sin embargo, no lo hizo.
Es por ello que el agravio atinente a que por el hecho de que el demandado no reviste la calidad de
comerciante tal circunstancia relevaba a la actora de la carga de aportar sus libros carece de toda seriedad. Los
libros de los comerciantes alcanzan -como es lgico- su mxima fuerza convictiva en los juicios entre
comerciantes y por hechos relativos al comercio, fuerza que deriva de la posibilidad de fiscalizar los asientos
de cada una de las partes con los de las otras (Fontanarrosa, Rodolfo, "Derecho Comercial Argentino", Parte
General, Ed. Depalma, 1976, T. I, pg. 379, ap. a). Pero de ello no se sigue en modo alguno que las
registraciones hechas en los libros del comerciante carezcan de toda eficacia frente a un no comerciante o por
hechos extraos al comercio, pues en tales casos, dichas registraciones tienen el valor de un indicio o de una
presuncin ("principio de prueba" segn el texto legal) susceptible de constituirse en un verdadero medio de
prueba si aparece respaldado por otros medios de conviccin complementarios (Fontanarrosa, ob. cit., pg.
379 ap. b.; d. Satanowsky, "Tratado de Derecho Comercial", T. III, pg. 287).
As lo ha entendido tambin la jurisprudencia al haberle asignado a los asientos contables en
circunstancias como stas el valor de "un principio de prueba", ya que lo que de ellos emerja puede
constituirse en un importante elemento indiciario contra el no comerciante, mucho ms si sus constancias
estuvieran corroboradas por otros extremos Probatorios, en cuyo caso devienen en valioso elemento de

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apreciacin coadyuvante a la solucin del litigio. (cfr. Sala B, 01.06.88, "Abollo y Rubio SACI c. Cofre,
Laura"; d., 09.02.00, "Diners Club Argentina SACT c. Lanusse, Claudia s. ordinario"; d. Sala C, 22.6.93,
"American Express Argentina SA c. Zarate de Bazante, Teresa s. ordinario"; d. 6.08.99, "San Juan y Solis
Alvarez Di Leva SA c. Martinez Federico Guillermo s. ordinario"; d., 30.07.89, "Molino Central Norte SA c.
Lalla, Domingo"; d., Sala D, 19.12.01, "Hilti Argentina SA c. Butensky, Gabriel s. ordinario", entre muchos
otros).
Ha sido -pues- correcta la decisin del Seor Juez de grado de rechazar la demanda tambin en base a lo
precedentemente expuesto, en tanto se impona que la accionante, por su calidad de comerciante, aportara sus
libros de comercio a fin de acreditar la deuda reclamada.
Por ltimo, no se pasa por alto que la quejosa aleg la circunstancia de que el Seor Juez de grado no
consider el reconocimiento que en oportunidad de brindar testimonio en este pleito habra efectuado Carlos
Enrique Leomagno (sucesor de la actora en la administracin del consorcio demandado) en relacin a diversas
actas de asamblea de copropietarios. Sin embargo, esa circunstancia no debilita lo que hasta aqu se viene
desarrollando as como tampoco la solucin arribada por el Magistrado de la anterior instancia. En primer
lugar, porque no existi, en realidad, el referido "reconocimiento", ya que lo nico que afirm dicho testigo es
que "supona" que se haban verificado los documentos que la accionante aport al consorcio, y que "no
recordaba" que en la asamblea se hubiera decidido "algo" al respecto. Adems, en respuesta a la pregunta por
la que se lo interrogaba acerca de si saba si en alguna oportunidad la administracin "Villanueva y Asociados
S.R.L." entreg al Consejo de Administracin de turno alguna documental que avalara la rendicin de cuentas
confeccionada por aqulla, para que la controlara y verificara, contest que: "...no lo entreg y (que) le consta
porque fue (a una) escribana a pedir la documentacin..." (v. fs. 202/3).
De ello se colige que del anlisis completo del testimonio brindado por el referido testigo no puede
claramente concluirse que el consorcio demandado haya "reconocido" adeudar suma alguna a la accionante
con fundamento en los eventuales adelantos que esta ltima adujo haber efectuado a favor del primero.
Conclyese entonces que a travs de las probanzas colectadas a lo largo del litigio no ha sido posible
acreditar con la necesaria fuerza convictiva la real existencia de la deuda invocada por la accionante, ni que
"Consorcio de Propietarios Mansilla 3616" le adeudara a "Villanueva y Asociados S.R.L." la suma de $
16.489,18 como resultado de la gestin de administracin llevada a cabo por esta ltima, y de supuestos
adelantos de gastos efectuados en beneficio del consorcio, circunstancia que impone la confirmacin del
pronunciamiento recurrido.
(4.) Por todo lo expuesto, propicio al Acuerdo rechazar el recurso deducido por la accionante y confirmar
la decisin apelada en todo lo que fue materia de agravio. En cuanto a las costas de Alzada, propongo que
sean soportadas por la apelante, dada su condicin de vencida en esta instancia (CPCC: 68).
As voto.
Por anlogas razones la Seora Juez de Cmara, Doctora Isabel Mguez y la Seora Juez de Cmara Mara
Elsa Uzal adhieren al voto precedente.
Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve: rechazar el recurso deducido por la accionante y
confirmar la decisin apelada en todo lo que fue materia de agravio. En cuanto a las costas de Alzada, debern
ser soportadas por la apelante, dada su condicin de vencida en esta instancia (CPCC: 68). Alfredo Arturo
Klliker Frers. Isabel Mguez. Mara Elsa Uzal.

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