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ISBN: 978-85-7506-232-6

PARCELAMENTO FUNDIRIO NA PEQUENA

CIDADE DE PONTA DE PEDRAS, PA: UMA
ABORDAGEM METODOLGICA

Jssica Andretta Mendes

Universidade do Vale do Paraba Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento
jessy1990@ig.com.br

Sandra Maria Fonseca da Costa

Universidade do Vale do Paraba Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento
sandra@univap.br

INTRODUO
A Amaznia tem sido considerada urbana desde 1980, como resultado de um
aumento populacional nas cidades, aps a dcada 1970 (COSTA & BRONDIZIO, 2009). Alm
de ter vivenciado diferentes perodos econmicos, tais como a explorao da borracha, o
uso de produtos florestais, a extrao do palmito, a produo da mandioca, produo
bovina e a recente produo intensiva do aa, a Regio tambm foi alvo de polticas
pblicas federais de incentivo ocupao do territrio, aps a dcada de 1960, que causou
uma grande migrao para a Regio.

Houve, desde ento, um intenso processo de urbanizao e, atualmente, mais de

80% da populao da Amaznia Legal vive em cidades, de diferentes dimenses. Essa
migrao intensiva fez com que as cidades pequenas da regio da Amaznia crescessem
muito a partir dessa poca. Na regio da Amaznia, em 2000, 27% da populao urbana
vivia em 639 cidades (com menos de 20 mil habitantes), as quais representavam,
aproximadamente, 84% do total de 760 cidades sedes dos municpios localizados na
Amaznia legal (COSTA; BRONDIZIO, 2009). De acordo com o Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatstica - IBGE (2010), essa situao no variou muito, pois as cidades com
menos de 20 mil habitantes representam 82% das cidades da Amaznia Legal.

Apesar da precariedade de servios e de habitabilidade, essas cidades, como

Ponta de Pedras continuam a atrair populao do entorno imediato, pois essas cidades

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proporcionam aos moradores ter acesso infraestrutura e servios urbanos, deficientes no

interior, e, sobretudo, pela modernidade que isso representa (MONTOIA, 2010).

Na compreenso das cidades ribeirinhas da Amaznia, para alm da paisagem

aparente, preciso atravessar o rio, pois do outro lado h sempre esperana. A
complexidade da sociedade contempornea no nos permite compreender a
Amaznia apenas relacionando-a a crise, emersa no diagnstico das carncias,
mas tambm como virtualidades e possibilidades (OLIVEIRA E SCHOR, 2008, p.
23-24).

O crescimento urbano registrado em Ponta de Pedras tem proporcionado o

aumento de uma cidade irregular, pois os mecanismos de transferncia e regularizao da
terra ainda so muito deficientes nessa Regio. Nesse aspecto, para que se compreenda
como ocorreu a posse da terra e os mecanismos de transferncia de propriedade e de
regularizao fundiria urbana essencial que se faa um estudo profundo de todo o
processo, envolvendo a propriedade da terra urbana, bem como os processos de
transferncia e parcelamento imobilirio.

Considerando essa discusso, este artigo tem como objetivo apresentar uma
metodologia de coleta e tratamento de dados que possibilitem a compreenso, numa
perspectiva histrica, de como ocorreu a diviso da terra na cidade de Ponta de Pedras. A
partir desse estudo, espera-se contribuir para uma investigao mais ampla sobre o
processo de parcelamento fundirio urbano dessa realidade urbana da Regio Amaznica e
contribuir com as dicusses sobre as especificidades do urbano nas pequenas cidades da
Amaznia. Os autores acreditam que este tipo de pesquisa importante, pois pode auxiliar
como instrumento de planejamento urbano, contribuindo por exemplo, para a regularizao
fundiria.

Numa regio como a Amaznica, interessante que se faam estudos sobre o

processo de parcelamento da terra, pois, de acordo com Montoia (2010), existe um
crescimento urbano disperso e as ocupaes urbanas no so regularizadas. Isso se reflete
na qualidade de vida da populao que se torna invisvel ao Poder Pblico. Para o caso de
Ponta de Pedras, segundo Montoia (2010), o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
coletado pelo governo local representava, em 2007, 0,04% do total da arrecadao anual do
municpio.

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REA DE ESTUDO
O municpio de Ponta de Pedras localiza-se na Meso-Regio da Ilha de Maraj,
no estado do Par (Figura 1). s margens do rio Maraj Au, Ponta de Pedras foi fundada
em 1737, como freguesia e na poca nominada Nossa Senhora da Conceio. Em 1938,
recebeu o nome de Ponta de Pedras que se refere a um vasto arranjo em forma longitudinal
de pedras visto ao longo do rio durante a mar baixa.

Como resultado de uma crescente demanda de mercado, durante os ltimos

vinte anos, a populao rural teve acesso s tcnicas agro-florestais desenvolvidas e isso fez
com que a produo do aa crescesse. Essa atividade se tornou a principal fonte de renda
para a populao ribeirinha de Ponta de Pedras. Apesar de um grande nmero de
residentes urbanos, comerciantes e latifundirios dependerem da produo do aa, essa
atividade gera pouca arrecadao de imposto para o municpio (BRONDZIO, 2008).

Figura 1. Localizao do municpio de Ponta de Pedras.

Fonte: Elaborao prpria (2013).

Pela figura 2 observa-se que a ocupao urbana foi invadindo as reas alagadas
pela dinmica fluvial, a qual muito intensa na Regio, sendo essas reas ocupadas

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predominantemente por uma populao bastante carente. Em um perodo de

aproximadamente 40 anos, respectivamente entre 1969 e 2007, a rea urbana de Ponta de
Pedras cresceu em 0,89 Km, representando um acrscimo de 248% comparado com rea
urbana de 1960. Esse crescimento corresponde a um aumento de 9.367 habitantes na rea
urbana, num total de 24.276, em 2007, observado pelo IBGE.

Figura 2: Ocupao urbana do municpio de Ponta de Pedras, PA.

Fonte: Costa et al. (2012).

De acordo com dados obtidos do Instituto de Desenvolvimento Econmico,

Social e Ambiental do Par e do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, a populao
urbana cresceu 47,30% entre os anos de 1991 e 2000; e entre 2000 e 2010 este crescimento
foi de 43,83%. Neste mesmo perodo, a populao rural decresceu 5,46% e depois teve um
crescimento de 34,88%, respectivamente. Esse aumento da populao urbana de Ponta de
Pedras pode ser observado no grfico 1.

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Grfico 1. Crescimento da populao urbana e rural no municpio de Ponta de Pedras PA, entre 1991 e
2010.

Fonte: Elaborao prpria (2013).

Observa-se tambm que em 1991 a diferena entre o nmero da populao

urbana e rural era mais expressiva. A populao urbana nessa poca, correspondia a
35,55%, enquanto que no ano 2000 houve um crescimento da populao urbana e o
nmero das populaes urbana e rural praticamente se igualaram (populao urbana
46,22% e rural 53,77%). Entretanto, nota-se que no ano de 2010, a diferena no nmero
entre a populao urbana e rural diminuiu mais ainda, sendo que a populao rural ainda
predominante no municpio, correspondendo 52,17% da populao.

Esse crescimento populacional se refletiu na rea ocupada pela cidade. De

acordo com Costa et al. (2011), a rea urbana cresceu, entre 1991 e 2010, mais de 120%.
Esse crescimento, para os autores, o resultado do incremento da economia do aa, que
tem movimentado a economia urbana formal e informal. De acordo com os autores,
observa-se, nesse perodo, uma intensificao da importncia do aa no mercado mundial
e de sua produo no municpio: em 1997, Ponta de Pedras produzia 8.700 toneladas/ano
de aa; em 2008, essa produo passou para 10.906 toneladas, coincidindo com a
intensificao do crescimento urbano. Esse crescimento no se refletiu em melhorias
urbanas (Costa et al., 2011, p.9). Esse aumento da produo foi verificado, pelos autores, na
vinculao das atividades dos moradores urbanos atividade: 56% dos moradores urbanos
entrevistados possuem atividades econmicas vinculadas produo do aa.

O crescimento econmico tem movimentado o setor imobilirio na cidade.

possvel observar, em vrios locais da cidade, novas construes e incremento comercial.

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nesse sentido que importante compreender o processo de parcelamento fundirio urbano

e as formas de transferncia de propriedade, para contribuir com as discusses sobre
regularizao fundiria, prementes na Amaznia.

O PARCELAMENTO FUNDIRIO URBANO EM PONTA DE PEDRAS: UMA

CONTRIBUIO METODOLGICA

A metodologia de estudo
Durante os trabalhos de campo, realizados em julho de 2011 e 2012, na cidade
de Ponta de Pedras, foram obtidas imagens de parte da documentao disponvel no
cartrio de registro de imveis do Municpio. O trabalho de coleta dos dados foi realizado
utilizando-se cmeras fotogrficas digitais. Foram obtidas fotografias digitais da
documentao cartorial, com a devida autorizao das autoridades competentes. Estas
fotografias incluem documentos relativos a imveis rurais e urbanos.

Aps a seleo das fotografias dos registros dos imveis urbanos, foi iniciada a
tabulao dos dados coletados no Cartrio de Ponta de Pedras. Essa tabulao foi bastante
complexa em funo da dificuldade de transcrever a informao dos documentos.
importante ressaltar que estes dados so referentes aos livros 2, 2A, 2B, 2C e 2D. Alguns
documentos so muito antigos, ainda manuscritos e de difcil leitura (Figura 3); alm disso, a
qualidade de algumas fotografias estava comprometida. No entanto, isto no prejudicou o
trabalho.

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Figura 3. Exemplo de documentos de registro de imveis coletados no cartrio.

Fonte: Cartrio Municipal de Ponta de Pedras.

O procedimento adotado, inicialmente, foi elaborar uma planilha Microsoft Excel,

contendo as informaes sobre localizao do imvel, proprietrios, parcelamento (caso
haja), forma de aquisio, dimenso, entre outras informaes importantes. Devido
complexidade na forma de organizao da documentao cartorial, verificou-se que a
planilha Excel no era apropriada para obter os dados necessrios ao trabalho. Concluiu-se
que seria mais adequado adotar uma estrutura de banco de dados para organizar essas
informaes. Optou-se, por utilizar o programa Microsoft Access para organizar os dados e
realizar as consultas necessrias.

A planilha Excel permite a tabulao, em linha, de vrias informaes de um

registro de imvel, tais como dados sobre transferncias e proprietrios, da forma como
esto cadastrados nos documentos fotografados, o que tornou a consulta limitada. A partir
da gerao do banco de dados no Access, foi adotado um novo modelo de tabulao de
forma a viabilizar as consultas necessrias.

Um dos novos critrios para a tabulao no programa Access, foi criar duas
tabelas, que podem ser interrelacionadas (Figura 4a e 4b). A Tabela de Imveis consiste
somente de informaes referentes ao imvel como matrcula, endereo e rea do terreno.
Na Tabela de Registros, consta a matrcula do imvel, a ordem do registro (se pertence
abertura de matricula, registro nmero 1, registro nmero 2, etc.), o evento (venda,

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aforamento1, herana, etc.), ano em que ocorreu o evento, se o imvel contm ou no

edificao e nomes de proprietrios ou cedentes e os cessionrios.

Figura 4a. Tabela de imveis.

Fonte: Elaborao prpria (2012).

Figura 4b. Tabela de Registros.

Fonte: Elaborao prpria (2012).

Esses novos critrios de tabulao permitem que o usurio realize as consultas

necessrias para gerar os relatrios especficos, por exemplo: realizar consultas sobre quais
terrenos sofreram parcelamento ou unificao, todos os proprietrios que adquiriram o
imvel, data de transferncia de cada transao, entre outras consultas e possibilidades de
anlise.

1 Aforamento a transferncia do domnio til e perptuo de um imvel por seu proprietrio, sob o pagamento de
um foro anual, que se realizava ainda no perodo do Imprio e constava no Cdigo Civil,de 1916.

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INCOSISTNCIAS DOS REGISTROS DE IMVEIS

Observou-se, durante a leitura dos registros, que vrios imveis que foram
parcelados ou unificados possuem matrcula de mesmo nmero, mesmo aps o
estabelecimento dos artigos 234 e 235 da Lei n 6.216 de 30 de Junho de 1975. Estes artigos
estabelecem que cada parcela de terreno deve receber um nmero de matrcula exclusivo.

Em alguns casos, no h continuidade nos registros de transferncia de

propriedade, isto , algumas transferncias intermedirias no constam no documento.
Essas inconsistncias dificultaram a anlise dos dados.

Ressalta-se que a metragem do lote a ser parcelado, cabe legislao de cada

municpio definir, como contido no Art. 4o " 1o da Lei N 9.785 de 29 de Janeiro de 1999:

A legislao municipal definir, para cada zona em que se divida o territrio do

Municpio, os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e
ocupao do solo, que incluiro, obrigatoriamente, as reas mnimas e mximas
de lotes e os coeficientes mximos de aproveitamento (NR).

Durante a anlise do plano diretor do Municpio de Ponta de Pedras,

observou-se que no constam definies de metragem para o parcelamento de lotes, o que
tambm contraria as normas vigentes.

Cabe expressar que a irregularidade urbana se define como os fenmenos ou

processos que esto em desacordo com a legislao ou os procedimentos de controle
urbanstico (CARDOSO, 2003).

De acordo com Cardoso (2003), existem diversos tipos de irregularidades

urbanas, dos quais, durante o projeto, foi analisada a irregularidade parcial ou a
inadequao da documentao de propriedade existente que no configurem processos de
ocupao, mas que apresentem problemas de registro ou assemelhados.

O PROCESSO DE PARCELAMENTO DA TERRA URBANA EM PONTA DE PEDRAS:

ALGUMAS CONSIDERAES
Para realizar uma anlise do processo de parcelamento da terra urbana em
Ponta de Pedras foi necessrio considerar que o processo de ocupao da Regio
Amaznica ocorreu de forma diferenciada das demais regies do pas. De acordo com
Gouva et al. (2009), essa regio ainda apresenta muitas das caractersticas que marcaram o
processo de ocupao e apropriao da terra no Brasil desde o tempo das sesmarias. Isso
ocorre tanto nas reas rurais como urbanas.

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Nesse sentido, foram extradas algumas informaes do banco de dados

elaborado, o que propiciou apresentar alguns resultados do projeto, que refletem uma
parte da situao fundiria da Regio.

Observamos que poucos imveis na cidade de Ponta de Pedras so registrados

no cartrio, e h vrias inconsistncias nos documentos analisados. De acordo com Costa et
al. (n.p.), havia, em 2010, segundo dados do IBGE, 3096 domiclios urbanos, sendo que,
desse total, 722 imveis urbanos haviam sido registrados no cartrio e 1888 estavam
cadastrados pela Prefeitura. Apesar dos conceitos de domiclio de imveis no serem os
coincidentes2, esses valores correspondem a, aproximadamente, 23% e 60,9% do total de
domiclios, segundo o IBGE, respectivamente (Figura 5) . De acordo com os autores, a
Prefeitura Municipal reconhece a existncia de 161,5% a mais de imveis do que aqueles
que esto registrados no cartrio local.

Figura 5. Tabela de nmero de imveis considerados regularizados na rea urbana de Ponta de

Pedras PA.

Fonte: Dados da pesquisa, dados do IBGE e da Prefeitura Municipal de Ponta de Pedras (2012).

Dentre algumas anlises que foram realizadas utilizando a metodologia descrita

neste artigo, esto:

Nmero de imveis transferidos pela Prefeitura, quando ocorreram as transferncias

e os tamanhos dos lotes transferidos:

Percebeu-se que a Prefeitura comeou a se interessar em realizar transferncias,

principalmente a partir da dcada de 1930, com significativas transaes na dcada de 1980
(Grfico 2). Dos 722 imveis registrados, foram transferidos 409 imveis, tendo a maioria
das transferncias ocorridas durante a dcada de 1980. Isso representa uma rea total de
841.337,4 m.

2 Segundo o IBGE (2012), domiclio particular seria a moradia de uma pessoa ou de um grupo de pessoas, onde o
relacionamento ditado por laos de parentesco, dependncia domstica ou normas de convivncia; imvel urbano
seria terreno ou prdio localizado em regio urbana (JUSBRASIL, 2013), incluindo, assim, o domiclio.

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Grfico 2. Nmero de imveis transferidos pela prefeitura de Ponta de Pedras PA, entre 1899 e
2012.

Fonte: Elaborao prpria (2013).

Tipo de transferncias realizadas pela Prefeitura (aforamento, concesso, etc.):

Ns verificamos que o aforamento o tipo mais comum de transferncia de

imveis feita pela prefeitura durante 1899 e 2012. Dos 409 imveis transferidos pela
prefeitura 378 foram por meio de aforamento (92,42%) (Grfico 3).

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Grfico 3 Tipos de transferncias realizadas pela Prefeitura.

Fonte: Elaborao prpria (2013).

Para quem essas transferncias foram realizadas:

Vimos que dos 409 imveis transferidos pela prefeitura, 175 foram destinados s
famlias tradicionais3 do municpio (42,78%). Este um nmero expressivo, tanto quanto o
nmero de imveis aforados pela prefeitura para as famlias tradicionais: 44,44% dos
imveis aforados pela prefeitura foram destinados a essas famlias, a maioria, durante a
dcada de 1980 (Grfico 4).

3 Nessa pesquisa, considera-se famlias tradicionais quelas famlias que dominam o cenrio poltico
municipal/regional h mais de cinco dcadas, tendo seus sobrenomes escritos em documentos histricos
importantes, alm de terem seus nomes designando ruas ou instituies da cidade de Ponta de Pedras-PA.

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Grfico 4. Imveis aforados pela Prefeitura de Ponta de Pedras s famlias tradicionais (1899-2009).

Fonte: Elaborao prpria (2013).

CONSIDERAES FINAIS
Ainda h muito que se pesquisar sobre o parcelamento fundirio em Ponta de
Pedras, que representa apenas uma das questes a serem debatidas e resolvidas na cidade.
O estudo de todo o processo e parcelamento do solo importante porque d subsdios para
que se entenda como se deu a organizao urbana, historicamente, e permite, ainda, outras
formas de anlise, como por exemplo, a avaliao de quais famlias tradicionais foram mais
beneficiadas pelo Poder Pblico local, dos terrenos transferidos quais possuem edificao e
ainda realizar o inter-relacionamento entre a questo fundiria e outros fenmenos
regionais.

A irregularidade fundiria, observada na documentao cartorial dos imveis de

Ponta de Pedras, apenas o reflexo do contexto em que essa e muitas outras pequenas
cidades se desenvolvem, especificamente, na Amaznia. A irregularidade no uso e ocupao
do solo apenas um aspecto dentro de um conjunto de problemas urbanos a serem
resolvidos.

Apesar de no ter prejudicado a realizao desta pesquisa, no se pode deixar

de mencionar a falta de organizao na realizao dos registros de imveis em Ponta de
Pedras. Ns notamos que, neste municpio, as leis referentes ao registro de imveis no so

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obedecidas rigorosamente, conforme explicitado no decorrer deste artigo. necessria uma

maior fiscalizao para que haja a devida aplicao dessas leis.

Com relao aos impostos que deixam de ser cobrados quando o imvel no
registrado em cartrio, verificou-se atravs dos dados de trabalho de campo realizado em
julho de 2013 que 70% dos entrevistados no sabem o que o IPTU e qual a utilidade da
cobrana deste imposto. Cabe ressaltar que essa entrevista foi feita por meio de
questionrios aplicados a 10% dos domiclios urbanos nos setores censitrios definidos pelo
IBGE para o censo 2010. Obedecemos a uma amostragem estratificada e aleatria: o
nmero de formulrios aplicados em cada setor orientou-se pela quantidade de domiclios
existentes (IBGE, 2010) e optou-se pela aplicao nas faces de rua dos setores,
distribuindo-os de forma a alcanar todas as ruas existentes no setor.

Alm disso, pouco mais da metade (aproximadamente 60%) dos entrevistados

afirmaram receber a cobrana do IPTU. importante que haja um incentivo por parte da
prefeitura para que as pessoas registrem seus imveis e assim, possam pagar este imposto
que posteriormente, se reverter em melhorias para o municpio.

A metodologia adotada por essa pesquisa proporcionou a produo de

informaes importantes e que vo propiciar a construo de um conhecimento sobre o
processo de parcelamento da terra urbana na cidade de Ponta de Pedras. Esse
conhecimento, somado a outros estudos que esto sendo feitos sobre a Regio, pode
oferecer subsdios cientficos aos rgos governamentais, pois quanto mais as instituies
governamentais conhecem sobre a realidade urbana, mais elas podem planejar
investimentos e melhorar a qualidade de vida da populao local.

Sem dvida, poderamos pensar que a regularizao fundiria seria uma etapa
ser estabelecida pelo Poder Pblico Municipal, na direo de uma maior justia social.

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PARCELAMENTO FUNDIRIO NA PEQUENA CIDADE DE PONTA DE

PEDRAS, PA: UMA ABORDAGEM METODOLGICA
EIXO 1 Transformaes territoriais em perspectiva histrica: processos, escalas e contradies

RESUMO
A cidade de Ponta de Pedras - PA uma cidade considerada de pequeno porte. O aa se tornou
a principal fonte de renda para a populao do municpio, o que tem movimentado o mercado de
terras na cidade. Nesse processo, desconhece-se como ocorreu o processo de parcelamento da
terra urbana e de seu registro. Apesar de sua importncia para a regularizao fundiria urbana,
no h mtodos estabelecidos para se fazer essa anlise, pois as informaes em municpios
como Ponta de Pedras, encontram-se dispersas e de difcil acesso. Considerando esses aspectos,
pretende-se, apresentar e discutir uma metodologia para levantamento de dados que permitam
fazer anlises sobre o processo de parcelamento da terra urbana em Ponta de Pedras. Os dados
primrios, sobre o registro de imveis, foram coletados no cartrio do municpio; tambm se teve
acesso ao cadastro urbano da prefeitura, entre outras informaes, contribuindo para pesquisas
dessa natureza.
Palavras-chave: mercado de terras; regularizao fundiria; pequenas cidades.

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