La prescripcin adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de bienes por la
posesin continua de estos durante el tiempo y condiciones que fija la ley, cuando su anterior propietario deja pasar el tiempo para reclamarlo. Los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripcin adquisitiva de inmuebles cuando existe posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos.
Requisitos
Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por
abogado. Plano de ubicacin, de localizacin y perimtrico y memoria descriptiva del inmueble, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondiente. Certificacin municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor en sus registros. Copia literal del inmueble o certificado de bsqueda catastral, expedidos por los Registros Pblicos. Declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de veinticinco aos. Evidencia de la posesin del inmueble. Recibo de pago del Impuesto Predial correspondiente al ao en el cual se extiende la declaracin notarial de prescripcin o constancia de inafectacin de este tributo. Presentada la solicitud sta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres das con un extracto de la misma en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulacin, con intervalo de tres das tiles entre cada uno de ellos, notificndose a(l) titular(es) registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en la solicitud. El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar la posesin pblica y pacfica del solicitante y toma declaracin a los testigos propuestos. Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que medie oposicin el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripcin. En caso de oposicin por terceros el Notario suspende su actuacin y remite el expediente al Poder Judicial. La prescripcin adquisitiva opera en base a una situacin de hecho llamada posesin; as, quien oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deber cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir, ejercer la posesin de manera continua, pacfica, pblica y como propietario, a. Posesin continua.- Que se tenga en posesin un bien de modo continuo no quiere decir que se debe estar en un permanente contacto con este, de esta forma, no se necesita una injerencia actual sobre el bien, pues basta una injerencia potencial, a la cual se le aade la abstencin de terceros[3]. La ley tambin ofrece herramientas tiles que puede alegarse a efectos de la posesin continua tales como los artculos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca de la presuncin de continuidad de la posesin) del Cdigo Civil. As, no es necesario que la continuidad de la posesin sea mantenida por el mismo sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripcin puede darse la suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual aprovecharse del periodo de tiempo que posey el anterior con la intencin de alcanzar el tiempo necesario para la prescripcin establecido por la ley, sin que el poseedor actual haya posedo por periodo similar. En el caso del artculo 915, el legislador ha establecido la presuncin de continuidad de la posesin, lo que permite al poseedor demostrar que posey en un periodo anterior y que posee en la actualidad, para que se presuma que tambin posey en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presuncin admite prueba en contrario. b. Posesin pacfica.- Por posesin pacfica debe entenderse a aquella exenta de violencia fsica y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la fuerza. Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por prescripcin adquisitiva debe considerarse el transcurso del plazo legal, desde el momento en que la violencia ces. c. Posesin pblica.- Siendo la posesin la exteriorizacin de la propiedad y la prescripcin adquisitiva la herramienta para evitar pruebas engorrosas, el poseedor deber comportarse como lo hara el verdadero titular del derecho. Es por ello que a quien posee de una manera clandestina u oculta su posesin frente a su entorno no podr presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripcin una manera til y necesaria de proteccin del legtimo propietario esta no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pblica posesin. Adems de ello, la posesin pblica obedece tambin a otro propsito elemental que es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al legtimo propietario oponerse a tal posesin, lo cual no podra hacerse si aquel mantiene una posesin clandestina, negndose al verdadero titular del derecho la oportunidad de proteger su propiedad. d. Posesin como propietario.- Para que el poseedor pueda adquirir la propiedad mediante la prescripcin deber tener la intencin de comportarse como propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es tambin un filtro importante pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrn usucapir ya que no presentan el mencionado animus. As, por ejemplo, el poseedor inmediato no podr pretender la prescripcin adquisitiva ya que reconoce en otra persona el poseedor mediato- a quien ostenta el derecho de propiedad. Sucede lo mismo en cuanto al servidor de la posesin ya que este no posee para s mismo sino en beneficio de otra persona en quien ha reconocido, igualmente, un mejor derecho. e. El justo ttulo y buena fe.- Este no es un requisito para la prescripcin en general, sino que permite a quien posee con justo ttulo y ha actuado con buena fe la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente ms breve. Ello se debe a que, quien posee con justo ttulo y buena fe presenta una mayor presuncin de ser el legtimo propietario, el que solo busca a travs de la figura en cuestin evitar las complicaciones probatorias antes mencionadas con el fin de obtener un ttulo firme que acredite su condicin de propietario.
REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIN DEL PROCESO DE
PRESCRIPCIN Adems de los requisitos generales de la demanda, establecidos en el artculo 424 del Cdigo Procesal Civil as como sus anexos, recogidos en el artculo 425, el mencionado cuerpo normativo establece requisitos especiales para la tramitacin de la prescripcin adquisitiva de dominio, los que a continuacin se enumeran:
Se deber indicar el tiempo de la posesin del demandante y de sus
causantes; la fecha y forma de adquisicin, as como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. Se deber describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompaarn: planos de ubicacin y perimtricos, as como descripcin de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien. Al tratarse la prescripcin adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deber acompaar copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o certificacin que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. Adems, se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems medios probatorios que se estime pertinentes.