Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala I

Erdocia, Eduardo R. c. Bid, Julio C.

13/05/1998

Voces

EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS ~ LOCACION DE OBRA ~ MORA ~ RESOLUCION DEL CONTRATO

Tribunal: Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala I

Fecha: 13/05/1998

Partes: Erdocia, Eduardo R. c. Bid, Julio C.

Publicado en: LLBA 1998, 971

SUMARIOS:

1 - Resultara innegable reconocer que frente a algn apreciable retardo en la ejecucin de la obra, bien podra el actor
abstenerse de continuar con el pago del precio hasta tanto no se regularizara esa situacin ya que la concordante
inteligencia que imponen los arts. 510 y 1201 del Cd. Civil hubiera impedido que frente a aquella ejecucin retardada,
pudiera acusarse la mora del deudor del precio, quien vlidamente se hallaba amparado por la excepcin de
incumplimiento. (Del voto de la mayora).

2 - Es procedente la resolucin del contrato de locacin de obra demandada en autos, dado que la abstencin del locatario
en continuar con el pago al locador de las cuotas del saldo de precio encuentra su justificativo en el retardo de ste en la
ejecucin de la contraprestacin a su cargo y la notable desproporcin en el cumplimiento de las obligaciones recprocas
de las partes, siendo el empresario demandado el nico culpable del distracto, quien hubo persistido en el incumplimiento
a pesar de la intimacin extrajudicial que se le cursara, la que ni siquiera fue respondida (arts. 510, 1201, 1204 y 1198,
Cd. Civil). (Del voto de la mayora).

3 - En el caso particular de la locacin de obra obstan a la mora del empresario los incumplimientos del comitente que
inciden en el retraso en la ejecucin de obra (art. 510, Cd. Civil), y el empresario tiene derecho a ejercer la "exceptio
non adimpleti contractus" frente al locatario incumplidor (art. 1201, Cd. Civil), adems el art. 1644 del Cd. Civil faculta
al empresario para resolver el contrato especficamente cuando el locatario no pag las prestaciones convenidas. (Del voto
de la minora).

TEXTO COMPLETO:

2 Instancia.- Azul, mayo 13 de 1998.

1 Es justa la resolucin apelada? 2 Qu pronunciamiento corresponde dictar?

1 cuestin.- El doctor Ojea dijo:

I. a) El pronunciamiento cuestionado rechazaba la demanda por resolucin de contrato y daos y perjuicios, referido tal
negocio jurdico a la construccin de una vivienda familiar propiedad del actor y cuyo locador fuera el arquitecto Julio
Csar Bid, quien prometiera la realizacin de la mano de obra al mismo tiempo que el proyecto y direccin.

El a quo alude primeramente a los instrumentos que ligaban a las partes: de fs. 27/28 nominado "presupuesto" que lleva
fecha 26 de setiembre de 1991 significativo de un contrato de locacin de obra, y el convenio obrante a fs. 7/9 de
"consecucin y conclusin" de la referida obra.

Puntualzase que el actor promueve su pretensin en base al art. 1204 del Cd. Civil, en tanto que el accionado opone la
excepcin prevista en el art. 1201 del Cd. Civil atribuyendo a su vez culpa al actor, por incumplimiento en sus pagos; pero
sin accionar por cumplimiento contractual, pidiendo simplemente el rechazo de la demanda.

Tras otras consideraciones de derecho el presentenciante sostiene: "luego del 15 de enero de 1993 Bid cumpli aunque en
forma parcial sus obligaciones... pero no las concluy..." (pasndose revista a la probatoria que avala esa aseveracin); por
lo que es intimado a ello recin el 19 de mayo de 1993. En tanto que el actor luego del convenio realiz nicamente dos
pagos de los seis convenidos y una vez vencidos los momentos para efectuarlos, incurriendo en mora automtica respecto
al tercer pago que debi hacerse en la quincena del 1 al 15 de marzo, antes de que el arquitecto Bid se hallare en
situacin de incumplimiento, por lo que no puede imputrsele a l mora.

Es as como en definitiva el a quo llega a la solucin aludida pues: el actor cay en mora en esa fecha generando por ello la
falta de cumplimiento del accionado quien luego del 15/1/93 haba recomenzado sus tareas.

b) Apelada que fuera la sentencia por el actor ste en su escrito de expresin de agravios comienza por endilgar como
primer error del a quo el sostener que el contrato del 26/1/91 fue modificado por el convenio del 15/1/93; cuando en
realidad se pretenda por ste dejar aclarado expresamente qu partes de la obra le restaba realizar a Bid y en qu plazo
deba concluirlas, pues a ese momento aqul adeudaba realizar el 70% y a Erdocia slo un 20% del precio. No haba una
equivalencia hasta all en las obligaciones cumplidas y el objetivo fue otorgar al locador la posibilidad de que cumpliera lo
debido en un plazo de 3 meses.

En otro orden el quejoso intenta demostrar -aludiendo a las pruebas periciales y destaca que, a contrario de lo que expresa
el juez, el accionado no estaba cumpliendo el convenio del 15/1/93 en la medida de sus obligaciones; pues en todo caso la
supuesta construccin de la escalera y el avance en la mampostera significaba slo un mnimo en relacin al total. Bid
tampoco haba presentado los planos, abonado los impuestos, ni obtenido su aprobacin.
Critica la pretensin del presentenciante de que Erdocia debi depositar todo el precio debido, cuando Bid le restaba
cumplir con el 70% de la obra. Y es irritante e inequitativo -agrega pretender equiparar el supuesto incumplimiento del
actor con la envergadura del demandado; y dar razn a un locador que tras incumplimiento en dos oportunidades y plazos
vencidos efectu la obra slo en un 30% frente a una persona que cumpli con el pago de un 80%.

En otro aspecto el apelante reclama tambin en cuanto a la imposicin de costas y los importes de los honorarios
regulados.

II. a) De comienzo a la consideracin del recurso conviene puntualizar que atento la pieza de expresin de agravios, no es
motivo de objecin el sustento normativo de la accin promovida -resolucin por incumplimiento (art. 1204, Cd. Civil);
como la defensa esgrimida por el accionado "exceptio non adimpleti contractus" (art. 1201, Cd. Civil). Lo cual por otra
parte, es lo correcto conforme las posiciones sustentadas por los litigantes y en correlacin a los sucesos ocurridos en el
ter contractual (art. 163, inc. 6, Cd. Procesal).

Tampoco ha sido negada la documental que previera la locacin de obra de que se trata; ya fuera en su etapa primigenia
-aunque con el ttulo equvoco de "presupuesto" como su correlato el llamado "convenio" segn fs. 7/8. A lo que s el actor
en su agravio pretende tibiamente es descalificar el alcance que el a quo da a este ltimo.

b) Esa objecin carece de certeza, no siendo exacto lo pretendido de que tal convenio tena por objeto slo dejar
reflejadas las partes de la obra que pendiente deba efectuar Bid en un plazo perentorio para concluirlas.

Amn de ello y en situacin de paridad en ese documento se consideraba la obligacin correlativa de pago pendiente por el
actor y en qu forma y momentos precisos a partir de all deban ser cumplidos. Y tales precisiones no son carentes de
importancia desde que resulta de ello haberse asumido obligaciones recprocas, no unilaterales slo por el locador, como
quiere aparentar el recurrente; lo cual tendr incidencia trascendente en el mecanismo resolutorio, que es lo demandado.

En efecto, tras el artculo primero del mentado convenio que lo correlaciona con el antecesor de fs. 43/44, por el segundo
ya se consigna literalmente que las partes "...se adeudan recprocamente..."; viniendo luego la enunciacin de que el
locatario lo es por la suma de U$S 4118 (ms adelante se la increment a U$S 4710) y el locador la realizacin de las
distintas tareas que son enumeradas. Luego en el artculo tercero consta el compromiso de cumplir con la "totalidad de las
obligaciones" (de ambas partes) contado el tiempo a partir del da 1 de febrero; de all que como no se computaban los
das domingo, el trmino final era para alrededor del 20 de mayo.

Seguidamente se prev que la suma total adeudada por el locatario U$S 4710 debera ser abonada en seis pagos
quincenales sucesivos a comenzar del 1 al 15 de febrero y a concluir en la quincena que finaliza el 30 de abril. Como se
advierte la cancelacin total del pago deba ser aproximadamente 20 das anteriores al plazo de la conclusin de la obra.

En la cuarta clusula se deja establecido el derecho a demandar la resolucin por "cualquiera de las partes" por el
incumplimiento de "las obligaciones...".

c) As pues no escapa que si bien tal negociacin tena correlato con la que le preceda, por sus caractersticas enunciadas
asuma autonoma al presentar por lo menos dos particularidades trascendentales: una incrementar el precio contractual
(adicional "por viajes"); y fijar menos plazos actuales para las obligaciones pendientes, tanto a cargo del locatario como del
locador; y adems por implicancia, dicho convenio tena el efecto de purgar las moras que hasta all se hubieren
producido; fijando as un nuevo punto de arranque para valorar posibles incumplimientos posteriores.

Ello dicho por cierto al margen de que la otra negociacin -por denotacin pudiere eventualmente ser antecedente para
valorar conductas disvaliosas de alguna de las partes en todo el ter contractual (doct. arts. 1168, 1069, 1174, parte 1,
1197, 1198, Cd. Civil).

Entonces s, con esa hermenutica, el compromiso de fs. 7/8 del 15 de enero de 1993 contemplaba bilateralmente
obligaciones recprocas, puede ser abarcado en la normativa del art. 1204 del Cd. Civil (confr. Spota, "Contratos", t. V; p.
414) y su correlato art. 1101; razn por la cual para su juzgamiento concierne analizar las conductas de los sujetos durante
el transcurso de su funcionamiento.

El locatario de seis cuotas deba efectuar el primer pago por la suma de U$S 785 a ms tardar el 15 de febrero de 1993 y ya
no lo cumpli desde que recin lo hizo el 12 de marzo (un mes despus). La segunda entrega corresponda lo fuera el 28 de
febrero y lo hizo el 20 de abril.

En otro orden y desde el perfil del locador se tiene que; no ocurri como se denuncia en la demanda que Bid no
recomenz la obra cuando textualmente se expresa: "...al cabo de los 90 das de la firma del convenio la construccin
estaba exactamente en el mismo estado en que se encontraba al 1 de febrero de 1993". Y ello surge desmentido de
confrontar los trabajos faltantes consignados a fs. 7 con los verificados en la pericia del ingeniero Rossi de fs. 65/70;
puesto que en el momento de realizarse sta se avanz en un 40% de la mampostera (faltaba un 50%, ahora 10%) y al
menos se haba hecho la construccin del hormign de la es calera (fotografa de fs. 35 bis), en tanto que en la cubierta de
tejas tambin se avanz un 23%.

No prob complementariamente como le hubiera convenido al actor que fuese insignificante lo logrado en relacin a los
dos pagos que l hizo tardamente (de seis).

Podra aludirse en beneficio a la mora por los pagos tardos de Erdocia, que los mismos al haber sido aceptados sin reserva
por Bid ello acarreara la purga de aqul estado; pero parejamente tambin al menos habra de convenir que en ese
supuesto caera el plazo estipulado para concluir la obra que tena el empresario -mediados de mayo de 1993 lo que
presupona las entregas escalonadas. Y entonces la interpelacin cursada el 19 de mayo carecera an ms de virtualidad.

d) Se tiene establecido unnimemente y surge explcito de las disposiciones legales -arts. 1203 y 1204, prrs. 2 y 3, Cd.
Civil que solo es beneficiario y titular de la facultad resolutoria la: "Parte cumplidora de las obligaciones a su cargo pues de
otro modo no podra reclamar ni la ejecucin (art. 1204, prr. 4 y conc. art. 1201) ni la resolucin" (Llambas, "Cdigo..."
t. III-A, p. 197; SCBuenosAires, A. y S., 1988-II-231; CS, JA, 1996-IV-sntesis; dem CNCiv, Cap. Fed.). Y es del caso que,
como se ha visto, en el presente el actor no aparece como cumpliente.
Es cierto que en el sub jdice aparentemente el constructor tambin resultara moroso. "Pero el mero retraso no siempre
configura la mora, para ello es menester que el retraso sea imputable a dolo o culpa" (Ramella, "La resolucin por
incumplimiento", p. 69). Ha expuesto Spota frente a la carencia de ritmo adecuado de labor que: "...la pretensin
resolutoria del art. 1643 debe ejercerse funcionalmente (art. 1071) y con buena fe contractual (art. 1198)...(p. 415)...
"...atae al empresario... repeler toda accin del comitente por medio de incumplimiento establecido por el art. 1201..."
(p. 428).

Se adviene as entonces que en el caso particular de la locacin de obra la solucin es coincidente pues: "obstan a la mora
del empresario los incumplimientos del comitente que inciden en el retraso en la ejecucin de la obra (art. 510); y
conforme al art. 1201 el empresario tiene derecho a ejercer la "exceptio non adimple ti contractus" frente al locatario
incumplidor (art. 1201)" (Llambas. "Cdigo", t. III-B, p. 396). Y podra agregarse que el art. 1644 del Cd. Civil aun faculta
a l resolver el contrato especficamente cuando el locatario: "no pag las prestaciones convenidas".

La solucin no variara aun ponindose hipotticamente en una posicin ms favorable al actor, al considerarse probado
haber habido (como es presumible aunque no acreditado) culpa recproca pues, tal como lo seala Morello: "Ni la
incumplidora ni ambas si media incumplimiento recproco (art. 510, Cd. Civil podra valerse de este pacto de liberacin"
("Ineficacia y frustracin del contrato", p. 152, en el mismo sentido Belluscio-Zannoni, "Cdigo", t. 5, p. 985).

En fin cabe concluir que dado el comportamiento contractual del actor no se halla legitimado para ejercer la accin
resolutoria, razn por la cual la solucin encontrada por el juez de la instancia anterior resulta adecuada a derecho,
motivo por el cual propongo al acuerdo su confirmacin. Y ello abarca tambin la resolucin sobre costas como fueran
impuestas; dado que asumiendo en definitiva la condicin lisa y llana de vencido no se advierte motivo alguno que haga
aplicable la excepcin contemplada en la ltima parte del art. 68 del Cd. Procesal. As lo voto.

El doctor Cspedes dijo:

I. Que sobre la base de la situacin de hecho analizada en el primer voto y en particular en lo que hace a la evaluacin del
incumplimiento de las recprocas obligaciones, considero que existe un dato que a mi juicio es decisivo para llegar a un
resultado distinto y ello constituye la pericia del ingeniero Rossi de fs. 65/70 (4/10/93) -aprobada expresamente por el a
quo a fs. 222, sin queja de parte cuando con relacin a los trabajos faltantes se estableca que ellos deban justipreciarse
en $ 43.563,52, mientras que el convenio de fecha 15/1/93, estableca que la contraprestacin debida por el locatario
alcanzaba a U$S 4710 (pagadero en seis cuotas quincenales, de las que se haban abonado dos, fuera de plazo). Es ms, a la
fecha de la pericia y a partir del convenio, se haban realizado algunas tareas proporcionalmente menores por parte del
locador, sealadas en el primer voto que ahondaran an ms esa diferencia.

Comparando los guarismos expresados significaba, en consecuencia, que pagando el locatario el 10,81% del costo de los
trabajos, obtena su conclusin.

Es imprescindible por lo tanto y a mi modo de ver, reafirmar la relacin entre contrato originario (presupuesto) y convenio
y analizndolos en conjunto evaluar el cumplimiento de las recprocas obligaciones (art. 1198, Cd. Civil).

El demandado, al alcanzar el convenio vena de un grave incumplimiento como resulta, con toda evidencia de la
desproporcin antes resaltada.Frente a ello, obviamente, el actor haba cumplido en proporcin inversa la
contraprestacin a su cargo: pago del precio.

A partir del convenio la situacin no mejora ya que como refiere la pericia ingenieril, el avance de las tareas fue menor.

Del otro lado, median los atrasos en los pagos de cuotas y luego la suspensin de ellas. Ambos tolerados.

II. Que, conforme lo explica Ramella, en el supuesto de culpa de ambas partes en el incumplimiento de la obligacin, si la
pretensin de ambos es resolutoria, el juez as debera declararla porque no existe ningn inters de orden pblico en
juego.

Si con el mismo presupuesto una de las partes se opone a la rescisin, debe desestimarse la accin por que falta acuerdo
sobre la suerte del contrato.

Sigue diciendo el autor que para que cuadre la ltima solucin "ser menester que ambos incumplimientos revistan la
suficiente entidad que es imprescindible para justificar el ejercicio de la facultad resolutoria, pues slo uno de ellas es
importante, slo a cargo del respectivo deudor sern las costas y contra l ser procedente la pretensin resarcitoria que
se haya deducido", debiendo observarse si alguno de los incumplimientos no ha tenido origen en la culpa de la otra parte,
pues en tal caso no existira culpa reciproca.

En definitiva, en "caso de incumplimiento recproco el juez debe apreciar la entidad o importancia de dichos
incumplimientos para decidir si entre las violaciones contractuales de uno y otro contratante existe el nexo de causalidad y
la relacin de proporcionalidad necesarios para la resolucin del contrato, a cargo de una o de otra parte" ("La resolucin
por incumplimiento", ps. 203 y 204).

Que si bien se trataba de un supuesto donde contractualmente estaban relacionados los pagos del precio de la obra con la
ejecucin de la misma -lo que aqu no ha ocurrido, se ha dicho jurisprudencialmente, en concordancia con la opinin
doctrinaria ms arriba expuesta, que "resultara innegable reconocer que frente a algn apreciable retardo en la ejecucin
de la obra, bien poda el actor abstenerse de continuar con el pago del precio hasta tanto no se regularizara esa situacin
ya que la concordante inteligencia que imponen los arts. 510 y 1201 del Cd. Civil hubiera impedido que frente a aquella
ejecucin retardada, pudiera acusarse la mora del deudor del precio, quien vlidamente se hallaba amparado por la
excepcin de incumplimiento", agregndose en el voto del doctor Molteni de donde extraigo la cita (CNCiv., sala A, 2/3/95
"Urquizo Encinas ",JA, 1996-II-196) que los pagos a cuenta del precio de la locacin de obra no tienen por consecuencia una
certificacin implcita de que el locador hubiese cumplido sus obligaciones, dichos pagos llevan sin embargo subentendida
la condicin de que el comitente tiene el derecho a abstenerse de pagar las cuotas del precio estipulado si el empresario
retarda la ejecucin de los trabajos, desde que ello encuentra un adecuado resorte en la excepcin de incumplimiento
contractual establecido en el citado art. 1201 del Cd. Civil. Esta posicin es justa en resguardo de los intereses del
locatario ya que ste no puede estar obligado a permanecer inactivo y sometido al pago del precio durante todo el plazo
fijado por el contrato, esperando el inexorable incumplimiento del locador, para que recin sus facultades tendientes a
exigir el cumplimiento o imponer la resolucin, fluyan al cabo del negocio cuando el precio en su mayor porcin fue
solventado y consecuentemente se hallan menguadas las garantas del correcto cumplimiento (conf. Piantoni, Mario A.,
"Contratos civiles", vol. 2, ps. 185/186; Spota, A. G., "Instituciones de derecho civil", "Contratos", t. V, ps. 487/488, N
1255)".

III. Que, como consecuencia de lo expuesto en los apartados anteriores, considero y concluyo que es procedente la
resolucin del contrato que ha sido demandado, dado que la abstencin del locatario en continuar con el pago al locador
de las cuotas del saldo de precio, encuentra su justificativo en el retardo de ste en la ejecucin de la contraprestacin a
su cargo dada la notable desproporcin entre las obligaciones que han sido descriptas, quedando la demandada como nica
culpable del distracto (arts. 510, 1201, 1204 y 1198, Cd. Civil), quien hubo persistido en el incumplimiento a pesar de la
intimacin extrajudicial que se le cursara al efecto, luego del convenio, la que admitida su recepcin, no fue respondida a
pesar de su importancia(doctr. art. 919, Cd. Civil). Nueva tolerancia.

IV. Que, a partir de dicha propuesta, corresponde analizar "a novo" la reclamacin econmica de la demanda.

Esta persigui el resarcimiento de daos y perjuicios, sobre las siguientes bases:

a) El cumplimiento parcial de la obra, estimada en el 35%, queda firme, imputndose a l parte de lo pagado.

b) Al tratar la porcin incumplida de la obra se estim un precio por metro cuadrado de superficie, superior al pactado.

c) Estableci cifras determinadas para cada uno de los conceptos reclamados (cap. VI de la demanda) no previendo
fluctuaciones derivadas de la prueba a producirse.

Con relacin a ello, del proceso, resulta:

a) Que el demandado no controvierte el porcentaje cumplido de la obra (contestacin de demanda), ni ella resulta
desvirtuada de la prueba producida.

Debe, entonces, ser aceptado (art. 384, Cd. Procesal).

b) El demandado tampoco controvirti la actualizacin del precio, sino la categora del tipo de construccin, sosteniendo
era standard por lo que la cotizacin deba ser menor.

No slo no lo prob, sino que del dictamen pericial ya referido del ingeniero Rossi, resulta lo contrario atenindose a los
precios a que llega al establecer los trabajos faltantes (arts. 375 y 474, Cd. Procesal).

c) Estos datos no pueden computarse para variar -en el caso elevndolos los trminos del objeto reclamado, ya que se
peticion en forma definitiva las sumas all consignadas, sin subordinarlas a lo que en ms o en menos resulta de la prueba,
por lo que de acuerdo al principio de la congruencia no puede superarse ese limite cuantitativo (art. 163, inc. 6, Cd.
Procesal; Zavala de Gonzlez, "Resarcimiento de daos. El proceso de daos", p. 273 y su cita CS, 22/3/90, Rep. ED, 24-
305).

V. Como presupuesto para considerar las reclamaciones del accionante debe, a mi juicio, establecerse prioritariamente que
la extensin de la reparacin del dao negativo o de confianza en supuesto resolutorio se rige por el rgimen de los arts.
520 y 521 junto a los arts. 1203 y 1204 del Cd. Civil. A partir de all el rgimen de imputacin de las consecuencias del
incumplimiento no puede ser considerado que lo ha sido debido a un incumplimiento doloso del demandado toda vez que
no se ha siquiera alegado se tratare de un incumplimiento deliberada de su parte (art. 521, Cd. Civil).

Por tanto, no responder por las consecuencias mediatas del incumplimiento, sino que debiendo calificarse al
incumplimiento como culposo, lo har de las consecuencias inmediatas y necesarias (art. 520, Cd. Civil), o sea en la
propuesta de Isidoro H. Goldemberg, "son los daos que se advienen como derivacin lgica y natural del incumplimiento, y
por eso la ley los imputa al deudor sin instituir requisito o condicin alguna para su procedencia, contrariamente a lo que
establece para las consecuencias mediatas, cuya atribucin se subordina a la previsibilidad del hecho (art. 904, Cd. Civil)"
("Indemnizacin por daos y perjuicios, p. 208), o, como tambin se ha dicho, la nocin de consecuencia inmediata es la
"que deriva del incumplimiento mismo (hecho originario) o de la conexin con otro hecho que invariablemente acompaa a
dicho incumplimiento (Alberto J. Bueres, "Resarcimiento del lucro cesante en el pacto comisorio" en "La responsabilidad",
homenaje al profesor Doctor Isidoro H. Goldemberg, p. 264 y sus citas).

VI. A partir de lo expuesto deben considerarse los rubros demandados que totalizan $ 33.591. En primer lugar se reclama la
devolucin de lo pagado en demasa de acuerdo a la proporcin alcanzada en la contraprestacin debida al locador ($
10.975,72) y lo que (debe considerarse mayor valor) deber enfrentarse para la conclusin de la obra ($ 14.234,53), los que
totalizan $ 25.210,53. Se tratan ellas de consecuencias inmediatas del incumplimiento a tenor del concepto expuesto, por
las que se deber responder.

En cuanto a su alcance, considero deben hacerse dos rectificaciones a las cifras en juego a partir de las propias de la
demanda pero teniendo en cuenta las constancias de autos del proceso del cumplimiento del contrato.

La primera, que la totalidad del precio pagado es de $ 17.338,22 y no $ 17.538,22, como se establece en el escrito de
demanda. Resulta de la documentacin esgrimida.

La otra es un poco ms complicada. La demanda en este aspecto toma en cuenta como elemento base para calcular la
demasa en el pago, con relacin al 35% realizado para de all extraer la suma a devolver, el monto del contrato original -$
18.750 sin tener en cuenta que l fue reajustado con motivo del convenio del 15/1/93, ya que all se determin que a la
suma hasta entonces desembolsada por el locatario -$ 15.803,22 se le deban adicionar $ 4710 (pagadero en cuotas), por
ello el precio (histrico) del contrato a tener en cuenta es la suma de ambos importes, o sea $ 20.513,22.

Por su parte el valor actual del contrato debe considerarse aceptado -por lo dicho supra en $ 38.785.

El 65% de ambos importes, es, respectivamente $ 13.333,59 y $25.210,25 y la diferencia $ 11.876,66. Este es, de acuerdo
al razonamiento seguido, el mayor valor que debe ser resarcido.
Para establecerse el otro componente del rubro -importe pagado de ms que debe devolverse hay que partir de la parte de
precio pagado y que debe compensarse con el porcentaje de la obra cumplido -35% ya que ellas quedan firmes (art. 1204,
Cd. Civil).

Vimos que el precio del contrato (histrico) luego del convenio qued en $ 20.513,22. El 35%, son $ 7179,62, por lo que
habindose pagado $ 17.338,22, deber devolverse su diferencia o sea $ 10.158,60.

Por ello, el rubro en anlisis suma $ 22.035,26.

VII. Otro rubro demandado es el relacionado con la incidencia del distracto sobre los honorarios que debern abonarse a
otro arquitecto para la continuacin y finalizacin de la obra (se calcula en el 8% sobre su monto -mano de obra ms
materiales) y sus aportes (10% jubilacin y 3% Colegio de Arquitectos), stos en razn de no haber sido realizados por el
demandado, importando la cantidad total de $ 4840,42.

Evidentemente, se trata de una consecuencia inmediata del incumplimiento a tenor de lo expuesto en el consid. V.

El empresario en su rplica sostiene que debe tomarse otra base (construccin "standard"), aunque admite lo sea del total
de la obra (mano de obra y materiales), tambin aceptando que el porcentaje sea del 8%, aunque sostiene debe
descontarse el 60 % que corresponde al proyecto de la obra, por haber sido por l realizada; y que los aportes no
corresponden por que estn comprendidos en el citado 8 %.

Considero que habindose ya realizado el proyecto por el demandado y siendo su porcentaje del 60% sobre el honorario
conforme informa el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito N 8, lleva razn el demandado y debe
practicarse el descuento.

No propongo deba tener la misma suerte las restantes defensas, o sea variar la base del contrato, por lo dicho supra IV, b.,
no habindose demostrado, por otra parte, que los aportes estuvieran comprendidos en el porcentaje del honorario, ni, lo
que es ms importante, estuviesen pagados, resultando por el contrario que los planos no fueron presentados al Colegio de
Arquitectos ni pagados los aportes segn informe de fs. 123; tampoco fueron presentados a la Municipalidad para su
aprobacin, por lo que debern ser satisfechos para seguir el trmite, al margen de la proporcin de los depsitos que se
harn a nombre del propio demandado.

Por ello y considerando que se trata tambin de una consecuencia inmediata del incumplimiento de acuerdo al concepto
antes analizado debe ser resarcido el locatario de la suma de $ 2420,79 ($ 77.571 -costo total x 8%= $ 6205,68 x 40%= $
2482,27 x 65%= $ 1613,47 + $ 620,56 - 10%, sobre total + $ 186.76 - 3%, sobre total).

VIII. El ltimo reclamo indemnizatorio radica en la suma equivalente a los alquileres que el actor manifiesta ha debido
abonar durante el perodo set./1992 y nov./1993, al no haberse entregado en el tiempo previsto la obra, la que alcanza a $
3541.

No resulta ser el mentado un dao que sea consecuencia inmediata del incumplimiento, sino que es mediato, ya que no se
trata de un hecho que derive del incumplimiento mismo, ni est conectado a otro hecho que invariablemente acompae al
incumplimiento, tal como se desarrollara en el consid. V. Tampoco fue contractualmente previsto.

Por ello no cabe acogerlo en la sentencia.

IX. A la suma establecida para la condena de $ 24.456,05 ($ 22.035,26 + $ 2420,79) se le deber adicionar intereses a partir
de la notificacin de la demanda de acuerdo a lo pedido, o sea el 20/10/93 y hasta su pago, segn tasa pasiva del Banco de
la Provincia de Buenos Aires en operaciones a 30 das (cf. esta sala siendo cmara, causa N 33.796, "Librandi", 12/8/93
-DJ, 1994-I-576; sala II, causa N 36.924 "Lucas", 19/3/96 -LA LEY BUENOS AIRES, 1996-358), sin que corresponda computar
la depreciacin monetaria, tambin reclamada a mrito a la fecha en que se estableciera el precio (art. 7, ley 23.928),
proponiendo que las costas de ambas instancias las soporte el demandado quien en definitiva resulta ser el vencido (art.
68, Cd. Proc.).

En consecuencia y con el alcance indicado, voto por la negativa.

La doctora Onetti de Dours, adhiri por los mismos fundamentos al voto dado en segundo trmino.

2 cuestin.- El doctor Ojea dijo:

Atento lo resuelto por la mayora del tribunal al tratar la cuestin anterior, deber revocarse la resolucin apelada y
hacerse lugar a la demanda declarando la resolucin del contrato de locacin de obra que lig a las partes por culpa del
demandado, a quien se condena a pagar al actor en el plazo de 10 das la suma de $ 24.456,05, con ms intereses desde el
20/10/93 y hasta su pago, segn tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires en operaciones a 30 das.
Rechazndose el mayor importe e indexacin reclamados. Las costas de ambas instancias sern soportadas por el
demandado vencido, proponiendo al acuerdo que la regulacin de honorarios sea pospuesta para su oportunidad (arts. 31 y
51, ley 8904). As lo voto.

Los doctores Cspedes y Onetti de Dours, votaron en anlogo sentido.

Por lo expuesto, dems fundamentos del acuerdo y lo prescripto por los arts. 266 y 267 del Cd. Procesal, se revoca la
resolucin apelada hacindose lugar a la demanda, declarndose la resolucin del contrato de locacin de obra que lig a
las partes por culpa del demandado; condenndose a ste a pagar al actor en el plazo de 10 das la suma de $ 24.456,05
con ms intereses desde el 20/10/93 y hasta su pago segn tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires en
operaciones a 30 das, rechazndose el mayor importe e indexacin reclamados; con costas de ambas instancias al
demandado vencido.-

Hernn R. Ojea.- Guillermo L. Cspedes.- Isabel C. Onetti de Dours.