17 Problemas Inmobiliarios y Administrativos Derivados de La Convivencia en Edificios PDF

Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO
Problemas inmobiliarios
y administrativos derivados
de la convivencia en edificios.
Enfoque legal y jurisprudencial
Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO
Problemas inmobiliarios
y administrativos derivados
de la convivencia en edificios.
Enfoque legal y jurisprudencial
AV. ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES

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Presentacin
En los ltimos aos, la fisonoma de las ciudades ha cambiando radi-
calmente. Hemos pasado de ciudades de casas a ciudades de edificios y
condominios. Cada da aparece un nuevo edificio o condominio. Este fe-
nmeno tiene varias explicaciones: por un lado, la poblacin tiende a con-
centrarse en las ciudades y estas, por falta de espacio, crecen hacia arri-
ba. Por otro lado, la gente busca lugares tranquilos y seguros, en los que
cada persona tiene su propio departamento o casa, y comparte zonas de
esparcimiento, pero sin que ello afecte su privacidad. Sin embargo, vivir en
un edificio o condominio compartiendo zonas comunes con otras perso-
nas puede terminar siendo una experiencia terrible. Por ello es esencial que
las personas conozcan cules son sus derechos, qu obligaciones tienen,
cmo funciona el edificio o condominio, etc.
Los edificios y condominios estn sujetos al Rgimen de Unidades In-

mobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, ms conocido
como Propiedad Horizontal. Se trata de unidades inmobiliarias en las que
coexisten bienes de propiedad exclusiva (como los departamentos de un
edificio o las casas en un condominio) y bienes de dominio comn (como
los pasajes o las zonas de esparcimiento), que cuentan con un reglamento
interno (que regula las relaciones entre los dueos) y una junta de propie-
tarios (conformada por todos los dueos), que toma las decisiones sobre la
edificacin en su conjunto. A este rgimen se someten tanto los edificios y
condominios, como las quintas, galeras comerciales y dems unidades in-
mobiliarias que cuentan con bienes exclusivos y bienes comunes.
A pesar de que la norma (Ley N27157) que regula el Rgimen de Uni-

dades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn est vi-
gente hace casi trece aos, es poco conocida. Y menos conocido es lo que
piensan sobre ella en Registros Pblicos y en el Poder Judicial. Existe cierta
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Juan Carlos Esquivel Oviedo
incertidumbre al respecto, lo que genera conflictos y hace que la vida en

edificios y condominios no sea la mejor de las experiencias.
Qu es el Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Comn? Qu bienes son los bienes comunes? Qu es el re-
glamento interno? Qu puede hacer la junta de propietarios? Cul es la
responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios? Qu proble-
mas se presentan usualmente en el manejo de los edificios o condominios?
Estas son algunas de las interrogantes que responde Juan Carlos Esquivel
Oviedo en la obra que presentamos.
La obra tiene tres captulos. En el primer captulo se desarrollan las
nociones generales del rgimen, como el reglamento interno, los bienes
comunes y la junta de propietarios. En el segundo captulo se analiza la
responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, su rgimen
tributario y el rgimen laboral del personal de mantenimiento de la junta
de propietarios. El tercer y ltimo captulo se trata sobre algunos proble-
mas comunes que tienen los miembros de la junta de propietarios.
No basta con saber qu dice una norma. Hay que ver cmo funcio-
na en la realidad. En materia del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, ello supone conocer qu pien-
san los registradores y los jueces. Lo primero porque la Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Comn, como cualquier derecho sobre inmuebles, debe
inscribirse en los Registros Pblicos para que sea verdaderamente eficaz.
Lo segundo porque no importa tanto lo que dicen las normas sino lo que
piensan los jueces de ellas. Los jueces dicen Derecho. Teniendo en cuen-
ta esto, Juan Carlos Esquivel Oviedo aborda la Propiedad Exclusiva y Pro-
piedad Comn tambin desde una perspectiva registral y judicial, hacien-
do referencia a resoluciones del Tribunal Registral y del Poder Judicial. Esto
constituye un aporte.
La obra de Juan Carlos Esquivel Oviedo tambin nos ofrece una pers-
pectiva prctica de la Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. Contiene
un modelo de reglamento interno, constancias de qurum, constancias de
convocatoria, asientos de inscripcin de reglamento interno, junta de pro-
pietarios y junta directiva, entre otros, todo lo cual hace que sea de mu-
cha utilidad.
Francisco Avendao Arana
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Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia...
Introduccin
En la actualidad la mayora de ciudades del pas estn creciendo hacia

arriba, por lo que los inmuebles que se construyen estn sujetos al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn. As, las personas que adquie-
ren tales bienes forman parte de la junta de propietarios de la edificacin
la cual debe procurar hacer cumplir las disposiciones del reglamento inter-
no y preocuparse por la administracin de los bienes y servicios comunes.
Por ello, a lo largo de los tres captulos de este libro abordamos los di-
versos y ms comunes problemas que deben afrontar quienes residen en
inmuebles sujetos a dicho rgimen inmobiliario.
En el primer captulo se detallan los elementos configuradores del r-

gimen (reglamento interno, bienes comunes y junta de propietarios). En el
segundo captulo se desarrolla la responsabilidad de los miembros de la
junta de propietarios, el rgimen laboral de los trabajadores que desempe-
an labores de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, as como
el rgimen tributario de las juntas. Y en el tercer captulo se exponen al-
gunos de los problemas comunes que tienen los miembros de la junta de
propietarios.
En efecto, en este libro de desarrollarn temas relacionados al rgi-

men de propiedad exclusiva y propiedad comn. En tal sentido, se abor-
da la naturaleza y responsabilidad de la junta de propietarios, esto a fin de
conocer si es verdad que los propietarios asumirn algn tipo de respon-
sabilidad respecto a la actuacin de la junta de propietarios o de sus re-
presentantes; y finalmente se sealan los problemas que afectan la convi-
vencia entre vecinos.
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Al tratar cada uno de los mencionados temas se hace referencia a la

forma como el Tribunal Registral y el Poder Judicial se han pronunciado al
respecto; se incluye, adems, algunos de los ms importantes fallos a tex-
to completo al final de esta obra.
Asimismo, a lo largo del texto se evidencian las contingencias legales

que asumen los miembros de la junta de propietarios como consecuen-
cia del mantenimiento y conservacin de los bienes y servicios comunes.
Igualmente, dentro de cada captulo se han incluido algunos docu-

mentos relacionados con los temas desarrollados. As, podr encontrarse
el texto del reglamento interno modelo aprobado por la Resolucin Vice-
ministerial N004-2000-MTC-15.04, el cual es utilizado mayoritariamente
por los constructores y promotores para someter a las edificaciones al r-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Tambin contiene mo-
delos de constancias de qurum, de constancias de convocatoria, asientos
de inscripcin de reglamento interno, junta de propietarios y junta directi-
va, entre otros.
En suma, si bien somos conscientes de que los problemas que se pre-

sentan en este libro no son todos los que existen, por lo menos hemos in-
tentado sealar y tratar algunos de los ms frecuentes con el propsito de
colaborar con obtener soluciones que favorezcan a los miembros de las
juntas de propietarios. Esperamos que esta obra sea de utilidad para todos
los suscriptores de Dilogo con Jurisprudencia y, en general, para todo
aquel que acceda a ella.
Lima, marzo de 2012.
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1
Captulo
Rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad
comn
1
Captulo
Rgimen de propiedad exclusiva

y propiedad comn
I. Nociones generales sobre el Rgimen de Propie-

dad Exclusiva y Propiedad Comn
El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, anteriormen-
te denominado propiedad horizontal, est regulado por la Ley N27157,
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declara-
toria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Ex-
clusiva y de Propiedad Comn (en adelante la Ley N27157). Esta forma
de propiedad es especial ya que hay dos clases de propiedades una res-
pecto a los bienes de propiedad exclusiva sobre la cual el titular tiene to-
das las caractersticas generales y especiales del derecho de dominio y otra
respecto a los bienes comunes sobre los cuales tienen derecho todos pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Este rgimen segn el artculo 129 del TUO del Reglamento de la Ley
N27157 aprobado por el D.S. N035-2006-VIVIENDA (en adelante el Re-
glamento), tiene como elementos esenciales la existencia de una edifica-
cin o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio comn, que cuenten con un reglamento interno y junta de pro-
pietarios. Es decir, para la existencia de este rgimen se requiere de mane-
ra concurrente los siguientes elementos:
- Una edificacin en la que coexistan bienes exclusivos y bienes

comunes.
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- Reglamento interno
- Junta de propietarios
En tal sentido, el Tribunal Registral ha sealado que para que se confi-

gure la existencia de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclu-
siva y propiedad comn, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va debern ser independientes, as como debern existir bienes y servicios
comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o co-
municndose a travs de algn acceso que corresponda a una zona de
bien debern tener acceso a la va pblica, ya sea comn a todas las uni-
dades inmobiliarias de propiedad exclusiva(1).
Con relacin a los elementos configuradores de la propiedad horizon-

tal Gnther Gonzales refiere:
La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existen-

cia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, moder-
namente, se habla de propiedades horizontales atpicas, ya que no
tienen como sustento fctico un edificio, sino, diversas casas que com-
parten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de
una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es
que no hay superposicin horizontal de unidades inmobiliarias, pues
estas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de
ingreso o viales comunes. En nuestro pas es el caso de las llamadas
quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquila-
mente por el rgimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128
Reglamento) () Tambin se habla en doctrina de los llamados con-
juntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamente en la re-
ciente modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal espaola (Ley
8/1999), y que introduce esta figura con el nombre de complejos urba-
nos, cuya caracterstica fundamental es la existencia de distintas fincas
perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podran
tener vida independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compar-
tir algn elemento de comunidad que las vincula. Podramos ejemplifi-
car esta figura a travs de los complejos conformados por un conjunto
(1) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Gua Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurdica.
Lima, 2007, p. 169.
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de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se en-

cuentran vinculados por algn elemento comn esencial (viales), o in-
cluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o
campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran in-
cluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el trmino de
conjunto de edificaciones a que alude el art. 129 del Reglamento(2).
Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antece-

dentes de la Directiva N009-2008-SUNARP/SN, sobre el Rgimen
de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, aprobada por Resolucin
N340-2008-SUNARP/SN (en adelante La Directiva). Esta directiva ha pre-
cisado en su numeral 5.1 que el rgimen de propiedad exclusiva y comn
es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias su-
perpuestas en el plano vertical, es decir, este rgimen es obligatorio para
los edificios de departamentos de uso residencial y centros y galeras co-
merciales o campos feriales de ms de un piso, pues en tales edificaciones
al existir bienes exclusivos sobrepuestos requerir utilizar los bienes comu-
nes como los ingresos, escaleras, ascensores para tener acceso a los bie-
nes de propiedad exclusiva.
As conforme se advierte del artculo 129 del Reglamento este rgimen

se da cuando se produce el dominio de los diferentes pisos, secciones, de-
partamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifa-
miliar puede pertenecer o corresponder a varias personas. Su naturaleza
jurdica refiere a una mixtura puesto que la propiedad horizontal contie-
ne dos elementos: a) la propiedad exclusiva sobre cada uno de los depar-
tamentos o pisos, y b) las partes o bienes comunes (copropietario sobre el
terreno o bienes de uso comn)(3).
ii. EL REGLAMENTO INTERNO

El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se constituye
mediante un reglamento interno que es otorgado por el propietario de la
edificacin (promotor o constructor) o la comunidad de propietarios en el
(2) GONZALES BARRN, Gnther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889 y 890.
(3) BELTRN PACHECO, Jorge Alberto y Gra Bazn, Yesenia. Las relaciones de vecindad en el
rgimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias. En: Actualidad
Jurdica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19.
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que declaran su voluntad de someter a la edificacin al rgimen, de ms

est decir que para el nacimiento del rgimen se requiere que se cumplan
con la totalidad de los presupuestos configuradores.
El reglamento interno es de suma importancia en el rgimen ya que

establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificacin as
como las formalidades que los propietarios deben cumplir para adoptar
decisiones. El reglamento interno es la principal norma que todos los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva, as como los residen-
tes en la edificacin, deben cumplir y solo de manera supletoria se deber
aplicar la Ley N27157 y el Reglamento.
1. Ttulo constitutivo del rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn
El reglamento interno es el ttulo constitutivo del rgimen siendo su na-
turaleza el de ser un negocio dispositivo (por lo que la capacidad reque-
rida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un
edificio al rgimen de propiedad horizontal, con su consiguiente divisin
por pisos y locales y fijacin de los elementos comunes de unos y otros.
No se trata, pues, de una pura y simple divisin del edificio por pisos y lo-
cales, sino del sometimiento del mismo, dividido ya, el rgimen de propie-
dad horizontal(4).
En ese sentido, en los antecedentes de La Directiva, siguiendo a la doc-

trina espaola, seala que: El reglamento interno viene a ser un negocio
jurdico (en la terminologa del Cdigo Civil, acto jurdico) en el cual la de-
claracin de voluntad est dirigida a producir una mixtura de efectos jur-
dicos obligacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramen-
te del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios,
transformando una situacin dominical normalmente independiente, en
otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula
indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.
Estas quedan destinadas a favor de aquellas. La segunda caracterstica fun-
damental es que da origen a un rgimen especial de propiedad (propiedad
exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema complejo
(4) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, Derecho de las
cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.
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de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una

lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes.
Por su parte, el Tribunal Registral ha considerado que: El Reglamento

Interno constituye el acto jurdico otorgado por el propietario o propieta-
rios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propie-
dad Comn, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de
los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servi-
cios comunes(5).
El artculo 39 de la Ley N27157 permite que el reglamento interno sea

otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios
con el voto favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcen-
tajes de participacin. En este ltimo caso, estamos ante un supuesto fc-
tico de la existencia del rgimen sin que se haya cumplido con la formali-
dad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente independizar las
secciones de propiedad exclusiva del bien. En tal sentido, la Ley N27157
con la finalidad de regularizar la informalidad permite que los propietarios
que representen ms del 50% puedan someter a la edificacin al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Al respecto, el Numeral 5.2 de La Directiva establece que:
El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

edificacin quien debe ser el propietario de la misma.
Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de la Ley N27157, por

acuerdo de ms del 50% de los propietarios que conforman la edifica-
cin, para lo cual el voto se computa por cada seccin de propiedad
exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participa-
cin en las zonas comunes.
En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-cons-

tructor o por los propietarios que renan por lo menos el 25% de par-
ticipacin en la edificacin, debindose notificar a los otros propieta-
rios mediante esquelas con cargo de recepcin y con una anticipacin
no menor de cinco das naturales.
(5) Res. N276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.
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Antes de la publicacin de La Directiva, el Tribunal Registral entendi

que aquellos casos en los que los propietarios de las secciones de propie-
dad exclusiva decidan someter a la edificacin al rgimen de propiedad ex-
clusiva y propiedad comn en aplicacin del artculo 39 de la Ley N27157
se trataban de un supuesto de regularizacin del rgimen, por lo que re-
quera que solo el rgimen de hecho haya existido antes de la vigencia de
la Ley N27157, esto es, antes del 21 de julio de 1999. As, en la Resolu-
cin N479-2001-0RLC/TR se seal que: Constituye presupuesto nece-
sario para la regularizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propie-
dad comn, mediante la aprobacin del respectivo reglamento interno,
que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a distintos propieta-
rios, lo cual implica que bastar que alguna seccin se hubiera transferido
sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para gene-
rar de hecho un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Em-
pero, este rgimen de hecho para que pueda formalizarse a travs de los
formularios registrales, deber haber surgido con anterioridad a la vigen-
cia de la Ley N27157(6).
Actualmente este criterio no debe seguirse por cuanto est en contra

de la formalizacin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad co-
mn, puesto que a pesar de que La Directiva no se ha pronunciado al res-
pecto, estimamos que no sera aplicable hacer una distincin donde la ley
no lo hace. En consecuencia, es factible que las edificaciones cuyo rgimen
haya nacido con posterioridad a la vigencia de la Ley N27157, pueda for-
malizarse siempre y cuando ms del 50% de los propietarios as lo deci-
dan, de lo contrario significara condenar a la informalidad a la edificacin
y se estara convalidando el abuso de los promotores y constructores que
no han cumplido con su obligacin de constituir el rgimen.
2. Contenido del reglamento interno

El reglamento contiene el total de las unidades inmobiliarias de domi-
nio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarn al servicios de to-
dos los comuneros (propietarios) a efectos de que ejerzan plenamente su
derechos de propiedad, la cuota de participacin de cada propietario res-
pecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes que debe-
rn asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos y de
(6) GACETA JURDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011.
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los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organi-

zacin y administracin de la comunidad y dems normas que regulen la
convivencia social.
El artculo 42 de la Ley N27157, regula el contenido del reglamento

interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descrip-
cin fsica del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bie-
nes de propiedad comn y la enumeracin de los servicios comunes; b) la
fijacin de la cuota de participacin; c) el estatuto, es decir, las disposicio-
nes convencionales sobre la administracin y gobierno del edificio, la for-
macin de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los de-
rechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(7).
Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente

de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas,
pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad as
como las funciones de los rganos encargados de la administracin de la
edificacin.
Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pue-

da constituir un verdadero instrumento que garantice la vida social en co-
munidad as como el correcto uso de los bienes comunes, se requiere que
la junta de propietarios administre correctamente la edificacin, es decir,
que administre eficientemente los bienes comunes.
Como se ha mencionado el reglamento interno puede ser otorgado

por el nico propietario de la edificacin (quien generalmente es el cons-
tructor o promotor) o por la comunidad de propietarios; del mismo pare-
cer es Dez-Picazo y Gulln quienes afirman que: Los estatutos pueden
ser obra del propietario del edificio (que lo somete previamente al rgi-
men de propiedad horizontal mediante el otorgamiento del ttulo consti-
tutivo) o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiere la
unanimidad(8).
(7) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 266.
(8) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Ob. cit., p. 261.
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2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participacin

sobre las zonas comunes
El artculo 42, inciso d) de la Ley N27157 y el artculo 153, inciso f) del
Reglamento seala que el reglamento interno deber contener obligatoria-
mente lo siguiente: (...) los porcentajes de participacin que corresponden
a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adop-
tado por los propietarios o por el propietario promotor (...). Por su parte, el
artculo 130 de El Reglamento seala: La participacin en los bienes comu-
nes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y co-
rresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determi-
nado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios
razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin
de estas, los usos a los que estn destinadas, etc. (el resaltado es nuestro).
De la lectura de las normas a que se refiere el prrafo, se desprende

la obligatoriedad en la consignacin del criterio asumido por los propieta-
rios o el propietario promotor en la elaboracin de los porcentajes de par-
ticipacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes(9).
En tal sentido resulta indispensable que en el reglamento interno consig-
ne el criterio adoptado para la fijacin de los porcentajes de participacin
en los bienes comunes que corresponde a cada seccin de dominio exclu-
sivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al rgimen de pro-
piedad exclusiva y propiedad comn, por constituir un dato relevante para
dicha determinacin, toda vez que de las cuotas de participacin emanan
derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades in-
mobiliarias, sindole nicamente exigible el requisito de la razonabilidad(10).
Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asigna-

cin de la participacin de las secciones de propiedad exclusiva debe te-
nerse en cuenta que el artculo 130 del Reglamento de la Ley N27157,
dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los
mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjeti-
vo y que, por lo tanto, otorga casi absoluta libertad al titular(11).
(9) Res. N190-2001-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011
(10) Res. N519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia N0. G.J., p. 8
(11) GONZLES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ob. cit., p. 269.
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En ese sentido debe entenderse, tal como lo seal el Tribunal Consti-

tucional, que la razonabilidad es un criterio ntimamente vinculado al valor
justicia y est en la esencia misma del Estado Constitucional de Derecho.
Se expresa como un mecanismo de control o interdiccin de la arbitrarie-
dad de los poderes pblicos en el uso de las facultades discrecionales, y
exige que las decisiones que se toman en ese contexto, respondan a crite-
rios de racionalidad y que no sean arbitrarias. Como lo ha sostenido este
Colegiado, implica encontrar justificacin lgica en los hechos, conduc-
tas y circunstancias que motivan todo acto discrecional de los poderes p-
blicos. (Exp. N0006-2003-AI/TC. f. j. 9). Por su parte, Dromi ha expresa-
do que la razonabilidad acota la seguridad a la prudencia, la proporcin, la
discriminacin, la proteccin, la proporcionalidad, la causalidad, en suma,
la no arbitrariedad. No existen ms lmites a los derechos que los determi-
nados por la ley (). No pueden dictarse leyes que priven derechos adqui-
ridos o alteren las obligaciones de los contratos(12).
De lo expresado por el intrprete supremo de la Constitucin y la doc-

trina se puede concluir que lo razonable es aquello que tiene una justifi-
cacin lgica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la ley.
En ese sentido, es claro que los criterios que se pueden adoptar deben
cumplir con los parmetros establecidos por el Tribunal Constitucional y la
doctrina, pudiendo tener la justificacin la estructura y distribucin de la
edificacin.
2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos

El artculo 45 de La Ley N27157 permite que en una edificacin pue-
da existir ms de un reglamento interno. Esta norma seala:
Artculo 45.- De la pluralidad de reglamentos
45.1. En todos los casos se puede otorgar ms de un Reglamento y

conformar la respectiva Junta de Propietarios por reas fsicamente de-
terminables, que comprenden un conjunto de unidades, si as lo acuer-
dan la mayora simple del total de propietarios.
(12) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurdica S.A. y Ciudad Argentina, Edi-
torial de Ciencia y Cultura. Lima, 2005, pp. 76 y 77.
19
45.2. De requerirse por los interesados, se constituir adems una Junta

General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Pro-
pietarios, la cual se encargar de todo lo concerniente a asuntos que
afecten a la edificacin en su conjunto.
45.3. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre

Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamen-
to Interno General.
Por su parte el artculo 154 del Reglamento seala que:
De producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos

podr contar con su Reglamento Interno propio. La conformacin,
funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas de Propietarios
y dems aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern
fijados en un Reglamento Interno General comn para todos los blo-
ques o secciones.
As de las referidas normas se desprende que:
- Puede haber pluralidad de reglamentos internos siempre que exis-

ta un solo complejo inmobiliario con bienes comunes.
- Que en el complejo inmobiliario existan dos o ms sectores o blo-

ques, cada uno de los cuales con reglamento interno.
- La existencia de la pluralidad del reglamento interno no implica que

haya una pluralidad de junta de propietarios.
- En caso exista una pluralidad de junta de propietarios el reglamen-

to interno general de la edificacin deber regular sus funciones y
las reglas de coordinacin.
Como se puede advertir, las normas sealadas no regulan los requisi-

tos de carcter objetivo o caractersticas que deben reunir los sectores que
se delimitan, por el contrario establecen los presupuestos necesarios para
que proceda la inscripcin de tales reglamentos.
En aplicacin de estas normas es factible que cada edificio o blo-

que de los condominios o grupos habitacionales, que forman parte de
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una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad co-

mn, contenga un reglamento interno que regule la convivencia de sus
residentes.
2.3. Modificacin del reglamento interno

Ni la Ley N27157 ni el Reglamento, sealan la mayora necesaria para
que se apruebe la modificacin del reglamento interno. No obstante, La
Directiva, ha establecido que para modificar el reglamento se requiere
acuerdo de la junta que cuente con ms del 50% de la participacin de los
propietarios. Esta disposicin se extiende en los alcances del artculo 39 de
Ley N27157, que establece dicha mayora para someter a la edificacin al
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, por lo que resulta ra-
zonable que se aplique la misma mayora para su modificacin.
Asimismo, La Directiva ha precisado que de conformidad con el ar-

tculo 135 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, para los casos de
modificacin del porcentaje de participacin, desafectacin de los bienes
comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zo-
nas comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes
de las participaciones.
Por otra parte, para formalizar la modificacin del reglamento interno

por la acumulacin, subdivisin o independizacin de una seccin de pro-
piedad exclusiva, La Directiva ha establecido que se requerir acuerdo de
la junta de propietarios, la cual deber ser convocada a instancia del pro-
pietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de mo-
dificacin fsica. Ello no ser necesario siempre que el reglamento interno
contenga clusulas especiales de consentimiento previo. En tal supues-
to la modificacin proceder mediante escritura pblica otorgada de ma-
nera unilateral por el propietario en la que se reordene las cuotas de par-
ticipacin de las unidades afectadas. La modificacin tambin podr ser
dispuesta solo por el presidente de la junta de propietarios cuando as se
establezca en el reglamento interno.
Cabe mencionar que, a pesar de que La Directiva no seale expre-

samente si la junta de propietarios debe aprobar por mayora absoluta
o mayora calificada la modificacin del reglamento por la subdivisin,
acumulacin o independizacin de las secciones de propiedad exclusiva,
21
consideramos que la mayora requerida es la calificada, vale decir, las 2/3

partes de las participaciones, pues en estos casos la modificacin del re-
glamento tendr como propsito reordenar las cuotas de participacin de
las unidades afectadas.
Por otra parte, La Directiva en su numeral 5.15 establece que el regla-

mento interno o su modificacin se inscriben en mrito de escritura pblica
o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.
Cuando solo interviene el presidente bastar la copia certificada del acta
de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la
transcripcin del texto del reglamento o su modificacin.
Finalmente, no habra bice para que se inscriba la modificacin del re-

glamento interno por disposicin de un mandato judicial. La jurisprudencia
registral ya se ha pronunciado al respecto, sealando que La modificacin
del reglamento interno de propiedad horizontal requiere la aprobacin
por la junta de propietarios o en su defecto la resolucin judicial que la
apruebe(13).
2.4. Adecuacin del reglamento interno

La Tercera Disposicin Final de la Ley N27157 estableci que todos
los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de la publi-
cacin de la ley deban adecuarse a sus disposiciones, para lo cual la Junta
de Propietarios requiere la concurrencia de la mayora de estos en primera
convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos
se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
El Reglamento en su Dcimo Segunda Disposicin Transitoria seal que
la adecuacin se podr realizar mediante la escritura pblica o documen-
to privado con firma legalizada que contenga el reglamento interno debi-
damente aprobado por la junta de propietarios.
Al respecto, el Tribunal Registral estableci como precedente de obser-

vancia obligatoria que: La adecuacin de los reglamentos internos vigen-
tes a la fecha de publicacin de la Ley N27157 constituye un acto obli-
gatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la
solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento interno
(13) Res. N144-98-ORLC/TR. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011
22
primigenio(14). Este precedente motiv que algunos registradores exigieran

la adecuacin del reglamento interno para la inscripcin del presidente o
junta directiva(15), por tal motivo el Tribunal precis que no ser necesaria
la previa adecuacin a la Ley N27157 de un reglamento interno inscrito,
cuando el acto a inscribirse no tenga relacin directa con lo estipulado en
dicho reglamento interno(16).
Como se mencion es factible que determinado sector de la edifica-

cin cuente con reglamento interno, los cuales tambin deben adecuarse
en caso de que hayan sido aprobados e inscritos con anterioridad a la vi-
gencia de la Ley N27157. El Tribunal Registral seal que Para adecuar
el reglamento interno de un sector de una edificacin, a la Ley 27157 y
su reglamento se requiere contar con el reglamento interno general de la
edificacin(17).
Debe tenerse presente que falta de la adecuacin del reglamento inter-

no a la Ley N27157, no ha sido sancionada con la derogacin de los re-
glamentos no adecuados al nuevo rgimen. En ese sentido los reglamen-
tos internos inscritos en el Registro de Predios producen todos sus efectos,
tal como estableci el Tribunal Registral(18) J1 . Aunque es obvio tal criterio,
puesto que no existe norma alguna que disponga lo contrario ello tambin
se desprende del precedente vinculante en el que se precisa que la ade-
cuacin debe efectuarse en la oportunidad en que se presente al Registro
Pblico algn acto que modifique el reglamento interno primigenio J2 , era
necesario que se seale expresamente para evitar que se pretenda desle-
gitimar y desconocer las actuaciones de la junta de propietarios as como
(14) Res. N759-2003-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011
(15) El Tribunal Registral cuando recin entr en vigencia la Ley N27157, tambin exiga la adecua-
cin del reglamento interno para inscribir el cargo de presidente. As, la Res. N283-99-ORLC/
TR seala que: No habindose adecuado la actual Junta de Propietarios a la Ley de Regula-
rizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se deniega la solicitud
de inscripcin de la presidencia de dicha junta de propietarios en el Registro de la Propiedad
Inmueble. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011. No habindose adecua-
do la actual Junta de Propietarios a la Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimien-
to para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclu-
siva y de Propiedad Comn, se deniega la solicitud de inscripcin de la presidencia de dicha
junta de propietarios en el Registro de la Propiedad Inmueble.
(16) Res. N039-2004-SUNARP-TR-L. En: Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011.
(17) Res. N429-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 172.
(18) Res. N1243-2008-SUNARP-TR-L.
23
los derechos y obligaciones de las personas que residen en predios sujetos

al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn regidas por un re-
glamento no adecuado.
2.5. Reglamento interno modelo

Conforme con el artculo 155 del Reglamento, los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva podrn optar por asumir el Mode-
lo de Reglamento Interno que apruebe el Viceministerio de Vivienda y
Construccin.
En aplicacin de dicha norma mediante Resolucin Viceministerial

N004-2000-MTC/15.04, se aprob el Reglamento interno Modelo para
el Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusi-
va y reas de Propiedad Comn as como el Reglamento Interno Modelo
para el Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas
y reas Comunes en Copropiedad.
En los hechos el reglamento interno modelo es el ms utilizado por los

constructores, promotores y junta de propietarios para constitucin del r-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o para adecuacin de
los reglamentos otorgados antes de la vigencia de la Ley N27157.
El reglamento interno modelo para el Rgimen de Unidades Inmobi-

liarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn,
consta de seis (6) captulos y veintisis (26) artculos.
REGLAMENTO INTERNO MODELO
RESOLUCIN VICEMINISTERIAL N004-2000-MTC-15.04.- Aprueban Reglamentos

Internos Modelos para Regmenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Pro-
piedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn y con Secciones Independizadas y
reas Comunes en Copropiedad
RESOLUCIN VICEMINISTERIAL N004-2000-MTC/15.04
Lima, 29 de setiembre de 2000
CONSIDERANDO:
Que, el Reglamento de la Ley N27157 aprobado por Decreto Supremo N008-2000-

MTC, establece en su Decimosegunda Disposicin Transitoria que el Viceministerio
24
de Vivienda y Construccin debe aprobar los Reglamentos Internos Modelo, para

los regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, establecidos por la Ley
N27157 en sustitucin del derogado Rgimen de Propiedad Horizontal;
Que, en consecuencia, corresponde expedir el acto administrativo por el cual se

aprueben los referidos Reglamentos Internos Modelo;
De conformidad con la Ley N27157 Ley de Regularizacin de Edificaciones del Pro-

cedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn y su Reglamento aprobado por De-
creto Supremo N008-2000-MTC;
SE RESUELVE:
Artculo nico.- Aprobar el Reglamento Interno Modelo para el Rgimen de Unida-

des Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn,
el cual consta de seis (6) captulos y veintisis (26) artculos; as como el Reglamen-
to Interno Modelo para el Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Inde-
pendizadas y reas Comunes en Copropiedad, el cual consta de seis (6) captulos y
veintids (22) artculos; los cuales forman parte integrante de la presente Resolucin.
Regstrese, comunquese y publquese.
LUIS DE LAS CASAS OROZCO

Viceministro de Vivienda y Construccin
REGLAMENTO INTERNO MODELO
RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CON SECCIONES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y REAS DE PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
ASPECTOS GENERALES
Artculo 1.- Obligatoriedad y designacin abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepcin ni limita-

cin alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesin, bajo cual-
quier ttulo, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que forman parte de
la unidad inmobiliaria .............. (Ingresar el nombre de la unidad inmobiliaria, de
ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en el Captulo II de este Reglamento,
a la que en adelante se denominar UNIDAD INMOBILIARIA. Dichas personas que-
dan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPTULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artculo 2.- Caractersticas de la UNIDAD INMOBILIARIA
Las caractersticas de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
25
a) Ubicacin:
- Departamento: ........
- Provincia: ........
- Distrito: ........
- Direccin: ........
(De ser el caso, consignar tambin referencias a zonas aledaas, que faciliten
la identificacin de la UNIDAD INMOBILIARIA).
b) Descripcin y uso:
La UNIDAD INMOBILIARIA es ........... (Especificar uno de los tipos sealados en

el Artculo 126 del Reglamento de la Ley N27157) y consta de ................ (Reali-
zar una breve descripcin general, sealando el nmero de secciones de pro-
piedad exclusiva que contiene).
La UNIDAD INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso ........... (especificar
si se trata de uso residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artculo 3.- Secciones de propiedad exclusiva
Las secciones de propiedad exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIA-

RIA son:
Denominacin Nmero rea Ocupada Uso

............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
............................ .................. ...................... m2 ...............
(Indicar en el cuadro cada una de las secciones de propiedad exclusiva que for-
man parte del inmueble, incluyendo los aires, si estos son independientes, en
cuyo caso no se requiere de numeracin. Si los aires son propios de las seccio-
nes, indicarlo en la misma columna de la denominacin).
Artculo 4.- reas y bienes de propiedad comn
Las reas y bienes de propiedad comn que forman parte de la UNIDAD INMOBI-
LIARIA son los siguientes:
reas comunes rea Ocupada Destino y/o Condicin

................................. ................... m2 ......................................
................................. ................... m2 ......................................
................................. ................... m2 ......................................
26
Bienes comunes Condicin

........................................................... ...........................................................
........................................................... ...........................................................
........................................................... ...........................................................
(Indicar las reas y bienes comunes, sealando su uso o destino p.ej. circu-
lacin, recreacin, estacionamiento de visitas, pozo de luz, etc., salvo que su
propia denominacin lo contenga; usando como referencia, de ser el caso, lo
sealado por los Artculos 40 de la Ley N27157 y 134 de su Reglamento; e in-
dicando expresamente en cada caso, su condicin de transferible o intransferi-
ble. De existir aires comunes, se los incluir en la relacin de bienes comunes).
Artculo 5.- Servicios comunes
Los servicios comunes con los que contar la UNIDAD INMOBILIARIA son los
siguientes:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas comunes, instalaciones
sanitarias y elctricas de uso comn, y, en general, de cualquier otro elemento de
los bienes comunes. Esto Incluye la reparacin o reposicin de dichos bienes y de
sus partes integrantes y/o accesorias.
b) ...............
c) ...............
(Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de comunes, tomando
como referencia lo establecido por los Artculos 41 de la Ley N27157 y 137 de
su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se decida contratar).
Artculo 6.- Participacin en las reas y bienes comunes
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva, respecto de las reas y los bienes comunes se atri-
buir en funcin del rea ocupada por cada seccin. (En caso de que se desee utili-
zar otro criterio distinto al anterior, como rea techada, ubicacin, usos a los que
estn destinadas las secciones exclusivas, etc., se deber indicar expresamente).
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propietarios

en las reas y bienes comunes, son los siguientes:
Seccin Porcentaje de Participacin

.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
_____________________
Total 100.00 %
27
(Indicar los porcentajes expresados con dos decimales que corresponden a

todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso).
Artculo 7.- Participacin en los gastos comunes
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de las

secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atencin
de los servicios comunes, la conservacin y el mantenimiento de las reas y/o los bie-
nes comunes y la administracin de la UNIDAD INMOBILIARIA es determinado con
base en ................. (Indicar el criterio que se ha decidido aplicar para la divisin
de los gastos comunes, tales como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de
servicios, el nmero de personas que pueden ocupar la seccin, la ubicacin o la
accesibilidad de la misma, etc.).
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propietarios

en los gastos comunes, son los siguientes:
Seccin Porcentaje de Participacin

.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
.................................................... .........................%
_____________________
Total 100.00 %
(Indicar los porcentajes expresados con dos decimales que corresponden a todas
las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los aires, salvo que se haya acorda-
do expresamente su participacin en los gastos comunes).
Se exceptan de la distribucin precedente los gastos correspondientes a la atencin

de los servicios comunes, conservacin y mantenimiento de las reas y de los bienes
comunes, que a continuacin se precisan, los cuales se distribuirn nicamente entre
los propietarios de las secciones que se indican a continuacin:
(Utilizar el prrafo anterior nicamente cuando existan reas, bienes y/o servi-
cios, debidamente individualizados, que solo corresponden a determinado grupo
de secciones de dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los
porcentajes de participacin que les corresponda a los obligados en cada caso).
Artculo 8.- Variacin y reajuste de los porcentajes de participacin
Los porcentajes de participacin en los bienes comunes y/o en los gastos comunes,
fijados en los artculos precedentes, as como los criterios usados en cada caso, po-
drn variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios; salvo
en los siguientes casos en los que no se requiere de acuerdo de la junta:
a) De producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso ex-

clusivo, por obras de remodelacin, ampliacin o demolicin, ejecutadas por su
28
propietario, podrn recomponerse los porcentajes de participacin, una vez con-

cluida la obra. Los gastos que ocasione la modificacin de este reglamento debe-
rn ser asumidos por el propietario de la seccin afectada.
Si la modificacin del rea de la seccin exclusiva fuese el resultado de una obra

dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las reas comunes, el costo
de la modificacin de este reglamento corresponder a todos los propietarios en
forma proporcional.
b) De efectuarse alguna acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin

de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcen-
tajes que correspondan a las unidades originales, en la misma forma y proporcin
en que estas fueron acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modi-
ficacin de este reglamento correspondern al propietario de la seccin afectada.
En ambos casos la modificacin de los porcentajes en este reglamento, puede ser

solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la Directi-
va, en su caso.
CAPTULO III
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Artculo 9.- Derechos de los propietarios
Son derechos de los propietarios, los siguientes:
a) Ejercer dominio sobre su seccin de propiedad exclusiva.
b) Vender, hipotecar, arrendar, y en general, practicar cualquier acto de disposicin

o gravamen de su seccin de propiedad exclusiva. El propietario deber poner
en conocimiento de la Junta de Propietarios la realizacin de cualquiera de estas
operaciones dentro de los treinta (30) das siguientes a su realizacin, siempre y
cuando las mismas impliquen ceder el uso de la seccin a una persona distinta o
determinen la extincin del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
c) Usar los bienes y servicios comunes sin ms limitaciones que su uso legtimo por
los dems propietarios. La Junta de Propietarios podr acordar, respecto de los pro-
pietarios que hayan sido declarados inhbiles, la suspensin en el acceso y goce
del derecho de uso de determinados bienes y servicios comunes no esenciales.
d) Formar parte de la Junta de Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de

ella. El ejercicio del derecho al voto solo puede ser suspendido en los casos de
inhabilitacin del propietario.
e) Recurrir ante la Junta de Propietarios para que acte en relacin con las acciones
de otros propietarios o poseedores, cuando estas resulten perjudiciales a sus in-
tereses o a los de la UNIDAD INMOBILIARIA en general.
f) Edificar, modificar, ampliar, remodelar o alterar los elementos arquitectnicos, ins-

talaciones o servicios de su seccin, siempre y cuando no se contravengan las
29
normas legales vigentes o las normas especiales que, sobre el particular, se esta-
blezcan en el presente Reglamento, no se perjudique las condiciones de seguri-
dad y funcionamiento de la edificacin y no se afecten los derechos de los dems
propietarios o de terceros.
En el caso de obras que alteren la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto ex-

terior de la seccin donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA, ser necesa-
rio, sin perjuicio de cumplir con las reglas generales previstas en el prrafo preceden-
te, que el propietario obtenga previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios,
a la cual deber proporcionar toda la informacin y documentacin necesaria para
tomar una decisin adecuada.
Artculo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su seccin de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente

reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su seccin, segn

lo indicado en el artculo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos que de-
mande el pago de los servicios comunes, la conservacin y mantenimiento de las
reas y los bienes de dominio comn y la administracin de la UNIDAD INMO-
BILIARIA. Esta obligacin se mantendr vigente aun cuando el propietario deci-
da no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su seccin.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalacin alguna que transgreda alguna de las limitaciones

previstas en el inciso f) del artculo 9 del presente Reglamento o que no cuente
con la aprobacin previa de la Junta de Propietarios, en los casos en que ella es
necesaria segn lo previsto por el mismo inciso antes sealado.
e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar

la tranquilidad y normal convivencia de los dems propietarios y vecinos, ni aten-
tar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva seccin de propiedad exclusiva y asumir

la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems unidades, o a
las reas o los bienes de dominio comn, sea por accin, omisin o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la pose-

sin inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arren-
datario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de este a las normas del
presente reglamento. El incumplimiento de esta obligacin solo generar respon-
sabilidad para el propietario mas no afectar en lo absoluto a la obligatoriedad
del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesin inmediata.
h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun cuando su seccin se en-
cuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea el tiempo de desocupacin.
30
(En este artculo podrn incluirse, previo acuerdo, otras limitaciones especiales
en aspectos que, por su naturaleza, puedan afectar la seguridad, tranquilidad o
el uso de la edificacin en su conjunto, tales como prohibir la crianza de anima-
les domsticos; condiciones especiales para conservar sustancias explosivas o
inflamables si estas fueran autorizadas; tener maquinarias o artefactos que ge-
neren ruidos; etc.).
Artculo 11.- Propietarios inhbiles
Un propietario se considera inhbil cuando, al momento de la convocatoria se en-

cuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o por una (1)
cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus derechos como pro-
pietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el impedimento.
El propietario inhbil no podr ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin embar-
go mantiene su derecho de asistir a la Junta de propietarios, solo con voz y sin voto.
CAPTULO IV
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 12.- Constitucin de la junta
La Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento del presente

Reglamento.
La Junta necesariamente estar presidida por uno de sus integrantes que ejercer el
cargo de Presidente de la Junta de Propietarios.
Artculo 13.- Atribuciones de la junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Decidir sobre la conservacin y mantenimiento de las reas y los bienes de domi-

nio comn, los servicios de uso comn, y disponer la administracin de la UNI-
DAD INMOBILIARIA. Ninguna accin que afecte a estos o al aspecto exterior de
las secciones de propiedad exclusiva, ser efectuada sin su previa aprobacin.
b) Elegir cada dos aos al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
c) Elegir y determinar el nmero de miembros de la Directiva y elegirlos.
(Este inciso solo se incluir en caso de haberse acordado la existencia de una

Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un artculo adicional
a continuacin de este, el nmero de sus miembros, su composicin y la du-
racin de su mandato).
d) Adoptar medidas de carcter general o extraordinario, de oficio o a peticin de

parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Rgi-
men de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn as como para la mejor conser-
vacin, mantenimiento y administracin de la UNIDAD INMOBILIARIA.
31
e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayora calificada; salvo los casos
de excepcin previstos en el Artculo 8 de este Reglamento.
f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesin en uso, o la celebracin de cualquier

otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de las reas y
los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta aprobacin se efectua-
r mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de, cuando menos, las dos
terceras partes (2/3) de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva,
con las limitaciones establecidas por ley.
g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos que re-
caude y aprobar el informe anual de gestin de la Directiva, si la hubiese, as como
la cuenta final del ejercicio.
h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de

los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada pro-
pietario para atender la conservacin mantenimiento y administracin de la uni-
dad inmobiliaria, y efectuar su cobro.
j) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de ms de tres cuotas

consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses com-
pensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligacin y calcu-
lados con base en la Tasa de Inters Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigen-
te a la fecha de cobro.
k) Establecer un rgimen de sanciones, el que se aplicar solo ante incumplimiento

probado de sus obligaciones como propietario y/o poseedor. Asimismo, le corres-
ponde revisar las sanciones impuestas por la Directiva.
l) Determinar la naturaleza de esenciales o no de los servicios y bienes comunes, as

como aprobar la inclusin de nuevos servicios.
m) Las dems atribuciones que se desprenden de su naturaleza.
Artculo 14.- Sesiones de la Junta
La Junta de Propietarios se reunir en sesiones ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizarn ............ (fijar una referencia temporal para la
realizacin de la sesin, p. ej., una vez al ao durante el primer trimestre).
Las sesiones extraordinarias se efectuarn cuantas veces sea necesario, a criterio del
Presidente o a peticin de un nmero de propietarios que represente, cuando me-
nos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las reas y los
bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente ser el responsable de efectuar las citaciones, confor-

me a lo establecido por el artculo siguiente.
32
Los arrendatarios u otros poseedores podrn participar en las sesiones, en los asun-
tos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
Artculo 15.- Convocatoria y qurum
La convocatoria a Junta se efectuar, mediante comunicaciones escritas, que con-

tendrn obligatoriamente, la designacin del lugar, da y hora para la celebracin de
la Junta, as como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener
constancia de recepcin de dicha citacin; sin perjuicio de la obligatoria publicacin
de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administracin en luga-
res visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Cada propietario participar en la Junta, en funcin del porcentaje de participacin

en las reas y los bienes comunes que le corresponda, segn lo establecido en el ar-
tculo 6 del presente Reglamento. Dichos porcentajes servirn, tanto para estable-
cer el qurum en las sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de Propietarios,
como para la toma de decisiones.
El qurum para la instalacin vlida de la Junta de Propietarios, en primera convoca-

toria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que repre-
senten cuando menos el cincuenta por ciento (50%) del total de las participaciones
en las reas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesin se instalar va-
lidamente con los propietarios que asistan.
Para el cmputo del qurum para las sesiones de la Junta de Propietarios, solo es v-
lido el porcentaje de participacin de los propietarios hbiles. El qurum se verifica al
inicio de la sesin y se hace constar en el acta correspondiente.
Tratndose de sesiones ordinarias de Junta de Propietarios, entre la primera y segun-

da convocatorias deben mediar tres das. Para el caso de las sesiones extraordinarias,
las dos convocatorias podrn ser para el mismo da. En ambos casos, podrn efec-
tuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, sealando fecha y hora de cada una.
Artculo 16.- Representacin ante la Junta
Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otra persona ante la
Junta de Propietarios. La representacin deber conferirse por escrito y con carcter
especial para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica
o a travs del contrato de arrendamiento.
Artculo 17.- Mayoras requeridas para la adopcin de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarn con el voto conforme de los pro-
pietarios hbiles que representen la mayora simple de los porcentajes de participa-
cin de los propietarios presentes, con las excepciones sealadas en los incisos e), y
f) del artculo 13 de este Reglamento y en los dems casos dispuestos por ley. La ma-
yora calificada est constituida por las dos terceras partes (2/3) de los porcentajes de
participacin de los propietarios presentes.
33
Artculo 18.- Cumplimiento de los acuerdos
Todos los propietarios, incluso los no hbiles y aquellos que no conformen la Junta de
propietarios, hayan o no participado en una sesin as como los arrendatarios y po-
seedores no propietarios, en lo que les corresponda, quedan sometidos a los acuer-
dos adoptados por la Junta de Propietarios.
Artculo 19.- Del Presidente de la Junta
El Presidente de la Junta de Propietarios, es elegido entre los propietarios hbiles

que la integran y debe ejercer el cargo por un periodo de dos aos, siendo reelegible
cuantas veces se desee. Le compete:
a) Conservar y mantener las reas y los bienes de dominio comn, los servicios de
uso comn, y ejercer o disponer la administracin de la UNIDAD INMOBILIARIA.
b) Convocar y presidir la Junta de Propietarios, cuando lo estime conveniente o

cuando lo exija el Reglamento Interno.
c) Presidir, convocar y dirigir la Directiva, si la hubiere.
d) Ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la

conservacin, mantenimiento y administracin de las reas y los bienes comunes,
as como la supervisin o administracin de los servicios comunes.
e) Ejercer, a sola firma, la representacin de la Junta ante cualquier autoridad admi-

nistrativa, poltica, militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o
trmites de cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
f) Celebrar cualquier tipo de acto o contrato destinado al mantenimiento, conserva-

cin, administracin o uso de las reas los bienes o los servicios comunes, excep-
to aquellas que importen disposicin o gravamen de los mismos, para lo cual re-
quiere de expresa autorizacin de la Junta.
g) Contratar y despedir personal para atender los servicios comunes de la edifica-

cin, y ejercer las facultades de representacin del empleador ante las autorida-
des administrativas o judiciales en materia laboral, respecto de ellos; abrir y cerrar
planillas, celebrar convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra ges-
tin administrativa, como representante de la Junta de Propietarios.
h) Cobrar o disponer la cobranza, de los aportes ordinarios o extraordinarios para

cubrir los gastos comunes, de acuerdo con los porcentajes de participacin fija-
dos por este Reglamento o por acuerdo de la Junta, y otorgar los correspondien-
tes comprobantes de pago.
i) Ejecutar y hacer cumplir los acuerdos de la Junta.
j) Abrir o cerrar a nombre de la Junta de Propietarios, a sola firma, cuentas corrien-

tes, de ahorro o de depsito a plazo fijo en cualquier entidad bancaria; depositar
en ellas los fondos que correspondan a la Junta de Propietarios, girar contra ellas,
34
cheques u rdenes de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efec-

tivo que hubiere, para cubrir con ellos los gastos y obligaciones a su cargo; con la
expresa obligacin de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por ao.
Requiere de autorizacin expresa de la Junta de Propietarios, para: solicitar crdi-

tos, avances en cuenta o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagars o vales a
la orden, as como para firmar o autorizar cualquier tipo de operacin al crdito u
otorgar fianzas, avales o cualquier operacin que signifique compromiso, disposi-
cin o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
k) Representar a la Junta de Propietarios, en juicio o fuera de l, ante cualquier auto-

ridad judicial, tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representacin
judicial de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el Ar-
tculo 74 del Cdigo Procesal Civil; as como ejercer las facultades especiales de:
demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones, aperso-
narse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o condicin, contes-
tar demandas o denuncias, constituirse en parte civil prestar declaracin de parte
ofrecer pruebas, diferir en contrario, interponer cualquier recurso impugnatorio,
delegar poder para pleitos a favor de cualquier persona y reasumirlo cuantas ve-
ces sea necesario.
Para conciliar, allanarse, transigir o desistirse del juicio o de la pretensin, requie-

re de autorizacin expresa de la Junta de Propietarios.
l) Representar a la Junta de Propietarios, en cualquier proceso de conciliacin extra-

judicial o arbitraje, cuando sea necesario.
m) Ejercer todas las dems funciones y responsabilidades que se le otorguen por

acuerdo de la Junta de Propietarios.
(Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distin-

to, en cuyo caso se deber sealar en este Artculo las que el acuerdo asigne al
Presidente).
Artculo 20.- De la Directiva
Las facultades y responsabilidades de la Directiva, en caso de establecerse, son:
a) Ejercer la administracin de las reas, los bienes y los servicios comunes, velando
por su correcto uso y disfrute por parte de todos los propietarios y poseedores de
las secciones exclusivas.
b) Seleccionar, contratar y supervisar a las empresas o personas necesarias para

el mantenimiento, conservacin o atencin de las reas, los bienes y servicios
comunes.
c) Aprobar y supervisar las cuentas de los gastos comunes.
d) Seleccionar, contratar y supervisar al administrador o a los administradores de la

edificacin, segn sea el caso.
35
e) Imponer sanciones a los propietarios o poseedores que infrinjan el Reglamento

Interno.
f) Velar por la correcta aplicacin de las normas, disposiciones del Reglamento In-
terno o acuerdos de la Junta, que rijan la edificacin.
g) Dar cuenta de su gestin a la Junta de Propietarios, cuando menos una vez por
ao, o cuando esta se lo solicite.
h) Ejercer todas aquellas funciones que le sean delegadas o encargadas por el Regla-
mento, la Junta de Propietarios o las normas vigentes.
i) Delegar en la administracin, a su vez, las responsabilidades y funciones que esti-

me conveniente, si no las ejerciera directamente.
Estas funciones se comparten con el Presidente de la Junta de Propietarios, si se cons-

tituye una Directiva. En caso contrario, todas ellas son asumidas exclusivamente por
el Presidente de la Junta.
(Estas atribuciones, funciones y responsabilidades rigen, salvo acuerdo distin-

to, en cuyo caso se deber sealar en este Artculo las que el acuerdo asigne a
la Directiva).
CAPTULO V
RGIMEN DE SANCIONES
Artculo 21.- Principios rectores
El rgimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad, graduali-

dad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artculo 22.- Aprobacin
El rgimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de Pro-
pietarios por mayora calificada. Estos acuerdos se adoptarn en Junta de Propieta-
rios, y se asentarn en el libro de actas correspondiente. Pueden ser o no inscritos en
el registro correspondiente.
(Si se desea se podr insertar el rgimen de sanciones acordado, en este u otros

Artculos adicionales en este captulo).
CAPTULO VI
DISPOSICIONES FINALES
Artculo 23.- Solucin de controversias
Para la solucin de las controversias derivadas de la interpretacin, aplicacin, vali-

dez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la Junta de
Propietarios, las partes debern agotar la va de la conciliacin extrajudicial, y en
caso de no resolverse el conflicto por esta va, se acudir a la va ......... (Indicar si se
36
adoptar una va arbitral o la judicial, de conformidad a las opciones estableci-

das por el Reglamento de la Ley N27157, en su artculo 156); con excepcin del
cobro por mora de las cuotas, que se sujetar a lo dispuesto por el artculo 50 de la
Ley N27157 y por su Reglamento aprobado por D.S. N008-2000-MTC.
Artculo 24.- Supletoriedad de las normas
En todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma su-

pletoria, la Ley N27157 o las normas que la sustituyan, as como sus normas
reglamentarias.
Artculo 25.- Conocimiento del presente Reglamento
Todos los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se com-
prometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa; y, de ser el caso, hacer cono-
cer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su seccin, y exigir-
les su cumplimiento; asumiendo la condicin de responsable solidario ante la Junta
de Propietarios, por las obligaciones de orden econmico.
Artculo 26.- Designacin del Presidente de la Junta de Propietarios
El Presidente de la Junta de Propietarios ser ............. (indicar nombre completo, con

.............. (indicar documento de identidad, quien ejercer el cargo por .......... (indi-
car el periodo por el que ejercer el cargo).
(Lugar y fecha de otorgamiento)

(Firmas de los otorgantes)
III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL

RGIMEN DE PROPIEDAD
Los elementos configuradores del rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn son:
a) La existencia de edificacin o conjunto de edificaciones integradas

por secciones de dominio exclusivo;
b) Que, en la mencionada edificacin o conjunto de edificaciones

coexistan bienes de dominio comn y servicios comunes, y;
c) Las secciones de dominio exclusivo pertenezcan a diferentes

propietarios(19).
(19) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria... Ob. cit.,
p. 266.
37
De estos tres elementos, los que necesariamente deben existir al mo-

mento de la constitucin del rgimen son los dos primeros ya que no ser
necesario que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a diferentes
propietarios pues como se mencion es factible que la constitucin del rgi-
men se realice de manera unilateral por el nico propietario de la edificacin.
1. Finalidad y caractersticas de los bienes comunes

Estos bienes constituyen un elemento esencial del rgimen de propie-
dad exclusiva y propiedad comn, a tal punto que no puede existir pro-
piedad horizontal sin la existencia de por lo menos un bien comn afec-
tado en beneficio de las secciones de propiedad exclusiva. En ese sentido,
se desprende que la finalidad de estos bienes es satisfacer las necesida-
des o conveniencia de todos los propietarios que de ellos pueden ejerci-
tar su propiedad(20). As, es correcto afirmar, como lo hace Hernndez Leal,
que: La compenetracin ntima e indisoluble entre la propiedad exclusi-
va y la propiedad afectada al uso comn, marca la caracterstica esencial
de la propiedad horizontal, hacindola surgir como un Derecho de Pro-
piedad Especial diferente al Derecho de Dominio Individual, ajeno a este
derecho de yuxtaposiciones de derechos reales(21). Por ello es que como
consecuencia del nacimiento de esta propiedad especial, al momento de
cederse la propiedad o uso de los bienes exclusivos se transfiere el dere-
cho a usar los bienes comunes.
En ese sentido se puede advertir que los bienes comunes son:
1) Inseparables de las secciones de propiedad exclusiva, puesto que
permiten a su propietario ejercitar, gozar y disfrutar del bien.
2) Intransferibles por separados de las secciones de propiedad exclu-
siva, aunque segn la Ley N27157 admite la transferencia de es-
tos bienes siempre que haya acuerdo de la junta de propietarios.
2. Clases de bienes comunes

Segn Hernndez Leal, los bienes comunes se clasifican de acuerdo al
rgimen de propiedad horizontal en:
(20) PREZ PREZ. Citado por GONZALES BARRN, Gnther. dem.

(21) HERNNDEZ LEAL, Alberto. La propiedad horizontal. Tesis de grado para optar el ttulo de abo-
gado. Pontificia Universidad Javeriana, Bogot, 1986, p. 57.
38
- Bienes comunes propiamente dichos y que son necesarios para la

existencia, seguridad y conservacin del edificio, tales como el terreno
sobre el cual est construido el edificio y sus elementos complemen-
tarios como el subsuelo, el espacio areo, los cimientos, los muros y la
techumbre y entrepisos, entre otros.
- Los bienes comunes que permiten a todos los copropietarios el uso

y goce del bien privado, tales como las instalaciones de acueducto, al-
cantarillado, de energa elctrica, de las lneas telefnicas, ventilacin,
de gas, las puertas de acceso, las rampas de garaje, los pasillos, las es-
caleras, los ascensores, la habitacin de vigilancia, los patios interiores,
las zonas verdes, los vacos para iluminacin y ventilacin natural(22).
Asimismo el mencionado autor seala que desde el punto de vista de

los copropietarios los bienes comunes pueden clasificarse en:
- Bienes comunes de utilizacin exclusiva, es decir, los que por defi-

nicin reglamentaria corresponden a un nmero determinado de co-
propietarios porque acceden a un bien privado, por destinacin y pro-
yeccin arquitectnica del edificio y que no son necesarios para la
existencia, seguridad y conservacin del edificio, sino que responden a
un criterio de esttica, tales como patios interiores, solares (...), su con-
servacin y mantenimiento corresponde a los propietarios de los bie-
nes privados a los que acceden siempre por la condicin de ser co-
munes, de no poderse variar su destinacin, ni modificarlos mediante
construccin en ellos.
- Bienes comunes conexos, los que hacen parte del edificio, pero no
de la construccin y sirven a los propietarios para un mejor uso y goce
de su bien privado tales como las zonas verdes, zonas de parqueo,
rampas de garaje, jardines, etc. Su mantenimiento y conservacin co-
rresponde a la totalidad de copropietarios en proporcin al coeficien-
te de copropiedad, haciendo caso omiso a un mayor o menor uso por
parte de un copropietario(23).
(22) Ibdem, pp. 69 y 70.

(23) Ibdem, pp. 70 y 71.
39
Por su parte, Albadalejo, citado por Avendao Arana, seala que los
bienes comunes se clasifican en: a) bienes comunes por naturaleza y
b) bienes comunes por destino.
Los primeros son necesariamente comunes porque sirven para el uso y

disfrute de todos los propietarios o para la integridad de la edificacin.
La comunidad sobre ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino,
en cambio, no imprescindibles para el uso y disfrute de todos los pro-
pietarios o para la integridad de la edificacin, por lo que la comuni-
dad respecto de ellos no es forzosa. Los bienes comunes por natura-
leza son inseparables de los bienes exclusivos y no pueden ser objeto
de derechos singulares; los bienes comunes por destino son separables
y por lo tanto susceptibles de ser materia de derechos singulares(24).
En cambio Dez-Picazo y Gulln consideran que los elementos comunes

por destino admiten que por acuerdo unnime de los propietarios quedan
desafectados de l, convirtindose en elemento privativo de todos los pro-
pietarios o de uno o varios de ellos (p. ej., locales destinados a portera)(25).
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos en los antece-

dentes de la Directiva, seal que:
Los bienes de propiedad comn, tales como pasadizos, escaleras, zo-

nas de acceso, entre otros, tienen como finalidad permitir que los pro-
pietarios puedan hacer un adecuado uso y disfrute de las secciones de
dominio exclusivo. En este sentido, son bienes de carcter instrumental,
pues son necesarios en funcin de la propiedad privativa.
3. Disposicin de los bienes comunes

El artculo 40 de la Ley N27157 seala que pueden ser comunes: a)
el terreno sobre el que est construida la edificacin; b) los cimientos, so-
brecimientos, columna, muros exteriores, techos y dems elementos es-
tructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una sec-
cin sino que sirven a una o ms secciones; c) los pasajes, los pasadizos,
(24) AVENDAO ARANA, Francisco. Propiedad Horizontal. En: Cdigo Civil Comentado. Tomo V,
Derechos Reales, Gaceta Jurdica, Lima, 2007, p. 267.
(25) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Ob. cit., p. 263.
40
las escaleras, y, en general, las vas areas de circulacin de uso comn;

d) los ascensores y montacargas; e) las obras decorativas exteriores a la
edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; f ) los locales
destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana, y otros;
g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electrici-
dad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una
seccin en particular; h) los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de
propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; i) los patios,
pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; y, j) los dems bienes des-
tinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Son los dueos quienes
deciden si estos bienes sern o no comunes.
Por su parte, el artculo 134 del reglamento de la Ley seala que:
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario estable-

cido en el reglamento interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos

o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se consti-
tuya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos

y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la

instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores, montacargas, salvo los propios de una seccin de

propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalacin para agua, desage, electricidad, elimi-

nacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una sec-
cin en particular.
f ) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones,

salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el reglamento interno.
41
Ahora bien, la Ley N27157 permite la transferencia de los bienes co-

munes previo acuerdo de la junta de propietarios con dos tercios de los vo-
tos de sus miembros. En efecto, el artculo 43 de la Ley concordante con el
artculo 135 de su reglamento seala que:
La transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por
los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Los propietarios
que debidamente citados, no hubiesen asistido a la junta, son notifica-
dos por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, con-
tados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial
su discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser eje-
cutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realiza-
da sin contar con la votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Con relacin a la mayora requerida para la aprobacin de la transfe-
rencia de los bienes comunes, La Directiva, ha establecido que:
De conformidad con el artculo 135 del Decreto Supremo
N035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificacin del porcentaje
de participacin, desafectacin de los bienes comunes, venta, gravamen,
cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes, se requiere
un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes de las participaciones.
Ahora bien, si tenemos en cuenta que para la existencia del rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn se requiere que por lo me-
nos haya un solo bien comn, podemos concluir que solo los bienes se-
alados en los literales b) del artculo 40 de La Ley y del artculo 134 de su
reglamento, nunca podrn ser materia de derechos singulares, pues es-
tos bienes son comunes por naturaleza. En cambio, todos los dems bie-
nes sealados en los referidos artculos (bienes instrumentales), si podrn
ser transferidos por una decisin de la junta de propietarios adoptada por
mayora calificada. Al respecto el Tribunal Registral tambin ha sealado
en la Resolucin N108-2002-SUNARP-TR-L que: Puede asignarse la ca-
lidad de propio a un bien considerado comn en el artculo 40 de la Ley
N27157 y el artculo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas nor-
mas facultan la estipulacin en contrario. Sin embargo, dicha calificacin
de bien propio ser factible siempre que no se impida la existencia del r-
gimen de propiedad exclusiva y propiedad comn(26).
42
iV. La junta de propietarios

La junta de propietarios es el principal rgano de decisin del rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn. Su actuacin est regulada
principalmente por el reglamento interno de la edificacin y de manera su-
pletoria por la Ley N27157 y el Reglamento.
1. Concepto
La junta de propietarios no es ms que una reunin de propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva de una edificacin, cuyo propsito de
reunin es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de
los servicios y bienes comunes. La doctrina espaola seala que:
Por comunidad de propietarios debe entenderse un conjunto de

personas que, en un momento dado, ostenta la condicin de titulares
del derecho de propiedad de todos y cada uno de los apartamentos
que constituyen, siendo fincas independientes, un edificio determina-
do sobre el que se ha constituido el rgimen de propiedad horizontal.
Bien tenga cada uno la propiedad de un piso o local, bien pertenezcan
varios a un solo propietario de un piso o local, bien pertenezcan varios
a un solo propietario, bien, incluso, si todos los apartamentos perte-
necen a una misma persona. Es indiferente que la propiedad sea libre
o gravada, incluso con derechos reales que impliquen el uso o disfrute
del inmueble. En ese sentido, un nudo propietario es tan miembro de
dicha comunidad como cualquier propietario pleno(27).
2. Ausencia de personera jurdica

Exista una ardua discusin respecto al registro donde deba realizarse la
inscripcin de la presidencia de la Junta de Propietarios, pues si bien la Ley
N27157 haca referencia a su inscripcin registral, para un sector deba en-
tenderse que esta deba de realizarse en el Registro de Personas Jurdicas,
en el texto de la Resolucin N283-99-ORLC/TR(28), el Tribunal Registral ya
dejaba abierta la posibilidad de que dicha inscripcin se efecte en el Regis-
tro de la Propiedad Inmueble, criterio que fue ratificado con El Reglamento
(27) PARA MARTN, Antonio. La comunidad de propietarios y sus rganos, Estudio prctico jurispru-
dencial. Promociones y Publicaciones Universitarias, Barcelona, 1992, p. 46.
43
el cual se seala en su artculo 145 que su inscripcin se efectuar en el Re-

gistro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en
la que corresponde a los bienes comunes.
En efecto conforme al artculo 145 del reglamento concordante con el

artculo 46 de la ley, la junta de propietarios se inscribe en el Registro de
Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida registral del pre-
dio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposicin
gener que algunas personas estimen que su simple inscripcin en ese re-
gistro le otorgaba personera jurdica o estatus de persona jurdica, lo que
significara que la junta de propietarios podra ser sujeto de derechos y de
obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en nin-
gn momento la ley estableci que con la inscripcin en el Registro de Pre-
dios se le otorgaba personalidad jurdica, elemento esencial para que se d
nacimiento a una persona jurdica. Adems debe tenerse presente que en
su constitucin no existe la voluntad de crear una persona colectiva de res-
ponsabilidad limitada a fin de limitar las obligaciones que nazcan de la ac-
tividad de los objetivos comunes.
En ese sentido, el Tribunal Registral en la Res. N716-2006-SUNARP-

TR-L, seal que la junta de propietarios es:
La reunin de los propietarios de un conjunto de predios que confor-

man secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las ca-
ractersticas de la unidad inmobiliaria, cuentan adems con bienes y
servicios de dominio comn o bienes comunes en copropiedad. ()
[que] ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamien-
to y administracin de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos
y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el
reglamento interno. () [siendo] un ente corporativo sin personera ju-
rdica, constituida con la nica finalidad de velar por el funcionamien-
to y administracin de los bienes y servicios de dominio comn o bie-
nes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes
en funcin de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad
inmobiliaria(29).
(29) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174.
44
Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en el

Exp. N2606-2006 J3 seal que:
Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de

agrupacin de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurdi-
ca en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en
este sentido, al carecer de personera jurdica, la junta debe contar con
la participacin consensual de todos los que la conforman(30).
En ese mismo sentido la Superintendencia Nacional de los Registros

Pblicos en los antecedentes de La Directiva ha precisado que:
La junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los

titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edi-
ficio o conjunto de edificios, segn su reglamento interno; y cuyo ob-
jeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les
permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.
En el caso peruano la solucin es clara: La ley no le ha concedido
personera jurdica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetivi-
dad, en forma anloga a lo que sucede con las asociaciones no-inscri-
tas o las sociedades irregulares.
La falta de personera jurdica de la junta de propietarios tambin es ne-

gada por la doctrina espaola, as Antonio Para Martn seala que aunque:
Si bien el posible ente tendra un patrimonio, constituido por los ele-

mentos comunes del inmueble, aquel carecera de autonoma suficien-
te con respecto del perteneciente a los propietarios exclusivos de los
apartamentos. Si una caracterstica de la persona jurdica es su auto-
noma patrimonial, el patrimonio esencial de las comunidades que nos
ocupan estara siempre en funcin, y con clara dependencia, de los pa-
trimonios individuales antedichos. En el campo de los derechos reales,
no podran existir en el patrimonio de la comunidad propiedades dis-
tintas de las indicadas como elementos comunes(31).
(30) GACETA JURDICA. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). ltimos precedentes
en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 17.
(31) PARA MARTN, Antonio. Ob. cit., pp. 44 y 45.
45
Adems, debe tenerse presente que la junta de propietarios se consti-

tuye al momento de otorgarse el reglamento interno, el cual en la mayora
de los casos es otorgado por el nico propietario de la edificacin (el pro-
motor o constructor) al momento de independizar las secciones de propie-
dad exclusiva. Reglamento al cual debern sujetarse los adquirientes de los
bienes, quienes en virtud del ttulo de propiedad automticamente forma-
rn parte de la junta de propietarios. En ese sentido, es claro que la inscrip-
cin en el Registro de Predios de la junta de propietarios no le otorga per-
sonalidad jurdica debido a que la ley no dio tal calidad, elemento esencial
para que nazca una persona jurdica.
En ese sentido Gonzales Barrn seala que:
Al tratarse la junta de propietarios de una entidad sin personera jurdi-

ca, no existe propiamente un acto constitutivo que dote de autonoma
jurdica al colectivo de propietarios; y por tal tazn, de acuerdo a la na-
turaleza jurdica del instituto, el acto de constitucin resulta ser el regla-
mento interno, es decir, aquel negocio jurdico que proclama el naci-
miento del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, y que
precisamente regula la administracin, gobiernos y rganos que tienen
por finalidad velar por el cuidado y conservacin del edificio(32).
En consecuencia, al no calificar la junta de propietarios como persona

jurdica, podemos expresar que nuestra legislacin solo le otorga la cate-
gora de patrimonio autnomo, figura que se aplica al conjunto de perso-
nas que tienen un derecho e inters comn respecto de un bien, sin cons-
tituir una persona jurdica. En ese sentido, Gonzales Barrn seala que:
La ley no le ha concedido personera jurdica, y como este efecto

no puede quedar librado a la autonoma privada, la sencilla conclusin
a que arribamos es que las juntas de propietarios no llegan a tal con-
dicin, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma
anloga a lo que sucede con las asociaciones no inscritas o las socie-
dades irregulares(33).
(32) GONZALES BARRN, Gnther Hernn. Inscripcin de la junta de propietarios. En: Dilogo
con la Jurisprudencia. N31, Gaceta Jurdica, Lima, abril, 2001, p. 47.
(33) GONZALES BARRN, Gnther Hernn. Junta de propietarios y adquisicin de bienes. En: Di-
logo con la Jurisprudencia. N105, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2007, p. 265.
46
47
3. Convocatoria y qurum para la instalacin vlida de la junta

de propietarios
Para que se realice vlidamente la junta de propietarios y que sus acuer-
dos sean oponibles a todos los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, se requiere que sea convocada e instalada cumpliendo las dis-
posiciones en el reglamento interno. No obstante, como se mencion en
la prctica se ha comprobado que la gran mayora de los reglamentos in-
ternos inscritos han acogido el reglamento interno modelo aprobado por
la Resolucin Viceministerial N004-2000-MTC/15.04 el cual ha transcrito
las disposiciones al respecto establecidas en el Reglamento.
3.1. Convocatoria
El artculo 146 del Reglamento se seala que: Salvo disposicin dis-
tinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convo-
cada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco
(5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, co-
rreo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al
efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la
edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lu-
gar de la reunin y las materias a tratarse. Si la sesin debidamente convo-
cada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente
convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la
fecha de la sesin no celebrada.
De la referida norma se desprende que a efectos de que la junta de
propietarios se realice vlidamente se requiere que:
1. El presidente la convoque
2. La realizacin de la primera sesin sea convocada por lo menos
con cinco das naturales de anticipacin. La segunda sesin deber
ser convocada por lo menos con tres das naturales de anticipacin.
3. La convocatoria deber realizarse mediante el medio contenido en
el reglamento interno que permita dejar constancia de su entrega y
recepcin.
4. La convocatoria deber publicarse en las vitrinas o pizarras de la
edificacin.
48
Cabe mencionar que las convocatorias para ambas sesiones podrn

efectuarse en el mismo aviso, sealando fecha y hora de cada una.
Tal como se aprecia segn del artculo 146 del Reglamento, el nico le-
gitimado para convocar a una junta de propietarios es el presidente, de-
bindose interpretar que es el presidente con mandato inscrito, pero en
caso de que no haya presidente o se pretenda inscribir el mandato del pri-
mer presidente y el reglamento interno no regule las formalidades para su
convocatoria, entonces esta junta tendr que ser convocada por el propie-
tario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el
25% de las participaciones en las reas y bienes comunes, ello en aplica-
cin del artculo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Tambin se advierte que ni la Ley N27157 ni el Reglamento han re-

gulado el supuesto de que el presidente no cumpla con su obligacin de
convocar a la junta o simplemente el presidente o la directiva hayan cesa-
do en el cargo, dejando acfala a la junta, vaco legal que ha sido cubier-
to por el Tribunal Registral en el Pleno LXXX (34), el cual solo tiene la calidad
de obligatorio cumplimiento internamente para el personal de los Regis-
tros Pblicos, cuyo texto es el siguiente:
6. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
La convocatoria a sesin de junta de propietarios solamente puede

ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamen-
to Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen

al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la
acefala o ausencia definitiva del designado para ello.
Por otro lado, la acreditacin de la convocatoria ante el registro se rea-

liza mediante una declaracin jurada efectuada por el presidente o la per-
sona designada en la junta o presentando las constancias de entrega y re-
cepcin de las convocatorias, esto en aplicacin del numeral 5.10 de La
Directiva, que extiende los mecanismos previstos en la directiva sobre re-
gularizacin de consejo directivo de asociaciones civiles, es decir, la que fue
(34) Dilogo con la Jurisprudencia. N161, Gaceta Jurdica, Lima, Febrero de 2012, p. 267.
49
aprobada por la Res. N331-2001-SUNARP/SN, la cual a su vez fue dero-

gada por el Reglamento de Inscripciones de Personas Jurdicas No Socie-
tarias aprobado por la Resolucin N086-2009-SUNARP/SN.
En ese sentido, en aplicacin del artculo 53 del Reglamento de Inscrip-

ciones del Registro de Personas Jurdicas No Societaria, la constancia de
convocatoria debe cumplir con las siguientes formalidades:
- La forma y la anticipacin con la que se realiza la convocatoria con

indicacin de los medios empleados.
- Nombre completo de la persona que realiza la convocatoria y su

cargo.
- La indicacin de que se cuenta con la constancia de recepcin.
- La reproduccin de los trminos de la convocatoria.
CONSTANCIA DE CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL

EXTRAORDINARIA REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010
XXXXX, con D.N.I. N0000000, en representacin de la junta de propietarios del Con-

junto Residencial XXXXX, inscrita en la Partida Electrnica N10000000 del Registro
de Predios de Lima, en aplicacin del numeral 5.10 de la Directiva sobre el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Comn aprobada mediante Resolucin N340-2008-SUNARP/
SN, del artculo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdi-
cas No Societarias y del artculo 26 del Reglamento Interno inscrito en los asientos
B00003, B00010, B0012, B0020, B0028 y B0034 del referido documento registral, dejo
constancia:
- Que se, procedi a convocar el da 8 de diciembre de 2010 a los propietarios de

las secciones de propiedad exclusiva del Conjunto Residencial XXXX a la sesin
extraordinaria de la junta de propietarios a realizarse en segunda convocatoria el
19 de diciembre de 2010.
- La convocatoria se realiz por carta dirigida a los propietarios de las secciones de

propiedad exclusiva del Conjunto Residencial El Mirador, contndose con los car-
gos de recepcin respectivos.
Los trminos de la convocatoria fueron los siguientes:
De nuestra consideracin:
Nos es grato saludarlo para manifestarle nuestra mayor estima y aprecio personal, y
a la vez comunicarle que a efectos de poder regularizar la situacin legal de la junta
50
de propietarios de El Condominio El Mirador se requiere que se inscriba a la actual y

la siguiente.
En ese sentido cordialmente los convocamos a la sesin extraordinaria de la junta de

propietarios la que se realizar en la Zona Comn A (Ingreso Central) del Condomi-
nio XXX, ubicado en (), en las siguientes fechas:
Primera convocatoria: 15 de diciembre de 2010, a las 8:00 horas (hora exacta)
Segunda convocatoria: 19 de diciembre de 2010, a las 9:00 horas (hora exacta)
Los temas a tratar en tales sesiones sern:
- Regularizacin de las directivas electas hasta el periodo 2010
- Eleccin de la junta directiva correspondiente al ao 2011
- Adopcin de medidas para la administracin de El Condominio
- Aprobar las acciones legales a iniciarse contra los propietarios morosos de las
cuotas ordinarias y extraordinarias.
Cabe mencionar que afectos de tener voz y voto en la sesin a celebrarse deber pre-
sentar copia simple de la partida registral en la que conste inscrito su derecho de pro-
piedad para verificar su calidad de propietario.
Sin otro particular,
XXXXXX
Presidente
Asimismo, se deja constancia que la convocatoria se public en las vitrinas de cada

edificio del Conjunto Residencial ().
Lima, 19 de diciembre 2010
3.2. Qurum
Ni la Ley ni el Reglamento regulan el mnimo de qurum para la instala-
cin de las sesiones de la junta de propietarios (en primera o segunda con-
vocatoria), solo el artculo 153, inciso i), del Reglamento seala que todo
lo relacionado a las sesiones de junta de propietarios debe regularse en el
reglamento interno del edificio. A decir de Gnther Gonzales el legislador
renuncia a su misin ms importante, cul es, dictar reglas claras y sencillas
que faciliten la adecuada convivencia de la sociedad. (...) Existen algunos
criterios informadores que pueden ayudar a decidir las normas convencio-
nales del qurum. As pues, la exigencia en primera convocatoria debe ser
51
mayor que en la segunda, la segunda convocatoria admitir la instalacin de

la sesin con cualquier nmero de asistentes(35).
No obstante, la Tercera Disposicin Final de la Ley N27157 estable-

ce el qurum necesario para la instalacin de la junta de propietarios que
tenga como propsito la adecuacin del reglamento interno. As la referi-
da disposicin seala que la Junta de Propietarios requiere la concurren-
cia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de los que
asistan, en segunda convocatoria.
Por su parte, el reglamento interno modelo en el segundo prrafo del

artculo 15 seala: El qurum para la instalacin vlida de la Junta de Pro-
pietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de pro-
pietarios de secciones exclusivas que representen cuando menos el cin-
cuenta por ciento (50%) del total de las participaciones en las reas y los
bienes comunes. En segunda convocatoria la sesin se instalar vlida-
mente con los propietarios que asistan.
Pese a que est disposicin est contenida en el reglamento interno

modelo debo manifestar que cuando la hemos reproducido en algn re-
glamento, siempre ha sido observada bajo el argumento de que el qu-
rum mnimo para la primera convocatoria debe ser mayor al el cincuen-
ta por ciento (50%) del total de las participaciones en las reas y los bienes
comunes, por lo que siempre alegan que se debe aplicar el artculo 87 del
Cdigo Civil. Tales observaciones siempre han sido levantadas argumen-
tando que la razn por la cual decidimos incluir en nuestro Reglamen-
to Interno la disposicin de que para la instalacin vlida para la junta de
propietarios en primera convocatoria solo se requiere que asistan los pro-
pietarios que representen cuando menos el 50% del total de las participa-
ciones en las reas y bienes comunes, fue porque tanto ni la Ley N27157
ni El Reglamento establecen un qurum mayor al pactado.
Con relacin al argumento de que se debe aplicar el artculo 87 del

Cdigo Civil, siempre hemos mencionado que el hecho de que dicha nor-
ma seale que habr qurum, para que se realice vlidamente la asam-
blea general, cuando asistan ms del 50%, esta no puede ser aplicada
(35) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria... Ob. cit.,
pp. 331 y 332.
52
supletoriamente a las juntas de propietarios, por cuanto solo es aplicable

a las asociaciones. Adems, al tener las juntas de propietarios la naturale-
za de un patrimonio autnomo por cuanto todos los propietarios tienen
derechos e intereses comunes, menos an se le pueden aplicar las dispo-
siciones de las persona jurdica. Esto es, la junta de propietarios no cons-
tituye una persona jurdica pues es el resultado de la reunin de todos los
propietarios de las secciones de dominio exclusivo de una edificacin, por
lo que al no ser la junta de propietarios una persona jurdica, menos es una
asociacin y por consiguiente no se le puede aplicar supletoriamente el ar-
tculo 87 del Cdigo Civil que regula qurum de las asociaciones.
Por otra parte, a efectos de determinar del qurum de sesin de jun-

ta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con
dominio inscrito, ello conforme precedente de observancia obligatoria sus-
tentado en la Resolucin N370-2003-SUNARP-TR-L(36)(37) J4 . Para efecto
del qurum no ser necesario que los propietarios registrales sean hbiles
o inhbiles(38), puesto que la condicin de inhbil(39) solo limita el ejercicio al
derecho al voto del propietario mas no a participar en la junta.
En caso de que el reglamento interno no haya sealado el porcentaje

de participacin de cada propietario de seccin exclusiva sobre los bienes
(37) La Resolucin N666-2009-SUNARP-TR ha sealado que: La asistencia a la junta de propieta-
rios de quienes no tienen derecho inscrito no pueden afecta la nulidad de la junta de propieta-
rios, sin embargo su participacin ser muy limitada en la junta, pues no se tomar en cuenta
su participacin y los votos que emitan (exclusin del cmputo de qurum y de mayora) o no
podrn desempear cargos directivos como el de presidente, vicepresidente, secretario o teso-
reros en la respectiva junta de propietarios (exclusin de la junta directiva).
(38) Segn el artculo 49 de la Ley N27157:
49.1. Se entender por propietario hbil al que est en condicin de ejercer su derecho a voto
en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuo-
tas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacin de los propietarios que
hayan incumplido con pagar 3 (tres) o ms cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria
al momento de la convocatoria.
(39) La Resolucin N051-2001-ORLC/TR, seal que: No resulta inscribible la inhabilitacin de
unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn regulado
por la Ley N27157 y su reglamento aprobado por D.S. N008-2000-MTC, por cuanto la de-
claracin de inhabilitacin constituye una sancin al incumplimiento de las obligaciones de los
propietarios, la que nicamente resulta relevante en el mbito de las relaciones internas exis-
tentes entre los titulares de las secciones de dominio exclusivo y que ser considerada al mo-
mento de computarse el qurum en las sesiones, siendo obligacin del presidente y secretario
de la junta, la verificacin de la junta de propietarios.
53
comunes, se tendr aplicar la presuncin de igualdad de alcuotas estable-

cida en el artculo 24 de la Ley N27157, el cual establece que:
Artculo 24.- De la presuncin de igualdad de alcuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes

comunes, por ausencia o impedimento de uno o ms propietarios, se
presume que las alcuotas corresponden en partes iguales a los pro-
pietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en con-
trario. ().
La acreditacin del qurum ante el registro se efecta mediante una de-

claracin jurada suscrita por el presidente en la que deje constancia quie-
nes son los propietarios habilitados para participar en la asamblea general,
ello en aplicacin del numeral 5.10 de La Directiva y del artculo 59 del Re-
glamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias.
CONSTANCIA DE QURUM DE LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA

REALIZADA EL 19 DE DICIEMBRE DE 2010
XXXXX, con D.N.I. N00000000, en calidad de presidente de la Junta de Propie-

tarios del Conjunto Residencial (), inscrita en la Partida Electrnica N10000000
del Registro de Predios de Lima, en aplicacin del numeral 5.10 de la Directiva so-
bre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn aprobada mediante Resolucin
N340-2008-SUNARP/SN y del artculo 59 del Reglamento de Inscripciones del Re-
gistro de Personas Jurdicas No Societarias, deja constancia que los propietarios ha-
bilitados para participar en la asamblea general extraordinaria realizada el 19 de di-
ciembre de 2010, son 198 (Ciento Noventa y Ocho), habiendo concurrido a ella las
siguientes personas:
- AAAAA, con D.N.I. N(), propietaria del departamento N201 del Block A, inscri-
to en la Partida Electrnica N10000001 del Registro de Predios de Lima, que re-
presenta el 0.4100% de participacin sobre las zonas comunes.
- BBBB, con D.N.I. N(), propietario del departamento N501 del Block A, inscrito
en la Partida Electrnica N10000002 del Registro de Predios de Lima, que repre-
senta el 0.4100% de participacin sobre las zonas comunes.
- CCCCC, con D.N.I. N(), propietaria del departamento N502 del Block A, inscri-
to en la Partida Electrnica N10000003 del Registro de Predios de Lima, que re-
presenta el 0.4200% de participacin sobre las zonas comunes.
- DDDDD, con D.N.I. N(), propietaria del departamento N102-A del Block B, ins-
crito en la Partida Electrnica N10000004 del Registro de Predios de Lima, que
representa el 0.5900% de participacin sobre las zonas comunes.
54
- EEE, con D.N.I. N() propietaria del departamento N103 del Block B, inscrito en
la Partida Electrnica N10000005 del Registro de Predios de Lima, que represen-
ta el 0.4500% de participacin sobre las zonas comunes.
(.)
Asimismo, se deja constancia que la junta de propietarios al no constituir una perso-

na jurdica, no est obligada a llevar un libro padrn de propietarios, razn por la cual
en aplicacin de lo dispuesto del dcimo stimo precedente vinculante aprobado por
la Res. N032-2005-SUNARP/SA, para determinar el qurum de sesin de junta de
propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito.
Lima, 19 de diciembre 2010
XXXXXX
D.N.I. N000000000
4. Representacin del propietario ante la junta de propietarios

La participacin de los propietarios en la junta puede ser de manera
personal o mediante un representante, debiendo el apoderado presentar
el poder ante el presiente, documento que deber cumplir con la formali-
dad de ser otorgado exclusivamente para la participacin del representan-
te en la junta, salvo que el poder conste por escritura pblica.
En efecto, el artculo 147 del Reglamento prev que los propietarios

podrn hacerse representar por otras personas ante la junta de propieta-
rios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La represen-
tacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin,
salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Con relacin a la representacin de los propietarios en la junta, la Res.

N366-2008-SUNARP-TR-L(40) J5 ha establecido correctamente que la ve-
rificacin de las formalidades de representacin a que se refiere el artculo
147 del Reglamento de la Ley N27157 deben recaer exclusivamente en el
presidente y el secretario de la junta quienes son los obligados a velar que
(40) Resolucin N366-2008-SUNARP-TR-L: Los poderes de los representantes de los propietarios

para intervenir en la junta de propietarios debern ser acreditados ante dicha junta, siendo el
presidente y el secretario de la sesin los encargados de verificar que se hayan cumplido las nor-
mas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribucin del registrador el verificar la
representacin de estos a la junta de propietarios. (En: GACETA JURDICA. Data 50,000, [CD-
ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011). J5
55
los participantes a la junta estn legitimados ya que ello constituye una si-
tuacin interna de la organizacin no estando dentro la competencia del
registrador, similar criterio est regulado en el artculo 18 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias.
PODER
Por medio del presente documento los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva del Conjunto Residencial () que lo suscriben otorgamos poder al seor (),
identificado con D.N.I. N 07914200 y con domicilio en calle (), para que nos repre-
sente en la sesin de junta propietarios a realizarse los das 20 y 24 de julio de 2011,
en la cual se tratarn los siguientes puntos de agenda:
- Aprobacin de los estados de financieros de la junta de propietarios.
- Aprobacin o desaprobacin sobre la realizacin de nuevas construcciones en el
condominio.
- Decisin sobre el cercado del condominio.
- Aprobacin del pintado del condominio.
Se deja constancia que el presente poder tendr eficacia solo respecto de la referida
junta propietarios ya sea que se realice en primera o en segunda convocatoria. En tal
sentido, el apoderado estar facultado sin limitacin alguna para adoptar los acuer-
dos relacionados con los temas de agenda as como todos los complementarios.
D.N.I. /
PROPIETARIOS DEPTO. ESTAC. % PART. FIRMA
R.U.C
101-
AAAA
AD 0.45
102-
BBBB AD 0.46
CCCC 101 D 0.45
DDDD 1T-26 0.07
EEEEE 102 D 0.43
83 0.07
TOTAL DE PORCENTAJES SO-

BRE LAS ZONAS COMUNES 1.93
Lima, 19 de julio de 2011
5. Renuncia a la junta de propietarios

El artculo 47 de la Ley N27157 seala que la renuncia de uno o ms
propietarios no impedir la constitucin de la Junta, pero la admisin a su
56
seno siempre estar expedita. El tercer prrafo del artculo 145 del Regla-
mento establece que: La renuncia de uno o ms propietarios no impedi-
r la constitucin de la junta y su admisin en el seno de esta siempre que-
dar expedita (...). De estas norma se puede concluir que: 1) es factible
la renuncia a la junta de propietarios; 2) an mientras los propietarios ha-
yan renunciado a la junta esta se podr constituir, siendo por consiguien-
te, la primera oportunidad para que se produzca la renuncia antes de que
se constituya la junta, y 3) Los propietarios renunciantes tienen el derecho
a incorporarse en cualquier momento. No obstante, La Ley N27157 y el
Reglamento guardan silencio respecto a la formalidad como se debe efec-
tuar la renuncia.
Ahora bien, si an no se ha constituido la junta, es razonable que se

convoque a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
a una asamblea a efectos de constituirla vlidamente. La asistencia de los
propietarios a la asamblea de constitucin hace inferir la voluntad de asis-
tentes de participar en la junta, pues en caso contrario manifestarn su re-
nuncia expresa en la asamblea.
No obstante, en caso de que la personas vlidamente convocadas no

acudan a la asamblea de constitucin, algunos podran presumir que no
desean participar en la junta de propietarios, pero como no sera vlida tal
situacin, se debe adoptar un mecanismo legal a fin de que se presuma t-
citamente su renuncia y permitir la instalacin vlida de la junta en prime-
ra convocatoria.
Ese mecanismo legal puede establecerse en el reglamento interno, el

cual podra contener una disposicin para determinar la renuncia tcita a
la junta de propietarios de aquellas personas que no acudieron a la asam-
blea de constitucin.
As, creemos que sera vlido establecer como requisitos concurrentes

para considerar como renunciantes a la junta de propietarios, los siguien-
tes: 1) No hayan asistido a la junta de constitucin y 2) Luego de inscritos
el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios, no comuniquen median-
te carta notarial a la junta, dentro un plazo razonable, su voluntad de par-
ticipar e incorporarse. El sustento de esta disposicin ser inasistencia as
como en el principio de publicidad registral.
57
En efecto, a nuestro entender, el segundo de los requisitos sealados

es el que nos permitir determinar si los propietarios que no asistieron a la
junta desean renunciar a ella, puesto que al inscribirse el reglamento inter-
no y la Junta de Propietarios en el Registro de Predios, en virtud del prin-
cipio de publicidad material contenido en el artculo 2012 del Cdigo Civil,
se presumir sin admitir prueba en contrario que tienen conocimiento de
la inscripcin de tales actos, por lo que corresponder a las personas y en
particular a los propietarios de la unidad inmobiliaria, tener conocimiento
de las disposiciones del reglamento interno, siendo razonable que si de-
sean participar en la junta de propietarios cumplan con lo establecido en
el reglamento interno.
En consecuencia, mientras que no se inscriba el reglamento interno

ningn propietario se considerar como renunciante a la junta, razn por
la cual estimamos que no podra ser objeto de observacin por el registra-
dor una disposicin como la propuesta.
Adems, creemos que el hecho de que se le considere renunciante a

los propietarios que no cumplan referidos requisitos no implica que se les
impida su incorporacin, pues considerar lo contrario sera contravenir lo
dispuesto en el artculo 47 de la Ley N27157.
Como se puede advertir una disposicin como la propuesta no afecta-

ra ningn derecho de los propietarios, sino ms bien trata de cubrir un va-
co legal, aplicando la autonoma de la voluntad en beneficio de que no se
afecte el normal desarrollo de la junta de propietarios.
6. Actas de las sesiones

La junta de propietarios est obligada a tener un libro de actas debi-
damente legalizado por notario en el cual se debern incluir los acuerdos
adoptados en cada una de sus sesiones. El artculo 149 del Reglamento se-
ala las formalidades que deben tener las actas; as establece que:
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en

que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con in-
dicacin de sus porcentajes de participacin en los bienes de dominio
comn; el nombre de las personas que actuaron como presidente y se-
cretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las
58
votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y

el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubie-
ra, y por todos los participantes en la Junta. El reglamento interno po-
dr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta.
Al momento de redactar las actas es factible que se incurran en erro-

res u omisiones, sin embargo para subsanar tales defectos no ser necesa-
rio que se vuelva a convocar otra junta, sino que quienes firmaron el acta
podrn reaperturarla.
En efecto, es factible reaperturar las actas que contengan errores u

omisiones en aplicacin del precedente de observancia obligatoria esta-
blecido por el Tribunal Registral en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral
de la Sunarp: Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de
las personas jurdicas, corrigiendo un dato que se consign en forma err-
nea o consignando un dato que se omiti pudiendo consistir la omisin
en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurdica no se
hizo constar en el acta. Para ello deber dejarse constancia de la fecha de
la reapertura del acta y la misma deber ser suscrita por quienes firmaron
el acta primigenia o rectificada(41).
El referido criterio que tiene como sustento el artculo 44 del Cdigo de

Comercio, que es la norma que regula el tema de las rectificaciones de los
libros comerciales. Sin embargo, este artculo como el precedente tienen
el defecto de no sealar plazo alguno para efectuar la rectificacin, pues
solo seala que inmediatamente despus de advertido el error u omisin
se debe efectuar la subsanacin, extendiendo esa supuesta inmediatez al
establecer que la subsanacin podr efectuarse en cualquier momento.
Es as, que el Tribunal Registral en la Res. N650-2005-SUNARP-TR-L(42),
ha sealado que: El criterio interpretativo sobre reapertura de actas no
pone lmites al nmero de veces en que puede ser rectificada un acta, por
lo tanto, el hecho de que se haya rectificado el acta en cuatro oportunida-
des no puede ser obstculo para que el acta rectificada pueda acceder al
Registro, siempre que se cumpla con los requisitos exigibles: la constancia
de la fecha de reapertura y que sea suscrita por quienes firmaron el acta
(42) En: Dilogo con la Jurisprudencia. N113, Gaceta Jurdica, Lima, febrero de 2008, p. 303 y ss.
59
primigenia o rectificada. En el presente caso, las cuatro reaperturas cum-

plen con los requisitos por lo que procede acceder a la rogatoria.
En la actualidad el criterio adoptado por el precedente vinculante est

regulado en el artculo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Ju-
rdicas No Societarias con el aadido de que no dar mrito a inscripcin
la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos.
Ahora bien, la Res. N944-2011-SUNARP-TR-L J6 ha establecido que:

No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda
otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que
reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respecti-
vas, a fin de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la
junta. En nuestra opinin dicho criterio es correcto puesto que a pesar de
que las juntas de propietarios no constituyan una persona jurdica no hay
bice para que se le aplique el precedente vinculante y lo dispuesto en el
artculo 12 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurdicas No So-
cietarias. Asimismo, tampoco existe impedimento en que los propietarios
reunidos en junta otorguen poder al presidente de la junta a efectos de
que pueda subsanar los defectos del acta originaria.
7. rganos de representacin y administracin

Toda junta de propietarios por disposicin legal debe contar con un r-
gano de representacin y otro de administracin: a) el presidente y b) el
administrador.
7.1. El presidente
El presidente es el rgano de representacin de la junta, quien goza
de las facultades de representacin general y especiales contenidas en los
artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil(43). No obstante, a pesar de que
(43) Artculo 74.- Facultades generales.- La representacin judicial confiere al representante las atri-
buciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que
la ley exige facultades expresas. La representacin se entiende otorgada para todo el proceso,
incluso para la ejecucin de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al represen-
tante para su intervencin en el proceso y realizacin de todos los actos del mismo, salvo aque-
llos que requieran la intervencin personal y directa del representado.
Artculo 75.- Facultades especiales.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para
realizar todos los actos de disposicin de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir,
contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensin, allanarse a la
60
la Ley N27157 solo le otorga facultades procesales al presidente, cree-

mos que este es quien representa a la junta de propietarios ante los terce-
ros, pues es la persona que decide y ejecuta todo lo atinente al quehacer
diario de la junta(44), ya que la actuacin del presidente tiene un carcter
orgnico(45).
En tal sentido, estimamos que como lo menciona De la Cmara lvarez

que: solo la teora orgnica puede explicar el hecho de la imputacin de
los efectos jurdicos de los actos llevados a cabo por el presidente a las
personas de los ausentes, los disidentes, y los adquirientes posteriores; se
trata de personas plenamente capaces, o ya legalmente representadas,
que pueden o no haber otorgado su consentimiento individual votando
en contra de la designacin del presidente, a la transferencia de faculta-
des de la esfera jurdica propia a la ajena. Por organicismo ha de enten-
derse la representacin de un grupo en la medida en que las facultades de
actuacin del representante y la imputacin de su actuacin est determi-
nado por una organizacin del mismo(46).
Por consiguiente a efectos de que el presidente se relacione con ter-

ceros no ser necesario que solicite autorizacin a la junta de propieta-
rios ni mucho menos que solicite la opinin de ella, pues el presidente tal
como lo menciona Para Martn, adems de representante de los propieta-
rios ser mandatario, por el solo hecho de aceptar el cargo, respecto de
las facultades especficas legales antes indicadas y tambin respecto de las
estatutarias(47). Esto debido a que en aplicacin de la teora orgnica los
pretensin, conciliar, transigir, someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proce-

so, sustituir o delegar la representacin procesal y para los dems actos que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume
la existencia de facultades especiales no conferidas explcitamente.
(44) CONSTANTINO, Juan Antonio. El administrador en el consorcio de copropietarios de la propie-
dad horizontal. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1989, p. 53.
(45) La representacin orgnica se caracteriza porque se confiere para la mejor coordinacin de los
intereses colectivos de un grupo de personas, de forma que los representados, mientras dura
la representacin, no pueden ejercitar aquellas facultades que integran la competencia que
han atribuido al representante, el cual se convierte as en rgano de expresin de la voluntad.
Esta forma elstica de entender la representacin orgnica permite concebir la representacin
orgnica fuera del mbito de actuacin normal, que es la persona jurdica, (DE LA CMARA
LVAREZ citado por GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen. Comentario al artculo 13 de la
Ley de Propiedad Horizontal N49/1960. En: Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal.
Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, pp. 379 y 380.
(46) dem.
(47) PARA MARTN, Antonio. Ob. cit., p. 68.
61
tanto l como los dems miembros de la comunidad han acordado, aun-

que sea tcitamente, por medio del nombramiento, aceptar que el presi-
dente, como representante de la comunidad, acte en la esfera de dichas
facultades (por ejemplo, el presidente tendr el deber de convocar las jun-
tas, o contratar los servicios de un profesional para realizar una reparacin
ordinaria, aunque esta obligacin la tenga tambin el administrador).
Y tambin, en todos aquellos casos en que la junta acuerde cual-

quier actuacin especfica: interponer una demanda u otorgar un contra-
to. Este acuerdo, seguido de aceptacin, implica la perfeccin del manda-
to representativo(48).
As, exigir al presidente que solicite autorizacin a la junta en todas y

cada una de sus actuaciones, hara inviable su gestin por las dilaciones
antieconmicas y paralizantes de esta, por eso los terceros que se relacio-
nen con l pueden confiar plenamente en la sola declaracin de volun-
tad del presidente, especficamente en lo referido a los asuntos habitua-
les y necesarios para la adecuada conservacin, uso y habitabilidad de los
inmueble(49).
En suma, el presidente, tal como dispone el artculo 145 del Regla-

mento, es el representante legal de la junta de propietarios por lo que su
solo nombramiento y aceptacin del cargo lo obliga a actuar en nombre
y por cuenta de cada uno de los propietarios de las secciones de propie-
dad exclusiva y propiedad comn (inclusive a los que votaron a favor o en
su contra de su nombramiento) y, por ende, lo faculta a celebrar toda cla-
se de contratos con terceros, pero sin sealar quienes conforman la jun-
ta de propietarios.
Los actos y contratos que realice el presidente siempre tendrn como

lmite lo establecido en el reglamento interno. Es decir, que ser totalmen-
te factible que el reglamento interno lmite las facultades de representacin
al presidente, estableciendo que determinados actos requerir aprobacin
de la junta de propietarios. En caso de que el reglamento no contenga dis-
posiciones restrictivas a las facultades del presidente su actuacin su ten-
dr como lmite el inters de la junta de propietarios.
(48) dem.
(49) GONZALES BARRN, Gnther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 995.
62
Es preciso sealar que no siempre se acta a favor de toda la junta de

propietarios, pues se puede actuar en favor de la mayora de propietarios
o de la minora, incluso se puede actuar en contra de ellos. As, Para Mar-
tn seala que sucede esto, claramente, cuando dicha comunidad reclama
un crdito de un propietario moroso, pues el crdito existe solo a favor de
los propietarios cumplidores, y la ficcin de razonar que todos los propie-
tarios, incluido el moroso, reclaman a este el pago de una cantidad (que,
en parte, debera abonrsela a s mismo), nos lleva al absurdo. De ah que
nada hay que impida que el colectivo total se vea desmembrado a veces,
ante la ostentacin de un derecho determinado, que nacer solo para el
patrimonio de un conjunto de propietarios, por unos intereses comunes en
relacin a un edificio, intereses que, en casos concretos, no concurren en
la totalidad del colectivo(50).
Finalmente, a efectos de que el presidente pueda ejercer la represen-

tacin de la junta de propietarios se requiere que su mandato est inscrito
en la partida registral del predio matriz. No obstante, para la inscripcin del
cargo del presidente se requiere que exista pluralidad de propietarios(51).
7.2. Inscripcin del presidente como requisito para ejercer sus

facultades
En la parte final del numeral anterior mencionamos que a efectos de
que el presidente ejerza la representacin requiere que su mandato est
inscrito en la partida registral del predio matriz, ello en aplicacin del prin-
cipio de publicidad legitimacin y publicidad registral, ya que la inscripcin
de su mandato tendr carcter erga omnes, es decir, ser oponible ante
terceros.
Para la inscripcin del cargo del presidente se requiere que exista plura-
lidad de propietarios en la edificacin, siendo acto previo para su inscripcin

(51) Si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamen-
to Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios
cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que
el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del pre-
dio (Res. N020-2008-SUNARP-TR-L: Gaceta Jurdica. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdi-
ca, Lima, 2011) J7 .
63
la constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn y

la junta propietarios, esto se desprende del artculo 145 del Reglamento.
En la prctica se ha comprobado que muchas edificaciones sujetas al

rgimen de propiedad exclusiva y propiedad, con reglamento y junta de
propietarios inscrita, no han cumplido con inscribir el mandato de sus pre-
sidentes, pese a su existencia.
Para que el presidente ejerza la representacin procesal solo requiere

que acredite su nombramiento a travs de la copia certificada por Nota-
rio del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nom-
bramiento, ello conforme al artculo 150 del Reglamento. No obstante,
debe precisarse para la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial,
ha considerado que resulta indispensable, para la representacin proce-
sal la copia certificada por Notario del acta de sesin o asamblea de Junta
de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que est se encuen-
tre inscrito. (), la posicin tomada por este Colegiado Superior respecto a
la exigencia de la inscripcin del nombramiento del Presidente de la Junta
de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Pre-
sidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el con-
tenido de los Registros es de conocimientos pblico y que no admite duda
respecto a su contenido(52).
8. La junta directiva
El artculo 145 del Reglamento establece que el reglamento interno de
la edificacin podr disponer la constitucin de una junta directiva cuando
lo estime conveniente, sealando su composicin y funciones. Esta norma
gener ciertas dudas en Registros Pblicos, puesto que algunos estimaron
que solo era factible la inscripcin del presidente de la junta de propieta-
rios ms de los dems miembros de la directiva. Es ms la duda se acre-
cent cuando el artculo 70 del derogado Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (aprobado por Res. N40-2003-SUNARP-SN) estable-
ci que: Solo son inscribibles en la partida matriz de la edificacin suje-
ta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designacin de su
(52) Exp. N 2606-2006 J3 . En: Gaceta Jurdica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008).
Ultimos precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009,
p. 17 y ss.
64
presidente, que conste en dicho reglamento. Este ltimo acto tambin po-
dr inscribirse en mrito de la copia certificada del Acta de la Junta de Pro-
pietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades esta-
blecidas en el Reglamento Interno.
El Tribunal Registral se pronunci al respecto sealando que: El ar-

tculo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no exclu-
ye la inscripcin de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos,
como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una parti-
da registral correspondiente al Registro de Personas Jurdicas y que no se
encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la cual no
constituye una persona jurdica, sino que es la reunin de todos los propie-
tarios de una edificacin(53).
El criterio adoptado por el Tribunal Registral fue regulado por el primer

prrafo de artculo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-
dios, norma que seala: Son inscribibles en la partida matriz de la edifica-
cin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la designacin del
Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al Reglamento In-
terno. La designacin del Presidente o de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirn en mrito de la copia certificada del Acta de la
Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las forma-
lidades establecidas en el Reglamento Interno ().
Asimismo, La Directiva, numeral 5.16 confirmo lo acertado de la nor-

ma al establecer que: Se inscribe en la partida matriz el presidente de la
junta de propietarios o la directiva, de ser el caso. Es ms ha dejado senta-
do que la falta de inscripcin del presidente o directiva durante un perio-
do o ms, no impide la sucesiva inscripcin del rgano de representacin
correspondiente al periodo actual.
(53) Res. N529-2004-SUNARP-TR-L. En: GACETA JURDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jur-
dica, Lima, 2011.
65
66
9. El administrador
El administrador es quien vela por el adecuado funcionamiento y con-
servacin de los bienes comunes ejerciendo su cargo de manera interna
no contando con facultades de representacin ante terceros. No obstante,
en la mayora de las veces el cargo de administrador recae en el presidente
de la junta en cuyo caso este contar con las facultades de representacin.
As, en caso de que se nombre al presidente como administrador de

la edificacin, no se requerir que se otorgue ningn poder adicional a los
que la Ley N 27157 le confiere. As, Alonso Snchez seala que:
(...) en caso de que no se nombre un Administrador distinto del Pre-

sidente, o de que aquel sea uno de los propietarios, no ser necesaria
otra habilitacin que el nombramiento por parte de la comunidad de
propietarios, considerndose establecida en la esfera interna una rela-
cin de mandato modulado por las especialidades de la caracteriza-
cin orgnica del nombramiento (...)(54).
En consecuencia, consideramos que el presidente administrador por el

solo mrito de su nombramiento asumir la representacin de todos los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, quien actuar siem-
pre en beneficio e inters de la comunidad. As, en virtud de los poderes
tpicos del presidente se circunscriben a los asuntos que afectan a la co-
munidad por lo que los terceros pueden confiar en que el presidente est
actuando con eficacia para todos los propietarios si actan dentro de los
asuntos que afectan a la comunidad. Este es el significado del carcter le-
gal de la representacin(55).
El artculo 151 del Reglamento seala que el cargo de administrador

recaer en: a) el presidente de la junta; b) cualquiera de los poseedores
de las secciones de propiedad exclusiva o no; o, c) cualquier persona na-
tural o jurdica contratada para tal funcin. De la norma se desprende que
el administrador puede ser un miembro de la junta de propietarios o una
persona natural y/o jurdica ajena a esta. En ese sentido, corresponder a
la junta elegir a la persona que se encargar de administrar la edificacin.
(54) Citado por GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen. Ob. cit., p. 397.
(55) Ibdem, p. 380.
67
9.1. Formas como se puede contratar al administrador

Como se mencion el cargo de administrador no siempre recaer en la
persona del presidente, en cuyo caso la junta podr decidir la contratacin
de una persona natural dependiente de la propia comunidad de propieta-
rios o a una persona jurdica para que asuma dicha funcin.
En tal supuesto, el nombramiento del administrador tendr como fuen-

te un contrato de trabajo, mandato o locacin de servicios(56), segn sea
el caso.
9.1.1. Administrador como trabajador de la junta de propietarios

Es obligacin de la junta de propietarios contar con un administrador
general que se encargue de velar por la conservacin y mantenimiento de
los bienes comunes. Actividad que constituye una labor ordinaria y perma-
nente para la junta que deber efectuarse en las instalaciones de la edifi-
cacin, en razn de ello consideramos que la persona ajena a la comuni-
dad que desempee dicha labor tendr que realizarla bajo subordinacin
y dependencia.
En ese sentido, la relacin entre el administrador no presidente y la jun-

ta de propietarios ser de naturaleza laboral, por lo que esta labor necesa-
riamente deber ser remunerada(57).
Ahora bien, creemos que es un error que ni en la Ley N27157 ni en su

reglamento se establezca la necesidad de que el administrador contratado
por la junta de propietarios sea un profesional respecto a la administracin
inmobiliaria, pues tal omisin no hace ms que contribuir con la informali-
dad con que actualmente se administran la mayora de edificaciones suje-
tas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Sobre el particular, la Ley de Propiedad Horizontal de Espaa (Ley

N49/1969) seala que el cargo de administrador podr ser ejercido por

(57) Aunque debe tenerse presente que la opinin de Gonzlez Carrasco, quien considera que no
necesariamente el cargo de administrador sea retribuido pues es fcil imaginar que este cargo
lo venga realizando en comunidades de escasa problemtica el familiar de uno de los miem-
bros que no se dedique de forma profesional a la administracin, (GONZLEZ CARRASCO, M
del Carmen, Ob. cit., p. 403).
68
cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin pro-

fesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones.
Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los
trminos establecidos en el ordenamiento jurdico. Al respecto Gonzlez
Carrasco, al comentar esta disposicin seala que el actual artculo 13 de
la LPH, a diferencia del artculo 12 anterior a la Reforma, parte de una pre-
suncin de ejercicio de la actividad con carcter profesional en el adminis-
trador ajeno a la comunidad(58).
9.1.2. El administrador persona jurdica

La administracin tambin puede recaer en una persona jurdica quien
brindar los servicios de mantenimiento y conservacin de los bienes co-
munes a travs de personal que ser destacado a las instalaciones de la
edificacin. En ese sentido, el rgano de administracin y, en su caso de re-
presentacin de la junta de propietarios, ser ejercido por una persona fsi-
ca, quien a su vez sera un rgano de la persona jurdica administradora(59).
Si la administracin se otorga a una persona jurdica, entonces el

vnculo contractual entre esta y la junta de propietarios sera la locacin de
servicios. En este caso la persona jurdica administrar la edificacin valin-
dose de su propio personal, el que ser destacado a la junta a fin de reali-
zar las labores de mantenimiento y conservacin de los bienes comunes. A
cambio de dicha prestacin la junta pagar un monto a la persona jurdica.
Ser importante que la persona jurdica que se encargue de la admi-

nistracin de la edificacin sea una empresa especializada en brindar esos
servicios, lo que implica que deber contar con personal calificado en la
administracin inmobiliaria. En definitiva, ese debera ser el perfil de la per-
sona jurdica a quien se le encargue la administracin, en caso contrario no
se justificara la contratacin de un administrador ajeno a la junta.
As, con relacin al tema en referencia se ha expresado respecto a la

Ley de Propiedad Horizontal espaola que:
(58) dem.
(59) CONSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 74.
69
La adecuacin de la actividad de estas personas jurdicas al ordena-

miento jurdico ha de partir de la cualificacin profesional suficiente y
legalmente reconocida de las personas fsicas que ostenten la titulari-
dad de su rgano de administracin dentro de su organizacin, para
evitar que esta formula sea utilizada como va de escape por sujetos no
cualificados profesionalmente(60).
La administracin de fincas es una profesin en auge que exige cada

vez una mayor formacin y profesionalidad.
El administrador de fincas debe estar colegiado en su respectivo Cole-

gio Profesional, lo que garantizar, en primer lugar, los conocimientos
mnimos que deben poseerse para ejercer la profesin, y en segundo
trmino la proteccin de los derechos de los copropietarios por los que
vela el colegio que acta como salvaguardia ante cualquier irregulari-
dad, si se produjese, de algunos de sus colegiados.
El administrador de fincas, durante su desarrollo profesional y a lo largo

de su experiencia, habr conseguido un equipo de profesionales cua-
lificados que resolvern los problemas que surgen en las comunidades
(fontaneros, albailes, oficios en general), controlar los problemas de
morosidad, agilizando los procesos judiciales, consiguiendo mantener
la comunidad sin problemas econmicos y, finalmente, ser el media-
dor entre los roces que puedan producirse con la convivencia cotidia-
na, sin ser parte interesada y actuando por consiguiente, de manera
objetiva e imparcial. Las comunidades que contratan a un administra-
dor difcilmente llegan a prescindir de su figura, aunque cambien, en
ocasiones de profesional(61).
Por ello consideramos que si la persona jurdica a la que se encarga la

administracin es una empresa especializada en la administracin inmobi-
liaria entonces el contrato que la vincular con la junta ser uno de gestin
empresarial o management el cual es un contrato de gestin por el cual
una empresa se obliga a gerenciar a otra. Segn Ernesto Eduardo Marto-
rell, estos contratos suelen ajustarse a un molde del siguiente tenor:
(60) GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen. Ob. cit., p. 407.

(61) ROSAT ACED, Jos Ignacio y ROSAT ACED, Carlos. Comunidades de propietarios. Tirant lo
Blanch, Valencia, 2000, pp. 71 y 72.
70
a) Los activos de la empresa gerenciada son confiados en adminis-

tracin al gerente.
b) La duracin del contrato habitualmente es bastante prolongada.
c) Se suelen convenir sucesivas prrrogas automticas, esta vez por

plazos menores, las que se perfeccionan si con no menos de dos o tres
meses de anticipacin al vencimiento del trmino pactado, la geren-
ciada no notifica de manera fehaciente su voluntad de no continuar la
relacin.
d) La delegacin de la direccin o administracin o del gerenciamien-

to de los bienes, comprende:
- El manejo de todos los fondos que se vayan recaudando.
- La concepcin y arreglo de todo lo referido a la publicidad del em-

prendimiento, y del nuevo vnculo concretado entre las partes.
- La direccin de toda la plantilla del personal de la gerenciada, in-

clusive de los jerrquicos, con poder de traslado, reemplazo y re-
mocin (la especial constitucin del comit ejecutivo, a cargo de la
operadora).
- La facultad de disear planes de crecimiento o de expansin a nivel

nacional e internacional.
- Abocarse a la apertura y conquista de nuevos mercados o esta-

blecimientos con los recursos existentes, controlando la calidad
en la prestacin del servicio tanto en estos como en las plazas ya
habituales.
- Tomar a cargo la gestin de cobros y pagos, as como tambin la

de las carteras morosas.
- Otorgar los poderes de gestin necesarios para el cumplimiento de

todos y cada uno de los fines contractuales.
- Confeccionar las cuentas de resultados de la operatoria mensual y

la anual o definitiva.
71
- Determinar las modalidades puntuales de vigilancia e inspeccin(62).
En consecuencia, podemos concluir que si se contrata a travs de un

management a una persona jurdica especializada en administracin in-
mobiliaria se requerir otorgar facultades de representacin al administra-
dor a efectos de que pueda realizar adecuadamente sus funciones, por lo
que el cargo del presidente de la junta ser un cargo decorativo, ya que no
ejercer gestin alguna(63).
9.2. Funciones del administrador

El administrador es el gestor de la junta de propietarios y generalmen-
te desenvuelve sus funciones en el mbito interno(64) (a diferencia del pre-
sidente que realiza sus funciones hacia el exterior)(65) pues es el encargado
del mantenimiento y conservacin de los bienes comunes. Ejerce su fun-
cin como un rgano de apoyo al presidente que es quien lo supervisa(66).
No obstante, ello no impide que la junta de propietarios le otorgue fa-

cultades de representacin al administrador. As, tal como expresa Antonio
Para Martn, se puede distinguir funciones de servicios y las que suponen
la realizacin de actos de representacin de la junta:
Suponen la prestacin de un servicio, velar por el rgimen de la casa,

sus instalaciones, y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimiento a los titulares; preparar con la debida
(62) MARTORELL, Ernesto Eduardo. Tratado de los contratos de empresa. Tomo III, Depalma, Bue-
nos Aires, 1997, pp. 416 y 417.
(63) As De la Cmara lvarez citado por Gonzlez Carrasco ha considerado que el hecho de que el
cargo de administrador con las facultades que le confiere la ley recaiga en una persona distinta
del cargo de Presidente, unido a las facultades de representacin, ha motivado que parte de la
doctrina defina al Presidente como un representante no gestor, (GONZLEZ CARRASCO, M
del Carmen. Comentario al artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N49/1960, En: Co-
mentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, p. 654).
(65) As, se ha sealado que el Administrador tendra una funcin interna y, el Presidente, ejercera
una funcin volcada al exterior. Dentro de la administracin amplia o gestin de la comunidad,
la Ley habra desdoblado la funcin externa e interna de la misma, mientras que (...) al Presi-
dente le corresponde representar a la comunidad en juicio y fuera de l en los asuntos que le
afecten, al Administrador le correspondera la administracin ordinaria de los asuntos que afec-
ten a la comunidad y que no requieran una actuacin externa, (GONZLEZ CARRASCO, M
del Carmen, Ob. cit., pp. 654 y 655).
(66) Ibdem, p. 655.
72
antelacin y someter a la junta el plan de gastos previsibles, propo-

niendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos; ejecutar
los acuerdos adoptados en materia de obras (si no consisten en con-
tratar las mismas), como conectar con los industriales contratados por
el presidente, facilitarles acceso, informacin, etc., actuar de secretario
y custodiar la documentacin. (...) Suponen la realizacin de negocios
jurdicos, en nombre de la comunidad: contratar una reparacin ordi-
naria (eso es lo que significa disponiendo las reparaciones ordinarias),
una obra o servicio que implique una reparacin extraordinaria o ur-
gente (adoptar las medidas urgentes, indica la ley). Tambin contratar
en nombre de la comunidad, si se le ha dado facultades para ello, en
ejecucin de un previo acuerdo(67).
Por lo que concluye el referido autor que:
A la luz del contenido contractual comunidad-administrador si existe

retribucin, y contiene las referidas atribuciones del artculo 18, el con-
trato que los une es atpico, mixto, que mezcla elementos del mandato
y del arrendamiento de servicios [locacin de servicios](68).
Por su parte, hay quienes expresan que en virtud del origen de las ta-
reas del administrador, estas se clasifican en:
a) Funciones legales;
b) Funciones estatutarias;
c) Funciones convencionales fuera del reglamento, y;
d) Funciones implcitas(69).
Ahora bien, el artculo 152 del Reglamento de la Ley N27157 estable-

ce de manera enunciativa las funciones del administrador, lo que no signi-
fica que puedan establecerse otras si as lo estima la junta de propietarios.
As, se seala que son funciones del administrador:

(68) Ibdem, p. 171.
(69) COSTANTINO, Juan Antonio. Ob. cit., p. 76.
73
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes,

su mantenimiento, limpieza, y preservacin. En ese sentido, el ad-
ministrador deber realizar todo lo necesario para la buena marcha
de la edificacin.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes y cuidar que los pagos
de los servicios comunes estn al da. Estas funciones implican que
el administrador una vez que cobre los gastos deber imputarlos
en cada caso en un orden de prioridades en beneficio para la jun-
ta de propietarios (ej., primero al pago de servicio pblico, al suel-
do, etc.)(70).
c) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables. En

ese sentido, el administrador ser responsable de administrar el pa-
trimonio de la junta de propietarios, teniendo que justificar los in-
gresos y egresos de la junta de propietarios mediante los respecti-
vos documentos.
d) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propie-

dad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones
contrarias a las establecidas en el reglamento interno o que afec-
ten los servicios comunes. En caso el administrador verifique que
algn propietario est incumpliendo el reglamento interno afectan-
do la vida en vecindad, creemos que deber comunicar al propie-
tario para que deje de contravenir el reglamento interno y en caso
de que el infractor persista deber comunicar a la junta para que
adopte las medidas pertinentes. Tal situacin es regulada por el ar-
tculo 7 de Ley de Propiedad Horizontal espaola:
(...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cual-

quiera de los propietarios u ocupantes, requerir a quien realice
las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesa-
cin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones
judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa au-

torizacin de la Junta de propietarios, debidamente convocada
(70) Ibdem, p. 77.
74
al efecto, podr entablar contra l accin de cesacin que, en

lo no previsto expresamente por este artculo, se sustanciar a
travs del juicio ordinario (...).
e) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante

la Junta de Propietarios, para su aprobacin.
f ) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de secre-

tario de la Junta.
g) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y

ejercer todas las funciones que la junta o el reglamento interno le
asignen.
h) Las dems que establezca el reglamento interno.
Adicionalmente consideramos, al igual que Costantino, que el adminis-

trador tendra adems las siguientes funciones:
(...) 2) Contratar los seguros sobre el edificio y los referidos al perso-

nal bajo relacin de dependencia con el consorcio e impuestos obliga-
toriamente por la ley laboral. A su vez, pensamos que el administrador
debera tener la precaucin por responsabilidad civil, aun para quienes
no tengan relacin de dependencia pero cumplan tareas para el con-
sorcio; por ejemplo, el silletero que debe impermiabilizar la medianera
en pisos elevados o para quien debe pintar por su cuenta todo el edifi-
cio y debe elevarse en tareas peligrosas para tales fines; (...).
4) Elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo en su caso,

previa vigilancia de su actuacin y constatacin de sus incumplimientos
por un medio que facilite la prueba en un posterior juicio del emplea-
do contra el consorcio (ej., constatar mediante acta pblica las reitera-
das ausencias del edificio sin causa justificada y en horario de trabajo);
(...).
8) Cumplir con la totalidad de las obligaciones fiscales, impositivas y

provisionales del personal bajo relacin de dependencia; (...).
10) Comunicar a los copropietarios ausentes a la asamblea y por

medio de carta certificada, las decisiones tomadas en las asambleas.
75
11) Mantener a resguardo los ttulos del edificio y el plano de subdivi-

sin y el testimonio del reglamento de copropiedad y dems intereses
de inters comn para los propietarios (planos de obra, por ejemplo).
(...)
15) Exigir que todos quienes desarrollan tareas para el consorcio, sin
relacin de dependencia (locacin de servicios o de obra, por ej.), es-
tn inscritos en los organismos fiscales pertinentes y acrediten media-
namente su solvencia moral y material(71).
El incumplimiento de estas funciones puede generar la remocin del

cargo.
Las funciones que la Ley N27157 y la doctrina le otorgan al adminis-

trador implican en cierta medida actos de representacin de la junta. De
otra forma no podra:
Atender a la conservacin entretenimiento de la casa (...), ejecutar los

acuerdos adoptados en materia de obras y todas las dems atribucio-
nes que se confieran por la Junta (...) la funcin de administrar, que
conlleva una esfera de gestin de los asuntos comunitarios junto con la
facultad de vincular eficazmente a la comunidad en el mbito de eje-
cucin de los actos administrativos(72).
(71) Ibdem, pp. 77-79.

(72) GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen. Comentario al artculo 22 de la Ley de Propiedad Ho-
rizontal N49/1960. En: Ob. cit., p. 655.
76
2
Captulo
Responsabilidad, rgimen
laboral y tributario de las
juntas de propietarios
2
Captulo
Responsabilidad, rgimen laboral
y tributario de las juntas de
propietarios
Al no ser la junta de propietarios una persona jurdica es pertinente de-

sarrollar y delimitar la responsabilidad de sus miembros, vale decir si cada
propietario de las secciones de propiedad exclusiva ante el incumplimiento
de las obligaciones que asume la junta deber responder con su patrimo-
nio por las deudas de esta.
Adems, como mantenimiento de los bienes y servicios comunes cons-
tituyen una labor ordinaria y permanente de la junta de propietarios co-
rrespondera otorgarle la calidad de trabajadores a quienes la realizan, por
lo que consideramos importante definir a que rgimen laboral se pueden
acoger los trabajadores de la junta.
Asimismo, corresponde desarrollar la forma en que debern tributar
las juntas de propietarios que hayan cumplido con inscribirse en el Regis-
tro nico Tributario, por lo que se indicar si estn afectas a emitir compro-
bantes de pago por las cuotas ordinarias y extraordinarias.
i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA

junta de propietarios
Como ya mencionamos las juntas de propietarios no califican como
persona jurdica debido a que la ley no le ha otorgado personalidad jurdi-
ca a su inscripcin en el Registro de Predios, razn por la que solo tienen
carcter de patrimonio autnomo, pues sus miembros tienen un derecho
e inters comn respecto a los bienes comunes.
79
La falta de personalidad jurdica de la junta de propietarios impide res-

tringir la responsabilidad de sus miembros, estando estos obligados ilimita-
da y solidariamente frente a los terceros por las obligaciones asumidas por
ella, as lo dispone el artculo 77 del Cdigo Civil que regula la responsa-
bilidad de los que contratan de un grupo de personas que no son perso-
nas jurdicas.
En ese sentido, los contratos celebrados por el presidente acorde a
sus facultades concedidas por el artculo 150 del Reglamento de la Ley
N27157 o por el administrador que cuente con dichas facultades, obligan
a todos los propietarios ilimitadamente, por lo que ante cualquier incum-
plimiento de las obligaciones contractuales o legales de la junta, as como
los daos producidos a terceros por la falta de mantenimiento o conser-
vacin de los bienes comunes podrn ser exigidos a cualquier propietario,
pudindose afectar sus bienes particulares.
En efecto, al no tener la junta de propietarios personalidad jurdica no
puede ser deudora, ni responder, ni ser titular de fondos o crditos a su fa-
vor, por lo que se debe considerar a los condueos como nicos deudo-
res y responsables principales de la deuda a favor del tercero, convenida
por este con el presidente de la comunidad, en representacin de todos(73).
Sobre el particular, la Ley N49/1960 de Ley Propiedad Horizontal de
Espaa seala que:
1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y crditos a su favor. Subsidiariamen-
te y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acree-
dor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en
el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el im-
porte insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que
se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas ven-
cidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimien-
to a que se refiere el apartado anterior.
(73) GULIARTE ZAPATERO, Vicente. Comentario al artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal

N49/1960. En: GULIARTE ZAPATERO, Vicente; TORRES, Teodora F.; CRESPO ALLU, Fernan-
do; DOMNGUEZ LUELMO, Andrs y GULIARTE GUTIRREZ, Vicente. La reforma de la propie-
dad horizontal, Editorial Ex Nova, Valladolid, 1999, p. 429.
80
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo

las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.
Como se puede advertir, la solucin adoptada por la Ley espaola est
acorde con la naturaleza jurdica de la junta de propietarios extendiendo la
responsabilidad a sus miembros, quienes solo respondern hasta su cuota
de participacin sobre los bienes, servicios y gastos comunes, no debien-
do pagar nada en caso de que acrediten estar al da en sus pagos ante la
junta. En nuestra opinin, esta exencin de la deuda de la junta al propie-
tario que est al da en sus cuotas solo sera aplicable cuando el crdito del
tercero provenga de una obligacin contractual. En cambio, si la acreencia
del tercero es de naturaleza extracontractual entonces no se podr aplicar
dicha exencin(74).
Al respecto Capilla Roncero, citado por Gnther Gonzales, considera
que el comunero es deudor principal frente al tercero, sin que el carcter
subsidiario de su responsabilidad pueda ser deducido de la existencia de
un fondo comn ni de ninguna otra circunstancia que no sea la determina-
cin expresa de la ley, en tanto las deudas nacen ya en cabeza de cada co-
munero sin ser necesaria la distribucin de la responsabilidad de cada pro-
pietario por medio de una junta posterior.
Pese a esta omisin en la ley espaola consideramos que la ley peruana
debera regular este aspecto de manera expresa en el sentido que el pro-
pietario solo responda hasta el lmite de su porcentaje de participacin so-
bre los bienes comunes.
Por ltimo, los propietarios tambin seran responsables por daos que
se ocasionarn a terceros como consecuencia de desperfectos o mal esta-
do de conservacin de los bienes comunes, ya que a pesar de que la admi-
nistracin de los bienes comunes se haya otorgado a un tercero ajeno a
la junta, esta al tener la obligacin legal de mantener en buen estado de
(74) Gnther Gonzales, tiene una opinin contraria al respecto, considerando que es errada tal po-
sicin pues dejara inerme a los propietarios individuales frente a un manejo negligente de los
directivos o, peor an, cuando acten directamente impulsados con un nimo fraudulento. La
situacin se agrava si tomamos en cuenta que la incorporacin al colectivo de propietarios nace
automticamente, sin posibilidad de que una decisin voluntaria aparte al dueo de la perte-
nencia a dicho colectivo. Por lo tanto, en nuestra opinin las deudas de la junta de propieta-
rios no afecta el patrimonio de los singulares propietarios del edificio. (GONZALES BARRN,
Gnther. Derechos Reales. Ob. cit., p. 1000).
81
conservacin los bienes comunes, sera responsable de los daos que se

produzcan por el uso de estos bienes.
1. Constitucin de asociaciones como una herramienta para

limitar la responsabilidad de la junta de propietarios
A efectos de limitar la responsabilidad de los miembros de la junta de
propietarios, en algunas edificaciones se ha optado por constituir una aso-
ciacin que se encargue de las funciones propias de mantenimiento y con-
servacin de los bienes y servicios comunes, sin embargo, tal solucin ha
sido cuestionada por el Tribunal Registral ya que ha considerado que tales
funciones no pueden ser asumidas por las asociaciones.
En efecto, el Tribunal Registral ha sealado que: El estatuto de la aso-

ciacin no puede atribuirles facultades propias de la junta de propietarios.
La asociacin no puede regirse supletoriamente por la Ley N27157 y su
reglamento, que estas normas no son aplicables por ser de naturaleza di-
versa. El reglamento interno del edificio constituye la norma que contiene
todas las disposiciones necesarias para la adecuada utilizacin de las edifi-
caciones sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, no
siendo una norma interna de la asociacin, por lo que no es posible esta-
blecer como objetivo de la asociacin, el velar por el cumplimiento del re-
glamento interno del edificio, pues se trata de una funcin de la junta de
propietarios; en ese mismo contexto, la modificacin del reglamento inter-
no del edificio corresponde a la junta de propietarios(75).
Asimismo, ha referido que: No obstante que no existe impedimento

legal expreso para que una asociacin que se constituye bajo la normas
establecidas por el Cdigo Civil adopte como denominacin la de Junta
de Propietarios, resulta evidente que la persona jurdica que se origine no
remplazar ni asumir las competencias de la Junta de Propietarios, pu-
diendo, en todo casos sus fines ser complementarios pero no sustitutorios
de la labor que realiza esta ltima, ms an teniendo en cuenta que la ad-
quisicin de una seccin de dominio exclusivo, conlleva por mandato legal
y en cautela de los derechos y obligaciones del titular dominal, que el nue-
vo propietario se integre automtica y obligatoriamente a la Junta de Pro-
pietarios, lo que no ocurre en el caso de Asociaciones, en que la voluntad
(75) Jurisprudencia Registral. Vol. XI. ORLC. Lima, 2001, p. 112.
82
de integrarse o renunciar a ellas depende de la voluntad de las personas

que adopten dichas decisiones, existiendo tambin el derecho de la orga-
nizacin asociativa de calificar la admisin de sus miembros y de determi-
nar su exclusin en armona con sus normas internas, supuesto que no se
produce en las Juntas de Propietarios, en donde la admisin como propie-
tarios se encuentra siempre expedita, no pudiendo ser excluido en tanto
mantengan la titularidad dominial(76).
Estos fallos dejan claro que pese a que algunas asociaciones adopten
dentro de sus nombres la denominacin de juntas de propietarios, en s
no podrn adoptar las funciones de estas y tampoco podrn ser utilizadas
como paraguas para limitar la responsabilidad de los miembros de la jun-
ta, pues nunca los propietarios dejarn de estar obligados por la conserva-
cin y mantenimiento de los bienes y servicios comunes.
II. RGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

La inscripcin del presidente o de la junta directiva es el principal acto
para la formalidad de la junta, pues como mencionamos el ejercicio de las
facultades otorgadas al presidente por su solo nombramiento requieren
que su nombramiento est inscrito.
Pero para formalizar la junta de propietarios no solo ser suficiente la

inscripcin en el Registro de Predios del cargo de presidente o de la junta
directiva sino que adems debern inscribirse en el Registro nico de Con-
tribuyentes (RUC)(77) y ser con este registro que el presidente podr cele-
brar contratos con las empresas del sistema financiero con la finalidad de
aperturar una cuenta corriente a nombre de la junta o con las centrales de
riesgo para reportar a sus residentes que no cumplan con pagar las cuotas
ordinarias o extraordinarias.
Pero la sola inscripcin de la junta de propietarios en el RUC, le hace

asumir obligaciones tributarias a los propietarios as como al presidente o
los miembros de la junta directiva, razn por la cual creemos que es im-
portante sealar cul es el rgimen tributario de las juntas de propietarios.
(76) Jurisprudencia Registral. Vol. VII. ORLC. Lima, 1999, p. 296

(77) Conforme al artculo 3 de la Resolucin de Superintendencia N079-2001/SUNAT se indica que
debern inscribirse en el RUC las juntas de propietarios.
83
1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat

Como es de conocimiento pblico cuando uno se inscribe en el RUC,
se requiere que le informemos a la Sunat a qu actividades econmicas se
van a realizar. Todas las actividades econmicas estn reunidas en un docu-
mento denominado Clasificacin Industrial Internacional Uniforme de to-
das las Actividades Econmicas (CIIU), que es la clasificacin internacional
de referencia de las actividades econmicas productivas. Su principal fina-
lidad es facilitar un conjunto de categoras de actividad que pueda utilizar-
se para la elaboracin de estadsticas por actividades(78).
Ahora bien, al momento en que la junta de propietarios se inscribe en
el RUC, la Sunat le asigna el CIIU correspondiente a las otras asociaciones
NCP, clase que comprende las actividades de organizaciones asociativas di-
versas no directamente afiliadas a un partido poltico creadas para la de-
fensa de causas de carcter pblico o social mediante campaas de edu-
cacin al pblico, influencia poltica, recaudacin de fondos, etc.(79).
Llama la atencin que el CIIU que se le asigne a las juntas de propie-
tarios sea el de otras asociaciones, pero creemos que en cierta forma es el
que ms se le puede aplicar pues como se mencion la junta de propieta-
rios tiene como finalidad lograr el bienestar de los residentes de la unidad
inmobiliaria sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Por lo que en s son un ente colectivo sin personera jurdica, pero con au-
sencia de un animus asociativo de sus miembros.
2. Tributos a los cuales est afecta la junta de propietarios

Dependiendo de los ingresos que obtenga la junta de propietarios en-
tonces estar obligada a pagar o retener determinados impuestos. As, si la
junta de propietarios solo se dedica a recaudar de los residentes las cuo-
tas ordinarias o extraordinarias aprobadas por ella, para el mantenimien-
to de los bienes y servicios comunes, entonces no tendra que pagar im-
puesto alguno.
En efecto, si la actividad de la junta de propietarios es la de recaudar las

cuotas de mantenimiento para pagar por los bienes o servicios adquiridos
(78) INEI. Clasificacin Nacional de Actividades Econmicas Del Per. En: <http://www.inei.gob.
pe/DocumentosPublicos/CLANAE2006.pdf>. (visitada el 04.03.2012).
(79) dem.
84
para el mantenimiento de la edificacin, entonces la realizacin de dicha

actividad no generara ningn beneficio econmico a la comunidad de
propietarios, razn por la cual no estara afecto al pago del impuesto ge-
neral a la ventas (IGV) ni al impuesto a la renta.
Por el contrario, si la junta de propietarios obtiene ingresos adicionales
a las cuotas de mantenimiento de sus miembros o de terceros como pue-
de ser los que obtenga por el arrendamiento de determinada zona comn,
entonces la junta estara obligada a pagar el IGV y el impuesto a la renta
correspondiente a la tercera categora.
Al respecto, la Sunat en el Informe N010-2002-SUNAT/K00000, de-
termin que: 1) Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que
llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categora;
2) Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la
de sus integrantes son sujetos del IGV; y 3) Por el arrendamiento de bienes
comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, es-
tas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en
la medida que el arrendatario posea nmero de RUC y requiera sustentar
costo o gasto o crdito fiscal; de lo contrario, solo boletas de venta.
Por otra parte, asumir la obligacin de efectuar las retenciones de las
rentas de quinta categora de sus trabajadores, as como las de cuarta ca-
tegora de sus locadores. Adicionalmente deber de pagar la contribucin
al seguro social de salud (EsSalud) correspondiente al personal que est en
su planilla.
Se debe tener presente que el presidente o el administrador (en caso
de que la junta de propietario tenga una junta directiva) sern los respon-
sables de retener y pagar los impuestos correspondientes a los que est
obligada la junta. En efecto, de conformidad con el artculo 16 del Cdi-
go Tributario, los administradores o quienes tengan la disponibilidad de
los bienes de los entes colectivos que carecen de personera jurdica estn
obligados a pagar los tributos y cumplir las obligaciones formales en cali-
dad de representantes, con los recursos que administren o que dispongan.
Tambin dicha norma hace responsables solidarios al presidente o ad-
ministrador cuando por dolo, negligencia grave o abuso de facultades se
dejan de pagar las deudas tributarias, surgiendo dicha responsabilidad
cuando por accin u omisin del representante se produce el incumpli-
miento de las obligaciones tributarias de la junta de propietarios.
85
3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por

los ingresos que perciben
La junta de propietarios inscritas en el RUC no tienen la obligacin de
emitir comprobantes de pago por la recaudacin de las cuotas de mante-
nimiento de los bienes y servicios comunes, puesto que tales ingresos no
califican como una transferencia de bienes, en propiedad o en uso, o la
prestacin de un servicio, tal como lo establece el Decreto Ley N25632.
En consecuencia, quien pague las cuotas de mantenimientos solo ten-

dr derecho de exigir un recibo simple como constancia del pago.
Ahora bien, en caso de que quien pague la cuota de mantenimien-

to sea una empresa que requiera deducir el pago efectuado como gasto
para efectos del impuesto a la renta, entonces podr solicitar que la jun-
ta de propietarios le entregue una liquidacin de gastos elaborada por el
administrador de la edificacin, en la que se detalle el monto asumido por
cada propietario de acuerdo con el porcentaje de participacin estableci-
do para tal fin en el respectivo Reglamento Interno as como con la copia
fotosttica de los comprobantes de pago emitidos a la junta, as lo estable-
ce el artculo 1 de la Resolucin N050-2001/SUNAT.
Finalmente, tal como se mencion la junta de propietarios tendr que

emitir boleta o factura en caso de que obtengan ingresos adicionales a las
cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes por el arren-
damiento de zonas comunes pues dicha actividad estara afecta al impues-
to a la renta de tercera categora.
III. RGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO

y vigilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Las personas que brindan servicios bajo subordinacin y dependen-
cia de la junta de propietarios para el mantenimiento de los bienes y servi-
cios comunes tienen la calidad de trabajadores de la junta por consiguiente
deberan ser contratados bajo el rgimen laboral de la actividad priva-
da regulado por el Decreto Legislativo N728, por lo que los trabajado-
res tendran el derecho a percibir el equivalente a una remuneracin por:
gratificaciones legales (Fiestas Patrias y Navidad), compensacin por tiem-
po de servicios por un ao de trabajo. Asimismo, tendran derecho a un
mes de vacaciones pagadas por cada ao de trabajo, a percibir el 10% de
86
la remuneracin mnima vital por asignacin familiar (en caso de que ten-
ga hijos) una indemnizacin por despido injustificado equivalente a una
remuneracin y media por cada ao de trabajo, hasta un tope de ocho
remuneraciones.
El desconocimiento por parte de los miembros de la junta de propie-

tarios los hace creer que sus trabajadores estaran incluidos en el rgimen
de los trabajadores del hogar debido a que realizan labores de manteni-
miento de la edificacin, razn por la cual creen sus trabajadores tendran
derecho a percibir la mitad de los beneficios que establece el rgimen la-
boral general.
Al respecto, debemos mencionar que a los trabajadores que realizan

labores de mantenimiento en las juntas de propietarios no se les puede
considerar como trabajadores del hogar, debido a que las labores no se
desempean dentro de un hogar, residencia o casa habitacin sino en la
edificacin, esto se desprende del artculo 2 de la Ley N27986, Ley de los
Trabajadores del Hogar, la cual seala:
Artculo 2.- Definicin
Son trabajadores al servicio del hogar los que efectan labores de aseo,
cocina, lavado, asistencia, cuidado de nios y dems propias de la con-
servacin de una residencia o casa-habitacin y del desenvolvimiento
de la vida de un hogar, que no importen lucro o negocio para el em-
pleador o sus familiares.
Estn excluidas de los alcances de la presente Ley las actividades indi-

cadas o anlogas que se presten para empresas o con las cuales el em-
pleador obtenga un lucro o beneficio econmico cualquiera.
Asimismo, La Sala Transitoria Constitucional y Social de la Corte Supre-

ma ha sealado en la Casacin N090-2002-Lima J8 que:
La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el manteni-

miento de un edificio multifamiliar es propia de los que estn bajo la
actividad privada sujetos a la Ley de Productividad y Competitividad
Laboral, por lo que no se encontrara dentro del supuesto de la norma
de los trabajadores del hogar.
87
Cabe mencionar, que aunque la junta de propietarios no realice activi-

dades econmicas con fines de lucro, ello no es un argumento vlido para
aplicar el rgimen de trabajadores del hogar a sus trabajadores que reali-
zan labores de mantenimiento.
1. Aplicacin del rgimen de la microempresa a los trabajado-

res de la junta de propietarios
El Texto nico Ordenado de la Ley de Promocin de la Competitividad,
Formalizacin y Desarrollo de la Micro y Pequea Empresa y del Acceso al
Empleo Decente, Ley Mype, aprobado por el D.S. N007-2008-TR, tiene
como finalidad lograr la formalizacin de las micro y pequeas empresas
otorgndoles una serie de incentivos tributarios y labolares que le permi-
tan la sostenibilidad y el crecimiento al empresario.
As las microempresas(80) pueden acogerse a un rgimen laboral espe-
cial, mediante el cual solo se otorga determinados derechos laborales a sus
trabajadores. En ese sentido, el trabajador de una microempresa solo tiene
derecho percibir su remuneracin mensual, 15 das de vacaciones por cada
ao de trabajo y una indemnizacin por despido arbitrario de 10 remu-
neraciones diarias por cada ao de trabajo hasta un tope de tres remune-
raciones mensuales. Adicionalmente los trabajadores de la microempresa
tienen pueden optar por afiliarse o no a un rgimen pensionario.
Por otra parte, la referida ley tambin establece un rgimen laboral es-
pecial a los trabajadores de las pequeas empresas(81). As, estos trabajado-
res tendrn derecho a percibir media remuneracin por cada ao de tra-
bajo como compensacin por tiempo de servicios, media remuneracin
como gratificacin por Fiestas Patrias y Navidad, el 10% de la remunera-
cin mnima vital por asignacin familiar (en caso de que tenga hijos) y 15
das de vacaciones por cada ao de trabajo. Asimismo, en caso el trabaja-
dor sea despedido injustificadamente tendra derecho a percibir 20 remu-
neraciones diarias por ao. Tope de cuatro remuneraciones mensuales. Los
trabajadores de las pequeas empresas s estn obligados a afiliarse a un
rgimen pensionario.
(80) Las empresas que tienen un trabajador hasta diez y perciban ingresos anuales hasta 150 UIT
(S/. 547,500.00) son consideradas microempresas.
(81) Las empresas que tienen un trabajador hasta cien y perciban ingresos anuales no mayores a
1,700 UIT (S/. 6205,000.00) son consideradas pequeas empresas.
88
Ahora bien, el rgimen laboral de las microempresas puede aplicarse

por disposicin de la Sexta Disposicin Complementaria y Final de la Ley
Mype a las juntas de propietarios:
Sexta.- Extensin del rgimen laboral de la microempresa
Las juntas o asociaciones o agrupaciones de propietarios o inquili-
nos en rgimen de propiedad horizontal o condominio habitacional,
as como las asociaciones o agrupaciones de vecinos, podrn acoger-
se al rgimen laboral de la microempresa respecto de los trabajado-
res que les prestan servicios en comn de vigilancia, limpieza, repa-
racin, mantenimiento y similares, siempre y cuando no excedan de
diez trabajadores.
Del texto de la referida disposicin se desprende que a efectos de que
la junta de propietarios pueda acoger a sus trabajadores al rgimen labo-
ral de la microempresa se requiere:
- Tenga como mximo 10 trabajadores.
- Los trabajadores realicen labores de vigilancia, limpieza, reparacin
o mantenimiento.
Cabe mencionar que si las juntas de propietarios tuviesen ms de diez
trabajadores no podrn acogerse al rgimen de la pequea empresa por
cuanto la Sexta Disposicin Complementaria y Final de la Ley Mype no lo
ha previsto.
CUADRO COMPARATIVO DE REGMENES LABORALES
REG. GENERAL MICROEMPRESA PEQUEA EMPRESA

REFERENCIA
D. Leg. N728 D. Leg. N 1086 D. Leg. N 1086
Caractersticas No hay mnimo ni De 1 hasta 10 De 1 hasta 100 trabajadores.
mximo de trabaja- trabajadores. Ingresos anuales no mayores
dores ni ingresos Ingresos anuales hasta a 1,700 UIT (S/.6205,000.00)
150 UIT (S/.547,500.00)
Seguro Social Empleador apor- El empleador y el Es- Empleador aportar el 9%
tar el 9% de la tado aportarn cada de la remuneracin (ms
remuneracin uno el 4.5% de la re- seguro de riesgo de ser el
muneracin del traba- caso)
jador. Este tendr dere-
cho a las prestaciones
bsicas del seguro
89
Remuneracin S/. 675.00 S/. 675.00 S/. 675.00

Mnima (En el 2012 se au- (En el 2012 se au- (En el 2012 se aumentar a
mentar a S/ 750.00) mentar a S/. 750.00) S/. 750.00)
Despido 1 sueldo y medio 10 remuneracio- 20 remuneraciones diarias
justificado por ao de trabajo. nes diarias por ao. por ao. Tope de 4 remune-
Tope de 12 sueldos. Tope de 3 remuneraciones mensuales
raciones mensuales
CTS 1 remuneracin al No aplica Media remuneracin al ao
ao
Gratificaciones 2 Gratificaciones al No aplica 2 Gratificaciones al ao de
ao de una remu- media remuneracin cada
neracin cada una una
Asignacin 10% de la remune- No aplica 10% de la remuneracin m-
Familiar racin mnima vital nima vital
Utilidades para Si aplica No aplica Si aplica, siempre y cuando
trabajadores haya ms de 20 trabajadores
Jornada 8 horas diarias o 48 8 horas diarias o 48 8 horas diarias o 48 horas
laboral horas semanales horas semanales semanales
Descanso 24 horas 24 horas 24 horas
semanal
Vacaciones 30 das al ao 15 das al ao 15 das al ao
Por ltimo, para que las juntas de propietarios puedan acogerse al r-

gimen de las mircroempresa requieren que se inscriban en el Registro de
Micro y Pequea Empresas (Remype) siendo requisito previo que la junta
se inscriba en el RUC.
90
91
2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales

Como la responsabilidad de los propietarios de las secciones de pro-
piedad exclusiva es ilimitada entonces seran responsables del pago de las
remuneraciones y/o beneficios sociales de sus trabajadores directos (CTS,
gratificaciones, vacaciones, horas extras, etc.) por lo que estos podrn de-
mandar a la junta su pago y en caso esta no cumpla con pagarle al traba-
jador se podr exigir que los propietarios paguen directamente la deuda
de manera proporcional a su porcentaje de participacin sobre los bienes
comunes.
Si la junta decidiera contratar personal mediante intermediacin labo-

ral igualmente los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva se-
ran responsables del pago de las remuneraciones y beneficios sociales de
los trabajadores destacados a la edificacin ello siempre y cuando la em-
presa de intermediacin no cumpliese con sus obligaciones laborales con
el personal asignado a la junta. En efecto, de acuerdo al artculo 25 del Ley
N27626, Ley que regula la actividad de las empresas especiales de servi-
cios y de las cooperativas de trabajadores, la empresa usuaria (la junta de
propietarios) ser responsable con la entidad que le destaca trabajadores
por los derechos laborales de origen legal o colectivo, de estos que no es-
tn cubiertos con la fianza.
Similar consecuencia se dar en los casos en que se contrate a una per-

sona jurdica que administre la zonas comunes, pues de acuerdo a la Ley
N29245, Ley que regula los servicios de tercerizacin, la junta de pro-
pietarios ser responsable solidariamente por el pago de los beneficios le-
gales de los trabajadores destacados a la edificacin. En efecto, el artculo
9 de la referida ley seala que:
La empresa principal [la junta de propietarios] que contrate la realiza-

cin de obras o servicios con desplazamiento de personal de la empre-
sa tercerizadora es solidariamente responsable por el pago de los de-
rechos y beneficios laborales y por las obligaciones de seguridad social
devengadas por el tiempo en que el trabajador estuvo desplazado. Di-
cha responsabilidad se extiende por un ao posterior a la culminacin
de su desplazamiento. La empresa tercerizadora mantiene su respon-
sabilidad por el plazo establecido para la prescripcin laboral.
92
Esta norma fue precisada por el artculo 3 del Decreto Legislativo

N1038, Decreto Legislativo que precisa los alcances de la Ley N29245,
Ley que regula los Servicios de Tercerizacin, en el sentido que la solidari-
dad se contrae nicamente a las obligaciones laborales y de seguridad so-
cial de cargo de la empresa tercerizadora establecidas por norma legal, y
no a las de origen convencional o unilateral.
93
3
Captulo
Problemas comunes que
afectan a los miembros de
las juntas de propietarios
3
Captulo
Problemas comunes que afectan

a los miembros de las juntas de
propietarios
El residir en una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn, supone ser titular de derechos y obligaciones, los cua-
les se deben respetar y cumplir adecuadamente con la finalidad de afectar
los derechos de los otros ocupantes.
La contravencin de cualquier derecho o el incumplimiento de cual-

quier obligacin implican una violacin al reglamento interno que puede
generar la afectacin de la convivencia entre los residentes.
En el presente captulo sealaremos algunos de los problemas ms co-

munes que deben afrontar diariamente los miembros de las juntas de pro-
pietarios, explicando los motivos de origen y proponiendo algunas formas
de solucin, haciendo referencias legislativas y jurisprudenciales.
I. AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS RE-

GLAMENTOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLI-
MIENTO DE SUS DISPOSICIONES
Del texto del reglamento interno modelo (vase la pgina 22 y siguien-
tes) se puede advertir que lamentablemente sus disposiciones reprodu-
cen en su mayora el texto de la Ley N27157 y el Reglamento y no regu-
lan cuestiones particulares que permitan garantizar el cumplimiento de sus
97
disposiciones que beneficien a los propietarios respetuosos de las reglas,

lo que afecta en el estilo de vida de los residentes y por consiguiente en el
valor de las secciones de propiedad exclusiva.
As, creemos que sera factible que se incluyan en los reglamentos in-
ternos disposiciones como las siguientes:
- Que toda transferencia o cesin en uso de las secciones de propie-
dad exclusiva sea aprobada por la junta de propietarios o la jun-
ta directiva, con la finalidad de evitar que en la edificacin residan
personas que afecten el estilo de vida.
- Que la transferencia o cesin en uso de las secciones de propiedad
exclusiva est condicionada a que el propietario no adeude las cuo-
tas de mantenimiento.
- Que se excluya de porcentaje de participacin a algunas secciones
de propiedad exclusiva para adoptar decisiones sobre determina-
dos bienes comunes.
- Que se establezcan en otros documentos reglas de convivencia o
de uso de los bienes y servicios comunes que ante su incumpli-
miento puedan ser objeto de sancin por la junta.
Cabe mencionar que afectos de condicionar la transferencia o cesin

en uso de las secciones de propiedad exclusiva a la aprobacin por la jun-
ta de propietarios o junta directiva, se requiere que tales disposiciones se
sealen expresamente en la partida registral del inmueble matriz, esto a
efectos de que los terceros tengan conocimiento, incluso debera incluirse
como una carga en la partida registral de la seccin exclusiva.
Asimismo, consideramos que la decisin de la junta debe estar moti-
vada en criterios objetivos y razonables, pues de lo contrario podra afec-
tar algn derecho constitucional, que generara la prdida de la eficacia de
la conclusin.
Por otra parte, en cuanto a la posibilidad de que se excluya de por-
centaje de participacin a algunas secciones de propiedad exclusiva para
adoptar decisiones sobre determinados bienes comunes, creemos que es
totalmente viable siempre y cuando exista alguna razn objetiva y razona-
ble que justifique el criterio adoptado tal como se desprende del artculo
98
130 del Reglamento el cual seala que: La participacin en los bienes co-
munes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo
y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es de-
terminado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a
criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, etc. (el resaltado
es nuestro). De dicho texto se puede advertir que el porcentaje de partici-
pacin de cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre
los bienes comunes se establecer atendiendo a criterios razonables razn
por la cual es viable que existan diversos criterios de asignacin en un mis-
mo reglamento interno.
En sede registral ya se han pronunciado al respecto, pues en la califica-

cin de un reglamento interno en el cual a una seccin exclusiva se le asig-
n 0% de participacin sobre determinado bien comn en aplicacin de
un criterio objetivo y razonable establecido en el reglamento, se emiti la
siguiente observacin: (...) 1.- No procede la Modificacin del artculo 4,
en cuanto a la reduccin a 0% de participacin sobre los bienes comunes
para la Seccin N1, toda vez que de conformidad con el artculo 130 del
D.S. N035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participacin constituye un
derecho accesorio de cada seccin exclusiva. Srvase aclarar (...).
Esta decisin fue revocada por el Tribunal Registral en la resolucin

N1597-2011-SUNARP-TR-L J9 por considerar: Atendiendo las caracters-
ticas de una edificacin se puede designar ms de un porcentaje de par-
ticipacin sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el
Reglamento Interno que existe un porcentaje de participacin en general y
un porcentaje de participacin particular, prevaleciendo el porcentaje ge-
neral para establecer el qurum y mayora requerido para la celebracin
y adopcin de acuerdos de la junta de propietarios(82). Adems, el Tribu-
nal precis: que uno de los inconvenientes de establecer al interior de
una edificacin distintos porcentajes de participacin sobre los bienes co-
munes, estara dado por la confusin que se podra generar al momento
de establecer el qurum y mayora requerido para la celebracin y adop-
cin de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo, en el presente
caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participacin
(82) Dilogo con la Jurisprudencia. N158, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre de 2008, p. 290 y ss.
99
sobre los dems bienes comunes diferentes al rea comn 1 sean aplica-
bles para determinar el qurum y las mayoras requeridas para la aproba-
cin de acuerdos de la junta de propietarios(83).
En suma de aplicacin de la referida resolucin se desprende que en
una sola edificacin pueda haber ms de un criterio para asignar la parti-
cipacin sobre los bienes comunes, siempre que:
- La naturaleza de la edificacin as lo determine.
- Se establezca un criterio general aplicable para establecer el qu-
rum y la mayora requerida para la adopcin de acuerdo.
II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES

El alto nivel de morosidad de los propietarios o residentes de las sec-
ciones de propiedad exclusiva respecto al pago de las cuotas de mante-
nimiento de los bienes y servicios comunes, es un problema habitual que
tienen que afrontar los miembros de la junta de propietarios lo cual tiene
incidencia en el deterioro de los bienes comunes.
Aunque la inhabilitacin del propietario y el mrito ejecutivo de los ins-
trumentos impagos de las cuotas de mantenimiento regulados en los ar-
tculos 49 y 50 de la Ley N27157, as como en los artculos 143 y 157 del
Reglamento tienen por finalidad otorgarle facilidades para que las juntas
de propietarios puedan cobrar las cuotas de mantenimiento, tales normas
en vez de incentivar el pago oportuno, lo desincentivan; a continuacin ex-
plicaremos las razones:
1. La inhabilitacin del propietario

La inhabilitacin est regulada en el artculo 49 de la Ley N27157 as
como en el segundo prrafo del artculo 143 del Reglamento. El primero
establece:
Artculo 49.- De los propietarios hbiles
49.1. Se entender por propietario hbil al que est en condicin de
ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios
(83) dem
100
por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por
la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacin

de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o ms
cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la
convocatoria.
49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios enva

una comunicacin al propietario moroso comunicndole su calidad de
inhabilitado. Dicha calidad cesar al momento de cancelarse la deuda
pendiente.
Por su parte, el segundo prrafo del artculo 143 del Reglamento

dispone:
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas or-
dinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin
embargo, podr asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto,
y no se lo considerar para determinar el qurum. Queda rehabilitado
cuando cumple con pagar sus adeudos.
Estas normas en cierta forma tratan de evitar la morosidad al otorgar a

los propietarios hbiles el derecho a voto en las sesiones de junta de pro-
pietarios, pero lamentablemente para que se declare inhbil a un propie-
tario deudor se debe:
- Conminar en mora al propietario.
- Que el propietario adeude tres o ms cuotas ordinarias o una

extraordinaria.
Adicionalmente, para que se le restringa el derecho a voto al propie-

tario inhabilitado se debe cumplir con la formalidad de comunicarle su
inhabilitacin.
Lamentablemente ests normas tienen como defectos otorgar un pla-

zo muy amplio para que se considere inhbil al propietario, ya que por lo
general las cuotas de mantenimiento se pagan por periodos mensuales, en
ese sentido es factible que un propietario se acostumbre a pagar cada dos
101
meses, esto con la finalidad de no ser declarado inhbil. Es ms, el propie-

tario inhbil podra mantenerse en esa calidad hasta antes de que ampute
el qurum de la junta de propietarios, pues el artculo 49 de la Ley seala
que dicha calidad cesar al momento de cancelarse la deuda pendiente y
el artculo 143 del Reglamento indica que el propietario inhabilitado podr
asistir a la junta de propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo conside-
rar para determinar el qurum
Por eso consideramos que dichas normas deberan modificarse redu-

ciendo los plazos pues en la actualidad estn incentivando la morosidad.
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de

mantenimiento
El artculo 50 de la Ley N27157 dispone que:
Artculo 50.- Del mrito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o

extraordinarias son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede pro-
mover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitar de
conformidad con lo establecido para el proceso de ejecucin del C-
digo Procesal Civil.
Por su parte, el artculo 157 del Reglamento precisa que:
Artculo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses
consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el
Presidente de la junta de propietarios, podr interponer demanda de
cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin previa, al am-
paro de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley.
El artculo 50 de la Ley N27157 tiene un defecto procesal del cual, la-

mentablemente, algunos jueces valen para dificultar el cobro de las cuotas
ordinarias y extraordinarias. El defecto que tiene esta norma es que no se-
ala de manera expresa cul es el ttulo ejecutivo, mediante el que se po-
dr exigir la deuda va proceso nico de ejecucin, ya que la norma solo
seala que es el instrumento impago, por lo que se entendera que sera
102
suficiente que se presente el recibo sin cancelar que emita el presidente o

administrador por las cuotas de mantenimiento.
No obstante, algunos jueces errneamente solicitan que adems de los

recibos impagos se presente la copia certificada del acta de junta de pro-
pietarios en la que se apruebe la suma a pagarse correspondiente a la cuo-
ta ordinaria o extraordinaria. Es ms, otros estiman que en aquellos casos
en que la cuota de mantenimiento sea igual al porcentaje de participacin
respecto a las zonas y servicios comunes solicitan que se presente una li-
quidacin de gasto por el mantenimiento de las zonas comunes para veri-
ficar que el monto de los recibos concuerden con el porcentaje inscrito en
la partida registral del inmueble propiedad exclusiva.
Como se advierte, esta falta de precisin respecto al ttulo ejecutivo hace

que la cobranza judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se dilate.
Ahora bien, el artculo 157 del Reglamento, tiene un defecto material,

por cuanto incentivan al igual que el artculo 49 de la Ley que los propieta-
rios paguen cada dos meses la cuota de mantenimiento, ya que solo cuan-
do los propietarios incurran en mora por tres meses consecutivos en el
pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se podr interponer la de-
manda a travs del proceso nico de ejecucin.
Como se advierte tales normas en vez de incentivar el pago oportuno

lo desincentivan.
Por ltimo, cabe mencionar que por el cobro judicial de las cuotas or-
dinarias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario
como al poseedor del predio, esto en aplicacin del literal j) del artculo
140 del Reglamento:
Artculo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
(...)
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos co-

munes cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el pro-
pietario se constituye legalmente como responsable solidario del po-
seedor no propietario frente a la Junta.
103
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Cas. N2714-2002-

Lima, seal de manera correcta que por el pago de las cuotas de mante-
nimiento el propietario no es responsable solidario con el arrendatario sino
que es responsable directo.
Si bien se concluye que es facultad de la junta de propietarios exigir

el pago de los servicios de mantenimiento a los inquilinos cuando el
propietario no cumple con su obligacin, dicho supuesto no exime al
propietario de la obligacin que le impone en este caso el reglamen-
to interno, en el sentido de que los inquilinos han de responder por tal
obligacin siempre que se les exija directamente el cumplimiento. Ello
no ocurri, pues la demanda fue dirigida contra los propietarios. Esto no
significa, sin embargo, que por responsabilidad solidaria los recurrentes
deban asumir el pago, sino que ellos son los directamente responsables.
III. DETERMINACIN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS

Un problema comn que se da en la juntas de propietarios es el refe-
rente a la determinacin de las cuotas ordinarias. Segn el artculo 137 del
Reglamento, el pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con
los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuen-
ta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el nmero de
personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de estas,
etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin
en el dominio de los bienes comunes.
De la referida norma es claro que el pago de la cuota de mantenimien-
to de los gastos comunes se puede determinar por diversos criterios, el
cual no necesariamente puede ser igual al porcentaje de participacin so-
bre los bienes comunes.
Ahora bien, el problema respecto a las cuotas de mantenimiento se
produce cuando los propietarios reunidos en junta deciden establecer una
cuota fija para todos pese a que en el reglamento interno de la edificacin
se seale que la cuota es igual al porcentaje de participacin sobre los bie-
nes comunes. Es decir, el problema surge porque la junta de propietarios
decide modificar de hecho el reglamento interno de la edificacin sin al-
canzar la mayora requerida la cual se agrava porque tanto los participan-
tes a la junta como los ausentes cumplen con pagar la nueva cuota conva-
lidando la contravencin al reglamento.
104
En efecto, el hecho de que los propietarios paguen la cuota fija estable-

cida en contravencin al reglamento interno, provoca que se convalide su
contravencin produciendo en s una modificacin fctica.
IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIN DE LOS ACUER-

DOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Otro de los problemas que tienen los miembros de la junta de propie-
tarios, es el relacionado a la impugnacin de los acuerdos, puesto que ni
la Ley N27157 ni el Reglamento han regulado el plazo que tiene los pro-
pietarios para impugnar.
En efecto, la Ley N27157 no regula el tema de la solucin de contro-

versias y por consiguiente no establece plazo alguno. En cambio, el Regla-
mento en su artculo 156 establece que:
Artculo 156.- Vas
Las vas para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en

casos especficos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliacin extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como

trmite previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de

otros derechos, a condicin de haber cumplido con ofrecer la concilia-
cin extrajudicial previa.
Como podemos observar esta norma solo seala las vas que se de-
bern seguir para solucionar las controversias que se generen dentro del
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, no sealando pla-
zo alguno de prescripcin o de caducidad para la impugnacin de acuer-
dos, por lo que al haber un vaco legal creemos que de suplirse aplican-
do el plazo contenido en el artculo 92 del Cdigo Civil que regula el plazo
para impugnar los acuerdos adoptados por la asamblea general de las
asociaciones(84).
(84) Artculo 92.- Todo asociado tiene derecho a impugnar judicialmente los acuerdos que violen
las disposiciones legales o estatutarias.
105
La razn por la que creemos que se debe aplicar el plazo de cadu-

cidad(85) establecido en el artculo 92 del Cdigo Civil para impugnar los
acuerdos de las juntas de propietarios es porque en caso de considerarse
que no hay plazo o que se aplique los plazos de prescripcin extintiva se
afectara de manera grave la estabilidad de las decisiones de las juntas de
propietarios al poderse cuestionar un acto en diez aos. Adems, conside-
ramos que el artculo 92 se aplica por disposicin del artculo 124 del C-
digo Civil el cual seala que a las asociaciones, de hecho (ello a pesar de
que la junta de propietarios en s no constituya una asociacin por falta de
animus asociativo de sus miembros) se regulan por lo dispuesto en los ar-
tculos 80 a 98 del Cdigo Civil.
En tal sentido, estimamos que el plazo para impugnar los acuerdos

adoptados en una junta de propietarios son:
- Sesenta das contados a partir de la fecha del acuerdo.
- Treinta das desde su inscripcin si el acuerdo es inscribible(86).
Quienes pueden impugnar el acuerdo son los propietarios y poseedo-

res asistentes (ambos tienen legtimo inters) siempre que hubieran dejado
Las acciones impugnatorias deben ejercitarse en un plazo no mayor de sesenta das contados
a partir de la fecha del acuerdo. Pueden ser interpuestas por los asistentes, si hubieran dejado
constancia en acta de su oposicin al acuerdo, por los asociados no concurrentes y por los que
hayan sido privados ilegtimamente de emitir su voto.
Si el acuerdo es inscribible en el registro, la impugnacin puede formularse dentro de los trein-
ta das siguientes a la fecha en que la inscripcin tuvo lugar.
Cualquier asociado puede intervenir en el juicio, a su costa, para defender la validez del
acuerdo.
La impugnacin se demanda ante el Juez Civil del domicilio de la asociacin y se tramita como
proceso abreviado.
(85) La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, en la Cas. N4945-2010-LIMA, seal que: El
plazo contenido en el artculo 92 del Cdigo Civil, es uno de caducidad y no de prescripcin;
los plazos de caducidad son ms exigentes que los de la prescripcin, pues, lo caracterstico
de la caducidad es que su trmino sea perentorio y fatal, no admitindose suspensin o inte-
rrupcin. Una interpretacin contraria implicara asimilar la caducidad con la prescripcin y ha-
cerle perder a la primera el carcter de continuidad y perentoriedad del plazo. (El Peruano,
01/08/2011, pp. 30879-30880).
(86) La Sala Transitoria de la Corte Suprema, en la Cas. N2800-2009-Ancahs estableci: El tercer
prrafo del artculo noventa y dos del Cdigo Civil hace referencia expresa a la fecha en la que
la inscripcin tuvo lugar para efectos de iniciar el cmputo del plazo, y no a la fecha de presen-
tacin del ttulo para su inscripcin; y, si bien es cierto que los efectos de los asientos registrales
se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin, ello opera solo para establecer la
prioridad entre derechos, pero no determina ni modifica la fecha de inscripcin en s. (El Perua-
no, 31/12/2010, pp. 29222-29223).
106
constancia en acta de su oposicin al acuerdo, los asociados no concurren-

tes y los que hayan sido privados ilegtimamente de emitir su voto.
V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE

AFECTAN LOS BIENES COMUNES
Entre los derechos que tienen los propietarios de las secciones exclusi-
vas est la de realizar obras en ellas, siempre y cuando no perjudiquen las
condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificacin y/o afectan
los derechos de los dems propietarios o de terceros.
Ahora si la modificacin en la seccin exclusiva, altera la volumetra, el

estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta,
se requerir autorizacin previa de la junta de propietarios, puesto que los
dems propietarios debern decidir si les gusta o no la nueva forma de la
edificacin debido a que esta forma parte de un todo, esto en aplicacin
del artculo 133 del Reglamento.
Lamentablemente la citada norma no establece cul es el nmero de

votos mnimos para considerar aprobada la modificacin de una seccin.
Al respecto estimamos que si la modificacin no afecta los bienes comu-
nes ser necesaria una mayora simple, salvo, claro est, que el reglamen-
to interno disponga lo contrario. En cambio, si la obra modifica o limita el
uso de un bien comn entonces la junta de propietarios deber adoptar el
acuerdo por mayora calificada, conforme al artculo 136 del Reglamento
de la Ley N27157(87).
No obstante, recientemente el Tribunal Registral en el Pleno LXXX ha

sealado que:
Para la inscripcin de la ampliacin de declaratoria de fbrica sobre

secciones de propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetra,
(87) En similar sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Res. N127-2004-SUNARP-TR-

L: La remodelacin de un piso de un edificio sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y co-
mn puede implicar la afectacin de bienes comunes, caso en el cual se requerir la autoriza-
cin de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayora calificada. Cuando la
remodelacin no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su
uso, no ser necesaria mayora calificada para la autorizacin de la junta de propietarios, salvo
que el reglamento interno indique lo contrario. (En: Res. N127-2004-SUNARP-TR-L
GACETA JURDICA. Data 50,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2011)
107
estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la edificacin, no se re-

quiere acreditar ante el Registro la autorizacin de la junta de propie-
tarios si se cuenta con licencia de edificacin, salvo que afecte zonas
comunes (88).
En nuestra opinin, este criterio contraviene lo dispuesto en el artculo

133 del Reglamento, norma que tiene como finalidad que todos los pro-
pietarios de la edificacin decidan respecto al cambio del estilo o aspecto
exterior de la edificacin, por lo que consideramos que pese a que exista
autorizacin municipal para realizar tales obras siempre la junta de propie-
tarios debe autorizarlo por mayora simple y cuando se modifique o altere
un bien comn debe autorizarse por mayora calificada.
VI. FALTA DE LA INSCRIPCIN DEL PRIMER PRESIDENTE O

JUNTA DIRECTIVA
La falta de inscripcin del mandato del primer presidente o de la pri-
mera junta directiva es un problema vigente de muchas juntas de propieta-
rios lo que motiva el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el
reglamento interno. Es cierto, debido a la falta de inscripcin del presiden-
te o junta directiva son pocas las acciones que los rganos de representa-
cin de la junta pueden realizar.
El presidente o junta directiva no inscrita, difcilmente celebrar contra-

tos con terceros, pues estos no tendrn la certeza de que estn contratan-
do con el representante de la edificacin. Asimismo, tampoco podr ins-
cribir a la junta de propietarios en el RUC ni en el Remype, por lo que los
propietarios siempre tendrn el riesgo de que aquellos que les brindan
servicios puedan solicitar que se les incluya en el rgimen laboral de la ac-
tividad privada.
Adems, siempre habr la posibilidad de que al momento en que se

pretenda iniciar una accin judicial en representacin de la junta de pro-
pietarios, el juez declare inadmisible la demanda por considerar que existe
una representacin defectuosa al no estar inscrito en el Registro de Predios
(88) Dilogo con la Jurisprudencia, N161, Gaceta Jurdica, Lima, febrero de 2012, p. 267.
108
el cargo del presidente o de la junta directiva, tal como estim la Prime-

ra Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Exp. N2606-2006 J3 (89).
As, con la finalidad de hacer factible la inscripcin del primer presiden-

te o primera junta directiva, el segundo prrafo del artculo 54 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios dispone: Cuando el Re-
glamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designacin del
primer Presidente, esta ser efectuada por el propietario constructor o por
los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participacio-
nes en las reas y bienes comunes.
Ahora bien, al momento de la calificacin del ttulo mediante el cual se

pretende inscribir al primer presidente o la junta directiva, el acta de elec-
cin debe precisar el periodo del mandato, sealando la fecha de inicio
como la fecha de trmino. Adems, este mandato no debe ser menor a
dos aos, esto debido a que en sede registral han considerado como pla-
zo mnimo del cargo del presidente o junta directiva, el establecido en el
artculo 19 del Reglamento Interno Modelo, pese a que en el reglamento
interno se seale que el periodo es menor o no simplemente no lo indique
(vase tacha del 2011-6240).
(89) Resulta indispensable, para la representacin procesal la copia certificada por Notario del acta
de sesin o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que este
se encuentre inscrito. (), la posicin tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigen-
cia de la inscripcin del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar
maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder
vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento pblico y que no admite duda
respecto a su contenido. (Exp. N2606-2006. En: GACETA JURDICA. Jurisprudencia Civil de la
Corte Superior (2006-2008). ltimo precedente en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Ga-
ceta Jurdica. Lima, 2009, p. 17 y ss.) J3.
109
110
111
VII. PROBLEMAS DOMSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIO-

NES DE VECINDAD
Existen algunos temas domsticos que deterioran la relaciones entre
vecinos y mucho de estos se podran solucionar si el reglamento inter-
no de la edificacin regular a todos los conflictos que se podran produ-
cir, pero lamentablemente estos temas no se regulan en la mayora de re-
glamentos sino que se establecen en documentos denominados reglas de
convivencia.
Los documentos complementarios a los reglamentos internos por muy

buenas disposiciones que contengan no tendran ningn sustento legal ni
jurdico, si es que no son aprobados por la mayora absoluta de propieta-
rios, ya que en s tales disposiciones implicarn una modificacin o amplia-
cin del reglamento interno, para lo cual se requiere dicha mayora confor-
me lo establece el numeral 5.3 de la Directiva que tiene como sustento el
artculo 39 de la Ley N27157.
En aquellos casos en que las reglas de convivencia no se aprueben por

mayora requerida por la Directiva o cuando el reglamento interno no de-
legue su aprobacin al presidente, la junta directiva o una comisin de pro-
pietarios, tal documento no podra ser exigible a los propietarios(90).
As, es comn que en el reglamento interno no se regulen temas como

la realizacin de fiestas hasta altas horas de la noche, la realizacin de tra-
bajos en propiedad exclusiva los domingos y feriados, realizar ruidos no-
civos o molestos como la activacin de alarmas de los vehculos cons-
tantemente, la tenencia de animales que perturben la tranquilidad de los
vecinos. Tales conductas no podrn ser sancionadas por la junta de propie-
tarios, la junta directiva, el presidente o administrador.
(90) Al respecto se ha sealado que: Distinto de los estatutos son los reglamentos de rgimen in-
terior que tienen por objeto la regulacin de los detalles de la convivencia y la adecuada uti-
lizacin de los servicios y cosas comunes exclusivamente dentro de los lmites fijados por ley y
los estatutos. As, por ejemplo, el uso de los ascensores por menores de edad, meses en que la
calefaccin ha de estar encendida, etc. Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comu-
nitarios sobre la administracin y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aqu
por titulares no solo los propietarios sino en general a los ocupantes, en vista de la finalidad
que persiguen tales acuerdos. La aprobacin o modificacin de estos reglamentos es un acto
de mera administracin de la comunidad (art. 6). (DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Ob.
cit., pp. 261 y 262).
112
Sin embargo, la falta de regulacin de tales supuestos en el reglamen-

to no significa que las tales conductas queden impunes, ya que la entidad
competente para sancionarla a quienes la realicen ser la municipalidad
del lugar en la que se ubica la edificacin, siempre y cuando tales hechos
estn tipificados como infraccin en una ordenanza municipal.
En suma, como podemos advertir corresponder que exista una labor

en conjunto entre el presidente o administrador de la junta de propieta-
rios con el municipio para fiscalizar y hacer cumplir las disposiciones mu-
nicipales respectivas.
VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA

ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
En nuestra opinin, una de las principales deficiencias legales que impi-
den que la funcin en la administracin de los bienes comunes no se reali-
ce de manera eficiente es la ausencia de facultades de representacin res-
pecto a la junta de propietarios.
En efecto, tal como hemos mencionado, el presidente de la junta de

propietarios es quien goza de las facultades de representacin general y
especial contenidas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil, y en
mrito al carcter orgnico de su cargo ostenta la representacin de la jun-
ta ante terceros. No obstante el administrador no cuenta con tales faculta-
des en mrito a su solo nombramiento, por lo que a afectos de contratar
directamente con terceros tendr que solicitar siempre la autorizacin de la
junta, salvo en aquellos casos en que esta lo haya facultado expresamente.
Esta deficiencia no hace ms que limitar la actuacin de las administra-

doras, las que solo se desarrollarn en el mbito interno de la edificacin,
no teniendo legitimidad para representarla ante las autoridades adminis-
trativas, policiales y judiciales para ejercer las acciones legales tendientes a
proteger los intereses de la junta de propietarios.
En ese sentido, los administradores se ven impedidos de exigir judicial-

mente el pago de la cuota de mantenimiento de los propietarios morosos
as como la imposicin de la sanciones impuestas por la junta, debido a
que el presidente sera el legitimado para ejercer tales acciones.
113
Asimismo, otra deficiencia legal que hace ineficiente la labor de las ad-
ministradoras es la ausencia de una disposicin que faculte al juez a san-
cionar con la privacin del derecho de uso de la unidad de propiedad
exclusiva por un tiempo determinado al propietario que realice activida-
des prohibidas por el reglamento que estn calificadas de manera objeti-
va como graves. Esta sancin tambin debera ser aplicable a los ocupan-
tes del predio.
En efecto, una disposicin legal como la planteada permitira no solo al

administrador sino tambin a la junta de propietarios ejercer un verdadero
control sobre el cumplimiento de las normas estatutarias de la edificacin,
puesto que los propietarios y ocupantes de las unidades de propiedad ex-
clusiva se conduciran de manera correcta.
Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal de Espaa, (Ley N 49/1960)

dispone:
Artculo 7.- (...)
7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido

desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, no-
civas, peligrosas o ilcitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de

los propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autoriza-

cin de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, po-
dr entablar contra l accin de cesacin que, en lo no previsto expre-
samente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requeri-

miento fehaciente al infractor y de la certificacin del acuerdo adop-
tado por la Junta de propietarios, el juez podr acordar con carcter
cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibi-
miento de incurrir en delito de desobediencia. Podr adoptar, asimismo,
114
cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad

de la orden de cesacin. La demanda habr de dirigirse contra el pro-
pietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin

definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y per-
juicios que proceda, la privacin del derecho al uso de la vivienda o lo-
cal por tiempo no superior a tres aos, en funcin de la gravedad de la
infraccin y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos definiti-
vamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as como su
inmediato lanzamiento.
Con relacin a esta norma, la doctrina espaola seala que para san-
cionar a un propietario por el incumplimiento de las referidas prohibiciones,
hay que entender que no puede tratarse de una actuacin puntual dao-
sa (como la destruccin o deterioro de un elemento comn por obras rea-
lizadas en inters de un propietario), sino de una actividad continua o pe-
ridica que, en su desarrollo, provoca paulatinamente daos materiales(91).
Coincidimos con tal opinin, pues es razonable que la sancin de pri-

vacin de uso de la vivienda, la extincin del contrato en mrito del cual
ocupa el infractor el bien, as como su lanzamiento debe ser la consecuen-
cia de la aplicacin de un rgimen de gradualidad a efectos de que la san-
cin sea razonable y proporcional al incumplimiento.
La constitucionalidad de la sancin ha sido confirmada por el Tribu-

nal Constitucional de Espaa en la sentencia de fecha 21 de octubre de
1993, que tuvo por objeto resolver la demanda de inconstitucionalidad in-
terpuesta contra el artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal espaola
derogada. En esa oportunidad el Tribunal seal que:
No resulta necesario abordar de forma genrica el estudio de los l-

mites del derecho a la propiedad privada. Basta con sealar que el ar-
tculo cuestionado (19.1 de la LPH) se refiere a un tipo de propiedad, el
de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de compaginar los
(91) CRESPO ALLU, Fernando. Comentario al artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
N49/1960, En: La reforma de la propiedad horizontal. Ob. cit., p. 61.
115
derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y

ocupantes de los pisos justifica, sin duda, la fijacin legal o estatutaria
de especficas restricciones o lmites a los derechos de uso y disfrute de
los inmuebles por parte de sus respectivos titulares(92).
El Tribunal Constitucional peruano en el caso Jos Pereyra Graham vs.

la Asociacin Central del Club de Playas Pachacmac(93) ha tenido la opor-
tunidad en cierta forma de pronunciarse al respecto. En este caso un aso-
ciado denunciaba que mediante una sancin disciplinaria de suspensin
le impiden acceder a su domicilio, pues la sancin derivaba en el impedi-
mento de acceso al bungalow que tena dentro de las instalaciones de la
asociacin, siendo el nico medio de acceder a l la entrada principal de la
asociacin. El Tribunal concluy que la sancin de suspensin era inaplica-
ble pues la restriccin de los derechos del asociado no alcanzan a la liber-
tad de acceder al domicilio. En definitiva, esta circunstancia particular vul-
neraba, la libertad de trnsito y el derecho de propiedad, pues no se tuvo
en cuenta que, adems de asociado, el recurrente era propietario de un
inmueble cuyo derecho de acceder a l no se poda ver afectado en modo
alguno(94). Esta sentencia sera un ejemplo de cmo el Tribunal Constitu-
cional resolvera el caso sobre la constitucionalidad de una ley que sancio-
ne con la privacin del uso de la vivienda al propietario que realice activi-
dades prohibidas por el reglamento interno de la edificacin.
Por ltimo, otra deficiencia legal es la falta de una disposicin que es-
tablezca que el adquirente de un inmueble sujeto a propiedad horizontal
deba responder por las sumas adeudadas a la administracin correspon-
diente a la cuota de mantenimiento, razn por la cual consideramos que
se debe exigir para la formalizacin notarial y registral de la transferen-
cia de un inmueble sujeto a este rgimen que el transferente acredite es-
tar al da en el pago de su cuotas de mantenimiento, salvo disposicin ex-
presa en contrario. Una disposicin similar a la propuesta est contenida
(92) <http://www.boe.es/aeboe/consultas/bases_datos/doc.php?coleccion=tc&id=SENTENCIA-
1993-0301> (visitada el 04.03.2012).
(93) STC Exp. N0362-2002-HC/TC del 2 de abril de 2002.
(94) CRESCI VASSALLO, Giancarlo. Los lmites a las juntas de propietarios. Restricciones a los dere-
chos fundamentales en el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propie-
dad comn. En: Actualidad Jurdica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 25.
116
en el literal e) del numeral 1 del artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizon-

tal espaola(95).
En suma todas las deficiencias legales sealadas desincentivan e im-

piden la actuacin eficiente de los administradores de bienes comunes y
esperamos que se planteen las medidas necesarias para que la situacin
cambie.
(95) Artculo 9
1. Son obligaciones de cada propietario: (...)
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso con ttulo
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las can-
tidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos genera-
les por los anteriores titulares hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida
de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural inmediatamente anterior.
El piso o local estar legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la vivienda o lo-
cal, el transmitente deber declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber aportar en este
momento certificacin sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su decla-
racin, sin la cual no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fue-
se expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin ser emitida
en el plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en caso de culpa o negli-
gencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por
el retraso en su emisin.
117
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120
Jurisprudencia
Jurisprudencia
J1
Res. N1243-2008-SUNARP-TR-L
Vigencia de los reglamentos internos no adecuados
Si bien la adecuacin de los reglamento internos a la nueva normatividad que

rige este tipo especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de
dicha adecuacin no ha sido sancionada con la derogacin de los reglamentos
no adecuados al nuevo rgimen. En ese sentido, los reglamentos internos inscri-
tos en el Registro de Predios produce todos sus efectos, de no encontrarse, la
inscripcin de un nuevo reglamento interno que lo modifique o deje sin efecto.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N1243-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 13 de noviembre de 2008
APELANTE : EDUARDO TADASHI NAKASONE MATAYOSHI
ATENCIN : N1066780 del 01/09/2008
H.D.T. : N60653
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO (s) : Vigencia de Reglamento Interno
123
SUMILLA
VIGENCIA DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
El Reglamento interno inscrito en la partida registral del Registro de Predios produ-

ce todos sus efectos, de no encontrarse, la inscripcin de un nuevo reglamento inter-
no que lo modifique o deje sin efecto. Sin perjuicio del carcter obligatorio de la ade-
cuacin al nuevo rgimen.
La publicidad formal en cuanto a certificacin compendiosa de vigencia, est referida

a la existencia de nombramientos y facultades vigentes en el momento de su expedi-
cin y no a la vigencia de actos y contratos cuyo despliegue de efectos jurdicos est
marcada por la naturaleza del acto inscrito.
I. CERTIFICACIN SOLICITADA
Mediante solicitud de publicidad registral N01066780 de fecha 01/09/2008 se solici-

ta la expedicin del certificado de vigencia del reglamento interno inscrito en el asien-
to b-7 de la ficha N24748 continuada en la partida electrnica N41809957 del Re-
gistro de Predios de Lima.
II. DECISIN IMPUGNADA
La Abogada Certificadora de la Oficina Registral de Lima, Gladys Isabel Or Guerra, de-

neg la expedicin del certificado formulando la siguiente observacin:
Se deja constancia que en la presente seccin otorgamos certificados positivos y

negativos de propiedad (predios); es decir, en el certificado figurar el nombre de
la persona sobre la cual se efecta la bsqueda y a continuacin la relacin de in-
muebles que figuran a su nombre, del mismo modo se podr expedir el certificado
negativo cuando dicha persona carece de inmuebles inscritos en la presente Ofici-
na Registral, consecuentemente:
No se expide el presente CERTIFICADO NEGATIVO de PROPIEDAD, a nombre de :

NAKASONE MATAYOSHI EDUARDO TADASHI, por cuanto figura como propietario
de 3 inmuebles entre los cuales se encuentra: la partida N41796499, ficha 24750
Av. Petit Thouars N5229-Miraflores. Srvase aclarar su pedido yto solicitar su pase
a certificados positivos de Propiedad Inmueble.
Asimismo se advierte que la presente es una seccin de publicidad la cual emite infor-
macin (segn tipo de publicidad solicitada) sobre los asientos registrales, por lo tan-
to cualquier aclaracin o modificacin que se requiera sobre los citados asientos debe-
rn tramitarse en el rea registral de conformidad con el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante fundamenta su recurso de apelacin en los siguientes trminos:
- La esquela de observacin impugnada, no califica acertadamente la solicitud,

puesto que lo que el recurrente solicita es la expedicin de Certificado Negativo
124
de Vigencia del Reglamento Interno. Y que no ha solicitado Certificado Negati-

vo de Propiedad, conforme se argumenta en la esquela de observacin, antes
mencionada.
- Que existen diversas posiciones respecto a la pretensin, pues mientras que algu-
nos sostienen que el Reglamento Interno se encuentra inscrito y consecuentemen-
te vigente, otros sostienen que al no haberse adecuado a la normatividad actual,
ha perdido vigencia; ante lo cual se requiere que el superior jerrquico despeje esta
incertidumbre jurdica.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
- En la ficha registral N24748 continuada en la partida electrnica N41809957

del. Registro de Predios de Lima, se encuentra registrado el predio con frente a la
Av. Petit Thouars N5221-5225-5229, el mismo que como resultado de las indepen-
dizaciones de las zonas de dominio exclusivo ha quedado reducido a zonas comunes.
- En el asiento b-7 de la referida partida se encuentra inscrito el Reglamento Inter-

no, registrado a mrito de la escritura pblica de fecha 22/01/1976 ante Notario de
Lima, Dr. Alberto Flrez Barrn. No habindose registrado actos posteriores a dicho
asiento de inscripcin.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal (s) Carlos Alfredo Gmez Anaya.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala, corresponde determinar:
- Si el reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la ficha 24748 continuada en

la partida electrnica N41809957, se encuentra vigente.
- Si la certificacin compendiosa comprende la publicidad formal de la vigencia del

Reglamento Interno.
VI. ANLISIS
1. El reglamento interno inscrito en el asiento b-7 de la partida registra, fue estipula-

do bajo el amparo de la Ley N10726, que regul inicialmente el dominio exclusivo a
favor de distintos propietarios, de cada zona de un edificio. Dicha norma fue derogada
por la disposicin final nica del Decreto Ley N22112 del 14/03/1978.
Esta ltima, en su Primera Disposicin Transitoria seal que las edificaciones o con-
juntos de edificaciones actualmente ocupadas, terminadas o en proceso de construc-
cin, que respondan a las caractersticas sealadas en su artculo primero, se sujetarn
al rgimen de dicho Decreto Ley. En tanto que en su Disposicin Transitoria Segunda
prescribi que para los casos en que existan Reglamentos internos inscritos en los Re-
gistros Pblicos de conformidad con la Ley N10726, la sujecin al nuevo rgimen se
llevar a cabo respetando los porcentajes que se hubieren establecido en dichos Re-
glamentos para los efectos de la participacin en la propiedad de los bienes de do-
minio comn y dems derechos y obligaciones de los propietarios de secciones, salvo
125
que dichos porcentajes sean cambiados con el voto unnime de los propietarios. Y por
ltimo, indic en su Tercera Disposicin Transitoria, que la sujecin al rgimen del De-
creto Ley N22112 regir a partir de ciento veinte (120) das calendario de la fecha de
expedicin de su Reglamento, dentro de cuyo trmino deber aprobarse e inscribirse
los Reglamentos Internos de todas las Edificaciones sujetas al rgimen de Propiedad
Horizontal y constituirse las Juntas de Propietarios a que hubiere lugar.
Por su parte el Reglamento de la Ley N22112 aprobado por D.S. N019-78-VC de fe-
cha 29/04/1978 tambin guard silencio respecto a las consecuencias jurdicas de los
reglamentos Internos inscritos en el Registro bajo el amparo de la normatividad dero-
gada, que no se adecuaran al nuevo rgimen.
2. Ulteriormente, en julio del ao 1999 con la dacin de la Ley N27157, Ley de Regu-
larizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del R-
gimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn; al de-
rogarse los regmenes anteriores, se estipul en su Tercera Disposicin Transitoria que
los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la
Ley N27157 se adecuarn a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y
de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayo-
ra de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
3. Por su parte en el Dcimo Quinto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado

en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral se ha establecido que la adecuacin de los
Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N27157 constitu-
ye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro
Pblico la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio. (RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N759-2003-SUNARP-TR-L)(1).
4. Consiguientemente, de las consideraciones expuestas podemos inferir, que si bien

la adecuacin de los reglamentos internos a la nueva normatividad que rige este tipo
especial de propiedad, es obligatoria; sin embargo la ausencia de dicha adecuacin no
ha sido sancionada con la derogacin de los reglamentos no adecuados al nuevo rgi-
men, segn como se evidencia de la evolucin legislativa materia de examen.
5. Por otro lado, y considerando que si bien la junta de propietarios del predio inscrito
en la partida electrnica N41809957 hubiera podido optar por un nuevo reglamen-
to o por modificar el inscrito en el asiento b-7 de la partida registral; es el caso que el
asiento de inscripcin que contiene el Reglamento Interno en cuestin ha permane-
cido invariable. Por lo que corresponde sealar que segn el antecedente registral, se
encontrara vigente, mxime si conforme al Principio de Legitimacin regulado en el
(1) La Resolucin in comento seala: La Tercera Disposicin Final de la Ley N27157 prescribe que los regla-
mentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la ley (20/07/1999) deben adecuar-
se a lo que ella establece.
Esta instancia ha sealado en diversas resoluciones como la N283-99-ORLCFTR y la N388-2000-ORLUTR
que la inscripcin de la adecuacin de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley
N27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la so-
licitud de inscripcin de algn acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
126
artculo 2013 del Cdigo Civil y el numeral VII del Ttulo Preliminar del Reglamento Ge-
neral de los Registros Pblicos, los asientos registrales se presumen exactos y vlidos,
producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen o se declaren judicialmente su invalidez.
6. Concluyendo entonces, no cabe argumentar que el Reglamento Interno inscrito

en el asiento b-7 de la ficha registral N24748 continuada en la partida electrnica
N41809957 ha quedado sin efecto como causa de la no inscripcin de su adecuacin
al nuevo rgimen, ni por la ausencia de extensin de asientos posteriores a su inscrip-
cin que data del ao de 1976.
7. Establecido el primer punto de la cuestin, resta ver la factibilidad de la emisin de la

publicidad formal de la vigencia del reglamento interno submateria, mediante el certi-
ficado compendioso de vigencia (como lo solicita el recurrente), o en su defecto, con-
cluir en la va idnea, para que dicha publicidad se lleve a cabo.
8. El Numeral II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos
al referirse a la Publicidad Formal seala lo siguiente: El Registro es pblico. La publi-
cidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo
Registral. El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la infor-
macin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas
en los Reglamentos del Registro.
9. El artculo 131 de TUO del Reglamento Generales de los Registros Pblicos estable-
ce que los certificados, segn la forma de expedicin de la publicidad, sern de las si-
guientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte

de la partida registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicacin de

determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que po-
drn referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados datos o as-
pectos de las inscripciones.
Asimismo, el artculo 132 prescribe que estn comprendidos dentro de los certificados
compendiosos, entre otros, los siguientes:
a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripcin.

Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar informacin
detallada;
b) Certificados negativos: Los que acreditan solo la inexistencia de determinada

inscripcin;
c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito
a la fecha de su expedicin;
127
d) Certificados de bsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se

encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya ins-
crito. Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.
10. Como se aprecia, el artculo 132 no establece una clasificacin limitativa de los cer-
tificados compendiosos que pueden otorgarse, pues estos pueden ser de diversa ndo-
le, por ello no existe un nmero cerrado de los mismos.
Sin embargo, la norma s seala el contenido que debe revertir la emisin de cada uno
de los certificados que taxativamente establece, por lo que podemos afirmar que el
mbito del contenido de cada certificado si est limitado. En tal sentido es necesario
establecer el mbito del denominado certificado compendioso de vigencia.
11. El Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos al regu-
lar el Certificado de Vigencia, lo hace dentro de un margen de generalidad, cuyo con-
tenido se ir dando segn el Registro del que se trate. As tenemos que en el Registro
de Personas Naturales se emiten los certificados de vigencia de mandatos y poderes,
en el Registro de Personas Jurdicas los certificados compendiosos de poderes vigen-
tes otorgados a los representantes de las personas jurdicas, en el Registro Mobiliario
de Contratos y en los Registros Jurdicos de Bienes Muebles, el certificado de vigencia
del representante para la ejecucin extrajudicial de la garanta mobiliaria (para venta a
tercero o para adjudicacin al acreedor), entre otros.
12. A diferencia de estos registros, el Registro de Predios toma como unidad base de
su inscripcin a la finca, y en tal sentido, no se trata precisamente de un registro en el
que se d publicidad relativa a actos de apoderamientos o representacin respecto de
los cuales corresponda examinar su vigencia; siendo el caso que con relacin al rgi-
men de propiedad exclusiva y comn el nico acto asociado a un rgimen de vigencia
es el relativo a la Junta de Propietarios, pues la Ley ha previsto que son inscribibles en
el registro el nombramiento del presidente de la junta propietarios, al cual se le otorga
facultades de representacin y en consecuencia es factible que el registro ponga en co-
nocimiento de terceros si dicho nombramiento se encuentra vigente, pues es un acto
pasible de revocatoria o remocin(2).
(2) D. S. N035-2006-Vivienda. Artculo 145.- Constitucin de la Junta de Propietarios.

La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva
de la edificacin y tiene la representacin conjunta de estos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual conten-
dr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de re-
gistrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral
del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y su admisin en el seno de
esta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cum-
plimiento de los acuerdos de la Junta. Si solo quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la
Junta, en todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien
ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este regla-
mento seala. El reglamento interno podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime con-
veniente, sealando su composicin y funciones.
128
13. No siendo el caso asi, el del Reglamento Interno constituido bajo el amparo de las
normas expuestas en el primer considerando, dado que no se trata de un acto inscri-
to relativo a nombramientos o facultades otorgados a determinados representantes y
que puedan haber sido objeto de revocatoria que nos lleve a dilucidar respecto a su vi-
gencia. Sino por el contrario un cuerpo normativo que rige todo lo relativo a qurum,
porcentajes, sesiones, acuerdos, establecimiento de zonas de dominio exclusivo y zo-
nas de dominio comn entre otros; y que solo puede ser objeto de modificacin, ade-
cuacin o reemplazo por un cuerpo reglamentario distinto. En tal sentido no es factible
la emisin de un certificado compendioso de vigencia de un reglamento interno. Arri-
bar a una conclusin en sentido contrario, conllevara a que tambin se puedan emitir
certificados de vigencia de otros actos inscribibles en el Registro de Predios, verbigra-
cia: arrendamientos, usufructos, hipotecas, patrimonio familiar, etc. Lo que implicara
desnaturalizar el contenido limitado y preciso del certificado de vigencia a que se re-
fiere el considerando dcimo.
14. El Numeral I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos
al referirse a la Publicidad Material seala lo siguiente: El Registro otorga publicidad
jurdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin compren-
de tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando es-
tos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
En ese sentido, la importancia de ese efecto sustantivo de la publicidad, obliga a la

existencia de mecanismos de publicidad formal que transformen la cognoscibilidad en
conocimiento efectivo, dado el grado de afectacin que produce en terceros la existen-
cia del Registro. En tal medida, y considerando la improcedencia de lo solicitado por el
recurrente, es necesario comprobar que estn activados los mecanismos de la publici-
dad formal necesarios, para el conocimiento efectivo del Reglamento Interno sub exa-
mine. En otras palabras: si existen otras vas distintas al certificado solicitado, que per-
mitan transformar la cognoscibilidad general en conocimiento efectivo.
15. Tenemos al respecto, que de conformidad con el artculo 131 de TUO del Regla-
mento Generales de los Registros Pblicos se regula la expedicin de los certifica-
dos literales, los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o par-
te de la partida registral, o de los documentos que dieron mrito para extenderlos; en
tal sentido, bien puede el usuario solicitar una copia literal de la partida electrnica
N41809957, en donde comprobar los asientos extendidos, entre ellos el reglamento
interno, el mismo que no ha sido materia de modificacin o adecuacin y produce to-
dos sus efectos segn las consideraciones expuestas en la presente resolucin.
16. Por ltimo, el artculo 135 del mismo texto legal, regula el supuesto de imposibili-
dad de emisin de certificacin compendiosa estableciendo lo siguiente: Si el asiento
o partida registral objeto de publicidad, mediante certificado compendioso, no ofre-
ciera la suficiente claridad sobre su contenido, el Registrador o Certificador debida-
mente autorizado, deber transcribir literalmente tales asientos o partidas.
129
Con lo que se evidencia el carcter supletorio y residual de la certificacin literal, que

viene a suplir, como en el presente caso, cuestiones solicitadas que demuestran invia-
bilidad compendiosa.
Interviene Carlos Alfredo Gmez Anaya, Vocal (s) autorizado por Resolucin
N218-2008-SUNARP/PT del 29/10/2008 y Gilmer Marrufo Aguilar, Vocal (s) autoriza-
do por Resolucin N224-2008-SUNARP/PT del 07/11/2008
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la denegatoria y modificndola declarar IMPROCEDENTE la expedicin del

Certificado de Vigencia del Reglamento Interno solicitado por el recurrente, de confor-
midad con los fundamentos expresados en el anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO

Presidenta(e) de la Tercera Sala Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR

Vocal(s) del Tribunal Registral
CARLOS ALFREDO GMEZ ANAYA

Vocal(s) del Tribunal Registral
130
J2
Exigibilidad de adecuacin del reglamento interno inscrito
La adecuacin de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicacin de

la Ley N27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad
que se presente al registro la solicitud de inscripcin de algn acto que modifi-
que el reglamento interno primigenio.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 28 de noviembre de 2003
APELANTE : JOS ED CLARKE
TTULO :
140405 del 21 de julio de 2003
RECURSO : 48122 del 31 de octubre de 2003
REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima
ACTO(s) : Independizacin, adjudicacin y numeracin
SUMILLA
Exigibilidad de la adecuacin del Reglamento Interno inscrito
La adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la

Ley N27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro Pblico la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el
Reglamento Interno primigenio.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la independizacin en dos uni-

dades inmobiliarias del local comercial inscrito en la ficha N1119121 y la consecuen-
te modificacin de los porcentajes de participacin en los bienes comunes, la adjudi-
cacin de las unidades a crearse y de las inscritas en las fichas Ns. 1119125, 2229117,
1119118, 1119119 y 1119120 con variacin de los porcentajes de copropiedad, as
131
como la numeracin del inmueble inscrito en la Partida Electrnica N1119121, en m-

rito a los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pblica de independizacin y adjudicacin del

19/04/2002 que otorgan: Cecilia Consuelo Bravo-Arenas Jacobi; Hans Dieter Camp
Loobes, Mara Violeta Medina Risco de Camp; Sergio Enrique Mazure Cordero y su
esposa Ana Mara Bravo-Arenas Jacobi de Mazure. Escritura extendida ante la no-
taria Liova Schiaffino de Villanueva.
- Certificado de Numeracin expedido por la Municipalidad de Miraflores.
- Memoria descriptiva de la independizacin firmada por la arquitecta Irma Ruiz de

Castilla Guilln.
- Copia simple del presupuesto de obra.
- Plano de ubicacin y localizacin firmados por la citada arquitecta y los propieta-

rios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores.
- Planos de 1 y 2 plantas firmados por la citada arquitecta y los propietarios.
- Planos de planta modificada 1 y 2 pisos y Cortes, firmados por la citada arquitecta

y los propietarios, con el sello de la Municipalidad de Miraflores.
- Copia certificada por la notaria Liova Schiaffino de Villanueva del libro de actas
N2 de la Junta de Propietarios del Edificio Viscaya de fojas 1, 15 al 18, en los que
consta la hoja de legalizacin realizada por el notario Abraham Velarde Alvarez el
05/01/2000 y el acta de asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2003.
- Copia legalizada por el notario Carlos Augusto Sotomayor Berns del acta de
asamblea general ordinaria de la Junta del 29/05/2002.
- Citacin a la asamblea del 29/05/2002.
- Copias legalizadas por fedataria de la Zona Registral NIX de los recibos de pago
del impuesto predial de todo el ao 2002, de la liquidacin de dicho impuesto por
el 2002, del PU (30% condominio) y del HR 2002 en los que Sergio Enrique Mazure
Cordero declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5,
ES06, ESO7, ES08, ZA, 103 y 502).
el 2002, del PU (40 % condominio) y HR 2002 en los que Cecilia Bravo-Arenas Jaco-
bi declara 8 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA, 103 y 200).
el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que Mara Violeta Medina Risco
132
declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA y 103 ).
el 2002, del PU (15 % condominio) y HR 2002 en los que Hans Dieter Camp Loobes
declara 7 predios de la Av. Petit Thouars 4340 (int. 4344) y 4350 (int. ESO5, ES06,
ESO7, ES08, ZA y 103 ).
La Registradora Pblica (s) Gladys Isabel Or Guerra del Registro de Propiedad Inmue-
ble de Lima, observ el ttulo en los siguientes trminos:
1. Previamente a la independizacin de las unidades inmobiliarias solicitadas, as como

las adjudicaciones de acciones y derechos, deber procederse a inscribir la Adecua-
cin y Modificacin del Reglamento Interno, cabe precisar que en atencin al crite-
rio de observancia obligatoria del Tribunal Registral y de conformidad con el artculo 9
del Reglamento de Organizacin y Funciones de la Institucin y Segunda Disposicin
Complementaria del Reglamento General de los Registros Pblicos, vigente a partir
de 01/10/2001, dicho rgano se ha pronunciado a travs de sus resoluciones que: La
adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley
N27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se pre-
sente al Registro Pblico la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el Re-
glamento Interno primigenio, como ocurre en el presente caso (nombramiento de la
nueva junta de propietarios), tal como consta del acta del 29/05/2003.
Asimismo, cabe sealar que para la inscripcin de la independizacin y adjudicacin

de inmuebles se requiere de la presentacin de la escritura pblica de la adecuacin y
modificacin del Reglamento Interno, precisando que estando a lo dispuesto en el Nu-
meral IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos Los
efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de es-
tos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin; por
lo que la escritura pblica deber ser de fecha anterior a la fecha del asiento de pre-
sentacin del ttulo que nos ocupa.
2. Se advierte, asimismo, que no constan los planos de independizacin de las unida-

des a independizar en el que aparezcan graficados sus linderos y medidas perimtricas
descritas en la memoria descriptiva adjunta.
3. Para los fines de inscripcin de la adjudicacin de acciones y derechos de inmue-

bles por divisin y particin, resulta necesario en atencin a lo dispuesto por el Decre-
to Legislativo N776 modificado por la Ley N27616, que se acredite el cumplimien-
to del pago del impuesto predial de todos los inmuebles materia de inscripcin, por lo
que se requiere se adjunten los recibos de pago del mencionado correspondiente por
lo menos al segundo trimestre del ao 2003 en originales o copias legalizadas por No-
tario o Fedatario de la Zona Registral NIX. Se advierte que en los mencionados reci-
bos de pago debern encontrarse identificados los inmuebles conforme a la partida
registral, de no ser as se adjuntar Hoja Resumen y Predio Urbano de la Declaracin
133
Jurada de Autoavalo, o de ser el caso adjuntar constancia de pago expedido por fun-
cionario autorizado de la Municipalidad respectiva que declare que no se adeuda suma
alguna por dicho concepto.
Se deja constancia que se han adjuntado al ttulo nicamente recibos de pago del im-
puesto predial correspondiente al periodo 2002.
Se formula la observacin en atencin a lo dispuesto en el Numeral V, IX del Ttulo Pre-

liminar, artculos 32 y 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Artculos
2011, 2012, 2015 del Cdigo Civil, Ley N27157, D. S. N008-2000-MTC, Resoluciones
del Tribunal Registral N388-2000, N283-99, N336-99.
El apelante fundamenta su recurso en los siguientes argumentos:
- Seala que el ttulo consiste en la independizacin de un local comercial que cons-

ta de tienda y mezzanine, adjudicndose la mezzanine a uno de los cuatro copro-
pietarios y aumentando su participacin en las acciones y derechos sobre la tienda
los otros tres copropietarios.
- Respecto a la primera observacin se estara limitando sus derechos contenidos en

el artculo 133 del Reglamento de la Ley N27157 que textualmente establece Los
propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de pro-
piedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las normas de seguri-
dad y funcionamiento de la edificacin y no afecte los derechos de los dems pro-
pietarios o de terceros.
En la asamblea general ordinaria efectuada el 29.5.2002 se acord unnimemente: La

subdivisin del porcentaje del 13.68 % sobre los bienes de dominio comn que corres-
ponda al total de la seccin antes de su independizacin, para que a partir del 1.5.2002
sea 8.65% para el local comercial de la Av. Petit Thouars 4340/4344, primer piso; 5.03 %
para el local comercial de la Mezzanine Of. 200 A del segundo piso. Queda aclarado
que no se trata de una variacin en los porcentajes sobre los bienes comunes asigna-
dos por secciones, sino de una sub divisin del asignado a una seccin, como conse-
cuencia de la independizacin realizada, que no tiene ningn efecto en los porcenta-
jes asignados a las dems secciones. As, no se ha efectuado con esta independizacin
y adjudicacin, modificacin al Reglamento Interno, ni tampoco se ha solicitado la ins-
cripcin de la actual directiva, como interpreta la Registradora. Que se haya realizado
anualmente cambios en la directiva que no se han inscrito por no tener aprobada la
adecuacin del Reglamento Interno, no debe afectar su derecho como propietario a
inscribir lo solicitado.
No considera justo que sus derechos estn supeditados a obligaciones que corresponden
a tercera personas.
- Respecto a la segunda observacin, debe haber alguna equivocacin, ya que tene-

mos presentados 5 planos sobre el particular.
134
- Con relacin a la tercera observacin, adjuntan copias certificadas notarialmente de

los pagos del impuesto predial 2003, ms HR y PU en lo que se refiere a Cecilia Bra-
vo-Arenas Jacobi (57 %) y Sergio Mazure Cordero (propietario nico de la unidad
200 A). En cuanto a Hans Camp y Mara Medina adjuntan provisionalmente estados
de cuenta simple de la Municipalidad para acreditar que ambos cancelaron su im-
puesto predial por el ao 2003.
Mediante Hoja de Trmite N50726 del 25/11/2003 el apelante adjunta copia legali-
zada por fedatario de la Zona Registral NIX de los recibos de pago del impuesto pre-
dial de todo el ao 2003, hojas PU y HR, correspondientes a Mara Violeta Medina Ris-
co (21.50 %) y Hans Dieter Camp Loobes (21.50%).
1. En los asientos 20 y 22 de fojas 214 del tomo 67 B que contina en la partida elec-
trnica N48134297 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima se encuentra ins-
crita la fbrica de un edificio de 5 pisos y azotea, con la siguiente distribucin: Primer
piso: 8 estacionamientos; primer y segundo pisos: 2 locales comerciales cuya mezzani-
ne ocupa parte del segundo piso, 5 locales comerciales, zonas A y B para futura cons-
truccin; segundo, tercero y cuarto pisos: 5 locales: quinto piso: 8 locales, departamen-
to de guardiana; tercero y cuarto pisos: 9 locales en cada piso; azotea. Edificio con la
siguiente numeracin: Ingreso al edificio por el N4350 de la Av. Petit Thouars, local
N4356, local N4340-4344, estacionamientos del 1 al 8, locales 101 al 105, locales del
201 al 205, locales del 301 al 309, locales del 401 al 409, locales del 501 al 508.
En el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B se inscribi el Reglamento Interno de Pro-

piedad Horizontal. Ttulo N55374 del 24/05/1989.
En las fichas 1119113 al 1119158 constan las independizaciones de todos los inmuebles.
2. En la ficha N1119121 consta el local comercial de primer piso con el N4340-4344

con frente a la Av. Petit Thouars, el cual tiene una mezzanine y se le ha asignado el por-
centaje de 13.68 % en los bienes comunes.
3. En la ficha N1119125 consta inscrito el local comercial 103 con frente al N4350
de la Av. Petit Thouars.
Se le ha asignado el porcentaje de 2.47 % en los bienes comunes.
4. En la ficha N1119117 consta inscrito el estacionamiento N5 de la Av. Petit Thouars

N4350. Se le ha asignado el porcentaje de 0.60 % en los bienes comunes.
5. En la ficha N1119118 consta inscrito el estacionamiento 6 de la Av. Petit Thouars



135
Los 6 inmuebles indicados son de propiedad de Cecilia Consuelo Bravo Arenas Jaco-
bi en un 40 %, de Sergio Enrique Mazure Cordero y su cnyuge Ana Mara Bravo Are-
nas Jacobi en un 30 % y de Hans Dieter Camp Loobes y cnyuge Mara Violeta Medi-
na Risco en un 15% cada uno.
Interviene como Vocal ponente Elena Rosa Vsquez Torres.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
nar son las siguientes:
1. Si para la inscripcin de la independizacin en dos unidades inmobiliarias del local

comercial inscrito en la ficha N1119121 y la consecuente modificacin de los porcen-
tajes de participacin en los bienes comunes, es necesario que previamente se inscriba
la adecuacin del Reglamento Interno a la Ley N27157.
2. Si se han presentado los planos que permiten la independizacin de las unidades

inmobiliarias.
VI. ANLISIS
1. Como se indic en el rubro: Antecedente Registral el local comercial ubicado en el

primer piso con frente a la Av. Petit Thouars N4340-4344, se encuentra inscrito en la
ficha N1119121, con un rea de 169.22 m2, tiene asignado un porcentaje de 13.68 %
de participacin en los bienes comunes, cuenta con una planta baja indicndose que
en el fondo hay una zona para futura construccin y con una mezzanine con un rea
de 98.32 m2.
En la segunda clusula de la escritura pblica sub materia, los propietarios acuerdan

independizar dicho local comercial de 169.22 m2 con sus aires, del local comercial de
98.32, ubicado en el segundo piso mezzanine, incluyndose a favor de la mezzanine
el acceso de la escalera que se encuentra en el local comercial del primer piso. Dejan-
do establecido que los aires le pertenecen al local del primer piso, pero se respetar
el acceso de luz al local de la mezzanine. Como consecuencia, se establece que el por-
centaje sobre las reas comunes que le corresponda al local comercial queda subdi-
vidido en forma proporcional a sus actuales reas individuales, correspondiendo un
8.65 % al local del primer piso y 5.03 % al local comercial del segundo piso. Dejndo-
se constancia que esto no afecta al resto de propietarios y que la Junta de Propieta-
rios lo ha autorizado.
2. El Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del edificio consta en escritu-

ra pblica del 10/05/1989 extendida ante el Notario Ernesto Velarde Arenas (ttulo
N55374 del 24/05/1989) e inscrito en el asiento 21 de fojas 265 del tomo 67 B, elabo-
rada conforme a la Ley N22112 y su Reglamento. Segn es de verse de la partida ma-
triz, dicho Reglamento an no se ha adecuado a la Ley N27157.
La Tercera Disposicin Final de la Ley N27157 prescribe que los reglamentos internos
que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la ley (20/07/1999) deben ade-
cuarse a lo que ella establece.
136
Esta instancia ha sealado en diversas resoluciones como la N283-99-ORLC/TR y la

N388-2000-ORLC/TR que la inscripcin de la adecuacin de los reglamentos internos
vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N27157 constituye un acto obligatorio,
siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripcin
de algn acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.
Esto tiene su sustento en que la Ley N27157 y su Reglamento aprobado por D.S.
N008-2000-MTC introducen diversas modificaciones a la regulacin de los reglamen-
tos internos, modificaciones que son necesarias incorporar al texto del Reglamento ins-
crito, asimismo, la nueva normativa introduce opciones antes no reguladas tales como
las previstas en los artculos 127, 155, 130, 134 y 155 del Reglamento (D.S. N008-
2000-MTC) referidas al rgimen aplicable al Reglamento Interno, al modelo mismo, a
los diversos criterios para determinar el porcentaje de participacin en la propiedad de
los bienes comunes y a la posibilidad de establecer la transferencia de los bienes co-
munes. De esta manera, actos como la inscripcin de la Junta de Propietarios no era
inscribible con la normativa anterior y recin con la Ley N27157 se presenta como tal,
precisndose sus atribuciones y responsabilidades, asimismo es necesario para actos
como este, saber el rgimen al que estar sujeto la edificacin (de propiedad exclusi-
va y comn o de independizacin y copropiedad) y las dems regulaciones propias del
rgimen elegido; por lo que se requiere la aprobacin previa de la adecuacin del Re-
glamento Interno a la nueva ley.
3. El apelante sustenta su apelacin en que su solicitud de inscripcin no contiene una

variacin en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones, por
ende no se ha efectuado una modificacin en el Reglamento Interno, sino una sub di-
visin del porcentaje asignado a una seccin, como consecuencia de la independiza-
cin realizada, que no tiene ningn efecto en los porcentajes asignados a las dems
secciones.
Es cierto que la subdivisin de los porcentajes de participacin en los bienes comunes

no afecta el porcentaje asignado a las dems secciones de dominio exclusivo; sin em-
bargo, dicha variacin s importa una modificacin del artculo 6 del Reglamento Inter-
no inscrito en el cual se establecen 46 secciones, siendo que la seccin: local comercial
4340-4344 aparece con un rea ocupada y techada de 267.54 m2 y un porcentaje asig-
nado de 13.68 % en las zonas comunes; mientras que como consecuencia de los actos
que se solicitan inscribir las secciones de dominio exclusivo se incrementan y los por-
centajes asignados a las unidades inmobiliarias involucradas varan.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artculo 9, inciso c) del Reglamento de la Ley
N22112 que estableci el rgimen de propiedad horizontal, bajo cuya vigencia se ela-
bor el Reglamento Interno de la edificacin sub materia; el Reglamento Interno deba
contener, obligatoriamente, los porcentajes que a cada propietario corresponde en el
dominio de los bienes comunes y en atencin de los gastos que demanden los servi-
cios comunes, la conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin y en
las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. Asimismo, el ar-
tculo 11 prescriba que el porcentaje sealado para cada seccin despus de inscri-
to el Reglamento Interno, solo poda variar con el voto unnime de los propietarios de
las secciones; y conforme al artculo 22 inciso e) la Junta de Propietarios se encontraba
137
facultada para modificar el Reglamento Interno con la aprobacin de las dos terceras
partes de los votos de los propietarios incorporados a la Junta, salvo que se tratara de
modificar los porcentajes de participacin, en cuyo caso se requera unanimidad, con-
siderado an a los propietarios no incorporados; agregando que en ningn caso una
modificacin podra afectar los derechos legtimos de un propietario.
4. El apelante se ampara en el artculo 133 del Reglamento de la Ley N27157(1) que

permite realizar independizaciones en las secciones de propiedad exclusiva, siempre
que no contravengan las normas y no afecte ningn derecho. Al respecto, debe tener-
se en cuenta tambin, el artculo 142 del mismo Reglamento de la Ley N27157, que
establece, los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bie-
nes comunes, se fijar en el Reglamento Interno; en caso de producirse variaciones en el
rea de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrn recomponerse los porcen-
tajes en la forma que est prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuer-
do de la junta de propietarios. En caso de independizacin, entre otros, la recomposicin
de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que
correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que estas
fueron independizadas. En estos supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propie-
tarios que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que
esta demande.
El Reglamento Interno debe modificarse, porque es la norma que regula la participa-

cin en la propiedad de los bienes de propiedad comn y dems derechos y obliga-
ciones de los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva; por lo que debe
incorporarse a su texto todas las variaciones del mismo, entre las que se encuentra,
fundamentalmente, los porcentajes de participacin de los bienes comunes, los cuales
no pueden aparecer en otro documento que no sea el Reglamento Interno.
En consecuencia, la independizacin que se solicita inscribir importa una modificacin

del Reglamento Interno inscrito, modificacin que tambin debe inscribirse.
5. En el presente ttulo consta el acta de la asamblea general ordinaria de la junta de

propietarios del 29/05/2002 en la cual se acuerda: Que habiendo los propietarios rea-
lizado la independizacin de su seccin al amparo del artculo 133 del Reglamento de
la Ley N27157, sin afectar los derechos de los dems propietarios o de terceros, se
considera mandatorio aprobar en asamblea la subdivisin del porcentaje de 13.68%
(1) Artculo 133.- Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin de secciones de propiedad
exclusiva:
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, as
como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los
dems propietarios o de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad
correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra altera-
se la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble
matriz, el propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios, toda
la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para
facilitar una decisin adecuada.
138
sobre los bienes de dominio comn, que corresponda al total de esta seccin antes de
su independizacin, para que a partir del primero de mayo de 2002 sea: 8.65% para el
local comercial de Av. Petit Thouars 4340/4344 primer piso 5.03% para el local comer-
cial de la mezzanine, of. 200-A del segundo piso. Queda aclarado que no se trata de
una variacin en los porcentajes sobre los bienes comunes asignados por secciones,
sino de una subdivisin del asignado a una seccin, como consecuencia de la indepen-
dizacin realizada, que no tiene ningn efecto en los porcentajes asignados a las de-
ms secciones. En la citacin a la asamblea se puso como uno de los temas de agen-
da lo siguiente: Solicitud de los propietarios del local comercial de la Av. Petit Thouars
4340-4344, para que en razn de la independizacin realizada de la mezzanine sobre
la tienda del primer piso, la asamblea apruebe el desglose del porcentaje de reas co-
munes que corresponde a partir del 1 de abril del presente ao a cada uno de los lo-
cales independizados.
Como puede advertirse, este acuerdo si bien aprueba la subdivisin del porcentaje
como consecuencia de la independizacin, no es un acuerdo de modificacin del Re-
glamento Interno inscrito.
6. Ahora bien, siendo que es necesario que previamente se modifique el Reglamento

Interno inscrito, debe tambin adecuarse este a la nueva normativa.
Corresponde por lo tanto, confirmar el primer extremo de la observacin, precisndose

que en el presente caso, se exige la adecuacin y modificacin del Reglamento Inter-
no porque la modificacin de los porcentajes de participacin en los bienes comunes
debe constar en el Reglamento Interno y no porque se est solicitando la inscripcin
de la nueva junta de propietarios, como errneamente seala la Registradora en su ob-
servacin. El interesado precis en su escrito de subsanacin ante la primera instan-
cia que la presentacin del acta de la asamblea general de la Junta de Propietarios del
29/05/2003, es solo para que se verifique que en el acuerdo N2 figura la oficina 200
A (ex mezzanine) como unidad independizada.
7. Con relacin al segundo extremo de la observacin, efectivamente no se han acom-

paado los planos de independizacin de las unidades a independizar en el que apa-
rezcan graficados sus linderos y medidas perimtricas descritas en la memoria descrip-
tiva adjunta, tan solo planos de plantas y cortes, los cuales no permiten comparar los
datos de la memoria descriptiva con las secciones exclusivas a independizar. Estos pla-
nos permiten tener un grfico de las nuevas unidades inmobiliarias, conforme al cual se
realizarn las descripciones de estas, en las nuevas partidas registrales que se abran, de
acuerdo a las exigencias del principio registral de especialidad; por esta razn, aparece
como requisito en el artculo 26 Inc. b) del Reglamento de la Ley N27157(2).
(2) Artculo 26.-

Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y comn:
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad,
centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntar al
FOR, adems de los documentos sealados en el artculo precedente, los siguientes:
(...) b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas perimtricas de las secciones de
propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad comn, a la menor escala que permita su perfecta lectura (...).
Corresponde confirmar el segundo extremo de la observacin.
139
8. El tercer extremo de la observacin ha sido subsanado ante esta instancia con la pre-
sentacin de los recibos de pago del impuesto predial y la Declaracin Jurada de dicho
impuesto (Hoja Resumen y Predio Urbano), correspondiente a todos los inmuebles in-
volucrados y por todo el ao 2003.
Corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observacin.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el primer extremo de la observacin con las precisiones sealadas en el

numeral sexto del anlisis de la presente resolucin el segundo extremo y DEJAR SIN
EFECTO el tercer extremo de la observacin formulada al ttulo referido en el encabe-
zamiento, por los fundamentos expresados en la presente resolucin.
ELENA ROSA VSQUEZ TORRES

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

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J3
Exp. N2606-2006
Junta de propietarios no es persona jurdica
Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupacin de

personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurdica en donde la existencia
de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de perso-
nera jurdica, la junta debe contar con la participacin consensual de todos los
que la conforman.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
PRIMERA SALA CIVIL SUBESPECIALIDAD COMERCIAL
EXPEDIENTE N2606-2006
Ejecutante : JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL
Ejecutado : CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMRICA S.A.
Materia : OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO
Proceso : EJECUTIVO
RESOLUCIN NMERO: SEIS
Miraflores, treinta de enero del ao dos mil siete.-
AUTOS Y VISTOS:
De conformidad con el Oficio de elevacin nmero 2379-2006-01JCSC/CSJL de fecha

veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos trece: Es materia
de grado la apelacin interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIN NMERO
VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos
ochenta y ocho, que declara la nulidad de todo lo actuado y por consiguiente la con-
clusin del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por Resolucin nmero
Veintiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Inter-
viniendo como Vocal Ponente el seor Ruiz Torres, y;
ATENDIENDO:
Primero.- Que, del anlisis de la anotada Resolucin nmero Veinte, se aprecia que la
declaracin de nulidad y consiguiente conclusin del proceso deriva del incumplimien-
to respecto de la subsanacin a cargo de la actora ordenada por la a quo al declarar
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fundada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante me-

diante Resolucin nmero Diecisiete emitido en el acto de Audiencia nica de fecha
diecisis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos
cuarenta y cinco.
Segundo.- Que, adems, el recurso impugnativo propuesto contra la referida Resolu-

cin nmero Diecisiete en el extremo que declara fundada la excepcin de represen-
tacin defectuosa o insuficiente del demandante fue concedido sin efecto suspensi-
vo y con la calidad de diferida por Resolucin nmero Diecinueve de fecha veintiocho
de agosto de dos mil seis que corre a fojas doscientos ochenta y uno.
Tercero.- Que, de lo expuesto, se colige que el efecto del concesorio indicado en la ci-
tada Resolucin nmero Diecinueve vale decir, sin efecto suspensivo y con la calidad
de diferida resulta desacertada y contraria a lo establecido en el artculo cuatrocien-
tos cincuenta del Cdigo Procesal Civil, en el que se prev que El auto que declara fun-
dada una excepcin es apelable con efecto suspensivo .
Cuarto.- Que, estando a que las normas procesales contenidas en el texto procesal
son de carcter imperativo artculo IX del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil,
la circunstancia anotada precedentemente hace que la Resolucin nmero Diecinueve
devenga nula acorde a lo previsto en el primer prrafo del artculo ciento setenta y uno
del Cdigo Adjetivo; y, en consecuencia nula tambin la Resolucin nmero Veinte.
Quinto.- Que, sin embargo, por economa procesal y a efectos de encausar el proce-
so al cauce legal establecido en el artculo cuatrocientos cincuenta del Cdigo Procesal
Civil, entenderemos que el efecto del concesorio contenido en la Resolucin nmero
Diecinueve es con efecto suspensivo dado que se tiene a la vista el Expediente princi-
pal, recomendndosele por esta vez a la Juez de la causa que guarde mayor cuidado
en el ejercicio de sus funciones.
Sexto.- Que, as, la nica apelacin que conocer este Colegiado Superior es la pro-
puesta por la ejecutante contra la Resolucin nmero Diecisiete en el extremo que de-
clara fundada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante.
Por lo dems, la apelacin propuesta por la ejecutada contra la mencionada Resolucin

nmero Diecisiete en el extremo que declara infundada las excepciones de incapaci-
dad del demandante o de su representante, de oscuridad o ambigedad en el modo
de proponer la demanda, de falta de legitimidad para obrar el demandante y de falta
de legitimidad para obrar de la demandada, se sujetar a lo previsto en el artculo tres-
cientos sesenta y nueve de la norma procesal; y, nulo lo actuado desde fojas doscien-
tos ochenta y seis hasta trescientos dos.
Stimo.- Que, ahora bien, el ejecutante sustenta su medio impugnativo(1) contra la Re-
solucin nmero Diecisiete en la errnea interpretacin efectuada por la a-quo del ar-
tculo cuarenta y ocho de la Ley nmero 27157 y el artculo ciento cincuenta del De-
creto Supremo nmero 08-200-MTC porque: 1) la inscripcin del nombramiento del
(1) Mediante escrito corriente de fojas 274 a 280.
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Presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real as como la de la Junta

de Propietarios en s misma es potestativa y no obligatoria de conformidad con el inci-
so dos del artculo veinte de la Ley nmero 27157 y el artculo setenta del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios; y, 2) si bien el Presidente de una Junta de Pro-
pietarios del Centro Camino Real es la persona que tiene legalmente las facultades de
representacin legal, no existe norma que seale que dicha persona sea la nica que
pueda tener dichas facultades y que no pueda delegar la representacin.
Octavo.- Que, la ausencia de facultad para demandar significa la carencia de un atri-

buto jurdico procesal necesario para ejercer el derecho de accin, por lo tanto, la ex-
cepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante, llamada tambin
legitimatio ad procesum constituye un instrumento procesal de defensa que tiende a
evitar una relacin jurdica procesal invlida y carente de eficacia, que se opone a la
pretensin del actor cuando este o quien ejerce su representacin no cuenta con la an-
tedicha facultad para comparecer en un proceso. La representacin es defectuosa si
se ha otorgado en forma distinta de la establecida por la Ley; ser insuficiente si no se
cuenta con las facultades necesarias para demandar.
Noveno.- Que, asimismo, de conformidad con el artculo cuarenta y siete de la Ley de

regularizacin de edificaciones nmero 27157(2) procedimiento para la declaratoria de
fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, la Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las sec-
ciones(3) y tendr la representacin conjunta de estos.
Dcimo.- Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agru-
pacin de personas, el texto y el espritu de la norma en cuestin permite aseverar que
el legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoci la natu-
raleza de persona jurdica en donde la existencia de esta acorde con el artculo seten-
ta y ocho del Cdigo Civil sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al care-
cer de personera jurdica, la referida Junta debe contar con la participacin consensual
de todos los que la conforman.
Undcimo.- Que, en razn de ello, cabe precisar que el ser propietario de una seccin
sujeta al rgimen de Propiedad Horizontal, lo hace de pleno derecho participe de la
Junta, por cuanto la calidad de propietario es inherente a la persona que es duea de
una seccin.
Duodcimo.- Que, de otro lado, segn lo dispone el artculo cuarenta y ocho punto
uno de la acotada norma legal, el Presidente de la Junta de Propietarios goza de las fa-
cultades generales y especiales de representacin sealadas en los artculos setenta y
cuatro, y setenta y cinco del Cdigo Procesal Civil; adems, a efectos de ejercer la repre-
sentacin de la citada junta se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesin
de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que est debidamente
inscrita, en aplicacin del artculo cuarenta y ocho punto dos de la Ley nmero 27157.
(2) Publicada el 15 de julio de 1999.

(3) Terminologa usada por la acotada Ley N 27157.
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Decimotercero.- Que, as, resulta infundado el primer agravio 1), porque si bien la Jun-
ta de Propietarios se constituye al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual con-
tiene entre otros tems todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios artculo
cuarenta y dos inciso e) de la Ley nmero 27157 dicho presupuesto no importa la ins-
cripcin del Presidente tal como se ha anotado en el considerando precedente al no
prever la norma referida tracto sucesivo obligatorio para la validez del Reglamento In-
terno, ms an como se infiere del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del
Centro Camino Real(4) dicho cargo y el de los miembros de la Junta Directiva son ejer-
cidos por un periodo determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(5); esto es, que
dicho puesto era sometido a eleccin, situacin que se corrobora con el Testimonio de
Delegacin de Facultades de fecha siete de marzo de dos mil seis(6), en el cual se sea-
la que mediante [unta Ordinaria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los in-
tegrantes de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real nombraron como Presi-
dente de la junta al seor Elio Fernando Crocco Aguilar, otorgndole las facultades que
se detallan en el Acta de la cita Junta de Propietarios (...); por lo que resulta indispen-
sable, para la representacin procesal la copia certificada por Notario del acta de se-
sin o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que
est se encuentre inscrito.
Decimocuarto.- Que, la posicin tomada por este Colegiado Superior respecto a la

exigencia de la inscripcin del nombramiento del Presidente de la Junta de Propieta-
rios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos Presidentes que aleguen di-
cho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conoci-
mientos pblico y que no admite duda respecto a su contenido.
Decimoquinto.- Que, en relacin al tem 2); vale decir, la facultad del Presidente de
una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representacin a
otra persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como Pre-
sidente ha sido cuestionado por no encontrarse inscrito.
Decimosexto.- Que, conforme al ltimo prrafo del artculo veintids de la Ley Org-
nica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el Vocal Ponente de la pre-
sente Resolucin se aparta a cualquier criterio dismil expresado en otras Resoluciones
que guarden correspondencia con el tema tratado aqu. Asimismo, el Vocal Ponente
expresa que la posicin asumida aqu fue esbozada en su oportunidad en la Resolu-
cin de Vista nmero Cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recada en
el Expediente nmero 1039-2005.
Decimostimo.- Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsanacin

del defecto o insuficiencia de representacin del demandante advertido en autos a
(4) Que obra en copia certificada notarial de fojas siete a veintiuno vuelta.
(5) As se establece en el tem 7.2.3: Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composicin:
La Junta de Propietarios Ordinarla designar anualmente a los miembros de la Directiva, la misma que esta-
r compuesta por no menos de 5 ni ms de 8 miembros. En la misma junta se designar a las personas que
ejercer los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...).
(6) Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.
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que hace referencia el inciso dos del artculo cuatrocientos cincuenta y uno del Cdi-
go Procesal Civil debe ser el de cuarenta das hbiles desde la notificacin con la pre-
sente Resolucin.
Por estas consideraciones, SE RESUELVE:
I) CONFIRMAR la RESOLUCIN NMERO DIECISIETE emitida en el acto de Audiencia

nica de fecha diecisis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cua-
renta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que declara fundada
la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante; la MO-
DIFICARON en el extremo que concede un plazo de treinta das para que subsane
su representacin procesal, entendindose que el plazo adecuado para tal efecto
es el de cuarenta das hbiles desde la notificacin de la presente Resolucin;
II) MODIFICAR la RESOLUCIN NMERO DIECINUEVE de fecha veintiocho de agosto

de dos mil seis, obrante a fojas doscientos ochenta y nueve, en el extremo que con-
cede la apelacin del ejecutante contra la Resolucin nmero Diecisiete sin efecto
suspensivo y con la calidad de diferida; REFORMNDOLA entendieron que el con-
cesorio de la misma es con efecto suspensivo;
III) ANULAR la RESOLUCIN NMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos

mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de
todo lo actuado y por consiguiente la conclusin del presente proceso; y,
IV) DECLARAR NULO LO ACTUADO desde fojas doscientos ochenta y seis hasta tres-
cientos dos en los seguidos por la JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO
REAL contra CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMRICA S.A. sobre OBLIGACIN
DE DAR SUMA DE DINEROPROCESO EJECUTIVO; Notificndose y, devolvindose
consentida y/o ejecutoriada que sea la misma, conforme al primer prrafo del ar-
tculo trescientos ochenta y tres del Cdigo Procesal Civil.-
SS.
BETANCOUR BOSSIO
MARTINEZ ASURZA
RUIZ TORRES
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J4
Qurum de sesin de junta de propietarios
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber

considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 17 de junio de 2003
APELANTE :
GUMERCINDO PALIZA BECERRA
TTULO :
N19945 del 30 de enero de 2003
HOJA DE TRMITE : N18629 del 25 de abril de 2003
REGISTRO :
De Predios de Lima
ACTO :
Adecuacin de Reglamento Interno y otros actos
SUMILLA:
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
No ser necesario acreditar que se curs convocatoria a junta de propietarios al pro-

pietario con derecho inscrito si se trata de una persona jurdica extinguida, pues esta
carece de personalidad jurdica, y en consecuencia, de representantes a los que pudie-
ra dirigirse la convocatoria.
ASISTENCIA DE PROPIETARIOS QUE NO CUENTAN CON DERECHO INSCRITO
La asistencia de propietarios que no cuentan con derecho inscrito no acarrear la inva-

lidez de la junta de propietarios, siempre que, considerando exclusivamente a los pro-
pietarios con derecho inscrito que asistieron, la junta se haya celebrado con el qurum
debido y haya adoptado los acuerdos con la mayora requerida.
Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de los siguientes actos:
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a) Adecuacin del Reglamento Interno inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo
288 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al edificio San Hilario a la
Ley N27157.
b) Nombramiento de Gumercindo Paliza Becerra y Asuncin Olazbal Villafuerte

como presidente y tesorero de la junta de propietarios, respectivamente.
El ttulo est conformado por los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pblica de instalacin de junta de propietarios y ade-

cuacin del Reglamento Interno del 12 de octubre de 2002 otorgada por Gumer-
cindo Paliza Becerra ante el notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz, que contiene
insertos los siguientes documentos:
Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 27 de mayo de 2002 en
la que se acord, entre otros aspectos, ratificar como presidente de la junta de
propietarios a Gumercindo Paliza Becerra y a Juan Cheng Chia como tesorero.
Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 28 de junio de 2002
en la que se acord adecuar el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al
nuevo Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, ratificar
a Gumercindo Paliza Becerra y Juan Chung Chia como tesorero por el periodo
de 2 aos y autorizar al presidente para suscribir la minuta y escritura pblica
respectivas.
- Parte notarial de la escritura pblica de aclaracin de Reglamento Interno del 15

de enero de 2003 otorgada por Gumercindo Paliza Becerra ante el notario de Lima
Dr. Enrique Costa Saenz; en la que constan insertos los siguientes documentos:
Acta de junta de propietarios del edificio San Hilario del 10 de enero de 2003,
en la que se acord, entre otros aspectos, aprobar la minuta de modificacin de
Reglamento Interno presentada por Edilberto Contreras Bermdez; elegir como
nuevo tesorero a Asuncin Olazbal Villafuerte ratificando a Gumercindo Paliza
Becerra como presidente.
Declaracin jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como presiden-

te de la junta de propietarios del edificio San Hilario en la que deja constan-
cia de lo siguiente: en el acta del 27 de mayo de 2002 intervinieron Juan Chung
Chia y Edilberto Contreras Bermdez en su calidad de propietarios no inscritos
en los Registros Pblicos; con la partida electrnica N02001403 se acredita el
poder otorgado por el Centro de Estudios y Publicaciones a favor de Ana Mara
Espinoza Aguayo; Justo Valenzuela Virhuez de conformidad con lo dispuesto en
el artculo 13 del Reglamento Interno representa a su cnyuge Celia Garcs Car-
dich; de acuerdo con el Reglamento Interno la sesin en segunda convocatoria
se realiza con los asistentes; sin embargo, para convalidar dichos actos se convo-
c a una nueva junta realizada el 10 de enero de 2003; se ha cumplido con con-
vocar a todos los propietarios para la sesin del 28 de junio de 2002.
- Cargo de la esquela de convocatoria a la junta del 10 de enero de 2003 cursada a

los siguientes propietarios: Justo Valenzuela Virhuez (Of. 801), Centro de Estudios
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y Publicaciones (Of. 601), Juan Chung Chia (Of. 501), Roberto Contreras Bermdez
(Of. 502), Asuncin Olazbal Villafuerte (Of. 401), Jos de Vinatea Vara Cadillo
(Of. 402), Jorge Valenzuela Garcs (Of. 301) y Andeca S.A.
- Declaracin jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra con firma legalizada
por el notario de Lima Dr. Ernesto Arias Schreiber en el sentido que la convocato-
ria a la junta del 10 de enero de 2003 se efectu a todos los propietarios con dere-
cho inscrito y no inscrito; asimismo indica que la oficina N502 no puede constar
inscrita por cuanto el quinto piso constituye una sola seccin registrada en la ficha
N158984 siendo condminos Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermdez,
habindose realizado la junta del 10 de enero de 2003 en el piso mencionado. Res-
pecto a los intereses en caso de incumplimiento del pago de gastos de manteni-
miento, seala que se aplicar el artculo 1242 del Cdigo Civil.
- Testimonio de la escritura pblica de compraventa del 18 de agosto de 1979 otor-

gada por Inmobiliaria San Hilario S.A., representada por Enrique Vidal Crdenas a
favor de Edilberto Contreras Bermdez y su cnyuge Gloria Anglica Brea Mere y
Juan Chung Chia y su cnyuge Delia Sughhaca Watanabe, respecto del quinto piso
del edificio ubicado en el jirn Lampa Ns 800 y 808 esquina con el jirn Puno. En la
escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionistas del 10
de enero de 1979 en la que se acord la venta del edificio ubicado en el jirn Lam-
pa Ns 800 y 808 esquina con el jirn Puno en el precio y condiciones de pago ms
convenientes de acuerdo al mercado. En la misma junta se acord proceder a la in-
dependizacin y constitucin en propiedad horizontal del referido edificio y, auto-
rizar al Presidente del Directorio Enrique Vidal Crdenas para que en nombre de la
compaa firme la escrituras de independizacin, venta, hipoteca, promesa de ven-
ta y dems documentos que sean necesarios para llevar adelante lo acordado.
El Registrador Pblico de la Zona Registral NIX, Sede Lima, Dr. Edgar Sergio Paredes
Aldave, formul la siguiente observacin:
1. Intervencin de propietaria: Srvase intervenir la propietaria de la oficina del quin-

to piso, por cuanto revisado el antecedente registral la propietaria es Inmobiliaria San
Hilario S.A. inscrita en la ficha N158984, revisado el ttulo archivado N5204 del
12/01/1998 y la Resolucin N169-98-ORLC/TR de fecha 14/04/1998, cuyo testimonio
se adjunta al presente ttulo, de donde se advierte que los representantes de la vende-
dora al momento de suscribir el contrato de compraventa carecan de facultades sufi-
cientes para disponer de los bienes de su representada; por lo tanto, de conformidad
con el artculo 2015 del Cdigo Civil previamente deben regularizar su dominio el Sr.
Edilberto Contreras Bermdez y Juan Chung Chia, quienes intervienen como propieta-
rios del inmueble del quinto piso.
2. Convocatoria: Srvase acreditar el cargo de recepcin a la propietaria con domi-

nio inscrito de la oficina del quinto piso a la sesin de junta de propietarios de fecha
10/01/2003, para tal efecto, deber observar la formalidad dispuesta por el artculo 146
del Reglamento de la Ley N27157.
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Base Legal: Artculo 146 del D.S. N008-2000-MTC y artculo 32 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIN
El recurrente ampara su impugnacin en los siguientes fundamentos:
- El Registrador observa exigiendo la intervencin de Inmobiliaria San Hilario S.A.

empresa que est liquidada conforme consta de la ficha N158984. Dicha empre-
sa vendi hace ms de 20 aos el inmueble ubicado en el quinto piso, compraven-
ta que no fue inscrita al no haberse pagado el mayor derecho.
- En dicha poca bastaban las atribuciones de sus representantes legales, que, con-
siderando que se trataba de una inmobiliaria, tenan atribuciones para comprar y
vender. Lo que se acredita con el hecho que todos los dems pisos fueron transfe-
ridos sin las exigencias del Registrador Pblico.
- No se trata de inscribir un ttulo de propiedad, por lo que no es de aplicacin el

artculo 2015 del Cdigo Civil, se est adecuando el Reglamento Interno a la Ley
N27157, de conformidad con lo establecido en la Tercera Disposicin Transitoria
de la norma mencionada, para lo cual la junta de propietarios requiere la concu-
rrencia de la mayora de propietarios en primera convocatoria y los que asistan en
segunda convocatoria.
- En el caso materia de autos, la Inmobiliaria San Hilario S.A. est liquidada y el li-
quidador transfiri todos los inmuebles, razn por la que los Registros Pblicos ha
emitido el certificado de extincin de la referida empresa; sin embargo, cumpliendo
con el artculo 146 del Decreto Supremo N008-2000-MTC se ha convocado a to-
dos los propietarios, incluyendo a Inmobiliaria San Hilario S.A., se ha colocado car-
teles en la vitrina en un sitio visible en la edificacin con indicacin del da, hora y
lugar de reunin y la sesin ha sido realizada en el predio.
- La no concurrencia a la junta de propietarios de Inmobiliaria San Hilario S.A. que

solo detenta la propiedad registral, no desnaturaliza el acuerdo de adecuar el Re-
glamento Interno a la Ley N27157 y el nombramiento de los directivos; ya que los
acuerdos se toman por mayora de los asistentes a la junta de propietarios.
- Resulta necesario regularizar el nombramiento del presidente de la junta, para que

se encuentre facultado a exigir judicialmente a los propietarios e inquilinos el pago
de sus cuotas de mantenimiento.
1. En la partida registral NCXXXXVIII obrante a fojas 288 a 289 del tomo 8 reconstrui-
da en la ficha N1663112, fojas 475 del tomo 63, fojas 435 a 440 del tomo 122 y fojas
237 a 241 del tomo 288 que contina en la partida electrnica N49076616 del Regis-
tro de Predios, se registr la finca alta y baja situada en la esquina de las calles Bejara-
no (Jr. Puno) Ns 58 y 60 y Fano (Jr. Lampa) Ns 176, 178, 180 y 182.
En el asiento 22 consta registrada la fbrica del inmueble constituida por un edificio

que consta de stano, 8 pisos y azotea.
149
En el asiento 23 se inscribi el dominio del inmueble a favor de Inmobiliaria San Hilario

S.A. inscrita a fojas 295 del tomo 239 del Registro de Personas Jurdicas.
En el asiento 25 consta inscrito el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal que

rige el edificio referido, otorgado al amparo del Decreto Ley N22112 y su Reglamen-
to aprobado por Decreto Supremo N019-78-VC, mediante escritura pblica del 27 de
febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Iberico.
Las secciones de dominio exclusivo constan independizadas de acuerdo a lo siguiente:
a) Local comercial con frente al jirn Lampa Ns800 y 808, constituido por sta-
no, primer y segundo piso, inscrito en la ficha N158981 (partida electrnica
N40104828) del Registro de Predios. Segn consta del asiento 7-c) figura como
titular de dominio Andeca S.A.
b) Oficina del tercer piso inscrita en la ficha N158982 (partida electrnica

titular de dominio Jorge Antonio Valenzuela Garcs, soltero.
c) Oficina del cuarto piso inscrita en la ficha N158983 (partida electrnica

N40104844) del Registro de Predios, de la que se independizaron:
Oficina N401 en la ficha N1661549 que contina en la partida electrnica

N40619437 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio Asun-
cin Olazbal Villafuerte, soltero, segn consta del asiento 2-c).
Oficina N402 en la ficha N1661550 que contina en la partida electrnica

N40490418 del Registro de Predios, figurando como titular de dominio Jos
Abel De Vinatea Vara Cadillo y su cnyuge Elsa Yolanda Zubiate Peaherrera se-
gn consta del asiento 1-c).
d) Oficina del quinto piso inscrita en la ficha N158984 (partida electrnica

N4012586) del Registro de Predios. Segn consta del asiento 1-c) figura como ti-
tular de dominio Inmobiliaria San Hilario S.A.
e) Oficina del sexto piso inscrita en la ficha N158985 (partida electrnica N40107053)
del Registro de Predios. Segn consta del asiento 3-c) figura como titular de domi-
nio Centro de Estudios y Publicaciones (CEP).
f) Oficina del stimo piso inscrita en la ficha N158986 (partida electrnica

titular de dominio Gumercindo Paliza Becerra, viudo.
g) Oficina del octavo piso inscrita en la ficha N158987 (partida electrnica

titular de dominio Justo Valenzuela Virhuez y su cnyuge Celia Garcs Cardich.
2. El Centro de Estudios y Publicaciones (CEP) consta registrado en la partida registral

NXXXI obrante a fojas 81 a 83 del tomo 13 que contina en la ficha N16105 y en la
150
partida electrnica N02001403 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Ju-
rdicas de Lima.
En el asiento 6 de la citada partida, constan registradas las facultades otorgadas a fa-

vor de Ana Mara Alejandra Espinoza Aguayo para representar a la asociacin ante
toda clase de autoridades, dar en comodato, arrendar toda clase de bienes, entre otros
actos.
3. Inmobiliaria San Hilario S.A. se registr en la partida registral NLXXI obrante a fo-
jas 295 a 298 del tomo 239, fojas 663 a 667 del tomo 404 del Registro de Sociedades
de Lima.
En el asiento 14 de la citada partida consta inscrita la disolucin de la sociedad y el

nombramiento de Enrique Vidal Crdenas como liquidador, en mrito del acta de jun-
ta general extraordinaria del 6 de agosto de 1990 y, en el asiento 15 corre registrada la
extincin de la sociedad, en virtud de la solicitud formulada por el liquidador y el acta
de junta general extraordinaria del 31 de agosto de 1990.
Interviene como Vocal ponente Nora Mariella Aldana Durn.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discu-
sin son:
1. Si los propietarios que no cuentan con derecho inscrito estn legitimados para asis-
tir a la junta de propietarios.
2. Si la junta de propietarios quedar invalidada por la asistencia a la misma de propie-

tarios que no cuentan con derecho inscrito.
3. Si ser necesario acreditar que se dirigi la convocatoria a aquellas propietarias

extinguidas.
4. Si resulta procedente acreditar la convocatoria a la junta de propietarios en virtud de

una declaracin jurada suscrita por el presidente.
VI. ANLISIS
1. Como se ha indicado en el punto IV de la presente resolucin: Antecedente Registral,

el Reglamento Interno que rige el edificio materia del presente ttulo, fue otorgado du-
rante la vigencia del Decreto Ley N22112 y su Reglamento aprobado por Decreto Su-
premo N019-78-VC, dispositivos que regularon el rgimen de Propiedad Horizontal y
que han sido derogados por la quinta disposicin final de la Ley N27157 (Ley de Re-
gularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del
Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn).
2. La Tercera Disposicin Final de la Ley N27157, establece que los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicacin 20 de julio de 1999, se
debern adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios
151
la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria o de los que

asistan en segunda convocatoria.
Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposicin Tran-

sitoria del Reglamento de la Ley N27157 aprobado por Decreto Supremo N008-
2000-MTC, la adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la Tercera Disposi-
cin Final de la Ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado
con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Mode-
lo de Reglamento Interno que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin(1).
3. Con relacin a la designacin del presidente y tesorero de la junta de propietarios,

cabe sealar que dichos actos no resultaban inscribibles al amparo del Decreto Ley
N22112 y su Reglamento; es con la dacin de la Ley N27157 que, conforme al ar-
tculo 46.1(2), la junta de propietarios es inscribible en el Registro, disposicin aclarada
por el artculo 145 de su Reglamento, que en su segundo prrafo precisa que la jun-
ta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno,
el cual contendr obligatoriamente la nominacin del presidente si existiera pluralidad
de propietarios al momento de registrar el reglamento; inscripcin que se efecta en
el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes.
4. En consecuencia, para proceder a la inscripcin del presidente y tesorero de la jun-

ta de propietarios es necesario que previa o simultneamente se adecue el reglamen-
to interno a la Ley N27157.
En el presente caso, como se ha indicado, obran insertas en las escrituras pblicas pre-
sentadas, las actas del 28 de junio de 2002 y 10 de enero de 2003 en las que se acord
adecuar el reglamento interno del edificio San Hilario a la Ley N27157. En tal sen-
tido, considerando que las unidades inmobiliarias que forman parte del edificio per-
tenecen a diversos propietarios, corresponde verificar, entre otros aspectos, el cumpli-
miento de los requisitos de convocatoria y qurum.
El artculo 146(3) del Reglamento de la Ley N27157, contiene los mecanismos a tra-
vs de los cuales podr efectuarse la convocatoria a la junta de propietarios, siem-
pre que no exista disposicin distinta en el reglamento interno. Cabe agregar que la
(1) Mediante Resolucin Viceministerial N004-2000-MTC-15.04 se aprob el Reglamento Interno Modelo para
el Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn.
(2) Artculo 46.1 de la Ley N27157: En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edifica-
cin (distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de
fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
(3) Artculo 146 del Reglamento de la Ley N27157: Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Jun-
ta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco
das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro me-
dio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras
que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y
carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente
convocada en la misma forma dentro de los tres das naturales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
152
Ley N27157 as como el reglamento citado, a partir de sus respectivas vigencias, re-
sultan de aplicacin a todas las edificaciones sujetas al Rgimen de Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Comn, en virtud al principio de aplicacin inmediata recogido en el
artculo III(4) del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil.
5. El reglamento interno del edificio San Hilario otorgado mediante escritura pblica
del 27 de febrero de 1979 extendida ante el notario de Lima, Dr. Jorge E. Orihuela Ibe-
rico, inscrito en el asiento 25, fojas 240 del tomo 288 del Registro de Predios estable-
ce en su artculo 21 que: la convocatoria a la junta de propietarios se har mediante
esquelas con cargo de entrega, por lo menos con 48 horas de anticipacin y en ellas
se consignar el lugar, fecha, hora y el objeto de la reunin. Habr qurum para rea-
lizar las sesiones de la junta cuando asista un nmero de propietarios que en conjun-
to posean ms del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en
segunda convocatoria (...) para sesiones extraordinarias en segunda convocatoria pue-
de ser para la misma fecha pero a hora diferente (...); disposicin que no contempla
quin deber efectuar la convocatoria. En consecuencia, conforme al artculo 146 del
Reglamento de la Ley N27157, la convocatoria deber ser realizada por el presidente.
6. Se aprecia sin embargo que en el ttulo no obran los cargos de recepcin de los avi-
sos que acrediten la debida convocatoria a la sesin de junta de propietarios del 27 de
mayo de 2002 ni a la junta del 28 de junio de 2002.
Se ha adjuntado la declaracin jurada formulada por Gumercindo Paliza Becerra como

presidente de la junta de propietarios inserta en la escritura pblica del 15 de enero
de 2003, en la que deja constancia que convoc a todos los propietarios para la se-
sin del 28 de junio de 2002. Al respecto, debe sealarse que ni las normas que regulan
el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn ni las normas registrales, pre-
vn que la convocatoria a junta de propietarios se acredite mediante declaracin jura-
da. Adems de ello debe sealarse que no se han regulado las responsabilidades que
de dicha declaracin jurada se derivaran.
Por lo tanto, dado que las normas han previsto que el aviso de convocatoria se realice
utilizando medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, ser necesa-
rio que se presente el original o copia legalizada por Notario o autenticada por fedata-
rio de las constancias de entrega o recepcin, as como de un ejemplar de la convoca-
toria cursada, con el objeto de verificar que la junta de propietarios se haya realizado
conforme a la convocatoria.
Por lo expuesto, debe ampliarse la observacin.
7. Con relacin a la sesin de junta de propietarios del 10 de enero de 2003, se han

adjuntado los cargos de las esquelas de convocatoria a la referida sesin remitidas a
los propietarios de las siguientes secciones: Local comercial con frente al jirn Lampa
Ns 800 y 808, constituido por stano, primer y segundo piso, oficina del tercer piso,
(4) Artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil: La ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situa-
ciones jurdicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las excepciones previstas en la Cons-
titucin Poltica del Per.
153
oficinas del cuarto piso, oficina del sexto piso, oficina del stimo piso y oficina del oc-
tavo piso.
Respecto al quinto piso del edificio, se aprecia que las esquelas de convocatoria han
sido dirigidas a Juan Chung Chia y Edilberto Contreras Bermdez como propietarios
de las oficinas N501 y N502, respectivamente; lo que discrepa con los anteceden-
tes registrales, conforme a los cuales el titular de dominio de la oficina del quinto piso
inscrita en la ficha N158984 que contina en la partida electrnica N40125868 del
Registro de Predios como una sola seccin, es Inmobiliaria San Hilario S.A.
8. Al respecto, en el reingreso del ttulo se present el testimonio de la escritura pblica

de compraventa del 18 de agosto de 1979 otorgada por Inmobiliaria San Hilario S.A.,
representada por Enrique Vidal Crdenas, a favor de Edilberto Contreras Bermdez,
su cnyuge Gloria Anglica Brea Mere, Juan Chung Chia y su cnyuge Delia Sughha-
ca Watanabe, respecto del quinto piso del edificio ubicado en el jirn Lampa Ns 800
y 808 esquina con el jirn Puno, por la suma de dos millones quinientos mil soles que
ser pagada de la siguiente manera: un milln doscientos cincuenta mil soles pagados
a la firma de la minuta y el saldo de un milln doscientos cincuenta mil soles repre-
sentado por una letra de cambio que se pagar a su vencimiento (30 de octubre de
1979).
En la citada escritura corre inserta el acta de junta general extraordinaria de accionis-

tas del 10 de enero de 1979 en la que se acord la venta del edificio ubicado en el ji-
rn Lampa Ns 800 y 808 esquina con el jirn Puno en el precio y condiciones de pago
ms convenientes de acuerdo al mercado; proceder a la independizacin y constitu-
cin en propiedad horizontal del referido edificio y, autorizar al presidente del directo-
rio Enrique Vidal Crdenas para que en nombre de la compaa firme la escrituras de
independizacin, venta, hipoteca, promesa de venta y dems documentos que sean
necesarios para llevar adelante lo acordado.
9. De conformidad con lo dispuesto en el artculo III del Ttulo Preliminar del Regla-
mento General de los Registros Pblicos, la rogatoria alcanza a todos los actos inscri-
bibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa.
En este caso, en el recurso de apelacin el recurrente precisa que no se ha solicitado la

inscripcin de la referida compraventa, de lo que se colige que la escritura pblica del
18 de agosto de 1979 ha sido presentada a efectos de acreditar la legitimidad de Juan
Chung Chia y Edilberto Contreras Bermdez para comparecer en la sesiones de jun-
ta de propietarios y asimismo, para acreditar la validez de la convocatoria efectuada.
10. El primer prrafo del artculo 145 del Reglamento de la Ley N27157, prescribe que
la Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificacin.
Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscri-
to como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que
tratndose de un ttulo que pretende su acceso al Registro, la condicin de propieta-
rio debe ser calificada sobre la base de la informacin contenida en los asientos de ins-
cripcin, a los cuales debe adecuarse.
154
En este sentido, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos que desarrolla el principio de legitimacin consagrado en el artculo
2013 del Cdigo Civil seala que los asientos registrales se presumen exactos y vli-
dos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a
ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.
En el presente caso, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adoptado por los pro-

pietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificacin de la condicin de propie-
tarios de los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artculo precedente,
se colige que solo puede presumirse cierta la condicin de propietario si esta consta
inscrita en el Registro.
Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en la Resolucin

N304-2003-SUNARPTR-L del 16 de mayo de 2003.
11. Para que la junta de propietarios se celebre vlidamente se requiere de una debida
convocatoria, del requisito del qurum segn se trate de primera o segunda convoca-
toria y de las mayoras requeridas para adoptar los acuerdos. La asistencia de propie-
tarios que no tienen derecho inscrito no acarrear la invalidez de la junta de propieta-
rios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. La junta ser vlida
siempre que, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que
asistieron, se haya celebrado con el qurum debido y haya adoptado los acuerdos con
la mayora requerida.
Conforme a lo expuesto, la asistencia de propietarios que no cuentan con derecho ins-

crito no deber ser tomada en cuenta para determinar el qurum de la junta de propie-
tarios. Igualmente, los votos que hayan emitido quienes no cuentan con derecho ins-
crito no debern ser considerados.
12. El reglamento interno del Edificio San Hilario inscrito establece que el qurum para
celebrar la sesin de junta de propietarios es de un nmero de propietarios que po-
sea ms del 50% de los votos en primera convocatoria y con los que asistan en segun-
da convocatoria. En el mismo sentido, la Ley N27157 establece que para adecuar el
reglamento interno a lo establecido en dicha norma, se requiere la concurrencia de
la mayora de propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda
convocatoria.
En tal sentido, en segunda convocatoria, bastar con la asistencia de un solo propieta-

rio con derecho inscrito a la junta para que esta se pueda celebrar vlidamente.
13. Ahora bien, en este caso las juntas de propietarios del 27-5-2002, 28-6-2002 y 10-
1-2003, se realizaron en segunda convocatoria.
A las juntas de propietarios del 27-5-2002 y 28-6-2002, asistieron Juan Chung Chia y
Edilberto Contreras Bermdez, quienes no tienen derecho de propiedad inscrito. Sin
embargo, considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que
asistieron, las juntas reunieron el qurum debido, que es de cualquier nmero de pro-
pietarios asistentes, y adoptaron el acuerdo con la mayora debida.
155
A la junta de propietarios del 10/01/2003 no asistieron Juan Chung Chia ni Edilberto

Contreras Bermdez.
Conforme a lo expuesto, corresponde dejar sin efecto el primer numeral de la

observacin.
14. En lo que respecta a la convocatoria, por regla general ser necesario acreditar la
convocatoria a todos los propietarios con derecho inscrito.
Sin embargo, no ser necesario acreditar la convocatoria al propietario con derecho ins-
crito si se trata de una persona jurdica extinguida, pues esta carece de personalidad ju-
rdica, y en consecuencia, de representantes a los que pudiera dirigirse la convocatoria.
En este caso, la propietaria con derecho inscrito de la oficina del quinto piso de la edi-
ficacin, es Inmobiliaria San Hilario S.A., sociedad que se encuentra extinguida.
En virtud a lo expuesto, debe dejarse sin efecto el segundo numeral de la observacin.
15. Los artculos 14 y 17 del nuevo Reglamento Interno establecen que la junta direc-
tiva est conformada por el presidente y el administrador. En cambio, el artculo 18 del
mismo Reglamento regula las funciones de un tesorero. Asimismo, se ha elegido como
integrantes de la directiva a un presidente y un tesorero.
Debe entonces aclararse en el Reglamento Interno si la directiva estar conformada por

un presidente y un administrador, o por un presidente y un tesorero, y efectuar la elec-
cin conforme a ello.
Corresponde ampliar la observacin de acuerdo a lo expuesto.
VII. RESOLUCIN
DEJAR SIN EFECTO la observacin formulada por el Registrador de la Zona Registral

NIX, Sede Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, de conformidad con lo ex-
puesto en el anlisis de la presente resolucin y sealar que el mismo tiene los defec-
tos referidos en los puntos 6 y 15 del anlisis de la presente resolucin.
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN

Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ

NORA MARIELLA ALDANA DURN

156
J5
Res. N366- 2008 SUNARP-TR-L
Verificacin de representacin de los propietarios en la junta de propietarios
Los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en la junta

de propietarios debern ser acreditados ante dicha junta, siendo el presidente y
secretario de la sesin los encargados de verificar que se hayan cumplido las nor-
mas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribucin del Registrador
el verificar la representacin de estos a la junta do propietarios.
SUNARP
TRIBUNA REGISTRAL
Lima, 9 abril de 2008
APELANTE : BERENA COLLORINO DE ACOSTA
TTULO : N579726 del 16-10-2007
RECURSO : H.T,D. N1065 del 09-01-2008
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO(s) : Adecuacin de Reglamento Interno
SUMILLAS
ADECUACIN DE REGLAMENTO INTERNO
En los casos de adecuacin u otorgamiento de reglamento interno de una edificacin

se debe presentar de manera concurrente, el documento privado que contenga el re-
glamento interno con legalizacin notarial de firmas y la copia certificada notarial del
acta de junta de propietarios que ha ya adoptado el acuerdo de adecuacin o de otor-
gamiento del reglamento interno.
REPRESENTACIN EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS
El presidente y secretario en la sesin de junta de propietarios son los responsables de

verificar los poderes de los representantes de los propietarios para intervenir en dicha
junta; no siendo atribucin del Registrador.
157
Mediante el presente ttulo se solicita a la inscripcin de la adecuacin del reglamento

interno inscrito en el asiento 36 de fs. 349 del tomo 1393 y que contina en la partida
electrnica N07022705 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N27157 y su regla-
mento aprobado por D.S. N008-200MTC. Dicho predio re encuentra constituido por
un edificio de 6 pisos levantado sobre el lote 5 de la manzana 121, frente a la Av. Ge-
neral Garzn del distrito de Jess Mara.
Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:
- Acta de la sesin de junta de propietarios realizada el 04/10/2007 presentada con

firma legalizada por la notaria Mara Jess Amzaga el 15/10/2007.
- Acta de la sesin de junta de propietarios realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas

20 a 36 del Libro de Actas N1 de la Junta de Propietarios), presentada en copia
simple.
- Cargos de recepcin de las esquelas de citacin remitidas a los propietarios del Edi-
ficio Barrionuevo Gil N1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente: a la Av. Ge-
neral Garzn del distrito de Jess Mara, para la junta del 04/10/2007,
- Cargos de las cartas remitidas va notarial por la notaria de Lima Mara Jess Ame-
zaga V., a los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N1 ubicado en el tote 5 de
la manzana 121, frente a la Av. General Garzn del distrito de Jess Mara, para la
junta del 20/03/2007.
- Carta poder simple, de algunos de los propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N1.
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Sonia Campos Fernndez, ob-
serv el ttulo en los siguientes trminos:
En relacin con dicho ttulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsa-
nable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacin(es), acorde con la(s) norma(s)
que se citan:
Ttulo suficiente
1. A) A fin de proceder con la calificacin de la adecuacin del reglamento interno

previamente deber adjuntar la copia certificada de las Asambleas Extraordinarias
celebrada- ron fecha 20/03/2007 y 04/10/2007 correspondientes al Edificio Barrio-
nuevo Gil N1, ubicado en la Av. General Garzn N1308, Jess Mara toda vez
que estas contienen los actos aprobados materia de inscripcin de conformidad
con el artculo 70 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artcu-
los 7 8, 10 del Reglamento Genero de los Registros Pblicos.
Una vez presentados documentos antes descritos, se proceder a edificar la cele-

bracin de la Junta, lugar, fecha y hora, la asistencia, el qurum reglamentado y el
moda de aprobaciones de los acuerdos de los mismos.
158
Convocatorias:
2.1. Srvase adjuntar las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propietarios
del Edificio Barrionuevo Gil N1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria del
20/03/2007, con las formalidades previstas en el artculo dcimo del reglamento in-
terno inscrito. Se deja constancia que solo se adjuntan 2 Cartas Notariales cursa-
das a los propietarios del Dpto. N5 y N8, la misma que cuenta con las siguientes
discrepancias:
2.2. Se cita en el primer prrafo a las 20:00 horas, sin embargo, lneas posteriores se
establece una primera citacin a las 19:00 horas y una segunda citacin a las 20:00
horas aclrese al respecto.
Se deja constancia que la aclaracin se encuentra en documento privado con firma

legalizada de la sesin extraordinaria del 04/10/2007, sin embargo al no cumplirse
con la formalidad requerida esta no ha sido tomada en cuenta para la subsanacin
respectiva.
2.3. De acuerdo a los antecedentes registrales, los propietarios del Dpto. N8, ter-
cer piso son: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los
propietarios que fueron convocados (Julio Antonio Barrionuevo Gil y otros). Aclre-
se al respecto.
3. Respecto a las cartas poderes estas se procedern a calificar una vez presentada
la copia certificada del acta que contenga la Asamblea Extraordinaria de fecha
20/03/2007. Se deja constancia que la aclaracin realizada en el documento priva-
do de la Asamblea Extraordinaria del 04/10/2006, respecto a la fecha de las cartas
poderes no acredita fehacientemente que estas fueron otorgadas con fecha ante-
rior al otorgamiento de poder, en todo caso deber presentarse una declaracin ju-
rada por parte de los propietarios, ratificando la representacin de los asistentes a
la Junta del 20/03/2007.
4. Srvase acreditar la eleccin de la Sra. Barena Edith Coll Lorino de Acosta como
Presidente de la Junta de Propietarios, toda vez que es quien convoca a la Asam-
blea Extraordinaria de Propietarios celebrada el 04/10/2007. Se deja constancia que
el documento privado solo seala la ratificacin de la eleccin lo cual no es sufi-
ciente para acreditar su eleccin. Del mismo modo al no cumplir con las formalida-
des correspondientes no se tomar en cuenta dichos actos acordados.
Documento privado de la asamblea extraordinaria del 04/10/2007
5. A) Se presenta el documento privado de la asamblea extraordinaria de propie-

tarios celebrada el 04/10/2007, suscrito por todos los propietarios asistentes, sin
embargo para tomar en cuenta en la calificacin de los acuerdos contenidos en
el mismo, esta deber presentar en copia certificada del acta, con las formalida-
des previstas en el artculo 149 del D.S. N035-2006-VIVIENDA. B) En consecuen-
cia, dejamos a salvo la calificacin de estos actos hasta cumplir con la formalidad
requerida.
159
Sin perjuicio de ello se advierten las siguientes observaciones:
6. Asistencia: Se advierte de la lista de asistentes la concurrencia de uno de los cn-

yuges o uno de los condminos, sin dejar constancia de su representacin. Por lo
tanto y en aplicacin del artculo 147 del D.S. N035-2006-VIVIENDA, srvase acre-
ditar la representacin de los siguientes propietario: Wenceslao Acosta Martn; Julia
Pilar Fajardo valos de Arauco; Mara Elena Rubio Tello; Diego Jos Herrera Pajue-
lo; Hayde Concepcin Cervantes Gamarra; Julia Antonio Barrionuevo Gil; Miguel
Ramos Cornejo; Leda Flores Moruno de Aguirre, Walter Javier Collantes de Paz, Luz
Cceres Cceres; Jaime Wong Rosas; Tula Augusta Barrionuevo Gil y Carmen Rosa
Lizrraga Ottone.
7. Se advierte adems la asistencia de Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embar-

go, revisada la partida N8266 del Registro de Declaratoria de Herederos, el seor
en referencia falleci el 10/11/1976. Srvase aclarar al respecto.
8. Respecto a los acuerdos: se viene ratificando las elecciones del comit electoral,
sin embargo dichos actos no son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble
(tngase en cuenta el artculo 69 y 70 del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios). En consecuencia, srvase desistirse de la inscripcin respecto a es-
tos actos con las formalidades previstas en el artculo 13 del Reglamento General
de los Registros Pblicos.
9. Se viene aclarando sobre las convocatorias y asistencias de la sesin extraordina-

ria de propietarios del 20/03/2007, sin embargo, dejamos a salvo la calificacin has-
ta que se presenten los documentos con las formalidades correspondientes (Copia
certificada del acta de las asambleas de fecha 20/03/2007 y 04/10/2007)
Reglamento Interno
10. A) Artculo 6: Se viene estableciendo los porcentajes de participacin de los

bienes comunes, sin embargo revisado el titulo archivado N2040 del 20/06/1966
donde consta el reglamento interno inscrito, no se advierte la asignacin de por-
centajes de participacin de bienes comunes. En consecuencia, se viene modifican-
do el reglamento interno, acto que deber encontrarse previsto en la agenda de la
asamblea, as como el acuerdo respectivo y el qurum reglamentario.
B) En ninguno de los casos se ha establecido el criterio para asignar los porcentajes.
11. Artculo 7: Aclrese el porcentaje de participacin de los departamentos y ha-

bitaciones de la azotea segn la escalera de servicio, Dpto. 3 del segundo al quinto
piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los Dptos. Tres de todos los pisos),
as como tambin determinar correctamente que el departamento 3 corresponde
al 4 piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consign errneamente.
Una vez presentada la documentacin solicitada se proceder a calificar integral-

mente el ttulo.
Todos los documentos solicitados para la subsanacin debern ser presentados en

copia certificada o legalizada ante el Notario segn sea el caso, se conformidad con
160
el artculo 10 del TUO del R.G.R.P. y artculo 69 del Reglamento del Registro de Pre-
dios. No podr realizarse borrones ni enmendaduras al documento ya presentado.
De conformidad con el artculo 153 de la Ley N27444.
Base Legal: Norma V del ttulo Preliminar y artculo 31, 32, 39 y 40 del T.U.O del Regla-
mento General de los Registros Pblicos, concordante con el artculo 2011 del Cdi-
go Civil. Ley N27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N008-2000-MTC, artculo
69 y 76 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y artculo 104 y 112
de la Ley de Notariado.
El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
- Seala que ya se ha adjuntado en su oportunidad, las actas legalizadas de las asam-

bleas extradiordinarias del 20 de marzo de 2007 y 4 de octubre de 2007, con las for-
malidades de Ley. Asmismo, sostiene que se cit a todos los propietarios, bajo car-
ta notarial, para la asamblea del 20 de marzo de 2007, desprendindose del tenor
de dichas cartas notariales, que la invocatoria fue hecha para una asamblea gene-
ral extraordinaria. Lo mismo que es ratificado por los propietarios, en la Asamblea
General Extraordinaria de fecha 4 de octubre de 2007.
Sostiene que si bien en Registros Pblicos aparecen como propietarios del Dpto. 8
del tercer piso, Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, los
seores Rosa Elena Farcic de Salmn y Federico Salmn Aguirre, quienes si bien es
cierto, aun no han regularizado su inscripcin en Registros Pblicos como propie-
tarios, poseen documento privado de compraventa de la mencionada propiedad,
acreditando as su titularidad, para lo cual se adjunta dicho documento.
- Considera que habindose notificado a todos los propietarios del edificio, acudie-
ron los titulares de los mismos, asistiendo la mayora de los firmantes, algunos en
representacin de sus copropietarios, para lo cual se hizo entrega de carta poder
simple en la cual se deja constancia de dicha representacin de sus respectivos co-
propietarios, tal como consta en carta poder adjuntada. Ratificndose dicha repre-
sentacin en la Asamblea General Extraordinaria del 4 de octubre de 2007, tal como
consta en el acta respectiva.
- Sostiene que en asamblea del 4 de octubre de 2007, se realiz la ratificacin de

acuerdos tomados en asamblea general extraordinaria del 20 de marzo de 2007. Por
consiguiente, y de conformidad con el artculo 70 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios y el artculo 13 del T.U.O. del RGRP, considera que deber
inscribirse en la partida matriz, la designacin de Serena Edith Coll Lorino de Acos-
ta como presidenta de la Junta de Propietarios del Edificio Barrionuevo Gil N1.
- Manifiesta que inicialmente y por error, en la lista de asistencia se consign el nom-

bre de Jos Romero Gutirrez, como titular del departamento 5 del sexto piso, sien-
do lo correcto, Julio Antonio Barrionuevo Gil, el mismo que fue notificado va carta,
asistiendo y formando la lista de asistencia a la asamblea del 20 de marzo de 2007,
en representacin de sus copropietarios, y miembros de la sucesin Barrionuevo
161
Luna, tal como consta en carta poder entregada, as como en documento privado
correspondiente que le otorga el derecho como herederos de la sucesin Barrio-
nuevo Lima.
- Sostiene que en la asamblea del 4 de octubre de 2007, se hicieron y aprobaron

las respectivas correcciones y aclaraciones de los artculos del reglamento interno
aprobado en asamblea del 20 de marzo de 2007, basndose los mismos en el re-
glamento interno ya inscrito, y normas vigentes. Por lo que, de conformidad con
el artculo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y el artculo
13 del TUO del RGRP, deber inscribirse en la partida matriz, el reglamento interno
adecuado.
- El predio se encuentra inscrito en la partida electrnica N07022705 (que viene de

tomo 222 a fojas 433) del Registro de Predios de Lima. De esta partida se han inde-
pendizado 53 unidades inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas uni-
dades y que es objeto de adecuacin se encuentra inscrito en el asiento 36 a aojas
349-350 del tomo 1393.
Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez.
De lo expuesto y del anlisis de la casa a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
- Cul es la formalidad que debe cumplirse para la inscripcin de la adecuacin de

un reglamente interno?
- Si es funcin del Registrador califica la representacin de los propietarios en la jun-

ta de propietarios.
VI. ANLISIS
1. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn(1) es una modalidad de la

propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin, de secciones de dominio
exclusivo con secciones de propiedad comn(2). Conjuntamente con la propiedad ex-
(1) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Su-
premo N008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen jurdico
quo supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobilia-
rias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.
(2) En la doctrina y legislacin compararla se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad ori-
zontal, en razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al
existir diversos: departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios entonces, la propiedad de
los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuele, comprendidos dentro de los planos ver-
ticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til el propietario el ejercicio de su derecho
como se seala en el artculo 954 del Cdigo como sucede en el caso de propiedad comn; sino que se va a
restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
162
clusiva sobre una seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad so-
bre los elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est construi-
do, los muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que hacen indispensable el
uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propie-

dad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes,
motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo sea median-
te un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino
tambin con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o ms
propietarios de distintos departamentos u oficinas(3).
2. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las

que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se en-
cuentra establecido en la Ley N27157, publicada el 20-7-1999, y su reglamento, el D.S.
008-2000-MTC, publicado el 17-2-2000 y sus modificaciones, habindose aprobado el
T.U.O mediante D.S. N035-2006-VIVIENDA.
Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el rgimen legal de las edificacio-

nes integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio comn
y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N10726 y sus reglamen-
tos aprobados mediante D.S. 025 del 06/03/1959 y D.S. 156 del 22/07/1965, posterior-
mente se dictara el Decreto Ley N22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el
14/03/1978, y su reglamento, D.S. N019-78-VC, promulgado el 27/04/1978.
3. La Tercera Disposicin Final de la Ley N2.7157, seala que los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la presente Ley se adecuan
a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de
la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segun-
da convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la Jun-
ta de Propietarios.
Asimismo, la Decimosegunda Disposicin Transitoria del D.S. N008-2000-MTC, Regla-

mento de la Ley N27157, dispone: La adecuacin del Reglamento Interno a que se
refiere la tercera disposicin final de la ley, podr efectuarse mediante escritura pblica
o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de
Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobar el Viceministerio de Vi-
vienda y Construccin en un plazo no mayor de 30 das hbiles desde la publicacin
del presente Reglamento.
(3) Corno seala A. Ventura- Iravese y Ganzlez la Propiedad Horizonal (...) surgir automaticamente y necesa-
riamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se d esa pluralidad de propietarios, me-
diante Ia enajenacin por cualquiera de los modos establecidos en la legislacin civil de alguno de alguno de
los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no
el ttulo constituido. Derecho de Propiedad Horizontal. Quinta edicin. Bosch, Casa Editorial, S.A. Barcelo-
na. pp. 22-23
163
El artculo 69 establece que: El reglamento interno se inscribir en mrito a documen-

ta privado con firmas legalizadas por Notario.
Al regularizarse la inscripcin de la declaratoria de fbrica, en mrito al formulario

registral (FOR) a que se refiere la Ley N27157, puede regularizarse tambin la inscrip-
cin del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularizacin sea el nico
propietario de la edificacin.
4. Con relacin a la formalidad del documento privado mediante Resolucin

N400-20017-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Re-
glamento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los
propietarios de la edificacin salvo que se hubiese autorizado a su suscripcin al Pre-
sidente u otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios, en cuyo caso se de-
ber acreditar que su contenido corresponde al aprobado en la Sesin de Junta de
Propietarios.
De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuacin de reglamento inter-
no de una edificacin sustentada en documento privado, se puede presentar de ma-
nera concurrente:
a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalizacin nota-

rial de firmas y,
b) La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el
acuerdo de adecuacin o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el do-
cumento privado no ha sido suscrito por todos los propietarios.
El primer documento servira para dar por cumplido el requisito de la formalidad para
la inscripcin y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones legales
y del propio reglamento en la adopcin de los acuerdos respectivos.
5. En el presente caso, se ha presentado el acta de la sesin de junta de propietarios

realizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N1 de la Junta de
Propietarios), sin embargo, dicho documento fue presentado en copia simple, por lo
que no se est cumpliendo con el principio de titulacin autntica.
Se ha presentado el Reglamento Interno con firma legalizada de Berena Edith Coll Lo-
rino de Acosta, quien interviene en calidad de Presidenta de la Junta de Propietarios,
sin embargo la sesin de la junta de propietarios del 04/10/2007 por la cual se ratifican
los acuerdos de la asamblea del 20/03/2007 y se aclara la misma en cuanto convoca-
toria, asistencia, conformacin de junta de propietarios y de adecuacin y aprobacin
de reglamento interno con firma legalizada ha sido adjuntado en acta original que no
ha sido transcrita o insertada en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley, de con-
formidad con el segundo prrafo del artculo 148 del Reglamento de la Ley N27157.
En este orden de ideas dicha acta tampoco cumple la formalidad requerida para su ins-
cripcin en los registros, esto es, copia certificada notarial del acta de junta de propie-
tarios en la que abre el acuerdo de adecuacin del reglamento interno.
164
En este sentido, debe confirmarse los literales A) de los numerales 1 y 5 de la obser-

vacin formulada por la Registradora.
6. Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la calificacin registral la realiza el Regis-
trador de manera integral, conforme se seala en el artculo 31 del Reglamento Ge-
neral de los Registros Pblicos, lo cual implica que debe calificarse no solamente la
formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato cuya
inscripcin se solicita, sino tambin la validez del mismo as como su adecuacin a la
partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artculo 32 del mismo
Reglamento.
Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato que se solicita inscribir en do-
cumento que no rena la formalidad correspondiente no debe ser bice para que el
Registrador califique adems, en la medida que el documento lo permita, la validez del
acto o contrato contenido en el documento, como tambin su adecuacin a la parti-
da registral.
En ese sentido, debe revocarse los literales B) de los numerales 1 y 5 y el numeral 9

de la observacin formulada por la Registradora.
7. De igual forma, la junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el

mismo que va a gozar de las facultades generales y especiales de representacin sea-
ladas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho
cargo se requiere la presentacin de copia certificada por notario del acta de sesin de
junta de propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debida-
mente inscrito (artculo 48 de la Ley N27157).
Asimismo, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamien-

to del Reglamento Interno, es obligatorio que en este conste el nombramiento del pre-
sidente de la junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al mo-
mento de registrar el Reglamento, siendo que corresponde ser inscrito en la partida
matriz del predio, segn se desprende del segundo prrafo del artculo 145 del men-
cionado reglamento de la Ley.
En el presente caso, se verifica que en el acta de la sesin de junta de propietarios rea-

lizada el 20/03/2007 (obrante a fojas 20 a 36 del Libro de Actas N1 de la Junta de
Propietarios), se ha designado como presidente de la Junta de Propietarios del Edificio
Barrionuevo Gil a Barena Edith Coll. Lorino de Acosta, quien convoca a la asamblea ex-
traordinaria de propietarios celebrada el 04/10/2007. Sin embargo, como se ha seala-
do reiteradamente por este Tribunal, con el ttulo alzado no se ha presentado una co-
pia certificada por notario del acta de sesin de junta de propietarios del 20/03/2007
(tan solo copia simple), asimismo, el acta de la asamblea aclaratoria del 04/10/2007
tampoco cumple las formalidades debidas (solo consta con firma legalizada). Dicho
esto, al no haberse acreditado debidamente el nombramiento del presidente de la jun-
ta de propietarios, corresponde confirmar el numeral 4 de la observacin formula-
da por la Registradora.
8. De otro lado, el artculo 146 del reglamento de la Ley N27157 establece que, sal-
vo disposicin distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deber ser
165
convocada a sesin por el presidente, con una anticipacin no menor de cinco das na-
turales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cual-
quier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles
publicados en las vitrinas o pizarras que al electo debe mantener la administracin en
uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indica-
cin del da, hora lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Sin embargo, ni la Ley N27157 ni su reglamento y tampoco norma registra alguna,

establecen cmo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios.
As, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuar me-

diante publicacin en el diario, lo adecuado ser presentar directamente esta publi-
cacin, para lo cual deber adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste di-
cha publicacin o copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha
publicacin.
Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prev, podr acreditarse la convocatoria

mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, sea que se
encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicacin supletoria a fal-
ta de regulacin en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas o piza-
rras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cmo debern
acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto.
En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o re-

cepcin, se entiende que en tanto deber existir dicha constancia de entrega o recep-
cin, deber presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento in-
terno inscrito se regula la convocatoria en el artculo 10, establecindose que: (...) La
junta de propietarios ser elegida cada ao, en el primera quincena del mes de enero,
en sesin que se citar a todos los propietarios, por esquelas certificadas. (...) (el subra-
yado es nuestro).
9. La Registradora advierte en el numeral 2.1 de su esquela de observacin que no se

ha adjuntado la totalidad de las esquelas de convocatoria cursadas a todos los propie-
tarios del Edificio Barrionuevo Gil N1, correspondientes a la Asamblea Extraordinaria
del 20/03/2007, con las formalidades previstas en el artculo dcimo del reglamento
interno inscrito, pues solo ha calificado las cartas notariales cursadas a los propietarios
[de los] Dpto[s]. N5 y N8.
Sin embargo, con el recurso de apelacin se ha adjuntado los cargos de las cartas no-
tariales enviadas, por medio de la notaria de Lima Mara Jess Amzaga V, a los propie-
tarios del Edificio Barrionuevo Gil N1 ubicado en el lote 5 de la manzana 121, frente
a la Av. General Garzn del distrito de Jess Mara, para la junta del 20/03/2007. Con-
forme a ello, corresponde dejar sin efecto el numeral 2.1 de la observacin formulada
por la Registradora.
10. Otro aspecto cuestionado por la Registradora, est referido a que de la revisin de
las cartas notariales cursadas a los propietarios de los departamentos y N5 y N8,
se advierte que se cita en el primer prrafo a las 20:00 horas, no obstante que lneas
166
posteriores se establece una primera citacin a las 19:00 horas y una segunda citacin
a las 20:00 horas.
Al respecto, de la revisin de todas las cartas remitidas va notarial, se aprecia que en

efecto, tal como advierte la Registradora, existe una discrepancia en cuanto a la hora
de citacin para la primera convocatoria, pues se ha sealado inicialmente en dichas
esquelas que la junta de propietarios del 20/03/2007 se realizar a las 20:00 horas, sin
embargo, ms adelante se precisa que la primera citacin se realizar a las 19:00 horas.
Ahora bien, debe tenerse en cuenta que el contenido del acta de sesin de junta de pro-
pietarios se encuentra regulado en el artculo 149 del reglamento de la Ley N27157,
la cual dispone que en el acta de cada sesin deber indicarse el lugar, fecha y hora en
que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las perso-
nas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la
forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
En este caso, de la revisin del acta de junta general del 20/03/2007 se seal lo si-
guiente: En el distrito de Jess Mara, a los veinte (20) das del mes de marzo del ao
dos mil siete (2007), siendo las veinte (20:00) horas, nos reunimos los propietarios de
los departamentos y tiendas del edificio Barrionuevo Gil N1, en el saln de la asam-
blea, situado en Av. General Garzn N1308, bajo la presidencia de la Sra. Berena Edith
Coll Lorino de Acosta, y come secretaria la Sra. Norma Benjamina Cceres Cceres, por
decisin, y en comn acuerdo de todos los asistentes.
Luego de haberse constatado que la convocatoria se realiz conforme al artculo 10

del Reglamento Interno Vigente, y a la Ley, y habindose verificado la existencia del
qurum reglamentario para el inicio de la asamblea en segunda convocatoria, se ini-
cia la misma.
Como se puede apreciar del contenido de dicha acta, la asamblea del 20/03/2008 se
realiz en segunda convocatoria a las 20:00 horas. As, el error advertido, est referi-
do a la omisin en la primera parte de la esquela de la hora para efectuar la primera
convocatoria a dicha asamblea; sin embargo, la informacin se encuentra completa y
se desprende claramente de la misma esquela, asistiendo ms de la mitad de propie-
tarios en segunda convocatoria, por lo que se advierte que se cumpli con la finalidad
de la comunicacin.
En este orden de ideas, debe revocarse el numeral 2.2 de la observacin formulada

De otro lado, la Registradora ha sealado que de la revisin de los antecedentes

registrales (partida electrnica N46364406 del Registro de Predios de Lima), se apre-
cia que los propietarios del Dpto. N8 del tercer piso, son: Augusto Humberto, Susana
Irene y Ana Patricia Rivera Castillo, y no los propietarios que fueron convocados, es de-
cir, Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta y Bertha Teresa Barrionuevo Gil.
Con el reingreso, se ha sealado que la propiedad del departamento N8 del tercer

piso, recae a favor de la sociedad conyugal conformada por Federico Salmn Aguirre
167
y Rosa Elena Farcic de Salmn, adjuntando a tal efecto una copia certificada del testi-
monio de compraventa sobre dicho inmueble otorgado por sus anteriores propieta-
rios con dominio inscrito, esto es: Augusto Humberto, Susana Irene y Ana Patricia Ri-
vera Castillo.
11. Ahora bien, respecto a la exigencia de que los propietarios cuenten con derecho
inscrito para conformar la junta de propietarios, debe tenerse en cuenta que en el D-
cimo Pleno del Tribunal Registral se aprob el siguiente precedente de observancia
obligatoria:
Decimostimo precedente
Qurum de sesin de Junta de Propietarios
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber con-

siderarse nicamente a lee propietarios con dominio inscrito.
El precedente se sustenta en la Res. N370-2003-SUNARP-TR-L del 17/06/2003, Res.

N304-2003-SUNARP-TR-L del 16/05/2003 y Res. N97-2004-SUNARP-TR-L del
20/02/2004.
El referida precedente se fundamenta que si bien el artculo 145 del reglamento de la

ley N27157 no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito para confor-
mar la junta de propietarios, no es menos cierto que tratndose de un ttulo que pre-
tende su acceso al registro, la condicin de propietario debe ser calificada sobre la base
de la informacin contenida en los asientos de inscripcin, a los cuales debe adecuarse.
En tal sentido, conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil desarrollado por el artculo
VII del Ttulo Preliminar del Reglamente General de los Registros Pblicos, los asientos
registrales producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos, mientra no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez. La re-
solucin concluye sealando que, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adopta-
do por los propietarios reunidos en junta, resulta relevante la condicin de propietarios
de los asistentes a ella. Al respecto, se colige que solo puede presumirse cierta la con-
dicin de propietario si esta consta inscrita en el registro(4), por lo que, en consecuen-
cia, para el registro la junta de propietarios la conforman solamente los propietarios
con derecho inscrito.
As, la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no

puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona
con nulidad dicha circunstancia.
Esto es, si bien en la calificacin del qurum de la junta de propietarios para las instan-
cias registrales solo pueden contar los propietarios con derecho inscrito, los otros asis-
tentes a la junta que no tiene derecho inscrito, no desnaturalizan ni invalidan la junta.
As, en la calificacin registral, la junta de propietarios podr inscribirse siempre que,
considerando exclusivamente a los propietarios con derecho inscrito que asistieron, se
(4) Asi se seala en la Res. N370-2003-SUNARP-TR-L.
168
haya celebrado con el qurum debido segn se trate de primera o segunda convoca-
toria, y haya adoptado los acuerdos con la mayora requerida.
Conforme a lo expuesto, al bien la asistencia de propietarios que no cuentan con dere-

cho inscrito no deber ser tomada en cuenta para determinar el qurum de le junta de
propietarios, y tampoco debern tornarse en cuenta sus votos, la asistencia de quienes
no tienen derecho inscrito no invalida la junta y por lo tanto, no impide su inscripcin. En
este sentido se ha pronunciado este colegiado en la Res. N370-2003SUNARP-TR-L.
15. As, si bien solo debera convocarse a la junta de propietarios a los propietarios con
derecho inscrito, aplicando el precedente antes aludido, podra convocarse tambin
aquellos propietarios que an no han logrado inscribir su derecho de propiedad en los
Registros Pblicos, toda vez que su participacin, con las limitaciones antes referidas,
no invalida los acuerdos adoptados por la junta, siempre y cuando sean adoptados con
el qurum correspondiente.
Sin embargo, de la revisin de la carta remitida va notarial a los propietarios del de-
partamento N8, se aprecia que no se ha convocado al propietario con dominio ins-
crito, sino que se ha convocado a terceros: Julio Antonio, Carmen Beatriz, Tula Augusta
y Bertha Teresa Barrionuevo Gil. En consecuencia, deber acreditar que se convoc v-
lidamente al propietario con derecho inscrito, con la formalidad prevista que para di-
cho fin prevea el reglamento interno inscrito; o, en todo caso, podr acreditarlo me-
diante declaracin jurada con firma legalizada del propietario del departamento N8
con dominio inscrito.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2.3 de la observacin formula-

14. Con respecto a la representacin de los propietarios en la junta de propietarios, el

artculo 147 del Reglamento de la Ley N27157 prev que los propietarios podrn ha-
cerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo a lo es-
tablecido en el Reglamento Interno. La representacin debe conferirse por escrito y
con carcter especial para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgado por es-
critura pblica.
Al respecto, debe sealarse que el Registrador al realizar sus labores registrales debe
actuar con la debida diligencia de acuerdo a sus funciones. En este sentido, no asume
responsabilidad por la autenticidad ni por el contenido del libro u hojas sueltas, acta o
documento, ni por la firma, identidad, capacidad o representacin de quienes aparecen
suscribindolos. Tampoco es responsable por la veracidad de los actos y hechos a que
se refieren las constancias o certificaciones que se presenten al Registro.
En consecuencia, los poderes de los representantes de los propietarios para interve-

nir en la junta de propietarios debern ser acreditados ante dicha junta, siendo el pre-
sidente y secretario de la sesin los encargados de verificar que se hayan cumplido las
normas legales y estatutarias sobre la materia; no siendo atribucin del Registrador el
verificar la representacin de estos a la junta de propietarios.
169
En este sentido, corresponde revocar los numerales 3 y 6 de la observacin formula-

15. Se aprecia que ha asistido a la junta extraordinaria del 04/10/2007 el propietario

Julio Antonio Barrionuevo Luna, sin embargo, tal como seala la Registradora, de la re-
visin de la ficha N8266 que continua en la partida electrnica N23529181 del Re-
gistro de Declaratoria de Herederos (Sucesin Intestada), se aprecia que dicho propie-
tario falleci el 10/11/1976, por lo que corresponde aclarar en todo caso, quin de sus
herederos asisti y suscribi el acta en representacin de los dems coherederos, lo
que puede efectuarse mediante una reapertura del acta, en aplicacin analgica del
sexto precedente de observancia obligatoria aprobado en el Dcimo Pleno del Tribu-
nal Registral(5).
Conforme a ello, corresponde confirmar el numeral 7 de la observacin formulada

16. Otro aspecto cuestionado por la Registradora es el referido a que en mrito de la

Junta de Propietarios del 04/10/2007 se viene ratificando la eleccin del Comit Elec-
toral acordada en la anterior Junta de Propietarios, no obstante que dicho acto no es
inscribible en los Registros Pblicos, de conformidad con los artculos 69 y 70 del Re-
glamento General de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que al amparo del
artculo 13 del Reglamento General de los Registros Pblicos le solicita que presente
desistimiento parcial de este extremo de la solicitud de inscripcin.
Sobre el particular, se tiene que efectivamente el artculo 70 del Reglamento de Ins-

cripciones del Registro de Predios establece que solo son inscribiles en la partida ma-
triz do la edificacin sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la desig-
nacin de su presidente, que conste en dicho reglamento. Este ltimo acto tambin
podr inscribirse en mrito de la copia certificada con las formalidades establecidas en
el Reglamento Interno.
De otro lado, el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos establece que la rogatoria alcanza a todos los actos incribibles conteni-
dos en el titulo, salvo reserva expresa.
En tal sentido, carece de objeto solicitar aclaracin o desistimiento parcial de la roga-

toria, cuando la rogatoria ha sido genrica y no se han planteado reservas, debiendo
desprenderse por lo tanto, que aquella se limita a los actos inscribibles contenidos en
el ttulo.
En este sentido, corresponde revocar el numeral 8 de la observacin formulada por

la Registradora.
(5) Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurdicas, corrigiendo un
dato que se consign en forma errnea o consignando un dato que se omiti pudiendo consistir la
omisin en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurdica no se hizo constar en el
acta. Para ello deber dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deber
ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada (publicado en el diario oficial El
Peruano el 09/06/2005).
170
17. Por otro lado, el contraste entre la informacin relativa a los porcentajes de parti-
cipacin en las reas y bienes comunes, contenidos en el reglamento interno adecua-
do (artculo sexto) y los que constan en el ttulo archivado N2040 del 20/06/1966,
en el que no se advierte la asignacin de porcentajes de participacin para los bienes
comunes.
Lo que se aprecia es que la junta de propietarios ha consignado en el artculo sexto del
reglamento adecuado, el porcentaje de participacin sobre los servicios comunes sea-
lados en el artculo dcimo quinto del reglamento interno inscrito.
Debido a ello, la Registradora considera que la asignacin de porcentajes sobre bie-
nes comunes en el nuevo reglamento, en estricto, implicara una modificacin al re-
glamento interno inscrito, debiendo en ese caso, constar dicho punto en la agenda de
la asamblea, as como el acuerdo adoptado sobre el mismo, con el qurum requerido.
Sin embargo, teniendo en consideracin que el porcentaje de participacin en los bie-
nes comunes constituye un requisito obligatorio segn las normas legales vigentes a
las cuales se solicita adecuar (artculo 153 literal del Reglamento de la Ley N27157), el
cual no se encontraba plasmado en su anterior reglamento interno inscrito bajo la vi-
gencia de la Ley N10726; se desprende que en realidad no se trata de una modifica-
cin del reglamento interno, sino que en virtud a la adecuacin de dicho reglamento
resulta imprescindible la asignacin del porcentaje de participacin en los bienes co-
munes, correspondiente a cada una de las unidades inmobiliarias.
En tal sentido, corresponde revocar el literal A) del numeral 10 de la observacin for-
mulada por la Registradora.
18. Sin perjuicio de ello, se desprende del artculo 6 del Reglamento aprobado que se
ha consignado un porcentaje de participacin para cada bien comn. Debe tenerse
presente que el artculo 130 del Reglamento de la Ley N27157 establece que la par-
ticipacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de
uso exclusive y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es de-
terminado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios razona-
bles, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos
a los que estn destinadas, entre otras.
Entonces, cuando se habla de porcentaje de participacin en el bien comn com-
prende a todos los bienes comunes del edificio incluyendo el terreno (que es bien co-
mn, y dems bienes considerados come tales en el mismo reglamento). Lo relevante
no es el porcentaje de participacin de uno o varios bienes comunes, sino en el con-
junto de bienes comunes.
Adems, es el porcentaje de participacin en el conjunto de bienes comunes el que se
utiliza para efectos del qurum y mayora en la junta de propietarios, y no el porcenta-
je de participacin en un especfico bien comn. Esto criterio tambin ha sido plasma-
do en la Resolucin N712-2008-SUNARP-TR-L del 16/11/2006.
En consecuencia, corresponde ampliar la denegatoria de inscripcin a fin de aclarar
el porcentaje de participacin en los bienes comunes a fin de tener uno solo por uni-
dad inmobiliaria.
171
19. Asimismo, tal como advierte la Registradora, no se ha establecido en el reglamento

interno inscrito el criterio para asignar los porcentajes sobre los bienes comunes, con-
traviniendo lo dispuesto en los literales f) y g) del artculo 153 del Reglamento de la
Ley N27157, no siendo suficiente consignar que se adoptan los porcentajes porque
as consta inscrito, debiendo indicar, en todo caso el criterio por el cual se adopt, a fin
de adecuarse a la legislacin actual.
En consecuencia, corresponde confirmar el literal B) del numeral 10 de la observa-

cin formulada por la Registradora.
20. De la revisin del artculo 7 del reglamento adecuado, la Registradora aprecia las
siguientes discrepancias con el reglamento interno inscrito: el porcentaje de partici-
pacin de los departamentos y habitaciones de la azotea en la escalera de servicio,
Dpto. 3 del segundo al quinto piso cuyo porcentaje es 20% (pozo de Luz entre los
Dptos. Tres de todos los pisos), as como tambin determinar correctamente que el de-
partamento 3 corresponde al 4 piso y el Dpto. 4 al quinto piso y no como se consig-
n errneamente.
Sin embargo, teniendo en consideracin que los porcentajes respecto de los gastos co-
munes inscritos y que se transcriben casi literalmente en el artculo 7 del reglamento
interno aprobado no suman el 100% respecto de cada uno de los bienes comunes; de-
ber adecuarse ello, utilizando el criterio que se apruebe por la junta de propietarios.
En ese sentido, debe revocarse el numeral 11 de la observacin formulada y dejar

constancia del defecto advertido en este punto.
21. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observacio-
nes formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciase por la liquidacin de de-
rechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los
actos materia de rogatoria son los siguientes:
Reglamento interno (adecuacin):
Derechos de calificacin S/. 26.00
Derechos de inscripcin S/. 7.00
Modificacin de porcentaje (53):
Derechos de calificacin S/. 1,378.00
Presidente de junta de propietarios:
172
Junta de propietarios:
Sub Total: S/. 1,848.00
Derechos cancelados (recibo N2007-05-00033299) S/. 57.00
Derechos pendiente de pago S/. 1,791.00
Interviene en la presente Resolucin interviene como Vocal suplente Andrea Paola Go-
tuzzo Vsquez, autorizada mediante resolucin N050-2008-SUNAR/PT del 13.3.2008.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1A), 2.3, 4, 5A), 7 y 10B) de la esquela de observacin for-
mulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, DEJAR SIN EFECTO el
numeral 2.1, REVOCAR lo dems que la contiene y AMPLIARLA por los defectos ad-
vertidos en los numerales 18 y 20 por los fundamentos expuestos en el anlisis de la
presente resolucin.
ELENA ROSA VSQUEZ TORRES

Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ

ANDREA PAOLA GOTUZZO VSQUEZ

173
J6
Reapertura del acta de junta de propietarios por el presidente
No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda otorgar po-
der a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta pri-
migenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el do-
cumento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 13 de julio de 2011
Apelante : Adriana Jess Delgado Angulo
Ttulo : N127029 del 10/02/2011
Recurso : HTD. N29310 del 20/04/2011
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Adecuacin de reglamento interno
SUMILLA
REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
No procede cuestionar la validez de la reapertura de un acta de junta de propietarios al

amparo de lo establecido en el artculo 12 del RIRPJNS, cuando de la revisin del acta
primigenia se advierte que en dicha sesin se acord de manera expresa otorgar facul-
tades al presidente de la junta para suscribir en representacin de todos los propieta-
rios la referida acta de reapertura.
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamen-

to interno, inscrito en el asiento 9-b de la ficha N234377 del Registro de Predios, a la
Ley N27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N035-2006-VIVIENDA. Asimismo,
se solicita la inscripcin del reglamento interno general de la edificacin cuya partida
matriz es la ficha N231348.
Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:
174
- Declaracin jurada de convocatoria para la junta de propietarios del 12/08/2010,

formulada por Csar Augusto Cobos Barrantes, con firma certificada por notario de
Lima el 07/02/2011.
- Copia certificada notarial de la reapertura de acta de sesin extraordinaria de jun-

ta de propietarios del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada por notario relativo a la modificacin parcial de

adecuacin de reglamento interno de La Torre Los Conquistadores.
- Solicitud de desistimiento parcial de la rogatoria relativo a la inscripcin de los

miembros de la directiva de la junta de propietarios, precisando, sin embargo, que
la rogatoria comprende la inscripcin del presidente.
- Copia certificada notarial del acta de sesin extraordinaria de junta de propietarios

del 12/08/2010 y su reapertura, del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82
(con frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro.
- Documento con firma certificada por notario del reglamento interno general del
Lote 5.

del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada notarial de la adecuacin de reglamento inter-

no de la Torre Los Conquistadores Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn.
- Esquelas de convocatoria para las sesiones de junta de propietarios del 10/08/2010

y 12/08/2010.
- Copia certificada notarial del acta de sesin de junta de propietarios del edificio To-
rre Los Conquistadores Calle Conde de la Monclova 363 del 31/08/2005.

del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Liberta-
dores) del distrito de San Isidro, del 06/12/2007.
- Avisos y esquelas de convocatorias para la sesin extraordinaria de junta de propie-

tarios del 06/12/2007.

del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con
frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro del 23/08/2009.
- Esquelas de convocatoria.

del edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con
frente a la Av. Los Conquistadores) del distrito de San Isidro, del 23/03/2009.
175
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
DEL REINGRESO (07/04/2011):
1. Se reiteran las observaciones b y c de la esquela de fecha 01/04/2011, toda vez

que en el reingreso solo se adjunta una solicitud de desistimiento en relacin con
la inscripcin de los dems miembros de la Junta General de Propietarios a excep-
cin del Presidente.
Siendo el sentido de las referidas observaciones, el siguiente:
(...) b. Por otro lado, en relacin con la aplicacin supletoria de las normas del Re-
glamento de Personas Jurdicas No Societarias, es menester sealar que la Reaper-
tura de Actas es una figura jurdica que no est regulada por la Ley N27157 ni por
el D.S. N035-2006-VIVIENDA, por lo que la aplicacin de dichas normas es total-
mente vlida a efectos de suplir un vaco legal. En caso contrario no podra utilizar-
se la reapertura como un mecanismo de subsanacin de errores contenidas en el
acta.
c. En ese sentido, se reiteran las observaciones 3, 4, 5 y 6, ms aun cuando en el

acuerdo 4 adoptado en la sesin de Junta de Propietarios del Edificio Conquistado-
res no se estableci expresamente facultades al presidente de la junta para suscri-
bir a sola firma las reaperturas necesarias; al respecto, es menester sealar que un
acuerdo de voluntades no puede contravenir lo dispuesto en una norma legal, sal-
vo que esta misma lo prevea, situacin distinta que sucede en el artculo 12 del Re-
glamento de Personas Jurdicas No Societarias.
(...) ADECUACIN DE REGLAMENTO INTERNO-TORRE CONQUISTADORES (TORRE B)
3. Se deja constancia que el Acta de Reapertura que se adjunta con la presenta-

cin del presente ttulo, no tiene validez, toda vez que no ha sido suscrita por los
mismos propietarios que suscribieron el acta reabierta, de conformidad con lo dis-
puesto por el artculo 12 del Reglamento de Personas Jurdicas No Societarias, en
aplicacin supletoria. Siendo el tenor de dicho artculo el siguiente:
(...) Artculo 12.- Reapertura de actas
Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u
omisiones podrn inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva
o los datos omitidos, requirindose que suscriban al pie las mismas personas que
suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignar la fecha de la reapertura ().
4. En ese sentido, deber aclarar en el artculo 4 del Reglamento Interno Adecuado

del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del 10/08/2010, se describe
como bien comn al terreno, lo cual no puede ser, toda vez que es de dominio co-
mn de todo el complejo.
176
5. Asimismo, deber aclarar quines son las personas que representan a los propie-
tarios de los Dptos. Ns501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103, que se sealan en la
introduccin del acta de fecha 10/08/2010.
6. Por otro lado, srvase aclarar el periodo de ejercicio del Presidente de la Junta
de Propietarios de la Torre Conquistadores, toda vez que en el Reglamento Interno
Adecuado de dicho sector se seala: 1 ao, sin embargo, en el Reglamento Interno
General se seala: 2 aos.
Finalmente, se deja constancia que deber modificarse en lo que corresponda el

Documento Privado de Adecuacin de Reglamento Interno General y del Sector
Torre Conquistadores(...).
FORMALIDAD: toda modificacin y/o subsanacin deber realizarse siguiendo la

misma formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o sub-
sana (Art. 1413 C.C.)
Base Legal.- Ley N27157, TUO del Reglamento de la Ley N27157, aprobado por
D.S. N035-2006-VIVIENDA, Ley N27133, Arts. 311, 2011 del Cdigo Civil, Regla-
mento Nacional de Edificaciones, Arts. 32 y 40 del TUO del Reglamento General de
los Registros Pblicos, Reglament de Inscripciones del Registro de Predios.
La apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Con relacin a la aplicacin del Reglamento de Personas Jurdicas No Societarias,

seala que la junta de propietarios no es una persona jurdica por lo que no se en-
contrara dentro del mbito de aplicacin del Reglamento citado.
- Sin perjuicio de lo expuesto, en el caso de una aplicacin supletoria ante un vaco

en la Ley N27157 y su Reglamento, sobre las formalidades de una reapertura de
acta de sesin de junta de propietarios, esta no puede ser aplicada como forma-
lidad obligatoria, cuando en el acta de sesin de junta de propietarios con acuer-
do por mayora calificada, los asistentes autorizan expresamente al presidente de la
junta de propietarios a que pueda suscribir, entre otros, la reapertura del acta que
en ese acto suscriben.
- Los acuerdos que tome la junta de propietarios son decisiones de los propietarios
por lo que si la decisin de estos propietarios, con acuerdo con mayora califica-
da, es que sea el mismo presidente de la junta de propietarios quien suscriba una
reapertura de acta, este acuerdo debe tomarse como un acuerdo vlido por cuanto
existe un vaco con respecto a dicho extremo y no existe disposicin en contrario.
Partida Matriz
El predio inscrito en la ficha N231348 que contina en la partida N41284714 se en-

cuentra constituido por el lote 5 de la manzana 82 del distrito San Isidro y cuenta con
177
un rea de 1,256.10 m2. En esta rea se construyeron estacionamientos y depsitos,

constituyndose reglamento interno para esta zona, siendo que actualmente el pre-
dio ha quedado reducido a las zonas comunes de los estacionamientos y depsitos
de los stanos.
En el asiento B00001 consta registrada la adecuacin del reglamento interno de este

sector a la Ley N27157.
De esta partida se independizaron los aires del predio en la ficha N234342 que con-
tina en la partida electrnica N41408855, constituido por el primer y segundo ni-
vel del edificio.
Asimismo, se independizaron los aires del tercer nivel al infinito en la ficha N234377
continuando en la partida N41378581.
Partida N41408855
En la ficha N234342 que contina en la partida N41408855 se encuentra inscrito el

inmueble constituido por el primer y segundo nivel de los aires del lote 5 de la Manza-
na 82 del distrito de San Isidro.
Esta partida corresponde a un centro comercial destinado a tiendas con sus respecti-
vos servicios.
Partida N41378581
En esta partida se inscribi la declaratoria de fbrica de seis departamentos dplex,

Dplex Los Libertadores, inscribindose el reglamento interno de este sector.
Adems se inscribi la declaratoria de fbrica de 31 departamentos, edificados en los

niveles del cuarto al dcimo sexto, edificio denominado Torres de Los Conquistadores.
El reglamento interno que es objeto de adecuacin se encuentra inscrito en el asien-

to 9-b.
Con relacin a las secciones del cuarto al dcimo sexto piso del edificio, esta por-
cin del predio ha quedado reducido a zonas comunes luego de las independizacio-
nes efectuadas.
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
- Si en la calificacin registral de la reapertura del acta de sesin de Junta de Propie-

tarios le resulta aplicable el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias.
178
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecuacin
del reglamento interno que corre inscrito en el asiento 9-b de la ficha N234377
del Registro de Predios de Lima, a la Ley N27157 y su Reglamento aprobado por
D.S. N035-2006-VIVIENDA; as como, la inscripcin del reglamento interno ge-
neral de la edificacin en la ficha N231348 que contina en la partida matriz
N41284714.
El Registrador encargado de la calificacin del ttulo ha denegado la inscripcin del
mismo sealando entre otros puntos que la reapertura del acta presentada debe
ser suscrita por todos los propietarios que firmaron el acta reabierta, de conformi-
dad a lo dispuesto en el artculo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Personas Jurdicas No Societarias (en adelante RIRPJNS).
2. En el presente caso, de la revisin de los documentos contenidos en el ttulo mate-
ria de alzada se aprecia que, conforme al punto 4 de su agenda, la junta de propie-
tarios del 10/08/2010 adems de adecuar el Reglamento interno de la Torre Los
Conquistadores y elegir al presidente y tesorero de la junta de propietarios, acor-
d lo siguiente:
Los asistentes acordaron por unanimidad, autorizar al seor CSAR AUGUSTO CO-
BOS BARRANTES, elegido como Presidente de la Junta de Propietarios, identificado
con DNI 25676097, para que en representacin de la Junta General de Propietarios,
pueda suscribir la minuta, escritura pblica, escritura pblica aclaratoria, declaracio-
nes juradas, planos, as como todo documento pblico y/o privado que se requieran
para la inscripcin de los acuerdos tomados en la presente sesin extraordinaria de
Junta General de Propietarios, as se trate de reaperturas de la presente acta.
El acta fue suscrita por 23 asistentes.
Posteriormente, y en ejercicio de las facultades conferidas, de manera unilateral, el
seor Carlos Augusto Cobos Barrantes con fecha 10/08/2010 (a horas 10.00 pm)
reabre el acta antes aludida a fin de corregir los artculos 4, 12, 13 y 19 del re-
glamento interno aprobado, aclarar el segundo punto de agenda y precisar los
nombres y apellidos de las personas que intervinieron como representantes de los
propietarios de los departamentos Ns501, 503, 803, 902, 1002, 1103 y 1102, men-
cionados en la introduccin del acta del 10/08/2010.
3. Si bien es cierto, de acuerdo a lo establecido en el artculo 12(1) del RIRPJNS con-
cordado con el artculo 149(2) del TUO del Reglamento de la Ley N27157, resulta
(1) Artculo 12 del RIRPJNS.- Reapertura de actas.

Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrn
inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva o los datos omitidos, requirindose que sus-
criban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignar la fecha de la
reapertura.
No dar mrito a inscripcin la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos.
(2) Artculo 149 de la Ley N27157.- En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que
esta se realiz; la relacin de copropietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de participacin
179
exigible a los efectos formales que el acta y su reapertura sean suscritas por las mis-
mas personas; es de sealar que en el presente caso lo que est en discusin es si
los asistentes a la junta de propietarios pueden otorgar poder en el acta a uno de
ellos a efectos de reabrir dicho documento para realizar las correcciones y aclara-
ciones que correspondan y suscribirlo en su representacin.
4. Al respecto, y conforme a la regla general establecida en el artculo 145 del Cdigo

Civil:
El acto jurdico puede ser realizado mediante representante, salvo disposicin

contraria de la ley.
La facultad de representacin la otorga el interesado o la confiere la ley.
As, en la medida que no existe norma prohibitiva total (ej. otorgamiento de testa-
mento por escritura pblica)(3) o norma prohibitiva parcial (ej. celebracin de ma-
trimonio civil)(4), creemos que no hay impedimento alguno para que la propia jun-
ta pueda otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que
reabra el acta primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin
de que el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
5. Adicionalmente debe decirse que, si se reconoce pleno valor legal y efectos al acta
suscrita por los asistentes a la junta de propietarios (como ocurre en la junta del
10/08/2010), con igual razn debera admitirse la posibilidad de que dichos asis-
tentes en tanto junta, otorguen poder a su presidente, para que este pueda rea-
brir el acta y proceda a corregirla o aclararla.
6. Al respecto, en el Pleno NLXXV, el Tribunal Registral aprob por mayora el si-

guiente criterio como acuerdo:
La reapertura de acta podr ser suscrita, en representacin de los asistentes a

la sesin, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se
le haya otorgado poder para ello.
en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la
junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
Ser firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y
por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que faciliten la suscrip-
cin del acta (...).
(3) Artculo 690.- Carcter personal del acto testamentario
Las disposiciones testamentarias deben ser la expresin directa de la voluntad del testador, quien no puede
dar poder a otro para testar, ni dejar sus disposiciones al arbitrio de un tercero.
(4) Artculo 264.- Matrimonio por apoderado.
El matrimonio puede contraerse por apoderado especialmente autorizado por escritura pblica, con identi-
ficacin de la persona con quien ha de celebrarse, bajo sancin de nulidad. Es indispensable la presencia de
esta ltima en el acto de celebracin.
El matrimonio es nulo si el poderdante revoca el poder o deviene incapaz antes de la celebracin, aun cuan-
do el apoderado ignore tales hechos. Para que surta efecto la revocatoria debe notificarse al apoderado y al
otro contrayente.
El poder caduca a los seis meses de otorgado.
180
En consecuencia, la Sala debe sujetarse al acuerdo aprobado por el Pleno.
En ese sentido, la reapertura realizada del acta de junta de propietarios del

10/08/2010, en nombre de los asistentes poderdantes en tanto junta de propieta-
rios, por el apoderado Carlos Augusto Cobos Barrantes, es vlida y debe surtir ple-
nos efectos legales.
Cabe precisar que la reapertura (el documento que la contiene) s se encuentra sus-
crito por todos los asistentes, pero a travs de su representante (representante de la
junta), por lo cual se cumple con la exigencia establecida en el artculo 12 del RIR-
PJNS y el artculo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N27157, respectivamente.
Conforme a lo sealado, corresponde dejar sin efecto el primer y segundo extre-

mos de la denegatoria.
7. Otro defecto advertido por el Registrador consiste en que en el artculo 4 del Regla-
mento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del
10/08/2010, se describe como bien comn al terreno, lo cual no resulta proceden-
te tomando en cuenta que el mismo es de dominio comn de todo el complejo.
En efecto, de la revisin del acta de sesin extraordinaria de junta de propietarios

del 10/08/2010, se advierte que en el Art. 4 del reglamento interno cuya inscripcin
se solicita se enumeran los bienes comunes, consignndose entre ellos al terreno
sobre el que est construida la edificacin. Sin embargo, dicha disposicin regla-
mentaria ha sido rectificada a travs del acta de reapertura presentada va reingre-
so, en la cual se consigna de manera expresa que el terreno sobre el que est cons-
truida la edificacin no se considera como un bien comn, debido a que el terreno
no puede ser comn a un solo sector, debido a que es un bien comn a toda la edi-
ficacin en su conjunto (Lote 5 de la Manzana 82); esto es, un bien comn perte-
neciente al predio matriz inscrito en la partida N41284714.
En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observacin.
8. En el cuarto extremo de la denegatoria, el Registrador solicita la aclaracin de la

parte introductoria del acta de junta de propietarios del 10/08/2010 a fin de que
se consigne el nombre de las personas que representan a los propietarios de los
Dptos. Ns501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103.
Al respecto, cabe precisar que el contenido del acta de sesin de junta de propieta-
rios se encuentra regulado en el artculo 149 del reglamento de la Ley N27157. La
citada norma dispone que en el acta de cada sesin deber indicarse el lugar, fecha
y hora en que esta se realiz; la relacin de copropietarios concurrentes, con indica-
cin de sus porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nom-
bre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los pun-
tos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
9. El artculo 147 del reglamento de la Ley N27157 establece que los propietarios o
poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la junta de pro-
pietarios, de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma aade
181
que la representacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada
sesin, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Ahora bien, en el caso que los propietarios sean personas jurdicas, necesariamente
sern representados por su representante legal o apoderado designado al efecto.
La norma seala que en el acta debe constar la relacin de los propietarios con-
currentes, debiendo entenderse que si el propietario concurre mediante repre-
sentante, deber indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona
que concurre en su representacin, sea en representacin de personas naturales o
jurdicas.
10. En el presente caso, en el acta de junta del 10/08/2010 se seala que la citada se-
sin cont con la asistencia del 59.19% del total de propietarios, indicando que di-
cho porcentaje se comprueba con la lista de propietarios asistentes que forma par-
te de la referida acta y con las cartas poder otorgadas por los propietarios de los
departamentos Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103; advirtindose que en el
citado documento no se cumpli con sealar el nombre de quines actuaron en re-
presentacin de estos.
No obstante, dicho defecto ha sido subsanado mediante el acta de reapertura pre-

sentada por el usuario, en la cual se seala el nombre de todos los representantes
que intervinieron en el acta de junta de propietarios del 10/08/2010.
Por consiguiente, corresponde dejar sin efecto dicho extremo de la observacin.
11. En el artculo 27 del Reglamento Interno General de la edificacin que se solicita ins-
cribir en la ficha N231348 (predio matriz) descrito en el Acta de Sesin Extraor-
dinaria de Junta General de Propietarios del 12/8/2010 se consigna que el presi-
dente de la junta general de propietarios corresponder a quien ejerza el cargo de
presidente de la junta de propietarios del sector Torre Los Conquistadores (...).
Asimismo, en el artculo 19 del citado reglamento se establece lo siguiente:
El presidente de la Junta General de Propietarios, est designado para el presi-

dente de la junta de propietarios del sector de departamentos de vivienda o Edi-
ficio Torre Los Conquistadores. El cargo se ejercer mientras se mantenga como
Presidente de la Junta de Propietarios de su sector, esto es por un periodo de un
ao conforme lo seala el Reglamento Interno del sector vivienda desde su elec-
cin (...).
Como puede apreciarse, de acuerdo a lo precisado en las normas reglamentarias

antes aludidas, el periodo de ejercicio del presidente de la junta de propietarios
de la Torre Los Conquistadores es de un ao; advirtindose que dicha informacin
coincide con lo precisado en el artculo 19 del Reglamento Interno correspondiente
al referido sector descrito en el Acta de Sesin Extraordinaria de Junta General de
Propietarios del 10/08/2010.
182
Sin embargo, revisada la documentacin presentada por el usuario en el reingreso,

se advierte la existencia de discrepancia respecto al periodo de ejercicio del pre-
sidente de la junta de propietarios consignado en el Reglamento Interno Gene-
ral de la edificacin (1 ao) y al que aparece descrito en el acta de reapertura del
10/08/2010 (2 aos).
Por lo tanto, se confirma el quinto extremo de la observacin formulada.
12. De conformidad con lo previsto por el artculo 156 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observacin,
deber pronunciarse sobre los derechos registrales. En tal sentido, este colegiado
concuerda con la liquidacin efectuada por el Registrador.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el quinto extremo de la observacin formulada por el Registrador del Re-

gistro de Predios de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO
lo dems que contiene, conforme a los fundamentos expuestos en anlisis de la pre-
sente Resolucin.

Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

183
J7
Res. N 020-2008-SUNARP-TR-L
Oportunidad de la constitucin de la junta de propietarios
Una vez constituida el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-

va y propiedad comn se constituye tambin la junta de propietarios, la misma
que va a estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendr la
representacin conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o ms propieta-
rios no impide la constitucin de la junta. En ese sentido, al momento del otorga-
miento del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del
presidente de junta de propietarios siempre que haya pluralidad de propietarios.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 020-2008-SUNARP-TR-L
Lima 4 de enero de 2006
APELANTE : CSAR AUGUSTO DUBOIS DVILA
TITULO : N558512 del 04-10-2007
RECURSO : N57096 del 26-10-2007
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO (s) : REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIN
SUMILLA
INSCRIPCIN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIN
Tanto el reglamento interno como la independizacin de las secciones de dominio ex-

clusivo de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad comn, deben formularse en documento privado con firmas le-
galizadas por parte del titular o titulares registrales.
Se solicita la inscripcin de la modificacin del reglamento interno y de la independi-

zacin, inscritos en la partida electrnica N44417618 del Registro de Predios de Lima.
184
Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007
y pianos de las secciones de dominio exclusivo independizadas.
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva Ca-
chn, observ el ttulo en los siguientes trminos:
1. FORMALIDAD:
Conforme lo disponen los artculos 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del

Registro de Predios tanto la memoria de independizacin como el reglamento in-
terno deben contar con la legalizacin de las firmas de los propietarios del inmue-
ble; en tal habindose solo remitido copia certificada del acta de junta de propie-
tarios esta no da mrito a su inscripcin.
2. INDEPENDIZACIN:
No se indica en el acta cules son las modificaciones que se efectan en la inde-

pendizacin de las unidades inmobiliarias que ya se encuentren independizadas,
as como en las reas comunes, en tal sentido deber sealar expresamente cules
son las modificaciones realizadas.
3. CALIFICACIN:
La calificacin de los planos de independizacin, as como de la memoria de inde-

pendizacin y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios ser
efectuada cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.
4. ACTA:
Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados Ns453-455-457

Urb. Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N11386226, pero
en dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Pre-
ciados N453, Surco. Srvase subsanar, ya que segn se pudo verificar el inmueble
matriz se encuentra inscrito en la P.E. N44417618.
5. JUNTA DE PROPIETARIOS:
Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominacin del presi-

dente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artculo 145 del D.S.
N036-2006-VIVIENDA.
Srvase subsanar la omisin.
SUBSANACIN:
En cuanto a la subsanacin de la observaciones formuladas, esta se deber efectuar

cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgadas los documentos mate-
ria de observacin.
185
Base legal: Art. V del Titulo Preliminar, 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento General
de los Registros Pblicos.
Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificacin de conformidad con

el artculo 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.
El apelante seala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entien-
de que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas nota-
rialmente en el caso de la independizacin y documento privado con firmas legaliza-
das notarialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de
los mismos en cuanto a la independizacin y reglamento interno fuera igual a la copia
certificada, ser observado, incurre claramente en una trasgresin frontal de los dis-
positivos legales y en una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificacin por
mandato legal se ha calificado dicha copia certificada y su contenido cumple con los
requisitos de ley, salvo en cuanto a su formalidad.
El inmueble materia del ttulo apelado se encuentra constituido por el ubicado en la

calle Preciados Ns 453, 455 y 457 de la urbanizacin Residencial Higuereta, Santiago
de Surco.
En su asiento B 00003 se registro el reglamento interno de propiedad exclusiva y pro-

piedad comn constituida sobre el inmueble.
En el asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de domi-

nio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el
asiento B 00005, la modificacin del rea.
En el asiento B 00006 se registr la ampliacin de fbrica, y en el asiento B 00008 la

modificacin del reglamento interno, anotndose la independizacion del departamen-
to 501.
En el asiento B 00009 se inscribi la modificacin del rea.
La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cceda, segn se des-
prende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del asiento C 00002 de la partida elec-
trnica N44417618.
Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres

Cceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de
los estacionamientos 1, 2 y de los departamentos 201, 301, 401 y del departamento
501; y Rutth Cceda Eslava del estacionamiento 1 y del departamento 201.
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado, con el informe oral del
abogado Julin Siguas R.
186
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
1. Si para la inscripcin de la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas al

rgimen de la Ley N27157, as como el reglamento interno, basta la presentacin
de copia certificada del acta donde corren insertas, o se requiere que se presenten
en documento privado con firmas legalizadas por el titular o titulares registrales.
2. Si la presentacin del acto solicitado registrar en documento distinto al idneo im-

pide la calificacin de su validez y adecuacin a la partida registral.
VI. ANLISIS
1. De acuerdo al principio de titulacin autntica, recogido en el artculo 2010 del C-

digo Civil, los actos y contratos deben constar en instrumento pblico para su registro,
salvo disposicin expresa.
En este ltimo caso, debe presentarse el acto o contrato en documento privado con fir-
mas legalizadas notarialmente, salvo disposicin expresa que establezca una formali-
dad distinta, segn seala en el artculo 10 del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos (RGRP).
2. Para la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propie-

dad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentan
los siguientes documentos, segn se seala en el artculo 60 del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios (RIRP):
a) Reglamento interno;
b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el
rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes;
c) Plano de independizacin donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y

las zonas comunes, autorizado por profesional competente.
3. De lo acabado de sealar, se tiene que para la inscripcin de las independizaciones

de las secciones de dominio exclusivo de la partida matriz debe de presentarse solici-
tud formulada por el titular registral, debiendo de estar su firma debidamente legali-
zada por notario.
Ello sin embargo no excluye la posibilidad de que la solicitud de independizacin, con-

teniendo el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclu-
sivo y de los bienes comunes, conste en escritura publica, porque como se seal, las
inscripciones se rigen por el principio de titulacin autntica, salvo que se establez-
ca formalidad distinta, siendo esta, en el caso de la independizacin de las unidades
inmobiliarias sujetas al rgimen de la Ley N27157, el documento privado con firma
legalizada.
187
En este sentido, al no establecerse formalidad distinta al documento privado con firma

legalizada para las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, no pro-
cede la inscripcin de modificacin de la independizacin en mrito a copia certifica-
da del acta conteniendo la solicitud de independizacin, por no tratarse de instrumen-
to pblico.
4. Lo sealado en el numeral precedente resulta de aplicacin a la inscripcin del regla-

mento interno, ya que al igual que la inscripcin de las independizaciones de las sec-
ciones de dominio exclusivo, se exige la presentacin de documento privado con fir-
mas legalizadas por notario, segn se indica en el artculo 69 del RIRP.
En este sentido, resulta posible que el reglamento interno conste en escritura pblica
mas no en otro documento privado distinto al contemplado en el referido artculo 69.
Por lo expuesto, debe confirmarse el primer extremo de la observacin.
5. Respecto a lo sealado en el tercer extremo de la observacin, debe tenerse en

cuenta que la calificacin registral la realiza el registrador de manera integral, confor-
me se seala en el artculo 31 del RGRP, lo cual implica que debe de calificar no sola-
mente la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o con-
trato solicitado registrar, sino tambin la validez del mismo as como su adecuacin a
la partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artculo 32 del RGRP.
Por lo tanto, el hecho que se presente el acto o contrato solicitado inscribir en docu-
mento que no retina la formalidad correspondiente no debe ser bice para que el re-
gistrador califique adems, en la medida que el documento lo permita, la validez del
acto o contrato contenido en el documento, como tambin su adecuacin a la parti-
da registral.
En el caso presentado, si bien la solicitud de modificacin de la independizacin de las

secciones de dominio exclusivo, como el reglamento interno modificado, no constan
en documento privado con firmas legalizadas, constan en la copia certificada del acta
presentada, por lo que pueden ser materia de calificacin en cuanto a su validez como
adecuacin con la partida registral.
En este sentido, debe revocarse este extremo de la observacin.
6. Siendo materia de solicitud de inscripcin la modificacin de las independizaciones

realizadas, debe especificarse, para efectos de su inscripcin, las modificaciones de las
secciones de dominio exclusivo independizadas, as como tambin de las zonas comu-
nes, modificaciones que no se especifican en la copia certificada del acta presentada.
En este sentido debe confirmarse el segundo extremo de la observacin.
7. Respecto a lo sealado en el cuarto extremo de la observacin, debe tenerse en

cuenta que si bien se incurre en error en el acta al sealar como partida registral de
la partida matriz la partida electrnica N11386226, en lugar de la partida electrni-
ca N44417618, sin embargo, dicho error no influye en la identificacin del predio, el
188
mismo que se encuentra determinado por su ubicacin, numeracin, rea, linderos y

medidas perimtricas.
Al respecto resulta aplicable el siguiente precedente de observancia obligatoria, apro-

bado en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los das 8 y 9 de abril de
2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005:
Identificacin del bien objeto de transferencia
La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de trans-

ferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que
no existan otros elementos suficientes que permitan la identificacin del mismo.
Criterio sustentado en la Resolucin N507-2001-SUNARP-TR-L del 14/11/2001, Re-

solucin N464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, Resolucin N305-2000-ORLCITR
del 28/09/2000, Resolucin N45-2002-ORLCITR del 24/01/2002.
Si bien dicho precedente se refiere a un caso de transferencia de propiedad, sin em-

bargo, resulta aplicable el criterio que para la adecuada identificacin del bien no re-
sulta necesario que exista total coincidencia entre los datos contenidos en el ttulo y en
la partida, siempre y cuando existan elementos que permitan establecer la identidad.
8. Una vez constituido el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

propiedad comn se constituye tambin la junta de propietarios, la misma que va a
estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendr la representacin
conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o ms propietarios no impide la cons-
titucin de la junta, segn se desprende del artculo 47 de la Ley N27157 y del pri-
mer prrafo del artculo 145 de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo
N035-2006-VIVIENDA.
La junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a go-

zar de las facultades generales y especiales de representacin sealadas en los artcu-
los 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se requiere la
presentacin de copia certificada por notario del acta de sesin de junta de propieta-
rios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente inscrito (ar-
tculo 48 de la Ley N27157).
Ahora, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento

del Reglamento Interno, es obligatorio que en el mismo conste el nombramiento del
presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al mo-
mento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar
al presidente de la junta es en la partida matriz del predio, segn se desprende del se-
gundo prrafo del artculo 145 del mencionado reglamento.
En este sentido, siendo que en el presente caso existe pluralidad de propietarios, resul-
ta necesario que en el reglamento interno solicitado inscribir conste el nombramiento
del presidente de la junta de propietarios.
En este sentido, debe confirmarse el quinto extremo de la observacin.
189
9. Respecto a la liquidacin de los derechos registrales, estos no se pueden determi-

nar atendiendo a que se requiere la previa aclaracin de las independizaciones que son
materia de modificacin, de conformidad con el artculo 40 del RGRP.
Interviene como Vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar, de conformidad con la Reso-
lucin N233-2007-SUNARP/PT del 17 de diciembre de 2007.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los extremos 1, 2 y 5 de la observacin formulada por la Registradora del

Registro de Predios de Lima al ttulo contenido en el encabezamiento, y revocar lo de-
ms que contiene por los fundamentos expuestos en la presente resolucin.

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
PEDRO LAMO HIDALGO

Vocal (S) del Tribunal Registral
GILMER MARRUFO AGUILAR

Vocal (S) del Tribunal Registral
190
J8
Cas. N090-2002-LIMA
Rgimen laboral de trabajadores del hogar no es aplicable a los que

realizan labores de mantenimiento y limpieza en edificios
La labor de limpieza y otros de un trabajador que hace el mantenimiento de un

edificio multifamiliar es propia de los que estn bajo la actividad privada sujetos
a la Ley de Productividad y Competitividad Laboral, por lo que no se encontrara
dentro del supuesto de la norma de los trabajadores del hogar.
CAS. N090-2002-LIMA
Lima, cuatro de junio del dos mil dos.
LA SALA TRANSITORIA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPBLICA
VISTA; la causa nmero cero noventa del ao dos mil dos; en audiencia pblica lleva-
da a cabo en la fecha; y luego de verificada la votacin con arreglo a Ley, emite la si-
guiente sentencia:
RECURSO DE CASACIN: A fojas ciento cincuentitrs, Agustn Alberto Vsquez Cipi-

rn, interpone recurso de casacin contra la sentencia de fojas ciento cincuentiuno, su
fecha veinticinco de setiembre del dos mil uno; que declara improcedente la demanda
y nulo todo lo actuado por el Duodcimo Juzgado de Trabajo de Lima, en atencin a la
aplicacin de una norma de rgimen especial de la litis.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El recurrente invoca las causales de indebida apli-

cacin de una norma de derecho material y la inaplicacin de una norma de derecho
material, causales contenidas en los incisos a) y c) del artculo cincuentisis de la Ley
nmero veintisiete mil veintiuno, Ley modificatoria de la Ley Procesal del Trabajo, Ley
nmero veintisis mil seiscientos treintisis;
CONSIDERANDO: Primero.- Que, el recurso de casacin cumple con los requisitos

establecidos en el artculo cincuentiocho de la Ley nmero veintisiete mil veintiuno,
es menester que este Tribunal emita pronunciamiento de fondo al respecto. Segun-
do.- Que, el recurrente seala que se ha aplicado indebidamente la norma respecto
de los trabajadores domsticos Decreto Supremo nmero veintitrs DT del treinta de
abril de mil novecientos cincuentisiete y su modificatoria, el Decreto Supremo nmero
cero cero dos-setenta-TR, por cuanto concierne a un marco de desarrollo de labores
totalmente distintas a las que realiz a favor de la demandada, en este sentido la nor-
ma a aplicarse es el Decreto Supremo nmero cero cero tres-noventisiete-TR, Ley de
191
Productividad y Competitividad Laboral, dentro de la cual se encuentra el derecho a

percibir la indemnizacin por despido arbitrario causal que es procedente. Tercero.-
Que, respecto a la causal de inaplicacin de una norma de derecho material, el recu-
rrente omite fundamentar dicha causal por lo que deviene en improcedente. Cuarto.-
Que, la controversia se circunscribe en determinar si las labores que ha prestado el
recurrente las ha realizado como trabajador del hogar, o como trabajador comn bajo
rgimen laboral de la actividad privada; al respecto el servidor del hogar o domstico
se distingue del trabajador comn en razn a las labores que le son propias, as como
la naturaleza de su empleador, es as como el Decreto Supremo nmero veintitrs DT
del treinta de abril de mil novecientos cincuentisiete, define en su artculo primero
como labores de hogar las de aseo, cocina, asistencia y dems propias de la conserva-
cin de una residencia y del desenvolvimiento de la vida del hogar que no importen lu-
cro o negocio para el patrn o su familiar. Quinto.- Que, en el presente caso el deman-
dante prestaba servicios a la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, debida y
legalmente constituida, como aparece del documento de fojas nueve y si bien realizaba
labores de limpieza y otras, estas no constituyen actividades propias de la vida de un
hogar. Sexto.- Que, las normas que regulan la labor desempeada por el demandan-
te corresponden a los trabajadores de la actividad privada sujetos al Decreto Supre-
mo nmero cero cero tresnoventisieteTR, Ley de Productividad y Competitividad La-
boral que regula los derechos de los trabajadores del rgimen de la actividad privada.
RESOLUCIN Por estos fundamentos declararon FUNDADO el recurso de casacin

interpuesto a fojas ciento cincuentitrs, por Agustn Alberto Vsquez Cipirn contra
la Junta de Propietarios del Edificio La Universal, sobre Pago de Beneficios Sociales y
otro; NULA la sentencia de vista de fojas ciento cincuentiuno, su fecha veinticinco de
setiembre del dos mil uno que declara nula la sentencia de fojas ciento treintitrs; y,
actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas ciento
treintitrs, su fecha veintisiete de junio del dos mil uno, que declara fundada en parte
la demanda de fojas diecisiete; ORDENARON la publicacin de la presente resolucin
en el diario oficial El Peruano; y los devolvieron.
SS.
ROMN S.
OLIVARES S.
VILLACORTA R.
CCERES B.
MONTES M.
192
J9
Pluralidad de porcentajes de participacin sobre bienes comunes
Atendiendo las caractersticas de una edificacin se puede designar ms de un

porcentaje de participacin sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede
claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participacin en ge-
neral y un porcentaje de participacin particular, prevaleciendo el porcentaje ge-
neral para establecer el qurum y mayora requerido para la celebracin y adop-
cin de acuerdos de la junta de propietarios.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 15 de agosto de 2011
Apelante : David Jonatan Garca Snchez
Ttulo :
N190675 del 03/03/2011
Recurso : H.T.D. N039718 del 24/05/2011
Registro : Predios de Lima
Acto (s) : Modificacin de Reglamento Interno
SUMILLA(S)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIN EN LOS BIENES COMUNES
Se pueden asignar distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes

siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable
para el qurum, mayora y la copropiedad.
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la modificacin de los artcu-

los 4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el predio matriz inscrito en la partida electrnica N45043495 del Registro de
Predios de Lima.
Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:
193
- El original de las citaciones a junta de propietarios del 07/09/2010.
- Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de

Propietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N109, Urbanizacin
Residencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010.
- Declaracin jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casa-

retto Castagnino.
- Copia Certificada del libro de Actas N01 de la Junta de Propietarios.
- Documento privado que contiene la solicitud de inscripcin de los acuerdos adop-

tados por la Junta de Propietarios en la sesin realizada el 16/09/2010, con firma
certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011.
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave ob-
serv el ttulo en los siguientes trminos:
DEL REINGRESO (31/03/2011):
Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones:
1. Se reitera la primera observacin de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medi-

da que del artculo 130 del D.S. N035-2006-VIVIENDA, se desprende que el por-
centaje de participacin sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir
dos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes, como se pretende en
el presente caso.
(...) 1.- No procede la Modificacin del artculo 4, en cuanto a la reduccin a 0%

de participacin sobre los bienes comunes para la Seccin N1, toda vez que de
conformidad con el artculo 130 del D.S. N035-2006-VIVIENDA, el porcentaje
de participacin constituye un Derecho accesorio de cada seccin exclusiva. Sr-
vase aclarar (...).
2. Asimismo, se reitera la segunda observacin de la esquela de fecha 07/03/2011,

toda vez que el numeral 5.15. de la Res. N340-2008- SUNARP/SN, se refiere al su-
puesto en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo intervie-
ne el presidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastar la copia certi-
ficada del acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta
al presidente a firmar el documento, sin requerirse la transcripcin del texto del re-
glamento o su modificacin.
(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificacin del artculo 5, srvase
adjuntar el documento privado de Modificacin de Reglamento Interno, el cual
contendr los artculos modificados, asimismo deber ser suscrito por el presi-
dente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para rea-
lizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesin. De
194
conformidad con el primer prrafo del artculo 530 del Reglamento de Inscrip-
ciones del Registro de Predios (...).
El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
- Respecto del punto 1 de la observacin sostiene que, el reglamento interno en su

artculo 4 establece dos criterios para la asignacin de porcentaje de participacin
para las zonas comunes, los cuales se atribuirn en funcin de la necesidad objetiva
de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la va pblica, aque-
llos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la va pblica sin tener que uti-
lizar las referidas zonas comunes no tendrn participacin sobre estas.
- Debido a que los propietarios de la Seccin N1 no tienen necesidad objetiva de

utilizar el rea Comn N01 para tener acceso y salida directa a la va pblica, por
tal razn se le asign 0% de la participacin sobre dicha rea. Por el contrario como
las secciones 2 y 3 s requieren utilizar dicha rea para tener acceso y salida a la va
pblica es que se le asign a cada una de ellas el 50% de participacin sobre dicha
rea comn.
- El segundo criterio de asignacin de porcentajes de participacin se aplica sobre

los dems bienes comunes, razn por la cual a la Seccin N1, se le ha otorgado
76.78% y a las Secciones Ns2 y 3 se ha asignado 11.61% a cada una.
- Con relacin al punto 2 de la observacin, seala que el registrador estima que el

supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva Sobre el Rgimen de Pro-
piedad Exclusiva y Comn solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al
presidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral
ni las dems disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral
5.17 deja claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en re-
presentacin de la junta sin requerirse autorizacin de los dems propietarios.
- En la partida electrnica N45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscrito

el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N109 y Jr. Los Industriales
N923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los asientos
B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la ampliacin
y modificacin de fbrica, numeracin, rectificacin de asiento, reglamento interno,
junta de propietarios y modificacin de rea respectivamente.
- Las secciones inmobiliarias que forman parte del rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn corren independizadas en las partidas electrnicas N12021173,
N12021175 y N12021177.
Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
195
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
- Pueden asignarse distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes?
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la modifica-

cin del reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el predio matriz inscrito en la partida electrnica N45043495 del Registro
de Predios de Lima.
El Registrador ha cuestionado la inscripcin reiterando la primera observacin

de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artculo 130 del D.S.
N035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participacin sobre los
bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participacin
sobre los bienes comunes, as como tambin seala que, a efectos de inscribir la
Modificacin del artculo 5, srvase adjuntar el documento privado de Modificacin
de Reglamento Interno, el cual contendr los artculos modificados, asimismo de-
ber ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamien-
to de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a
la presente sesin. De conformidad con el primer prrafo del artculo 53 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. Con relacin a la asignacin de porcentajes de participacin sobre las zonas comu-

nes se debe considerar que el Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Co-
mn(1) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edi-
ficacin de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad comn(2).
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del edi-
ficio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacin,
como el terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
dems elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de
sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-

piedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes co-
munes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
(1) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Su-
premo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen jurdico
que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobilia-
rias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.
(2) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad hori-
zontal, en razn de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles,
al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad
de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio de su derecho
como se seala en el artculo 954 del Cdigo Civil, corno sucede en el caso de la propiedad comn; sino
que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
196
Por ello, es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo ser me-
diante un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares,
sino tambin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos
o ms propietarios de distintos departamentos u oficinas(3).
3. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las

que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se
encuentra establecido en la Ley N27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamen-
to, el D.S. N008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, ha-
bindose aprobado el T.U.O mediante D.S. N035-2006-VIVIENDA.
El artculo 42(4) de la Ley N27157 contempla que el Reglamento Interno debe

comprender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad
de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Inter-
no. Complementariamente, el artculo 130 del reglamento de la Ley precis que di-
chos criterios deban ser razonables.
4. La determinacin de los porcentajes de participacin es un tema trascendente en

el reglamento interno, dado que la asignacin de porcentaje o la modificacin del
mismo implica la determinacin de las cuotas de copropiedad de los propietarios
de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el te-
rreno sobre el que est construida la edificacin.
5. Ahora bien, en el ttulo materia de apelacin se aprecia que se pretende modificar

los artculos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea
extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/09/2010, es el siguiente:
()
ARTCULO 4.- PARTICIPACIN EN LAS REAS Y BIENES COMUNES
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios

de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las reas y los bienes co-
munes conformados por el rea comn N1 se atribuir en funcin de:
(3) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez la Propiedad Horizontal (...) surgir automticamente y nece-
sariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se d esa pluralidad de propietarios, me-
diante la enajenacin por cualquiera de los modos establecidos en la legislacin civil de alguno de los pisos
o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el ttulo
constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23.
(4) LEY N 27157: Artculo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo si-
guiente: a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso
al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de pro-
piedad comn y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes
que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacin,
mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas
de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos,
funciones y dems, de las Juntas de Propietarios.
197
1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y

salida a la va pblica. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a
la va pblica sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrn par-
ticipacin sobre estas.
2. El rea ocupada de cada seccin de propiedad exclusiva.
La aplicacin del segundo criterio est supeditado a la necesaria aplicacin del

primero. En ese sentido, al momento de asignarse la participacin en funcin
del rea ocupada se deber calcular tomando en consideracin el porcentaje
correspondiente a los inmuebles que tengan acceso y salida directa a la va
pblica.
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propie-

tarios sobre el rea comn N1, son los siguientes:
SECCIN N1 0.00%
SECCIN N2 50.00%
SECCIN N3 50.00%
TOTAL = 100.00%
Por otra parte el porcentaje de participacin de las secciones de propiedad ex-

clusiva respecto de las dems zonas comunes, se atribuir en funcin del rea
ocupada por cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participacin
sobre las dems zonas comunes, son los siguientes:
SECCIN N1 76.78%
SECCIN N2 11.61%
SECCIN N3 11.61%
TOTAL = 100.00%
Se deja constancia que el porcentaje de participacin sobre los dems bienes

comunes, diferentes al rea comn N1, sern aplicables para determinar el
qurum y las mayoras requeridas para la adopcin de acuerdos relacionados
con ellos. Asimismo, se aplicar para determinar el porcentaje que le correspon-
der a cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre el terre-
no, en caso de que el ntegro de la edificacin se destruya.
En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribucin sobre los gas-

tos comunes, el qurum para la realizacin de la junta de propietarios, los votos
para la adopcin de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga
relacin con el rea comn N1 sern los fijados en los numerales 1 y 2 del pre-
sente artculo.
198
ARTCULO 5.- PARTICIPACIN EN LOS GASTOS COMUNES
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios

de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la
atencin de los servicios comunes, la conservacin y el mantenimiento del rea
comn N1 de la unidad inmobiliaria es determinado por los criterios estable-
cidos en el numeral 1 y 2 del artculo 4 del reglamento.
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propie-

tarios en los gastos, el rea comn N01 son los siguientes:
SECCIN PORCENTAJES DE PARTICIPACIN

SECCIN N1 0.00%
SECCIN N2 50.00%
SECCIN N3 50.00%
TOTAL = 100.00%
En relacin a los gastos que demande la atencin de los servicios comunes, la

conservacin y el mantenimiento de las dems reas y bienes comunes de la
unidad inmobiliaria son determinados en base al rea ocupada de cada sec-
cin de propiedad exclusiva.
En tal sentido segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin

de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
SECCIN PORCENTAJE DE PARTICIPACIN
SECCIN N1 76.78%
SECCIN N2 11.61%
SECCIN N3 11.61%
TOTAL = 100.00%
(...)
Como se puede apreciar del tenor de los prrafos precedentes se asignan distintos
porcentajes de participacin sobre los bienes comunes, es as, por ejemplo que se
seala que el porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las reas y los bienes
comunes conformados por el rea comn N1 son para la seccin N1 de 0.00%,
sealndose a continuacin que el porcentaje de participacin de las secciones de
propiedad exclusiva respecto de las dems zonas comunes, se atribuir en funcin
al rea ocupada por cada una de ellas, as la seccin N1 tendr el 76.78%.
6. El artculo 130 del Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N27157, Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbri-
ca y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
199
Comn, seala lo siguiente: La participacin en los bienes comunes, es un dere-

cho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercer-
lo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Inter-
no, y se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las
secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, etc.
(el resaltado es agregado).
Asimismo, mediante Resolucin Viceministerial N004-2000-MTC-15.04 del 29 de

setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Reg-
menes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, Independizacin y Copropie-
dad habindose establecido en ambos regmenes que el porcentaje de participa-
cin sobre los bienes comunes es uno solo.
Si bien la normativa antes citada establece de manera implcita como regla gene-
ral que en una edificacin solamente debera existir un nico porcentaje de partici-
pacin sobre los bienes comunes y un nico porcentaje de participacin sobre los
servicios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las caracte-
rsticas particulares de la edificacin existan porcentajes tambin particulares para
determinadas zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para
todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificacin, sino ni-
camente para algunas de dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocu-
rrir por ejemplo con un pasaje de acceso o un jardn interior que solamente cons-
tituye zona comn de dos o tres secciones de propiedad exclusiva y por ende, se
excluye de su utilizacin a las dems secciones de propiedad exclusiva.
El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento in-

ternos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificacin y
reglamentos internos particulares para cada sector, de la edificacin, siendo que
existen zonas comunes para todo el conjunto de la edificacin y zonas comunes
solamente para determinado sector de la edificacin, situacin que conlleva a que
existan porcentajes de particin para el conjunto de las secciones de propiedad ex-
clusiva que conforman la edificacin y porcentajes de participacin para las seccio-
nes que conforman cada sector.
Siendo ello as, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos inter-
nos, se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comu-
nes cuando no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificacin sino so-
lamente de algunas secciones de propiedad exclusiva. As, el literal d) del artculo
153 del Reglamento de la Ley N27157 establece que el reglamento interno, debe
contener, los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros,
de ser el caso, siendo que el trmino otros puede incluir, entre otros aspectos, los
porcentajes particulares sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.
En tal sentido, aprecindose que en el presente caso se ha establecido un porcen-

taje general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcenta-
je particular sobre el rea Comn N 1, nos encontramos ante el supuesto regu-
lado en el literal d) del artculo 153 del Reglamento de la Ley N27157, esto es un
reglamento especial.
200
Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al

interior de una edificacin distintos porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes, estara dado por la confusin que se podra generar al momento de es-
tablecer el qurum y mayora requerido para la celebracin y adopcin de acuer-
dos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido
en forma expresa que el porcentaje de participacin sobre los dems bienes comu-
nes diferentes al rea comn 1 sean aplicables para determinar el qurum y las
mayoras requeridas para la aprobacin de acuerdos de la junta de propietarios.
En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observacin.
7. Con relacin al segundo punto de la observacin, cabe sealar que, de la revisin

de los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad
establecida en el numeral 5.15 de la Resolucin N340-2008-SUNARP/SN y en el
artculo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es docu-
mento privado de modificacin de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011
con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Pre-
sidente de la Junta de Propietarios.
De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artculo 145 del Reglamento

de la Ley N27157:
(...) la junta de propietarios estar presidida por uno de sus miembros que ten-
dr la calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma,
asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El re-
glamento interno podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo es-
time conveniente, sealando su composicin y funciones.
En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la repre-

sentacin legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen faculta-
des para solicitar la modificacin del reglamento interno.
Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observacin.
8. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las obser-
vaciones formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liquida-
cin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes:
Modificacin de Reglamento interno:
Sub Total: S/. 35.00
201
Junta directiva:
Sub Total: S/. 35.00
Total S/. 70.00
Derechos cancelados
(recibo N2011-14-00000732) S/. 35.00
Derechos pendientes de pago S/. 35.00
VII. RESOLUCIN
REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de

Lima al ttulo sealado en el encabezamiento y DISPONER su inscripcin conforme a
los fundamentos expuestos en el anlisis de la presente Resolucin, previo pago de los
derechos registrales correspondientes.
SAMUEL GALVEZ TRONCOS

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN
202
General
ndice
Presentacin.................................................................................................. 5
Introduccin................................................................................................ 7
Captulo 1
Rgimen de propiedad exclusiva
y propiedad comn
I. Nociones generales sobre el Rgimen de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Comn........................................................ 11
ii. EL REGLAMENTO INTERNO...................................................................... 13
1. Ttulo constitutivo del rgimen de propiedad exclusiva y pro-

piedad comn......................................................................................... 14
2. Contenido del reglamento interno.................................................... 16
2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participacin

sobre las zonas comunes............................................................. 18
2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos......................................... 19
203
2.3. Modificacin del reglamento interno....................................... 21
2.4. Adecuacin del reglamento interno......................................... 22
2.5. Reglamento interno modelo....................................................... 24
III. LOS BIENES COMUNES COMO ELEMENTO ESENCIAL DEL RGI-

MEN DE PROPIEDAD.................................................................................. 37
1. Finalidad y caractersticas de los bienes comunes......................... 38
2. Clases de bienes comunes.................................................................. 38
3. Disposicin de los bienes comunes................................................... 40
iV. La junta de propietarios.................................................................... 43
1. Concepto.................................................................................................. 43
2. Ausencia de personera jurdica......................................................... 43
3. Convocatoria y qurum para la instalacin vlida de la junta

de propietarios....................................................................................... 48
3.1. Convocatoria................................................................................... 48
3.2. Qurum............................................................................................ 51
4. Representacin del propietario ante la junta de propietarios.... 55
5. Renuncia a la junta de propietarios................................................... 56
6. Actas de las sesiones............................................................................. 58
7. rganos de representacin y administracin................................. 60
7.1. El presidente.................................................................................... 60
7.2. Inscripcin del presidente como requisito para ejercer sus

facultades......................................................................................... 63
204
8. La junta directiva.................................................................................... 64
9. El administrador..................................................................................... 67
9.1. Formas como se puede contratar al administrador.............. 68
9.2. Funciones del administrador....................................................... 72
Captulo 2
Responsabilidad, rgimen laboral y
tributario de las juntas de propietarios
i. Responsabilidad ILIMITADA DE LOS MIEMBROS DE LA junta

de propietarios....................................................................................... 79
1. Constitucin de asociaciones como una herramienta para

limitar la responsabilidad de la junta de propietarios................... 82
II. RGIMEN TRIBUTARIO DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS............. 83
1. CIIU asignado a las junta de propietarios por la Sunat................ 84
2. Tributos a los cuales est afecta la junta de propietarios............. 84
3. Comprobantes que debe emitir la junta de propietarios por los

ingresos que perciben.......................................................................... 86
III. RGIMEN LABORAL DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO y vi-

gilancia DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS......................................... 86
1. Aplicacin del rgimen de la microempresa a los trabajadores

de la junta de propietarios................................................................... 88
2. Responsabilidad por el pago de los beneficios sociales.............. 92
205
Captulo 3
Problemas comunes que afectan a los
miembros de las juntas de propietarios
I. AUSENCIA DE DISPOSICIONES CREATIVAS EN LOS REGLAMEN-

TOS INTERNOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DE SUS
DISPOSICIONES......................................................................................... 97
II. ALTO NIVEL DE MOROSIDAD DE LOS RESIDENTES........................ 100
1. La inhabilitacin del propietario....................................................... 100
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mante-

nimiento................................................................................................. 102
III. DETERMINACIN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS............................ 104
IV. AUSENCIA DEL PLAZO DE IMPUGNACIN DE LOS ACUERDOS

DE JUNTA DE PROPIETARIOS................................................................. 105
V. OBRAS EN SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA QUE AFEC-

TAN LOS BIENES COMUNES................................................................... 107
VI. FALTA DE LA INSCRIPCIN DEL PRIMER PRESIDENTE O JUNTA

DIRECTIVA................................................................................................... 108
VII. PROBLEMAS DOMSTICOS QUE AFECTAN LAs RELACIONES

DE VECINDAD............................................................................................ 112
VIII. Deficiencias LEGALES Que impiden UNA CORRECTA ADMI-

NISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES........................................... 113
BIBLIOGRAFA..................................................................................................... 118
206
Jurisprudencias
J1 Res. N1243-2008-SUNARP-TR-L................................................ 123
J2 Res. N759-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 131
J3 Exp. N2606-2006............................................................................ 141
J4 Res. N370-2003-SUNARP-TR-L.................................................. 146
J5 Res. N366- 2008 SUNARP-TR-L................................................. 157
J6 Res. N944-2011-SUNARP-TR-L.................................................. 174
J7 Res. N 020-2008-SUNARP-TR-L.................................................. 184
J8 Cas. N090-2002-LIMA.................................................................. 191
J9 Res. N1597-2011-SUNARP-TR-L................................................ 193
ndice general................................................................................................. 203
207

17 Problemas Inmobiliarios y Administrativos Derivados de La Convivencia en Edificios PDF

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17 Problemas Inmobiliarios y Administrativos Derivados de La Convivencia en Edificios PDF

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Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO

AV. ANGAMOS OESTE 526 - MIRAFLORES

Los edificios y condominios estn sujetos al Rgimen de Unidades In-

A pesar de que la norma (Ley N27157) que regula el Rgimen de Uni-

incertidumbre al respecto, lo que genera conflictos y hace que la vida en

En la actualidad la mayora de ciudades del pas estn creciendo hacia

En el primer captulo se detallan los elementos configuradores del r-

En efecto, en este libro de desarrollarn temas relacionados al rgi-

Al tratar cada uno de los mencionados temas se hace referencia a la

Asimismo, a lo largo del texto se evidencian las contingencias legales

Igualmente, dentro de cada captulo se han incluido algunos docu-

En suma, si bien somos conscientes de que los problemas que se pre-

Lima, marzo de 2012.

Juan Carlos Esquivel Oviedo

Rgimen de propiedad exclusiva

I. Nociones generales sobre el Rgimen de Propie-

- Una edificacin en la que coexistan bienes exclusivos y bienes

En tal sentido, el Tribunal Registral ha sealado que para que se confi-

Con relacin a los elementos configuradores de la propiedad horizon-

La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existen-

de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se en-

Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antece-

As conforme se advierte del artculo 129 del Reglamento este rgimen

ii. EL REGLAMENTO INTERNO

que declaran su voluntad de someter a la edificacin al rgimen, de ms

El reglamento interno es de suma importancia en el rgimen ya que

1. Ttulo constitutivo del rgimen de propiedad exclusiva y

En ese sentido, en los antecedentes de La Directiva, siguiendo a la doc-

de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una

Por su parte, el Tribunal Registral ha considerado que: El Reglamento

El artculo 39 de la Ley N27157 permite que el reglamento interno sea

Al respecto, el Numeral 5.2 de La Directiva establece que:

El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de la Ley N27157, por

En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-cons-

Antes de la publicacin de La Directiva, el Tribunal Registral entendi

Actualmente este criterio no debe seguirse por cuanto est en contra

2. Contenido del reglamento interno

los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organi-

El artculo 42 de la Ley N27157, regula el contenido del reglamento

Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente

Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pue-

Como se ha mencionado el reglamento interno puede ser otorgado

2.1. Criterio para determinar los porcentajes de participacin

De la lectura de las normas a que se refiere el prrafo, se desprende

Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asigna-

En ese sentido debe entenderse, tal como lo seal el Tribunal Consti-

De lo expresado por el intrprete supremo de la Constitucin y la doc-

2.2. Pluralidad de Reglamentos Internos

Artculo 45.- De la pluralidad de reglamentos

45.1. En todos los casos se puede otorgar ms de un Reglamento y

45.2. De requerirse por los interesados, se constituir adems una Junta

45.3. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre

Por su parte el artculo 154 del Reglamento seala que:

De producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos

As de las referidas normas se desprende que:

- Puede haber pluralidad de reglamentos internos siempre que exis-

- Que en el complejo inmobiliario existan dos o ms sectores o blo-

- La existencia de la pluralidad del reglamento interno no implica que

- En caso exista una pluralidad de junta de propietarios el reglamen-

Como se puede advertir, las normas sealadas no regulan los requisi-

En aplicacin de estas normas es factible que cada edificio o blo-

una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad co-