No.

16 / Agosto de 2014 - Una publicacin del Registro Nacional de Avaluadores

R

VALUACIN DE
MQUINAS EN USO
Pg. 7

69 AOS DE LA LONJA DE
PROPIEDAD RAZ DE BOGOT
Pg. 20

EL AVALO PARA LAS

SERVIDUMBRES PETROLERAS
Pg. 29

CONSTRUCCIN TRADICIONAL
VS. CONSTRUCCIN LEED
Pg. 35

El R.N.A. entidad fundada por Miembro activo de

ISSN: 2256-2435
 Registro Nacional de Avaluadores
Experiencia y liderazgo en la
CERTIFICACIN DE VALUADORES
PARTICIPE: ACTIVIDADES R.N.A. 2014
luadores luadores luadores luadores luadores
ional de Ava ional de Ava ional de Ava ional de Ava ional de Ava luadores
Registro Nac Registro Nac Registro Nac Registro Nac Registro Nac ional de Ava
publicacin
del
publicacin
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publicacin
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publicacin publicacin licacin del
R

- N 10 - Una - N 11 - Una - N 11 - Una - N 13 - Una - N 14 - Una - Una pub

Ao 2012 Ao 2012 Ao 2012 Ao 2013 Ao 2013 il de 2014
No. 15 / Abr

LO DE
EL AVA ARCAS OS
AVAL S S Y L
LAS M EDIFICIO S TO DE LE ECTO DE
Pg. 6

RURALE Pg. 6
NTE PROYEC 3 DE 2013 EL PROY BOGOT
INTELIGE N. 18 POT DE
Pg. 6 Pg. 7 Pg. 7

DE
ACINNES
VALUAC
FACTO
R DE
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URA CIO Pg. 7
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(INCOPg. 14
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RESTITU RRAS E LEGISLAC DE LA
DE TIE Pg. 18 AMBIENT
Pg. 18
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LOS NORMAS AVALO NORMALID VALUATOR
UN CONDICI EN LOS SUE Pg. 15 Pg. 12
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LES DE Pg. 19
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AVALUA Pg. 26 S EN LO
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AVALO FTBOL26 NORMAL DE SUELO PREDIA
L O DEL DEL
DE Pg. 26
IMPUESTO TAMIENT CLCULOFER
EQUIPOS
Pg.
PRECIOS
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VS. CAT
ASTPg. COMPOR LOR INMUEBLE LU Pg. 26
FACTOR
32 Pg. 24
BIENES
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VALUAC INTANGIBLPg. ACIN
AUTO RREGUL Pg. 40
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TECNOL Pg. 26 VERDE,
CIUDAD SIDAD?
O NECE Pg. 34
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activo de
Miembro activo de activo de
Miembro Miembro
por
entidad fundada por
activo de activo de El R.N.A. entidad fundada por
activo de Miembro El R.N.A.
Miembro entidad fundada
Miembro El R.N.A.
por por
entidad fundada por entidad fundada
El R.N.A. entidad fundada El R.N.A.
El R.N.A.

ISSN: 2256-2435 ISSN: 2256-2435 ISSN: 2256-2435 ISSN: 2256-2435 ISSN: 2256-2435 ISSN: 2256-2435

La nueva revista del R.N.A. al

servicio de todo el sector valuatorio

CAMBIOS IMPORTANTES
R.N.A. PRESENTACIN DE LA
DIVULGACIN DE LOS ESQUEMAS
Lo invitamos a consultar permanentemente nuestra DE CERTIFICACIN Y REQUISITOS
Pgina Web, Redes Sociales y los correos directos
en los cuales el R.N.A. informa las novedades 08 Participe en estas actividades informativas para la
importantes debido a que la entidad se encuentra preparacin de exmenes que le permitir afianzar
sus conocimientos y obtener la certificacin R.N.A.
en proceso de cambio, ajustndose a la Norma ISO
17024 y a la Ley 17063 de 2013. Bogot D.C., 8 de Agosto de 2014
10
Bogot D.C., 10 de Octubre de 2014

Entrese de todas las novedades y

actividades del sector, en nuestra pgina EXMENES
web: www.rna.org.co REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES
Hgase acreedor de la certificacin del R.N.A.
presentando los exmenes de acuerdo con su
Sganos tambin a travs de: 05 especialidad en la siguiente fecha.

Registro Nacional Examen: 5 de Septiembre de 2014

@RNACOLOMBIA ENTREGA DE RESULTADOS
de Avaluadores
26 de Septiembre de 2014
El R.N.A propende por la profesionalizacin de la actividad
07 Examen: 7 de Noviembre de 2014
Valuatoria en Colombia y en desarrollo de este objetivo,
ENTREGA DE RESULTADOS
se ha dedicado desde su fundacin a la Certificacin y 28 de Noviembre de 2014
Normalizacin de Valuadores en Colombia.

El R.N.A. entidad fundada por Miembro activo de direccion@rna.org.co

Calle 121 N 7 A-72
Telfono: (1) 620 5023 / 310 3346607
Bogot D.C. - Colombia
 EDITORIAL
EL TRABAJO DEL CONSEJO DIRECTOR
Manuel Fernando Alfonso Carrillo
NACIONAL DE AVALUADORES Presidente Consejo Nacional de Avaluadores

Con orgullo y alegra, quiero contarles que la historia

de los avaluadores en Colombia no solo ha sido de
la mano del R.N.A. desde 1985 si no que seguimos CONSEJO EDITORIAL
marcando el camino que nos indica el mundo gremial Francisco Bruno Cavalli Papa
y los nuevos compromisos que afrontamos con los Manuel Fernando Alfonso Carrillo
cambios de la Ley del Avaluador, el Decreto Regla- Germn Noguera Camacho
mentario y las exigencias de la Superintendencia de Nathalie Perdomo Sarmiento
Industria y Comercio, estamos listos para los desafos
y estamos seguros que llevamos la delantera en toda
la parte certificadora, donde todos nuestros proyectos
estn en su fase de terminacin con las cuales sorpren- MERCADEO Y PUBLICIDAD
deremos al mundo valuatorio. Nathalie Perdomo Sarmiento
comunicaciones@rna.org.co
Esto no hubiera podido ser posible sin el apoyo de
nuestros padres los gremios y la colaboracin que he-
mos tenido de los avaluadores afiliados e inscritos en
ellos y, como saben, estamos esperando a todos los CONCEPTO GRFICO Y DISEO EDITORIAL
avaluadores del pas para nuestros proyectos futuros Hans Rodrguez
y la certificacin bajo la Norma ISO/IEC 17024 que dimitri8810@hotmail.com
ya est en su etapa final. Por esta razn, aspiro a que
todos los avaluadores que logren medir este valioso
trabajo por el gremio se acerquen al R.N.A. y estn
seguros que aqu sern bien recibidos, con la imparcia- FOTOGRAFA
lidad que es nuestro deber y as se sumarn ya a miles Slide Deport SAS
de avaluadores que confan en el registro. 123RF

Lo mismo en cuanto a confianza les digo a los clientes

de los avalos, como entidades financieras, industria-
les y en general, a todos los que utilizan los servicios IMPRESIN
de los avaluadores nacionales, les recuerdo que treinta Grupo Op Grficas,
aos certificando les debe dar la confianza necesaria (En calidad de impresor)
para que lo soliciten a sus avaluadores de confianza,
para que aseguren la calidad de los estudios que les
entregan, recuerden que el mundo moderno exige
unos parmetros mnimos de calidad que deben ser *
demostrables. Los conceptos emitidos en cada uno de
los artculos publicados en este revista, son
Finalmente, quiero decirles que esto es un orgullo para responsabilidad exclusiva de sus autores.
todo el Consejo Nacional de Avaluadores que stas
tareas estn adelantndose en forma simultnea y con
xito con los recursos limitados propios de una enti- REGISTRO NACIONAL
dad sin nimo de lucro y, con un grupo joven atento DE AVALUADORES - R.N.A.
a responderle a los avaluadores. No debemos si no Telfonos: (1) 620 5023 / 310 3346607
estar orgullosos de esta tarea, que nos compromete
an ms con el futuro del gremio. Direccin: Calle 121 N 7A - 72
Correo electrnico: direccion@rna.org.co
comunicaciones@rna.org.co
Manuel Fernando Alfonso Carrillo Pgina web: www.rna.org.co
Presidente Consejo Nacional de Avaluadores
CONTENIDO

07
Valuacin de Mquinas en
Uso Basada en Efectividades
Globales Relativas LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN

29
Artculo Internacional VENEZUELA
EL PROCEDIMIENTO
DEL AVALO PARA
LAS SERVIDUMBRES PETROLERAS
ESTABLECIDO EN LA LEY 1274 DE 2009

14
LA IMPORTANCIA
DEL CAMBIO
EN EL REGISTRO NACIONAL

32
DE AVALUADORES R.N.A.
JOS ALFONSO
CARRIZOSA ALAJMO
HOMENAJE

16
LAS MEJORAS EN
LOS AVALOS
DE CANON DE
ARRENDAMIENTO
INTRODUCCIN A LA

35
SOSTENIBILIDAD, EDIFICIOS
VERDES, SISTEMA LEED

19
ENCUENTRO E INFLUENCIA Y MANEJO DESDE
EL PUNTO DE VISTA VALUATORIO
NACIONAL
DE
AVALOS

40 Eventos y
sociedad

20
Lonja de Propiedad Raz
de Bogot 69 AOS
REPRESENTANDO EL SECTOR
INMOBILIARIO DE BOGOT

46 AGRADECIMIENTOS

24
CINCO ASUNTOS
CLAVES DE LA
REGLAMENTACIN DE
LA LEY 1673 DE 2013
Valuacin de Mquinas en
Uso Basada en
Efectividades
Globales El problema

Las instalaciones,
mquinas, maquinarias

Relativas
y equipos son bienes
industriales producto del
ser humano para ayudarse
a producir bienes y
servicios requeridos para
ARTCULO su confort y prosperidad,
en atencin a criterios
INTERNACIONAL de utilidad econmica y
-VENEZUELA- espiritual.

Hugo J.
Guerra
Valuador en ejercicio (HJG Consultores, Instituto
de Valoraciones y Productividad, A.C.). Promotor
de Programas de Certificacin Profesional
y Superacin Progresiva en Valoraciones
de Activos, Empresas e Inversiones, en la
Universidad Central de Venezuela (UCV).
Ingeniero Electricista (UCV, 1964). MSc. en
Industrial Management (Polytechnic Institute of
Brooklyn - New York Universityc - USA, 1969).
MSc. en Operation Research (PIB-NYU-USA,
1970). Especialista en Instituciones Financieras
(Universidad Catlica Andrs Bello, Venezuela,
1987). Diplomados en Desarrollo Industrial
Regional (Research Institute for Management
Science, Holanda, 1971), Metodologa de la
Enseanza (Universidad Simn Bolvar, Venezuela,
1979), Desarrollo de la Pequea Empresa
(Japanese International Cooperation Agency,
Japn, 1982) y Formacin Integral para el
Docente UCV-ALETHEIA (Venezuela, 2013).

E
sos activos pueden estar en alguna etapa de su vida
til: Planeamiento, diseo, manufactura, terminados
listos para su venta o uso en sitio de entrega, o en
sitio de operaciones pero an no habilitados para su uso;
instalados para usarse, o, desincorporados por inadecua-
dos para los fines previstos. En cualquiera de los casos, la
debida valoracin peridica de esos bienes, as como las
estimaciones actualizadas de sus posibles depreciaciones
y vidas econmicas remanentes, son indispensables, por
una parte, por exigencias normativas tal como se pau-
ta en la Norma Internacional de Contabilidad 16 (NIC
16: Propiedades, Planta y Equipos); y, mas all, por cuanto
coadyuvan a la gestin ms productiva de ellos y, con ello,
al desarrollo sustentable de la sociedad. Por eso, la plena
justificacin socioeconmica y tcnica de perfeccionar los
mtodos que faciliten esas valoraciones. En esta ponencia
 VALUACIN DE
08 MQUINAS EN USO
se focaliza el tema en la valuacin de mquinas en uso con-
tinuado. Es decir, de mquinas instaladas y empleadas para
la produccin en una organizacin en marcha.
El inters en la valoracin de mquinas comienza a
tomar auge a finales del siglo XIX con motivo del de-
sarrollo industrial en Europa. Sin embargo, no es sino
hasta avanzado el siglo XX cuando empresas, catedrti-
cos, profesionales y practicantes toman mayor inters en
la materia. En este sentido, son de apuntar las prcticas
notorias de empresas tales como la Bristish Petroleum
Company, Exxon Mobil, Royal Dutch, Shell Group,Toyota
Motor Corporation, France Telecom, Deutsche Telekom,
A.G., IBM, FIAT SPA, Telefnica, S.A., Mitsubishi Corpora-
tion y Roche Group. Pero, las valuaciones de instalacio-
nes, mquinas, maquinarias y equipos, no solo son nece-
sarias para grandes empresas en economas avanzadas.
Tambin, tienen importancia en las pequeas y media-
nas organizaciones, bien en economas de punta, bien
en economas emergentes. El tema, sin embargo, no es
tratado en encuentros profesionales nacionales e inter-
nacionales con tanto nfasis como se ha hecho y se hace
con la valuacin inmobiliaria y, en el ltimo quinquenio,
con la valuacin ambiental.
NIC 16
Norma Internacional de Contabilidad
16 (Propiedades, Planta y Equipo)
Son mltiples las razones que motivan las valoracio-
nes de mquinas en uso. Entre ellas: registros y actuali-
zaciones contables de activos, anlisis de los impactos
de las variaciones de valor de los activos fijos en las
ganancias y prdidas, estudios tcnicos-econmicos de
sustitucin (reproduccin o reemplazo, segn el caso)
y retiro de activos, evaluacin de la productividad gene-
rada por el uso de las mquinas, operaciones crediticias,
aseguramiento de bienes, liquidacin de activos, anlisis
de arrendamientos versus adquisiciones, optimizacin
operativa, manutencin razonada econmicamente, an-
lisis, evaluacin y polticas de costos y precios de bienes
y servicios en la procesos de manufactura, estudios
de productividad, eficiencia y efectividad industrial,
fusiones y desagregacin de empresas, evaluaciones
de las posibles vidas econmicas tiles y valores
remanentes de los activos en operacin y consi-
guientes criterios de depreciacin, con
miras a la optimizacin en el uso y
costeo de los bienes de capital.
Para la valuacin convencio-
nal de mquinas en operacin
los enfoques bsicos (ingresos o
rentas o beneficios, costo y com-
paracin de precios) presentan limitaciones importantes
por varias razones. Por una parte, por la cantidad de
supuestos requeridos con consiguientes resultados alta-
mente variables, los cuales tienden a poner en tela de
juicio las verosimilitudes razonables de los estimados. Por
otro lado, por exigir de datos e informaciones no siem-
pre fciles de procurar con prontitud y economa. Y, no
menos relevante, por requerir de profesionales altamen-
te calificados y especializados, con los altos costos de
los servicios de tasacin los cuales, aunque justificados,
pueden ser inaccesibles para muchos interesados.
En un sentido esencialmente econmico la valuacin
de los bienes industriales en uso debe abordarse desde
la perspectiva del enfoque de la renta o de los ingresos
o beneficios. Es decir, tomando como base de valor el
denominado Valor en Uso, por cuanto es de entender
que un activo para la produccin tiene sentido de existir
en la medida que genere un beneficio neto apropiado,
durante su vida econmica til. La aplicacin de dicho
enfoque, sin embargo, no es una panacea toda vez que
su correcta aplicacin conlleva supuestos llenos de in-
certidumbres; por ende, con resultados difciles de sus-
tentar con suficiente objetividad y verosimilitud y, en el
mejor de los casos, arrojando valores probables segn
escenarios econmicos hipotticos. No debe perderse
de vista que una valuacin es un estimado
y no un hecho real. De ac la necesaria
convalidacin del dictamen valorativo
que, profesional y ticamente, debe
razonar quien haga la valuacin, lo
cual no es tarea fcil, breve, certera
y econmica. A manera ilustrati-
va basta apuntar que la debida
aplicacin del enfoque de la
renta exige suponer flujos de
ingresos y costos a niveles de
precios reales durante un lapso
futuro razonado, los cuales, l-
 R
VALUACIN DE
MQUINAS EN USO 09
gicamente, estaran sujetos a formulacin y concrecin
de planes de negocios, anlisis de mercados viables y
programas de operacin y mantenimiento a ser conti-
nuados y/o mejorados y/o implantados. Como si fuera
poco, tambin seran necesarias estimaciones sobre vidas
econmicas remanentes probables de los activos pro-
ductivos y sus valores residuales posibles al final de esas
vidas tiles; o, en todo caso, al final del horizonte conside-
rado para el anlisis. No menos importante, la aplicacin INVERSIONES JIMNEZ ASOCIADOS S.A.
del enfoque exige la formulacin y pronstico de tasas
reales de actualizacin y posibles tasas de inflacin, para
poder estimar el valor presente de los beneficios netos
esperados. Mayores complicaciones surgen cuando las

SOLIDEZ Y RESPALDO
maquinas objeto de valuacin son parte de lneas de AVALOS A NIVEL
produccin, habida cuenta que sus valores dependeran NACIONAL
de sus contribuciones agregadas a la utilidad del negocio. Disponibilidad inmediata
Por otra parte, cualquiera que fuere el valor actual de
la mquina estimado por el enfoque del ingreso, habra que
convalidarlo mediante un criterio alterno. Por ejemplo,
mediante el enfoque del costo o el enfoque de compara-
cin de los precios. Sin embargo, las aplicaciones de estos
enfoques tambin presentan dificultades importantes y ARRENDAMIENTOS
no fciles de superar con economicidad y verosimilitud.

La debida valoracin peridica

de esos bienes, as como las estima-
ciones actualizadas de sus posibles
depreciaciones y vidas econmicas
remanentes, son indispensables.
VENTAS
Entre las dificultades que presenta el enfoque del costo
indispensables de solventar son de mencionar: a) Decidir
-y, consecuentemente, cuantificar- el costo de sustitucin
relevante a utilizar; vg., el de reproduccin o el de reem-
plazo de las mquinas, incluyendo los costos imputables
a fin de habilitarlas para su uso; es decir, los costos de ha-
bilitacin asociados, causados por la empresarialidad, pro-
cura, ingeniera, administracin, financiacin, instalaciones, REPARACIONES Y
servicios, entrenamiento, puesta en marcha, virtuosidad y MANTENIMIENTO
tributos imputables, necesarios de incurrir para tener las
mquinas en condiciones aptas para las operaciones; y, b)
Evaluar los ajustes a dichos costos por prdidas de valor
por razones fsicas, tecnolgicas y funcionales, as como
por los efectos valorativos de externalidades relevantes.

Es importante resaltar, que de aplicar el enfoque del

costo para valuar mquinas en uso las dificultades de la REMODELACIONES
valuacin no concluyen an resolviendo razonablemente
el tema de los costos de sustitucin y correspondientes
costos asociados, asuntos importantes de solventar tam-
bin al aplicar el enfoque de la renta a fin de convalidar re-
sultados estimados y, por tanto, formular los dictmenes
Carrera 16A N 78 - 55 Oficina 401
valorativos razonados. La valuacin por costos tambin PBX: 610 17 55 - 316 528 01 08
Miembros de
exige, como antes se apunt, la estimacin apropiada de direccionadministrativa@ija.com.co
los ajustes por depreciaciones y externalidades. INGRESE A
www.ija.com.co
Bogot D.C. - Colombia
 VALUACIN DE
10 MQUINAS

En la prctica valuatoria resulta comn encontrar que

tales ajustes se tratan con criterios poco convincentes
econmicamente, aunque ms o menos atractivos -e, in-
cluso, impresionantes en algunos casos- por su formula-
cin matemtica. Ello, por estar basados en criterios en los
cuales priva una dosis importante de subjetividad, con una
consiguiente variedad de resultados posibles; y, adicional-
mente, por no tratar los ajustes integralmente como con-
junto, sino, en el mejor de los casos, como componentes
aislados para simplemente agregarlos y estimar un ajuste
total, sin que medie una convalidacin razonablemente
verosmil del mismo. Prueba de este planteamiento se
observa cuando los ajustes se concretan solo a la depre-
ciacin fsica, haciendo abstraccin de daos incurables
no visibles y de la posible obsolescencia funcional insalva-
ble y de las externalidades imperantes para la fecha de la
valuacin. Y, an en el caso de la estimacin de prdidas
de valor por razones fsicas, en el uso de modelos esen-
cialmente matemticos, si acaso con algunas acotaciones
segn se pudiere apreciar por inspeccin ocular de lo bie-
nes objeto de valuacin, cuyas aplicaciones y resultados
dependen del juicio del valuador. A manera enunciativa
referencial son de citar algunos mtodos de depreciacin
aplicados en la prctica habi- una depreciacin peridica
tual de la valuacin, todos con Es importante resaltar que de como variable dependiente.
la denominacin de Mtodo Basta con variar la magnitud
tal o cual segn su fundamen- aplicar el enfoque del costo para supuesta de una cualquiera
to o autor, a saber, de la lnea valuar mquinas en uso las dificulta- de las tres primeras variables
recta, porcentual, de la suma des de la valuacin no concluyen an para que la depreciacin cal-
de los dgitos, de Matheson, resolviendo razonablemente el tema culada presente variaciones
de Kuentzle; lineal-parablico de los costos de sustitucin y corres- significativas. Por ejemplo, un
(de Ross), de Helio De Caires pondientes costos asociados. valuador A puede suponer
(Brasil), de Caires Modificado que la vida econmica espe-
propuesto por el Ing. Omar rada de una mquina instala-
Rodrguez (Venezuela), de JANS, propuesto por el Arq. da pudiere ser de 10 aos, durante los cuales podra
Juan ngel Nez S. (Paraguay), HJGuerra convencional, producir 10.000 unidades; mientras que otro (Valuador
de la autora de quien suscribe esta ponencia, de unida- B) la pudiere plantear en 12 aos, a lo largo de los cuales
des de produccin, de observacin analtica directa, de producira 12.000 unidades. Manteniendo el resto de las
fondos de amortizacin, de prdidas de renta, de compa- variables constantes (Valor de Sustitucin VS y Valor Re-
racin de precios, de capitalizaciones de valor. Para efec- sidual VR), las depreciaciones calculadas seran:
tos contables financieros los mtodos comunes son los
especificados en el apartado 61 de la NIC 16: Mtodo Por el Mtodo Lineal (Caso A vs. Caso B):
lineal, mtodo de depreciacin decreciente y mtodo de (VS - VR) 10 vs. (VS - VR) 12. Es decir, el primer va-
las unidades de produccin. De la misma manera para luador supondra una depreciacin anual 20% mayor (12
esos mismos fines y, naturalmente, para el debido registro 10); y, por tanto un valor neto de avalo mucho menor
de los valores de los activos fijos, en dicha Norma, en los al supuesto por el segundo valuador.
apartados 50 y 51, se pauta distribuir sus importes depre-
ciables a lo largo de sus vidas tiles, as como la necesidad Por el Mtodo Decreciente: En el Caso A la de-
de revisar sus valores residuales y vidas tiles al trmino preciacin anual sera del 10% del valor depreciable (VS
de cada periodo anual, como mnimo. VR); mientras que en el Caso B sera solo del 8,33%.

Para ilustrar las debilidades de los criterios consi-
drese un ejemplo relativamente sencillo, en el cual se
aplican tres de los mtodos ms comunes: el lineal, el
decreciente y el de las unidades de produccin. En todos
ellos se parte de suponer una vida econmica, una edad
econmica transcurrida, un valor residual y el clculo de
Por el Mtodo de las Unidades de Produccin,
suponiendo que el avalo se realiza cuando la
mquina ya ha producido 3.000 unidades: En el
Caso A, la depreciacin acumulada sera del 30% (3.000 un.
versus 10.000 un.), mientras que en el segundo sera solo
del 25% (3.000 un. respecto a 12.000 un.).

Por otra parte, en los mtodos convencionales se tra-
ta la depreciacin como consecuencia de los valores asu-
midos para alimentar las frmulas segn las cuales ha de
calcularse. Pero, en contrario, resulta mas lgico suponer
que la vida econmica til, la vida remanente y, por tanto,
el valor residual que pudieren caracterizar a un activo fijo
seran mas bien efectos y no causas de la depreciacin
que pudiere ocurrir a lo largo del tiempo en uso.
En cuanto al enfoque de comparacin de los precios
su aplicacin conlleva an mas restricciones por cuanto
es poco viable conocer con razonable exactitud cuales
pueden ser precios comparativos pertinentes de mqui-
nas en uso, donde estn y como estn, tomando como
referentes bienes instalados y supuestamente en uso en
diferentes organizaciones en funcionamiento en el mbi-
to econmico de inters. Simplemente el mercado no es
transparente; por el contrario, es oscuro, si acaso, opaco.
Una propuesta de solucin valuatoria
basada en la efectividad global relativa
de las mquinas en uso
VALUACIN DE
MQUINAS 11
Para superar las restricciones de los enfoques tradiciona-
les y mediante un procedimiento relativamente sencillo y
suficiente eficaz y econmico, se propone el perfecciona-
miento de la valoracin dineraria de mquinas industriales
en uso con base en la aplicacin del indicador conocido
internacionalmente por sus siglas en ingls OEE (Overall
Equipment Effectiveness); o sea, de una seal razonable-
mente objetiva, fundada en hechos, til para evaluar la
efectividad global de los equipos mediante mediciones
de la disponibilidad, eficiencia y calidad de la produccin. Se
estima que el concepto fue desarrollado por la empresa
Toyota en los aos 80 del siglo pasado y, en el trascurrir
del tiempo, se ha convertido en un estndar internacio-
nal reconocido por las principales industrias a nivel mun-
dial; pero, tambin, prcticamente til para pequeas y
medianas empresas en cualquier economa.
La propuesta se denomina el nuevo Mtodo HJ-
Guerra, diseado con fundamento en el estudio de la
literatura atinente al diseo y aplicaciones del concepto
OEE, en atencin a las pautas y definiciones formuladas
en las Normas Internacionales de Valuacin, armonizadas
con las Normas Internacionales de Informacin Finan-
ciera. Dicho mtodo se desarrolla mediante valuaciones
profesionales practicadas y en proceso por quien suscribe
en algunas lneas de produccin en industrias venezolanas
de los sectores metalmecnico (procesos de trefilado) y
del plstico (fabricacin de tapas de plstico para distin-
tos tipos de envases), realizadas durante el ao en curso.
La propuesta parte de la premisa que un activo produc-
tivo vale tanto y tiene tanta vida econmica til remanente
segn su eficacia operativa. Metodolgicamente se desa-
rrolla mediante una investigacin de ndole descriptiva y
de carcter deductivo, instrumentndose segn el proto-
colo normativo formal que debe seguirse en las valuacio-
nes profesionales, pautado en las Normas Internacionales
de Valuacin. Como fuentes de informacin para su di-
seo se han tomado los registros de produccin de las
empresas en las cuales se vienen realizando los avalos
pertinentes, comparando los resultados con estimaciones
segn criterios convencionales de valuacin.
En razn de la premisa formulada se considera que, para
la fecha de avalo, el valor de uso actual lgico y de la posible
 VALUACIN DE
12 MQUINAS

vida econmica remanente que pudieren caracterizar una se le denomina Valor por Efectividad.
mquina instalada para la produccin, puede estimarse con
suficiente razonabilidad segn la siguiente frmula: Para la fecha de avalo, la vida remanente esperada a
partir de esa fecha sera: x = h (1 h) = 0,8566 (1
Ecuacin 1: 0,8566) = 5,97 aos; o sea, aproximadamente 6 aos.
Valor de uso de la
mquina instalada = Valor de sustitucin a nueva * h = VSN *
OEEreal Grficamente, se pueden visualizar los conceptos ex-
para operar OEEideal plicados en el siguiente ejemplo ilustrativo:
Tiempo disponible por perodo - por ejemplo: 8.760 horas - ao
Siendo h el coeficiente de eficacia global relativa de (1) Tiempo
los mquinas, el cual, tambin, permite evaluar sus vidas Tiempo destinado a la produccin - 8.030 horas ao de parada
planificada
tiles remanentes a partir de la fecha de avalo mediante (2) Tiempo de
la siguiente expresin: Tiempo bruto de operacin: 7.412 horas - ao preparacin
del equipo
(3) Tiempo
Ecuacin 2: Tiempo neto de operacin: 7.227 horas - ao
de parada no
planificada por
equipos
OEEreal
(4) Tiempo
Tiempo de operacin utilizable:
OEEideal OEEreal perdido por
Vida til h 4.867 horas -ao
operacin
= = =
remanente 1-h OEEreal OEEideal - OEEreal Tiempo pro-
1- ductivo neto:
(5) Tiempo
OEEideal perdido por
4.812 horas
defectos
-ao
y donde: Grfico 1 (Ejemplo ilustrativo)

Ecuacin 3: (1) Tiempo de parada planificada: Planeamiento y Control

de la Produccin. Corresponde a tiempos planeados para
OEE = Disponibilidad * Rendimiento * Calidad no produccin (descansos y comidas), por cada de deman-
da y falta de suministros, por mantenimiento preventivo.
El OEEideal de acuerdo con estndares de calidad
internacionalmente aceptados debe tener una magnitud (2) Tiempo de Preparacin y Ajustes de los equipos:
no menor de 0,8485, como resultado del producto: Arranque, Cambio de Formato, Cambio de Producto,
Cambio de Turno, Parada (descansos y comidas), por ca-
Ecuacin 4: da de demanda y falta de suministros, por mantenimien-
to preventivo.
0,90(disponibilidad segn diseo) * 0,95(Rendimiento Esperado) * 0,99(Calidad Deseable)

(3) Tiempo de Parada No Planificada por Equipos: Co-

El OEEreal es el que resulte de medir los magnitudes
promedio que han tenido las variables disponibilidad, rendi-
miento y calidad, en la operacin de la mquina objeto de
valuacin durante el periodo de anlisis. Este perodo debe
corresponderse a un tiempo no inferior a los ltimos doce
(12) meses de produccin, previos a la fecha de la valuacin.
A ttulo ilustrativo, si el OEEreal promedio para el
perodo considerado fuere 0,85 * 0,90 * 0,95 = 0,7268, (5) Tiempo Perdido por Defectos: Causados por mer-
h sera igual a: 0,7268 0,8485 = 0,8566. mas, reproceso y rechazos.
rresponde a paradas por fallas mecnicas, elctricas, elec-
trnicas, de instrumentacin, de servicios industriales.
(4) Tiempo Perdido por Operacin: Fallas de Opera-
cin, causadas por marchas en vaco, pequeas paradas,
velocidad reducida, falla en suministro de materia prima
e insumos, mala operacin.

Por tanto, el Valor de Avalo de la mquina en uso sera De tales tiempos se deducen los siguientes componen-
del orden del 85,66% del Valor de Sustitucin a Nueva (una tes del OEE; o sea, los coeficientes parciales que lo integran:
depreciacin neta del 14,34% para los doce meses analiza-
dos: aproximadamente 1,20% por mes). En otras palabras: Coeficiente de Disponibilidad = Tiempo Neto de Ope-
racin Tiempo Destinado a la Produccin
Ecuacin 5:
Coeficiente de Rendimiento = Tiempo de Operacin
Valor de Avalo = h * Valor de Sustitucin Utilizable Tiempo Neto de Operacin

Dada la base de valor utilizada para la valuacin, a Coeficiente de Calidad = Tiempo Productivo Neto
dicho valor de avalo en el mtodo valuatorio diseado Tiempo de Operacin Utilizable
 VALUACIN DE
MQUINAS 13
Por tanto, en el ejemplo: Advertencia: En el grfico, por razones de simplicidad, se indica un valor
residual nulo. En la realidad es posible que ese valor en un cierto tiempo, a
partir de la fecha de avalo, ceteris paribus (otras cosas iguales), tienda a esta-
Ecuacin 6: bilizarse en una cantidad mas o menos constante distinta de cero, pero, prcti-
Disponibilidad camente, de magnitud irrelevante. Ese tiempo sera, por tanto, sntoma del final
* 7.227 7.227 7.227 de la vida econmica til del activo medido a partir de la fecha de avalo. Por
OEEreal = Rendimiento = * * = 90% * 67,34% * 99% = 60% supuesto, de hacer el avalo en fecha posterior, es posible que ese parmetro
* 8.030 8.030 8.030
Calidad
tenga una magnitud distinta, toda vez que se trata de una variable dinmica
sujeta a diversas circunstancias, no necesariamente iguales en el tiempo.
Y, en este caso: h = 60,00% 84,65% = 70,88%.
Debe observarse que la medicin del OEEreal se basa
Debe observarse que el clculo del OEE se resume, en hechos objetivos, disminuyndose al mximo las sub-
con idntico resultado, tal como se indica de seguidas: jetividades que caracterizan los mtodos convencionales
para estimar el valor de avalo actual a la fecha que inte-
Ecuacin 7: resa (valor neto del activo), as como la depreciacin y la
Tiempo neto de Tiempo de operacin Tiempo productivo vida econmica remanente del activo objeto de valuacin.
operacin
OEE = Tiempo destinado *
utilizable
*
neto Con la aplicacin del Mtodo HJGuerra para estimar el
Tiempo neto de Tiempo de operacin
a la produccin operacin utilizable valor de avalo actual de una mquina en uso, en el factor
h se toma en cuenta la conjuncin integral de los ajustes
o sea: por depreciacin y externalidades que, econmicamente,
Tiempo productivo neto
pudieren ser relevantes, minimizndose as los riesgos de
OEE =
Tiempo destinado a la produccin omisiones, sobre-valuaciones, sub-valuaciones y subjetivi-
dades indebidas en la valuacin de ese tipo de activos, al
Pero, aunque matemticamente se obtiene el mismo contrario de como suele suceder cuando se emplean los
resultado, con la ltima frmula (Ecuacin 7) se opacan las criterios convencionales para estimar tales ajustes como
incidencias de la disponibilidad, el rendimiento y la calidad, consecuencia de causas aisladas y vidas y edades econ-
en la mayor o menor efectividad de los equipos. Al cono- micas prcticamente discrecionales y arbitrarias.
cer esas incidencias se facilita la priorizacin de la atencin
para monitorear, mantener y mejorar la efectividad en el La presente ponencia est prevista para ser desarro-
uso de las mquinas y, por ende, su valor en el tiempo. llada en extenso en el prximo Congreso Nacional de
Valuacin en la Ciudad de Irapuato, Estado de Guanajua-
Para evaluar la vida econmica til remanente x, se to, Mxico, patrocinado por la Federacin de Colegios de
demuestra que: Valuadores, A.C. (FECOVAL). En ella, adems de explicar
los fundamentos conceptuales del mtodo propuesto y las
Ecuacin 8: ventajas comparativas sobre los enfoques convencionales
de valuacin de mquinas en uso, se ilustra con un caso
VSN h * VSN VSN h
veu
=
vida til
X = h * VSN = h * =
1-h
prctico real, hojas de clculo y mayor bibliografa de apoyo.
(1 - h) * VSN
remanente x
Bibliografa
OEEreal
OEEideal OEEreal Wauters, Francis and Mathot, Jean: OEE Overall Equipment Effectiveness.
Vida til h
=X = = http://www05.abb.com/global/scot/scot296.nsf/veritydisplay/4581d5d1ce980419c
remanente 1-h OEEreal OEEideal - OEEreal 1256bfb006399b9/$file/3bus094188r0001.pdf_-_en_oee_whitepaper_-_overall_
1-
OEEideal equipment_effectiveness.pdf

Emerson Process Management (PlantWeb University): OEE 101 Introduccin a la

Dicha ecuacin se deduce del grfico que se expone Efectividad General del Equipo (OEE)
a continuacin: http://www2.emersonprocess.com/en-us/plantweb/university/courses/business/pa-
ges/spanish.aspx
Valor de sustitucin a nueva: VSN
Collantes B., Jaime (C&C Ingenieros Asociados, S.R.L.): Efectividad Global de los
Depreciacin = (1 - h) * VSN Equipos OEE Una Poderosa Herramienta para Incrementar la Rentabilidad del
Mantenimiento.
http://www.mantenimientomundial.com/foro/cl/2005/jaime.pdf
Valor de avalo actual = h * VSN
OEE-MEXICO.COM: Factores OEE, 6 Grandes Prdidas, Clculo del OEE, Glosario
OEE. http://oee-mexico.com/inicio.php

American Society of Appraisers. Alico, John (Editor) (1989): Appraising Machinery

h and Equipment. McGraw-Hill. USA.

American Society of Appraisers (2000): Valuing Machinery and Equipment. Wash-

ington, D.C. USA.

Vida econmica til = veu = VSN / Depreciacin = VSN / ((1 - h) * VSN) = 1 / (1 - h) Guerra, Hugo J. (2014):Valuaciones de Maquinas en Uso Basadas en sus Efectividades
Globales. Investigaciones y Aplicaciones en Industrias Venezolanas. En elaboracin.
Grfico 2 Vida econmica remanente = X
LA IMPORTANCIA Para el crecimiento
de nuestro pas y su
economa, es evidente

DEL CAMBIO
el importante papel
de los avaluadores
debido a que son

EN EL REGISTRO
quienes estiman un
valor y por tanto,
muchos sectores
dependen de su

NACIONAL DE
profesionalismo.

AVALUADORES R.N.A.
REGISTRO NACIONAL DE en que la persona certificada por el organismo certifica-
AVALUADORES dor cumple con los estndares internacionales, debido a
R.N.A. que esta norma pertenece a la familia ISO (Organizacin
Internacional de Normalizacin), organismo encargado

L
a demanda del mercado inmobiliario en servicios de de promover el desarrollo de normas internacionales de
avalos es cada vez ms exigente con esta actividad; fabricacin (tanto de productos como de servicios), por
por tanto, el gremio valuatorio se ha preparado para medio de la estandarizacin de normas a nivel internacio-
cumplir con dichas expectativas logrando auto regular la nal, aceptada actualmente por ms de 161 pases.
actividad, normalizar el sector y certificar a los avaluadores.
Ahora, esta norma no solo pretende cualificar la pro-
De esta manera, resulta importante y necesario para fesin avaluadora si no tambin obliga la prestacin de
los usuarios de los avalos, tanto para las personas ju- un servicio confiable que brinde seguridad y respaldo al
rdicas (entidades pblicas y privadas) como natura- cliente, quien finalmente es la persona que va a necesitar
les, contar con personas certificadas que garanticen la los servicios valuatorios exigiendo los ms altos estnda-
confiabilidad y calidad de sus servicios con base en las res de calidad.
normas legales establecidas para ejercer esta actividad.
En lnea con lo anterior, surge una inquietud muy
En atencin a esta necesidad, en el ao 1.985 se cre importante: por qu es importante certificarse con
el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., entidad el R.N.A.?, por que el R.N.A. es una entidad que lleva
fundada por Fedelonjas y la Sociedad Colombiana de 29 aos consolidando la actividad valuatoria, brindando
Avaluadores S.C.d.A. pionera en certificacin y nor- confianza y seguridad a los usuarios de los avalos, con
malizacin del sector Valuatorio y, que gracias a su lar- tica y equidad, certificando avaluadores en las especia-
ga trayectoria, reconocimiento y compromiso, lidera y lidades de Avalos Rurales, Avalos Urbanos y Avalos de
respalda el cambio generado por la Ley del Avaluador Maquinaria Fija, Equipo y Maquinaria Mvil, permitiendo
1673/2013 y su Decreto Reglamentario 556 del 14 de contar con la certeza en que las personas certificadas
Marzo de 2014, en beneficio de la profesionalizacin de cumplan con los requisitos del esquema de certificacin,
tan importante sector. mediante procesos de evaluacin y reevaluacin validan-
do as las competencias de las personas, interviniendo
Por tanto y con base en esta regulacin, fueron es- directamente en la disminucin del riesgo para los clien-
tablecidos unos criterios que debe cumplir la actividad tes de los servicios de avalos y garantizando el profe-
valuatoria con el fin de regular y establecer respon- sionalismo de los avaluadores certificados por la entidad.
sabilidades y competencias para los avaluadores. De
acuerdo a lo anterior, el R.N.A. ha venido trabajando en Su principal inters es brindar confianza a quienes
la aplicacin y adaptacin de dicha Ley para certificar (tanto personas jurdicas como naturales), requieran
personas competentes, por medio de la implementacin realizar sus avalos contratando personas certificadas
de la norma internacional NTC-ISO/IEC 17024 Eva- por un ente acreditado. Por tal motivo, el R.N.A. se
luacin de la conformidad, requisitos generales para los acogi a un PROCESO DE CAMBIO en pro del be-
organismos que realizan certificacin de personas. neficio de toda la comunidad valuatoria con el cual se
han establecido mecanismos que permitan demostrar
Pero, cul es la importancia de acreditarse en dicha la competencia del personal certificado, con el firme
norma?, la importancia radica en que dicha norma evala objetivo que los avaluadores presten sus servicios bajo
las competencias de las personas, haciendo que median- estrictos estndares de calidad, confiabilidad y compe-
te ciertos requisitos se logre cualificar el trabajo ofre- tencia, permitiendo al cliente ser el ms beneficiado de
cido por un profesional, brindando seguridad y certeza todo este proceso.
 LA IMPORTANCIA
DEL CAMBIO 15
El camino a la certificacin r inicialmente el Calendario de Certificacin, el Documento
Informativo para la Solicitud, Ampliacin y/o Renovacin de la
Certificacin y los formatos que debe revisar y, diligenciar. (Ver
El R.N.A., en un esfuerzo por brindar respaldo a la activi- tambin Seccin NOTICIAS).
dad valuatoria y sujeta a la legislacin vigente, presenta a
continuacin su Proceso de Certificacin:
*Recomendamos revisar muy bien dichos documentos, res-
petar las fechas establecidas y no olvidar que usted es el res-
ponsable de su propio proceso, siendo el R.N.A. una entidad
CANDIDATO DE LA en proceso de Acreditacin que debe regirse bajo los princi-
Formacin en el CERTIFICACIN
rea que desea la pios de Imparcialidad y Confidencialidad, aplicables a todos
certificacin. Pago de derechos los actores involucrados en el Proceso de Certificacin.
Experiencia laboral de inscripcin.
Comprobacin de Ampliacin de
en el rea que de- la experiencia.
sea la certificacin la certificacin
Evaluacin (opcional). Redes sociales: Encuentre toda la informacin relacionada con el
con evidencia. documental.
Formatos y docu- Renovacin de la Proceso de Certificacin y la entidad, haciendo parte de nuestra
Exmenes de
mentos diligencia- conocimientos.
certificacin cada 4 comunidad oficial en www.facebook.com/registronacional.ava-
dos con soportes y aos. luadores. Tambin, sganos en Twitter como @RNACOLOMBIA
Decisin de la
firmas. certificacin. y nase a nuestra red de profesionales en LinkedIn como R.N.A.
Certificado y REGISTRO NAL AVALUADORES.
registro. PERSONA CERTIFICA-
SOLICITANTE DE DA LA REALIZACIN
LA CERTIFICACIN DE AVALOS (SEGN Correo electrnico: Puede consultar sus inquietudes
ESPECIALIDAD) directamente a la Coordinacin de Certificacin al correo
certificacion@rna.org.co, relacionando sus datos de contacto
para comunicarnos con usted y realizar seguimiento a su consulta.
De acuerdo a la grfica anterior, el proceso inicia
aportando documentacin que incluye formatos de la Va telefnica (Fijo y mvil): A los telfonos (1)6205023 25 o
entidad y certificaciones de experiencia y formacin, con al celular 310 3346607.
el fin de asegurar que el aspirante cumpla con un mnimo
Sede R.N.A.: Reciba atencin personalizada a sus consultas en la
de requisitos indispensables en su ejercicio profesional. Calle 121 No. 7A 72 barrio Santa Brbara Occidental, Bogot
D.C. Colombia.
*Tenga en cuenta que nuestro Proceso de Certificacin es
dinmico y sus formatos, al igual que la entidad, estn en Revista +VALOR: Adquiera nuestra publicacin institucional
continuo cambio. Por tanto, solo debe diligenciar los que se especializada en el sector Valuatorio en la cual usted siempre
encuentran actualmente publicados en la pgina web de la en-
tidad (www.rna.org.co) y/o los que son enviados a su correo encontrar informacin de las actividades del Proceso de Certi-
directamente por la Coordinacin de Certificacin en la fecha ficacin a realizarse en el ao a nivel nacional.
en la cual presenta su solicitud.
Eventos: El R.N.A. participa activamente en eventos, encuen-
tros y actividades del sector Valuatorio, en donde los asistentes
Despus de cumplir con los pre requisitos, se aplica la podrn recibir informacin personalizada, adquirir las normas y
evaluacin en la cual el candidato demuestra sus compe- guas de normalizacin, libros y dems publicaciones especializa-
tencias en la(s) especialidad(es) a certificarse. das en nuestra actividad.

Una vez el candidato cumple a cabalidad con todo Es importante destacar la valiosa colaboracin de los
el proceso anterior, se convierte en un Avaluador certi- Consejos Regionales, de las Lonjas de Propiedad Raz
ficado con el R.N.A. documento que lo reconoce ante afiliadas a Fedelonjas y de la Sociedad Colombiana de
su cliente y la sociedad como un profesional confiable y Avaluadores y, sus seccionales, quienes continuamente
competente, otorgndole mayor prestigio y credibilidad han apoyado y divulgado el Proceso de Certificacin del
al ejercicio de su actividad. Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. con respon-
sabilidad y compromiso. Tambin, extendemos nuestro
Deseamos mantenerlo informado! cordial reconocimiento a nivel nacional a todas las en-
tidades pblicas y privadas, a las instituciones educativas
El R.N.A. comprometido con la comunidad valuatoria, ha y a todos aquellos que referencian al Registro Nacional
creado y dinamizado sus medios institucionales con el fin de de Avaluadores R.N.A. como la primera y nica entidad
difundir oportunamente toda la informacin relacionada con certificadora de Avaluadores en el pas.
la entidad y principalmente, con el Proceso de Certificacin.
Finalmente y con la mayor importancia, agradecemos
Por tal motivo, es muy importante que el Avaluador inte- al usuario de los avalos, a las entidades financieras, al
resado en Certificarse se preocupe por consultar continua- sector industrial y en general, a esas personas u orga-
mente todos los cambios que se presentan en el Proceso de nizaciones que contratan Avaluadores certificados con
Certificacin y en la entidad, los cuales son informados a tra- el R.N.A., por ser quienes exigen y hacen de nuestra
vs de los medios institucionales con los que cuenta el R.N.A.: profesin una de las actividades ms importantes, influ-
Pgina web www.rna.org.co, en el Link CERTIFICACIN/PRO- yentes y trascendentales en el crecimiento econmico
CESOS/PROCESO DE CERTIFICACIN, en donde encontra- de nuestro pas.
LAS MEJORAS EN
LOS AVALOS
DE CANON DE
ARRENDAMIENTO
En la teora jurdica, el derecho real de dominio
est divido en uso, goce y disposicin (Ius utendi,
fruendi y abutendi); por regla general, los avaluadores
somos llamados a estimar el valor comercial de un
inmueble, que no es otra cosa que los derechos
plenos del propietario.

Francisco Javier
Vallejo Santiusty
Abogado Especialista en Gestin Inmobiliaria
Perito Avaluador Miembro de la Lonja de
Propiedad Raz de Medelln y Antioquia

S
in embargo, tambin somos llamados a valorar en un
determinado momento los derechos del propieta-
rio que se ha desprendido a ttulo oneroso del uso
y goce mediante un contrato de arrendamiento y no es
otra cosa diferente que estimar el justo canon de arren-
damiento al que tiene derecho este propietario como
contraprestacin por haberse desprendido de los atribu-
tos mencionados en favor de otro llamado arrendatario.

En la tcnica valuatoria, para llevar a cabo tal finalidad

podemos aplicar el mtodo comparativo de mercado de
rentas de inmueble similares o la aplicacin del mtodo
de renta. Nos concentraremos en el segundo mtodo,
en la renta directa encontramos tres variables (Capital,
tasa e inters) donde tratndose de estimar el valor co-
mercial de un determinado inmueble, despejamos la va-
riable capital y tratndose de estimar el canon de arren-
damiento comercial despejamos la variable inters. As
las cosas, asumiendo una tasa de rentabilidad identificada,
el valor del canon de arrendamiento es directamente
proporcional al valor del inmueble, a mayor valor del in-
mueble o capital, es mayor el inters remuneratorio o
canon de arrendamiento.

He aqu la importancia, siempre que seamos llamados

a estimar un canon de arrendamiento comercial de un
inmueble, es de imperativo proceder identificar a quin
pertenecen las mejoras, en qu momento stas mejoras

(y ms si son cuantiosas), se tienen en cuenta como ele-
mento multiplicador de la tasa de inters para encontrar
el valor del canon de arrendamiento, pues el incluir o no
el valor de estas mejoras como elemento multiplicador
genera diferencias sustanciales en los resultados, es decir,
en el canon de arrendamiento estimado lo que puede
generar un desequilibrio contractual para cualquiera de
las partes, o sea, podramos poner a pagar al arrendata-
rio (sin justificacin alguna), un canon sobre unas mejo-
ras que el mismo construy o adecu.
LAS MEJORAS EN
LOS AVALOS 17
Hechas las anteriores consideraciones, el objetivo es
aclarar jurdicamente en qu momento las mejoras efec-
tivamente entran al patrimonio del arrendador y por lo
tanto, son generadoras de renta como elemento multi-
plicador de la tasa y en qu eventos hay que asumirse el
inmueble en su estado primigenio del contrato.
Lo ideal, es que en los contratos de arrendamiento
reglamenten este elemento accidental de manera clara e
inequvoca, sin lugar a interpretacin; sin embargo, en la
prctica encontramos las siguientes situaciones e interro-
gantes, generando confusin de tomar o no en cuenta
las mejoras al momento de emprender una valoracin
de canon de arrendamiento. Las situaciones en otras son
las siguientes:
1. No se dijo nada en el contrato o peor an la rela-
cin contractual es verbal.
2. Se acord en el contrato que las mejoras harn
parte del inmueble y por ende, la renuncia por
parte del arrendatario a la reclamacin del pago de
las mismas.
3. Se acord el compromiso de restituirlo tal y como
lo entregaron.
4. Se contempla las situaciones descritas en el nume-
ral 2 y 3 la que escoja el arrendador, es decir, si le
gustan las mejoras las deja para l o de lo contrario,
exige que se lo restituyan en su estado inicial.
De los anteriores escenarios, es muy comn encon-
trar la segunda situacin siendo esta la que mayor con-
fusin genera, porque cuando se afirma harn parte del
inmueble puede darse la interpretacin que desde el
mismo momento de la construccin entran al patrimo-
nio del arrendador; pero tambin se da la interpretacin
que este verbo harn es un hecho futuro, situacin que
nos lleva asumir que entran al patrimonio del arrenda-
dor al momento de la restitucin.
En todos los casos anteriores, no hay claridad en qu
momento entra a ser parte del patrimonio del arrenda-
dor y como elemento adicional del problema jurdico,
debemos sumarle que en la prctica encontramos que el
contrato se ha renovado o prorrogado automticamen-
te durante varios periodos.
El objetivo es aclarar jurdicamente
en qu momento las mejoras entran
al patrimonio del arrendador y son
generadoras de renta como elemento
multiplicador de la tasa y en qu even-
tos hay que asumirse el inmueble en su
estado primigenio del contrato.
 LAS MEJORAS EN
18 LOS AVALOS

siempre el dueo del inmueble las debe pagar aunque

jurdicamente accedan a la propiedad, salvo que de ma-
nera expresa el arrendatario o tenedor a cualquier ttulo
renuncie a ellas y por ende, renuncie al derecho de re-
tencin que le asiste.

Es el principio jurdico de que nadie puede enrique-

cerse sin justa causa el que nos empieza a cimentar el
criterio de la situacin, pues el permitir que las mejoras
por si solas ingresen al patrimonio del dueo del inmue-
ble, es enriquecerlo sin justa causa y por ende, trasgrede
el principio del equilibrio patrimonial del contrato, pues
este principio de derecho privado busca que las partes
del contrato den y reciban algo equivalente; no obstante,
por el principio de la autonoma de la voluntad se puede
renunciar expresamente al pago de las mejoras, pero
esto no implica que ingresen de inmediato al patrimo-
nio del arrendador, pues este elemento accidental en un
contrato de arrendamiento, en la prctica, la renuncia la
estipulan es pensando en el momento de la restitucin
del inmueble, ms no en la ejecucin.

A manera de conclusin, podemos afirmar que una

vez emprendamos la elaboracin de un informe de ava-
lo en el cual el objeto es la estimacin del canon de
arrendamiento de un contrato en cualquier momento
As las cosas, jurdicamente se generan estas inquietu- de su ejecucin, debemos en primera instancia indagar
des con relacin al momento en que las mejoras entran y validar las condiciones fsicas de cmo se entreg el
al patrimonio del arrendador: inmueble, revisar el contrato, validar si existe de manera
expresa e inequvoca la estipulacin clara donde se ex-
prese desde qu momento hacen parte del patrimonio
1. Entran al momento de la firma del contrato? del arrendador; si esta condicin no es clara o no se
estipul, se asume que las mejoras ingresan al inmueble
2. Entran al cumplimiento del periodo inicial del con- al momento de la restitucin y para efectos tcnicos ava-
trato de arrendamiento? luamos asumiendo el inmueble como haya sido entrega-
3. Entran al momento de la restitucin del inmueble?
do al arrendatario.

En este procedimiento no confundir la renuncia al

Siendo el contrato ley para la partes y en principio, la pago de las mejoras (que pueden estar desde el mo-
norma especial que regula la relacin contractual, ante el mento inicial en el contrato), con el momento en que
vaco existente y con el nimo de resolver los interrogan- las mejoras entran al patrimonio del arrendador, son dos
tes planteados, acudimos a las normas generales del cdi- situaciones diferentes que el ideal es que estn regla-
go civil que regula la materia, normatividad concordante mentadas las dos.
y finalmente para tener un criterio coherente y elocuente
que nos lleva a una sana lgica acudimos a la doctrina, a Sea cual fuere el mtodo que se vaya a utilizar, es de
los principios generales integradores del derecho y a los
vital importancia determinar si se valora o no las mejo-
principios contractuales de derecho privado. ras, toda vez que la no inclusin de ellas puede cambiar
la naturaleza del inmueble: Ej. Se entreg lote, no se dijo
De la lectura de los artculos 1994, 738, 739, 966 nada del momento en que entra las mejoras a ser parte
del Cdigo Civil Colombia- del propietario, arrendatario
no, en contraposicin con el construy renunciando al
artculo 739 del mismo ma- Sea cual fuere el mtodo que se pago de las mejoras; hoy es
nuscrito, artculo 26 de la ley vaya a utilizar, es de vital importan- un local; se asume su estado
820 de 2.003, literal c) del cia determinar si se valora o no las primigenio como lote y por
artculo 626 de la ley 1564 mejoras, toda vez que la no inclusin ende en la aplicacin de cual-
de 2.012 observamos que de ellas puede cambiar la naturaleza quier mtodo es de lote ms
por regla general las mejoras del inmueble. no de local.
ENCUENTRO NACIONAL
DE AVALOS
El mayor referente de
avalos en Colombia
son las Lonjas de
Propiedad Raz y por
esa razn, cada ao,
la Lonja de Propiedad
Raz de Medelln y
Antioquia en conjunto
con Fedelonjas realiza
el Encuentro Nacional
de Avalos.

Lonja de Propiedad Raz de La calidad de la agenda acadmica, que inclua pre-

Medelln y Antioquia sentaciones como Valoracin de intangibles y Las
rea de Comunicaciones y Eventos. diferentes tasas de valoracin por flujo de fondos des-
contados, permiti que el evento contara con una califi-
cacin destacada por parte de sus asistentes. Esperamos

E
ste ao, el evento se realiz en el Hotel Dann Carl- cumplir y superar todas las expectativas el prximo 29
ton de Medelln el 25 de abril y cont con la parti- de mayo de 2015.
cipacin de ms de 280 avaluadores de todo el pas.
Bogot, Huila, Bucaramanga y Cali, fueron las ciudades
con mayor asistencia.

En esta oportunidad, se desarroll como uno de los

temas principales la reglamentacin de la Ley del Avalua-
dor, que estuvo a cargo del abogado Ramn Madrin.

Tambin, se cont con la presencia de conferencistas

especiales como Liliana Gonzlez Gmez, Asesora del
despacho del Ministerio de Transporte; Edgar Chacn H,
Gerente Predial de la Agencia Nacional de Infraestruc-
tura; Mauricio Montaez Franco, Director de Valuacin y
Consultora de Colliers International y Alejandro Goyes
Viteri, Gerente del Grupo Legal Andino.

Esta jornada nos enriqueci en

conocimiento, la organizacin y las
instalaciones estuvieron muy bue-
nas; adems de contar con exposito-
res con un excelente manejo en las
temticas.
Coment sobre el evento uno de los asistentes de
La Lonja del Huila.
69 AOS REPRESENTANDO
EL SECTOR
INMOBILIARIO
DE BOGOT
Dr. Jorge Enrique Gmez

En el mes de Junio del 2014, la Lonja de Propiedad

Raz de Bogot celebr su sexagsimo noveno (69)
aniversario.
Durante todos estos aos, han pasado pocas,
personalidades y reconocimientos que respaldan
el compromiso de esta entidad gremial con el
desarrollo urbanstico de Bogot.

Nathalie Perdomo
Sarmiento
Coordinadora de Comunicaciones
Registro Nacional de Avaluadores R.N.A.

E
n Revista +VALOR entrevist al Presidente Ejecuti-
vo de esta reconocida entidad gremial, el Dr. Jorge
Enrique Gmez quien comparti la felicidad y orgu-
llo que representa para su equipo de trabajo y sus afilia-
dos, contribuir durante todo este tiempo al mercado de
la Propiedad Raz en Colombia.

Revista +VALOR: Cundo se fund la Lonja de

Propiedad Raz de Bogot - LPRB ?

Dr. Jorge Enrique Gmez: La Lonja de Pro-

piedad Raz de Bogot se cre el 5 de Junio de 1.945,
gracias a la unin de un grupo de empresarios bogota-
nos vinculados al sector del corretaje y al sector banca-
rio, quienes tuvieron la idea de fundar una agremiacin
cerrada a la cual denominaron Lonja de Propiedad Raz
de Bogot.

Revista +VALOR: Cules han sido los pilares

fundamentales sobre los cuales se ha orientado La LPRB?

Dr. Jorge Enrique Gmez: La Lonja de Pro-

 SECTOR INMOBILIARIO
DE BOGOT 21
terias, se ha incrementado la intensidad horaria y hemos
vinculando ms planta docente para cumplir tal fin.

El propsito del segundo pilar, es incrementar la base

de afiliados para fomentar el crecimiento del gremio. Por
tal motivo, se mejor el plan de beneficios de acuerdo a
un estudio de percepcin que se realiz en el ao 2013
para atraer nuevos afiliados y fidelizar los que ya se en-
cuentran con la LPRB. Actualmente contamos con 200
asociados para quienes se han implementado platafor-
mas tecnolgicas basadas en procesos y metodologas
de georeferenciacin, con contenidos ms urbanos tanto
grficos, estadsiticos, normativos y legislativos en capas
superpuestas en diferentes zonas de la ciudad para hacer
anlisis socioeconmicos y demogrficos los cuales nos
piedad Raz de Bogot ha fijado sus horizontes de creci- han servido de base para crear la plataforma LonjaMap.
miento y sostenibilidad a futuro con base en dos pilares com, herramienta que refleja la dinmica inmobiliaria ur-
fundamentales: La educacin y el crecimiento de la base bana de Bogot.
de afiliados. Inicialmente, nos encontramos orientados a
formar y capacitar a todos los actores del sector inmo- Revista +VALOR: Qu otras herramientas tec-
biliario sobre diferentes temas como corretaje inmobi- nolgicas han creado para beneficiar el desarrollo del
liario, avalos, propiedad horizontal, gestin inmobiliaria, sector inmobiliario en la capital colombiana?
mercadeo inmobiliario y otras temas relacionados con
el sector. Por tanto, hemos ampliado el pnsum de ma- Dr. Jorge Enrique Gmez: Otra plataforma es
AVISO RNA 21x14cm-C.pdf 1 30/07/14 11:44
 SECTOR INMOBILIARIO
22 DE BOGOT

Tumanzana.com, un portal inmobiliario el cual se diferen-
cia de otros portales del mercado en su origen, ya que
este medio virtual es la oportunidad para que el corre-
dor inmobiliario exponga sus productos, siendo de fcil
identificacin y as, acelerar el proceso de ventas. Como
entidad gremial, nos interesa que nuestros afiliados sean
ms productivos, ms eficaces y ms rentables en el ma- estructuracin de la Ley del Valuador 1673 de Junio 19
nejo de su negocio. Este portal brinda todas las herra-
mientas y recursos para apoyar al corredor inmobiliario.
Revista +VALOR: Cules han sido sus principa-
les logros como representante de esta entidad gremial?
Colombiana de Lonjas de Propiedad Raz de Colom-
bia. Igualmente, hacemos parte del Comit Intergremial
de Bogot y Cundinamarca, asumiendo para este ao
la Vicepresidencia de su Consejo Directivo. Finalmente,
participamos activamente con FEDELONJAS y con la
Lonja de Propiedad Raz de Antioquia y Medelln, en la
de 2013, que reglament la actividad del valuador y del
corredor inmobiliario, el cual es un aporte muy impor-
tante para el sector.

Dr. Jorge Enrique Gmez: Mis principales

logros en calidad de Presidente Ejecutivo de la LPRB,
han sido mantenernos en la dinmica de los objetivos
estratgicos planteados hace unos aos atrs y entre di-
chos objetivos, propender por una alta representatividad
gremial nacional e internacional al punto que estamos
asociados con la National Asocciaton of Realtors de
Estados Unidos, con Urban Land Institute, con FIABCI,
CILA Confederacin Inmobiliaria de Latinoamrica,
con Florida Realtors y con FEDELONJAS - Federacin
 SECTOR INMOBILIARIO
DE BOGOT 23
Revista +VALOR: nas, mostrando las curvas de
Como lder de esta impor- La propiedad raz es el centro de valorizacin dentro de un
tante entidad, qu opina del la actividad social y econmica de un proceso histrico desde hace
profesional inmobiliario en pas; es inherente a la condicin del ms de veinte aos. Para esta
Colombia? ser humano. oportunidad, el estudio lo
presentamos en Lonjamap.
Comenta el Dr. Jorge Enrique Gmez
Dr. Jorge Enrique com y ya no se hace entre-
Gmez: La propiedad raz ga el libro. En esta plataforma,
es el centro de la actividad social y econmica de un pas; se tienen diferentes niveles de consulta y cada una co-
es inherente a la condicin del ser humano. Entonces, es rresponde a una tarifa bsica para navegar. Esta es una
una profesin que hoy por hoy se est desarrollando en herramienta fundamental para los Avaluadores porque
algunas personas por vocacin y otros por obligacin o les permite contar con un valor de referencia; son datos
inters. Las nuevas generaciones llegaron en el momento promedios que les sirven a los promotores, constructo-
oportuno gracias a la formalizacin de la actividad en res, empresas de servicios inmobiliarios, a la academia,
Colombia. La lonja tiene abierto un captulo para nuevos a los investigadores del suelo, de actividades urbanas y
emprendedores inmobiliarios que deseen vincularse en otros.
las condiciones que hemos dispuesto para ellos.
El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., felicita
Revista +VALOR: Cul es el procedimiento que a la Lonja de Propiedad Raz de Bogot por su valioso
realiza la LPRB cuando uno de sus afiliados incurre en aporte a la actividad valuatoria, al sector Inmobiliario y al
alguna falta? desarrollo econmico de nuestro pas.
Dr. Jorge Enrique Gmez: Cuando alguno de nues-
tros afiliados incurre en alguna falta comercial o una
prctica desleal y es acusado por algn tercero, se con-
versa con esta persona y si se identifica una falta grave,
se somete al Consejo Consultivo de tica de la Lonja,
quienes deciden el tipo de sancin a aplicar.

Revista +VALOR: Qu programas de investiga-

cin adelanta actualmente la LPRB?

Dr. Jorge Enrique Gmez: En materia de in-

vestigacin y valuacin de las diferentes variables que
inciden en el desenvolvimiento del sector inmobliario,
pusimos en marcha el CEI - Centro de Estudios Inmo-
biliarios con el propsito de realizar diferentes estudios
celebrando alianzas con otros planteles universitarios y
algunas agremiaciones del pas.

Por otro lado, presentamos anualmente nuestro es-

tudio tradicional de la actualizacin del valor del suelo
de Bogot. Todos los aos emitimos un documento que
identifica las zonas homogneas sobre la ciudad para
identificar los valores referenciales promedios y por zo-

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Ofrecemos soluciones en todo lo relacionado con la construccin, acabados,
remodelacin y mantenimiento de obra civil por medio de nuestra experiencia,
cumplimiento y calidad.

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5
CINCO ASUNTOS CLAVES DE LA
REGLAMENTACIN
DE LA LEY 1673
DE 2013
Ramn
Madrin R.
Abogado de la Universidad Pontifica Javeriana, Magster
e Investigador invitado de la Facultad de Derecho de
la Universidad de Harvard. Socio Director, Asesor y
Consultor en asuntos de proteccin del consumidor,
regulacin de producto y responsabilidad del productor,
infraestructura y poltica de la calidad, marcas de
certificacin, entre otros. Consultor en Reforma legal
e institucional en materia econmica con nfasis en
desarrollo de sistemas nacionales de calidad. Experto
regional de la cooperacin tcnica alemana para
Amrica Latina y el Caribe. Consultor Internacional para
el PTB de Alemania y para la Cooperacin Europea.
rbitro inscrito para asuntos mercantiles en la Cmara
de Comercio de Medelln. Autor del Libro Comentarios
al estatuto del Consumidor - Ley 1480 de 2011,
Profesor Universitario de cursos sobre Introduccin
al comercio exterior, comercio y competencia y, sobre
regulacin tcnica de bienes y servicios.
El pasado 14 de marzo, el Gobierno Nacional
expidi el Decreto 556 de 2014 por medio del
cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013. Dicho
decreto reglamenta aspectos importantes de la Ley
en lo relativo a: (a) el mbito de aplicacin de la
ley, (b) definiciones, (c) la actividad de valuacin y
el registro abierto a avaluadores, (d) la obligacin
de autorregulacin de los avaluadores, y (e) el
reconocimiento de las Entidades Reconocidas de
Autorregulacin ERA-.
S
i bien, siempre es recomendable leer, tanto la ley
como su reglamentacin, los siguientes son los cinco
aspectos claves del Decreto 556 de 2014, para
avaluadores en Colombia:
1
CATEGORAS EN LAS CUALES LOS
AVALUADORES PUEDEN INSCRIBIRSE
El Gobierno Nacional, tomando como base las
especialidades anteriormente adoptadas por la
Superintendencia de Industria y Comercio SIC,
estableci una nueva tabla de categoras y alcances
con trece (13) grupos de valuacin, bajo las cuales los
avaluadores podrn inscribirse una vez se establezca el
Registro Abierto de Avaluadores.
Estas categoras o especialidades cubren a inmuebles,
muebles e intangibles. En lo que corresponde a
inmuebles, esta cubre a: (a) los urbanos, (b) los rurales,
 CINCO ASUNTOS CLAVES
26 DE LA REGLAMENTACIN

2
(c) los de recursos naturales y suelos de proteccin, PRECISIONES EN MATERIA DEL
(d) las obras de infraestructura, (e) las edificaciones RGIMEN DE TRANSICIN
de conservacin arqueolgica y los monumentos
histricos y (f) los inmuebles especiales (dentro de
la cual se encuentran centros comerciales, hoteles, Mediante la mencionada reglamentacin, el Gobierno
colegios, hospitales y avances de obras). En materia de Nacional determin la forma como deben expedirse los
muebles, las especialidades cubren: (a) maquinaria fija y certificados de personas de que trata el pargrafo 1
equipos, (b) maquinaria mvil de las cuales se destacan del artculo 6 de la ley 1673 de 2013, al sealar que: el
el transporte automotor y (c) maquinaria mvil y alcance de acreditacin del organismo de la certificacin
equipos especiales como naves y aeronaves. As mismo y los certificados de personas deben coincidir con la
y siguiendo con las clasificaciones del decreto, dentro categora en los cuales es posible registrase segn se
de los muebles se encuentran las (d) obras de artes, indica en la tabla de categoras arriba sealadas.
orfebrera y similares y (e) los semovientes y animales.
En materia de intangibles, activos operacionales y Adicionalmente, debe recordarse que la Ley 1673
negocios en marcha, el decreto contiene tres categoras, corresponde a la regulacin de las personas como
relativas a: (a) activos operacionales y establecimientosavaluadores y que ella es diferente de las regulaciones
de comercio intangible, (b) los intangibles propiamente especiales de la actividad de valuacin que regulan
dichos y (c) otros intangibles especiales relacionados entre otros, los avalos para la contratacin pblica. En
con indemnizaciones y clculos compensatorios. consecuencia, considerando que la Ley referida deroga la
facultad de la Superintendencia de Industria y Comercio
En cuanto con la categorizacin referida, debemos SIC- para ingresar nuevas personas a la lista de esa
precisar que el Gobierno excluy dentro del mbito de entidad, para que los interesados puedan cumplir con los
la Ley 1673 a los proveedores de precios para valoracin requisitos de ciertos regmenes especiales de valuacin y
de activos financieros del libro XVI de la parte II del por el trmino de seis(6) meses, el pargrafo 2 del artculo
Decreto 2555 de 2010 y a las firmas especializadas 7 del decreto permite a los avaluadores la utilizacin del
para la valuacin de negocios en operacin o registro de la SIC. Adicionalmente, para aquellos que
reestructuracin regulados no alcanzaron a inscribirse
por el Decreto 1730 de antes de su derogatoria,
de 2009. Por lo que las El pasado 14 de marzo, el Gobier- podrn cumplir con dicho
personas que trabajen no Nacional expidi el Decreto 556 requisito presentando su
para tales instituciones no de 2014 por medio del cual se regla- registro de una entidad como
quedan cobijadas por la Ley menta la Ley 1673 de 2013. el R.N.A. en vez del registro
del Avaluador. ante la SIC.
 CINCO ASUNTOS CLAVES
28 DE LA REGLAMENTACIN

En relacin con lo anterior, debe dejarse en

claro que de conformidad con lo establecido en el
citado pargrafo, este no se refiere a la posibilidad
de registrarse en el Registro Abierto de Avaluadores,
sino a una regla temporal mientras el R.A.A. se crea y
pone en funcionamiento, toda vez que los requisitos
de la Ley 1673 para estar en el R.A.A., son taxativos.
Adicionalmente, el Decreto 556 solo reconoce
derechos adquiridos (parcialmente) a los arquitectos,
de conformidad con la Ley 435 de 1998.

3
EL REGISTRO ABIERTO
DE AVALUADORES SER NICO.

De acuerdo con lo establecido en el artculo 14

del Decreto 556 de 2014, el Registro Abierto de
Avaluadores ser una nica base de datos que las
Entidades Reconocidas de Autorregulacin ERA- se
encuentran encargadas de alimentar.

Una vez nutrida, las mencionadas entidades podrn

obtener la informacin de sus inscritos con el fin de
expedir cer tificados cuya validez ser de treinta (30)
das. Dicho cer tificado, podr ser obtenido tambin
por cualquier persona que as lo desee. La obtencin
de certificados tendr un costo.

4
LA AUTORREGULACIN SER ASUMIDA
POR LOS AVALUADORES.

Segn lo ordenado por el Gobierno Nacional,

corresponde a los avaluadores inscritos soportar
las actividades de la Entidad Reconocida de
Autorregulacin ERA - que han escogido. Para lo
anterior, deben contribuir con el mantenimiento
de la respectiva entidad mediante anualidades y su
incumplimiento ser causal de sancin disciplinaria.

5
LAS ENTIDADES RECONOCIDAS DE
AUTORREGULACIN DEBEN CUMPLIR
CON UN MNIMO DE SERVICIO

El Gobierno Nacional ha considerado que la

Superintendencia de Industria y Comercio SIC-
deber determinar las condiciones mnimas de
servicio que corresponden a las funciones bsicas
de autorregulacin de cada una de las entidades.
De no cumplirse en tales condiciones, autoriza a la
Superintendencia a restringir el traslado de avaluadores
hacia aquella que no cumple o inclusive a suspender mediante circular, en lo relativo a aspectos propios
su reconocimiento. del servicio de cooperacin y coordinacin entre las
Entidades Reguladas de Autorregulacin ERA- y el
Finalmente, queda pendiente entonces las Registro Abierto de Avaluadores para sealar los ms
instrucciones que en relacin con estas entidades importantes, as como respecto de las condiciones
imparta la Superintendencia de Industria y Comercio tcnicas del RAA y de la interconexin con las ERA.
LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN EL
PROCEDIMIENTO DEL AVALO PARA
LAS SERVIDUMBRES
PETROLERAS PREMBULO

ESTABLECIDO Por ser la valuacin

debidamente realizada
la que fomenta la

EN LA LEY
transparencia y la equidad
entre las personas y
entre estas y el Estado

1274 DE 2009
Colombiano, voy a
tratar el tema sobre la
actividad valuatoria en el
procedimiento de avalo
para la servidumbre
petrolera.
- PRIMERA ENTREGA -
Guillermo la relacin que le incumbe con las dems normas, espe-
Carrero Ibez cialmente con las que tenga una marcada relacin y con
Avaluador profesional, inscrito en el Registro Nacional las que le sean contrarias. Como igualmente el Congreso
de Avaluadores, R.N.A. Actual Presidente de la Sociedad
Colombiana de Avaluadores Seccional Casanare. Cuenta de la Repblica de Colombia, en desarrollo de su liber-
con ms de 18 aos de experiencia realizando avalos tad de configuracin poltica, para regular el rgimen de
de daos y perjuicios de servidumbres elctricas y la responsabilidad, las modalidades del dao y todo lo
petroleras en los departamentos de Boyac, Casanare, relacionado con los medios para cuantificarlo median-
Meta y Arauca para propietarios y empresas como te la Ley 1274 de 2009, estableci el procedimiento de
Chivor S.A. B.P. Colombia. New Granada Energy
Colombia. Emerald. S.A. Pacific Rubiales Energy. Hocol avalo para las servidumbres petroleras.
S.A. Hupecol Operatin CO. LLC. y el distrito Judicial
de Yopal. Estudi mercadeo y ventas e ingeniera de Por existir una marcada relacin entre las dos normas
produccin y actualmente cursa el IX semestre de anteriormente nombradas, voy a realizar el anlisis que
Derecho en la Universidad Autnoma de Bucaramanga, entra a jugar la actividad valuatoria en el procedimien-
sede Yopal, en donde adelanta una investigacin sobre el
Avalo en la Servidumbre Petrolera. to de avalo para las servidumbres petroleras. Para una
mejor ilustracin del tema, se unificarn algunos signifi-

N
o sin antes resaltar el rol que por ms de 29 aos cados y definiciones sobre servidumbre petrolera extra-
ha realizado el Registro Nacional de Avaluadores yendo de la Ley la definicin de valuacin y servidumbre
R.N.A. de la Sociedad Colombiana de Avaluado- y, servidumbre de ocupacin de terrenos.
res y Fedelonjas, en la certificacin de la idoneidad y com-
petencia de los avaluadores en el pas, brindando seguridad
y confianza a los usuarios de avalos y garantizando morali-
dad en el ejercicio de la valuacin de sus inscritos, en razn
a que recientemente el Congreso de la Repblica dio un
espaldarazo a este tipo de tareas cuando aprob la Ley
1673 de 2013 (Ley del Avaluador), que regula y establece
las responsabilidades y, competencias de los avaluadores APOYA LA FORMACION DE PERSONAS
en Colombia tipificando penalmente el ejercicio ilegal de EN CONDICION DE DISCAPACIDAD Y
la actividad del avaluador y el encubrimiento de la misma. VULNERABILIDAD

Con la entrada en vigencia de la Ley 1673 de 2013 Compromiso social del RNA
(Ley del Avaluador), las reglas generales sobre validez y
aplicacin de las leyes, especialmente las que dicen: La CARRERA 57 B N 67 A-69 BOGOTA D.C
ley posterior prevalece sobre la ley anterior y La ley Telfonos: 3 114489 6 301343
especial predomina sobre la general, exigen establecer www.fundacionideal.com
 LAS SERVIDUMBRES
30 PETRLERAS

Servidumbre petrolera Valuacin

La servidumbre petrolera, es un gravamen impuesto so- La actividad por medio de la cual se determina el valor de
bre el derecho de dominio para desarrollar actividades de un bien, de conformidad con los mtodos, tcnicas, actuacio-
exploracin, produccin o transporte de hidrocarburos, nes, criterios y herramientas que se consideren necesarios y
amparada en la ley y la declaratoria de utilidad pblica de pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuacin
la industria de los hidrocarburos, no conciliable, constituido se denomina avalo.
por acuerdo entre las partes o por solicitud del interesado
a la autoridad competente, mediando el pago de una in- Servidumbre
demnizacin de carcter pleno, es decir, una indemnizacin
integral a favor del particular sea propietario, poseedor u El Cdigo Civil en el artculo 793, refiere a la servidumbre
ocupante de terrenos o dueo de las mejoras, pues res- como una limitacin vlida del derecho de dominio y en
tringe derechos de rango constitucional como la propie- su artculo 879 la define como: Un gravamen impuesto
dad privada, la actividad econmica, la iniciativa privada y sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo.
la libertad econmica, ya que se ve obligado, constreido, En trminos generales, la servidumbre es gravamen o una
limitado o forzado a facilitar una porcin de su patrimonio carga impuesta a un predio, no a su propietario y por eso
y sufrir una serie de impactos negativos de tipo social y se convierte en un derecho accesorio.
ambiental propios de la industria de los hidrocarburos para
beneficiar a otro particular sea persona natural o jurdica, Servidumbre de ocupacin de terrenos
nacional o extranjera, que posee un contrato suscrito con
una Unidad Administrativa Especial del Estado denomina- Se entender que la servidumbre de ocupacin de terre-
da Agencia Nacional de Hidrocarburos - ANH. nos comprender el derecho a construir la infraestructura
necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios
La definicin corta es: La servidumbre petrolera es un propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del
gravamen impuesto sobre el derecho de dominio para desa- ejercicio de las dems servidumbres que se requieran.
rrollar actividades de exploracin, produccin o transporte de
hidrocarburos, constituido por acuerdo entre las partes o por SERVIDUMBRE PETROLERA E
solicitud del interesado a la autoridad competente, mediando INDEMNIZACIN INTEGRAL
el pago de una indemnizacin de carcter pleno, es decir una
indemnizacin integral, a favor del particular, sea propietario, En la exposicin de motivos del Proyecto de Ley No. 002
poseedor u ocupante de terrenos o dueo de las mejoras que de 2007 Cmara, que posteriormente se convirti en la
se ve constreido a facilitar una porcin de su patrimonio en Ley 1274 de 2009 (Gaceta del Congreso No. 338 del 24
utilidad de otro particular, sea persona natural o jurdica, nacio- de julio de 2007, pg. 9), el Gobierno Nacional, expres:
nal o extranjera que posee un contrato suscrito con una Uni-
dad Administrativa Especial del Estado, denominada Agencia La servidumbre petrolera es una servidumbre legal, pues se
Nacional de Hidrocarburos ANH. constituye independiente de la voluntad del propietario del predio
sirviente, sea de forma coercitiva por la autoridad competente
o por mutuo acuerdo entre las partes, mediando una justa
indemnizacin por los perjuicios causados y cuya duracin va
hasta la finalizacin de las actividades de explotacin de hidro-
carburos, con el fin de proporcionar las comodidades y los medios
necesarios para el acceso, transporte y ejecucin de las obras que
se requieran para el ejercicio de la actividad petrolera y dems
complementarias.

El proyecto que se somete a consideracin est en armona con

los principios constitucionales y legales, toda vez que al propieta-
rio se le reconoce plenamente la indemnizacin correspondiente
por cualquier dao o restriccin que se le ocasione a su derecho
de dominio, as como tambin se le reconoce la indemnizacin
al ocupante que resulte afectado por dao en las mejoras, en
ejercicio de la industria del petrleo.

La servidumbre petrolera se impone por ministerio de

la ley. Su espritu est en armona con los principios cons-
titucionales y legales, por tanto el particular afectado tiene
derecho al pago de una indemnizacin de carcter pleno,
es decir, una indemnizacin integral. No se trata de la culpa
de un tercero que le produce un dao a otro tercero por la
 LAS SERVIDUMBRES
PETRLERAS 31
ocupacin temporal o perma- a) La necesidad de ocupar
nente de una franja de terreno. La servidumbre petrolera es un permanente o transitoria-
Se trata de la compensacin gravamen impuesto sobre el derecho mente el predio. (Entindase
plena y el restablecimiento de dominio para desarrollar activi- por ocupacin de carcter
econmico que genere o pue- dades de exploracin, produccin o permanente la construccin
da generar la restriccin del transporte de hidrocarburos. de carreteras, la de oleoduc-
derecho de dominio y otros tos, la de campamentos, la
derechos de rango constitucional dispuestos en los artcu- instalacin de equipos de perforacin, las instalacio-
los 58 y 333 de la Constitucin Poltica Colombiana, como nes necesarias para la operacin y fiscalizacin de la
la propiedad privada, la libertad econmica, la actividad eco- actividad en el campo, la instalacin de lneas de flujo
nmica y la iniciativa privada. y dems semejantes. Entindase por ocupacin de ca-
rcter transitorio la ejecucin de trabajos de explora-
Para determinar el valor de la indemnizacin integral cin superficial con aparatos de geofsica, trazados de
de daos y perjuicios por la imposicin y ejercicio de oleoductos, de carreteras, etc., que impliquen destruc-
la servidumbre petrolera, se debe entender el alcance cin de cercas, apertura de trochas o senderos de pe-
del artculo 17 de la Declaracin de los Derechos del netracin, excavaciones superficiales y otras anlogas.)
Hombre y del Ciudadano de 1789 y, lo dispuesto en el
artculo 12.2 del Pacto de Derechos Econmicos y So- b) La extensin requerida determinada por linderos.
ciales o Pacto de San Jos de Costa Rica. No se trata de
establecer el porcentaje del valor intrnseco de la franja c) El tiempo de ocupacin. (Entindase el tiempo de
de terreno a ocupar ms el valor del inventario de lo que ocupacin de los terrenos para realizar los trabajos,
tenga encima, fijado por tablas de valores y costos, gene- el cual debe ser definido con exactitud, para efectos
ralmente desprovistas de argumentos tcnicos afines a la de tasar los perjuicios. No se trata del tiempo de du-
actividad valuatoria, como lo vienen pregonando y apli- racin del gravamen de la servidumbre, pues este va
cando algunas empresas petroleras, su personal de ges- hasta la finalizacin de las actividades de exploracin,
tin inmobiliaria y algunos entendidos del rea jurdica. explotacin o transporte de hidrocarburos.)

Enhorabuena, el Congreso de la Repblica de Colom- d) El documento que lo acredite como explorador, ex-
bia aprob la Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador), que plotador o transportador de hidrocarburos. (Entin-
regula y establece las responsabilidades y, competencias dase el contrato suscrito entre el explorador, explota-
de los avaluadores en el pas y tipifica penalmente el dor, o transportador de hidrocarburos con la Agencia
ejercicio ilegal de la actividad del avaluador y el encubri- Nacional de Hidrocarburos - ANH, unidad adminis-
miento de la misma. Actualmente, ejercer ilegalmente trativa especial adscrita al Ministerio de Minas y Ener-
la actividad de avaluador la persona que sin cumplir los ga, creada por el Decreto Ley 1760 de Junio 26 de
requisitos previstos en esta ley, practique cualquier acto 2003; no el certificado de Cmara de Comercio.)
comprendido en el ejercicio de esta actividad. Ejercer
ilegalmente la actividad del avaluador, ser considerado e) Invitacin para convenir el monto de la indemnizacin
como simulacin de investidura o cargo y ser sanciona- por los perjuicios que se ocasionarn con los trabajos.
do penalmente en la forma descrita por el artculo 426
de la Ley 599 de 2000. Dice la norma: Cuando se trate de obras o labores que
impliquen ocupacin de carcter permanente, la indemni-
El papel de la valuacin en el procedimiento establecido zacin se causar y se pagar por una sola vez y, amparar
en la Ley 1274 de 2009 es importantsimo, pues cada una todo el tiempo que el explorador, explotador o transpor-
de sus etapas exige determinar el valor de bienes o involu- tador de hidrocarburos ocupe los terrenos y comprender
cra el ejercicio de uno o ms avaluadores.Veamos por qu: todos los perjuicios. Cuando se trate de obras o labores
que impliquen ocupacin de carcter transitorio, la indem-
LA NEGOCIACIN DIRECTA EN EL PRO- nizacin amparar perodos hasta de seis (6) meses. La
CEDIMIENTO DE LA LEY 1274 DE 2009 ocupacin parcial del predio, dar lugar al reconocimiento y
pago de una indemnizacin en cuanta proporcional al uso
El artculo 2, establece la negociacin directa como un de la parte afectada a menos que dicha ocupacin afecte
trmite que no puede exceder de veinte (20) das calen- el valor y el uso de las zonas no afectadas.
dario contados a partir de la entrega del aviso en el que
una parte denominada el explorador, explotador o trans- Finalmente este articulo 2 determina: En caso de no
portador de hidrocarburos, da aviso formal mediante es- llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnizacin de
crito a la otra parte denominada propietario, poseedor u perjuicios, se levantar un acta en la que consten las causas
ocupante de los terrenos o dueo de las mejoras, segn de la negociacin fallida y el valor mximo ofrecido, firmado
el caso, en la cual le determina: por las partes, con copia a cada una de ellas.
HOMENAJE A Miembro de la
Sociedad Colombiana

JOS ALFONSO
de Avaluadores S.C.d.A.

Miembro de la Lonja
de Propiedad Raz de

CARRIZOSA
Bogot

Miembro fundador del

Registro Nacional de

ALAJMO
Avaluadores R.N.A.

El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A.,

El gremio es sumamente desea rendir un importante homenaje a un
hombre de palabras precisas y a un colega de
importante y fortalecerlo, aportes invaluables que dirige el legado de
lo es an ms. una familia reconocida en el sector inmobilia-
rio del pas.

Nathalie
Perdomo Sarmiento
Coordinadora de Comunicaciones
Registro Nacional de Avaluadores R.N.A.

J
os Alfonso Carrizosa Alajmo, Gerente General de
ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS LTDA., co-
nocido en el gremio inmobiliario como Pepe Carri-
zosa, naci el 15 de Enero de 1.949 en la ciudad de
Bogot D.C. Su padre, Alfonso Carrizosa Argaez, fund
junto a su seora madre, Nina Alajmo de Carrizosa, la
empresa que hoy lleva su distinguido nombre y apellido
en octubre del ao 1958.

Don Jos, como le llaman sus colaboradores, se en-

cuentra casado hace 42 aos con la Sra. Mara Teresa Du-
que de Carrizosa y es el orgulloso padre de cuatro hijos:
Juan Camilo quien es el Director Administrativo de la em-
presa, Santiago ejerce como Director Comercial de la mis-
ma, Jos Manuel es Arquitecto y padre de su nieta Sofa y,
Helena Mara, vive en Londres y es Diseadora de Modas.

Don Jos tiene dos hermanos, Eduardo Carrizosa

Alajmo dedicado a la Medicina y El Ingeniero Alberto
Carrizosa Alajmo. Han pasado ya 54 aos y este sueo
familiar se ha convertido en una de las inmobiliarias ms
reconocidas, slidas y respetadas en el pas.

Don Jos estudi Administracin de Empresas y Re-

laciones Industriales. Al heredar la empresa de su res-
petado padre, tuvo el compromiso familiar de dirigir la
compaa inmobiliaria y a su vez, encontr la oportu-
nidad para iniciar junto a otros pioneros del sector, la
unificacin y profesionalizacin de la actividad Valuatoria
en Colombia.
 homenaje a JOS ALFONSO
CARRIZOSA ALAJMO 33

54
+VALOR, cont con la dio de una pgina web: IN-
oportunidad de acceder una MOVE.CO, donde estamos
maana bogotana a su agra- articulando a todos los inmo-
dable oficina en su empresa, biliarios y crear un mercado
un espacio lleno de recuer- Aos han pasado y este sueo familiar se ha de propiedades en venta. Ya
dos, inspiradoras fotografas, convertido en una de las inmobiliarias ms se han sumado ms de 60
notas, libros y detalles, pro- reconocidas, slidas y respetadas en el pas inmobiliarias y tenemos ms
picindose una conversacin de 3.000 inmuebles para la
amena, clida y cordial como venta y/o arriendo. Los parti-
lo es Don Jos: cipantes deben tener las reglas claras y firmar un Cdigo
de tica fomentando as la profesionalizacin de nuestro
Revista +VALOR: Dnde inici su camino como sector en este tipo de iniciativas.
miembro de uno de los gremios ms importantes del
pas, el Gremio Valuatorio? Revista +VALOR: Por qu surge la necesidad de
profesionalizar la actividad del Valuador?
Don Jos: Inici con la Sociedad Colombiana de
Avaluadores, en cabeza en su momento del Presidente Don Jos: Porque avaluar no es al ojmetro. Hay
Jos Gregorio Gutirrez, en un recorrido por todo el tcnicas, frmulas, mecanismos especiales para elaborar
pas. Nos fuimos por Ibagu, Barranquilla, Medelln, Cali, un avalo y eso no lo tena el pas. Por tanto, en aque-
Bucaramanga y Bogot, entre otros, con el objetivo de lla poca invitamos gente muy importante de Venezuela,
convocar y sensibilizar los peritos avaluadores de los di- Brasil y Uruguay, con el fin de mostrarles a las personas
ferentes departamentos del pas y empezar a unificar la importancia que tena profesionalizar la carrera con
esta profesin. El cambio ha sido inimaginable. Cuando seriedad, contando con el apoyo de los bancos y as, em-
comenzamos nos bamos en carro y nos ahorrbamos pezamos a crecer. Luego, nos unimos a la UPAV (Unin
otros gastos porque no tenamos ms recursos y aun as, Panamericana de Asociaciones de Valuacin) y fuimos los
toda la gente comenz a respaldar la iniciativa, a recibir primeros que los invitamos al pas, en pro de aprender
toda la informacin y a entender la importancia de con- las nuevas tcnicas y mtodos valuatorios.
tinuar con esta labor gremial.
Revista +VALOR: Qu opina de la aplicacin de los
Revista +VALOR: Qu actividades realizaban para exmenes R.N.A.?
cumplir este objetivo?
Don Jos: Son los primeros pasos que debe dar un
Don Jos: Con Oscar Borrero nos dimos a la tarea Avaluador, despus de capacitarse. Aunque es muy
de dar conferencias, dictar clases y traer personas ex- importante contar con la experiencia. Como en las
pertas de otros pases, sensibilizando a las personas de la dems profesiones, al finalizar los estudios se deben
importancia de profesionalizarse y tener criterios valua- realizar prcticas. As debe ser en el sector Valuatorio.
torios para poder ejercer esta labor, como una profesin Pienso que lo ms importante es la experiencia mni-
seria y eficiente. ma de unos dos aos para tener una mayor claridad
de todo el entorno. Avaluador no es el que sabe; debe
Revista +VALOR: Cules cree usted que son las existir un feeling entre Avaluador y el cliente, que no
caractersticas esenciales de un Gremio? te lo dan las frmulas. Pueden haber todas las tcnicas
que uno quiera y se puede presentar un desfase muy
Don Jos: Yo soy muy gremialista y a m me conocen grande porque el mercado vara y eso, hay que tenerlo
por eso. Para m, el gremio es sumamente importante muy en cuenta.
y fortalecerlos lo es an ms. Por eso, hago parte de
la Sociedad Colombiana de Avaluadores, de El Registro Revista +VALOR: A qu se dedica principalmente
Nacional de Avaluadores, recorriendo todo el pas con ALFONSO CARRIZOSA HERMANOS LTDA.?
Fedelonjas. Esto es importante, porque cuando la gente
se agremia, hace que el gobierno los oiga; en nuestro Don Jos: Nuestra empresa abarca todo el campo
caso, que vea la importancia de nuestra profesin para inmobiliario. Es de las pocas empresas que se dedican
la economa del pas. Adems, la gente desea profesio- integralmente a todos los servicios tales como arrenda-
nalizarse, est vida de recibir capacitacin profesional mientos, ventas de usados, corretaje, venta de proyec-
por parte de personas idneas. tos, administracin propiedad horizontal y brindamos
intermediacin financiera, entre otros. Sin embargo, los
Por otro lado, me gusta crear empresas. Ahorita crea- Avalos slo los realizo yo y le estoy enseando a mi
mos una empresa nueva que se llama INMOVE S.A.S. hijo, ya que me parece que la responsabilidad de ser un
(MLS SISTEMA DE MTODO LOGSTICO) por me- Avaluador es sumamente grande.
 homenaje a JOS ALFONSO
34 CARRIZOSA ALAJMO

Revista +VALOR: Cules han sido los momentos Don Jos: En primera instancia, hay que informarles que
de crisis que ha afrontado como empresario inmobiliario? existen personas especializadas en esta actividad; idneas,
ticamente y moralmente responsables que le pueden brin-
Don Jos: Las crisis normales de los inmobiliarios que dar un servicio ideal y principalmente, que no puede arries-
se han dado cada tres aos; la ltima fue muy fuerte gar sus bienes en manos de cualquier persona. Por tanto,
(Periodo de 1996 al 2005), que afect toda la actividad pienso que el R.N.A. es la nica entidad que se preocup
inmobiliaria. Tengo 30 empleados. Una de los logros ms por el cliente y, tiene otro reto ms: acercar la profesionali-
importantes como empresario ha sido que en los mo- zacin a todo el sector inmobiliario del pas, por el bien de
mentos de crisis no hubo un empleado que se fuera de la todos. Para lograrlo, tenemos que unirnos a nivel nacional.
empresa. Tuve que usar mi capital para pagar los sueldos.
El compromiso de toda mi gente es grande e increble. Revista +VALOR: Qu opina de la Ley del Avalua-
Cuando pas la crisis, nada cambi y eso dispar la em- dor 1673 de 2013?
presa. Toda la gente sigui y eso hizo que vendiramos
ms. Fue tan importante, que recibimos una mencin de Don Jos: Importantsima, ya que realmente va a re-
la Cmara y Comercio de Bogot por haber superado la gular la carrera o profesin del Avaluador. Hay muchas
crisis y nos escogieron como ejemplo empresarial. personas que no tienen los criterios para ser Avaluador,
ya que serlo, no es solo tomar un curso y contar con el
Revista +VALOR: Cul es su mayor logro como ttulo y, salir a aplicar frmulas. Hay que sumar los co-
Avaluador y/o empresario Inmobiliario? nocimientos a la experiencia y al conocimiento real del
mercado en la especialidad que se requiera.
Don Jos: Llegar a donde estoy es lo ms especial que
me ha pasado, sin ninguna queja de ninguna persona y te- Revista +VALOR: Qu personas admira en el Sec-
niendo el respeto ms grande por todos los colegas y por tor Valuatorio?
toda la sociedad. Eso no hay con qu pagarlo, es un orgu-
llo muy grande y el haberme casado con mi seora (sic). Don Jos: Admiro principal y profundamente al Dr.
Oscar Borrero, quien es una persona sumamente intere-
Revista +VALOR: Cmo ve el futuro de la Activi- sante, inquieta y nos ha dado muchas pautas para saber
dad Valuatoria en Colombia? Avaluar. Tambin recuerdo con admiracin a Jos Gre-
gorio Gutirrez, Valentn Gamez quien realiz grandes
Don Jos: Veo un horizonte inmensamente grande. aportes a la Sociedad Colombiana de Avaluadores y por
Con un gran futuro por ser una de las carreras ms im- supuesto, a Julio Gonzles Gonzles.
portantes del pas. La carrera del Avaluador es funda-
mental para la economa de cualquier pas ya que noso- Don Jos Alfonso Carrizosa Alajmo, ha formado una fa-
tros somos los que damos las pautas de valor y con esas milia en su propia empresa. Sus colaboradores le saludan
pautas se rigen prcticamente la economa, el desarrollo clidamente, correspondiendo a su cortesa y amabilidad.
de toda la sociedad, en todos los niveles y los valores, los Es un hombre que participa activamente en cada comit,
ponemos nosotros. reunin y/o cita a los cuales asiste con puntualidad, res-
ponsabilidad y compromiso. Como el mismo se denomina:
Revista +VALOR:Qu es lo ms importante que Soy un gremialista consagrado. Es un lder, un colombiano
debe tener en cuenta quien solicita un avalo? enamorado de su familia, de su profesin y de su pas.
INTRODUCCIN A LA
SOSTENIBILIDAD, EDIFICIOS
VERDES, SISTEMA LEED E
INFLUENCIA Y
MANEJO DESDE
EL PUNTO DE
VISTA VALUATORIO
- LTIMA ENTREGA -
Soledad Tamayo
Gaviria
R.N.A. # 1475
Ricardo
Castrilln Restrepo
R.N.A. # 718
H
a podido comprobarse con el paso de los aos
que estos costos se han logrado disminuir cada
vez ms y hay casos en los cuales los costos logra-
dos fueron los mismos de un proyecto no verde, incluso
en el caso de grados altos de certificacin.
Hoy podemos decir que estamos viviendo el naci-
miento de una nueva era constructiva, pero dentro de
5, 10 o con seguridad en 20 aos, todos los proyectos
tendrn que cumplir los nuevos estndares de sosteni-
bilidad que con seguridad se irn implementando cada
vez ms sin que el propsito sea lograr una certificacin.
En el desarrollo de este trabajo no se ha podido esta-
blecer un estndar de sobrecosto frente a la construc-
cin no verde, entre otros factores debido a que cada
proyecto sostenible es nico; adicionalmente, las tcnicas
constructivas varan de pas a pas, como es el caso de la
estructura de los edificios; mientras en Estados Unidos
lo normal es una estructura de acero, en nuestro medio
se utilizan las estructuras en concreto reforzado. En el
desarrollo, pudimos detectar un rango de sobre costos
que oscilara entre el 5% y el 30%, aunque se conocieron
casos en el exterior en los cuales se han logrado institu-
CONSTRUCCIN
TRADICIONAL VS
CONSTRUCCIN
LEED
Aunque a la fecha lo
normal es encontrar que
un proyecto sostenible
tiene mayores costos
de construccin frente
a un proyecto no verde,
esto se debe en gran
medida a que se trata
de la implementacin
de tcnicas nuevas de
construccin entre
otros.
cionalizar procesos en los cuales se han logrado costos
similares o incluso por debajo de los tradicionales
Es importante precisar que las caractersticas soste-
nibles avanzadas o innovadoras pueden aadir costos a
un edificio frente a la construccin tradicional, ms si se
tiene en cuenta que nos encontramos en una etapa de
aprendizaje y que por lo tanto, se deben evaluar inde-
pendientemente para asegurar que son costos-eficaces
y medioambientalmente efectivas; lo que se ha podido
comprobar, es que esos sobre costos se recuperan en el
tiempo debido a los ahorros que generan en el consumo
de energa y agua entre otros factores ya citado.
CMO SE MANEJAN LOS
CONCEPTOS DE SOSTENIBILIDAD EN
LA VALORACIN DE EDIFICIOS VERDES
La construccin verde es una realidad; como Avaluado-
res, debemos estar preparados para enfrentarla e inter-
pretar el nuevo lenguaje de la sostenibilidad a todo nivel.
Es responsabilidad del avaluador entender nuevos con-
ceptos tecnolgicos y ambientales, que influyen directa-
mente en el valor de los edificios verdes.
Se necesita refinar las metodologas tradicionales de
valoracin para engranar con los conceptos de sosteni-
bilidad que hoy tienen los edificios verdes; los materiales
y sistemas sostenibles se estn volviendo ms baratos,
los elementos de diseo sostenible se estn aceptando
ampliamente en las prcticas habituales de las tendencias
 INTRODUCCIN A LA
36 SOSTENIBILIDAD

en el diseo de edificios y los propietarios e inquilinos de

edificios estn empezando a demandar y a valorar dichas
caractersticas.

En el caso de los edificios verdes certificados, el ava-

luador deber entender y anexar a su informe de avalo
copia del respectivo certificado.

El siguiente captulo, se enfoca en la influencia y mane-

jo de las caractersticas sostenibles en los mtodos tradi-
cionales de valoracin.

METODOLOGAS DE VALORACIN
INVOLUCRANDO CRITERIOS DE
SOSTENIBILIDAD

Las metodologas de valoracin reconocidas internacio-

nalmente por el IVSC y tradicionalmente aplicadas en
nuestra actividad valuatoria, continan vigentes; simple-
mente deben adaptarse a la nueva realidad ecolgica
como se estn adaptando los sistemas constructivos.
Analicemos cada una de ellas.

Mtodo Comparativo de Mercado

Continua siendo vlida la misma definicin tradicional-

mente aceptada en la cual se dice que el avaluador esti-
ma el valor basado en informacin de mercado haciendo
uso de transacciones reales que puedan ser considera-
das como comparables; la informacin escogida se ho-
mogeneiza para hacerla comparable al objeto de avalo.
En el actual momento que vive el movimiento verde, a
diferencia de los casos de valoracin que involucren edi-
ficios NO verdes, probablemente el mtodo menos re-
comendado es el Comparativo de Mercado. Esto, debi-
do a la carencia de informacin comparable de este tipo
de proyectos en un rea especfica. Es probable que en
varios aos, ste mtodo sea nuevamente el ms utiliza-
do, pero hoy la falta de informacin lo puede hacer me-
nos confiable que las dos alternativas restantes. Cuando
exista ms informacin comparable, como avaluadores
deberemos aprender a realizar homogeneizaciones que
tengan en cuenta nuevos elementos de comparacin
basados en los criterios de sostenibilidad para as poder
dar una opinin de valor.

Mtodo del Costo

Tambin se acepta la definicin conocida en la cual se dice

que el avaluador estima un costo actual para reponer el
edificio objeto de estudio, incluyendo una utilidad razona-
ble y teniendo en cuenta cualquier depreciacin que pu-
diera presentarse, valor al cual se suma el valor de la tierra.

Este mtodo es ideal porque en muchas ocasiones

los edificios sostenibles objeto de valoracin no se en-
cuentran involucrados en un mercado activo de compra
 INTRODUCCIN A LA
SOSTENIBILIDAD 37
y venta; en otros casos, no son inmuebles generadores En cuanto al valor de la tierra, su valor se estimar de
de renta para poder avaluados va mtodo de la renta. la misma manera como se ha venido haciendo, aclarando
que pueden presentarse casos complejos debido a que
Es importante revaluar algunos conceptos de esta como hemos visto, en muchas ocasiones el lote utilizado
metodologa como son la edad efectiva y la obsolescen- estaba contaminado o formaba parte de un complejo
cia; en cuanto al primer concepto, debe tenerse en cuen- industrial abandonado o cualquier otra situacin que pu-
ta que se estn diseando edificios verdes cuya meta es diramos imaginar.
que duren ms y que puedan ser reciclados o readecua-
dos en el tiempo, contribuyendo as a un aumento de la Mtodo de la Renta
vida til de los mismos; en cuanto a la obsolescencia se
refiere, los nuevos diseos verdes con espacios abiertos Este mtodo tiene como fin bsico establecer el valor
fcilmente adecuables sin excesos y la utilizacin de nue- comercial probable de los beneficios econmicos netos
vos materiales de construccin y equipos tcnicos ms que en el futuro generar el inmueble avaluado. Determi-
eficientes, permite afirmar que la obsolescencia como la na el valor comercial del inmueble tomando como base
hemos analizado debe ser reconsiderada. el arrendamiento mensual que genere o pueda generar
el mismo. Contina siendo vlida la definicin del IVSC.
Se recomienda revaluar el concepto de reposicin
en la definicin de mtodo del costo por el concepto Esta metodologa es la ideal dado que tiene en cuenta los
de reproduccin; esto debido a que cada edificio verde efectos directos en el Ingreso Neto Operativo (INO) por
es nico y diferente de los dems. Cada uno tiene condi- reflejar de manera inmediata los efectos en el flujo de caja
ciones especficas y se debe analizar segn su costo de que es el resultado de los ingresos y egresos que provienen
reproduccin partiendo del presupuesto base inicial; es de la operacin del inmueble. Entre las bondades que re-
importante tener este dato como base para la definicin sultan de la aplicacin de esta metodologa, podemos citar:
de los valores asegurables. Esto se refuerza en el hecho
de que a la fecha existen pocas fuentes de informacin
de costos que involucren datos para construcciones Se identifican las rentas ms altas y su influencia di-
sostenibles; a nivel internacional existen algunas pero a recta en el valor.
nivel de pas (Colombia), no existe una publicacin que Se identifican los bajos costos operativos y de nuevo
su influencia directa en el valor.
proporcione este tipo de datos. La absorcin ms rpido se traduce en mayor valor
comercial.
Otro punto importante en el anlisis de los costos de La renovacin de clientes ms rpida se refleja en
construccin, es la verificacin de los costos indirectos una vacancia menor.
e indirectos y cada uno de sus captulos. En cuanto a Ms bajo riesgo.
los costos indirectos, debera verificarse si existen sobre Se visualiza la recuperacin de la inversin realizada.
costos en las licencias de construccin o por el contrario
reducciones como ha sido tradicional en varios pases
para implementar este tipo de edificaciones. Lo mismo El procedimiento a seguir es el mismo que en cualquier
ocurrira con los impuestos de construccin, un costo edificio NO verde, la metodologa no cambia, los ms al-
adicional que surgira en el presupuesto por lo menos tos ingresos y los ahorros en consumos se reflejarn en
en el caso de edificios verdes es el de certificacin en el un INO mayor; para las tasas de descuento en principio
caso de los edificios que hayan pasado por ese proceso. se podra partir de las mismas utilizadas para edificios no
verdes, analizando la posibilidad de trabajar con tasas me-
nores debido a menor riesgo representado en mejores
inquilinos con estabilidad a largo plazo como ha sido la
tradicin hasta ahora en este tipo de edificaciones.

ANLISIS DE CASO

El propsito del siguiente ejemplo es considerar solo

uno de los posibles efectos de una de las variables am-
bientales que puedan presentarse en un proyecto es-
pecfico, para lo cual tenemos en cuenta los datos de
sostenibilidad presentados para la direccin general de
Bancolombia en Medelln. En la descripcin del proyec-
to, en este trabajo se cit que el ahorro en consumos
de energa frente a otras alternativas constructivas es de
$1.400.000.000 por ao.
 INTRODUCCIN A LA
38 SOSTENIBILIDAD

Si se considera una tasa de capitalizacin directa del
9% anual equivalente a una tasa mensual de 0,72% men-
sual se tendra que este ahorro representa un valor de
$15.555.555.555 equivalentes a $ 311.000/m sobre la
zona neta de oficinas de 50.000 m o a un 4,32% del cos-
to total del proyecto. Esta sera solo una de las variables
que influiran en el clculo del valor haciendo uso del
mtodo de la renta que captura la capacidad de generar
ingresos en el futuro; este ahorro claramente se conver-
tira en un mayor valor comercial.
De la misma manera, se deberan analizar las dems
variables las cuales quedaran directamente analizadas al
incorporarlas en un proceso de capitalizacin directa o
en un flujo de caja descontado de ingresos y egresos,
casos en los que se debe estimar el Ingreso Neto Ope-
rativo (INO) del inmueble.
CONCLUSIONES GENERALES
Como seres humanos, debemos participar activa-
mente en el cuidado de nuestro planeta tan nociva-
mente afectado con el proceso de industrializacin
del siglo XX. Todos podemos ayudar con criterios
de sostenibilidad en nuestras actividades cotidianas.
Lo que naci como una moda ecolgica que luego
pas a ser una realidad con crecimiento exponen-
cial, en un futuro cercano podemos afirmar que ya
todas las edificaciones debern ser construidas con
criterios de sostenibilidad sin importar que tengan
o no certificados que lo comprueben.
terializa en acciones socialmente responsables que
generan valor y ventajas competitivas.
La nueva tendencia verde ha dado como resulta-
do la aparicin de nuevas tcnicas constructivas,
nuevos materiales y nuevos procesos que apenas
estn siendo evaluadas por el sector inmobiliario
en general.
Cada vez, se fomenta ms el uso de energas reno-
vables para ayudar a preservan el medio ambiente.
CONCLUSIONES DESDE EL PUNTO DE
VISTA DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA
La construccin verde es una realidad; como ava-
luadores debemos estar preparados para enfren-
tarla e interpretar el nuevo lenguaje de la sostenibi-
lidad a todo nivel. Es responsabilidad del avaluador
entender nuevos conceptos tecnolgicos y am-
bientales que influyen directamente en el valor de
los edificios verdes.
Debido a la carencia de informacin comparable
para este tipo de edificaciones, el mtodo menos
recomendado en la actualidad es el Comparativo

A la fecha, la mayora de las edificaciones verdes

estn concentradas en el sector pblico y las gran-
des corporaciones. Con el paso del tiempo, esta
tendencia como se dijo antes se dar a todo nivel.

El sistema LEED y los dems mencionados han

operado como una herramienta eficaz para pro-
mover la construccin sostenible a nivel mundial;
parte del xito se logra en el prestigio que se logra
al obtener la certificacin, pues a hoy no es vis-
to con buenos ojos que una empresa energtica
o de extraccin de petrleos para citar solo dos
casos, no tenga una sede certificada porque pare-
cera que no estar colaborando con los criterios
ambientales.

Se ha incrementado la conciencia acerca del impac-

to de las construcciones sobre el medioambiente,
economa, salud, produccin y se ha estimulado un
crecimiento rpido en la industria de las edificacio-
nes verdes.

La sostenibilidad y la innovacin, no son solo simple

diferenciadores, son un compromiso que se ma-
 INTRODUCCIN A LA
SOSTENIBILIDAD 39
de Mercado. Lo ms probable es que en varios BIBLIOGRAFA
aos cuando exista informacin comparable y ya
los edificios verdes constituyan sino la mayora, un
gran porcentaje, esta metodologa ser de nuevo la Libros
primera en ser utilizada. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 13va ed.
(Chicago: Appraisal Institute, 2008), Captulos 13, 17, 20,
Dada la caracterstica nica de cada proyecto ver- 21, 22 y 23.
de, el mtodo del costo es de alto valor pues refle-
ja las caractersticas particulares de cada caso. Partir Artculos
del presupuesto de obra base es lo ideal dada la Introduccin al programa LEED - Siemon Network Ca-
carencia de publicaciones tcnicas con este tipo de bling Solutions. Revista En Obra, edicin 13, octubre 2011.
informacin a la fecha.
Kathy Price-Robinson Finding Green in Sustainability,
La valoracin de la tierra puede ser una tarea difcil Valuation Insights and Perspectives (2nd Quarter 2009):
en el mtodo del costo si se tiene en cuenta que 10 17
muchos de los proyectos verdes ocupan sitios que
estaban perdidos bien fuera por contaminacin o Claire Nicolay The Greening of Real Estate Appraisal,
abandono entre otros factores que se encontraban Valuation Insights and Perspectives (2nd Quarter 2007):
en la parte baja de su ciclo de vida. 15 19

El otro mtodo ideal para este tipo de edifi-
caciones, es el mtodo de la renta que no ha
cambiado nada en su aplicacin y mantiene igual
la estimacin del INO, reflejando de manera di-
recta cualquier disminucin o aumento en cual-
quiera de los captulos que componen los ingre-
sos y egresos.
Kathy Price-Robinson Green Buildings: Lendersand
Builders Perspectives, Valuation Insights and Perspec-
tives (2nd Quarter 2007): 21-24
Contempo y el Negocio Exitoso de la Sostenibilidad,
Revista en Obra (Edicin de Octubre de 2011): 17-21
Un Gigante Responsable con el Medio Ambiente, Re-
vista en Familia Grupo Bancolombia (Edicin Abril
Mayo de 2012): 6-7

Hospital Digital. Centro Especializados San Vicente, Re-

vista Construcciones de Salud de Construdata (Edicin
# 5): 8-15

Sitios WEB recomendados:

U.S.Green Building Council - www.usgbc.org

Consejo Colombiano de Construccin Sostenible

www.cccs.org

Otros sitios WEB recomendados y consultados

www.siemon.co/la/white
www.greenlivingproyects.com
www.slideshare.net
www.awarenessintoaction.com
www.terranum.com
www.nuwireinvestar.com
www.nrmca.org\greenconcrete
www.censolar.edu
http://esbtour.com/es-mx/m/1/1/Default.aspx
http://www.london2012.com
http://www.cccs.org.co/estudios-de-caso/proyectos/167-re-
novacion-urbana-sostenible-hammarby-sjoestad-en-suecia
 EVENTOS Y
40 SOCIEDAD

PRESENTACIN DE LA DIVULGACIN DE LOS ESQUEMAS DE CERTIFICACIN Y REQUISITOS

Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Bogot D.C. 11 de Abril de 2014 Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Cali 4 de Abril de 2014

Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Cartagena 2 de Mayo de 2014 Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Ibagu 12 de Abril de 2014

Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Manizales 16 de Mayo de 2014 Divulgacin de los Esquemas de Certificacin - Pereira 15 de Mayo de 2014
 EVENTOS Y
SOCIEDAD 41
EXMENES: 07 DE MARZO / 09 DE MAYO DE 2014

Exmenes Bogot D.C. 7 de Marzo de 2014 Exmenes Santander 9 de Mayo 2014

Exmenes Antioquia 7 de Marzo de 2014

Exmenes Valle del Cauca 9 de Mayo de 2014

Exmenes Quindo 7 de Marzo de 2014

Exmenes Cesar 9 de Mayo de 2014

Exmenes Huila 9 de Mayo de 2014
 EVENTOS Y
42 SOCIEDAD

SEMINARIO VALORACIN DE EMPRESAS - 19 Y 20 DE JUNIO DE 2014

Equipo de la Sociedad Colombiana de Avaluadores: Katherin
Ramirez Ramrez, Dra. Jacqueline Botina Plaza - Presidente
Ejecutiva S.C.d.A. y Marcela Marinez.

Punto de informacin e
inscripcin al Seminario.

Apertura del Seminario a

cargo del Dr. Francesco
Cavalli - Presidente de la
Sociedad Colombiana de
Avaluadores S.C.d.A.
 EVENTOS Y
SOCIEDAD
(De izq a derecha)
Tyrone Portero Reyes, Germn Noguera Camacho, Dr. Axel Rodrguez
Batres, Manuel Fernando Alfonso Carrillo y Eduardo Ustariz
43
Stand R.N.A. Nathalie
Perdomo Sarmiento -
Coordinadora de Comu-
nicaciones del Registro
Nacional de Avaluadores

Centro de Convenciones
Hotel Hilton Bogot

Conferencista Ing.
Axel Rodrguez Batres
(Mxico) Valoracin de
Empresas
 EVENTOS Y
44 SOCIEDAD

ENCUENTRO NACIONAL DE AVALOS - MEDELLN 25 DE ABRIL DE 2014

Encuentro Nacional de
Avalos 2014 - Hotel
Dann Carlton - Medelln

Encuentro Na-
cional de Avalos
2014 - Hotel Dann
Carlton - Medelln

Stand Registro
Nacional de
Avaluadores
R.N.A.

Encuentro Nacional de Avalos 2014 -

Hotel Dann Carlton - Medelln
 EVENTOS Y
SOCIEDAD 45
10 ANIVERSARIO DE LA ESPECIALIZACIN EN AVALOS U. DISTRITAL - 5 DE JUNIO DE 2014

Dcimo Aniversario Especializacin en

Avalos U. Distrital - Sede IDRD

Entrega de Placa Conmemorativa por parte

del Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. a
la Especializacin en Avalos U Distrital.

Stand Registro Nacional de

Avaluadores R.N.A.

Ing. Hernando Acua Carvajal - Direc-

tor de la especializacin en Avalos
U. Distrital y el Ing. Manuel Fernando
Alfonso Carrillo - Presidente del Con-
sejo Nacional de Avaluadores.
Dcimo Aniversario Especializacin en Ava-
los U. Distrital - Sede IDRD
agradecimientos
CONSEJOS REGIONALES
El R.N.A. quiere agrade-
cerle el compromiso y el
enorme trabajo que hacen
las personas de los distin-
tos consejos regionales del
pas. Ellos son:
4 5
Bolvar
Presidente: Jorge Luis Fernndez P.
Vicepresidente: Luis R. Hoyos Garca
Secretario: Carlos Vlez Paz
Vocal: Cecilia Restrepo de Bustamante
Vocal: Gabriel Rodrguez Osorio
8 9 10 11
Llanos Orientales
Presidente: Luis Eduardo Rangel
Secretario: Gustavo Gmez Murcia
Vocal: Octavio Vsquez Bermdez
Vocal: Demetrio Vldes Daz
Vocal: Carlos Arturo Talero
12 13 14 15
Risaralda
Presidente: Carlos Eduardo Meja G.
Vicepresidente: Rainer Ramiro Ortz Z.
Vocal: Mario Hernn Moreno Alzate
Vocal: Carlos Enrique Moreno Alzate
Vocal: Carlos Andrs Silva Daz
16 17 18 19
Tolima
Presidente: Flavio Jos Lugo B.
Vicepresidente: Oscar Galindo M.
Secretaria: Martha Lised Ros
Vocal: lvaro Garca Ronderos
Vocal: Guillermo Rico Ospina
1 2
Antioquia
Presidente: Ditter Ral Castrilln O.
Vicepresidente: Fernando Duque Becerra
Secretario General: Isabel Cristina Lpez G.
Representante de la Scda: Ricardo Castrilln R.
Vocal: Juan C Posada Saldarriaga
Vocal: Rosa Murillo
Boyac y Casanare
Presidente (e): Luis Antonio Camargo Prez
Secretario: Juan Carlos Rojas vila
Vocal: Jorge Enrique Valderrama Jimnez
Vocal: Edgar Augusto Castro Suarez
Vocal: Jorge Abraham Pulido Pulido
Magdalena
Presidente: Ivn Sierra Meja
Secretario: Ariel Alfonso Daza Romero
Vocal: Luis Efran Prez
Vocal: Efran Orozco Andrade
San Andrs,
Providencia y
Santa Catalina
Presidente: Pedro Ernesto Rodrguez A.
Vicepresidente: Blanca L. Agudelo B.
Secretaria: Constanza Parra
Vocal: Fernando Vsquez Escandn
Vocal: Felipe Karol Pernet Pineda
Valle del
Cauca
Presidente: Jaime Alberto Forero Pez
Secretario: Oscar Julio Gmez Gallego
Vocal: Gabriel Muoz
Vocal: Dionicio Saravia Betancourt
Vocal: Gustavo Garca Arango
Vocal: Armando Vega
Atlntico y Guajira
Presidente: Manuel Eduardo Moreno T.
Secretaria: Diana Paternina Escaf
Vocal: Francisco Cavalli Papa
Vocal: Sergio Delgado
Vocal: Ral Garay Mora
6 7
Caldas
Presidente: Acisclo Burgos Sarmiento
Vicepresidente: Hilda Mara Senz M.
Secretario: Jaime Gutierrez Aguirre
Vocal: Gustavo Jaramillo Villegas
Vocal: Francisco Javier Londoo Grajales
Vocal: Jairo Meja Serna
N. de Santander y
Arauca
Presidente: Norman Jos Gmez P.
Vicepresidente: Jairo Contreras M.
Secretario: Gerardo Rueda Ramrez
Vocal: Jos Luis Villamizar Maldonado
Vocal: Marleny Navarro Prada
Santander
Presidente: Alberto Forero Osorio
Vicepresidente: Germn A. Sandoval
Secretario: Julio Csar rdila
Miembro: Jos Ramn Garca Rey
Miembro: Jaime Pinilla Medina
Miembro: Wilson Daz Tello
Nario y Putumayo
Presidente: Csar Augusto Vallejo
Vicepresidente: Orlando Caicedo
Vocal: Pablo Andrs Guerrero
Vocal: Fernando Delgado
Vocal: Luis Meneses Marroqun
3
Bogot y
Cundinamarca
Presidente: Ivn Arturo Adarve Gmez
Secretario: Luis Alberto Alfonso
Miembro: Jos Carrizosa Alajmo
Miembro: Jorge Enrique Franco Can
Miembro: Hctor Castilla Medina
Miembro: Oscar Chavarra
Huila
Presidente: Felix Trujillo Trujillo
Vicepresidente: Fabio Salazar Ramrez
Quindo
Presidente: Octavio Giraldo Ramrez
Vicepresidente: Arturo Naranjo Vlez
Vocal: Javier Osorio Jaramillo
Secretaria: Mara Luisa Lpez Quintero
Vocal: Eduardo Lpez Murillo
Vocal: Hernando Varn
Sucre, Cesar
y Crdoba
Presidente: Beatriz Barrios Arrazola
Vicepresidente: Eduardo Jos Ustariz A.
Vocal: Fernando Doria Guell
Vocal: Abelardo Alvrez Benitez
Vocal: Jos Nicols Vlez
Choc
Presidente: Victor Rafael Francisco V.
Vicepresidente: Francisco Edgar Realpe
Secretario: Yasir Velsquez Parra
Vocal: Aura Ins Conto de Surez
Vocal: Francisco Antonio Valencia Garca
El Registro Nacional de Avaluadores es el
nico organizador normalizador en el tema de
Avalos en Colombia

La normalizacin en el R.N.A.,
es el proceso que establece para
la actividad valuatoria requisitos,
guas y directrices encaminados
a proveer soluciones reales o
potenciales de acuerdo con
las necesidades del mercado a
travs del consenso.

La USN AVSA (UNIDAD SECTORIAL DE

NORMALIZACIN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA Y
EL SERVICIO DE AVALOS) ha desarrollado las siguientes
normas y guas tcnicas relacionadas con la actividad
valuatoria en Colombia:

NTS G03 TIPOS DE BIENES

NTS S03 Contenido de informes de valuacin
NTS S04 Cdigo de conducta del valuador

101 Contenido de informes de valuacin de bienes

NTS inmuebles urbanos

102 Contenido de informes de valuacin de bienes

NTS inmuebles rurales
GTS G02 Conceptos y principios generales de valuacin
GTS E02 Valuacin de DERECHOS de Arrendamiento
GTS E03 Valuacin de maquinaria, planta y equipo

S01 Bases para la determinacin de valor de

NTS mercado

S02 Bases para la determinacin de valores

NTS distintos al valor de mercado
GTS E01 Valuacin DE BIENES INMUEBLES
GTS E05 VALUACIN DE ACTIVOS INTANGIBLES
GTS E04 Valuacin de bienes inmuebles rurales
NTS A02 Valuacin para garanta de crditos

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