`

Jika Healey (1992) dan Ball (1998) mengembangkan kerangka pendekatan institusional
dalam konteks pengembangan lahan, Keogh dan DArcy (1999) mengembangkan
kerangka analisis institusional yang terkait dengan pasar properti. Kerangka tersebut
terdiri dari tiga bagian yang menggambarkan hierarki institusional. Pada bagan paling
makro, terdapat lingkungan institusional yang merupakan kerangka aspek politik,
sosial, ekonomi and hukum yang mengatur pasar properti. Pada tingkat menengah
terdapat pasar properti yang dianggap sebagai institusi yang mengacu pada
karakteristik, cakupan, dan juga fungsi dari pasar properti tersebut. Sementara itu pada
tingkat mikro terdapat organisasi pasar properti yang terdiri dari aktor-aktor yang
terlibat di dalamnya.
GAMBAR. II.6
MODEL INSTITUSIONAL PADA PROSES PENGEMBANGAN LAHAN

Lingkungan Institusional
Institusi Politik
Institusi Sosial
Institusi Ekonomi
Institusi Hukum

Pasar Properti sebagai Institusi

Pasar (dan aspek non-pasar)
Terdesentralisasi dan informal
Aspek hukum dan kesepakatan terkait hak atas properti
Aspek hukum dan kesepakatanl terkait penggunaan dan
pengembangan lahan

Organisasi Pasar Properti

Pengguna
Investor
Pengembang
Penyedia jasa properti
Penyedia jasa finansial
Organisasi profesional
Lembaga pemerintah dan nonpemerintah

Sumber: Keogh dan DArcy (1999).

Menurut Keogh dan DArcy (2000), pendekatan analisis ini merefleksikan fakta bahwa
penawaran dan permintaan dipengaruhi oleh aktor yang beragam, dengan karakteristik
dan motif yang berbeda, serta berada dalam suatu konteks ekonomi, sosial, politik, dan
hukum yang spesifik. Hal tersebut dapat memberikan penjelasan yang lebih kaya

1
`

terhadap hasil (outcomes) dari suatu pasar properti. Hal tersebut didasari argumen
bahwa pasar properti akan menghasilkan kinerja yang berbeda, tergantung dari bentuk
dan struktur institusinya (Keogh dan DArcy, 2000). Hubungan antara institusi dan
organisasi pada setiap tingkatan digambarkan sebagai hubungan interaktif yang mampu
memengaruhi bahkan mengubah satu sama lain. Asumsi yang mendasari model tersebut
adalah institusi muncul untuk mengurangi friksi dan ketidakpastian, yang kemudian
mengacu pada biaya transaksi. Namun, institusi seringkali merefleksikan pengaruh dan
kekuasaan kelompok tertentu dalam masyarakat, dan akibatnya, faktor institusi dalam
mereduksi biaya transaksi hanya berlaku bagi kelompok tertentu.