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Cmo abrir un local en un centro comercial
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Cmo abrir un local en un centro comercial

Autor: Metro Cuadrado Global


Fotos: Unibail Rodamco y Metrovacesa

Presentacin Otras obligaciones particulares


Introduccin del comerciante
Acto de entrega y recepcin del local
PARTE I. DEFINICIONES Modificacin del local por
El centro comercial parte del arrendador
Tipos de centros comerciales Obligacin del comerciante en
la reparacin, conservacin y
Principales protagonistas del
mantenimiento del local
centro comercial
Obras de mejora por parte
PARTE II. EL PROCESO del arrendador
DE REALIZACIN Modificacin del local por
Proceso de realizacin de un parte del arrendatario
centro comercial La restitucin del local
Firma del contrato de arrendamiento Causas de resolucin del contrato
La ubicacin en un centro comercial de arrendamiento

Hoja de ruta del comerciante para en- El concepto del alquiler


trar en un centro comercial Los gastos comunes

PARTE III. EL CONTRATO PARTE IV. EL REGLAMENTO


DE ARRENDAMIENTO DE RGIMEN INTERIOR
El contrato de arrendamiento El Reglamento de Rgimen Interior
El arrendatario Sus objetivos
La actividad comercial Normativa general de aplicacin
Las caractersticas del inmueble Principales aspectos regulados
El local comercial Regulacin de las modalidades
Pagos necesarios a la firma del de explotacin y las actividades
contrato de arrendamiento comerciales

Duracin del contrato de arrenda- PARTE V. EL PLIEGO DE


miento CONDICIONES TCNICAS
Cesin, subrogacin o subarriendo Caractersticas generales de
en el contrato de arrendamiento las zonas comunes
El derecho de adquisicin preferente Condiciones de entrega del local
Otras renuncias habituales en
los contratos de arrendamiento PARTE VI. TRATAMIENTO
en centros comerciales FISCAL DEL ARRENDAMIENTO
Glosario de Trminos
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PRESENTACIN
E l Plan de Mejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio (2009-2012)
tiene como objetivo final mejorar la eficiencia y competitividad de las pequeas y
medianas empresas comerciales, con el fin de lograr un equilibrio armnico de la es-
tructura del sector, donde coexistan diversos formatos de empresa y establecimientos
que garanticen un suficiente grado de competencia y la libertad de eleccin de los con-
sumidores.
En los ltimos aos, la adaptacin del sector comercial espaol a un entorno cam-
biante y especialmente a las demandas de los consumidores, ha venido acompaada,
por el lado de la oferta, por la emergencia de nuevos conceptos comerciales minoristas,
como son los centros comerciales.
El alto grado de atraccin que los centros comerciales ejercen sobre los consumidores
ha contribuido a la evolucin positiva de este formato comercial, convirtindose tambin
en una oportunidad para el comercio minorista, que encuentra en ellos una ocasin para
complementar los servicios que ofrecen los establecimientos ms grandes en el marco
de un espacio compartido que posibilita la sinergia comercial de todos ellos.
Estos cambios en el mercado han ocasionado nuevas relaciones contractuales que
pueden resultar de cierta complejidad para los profesionales del sector comercial mino-
rista. Por ello, y amparados por las actuaciones que promueve el mencionado Plan de
Mejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio, como son las dirigidas a
mejorar la informacin del sector, se decidi la elaboracin y publicacin de la Gua de
ayuda al comerciante para la apertura de establecimientos en centros comerciales.
El objetivo de esta gua es informar a los futuros comerciantes sobre los aspectos
ms importantes que debern abordar en el proceso de apertura de un establecimiento
en un centro comercial, dando a conocer la singularidad de este proceso de manera sen-
cilla y prctica, con el nimo de que ello contribuya a prever aquellos obstculos que pu-
dieran surgir y a proporcionar respuestas a los mismos.
Esta gua de ayuda al comercio interior se enmarca en la poltica del Gobierno de Es-
paa que, hacindose eco de las demandas y necesidades del sector comercial, ha
hecho una firme apuesta por su crecimiento y por la eliminacin de los obstculos que
impidan su desarrollo y modernizacin.
En este sentido, la Secretara General de Turismo y Comercio Interior ha impulsado
y coordinado, a travs de la Direccin General de Comercio Interior, la elaboracin de
esta Gua, que esperamos que sea bien acogida por aquellos profesionales que tengan
previsto desarrollar su actividad en un centro comercial. Mi felicitacin a quienes han
participado en la realizacin y edicin de la misma.

Joan Mesquida
Secretario General de Turismo y Comercio Interior
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Introduccin

E ntre 1973 y 1980 apenas se haban construido 20 centros comerciales


en Espaa, con una superficie cercana a los 360.000 m2 de superficie
bruta alquilable (SBA). Estos equipamientos integraban alrededor de
800 comercios y contaban con un empleo que se estimaba en torno a los 750
puestos de trabajo.
En los ltimos 30 aos se han inaugurado ms de 500 centros comerciales,
que ocupaban unos 13 millones de m2 SBA y acogan alrededor de 32.250 co-
mercios, con una evolucin que ha colocado a nuestro pas, en 2008, en una
media de 239 m2 SBA por habitante, frente a los 208 que alcanzaba la Europa
de los 15.
A pesar de la ralentizacin sufrida en 2009, como consecuencia de la crisis
financiera, con slo un crecimiento de 19 centros comerciales y 405.000 m2
SBA, se prev que para 2012 se habrn inaugurado en Espaa 1,5 millones
de m2 SBA ms, entre nuevos complejos y ampliaciones.
Segn los datos manejados, en los aos 2010 y 2011 se pondr en el mer-
cado una cifra de m2 SBA que ser similar a la de 2009, mientras que en el 2012
se alcanzarn valores bastantes superiores. Todas estas previsiones van a de-
pender de la duracin de la crisis econmica.
En el ao 2009 los centros comerciales representaban en torno al 12% de la
superficie comercial del pas y generaban casi el 15% de las ventas, con unas
cifras de empleo que eran ligeramente superiores al 9% de los empleados en
el comercio minorista.
Estos datos son indicativos de que los centros comerciales han acaparado
una parte importante de la vida comercial de consumidores y comerciantes, y
lo seguirn haciendo en el futuro.
Contrariamente a lo que ocurre con el comercio de la calle, los centros co-
merciales se organizan en base a unos criterios de funcionamiento muy espe-
cializados y estrictos, con una normativa contractual que es diferente a la
recogida en los contratos de arrendamiento de los locales comerciales de calle,
aunque se fundamente en ella: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
Diciembre de 1994 (LAU).
Pasada una primera poca en la que locales de los centros comerciales se
comercializaban en venta, los nuevos complejos comerciales se planifican ha-
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Evolucin histrica de aperturas

Distribucin de centros comerciales


por tipo de centro
Tipo de Centro N de Centros M2 SBA N de Locales

Formatos Tradicionales
Muy Grande 16 1.738.460 3.027
Grande 67 3.449.177 8.613
Mediano 106 3.051.779 8.281
Pequeo 142 1.650.363 7.364
Galera Hipermercado 104 1.231.952 2.174
Formatos Especializados
Parque Comercial 41 1.389.404 960
Centro de Fabricantes 12 207.198 863
Centro de Ocio 26 518.562 975
Total 514 13.236.895 32.257
Excluidas Grandes Superficies 9.481.108 30.606
Superficie media del local comercial : 310 m S.B.A.(1) 2

Fuente: AECC (Datos a 31 de Diciembre de 2008)


(1)
Superficie media excluidas grandes superficies (hipermercados, grandes almacenes y tiendas de gran formato).
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bitualmente en alquiler. Ello supone la aplicacin de una estricta reglamentacin,


basada en la aplicacin de normas de funcionamiento dirigidas a hacer ms
fcil la convivencia dentro del centro comercial y ser ms competitivo de cara al
exterior.
La aparicin de nuevos trminos para el comerciante del tipo de gastos co-
munes, tasa de esfuerzo, renta variable, animaciones, eventos, publicidad co-
lectiva, frecuentacin, zonas calientes y fras, compra emocional, mix comercial,
ponderacin de la superficie, cuota de participacin, y otros muchos ms, hace
que deba existir una adaptacin del comerciante a la figura del centro comer-
cial.
Como toda actividad necesariamente reglamentada, la vida en un centro co-
mercial tiene aspectos positivos y negativos que el comerciante debe conocer
antes de entrar en l. Y an teniendo muy claro cul es la normativa que rige
en este tipo de establecimientos, debe estar preparado para negociar un con-
trato que puede significar su xito o su fracaso. La propia actividad comercial
que vaya a ejercer condiciona su localizacin en el centro comercial y puede
conducir a que los trminos de la negociacin sean muy diferentes.
Con esta gua para el comerciante se pretende dar a ste, de manera resu-
mida y sencilla, la descripcin de los diferentes elementos que conforman el
centro comercial, examinando sus aspectos ms problemticos y conflictivos, y
facilitndole una hoja de ruta sobre cules son los puntos que deben discutirse
cuando se negocia el contrato de arrendamiento que va a regir su vida en el
centro comercial.
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Centro Comercial Glories


(Sant Mart - Barcelona)
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Participacin de los centros en el sector


del comercio minorista
Total Total Cuota Centros/
Comercio Minorista Centros Comerciales (1) Total Comercio Minorista

Finales Ao 2009
Superficie (miles m2) 112.301 13.237 11,8%
Ventas (millones de ) 286.072 40.650 14,2%
Empleo (miles de personas) 3.387 314 9,3%
Afluencias (millones de personas) 1.730

Fuente: Anuario la Caixa y AECC


(1)
No incluye mercados alimentarios ni galeras comerciales menores de 5.000 m2

Comparacin Espaa con pases del


UE-15 en 2008
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PARTE I. DEFINICIONES
1. El centro comercial
Segn la definicin de la Asociacin Espaola de Centros Comerciales (AECC),
que recoge y adapta la creada por el International Council of Shopping Centers
(ICSC), un centro comercial es un conjunto de establecimientos independientes,
planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad,
y cuyo tamao, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complemen-
tarias estn relacionadas con su entorno, disponiendo de una imagen y gestin
unitaria de forma permanente.
En esta definicin son fundamentales, por tanto, los siguientes criterios:
S El centro comercial debe estar integrado por varios establecimientos
independientes, por lo que no seran centros comerciales los grandes
almacenes y los hipermercados, funcionando aisladamente, y s los
mercados tradicionales y las galeras comerciales urbanas del centro
ciudad.

S Debe ser planificado y desarrollado con criterio de unidad y no de


una manera anrquica y desorganizada.

S Tanto su dimensin, como los comercios y servicios que lo integran,


estn en relacin con su entorno, por lo que debe ser fruto de un an-
lisis socioeconmico y comercial previo que justifique su creacin.

S Por ltimo, y ms importante, debe tener una imagen y gestin uni-


taria, apoyada por los comerciantes que en l se integran.

Para la viabilidad y el funcionamiento futuro del centro comercial es muy im-


portante que se cumplan adecuadamente todos estos criterios de funciona-
miento, pero, adems existe otro elemento que, aunque no se incluya en la
definicin, puede ser tambin determinante para su xito.
Los centros comerciales deben integrar una o varias unidades con la capa-
cidad suficiente para convertirse en los motores del conjunto comercial: es lo
que denominamos locomotora o ancla, y pueden ser un hipermercado o super-
mercado, un gran almacn, un complejo de cines o una tienda de gran formato.
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Centro Comercial Tres Aguas


(Alcorcn - Madrid)

Centro Comercial Parque Sur


(Legans - Madrid)
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2. Tipos de centros comerciales


Segn criterios internacionales del European Research Group del ICSC, adap-
tados por la AECC, los centros comerciales se pueden clasificar, teniendo en
cuenta su formato, en centros comerciales con formato tradicional y centros co-
merciales con formato especializado.
Segn el formato tradicional, los centros comerciales se dividen en:
S Muy Grande: cuando tiene una superficie superior a los 80.000 m2
SBA. Tambin pueden ser llamados centros comerciales suprarre-
gionales o metropolitanos.

S Grande: cuando su superficie oscila entre 40.000 y 79.999 m2 SBA.


Este tamao est relacionado con la atraccin regional del centro co-
mercial.

S Mediano: cuando se sita entre los 20.000 y los 39.999 m2 SBA, y


su influencia se extiende sobre una zona sobre la que ejerce una
atraccin local.

S Pequeo: si oscila entre los 5.000 y los 19.999 m2 SBA y su atraccin


se centra en una determinada comarca o barrio.

Por sus especiales caractersticas, tambin se puede distinguir entre Centro


Hipermercado, cuando la presencia de la gran superficie constituye la imagen
principal del conjunto, aunque pueda integrar tambin a algunos comercios
independientes, y Galera Comercial, cuando la superficie es inferior a 4.999 m2
SBA.
Centros con formato especializado son aquellos centros comerciales que,
debido a sus particulares caractersticas, han derivado hacia equipamientos co-
merciales cuyos locales estn ms especializados en una determinada actividad
o sector:
S Parque Comercial: Parque de actividades comerciales, que tiene un
espacio comn urbanizado, dnde se realizan actividades comercia-
les al por menor. Estn formados, principalmente, por medianas y
grandes superficies (aunque no hay nada que impida que puedan in-
tegrarse en ellos comerciantes de menor tamao)

S Centro de Fabricantes: Tipo de centro comercial, de ubicacin nor-


malmente perifrica o en zonas tursticas, integrado por una agrupa-
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Centro Comercial Tres Aguas


(Alcorcn - Madrid)
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cin de tiendas de fabricantes y marcas, que venden con descuento


sus propios productos. Estos equipamientos, en teora, estn fuera
del alcance de los comerciantes tradicionales.

S Centro de Ocio: El centro comercial est integrado fundamental-


mente por establecimientos destinados al ocio, la restauracin y el
tiempo libre y, normalmente, su locomotora principal suele ser un
complejo cinematogrfico.

No obstante, tambin se pueden plantear otras clasificaciones de centros co-


merciales, si atendemos a otro tipo de caractersticas, como pueden ser su si-
tuacin, el rgimen de comercializacin de los locales o el tipo de construccin.
S As, tambin se suele hablar de centros comerciales urbanos, cuando
estn situados dentro de la ciudad; periurbanos, cuando se localizan
al borde de la misma; o perifricos, cuando se construyen en el ex-
terior.

S O de centros comerciales en alquiler, cuando sus locales se comer-


cializan en arrendamiento, o en venta, cuando sus locales se venden
(los menos frecuentes)

S O tambin de centros comerciales abiertos, cuando los locales estn


al aire libre, y cerrados, si las reas comunes se cubren.

En este ltimo caso, no hay que confundir un centro comercial abierto, pro-
movido por una empresa, con el Centro Comercial Abierto, normalmente creado
por una asociacin de comerciantes del centro o de una zona comercial de la
ciudad y que integra un nmero determinado de locales comerciales indepen-
dientes, situados en la calle.
En esta gua nos vamos a referir, exclusivamente, a los centros comerciales,
sean abiertos o cerrados, que han sido gestados por un promotor especializado,
y que se organizan en base a los criterios recogidos en la definicin de centro
comercial que da la AECC.
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Centro Comercial La Vaguada


(Madrid)

Centro Comercial Bonaire


(Aldaia - Valencia)
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Centro Comercial Garbera


(Donostia - San Sebastin)

Centro Comercial Equinoccio


(Majadahonda - Madrid)
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ORGANIGRAmA SImPlIFICADO DE lA PROmOCIN


DE UN CENTRO COmERCIAl
EMPRESA PROMOTORA

RESPONSABLE DE PROYECTO

DIRECTOR GERENTE
EQUIPOS TCNICOS DIRECTOR TCNICO DIRECTOR COMERCIAL EQUIPOS JURDICOS

EQUIPO DE GESTIN
PREVENCIN DE RIESGOS PROYECTOS Y OBRAS COMERCIALIZACIN IMAGEN Y RRPP
HIGIENE Y SALUD PRIVATIVAS

ORGANIGRAmA SImPlIFICADO DE lA PROPIEDAD


DE UN CENTRO COmERCIAl
EMPRESA PROMOTORA

DIRECTOR DE PATRIMONIO

EQUIPO TCNICO EQUIPO DE COMERCIALIZACIN EQUIPO JURDICO DIRECTOR GERENTE ADMINISTRACIN


PATRIMONIAL

Limpieza, Seguridad E.
Tcnicas, Publicidad

PROYECTOS RECOMERCIALIZACIN MARKETING Y PUBLICIDAD MANTENIMIENTO ADMON. Y CONTABILIDAD


OBRAS PRIVADAS
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3. Principales protagonistas del centro comercial

Los diferentes intervinientes que aparecen a lo largo de la vida de un centro co-


mercial no son muchos y tienen sus funciones muy marcadas:
S La Administracin, tanto local como autonmica, es la que tiene que
aprobar, urbanstica y comercialmente, la implantacin del centro co-
mercial, as como autorizar su apertura.
S El Promotor es la empresa que por s misma, o mediante empresas
especializadas, concibe, construye, comercializa e inaugura el centro
comercial, pudiendo continuar durante algn tiempo al frente del
mismo despus de su apertura. Lo normal es que el promotor, si no
es patrimonialista, venda el centro comercial una vez inaugurado.
Normalmente, el comerciante firma su contrato de arrendamiento con el pro-
motor del centro comercial. Es muy importante que todas las negociaciones fi-
guren en el contrato de arrendamiento, ya que los interlocutores del comerciante
van a ir variando a lo largo de la vida del contrato.
S El Propietario es la empresa que adquiere el centro comercial al pro-
motor. Un centro comercial puede tener uno o varios propietarios a
lo largo de su vida.
S Las Empresas de Servicios son los diferentes prestatarios que, ade-
ms de actuar durante el proceso de promocin del centro comercial,
van a hacer que ste, una vez inaugurado, funcione adecuadamente.
Estas empresas pueden ser internas, formando parte de la propia es-
tructura organizativa del promotor, o externas, prestando sus servicios
a distintos promotores o propietarios.
Dentro de las empresas de servicios, al comerciante le interesa especial-
mente la empresa de Gerencia, que va a actuar como representante y adminis-
trador del Propietario frente a terceros (incluidos los comerciantes). Su funcin
es la de garantizar los servicios (limpieza, seguridad y mantenimiento) y gestio-
nar las reas de marketing (eventos, promociones, etctera) y publicidad (radio,
prensa y televisin).
S El Comerciante es el explotador de los locales del centro comercial.
Puede ser una locomotora, cuando acta como motor del mismo; una
mediana, cuando su funcin es dinamizar un determinado sector co-
mercial; o una zona especfica, o un local, cuando, junto a otros varios
locales, configura un rea comercial dentro del centro.
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Centro Comercial Glories


(Sant Mart - Barcelona)
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PARTE II. PROCESO DE


REAlIZACIN

1. Proceso de realizacin de un centro comercial

Los pasos que habitualmente se dan cuando se decide analizar la posibilidad


de desarrollar un centro comercial son los siguientes:

a) Estudios: el primer paso a dar es la realizacin de los estudios de


mercado necesarios para definir qu tipo de centro comercial se
puede y debe acometer, cul puede ser su tamao y cules seran
sus caractersticas comerciales.

b) Anteproyecto: a partir de los estudios iniciales, los arquitectos rea-


lizan un primer boceto de cmo puede ser el centro comercial, te-
niendo en cuenta las caractersticas edificatorias del terreno en el
que va situarse el mismo. Ah nace el tipo de configuracin (horizon-
tal o vertical), clase de aparcamiento (subterrneo o al aire libre), ta-
mao de las tiendas, etctera.

c) Precomercializacin: con el primer anteproyecto se comercializan


las principales locomotoras del centro comercial. Normalmente, y es
lo deseable para el buen funcionamiento futuro del complejo, sin la
presencia de la locomotora o locomotoras principales, no se inicia la
construccin de un centro comercial.

d) Proyecto Bsico y solicitud de la Licencia Comercial: con el pro-


yecto bsico, en el caso ms extremo, y el rtulo de las principales
enseas, es posible solicitar la licencia autonmica correspondiente.
La aplicacin de la directiva Bolkestein ha provocado la modificacin
de la mayora de las regulaciones autonmicas.

e) Proyecto de Ejecucin y solicitud de Licencia de Obras: conce-


didas las licencias comerciales es necesaria la redaccin del Pro-
yecto de Ejecucin del edificio para solicitar la licencia de obras y
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gestionar la contratacin de las diferentes empresas que van a cons-


truir el centro comercial.

f) Construccin y Comercializacin: durante el perodo de construc-


cin, que normalmente va desde los 12 meses de un parque comer-
cial a los 30-36 meses de un centro comercial de tamao muy
grande, se realiza la comercializacin de los locales del centro co-
mercial, siguiendo un proceso de firma que va desde la contratacin
de la locomotora y las medianas superficies a la comercializacin de
los locales ms pequeos.

g) Acto de Primera Piedra: es un evento de tipo promocional o publi-


citario que hace pblico el comienzo de la construccin del centro
comercial.

h) Entrega de los Locales: aunque depende del centro comercial, nor-


malmente los locales contratados por las medianas superficies se
entregan para su acondicionamiento interior entre los 6 y 9 meses
antes de la apertura, mientras que los locales comerciales ms pe-
queos se suelen entregar entre uno y tres meses antes de la inau-
guracin del centro comercial.
La entrega de la posesin del local coincide con la entrada en vigor
del contrato de arrendamiento, aunque, habitualmente, la duracin
del contrato, as como el pago del alquiler y de los gastos comunes,
se hace efectiva desde la apertura al pblico del centro comercial.
Es deseable que la mayora de los locales comerciales estn abier-
tos cuando se produce la apertura de un centro comercial, ya que
es muy importante que el centro comercial abra en las mejores con-
diciones. Una buena apertura puede afectar al resto de la vida co-
mercial del centro.

i) Licencia de Apertura, Acto de Inauguracin y Apertura: una vez


concedida la licencia de actividad por parte del municipio, constatn-
dose que el centro comercial puede ser abierto al pblico sin proble-
mas importantes (sobre todo en materia de trfico, evacuacin y
seguridad), se produce el acto de inauguracin y la definitiva apertura
del centro comercial. Los locales del centro comercial tambin ne-
cesitan una licencia de actividad propia, independientemente de la
obtenida por el centro comercial en su conjunto.
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Centro Comercial Artea


(Leioa - Vizcaya)
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Centro Comercial El Saler


(Valencia)

Centro Comercial Los Arcos


(Sevilla)
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La apertura al pblico del centro comercial se convierte en el inicio de la vida


del complejo y es el momento a partir del cual empiezan a tener efecto la mayor
parte de las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento suscrito
por el comerciante. Ese documento, junto al Reglamento de Rgimen Interior,
constituye la normativa bsica que va a regular la vida del comerciante en el
centro comercial.

2. Firma del contrato de arrendamiento


El proceso de arrendamiento de un local de un centro comercial puede reali-
zarse en cualquier momento de su concepcin y vida.
Para firmar el contrato de alquiler de un local en un centro en fase de promo-
cin slo es necesaria la existencia de planos en los que figure el futuro local
objeto de arrendamiento. Habitualmente, el grueso de la comercializacin de
los locales se produce cuando el centro comercial se ha definido completamente
y las locomotoras y medianas superficies han contratado ya su local. Hasta ese
momento el centro comercial es susceptible de experimentar modificaciones
que pueden alterar la forma y situacin de los locales en el plano.
Si el centro comercial se encuentra en funcionamiento, y dado que existe un
cuerpo cierto, el contrato de arrendamiento puede firmarse en el mismo mo-
mento en que lo acuerden propietario y comerciante.

3. La ubicacin en un centro comercial


Resulta difcil decidir cul es la mejor zona para implantarse en un centro co-
mercial, ya que depende de la actividad y de la superficie que pretenda asumir
el comerciante. El centro comercial suele estar regulado por un plano comercial
o merchandising, en el que se establecen, de una manera grfica, las reglas
normativas bsicas de funcionamiento del conjunto comercial.
En la confeccin del merchandising de un centro comercial parecen existir
dos tendencias que presentan claras diferencias:
a) La corriente anglosajona, Reino Unido y Estados Unidos principal-
mente, suele distribuir las tiendas en el centro comercial de manera
similar a como se hara en la calle, es decir, intercalando las activida-
des. No obstante, existen algunas normas bsicas, como es por
ejemplo la ausencia de superficies alimentarias de cierto tamao, as
como de grandes unidades destinadas al hogar, y la utilizacin habi-
tual de los grandes almacenes como locomotoras principales.
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MERCHANDISING
MEDIANAS SUPERFICIES PLAZAS ZONA DE OCIO Y RESTAURACIN

CAJAS HIPERMERCADO ENTRADA

FRENTE DE CAJAS MEDIOS DE


ACTIVIDADES TRANSPORTE MALL PRINCIPAL
COTIDIANAS LOCOMOTORA VERTICAL ACTIVIDADES COMPARATIVAS
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Esta caracterstica permite que los centros comerciales se conviertan en lu-


gares destinados a la compra placer, dnde los clientes, adems de a comprar,
van a pasear, encontrarse o divertirse. La compra trabajo se realiza en otro
tipo de equipamientos como son los grandes supermercados o los parques co-
merciales.
b) La corriente latina, de origen francs, sustituye a los grandes alma-
cenes por hipermercados, por lo que nos encontramos en los centros
comerciales tanto con actividades relacionadas con la compra pla-
cer como con la compra trabajo. Pero lo que es bastante habitual
de esta tendencia es la concentracin de usos comerciales en una
misma zona del centro comercial, creando ncleos de una gran atrac-
cin (lo que viene a sustituir en parte a los grandes almacenes tradi-
cionales)
As, por ejemplo, nos solemos encontrar en los centros comerciales europeos
con la calle de la moda, la zona infantil o la plaza del hogar, en las que se
suelen ubicar establecimientos que tienen similares caractersticas.
En materia de restauracin ambas tendencias tienen una filosofa comercial
comn, que es la creacin de ncleos potentes en dnde se agrupan todos los
establecimientos de restauracin. Estos reciben el nombre de food court, en el
caso del mercado anglosajn, o plazas de comida, como se las suele llamar en
toda Latinoamrica.
No obstante, e independientemente del merchandising que pueda existir en
un determinado centro comercial, y que debe ser respetado por el buen funcio-
namiento del mismo, existen varias zonas en el centro comercial en las que,
desde la ptica de su situacin fsica, el comerciante podra implantarse, de-
pendiendo de su actividad.
S Las entradas al centro comercial, que pueden ser, desde el exterior,
cuando el centro es urbano o tiene aparcamiento en superficie, o
desde el interior, en el caso de que cuente con aparcamiento subte-
rrneo.

En general, las actividades de tipo comparativo, como el equipa-


miento de la persona (principalmente las tiendas de moda, regalos,
joyeras, etc.), deben estar situadas lejos de las entradas, ya que el
pblico busca comparar los distintos productos antes de decidirse a
comprarlos, por lo que recorre primero el centro comercial antes de
efectuar el acto de compra. Es difcil que el cliente vuelva otra vez a
la entrada del centro comercial para realizar sus compras.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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Las zonas de las entradas son ms recomendables para instalar al-


gunas actividades de restauracin, como cafeteras, o algunos servi-
cios del tipo de bancos, correos, mascotas, etctera.

S Los pasillos pblicos (Mall) suelen ser los mejores lugares para ins-
talar las actividades comparativas, como es el equipamiento de la
persona. Los clientes pasean a lo largo de los pasillos y recorren las
fachadas de las tiendas, de manera similar a como lo haran en cual-
quier calle comercial de la ciudad.

Como ocurre tambin en las calles pblicas, pueden existir ciertos


problemas en la concepcin arquitectnica y comercial de los pasillos,
alterando el trfico peatonal que discurre por los mismos, y generando
la creacin de zonas fras. Los principales problemas que se suelen
presentar son consecuencia de la creacin de calles secundarias, es-
casamente frecuentadas, o la generacin de fondos de saco.

Para solucionar estos problemas, provocados en muchos casos por


la implantacin en terrenos poco apropiados para la ubicacin de cen-
tros comerciales, se utilizan herramientas de carcter comercial,
como son las locomotoras o las medianas superficies, o de carcter
tcnico, como son los transportes mecnicos verticales.

S Las plazas, de igual manera a como ocurre en la ciudad, suelen ser


los puntos del centro en los que desembocan los pasillos comercia-
les, pero tambin pueden ser zonas en las que instalar los medios
mecnicos de transporte vertical (rampas o escaleras), eliminando
as el problema comercial del fondo de saco.

Este es tambin el lugar ms interesante para la instalacin de las


medianas superficies, lo que permite convertir estos fondos de saco,
escasamente frecuentados, en puntos a los que, por el contrario, van
a dirigirse los visitantes, irrigando as las fachadas de los locales que
se encuentran en los pasillos.

Para incrementar su atraccin, estas plazas se utilizan en ocasiones


para la instalacin de actividades especficas de los centros comer-
ciales. Es el caso de algn tipo de moda (infantil o joven), de la res-
tauracin (food court) o del hogar.

S No siempre el lugar ms adecuado para una determinada actividad


es el sitio ms frecuentado del centro comercial. La zona situada frente
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l Cmo abrir un local en un centro comercial
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a las cajas del hipermercado, tpico ejemplo de una zona caliente,


es un lugar con una gran frecuentacin pero que, sin embargo, es slo
aconsejable para la instalacin de aquellas actividades dedicadas a
servicios que necesitan de un importante flujo de trfico, a pesar de
su pequea superficie (llaves y tacones, frutos secos, tintorera, ani-
males, telefona mvil, agencia de viajes, prensa, etc.).

Parece claro que el frente de las cajas de un hipermercado no parece


ser el lugar ms indicado para pasear y mirar con tranquilidad esca-
parates de locales destinados a usos comerciales de carcter com-
parativo, como es el caso del equipamiento de la persona, sino ms
bien para ubicar actividades de servicios o de compra impulso.

Normalmente, los promotores y propietarios profesionales de centros comer-


ciales suelen tener bastante claros estos conceptos comerciales, y buscan situar
a los diferentes comerciantes en las zonas que comercialmente les correspon-
den, siguiendo los criterios antes apuntados.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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HOJA DE RUTA DEl COmERCIANTE PARA


ENTRAR EN UN CENTRO COmERCIAl

I. ETAPA PRECONTRACTUAL Las anteriores cuestiones se plantearan en


caso de que fuera un centro comercial en
proyecto. En el supuesto de que fuera un
1. Determinacin de la actividad comercial que centro comercial ya construido, el principal
se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, ali- dato a recabar es el punto 5 i).
mentacin, etc.)
2. Eleccin de la frmula fomercial que se con- 6. Estudio de Mercado del Comerciante.
sidera idnea para entrar en el centro comercial a) Accesibilidad, peatonal y viaria.
(independiente, franquicia, etc.) b) Transporte pblico.
3. Anlisis de las posibles operaciones comer- c) Zona de atraccin.
ciales que existen en el mercado y eleccin de
d) Caractersticas socioeconmicas.
la ms adecuada.
e) Competencia.
4. Inicio de los contactos preliminares con la
promotora o propietaria del centro comercial, en f) Estimacin de la cifra de negocio.
proyecto o construido.
7. Elaboracin de plan de negocio para obten-
5. Primera visita de las oficinas de la promotora cin de la financiacin.
y solicitud de datos del proyecto o del centro co-
mercial: 8. Eleccin de un local determinado, entre las
posibles opciones barajadas, en base a:
a) Caractersticas del proyecto: superficie, n
de plantas, tipo de aparcamiento, etc. a) Situacin en el centro comercial.
b) Situacin en que se encuentra la opera- b) Proximidad a las locomotoras, medianas
cin. superficies o escaleras y rampas mecni-
c) Situacin de las licencias (comercial y cas.
obra). c) Zona relacionada con la actividad que se
d) Financiacin obtenida. va a desarrollar. Es importante que los lo-
e) Nombre de las locomotoras firmadas o, en cales vecinos sean marcas de reconocido
su defecto, previstas. prestigio.
f) Nombre de las medianas superficies firma- d) Localizacin alejada de entradas peatona-
das o, en su defecto, previstas. les (salvo ciertas actividades), fondos de
g) Explicacin de la maqueta y/o infografas. saco, dobles pasillos, y, en general, zonas
Vista de los documentos audios y videos fras en las que no va a existir demasiada
elaborados. frecuentacin interior.
h) Dossier comercial y planos. e) Facilidad para el abastecimiento de la
i) Opciones de posibles locales y tarifas. tienda: muelle de carga y descarga, pasillo
de entrega de mercancas, etc.
j) Fecha de apertura prevista (dependiendo
de la actividad una fecha puede ser mejor 9. Bsqueda preliminar de la financiacin y ges-
que otra). tin de posibles avales.
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TOMA DE DECISIN INICIAL: TOMA DE DECISIN FINAL: FIRMA


EL ALQUILER NO ES LO MS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
IMPORTANTE EN LA DECISIN
10. Segunda visita a las oficinas de la II. ETAPA CONTRACTUAL
promotora. 11. Constitucin de una sociedad SL que ser la que
a) Eleccin del local definitivo. figure como inquilina y propietaria del contrato. Estable-
cer en ese momento la posibilidad de transmitir en el fu-
b) Definicin de la actividad contrac- turo la titularidad a alguna otra sociedad del mismo
tual. grupo.
c) Superficie en m2 SBA. 12. Firma del contrato de arrendamiento, por duplicado.
d) Alquiler fijo mensual y anual. 13. Realizacin de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP
e) Determinacin del % sobre la cifra (1 mes) y Campaa de Apertura, en caso de ser un cen-
de ventas para establecer el alqui- tro no abierto (1 mes)
ler variable. 14. Seguimiento de la construccin del edificio y verifi-
f) Nmero de aos de contrato y cacin del cumplimiento de las condiciones estipuladas
aos de obligado cumplimiento. en el contrato de arrendamiento (en caso de ser un cen-
tro comercial proyectado).
g) Gastos Comunes previstos por m2
SBA. Definir qu partidas incorpo- 15. Recepcin, o no, del local en un perodo de 3 a 1
ran estos gastos: sobre todo IBI, mes antes de la apertura, si el centro no est inaugu-
seguros, plan plurianual y marke- rado.
ting y publicidad. En caso de defectos, subsanacin de los mismos.
h) Pagos que hay que realizar a la 16. Firma del Acta de Recepcin del local.
firma del contrato. Normalmente
son cuatro mensualidades: 17. Obtencin de las licencias necesarias para la rea-
lizacin de las obras y el ejercicio posterior de su activi-
Dos mensualidades para fianza, dad comercial.
una mensualidad para el ECOP
(coordinacin de obras privativas) a) Licencia de Obras.
y una mensualidad para la cam- b) Licencia de Actividad y/o Apertura.
paa de apertura (si el centro co-
18. Realizacin del proyecto de decoracin interior y
mercial no est abierto)
presentacin al ECOP (Equipo de Coordinacin de
i) Posible aval que garantice el cum- Obras privativas).
plimiento del contrato de arrenda- a) Proyecto Bsico.
miento.
b) Proyecto de Ejecucin.
j) Recepcin de la documentacin
c) Proyecto de Instalaciones.
jurdica para anlisis del abogado
del comerciante: contrato de arren- 19. Contratacin de los seguros y realizacin de las
damiento, reglamento de rgimen obras, segn criterios del ECOP.
interior y pliego de condiciones tc- 20. Inauguracin del centro comercial, en caso de ser
nicas. nuevo, o de la tienda.
21. Apertura del centro comercial o de la tienda, al p-
blico.
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PARTE III. El CONTRATO


DE ARRENDAmIENTO
El Contrato de Arrendamiento puede diferir sensiblemente de unos centros co-
merciales a otros, segn quin sea la empresa propietaria de los mismos. Tam-
bin existen importantes diferencias dependiendo de la fuerza negociadora que
tenga la cadena o el comerciante que quiera arrendar el local.
El arrendamiento de local para uso distinto de vivienda se rige, en primer
lugar, por lo acordado por el arrendador y el arrendatario y, en defecto de
acuerdo, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994
(LAU). Como derecho supletorio se aplica el Cdigo Civil.
Ello implica que los contratantes pueden pactar en el contrato cualquier tipo
de clusulas, aunque de ellas se derive una regulacin distinta a la que esta-
blece la LAU. En esta Gua se va a sealar en que apartados cabe la negocia-
cin entre Arrendatario y Arrendador, y en cuales otros es sin embargo necesario
mantener la normativa que regula la convivencia dentro del centro comercial y
que en muchos casos puede parecer rigurosa en exceso.

1. El contrato de arrendamiento
Se entiende por arrendamiento de local aquel contrato en el que una persona
o entidad jurdica (el arrendador) cede a otra (el arrendatario) el uso de una edi-
ficacin cuyo destino principal no es el de satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario, sino desarrollar en la finca otras actividades dis-
tintas.
En el caso de los centros comerciales las actividades que se pueden des-
arrollar son preferentemente las vinculadas con el comercio, aunque tambin
hay sitio para el ocio, la restauracin y los servicios. En ocasiones, incluso
la propia actividad comercial se encuentra estrictamente limitada y, en la ma-
yora de los casos, es muy difcil modificar el uso comercial establecido en un
contrato.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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2. El arrendatario
Puede suscribir un contrato de arrendamiento de un local en un centro co-
mercial cualquier persona fsica o jurdica con capacidad para obrar. Lo normal
y aconsejable, es que la figura jurdica que arriende sea una sociedad limitada
(S.L.), creada con el objetivo especfico de explotar una actividad comercial en
ese determinado local. El objeto es limitar el riesgo econmico del comerciante
a esa sola operacin comercial y que un mal negocio no contagie al resto de
operaciones comerciales, o patrimonio del comerciante.
Por parte del arrendador debe firmar la persona o personas, en representa-
cin de la sociedad promotora o propietaria, que cuenten con el correspondiente
otorgamiento de poderes en escritura pblica.

3. La actividad comercial
En los centros comerciales rige el principio de que el arrendamiento de un
local comercial debe estar sujeto a la actividad comercial que en l se va a ejer-
cer. Es un mandamiento ineludible de los centros comerciales por el que se ga-
rantiza una adecuada convivencia entre los diferentes comerciantes que
cohabitan bajo un mismo techo. De esta manera, debe figurar en el contrato de
arrendamiento:
S Tanto la actividad comercial que se va a ejercer durante el perodo
de duracin del contrato.

S Como el rtulo comercial bajo el cual se va a ejercer la actividad co-


mercial.

Durante la vida del contrato de arrendamiento, a no ser que se produzca una


modificacin expresa por parte del arrendador, el comerciante debe mantener
la misma actividad y el mismo rtulo comercial. En principio, esta normativa no
tiene el mismo rigor contractual cuando el comerciante ejerce la actividad en un
local de la calle de una ciudad.
A no ser que conste de manera especfica en el contrato de arrendamiento,
el comerciante no tiene exclusividad para el ejercicio de su actividad comercial.
La prctica establece que algunas actividades comerciales s puedan contar
con una cierta exclusividad, o incluso, que se pueda limitar el nmero de locales
que se destinan a ciertas actividades.
Por otro lado, siempre se incluye una clusula legal para que las grandes su-
perficies, locomotoras de los centros comerciales, no se vean limitadas en la
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venta de productos, pudiendo adems exigir stas algunas limitaciones, espe-


cialmente cuando son copropietarias, para el resto de los comerciantes del cen-
tro comercial (como por ejemplo los hipermercados en el caso de actividades
alimentarias)

4. Las caractersticas del inmueble


En el arrendamiento del local de un centro comercial deben especificarse cla-
ramente cules son las caractersticas del equipamiento en el que se va a ejer-
cer la actividad comercial. Entre otras:
S Propietario final.

S Rgimen que regula jurdicamente el centro comercial: en la mayora


de los casos los centros suelen regirse por regmenes de copropie-
dad, regulados por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios,
ya que las locomotoras principales (hipermercados en su mayor
parte) suelen ser propietarias. Ello obliga al otorgamiento y formali-
zacin de una Escritura de Divisin Horizontal en la que se describe:

Las superficies en las que se instalan y explotan su actividad los


establecimientos comerciales.
Las zonas comunes, propiedad de los copropietarios.

S Caractersticas arquitectnicas y comerciales del edificio, en el caso


de que se trate de centros comerciales en construccin. En muchos
casos los locales de un centro comercial se comercializan sobre
plano, razn por la cul es importante saber cmo ser el futuro equi-
pamiento y conocer la ubicacin exacta del local comercial arrendado
en l. Hay que tener en cuenta que a lo largo de la fase de construc-
cin de un centro comercial se pueden producir modificaciones que
afectaran al local arrendado.

5. El local comercial
Se arrienda un determinado local, considerado como cuerpo cierto, libre de
cargas y ocupantes, con un determinado tamao, uso, caractersticas y servicios
comunes y privativos adscritos al mismo. En los casos de centros comerciales
en construccin se admite una cierta variacin en cuanto a la superficie del local
entregado, diferencia a partir de la cual el arrendatario puede desistir del alquiler.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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Como parte integrante de un centro comercial, el local est sujeto a unas


ciertas obligaciones y cargas especficas, como son los gastos comunes y el
destino exclusivo a la actividad comercial pactada.
No respetar estas obligaciones constituye una infraccin contractual que
puede acarrear una serie de penalizaciones que, en ltimo trmino, pueden lle-
var hasta a la resolucin del contrato en caso de persistir el incumplimiento.
En ningn caso se trata de un arrendamiento de industria o negocio, por lo
que el arrendador queda exonerado de toda clase de responsabilidad o recla-
macin que pueda realizarse con respecto a la actividad que se desarrolla en
el local.
En el momento en el que el comerciante toma posesin del local y firma el
acta de recepcin del mismo empieza a surtir efecto el contrato de arrenda-
miento.

6. Pagos necesarios a la firma del contrato de arrendamiento


Tambin existe una gran libertad en este sentido y depende de quin sea el
propietario del centro comercial y de la prctica que tenga. Normalmente,
cuando se firma un contrato de arrendamiento, se realiza el pago de cuatro men-
sualidades:
S Dos mensualidades en concepto de fianza, que deben ser deposita-
das en el organismo competente y devueltas a la finalizacin del con-
trato, siempre y cuando no haya desperfectos cuya reparacin pueda
ir a cargo de dicha fianza. Esta fianza, que debe ser actualizada, no
es asimilable a pago de renta.
S Habitualmente, tambin se abona una mensualidad en concepto de
honorarios del equipo de coordinacin de obras privativas (ECOP).
Esta mensualidad se utiliza para cubrir los honorarios de la empresa
encargada de supervisar el proyecto de decoracin del local y de co-
ordinar las obras del comerciante.
S En el caso de que el centro comercial no haya abierto todava, se
suele abonar una mensualidad para ayudar en los actos y en la cam-
paa de apertura del centro comercial.
Finalmente, tambin puede exigirse el otorgamiento de un aval de entidad
bancaria, por un determinado nmero de mensualidades, como garanta del
cumplimiento del contrato.
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El comerciante tambin debe solicitar y sufragar todos los tributos y licencias


que sean necesarias para ejecutar sus obras y explotar su negocio, fundamen-
talmente la Licencia de Obras y la Licencia de Actividad y/o Apertura.
No obstante, dada la libertad que hay en materia de contratacin, cualquier
propietario puede establecer otros criterios para la firma de un contrato de arren-
damiento, como por ejemplo la solicitud de un derecho de entrada (sobre todo
si el local ha estado ya en funcionamiento y ha generado un cierto fondo de co-
mercio), e igualmente el comerciante est en su pleno derecho de aceptar o no
aceptar estas condiciones.
Estos pagos iniciales son independientes de los abonos mensuales peridi-
cos que, en concepto de pagos de alquiler y gastos comunes, se realizan a partir
del momento en que se abre el centro comercial, se produce la toma de pose-
sin del local o se llegue a la fecha de inicio del pago del alquiler que se hubiera
pactado en contrato. Estos pagos peridicos se analizarn en los puntos 19 y
20 de esta gua.

7. Duracin del contrato de arrendamiento


De acuerdo con el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de No-
viembre de 1994, el arrendamiento del local puede tener la duracin que libre-
mente acuerden arrendador y arrendatario. Cuando sta sea menor de 5 aos,
el arrendador debe ampliar anualmente el contrato de forma obligatoria hasta
que se cumpla dicho perodo.
Normalmente, para pequeos comercios, la duracin mnima que se suele
pactar es de cinco aos, aunque no hay lmite para fijar los aos de duracin
del contrato. No obstante, hay que considerar los siguientes aspectos:
S El objetivo del comerciante debe ser obtener el mayor nmero posible
de aos de contrato. Hay que considerar que los centros comerciales
llegan a su velocidad de crucero a partir del 5 ao de funcionamiento,
razn por la cual un contrato a cinco aos apenas permite obtener
rendimiento en la implantacin.
S No obstante, con el objetivo de tratar de evitar un riesgo futuro no de-
terminado, el comerciante debe intentar limitar a una duracin m-
xima el obligado cumplimiento del contrato. Es decir, puede pactarse
un contrato a 15 aos pero con un obligado cumplimiento a slo 5
aos, momento en el cual el comerciante puede decidir si sigue o no
en el centro comercial.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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S Dado que, normalmente, el incremento de la renta anual se ajusta al


IPC, puede negociarse un incremento superior cuando, por ejemplo,
se cumplan perodos de 5 aos, de tal manera que el propietario
pueda resarcirse econmicamente del otorgamiento de perodos con-
tractuales de una larga duracin.

En los centros comerciales se solicita al arrendatario que renuncie de manera


expresa al derecho de indemnizacin que pudiera corresponderle por ejercer
su actividad comercial durante ms de 5 aos en un determinado local (Fondo
de Comercio previsto en la LAU)
Por otro lado, tambin queda excluida la tcita reconduccin prevista en el
artculo 1.566 del Cdigo Civil. A tal efecto, no se entiende como tcita recon-
duccin la permanencia del arrendatario en el local, durante algn tiempo y con
la aquiescencia del arrendador, una vez finalizada la duracin del contrato.
Naturalmente, existe una clusula que penaliza al arrendatario en caso de
abandono del local antes de la finalizacin del contrato de arrendamiento, as
como una posible indemnizacin en el supuesto de ocupacin indebida del local,
una vez que haya finalizado el plazo de duracin del contrato de arrendamiento
y el local no haya sido restituido al arrendador.
Dado que los centros comerciales son edificios vivos, sujetos a la dinmica
comercial de una determinada zona o ciudad, el propietario suele reservarse la
posibilidad de rescindir anticipadamente un contrato en el caso de que pudiera
ejecutar obras de ampliacin, renovacin o remodelacin del centro comercial.
Naturalmente, tambin el arrendatario puede estipular una indemnizacin en el
caso de que esto ocurriera, solicitar su futura incorporacin en las mismas con-
diciones en las que actualmente ejerce su actividad u obligar al arrendador a
solicitar permiso para la realizacin de dichas obras de ampliacin o mejora.

8. Cesin, subrogacin o subarriendo en el contrato de arren-


damiento
Normalmente, en el contrato de arrendamiento de locales en centros comer-
ciales se incluye la prohibicin expresa de proceder a la cesin y subarriendo
(artculo 32 de la LAU de 1994) o a la subrogacin (artculo 33 de la LAU de
1994) del contrato de arrendamiento de un local comercial, salvo que medie au-
torizacin expresa por parte del arrendador.
Esta prohibicin suele incluir procesos tales como pueden ser la fusin,
transformacin o escisin del arrendatario, cuando se trata de una sociedad,
Guia para Comerciantes:Maquetacin 1 12/02/11 00:43 Pgina 41

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o la sucesin por fallecimiento del titular, cuando se trata de una persona f-


sica.
No obstante lo anterior, algunos comerciantes, o cadenas reputadas, limitan
la potestad del arrendador en este sentido se incluyen clusulas que facilitan la
transmisin del local entre empresas del mismo grupo en determinados casos
de cambio de rtulo comercial. Pero prcticamente en ningn caso se suele
permitir el subarriendo del local.

9. El derecho de adquisicin preferente


Este es un apartado fundamental en el caso de los centros comerciales, ya
que se trata de productos inmobiliarios que pueden transmitirse de unos pro-
pietarios a otros (normalmente fondos de inversin inmobiliaria) a lo largo de su
vida. El valor de estos activos inmobiliarios es tanto mayor, cuanta ms cmoda
sea la gobernabilidad de los mismos.
El derecho de adquisicin preferente (artculo 31 de la LAU de 1994) es el
derecho que tiene el arrendatario, en el supuesto de que el arrendador venda a
terceros el local arrendado, de adquirir la propiedad del mismo con preferencia
respecto del tercero y en aquellas condiciones que el arrendador hubiera pac-
tado con el comprador. No obstante, el derecho de adquisicin preferente no
tiene lugar cuando el arrendador vende el local arrendado conjuntamente con
el resto de los locales del centro, que es la frmula habitual de transmisin de
los centros comerciales.
Normalmente, en los contratos de arrendamiento de centros comerciales
siempre se incluye una clusula de renuncia al derecho de adquisicin prefe-
rente, por si existiera la posibilidad de vender algn local de forma aislada por
necesidades financieras o de conveniencia comercial.

10. Otras renuncias habituales en los contratos de arrenda-


miento en centros comerciales
En lo concerniente a los derechos contenidos en el articulado de la LAU de
1994, adems de las relativas a la cesin, subarriendo o subrogacin del con-
trato de arrendamiento (artculos 31, 32 y 33 de la LAU de Noviembre de 1994),
el arrendador suele exigir al arrendatario la renuncia al artculo 30, relativo a la
conservacin, mejora y obras del arrendatario, y al artculo 34, referente a los
derechos de indemnizacin del arrendatario que realiza una actividad de venta
al pblico.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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11. Otras obligaciones particulares del comerciante


De manera genrica el comerciante est obligado, salvo pacto en contrario,
a las siguientes actuaciones:
S A no realizar actividades molestas, insalubres, inmorales o peligrosas,
pero, en general, le est prohibida la realizacin de cualquier tipo de
actividad salvo la estipulada en el contrato. La actividad realizada no
es exclusiva, salvo pacto en contrario.
S A ejercer su actividad, incluso en el supuesto de que el resto de los
locales estn vacos. Cada vez es ms habitual, sobre todo en el caso
de las medianas superficies, que se introduzcan limitaciones a esta
clusula, condicionando la apertura a la ocupacin de un determinado
porcentaje de locales.

S El arrendatario tambin se obliga a no formular reclamacin alguna


por actuaciones de otros comerciantes o empresas, instaladas en el
centro comercial.

S Faculta al arrendador para la utilizacin de las zonas comunes, tanto


a nivel de modificacin de las circulaciones en el Mall, como en ma-
teria de explotacin. Esta es otra de las obligaciones que las cadenas
ms importantes limitan al arrendador, ya que pueden generar im-
portantes perjuicios para el ejercicio de la actividad comercial.

S El arrendatario garantiza la indemnidad del arrendador en caso de


realizacin de acciones por su parte que puedan ocasionar reclama-
cin de terceros al arrendador.

S El arrendatario se obliga a mantener en el local un negocio en funcio-


namiento durante todo el tiempo de vigencia del contrato. La apertura
y cierre del local debe estar sujeto a un horario estipulado (normal-
mente es de 10 a 10, pero suele depender de la normativa de la Co-
munidad Autnoma dnde est situado el centro comercial). La
omisin de esta obligacin puede ser causa de resolucin del contrato.

S El arrendatario se obliga al aprovechamiento intensivo del local arren-


dado, en trminos de superficie y escaparates. Las condiciones de
explotacin del local deben ser adecuadas, debiendo estar conve-
nientemente limpio, ordenado, climatizado e iluminado.
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S El arrendatario se obliga, tanto a no perjudicar la imagen y la reputa-


cin del centro comercial en su conjunto, mediante actos inadecua-
dos, como a no entorpecer la labor habitual del resto de los
comerciantes mediante la realizacin de actividades molestas, como
por ejemplo emisin de ruidos, msica alta, etctera.
S El comerciante se obliga a no realizar ventas especiales en su local
del tipo de rebajas, saldos, liquidaciones, etctera. S lo puede hacer,
al igual que el resto de los comerciantes del centro comercial, en las
campaas promocionales conjuntas. Se otorgan permisos especiales
cuando el comerciante procede a reformar la tienda, liquidar el pro-
ducto por la finalizacin del contrato o cambiar su actividad.

S Por ltimo, el comerciante est obligado a abrir el local, en las condi-


ciones necesarias para el ejercicio de su actividad (incluida la obten-
cin de licencias), en la fecha de apertura del centro comercial, en
caso de nueva implantacin o en la fecha pactada en contrato, en el
caso de la firma de un local en un centro en funcionamiento (aunque
en este ltimo caso el perjuicio para el centro comercial no resulta
tan grave como en el primero).

12. Acto de entrega y recepcin del local


El arrendatario se hace cargo del local, dando su conformidad mediante la
firma del Acta de Recepcin del local, en las condiciones que se estipulan en el
Pliego de Condiciones Tcnicas, documento que forma parte del contrato de
arrendamiento, pero no puede iniciar la realizacin de las obras hasta que tenga
autorizacin expresa por parte del arrendador.
En locales de primera ocupacin, cuando se trata de centros comerciales en
construccin, los locales se entregan normalmente en estado bruto, sin recu-
brimiento de suelos y paredes y con acometidas en espera. A partir de ah, el
comerciante debe realizar un proyecto de distribucin y decoracin interior y,
apoyado en el Equipo de Coordinacin de Obras privativas (ECOP), acometer
sus obras privativas.
Son por cuenta del arrendatario, por tanto, todos los gastos derivados del
acondicionamiento interior y exterior de la tienda, incluyendo aquellos que se
derivan de cualquier modificacin en las acometidas de las lneas de suministro,
contrataciones o especificaciones que exijan las compaas suministradoras
para el ejercicio de la actividad comercial.
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Para la ejecucin de las obras, el arrendatario est obligado a contratar un


seguro de responsabilidad civil. Normalmente, tanto la compaa como el im-
porte del seguro son decididos por el arrendador.
Todas las obras deben ser ejecutadas bajo supervisin tcnica del equipo
elegido por el arrendador (ECOP), siendo en la mayora de los casos sufragados
sus honorarios por parte del arrendatario. La asistencia del personal tcnico del
arrendador es obligatoria tanto para las obras iniciales del local, como para las
de conservacin, mantenimiento y mejora.
En centros comerciales ya inaugurados, cuando se produce un cambio de
arrendatario o de rtulo comercial, el nuevo ocupante debe tambin acometer
trabajos de demolicin y desescombro, necesarios para adecuar el local a su
diseo especfico. Para ello debe cumplir un estricto rgimen de horarios, de
movimiento de materiales por los pasillos del centro comercial y de depsito,
que suelen encarecer la obra
En el Pliego de Condiciones Tcnicas (PCT), que el arrendatario firma junto
con el contrato de arrendamiento, figuran las diversas prescripciones que el co-
merciante debe cumplir en cuanto a normativa constructiva y energtica.

13. Modificacin del local por parte del arrendador


Normalmente, en el contrato de arrendamiento se posibilita que el arrendador
pueda realizar cualquier obra de transformacin o cambio en el centro comercial,
siempre y cuando no afecte a la superficie del local arrendado.
No obstante, es cada vez ms habitual, sobre todo por parte de las grandes
unidades, que el arrendatario limite o condicione esta norma general, especifi-
cando cules son las obras de transformacin que pueden ser realizadas por el
arrendador en el centro comercial de su propiedad, y que podran afectar a su
actividad comercial futura.

14. Obligacin del comerciante en la reparacin, conservacin


y mantenimiento del local
La LAU en sus artculos 21, 22, 23 y 26 establece que las reparaciones, or-
dinarias o extraordinarias, necesarias en el local para conservarlo en condi-
ciones de servir al uso convenido, debe hacerlas el arrendador, salvo que los
daos hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar
la renta.
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La realidad contractual en los centros comerciales es la de que esta obliga-


cin, salvo pacto en contrario, corresponda al arrendatario, por lo que no cabe
un incremento de la renta por parte del arrendador, ni de disminucin de la
misma para el arrendatario.
En cualquier caso, el arrendatario no puede iniciar obras que puedan afectar
a la configuracin del local, salvo que exista autorizacin expresa por parte del
arrendador, y que siempre sean ejecutadas bajo la direccin del tcnico que
ste designe.
Tambin se obliga el arrendatario a entregar el local al arrendador, a la fina-
lizacin del contrato, en buen estado de conservacin y mantenimiento.

15. Obras de mejora por parte del arrendador


La LAU establece que el arrendador puede hacer obras de mejora en el local,
que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arren-
datario por escrito, con tres meses de antelacin, qu obras se van a realizar,
la fecha de comienzo de las mismas, su duracin y coste previsible.
La LAU tambin dice, en su artculo 19, que, salvo pacto en contrario en el
contrato, si el arrendador hace mejoras en el local en cualquier momento du-
rante la vigencia del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equi-
valente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el inters legal del
dinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la
renta vigente en ese momento.
Este aumento de la renta sera efectivo desde el mes siguiente en que el
arrendador haya notificado por escrito al arrendatario el aumento, expresando
la forma de clculo aplicada para determinar el incremento y acompaando los
documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.
Se establece en la LAU que si el arrendatario soporta estas obras, puede
tener derecho a una reduccin de la renta, proporcional a la parte del local de
que se haya visto privado temporalmente por las citadas obras.
Tambin tiene derecho el arrendatario a que le indemnicen los gastos que
haya tenido que efectuar como consecuencia de las obras que se hayan reali-
zado en el local.
La prctica habitual en el alquiler de locales en centros comerciales es que
el arrendatario haga renuncia expresa de los derechos anteriores en el contrato
de arrendamiento.
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16. Modificacin del local por parte del arrendatario

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para rea-


lizar obras que modifiquen la configuracin del local o que disminuyan la esta-
bilidad o la seguridad del mismo.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorizacin, el arrendador puede dar


por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario re-
ponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin
abonar ninguna cantidad al arrendatario.

En la prctica de los centros comerciales, la realizacin de mejoras en el local


por parte del arrendatario conlleva la modificacin de las condiciones contrac-
tuales, por lo que es viable desde el incremento de la renta hasta la realizacin
de un nuevo contrato.

17. La restitucin del local


El local debe ser restituido en buen estado de uso, obligndose el arrenda-
tario a realizar y abonar las obras de reparacin que sean precisas. A estos
efectos, el da de restitucin del local, el arrendador levanta un Acta de Restitu-
cin que debe ser firmada como conforme por el arrendatario, y en caso de in-
comparecencia o disconformidad del arrendatario, el acta puede ser firmada por
un tcnico competente en la materia, que emite un dictamen que debe ser acep-
tado por las partes de forma irrevocable.

18. Causas de resolucin del contrato de arrendamiento


En la mayora de los contratos de arrendamiento pueden ser causas de re-
solucin del mismo las siguientes:
S Por incumplimiento de alguna de las partes
S Impago de la renta
S Cierre del local sin motivo justificado, y que puede abarcar desde el
cierre total, el retraso en la apertura, el cierre anticipado o la apertura
en horarios aleatorios.
S El incumplimiento de obligaciones, cuando se producen de forma rei-
terada.
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Independientemente de lo anterior, en caso de resolucin del contrato tam-


bin pueden aplicarse otras penalizaciones como pueden ser el cumplimiento
forzoso de las obligaciones, la indemnizacin por causa de impago, el inters
de demora, el derecho de retencin de la fianza, en caso de impago, y la impro-
cedencia de indemnizacin al arrendatario por causa de las obras que pueda
haber realizado el arrendatario en el local.

19. El concepto del alquiler


Tanto en los locales de calle, como en los locales de centros comerciales, la
renta pactada entre arrendador y arrendatario es completamente libre. Sin em-
bargo existen ciertas diferencias por lo que se refiere a los conceptos de renta
en ambas situaciones, ya que en el caso de los centros comerciales existe, de
manera bastante habitual, otra frmula de pago complementaria que es la renta
variable:
S La Renta Mnima es aquella cantidad fija que, inexcusablemente,
debe pagar el comerciante al finalizar el mes. Normalmente est su-
jeta a una actualizacin anual calculada en base al ndice de Precios
al Consumo (IPC) El pago de la Renta Mnima se produce por meses
anticipados.

S La Renta Variable la determina la aplicacin de un porcentaje, que li-


bremente determinan arrendador y arrendatario, sobre la cifra de ne-
gocio del comerciante. En el caso de que el resultado de la aplicacin
del porcentaje sobre las ventas realizadas en el local, excluido IVA,
supere la Renta Mnima, el comerciante estar obligado a abonar la
diferencia entre una y otra. Normalmente, los porcentajes que se apli-
can sobre las ventas realizadas oscilan entre el 1,5% y el 12%, de-
pendiendo de la superficie y de la actividad comercial de que se trate.

El pago de la Renta Variable se suele producir por aos vencidos,


por lo que es habitual que los ajustes de renta se hagan anualmente,
aunque hay propietarios que practican ajustes mensuales.

El arrendatario est obligado a proporcionar al propietario la cifra


mensual de sus ventas y se compromete, por contrato, a que se le
puedan practicar auditoras externas cuando la propiedad lo consi-
dere oportuno. Naturalmente, las sanciones por incumplimiento de
esta obligacin, o por falsear los datos, son cuantiosas y pueden lle-
var a la rescisin del contrato de arrendamiento.
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20. Los gastos comunes


Las cargas comunes de un centro comercial son todos aquellos gastos que
permiten que el centro cuente con un adecuado funcionamiento y manteni-
miento a corto, medio y largo plazo.
Habitualmente son los gastos relativos a los elementos comunes y a todos
aquellos otros gastos que no son considerados como propios de cada local. Se
abonan de manera anticipada, de acuerdo con un presupuesto de gastos que
es aprobado por el propietario o copropietarios del centro comercial.
Sin que la lista sea exhaustiva, los gastos comunes de un centro comercial
incluyen, normalmente, las siguientes partidas:
S Los gastos de iluminacin, climatizacin y acondicionamiento; los
gastos de limpieza interior y exterior; el pago de las tasas exigibles
por la limpieza de la va pblica y la retirada de las basuras; los gastos
del mantenimiento de las zonas comunes, incluidos los que se deri-
ven de pintar, mantener o reparar dichas zonas (incluido aparca-
miento)
S Las remuneraciones y cargas sociales correspondientes al personal
del centro comercial, o de terceras personas contratadas por la ge-
rencia del centro para velar por la seguridad del mismo.
S El coste de adquisicin del material, herramientas, bienes y mobiliario
expuesto o situado en las zonas comunes.
S Las primas de los seguros concertados por la administracin del cen-
tro comercial.
S Los gastos derivados de las obras y reparaciones de las zonas co-
munes.
S El impuesto sobre la propiedad de los Bienes Inmuebles (IBI), tanto
de zonas comunes como privativas.
S Los honorarios y gastos derivados de la administracin del centro co-
mercial, tanto si lo realiza la propiedad como si lo contrata con terce-
ros.
S Dems honorarios, gastos e impuestos que afecten a las zonas co-
munes del centro comercial.
S La periodificacin de aquellos gastos que se destinan a la conservacin
y mantenimiento de los elementos comunes del centro comercial.
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Esta es una relacin, ms o menos detallada, de las partidas que integran


los gastos comunes de un centro comercial. Como en el caso de la determina-
cin de la renta del local, pueden existir pactos privados entre la propiedad y el
comerciante sobre el porcentaje de participacin en el pago de los mismos.
Normalmente, para disminuir el efecto disuasorio que los gastos comunes
podran ejercer sobre las locomotoras del centro comercial, se suelen determinar
y aplicar ciertos coeficientes de ponderacin que se aplican sobre la superficie
de dichas locomotoras. As, un coeficiente de ponderacin de la superficie del
0,8 origina que esa superficie quede corregida en el cmputo total al ser multi-
plicada por 0,8. Normalmente, los locales de pequeo y medio tamao suelen
tener un coeficiente de ponderacin de 1,0.
Los gastos de marketing y publicidad tienen un tratamiento distinto, aunque
tambin son considerados como un gasto, y son susceptibles de aumentar y
disminuir en funcin de las necesidades promocionales que tenga el centro co-
mercial.
En bastantes casos, unidades especializadas o cadenas nacionales e inter-
nacionales que realizan publicidad de manera particular e independiente, como
son por ejemplo los cines, las grandes tiendas de hogar o las cadenas de hi-
permercados y/o grandes almacenes, suelen tener un tratamiento diferenciado
en cuanto al pago de los gastos de marketing y publicidad.
El porcentaje que representa sobre la cifra de ventas del local comercial la
suma de la renta total que paga el comerciante, incluida la renta variable, ms
el montante anual de los gastos comunes que le corresponden, constituye lo
que se denomina la tasa de esfuerzo del local comercial. Esta tasa de esfuerzo
debe mantenerse siempre en unos valores razonables que dependen del rtulo
comercial, la superficie del local y la actividad desarrollada. En principio no de-
bera superar entre el 15% y el 20%.
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PARTE IV. El REGlAmENTO


DE RGImEN INTERIOR
1. El Reglamento de Rgimen Interior
La condicin de arrendatario de un local en un centro comercial supone la
aceptacin de los derechos y obligaciones establecidos en el reglamento interno
del centro.
El reglamento interno es la herramienta jurdica por la que se rige el centro
comercial. Su objetivo es crear unas normas de conducta y convivencia que ga-
ranticen el buen funcionamiento del centro comercial, permitiendo asegurar que
clientes, comerciantes y personal se beneficien de las facilidades, servicios e
infraestructuras del centro.
En definitiva, la finalidad del reglamento interno es regular el desarrollo ar-
mnico de la actividad del centro comercial, en l que coexisten diferentes ac-
tividades comerciales, teniendo en cuenta la presencia de visitantes que deben
ser el objeto de las mejores atenciones, en beneficio tanto del conjunto como
de cada uno de los comerciantes que integran el centro comercial.

2. Sus objetivos
El reglamento interno persigue los siguientes objetivos generales:
a) Establecer la organizacin general y las condiciones de funciona-
miento del centro comercial.
b) Regular la utilizacin de los elementos del inmueble.
c) Determinar las modalidades de explotacin de las distintas activida-
des comerciales y prestaciones de servicios ejercidas en el centro.
d) Organizar la gerencia del centro comercial, definiendo las diferentes
categoras de gastos y cargas, a travs del presupuesto de gastos,
y el principio de distribucin de los mismos entre los diferentes tipos
de locales.
e) Precisar las modalidades de aplicacin del reglamento y las sancio-
nes aplicables en caso de infraccin.
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3. Normativa general de aplicacin


Normalmente, el centro comercial se rige por lo dispuesto por el propietario
o junta de propietarios y es gestionado por un administrador (normalmente el
gerente del centro comercial) designado por dicha propiedad. Este tiene que:
a) Velar por el cumplimiento de las normas.

b) Promover los expedientes de infracciones y someterlos a la decisin


de la Junta de Copropietarios.

c) Notificar las sanciones, multas y penalizaciones impuestas.

4. Principales aspectos regulados


A modo enunciativo, considerando que cada centro comercial tiene caracte-
rsticas particulares derivadas de su configuracin, sealamos algunas de las
principales actividades que regula el reglamento de rgimen interior de un centro
comercial.
a) Das de apertura: En general, los centros comerciales deben per-
manecer en explotacin durante los doce meses del ao, sin inte-
rrupcin, excepto los das sealados como festivos segn la
legislacin vigente.

b) Horarios de apertura: El horario general de los centros comerciales


suele coincidir con el de las locomotoras principales, normalmente
hipermercados o grandes almacenes (que suelen abrir de 10 a 10),
con excepcin de las zonas de ocio y restauracin.

c) Suministros y repartos: Los suministros de mercancas deben


realizarse por los accesos previstos para tal fin. Slo se suele admitir
la descarga de mercancas por las zonas comunes en horarios en
los que el centro comercial no est abierto al pblico.

a. Horario de repartos: Cuando afectan a las zonas comunes slo


pueden ser realizados cuando el centro est cerrado. En el caso
de accesos o muelles privativos, pueden realizarse en cualquier
momento del da.

b. Itinerarios: Son los fijados por la normativa interior.


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c. Excepciones: Pueden existir algunos casos excepcionales, por


motivos de fuerza mayor, siempre y cuando as sea autorizado.
d. Sanciones: La gerencia del centro puede impedir la descarga
cuando se incumpla la normativa en materia de itinerarios y ho-
rarios. Puede existir responsabilidad por parte del arrendatario.
e. Zonas de carga y descarga: Normalmente existen zonas en los
centros comerciales dnde se realizan las labores de carga y des-
carga. Estas labores deben ser ejecutadas con rapidez y limpieza.
f. Depsito de suministros: Pueden existir tambin zonas donde
depositar temporalmente las mercancas, hasta su entrega en la
tienda.
g. Carritos de compra: Los carritos de compra, en caso de que los
hubiera en el centro comercial, tienen una regulacin especial y
su acopio es responsabilidad del propietario de los mismos.
h. Residuos: Los desechos y basuras deben depositarse en los lu-
gares previstos.
d) Aparcamiento de vehculos: El aparcamiento de vehculos de
arrendatarios y empleados se debe realizar en las zonas dispuestas
para dicho uso.
e) Seguridad: Los comerciantes del centro deben cumplir en todo mo-
mento con la normativa vigente. Una llave de los locales debe estar
depositada en el puesto permanente de seguridad (PPS)
f) Climatizacin y Acondicionamiento de Aire: Las superficies de
venta de los locales deben contar con aire acondicionado y calefac-
cin durante las horas de apertura al pblico.

El Real Decreto 1826/2009, de 27 de noviembre, modifica el Regla-


mento de Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE), aprobado
por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. En su prembulo dice:

El Consejo de Ministros en su sesin del 1 de agosto de 2008


aprob el Plan de Activacin del Ahorro y la Eficiencia Energtica
2008-2011 que contiene 32 medidas, entre las que se encuentra la
obligacin de limitar las temperaturas a mantener en el interior de
los establecimientos de edificios y locales climatizados destinados a
usos administrativos, comerciales, culturales, de ocio y en estaciones
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de transporte, con el fin de reducir su consumo de energa. Tambin


propone la exhibicin de la gama de temperaturas interiores regis-
tradas en los recintos de los edificios y locales que son frecuentados
habitualmente por un nmero importante de personas o tienen una
superficie superior a 1.000 m2, reforzando el Real Decreto 47/2007,
de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento bsico para
la certificacin de eficiencia energtica de edificios de nueva cons-
truccin, que slo lo recomendaba. Por ltimo, el plan considera que
se debe regular el sistema de apertura de puertas de los edificios y
locales climatizados, con el fin de impedir que estn abiertas perma-
nentemente con el consiguiente despilfarro energtico por las prdi-
das de calefaccin y refrigeracin al exterior.

g) Derecho de admisin: El gerente del centro comercial puede im-


pedir la entrada de cualquier persona que pueda alterar la seguridad
y normas de convivencia.
h) Cierres Temporales: En casos de urgencia, bien sea por motivos
tcnicos o de seguridad, el gerente puede ordenar el cierre de todo
o de parte del centro comercial

i) Trabajos, reparaciones y modificaciones


a. Obras en las zonas comunes: Los arrendatarios deben sopor-
tar, sin recibir indemnizacin alguna, la ejecucin de reparaciones
y trabajos de mantenimiento de los elementos comunes, que sean
necesarios.

b. Modificaciones y acondicionamientos internos: Los propieta-


rios del centro comercial pueden acometer en sus locales las
obras interiores que juzguen necesarias, respetando siempre la
normativa aprobada a tal efecto. Los arrendatarios deben solicitar
permiso a la gerencia para realizar dichas obras, que, en cual-
quier caso, deben ser supervisadas por tcnico competente nom-
brado por la propiedad.

j) Esttica del centro comercial: La instalacin de elementos orna-


mentales o publicitarios, tipo banderola, cartel o anuncio, y, especial-
mente, los rtulos luminosos o parpadeantes, debe ser aprobada por
los tcnicos de la propiedad.
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5. Regulacin de las modalidades de explotacin y las activi-


dades comerciales
Los comerciantes deben ejercer su actividad de acuerdo con la normativa
legal y sin que su conducta o actos puedan ocasionar perjuicio o dao a terce-
ros. Normalmente deben seguir los siguientes criterios de funcionamiento:
a) Iluminacin: Los escaparates, vitrinas y otras partes del local que
sean visibles deben estar iluminados durante el horario de apertura
del centro comercial.

b) Rebajas: Las rebajas deben realizarse en las pocas que autoriza


la legislacin vigente y durante los perodos que seale la gerencia
del centro. Salvo circunstancias especiales se prohben las ventas
de saldos o stocks.

c) Publicidad: Los comerciantes tienen que utilizar el nombre y logo-


tipo del centro comercial, adems del suyo propio. Tambin se pro-
hbe la distribucin de prospectos, folletos, anuncios de ofertas o
novedades en el interior del centro.

d) Limpieza: Los locales, especialmente las partes visibles al pblico,


deben estar en todo momento en buen estado de mantenimiento,
funcionamiento y limpieza. Las tareas de limpieza de las partes ex-
ternas de los locales deben realizarse fuera de las horas de apertura
al pblico.

e) Utilizacin de las Zonas Comunes: Salvo autorizacin expresa, se


suele prohibir el uso o utilizacin privativa de las zonas comunes del
centro comercial por parte de los arrendatarios.

Como antes se ha mencionado, esta normativa suele ser habitual en gran


parte de los centros comerciales espaoles, aunque puede variar de unos a
otros en funcin de sus caractersticas particulares: tamao y forma, propiedad,
carcter de la locomotora, tipo de aparcamiento, etctera.
Al igual que en el caso del contrato de arrendamiento, (el reglamento de r-
gimen interior es tambin parte de la documentacin jurdica que se firma), estas
normas estn sujetas a negociacin por las partes, aunque en este caso su
cumplimiento no slo afecta a las dos partes firmantes del contrato, arrendador
y arrendatario, sino tambin al resto de los locales del centro comercial que pue-
den alegar incumplimiento del reglamento en el caso de que algn comerciante
altere las anteriores normas de convivencia.
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PARTE V. El PlIEGO DE
CONDICIONES TCNICAS

El pliego de condiciones tcnicas tiene por objeto describir, de una forma ge-
neral, las caractersticas del centro comercial, sobre todo en lo relacionado con
zonas comunes y su equipamiento, as como dar una idea de las caractersticas
constructivas de los locales privados, de las condiciones en que sern entre-
gados por el arrendador y de las obras que debern ejecutadas por el arren-
datario.

1. Caractersticas generales de las zonas comunes


A nivel general, aunque no de forma exhaustiva, ya que tambin el pliego de
condiciones tcnicas depende fundamentalmente de las caractersticas que
vaya a tener el centro comercial, los principales aspectos que desde el punto
de vista tcnico es conveniente tratar en el momento de la firma del contrato de
arrendamiento, son los siguientes:
a) Urbanizacin exterior y accesos
a. Accesos al centro comercial, a pie y rodados
b. Alumbrado general y decorativo
c. Sealizacin
d. Jardinera

b) Aparcamiento

a. Instalaciones de seguridad y evacuacin


b. Iluminacin
c. Ventilacin, en caso de ser subterrneo
d. Accesos de vehculos
e. Accesos de clientes al centro comercial desde el aparcamiento
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c) Paseos comerciales (Mall)


a. Pavimentos
b. Falsos techos
c. Alumbrado
d. Climatizacin
e. Iluminacin natural
f. Rtulos y logotipos del centro comercial
g. Instalaciones de seguridad
h. Medios mecnicos de conexin
i. Acabados de los elementos comunes
j. Equipamiento: papeleras, megafona, mobiliario, plantas y deco-
racin

d) Locales y servicios comunes

a. Cuartos de contadores y de transformacin (CCT)


b. Aseos pblicos
c. Oficinas de la gerencia
d. Accesos de carga y descarga
e. Montacargas
f. Cuartos para almacenamiento de residuos
g. Cuartos para mantenimiento y tiles
h. Almacenes

2. Condiciones de entrega del local


Un local de un centro comercial viene definido por el suelo, las paredes (que
pueden ser colindantes con otros locales, zonas comunes o el exterior) y el
techo (forjado o cubierta)
Los locales suelen ser entregados en bruto, salvo acuerdo puntual con alguna
cadena, con una determinada carga, con las acometidas en espera. Se prohbe
la realizacin de obras que puedan afectar a la estructura entregada, salvo au-
torizacin expresa por parte del equipo tcnico de la propiedad.
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Normalmente, el local se entrega con unas condiciones tcnicas y de aca-


bado que hacen referencia a:
a) Suelos
b) Paredes
c) Techos
d) Canalizaciones, que normalmente van por el exterior del local
e) Acometidas: electricidad, telfonos, agua, saneamiento, proteccin
contra incendios (rociadores automticos, deteccin de incendios,
bocas de incendio o BIEs, evacuacin de humos), y climatizacin y
ventilacin.

El arrendatario debe realizar, antes de la apertura del centro comercial, las


obras que sean necesarias, as como preparar todo el equipamiento que sea
preciso para el ejercicio de su actividad. Los trabajos deben ser ejecutados con-
forme a los proyectos (bsico, ejecucin, actividad e instalaciones) previamente
aprobados por el arrendador y siguiendo las normas y directrices que dictamine
el equipo de coordinacin de obras privativas (ECOP)
En numerosos casos la arrendadora hace entrega al comerciante de una gua
de diseo, que tiene como objetivo que la calidad, acabados y diseo del local
sean acordes con los del centro comercial.
Tambin suele facilitarse un manual de procedimientos, responsabilidad del
ECOP, que contempla, entre otros, los siguientes puntos:
a) Procedimientos de redaccin de los proyectos
b) Entrega de los mismos al ECOP
c) Aprobacin de stos
d) Inicio de obras
e) Seguimiento y pilotaje de las mismas
f) Coordinacin de las obras generales del centro comercial
g) Plan de obras
h) Control del personal
i) Cierres provisionales de los locales
j) Carga y descarga
k) Acopios
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l) Suministro de fluidos
m) Vigilancia
n) Limpieza
o) Horarios de trabajo
p) Seguridad
q) Salud e higiene

Y, en general, todas las actuaciones necesarias desde la redaccin de los


proyectos hasta la aprobacin definitiva por parte del ECOP del estado final de
los locales.
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PARTE VI. TRATAmIENTO


FISCAl DEl ARRENDAmIENTO

1. Impuesto de la renta de las personas fsicas (IRPF)


Por lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
(I.R.P.F.), el tratamiento fiscal de las rentas pagadas por el arrendatario depen-
der del rgimen de determinacin de rendimientos al que est sujeto:
S Si est acogido al rgimen de Estimacin Directa: la renta ser gasto
fiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable. Tambin ser
gasto en caso de estar sujeto al rgimen de Estimacin Objetiva por
Coeficientes

S Por el contrario, si est acogido al rgimen de Estimacin Objetiva


por signos, ndices o mdulos, al no considerar este sistema como
ingresos ni gastos la renta pagada, carecer de trascendencia fiscal.

2. Impuesto sobre sociedades


Por lo que se refiere al Impuesto sobre Sociedades, y al igual que en el caso
del empresario individual en estimacin directa, las cantidades pagadas en con-
cepto de renta por la sociedad arrendataria son gasto fiscalmente deducible por
ser gasto contable.

3. Impuesto sobre el valor aadido (IVA)


Finalmente, en el captulo del Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA), est su-
jeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de un
nico inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la Base
Imponible el importe total de la contraprestacin (renta + cantidades asimiladas
y accesorias), y siendo el tipo impositivo el tipo general, actualmente el 16%,
pero en proceso de cambio (julio de 2010) al 18%.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
NDICE

El pago del IVA por parte del arrendatario depender del rgimen de IVA. al
que est sujeto:
S Si esta en rgimen ordinario, las cuotas soportadas sern deducibles
en su totalidad al realizar su declaracin por el impuesto, salvo que
desarrolle una actividad exenta.

S Si est en rgimen simplificado o en el del recargo de equivalencia


no se podr resarcir de la cuota pagada al arrendador, ya que en
estos regmenes no se permiten deducciones.

Hay que considerar, en cualquier caso, que la renta mnima garantizada que
se estipula en el contrato de arrendamiento puede verse complementada a final
de ao a causa de la aplicacin de un porcentaje pactado en contrato sobre la
cifra de ventas que haya realizado el comerciante en el local (renta variable) a
lo largo del ejercicio fiscal.
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l Cmo abrir un local en un centro comercial
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Glosario de Trminos

A continuacin definimos algunos tr- explotacin de las terrazas de los restau-


minos habitualmente utilizados en el rantes o cafeteras.
sector de centros comerciales y en las
rea Estancial
operaciones de arrendamiento de lo-
cales comerciales en equipamientos Zona de descanso en el pasillo pblico
comerciales (mall), generalmente con asientos o
Fuente: AECC (Glosario de Trminos Utilizados bancos.
en los Centros Comerciales: Ms de 1.000 ex-
presiones de uso habitual en los Centros Co- Bolkestein, Frederik (Directiva)
merciales) Nombre del comisario de la Unin Europea
que present la directiva que define y limita
los procesos de regulacin de los pases
Afluencia miembros en materia de implantacin de
Nmero de visitantes de un centro comer- equipamientos comerciales. La directiva
cial, contabilizado por diferentes sistemas Bolkestein pretende simplificar los procedi-
de conteo, o de una determinada zona del mientos administrativos, eliminar el exceso
mismo. de burocracia y, sobre todo, evitar las dis-
criminaciones basadas en la nacionalidad
Ancla / Locomotora de aquellos que intentan establecerse en
Denominacin dada a aquellas superficies otro pas europeo para prestar servicios.
comerciales que actan como dinamizado-
Cesin de Zonas Comunes
ras de un centro comercial, o de una zona
del mismo. Acuerdo por el cual un propietario cede a
un tercero un espacio en las zonas comu-
Aportacin a Obras nes del centro comercial (mall) para des-
Asignacin monetaria o en especie que el arrollar una determinada actividad, lucrativa
arrendador entrega al arrendatario para o no.
que este realice total o parcialmente sus
obras de acondicionamiento y explotacin
Cifra de Ventas
del local arrendado. Importe percibido por el arrendatario, una
vez deducidos los impuestos (en especial
rea de Restauracin el IVA), por todos los productos vendidos,
Ms conocido por el trmino ingls food o servicios prestados, como consecuencia
court, es la plaza en la que los distintos de su actividad comercial en un centro co-
operadores de restauracin comparten la mercial.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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Clusulas Coeficiente de Ponderacin


Cada una de las disposiciones o condicio- Factor que modifica la superficie de un
nes incluidas en un contrato de alquiler. local comercial a efectos del clculo del re-
Entre ellas se pueden destacar: parto de cargas o gastos comunes del cen-
Clusula de Actualizacin: incremento tro comercial.
anual de la renta con referencia a un
Concepto Comercial
ndice determinado
Definicin y planteamiento grfico del fun-
Clusula de Apertura: fecha en la que
cionamiento comercial de un proyecto re-
un arrendatario debe iniciar su activi-
alizado en funcin de la disposicin de la
dad en un centro comercial.
superficie comercial y de las zonas comu-
Clusula de Exclusividad: nmero m- nes del centro comercial.
ximo de tiendas o superficie, que pue-
den abrirse en un centro comercial, y Directorio
que son competidoras de la del arren-
datario. Elemento, en ocasiones decorativo, que in-
cluye los planos y el listado de locales de
Clusula de No Competencia: rea ge-
un centro comercial, para que pueda ser
ogrfica, que toma como punto de re-
consultado por los visitantes.
ferencia a un centro comercial, en cuyo
interior un comerciante de ese centro
ECOP (Empresa de coordinacin de las
no puede realizar la misma actividad y
con el mismo rtulo, que tiene en l. obras privativas)
Clusula de Rescisin Unilateral: po- Empresa que se encarga de coordinar las
testad de una de las partes para poner obras generales y las privativas, orientar al
fin a un acuerdo antes de la fecha de comerciante sobre las condiciones en que
expiracin del mismo. debe realizarse su obra y procurar su
buena instalacin.
Clusula de Reubicacin: posibilidad
de trasladar a un arrendatario en un
Elementos Comunes
centro comercial, bajo unos determina-
dos supuestos. Partes de un centro comercial, constituido
Clusula de Revisin: supuesto en el en propiedad horizontal, que pertenecen a
que se contempla la modificacin de la todos los propietarios del centro.
renta de alquiler en un determinado
momento y por una cierta causa. Estatutos
Clusula de Uso o Actividad: tipo de Disposiciones que regulan el funciona-
productos que un comerciante puede miento de una comunidad de propietarios.
vender, o no, en un centro comercial.
Gastos Comunes
Coeficiente de Aparcamiento Cargas adicionales que se facturan junto a
Relacin entre las plazas de aparca- la renta, y que tienen el carcter de provi-
miento y la superficie SBA de un centro sin de fondos para el presupuesto de gas-
comercial. tos comunes del centro comercial.
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Gerencia PCT (Pliego de Condiciones Tcnicas)


Equipo que se ocupa de la gestin de un Documento en el que se definen los servi-
centro comercial al servicio de un propie- cios y obligaciones tcnicas entre arrenda-
tario o comunidad de propietarios. tario y arrendador.

Gua del Comerciante Ponderaciones


Documento emitido por la gerencia desti- Valoraciones dadas a determinadas unida-
nado a los comerciantes que recoge la des para asignarles un peso proporcional
filosofa y las normas bsicas de funciona- a su importancia en el centro comercial.
miento diario del centro comercial.
PPS (Puesto permanente de seguridad)
Gua Prctica Puesto permanente de seguridad en el que
Manual de consulta que edita el promotor se centralizan las misiones de vigilancia y
de un centro comercial para facilitar la en- seguridad del centro comercial.
trada y obras de los comerciantes.
Presupuesto de Gastos Comunes
Libro de Actas Cantidad de fondos calculado para hacer
Soporte utilizado para dejar constancia de frente a los gastos generales de explota-
todos los acontecimientos registrados en cin de un centro comercial.
las Juntas de Propietarios de un centro co- Productividad
mercial.
Ventas, por unidad de superficie y activi-
Libro del Edificio dad comercial, de un local en un centro.
Conjunto de planos, memorias y manua- Proyecto Bsico
les, que reflejan el estado final de un edi-
Documentacin que define el edificio en
ficio. cuanto al cumplimiento bsico de las orde-
Patio de Maniobra nanzas urbansticas.

Zona dnde se realizan las operaciones de Proyecto de Actividad


carga y descarga. Documentacin que agrupa la informacin
de instalaciones, proteccin contra incen-
Plan de Marketing
dios, sectorizacin y evacuacin.
Documento detallado que se elabora con
carcter anual y que recoge el conjunto de Proyecto de Ejecucin
estrategias y acciones de un centro comer- Documento arquitectnico totalmente defi-
cial para conseguir sus objetivos comercia- nido en materia constructiva y de instala-
les. ciones, en base al cual se construye un
centro comercial.
Plan Plurianual
Planificacin por das del mantenimiento Reglamento de Rgimen Interior
de un centro comercial por perodos supe- Normas de obligado cumplimiento para
riores al ao. todos los comerciantes de un centro.
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Cmo abrir un local en un centro comercial
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Renta Escalonada SAS


Renta estipulada en contrato con variacio- Cortavientos situados en las entradas pe-
nes, normalmente progresivas, a lo largo atonales de un centro comercial.
del tiempo.
Sectorizacin
Renta Mnima Garantizada Segregacin contra incendios.
Renta fija establecida en contrato, que no Superficie Bruta Alquilable (SBA)
se basa en la cifra de ventas del arrenda-
tario. El total de la superficie de un centro comer-
cial que puede ser alquilado.
Renta Variable o Renta en Porcentaje Tasa de Esfuerzo
Cantidad variable, adicional a la renta m- Valor expresado en porcentaje, resultante
nima garantizada, que paga un arrendata- de dividir los costes que soporta un arren-
rio en funcin de su cifra de ventas. Se datario de un local de un centro comercial
basa en la aplicacin de un porcentaje (renta ms gastos comunes) entre el valor
sobre la cifra de ventas. de su cifra de ventas total. Un porcentaje
aceptable puede oscilar entre el 10% y el
Reparto de Cargas 15% de la cifra de ventas.
Distribucin, por propietarios o locales, de
la repercusin de cargas de un centro co- Zona de Atraccin
mercial, con indicacin de los coeficientes rea geogrfica sobre la cual una cadena
correctores y los lmites de gastos existen- o equipamiento comercial ejerce su mayor
tes. influencia.