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ESPECIAL

La nueva legislacin para prevenir


y corregir las acciones
fraudulentas en los Registros
Pblicos

Francisco AVENDAO ARANA*

El autor sostiene que con la modificacin del articulo 2014 del Cdigo Civil, dispuesta
por la reciente Ley N 30313, ya no hay la menor duda de que la fe pblica registral se
extiende al ttulo archivado. No obstante se muestra en desacuerdo con ello, pues afirma
que esto es un costo que afecta las transferencias. As, seala que complica el estudio de
ttulos, el hecho de que tenga que revisarse el titulo archivado, asumiendo las partes el
trabajo que le corresponde a los registradores.

MARCO NORMATIVO exige que el dueo venda su bien. Si el com-


prador luego vende el inmueble a un tercero,
Cdigo Civil: arts. 1135, 2013 y 2014. el segundo comprador tampoco adquiere el
Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin bien, porque su vendedor no era dueo. Sin
registral en trmite y cancelacin del asiento registral
por suplantacin de identidad o falsificacin de docu-
embargo, si el vendedor de esta segunda venta
mentacin, Ley 30313 (26/03/2015). tena su supuesto derecho de propiedad ins-
crito en los Registros Pblicos y el segundo
comprador inscribe su compra, se convierte
Introduccin en propietario, siempre que tenga buena fe
y cumpla con los requisitos que establece el
Desde hace algn tiempo se vienen presen-
artculo 2014 del Cdigo Civil. El segundo
tando diversas modalidades de fraude en comprador adquiere a pesar de que le compra
las transferencias de inmuebles. Una muy a quien no era dueo, perdiendo la propiedad
comn es la de contratos de compraventa el propietario original, que fue suplantado o
en los que se suplanta al vendedor o se fal- cuya firma fue falsificada.
sifica su firma. En estos casos, el comprador
no adquiere derecho de propiedad alguno, as Casos como el anterior han generado preo-
inscriba su compra, porque toda transferencia cupacin en el medio jurdico, al punto que

* A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per ( P U C P ) y con maestra por la Universidad de Boston. A b o g a d o
especializado en Derecho Inmobiliario. Profesor principal de Derecho Civil en la PUCP. S o c i o del estudio Jorge Avendao
A b o g a d o s . Arbitro de la Cmara de Comercio de Lima.

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G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

algunos vienen abogando por la eliminacin Pblicos. Se inicia cuando una persona soli-
del artculo 2014. Cmo se puede proteger cita una inscripcin determinada y termina
los terceros - d i c e n - cuando el verdadero pro- cuando el Registrador emite una decisin,
pietario nunca vendi? Cmo se puede pro- aceptando o denegando la inscripcin.
teger a los terceros -agregan- cuando el ver-
dadero propietario fue privado de su derecho El procedimiento registral tiene naturaleza
a travs de un delito? especial. Las partes en el procedimiento
son nicamente el presentante del ttulo y
El 26 de marzo se dict la Ley 30313 para el Registrador. Como quiera que el procedi-
prevenir y anular acciones fraudulentas como miento no tiene naturaleza contenciosa (liti-
la descrita. En mrito de esta ley, se dictan giosa), no se admite que ingrese al mismo
disposiciones para evitar la suplantacin de ningn tercero. En ese sentido, el segundo
personas y la falsificacin de los documentos prrafo del artculo 1 del Reglamento Gene-
que ingresan a los Registros Pblicos. Espe- ral de los Registros Pblicos seala que: "no
cficamente, la norma establece un meca- cabe admitir apersonamiento de terceros al
nismo para intervenir y oponerse en el proce- procedimiento ya iniciado, ni oposicin a
dimiento de inscripcin registral y otro para la inscripcin. Las solicitudes presentadas
cancelar asientos regstrales por suplantacin con tal objeto no formarn parte del proce-
de identidad o por falsificacin de los docu- dimiento registral y el Registrador las recha-
mentos presentados a los Registros Pbli- zar de plano, en decisin irrecurrible". Esto
cos. La Ley 30313 no elimina el artculo ha sido cambiado por la Ley 30313.
2014 del Cdigo Civil, pero lo modifica, al
igual que el artculo 2013 del mismo Cdigo. En efecto, conforme al artculo 3 de la Ley
Asimismo, la norma modifica los artculos 4 30313, las autoridades y funcionarios
y 55, y las disposiciones complementarias, que menciono a continuacin pueden aper-
transitorias y finales quinta y sexta del deno- sonarse en un procedimiento de inscrip-
minado Decreto Legislativo del Notariado cin en trmite y plantear su oposicin, por
(Decreto Legislativo 1049). suplantacin de identidad o falsificacin de
documentos.
La Ley 30313 ser reglamentada en un
plazo no mayor de 90 das calendario con- Pueden oponerse a un procedimiento de ins-
tado a partir de su entrada en vigencia. cripcin nicamente los notarios, cnsules,
jueces, funcionarios pblicos y arbitros. La
En las lneas siguientes har un breve comen-
oposicin tiene que acompaarse necesaria-
tario sobre la oposicin en el procedimiento
mente con una declaracin jurada del nota-
registral, la cancelacin de asientos regstra-
rio o cnsul que indique que ha habido una
les y la modificacin de los artculos 2013 y
suplantacin en un instrumento pblico pro-
2014 de Cdigo Civil. 1 2
tocolar o extraprotocolar o que el instru-
mento no fue expedido por ellos; o con un
I. La oposicin en el procedimiento
oficio del juez sealando que el parte materia
registral
de calificacin no fue extendido por l; o con
El procedimiento registral tiene por objeto una declaracin del funcionario pblico en el
que se inscriba un ttulo en los Registros sentido de que el documento presentado para

1 Los instrumentos pblicos protocolares son las escrituras pblicas, instrumentos y dems actas que el notario incorpora al
protocolo notarial.
2 Los instrumentos pblicos extraprotocolares son las actas y dems certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos
o circunstancias que presencie o le conste al notario por razn de su funcin.

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su inscripcin no fue extendido por la enti-


dad que representa; o, con una declaracin Comentario relevante
jurada del arbitro sealando que el laudo del autor
materia de calificacin no fue expedido por
l o por el tribunal registral. No es una novedad que en nuestro sis-
tema registral se cancelen asientos
La oposicin se presenta durante la vigen-
cia del asiento de presentacin del respectivo
regstrales sin que medie una declara-
ttulo. Presentada la oposicin, el Registra- cin judicial. La Ley 30313 sin duda
dor o el Tribunal Registral, segn corres- afecta la intangibiiidad de los asien
ponda, califica los documentos que la acom- tos regstrales, pero parece acertado
paan y procede a la tacha del ttulo. que as sea, teniendo en cuenta que se
trata de inscripciones que tienen base
II. La cancelacin de asientos regs- en ttulos fraudulentos.
trales

La versin original del artculo 2013 del Ley 30313 sin duda afecta la intangibiii
Cdigo Civil sealaba que el contenido de la dad de los asientos regstrales, pero parece
inscripcin se presume cierto y produce todos acertado que as sea teniendo en cuenta que
sus efectos, mientras no se rectifique o declare se trata de inscripciones que tienen base en
judicialmente su invalidez. Esto significaba ttulos fraudulentos.
que los asientos regstrales son intangibles, y
solo pueden ser modificados por una declara- Como dije anteriormente, la oposicin se
cin del titular o por una resolucin judicial. presenta cuando un ttulo est en trmite de
inscripcin (durante la vigencia del asiento
No obstante lo anterior, el actual Reglamento de presentacin). Una vez inscrito, lo que
General de los Registros Pblicos introdujo corresponde es la cancelacin, siempre que
varios supuestos de cancelacin (extincin) se d el supuesto de la norma. No cabe opo-
de inscripciones de oficio, sin necesidad de sicin a una inscripcin.
declaracin judicial. Estos casos estn pre-
vistos en los artculos 95 y 96 del Regla- De acuerdo al artculo 4 de la Ley 30313,
mento mencionado, y se refieren a asientos la solicitud de cancelacin de un asiento
de inscripcin que contienen actos que no registral la presenta a los Registros Pblicos
constan en los ttulos archivados que supues- el notario, cnsul, juez, funcionario pblico
tamente les dieron origen o cuando se hubie- o arbitro que supuestamente emiti el docu-
ran extendido sin estar comprendidos en la mento fraudulento, y debe ser acompaada
rogatoria de la inscripcin, o cuando se com- con las declaraciones juradas u oficio que
pruebe la inexistencia del asiento de presen- mencion a propsito de la oposicin en el
tacin del ttulo que debera sustentarla. procedimiento registral. Las solicitudes de
cancelacin las resuelve el jefe zonal de la
La Ley 30313 ha regulado un nuevo Oficina Registral correspondiente y su deci-
supuesto de cancelacin de asientos regstra- sin es irrecurrible en sede registral. La can-
les, en casos de suplantacin de identidad o celacin se realiza bajo exclusiva responsa-
de falsificacin de documentos. bilidad del notario, cnsul, juez, funcionario
pblico o arbitro.
No es pues una novedad que en nuestro sis-
tema registral se cancelen asientos regstrales Cul es el efecto de la cancelacin de un
sin que medie una declaracin judicial. La asiento registral? Segn el artculo 5 de la

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Ley 30313, la informacin contenida en El asiento registral debe ser cancelado en


las inscripciones y anotaciones preventi- sede administrativa cuando se acredite
vas, que han sido canceladas no perjudica la suplantacin de identidad o falsedad
al tercero en los trminos establecidos en documentaria y los supuestos as esta-
el artculo 2014 del Cdigo Civil ni las ins- blecidos con arreglo a las disposiciones
cripciones, anotaciones o los ttulos pendien- vigentes.
tes cuya prioridad registral sea anterior al
La inscripcin no convalida los actos
asiento de cancelacin.
que sean nulos o anulables con arreglo
a las disposiciones vigentes" (el resal-
Un ejemplo para clarificar los efectos de la
tado es agregado).
cancelacin. A es propietario con derecho ins-
crito (Asiento 1). Se falsifica su firma y apa- Los principales cambios son los siguien-
rece vendiendo a B, inscribindose la compra tes: i) se establece que los asientos regs-
(Asiento 2). B le vende a C y se inscribe la trales pueden ser cancelados por la instan-
compra (Asiento 3). C le vende a D y el ttulo cia registral respectiva cuando se acredita la
ingresa a Registros. Finalmente, se cancela el suplantacin de identidad o falsedad docu-
asiento 2 (lo que genera el Asiento 4). mentaria; ii) se establece que los asientos
regstrales pueden ser declarados invlidos
La cancelacin del asiento 2 no afecta a C, por resolucin arbitral; y, iii) se establece que
quien se ampara en el artculo 2014, siem- la inscripcin no convalida los actos nulos o
pre que cumpla con los requisitos de la Fe anulables.
Pblica Registral. La cancelacin del asiento
2 tampoco afecta el ttulo de D en trmite El primer cambio tiene que ver con todo lo
de inscripcin, porque ingres a Registros establecido en la Ley 30313. Los cam
Pblicos antes que se cancelara el Asiento 2. bios ii) y iii) parecen haber sido introducidos
aprovechando la dacin de la norma.

III. La modificacin de los artculos Con relacin a la convalidacin registral,


2013 y 2014 del Cdigo Civil como se sabe ella est referida al acto jur-
dico (al ttulo). La convalidacin registral
significa que por el solo hecho de ingresar un
1. El artculo 2013
ttulo a los Registros Pblicos, queda conva-
El antiguo artculo 2013 del Cdigo Civil lidado. Cualquier defecto que pudiera haber
sealaba lo siguiente: tenido es subsanado por efecto de la publici-
dad. Si el ttulo era invlido, queda convali-
"El contenido de la inscripcin se pre- dado con la inscripcin.
sume cierto y produce todos sus efec-
tos, mientras no se rectifique o se declare A pesar de que en el Per no est consagrada
judicialmente su invalidez". la convalidacin registral, los jueces han
venido aplicndola. Ello se puede apreciar,
El nuevo artculo 2013 seala lo siguiente: por ejemplo, en la Casacin 2029-2005-
La Merced Junn. Un inmueble perteneca a
"El contenido del asiento registral se una sociedad conyugal, pero estaba inscrito
presume cierto y produce todos sus efec- en Registros Pblicos a nombre del esposo,
tos, mientras no se rectifique por las ins- quien figuraba como soltero. El cnyuge fun-
tancias regstrales o se declare su inva- gi de soltero e hipotec la propiedad a un
lidez por el rgano judicial o arbitral banco, inscribindose la garanta. La esposa
mediante resolucin o laudo firme. demand la nulidad de la hipoteca y el Poder

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Judicial infundada la demanda, porque el


banco adquiri el derecho de buena fe, de
Comentario relevante
bien porque apareca como titular en Regis- del autor
tros Pblicos. La Corte Suprema aplic el ar-
tculo 2014 del Cdigo Civil, convalidando El principal cambio al artculo 2014
el acto, a pesar de que el citado artculo 2014 del Cdigo Civil es la precisin de que
no regula la convalidacin registral. las causas por la que se anula, res-
La mencin expresa en el artculo 2013 en cinde, cancela o resuelve el derecho
el sentido de que la inscripcin no convalida del otorgante no deben aparecer en
los actos nulos o anulables es, en mi opinin, los asientos regstrales ni en los ttulos
el cambio ms importante introducido por la archivados que los sustentan. Se trata
Ley 30313. Debido al silencio del Cdigo de una precisin porque desde hace
Civil, haba duda de s la inscripcin era con- buen tiempo el Poder Judicial viene
validatoria. La duda ha quedado zanjada. diciendo lo mismo.

2. El artculo 2014
El antiguo artculo 2014 del Cdigo Civil
Antes de ver los cambios, quiero hacer una
sealaba lo siguiente:
breve referencia a la funcin que cumple al
"El tercero que de buena fe adquiere a artculo 2014, habida cuenta que algunos
ttulo oneroso algn derecho de persona estn sosteniendo que debe ser eliminado.
que en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adquisi- Para que una persona transfiera un bien,
cin una vez inscrito su derecho, aunque adems de la validez del acto mismo de
despus se anule, rescinda o resuelva el transferencia (compraventa, por ejemplo),
del otorgante por virtud de causas que no se requiere que el vendedor cuente con el
consten en los Registros Pblicos. poder de disposicin. Dicho de otro modo,
el vendedor debe ser dueo de lo que vende.
La buena fe del tercero se presume mien-
Es muy simple: si una persona no es pro-
tras no se pruebe que conoca la inexacti-
pietaria de lo que vende, la compraventa
tud del registro".
es ineficaz.
El nuevo artculo 2014 seala lo siguiente:
La funcin que cumple el artculo 2014 es la
"El tercero que de buena fe adquiere a de dar seguridad a los adquirentes de que su
ttulo oneroso algn derecho de persona adquisicin no se ver afectada si el bien no
que en el registro aparece con faculta- resulta ser del vendedor. La idea es que quien
des para otorgarlo, mantiene su adqui- compra e inscribe, queda protegido ante la
sicin una vez inscrito su derecho, aun-
eventualidad de que el bien no sea del ven-
que despus se anule, rescinda cancele
dedor. Es cierto que el verdadero propieta-
o resuelva el del otorgante por virtud de
rio queda privado de su derecho, pero ello se
causas que no consten en los asientos
justifica porque lo que se protege es la segu-
regstrales y los ttulos archivados que
ridad del trfico.
los sustentan.

La buena fe del tercero se p r e s u m e El asunto es de suma importancia porque


mientras no se pruebe que conoca la si no existiera la proteccin registral, las
inexactitud del registro" (el resaltado es personas siempre correran el riesgo de ver
agregado). afectadas sus adquisiciones.

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Las adquisiciones a non domino son de anti la menor duda de que la Fe Pblica Registral
gua data. Estn previstas tambin para el se extiende al ttulo archivado.
caso de doble venta (art. 1135 del Cdigo
Estoy frontalmente en contra con lo ante-
Civil) e inclusive en materia mobiliaria (art.
rior. Las normas deben buscar reducir cos-
948 del Cdigo Civil), y tienen por objeto
tos para que se faciliten las transferencias.
proteger a los adquirentes, incentivando la
Lo que ms debe importar es que se produz-
circulacin de los bienes. Sin duda habr
can transferencias, porque a travs del inter-
afectados, pero si eliminamos la proteccin
cambio de bienes se asignan los recursos. Si
de 2014, los afectados seremos todos, porque
se imponen costos, lo que ocurre finalmente
habr menos circulacin de la riqueza y asig-
es que se reducen las transferencias o ellas se
nacin de recursos.
realicen en peores condiciones.
Volviendo al anlisis de la modificacin del La exigencia de revisar ttulos archivados es
artculo 2014, el principal cambio es la pre- sin duda un costo que afecta las transferen-
cisin de que las causas por la que se anula, cias. Si tenemos que revisar ttulos archiva-
rescinde, cancela o resuelve el derecho del dos, se complican los estudios de ttulos y
otorgante no deben aparecer en los asientos terminamos haciendo el trabajo de los Regis-
registrales ni en los ttulos archivados que tradores. Se deberan revisar nicamente los
los sustentan. Se trata de una precisin por- asientos registrales, y si hubiera alguna dis-
que desde hace buen tiempo el Poder Judicial conformidad entre ellos y los ttulos archi-
viene diciendo lo mismo. Sin embargo, con vados, los Registros Pblicos deberan ser
la modificacin del artculo 2014, ya no hay responsables.

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ESPECIAL

Cuando el remedio es peor


que la enfermedad
Comentarios a la Ley 30313

Fernando TARAZONA ALVARADO*

El autor expone las principales caractersticas del sistema de seguridad jurdica vigente
en nuestro pas. Sobre la base de ello deja en evidencia los graves perjuicios que ha
sufrido dicho sistema en virtud de la Ley 3031, que contiene una serie de regulacio
nes supuestamente tendientes a combatir los casos de fraude inmobiliario, al evitar que
se inscriban en Registros Pblicos actos contenidos en ttulos falsificados o con suplan-
tacin de identidad. En tal sentido, sostiene que con tales regulaciones no se combate de
manera efectiva el fraude inmobiliario, al no atacarse la raz del problema, y por el con-
trario, se altera seriamente nuestro sistema de seguridad, con grave perjuicio para los
ciudadanos.

MARCO NORMATIVO "Ley de oposicin al procedimiento de ins-


cripcin registral en trmite y cancela-
Cdigo Civil: arts. 2011,2012,2013,2014,2015,2017 cin del asiento registral por suplantacin
y 2022.
de identidad o falsificacin de documenta-
TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, Resolucin 126-2012-SUNARP-SN
cin por parte del Registro, y modificato-
(22/05/2012): arts. V, VII, VIII, 32, 36, 37, 42, 86, 95, ria de los artculos 2013 y 2014 del Cdigo
96,127 y 132. Civil y de los artculos 4 y 55 y la quinta y
Ley del Notariado, Decreto Legislativo 1049 sexta disposiciones complementarias tran-
(26/06/2008): arts. 4 y 55. sitorias y finales del Decreto Legislativo
Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin 1049". La mencionada norma contiene
registral en trmite y cancelacin del asiento registral
por suplantacin de identidad o falsificacin de docu- una serie de regulaciones supuestamente ten
mentacin, Ley 30313 (26/03/2015). dientes a combatir los casos de fraude inmo
biliario, manifestado en los casos de falsi
ficacin de documentos y suplantacin de
Introduccin
identidad en los documentos notariales,
El 26 de marzo de 2015 sali publicada en consulares, judiciales, administrativos y
el diario oficial El Peruano la Ley 30313, arbitrales.

Notario de Lima. A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per, con estudios de Maestra en Derecho Civil
en dicha casa de estudios. Estudios de posgrado en la Universidad Autnoma de Madrid. Ex vocal titular del Tribunal
Registral y ex registrador titular del Registro de Propiedad Inmueble de Lima - Sunarp.

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en torno a bienes y personas para su debida


En qu consiste? publicidad, teniendo dicha informacin
carcter erga omnes por resultar oponibles
a terceros. La publicidad constituye la finali-
Se puede definir al Registro como dad del Registro, siendo esta jurdica por los
aquella institucin del Estado en la efectos sustantivos que genera los cuales son
que se inscriben los actos y derechos la legitimacin, la oponibilidad y fe pblica
registral, llamados tambin principios regs-
que se constituyen en torno a bienes y
trales, otorgndose con ello seguridad jur-
personas para su debida publicidad,
dica a las transacciones.
teniendo dicha informacin carcter
erga omnes por resultar oponibles a Manzano Solano y Manzano Fernndez , 1

terceros. La publicidad constituye la definiendo al Registro de la Propiedad, sea-


finalidad del Registro, siendo esta jur- lan que es: "(...) el centro y rgano insti-
dica por los efectos sustantivos que tucional cuya funcin esencial consiste en
la realizacin y efectividad de la publici-
genera, los cuales son la legitimacin,
dad jurdica de los derechos reales sobre bie-
la oponibilidad y fe pblica registral.
nes inmuebles, mediante la utilizacin de la
tcnica registral".
Sin embargo, como demostraremos a conti-
La publicidad registral, en razn a los efec-
nuacin, con dicha regulacin no solo no se
tos sustantivos que genera, otorga seguridad
combate de manera efectiva el fraude inmo-
jurdica tanto al titular registral como a los
biliario, al no atacarse la raz del problema,
terceros que quieran contratar con dicho titu-
sino que por el contrario, se altera seria-
lar. Ello, en la medida en que, por un lado, el
mente el sistema de seguridad vigente en el
propietario de un predio no tiene que incu-
pas, con grave perjuicio para todos los ciu-
rrir en mayores gastos para proteger su titu-
dadanos, resultando aplicable a este caso el
laridad frente a actos usurpatorios ni tam-
dicho de que "el remedio result peor que la
poco tiene que incurrir en mayores gastos
enfermedad".
para publicitario, por la presuncin de legi-
A continuacin trataremos brevemente el timacin del asiento que publicita la propie-
sistema de seguridad jurdica vigente en el dad, la cual redunda al final en el precio del
pas para tratar a continuacin los perjuicios bien, y por el otro, los terceros interesados en
causados al mismo. adquirir la propiedad no tienen que incurrir
en gastos onerosos para comprobar la titula-
ridad aducida o la inexistencia de gravme-
I. El Registro, la publicidad registral nes, precisamente por la legitimacin de lo
y los principios que la rigen registrado y publicitado.

Se puede definir al Registro como aquella Como seala Chico y Ortiz, "la seguridad
institucin del Estado en la que se inscri- o proteccin del trfico es la gran finalidad
ben los actos y derechos que se constituyen que la publicidad registral persigue. Esta

a
1 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio, y M A N Z A N O F E R N N D E Z , M . del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobi-
liario. C o l e g i o de Registradores de la Propiedad la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios, Madrid, 2 0 0 8 ,
p. 138.

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ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

finalidad est pensada y proyectada ms de


cara al que pretende adquirir y al que nece-
Qu dice Jos Manuel *ff
sita lograr garanta para el capital prestado Garca?
que para el que ya figura amparada por la efi-
cacia de la publicidad. (...) no hay que olvi- El principio de legitimacin es aquel
dar que el Registro no es ms que el ins- principio hipotecario en virtud del cual
trumento tcnico o institucin pblica al los asientos del Registro se presumen
servicio del fenmeno publicitario. Podra-
exactos y veraces, como consecuen-
mos citar a Gallardo Rueda, quien enlazando
cia de ello, al titular registral reflejado
la institucin del Registro con la seguridad
jurdica, se remonta al orden pblico y a la en los mismos se le considera legi-
realizacin de la justicia diciendo: "el Regis- timado para actuar en el trfico jur-
tro, pues, proporciona inmediatamente a los dico y en el proceso como tal titular,
posibles contratantes la informacin necesa- es decir, tanto en el mbito extrajudi-
ria para la defensa de sus intereses, y con ser cial como en el judicial y en la forma
una funcin importante, aun llena otra que que el propio asiento determina.
lo es ms: la de contribuir poderosamente
a crear esa necesaria conciencia pblica de
que, al menos en cuanto a las relaciones jur-
por los Congresos de Buenos Aires de 1972,
dico-inmobiliarias, es posible conocer, de un
Mxico de 1980 y de Roma de 1982, sobre
modo fcil y seguro, el status vigente. Esta es
su organizacin y principios, contribuyen
la razn de que no hayamos vacilado en vin-
eficazmente a la disminucin de conflictos
cular la naturaleza misma del Registro a la 3
judiciales" .
doctrina de la seguridad jurdica, puesto que
el orden pblico sirve en primer trmino, sin Los efectos materiales que produce el Regis-
perjuicio de contribuir tambin y poderosa- tro, y que son el sustento de la seguridad jur-
2
mente a la realizacin de la justicia'" . dica, son, como se indic: la legitimacin, la
oponibilidad y la fe pblica registral. A con-
Asimismo, entre las conclusiones del VIII
tinuacin se tratar de manera suscinta el
Congreso Internacional de Derecho Registral,
significado de cada uno de ellos.
llevado a cabo en 1989 en la ciudad de Bue-
nos Aires, se seal que: "La seguridad jur-
1. Legitimacin
dica, valor esencial del Derecho, afianza la
justicia, asegura la libertad, propende a la Principio fundamental en el sistema registral
paz social, y por todo ello, resulta ineludible en razn a los importantes efectos materia-
para realizar el bien comn. Dicha seguridad les que produce, ya que establece la presun-
debe alcanzar tanto a la titularidad y al con- cin de exactitud del contenido del asiento
tenido de los derechos como a la proteccin registral, mientras no sea rectificado o inva-
4
del trfico sobre estos. Los registros jurdi- lidado por el Poder Judicial. Garca Garca
cos de bienes, en los trminos proclamados lo define como "aquel principio hipotecario

2 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. T o m o I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 2 4 9 .
3 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio. Derecho Registral Inmobilario. Tomo I, C o l e g i o de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios Regstrales, Madrid, 1991, p. 37.
4 G A R C A G A R C A , Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1988,
p. 6 7 4 .

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mrito a la extensin de dicho asiento, en


Comentario relevante razn a que en el Per se opt por el sistema
del autor registral de inscripcin y no de transcripcin.

Conforme al sistema de inscripcin, adop-


Las circunstancias que consten en el
tado en Alemania, Suiza, Espaa, Austria,
documento (ttulo) que dio mrito a la
Mxico, Chile, entre otros pases, "el regis-
inscripcin del acto o derecho, pero
trador, con amplias facultades para la cali-
que no hayan sido extendidas en el ficacin, determina, mediante extracto,
asiento registral, no gozarn de los las circunstancias esenciales del ttulo que
efectos legitimadores, salvo que va han de conformar el asiento registral, den-
rectificacin se incorporen al asiento, tro del marco legal (Manzano Solano y
en cuyo caso dicha rectificacin sur- 5
Manzano Fernndez) , a diferencia del sis-
tir efectos desde el momento en que tema de transcripcin, adoptado en Fran-
se realiza, por lo que no resultar opo- cia, Blgica, Italia, etc., donde se transcribe
nible a los ttulos ingresados antes. todo el contrato o simplemente se archiva
teniendo el registrador limitadas facultades
calificatorias.

en virtud del cual los asientos del Registro En razn de lo expuesto, y de acuerdo al sis-
se presumen exactos y veraces, como con- tema de inscripcin, sistema ms avanzado
secuencia de ello, al titular registral refle- que el de transcripcin, las circunstancias
jado en los mismos se le considera legiti- que consten en el documento (ttulo) que
mado para actuar en el trfico jurdico y en dio mrito a la inscripcin del acto o dere-
el proceso como tal titular, es decir, tanto cho, pero que no hayan sido extendidas en
en el mbito extrajudicial como en el judi- el asiento registral, no gozarn de los efec-
cial, y en la forma que el propio asiento tos legitimadores, salvo que va rectifica-
determina". cin se incorporen al asiento, en cuyo caso
dicha rectificacin surtir efectos desde el
Son dos los efectos que produce este princi-
momento en que esta se realiza, por lo que
pio: por un lado, establece la exactitud de los
asientos regstrales extendidos; y por el otro, no resultar oponible a los ttulos ingresa-
legitima al titular del derecho publicitado dos antes de la presentacin e inscripcin de
frente a los terceros. dicha rectificacin, conforme se seala en el
artculo 86 del Reglamento General de los
La presuncin de exactitud del asiento Registros Pblicos (RGRP).
registral es iuris tantum, es decir, admite
prueba en contrario. Pero mientras no se rec- Una vez inscrito un derecho, no solo se pre-
tifique, se presume que el derecho publi- sume su exactitud, sino que tambin se legi-
citado es vlido. Ahora bien, debe tenerse tima al titular de dicho derecho. Tal legiti-
en cuenta que dicha exactitud se presume macin no solo le permitir al titular poder
solo respecto del derecho consignado en ejercer las facultades que el ordenamiento
el asiento, no incluyendo al ttulo que dio legal le confiere, tales como el de uso, disfrute

5 Ibidem, p. 7 3 .

30
ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

o disposicin, en el caso del derecho de pro-


piedad, sino tambin, ejercer las acciones Qu dice Antonio Pau?
respectivas en defensa de dicha titularidad.
Como seala Garca Garca, "las consecuen-
cias sustantivas se concretan en la idea de La oponibilidad es una regla de segu-
que el titular registral, por el mero hecho ridad jurdica y, a ia vez, de seguri-
de serlo, es considerado en el mbito extra- dad de trfico. No solo da garanta a la
judicial como titular real, sin necesidad de
situacin del titular -que podr hacer
demostrarlo y est protegido y queda bajo la
efectivo su derecho en los trminos
salvaguardia de los tribunales, de tal manera
que todos, tanto los particulares, como la en que conste inscrito-, sino que tam-
Administracin, han de considerarlo como bin da garanta al tercero -que no
titular mientras no se pruebe lo contrario se ver sorprendido por reclamacio-
o dicho titular consienta en ello" . 6
nes que no deriven de los asientos
regstrales-.
Al estar legitimado el acto o derecho exten-
dido en el asiento registral, su invalidez solo
puede ser declarada por el Poder Judicial.
trfico. No solo da garanta a la situacin del
El principio de legitimacin se encuentra titular - q u e podr hacer efectivo su derecho
recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil 7
en los trminos en que conste inscrito-, sino
8
y en el artculo VII del Ttulo Preliminar que tambin da garanta al tercero - q u e no se
del RGRP ver sorprendido por reclamaciones que no
9
deriven de los asientos regstrales-" .
2. Oponibilidad
El cierre del Registro a los ttulos incom-
Otro efecto de la inscripcin es su oponibili- patibles es una caracterstica del sistema
dad, lo que determina que desde el momento de inscripcin, recogido en nuestra legisla-
del registro de un acto o derecho, este afecte a cin, frente al sistema de transcripcin, ya
todos los terceros, determinando el cierre del que en este ltimo el registro de ttulos no
Registro a los actos incompatibles, aunque determina el cierre del Registro a los que le
sean de fecha anterior, a menos que se can- son incompatibles, dado que todos se inscri-
cele previamente dicho acto inscrito. Como ben, siendo el Poder Judicial el encargado de
seala Pau, "la oponibilidad es una regla de determinar la preferencia de un ttulo sobre
seguridad jurdica y, a la vez, de seguridad de otro. "En Francia e Italia se sigue un sistema

Ibdem, p. 7 1 3 .
C d i g o Civil
Artculo 2013.- Principio de legitimacin
El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judi-
cialmente su invalidez.
R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
Ttulo P r e l i m i n a r
VII. Principio de legitimacin
Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicial-
mente su invalidez.
PAU P E D R O N , Antonio. La prioridad registral: Un nuevo enfoque. Centro de Estudios del C o l e g i o de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Madrid, 2 0 0 4 , p. 85.

31
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

de prioridad pura y de transcripcin. Si se


produce, v. gr., una doble o mltiple venta, En qu consiste?
todos los ttulos son objeto de inscripcin,
correspondiendo exclusivamente a los tribu-
nales decidir sobre el ttulo preferente, aun- Se puede definir al principio de fe
que la prueba esencial es la misma prioridad" pblica registral, como aquel que pro-
10
(Manzano Solano) . pende a la proteccin de los terceros
de buena fe que adquirieron a ttulo
3. Fe pblica registral oneroso un derecho sobre la base de
Se puede definir al principio de fe pblica la informacin proporcionada por el
registral, como aquel que propende a la pro- Registro y lo han inscrito, aunque el
teccin de los terceros de buena fe que adqui- ttulo del transferente sea anulado,
rieron a ttulo oneroso un derecho sobre la rescindido o resuelto en mrito de
base de la informacin proporcionada por el causas que no constan en el Registro.
Registro y lo han inscrito, aunque el ttulo
del transferente sea anulado, rescindido o
resuelto en mrito de causas que no constan
le afectar cualquier modificacin que sufra
en el Registro. Garca Garca seala, refirin-
el ttulo de su transferente, por causas que
dose a este principio, como "(...) aquel prin-
desconoca al momento de contratar, al no
cipio hipotecario en virtud del cual el tercero
constar en el Registro. En este sentido, se
que adquiere con base en la legitimacin dis-
establece una excepcin al principio, de que
positiva de un titular registral es mantenido
nadie puede transmitir ms derechos del que
en la adquisicin a non domino que realiza,
tiene.
una vez que ha inscrito su derecho, con los
dems requisitos exigidos por la ley"". Frente al probable conflicto que pudiera
existir entre la seguridad esttica y la din-
Es la existencia de este principio el que per- mica, el legislador opt claramente por la
mite al Registro cumplir su funcin primor- seguridad dinmica, entendiendo que la fun-
dial, cual es la de dar publicidad de manera cin primordial del Registro es la publici-
segura de los actos y derechos configura- dad de los actos y derechos inscritos a los
dos en la realidad extrarregistral, ya que su terceros, para que estos puedan contratar
inexistencia generara inseguridad jurdica bajo reducidos costos de transaccin, y de
al no haber confianza en la informacin con- esta manera, fomentar el trfico jurdico. De
tenida en el Registro, obligando a los terce- haberse optado por privilegiar la seguridad
ros a constatar los datos suministrados por el esttica a la dinmica, si bien se protegera al
Registro, lo que elevara los costos de tran- propietario, ya que podr recuperar su pro-
saccin. Por lo tanto, mediante la fe pblica piedad, se perjudicara gravemente la seguri-
registral el tercero que contrat basado en la dad del trfico jurdico, ya que el tercero que
informacin que le proporcion el Registro, contrat basado en la publicidad registral se
actuar confiado en dicha informacin por- vera perjudicado en su adquisicin, determi-
que sabe que una vez inscrito su derecho no nando que el Registro pierda su razn de ser,

10 Ob. cit., p. 6 2 7 .
11 Ob. cit., Tomo II, p. 2 2 7 .

32
ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

cual es la de publicitar los actos y derechos


que recaen sobre bienes y personas con efec- Comentario relevante
tos erga omnes, funcin que solo se cum- del autor
ple cabalmente si se protege al tercero que
adquiri un derecho basado en la informa- Mediante la fe pblica registral el ter-
cin registrai, y lo inscribe, aunque despus cero que contrat basado en la infor-
se anule, rescinda o resuelva. macin que le proporcion el Registro,
actuar confiado en dicha informa-
II. La oposicin en el procedimiento cin porque sabe que una vez inscrito
de inscripcin su derecho no le afectar cualquier
modificacin que sufra el ttulo de su
En el artculo 2 de la Ley 30313 se esta
blece que el procedimiento de inscripcin
transferente, por causas que desco-
registral es especial y de naturaleza no con- noca al momento de contratar, al no
tenciosa, para sealar a continuacin, en su constar en el Registro.
segundo prrafo y en el artculo 3 de la refe-
rida ley, la posibilidad de oposicin al tr-
mite de inscripcin de un ttulo por parte de conforme se encuentra establecido en el ar-
notario, cnsul, juez, funcionario pblico 12
tculo 3 6 del RGRP, con la diferencia de
o arbitro, en los casos de falsificacin de que en este supuesto cualquier interesado
documentos o de suplantacin de identi- puede comunicar al registrador del ingreso
dad, negndose sin embargo, dicha posibi- de un ttulo falso, quien luego de realizar las
lidad al afectado con dicha falsificacin o indagaciones respectivas, que incluye comu-
suplantacin. nicacin al notario, cnsul, juez, arbitro o
funcionario pblico que supuestamente expi-
Al respecto, creemos que en el caso de la di dicho documento, proceder a tachar el
falsificacin de documentos dicha disposi- ttulo si confirma la falsificacin del mismo.
cin resulta innecesaria, por cuanto siempre
caba la posibilidad que el registrador tache En el caso de la suplantacin de identidad,
un ttulo falso por falsedad documentara, en vez de regularse como un supuesto de

12 R e g l a m e n t o G e n e r a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s
A r t c u l o 3 6 . - T a c h a p o r falsedad d o c u m e n t a r a
Cuando en el procedimiento de calificacin las instancias regstrales adviertan la falsedad del documento en c u y o mrito
se solicita la inscripcin, previa realizacin de los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procedern a
tacharlo o disponer su tacha segn corresponda.
El Registrador mantendr el ttulo original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de presentacin. Si el inte-
resado interpone recurso de apelacin contra la tacha por falsedad documentara, derivar el ttulo original al Tribunal
Registral.
Al formular la tacha por falsedad documentara, cuando esta hubiera sido advertida por el Tribunal Registral; o, vencido el
plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se hubiera interpuesto apelacin contra la tacha por falsedad docu-
mentara advertida en primera instancia, o habindose interpuesto esta el Tribunal Registral confirme la tacha o declare
improcedente o inadmisible la apelacin; el registrador derivar copia certificada por fedatario de la integridad del ttulo
al archivo registral y a su v e z , informar a la autoridad administrativa superior acompaando el documento o documen-
tos cuya falsedad fue detectada, as c o m o la documentacin que lo acredita a fin de que se adopten las acciones legales
pertinentes.
En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trmite su acreditacin o, formulada o dis-
puesta la tacha por falsedad documentara, el eventual desistimiento de la rogatoria s o l o dar lugar a la devolucin de la
documentacin no comprendida en la presunta falsificacin.

33
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

de ttulos falsificados, o con suplantacin de


Comentario relevante identidad, al Registro, porque mientras no
del autor se ataque a la raz del problema, estos casos
de fraude inmobiliario se seguirn dando, no
Esta no es la mejor forma de com pudiendo ser solucin a dicha problemtica
batir la presentacin de ttulos falsifi- la eventual comunicacin que pueda hacer
cados, o con suplantacin de identi- el notario, cnsul, juez, funcionario pblico,
dad, al Registro, porque mientras no arbitro o persona afectada, ya que solo lo
harn en los casos que se enteren y adems,
se ataque la raz del problema estos
solo dentro del plazo cortsimo que dura el
casos de fraude inmobiliario se segui-
asiento de presentacin del ttulo.
rn dando, no pudiendo ser solucin a
dicha problemtica la eventual comu- Por ello, al margen de si alguien formula
nicacin que pueda hacer el notario, oposicin o no a la inscripcin de un ttulo,
cnsul, juez, funcionario pblico, arbi- el registrador debe verificar la proceden-
tro o persona afectada. cia legal del documento presentado, de con-
formidad con el artculo 2 0 1 1 del Cdigo 13

Civil, debiendo para ello revisar los sellos y


firmas de los notarios, la apostilla en el caso
oposicin, con la desventaja que solo lo pue- de los documentos expedidos por los cnsu-
den formular el notario, cnsul, juez, arbitro
les y funcionarios extranjeros, as como los
o funcionario pblico afectado, debi regu-
sellos y firmas de los jueces, funcionarios
larse como otro supuesto de tacha sustan-
pblicos y arbitros, debiendo para ello regis-
tiva, en adicin a los ya contemplados en el
trarse previamente dichas firmas y sellos.
artculo 42 del RGRP, permitindose de esta
Tambin resulta necesaria la adopcin, por
manera que cualquier afectado pueda infor-
parte de los profesionales y funcionarios
mar al registrador dicha supuesta suplan-
antes sealados, de un papel especial para
tacin de identidad, quien luego de las
sus traslados instrumentales, que incluya
indagaciones respectivas, que incluye comu-
el uso de sellos de seguridad, de tal forma
nicacin al notario, cnsul, juez, funcionario
que se evite la falsificacin de dichos docu-
pblico o arbitro, proceder a tachar sustan- 14
mentos. Como seala Jos Luis Pinedo ,
tivamente el ttulo.
refirindose a los traslados notariales pero
Sin embargo, somos de la idea de que esta no que resulta aplicable a los traslados expe-
es la mejor forma de combatir la presentacin didos por los cnsules, jueces, funcionarios

13 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 1 . - P r i n c i p i o de r o g a c i n y legalidad
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otor-
gantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que con-
tenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al j u e z las aclaracio-
nes o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro.
14 P I N E D O C R E S P O , Jos Luis. "La proteccin tecnolgica del documento notarial". Presentacin en powerpoint, expuesta
en el seminario. "La titulacin de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el siglo XXI", organi-
zado por el Consejo General del Notariado espaol y la Agencia espaola de Cooperacin Internacional para el Desarrollo
- A E C I D , desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de 2 0 0 9 .

34
ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

las personas, tales como la implementacin


Comentario relevante a nivel nacional del acceso en lnea a la base
del autor de datos del Reniec, as como del sistema
de consulta de identificacin por compara-
No resulta suficiente la argumenta- cin biomtrica, en el caso de los naciona-
cin de que en los casos de falsifica- les, y del acceso en lnea de la base de datos
de la Superintendencia Nacional de Migra-
cin de documentos y suplantacin de
ciones, as como del sistema de consulta de
identidad es fcil la comprobacin de
identificacin por comparacin biomtrica,
la invalidez del acto registrado, con el en el caso de los extranjeros, mecanismos
solo dicho de los profesionales y fun- que deberan de ser utilizados no solo por
cionarios afectados, ya que, conforme los notarios de todo el pas, sino tambin por
a nuestra legislacin, dichos docu- los cnsules, arbitros, jueces y funcionarios
mentos se presumen vlidos mientras pblicos, entre ellos el Registro, para fines
no sean declarados nulos por el Poder de identificar, en este ltimo caso, de manera
Judicial. fehaciente a los presentantes de las notaras,
teniendo en cuenta que se presentaron casos
de suplantaciones de identidad de presentan-
15
tes de notaras en el Registro .
pblicos y arbitros, "las 'copias autorizadas'
y las 'copias simples' que expide el notario En conclusin, la labor de evitar que se ins-
deben estar adecuadamente protegidas con- criban actos contenidos en ttulos falsifica-
tra la manipulacin y la duplicacin fraudu- dos o con suplantacin de identidad es una
lenta. En caso contrario corren infinitamente que compete al Estado en su conjunto, y no
mayor riesgo de ser un fcil objetivo para solo a los notarios, cnsules, jueces, funcio-
actos delictivos". narios pblicos, arbitros o personas perju-
dicadas que eventualmente se enteren del
Ayudar evidentemente a combatir el fla-
mismo.
gelo de la presentacin de documentos fal-
sos al Registro la implementacin de la pre-
sentacin en lnea de dichos documentos por III. Cancelacin de asientos regstra-
parte del notario, cnsul, juez, funcionario les por parte del registro
pblico y arbitro o tribunal arbitral, debiendo
para ello el Estado trabajar para que dicho El artculo 4 de la Ley 30313 establece la
mecanismo se haga realidad lo ms pronto posibilidad que las inscripciones sean can
posible. celadas por el mismo Registro (jefe zonal
de la oficina registral correspondiente) en
Respecto al fenmeno delictivo de la suplan- los casos de falsificacin y suplantacin de
tacin de identidad, corresponde al Estado identidad, bastando para ello la solicitud del
establecer los mecanismos tendientes a for- notario, cnsul, funcionario pblico, juez o
talecer los mecanismos de identificacin de arbitro afectado.

15 Sobre este tema, Jos Luis Pinedo ha sealado que " ( . . . ) el problema ha cobrado tales dimensiones que las N a c i o n e s Uni-
das est interviniendo en la bsqueda de soluciones a la 'plaga' que significa h o y el 'robo de personalidad' que incluye la
obtencin de datos del individuo y la falsificacin de su identidad". En: Ob. cit.

35
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

A nuestro criterio dicha disposicin afecta 2


una de las garantas fundamentales que Comentario relevante
brinda el Registro al ciudadano, cual es la del autor
intangibilidad de los asientos regstrales,
6
recogido de manera expresa en el inciso b ) ' Resulta criticable que se delegue en
del artculo 3 de la Ley 26366, Ley de un funcionario administrativo (jefe
Creacin del Sistema Nacional de los Regis-
zonal de una oficina registral) la fun-
tros Pblicos y de la Superintendencia de
cin delicadsima de cancelar asien-
los Registros Pblicos. La intangibilidad
de los asientos regstrales es una garanta
tos regstrales en los casos de comuni-
que nace como consecuencia de los efectos cacin de falsificacin de documentos
materiales que produce el Registro, cuales o de suplantacin de identidad, y no
son la legitimacin, la oponibilidad y la fe en el registrador, quien por ser instan-
pblica registral. La fuerza de dichos princi- cia registral goza de autonoma, por lo
pios determinada que el asiento registral no menos reconocida por ley, para eva-
pueda ser cancelado por el propio Registro ni luar con imparcialidad el pedido de
por ningn otro funcionario administrativo, cancelacin del asiento.
sino solo por el Poder Judicial.

Es por ello que, teniendo en cuenta los efec-


tos materiales que produce la inscripcin administrativa o jurisdiccional y por el cauce
de un acto en el Registro, se encarg a un de los oportunos recursos. Su actividad es
funcionario especializado, el registrador, la pues, libre, sin tener que seguir directrices
labor de controlar que los actos que acce- ni obedecer indicaciones de ningn tipo" . 18

dan al mismo sean vlidos y que se ade-


cen con el antecedente registral, llamando a El registrador, por lo tanto, realiza su funcin
dicho examen calificacin registral, premu- calificadora de manera autnoma e indepen-
nindole para ello de ciertas garantas tales diente, dentro de los lmites legales estable-
como la independencia en el ejercicio de su cidos, claro est, comprendiendo en dicha
17
funcin (inciso a ) del artculo 3 de la Ley evaluacin el anlisis de la validez del acto,
26366). Comentando la independencia el cumplimiento de los requisitos formales,
con que acta el registrador en su funcin as como su adecuacin con los antecedentes
calificadora, Diez-Picazo seala que: "(...) es regstrales, conforme se seala en el artculo
un funcionario independiente, solo subordi- 2011 del Cdigo Civil y en los artculos V
nado a otros rganos o autoridades en la va del Ttulo Preliminar y 32 del RGRP Como

16 L e y de C r e a c i n del S i s t e m a N a c i o n a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s y de la S u p e r i n t e n d e n c i a de los R e g i s t r o s P b l i c o s


Artculo 3.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
(...)
b) La intangibilidad del contenido de los asientos regstrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
17 L e y de C r e a c i n del S i s t e m a N a c i o n a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s y de la S u p e r i n t e n d e n c i a de los R e g i s t r o s P b l i c o s
Artculo 3.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
a) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones regstrales;
18 D E Z - P I C A Z O , Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995, p. 3 8 4 .

36
ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

indican Roca Sastre y Roca-Sastre Muncu-


nill, la calificacin del registrador "(...) ha Comentario relevante
de referirse al contenido del acto o negocio del autor
jurdico objeto de la correspondiente escri-
tura pblica presentada a inscripcin. (...). Si se entendiera que la publicidad
El registrador ha de comprobar si el acto jur- registral se extiende tambin a los
dico en s, o sea, el contenido de la escri- ttulos archivados, los terceros antes
tura pblica, es vlido o nulo, tanto como de adquirir un derecho no solo ten-
en sus condiciones. Tambin ha de calificar
dran que informarse del contenido de
la trascendencia real del contenido de este
19
los asientos de inscripcin, sino, ade-
ttulo" .
ms, del contenido de los respectivos
Si no se realizara dicha calificacin previa ttulos archivados, y adems de las
antes de la incorporacin al Registro del acto matrices que obran en las notaras,
solicitado, se correra el riesgo de publicitar consulados, juzgados, reparticiones
como vlidos actos que no lo son, o de inscribir pblicas y en poder de los arbitros,
actos que no estn de acuerdo con el antece- situacin que encarecera definitiva-
dente registral, con el consiguiente perjuicio mente los costos de transaccin.
para la seguridad.

Por lo tanto, no resulta suficiente la argu-


mentacin de que en los casos de falsifica- el ciudadano la intangibilidad del asiento
cin de documentos y suplantacin de iden- registral, sino, en el caso de la falsificacin
tidad es fcil la comprobacin de la invalidez de documentos, fortaleciendo la funcin
del acto registrado, con el solo dicho de los calificadora del registrador, dndosele para
profesionales y funcionarios afectados (nota- ello las herramientas necesarias para que
rios, cnsules, jueces, funcionarios pbli- pueda detectar los casos de presentacin de
cos y arbitros), ya que, conforme a nuestra ttulos falsos (mediante la implementacin
legislacin, dichos documentos se presumen de la presentacin en lnea de los documen-
vlidos mientras no sean declarados nulos tos notariales, consulares, judiciales, admi-
por el Poder Judicial, por lo que no habra nistrativos o arbitrales, o, en su defecto, y
sustento jurdico para cancelar los asientos mientras se implementa, mediante el empleo
registrales que dieron mrito, tanto es as que de papel especial en los traslados de dichos
una vez cancelados dichos asientos por el documentos y el registro de sellos y firmas
Registro, no existira impedimento legal para de los profesionales y funcionarios otorgan-
que se vuelvan a registrar a sola solicitud de tes del documento); y en el caso de la suplan-
persona interesada. tacin de identidad, masificando a nivel de
todo el pas los sistemas de acceso en lnea
El problema de la inscripcin de actos en a la base de datos del Reniec y de la Su-
mrito a documentos falsos o en donde hubo perintendencia Nacional de Migraciones,
suplantacin de identidad, no se combate as como del sistema de consulta de iden-
relajando la seguridad que representa para tificacin por comparacin biomtrica, los

19 Ob. cit.. Tomo IV, p. 30.

37
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

w Y para concluir, y sin perjuicio de lo sea-

J
Comentario relevante lado, resulta criticable que se delegue en
del autor todo caso en un funcionario administrativo
(jefe zonal de una oficina registral) la fun-
Si los asientos regstrales se encuen- cin delicadsima de cancelar asientos regs-
tran legitimados, mientras no sean trales en los casos de comunicacin, por
rectificados por el propio Registro parte de los notarios, cnsules, jueces, fun-
cionarios administrativos y arbitros, de falsi-
o anulado por el Poder Judicial, no
ficacin de documentos o de suplantacin de
tiene sentido exigir a los terceros la
identidad, y no en el registrador, quien por
revisin de los documentos que die- ser instancia registral goza de autonoma,
ron mrito a dichas inscripciones, por lo menos reconocida por ley, para eva-
salvo que, (...)deje de estar legiti- luar con imparcialidad el pedido de cancela-
mada la informacin contenida en el cin del asiento.
Registro.
IV. Modificatoria de los artculos 2013
y 2014 del Cdigo Civil
mismos que deberan ser brindados a precios
reducidos o a costo cero, teniendo en cuenta Conforme se seal lneas arriba, en nues-
la importante funcin que cumple. Es decir, tro pas se adopt el sistema registral de ins-
debe combatirse el fenmeno delictivo antes cripcin, sistema mediante el cual el registra-
de su inscripcin, en el caso de la falsifica- dor, luego de la calificacin del ttulo, extrae
cin, o antes de su otorgamiento, en el caso del ttulo presentado los datos que deben ser
de la suplantacin de identidad. materia de publicidad, y lo extiende en el
asiento registral, gozando solo este asiento
Distintos son los supuestos de cancelacin de los efectos materiales que produce el
de asientos, por el propio Registro, regula- Registro, cual es la legitimidad, oponibilidad
dos en los artculos 95 y 96 del RGRP, por- y fe pblica registral.
que en dichos supuestos no hubo rogatoria 20

de inscripcin, se deneg la inscripcin o Antes de la modificacin del artculo 2014 ,


simplemente nunca se present el ttulo. En exista discusin sobre los alcances del tr-
dichos casos, falta la causa que da origen al mino "registros p b l i c o s " empleado en
asiento registral. el mismo. Para una primera posicin, por
medio de este trmino solo se haca alusin a
En el presente caso, si se present un ttulo, los asientos contenidos en la partida, y para
hay rogatoria, y el ttulo es inscrito por el una segunda posicin, tambin se compren-
registrador luego de evaluar la legalidad del da a los ttulos que dieron mrito a la ins-
documento, la validez del acto, as como su cripcin de dichos asientos, y que se encuen-
adecuacin con el antecedente registral. tran archivados en la oficina registral. Esta

20 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otor-
gante en virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

38
I

ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

controversia se debi a la falta de precisin


contenida en el trmino "registros pblicos"
Comentario relevante
empleado en el artculo 2014 del Cdigo sus- del autor
tantivo, a diferencia de otros artculos del
Cdigo, tales como los artculos 2012, 2013 A pesar de la modificacin del ar-
y 2015, en los que se hace alusin al trmino tculo 2014, tanto el registrador
"inscripciones", as como al hecho de que en como el notario solo deben revisar
el Registro se conserven los documentos que la informacin contenida en la par-
dieron mrito a las inscripciones y se expida tida registral, porque no fue derogado
publicidad de estos.
el artculo 2013, es decir, el principio
Asimismo, contribuyendo en la confusin de legitimacin. Mientras no se rec-
respecto al alcance del trmino "registros tifique el asiento registral, surte sus
pblicos", en la Exposicin de Motivos Ofi- efectos plenamente, de lo que se des-
cial del Cdigo Civil (p. 16) se seala que: prende que vendra en innecesaria la
"(...) limitar la aplicacin del principio de revisin de los ttulos archivados.
fe pblica registral al solo contenido del
asiento, tendra lgica si el pblico y en par-
ticular el que pretende ser tercero, tuviera asiento que se presume exacto e ntegro,
acceso solamente a los asientos. Sucede, sin conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil.
embargo, que tenemos acceso tambin a los
libros, ttulos archivados, ndices y dems Sobre el particular, Manzano Solano seala
documentos, lo cual puede permitir que la que, "aceptado el principio de inscripcin
publicidad y sus distintas manifestaciones como tcnica para la formacin del conte-
puedan extenderse al concepto ms gene- nido registral, dentro del trmite de califica-
ral del trmino inscripcin, esto es, a todo lo cin y con arreglo a las exigencias de la ley,
que tiene acogida en el registro y no solo al lo que se registra es lo que se debe publici-
trmino restringido de asiento". tar, y se publica todo lo que satisface a las
exigencias de la seguridad jurdica, el cr-
Consideramos que esta posicin, la de enten- dito territorial, el trfico inmobiliario, etc." . 21

der que por el trmino "registros pblicos" se Siguiendo igualmente con Manzano Solano,
haca alusin tambin a los documentos que para quien el asiento registral puede defi-
sustentaron en su momento la extensin de nirse como "(...) estructura formal y autn-
un asiento registral, es errada, porque, como tica, conformada en los libros del Registro
se seal, en nuestro pas se opt por el sis- de la Propiedad, en la que se recogen las
tema de inscripcin, que a diferencia del de circunstancias publicables de los derechos
transcripcin, consiste en la extraccin, del inscribibles: su constitucin, modificacin o
ttulo presentado, de los elementos del acto extincin. Aunque haya de ajustarse a requi-
a ser publicitado, as como todas aquellas sitos formales y de autenticidad determina-
circunstancias que lo afecten para fines de dos, lo que tipifica al asiento registral es que
su publicidad y oponibilidad a los terceros, busca sustancia jurdica publicable" . 22

21 Ob. cit., p. 2 1 7 .
22 Ob. cit., Vol. II, p. 6 6 0 .

39
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

del Cdigo sustantivo, se encuentra legiti-


Comentario relevante mado el contenido del asiento de inscripcin,
del autor mientras no se rectifique o anule por el Poder
Judicial, resulta lgico concluir que solo esta
Se destruira la publicidad registral sea la informacin que debiera de verificar el
y con ello la seguridad jurdica que tercero que contrata y adquiere un derecho.
brinda el Registro, por cuanto de Si bien es cierto que los contratantes tie-
ahora en adelante a ios que quie- nen acceso a los ttulos archivados y de esta
ran adquirir una propiedad ya no les manera pueden detectar posibles causas de
resultara suficiente con revisar la nulidad, anulabilidad, rescisin o resolu-
partida registral y los ttulos archiva- cin del ttulo del otorgante, y que no cons-
dos que lo sustentan, hecho que de ten en el asiento de inscripcin, tambin lo
por s resulta oneroso, sino que ade- es que tienen acceso a los archivos notaria-
ms tendran que estudiar los docu- les, judiciales, administrativos y arbitrales
(al ser esta pblica), donde obran las matri-
mentos que sustentan la inscripcin
ces de los ttulos archivados en el Registro, y
del ttulo del otorgante en el sentido
de esta manera, detectar posibles causas de
de no adolecer de un vicio de false- nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin
dad documentara o de suplantacin del ttulo del otorgante, que no consten en
de identidad. el ttulo archivado en el Registro. El hecho
es que dicha bsqueda, que resulta onerosa,
no les resulta exigible por cuanto mientras el
Entender lo contrario, que la publicidad asiento no sea rectificado, toda la informa-
registral con efecto erga omnes se extiende cin no contenida en el asiento registral no
tambin a los documentos que dieron mrito les resultar oponible en razn a los princi-
a los asientos de inscripcin (ttulos archiva- pios de oponibilidad y legitimacin de los
dos), desnaturalizara el sistema adoptado, asientos regstrales.
convirtindolo en la prctica en un sistema
de transcripcin o de archivo de ttulos, redu- Lo sealado no quiere decir que la informa-
cindose el asiento a un mero resumen, con cin contenida en el ttulo archivado, y no
cargo a mayor ampliacin en el ttulo archi- extendida en la partida del bien, no tenga
vado, lo cual evidentemente encarecera el valor alguno, solo que mientras no sea
costo de la contratacin porque el registra- extienda en la partida, solo ser exigible a
dor se limitara a sealar el derecho inscrito, las partes, es decir, no ser oponible a los
debiendo los terceros que quieran adquirir terceros.
derechos estudiar toda la informacin conte-
nida en los ttulos archivados. Existe adems una consideracin de carc-
ter econmico. Si se entendiera que la publi-
Debe destacarse la relacin existente entre cidad registral se extiende tambin a los ttu-
los principios regstrales, en particular entre los archivados, los terceros antes de adquirir
los principios de oponibilidad, legitimacin un derecho, no solo tendran que informarse
y fe pblica registral, por ser efectos del sis- del contenido de los asientos de inscripcin,
tema registral de inscripcin adoptado. Si sino, adems, del contenido de los respec-
conforme a los artculos 2017 y 2022 del tivos ttulos archivados, y adems, de las
Cdigo Civil, los derechos inscritos resul- matrices que obran en las notaras, consu-
tan oponibles, y de acuerdo al artculo 2013 lados, juzgados, reparticiones pblicas y en

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ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

poder de los arbitros, situacin que encarece- conforme se reconoce en el texto modificado
ra definitivamente los costos de transaccin, del artculo 2013 del Cdigo Civil: "El con-
con el consiguiente desaliento de la actividad tenido del asiento registral se presume cierto
econmica. y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias regstrales o se
Es este sentido que en el RGRP, siguiendo la declare su invalidez por el rgano judicial o
misma lnea del anterior Reglamento Gene-
arbitral mediante resolucin o laudo firme".
ral (art. VIII del Ttulo Preliminar), se aclar,
Es decir, si los asientos regstrales se encuen-
a nuestro entender de manera correcta, que
tran legitimados, mientras no sean rectifica-
las causas de la inexactitud del ttulo del dis-
dos por el propio Registro o anulado por el
ponente, por nulidad, anulabilidad, rescisin
Poder Judicial, no tiene sentido exigir a los
o resolucin, no deben desprenderse de los
terceros la revisin de los documentos que
asientos de inscripcin para que sea ampa-
dieron mrito a dichas inscripciones, salvo
rado el ttulo del adquiriente, precisndose
que, como sucede en el sistema francs, deje
de esta forma el concepto genrico de regis-
de estar legitimada la informacin contenida
tros pblicos aludido en el artculo 2014 del
23 en el Registro.
Cdigo Civil .

Sin embargo, y en contra el sistema registral Ahora, cabe preguntarse cules seran las
adoptado, en la Ley 30313 se modifica el consecuencias del transplante al sistema de
artculo 2014 de Cdigo Civil, precisando inscripcin que nos rige, una figura propia
que las causas que anulen, rescindan, can- del sistema de transcripcin o archivo de
celen o resuelvan el ttulo del otorgante, no ttulos. En la calificacin de los ttulos, el
deben constar ni en los asientos regstrales registrador deber adems revisar los ttu-
ni en los ttulos archivados que lo susten- los archivados que sustentan las inscripcio-
24
tan . Es decir, conforme al legislador, de nes? El notario, cuando le solicitan for-
ahora en adelante los terceros que quieran malizar una minuta de transferencia de un
adquirir un bien, no solo deben revisar la predio, no solo deber pedir copia literal de
partida registral sino tambin los documen- la partida registral del inmueble sino tam-
tos que sustentaron los asientos regstrales bin de los ttulos archivados que sustentan
para no verse perjudicados con defectos en las inscripciones?
el ttulo del transferente, lo que resulta con-
tradictorio con la publicidad registral, por- Nosotros creemos que a pesar de la modi-
que cuanto, la informacin contenida en los ficacin del artculo 2014, tanto el registra-
asientos regstrales se encuentra legitimada, dor como el notario solo deben revisar la

23 R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
V I I I . P r i n c i p i o de fe pblica registral
La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perju-
dicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las
causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.
24 Conforme a la modificacin, el nuevo texto del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil es el siguiente:
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regstrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

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G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

adems los ttulos archivados que sustentan


Comentario relevante / las inscripciones, a pesar de la legitimacin
del autor / de los asientos regstrales, para no verse per-
judicado con defectos del ttulo del transfe-
La problemtica de la falsificacin de rente no consignados en la partida registral,
los documentos o de la suplantacin con el consiguiente incremento de los costos
25

de identidad no depende del mbito de transaccin que ello implica .


territorial del notario, sino de causas
Respecto al artculo 2013 del Cdigo Civil,
ajenas a ella, tales como la falta de como se seal, se sigue manteniendo el
adopcin de mecanismos que per- principio de legitimacin, con el aadido de
mitan al registrador la deteccin de que en el segundo prrafo se recoge la pol-
ingreso de documentos falsos, o en la mica cancelacin del asiento registral por
inadecuada identificacin de las per- parte del mismo Registro en los casos en que
sonas, muchas veces debido a la con- se extendieron en mrito a documento falso
ducta dolosa del compareciente. o donde hubo suplantacin de identidad, dis-
posicin peligrosa para la seguridad jurdica,
conforme se explic lneas arriba.
informacin contenida en la partida registral,
es decir, en los asientos regstrales, porque V. Modificatoria de la quinta y sexta
no fue derogado el artculo 2013, es decir, el disposiciones complementarias
principio de legitimacin. Revisar los ttulos transitorias y finales del Decreto
archivados no tendra sentido, porque como Legislativo 1049
se seala claramente en el artculo 2013, "se
presume cierto y produce todos sus efectos, Dentro de las modificaciones introducidas
mientras no se rectifique (...) o se declare por la Ley 30313, cabe destacar la posibi
su invalidez por el rgano judicial o arbitral lidad que tiene ahora el notario afectado con
mediante resolucin o laudo firme"; es decir, la presentacin de un documento notarial
mientras no se rectifique el asiento registral,
falso que dio mrito a una inscripcin, la de
surte sus efectos plenamente, de lo que se
solicitar al Registro la respectiva anotacin
desprende que vendra en innecesaria la revi-
preventiva, sea el documento notarial falsi-
sin de los ttulos archivados, por cuanto ni
ficado protocolar o extraprotocolar, lo que
el registrador ni el notario podran cuestio-
resulta un acierto por cuanto tambin se rea-
nar la informacin extendida en los asientos
lizan inscripciones en mrito a documentos
regstrales.
notariales extraprotocolares, como sucede
Distinto es el caso del tercero que quiera en el caso del nombramiento de gerentes o
adquirir un bien, ya que, a partir de la vigen- apoderados de una persona jurdica, cuya
cia de la Ley 30313 tendr que revisar inscripcin se realiza en mrito a copias

25 Siendo la situacin del tercero similar a la que tena antes de la modificacin del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil, porque
el criterio predominante en la jurisprudencia nacional era la de entender que por el trmino "Registros Pblicos" se
comprende no s o l o a las partidas regstrales, sino tambin a los tirulos archivados que les dieron mrito, basndose en el
hecho de que en el Registro se conservan dichos ttulos, por lo que los contratantes tienen forma de acceder al contenido
de los m i s m o s , siendo estos por tanto una prolongacin del asiento extendido (Casacin 2356-98-Lima, publicada en
el diario oficial El Peruano el 12 de noviembre de 1999, p. 3 8 9 9 ) .

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ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R E L F R A U D E I N M O B I L I A R I O

certificadas del acta respectiva expedida por se seala que las anotaciones preventivas
notario. Falt hacer extensiva esta posibili- pueden registrarse aunque el actual titular
dad a los casos de suplantacin de identidad registral sea uno distinto al que adquiri el
en los documentos notariales extraprotoco- derecho con base en un documento falso o
lares, teniendo en cuenta que dichos docu- donde hubo suplantacin de identidad. Si
mentos tambin dan mrito a inscripciones, bien en la sexta disposicin complementa-
como sucede en las constancias de convoca- ria, transitoria y final se hace referencia a
toria emitidas por el supuesto presidente del documento falso, habra que entender que se
directorio o gerente general, en el caso de hace referencia al documento que adolece de
directorio, o del presidente del consejo direc- suplantacin de identidad. Nos parece que es
tivo, en el caso de una asamblea general, un grave error incurrido por el legislador, por
cuyas firmas han sido certificadas por un cuanto dichas disposiciones van en contra del
notario. principio de fe pblica registral, recogido en
el artculo 2014 del Cdigo Civil, principio
Falt igualmente hacer extensiva dicha soli- que garantiza a toda persona que adquiera
citud de anotacin preventiva a los cnsu- a ttulo oneroso un derecho de alguien que
les, jueces, funcionarios pblicos y arbitros figura en el registro con facultades para otor-
en los casos de haberse realizado inscripcio- garle, y lo inscribe, el mantenimiento de su
nes en mrito a documentos falsos supuesta- derecho aunque se anule, rescinda o resuelva
mente expedidos por ellos, o en mrito docu- el ttulo de su otorgante por causas que no
mentos expedidos donde hubo suplantacin constan en el registro.
de identidad.
De aplicarse dicha disposicin se destruira
Es necesario sealar, sin embargo, que este la publicidad registral y con ello la seguridad
mecanismo debe ser el ltimo recurso, una jurdica que brinda el Registro, por cuanto de
vez que las mafias delictivas lograron bur- ahora en adelante a los que quieran adquirir
lar los anteriores controles previos, cuales una propiedad, ya no les resultara suficiente
son, como se seal, la adecuada identifica- con revisar la partida registral y los ttulos
cin de los otorgantes por parte de los nota- archivados que lo sustentan, hecho que de
rios, cnsules, jueces, funcionarios pblicos por s resulta oneroso, sino que adems ten-
y arbitros, y la falta de deteccin de docu- dran que estudiar los documentos que sus-
mentos falsos por parte de los registradores. tentan la inscripcin del ttulo del otorgante
Este mecanismo, sin embargo, resulta mejor en el sentido de no adolecer de un vicio de
que la cancelacin del asiento registral por falsedad documentara o de suplantacin de
parte de la propia Sunarp, porque evidente- identidad, situacin que encarecera el tr-
mente los ciudadanos van a verse protegi- fico jurdico y afectara gravemente la segu-
dos en sus derechos si es el Poder Judicial, ridad jurdica.
y no un funcionario administrativo, el que se
pronuncie sobre la falsificacin o suplanta- Sin embargo, ante la evidente antinomia
cin de identidad ocurrido en un documento existente entre dos disposiciones contenidas
que dio mrito a una inscripcin, y la con- en la misma ley, a nuestro criterio debe de
secuente anulacin tanto del ttulo como del primar aquella interpretacin que le d fun-
asiento registral. cionalidad al Registro, y con ello, garantice
la seguridad jurdica, por lo que, teniendo
Hay sin embargo un grueso error en la modi- en cuenta que la fe pblica registral reco-
ficacin de la quinta y sexta disposiciones gida en el nuevo texto del artculo 2014 del
complementarias, transitorias y finales del Cdigo Civil no admite excepcin alguna, se
Decreto Legislativo 1049, por cuanto desprende, de una adecuada interpretacin

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G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

documentos o de la suplantacin de iden-


Comentario relevante jfk tidad no depende del mbito territorial del
del autor ^ notario, sino de causas ajenas a ella, tales,
como se seal, a la falta de adopcin de
Como la limitacin al mbito de com- mecanismos que permitan al registrador la
petencia notarial afecta directamente deteccin de ingreso de documentos falsos
al ciudadano, se impone su deroga- (la presentacin en lnea del traslado elec-
trnico, o en su defecto, el empleo de papel
cin por no cumplir finalidad alguna,
de seguridad en los traslados que se enva al
todo lo contrario, es una disposicin
Registro, la falta de un registro de sellos y
que desalienta las transacciones eco- firmas o de existir, la inadecuada calificacin
nmicas al elevar los costos de tran- del registrador de los mismos), o en la inade-
saccin, con el consiguiente desa- cuada identificacin de las personas, muchas
liento a las inversiones. veces debido a la conducta dolosa del com-
pareciente, situacin que se agrava cuando
el funcionario o profesional no dispone de
los medios modernos de identificacin de
sistemtica, que solo resultara procedente
las personas, cuales son el acceso a la base
la anotacin preventiva, a la que hacen alu-
de datos del Reniec y de la Superintendencia
sin la quinta y sexta disposiciones comple-
Nacional de Migraciones, y al sistema de
mentarias transitorias y finales del Decreto
identificacin por comparacin biomtrica.
Legislativo 1049, en los casos en que el
tercero que inscribi su derecho no rena
Prueba de la incoherencia de dicha limita-
los requisitos para ser tercero registral,
cin es que se excepta de ella a los cn-
como el caso del tercero que adquiri a
sules, como tambin a los notarios que for-
ttulo gratuito.
malizan actos dispositivos o de gravamen
nter vivos en los casos en que sean varios los
VI. Modificacin de los artculos 4 y 55 inmuebles y uno de ellos est ubicado den-
del Decreto Legislativo 1049 tro de la provincia de su competencia. Si la
razn de la existencia de los fraudes inmobi-
Por ltimo, como medida para evitar los larios se debiera a que las personas formali-
casos de inscripciones en mrito de docu- zan sus negocios jurdicos ante un notario de
mentos notariales falsificados o con suplan- una provincia distinta a la de la ubicacin del
tacin de identidad, se modific el mbito de inmueble, no tendra que existir excepcin
competencia territorial de los notarios, con- alguna a dicha limitacin.
tenido en el artculo 4 del Decreto Legisla-
tivo 1049, respecto de los actos de dispo Dicha limitacin al mbito de competencia
sicin y gravamen nter vivos de inmuebles, notarial viene generando ms bien distor-
en el sentido de limitar su competencia solo sin en las transacciones econmicas, con el
a los inmuebles ubicados en la provincia del consiguiente aumento de los costos de tran-
cual ejercen competencia, sancionndose saccin, ya que obliga a las personas a des-
con nulidad la contravencin a dicha dis- plazarse de manera innecesaria al lugar de
posicin, sin perjuicio de la responsabilidad ubicacin del inmueble que piensa adqui-
administrativa. rir, vender o constituir hipoteca, con el con-
siguiente gasto de tiempo y dinero, lo que
Al respecto, debe sealarse que dicha limi- va a contracorriente de la tendencia actual,
tacin no tiene sentido alguno por cuanto cual es la de facilitar el trfico econmico
la problemtica de la falsificacin de los mediante el acercamiento de la funcin

44
ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMBIOS PARA EVITAR EL FRAUDE INMOBILIARIO

pblica al ciudadano, como es el caso de los de consulta en lnea a la base de datos del
servicios que brinda el Registro, donde las Reniec como de la Superintendencia Nacio-
personas no necesitan trasladarse hasta el nal de Migraciones, y del sistema de identi-
lugar de ubicacin del inmueble para poder ficacin por comparacin de identidad, ser-
venderlo, adquirirlo o constituir hipoteca, vicio que debe de llegar a todos los notarios
porque pueden presentar el ttulo en la ofi- del pas, a reducidos costos o en el mejor de
cina registral donde domicilia (oficina recep- los casos a costo cero, bajo el entendido que
tora), encargndose el Registro de su deri- solo de esta manera, y no mediante la limi-
vacin a la oficina registral de ubicacin del tacin de la competencia territorial de los
inmueble (oficina de destino). notarios, se combatir de manera efectiva el
fenmeno de la suplantacin de identidad de
En razn a lo expuesto, siendo que se trata las personas.
de una limitacin que afecta directamente al
ciudadano, se impone su derogacin por no Pero mientras se implementa dichos meca-
cumplir finalidad alguna, todo lo contrario, nismos tecnolgicos de identificacin de las
es una disposicin que desalienta las tran- personas en todo el pas, lo recomendable
sacciones econmicas al elevar los costos de es que se limite la competencia territorial
transaccin, con el consiguiente desaliento a notarial solo en aquellos lugares donde los
las inversiones. notarios no tengan acceso an a dicha tec-
nologa, pero solo como una medida tran-
Respecto a la modificacin del artculo 55 sitoria, mientras no tengan acceso a dicha
del Decreto Legislativo 1049, esta resulta tecnologa, porque los ciudadanos no tie-
acertada en la medida en que establece que nen por qu cargar con las ineficiencias del
los notarios deban de verificar la identidad de Estado, y en el caso de los notarios que tie-
las personas, nacionales o extranjeras, recu nen acceso a dichos sistemas tecnolgicos,
rriendo a los medios tecnolgicos existen- no existe justificacin para limitarles la com-
tes, debiendo el Estado, por su lado, permitir petencia territorial porque al final esa medida
que dicha disposicin se haga realidad, por afecta al ciudadano, la razn de ser de todo
lo que se requiere que de manera urgente tra- Estado Constitucional de Derecho, que es el
baje en la implementacin de los servicios que nos rige.

45