Ariel Wasserman, de BW Group, afirma que cada desarrollo
es nico, y explica que es clave acertar con la oportunidad. La nueva sede de BW Group est instalada en un edificio de oficinas recin finalizado por ellos mismos: Bureau Vicente Lpez, sobre Libertador, pleno corredor Norte. Enfrente, sobre la vereda Este de la misma avenida, est a punto de comenzar la obra de un nuevo proyecto: el edificio residencial de alta gama View. De modo que la charla after office de ARQ con el arquitecto Ariel Wasserman, uno de los titulares de esta desarrolladora (su socio, Roberto Baylac, ausente por vacaciones), tuvo como eje el cuidado por las localizaciones y la versatilidad para optar por un rubro u otro de acuerdo a las circunstancias.
Wasserman no lleva en absoluto el clculo del volumen
construido por BW en 20 aos de trabajo, pero, en cambio, enumera todos sus proyectos actualmente en curso o en vas de iniciarse: Rec Point, un edificio residencial de ocho pisos en Recoleta; otro edificio de viviendas an sin nombre en Pampa y Castaeda, en le Bajo Belgrano, y un mix de hotel boutique con branded residence s en Scalabrini Ortiz y Honduras, Palermo Soho, adems del ya mencionado View. Suficiente como para que en sus conceptos predomine el tono de optimismo.
Cmo evala la situacin actual y las perspectivas
para este ao?
Venamos de un perodo de incertidumbre, a causa de
algunas medidas como las restricciones para comprar dlares y la pesificacin de las operaciones. Pero como el mercado inmobiliario vena con un fuerte viento de cola, hoy la situacin tiende a normalizarse. Vemos que, para los que tienen pesos, la propiedad es una excelente inversin a futuro porque siempre se valoriza. El que quiera ahorrar, lo va a hacer en propiedades porque comprar dlares al precio blue no es una opcin vlida. Entendemos que el mercado se va a ir acomodando, y que los inversores y compradores de a poco van a perder el miedo.
Se vislumbra algn nubarrn en este panorama?
El obstculo ms grave al que nos enfrentamos es la
inflacin, el alza de los costos sobre todo en la mano de obra. A todos nos gustara trabajar con mayor tranquilidad, porque el nuestro es un negocio a largo plazo, ya que ninguna obra demora menos de dos aos si contamos los trmites y aprobaciones, y entonces son dos aos de aumentos en los costos.
Dnde estn hoy las oportunidades de negocio?
No existe una respuesta nica para esa pregunta. El arte
del desarrollador consiste en acertar con la oportunidad, darse cuenta de qu conviene hacer en cada terreno segn el momento, es decir, leer correctamente la oferta y la demanda. Pongamos un ejemplo: nuestra firma desarroll el edificio de oficinas Bureau Vicente Lpez justo frente a las torres Horizons (de IRSA-Cyrela) porque advertamos un gran movimiento de mudanza de empresas desde el Microcentro hacia el corredor Norte. Pero ahora vamos a empezar justo enfrente un edificio de viviendas con vista al ro (View), porque advertimos que proyectos como Horizons generaron una gran demanda de vivienda de alta gama que, sin embargo, no se lleg a satisfacer y dej abierta la puerta para otros proyectos residenciales. Todo esto, aunque dicho muy a grandes rasgos, significa que no hay frmula universal sino que cada situacin es nica, y hay que saber interpretarla.
En qu localizaciones conviene desarrollar hoy?
En general, se puede decir que la situacin deseable es un
terreno bien ubicado que permita construir desde 5.000 metros cuadrados vendibles, no menos que eso, porque a partir de ese volumen los costos inciden menos en los precios de ventas. Despus, considerando que el costo de la construccin es el mismo para cualquier zona, las localizaciones ms seguras son barrios como Palermo, Belgrano, Barrio Norte y todo el corredor Norte del Gran Buenos Aires, porque es donde mejor se puede defender el precio.
Cmo se financia hoy un desarrollo?
En nuestro caso, con un mix de canje de unidades por el
terreno, preventa y crditos de apalancamiento del Banco Hipotecario.
Cmo se hace para obtener diferencia,
considerando el valor de la tierra en esas zonas?
Aunque en los ltimos tiempos los precios no bajaron ni
subieron, sino que se mantuvieron, la mejor solucin es ofrecer a los propietarios un canje por metros cuadrados. Despus, hay que calcular una rentabilidad del 25 o 35 por ciento, que muchas veces falla porque los costos son mayores a los previstos, y a veces no queda otra opcin que esperar a que la propiedad se valorice sin apurarse a vender. Calmar la ansiedad.