DE LOCAO

RESIDENCIAL
secovi-sp manual de locao residencial

2
mensagem

O Manual de Locao Residencial foi cuidadosamente elaborado pelos especialistas

da rea que atuam no Secovi-SP. Nele possvel conhecer um pouco da histria da

locao e entender o comportamento e a operao desse segmento imobilirio,

importante modalidade no equacionamento da questo habitacional. Hoje, o

movimento de retomada da compra de imveis para locao como alternativa ao

investimento financeiro claro. Esta publicao vem com uma importante ferramenta

para auxiliar aqueles que se interessam por este mercado como investidor.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi

Com esta iniciativa, a Vice-presidncia de Gesto Patrimonial e Locao do Secovi-SP

oferece a todos os profissionais que atuam na rea, a proprietrios de imveis e a inquilinos

um verdadeiro painel sobre o mercado de locao residencial. Alm de estatsticas

atualizadas do mercado paulistano, este manual traz informaes detalhadas sobre

legislao e contratos, fala sobre vistoria e outras prticas de mercado, alm de

abordar temas que esto intrinsicamente ligados moradia, como mobilidade social,

cidades policntricas, meios de transporte e tributao.

Walter Cardoso, vice-presidente de Gesto Patrimonial e Locao do Secovi-SP

3
4
ndice

[1] Introduo
1.1 Histrico do Mercado
1.2 Histrico do Mercado Recente | Referncia Econmica
1.3 Histrico do Mercado Recente | Destaque por Regio
1.4 Histrico do Mercado Recente | ndice de Velocidade de Locao

[2] Legislao e Contratos

2.1 Pontos Principais da Lei n 8.245/91
2.2 Prazos Contratuais
2.3 Reajuste de Aluguel
2.4 Garantias de Contrato
2.5 Infrao / Multa Contratual
2.6 Tributao

[3] Boas Prticas

3.1 O que preciso para locar um imvel residencial
3.2 Documentao Imobiliria
3.3 Vistoria

[4] Consideraes Finais

4.1 Mobilidade Social
4.2 Acessibilidade
4.3 Cidades Policntricas
4.4 Meios de Transporte
4.5 Legislao especfica para imveis residenciais
4.6 Tributao Imposto de Renda

[5] Ficha Tcnica

5.1 Grupo de trabalho

5
 introduo

6
 1.1

histrico do mercado

E
m 1950, a populao do estado de So Paulo atingiu 9,1 milhes de
habitantes, ou 26% a mais que o total de pessoas da dcada anterior. J a
cidade de So Paulo registrou um aumento populacional de 62% no mesmo
perodo, totalizando 2,1 milhes de habitantes em 1950. Como referncia, tal
marca equivale aproximadamente ao nmero de pessoas que moram hoje
apenas na zona norte da capital paulista.

Nesse perodo, como ocorreu at o final dos anos 90, o segmento de aluguis
no Brasil passou por dificuldades. Trechos da matria veiculada na revista
Conjuntura Econmica no final dos anos 40 se referem a esse momento
econmico:

As medidas governamentais tomadas no setor do crdito imobilirio

refletiram-se violentamente sobre a atividade construtiva, determinando (...)
a paralisao de centenas de edifcios (...), num total de alguns milhares de
unidades residenciais. Lentamente vm sendo reiniciadas as construes,
medida que se obtm novos financiamentos, embora sob condies
extremamente onerosas.

As inverses imobilirias para renda continuam a no despertar interesse,

devido existncia de rigoroso controle dos aluguis exceo em meio
marcha altista dos preos de todas as utilidades. Outra particularidade
existente no setor imobilirio o desnvel enorme entre os aluguis dos
prdios mais antigos e os dos mais recentes.

Percebe-se claramente que a questo da falta de moradia problema

antigo no Pas. Para que o crdito imobilirio opere eficientemente,
tanto na aquisio da residncia para uso prprio quanto para futura

7
locao, necessria uma poltica pblica eficaz, que oriente para o pleno
desenvolvimento desse importante setor, que tem o papel de garantir oferta
de habitao e tambm de propiciar alternativas de renda para as pessoas.

Esse cenrio, ocorrido nos anos 1940-50, foi realidade durante muito tempo
para os envolvidos na atividade de oferecer moradias para locao. A viso
paternalista do governo sobre o mercado de locao residencial redundou,
desde aquele perodo (que perdurou at os anos 90), num conjunto de
medidas legislativas de controle dos aluguis (principalmente nos anos
80, fruto do clima de incerteza devido inflao acelerada) que alterou os
acordos feitos em andamento entre inquilinos e proprietrios, envolvendo
intervenes nos ndices de reajuste dos aluguis, na periodicidade da
aplicao e em outras clusulas contratuais.

Essas medidas, tomadas segundo o princpio de proteo ao inquilino,

acabaram refletindo na reduo da oferta de imveis para locao,
prejudicando uma parcela da populao que demandava moradia.

O resultado final de todo esse processo foi a reduo do nmero de

moradias para locao existentes nas cidades. Esse fenmeno reforou, na
maioria das cidades brasileiras, o desinteresse dos investidores pela compra
de imveis para locao, como alternativa de moradia para as famlias.

Nos anos 40 do sculo passado, do total de residncias existentes na

capital paulista, quase 70% eram destinadas locao. Era uma outra poca.
Essa proporo foi caindo paulatinamente at alcanar 22% no ano 2000.
Mudando a tendncia observada at ento, ocorreu um aumento no nmero
de imveis para alugar durante a primeira dcada deste sculo, conforme
dados do Censo de 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
(IBGE). Assim, o percentual de imveis alugados na cidade de So Paulo
subiu para 23,5% naquele ano, com cerca de 840 mil residncias para locar,
dentro de um total de 3,5 milhes de domiclios em todo o municpio.

8
 % Domiclios locados | Cidade de So Paulo
70%
60%
50%
40%

Elaborao: Rede Urbani de Informaes e Inteligncia, com base em dados do IBGE

30%
20%
10%
1940 50 60 70 80 91 2000 2010

% Domiclios locados | Estado de So Paulo

35%
30%
25%
20%
15%
10%
1940 50 60 70 80 91 2000 2010

Esse crescimento provavelmente se deve ao advento da Lei do Inquilinato de

outubro de 1991 (Lei n 8.245), aperfeioada pela Lei n 12.112, que entrou em vigor
em janeiro de 2010. Essa modernizao trouxe novas diretrizes e dispositivos
que deram aos inquilinos e proprietrios condies de definir regras nos
contratos de locao, garantindo condies equilibradas e propiciando a
satisfao das necessidades tanto dos locatrios como dos locadores.

9
 1.2

histrico do mercado recente

referncia econmica

D
iferente do que ocorreu nos primeiros cinco anos desta dcada, quando
os valores locativos evoluram em percentuais inferiores aos ndices
de inflao, depois de 2005 os valores dos aluguis novos passaram a ter
aumentos superiores aos dos ndices inflacionrios, recuperando as perdas
passadas.

Esse cenrio colaborou para atrair novos investidores para o mercado de

locao residencial, elevando a oferta de imveis para alugar, o que

Evoluo da inflao (IPCA),

ndice de reajuste de aluguel (IGP-M) e dos
aluguis (valores de mercado)
set|2001-out|2005-dez|2012
150%
IPCA
IGPM
ALUGUEL
100%
Fonte: FGV, IBGE e Secovi-SP

50%

0%
2001 a 2005 2005 a 2012 2001 a 2012

10
compensou o crescimento da demanda. No perodo entre 2006 e 2011, foi
registrado, portanto, um aumento de oferta.

No caso especfico da cidade de So Paulo, desde 2005 os aluguis subiram

bem mais do que a inflao, refletindo o perodo de crescimento da economia
brasileira. Considerando o perodo de outubro de 2005 a dezembro de 2012,
os valores do mercado de locao residencial elevaram-se aproximadamente
104%, contra uma inflao,segundo o IPCA, de cerca de 44%.

A variao do IGP-M, indicador mais usado nos reajustes contratuais das

locaes residenciais, foi de 54% nesse mesmo intervalo de tempo.

Variao dos aluguis 2 dormitrios em bom estado

Cidade de So Paulo out|2005 a dez|2012

Inflao

Sul-B

Sul-A

Oeste-B

Oeste-A

Norte

Leste-B
Fonte: Secovi-SP

Lesta-A

Centro
30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140%

11
 1.3

histrico do mercado recente

destaque por regio

C
onforme o grfico anterior, a regio da capital paulista que mais
apresentou crescimento nos valores dos aluguis no perodo foi a
regio central, que atraiu uma demanda em busca de tima infraestrutura de
servios e equipamentos pblicos e com muitas alternativas de transporte
pblico e mobilidade urbana.

Alm do Centro, as regies Oeste-zona A e Sul-zona A destacaram-se das

demais no tocante a valores locatcios. De acordo com a tabela de faixas
de valores de aluguis por m e por nmero de dormitrios (vide ao lado),
essas duas regies apresentaram valores mais elevados devido a sua
localizao, acessibilidade, uso predominantemente residencial, transportes
pblicos e infraestrutura de apoio, entre outras razes.

12
 Aluguis em faixas de valores em R$ por m2 dez|2012
1 dormitrio 2 dormitrios 3 dormitrios 4 dormitrios
Regio Bom Regular Bom Regular Bom Regular Bom Regular
mx. mn. mx. mn. mx. mn. mx. mn. mx. mn. mx. mn. mx. mn. mx. mn.
Centro 28,15 26,11 24,09 21,93 27,29 23,69 24,00 20,46 23,45 20,92 21,19 18,14 Nd Nd Nd Nd
Leste-A 19,95 17,69 17,79 14,97 19,75 16,79 17,58 15,83 17,84 8,50 16,12 7,50 Nd Nd Nd Nd
Leste-B 16,30 14,12 14,51 12,45 16,07 13,75 14,30 12,20 14,63 12,44 13,18 11,87 Nd Nd Nd Nd
Norte 19,99 17,99 17,20 15,26 20,28 17,25 17,40 14,72 19,35 18,41 16,89 15,20 Nd Nd Nd Nd
Oeste-A 34,11 30,04 29,79 22,88 28,97 26,07 26,02 23,41 28,23 26,87 25,59 23,03 Nd Nd Nd Nd

Fonte: Secovi-SP
Oeste-B 17,27 15,61 14,95 12,63 18,67 15,21 16,22 13,00 17,29 16,36 15,29 13,76 Nd Nd Nd Nd
Sul-A 34,40 30,26 29,73 25,60 32,74 30,21 27,14 23,94 32,02 26,13 24,89 22,40 37,49 32,39 29,44 25,03
Sul-B 20,94 16,43 18,15 14,09 20,72 17,47 18,17 15,11 19,36 17,96 17,11 15,40 Nd Nd Nd Nd
Nd: Dados no disponveis

// Centro: Barra Funda, Bom Retiro, Cambuci, Centro, Liberdade, Pari, Santa Ceclia.

// Leste-A: Alto da Mooca, Belm, Mooca, Tatuap.

// Leste-B: Artur Alvim, Brs, Cangaba, Ermelino Matarazzo, Itaim Paulista, Itaquera,
Jardim Aricanduva, Penha, So Mateus, So Miguel Paulista, Sapopemba, Vila Carro,
Vila Formosa, Vila Matilde, Vila Prudente.

// Norte: Brasilndia, Casa Verde, Freguesia do , Limo, Mandaqui, Pq Edu Chaves,

Santana, Trememb, Tucuruvi, Vila Guilherme, Vila Mazzei, Vila Nova Cachoeirinha.

// Oeste-A: Alto da lapa, Alto de Pinheiros, Lapa, Perdizes, Pinheiros, Pompia,

Sumar, Vila Leopoldina, Vila Madalena.

// Oeste-B: Butant, Jaguar, Perus, Pirituba.

// Sul-A: Aclimao, Bosque da Sade, Chcara Santo Antnio, Higienpolis, Itaim,

Jardim da Sade, Jardins, Moema, Morumbi, Paraso, Real Parque, Sade, Vila
Mariana, Vila Olmpia.

// Sul-B: Campo Limpo, Cidade Ademar, Interlagos, Ipiranga, Moinho Velho, Pedreira,
Sacom, So Joo Clmaco, Vila das Mercs, Vila Gumercindo.

13
 1.4

histrico do mercado recente

ndice de velocidade de locao

O
indicador IVL (ndice de Velocidade de Locao), que mede o tempo
de espera at a assinatura do contrato de locao, mostra que as
casas so alugadas mais rapidamente na cidade de So Paulo. Em dezembro
de 2012, elas foram escoadas num perodo entre 13 e 33 dias, dependendo
do estado de conservao, dos valores solicitados e da localizao. Os
apartamentos demoraram um pouco mais, com um tempo mdio entre 19 e
39 dias para que os inquilinos e proprietrios conclussem a locao.

IVL Faixa de dias para assinar contrato

Por tipo de imvel Cidade de So Paulo 2012

Casa
Fonte: Secovi-SP

Apartamento

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

14
15
legislao e contratos
 2.1

legislao e contratos
pontos principais da lei n 8.245/91

D
ispe sobre a locao de imveis urbanos em geral, mas abordando
de forma diferenciada a locao residencial, no residencial e para
temporada;
(Obs.: neste Manual, nos atemos locao residencial)

Estabelece os deveres do locador e do locatrio, a conveno do aluguel,

a hiptese de resciso antecipada do contrato por parte do locatrio, com
multa proporcional ao prazo faltante do contrato;

Define modalidades de garantia, o direito de preferncia do locatrio,

sublocaes e tipos de benfeitorias;

Estabelece os procedimentos legais para aes de despejo, de consignao

em pagamento de aluguel e encargos da locao.

16
 2.2

legislao e contratos
prazos contratuais

Locao residencial

N
os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, a resoluo do
contrato ocorre quando termina o prazo estipulado a denncia vazia
no demanda notificao prvia.

Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de

30 dias sem oposio do locador, a locao ficar prorrogada por prazo
indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.

17
 2.3

legislao e contratos
reajuste de aluguel

P
ela atual legislao, o reajuste anual, de acordo com ndices utilizados
pelo mercado como IPCA e INPC (IBGE), IGP-DI e IGP-M (FGV), IPC (Fipe),
dentre outros. proibido o aluguel em moeda estrangeira e sua vinculao
variao cambial e ao salrio mnimo.

Como a maioria dos proprietrios e inquilinos combinam que o pagamento

do aluguel deve ser feito no incio do ms, o indicador cuja variao
divulgada logo ao final do ms acaba sendo o mais frequentemente utilizado.
Isso ocorre porque, assim que o ms vira, sabe-se qual foi a variao dos
ltimos 12 meses, facilitando o clculo do valor do reajuste do aluguel. Esse
o caso do IGP-M, que mede a variao dos preos entre o 21 dia de um ms
e o 20 do ms seguinte e divulgado no final de cada ms.

O IGP-M o resultado da composio de trs ndices: IPA (ndice de Preos

por Atacado), que mede os preos de fbrica das indstrias, IPC (ndice de
Preos ao Consumidor), que mede a evoluo dos preos do consumo das
famlias, e o INCC (ndice Nacional de Preos da Construo Civil), que mede
as variaes de preos de materiais e mo de obra das construes, com
pesos respectivos de 60%, 30% e 10%.

O Secovi-SP divulga em seu site (www.secovi.com.br) as variaes anuais (12

meses) dos principais indicadores de inflao, que podem ser escolhidos por
inquilinos e proprietrios para reajustarem o valor do aluguel em seus contratos.

18
Aluguel comercial e residencial
Reajuste Acumulado Perodo:
janeiro|2012 - dezembro|2012

Reajuste em: janeiro|2013

Pagamento em: fevereiro|2013

Fator de correo

IGP-DI 1,0810

IGP-M 1,0782

INPC 1,0620

Elaborao: Secovi-SP
IPC/FIPE 1,0510
Obs.: Multiplicar o ndice acima pelo valor do
aluguel para obteno do valor reajustado.

19
 2.4

legislao e contratos
garantias de contrato

Cauo
Bens mveis (em dinheiro, limitada a trs meses de aluguel, devendo ser
depositada pelo locador em caderneta de poupana e devolvida ao final
da locao com os rendimentos), ou em CDB, aes, ttulos, cesso fiduciria
de quotas de fundos de investimento, devendo ser registrada em cartrio
de ttulos e documentos, ou bens imveis (casa, apartamento, terreno etc.,
situados na cidade, devendo ser averbada na matrcula do imvel);

Fiana
Pessoa fsica, pessoa jurdica e fiana bancria;

Seguro de fiana locatcia

No valor de 12 meses de aluguel e encargos, prazo de 12 meses, conforme
regulamentao da Superintendncia Nacional de Seguros Privados (Susep).

O tipo de garantia mais usado nos contratos de locao residencial na cidade

de So Paulo continua sendo o fiador, mas se observa queda relativa na
utilizao do depsito de trs meses de aluguel e um aumento na frequncia
de pessoas que recorrem ao seguro-fiana.

Os dados da capital paulista podem ser vistos pelos grficos a seguir,

que mostram a diferena entre os tipos de garantias usadas, tendo como
perodos de comparao os anos de 2005 e 2012.

20
 Garantias de aluguel - outubro de 2005

Depsito de
Fiador
3 a 4 aluguis
55%
34%

Seguro-fiana
11%

Fonte: Secovi-SP
Garantias de aluguel - dezembro de 2012

Depsito de
Fiador
3 aluguis
47%
32,5%

Seguro-fiana
20,5%

21
 2.5

legislao e contratos
infrao/multa contratual

T
odo contrato de locao tem multa por infrao contratual no valor de
trs aluguis, conforme praxe de mercado.

A multa por infrao no cumulativa com outras multas estabelecidas no

contrato, que so especficas, como para atraso no pagamento do aluguel e
para resciso antecipada.

22
 2.6

legislao e contratos
tributao

A
tributao ir depender da personalidade (fsica ou jurdica) do locador
e locatrio:

I Locador Pessoa Fsica

Locatrio Pessoa Fsica aluguel pago integralmente e o locador recolhe

o Imposto de Renda (IR) mensalmente, de acordo com a tabela progressiva
da Receita Federal (carn-leo), se o total recebido de Pessoa Fsica no ms
exceder o limite de iseno da tabela;

Locatrio Pessoa Jurdica este retm mensalmente o Imposto de Renda

Retido na Fonte (IRRF) de acordo com a tabela progressiva da Receita.
Os rendimentos auferidos pelo Locador Pessoa Fsica sero somados aos
demais rendimentos (ex.: salrios) na declarao de IR a ser entregue em
abril do ano seguinte.

II Locador Pessoa Jurdica

Locatrio Pessoa Fsica aluguel pago sem reteno e locador vai pagar de
acordo com o resultado da pessoa jurdica;

Locador Pessoa Jurdica e locatrio Pessoa Jurdica idem acima

23
 boas prticas

24
 3.1

boas prticas
o que preciso para locar
um imvel residencial

A. O que preciso para locar um imvel residencial?

Consultar profissionais do mercado imobilirio e advogados, devidamente
credenciados;

Comprovao de renda compatvel com o aluguel, apresentando cpias

de holerite, declarao de IR, RG, CPF, informaes cadastrais (Serasa/
Cartrios de Protestos, distribuidores cveis e Justia Federal) e comprovante
de residncia (conta de luz, telefone).
Apresentar garantia: (i) depsito de 3 aluguis, (ii) fiador pessoa fsica com
renda e imvel na cidade onde o imvel est localizado, em nome do fiador,
livre de hipoteca, penhora, financiamento, ou (iii) seguro de fiana locatcia.

25
 3.2

boas prticas
documentao imobiliria

Locador Pessoa Fsica

Cpia recente da certido de matrcula do Cartrio de Registro de Imveis

comprovando a propriedade do imvel livre de nus e hipoteca;
Cpia do IPTU do exerccio; RG, CPF, conta de luz se o locador for Pessoa
Fsica s ele deve assinar o contrato e, se for filho(a), dever ter procurao
com data recente, fornecendo cpia de RG e CPF; se o locador for Pessoa
Jurdica, solicitar cpia de contrato/estatuto social para verificar se quem
assina tem poderes para assinar o contrato e se a representao est de
acordo com o contrato/estatuto; se for por procurao, dever ser por meio
de instrumento pblico com data recente, confirmando se o procurador
poder assinar sozinho o contrato.

Locatrio

Ver item A da pgina anterior.

26
 3.3

boas prticas
vistoria

L
audo do imvel contendo fotografias que comprovem seu estado
original (entrada e sada)

O imvel deve ser vistoriado pelo locador em companhia do locatrio,

descrevendo todos os detalhes do imvel, principalmente eventuais
problemas que devam ficar registrados, anexando fotos tiradas na vistoria
conjunta vias de um laudo de vistoria com descrio e fotos devem ser
juntadas s vias do contrato.

Na entrega do imvel, deve ser feita uma vistoria preliminar 30 dias antes,
para verificar os reparos que devem ser realizados na unidade e eventuais
benfeitorias que devam ficar no imvel ou serem retiradas pelo locatrio
antes da devoluo. Na entrega do imvel propriamente dita, deve ser
realizada uma vistoria final com assinatura de um termo de entrega de chaves,
se o contrato terminou, ou um termo de resciso e entrega de chaves, se o
contrato est sendo rescindido antes do seu trmino.

27
 consideraes finais

28
 4.1

consideraes finais
mobilidade social

O
correm muitas mudanas na vida das pessoas que moram nas
cidades. Os problemas da falta de domiclios e da m distribuio dos
equipamentos e servios pblicos e privados afetam a qualidade de vida
das famlias nos bairros. Infelizmente, a oferta de novas habitaes no tem
aumentado em todas as regies das cidades no ritmo e da forma adequada,
ocorrendo acrscimo de novos imveis em alguns locais e ao mesmo tempo
carncia na oferta de novas moradias em outros.

A oferta abundante de residncias para alugar em todas as regies das

cidades pode ajudar as pessoas a melhorarem sua qualidade de vida. Assim,
morar em imvel alugado perto do trabalho ou da escola, por exemplo,
pode significar um ganho de tempo para as pessoas, que deixam de perder
tempo com longos deslocamentos.

H locais da capital paulista, principalmente os bairros mais afastados do

centro, como o extremo da zona leste, que dispem de poucos imveis para
alugar. Essa a realidade dos distritos de Cidade Tiradentes e Jos Bonifcio,
onde somente cerca de 10% do total de imveis se destinam locao. Por
outro lado, bairros com renda mdia maior, como Jardim Paulista e Itaim Bibi,
possuem em suas reas geogrficas cerca de 25% do total de seus imveis
alugados. Na regio central, como nos distritos Repblica e Santa Ceclia,
aproximadamente 40% do total de imveis so destinados locao.

29
 % Domiclios alugados, por distrito
Cidade de So Paulo 2010

Repblica
Santa Ceclia
Jardim Paulista

Elaborao: Rede Urbani de Informaes e Inteligncia, com base em dados do IBGE

Itaim Bibi
Jos Bonifcio
Cidade Tiradentes

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Dentre as cidades mais populosas da Regio Metropolitana de So Paulo, a

capital paulista a que tem maior proporo de domiclios alugados em relao
ao total de imveis (23,5%). J municpios como Santo Andr e So Bernardo
do Campo possuem percentual de imveis locados em torno de 19%.

% Domiclios locados, por cidade 2010

So Paulo

Osasco

Guarulhos

So Bernardo do Campo

Santo Andr

15% 17% 19% 21% 23% 25%

30
 4.2

consideraes finais
acessibilidade

D
e modo geral, h mais empregos em certas regies das cidades,
enquanto em outras pode nem haver oferta de trabalho, caso dos
chamados bairros-dormitrios.

Algumas tendncias sociais em andamento podem ter impacto direto no

mercado imobilirio, como a de encontrar solues para o problema da
imobilidade do trnsito e da demora no tempo de deslocamento. Aqui, a
sada locar uma moradia perto do trabalho e da escola.

31
 4.3

consideraes finais
cidades policntricas

N
os pases desenvolvidos, a realidade diferente. O conceito de bom
lugar para viver parte do princpio de que devem existir vrios centros
dentro de uma cidade criando o conceito de cidade policntrica. Tudo fica
perto das pessoas: o trabalho, a escola, o lazer, a cultura, os postos de sade
etc. Assim, morar perto dos locais onde as pessoas precisam se locomover
periodicamente se torna um elemento que contribui para a qualidade de
vida e o bem-estar.

As polticas de descentralizao de atividades dentro das cidades devem

se tornar prioridade dos governantes nos prximos anos, com aumento
da oferta de servios pblicos nos bairros e a criao de empregos em
locais que hoje possuem pouca oferta de trabalho. A m distribuio das
moradias dentro dos bairros das cidades, como ocorre na capital paulista,
cria oportunidades para os investidores em imveis para alugar.

32
 4.4

consideraes finais
meios de transporte

U
ma cidade bem planejada deve oferecer empregos e moradias,
juntamente com os servios pblicos necessrios, em todas as suas
regies. No caso das grandes e mdias cidades brasileiras, que esto vivendo
o problema da falta de mobilidade urbana, os grandes congestionamentos
nas ruas e o aumento do tempo perdido nos deslocamentos dirios acabam
fazendo com que as pessoas deixem de fazer atividades teis e mais
agradveis, como melhorar sua educao, participar de eventos culturais, ter
mais tempo para conviver com a famlia e amigos.

Elaborao: Rede Urbani de Informaes e Inteligncia, com base em dados do IBGE

Tempo de deslocamento | Cidade de So Paulo

Mais de duas horas - 5,9 % At 5 minutos - 5,2%

Mais de uma at De 6 minutos

duas horas at meia hora
25,2% 28,4%

Mais de meia hora at uma hora - 35,3%

Tempo mdio de deslocamento estimado em torno de 52 minutos (s de ida

para o trabalho) na cidade de So Paulo.

33
 4.5

consideraes finais
legislao especfica
para imveis residenciais

A
legislao em vigor referente a locao de imveis residenciais e no
residenciais vem atendendo parcialmente as partes.

Mas vale ressaltar que as necessidades e objetivos dos locadores e,

principalmente, dos locatrios de imveis de uso residencial so diferentes
daqueles para locao de uso no residencial.

Dadas a maior profissionalizao, a globalizao e sofisticao dos mercados

financeiro e imobilirio de um modo geral, as prticas e tipos de negcios
aumentaram, trazendo novas situaes, principalmente para o mercado
industrial e comercial.

Operaes financeiras como Sale & Lease Back, Built to Suit, recebveis,
fundos de investimentos imobilirios, entre outros, tm situaes e exigncias
diferentes das do mercado residencial. Visando dar melhor ordenamento
e transparncia atual lei e situao acima exposta, seria importante e
necessrio para o Pas e para o mercado imobilirio que legisladores, juristas
e especialistas do mercado imobilirio iniciassem estudos para separar a Lei
n 8.245, de outubro de 1991, em residencial e no residencial. Certamente
devero ser analisadas todas as implicaes referentes a direitos e
obrigaes, tanto dos proprietrios quanto dos inquilinos.

34
 4.6

consideraes finais
tributao
imposto de renda

O
aluguel somado com outros rendimentos poder ser tributado pelo IR
em 27,5% para rendimentos mensais superiores a R$ 4.087,65.

Esta onerao excessiva desestimula pessoas fsicas a investir em imveis

como fonte de renda, lembrando que a pessoa fsica importante investidor
em imvel residencial.

Essa distoro ocorre porque o aluguel no tratado como uma atividade

econmica, no sendo permitida, praticamente, nenhuma deduo.

Pases como Estados Unidos e Inglaterra permitem a deduo de diversas

despesas, tais como depreciao do imvel, juros e manuteno, resultando
em uma taxa efetiva bem reduzida.

Dois formatos alternativos podem ser seguidos:

a) Tratar o aluguel como rendimento de investimento e tributar alquota de

15%, como a aplicao em fundos de longo prazo;

b) Manter a alquota de 27,5%, permitindo a deduo de diversas despesas

incorridas pelo locador.

35
 ficha tcnica

36
 5.1

ficha tcnica
grupo de trabalho

Grupo de trabalho
Vice-presidncia de Gesto Patrimonial e Locao Secovi-SP:

Coordenadores:
Mark Alfred Turnbull, Fernando Jos Maximiano, Eduardo Fleury

Consultoria:
Ccero Yagi

Departamento de Economia:
Roberto Akazawa

CBRE:
Leandro Carmo, Reginaldo Vellosa, Srgio Paciullo

Agradecimentos:
Bruna Rafaela Mazzini, Janana Jardim de Almeida, Joo Paulo Palmieri,
Mrcio Valeriano, Patrcia Beli Oliveira, Snia Sagueiro

Realizao

37
patrocinadores
manual de locao residencial

38
sede do secovi - sp
Rua Dr. Bacelar, 1043 - Vila Mariana
So Paulo - SP - CEP: 04026-002
secovi@secovi.com.br
www.secovi.com.br