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Primeiramente, quero lhe agradecer por ter efetuado o download desta publicao.
Escrevi este livro por acreditar em um mercado de arquitetura mais acessvel, inovador e
acima de tudo transparente. No tenho como saber como voc chegou at aqui e sua
formao acadmica, o que importa que voc quer conhecer mais sobre edifcios,
este elemento to transformador de nossas cidades. Isso j faz toda a diferena.
Felizmente voc est no lugar certo. Este livro est recheado de contedo que com
certeza agregar ao seu conhecimento existente sobre edifcios residenciais. O foco
desta publicao est todo na Viabilidade Imobiliria.
No considero esta uma obra definitiva sobre o tema, muito pelo contrrio: A idia
que este seja um material mutvel, agregando mais informaes para as prximas
edies. Sinta-se livre para contribuir, ampliando ainda mais este tema. Deixo meu email
caso possua qualquer dvida ou sugesto: contato@ugreen.com.br
Filipe Boni
Arquiteto, LEED AP BD+C
UGREEN
NDICE
UM BREVE RESUMO SOBRE A HISTRIA DOS EDIFCIOS ....................................................... 4
1. EFICINCIA A NVEL DE VIABILIDADE ................................................................................ 7
TRS FATORES PRINCIPAIS ................................................................................................... 9
2. O TERRENO ...................................................................................................................... 9
Aquisio ............................................................................................................................... 9
Os condicionantes ................................................................................................................ 10
3. O VGV ............................................................................................................................ 14
reas privativa x rea comum ............................................................................................. 14
rea computvel x no computvel x rea construda ........................................................ 15
Relao de Vagas ................................................................................................................. 16
Eficincia e Diversidade ....................................................................................................... 17
4. CUSTO DE CONSTRUO ................................................................................................ 17
Fatores gerais ...................................................................................................................... 17
CUB ...................................................................................................................................... 18
NBR 12.721/2006 ................................................................................................................. 18
Concluses ........................................................................................................................... 20
5. VIABILIDADE x ZONEAMENTO ........................................................................................ 21
COMPARATIVO .................................................................................................................. 21
Estudo 1: ZR-2 ...................................................................................................................... 22
Estudo 2: ZR-4: ..................................................................................................................... 23
Estudo 3: SE-VIA CENTRAL: .................................................................................................. 25
Concluses ........................................................................................................................... 27
6. VIABILIDADE x ALTURA .................................................................................................. 28
COMPARATIVO .................................................................................................................. 28
Round 1 ................................................................................................................................ 29
Round 2 ................................................................................................................................ 30
Round 3? .............................................................................................................................. 30
7. DICAS GERAIS PARA CRISE ............................................................................................. 32
Inteligncia coletiva ............................................................................................................. 32
No apenas conhea, mas domine as regras de projeto ..................................................... 34
Durante a crise e por toda a eternidade, Diferencie-se! ...................................................... 34
Transforme o Fusca em uma Ferrari (para seu pblico-alvo) .............................................. 35
O PRXIMO PASSO ............................................................................................................ 36
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UM BREVE RESUMO SOBRE A
HISTRIA DOS EDIFCIOS
No longnquo ano de 1853 um senhor chamado Elisha Otis inventou o primeiro sistema
de segurana para elevadores. O sistema consistia em uma simples trava que era
acionada caso ocorresse alguma falha com o sistema de cordas que movimenta o
elevador, garantindo assim sua segurana. Logo aps esta criao ele se dedicou a
realizar demonstraes para a confiabilidade do sistema, na qual ele realizava ao vivo e
arriscando sua prpria vida. Invariavelmente comearam a surgir seus primeiros
contatos para a implementao do novo sistema em edifcios.
Equitable Life Assurance Building (NY). O Primeiro edifcio do mundo com elevador
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Imagine agora que voc seja um Advogado e que seu escritrio esteja localizado em um
edifcio sem elevadores. Se voc possuisse sua empresa sediada no segundo
pavimento a probabilidade de voc receber uma visita era consideravelmente superior
do que se fosse no sexto, j que afinal muitas pessoas possuem impeditivos fsicos ou
mesmo preguia para subir. Consequentemente quanto mais alto o edifcio fosse, mais
ele era desvalorizado nestes pavimentos superiores. No existiam razes para edifcios
serem elaborados acima de 6 ou 7 pavimentos. A tecnologia projetual e construtiva,
como resultado final, no evolua pela falta de necessidade.
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Os principais responsveis pela evoluo tecnolgica dos edifcios foram os
arquitetos/engenheiros da Primeira Escola de Chicago. E conforme diversas invenes
importantes realizadas pelo mundo, muitas so resultado direto de uma crise, guerra,
ou no caso, uma catstrofe. Em 1873 ocorreu um incndio em Chicago que destruiu
grande parte da cidade, deixando 100.000 desabrigados e 300 mortos. Apesar da
calamidade, a parte que movimentava a economia da cidade com moinhos e currais -
no foi atingida, possibilitando uma reestruturao relativamente rpida e j focada
nesse novo panorama proporcionado pelos elevadores: construir mais alto, de forma
mais eficiente e se possvel muito mais resistente ao fogo.
Os primeiros edifcios da Primeira Escola de Chicago. Da esquerda para a direita: 1882- Montauk Block, 10
pavimentos / 1884- Home Insurance Building / 1891- Manhattan Building, 16 pavimentos / 1904- Carson
Pirie Scott Building, 15 pavimentos.
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1. EFICINCIA A NVEL DE VIABILIDADE
Mas o que vem antes disso? Antes de pensarmos em iniciar o croqui de qualquer
planta (e se voc pesquisar o pdf perceber que s utilizei a palavra uma vez em toda
a publicao) existe toda uma etapa de preparao e planejamento que eu costumo
chamar de pr-projeto. Nessa etapa est inclusa toda a fase de descoberta de um
terreno e uma anlise rpida de custo-benefcio referente a localizao, rea e possveis
entraves legais. Com o primeiro sinal verde inicia-se a fase de pesquisa de mercado,
que deve ser realizada por equipes especializadas para que a anlise seja a mais
imparcial possvel. Essa anlise levar em conta diversos fatores externos relacionados
ao pblico, o poder aquisitivo, a cidade e a regio, mas tambm deve-se levar em conta
a misso e valores da construtora ou incorporadora, pois caso o lote no seja
compatvel com o tipo de produto vendido por essa construtora, pode ser necessario
um amplo reposicionamento perante a regio e novos concorrentes, gerar despesas de
marketing extra ou mesmo fragmentar sua prpria imagem perante o mercado.
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Este ser o foco dessa publicao. demonstrar por meio de regras, normas, leis e
experiencias a importncia do arquiteto como agente norteador de um processo de
viabilidade e posteriormente no desenvolvimento do empreendimento residencial. por
meio do arquiteto e sua reflexo que sero analisadas possibilidades, restries e
alternativas com o objetivo de encontrar o produto mais atraente ao pblico alvo, com o
melhor custo-benefcio para o comprador e o melhor resultado para o empreendedor.
A relao de vitria coletiva o objetivo final de todo este longo trabalho. Um estudo
otimizado gera um projeto otimizado. bom para o empreendedor, para o comprador,
e porque no, bom para o desenvolvimento econmico do pas e at mesmo para o
meio ambiente e geraes futuras. Como disse Le Corbusier no livro Por uma
Arquitetura, a mquina de morar mais eficiente possvel. Construir menos.
Aps o estudo do arquiteto vem a Viabilidade Financeira e aps este sinal verde, a sim,
surge nosso almejado Projeto de Arquitetura, que ir expandir as possibilidades
encontradas no estudo de viabilidade. Projees de viabilidade, previso de resultados,
despesas comerciais e de gerenciamento, payback e outros trmites comuns dentro da
inteligncia imobiliria de uma construtora so igualmente importantes, mas no so o
objetivo desta publicao, ou pelo menos, desta edio. O olho clnico ser apenas no
projeto de arquitetura e sua relao com a legislao vigente, o ambiente, normas e
condicionantes fsicos. Estas relaes, em conjunto com a inteligncia da construtora,
resultar na viabilidade e a realizao de um edifcio residencial.
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TRS FATORES PRINCIPAIS
Na rea de projeto e planejamento existem trs fatores principais que determinam a
viabilidade de um empreendimento imobilirio: O Terreno, o VGV e o Custo da
Construo. O desequilbrio desses 3 fatores pode inviabilizar ou mesmo gerar
prejuzos para os envolvidos neste processo. Existem ainda dentro do clculo de
viabilidade diversos custos administrativos, despesas de marketing, venda, projees,
entre diversos fatores importantes, mas muitos so secundrios e reflexo direto desse
equilbrio econmico dos fatores principais.
2. O TERRENO
Aquisio
A aquisio de um terreno, vulgarmente falando, como comprar farinha para fazer
po: queremos a melhor matria prima que proponha o melhor resultado. Isso significa
um terreno com o melhor custo, na melhor localizao, com o maior coeficiente de
aproveitamento, com possibilidade adicional de transferncia de potencial construtivo,
sem delimitantes, uma boa relao com o entorno e, se possvel, com algum diferencial
alm nos previamente citados. Fcil, no? No muito, principalmente se levarmos em
conta que melhores localizaes esto ligadas a terrenos raros em reas consolidadas,
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consequentemente muito acima do preo de mercado. No raro o custo da prpria
aquisio de um terreno de antemo j inviabilizar o empreendimento, pois mais
eficiente que este seja.
Em uma palestra que proferi em 2015 um expectador me perguntou qual era o fator-
chave e comum entre presidentes de construtoras que tornaram-nas a referncia que
so atulmente no mercado. Entre as diferenas de abordagem particulares de diversas
construtoras que conheci, 3 fatores so constantes, sendo um deles o fator mais
importante: o poder de negociao. Em uma compra ou permuta de um terreno esse
fator se prova imprescindvel e demonstra claramente o diferencial de uma companhia.
J observei empreendimentos em localizaes incrveis e que tinham tudo para se
tornar referncia nacional ficarem drasticamente abaixo disso, muito devido ao fracasso
na negociao de um nico terreno entre um conjunto de 4 ou 5.
Os condicionantes
Logicamente no s de negociao que se adquire um bom terreno, o que nos leva a
questes sobre as suas condicionantes. Um terreno com inconformidade fsica,
ambiental ou legislativa impede a sua utilizao de forma saudvel para a arquitetura e a
viabilidade, forando situaes que diminuiro o conforto do usurio, encarecero o
produto - utilizando por exemplo de transies estruturais ou mais rea de subsolo
diminuiro a proporo de viabilidade e por ltimo tornaro o empreendimento discutvel
aos olhos do mercado. E levar um empreendimento invivel por longos 3 ou 4 anos de
processo podem trazer malefcios intransponveis para uma construtora, por maior que
esta seja. Bons projetos na viso de arquitetura podem ser realizados em praticamente
qualquer terreno, mas isso no quer dizer que este projeto ser vivel no quesito
imobilirio ou bom para sua empresa. Saiba diferenciar se o seu arquiteto analisou seu
terreno de forma imparcial ou quer apenas fechar logo um novo projeto.
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antes de proceder com a aquisio a primeira etapa para um projeto de sucesso, ou,
sendo mais direto, o evitar de um fracasso retumbante. Um estudo efetuado em uma
metragem estimada ou por meio de croquis elaborados em guardanapo (sim, j
aconteceu comigo) proporcionam uma viabilidade com chances de erro e todo um
processo perdido, caso no seja mencionada as incongruncias para os envolvidos ou
uma retificao logo na sequncia. Entender os Condicionantes Ambientais tambm
so imprescindveis. reas de Preservao Permanente ou Corpos dagua podem
reduzir drasticamente a taxa de ocupao prevista para uma edificao, e deve-se
tomar o cuidado especial com rvores consideradas objeto de preservao
permanente. Cada cidade possuir leis distintas para tratar com essas reas, sendo o
usual a preservao por meio de afastamentos mnimos ou a utilizao de porcentagens
mximas especficas.
E entramos aqui no mrito da Legislao. No cabe a este mero autor discutir se certas
questes legislativas fazem ou no sentido ou se muitas das regras impostas tornam a
arquitetura como um todo com muito menos alternativas e porque no, mais chata.
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Afinal necessrio mencionar que muitas das regras foram implementadas em tempos
distantes e muitas vezes como reflexo do crescimento desordenado de tempos mais
distantes ainda. Qualquer mudana nessas regras exige, logicamente, uma anlise por
um conselho do setor pblico que possui em sua essncia frentes multidisciplinares, e
voc sabe o que acontece quando mais de 10 pessoas se juntam em uma mesa
democrativamente com conhecimentos e objetivos completamente opostos, alm de
uma no obrigatoriedade plena de resultados. Por outro lado, a legislao e seus
decretos ajudam a nortear o crescimento de nossas cidade e com certeza evitam
diversas atrocidades arquitetnicas. Voc nunca pensou em agradecer a sua prefeitura
pelo que voc no precisou ver, no mesmo?
Cada cidade ter as suas prprias regras definidas de forma macro pelo Plano Diretor.
Aqui aonde sero inseridas as questes de zoneamento e uso do solo, ou mais
precisamente em quais reas podemos construir edifcios residenciais, as alturas
mximas para cada zona, coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupao, seus
recuos e afastamentos obrigatrios, a densidade mxima, taxa de permeabilidade,
nmero mnimo de vagas, entre outros fatores importantes que podem ser analisados
de forma mais precisa pela anlise da documentao. Muitas cidades naturalmente
tomam emprestado parmetros de cidades maiores com bons resultados a nvel de
urbanismo, j outras trabalham de forma praticamente independente, como por
exemplo Balnerio Cambori, em Santa Catarina. interessante comparar parmetros
urbansticos entre cidades, principalmente quando o realizamos com o objetivo prtico
de trabalhar com um projeto especfico. Abaixo est um comparativo entre duas
cidades com diversas diferenas na questo do Uso e Ocupao do Solo:
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Comparativo genrico de parmetros construtivos entre cidades. No considera zoneamentos distintos.
Alguns conceitos de Normas Tcnicas tambm devem ser pensados j que eles podem
afetar o lanamento de reas de uma edificao consideravelmente. Qual o tamanho do
terreno? Qual a altura do edifcio? S este fator pode implicar drasticamente na
quantidade de escadas e elevadores. muito interessante saber calcular elevadores
conforme a NBR 5.665 (clculo de trfego para elevadores), entender a NBR 9.077
(sadas de emergncias em edifcios) para tanto obter um dimensionamento correto
quanto compreender se existe uma eventual necessidade de elevadores de emergncia.
Lembrando que existem normas estaduais que, apesar de muitas vezes serem
resultado direto das normas, impem medidas mais restritivas em alguns aspectos e
que devem ser seguidas rigorosamente. Procure entender as dimenses mnimas para
as escadas, as larguras e comprimentos mnimos para os acessos, se haver
necessidade de antecmara ou de escada pressurizada, a dimenso e a quantidade de
dutos necessria. Sua cidade permite escada pressurizada? J observei algumas vezes
o Corpo de Bombeiros proibir a pressurizao em Edifcios Residenciais devida a
observao de falha no sistema durante inspees.
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pode dar muito provavelmente adeus para aquele duplex com dois pavimentos no
ltimo pavimento de sua edificao. Todas essas questes, alm de algumas
particulares dependendo da localizao da edificao, como por exemplo a
acessibilidade ou normas especficas que necessitam ser aplicadas, tero impacto
direto na sua viabilidade.
3. O VGV
O VGV refere-se valor global de venda de um empreendimento, que a rea privativa
multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento total do edifcio multiplicado pelo valor
por m2 de venda. A idia , obviamente, elevar este valor ao mximo. Para isso
precisamos compreender dois fatores importantssimos e certamente o corao de um
estudo de viabilidade: a relao de reas privativas e comuns e tambm o que compe
as reas computveis e no computveis de cada empreendimento.
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proporcionar um timo diferencial para um edifcio, valorizando e aumentando sua
velocidade de venda, mas tambm pode prejudicar drasticamente sua eficincia. No
incomum vermos hoje nos EUA edifcios com a rea de recreao no centro da torre:
com certeza um investimento que est tendo retorno e possivelmente veremos mais
essa estratgia no Brasil nos prximos anos, mesmo que, em grande parte da
legislao brasileira, recreaes na torre do edifcio sejam consideradas reas
computveis.
Existem ainda consideraes que podem parecer secundrias mas podem gerar grande
diferena para o clculo e tambm para a relao de rea privativa x construda. Por
exemplo reas de recreao mnimas que algumas vezes so objetivo de incentivo
municipal, reas de estacionamento, acessos, espaos tcnicos, tico, entre outros. O
importante entender que rea privativa no necessariamente rea computvel e
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variaes nessa formula, juntamente com as premissas da construtora e seu programa
de necessidades, so a chave de um empreendimento de sucesso.
Relao de Vagas
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Eficincia e Diversidade
importante entender que quanto maior o terreno e seu coeficiente de aproveitamento,
maiores possibilidades construtivas voc possuir. Muitas vezes interessante trabalhar
na diversificao o produto, trazendo mais atratibilidade e ampliando um pouco o
pblico alvo, que reagem de formas diferentes a uma crise, por exemplo. importante
citar que um projeto de um edifcio algo que ser concretizado construtivamente no
prazo mdio de 3 anos aps a sua concepo arquitetnica, e no podemos prever
como ser o mercado no futuro. No entanto lgico pensar em produtos que no
briguem entre si: por exemplo, apartamentos de 80,00m2 convivendo com aptos de
250,00m2 possuem uma enorme chance de repelir o pblico alvo do apartamento com
maior rea.
4. CUSTO DE CONSTRUO
Fatores gerais
Cada construtora possui o seu prprio custo de construo, que deve ser delineado
conforme experincias prvias e pode ser parametrizado, conseguindo assim um maior
apuro tcnico para os estudos de viabilidade de um empreendimento. Logicamente
empresas que trabalham em regies distintas podem enfrentar diferenas climticas,
territoriais ou de mo de obra que podem variar de forma razovel o custo da
construo. Este fator geralmente chega ao arquiteto e cabe a ele manipula-lo,
compreendendo como a construtora trabalha, seus potenciais, dificuldades tcnicas,
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velocidade construtiva, corpo tcnico, entre outras particularidades, aumentando assim
a preciso de seu estudo.
CUB
Discutiremos mais profundamente sobre o CUB, j que este se enquadra de forma mais
ampla para este guia e possibilita de forma eficaz em uma primeira referencia de custo
para os mais diversos tipos de empreendimento. O CUB foi criado em dezembro de
1964 e amparado pela Lei 4.591 do mesmo ano. Aps 40 anos de histria e uma
mudana significativa tanto dos mtodos de construo quanto da modernizao da
legislao urbana foi implementada a NBR 12.721/2006. A responsabilidade de calcular
o CUB compete agora aos Sindicatos da construo civil em perodos mensais e cabe
a ABNT a metodologia a ser aplicada para o clculo deste indicador.
NBR 12.721/2006
Nmero de pavimentos;
Nmero de dependncias por unidade;
reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades autnomas;
Padro de acabamento da construo;
Nmero total de unidades.
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Os tipos de edificao so separados em categorias principais, enquadradas em um
Projeto-padro sendo elas:
A norma detalha ainda, por meio dos padres baixo, normal e alto o tipo de
acabamento, servio ou local e a relao destes tens com o seu acabamento, como
por exemplo: diferentes acabamentos para portas, pisos, acessrios para banheiros,
revestimento de paredes, material para cobertura e demais composies que podem
diferenciar as construes pelo tipo de padro baixo, normal e alto. Tambm separa os
insumos por meio de lotes detalhados relacionados a materiais, mo-de-obra, despesas
administrativas e equipamentos. Estes lotes de insumos so subdivididos em famlias de
acordo com a aplicao dos materiais e tipos de servios e fornecem as quantidades
dos mesmos por m2.
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Na sequencia do clculo promdio de cada insumo exposto a um coeficiente
fsico de acordo com o respectivo insumo no lote bsico de cada projeto-
padro;
Para o clculo dos custos da mo-de-obra, aplica-se o percentual relativo aos
encargos sociais e benefcios.
Concluses
Como podemos observar, compor um ndice confivel para a construo civil no
rpido, sendo necessrio muito estudo por parte das entidades responsveis por
divulgar estes nmeros. Partindo desta premissa que podemos eleger a importncia
que surge ao se padronizar tipologias de projeto e aplicar estes parmetros para definir
um custo unitrio.
Alm da utilizao destes indicadores podemos mencionar vrios outros fatores que
influenciam no custo de uma construo e que devem ser lavados em considerao
para uma viabilidade mais detalhada, tais como: cronograma de obra, disponibilidade
de certos tipos de material e equipamentos para determinadas regies do pas,
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perodos de chuva ou at mesmo a poca em que este empreendimento vai ser
construdo atrelado a situao econmica do pas.
5. VIABILIDADE x ZONEAMENTO
COMPARATIVO
Conforme mencionado na seo de Condicionantes Legais, o zoneamento de uma
cidade traz resultados completamente distintos para a viabilidade de um
empreendimento. Para avaliarmos essa questo de forma prtica, demonstramos um
estudo de caso para um edifcio residencial em Curitiba em 3 zonemantos diferentes. O
experimento considera as seguintes hipteses:
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Estudo 1: ZR-2
O primeiro estudo est inserido em uma ZR-2, ou ZONA RESIDENCIAL 2. Essa zona
localizada em reas mais distantes do centro. Por consequncia seu potencial
construtivo baixo, restrito ao coeficiente 1, permitindo construir apenas 1 vez a rea
do terreno, distribuindo-o por 2 pavimentos. Abaixo a tabela e a distribuio bsica no
lote:
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Estudo 2: ZR-4:
A zona ZR-4 permeia as laterais dos eixos estruturais de cidade, comportando j um
nmero maior de pavimentos, geralmente 6 que podem acrescer para 8 com
transferncia de potencial construtivo. O coeficiente tambm ampliado, podendo ser
utilizada at 2,5 vezes a rea do terreno com transferncia de 0,5 para o projeto e
consequentemente sua construo.
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Como resultado desse estudo conseguimos trabalhar com unidades prximas dos
150,00m2 privativos distribudos igualitariamente em 7 pavimentos, otimizando o ltimo
tipo transformando-o em duplex aproveitando a rea no computvel do tico. Ainda
sobram reas no trreo que podem ser destinadas para a recreao coberta alm de
um apartamento Garden, otimizando assim a rea computvel. Os subsolos foram
aprimorados pensando em suprir o nmero mnimo de vagas para cada apartamento (3
vagas para tipos, 4 para duplex) e distribudos igualitariamente em 2 subsolos,
ganhando assim rea permevel aos fundos e agregando um paisagismo de melhor
qualidade, que pode ser um bom diferencial para o empreendimento. Com a otimizao
das reas chegamos a uma proporo de 0,62 de rea privativa em relao a
construda, o que um timo resultado.
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Estudo 3: SE-VIA CENTRAL:
O setor estrutural liga o norte ao sul e marca o centro do eixo trinrio de Curitiba. O
coeficiente de aproveitamento o dobro do ZR-4, podendo-se construir 4 vezes o
tamanho do lote. Como outro benefcio para as Vias Centrais, existe o incentivo das
reas no computveis para pavimentos de at 10 metros de altura para a
implementao de lojas com galerias.
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Sistema Trinrio. Fonte: URBS
Como resultado desse estudo possvel perceber que, apesar de lotes idnticos, o
Setor Estrutural se revela mais complexo, pois possvel utilizar as reas de lojas e
escritrios alm do briefing residencial, criando um uso misto que bem interessante
em termos urbansticos. Possumos assim algumas lojas (3, considerando a distribuio
na fachada frontal alm do acesso de veculos e de pedestres) com mezanino, alm de
escritrios na rea superior e os apartamentos propriamente ditos, em que pela
distribuio de reas ficam prximos aos 167,70m2 privativos. A relao de rea
privativa x comum cai levemente em relao a ZR-4 pois a possibilidade de lojas amplia
tambm a necessidade de mais vagas no subsolo conforme legislao vigente, mas
ainda sim um timo resultado nessa fase de estudo de viabilidade.
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Concluses
Dispondo de forma bsica o zoneamento em um mesmo terreno com a mesma rea
em 3 zoneamentos diferentes, demonstramos como existe a possibilidade de
ocupaes completamente distintas e resultados imobilirios diversos para projetos de
arquitetura em Curitiba. O leque de opes aumentaria ainda mais levando em conta
particularidades de cada lote alm de um briefing mais exato do construtor/proprietrio.
Entender essas diferenas e particularidades para o projeto so essenciais para a
elaborao de estudos de viabilidade eficientes e consequentemente um bom projeto,
principalmente quando falamos do atual cenrio de crise onde cada centmetro
quadrado conta para o resultado final.
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6. VIABILIDADE x ALTURA
COMPARATIVO
Para voc entender melhor, exemplifico abaixo um ensaio de dois edifcios afim de
compararmos a relao da Viabilidade x a Altura. Eles esto situados na mesma
localidade genrica de Curitiba, com um mesmo terreno de 1.000,00m2, mesmo
coeficiente de aproveitamento (2,5), mesmos afastamentos, mesmo briefing, tudo
idntico - menos a altura, que pode variar. Vamos ignorar aqui restries de
condicionantes fsicos ou, legislativos, apenas considerando a performance de cada
edifcio para cada caso. Para ambos os casos o proprietrio, aps uma boa pesquisa
de mercado, notou que havia um nicho de mercado para certo terreno e solicitou
apartamentos de 165,00m2 de rea privativa e 3 vagas para cada apartamento. Foram
realizados 2 cenrios: o primeiro, que chamaremos de Caso 1, um edifcio de 16
pavimentos. J o Caso 2 ser mais baixo, com apenas 8 pavimentos. Faremos ento
uma distribuio de reas para ambos os casos e verificar como cada um se comporta
como produto imobilirio. Vou te mostrar apenas o resultado final, mas nos
aprofundaremos mais sobre este tema depois, nas lies por email.
* Zeitgest- Em alemo espirito do tempo. Se refere ao clima intelectual e cultural de uma certa poca.
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Round 1
Conseguiu notar a diferena? Talvez fosse bvio para voc, mas edifcios mais baixos
possuem uma rea privativa x construda superior a edifcios altos, mesmo em uma
situao idntica. No Caso 1 obtivemos uma proporo de 56% do empreendimento
constitudo de reas privativas, o que uma tima proporo. No entanto no Caso 2
obtivemos uma proporo de 60%, ainda superior. E por que isso acontece?
Principalmente porque com um nmero de pavimentos menor existe uma economia de
prumadas verticais (escadas, elevadores, dutos, espaos tcnicos e circulaes).
Existem ainda fatores secundrios, como por exemplo o apartamento garden que foi
obtido no Caso 2, j que este possua uma projeo de torre maior que precisaria ser
utilizada. O que vale citar que conseguimos obter 174,00m2 a mais de rea privativa a
custo zero, ou melhor que isso: retirando 89,00m2 de rea construda do edifcio, ou
seja, a custo de construo x 89,00m2 NEGATIVOS. E possumos assim um produto
mais eficiente, mas apenas nessa matemtica....
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Round 2
Conforme vimos anteriormente, o Caso 2 possui um a relao de rea privativa x
construda mais eficiente. No entanto existe uma relao muito comum que a de
valorizao dos apartamentos conforme mais alto ele seja. Conforme vimos no captulo
de posicionamento histrico, apartamentos mais altos possuem o fator de melhor vista,
insolao, acstica e privacidade. Quando o edifcio mais baixo ele tende a possuir
uma curva de valorizao inferior a um edifcio alto. Dependendo da localidade essa
curva pode se acentuar ainda acima da mdia, como por exemplo regies litorneas em
que existe disputa pela vista do mar. Claro que o custo de construo tambm se torna
mais elevado quanto maior o edifcio devido a logstica, transporte vertical e condies
mais adversas, mas iremos considerar neste Round 2 o Caso 1 Vitorioso.
Round 3?
O Caso 2 mais eficiente pela relao de reas, mas o Caso 1 se torna interessante
pela curva de valorizao. Afinal, o Caso 2 foi mais vivel a que custo? Diversos fatores
podem ser discutveis em ambas as anlises. Inserir o edifcio garden para o Caso 2 no
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desvaloriza os outros apartamentos? Um 2 por andar no vale menos que um
aparamento 1 por andar? Como fica a insolao e ventilao? J Caso 1 no ficou
muito esbelto? Muita circulao para pouca rea privativa por pavimento? So essas
algumas das questes que no podem ser ignoradas quando tratamos de estudos de
viabilidade para arquitetura. Muitas dessas repostas so trazidas pelo arquiteto mas
algumas dependero invariavelmente do trabalho conjunto com a construtora ou
incorporadora envolvida, que conhecer todos os seus pormenores no mbito
financeiro para projees, de recursos humanos, de futuros lanamentos, de tecnologia
construtiva, do cronograma de obra, entre outros quesitos importantes para o processo
de construo e incorporao imobiliria. So estes fatores que tornam imprescindveis
uma relao de confiana do arquiteto com o construtor e um ambiente mais prximo
da integrao desde os processos mais embrionrios de um novo produto. E essa
relao de planejamento mais longo que precisar, mais do que nunca, ser nutrida,
principalmente em momentos de crise...
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7. DICAS GERAIS PARA CRISE
Como sabemos claramente agora, o mercado da construo civil no est no seu
melhor momento: Diminuio no nmero de novos lanamentos imobilirios, conteno
dos incentivos governamentais, demisses em massa em diversas construtoras.
Enquanto alguns acreditam (outros at torcem) no absoluto apocalipse, outros mantm
o otimismo optando pela escolha lgica de se reinventar procurando oportunidades na
crise.
Inteligncia coletiva
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Estrutura bsica de um projeto de sucesso.
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No apenas conhea, mas domine as regras de projeto
Um arquiteto que preza pela eficincia , acima de tudo, um bom advogado, que possui
o conhecimento das leis e defende suas concepes muito alm do puro apelo
esttico. Seu conhecimento amplo das regras da legislao vigente levar a um projeto
mais conciso, otimizado e consequentemente a um maior lucro para o construtor ou
incorporador. Grande parte dos lanamentos do mercado possuem espao para
otimizaes e melhorias substanciais. J observamos isso na prtica.
O estudo das regras seria at simples se cada cidade no possusse um plano diretor
exclusivo, alm de leis, decretos, normas e zoneamentos especficos, que geram uma
dificuldade a mais para o arquiteto tomar conhecimento para cada projeto. Se no
fosse o suficiente, muitas regras so ambguas ou mudam no decorrer dos anos. A
soluo no mgica, necessitando ao profissional um amplo e intensivo estudo das
leis e muito possivelmente boas conversas na secretaria de urbanismo de cada cidade.
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insistir nisso? Investir em programas de projeto diferenciados tambm podem gerar um
timo benefcio. Alguns empreendimentos optam por uma rea de servio reduzida nos
apartamentos e uma lavanderia coletiva. Um residence service pode ser interessante
dependendo do poder aquisitivo e o fluxo de trabalho e lazer do cliente em potencial. O
ideal fazer a lio de casa com uma boa pesquisa de mercado em conjunto com seu
time, atraindo sempre a maior multidisciplinaridade possvel.
Lidar com itens de cincia exata so mais fceis, o problema so aqueles atrativos
que possuem um peso abstrato para o eventual cliente, como por exemplo detalhes de
uma fachada ou paisagismo. Para pessoas mais visuais questes como essas podem
fazer a maior diferena na hora da compra, mas para outras passar totalmente
despercebido. interessante aqui realizar tambm um estudo de mercado, podendo
at ser feito na linha do do-it-yourself se com metodologia, de forma imparcial e com
cautela.
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O PRXIMO PASSO
Filipe Boni
Arquiteto, LEED AP BD+C
UGREEN
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