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NORMA ABNTNBR
BRASILEIRA 14037
Segunda edio
28.07.2011
Vlida a partir de
28.08.2011
Arquivo de impresso gerado em 11/06/2014 15:30:11 de uso exclusivo de CONTENCO INDUSTRIA E COMRCIO LTDA
@ABNT2011
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ABNT2011
Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicao pode ser
reproduzida ou utilizada por qualquer meio, eletrnico ou mecnico, incluindo fotocpia e microfilme, sem permisso por
escrito da ABNT.
ABNT
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Sumrio Pgina
Prefcio v
Introduo vi
1 Escopo 1
2 Referncias normativas 1
3 Termos e definies 2
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Tabelas
Tabela 1 - Disposio dos contedos 4
Tabela A.1 - Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora
- Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou condomnio
e periodicidades 12
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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) chama ateno para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT no deve ser
considerada responsvel pela identificao de quaisquer direitos de patentes.
A ABNT NBR 14037 foi elaborada no Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comis-
so de Estudo de Manuteno de Edificaes (CE-02:140.01). O Projeto circulou em Consulta Nacional
conforme Edital n 11, de 23.11 .2010 a 21.01.2011, com o nmero de Projeto ABNT NBR 14037.
Esta segunda edio cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 14037:1998), a qual foi tecni-
camente revisada.
Scope
This Standard states the minimum requirements for content preparation andpresentation to be included
in the building use, operation and maintenance manual to be issued by the constructor/incorporator,
according to actuallaws, to:
a) to inform the owners and condominium the technical features of the erection built;
b) describes the building conservation, use and maintenance recommended and mandatory
procedures, as the equipment operation;
c) using an easy understanding language, inform and guide the owners and condominium about the
obligations ofmaintenance and conservation activities execution, and the building using conditions;
This Standard is applicable to the technical data supply necessary to the use activities development,
operation of the equipments and building maintenance.
This Standard is app/icable to constructions in general, independing on the height, type or building
standard.
The owner or the condominium is responsible for the item 1.2 activities, and they could nominate
a Legal Representative according to specific legislation.
NOTE The related standards to public safety and personal health are not scope of this technical standard.
Introduo
A busca da qualidade no processo de produo das edificaes, uma das metas que nos ltimos anos
impulsiona a introduo de significativas mudanas na construo civil, tem evidenciado a necessidade
de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.
o processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo observado como constitudo de
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apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermedirias, desde a defini-
o conceitual do projeto at a produo de detalhes de execuo) e a execuo em canteiro.
Entretanto, a edificao construda no pode ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo
do processo, pois somente aps a concluso do projeto e da execuo da edificao que ela pode
ser colocada a servio dos seus usurios e servi-los adequadamente em relao ao previsto, ou seja,
realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida.
Cada vez mais a sociedade civil tem reconhecido e assumido a elevada importncia das atividades
de uso, operao e manuteno dos edifcios como forma de assegurar a durabilidade e a preserva-
o das condies de utilizao das edificaes durante a sua vida til de projeto.
Por um lado, em relao s atividades de uso, operao e manuteno dos edifcios, dadas suas carac-
tersticas afins, existe uma razovel integrao entre as etapas posteriores a execuo da edificao.
Por outro lado, existe j uma crescente integrao entre as etapas de projeto e execuo.
A questo centra-se ento no desenvolvimento de uma interface eficiente entre projeto e edificao
constituda, e programas de manuteno.
Tcnicas de avaliao ps-ocupao tm sido utilizadas para retornar s etapas de projeto e execuo
das informaes sobre as condies reais de apropriao pelos usurios do espao construdo, iden-
tificadas a partir de observaes das etapas de conservao, uso e manuteno.
A qualidade da documentao tcnica produzida ao longo das fases de projeto e execuo e seu
direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de conservao, uso e manuteno, e da
operao dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos edificaes,
tem sido outro instrumento para melhorar a comunicao no processo, e este o foco desta Norma.
1 Escopo
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1.1 Esta Norma estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos
a serem includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, de forma a:
1.2 Esta Norma se aplica ao fornecimento de informaes tcnicas mnimas necessrias ao desen-
volvimento das atividades de uso, operao dos equipamentos e manuteno das edificaes.
1.3 Esta Norma se aplica a edificaes em geral, independentemente da altura, tipologia ou padro
construtivo.
NOTA As normas relacionadas segurana pblica e sade pessoal no fazem parte do escopo desta
Norma.
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para refern-
cias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as
edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
ABNT NBR 12721 :2006, Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria
e outras disposies para condomnios edifcios - Procedimento
ABNT NBR 15575-1, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requi-
sitos gerais
3 Termos e definies
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 5674,
ABNT NBR 12 721 e a ABNT NBR 15575-1, e os seguintes.
3.1
componente
unidade integrante de determinado elemento do edifcio, com forma definida e destinada a cumprir
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3.2
durabilidade
capacidade do edifcio ou de seus sistemas de desempenhar suas funes, ao longo do tempo e
sob condies de uso e manuteno especificadas, at um estado-limite de utilizao
3.3
prazo de garantia
perodo de tempo em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um sis-
tema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em
desempenho inferior quele previsto
3.4
manual de uso, operao e manuteno
documento que rene as informaes necessrias para orientar as atividades de conservao, uso
e manuteno da edificao e operao dos equipamentos
3.5
manuteno
conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edi-
ficao e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios
3.6
operao
conjunto de atividades a serem realizadas em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter
a edificao em funcionamento adequado
3.7
sistema
a maior parte funcional do edifcio. Conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir com
uma macrofuno que a define (exemplo: fundao, estrutura, vedaes verticais, instalaes hidros-
sanitrias, cobertura)
3.8
uso
atividades a serem realizadas pelos usurios na edificao dentro das condies previstas em projeto
3.9
usurio
pessoa que ocupa ou utiliza as dependncias da edificao
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3.10
operador
pessoa treinada ou preferencialmente qualificada, que atua na conduo e controle de sistemas
e equipamentos instalados na edificao
3.11
vida til de projeto (VUP)
perodo estimado de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de desempe-
nho estabelecido nesta Norma, desde que cumprido o programa de manuteno previsto no manual
de operao,uso e manuteno
3.12
rea de uso privativo
reas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependncias e instalaes de uma uni-
dade autnoma, constituda da rea da unidade autnoma de uso exclusivo destinada atividade ou
uso principal da edificao e da rea privativa acessria destinada a usos acessrios, como depsitos
e vagas de garagem, conforme a ABNT NBR 12721:2006
4.1.1 O manual deve ser escrito em linguagem simples e direta, utilizando vocabulrio preciso e
adequado ao proprietrio e ao condomnio. Recomenda-se a utilizao de recursos como ilustraes,
desenhos esquemticos, fotografias e tabelas.
4.1.3 O manual deve ser organizado de maneira que as informaes sejam apresentadas segundo
classificaes que facilitem sua compreenso.
4.1.4 O nvel de detalhamento do manual deve ser compatvel com a complexidade da edificao.
4.1.5 O manual deve ser produzido e fornecido em meio fsico, sendo impresso ou eletrnico
(CO, OVO, pen drive).
NOTA O uso de meios eletrnicos permitido desde que sejam de fcil operao e entendimento e que
possuam a alternativa de reproduo dos contedos em meios impressos, sendo facultada ao usurio a solici-
tao de uma via impressa, por ocasio da entrega da obra.
4.2.2 Por motivos prticos, pode ser til a diviso do manual em Captulos, os quais podem ser sub-
divididos em itens.
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A Tabela 1 apresenta a correlao das Sees e subdivises do manual com os itens desta Norma
para orientar na elaborao do manual.
Correlao com os
Captulo Subdivises
itens desta Norma
1. Apresentao ndice 5.1.1
Introduo 5.1.2
Definies 5.1.3
2. Garantias e assistncia
tcnica Garantias e assistncia tcnica 5.2
Tabela 1 (continuao)
Correlao com os
Captulo Subdivises
itens desta Norma
5. Operao, uso e limpeza Fundaes e estruturas
Vedaes
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5.1 Apresentao
5.1.1 ndice
5.1.2 Introduo
5.1.3 Definies
Devem ser includas apenas as que so necessrias compreenso de certos termos tcnicos e le-
gais adotados no manual.
5.2.1 Garantias
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o manual deve conter informaes sobre os prazos de garantia, constando os principais itens das
reas de uso privativo e das reas de uso comuns, podendo variar de acordo com a caracterstica
individual de cada empreendimento, com base no seu memorial descritivo.
5.2.1.2 Recomenda-se que os prazos de garantia sejam apresentados conforme ABNT NBR 15575-1.
o manual deve conter o procedimento da forma como o construtor elou incorporador se obriga a pres-
tar o servio de atendimento ao cliente, para orientaes e esclarecimentos de dvidas referentes
manuteno, garantia e assistncia tcnica.
o manual deve apresentar uma descrio escrita e ilustrativa da edificao "como construda", tanto
para as reas de uso privativo quanto para as reas de uso comuns, sendo que as informaes devem
se ater, no mnimo, abrangncia destas respectivas reas, e deve conter:
a) informaes sobre aspectos importantes para o proprietrio e para o condomnio, como proprie-
dades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
b) desenhos esquemticos, com dimenses cotadas, que representem a posio das instalaes;
g) relao dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cermicos,
tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especificaes; e
5.4 Fornecedores
Deve conter a indicao dos responsveis pela elaborao dos projetos e dados para contatos.
Esta seo trata dos procedimentos para operao, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos
mais importantes da edificao, a fim de prevenir danos que possam acarretar consequncias graves.
o manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edifica-
o, contendo:
a) descrio clara dos procedimentos para solicitao de ligao dos servios pblicos, informando
endereos, telefones de contato, documentao necessria etc.;
b) instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos
e instalados pelos usurios;
c) instrues para a movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio, identificando
as dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao construda;
f) referncia s recomendaes contidas na ABNT NBR 15575-1, nas partes especficas, para aces-
so de pessoas e manuteno de coberturas.
5.5.1 O grau de detalhamento deste captulo depende da complexidade dos sistemas da edificao
objeto do manual.
5.5.2 Convm que seja abordado separadamente em cada subdiviso, conforme indicado na Tabela 1.
5.6 Manuteno
5.6.1.1 O manual deve apresentar o modelo de programa de manuteno preventiva, cuja elabora-
o e implementao atendam ABNT NBR 5674.
5.6.1.3 O disposto em 5.6.1.1 deve apresentar informaes sobre procedimentos e roteiros reco-
mendveis para a manuteno da edificao e descrever as condies de manutenibilidade previstas
no projeto. Recomenda-se que a manuteno seja efetuada por pessoal qualificado ou empresa espe-
cializada, conforme ABNT NBR 5674.
5.6.2 Registros
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5.6.3 Inspees
O manual deve apresentar recomendaes para o uso racional da gua, energia, gs e coleta seletiva
de lixo, incluindo resduos de construo e demolio, a fim de utilizar os recursos de forma consciente
e racionalizada.
O manual deve conter informaes sobre termos de compensao ambiental, quando houver, ou ou-
tras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obteno do "Auto de Concluso do
Imvel", alertando para incidncias de penalidades.
5.7.2 Segurana
Esta seo trata das instrues sobre os procedimentos a serem adotados em casos de emergncia,
ou seja, aqueles que requerem providncias rpidas e imediatas que visem a segurana pessoal
e patrimonial dos usurios.
a) informaes sobre procedimentos que devem ser adotados em casos tpicos de emergncias,
como:
vazamentos de gs;
vazamento de gua;
o manual deve prover informaes sobre as rotas de fuga e as sadas de emergncia, bem como
sobre recomendaes para situaes de emergncia.
b) toda e qualquer alterao nos sistemas de vedaes horizontais e verticais, e demais sistemas,
deve ser previamente submetida anlise da incorporadora/construtora, do projetista, ou na sua
ausncia, de um responsvel tcnico;
e) todas as alteraes devem ser objeto de documentao especfica, incluindo projeto e memorial
a serem elaborados pelo responsvel tcnico;
f) o manual deve informar que a sua validade exclusiva nas condies originais de entrega da edi-
ficao, cabendo elaborar novo manual em caso de alteraes na originalidade;
g) quando aplicvel, as modificaes devem ser registradas e aprovadas nos rgos competentes.
o manual deve fazer referncia aos manuais especficos dos fornecedores dos equipamentos e siste-
mas, a fim de que as devidas operaes e manutenes sejam respaldadas tecnicamente.
5.7.4.1 O manual deve conter relao de documentos tcnicos e legais, indicando a incumbncia
pelo fornecimento inicial, o responsvel e a periodicidade da renovao.
5.7.4.2 A relao de documentos tcnicos descritos em 5.7.4.1 deve conter no mnimo os seguintes
projetos:
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a) arquitetura;
b) estrutura;
c) instalaes eltricas;
d) instalaes hidrulicas;
f) elevadores;
g) paisagismo;
h) projetos especficos (quando pertinentes): luminotcnica, drenagem, diagramas dos quadros el-
tricos, mapeamento de rede de telefonia e de dados, ventilao mecnica, ar-condicionado, imper-
meabilizao etc.
5.7.4.3 Esses documentos podem ser entregues em meios eletrnicos anexados ao manual, subdi-
vididos em partes.
O manual pode mencionar os locais e formas de acesso ou consulta no caso dos documentos legais
listados na Tabela A.1, aps a entrega da edificao.
5.7.4.4 O Anexo A apresenta relao orientativa e no exaustiva dos documentos a serem entregues
para o condomnio e pode ser utilizada como referncia para empreendimentos em geral. Estes do-
cumentos devem ser adequados em funo do empreendimento e das exigncias legais do local em
que se encontra.
b) que o proprietrio ou o condomnio responsvel pela guarda dos documentos legais e fiscais,
durante os prazos legais;
5.7.5.1 A elaborao do manual, objeto desta Norma, deve ser feita por empresa ou responsvel
tcnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora.
5.7.5.2 Em edificaes condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:
a) aos primeiros proprietrios, um exemplar do manual com informaes sobre cada rea de uso
privativo, incluindo tambm informaes julgadas necessrias sobre sistemas, elementos e com-
ponentes, instalaes e equipamentos de reas comuns;
5.7.5.3 Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele deve entregar cpia do ma-
nual para o usurio, de forma que este atenda s instrues e prescries contidas no manual.
o manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou condomnio a respeito
de sua responsabilidade pela atualizao obrigatria do contedo do manual quando da realizao
de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no manual
original.
a) expressar que a atualizao deve necessariamente incluir a reviso e correo de todas as discri-
minaes tcnicas e projetos da edificao, alm da reviso do manual;
b) informar que a atualizao do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem
a reviso de partes isoladas, identificando-se no corpo do manual os itens revisados, ou na forma
de uma nova estrutura do manual, dependendo da intensidade das modificaes realizadas
na edificao;
c) informar que a atualizao do manual um servio tcnico, que deve ser realizado por empresa
ou responsvel tcnico;
Anexo A
(normativo)
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da documentao do condo-
mnio, sendo que alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem
ser providenciados pelo condomnio, conforme Tabela A.1
No h No h
aprovado incorporadora
Projetos legais
Construtora ou
Incndio No h No h
incorporadora
Projetos aprovados Construtora ou
No h No h
em concessionrias incorporadora
Projetos executivos Construtora ou
No h No h
(ver 5.7.6.2) incorporadora
Construtora ou
Memorial de incorporao No h No h
incorporadora
Condomnio
Importante:
Regulamento interno Condomnio Quando necessrio
A minuta de
responsabilidade
do Incorporador
Relao de proprietrios Condomnio Condomnio A cada alterao
Construtora ou
Licenas ambientais Condomnio Quando necessrio
incorporadora
Termos de ajustamento de Construtora ou
Condomnio Quando necessrio
conduta ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do
IPTU do ltimo ano de obra,
boletos de IPTU a serem Construtora ou
Condomnio No h
pagos, cpia do processo de incorporadora
desdobramento do IPTU
e carns IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da
Construtora ou
concessionria de gua e Condomnio No h
incorporadora
esgoto (ltimo pagamento)
Atestado do start-up Construtora ou
No h No h
do gerador incorporadora
No primeiro ano e
depois a cada trs
anos para edifcios
Certificado de abrangncia Construtora ou
Condomnio residenciais e
do grupo gerador incorporadora
comerciais e a cada
dois anos para locais
de reunio de pblico
Certificado de limpeza,
desinfeco e potabilidade Construtora ou
Condomnio A cada seis meses
dos reservatrios de gua incorporadora
potvel
Declarao de limpeza do
poo de esgoto, poo de Construtora ou
Condomnio A cada ano
gua servida, caixas de incorporadora
drenagem e esgoto
Relatrio de vistoria Construtora ou
No h No h
de entrega de obra incorporadora
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
Construtora ou
objetos de decorao No h No h
incorporadora
entregues ao condomnio
(quando aplicvel)
Cadastro do condomnio
Condomnio Condomnio No h
no sindicato patronal
Atestado de instalao de
gs e instalaes hidrulicas Construtora ou Verificar legislao
Condomnio
e outras instalaes prediais incorporadora especfica
(quando aplicvel)
Atestado de instalaes Construtora ou Verificar legislao
Condomnio
eltricas incorporadora especfica
Atestado - Sistema de
Construtora ou
proteo a descarga Condomnio A cada ano
incorporadora
atmosfrica (SPDA)
Programa de preveno de
Condomnio Condomnio A cada ano
riscos ambientais (PPRA)
Programa de controle mdico
A cada ano,
de sade ocupacional Condomnio Condomnio
quando aplicvel
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(PCMSO)
Atestado de brigada
Condomnio Condomnio A cada ano
de incndio
Relatrio de inspeo anual
Condomnio Condomnio A cada ano
dos elevadores (RIA)
Contrato de manuteno
Condomnio Condomnio Validade do contrato
de elevadores
Contrato de manuteno
Condomnio Condomnio A cada ano
de gerador
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno Condomnio Condomnio A cada ano
e combate a incndio
Certificado de teste dos
Construtora ou Verificar legislao
equipamentos de combate Condomnio
incorporadora vigente
a incndio
Livro de ocorrncias da
Condomnio Condomnio A cada ocorrncia
central de alarmes
Certificado de desratizao
Condomnio Condomnio A cada seis meses
e desinsetizao
Cadastro do condomnio No h (desde
Construtora ou
junto s concessionrias Condomnio que inalteradas as
incorporadora
de servios condies do edifcio)
IMPORTANTE - A periodicidade de renovao e o contedo da prpria Tabela A.1 devem ser ajus-
tados, individualmente, em funo das exigncias locais da legislao municipal, estadual ou ainda
da legislao federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e seu contedo somente deve ser
utilizado para fins de garantia de funcionalidade do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos
legais.