You are on page 1of 15

SUPERINTENDENCIA NACIONAL

DE LOS REGISTROS PUBLICOS


T R I B U N AL R E G I S T R AL

RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

Trujillo, diez de febrero del dos mil cinco.

APELANTE : FRANCISCO CAMPOS NACARINO


TITULO : 44185-2004
INGRESO : 006-2005
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N V SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS
ACTO INSCRIBIBLE: DECLARACIN DE FBRICA EN VIA DE
REGULARIZACIN
SUMILLA :
Procedencia de rectificacin de inexactitud originada por una
rectificacin previa
Es procedente enmendar una inexactitud registral originada por una
rectificacin previa, siempre que la nueva no implique la anulacin del
derecho inscrito, y no existan obstculos en la partida que impidan su
prctica.

Presuncin de exactitud y validez respecto de derechos inscritos que


recaen sobre edificaciones
Los derechos inscritos que recaigan nicamente sobre edificaciones se
presumen ciertos, exactos y vlidos, y legitiman a su titular para todo efecto
por su sola inscripcin, aunque no hayan accedido al Registro el terreno
correspondiente o el derecho de propiedad sobre ste.

mbito objetivo de la presuncin de exactitud y validez


En estricto, los derechos inscritos son aquellos contenidos en ttulos
sometidos a calificacin registral positiva, y que por tal circunstancia gozan
de la presuncin de exactitud y legitimacin. Estn excluidos de dicha
presuncin los derechos slo mencionados en una inscripcin, con mayor
razn si la mencin obedece a la inexistencia de ttulo que los contenga.
Extensin de carga tcnica en regularizacin de ampliacin o
modificacin de edificaciones
No corresponde extender un asiento de carga tcnica por incumplimiento de
parmetros urbansticos o edificatorios cuando se trata de regularizar una
modificacin o ampliacin de una edificacin cuya declaracin de fbrica fue
aprobada por autoridad competente.

I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA y DOCUMENTACION


PRESENTADA:
Mediante el ttulo alzado, el seor Csar Aguilar Lezcano, por
derecho propio, solicit inscribir la declaracin de fbrica en va de
regularizacin al amparo de la Ley N 27157 y dems normas
reglamentarias y complementarias, referida a la ampliacin de la
edificacin levantada sobre el inmueble ubicado en la calle Zepita N
194 de la ciudad de Trujillo, distrito y provincia de igual nombre,
departamento de La Libertad, de propiedad de los esposos Francisco
Campos Nacarino y Constanza Ramrez de Campos.
El ttulo est compuesto por el Formulario Registral N 01 Ley N
27157 suscrito por los propietarios y por el presentante, en su calidad
de verificador responsable. As mismo, se acompaaron planos de
localizacin y ubicacin y de distribucin, as como el informe tcnico
de verificacin autorizado por el mencionado verificador.

II. DECISIN IMPUGNADA


El ttulo fue calificado por el Registrador Pblico Dr. Robert Zavaleta
Neyra, quien decret su tacha en mrito a los argumentos contenidos en
la esquela del 23.11.2004, cuyo tenor literal es como sigue:
1. Conforme al art. 2013 del CC, el contenido de las inscripciones se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
o se declare judicialmente su invalidez.
Por lo antes expuesto, verificado el asiento 01 de la partida LXXV del
tomo 370, folio 419 del registro de Predios, en esta obra registrada
una finca urbana fbrica de un edificio, en cuyo asiento 01 se deja
constancia que el lote de terreno (dominio directo) es de propiedad de
la Municipalidad Provincial de Trujillo, la presente declaracin de
fbrica no se adecua a sus antecedentes, de conformidad con el art.
2017 del CC.
2. No obstante lo anteriormente expuesto, en caso que no est inscrito
el terreno en la mencionada partida, es necesario que se regularice

2
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

previamente su inscripcin, por cuanto conforme al sistema registral


peruano, las partidas se aperturan teniendo en cuenta el dominio
directo, para posteriormente inscribir todos los actos relacionados con
este (folio real)

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION:


El seor Campos Nacarino, propietario del predio, interpuso recurso de
apelacin en fecha 13.12.2004, mediante escrito autorizado por el
abogado Jos Noriega Meja. Los argumentos impugnatorios son los
siguientes:
1. Su derecho sobre el predio inscrito proviene de la venta otorgada a
su favor por Carlos Emilio Albrecht Yupanqui, contenida en la escritura
pblica del 09.09.1949, otorgada ante el notario de Trujillo Fernando
Chvez P. Dicho predio se independiz del de mayor rea inscrito en
la partida CXXXVIII abierta a fojas 09 del tomo 215 del Registro de
Predios.
2. Es conforme que en el mencionado ttulo, as como en el asiento de
independizacin 01 corriente a fojas 419 del tomo 370 del mismo
Registro, se hizo constar que el objeto de la venta era slo la
edificacin de propiedad del seor Albrecht, toda vez que el terreno
era de propiedad del Concejo Provincial de Trujillo.
3. No obstante, dicha declaracin se efectu porque ambas partes
desconocan que mediante resolucin judicial del 06.05.1905 dictada
por el juez de primera instancia de Trujillo doctor Santiago Vsquez,
se declar cancelado todo derecho que pudiera ostentar el aludido
Concejo sobre el ejido nmero 186, dentro de cuyo permetro se
ubicaba el inmueble adquirido por el seor Albrecht y, por ende, el
adquirido por el apelante. La mencionada resolucin judicial corre
inscrita en el asiento 03 extendido en el folio 126 del tomo 06 del
Registro de Predios.
4. La cancelacin del derecho del Concejo Provincial de Trujillo sobre el
predio matriz de propiedad del seor Albrecht se ha hecho constar en
el asiento 21 de fojas 104 del tomo 215 del Registro de Predios,
asiento en el que adems se declara que el seor Albrecht es titular
del dominio absoluto sobre el predio matriz del cual se segreg la
parte que hoy le pertenece al apelante.
5. En ese sentido, la declaracin conjunta acerca del derecho que sobre
el terreno le corresponda al Concejo Provincial de Trujillo constituye

3
un imposible jurdico, en atencin a la inexistencia de dicho derecho
reconocida judicialmente. A mayor abundamiento, la misma
Municipalidad, en el expediente administrativo 6868-2000, expidi la
certificacin del 01.08.2000 en la que manifiesta que el predio ubicado
en la esquina formada por el jirn Almagro N 194 y el jirn Zepita N
385 387 389 y 391 de la ciudad de Trujillo no constituye ejido
municipal ni bien del dominio comunal.
6. Finalmente, alega posesin pro usucapionem por ms de 40 aos,
con justo ttulo y buena fe, por lo que, en todo caso, debe estimarse
que ha adquirido el derecho de propiedad sobre el suelo que habra
sido de propiedad municipal.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:


El predio ubicado en el jirn Diego de Almagro N 197 de la ciudad de
Trujillo se encuentra inscrito fue independizado en la partida LXXV que se
inicia con el asiento 01, corriente a fojas 419 del tomo 370 del Registro de
Predios de Trujillo (hoy partida electrnica 03101969). Sus actuales
titulares son los cnyuges Francisco Campos Nacarino y Constanza
Ramrez de Campos.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:


De los argumentos denegatorios y de los impugnatorios, se advierte
que el apelante invoca la oponibilidad y legitimacin de la rectificacin a
que se refiere el asiento 21 de fojas 104 del tomo 215, es decir, sostiene
que en virtud de que en la partida matriz se ha precisado que la
propiedad del terreno le corresponde tambin al seor Albrecht Yupanqui,
por haberse cancelado judicialmente el derecho de la Municipalidad, la
misma suerte corre el predio adquirido por dicho apelante, en razn que
su derecho deriva del seor Albrecht. Consiguientemente, la Sala
examinar dicha tesis, esto es, determinar cules son los alcances y
efectos de la rectificacin practicada en la partida matriz, y si su eficacia
se extiende a las partidas que derivan de ella.
De determinarse que el derecho de propiedad del seor Campos recae
tambin sobre el suelo (o que la tacha carece de sustento),
corresponder evaluar si el ttulo rene los requisitos previstos en la ley
para regularizar la edificacin.

4
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

VI. ANALISIS:
1. La particular organizacin de los principios registrales configura el
sistema registral que cada Estado adopta para otorgar seguridad jurdica
mediante la publicidad registral. Estos principios constituyen rasgos o
caracteres bsicos de un sistema registral, y de ellos depende la eficacia
de la seguridad jurdica que el Registro proporciona.
Los mencionados principios pueden ser formales y sustantivos. Los
primeros tienen por objeto procurar una correcta inscripcin,
estableciendo la forma de ingreso al registro de las solicitudes de
inscripcin, la prioridad de los ttulos, los alcances de su evaluacin por
los funcionarios registrales y la manera cmo se organiza la informacin
inscrita. Los principios sustantivos, en cambio, se constituyen en
verdaderos efectos jurdicos de la inscripcin a travs de los cuales el
sistema registral otorga de manera efectiva e inmediata seguridad
jurdica tanto para el titular registral como para los terceros que contratan
o adquieren derechos amparados en la informacin que publicita el
registro. Entre estos ltimos se encuentra el inexactamente-
denominado principio de legitimacin.

2. El principio de legitimacin es uno de carcter sustantivo o material y


protege principalmente al titular registral. Conforme con este principio los
asientos registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para actuar de acuerdo con su
contenido. As lo disponen el artculo 2013 del Cdigo Civil y el artculo
VII del Ttulo Preliminar (TP) del Reglamento General de los Registros
Pblicos (RGRP). Es, sin embargo, una presuncin iuris tantum, en la
medida que la eficacia de la inscripcin puede ser enervada si se
rectifica en la forma prevista en los reglamentos registrales o si
judicialmente se declara su invalidez.
En realidad, el principio se enuncia como la presuncin de exactitud,
certeza, validez y eficacia de la que goza el derecho inscrito1, presuncin
1
Ensean Lacruz y Sancho que la presuncin de exactitud y validez no se extiende al negocio
jurdico del cual emana el derecho inscrito, lo cual explica que an cuando dicho negocio sea
declarado nulo, el derecho correspondiente se conserve bajo ciertas circunstancias (onerosidad,
falta de inscripcin de la causa de la nulidad, etc.) (Jos L. LACRUZ B. y Fco. de Ass SANCHO
R.: Elementos de Derecho Civil, Tomo III-bis, p. ). Si bien dicha posicin es lgica y
jurdicamente correcta, entendemos que la inoponibilidad de la nulidad del acto respecto del
derecho que trae causa en l obedece a razones fundamentalmente de proteccin del trfico, y no
a la circunstancia de que el acto jurdico no se presuma vlido y cierto. Abona a favor de nuestra
posicin el que la certeza acerca de la existencia del negocio jurgeno de obtiene por aplicacin
del principio de titulacin autntica, mientras que la apreciacin de su validez es consecuencia
del principio de legalidad que rige la calificacin registral.

5
que slo puede ser enervada mediante dos vas: por resolucin judicial,
o por rectificacin del asiento efectuada en sede registral en los
supuestos en que sea procedente. La presuncin mencionada tiene una
lgica consecuencia jurdica: si el derecho inscrito tiene esas
caractersticas de validez, exactitud y certeza, lo natural y lgico es que
su titular se encuentre legitimado para ejercer tal derecho sin ms
limitaciones que las que consten del asiento o se deriven de la ley 2.
La legitimacin del derecho inscrito supone su existencia, titularidad y
pertenencia. En cuanto al sujeto, la presuncin de exactitud se
refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de haber
inscrito su ttulo, pues basta ser titular registral para gozar o
soportar la inscripcin. No entran en consideracin aqu los requisitos
de previa inscripcin, onerosidad o buena fe, pues la presuncin se
aplica por el solo hecho de ser titular registral. 3

3. El sustento inmediato de este poder que encierra la inscripcin deriva de


la necesidad del Estado de brindar seguridad al trfico de bienes y
servicios, especialmente cuando tales bienes (o las personas que los
comercian o prestan los servicios) estn inscritos. Registralmente
adquiere sustento la legitimacin en la especial y profunda actividad
calificadora que realizan las instancias registrales, pues la inscripcin de
un ttulo viene precedida de una estricta calificacin de su legalidad, en
sus aspectos formales y materiales, esto es, en cuanto a la validez del
acto jurdico y del documento (pblico, por regla general) que lo
contiene. De ese modo, las instancias registrales efectan un verdadero
control de legalidad de los ttulos permitiendo el acceso slo de aquellos
que no perturban el sistema jurdico.

4. Consta de la partida CXXVIII abierta al extenderse el asiento 15 en el


folio 09 del tomo 215 del Registro de Predios de Trujillo que el
13.02.1962 se inmatricul a favor del seor Albrecht Yupanqui el dominio
til o edificacin levantada sobre una superficie de 12,034.40 m2,
ubicada en la esquina formada por el jirn Diego de Almagro nmeros
100 al 194 y el jirn Zepita nmeros 335 al 383. El dominio directo o del
suelo, conforme lo expresa la inscripcin citada, corresponde a la
Municipalidad Provincial de Trujillo. La presuncin de exactitud del
2
Sostiene Garca y Garca que, despus de haber pasado todos estos controles, es lgico que la
ley presuma que el titular que a accedido al registro es el titular del derecho y que se le considere
legitimado para actuar como tal. La legalidad aparece aqu como fundamento de la proteccin
del principio de legitimacin (GARCIA Y GARCIA, Jos Manuel: Derecho Inmobiliario
Registral o Hipotecario, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1988, p. 676)
3
GARCIA Y GARCIA, Jos Manuel; op.cit.; p. 687.

6
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

derecho de propiedad del seor Albrecht estaba limitada, entonces, al


dominio til, y en consecuencia la legitimacin activa de dicho titular
deba ejercerse respetando dicho lmite derivado de la inscripcin, y de
los ttulos inmatriculantes.
El seor Albrecht vendi al seor Campos una seccin del predio antes
mencionado, que ha sido descrita en la seccin IV de la presente. En el
asiento de independizacin y en el ttulo que lo sustenta- se expres
tambin que se transfera slo el dominio til, y que el dominio directo le
corresponda a la Municipalidad Provincial de Trujillo. As, el derecho de
propiedad del seor Campos sobre la edificacin que le vendiera el
seor Albrecht goza de la presuncin de exactitud y validez a que se
refieren los artculos 2013 del Cdigo Civil y VII del TP del RGRP.
5. Pueden ser calificadas de irregulares las inscripciones aludidas, por
haberse omitido inscribir el terreno o el derecho dominical sobre el
mismo? En absoluto. En primer lugar, porque el llamado principio de
legitimacin, precisamente, supone prima facie la inexistencia de
defectos en la calificacin y en los asientos registrales, bajo la premisa
de la intensa labor de calificacin impuesta en cabeza del Registrador,
realizada bajo reglas de aplicacin ineludible (anlisis de legalidad,
tracto sucesivo, titulacin autntica, etc.); por ende, tildar de irregular
una inscripcin es tanto como desconocer su validez, lo cual slo puede
obtenerse por va judicial, o por rectificacin del asiento con arreglo a ley.
Es ms: el inciso a) del artculo 32 del RGRP prohibe al Registrador
enervar la presuncin de exactitud y validez de los asientos, al sealar
que con motivo de la calificacin de un ttulo debe confrontar la
adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida
registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes
registrales, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos.
En segundo lugar, porque la inmatriculacin o inscripcin del derecho
dominical que recae sobre el dominio til, separado o sin relacin con
una previa o simultnea inscripcin del dominio directo, fue admitida
hasta 1911 en nuestro pas, y es admitida todava en regmenes legales
como el espaol, en el que an existe la disociacin o desdoblamiento
de la propiedad predial respecto del suelo y de lo edificado sobre el
mismo, tal como ocurre con el derecho real de enfiteusis, que permite
transferir temporalmente la propiedad del sobresuelo a cambio de una
renta o canon peridico. En consecuencia, la presuncin de exactitud se
aplica al derecho inscrito, aunque recaiga slo sobre el dominio til.

7
6. El Cdigo Civil de 1852 regulaba el derecho de enfiteusis, pero por sus
perjudiciales efectos jurdicos y econmicos (inmovilizacin y
depreciacin de la propiedad predial, al vincularla por un plazo
excesivamente lato a una relacin jurdica) fue el eliminado del
ordenamiento legal nacional mediante Ley N 1447 del 07.11.1911. A la
fecha, el nico derecho real que permite a su titular detentar la propiedad
sobre una edificacin levantada en suelo ajeno es el derecho de
superficie. Lo relevante es que, en todos los supuestos en que el
derecho dominical del sobresuelo o de una edificacin discurre por un
cauce distinto al del suelo, se trata de una situacin jurdica temporal,
pues en un determinado momento el ordenamiento consolidar
nuevamente ambos dominios en uno solo de los propietarios.
Con relacin a la inscripcin de derechos reales sobre predios
constituidos al amparo de normas derogadas, pero que en virtud de los
contratos constitutivos de los mismos todava se encuentran vigentes,
este Colegiado ha sostenido que se requiere inscribir previamente el
dominio sobre el suelo, y luego, en partida independiente pero
correlacionada con la del suelo, la transferencia del domino til o
edificacin4. Pero ello es predicable slo cuando se pretenda inscribir el
derecho, mas no cuando esta ya obre inscrito, como sucede en el caso
discutido en esta apelacin, pues en este ltimo supuesto el derecho
inscrito ser exacto y vlido en tanto no exista resolucin judicial que
enerve la presuncin. En ese sentido, tanto el derecho de propiedad
inscrito del seor Albrecht como el del seor Campos (derivado de
aquel) se presumen ciertos, exactos y vlidos, y consecuentemente
ambos titulares estn legitimados, para todo efecto, en el ejercicio
de sus respectivos derechos, en la forma y con los lmites en que
stos aparecen en las respectivas partidas.
Bajo estas premisas, resulta todas luces incorrecta la interpretacin del
Registrador Dr. Zavaleta a que se refiere el fundamento 02 de la esquela
de tacha, en el sentido que debe regularizarse la inscripcin del
derecho de propiedad sobre el suelo. Adems de ello, y como se
evidenciar en infra, los seores Albrecht y Campos son propietarios del
suelo.
7. Es el caso que el 02.07.1984 se rectific el asiento de inmatriculacin del
predio matriz (el de propiedad del seor Albrecht Yupanqui), para
precisar o hacer constar tres circunstancias relevantes, a juicio de este
Colegiado: i) el origen de la titularidad del seor Albrecht, en el sentido

4
Resolucin N 008-2004-SUNARP-TR-T del 08.01.2004.

8
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

que el predio se desmembr del fundo El Salitral de propiedad de los


hermanos Susoni, conforme a los numerosos ttulos que no fueron
considerados o expresados en el asiento de inmatriculacin; ii) el
carcter absoluto del derecho de propiedad del seor Albrecht,
acreditado con los ttulos que se indican; y iii) la circunstancia especial
(sic) de que el juez de primera instancia de Trujillo doctor Vsquez
cancel el derecho que la Municipalidad Provincial de Trujillo tena sobre
el ejido municipal N 186, dentro de cuyo permetro se ubica el predio
de la referencia (sic), conforme a la sentencia inscrita en el asiento 03
del folio 126 del tomo 06 del Registro de Predios de Trujillo.
El asiento 03 corriente a fojas 126 del tomo 06 fue transcrita al folio 45
del tomo 530. Dicha partida se refiere al marges de bienes del Concejo
Provincial de Trujillo, entre los que se encontraba la partida (inmueble)
186. Segn el ttulo judicial archivado que sustenta el asiento
cancelatorio, los hermanos Susoni demandaron la declaracin de
nulidad de la inscripcin del predio a que alude la partida 186, basando
su pretensin en dos argumentos: i) su calidad de propietarios del fundo
El Salitral, dentro de cuyo permetro se ubicaba la partida 186; y ii) la
transgresin de normas reglamentarias referidas a la inscripcin del
marges de bienes. Pese a la contumacia (rebelda) del Concejo, el juez
Vsquez rechaza el primer argumento, pues si bien estima acreditado el
derecho de propiedad de los hermanos Susoni, no admite que exista
identidad entre el fundo El Salitral y el predio a que se refiere la partida
186. No obstante, declar fundada la demanda, por considerar que la
inscripcin del marges de bienes municipales infringi el Reglamento
Orgnico del Registro de la Propiedad Inmueble y el Acuerdo de la Junta
de Vigilancia de los Registros Pblicos del 05.04.1893. En resumen, la
decisin judicial se limitaba, exclusivamente, a declarar nula la
inscripcin del derecho del Concejo Provincial de Trujillo, pero no
el derecho mismo.
8. No obstante que la decisin judicial y sus fundamentos eran meridianos,
el Registrador Pblico que practic la rectificacin trastoc
completamente el sentido de dicha sentencia, al consignar en el asiento
rectificatorio que, segn ella, el predio inmatriculado a favor del seor
Albrecht s se encontraba dentro de la partida 186 del marges de
bienes. El Registrador califica esta situacin como circunstancia
especial, sin mencionar expresamente que el efecto o sentido de la
rectificacin sera atribuir al seor Albrecht el derecho de propiedad
sobre el terreno en el que se levanta la edificacin inmatriculada. No
obstante, podra sostenerse que, como el asiento menciona que la

9
sentencia del juez Vsquez cancel el derecho del Concejo a favor de
los seores Susoni (de quienes deriva el derecho del seor Albrecht), y
estando a que en el mismo asiento se reconoce la identidad entre el
predio inscrito a favor del Concejo y el predio inmatriculado a favor del
seor Albrecht, debe concluirse que ello supone reconocer a este ltimo
el derecho de propiedad sobre el suelo.
9. El razonamiento antes descrito es inexacto. La rectificacin de la
inexactitud contenida en el asiento 21, en realidad, ha generado otra
discordancia entre lo inscrito y la realidad extrarregistral contenida en la
sentencia del juez Vsquez. Aunque existiera la identidad entre el predio
de los seores Susoni y el del Concejo, el nico efecto jurdico-registral
de la sentencia del juez Vsquez fue impedir que el derecho del Concejo
continuara siendo publicitado registralmente; pero nunca neg que el
derecho existiera (como tampoco reconoci su existencia), mucho
menos reconoci que los seores Susoni fueran los propietarios del
predio al que se refiere la partida 186. En ese sentido, es errnea la
conclusin de que la sentencia del juez Vsquez tuvo la virtualidad de
convertir a los seores Susoni (y por ende al seor Albrecht y al seor
Campos) en propietarios del predio de la partida 186. Por lo tanto, debe
descartarse que el dominio de los seores Albrecht y Campos respecto
del suelo en el que se construyeron las edificaciones que adquirieron
derive de la sentencia del juez Vsquez.
De lo expuesto resulta evidente que la rectificacin a que se refiere el
asiento 21 no refleja fielmente la realidad de la sentencia mencionada,
por lo cual el Registrador deber extender el asiento aclaratorio que
precise los verdaderos alcances de la misma, transcribiendo los
considerandos de la sentencia que sean necesarios para tal efecto.
Cabe agregar respecto de esto ltimo que la rectificacin de la
rectificacin que deber efectuarse es procedente en la medida que no
existen terceros que hayan adquirido derechos sobre la base de la
informacin inexacta contenida en el asiento 21, debiendo precisarse
que los sucesores del seor Albrecht no tienen la condicin de tales,
pues slo ocupan el lugar de su causante.
10. En realidad, el derecho dominical sobre el suelo le corresponde a
los seores Albrecht y Campos por una causa distinta a la
sentencia del juez Vsquez. Toda vez que en el asiento 21 se ha hecho
referencia a ttulos otorgados por los hermanos Susoni, en calidad de
propietarios del fundo El Salitral, resulta que los predios inscritos de los
seores Albrecht y Campos se segregaron de dicho fundo. Revisada la
partida de dicho fundo, signada con el nmero CI corriente a fojas 157

10
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

del tomo 554 del Registro de Predios (que fue transcrito del folio 239 del
tomo 05 del mismo Registro), se advierte que el derecho de propiedad
de los hermanos Susoni recae sobre el suelo del fundo El Salitral.
Consecuentemente, si la propiedad de los seores Albrecht y Campos
trae causa en el derecho de los hermanos Susoni, es evidente que
tambin se refiere al suelo, y no slo a la edificacin.
De lo expuesto resulta que la rectificacin del asiento 21 debi
mencionar igualmente que, en realidad, la inmatriculacin
extendida en el asiento 15 constitua realmente una
independizacin del fundo El Salitral. Por ello, el asiento
aclaratorio que deber extenderse conforme al considerando
precedente deber expresar tambin que el predio del seor
Albrecht se independiz del fundo El Salitral, por lo que la partida
correspondiente se abri a ttulo de independizacin, y no de
inmatriculacin.. A la vez, en la partida de este ltimo predio deber
extenderse la anotacin marginal que de cuenta de la
independizacin efectuada.
Estando a lo expresado precedentemente, resulta conforme al Registro
la tesitura del apelante en el sentido que su derecho de propiedad se
extiende tanto a las edificaciones como al suelo sobre el que ellas se
levantan, por tener su causa remota en el derecho de los seores
Susoni, a travs del seor Albrecht. En ese sentido, toda vez que el
artculo 79 del RGRP establece que rectificado un asiento, se
rectificarn tambin los dems asientos que hubieran emanado del
mismo ttulo, aunque se hallen en otras partidas, si stas contuvieran el
mismo error, en la partida 03101969 correspondiente al predio del
seor Campos debe extenderse el asiento rectificatorio que
publicite el mbito objetivo del derecho de propiedad inscrito en tal
folio. Es preciso sealar que en la partida mencionada no existen
obstculos que impidan la rectificacin propuesta.
Ahora bien, extendido dicho asiento rectificatorio, ninguno de los
argumentos denegatorios del A-Quo puede mantenerse. Con relacin al
fundamento 01 de la esquela de tacha, queda sin sustento que la
Municipalidad sea titular del derecho de propiedad sobre el suelo, y que
por lo tanto deba autorizar la inscripcin de la ampliacin de fbrica.
Respecto al fundamento 02, su falta de solidez proviene no slo de la
aplicacin de la presuncin de exactitud y validez del artculo 2013 del
Cdigo Civil, sino tambin de la nueva situacin dominical generada por
la rectificacin contenida en el asiento 21, segn la cual el seor Albrecht
(y por consiguiente el seor Campos) son propietarios del suelo.

11
Por todo lo expuesto, y resolviendo el primer extremo en controversia,
esta Sala concluye que el seor Campos es titular del derecho de
propiedad sobre el suelo y sobre las edificaciones levantadas sobre
el mismo, en mrito a la rectificacin de la inexactitud registral
corriente en el asiento 21 del folio 104 del tomo 215, por lo cual
puede, sin limitacin alguna, ejercerlo sin ms cortapisas que las
provenientes de la ley y de la partida registral correspondiente. Por
ello, se revoca la tacha en todos sus extremos.
11. Este Colegiado considera oportuno precisar algo adicional respecto a la
inconsistencia del fundamento 01 de la tacha, para lo cual asumiremos
como correcta la posicin del Registrador Dr. Zavaleta en el sentido que
el derecho de propiedad sobre el suelo corresponde al Concejo. Si se
analiza con atencin, se advierte que lo inscrito es, exclusivamente, el
derecho de propiedad sobre la edificacin del seor Campos, mas no el
derecho de propiedad sobre el suelo del Concejo. En realidad, este
ltimo slo est mencionado, y ello es as por una razn simple y
contundente: para la inscripcin de todo derecho se requiere de un ttulo
del cual se origine, el cual no est presente en la independizacin de la
partida 03101969; por lo tanto, no existe relacin de causalidad alguna
entre el derecho del Concejo (supuestamente inscrito) y el ttulo del
cual emanara. Lo trascendente de esta distincin reside en que la
presuncin de exactitud y validez se refiere slo al derecho inscrito
(al derecho del seor Campos), no al derecho que ha sido slo
mencionado (el supuesto del Concejo). Por lo expuesto, resulta
inconsistente sealar, como lo hace el A-Quo, que el derecho dominical
del Concejo sobre el suelo se encuentra legitimado.
12. Definida la titularidad del seor Campos sobre los dominios directo y til
del predio en cuestin, corresponde avocarse al anlisis del acto
contenido en el ttulo alzado, esto es, la ampliacin de fbrica. Estima
este Colegiado que el ttulo incorpora todos los requisitos legales
exigidos por la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, con las salvedades siguientes:
A) El verificador responsable, sobre la base del certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios emitido por la Municipalidad
Provincial de Trujillo, ha determinado que corresponde extender
asientos de cargas tcnicas por incumplimiento de los parmetros
referidos al rea libre mnima y rea normativa mnima de lote, toda
vez que la edificacin ya declarada, y su ampliacin a que se refiere
el ttulo alzado, se han levantado sobre un rea de 187.00 m2, siendo
que el rea normativa del lote es de 400.00 m2. Igualmente, seala

12
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

dicho verificador que la edificacin no ha dejado rea libre, cuando


deba contar con un rea libre mnima equivalente al 30% del terreno
para uso residencial o de 20% para uso comercial.
B) La infraccin al parmetro referido al rea normativa de lote adquiere
relevancia en aquellos procedimientos de regularizacin de
edificaciones cuyo efecto es la segregacin o desmembracin de un
predio, pues en tales casos la construccin efectuada sin
autorizacin municipal constituye la causa inmediata y directa de la
desmembracin predial. Es el caso regulado por el artculo 58 del
Reglamento del Registro de Predios modificado por la Resolucin N
215-2004-SUNARP/SN, que disciplina los supuestos en que se han
levantado dos o ms edificaciones funcional y estructuralmente
independientes sobre un lote que en principio respetaba el rea y
frente mnimos, dando origen as, en los hechos, a dos unidades
inmobiliarias independientes que se levantan sobre partes del lote
primigenio cuyas rea y frente son inferiores al mnimo establecido.
Aunque la contravencin a los mencionados parmetros es evidente,
la normatividad vigente entiende que tal situacin justifica
plenamente abrir folio para cada una de ellas, en los cuales debe
publicitarse que la edificacin dio origen a una subdivisin de facto
que infringe los parmetros urbansticos referidos al rea y frente
mnimos. Es ese el cabal sentido de la carga tcnica vinculada a la
infraccin del parmetro mencionado.
C) Distinta es la situacin de aquellas edificaciones que no dan lugar a
segregaciones prediales, y que por ende mal pueden constituirse en
causa eficiente del incumplimiento de los parmetros urbansticos
mencionados. En estos casos, el dficit de legalidad que padece el
predio, en lo tocante al rea o frente normativos del lote, no deriva de
la construccin, ni siquiera de que sta se haya efectuado sin las
autorizaciones correspondientes, sino de hechos ajenos a la
actividad edificatoria. Por tal motivo, carece de todo sentido
jurdico extender una carga por una infraccin de los
parmetros urbansticos o edificatorios que no encuentran su
causa en la edificacin que se regulariza mediante el ttulo
rogado.
D) Esto mismo puede predicarse respecto de edificaciones autorizadas
por la municipalidad competente que objetivamente infringen
parmetros urbansticos o edificatorios, y que antes del 31.12.2003
fueron objeto de demoliciones, modificaciones o ampliaciones. Si la
municipalidad dio luz verde a una edificacin con las caractersticas

13
anotadas, que se traducen en la inexistencia o insuficiencia de rea
libre, en volados que superan el mximo permitido, en coeficientes de
edificacin mayores a los fijados, etc., se trata de una situacin que
fue controlada por la autoridad competente, la que asumi la
responsabilidad de ello en virtud del acto administrativo aprobatorio,
el mismo que resulta incuestionable en sede registral, no slo por la
presuncin de validez general de todo acto administrativo a que se
refiere el artculo 9 de la Ley N 27444, sino por la presuncin de
exactitud, certeza y validez de los derechos inscritos y de las
inscripciones mismas reguladas por los artculos 2013 del Cdigo
Civil y VII del TP del RGRP. Al igual que en el caso anterior, no es la
ampliacin, demolicin o modificacin (cuya regularizacin registral
se pretende) la que genera el incumplimiento de los parmetros
urbansticos o edificatorios, sino la edificacin ya inscrita. En tales
casos, imponer una carga tcnica al predio es tanto como volver a
calificar la legalidad de la declaratoria de fbrica inscrita, con el
agravante de que se estara cuestionando, indirectamente, el acto
administrativo municipal aprobatorio de la construccin.
E) Es el caso que la declaracin de fbrica de la edificacin inscrita fue
autorizada por la Municipalidad Provincial de Trujillo mediante
Resolucin N 386-77-VC-5701 del 05.05.1977, segn se advierte del
ttulo archivado que sustenta el asiento 02 del folio del tomo. De los
planos correspondientes que obran en el ttulo archivado puede
comprobarse que la inexistencia de rea libre tiene su gnesis en la
construccin aprobada por la Municipalidad, y no en la ampliacin y
modificacin a que se refiere el ttulo alzado. En consecuencia,
tampoco corresponde en este caso extender el asiento de carga
por un inexistente incumplimiento del parmetro edificatorio
referido al rea libre mnima.
F) Bajo estos criterios, resulta necesario que se replantee el Informe
Tcnico de Verificacin, a fin de determinar si es que las
infracciones de los parmetros urbansticos y edificatorios a las
que alude tienen su origen inmediato y directo en la
modificacin y ampliacin de la edificacin original que ya obra
inscrita, pues slo en la medida que exista dicha relacin de
causalidad corresponder extender las cargas tcnicas
correspondientes. As por ejemplo, el citado Informe precisa que la
edificacin tiene una altura de 13.50 ml, superando ampliamente los
9 ml permitidos, lo cual supone que la ampliacin del quinto nivel
tiene una altura individual de por lo menos 4.50 ml, pues slo en tal

14
RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T

caso la ampliacin sera la que provoc la infraccin, en cuyo caso s


corresponder extender la carga tcnica.

Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el


Vocal Dr. Rolando Augusto Acosta Snchez, se adopt por unanimidad
la siguiente decisin:

VII. RESOLUCION:
REVOCAR LA TACHA decretada por el Registrador Dr. Robert Zavaleta
Neyra, y DECLARAR que el ttulo es inscribible, siempre que se
replantee el Informe Tcnico de Verificacin conforme a los criterios
glosados en el ltimo considerando de la presente.
Regstrese. Comunquese.

15