Septiembre 2015

CASO PRCTICO: DERECHOS REALES

Tras superar los momentos ms duros de la crisis econmica, la sociedad PREMISA, S.A.
(PREMISA o la Sociedad) quiere aprovechar las oportunidades que hoy da se le
plantean en los diversos sectores en que est presente. No obstante, carece de liquidez, por lo
que se ve obligada a recurrir a financiacin externa. Por esta razn, acude a BANCO A para
solicitar un prstamo de diez millones de euros, ante lo cual el banco solicita un listado de los
activos de la Sociedad para estudiar las posibles garantas que podra constituir sobre ellos.

En el balance de PREMISA figuran los siguientes activos:

Activo Valor Activo Valor

Propiedad industrial 3.000 Buque de carga 3.000.000
Programas informticos 1.000 Depsito bancario A 20.000
Terrenos 1.000.000 Depsito bancario B 15.000
Edificio de oficinas (sede social) 7.000.000 Bonos del Estado 20.000
Edificio de viviendas en Jvea 3.000.000 Existencias A 800
Fbrica de azulejos en Castelln 1.000.000 Existencias B 700
Fbrica en Lugo 400.000 Crditos a corto plazo 50.000
Local comercial en Madrid 80.000 Crditos contra la Hacienda Pblica 3.000
Local comercial en Barcelona 70.000 Acciones 80.000
Construcciones en curso 70.000 Cuenta corriente A 100.000
Avin privado 5.000.000 Cuenta corriente B 70.000
Maquinaria 20.000 Caja 30.000
Valor total de los activos
21.033.500

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CUESTIONES

De respuesta a las cuestiones y dudas que plantean a continuacin los distintos sujetos,
facilitando el asesoramiento jurdico ms completo posible.

1) Diga cul es la condicin de cada uno de los bienes (mueble, inmueble, etc.). Los
administradores de PREMISA se preguntan qu bienes, de los que figuran en el balance de
PREMISA deberan estar inscritos en algn registro pblico. En caso de tener que estarlos,
indique en cul o cules.

2) Todos los bancos contactados se preguntan qu garantas se podran constituir sobre cada
uno de los activos. Responda a la pregunta justificando cul sera la ms favorable para ellos.
Por su parte, los administradores de PREMISA quieren saber qu papel jugaran las garantas
para los bancos. Igualmente, les gustara saber cul de todas las posibles garantas sera la ms
favorable para la Sociedad. Por ltimo, se preguntan qu valor tendran las garantas para la
Sociedad y qu efectos tendra la constitucin de ellas sobre sus bienes.

3) A efectos de valorar la operativa, los bancos preguntan cmo se debera documentar la

constitucin de cada una de las garantas. Adems, quieren saber desde cundo seran
efectivas.

4) Los miembros del consejo de administracin de PREMISA dudan si ellos mismos pueden
decidir hipotecar el edificio donde radica la sede de la Sociedad para garantizar la deuda que
est a punto de contraer o si bien es necesario recabar alguna autorizacin. Consulte el Real
Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Sociedades de Capital.

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5) PREMISA sabe que es muy probable que contraiga alguna deuda adicional con BANCO A
en el futuro y se pregunta si existe algn modo de garantizar las eventuales deudas futuras en
el momento actual.

6) BANCO A no considera que los activos de PREMISA sean suficiente garanta. En cambio,
cree que las inversiones que va a acometer pueden tener xito, por lo que estara interesado en
constituir una garanta sobre los eventuales derechos de cobro que surgiesen a favor de
PREMISA Es posible?

7) Antonio es el socio de control de PREMISA y se plantea la posibilidad de escribir una

carta al BANCO A con el siguiente contenido: Yo, Antonio Hernndez titular de acciones
representativas del 51% del capital social de PREMISA, S.A., conozco y apruebo los trminos
y condiciones del Contrato celebrado el da 3 de octubre de 2015 entre PREMISA, S.A. y la
Sociedad. Asimismo, confo plenamente en que la Sociedad tome las medidas necesarias para
asegurar el cumplimiento de las obligaciones que le sean exigibles, incluyendo sus
obligaciones de pago derivadas del contrato de crdito celebrado con BANCO A. Dara el
banco algn tipo de valor a esta declaracin? Diga si ocurrira lo mismo si el contenido fuese:
Yo, Antonio Hernndez titular de acciones representativas del 51% del capital social de
PREMISA, S.A., conozco y apruebo los trminos y condiciones del Contrato celebrado el da
3 de octubre de 2015 entre PREMISA, S.A. y la Sociedad. Asimismo, les informo de que, caso
de que la Sociedad fuese por cualquier razn incapaz de hacer frente a sus obligaciones
respecto de BANCO A, yo mismo prestar a la Sociedad, de manera proporcional a mi
participacin accionarial, los recursos de tipo financiero, tcnico o de otra clase que le
permitan cumplir satisfactoriamente sus compromisos.

8) BANCO A propone a Antonio celebrar un contrato en el que este se comprometa a cumplir

con todas las obligaciones de PREMISA que se deriven del contrato cuando la entidad
financiera simplemente as lo requiera, sin necesidad de reclamar primero contra PREMISA.
Antonio quiere saber qu eventuales obligaciones podran surgir de este contrato y a qu

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derechos estara renunciando por medio del mismo. Le recomendara usted firmar este
contrato?

9) A Antonio no le convence la propuesta de BANCO A y sus abogados le proponen celebrar

un contrato por el cual, en caso de impago de PREMISA, l se comprometa a responder de las
obligaciones que naciesen del contrato de financiacin en los mismos trminos y condiciones
que hubiese debido hacerlo la Sociedad siempre y cuando no se superase una cuanta mxima.
El BANCO A se pregunta qu tipo de contrato estara firmando y cul sera la diferencia con
el contrato que l haba propuesto inicialmente. Asimismo, Antonio pregunta a sus abogados
qu diferencias existiran entre las obligaciones que dimanaran de este contrato y las que
naceran de la firma de las cartas que l haba propuesto.

10) BANCO A se plantea la posibilidad de constituir una prenda sobre las acciones que
PREMISA tiene en su balance, pero quiere saber qu ocurrira con su derecho a percibir
dividendos y su derecho de voto. BANCO A pregunta si sera posible incluir una clusula
haciendo constar que en caso de impago por parte de PREMISA, BANCO A se apropiara
directamente de las acciones. Tambin quiere saber cul sera el procedimiento de ejecucin
de la garanta si el contrato no contemplase la posibilidad de que BANCO A se apropiase de
las acciones pignoradas en caso de incumplimiento por parte de PREMISA. Consulte el Real
Decreto-ley 5/2005, de 11 de marzo, de reformas urgentes para el impulso a la productividad
y para la mejora de la contratacin pblica y el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

11) Antonio quiere comprar una casa en Andrn (Asturias) y se plantea la posibilidad de
aportar unas acciones de TELEFNICA, S.A. como garanta. Antonio quiere saber si el
banco que le financiase podra incluir una clusula idntica a la que pretenda incluir BANCO
A en el contrato de financiacin con PREMISA. Asimismo pregunta en qu consistira el
proceso de ejecucin en caso de que incumpliese las obligaciones y el banco ejecutase la
prenda sobre las acciones. Por ltimo, tambin quiere saber si este procedimiento se aplicara

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en los mismos trminos y condiciones si lo que diese en prenda fuese, en lugar de las acciones
de TELEFNICA, S.A., un reloj de oro de un elevado valor. Si no fuese el mismo, le gustara
conocer las diferencias.

12) Con los fondos que obtenga de la financiacin, PREMISA pretende hacer diversas
inversiones inmobiliarias. Los administradores preguntan si el hecho de que la Sociedad se
comprometiese a constituir hipotecas sobre esos bienes servira como garanta de la deuda que
ahora pretende contraer. Si as fuera, les gustara saber si el contrato que en su caso se
celebrase estara sujeto a inscripcin.

13) Asimismo, PREMISA necesita disponer de una cuenta corriente de crdito para la
explotacin de su actividad. No obstante, dada su situacin de iliquidez, BANCO A solicita
alguna garanta especfica. A los consejeros de PREMISA les gustara saber cul de las
opciones que tiene destacara usted.

14) Transcurrido un tiempo, PREMISA decide presentarse a un concurso convocado por la

Comunidad de Madrid para la construccin y posterior explotacin durante un plazo de 20
aos de una autopista. Los abogados internos de PREMISA querran saber qu tipo de bien es
la concesin de obra pblica y si esta se podra utilizar como garanta.

15) Con el dinero obtenido, PREMISA se plantea adquirir un edificio de viviendas a una
sociedad controlada por un fondo de capital riesgo, MARTE, S.L., que atraviesa por serias
dificultades, pero antes se quiere asegurar de que no existen cargas sobre este. Qu podran
solicitar para obtener la informacin registral? Si optasen por solicitar una nota simple al
Registro de la Propiedad, qu valor tendra? Por qu medios podran obtener dicha nota
simple? Identifique al menos dos de ellos. PREMISA adquiere el edificio tras asegurarse de
que est libre de cargas pero algunos das despus recibe una notificacin en la que se le
comunica que se va a proceder a la ejecucin de una hipoteca constituida dos meses antes

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sobre el edificio en cuestin. Los administradores de PREMISA les contactan con celeridad
para preguntar si esto es posible y si es obligatorio inscribir la adquisicin del inmueble, pues
ellos an no lo han hecho. Asimismo se preguntan si la situacin sera la misma si PREMISA
hubiese adquirido el edificio de viviendas constando en el Registro de la Propiedad la
existencia de la hipoteca en cuestin.

16) Ms adelante, PREMISA adquiere un local comercial situado en el puerto deportivo de

Mlaga. En el Registro de la Propiedad figura como titular del inmueble la sociedad JALEA,
S.L., cuyo administrador nico es John, quien rubrica el contrato con su firma. A los pocos
meses, PREMISA recibe una notificacin de la sociedad HOLGAZ, S.A. reclamando el
inmueble. Adjuntan a la notificacin una copia del contrato de compraventa celebrado con
JALEA, S.L., con una fecha muy anterior a aquella en la que PREMISA adquiri el local. A
todos les gustara saber quin es el legtimo dueo del inmueble.

17) A pesar de las nuevos ingresos de PREMISA, esta incumple con las obligaciones
derivadas del prstamo firmado con BANCO A, por lo que decide ejecutar la garanta (de
primer rango) que previamente se haba constituido sobre el local comercial situado en
Barcelona. En una clusula del contrato figura que en caso de impago, el BANCO A
adquirira directamente la propiedad del bien hipotecado. Los administradores de PREMISA
querran saber si la clusula es vlida. Por su parte, BANCO A est interesado en conocer los
pormenores del procedimiento que deber llevar a cabo en caso de tener que ejecutar la
garanta hipotecaria. Especficamente pregunta si se podra quedar directamente con el local o
si esto podra llegar a ocurrir en algn caso.

18) Tras haber constituido la hipoteca en favor del BANCO A, se constituyeron una nueva
hipoteca y un usufructo. Debido a reiterados impagos por parte de PREMISA, BANCO A
quiere ejecutar la hipoteca, pero antes solicita saber qu efectos tendra esto sobre la hipoteca
y el usufructo constituidos con posterioridad. PREMISA se pregunta si podra extinguir la

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deuda pendiente con el BANCO A entregndole las llaves del local comercial, qu le
contestara?

19) En la vorgine empresarial, Pablo, uno de los socios de PREMISA y padre de cinco hijos,
decide adquirir para su disfrute particular una casa que destinar a vivienda habitual. Celebra
con el BANCO B un contrato de prstamo, constituyndose una hipoteca sobre la vivienda
adquirida como garanta de la deuda. Das despus de firmar el contrato, Carlos se da cuenta
de que las condiciones generales de contratacin del prstamo que ha suscrito incluyen una
clusula en la que se establece un tipo de inters mnimo a pagar del 5,5%. El BANCO B en
ningn momento le inform sobre la existencia de esta condicin y ahora duda de que sea
vlida, qu le dira? Asimismo pregunta si en caso de un eventual impago existira alguna
particularidad en la ejecucin de esta garanta.

20) La mujer de Juan, otro de los socios de PREMISA, tiene una finca en Extremadura sobre
la que existe una servidumbre de aguas en favor de Rafael Rodrguez. Juan solicita una
explicacin acerca de los derechos que Rafael tiene en virtud de dicha servidumbre.
Asimismo le gustara saber qu formas existen de constituir una servidumbre. Por su parte,
Rafael Rodrguez pregunta si podra hipotecar la servidumbre que posee.

21) Alberto adquiere una porcin colindante con la finca de la mujer de Juan. La parcela de
Alberto se encuentra atravesada por un ro cuya corriente aumenta durante los meses de
primavera. Al cabo de los aos, como consecuencia de la corriente, los sedimentos se han ido
depositando en las orillas del ro, amplindose levemente el terreno de la ribera. Alberto se
pregunta si puede plantar en este espacio. En una riada, un trozo de terreno arrancado por la
corriente unos kilmetros ms arriba baja por el ro hasta quedar encajado en el vrtice de un
meandro, resultando anexado al terreno de Juan. Este, de nuevo se pregunta si puede plantar
en este terreno. Debido a diversas causas naturales, el curso de las aguas vara, quedando el
cauce anterior descubierto. Un vecino le dice a Juan que ese terreno es extremadamente frtil
pero Juan duda si puede plantar en l, cul sera su consejo?

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22) Paseando por su propiedad, la mujer de Juan halla una caja escondida en una pequea
oquedad entre las rocas, que contiene rubes Podra quedarse con ellos? Dara usted la
misma respuesta si quien los hubiese encontrado hubiese sido Alberto? Al ver los rubes, una
de las hijas de Juan, de profesin gemloga, insiste a su madre en que los rubes encontrados
deberan estar expuestos en el Museo Arqueolgico Nacional. A ambas les gustara saber si
esto tendra alguna trascendencia. La hija de Juan se muestra sorprendida por que una persona
pueda ser la legtima propietaria de algo que se haya encontrado pero por lo que no haya
pagado. Pregunta cmo se denomina este modo de adquirir la propiedad y a qu bienes es
susceptible de aplicacin.

23) Mientras Alberto plantaba tomates descubre, escondido entre los matorrales, un pequeo
cobertizo con algunos objetos de labranza. Al llamar al antiguo propietario de la finca, este
contesta que no son suyos y que desconoca la existencia de tal cobertizo. Al no conocer de
quin son, Alberto se plantea quedarse con los objetos encontrados, pero le gustara saber si
podra hacerlo directamente o si, por el contrario, debera seguir algn procedimiento
determinado. Igualmente pregunta si el legtimo dueo de los aperos de labranza podra
recuperarlos gratuitamente en caso de que apareciese o si bien estara obligado a pagarle
alguna suma de dinero. Dara usted la misma respuesta si lo hallado hubiesen sido 200 kilos
de manzanas maduras?

24) Desgraciadamente, la mujer de Juan muere. En su testamento dispone que la mitad de la

finca corresponder a su marido y que la otra mitad se repartir a partes iguales entre sus tres
hijos. Estos deciden de forma unnime aceptar el testamento y uno de ellos propone al resto
constituir un usufructo vitalicio en favor de su padre sobre la mitad de la finca que entre todos
poseen. Uno de ellos, absolutamente desconocedor del Derecho, pregunta qu significa
aunque todos los hermanos se preguntan qu obligaciones y derechos se derivaran de la
constitucin del usufructo. Uno de los hermanos duda si constituirlo porque algunas de las

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obligaciones asociadas al usufructo en la ley no le convencen, qu se podra hacer? Al

conocer ms en profundidad la figura del usufructo, uno de los hermanos se pregunta acerca
de las formas que existen de constituirlo, cules seran? Una vez constituido el usufructo,
Juan se pregunta si podra utilizarlo como garanta y, en su caso, cmo.

25) Un buen da Juan recibe una carta de Carla en la que le informa de que ha adquirido una
parcela contigua a la suya pero que, desgraciadamente, no tiene acceso a ningn camino
pblico. En la carta, Carla afirma que la mejor forma de acceder a su propiedad sera atravesar
la finca de Juan. Juan pregunta si est obligado a permitirle el paso y, en su caso, si Carla
puede elegir por dnde pasar. Por su parte, Carla pregunta si debera pagar algo a Juan y, en
su caso, cunto. Aunque menos favorable, la nica alternativa para Carla es realizar el mismo
requerimiento a Juana, propietaria de la otra finca colindante, que es, a su vez quien le ha
vendido la parcela que ha adquirido. Carla se pregunta si existira alguna diferencia. Al cabo
de unos aos, Carla adquiere la finca de Juana. Juan pregunta si esto tendra alguna relevancia
para l.

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