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13/5/2017 Providencia00042SUNAVI(tipsparasucumplimiento)

Providencia00042SUNAVI(tipsparasucumplimiento)

PUBLISHEDON21/04/201421/04/2014byengaceta1
Comoessabido,enlaGacetaOcialN40.382del28demarzode2014(*),sepubliclaProvidencia
AdministrativaN00042emanadadelaSuperintendenciaNacionaldeArrendamientodeViviendas
(SUNAVI),mediantelacualseestablecenlasnormasparaquelospropietariosyarrendadoresdeediciosque
tenganveinteaosomsdedicadosalarrendamientolosofertenenventaasusarrendatariosoarrendatarias.

Ahorabien,independientementedelasconsideracionesparticularessobredichaProvidenciarespecto
delacualcursainclusounaimpugnacinjudicial(**),yauncuandolamismageneramltiplesdudas
entornoasuaplicacin,presentamosacontinuacinunasbrevesnotasalosnesdesucumplimiento:

a)Objetodelaobligacin:

LaProvidenciaimponelaobligacin(alossujetosdestinatariosdelamisma)deofrecerenventaalos
inquilinosaquellasviviendasquecumplanconlossupuestosestablecidosenelacto.Dichaoferta(nola
venta)debehacersedentrodelossesenta(60)dashbilessiguientesalaentradaenvigenciadetal
normativa,valedecir,apartirdesupublicacinenGacetaOcial.

Aunquecuestionableenformayfondo,laProvidencia00042entendemospretendereforzarlo
establecidoenladisposicintransitoriaquintadelaLeyparalaRegularizacinyControldelos
ArrendamientosdeVivienda(***),lacualdispone:

Quinta.PorsercontrarioalintersgeneraldeestaLey,elmonopoliosobrelaviviendaenalquiler,por
considerarseelarrendamientodeinterssocial,colectivoyconnesdeutilidadpblica,losarrendatariosy
arrendatariasqueocupenviviendasconstituidassobreediciosquetenganveinteaosomsdedicadosal
arrendamiento,tendrnelderechoaadquirirla,exceptuandodelcumplimientodelapresentedisposicinalos
pequeosarrendadores.Atalefectoelpropietariooarrendador,procederdeacuerdoalcaptulorelativoala
preferenciaofertiva,establecidoenesteinstrumentolegal,enunlapsonomayordesesentadasapartirdela
entradaenvigenciadelapresenteLey.

b)Sujetosobligados:

Conformealartculo2delaProvidencia,estnobligadosacumplirlalospropietariosoarrendadores,en
cualquiercasomultiarrendadores,deediciosquetenganveinte(20)aosomsdedicadosal
arrendamiento.

Enesesentido,laLeyparalaRegularizacinyControldelosArrendamientosdeViviendaensuartculo
7denealmultiarrendadorcomoPersonanaturalojurdicaque,attulopersonaloatravsdeterceros,se
dedicaalarrendamientodetresomsviviendas..Porsuparte,lanocindeviviendaquelamisma
Leyofrece,tambinensuartculo7,essumamentegenrica,puessimplementesereereaEspaciopara
eldesarrollosocialdelapersonaysugrupofamiliar,sobreelcualseasientaelhogarparalasatisfaccindelas
necesidadesbsicasdelserhumano..

c)Formalidadesdelaoferta:

Laofertadeventaalinquilino,segnlaProvidencia,hadeefectuarseconformealaguradela
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Laofertadeventaalinquilino,segnlaProvidencia,hadeefectuarseconformealaguradela
preferenciaofertivaestablecidaenlaLeyparalaRegularizacinyControldelosArrendamientosde
Vivienda(artculos131al137)yquepuedesintetizarseenlossiguientesaspectos:

c.1)Lapreferenciaofertiva:

Lapreferenciaofertivaesel...derechoquecorrespondealarrendatariooarrendatariaqueloocupa(el
inmueble),paraqueseleofrezcaenventaenprimerlugaryconpreferenciaacualquiertercero.Sloseracreedor
oacreedoraalapreferenciaofertivaelarrendatariooarrendatariaqueseencuentresolventeenelpagodelos
cnonesdearrendamiento..Sobreestepreceptolegal,seinere:

1.Pudieraconsiderarsedescartarlapreferenciaofertivaencasodeunarrendadorquenoocupeel
inmueble,siesquetalsupuestopuededarse.
2.Noaplicaralapreferenciaofertivaalarrendadorinsolventeenelpago.

Sinembargo,comoquieraquetalessupuestoshandeserdemostradosconformealordenamiento
jurdicoy,enespecial,respetandolasdebidasgarantasdelaspartes,losprocesosrespectivos
excederansindudaellapsoquelaProvidencia00042estableceparasucumplimiento,sopenade
sancin;antelocual,parecierapocorecomendablehacervalerlasexcepciones(salvolasconsideraciones
particularesquepuedanhacerseenelcasoconcreto).

c.2.Requisitosdelaoferta:

Disponeelartculo132delaLeyparalaRegularizacinyControldelosArrendamientosdeVivienda
queelpropietariodeberinformaralarrendatariooarrendatariaqueocupeelinmueble,mediantedocumento
autntico,suvoluntaddevenderleelinmuebleexpresndolesuderechodepreferencia.

Enformaexpresa,sedisponelanecesidaddenotariareldocumentocontentivodelaofertaovoluntad
deventa.Adems,lapropianoticacinhadehacerseenformaautnticaandedejarcertezade:

1.Laentregapersonaldeldocumento(noticacin,manifestacindevoluntad)alarrendatarioo
arrendatariaqueocupaelinmueble,puesdelocontrarionosurtirefectolegalalguno.
2.Lafechaciertadelaentrega,alosnesdevericarelcumplimientodelaProvidencia00042respecto
dellapsodesesenta(60)dashbiles,cuyoincumplimientoacarrearasancin.
3.Lafechaciertadelaentrega,alosnesdedeterminareliniciodellapsodenoventadas(90)
calendarioqueposeeelinquilinoparadarrespuesta.

Enn,msalldelcostoytrmitedelamovilizacindelNotario(oJuez,segnelcaso),elloobra
enresguardodelpropietariodelinmueble.

Porotraparte,lacomunicacinquehadeserindividualporcadaarrendadorounidaddevivienda
debecontener:

1.Precionomayoraldeterminadocomoelvalordelinmueblequesejenelclculodeljustovalor,establecido
enlapresenteLeyparalafechadelaoferta,debiendoanexarcopiadelaresolucinrespectivaemitidaporla
SuperintendenciaNacionaldeArrendamientodeVivienda.
2.Condicionesdeventa.
3.Modalidadesdenegociacin.
4.Direccindondeserrecibidavlidamentelarespuesta.
5.Documentodepropiedaddelinmueble.
6.Documentodecondominioopropiedadcolectivafamiliaromultifamiliar,dondesedemuestreelestadodel
inmuebleavender.
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inmuebleavender.
7.CerticacindeGravamen.

Encuantoalpreciodeventa,debeacotarsequeconformealaProvidencia00042,sujacinsuponeun
pasoprevioalanoticacindelapreferenciaofertivaalinquilino,pueselprecioesparteintegrantede
lacomunicacin.Demaneraque,debeelpropietarioenprimertrminoacatarloestablecidoenel
artculo6delaProvidencia,yacudirconlosrecaudossealadosendichanorma,asaber:

1.ContratodeArrendamientooJusticativodeTestigoquedemuestrelaRelacindeArrendamiento.
2.CerticadodehabercumplidoconlainscripcinenelRegistroNacionaldeArrendamientode
Vivienda.
3.Planilladecaractersticasdelinmueble,lacualdeberdescargarenlasiguientepginadeinternet
www.minvih.gob.ve/sunavi(hp://www.minvih.gob.ve/sunavi)
4.DocumentodeCondominiodeledicio.
5.Documentodepropiedaddelinmueble.
6.Permisodehabitabilidadopermisodeconstruccindelinmueble.
7.Fotografasdelascuatro(04)fachadas,delosascensores,delosductosdabasura,delasescalerasde
accesodecadapiso,delosbajantesdebasuradecadapiso,delosstanosencasodeexistir,delos
tanquesdeaguasblancas,delosjardinesyengeneraldelasreascomunes,enpapelfotogrcode
confechadeimpresinnomayorados(02)mesesdelafechadesupresentacin.

SuponemosqueSUNAVIcuentaconlacapacidadoperativayderespuestaparaentregaralpropietario
larespectivaResolucindevalordelinmueble,alosnesdequeestepuedahacerlaofertaalinquilino
dentrodelossesenta(60)hbilesaquesereerelaProvidencia00042.Atodoevento,siestandopor
nalizardicholapsoSUNAVInohubiereemitidolarespuestarespectiva,sugerimosproceder
igualmentealanoticacinalinquilino,sealandoqueelprecioserelquedetermineSUNAVI,conel
descuentoaquesereereelartculo137delaLeyparalaRegularizacinyControldelos
ArrendamientosdeVivienda,pudiendosegnconvengaestablecerseenlanoticacinodocumento
autnticoqueseconsiderareliniciodellapsoderespuestaalaoferta,lafechaenlaqueSUNAVIemita
elvalordelinmueble.Ello,dadoqueelactuardelpropietariodebeseratodacostaevitarlasancin.

Auncuandodesdeelpuntodevistadelateoradeloscontratos,parecierainconcebiblehacerunaoferta
deventasinindicacindeprecio,eseesunelementoqueenestecasoescapadelavoluntaddelaspartes
alsercompetenciadeSUNAVI(almenosencuantoallimitemximo),porloquetalausenciano
invalidaralaoferta.

Encuantoalascondicionesdelaventaymodalidadesdenegociacin,laLeyprevlassiguientes
premisas:

1.Nosepodrexigirelpagodecontado.
2.Nosepodrestablecerunplazomenordeunaoalosefectosdelaobtencindelcrdito
hipotecario.
3.Noserexigiblelaentregadearrasocualquierotrovalorimputableonoalpreciodenitivodela
compraventacomogarantadelcumplimientodelaobligacin(clusulapenal).
4.Enloscontratosdeopcindecompraventanosepodrcolocarclusulaalgunaquecontemplela
posibilidadderesolucinunilateralporpartedelpropietariooferente.

Finalmente,hasidonoticiaelhechodequemuchosediciosdestinadosaarrendamientodeunidadesde
vivienda,noposeenalafechadocumentodecondominio.Enesesentido,laProvidenciapresumela
facilidad(terica)deobtencindetaldocumentoenvirtuddeloestablecidoenladisposicintransitoria
octavadelaLeyparalaRegularizacinyControldelosArrendamientosdeVivienda:
https://engaceta.wordpress.com/2014/04/21/providencia00042sunavitipsparasucumplimiento/ 3/5
13/5/2017 Providencia00042SUNAVI(tipsparasucumplimiento)

octavadelaLeyparalaRegularizacinyControldelosArrendamientosdeVivienda:

Octava.Porserlamateriaarrendaticiadeinterspblicogeneral,socialycolectivo,seobligaentodoel
territorionacionalalosregistrossubalternos,aautenticardeformagratuitayobligatoriatodoslosdocumentos
decondominiodelosediciosdeviejadata,menoresalao1987.Vistoqueestosinmueblescarecendetodao
granpartedeladocumentacincontenidaenelartculo26delaLeydePropiedadHorizontal;sesolicitaalos
registradoresautenticarconladocumentacinqueexista,condicionandolaentregadetodoslosrecaudosal
registroporellapsodeunao.Sialtrminodeunaoestadocumentacinnosehaentregado,sedarunao
msdeprrroga.Sialtrminodelaodeprrroganosehaentregadoladocumentacin,sesuspendernlos
efectosdeldocumentohastatantoseconsigneladocumentacinnecesaria.

Noobstante,silapremuradelvencimientodellapsoimpidecontarconeldocumentodecondominio
debidamenteprotocolizado,sugerimosanexarcopiadeldocumentoporregistrar,conlasrespectivas
constanciasdepresentacinalRegistrocompetente,andeencasodesernecesarioevidenciarmora
enlaocinaregistral.

Notas:

(*)EstaGacetaOcialestdisponibleparadescargaenlawebdelaImprentaNacional:
www.imprentanacional.gob.ve(hp://www.imprentanacional.gob.ve),especcamenteeneste
enlace:hps://www.dropbox.com/s/xx1qc5libcsj5y3/Gaceta%20Ocial%20n%C3%BAmero%2040.382.pd
f(hps://www.dropbox.com/s/xx1qc5libcsj5y3/Gaceta%20Ocial%20n%C3%BAmero%2040.382.pdf)

(**)Ver:RECURSODENULIDADPORINCONSTITUCIONALIDADSUNAVI
enhps://engaceta.wordpress.com/2014/04/21/recursodenulidadporinconstitucionalidadsunavi/
(hps://engaceta.wordpress.com/2014/04/21/recursodenulidadporinconstitucionalidadsunavi/)

(***)GacetaOcialdelaRepblicaBolivarianadeVenezuelaN6.053Ext.del12/nov/2011.

https://engaceta.wordpress.com/2014/04/21/providencia00042sunavitipsparasucumplimiento/ 4/5
13/5/2017 Providencia00042SUNAVI(tipsparasucumplimiento)
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