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Es el ms importante de los contratos dentro del contexto del Derecho Privado, si bien
no es el ms antiguo porque antes que ste existi la permuta o trueque hoy en da es
el contrato de mayor aplicacin. El Art. 1849 C.C. lo define as: La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida se llama precio. A su vez el Art. 905 C.Co. Lo define as: La
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da
por la cosa vendida se llama precio.. Tanto el rgimen civil como el comercial lo
llaman contrato y a las partes las llaman vendedor y comprador y para ambas
legislaciones existe objeto y precio. La diferencia principal consiste en que el Cdigo
Civil utiliza la expresin dar y el Cdigo de Comercio habla de transmitir la
propiedad. Resulta ms apropiada la definicin del Cdigo de Comercio en el sentido
de que toda venta implica transmitir o transferir el dominio de la cosa vendida. El
diccionario hace sinnimas las palabras transferir y transmitir y la Corte Suprema de
Justicia ha dicho que la expresin dar contiene la obligacin de entregar. En
conclusin dar es tramitar o transferir el dominio. Respecto de otras diferencias el
Cdigo Civil reglamenta la lesin enorme en la venta de inmuebles, el Cdigo de
Comercio guarda silencio; el Cdigo Civil establece el pacto de reserva de dominio
para bienes inmuebles, el Cdigo de Comercio lo hace para bienes muebles e
inmuebles. Finalmente el Art. 740 C.C. establece que La tradicin es un modo de
adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a
otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra
la capacidad e intencin de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos
los otros derechos reales., habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir
el dominio y por la otra la capacidad e intencin de recibirlo. Recordemos que el
tradente es el que transfiere el dominio y el adquiriente el que lo recibe, y los modo de
adquirir el dominio de acuerdo al Cdigo Civil son la accesin, la tradicin, la
prescripcin, la ocupacin y la sucesin por causa de muerte, a ellos debe
agregrsele la ley.
El contrato de compraventa se rige por la teora del ttulo y el modo lo que implica la
realizacin de dos actos jurdicos distintos y sucesivos: el contrato ttulo y la entrega o
tradicin (modo), es decir el contrato que en la venta de inmuebles est contenido en
la escritura es el ttulo y la tradicin o entrega es el modo que tratndose de bienes
inmuebles se perfecciona con la inscripcin en el registro.
1. En razn del parentesco: Es nulo el contrato entre el padre y el hijo de familia (Art.
1852 C.C.) y se reserva al hijo sobre el cual se ejerce patria potestad y no sobre el
hijo menor y segn la Corte Suprema de Justicia este contrato es vlido cuando se
celebra entre padres e hijos mayores y tambin cuando se realiza con dineros propios
del hijo.
2. En razn del cargo que ocupa: El Art. 1853 C.C. prohbe a los administradores se
establecimientos pblicos vender los bienes que administra en todo o en parte, y el
Art. 1854 C.C. ampla esta prohibicin para los empleados pblicos y para quienes
ejercen jurisdiccin. Ellos no pueden comprar ni vender los bienes pblicos o
particulares que estn bajo su ministerio como tampoco los bienes en cuyo litigio
intervenido y que se tengan en pblica subasta, en caso de hacerlo habr nulidad
absoluta.
a. Los guardadores, tutores y curadores no pueden comprar los bienes de sus pupilos,
si se trata de bienes muebles podrn hacerlo con autorizacin del juez y de hacerlo
sin autorizacin generara nulidad relativa pues este acto puede ser convalidado
posteriormente por el juez. Respecto de inmuebles la prohibicin es total en todos los
casos.
EL CONSENTIMIENTO:
Es el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio y mediante ste la venta se
reputa perfecta cuando se trata de bienes muebles, en tratndose de bienes
inmuebles deben cumplirse solemnidades como escritura pblica y registro y el
consentimiento debe estar exenta de vicios de error, fuerza y dolo.
OBJETO:
CAUSA:
Es el motivo que impulsa a obrar y en la compraventa sta debe ser lcita enmarcada
en la moral y el Derecho.
DE LA COSA VENDIDA:
En la compraventa cosa es todo lo que sea susceptible de ser vendido y los requisitos
de sta son que pueda ser vendida, que exista o se espera que exista. Las cosas que
se pueden vender las seala el Art. 1866 C.C. y son todas aquellas cosas corporales
o incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Bajo este criterio
preguntamos qu es lo que no se puede vender y al respecto encontramos el
siguiente listado:
Los derechos que nacen del pacto de retroventa (Art. 1942 C.C.)
Los bienes comunes a todos por su naturaleza como la luz, el aire, el sol
Las cosas embargadas pues estn fuera del comercio, salvo que el acreedor o el juez
lo consientan.
El segundo caso hace referencia a que la cosa no exista pero se espera que llegue a
existir, cosa comn en la vida de los negocios, sucede por ejemplo en las cosechas
futuras, obras de arte que se encuentren en proceso de creacin, inmuebles sobre
planos y de acuerdo al Cdigo Civil estos contratos quedan sometidos a la condicin
de existir la cosa a menos que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr
la suerte (Art. 1869 C.C.).
El profesor Jos Alejando Vonimento seala que las arras son penitenciales o de
retractacin (Art. 1859 C.C.) y confirmatorias (Art. 1861 C.C.) las que son parte del
precio.
ARRAS SIMPLES, PENITENCIALES O DE RETRACTACIN.
Estas arras dan el derecho de retractarse del negocio y no forman parte del precio y el
trmino para retractarse lo fijan las partes libremente en el contrato y si no lo hacen o
guardan silencio la ley seala el trmino de dos meses a partir de la fecha de la
promesa.
ARRAS SOLEMNES O CONFIRMATORIAS.
Las partes no tienen el derecho de retractarse del contrato y si forman parte del precio
(Art. 1861 C.C.) y si se dan arras como parte del precio la venta se reputa perfecta y si
estas arras se incumplen el perjudicado puede demandar el cumplimiento del contrato
o la resolucin del mismo en ambos casos con indemnizacin de perjuicios y si en el
contrato no se especifica qu tipo de arras se pactan se entendern que son arras de
retracto.
CLUSULA PENAL.
Se llama clusula penal pecuniaria y tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin, la define el Art. 1592 C.C. y es aquella que se pacta para asegurar el
cumplimiento de un negocio y se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer en
caso de no ejecutar o retardar la obligacin principal y puede pactarse a favor de un
tercero distinto del acreedor, tiene un carcter accesorio y la nulidad de la obligacin
principal acarrea la de la clusula penal, lo accesorio accede a lo principal, por tanto
sirve de garanta y slo puede exigirse a partir de la mora del deudor y una vez
constituido en mora el deudor puede el acreedor demandar simultneamente la
obligacin principal y la clusula penal.
La venta de cosa ajena es vlida sin perjuicio de los derechos del verdadero dueo
mientras no se extinga por el tiempo, pues si el vendedor no es dueo de la cosa
vendida evidente resulta que no puede transferir la propiedad pues nadie puede
transferir lo que no tiene y por tanto la validez de la venta est sujeta a que el
verdadero dueo la ratifique. Recordemos la teora del ttulo y el modo, dos elementos
distintos el contrato o ttulo y la entrega o modo; el contrato as mismo no transmite
propiedad, requiere de la entrega, en la venta de cosa ajena vale el ttulo pero no
puede ejecutarse el modo, no puede transmitirse la propiedad de la cosa pues el que
vende cosa ajena no tiene la propiedad de la cosa vendida a menos que lo ratifique el
verdadero dueo. En conclusin el contrato como tal es vlido pero la tradicin es
nula pues si el verdadero dueo consiente la deuda confiere al comprador la tradicin,
por tanto la venta de cosa ajena vale respecto al contrato o ttulo pero no respecto al
modo o tradicin.
ACCIN DE DOMINIO O REIVINDICATORIA:
La seala el Art. 946 C.C. Es la que tiene el dueo de una cosa singular de que no
est en posesin para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla y pueden
reivindicarse las cosas corporales races inmuebles excepto las cosas muebles
compradas en feria, almacn o similar y puede reivindicar la propiedad el dueo, el
que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa (Art. 950 C.C.) y
esta accin se dirige contra el poseedor actual y la Corte ha dicho que esta accin no
se puede ejercer contra el tenedor. Prescribe en diez aos (Art. 1 Ley 791 de 2002).
LA ACCIN POSESORIA:
LA ACCIN PUBLICIANA:
Son ciertos acuerdos o convenciones que las partes hacen por medio de clusulas
especiales al celebrar el contrato de compraventa, los pactos accesorios son
elementos accidentales del contrato. El Cdigo Civil enumera tres pactos accesorios a
la compraventa: el pacto comisorio (Art. 1935 C.C.), el pacto de retroventa (Art. 1939
C.C.) y el pacto de retracto o pacto de mejor comprador (Art. 1944 C.C.).
EL PACTO COMISORIO:
EL PACTO DE RETROVENTA.
Lo contemplan los Arts. 750 y 1931 C.C. y el 952 y ss. C.Co. El pacto de reserva de
dominio puede versar sobre bienes muebles en materia civil y muebles e inmuebles
en materia comercial, se basa en que el vendedor no transfiere la propiedad o dominio
de la cosa vendida sino hasta su pago total, es una limitacin al dominio hasta el no
pago total de la cosa de gran utilizacin en las ventas al pblico particularmente en
vehculos automotores. El vendedor conserva la propiedad o dominio de la cosa
ajena, por su parte el comprador tiene la posesin, es decir el uso y el goce y una vez
pagada la cosa en su totalidad el dominio de la misma pasa al comprador. Respecto a
efectos ante terceros la reserva de dominio debe inscribirse pues en materia mercantil
slo produce efectos a partir de su inscripcin en el registro mercantil (Art. 953 C.Co.),
si se trata de vehculos automotores ante la respectiva autoridad de trnsito y los
bienes muebles deben ser singularizables (que constituyan una unidad) como un
vehculo, un computador, y no cabe sobre bienes fungibles que se destruyan con el
uso. En caso de incumplimiento en el pago por parte del comprador el vendedor podr
ejercer la accin de restitucin en los trminos de los Arts. 948 y 966 C.Co.
PACTO DE EXCLUSIVIDAD:
Este pacto slo afecta a una de las partes, al que vende y se obliga a suministrar
bienes o servicios a la otra con exclusin de cualquier otro consumidor o comprador y
la otra parte, la que compra se obliga a su vez a no adquirir a ningn otro proveedor el
bien que all se pacta, puede obligar a ambas partes aunque puede suceder que este
pacto se suscriba dando exclusividad solamente a una de ellas. Este pacto que
tericamente sera propio del contrato de suministro est considerado por la ley como
una acto de competencia desleal pues el Art. 19 de la Ley 256 de 1999 considera
desleal pactar en los contratos de suministro clusulas de exclusividad pues debe
advertirse que el suministro es una venta peridica, es un contrato de tracto sucesivo
a diferencia de la compraventa que es de ejecucin instantnea.
El vendedor est obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una
causa anterior a la venta salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato (Art.
1895 C.C.), pero si existe mala fe del vendedor probada esta estipulacin en contrario
ser nula. A su vez el Art. 1909 C.C. seala que la estipulacin que exime al vendedor
de la obligacin de sanear la eviccin no lo exime de la obligacin de restituir el precio
recibido. La accin de saneamiento la instaura el comprador perjudicado y puede
intentarse solidariamente contra los herederos del vendedor o contra cualquiera de
ellos, lo mismo sucede si son varios vendedores pero cada uno responder a prorrata
de su cuota hereditaria lo cual rige tambin para el caso de que sean varios
vendedores aclarando que la accin de saneamiento es indivisible y solo en estos
casos sera divisible. Finalmente la accin de saneamiento por eviccin comprende
dos aspectos bsicos: la accin de defensa de la cosa o denuncia del pleito y la
accin de restitucin y reparacin de perjuicios. La denuncia del pleito por eviccin se
da cuando el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la
venta deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla (Art. 1899 C.C.), se
trata de una denuncia de pleito que sealan los Arts. 54 a 56 C.P.C., acto procesal
que se hace dentro del trmino de contestacin de la demanda.
2. Al pago de las costas del contrato o gastos notariales, de registro, impuestos que
hubiese pagado el comprador.
3. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo.
5. El aumento del valor que la cosa edita haya tomado por causas legales o por
transcurso del tiempo (Art. 1904 y 1907 C.C.) y en general deber reconocer al
comprador las mejoras que ste hubiere hecho.
En las ventas forzadas por remate el vendedor no es obligado a salir al saneamiento
por eviccin (Art. 1908 C.C.). Esta accin prescribe en cuatro aos desde la fecha de
la sentencia de eviccin o si la sentencia no se ha pronunciado desde la restitucin de
la cosa (Art. 1913 C.C.).
Son los defectos ocultos de la cosa vendida que el comprador no advirti al comprar y
en este caso el vendedor debe garantizar que la cosa vendida est libre de defectos
ocultos propios de la naturaleza misma del objeto del contrato y si ello es as debe
responder ante el comprador. Los vicios redhibitorios son siempre ocultos, no pueden
ser manifiestos y evidentes y es lgico que el comprador al conocerlos probablemente
no hubiese contratado o hubiese pedido rebaja del precio pues si el vicio es manifiesto
y a sabiendas se compra no existe engao. Los requisitos de los vicios redhibitorios
son:
Ante la presencia de los vicios redhibitorios u ocultos el comprador tiene las siguientes
acciones: pedir la rescisin de la venta o pedir la rebaja del precio (accin quantis
minoris), lo anterior conforme al Art. 1917 C.C. Los vicios redhibitorios dan derecho al
comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del precio segn mejor le
pareciere y lo hace a travs de la accin redhibitoria consagrada en el Art. 1914 C.C.,
si el vendedor conoca los vicios y los ocult est obligado a pagar prejuicios adems
de la restitucin del bien o rebaja del precio.
De acuerdo al Art. 1923 C.C. la accin redhibitoria prescribe en seis meses para bienes
muebles y en un ao para bienes inmuebles y el tiempo se contar desde la entrega
real pudiendo las partes en el contrato ampliar o restringir este plazo.
Se reducen a dos: pagar la cosa y recibirla. El Art. 1928 C.C. seala que la principal
obligacin del comprador es pagar el precio convenido y este debe ser en dinero y en
caso de incumplimiento por parte del comprador el vendedor podr ejercer la accin
resolutoria, podr pedir que las cosas vuelvan a su estado anterior o que se cumpla
tardamente en ambos casos con indemnizacin de perjuicios (Art. 1930 C.C.).
Respecto de recibir la cosa el Cdigo Civil no lo seala de manera expresa pero si lo
seala el Cdigo de Comercio, el comprador est obligado a recibir la cosa en el lugar
y tiempo estipulado, caso contrario est obligado a indemnizar. En el contrato de
compraventa se presenta la lesin enorme y existe cuando hay una desproporcin en
el justo precio de la cosa que se vende o se compra, el Art. 1947 C.C. seala que el
vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende y para el comprador viceversa.
Ej.: La cosa vendida vale $1000.000.oo y recibe como precio la suma de $450.000.oo.
Esta accin tiene un carcter objetivo pues solamente se mira la proporcin del precio
que puede existir en el contrato que sea inferior o superior a la mitad de justo precio
para que se configure a favor de cualquiera de las partes, esta figura viene del
Derecho Romano y el precio se consideraba vil cuando era inferior a la mitad del
precio.
Esta accin slo cabe en bienes inmuebles que no se trate de ventas en subasta pblica,
que el engao sea enorme, que no se trate de contratos aleatorios y que no haya
prescrito pues la prescripcin opera en cuatro aos contados desde la fecha del
contrato. El Art. 1946 C.C. seala que el contrato de compraventa podr rescindirse
por lesin enorme, ello quiere decir que en la promesa de venta no existe lesin
enorme pues la promesa no produce una obligacin de dar sino de hacer y cabe la
lesin enorme en la hipoteca (Art. 2455 C.C.), en la permuta de inmuebles (Art. 1958
C.C.), en la clusula penal (Art. 1601 C.C.), en el mutuo con inters (Art. 2231 C.C.),
en la anticresis (Art. 2466 C.C.), en la aceptacin y particin de la herencia (Arts. 1291
y 1401 C.C.).
El Art. 1887 C.C. dice: si se vende por cabida debe tenerse en cuenta la extensin del
predio y el vendedor debe responder por el nmero exacto de metros o hectreas y
esta figura se da en la venta de predios rurales o fincas. Si la cabida real es mayor
que la declarada en el contrato el comprador debe aumentar proporcionalmente el
precio salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en ms de una dcima parte
del precio de la cabida real, en este caso podr el comprador a su arbitrio o aumentar
proporcionalmente el precio o desistir del contrato y si desiste deben resarcirse
perjuicios a su favor (Art. 1888 C.C.) y si la cabida real es menor que la declarada
deber el vendedor completarla y se aplicar en viceversa el artculo anterior. Esta
accin prescribe en un ao contado desde la entrega y se puede ejercer
simultneamente con el de la lesin enorme.