"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAO IMOBILIRIA. VENDA DE UNIDADES AUTNOMAS EM ESTANDE

DE VENDAS. CORRETAGEM. CLUSULA DE TRANSFERNCIA DA OBRIGAO AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREO TOTAL. DEVER DE INFORMAO. SERVIO DE
ASSESSORIA TCNICO-IMOBILIRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANA. I -
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da clusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigao de pagar a comisso de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autnoma em regime de incorporao
imobiliria, desde que previamente informado o preo total da aquisio da unidade autnoma,
com o destaque do valor da comisso de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrana pelo
promitente-vendedor do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade
congnere, vinculado celebrao de promessa de compra e venda de imvel. II - CASO
CONCRETO: 2.1. Improcedncia do pedido de restituio da comisso de corretagem, tendo em
vista a validade da clusula prevista no contrato acerca da transferncia desse encargo ao
consumidor. Aplicao da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrana por servio de assessoria
imobiliria, mantendo-se a procedncia do pedido de restituio. Aplicao da tese
1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO." (STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016)

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAO IMOBILIRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLUSULA DE
TRANSFERNCIA DA OBRIGAO AO CONSUMIDOR. ALEGAO DE ABUSIVIDADE.
TEORIA DA ASSERO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE
DA CLUSULA. SERVIO DE ASSESSORIA TCNICO-IMOBILIRIA (SATI).
COBRANA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condio
de promitente-vendedora, para responder pela restituio ao consumidor dos valores pagos
a ttulo de comisso de corretagem e de taxa de assessoria tcnico-imobiliria, nas demandas em
que se alega prtica abusiva na transferncia desses encargos ao consumidor. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Aplicao da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de
ilegitimidade. 2.2. "Validade da clusula contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigao de pagar a comisso de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autnoma em regime de incorporao imobiliria, desde que previamente informado o
preo total da aquisio da unidade autnoma, com o destaque do valor da comisso de
corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrana
pelo promitente-vendedor do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade
congnere, vinculado celebrao de promessa de compra e venda de imvel" (tese firmada
no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedncia do pedido de restituio da
comisso de corretagem e procedncia do pedido de restituio da SATI. 3. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE." (STJ, REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Informativo 589/STJ:

DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE COBRANA DE SATI AO

CONSUMIDOR PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE IMVEL. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 938.
abusiva a cobrana pelo promitente-vendedor do servio de assessoria
tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade congnere, vinculado celebrao de
promessa de compra e venda de imvel. O fornecedor tem o dever de prestar ao
consumidor informaes claras, adequadas e precisas acerca de seus produtos e
servios. Alm do pagamento da comisso de corretagem, tm sido transferidos ao
promitente-comprador os custos do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI),
consistente na prestao de esclarecimentos tcnicos e jurdicos acerca das clusulas
do contrato e das condies do negcio. Na alienao de unidades autnomas em
regime de incorporao imobiliria, essa atividade de assessoria prestada ao
consumidor por tcnicos vinculados incorporadora constitui mera prestao de um
servio inerente celebrao do prprio contrato, inclusive no que tange ao dever de
informao, no constituindo um servio autnomo oferecido ao adquirente, como
ocorre com a corretagem. Verifica-se, nesse caso, flagrante violao aos deveres de
correo, lealdade e transparncia, impostos pela boa-f objetiva, tendo em vista a
cobrana, a ttulo de servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), pelo
cumprimento de deveres inerentes ao prprio contrato celebrado. A abusividade dessa
clusula contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do CDC. Consideram-se, assim,
nulas de pleno direito as clusulas que obrigam o consumidor a pagar o servio de
assessoria tcnico-imobiliria (SATI) ou congnere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do CDC.
Ademais, essa assessoria um servio que envolve o elemento confiana (intuitu
personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria tcnica ou jurdica
para orient-lo acerca do contrato ou de outros detalhes relativos aquisio do
imvel, pode contratar diretamente um profissional ou advogado da sua confiana, e
no algum vinculado incorporadora. O prprio Conselho Federal de Corretores de
Imveis (COFECI), mediante a Resoluo n. 1.256/2012, estatuiu a seguinte norma
proibitiva: "Art. 3 - vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes,
para si ou para terceiros, qualquer taxa a ttulo de assessoria administrativa jurdica
ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrana de tais taxas quando
feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos." Manifesta, portanto, a
abusividade de qualquer clusula que estabelea a cobrana desse servio de
assessoria tcnico-imobiliria (SATI) ou atividade congnere. REsp 1.599.511-SP,
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seo, por unanimidade,
julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA AD

CAUSAM DE INCORPORADORA IMOBILIRIA EM DEMANDA QUE OBJETIVA
RESTITUIO DE COMISSO DE CORRETAGEM E DE SATI. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 939.

Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condio de

promitente-vendedora, para responder a demanda em que pleiteada pelo
promitente-comprador a restituio dos valores pagos a ttulo de comisso
de corretagem e de taxa de assessoria tcnico-imobiliria, alegando-se
prtica abusiva na transferncia desses encargos ao consumidor. De incio,
levando em considerao, em tese, as alegaes dos promitentes-compradores
(consumidores), observa-se, nesse tipo de demanda, afirmaes como a de que o
consumidor compareceu a um estande de vendas com o objetivo de comprar um
imvel, mas acabou sendo obrigado a arcar com os custos dos servios de corretagem
prestados por corretores escolhidos pela incorporadora. Analisando-se esse tipo de
alegao com base na teoria da assero - prevalente na jurisprudncia do STJ (REsp
818.603-RS, Terceira Turma, DJe 3/9/2008; e REsp 1.395.875-PE, Segunda Turma, DJe
7/3/2014) -, cumpre indagar se, caso sejam verdadeiras as afirmaes do autor, a
incorporadora poderia ser condenada a ressarcir os valores pagos a ttulo de
corretagem? primeira vista, pode parecer que caberia ao corretor figurar no polo
passivo da relao processual, pois foi quem recebeu os valores diretamente do
consumidor. Contudo, do exame das alegaes dos consumidores, geralmente no se
observa nenhuma insurgncia quanto existncia de um contrato de corretagem e
necessidade de se remunerar o corretor pelos servios prestados. Nesses casos, a
questo em geral suscitada pelos consumidores se limita a estabelecer quem deve
assumir o encargo da restituio dessa remunerao. Sob a tica dos consumidores, a
corretagem foi contratada pela incorporadora de modo que ela quem deveria
responder por esse encargo. Por decorrncia lgica, para que o encargo recaia sobre a
incorporadora, deve-se admitir o ajuizamento da demanda contra esta, ou seja,
reconhecer a legitimidade passiva ad causam. Observe-se que o raciocnio acima se
limita questo da legitimidade passiva, pois a anlise da efetiva obrigao de
ressarcir os consumidores questo de mrito, a ser enfrentada em outra
oportunidade. De outra parte, com relao aos custos do servio de assessoria
tcnico-imobiliria (SATI), os consumidores tambm alegam, geralmente, que se trata
de servio contratado pela incorporadora, mas com encargo transferido para
consumidores. As alegaes deduzidas pelos consumidores com relao SATI so
semelhantes s afirmaes feitas a respeito da comisso de corretagem, devendo-se
adotar, portanto, a mesma soluo, admitindo-se a legitimidade passiva da
incorporadora. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seo, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.