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Crditos hipotecarios Macri

2015 01 05 Impulsan crditos que se indexarn por la inflacin........................................................................4
2015 04 26 El Estado debe promover el crdito hipotecario privado como lo ha hecho con los sectores
productivos Jaime Sorn..................................................................................................................................... 4
2015 12 15 Apuesta de Sturzenegger: lograr que los bancos den crditos hipotecarios a tasas del 1%...........5
2016 01 26 Juan Curutchet: "Con el nuevo modelo ser ms fcil acceder al crdito hipotecario y las cuotas
sern ms bajas"................................................................................................................................................ 6
2016 01 07 El BCRA analiza nuevo sistema para crditos hipotecarios............................................................8
2016 01 14 El Gobierno repuso el ndice CER y se usara para los nuevos crditos hipotecarios.....................9
2016 01 18 Casi lista la moneda indexada para crditos hipotecarios.............................................................10
2016 01 25 Los nuevos crditos hipotecarios que llegaran al mercado..........................................................10
2016 01 27 Definen cmo sern los nuevos crditos hipotecarios y el mecanismo de ajuste..........................11
2016 01 27 El Gobierno define cmo fondear su plan de hipotecas y estudia el impacto de la indexacin.....12
El gobierno prepara un plan de prstamos para la vivienda, pero la inflacion lo demora.................................13
2016 01 29 El plan de hipotecarios de Macri y el modelo "a la chilena": es posible en la Argentina bajar las
cuotas 70%? Por Rubn Ramallo..................................................................................................................... 14
UF en Chile, UVA en Argentina..................................................................................................................... 14
Hipotecarios 'a la chilena'............................................................................................................................. 16
Cuota y deuda, variables clave..................................................................................................................... 18
Dos grandes obstculos a vencer................................................................................................................ 18
2016 02 22 Los nuevos crditos hipotecarios y planes de vivienda del Gobierno............................................19
2016 02 23 El mercado inmobiliario apoya el plan de crditos de la ANSeS, pero considera que es
insuficiente...................................................................................................................................................... 19
2016 02 24 Crditos hipotecarios una asignatura pendiente para la economa argentina...............................20
2016 04 01 Banco Central lanzar nueva "moneda" para crditos hipotecarios..............................................21
2016 04 01 Los nuevos plazos fijos indexados dependern de la credibilidad del INDEC...............................22
2016 04 08 El nuevo sistema de crditos y depsitos demorar unos das en arrancar..................................23
2016 04 08 Un mecanismo que slo funciona con inflacin estable y baja por Javier Blanco.........................24
Un instrumento para resguardar el ahorro.................................................................................................... 25
2016 04 08 As sern las cuotas de los nuevos crditos con ajuste por inflacin.............................................27
Nuevos crditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta....................................................................27
Nuevos crditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta................................................................28
2016 04 08 Habr crditos con ajuste por inflacin..........................................................................................28
Un mecanismo que slo funciona con inflacin estable y baja.........................................................................29
2016 04 08 10 puntos fundamentales para entender los nuevos crditos hipotecarios...................................30
2016 04 07 El BCRA crea un ndice para regular el ahorro y crdito a la vivienda...........................................30
2016 04 08 Las claves de los nuevos crditos hipotecarios ajustables............................................................32
2016 04 08 El Banco Central autoriz el ahorro y el crdito indexado para la vivienda...................................32
2016 04 09 Arrancan la semana prxima los crditos hipotecarios indexados.................................................33
Indicios de cmo ser la lnea...................................................................................................................... 34
2016 04 09 A propsito de la flamante UVI Preocupa la falta de acceso a la vivienda pero tambin la
manipulacin estadstica.................................................................................................................................. 35
2016 04 09 Crditos mentirosos....................................................................................................................... 37
La necesidad de un plan estratgico............................................................................................................ 37
La mayor parte de la poblacin queda afuera Por Anbal Fortuna (*)........................................................38
Es una pena que se ilusione a la gente de esta manera Por Marcos Bergenfeld (*).................................39
El plan es caro e inaccesible Por Julio Gambina (*)...................................................................................39
2016 04 10 Horacio Corti: "El gobierno no tiene una poltica habitacional" Por Javier Laquidara....................39
2016 04 10 Las claves de los nuevos crditos hipotecarios por Silvia Stang...................................................45
2016 04 11 "Ms ruido que nueces" El temor que despiertan los nuevos crditos hipotecarios......................46
2016 04 11 Ven poca demanda en el corto plazo para la nueva lnea de hipotecarios Por Mara Elena Candia
Y Por Ana Clara Pedotti.................................................................................................................................... 47
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2016 04 11 Cobos destroz el plan hipotecario de Sturzenegger: "No va a funcionar"....................................48
Comunicado de prensa de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda de la Repblica Argentina (AEV)
Sobre la creacin de la UVI y los crditos hipotecarios....................................................................................49
2016 04 11 Muy enojado Julio Cobos Sin una ley, no funciona el proyecto hipotecario de Sturzenegger........50
2016 04 11 En las ltima horas, se conoci el anuncio del Banco Central que reglamenta las Unidades de
Vivienda (UVI) para tomar crditos hipotecarios indexados.............................................................................51
2016 04 13 Nuevos crditos hipotecarios: las respuestas a todas las dudas...................................................52
2016 04 15 Nuevos crditos hipotecarios: simulador de cuotas, segn tus ingresos.......................................53
Pueden las UVI reactivar el crdito?............................................................................................................. 55
2016 04 16 En busca del puente para llegar a la casa Ivn Kerr, el subsecretario de vivienda anticip sobre
los planes de financiacin que se lanzarn en breve.......................................................................................56
2016 04 16 La herramienta vital para crecer Por Jos Luis Cieri.....................................................................57
2016 04 17 Cerca de casa? Los planes para el acceso a la vivienda Por Silvia Stang..................................59
2016 04 17 El lado oscuro de las UVI: los riesgos del nuevo plan por Juan Jos Cruces...............................59
2016 04 17 Cmo sern los nuevos crditos en UVI........................................................................................64
http://www.lanacion.com.ar/1889868-como-seran-los-nuevos-creditos-con-uvi...............................................65
2016 04 17 Se necesita un modelo de inclusin financiera integral Ignacio Carballo......................................65
2016 04 18 Procrear: los nuevos crditos se ajustaran por inflacin y tendran un subsidio de capital Por
Silvia Stang....................................................................................................................................................... 66
2016 04 18 Nuevos crditos Procrear: se ajustaran a la inflacin...................................................................67
2016 04 18 Sirven los crditos hipotecarios indexados por inflacin? Por: Jos Castillo...............................68
2016 04 19 Estudian impulsar por ley los nuevos crditos hipotecarios Por Martn Kanenguiser....................69
2016 04 21 Confirman que el Procrear ser con una cuota hipotecaria indexada...........................................69
2016 04 22 Los prstamos para viviendas....................................................................................................... 70
2016 04 22 Crditos Hipotecarios UVIs vs inflacin.........................................................................................71
2016 04 24 Crditos UVI: ms accesibles y baratos, si baja la inflacin..........................................................72
2016 04 28 Macri lanz un plan de viviendas que promete ayuda para un milln de familias..........................74
2016 04 29 Medidas para reactivar la economa Construirn 120 mil nuevas viviendas en todo el pas.........75
2016 04 30 El mercado le dio la espalda al plan de viviendas de Sturzenegger y van a esperar que baje la
inflacin............................................................................................................................................................ 76
2016 04 30 El mercado del real estate local cuenta con varios productos crediticios, los cuales, segn los
especialistas, se convertirn en motores de la reactivacin del sector.............................................................78
2016 05 02 Las 5 variables claves que hay que analizar a la hora de invertir en UVIs Por Mariano Otlora...80
2016 05 02 Sueo lejano: se necesitan ahorrar siete aos de sueldos para acceder a una vivienda propia por
FLORENCIA LENDOIRO.................................................................................................................................. 81
Hay que ahorrar 86 sueldos para comprar una casa de 60 m2........................................................................81
2016 05 02 El Banco Nacin lanzar una nueva lnea de crditos hipotecarios..............................................82
2016 05 07 Avanza con lentitud el plan de prstamos hipotecarios del BCRA por Martn Kanenguiser..........82
2016 05 14 Lanzan crditos hipotecarios con cuotas que no pueden subir ms que los salarios por Marcelo
Cantn.............................................................................................................................................................. 83
2016 05 16 Prometen ms oferta de prstamos hipotecarios..........................................................................84
2016 05 16 Hipotecarios del Banco Nacin sumarn ingresos de toda la familia por Mariano Gorodisch.......86
2016 05 17 Gobierno intenta que despegue oferta de crditos hipotecarios Por Pablo Wende.-.....................87
2016 05 16 El Banco Nacin lanza crditos hipotecarios a 20 aos de plazo..................................................87
2016 05 17 La cuestin de las tasas de inters (A propsito de un buen anuncio del Presidente del Banco de
la Nacin) by Luis Alejandro Rizzi.................................................................................................................... 88
2016 05 17 Cmo son los nuevos crditos hipotecarios del Banco Nacin atados al nivel de ingreso............90
2016 05 17 Problemas legales demoran ms prstamos hipotecarios. Bancos no avanzan an porque el
cdigo civil no permite indexacin de cuotas. Por: Pablo Wende.....................................................................91
2016 05 17 Carlos Melconian, a Radio 10 "En los ltimos 50 aos no hemos tenido buenos crditos
hipotecarios"..................................................................................................................................................... 92
2016 05 18 Las claves de las lneas hipotecarias Crditos hipotecarios del Nacin vs. UVIs: pros y contras. 92
2016 05 19 Banco Nacin financiar desarrollos inmobiliarios Por: Pablo Wende...........................................94
2016 05 19 Bancos piden al BCRA que se actualice tasa clave del mercado Por: Ignacio Olivera Doll..........95
2016 05 20 Mal debut. Se dispar ndice de ajuste de nuevos crditos hipotecarios Por: Ignacio Olivera Doll
......................................................................................................................................................................... 95
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2016 05 19 Cobos versus Sturzenegger por los planes para viviendas...........................................................96
2016 05 19 Aprobaron en Senadores el proyecto de crditos hipotecarios de Cobos.....................................97
2016 04 18 El lado oscuro de los crditos hipotecarios: puede reeditarse la bomba que desat la circular
1050?............................................................................................................................................................... 97
1981 09 12 La mil cincuenta Por Juan Carlos de Pablo.................................................................................101
Ser el CER la 1050?................................................................................................................................... 103
El nuevo esquema indexatorio tiene varios puntos en comn........................................................................104
Ajuste y desajuste de la deuda financiera...................................................................................................... 106
Ajuste y desajuste de la deuda financiera A propsito de la actualizacin por el ndice de la Circular RF 1050,
LABANCA, Jorge Nicols; SANGUINETTI, Ral Carlos,...............................................................................106
1980 04 19 Circular RF 1050.......................................................................................................................... 124
2016 04 07 Sturzenegger lanza nuevo crdito hipotecario atado a la inflacin..............................................130
29.03.2016 El Gobierno vuelve a cambiar el IPC de referencia para pagar menos intereses........................130
2002 04 04 Pesificacin: conflictos por la aplicacin del CER a las deudas por Victoria Mordcovich............133
La Circular RF 1050 por Edgardo Civit Evans................................................................................................134
Algunas opiniones de Edgardo Civit Evans en su disertacin en la Universidad de Mendoza ......................136
1985 11 25 Ley 23370 - Vivienda................................................................................................................... 137
Normas que modifican y/o complementan a................................................................................................... 139
2009 05 29 La crisis deja a 54.000 mendocinos en riesgo de perder sus casas............................................140
Bibliografa sobre indexacin de crditos....................................................................................................... 142
2016 05 26 Crdito hipotecario: qu hay que mirar antes de elegir Influyen el nivel de ahorros, los ingresos y
las perspectivas econmicas por Florencia Donovan.....................................................................................143
Las claves para tener en cuenta antes de optar por una u otra lnea son varias:...........................................144
2016 05 23 Sturzenegger, Cobos, Melconin, tres variantes de crdito hipotecario Por: Carlos Arbia..........146
2016 05 22 Por qu los nuevos crditos ajustables por inflacin no son como los de los 80 por Martn
Grandes y Federico Gonzlez Rouco............................................................................................................. 147
2013 09 18 Proyecto Casa de Ahorro............................................................................................................. 148
Cobos avanza con el proyecto Casa de Ahorro.............................................................................................. 149
2016 05 18 El Senado le dio media sancin al proyecto de ahorro para viviendas de Cobos........................149
2016 05 22 Ahorrar en ladrillos, un cambio cultural Por Julio Cobos..............................................................150
Sistema de ahorro para el fomento de la inversin en viviendas "Casa de ahorro"; Creacin del instrumento
financiero denominado Unidad de Vivienda (UVI).Casa de Ahorro................................................................152
2016 0 29 Informe Construya Nro. 159 - Mayo 2016......................................................................................158
Crdito hipotecario y blanqueo....................................................................................................................... 160
Pese a la devaluacin, suben en dlares los departamentos en zonas premium y prevn mayor repunte de
precios Por Federico Mc Dougall.................................................................................................................... 162
Sin dinero de ANSES, discuten con bancos el futuro de Pro.Cre.Ar Por Pablo Wende.-...............................166
Crdito hipotecario ajustable por inflacin Orlando J. Ferreres......................................................................167
Los crditos hipotecarios UVIs nunca se transformarn en la 1050...............................................................169
Elevarn un proyecto para alentar la participacin privada en la construccin de viviendas sociales............171
El nuevo Procrear: se podrn pedir crditos del plan en todos los bancos....................................................172
Vivienda: los distintos planes oficiales para tener la casa propia...............................................................173
Ajustados por UVI....................................................................................................................................... 174
Nueva lnea del Nacin............................................................................................................................... 175
El nuevo Procrear....................................................................................................................................... 176
Habr dinero complementario.................................................................................................................... 177
Crditos hipotecarios: se multiplican las consultas, pero hay pocas operaciones..........................................177
Crditos hipotecarios: los interrogantes que plantea el nuevo CER...............................................................178
Cmo acceder al crdito hipotecario del Banco Nacin con tasa del 16%.....................................................179
Relanzamiento del Procrear apunta hacia los menos pudientes de la clase media.......................................181
Emiten Letra por $ 2.000 millones a favor de Procrear..................................................................................182
Cristofani: "Somos muy optimistas con los hipotecarios ajustados por inflacin"...........................................183
Plan Procrear: cinco respuestas a preguntas clave........................................................................................184
En que consiste PROCREAR Solucin Casa Propia?.................................................................................184
El desafo es atacar al dficit habitacional...................................................................................................... 186
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Anticipo: Banco Nacin lanzar novedoso plan de crditos dirigido a desarrolladores inmobiliarios.............189
Sturzenegger: "Argentina no tiene por qu tener dficit habitacional"............................................................194
Anticipo: Banco Nacin lanzar novedoso plan de crditos dirigido a desarrolladores inmobiliarios.............195
Melconin destroz las UVIs de Sturzenegger y critic el blanqueo..............................................................199
Kicillof y Lavagna elogiaron los crditos hipotecarios de Melconin..............................................................200
Crditos hipotecarios: El Banco Nacin ampli a $2.800.000 el valor de los inmuebles................................202
Qu crdito hipotecario se puede obtener con un salario medio?................................................................204
Bancos, sindicatos y empresas apoyaron el sistema de ahorro para la vivienda...........................................208
Hipotecarios: cul es la cuota inicial, segn el tipo de crdito........................................................................209
Nuevos crditos para vivienda: ya hay 550 consultas al da...........................................................................211
El Ciudad prev ofrecer nuevas lneas de crdito hipotecario........................................................................212
Diputados: Se sancion una ley que fomenta la adquisicin de viviendas.....................................................214
ProCreAr baja requisitos para que ms familias pueda acceder a viviendas.............................................215
Ya se otorgaron $ 200 millones en crditos hipotecarios ajustables por UVIs................................................215

2015 01 05 Impulsan crditos que se indexarn por la inflacin

La idea es imitar el sistema de crditos del Banco Central de Chile, llamado Unidad de Fomento,
que fue construido a partir de tomar como referencia una unidad de cuenta, es decir, una variable
que se va indexando a la par de la inflacin, y que tambin puede incluir la evolucin de los
salarios.
Clarn - 05.01.2015
El Banco Central tiene en proceso de elaboracin un nuevo sistema de depsitos y crditos en
pesos indexado al ndice de precios (que an no tiene definido fecha de publicacin) con el fin de
otorgar crditos productivos e hipotecarios.
La idea es imitar el sistema de crditos del Banco Central de Chile, llamado Unidad de Fomento,
que fue construido a partir de tomar como referencia una unidad de cuenta, es decir, una variable
que se va indexando a la par de la inflacin, y que tambin puede incluir la evolucin de los
salarios. El sistema tambin funciona en Uruguay.
La institucin dirigida por Federico Sturzenegger estableci entre sus objetivos para este ao crear
una unidad de cuenta de poder adquisitivo constante, para incentivar el ahorro nacional en
moneda domstica y generar una mayor y ms accesible oferta de crditos productivos e
hipotecarios.
En esto nuevo sistema los depositantes podrn retirar el dinero guardado con el mismo valor que
cuando fue depositado. A su vez, las cuotas de quienes pidan prstamos se ajustarn de acuerdo a
la inflacin.
El mecanismo tornar ms atractivos a los depsitos en pesos en relacin a otras alternativas
vigentes, asegur el BCRA, a travs de un comunicado.
Segn la autoridad monetaria, el hecho de que el capital se encuentre atado a una unidad de
cuenta de poder adquisitivo constante bajo el nuevo sistema, permitir no slo que las cuotas
iniciales sean sensiblemente ms reducidas, sino que el ingreso necesario para acceder a estos
prstamos ser muy inferior a los que actualmente se requieren, reduciendo las barreras de acceso
al crdito para amplios sectores de la poblacin.
En Argentina el sistema clsico utilizado para crditos hipotecarios es el de amortizacin francs, y
se deben demostrar ingresos por familia de ms de $ 30 mil mensuales. No deberamos dejar de
evaluar un sistema parecido al de la Unidad de Fomento chilena. Un mecanismo que ellos lanzaron
cuando tenan niveles de inflacin parecidos a los nuestros, dijo Sturzenegger en diciembre.
2015 04 26 El Estado debe promover el crdito hipotecario privado como lo ha hecho con los
sectores productivos Jaime Sorn
26 de Abril de 2015
En la ltima dcada, el crdito hipotecario de la banca privada prcticamente ha desaparecido. Las
exigencias son tan grandes que slo los sectores de ingresos ms altos pueden acceder a ser
sujeto de crdito. Pero no lo necesitan. Los sectores medios estn por fuera. La responsabilidad
 5
del crdito no es slo del Estado sino tambin del sector privado. Hay que decir que el Estado no
ha tenido una poltica de promocin del crdito hipotecario como s lo ha hecho a favor de la
industria donde los bancos privados estn obligados a que una parte de su cartera de crditos est
destinada a los sectores de la produccin con tasas subsidiadas. Los bancos han ganado mucho
dinero en los ltimos aos.
El Banco Ciudad, si bien es un banco pblico, funciona con los criterios de un banco privado, si uno
cree que un banco pblico tiene que tener al final de su ejercicio la misma rentabilidad que un
banco privado entonces la poltica crediticia va a estar orientada a la competencia con el banco
privado. Pero la banca estatal se supone que es una banca de fomento. El Ciudad no lo ha hecho y
por eso sus autoridades tuvieron que reconocer que su poltica de crditos hipotecarios ha
fracasado. El Instituto de la Vivienda se ha transformado en la prctica en un agente de crdito
porque no ha construido nada. El plan de alquileres que impulsan es la contrapartida de esa
poltica hipotecaria. En la Ciudad han pasado de un 20 a un 30% las personas que estn
alquilando. Eso no pasaba desde hace muchos aos ya que se venan reduciendo. Lo que han
hecho ahora, en realidad, es darle un crdito a quien tiene para alquilar para que se endeude ms.
Entonces, adems del alquiler, tiene que pagar un crdito al banco para poder pagarles a las
inmobiliarias que no estn cumpliendo con las leyes nacionales en lo que hace a los topes de las
comisiones. Es un subsidio al sector inmobiliario que no quiere perder rentabilidad.
El Bonar 2024 est muy bien aunque aun no se sabe a dnde irn esos crditos. El PRO.CRE.AR
est siendo muy exitoso porque es un plan segmentado que contempla los diferentes tipos de
ingresos.
Con el PRO.CRE.AR se ha avanzado mucho en la clase media, con otros planes que impulsa la
Secretara de Vivienda se ha tratado de avanzar para actuar en los sectores que se encuentran en
emergencia. Lo que falta es una poltica que combine la construccin ponindole un lmite a la
especulacin con la tierra que ha sido el gran dficit del PRO.CRE.AR que tuvo que aumentar los
montos para acceder a los terrenos. Hace falta una ley de uso del suelo urbano en forma
imperativa que baje la especulacin con la tierra que es el bien ms escaso para quienes quieren
construir.
http://tiempo.infonews.com/nota/151066/el-estado-debe-promover-el-credito-hipotecario-privado-
como-lo-ha-hecho-con-los-sectores-productivo
2015 12 15 Apuesta de Sturzenegger: lograr que los bancos den crditos hipotecarios a tasas del
1%
Clarin.com iEco 15/12/15

Cmo comprar una viviendaEl titular del BCRA quiere armar un sistema similar al de Chile, con
cuotas indexadas a la par de la inflacin y los salarios

Oferta. Por la dificultad para acceder a un crdito hipotecario, cada vez hay ms inquilinos en
Capital.
Gustavo BAzzan gbazzan@clarin.com
El flamante titular del Banco Central, Federico Sturzenegger, dej claro ayer que uno de los
principales objetivos de su gestin ser generar las condiciones para reactivar el crdito
hipotecario. Y seal que est dispuesto a imitar el modelo chileno, que fue estructurado a partir
de tomar como referencia una unidad de cuenta, es decir, una variable que se va indexando a la
par de la inflacin y de los salarios.

La apuesta tiene su lgica: armar un mercado en moneda local que le permita al tomador del
crdito acceder a tasas de inters reales bajas, y al que presta tener la seguridad de que su capital
no ser corrodo por la inflacin.

Es una jugada ciertamente audaz tratndose de la Argentina, en la queel mercado inmobiliario

est formateado en dlares desde hace dcadas.

Sturzenegger record en el discurso que dio ayer en el inicio de su gestin, el caso chileno. "No
deberamos dejar de evaluar un sistema parecido al de la Unidad de Fomento chilena. Un
mecanismo que ellos lanzaron cuando tenan niveles de inflacin parecidos a los nuestros, y que
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les permiti construir el sistema financiero que hoy tienen, seis veces ms grande que el nuestro.
Slo en crditos hipotecarios Chile tiene, en trminos del PBI, una vez y media el sistema
financiero argentino."

El titular del BCRA dio un ejemplo concreto para explicar en qu est pensando: "Un crdito
hipotecario con una tasa de inters de, digamos, el 1% (real, por encima de la inflacin"), en unidad
de cuenta, podra permitir un crdito a 30 aos con una cuota parecida o por debajo a la de un
alquiler. Siendo concreto, para un crdito de $750.000, la cuota mensual inicial sera de $2.211 y el
ingreso familiar requerido de $7.371. El sueo de la casa propia estar al alcance de todos muy
pronto".

La unidad de indexacin reflejara tanto la inflacin como el ndice de variacin de los salarios,
medidos por un INDEC creble. Es decir que la cuota resultante se mantendra mes a mes en
lnea con los ingresos del grupo familiar que tom el crdito. Es un sistema que tambin se est
usando en Uruguay, mediante las llamadas Unidades Indexadas.

La clave de este sistema es que, a diferencia de los sistemas clsicos utilizados en la Argentina
(sistema de amortizacin francs) permite arrancar con cuotas ms bajas, lo que exige una
demostracin de ingresos familiares mucho menor.

Por caso, hoy, para comprar un departamento de 3 ambientes en Buenos Aires, hacen falta
ingresos familiares cercanos a los 100.000 pesos, necesarios para enfrentar una cuota cercana a
los 35.000 pesos. Esas cifras obedecen a que reflejan la tasa de inters fija alta, el hecho de que
en las primeras cuotas se pagan ms intereses que capital y finalmente, la intencin del
prestamista de cobrar muchos intereses de entrada para neutralizar la erosin del capital prestado.

Naturalmente, para que el mecanismo funcione tiene que bajar la inflacin y los ahorristas
deberan animarse a realizar depsitos en pesos (tambin indexados por la misma unidad de
cuenta). En resumen, a que se vuelva a confiar en el peso, el principal objetivo que se fijaron las
nuevas autoridades del Banco Central.

Algo de esto se intent en el inicio de la era K, cuando se estableci el Coeficiente de

Estabilizacin de Referencia (CER) y el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS). Una idea que
qued hundida el da que Guillermo Moreno tom el control del INDEC.

Arranca ahora, si se quiere, una nueva batalla cultural. El resultado depender de las expectativas
que genere el nuevo gobierno.

2016 01 26 Juan Curutchet: "Con el nuevo modelo ser ms fcil acceder al crdito hipotecario y
las cuotas sern ms bajas"
El presidente del Banco Provincia dice que esa entidad no tuvo la decisin de ayudar al objetivo de
la vivienda propia,y seala que la gestin anterior incumpli con la obligacin de prestar un monto
mnimo a sectores productivos.
La Nacin - 26.01.2016 - Por Silvia Stang
Las dimensiones enormes y la pulcritud de los salones, pasillos y despachos del histrico edificio
del microcentro porteo que es sede del Banco Provincia, contrastan con esa realidad a la cual
Juan Curutchet, su nuevo presidente, dice que la entidad ayudar a cambiar: en un pas en el que
entre 2 y 3 millones de familias sufren el dficit habitacional, el crdito hipotecario es muy escaso y
muchos no califican para acceder a l ni siquiera sumando los ingresos familiares. "El modelo
kirchnerista privilegi el consumo y eso, por definicin, corre el arco para todo lo que sea de largo
plazo o de inversin de capital ms grande", define el funcionario.
Pero ms all de la cuestin macro, tambin sentencia que durante la gestin del ex gobernador
bonaerense Daniel Scioli "es evidente que el Banco Provincia le escap al crdito hipotecario".
Abogado recibido en la UBA y con un mster en la New York University, Curutchet fue durante los
ltimos 8 aos vicepresidente del Banco Ciudad. Y desde su nuevo cargo afirma que si la entidad
bonaerense hubiera tomado el modelo del banco porteo en cuanto a ayudar a acceder a la
vivienda, "ac habra hoy 50.000 hipotecas ms".
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No es la nica crtica a la gestin anterior del banco, que presidi Gustavo Marangoni. Curutchet
afirma que no se cumpli con la obligacin dispuesta por el Banco Central de volcar un monto
mnimo de capital a prstamos para inversiones productivas, principalmente para apuntalar a
pymes. "El banco incumpli esa meta el semestre pasado [cuando el piso era de 7,5% de los
depsitos privados]; se qued corto en casi $ 2000 millones. Se desviven hablando de inversin
productiva y tasa regulada, y no fueron capaces de cumplir. Puro relato", cuestiona.
Algo que s valora de la gestin previa es el acercamiento del banco al sector agropecuario. Y dice
que, si bien no est mal que se le preste dinero al gobierno provincial -se encontr con acreencias
por ms de $ 30.000 millones-, las operaciones deberan hacerse en el marco de una planificacin.
Para darle dinamismo al crdito hipotecario dentro de la entidad, que tiene activos por $ 130.000
millones y 10.600 empleados ("ac no se dio la patologa de crear empleo estatal espurio", aclara),
Curutchet se entusiasma con el proyecto del Banco Central que prev crear una unidad de cuenta
ajustable segn la evolucin del costo de vida, que se usara para depsitos y prstamos. Afirma
que la preferencia actual por la tasa fija a la hora de endeudarse es algo que ir cambiando con
una inflacin decreciente. Y que contar con crditos que incluyan mecanismos de actualizacin
permitir prolongar los plazos y, en consecuencia, bajar la cuota medida como porcentaje del
ingreso.
-Qu impidi hasta ahora el desarrollo del crdito hipotecario?
-Para que la cuota en relacin al sueldo sea accesible, hay que prestar a largo plazo, y en el banco
la mayor parte de la plata est a corto plazo. Arbitrar en ese descalce es complejo. Con una
inflacin alta, adems, la tasa de inters tambin es elevada y entonces la cuota se vuelve muy alta
en relacin al sueldo. El requisito nmero uno para el acceso generalizado a la vivienda es bajar la
inflacin, pero igual se pueden hacer cosas en un contexto inflacionario. Lo que ocurri es que por
motivos normativos no hay instrumentos indexables y en esto es en lo que entiendo que trabaja el
Banco Central: en que pueda haber depsitos que se ajusten por un ndice, que podra ser el de
precios al consumidor, aunque obviamente el requisito es que haya datos confiables. Teniendo
esos depsitos, los bancos podemos prestar en esa misma unidad de cuenta. Esto no es un
invento, se ha hecho en Chile al salir de un proceso de inflacin muy alta hace unos aos; all se
generaliz, se acept y hoy la llamada Unidad de Fomento es referencia en todo el mercado. Hay
que acostumbrar al pblico, porque todos queremos tasa fija, pero en la medida en que la gente
tenga la seguridad de que la evolucin va a ir de la mano de sus ingresos salariales, esto va a ser
aceptado. Y debera entenderse que si vamos a una inflacin en baja y a la estabilizacin, la tasa
fija va a resultar muy cara. Fuera de esto, es evidente que el Banco Provincia le escap al
hipotecario y sospecho que lo hizo porque hay opciones ms rentables. Si el Provincia hubiera
tomado el modelo del Ciudad habra 50.000 hipotecas ms. El Provincia tiene en cartera $ 3300
millones y el Ciudad, un banco que es un tercio en tamao, tiene $ 6500 millones en hipotecarios,
que representan el 15% de sus prstamos, mientras que ac esa participacin es de 3 por ciento.
-Cmo pesa, en la posibilidad de acceder, la relacin entre sueldos y precios de las propiedades,
que se afecta con cada devaluacin?
-El mercado inmobiliario en todo el mundo es bastante inelstico en cuanto a precios. Ac, en los
ltimos aos y en moneda constante igual haban cado los valores cuando despus vino el cepo.
Pero es ms importante el impacto de la tasa y el plazo que el tema del efecto de la devaluacin.
Con el cepo, entre julio y octubre de 2012 se deneg el acceso a dlares oficiales para hipotecas y
eso las desplom. La referencia real en el mercado inmobiliario fue el dlar blue, as que creo que
ah no cambi nada. El que te venda te peda dlares billete y era tu problema dnde los
conseguas. Ahora creo que ya hay ms movimiento; en Capital Federal llevamos nueve meses
seguidos de suba de escrituraciones y creo que va a ser un muy buen ao para el mercado
inmobiliario.
-Cmo funcionara un nuevo esquema de moneda ajustable en cuanto a las tasas y los plazos?
-Hay dos cosas distintas. Se va a mantener un esquema de hipotecarios a tasa de mercado, que
hoy est en el veintipico por ciento y que le resulta caro a la gente. Fuera de eso, el esquema de
indexacin fija un inters real, que puede ser de un punto, dos, tres, y el resto se va indexando; eso
hace que nominalmente la tasa de inters pueda ser alta porque si la inflacin es de 20% y se
agregan tres puntos se llega a 23%. Pero cuando lo ves estirado en el tiempo, la relacin cuota-
sueldo se desploma y puede caer a un tercio, por el hecho de que es una estructura financiera que
le garantiza al acreedor que en moneda constante siempre va a mantener el valor. Cuando la gente
se habite a la nueva regla va a andar bien. Lo patolgico en la Argentina es que las hipotecas
 8
bancarias son entre 4 y 6% del total de escrituras. En el mundo conts esto y no lo pueden creer.
Nuestro modelo tiene como ventaja que estamos poco endeudados, pero tens casi 1,2 millones
ms de inquilinos en una dcada y hay un arco que todos sienten que se corre.
-Se van a reducir los montos de ingresos mnimos para acceder?
-Mejor que eso: con el mismo ingreso relativamente bajo, como va a bajar la cuota vas a calificar
mejor que antes. Y calificarn otros que no calificaban. Hoy est lleno de gente con 10 aos en el
empleo, que muestra su recibo y no llega ni con dos ingresos en la familia. Lo que ha pasado es
disfuncional.
-La inflacin sigue y se sabe que seguir por un tiempo ms, cmo afecta ese factor a este plan?
-La inflacin es tremendamente perjudicial. Es un tema muy importante, pero ac tendramos el
instrumento para ajustar. Tambin est la opcin de que la Anses ponga fondos y que los bancos
compitan. Es lgico que se inviertan fondos de los jubilados futuros calzndolos con una variable
como el prstamo a la vivienda vinculado a la variacin salarial.
-Cmo encontr las cuentas del banco? Se habl del dinero que el estado provincial tom por su
dficit y que hoy debe.
-Esos prstamos estn contemplados en la carta orgnica y es algo normal. Lo que sucede es que
tambin se prev que cuando termina el ejercicio fiscal la cuenta se ponga en cero.
-Y hoy cmo est el saldo?
-Si se incluye a todo el Grupo Bapro se superan los $ 30.000 millones, porque por ejemplo no se le
paga a provincia ART, aunque el servicio se da. En el banco, si la deuda queda en forma indefinida,
el capital queda en forma antinatural ms chico. Y la variable de ajuste es que se le presta menos a
las empresas y a la gente; cuando el Estado chupa fondos hay menos plata para la economa
formal: no quiero ser extremista porque es normal que el banco les preste a la provincia y a los
municipios, lo que planteo es que debe haber una planificacin financiera; voy a tener una reunin
con la gobernadora y con [el ministro de Economa provincial] Hernn Lacunza para tratar de
prever el tema pensando en los cuatro aos.
-Cul ser la estrategia con el sector de nivel socioeconmico bajo? El Ciudad abri sucursales
en villas y ambos bancos apuntaron a las microfinanzas.
-Vamos a mantener y profundizar la inclusin financiera, tiene que ser un objetivo de la banca
pblica que los sectores informales de a poco se formalicen, que tengan la ventaja de la tarjeta con
devolucin de una parte del IVA y con promociones, esos beneficios a los que accedemos quienes
tenemos empleo formal. Tambin es importante acercar el banco geogrficamente a esos sectores.
-Cmo ve el contexto macro para que se desarrollen los planes? Hoy hay quienes esperan una
leve cada de la economa para este ao y otros, un crecimiento bajo.
-Est claro, y creo que la sociedad lo entiende, que tenemos unos meses iniciales de poner en
orden muchas cosas y que luego se trabajar en temas de fondo. Eso inspira confianza y da un
horizonte de crecimiento. Hay economistas que auguran un ao ms fro, pero ya dicen que 2017
va a ser mejor y que en el segundo semestre de este ao habr crecimiento. Hay que mirar el ciclo
poltico de un mandato de cuatro aos y ver hacia dnde queremos ir: hacia una Argentina mucho
ms normal donde haya un clima favorable para el que quiera invertir y generar trabajo.
-Cmo evala lo que ocurri con el dlar? Y qu podra pasar?
-Esperbamos que poda haber un salto un poco mayor. Creo que el mercado descuenta que va a
haber una recomposicin del crdito externo y un flujo de dlares financieros y de inversiones.
Haba apetito de dlares cuando te lo daban a un valor artificial, pero cuando sincers un valor de
mercado la pasin por el dlar cede. Desde que el pblico volvi a confiar se recuperan reservas,
aumentan los depsitos en los bancos y no hay motivos para tensiones cambiarias.
-Qu expectativas genera el inters que despert la presencia de Mauricio Macri en Davos?
-Es como la siembra. Se siembra ahora y se cosecha en unos meses. Se da la seal de que somos
un pas normal, serio, con consensos polticos. Y para atraer inversiones, que se perciba eso es un
plus frente a otros estados ms descuidados o hasta hostiles.
Clarin.com
iEco
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15/12/15
2016 01 07 El BCRA analiza nuevo sistema para crditos hipotecarios
Jue, ene 7 2016
Actualidad / Eco/Fin

La autoridad monetaria planea la elaboracin de una moneda indexada, que ajuste por inflacin, en
base a la cual se pueda desarrollar un mercado de crdito hipotecario y de crditos a largo plazo a
tasa variable.

El Banco Central (BCRA) analiza la creacin de una moneda indexada con la que busca reactivar
el crdito hipotecario para paliar el dficit habitacional, que ya supera los dos millones de viviendas
en elArgentina. Los anlisis del directorio de la entidad crediticia giran en torno a construir un
nuevo mecanismo de ajuste que proteja a ahorristas y tomadores de crdito a largo plazo.

Segn un estudio de la Fundacin de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (Fedi), en la

Argentina hay 12,2 millones de hogares y el 16% de estos pertenecen a viviendas alquiladas, lo
cual equivale a dos millones de familias. An estaran faltando ms de dos millones de viviendas
para satisfacer las necesidades habitacionales de la poblacin y este dficit se incrementa a un
ritmo de 36 mil viviendas por ao, aproximadamente.

Los tcnicos del BCRA discuten la elaboracin de una moneda indexada, que ajuste por inflacin,
en base a la cual se pueda desarrollar un mercado de crdito hipotecario y de crditos a largo
plazo a tasa variable.

El presidente de la mxima autoridad monetaria, Federico Sturzenegger, en el discurso que dio en

su primer da al frente de la entidad, haba adelantado el objetivo de desarrollar una unidad de
fomentocomo la que existe en Chile desde 1967. Ese sistema se basa en ajuste de contratos en
base a la variacin del ndice de precios al consumidor que tuvo mucha aceptacin en ese pas.

Actualmente, en Chile los avisos inmobiliarios de venta de propiedades se publican en Unidad

Financiera o UFs en lugar de en pesos chilenos o en dlares, como se hace en la Argentina,
mientras que Uruguay adopt hace cinco aos un sistema similar al chileno.

El BCRA busca crear una versin local de ese mecanismo, que bsicamente permitira hacer
rentable y a la vez accesible al crdito de largo plazo, pero el principal obstculo para este tipo de
moneda indexada est en que el gobierno no est difundiendo un indice de precios.

Los tcnicos del Central analizan que en lugar de basar a esa nueva moneda indexada en el indice
de precios, podra atarse a la evolucin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER).
Este anlisis se ve reforzado por el hecho de que todava est vigente parte de la Ley de
Convertibilidadque prohbe la indexacin de contratos y la norma que cre al CER es una
excepcin a esa traba.

Las dudas todava por discutir giran alrededor de qu tan abarcativo ser nueva moneda porque
algunos tcnicos del BCRA sostienen que debe haber un plazo mnimo a partir del cual se puede
ajustar un contrato por esta va porque sino toda la economa quedara indexada.

Se analiza tambin que los bancos podran recibir depsitos ajustados por esa moneda con los
cuales fondear crditos hipotecarios. Otros temas que se debate es la forma de obtener fondeo de
largo plazo an antes de tomar depsitos en base al recurso a cajas predecibles como los fondos
de la Anses, inversiones de aseguradoras u otros.

2016 01 14 El Gobierno repuso el ndice CER y se usara para los nuevos crditos hipotecarios
El Ministerio de Hacienda estableci que debe actualizarse con el ndice de precios de la Ciudad de
Buenos Aires; avanza el proyecto de prstamos para la vivienda en el BCRA
Florencia Donovan LA NACIONMIRCOLES 13 DE ENERO DE 2016 11:43
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Para el clculo del CER se utilizar el IPC de la Ciudad.
Sin un ndice de precios nacional confiable, el Ministerio de Hacienda y Finanzas decidi usar el
ndice que publica la Ciudad de Buenos Aires como referencia para actualizar el CER (Coeficiente
de Estabilizacin de Referencia), aquel indicador que surgi en 2002 y que se usa desde entonces
para actualizar activos financieros, entre ellos, el capital de varios bonos soberanos en pesos que
surgieron tras los canjes de deuda de 2005 y de 2010, adems de depsitos de plazo fijo en el
sistema financiero.
Como parte de la emergencia estadstica, el ndice CER, se haba dejado de publicar
transitoriamente el 7 de diciembre pasado. Por lo que, segn la Resolucin 5/2016 publicada en el
Boletn Oficial, que lleva la firma del ministro, Alfonso Prat-Gay , "se haca "necesario establecer un
perodo de empalme que vaya desde el 7 de diciembre de 2015 hasta el 25 de enero de 2016".
Para ello, indic, "se utilizar la tasa de variacin diaria obtenida de la evolucin mensual del ndice
de Precios al Consumidor de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires (IPCBA) publicado por la
Direccin General de Estadstica y Censos de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires para el mes de
noviembre de 2015".
En el Gobierno exista gran apuro por reponer el CER. No slo porque se usa en el mercado
financiero, particularmente, en la actualizacin de bonos soberanos, sino porque tambin ser
utilizado como ndice de actualizacin para los nuevos crditos hipotecarios que piensa lanzar en
las prximas semanas el Banco Central (BCRA) .
"El CER se usa para la actualizacin de bonos soberanos, pero tambin ser utilizado como ndice
de actualizacin para los nuevos crditos hipotecarios"
La entidad que preside Federico Sturzenegger trabaja en un esquema de actualizacin de los
crditos hipotecarios similar al que existe en Chile, en donde se cre ya hace aos una "Unidad de
Fomento" (UF), que es una unidad de cuenta que sigue aproximadamente la variacin del costo de
vida.
La idea del Central es que los bancos puedan ofrecerles a sus clientes colocar depsitos que se
actualicen por esta nueva unidad (que no ser otra cosa que una rplica del CER, ya que se
constituir sobre la base de este ndice existente) y que podra llevar el nombre de "UVA" (por
Unidad de Valor). Luego, las entidades tambin podrn dar crditos hipotecarios de largo plazo que
tengan una tasa de inters muy baja, pero cuyo capital se actualice por las UVA.
As, el Central estara solucionando varios de los escollos que hoy impiden que haya en el mercado
crdito hipotecario de largo plazo y accesible a la clase media. Por lo pronto, al tener una
actualizacin, los bancos podran prestar a una tasa de inters baja y adems extenderse con los
plazos, sin grandes riesgos. Con lo cual, para los individuos, la cuota inicial sera menor que la de
un crdito de igual monto a tasa fija. Esto permitira sortear una barrera de entrada que pasa por la
relacin de cuota/ingreso familiar, exigida en todo crdito hipotecario: nunca la cuota puede ser
mayor al 30% del ingreso familiar. O tambin permitira sacar crditos de mayor monto.
Fuente: mbito financiero
2016 01 18 Casi lista la moneda indexada para crditos hipotecarios
El directorio del Banco Central (BCRA) trat ayer la creacin de un mecanismo de indexacin para
crditos hipotecarios, prstamos y depsitos de largo plazo basados en las "Unidades Funcionales"
chilenas. Los miembros del rgano de Gobierno de la entidad que conduce Federico Sturzenegger
apuraron la resolucin que da forma al nuevo sistema que pretende impulsar el mercado de crdito
para la vivienda a travs de la indexacin de los contratos para tenerla avanzada antes del viaje del
banquero central a Basilea este fin de semana.
La intencin de Sturzenegger de imitar las "UF" chilenas es pblica desde su primer discurso al
frente del BCRA. Lo que pudo averiguar ayer El Cronista es que el anuncio de su lanzamiento es
cuestin de das, a lo sumo semanas.
El tema fue uno de los principales en la reunin semanal del directorio del da de ayer. El hecho de
que fue tratado fue confirmado por voceros de la entidad.
Un trascendido indicaba adems que la "UF" argentina llevara por nombre "Unidad de Valor
Adquisitivo" y funcionara como una moneda a prueba de inflacin por cuyo valor se ajustaran
tanto crditos como depsitos, que no perderan capacidad adquisitiva frente a precios. En Chile el
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sistema se aplica desde 1967 y permiti que en ese pas las propiedades se coticen por esa va,
dejando de lado el uso de pesos chilenos o dlares para cerrar las compras y ventas.
2016 01 25 Los nuevos crditos hipotecarios que llegaran al mercado
Entrevistamos en la redaccin de Reporte Inmobiliario al Lic Ergasto Riva para hablar sobre el Plan
Hipotecario que prepara el equipo de Mauricio Macri. Es factible implementar el modelo chileno en
Argentina? Cmo funciona la Unidad de Cuenta? Cundo se podra poner en marcha en el
mercado local? Los tiempos estimados para el lanzamiento y detalles de su implementacin
http://www.reporteinmobiliario.tv/video-1452884624-los-nuevos-creditos-hipotecarios-que-llegarian-
al-mercado.html?utm_medium=email&utm_source=&utm_campaign=Nro_629_-
_En_conurbano_tambien_aumentan_precios_en_dolares_-_Indice_costos_refaccion_-
_Demanda_inmuebles_estrenar_en_Cordoba_-_CAC_diciembre&utm_content=Nro_629_-
_En_conurbano_tambien_aumentan_precios_en_dolares_-_Indice_costos_refaccion_-
_Demanda_inmuebles_estrenar_en_Cordoba_-_CAC_diciembre+MsgID_534I221861
2016 01 27 Definen cmo sern los nuevos crditos hipotecarios y el mecanismo de ajuste
FINANZAS
Mircoles 27 de Enero de 2016 09:00:00
La tasa debera rondar el 5% y el capital ajustarse por inflacin o salarios. Los funcionarios quieren
que ANSES licite dinero entre los bancos
Las jubilaciones y la AUH subiran 15% a partir de marzo
El plan de hipotecarios de Macri y el modelo "a la chilena": es posible en la Argentina bajar las
cuotas 70%?
El plan de la administracin de Mauricio Macri para impulsar el crdito hipotecario entr en estos
das en su etapa decisiva.
Funcionarios del rea econmica ajustan dos aspectos clave del nuevo programa: fondeo e
impacto de la inflacin en el capital de los crditos, que se indexar.
La intencin de parte del equipo econmico es que la Administracin Nacional de la Seguridad
Social (ANSeS) aporte dinero para que la iniciativa comience a andar. La indexacin del capital
podra ser el taln de aquiles del proyecto y quieren matizar su impacto.
El plan de crdito hipotecario consiste en entregar crditos a tasa baja y con indexacin de
capital, que ajustar en funcin de una nueva moneda similar a la Unidad de Fomento de Chile
pero que, en los hechos, es un peso indexado. Eso, explic una fuente del Banco Central,
permitira triplicar el monto del crdito, ya que la tasa debera ser fija y rondar el 5%.
La entidad que preside Federico Sturzenegger aspira a que todos los bancos amplen su oferta
de crdito hipotecario, ya que el dinero no perdera valor. A la larga, el sistema debera
retroalimentarse: depsitos que ajusten en base a esta unidad de cuenta seran el sustento de los
crditos, a 15 aos o ms.
La relacin cuota - ingreso no superar el 30%, ya que, al actualizarse el valor del prstamo, ser
constante en el tiempo y no se licuar en los primeros aos.
El proyecto complementara al Procrear, que, dijo el titular de la ANSeS, Emilio Basavilbaso, a
La Nacin, entregar 100.000 crditos, aunque la tasa dejar de estar subsidiada. El titular del
FGS, Luis Blaquier, ya avis que no entregar ms fondos a tasas negativas (15% en promedio).
Los constructores afirman que los barrios con contratos firmados quedaron en stand by.
Pero el plan tiene bemoles. El principal es el fondeo. Segn una fuente oficial, la ANSeS debera
financiar parte del programa, al menos en un inicio, a una tasa mnima (ya que el capital ajustar
por inflacin). Y los bancos, pblicos y privados, deberan participar en licitaciones por esos fondos.
Esa es la opinin del presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, que ya anunci que su
entidad prepara su propia oferta de crditos hipotecarios bajo este sistema.
"Hay como borrador de trabajo una idea de que haya licitaciones de ANSeS", dijo a El Cronista.
El fondeo de los hipotecarios de la entidad bonaerense tendr tres fuentes: "fondos previsionales
(...) fondeo que tenga estabilidad para prestar a largo plazo, como depsitos judiciales, y alguna
masa de depsitos de compaa de seguros u organismos estatales con estabilidad", aadi.
 12
Otro integrante de un banco pblico condicion el fondeo de ANSeS a la disponibilidad de
dinero del organismo, en momentos en que se debate la devolucin del 15% de la masa
coparticipable a las provincias. "Si eso sucede, ANSeS pasara a ser deficitario", alert.
El otro condicionante es la inflacin. Segn una fuente que particip en la diagramacin del plan, la
tasa no puede superar el 7% para que la iniciativa tenga xito. El Banco Central estudia
alternativas para matizar posibles cimbronazos, como un desfasaje entre salarios e infla cin.
Al ajustar el capital y no la tasa, la inflacin no impactara con fuerza en la cuota (el sistema de
amortizacin francs consiste, a grandes rasgos, en pagar primero el inters y progresivamente el
capital), pero s encarecer el crdito. Por eso, podran agregarse aos de plazo para devolver el
crdito si se vuelve muy oneroso.
El Banco Central define cul ser la unidad de indexacin y cmo ajustar. El CER est muy
desprestigiado, consideraron. Un integrante del Gobierno que no pertenece a la Fundacin
Pensar (donde se diagram el programa) propuso ajustar por el Coeficiente de Variacin Salarial
y no por el ndice de precios.
En el Gobierno entienden que, con una inflacin decreciente, el sistema podra funcionar, en
momentos en que slo alrededor de 6% de los crditos al sector privado (de un total de $ 818.000
millones, segn BCRA) que entregan los bancos se destina a hipotecas, sin contar el Procrear.
2016 01 27 El Gobierno define cmo fondear su plan de hipotecas y estudia el impacto de la
indexacin
mircoles, 27 de enero de 2016
La tasa debera rondar el 5% y el capital ajustarse por inflacin o salarios. Definen formas para
matizar impacto de suba de precios y la suerte del Procrear, ms caro.
El plan de la administracin de Mauricio Macri para impulsar el crdito hipotecario entr en estos
das en su etapa decisiva. Funcionarios del rea econmica ajustan dos aspectos clave del nuevo
programa: fondeo e impacto de la inflacin en el capital de los crditos, que se indexar. La
intencin de parte del equipo econmico es que la Administracin Nacional de la Seguridad Social
(ANSeS) aporte dinero para que la iniciativa comience a andar. La indexacin del capital podra ser
el taln de aquiles del proyecto y quieren matizar su impacto.
El plan de crdito hipotecario consiste en entregar crditos a tasa baja y con indexacin de capital,
que ajustar en funcin de una nueva moneda similar a la Unidad de Fomento de Chile pero que,
en los hechos, es un peso indexado. Eso, explic una fuente del Banco Central, permitira triplicar
el monto del crdito, ya que la tasa debera ser fija y rondar el 5%.
La entidad que preside Federico Sturzenegger aspira a que todos los bancos amplen su oferta de
crdito hipotecario, ya que el dinero no perdera valor. A la larga, el sistema debera
retroalimentarse: depsitos que ajusten en base a esta unidad de cuenta seran el sustento de los
crditos, a 15 aos o ms. La relacin cuota - ingreso no superar el 30%, ya que, al actualizarse
el valor del prstamo, ser constante en el tiempo y no se licuar en los primeros aos.
El proyecto complementara al Procrear, que, dijo el titular de la ANSeS, Emilio Basavilbaso, a La
Nacin, entregar 100.000 crditos, aunque la tasa dejar de estar subsidiada. El titular del FGS,
Luis Blaquier, ya avis que no entregar ms fondos a tasas negativas (15% en promedio). Los
constructores afirman que los barrios con contratos firmados quedaron en stand by.
Pero el plan tiene bemoles. El principal es el fondeo. Segn una fuente oficial, la ANSeS debera
financiar parte del programa, al menos en un inicio, a una tasa mnima (ya que el capital ajustar
por inflacin). Y los bancos, pblicos y privados, deberan participar en licitaciones por esos fondos.
Esa es la opinin del presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, que ya anunci que su
entidad prepara su propia oferta de crditos hipotecarios bajo este sistema. "Hay como borrador de
trabajo una idea de que haya licitaciones de ANSeS", dijo a El Cronista. El fondeo de los
hipotecarios de la entidad bonaerense tendr tres fuentes: "fondos previsionales (...) fondeo que
tenga estabilidad para prestar a largo plazo, como depsitos judiciales, y alguna masa de depsitos
de compaa de seguros u organismos estatales con estabilidad", aadi.
Otro integrante de un banco pblico condicion el fondeo de ANSeS a la disponibilidad de dinero
del organismo, en momentos en que se debate la devolucin del 15% de la masa coparticipable a
las provincias. "Si eso sucede, ANSeS pasara a ser deficitario", alert.
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El otro condicionante es la inflacin. Segn una fuente que particip en la diagramacin del plan, la
tasa no puede superar el 7% para que la iniciativa tenga xito. El Banco Central estudia
alternativas para matizar posibles cimbronazos, como un desfasaje entre salarios e inflacin. Al
ajustar el capital y no la tasa, la inflacin no impactara con fuerza en la cuota (el sistema de
amortizacin francs consiste, a grandes rasgos, en pagar primero el inters y progresivamente el
capital), pero s encarecer el crdito. Por eso, podran agregarse aos de plazo para devolver el
crdito si se vuelve muy oneroso.
El Banco Central define cul ser la unidad de indexacin y cmo ajustar. "El CER est muy
desprestigiado", consideraron. Un integrante del Gobierno que no pertenece a la Fundacin Pensar
(donde se diagram el programa) propuso ajustar por el Coeficiente de Variacin Salarial y no por
el ndice de precios.
En el Gobierno entienden que, con una inflacin decreciente, el sistema podra funcionar, en
momentos en que slo alrededor de 6% de los crditos al sector privado (de un total de $ 818.000
millones, segn BCRA) que entregan los bancos se destina a hipotecas, sin contar el Procrear.
Sturzenegger, en dilogo con banqueros, los invit a estudiar el modelo que implement en el
Banco Ciudad, donde entregaron crditos que ajustaban por Unidades de Cuenta Estable (UCE),
una moneda indexada en funcin de una canasta de bienes. El programa, de 2013, tuvo fondeo del
Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que comandaba Basavilbaso. En un banco privado
escucharon los resultados de boca de un gerente del Ciudad: se entregaron unos 40 crditos, de
los cuales una decena est en mora."No camin del todo la unidad de ahorro del Ciudad; la gente
sigue pidiendo tasa fija", admiti Curutchet.
El gobierno prepara un plan de prstamos para la vivienda, pero la inflacion lo demora
Crditos indexados todava en borrador
Cambiemos fij como una de sus prioridades el relanzamiento de los crditos hipotecarios. El plan
es imitar el modelo chileno, con unidades de cuenta que ajusten por la inflacin. La disparada de
precios conspira contra su lanzamiento.
Los crditos hipotecarios fueron una de las promesas de campaa de Mauricio Macri. Hasta ahora,
muchas de ellas, las que ms golpean el poder adquisitivo de la poblacin, se han venido
cumpliendo: devaluacin con unificacin del mercado cambiario, quita de retenciones para el
complejo concentrado del campo y apertura de las importaciones. Por qu no se avanza con la
misma velocidad en la puesta en marcha de un programa de prstamos para acceder a la
vivienda? Los funcionarios de Cambiemos, entre los que se destaca el presidente del Banco
Nacin, Carlos Melconian, aseguran que es necesario esperar a que frene la inflacin para poder
lanzar estos crditos. El anuncio oficial, por tanto, debera demorarse unos cuntos meses, porque
los precios en el mercado interno no slo no desaceleran sino que tienden a incrementarse por el
paquete de medidas de corte ortodoxo aplicado en las ltimas semanas. La estrategia para lanzar
los prstamos para vivienda, ms all de cundo se anuncien, sera replicar el modelo de Chile, en
el cual se cre una moneda indexada a la inflacin diaria. La propuesta no dio resultados cuando
se la quiso copiar en Uruguay.
Debemos recuperar la cultura del ahorro y transmitirla a nuestros hijos. El sueo de la casa propia
estar al alcance de todos muy pronto, prometi el presidente del Banco Central, Federico
Sturzenegger. Estas palabras quedaron registradas en el documento de objetivos de la autoridad
monetaria para 2016, el cual fue publicado en la pgina de la entidad a los pocos das de asumir
las nuevas autoridades. Las semanas pasan, hubo una serie de anuncios a favor de bancos (por
caso, desregulacin de las tasas de inters) y de grupos agroexportadores, pero el crdito
hipotecario contina sin instrumentarse, pese a que se promocion en campaa como prioridad de
la gestin. El Gobierno insiste en que los anuncios llegarn en breve.
La propuesta de los funcionarios de Mauricio Macri para poner en marcha un plan de prstamos
hipotecarios sera crear una nueva moneda (una unidad de cuenta) que tenga actualizaciones en
su valor en funcin de un ndice de inflacin diario. Ser una de las prioridades incentivar el ahorro
nacional en moneda domstica. Para ello, un paso fundamental consistir en la creacin de
instrumentos atractivos de ahorro en pesos, que se destinen a todos los ciudadanos de la nacin.
Se evaluar el establecimiento de un sistema de depsitos y crditos en unidades de cuenta de
poder adquisitivo constante en trminos reales. El Banco Central tomar medidas concretas con el
objetivo de canalizar dicho ahorro hacia una mayor y ms accesible oferta de crditos
hipotecarios, prometi el titular de la autoridad monetaria. Agreg que slo para dar un ejemplo de
 14
lo que esto implica, vale recalcar que permitir ese viejo anhelo de que la cuota de un crdito
hipotecario sea menor a la de un alquiler.
La estrategia de emplear una moneda (unidad de cuenta) indexada por inflacin se aplic en Chile,
cuando en 1967 comenz a emplearse la Unidad de Fomento. En ese momento tena un valor
trimestral de 100 escudos y su actualizacin era calculada cada tres meses. A partir de los noventa
el Banco Central de Chile pas a determinar al valor diario del instrumento financiero, lo cual se
informa a travs del Instituto Nacional de Estadsticas Chileno (INE). Los contratos se reajustan a
partir del da 10 de cada mes y hasta el da 9 del siguiente, en forma diaria, a la tasa promedio
correspondiente a la variacin experimentada por el Indice de Precios al Consumidor. El mismo
esquema se intent replicar hace cinco aos en Uruguay, donde se cre la Unidad Indexatoria,
pero no tuvo el resultado esperado para impulsar el crdito a la vivienda.
La apuesta de Cambiemos es que en la Argentina, un pas acostumbrado al uso de los dlares
para las transacciones inmobiliarias, pueda emplearse un instrumento financiero como la unidad de
cuenta para pesificar los prstamos hipotecarios. En un ejemplo que no me cansar de repetir, un
crdito hipotecario de 750.000 pesos con tasa de inters de, digamos, el 1 por ciento, en unidad de
cuenta, podra permitir un crdito a 30 aos con una cuota de 2211 pesos y el ingreso familiar
requerido de 7371 pesos, dijo el titular del Banco Central. La idea suena atractiva. Pero la realidad,
tras el apagn estadstico, es que no existe ni un ndice del Indec para indexar.
2016 01 29 El plan de hipotecarios de Macri y el modelo "a la chilena": es posible en la Argentina
bajar las cuotas 70%? Por Rubn Ramallo
29.01.2016 17:36hs
El Gobierno sabe que el crdito para la vivienda para la clase media es una deuda pendiente.
Tiene en mente replicar lo que sucede en el pas trasandino
'Lanzar un milln de crditos hipotecarios a 30 aos con fondos de la ANSES'.
'La cuota mensual ser parecida a la de un alquiler. Para una vivienda de un milln de pesos, por
ejemplo, el pago mensual va a ser de $3.500'.
La consigna, que fue uno de los caballitos de batalla de campaa, forma parte del 'Macrmetro', un
sitio web que contabiliza las promesas cumplidas y en proceso (macrmetro.com)
Es verdad que son varios los obstculos que el Gobierno debe vencer. Pero superar uno de ellos
en particular, por su trascendencia, le traera un alto rdito poltico, ya que impacta de lleno en
laclase media: facilitar el acceso a la vivienda.
Esto, en un contexto en el que en la Ciudad de Buenos Aires una de cada tres familias se ve
obligada a alquilar y en el que las estadsticas muestran que el problema de la falta del techo
propio se fue acrecentando a lo largo de los aos:
-En 2003 rentaba el 24%.
-En 2010, el 28%.
-En la actualidad, el 32%.
Son varias las causas que explican este fenmeno:
1. Por las devaluaciones, el valor en pesos de un inmueble creci ms que los salarios.
2. La alta inflacin pulveriz los crditos a tasa fija, que es un requisito muy demandado por el
pblico.
3. Aquellos prstamos que son a tipo de inters variable se perciben como muy riesgosos,
adems de impagables.
4. Los plazos de cancelacin se acortaron y hoy da son pocas las lneas que se ofrecen a 25 o 30
aos.
5. La relacin cuota-ingreso que exigen los bancos deja afuera a la mayora de la clase media.

UF en Chile, UVA en Argentina

Segn el sitio especializado Reporte Inmobiliario, 'la compra de una vivienda para un asalariado
resulta hoy ms complicada que hace 14 aos, es decir, antes de la crisis de la convertibilidad'.
 15
Si se toman valores para departamentos de tres ambientes usados, la cantidad de sueldos
acumulados para su adquisicin (parmetro que suele usarse como referencia) se elev a ms del
doblerespecto a 2001.
A modo de ejemplo, en Recoleta ya se ubica en 8,7 aos (desde los 4,3) y para unidades en
Palermo, en 8,3 (frente a los 3,9 de 2001).
Esta tnica se repite para los distintos barrios como Caballito, Almagro o Flores.
En la que fuera su primera presentacin como titular del Banco Central, Federico Sturzenegger
afirm que uno de los principales objetivos de su gestin es el de reactivar los crditos
hipotecarios.
Seal que tiene intenciones de imitar el modelo chileno, en el que las cuotas se van indexando
a partir de la inflacin y los salarios.
Por lo pronto, el directorio del Banco Central ya aprob una versin preliminar de la normativa
que creara el equivalente argentino a la 'Unidad de Fomento' de Chile.
Qu significa la 'UF'?
-Es una unidad de cuenta (o moneda terica).
-Se ajusta segn la evolucin de los precios.
-Aunque no exista fsicamente, se usa en prstamos hipotecarios.
-Los valores se pagan o cobran en pesos, segn la cotizacin UF del da.
-Se lanz cuando la inflacin era tan alta como la de Argentina.
La Unidad de Fomento fue creada en 1967 con la finalidad de ajustar los ahorros de acuerdo con
las variaciones de precios.
Luego este sistema se hizo extensivo a los crditos, inversiones, contratos y, en algunos casos,
honorarios.
Su difusin alcanz tal magnitud que actualmente es la forma ms utilizada para fijar los costos
de construccin, el valor de la vivienda y de cualquier prstamo hipotecario, sea privado o del
Estado.
Carlos Montoya Ramos, de Inversor Global, afirma que las instituciones financian entre 75% y
90% del valor tasado de una vivienda.
Para quienes ya tienen una y desean pasar a otra, el escenario hasta suele ser ms prometedor:
las tasas bajas los posicionan en una situacin muy atractiva al momento de negociar un
prstamohipotecario.
A partir de este mecanismo, el pas trasandino logr construir un sistema financiero que ya es
seis veces ms grande que el argentino. Y, en el caso de los hipotecarios es, en trminos del
PBI, una vez y media.
En el caso local, el BCRA ya baraj cul sera el nombre: Unidad de Valor de Adquisicin (UVA).
Pero hay ms. El titular de la entidad tiene en mente no slo que los crditos a largo plazo se
ajusten por UVA. Tambin los depsitos bancarios, para que puedan quedar a salvo de la
inflacin y contribuyan a fondear el sistema.
El plan para normalizar del INDEC hizo crecer la expectativa por el surgimiento de ese
coeficiente que servir para indexar los crditos hipotecarios.
El sistema que se busca implementar en la Argentina tiene ventajas y desventajas:
-Entre las primeras, se partir de un valor inicial de cuota reducido. Por otro lado, al indexarse por
inflacin la tasa ser ms baja que la actual. Y, adems, el incremento siempre tendr como
techola evolucin de los salarios.
-Entre las segundas, figura que los argentinos no estn acostumbrados a que los pagos
mensuales vayan en alza, incluso en trminos nominales. Por otro lado, hay perodos en los que
los sueldospueden subir por debajo de la inflacin.
Un tema central para que el plan de crditos hipotecarios comience a materializarse es que el
Gobierno reduzca el ndice general de precios, algo que de por s abaratar las cuotas.
 16
Hipotecarios 'a la chilena'
Apenas asumi como presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, confirm que en la
Argentina -como en el sistema hipotecario de Chile- 'cualquier asalariado con su sueldo
calificar paracomprar una casa'
'El pas tiene que ir a ese modelo, para que los bancos nos peleemos por dar hipotecas', remarc.
El nuevo director del BAPRO asegur que el Banco Central 'est estudiando un sistema de
crditos indexados, similar al de Chile'.
Sostuvo que 'se va a aplicar este ao' y que 'no se va a esperar cuatro aos'.
En el caso de que el sistema comience a funcionar en la Argentina, las diferencias en cuanto a
monto de las cuotas y tasas mostrarn que se estar frente a un antes y un despus.
Slo basta con hacer una simple simulacin de un prstamo acordado bajo esta modalidad,
tomando como referencia lo que ocurre en el mercado chileno.
Para hacerlo, se considera un departamento usado, de unos 65 metros cuadrados, valuado en
u$s130.000, tanto en Buenos Aires como en Santiago de Chile.
En el vecino pas, un prstamo ajustado por UF suele tener un plazo de cancelacin de 20 aos.
El monto a financiar es del orden del 75%, la tasa de inters aplicada es del 4,5% por encima de la
inflacin y los pagos mensuales se ajustan en funcin de la misma.
Bajo estas condiciones, en el caso chileno:
-El tomador debe integrar unos u$s32.500
-Pagar una cuota inicial de u$s650 (en pesos argentinos equivale a $8.740).
-La misma no puede superar el 30% del ingreso familiar, de modo tal que este ltimo debe ubicarse
por encima de los $29.000 (argentinos).
En el caso argentino, bajo similares condiciones:
-El monto mximo a financiar se reduce al 60%.
-En consecuencia deben integrarse u$s52.000.
-La tasa de inters ronda el 26%.
-Las cuotas se elevan a $28.000
-Los ingresos deben estar por encima de los $90.000.
A diferencia de lo que ocurre en Chile, donde la gama de opciones es muy amplia, en Argentina
apenas cinco bancos ofrecen prstamos a tasa fija, entre un rango que va del 14% al
35%dependiendo del tipo de acuerdo.
Hablando en plata, por cada $100.000 solicitados en la Argentina deben desembolsarse
mensualmente entre $2.000 y $3.300.
En caso de prstamos a tasa variable, la oferta es ms ampla. Las tasas iniciales pueden llegar al
54% y la cuota, a $4.500 por cada $100.000.
El siguiente cuadro resume las diferencias entre ambos pases:
 17

La tabla permite apreciar la diferencia entre lo que se paga, en ambos casos, por la primera cuota.
Cuota vs. alquiler
En cuanto a la relacin 'cuota vs. alquiler', en Argentina puede llegar a ser de cinco veces,
mientras que en Chile ronda los 1,6.
Segn Reporte Inmobiliario, el monto que se requiere para pagar la cuota de un crdito es, en
promedio, cuatro veces mayor que el necesario para rentar.
Para el caso de un prstamo por el 75% de un dos ambientes usado:
La cancelacin de un hipotecario a diez aos asciende a unos $17.500 por mes (promedio).
Como contrapartida, la renta de una unidad similar implica un desembolso que puede rondar los
$4.100 (ver cuadro).
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Incluso, en barrios con un precio del metro cuadrado ms elevado, como es el caso de Recoleta o
Palermo, la diferencia se eleva a casi cinco veces.

Cuota y deuda, variables clave

En general, surgen dos preguntas a la hora de tomar una lnea de crdito hipotecario:
Cmo ir evolucionando la cuota?
Cmo ir progresando la deuda?
En cuanto al primer interrogante (cuota), se ajustar segn un coeficiente de variacin salarial,
de precios o una combinacin de ambos.
Qu riesgo se asume? Que los ingresos no crezcan en igual proporcin.
En relacin con el segundo interrogante (deuda), lo ms relevante es que el valor de los
inmuebles est atado al dlar.
Y, en varias ocasiones, sucede que dicha valuacin crece por debajo del ndice de ajuste, lo que
da lugar a desfasajes en la relacin 'precio del inmueble vs. deuda'.
Precisamente por factores de este tipo, es que los expertos consideran que para que el sistema
funcione correctamente resulta necesario contar con estabilidad econmica sustentable.
Esto contribuir adems a que los ahorristas se animen a efectuar depsitos en pesos a plazos
ms largos (tambin indexados por la misma unidad de cuenta).
Claro que para ello tienen que volver a confiar en la moneda local, uno de los objetivos que se
han fijado las nuevas autoridades del Banco Central.
Por otro lado, para que el Gobierno pueda hacer realidad su plan de otorgar ms de un milln de
crditos hipotecarios -tal como fue la promesa de campaa de Macri- resulta clave que exista
ciertacorrelacin entre la cotizacin del dlar y la inflacin, ya que este viene a ser el lado ms
vulnerable del sistema.

Dos grandes obstculos a vencer

Segn los analistas consultados por iProfesional, las principales trabas que se presentan antes de
poner en marcha este sistema, pueden resumirse en los siguientes puntos:
Una suba de precios que se ha mantenido por encima del 25% anual.
La errtica relacin entre el dlar, la inflacin y los salarios.
El primer punto condiciona la reduccin de la cuota ya que le fija un piso a las tasas de inters.
 19
El segundo, porque genera incertidumbre tanto para los tomadores de crdito como para quienes
los otorgan.
La experiencia indica que cuando se produce este tipo de desfasajes, los primeros enfrentan
serios riesgos.
No slo por las mayores probabilidades de incumplir, sino tambin por llegar a perder la
propiedad y quedarse con parte de la deuda.
Carlos Melconian, actual presidente del Banco Nacin, afirma que para que resurjan las lneas de
crdito hipotecario 'hay que esperar que se logre un marco de estabilidad en la economa '.
'El crdito, en general, y el hipotecario, en particular, estn muy vinculados a una inflacin baja',
apunta.
Por lo pronto, para que el gobierno de Macri cumpla con su promesa de campaa, resulta
necesario restablecer la estabilidad econmica y que la misma sea sustentable en el tiempo.
De no ser as, cualquier intento de este tipo generar ms problemas que soluciones.
2016 02 22 Los nuevos crditos hipotecarios y planes de vivienda del Gobierno
22/02/2016
El titular de ANSES asegur que "mejoraran y masificarn" el Procrear y en dar prstamos a
familias con ingresos entre 15 y 20 mil pesos.
Emilio Basavilbaso, el titular de ANSES
El titular de la Anses, Emilio Basavilbaso, revel que el Gobierno tiene en mente una nueva lnea
de crditos destinados al acceso a las viviendas.
Lo que estamos pensando es en reemplazar la cuota de un alquiler por una cuota hipotecaria,
asegur el funcionario, quien remarc que la mejoras en viviendas fue una promesa de campaa
del presidente Mauricio Macri.
En dilogo con La Red, Basavilbaso ejemplific que una familia cuyo ingreso ronde los 15 o 20 mil
pesos podra obtener un crdito hipotecario de 500 mil pesos, con una cuota de $8 mil mensuales.
Si se puede, los crditos sern ms grandes. Muchas veces hay familias que entre los dos sueldos
pueden conseguir un crdito mayor, destac y consider que el monto mximo de los prestamos
sera de 500 mil pesos.
A su vez, el titular de ANSES seal que para adquirir un departamento con los nuevos crditos se
debera tener previamente un ahorro del 20 o 30 por ciento del inmueble.
Planes. Otro de los objetivos del Gobierno es el relanzamiento del plan Procrear del que se
buscar incorporar a los bancos privados.
Hay mucho subsidio para pocas familias, daremos menos subsidios para llegar a ms. Estamos
negociando para que participe la Banca Privada. Hoy el Procrear se administra slo con el
Hipotecario y no es cercano para toda la gente, revel.
El tema de la vivienda es una prioridad para el Presidente, daremos un milln de viviendas entre
crditos y construccin. Procrear buen plan en el inicio pero queremos mejorarlo y masificarlo,
concluy.
2016 02 23 El mercado inmobiliario apoya el plan de crditos de la ANSeS, pero considera que es
insuficiente
23.02.16 | 00:00
El titular del organismo, Emilio Basavilbaso, adelant algunos puntos de lo que ser la lnea oficial.
Los especialistas dicen que "est bien", pero que se debe ampliar
por MATAS BONELLI mbonelli@cronista.com
El Gobierno tiene entre sus planes relanzar el mercado de los crditos hipotecarios y ayer se
conocieron algunos de los lineamientos centrales que tendr la propuesta oficial.
El titular de la Anses, Emilio Basavilbaso, adelant que el Gobierno trabaja en el desarrollo de una
nueva lnea de prstamos, que permitir el acceso a familias que renan ingresos de hasta $
20.000 a un monto total de $ 500.000, con una cuota mensual de 8000 pesos.
 20
Segn expres el funcionario, el objetivo es "reemplazar la cuota de un alquiler por una cuota
hipotecaria".
Para las inmobiliarias y desarrolladores este es "un buen comienzo", aunque no se puede tomar
ms que como "un primer paso".
"Lo importante es que se empiece a hacer algo en este sentido porque en todos los estratos
sociales hay necesidad de crdito. En este caso las lneas iran destinada a los sectores ms bajos
y est bien, pero sera importante que despus la lnea se vaya ampliando", sostuvo a El Cronista
Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca, una importante desarrolladora local con fuerte
presencia en zona norte del GBA.
Por su parte, Alberto Fernndez Prieto, del Estudio Fernndez Prieto, apunt que "este tipo de
lneas de crditos lo que hace es potenciar las ventas de unidades terminadas, pero lo que
realmente necesita el sector es una lnea como del Banco Hipotecario que fomente la construccin
de edificios nuevos, dinamice el mercado, cree mano de obra y atraiga inversiones".
Desde las inmobiliarias la visin es similar, y resaltan la necesidad de lanzar crditos "ms
importantes".
"Est bien, todo suma pero no alcanza para solucionar el problema de los prstamos, que desde
hace ya tiempo se convirti en un inconveniente para quienes quieren acceder a la vivienda propia.
En estas lneas de crditos de la Anses se estima que el tomador debera tener ahorrado el 30%
del total de la propiedad, pero hay mucha gente que no llega a eso. Los crditos tienen que ser por
el 100% para facilitarle las cosas a la gente", dijo Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva
su nombre.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, confa en que esta nueva lnea "potencie
el mercado, sumando incluso algunos compradores que por una cuestin de recursos antes no
podan ingresar".
"La posibilidad de que le compitan a los alquileres es grande, aunque con el dinero que estar
disponible esto quedar acotado slo a zonas menos potenciadas. De todos modos, si todo va bien
la lgica sera que este tipo de programa se comience a expandir hacia ms gente", manifest
Migliorisi.
En caso de que esta modalidad de crdito avance, una de las posibilidades es que algunos
desarrolladores comiencen a mirar con detenimiento algunas zonas en las que antes no se fijaban.
"Es un potencial nuevo que aparece en determinadas zonas y que ahora no est. Eso puede hacer
que desarrolladores comiencen a mirar algunas regiones", precis Monarca.
2016 02 24 Crditos hipotecarios una asignatura pendiente para la economa argentina
ARGENTINA Mario Gmez, integrante de la Comisin Directiva de Cucicba, le dijo a Tlam que
el crdito inmobiliario a largo plazo no se lleva bien con la inflacin, slo funciona con una inflacin
controlada y no con una de dos dgitos.
ElInmobiliario.com - 24.02.2016
La falta de crdito hipotecario, una de las asignaturas pendientes de la economa argentina, es
tambin uno de los principales motivos que explican la contraccin del mercado inmobiliario local, y
los especialistas confan en que una vez que la inflacin pueda encaminarse en una va
descendente, los prstamos destinados a la compra de una vivienda puedan generalizarse y ser
accesibles.
Mario Gmez, integrante de la comisin directiva del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios de
la ciudad de Buenos Aires (Cucicba), dijo a Tlam que el crdito inmobiliario es a largo plazo y no
se lleva bien con la inflacin, slo funciona con una inflacin controlada y no con una de dos
dgitos.
A los bancos les cuesta dar crdito a plazos de 20 a 30 aos, y el tomador no sabe si su salario se
ajustar de la misma forma en que se ajusta la cuota de su prstamo, agreg.
El especialista consider que en los ltimos 30 aos no hubo crdito hipotecario accesible en la
Argentina por los altos ndices inflacionarios, excepto en la dcada de los 90.
Al buscar soluciones al problema, Gmez propone varias alternativas: Una posibilidad son las
lneas de crditos ofrecidas por los bancos pblicos, que ayudan pero no resuelven el tema. Otra
alternativa es crear un instrumento dentro del mercado de capitales que permita dar crditos a
 21
partir de una negociacin secundaria, donde el ahorrista pone su dinero y obtiene una tasa; y del
otro lado un tomador recurre a esos instrumentos dentro del mercado de capitales.
El crdito hipotecario en la Argentina es equivalente al 1,5 por ciento del PIB, en Uruguay asciende
al 5 por ciento del PIB, en tanto que en Chile trepa al 18 por ciento del PIB, enumera el economista
Martn Tetaz.
Uruguay es un ejemplo con el que nos podemos comparar. Estn haciendo las cosas bien. Tienen
una inflacin del 10 por ciento y el crdito hipotecario es del 5 por ciento del PIB. Nosotros
podramos quintuplicar nuestros prstamos y ni hablar si logramos una estabilidad mayor y se
adopta el sistema de Unidad de Fomento (UF) que es una unidad de cuenta, actualizada por la
inflacin, y que es usada en Chile tanto para ahorrar como para conseguir crdito hipotecario,
detall.
La adopcin de una variante de la Unidad de Fomento es analizada en mbitos del Banco Central
de la Repblica Argentina (BCRA). Para su instrumentacin, entre otras cuestiones, se aguarda la
normalizacin del Indec y del IPC porque hay que tener como mnimo dos meses de comparacin
de ese ndice para implementar la unidad de cuenta. Ademas, se deber modificar el artculo 7 de
la Ley de Convertibilidad -que an se encuentra vigente- que prohbe la actualizacin o indexacin
de las deudas.
Al respecto, Gmez consider que la utilizacin de la Unidad de Fomento da previsibilidad a las
partes. El ahorrista ahorra en moneda dura y el que obtiene el crdito tambin lo consigue en esa
moneda.
Por su parte, el economista Tetaz dijo que ac la clave est entre la relacin entre la cuota y los
ingresos familiares. No califica nadie. Para comprar un departamento de dos ambientes que cuesta
un milln de pesos, con un crdito a 30 aos tengo que pagar una cuota de 14 mil pesos y si eso
es el 30 por ciento de mi ingreso, debo ganar cerca de 50 mil pesos, cuantific.
Compar que en Uruguay el acceso al crdito es posible ya que en un caso de compra de un
inmueble similar, el prstamo tiene una cuota de 8.000 pesos, por lo tanto el interesado tiene que
tener un ingreso familiar de 26.000 pesos.
Mientras tanto el plan de viviendas Procrear -creado por el gobierno anterior- para la construccin,
refaccin o compra de inmueble para las franjas medias, debe seguir ya que el Estado debe
continuar financiando la tasa para esas franjas de la poblacin, estim el economista.
Respecto del Procrear, Mario Gmez indic que el plan ha satisfecho una necesidad de vivienda
dentro de un segmento socioeconmico totalmente olvidado. Fue positivo y tuvo impacto en el
interior del pas. Movi el mercado de los terrenos. En la ciudad de Buenos Aires no tuvo impacto
porque no hay autoconstruccin. Est bueno que siga, pero no es la solucin.
Los crditos Procrear para construccin tienen tasas que van del 2 al 14 por ciento segn los
ingresos familiares netos, que pueden ir de 8.000 a 35 mil pesos. El costo financiero total con IVA
va del 3,47 por ciento al 16,35 por ciento. La cuota inicial para un crdito de 100 mil pesos oscila de
375 pesos a 1.502 pesos. Los plazos en meses se extienden de 360 a 240 meses, de acuerdo con
los montos.
Los crditos son a tasa combinada, siendo las primeras 48 cuotas a tasa fija de acuerdo con el
rango de ingresos, y a partir de la cuota 49 la tasa pasa a ser variable, con un tope establecido
para cada segmento.
2016 04 01 Banco Central lanzar nueva "moneda" para crditos hipotecarios
La medida permitir tomar prstamos a largo plazo. Pretende ser una opcin para la clase media.
Lunes 4 Ene 2016 | 7:34
El Banco Central lanzar una nueva unidad de cuenta que regir para el sistema financiero. Est
pensada para tomar crditos a largo plazo, como por ejemplo los prstamos hipotecarios. Esta
implementacin le servir a la clase media. As lo informa hoy mbito financiero.
"El modelo que se implementar est basado en un sistema chileno y lo que hace es fijar una
nueva 'moneda' que regir para crditos y depsitos, que cotizar diariamente, y que se calcular
con una frmula sobre el nivel de inflacin oficial, como la que hoy mismo se usa para el
Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER). Su existencia permitir a los tomadores de un
prstamo a largo plazo (ms de 10 aos) pagar cuotas mensuales que evolucionarn de acuerdo a
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la inflacin; y a los ahorristas, a la vez, retirar el dinero que guardaron en el banco con el mismo
valor real que tena el da que lo depositaron (ms una tasa de inters que podr o no fijar el
banco)", afirma el matutino financiero.
De este modo, el gobierno quiere crear una herramienta para que los trabajadores, cuyos sueldos
son en pesos, puedan acceder a propiedades, que se tasan en dlares.
La semana pasada el Banco Central inform cules son los objetivos y planes para este ao y
marc como prioridad implementar "un sistema de depsitos y crditos en unidades de cuenta de
poder adquisitivo constante en trminos reales".
El plan del macrismo es copiar el modelo que dise para su sistema financiero el Banco Central
de Chile, el segundo pas con ms crditos hipotecarios en Latinoamrica. "Para esto, el Banco
Central debe disipar una incgnita no menor: definir el ndice de precios oficial que deber
considerar para volcar sobre la ecuacin y que terminar por darle forma a la nueva unidad de
cuenta. Es, con todo, exactamente el mismo obstculo que tiene ahora mismo para confeccionar el
CER", agrega mbito.
En Chile, esta unidad de cuenta tiene el nombre de "Unidad de Fomento", y en Uruguay rige desde
hace ms de cinco aos la "unidad indexatoria". El mecanismo funciona como una cobertura frente
a la evolucin de los precios tanto para quienes deben otorgar el financiamiento como para quienes
lo demandan. "No es concretamente una indexacin, como la que hoy ya tenemos con el CER, sino
que se trata de monetizar el ndice de precios. La cuenta matemticamente es la misma. Pero la
variante est en que el valor de esa cifra, que surge de aplicar una frmula sobre la inflacin oficial,
cotiza todos los das como una moneda. Esto permite simplificar y bajar los costos de muchas
transacciones", comenta el economista Ergasto Riva, autor de "La moneda virtual", el libro que
hace tres aos destac las bondades de este sistema.
"Esta nueva moneda es la principal apuesta que tiene en marcha el Gobierno para que los crditos
productivos e hipotecarios se expandan con fuerza en una economa que tendr alta inflacin por
algunos aos ms. Se trata de una alternativa diferente a la que haban propuesto en estos ltimos
aos desde los bancos, de aplicar un swap de tasas de inters (que forzara al Banco Central a
asumir el compromiso de saldar cualquier aumento en las tasas de referencia que se produjera por
encima de lo previsto)", informa mbito.
En el documento que emiti este ltimo jueves sobre los objetivos y planes para 2016, el Banco
Central destac como una prioridad establecer "un sistema de depsitos y crditos en unidades de
cuenta de poder adquisitivo constante en trminos reales". El Gobierno busca acortar de esta
manera la enorme brecha que separa a salarios que hoy estn en pesos de inmuebles cuyos
precios se determinan en dlares: "Esto permitir no slo que las cuotas iniciales sean
sensiblemente ms reducidas, sino que el ingreso necesario para acceder a estos prstamos ser
muy inferior a los que actualmente se requieren, reduciendo las barreras de acceso al crdito para
amplios sectores de la poblacin", complet el informe. El plan exige, adems, algunos cambios en
la legislacin.
1.04.16 | 12:59
2016 04 01 Los nuevos plazos fijos indexados dependern de la credibilidad del INDEC
Se actualizarn mediante la aplicacin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) y
tendrn un plazo mnimo de 180 das.
por CRONISTA.COM
Conviene invertir en los nuevos plazos fijos indexados por UVIs?
El Banco Central puso en marcha un nuevo instrumento financiero de ahorro y crdito, indexable
por la inflacin. De este modo, no slo impulsa nuevas lneas de prstamos para vivienda sino que
adems abri la posibilidad a que los pequeos inversores puedan apostar a depsitos bancarios a
plazos fijos que estarn nominados en UVIs (Unidades de Vivienda), los cuales se actualizarn
mediante la aplicacin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER).
De acuerdo con el Banco Central, la nueva modalidad de ahorro consistir en depsitos por plazos
mnimos de 180 das. Sin embargo, podr haber depsitos precancelables de plazos ms largos,
una vez haya transcurrido ese perodo de tiempo.
 23
Segn Diego Martnez Burzaco, economista jefe de Inversor Global, para considerar si conviene
invertir en estos plazos fijos primero el Indec debe presentar un ndice de inflacin que est
alineado a la realidad.
Se est viendo que muchas estadsticas que saca el organismo estn lejos de consultoras las
privadas. Sin tener un ndice de inflacin lo suficientemente confiable, no sera demasiado viable.
Pero si esas cuestiones se solucionan, sera una buena alternativa para el inversor minorista,
explic Martnez Burzaco.
El plazo fijo puede ser una buena alternativa siempre y cuando el UVI, que es el CER, refleje la
evolucin de la realidad, agreg el economista.
En cuando al rendimiento de estos instrumentos, seal que hay que ver si los bancos dan la tasa
del UVI ms un 2% o 3%, de ser as, rescat que se tratara de un instrumento con el cual los
inversores le podran llegar a ganarle a la inflacin.
2016 04 08 El nuevo sistema de crditos y depsitos demorar unos das en arrancar
El Central public la normativa, pero los bancos deben ajustar sus sistemas y hay dudas legales en
algunas entidades por el mecanismo de indexacin; el Nacin no se suma
SIGUIENDOMartn KanenguiserLA NACIONVIERNES 08 DE ABRIL DE 2016 18:05
1572
El Banco Central public hoy la normativa que habilita a los bancos a captar depsitos y brindar
prstamos por la nueva Unidad de Vivienda (UVI), aunque se prev que la implementacin del
sistema se demore unos das ms.
Se trata de la comunicacin 5945, que inaugura formalmente el sistema anunciado ayer por la
entidad que conduce Federico Sturzenegger.
En particular, fuentes del sistema bancario privado indicaron a LA NACION que habr un rpido
arranque en trminos de los depsitos, pero que en materia de prstamos "hay dudas por la plena
vigencia de la indexacin en trminos legales si en el futuro surgen discusiones con los clientes".
Por lo tanto, desde algunas entidades se est pidiendo "alguna aclaracin normativa adicional".
Foto:Archivo
Para una calificada fuente del Banco Central, esa polmica no tiene sustento: "El decreto 905 que
permiti el ajuste por el CER fue ratificado por ley, as que no hay ningn margen para pensar que
no se pueda implementar ya el nuevo sistema; no hace falta ninguna aclaracin", dijo un
funcionario a LA NACION.
Cabe recordar que todava est vigente la prohibicin de indexar la economa desde el plan de
convertibilidad, salvo por la "ventana" habilitada para el CER y el CVS en el 2002.
Lo cierto es que algunos bancos se tomarn unos das para adaptar sus sistemas y preparar sus
estrategias de difusin, mientras terminan de definir el costo financiero de este nuevo producto, con
el que el Banco Central apuesta a revitalizar el alicado mercado hipotecario.
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"La campaa de captacin de depsitos arrancar en una semana, apenas se ajusten los sistemas;
con lo de los crditos habr que esperar un poco ms", indic la fuente del sector privado.
Ayer se supo que a los seis bancos anunciados como la avanzada de esta lnea (el Santander,
Macro, Provincia, Hipotecario y Galicia), se sumar el BBVA Francs. No as el Nacin, cuyo
directorio no est convencido de las ventajas de esta iniciativa y prepara una lnea de crditos
alternativa que ya estudian importantes funcionarios de la Casa de Gobierno.
El Banco Macro pic en punta e inform desde el lunes tendr a disposicin de sus clientes la
lnea, con un "monto mximo al que se podr acceder en funcin de los ingresos, de hasta (pesos
un milln) $ 1.000.000".
En tanto, el Hipotecario detall que permitir "un monto mximo de hasta 2 millones de pesos y
tasa fija con capital ajustable", por lo que "la nueva lnea de crditos hipotecarios de BH est
destinada a la compra, construccin, ampliacin y terminacin de vivienda, con plazos de hasta 15
aos y una relacin cuota/ingreso del 30 por ciento".
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De los tres bancos pblicos ms relevantes, el ms activo es el Ciudad. Desde Bahamas, donde
participa de la cumbre del BID, su presidente, Javier Ortz Batalla, dijo a este medio que celebraba
"la iniciativa del Banco Central por ser una muy buena oportunidad para reactivar el mercado
hipotecario".
Ayer, el presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, haba indicado que lo lanzaran "en los
prximos das".
El antecedente concreto que tiene el Ciudad -y que vivi Curutchet desde la gestin de esa
entidad, de la cual fue vicepresidente- es la de los crditos indexados que se otorgaron en 2013
con el fondeo del Instituto de Vivienda porteo.
"Fue muy muy buena la experiencia y ahora la expectativa es mucho mayor, porque antes al Banco
Central no le interesaba la estabilidad macroeconmica y adems no haba un Indec confiable.
Ahora hay un gobierno preocupado por la inflacin y mejores expectativas generales", apunt una
fuente de la entidad portea.
Pero uno de los elementos que todava tiene que terminar de ajustarse es la inexistencia de un
ndice de ajuste de precios confiable a nivel nacional, previsto para el mes prximo. Mientras tanto,
el cambio que se hizo el mes pasado en el CER -al considerar el IPC de San Luis en lugar del
porteo- como base de clculo para pagar menos intereses, no contribuy a mejorar la confianza
de los inversores.
Sin embargo, en el Central creen que el sistema funcionar adecuadamente y que habr un
creciente inters. "Hoy los bancos ya recibieron muchsimos llamados para ver cundo arrancan los
crditos, as que esto va a funcionar", indic la calificada fuente del organismo monetario.
Al mismo tiempo, el funcionario descart que el sistema slo levante vuelo cuando baje la inflacin.
"Es al revs, en Chile funcion con la inflacin alta; la idea es ir bajando los precios de la
economa, pero en trminos crediticios este es el sistema justo para esta coyuntura", concluy, muy
entusiasmado.
2016 04 08 Un mecanismo que slo funciona con inflacin estable y baja por Javier Blanco
LA NACIONVIERNES 08 DE ABRIL DE 2016
76123
La creacin de un nuevo indexador basado en el costo promedio de la construccin, y por el que se
podrn ajustar de ahora en ms depsitos y prstamos, constituye un loable intento por tratar de
regenerar el financiamiento bancario a mediano y largo plazo en el pas, con eje en el crdito
hipotecario.
Pero la decisin de atar su actualizacin futura a la variacin de otro manoseado coeficiente (el
CER), que est basado en la evolucin del ndice de precios al consumidor, algo de lo que el pas
an carece, parece cuanto menos arriesgada.
En especial cuando el propio Gobierno (por va de los respectivos ministros) admite que an queda
un remanente de "inflacin reprimida" por sincerar (en alusin a las tarifas energticas y de
transportes).
Ms notas para entender este tema
Habr crditos con ajuste por inflacin
Por lo pronto, el sistema que anunci ayer el BCRA tiene como principal virtud la remocin de la
principal barrera de acceso al financiamiento para compra de vivienda, que es el elevado nivel de
las cuotas iniciales.
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Para ponerlo en nmeros: en un crdito promedio de 1 milln de pesos, reduce la cuota inicial de $
20.600 a casi $ 8000, es decir, a casi un 40%. De esta manera, extiende el universo de potenciales
tomadores en igual proporcin.
Pero necesitar apoyarse en un retroceso sostenido de la inflacin y un extendido perodo de
estabilidad de precios para que la demanda responda. A 36 aos de la tristemente clebre circular
1050 (aquella que tanto benefici a la familia Kirchner en esos aos) y a 15 aos de la explosin de
la convertibilidad, la gente aprendi a desconfiar de los esquemas indexatorios que pueden hacer
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que el valor de la deuda contrada supere al del inmueble que la respalda; eso que
estadounidenses y espaoles supieron -tambin con dolor- mucho despus.
La experiencia chilena, en la que abreva Federico Sturzenegger, puede ser instructiva al respecto.
Chile cre por ley la Unidad de Fomento (UF) en 1967 para atar el valor de los ahorros a la
variacin de los precios y preservar el poder adquisitivo del ahorrista. Luego, este sistema de
ajuste, con origen en una moneda diferencial a la transaccional ,se extendi a crditos, inversiones
y contratos hasta universalizarse.
Y fue a partir de este instrumento que ese pas logr construir un sistema bancario seis veces ms
grande que el argentino, bsicamente porque las entidades tienen el 20% de su activo respaldado
en hipotecas, mientras aqu en los bancos esa proporcin apenas ronda el 1%. Pero la UF slo
logr imponerse de 1994 en adelante, es decir, desde que Chile estabiliz su inflacin en un dgito
anual, algo que no se modific hasta hoy.
El intento por trasplantar ese sistema aqu luce algo apresurado, tal vez porque se prioriz la
necesidad de generar expectativas optimistas cuando la gente comienza a sufrir el enfriamiento en
la tasa de actividad econmica.
Los analistas incluso juzgan que hubiera sido preferible hacerlo por ley (para que la UVI sea una
moneda accesoria al peso), o incluyendo clusulas que consideren la evolucin de los ingresos en
la frmula de indexacin. La clave ser que la inflacin baje, lo que dara a pensar que se luchar
para lograrlo. Pero el antecedente cercano del CER obliga a ser precavidos al respecto.

Un instrumento para resguardar el ahorro

Despus de que la medida fuera comentada informalmente en diversos medios periodsticos, el
Banco Central finalmente concret la creacin de un nuevo instrumento de ahorro y crdito que
puede convertirse en una largamente necesitada solucin al ahorro y al crdito a la vivienda. La
nueva medida consiste en la creacin de una unidad de cuenta, llamada Unidad de Vivienda (o
UVI, por sus siglas). Virtualmente, una UVI es casi una moneda; no se usa para comprar y vender
bienes como el peso, pero si se utiliza como unidad de cuenta (para denominar el valor de algunos
bienes), y como reserva de valor (ya que conserva su poder de compra a pesar de la evolucin de
la inflacin). Ambas son funciones bsicas que cualquier moneda saludable debe poseer, y que sin
embargo han sido erosionadas del peso argentino, no solo durante la ltima dcada, sino a lo largo
de una gran parte de la historia nacional.
Sin una moneda que pueda usarse para preservar el poder de compra en momentos de inflacin,
los ahorristas, especialmente los de menor tamao, se han volcado a distintos activos en busca de
una solucin, a veces con consecuencias negativas para la dinmica macroeconmica. Un ejemplo
de esto es el ahorro en dlares, que por un lado es sumamente voltil y permite resguardar los
ahorros solo a aquellos que pueden predecir efectivamente los movimientos de la divisa, y que por
otro impone una gran presin a la poltica monetaria a travs de la cada de reservas
internacionales, generando un crculo vicioso que exacerba la escasez de divisas e incrementa la
volatilidad de la economa. Otro ejemplo es el difundido ahorro en ladrillos; con el que se incentiva
la actividad de la construccin con fin de renta (ocupando fondos que podran invertirse en
incrementar la capacidad productiva), sin resolver los problemas habitaciones que enfrentan las
ciudades argentinas.
En esta situacin, el crdito hipotecario permanece en niveles alarmantemente bajos, que rozan el
1% del PIB en total (el crdito de vivienda a las familias disminuye a apenas 0,5%), mientras en
Chile (en donde un instrumento similar existe desde 1967) representa un 18% del PIB.
La nueva Unidad de Vivienda fue valuada en 14.053 pesos, a partir del costo de construccin del
metro cuadrado en distintas ciudades del pas, y su valor se actualizar automticamente siguiendo
el ndice de precios al consumidor. Los bancos permitirn a individuos constituir plazos fijos
denominados en UVI, que consecuentemente presentarn un rendimiento seguro y positivo en
trminos reales (siempre por encima de la inflacin). En Chile, el rendimiento de este tipo de
depsitos se ubica cerca del 1% anual en trminos reales, por lo que el ahorrista preserva el valor
de su dinero sin riesgos, obteniendo adems una pequea ganancia. Un peso invertido en este
instrumento en Argentina en 2004 habra multiplicado por 13 el valor nominal inicial, mientras que el
dlar se multiplic slo por 5. No solamente eso, sino que este instrumento le dara una seguridad
al ahorrista que contrasta fuertemente con la volatilidad que presenta el tipo de cambio.
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Con estos depsitos, los bancos podrn otorgar crditos hipotecarios para vivienda con menores
barreras a la entrada. De acuerdo a los crditos actuales, los bancos fijan las cuotas de acuerdo a
altas expectativas de inflacin futura, de modo que el valor real que cobra el banco en las cuotas
no disminuya en el caso de que la inflacin se acelere. Esto empuja el valor de las cuotas hacia
arriba, de modo que suelen alcanzar valores muy altos para el nivel de ingreso del enviudo que
toma el crdito. En consecuencia, las cuotas iniciales son muy elevadas, y el ingreso necesario
para obtener el crdito lo es tambin.
Los crditos nuevos sern diferentes. El valor de las propiedades se denominara en UVI, y como
el valor de las cuotas se ajusta de acuerdo a la evolucin de la inflacin, el banco que otorga el
prstamo no necesita cargar en las cuotas iniciales sus expectativas de inflacin. La cuota puede
as disminuir fuertemente, y mantener a lo largo de todo el perodo de la hipoteca el mismo valor
real (y la misma proporcin sobre los ingresos). De este modo, los ingresos necesarios para tomar
el crdito tambin se reducen fuertemente.
En un comienzo, la idea de cuotas que se actualizan de acuerdo a la inflacin seguramente
desincentive a muchos posibles tomadores de crdito. Pero en cuanto la inflacin estabilice su
tendencia decreciente, el incentivo presentado por las menores barreras a la entrada tomar
fuerza, y la demanda ser grande. El xito de esta medida se ver con retardo, y en el corto plazo
su arranque depender de que el nuevo IPC del INDEC se gane la confianza del pblico, y de que
la poblacin no vea peligrar sus ingresos y estabilidad laboral. En el mediano plazo, esta medida
sienta las bases de una promisoria expansin del crdito a la vivienda y del ahorro en moneda
nacional.

2016 04 08 As sern las cuotas de los nuevos crditos con ajuste por inflacin
Con el nuevo sistema del Banco Central, se acceder con menores ingresos y bajarn las cuotas
VIERNES 08 DE ABRIL DE 2016 11:15
Ante la nueva coyuntura econmica, el Banco Central dispuso habilitar una modalidad de crditos
que tendran cuotas iniciales significativamente menores que las de un crdito convencional y que
permitiran el acceso a familias que -por sus ingresos- hoy quedan al margen de la posibilidad de
obtener financiacin.
Los crditos estarn nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y tendrn su contraparte en
depsitos de ahorristas que tambin ajustarn su valor con la evolucin de esa variable.
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Nuevos crditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta

La inflacin, los bancos que participan, el valor de las cuotas, quines podrn acceder y a partir de
cundo
VIERNES 08 DE ABRIL DE 2016 13:50
436382
Ya est todo listo. La semana que viene algunos bancos empezarn a ofrecer nuevos crditos
hipotecarios, que ajustarn por inflacin y prometen menor nivel de ingresos para poder acceder.
Si bien el nuevo sistema asegura un valor inicial de cuotas mucho ms accesible en comparacin
con el crdito tradicional a tasa fija, el problema radica en el aumento en el costo de vida. Segn
clculos de las consultoras privadas, la inflacin proyectada es del 40% para este ao, muy lejos
de la meta del Gobierno.
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El crdito estandar para un monto de $ 1 milln exige hoy- teniendo en cuenta una relacin cuota-
ingreso del 30%- un sueldo mensual de $ 68.609 y en la nueva modalidad ese monto bajara a $
26.855.

Nuevos crditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta

Seis bancos ya se comprometieron a ofrecer prstamos de este tipo que estarn nominados en
Unidades de Vivienda (UVI) y se actualizarn diariamente segn el Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER), basado en el ndice de precios al consumidor. Las cuotas tendrn, entonces, un
valor que se elevar de acuerdo con esa evolucin.
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Los primeros prstamos que se ofrecern aqu tendrn plazos de 15 o 20 aos, segn el banco, y
una tasa de inters real -ms all de la indexacin- que promediar el 5% anual (se mover entre 4
y 7%).
Claves a tener en cuenta
1.La inflacin. Si bien los crditos sern ms accesibles, el nivel de la cuota fluctur de acuerdo al
aumento del costo de vida. Se trata de prstamos que ajustn segn el CER, cuyos valores se
publican diariamente en la pgina del BCRA.
2.Los bancos que ya comprometieron su participacin . El Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario,
Galicia y Santander Ro.
3.Cunto ser el monto mximo de los prstamos. Depender de cada banco. Como an no fueron
lanzos los crditos, no ha sido especificado. Sin embargo, el Banco Provincia anticip, para tener
una referencia, que ser de $ 1,5 millones, es decir, US$ 102.040 ( a la cotizacin de este
medioda).
4.El nivel de las cuotas. Con un ingreso equivalente a dos salarios promedio (de $15.000 por mes),
se puede acceder a un crdito ajustable de un milln de pesos, a 15 aos, equivalente a unos US$
67.000, y pagar una cuota de poco ms de $8.000 por mes. En las condiciones actuales, con una
tasa de inters testigo de 24% anual, como costo financiero total, se estima que con dicho ingreso
apenas podra acceder a un prstamo de hasta $ 400.000.
5. Quines podrn acceder. Si se tiene en cuenta que para acceder a un crdito ajustable por CER
de US$ 67000 se debe abonar un cuota de 8 mil pesos por meses, el ingreso mensual
comprobable necesario sera de aproximadamente $ 24.500 mil mensuales.
Para acceder a un crdito de $ 1 milln, por ejemplo, los ingresos mensuales comprobables deben
ser de $ 26.855.
2016 04 08 Habr crditos con ajuste por inflacin
El Banco Central lanz un sistema de depsitos y prstamos ajustados por el CER
SEGUIRSilvia StangLA NACIONVIERNES 08 DE ABRIL DE 2016
11551574
Con la intencin de alentar el muy poco dinmico mercado de las hipotecas, el Banco Central
dispuso habilitar una modalidad de crditos en la que las cuotas se ajustarn segn la evolucin
del ndice de precios.
Tal como afirmaron ayer en la autoridad monetaria, seis bancos ya se comprometieron a ofrecer
prstamos de este tipo, que tendran cuotas iniciales significativamente menores que las de un
crdito convencional y que permitiran el acceso a familias que -por sus ingresos- hoy quedan al
margen de la posibilidad de obtener financiacin.
De acuerdo con el clculo del BCRA, un prstamo de $ 700.000 (unos 48.000 dlares, a la
cotizacin de ayer), hoy implica el pago de una cuota inicial de $ 14.408 (para lo que hay que tener
un ingreso de por lo menos $ 48.026), y con el nuevo rgimen habr que pagar $ 5639 y tener un
ingreso de $ 18.798.
Ms notas para entender este tema
Un mecanismo que slo funciona con inflacin estable y baja
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Los crditos estarn nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y tendrn su contraparte en
depsitos de ahorristas que tambin ajustarn su valor con la evolucin de esa variable. El valor
inicial de esa unidad equivale a la milsima parte del costo promedio de construccin de un metro
cuadrado testigo, que al 31 de marzo pasado se ubic en 14,053 pesos, segn calcul el BCRA.
A partir de esa base, la UVI se actualizar diariamente segn el Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER), basado en el ndice de precios al consumidor. Y las cuotas tendrn, entonces,
un valor que se elevar de acuerdo con esa evolucin.
El anuncio se esperaba desde haca un tiempo, porque desde el inicio de su gestin el presidente
del Banco Central, Federico Sturzenegger, se haba mostrado convencido de la necesidad de
impulsar un sistema de hipotecas "a la chilena". En ese pas, la llamada Unidad de Fomento se
cre en 1967 y, junto con otras polticas, logr desarrollar los crditos hipotecarios, que hoy
representan cerca de 20% del PBI, mientras que en la Argentina apenas rozan el uno por ciento.
Los primeros prstamos que se ofrecern aqu tendrn plazos de 15 o 20 aos, segn el banco, y
una tasa de inters real -ms all de la indexacin- que promediar el 5% anual (se mover entre 4
y 7%). Los que ya comprometieron su participacin son los bancos Ciudad -que hizo una prueba
piloto cuando lo presidi Sturzenegger-, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Ro. En
este ltimo dijeron a LA NACION que la prxima semana comenzarn a ofrecer los depsitos
ajustables. Y en el Provincia, su presidente, Juan Curutchet, confirm que "en los prximos das" se
lanzarn los crditos y estim que el pblico "arrancar con cautela, pero se ir enganchando
cuando advierta que califica para montos a los que antes no alcanzaba". Agreg que el monto
mximo de un crdito ser de $ 1,5 millones.
Las entidades buscarn captar dinero de ahorristas bajo esta modalidad, que implicar dejar el
dinero por un plazo mnimo de 180 das. La opcin no ser muy diferente a la de los plazos fijos
ajustables por CER, que perdieron atractivo con la manipulacin de los datos del Indec. Sin que
an se haya presentado el nuevo ndice de precios de ese organismo, y en medio de un escenario
de inflacin acelerada por la correccin de tarifas, para algunos economistas y referentes del
mercado financiero fue sorpresivo el momento del anuncio.
Sin embargo, se decidi no esperar y hoy mismo el BCRA emitir la circular sobre el tema y
comenzar a publicar, en su pgina web, el valor diario de la UVI. El nombre de la unidad de
medida fue tomado de un proyecto del senador Julio Cobos, a quien le reconocen la autora, pero
que ayer dijo estar "sorprendido y molesto por "el apuro" del Central, porque -segn afirm- haba
acordado con Macri cmo hacer la presentacin de un proyecto de ley referido a esta modalidad.
Por qu esta modalidad permitira cuotas ms bajas? Segn la explicacin oficial, en un crdito
tradicional, y ante la expectativa inflacionaria, el banco se cubre con el valor de las cuotas iniciales,
porque, al ser fijas, sabe que con el tiempo comienzan a licuarse. Con este sistema, dicen, "se
mantiene el valor real de las cuotas". Claro que tener buenas expectativas sobre el funcionamiento
del sistema implica suponer que los ingresos de quienes toman prestado tendrn una evolucin no
lejana a la de los precios. En el BCRA confan en que eso ocurrir, en tanto que la normativa
incluye una medida preventiva: si la evolucin de la UVI hace que la cuota suba por encima de 10%
de lo que se habra ajustado segn el Coeficiente de Evolucin Salarial (CVS), el banco debe dar la
opcin de prolongar el plazo.
Segn los ejemplos dados por el Banco Central, para un prstamo de $ 300.000 habra una cuota
inicial de $ 2417 para quien tiene un ingreso mensual de por lo menos $ 8056 (la relacin es de
30%). En el sistema habitual y con una tasa fija de 24%, la cuota para ese monto de capital sera
de $ 6175 y el ingreso mensual mnimo, de $ 20.583. Con este ltimo nivel de ingreso, en cambio,
el nuevo esquema permitira obtener un crdito cercano a los $ 800.000 (pagando una cuota inicial
tambin algo superior a los $ 6000).
El BCRA seal que este sistema podr usarse tambin para dar crditos personales, para autos o
prstamos a empresas, con la condicin de que el plazo sea no menor a un ao.
08/04/2016
2016 04 08 10 puntos fundamentales para entender los nuevos crditos hipotecarios
Los beneficios y riesgos del nuevo esquema de prstamos del Gobierno. Inflacin, costos, cuotas y
accesibilidad.
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El anuncio de los nuevos crditos hipotecarios junto al nuevo ndice, denominado Unidades de
Vivienda (UVI) despert grandes inquietudes y expectativas en quienes buscan acceder al
prstamo. Estos son los 10 puntos claves para enteder como funcionarn:
1) Las unidades de vivienda: El Banco Central cre una unidad de medida llamada Unidad de
Vivienda cuyo valor base equivalente a la milsima parte de lo que cuesta la construccin de un
metro cuadrado. Al 31 de diciembre, segn anunci el Banco Central, cada UVI 14,053 pesos.
2) Inflacin: Sin embargo, el valor de la UVI se ir ajustando y de eso depender cunto valdrn las
cuotas que se debern pagar para saldar el crdito. Esta actualizacin se har en base al
Coeficiente de Actualizacin de Referencia (CER) y sus nuevos valores se informarn a diario en la
Web del BCRA.
3) Tasa: Segn el BCRA, la tasa de inters de los crditos en UVIs pasa a ser una tasa real, que
segn la autoridad monetaria oscilar en torno a 5%.
4) Cuotas: Los nuevos crditos permiten que, en caso que se cuente con un ingreso equivalente a
dos salarios promedio ($15.000 por mes), pueda acceder a un crdito ajustable de un milln de
pesos con un plazo a 15 aos, equivalente a unos US$ 67.000, y pagar una cuota de poco ms de
$8.000 por mes. Antes, con una tasa de inters de 24% anual, con dicho ingreso apenas podra
acceder a un prstamo de hasta $ 400.000.
5) Bancos: Las entidades que otorgarn los crditos, por el momento, sern los bancos Ciudad,
Provincia, Macro, Santander, Galicia e Hipotecario.
6) Mximos: Por el momento se desconocen cuales sern los montos tope que entregaran las
diferentes entidades bancarias podr variar entre ellas. Sin embargo, el Banco Provincia
anticip, como referencia, un mximo de $ 1,5 millones de pesos (US$ 102.040 aproximadamente).
7) Riesgo: El mayor peligro para el usuario es que la inflacin suba abruptamente y dispare el
precio de las UVI. Por eso, los bancos estarn obligados a ofrecer extensiones del plazo del crdito
siempre que el CER suba 10% ms que el coeficiente de variacin salarial.
8) Fondeo: Se podr hacer depsitos a plazo fijo de un mnimo de 180 das, los cuales estarn
nominados en UVI y tambin se ajustarn segn la inflacin.
9) Accesibilidad: Con la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho ms accesible
porque la tasa de inters de estos crditos tiene implcita una tasa de inflacin alta durante todo el
perodo, mientras que esta autoridad monetaria est abocada a que la inflacin baje fuertemente
en los prximos aos.
10) Finalidad: El BCRA tambin precis que los crditos en UVIs podrn dedicarse a cualquier otro
tipo de financiamiento tales como prendarios, personales, o crditos a empresas, siempre a partir
de perodos no menores a 1 ao.
2016 04 07 El BCRA crea un ndice para regular el ahorro y crdito a la vivienda
jueves 7 de Abril de 2016
El Banco Central (BCRA) dispuso la instrumentacin de un nuevo ndice denominado Unidades de
Vivienda (UVI), que se actualizar diariamente por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
(CER), destinado a fomentar el ahorro y los prstamos para facilitar el acceso a la vivienda en todo
el pas.
"La habilitacin del ahorro en UVI pondr al alcance de las familias argentinas un instrumento de
ahorro protegido de la inflacin, similar al ahorro "en ladrillos" pero que ser accesible a todas las
familias independientemente de su poder adquisitivo", afirm hoy un comunicado del ente
monetario.
La nueva modalidad de ahorro consistir en depsitos por plazos mnimos de 180 das y podr
haber depsitos precancelables de plazos ms largos, con la precancelacin ocurriendo una vez
transcurridos 180 das.
Teniendo en cuenta el sendero de inflacin proyectado por el Gobierno Nacional, se asume que la
variacin futura del CER, utilizada en el clculo del valor nominal de las cuotas de la nueva
modalidad de crdito, tiene la siguiente trayectoria: primer ao, 25%; segundo ao, 14,5%; tercer
ao, 10%, desde el cuarto en adelante, 5% anual.
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En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos prstamos los bancos Ciudad,
Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio, y el BCRA espera que todas
las entidades se sumen a este tipo de prstamos.
Segn el Central, los crditos hipotecarios, al pasar a estar denominados en UVI, tendrn una tasa
de inters real estimada por el ente monetario en cinco puntos porcentuales ms que la tasa de
inflacin proyectada y actualizada por CER.
As, segn el comunicado, "las cuotas de un crdito hipotecario bajo esta nueva modalidad son
asimilables a un alquiler tradicional, el cual tpicamente se ubica en aproximadamente un
porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economa".
El comunicado explica que "los instrumentos bajo esta nueva modalidad estarn denominados en
Unidades de Vivienda (UVI), con un valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivalente a
nueva modalidad de ahorro y de prstamos con el potencial de cambiar radicalmente el acceso a la
vivienda para las familias argentinas".
El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldr a la milsima parte del costo
promedio de construccin de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para
inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario, Salta y zona del
Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paran), ponderados por poblacin.
Dado que este metro cuadrado testigo se ubica en $14.053, el valor inicial de la UVI ser de 14,053
pesos (14 pesos con 53 milsimos).
Como se explica ms arriba, el valor de la UVI se actualizar diariamente por el CER, basado en el
ndice de precios al consumidor.
El comunicado del BCRA indic que "el ndice de precios al consumidor tiene una altsima
correlacin con el costo de la construccin, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs
alcanzarn aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento
futuro. El valor diario de la UVI se publicar en la pgina web del Banco Central.
En este sentido, el BCRA seala que "para entender cabalmente la implicancia de lo habilitado,
vale comparar cmo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad de crditos y bajo
un crdito estndar a tasa de inters fija disponible hoy en el mercado, en ambos casos a 15 aos
de plazo".
En este sentido, precisa que "bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el
nivel general de precios, de manera que la cuota del crdito en pesos crece a lo largo del tiempo,
pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVI".
Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente ms accesibles que
las de un crdito tradicional, especialmente al principio, dijo el Central.
"En un crdito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para
compensar el hecho de que la inflacin puede licuar el valor de las cuotas posteriores, lo que
funciona como una enorme barrera en el acceso al crdito que solo pueden sortear familias de alto
poder adquisitivo", agreg.
A su juicio, bajo la nueva modalidad el valor inicial de las cuotas es mucho ms accesible "porque
la tasa de inters de estos crditos tiene implcita una tasa de inflacin alta durante todo el perodo,
mientras que esta autoridad monetaria est abocada a que la inflacin baje fuertemente en los
prximos aos".
Asumiendo una relacin cuota/ingreso del 30%, en el crdito estndar para un monto de un milln
de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el prstamo con UVIs, el ingreso
mensual requerido es de 26.855 pesos.
Tags:BCRA UVI AHORRO CRDITO VIVIENDA HIPOTECA
2016 04 08 Las claves de los nuevos crditos hipotecarios ajustables
Qu ingresos se deben justificar para acceder? Cunto ms de un alquiler es la cuota?. Los
efectos que podra tener la nueva medida habilitada por el BCRA.
Reporte Inmobiliairio - 08.04.2016
Reiteradamente y hasta el cansancio nos hemos referido al crdito hipotecario como el vector
fundamental que faltaba en la geometra de un mercado inmobiliario que slo estuvo presente para
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la compra de viviendas para el vrtice de la pirmide de ingresos. Tambin repetidamente nos
referimos a cul es la principal causa para que este tipo de financiacin a largo plazo estuviera
ausente de la Argentina desde hace ya ms de 15 aos: la inflacin.
Sin inflacin acotada a nmeros por debajo de un dgito anual, es financieramente inviable el
crdito a largo plazo si se recurre slo a tasa como el factor de actualizacin de capital y de
retribucin del mismo por su adelanto en el tiempo. Esto es un hecho. La cuota que deriva de esa
frmula es impagable para un ingreso medio e incluso racionalmente desaconsejable para quien
pudiera remotamente calificar si se la compara por el costo del alquiler de la misma unidad.
Dentro de este contexto, la actualizacin del capital del prstamo a la que habilita la nueva medida
del Banco Central, abre un canal viable para que el crdito hipotecario comience a alinearse con el
ingreso y pueda aparecer como una opcin alternativa al alquiler.
A partir de la aplicacin del mecanismo de actualizacin de la Unidad de Vivienda UVI, la cuota
inicial se reduce drsticamente al 40 % de la que surge mediante el mtodo de capitalizacin
tradicional, disminuyendo tambin el ingreso exigible al 30 % del solicitado por una lnea tradicional
y ampliando por ende la cantidad de potenciales tomadores de crdito.
Por otra parte, la cuota inicial, si bien an sigue bastante por encima de lo que se solicita por el
alquiler de la vivienda, comienza a acercarse. La cuota de los crditos actuales son entre un 250 y
un 300 % superiores al alquiler que se paga por una vivienda. Mediante la aplicacin del sistema
UVI esta brecha se reduce a aproximadamente el 60 %.
Esta cuestin tampoco es menor, ya que de prosperar este tipo de crditos, la compra comenzar a
ser una opcin sustituta al alquiler de la propiedad, alternativa hasta ahora totalmente ausente.
Si bien, an falta concretamente que esta operatoria este activa a travs de los Bancos, es de
esperar que la misma funcione adecuadamente en paralelo con medidas que reduzcan
2016 04 08 El Banco Central autoriz el ahorro y el crdito indexado para la vivienda
viernes, 08 de abril de 2016
Cre una unidad de cuenta que toma como referencia inicial el costo promedio de construccin de
un metro cuadrado de vivienda y se actualiza por la inflacin.
A partir de la prxima semana, seis bancos ofrecern a sus clientes crditos hipotecarios
indexados, pero en el Banco Central estn esperanzados de que lentamente se sumen muchos
ms. Las entidades que darn el puntapi inicial son Banco Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario,
Galicia y Santander Ro.
La particularidad de estas nuevas lneas que buscan acercar a las familias a la vivienda propia es
que tendrn una cuota inicial 60% menor a otros planes que estn vigentes en el mercado. No
obstante, luego se irn indexando de acuerdo a un modelo similar al que se aplica en Chile.
En la ltima reunin de directorio, el organismo que preside Federico Sturzenegger acord habilitar
un instrumento para promover el ahorro y el crdito a largo plazo y multiplicar el acceso a la
vivienda, el cual fue bautizado "Unidades de Vivienda (UVIs)".
Como punto de partida de la UVI, se fij el 31 de marzo de 2016, con "el equivalente a la milsima
parte del costo promedio de construccin de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras
conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario,
Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paran), ponderados por poblacin, de $14.053
(por unidad).
A partir de ah, el BCRA determin que la UVI "se actualizar diariamente por el Coeficiente de
Estabilizacin de Referencia (CER), basado en el ndice de precios al consumidor", para el cual
proyecta un sendero decreciente en trminos por ao de 25% para el primer perodo de 12 meses;
14,5% el segundo; 10% el tercero y 5% el cuarto, de acuerdo con las metas que en febrero anunci
el ministro de Hacienda y Finanzas Alfonso Prat-Gay.
Segn los anlisis de los tcnicos de la autoridad monetaria, "el ndice de precios al consumidor
tiene una altsima correlacin con el costo de la construccin, pero sufre menor volatilidad. De este
modo, 1.000 UVIs alcanzarn aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en
cualquier momento futuro".
Y a diferencia de un crdito tradicional a tasa fija, la cual da previsibilidad al deudor sobre el valor
de la cuota, este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflacin del orden de
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5% anual, la cual resulta clave para determinar un punto de partida de cada pago mensual
sustancialmente menor, equivalente al monto que se destinara para pagar un alquiler, como puede
observarse en el cuadro ejemplo ms abajo.
Libre acceso a todas las familias, sin lmite de ingresos
Destaca el BCRA que "las UVIs constituyen una opcin de ahorro protegida de la inflacin, similar
al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder
adquisitivo, a travs de depsitos por plazos mnimos de 180 das.
Mientras que del otro lado, la habilitacin del mercado de crdito en UVIs tiene el potencial de
multiplicar su difusin, porque el Banco Central anticipa una sustancial disminucin del ingreso
medio requerido del grupo familiar para acceder al prstamo, tentativamente del 60 por ciento.
De ah surge que con un ingreso equivalente a dos salarios promedio de la economa, que se ubica
en torno a $15.000 por mes, se puede acceder a un crdito ajustable de un milln de pesos,
equivalente a unos USD 67.000, y pagar una cuota de poco ms de $8.000 por mes.
Mientras que en las condiciones actuales, con una tasa de inters testigo de 24% anual, como
costo financiero total, se estima que con dicho ingreso apenas podra acceder a un prstamo de
hasta 400.000 pesos.
Cabe destacar que el antecedente ms cercano de este sistema de crdito es el que en 2013
impuls el Banco Ciudad con "Mi Casa BA", que actualiza por la inflacin de la Ciudad para una
familia tipo, la cual determin dos aos despus una cuota sustancialmente menor que la
tradicional, y acceder a un monto de prstamos muy superior al que hubiese exigido la lnea
"Ciudad Vivienda Tradicional" que parta de una tasa fija inicial y variable a partir del tercer ao.
Se trata de un instrumento atractivo para los trabajadores asalariados con ingresos que
peridicamente reciben ajustes determinados en paritarias que buscan, al menos, mantener el
poder adquisitivo en trminos de la inflacin esperada, siempre y cuando no ocurran grandes
desvos respecto de la realidad, y ms an para jubilados que semestralmente reciben aumentos
sobre la base de la inflacin pasada, si el sendero de alza de precios es descendente como
proyecta el equipo econmico.
Fuente: Infobae
2016 04 09 Arrancan la semana prxima los crditos hipotecarios indexados
Dos bancos ya lo confirmaron y otros cinco lo harn pronto; el Nacin, con otra lnea
SIGUIENDOMartn KanenguiserLA NACIONSBADO 09 DE ABRIL DE 2016
4211
El Banco Central (BCRA) public ayer la circular que habilita a los bancos a captar depsitos y
brindar prstamos ajustables por la nueva Unidad de Vivienda (UVI), lo que llev a algunos bancos
a anunciar que desde la semana prxima comenzarn a ejecutar esa operatoria.
Es la comunicacin 5945, que inaugura formalmente el sistema anunciado anteayer por la entidad
que conduce Federico Sturzenegger, lo que llev a los bancos Macro e Hipotecario a confirmar
anoche que ofrecern este tipo de prstamos.
El resto de los bancos que acompaarn la iniciativa oficial (otros cinco privados y dos pblicos) se
tomarn unos das para adaptar sus sistemas y preparar sus estrategias de difusin, mientras
terminan de definir el costo financiero de este nuevo producto, con el que el Gobierno apuesta a
revitalizar el alicado mercado hipotecario.
A la oferta, sin embargo, no se sumar el Banco Nacin, dado que su directorio no est convencido
de la efectividad del mecanismo, por lo que prepara una lnea de crditos alternativa, que ya
estudian funcionarios de la Casa de Gobierno.
El Banco Macro pic en punta e inform que desde el lunes tendr a disposicin de sus clientes la
lnea, con un "monto mximo al que se podr acceder en funcin de los ingresos, de hasta (pesos
un milln) $ 1.000.000" y hasta 15 aos de plazo, con tasa del 5,5% nominal anual y capital medido
en UVI y ajustable por CER. En tanto, el Hipotecario detall que permitir "un monto mximo de
hasta $ 2 millones de pesos y tasa fija con capital ajustable", por lo que "la nueva lnea de crditos
hipotecarios est destinada a la compra, construccin, ampliacin y terminacin de vivienda, con
plazos de hasta 15 aos y una relacin cuota/ingreso del 30 por ciento", aunque no precis la tasa
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por aplicar. A esta oferta se sumar la que darn a conocer en los prximos das los bancos
Galicia, Santander-Ro y BBVA-Francs.
Entre los pblicos, el presidente del Banco Ciudad, Javier Ortiz Batalla, dijo a LA NACION desde
Bahamas (donde participa de la asamblea del BID), consider que la lnea que impulsa el BCRA
ser "una muy buena oportunidad para reactivar el mercado hipotecario" y confirm que la
acompaarn.
Lo propio sostuvo el presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, que haba anticipado
lanzaran "en los prximos das" y record como buena experiencia antecedente que vivi de cerca
en el Banco Ciudad -cuando fue vicepresidente- de los crditos indexados que se otorgaron en
2013 con el fondeo del Instituto de Vivienda porteo.
Algunas dudas
Antes de conocerse la norma, en los bancos consideraban ms probable que arranquen primero
los depsitos indexados por UVIS que los crditos. Esto es porque "hay dudas por la plena vigencia
de la indexacin en trminos legales si en el futuro surgen discusiones con los clientes", lo que los
hace reclamar "alguna aclaracin adicional".
Cabe recordar que todava est vigente la prohibicin de indexar desde el plan de convertibilidad,
salvo por la "ventana" habilitada para el CER y el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) en 2002.
Pero para el BCRA, esa polmica no tiene sustento: "El decreto 905 que permiti el ajuste por el
CER fue ratificado por ley, as que no hay margen para pensar que no se pueda implementar ya el
nuevo sistema", dijo una alta fuente de esa entidad a LA NACION.
Otro inconveniente es la inexistencia de un ndice de precios a nivel nacional cuya aparicin est
prevista para el mes prximo. Adems, el cambio que el Gobierno hizo el mes pasado en el CER
-al considerar el IPC de San Luis en lugar del porteo- como base de clculo para pagar menos
intereses, no contribuy a mejorar la confianza.

Indicios de cmo ser la lnea

5%
Tasa propuesta
Es el costo que quiere el BCRA para los crditos, aunque el Macro, nico banco que lo inform, la
ubic ya en 5,5%
15
Aos
Es el plazo mximo de las dos primeras ofertas
$ 14,53
Valor inicial de la UVI
Representa una milsima del valor revelado del m2 construido al 31/3/2016
2016 04 09 A propsito de la flamante UVI Preocupa la falta de acceso a la vivienda pero tambin
la manipulacin estadstica
09.04.2016
ALERTA EL PORTEO
Salud pblica y vivienda social fueron 2 fracasos de Mauricio Macri al frente del Gobierno porteo,
que pas desapercibido por la guerra que le hicieron los Kirchner. Le corresponde a Horacio
Rodrguez Larreta afrontar el desafo, ms all del Paseo del Bajo y la construccin de torres que l
imagina. El Banco Ciudad promete participar de la nueva operatoria de prstamos hipotecarios en
base a la Unidad de Vivienda que promete el Ejecutivo Nacional para ofrecer una posibilidad pero
la cuestin es compleja: la Nacin acaba de manipular sugestivamente la utilizacin de ndices de
ajuste, por lo que para que resulte confiable la iniciativa debera contemplar una legislacin
especfica que contemple qu sucede ante emergencias.
"Es un sistema que slo puede funcionar bien con ndices inflacionarios de 1 digito, que se
mantengan por lo menos 2 aos. Y la instrumentacin debe estar regulada por una ley especfica
que incluya que cualquier modificacin al sistema."
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Ante el anuncio del gobierno sobre nuevos crditos hipotecarios desde la semana que viene, que
ajustarn por inflacin garantizando, supuestamente, un menor nivel de ingresos para acceder,
Urgente24 indag acerca de la situacin habitacional de la Ciudad.
El diputado porteo por Confianza Pblica, Diego Garca de Garcia Vilas, expres su preocupacin,
al sealar la "debilidad de las polticas habitacionales actuales y las severas restricciones en el
otorgamiento de crditos hipotecarios".
Segn Garca Vilas, "los crditos que otorga el Banco Ciudad son insuficientes en relacin al precio
de la vivienda. Por ejemplo, una persona con un salario de 30 mil pesos, con familia, si bien se
puede considerar afortunado en cuanto a ingresos, le resulta imposible en la ciudad de Buenos
Aires adquirir una vivienda. Imaginemos entonces a los que ganan menos de eso".
El legislador que responde a Graciela Ocaa tambin seal que "segn un pedido de informes al
Banco Ciudad, el crdito mximo es de $1 milln, con lo cual es muy dificil acceder a un
departamento en la ciudad. Los que compran departamentos son de un sector completamente
privilegiado".
"Hay una lgica macabra que permite al sector que son los propietarios de varios inmuebles, subir
el precio a las personas que no tienen ms alternativas que alquilar y no puedan pelear el precio.
Por esto mismo, hay alternativas, como subsidiar el crdito, aplicar politicas restrictivas,
implementar programas de adquisicin y refaccin de viviendas por medio del IVC u otorgar lneas
crediticias por medio de la banca pblica", agreg Garca Vilas.
En detalle, segn Garcia Vilas "por cada $100.000 solicitados al Banco Ciudad por un prstamo
hipotecario la cuota correspondiente refiere a $1.834,58 por mes por un perodo de 180 meses. Si
se toma en cuenta los valores de los inmuebles, para una familia de ingresos medios le resulta
insostenible acceder a una propiedad a travs de un crdito hipotecario".
Sumado a esto, en los ltimos aos se registra un aumento del valor del precio del alquiler. Segn
un informe elaborado por la Direccin General de Estadstica y Censos de la Ciudad, durante el
periodo octubre de 2014 a octubre 2015 se registra un incremento del 31% del valor del precio de
alquileres de departamentos usados hasta dos ambientes, absorbiendo el ingreso de inquilinos.
Cabe destacar que el gobierno macrista anunci que 6 bancos, incluyendo el Banco Ciudad, ya se
comprometieron a ofrecer crditos hipotecarios desde el lunes 11/04, que estarn nominados en
Unidades de Vivienda (UVI) y se actualizarn diariamente segn el Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER), basado en el ndice de precios al consumidor. Las cuotas tendrn, entonces, un
valor que se elevar de acuerdo con esa evolucin.
"Adems de la tendencia decreciente de la adquisicin de propiedades, se observa un aumento del
porcentaje de hogares que alquilan, al ser esta la nica opcin posible de acceso a la vivienda. Es
muy poca la oferta de crditos que da el Banco Ciudad, por eso el auncio del gobierno de que los
mismos se pueden adecuar a la inflacin es una buena medida", destac Garca Vilas.
Debate
"En Chile la Unidad de Fomento funciona hace muchos aos y fue lo que permiti que el crdito
hipotecario creciera hasta cerca del 20% del PBI", dijo Jos Rozados, director de Reporte
Inmobiliario. Segn l, en la Argentina no llega a ser el 1%. "Por eso, con slo llevarlo al 5% hay un
recorrido enorme. Como la cuota est atada a la inflacin, es creciente en el tiempo pero debera
representar siempre la misma proporcin del salario. La apuesta es que la inflacin se vaya
reduciendo con el paso del tiempo y que la cuota sea impactada bsicamente por la tasa de
inters".
l se refiere a que, a partir de la aplicacin del mecanismo de actualizacin de la "Unidad de
Vivienda" UVI, la cuota inicial que promete reducir al 40% de la que surge mediante el mtodo de
capitalizacin tradicional, disminuyendo tambin el ingreso exigible al 30% del solicitado por una
lnea tradicional y ampliando por ende la cantidad de potenciales tomadores de crdito.
Para Rozados est descontado el inters que va a despertar esta lnea ante las dificultades que se
presentan para llegar a la vivienda propia, pero habr que estar atentos a las dificultades que se
irn presentando: "Veremos si los propietarios estn dispuestos a vender en pesos o a escriturar
uno o dos meses despus de cerrada la operacin, hasta que se desembolse el crdito", concluy.
Sin embargo, 'despacio que estamos apurados', advierte Urgente24: al respecto, es interesante
recordar un fragmento de dilogo con un conocedor de las unidades de ajuste, Rafael Guerschanik:
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"(...) -Bueno, en la Argentina, el CER est desprestigiado, algo que nunca ocurri con la Unidad de
Fomento que se cre en Chile. En la Fundacin Pensar se trabaj en un coeficiente de variacin
salarial y en el Banco Ciudad se utiliz la unidad de cuenta estable (UCE), una moneda indexada
en funcin de una canasta de bienes pero cul sera el mecanismo apropiado en 2016?
-Primero, es un sistema que slo puede funcionar bien con ndices inflacionarios de un digito, que
se mantengan por lo menos 2 aos. Segundo, la instrumentacin debe estar regulada por una ley
especfica que incluya que cualquier modificacin al sistema que lo desequilibre deber
compensarse con opciones equivalentes. Mi experiencia me indica que antes de implementar un
nuevo sistema, debe pensarse que esas normas debern ser aplicadas en el futuro por gobiernos
de distintos signos polticos. (...)".
Un problema que ya tiene esta Administracin es la manipulacin que ya fue explicada por Agustn
Monteverde das atrs en Urgente24, y ahora es ampliada por Daniel Sticco en Infobae.com/
"(...) Casualmente, en los tres casos de usos alternativos a los del Indec, a la espera de que el
organismo oficial de estadstica vuelva a calcular el Indice de Precios al Consumidor, Alfonso Prat-
Gay decidi elegir el que menos aument, el de la Ciudad de Buenos Aires, pero para el nuevo
perodo del 26 de marzo al 25 de abril, opt por tomar el de San Luis, que aument 2,7% en
contraste con 4% que volvi a registrar el ndice para CABA.
Sin embargo, optar para un coeficiente que legalmente se dise para ajustar documentos
contractuales y compromisos de pago, como son las emisiones de ttulos pblicos, la
discrecionalidad de un organismo del Estado no parece una buena contribucin hacia la
normalizacin de las estadsticas, en particular por el alcance de la medida.
Es que, si bien es comprensible la preocupacin de Hacienda por no afectar un coeficiente de
relevancia con factores de carcter coyuntural, no lo es que se lo excluya totalmente, dada la
relevancia de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires como generadora de riqueza y
concentracin de poblacin que ya fue ampliamente subsidiada con tarifas pblicas muy inferiores
al promedio nacional, y ahora se la beneficia, aunque seguramente sin esa intencin, con un
coeficiente de estabilizacin de referencia de contratos y deudas menor al que hubiese resultado
con la inflacin del distrito.
De ah que para evitar esa situacin cuestionable, tal vez hubiese sido recomendable, como una
alternativa que despeje cualquier sospecha de discrecionalidad, actualizar el CER por la variacin
de los promedios generales de los ndices de precios de CABA y de San Luis, y no con el que
resulte menor en cada mes, al menos eso es lo que ha sucedido hasta ahora. (...)".
En verdad, la manipulacin y el incumplimiento de contratos se trata de una tradicin muy negativa
de los funcionarios del Palacio de Hacienda, ms all de su pertenencia poltica. Guerschanik
relat una experiencia propia a tener en cuenta:
"(...) cuando a mediados de los '80 particip en la Secretaria de Hacienda, implementamos una
unidad de cuenta en el mercado asegurador porque tenamos el problema crnico previsional,
sumado a un mercado de capitales que vena muy debilitado por las constantes crisis financieras, e
implementamos el seguro de retiro como una renta vitalicia que complementaba a la jubilacin
estatal, y para darle cierta estabilidad monetaria, se resolvi que ste y los otros seguros se
ajustaran segn la unidad de cuenta, que al tiempo se la denomin UCS (Unidad de Cuenta de
Seguros), que se ajustaba por precios mayoristas elaborado por el INdEC. El 1er. ao tuvo un buen
desarrollo, pero luego la hiperinflacin fue complicando la operatoria. Lamentablemente tuvo un
final crtico cuando el organismo de control decidi modificar los ndices del INdEC de junio y julio
de 1989, de 138% y 209%, que ajustaban los pasivos de las aseguradoras, por 40% y 10% y fue el
principio del fin de la unidad de cuenta y de gran parte del mercado de seguros. Me parece que el
tema sigue siendo cmo darle autonoma al ndice, autarqua plena. (...)".
2016 04 09 Crditos mentirosos
09/04/2016 - 07:05hs
El Banco Central lanz un sistema de prstamos hipotecarios ajustados por inflacin, en un ao en
que el alza de precios se estima en el orden del 40%. Advierten que el acceso al mismo se limita a
los sectores acomodados y que no ayuda a solucionar el dficit habitacional de 3,5 millones de
viviendas
Acceder a la casa propia continuar siendo un sueo lejano. Ayer, el Banco Central dispuso
habilitar una modalidad de crditos en la que las cuotas se ajustarn por inflacin y que, segn
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economistas y referentes del sector inmobiliario consultados por Hoy, no ayudarn a dinamizar el
alicado mercado inmobiliario ni a solucionar el dficit habitacional que, segn el propio gobierno,
ronda las 3,5 millones viviendas.
Ingresos y cuotas
Uno de los principales problemas del nuevo sistema hipotecario radica en el hecho de que para
construir una vivienda tipo, es decir, para acceder a un prstamo de entre $700.000 y $1.000.000,
habr que contar con ingresos registrados de entre $18.798 y $26.855 (Ver recuadro).
Pero en la Argentina actual, el 85% de los argentinos gana menos de $15.000 por mes, y de ese
85%, casi el 50%, est en negro y gana menos de $7.000 mensuales.
Est claro que esta lnea hipotecaria vuelve a dejar afuera a la gran mayora de los trabajadores
argentinos, amn del hecho de que prcticamente la mitad de la poblacin laboral est en situacin
de precariedad, por fuera del circuito formal, ya sea por va del cuentapropismo o del trabajo no
registrado. Es decir, este sector tampoco est en condiciones de acceder al crdito, precis a Hoy
el economista y exdiputado nacional, Claudio Lozano.
Inflacin
Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Ro son los bancos que ya se
comprometieron a ofrecer prstamos de este tipo, que estarn nominados en Unidades de Vivienda
(UVI) y tendrn plazos de 15 o 20 aos -segn el banco-, y una tasa de inters real que promediar
el 5% anual (se mover entre 4 y 7%). El valor inicial de la unidad equivale a la milsima parte del
costo promedio de construccin de un metro cuadrado testigo, que al 31 de marzo pasado se ubic
en 14,053 pesos, segn calcul el Central.
El problema es que esa base se actualizar diariamente segn el Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER), basado en el ndice de precios al consumidor. Las cuotas tendrn, entonces, un
valor que se elevar de acuerdo con esa evolucin. As, el otro gran inconveniente radicar en el
aumento en el costo de vida ya que, segn clculos de consultoras privadas, la inflacin
proyectada para este ao es del 40%, muy lejos de la meta del gobierno.
En este escenario, mientras los alquileres cada vez son ms elevados y los salarios crecen por
debajo de la inflacin, en el sector inmobiliario ven como un imposible tomar crditos ajustados por
inflacin y advierten sobre la falta de un plan estratgico, que ofrezca soluciones reales a la
reactivacin de un sector como el de la construccin, movilizando la actividad econmica y
generando empleo genuino.

La necesidad de un plan estratgico

En tanto, Lozano advirti que claramente, ac hay no un plan econmico estratgico que ataque la
inflacin para luego garantizar el acceso al crdito universal, a largo plazo, en cuotas fijas y a tasas
bajas.
En cambio, el gobierno vuelve a tropezar con otra piedra en la problemtica habitacional, incapaz
de garantizar el acceso a la vivienda digna a todos los argentinos, muy lejos de los recordados
planes quinquenales de Juan Domingo Pern, que posibilitaron que millones de obreros pudieran
tener techo propio, y otorgando grandes beneficios a los bancos, que desde la dictadura hasta la
era K, han ganado todo sin arriesgar nada.
Hasta ahora no ha habido ninguna poltica concreta para los sectores ms vulnerables de la
poblacin, sintetiz Lozano, y vaticin que para que el acceso a la casa propia deje de ser un
sueo lejano hay que trabajar en varios sentidos. Hay que recomponer ingresos para el conjunto de
la poblacin, establecer mecanismos de cobertura para que puedan acceder los trabajadores no
registrados y al mismo tiempo otorgar mecanismos de garanta. Tambin, ser necesario establecer
lneas de tasas subsidiadas que permitan que el crdito sea pagable y esto debera estar asociado
a la construccin de viviendas sociales, que hoy no existen en la Argentina.
Monto - Cuota inicial - Ingreso mensual mnimo
1.000.0008.05626.855
1.100.0008.86229.540
1.200.0009.66832.225
1.300.00010.47334.911
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1.400.00011.27937.596
1.500.00012.08540.282
La furia de los inquilinos
ara Gervasio Muoz, miembro de la organizacin Inquilinos Agrupados (IA), el plan lanzado por
Mauricio Macri representa un chiste y una continuidad de una poltica que implement en la ciudad
de Buenos Aires y que fracas rotundamente, sentenci a Hoy, y aadi: En momentos en que a
los inquilinos nos estn aumentando los alquileres desconsideradamente, donde la inflacin hace
estragos en los salarios de los trabajadores, se lanza este crdito que es para una parte muy
minoritaria de la Argentina, ya que para acceder a ellos hay que ganar una gran cifra en blanco, por
encima de los $16.000 mensuales, donde la mayora de los ciudadanos de a pi quedamos afuera
de los mismos.
En su queja, Muoz ilustr con una situacin contundente de la coyuntura actual: si hoy ya es casi
imposible pagar un alquiler con expensas, ms lo es acceder a un crdito hipotecario. Es una
utopa, no podemos ni llegamos a tanto. Adems, hay que fijarse el prstamo ($700.000) para
aquellos que tienen la suerte de ganar $20.000 mensuales ni siquiera les alcanzar para comprar
un departamento de dos ambientes, as que es casi imposible para aquellos que ganan por encima
de los $15.000 comprar siquiera un monoambiente, puesto que el prstamo para ellos ser de
apenas $500.000, asegur.
Para el referente de los inquilinos, la propuesta macrista est muy alejada de la realidad, planeada
para que los grandes ganadores del sistema puedan seguir haciendo negocios a costa de la gente
y no soluciona en lo ms mnimo la crisis habitacional que atraviesa la Argentina.

La mayor parte de la poblacin queda afuera Por Anbal Fortuna (*)

Especial para Hoy
Habr que ver cules son los alcances de estos crditos, cules son sus intereses, cmo est
programado. La verdad que por ahora nada est claro y teniendo en cuenta la realidad en la
Argentina y en la provincia de Buenos Aires, donde el promedio de los empleados gana menos de
$10.000, creo que la mayor parte de los ciudadanos no va a poder acceder a un crdito hipotecario.
La legislacin que quiere imponer el gobierno nacional es muy compleja, y no deja en claro quines
son los posibles acreedores o quines pueden acceder a estos crditos.
Al no hacer este plan a travs de un ingreso familiar y hacerlo como salario personal, es ms difcil
todava llegar. Esto indica que est dirigido a personas con ingresos en blanco muy altos, que
ganen ms de 20.000 o 25.000 pesos por mes, con lo cual es imposible para los argentinos,
porque son justamente quienes menos ganan los que ms necesitan estos planes.
Entonces, para que la vivienda deje de ser un sueo inalcanzable, para que toda la poblacin tenga
acceso a ello, las tasas tendran que ir a la baja, para que las familias no dejen de comer para
pagar las cuotas.
(*) Presidente del Colegio de Martilleros de La Plata

Es una pena que se ilusione a la gente de esta manera Por Marcos Bergenfeld (*)
Especial para Hoy
Esta clase de planes se han intentado muchas veces y siempre fracasaron. Mientras no se baje la
inflacin, hay muy pocas posibilidades de progresar en planes como estos, porque al segundo mes
la gente ya no puede pagar las cuotas del crdito.
Es una pena que se ilusione a la gente con una red de crditos hipotecarios que no van a llegar al
grueso de la poblacin, sino a una pequea parte de la misma. En muchos casos ocurre que una
vez terminada una vivienda, si la persona no puede pagar las cuotas por determinadas
condiciones, la expulsan de la misma. Es muy grave ilusionar a la gente de esta manera.
Con este plan, el gobierno tropieza con las mismas piedras de experiencias anteriores y que
fracasaron rotundamente. Al tener que ganar tan elevada cifra de dinero en blanco para acceder a
los crditos del gobierno, el 90% de la gente queda afuera automticamente; y el otro 10% llega a
situaciones extremas como que no puede pagar las expensas.
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Es lamentable la falta de seriedad que tiene el gobierno nacional en este tema, porque lastima a la
gente, instrumentando medidas y planes que no ayudan en lo ms mnimo a solucionar el grave
problema habitacional.
(*) Presidente de la Federacin Argentina de Consorcios

El plan es caro e inaccesible Por Julio Gambina (*)

Especial para Hoy
El crdito hipotecario en el pas es mnimo, y el nuevo plan es caro e inaccesible para la mayor
parte de la sociedad; prcticamente imposible para una familia de clase media o baja.
En este sentido, el plan macrista no ayuda en nada a solucionar el grav dficit de vivienda que
tiene la Argentina. Esto solo est pensado para resolver la dinamizacin de un mercado de crdito
hipotecario que hoy no existe, ni siquiera se generan condiciones para generar un mercado
inmobiliario que hoy es por dems pequeo y casi inexistente.
Estos crditos lanzados por el gobierno no estn acordes en lo ms mnimo a la compleja realidad
que vive la Argentina. Hoy tenemos precios nuevos y salarios viejos; esto conlleva la capacidad de
riesgo que asumen aquellas personas que tomen crditos hipotecarios.
Doy un ejemplo muy sencillo para solucionar esto: en los ltimos das, el Parlamento autoriz al
Poder Ejecutivo a tomar deuda por 12.500 millones de dlares para pagarles a los buitres y a los
acreedores que no ingresaron al canje del 2005 y 2010. En vez de haber hecho eso, se podra
haber aprobado un plan de 12.500 millones de dlares para resolver el dficit habitacional. Pero no
hay voluntad poltica del oficialismo y de la mayor parte de los partidos de la oposicin para encarar
un proyecto de esta magnitud, que construya viviendas y genere empleo.
(*) Dr. en Ciencias Sociales. Profesor en la UBA
10.04.2016(0)guardar
2016 04 10 Horacio Corti: "El gobierno no tiene una poltica habitacional" Por Javier Laquidara
En dilogo con LPO, el Defensor General de la Ciudad cuestion al Tribunal Superior.
El Defensor General de la Ciudad, Horacio Corti.
Horacio Corti es el Defensor General de la Ciudad desde hace dos aos y lleva adelante varios
juicios contra el gobierno porteo por la emergencia habitacional de las villas y asentamientos.
Ex camarista del fuero en lo Contencioso Administrativo y Tributario porteo, Corti recibi a LPO en
su oficina de San Telmo y se refiri al dficit de vivienda que padecen los porteos pese a que la
poblacin es prcticamente la misma desde 1947.
Adems carg duramente contra algunos de los fallos del Tribunal Superior de Justicia (TSJ), la
ltima instancia judicial de la Ciudad, en materia de seguridad.
Qu juicios lleva adelante la Defensora?
Nuestro eje central es la defensa de los derechos y en ese camino estamos litigando varios casos
ante los tribunales, con diferente suerte. Muchos casos estn vinculados a la problemtica
estructural de vivienda de la Ciudad. Es notorio que la Ciudad tiene un dficit de vivienda muy claro
y a su vez una ausencia de polticas estructurales de vivienda. Eso no es tanto una opinin poltica
sino una cuestin objetiva.
En las ltimas administraciones no fue una prioridad el dficit de vivienda y como no fue una
prioridad no hubo polticas para solucionar la vivienda. Bsicamente hay una poltica de subsidios
habitacionales, pero es claro que esa poltica no es la que ha dado una solucin al problema, sino
simplemente para paliar la situacin, y a su vez es muy insuficiente. Ah nosotros tenemos una
lnea de discusin y de juicios con el gobierno porque el subsidio es insuficiente.
El rgimen de subsidios es limitado en el tiempo: a una persona se lo dan por 10 meses y luego se
lo dejan de dar sin generar en ese perodo ningn mecanismo para que esa persona se inserte en
el mercado de trabajo o alternativamente encuentre una situacin definitiva de vivienda. Entonces
hay una contradiccin, es una medida insuficiente, transitoria y que cuando concluye no soluciona
el problema. Ah tenemos toda una discusin en los tribunales, que es una larga historia que tiene
la Defensora desde los inicios de su gestin.
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En general hay una visin positiva de los jueces, ms restrictiva del Tribunal Superior. En cuanto a
lo ms estructural, nosotros somos abogados de muchas villas, barrios, comunidades donde a
diferencia del caso de los subsidios, donde son juicios individuales, ac somos patrocinantes de
todo un barrio. Un caso que estamos llevando es la urbanizacin de la Rodrigo Bueno. Somos
abogados de la junta vecinal y de todo el barrio en s mismo.
Qu significa urbanizar?
Urbanizar suena muy abstracto. Significa que hay un barrio en un lugar de la Ciudad y que tiene
condiciones precarias de existencia. Entonces urbanizar significa pasar de la precariedad a ser
como cualquier otro vecino de la Ciudad: en vez de tener un agua que llega por un cao precario y
que no es potable, a tener agua potable; a tener recoleccin de basura; a tener un tendido
elctrico; a que haya calles construidas y cuidadas; que haya espacios verdes.
Es decir, que los vecinos que viven en ese lugar, tengan el acceso a los servicios y el derecho a la
Ciudad al igual que un vecino de cualquier otro barrio. Urbanizar significa cambiar el statu quo,
porque si no se urbaniza el barrio las personas siguen viviendo ah, no hay un desalojo del lugar.
En la Rodrigo Bueno hay familias que viven hace 30 aos ah, que han tenido hijos, que han
construido su vida en ese lugar, como sucede en todas las villas y asentamientos de la Ciudad.
En qu situacin est la Rodrigo Bueno?
La jueza de primera instancia Elena Liberatori hizo lugar a la urbanizacin. Lamentablemente la
sala II de la Cmara dijo que no. Me gustara destacar el voto en disidencia de la doctora Daniele,
que de la Cmara fue la nica que fue a visitar el barrio y los vecinos dicen que la nica que los fue
a ver fue quien vot a favor.
Esa sentencia nosotros la recurrimos ante el Tribunal Superior y es lo que estamos ahora
esperando que se resuelva. Paralelamente, al TSJ le hemos pedido por la trascendencia
institucional que tiene el problema, una audiencia pblica. Muchas organizaciones de la sociedad
civil, de la ms diversa ndole e ideologa, desde el Cels, Acij, el instituto Gino Germani de
sociologa, tambin la Facultad de Arquitectura, se presentaron y pidieron ser amicus curiae. El TSJ
rechaz el pedido de amicus curiae y el pedido de audiencia pblica, que la verdad que son
decisiones que nosotros vemos muy negativamente.
Cul fue el argumento?
Por un lado, con los amicus curiae, que no est regulado, y que a su vez el gobierno de la Ciudad
no acept la participacin. Pero en trminos procesales nosotros habamos pedido que se le d
traslado al gobierno d la Ciudad, a lo que el Tribunal dijo que no. Es un tecnicismo que adems se
produce en el momento en el cual si bien son del mismo signo poltico cambi el gobierno de la
Ciudad, cambi el Procurador, entonces parece racional que se le haya dado un traslado formal,
para que expresamente d la conformidad o expresamente diga que no.
Pero como no se le dio ese traslado, no es que es se le present el expediente y el gobierno dijo
que no. En cuanto a la audiencia pblica dijo que ya estaban todas las piezas en el expediente y
que el juicio ya se haba demorado lo suficiente. Pero la verdad es que los que piden la audiencia
pblica son los propios interesados, que son los que han sufrido durante dcadas que el Estado no
se ocupe de ellos y no les solucione la situacin. Es como algo paradjico, porque en definitiva los
que sufren el factor tiempo son ellos mismos.
Es interesante para reflexionar que es una comunidad que eligi una va institucional muy
sofisticada, porque hizo una accin de amparo y le fue a solicitar a los jueces que les satisfagan lo
que ellos consideran sus derechos. Es decir que no han hecho un reclamo puramente poltico, sino
que utilizaron vas institucionales sofisticadas. En ese marco pedir una audiencia pblica significa
que ms all de que pueda estar todo en los papeles, hay una problemtica que ellos consideran
que tiene que ser escuchada por toda la ciudadana, porque es diferente que un debate transcurra
en el papel a que transcurra en una audiencia pblica que pueda ser presenciada por los medios,
que pueda ser filmada, que genere otro en la opinin pblica y en los medios de comunicacin.
Urbanizar no es dar simplemente un ttulo de propiedad
Puede ser que eso sea visto simplemente como un espectculo, pero la verdad es que no fue esa
la idea de los vecinos. Tenemos un antecedente que es la poltica institucional judicial que ha
llevado adelante la Corte Suprema en los ltimos aos. Y es que ha generado justamente un
rgimen de amicus curiae, lo ha puesto en prctica y en casos de trascendencia institucional ha
realizado audiencias pblicas. Y no hay una regulacin del Congreso nacional sobre el
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funcionamiento de la Corte: es la conciencia jurdica de los miembros de la Corte que han dicho
hay que abrir la Justicia a la sociedad y a pesar de todos los riesgos que implica realizar
audiencias pblicas consideraron que eran mayores los beneficios.
En el caso Mendoza, la discusin sobre la cuenca Matanza-Riachuelo, en la discusin de la Ley de
Medios, en muchas otras cuestiones han hecho audiencias pblicas. Eso creo que favorece la
deliberacin pblica y no prejuzga sobre lo que luego va a definir la Corte. Acercar la justicia a la
comunidad es importante y sobre todo que lo haga la ltima instancia: la Corte como ltima
instancia federal, pero en el mbito de la Ciudad es el Tribunal Superior. Es muy bueno que los
vecinos conozcan que hay un Tribunal Superior y que conozcan estos debates que tienen otros
vecinos en la Ciudad.
Cree que el Tribunal est actuando bajo presiones del Ejecutivo?
No, para nada. Creo que es la visin que tiene el Tribunal sobre un modelo de Justicia, que lo tiene
la Corte y no lo ha hecho bajo presin. Son tribunales independientes que tienen su manera de
entender la poltica judicial. Creo que hay un contraste muy grande en cmo ve la poltica judicial la
Corte Suprema en estas cosas que se refieren al propio trmite de las causas. Muestran algo que
el propio Lorenzetti habla en trminos de justicia abierta.
Recientemente el ministro de Justicia nacional Germn Garavano present su proyecto de Justicia
2020 y uno de sus lemas es la justicia abierta. Entonces ms all de las presiones y dems yo creo
que hay una sintona entre esa visin de la justicia abierta que tiene el gobierno nacional y que
tiene la Corte Suprema y que no comparte el Tribunal Superior en la Ciudad, que tiene una visin
mucho ms tradicional de la justicia. Una justicia donde las cuestiones transcurren en los papeles,
no hay debates pblicos y no interviene la sociedad civil a travs de algunas figuras como la de
amicus curiae que ya no es tan novedosa, tenemos ya dcadas de experiencia de este tipo de
figuras a nivel nacional y en el mbito internacional. Me parece que la urbanizacin de un barrio de
la Ciudad es algo que tiene trascendencia pblica.
El resto de las villas se ha acercado a la Defensora?
S, en diferentes barrios y asentamientos llevamos a cabo juicios que tienen un diferente avance y
diferente suerte. Todo eso a su vez porque tampoco hay una poltica del gobierno de la Ciudad de
urbanizacin.
Hubo promesas en la campaa
Hay promesas. Hay un rgimen legal que ya tiene muchos aos en la Ciudad y que dispone que
con respecto a los barrios la poltica legislativa es la urbanizacin. Eso est decidido
legislativamente, en contraste con lo que suceda en la dictadura cvico-militar que la postura era la
erradicacin. La Legislatura con la ley 148 estableci que la poltica es urbanizar. Eso luego no se
llev a cabo, no se lleg a implementar. La administracin tiene un intento de urbanizacin pero
para nosotros esa visin que hay es muy cuestionable.
En algn lugar se est tratando de llevar a cabo sin poner el nfasis en el derecho a la Ciudad y
que ese barrio tenga los servicios y est integrado a la vida urbana que es una expresin que
utiliza la Iglesia, no tanto urbanizacin sino integracin-, y luego de que est concluido ese proceso
uno puede pensar el punto final que es cul es el tipo de derecho real que tienen las personas que
viven ah para asegurar la tenencia del bien que ocupan.
Pero eso es diferente a partir de una distribucin originaria de derechos de propiedad sin tener en
cuenta la forma de vida de la gente del barrio, cul es la arquitectura urbana, cul es la
organizacin familiar y desvinculndose de algo que es previo que es el trazado urbano, el acceso
a los servicios y los espacios verdes. Urbanizar no es dar simplemente un ttulo de propiedad. Tal
vez uno puede imaginar otro tipo de formas de dominio que son mucho ms acordes a la vida que
transcurre en esos lugares. Es una visin muy privatista e individualista de la problemtica.
Qu otro tipo de dominio?
Puede ser que lo que finalmente se otorgue sea el ttulo de propiedad pero eso es el paso final de
todo un proceso que tiene muchsimas otras partes anteriores y donde para nosotros y para la ley
es esencial la participacin de todos los vecinos. Porque la ley de urbanizacin es la establece las
juntas vecinales, los procesos electorales, es la que establece que se formen mesas de
urbanizacin con participacin mltiple. Entonces es un proceso muy diferente al simple hecho de
otorgar el ttulo de propiedad.
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Por otro lado hay experiencias internacionales en las que el proceso de dar ttulo de propiedad lo
que hace es mercantilizar la situacin que luego genera la disgregacin de los barrios, la
introduccin del mercado, es decir, otro tipo de mecanismos diferente a lo que llamamos
propiamente integrar esas personas a la Ciudad.
Por otro lado tenemos otra actuacin en la villa 21-24, en Lamadrid y en las villas adyacentes al
Riachuelo, porque ah nosotros somos abogados de todas las personas que estn afectadas por el
caso Mendoza. Ese caso lo que dijo es que toda la cuenca Matanza-Riachuelo est en un estado
de riesgo ambiental. Entonces eso implica por un lado remediar la situacin ambiental propiamente
dicha.
Pero por otro lado realizar toda una serie de acciones con respecto a las personas que viven de
manera precaria en esa zona. Eso ha implicado que gran cantidad de familias que viven en el
camino de Sirga deban ser relocalizadas. Pero eso significa que se les debe asegurar su derecho a
la vivienda, no significa que las personas como si fueran un objeto puedan ser pasadas de un lugar
a otro. Es tambin para nosotros todo un proceso de participacin, de informacin y de que el
resultado final sea asegurar el derecho a la vivienda, situacin que no est ocurriendo
lamentablemente.
Por qu?
Porque por un lado se cumple muy poco. Se ha cumplido el 20 por ciento la sentencia, con
respecto a la relocalizacin. Las viviendas que se han construido tienen enormes defectos de todo
tipo y hay riesgo a la salud, al punto tal que los propios vecinos que no han sido relocalizados dicen
para relocalizarme as me quedo donde estoy, con un riesgo ambiental, viviendo al lado del
Riachuelo.
Ese 20 por ciento dnde fue relocalizado?
En el barrio Mugica. Se han construido distintos complejos, y esos complejos no cumplen ningn
estndar mnimo de habitabilidad.
Los sacaron de una situacin de riesgo ambiental y los llevaron a un asentamiento?
Exactamente, pasaron de una precariedad a otra. Esa es una tarea que estamos llevando a cabo
de cientos de familias que nosotros patrocinamos. Ah es importante por un lado el resultado final
pero tambin el proceso, porque las personas no son cosas que se pasan de un lugar a otro. Ellos
tienen derecho a saber en qu momento van a ser relocalizados, de qu forma, porque de esa
manera pueden planificar su vida. Hay una cuestin de derecho a la informacin y en segundo
lugar de participacin, de en ese proceso poder dar su voz, su opinin.
Qu implica el derecho a la vivienda?
El derecho a la vivienda incide en todos los otros derechos, porque si uno tiene una vivienda donde
hay hacinamiento, eso incide en las condiciones de salud; si uno no tiene agua potable incide en
las condiciones de salud; si uno tiene malos tendidos elctricos hay riesgo de vida; si uno no tiene
un sistema cloacal hay posibilidades de accidente; si uno vive hacinado las condiciones para que
los chicos estudien son mucho menores y as sucesivamente.
Las pistolas Tser son un instrumento que implica la tortura.
Es un derecho que afecta al ejercicio de todos los otros derechos. La prueba de eso es que
comparemos cada uno de nosotros con nuestra propia vida. Uno transcurre su vida en el mbito
laboral o en el mbito de su hogar. Entonces si uno no tiene un hogar digno, gran parte de su vida
no transcurre dignamente, imagnese si a su vez las personas no tienen trabajo o tienen
precariedad laboral. La vida as no slo es difcil sino que se violan derechos claramente
reconocidos por la Constitucin.
La respuesta del gobierno en estos temas es nula?
Cuando es positiva es puntual: hay una poltica puntual de los subsidios, pero a su vez es escasa.
Con respecto a los barrios no hay una poltica de urbanizacin consistente y en todo caso hay
respuestas puntuales ante problemas en particular y luego hay respuestas ante las acciones
judiciales. El gobierno en este punto va haciendo en la medida que haya decisiones judiciales que
exijan el cumplimiento del orden legal y constitucional de la Ciudad.
Hay casos en los que hay leyes en las que se establecieron polticas concretas como en los
complejos de Soldati, que lamentablemente cuando hubo el accidente, eso aceler los tiempos.
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Pero la verdad es que ah haba obras que deba haber hecho el gobierno. Haba una ley y actas
que detallaban las obras que haba que hacer. Y luego de esa situacin trgica y de una pluralidad
de decisiones judiciales que nosotros incitamos es que esa situacin se va revirtiendo.
Si no hay un conflicto no se avanza.
Por eso tambin hay un argumento que algunos jueces ms conservadores y a veces el Tribunal
Superior sostiene, y es que nosotros con estas acciones nos inmiscuimos en la poltica habitacional
del gobierno y la verdad que no es as, porque no hay polticas. Entonces no estamos perturbando,
como si el gobierno quisiera ir hacia un lado y nosotros dijramos que queremos que vaya hacia
otro. En realidad no hay ninguna poltica y entonces lo que nosotros solicitamos es que se cumpla
la legislacin existente, que finalmente es la poltica que estableci el organismo republicano que
es la Legislatura.
Al mismo tiempo el mercado inmobiliario es prcticamente incontrolable. Quienes tienen vivienda
tambin sufren la suba de alquileres y expensas. Tienen denuncias en ese aspecto?
En la Ciudad tambin se da esa situacin muy compleja que es que aument la construccin de
viviendas pero no se solucion el dficit habitacional. Entonces, en cierto sector significa que
siguen viviendo en la precariedad y en otros sectores sociales significa que las personas en vez de
ser propietarias porque tampoco hay un mecanismo para acceder a la propiedad- les aumentan
las locaciones. Entonces tambin hay una gran problemtica respecto a las locaciones.
Tampoco es un mercado regulado, es simplemente la oferta y la demanda. La poblacin se ha
mantenido constante y el dficit habitacional ha aumentado y la construccin ha aumentado
tambin. Es un fenmeno sociolgico complejo y que muestra que la Ciudad no slo no tiene una
poltica habitacional para las personas que viven en villas y asentamientos: no hay una poltica
habitacional en general y yo dira que no hay una poltica sobre el derecho a la Ciudad en ese
aspecto, algo un poco ms profundo. Hablamos en trminos del derecho a la Ciudad en la medida
en que las personas tienen derecho a disfrutar de la Ciudad en igualdad de condiciones y el
conjunto de servicios que tiene la Ciudad. Y eso requiere a su vez una poltica integral. Creo que
eso es lo que est faltando hoy en da y eso no es compensado por la libertad de accin de las
personas a travs de una actividad mercantil.
La Defensora tiene una postura sobre la Agencia de Bienes del Estado que impulsa el PRO para
vender terrenos pblicos?
Nuestra postura es poner el eje sobre el derecho a la Ciudad y que cualquier propuesta poltica
debe respetarlo. Luego puede haber una poltica u otra que puede ser ms o menos afn a la que
nosotros consideremos.
Seguridad
La Defensora se pronunci contra la habilitacin de la Justicia para que la Polica pueda pedir el
DNI en la calle a cualquier persona. Por qu?
Hay varias cuestiones conflictivas al nivel de la regulacin penal y de la seguridad pblica en el
mbito de la Ciudad. Esa fue una decisin que nos preocup mucho. Es una decisin del Tribunal
Superior, en el caso Vera. Consideramos que esa decisin es contraria a todo nuestro
ordenamiento jurdico y a toda nuestra experiencia jurdica de los ltimos aos, porque la historia
de la averiguacin de antecedentes ha tenido todo un derrotero en la historia argentina que condujo
a situaciones trgicas: tenemos el caso Bullacio, la decisin de la Corte Interamericana y tenemos
la propia decisin legislativa en su momento con la reforma Lzara. Todo eso implic que esa no
sea una potestad concedida a la Polica y sin embargo el TSJ haciendo una interpretacin muy
artificiosa de nuestro punto de vista, considera que es una potestad de las fuerzas de seguridad.
Nos preocupa porque esa decisin fue hecha pblica en el mismo da en el cual se dispuso la
transferencia de la Polica Federal al mbito de la Ciudad. Es preocupante porque es una
detencin: es detener a una persona en la va pblica y detener para requerir documentos al azar
es algo que nuestro ordenamiento no lo permite. Adems en nuestro ordenamiento no hay ninguna
obligacin expresa que nos imponga ejercer nuestra libertad ambulatoria por el espacio pblico con
una identificacin.
En todo caso se requiere una identificacin para hacer actuaciones administrativas o jurdicas
especficas. Si uno va a hacer una actividad bancaria se le requiere identificacin, y uno no es
detenido si no la tiene, sino que no puede realizar el trmite que quera realizar. Lo mismo si uno
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quiere cruzar una frontera: si uno no tiene el documento, uno no cruza la frontera, no es detenido.
Para nosotros es muy preocupante, vamos a seguir el debate en la Corte Suprema.
Tambin se pronunciaron contra la habilitacin de las pistolas Tser.
La administracin local pretendi hacer una licitacin de estos instrumentos y nosotros
consideramos que es un instrumento que implica la tortura. Entonces no es un tipo de arma que
deba ser usada en el mbito de la Ciudad. La primera instancia y la Cmara en este caso
confirmaron que no podan ser utilizadas estas armas y el Tribunal Superior revoc esa decisin.
Lo mismo sucedi en la detencin: un juez de primera instancia dijo que no era legtimo, la propia
Cmara Penal de la Ciudad dijo que eso no era legtimo y eso fue revocado por el Tribunal. En el
caso de las Tser lo llevamos a la Corte Suprema y lamentablemente dijeron que esa problemtica
no tena inters. Para nosotros, lejos de eso, es algo que tiene excesivo inters.
Es decir que hoy el gobierno sigue habilitado para comprar estas pistolas.
Exactamente, el gobierno dice que ya no lleva a cabo esa licitacin, pero podra llevarla a cabo.
Entonces no es una situacin abstracta. Hay actos que podran ser llevados a cabo y nosotros
consideramos que es jurdicamente legtimo que los vecinos de la Ciudad sepan que ese tipo de
instrumentos no pueden ser usados, porque ya hubo una vez que se intent hacerlo, entonces
podra intentarse nuevamente. Dejar sin efecto la licitacin es como un subterfugio que no concluye
una discusin jurdica que estaba ocurriendo. De ac a seis podra iniciarse una nueva licitacin y
sera absurdo que iniciramos un nuevo proceso.
Qu postura tiene la Defensora respecto del protocolo antipiquetes que dise el Gobierno
nacional?
Tambin hemos intervenido cuando se realiz la movilizacin de la CTA (el 24 de febrero). Hicimos
un hbeas corpus por algo muy preciso: el mismo protocolo cuando se aplique en los mbitos
locales va a tener que ser aplicado por las autoridades locales y de acuerdo al orden constitucional
y legal local. Esa movilizacin de la CTA se realiz en el mbito jurisdiccional de la Ciudad.
Entonces es competencia de la Ciudad. Ms an: en ese momento ya se haba transferido la
Polica Federal. O sea si intervena la Polica Federal lo haca bajo la direccin del gobierno de la
Ciudad.
Entonces ms all de lo que uno pueda pensar del protocolo, ese protocolo tiene que ser adaptado
al orden local. Tiene que ser aplicado por las autoridades locales, entonces para nosotros deba
intervenir el ministerio Pblico Fiscal local y toda la situacin tena que ser dirigida por una
autoridad poltica local que sea la responsable del operativo de seguridad en ese caso. Para
nosotros no poda estar a cargo de la polica misma.
A su vez nosotros consideramos que no deban utilizarse armas de fuego, motivo por el cual
iniciamos ese hbeas corpus por el cual una jueza nos dio en parte la razn y la Cmara revoc
esa decisin con un argumento que en algn sentido nos daba la razn, porque decan que el
protocolo no estaba publicado, entonces como no est publicado la consecuencia es que no est
vigente y no es aplicable. Esa decisin de la Cmara era contradictoria con el discurso pblico que
deca que era la primera oportunidad en la cual se iba a aplicar el protocolo. Desde nuestra ptica,
si no se aplicaba el protocolo no haba una invasin a la autonoma local, que era lo que
considerbamos que deba ser respetado.
jueves 7 de Abril de 2016
2016 04 10 Las claves de los nuevos crditos hipotecarios por Silvia Stang
El Banco Central habilit un mecanismo de depsitos y prstamos en una unidad que se
actualizar por inflacin
LA NACIONDOMINGO 10 DE ABRIL DE 2016
Como una de las estrategias para intentar aliviar el grave problema de dficit habitacional, que en
la Argentina afecta a millones de familias, el Banco Central anunci el jueves pasado la habilitacin
de un sistema de crditos nominados en una unidad de medida que se actualizar segn la
inflacin. La decisin despert muchas expectativas, porque segn lo prometido, este mecanismo
permitir cuotas iniciales significativamente ms bajas respecto de las de los crditos actuales y, de
esta manera, permitir que accedan al crdito personas con niveles de ingresos ms bajos que los
actualmente requeridos. Y, a la vez, quienes califican podran acceder a montos ms altos. Las
dudas, sin embargo, estn centradas en lo que ocurrir con la inflacin y con cmo se la medir
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desde el Indec (el nuevo ndice an est en construccin). Por eso, segn algunos analistas que
evalan favorablemente al sistema propuesto, el inters del pblico podra demorarse, ya que en
los primeros tiempos habr cautela.
A continuacin, el detalle de los principales puntos para conocer cmo sern los nuevos crditos.
Qu es lo que se anunci?
El Banco Central cre una unidad de medida llamada Unidad de Vivienda (UVI) y le otorg un valor
inicial equivalente a la milsima parte de lo que cuesta construir un metro cuadrado, segn un
ndice promedio de varias ciudades del pas. As, y a medida que los bancos adhieran a este
sistema, habr depsitos bancarios a plazo fijo y crditos (en principio hipotecarios, aunque podra
extenderse a prstamos para otros fines) que estarn nominados en esas UVIs.
Cunto vale la UVI?
Click Aqu
Al 31 de marzo, 14,053 pesos. Pero lo importante es cmo se ajusta, porque -al estar el prstamo
nominado en UVIs- de eso depender cunto valdrn las cuotas para ir cancelando el crdito. Y
esta actualizacin se har con el Coeficiente de Actualizacin de Referencia (CER) que, a su vez,
refleja lo que pasa con el ndice de precios.
Cul es la ventaja del sistema?
Segn muestran los ejemplos aportados por el BCRA, este mtodo permitir que las cuotas
iniciales de un crdito sean significativamente ms bajas que las de una operacin convencional.
Por qu? Lo que explican los funcionarios es que hoy, al buscar cubrirse los bancos por la
licuacin que habr debido a la inflacin, esas cuotas iniciales son de un valor tan elevado que
constituyen una barrera para que muchos puedan acceder y para que, quienes s lo logran,
obtengan el monto que necesitan. Como la cuota es un cierto porcentaje del ingreso, stos deben
ser demasiado altos para calificar. La comunicacin 5945 emitida el viernes por el BCRA dice que
los bancos debern prestar "especial atencin" al vnculo entre esas variables (cuota e ingreso).
Cmo se ve esto en ejemplos?
Para acceder a $ 300.000 y pagar mensualmente una cifra que represente el 30% de los recursos
que llegan al hogar, hoy se necesitara, en un crdito con una tasa de 24% anual, un ingreso de al
menos $ 20.583, y la cuota inicial resultara de $ 6175, segn un ejemplo aportado por la autoridad
monetaria. Con el nuevo esquema, al mantenerse a travs del tiempo el valor real que tiene la
cuota, la inicial sera de $ 2417 y el mnimo ingreso requerido, de $ 8056. Otro dato que exponen
en el BCRA es que, con ese ingreso de poco ms de $ 20.000 que en el sistema habitual se
requiere para llegar a $ 300.000, se obtendran $ 800.000 con el nuevo esquema.
Qu plazos y qu tasas de inters tendrn estos prstamos?
Esas y otras condiciones sern fijadas por cada banco. Segn los planes que algunos ya le
presentaron al Central, el plazo mximo ser en general de 15 aos (en algn caso se extender a
20) y la tasa de inters promediar el 5% (se mover entre 4 y 7%).
Qu entidades los ofrecern?
En principio, los bancos Ciudad, Provincia, Macro, Santander Ro, Galicia e Hipotecario.
Cundo estarn disponibles?
El Banco Macro anunci que, en su caso, ya desde maana. En las otras entidades dijeron que en
los prximos das, sin precisar la fecha.
Cul ser el fondeo?
Los bancos buscarn captar depsitos tambin nominados en UVIs que, por lo tanto, se irn
actualizando por inflacin. Esos plazos fijos no podrn ser por menos de 180 das.
Cul es la relacin con la evolucin de los ingresos? Qu pasa si los sueldos no se actualizan
tanto como suben los precios?
El banco est obligado a ofrecer una prolongacin del plazo del crdito (de hasta 25%) en caso de
que la cuota aumente del tal forma que el importe a pagar supere en 10% lo que habra resultado
de haberse seguido la evolucin del Coeficiente de Evolucin Salarial (CVS).
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Ser importante ver en qu medida el ingreso guarda relacin con ese ndice en cada caso. Ms
all de ese factor, hay un temor centrado en la incertidumbre por la inflacin futura. Por eso, ms
all de la decisin del presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, de lanzar ahora el
sistema (basado en el que funciona desde hace dcadas en Chile), no pocos creen que slo
ganara impulso una vez que se cumplan ciertas condiciones: una inflacin con tendencia a la baja,
la explicitacin de las metas de inflacin que guiarn la estrategia del Banco Central para lograr
esa tendencia, y la presentacin del nuevo ndice de precios por parte del Indec, organismo que
an debe recuperar su credibilidad. Hoy el CER se actualiza con los ndices de San Luis o de la
ciudad de Buenos Aires.
11.04.2016
ALERTA
ECONOMIA
2016 04 11 "Ms ruido que nueces" El temor que despiertan los nuevos crditos hipotecarios
"Los nuevos crditos funcionan bien con una inflacin estable", dijo el economista Martn Tetaz,
quien explic que, por eso, hasta que la inflacin vuelva al 2% mensual, habr "un poco de
reticencia a meterse en este esquema".
Expectativa por los nuevos crditos hipotecarios.
Si bien hay mucha expectativa en torno a los nuevos crditos hipotecarios ajustados por inflacin
que lanz el Banco Central (BCRA), lo cierto es que tambin hay mucha incertidumbre.
Est el temor de que el crdito, al estar indexado por inflacin, suba ms rpido que los salarios y
sea difcil pagar la cuota, seal el economista Martn Tetaz haciendo referencia a la experiencia
de la Circular 1050 del Banco Central de 1980.
Sin embargo, Tetaz explic que la novedad que tienen estos crditos es que incluyen una clusula
por la que si los precios se despegan demasiado y suben ms de 10% que los salarios, en ese
caso el banco est obligado a renegociarte el crdito.
Esto es extender el plazo de manera tal que el monto de las cuotas no suba tanto y vos puedas
hacer frente a ellas sin temor a perder el crdito o perder la vivienda, agreg el economista esta
maana en radio 'Continental'.
Y si bien Tetaz resalt que hay un inters enorme por parte la clase media en la Argentina para
acceder a una vivienda, seal que en las primeras semanas va a haber ms ruido que nueces.
Hasta que los niveles inflacionarios vuelvan al 2% mensual, probablemente entre mayo y junio,
creo que estos primeros meses con una inflacin tan alta va a haber un poco de reticencia a
meterse en este esquema, opin Tetaz.
Estos crditos funcionan bien con una inflacin que no se acelere y sea estable, agreg.
Para todos los interesados en obtener un crdito, el economista recomend esperar una semana
ms a que se terminen de ordenar todos los bancos.
11.04.16 | 00:00
2016 04 11 Ven poca demanda en el corto plazo para la nueva lnea de hipotecarios Por Mara
Elena Candia Y Por Ana Clara Pedotti
Los analistas creen que cuando haya seales de inflacin a la baja y se empiece a recuperar el
salario real, la demanda repuntar a partir del segundo semestre
Los nuevos crditos hipotecarios ajustados por la inflacin que lanz el Banco Central (BCRA) son
ampliamente valorados entre los especialistas, teniendo en cuenta que por primera vez en 20 aos
habr prstamos de mercado. Sin embargo, coinciden en que la demanda ser baja en el corto
plazo hasta que existan seales claras de una inflacin con tendencia a la baja y el Indec publique
un nuevo ndice de precios, que contribuir a recuperar la credibilidad en las cifras oficiales.
"Pese a que la cuota es al principio ms baja, el salario sigue estando deprimido y atacado por los
aumentos de precios, sobretodo en esta primera parte del ao. El tomador puede estar ms
reticente", dijo Alejandro Banzas, economista jefe de Reporte Econmico.
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Por esta razn, cree que los crditos pueden ser interesantes el ao que viene, cuando haya
seales de inflacin a la baja y se empiece a recuperar el salario real, en el marco de un escenario
econmico ms estable.
"El impacto no va ser inmediato, porque la gente no confa en la inflacin que informa el Gobierno.
Lo mismo ocurre para los bancos, que sin cifras crebles no tiene referencia para saber a qu tasa
estaran presentando", dijo Juan Ronderos, Gerente de Desarrollo de Negocios de Abeceb.
El BCRA acord con los bancos adoptar una unidad indexada definida como Unidad de Vivienda
(UVI), que ajusta en trminos mensuales el valor de la cuota de acuerdo a la evolucin del
incremento de precios y que sirve tanto para prstamos como para depsitos. Uno de los objetivos
de la entidad monetaria era disminuir el ingreso mnimo necesario para calificar y que los bancos
no sufran con la licuacin de las cuotas.
Segn Guillermo Barbero, socio de la consultora First, es positivo que se replique un modelo que
ya dio resultados en otros pases. "Hace 20 aos que no tenemos crditos hipotecarios de
mercado; esto no se reconstituye en tres meses. Los ltimos que tenamos salan sorteados por
lotera nacional. Por eso en algn momento haba que empezar", destac.
El especialista considera que ser importante esperar a que se estabilice el ndice de inflacin,
teniendo en cuenta que este tipo de programas funcionan con indicadores por debajo del 15%. En
la misma sintona, Ronderos record que en Chile la iniciativa tard en funcionar y se logr porque
convergi a un escenario de estabilidad macro e inflacin muy baja.
Lorenzo Sigaut Gravigna, economista jefe de Ecolatina, destac que la iniciativa es por definicin
positiva en un mercado que apenas representa el 1% del PBI -, pero remarc que el factor clave
para que haya demanda es que el CER vuelva a ser creble.
Es que el anuncio se produjo apenas unos das despus de que el Gobierno decidiera cambiar el
IPC de Capital por el de San Luis, lo que gener fuertes controversias en el mercado.
"Si el Gobierno logra hacerse dueo de las expectativas, es decir, logra que la gente le crea y que
baje la presin sobre devaluacin e inflacin, este instrumento va a servir como un mecanismo de
transicin hacia un mercado bancario ms profundo", dijo Ronderos.
A la par de los prstamos, la incitativa del BCRA apunta a que los bancos ofrezcan hacer plazos
fijos ajustados con UVI a no menos de 180 das que permitiran blindar los ahorros frente a los
precios.
"Creo que es la mejor medida econmica en los ltimos 70 aos", enfatiz Martn Tetaz. El
economista destac que "son dos medidas en una" y subray sobre "la posibilidad de ahorrar en
moneda nacional sin el riesgo de que la inflacin afecte el capital".
Si bien la herramienta de los crditos va a tardar en seducir a la gente, los primeros que se
vuelquen a este sistema van a a poder sacarle ms jugo, porque van a correr con la ventaja de que
los precios en el mercado inmobiliario actual an estn deprimidos, agreg Tetaz.
Por su parte, Jos Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, aclar que los alquileres se
ajustan por la inflacin, por lo que en ambos escenarios, tanto un inquilino como un tomador de
crdito debern asumir los costos de la inflacin.
11.04.2016
2016 04 11 Cobos destroz el plan hipotecario de Sturzenegger: "No va a funcionar"
LPO
El radical dijo que est "enojado" porque cambiaron un proyecto que haba consensuado con el
Gobierno.
Julio Cobos est furioso con el programa de crditos hipotecarios indexados que lanz el
presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, porque no tuvo en cuenta los lineamientos
bsicos de un proyecto en el que trabaja desde hace meses y que haba consensuado con el
Gobierno.
"Estoy enojado y molesto. Hubiera preferido otro, no es el espritu de mi proyecto, nuestro proyecto
es un ahorro garantizado y crditos a valores accesibles para la sociedad", dispar el senador
mendocino, que la semana pasada haba presentado el proyecto acordado con el Poder Ejecutivo
y respaldado por senadores del oficialismo y la oposicin.
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El ex vicepresidente fue ms all y pronostic que el programa de Sturzenegger, que rige desde
hoy en un grupo de bancos, est destinado al fracaso. "Ojal que ande bien, pero creo que en este
contexto es imposible que funcione", analiz Cobos.
"Los argentinos tenemos dos karmas que es el ahorro y el crdito. Nosotros decamos que los
argentinos tienen que salir de la cultura del ahorro en dlares, por lo cual hay que ahorrar en
ladrillos", explic Cobos en declaraciones a radio Nacional, al diferenciar el proyecto de
Sturzenegger del suyo.
El legislador nacional indic que se "intercambiaron diferencias" con los equipos econmicos del
Gobierno y se "haba consensuado" con el ministro de Hacienda y Finanzas, Alfonso Prat Gay, la
inclusin de varios puntos de su proyecto como la iniciativa de "emitir el Bono Metro Cuadrado
Argentino".
El plan de Cobos se basa en la creacin de ese bono de 50.000 millones de pesos como garanta
de equilibrio entre el valor de la tasa y la evolucin del precio del metro cuadrado. Este bono, segn
su proyecto, permitira la construccin de 83 mil casas de 60m2 para este ao, tomando como valor
de referencia 10 mil pesos por metro cuadrado y teniendo en cuenta que 1000 UVI (10 pesos cada
una) equivale a 1 metro cuadrado. Tambin prev tasas fijas o variables y contempla la incidencia y
evolucin del sueldo, entre otras cosas.
El proyecto del BCRA prev la creacin de un instrumento financiero denominado "Unidades de
Vivienda" (UVI, que ser igual al costo promedio de construccin de un metro cuadrado testigo
dividido mil) que se ajusta por inflacin mediante el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
(CER), que genera dudas en el mercado debido a las ltimas manipulaciones dispuestas por el
Gobierno.
Federico Sturzenegger
El principal problema de los nuevos crditos es, sin duda, el contexto inflacionario en el que fueron
lanzados. De no frenarse la estampida inflacionaria, las tasas de inters de las cuotas podran ser
mayores de las que se pagan actualmente y son altsimas. Por caso, este ao hasta los ms
optimistas pronostican una inflacin superior al 30%.
Nadie se ver tentado (por los nuevos crditos) porque tenemos un pas con alta inflacin ya que
la tasa de inters, indexada segn el CER, podra hacerse impagable, opin Cobos, que propone
que las UVI se actualicen con ndice del costo de construccin del Indec.
En eso coinciden los economistas. No (conviene) porque es indexado. Es un horror lo que han
anunciado, cuestion el massista Aldo Pignanelli. Esta es la (circular) 1050 potenciada porque te
dan un crdito, te enganchan con la primer cuota y despus se va indexando por el costo de vida
ms una tasa de inters, agreg el economista, que calific como la trampa que no se sabe de
cunto va a ser la cuota dentro de un ao.
Se establece que la cuota no puede superar un determinado porcentaje de tu salario, por lo tanto
si la cuota se ajusta por encima de tu salario (que es lo normal, que el costo de vida le gane a tu
salario), te van ampliando el plazo. O sea que es muy probable que nunca termines de pagar el
crdito, con lo cual el sueo de la casa propia termina trunco, complet Pignanelli.
Ya lo haba advertido a LPO el analista de mercado Francisco Uriburu. "En Chile funciona muy bien
porque tiene una inflacin de un dgito anual; pero no es un sistema para aplicar en un contexto
como el argentino en el que estamos discutiendo cundo la inflacin llegar a ser del 1% mensual.
Es un disparate", lanz.
Carlos Melconian
En los ltimos das, tambin trascendi que sta sera la razn por la que el Banco Nacin, que
conduce Carlos Melconian, habra desistido de sumarse al programa de crditos, como lo hicieron
otros bancos pblicos como el Ciudad o el Provincia. En la entidad nacional sostienen que
Sturzenegger copi mal el modelo de Chile, donde los crditos funcionan porque la inflacin es
muy baja.
En el Nacin creen adems que con este esquema nadie va a poder calificar. En la decisin de
incorporarse al programa influye la interna entre Melconian y Sturzenegger, y adems que el
Nacin estara preparando su propio programa con condiciones ms favorables para las personas
con ingresos menores.
 49
Comunicado de prensa de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda de la Repblica Argentina
(AEV) Sobre la creacin de la UVI y los crditos hipotecarios
Comunicado de prensa.- La Asociacin de Empresarios de la Vivienda de la Repblica Argentina
(AEV) recibi con gran entusiasmo el anuncio del sistema de depsitos y crditos hipotecarios
basados en una moneda de referencia indexada, la UVI, por parte del presidente de dicha entidad
Federico Sturzenegger el pasado jueves 7 de abril.
La Asociacin de Empresarios de la Vivienda de la Repblica Argentina recibi con gran
entusiasmo el anuncio del sistema de depsitos y crditos hipotecarios basados en una moneda de
referencia indexada, la UVI, por parte del presidente de dicha entidad Federico Sturzenegger el
pasado jueves 7 de abril.
El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambias, sostuvo que
"era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace aos desde la institucin".
Asimismo, destac la importancia para la reactivacin de sector y el acceso a la vivienda de la
clase media, ya que "el crdito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producir
un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y
puestos de trabajo".
El actual gobierno ha anunciado que apunta a llevar la inflacin a un dgito durante su gobierno. En
el entendimiento de que se ser el camino, el sistema es completamente compatible con la
transicin, como lo demuestra el hecho de que en Chile, la UF ha sorteado perodos de inflacin
alta en alguno de los ms de 50 aos de vigencia".
Para Llambas, la pregunta de fondo es si la poblacin en general recuperar capacidad de ahorro
y disposicin a hacerlo a travs de instrumentos del mercado financiero en lugar de hacerlo en
dlares".
Por su parte, el ex-presidente de la AEV, Fernando Esquerro, quien presida la institucin al
momento de presentar el proyecto de crditos indexados en el ao 2005 en la Bolsa de Valores de
Buenos Aires, record con justicia que esa propuesta "fue un verdadero trabajo en equipo y de
largo aliento y quiso recordar en tal sentido a Hctor Leiro y Moiss Altman, adems de Luciano
Gronda, Alberto Elejalde, Alfredo Marseilln, Sergio de Luca, y de los actuarios Marc y Fernandez
Meghini que nos abrieron las puertas a las Presidencias de los Bancos Santander, Hipotecario y
Ciudad".
Finalmente, el presidente de AEV y de la desarrolladora Argencons, Miguel Camps destac que
"ms all de que lo ideal es una baja tasa de inflacin para evitar la incertidumbre respecto de la
evolucin relativa de los distintos precios de la economa, el esquema crediticio anunciado incluye
una previsin para el caso de desfase entre el CER y el ndice de Variacin Salarial. Pero el gran
condicionante para la verdadera efectividad del crdito a largo plazo es la mejora de la
productividad de nuestra economa, algo que sin duda est presente en la estrategia econmica del
nuevo gobierno, que redundara en el crecimiento del salario en trminos de metros cuadrados de
vivienda.
11.04.2016
2016 04 11 Muy enojado Julio Cobos Sin una ley, no funciona el proyecto hipotecario de
Sturzenegger
Federico Sturzenegger quera lanzar una 'bomba de humo' para ayudar a Mauricio Macri a salir
del 'corralito' Panam Papers? Es una pregunta que muchos se hacen porque el Banco Central
difundi un proyecto inviable e inconveniente de prstamos hipotecarios que, sin una legislacin
mediante, no pone a salvo a los deudores de las manipulaciones estadsticas que realizan los
gobernantes. En el caso del senador nacional Julio Cobos, (Mendoza/Cambiemos), afirma que es
no entiende qu quiso hacer Sturzenegger.
Habr sido una iniciativa de Federico Sturzenegger o de su mujer tan poderosa sobre l?
"No usaron mi proyecto, pero lo copiaron y lo copiaron mal", insisti el senador nacional Julio
Cobos a Charly Fernndez y Carlos Mndez (FM Milenium) sobre el plan de crditos hipotecarios
que anunci el Banco Central. Al respecto, el exgobernador de Mendoza lanz: "Hay que
preguntarle a (Federico) Sturzenegger por qu no tomaron mi proyecto".
Ya se lo haba manifestado a Nacional Rock: "Por supuesto que estoy enojado porque no usaron
mi proyecto. Y si no hay una ley de por medio, no va a funcionar, porque en el plazo que tiene una
 50
operacin hipotecaria pueden sucederse gobiernos de diferentes ideas, y alguno manipule
estadsticas que afecten a quienes tomaron un prstamo. Por lo tanto, el proyecto del Banco
Central es altamente inseguro".
"Ojal ande bien pero creo que es imposible que este proyecto del Banco Central funcione", insisti
el exvicepresidente de la Nacin, y agreg: "Si no hay ahorro a largo plazo es imposible prestar
dinero".
Cobos est molesto porque el proyecto del Banco Central que reglamenta las Unidades de
Vivienda (UVI) para tomar crditos hipotecarios indexados, utiliz la palabra UVI que l vena
promoviendo pero en un contexto diferente. Segn Cobos, 3 aos llevaba de trabajo en su iniciativa
y cuenta con un amplio respaldo del Gobierno nacional e incluso de la oposicin.
Segn l, existen "muchas diferencias" entre su propuesta y la del Banco Central, en especial por
el uso del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER), que depende de la inflacin, y porque
la primera no fomenta la "cultura del ahorro". Tambin seal que su descontento es a raz de que
las autoridades del BCRA tenan conocimiento de su iniciativa y no le avisaron para acordar una
postura consensuada.
"Lo nico que ambas iniciativas tienen en comn es la designacin de la Unidad de Vivienda (UVI)",
explic Cobos. "Lo que ha hecho el Banco Central, utilizando y copiando mal algunas cosas, es dar
crditos indexados, que no van a tener resultados porque la gente tiene temor a la actualizacin de
la tasa por inflacin. En cambio, con nuestro proyecto queremos generar una cultura del ahorro que
pase del dlar al metro cuadrado, e incentivar a los chicos para que empiecen a ahorrar desde la
escuela", detall.
Cobos explic que "nuestro proyecto est basado en 2 pilares:
> permitir el ahorro en metros cuadrados actualizados por el ndice de la Construccin para
Vivienda y
> utilizarlo para el crdito a largo plazo con tasas que sern de acuerdo a lo que decidan los
gobiernos para facilitar crditos de acceso a la vivienda".
La iniciativa de Cobos establece la creacin de un "Bono Metro Cuadrado Argentino" de $ 50.000
millones como garanta para equilibrar entre el valor de la tasa y la evolucin del precio del metro
cuadrado. Este bono, segn el proyecto, permitira la construccin de 83.000 casas de 60 m2 para
este ao, tomando como valor de referencia $ 10.000 por m2 y teniendo en cuenta que 1000 UVI ($
10 cada una) equivale a 1 m2. Tambin prev tasas fijas o variables y contempla la incidencia y
evolucin del sueldo, entre otras cosas.
"Ya habamos convenido con (el Jefe de Gabinete) Marcos Pea y (el presidente) Mauricio Macri
en desarrollar todo el proyecto de ley e impulsarlo en el Senado. El proyecto tuvo las firmas de
Federico Pinedo (PRO), ngel Rozas (UCR), Miguel Pichetto (FPV) y Juan Manuel Abal Medina
(FPV)", destac.
Es por ello que el anuncio del BCRA lo tom por sorpresa: "No s porqu lo hicieron, ya que hasta
el fin de semana pasado me estuvieron enviando sugerencias para el proyecto. Cuando me enter
de la circular, me dijeron que era simplemente una adecuacin de la normativa a modo de
preparacin para la futura ley, pero finalmente no fue as".
"Me molest el anuncio, porque no estaba acordado con nosotros. Tambin s que le molest a
Federico Pinedo y Marcos Pea. Me parece bien que el BCRA tenga autarqua, pero hemos estado
trabajando juntos, pidindoles sugerencias y no avisan nada", aadi.
"Pea me dijo que siguiera adelante con el proyecto, que lo van a anunciar como habamos
quedado y me ratific el respaldo del Presidente", concluy Cobos.
Post: MENDOZA POSTLunes 11 ABR 2016 4 das atrs
2016 04 11 En las ltima horas, se conoci el anuncio del Banco Central que reglamenta las
Unidades de Vivienda (UVI) para tomar crditos hipotecarios indexados.
De acuerdo con lo indicado por el BCRA, la nueva modalidad de ahorro consistir en depsitos por
plazos mnimos de 180 das, aunque podr haber depsitos precancelables de plazos ms largos,
con la precancelacin ocurriendo una vez transcurridos 180 das.
Gustavo Reyes, economista de Fundacin Mediterrnea, opin sobre esta nueva lnea de crditos,
en el marco de la desconfianza que genera al estar atada a la inflacin.
 51
Hay antecedentes muy buenos a nivel internacional y en Argentina. Estos prstamos funcionan
muy bien porque como el prstamo est atado a la inflacin el banco se asegura de no perder el
capital", consider Reyes, en dilogo con Canal 7 Mendoza.
Segn Reyes, "no tendr un xito inicial, pero s cuando baje la inflacin"
Aunque seal que "la contrapartida de los prstamos siempre son los depsitos, para que haya
prstamos debe haber depositantes. La clave pasa por asegurarles que los depositantes que no se
va a perder el capital que se presta".
Para el economista, "cuando la inflacin es muy alta eso resulta muy peligroso. Pero cuando la
inflacin es baja, lo que en Argentina no es seguro que pase que baje rpidamente pero se avizora
que en el segundo semestre baje, est indexado a la inflacin el prstamo tambin".
"No tendr un xito inicial, pero s cuando baje la inflacin"
Mientras la Argentina tenga inflacin como la de los ltimos meses, en este sistema tenemos que
ser muy precavidos. Uno no cree que esto tenga un xito inicial, pero s cuando baje la inflacin",
consider Reyes.
Gustavo Reyes, escptico
Segn el economista, los monotributistas s podrn acceder a este crdito. "La diferencia
fundamental es que parte paga impuesto a las ganancias y ah hay una desventaja para los
monotributistas. Pero seguramente estarn incluidos, porque es un rgimen que a los bancos les
convendra mucho. Ac el tema pasa por la demanda, no por la oferta".
"Tomar un crdito es muy caro "
Reyes suguri que es no es muy recomendable tomar crdito hoy, ya que "las tasas son
terriblemente altas".
"Si tens que tomar un crdito, salvo que no tengas otra posibilidad, deberas tratar de postergarlo.
Las tasas si bien son altas, para los plazos fijos son atractivas. Pero tomar un crdito es muy caro,
por lo tanto necesits de actividad que sean rentables. Sumar un crdito para cualquier actividad
comercial resulta complicado", puntualiz el economista.
Cobos tambin
Reyes no es el nico escptico: Julio Cobos admiti hoy estar "enojado" y "molesto" por el anuncio
del Banco Central, porque es distinto a un proyecto suyo que haba consensuado con el Gobierno.
"Ojal que ande bien, pero creo que en este contexto es imposible que funcione", estim Cobos
respecto al plan hipotecario anunciado el jueves pasado por el BCRA.
En declaraciones a radio Nacional, el ex Vicepresidente afirm que su enojo es porque "no es" su
proyecto: "Los argentinos tenemos dos karmas que es el ahorro y el crdito. Nosotros decamos
que los argentinos tienen que salir de la cultura del ahorro en dlares, por lo cual hay que ahorrar
en ladrillos".
2016 04 13 Nuevos crditos hipotecarios: las respuestas a todas las dudas
Post: MENDOZA POSTMircoles 13 ABR 2016 2 das atrs
Luego del debut, por ahora con ms dudas que certezas, de los nuevos crditos hipotecarios que
se actualizarn por inflacin, el diario mbito Financiero elabor un pliego de preguntas con sus
respectivas respuestas al respecto.
Lo hizo luego de haber consultado a algunos de los bancos incorporados al plan: en un primer
momento el Central inform que eran seis, pero se agregaron al menos otras cuatro entidades
privadas.
1. Cul es el monto mnimo de ingresos para acceder al crdito?
Desde $ 8.056 se va a poder conseguir un prstamo de $ 300.000 (puede variar segn el banco).
2. Cul es la tasa fija y cmo se calcula la indexacin?
La tasa es de alrededor de 5% (puede variar segn el banco). Y la indexacin se har con el CER,
que est atado a la inflacin. Es decir que diariamente se va a actualizar el valor de las UVIs
(capital) y tambin de las cuotas a pagar.
3. Cul es el monto mximo que prestan? Con qu ingreso familiar?
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Puede variar segn el banco otorgante. Entre las entidades consultadas el mximo est entre $ 1
milln y $ 2 millones. En el caso de un $ 1 milln, el ingreso familiar tiene que ser de $ 26.550
(puede variar segn el banco).
4. Qu porcentaje del inmueble a comprar se cubre con el crdito?
Se puede cubrir hasta el 75% del valor de la propiedad. (puede variar segn el banco)
5. Para qu tipo de vivienda est destinado el crdito? Qu requisitos se deben tener?
Puede variar segn la entidad. Para algunos bancos est destinado para la primera y nica
vivienda. Pueden acceder incluso quienes ya hayan tomado un crdito hipotecario.
6. Se pueden comprar terrenos?
Depende de la decisin de cada entidad financiera.
Todos quieren su casa propia, pero hay dudas an
7. Se pueden utilizar las UVIs para otros fines?
S, por ejemplo para crditos prendarios o personales.
8. El crdito se puede usar para construir?
S, el crdito tambin es para construccin, compra, ampliacin o terminacin.
9 Cul es el plazo mximo para pagar el crdito?
El plazo mximo es de 15 aos, aunque puede variar segn el banco. En tanto, el plazo mnimo es
de un ao.
10. Cul debe ser la relacin cuota-ingreso?
La cuota no debe superar el 30% del ingreso familiar.
11. Hay alguna clusula que limite la indexacin en caso de que se dispare la inflacin?
No. Pero el Banco Central da la opcin de que, en caso que el CER se incremente 10 puntos por
encima del CVS (coeficiente de variacin salarial), la entidad tiene que ofrecer la extensin del
plazo.
12. En caso de fallecimiento del titular, se cancela automticamente el crdito en favor del
cotitular?
Se cancela el crdito, ya que cuenta con un seguro de vida.
13. En caso de vender la propiedad, el crdito podr cambiar de titular?
Se podra hacer el cambio de titularidad. Siempre y cuando el nuevo titular del crdito cumpla con
todas las condiciones para hacer frente a la hipoteca.
14. Se pueden pre-cancelar cuotas?
S. Cuando la cancelacin sea parcial, se pagar una penalidad del 3% del crdito. Si es total y se
da despus de haber pasado el 25% de las cuotas, ya no pagar penalidad.
15. Si hay deflacin el valor de la cuota disminuye?
No es habitual que esto ocurra, pero debera decrecer la cuota.
16. Se podr sacar el crdito si se cumplen todos los requisitos pero ya se cuenta con otro crdito
hipotecario?
Depende de cada entidad. Algunos bancos indicaron que el crdito es para la primera hipoteca.
17. Se puede acceder en caso de ser monotributista?
S. El monto a prestar se define de acuerdo a la categora y a los ingresos.
18. Califica para desarrollos en barrios cerrados?
S, siempre y cuando pueda generarse una hipoteca. Es decir, si el barrio cerrado no permite la
divisin y la escritura, no se va a poder acceder al crdito.
19. Se pueden usar para emprendimiento del pozo?
No, porque no se puede generar una garanta sobre un bien que no est construido ni escriturado.
 53
20. Cules son los requisitos para abrir una carpeta de solicitud del crdito hipotecario UVIS?
Los mismos que para cualquier crdito hipotecario. Por ejemplo: un ao de antigedad en relacin
de dependencia, boleta de un servicio a su nombre, DNI del titular y cnyuge, los ltimos tres
recibos de sueldo o monotributo. Adems se deben presentar todos los datos de la propiedad a
adquirir.
21. Hay un monto mximo de valor de propiedad?
No, solo que el monto a prestar no debe superar el 70% del valor de la propiedad.
22. Se debe acreditar que se posee el resto del dinero para comprar la propiedad?
No, solamente tiene que acreditarse al momento de pagar por la propiedad.
23. El crdito hipotecario se puede deducir de Ganancias?
Si, se puede deducir pero solo hasta $ 20.000 por ao de los intereses del crdito. Este monto
debera ser actualizado con la modificacin del impuesto a las Ganancias.
2016 04 15 Nuevos crditos hipotecarios: simulador de cuotas, segn tus ingresos
LA NACION elabor una calculadora que permite saber cunto pagars el primer mes de acuerdo
al monto del crdito solicitado; la herramienta se actualizar mensualmente para permitir calcular
cmo va influyendo la inflacin
SEGUIRSilvia Stang,SEGUIRGastn De la Llana
LA NACIONVIERNES 15 DE ABRIL DE 2016 12:20
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A qu monto se podr acceder con los nuevos crditos hipotecarios ajustables por inflacin?
Qu ingreso mensual es necesario tener para llegar al capital que permita pagar, junto a un
ahorro acumulado, la casa o el departamento que est en la mira de la familia?
Para ofrecer una orientacin sobre el tema, LA NACION pone a disposicin un simulador que
permite saber, ingresando el capital requerido, el monto de ingresos familiares (netos de aportes a
la seguridad social) y el plazo del prstamo (entre 10 y 20 aos), de cunto sera la primera cuota a
pagar. El capital del prstamo pretendido puede ingresarse en pesos, en dlares o en UVis.
Como opcin, se puede ir tambin a la ruedita que dice "Ajustes" y modificar otras condiciones del
prstamo cuyos valores ya estn predeterminados en el simulador. Cules son? La cotizacin del
dlar (en caso de haberse ingresado un valor de capital en dlares, esto podra modificarse para
conocer qu ocurrira con un prstamo si se lo toma en un momento futuro, y suponiendo una
cotizacin diferente de la divisa); el valor de la UVI (para suponer escenarios de inflacin futura si
se busca conocer qu crdito podra obtenerse dentro de unos meses, aunque en este caso
tambin habra que considerar que los ingresos no seran los actuales sino mayores), y la tasa de
inters (que es fijada por los bancos y en cuyo caso se preestableci un 5% ya que, segn lo
anunciado, ser el promedio del mercado).
Los nuevos prstamos, cuyos lineamientos anunci das atrs el Banco Central, estarn
nominados en UVIs y, por lo tanto, cada cuota ser una determinada cantidad de estas unidades de
medida. Esa cantidad de UVIs ser la misma a lo largo del prstamo. Lo que variar ser el valor
de cada UVI y, por lo tanto, tambin cambiar mes a mes el monto en pesos. A continuacin,
algunos conceptos bsicos para entender el sistema y los resultados que arroja el simulador:
Qu es la UVI?
La sigla significa Unidad de Vivienda y es una unidad de medida creada por el Banco Central. Su
punto de partida ($ 14,053 al 31 de marzo pasado) representa la milsima parte del valor de
construir un metro cuadrado (segn un ndice promedio de varias ciudades del pas). Para el 15 de
abril el valor informado por el BCRA es de $ 14,23.
Cmo evoluciona el valor de la UVI?
Ir cambiando segn la variacin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) que, a su
vez, se ajusta por inflacin. La UVI tendr un valor cada da, de forma tal que, al momento de
acceder al crdito, se fijar una cantidad de UVIs de acuerdo con la cotizacin del momento.
Y qu ndice de inflacin se usa?
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Como por ahora el Indec no present su nuevo ndice de Precios al Consumidor (IPC), algo que
est previsto para el 15 de junio, el CER se actualiza hoy utilizando el ndice de inflacin que
informa o bien la ciudad de Buenos Aires, o bien la provincia de San Luis.
A qu monto mximo puedo acceder?
Eso depende de cada banco. Hasta ahora, los anuncios hablan de topes de entre 1 y 2 millones de
pesos, dependiendo de la entidad.
Cul es la tasa de inters?
Tambin es decisin de cada banco; se sabe que en promedio rondar el 5% y que se mover
entre el 4 y el 7% anual.
Qu porcentaje del ingreso puede representar la primera cuota?
Los bancos fijan un lmite mximo, que suele ser de 30% del ingreso neto. Si los resultados del
simulador muestran una relacin superior a ese porcentaje, el crdito no ser otorgado; al menos,
no por el valor de capital que se ingres.
Y qu pasa si, durante la vigencia del crdito, se aleja la relacin entre la cuota y el salario?
El sistema presume que la evolucin de los ingresos acompaar de manera no lejana a la de los
precios. De todas formas, se establece una condicin: se en algn mes la suba de la cuota supera
en un 10% lo que habra sido el aumento en caso de considerarse -en lugar del CER- el
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), entonces el banco deber ofrecer al cliente la opcin de
prolongar en hasta un 25% el plazo del crdito.
Pueden sumarse los ingresos familiares?
S, es posible.
Del valor de la propiedad, cunto se puede financiar?
Nuevamente, depende de cada banco. Es usual que se establezca que sea entre 70 y 75 por
ciento.
http://www.lanacion.com.ar//1889639-nuevos-creditos-hipotecarios-simulador-de-cuotas-segun-tus-
ingresos?utm_source=n_qpaso_nota2&utm_medium=loquepaso&utm_campaign=NLEco

Pueden las UVI reactivar el crdito?

Este lunes, el Banco Central de la Repblica Argentino present las Unidades de Vivienda, un
instrumento que promete hacer crecer el crdito hipotecario en el pas.
El sueo de la casa propia parece inalcanzable en la Argentina de hoy. Uno de los grandes
problemas es la poca capacidad que tenemos los argentinos para acceder al crdito de largo plazo.
Sin embargo, el Banco Central se muestra decidido a cambiar esta situacin.
En mi nota de hoy me propongo explicar qu son las UVI y cul es la posibilidad que tienen de
reactivar el crdito para la vivienda en el pas.
Uno de los grandes problemas que tiene Argentina es la inflacin. Con una de las subas de precios
ms altas del mundo, se hace casi imposible planificar a largo plazo. En este marco, es normal que
el crdito hipotecario cuya naturaleza es el largo plazo- solo represente el 7,1% del crdito total al
sector privado.
Otro problema importante es el alto nivel de imprevisibilidad e inseguridad jurdica que nos
caracteriza. Esto lo podemos ver ms claro con un ejemplo. En el ao 2001, antes del colapso de
la convertibilidad, el crdito hipotecario representaba casi el 30% del total de crdito al sector
privado. Esto era posible porque se prestaba en dlares, de manera que los acreedores se
protegan frente a la posibilidad de la devaluacin.
Sin embargo, luego de la salida de la convertibilidad lleg la pesifiacin asimtrica, que hizo que
quienes deban dlares pudieran pagar en pesos al tipo de cambio uno a uno, destruyendo el
patrimonio de quienes lo haban prestado.
Posterior a eso, el crdito en moneda dura desapareci de nuestro pas.
Las nuevas Unidades de Vivienda, llamadas UVI, vienen a intentar dar una solucin a este
problema. Dado que no existe ms el crdito en dlares, pero que seguimos teniendo alta inflacin,
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el Banco Central decidi crear esta nueva unidad de cuenta, que se trata de un instrumento
financiero cuyo valor se ir ajustando con la inflacin.
La idea principal detrs de la UVI es darles la certeza a los prestamistas de que su capital no se
licuar con la inflacin.
En la manera en que hoy se realizan los crditos hipotecarios, donde las cuotas a pagar son fijas,
stas siempre son muy altas al comienzo del perodo. Esto pasa porque el que presta sabe que en
el futuro el poder de compra de esas cuotas ir cayendo, por lo que busca protegerse.
Prestar en una unidad de cuenta estable como las UVI, que se actualizarn en funcin de la
variacin de la inflacin, evita que el prestamista busque cubrirse cobrando una cuota alta, ya que
sabe que el valor de la cuota no se licuar con el tiempo.
Gracias a esto, tambin se beneficia el tomador del crdito. Como la cuota, y tambin la tasa de
inters nominal, bajarn, habr muchas ms personas con posibilidad de acceder a este tipo de
prstamos.
En este sentido, en el BCRA explican:
Al reducir las cuotas se expande drsticamente el acceso al crdito hipotecario. Por ejemplo,
asumiendo una relacin cuota ingreso del 30%, en el crdito estndar para un monto de 1 milln de
pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos.
La pregunta que surge es si este nuevo sistema podr servir para reactivar el crdito hipotecario en
el pas. En condiciones ideales, lo mejor sera no tener inflacin y s tener seguridad jurdica. De
alguna manera, esto es lo que sucede en los pases desarrollados, donde acceder a un crdito y
pagar bajas tasas por 20 aos es algo comn.
Sin embargo, en ausencia de esto, las UVI pueden ser un paliativo. Una muleta en un camino de
transicin que tienda hacia una economa sin inflacin y ms previsible.
En la medida en que vaya normalizndose el pas, baje la inflacin y no se esperen grandes
desfasajes entre precios y salarios, las UVI crecern y tambin lo har el crdito.
Sin embargo, si seguimos siendo una repblica bananera como hemos sido durante los ltimos
aos, entonces las UVI quedarn en el bal de los instrumentos gubernamentales fallidos, junto
con el CEDIN, el BAADE, y otros tantos ms.
2016 04 16 En busca del puente para llegar a la casa Ivn Kerr, el subsecretario de vivienda
anticip sobre los planes de financiacin que se lanzarn en breve.
La Nacin - 12.04.2016 - Por Jos Luis Cieri
Varios indicadores estiman que en la Argentina hay un dficit habitacional que supera las 3 millones
de unidades. Algunos hablan de casi 4, pero Ivn Kerr, el subsecretario de desarrollo urbano y
vivienda de la Nacin, estim que la cifra est conformada de la siguiente manera: 2 millones
pertenecen al dficit cualitativo, y, 1 milln y medio, al cuantitativo.
Desde su rea se est trabajando en el armado de nuevas polticas pblicas que aspiren a ordenar
un tema que produjo muchas distorsiones en los ltimos tiempos y que es vital para la gente que
quiere dejar de alquilar y tratar de ser propietario pero que necesita de ese puente que le permita
dar el salto.
"Hoy estamos en pleno anlisis del estado de las obras heredadas, definiendo nuevos lineamientos
de aprobacin de proyectos; buscando interactuar con el sector privado y fomentar su inversin en
desarrollos de vivienda social, en la planificacin territorial y en las herramientas de acceso al
suelo, en instrumentar un sistema bajo indicadores objetivos del dficit, en el relanzamiento del
plan Procrear con algunas modificaciones as como un sistema de crditos hipotecarios y
microcrditos para todo el pas", precis el subsecretario.
-La instrumentacin de los crditos que estn elaborando, cuando estiman que ya estarn en
prctica?
-El proceso lleva su tiempo, queremos incluir el sistema financiero, y que el rol de la Anses sea
como co-deudor con un sistema de puntaje segmentado por quintiles y que llegue a los que ms lo
necesiten, en el segundo semestre podramos estar lanzando el programa de crditos.
-Se llamar Procrear, o tendr otro nombre. Y de dnde surgirn los fondos, seguirn
dependiendo de la Anses?
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-En principio creemos que el nombre se va a mantener. No es cambiar todo lo hecho por algo
nuevo. S, nos importa concentrarnos en poner el foco en mejorar el mecanismo para que sea
sostenible y ms equitativo. El financiamiento ser mixto. En un futuro aspiramos a que la
propuesta pueda titularizarse y atraer la inversin privada.
-El plan Procrear tiene el problema del sorteo, la suerte del posible beneficiado depende de un
bolillero. Esta modalidad seguir as o va a cambiar?
-Nosotros creemos que el azar no garantiza la equidad. El sistema de sorteo ser reemplazado por
uno de puntaje para poder garantizar el acceso a los que ms lo necesiten, acorde con cada lnea
de crdito.
-El monto de la cuota se ha dicho en otras oportunidades que puede ser igual o similar al del valor
de un alquiler. Sera as o tendr otros parmetros?
-La cuota no deber superar el 25% de los ingresos y buscamos que tenga una relacin con el
valor de un alquiler que se paga actualmente.
-En la Capital los precios de las unidades tanto usadas como nuevas son ms altos que los montos
que otorg el anterior Procrear. Esta situacin se tendr en cuenta ahora?
-Queremos generar soluciones dentro de los grandes centros urbanos, priorizando zonas ya
integradas.
-Qu alcance tendrn los planes, sern para la compra de la unidad, la refaccin, ampliacin, la
compra del terreno, escriturar, entre otras opciones?.
-La idea es que se mantenga la lnea de lotes con servicios y la lnea de crdito individual para
primera vivienda. Con la lnea de desarrollos urbansticos apuntamos a que lo genere el sector
privado. Tambin queremos incorporar la opcin de compra de vivienda directa.
-Cuales son los desafos ms importantes ,y, cules son los puntos ms dbiles que se transitan
hoy para mejorar y resolver?
-Nuestro desafo es disminuir el dficit, hasta hoy el Estado dirigi su presupuesto a la
construccin, y sin embargo no lo logr hacerlo. Buscamos revertir este esquema. Hay que salir del
Estado como nico articulador de construccin de viviendas sociales, ampliar la oferta y generar
acceso al crdito. En la Argentina hacen falta un milln de viviendas nuevas, y hay otro milln y
medio de viviendas precarias que necesitan ser ampliadas, nuestro compromiso es que cada
familia tenga su casa propia sobre la cual pueda construir su futuro.
Temas de agenda
El presidente Mauricio Macri en la campaa anunci la construccin de 100.000 viviendas por ao
y la regularizacin de cerca de 700.000 escrituras. Al respecto, Ivn Kerr, se refiri si vea viable
estos nmeros ya en funciones. "La meta es ambiciosa. Creemos que en la medida que podamos
estabilizar las condiciones macroeconmicas y reducir la inflacin podemos ampliar el crdito
hipotecario para poder dar ms soluciones. Estamos trabajando en un proceso de flexibilizacin de
trmites para regularizar dominialmente viviendas sociales ya construidas, queremos que la gente
tenga su ttulo de propiedad."
La inflacin afecta el tema costos y los alquileres. Sobre cmo observa la posibilidad de que desde
el gobierno se impulse algn mecanismo de ajuste por las locaciones, sin dejar tan librado al
mercado y a los propietarios que a veces no saben precisar bien el valor, el subsecretario dijo: "
Hay que trabajar mucho con la oferta y la demanda para generar la confianza. Como dijo el
presidente Macri, a partir del segundo semestre vamos a bajar la inflacin y estamos confiados que
esta distorsin, no nos va a repercutir y estos problemas van a desaparecer. Nuestro rol es articular
polticas pblicas efectivas que garanticen el acceso a la vivienda a quienes ms lo necesitan".
paulatinamente la inflacin y sostengan el nivel de empleo e ingresos.
2016 04 16 La herramienta vital para crecer Por Jos Luis Cieri
El retorno de la financiacin con un planteo ms accesible abre otra posibilidad para los
interesados en adquirir la vivienda propia; la opinin de los especialistas y las dudas se generan a
partir de los ajustes por inflacin. La relacin cuota e ingreso es del 30 por ciento.
La Nacin - -
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Despus de varios aos de espera el anuncio de los nuevos crditos hipotecarios fue recibido con
buenas expectativas en el sector. Una demanda insatisfecha que tanto reclamaban operadores,
desarrolladores y la gente que contaba con ahorros y vea frustrarse sus intenciones ante tantos
requisitos y opciones que no eran accesibles.
El Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) dispuso la implementacin de una nueva
modalidad de ahorro y de prstamos con el objetivo de cambiar el acceso a la vivienda. De esta
manera, instrument la modalidad en las denominadas Unidades de Vivienda (UVIs). El valor inicial
de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldr a la milsima parte del costo promedio de
construccin de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de
diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe
de la Vera Cruz-Paran), ponderados por poblacin. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica
en $14.053, el valor inicial de la UVI ser de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milsimos).
El valor de la UVI se actualizar diariamente por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
(CER) y se publicar en la pgina Web del BCRA, basado en el ndice de precios al consumidor. El
ndice de precios al consumidor tiene una altsima correlacin con el costo de la construccin, pero
sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs alcanzarn aproximadamente para construir 1
m2 testigo en cualquier momento del futuro.
Ahora bien, ayer, se cumpli una semana de su puesta en marcha, y los bancos que ya lo
ofrecieron son el Macro y el Hipotecario, resta que lo propongan el Ciudad, Provincia, Santander
Ro y Galicia, y en breve se sumarn otros.
Fuentes del BCRA indicaron que ya recibieron ms de 1500 consultas en pocos das. La
expectativa aumenta en todas las partes que integran el sector. Al respecto, el arquitecto Marcelo
G. Satulovsky, director de investigaciones de la Fundacin de Estudios para Desarrollos
Inmobiliarios de la Cmara Inmobiliaria Argentina, precis que "es muy pronto para realizar un
balance sobre las medidas que se anunciaron hace poco. Sin embargo, un repaso rpido a los
planteos permite algunas primeras reflexiones. Sirve? Obvio, hace ms de 40 aos la vivienda
queda lejos. Procrear es acotado, y el esquema de los '90, la nica propuesta de escala en este
lapso, slo alcanz a ciertos segmentos. Bienvenida la iniciativa, que rescata las propuestas del
sector lideradas hace aos por la Asociacin de Empresarios de la Vivienda (AEV)".
El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambas, sostuvo que
"era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace aos desde la institucin. El
crdito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producir un cambio profundo,
recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo".
Remarc que esta lnea de crditos "apunta a los sectores que necesitan crdito para comprar y
que en cambio no necesitan un subsidio. En la medida en que la tasa de inflacin vaya bajando,
esto permitir incluir a todo la clase media, en todas sus franjas, es decir, al 50% de las familias
argentinas".
"La inflacin actual es insostenible en el mediano plazo e incompatible con cualquier sistema
crediticio, como lo demuestra el hecho de que no ha habido crdito desde hace muchos aos,
sufriendo una inflacin similar. El actual gobierno lo entiende as y por eso ha anunciado que
apunta a llevar la inflacin a un dgito durante su gobierno. En el entendimiento de que se ser el
camino, el sistema es completamente compatible con la transicin, como lo demuestra el hecho de
que en Chile, la UF ha sorteado perodos de inflacin alta en alguno de los ms de 50 aos de
vigencia all, dentro de un contexto de mediano y largo plazo de inflacin controlada", dijo.
Otro especialista del sector, Mario Gmez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indic que,
"para que esta herramienta funcione a pleno hay que fomentar el ahorro. El buen funcionamiento
de la economa y su aspecto ms importante, la creacin de empleo y el mantenimiento de los
puestos ya existentes, requieren del ahorro, condicin necesaria para que se d la inversin. Es
por eso, que se deben buscar vas para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la
vivienda. Tanto si se piensa en el crdito hipotecario hay que prestar atencin a la cuota que la
familia puede afrontar. La cuota, a su vez, est correlacionada directamente con la tasa (a mayor
tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota)".
Por su parte, Guido Wainstein, director de KWZ, expres: "La creacin de este sistema es
fundamental para que en el pas vuelva a haber crditos hipotecarios, siendo esta herramienta
fundamental para combatir el dficit habitacional. De ser as se puede seguir el ejemplo de Chile y
Uruguay".
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Y Ernesto Brodschi, desarrollador de Puerto Pampa, concluy: "La tasa del 5% me parece una tasa
justa y, si se quiere, para crditos hipotecarios suenan como muy baratas. Pero habr que
informarle bien al tomador del crdito que la cuota le subir de la misma forma que suben los
precios y habr que ver si su capacidad personal de ahorro sube de la misma forma, ya que
finalmente es un crdito actualizado por un ndice que, obviamente, no tiene en cuenta la situacin
particular del tomador".
Detalles para tener presente
Estos crditos pueden aplicarse en otras operatorias
No slo lo hipotecario: con la medida que impuls el BCRA tambin se pueden obtener los crditos
para uso personal o para la compra de otros bienes, como para el ahorro en depsitos por plazos
mnimos de 180 das
Opinin sectorial: "el xito de esta poltica estar determinado por la concrecin de un sistema de
crdito vigoroso donde el ahorro se canalice hacia las familias y empresas que necesitan estos
fondos sin perjuicios. La medida requiere repensar no slo el crdito hipotecario sino tambin el
premio al ahorro a plazos ms all de los 30 o 60 das", sostuvo Hctor D'Odorico, presidente del
Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba).
Trayecto: en la mayora de los casos son a 15 aos, y con la posibilidad de cancelarlos. El valor
inicial de las cuotas es mejor que el sistema que estaba vigente hasta hace unos das. Los que
cuentan con ms oportunidades de lograrlo son los que ya cuentan con ahorros y slo necesitan
del puente para comprar. El monto mximo que se otorga es de 1.500.000 pesos.
2016 04 17 Cerca de casa? Los planes para el acceso a la vivienda Por Silvia Stang
Los crditos ajustables por inflacin seran la opcin para algunos; cales son los riesgos y cmo
ser el Procrear
LA NACIONDOMINGO 17 DE ABRIL DE 2016
Una nueva palabra intenta colarse en el diccionario de la economa real y cotidiana de los
argentinos. UVI (las siglas que significan Unidad de Vivienda) representa el corazn del nuevo
esquema de crditos con el que el Banco Central se propone darle vida al hoy casi inexistente
mercado de prstamos hipotecarios. La ecuacin es simple: la UVI tiene un valor que crece al ritmo
de la inflacin, y como los crditos estarn nominados en esa unidad de medida, las cuotas se
actualizarn automticamente segn el alza de los precios y en porcentajes no lejanos -segn se
confa, claro- a la variacin de salarios. As, el valor real de los pagos se mantendr en el tiempo y
eso har que se reduzca el valor de las cuotas iniciales que, por elevadas -dada la necesidad de
cobertura ante la licuacin futura-, son una barrera al prstamo.
Pero por mucho que caiga esa cuota inicial, ese sistema podra ofrecer una limitada respuesta al
amplio y heterogneo problema de la vivienda en el pas. Por eso, desde el Gobierno afirman que
se est preparando un plan con soluciones para cada segmento social. Entre las medidas previstas
habr un relanzamiento del Procrear, que adoptar los crditos en UVI con el agregado de un
subsidio estatal de capital. Y se prev sumar planes de viviendas sociales y de microfinanzas.
En este ltimo tramo, la poblacin a la que apuntan es la de hogares con ingresos de hasta dos
salarios mnimos (hoy, $ 12.120), segn dijo a LA NACION Ivn Kerr, subsecretario de Vivienda,
que agreg que con el nuevo Procrear se apuntara a familias con ingresos de entre 2 y 4 salarios
mnimos (segn los valores actuales, hasta $ 24.240). En esos casos, como un crdito bancario -de
ser aprobado- dara acceso a un capital bajo, el Estado apoyara con un subsidio -que se pretende
que salga de fondos del Tesoro- y entonces habra ms posibilidades de alcanzar el monto
necesario para una propiedad. Hasta ahora, el subsidio estaba en la tasa de inters, que al ser
inferior a la inflacin, generaba un perjuicio al rendimiento del fondo de garanta previsional de la
Anses, el organismo que preside el comit ejecutivo que gestiona el plan de crditos.
Ms notas para entender este tema
Cmo sern los nuevos crditos en UVI
Se necesita un modelo de inclusin financiera integral
2016 04 17 El lado oscuro de las UVI: los riesgos del nuevo plan por Juan Jos Cruces
Es una buena idea, pero lanzarla ahora es inconveniente
PARA LA NACION
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17 DE ABRIL DE 2016
Primero: si usted invirti 1 dlar en bonos discount y par denominados en dlares en 2005, con
reinversin de cupones intermedios, tendra ahora 3,53 dlares. Pero debido a la subestimacin de
la inflacin, slo tendra 1,93 dlares si invirti en iguales bonos denominados en pesos ajustados
por CER. Pronto habr juicios y ser eficiente reestructurar estos bonos. Es difcil que los
inversores crean en la UVI sin antes ver cmo termin esta pelcula y sin conocer el nuevo ndice
de inflacin nacional, que an no naci.
Segundo: todava no est claro si es legal indexar. Podra darse que, una vez otorgado un crdito
con UVI, el deudor denuncie que la indexacin es ilegal y reclame pagar igual cantidad de pesos
durante 15 aos.
Pero hay otros dos problemas importantes. Por un lado, obsesionada con la oportunidad de ser
dueo, es frecuente que la gente tome un crdito focalizndose en si puede pagar la cuota actual y
dejando en segundo plano el valor real de las cuotas futuras y el precio del bien a comprar. En esto
ayuda la memoria, ya que los crditos hipotecarios fueron frecuentemente un gran regalo para el
deudor y una psima inversin para el acreedor. Por ello hay tan poco de l. Pero si se mide bien la
inflacin, estos crditos tendrn tasas reales del orden del 5% anual, por lo que no se dar la
licuacin a los deudores que se dio en el pasado.
clic aqu
Esto se potencia con el verdadero problema de fondo: los precios de la vivienda son hoy el doble
que en 2001 en dlares reales y 62% mayores en trminos de salarios. Esto se debe en parte a
tasas de inters internacionales bajsimas que apreciaron la vivienda en el mundo, efecto
potenciado aqu por la desconfianza y el bajo rendimiento de los plazos fijos. El sector enfrenta una
gran recesin porque los inversores dudan de la sostenibilidad de los valores y los usuarios finales
no pueden pagar los precios.
El problema con fomentar la UVI ahora es que podra darse el caso de que el precio baje ms
adelante y que una familia deba 70.000 dlares por una casa que vale 50.000. Esto pas con la
resolucin 1050 en los 80 y pas tambin en el mundo desarrollado en 2008. Si los bancos estn
involucrados, una crisis as podra requerir de un rescate estatal como mal menor.
gottaau2
Frente a esta realidad, creo que la mejor poltica para facilitar el acceso de la clase media a la
propiedad de la vivienda sera lograr que los precios bajen. Esto en parte se lograr normalizando
el mercado de bonos, bajando la inflacin y teniendo una tasa real positiva para los plazos fijos en
pesos, cosas que el Gobierno ya logr o se ha propuesto como objetivos prioritarios. Pero adems
se podra cobrar un impuesto inmobiliario superior sobre las viviendas que no estn registradas
como bien de familia. Otra posibilidad es que, cuando un banco otorgue un crdito hipotecario,
parte del financiamiento sea provista por el vendedor, quien podra contribuir a la vaquita del crdito
para facilitar la venta.
Pero parte de la apreciacin de la vivienda se debe a factores globales que nos exceden.
Desgraciadamente, para la generacin que hoy tiene entre 25 y 40 aos ser ms difcil ser duea
que para sus padres, aqu y en el resto del mundo, al menos por un tiempo. Por eso alquilar se ha
hecho costumbre en pases desarrollados. En un trabajo reciente para el BID encontr que los
alquileres son 40% inferiores en trminos reales que en 2001. El Gobierno podra trabajar tambin
en hacer ms eficiente dicho mercado: favorecer contratos plurianuales, promover garantas
bancarias para inquilinos o que los bancos otorguen una calificacin crediticia a un inquilino que
pueda ser usada en diversas inmobiliarias.
Por todos estos motivos creo que es una mala idea acelerar los tiempos de la UVI.
"Hay un dficit cuantitativo de 2,5 millones de viviendas y otro dficit cualitativo [unidades con
materiales de mala calidad, sin servicios bsicos o donde hay hacinamiento] de 1,5 millones de
hogares", dice Ricardo Delgado, subsecretario de Coordinacin de la Obra Pblica Federal, que
agrega que por ao se suman entre 120.000 y 150.000 familias a esa situacin.
Dado ese mapa social y considerando que los sectores de nivel socioeconmico bajo son los ms
afectados, el nuevo esquema de crditos es slo un captulo en la bsqueda de soluciones. A
quines alcanzar concretamente es algo que depende tanto del nivel de ingresos como del valor
de la propiedad a la que se quiera acceder y del ahorro que acumule la familia (a mayor ahorro,
menor necesidad de capital prestado). "Si bien no hay un monto mnimo a otorgar, el cliente deber
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tener un ingreso superior a $ 14.000", dijeron desde el Banco Galicia ante una consulta sobre sus
futuros crditos. Ms all de que se fije o no -segn el banco- un ingreso mnimo requerido, lo que
habr que observar en cada caso es si el capital al que se llegara con el ingreso del hogar sirve
para el objetivo. Segn ejemplos aportados por el Banco Central, con un ingreso de $ 14.000 se
accedera $ 500.000 y se pagara una cuota inicial de alrededor de $ 4000 (ver aparte "Cmo sern
los crditos").
sagrada flia
Por lo general se considera que es adecuada una relacin cuota/ingreso de hasta 30%. El punto
clave es si esa vinculacin se mantendr cuando la cuota vaya subiendo (antes del anuncio del
Banco Central hubo propuestas, como la de la Cmara Argentina de la Construccin, que
aconsejaban vincular directamente la evolucin de la cuota a la de un ndice salarial).
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El esquema anunciado toma un recaudo: en caso de que la cuota aumente -por la evolucin del
CER- ms de 10% respecto de lo que hubiera subido en caso de haberse seguido el Coeficiente de
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Variacin Salarial (CVS), el banco deber ofrecer al cliente la posibilidad de prolongar el plazo en
hasta un 25% del nmero de cuotas original. As, habr una reduccin del nmero de UVI a pagar
cada mes.
Desde el Banco Ciudad aportan un ejemplo real. La entidad ofreci la lnea de crditos Mi Casa
BA, a modo experimental, en los que las cuotas se ajustan segn la inflacin medida por el instituto
de estadsticas porteo. Es el caso de un prstamo de $ 803.000 a 15 aos, otorgado en marzo de
2014 con una cuota inicial de $ 6763, a alguien con un ingreso de $ 22.500. Tras un ao, la cuota
lleg a $ 9134, en tanto que pasados dos aos, llega ahora a $ 11.641. "El mismo prstamo bajo la
lnea Ciudad Vivienda tradicional, con tasa fija por 18 meses y luego variable, hubiera implicado
una cuota inicial de $ 13.845 y un ingreso para acceder de al menos $ 34.612", dice Maximiliano
Coll, gerente de Marketing del banco. En este segundo supuesto, la cuota actual sera de 17.038
pesos.
El escenario inflacionario de los ltimos aos elimin prcticamente el sistema de hipotecas. Por
ese mismo motivo, no pocos creen que no es ste el momento oportuno para que el nuevo sistema
encuentre adhesin. Al hecho de que estos meses son de alta inflacin, acelerada por los ajustes
de tarifas, se suma que muchos asalariados no saben an qu va a pasar con sus ingresos este
ao.
Y por otra parte, el Indec, que todava no dio a conocer su nuevo ndice de precios al consumidor
(IPC), necesita recuperar la credibilidad, algo que podra ir bastante ms all en el tiempo que la
fecha prevista para la presentacin oficial de ese dato (el 15 de junio). Por ahora, la actualizacin
del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER), que se usa para la variacin de la UVI, se
gua por la inflacin que calcula la ciudad de Buenos Aires o la provincia de San Luis.
"Hace falta que haya un nuevo IPC y que pasen unos meses en los que se vea que funciona, y
tambin se necesita que la inflacin haya bajado", dice el economista Miguel Kiguel, director de
Econviews, quien analiza: "Una cosa es lanzar la UVI y otra es lograr que empiece a funcionar en
el mercado".
Para el objetivo de la inflacin en baja, el rol que cumpla el Banco Central ser fundamental, segn
advierte Juan Pablo Ronderos, economista de Abeceb y especialista en mercados financieros.
"Esto tiene que funcionar con un Indec creble y un plan antiinflacionario", puntualiza. Por eso, dice,
ser clave la explicitacin de las metas de inflacin por parte del Banco Central, que adoptar esa
estrategia que implica orientar las polticas al logro de ndices decrecientes de inflacin
predeterminados como objetivos.
Tanto el plan de metas de inflacin como los crditos ajustables son polticas que en la regin
tienen a Chile como gran exponente. Y all funcionaron bien. Segn datos del Ieral, en la Argentina
el crdito hipotecario bancario representa 0,9% del PBI, un ndice que llega a 1,5% si se agregan
las operaciones de Procrear. Un sistema este ltimo que, en la opinin de Marcelo Capello,
economista del Ieral, no es sostenible cuando se dan prstamos (tal como ocurri) con tasas de
inters menores al alza nominal de todas las variables de la economa.
En Chile, los crditos hipotecarios representan 23% del PBI, segn cuenta desde el otro lado de la
Cordillera Carlos Massad, quien presidi el Banco Central chileno a fines de los 60 -cuando naci la
Unidad de Fomento en la cual se inspira la UVI local-, y entre 1996 y 2003. "La UF surgi por la
necesidad de proteger los ahorros monetarios de las personas, que eran fuertemente erosionados
por la inflacin", dice el ex funcionario. Dicho sea de paso, captar depsitos a plazo fijo nominados
en UVI (a 180 das como mnimo segn la regulacin) ser clave para que los bancos presten bajo
el nuevo esquema. "El xito en captar estos depsitos depende de superar la histrica tendencia
cortoplacista de los depositantes y la falta de credibibilidad del ndice de precios", dice Julio
Piekarz, ex gerente general del Banco Central.
En tiempos del nacimiento de la UF chilena, recuerda Massad, la inflacin era de entre 25 y 30%
anual. Y el desarrollo del mercado de prstamos se hizo esperar: "Los instrumentos de crdito se
crearon pronto, pero su uso se masific muy lentamente", explica. Hoy Chile no tiene oferta de
hipotecas en pesos, sino slo en UF. Y el mercado inmobiliario acompaa expresando en esa
unidad de medida el precio de las propiedades.
"Creo que el pblico debera llegar a sentirse familiarizado con la UVI y, para eso, los
desarrolladores deberamos publicar precios en UVI y los constructores, hablar tambin en UVI",
dice Alejandro Ginevra, presidente de la firma local Gnvgroup, que cree que tambin debera
promoverse la construccin de inmuebles para alquiler, para que crezca la oferta.
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Entre los temores, una de las preguntas que surgen es si un mecanismo de indexacin no podra
acelerar procesos inflacionarios. "Aqu se discuti mucho -responde desde Chile el economista
Juan Andrs Fontaine, ex ministro de Economa de Sebastin Piera-. El principal riesgo de
aceleracin inflacionaria es el reajuste automtico de salarios, que no tiene nada que ver con la UF,
usada en instrumentos financieros, a veces en alquileres. En estos bienes podra provocar cierta
inercia inflacionaria, pero en mi opinin, eso ms que se compensa con la ventaja poltica que
significa que, al subir ciertos precios con la UF, el aumento del IPC sea impopular antes de
alcanzar niveles peligrosos, y haya entonces apoyo para medidas de estabilizacin."
En todo caso, las polticas monetarias y fiscales demuestran tener, cuando son disciplinadas,
efectividad por sobre el riesgo. En Chile, el valor de la UF, que sigue el ndice de precios, creci
10% en los ltimos tres aos, un ndice menor al que aqu se acumul slo en los ltimos tres
meses.
Para Massad y para Fontaine, la UF fue crucial en el crecimiento de los crditos. Adems se
advierte que la UF no fue una poltica aislada, sino que debieron disponerse, a la par de ir tras la
meta de la confianza, incentivos para el ahorro de largo plazo.
Javier Casas Ra, CEO de la consultora PwC en la Argentina, considera que debera promoverse
la inversin con incentivos fiscales al crdito. Ahora se permite deducir, en el impuesto a las
ganancias, un mximo de $ 20.000 al ao en concepto de intereses de prstamos para vivienda.
"Hoy hay incentivos negativos a la bancarizacin y eso juega en contra de la expansin del crdito",
agrega. Casas Ra considera que debe existir un cambio de concepto en el rol de los bancos que,
en los ltimos aos y de la mano de una estrategia oficial que apunt al crecimiento por consumo,
se dedicaron ms a incentivar las compras con tarjetas que a promover el ahorro y el crdito.
Mientras el pasado reciente impone varias correcciones, un fantasma con ms antigedad
sobrevol el pensamiento de algunos. Y si esto se asemeja a la 1050, la circular de 1980 que
dispuso una indexacin que llev a muchos a perder su casa? "La gente asocia, pero es muy
distinto", dice el economista Orlando Ferreres. En ese entonces, recuerda, se index con la tasa de
inters y no hubo relacin entre la evolucin del monto adeudado y la de los salarios u otras
variables de la economa. La inflacin era, adems, muy superior a la actual.
Pese a que el momento del anuncio no sea el adecuado, Ferreres considera que, con el tiempo, el
nuevo sistema puede llegar a andar bien. Si es as, en algn tiempo la UVI estar incorporada en
las charlas de los argentinos.
2016 04 17 Cmo sern los nuevos crditos en UVI
Hasta ahora, 11 entidades dijeron que participarn del sistema; algunas condiciones para tener en
cuenta
DOMINGO 17 DE ABRIL DE 2016
La actualizacin mensual de las cuotas segn la inflacin es un factor comn que tendrn los
nuevos crditos con los que las autoridades del Banco Central pretenden reactivar el mercado de
las hipotecas. Hay otras reglas comunes, como la obligacin que tendr cada entidad de ofrecer
una extensin del plazo en caso de que, en un mes determinado, la suba de la cuota -que estar
nominada en Unidades de Vivienda (UVI)- supere en 10% al incremento que habra tenido de
haberse actualizado con el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS).
Hay varias caractersticas de los crditos en UVI que, en cambio, sern definidas por cada banco. A
diez das del anuncio de la entidad que preside Federico Sturzenegger, 11 bancos anunciaron que
participarn del sistema, aunque gran parte de ellos an no defini cmo sern sus prstamos. Las
entidades que ofrecern productos nominados en UVI (al menos por lo que se conoce hasta ahora)
son los bancos Ciudad, Provincia, Macro, Galicia, Hipotecario, Santander, HSBC, ICBC, Ita,
Bancor y BBVA Francs.
A continuacin, una pequea gua de algunas de las variables que debern tenerse en cuenta
-adems de la inflacin, de cmo est la economa familiar y de la tasa de inters que rondar el
5% anual- a la hora de evaluar ingresar en este tipo de crditos. La informacin que se consigna,
aportada por algunos bancos, es orientativa sobre lo que ocurrir en el mercado, dado que la
mayora todava no lanz sus productos en UVI, que pueden ser tanto crditos como depsitos a
plazo fijo de al menos 180 das.
Por lo general, para que el crdito sea aprobado, la cuota no puede representar ms de 30% del
ingreso. Esa es la relacin que considerarn, por ejemplo, el Provincia, el Hipotecario y el HSBC.
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Para determinar los ingresos se suman los del matrimonio y por lo general se admiten tambin los
de convivientes sin vnculo legal. En el Macro especificaron que "se permitir sumar ingresos de
personas sin vnculo familiar directo, si son cotitulares del prstamo y titulares del inmueble". En
ese mismo banco (que inicialmente ofrecer el prstamo a quienes cobren el sueldo all) dijeron
tambin que se requerir un ingreso mnimo de $ 4000. En algunas de las otras entidades no se
especificar un ingreso base (aunque, por lo dicho sobre la relacin cuota/ingreso, el nivel salarial
siempre definir el capital al que se acceder). El Ita, en tanto, dispondr un monto mnimo
prestable, de $ 100.000.
Fines del prstamo
El Banco Hipotecario anunci que prestar para compra de inmuebles y tambin para construccin,
ampliacin o refaccin. Y mientras que varias entidades no informaron an sobre ese punto, en el
Galicia y en el Ita afirmaron que por el momento sern slo para vivienda nica y permanente, y
en el HSBC anunciaron que el financiamiento para construccin llegar en una segunda etapa:
"Por ahora estarn disponibles los prstamos para la compra de la primera y segunda vivienda,
ampliaciones y/o refacciones", detallaron.
Monto mximo
La cifra vara entre los bancos que respondieron a la consulta de LA NACION. El Macro anunci
que la cifra ser de 1 milln de pesos, mientras que en el Hipotecario y el Galicia se podr pedir
hasta 2 millones de pesos. En el Provincia estimaron que llegarn hasta $ 1,5 millones y en el
HSBC dijeron que daran hasta $ 2,5 millones, cifras que se confirmarn cuando comiencen
efectivamente a ofrecer los prstamos. Un dato a considerar es que se financia, por lo general, un
porcentaje del valor de la propiedad (el Macro y el Hipotecario, por caso, ubicaron ese ndice en
75% por ciento).
Calculadora de crdito hipotecarios
Ingres el monto que necesits, tu sueldo y fijate el valor de la primer cuota.
http://www.lanacion.com.ar/1889868-como-seran-los-nuevos-creditos-con-uvi
2016 04 17 Se necesita un modelo de inclusin financiera integral Ignacio Carballo
Empresarios y acadmicos intentarn disear polticas en un trabajo con el Gobierno
PARA LA NACIONDOMINGO 17 DE ABRIL DE 2016
La nueva Agenda 2030 para el desarrollo sostenible de las Naciones Unidas (ODS), sucesora de
las Metas del Milenio, ha colocado en un lugar prioritario entre sus objetivos la inclusin financiera,
mencionando el acceso ampliado a servicios financieros en cinco de las 17 nuevas metas. Cuando
hablamos de inclusin financiera nos referimos al acceso a un amplio abanico de servicios, como
los crditos productivos y para la vivienda, medios de transferencias, ahorros, depsitos, seguros,
entre otros. En este sentido, la poblacin hoy excluida del sector financiero que pueda acceder a
esquemas de ahorro y crdito en condiciones favorables podr planear mejor sus gastos, atender
riesgos relacionados con la salud y realizar inversiones no slo en emprendimientos productivos,
sino tambin en educacin o vivienda.
Sin embargo debemos sealar dos factores que actualmente son indispensables para acompaar
cualquier proceso exitoso de inclusin financiera. Uno es que al acceso a los servicios se sume la
educacin financiera y emprendedora orientada. De esta manera, adems de potenciar al
emprendedorismo en su conjunto, se impulsa al ahorro entre los pobres favoreciendo su bienestar
y generando, consecuentemente, inclusin social y crecimiento econmico. El segundo factor se
refiere a polticas de incentivo a la formalidad laboral. En la Argentina, segn la Organizacin
Internacional de Trabajo (OIT), la informalidad afecta a cuatro de cada diez trabajadores. Perpetuar
en la informalidad a emprendedores exitosos o a prestatarios que desean mejorar su vivienda, con
crditos (o microcrditos) a tasas altas o muy altas, slo asegura su supervivencia, pero limita su
desarrollo. Igual de limitante resulta ofrecer nicamente acceso al crdito para emprendedores en
crecimiento, que en realidad requieren acceso a servicios bancarios ms amplios o a educacin
financiera.
Y existe un tercer factor que ha quedado relegado incluso en los modelos ms actuales de
inclusin financiera, nos referimos a la problemtica habitacional. Actualmente, uno de cada cuatro
hogares en la Argentina padece de dficit habitacional, ya sea producto de una tenencia irregular o
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bien de la precariedad en la vivienda. Asimismo, ms all de las iniciativas pblicas como el Plan
Federal de Viviendas o el Procrear, la evidencia da muestra del carcter insatisfecho de la
En particular, la poblacin dispuesta a endeudarse con esa finalidad ha superado ampliamente la
oferta vigente, principalmente en los sectores ms desfavorecidos. En ellos, segn estudios
propios, sta es la primera necesidad crediticia, y es all donde priman la informalidad y la
precariedad laboral, y donde los planes de crdito pblico no han sido eficaces. En este sentido es
imperativo fomentar e impulsar las lneas de crdito para refaccionar, ampliar o terminar viviendas,
mejorando o readecuando el Procrear e implementando polticas pblicas que mitiguen el dficit
habitacional. Es necesario generar un crculo virtuoso que fortalezca la inclusin financiera y
mejore la calidad de vida.
Un futuro plan de inclusin financiera y habitacional que contemple las tres dimensiones antes
expuestas debera ser coordinado e implementado por agencias pblicas que atiendan la
necesidad de vivienda, no slo de la clase media con el sistema propuesto por el Banco Central,
sino tambin con un plan de microcrditos para otros segmentos, algo que a su vez requiere de
polticas para la formalizacin del empleo, de educacin financiera y de un enfoque federal de
desconcentracin de la poblacin.
Los autores son economistas de la Universidad Autnoma de Madrid y de Buenos Aires,
respectivamente, y ambos del Citra y del Conicet
2016 04 18 Procrear: los nuevos crditos se ajustaran por inflacin y tendran un subsidio de
capital Por Silvia Stang
El Gobierno prev relanzar el plan y orientarlo a las familias con ingresos de hasta alrededor de $
24.000; se adoptara el esquema de prstamos indexados que anunci das atrs el Banco Central
y se sumaran ayudas otorgadas por el Estado
LA NACIONLUNES 18 DE ABRIL DE 2016 00:11
Emilio Basavilbaso
Los nuevos prstamos para vivienda del plan Procrear tendran cuotas ajustables por inflacin e
iran acompaados por un subsidio de capital aportado por el Estado. De esta manera, este
programa adoptara el nuevo esquema lanzado por el Banco Central , segn el cual los bancos
ofrecern crditos nominados no en pesos ni en dlares, sino en Unidades de Vivienda (UVI), una
unidad de medida que se va actualizando segn el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
(CER). El CER, a su vez, evoluciona segn el ndice de inflacin (actualmente, segn el estimado
por el instituto de estadstica de San Luis o por el de la ciudad de Buenos Aires y, en el futuro,
segn el nuevo ndice de Precios al Consumidor que dar a conocer por primera vez el Indec a
mediados de junio).
Segn dijo a LA NACION el subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno nacional,
Ivn Kerr, y segn confirmaron fuentes de la Anses, el objetivo es llegar con el Procrear a familias
con ingresos de entre dos y cuatro salarios mnimos (12.120 a 24.240 pesos segn los valores hoy
vigentes). Para determinar quines, dentro de ese segmento, accedern al plan, se prev disponer
un sistema de puntajes, de tal forma de privilegiar con los subsidios, en primer lugar, a los hogares
ms vulnerables en funcin de una serie de parmetros. Quedara eliminado el sistema de sorteos.
Kerr integra, junto con otros funcionarios del Gobierno, el comit ejecutivo del Procrear que es
presidido por la Anses, organismo a cargo de Emilio Basavilbaso.
En una entrevista con LA NACION en enero de este ao, Basavilbaso haba anticipado que no se
descartaba que el Procrear adoptara el mecanismo de crditos indexados, que por ese entonces
era un proyecto del Banco Central. Ese esquema ya fue finalmente lanzado por la entidad que
preside Federico Sturzenegger, y ahora se analizan prximos anuncios para llegar a segmentos de
la poblacin con ingresos medios y bajos afectados por el dficit de vivienda. Los nuevos
prstamos bancarios en UVI, pese a que ofrecen mayor flexibilidad para el acceso en comparacin
con los del sistema tradicional (al reducir el valor de las cuotas iniciales) dejan al margen a muchos
hogares, dados sus niveles de ingresos.
Ms all de eso, lo cierto es que en estos momentos el esquema de crditos ajustables (que toma
sus recaudos, al prever una extensin de plazos en caso de que los salarios no suban en forma
similar al incremento de los precios) genera dudas. Por un lado, porque no existe una tendencia a
la baja de la inflacin, y esa es una condicin que varios economistas creen que debera darse
para que un sistema as funcione. Por otra parte, no pocos analistas advierten que el Indec debera
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recuperar antes su credibilidad, perdida durante el kirchnerismo. Y eso, segn se prev, llevar un
tiempo que se extender ms all de la fecha en que el instituto presentar su nuevo ndice de
Precios al Consumidor (IPC), el 15 de junio.
Segn explic Kerr, el nuevo Procrear funcionara de la siguiente manera, siempre de acuerdo con
el esquema que est en estudio: una familia con un ingreso neto de, por ejemplo, $ 24.240 podra
acceder a un capital financiado a 20 aos de $ 918.000 (con una cuota de $ 6060, ya que el
otorgamiento se limitara a que la cuota no vaya ms all del 25% del ingreso), a eso deberan
sumarse $ 137.000 de ahorros previos, y se obtendra un subsidio de $ 100.000. Se llegara
entonces a un valor para asignar a la vivienda de $ 1.155.000. El crdito tendra una tasa de inters
anual de alrededor del 5%.
Una de las cuestiones es conseguir, desde el Estado, los recursos para los subsidios, que no
deberan salir del fondo de garanta de la Anses (segn la ley ese fondo puede ser invertido pero
no utilizado, salvo bajo condiciones especiales). Los subsidios seran decrecientes cuanto ms
elevados sean los ingresos del hogar.
Hasta ahora, los crditos tenan una tasa de inters subsidiada, cuyo nivel estaba por debajo de la
inflacin, lo que afectaba a la baja el valor real del mencionado fondo de reserva previsional que
gestiona la Anses, del que sala dinero para los prstamos. Segn los funcionarios, otro problema
de esa modalidad es que se subsidaba a quienes, por sus ingresos, no necesitaban tal ayuda del
Estado (pero que tal vez no tenan tampoco la posibilidad de un crdito en el sistema bancario).
Otro cambio que podra anunciarse es que en el futuro los prstamos podran tener como finalidad
la compra de unidades ya terminadas. Tampoco se descarta, segn ya haba anticipado
Basavilbaso, la participacin de bancos privados en las operaciones de financiamiento.
El titular de la Anses se haba referido tambin a la intencin de elevar el valor tope de los crditos,
ya que -efectos de la inflacin mediante- los montos otorgados no les permitieron a muchas
familias terminar sus viviendas. Hasta ahora, en su lnea de crditos individuales el Procrear
aprob 171.169 operaciones (159.628 son crditos ya efectivamente otorgados), a las que se suma
el financiamiento de 23.560 viviendas en 70 desarrollos urbansticos. En los crditos individuales,
segn datos de la Anses, el monto promedio fue de $ 353.679 y la cuota promedio, de $ 3096. En
total, se comprometieron para esas operaciones $ 52.251 millones.
El proyecto oficial, segn explic Kerr, implica tambin aportar soluciones para el dficit
habitacional en sectores socioeconmicos bajos. Por eso, afirm, el prximo anuncio del
relanzamiento del Procrear se completar con iniciativas destinadas a familias con ingresos
inferiores a los dos salarios mnimos: en este caso, sern planes de construccin de viviendas
sociales y de acceso a servicios de microfinanzas.
2016 04 18 Nuevos crditos Procrear: se ajustaran a la inflacin
18 ABR, 2016
Al igual que los crditos hipotecarios lanzados hace unas semanas, el Gobierno renovara el plan
de viviendas con cuotas.
El oficialismo prepara el lanzamiento de los nuevos crditos para vivienda del plan Procrear, los
cuales tendran cuotas ajustables por inflacin e iran acompaados por un subsidio de capital
aportado por el Estado.
De esta manera, adoptara el nuevo esquema lanzado por el Banco Central , segn el cual los
bancos ofrecern crditos nominados en Unidades de Vivienda (UVI), una unidad de medida que
se va adecuando de acuerdo con el Coeficiente Estabilizador de Referencia (CER), en
concordancia al ndice de Precios al Consumidor (IPC).
Segn el subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno nacional, Ivn Kerr, el objetivo
es llegar con el Procrear a familias con ingresos de entre dos y cuatro salarios mnimos (12.120 a
24.240 pesos segn los valores hoy vigentes), cuenta La Nacin.
Adems, el Estado brindara subsidios al capital invertido por las familias, aunque aclararon que
ser decreciente y que los fondos no provendrn de la Anses, que actualmente dirige Emilio
Basavilbaso.
diarioveloz.com
2016 04 18 Sirven los crditos hipotecarios indexados por inflacin? Por: Jos Castillo
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Lunes 18 de abril, 2016
Desde esta semana est disponible la nueva lnea de crditos hipotecarios que ajustan por
inflacin. Seis entidades se lanzaron a ofertarlos: Banco Ciudad, Banco Provincia, Banco
Hipotecario, Macro, Galicia y Santander.
La base del sistema es la creacin de un ndice de ajuste, llamado unidad de vivienda (UVI), que
se acordar diariamente segn la inflacin, medida a su vez por otro indicador (el Coeficiente de
Estabilizacin de Referencia, CER). Una UVI vale 14,053 pesos y mil equivalen al costo (promedio)
de un metro cuadrado construido. Los crditos se calcularn e indexarn en esta unidad. A la vez,
la UVI tambin servir para indexar instrumentos de inversin financiera (como plazos fijos, por
ejemplo). De esta manera, la tasa de inters de un crdito podr bajar sustancialmente (se calcula
que alrededor del 5% anual), y a partir de ah se incrementara o no segn el movimiento de las
UVI, atado, como dijimos, a la inflacin.
El sistema no es un invento argentino. De hecho copia las unidades de fomento (UFI) chilenas,
donde el crdito hipotecario ha crecido hasta representar el 17% del PBI. El planteo del Gobierno
es incrementar lo que hoy es una oferta casi inexistente: el crdito hipotecario en nuestro pas
apenas alcanz el primer semestre de 2015 el 0,95% del PBI.
Dos preguntas estn en juego: servir efectivamente este sistema para resolver un dficit de
vivienda que oscila entre 2,5 y tres millones de viviendas? El sistema ser sustentable en el
mediano plazo?
El primer indicio de respuesta lo podemos tener cuando observamos los requisitos para acceder a
estos crditos: para obtener un prstamo de un milln de pesos, se requiere un ingreso mnimo de
26.855 pesos y la cuota inicial arranca en 8.056 pesos. Ciertamente, antes el ingreso mnimo
requerido era directamente prohibitivo (68.609 pesos) y la cuota tambin (20.583). Pero an un
crdito por la mitad de ese valor (quinientos mil pesos) demanda ingresos mnimos de 13.427
pesos y cuotas de 4.028. Los ingresos mnimos y las cuotas iniciales bajan, ciertamente, pero sigue
quedando la duda sobre la accesibilidad masiva. Se abre una lnea de crditos hipotecarios
accesibles para una clase media-media alta, cosa que antes no exista. Pero de ninguna manera
esto siquiera empieza a resolver la situacin de la inmensa mayora de la poblacin con problemas
habitacionales, que pertenece al universo de los pobres por ingresos. Recordemos que el reciente
informe del Observatorio Social de la Universidad Catlica Argentina seal que hay 13 millones de
argentinos con ingresos por debajo de los 7.877,15 pesos.
Respondido (por la negativa) el primer interrogante, nos queda el segundo: servir al menos para
garantizar que la clase media acceda a la propiedad de su vivienda con un sistema crediticio
razonable? Porque el sistema se apoya sobre cuotas, que aun siendo relativamente bajas (en
comparacin con los valores astronmicos anteriores), son variables. El quid de la cuestin est en
cunto crece la inflacin y, ms exactamente, la relacin entre el crecimiento de la inflacin y el de
los salarios. Cualquier mecanismo de cuotas variables en una situacin con alta inflacin corre el
riesgo de hacernos repetir pocas nefastas, como la de la famosa Circular 1050 de principios de la
dcada del ochenta, donde miles no pudieron pagar las cuotas indexadas y perdieron todo.
No es el nico elemento de volatilidad a tener en cuenta. Todo tambin depender de futuras
expectativas devaluatorias y del valor de la tasa de inters. Porque el fondeo de los bancos para
que la oferta de estos crditos se masifique depender de cuntos inversores aceptan instrumentos
financieros que se indexen por UVI. Y esto compite, hoy, con las tasas del 38% anual de las lebacs
(a fin de ao competir con la expectativa de un dlar en alza?).
En sntesis: el crdito hipotecario con real acceso al conjunto de los sectores populares es una
gran asignatura pendiente de la Argentina. Difcilmente este sistema alcance a resolverlo. El motivo
no es slo de diseo del instrumento. Sucede que la economa argentina ya lleva cuatro dcadas
con un sistema financiero acostumbrado a superganancias producto de diferentes operaciones
especulativas. A veces el dlar mata a la tasa, a veces a la inversa. De vez en cuando otros
instrumentos (dlar futuro, algn bono) se ponen de moda. Pero todas ellas matan al crdito que
realmente sirve (y el hipotecario es el ms importante), el que resuelve necesidades populares y, a
la vuelta del crculo, genera inversin productiva y empleo.gresos inferiores a los dos salarios
mnimos: en este caso, sern planes de construccin de viviendas sociales y de acceso a servicios
de microfinanzas.
2016 04 19 Estudian impulsar por ley los nuevos crditos hipotecarios Por Martn Kanenguiser
El Gobierno quiere evitar el debate por la vigencia de la prohibicin de indexar.
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La Nacin - 19.04.2016 -
El Gobierno estudia impulsar por ley la lnea de crditos hipotecarios actualizados por inflacin para
saldar las discusiones en torno de la legalidad de la indexacin. As lo expresaron a LA NACION
fuentes oficiales, que destacaron la iniciativa del Banco Central, pero aclararon que probablemente
sea complementada con una norma que sea discutida en el Congreso.
Abogados de algunos bancos privados plantearon en sus entidades que poda existir algn vaco
en torno de la legalidad del sistema de indexacin, que est prohibido desde la vigencia del plan de
convertibilidad, de 1991.
Sin embargo, en el Banco Central afirmaron que no existe tal problema, debido al decreto
905/2002, ratificado por ley, que habilit a las entidades financieras a captar depsitos a plazo fijo
ajustados por CER y otorgar prstamos ajustables por ese mismo indicador. "Esa discusin est
saldada, sino el Central no hubiera lanzado la lnea", explic una fuente de la entidad que preside
Federico Sturzenegger.
En este sentido, un abogado de un importante estudio jurdico, que opt por hablar en off the
record, dijo que "no hay ninguna duda de que los prstamos y depsitos ajustables por CER estn
vigentes a partir de la letra del decreto 905".
En tanto, el abogado Bernardo Iriberri, del estudio RCTZ, consider que "lo ideal hubiera sido que
se sancionara por medio de una ley, aunque el Banco Central argument que como se otorgan
mediante una unidad de cuenta (las unidades de vivienda) y no de dinero, no era necesario".
"Lo que se hizo suena inteligente para salir del paso, pero no s qu efecto puede tener si alguien
lo cuestiona. En otros pases donde funciona desde hace mucho no tenan seguramente la
prohibicin de ajuste por indexacin como ac. Y es cierto que al salir por medio de una
comunicacin del Banco Central se presta a este tipo de crticas. Pero hay que ver cmo le va a
quien reclame por esto en los tribunales en unos aos", explic el abogado.
A una semana de haber arrancado, la nueva lnea gener consultas en varios bancos, pero la
mayora an no la implement, porque falta adaptar los sistemas o porque no se defini el costo
definitivo.
El Banco Macro pic en punta al informar que ya cursa dos pedidos formales de esta lnea y que
defini que el costo financiero total ser del 7,06%. En un importante banco nacional privado
afirmaron que "hubo pocas consultas, porque es necesario que baje la inflacin", pero aclararon
que estn recibiendo las solicitudes de los clientes "en forma manual" y consideraron que primero
arrancarn captando depsitos antes que brindando crditos.
Otro banco local indic que "las consultas arrancaron con fuerza y luego decayeron un poco; es
posible que hasta dentro de tres semanas no se otorgue ningn crdito".
En un banco pblico aclararon que todava "se estn definiendo las caractersticas del crdito",
aunque ya iniciaron la calificacin de las solicitudes de sus clientes. All descartaron problemas en
trminos de la legalidad de indexar, por el antecedente del Banco Ciudad, que otorg crditos
indexados subsidiados por el Instituto de la Vivienda porteo.
2016 04 21 Confirman que el Procrear ser con una cuota hipotecaria indexada
El titular del Anses confirm lo que se haba anticipado respecto al fin de los sorteos y confirm que
el valor de la cuota que paguen los beneficiarios ser proporcional a sus ingresos.
por MDZ
21 de Abril de 2016 | 21:20
Procrear. Explic, adems, que tal como se haba anticipado no ser ms por sorteo, sino que se
evaluar a todos los interesados de acuerdo a las necesidades concretas.
"Estamos terminando los detalles y el objetivo es relanzarlo a mitad de ao. La idea es revolucionar
el mercado de crdito para la vivienda y entendemos que la mejor manera para que los argentinos
puedan acceder es con una cuota que indexa en relacin al poder adquisitivo de quien toma el
prstamo", explic.
"En el esquema anterior hemos detectado familias de clase media alta que se financiaron con
Procrear e incluso se construyeron casas en barrios privados", dijo en una entrevista con Infobae.
Por eso, adelant, que se apuntar a familias que perciben el equivalente de entre 2 y 4 salarios
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mnimos. "Quienes ganen hasta 26.000 pesos podrn acceder a nuestro crdito, que adems
tendr subsidio del Estado", inform.
Los sectores que estn por debajo de ese ingreso familiar mnimo sern incluidos a travs del Plan
Federal de Vivienda, es decir por afuera del organismo previsional y con otro tipo de esquema.
Otra de las grandes novedades es que el financiamiento a largo plazo que otorgue Anses podr ser
utilizado para construccin de casas (como hasta ahora), pero tambin para compra de inmuebles
usados.
-Qu pas con Procrear en los primeros meses del ao?
-No se detuvo. Nosotros estaremos entregando unas 25.000 viviendas que ya haba comprometido
el Estado pero que se encontraban paralizadas. Y seguimos dando crditos para los que salieron
sorteados en febrero de 2015. Pero a partir de mitad de ao arranca una nueva etapa.
Fuente: Infobae
Viernes, 22 de abril de 2016 Edicin impresa
2016 04 22 Los prstamos para viviendas
Hubo anuncios en los ltimos das sobre nuevas posibilidades de acceso a la vivienda propia,
aunque algunos puntos resultan inquietantes, especialmente el que alude a la actualizacin de las
cuotas de los crditos por el ndice de inflacin.
catarata de informacin poltica, es tan inquietante lo que sucede con la inseguridad, especialmente
con casos que impactan, como el sucedido en Fray Luis Beltrn, y es tan preocupante lo que
ocurre con la inflacin que hay temas que tambin se encuentran en el mbito de los reclamos de
la sociedad pero que no alcanzan la trascendencia que merecen, como es el caso del acceso a la
vivienda propia.
Son millones de argentinos y decenas de miles de mendocinos que desearan contar con una casa
pero que no pueden lograrlo porque no existen los planes necesarios por parte de los organismos
estatales, como el Instituto Provincial de la Vivienda y tampoco pueden acceder a crditos
especficos por parte de las entidades bancarias por los altos costos de las cuotas.
Das pasados, el gobierno provincial anunci que antes de fin de mes la Provincia recibir $ 78
millones de la Nacin para reactivar las 4.400 viviendas a cargo del IPV, paralizadas desde hace
meses por la falta de financiacin, reactivacin que incluir al ao en curso y tambin a 2017.
Destaca la informacin que, aunque sin fechas precisas, hay una promesa de financiacin de otras
5.700 unidades habitacionales, ya adjudicadas durante la gestin del gobernador anterior. Las
cifras determinan entonces que se trata de aproximadamente 10 mil viviendas, que no se condicen
con las reales necesidades de las familias mendocinas.
Pocos das antes, el Gobierno nacional haba anunciado la habilitacin de una modalidad de
crditos para viviendas en la que las cuotas se ajustarn de acuerdo con la evolucin del ndice de
precios. Los prstamos tendran cuotas iniciales significativamente menores que las de un crdito
convencional y podran permitir el acceso a familias que, por sus ingresos, hoy quedan al margen
de la posibilidad de obtener financiacin.
De acuerdo con los clculos, un prstamo de 700 mil pesos implica actualmente una cuota inicial
de 14 mil pesos (por lo que hay que tener un ingreso de por lo menos 48 mil pesos), mientras con
el nuevo rgimen habr que pagar 5.500 pesos y tener un ingreso de 18.760 pesos.
Las cifras podran seducir a una gran cantidad de familias de clase media, actualmente
imposibilitadas de acceder a un prstamo, pero la realidad es muy distinta ya que, en un pas como
el nuestro, en el que la inflacin suele subir a porcentajes desmesurados, en algn momento las
cuotas pueden llegar a ser inaccesibles. Basta recordar la circular 1050 que provoc que miles de
familias perdieran sus viviendas a pesar de haber pagado gran parte del prstamo recibido.
Los argentinos, especialmente aquellos de generaciones anteriores, haban incorporado la cultura
del ahorro en ladrillos, tanto para quienes tenan la necesidad de su vivienda propia como para
aquellos que construan para sumar algo a la jubilacin. Sin embargo fue la inflacin la que dio fin a
esa cultura que es necesario recuperar.
Hay antecedentes, como sucede en Chile, que determinan que la gente puede juntar dinero sin la
preocupacin de que en algn momento se pierda lo ahorrado. En el vecino pas se ha
implementado el sistema de Unidades de Fomento (UF), que se van actualizando de acuerdo con
 70
el ndice de precios aunque, valga la aclaracin, el organismo que fija los valores es lo
suficientemente serio y creble, no como sucedi con el Indec local durante la dcada kirchnerista.
En Chile, los valores de las viviendas estn fijadas en UF, razn por la cual cualquier persona
puede ir ahorrando hasta alcanzar en algn momento las necesarias para tener su techo propio.
El anuncio nacional y las palabras del Gobernador muestran la intencin oficial de ocuparse del
tema. Ser cuestin de que puedan aguzar la imaginacin para encontrar nuevos caminos que
lleven a miles de familias a cumplir el sueo de la casa propia.
2016 04 22 Crditos Hipotecarios UVIs vs inflacin
Sin inflacin o con inflacin por debajo de un dgito el esquema no es imprescindible. Surge
precisamente como mecanismo para mantener el valor real de depsitos y prstamos.
Consideraciones sobre la nueva unidad de cuenta creada por el BCRA.
Reporte Inmobiliario - 22.04.2016
El credito hipotecario no aparece en la mente de los argentinos como una opcin a la cual recurrir
para la compra de la vivienda propia. El Banco se convirti para una gran mayora en un mero
emisor de cuentas sueldo con el cual financiar los gastos de consumo y de compras estimuladas
por cuotas con tarjetas. Toda una generacin que hoy se encuentra en una etapa de plenitud
laboral y que cuenta entre 30 y 40 aos, jams recibi llamados de call centers bancarios para
ofrecerle un crdito para comprarse la casa.
Las cifras son contundentes. Por cada peso prestado, a mediados del ao pasado segn el BCRA
para crditos hipotecarios existan 2,65 pesos en prstamos personales. Por otra parte, todo el
stock de la cartera de hipotecas en Argentina ni siquiera llega al 1 % del PBI (0,95 %), mientras que
en Uruguay es del 4 %, en Brasil del 6 % y en Chile, donde se aplica un esquema de similar al
propuesto ahora por el Banco Central argentino desde hace dcadas ronda el 18 %. (Ver nota
Cuanto prestan los bancos para comprar viviendas)
Ahora, pocos das atrs, el Banco Central de la Repblica Argentina, mediante su Comunicacin
A 5945 habilit a todo el sistema financiero del pas a tomar prstamos y otorgar crditos en una
unidad de cuenta denominada UVI ajustable por CER (Coeficiente de estabilizacin de Referencia),
lo que permitira recrear un mercado de crdito hipotecario para la compra de vivienda. (Ver nota
El Banco Central habilita instrumento para promover el crdito hipotecario a largo plazo)
Si bien el comunicado del BCRA resulta claro y ejemplifica el funcionamiento de la operatoria, no
faltaron en estos das opiniones divididas sobre esta nueva lnea de crditos indexados, que vale la
pena repasar y considerar.
La mayor objecin surge precisamente de la razn que le da nacimiento a este mecanismo: la
inflacin. Se esgrime que debera bajar la inflacin para que este mecanismo sea aplicable. Por
supuesto y sin duda, hacia eso debe encaminarse la poltica monetaria y fiscal, pero justamente
reconociendo que existe inflacin no hay otro mecanismo conocido hasta ahora para mantener el
valor real de depsitos y prstamos que no sea actualizarlos por un ndice creble para ambos que
retribuya la depreciacin del valor de la moneda en el tiempo. Con ndices de inflacin reducidos el
mecanismo no es necesario, precisamente lo s porque esta no es la situacin por la atraviesa la
economa argentina desde hace aos.
Ms importante que el nivel de inflacin, y descartando una espiralizacin de la misma, debera
destacarse el mantenimiento del empleo o fuente de ingresos y que dicho ingreso o salario
evolucione a la par de la inflacin. En la medida que un tomador de estos prstamos mantenga su
empleo/fuente de ingreso y que el porcentaje que insume la cuota del total de sus ingresos se
mantenga relativamente estable en el tiempo no debera sufrir sobresaltos.
Ahora bien, resulta conveniente en este punto considerar que la actualizacin de salarios en
general se d una vez al ao, mientras que el incremento de la cuota ser mensual, por lo cual, lo
recomendable para el tomador sera no entrar al lmite de su capacidad de pago con relacin a la
cuota inicial sino considerar que la misma aumentar mensualmente debiendo destinar un
porcentaje mayor de sus ingresos hasta el momento en que el mismo se actualice. (Ver cuota,
ingreso requerido y alquiler por barrio)
Chile, el espejo que se utiliza para reflejar este modelo de unidad de cuenta, lo instal
precisamente en momentos de alta inflacin. Si bien desde hace ms de una dcada el pas
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trasandino tiene ndices de inflacin de un dgito, las UF chilenas tambin convivieron con aos en
los que la inflacin super el 30 %.
En pases que no sufren inflaciones altas, la tasa surge del mercado y de la poltica que en esa
materia tengan sus Bancos Centrales. Lamentablemente aos de inflacin en Argentina nos han
entrenado en el arte de intentar licuar deudas, comportamiento financiero que beneficia al que as
lo logra pero a costa de otro u otros o el Estado que terminan asumiendo esa prdida. Por el
contrario, se requiere mantener el equilibrio en trminos reales del capital si se pretende que el
mismo pueda ser utilizado para crditos que demandan largo plazo para su devolucin.
Asi, con altos ndices de inflacin la opcin entre indexar o no indexar crditos a largo plazo resulta
una falacia. Es indexar o continuar sin crdito. No olvidemos que la mayora de los potenciales
tomadores de estos crditos hoy tambin ven que sus alquileres se actualizan semestralmente, y lo
mismo ocurre con quin compra o compr un departamento a estrenar, su cuota se actualiza mes a
mes en base al Indice del Costo de la Construccin de la Cmara Argentina de la Construccin.
2016 04 24 Crditos UVI: ms accesibles y baratos, si baja la inflacin
24/04/16
Cinco ejemplos: pro y contra de los crditos hipotecarios ajustables a la par de la inflacin.
Comparamos cuota a cuota qu pasa en cada crdito, segn la tasa de inters y la inflacin
esperada. Los crditos UVI pueden ser ms accesibles.
El mercado espera que los nuevos crditos funcionen bien, para revivir el negocio inmobiliario.
Gustavo Bazzan
Pocos minutos despus de haber adquirido el emblemtico Edificio del Plata, a metros del
Obelisco, Eduardo Elsztain, titular de IRSA y accionista controlante del Banco Hipotecario -all se
instalarn las oficinas de esa entidad financiera, advirti este mircoles: Gracias a los 100 metros
de frente sobre la avenida 9 de Julio vamos a tener una pantalla frente a la Ciudad que nos va a
permitir comunicar todos los das el valor de la UVI (Unidad de Vivienda).
De manera nada casual, Elsztain estaba avisando que saldr a promocionar con fuerza los crditos
para la vivienda indexables al ritmo de la inflacin.La nueva modalidad de prstamos a largo plazo
para la compra de viviendas la present en sociedad el Banco Central dos semanas atrs, y
despertaron ms cautela que entusiasmo. Sobre todo por la tan temida palabra: indexacin.
Lo que sigue es un anlisis de los pro y los contra de ese tipo de crditos. Pero basado en sacar
cuentas, calculando el valor de cada cuota a lo largo de 15 aos, estimando posibles niveles de
inflacin, comparando mes a mes un crdito indexable con uno tradicional.
Se cont para ello con la colaboracin de economistas de la consultora Oikos Buenos Aires.Tras
ver los resultados, se puede afirmar que, bajo determinadas circunstancias, los crditos indexables
son muy convenientes.No hay sorpresas: todo depende de que la inflacin se estabilice en un nivel
razonable (como en el 95% de los pases).
Mir tambin: Tmido comienzo de los nuevos crditos hipotecarios
En otras palabras, si usted no cree que la inflacin pueda bajar a niveles del 5% anual, como
promete el Gobierno, no pierda tiempoleyendo esta nota. Pero si tiene alguna esperanza que que
bajar la inflacin es posible, vale la pena el esfuerzo.
Haciendo cuentasLos nmeros marcan que si se cumplen las proyecciones oficiales de inflacin,
un crdito a una tasa del 5% y saldo deudor indexable a la par de los ndices de precios, es mucho
ms conveniente que un crdito tradicional otorgado a una tasa del 24%. Las cuentas dan estos
resultados:
Caso 1: Suponiendo que la inflacin anual resulta del 25% el primero ao, 14,5% el segundo, 10%
el tercero y 5% desde el cuarto ao hasta el final del crdito, por un prstamo de un milln de
pesos a 15 aos de plazo se terminar pagando un total de $ 2.768.118. En el caso de un crdito
comn, otorgado a una tasa del 24%, al cabo de las 180 cuotas se habrn pagado $ 3.704.893, es
decir un 33% ms. (ver infografa)
Caso 2: Los nmeros juegan a favor del crdito UVI, tambin en el caso que la inflacin anual
marque esta tendencia: 35% el primero ao (como se espera para 2016), 20% el siguiente, luego
10% y finalmente 5% desde el cuarto ao hasta el final del crdito. En este ejemplo, el monto
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abonado al cabo de 180 cuotas ser de $ 2.966.720, y $ 3.704.893 en el caso de un tradicional al
24% anual).
Caso 3: El crdito indexable sigue siendo conveniente tambin si la tasa de inflacin se estabiliza a
partir del cuarto ao no en el 5% sino en el 10% anual. En ese caso, por el crdito UVI se habrn
pagado $ 3.674.512. (ver infografa)
Caso 4: Para que se pague un monto parecido por un crdito UVI (asumiendo las metas de
inflacin del Gobierno) y un crdito normal, ste debera otorgarse a una tasa fija del 18%, por el
cual se habrn pagado $ 2.898.757.
Caso 5: Los crditos UVI y comunes se igualan, en cuanto a lo que se habr pagado en total,
tambin con estas variables: para el caso del crdito UVI, una inflacin constante del 5% durante
15 aos, se pagarn $ 2.094.216. Para el caso de un crdito normal a tasa fija del 11% anual, se
pagarn $ 2.045.874. Pero la ventaja del crdito UVI es que para pagar la cuota 1 se necesitan
ingresos familiares por $ 26.360, mientras que para el crdito comn la exigencia trepara a
$36.000. Adems la cuota de arranque de un crdito UVI es un 30% ms baja.
Mir tambin: Nuevos crditos hipotecarios: cules son las ventajas y riesgos
Se observa en los crditos UVI eso tan temido por el deudor: que la deuda crezca por culpa de la
inflacin, a pesar de que se pagan las cuotas al da. En el caso del crdito por un milln de pesos,
otorgado segn las variables que us el Banco Central, el saldo deudor del crdito indexado sube
hasta la cuota 36, alcanzando $ 1.327.999, y a partir de ah empieza a caer, cuando la inflacin cae
al 5% anual.El atractivo de la cuota fija del crdito normal es que se va licuando gracias a la
inflacin. Entonces, esa cuota ocupa una porcin menor de los ingresos de la familia a medida que
pasan los meses y va subiendo el ingreso familiar gracias a los aumentos salariales.
Mir tambin: El Central lanz un nuevo sistema para resucitar el crdito hipotecario
Para el caso del crdito UVI, la cuota ocupa, de manera constante, cerca de un 30% de los
ingresos familiares. No hay licuacin. En definitiva, es lo que le pasa a un inquilino que no puede
acceder a un crdito: cada 12 meses sufrir un ajuste del alquiler similar al de la inflacin.En el
crdito normal el riesgo de la prdida de capital recae en el banco, que precisamente para
protegerse de ese riesgo le aplica al crdito una tasa de inters muy alta.
En el ejemplo del Caso 1 el valor de la cuota a precios constantes va decreciendo. Arranca en $
20.583 y termina $ 9.941. Es obvio que si esa familia mantuvo sus ingresos a la par de la inflacin,
el peso de la ltima cuota sobre los ingresos familiares de ese mes ser menor.En el crdito
indexable, el riesgo de inflacin (la indexacin del capital adeudado) recae totalmente en el deudor.
Ese traslado del riesgo es el que le permite al banco bajar la tasa del 24% del crdito normal a una
tasa del 5%.Otra ventaja del crdito indexable es que es ms accesible que el crdito tradicional,
porque la cuota de arranque es entre 30 y 40% menor a la del crdito comn.
Tomando como ejemplo el caso 1, se necesitan ingresos del grupo familiar de 27.000 pesos para el
crdito UVI y cerca de $ 68.000 para el crdito tradicional.El miedo a la inflacin es razonable
(sobre todo el miedo a que no se estabilice en un dgito). Pero tambin se podra pensar que la
Argentina podra dejar de ser uno de los muy pocos pases con inflacin de dos dgitos. Tambin es
obvio que si la inflacin no baja, tampoco bajar la tasa de los crditos comunes. Y no habr
crdito para nadie.
Conclusin: los crditos UVI funcionan si la inflacin se estabiliza en una tasa anual razonable. Si
usted cree que eso no va a ocurrir, olvide esta nota. Si es optimista. recrtela y gurdela.
2016 04 28 Macri lanz un plan de viviendas que promete ayuda para un milln de familias
28/04/2016
El proyecto prev 120 mil casas; 175.000 crditos subsidiados como el Procrear y 450.000
microcrditos para refaccin de viviendas. Aseguran que el plan generar de 200 mil empleos en
cuatro aos.
Por Redaccin LAVOZ1
El presidente Mauricio Macri lanz hoy el Plan de Viviendas que contempla una inversin pblica
de 100.000 millones de pesos en cuatro aos, destinada a dar ms de un milln de soluciones
habitacionales en los prximos cuatro aos para los sectores de mayor vulnerabilidad de la
Argentina.
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Segn destacaron desde el oficialismo, la idea es crear paralelamente 200 mil puestos de trabajo.
El compromiso principal que hemos asumido como Gobierno, desde el primer da y del cual
hablamos durante la campaa es trabajar juntos por una Argentina con pobreza cero, dijo el
Presidente.
Cifras
Macri que este es un paso importante porque en el pas faltan 1.600.000 viviendas y 2 millones
ms necesitan reparaciones importantes lo que equivale a ms de 3.500.000 de familias que
esperan una solucin.
Cuando uno habla de pobreza cero habla de dignidad y un elemento central es la vivienda propia.
Esa tranquilidad de saber que al final de un largo da de trabajo, espera la familia, los afectos, el
lugar que conseguiste despus de mucho esfuerzo, aadi.
El plan habitacional apunta a construir 120.000 viviendas, dar 175.000 crditos subsidiados
(incluyendo el Procrear), otorgar 450.000 microcrditos para refaccin de viviendas, ayudar a que
otro medio milln de familias argentinas obtengan prstamos hipotecarios en bancos pblicos o
privados y entregar 300.000 ttulos de propiedad.
La presentacin se realiz en la localidad de Canning, partido bonaerense de Ezeiza, donde el Jefe
de Estado estuvo acompaado por la gobernadora de la Provincia de Buenos Aires, Mara Eugenia
Vidal; el ministro de Interior, Rogelio Frigerio; el secretario de Vivienda, Domingo Amaya; la
subsecretaria de Hbitat y Desarrollo Humano, Marina Klemensiewicz, y el intendente local,
Alejandro Granados.

2016 04 29 Medidas para reactivar la economa Construirn 120 mil nuevas viviendas en todo el
pas
29/04/16
Es parte de un plan federal que anunci ayer Macri. Buscan reactivar la economa y facilitar la
creacin de 200.000 empleos. Tambin entregarn 175.000 crditos con el plan Procrear.
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Mensaje. Mauricio Macri habl ayer en Ezeiza junto al intendente Granados, la gobernadora Vidal y
otros funcionarios. Foto de Rolando Andrade Stracuzzi.
El presidente Mauricio Macri anunci ayer por la tarde el Plan Nacional de Vivienda con la que el
Gobierno pretende empezar a resolver el dficit habitacional y -en lo inmediato- reactivar la
economa a travs de la obra pblica. El Ejecutivo ve en las obras de infraestructura el motor para
la generacin de empleo, una solucin mientras las inversiones privadas se demoran y la oposicin
y los sindicatos presionan por una ley -que el Gobierno rechaza- para limitar los despidos en el
Congreso.
Esta vez, el Jefe de Estado no eligi para su anuncio la solemnidad del Saln Blanco de la Casa
Rosada, donde el lunes oficializ el envo al Congreso del Proyecto del Primer Empleo y, un da
despus, el Plan Nacional de Turismo; dos proyectos que -prometi- crearn alrededor de medio
milln de puestos de trabajo.
Para comunicar la puesta en marcha del Plan Nacional de Vivienda, Macri opt por un complejo de
viviendas sociales -sin terminar, por la interrupcin de las obras desde 2015- en la localidad de
Canning, en el partido de Ezeiza. All se mostr con la gobernadora Mara Eugenia Vidal, el ministro
del Interior Rogelio Frigerio y con el intendente local, el peronista Alejandro Granados, que das
atrs rompi definitivamente con el kirchnerismo.
En su breve discurso de ocho minutos, el Presidente esboz los objetivos del Plan y se hizo tiempo
para facturarle al jefe de senadores del FPV Miguel Angel Pichetto el apoyo de su bloque al
proyecto para prohibir despidos, que fue aprobado el mircoles en la Cmara Alta.
(Este Plan) significa empezar a resolver la deuda gigantesca que tiene la Argentina, porque faltan
1.600.000 viviendas y 2 millones ms necesitan reparaciones importantes lo que equivale a ms de
3.500.000 de familias que esperan una solucin. Nos comprometimos un milln de soluciones
habitacionales en estos primeros 4 aos, seal Macri en una afirmacin en la que pareci
habilitar la posibilidad de un segundo mandato. Segn los clculos del Gobierno, el plan de
vivienda generar 200 mil puestos de trabajos.
El proyecto oficial, monitoreado por Frigerio y el secretario de Vivienda Domingo Amaya, pretende
brindar soluciones para diferentes sectores; en especial -insisti el Presidente- para quienes ms lo
necesitan. Entre 2016 y 2017, el Gobierno se comprometi a finalizar 62 mil viviendas en ejecucin,
que como las de ayer en Ezeiza, haban sidoiniciadas oprogramadasy finalmente detenidas porla
administracin de Cristina Kirchner.
En el mismo lapso se otorgarn 40 mil microcrditos para mejorar viviendas y 30 mil crditos de
ProCreAr. En los prximos das habra un nuevo anuncio vinculado a ese programa. El Ejecutivo
dialoga con los bancos para que stos fondeen los crditos y que el subsidio estatal sirva para
hacer ms accesibles las cuotas y multiplicar el nmero de beneficiarios.
El Gobierno pretende mejorar los 100 lugares de mayor pobreza, ubicados en zonas fronterizas,
rurales y de pueblos originarios y comenzar la urbanizacin de villas y asentamientos. Adems
prometen regularizar 40 mil ttulos de propiedad. Para 2019, proyectan un total 120 mil viviendas.
Parte de ellas seran cofinanciadas tambin por el sector privado. No hay un nico modelo de
inversin: en algunos casos el Estado podra aportar tierras fiscales; en otros los terrenos surgiran
de propuestas de empresarios.
Al trmino de esta gestin, el Gobierno planea haber entregado total de 456 mil microcrditos, 175
mil ProCreAr y urbanizar 280 asentamientos y villas. El 5% del Plan de Vivienda lo conforman los
crditos ajustados por Unidad de Vivienda (UVI), indexados por la inflacin, que haba anunciado el
Banco Central. La inversin total rondar los 100 mil millones de pesos.
A esto le falta poco, se sorprendi Macri cuando recorra la zona junto a Vidal y Granados y
observaba los proyectos de vivienda. Solo en Ezeiza, la obra detenida afect a 2 mil trabajadores.
En el Conurbano y en el resto del pas, los casos se multiplican. El lunes, el ministro del Interior se
reunir con representantes de la UOCRA y tambin con el intendente devenido en aliado (siempre
y cuando terminen las obras).
2016 04 30 El mercado le dio la espalda al plan de viviendas de Sturzenegger y van a esperar que
baje la inflacin
30.04.2016 LPO
Los bancos se resisten a sumarse y los pocos que lo hicieron demoran su implementacin.
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DYNJavier Brusco
El presidente Mauricio Macri intent en medio de su pelea con los sindicatos, lanzar un anuncio
social de impacto que atenuara el impacto del tren bala de la movilizacin que finalmente desbord
este viernes el bajo porteo.
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27.04.2016 El peronismo respald el programa hipotecario de Cobos que Sturzenegger copi mal
07.04.2016 Sturzenegger lanza nuevo crdito hipotecario atado a la inflacin
Macri junto a la gobernadora Vidal anunci en Ezeiza el Plan Nacional de Vivienda de su gobierno,
que en rigor por ahora se trata de poco ms que un intento por ordenar cuatro iniciativas oficiales
que se superponen; mientras que lo nico que realmente sigue en ejecucin es el plan Procrear de
la Anses y el Banco Hipotecario, ideado durante la gestin kirchnerista.
El Gobierno intent as salir al rescate del plan de crditos ajustados por UVIs, una nueva unidad
de ahorro y crdito que copia las UF (unidades de fomento) de la vivienda de Chile, lanzado de
manera inconsulta por el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, y que hasta ahora
fracas, como anticipaban en el mercado.
La UVIs es una unidad de valor que equivale a la milsima parte del precio de un metro cuadrado
testigo, un promedio de lo que cuesta construir un metro cuadrado en varios centros urbanos del
pas, que ajusta por inflacin. Su mayor atractivo es que reduce a menos de la mitad los ingresos
necesarios para poder pedir un crdito.
LPO confirm de un banco privado de primera lnea que esperaran al menos hasta junio antes de
lanzar a la calle el plan de UVIs de Sturzenegger, para ver si se cumple la promesa de la baja de la
inflacin.
"En un contexto de alta inflacin un crdito hipotecario a tasa fija es imposible de sacar, y ante
alquileres que se ajustan cada seis meses, ms todos los gastos que tienen que pagar los
inquilinos cada dos aos cuando se les vencen los contratos, un instrumento que permita reactivar
el crdito hipotecario aceptando la realidad de la inflacin nos parece una muy buena noticia",
seal Germn Gmez Picasso de Reporte Inmobiliario.
"No entiendo por qu le han hecho tanta mala fama. Al fin y al cabo, al que compra un inmueble a
estrenar tambin le ajustan la cuota por el ndice de la Cmara de la Construccin y en los tres o
cuatro aos que ests pagando tu futura casa adems tens que pagar el alquiler, con lo cual
mucha gente est dispuesta a hacer un esfuerzo y pagar el doble de un alquiler y comprarse su
techo propio", agreg Gmez Picasso.
La mala fama viene por partida doble. Primero porque fue interpretada como una primereada
apresurada de otro proyecto de UVIs en tratamiento en el Congreso de la autora del ex
vicepresidente y actual senador, Julio Cobos, que vena trabajando la idea hace aos.
Segundo, porque el proyecto de UVIs de Sturzenegger dispone que el ajuste de esa unidad sea por
el CER (coeficiente de estabilizacin de referencia que ajusta por inflacin) lo que garantiza la
rentabilidad para los bancos ya que la tasa de inters ajusta siempre por encima de la inflacin a
una tasa real en torno al 5%. Hoy por hoy, con una inflacin del 33,4% anual, se trata de una tasa
nominal del 40%, una tasa a la que el mismo secretario de Finanzas, Luis "Toto" Caputo, dijo que
no se endeudara "ni en pedo".
Cobos dialoga con Abal Medina en la sesin en la que aprobaron su plan de UVIs.
"La medida es de muy difcil implementacin con inflacin, pero es una buena idea si baja la
inflacin. Esto puede ser viable con una inflacin de una cifra. Por ahora no conozco un solo caso
en el que se haya aplicado", dijo a LPO el arquitecto Mario Goldman de Consejo Profesional de
Arquitectura y Urbanismo.
Y la inflacin de menos del 9% no estn previstas en el Plan Monetario hasta 2019. Por eso mismo
en la City se mofaban del mal timming y advertan sobre la similitud con la resolucin 1050.
Hasta ahora el plan no se puso en marcha en la mayora de los bancos que adscribieron. En lneas
generales, los bancos privados siguen "estudiando la implementacin", aunque la normativa ya
est lista. Es que "el Gobierno histricamente protegi en escenarios de crisis al deudor hipotecario
 76
y la normativa de las UVIs prev que si el CER se aleja mucho de la evolucin del salario se estiren
los plazos de pago", explic Gmez Picasso
El problema del plan de Sturzenegger es que ajusta por CER, un ndice que suele ubicarse por
encima de la inflacin y que apunta a beneficiar a los bancos. El plan de Cobos cambia ese ndice
por otro que se mueve por debajo de la inflacin.
LPO consult a varios bancos y puso saber que una de las entidades privadas ms grandes
decidi lanzarlo recin despus de junio, cuando haya alguna certeza de la desaceleracin de las
inflacin que promete el Gobierno. El banco Galicia puso en funcionamiento el programa de ahorro
en UVIs, pero aunque lo promocione no confirmaron haber entregado ningn crdito bajo esta
modalidad. El Banco Macro, se comenta en el sector, ya asign unos pocos crditos entre sus
empleados a modo de prueba.
El mismo banco Nacin decidi no sumarse al proyecto de Sturzenegger y el Banco Provincia aun
no lo implementa, aunque revelaron a LPO que esperan que en un par de semanas ya entre en
vigencia.
Mientras, el proyecto de Cobos ya obtuvo media sancin en la Cmara Alta. La gran diferencia es
que en vez de ajustar por el CER, lo hace por el ICC (ndice del costo de la construccin), que se
mueve por debajo del a inflacin y con menor volatilidad. As, es factible que de obtener el visto
bueno de la Cmara Baja, las UVIs de Sturzenegger pasen a ser una ancdota y los bancos
tengan que revisar sus programas crediticios y adaptarlos a las UVIs de Cobos.
El plan de Macri
Fue en ese marco, que el presidente Macri sum cierta confusin, al anunciar otro plan de
vivienda del que hasta ahora se sabe poco, salvo el maquillaje prometido al kirchnerista Procrear.
El presidente prometi la construccin de 120 mil viviendas. Este ao se terminar la construccin
de 62.000, "a las que se sumarn otras 20.000 unidades que se comenzarn a construir este ao,
dijo el subsecretario de Coordinacin de la Obra Pblica, Ricardo Delgado.
Macri junto a Vidal y Granados anunci su plan de vivienda en Ezeiza.
Mediante el Procrear este ao se asignarn 30 mil crditos de los 100 mil anuales que haba
prometido el titular de la Anses, Emilio Basavilbaso, al inicio de su gestin. En total apunta a dar
175 mil crditos subsidiados a lo largo hasta 2019.
Lo que s se respeta del anuncio original es que el nuevo Pro.Cre.Ar. no subsidiar la tasa de
inters, porque eso descapitaliza el Fondo de Garanta de Sustentabilidad; pero s se darn
subsidios de capital, aunque no se dieron mayores precisiones del origen de ese capital
subsidiado. Delgado explic que se est trabajando en todas las lneas de financiamiento posible,
en especial a travs de organismos multilaterales, como la CAF, el Banco Mundial y el BID.
Adems, se contempla otorgar 456 mil microcrditos para refaccin a cero por ciento de tasa de
inters, para hacer reformas habitacionales como conexin a la red de gas, luz y agua, o para
mejoras edilicias. Los primeros 40 mil se otorgarn este ao.
El dficit habitacional del pas segn clculos oficiales, es de 3,8 millones de viviendas: 2,2
millones de hogares necesitan refacciones y hay una carencia neta de 1,6 millones de viviendas.
Pese a este desorden en el sector hay expectativa. "La construccin es como una fbrica de
fbricas con una capacidad enorme para generar trabajo. En la campaa Macri dijo que iba a
reactivar el sector y en el sector hay mucha expectativa. Para hacer una obra primero se registra la
encomienda y las obras se comienzan seis o nueve meses ms adelante. Las encomiendas de
obra en el primer trimestre de 2016 que nosotros relevamos fueron 686 contra 363 del primer
trimestre de 2015, es un aumento del 90%. Pero aun as este ao est perdido para la construccin
privada", explic Goldman.
El diagnstico para Gmez Picasso coincide: "Nosotros lanzamos un mailing invitando a un
seminario sobre tasacin de crditos hipotecarios con UVIs al medioda y a las dos y media de la
tarde ya se haban agotado las ochenta localidades. La expectativa sobre la reactivacin del crdito
es enorme", concluy.
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2016 04 30 El mercado del real estate local cuenta con varios productos crediticios, los cuales,
segn los especialistas, se convertirn en motores de la reactivacin del sector.
La herramienta financiera ms deseada
La Nacin - 30.04.2016- Por Leandro Murciego
El mercado se encuentra expectante ante la aparicin del crdito hipotecario, una de las
herramientas ms esperadas para impulsar la tan deseada reactivacin del real estate local que
parece haber llegado de la mano de las nuevas medidas econmicas propuestas por el gobierno
nacional hace tan slo algunas semanas. Actualmente, seis son las entidades bancarias que se
comprometieron a sumarse a esta iniciativa que ilusiona tanto a desarrolladores, brokers y pblico
en general.
Una de las primeras entidades bancarias que se sum a los denominadas Unidades de Vivienda
(UVI) que impuls el Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) fue el Banco Macro.
Actualmente esa firma crediticia ya cuenta con una lnea vigente en el mercado desde el 11 del
actual. "El primer da hemos recibido ms de 800 consultas en todo el pas a travs de canales
telefnicos y consultas presenciales. En los das posteriores seguimos con un nivel importante de
consultas", cont Milagro Medrano, gerente de relaciones institucionales de Banco Macro. Y
ampli: "El monto mximo al que se podr acceder en funcin de los ingresos, es de hasta 1 milln
de pesos; mientras que el plazo mximo es de 180 meses (15 aos). Esta producto permite
financiar hasta el 75% del valor de tasacin de la propiedad, mientras que la tasa nominal anual es
fija y del 5,50%, con saldo de capital en UVI ajustable por CER (el costo financiero total ser de
7,06 %)".
Segn las estadsticas con que cuenta la institucin la mayora de las consultas estn destinadas a
la compra de una vivienda, mientras que los posibles propietarios que se mostraron interesados,
dan cuenta de todo tipo de pblico y de una amplia gama de edades.
Para Banco Hipotecario (BH) -otra de las instituciones que adhiri a la medida- contribuir al acceso
a la vivienda a travs del crdito, constituye parte de su misin histrica. "Es por eso, que
decidimos acompaar este nuevo esquema de financiacin impulsado por el BCRA, con una lnea
que ofrece las mejores condiciones del mercado. Desde su anuncio, estamos asesorando a los
interesados en nuestras 61 sucursales ubicadas en todas las provincias del pas, as como tambin
a travs de nuestras lneas telefnicas y canales digitales. En promedio, recibimos 900 consultas
diarias en sucursales y unas 5000 a travs de canales alternativos", coment uno de los voceros
del BH.
Las nuevas lneas de crditos hipotecarios de BH prevn montos de hasta 2 millones de pesos, con
plazos de 15 aos y una tasa de 4,8% (CFT 5%). "Nos encontramos adaptando nuestros sistemas
a esta nueva modalidad para tener la lnea operativa en los prximos das. Mientras tanto, estamos
asesorando a todos los interesados, sean o no clientes del banco, a travs de nuestros distintos
canales de atencin", coment el representante de la compaa.
Y agreg: "Es importante destacar que somos la nica entidad que ofrece todos los destinos para
esta nueva modalidad de crditos hipotecarios. Por tal motivo, en las grandes ciudades las
consultas ms frecuentes son por la lnea de compra de vivienda, mientras que en ciudades ms
chicas del interior prevalecen las consultas por construccin".
Por salir
El Banco Ciudad es otra de las instituciones financieras que se comprometi a sumar un nuevo
producto crediticio que forme parte de esta nueva lnea de crditos hipotecarios UVI. "Es inminente
la salida de estos nuevos crditos, mientras tanto nuestras lneas subsidiadas para primera
vivienda y los hipotecarios todo destino de la lnea Ciudad Vivienda hasta 20 aos y con tasa
combinada del 21% TNA se continan otorgando y con buen ritmo de colocacin", coment Jorge
Diego Velzquez, secretario de prensa del Banco Ciudad.
Y agreg: "Entre las diferentes lneas para vivienda del Ciudad se destaca la mejor opcin para
primera vivienda del mercado que es Primera Casa BA, con una tasa fija fuertemente subsidiada
del 15% TNA el primer ao, 16% el 2do, 17% el 3ro y 18% los restantes hasta 20 aos, y que el
banco continuar ofreciendo".
Para la institucin portea la nueva lnea es considerada como una unidad de cuenta muy positiva
para poner rpidamente al sistema financiero en su conjunto a ofrecer nuevamente crditos
hipotecarios despus de muchos aos. "Contamos con el antecedente de haber colocado en forma
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exitosa una lnea de crditos mediante un instrumento o mecanismo similar, y en este sentido,
prontamente volveremos a brindar el asesoramiento y atencin personalizada para la tramitacin
de estos novedosos crditos", concluy Velzquez.
Datos a tener en cuenta
Por ahora, seis bancos otorgan las UVI, pero se sumaran otros.
Otro sistema de ajuste: hay otras entidades bancarias que estn estudiando la forma de ajustar los
crditos y una posibilidad es que en vez de la inflacin se actualicen por paritarias o un promedio
de acuerdo con los aumentos salariales del ao
Quienes: las entidades precisaron que la mayora de las consultas son para la compra de la
vivienda. Y qu el pblico que oscila entre los 35 y 40 aos lo hace para refaccin o la ampliacin
de su unidad.
Entidades comprometidas: en esta primera etapa las 6 compaas que operan esta lnea de
financiacin son el Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander
Ro.
El valor de la UVI: la cotizacin inicial al 31 de marzo de 2016 equivaldr a la milsima parte del
costo promedio de construccin de un m2 testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles
de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral. El valor
se ubica en $14.053.
Tasa de inters de los crditos: segn el BCRA esta oscilar en torno al 5%. As las cuotas de un
crdito hipotecario bajo esta nueva modalidad resultarn similares al costo de un alquiler.
Aumentar las posibilidades: al reducir las cuotas se expande drsticamente el acceso al crdito.
Por ejemplo, asumiendo una relacin cuota ingreso del 30% en el crdito estndar para un monto
de 1 milln de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el prstamo con UVI, el
ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.
2016 05 02 Las 5 variables claves que hay que analizar a la hora de invertir en UVIs Por Mariano
Otlora
Los nuevos crditos hipotecarios generaron ms dudas que certezas, pero son una excelente
oportunidad para muchas familias.
Apertura - 02.05.2016 -
Mientras algunos dicen que no es momento de ingresar, ya que la cuota se indexa por la inflacin,
en muchos casos entrar ahora puede traer grandes beneficios. Obviamente, lo ms importante es
entender cmo funciona el crdito y quines deberan aprovecharlo o dejarlo pasar. Como siempre,
hay que mirar toda la pelcula y no dejarse seducir slo por las cuotas bajas iniciales y los menores
requisitos para calificar.
Primero, es importante comprender que se trata de la creacin de una moneda virtual (UVIs) que
permitir, a cualquier inversor o acreedor, tener actualizado su dinero y que no pierda poder
adquisitivo en el tiempo. A diferencia de lo que pasa con las monedas reales, que son inestables
(sea dlar, euro o yen), una divisa virtual es el mecanismo ideal para tener el dinero a resguardo en
el tiempo. Esa es la verdadera revolucin del anuncio, no los crditos en s.
En la Argentina, las familias no ahorran y los bancos no prestan dinero o lo hacen muy caro
porque el riesgo de obtener tasas negativas es muy alto. Un ejemplo simple, para entender la
importancia de contar con un ndice que actualice los ahorros: quien en 2010 decidi realizar un
plazo fijo por $ 100 mil, en diciembre de 2015 acumul un capital de $ 211 mil; si se ajustan los $
100 mil por la inflacin que hubo en esos cinco aos, el capital sera de $ 368 mil, es decir: perdi $
157 mil. Entonces, la creacin de una moneda virtual en la Argentina es un gran paso porque, si se
logra que ms gente ahorre, ms dinero se podr prestar y ms bajas sern las tasas.
UVIs, s o no? Existen cinco variables crticas para analizar:
Inflacin y salarios. El corazn del sistema es la indexacin. Esto quiere decir que las cuotas sern
variables y todos los das aumentarn de la mano de la inflacin. El riesgo es que los salarios no
acompaen la suba de precios y las cuotas a enfrentar se lleven un porcentaje de sueldo mayor
todos los meses. Es importante entender que, mientras todos los das la inflacin se actualiza, los
salarios lo hacen, con suerte, dos veces por ao. Entonces, seguramente la cuota del crdito se
llevar mayor porcentaje de salario en el tiempo. Conclusin: la cuota del crdito no debera asumir
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ms del 30 por ciento del presupuesto familiar. Por eso, es importante comprometerse a una cuota
holgada y que permita afrontar un desajuste temporal entre inflacin y salarios.
Valor de los alquileres. Actualmente, se ajustan por inflacin pero de una forma arbitraria, ya que
cada propietario elige cmo hacerlo. Los inquilinos, as como los que ya asumieron un crdito,
estn acostumbrados a pagar cuotas indexadas. Pero es importante analizar el hecho de que cada
mes que se paga alquiler, el dinero no se recupera (de all que muchos lo consideren tirar la
plata). Sin embargo, si el crdito a pagar es similar al valor del alquiler, cada mes que se cancele
una cuota se estar capitalizando. Conclusin: si la cuota del crdito es similar a la de un alquiler,
es un claro indicador de compra.
Valor del dlar y precio de los inmuebles. Muchos estn esperando que baje la inflacin para
asumir los crditos, pero tambin hay que considerar qu pasar con el valor del dlar y de los
inmuebles. En el caso de la divisa estadounidense, algunos aseguran que est barata y que
debera aumentar siguiendo, mnimamente, el ndice de inflacin: en ese escenario, se deber
solicitar mayor cantidad de pesos al banco. Otro factor es el precio de las propiedades: los crditos
estn pensados para departamentos chicos y por el valor mximo que prestan los bancos (hasta $
2 millones). La demanda que puede existir superar la oferta disponible? Si los crditos son un
xito y mucha gente sale a comprar, el precio de las propiedades chicas aumentara bastante.
Conclusin: hay que evaluar que tanto el precio de los inmuebles como la cotizacin del tipo de
cambio pueden tener un alza en el corto y mediano plazo; sin olvidar que, histricamente, cada vez
que una gran cantidad de verdes ingres al pas se gener un aumento de los precios medidos en
dlares de los inmuebles.
Comprar lo que se puede. Los crditos resultan una alternativa ideal para comprar lo que se puede
y no lo que se necesita. As, una familia puede precisar un cuatro ambientes, pero si el dinero no
alcanza o no permite afrontar una cuota con tranquilidad lo mejor es volcarse a una propiedad
ms pequea. Conclusin: apostar primero por capitalizarse para, ms adelante, alcanzar lo que se
so.
Anticipo. El mnimo que solicita el banco es cumplir con un 25 % de anticipo. Mientras mayor
porcentaje de la propiedad se financie, ms riesgos. Si se toma una propiedad que cuesta u$s 100
mil y se alquila a $ 6 mil, para comprarla con un 25 % de anticipo la cuota inicial ser de $ 9.063;
en cambio, con un 50 % del anticipo, la cuota del crdito ser de $ 6.043, casi lo mismo que el
alquiler.
Queda claro que no solo son muchas las variables a analizar sino que todas conllevan riesgo e
incertidumbre. Adems, no es fcil tomar la decisin de asumir un crdito indexado en base a lo
que sucedi en otros momentos de la historia argentina.
El combo explosivo es inflacin, salarios, dlar y precio de los inmuebles. El crdito hipotecario no
es para cualquiera, pero s resulta una buena oportunidad para aquellos que tienen un ingreso
estable y cuentan con un anticipo de, por lo menos, el 40 % del valor de la propiedad, lo cual
permitir enfrentar cualquier desajuste en el corto plazo.
2016 05 02 Sueo lejano: se necesitan ahorrar siete aos de sueldos para acceder a una vivienda
propia por FLORENCIA LENDOIRO
La suba del valor de los inmuebles y el retraso salarial hicieron que el esfuerzo para poder ser
propietario hoy sea rcord. Aseguran que cambiar solo con mayor financiacin
02/05/2016 | 00:00
Hay que ahorrar 86 sueldos para comprar una casa de 60 m2
La combinacin del alza de los precios de los inmuebles y el retraso salarial gener que sea mayor
el esfuerzo de una familia para acceder a una vivienda propia. Segn un estudio de KPMG, se
necesitan los sueldos enteros de 86 meses para comprar una propiedad de 60 m2. Es decir, que
durante ms de siete aos se debe destinar un salario promedio completo, sin utilizarlo para cubrir
otros gastos, si se quiere adquirir un inmueble.
Respecto de aos anteriores, la posibilidad de "la casa propia" est mucho ms lejana. Mientras
que en 1976 eran necesarios 54 sueldos para acceder a una vivienda de 60 m2, en la actualidad tal
cifra creci en ms del 50%, con lo que se llega a un estimado de 86 sueldos.
El informe elaborado por la consultora se basa en que en el perodo 1976-1991 el precio promedio
del m2 era de alrededor de u$s 1830. Durante los ltimos aos (2011-2015) ese mismo precio
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super los u$s 2400 (segn la Direccin General de Estadsticas y Censos de la CABA). Como
contraparte de este incremento, el sueldo promedio en dlares cay, en ese perodo en un 13%.
"En una economa ordenada, los precios deberan disminuir a medida que las tecnologas y nuevas
tcnicas se perfeccionan y universalizan, por lo que la suba del precio de la vivienda es vista como
una anomala. El perodo 2010-2014 (de freno inmobiliario) coincide con la etapa de mayor
incremento de los precios, con un pico histrico en 2012 que super los u$s 2500 por M2
(promedio CABA)", seala el informe de KPMG.
CDI Consult tambin realiza un estudio en el que mide el esfuerzo necesario para acceder a una
vivienda.
Segn sus clculos, durante la convertibilidad eran necesarios los sueldos de 5,3 aos para
adquirir una propiedad. Para realizar sus clculos, en esa firma toman en cuenta el valor de los
inmuebles, los salarios y la tasa de financiacin hipotecaria. El acceso al crdito es central para
morigerar la dificultad para acceder a una vivienda, sealan.
coinciden en KPMG y aseguran que la alternativa para que esta situacin se corrija es "la
intervencin estatal a travs de facilidades como crditos hipotecarios, tanto desde la oferta
(construccin) como desde la demanda (compradores)".
Rodolfo Canese, socio de Impuestos KPMG Argentina, asegura que esa posibilidad favorece
adems el desvi a otros tipos de activos, como el dlar, que benefician a toda la economa. Para
el ejecutivo, cuando estn disponibles las nuevas Unidades de Vivienda (UVI), los nuevos crditos
hipotecarios lanzados por el Banco Central en abril con cuotas ajustadas por inflacin que permitir
pagos iniciales ms bajos que los tradicionales, podra haber mejoras. En cuanto al sector
inmobiliario, en el informe especial de KPMG Real Estate. Hacia dnde va el negocio se sostiene
que "se perciben cambios alentadores en el mercado inmobiliario, para el sector premium y para la
clase media.
La mayora de los actores coincide en sealar al cambio de gobierno como un factor que
influenciar positivamente en la situacin del sector en el corto y mediano plazo. Las perspectivas
de una fuerte apertura a inversores internacionales y la reactivacin de la construccin, por la
devaluacin y normalizacin del mercado cambiario, permitieron estabilizar el dlar en valores
competitivos para el mercado, generando una confianza que abre nuevas posibilidades para la
industria, especialmente a partir del segundo semestre del ao".
2016 05 02 El Banco Nacin lanzar una nueva lnea de crditos hipotecarios
Desde el Gobierno explicaron que se trabaja en un crdito hipotecario que se va a lanzar en el
corto plazo, y que se complementar con los anunciados para el plan nacional de vivienda.
Fortuna Web - 02.05.2016
El Banco Nacin trabaja para lanzar un nuevo crdito hipotecario, que se complementar a las
medidas anunciadas por el presidente Mauricio Macri.
Segn explic en diversas entrevistas el presidente de la entidad, Carlos Melconin, se trabaja en
un crdito hipotecario que se va a lanzar en el corto plazo, y que se complementar con los
anunciados en el marco del lanzamiento del plan nacional de vivienda.
Estos crditos no se ajustarn a la inflacin a diferencia de los promovidos por el Banco Central
sino que se basar en una tasa fija menor al 15% anual durante los primeros 3 aos, y luego se
regir por el ndice del coeficiente de variacin salarial del Indec.
Los crditos apuntan a facilitar el acceso a la primera vivienda o a cambiar de vivienda nica
donde otorgarn hasta $ 900.000 por hasta el 100% de la diferencia entre el precio del inmueble
que se compra y el que se vende, menores al 80% del valor de la nueva propiedad.
En la primera cuota cada $ 100.000 de crdito, por sistema francs, se necesitan $ 4.728 de
ingresos netos por grupo familiar, con una cuota de $ 1.418 si es a un plazo de 20 aos, a una tasa
del 14,75% anual. Si es a 15 aos se requieren ingresos por $ 5.008, lo que implica una cuota de $
1.502. Para 10 aos, se necesita un salario de al menos $ 5.726, lo que implica una cuota de $
1.718.
2016 05 07 Avanza con lentitud el plan de prstamos hipotecarios del BCRA por Martn
Kanenguiser
Son los indexados por la Unidades de Vivienda; el Banco Macro pic en punta
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LA NACION SBADO 07 DE MAYO DE 2016
Con lentitud, avanza la lnea de crditos hipotecarios indexados por las Unidades de Vivienda
(UVI), que fue lanzada hace un mes por el Banco Central.
El banco Macro, que pic en punta en el sistema -guiado por el Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER)-, otorgara la semana prxima el primer crdito de este plan, que no estuvo
exento de polmicas dentro del propio oficialismo.
Fuentes de la entidad que preside Jorge Brito indicaron a LA NACION que ya aprobaron 160
carpetas -con montos de 600.000 a un milln de pesos-, que 33 ya estn muy avanzadas porque
pasaron por la tasacin de la propiedad,- y que la semana prxima "se liquidara el primero". En
este banco, el crdito tiene un costo financiero total (CFT) del 5,5% y un monto total de un milln
de pesos.
El segundo banco ms avanzado es el Galicia, que ya comenz a ofrecerlo hace una semana, con
un CFT del 5%, un tope de dos millones de pesos, financiando el 70% del valor de la propiedad. El
proceso total demora entre 30 y 45 das y, aunque hay varias carpetas procesadas, ninguna lleg
todava al punto de liquidacin. Tambin comenz a ofrecer depsitos indexados por las UVI, pero
all la gente solo formul consultas, a la espera del indicador definitivo de precios del Indec.
En el Banco Hipotecario , que cobra un CFT del 5% y otorga prstamos de hasta $ 2 millones de
pesos, se financiar hastya el 75% del valor de la propiedad, no solo para la adquisicin, sino
tambin para la construccin.
Desde la entidad precisaron que recibieron 900 consultas diarias en sucursales y 5000 mil a travs
de canales alternativos, aunque aclararon que la lnea recin estar operativa en los prximos das.
"En las grandes ciudades las consultas ms frecuentes son por la lnea de compra de vivienda,
mientras que en ciudades ms chicas del interior prevalecen las consultas por construccin",
precisaron.
El Banco Ciudad tambin comenzar a ofrecerlos la semana prxima, con un CFT del 4,9% y
estar destinado a clientes y no clientes, con un plazo de 30 das y un tope de 1,4 millones de
pesos. "Hubo cerca de 1000 consultas y ya empezamos a procesar los trmites", precisaron.
El Santander lo inaugurar en trminos comerciales en 15 das, mientras ajusta la operatoria, en
tantomientras que el Credicoop ya lo lanz pero, aclar su presidente, Carlos Heller, "por el
momento no registra inters". El CFT es de 5% y se suma a la lnea propia de hipotecarios con tasa
fija, a cinco aos.
El HSBC lo iniciar el mes prximo, con un tope de $ 2,5 millones y el perfil de los clientes que
hasta ahora eligen este producto es de jvenes de 30 aos, "con empleo estable, para primera
vivienda en el mismo barrio donde viven y sin temor a endeudarse", se explic. La tasa rondar
entre el 4 y el 5 por ciento y la relacin cuota/ingreso ser de hasta 30 por ciento. Aunque el
interesado deber presentar los comprobantes de ingresos, el banco considerar tambin la suma
de los ingresos familiares para el otorgamiento de estos crditos. La firma de la escritura llevar
unos 30 das.
El Provincia lo lanzara en 15 das y el BBVA Francs todava est trabajando en la letra chica del
producto.
En tanto, el Banco Nacin, que no adhiri a este sistema, todava no lanz su lnea de crdito, que
no se ajustar por las UVI .
Por su parte, en el Banco Central aseguraron que se registran una gran cantidad de consultas en el
call center (0800-999-6663), por lo que "hay mucha conformidad sobre su evolucin".
Cuando Sturzenegger anunci el sistema a principios de abril, el primero en cuestionarlo fue el
senador oficialista Julio Cobos, quien asegur que haba planeado presentar una ley sobre este
tema.
Luego, en el Gobierno confirmaron que sera conveniente complementar la resolucin del BCRA
con una ley del Congreso, para enterrar las dudas subsistentes en el sistema financiero en torno de
la legalidad de la indexacin, debido a las prohibiciones vigentes desde la poca del plan de
convertibilidad.
2016 05 14 Lanzan crditos hipotecarios con cuotas que no pueden subir ms que los salarios por
Marcelo Cantn
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14/05/16
Los crditos hipotecarios indexados por inflacin no terminan de arrancar: los que fueron realmente
otorgados se cuentan con los dedos de las manos. Ahora el Gobierno redoblar la apuesta, y
presentar una lnea de prstamos para la vivienda, en los que el ajuste de la cuota no podr
superar la suba de los salarios.
El 7 de abril, el Banco Central anunci un sistema de ajuste por inflacin para crditos para la
vivienda. El rgimen se rige por una unidad, la UVI, que se actualiza diariamente por el costo de
vida. En estos das estn siendo otorgados los primeros, pero el tema viene con parsimonia. Es por
el temor que provoca a los argentinos tomar una deuda ajustada por inflacin, cuando los precios el
ltimo mes subieron 6,5%. Quien se quem con leche ...
Esa discusin tiene atrs, desde hace tiempo, una puja poltica. El titular del Banco Nacin, Carlos
Melconian, nunca coincidi con el jefe del BCRA, Federico Sturzenegger, en este aspecto. De
hecho, el Nacin no adhiri a los crditos indexados como s lo hicieron el Provincia, el Ciudad, y
una decena de privados. Por eso, un dicho de Melconian el jueves en el IAEF abri una puerta: dijo
que estaba a punto de lanzar su propia lnea de hipotecarios. Y, por lo que pudo averiguar este
cronista, el lanzamiento ser la semana prxima.
Vamos por partes. La lnea que lanzar el Nacin es a 20 aos con una tasa fija del 14% los
primeros tres. Luego las cuotas se ajustarn una vez al ao, tomando como base la Tasa de
Referencia para la Vivienda (es el promedio del costo de fondeo del banco, ms 400 puntos
bsicos). Pero el alza tendr un tope: la cuota no podr aumentar ms que el promedio de los
salarios, que se mide con el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS).
Las propiedades a comprar deben ser vivienda nica y no podrn estar valuadas en ms de $2,5
millones. El crdito no podr superar el 80% de la valuacin.
Para facilitar el acceso, el titular podr sumar a sus padres, hijos o hermanos como codeudores, lo
que permitir aumentar el ingreso familiar, elevando el monto del crdito que se podr solicitar. As,
para un crdito de $ 800.000 a 20 aos, se requiere un ingreso mensual familiar de $ 36.358. En
promedio, la cuota debera ser de $ 10.000 por cada milln prestado. Esperan conceder 20.000
prstamos en el ao.
Qu est pasando en tanto con los crditos indexados lanzados por el Central? La tasa nominal
es de alrededor del 5% anual. Pero se ajustan por el valor de la UVI, que en el primer mes subi
casi un 4%, monto en que se increment el capital adeudado.
Tomemos un ejemplo, el del Banco Macro. A ayer, tena 199 carpetas aprobadas para esa lnea de
crdito, que tiene una cuota inicial menor, lo que da mayor accesibilidad. Y el jueves entregaron los
dos primeros crditos, uno por un milln de pesos, en Misiones, y otros por $ 800.000, en Santa
Fe.
Uno de los problemas que los bancos ven a cualquiera de estos regmenes de crditos es que el
artculo 2.189 del Cdigo Civil pone lmites a la indexacin. Por eso apuestan a una discusin que
empezara este mircoles en el Senado. Se trata del debate de un proyecto del senador Julio
Cobos, quien fue el primero en hablar de las unidades UVI, nombre que, dice, le fue robado por el
Banco Central. Pero segn palparon de primera mano los bancos, no todos los senadores estaran
de acuerdo en avanzar con frmulas que permitan el remate de una casa cuando existe deuda
hipotecaria. Hay quienes quieren establecer una modalidad de que quien no pague entregue la
casa al banco de vuelta, y eso fue lo que hizo colapsar el sistema hipotecario en EEUU y Europa,
reclaman los banqueros.
Por ltimo, ayer se difundi un informe de la consultora KPMG sobre el estado de los crditos
hipotecarios en el pas. Destaca que los prstamos indexados permiten bajar la cuota inicial,
ampliando el universo de posibles tomadores. Da un ejemplo. Con el sistema tradicional (francs),
para un crdito de $1,5 milln a 20 aos, la cuota resultante sera de $ 25.500, lo que implica que
el tomador debe ganar ms de $ 72.800. Con una frmula indexada, para el mismo monto, la cuota
inicial sera $ 13.000, y al tomador le pediran que demuestre un ingreso de $ 39.000. La diferencia
es notable. Pero no hay que olvidarlo: no todos los crditos indexados son iguales. Por precios, o
con tope de salarios, el riesgo para el tomador puede ser bien diferente.
BANCO NACIN
2016 05 16 Prometen ms oferta de prstamos hipotecarios
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16.05.2016
Cmo se califica el funcionamiento del plan hipotecario de Federico Sturzenegger basado en las
UVIs (unidades indexadas)? No parecen tener un resultado que aliente el optimismo. Al menos el
Banco Nacin no las tuvo en cuenta y prepar su propia iniciativa hipotecaria, que no tiene un
mecanismo de indexacin ligado la inflacin, inviable en un entorno de variacin de precios
superior al 35% anual.
El Nacin presenta su lnea de crditos hipotecarios porque sabe que no funcionar la del BCRA?
El Banco Nacin presenta en junio una nueva lnea de crditos hipotecarios a 20 aos, que no
ajustarn segn la inflacin, sino que desde el 4to. ao lo harn segn el ndice del coeficiente de
variacin salarial del INdEC: los 3 primeros aos sern a una tasa fija por debajo del 14% anual;
luego las cuotas se recalcularn 1 vez al ao, considerando la Tasa de Referencia para la Vivienda
de Banco Nacin (que vincula el promedio de 12 meses del costo de fondeo privado ms 400
puntos bsicos). En los ltimos aos esta tasa de referencia se mantuvo, en promedio, 5,3 puntos
porcentuales por debajo de la tasa BADLAR Bancos Privados.
"Nacin Tu Casa" promete que el interesado tendr que mantener sus haberes acreditados en una
cuenta del Banco Nacin y le ser ofrecido un paquete que incluye caja de ahorros, tarjeta de
dbito y crdito, adems de conservar un seguro de vida e incendio.
El plan prev que el aumento de la cuota que se produzca cada ao no podr exceder el
incremento de salarios que es determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), que
se calcule cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias.
De acuerdo a la agencia gubernamental Telam, la lnea de crditos del Banco Nacin apunta a
satisfacer la necesidad de viviendas de la clase media, con una proyeccin de entrega de 21.000
prstamos hipotecarios durante el 1er. ao de vigencia.
A fin de facilitar el acceso al crdito, se permitir a los titulares o cotitulares -para el caso de
matrimonios o convivientes- incluir a padres, hijos y hermanos como codeudores, de manera de
incrementar el ingreso familiar y calificar mejor para acceder al prstamo.
Los prstamos podrn ser destinados slo a la adquisicin de una vivienda nica, familiar. Adems,
no se permitir la renta del inmueble mientras exista el prstamo. El monto mximo del crdito a
otorgar ser al equivalente del 80% del valor de la vivienda.
Tambin se trabaja en otra lnea hipotecaria orientada a financiar la construccin de una vivienda
familiar sobre un terreno propio.
Interesante el anlisis que hizo la web iProfesional:
1. La lnea que lanzar el Nacin ser a 20 aos con una tasa fija del 14% los primeros tres.
2. En el arranque, sern ms altas que la de un prstamo con UVI. Pero, como contrapartida,
brindar la tranquilidad de que no cambiar durante tres aos.
3. A partir del cuarto, se convertir en variable
4. Se ajustarn una vez al ao
5. Para ello, se tomar como base la Tasa de Referencia para la Vivienda (es el promedio del costo
de fondeo del banco, ms 400 puntos bsicos).
6. Ese incremento tendr un tope: la cuota no podr aumentar ms que el promedio de los salarios,
que se mide con el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS).
7. Las propiedades a comprar deben ser vivienda nica y no podrn estar valuadas en ms de $2,5
millones.
8. El crdito no podr superar el 80% de la valuacin.
9. Para facilitar el acceso, el titular podr sumar a sus padres, hijos o hermanos como codeudores
10. Esto ltimo (punto 9) permitir aumentar el ingreso familiar, elevando el monto del crdito que
se podr solicitar.
Adems, la ANSeS presentar en junio los nuevos prstamos Pro.Cre.Ar., para familias que ganen
hasta 4 salarios mnimos, o sea $ 24.000 mensuales.
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Segn aclar el titular de ANSeS, Emilio Basavilbaso, la cuota de los prstamos no ser fija como
en el pasado, sino que se indexar de acuerdo con la evolucin de la UVI, pero mantendr un
subsidio de tasa por parte del Estado.
El otorgamiento ya no ser ms por sorteo, sino que decidir la propia ANSeS quines tendrn
prioridad por sobre los dems.
Y no ser slo para construccin, sino tambin para compra de departamentos a estrenar o
usados.
2016 05 16 Hipotecarios del Banco Nacin sumarn ingresos de toda la familia por Mariano
Gorodisch
16.05.16 | 00:00
Sern a 20 aos. En los primeros tres la tasa ser fija del 14% anual y desde el cuarto la cuota no
podr aumentar ms que la suba salarial. Darn 21.000 crditos por hasta $ 2,5 millones
En la primera quincena de junio el Banco Nacin lanzar unos innovadores crditos hipotecarios,
porque no slo se podrn sumar los ingresos del matrimonio, sino que para facilitar el acceso se
permitir tener a todo el ncleo familiar como codedudores: padres, hijos y hermanos, o
convivientes en caso de que no estn casados.
Por ejemplo, para un crdito de $ 800.000 se requerir un ingreso bruto de $ 36.358. La lnea tiene
una tasa fija del 14% los primeros tres aos. Luego las cuotas se recalcularn una vez al ao,
considerando la tasa de referencia para la vivienda de Banco Nacin (vinculada el promedio de 12
meses del costo de fondeo privado ms 400 puntos bsicos). En los ltimos aos esta tasa de
referencia se mantuvo en promedio 5,3 puntos porcentuales por debajo de la Badlar de bancos
privados.
Adems, el aumento de la cuota no podr exceder el aumento de salarios, determinado a partir del
coeficiente de variacin salarial que se calcule cada agosto, tras las paritarias.
De esta forma, las cuotas se mantienen fijas por un ao, cuando vuelven a recalcularse, siempre
con el tope en el aumento salarial de un ao antes.
Segn la Cmara Argentina de Construccin, el 47% de la poblacin argentina pertenece a familias
de clase media (C1, C2 y C3), las que sufren un dficit habitacional de unas 86.000 unidades de
vivienda al ao.
Se prev as abastecer al menos el 25% de la demanda insatisfecha de viviendas para la clase
media, lo que representa unos 21.000 crditos durante el primer ao por hasta $ 2,5 millones.
La lnea se denominar "Nacin Tu Casa" y estar destinada a la adquisicin o cambio de vivienda
nica, familiar y permanente. Se podr aplicar al cambio de vivienda nica, en cuyo caso las
operaciones de venta de la preexistente y la nueva debern ser en simultneo.
El monto mximo del crdito a otorgar ser por hasta el equivalente al 80% del valor de la vivienda,
mientras que la relacin cuota/ingreso no debe exceder el 30% de los ingresos familiares.
El cliente deber mantener durante la vigencia del prstamo el acreditamiento de sus haberes y un
paquete de servicios financieros del BNA, que incluye caja de ahorros, tarjeta de dbito y crdito
Nativa, seguro de vida e incendio.
Asimismo, el banco ha desarrollado una lnea de prstamos para desarrolladores y constructores
con probados antecedentes a fin de que el aumento en la demanda de viviendas que genere la
lnea Nacin Tu Casa sea acompaado con un aumento de la oferta. Otorgarn hasta el 50% del
valor del proyecto, y financiarn la proporcin del proyecto que corresponda a las unidades
elegibles (que estn valuadas a menos de $ 2,5 millones.
Este financiamiento intermedio esta orientado a derivar luego en un crdito hipotecario Nacin Tu
Casa, estableciendo una continuidad. Como tasa de inters ser aplicable la tasa Badlar para el
sector privado a 30 das, publicada por el BCRA ms 250 puntos bsicos; o la tasa de cartera
general del Banco Nacin al momento de la firma del contrato de asistencia crediticia, a opcin y
eleccin del cliente. El plazo ser por hasta un mximo de hasta 36 meses desde el ltimo
desembolso o hasta 6 meses de culminada la obra, de ambos el menor. Se incluye en este perodo
hasta seis meses posteriores a la finalizacin de la obra.
Se estima que este financiamiento impulsar en forma directa 16.000 nuevos puestos de trabajo
por ao, considerando un ratio de dos puestos por propiedad nueva a construirse.
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Interna en el gabinete
En el mercado observan estos movimientos con cierta suspicacia. Y apuntan que estos crditos
hipotecarios salen a la luz cuando comienzan los primeros cambios en el gabinete.
Susana Malcorra se va como secretaria general a la ONU y queda vacante la cancillera, puesto
que le apetece a Alfonso Prat-Gay, mientras el titular del Banco Nacin, Carlos Melconin, est a la
expectativa de ese pase para postularse como ministro de Hacienda y Finanzas.
A su vez, el banquero central, Federico Sturzenegger, convenci a una serie de bancos privados
para que se sumen a los crditos hipotecarios atados a la inflacin, pero no logr convencer a
"Melco", que prefiri apostar a estos crditos atados al salario. El jefe de Gabinete, Marcos Pea,
tambin acusa de "cortarse solo" a Prat-Gay y de no reportarle.
2016 05 17 Gobierno intenta que despegue oferta de crditos hipotecarios Por Pablo Wende.-
lunes 16 de Mayo de 2016
ERA UNA DE LAS PROMESAS DE MACRI.
HABR CUOTAS FIJAS, INDEXADAS POR UVI, AJUSTE ESCALONADO Y CON SUBSIDIO
ESTATAL.
Emilio Basavilbaso
Una de las grandes promesas de Mauricio Macri en su campaa electoral fue la de permitirle la
compra de viviendas a un milln de familias (en un plazo de ocho aos), atacando el dficit
habitacional de la Argentina. El objetivo es que la gente pase a pagar la cuota del crdito para el
departamento en vez de seguir alquilando. Con el impulso oficial van apareciendo nuevas
opciones, aunque los bancos son cautos: consideran que ser necesario que baje decididamente la
inflacin para poder ofrecer lneas en pesos a largo plazo con mayores volmenes que en la
actualidad.
Las opciones que ya existen o que estn a punto de aparecer en el mercado son las siguientes:
Prstamos ajustados por UVI (Unidad de Vivienda): lo lanz hace un mes el Banco Central. Un
grupo de seis entidades se subi a la ola de entrada y otras estn pensando en salir en las
prximas semanas. Pero hasta ahora todo viene en cmara lenta. Si bien los banqueros coinciden
en que ajustar segn la marcha de la inflacin es un instrumento adecuado, no quieren otorgar
prstamos que tendrn un fuerte aumento de la cuota en los primeros meses. La principal ventaja
de este esquema es que la tasa de inters se ubica en torno al 5% anual, por lo que el arranque de
la cuota es el ms bajo de todas las opciones que estarn disponible en el mercado. Esto permite
acceder a un crdito mayor con un menor ingreso familiar que en las alternativas tradicionales. Si
bien todas las entidades aseguran que ofrecern el crdito para cualquiera que se presente en una
sucursal, en la prctica se est privilegiando a quienes cobran su salario a travs de la entidad, a
travs del plan sueldo. Se supone que si el Gobierno consigue bajar la inflacin en forma mucho
ms drstica en el segundo semestre o al menos en el ltimo trimestre este esquema podra tomar
vuelo.
Cuota fija los primeros aos: es el modelo de crdito que presentar al mercado en los prximos
das el Banco Nacin, que decidi no acoplarse al sistema de indexacin por UVI. El motivo es que
el banco cuenta con un fondeo en pesos mucho ms estable que le permite prestar a tasa fija, al
menos durante los primeros tres aos. La tasa de este nuevo prstamo se fijara en el 14% anual
para los primeros tres aos. Esto significa que en el arranque la cuota de la entidad que preside
Carlos Melconian ser ms alta que la de un prstamo con UVI, pero dndole la tranquilidad al
deudor que no sufrir incrementos durante los primeros 36 meses. A partir del cuarto ao la cuota
se convierte en variable, de acuerdo con la evolucin del ndice salarial.
Nuevos prstamos Pro.Cre.Ar.: la ANSES los lanzar en junio para familias que ganen hasta
cuatro salarios mnimos, o sea unos $ 24.000 mensuales. Tendr similitudes y diferencias con el
esquema anterior, segn aclar el titular de ANSES, Emilio Basavilbaso. Esta vez la cuota de los
prstamos no ser fija como en el pasado, sino que se indexar de acuerdo con la evolucin de la
UVI, pero la ventaja es que se mantendr un subsidio de tasa por parte del Estado. Adems, el
otorgamiento ya no ser ms por sorteo, sino que decidir la propia ANSES quines tendrn
prioridad por sobre los dems. Esta vez no ser slo para construccin, sino tambin para compra
de departamentos a estrenar o usados. Cuotas escalonadas: as es el sistema de Primera Casa
BA, una lnea con financiamiento del IVC (Instituto de la Vivienda porteo) a travs del Banco
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Ciudad. Va a un segmento especfico de familias y zona geogrfica (privilegiando el sur) y la cuota
aumenta en los primeros tres aos, empieza en el 15%, sube al 16% el segundo ao, el tercero
pasa al 17% y queda sin cambios hasta el final del crdito.
2016 05 16 El Banco Nacin lanza crditos hipotecarios a 20 aos de plazo
lunes, 16 de mayo de 2016
Se pondrn en marcha en junio, con tasa fija del 14% en los primeros aos. Contienen clusula de
variacin salarial. Hay una lnea para construccin y otra para desarrollistas.
El Banco Nacin lanzar en junio una nueva lnea de crditos hipotecarios a 20 aos, con tasa fija
del 14 por ciento en los primeros tres aos y un esquema de ajuste basado en la variacin salarial.
El presidente Mauricio Macri nos pidi poner el crdito a disposicin de la gente y de la industria,
explic el titular del Banco Nacin, Carlos Melconian, y manifest su esperanza de que en junio ya
est en marcha para otorgar 21 mil prstamos durante el primer ao de vigencia.
Al cuarto ao, las cuotas se recalcularn una vez al ao, segn la Tasa de Referencia para la
Vivienda de Banco Nacin (que vincula el promedio de 12 meses del costo de fondeo privado ms
400 puntos bsicos). En los ltimos aos, esta referencia se mantuvo 5,3 puntos porcentuales por
debajo de la tasa Badlar de los bancos privados.
El plan prev que el aumento de la cuota que se produzca cada ao no podr exceder el aumento
determinado por el coeficiente de variacin salarial (CVS), que se calcule cada mes de agosto,
luego de concluidas las negociaciones paritarias.
Los titulares o cotitulares matrimonios o convivientes podrn incluir a padres, hijos y hermanos
como codeudores, de manera de mejorar la calificacin crediticia.
La cuota va a ser equivalente a lo que se paga en un alquiler hoy y se va a mover acorde a lo que
uno gana, subray Melconian en declaraciones radiales, para luego asegurar que con estas lneas
de crditos el Banco no va a perder plata y va a estar al servicio de la gente.
Los crditos pueden usarse slo a la adquisicin de una vivienda nica y familiar. Adems, no se
permitir la renta del inmueble a lo largo de la vida del prstamo.
El monto mximo del crdito por otorgar ser el 80 por ciento del valor de la vivienda. El valor de
tasacin mximo ser de 2,5 millones de pesos al momento de la puesta en marcha de la nueva
lnea de crdito, monto que se actualizar trimestralmente en funcin del ndice del costo de la
construccin de la Cmara Argentina de la Construccin.
En tanto, la relacin cuota-ingreso no deber exceder el 30 por ciento de los ingresos familiares
declarados.
Otras lneas
Melconian adelant adems que el banco trabaja en una segunda lnea hipotecaria orientada a
financiar la construccin de una vivienda familiar sobre un terreno propio.
A esta se agregar otra lnea de crdito destinada a desarrolladores y contempla el financiamiento
del 50 por ciento de la obra.
Esta ltima, ser a 36 meses de plazo. Estar destinada a compaas constituidas de manera
regular, con experiencia comprobable en el sector de construccin o en el desarrollo inmobiliario.
Los proyectos inmobiliarios comprendidos son la construccin de vivienda en todas las regiones del
pas y el tope del crdito ser de hasta el 50 por ciento del valor del proyecto, sin incluir el IVA.
Este financiamiento intermedio est orientado a derivar luego en un crdito hipotecario Nacin Tu
Casa, estableciendo una continuidad al plan. Se estima que estos emprendimientos impulsarn en
forma directa la creacin de 16 mil nuevos puestos de trabajo por ao.
Requisitos
Ingresos. Slo como ejemplo, para un prstamo de 800 mil pesos, se deber tener un ingreso de
36.358 pesos.
Sumar. Los titulares podrn sumar ingresos del grupo familiar, como padres, hijos y hermanos, que
pasan a ser codeudores.
Cuota-ingreso. Esta relacin no puede superar el 30 por ciento.
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Fuente: La Voz
2016 05 17 La cuestin de las tasas de inters (A propsito de un buen anuncio del Presidente del
Banco de la Nacin) by Luis Alejandro Rizzi
A medida que las tasas de inters en Europa caen cerca de cero o incluso cruzan el umbral hacia
el terreno negativo, legisladores y grupos de defensa de los consumidores en Espaa y Portugal
estn atacando uno de los principios ms antiguos de las finanzas al insistir que los prestamistas
pueden deberle dinero a los prestatarios. The Wall Street Journal Amricas, La Nacin, 16/5/2016,
pg. 15).
Era difcil pensar que las tasas de inters pudieran ser negativas, en trminos nominales y reales.
Hemos tenido sobre todo en Argentina el caso de tasas negativas en termino reales pero positivas
en trminos nominales, incluso hoy las tasas del 30% que pagan los bancos es negativa en
trminos reales ya que las expectativas de inflacin superan ese porcentaje.
Ms difcil era pensar que los prestamistas tuvieran que pagar intereses negativos a los deudores,
pero esa es la discusin que se est planteando en Europa.
Ms aun los bancos afirman que las tasas de inters variable convenido en un contrato de crdito
no significa de manera alguna que el cliente, es decir el deudor, tuviera derecho a percibir un
inters en el caso que la tasa fuere negativa, como ocurre en algunos pases de Europa.
Esta cuestin parece paradojal ya que parecera que los bancos no podran perder. La tasa de
inters es el precio de uno de los productos bancarios disponibles en un sistema de economa de
mercado o capitalista, por lo tanto est dentro de las reglas de juego y de los riesgos propios del
negocio que la tasa pueda pasar a ser negativa.
En el comercio en general ningn comerciante, tiene una garanta para que los precios de sus
productos sean siempre rentables o positivos, pese a que tambin, no hace mucho tiempo, hubo un
voto no positivo.
Esta cuestin y lo que parecera en principio una novedosa poltica de crditos hipotecarios para
vivienda propia anunciado por el presidente del Banco de la Nacin Argentina, me lleva a pensar
sobre la necesidad de pensar en una nueva forma de estimar el valor de la tasa de inters o precio
del dinero.
Segn el www.cronista.com, el aumento de la cuota de esos crditos no podr exceder el aumento
de salarios, determinado a partir del coeficiente de variacin salarial que se calcule cada agosto,
tras las paritarias Lo lgico sera que la tasa de inters tuviera relacin con los salarios que
percibe el grupo familiar. Una cosa es que la cuota tuviera un lmite de incremento anual y otra muy
distinta es que si ese incremento no alcanzara a compensar el costo del crdito y este se vaya
acumulando al saldo deudor con lo cual el crdito podra hacerse eterno. Probablemente de buena
fe, se llegara a lo ocurrido con la famosa 1050.
Probablemente los crditos para vivienda propia focalizados hacia un especfico sector social o
hasta un determinado nivel de ingresos, deberan formar parte de un mercado especfico y
fundamentalmente financiado por la banca pblica.
En nuestro sistema legal esta garantizado el acceso a una vivienda digna y propia, pues bien
parecera que la efectivizacin de esa garanta debera estar a cargo del estado, por medio de la
banca nacional, hasta tanto el pas pudiera tener un sistema econmico normal y racional.
Parece sensato que se disponga que el grupo familiar deber afectar para el pago de esos crditos
hasta un 30% del ingreso familiar, pero lo que deber tenerse en cuenta es la capacidad de pago
de las personas que resulten beneficiarias de este tipo de crditos ya que es obvio que la
capacidad de pago de la gente, de cualquier sector social, tiene un lmite.
Sabemos que son muy diversos los factores que se tienen en cuenta por los Bancos Centrales y la
banca privada para fijar el nivel de tasas de inters, pero tambin es cierto que algo anduvo mal ya
que en los ltimos aos se vive de crisis financiera en crisis financiera y escuchamos
permanentemente llamados para hablar de lo que denominamos ECONOMA REAL, que sera
todo el sistema econmico, menos los negocios financieros, lo que tambin sera un absurdo ya
que el negocio financiero forma parte de la economa real.
Dicho vulgarmente la economa real es aquella de las industrias, el comercio, la agricultura y
como dicen algunos el trabajo duro.
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La economa financiera sera la de los llamados papeles de comercio, acciones, bonos, ttulos
pblicos, de los contratos de futuros, de moda luego del fallo del Dr. Bonado, que sera la cuna de
la especulacin, o si se quiere de una maldita especulacin.
Si aceptramos esta diferencia deberamos decir que la tasa de inters deberia depender del
beneficio del sector de la economa real al que se destine la financiacin.
Este modo de calcular el precio del dinero, podra llevar a una suerte de socializacin de los
precios y una real relacin de precios relativos ya que los beneficios de cada sector deberan ser
similares.
A su vez en los casos que no se obtengan beneficios la perdida debera ser pareja para el
financista y el productor, lo que ayudara tambin a que se volvieran a respetar los lmites de la
tica y la moral.
Un amigo economista que ley esta nota, me dijo es un disparate, pero no tan disparatado
Quizs vuelva sobre este tema.
2016 05 17 Cmo son los nuevos crditos hipotecarios del Banco Nacin atados al nivel de ingreso
martes, 17 de mayo de 2016
Ofrecen una tasa fija anual del 14% durante los primeros tres aos; las diferencias con los
prstamos del Banco Central que ajustan por inflacin.
El Banco Nacin no se sum a los crditos lanzados por el Banco Central (BCRA) ya que
mantendr su propia lnea de prstamos hipotecarios. La diferencia principal entre ambos es que
contempla una cuota fija durante los primeros tres aos y que luego se ajustar de acuerdo al
ndice de coeficiente de variacin salarial del Indec, que es el promedio de las paritarias.
Segn inform la entidad, la iniciativa busca hacer los crditos ms accesibles a la clase media y
parejas de jvenes para que puedan a acceder a su primera vivienda. Se trata de una
relanzamiento de una lnea actual.
El presidente del Banco Nacin, Carlos Melconian , precis que los nuevos crditos permitirn
financiar hasta el 80% del costo de una vivienda nica de hasta 2,5 millones de pesos, a una tasa
fija de 14% en los primeros tres aos y 20 aos de plazo.
"La cuota no puede ser ms que el 30 por ciento de lo que uno gana, para pagar una cuota de 10
mil pesos y llevarse un milln, el beneficiario tiene que ganar 36 mil. Vamos a permitir que haya
copropietarios y codeudores, por ejemplo si compra un hijo puede sumar lo que gana el padre",
seal el funcionario en dilogo con radio Continental.
Melconian explic el respaldo financiero porque "hay gente que ha trabajado toda una vida para
tener una casa, cosa que otros pases han superado", y estim que el crdito masivo llegar
cuando baje la inflacin.
Los principales puntos
1) "Nacin tu casa" (la nueva lnea de crditos hipotecarios) se lanzar el mes prximo. La tasa
inicial es del 14%", luego, las cuotas se recalcularn una vez al ao, considerando la Tasa de
Referencia para la Vivienda del Banco Nacin. El plan prev que el aumento de la cuota que se
produzca cada ao no podr exceder el incremento de salarios que es determinado a partir del
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), que se calcula en el mes de agosto, luego de concluidas
las negociaciones paritarias.
2) Se permitir a los titulares o cotitulares- para el caso de matrimonios o convivientes- incluir a
padres, hijos, y hermanos como codeudores, de manera de poder incrementar el ingreso familiar y
tener una mejor calificacin para acceder al prstamo.
3) Los crditos podrn ser destinados a la adquisicin de una vivienda nica, familiar. Adems no
se permitir la renta del inmueble a lo largo de la vida del prstamo.
4) Cuota y plazo. El crdito es a 20 aos. Para acceder a un crdito de $ 800.000, el Banco Nacin
requerir ingresos familiares de $ 36.358 por mes. La cuota mensual rondar los $ 10.000.
Diferencias con los prstamos del Banco central
Los crditos lanzados por el BCRA ofrecen una cuota inicial ms baja, pero ajustan por inflacin. El
mayor peligro para el usuario es que la inflacin suba abruptamente y dispare el precio de las UVI.
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Por eso, los bancos estarn obligados a ofrecer extensiones del plazo del crdito siempre que el
CER suba 10% ms que el coeficiente de variacin salarial. Con la nueva modalidad, el valor inicial
de las cuotas es mucho ms accesible "porque la tasa de inters de estos crditos tiene implcita
una tasa de inflacin alta durante todo el perodo, mientras que esta autoridad monetaria est
abocada a que la inflacin baje fuertemente en los prximos aos".
Fuente: La Nacin
2016 05 17 Problemas legales demoran ms prstamos hipotecarios. Bancos no avanzan an
porque el cdigo civil no permite indexacin de cuotas. Por: Pablo Wende
martes 17 de Mayo de 2016
Abogados del Central lo niegan
Los crditos hipotecarios que indexarn por la Unidad de Vivienda (UVI, que sigue la evolucin de
la inflacin minorista) demorarn ms de lo previsto en aparecer decididamente en el mercado
local. Pero el problema ya no es el elevado nivel de inflacin, sino de ndole legal. Segn analiz la
mayora de los bancos que pensaban salir a la cancha con este producto, el nuevo Cdigo Civil y
Comercial que entr en vigencia en agosto del ao pasado impide en forma taxativa este tipo de
mecanismo de ajuste para las hipotecas.
El artculo en cuestin es el 2.189 del Cdigo, en el que se establece en forma concreta que las
garantas de un prstamo deben en todos los casos establecerse no slo por un monto de dinero,
sino que adems debe fijarse el nivel mximo de la misma. Por ejemplo, si se establece una
hipoteca de un milln de pesos por un prstamo para la compra de una vivienda, ese capital luego
no puede ser indexado. O al menos los jueces no lo reconoceran como vlido. El tema preocupa
particularmente a los bancos, ya que la nica garanta de recobro del prstamo en caso de
incumplimiento es que esa garanta real pueda ejecutarse sin que se desvalorice con el paso del
tiempo.
Al lanzarse el sistema de prstamos ajustados por UVI, desde el Central -que conduce Federico
Sturzenegger- haban sealado que no haba inconveniente con la indexacin de las cuotas, pese
a que un artculo an vigente de la Ley de Convertibilidad prohbe este mecanismo de ajuste para
el resto de los contratos. Sin embargo, ya en 2002 los prstamos y los depsitos haban quedado
al margen, segn lo dispuso entonces el Decreto 905, luego transformado en ley. Aun as, nada
seal sobre el problema legal de la inscripcin de la hipoteca.
Hasta ahora no se haba presentado este problema porque todos los crditos hipotecarios que
otorga el sistema financiero son a tasa fija. Por lo tanto, el monto total de la hipoteca equivale a la
suma fija que respalda ese monto total que deber pagar el deudor con el paso de los aos. Si se
produce un incumplimiento, el banco puede ejecutar dicha hipoteca y cobrarse la deuda con la
venta del inmueble. El problema se presenta cuando la tasa de inters es sustancialmente menor,
debido a que la cuota se ajusta segn la evolucin de la inflacin. En ese caso, el monto
garantizado por la hipoteca no es una "suma cierta" de dinero, como establece el Cdigo Civil, sino
un monto que se ir indexando mes a mes a lo largo de toda la vida del prstamo.
Los abogados de los bancos se reunieron ya con varios legisladores para explicar el problema y
sealaron que se trata de una traba insalvable para salir a prestar en esas condiciones. El objetivo
es que el Congreso apruebe una modificacin del artculo en cuestin, estableciendo
especficamente que la hipoteca admita la posibilidad de indexacin en vez de establecerse por
una suma especfica y mxima.
De hecho, varios bancos mencionados por el Central como impulsores de esta iniciativa todava no
han realizado ni una sola publicidad del nuevo producto. Y no lo harn hasta que no quede
subsanado este obstculo legal. Otros bancos que se iban a sumar en una segunda etapa tampoco
quieren avanzar por el mismo tema.
Tambin peligra el relanzamiento del plan Pro.Cre.Ar., ya que la ANSES tambin haba
determinado que los nuevos crditos seran indexados por UVI y dejaran de ser a tasa fija, como
en el pasado. De esta forma, indican, la cuota de arranque es mucho ms baja y ms familias
estaran en condiciones de acceder al crdito. Lgicamente que luego hace falta mantener
controlada la inflacin para evitar un ajuste exagerado de la cuota.
2016 05 17 Carlos Melconian, a Radio 10 "En los ltimos 50 aos no hemos tenido buenos crditos
hipotecarios"
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martes 17 de Mayo de 2016
El presidente del Banco Nacin, Carlos Melconian, quien ayer present una nueva lnea de crditos
hipotecarios, sostuvo que en los ltimos 50 aos en el pas "no hemos tenido buenos crditos
hipotecarios" y sostuvo que hay que avanzar "poco a poco".
En declaraciones al programa Levantado de 10 por Radio 10, Melconian afirm que los crditos
lanzados por la entidad pblica son "muy buenos" y genera una "gran expectativa, estamos
aceitando los mecanismos para estar en junio en el mercado".
"Cuando la Argentina tenga un mercado de capitales ms profundo esto va a ser ms masivo, pero
a la propuesta que tiene el banco, estamos desarrollando un conjunto de ofertas de crditos.
Estamos pensando que va a andar muy bien", explic Melconian.
En cuanto a los detalles del crdito sostuvo que "se trata de complementar la oferta para la clase
media, jvenes, con un mximo de 2 millones y medio de pesos para la propiedad y el banco
prestara 80%".
Agreg que tiene una tasa fija de 14% en los primeros tres aos, a 20 aos de plazo, y que "luego
de tres aos, la cuota empieza a ser modificada acorde a dos variables: aumento de los salarios de
las personas y vuelve a quedar fijo un ao. Nunca la cuota con la que inicia va a ser modificada
ms que el sueldo".
En cuanto a la tasa de inters dijo que "paulatinamente seguramente va a ir bajando en la medida
que baje la tasa de inflacin, tal cual lo anunci el presidente del Banco Central. Todo est dentro
del circuito que lleva adelante el Gobierno".
2016 05 18 Las claves de las lneas hipotecarias Crditos hipotecarios del Nacin vs. UVIs: pros y
contras
mircoles 18 de Mayo de 2016
Ante el lanzamiento de dos nuevas lneas de crditos hipotecarios, mbito.com consult a distintos
analistas sobre las ventajas y desventajas de los prstamos nominados en UVIs (Unidades de
Vivienda) -mecanismo instrumentado por el Banco Central- que ya estn disponibles en algunos
bancos, y los que desde junio ofrecer el Nacin, al que estiman slo podr acceder entre el 10 y
20 % del universo total de familias.
En este sentido, la entidad presidida por Melconian ofrecer una lnea de crditos hipotecarios a 20
aos, con una tasa fija de inters del 14% durante los tres primeros aos y a partir del cuarto ao,
variable con tope segn los salarios.
As lo anunci Melconian, quien asegur que ser un prstamo de hasta $ 2,5 millones y que el
banco aportar hasta el 80% del valor de la propiedad. El ingreso mnimo del grupo familiar deber
superar los $ 36.000.
Esta nueva lnea crediticia se suma a la ya anunciada por el Banco Central, que consiste en un
prstamo otorgado por algunos bancos privados y pblicos por hasta $ 2 millones, con un tasa fija
anual de hasta el 5% pero con una actualizacin mensual del capital en base al CER, que
considera la inflacin. El acceso a este prstamo requiere un ingreso mnimo de $ 8.056 y es a 20
aos. Estas condiciones pueden variar segn cada entidad bancaria.
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Slo por citar un ejemplo: considerando un prstamo de $ 800 mil, la cuota inicial en el caso de las
UVIs es de $ 6.445 y un ingreso mnimo requerido de casi $ 21.500 mientras que en el del Nacin
se ubica cercana a $ 10 mil con un ingreso de $ 36.358, de acuerdo estimaciones de analistas.
Las caractersticas principales de cada lnea de crdito
mbito.com consult a distintos especialistas sobre los pro y contra de cada lnea de crdito
hipotecario del Nacin y del Banco Central. En lneas generales, marcaron que la principal ventaja
de los prstamos con UVIs es el ingreso mnimo requerido y la desventaja ms importante, que se
ajusta por CER, en cuya elaboracin se considera el ndice de inflacin (hasta ahora, se toma la de
San Luis, que en abril arroj un alza acumulada del 36% anual).
A la inversa, destacaron como positivo que la tasa en la lnea del Nacin sea fija en los primeros
aos y despus se ajuste por salarios; pero marcaron como negativo que se requiere para acceder
un ingreso mnimo superior.
Juan Ignacio Fernndez, de la consultora Oikos Buenos Aires, indic a este medio que los crditos
del BNA son ms atractivos porque, segn se especula, "la tasa variable no podr exceder el
Coeficiente de Variacin Salarial, promedio de paritarias".
Sin embargo, como se requiere un ingreso mensual de $ 36.358, "slo entre un 10 y 20 % del
universo total de familias podr acceder a estos prstamos". Esto es distinto, aadi Fernndez, en
el caso de los crditos indexados en UVIs, donde el universo potencial es del 80%.
Con respecto al ajuste por CER de los prstamos con UVIs, el economista de Oikos seal como
negativo el hecho de que no haya un lmite de aumento en las cuotas "sino una mera extensin de
los plazos, lo que hace que estos crditos estn muchos ms expuestos al riesgo inflacionario".
En coincidencia, Diego Martnez Burzaco, economista jefe del Inversor Global, indic a mbito.com
que "las UVIs podran comenzar a ser ms tentadoras si se cumple con las metas inflacionarias
que fij el Gobierno (estima un incremento de precios del 5% al 2019) pero hacer proyecciones
suele ser bastante difcil en este pas".
Sobre el ingreso mensual, el economista de Inversor Global consider que "si bien el monto para
aplicar al crdito es ms bajo en el caso del Nacin, tambin lo es la cifra prestada, as que si la
familia no tiene un ahorro previo importante, no es posible comprarse una casa".
Leonardo Chialva, socio de Delphos Investment, habl en la misma lnea que Martnez Burzaco y
Fernndez, y pronostic que "el pblico se inclinara ms por el banco Nacin, porque el nico
riesgo es que quedarse sin empleo".
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De todos modos, es importante destacar que an son pocos los bancos que estn ofreciendo los
crditos con UVIs porque estn evaluando un posible impedimento legal: el nuevo Cdigo Civil y
Comercial impide taxativamente este tipo de ajuste para las hipotecas.
En tanto, el Banco Nacin slo ha anunciado los lineamientos generales de la lnea crediticia que
comenzar a regir en junio, pero resta conocerse la letra chica.
Otros crditos, como referencia
El Banco Provincia tiene vigente una lnea de crdito de hasta $ 3,6 millones (considerando un
dlar a $ 14,41) con un inters variable que toma como referencia la Tasa Testigo del BCRA para
los depsitos a plazo fijo a 30 das (actualmente ronda el 24%) ms 5 puntos porcentuales.
Presta hasta el 70% del monto total de la vivienda y la relacin ingreso / cuota est fijada en el
40%. De todas maneras, esta entidad tambin est ofreciendo los crditos con UVIs.
En tanto, los clientes del Banco Ciudad pueden acceder a un crdito para la compra de vivienda en
la Zona Sur a 20 aos de plazo por hasta $ 800.000 con una tasa fija el primer ao y desde el
segundo mes un inters variable que surge de la ndice Variable de Inversin Productiva ms 50
puntos bsicos. Se estima una cuota inicial de $ 15 mil y un costo financiero total de 23%.
2016 05 19 Banco Nacin financiar desarrollos inmobiliarios Por: Pablo Wende
jueves 19 de Mayo de 2016
En forma complementaria al lanzamiento de la nueva lnea de crditos hipotecarios, el Banco
Nacin ofrecer en paralelo una lnea destinada a la construccin. Se trata de un prstamo a tres
aos de plazo para financiar a desarrolladores inmobiliarios. La entidad que preside Carlos
Melconian planea aplicar al menos una parte del cupo de la lnea de financiamiento productivo con
este fin, es decir que la tasa se ubicar en el 22% anual fija en pesos.
Esta iniciativa busca dinamizar el desarrollo de inmuebles, que dependen casi exclusivamente del
dinero que comprometan los inversores. Esta posibilidad de contar con financiamiento a mediano
plazo permitira planificar la obra y llevarla adelante sin depender de juntar a todos los inversores,
lo cual muchas veces puede transformarse en un obstculo insalvable.
Ya el ao pasado el Gobierno de Cristina de Kirchner haba expandido las posibles aplicaciones de
la lnea productiva, permitiendo que los bancos presten el dinero contra la garanta del fideicomiso
establecido para llevar adelante el desarrollo. Sin embargo, hasta ahora ninguna entidad haba
aplicado puntualmente esa lnea con tasa negativa para financiar construccin. En realidad, el
grueso de los fondos se viene aplicando en los ltimos tiempos a financiar capital de trabajo que
precisan las empresas, en especial las pymes.
La condicin para volcar el financiamiento a un desarrollo inmobiliario ser que por lo menos el
50% se venda a travs de la nueva lnea de prstamos hipotecarios que lanzar la entidad. El
propio Melconian adelant que en junio ya estar disponible, con tres aos de cuota fija al 14%
anual y luego variable segn una tasa de referencia del Nacin, que nunca podr superar el
incremento de los salarios (que se miden de acuerdo al Coeficiente de Variacin Salarial).
Por lo tanto, como la obra debe adecuarse a los futuros prstamos que se otorgarn, debe tratarse
de departamentos que no superen los 2,5 millones de pesos. Esto deja afuera obras de lujo o en
barrios muy caros, por lo que se desprende que apuntarn a emprendimientos que apunten a la
clase media. Para el segmento de menos recursos estarn los prstamos de Pro.Cre.Ar, va
ANSES, que tambin lanzar las nuevas condiciones en junio. En el caso del organismo, las cuotas
indexarn por UVI (la Unidad de Vivienda que present el Banco Central hace poco ms de un
mes).
Una de las incgnitas relacionadas con las nuevas ofertas de prstamos hipotecarios (tanto las que
indexan el capital como las que se rigen por una tasa variable) es que un artculo especfico del
Cdigo Civil y Comercial estara trabando este tipo de propuesta. Se trata del 2.189, que establece
que las garantas reales (en este caso la hipoteca) deben ser establecidas exclusivamente por una
suma mxima de dinero.
Por lo tanto, el acreedor no quedara cubierto ya que una suma determinada en pesos para un
plazo de quince o veinte aos quedara totalmente licuada. Esta situacin ya fue planteada por un
grupo de bancos privados a legisladores para modificar el Cdigo, aunque hasta ahora no
obtuvieron resultados concretos.
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2016 05 19 Bancos piden al BCRA que se actualice tasa clave del mercado Por: Ignacio Olivera
Doll
jueves 19 de Mayo de 2016
La Badlar, la tasa de inters de los depsitos bancarios ms grandes que est siempre en boca de
los mesadineristas del sistema financiero, podra sufrir en los prximos meses su primera
transformacin: los bancos pidieron al Central que suba de una vez por todas el monto de los
ahorros a partir del cual se aplica esta tasa de referencia, para recuperar un indicador clave que
deben considerar en la actividad de todos los das y poder realizar las colocaciones de deuda
tomando el verdadero costo que pagan por su fondeo.
La tasa Badlar se ubica hoy en el 31% anual y toma desde hace dcadas los depsitos a 30 das
mayores al milln de pesos. Se trata de una variable clave, que afecta tanto a ahorros como a
crditos, y de un valor que todo operador del mercado debe tener en su mente cada vez que
decide hacer algn negocio. Pero que fue vctima en los ltimos diez aos, como tantos otros
indicadores de la economa, de los efectos que provoc una inflacin acumulada que super el
700%. El pedido que se le acerc insistentemente a Federico Sturzenegger es que pase a
representar, a partir de ahora, el retorno de los ahorros mayores a los $ 10 millones.
Un cambio en su medicin tendra un impacto sobre todo el sistema financiero: los bonos con
rendimientos atados a la Badlar se volveran ms atractivos porque pagaran un inters mayor
(cupn); los crditos a tasa variable, que estn atados a la Badlar (ms un spread), podran
encarecerse si el nuevo indicador refleja con mayor fidelidad el rendimiento de los ahorros de
grandes empresas e inversores; y hasta el costo de fondeo de los bancos podra reducirse si las
entidades deciden aplicar la "tasa minorista", que hoy es algo ms baja (cercana al 27% anual),
para los depsitos que se ubiquen entre el milln de pesos y los $ 10 millones.
Tradicionalmente, la Badlar reflejaba el costo marginal que deben pagar los bancos por captar cada
depsito de personas jurdicas. Pero en los ltimos aos, por efecto de la suba de precios, empez
a incluir tambin ahorros de particulares y minoristas, y dej entonces de ser representativa.
Sucede que el milln de pesos de 2001 equivale, con los precios de hoy, a unos $ 15 millones.
En las mesas advierten que el cambio es inevitable. Pero en el Central, que reconocen mantener
en estudio la alternativa, preocupa la idea de que una modificacin de este tipo pueda provocar
alteraciones en los contratos y tener consecuencias judiciales. Quieren asegurarse que los
beneficios sean mayores que los costos que podra afrontar el sistema.
"Hace mucho que lo venimos pidiendo. Nos permitira tener un buen indicador para hacer negocios
y, por ejemplo, generar activos tanto soberanos como privados que indexen al costo marginal real
de los bancos", comentan desde la gerencia financiera de una de las grandes entidades. La tarea
no parece sencilla. Pero tendr un desenlace con impacto en todo el sector bancario.
2016 05 20 Mal debut. Se dispar ndice de ajuste de nuevos crditos hipotecarios Por: Ignacio
Olivera Doll
viernes 20 de Mayo de 2016
Los nuevos crditos hipotecarios que lanzar el Gobierno podran incluir a partir de ahora un ajuste
demasiado voltil y riesgoso para los argentinos que se animen a tomarlos. Ayer se supo que el
ndice de costos de la construccin (ICC), que mide el Indec y que determinar muy probablemente
el valor de las cuotas de este tipo de prstamos, se dispar un 9,1% slo en abril, acumul un
avance del 14,7% en lo que va del ao y super ampliamente a todos los ndices de precios de la
economa local.
Significa que, si se repitiera en el futuro -como se ve en series histricas ms largas sobre el
mismo indicador-, este efecto estacional podra tener un fuerte impacto en la capacidad de pago de
los tomadores de los nuevos crditos para la vivienda que lanz el Gobierno. Esto suceder si
prospera en la Cmara de Diputados un proyecto de ley que ya recibi este mircoles media
sancin en el Senado nacional: de acuerdo con ste, la Unidad de Vivienda (UVI) que ajustar las
cuotas mensuales de los nuevos hipotecarios estar determinada por el ICC -que refleja el
incremento de los costos de la construccin-, en lugar de por el CER (el Coeficiente de
Estabilizacin de Referencia), un indicador que mide el Banco Central y replica directamente la
evolucin de los ndices de precios minoristas.
La diferencia entre las dos indexaciones arroja dos datos que preocupan. El primero: la suba
acumulada del ICC fue cercana al 15% en apenas cuatro meses y ya supera la evolucin del CER
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para el mismo perodo, que se ubic debajo del 13% (esto, vale aclarar, porque ante la falta de
ndice de precios nacionales el Ministerio de Hacienda resolvi, en algunos meses, considerar la
inflacin de San Luis en lugar de la de Ciudad de Buenos Aires). El segundo: la fuerte volatilidad y
estacionalidad que parecen caracterizar al ICC, ao a ao, volvi a quedar confirmada en este
ltimo mes con un salto del 9,1%. Particularmente en esta poca, este ndice se ve afectado por el
cierre de las paritarias de la Unin de Obreros de la Construccin (Uocra), que impulsa de un
momento a otro los salarios de los trabajadores del sector y, por ende, los costos de la mano de
obra. El nivel de sueldos es uno de los los tres componentes principales de este indicador. Segn
el informe difundido ayer por el Indec, la mano de obra se encareci en abril un 15% (50 veces ms
que lo que sube mensualmente); los materiales subieron un 2,1% y los gastos generales, un 6,4%.
De estar vigente el nuevo mecanismo de indexacin para los crditos hipotecarios, sancionado ya
en el Senado, el efecto se hubiera notado con fuerza en el valor de las cuotas. Esto, sencillamente,
porque la UVI se hubiera ubicado a $ 15,67 en lugar de los $ 14,78 actuales. De esta manera,
quien hubiera estado pagando a fin de abril una cuota de $ 1.000 (69,6 UVI's), hubiera pasado a
abonar 90 pesos ms (en total: $ 1.090). Si, en cambio, el ajuste se hubiera realizado con el CER,
como sucede hoy, la cuota hubiera quedado en $ 27 ms ($ 1.027). Las cifras despiertan la
atencin en un sistema financiero que conoce mltiples historias con finales poco felices, y no tan
lejanas.
El mendocino defendi su plan de viviendas atacando al presidente del BCRA: "Sturzenegger no
piensa en el ahorro".
2016 05 19 Cobos versus Sturzenegger por los planes para viviendas
MENDOZA POST Jueves 19 MAY 2016
Julio Cobos defendi hoy su proyecto de ley aprobado por el Senado para fomentar los planes de
viviendas a travs de las UVI's y fustig una propuesta similar impulsada por el presidente de
Banco Central, Federico Sturzenegger.
"Sturzenegger no piensa en el ahorro", lanz el mendocino tras la media sancin a su proyecto.
"Venamos trabajando un proyecto hace tiempo que presentamos en Diputados. Lo vengo
estudiando desde 2009 porque el pas no resuelve el ahorro y el dficit habitacional", coment
Cobos en dilogo con radio Belgrano de Buenos Aires.
"Todos los aos aparecen 85.000 demandas nuevas y otras en materia de refaccin. Esto no se
atiende y llegamos a hoy con ms de 1 milln de viviendas sin respuesta de demanda y 1 milln y
medio que estn hacinados", explic el senador nacional de la UCR.
La iniciativa de Cobos crea instrumentos de ahorro, prstamo e inversin denominados en
Unidades de Vivienda (UVI)
Y agreg: "No se ahorra en Argentina y uno ve que si no hay ahorro en el largo plazo tampoco
habr crditos y si hay estarn muy limitados a la cantidad de pesos y recursos que pueden prestar
algunos bancos, a plazos muy cortos".
Por ese motivo, Cobos seal que con esta ley se propone un "sistema de ahorro en metros
cuadrados y que el sistema de crditos que se genere contemple las posibilidades de los
gobernadores para que contribuyan con subsidios".
En concreto, la iniciativa crea "instrumentos de ahorro, prstamo e inversin denominados en
Unidades de Vivienda (UVI), cuya principal funcin ser la de captar el ahorro de personas
humanas y jurdicas, y destinarlo a la financiacin de largo plazo de la adquisicin y/o construccin
de viviendas".
Segn consta en el texto de la ley, el objetivo es "regenerar el ahorro en moneda nacional de largo
plazo, promover el crecimiento econmico y el empleo a travs de la inversin en construcciones; y
disminuir el dficit habitacional estructural que sufre nuestro pas".
Cobos habla de "regenerar el ahorro en moneda nacional de largo plazo"
Los fundamentos del proyecto establecen que el valor de una UVI es cercano a $ 10 y 1.000 UVI
representa el valor del metro cuadrado de vivienda. Para atesorar en una unidad de medida que
mantenga su valor a lo largo del tiempo, la UVI se actualizar constantemente por la variacin del
costo de la construccin. Si hoy se adquieren diez metros cuadrados, en cinco, diez, veinte aos,
por ejemplo, se sigue teniendo diez metros cuadrados. El ahorro no se desvaloriza.
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En cambio, la lnea crediticia anunciada por el Banco Central consiste en un prstamo otorgado por
algunos bancos privados y pblicos por hasta $ 2 millones, con un tasa fija anual de hasta el 5%
pero con una actualizacin mensual del capital en base al CER, que considera la inflacin. El
acceso a este prstamo requiere un ingreso mnimo de $ 8.056 y es a 20 aos. Estas condiciones
pueden variar segn cada entidad bancaria. Considerando un prstamo de $ 800.000, la cuota
inicial en el caso de las UVI's es de $ 6.445 y un ingreso mnimo requerido de casi $ 21.500.
2016 05 19 Aprobaron en Senadores el proyecto de crditos hipotecarios de Cobos
http://www.mendozapost.com/nota/35519-aprobaron-en-senadores-el-proyecto-de-creditos-
hipotecarios-de-cobos/
MENDOZA POSTJueves 19 MAY 2016 2 das atrs
Ayer aprobaron por unanimidad en la Cmara de Senadores el proyecto de crditos hipotecarios
que present Julio Cobos. La iniciativa obtuvo 48 votos de todos los bloques polticos aunque los
legisladores cristinistas se retiraron del recinto para no tener que apoyar el texto del radical, segn
inform el portal Letra P.
La intencin es recuperar la cultura del ahorro.
Llegamos con un gran consenso acompaado por legisladores de distintos bloques y luego de
haber trabajado con los equipos de asesores y aceptada las sugerencias que nos aportaron porque
todos hemos entendido que estamos legislando no para la coyuntura, sino para el futuro, para las
generaciones venideras, celebr Cobos en la sesin.
Este proyecto intenta dar solucin a dos problemas estructurales, recuperar la cultura del ahorro y
conseguir fondos sustentables para una poltica de vivienda con el fin de contribuir a solucionar el
dficit habitacional. Proponemos una nueva forma de ahorro y por lo tanto una nueva forma de
crdito a travs de las UVIs (Unidades de Viviendas) las cuales se actualizan por el ndice de la
Construccin, preservando a lo largo del tiempo el valor ahorrado. De esta manera debemos
genera confianza y darle certidumbre y previsibilidad tanto al ahorrista como al tomador del
crdito, explic el radical.
El proyecto cont con el apoyo de todos los partidos e incluso el reconocimiento por parte de las
senadores a la predisposicin que tuvo el mendocino a incorporar sugerencias. Le agradezco la
generosidad porque ha aceptado todas las sugerencias que le hicieron, incluso senadores que no
somos de la comisin, como yo, seal la saltea Mara Cristina Fiore Viuales.
Fiore Viuales: "Acept todas las sugerencias"
Ms all de apoyar el proyecto del mendocino, algunos senadores del Frente para la Victoria, como
la santacrucea jujea Mara Ester Labado, aprovecharon para pedir la continuidad de los
programas del plan Procrear: Lo que nosotros hemos hecho bien, como es el Plan Procrear, no lo
cambien: cambien para mejorar y no para arruinar".
Pese a que Labado firm el proyecto de Cobos en comisin y tambin sum su firma para pedir la
sesin especial que habilitara el tratamiento de la iniciativa, ni la santacrucea ni el resto de los
senadores cristinistas estuvieron en el recinto al momento de la votacin. Labado haba
manifestado inters en el proyecto y sus asesores hicieron aportes, que fueron bien recibidos por
Cobos. El mendocino se comunic personalmente con la santacrucea para agradecerle el gesto.
Lunes 18 de Abril de 2016 05:43:00
2016 04 18 El lado oscuro de los crditos hipotecarios: puede reeditarse la bomba que desat la
circular 1050?
18-04-2016 Los cambios en el clima econmico que suele atravesar el pas ha hecho que los
argentinos sean amantes de las cuotas fijas. No es el caso de la nueva lnea de prstamos para la
vivienda lanzada por Macri, que contempla algunos pros y contras. Cmo evolucionar la cuota y
el saldo adeudado?
Los pros y los contra de la nueva lnea de crditos hipotecarios Qu tener en cuenta a la hora de
aplicar para uno de los nuevos crditos inmobiliarios
Temas: Creditos hipotecarios, UVI, unidades indexadas
Mucho se viene hablando en estos das sobre el nuevo sistema de prstamos hipotecarios que
acaba de lanzar el BCRA y al que ya adhirieron varias entidades bancarias.
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En lneas generales, se hizo especial nfasis en las condiciones de los mismos (sistema de ajuste
de las cuotas, plazos, tasas, entre otras) y el consenso es que la principal contra que tienen es la
elevada inflacin actual.
Es, precisamente, este factor el que genera los mayores reparos, ya que el ndice de
preciosimpacta de lleno en el monto que habr que pagar mes a mes.
Marcelo Babenco, titular de la Cmara Inmobiliaria Bonaerense, considera que "la contra de los
nuevos crditos hipotecarios es la elevada inflacin".
Guillermo Barbero, socio de la consultora First, coincide. Afirma que para que la iniciativatenga
xito ser crucial que baje de los niveles en los que est, ya que este tipo de programasfunciona
con indicadores por debajo del 15%.
En su opinin, resulta positivo que se replique un modelo que dio resultados en otros pases,
considerando que "hace 20 aos que no tenemos crditos hipotecarios competitivos", aunque
aclara que "esta situacin no se revierte en tres meses".
"Los ltimos ofrecidos salan sorteados por Lotera Nacional. Por eso, en algn momento, haba
que empezar a mostrar algo diferente", aade.
Jos Rozados, director de Reporte Inmobiliario, expresa que planes similares al recientemente
lanzado por la administracin macrista (que ajustan por variacin de precios) se han venido
aplicando desde 1967 en Chile y desde 2004 en Uruguay.
As como el sistema de ajuste no resulta conveniente en la actualidad, el elemento que juega a
favor es la baja tasa de inters inicial.
Segn Barbero, al menos este sistema es "mejor que los crditos convencionales, que muestran
niveles del 35% anual y cuotas elevadsimas.
Pagos mensuales y saldo adeudado
"Quien hoy da salga a tomar un crdito, tendr que tener bien claro que las cuotas le van a
irsubiendo mes a mes", apunta Rozados.
Mucho se habl sobre los valores iniciales de las mismas, pero poco se ha explicado en cuanto a
su evolucin, como tampoco se hizo demasiada referencia al saldo adeudadoconforme vaya
transcurriendo el tiempo.
Para el caso de un crdito a 120 o 150 meses, a un tipo de inters del 5% anual (que es lo que
estn ofreciendo los bancos) e inflacin del 35%, se desprende que:
La cuota ir variando al mismo ritmo de ndice de precios.
La deuda ir creciendo hasta un determinado nivel (siempre por debajo de la inflacin) para
luego comenzar a bajar.
El siguiente cuadro muestra cmo irn evolucionando ambas variables (cuotas y saldo adeudado)
para diferentes escenarios.
Concretamente, para una inflacin anual del 10%, 20%, 25%, 30% y 35% y plazos de cancelacin
diferentes (cifras en %).
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Tal como puede observarse, si se elige el plazo de cancelacin ms corto, entonces la variacin
del monto adeudado es menor.
Por qu? Porque la cancelacin del capital es mayor mientras que la cuota sigue los pasos de la
inflacin.
La pregunta es qu ocurre despus del primer ao, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de
una lnea a muy largo plazo.
Tomando, a manera de ejemplo, el crdito ms largo y una inflacin del 25% anual, surgen dos
noticias, una mala y la otra buena.
-La mala: la cuota crece durante todo el perodo acompaando la suba del ndice inflacionario.
-La buena: el ritmo de crecimiento del saldo adeudado se va reduciendo hasta llegar a un punto
en el que comienza a caer. Cunto debe transcurrir? cerca de 11 aos.
Pasado ese lapso, el dinero que se le deba al banco comenzar a caer en trminos
nominaleshasta llegar a cero al vencimiento.
Evolucin anual de la deuda
Otro de los puntos a tener en cuenta es qu puede pasar con la relacin cuotas vs. salario. La
experiencia indica que lo ms conveniente es que no supere un determinado porcentaje.
"Quien quiere tomar un crdito debe ser muy cuidadoso al decidir cunto va a pedir. No debe
dejarse tentar por algo que a futuro le puede complicar su vida", recomienda el economista Juan
Carlos De Pablo.
"Este es un contrato que se toma a muy largo plazo y lo ideal es que no supere el 25% del
ingreso familiar", aade.
Este es, sin dudas, uno de los puntos ms conflictivos del plan de hipotecarios, ya que nada
asegura que el salario ir subiendo en la misma proporcin que los precios.
Si bien lo ideal es que crezcan a mayor velocidad, ya que aliviara el bolsillo, debe contemplarse
que las remuneraciones suben de a tramos (cada seis meses o una vez al ao), mientras que las
cuotas irn en aumento mes a mes.
Por lo pronto:
-Con una inflacin del 25%
-Una relacin cuota vs. salario inicial del 30%
-Sueldos creciendo por debajo de los precios
El pago mensual puede elevarse hasta representar un 40% del ingreso con el paso del tiempo.
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Incluso, en caso de que la inflacin baje al 10% anual, el impacto sobre el bolsillo seraapenas
algo menor.
Es por ello que -casi a ltimo momento- el Banco Central tuvo que incluir una clusula por la que
obliga a los bancos a extender los plazos en caso de que el costo de vida avance un 10%por
encima del coeficiente de variacin salarial.
Esto, para que al pblico no se le achique tanto su ingreso y pueda seguir pagando.
Otra bomba como la de circular 1050?
Una de las comparaciones "odiosas" que se le hacen al flamante sistema -por su componente
indexatorio- es la que tiene que ver con la fatdica Circular 1050 del Banco Central de los aos
ochenta.
En este sentido, hay que hacer una salvedad: esa operatoria, que hizo explotar una
bomba,ajustaba la deuda en funcin de una extravagante frmula que potenciaba la tasa de
inters que, por aquel entonces, era muy superior a la inflacin.
Esto dio lugar a que la relacin cuota vs. salario se disparara, lo que a su vez deriv en
unincremento de la morosidad. Al mismo tiempo, el precio de las viviendas caa en
formaacelerada.
Segn De Pablo, "la circular 1050 transformaba las tasas de inters en ndices financieros, es
decir es un termmetro".
"Pero, adems, es tristemente clebre porque su lanzamiento coincidi con la quiebra delBanco
de Intercambio Regional", recuerda el economista.
"Desde ese momento, las tasas de inters iban subiendo mientras que los precios de
laspropiedades y los salarios reales caan", expresa.
Es por eso que De Pablo vuelve a recalcar: "Adems de un correcto funcionamiento
macroeconmico, resulta fundamental la prudencia en la relacin cuota vs. ingreso".
Por aquellos aos, al cabo de cierto tiempo, miles de personas se encontraron frente a
unadursima realidad: el saldo que les quedaba por cancelar era superior al precio de
mercadode la vivienda.
Es decir, ni siquiera vendindola podan deshacerse del compromiso tomado con el banco.
Al mismo tiempo, reciban intimaciones judiciales de estudios de abogados y, en algunos casos,
les ofrecan comprar la propiedad por "chirolas".
Puede reeditarse algo as? Ahora la situacin es un tanto diferente, ya que el ajuste es
vainflacin y no segn la evolucin de la tasa de inters.
Inflacin, dlar y precio de los inmuebles
Ms all del "efecto tasa", hay otra variable muy importante que entra en juego: como no poda
ser de otra manera, es la evolucin del dlar.
Por qu? Porque si ste queda planchado mientras que la inflacin y los salarios suben,
entonces el saldo adeudado comienza en engrosarse en trminos de billetes verdes.
En este sentido, conviene repasar qu paso en Argentina en pocas en las que haba libre acceso
al mercado cambiario (clave para la operatoria inmobiliaria) y tambin, prstamospara la vivienda
a largo plazo. Por ejemplo, durante el perodo 1995-2011.
"En enero de 2004, los hipotecarios representaban el 35% del stock de prstamos totales. Hoy
apenas significan algo ms del 5%", apunta el economista Matas Tambolini.
En lneas generales, cuando la variacin del billete verde supera a la inflacin, se producen dos
cosas:
El precio del metro cuadrado baja.
La relacin deuda vs. m2 comienza a crecer.
En sentido inverso, si el tipo de cambio crece pero ms despacio que los precios minoristas:
El metro cuadrado sube
La relacin deuda vs. m2 desciende
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En cuanto a lo que sucede con el salario real -es decir en la relacin entre la variacin de los
sueldos y los precios- sus consecuencias son el incremento de la deuda y la cuota en trminos
reales.
Un punto a tener presente es qu puede pasar si durante el plazo de cancelacin de la deuda
hipotecaria se produce una devaluacin de magnitud.
En este sentido, basta retrotraerse al 2002, cuando el dlar se dispar de $1 a $4 para luego
retroceder a $3,40:
-El metro cuadrado cay abruptamente (de u$s1.000 a u$s600)
-Pero, en pesos, pas de $1.000 a $2.040 (+104%).
Qu hubiera ocurrido con la relacin deuda vs. precio del m2 de haber existido un prstamo
indexado como el que ahora propone el gobierno de Macri?
Muy sencillo: el saldo a pagar se habra incrementado 40%, en lnea con la inflacin, en tanto que
al incrementarse el precio precio de los inmuebles (un 104% en pesos), se habra producido una
licuacin cercana al 30%.
Luego esto fue disminuyendo a raz del posterior atraso del tipo de cambio.
Si bien es altamente improbable que la historia vuelva a repetirse, siempre es preferible
recordarla para sacar alguna conclusin que permita tomar recaudos y una mejor decisin.
En particular, cuando se refiere a un tema tan sensible como es la adquisicin de una vivienda.
EL PROCESO ECONMICO
1981 09 12 La mil cincuenta Por Juan Carlos de Pablo
Revista Mercado
12 de noviembre de 1981
En la Argentina 1981 las maldiciones usuales (ojal que te pise un camin, ojal que te caiga un
inspector impositivo, ojal que se te instale tu suegra en tu casa) han sido totalmente superadas
por la siguiente: ojal tengas que endeudarte a la 1050 (se refiere a la circular R.F. 1050, emitida
por el Banco Central del 1 de abril de 1980). Pues bien, agregar un eslabn al ya numeroso
conjunto de campaas solitarias porque crase o no me propongo defender a la 1050.
Qu tal si comenzamos por sintetizar lo que dice la 1050? Luego del inevitable "tenemos el
agrado de dirigirnos a Ud.", la mencionada disposicin autoriza a las entidades financieras a
prestar plata indexando las operaciones en base a un ndice financiero calculado por el propio
Banco Central en base a la tasa testigo, es decir, a la encuesta diaria que sobre tasas pasivas
realiza la mencionada entidad. Segn la 1050 la relacin entre el ndice financiero y la tasa testigo
es textualmente la siguiente: "(el ndice financiero) reflejar diariamente una variacin igual al valor
de la tasa diaria equivalente a la tasa de inters mensual promedio ponderada de los depsitos a
plazo fijo a 30 das correspondiente al segundo da hbil anterior a la fecha del ndice, segn la
encuesta que con la citada periodicidad lleva a cabo esta institucin". En una palabra: la 1050
autoriz a prestar plata indexando la operacin en base a la tasa pasiva.
En estos momentos en que parece generalizada la creencia de que antes de la 1050 todos ramos
felices (y los deudores no te digo nada), cabe recordar que la mencionada disposicin surgi para
unificar, y sobre todo para dar "garantas de calidad", a los ndices utilizados para indexar, los
cuales hasta ese momento calculaban cada una de las instituciones financieras que pactaban
indexando (a lo que oblig la circular 1050, que no es poco, es a explicitar el resto de los costos del
prstamo, al impedir que parte de dichos costos quedaran "disimulados" por la forma de calcular el
ndice utilizado para indexar).
El desarrollo de un caso tpico permitir introducir rpidamente la cuestin. Considrese el caso de
Juan, quien hace un ao compr una casa en 100 pesos, pagando la mitad al contado y la otra
mitad en 50 cuotas de 1 peso cada una, indexadas. En el momento de pactar la operacin Juan
ganaba 3 pesos por mes. Doce meses despus nos encontramos con que la casa sigue valiendo
100 pesos, que los precios sobre los cuales se calcula la indexacin se cuadruplicaron, mientras
que su salario se duplic.
Cul es el problema, Juan? Ocurre que luego de haber pagado 50 pesos al contado, y de haber
abonado 12 cuotas, me encuentro con que vendiendo la casa no puedo siquiera cancelar la deuda
 100
pendiente (las 38 cuotas restantes, a 4 pesos cada una, superan los 100 pesos que sigue valiendo
la casa), y adems mientras hace un ao pagaba la cuota con la tercera parte de mis ingresos,
ahora tengo que destinar dos terceras partes, por lo que he tenido que dejar de consumir muchas
otras cosas. Cul es la solucin, Juan? Eliminar la 1050, o al menos morigerarla "a nivel
razonable".
Que Juan, abrumado como est por el pago de la deuda, y no pudiendo o no estando tcnicamente
preparado para razonar desde el punto de vista del sistema y no meramente desde el ngulo de la
defensa de sus intereses personales, diga que la solucin pasa por la revisin del contrato, es
entendible; pero que dirigentes, tanto dentro del sector pblico como del privado, sostengan que la
solucin del problema es la que dio Juan, es altamente peligroso porque enfocan la cuestin pura y
exclusivamente desde el punto de vista de los actuales deudores ignorando, por consiguiente, no
slo al resto de las partes involucradas en la actualidad, sino sobre todo la cuestin desde el punto
de vista del sistema, es decir, desde el ngulo del funcionamiento futuro del sistema crediticio (a
nivel individual me da lo mismo eliminar los residuos sacando la bolsita cuando pasa el camin,
qu arrojndosela al vecino por encima de la tapia; pero claramente desde el punto de vista del
conjunto las soluciones son bien distintas).
Volvamos por un instante a la consideracin del caso de Juan. Nuestro analizado entr en
dificultades por un par de motivos, a saber: 1) compr un bien cuyo precio relativo disminuy (los
precios aumentaron, mientras que el de la casa no lo hizo); y 2) le disminuy el poder adquisitivo
de su salario (en la Argentina 1981 el problema no est entre el precio relativo de los zapatos y el
de los anteojos, sino entre ambos precios y el salario nominal). Este diagnstico es importante,
porque es el que tiene que basar la solucin del problema desde el punto de vista de la economa
en su conjunto.
La responsabilidad del gobierno por estos hechos, aunque no total, es importante. Porque estos
resultados (el hecho de que los bienes de inversin no mantienen un valor proporcional a los
precios de los bienes en general, el hecho de que cae el poder adquisitivo del salario, etc.) son
algunas de las mltiples manifestaciones que existen hoy en la Argentina de que a cada uno de
nosotros nos parece que el pas se termina. Por eso no se hacen esfuerzos de inversin, y por eso
cae el precio relativo de dichos bienes y tambin el salario va la disminucin en la demanda de
mano de obra.
Si esto es as, como creo que lo es, entonces la solucin del problema de Juan no pasa por la
desindexacin de su crdito, sino por el replanteo de poltica econmica, dentro del cual la
reunificacin del Ministerio de Economa es el prerrequisito bsico para volver a darle futuro al pas
(sobre este punto escrib lo suficiente en nmeros anteriores de MERCADO como para que merite
aqu su consideracin detallada). Del mismo modo que la solucin del "problema" del dlar
financiero (lase: el aumento de su cotizacin en un mercado libre) no pasa por el control de
cambios, o la venta de divisas por parte del Banco Central en claras condiciones de desequilibrio,
sino por la mejora general de las expectativas. El gobierno que ataca efectos y no causas asigna
mal sus recursos humanos, siempre escasos.
Y adems de lo que digo, que es difcil y lleva su tiempo, no se podra hacer algo con la 1050? Lo
que ms me preocupa del actual "debate" sobre la 1050 es que parecera que las propuestas para
reconsiderar las clusulas de indexacin son "gratis", dicho esto en el sentido de que quienes
proponen tal cosa actan como si en el mismo momento en que se le mejora la situacin a los
deudores no se le deteriorara automticamente la posicin a algn otro (si la recomendacin fuera
realmente gratis, entonces yo no estara meramente por la revisin de la 1050; estara por el jubileo
total de las deudas, porque cuando una idea es buena hay que llevarla hasta el final para que sea
mejor an). Por consiguiente vamos a analizar las implicancias de una suspensin o
reconsideracin unilateral de los pactos ya realizados en base a la 1050.
Tmenos el caso de las deudas al Banco Hipotecario Nacional. Propongo formalmente que la
ventanilla de otorgamiento de nuevos prstamos est al lado de la ventanilla de pago de cuotas de
los prstamos ya otorgados, y que las colas correspondientes sean paralelas. En estas
condiciones, cuando por imperio de una reconsideracin de la 1050 o equivalente, quienes van a
pagar las cuotas abonen menos que antes en trminos reales, la cola de los nuevos adjudicatarios
de prstamos comenzar a avanzar ms lentamente, con lo cual el efecto de la propuesta quedar
claro y el conflicto entre unos y otros se explicitar.
Pero esto no es todo. Falta considerar el impacto que lo que hoy se est diciendo sobre la 1050 y
los acuerdos indexados, est teniendo sobre los futuros acuerdos que hoy se estn negociando.
 101
Me pregunto si en la actualidad habr alguna persona poniendo en venta su casa, en alquiler su
oficina, u ofreciendo dinero a largo plazo, en base a la 1050 o a algn otro sistema de indexacin,
dada la incertidumbre creada alrededor de la 1050.
Y es entonces aqu, y especialmente referido al (espero que nfimo) subconjunto de mis lectores
que estn por la desindexacin unilateral de la economa, es decir, por la revisin de clusulas de
indexacin sin hacer algo con respecto a la inflacin, que va el planteo clave. Prsteme 1 peso por
diez aos, alquleme su casa por cinco aos. Dado que para usted la indexacin es algo horrible,
cmo hacemos para ponernos de acuerdo en lo que tengo que pagar?
La indexacin es el nico mtodo administrativamente barato que conozco para realizar un pacto a
largo plazo en una economa inflacionaria. Esto quiere decir que, o la economa deja de tener
inflacin (difcil, as como vamos), o la desindexacin unilateral de la economa eliminar las
operaciones a largo plazo. En la Argentina las cosas se harn al contado, o nada; y por
consiguiente se harn muchas menos cosas de las que se estn haciendo.
No puedo dejar de sealar una curiosa simultaneidad. En el mismo instante en que una minora de
deudores arremete pblicamente contra la 1050 (porque hasta donde yo s la enorme mayora se
ajusta, paga y sigue luchando), y donde algunos integrantes del sector pblico tienen por la 1050
menos simpata aun que los deudores, el gobierno acaba de emitir el ya legendario bono...
ajustable a la 1050. En una palabra, la culpa no la tiene la 1050. Esto lo tienen que tener en claro
los actuales deudores, algunos de los cuales estn pagando ms de lo que pensaban (otros estn
pagando menos, pero ellos se callan); lo tienen que tener en claro las autoridades, para desviar la
atencin de sus esfuerzos de la transitoria consideracin de los efectos hacia la ms perdurable
consideracin de las causas; y tambin lo tienen que tener en cuenta los futuros deudores, quienes
deben saber que la verdadera alternativa de un pacto a largo plazo en una economa inflacionaria
como la nuestra no es indexar o no indexar, sino indexar o nada. Lo cual implica, en el caso de los
actuales deudores, hacer frente a sus compromisos haciendo los sacrificios necesarios; en el caso
de las autoridades, resistir la tentacin de la "solucin" inmediata, a partir de una consideracin de
todas las partes involucradas (deudores y acreedores actuales, deudores y acreedores futuros),
estableciendo reglas que cada uno de nosotros la sienta perdurable y por consiguiente la tome en
cuenta en serio para la toma de decisiones; y por ltimo en el caso de cada uno de los futuros
participantes de mercados a largo plazo, la capitalizacin de la actual experiencia a travs de una
lectura atenta, y de una reflexin apropiada, antes de firmar un pacto indexado (qu es esa
repentina epidemia de falta de informacin y de comprensin, que se ha desparramado entre los
deudores en la Argentina de nuestros das?).
Ser el CER la 1050?
El Coeficiente de Estabilizacin de Referencia actualizar los saldos; en la dcada del 80 un
sistema similar result ruinoso
Hugo Alconada Mon LA NACION DOMINGO 17 DE MARZO DE 2002
Miles perdieron sus casas. Millones perdieron el sueo. La circular 1050 (en realidad, RF 1050)
result el peor de los mundos para los deudores hipotecarios durante la primera mitad de los aos
80, cuando cada mes vean incrementar su deuda hasta niveles temibles.
"Las leyes injustas no obligan, Santo Toms", rezaba una de las pancartas que todas las semanas
portaban los deudores que pedan al gobierno una solucin para su pesadilla. Otros carteles
agregaban: "Cuota justa y vivienda digna".
El Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) emiti en abril de 1980 la circular 1050 para
fomentar los prstamos bancarios a largo plazo y reactivar el mercado de la construccin, al tiempo
que pretenda solucionar el problema habitacional, uno de los males crnicos del pas.
Los deudores de "la 1050" vean crecer sin cesar sus pasivos, mientras pagaban las crecientes
cuotas; la incgnita es si se repetir la historia
Los deudores de "la 1050" vean crecer sin cesar sus pasivos, mientras pagaban las crecientes
cuotas; la incgnita es si se repetir la historia.
Ms notas para entender este tema
Especulacin, calculadora en mano
Metas que no se alcanzaron
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El nuevo esquema indexatorio tiene varios puntos en comn
Pero la metodologa indexatoria que aplic result funesta. En abril de 1980 se public la circular,
que comenz a mostrar complicaciones casi de inmediato, al promover una tasa de inters
promedio extrada de las tasas de inters que cobraban los bancos.
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Tcnicamente, los compradores sufrieron una "amortizacin negativa", es decir, que el aumento
constante de los parmetros para calcular la cuota hizo que con cada pago se elevara la deuda
hasta lmites en que el saldo que quedaba por pagar fuera muy superior al valor de la vivienda.
La gente acu un latiguillo para explicar la circular, que se hizo clebre: "Cuanto ms pago, ms
debo".
Ahora, casi veintids aos despus de la entrada en vigor de aquella circular, el BCRA emiti el
comunicado A 3507, en el que se dispone un nuevo mtodo indexatorio para los prstamos
hipotecarios que fueron pesificados en el decreto 214/02.
Determin que las cuotas se ajustarn desde el 3 agosto prximo siguiendo el Coeficiente de
Estabilizacin de Referencia (CER), un ndice diario publicado por el Banco Central que reflejar la
inflacin minorista del mes anterior.
Los prstamos tendrn en contrapartida una tasa de inters mxima ms baja que la cobrada hasta
enero ltimo por los bancos. Ir del 3,5 al 5% anual en el caso de los particulares, y del 6 al 8%
para las empresas, con lo que el BCRA busca compensar a los deudores por el aumento que se
prev por la inflacin.
Aunque con claras diferencias entre s, numerosos deudores hipotecarios temen afrontar una
reedicin aggiornada de las consecuencias de la 1050. Temen perder el sueo. O, peor, sus
viviendas.
Por lo pronto, comenta el responsable del departamento de crditos inmobiliarios de un banco de
primera lnea, "el Gobierno apuesta a que la inflacin no se dispare hasta agosto, y que la
diferencia entre las viejas tasas y las mximas de ahora sea mayor que el reajuste del CER".
De ser as, agrega, "como las tasas eran mucho ms altas que 3,5%, el saldo sera positivo (para el
deudor) y la deuda no crecera, pero no sabemos que puede pasar despus".
CER o no CER, la cuestin
Todos los economistas y analistas consultados coinciden en que la circular 1050 y la comunicacin
A 3507 aplican mtodos indexatorios muy distintos. Pero difieren a la hora de calcular si sus
consecuencias sern similares.
"En este pas, con toda indexacin que se anuncia tendemos a creer que ser igual a la prevista en
la 1050, pero el CER no tiene ningn factor indexatorio en comn con aqulla", sostiene Orlando
Ferreres, ex viceministro de Economa y presidente de una consultora.
"Aquello era una locura. Era explosivo. La tasa de inters era tremendamente alta y era entre un 40
y 50% ciento ms alta que la indexacin de los salarios. Y eso se acumulaba en el tiempo",
rememora, aunque reitera que "aquello no tiene nada que ver con el CER, que no tendr grandes
variaciones".
"Espiral inflacionaria en la actualidad slo puede haber si se dispara la relacin sueldos-precios. Si
no, podr haber una diferencia en el costo de vida de aqu a un ao, pero la inflacin no podr
separarse mucho de los sueldos", agrega.
Roberto Alemann, quien fue uno de los ministros de Economa mientras la 1050 estuvo vigente a
principios de los 80, tampoco cree que pueda trazarse un paralelismo entre aquella circular y el
CER.
"Los contextos son muy distintos -comenta-. Aqulla era una poca de indexacin general, en la
que la tasa de inters corra por delante de la inflacin. Se basaba en la expectativa de futuro."
"Esta vez es distinta. El CER se basa en la realidad pasada, mientras tenemos una cada del
salario real", agrega. Sin embargo, deja traslucir cierta duda: "No tiene por qu repetirse aquello si
no se aplica una indexacin mensual, ni hay mucha emisin monetaria, dos factores que s
dominaron en aquella poca".
 103
Si retoma la actualizacin mensual de los salarios o se enciende la maquinita de imprimir billetes, la
historia puede ser distinta.
Jorge Vasconcelos, economista del instituto Ieral de la Fundacin Mediterrnea no comparte las
conclusiones de Ferreres y Alemann.
"Habr muchos problemas para hacer frente a las deudas a las que se aplicar el CER. Es de
esperar que el dlar est bastante por delante de los precios y que stos lo estn de los salarios en
los prximos 12 o 24 meses. A eso hay que sumar que las empresas dependen no slo de los
precios, sino tambin de los volmenes de venta. Y que las familias dependen no slo de los
salarios, sino de los empleos. Todas variables complicadas que se agravarn en los prximos
meses", seala.
"Si fuera legislador, en lugar de estar preocupado por restringir la aplicacin del CER, intentara
achicar la inflacin -sugiere-. Hay que lograr un programa fiscal y monetario serio y consistente; si
no, habr una trepada inflacionaria."
El pronstico de Jorge Carreras, director del Instituto de Estudios Fiscales y Econmicos (IEFE), es
ms duro: "Segn los clculos que hemos visto, con tasas muy altas de inters en base a la
inflacin, puede repetirse el fenmeno de la 1050".
"Es obvio que de algn modo hay que actualizar el capital. El punto es cmo -subraya-. Con el
CER, si el deudor sac un prstamo en base al sistema francs, en las primeras cuotas paga los
intereses y entonces subir el capital sin lmites."
A este primer resquicio Carreras le suma que "si las tasas de inflacin mensuales son explosivas y
el prstamo es con cuotas fijas, entonces la situacin puede tornarse explosiva y reproducir los
efectos de la 1050".
Gabriel Carassiolo, analista de la filial local de Standard & Poors, tambin encuentra un flanco
potencialmente conflictivo en la amortizacin de los prstamos segn el sistema francs.
"En las primeras cuotas del sistema francs, el deudor paga 5% de capital y 95% de intereses. Si la
inflacin se dispara, el capital aumentar, la deuda se alargar y la situacin puede resultar muy
complicada. Para repetir las consecuencias de la 1050, las cuentas dan", afirma.
"En ese caso -afirma- el principal problema es la distinta capacidad de ajuste de la deuda en s y la
capacidad de pago de los deudores."
Como el avestruz
La clave del entuerto para los deudores bajo la amenaza del CER no pasa por un nuevo cambio de
las reglas econmicas y financieras, sostienen los analistas.
Ninguno considera que el proyecto de ley aprobado por el Senado sea positivo. Por el contrario,
creen que agrega ms incertidumbre a un sistema normativo ya de por s voltil.
El proyecto prev que los prstamos hipotecarios para la compra de vivienda nica debern
actualizarse sobre la base de un Coeficiente de Variacin de Salarios (CVS), en lugar del CER.
La iniciativa debe ser aprobada en la Cmara de Diputados para convertirse en ley, aunque el
presidente Eduardo Duhalde podra a vetarla.
"No es cuestin de ndices. Hay que trabajar en los problemas de fondo. Pero aqu se pone el carro
por delante del caballo y se olvida que si la economa es viable, no hay discusiones sobre los
ndices", dice Carlos Prez, economista senior de la Fundacin Capital.
"Colocar un ndice contra otro ndice puede generar una `calma chicha, pero no soluciona los
problemas de fondo, que slo se aliviarn con solvencia fiscal, menores costos fijos de la economa
y recuperacin de la confianza en el sistema financiero", detalla.
El economista y consultor Marcelo Lascano lamenta "la falta de ideas del equipo econmico. Faltan
iniciativas para aplicar un paquete de medidas. Uno no sabe, por ejemplo, qu haran con el
programa fiscal".
"El factor de correccin es distinto al de la circular 1050 y es muy difcil que se repitan las tasas de
inflacin que hubo en los aos `80. Ms all de picos puntuales, no creo que la inflacin se dispare
-agrega, pero tambin es cierto que es muy complejo trazar un pronstico en estas condiciones de
incertidumbre".
Opiniones y advertencias
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Roberto Alemann
Ex ministro de Economa
"Los contextos son distintos; no tiene por qu repetirse aquello si no hay una indexacin mensual ni
mucha emisin monetaria, como hubo en el pasado. "
Jorge Carreras
Director de IEFE
"Los ejercicios de simulacin hechos con tasas de inflacin muy altas de inters en base a la
inflacin muestran que la historia de la 1050 podra repetirse."
Orlando Ferreres
Consultor
"Aquello era una locura, la tasa de inters era entre 40 y 50% ms alta que la de indexacin de los
salarios. Con el CER no tiene por qu volver a pasar lo mismo."
Ajuste y desajuste de la deuda financiera

Ajuste y desajuste de la deuda financiera A propsito de la actualizacin por el ndice de la Circular

RF 1050, LABANCA, Jorge Nicols; SANGUINETTI, Ral Carlos,
Universidad Catlica Argentina, El Derecho, Buenos Aires.
III
LA REVISIN JUDICIAL DE LA CLUSULA DE ESTABILIZACIN QUE UTILIZA EL INDICE
1050
l. Los Supuestos de revisin
La ley hace ley de las partes a los contratos (art. 1197, cd. civil). Slo la misma voluntad comn de
quienes los celebran pueden modificarlos o resolverlos (art. 1200, cd. civil).
El principio encuentra excepcin en la revisin del contrato por el Juez, que conduce
eventualmente a su modificacin o resolucin, en caso de verificarse abuso de derecho (art. 1071,
cd. civil), excesiva onerosidad sobreviniente (art. 1198, cd. civil), o deuda extraordinaria
resultante del juego (art. 2056, cd. civil). El vicio de lesin (art. 954, cd. civil) puede conducir,
tambin, a la revisin.
La actualizacin de la obligacin de restituir lo prestado por el ndice 1050 puede dar lugar a las
situaciones previstas en las instituciones legisladas por los arts. 1198 y 954 del cd. Civil?
Lo que sigue se orienta a examinar, en ese orden, esta cuestin. Se prescinde, por tanto del
examen de la hiptesis del art. 2056, por inaplicable al cas y la del art. 1071 que, en lo que nos
concierne, se entiende subsumida en los institutos de los arts. 1198 y 954 del cd. civil.
2. La excesiva onerosidad
 105
La revisin o resolucin judicial de un contrato es procedente si la prestacin a cargo de una de
las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles
, entre otros requisitos exigidos por el art. 1198 del cd. civil. El examen aqu desarrollado, es
decir, la evaluacin de si la clususula de ajuste por ndice 1050 de la obligacin de restituir puede
dar lugar al remedio del art. 1198 slo requiere el examen del requisito excesiva onerosidad en la
prestacin de restitucin sujeta a actualizacin y, por consiguiente, es el nico extremo que se
analiza de todos los previstos por el art. 1198 para hacer viable el remedio.
De la letra del artculo se sigue que el remedio se dirige a evitar la excesiva onerosidad, no lo
oneroso como tal ([1]) Para saber, por tanto, dnde empieza el exceso de onerosidad hay que
esclarecer qu entiende el artculo por onerosidad.
a) Qu es la onerosidad?
(i) El contrato oneroso implica ventajas y sacrificios recprocos para las partes
La doctrina admite que el art. 1198 del cd. civil. habla de onerosidad en sentido tcnico ( [2]); es
decir, emplea ese trmino, con el mismo significado con que se la utiliza en otras normas, en
particular, aquella que define el contrato oneroso.
Para el art. 1139 del cd. civil, el contrato es oneroso cuando las ventajas que procura(n) a una u
otra de las partes no le es concedida sino por una prestacin que ella (le) ha hecho o que se obliga
a hacer (le). La caracterizacin del artculo se formula mirando el contrato desde el lado de una
cualquiera de sus partes. Desde all se observa que la prestacin que esa parte promete o hace,
(dar, hacer o no hacer) es correspondida por una ventaja que le llega desde el otro lado del
contrato, desde la otra parte.
Desde el punto de observacin en que se coloca el autor del art. 1139, se advierte, en ese lado del
contrato, un sacrificio (la prestacin hecha o prometida) y una ventaja, la cual, obviamente, ha de
ser sacrificio (es decir, prestacin de la otra parte, la visin del observador del contrato ser la
misma si cambia de lado, con la nica diferencia que lo que antes era sacrificio ahora es ventaja).
Por tanto, lo oneroso es la existencia, en cada lado del contrato, de un sacrificio y una ventaja.
Si la observacin del contrato se hiciese desde un plano sobreelevado que al mismo tiempo,
abarcara ambos lados de la relacin, se observara que, desde cada lado, es decir, desde cada
parte, se hace o promete una prestacin hacia la otra.
Esta ltima visin describe, desde otra perspectiva, el mismo fenmeno. Cada prestacin significa
una ventaja para quien la recibe y un sacrificio para quien la ejecuta o la promete. Onerosidad,
desde esta perspectiva, se revela como una relacin entre prestaciones contrapuestas. La
onerosidad es, as, una cualidad de las relaciones del contrato antes que de este mismo.
(ii) La onerosidad es un cambio de valores
De la descripcin del fenmeno que ofrece la ley (art. 1139, cd. civil) se sigue palmariamente que
hay onerosidad cuando se proyecta o se ejecuta un cambio de prestaciones. La prestacin de una
parte (su sacrificio) se promete en razn de otra prestacin (ventaja para aquella parte) que hace o
promete la contraparte. Una prestacin se trueca por otra. Tan bsico es este dato que la
descripcin del fenmeno de lo oneroso se resuelve en el cambio de prestaciones y, por contraste,
el mismo art. 1139 del cd. civil, para definir lo gratuito, recurre al dato de inexistencia de cambio
entre prestaciones. Es, dice la ley, gratuito el contrato cuando asegura a una u otra de las partes
alguna ventaja independientemente de toda prestacin por su parte. Sin cambio de prestaciones
no hay, pues, onerosidad.
Pero la relacin de cambio entre prestaciones no es suficiente para definir la onerosidad. La propia
ley, describiendo el fenmeno desde el lado de un contratante dice que hay onerosidad cuando a la
ventaja que el contrato procura a una parte no le es concedida sino por la prestacin que el
beneficiario de la ventaja promete o hace hacia la otra parte. Las prestaciones son descriptas por la
ley como ventajas de la parte beneficiaria de las mismas. Por tamo, es congruente con el sentido
y el lenguaje de la ley que, a su vez, la prestacin a cargo del beneficiario de una ventaja sea el
sacrificio que debe realizar.
De aqu se sigue que el cambio en que la onerosidad consiste sea un trueque de ventajas. Pero
qu entiende la ley por ventaja? La palabra es empleada por el art. 2051 al definir el contrato
aleatorio. All se dice que los contratos son aleatorios cuando sus ventajas o prdidas para ambos
contratantes o solamente para uno dependen de un acontecimiento incierto. Ventaja aqu se opone
a prdida y por sta la ley entiende un valor patrimonial que egresa sin contrapartida del
 106
patrimonio. Ventaja, pues es el valor que se incorpora al patrimonio. Ventaja es as, un valor. Sobre
esta base podemos decir que el cambio definitorio de la onerosidad es un cambio de valores. Es
claro que la nocin de onerosidad es, por consiguiente, un concepto jurdico de contenido
netamente econmico.
En otra parte pusimos de relieve que para la ley el valor es un precio, es decir, hay valor cuando la
unidad de un bien puede ser expresada en unidades de otro bien. Cul, pues ser el valor de la
prestacin en una relacin jurdica onerosa? El valor de una prestacin es su unidad en unidades
de la otra prestacin.
Si prometo vender un departamento, el valor (la ventaja que espera el comprador) del metro
cuadrado ser las unidades de la otra prestacin (en el caso, dinero) pactadas por las partes. Y
cul ser el valor de la prestacin del comprador (la ventaja del vendedor)? El nmero de unidades
de superficie que corresponda a una unidad de la cantidad que promete.
Esto demuestra que la relacin de cambio de valores (o ventajas) en que la onerosidad se
resuelve, consiste en la expresin de las unidades de una prestacin en trminos de la otra y
viceversa. Es una relacin de equivalencia ([3]).
Si una parte promete 120 unidades del producto X a cambio de 240 del producto Z la relacin de
equivalencia se expresa como
120 X (equivale) 240 Z
El valor de 120 X es, para las partes, 240 Z; o sea que
X es equivalente a 2 Z
X vale 2 Z
Esto significa expresar el valor de X en trminos de Z.
Inversamente
Z equivale a X
una unidad de Z medida por X es X.
La relacin jurdica (y las prestaciones contrapuestas) es onerosa cuando las partes establecen
una relacin de cambio entre prestaciones que implican la valorizacin de cada prestacin en
trminos de la otra. Esto significa que la medida del valor no puede tener la misma naturaleza que
lo valorado, pues, en caso contrario, la medida del valor sera la misma medida de lo valorado.
Valorar una prestacin en trminos de otra significa que esta otra representa una unidad distinta de
la unidad de la prestacin cuyo valor se determina.
De lo dicho se sigue que el nmero de unidades de la prestacin que una parte recibe es la ventaja
que se corresponde con el sacrificio (prdida) de entregar una unidad de su prestacin. No hay
onerosidad sin una ventaja que sea correlativa con una prdida.
Pero qu sucedera si la prestacin de una parte fuera idntica a la de la otra? Qu ocurre si una
prestacin tieneel mismo valor expresada en trminos de la otra prestacin y sta, idntico valor si
expresada en unidades de la primera? Pensemos, tambin, que el objeto de ambas prestaciones
consiste en la entrega del mismo bien. Esto hace sospechar que en el caso planteado no estamos
hablando de dos prestaciones sino de una misma prestacin ejecutada por sujetos distintos y en
sentido contrario.
Supongamos una prestacin cualquiera, por ejemplo, entregar tres kilos de oro o entregar
$1.000. O, pongamos sobre un sujeto X la obligacin de entregar un determinado inmueble, y
pongmosla, al mismo tiempo, sobre Z. Las prestaciones se ejecutan. Hubo cambio. Fsicamente lo
hubo. Pero hubo cambio econmico, es decir, hubo una ventaja contra otra ventaja, o una
ventaja que compensara en quien la reciba la prdida que le originaba entregar el oro, los $1.000
el inmueble? Es manifiesto que no. Y no lo hay porque el cambio econmico supone prestaciones
susceptibles, cada una, de ser valoradas en trminos de la otra, y esta valoracin de una por otra
no puede tener lugar cuando una prestacin es idntica a la otra; es ella misma. Luego no
habiendo cambio entre prestaciones en sentido econmico no hay onerosidad ([4]).
Luego las relaciones que surgen de los hipotticos contratos del ejemplo no son relaciones
onerosas.
 107
b) Las prestaciones de dar y devolver en el mutuo no configuran una relacin onerosa.
Inaplicabilidad del art. 1198 del cd. civil
Vamos, ahora, al anlisis de la relacin que resulta del contrato de mutuo consistente en dar lo
prestado y restituir lo prestado. Y supongamos que el mutuo en hiptesis no lleva clusula de
estabilizacin alguna por la cual deba actualizarse la obligacin de devolver lo recibido. La
prestacin de dar recae sobre una cantidad de dinero: $ 1.000 y es efectuada por el mutuante. La
prestacin de devolver recae sobre $ 1.000 y est a cargo del mutuario. Las prestaciones son
idnticas. Dar $ 1.000 y recibir $ 1.000 no importa ni ventaja ni prdida para el mutuante como para
el mutuario. No hay cambio de una ventaja por otra ventaja. No hay, por consiguiente, onerosidad.
Al mismo resultado se llega si la prestacin del mutuante y la del mutuario son convertidas en
prestaciones de valor con arreglo a un ndice determinado. En este caso la unidad de cada
prestacin es expresada en unidades de otro objeto. Esta circunstancia no cambia el hecho
definitivo que la prestacin del mutuante (expresada ahora en unidades de otro bien) no represente
una ventaja para el mutuario obligado a restituir esa misma supuesta ventaja. La relacin, de
nuevo, no es onerosa porque sta supone una relacin de equivalencia, no de identidad. Y en el
caso analizado existe identidad entre ambas prestaciones.
Si a la luz de lo expuesto nos acercamos a la clusula de estabilizacin por ndice 1050
comprobaremos que ella no tiene otro efecto que hacer la prestacin de restituir del mutuario
idntica (no igual ni equivalente) a la prestacin de dar en prstamo del mutuante. Se recordara
que el ndice 1050 mide el valor que a lo largo del tiempo asume el capital prestado, esto es, el
valor que asume la prestacin del mutuante. Este valor es, por imperio de la clusula donde el
ndice est pactado, el valor de la obligacin de restituir del mutuario. As, sta no es sino la
imagen, proyectada por un espejo (en el caso, el ndice 1050) de la prestacin del mutuante. Una y
otra prestacin (de dar y restituir) no son equivalentes (valor proporcional y recproco) ni siquiera
iguales (igual valor de cosas distintas) pues la equivalencia o la igualdad supone relacin entre
trminos distintos. La prestacin del mutuante es la prestacin del mutuario. Hay relacin de
identidad entre ellas.
Parece forzoso concluir que la relacin emergente del mutuo que tiene por contenido la prestacin
de dar y la prestacin de restituir no es una relacin onerosa y, por tanto, respecto de ella no puede
originarse el supuesto de hecho previsto en el art. 1198 del cd. civil en base al cual esa norma
prev la revisin judicial de la relacin. En suma,sin onerosidad no puede haber excesiva
onerosidad y, por tanto, no procede la aplicacin del remedio previsto en aquella disposicin legal.
c) An suponiendo una relacin de onerosidad entre la prestacin de dar y la de restituir en
el mutuo no puede verificarse exceso en la onerosidad de una de las prestaciones
Asumimos en este punto, en contra de la conclusin anterior; que la relacin del mutuo que tiene
por contenido la prestacin de dar y la obligacin de restitucin de lo prestado sujeta a la clusula
de estabilizacin por el ndice 1050 es una relacin onerosa. Ello, a efectos de establecer si puede
convertirse en excesivamente onerosa y dar lugar a la revisin o la resolucin que prev el art.
1198 del cd. civil.
A este respecto importa, como obligado paso previo examinar el concepto de onerosidad excesiva
teniendo presente la nocin de onerosidad que en los prrafos anteriores hemos inferido de la
propia letra de la ley. En definitiva, corresponde centrar el examen sobre qu entienda la ley por
excesivo, esa medida de la onerosidad que configura, junto con otros requisitos, el supuesto de
hecho del art. 1198.
(i) La nocin del exceso en la onerosidad
La doctrina predominante sostiene que para medir la onerosidad debe recurrirse a un criterio
objetivo que pasa por la comparacin de la prestacin que se tornara excesivamente onerosa
(art. 1198, cd. civil) con la contraprestacin debida. De modo que para averiguar la excesiva
onerosidad debe valorarse el cambio que una prestacin puede haber sufrido en relacin con la
contraprestacin ([5]).
Ahora cobra pleno significado la nocin de relacin de equivalencia o de cambio de bienes
equivalentes que, como definitoria de la onerosidad, desarrollamos ms arriba. All se dijo que la
relacin de equivalencia que se trababa entre dos prestaciones prometidas, una en funcin de la
otra, en un contrato, se resolva en la expresin de la unidad de una prestacin en trminos de
(unidades) de la otra y viceversa. As, el cambio de 100 de (X) por 300 de (Y) (donde X e Y puede
ser cualquier bien) resultante de dos prestaciones contractuales contrapuestas se expresa como
 108
300 Y = 3 Y
100 X 1 X
que indica que (X) e (Y), en la voluntad de las partes, est en la proporcin o equivalencia
3 Y: 1 X
(el precio o valor de Y en trminos de X)
Una de X equivale a 3 de Y.
Tambin puede escribirse al inverso
100 X = 1 = 0.33
300 Y 3
0.33 X : 1 Y
(El precio o valor de X en trminos de Y)
obviamente (3 Y : 1 X) = (0.33 X : 1 Y).
En suma una unidad de X equivale (vale, tiene por precio) a tres unidades de Y, o lo que es igual,
una unidad de Y equivale (vale. tiene por precio) a 0.33 de unidad de X.
Se advierte que el valor de cada prestacin resulta de su comparacin con la otra. Se advierte,
tambin, que el valor de cada prestacin es un precio en trminos de la otra.
ii) La relacin de equivalencia es fijada por la voluntad de las partes
El valor de ambas prestaciones as determinado resulta de la libre voluntad de las partes. En cada
contrato, son las partes quienes quieren y estn contestes en atribuir idnticos valores a las
prestaciones en cambio ([6]). A reserva de volver sobre este aspecto ms adelante al tratar el tema
de la lesin subjetiva-objetiva, importa aqu subrayar que el valor atribuido por las partes del
contrato a cada prestacin segn resulta de la relacin de cambio no es el precio corriente (en el
sentido antes atribuido a esta expresin) de cada prestacin en trminos de la otra. En el pacto
contractual las partes atribuyen los respectivos valores segn una apreciacin propia que
contempla sus respectivas necesidades e intereses y que, como tal, es independiente del precio
que asigne el mercado, con el cual puede o no coincidir.
iii) Variacin (con referencia a la relacin de equivalencia del mercado) de las prestaciones segn
estn determinadas en la relacin de equivalencia fijada por las partes
Una vez fijado por las partes en un contrato, el valor de cada prestacin, puede ocurrir que el valor
de cualquiera de las dos en trminos de la otra, vare. En nuestro caso,
3 X : Y puede convertirse en
4 X 2 X X equivalente a una unidad de Y,
de manera tal que se establezca una relacin de equivalencia distinta a la querida por las partes en
el contrato.
Algunos extremos precisan ser aclarados. Ante todo, para que la variacin sea relevante a los fines
del art. 1198 del cd. civil es indispensable que el cumplimiento de las dos prestaciones prometidas
no sea instantneo y contextual a la celebracin del contrato. Al menos una de las dos prestaciones
debe ser de ejecucin continuada o peridica o estar aiferido su cumplimiento al trmino de un
plazo pactado por las partes. Slo as la variacin posible puede tener relevancia. En segundo
lugar, cuando nos planteamos la hiptesis de variacin del valor de una prestacin excluimos toda
variacin que dependa de la propia voluntad de las partes, en cuyo caso estaramos frente a la
situacin de una modificacin del contrato querida por las mismas voluntades que lo formaron.
La variacin de valor ha de deberse a un hecho ajeno a la voluntad de las partes (extraordinario e
imprevisto para ser relevante a los fines del art. 1198, cd. civil) y ser consecuencia inmediata y
necesaria de ese hecho.
Por ltimo, la variacin de valor debe ser provocada por el hecho -causa- despus de la
celebracin del contrato, es decir, despus que nazca la relacin de equivalencia, aunque el hecho
hubiera ocurrido antes (hiptesis de difcil ocurrencia, sobre todo porque en tal caso no es fcil que
el hecho pueda ser tenido como imprevisible) y mientras est en cumplimiento o pendiente de
cumplimiento al menos una de las prestaciones.
 109
Dado que el valor de una prestacin en la relacin de equivalencia- viene fijado (por las partes) en
trminos de la otra, y dado que la alteracin es efecto de un hecho ajeno a ellas, la variacin del
valor de una prestacin en trminos de otra no puede significar sino que en el mercado o en plaza
el precio de una prestacin en trminos de otra es distinto al que contemplaba la relacin de
equivalencia fijada por el contrato. El precio corriente (empleada la expresin en el sentido y con
el alcance que se le dio supra. Cap. II. 6. a) de una de las prestaciones del contrato en trminos de
la otra es diferente al precio querido por las partes en el contrato.
En el caso de prestaciones diferidas nico supuesto al que en lo sucesivo nos referiremos- la
variacin debe estar subsistente al momento del cumplimiento, sera irrelevante a los fines del art.
1198 que, pendiente de ejecucin una prestacin, la relacin de valores se alterase en el mercado
pero para despus retomar a un nivel que no reconozca rastro de la alteracin producida y no
permita apreciar diferencia acusada al tiempo del cumplimiento con la relacin de equivalencia tal
como la establecieron las partes al celebrar el contrato.
(iv) La comparacin entre relaciones de equivalencia. Slo una prestacin revalorizada puede dar
lugar a excesiva onerosidad
Todo lo anterior pone de relieve que la determinacin de la existencia de una excesiva onerosidad
en una prestacin exige comparar dos relaciones de equivalencia; esto es, comparar la relacin
establecida por las partes en el contrato con la relacin que exista en el mercado al tiempo del
cumplimiento de la (o las) prestacin (es) diferida (S). Esta ltima es una relacin de equivalencia
formada por el precio corriente de una prestacin idntica a la pactada, en trminos de la otra
prestacin, a su vez de igual naturaleza a la que se pact como contrapartida de aqulla.
En smbolos: si la relacin de equivalencia establecida por las partes al celebrar el contrato fue
3X:Y
llamamos
(h) X : Y
la relacin de equivalencia en el mercado al tiempo de cumplimiento, donde (h) X representa el
precio corriente de Y (la unidad de Y en trmino de X y (h) un nmero variable que ser el
promedio (trmino medio) de los precios (al tiempo de ejecucin del contrato) de Y en trminos de
X.
Supongamos que al tiempo de ejecucin del contrato h = 500,
Entonces,
3 X : Y (relacin contractual) se compara con
500 X : Y (re1acin de mercado al tiempo de la ejecucin del contrato).
Es patente la variacin del valor de Y (en trminos de X) y el de X, (en trminos de Y): Y se ha
revalorizado. En la relacin de origen, por un Y se entregaban 3 X. En la segunda relacin se
obtienen 500 X. A la inversa, X se ha desvalorizado. En el origen se obtenan 1/3 de Y por una X. A
hora slo se consigue por uno de X, l/500 de Y.
Lo anterior tambin revela que la variacin del valor de una prestacin implica siempre la
revalorizacin de una (en trminos de la otra) y la correlativa desvalorizacin de la otra (en
trminos de la prestacin revalorizada). De aqu se sigue que la nica prestacin susceptible de
tornarse excesivamente onerosa (art. 1198, cd. civil) es aquella que la comparacin entre las
relaciones de equivalencia muestra como revalorizada. Luego si, en nuestro caso Y fuera la
prestacin diferida, su onerosidad habra aumentado (de 3 a 500 X) en tanto que si estuviese
pendiente de ejecucin X e Y estuviese ejecutado (o no); aqulla, es decir, X, resultara
excesivamente ventajosa pues con la dacin de 3 X obtendra un Y cuando en el mercado el precio
de Y es 500 X.
( V) Definicin y determinacin de exceso en la onerosidad
Si ventaja se opone a prdida segn la doctrina de la ley (arg. art. 2051, cd. civil) la prdida que
se estipul en el contrato por el cual se estableca el cambio de 3 X por uno de Y, para el deudor de
Y era de una unidad. Esa prdida se compensaba con la ventaja representada por 3 unidades de
X que recibira a cambio de uno de Y que entregaba.
Luego, el valor de la prdida era 3 (prdida de uno de Y en trminos de 3 de X). Pero al ejecutarse
el contrato, Y habr de valer (a precio corriente) 500 X. Luego su prdida ser de 500 compensada
 110
slo con 3. En consecuencia la prdida neta (medida por la comparacin entre el valor de Y segn
el pacto y el valor segn la relacin de mercado) es de 497. Hay, pues, un crecimiento no
compensado de la prdida en tanto se lleve a cabo la relacin de origen pactada y rijan precios de
mercado que establezcan una distinta relacin de equivalencia. De donde se sigue que hay
excesiva onerosidad toda vez que: a) se verifique una prdida neta, medida por la diferencia entre
el valor de la prdida que sufre el deudor de la obligacin revalorizada segn la relacin de
equivalencia del mercado y el valor de la prdida prevista en la relacin de equivalencia pactada en
el contrato, y b) la prdida neta sea excesiva, es decir, intensa. En qu grado? Esto es una
cuestin de hecho que la doctrina dice quedar entregada a la prudencia de los jueces ([7]).
d) La determinacin de excesiva onerosidad tiene bases objetivas. El juez solo puede
ponderar la intensidad de la prdida. Recapitulacin sobre 1a definicin y los criterios
objetivos para la determinacin del exceso en la onerosidad
Lo anterior demuestra, en nuestro criterio, que la ley pone sobre firmes bases objetivas la
determinacin, en el caso concreto, del exceso en la onerosidad excluyendo el criterio del
intrprete y autorizando la razonable ponderacin del juez slo con relacin a la intensidad de la
prdida neta sufrida por el deudor de la prestacin revalorizada ([8]).
Si se repasan !as consideraciones anteriores se concluye que la determinacin de la existencia de
una prdida neta es el resultado de la siguiente secuencia:
(i) determinacin de cul sea la relacin de equivalencia establecida por las partes en el
contrato([9]);
(ii) determinacin de cul sea la relacin de equivalencia entre prestaciones similares segn el
precio corriente de una en trminos de la otra al tiempo de cumplimiento de la o las obligaciones
diferidas por el pacto (la relacin segn el mercado);
(iii) comparacin entre las dos relaciones de equivalencia antes aludidas a fin de determinar la
eventual variacin del valor de una prestacin (en trminos de la otra) y, consecuentemente, de
comprobarse tal variacin, medicin de la prdida neta sufrida por el deudor de la prestacin que
experimente aumento de valor (en trminos de la otra prestacin ) ; y
(iv) apreciacin de la intensidad o gravedad de la prdida neta, es decir, determinacin de la
existencia de excesode onerosidad.
En rigor, pues, la ley slo entrega al arbitrio del intrprete o, en definitiva, del juez, la ponderacin
del ltimo extremo, es decir, la valoracin de la intensidad de la prdida neta. Todos los dems
datos vienen dados por la voluntad de las partes (la relacin de equivalencia originaria) o resultan
de circunstancias ajenas a aqullas pero tambin al criterio del intrprete (la relacin de
equivalencia segn precio corriente). La comparacin de valores, es, despus, automtica e
independiente, de nuevo, del criterio del intrprete. Slo el dato final -es o no de excesiva entidad
la prdida?- queda en manos del razonable arbitrio del juzgador.
Lo anterior demuestra, en definitiva, que las bases de medicin de la onerosidad (indicadas en los
puntos (i) a (iii)supra) estn dadas por la ley. En consecuencia, la sustitucin de un elemento de
esas bases por otro resultara contrario al derecho vigente. Sustitucin particularmente grave toda
vez que la institucin del art. 1198 del cd. civil es excepcional con relacin al principio de no
revisibilidad de los contratos sino por las mismas partes que lo celebraron (arg. arts. 1197 y 1200,
cd. civil).
e) Las bases de determinacin de excesiva onerosidad surgen de la ley. Improcedencia de
su sustitucin. El llamado poder adquisitivo del dinero.
Si bien lo anterior parece suficiente para establecer la improcedencia del reemplazo de todo
elemento de las bases de medicin contempladas por la ley por otro, conviene traer a colacin
algunos casos de sustitucin que pueden suscitar la confusin del intrprete.
El primero de ellos consiste en la sustitucin del trmino de comparacin de una prestacin segn
la ley fija ese trmino y su comparacin con otro que se juzga (por qu?) ms o menos
equitativo.
El trmino de comparacin de una prestacin es, en primer lugar, su contraprestacin, no otra
cosa. Se trata de comparar la prestacin de X en un contrato donde X es proporcional a Y, y
viceversa, el trmino de comparacin de Y es X. Este trmino de comparacin se describe en las
dos relaciones que, posteriormente, sern a su vez comparadas; en la relacin de cambio pactada
 111
por las partes en el contrato y en la relacin de cambio segn precio corriente (o de mercado)
vigente al tiempo de cumplimiento de la o las prestaciones diferidas.
Sustituir el trmino de comparacin de una prestacin en la relacin originaria por un tertium
omparationis implica reemplazar la voluntad de las partes, que han valuado cada una de las
prestaciones en trminos de la contraprestacin, por la voluntad del intrprete que valorizara la
prestacin que considere en trminos de un elemento extrao a la relacin jurdica en s misma
considerada.
Esta situacin es de fcil sino repetida ocurrencia en materia de obligaciones dinerarias con
relacin a las cuales el intrprete llamado a considerar la existencia de excesiva onerosidad
procede a comparar la obligacin de dinero al tiempo de constituirse contractualmente con un
elemento extrao a la relacin de equivalencia (es decir, distinto a la contraprestacin) como sera
un ndice de precios de determinados productos o de una cosa determinada (el dlar) para
posteriormente comparar la prestacin dineraria debida al tiempo del cumplimiento con el ndice al
tiempo del cumplimiento.
En smbolos, si el valor dado por las partes a sus prestaciones en el contrato era
3X = Y
donde X es dinero de curso legal, en este caso el intrprete vincula X en ese instante con un ndice
determinado cualquiera sea ese tertium comparationis lo cierto es que de l no podr salir sino el
valor de X, es decir, de un peso, en trminos del ndice al momento de celebrarse el contrato,
mientras que las partes (con mayor criterio que el del intrprete) valuaron un peso en trminos de Y
y no de otra cosa. Cuando el ndice que se utiliza es el que representa el valor de ciertos bienes
(ndice de precios al consumidor) o de todos (precios mayoristas), se compara X, es decir un peso,
con los bienes reflejados en el ndice y se expresa la unidad de X, es decir, el valor de un peso, por
el nmero de unidades de los bienes reflejadas en el ndice menos por el nmero de unidades de
aqul que las partes quisieron establecer para medir el valor de la unidad del dinero (! ). En suma,
al proceder de ese modo, si Y es un metro cuadrado edificado se determina el valor de un peso en
trminos de la canasta de consumo familiar y no en trminos de un metro cuadrado edificado. De
tal suerte el intrprete reemplaza la ecuacin
3X=Y
que las partes quisieron en el contrato por
4p=X
donde p es el ndice elegido y 4 el nmero de unidades que equivalen a un peso. Implcitamente,
como 4 p = X y 3 X= Y en la relacin de equivalencia el intrprete sustituye X por su valor segn el
ndice y formula
3 (4 p = X) = Y, es decir
12 p = Y
termina valorizando la unidad de la prestacin Y en trminos del ndice elegido, no en trminos de
la contraprestacin querida por las partes X dinero en el caso.
Habiendo sustituido el trmino de comparacin de la prestacin en la relacin originaria, lo vuelve a
sustituir en la relacin vigente al tiempo de cumplimiento, la de mercado, de nuevo por el ndice
elegido vigente en ese momento. Supongamos que sea
20 p = X
entonces procede a comparar
12 p = Y
con
60 p = Y
En definitiva, al sustituir en ambas ecuaciones el trmino de comparacin sustituye tambin la
relacin de equivalencia querida por las partes y la relacin de mercado (sta en los mismos
trminos que aqulla) por las relaciones que resultan de expresar la prestacin considerada en
trminos de un ndice extrao a la relacin jurdica.
 112
La consecuencia es forzosa: se mide la variacin de una prestacin (en el caso X ) no con relacin
al valor de la contraprestacin (en el caso Y ) sino con relacin al producto o productos reflejados
por el ndice. Siendo la prestacin considerada dinero se procede as a determinar su valor en
relacin a otros bienes, pero no con relacin a la contraprestacin prometida en el contrato. Y
finalmente el juicio de comparacin se formula en atencin a la eventual desvalorizacin de una
prestacin respecto de bienes que no son los del objeto de la contraprestacin. En nuestro caso se
mide cunto vari el valor de X (pesos) en trminos de los productos del ndice y no en trminos de
Y.
Este procedimiento absolutamente incorrecto se justifica generalmente con el recurso al
(vagamente definido) poder adquisitivo del dinero. En rigor el poder adquisitivo del dinero en una
relacin concreta debe ser medio en relacin con el bien objeto de la contraprestacin pactada y no
con relacin a cualquier otro bien o a todos menos al queconstituye contraprestacin y que sirvi
-se y no otro- como punto de referencia para que se valorara en el contrato la unidad de dinero.
El procedimiento que se impugna patentiza su incorreccin en el supuesto en que no variara el
ndice por el que se computa el, valor del dinero (hiptesis de no inflacin, nivel general de precios
constantes) y, en cambio, un acontecimiento extraordinario e imprevisible hiciera variar el valor del
bien contemplado en trminos de dinero. En tal caso, segn el equivocado procedimiento que
comentamos, estara excluida toda hiptesis de excesiva onerosidad de la prestacin de entregar
el bien en cuestin sencillamente porque la contraprestacin (dinero, en hiptesis) no habra
experimentado variacin de valor en comparacin con los dems bienes que contemplan los in
dices usuales ([10]).
f) La onerosidad excesiva y las clusulas de actualizacin
Consideremos ahora la hiptesis en que las partes hayan pactado una clusula de estabilizacin es
decir, la actualizacin de una de las deudas emergentes del contrato. Usualmente la actualizacin
se pacta con relacin a la deuda de dinero, pero ninguna razn de principio prohbe la actualizacin
de cualquier obligacin de dar cosas genricas.
En esta circunstancia, la apreciacin de la posible excesiva onerosidad de la obligacin sujeta a
actualizacin no se gua por principios diferentes a los hasta aqu expuestos Y, en consecuencia, es
necesario afirmar sin titubeos que, tampoco en este caso, la ley admite la sustitucin de los
trminos de comparacin objetivos establecidos por las partes y su reemplazo por otro ajeno y
extrao a la relacin jurdica querida y definida por los contratantes.
El problema no es excesivamente complejo. Cuando las partes sujetan una deuda nacida por el
contrato a actualizacin, es decir, a reajuste con arreglo a un ndice fijan, en el pacto mismo, una
relacin de equivalencia entre las prestaciones que se prometen, con la particularidad de que el
valor de la unidad de una de ellas se mide -como siempre- en trminos de unidades de la otra pero
la unidad de sta se mide a su vez por unidades de otro determinado bien (el ndice no es otra
cosa que el porcentaje expresado en cientos de la unidad de un bien dividido en unidades de otro).
(i) Ejemplo: el dlar estadounidense como actualizador
Cuando se dice que $ 100 quedan sujetos a actualizacin por la clusula dlar se indica que el da
del cumplimiento debern abonarse tantos pesos como sea necesario para adquirir una cantidad
de dlares iguala la equivalente a $ 100 el da de celebracin del contrato.
Ahora bien, la deuda de $ 100 resultaba por el contrato la contraprestacin de una prestacin de
otro bien, digamos Y. Ello significa que, en el contrato, la relacin de equivalencia establecida fue
Y = $100
y por la clusula de estabilizacin tambin pactada ese da,
$ lOO = U$ 10 (precio corriente del peso el da del contrato en trminos de dlares)
Por tanto,
Y: $ lOO = U$ 10
lo que significa que la relacin de equivalencia establecida en el contrato importa expresar la
unidad de la prestacin Y en trminos de dlares, no de pesos.
Ello importa establecer el valor de Y en trminos de dlares, no de pesos. Estos son un puente que
relaciona la unidad Y con el valor que las partes le asignan, las unidades de dlares; los pesos son,
 113
nada ms, que el vehculo utilizado para comparar una prestacin con la expresin querida como
su valor.
Esto descubre el verdadero significado de la afirmacin de la doctrina de que toda clusula de
ajuste de una obligacin convencional dineraria convierte a sta en una obligacin de valor. La
clusula hace del dinero un puente referencial entre la contraprestacin que por l se pacta y otro
bien. El dlar, en el caso considerado. Ello significa que,la relacin de equivalencia pactada vincula
un bien con otro, a travs del dinero. La relacin expresa, de tal modo, el valor de la unidad de un
bien (Y, en el caso) en trminos del otro bien (dlar, en esta hiptesis).
Para recalcar lo anterior conviene tener presente uno de los casos ms usuales: la sujecin de una
clusula dlar de la deuda de dinero por saldo de precio por la compra de un inmueble.
La doctrina estima que el pacto de una clusula de ajuste importa hacer de una obligacin de
dinero una obligacin de valor. Como tal, el objeto de la obligacin no es dinero sino dlares, con la
salvedad de que el pago se satisface pormedio de pesos Los pesos, as estn in executione no in
obligatione. Son un sucedneo, un subrogado, contractualmente pactado, del objeto propio de la
prestacin. Que, por tanto, el objeto de la prestacin sea el dlar implica que en el contrato las
partes establecieron una relacin de equivalencia entre el inmueble y los dlares y no entre aqul y
el dinero. Si esto no resulta as de los trminos expresos del pacto, ha de resultar implcitamente de
alguna previsin del contrato. El primer efecto, por tanto, de la clusula, es establecer el dlar y no
los pesos como objeto de la prestacin.
Pero esto tiene por efecto indirecto convertir a los dlares (y no a los pesos) en uno de los trminos
de la relacin de equivalencia (el otro es el inmueble) que as correlaciona un bien con otro, de los
cuales ninguno es dinero. Y esto parece ser lo que efectivamente las partes quieren: quien vende
con clusula de ajuste dlar, piensa que cambia su inmueble por tantas unidades de esa moneda y
no por pesos aunque sepa que pesos recibir en definitiva. Algo similar ocurre con quien compra.
(In passim, conviene anotar que lo anterior reafirma que la relacin de equivalencia es una relacin
entre valores recprocamente medidos).
El segundo efecto de la clusula de ajuste, ya anticipado, es que haciendo de un bien el objeto
propio de la obligacin establece que sea el dinero el nico medio de cumplimiento.
De aqu se deriva un ltimo aspecto de la clusula, a saber: ella establece la medida o regla de
conversin del objeto de la obligacin (el dlar) en su medio de cumplimiento (dinero). Lo usual es
que se prevea el precio del dlar en pesos al da del pago. Es decir, la medida ser el valor del
dlar expresado en unidades de moneda legal.
Si todo esto es as, cmo puede ser excesivamente onerosa la prestacin en dlares que debe
cumplirse mediante pago de pesos? Se sostendr que la prestacin del deudor se ha tornado ms
onerosa en razn de la variacin de la relacin entre el peso Y el dlar pendiente el cumplimiento
de la prestacin.
Pero esta afirmacin supone comparar una relacin de equivalencia nacida al formarse el contrato
entre el peso y el dlar y la misma relacin, pero segn el precio de mercado del dlar el da del
cumplimiento. Pero el hecho es que la primera relacin falta. Las partes no establecieron una
relacin de equivalencia entre el peso y el dlar en el origen. La referencia al precio de mercado del
dlar en ese momento, de existir, no tiene otro significado que establecer la nicarelacin de
equivalencia (la constituida entre la prestacin del vendedor y la del comprador) perseguida por las
partes y con el fin de dar valor a una prestacin en trminos del dlar. Las partes (mediante la
clusula de ajuste) si tomaron en consideracin el dinero fue para hacer de l un puente referencial
entre una prestacin (el inmueble) y otra. As pudiera decir que el inmueble se venda por $ X que
significaba a precios vigentes X dlares ([11]).
Por tanto, careciendo de sentido en el origen una relacin de equivalencia entre el peso y el dlar,
debe concluirse que ella no existe y por tanto falta toda base de comparacin con la relacin de
equivalencia entre el dlar y el peso prevista por las partes para que el deudor pueda satisfacer su
obligacin de dlares mediante el pago de pesos. Luego es improcedente hablar de excesiva
onerosidad de la prestacin del deudor en razn de una variacin del precio en pesos del objeto de
su obligacin (dlares).
Por lo dems, la situacin resiste a acomodarse a los criterios legales determinantes de la excesiva
onerosidad porque las relaciones de equivalencia suponen trminos constituidos por prestaciones.
Deben significar la dacin de algo, el hacer o no hacer. Pero en el caso examinado, los trminos de
las supuestas relaciones de equivalencia (pesos y dlares) son cosas y no prestaciones
 114
contrapuestas. Nadie, en el origen, prometi o dio pesos contra dlares ni tampoco habr de
observarse ese cambio al vencimiento de la obligacin. Luego faltan los mismos trminos de las
relaciones de cambio y, por tanto, faltan las relaciones mismas. Nada hay para comparar. No cabe,
dentro de los supuestos contemplados por el art. 1198 del cd. civil, la variacin del precio en
pesos del dlar tenido en cuenta para satisfacer una deuda sujeta a clusula de ajuste.
Esto ltimo hace pensar que la previsin contractual de convertir los dlares debidos por pesos
segn la relacin de mercado a la fecha de vencimiento no establece una relacin de equivalencia
(que supone cambio de valores) sino unmodo de conversin (o de clculo) del medio previsto
(dinero) para satisfacer (pagar) el objeto debido (dlares). Con lo cual cae el ltimo supuesto (una
relacin de equivalencia entre dlares y pesos al vencimiento de la obligacin) en base al cual
poda aspirarse a reconducir la situacin al supuesto de hecho previsto por el art. 1198, del cd.
civil.
Por lo dems debe recordarse que en el contrato con clusula de ajuste dlar las prestaciones
debidas con el dlar, por una parte, y su contraprestacin (en el caso anterior, un inmueble). La
prestacin que tiene por objeto el dlar puede convertirse en excesivamente onerosa pero por
variacin de su valor en trminos de su contraprestacin que es el inmueble, en nuestro caso),
para cuya determinacin deber procederse conforme a las firmes bases objetivas formuladas por
el texto legal, esto es, comparar la relacin de origen entre la cantidad de dlares por unidad (metro
cuadrado) del inmueble con la relacin de mercado al cumplimiento, esto es, la cantidad de dlares
por unidad de la contraprestacin. Desde esta perspectiva se pone de relieve que la pretensin de
comparar la cantidad de pesos por dlar debido al final importa computar la variacin de un tercer
trmino (los pesos) en relacin con una (el dlar) de las dos prestaciones del contrato, respecto de
la cual resulta medio sustitutivo de pago. No se acierta a ver cmo puede hablarse, en tal hiptesis
de verificacin de las bases de medicin de la excesiva onerosidad, a cuya observancia la ley
subordina la procedencia del remedio del art. 1198 del cd. civil.
(ii) La medicin de la onerosidad por referencia a un dato subjetivo del deudor:
improcedencia de la difficultas como determinante del exceso en la onerosidad
Las bases objetivas de medicin igualmente rechazan todo intento de medir la onerosidad en
relacin con un dato subjetivo propio de la esfera del deudor y no, como se desprende de la ley, por
comparacin entre la prestacin y la prometida o efectuada por su acreedor ([12]). Tal intento
siempre se resuelve en la sustitucin de uno de los elementos de comparacin establecidos por la
norma y su reemplazo por otro, en el caso, atingente o referido al plano subjetivo del sujeto para
quien la prestacin, as medida, se tornara excesivamente onerosa.
As, por ejemplo, podra intentar medirse el valor de la prestacin del deudor por comparacin, al
momento de surgir la deuda, con el nivel de sus ingresos o con el ndice de ingresos de la
poblacin para despus valorar la prestacin debida al cumplimiento con arreglo al mismo punto de
referencia. En otras palabras: se comparara la prestacin del deudor medida por el ndice de los
ingresos promedio de la poblacin al constituirse la deuda con la misma prestacin medida por
igual ndice al vencimiento ([13]).
Es fcil advertir que este criterio choca con el criterio legal que manda considerar la equivalencia
entre prestaciones en el origen y comparar esa relacin con la equivalencia de mercado de las
mismas prestaciones al cumplimiento. En este caso se habra sustituido uno de los trminos de
cada relacin en comparacin (concretamente, la contraprestacin pactada) y se lo habra
sustituido por el trmino de referencia vinculado a la esfera subjetiva del deudor (nivel de ingresos)
sin que sea relevante para desvirtuar la sustitucin aducir que el ndice de comparacin se refiere a
la generalidad de las personas (nivel de ingresos) y no en exclusividad a un deudor determinado.
Sustitucin hay siempre y sustitucin por un trmino no contemplado por la ley.
Con mayor razn el reemplazo sera improcedente cuando el tertium comparationis se refiriera a un
dato propio y exclusivo del deudor, en un intento por medir el sacrificio de ste por un elemento
slo a l referible. En esta direccin cualquier elemento de la esfera del deudor podra tenerse en
cuenta, en la medida que la subjetividad del intrprete lo considerara apto para establecer la
medida del sacrificio que debe realizar para cumplir lo que prometi. En este supuesto, aparte de
violarse la comparacin entre prestacin y contraprestacin que la ley ordena para determinar el
exceso de onerosidad, se terminara subvirtiendo el princio casum sentit debitor que rige en el
ordenamiento para las obligaciones de gnero (arg. art. 604 cd. civil) y, lo que sera ms grave,
convirtiendo la obligacin contrada en deber de medio y no de resultado (arg. art. 620, cd. civil).
 115
Al establecer bases objetivas para determinar el exceso en la onerosidad la ley ha excluido toda
nocin de dificultad en el cumplimiento como constitutiva de exceso en la onerosidad, dificultad,
definida por datos de la esfera del deudor ajenos a la relacin que lo vincula con el acreedor.
g) La excesiva onerosidad y el ndice RF 1050
Toca ahora examinar, a la luz de las consideraciones anteriores sobre la nocin legal del exceso en
la onerosidad, la existencia de tal eventual exceso en la prestacin de restituir lo prestado
actualizado por ndice 1050.
Para ello debe forzarse un dato de la realidad y suponer, contra esa realidad, que la prestacin de
dar y la de devolver son equivalentes (y no idnticas, como en realidad son), dando por tanto lugar
a una relacin de equivalencia entre ellas. Sin embargo, slo a fines analticos, supondremos la
existencia de tal equivalencia. Por tanto, se podra decir que el valor de lo dado equivale a lo
previsto como restituido.
Pero cul es el valor de lo dado? El valor de lo dado en prstamo el da en que se dio, segn en
otra parte se puso de relieve, es el precio de mercado de la cantidad prestada el da en que deba
ser restituida: precio (por tanto, valor) que se va formando a lo largo del tiempo y que se fija el da
del vencimiento. El valor de la prestacin de dar en prstamo, al tiempo de efectuarse, es un precio
futuro, no actual. Del mismo modo la prestacin de restituir, que nace en el instante mismo de
recibir lo prestado, tiene igual valor, pues ste, por ser en hiptesis equivalente (error admitido: es
idntico) a la prestacin efectuada de dar, viene fijado por el valor de la contraprestacin (lo dado).
Por tanto el valor de la prestacin de restituir el da de su origen es, tambin, el precio futuro del
capital entonces prestado.
En suma: uno y otro valor se definen por una cantidad en el futuro y no en el presente all cuando
naci la (supuesta) relacin de equivalencia. Ahora bien, al llegar ese futuro (el da de cumplimiento
de la restitucin) y hacerse presente, es conocido el precio presente del capital prestado en el
pasado. Tal es el valor presente del prstamo pasado y tal es, tambin, y por definicin, el valor
presente de la prestacin de restituir nacida en el pasado. Entre uno y otro valor hay una relacin
de equivalencia (error admitido, la relacin es de manifiesta identidad) en grado mximo pues las
cantidades que expresan el valor de lo dado y de lo por restituir son matemticamente iguales.
Lo anterior pone en evidencia que si existe una relacin entre ambas prestaciones el da del
cumplimiento falta esa relacin el da del prstamo y falta por tanto la base de comparacin (la
relacin de origen) indispensable para establecer la nocin de exceso en la onerosidad.
En rigor, la relacin final es la proyeccin en el presente (el da del cumplimiento) de la relacin en
el origen y nootra relacin distinta que sirva de obligatoria base de comparacin.
Esto mismo puede ser visto desde el da en que se constituye el prstamo. Desde all la relacin
futura entre el dar y el recibir es la relacin presente que se proyecta en el futuro. No son, pues,
relaciones diferentes y, por tanto, no puede tener cabida ninguna nocin de exceso en lo oneroso.
No puede, pues, tener lugar la hiptesis prevista por el art. 1198 del cd. civil, que exige
comparacin entre dos distintas relaciones de equivalencia.
Esta situacin que describe no slo lo establecido por las partes y querido por la ley, sino que
tambin describe el desarrollo de los hechos, es bien distinta si (arbitrariamente) se asigna a la
prestacin de restituir un valor distinto en el origen al que las partes estipularon ([14]). As ocurre
cuando la prestacin de restituir en vez de estar definida en punto a su objeto y su valor por la de
dar se la determina con arreglo a un tercer trmino (por ej., un ndice que mide la variacin de
cualquier precio).
Ello importa, obviamente lo siguiente:
(i) Convertir en equivalentes prestaciones que son idnticas. En efecto la prestacin de dar ya no
es igual (idntica) a la de restituir pues el valor de lo dado (precio futuro del capital prestado) no es
lo mismo que el capital prestado valorado en trminos de un ndice que no refleje el precio del
capital prestado y si cualquiera otra cosa.
En tal caso la relacin de equivalencia as introducida medira la unidad de capital prestado por el
nmero de unidades que el ndice reflejara (por ejemplo, kilos de carne).
(ii) Atribuir al capital prestado un valor distinto al que le asigna el mercado, es decir, un precio que
no es su precio. El valor de la manteca es el precio de la manteca. El precio del capital en prstamo
 116
es el precio futuro del dinero en prstamo. Pero no es una cantidad de algn bien que no sea
dinero en el futuro.
(iii) Comparar la prestacin de restituir consigo misma y medir la variacin de su valor, expresado
en unidades del bien que refleja el ndice reemplazante, entre el momento del prstamo y el de la
restitucin, prescindiendo de toda variacin de la contraprestacin (el capital prestado). En efecto,
al (arbitrariamente) elegirse un ndice (imaginemos el ndice ms general que refleje todos los
productos) se convierte la prestacin de restituir en deuda de valor cuyo objeto es la unidad
promedio de todos los productos.
Esa deuda de valor se expresa, en el origen, por una cantidad de dinero. El ndice aplicado al final
del periodo indica qu cantidad de dinero representaba igual valor en el origen (un nmero de los
productos representado por el ndice). Pero ello significa medir la variacin del dinero en trminos
de una cosa (el producto del ndice) y no medir la variacin de la relacin entre la contraprestacin
y esa cosa a lo largo del tiempo.
Todo esto hace ver hasta qu punto es arbitrarlo y contrario a las bases objetivas legales de
medicin, la sustitucin de los elementos de comparacin pactados o legales por otros. La relacin
entre el dar y el restituir se destruye. Algo ms: se desencuaderna, se la retuerce, para que ella
diga lo que no puede decir ni por voluntad de las partes, ni por autorizacin legal ni por exigencias
de lgica. Se la convierte en un adefesio jurdico para que pueda ser lo que no es: onerosa y
excesivamente onerosa.
3. El art. 954, cd. civil: la ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada e injustificada
La ley admite la nulidad del acto o su reduccin en equidad cuando una de las partes explotando la
necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos (es decir, del acto),
segn valores al tiempo de la celebracin, una ventaja patrimonial evidentemente
desproporcionada y sin justificacin, ventaja que se presumeiuris tantum, en caso de notable
desproporcin de las prestaciones. Es la lesin llamada subjetiva-objetiva.
a) La ventaja patrimonial y la desproporcin en las prestaciones como requisitos de la lesin
En el aspecto objetivo de la hiptesis de hecho previsto por el art. 954, cd. civil, la ley ofrece
bases no menos firmes y no menos objetivas (si se admite la redundancia) que las que establece
para medir la excesiva onerosidad del art. 1198. Slo al lado objetivo de la figura (para cuya
verificacin es, obviamente, inexcusable la concurrencia del dato subjetivo, la explotacin de la
necesidad, ligereza o inexperiencia) nos referiremos en lo que sigue.
El requisito bsico es, pues, la existencia, al tiempo de concluirse el acto, de ventaja patrimonial
desproporcionada. En qu ello consista se desprende del prr. 3 del art. 954 del cd. civil que
presume la explotacin en caso de notable desproporcin de las prestaciones. Luego, la ventaja
patrimonial resulta de la desproporcin de las prestaciones. Aqulla debe, adems, ser evidente y
sta notable para que se configure la ventaja, en el primer caso, o se autorice la presuncin de
explotacin en el segundo. No hay, pues, lesin sin desproporcin de las prestaciones ([15]).
Pero la desproporcin de las prestaciones no puede establecerse por una pura comparacin de
ellas entre s. Entre una prestacin y otra slo puede haber proporcionalidad, es decir, equivalencia
(o identidad si se trata de la misma) simplemente porque entre dos trminos slo se da proporcin
(un metro cuadrado, equivale a tantos pesos, es lo mismo que decir superficie y pesos se
encuentra en tal proporcin, no desproporcin).
Para que surja la posibilidad de desproporcin es menester comparar la relacin establecida por
las partes en el contrato con otra relacin constituida por prestaciones de Igual naturaleza.
Si en el contrato se prometa uno de X por 3 de Y, o sea
X:3Y
y, en el mercado, en el mismo momento
X : 100 Y
X, en el contrato, est en proporcin 1 a 3 con Y. En la relacin de mercado est en proporcin 1 a
100. La proporcin de X con Y (en el contrato) es desigual a la proporcin X con Y (en el mercado).
Es desproporcionada. Por tanto, la desproporcin es la desigualdad entre dos proporciones de
bienes de igual naturaleza en un mismo momento.
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No toda desigualdad es relevante a los fines del art. 954 del cd. civil sino slo la desigualdad
(desproporcin)notable (el paralelo con el art. 1198 es patente; no toda onerosidad es relevante a
los fines del art. 1198, sino slo la excesiva).
Ello resulta del precepto por el cual la ley excusa la prueba de la desproporcin para quien la alega
cuando sea notable, precepto que no debe entenderse slo en sentido procesal y, por tanto,
requiriendo la prueba para el acto de la desproporcin no notable, sino fijando tambin el lmite a
partir del cual es relevante la desproporcin, es decir, el grado de notable. Ello porque la ventaja
patrimonial definitoria de la lesin debe ser evidentemente desproporcionada. Lo evidente es, por
tanto, equivalente a notable y slo a partir de ese trmino existe lesin ([16]).
De lo anterior se sigue que la ley impone la comparacin entre dos relaciones constituidas por
prestaciones de igual naturaleza. Una de ellas es la relacin de equivalencia que resulta del
contrato, cul es la otra?
La ley (art. 954, cd. civil) dice que los clculos debern hacerse segn valores al tiempo del acto.
En otra parte se desarroll el concepto de valor en la ley civil y se concluy que por valor de un
bien la ley entiende su precio corriente. De ser ello as, y dado que las partes del contrato han
valorado (dado precio) en el contrato mismo, cada prestacin en trminos (precio) de la otra, la
norma citada del art. 954 no puede tener otro sentido que imponer la comparacin entre la
proporcin entre prestaciones que resulta del contrato y la proporcin que resulta del mercado, es
decir, del valor de una prestacin por su precio corriente en trminos de la otra ([17]).
En conclusin, el supuesto del art. 954 del cd. civil exige comparacin entre (i) la relacin de
equivalencia entre las prestaciones que resultan del acto, y (ii) la relacin de equivalencia del
mercado al tiempo de la celebracin del acto debiendo resultar de tal comparacin una desigualdad
notable entre ambas relaciones.
b) Por no existir trmino de comparacin no puede haber lesin en el ndice 1050
A los fines del anlisis aqu desarrollado basta esclarecer estos aspectos de la figura de la lesin
en el entendido que otros requisitos son tambin requeridos por la ley para hacer aplicable este
remedio excepcional a la subsistencia del negocio, tal como fue pactado. Pero slo con los
extremos analizados basta para concluir que el instituto es inaplicable a la actualizacin por ndice
1050 de la deuda de restituir el prstamo.
En su origen, es decir, al celebrarse el prstamo, la relacin prevista en el contrato confrontaba la
prestacin de dar a la obligacin de restituir lo prestado. El valor de aqulla era su precio corriente
y futuro, formado a lo largo del plazo. La clusula de estabilizacin por ndice 1050 vena a hacer
idntica, es decir, a reproducir, para la prestacin de restituir, el valor de la obligacin de dar. As, el
objeto de aqulla era el valor de lo prestado, es decir, el precio corriente y futuro formado a lo largo
del plazo. La relacin entre prestaciones era, pues, como antes se demostr, una relacin de
identidad. El dar, trasladado de una a otra parte del contrato, se llama restituir; pero es lo mismo
siempre.
Pero el valor del dar o del restituir es el precio del mercado, el precio corriente por capital en
prstamo. No es, pues, un precio establecido por las partes. En todo caso stas convierten el
precio del mercado en su propio precio. La relacin entre el dar y el recibir que resulta del mercado
es idntica a la relacin que se establece por las partes mismas en uno y todos los contratos de
prstamo.
En el origen, por tanto, al constituirse el prstamo no hay diferencia y s identidad entre la relacin
vinculante de la prestacin del mutuante con la prestacin debida por el mutuario y la relacin que
resulta del mercado. Esta relacin que hace Iguales en valor, idnticas a una y otra prestacin se
prolonga y se forma a lo largo del plazo. Pero el ndice 1050 no hace ms que indicar cul es, cada
da del prstamo, el valor de la relacin de mercado. Luego en cada da de su formacin la relacin
entre la prestacin dada y la de devolver va siendo la relacin del mercado. Y as hasta el momento
ltimo en que efectivamente se restituye el capital prestado.
De aqu se sigue que, en origen, la relacin de dar y restituir entre las partes fue idntica a la
relacin del mercado. Una y otra no son diferentes ni equivalentes. Son lo mismo. Luego no es
posible ni vlida la comparacin que exige el art. 954 del cd. civil, para establecer la notable
desproporcin entre las prestaciones. El prstamo de $ 100 actualizable por ndice 1050 celebrado
por dos concretas partes no tiene ninguna diferencia con ningn otro prstamo celebrado ese
mismo da actualizable tambin por ndice 1050. Esto bastada para excluir sin ms toda lesin en
el caso y por tanto tener por inaplicable el art. 9:54 del cd. civil, que exige una comparacin entre
 118
la relacin entre prestaciones segn lo establecido por las partes y la relacin de mercado
computadas al tiempo de celebrarse el contrato.
Sin embargo, merece destacarse que, cada da que pase, el valor de lo recibido ser el valor de lo
prometido en restitucin por el ndice 1050 de ajuste de la deude de restituir y esta relacin ser
idntica a la relacin similar de mercado, simplemente porque el ndice refleja la relacin de
mercado.
En consecuencia, desde su inicio hasta su fin, la relacin entre la prestacin de dar y la de restituir
ser idntica a la relacin de mercado. Por tanto, no slo es imposible establecer la comparacin
que exige el art. 954 en el origen, sino tambin a lo largo del tiempo en que est pendiente la
restitucin. No se advierte, pues, cmo pueda pensarse, a partir del art. 954 del cd. civil, en una
desproporcin notable entre las prestaciones de dar y restituir el capital prestado y si, en cambio,
es plenamente procedente sostener lo contrario, o sea, que el ndice 1050 asegura de manera
definitiva que el deudor restituya ni ms ni menos que el valor que en su momento recibi y que
ese y el que devuelve sean idnticos a los valores que fijaban los precios corrientes para capitales
en prstamo al inicio y al fin del prstamo.
La situacin es enteramente no reconducible a la hiptesis prevista por el art. 954. Luego, ste es
absolutamente inaplicable.
e) Improcedencia de la sustitucin del ndice 1050 por supuesta configuracin de lesin
Es bajo la perspectiva de lo que se lleva dicho que hay que apreciar qu significa reemplazar el
ndice 1050 por cualquier otro para actualizar la prestacin de restituir el capital prestado en razn
de una pretendida configuracin del supuesto del art. 954 del cd. civil. Aplicar cualquier otro ndice
significa, en primer lugar, convertir la obligacin de restituir en una obligacin de valor consistente
en los bienes cuyos precios el ndice sustitutivo refleja. Pero ninguno de esos bienes es el bien
objeto de la contraprestacin, el capital prestado. Luego es difcil encontrar la razn que justifique
hacer equivalente el capital prestado no con su valor propio sino con cualquier otro bien.
Significa, tambin, determinar una relacin de equivalencia entre una suma de dinero (el capital
prestado) y los bienes reflejados por el ndice, relacin que sera la del mercado. Esta relacin seria
comparada con la relacin que resulta del prstamo que pone en contacto capital dado con capital
a restituir. Pero la misma lgica que prohbe comparar peras con pianos de cola, veda comparar la
relacin que resulta del contrato de prstamo con la relacin de mercado resultante de este cambio
de ndice. Sera, en cambio, vlido comparar la relacin de un prstamo donde el ndice pactado es
un nmero arbitrario con la relacin vigente ese da que expresara el valor del capital segn el
precio corriente para capitales en prstamo. Pero no es vlido comparar una relacin formada por
la prestacin de dar en prstamo y la de restituir segn el valor del capital en prstamo con la
relacin entre el monto del capital en prstamo y el nmero de unidades de un bien determinado.
Si as se procede, violentando toda lgica, es forzoso que de la comparacin resulte una
desigualdad porque slo la casualidad har que el valor del capital en prstamo coincida con el
precio de un bien en el mercado. Por lo dems, no hay precio de bien o servicio de naturaleza igual
al precio del capital en prstamo, pues este es siempre un preciomonetario relativo (cantidad futura
pagadera por una cantidad presente) en tanto que todas las otras son unidades de dinero
correspondientes a unidad de un producto.
En definitiva, el reemplazo del ndice 1050 que refleja en el origen cual sea la relacin del mercado
y hace que se prometa pagar ni ms ni menos que lo que vale a precio corriente el capital prestado
significa asegurar una desigualdad entre ese valor y el que resulta de la aplicacin del nuevo
ndice.
Y esto se proyecta al tiempo en que dura la relacin. A su trmino, el da del cumplimiento, el ndice
elegido dar el valor del prstamo en trminos del producto reflejado en el ndice y no el valor del
capital en prstamo. Slo la casualidad har que no exista la desproporcin que no tolera, el art.
954 (en el origen) y el art. 1198 (el da del cumplimiento de la obligacin diferida). Por donde se
demuestra que la revisin del ndice para corregir una (imposible de existir) desproporcin de
prestaciones, viene a asegurar su consagracin efectiva. Pretendiendo corregir la violacin
(inexistente) del art. 954 se impone la violacin del art. 1198.
4. El ndice RF 1050 en la jurisprudencia
a) Introduccin
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Alguna jurisprudencia reciente ha procedido a la revisin de la clusula de estabilizacin por ndice
1050 y similares (RF 202) de contratos de mutuo haciendo aplicacin de las normas de los arts.
953, 954, 1071 y 1198 del cd. civil. Otra jurisprudencia recada a propsito de medidas cautelares
solicitadas al iniciar accin de nulidad o revisin de mutuos Y, por tanto, limitada a un anlisis de la
apariencia del derecho debatido, se ha inclinado, al conceder las cautelas, por atribuir verosimilitud
al derecho invocado. Esto hace pensar, no sin titubeos, que los tribunales que autorizaron las
cautelas comparten preliminarmente las conclusiones de los fallos sobre el fondo del asunto, ya
entrados en autoridad de cosa juzgada.
Esta circunstancia as como el hecho de que la redaccin, en varios casos, de las resoluciones
judiciales adoptadas a propsito de medidas cautelares no permiten al intrprete establecer las
caractersticas del contrato que se lleva a los estrados, obliga a ser muy cuidadoso en su
evaluacin y a poner en duda, en todo caso, que pueda desprenderse de esos fallos una doctrina
jurisprudencia. As, la lectura del interlocutorio recado in re Coprez, J. y otros c. Giulianli y
Asociados del 27 de noviembre de 1981, pronunciado por la sala C de la Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial (ED. Suplemento Especial, sin fecha, ao 1982, p. 5) no permite
discernir las caractersticas del mutuo examinadas, ni siquiera la existencia de un ndice pactado
para el reajuste. Por el contrario, podra presumirse que las partes se sujetaron a una tasa de
inters variable, sin ndice de actualizacin del capital. Es obligatorio, pues, que el estudio de la
jurisprudencia prescinda de pronunciamientos como el aludido.
b) Los institutos jurdicos agraviados por el ndice 1050, segn reciente jurisprudencia.
Remisin
Circunscripto el estudio por los lmites, arriba sealados se desprendera de algunos fallos,
definitivos o interlocutorios, que han encontrado confirmacin en las Alzadas, que la jurisprudencia
se orienta en el sentido de descalificar el pacto de actualizacin de la deuda del mutuario ajustado
por ndice 1050 (o su similar RF 202), como contrario a los arts. 953, 954 y 1198 del cd. civil y al
art. 623 por aplicacin analgica porque la comparacin de sus resultados, comparados con los de
otro ndice (en particular el de precios mayoristas, nivel general) patentiza un desequilibrio
desproporcionado entre las prestaciones del dar y el devolver el capital prestado atribuibles al
ndice 1050 en cuestin. Tal desproporcin resultara, adems, causada por el modo de ajuste y
amortizacin pactado consistente en indexar lo indexado. La correccin impuesta ha consistido en
el reemplazo del ndice utilizado ( 1050 por precio-s mayoristas en casi todos los casos) y en la
imposicin de un distinto sistema de amortizacin.
Lo que se lleva dicho desde el principio de este estudio adopta un punto de vista radicalmente
diferente al expresado por las sentencias aludidas en lo que hace a la actualizacin por el ndice
1050 y concluye, tambin en sentido diferente al de la orientacin jurisprudencia! que se comenta,
es decir, en el sentido de no encontrar agravio provocado por la clusula de ajuste segn ndice
1050 a las normas y a los principios sancionados por los artculos citados. Nos remitimos, pues, a
lo dicho hasta aqu al respecto.
c) El sistema de amortizacin de la circular RF 1050 como supuesta causa de desequilibrio
en las prestaciones
En cambio, parece oportuno ahora referirse al mtodo de amortizacin y al modo de ajuste de la
deuda de capital que con l se enlaza, tema hasta el momento no abordado por este trabajo, y en
el cual la jurisprudencia parece encontrar otra causa (junto con la del propio ndice 1050) de
desequ111brio entre las prestaciones.
Los fallos parten de comprobar que el sistema de amortizacin de los prstamos consiste en la
indexacin del saldo del capital adeudado inmediatamente antes del pago parcial peridico de la
amortizacin ([18]). Ello da lugar a un fenmeno que llama la atencin: el pago parcial peridico no
provoca la disminucin del capital nominal debido pues despus de producido el pago y al
vencimiento de la siguiente cuota, el saldo impago es nuevamente ajustado (esto es, se incrementa
nominalmente). De tal suerte el deudor cuanto ms paga ms debe ([19]).
Comprobado as el fenmeno, se lo contrasta con el ordenamiento para encontrar que el siempre
creciente monto nominal de la deuda del capital, a pesar de los pagos parciales, resulta en la
violacin de las disposiciones (art. 724 cd. civil) que atribuyen poder liberatorio al pago (si se paga
algo se debe menos y si se debe ms seal de que el pago nada ha saldado) Y reconoce por
causa la indexacin de saldos previamente indexados. Esto ltimo -siempre segn la lnea
argumental de la jurisprudencia referida- seria reprobado por aplicacin analgica de la norma que
 120
prohbe la capitalizacin de intereses salvo expreso acuerdo entre acreedor Y deudor posterior al
momento en que los intereses son debidos (art. 623, cd. civil) ([20]).
Hasta aqu, pues, la secuencia lgica seguida por la jurisprudencia no ha descendido todava a la
valoracin del ndice usado. Ser ms tarde, en un segundo momento, al comprobar que la
evolucin histrica del ndice utilizado es superior al de precios mayoristas ([21]). De aqu concluye
que el ndice y la indexacin de saldos indexados son, ambos, causas de la desproporcin de las
prestaciones.
( i) El efecto liberatorio del pago
En consecuencia, segn parece desprenderse de las sentencias, el modo de indexacin (no el
medio que es el ndice mismo) y el mtodo de amortizacin establecido en los mutuos puestos a
consideracin de los tribunales debieron consistir en lo siguiente. El monto nominal de capital
prestado se ajusta por el ndice establecido (1050) Inmediatamente antes del vencimiento de la
cuota. La cantidad resultante es dividida por el nmero de cuotas que falta pagar. Esto arroja el
valor de la cuota. Pagada sta, el saldo de capital (ajustado) impago es nuevamente ajustado al
tiempo de vencer la cuota siguiente.
Procediendo simblicamente, para dar mayor precisin y fuerza explicativa al lenguaje, tenemos
que si C, fue el monto nominal del capital prestado, (n) el nmero de pagos parciales previstos, (f)
el ndice utilizado y f1 y f2 fn la diferencia (variacin) entre el nivel del ndice en el periodo 2 y el
nivel en el perodo anterior; entonces,

que evidencia que la indexacin por (f ) del saldo indexado por (f ) sin el pago de la cuota es
mayor que el saldo indexado con pago de la cuota. Luego el pago de la cuota ha tenido real poder
cancelatorio. De donde se sigue que el hecho de ser el saldo indexado por (f ) superior al saldo
indexado por (f ) no autoriza a concluir que el pago parcial haya carecido de poder cancelatorio y
si, exactamente lo contrario.
 121
() Indexacin de lo indexado: anatocsmo por analoga?
La aplicacin del ndice a saldos ya indexados es reprochada por los fallos por entender que ella es
alcanzada por la extensin de la prohibicin legal del anatocismo sin convencin a esta indexacin
de la indexacin ([22]). Esta aplicacin analgica es dudosamente exacta.
Por lo pronto, si el inters es la prestacin que promete el deudor en proporcin al capital en razn
del compromiso del mutuante de no pedir por un plazo de tiempo la restitucin de aqul, el
anatocismo prohbe acumular la prestacin ganada (el inters) al capital porque ello significa
retribuir el no pedir un capital que el deudor no recibi (el inters capitalizado). No se prohbe una
operacin matemtica por las matemticas mismas. La prohibicin se explica porque la retribucin
de lo no recibido (inters capitalizado) carece, por lo mismo, de causa. Por otra parte, tampoco la
prohibicin es una regla absoluta porque la ley civil y comercial permiten el pacto de anatocismo a
condicin de que recaiga sobre intereses vencidos y se convenga despus del vencimiento.
Pero la situacin antes descripta, supuesto de hecho de la norma del art. 623 del cd. civil es
diferente a la (as llamada por alguna jurisprudencia) indexacin de lo indexado. El ndice establece
entre un momento de tiempo y otrocunto ms vale un capital. Indica la variacin real de valor. En
el momento final el capital vale ms que en el inicio. Y si a ese momento final se lo hace principio
de otro perodo, el ndice deber aplicarse sobre la cantidad ya indexada, es decir sobre el valor
final del primer perodo. El ndice marca el proceso de formacin de un valor. De ninguna manera
esa situacin es comparable a la de una relacin de prstamo en la que se conviene retribuir el
tiempo en relacin con un fragmento de capital no efectivamente entregado (anatocismo). Debe
seguirse que la prohibicin de anatocismo no puede extenderse a una situacin sustancialmente
diferente.
(iii) Es propio de todo ndice de ajuste la acumulacin de variaciones. Los ndices
propiciados en reemplazo del RF 1050 tienen el mismo efecto acumulativo
Resta decir que la indexacin de la indexacin no resulta de la indexacin de saldos ya indexados
sino que proviene de la naturaleza misma del ndice -Y no nicamente del 1050 sino de cualquiera-.
Todo ndice, al ser expresin de la variacin de una cantidad, va acumulando las variaciones como
la propia jurisprudencia ha advertido ([23]). De manera tal que la cifra ndice correspondiente a un
perodo incluye todas las variaciones anteriores.
De ser ello as, el resultado perseguido por la jurisprudencia de evitar la indexacin de la
indexacin se frustra, toda vez que esa misma jurisprudencia manda hacer el ajuste del capital por
otro ndice, pero ndice siempre. En rigor, es el ndice y no el mtodo de ajuste el que indexa lo
indexado. Pero este procedimiento, en cuanto refleja la formacin de valor de un capital, no parece
que pueda ser reprochado. As lo indica una jurisprudencia contradictoria con la que analizamos
([24]).
Y es por lo anterior que no resultan compartibles las crticas de la jurisprudencia analizada con
referencia al no poder cancelatorio de los pagos parciales y a la indexacin del saldo indexado.
Lo paradojal es que el sistema impuesto ex aequo por las sentencias es idntico al que resulta de
las frmulas impugnadas. Si stas, pues, restan efectos cancelatorios a los pagos parciales e
indexan el saldo de capital ya ajustado, igual resultado se sigue del propiciado por la correccin
jurisprudencial. Para probar este punto es ms econmico el lenguaje matemtico. Basta
demostrar que la frmula repudiada por la jurisprudencia es matemticamente equivalente a la
propiciada por los tribunales que hasta ahora se han expedido. Por tanto, la frmula jurisprudencial
de ajuste y amortizacin de capital tiene los mismos efectos que la jurisprudencia reprocha a la
frmula contractual que origina por esos efectos la revisin ([25]).
d) El ndice 1050 frente a otros ndices
Ha quedado demostrado ms arriba que el ndice de ajuste establecido por la circular RF 1050 es
el nico representativo de la variacin del valor de las prestaciones dinerarias surgidas de un
mutuo (Cap. I, 6 y II, 2).
Hemos sealado tambin que de la utilizacin de un factor de correccin inadecuado (esto es, el
que no trasluce el valor del dinero, sino el de cualquier otro bien) puede derivar que la prestacin
debida por el mutuario o la restitucin ya efectuada, sea un valor distinto (superior o inferior) al
valor de la prestacin recibida por l.
 122
Aparecera en tal circunstancia un enriquecimiento indebido (o un despojo sufrido) para aquella de
las partes del mutuo que viera su patrimonio engrosado (o deteriorado) por una diferencia de valor
de las prestaciones. Resultado no solo no querido sino expresamente repudiado por los
contratantes al introducir en el pacto la clusula estabilizadora, y que tendra por efecto una
violacin de la garanta de su propiedad (art. 17, Constitucin Nacional). No slo no hay, entonces,
otro ndice que refleje el valor del dinero como bien objeto de transacciones, sino que el establecido
por la circular RF 1050 es justo.
No seria necesario volver sobre el tema, ya largamente tratado arriba, si no fuera porque la lectura
de los fallos dictados (ver notas (18), (19) y (20)) nos tienta a acudir al anlisis de ndices
comnmente utilizados como estabilizadores de prestaciones contractuales (preferentemente en
contratos distintos al mutuo) a fin de ponderar si los precios relativos de los bienes (incluido el
dinero) tienen o no cierta correspondencia entre si o existen bienes que en un plazo representativo
de anlisis escapan a toda comparacin, asumiendo un desproporcionado valor propio que los
hace inalcanzables para sus eventuales demandantes.
Tomaremos para ello, como decamos, un plazo que juzgamos suficientemente amplio como para
que la comparacin sea valida: l/1/80-1/l/82, y la evolucin que en ese lapso han tenido el ndice
1050, el de precios mayoristas -nivel general- y precios al consumidor; agregaremos sin pretensin
de utilizacin como parmetro de ajuste, pero si, por el uso comn que del .mismo se hace, el dlar
estadounidense.
Del anlisis surge el siguiente cuadro para el perodo referido:

Precios
mayoristas Precios al
Indicador 1050 nivel general consumidor Dlar
Evoluc. 364.34% 341.02 % 333.95 % 549.63%
Como se observa, el comportamiento de los ndices ha sido prcticamente similar, no existiendo
entre ellos (dlar excluido) diferencias significativas (entre el que ha tenido mayor desarrollo al
menor existe una diferencia que no llega al 10 % al cabo de dos aos).
De all que no pueda inducirse de la evolucin de los ndices expuestos un comportamiento
singular por parte de alguno de ellos en relacin con los restantes. No se alcanza a percibir, en su
consecuencia, el efecto prctico de sustituir (como ha sucedido en algunas medidas precautorias
decretadas y las sentencias definitivas de primera instancia registradas en ED, Suplemento
especial, ao 1982, p. 7 y sigtes. y de CNCiv., sala A, JA, 1980-III-16), el ndice de ajuste financiero
(circular RF 1050) por el de precios mayoristas o precios al consumidor ([26]).
IV
APENDICE I
1980 04 19 Circular RF 1050
Buenos Aires, 19 de abril de 1980
A las entidades financieras:
Ref.: Operaciones con clusula de correccin de capitales. Autorizacin de un ndice de ajuste
financiero.
Tenemos el agrado de dirigirnos a Uds. para llevar a su conocimiento que esta Institucin ha
adoptado la siguiente resolucin:
1. Autorizar a las entidades financieras a concertar, a partir del 19 de abril de 1980, operaciones
ajustables activas utilizando para la actualizacin de los saldos de deuda el factor de correccin
que surja de la comparacin entre los ndices correspondientes al da de vencimiento y el de
efectivizacin del respectivo crdito, que sern difundidos por el Banco Central conjuntamente con
la comunicacin habitual de los resultados de la encuesta diaria de tasas de inters abonadas por
depsitos a plazo fijo y recopilados mensualmente en una circular.
2. Los ndices a que se refiere el punto anterior reflejarn diariamente una variacin igual al valor
de la tasa diaria equivalente a la tasa de inters mensual promedio ponderada de los depsitos a
 123
plazo fijo de 30 das correspondientes al segundo da hbil anterior a la fecha del ndice, segn la
encuesta que con la citada periodicidad lleva a cabo esta Institucin.
Los ndices de los das no hbiles se determinarn tomando para el clculo de la variacin, la tasa
de la ltima encuesta diaria difundida por el Banco Central.
3. Admitir la captacin de depsitos ajustables de acuerdo con el procedimiento previsto en el
punto 1, tomando los ndices referidos a la fecha de vencimiento y a la fecha de imposicin, con
arreglo a las normas contenidas en el Cap. III del Anexo a la Circular RF 666.
4. Facultar a las entidades financieras -en caso de demora en la recepcin de los ndices- a aplicar
para el clculo del factor de correccin, cualquiera de los ndices dados a conocer por el Banco
Central para los ltimos cuatro das corridos anteriores a la fecha de efectivizacin de las
operaciones que se concreten dentro de la operatoria que se aprueba, siempre que se aplique igual
antelacin para la determinacin del ndice que corresponda a la fecha de vencimiento.
5. Las reservas de efectivo mnimo de los depsitos a que se refiere el punto 3 sern
compensadas, dentro de la Cuenta Regulacin Monetaria, con una tasa mensual que surgir de la
comparacin de los ndices a que se hace mencin en el punto 2, correspondientes al ltimo da
del respectivo mes y al ltimo da del mes inmediato anterior.
6. El Banco Central podr modificar la base de clculo de este nuevo indicador tomando en
consideracin las tasas de inters reconocidas por depsitos a plazos diferentes al establecido por
la presente medida, cuando las condiciones del mercado lo hagan aconsejable.
7. Las presentes disposiciones no alteran la posibilidad de emplear los mecanismos de ajuste
contemplados en las normas de aplicacin en la materia comunicadas por las circulares RF 8 y RF
10, que comprenden a todas las entidades financieras, y por las circulares RF 202 y RF 687
vigentes exclusivamente para las sociedades de ahorro y prstamo para la vivienda u otros
inmuebles.
En anexo se acompaa una planilla que muestra la evolucin del nuevo ndice desde el 19 de
enero del corriente ao, cuya serie se continuar difundiendo diariamente de acuerdo con el
procedimiento mencionado en el punto 1 de la resolucin precedente.
Saludamos a Uds. muy atentamente.
Banco Central de la Repblica Argentina.
Al Gamud, Gerente de Crdito.- Daniel E. de Pablo, Subgerente General.
Anexo a la circular RF 1050
 124

[1] La teora de la imprevisin tiende a evitar la exigibilidad del contrato cuyas bases han sido
alteradas por circunstancias ajenas a las partes, tomndose respecto de una de ellas
excesivamente onerosa, pero de ninguna manera impide que el negocio como tal, y desde un
punto de vista econmico deje de ser gravoso e implique sacrificio patrimonial CNEspecial Civi y
Com.,sala 1, LL, 1977-B-74).
[2] A los efectos de la teora de la imprevisin, el trmino onerosidad se toma en su alcance
tcnico, tal como lo emplea la ley civil (CNCiv., sala C, ED, 66-455).
[3] Sobre relacin de equivalencia, vide, CN Civ., sala C, ED, 66-455 y CNCiv., sala B, LL, I977-
C539. Vide, tambin,supra, nota 5.
[4] Vide, en el sentido del texto, SIMONETTO, cit., p. 64 y GRECCO, Curso de Derecho Bancario,
p. 25.
 125
[5] Conf. PINO, A. La excesiva onerosidad de la prestacin, p. 48; MASNATA, H., La excesiva
onerosidad sobreviniente y el contrato, p. 55 y sigtes. El trmino de comparacin debe buscarse
en el mbito de la misma relacin contractual, de modo que para averiguar la excesiva onerosidad,
deber computarse el cambio qua la prestacin pueda haber sufrido en relacin con la
contraprestacin, valorando el contrato en concreto. Esto, porque las mismas partes han objetivado
el equilibrio o proporcionalidad de sus prestaciones al convenir (CNCiv., sala C, ED, 66-455).
[6] Son las mismas partes (quienes) han objetivado el equilibrio o proporcionalidad de sus
prestaciones al convenir ( CNCiv., sala C, ED, 66-455).
[7] Para aplicar la teora de la imprevisin debe tenerse un criterio objetivo, sin que en la
apreciacin del juzgador puedan gravitar circunstancias de carcter objetivo relativas nicamente a
determinado deudor ( CNCiv., sala B, LL, 13-806).
[8] Determinar cundo la onerosidad llega a ser excesiva es un punto librado al prudente arbitrio
judicial y para evitar que se afecte la seguridad de las transacciones, se debe aplicar un criterio
restrictivo, por lo que en la deuda debe resolverse en favor do la subsistencia del contrato(CNCiv.,
sala D, LL, 1978-A-54).
[9] En la teora de la imprevisin lo que cuenta no es la prestacin en s misma sino en su relacin
de equivalencia con la prestacin a cargo del otro contratante ( CNCiv., sala E, ]A, 1978-III-178).
Para determinar si la onerosidad ha llegado a ser excesiva es necesario partir del equilibrio inicial,
del <equivalente querido> de que hablaba MAURY al estudiar la causa en los contratos onerosos
(CNCiv., sala A, LL, 1978-D-145).
[10] El texto manifiesta las razones fundamentales para disentir con las sentencias recadas in re:
Argos, S A. de Ahorro y Vivienda c. Oteiza, Insto, sentencia de la 1 instancia, confirmada por
CNCiv., Sala A, en )A, 1980-111-15 y sigtes. y Juzgado de Primera Instancia en lo Comercial NQ
23, in re: Pearson, C. c. Cosmos. S. A. Ahorro y Prstamo para la Vivienda, en EO, Suplemento
Especial citado, p. 11. En ellos se sustituye el ndice eleqido por las partes por otro, en base al cual
se calcula el exceso en la onerosidad.
[11] La onerosidad que tiene en cuenta la doctrina de la imprevisin no es la que est dada
simplemente por el nmero de unidades monetarias de valor intrnsico variable en el tiempo en
razn d el proceso inflacionario- que el comprador debe desembolsar para hacerse de la unidad de
vivienda que le fue prometida en venta pues si en virtud de la clusula de estabilizacin convenida
en el caso, el comprador debe pagar una suma mayor de dinero, no significa, que por tal
circunstancia, el contrato sea mas oneroso, pues tal tipo de clusula tiende a mantener el valor
intrnseco o poder adquisitivo del precio, de donde resulta que la onerosidad no vara porque deba
desprenderse de una suma diferente de dinero, pero que sirve para adquirir ms o menos la misma
cantidad de bienes o servicios, segn sea mayor o menor la exactitud de la rectificacin prevista
(C:NCom., sala C, ED, 66-455).
[12] Conf. CNCiv., sala C, JA, 1975-27-III; CNCiv., sala B, LL, 137-806.
[13] La onerosidad ha de juzgarse con criterio objetivo y no con referencia a un deudor
determinado (CNCom., sala C, ED, 80-180), y teniendo en cuenta la situacin del mercado
(CNCom., sala C, ED, 76-208).
[14] Es lo que hace la jurisprudencia citada en nota anterior al imponer el cambio de ndice.
[15] resulta claro que la acentuada desproporcin entre las recprocas prestaciones de las
partes es insoslayable presupuesto de la nulidad que autoriza el art. 954 del cd. civil en su
segunda parto (CNCiv., sala B, LL, 1975-B-689}.
[16] El texto supone sinonimia entre evidente y notable en el contexto del art. 954, cd. civil. Ello
porque si por evidente se entendiera la acepcin usual del vocablo, aun la desproporcin ms
insignificante -que no podra dejar de ser evidente- sera abarcada por el art. 954. Pero esto
importara atribuir a la norma el haber introducido el concepto de lesin enorme aun en la figura
compleja (objetivo subjetivo) que incorpora la ley. Lo cual no parece que haya sido el propsito del
legislador. Por otra parte, la ley emplea el adverbio evidentemente y no el adjetivo .. evidente
queriendo connotar el impacto subjetivo de la desproporcin en el intrprete ms que una
evidente desigualdad entre prestaciones. Parece desprenderse esta interpretacin de la doctrina
de la jurisprudencia en e1 fallo registrado en ED, 57-449.
[17] Parece reconocer esta necesidad de comparacin entre dos relaciones la jurisprudencia de la
C1 Baha Blanca, en ED, 57-449 y Suprema Corte Prov. Buenos Aires, en ED, 55-173. La primera
 126
dice que la lesin supone una ventaja que excede toda medida de lo que habitualmente ocurre en
los negocios . .. que no tiene relacin alguna con las oscilaciones del mercado.
[18] Fallo de 1 instancia, in re: Argos S. A.c. Oteiza, confirmado por la CNCiv., sala A, ED, 88-269;
las siguientes sentencias en ED,
Suplemento especial, ao 1982, fallo de 1 instancia comercial (Juzgado No 23), in re: Pearson,
Carlos c. Cosmos, S. A.; fallo de 1 instancia civil (Juzgado No 20), in re: Bolm c. Buenos Aires
Building Society; CNCom., sala C, in re:Coprez y otros c. Giuliani y Asociados y fallos de 1
instancia comercial; in re: Villalba c. Ro Paran (Juzgado N 26); in re: Cimynski c. Banco Ro
(Juzgado
No 2.2); in re: Cadcne, Edgardo c. Obra, S. A. (Juzgado No 15); in re: Zumpano c. Viviendas
Guillermo Pea (Juzgado No 16); in re: Fidalgo c. El Trust (Juzgado N? 9); in re: Lio c. The First
National Bank of Boston (Juzgado N 6).
[19] Fallo de 1 instancia, in re: Argos c. Oteiza, consid. 7, C, JA, 1980-III-12; fallo de 1 instancia
comercial (Juzgado N 6), in re: Lo c. The First National Bank of Boston, consid. zo, ED, Sup.
especial, 1982, p. 2; fallo de 1 instancia comercial capital (Juzgado No 9), in re: Fidalgo c. El Trust,
consid. 2, ibldem, p. 3; fallo de 1 instancia comercial (Juzgado N 10), in re: Zumpano c. iviendas
Guillermo Pea, consid. lo, ibdem, p. 3; fallo de 1 instancia civil Capital (Juzgado N 2);in re: Bolm
c. Buenos AiresBuilding Society, consid. 4, ibldem, p. 10.
[20] Fallo de 1 instancia comercial (Juzgado N 4), in re: Zamorano, Jorge H. y otros c. Galioia
Ahorro y Prstamo, S. A., Soc. de Ahorro y Prstamo para la Vivienda, consid. 1; fallo de
1instancia comercial (Juzgado N 9), in re: Fidalgo.y otra c. El Trust Vivienda, S. A., consid. 5 fallo
de 1 instancia comercial (Juzgado N 26), in re: Villaba y otra c. Rio Paran, consid. 3; CNCom.,
sala C, Coprez c. Giuliani, consid. 2 con cita de LLAMBAS; fallo de 1 instancia comercial
(Juzgado N 20), Bolm c. Buenos Aires Building Society, consid. 10. (ED, Supl. especial, ao 1982).
[21] Fallo de 1 instancia comercial (Juzgado N 6), in re: Lo c. The First National Bank of Boston,
consid. c) y e); fallo de 1 instancia comercial (Juzgado N 10), in re: Zumpano c. Viviendas
Guillermo Pea, consids. L y 2 (ED, Supl. especial, ao .1982).
[22] Vase jurisprudencia cit. en nota (18) anterior.
[23] Los ndices que suministra el Indec son acumulativos, de modo que es igual actualizar un
capital mes a mes conforme al porcentual de incremento de los precios que se toman como
referencia que reajustarlo dividendo los indicadores correspondientes a los meses extremos del
perodo examinado y multiplicando el cociente por la suma que se quiere revalorizar ( CNCiv., sala
A, LL, marzo 2-1-1982, p. 7).
[24] La indexacin slo tiende a mantener la representatividad de un capital a valores constantes y
no soporta objetivamente lucro alguno. ( CNC:v., sala B, voto del doctor Palmieri, LL, marzo 24-
1982, p. 7).
[25] A continuacin efectuamos un desarrollo demostrativo de la identidad entre las frmulas. Dicen
los jueces: no deben actualizarse los saldos de capital a fin de determinar el valor de cada cuota,
sino que el capital originario (C) debe dividirse por el nmero de cuotas pactadas (n) y su resultado
(w) ser el monto de las cuotas originales. nicamente sobre las cuales, se debe aplicar el factor de
correccin (f ), etc; entonces:
(1) C = w n
esta cantidad (w) es la que al final del primer perodo deber actualizarse por el factor de
correccin (f ); entonces. valor de la cuota w (f ) y as sucesivamente en los perodos
subsiguientes.
En el ejemplo tomado, el prstamo se devolva en dos cuotas, entonces
(2) C = w + w
Al finalizar el primer perodo
(3) C (f ) = w (f ) + w (f )
y, obviamente, al finalizar el segundo perodo
 127
(4) C (f ) (f ) = w (f ) (f ) + w (f ) (f )
Las ecuaciones expuestas revelan las equivalencias. Veamos ahora que luego de aplicado el
primer pago w (f ), queda
(5) C (f ) w (f ) = w (f )
Pero para establecer la segunda cuota, se debe aplicar el factor de correccin del segundo periodo,
de donde
(6) [ C (f ) w (f )] f = w (f ) (f )
Volvamos entonces a la ecuaci6n ( 4) que expona la equivalencia del capital originario C
actualizado con la sumatoria de las cuotas actualizadas, de la siguiente manera
(4) C (f ) (f ) = w (f ) (f ) + w (f ) (f )
Reemplacemos ahora el valor de la segunda cuota tal como lo determinamos en (6), de donde
(7) C (f ) (f ) = w (f ) (f ) + [ C (f ) w (f )] (f )
y
(8) C (f ) (f ) = w (f ) (f ) + [ C (f ) (f ) w (f ) (f ) ]
y, reduciendo
(9) C (f ) (f ) = C (f ) (f )
de donde queda demostrado que Ja sumatoria de las cuotas actualizadas por sus respectivos
factores no es otra cosa que el capital originario actualizado por dichos factores, y que a la vez,
ste, como se demostr arriba (Cap. 11, 4. e. (i) ) no es cosa distinta a la sumatoria de las cuotas
obtenidas por los sucesivos ajustes del saldo del capital adeudado.
[26] Un ejemplo numrico resaltar ese comportamiento similar. El supuesto es que el da l/1/80
una persona A tom un prstamo de una entidad bancaria B de $ 4.000.000, por el trmino de dos
aos (como slo analizamos el comportamientos de los diferentes ndices de actualizacin
mantenemos para el ejemplo la advertencia efectuada arriba [Cap. I, l.] de inexistencia de tasa de
inters pactada como retribucin del capital prestado, de donde el mutuo del ejemplo es gratuito).
Al cabo del plazo pactado (dos aos, vencidos el 31/12/81) la deuda por capital habra
evolucionado, segn aplicacin de los ndices arriba indicados, de la siguiente manera:
Indicador 1050 PMNG Consumidor Dlar

1/1/80 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000

31/12/82 18.373.360 17.640.800 17.358.000 25.985.200

Veamos ahora la aplicacin do los ndices sobre el mismo prstamo ( $ 4.000.000 a dos aos),
pero con amortizaciones semestrales (4 cuotas iguales de $ 1.000.000 en su origen) de $
1.000.000 en su origen). (4 cuotas iguales de $ 1.000.000 en su origen).

Indicador 1050 PMNG Consumidor Dlar

1/7/80 1.346.200 1.324.843 1.419.082 1.145.320

1/1/81 1.810.900 1.576.873 1.876.353 1.230.296
1/7/81 2.817.700 2.561.742 2.757.720 4.002.463
1/1/82 4.632.800 4.410.273 4.339.536 6.496.309

A fin de dar credibilidad a las cifras resultantes exponemos, a continuacin, el procedimiento de

clculo en la aplicacin de los ndices efectuada:
l. La matriz que registra la evolucin semestral de los distintos indicadores es:
Indicador 1050 PMNG Consumidor Dlar
 128
1/1/80 100 868.270 40.090 1.624
1/7/80 134,62 1.190.067 56.891 1.860
1/1/80 181,09 1.416.453 75.223 1.998
1/7/81 281,77 2.301.136 110.557 6.500
1/081 362,28 3.961.616 172.972 10.550

2. El porcentaje de incremento de un semestre a otro es (se ejemplifica nicamente con el ndice

1050):
I (1/7/80) 1 = 134,62 1 = 34,62%
I ( l/l/80) 100
I (1/1/80) 1 = 181,09 1 = 34,52%
I ( l/7/80) 134,62
I (1/7/81) 1 = 281,77 1 = 55,60%
I ( l/1/81) 181,09
I (1/1/82) 1 = 463,28 1 = 64,42%
I ( l/7/81) 281,77
3. Finalmente, los porcentajes obtenidos se aplica
07.04.2016
2016 04 07 Sturzenegger lanza nuevo crdito hipotecario atado a la inflacin
LPOCon 6 bancos se acord el uso de las Unidades de Vivienda que reducen un 60% los ingresos
mnimos para acceder.
LPOCon 6 bancos se acord el uso de las Unidades de Vivienda que reducen un 60% los ingresos
mnimos para acceder.
Bloomberg AR
Bloomberg
El Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) seal en un comunicado que "dispuso hoy la
implementacin de una nueva modalidad de ahorro y de prstamos con el potencial de cambiar
radicalmente el acceso a la vivienda para las familias argentinas. Con esta iniciativa, el BCRA
apunta a fomentar el desarrollo con equidad social, uno de los mandatos de su Carta Orgnica."
29.03.2016 El Gobierno vuelve a cambiar el IPC de referencia para pagar menos intereses
Se trata de un instrumento denominado "Unidades de Vivienda"(UVIs) que ajusta por inflacin
mediante el muy manipulado Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER). Cada UVI ser
igual al costo promedio de construccin de un metro cuadrado testigo dividido mil. As si el metro
cuadrado testigo al 31 de marzo de 2016 cotiz "$14.053, el valor inicial de la UVI ser de 14,053
pesos (14 pesos con 53 milsimos)."
El Banco Central dar a conocer a diario el valor diario de la UVI en su pgina web.
En este sentido, el comunicado explica que "el ndice de precios al consumidor tiene una altsima
correlacin con el costo de la construccin, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1000 UVIs
alcanzarn aproximadamente para construir 1m2 testigo en cualquier momento futuro."
As, comprando 1000 UVIs hoy, los ahorristas se aseguran un metro cuadrado testigo. Cuando
lleguen a ahorrar, por ejemplo, unos 50.000 UVIs (les lleve el tiempo que les lleve reunirlos),
entonces podrn comprarse un departamento de 50 metros cuadrados en una ubicacin promedio.
Es que el costo promedio de construccin de un metro cuadrado testigo se basa "en las cifras
conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario,
Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paran), ponderados por poblacin."
 129
Segn remarca el comunicado oficial, "La habilitacin del ahorro en UVIs pondr al alcance de las
familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflacin, similar al ahorro en ladrillos
pero que ser accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo", lo cual
representa un beneficio para los ahorristas con finalidad hipotecaria.
Las UVIs son como una suerte de plazo fijo con "depsitos por plazos mnimos de 180 das" antes
de volver a convertirlos en pesos. Para plazos ms largos s se dar la opcin a precancelar las
UVIs.
Beneficio o maleficio para el deudor hipotecario
En un apartado titulado "Beneficios para el tomador de crdito" el comunicado agrega que "La
habilitacin del mercado de crdito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a crditos
hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centsima del PIB." Y agrega que "Al estar
denominados en UVIs, la tasa de inters de estos crditos pasa a ser una tasa real, que el Central
anticipa oscilar en torno a 5%. As, las cuotas de un crdito hipotecario bajo esta nueva modalidad
son asimilables a un alquiler tradicional, el cual tpicamente se ubica en aproximadamente un
porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economa."
Para el analista este sistema huele a la Circular 1050 del Banco Central de Martnez de Hoz,
all por 1980, que permiti la indexacin por inflacin de los crditos hipotecarios. "Es la
medida con la que los Kirchner se llenaron de plata porque con una inflacin galopante
(como la que tenemos) las cuotas de los crditos se hicieron infinitas, los salarios no
alcanzaron y a la gente le terminaron rematando las casas", record Uriburu.
Sin embargo, el analista de mercados Francisco Uriburu advierte que estas UVIs son una copia
textual del sistema hipotecario chileno "Y en Chile funciona muy bien porque tiene una inflacin de
un dgito anual; pero no es un sistema para aplicar en un contexto como el argentino en el que
estamos discutiendo cundo la inflacin llegar a ser del 1% mensual. Es un disparate."
Para el analista este sistema huele a la Circular 1050 del Banco Central de Martnez de Hoz, all
por 1980, que permiti la indexacin por inflacin de los crditos hipotecarios. "Es la medida con la
que los Kirchner se llenaron de plata porque con una inflacin galopante (como la que tenemos) las
cuotas de los crditos se hicieron infinitas, los salarios no alcanzaron y a la gente le terminaron
rematando las casas", record Uriburu.
"No importa si al CER lo ajusts por la inflacin de San Luis o la ms baja que encuentres, sigue
hacindolo altsimo y prohibitivo. Es una buena medida para cajonearla hasta que la inflacin anual
se parezca a la que ahora es mensual. As es un delirio", enfatiz preocupado.
Contrariamente a lo que sostiene Uriburu, el comunicado de la institucin que preside Sturzenegger
evala que al comparar dos crditos a 15 aos, uno ajustado por UVIs el otro "estndar a tasa de
inters fija disponible hoy en el mercado, "Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va
actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crdito en pesos crece a
lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVIs."
Y mientras se discute si el costo del crdito ser accesible en funcin de si el Gobierno logra
controlar la inflacin en los plazos proyectados o no. Lo que s beneficia a los inquilinos que
quieran cumplir el sueo de la casa propia es que este esquema crediticio al reducir las cuotas
calculadas, baja ms de un 60% el nivel de ingresos mnimos familiares para acceder a un crdito
estndar.
 130

En este sentido, el comunicado explique que "Por ejemplo, asumiendo una relacin cuota ingreso
del 30%, en el crdito estndar para un monto de 1 milln de pesos se necesita (hasta hoy) un
ingreso mensual de 68.609 pesos. En el prstamo con UVIs, el ingreso mensual requerido es de
26.855 pesos."
El texto del Banco Central detalla que las UVIs representan una ventaja frente a los actuales
crditos que son prohibitivos porque cobran tasas "muy elevadas para compensar el hecho de que
la inflacin puede licuar el valor de las cuotas posteriores. Esto funciona como una enorme barrera
en el acceso al crdito que solo pueden sortear familias de alto poder adquisitivo." Al punto tal que
el mismo Juan Curuchet, director del Banco Provincia reconoci que el ao pasado su entidad solo
otorg 200 crditos hipotecarios. Hoy la tasa hipotecaria vigente es del 24% anual.
Esta medida muestra la confianza que se tiene el Gobierno respecto de su capacidad de bajar la
inflcin. Segn las estimaciones del BCRA, el ajuste por CER ser el primer ao del 25% anual, el
segundo ao, del 14,5%; el tercer ao, del 10% y desde el cuarto en adelante, del 5%.
 131

"Bajo la nueva modalidad, el valor inicial de las cuotas es mucho ms accesible. Es ms,
utilizando la trayectoria de inflacin pautada por el gobierno- el valor de estas cuotas se ubica
durante casi todo el periodo del prstamo por debajo de las correspondientes al crdito estndar a
tasa de inters fija hoy disponible en el mercado. Esto es porque la tasa de inters de estos
crditos tiene implcita una tasa de inflacin alta durante todo el perodo, mientras que esta
autoridad monetaria est abocada a que la inflacin baje fuertemente en los prximos aos."
Sin embargo no todos coinciden. Puntualmente el mismo ministro de Interior reconoci que la meta
del 25% de inflacin en 2016 necesita ser revisada, las consultoras la ubican arriba del 32% anual,
el economista Miguel Kiguel dijo que difcilmente se rompa el piso del 1,9% mensual de inflacin y
el mismo banquero Jorge Britos (h) dijo que llevar la inflacin a un dgito llevar al menos 7 aos y
no tres como estima Federico Sturzenegger.
En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos prstamos Banco Ciudad,
Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio. "El BCRA espera, y alienta,
que todas las entidades se sumen a este tipo de prstamos" agrega el reporte.
Adems los crditos en UVIs podrn dedicarse a cualquier otro tipo de financiamiento tales como
prendarios, personales, o crditos a empresas, siempre a partir de perodos no menores a 1 ao.
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2002 04 04 Pesificacin: conflictos por la aplicacin del CER a las deudas por Victoria Mordcovich
La indexacin por inflacin regir desde agosto. Dicen que las cuotas sern impagables.
Edicin Impresa: jueves, 04 de abril de 2002
vmordcovich@losandes.com.ar
La aplicacin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) sobre las deudas financieras
pesificadas ya est generando conflictos. Recin a partir del 3 de agosto prximo las cuotas
comenzarn a actualizarse, aunque aquellos que pretenden cancelar sus deudas anticipadamente
ya son susceptibles de la aplicacin del ndice, a valores de marzo.
La situacin pone los pelos de punta a quienes tomaron crditos con reglas de juego totalmente
diferentes a las actuales. Y anoche se realiz una nueva movilizacin de deudores hipotecarios en
contra de la aplicacin de este sistema, de la continuidad de los remates (hoy frenados por la ley
de Quiebras) y las intimaciones de los bancos para llegar a arreglos leoninos con los deudores.
Temor de deudores
Los ms pesimistas dicen que con el CER sus prstamos se tornarn impagables. Que la baja de
tasas de inters no ser suficiente para compensar la escalada de las cuotas, por la indexacin
segn el costo de vida.
 132
Es que si la inflacin se mantiene en torno al 3% mensual, an con la tasa de inters mxima del
3,5%, a mitad del ao prximo los deudores hipotecarios pagaran una cuota ms alta y adeudaran
ms dinero que el deben en la actualidad.
El gran problema es que lo que se ajusta por el CER es el capital adeudado. En un ejemplo de un
prstamo de $ 40.000, con una inflacin de 3% por mes, en junio de 2003 la deuda en pesos
habra subido a 42.700, pese a los pagos realizados. Y si la deuda era de 47.000, para ese mismo
mes trepara a $ 59.000, siempre en pesos y no en la moneda original (dlares).
Mientras ms se paga, ms se debe, asegur Edgardo Civit Evans, de la Unin Interprovincial de
Entidades de Vivienda (Unidevi) para calificar al CER, al que equipara a la Circular 1050, que aplic
el entonces ministro de Economa Alfredo Martnez de Hoz, a finales de los aos 70 .
En la otra mano aparecen los representantes del Movimiento de Defensa de la Vivienda Familiar.
Apoyan la indexacin de las deudas por un Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), una iniciativa
que ya tiene media sancin del Senado de la Nacin.
Es lo menos malo teniendo en cuenta la situacin actual. Nosotros no queremos dejar de pagar los
crditos, pero queremos poder pagarlos. Y si se indexan las cuotas, pero no los salarios ser
imposible cumplir, coment hace algunos das, antes de la primera movilizacin, Eduardo Prez
Caram, el secretario General de la organizacin.
Pero en este caso, el asunto tambin es debatible, ya que en general, los ajustes salariales se
producen bruscamente, con lo que en caso de tomarse como parmetro, el shock para los
deudores podra ser mayor.
En estos ltimos das, a los bancos -que tambin se sienten damnificados y aparecen en el otro
extremo de la puja- les llovieron las consultas por este tema.
El gerente de una entidad privada afirm ayer que no son ellos quienes tienen el poder de decisin
para las negociaciones y que deben remitirse a las disposiciones del Banco Central (BCRA). Y
reconoci que este es un tema muy spero y va a generar una discusin muy fuerte hasta que
llegue a aclararse.
En Mendoza, se estima que hay entre 75.000 y 80.000 deudores hipotecarios en el sistema
bancario. A esta cifra se suman otros miles que sellaron acuerdos por medio de cooperativas,
escribanas o mutuales, que tienen la posibilidad de negociar de otro modo.
Cualquiera de los ndices de indexacin que se tome no se aplicar slo a los crditos de vivienda,
sino que corren igual suerte los automotrices y los prstamos personales.
Alcances. Se aplicar a todos los crditos bancarios y no bancarios que fueron originalmente
pautados en moneda extranjera (dlares) y que fueron pesificados mediante el decreto 214/02.
El ajuste. El capital de la deuda se ajustar por el CER (bsicamente, la inflacin de los ltimos 30
das). Adems, la tasa de inters fue fijada por el BCRA en el 3,5% para deudas hipotecarias y
prendarias de personas fsicas, y del 5% para otros crditos. Las personas jurdicas pagarn entre
el 6 y el 8%.
Fechas. El reclculo de los prstamos comenzar a aplicarse desde el 3 de agosto prximo.
Mientras tanto, los bancos siguen tomndolas como pagos a cuenta de la deuda. Una vez hecho el
reclculo, se determinar si el deudor tiene un saldo a su favor o si adeuda ms dinero. Aquellos
que deseen cancelar sus crditos anticipadamente (el plazo para hacerlo vence el 14 de mayo) ya
son susceptibles de la aplicacin del ndice a los valores de marzo.
Impacto. El deudor comenzar a advertir la actualizacin a partir de las cuotas de setiembre -si la
anterior venci el 1 o el 2 de agosto- o de octubre, en los casos restantes.
Excepciones. La circular del Banco Central dispuso que quedan fuera de la normativa las deudas
por tarjetas de crdito, las derivadas de financiaciones del comercio exterior, los contratos de futuro
y opciones (que se negocian en el mercado burstil), y los que se rijan por leyes extranjeras.
La Circular RF 1050 por Edgardo Civit Evans
28/05/16
Sobre el tema se pueden citar fundamentalmente dos libros, el mo: Civit Evans, Edgardo. Los
ladrones y como robaron. Indexacin y dependencia, Buenos Aires: El Cid editor, 1984, del cual
no hay ms ejemplares, y el de Indexacin del doctor Mosset Iturraspe, ya fallecido, titular de la
ctedra de contratos de la Universidad de Santa Fe.
 133
1.-Los crditos funcionaban sobre la base de la eliminacin del llamado rgimen de especialidad de
la hipoteca del cdigo civil, que estableca que ninguna deuda dineraria poda superar el valor
del bien gravado. Martnez de Hoz hizo dejar sin efecto esa norma, con lo cual las deudas
podan superar el valor del bien que les serva de garanta, llevando a la gran mayora de los
deudores a situaciones de imposibilidad de pago, porque los ndices utilizados eran superiores a
las actualizaciones de sus salarios.
2.-No fue la 1050 la ms gravosa de las circulares indexatorias del BCRA. Previo a ella, que es de
1982, existieron varias circulares RF (reforma financiera) del BCRA: 8, 12, 202 y 687, que de
diferente modo indexaban las deudas mediante la suma de capital ms intereses.
3.-La RF 1050, siendo posterior, se hizo la ms famosa porque fue cuando explot polticamente el
problema. Para ilustrarlo nosotros decamos que mientras las deudas iban por ascensor los
salarios crecan por escaleras.
4.-Bsicamente la indexacin se basa en la actualizacin del capital ms los intereses, en una
suerte de capitalizacin de los intereses, lo que genera que mientras ms se paga ms se
debe, se elimina el efecto liberatorio que supone el pago, la moneda pasa a ser la ms cara
de las mercancas, cuando solo es un mero bien para facilitar el intercambio; cuando la
conjuncin de la suma de capital ms intereses supera los ingresos se llega a situacin de
imposibilidad de pago.
5.-El capital no se cancelaba porque la suma de capital e intereses creca ms que la posibilidad de
pago del deudor, que siempre iba debiendo ms. De all surgieron los intentos de
refinanciaciones que no solucionaban el problema, sino que lo extendan en el tiempo.
6.-En 1978 comprend que por mi deuda con el BHN. terminara pagando 4 o 5 casas. La historia
de las organizaciones nace cuando en una asamblea en barrio UJEMVI expliqu a los vecinos lo
que haba estudiado y la conclusin a la que haba llegado. Decidimos extender nuestro
accionar a los barrios Alimentacin, UNIMEV, Canciller, Aeronutico, COVSE y otros. Y a partir
de all, gracias al diario Los Andes que nos di gran apoyo, se conoci en todo el pas. Clarn me
dedic una editorial. Y muchos diarios y revistas se ocuparon del tema.
7.-Junto con varios amigos que me eligieron presidente, fund dos entidades: UNIDEVI, la Unin
Nacional de Deudores de Vivienda, y CODEVI, Comisin de Defensa de la Vivienda, con
accionar en Buenos Aires. A ambas se sumaron varios prestigiosos abogados que nos
ayudaron, como el doctor Sebastin Soler, Facundo Surez Lastra, Moset Iturraspe en Santa
Fe. En fin, fueron muchos los que colaboraron para efectuar ms de 250.000 reclamos
administrativos ante el B.H.N. y el B.C.R.A. por la aplicacin de ese sistema indexatorio.
8.-Como se lleg a situaciones masivas de no pago, el BCRA. absorba las deudas para evitar la
cada de los bancos. En sntesis, si se analiza profundamente, era una poltica francamente
marxista, porque el estado terminaba siendo dueo de casas, propiedades, fincas, fbricas. El
tema es largo y complejo, solo explicable a travs de la comprensin de una poltica destinada a
saquear a la gente y a transformar al BCRA. en titular de la mayor cantidad de bienes como
consecuencia que los bancos eran meros intermediarios entre la gente, tomadora del crdito, y
el BCRA.
7.-Desde 1978 hasta 1983, fueron aos de una dura lucha en la poca del proceso, hubieron
/centenares o miles de movilizaciones, golpeo de cacerolas, hacer sonar bocinas, impedir actos
oficiales, como en el caso del Almirante Lacoste al que no le dejamos inaugurar el barrio
Sarmiento. Fui citado a declarar en varias ocasiones y deb explicar por qu los militares se
haban transformado en la guardia pretoriana de un sistema corrupto y marxista. Demostrar,
explicar sobre pizarrones este concepto, que esa poltica no era liberal, sino socialista o
marxista, me salv la vida, porque expuse ante militares con sentido nacional, con muchos de
sus parientes endeudados. Fue una lucha dura y lamentablemente no reconocida hoy a slo 38
aos de la misma. En el pas jams se realiz una movilizacin de ese tipo y menos, durante un
gobierno militar.
8.-La primer gran solucin vino por trabajos mos con Ral Baglini Diputado Nacional (UCR) por la
Provincia de Mendoza, que entendi el tema, lo hizo suyo y lo transform en la ley 23.370.
 134
9.-La solucin por ley vino porque la 1050 tomaba la tasa activa para la capitalizacin. La ley
23.370 si bien no desindexaba, modific este principio y lo transform en tasa pasiva. 1 La
reduccin fue de ms de 60% entre capital e intereses. Gracias a esa norma muchos salvaron
sus casas y propiedades y la gran mayora pudo cancelar los prstamos.
Algunas opiniones de Edgardo Civit Evans en su disertacin en la Universidad de Mendoza 2
9/6/16
El sistema de indexacin existe en Chile, pero all tienen el 3% de inflacin y nosotros, siendo
benvolos, tenemos el 30%
Soy un enemigo acrrimo de la indexacin, porque en Argentina no sabemos qu va a pasar
dentro de un mes. Si explota la inflacin tendremos un problema.
En Argentina se aplicaron diecisiete formas de indexar los crditos hipotecarios y todas
fracasaron.
En una poca el Banco Hipotecario Nacional aplicaba como ndice de ajuste el Salario del
pen industrial de la Capital Federal. En determinado momento ese salario se ajust un 53% y
la gente no pudo pagar los crditos hipotecarios. Estas cosas suceden cuando se permite que
sean el BCRA o los bancos los que manejen los contratos.
La nica forma de que eso no ocurra es fijar el 20% del ingreso familiar como tope de las
cuotas a pagar y que cancelados o no, los crditos no se extiendan y caduquen a los 20 aos.
As lo hice como Interventor-Presidente del Banco Hipotecario Nacional, logrando reducir
significativamente la morosidad.
Dicen que van a modificar el Plan Pro.Cre.Ar No es bueno que saquen dinero del ANSES.
Deben crear un fondo especfico, pero sabemos que no hay recursos para lo que no se quiere.
En el caso del plan Nacin tu casa luego de tres aos actualizarn por una tasa de referencia
del Nacin que no sabemos cul es y si se actualiza por el CVS y hay aumentos bruscos de
salarios la gente tampoco podr pagar. El
En el plan del BCRA la UVI se indexa por CER y si la cuota supera en un 10% la variacin del
CVS se extiende el plazo para pagar.
Estos crditos no se van a poder aplicar hasta que no modifiquen la Ley 25.561 de Emergencia
pblica y cinco artculos del nuevo Cdigo Civil y Comercial.
Aunque Cobos y otros ponen un tope a las cuotas o prevn aumentos del plazo para que no
superen el CVS, siempre la gente pagar ms de lo que firmaron originalmente.
Los topes como el CVS no solucionan el problema. Si los salarios de los deudores hipotecarios
no se incrementan en la misma proporcin, se generar imposibilidad de pago.
Cobos, en su plan Casa de Ahorro, crea un fideicomiso financiero administrado por Nacin
fideicomisos, para que el ahorro captado en UVIs se preste en UVIs. El problema es que deja
al BCRA y los bancos la instrumentacin del sistema de crdito. Someter un crdito hipotecario
al valor del costo del dinero es volver a la situacin que tuvimos con la 1050. Todo esto puede
deparar graves problemas para los deudores. Si hay un viva la pepa con los bancos privados
ser un problema.
Es ms fcil crear un fondo especfico, como el FONAVI. Si se produjera una inyeccin de
dinero en el sistema se construiran miles de viviendas y la gente no tendra que ahorrar 3 a 10
aos para acceder a un crdito.
Aunque las tasas bajen y con inflacin cero es necesario el ahorro previo y la ayuda del estado
para que las cuotas sean menores.

1 N.del R. La circular 1050 actualizaba los intereses por tasa de inters libre del sistema financiero
(promedio de tasas activas que cobraban los bancos por los prstamos) Eso determinaba la
mecnica indeaxtoria de los crditos a travs de un ndice de Ajuste Financiero (IAF) y el BCRA
mensualmente informaba sus valores diarios. El IAF representar el monto acumulado en funcin de
una capitalizacin continua con tasa flotante, representada por la Tasa Testigo a 30 das. Aunque la
inflacin fuera cero, aumentara. La tasa de inters explot por la gran iliquidez del sistema hacia el
final del gobierno militar, superando en algunos meses el 300% anual y casi nadie pudo cumplir con
sus obligaciones. Los bancos ejecutaron a muchos deudores.

2 Resumen libre de algunos conceptos expresados en la disertacin.

 135
Existe una indefinicin sobre lo que se va a hacer con el multiplicador ms importante de la
economa, que es la construccin de viviendas.
Si se indexan las casas se indexa toda la economa y volveremos a las crisis. Si se roba, no
hay forma de superar el dficit de 3.200.000 viviendas. Mientras tengamos una inflacin del
30% cualquier plan fracasar.
Necesitamos un sistema serio, sustentable. En EE.UU. los crditos hipotecarios son a 50 aos.
Uds. como arquitectos van a tener que asesorar a sus clientes. Como ciudadanos nos tenemos
que preocupar.
Me opongo a lo que piensan sacar del Congreso Nacional.
1985 11 25 Ley 23370 - Vivienda
Sancin: 25/IX/985 Promulgacin parcial: 14/X/985 Publicacin: B.O. 18/X/985
Art. 1.- La presente ley comprende todas las relaciones emergentes de los contratos de mutuo
celebrados por las entidades financieras regidas por la ley 21526, instrumentadas mediante
escritura pblica con garanta real inscripta, o mediante boleto de compraventa que tengan fecha
cierta, y que tuvieron por objeto adquirir, construir, ampliar o refaccionar la vivienda nica de uso
propio y permanente del deudor y/o nica de uso de su grupo familiar en lnea directa de
ascendencia o descendencia.
Art. 2.- Los prstamos a que se refiere el artculo anterior son los concedidos originalmente con
clusula de ajuste basada en los ndices establecidos por las Circulares R.F. 202, 687 y 1050 al 31
de diciembre de 1983, y los otorgados desde el 1 de junio de 1977 que, oportunamente, fueran
susceptibles de incorporarse al rgimen previsto en la Comunicacin A-437 con el alcance del
artculo anterior, todas ellas del Banco Central de la Repblica Argentina, aun cuando hubieren sido
refinanciados por acuerdos entre las partes o segn normas administrativas posteriores, suscripto
convenios judiciales o iniciado acciones ejecutivas para su cobro siempre que, a la fecha de puesta
en vigencia de esta ley, no se hubiere efectivizado el lanzamiento del deudor.
Art. 3.- Podrn acogerse a las disposiciones de la presente ley, aun cuando se hallasen en mora:
a) Los deudores mutuarios de los crditos o, en su defecto, sus garantes o fiadores, cuando fueren
stos quienes solventen los pagos;
b) Sus sucesores a ttulo universal. En caso de disidencia, prevalecer la voluntad de cualquiera de
ellos que ocupe el inmueble;
c) El cnyuge suprstite en tanto ocupe el inmueble y asuma la obligacin como pagador principal;
y d) Quienes hubieren convivido en el inmueble con el obligado al pago o su grupo familiar,
hubiesen recibido de ellos ostensible trato familiar, y continen en la ocupacin del inmueble, en
tanto asuman la obligacin como pagadores principales.
Art. 4.- Las entidades financieras comprendidas por el artculo 1 debern, en todos los casos,
comunicar fehacientemente a sus deudores y dems obligados al pago, las condiciones
alternativas de pago que se deriven del rgimen de esta ley dentro de los quince (15) das
contados a partir de su vigencia.
Art. 5.- Los deudores podrn optar por:
a) Acogerse a este rgimen en todo su alcance;
b) Acogerse al sistema de pago y actualizacin que establecen los artculos 7 y siguientes de esta
ley, sobre la base del saldo deudor existente a la fecha de su promulgacin; o c) Mantener en todas
sus partes las condiciones o acuerdos celebrados con la entidad acreedora.
En su caso, los deudores debern notificar a la entidad, por medio fehaciente, su voluntad de
acogimiento y la opcin elegida, dentro de los sesenta (60) das contados a partir de la fecha de la
comunicacin a que se refiere el artculo 4, salvo caso fortuito o fuerza mayor debidamente
comprobados y, si en tal circunstancia se efectuara la notificacin dentro del tercer da de
desaparecido el impedimento.
No obstante, si no se realizara la notificacin dentro del primer plazo se entender que el obligado
opt por acogerse al inciso a) o b) cuya aplicacin determine el menor saldo de deuda a la fecha de
entrada en vigencia de la presente ley.
 136
Desde la vigencia de la presente y hasta el vencimiento del plazo de sesenta (60) das para la
opcin del obligado, quedarn suspendidos los procedimientos y acciones comprendidos por el
artculo 1 de la ley 23318.
En los plazos previstos en el presente artculo, el Poder Ejecutivo arbitrar los medios necesarios
para asesorar a los deudores comprendidos por esta ley.
Art. 6.- Para determinar el nuevo saldo deudor a los efectos del inciso a) del artculo precedente se
proceder de la siguiente forma:
a) A opcin del deudor:
1) El monto original del mutuo se actualizar desde su otorgamiento y hasta la fecha de entrega en
vigencia de esta ley, mediante el ndice del salario total medio mensual por trabajador industrial
(excluido aguinaldo) en trminos nominales, nivel general, que pblica el Instituto Nacional de
Estadstica y Censos (INDEC), y al resultado obtenido se le aplicar un descuento del veinticinco
por ciento (25%); o 2) El monto original del mutuo se actualizar desde su otorgamiento y hasta la
fecha de entrada en vigencia de esta ley, conforme al ndice que en anexo forma parte de la misma,
elaborado en funcin de la tasa pasiva promedio efectiva mensual abonada por los bancos de
plaza, desde el 1 de junio de 1977 al 30 de junio de 1982, y la tasa mxima fijada por el Banco
Central de la Repblica Argentina para los depsitos a plazo fijo de treinta das desde el 1 de julio
de 1982 hasta la fecha de entrada en vigencia de esta ley, con ms un inters del seis por ciento
(6%) efectivo anual.
En ninguno de los dos casos se considerarn las refinanciaciones posteriores a la fecha del crdito.
b) Las sumas abonadas a la entidad acreedora, en concepto de amortizacin de capital e intereses
de cualquier tipo, en carcter ordinario o extraordinario, en forma directa o con intervencin judicial,
incluso el valor del inmueble u otros bienes entregados en parte de pago, sern actualizados
mediante el ndice sealado en el inciso a) elegido por el deudor, desde la fecha de cada pago
hasta la de entrada en vigencia de esta ley.
c) El nuevo saldo deudor surgir de deducir del monto actualizado de la deuda (inciso a) el monto
actualizado de los pagos (inciso b).
Art. 7.- Los deudores que hubieren optado por los incisos a) o b) del artculo 5 cancelarn el saldo
de deuda mediante el pago de cuotas mensuales y consecutivas que sern tantas como las
pendientes de pago vencidas o a vencer a la fecha de vigencia de esta ley.
El monto de la primera cuota se obtendr de dividir el saldo por el nmero total de cuotas. Si el
mismo superare el veinte por ciento (20%) de los ingresos netos mensuales regulares del obligado
y su grupo familiar conviviente extremo que deber acreditar mediante declaracin jurada, dentro
del plazo que establezca la respectiva reglamentacin, deber aumentarse el nmero de cuotas
hasta alcanzar esta proporcin.
Los deudores beneficiados por esta franquicia y por la establecida en el ltimo prrafo del artculo
8, debern actualizar anualmente sus declaraciones juradas a los fines de recomponer la relacin
cuota ingreso.
Art. 8.- El monto de las cuotas subsiguientes se obtendr de actualizar mensualmente el valor de la
primera cuota mediante el ndice de correccin que refleje la tasa de inters efectiva mensual
mxima fijada por el Banco Central de la Repblica Argentina para los depsitos a plazo fijo de
treinta (30) das, con ms un seis por ciento (6%) efectivo anual.
Si el importe de la cuota actualizada superare durante tres (3) meses consecutivos el porcentaje
fijado en el artculo 7 circunstancia que el deudor deber acreditar mediante declaracin jurada
dentro de los quince (15) das contados a partir de la fecha de vencimiento de la tercera cuota que
cumpla con esa condicin, la entidad acreedora reformular el cronograma de pagos para
recomponer la relacin cuota ingreso, de acuerdo a lo establecido en el artculo anterior.
Art. 9.- La falta de presentacin en trmino de las declaraciones juradas de los artculos 7 u 8
implicar la conformidad del obligado con los montos de las cuotas correspondientes. El
falseamiento de la declaracin jurada, en cualquiera de los casos, determinar el decaimiento
automtico de todos los plazos y la exigibilidad del saldo deudor, sin perjuicio de los otros efectos
legales a que hubiere lugar.
Art. 10.- El obligado podr, en cualquier momento y aun cuando hubiere optado por el pago en
cuotas, cancelar el saldo deudor mediante amortizaciones parciales o totales, caso ste ltimo en
 137
que deber abonar el importe que resulte de multiplicar el monto de la ltima cuota de capital
actualizado vencida por la cantidad de cuotas pendientes, incluso las vencidas impagas a partir del
acogimiento a este rgimen, las que debern computarse para determinar el monto, adicionndose
al resultado el inters punitorio legal correspondiente a las mismas.
Art. 11.- Transcurridos veinticinco (25) aos desde la fecha de otorgamiento del mutuo original, el
Estado nacional tomar a su cargo los eventuales saldos deudores por cuotas no vencidas. En
ningn caso podrn reclamarse al deudor los importes abonados por este concepto.
Art. 12.- En el caso de que, como consecuencia del clculo del nuevo monto de la deuda total
conforme con el artculo 6, resultase saldo favorable al deudor, el prstamo se considerar
legalmente cancelado, sin derecho a repeticin o reintegro de las sumas abonadas en ms.
Art. 13.- Las entidades financieras que acrediten prdida o quebranto, como consecuencia de la
refinanciacin que prev esta ley, podrn reclamar slo al Estado nacional, a travs de la autoridad
de aplicacin, una compensacin de hasta el seis por ciento (6%) efectivo anual sobre los capitales
actualizados conforme a lo establecido por esta ley. A tal fin, no se admitir el cmputo de suma
alguna en concepto de intereses punitorios.
Dicha compensacin integrar el monto total de acreencia de la entidad financiera y ser
efectivizada por el Banco Central de la Repblica Argentina, por cuenta de la Secretara de
Hacienda de la Nacin en forma proporcional al nuevo cronograma de pagos del deudor que surja
de lo dispuesto en el artculo 7 de esta ley.
El Banco Central de la Repblica Argentina tendr un plazo de ciento veinte (120) das para
pronunciarse sobre los reclamos que se presenten, siendo esta instancia administrativa previa de
carcter obligatorio.
En ningn caso podr repetirse suma alguna por este concepto, contra los deudores acogidos a
este rgimen.
En caso de incumplimiento del deudor salvo el caso de fuerza mayor debidamente justificada en el
pago de tres (3) cuotas consecutivas el Estado Nacional quedar desobligado del pago de las
cuotas pendientes de la compensacin, las que pasarn a integrar el monto del crdito adeudado
por el usuario a la entidad financiera.
Art. 14.- En los juicios ejecutivos promovidos por la entidad acreedora se dispondr el archivo de
las actuaciones cuando se haga constar la opcin por el presente rgimen; las costas se
impondrn en el orden causado. Los juicios ordinarios promovidos por los deudores demandando
la nulidad de los contratos de mutuo comprendidos en la presente ley concluirn por desistimiento
de pleno derecho, al optar el actor por este rgimen; el juez podr disminuir o eximir de las costas
al actor, por resolucin fundada.
Art. 15.- Tienen preferencia en el otorgamiento de crditos o adjudicaciones en los planes de
vivienda de entidades oficiales, los deudores o terceros garantes que hayan perdido su vivienda
nica de uso propio y permanente, como consecuencia de subasta judicial o dacin en pago
originada en prstamos contrados por las normas y durante el perodo establecido en el artculo 2
de la presente ley, siempre que carezcan de vivienda propia actual. El Estado garantizar el
derecho precedentemente acordado.
Art. 16.- La presente ley no alcanzar a los mutuos otorgados por el Banco Hipotecario Nacional
Art. 17.- Ser autoridad de aplicacin de la presente ley el Banco Central de la Repblica
Argentina.
Art. 18.- Las disposiciones de la presente son de orden pblico y entrarn en vigencia a partir de la
fecha de su publicacin en el Boletn Oficial.
Art. 19.- Comunquese, etc.

Normas que modifican y/o complementan a

Ley 23370 HONORABLE CONGRESO DE LA NACION ARGENTINA

Fecha
Nmero/Dependencia Publicacin Descripcin

Comunicacin B 10035/2011 BANCO CENTRAL DE 04-abr-2011 ENTIDADES FINANCIERAS

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SERIES ESTADISTICAS VINCULADAS
LA REPUBLICA ARGENTINA (B.C.R.A.) CON LA TASA DE INTERES

ENTIDADES FINANCIERAS
Comunicacin B 10304/2012 BANCO CENTRAL DE SERIES ESTADISTICAS VINCULADAS
LA REPUBLICA ARGENTINA (B.C.R.A.) 09-abr-2012 CON LA TASA DE INTERES

ENTIDADES FINANCIERAS
Comunicacin B 10390/2012 BANCO CENTRAL DE SERIES ESTADISTICAS VINCULADAS
LA REPUBLICA ARGENTINA (B.C.R.A.) 31-jul-2012 CON LA TASA DE INTERES

2009 05 29 La crisis deja a 54.000 mendocinos en riesgo de perder sus casas

Martes, 5 de mayo de 2009 Edicin impresa
La cantidad de oficios con medidas cautelares aument 86% entre 2006 y 2008. Segn el titular de
Unidevi hay un dficit de 140 mil viviendas. Anualmente habra que construir 14 mil casas y slo se
hacen 4 mil.
Gastn Bustelo - gbustelo@losandes.com.ar
Ver galera imagen Entre 2006 y 2008 aument 86% la cantidad de oficios con medidas cautelares
(embargos e inhibiciones), concretamente el ao pasado termin con 53.888 presentaciones. Lejos
de mejorar, estas medidas legales estn subiendo.
Entre el primer trimestre de 2006 y el mismo perodo de 2007, esas acciones legales aumentaron
15%. Ahora, si comparamos el primer trimestre de 2008 contra los tres primeros meses de 2009, se
registra una suba de 33%.
Entre enero, febrero y marzo de este ao ya se han registrado 9.802 medidas cautelares. Los datos
surgen de la Direccin de Registros Pblicos referidos a la propiedad de inmuebles que lleva el
registro de las medidas cautelares, estas son herramientas legales de las que dispone una persona
para asegurarse el cobro de una deuda o un crdito.
La crisis
En el informe de gestin semestral, que elabora la Direccin de Registros Pblicos, indican con
relacin al aumento de los embargos e inhibiciones: "Es importante destacar este rubro por ser
reflejo de las condiciones socio-econmicas de la provincia, ya que las medidas cautelares
ingresan cuando los distintos tipos de acreedores intentan hacer efectivo el cobro de deudas".
Adems, en cada oficio presentado se puede pedir ms de un embargo o inhibicin. "Es
impresionante como han explotado las medidas cautelares y es lo que sucede en una crisis", indic
la titular de la Direccin de Registros Pblicos, Paula Alfonso.
Dficit de viviendas
El mismo diagnstico que Alfonso realiz Edgardo Civit Evans, titular de la Unin Interprovincial de
Entidades de Viviendas (Unidevi) quien considera tambin que "en Mendoza hay un dficit de 140
mil viviendas.
Adems, por el crecimiento vegetativo habra que construir entre 8 y 10 mil casas al ao. Entonces
tenemos que en promedio, entre el dficit y el crecimiento vegetativo, se deberan levantar
anualmente 14 mil viviendas y slo se construyen 4 mil".
Tambin indic que "la vivienda est en estado de emergencia y por eso crecen las medidas
cautelares contra los inmuebles. La falta de financiamiento limita el acceso a las viviendas y la falta
de empleo y de salarios dignos hace que se terminen judicializando las deudas con medidas
cautelares sobre los inmuebles".
Sin techo
Civit Evans tiene claro que las viviendas dejaron de ser una prioridad para los gobiernos.
 139
"Un matrimonio que recin se casa no tiene cmo acceder a una vivienda porque son ricos para el
Instituto Provincial de la Vivienda y pobres para los bancos que estn manejando tasas de inters
para prstamos hipotecarios que llegan a 30% anual".
La cadena de pagos
Por su parte Alberto Gago, titular del Centro de Investigaciones Regionales (CEIR), considera que
el dato brindado por la Direccin de Registros Pblicos explica que "son un claro indicador de que
la crisis est golpeando en determinados sectores y anuncia una crisis ms profunda".
Para hacer esa reflexin agreg que "mucha gente abri comercios y tuvo que cerrarlos al poco
tiempo y en el centro hay muchos locales para alquilar. Si llega a la instancia de judicializar una
deuda y esas medidas cautelares siguen creciendo la cadena de pagos est muy dbil y casi rota".
Datos
El titular del CEIR manifest tambin que para la gente que trabaja en Ciencias Sociales es difcil
conseguir datos que reflejen la realidad de la provincia debido a que el Indec no actualiza
informaciones claves como la distribucin del ingreso o altera indicadores como la inflacin,
impidiendo saber realmente cul es el porcentaje de pobreza por ingreso.
As las cosas, desde el Poder Judicial en general y en particular desde la Direccin de Registro
Pblico afirman que han trabajado fuerte para poder tener informatizados y actualizados los datos
de los inmuebles. Esto se tradujo en mayor celeridad en la atencin y ponen un ejemplo: la
inscripcin de una propiedad antes se demoraba 97 das y hoy el trmite se termina en 9.
Una ley provincial frena 30 remates
Desde noviembre de 2002, hay ms de 30 casos en la Provincia de Crdoba donde se est
aplicando una norma provincial que dilata el remate de las propiedades.
Se trata de la Ley 9.056 de noviembre de 2002, que incorpora un artculo (567 bis) al Cdigo de
Procedimiento Civil y Comercial de la Provincia, el cual establece que, en determinados casos,
antes de la ejecucin se debe abrir un perodo de conciliacin entre las partes por 180 das hbiles.
Ya hay ms de 30 casos donde el juez, a pedido del deudor, hizo lugar a la conciliacin y en
muchos de ellos, con buena predisposicin por parte de los bancos, dijo Vctor Moncada, uno de
los autores de la ley junto con las entidades de deudores (Ada Crdoba), los vecinos
autoconvocados y la Federacin Comercial (Fedecom). El abogado de la Unin Interprovincial de
entidades de vivienda (Unidevi) que actu en la poca de la circular 1050, aclar que de las
negociaciones encaradas por el juez se podran obtener quitas de hasta un 30 por ciento.
Lo cierto es que los propios bancos (a travs de las entidades que los nuclean) sealaron repetidas
veces que no era su intencin ejecutar propiedades sino cobrar el crdito.
Segn Moncada, en Crdoba hay unos seis mil deudores con sentencia firme (a los cuales falta
fijar la fecha del remate) y otros 15 mil en proceso judicial.
La situacin provincial contrasta con lo que sucede a nivel nacional donde, desde ayer, los
acreedores tienen luz verde para ejecutar a los deudores morosos. Es por esta razn que el
Presidente est por firmar un decreto para implementar una instancia similar, pero de ndole
voluntaria, para todo el pas.
Contrapunto
La diferencia entre lo sucedido a nivel nacional y provincial es puesto de manifiesto por los
martilleros, quienes presentaron un pedido de inconstitucionalidad ante el Tribunal Superior de
Justicia provincial. Esta ley establece un rgimen discriminatorio para Crdoba como si aqu
estuviramos en una situacin ms crtica que la de todo el pas, sostuvo Roberto Frola,
presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Pblicos.
Para Frola lo nico que se logra con esta norma es dilatar la agona del demandado, si se lleg a
la demanda sin arreglo, es difcil que se logre en esta instancia, seal. El Poder Ejecutivo
vulnera el derecho, estableciendo normas que interrumpen el proceso judicial, agreg.
Por su parte, el presidente del Colegio de Abogados de la Provincia, Enzo Stivala consider que la
norma provincial no puede modificar cuestiones de fondo, que slo le competen al Congreso
Nacional. A pesar de su apariencia de orden procesal, la Provincia est alterando cuestiones
vinculadas con la exclusin, temporal o definitiva, de un bien del patrimonio del deudor, explic.
 140
Para Moncada, en cambio, la ley no va en contra del Cdigo Civil ya que no desconoce el derecho
del acreedor a cobrar.
A la firma de Duhalde
Por su parte, el Presidente de la Nacin, Eduardo Duhalde, firmara hoy un decreto de necesidad y
urgencia para establecer un proceso de mediacin similar al que rige en Crdoba, pero de carcter
voluntario.
El proyecto es implementar dos unidades de emergencia para mediar entre deudores hipotecarios
y las entidades bancarias, en procura de acuerdos de renegociacin y pago de las deudas, como
forma de evitar la ejecucin de sentencias judiciales.
Fuentes del gobierno detallaron que una de las unidades mediadoras operar en el mbito del
Ministerio de la Produccin para tratar la situacin de la pequeas y medianas empresas, y la otra
en el Ministerio de Trabajo, para el caso de las deudas de personas fsicas.
El decreto se evalu ayer a peticin de entidades de deudores en una reunin de Gabinete que
cont con la presencia del ministro de Economa.
Bibliografa sobre indexacin de crditos
Indexacin, abuso y desindexacin
https://books.google.com.ar/books?id=qfhNAAAAMAAJ
1982 - Vista de fragmentos
El desagio - Pgina 275
https://books.google.com.ar/books?id=j_xNAAAAMAAJ
Luis Moisset de Espans, Jorge Mosset Iturraspe, Carlos Federico Torres - 1985 - Vista de
fragmentos
... sistemas de reajuste o indexacin. de los denominados financieros, muy en especial, han
recurrido al anatocismo, a la ... nos referimos a Indexacin, abuso y desindexacin,Rubinzal y
Culzoni, Santa Fe, 1982, obra que escribiramos en ...
Evolucin e impacto de la financiacin de vivienda en Iberoamrica: ...
https://books.google.com.ar/books?id=IIUTAQAAIAAJ
Omar de Jess Montilla Galvis, Universidad del Valle. Grupo de Investigacin en Participacin
Ciudadana y Desarrollo de Mecanismos contra la Corrupcin - 2005 - Vista de fragmentos
Ed. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe. - La frustracin del contrato. Ed. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe.
1991. MOSSET ITURRASPE, Jorge y JORTACK, Vctor. Indexacin, abuso y desindexacin. Ed.
Rubinzal-Culzoni. Santa Fe. 1982. MOSSET ...
Fichero bibliogrfico hispanoamericano - Volumen21 - Pgina 14
https://books.google.com.ar/books?id=bB4wAAAAYAAJ
1982 - No hay ninguna vista previa - Ms ediciones
El proceso desindexatorio: aspectos procesales de la desindexacin ...
https://books.google.com.ar/books?id=8_hNAAAAMAAJ
Jorge W. Peyrano - 1982 - Vista de fragmentos
Pero no debe olvidarse que lo perseguido por el afectado (es decir, quien padece unaindexacin
"irrazonable") es ... Indexacin, abuso y desindexacin, Editorial Rubinzal-Culzoni, Sta. Fe,
1982, p. 101. el proceso desindexatorio el importe ...
Revista jurdica argentina "La Ley." - Pgina 935
https://books.google.com.ar/books?id=y7Q0AQAAIAAJ
1982 - Vista de fragmentos - Ms ediciones
6, 26 de marzo de 1982) (41) Vase en tal sentido el ndice mensual de precios mayoristas en
Estados Unidos en el suplemento estadstico del diario "Ambito Financiero", p. ... (42) En
 141
colaboracin con JORTACK, Vctor Eduardo, "Indexacin, abuso y desindexacin", p. 171, Ed.
Rubinzal y Culzoni S. C. C, 1982.
El contrato por adhesin a condiciones generales - Pgina 489
https://books.google.com.ar/books?id=MeFNAAAAMAAJ
Carlos Gustavo Vallespinos - 1984 - Vista de fragmentos
Fac Ciencias Jurdicas y Sociales", Santa Fe, 1959. Teora general del contrato, Ed. Orbir, 2?
edic, Rosario, 1976. MOSSET ITURRASPE, Jorge-JORTACK, Vctor: Indexacin,abuso y
desindexacin, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1982.
2016 05 26 Crdito hipotecario: qu hay que mirar antes de elegir Influyen el nivel de ahorros, los
ingresos y las perspectivas econmicas por Florencia Donovan
LA NACIONJUEVES 26 DE MAYO DE 2016
La oferta de crditos hipotecarios todava est lejos de asemejarse a la que hay en pases con
economas estables, en los que la inflacin es desde hace aos de apenas un dgito y el
financiamiento bancario sobra. Sin embargo, poco a poco van surgiendo opciones en el mercado
local que podran marcar la diferencia para quienes se permiten soar con la casa propia.
A los prstamos tradicionales con tasa fija en pesos se les sumaron en las ltimas semanas los
nuevos crditos que ajustan el capital por inflacin, a travs de las unidades de vivienda (UVI), y
una lnea del Banco Nacin (BNA), con una tasa ms que atractiva.
Tanto las lneas con UVI como la del BNA son, por ahora, para la primera vivienda, nica, familiar y
de ocupacin permanente. Y, salvo excepciones, en ambos casos se le est exigiendo al deudor
que tenga su cuenta sueldo en el mismo banco que ofrece el financiamiento.
Qu crdito elegir depende en gran medida de la situacin de cada familia: su nivel de ahorros, sus
ingresos y hasta sus perspectivas de lo que cree que pueda suceder con la economa en los
prximos aos.
Las UVI, segn estableci el Banco Central (BCRA), son unidades que se actualizarn en funcin
del ndice CER, que no es otra cosa que la inflacin.
Descartado el riesgo de descapitalizarse, los bancos pueden ofrecer as prstamos indexados con
tasas muy bajas, de entre el 4,8 y el 5,5% anual y hasta 15 aos de plazo. Al estar indexado el
capital, la cuota del prstamo es creciente en el tiempo. Sin embargo, estableci el BCRA que, en
caso de que en algn mes la suba de la cuota supere en un 10% lo que habra sido el aumento
considerando el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), entonces el banco deber ofrecer al
cliente la opcin de prolongar en hasta un 25% el plazo del crdito. Por ahora, los bancos que
ofrecen las hipotecas indexadas son el Provincia, el Macro, el Ciudad, el Hipotecario y el Galicia. Y
estn desarrollando el producto el Santander Ro, BBVA Francs, ICBC (las lanzarn a mediados
de junio), HSBC y Credicoop.
El BNA, por su parte, presentar el mes prximo los prstamos "Nacin Tu casa", que sern hasta
20 aos, con una tasa fija los primeros tres del 14% anual. En los aos siguientes, el crdito se
actualizar por la tasa de Referencia para la Vivienda del Nacin o el CVS, el que sea ms bajo. El
plan permitir, para calcular los ingresos familiares, que se sumen los ingresos de padres e hijos.
 142

Las claves para tener en cuenta antes de optar por una u otra lnea son varias:
Cunto dinero busco?
La primera variable a tener en cuenta, coinciden especialistas, es cunto dinero se necesita. Por lo
general, la capacidad de ahorro que tiene el asalariado es baja, y los precios de los inmuebles
 143
medidos en pesos son muy altos en trminos relativos. Con lo cual muchas familias buscan
financiarse el mayor monto posible.
Segn dijo el presidente del BNA, Carlos Melconian, la lnea de ese banco ser para inmuebles
valuados en no ms de $ 2,5 millones (unos US$ 178.000). Se financiar hasta un 80% del valor de
la propiedad, con lo cual el crdito mximo ser de $ 2 millones. En el caso del prstamo UVI,
bancos como el Hipotecario estn ofreciendo hasta $ 2 millones y hasta el 75% del valor de la
propiedad. El Provincia de Buenos Aires financia hasta $ 1,5 millones.
Para cualquier familia que gane mensualmente menos de $ 88.800 -los ingresos exigidos por el
BNA para tomar el mximo de $ 2 millones- los prstamos UVI van a permitirle hacerse de una
mayor cantidad de dinero. Para el que gana ms, la situacin no cambia demasiado entre uno y
otro crdito.
Cunto gano por mes?
Existe en toda hipoteca otra limitante, que est dada por el hecho de que el valor de la cuota
mensual del prstamo no puede superar el 30% de los ingresos de una familia. Los nuevos
prstamos que tienen su capital indexado son los que presentan la menor cuota inicial, con lo cual
tambin son lo que exigen ingresos familiares inferiores. En otras palabras, las familias que tengan
menores ingresos podrn acceder a un prstamo ms grande si lo sacan con el esquema UVI, con
respecto a las otras lneas disponibles.
"Los prstamos con UVI tratan de salvar el obstculo ms grande, que es la elevada inflacin. Con
inflacin alta, en los crditos tradicionales las primeras cuotas son virtualmente impagables", dice
Federico Muoz, de Muoz y Asociados.
A modo de ejemplo, para tomar $ 1 milln (lo que equivale a casi US$ 70.000) a 15 aos de plazo
se necesitan ingresos familiares por $ 26.186 cuando el prstamo es ajustado por UVI, y de $
44.391, en el caso de la lnea del Banco Nacin. Mientras que, por el mismo monto, un prstamo
tradicional con sistema de amortizacin francs y una tasa nominal fija del 24% anual exige
ingresos por 68.609 pesos. La primera cuota del crdito UVI sera de $ 7855; la del Nacin, de $
13,317, y la de un prstamo tradicional, 20.582 pesos.
La cuota inicial del crdito de la lnea UVI es un 42% ms baja que la del crdito del BNA. Si se
cumplieran las metas de inflacin previstas por el Gobierno, el prstamo indexado alcanzara una
cuota de $ 13.317 (similar a la del BNA) al mes 47 de la vida del crdito, es decir, a un mes de
cumplirse los cuatro aos. Para ese entonces, la cuota del BNA tambin empezar a ajustarse, ya
que las condiciones del prstamo establecen 3 aos de tasa fija y el resto variable.
Foto: LA NACION
Mi visin de la economa
Desde el punto de vista financiero, explican los expertos, es difcil definir que un crdito es mejor
que otro, ya que en todos los casos es imposible anticipar cmo se movern en los prximos aos
los salarios y qu suceder con la inflacin.
"Es lgico que en los primeros tres aos la tasa del 14% resulte ms atractiva que la actualizacin
que ofrece un crdito UVI", explic el gerente de un banco privado, que pidi no ser identificado.
"Pero en toda la duracin del prstamo es posible tanto que termine siendo ms barato tanto el del
Nacin como el de UVI; depende esencialmente del xito del plan de estabilizacin del Gobierno",
agreg.
Marcelo Elbaum, asesor financiero, prefiere la lnea del BNA. "Los prstamos UVI son para alguien
con ms desahogo financiero, porque est el riesgo de que la inflacin no baje y el salario no
alcance. En cambio, la lnea del BNA es como comprar un seguro, porque nunca va a aumentar
ms que el salario", opin.
Pero si se da como pas en Chile -de donde el BCRA copi el modelo de UVI-, que a partir del plan
de estabilizacin inflacionaria los sueldos subieron ms que los precios, entonces el crdito del
Nacin podra terminar siendo ms caro.
A diferencia de los crditos tradicionales a tasa fija, tanto la lnea del BCRA como las UVI no se
licuarn en el tiempo, con lo cual no se puede especular, como muchos argentinos acostumbran, a
que el compromiso asumido termine siendo irrisorio en el tiempo. As es, despus de todo, en
cualquier pas desarrollado, donde las condiciones de los crditos son sper favorables, pero
tambin la inflacin es casi inexistente.
 144
2016 05 23 Sturzenegger, Cobos, Melconin, tres variantes de crdito hipotecario Por: Carlos Arbia
Lunes 23 de mayo, 2016
El futuro del crdito hipotecario lucir promisorio a medida que la inflacin se reduzca rpidamente.
En particular porque coexistiran tres sistemas. El lanzado por el presidente del BCRA, Federico
Sturzenegger, en abril, el proyecto del senador Julio Cobos, que se actualizar por una Unidad de
Vivienda (UVI) y un tercero, el que lanzar el Banco Nacin, en junio, y que se actualizar con el
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS). El monto mximo del crdito a otorgar en las tres
alternativas ser el equivalente del 80 por ciento del valor de la vivienda.
Las principales ventajas de estas tres variantes es que no se necesitar demostrar un nivel de
ingresos tan alto como ocurra con el anterior sistema. La cuota mensual, que no puede superar
ms del 30 por ciento de los ingresos demostrados, ser ms baja. La desventaja es que los
montos que financiarn los bancos slo alcanzan para comprar un departamento de unos 60
metros cuadrados en Capital Federal. Ese monto estar entre 1.500.000 y 2.500.000 de pesos.
El primer sistema, indexado por la Unidad de Vivienda (UVI) que lanz el Banco Central, es
ofrecido por bancos locales -Macro, Galicia, Hipotecario y Ciudad-, mientras que los extranjeros no
se sumaron todava y lo haran en los prximos meses. El plazo ms largo es de 20 aos y la tasa
de inters es del 5,5 por ciento nominal anual ms la inflacin medida por el Coeficiente de
Estabilizacin de Referencia (CER) con la que se actualiza la UVI.
El segundo esquema es el del proyecto de ley del senador Julio Cobos, denominado Casa
de Ahorro, que ya tiene media sancin en el Senado. En este caso la UVI para ajustar las cuotas
mensuales de esos crditos estar determinada por el ndice del Costo de la Construccin (ICC) en
lugar del CER, un indicador que mide el Banco Central y que es similar a la evolucin de los
ndices de precios minoristas que el Indec comenzar a publicar el prximo 18 de junio. Tanto en la
cuota como en los ingresos familiares que se necesitan para acceder a un crdito la reduccin es
de casi un 150 por ciento con respecto al viejo sistema que todava est vigente. Muchos bancos
ofrecen todava los hipotecarios utilizando la Lnea de Crditos Productivos a una tasa subsidiada
del 19 por ciento anual, pero la mayor parte no llega a cumplir los requisitos solicitados.
El problema que plantean los sistemas de Sturzenegger y de Cobos es la diferencia de tomar un
crdito hipotecario a travs de una UVI actualizada con la inflacin minorista (CER) o con la de la
construccin (ICC). Entre enero y abril, el primero muestra una suba del 13 por ciento y el segundo
un aumento cercano al 15 por ciento. En abril el ICC aument un 9,1 por ciento, por lo tanto la
cuota se encarecera en esa magnitud para quien hubiese tomado un crdito en mayo pasado. Una
persona que tome un crdito hipotecario en mayo deber pagar a partir de junio la indexacin de
abril de la UVI. Tendra una suba de un 6,5 por ciento de su crdito al estar atado a la inflacin.
Este tipo de efecto impactara en la capacidad de pago de quienes tomaron esos crditos para la
vivienda. Adems, si la tasa de inflacin no se reduce a partir del segundo semestre del ao, el
total del valor actual de ese crdito podra incrementarse fuertemente. La novedad es que el
proyecto presentado por el senador Cobos establece el reemplazo del artculo 2.189 del nuevo
Cdigo Civil y Comercial que en algunos casos impide constituir una hipoteca como garanta de un
prstamo de largo plazo.
El tercer sistema, al parecer el ms seductor, es el que proyecta lanzar en junio prximo el Banco
Nacin con Nacin Tu Casa, la gran apuesta de su presidente Carlos Melconin. El plazo es a
20 aos. La tasa de inters fija 14 por ciento anual en los primeros tres aos y un esquema de
actualizacin de las cuotas con el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) para los restantes 17
aos. Esta operatoria busca que el aumento de la cuota de cada ao no exceda el incremento de
salarios que es determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS). Este se calcular
cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias. Las cuotas se mantendrn
fijas por un ao, cuando sern recalculadas, siempre con el tope en el aumento salarial del ao
anterior.
En la medida que se reduzca la inflacin, este tipo de sistemas de crdito hipotecario parecen ms
atractivos que el que se aplic en los ltimos aos. El fantasma: si aumenta el desempleo, habr
menos gente dispuesta a tomar un crdito de esas caractersticas.
Ver ms: "Nacin Tu Casa", Carlos Melconian, Casa de Ahorro, Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia (CER), Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), Crdito hipotecario, Federico
Sturzenegger, Julio Cobos, Unidad de Vivienda (UVI)
 145
2016 05 22 Por qu los nuevos crditos ajustables por inflacin no son como los de los 80 por
Martn Grandes y Federico Gonzlez Rouco
LA NACIONDOMINGO 22 DE MAYO DE 2016
El Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) lanz la Unidad de Vivienda (UVI) con el
objetivo de fomentar el ahorro y el crdito hipotecario en unidades monetarias que se indexan por
la evolucin de precios. Se usa, para ese objetivo, el coeficiente de estabilizacin de referencia
(CER). Desde entonces, diversos formadores de opinin y colegas han sembrado dudas acerca de
la viabilidad de la UVI, al compararla con la tristemente clebre circular 1050 que emiti el BCRA
en 1980. Ms all de los diferentes contextos institucionales, internacionales, macroeconmicos y
del mercado inmobiliario, el mecanismo de indexacin y los riesgos que entraa la UVI difieren de
aquellos de la 1050. Un ejemplo numrico servir para aclarar esta diferencia.
Pensemos en Juan, un ciudadano de clase media que compr una vivienda de $ 1000 a comienzos
de 1980, mitad en efectivo y mitad con un crdito en 50 cuotas de $ 10, cada una indexada a la
tasa de inters. Su salario era de $ 30, por lo que la relacin entre la cuota y el ingreso era de un
tercio. Las cuotas ajustaban por tasa de inters pero, como esta tasa, luego del 1 de abril y en
1981, con la comunicacin de la circular 1050 se index a la tasa de inters del plazo fijo a 30 das,
Juan se encontr con que su salario haba aumentado significativamente menos que esa tasa y los
precios, comprometiendo seriamente el pago del crdito. Por qu?
Las tasas de inters se haban cuadruplicado hacia 1981. Por ende, con un salario "optimista" de $
60 en 1981, Juan estaba pagando una cuota de $ 40, restringiendo su capacidad de consumo en
otros bienes y servicios. Al mismo tiempo, el capital por la deuda que se tom ms los intereses
superaba largamente a su patrimonio, es decir, al valor de su vivienda (el nico bien de Juan). En
concreto, por un bien de $1000 Juan todava deba 38 cuotas de $ 40 ($ 1520). Aun restando los $
120 de intereses que haba pagado, un ao despus la deuda era $ 400 mayor que el valor de la
vivienda. Es decir, debido al mecanismo de indexacin, al contexto macroeconmico, un mercado
inmobiliario en crisis y bancos quebrando (por ejemplo, Banco los Andes y el Banco de Intercambio
Regional), deudores como Juan quedaron sin poder pagar sus obligaciones, ni siquiera mediante la
venta del activo en cuestin. Vender la casa no era una solucin.
Retornemos a 2016. Juan toma un crdito hipotecario nominado en UVI, que tiene un valor en
pesos que vara segn la inflacin, pero en el que la cantidad de UVI se mantiene constante. As, si
la cuota equivale a tres UVI, por ejemplo, el valor de la cuota en pesos ser variable pero siempre
equivalente a tres UVI. Supongamos, para simplificar, que nominalmente Juan se enfrenta a la
misma situacin que en 1980, esto es, el mismo valor de la vivienda, modalidad de compra, igual
deuda, salarios y cuota inicial de $ 10. Ahora imaginemos tres escenarios posibles para los dos
primeros aos: 1) el salario sube por encima de los precios; 2) el incremento salarial iguala la
inflacin, o 3) el salario se incrementa 30% menos que la inflacin.
En el primer escenario, frente a la misma deuda de $ 500, la cuota sube pero a un ritmo menor que
los salarios. Por ejemplo, si la inflacin es de 20% y los salarios suben 25%, entonces la cuota
sube de $ 10 a $ 12 mientras que los ingresos hacen lo propio de $ 30 a $ 37,5. La relacin cuota
ingreso disminuye del 33% inicial a 32%. Si esto se mantuviera en el tiempo, el poder adquisitivo
de Juan subira constantemente y su capacidad patrimonial no se deteriorara.
El segundo escenario es trivial. En cambio, el tercero, y posiblemente el ms importante debido al
temor de la poblacin a los mecanismos de indexacin amerita un comentario. Supongamos que la
inflacin anual alcanza el 50% y el salario de Juan tan slo crece un 20%. As, la cuota pasara a
costar $ 15 mientras que su salario alcanzara los $ 36, resultando la cuota un 42% del ingreso. Sin
embargo, y aqu hay una diferencia crtica entre la 1050 y el esquema de UVI, en este escenario el
banco estara obligado a extender el plazo de repago del crdito de Juan en hasta un 25% del
plazo total. Es decir que, luego de pagar las primeras 12 cuotas a $ 10 cada una, le quedaran 38
de $ 15 ($ 570) que se transformaran en 50 cuotas de $ 11,4 para redondear, llevando la relacin
cuota/ingreso al 32%. No menor, la tasa de inters real que sigue pagando Juan es fija. El lector
puede sacar sus conclusiones.
Economistas de la UCA y de la Escuela de Gobierno UTDT y Citra-Conicet
2013 09 18 Proyecto Casa de Ahorro
18 de septiembre de 2013 a las 13:35
Casa de Ahorro es un sistema de ahorro para el fomento de la construccin de viviendas.
 146
Actualmente existe un dficit estructural importante de viviendas, sino miren estos nmeros
extrados del Censo 2010
500.000 hogares requieren vivienda nueva
1.600.000 hogares requieren mejoras
1.000.000 de hogares comparten vivienda
2.000.000 de hogares alquilan su vivienda
Actualmente, existe escasez de ahorro en pesos a largo plazo para financiar crditos para la
vivienda, del orden del 11 por ciento
Depsitos a Plazo fijo: 192.000 millones de pesos, mayoritariamente a menos de 60 das
Stock de Crditos Hipotecarios para Vivienda: 21.100 millones de pesos
NUESTRA PROPUESTA:
Vamos a disear una herramienta para regenerar el ahorro en $ a largo plazo en todos los
segmentos de la poblacin. Poner a disposicin los fondos captados para mejorar la oferta de
crditos hipotecarios para la vivienda nica y familiar.
COMO SE LOGRA ESTO, COMO FUNCIONA CASA DE AHORRO?
A travs de una UVI, que es un instrumento de ahorro en pesos y de largo plazo, diseado para
mantener el valor del esfuerzo del ahorrista a lo largo del tiempo, cualquiera sea su posicin
socioeconmica.
QU PASA SI EL AHORRISTA NECESITA EL DINERO ANTES?
Cotizar en la Bolsa de Comercio donde podr ser vendido al valor de mercado.
DNDE SE PODR ADQUIRIR?
En cualquier banco comercial donde tenga una caja de ahorro. En principio, estarn disponibles en
cualquier sucursal del Banco Nacin Argentina y del Banco Hipotecario.
BENEFICIOS DEL SISTEMA
CUL ES LA GARANTA DE LAS UVI?
. Las hipotecas de los crditos que se otorguen con los fondos captados.
. El Estado argentino.
CUL ES EL DESTINO DE LOS AHORROS?
Mejorar la accesibilidad a los crditos hipotecarios para la construccin de vivienda nica y familiar.
CULES SERN LAS MEJORAS EN LAS CONDICIONES
DE LOS CRDITOS?
. Que sean a largo plazo: entre 10 y 20 aos.
. Que el incremento de la cuota pagada en ningn caso pueda superar el aumento de los salarios
(CVS).
. Se premiar con mejores condiciones (plazo y tasas) a los que hayan hecho un ahorro en UVI.
EFECTOS MACROECONMICOS
Con 40.000 millones de pesos se garantiza la construccin de 100.000 viviendas por ao. Aumenta
en un 5% la inversin
El aumento de la inversin produce un aumento del 1% del PBI
El aumento del PBI
Aumenta la tasa de empleo en casi un 0,5%
Aumenta la recaudacin de impuestos en 10.000 M$
El aumento del Ahorro a largo plazo descomprime la fuga de capitales
 147
La menor fuga de capitales mejora las chances de superar el problema de Balanza de Pagos y
revertir la cada de las Reservas Internacionales
Y as se retroalimenta el sistema.
Cobos avanza con el proyecto Casa de Ahorro
Se trata de un proyecto para fomentar la construccin de viviendas. Sobre el tema, el senador
dialog con la Cmara Argentina de la Construccin y el ministro Prat-Gay.
5 de abril de 2016
El senador Julio Cobos mantuvo una reunin con Gustavo Weiss, vicepresidente 1 de la Cmara
Argentina de la Construccin (Camarco), con el fin de presentarles su proyecto de sistema de
ahorro para el fomento de la construccin de viviendas, denominado Casa Ahorro. Ms tarde se
reuni con el ministro de Hacienda y Finanzas, Alfonso Prat-Gay, con el cual conversaron sobre el
proyecto.
El legislador radical explic que se trata de un proyecto legislativo que tiene desde hace tiempo,
que tengo desde hace tiempo, que fomenta el ahorro a travs de metros cuadrados para la
construccin de la vivienda propia. La idea es constituir un programa nacional que permita el ahorro
en metros cuadrados y a la vez que reactive la construccin en todo el pas.
He presentado dicho proyecto a distintos actores, como lo hice hoy con Camarco y con el ministro
de Hacienda Alfonso Prat-Gay. Adems, cuenta con el apoyo de legisladores tanto del oficialismo
como de la oposicin, como el aval del poder ejecutivo. Vamos avanzando a paso firme y pronto
estar listo para ser tratado en las respectivas comisiones, explic.
El representante de Camarco destac la importancia de la reunin y afirm que un proyecto como
el del senador Cobos significara para el sector un espaldarazo importante, dado que la
construccin de viviendas multifamiliares, bsicamente edificios de departamentos, ha estado cada
en los ltimos tiempos. Esto aumenta las posibilidades de ejecucin para las empresas, y
simultneamente la demanda de mano de obra directa e indirecta. Una de las propiedades
importantes de nuestra industria es que el 100% de este tipo de viviendas es de industria nacional,
por lo tanto, esto dinamizara nuestra industria y sera muy importante para todos los factores de la
produccin.
2016 05 18 El Senado le dio media sancin al proyecto de ahorro para viviendas de Cobos
18 de Mayo de 2016 | 19:192 opiniones
En el marco de una sesin especial, los senadores dieron media sancin a un proyecto del radical
Julio Cobos sobre la creacin de un Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversin en
Viviendas denominado Casa de Ahorro. Fue aprobado por unanimidad, en la votacin general,
con 48 votos positivos.
En el arranque del debate, el autor de la iniciativa destac el gran consenso que el proyecto
obtuvo en su tratamiento y asegur que promueve una nueva forma de ahorro y una nueva forma
de crdito.
Cobos resalt que en el pas se ahorra poco y nada y por eso la propuesta plantea el ahorro por
metro cuadrado, que es la forma que est arraigada a nuestras costumbres.
El radical dijo que la ley busca disminuir el dficit habitacional estructural en nuestro pas y sirve
para prestarle a los que no tienen capacidad de ahorro.
Permite ahorros y prstamos a travs de cajas de ahorro gratuitas, explic el exvicepresidente de
la Nacin y subray: debemos darle certidumbre, previsibilidad y confianza al ahorrista y al que va
a tomar el crdito para su vivienda. Adems, remarc que la construccin de viviendas genera
empleos.
En tanto, Mara Ester Labado sostuvo que el tema de la vivienda y el ahorro es muy sensible para
la gente y pidi que desde el Gobierno no arruinen el plan Procrear, impulsado por el
kirchnerismo.
Queremos que sea un crdito accesible y que los trabajadores de clase media puedan acceder
fehacientemente, indic la senadora tras proponer una serie de modificaciones al texto.
 148
Por su parte, Liliana Negre de Alonso aludi a las tres T mencionadas por el papa Francisco, que
son tierra, techo y trabajo y que fueron tomadas por todos los candidatos presidenciales. En
este sentido, dijo que la iniciativa aborda dos de esas cuestiones.
No obstante, la puntana seal que es una de las soluciones, pero necesitamos ms soluciones y
subray que el proyecto ayuda a resolver el problema de la vivienda en los sectores medios pero
deja afuera a otros sectores.
Desde su banca, Liliana Fellner le record a Federico Pinedo que ella misma present un pedido
de informes sobre la situacin del plan Procrear y expres que el 50 por ciento ya tienen
construida su casa, pero un grupo de gente ha quedado fuera por falta de dinero para completar la
adquisicin de la vivienda.
Solicit que el Ejecutivo nacional pueda ver qu hacen con el grupo de gente que a quedado a la
mitad de la construccin. Por otro lado, sobre la iniciativa de Cobos sostuvo que todo proyecto de
vivienda es bienvenido, porque hay mucha mano de obra detrs de esto.
Ante la inquietud de las senadoras Labado, Fellner y De la Rosa (FpV), sobre el futuro del plan
Procrear, la tucumana Silvia Elas de Prez asegur que se est viendo el relanzamiento del plan,
que va a continuar.
Hacia el final del debate, el jefe del bloque FpV-PJ, Miguel ngel Pichetto, calific al proyecto como
muy interesante y que tiende a recuperar algo que en Argentina est perdido, en relacin a la
cultura del ahorro. Record que en pocas de la Caja Nacional de Ahorro Postal y del primer
peronismo la gente tena la conciencia del esfuerzo.
Nos parece una iniciativa importante, dijo y consider que nunca est dems el esfuerzo que
hagamos para que cualquier sector de la poblacin pueda acceder a su vivienda.
En el cierre, Federico Pinedo aclar que en relacin a los crditos hipotecarios del Banco Central y
del Banco Nacin, los usuarios van a tener alternativas para elegir sistemas de ahorro, porque
esta ley no es excluyente.
La iniciativa
La ley propone crear instrumentos de ahorro, prstamo e inversin denominados en Unidades de
Vivienda (UVI), cuya principal funcin ser la de captar el ahorro de personas humanas y jurdicas,
y destinarlo a la financiacin de largo plazo de la adquisicin y/o construccin de viviendas.
Segn expresa la norma, el objetivo consiste en regenerar el ahorro en moneda nacional de largo
plazo, promover el crecimiento econmico y el empleo a travs de la inversin en construcciones; y
disminuir el dficit habitacional estructural que sufre nuestro pas.
Estos instrumentos sern cuentas de ahorro, que permitirn la disponibilidad de sus fondos con
una periodicidad mnima de 180 das desde la fecha de su depsito, depsitos a plazo fijo, por
plazos no inferiores a 180 das, prstamos hipotecarios y ttulos valores, con o sin oferta pblica,
por plazos no inferiores a dos aos.
2016 05 22 Ahorrar en ladrillos, un cambio cultural Por Julio Cobos.
El senador nacional habla de su proyecto de Casa de Ahorro, que acaba de recibir media sancin
en la Cmara alta.
El mircoles pasado tratamos y aprobamos en el Senado de la Nacin el proyecto Casa de
Ahorro, que consiste en la creacin de un sistema de ahorro en metros cuadrados y crditos
hipotecarios para diferentes sectores de la sociedad.
La importancia de que esta iniciativa haya logrado consenso entre los legisladores, radica en la
necesidad de crear instrumentos que permitan recuperar la cultura del ahorro. El trabajo, el ahorro,
la constancia y el compromiso que requiere la compra de una vivienda es gratificante cuando es el
resultado del esfuerzo propio y el Estado tiene que estar ah donde es necesario, dando las
garantas y las condiciones para el acceso al crdito hipotecario, pero para lograr crditos a largo
plazo primero necesitamos el ahorro a largo plazo.
El ahorro
El ahorro en metros cuadrados da estabilidad y mantiene el valor de los ahorros a lo largo del
tiempo, garantizando al ahorrista el valor del metro cuadrado de construccin. Esto se logra a partir
de la creacin de la UVI (Unidad de vivienda) que se actualiza a partir del ICC (ndice Cmara de la
Construccin). Adems de conservar el valor de lo ahorrado, las UVIs tienen otras ventajas:
 149
exencin en Bienes Personales, mecanismos de ahorro gratuitos (cajas de ahorro), sistema de
inversiones sin pagos de impuestos para dar valor a ese capital mientras se est acumulando
(exenciones en el Impuesto a las Ganancias) y la posibilidad de invertirlas generando ms capital
(plazos fijos).
Los crditos
Los prstamos en UVIs estn diseados para mejorar significativamente las condiciones de la
oferta de crditos hipotecarios para la adquisicin, construccin y ampliacin de viviendas para
aquellos que hoy estn marginados de los crditos hipotecarios. Esto se realiza a travs de
subsidios sea en la tasa de inters, o en el capital prestado, o en los gastos de la operatoria, de
modo tal que el sueo de la vivienda propia sea posible.
Una vez realizado el prstamo se ajusta de modo tal que la cuota no se escape al salario a una
variacin mayor al diez por ciento. De suceder, el deudor puede redefinir la cantidad de cuotas
faltantes. Tambin incluye la posibilidad de un seguro que proteja al deudor en caso de mora por
desempleo.
La flexibilidad de Casa de Ahorro hace que el sistema de crditos se adapte a la poltica de
vivienda planificada por el gobierno nacional y el de las provincias. Conforme al diagnstico que
realicen de la demanda de vivienda, respondern con el sistema de crdito correspondiente,
subsidindolo para darle accesibilidad y garantizar el cumplimiento de los montos y plazos del
mismo.
Casa de Ahorro busca generar certidumbre, previsibilidad y confianza a los ahorristas y a los
tomadores de crdito, por eso adems de estabilidad en las variables econmicas, necesitamos un
cambio cultural que permita una mirada al largo plazo. Casa de Ahorro quiere volver a la cultura del
ahorro, salir del dlar, con la mirada en el logro de una vivienda que dignifique a la familia y nos
haga construir juntos, ahorristas, entidades, Estado y demandantes de vivienda; los cimientos de
un sistema donde el ahorro seguro y la casa propia dejen de ser una utopa.
Cobos sigue sumando apoyos para su proyecto de Casa de Ahorro El senador se reuni con
dirigentes de FECOVIM (Federacin de Cooperativas de Viviendas Integradas de Mendoza).
2 de mayo de 2016
Para nosotros es muy importante la visita, los aportes y el acompaamiento de FECOVIM, seal
este lunes el senador nacional Julio Cobos, tras reunirse con representantes de la Federacin de
Cooperativas de Viviendas Integradas de Mendoza, a quienes detall su propuesta para que la
gente pueda acceder a su casa propia. El legislador seal que coincidimos en que este proyecto
puede ser trascendental para lograr paliar el dficit habitacional de nuestro pas a partir de la
cultura del ahorro, esa que nos inculcaban con razn nuestros padres y a la que tenemos que
regresar. Tenemos mucha confianza que el proyecto se apruebe rpidamente en el senado y luego
pase a Diputados para que se convierta finalmente en ley.
Ral Lpez, presidente de la Fecovim manifest que nuestra intencin era transmitirle al senador
nuestro acompaamiento y apoyo al proyecto de Casa de Ahorro. Algo que no solo sucede con
nuestra cooperativa sino a nivel nacional, ya que lo hemos consensuado con la Confederacin de
Cooperativas de la Repblica Argentina (COOPERAR) la cual, desde la comisin de vivienda de la
entidad, hemos transmitido el deseo de que este proyecto salga y acompaar desde donde se
pueda, porque es algo muy importante para el sector.
Por su parte el arquitecto Pablo Mrquez, asesor de la cooperativa, asegur que este proyecto
tiene que ver mucho con la historia de los argentinos en cuanto al tema vivienda se refiere, porque
vuelve a reflotar ese concepto que nunca debimos perder de que para tener la vivienda haba que
ahorrar, esta es una historia que debemos recuperar. La vivienda no es algo que el Estado tenga
necesariamente que regalar, sino que tiene q existir un esfuerzo de parte de quien necesita la
vivienda acorde a sus posibilidades.
Sistema de ahorro para el fomento de la inversin en viviendas "Casa de ahorro"; Creacin del
instrumento financiero denominado Unidad de Vivienda (UVI).Casa de Ahorro

http://www1.hcdn.gov.ar/proyxml/expediente.asp?fundamentos=si&numexp=0380-D-2014
 150
Texto facilitado por los firmantes del proyecto. Debe tenerse en cuenta que solamente podr ser
tenido por autntico el texto publicado en el respectivo Trmite Parlamentario, editado por la
Imprenta del Congreso de la Nacin.

N de
0380-D-2014
Expediente
Trmite
004 (10/03/2014)
Parlamentario
SISTEMA DE AHORRO PARA EL FOMENTO DE LA INVERSION EN
Sumario VIVIENDAS DENOMINADO "CASA DE AHORRO"; CREACION DEL
INSTRUMENTO FINANCIERO DENOMINADO UNIDAD DE VIVIENDA (UVI).
COBOS, JULIO CESAR CLETO - SACCA, LUIS FERNANDO - GUTIERREZ,
HECTOR MARIA - BIELLA CALVET, BERNARDO JOSE - AGUAD, OSCAR
Firmantes RAUL - RICCARDO, JOSE LUIS - PETRI, LUIS ALFONSO - COSTA, EDUARDO
RAUL - TEJEDOR, MIGUEL ANGEL - LOUSTEAU, MARTIN - GIMENEZ,
PATRICIA VIVIANA.
Giro a FINANZAS; VIVIENDA Y ORDENAMIENTO URBANO; PRESUPUESTO Y
Comisiones HACIENDA.

El Senado y Cmara de Diputados,...

Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversin en Viviendas

"CASA DE AHORRO"

Artculo 1: Crease el instrumento financiero denominado la Unidad de Vivienda (UVI), por un valor
nominal unitario equivalente al precio promedio ponderado, en moneda nacional, de un (1) metro
cuadrado construido, en las veinticuatro jurisdicciones argentinas.

Las UVIs emitidas y colocadas en el mercado se rescatarn al valor del metro cuadrado a su fecha
de vencimiento, pudiendo ser transferibles con carcter previo por sus tenedores, mediante
operaciones burstiles a valor de mercado. Tendrn un plazo mnimo de 10 aos, estarn dirigidas
a ser suscriptas por ahorristas individuales o institucionales y cotizarn en el mercado de capitales.

Artculo 2: Los objetivos generales de las UVIs son:

Regenerar el ahorro en moneda nacional de largo plazo

Promover el crecimiento econmico y el empleo a travs de la inversin en construcciones

Disminuir el dficit habitacional estructural que sufre nuestro pas

Artculo 3: Autorcese al Poder Ejecutivo Nacional, al Banco Nacin Argentina (BNA) y al Banco
Hipotecario Nacional (BH), a suscribir como fiduciantes y en conjuncin con todas las entidades
financieras argentinas que soliciten participar de la operatoria, un fideicomiso financiero cuya
finalidad principal consistir en fomentar el ahorro argentino de largo plazo con el objeto de
financiar, principalmente, el acceso a la vivienda nueva, nica y familiar en todo el territorio
nacional.

Artculo 4: Para el cumplimiento de los objetivos perseguidos por la presente ley y en el marco de
la operatoria propuesta se autoriza al Poder Ejecutivo a:

a) Garantizar, como fiduciante, la devolucin del valor de los certificados de participacin emitido, al
momento de su rescate. El monto mximo garantizado se establecer en las respectivas Leyes de
Presupuesto de Gastos de la Administracin Nacional conforme a la evolucin del sistema.

b) Afectar y/o ceder en garanta la recaudacin de los ingresos provenientes del Rgimen de
Coparticipacin Federal de Impuestos, de acuerdo con lo establecido por los Artculos 1, 2 y 3
 151
del Acuerdo Nacin-Provincias, sobre Relacin Financiera y Bases de un Rgimen de
Coparticipacin Federal de Impuestos, ratificado por Ley Nacional N 25.570. La garanta y/o
cesin continuar durante la vigencia de la operatoria. Dicha afectacin o cesin en garanta no
podr afectar los derechos de las provincias provenientes de dicho rgimen.

c) Realizar las modificaciones presupuestarias correspondientes para ejecutar lo autorizado en la

presente ley.

Artculo 5: El Poder Ejecutivo Nacional, a travs de la Secretara de Finanzas del Ministerio de

Economa y Finanzas Pblicas, podr contratar directamente con Nacin Fideicomisos S.A., para
que acte en carcter de fiduciario del fideicomiso financiero que se constituya conforme con lo
establecido en el Artculo 2, de acuerdo a los trminos y condiciones que establezca la
reglamentacin, siempre y cuando el costo de administracin del fideicomiso no supere los valores
de mercado.

Artculo 6: La manda fiduciaria del fideicomiso financiero, previsto en el Artculo 3 de la presente

ley, consistir en:

a) Estructurar el fideicomiso financiero conjuntamente con las entidades financieras y emitir

las UVIs con el respaldo de las hipotecas que cedan los bancos comerciales y las garantas
que ofrece el Estado en la presente Ley;

b) Verificar que las hipotecas cedidas por las entidades financieras participantes tengan una
buena calificacin crediticia;

c) Asegurar que las entidades financieras participantes mejorarn significativamente las

condiciones de la oferta de crditos hipotecarios para la construccin de viviendas;

d) Solicitar, en caso de ser necesario, la aprobacin del fideicomiso financiero a la Comisin

Nacional de Valores (CNV);

e) Emitir las UVIs en distintas unidades que representen cantidades o fracciones de metros
cuadrados, para que puedan estar al alcance de cualquier ahorrista;

f) Captar a travs de la oferta pblica de las UVIs los fondos de ahorristas individuales e
institucionales, en las condiciones mencionadas en el Artculo 1, por un valor equivalente al
necesario para la construccin de hasta DIEZ millones (10.000.000) de metros cuadrados por
ao;

g) Nominar en forma diferente las distintas emisiones de UVIs;

h) Velar porque la cotizacin de las UVIs se efecte en condiciones de transparencia;

i) Preservar a travs de inversiones de bajo riesgo y diversificadas, en las entidades

financieras participantes de la operatoria, el valor de los fondos captados que no hayan sido
colocados en crditos hipotecarios;

j) Rescatar las UVIs a su vencimiento o al momento que demande la Autoridad de Aplicacin

de la presente ley;

k) Supervisar que los bancos comerciales cobren por los crditos hipotecarios fondeados con
la presente Ley una tasa de inters variable que, en ningn caso, repercutir en un aumento
de la cuota que supere la evolucin que haya registrado durante el mismo periodo el
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS);

l) Exigir que la oferta de crditos hipotecarios contengan mejores condiciones para aquellos
solicitantes que hayan realizado un ahorro previo (en UVIs);
 152
m) Controlar que los beneficiarios principales sean familias, que no posean vivienda propia y
con capacidad de pago (ingresos mensuales comprobables) para hacer frente a las cuotas
del crdito;

n) Analizar la conveniencia de que los crditos otorgados incluyan un seguro de desempleo;

o) Suscribir convenios de colaboracin con distintas entidades pblicas y/o privadas a efectos
de llevar adelante la manda fiduciaria, especialmente, en lo atinente a generar la medicin y
seguimiento del valor del metro cuadrado construido en las veinticuatro jurisdicciones de la
Repblica Argentina;

p) Realizar los actos tiles y necesarios tendientes al cumplimiento de la manda fiduciaria

principal y al fiel cumplimiento de los objetivos previstos en la presente Ley;

q) Informar mensualmente el valor promedio ponderado de metro cuadrado para la construccin

considerando las 24 jurisdicciones del pas. El valor de actualizacin de las UVIs ser fijado
mensualmente conforme al precio del valor del metro cuadrado para la construccin establecido
por la Cmara Argentina de la Construccin y de acuerdo a las condiciones que a tal fin establezca
la reglamentacin;

Artculo 7: Los ingresos netos anuales que genere el fideicomiso, conjuntamente con la asignacin
presupuestaria del Estado Nacional, sern utilizados para rescatar UVIs por un valor que
compense el descalce que exista entre la tasa a la cual se colocaron los fondos en los bancos
comerciales y la evolucin del valor del metro cuadrado.

Artculo 8: Autorcese al Ministerio de Economa y Finanzas Pblicas, a travs de la Secretara de

Finanzas, como Autoridad de Aplicacin de la presente ley, por s o por intermedio de quien designe
expresamente al efecto, a organizar el fideicomiso autorizado en el Artculo 2 de la presente ley,
para lo cual podr:

Realizar anlisis y estudios tcnicos,

Suscribir convenios con organismos pblicos y/o privados,

Determinar criterios de seleccin y asignacin de fondos entre las entidades financieras

participantes del fideicomiso,

Constituir comits tcnicos de seguimiento

Realizar todos los actos o gestiones que considere convenientes y conducentes a la

instrumentacin y funcionamiento del fideicomiso.

Artculo 9: Autorcese al Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) a realizar todos los
actos o gestiones conducentes para facilitar la operatoria propuesta en la presente Ley.

Artculo 10: Gozarn de la exencin de Impuestos Nacionales las transacciones de UVIs.

Artculo 11: Se autoriza al Poder Ejecutivo Nacional a promover la cultura del ahorro a largo plazo
en moneda nacional que propone el presente proyecto de ley, en su poltica educativa desde los
niveles iniciales y en sus campaas de publicidad oficial.

Artculo 12: Se invita a las Provincias y a la Ciudad Autnoma de Buenos Aires a adherir a la
presente ley, fomentando el sistema a travs de ventajas impositivas e inversiones presupuestarias.

Artculo 13: Anualmente la autoridad de aplicacin deber remitir un informe pormenorizado

respecto de la marcha de la operatoria establecida en la presente ley, a las Comisiones de Obras
Pblicas y Finanzas de ambas Cmaras de Congreso de la Nacin.
 153
Artculo 14: La presente ley deber ser reglamentada dentro del plazo de los 90 (noventa) das
posteriores a su promulgacin.

Artculo 15: Comunquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Seor presidente:

El Dficit Habitacional: Un problema estructural

El Censo 2010 revel que en nuestro Pas existe an una franja muy importante de hogares con
problemas habitacionales.
Desde la perspectiva del dficit segn el tipo de vivienda, debe destacarse que 500.000 hogares
(4% del total) requieren una vivienda nueva porque habitan en casas que por su deterioro resultan
irrecuperables; y 1.600.000 hogares (14% del total) requieren refaccin o ampliacin (viviendas
recuperables).
En el grupo de viviendas restantes (viviendas aptas); existen 1.000.000 de hogares (8% del total)
que comparten vivienda con otro hogar y alrededor de 180.000 (2% del total) que padecen
hacinamiento por cuarto.
Por ello, del anlisis anterior surge que ms de 3 millones de hogares en la Repblica Argentina
tienen problemas de vivienda, es decir un 28% del total. Adicionalmente, existen aproximadamente
2 millones de hogares que alquilan su vivienda.
En los hogares de ingresos bajos, toma mayor relevancia la problemtica de viviendas
irrecuperables o que requieren refaccin; y familias que son ocupantes de sus viviendas. Mientras
que en los hogares de ingresos medios-altos, aumenta la proporcin de familias que alquilan sus
viviendas porque si bien poseen capacidad de ahorro, no pueden acceder a un crdito hipotecario.
A pesar del crecimiento econmico de la ltima dcada y las polticas implementadas no hemos
logrado modificar el dficit estructural habitacional. Hoy no slo debemos absorber este dficit, sino
que adems debemos pensar en contener el crecimiento vegetativo de la poblacin para que no se
agrave.
La falta de crditos hipotecarios accesibles
El acceso a la vivienda sigue siendo un gran desafo para las polticas pblicas en la Argentina, y
exige acciones integrales como la necesidad de contar con una macroeconoma que no genere
inflacin, aumentar la inversin pblica en vivienda subsidiadas para los hogares de menores
ingresos que no pueden ahorrar, fomentar instrumentos financieros que oriente el ahorro de la
economa hacia el crdito hipotecario, mejorar el marco normativo para federalizar y descentralizar
la inversin pblica mediante transferencias automticas a provincias, entre otras acciones.
Sin embargo, la presente propuesta se refiere principalmente al fomento de mecanismos
financieros que mejoren el acceso a la vivienda en aquellas familias que cuentan con capacidad de
ahorro para tomar un crdito hipotecario.
Hoy, el mercado de crditos hipotecarios, no subsidiado por el Gobierno, resulta prcticamente
inexistente. A diferencia de otros pases de la regin (como Uruguay o Chile), donde resulta normal
que quienes tienen capacidad de ahorro se endeuden a 15 o 20 aos para comprar o construir una
vivienda; en Argentina las familias carecen de mecanismos de financiamiento a largo plazo y
muchas veces se ven obligadas a esperar algn programa subsidiado con fondos pblicos para
poder tener su casa.
El problema de fondo reside en que las familias desean endeudarse a tasa fija porque no pueden
exponerse al riesgo de tasa variable en un pas inestable; pero los bancos requieren tasa variable,
porque no pueden exponerse al riesgo de que la inflacin se dispare y el valor de las cuotas fijas se
diluya.
Por eso, cuando un banco actualmente ofrece tasa fija est obligado a determinar cuotas muy
altas, porque en realidad, aunque el contrato diga 20 aos, son prstamos que en muy pocos aos
se deben devolver para que el Banco pueda "cubrir" todo lo que va a perder cuando la inflacin
lice la cuota del prstamo.
 154
Ante esta situacin, para acceder actualmente a un crdito hipotecario de $ 350.000 se requiere
devolver cuotas fijas de $ 6.100, y se tienen que tener ingresos familiares mensuales que alcancen
los $ 21.000. En conclusin, hoy los crditos hipotecarios estn disponibles slo para una porcin
muy pequea de familias, muchas de las cuales no los necesitan.
Barreras Actuales para Acceder a un Crdito Hipotecario.
Ingreso Total Promedio por Hogar segn Decil.
Total de Aglomerados Urbanos de Argentina. Valores Estimados a Julio de 2013.

Fuente: elaboracin propia en base a Indec, EPH (IV trimestre de 2012) y actualizaciones
salariales, previsionales y de transferencias sociales entre diciembre de 2012 y julio de 2013.
En funcin de la distribucin actual de ingresos familiares, apenas el 10% (o menos) de los hogares
ms ricos podran acceder a cumplir con los requerimientos de ingresos que hoy exige el sector
financiero.
Ante esta situacin, el Gobierno Nacional ha implementado reiterados programas; como el plan
Inquilinos, lnea Casa Propia del BNA, lnea del Banco Hipotecario financiada con fondos de la
ANSES; y recientemente se lanz el plan Procrear tambin financiado por la ANSES. Sin embargo,
estos programas han tenido hasta el momento un impacto sumamente acotado en trminos de
cobertura y en todos los casos presentaron problemas de sustentabilidad por la magnitud de
fondos y subsidios que necesitan.
El plan Procrear posee objetivos ambiciosos (otorgar 100 mil crditos en dos aos) y ha logrado
reducir significativamente los requisitos necesarios en trminos de ingresos para acceder al crdito
porque otorga tasas sensiblemente menores a las de mercado.
Sin embargo, este programa no ha cumplido con su ambicioso objetivo y tambin tendr pronto
limitaciones para multiplicar su impacto en la economa, ya que est generando un importante
deterioro en los activos del Fondo de Garanta de Sustentabilidad, aspecto que terminar
debilitando al sistema previsional. Por ello, esta poltica tampoco resultar sostenible en el tiempo.
La escasez de instrumentos que canalicen el ahorro en moneda nacional a largo plazo
La falta de instrumentos confiables para canalizar el ahorro en moneda nacional a largo plazo ha
causado que cada vez ms ahorristas prefieran invertir en "ladrillos", en automotores o en moneda
extranjera en el mercado paralelo.
Esta situacin pone un lmite importante en la disponibilidad de fondos para financiar inversiones
de largo plazo, como lo es la vivienda.
Por esta razn, se dise un mecanismo que pretende canalizar el ahorro argentino en moneda
nacional y de largo plazo, a travs de una letra emitida en pesos, a 10 aos de plazo (como
mnimo) y que generar una renta en funcin del valor promedio ponderado del metro cuadrado
construido en las 24 jurisdicciones de la Repblica Argentina. Esta letra ser emitida y puesta a
 155
disposicin de los ahorristas por un administrador fiduciario (Nacin Fideicomisos S.A.), a travs
del sistema financiero con lo cual se la torna accesible a casi toda la poblacin. Cada letra
representar el valor de 1 metro cuadrado construido de vivienda.
La confiabilidad del sistema est dada por dos mecanismos. En primer lugar, la Administracin
Nacional prev un aporte presupuestario para compensar los posibles descalces entre la renta que
generara la letra y la tasa de inters que pagaran las entidades financieras por la utilizacin de los
fondos. Segundo, el aval otorgado por el Estado Argentino, a travs de la afectacin y/o la cesin
en garanta la recaudacin de los ingresos provenientes del Rgimen de Coparticipacin Federal
de Impuestos. Por otra parte, las certificados de participacin emitidas cotizarn en el mercado de
capitales, lo que le otorga liquidez al instrumento.
El esquema propuesto
Los fondos que se obtengan de la colocacin de las certificados de participacin sern puestos a
disposicin de los bancos comerciales que operan en el sistema financiero argentino, a travs de
licitaciones.
Los bancos tomarn dichos fondos y los pasarn a los demandantes de crditos hipotecarios para
la construccin de viviendas. Por lo tanto, el sistema requiere que los proyectos inmobiliarios
(individuales o colectivos) deben ser presentados por parte de los interesados a los bancos,
conjuntamente con toda la documentacin que requieren las convenciones actuales.
Los principales beneficiarios del sistema seran grupos familiares que se encuentren en los tramos
medios de la distribucin del ingreso, que no posean vivienda propia. Las mismas recibirn mejores
condiciones en los crditos si hubieren ahorrado previamente y debern tener un trabajo registrado
o ingresos familiares comprobables.

Esquema del Sistema

El sistema propuesto pretende, principalmente, ofrecer crditos hipotecarios dirigidos a familias con
capacidad de ahorro y pago de cuotas, en pesos, a tasa variable, con un lmite o techo en la
evolucin del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) y que incluyan un seguro de desempleo; de
modo que el sistema sea sustentable ante episodios dnde el desempleo se incremente. Por otra
parte, tambin se plantea la posibilidad de financiar grandes obras de infraestructura necesarias
para el desarrollo del Pas.
El Costo Fiscal
El potencial descalce que se produzca entre la renta que obtengan los ahorristas y la tasa a la cual
toman los fondos captados los bancos comerciales que participen del sistema, se cubre con un
aporte estatal acotado (5.000 millones de pesos) y perfectamente financiable, en las condiciones
actuales de la Administracin Nacional. Ms an, cuando gran parte o el total del subsidio, puede
ser recuperado por el fisco nacional, a travs de los mayores recursos provenientes de la mejora
 156
de la actividad econmica que generar el Programa. Para tener una referencia: un punto
porcentual que crezca el PBI representa casi 10.000 millones de pesos en trminos de recaudacin
de la AFIP.
Es por todo esto, que solicito a mis pares que me acompaen en la aprobacin del presente
proyecto de Ley.
2016 0 29 Informe Construya Nro. 159 - Mayo 2016
Expectativas
Una herramienta que dinamizar al sector
Las Unidades de Vivienda (UVI) creadas por el Banco Central ms el relanzamiento del Procrear
alientan al segmento para que la gente pueda acceder al puente necesario para poder comprar su
casa. Por ahora, la inflacin y la desconfianza, son las que aportan dudas. Los bancos ya lanzaron
sus propuestas y reciben varias consultas por da.
Tras varios aos de espera el anuncio de los nuevos crditos hipotecarios fue bien recibido y con
buenas expectativas en el sector. Eran reclamados por varios protagonistas que intervienen en el
segmento, como operadores, constructoras, desarrolladores y la gente que contaba con ahorros y
que no podan llegar ante la solicitud de tantos requisitos y otras opciones que no eran accesibles.
El Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) dispuso la implementacin de una nueva
modalidad de ahorro y de prstamos con el objetivo de cambiar el acceso a la vivienda. De esta
manera, instrument la modalidad en las denominadas Unidades de Vivienda (UVI). El valor inicial
de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldr a la milsima parte del costo promedio de
construccin de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de
diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Crdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe
de la Vera Cruz-Paran), ponderados por poblacin. Ya que este metro cuadrado testigo se ubica
en $14.053, el valor inicial de la UVI ser de 14,053 pesos (14 pesos con 53 milsimos).
El valor de la UVI se actualizar diariamente por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
(CER) y se publicar en la pgina web del BCRA, basado en el ndice de precios al consumidor,
que tiene una altsima correlacin con el costo de la construccin, pero sufre menor volatilidad. De
este modo, 1000 UVI alcanzarn aproximadamente para construir 1 m2 testigo en cualquier
momento del futuro.
Segn nos indicaron del BCRA ya recibieron ms de 3500 consultas en pocos das. Aumenta la
expectativa en todas las partes que integran el sector. Al respecto, el arquitecto Marcelo G.
Satulovsky, director de investigaciones de la Fundacin de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios
de la Cmara Inmobiliaria Argentina, precis que 'es muy pronto para realizar un balance sobre las
medidas que se anunciaron hace poco. Sin embargo, un repaso rpido a los planteos permite
algunas primeras reflexiones. Sirve? Obvio, hace ms de 40 aos la vivienda queda lejos.
Procrear es acotado, y el esquema de los '90, la nica propuesta de escala en este lapso, slo
alcanz a ciertos segmentos. Bienvenida la iniciativa'.
El vicepresidente de la AEV y director de la desarrolladora RED, Gustavo Llambas, sostuvo que
'era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace aos desde la institucin. El
crdito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producir un cambio profundo,
recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo'. Esta
lnea de crditos 'apunta a los sectores que necesitan crdito para comprar y que en cambio no
necesitan un subsidio. En la medida en que la tasa de inflacin vaya bajando, esto permitir incluir
a todo la clase media, en todas sus franjas, es decir, al 50% de las familias argentinas'.
'La inflacin actual es insostenible en el mediano plazo e incompatible con cualquier sistema
crediticio, como lo demuestra el hecho de que no ha habido crdito desde hace muchos aos,
sufriendo una inflacin similar. El actual gobierno lo entiende as y por eso ha anunciado que
apunta a llevar la inflacin a un dgito durante su gobierno. En el entendimiento de que se ser el
camino, el sistema es completamente compatible con la transicin, como lo demuestra el hecho de
que en Chile, la UF ha sorteado perodos de inflacin alta en alguno de los ms de 50 aos de
vigencia all, dentro de un contexto de mediano y largo plazo de inflacin controlada', dijo Llambas.
Mario Gmez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indic que 'para que esta herramienta
funcione a pleno hay que fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economa y su aspecto
ms importante, la creacin de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren
del ahorro, condicin necesaria para que se d la inversin. Es por eso, que se deben buscar vas
 157
para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda. Tanto si se piensa en el crdito
hipotecario hay que prestar atencin a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez,
est correlacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el
plazo (a mayor plazo, menor cuota)'.
La mayora de los casos son a 15 aos, y se pueden cancelar en forma anticipada. El valor inicial
de las cuotas es mejor que el sistema que estaba vigente hasta hace unos das. Quienes se ven
favorecidos son los que ya cuentan con ahorros y slo necesitan del puente para comprar. El
monto mximo que se otorga es de 1.500.000 pesos.
Una de las primeras entidades bancarias que se sum a las denominadas UVI que impuls el
BCRA, fue el Banco Macro. Actualmente esa firma crediticia ya cuenta con una lnea vigente en el
mercado desde el 11 de abril. 'El primer da hemos recibido ms de 800 consultas en todo el pas a
travs de canales telefnicos y consultas presenciales. En los das posteriores seguimos con un
nivel importante de consultas', cont Milagro Medrano, Gerente de Relaciones Institucionales del
Banco Macro. Y ampli: 'El monto mximo al que se podr acceder en funcin de los ingresos, es
de hasta 1 milln de pesos; mientras que el plazo mximo es de 180 meses (15 aos). Este
producto permite financiar hasta el 75% del valor de tasacin de la propiedad, mientras que la tasa
nominal anual es fija y del 5,50%, con saldo de capital en UVI ajustable por CER (el costo
financiero total ser de 7,06 %)'.
Estadsticamente la mayora de las consultas estn destinadas a la compra de una vivienda,
mientras que los posibles propietarios que se mostraron interesados, dan cuenta de todo tipo de
pblico y de una amplia gama de edades.
Para el Banco Hipotecario (BH) -otra de las instituciones que adhiri a la medida- contribuir al
acceso a la vivienda a travs del crdito, constituye parte de su misin histrica. 'Es por eso, que
decidimos acompaar este nuevo esquema de financiacin impulsado por el BCRA, con una lnea
que ofrece las mejores condiciones del mercado. Desde su anuncio, estamos asesorando a los
interesados en nuestras 61 sucursales ubicadas en todas las provincias del pas, as como tambin
a travs de nuestras lneas telefnicas y canales digitales. En promedio, recibimos 900 consultas
diarias en sucursales y unas 5000 a travs de canales alternativos', coment uno de los voceros
del BH.
Las nuevas lneas de crditos hipotecarios del BH prevn montos de hasta 2 millones de pesos,
con plazos de 15 aos y una tasa de 4,8% (CFT 5%). 'Nos encontramos adaptando nuestros
sistemas a esta nueva modalidad para tener la lnea operativa en los prximos das. Mientras tanto,
estamos asesorando a todos los interesados, sean o no clientes del banco, a travs de nuestros
distintos canales de atencin', coment el representante de la compaa.
Y agreg: 'Es importante destacar que somos la nica entidad que ofrece todos los destinos para
esta nueva modalidad de crditos hipotecarios. Por tal motivo, en las grandes ciudades las
consultas ms frecuentes son por la lnea de compra de vivienda, mientras que en ciudades ms
chicas del interior prevalecen las consultas por construccin'.
Tambin al cierre de esta edicin del informe, el Banco Nacin estudiaba implementar un plan de
crditos con actualizaciones por aumentos por paritarias o sujetos al nivel de ingresos, situacin
que favorecer ms a la clase media, pero an estaba en planificacin
Por salir
El Banco Ciudad es otra de las instituciones financieras que se comprometi a sumar un nuevo
producto crediticio que forme parte de esta nueva lnea de crditos hipotecarios UVI. 'Es inminente
la salida de estos nuevos crditos, mientras tanto nuestras lneas subsidiadas para primera
vivienda y los hipotecarios todo destino de la lnea Ciudad Vivienda hasta 20 aos y con tasa
combinada del 21% TNA se continan otorgando y con buen ritmo de colocacin', coment Jorge
Diego Velzquez, Secretario de prensa del Banco Ciudad.
Hay otras entidades bancarias que estn estudiando la forma de ajustar los crditos y una
posibilidad es que en vez de la inflacin se actualicen por paritarias o un promedio de acuerdo con
los aumentos salariales del ao.
Las entidades precisaron que la mayora de las consultas son para la compra de la vivienda. Y qu
el pblico que oscila entre los 35 y 40 aos lo hace para refaccin o la ampliacin de su unidad.
En esta primera etapa las 6 compaas que operan esta lnea de financiacin son el Banco Ciudad,
Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Ro.
 158
El relanzamiento del Procrear
El presidente Mauricio Macri ya anunci la puesta en marcha de un programa con el que aspira a
crear 200.000 puestos de trabajo en cuatro aos, al comenzar a atender la falta de un milln de
viviendas y las deficiencias estructurales que afectan a otros 2,5 millones de hogares.
El plan, que demandar una inversin de $ 100.000 millones, contempla la construccin de
120.000 viviendas sociales, a travs de un sistema que le dar prioridad a las familias de menores
ingresos. Adems, prev la entrega de 175.000 crditos hipotecarios subsidiados, destinados
principalmente a quienes hoy alquilan y desean tener su casa propia, pero que tambin incluirn a
los pertenecientes al Procrear, un programa que ser reformulado para otorgarle mayor
transparencia a la adjudicacin.
En esta nueva etapa, ya no ser concedido por sorteo, sino que se otorgar en base a una
calificacin que formularn los institutos sociales provinciales. El crdito podr ser utilizado tanto
para la construccin de viviendas nuevas como para la adquisicin de inmuebles usados.
Adicionalmente, se ofrecern 456.000 microcrditos a tasa de inters cero con participacin pblica
y privada para concretar reformas edilicias, como conexin de servicios o mejoras en ambientes, y
se otorgarn casi 350.000 regularizaciones dominiales, para que las familias puedan acceder a
travs de la escrituracin al derecho de la vivienda propia.
Crdito hipotecario y blanqueo
La recuperacin de la construccin privada y la redinamizacin de la actividad inmobiliaria cifran su
esperanza en estos dos mecanismos. La aparicin del crdito se dilata y el aporte del blanqueo
ser indirecto y selectivo. La ansiada recuperacin pasa definitivamente para 2017
En el mbito de los negocios inmobiliarios ya no se habla del segundo semestre. Las fichas hacia
una recuperacin de la actividad se pasaron al tablero del 2017. La dilacin en la puesta en marcha
efectiva de lneas de financiamiento junto con la atomizacin de acciones y de diferentes proyectos
en cabeza de distintos funcionarios del sistema financiero pblico provoc, despus de alimentar
una gran expectativa inicial, cierto desconcierto y desaliento en el sector.
La iniciativa inicial para poner en marcha un sistema de actualizacin que permitiera establecer
lneas de crdito hipotecarias a largo plazo habilitada a principios de abril por el Banco Central, fue
neutralizada y dispersada por medio del anuncio de nuevos crditos del Banco Nacin. Esta
situacin abri una suerte de juego de competencia que no colabor con el necesario espritu de
lectura de coherencia de decisiones polticas en la materia, lo que resulta imprescindible luego de
una etapa en la cual la desconfianza y la falta de certezas fueron la moneda corriente.
La Anses a travs de su titular tambin se sum a los anuncios de relanzamiento del plan Procrear
con la iniciativa de subvencionar un porcentaje del pago inicial del monto no financiado en
prstamos de vivienda, restringiendo su alcance a sectores de menores ingresos y con un sistema
de ajuste, en principio, alineado a la iniciativa del BCRA.
En medio de todos estos anuncios, el senado de la Nacin dio media sancin a un proyecto de Ley
que establece una unidad de cuenta denominada UVI que actualizar depsitos y crditos en
funcin del incremento del costo de la construccin (ICC Indec Mod 6).
Dicho proyecto, adems de permitir este sistema de ajuste, habilita la instrumentacin de
fideicomisos financieros para aplicar a prstamos de vivienda junto con la autorizacin al Ministerio
de Hacienda y Finanzas Pblicas para emitir un bono por 50 mil millones de pesos denominado en
UVIs para financiar el aporte a fideicomisos financieros que se organicen para el otorgamiento de
prstamos hipotecarios.
Por otra parte, el proyecto deja sin efecto lo impuesto en artculos del nuevo cdigo civil y comercial
que impeda la constitucin de hipotecas bajo un sistema de ajuste, cuestin que haba sido
objetada por los bancos como un impedimento a la hora de poner en funcionamiento las lneas slo
con la circular del BCRA.
Si bien, el proyecto del senador Cobos que ya cuenta con media sancin por parte de la cmara
alta, confiere el marco legal necesario e imprescindible para respaldar la utilizacin de un
mecanismo de ajuste de depsitos, bonos y prstamos que permitira multiplicar el otorgamiento de
crditos para viviendas, los tiempos para su tratamiento en la Cmara de Diputados y el lapso de
90 das para su reglamentacin en forma posterior a su sancin, haran que sea poco probable su
entrada en vigencia antes del ltimo trimestre del ao.
 159
Debido a esta ltima circunstancia y siempre y cuando el proyecto no sufra modificaciones
sustanciales en la cmara baja, no puede esperarse la implementacin de instrumentos de
depsito y/o lneas de crdito hipotecarias ajustables por parte de los bancos hasta tanto no se
encuentre en plena vigencia esta ley, lo que implicar una demora en la reactivacin de las obras
privadas y del mercado inmobiliario que podra darse va crdito.
VER PROYECTO DE LEY SISTEMA DE AHORRO PARA EL FOMENTO DE LA INVERSIN EN
VIVIENDAS - UVIs CASA DE AHORRO
Pero tambin por estas horas se debate en el Congreso de la Nacin otro proyecto de ley, al cual
dentro del sector del negocio inmobiliario se le atribuye suma importancia: el blanqueo de capitales.
La esperanza de una buena parte de brokers y desarrolladores inmobiliarios es que a travs de
esta nueva oportunidad para blanquear dinero un gran volumen del mismo se destine a inversiones
en real estate. Sin embargo de acuerdo a como est planteado el proyecto no hay ningn incentivo
adicional que pueda inducir a que el capital a blanquear se destine directamente a compra de
inmuebles terminados o a participaciones en negocios de construccin, por lo cual el flujo de dinero
que podra dirigirse hacia inversin inmobiliaria slo se dar luego de cumplir con los tiempos
mnimos de permanencia en cuentas o colocaciones exigidos en la ley y slo si representa una
opcin rentable y conveniente para ese capital que, por otra parte, ya ha sido blanqueado con un
costo y que podra ser alcanzado por mayor o menor carga impositiva segn fuere su destino final.
Por lo tanto, de aprobarse la ley de blanqueo en lnea con el proyecto que se debate hoy en el
congreso, los efectos que del mismo puedan derivar en inversin directa hacia el sector
inmobiliario, que sern por otra parte limitados y concentrados, no podrn verse materializados
hasta luego del primer trimestre del prximo ao.
Por otra parte una proyeccin conservadora con relacin al impacto del blanqueo en el sector se
sustenta observando el comportamiento del anterior blanqueo mediante cedines en el cual el
vehculo obligado para blanquear capitales eran s o s los inmuebles. Segn informacin que nos
fuera suministrada por el Banco Central el pasado 2 de junio, dicha entidad emiti un total de
44.931 cedines por un monto de USD 2.492 millones. De ellos, al da de hoy, ya fueron pagados
38.487 cedines por USD 2.222 millones.
Ahora bien, teniendo en cuenta que la cifra blanqueada en cedines no resulta menor, que todo el
dinero tena como destino final la inversin en inmuebles y que, con todo ello, su efecto fue limitado
para la reactivacin general del mercado inmobiliario, aunque el contexto actual puede juzgarse
ms confiable, no debera exacerbarse el optimismo hacia que este nuevo blanqueo podra mejorar
superlativamente la actividad inmobiliaria de manera directa en el corto plazo. De ser exitoso, sus
efectos en el mercado se veran en no menos de dos aos y de manera indirecta capitalizando
nuevos desarrollos o mediante inversiones en fondos o bonos que fondeen crditos y proyectos
inmobiliarios y/o de infraestructura.
VER PROYECTO DE LEY BLANQUEO DE CAPITALES
As las cosas, si bien para ver los resultados de la implementacin de ambas leyes deber
esperarse, sin duda el proyecto de ley de financiamiento a la vivienda debera recibir el apoyo y la
colaboracin explicita del sector de la construccin y del mbito del real estate, ya que no tendr
slo un alcance coyuntural y limitado sino que implica un cambio cultural que de manera directa y
contundente repercutir en la posibilidad de acceder a la primer vivienda en propiedad para la
mayora de la poblacin, derivando un gran caudal del ahorro privado y pblico hacia la
construccin y venta de viviendas.
El reclamo por lneas de crdito hipotecario para la clase media que fuera tan declamado en los
ltimos aos por gran parte de los portavoces de cmaras y asociaciones inmobiliarias y de la
construccin, debera verse plasmado en acciones de respaldo concreto y efectivo hacia el nuevo
proyecto de ley de financiamiento de vivienda que est a slo media sancin de convertirse en
realidad.
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 3 de junio de 2016
Pese a la devaluacin, suben en dlares los departamentos en zonas premium y prevn mayor
repunte de precios Por Federico Mc Dougall
06-06-2016
 160
El hecho de que el billete verde trepara desde menos de $9 a los $14 de hoy da no impidi que las
cotizaciones en esa moneda hayan trepado a lo largo del ltimo ao. Se observan menos obras en
ejecucin y una fuerte inelasticidad a la baja. Las cocheras en esa zona se elevan hasta los
u$s40.000
En relacin con el ao pasado, el precio promedio de las unidades en oferta desde elpozo
se increment casi un 11% en dlares marcando un nuevo record.
Eso se desprende de un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario en
el rea conocida como Palermo Hollywood (comprendida entre las Avenidas Santa Fe, Juan
B. Justo, Dorrego y la calle El Salvador).
Si bien la cantidad de edificios que se encuentran en desarrollo sigue siendo importante, lo
cierto es que de hace cuatro aos viene disminuyendo, destaca el informe.
En 2012, el nmero de emprendimientos llegaba a 69, para luego ir reducindose en forma
progresiva hasta los 47 actuales.
De todas formas actualmente los metros cuadrados en obra alcanzan los casi 111.000, cifra
que representa un incremento cercano al 38% con respecto a un ao atrs.
Del reciente relevamiento surge que el valor promedio en dlares (el ms alto de los ltimos
4 aos) asciende actualmente en esa rea a los casi u$s3.100 frente a los cerca de u$s2.800
de 2015.
El rango de precios se mueve entre los u$s2.600 el m2 y los u$s3.800 de mxima.

En lo que hace a formas de pago, en general los departamentos se estn ofreciendo

conanticipos en dlares de entre el 40% y el 50%, con saldos en cuotas, que se extienden
durante el lapso de tiempo de obra restante.
Se pueden abonar en billetes verdes o en pesos, siempre actualizables por el ndice
CAC(Cmara Argentina de la Construccin).
Las cotizaciones de las cocheras, en tanto, dentro de los emprendimientos relevados en la
zona van desde los u$s26.000 hasta los u$s40.000.
Dos apuestas fuertes: sojadlares y crditos hipotecarios
En el gremio inmobiliario, entusiasma el repunte que se viene evidenciando en los niveles
decompraventa. Claro que se parte de un piso muy bajo en la comparacin interanual.
 161
Por lo pronto, el nivel de escrituraciones en la Ciudad volvi a crecer en abril, con un alza del
17% interanual, segn el Colegio de Escribanos porteo.
De este modo, se cumplen 14 meses consecutivos de subas, contando los ltimos 10 meses
de 2015 y los primeros cuatro de 2016.
Segn las expectativas del sector, los nuevos crditos hipotecarios podran profundizar
estatendencia alcista.
Segn el informe, en abril se realizaron 3.347 escrituras a un valor promedio de
casi$1.350.000, cifra que significa un avance del 70% anual.
En tanto, las transacciones apalancadas en crditos hipotecarios representaron un 11%
deltotal.
El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires relev un fenmeno similar en los
distintos partidos bonaerenses, con un repunte de casi el 10% en con respecto al mismo mes
de 2015.
"Estamos finalizando el mejor cuatrimestre de los ltimos cuatro aos y esto confirma la
buena tendencia", explica Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia
de Buenos Aires.
"En el sector tenemos ms esperanzas puestas en los crditos hipotecarios como factor
impulsor de una mayor actividad que en el blanqueo", seal a iProfesional German Gmez
Picasso, director de Reporte inmobiliario.
En el mercado consideran que an se est atravesando una etapa de reacomodamiento en
la que en muchos potenciales compradores prevalece el "wait and see".
Auguran un mayor dinamismo que se ir plasmando en el segundo semestre, si bien podr
ser atenuado por la suba en los valores del metro cuadrado.
"Hay ms gente en las guardias, lo que expone el mayor inters y nivel de consultas.
Tambin hay un cierto aumento en la oferta, proveniente de particulares que haban retirado
sus propiedades de la venta hace un ao y que ahora volvieron a ofrecerlas", afirma Armando
Pepe, voz autorizada del sector y fundador de la CIA.
El campo vuelve por el ladrillo
"Todos confiamos en el segundo semestre. Para ese entonces, el foco estar puesto en
losprecios, ya que pueden repuntar al menos un 15%, en pos de recuperar el terreno perdido
en todos estos aos", afirman desde la inmobiliaria Oppel.
"En ese caso, habr que ver si vuelven a aparecer gran cantidad de inversores que se fueron
retirando en los ltimos tiempos", agregan. En concreto, hacen referencia al sector rural.
Tiempo atrs, fue el que le dio un fuerte impulso al rubro inmobiliario, ya que volcaban al
mercado del ladrillo las ganancias que obtenan tras la liquidacin de sus sojadlares.
Este proceso se vio interrumpido por el cepo cambiario y por la cada en los mrgenes de
rentabilidad.
Con el fin de las restricciones, del quite de retenciones y en la medida en que
logrenmejorar su rentabilidad volvern a ser jugadores muy activos en la compra de
propiedades.
Los crditos hipotecarios reforzarn el repunte
Con el objetivo de hacer realidad una de sus promesas de campaa, Mauricio Macri y equipo
pusieron en marcha el plan de crditos hipotecarios orientado a la clase media.
Segn el Banco Central, la iniciativa apunta a "cambiar radicalmente el acceso a la
viviendapara las familias argentinas".
Es decir, se intenta modificar el contexto actual en el que, por ejemplo en la Ciudad de
Buenos Aires, una de cada tres familias se ve obligada a alquilar.
 162
Cul es la diferencia respecto de un crdito tradicional?. Bsicamente que este
instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflacin del orden de 5% anual, de
modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.
- En relacin con un prstamo bajo el tradicional sistema francs de cuotas fijas, en el sistema
propuesto dichas cuotas son variables.
- Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, sern ms bajas tanto nominalmentecomo
en trminos reales (las del francs, en trminos reales, van bajando a medida que pasa el
tiempo).
Al beneficio anterior (tasas ms bajas) se le suma otro que tiene que ver con la cobertura que
tendrn los particulares.
Concretamente, si la evolucin de las UVI (asi se conoce el sistema de indexacin) hace que
lacuota se incremente por encima del 10% respecto de lo que habra ajustado segn el
Coeficiente de Evolucin Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opcin
de prolongar el plazo.
En el arranque, los crditos se otorgarn a plazos de 15 o 20 aos y a un inters real que se
mover entre el 4% y el 7%.
"Las UVIs constituyen una opcin de ahorro protegida de la inflacin, similar al de la compra
de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo,
a travs de depsitos por plazos mnimos de 180 das", afirman desde el Banco Central.
La iniciativa apunta a reducir sustancialmente el ingreso medio que hoy da se exige
paracalificar en un crdito. En este sentido, desde la entidad hacen referencia a un 60%
menos.
Segn el BCRA, los beneficios para los argentinos de este instrumento de ahorro sern varios.
Uno de ellos es que brindar "una proteccin ante la inflacin, similar al ahorro en ladrillos'
pero que ser accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo".
La nueva modalidad consistir en depsitos por plazos mnimos de 180 das. Podr haber
(depsitos) pre-cancelables de plazos ms largos, luego de haber transcurrido ese lapso.
Para el Banco Central, la habilitacin del mercado de crdito en UVIs tiene el potencial de
"multiplicar el acceso a los crditos, hoy reducidos a alrededor de una centsima del PIB".
Y aaden: "Las cuotas de un hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a
unalquiler tradicional, el cual tpicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del
valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economa".
El valor inicial de los pagos mensuales es "mucho ms accesible".
- Segn el Central, para acceder a un crdito de $300.000 (cerca de u$s20.000), la cuota
inicial se acerca a los $2.500, mientras que los ingresos mnimos requeridos, de $8.000.
- En otro ejemplo, para $1 milln (u$s68.000), el pago mensual de arranque con la
metodologa propuesta es del orden de los $8.000 y el nivel de entrada "piso", de $27.000 .
El siguiente cuadro presenta el comparativo entre la cuota inicial y el ingreso mensual mnimo
requerido entre el sistema propuesto (UVI) y el vigente en el mercado:
 163

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos prstamos el

BancoCiudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Ro.
El BCRA alienta a que todas las entidades se sumen a este tipo de prstamos.
Los bancos, en tanto, buscarn que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos
fijos se vuelquen a depsitos que ajusten por UVI.
viernes 3 de Junio de 2016
Sin dinero de ANSES, discuten con bancos el futuro de Pro.Cre.Ar Por Pablo Wende.-
EL TESORO SALDRA A SUBSIDIAR LA TASA DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS.
SE DEMORA EL YA ANUNCIADO RELANZAMIENTO.
Por: Pablo Wende
Federico Sturzenegger
Con el proyecto de saldar los juicios a los jubilados, que incluye asimismo un aumento de hasta un
45% de los haberes de ms de 2 millones de personas, la ANSES se qued prcticamente sin
recursos para atender cualquier otra necesidad. Una de las vctimas ms notorias de esta situacin
es el plan Pro.Cre.Ar, lanzado por el Gobierno de Cristina de Kirchner en su segundo mandato
como un interesante instrumento para promover el crdito hipotecario. Uno de los principales
 164
beneficios era la tasa subsidiada, que parta del 2% para las familias ms pobres y llegaba hasta el
14%.
El Gobierno ya determin que los $ 80.000 millones anuales que aproximadamente rinden los
activos del Fondo de Garanta de Sustentabilidad sern para los jubilados. Esto dej sin
presupuesto el financiamiento futuro del Pro.Cre.Ar. Hace un par de meses, el titular de ANSES,
Emilio Basavilbaso, haba anunciado un relanzamiento de ste con nuevos criterios. En vez de
sorteos habra una seleccin respecto de a quin darle los crditos y se dispuso que la cuota sera
indexada por la nueva UVI (Unidad de Vivienda), que ajusta por inflacin.
Pero todo esto qued en la nada, ante la evidencia de que al organismo previsional no le alcanzan
los recursos. Mientras tanto, el remanente de los crditos Pro.Cre.Ar se mantiene, ya que haba
quedado una gran cantidad que haban sido adjudicados el ao pasado pero que nunca se haban
otorgado. Adems de cumplir con las familias que haban sido beneficiadas en el sorteo de febrero
de 2015, la ANSES tambin sigui adelante con los complejos de vivienda que luego se venden
con prstamos del plan Pro.Cre.Ar. Muchas de esas construcciones haban quedado paralizadas
en el segundo semestre del ao pasado.
En el esquema que haba diseado Basavilbaso, el nuevo Pro.Cre.Ar apuntara a familias con
ingresos equivalente a como mximo cuatro salarios mnimos, por lo que estaran en condiciones
de acceder a este financiamiento aquellos que poseen ingresos familiares de hasta 30.000 pesos
aproximadamente. Se apunta, por ende, a esta franja de la poblacin que estara entre la clase
media y la clase media baja. Para ingresos superiores la idea es que fueran los bancos (tanto
pblicos como privados) quienes salgan a prestar.
Hubo ya varias rondas de negociaciones entre la ANSES, funcionarios tanto del Ministerio de
Hacienda que conduce Alfonso Prat Gay y del Central -a cargo de Federico Sturzenegger- con
banqueros para tratar de continuar el programa Pro.Cre.Ar. El diseo quedara de la siguiente
manera: los bancos extenderan el alcance de los prstamos que comenzaron a ofrecer a travs
del ajuste UVI, pero para una franja de los que reciban estos prstamos el Tesoro directamente
aplicara un subsidio de la tasa. El objetivo es que la cuota sea menor y, por ende, puedan acceder
un mayor universo de familias.
El tema es que el sector bancario no estara ni de casualidad en condiciones de reemplazar el
fondeo que daba ANSES para aceitar el Pro.Cre.Ar. Mientras tanto, los meses pasan y la promesa
de un gran aumento en la oferta de prstamos hipotecarios (uno de los pilares en la campaa de
Mauricio Macri) sigue en veremos.
Los bancos se muestran todava reticentes a salir a prestar con clusula UVI. En parte esto se
debe a que la inflacin contina en valores elevados, pero tambin a un artculo del nuevo Cdigo
Civil y Comercial que complica el otorgamiento de un prstamo cuando la garanta tiene alguna
clusula de ajuste. Esto recin sera subsanado con una ley que tiene ya media sancin en el
Senado y ahora se encuentra en Diputados aunque an sin tratar.
Crdito hipotecario ajustable por inflacin Orlando J. Ferreres
PARA LA NACION
MIRCOLES 01 DE JUNIO DE 2016 00:59
Al finalizar la convertibilidad en 2001, con la administracin de Domingo Cavallo, el crdito
hipotecario llegaba al 6,34% del PIB, habiendo crecido mucho desde la hiperinflacin de 1989.
Cmo funcionaba este crdito hipotecario en esos aos? Bsicamente en dlares, dado que en el
"1 a 1" no se distingua entre pesos y dlares por valer lo mismo ambas monedas.
El procedimiento, en forma resumida, era el siguiente: se colocaban bonos a 20 aos en el exterior
en dlares y se los prestaba en esa moneda a los compradores de viviendas u oficinas locales.
Estos prstamos se iban devolviendo en dlares cada mes a ese mismo plazo de 20 aos. El
sistema funcionaba bien y la gente confiaba en el mismo.
La debilidad del sistema no estaba en los prstamos sino en la parte fiscal, por el gran dficit que
se generaba cada ao, cerca de U$S 12.000 millones por ejercicio, que tambin se financiaban con
colocacin de deuda, principalmente en el exterior. El saldo de estas deudas creca muy
significativamente ao a ao.
Lleg un momento en que el sistema no funcion y no se consigui financiamiento para seguir con
ese mecanismo de endeudamiento. Al dejar de pagar las deudas al exterior, pero sobre todo
 165
cuando el presidente Eduardo Duhalde oblig al cambio compulsivo de moneda, la pesificacin
forzada, para que el deudor pudiera beneficiarse con la devaluacin y el acreedor se viera forzado
a tener que asumir grandes prdidas, el sistema hipotecario explot. Al quedar descalzado en
moneda, el deudor pas a deber pesos pero el acreedor pretenda cobrar en dlares. Todos los
depsitos de todo tipo (cuentas corrientes, caja de ahorro, plazos fijos) fueron transformados en un
bono estatal a diez aos, lo que termin siendo el Boden 2012. Las nicas deudas que no pudieron
ser pesificadas fueron las que tenan "Ley de New York" o clusulas similares, una pequea parte
del total.
El gobierno de los Kirchner no pudo salir de ese default de 2002 hasta ahora a pesar de que se
hicieron intentos en 2005 y 2010 que no lograron el objetivo de poder volver a los mercados
financieros internacionales. Ahora la administracin Macri si se propuso y logr en solo 4 meses
terminar con las irregularidades de las deudas del pas con el exterior que duraron una dcada y
media, 15 aos, desde fin del 2001 hasta inicios del 2016. Se recibieron ofertas casi por u$s 70.000
millones cuando lo que se necesitaba para pagar los acuerdos y financiar parte del las necesidades
de dlares financieros hasta fin de ao 2016, fue de u$s 16.000 millones. Es decir, fue un gran
golpe de confianza en el pas.
Todo ese periodo de 15 aos sin una clara orientacin financiera hizo que explotara el sistema
hipotecario y no volvi a funcionar, con lo cual el saldo de los prstamos de este tipo baj del 6%
del PBI en la poca final de Cavallo hasta el residual cercano al 1% del PBI en la actualidad. Si
alguien trat de comprar un departamento o casa en estos ltimos 15 aos, debi pagarlo al
contado, comnmente en dlares. Esto ltimo se dificult an ms con la imposicin del "cepo
cambiario" en 2011, que termin por hundir definitivamente al sistema hipotecario y las operaciones
inmobiliarias.
Ahora el BCRA, conducido por Federico Sturzenegger, ha implantado un nuevo esquema que es
prcticamente copiado del sistema hipotecario chileno, con ajuste por inflacin. En el mismo se
deben " x" unidades de vivienda y se va actualizando el valor de esa unidad con la inflacin de
cada mes, y eso es lo que corresponde pagar en cada vencimiento. La deuda no se incrementa ni
se lica con la inflacin sino que slo varan las cuotas de cada unidad de vivienda.

En su momento, en los aos 70', se desarroll un sistema de prstamos hipotecarios llamados "de
la 1050", por el nmero de circular que lo autorizaba, en el cual las deudas hipotecarias eran
ajustadas por la tasa de inters libre del sistema financiero. Funcion bien por algn tiempo pero
cuando la tasa de inters explot por la gran iliquidez del sistema, hacia el final de la poca militar,
superando en algunos meses el 300% anual, casi nadie pudo cumplir con sus obligaciones, y los
bancos ejecutaron a mucha gente pobre que no pudo pagar su vivienda. El otro lado de la moneda
es que, con los juicios de desalojo, muchos abogados se hicieron ricos ejecutando las viviendas de
los pobres.
El crdito hipotecario no fue efectivo en la poca de Ral Alfonsn, por la gran inflacin que se
verific en el pas en esa etapa. Posteriormente, en la dcada del 90' funcion el crdito hipotecario
 166
en dlares, que ya hemos descripto y que fue muy exitoso al principio pero que al final termin mal
por el gran dficit fiscal que mell la confianza en el pas.
El nuevo sistema que ahora propone el BCRA es adecuado, aunque el ministro Roberto Lavagna
no lo aprob durante su gestin, pues le atribuy efectos inflacionarios ya que, segn l, ese
sistema "reindexa la inflacin". En Chile este efecto no se verific y, por el contrario, fue muy
exitoso generando un gran desarrollo de la industria de la construccin.
Una discusin que est en vigencia en este momento es como indexar las "unidades de vivienda".
El Banco Nacin ha lanzado un programa en el que se ajustan los crditos por los ndices de
salarios, aunque esto significa cobrarle al trabajador el incremento de productividad que, en
realidad, es del trabajador y que esa diferencia, 1% a 3 % anual normalmente, pase a engrosar las
arcas del acreedor. En efecto, segn la teora econmica, el salario real del trabajador crece, en
promedio, segn la productividad media del trabajador. Es decir, que si hay incrementos de
productividad, el acreedor se cobrara adems de la inflacin, ese incremento de productividad que
no corresponde al valor del dinero sino al sistema de remuneraciones.
La gran incgnita hoy es como formar una masa crtica de fondos de depositantes que puedan
cobrar "inflacin ms 3% anual" digamos en tanto que el sistema cobre "inflacin ms 5% anual",
con 2 puntos de spread para la entidad financiera, que es un margen aceptable. Naturalmente hay
que ir sacando el impuesto al cheque y al depsito (1,2%), los impuestos a los ingresos brutos, que
suelen ser de hasta 8% sobre los intereses activos, el IVA sobre los intereses (21%), el 2% sobre
los intereses para la obra social de los bancarios y otras gabelas que pretenden cobrarse sobre el
sistema financiero, como el impuesto a los bienes personales, cuando ya se cobra el impuesto al
flujo anual o impuesto a las ganancias.
El sistema de prstamos ajustables por el valor del dinero, es decir, por la inflacin minorista va a
funcionar, pues est comprobado que funcion en otros pases donde se aplic y se sigue
aplicando. Pero es fundamental que logremos bajar la inflacin, que depende del dficit fiscal, para
animar a los que quieran comprar su casa de que ste es un buen sistema de crdito hipotecario
para la vivienda.
Los crditos hipotecarios UVIs nunca se transformarn en la 1050
Por qu los nuevos crditos hipotecarios propuestos por el BCRA no pueden asimilarse al
fantasma de la Circular 1050? Por Ing. Moiss Resnick Brenner Ex Director del Banco
Hipotecario Nacional Con la colaboracin del Arq. Ezequiel Resnick Brenner
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, martes 26 de abril de 2016
http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article3115-los-creditos-hipotecarios-uvis-nunca-se-
transformaran-en-la-1050.html
Con mucho optimismo fue recibida la noticia de los lanzamientos de crditos para la vivienda, sin
embargo existen una cantidad de inquietudes acerca de si este sistema podra convertirse en la
tristemente recordada Circular 1050 del BCRA.
En el caso de crditos a largo plazo, es necesario generar mecanismos de ajuste monetario de las
cuotas con relacin a la actividad que se desarrolla, y no a otra porque estara distorsionando los
valores.
A finales de 1981 gracias a la formulacin matemtica, conseguimos evitar el desahucio de millares
de argentinos que se vieron envueltos en la trampa que signific la aplicacin de la 1050. Ya
Santo Toms de Aquino planteaba que las Leyes injustas no son Leyes, por lo tanto dichas leyes
no obligan
LOS AJUSTES MONETARIOS
Son los mecanismos de correccin para mantener estable el valor de la moneda como unidad, y
que permiten no distorsionar la transaccin de bienes y prestaciones entre partes ajustando los
valores nominales pactados en los contratos de diverso contenido.
QU SON LOS INDICES?
En general todos los ndices que hemos utilizado hasta el momento se basan en la conocida
frmula de Laspeyres :
 167

donde Pt representa los precios promedios en el perodo "t" y "P0" los correspondientes a los
valores en el ao base.
Dichos precios o costos estn ponderados por "Q0", que son cantidades fsicas seleccionadas y
que representan la estructura de insumos que hacen a la representatividad del ndice que mide.
As, si el ndice corresponde al Costo de la Construccin, los valores de "Q0 representaran las
cantidades de materiales y los tiempos de ejecucin de la mano de obra que son necesarios para
producir un cierto tipo de vivienda.
Si en cambio, el ndice fuera el de Precios al Consumidor, generalmente llamado Costo de Vida,
Q0 representara las cantidades fsicas de los insumos que componen la canasta de la familia
tipo.
O sea, que el ndice representa la relacin de los montos en $ que en determinado momento "t"
cuesta hacer el mismo producto, o comprar la misma cantidad de insumos de una "canasta tipo",
definida en el ao base.
Como surge claramente, el ndice es una expresin algebraica lineal, de manera que para en caso
de que Pt no crezca el ndice permanece constante.
QU FUE LA CIRCULAR RF 1050?
El 1 de abril de 1980 el BCRA emiti la Circular RF 1050, que determinaba la mecnica indeaxtoria
de los crditos a travs de un ndice de Ajuste Financiera (IAF), y el BCRA mensualmente
informaba sus valores diarios.
El BCRA ha definido en la Circular 1050 el IAF y dispuso la base 100 para enero de 1980. O sea,
puede asociar esta idea a la de haber depositado $ 100 en esa fecha e ir capitalizando ese monto
en forma continua y diaria.
Nos encontraramos as que el IAF representara el monto acumulado en funcin de una
capitalizacin continua con tasa flotante, representada por la Tasa Testigo a 30 das - TT30 -
aplicada diariamente.
Por lo tanto el IAF de un da t es

donde i es la Tasa Testigo a 30 das = TT30/100

que significa que el IAF de un da determinado es el IAF del da anterior multiplicado por (1 + TT30)
elevado a 1/30, o sea, un da de un mes entero.
De esa frmula surge que la nica forma que el IAF no creciera sera que la TT30 nominal fuera
igual a cero, situacin que evidentemente no se da y dudo que se d en el futuro.
Esta situacin podra expresarse diciendo que el pblico estara dispuesto a depositar sus pesos a
inters nominal nulo, lo cual, evidentemente es un absurdo ya que su rendimiento esperado es
cero, o negativo a nivel real en funcin de la tasa de inflacin esperada.
Para que el IAF disminuya la TT30 nominal debera ser negativa, que sera el caso de Suiza donde
algunos bancos, en determinadas pocas y para determinadas lneas cobran una tasa a
 168
extranjeros para aceptar depsitos en determinadas divisas, que sera una especie de prima de
seguro frente al riesgo que comporta le operacin.
Como conclusin de lo anterior se deduce claramente que el IAF crece siempre, aunque todos los
dems indicadores que miden la inflacin permanezcan constantes. O sea si eliminamos
totalmente la inflacin, el IAF crecera en funcin de la TT30 nominal.

CONCLUSIONES
Es de estricta justicia el haber adoptado como ndice de ajuste el CER, que es ndice
representativo del costo de vida, resultando la combinacin ms equitativa para cubrir los intereses
tanto del deudor como del acreedor.
Esto no suceda con la 1050, cuyo crecimiento exponencial se daba porque el ndice era la tasa de
inters que creca a pesar que los dems ndices se mantenan estables, por lo que no
representaba la realidad del sector.
Por otra parte, fue una feliz decisin la de adoptar la UVI, que funciona como los VAVIs (Valor
Vivienda) que lanc en el Banco Provincia en 1984, vinculando el valor del crdito en unidades del
valor representativo del m2 de construccin., as los posibles efectos inflacionarios no afectaran
las cuota.
Elevarn un proyecto para alentar la participacin privada en la construccin de viviendas sociales
11 JUN, 2016
CHIARA
El gobierno nacional enviar al congreso un proyecto de ley de participacin pblico-privada, a la
vez que alentar cesiones de tierra por parte de provincias y municipios y apoyar planes de
sindicatos, para desarrollar proyectos masivos de viviendas sociales.
El mercado solo no resuelve los problemas de la vivienda y la situacin fiscal hace que sea
imposible pensar slo en utilizar fondos pblicos para tales fines, dijo hoy Ricardo Delgado,
subsecretario de Coordinacin de Obras Pblicas Federales.
El funcionario destac que el valor del metro cuadrado se aceler en los ltimos aos bien por
encima de los ingresos de sectores medios de la poblacin, que tampoco ingresan en los planes de
vivienda social.
Las soluciones de mercado van bsicamente a los segmentos de mayores ingresos, por encima
de los 5 o 6 salarios mnimos vitales y mviles, sostuvo Delgado al hablar hoy en el Foro
Latinoamericano de Infraestructura, que sesiona en un hotel porteo.
Durante el encuentro, la jefa de asesores de la Secretara de la Vivienda, Soledad Romn, record
que el dficit habitacional alcanza a cerca de 3,8 millones de hogares, de los cuales ms de 2,2
millones es cuantitativo, mientras el resto consiste en mejoras que se necesitan en viviendas
precarias.
El 60% de ese dficit afecta a sectores vulnerables, con ingresos por debajo de la lnea media, y
los casos ms relevantes se concentran en Buenos Aires, Crdoba y Santa Fe, mientras cada ao
se aade la necesidad de 160 mil nuevas viviendas, precis Romn.
Delgado resalt, a su vez, la necesidad de ampliar las posibilidades de acceso de aquellos que an
siendo pobres no estn en condiciones de acceder a la casa propia, y record que un tercio de
trabajadores informales no son sujetos de crdito hipotecario.
Para eso tenemos que hacer jugar a todos los actores, como las provincias y municipios, donde
existen locaciones disponibles, dijo el funcionario del Ministerio del Interior, Obras Pblicas y
Vivienda.
En el caso de la vivienda social, y en parte de la destinada a sectores medios tpicos -precis
Delgado- estamos pensando en que el aporte (de provincias y municipios) sea de 30% del proyecto
total, y cubierta mayoritariamente mediante la entrega de tierras que en muchos casos estn
ociosas.
El subsecretario consider que usar la tierra como aval, como garanta de los proyectos, es una
parte esencial de los mecanismos en los que estamos trabajando.
 169
En casos puntuales, aadi, se puede pensar en una cesin de tributos, de tasas municipales, que
permitan de alguna manera complementar ingresos para los proyectos donde el sector privado se
est involucrando.
Delgado remarc adems la importancia de sumar a los constructores y a la cadena de
proveedores de insumos, y revel que se mantienen conversaciones con empresarios del sector
para generar un acceso a precios promocionales, o bien, financiacin en condiciones
preferenciales.
Eso va a permitir dinamizar la demanda, que ingresen en soluciones como fideicomisos o
fiduciarios, aportando lo que producen; eso los hace socios del Estado en este modelo que en las
prximas semanas se va a contemplar en una nueva ley de Participacin Pblico-Privada que va a
formar parte de las soluciones, asegur el funcionario.
Por otra parte, prosigui, un punto clave es la vinculacin con sindicatos, que en muchos casos
tienen tierras y locaciones aptas para desarrollar proyectos de viviendas.
Delgado sostuvo que, en esos casos, la formalidad de los beneficiarios de los crditos va a hacer
que haya inters de parte de los inversores privados en participar en la construccin de viviendas
para diferentes gremios, que no tienen que ser exclusivamente para los trabajadores afiliados.
El subsecretario confi adems en el desarrollo de instrumentos a travs del mercado de capitales,
para canalizar ahorros ociosos de los argentinos.
Mencion entre las opciones a estudiar, la de un sistema de ahorro previo que demuestre voluntad
y capacidad de pago para ese tercio de la poblacin que hoy no puede acceder a un crdito
hipotecario.
El nuevo Procrear: se podrn pedir crditos del plan en todos los bancos
lunes, 13 de junio de 2016
Los montos sern ms bajos y se ajustarn por Unidad de Vivienda (UVI); el Gobierno los
complementar con un subsidio; se entregaran a partir de septiembre.
Las hipotecas que se ajustan por inflacin todava no despegaron; sin embargo, en los bancos ya
se anticipan a lo que podra ser un xito de demanda, sobre todo, una vez que comiencen a
desacelerarse los precios y la gente se anime a endeudarse. Adems, porque segn confirmaron a
LA NACION diversas fuentes del mercado, todos los bancos podrn participar del Procrear
(Programa de Crdito Argentino), que en su nueva versin sern pequeos prstamos ajustados
por UVI (Unidad de Vivienda), que tendrn como complemento un subsidio directo de capital
otorgado por el Tesoro nacional.
En el Procrear anterior, los individuos accedan por sorteo a un crdito (el monto promedio era de $
353.679), a una tasa fija del orden del 7,5% anual. El costo del crdito era financiado ntegramente
por el Fondo de Garanta de Sustentabilidad (FGS) de la Administracin Nacional de Seguridad
Social (Anses ), y el Banco Hipotecario era responsable de la gestin de los prstamos.
Ahora, en el Gobierno estn desarrollando un esquema diferente. La idea es que todos los bancos
den prstamos con UVI y que, en el caso de deudores de ingresos medios y bajos, el Estado
complemente el crdito con un subsidio directo en efectivo. "El Procrear va a ser el complemento
de un crdito. La idea es que las familias tengan algo de ahorro, algo que les presta el banco, y
algo que les subsidia el Tesoro nacional", explicaron fuentes de la Anses que pidieron no ser
identificadas.
En el plan anterior, sealaron, el Estado tambin subsidiaba a las familias, pero el aporte quedaba
implcito en la tasa de inters. Al prestar a una tasa fija del 7,5% anual en pesos cuando la inflacin
en ningn ao bajaba del 25% anual, segn las proyecciones privadas, el Procrear representaba
de igual modo un gasto real para el Estado.
"El banco dar el crdito de acuerdo a la capacidad crediticia del deudor. Pero alguien que tenga
algo de ahorro, y acceda por ejemplo a un crdito de 400.000 pesos, podr recibir un subsidio de $
200.000 y as acceder a una vivienda de un milln de pesos", ilustr la fuente. "La familia paga lo
mximo que puede y el Estado le da el subsidio para comprar la casa que, de otra forma, no le
alcanzara, porque con lo que le da el banco se queda corto." Con el Procrear, el Gobierno apunta
sobre todo a las familias de ingresos medios y medios bajos, que estn dentro del sistema formal.
Para determinar el acceso al subsidio, el Estado no slo contemplar los ingresos declarados, sino
que adems, se desarroll un sistema de puntaje, que incluir, entre otras cosas, un cruzamiento
 170
de datos con la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP). As, esperan asegurarse que
el dinero pblico llegue realmente a los segmentos medios y bajos, y no a familias de alto poder
adquisitivo, pero que tengan un nivel de ingresos declarados bajo.
La Anses har convenios individuales con cada banco y depender de cada acuerdo si adems de
para la compra de vivienda el crdito puede ser destinado a la construccin. Hoy slo el
Hipotecario ofrece prstamos con UVI para construir.
El FGS de la Anses, por su parte, no participar financiando el programa de manera directa, sino
que lo hara luego comprndoles a los bancos parte de esas carteras de crditos, para que as las
entidades se hagan de efectivo para seguir dando nuevos prstamos. Varios bancos privados y
pblicos consultados sealaron que ya estn en conversaciones con la Anses para definir la
operatoria.
En principio, los bancos podrn descargar parte de sus carteras de prstamos UVI -todava est
por definir si slo incluir aquellos con subsidio Procrear o tambin cualquier otra hipoteca
indexada que hayan entregado entre sus clientes- en un fideicomiso, en el que invertir el FGS.
"No queremos que el FGS reemplace el rol natural de los bancos, sino que vendra slo como un
inversor, mientras el patrimonio de los bancos va creciendo, que hoy es chico", apunt la fuente.
"Se est hablando para que el FGS tome slo los tramos ms largos de los prstamos, pero
siempre compartiendo el riesgo. No queremos tampoco que el FGS sea el prestamista de ltima
instancia que se quede con los peores activos. La idea es que si alguien no es sujeto de crdito
tendr la opcin de los planes del Instituto de la Vivienda, pero que el banco cuando otorgue ese
crdito lo haga en buenas condiciones, buscando que la gente pague", dijo.
Hay varias alternativas que se barajan. Una es, por ejemplo, que los bancos slo puedan venderle
a la Anses la mitad de los crditos que originen; la otra mitad quedara en su cartera, de modo tal
de que las entidades tengan incentivos para dar prstamos de buena calidad.
"Creemos que los crditos tendrn una demanda enorme y no vamos a dar abasto con el flujo
propio", confi una fuente del Banco Provincia. "Por eso la participacin de la Anses es
fundamental", explic.
En los prximos das se definirn los ltimos detalles. En los bancos, no obstante, confiaron que los
primeros prstamos UVI con Procrear podran estar desembolsndose entre septiembre y octubre.
Bajo la modalidad anterior del Procrear se aprobaron 171.169 operaciones.
Fuente: La Nacin
Domingo, 19 de junio de 2016 Edicin impresa

Vivienda: los distintos planes oficiales para tener la casa propia

Segn datos de 2010, en Mendoza hay un dficit de 47 mil viviendas nuevas. Cerca de 80 mil
familias alquilan. Tasas, montos, plazos y detalles de los crditos estatales.
Laura Saieg - lsaieg@losandes.com.ar
En un pas en donde la clase media tiene prcticamente nulo acceso al crdito, la situacin de la
vivienda en Mendoza y en todo el territorio nacional es muy poco promisoria.
En la provincia no hay informacin actualizada. Sin embargo, el economista Rodrigo Gonzlez, de
Fundacin Ideal, coment que segn el ltimo censo nacional (ao 2010) existe un dficit
habitacional cercano a las 47 mil viviendas nuevas (este dficit ha sido fuertemente creciente entre
2001 y 2010).
Este dficit no tiene en consideracin a aquellas familias que alquilan sus casas: segn
estimaciones, en la provincia existen alrededor de 80.000 familias que son inquilinas.
Sabemos que la oferta de crditos hipotecarios todava est lejos de responder a la demanda de la
clase media. Los prstamos tradicionales, en la gran mayora de los casos prestan un dinero que
no se acerca a los ingresos de ese sector socioeconmico. Sin embargo, algunas alternativas han
empezado a surgir, como es el caso de las lneas ajustadas a las unidades de vivienda (UVI) y
Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) del Banco Central.
Estos crditos en Mendoza ni siquiera despegan. Es que muchos an son temerosos por las tasas
-ya que las mismas se ajustan por la inflacin-.
 171
Adems, otra alternativa que est habilitada desde junio son las lneas del Banco Nacin, que
tienen una tasa ms atractiva y tambin se ajustan a las UVI pero tienen tope segn el Coeficiente
de Salario.
En todos los casos, son para la compra de vivienda nica, familiar y de ocupacin permanente,
salvo el Banco Hipotecario, que tendr en breve una lnea ajustada a UVI pero para construccin.
Ms all de todo esto, la vivienda sigue siendo una de las promesas de campaa del actual
presidente de la Nacin, Mauricio Macri, ya que hasta el momento, a pesar de que se conocen
detalles del nuevo Procrear, no hay definiciones sobre cundo se lanzar. Cabe destacar que en su
discurso de campaa el entonces candidato a presidente por Cambiemos prometa un milln de
crditos hipotecarios a 30 aos y a tasa cero, que se indexen en funcin de la evolucin de cada
salario.
Aseguraba durante su recorrida que lo haran con fondos de la Anses antes del 10 de diciembre,
porque crean que era urgente. Nada de esto pas y ya lleva ms de 7 meses de gobierno. Lo que
se sabe de Procrear es todo en off y an no se conoce cundo lanzarn las nuevas lneas.

Ajustados por UVI

Estos son las lneas lanzadas en abril por Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central
(BCRA), y que slo algunas entidades bancarias ofrecen.
Las tasas de estas nuevas lneas tienen un ndice denominado Unidades de Vivienda (UVI), que se
actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) basado en el ndice
de precios al consumidor.
Para determinar el valor de las UVI se tiene en cuenta la milsima parte del costo de construccin
de un metro cuadrado, cotizado hoy en $ 14.420, nmero que se va actualizando diariamente
acorde a la inflacin, segn el IPC.
Es as que la idea es que al tomar el crdito no se le debe al banco $ (pesos) sino que se debe al
equivalente en UVIs; como las UVI suben entonces se va indexando el crdito y la cuota aumenta.
Un punto que ha desestimado el inters de las personas por adquirirlo, ya que al comienzo las
cuotas son bajas puesto que la tasa es en promedio del 5%, pero luego van subiendo.
De hecho, si se quiere saber cunto se pagar de cuota en base a ingresos y monto que se busca
adquirir se ha puesto a disposicin una calculadora online en donde los valores de las cuotas son
slo estimativos ya que no se considera seguro de vida, ni gastos de hipoteca y otorgamiento. En
base a esto, para adquirir un crdito por $ 1.000.000 a 15 aos se debe tener un ingreso mnimo de
$ 27.238 y se pagar en total 180 cuotas. La inicial ser de $ 8.172, contemplando una inflacin
este ao de 40%.
La actualizacin de la cuota es mensual segn la inflacin. No obstante, las entidades estn
obligadas a ofrecer extensiones del plazo del crdito siempre que el CER suba 10% ms que el
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS).
En lneas generales, los bancos que hasta el momento ofrecen esta lnea tienen un tasa de inters
que ronda el 5%, con plazos de 15 aos. La cuota del crdito aprobado no puede representar ms
de 30% del ingreso.
Los montos varan de 1 milln a 2 millones de pesos, y en todos los casos -excepto el Hipotecario,
que ofrecer lnea de construccin, ampliacin y refaccin atado a las UVI, adems de compra de
inmuebles-, son para la adquisicin de una vivienda nica, familiar y permanente. Los bancos
financian hasta el 75% del valor de tasacin de la propiedad.
En Mendoza los ofrecen los bancos Macro, Galicia, Santander, Hipotecario y Ciudad. Segn
precisaron desde las entidades, en la provincia el movimiento es muy lento.
El Hipotecario otorgar hasta 2 millones de pesos y tendr plazos de hasta 15 aos, una relacin
cuota/ingreso del 30 por ciento y tasas de alrededor del 5 por ciento anual. Precisaron desde la
sucursal Mendoza que hasta el momento, a pesar de que estn recibiendo consultas y dando
detalles, no ha ingresado ningn legajo porque no est oficializado en la entidad bancaria.
Diferente al Macro, que ya est activo. Este banco ofrece el mismo plazo para devolver el dinero,
pero la diferencia radica en el monto mximo a prestar que es hasta $ 1 milln y financia hasta el
75% del valor de tasacin de la propiedad. La tasa nominal anual es de 5,5%, con saldo de capital
 172
en UVIs ajustable por CER. Hasta el momento, comentaron desde la entidad financiera que han
sido aprobadas cinco carpetas de crdito en nuestra provincia.
Otra entidad que ofrece esta lnea es el Galicia, que se suma a las tradicionales para compra y
construccin. Contaron a Los Andes que hasta el momento tienen depsitos por 5,3 MM; 35
carpetas en estudio, 11 aprobadas y en proceso de tasacin.
En esta entidad, a pesar de ofrecerse la misma cantidad de aos de plazo para devolver el dinero,
el monto es mayor, hasta $ 2.000.000, y la tasa nominal anual es de 4,9%. El destino es para la
compra de vivienda nica y permanente. Entendiendo por este concepto que el titular no podr
tener ms de una vivienda a su nombre (puede vender su vivienda actual en forma simultnea) y
que deber residir permanentemente en el inmueble que est adquiriendo.
El porcentaje de financiacin es hasta el 70% del valor de la propiedad segn la tasacin.
Otro banco que lanz actualmente este crdito es Santander Ro. Desde esta entidad contaron que
la nueva lnea de crditos hipotecarios tendr una tasa nominal anual (TNA) del 4,95%, con un
plazo de hasta 20 aos y un monto mximo de 2,5 millones de pesos.
Con el nuevo prstamo se podr financiar hasta 70% del valor de tasacin del inmueble y la
relacin cuota-ingreso mxima ser de 25%, con amortizacin por sistema francs.

Nueva lnea del Nacin

El titular de la entidad, Carlos Melconian, lanz su propia lnea de prstamos hipotecarios y se
despeg de la lnea lanzada por el Banco Central.
Nacin tu casa tiene como destino la compra de casa o reemplazo, pero en todos los casos debe
ser de uso personal y permanente; desde junio est disponible en todas las sucursales del pas.
Luis Hernando Riveros, gerente de Banco Nacin Mendoza, cont que hasta el momento han
tenido ms de 60 solicitudes, 8 solicitudes en revisin y hasta 2 carpetas ya ingresadas. Al igual
que los ltimos crditos hipotecarios, el objetivo de la entidad es que llegue a la clase media.
En cuanto a las caractersticas de esta nueva lnea -o el relanzamiento de la que ya tenan-, el
directivo del banco explic que a diferencia de los crditos del Central, Nacin tu casa ofrece una
cuota fija durante los primeros tres aos y luego la tasa ser variable pero no podr aumentar ms
de lo que suba el salario de la persona.
Ese porcentaje se ajustar a la Tasa de Referencia para la Vivienda que en ese momento tenga el
banco y tendr como tope el Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) del Indec. Por lo tanto, la tasa
no exceder el incremento de salarios determinados en paritarias, que se calcula en agosto. Es as,
que la tasa fija ser de 14% en los primeros tres aos y el plazo ser de 20 aos.
El monto a prestar tendr como mximo financiable los 2 millones de pesos y la vivienda a adquirir
no puede superar los 2,5 millones de pesos. El Banco Nacin financiar hasta el 80% de la
vivienda nica.
Un punto interesante, a diferencia de la anterior lnea de la entidad, es que se van a poder juntar
los ingresos de toda la familia para poder adquirir un crdito mayor, permitiendo que haya deudores
solidarios, el titular de la vivienda ser slo el que lo pidi o con copropietarios.
En este sentido, Riveros manifest que lo que suceda muchas veces es que las personas no
llegaban a adquirir un monto o no calificaban para adquirir una casa y se quedaban en el camino,
as, entre todos los ingresos se podr adquirir lo necesario en base a los nmeros del mercado
inmobiliario, apunt, y aclar que la cuota a pagar luego no puede ser ms del 30% de lo que gana
el acreedor.
De este modo es que, por ejemplo, una persona soltera que vive con sus padres puede computar
los ingresos de todos y luego ser l el titular de la vivienda que quiere comprar, o al revs, los
padres que quieren comprar una vivienda pueden sumar los salarios de sus hijos. Detall que los
codeudores pueden tener una casa a su nombre.
Como ejemplo, para acceder a un crdito de $ 250.000, el Banco Nacin requerir ingresos
familiares de 11.400 pesos por mes.
Adems, el gerente de la entidad de Mendoza adelant a Los Andes que en las prximas semanas
lanzarn una nueva lnea hipotecaria que apunta a construccin, algo novedoso ya que nunca esta
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entidad haba ofrecido este destino. Riveros detall que an no est reglamentada pero ya est
aprobada.
Aunque an no brind todos los detalles sobre la nueva lnea, adelant algunos puntos. Entre ellos,
cont que la tasa ser la misma que Nacin mi casa -del 14% durante los tres primeros aos y
luego ajustable a la tasa del Nacin y con tope en el coeficiente del Indec-. Adems, la casa
terminada, sin contar el terreno, no debe tener un valor superior a los 2,5 millones de pesos y el
banco financiar slo la construccin. El prstamo no contempla la compra del terreno, o sea que
la persona debe tenerlo antes de comenzar la tramitacin.
El punto que an se desconoce es si se financiar el 100% de la planilla de cmputo presentada en
el banco o el 70%.

El nuevo Procrear
Como se lo conoca hasta hoy, el Procrear (Programa de Crdito Argentino) actualmente est
desactivado. El ltimo sorteo se realiz el 2 de febrero de 2015, a pesar de que el ao pasado el
entonces director de la Anses, Diego Bossio, haba prometido, junto a Cristina Fernndez de
Kirchner, un nuevo sorteo y nuevas lneas con montos actualizados para el 10 de junio de 2015, el
cual nunca se articul.
Por el momento, Procrear junto con Banco Hipotecario est dando las ltimas lneas de este crdito
de aquellas carpetas aprobadas durante el ao pasado y ste -2016-.
Es as que desde que asumi Mauricio Macri, las lneas que ofreca Procrear para la clase media
estn desarticuladas, luego de cuatro aos. Cabe recordar que el mismo fue puesto en vigencia el
12 de junio de 2012. No obstante, segn fuentes de la Anses, actualmente estn trabajando en la
nuevas lneas de crditos hipotecarios, totalmente diferentes a lo que conocemos hasta hoy.
La pgina qued solo para informacin de los ya acreedores y los interesados tendrn que esperar
ya que ni siquiera se pueden inscribir o acercarse al banco a pedir especficamente este crdito. No
obstante esto, actualmente se est articulando la nueva versin de prstamos ajustados por UVI
(Unidad de Vivienda), el cual ser lanzado con muchos cambios y muy lejos de lo que fue la lnea
del gobierno kirchnerista.
Segn detalles al que tuvo acceso Los Andes, el Procrear del actual mandatario nacional ser una
lnea de crditos individuales que consistir en una combinacin de crdito hipotecario otorgado a
travs del sistema financiero, ahorro familiar y un subsidio de capital otorgado por el Estado
Nacional a travs del Tesoro nacional directo a las familias y no reembolsable.
A diferencia de la anterior gestin, en donde todo el dinero provena del Fondo de Garanta de
Sustentabilidad (FGS) de la Administracin Nacional de Seguridad Social (Anses) y los bancos no
tenan inferencia en cuanto al caudal de dinero a prestar.
Una distincin importante es que el crdito ya no se adjudicar ms por sorteo y la seleccin se
realizar por puntaje segn la vulnerabilidad, as se llegar a las familias con mayor necesidad
habitacional.
Para determinar el acceso al subsidio, el Estado no slo contemplar los ingresos declarados, sino
que adems -a travs de un sistema de puntaje desarrollado durante estos meses- incluir, entre
otras cosas, un cruzamiento de datos con la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP).
As, esperan asegurarse que el dinero pblico llegue realmente a los segmentos medios y bajos, y
no a familias de alto poder adquisitivo, explicaron.
Adems, dicho crdito podr ser ofrecido por todas las entidades bancarias privadas de Argentina y
ya no slo participar el Banco Hipotecario, el cual era el nico responsable de la gestin de los
prstamos. El tema es que los bancos ya no slo gestionarn, sino que tambin sern los
encargados de financiar parte del crdito, junto con el Tesoro Nacional y el ahorro que tendr el
adjudicatario.
Un punto a tener en cuenta es que para adquirir un departamento o casa o para empezar a
construir su vivienda, la persona debera tener previamente un ahorro del 20 o 30 por ciento del
inmueble. Segn mencionaron desde las fuentes nacionales, el destino del crdito Procrear
depender de cada banco, si es para compra o construccin.
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La vivienda a adquirir puede ser nueva o usada, ya sea una casa o departamento. El monto
mximo del inmueble que podrn comprar no deber superar los $ 1,5 milln de pesos con cuotas
iniciales muy bajas y plazos de pago hasta 20 aos, aseguraron.
En cuanto al monto del crdito, indicaron que el banco dar el mismo de acuerdo a la capacidad
crediticia del deudor, pero no excedera los 500 mil pesos.
La inscripcin ser online a travs de la pgina web de Procrear.

Habr dinero complementario

Esta semana funcionarios del Ejecutivo Nacional le aseguraron al senador nacional Julio Cobos y a
representantes de Procrear Federal que en los prximos das el Banco Hipotecario, en conjunto
con la Anses, anunciar un crdito complementario para todos aquellos que ya recibieron dinero
del Procrear durante 2014 y 2016 y no pudieron terminar su casa por los altos costos de la
construccin.
Aseguraron tambin que el Banco Hipotecario no continuar el proyecto en lo referido a cmo ser
la modalidad, tasas, montos, flexibilidad, etc. del complementario, el cual debe ser revisado por
Anses, aprobado por el Comit de Vivienda y luego ratificado por el Ejecutivo.
Crditos hipotecarios: se multiplican las consultas, pero hay pocas operaciones
En los bancos afirman que los prstamos indexados y las lneas del Nacin despiertan gran inters;
aspiran a que despeguen en septiembre.
La Nacin - 23.06.2016 - Por Florencia Donovan
El mercado de hipotecas lentamente est despojndose del polvillo que acumul tras casi cuatro
aos de parlisis. Hace poco menos de un mes, varios bancos pusieron en marcha lneas
indexadas por inflacin. Por ahora, son ms las consultas que las operaciones, pero en el sistema
se muestran optimistas. Lo mismo en el Banco Nacin, que desarroll una lnea de hipotecas
alternativa.
"Desde abril recibimos ms de 25.000 familias interesadas en las 61 sucursales de todas las
provincias del pas y otras 20.000 personas dejaron sus datos en el sitio web del banco para ser
asesoradas", detallaron en el Banco Hipotecario. "En general son familias jvenes que buscan
acceder a su primer vivienda. En el interior las consultas se orientan a la construccin, mientras
que en las grandes ciudades apuntan a la compra de vivienda nueva o usada."
Algo similar ocurri en el Banco Provincia. En un mes sumaron 3000 consultas de los nuevos
crditos indexados por unidades de vivienda (UVI) y ya tienen 16 trmites firmes, aunque por ahora
ninguna transaccin est finalizada. Mientras que en el Banco Nacin, que anunci el lanzamiento
de una lnea hipotecaria con tasa combinada (los primeros tres aos fija del 14%, luego variable),
registraron ms de 4700 consultas desde el 20 de mayo pasado, lo que arroja un promedio de 300
consultas diarias. El ao pasado, en todo un mes, el banco colocaba poco ms de 300 prstamos
hipotecarios.
"En lo que hace a los prstamos UVI, todava hay riesgo de que se indexe rpidamente la cuota. Es
normal que la gente pregunte pero todava no cierre operaciones. Pero estamos seguros de que el
volumen levantar a partir de septiembre, cuando la inflacin mensual sea mucho ms baja", opin
el presidente de un banco.
Los procesos, sin embargo, parecen estar avanzando y de forma acelerada. En el Ciudad, que
comenz a ofrecer prstamos indexados el mes pasado, ya aprobaron los primeros crditos y
tienen ms de 2000 carpetas en proceso. "La gente ve que la primera cuota es igual o menor que
el alquiler y se mete de cabeza. Cuanto ms se difunda, ms rpido va a crecer", dijo un vocero del
banco pblico. En promedio, los crditos son de $ 1 milln, a 20 aos.
En el Banco Galicia, en tanto, ya tienen una operacin financiada con un prstamo UVI que tiene
fecha de escritura y 11 transacciones aprobadas y en proceso de tasacin. Adems, estudian otras
35 carpetas.
En la mayora de las entidades en las cuales se ofrece el producto son optimistas. Esgrimen que el
nivel de consultas ofrece un buen pronstico, ya que, adems, siempre lleva un tiempo entre que
se dan los primeros contactos y efectivamente se entrega una hipoteca.
 175
"Detectamos de entrada una enorme expectativa, como haca aos que no detectbamos. Tuvimos
cantidad de consultas al respeto", dice Jos Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Despus
fue hasta el mismo sistema el que lo desincentiv hasta que no mejore la inflacin. Porque lo que
se propone es un nuevo modelo sustentable en el largo plazo para que exista un mercado real de
hipotecas", resumi. Segn Rozados, ayudar a que los bancos ofrezcan los crditos UVI de
manera ms agresiva la aprobacin de la ley que impulsa en el Congreso Julio Cobos para
formalizar la indexacin de crditos hipotecarios.
En lo que va de 2016, apenas una de cada diez operaciones inmobiliarias que se hicieron en la
Capital Federal se concret con la ayuda de algn crdito hipotecario. La cifra est estancada
desde 2012, un ao despus de que el gobierno de Cristina Kirchner instal el cepo cambiario e
intent pesificar forzosamente todas las operaciones de compraventa de inmuebles.
De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre 2013 y 2015, de las
operaciones inmobiliarias registradas cada ao apenas poco ms de 4000 se hicieron con
financiamiento bancario. En 2011, ao en que el Gobierno impuso el cepo, se haban llegado a
entregar 12.096 hipotecas. En otras palabras, dos de cada 10 operaciones inmobiliarias
concretadas en la Capital Federal se hicieron ese ao con crdito. La cifra cay a 8046
operaciones en 2012 o 1,7 de cada 10 transacciones cerradas.
Las opciones vigentes
Bancos como el Provincia, el Galicia, el Santander, el Ciudad, el Hipotecario y el Macro ofrecen
crditos indexados por UVI hasta 20 aos de plazo.
El Banco Nacin anunci un crdito a tasa combinada, con los primeros tres aos fija del 14%, y
hasta 20 aos de plazo. En este caso, la cuota se actualizar por el ndice de salarios
Crditos hipotecarios: los interrogantes que plantea el nuevo CER
La difusin del ndice de precios de mayo por parte del INDEC no est exento de polmicas.
Aunque nadie discute que se trata ahora s de una medicin creble luego de casi una dcada de
manipulacin, an no est claro si se adoptar para indexar o se seguirn utilizando mediciones
alternativas. El tema es especialmente relevante para los nuevos prstamos hipotecarios que
promueve el Central, que ajustan de acuerdo con la Unidad de Vivienda, conocida como UVI.
mbito Financiero - 16.06.2016 - por Pablo Wende
La UVI, es una unidad que a su vez se indexar de acuerdo con la evolucin del ndice CER
(Coeficiente de Estabilizacin de Referencia). Y ah es donde se produce la controversia. El
Ministerio de Hacienda dispuso, ante la ausencia de un ndice confiable del INDEC, que el CER
refleje la evolucin de la inflacin medida por la provincia de San Luis. Claro que algunos meses
antes haba elegido la de la Ciudad de Buenos Aires. Como la inflacin portea tena metida
adentro el ajuste tarifario y por ende el salto era mayor que el de las provincias, se opt aplicar otra
medicin.
Futuro
El CER se ajusta diariamente y, segn dispuso Hacienda, hasta el 25 de junio se regir segn los
resultados que dio la inflacin de San Luis en la ltima medicin. Qu suceder a partir del 26 de
junio? La lgica indica que debera tomarse la medicin realizada por el INDEC, que ahora s goza
de alta confiabilidad y que dio incluso varias dcimas por encima de la llamada "inflacin
Congreso".
Pero las cosas no son tan lineales. El propio ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, le dijo a
periodistas la semana pasada que era un error mirar la inflacin del INDEC para entender la
evolucin de los precios, al menos este ao. "Hay que mirar la inflacin de todo el pas, no slo la
de Buenos Aires o el conurbano", seal. El detalle es que el IPC que ayer divulg el organismo
estadstico slo abarca a la Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del conurbano, como se hizo
histricamente.
An est por verse si Hacienda dispone la semana prxima que el CER comience a regirse por el
ndice divulgado por el INDEC o prefiere la medicin de San Luis. No se trata de un tema menor: la
evolucin del CER impacta en el precio de los bonos y tambin en el ajuste mensual que tendrn
los nuevos crditos hipo-tecarios con ajuste de acuerdo a las UVI. La mayora de los bancos que
se haba comprometido en su momento ya lanz las ofertas, que en la mayor parte de los casos
apuntan a quienes cobran planes sueldo dentro de cada institucin.
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Pero an cuando Hacienda disponga que el CER se mover a partir de ahora segn el IPC del
INDEC, no se termina la polmica. Por qu el deudor hipotecario sufrir un ajuste mayor de su
prstamo si podra tener un incremento 6 o 7 puntos menor si se tomara en cuenta la inflacin a
nivel nacional o de una provincia en particular? En esta situacin, el incremento de la cuota podra
superar tranquilamente la suba de sueldos que recibirn en los prximos doce meses.
El tema es relevante no slo por 2016, sino por los prximos dos o tres aos. Las propias
autoridades del Gobierno nacional reconocen que el ajuste tarifario continuar el ao que viene,
abarcando los servicios de transporte, luz, gas y agua. Pero ese aumento volver a recaer sobre
todo sobre la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano, donde la tarifa estuvo congelada durante
casi quince aos (especialmente la energa elctrica). Por lo tanto, si el nuevo CER pasa a reflejar
el nuevo ndice del INDEC se estara "condenando" al deudor a enfrentar ajustes mucho ms
importantes que tomando en cuenta la inflacin a nivel nacional, aunque los inversores en bonos
festejaran esa posibilidad.
Cmo acceder al crdito hipotecario del Banco Nacin con tasa del 16%
http://tn.com.ar/economia/como-acceder-al-credito-hipotecario-del-banco-nacion-con-tasa-
del-16_684401
El banco pblico present ayer su lnea Nacin Tu Casa, que permitir financiar la compra o
construccin de viviendas de hasta $ 2,5 millones. Las claves del prstamo.
Martes 28 de Junio de 2016 |

EN LNEA. Ya pueden iniciarse los trmites para el hipotecario del Banco Nacin en su web.
ESTEBANRAFELETN.com.ar

Finalmente, el esperado crdito hipotecario del Banco Nacin (BNA) lleg. La banca pblica
present ayer Nacin Tu Casa, el prstamo destinado a compra, reposicin o construccinde
viviendas para la clase media.
"El crdito ya est vigente. Vamos a tener centros especiales para esto", dijo el presidente del BNA,
Carlos Melconian, a radio Mitre.
A diferencia de los crditos que impulsa el Banco Central, el hipotecario del Banco Nacinno usa el
sistema UVI. Es decir, no actualiza su capital por la inflacin, sino que apela a unatasa
combinada pero con capital estable.
Le tambin: UVI o Banco Nacin? Las claves para elegir entre los crditos hipotecarios que
prepara el Gobierno
El crdito tendr una tasa del 14% durante los primeros 36 meses (16,04%, por el Costo
Financiero Total). Luego la tasa ser variable y se ajustar una vez al ao, pero nunca podr
superar la evolucin del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) del Indec. El prstamo es a20
aos.
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El Banco Nacin permitir financiar hasta el 80% de viviendas de hasta 2,5 millones de pesos.
El prstamo est destinado a la compra de la primera casa, a la construccin y a la reposicin.
Pero su destino debe ser vivienda nica: no podr emplearse el dinero para un inmueble que se
use para alquilar.
La cuota del prstamo no podr superar el 30% del ingreso familiar. Para un crdito de $
800.000, la cuota promedio ms el seguro de vida ser de $ 10.908,32. As, habr que demostrar
ingresos por ms de 36.000 pesos para financiar la compra de una casa de $ 1 milln.
Para aliviar ese lmite de acceso, el crdito permitir incluir codeudores del grupo familiar. Podrn
computarse ingresos del padre, la madre o los hermanos.
LOS REQUISITOS
Los empleados en relacin de dependencia debern demostrar una antigedad laboral de al
menos seis meses en su trabajo. En el caso de los contratados, la antigedad exigida es de un ao
y con contrato anual vigente. Los empleados del sector pblico no categorizados tendrn que
acreditar contrato vigente y antigedad de un ao.
Para los trabajadores autnomos, el Banco Nacin exige acreditar un ao de ejercicio en la
profesin a partir de la primera declaracin jurada del Impuesto a las Ganancias.
Losmonotributistas tienen que demostrar dos aos de antigedad a partir de la inscripcin en el
Monotributo.
DOCUMENTOS A PRESENTAR
Requisitos generales: DNI, fotocopia, resumen de tarjeta de crdito o un servicio fijo a nombre del
interesado.
Empleados en relacin de dependencia: ultimos 3 recibos de sueldo; ltimo resumen de ANSeS o
constancia de cumplimiento de las obligaciones del empleador obtenida a travs de la pgina de la
AFIP identificada como Mis aportes; CUIL.
Contratados: Copia del contrato de locacin de servicios; constancia de los ltimos 6 pagos del
monotributo; constasncia de CUIT.
Autnomos: documentacin que requiera la instancia ejecutiva de crdito a los efectos de poder
determinar en forma fehaciente o demostrable el ingreso neto del solicitante.
Jubilados y Pensionados: ltimo recibo de cobro de jubilacin o pensin.
Ex Combatientes de las Islas Malvinas: ltimo recibo de cobro de la pensin vitalicia.
La web del Banco Nacin ya permite comenzar el trmite.
Todo lo que hay que saber para acceder a los crditos hipotecarios del Banco Nacin
Son prstamos para adquirir la vivienda nica; la tasa se mantiene en 14% los primeros tres aos,
y luego sufren un ajuste anual por el aumento salarial; permiten financiar hasta el 80% de una
propiedad.
La Nacin - 28.06.2016
Banco Nacin oficializ ayer el lanzamiento del programa 'Nacin tu casa', su propia lnea de
crditos hipotecarios a pagar a 20 aos que combina tasa fija y variable, ajustada por la suba de
los salarios a partir del cuarto ao.
Tal como adelant LA NACION semanas atrs, con los crditos del Nacin, orientados a la compra
de una vivienda nica, se podr financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, lo cual impone al
beneficiario la necesidad de contar con un ahorro previo del 20% sobre el monto total de la
vivienda.
Segn se anunci, el valor mximo de las propiedades a financiar con esta lnea de prstamos es
de $ 2,5 millones.
En los primeros tres aos, la tasa de inters se mantendr fija en el 14%. Luego, las cuotas
experimentarn un ajuste por ao, para lo cual se tendr en cuenta la Tasa de Referencia para la
Vivienda del Banco Nacin.
La entidad indic, a su vez, que el aumento anual de las cuotas no podr ser superior a la suba de
los salarios, determinada a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) que se calcula en
agosto.
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La relacin cuota-valor de ingreso en el programa no podr superar el 30% de los ingresos
declarados, aunque para ampliar el universo de beneficiarios, la lnea del Banco Nacin permite
que el beneficiario del crdito pueda sumar los ingresos de padres, hijos y/o hermanos, quienes
figurarn como codeudores del titular (o titulares, en el caso de un matrimonio).
De esta manera, es necesario percibir un$ 36.358 individualmente o por grupo familiar, para
acceder a un crdito de $ 800.000.
El programa de crditos del Banco Nacin est orientado hacia la adquisicin de una vivienda
nica, el cambio de vivienda nica o la construccin de una vivienda nica sobre un terreno propio,
inform la entidad en un comunicado.
Esta iniciativa, que segn las autoridades del Nacin proyecta entregar 21.000 prstamos en su
primer ao de vigencia, se diferencia del esquema diseado por el Banco Central, con crditos que
ofrecen una cuota inicial ms baja, pero luego se ajustan por la inflacin tomando como referencia
el valor de la Unidad de Vivienda (UVI).
Relanzamiento del Procrear apunta hacia los menos pudientes de la clase media
El plan de crditos para la vivienda seguir su curso, y se vincular adems con la flamante Unidad
de Vivienda, el instrumento hipotecario lanzado un mes atrs por el Banco Central.
Clarn Arq - 24.06.2016 - Por Ariel Hendler
Tal como haba sido anticipado por ARQ apenas se concret el recambio de gobierno en la Nacin,
la Ciudad y la provincia de Buenos Aires, la continuidad del plan de vivienda Procrear no estuvo
jams en peligro, pero s estaba claro que las nuevas autoridades ideaban varias reformas. Hoy, ya
se sabe, aunque no se haya anunciado oficialmente, que este plan de crditos gerenciado por el
BH seguir su curso y podr vincularse posiblemente con la Unidad de Vivienda (UVI), el
instrumento hipotecario lanzado un mes atrs por el Banco Central segn el conocido modelo
chileno de la Unidad de Fomento.
Mir tambin: Carlos Ott: "Hay que generar miniciudades"
Por lo pronto, el Procrear seguir vigente pero con tres reformas clave, a saber:
1) el remplazo del subsidio a la tasa de inters por una suma concreta en efectivo.
2) la incorporacin de bancos privados a la operatoria.
3) el reemplazo del mtodo de adjudicacin por sorteo por un sistema de scoring para priorizar a
los solicitantes ms vulnerables siempre dentro de la clase media segn sus ingresos y datos
de la AFIP.
Cabe aclarar que la tercera fue una de las crticas ms escuchadas al plan, incluidas las versiones
de que se haba financiado la construccin de casas en barrios privados. Ahora, en cambio, para
acceder a un crdito para la construccin de una casa sobre terreno propio, adems de poseer el
lote escriturado, va a haber que demostrar un ingreso familiar total que no supere el monto de
cuatro salarios mnimos (hoy es de $ 8.060). O cinco, para acceder a los desarrollos urbansticos
de vivienda colectiva desarrollados por el Procrear. Pero los montos exactos todava estn en
estudio.
En rigor, el plan Procrear est orientado a la clase media, pero, al menos en el caso de las
viviendas unifamiliares, la idea es bajar los requisitos y enfocarse ms hacia abajo en la pirmide,
segn afirman diversas fuentes oficiales en estricto off the record o en conversaciones informales.
Por eso, la prioridad estar puesta en quienes tengan una mayor de vulnerabilidad econmica. Su
evaluacin estar a cargo de los nuevos funcionarios y empleados del Plan, provenientes en su
mayora del Instituto de Vivienda de la Ciudad. Los sectores algo ms pudientes sern derivados
hacia los complejos multifamiliares, que se construyen en medio de la trama urbana.
Sin embargo, la novedad ms importante es el subsidio directo en capital no reembolsable
aportado por el Estado Nacional, probablemente a cargo del Tesoro. Alcanzara hasta 250 o 300 mil
pesos, y para cada caso su monto ser definido tambin en base a la evaluacin de los ingresos
del postulante ms la informacin de la AFIP. Este mecanismo es visto como una herramienta til
para empujar a quienes necesitan un monto inicial que los decida a emprender una obra, ya que
la razn de ser del plan Procrear explican los funcionarios consultados consiste tambin en
fomentar la construccin.
 179
Procrear + UVI Otra novedad importante es que el Procrear podr vincularse tambin con la UVI, la
nueva lnea de crditos hipotecarios destinados al segmento que no cuenta con un terreno propio,
y que se caracteriza por ofrecer financiacin en cuotas de valor cuasi constante (es decir, bajo) e
indexado segn el Coeficiente de Variacin Salarial. En este caso, la operatoria consistir en
brindar un pago de la cuota UVI ms una tasa adicional del 2 o 3%, a determinar en cada caso
segn la capacidad de pago del tomador del crdito, que ser destinada a capitalizar al Fondo de
Garanta Sustentable de la ANSeS.
De todas formas, la idea es ofrecer la tasa ms competitiva posible y cercana al valor de mercado,
pero ms econmica. Es decir que la cuota a pagar no podr superar el 25% de los ingresos
demostrados. Por otra parte, los crditos Procrear podrn tomarse en los bancos privados, pero se
espera un rol mucho ms importan del Banco Nacin y su red de sucursales, mucho mayor a la del
Banco Hipotecario.
Tambin habr, segn se dice, un cuidado ms exhaustivo en cuestiones como la superficie a
construir. La idea sera que se financien obras de hasta una superficie a determinar, que rondara
los 80 m2, y que las ampliaciones posteriores queden sujetas a la iniciativa puramente privada.
En este sentido, se admite que con el Procrear se construyeron viviendas de hasta 150 m2, una
envergadura que no representa el espritu del plan. O que muchos beneficiados, una vez que
terminaron la vivienda le sumaron inversiones con dinero propio gracias a una capacidad
econmica que, de haber sido declarada, los tendra que haber dejado afuera del universo de
adjudicatarios.
Lo mismo respecto de las casas construidas gracias al Procrear en barrios cerrados, aunque suele
atribuirse a un margen de error mnimo en la evaluacin de los tomadores de crditos. Por otra
parte, se dice que eso ocurri en barrios que apenas cuentan con un alambrado perimetral y un
puesto de guardia. Pero hablan como si hubiera casas Procrear en Nordelta, protestan algunas
fuentes consultadas.
La idea es que para la nueva etapa el Procrear se focalice en los sectores menos favorecidos de la
clase media. Porque est claro que ni el plan Procrear ni la UVI es vivienda de inters social.
martes 5 de Julio de 2016
Emiten Letra por $ 2.000 millones a favor de Procrear
La Secretara de Finanzas dispuso la emisin de una Letra del Tesoro por $ 2.000 millones en favor
del Fideicomiso Administrativo y Financiero PROCREAR, en concepto de aporte de capital, la cual
vencer en junio de 2018 y devengar un inters de 17% nominal anual.
En la Resolucin Conjunta 114/2016 y 31/2016, publicada este martes en el Boletn Oficial, se
aclara que "en caso de ejercer la opcin de precancelacin, al monto que se precancele se le
aplicar una tasa del quince por ciento (15 %) nominal anual para el pago de los intereses
correspondientes". La Letra del Tesoro ser intransferible y no tendr cotizacin en los mercados
de valores locales e internacionales.
En los considerandos de la norma se explica: "Que la Ley N 27.198 en su Artculo 43 faculta al
rgano Responsable de la Coordinacin de los Sistemas de Administracin Financiera del Sector
Pblico Nacional a realizar operaciones de crdito pblico adicionales a las autorizadas en el
artculo 34 de la misma, con el fin de disponer un aporte de capital a favor del Fondo Fiduciario del
Programa de Crdito Argentino del Bicentenario para la Vivienda nica Familiar (PRO.CRE.AR.),
por un importe de pesos quince mil millones ($ 15.000.000.000), mediante la emisin de letras del
tesoro a DOS (2) aos de plazo, en los trminos y condiciones que fije el rgano Responsable de
la Coordinacin de los Sistemas de Administracin Financiera del Sector Pblico Nacional".
Cristofani: "Somos muy optimistas con los hipotecarios ajustados por inflacin"
jueves, 07 de julio de 2016
En los primeros 16 das se concretaron 1942 solicitudes, de las cuales el 73% result aprobada.
Representan $ 1575 millones, muy cerca de los $ 1900 millones de stock total.
El Banco Santander Ro incorpor hace 16 das una lnea de crdito hipotecario ajustado por las
flamantes unidades de vivienda (UVI) creadas por el Banco Central (BCRA) y, segn afirm el
presidente de la entidad Enrique Cristofani, ya fueron aprobadas casi 2000 solicitudes. "Somos
muy optimistas, ms que optimistas con los crditos hipotecarios ajustados por UVI", dijo Cristofani
ayer en un encuentro con periodistas en la ciudad de Madrid.
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Hoy termina un seminario de tres das llamado XV Encuentro Santander Amrica Latina en el que
la empresa espaola anunci que pretende destinar u$s 2400 millones a financiar obras de
infraestructura en la Argentina, recibi a dos funcionarios del Gobierno nacional y, en general, las
distintas autoridades del banco no se cansaron de resaltar sus coincidencias con el Gobierno de
Mauricio Macri. Los funcionarios nacionales Miguel Braun, secretario de Comercio, y Guillermo
Dietrich, ministro de Transporte, fueron oradores en el evento.
Cristofani ayer resalt el xito inicial que parece haber tenido la lnea hipotecaria del banco basada
en la iniciativa del titular de la autoridad monetaria, Federico Sturzenegger. En los primeros 16 das
al 4 de julio pasado se concretaron 1942 solicitudes de los crditos recin lanzados por el
Santander Rio, de los cuales el 73% result aprobado (es decir que obtuvieron la calificacin
crediticia necesaria). Esas 1357 solicitudes que pasaron la primera instancia representan crditos
hipotecarios por $ 1575 millones muy cerca de los $ 1900 millones de stock de hipotecarios con los
que cuenta el banco en total. Unas 700 solicitudes estn en proceso de tasacin para empezar a
ser otorgadas.
"Si proyectamos los $ 2000 millones en un ao implica aproximadamente $ 24.000 millones, que es
el equivalente al 40% de la cartera actual de crditos hipotecarios de todo el sistema financiero en
su conjunto, que est ahora en $ 58.500 millones", dijo Cristofani. "El potencial que hay es enorme;
estamos acostumbrados a medir la expansin del crdito en trminos de porcentaje y ahora es
cuestin de mltiplos".
El BCRA lanz las UVI en abril de este ao. Basadas en el modelo de las "unidades funcionales"
chilenas, una especie de moneda indexada por inflacin que -como el dlar en la Argentina- se
utiliza en el pas vecino para cerrar prstamos y depsitos de largo plazo. Al ajustar por inflacin, la
cuota sube con los precios con lo cual su valor relativo se mantiene siempre estable, con la
esperanza de que el nivel de salarios siga a la inflacin de manera tal de no atrasarse (la
esperanza y una salvaguarda: si el ndice CER movido por precios crece 10% ms que el CVS de
salarios el banco est obligado a ofrecer una extensin de plazo).
Con un abril rcord de inflacin desde la salida de la convertibilidad la implementacin de las
entidades financieras y los salarios avanzando lento, los primeros meses de la UVI no fueron de lo
ms explosivos. Para colmo, inicialmente pocos bancos las incorporaron: los bancos Provincia,
Hipotecario, Ciudad, Macro, Galicia y el BBVA Francs ya lo estn ofreciendo. Pero varios, como el
Santander Rio, tardaron en sumarse.
"Tardamos, primero, por un motivo tecnolgico ya que queramos tener nuestra plataforma online.
Segundo, por una cuestin legal, ya que el nuevo Cdigo Civil mantuvo una clusula que prohibe la
indexacin por inflacin de crditos hipotecarios que, pensamos nosotros, generaba un problema
que va a quedar saldado con la Ley Cobos que ya tiene media sancin. Tercero, por la moderacin
de la inflacin", dijo Cristofani.
Los crditos del Santander Rio otorgan hasta $ 2,5 millones, en plazos de hasta 20 aos y a una
tasa del 5,26% por sobre la variacin de la UVI. Por ahora, slo permiten que los tomen clientes
con cuenta sueldo y que pretendan financiar la compra de una vivienda.
En este esquema, para conseguir un crdito por $ 1 milln se necesita un ingreso familiar de $
24.000 mensuales. Esto se compara con ingresos familiares de $ 36.000 necesarios para
conseguir $ 800.000 a travs del programa a tasa subsidiada, sin UVI, que lanz hace poco el
Banco Nacin.
La diferencia, claro, es que las cuotas del programa del Nacin pierden valor frente a la inflacin
mientras que las cuotas del crdito indexado siempre se mantienen estables en trminos reales,
porque suben con los precios.
Fuente: El Cronista
Plan Procrear: cinco respuestas a preguntas clave
MARTES 12 DE JULIO DE 2016 19:17
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Ivn Kerr, subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Nacin habl con Juan Miceli en LA
NACION pm sobre el relanzamiento del plan Procrear para acceder a la primera vivienda y
respondi cinco preguntas clave. Detall cules son los requerimientos generales en cuanto a
 181
nacionalidad, edad, ingresos netos requeridos, antigedad laboral mnima, cul es la relacin cuota
- ingreso.
El funcionario explic tambin en qu consiste la bonificacin del Estado y aclar que los crditos
se entregarn solamente para acceder a la primera vivienda, nueva o usada, pero no piara uso
comercial.
http://www.lanacion.com.ar//1917753-plan-procrear-cinco-preguntas-clave?
utm_source=n_hoy_nota2&utm_medium=saberhoy&utm_campaign=NLSoc
Cmo es el nuevo Procrear?
Se lanz hoy una nueva lnea de financiamiento Procrear. Ser slo para viviendas terminadas. Es
una combinacin de crdito hipotecario otorgado a travs del sistema financiero, ahorro familiar y
un subsidio de capital. Todo lo que hay que saber sobre el nuevo Procrear
La novedad anunciada este 11 de julio del programa PROCREAR es el lanzamiento de una nueva
lnea denominada Solucin Casa Propia, una nueva opcin que se suma a las lneas Desarrollos
Urbansticos y la generacin de lotes con servicios en ciudades de todo el pas.
En que consiste PROCREAR Solucin Casa Propia?
Consiste en una combinacin de crdito hipotecario otorgado a travs del sistema financiero,
ahorro familiar y un subsidio de capital para familias con ingresos formales para la adquisicin de la
vivienda nica, familiar, sea nueva o usada y de ocupacin permanente.
Como se instrumentar?
Se subsidiar parte del monto de la vivienda, pero no se subsidiar la tasa de inters. Los crditos
estarn denominados en UVI, la unidad de valor que se ajusta por la inflacin y permite reducir el
valor de la cuota inicial. As, el valor de la cuota inicial ser similar al de un alquiler, hacindolo
accesible para sectores antes no podan obtener un crdito hipotecario.
De cunto ser el subsidio
El Gobierno Nacional aportar una bonificacin no reembolsable de $100.000 a $300.000, segn el
valor de la vivienda, y las familias aportarn el 10% para propiedades de hasta un milln de pesos
(o 15% para las de mayor valor).
Para familias sin hijos, la bonificacin ser de $200.000 para viviendas de hasta un milln de pesos
y de $100.000 para viviendas de valor mayor. Las parejas con hijos podrn recibir una bonificacin
de $300.000 para viviendas de hasta un milln y de $200.000 para viviendas de valor mayor.
Qu tasa de inters tiene el crdito?
La tasa de inters es la determinada por la entidad bancaria que se elija para solicitar el crdito. En
todos los casos es de alrededor del 5%.
Cules son los ingresos netos requeridos para calificar?
Ingresos familiares netos de entre 2 salarios mnimos, vitales y mviles y 4 salarios mnimos vitales
y mviles netos, equivalentes a un ingreso entre $13.620 y $27.240 (para junio 2016), y entre
$15.120 y $30.240 (a partir de septiembre 2016).
Hasta qu porcentaje del ingreso total puede afectar la cuota?
La cuota mensual a pagar del crdito puede cubrir hasta un mximo del 25% del ingreso neto
familiar.
https://www.youtube.com/watch?v=laAoLoPC1NY
Qu tipo de propiedad se puede comprar?
Toda vivienda nueva o usada de hasta $1.500.000 con destino vivienda nica, familiar y de
ocupacin permanente.
Cmo se califica y como se otorgar?
Para participar es necesario cumplir con los requisitos de las Bases y Condiciones del programa,
contar con un ahorro previo y ser seleccionado mediante un sistema de puntaje
 182
La inscripcin ser a travs de la web de ANSES. Durante los meses de julio y agosto las familias
podrn completar la solicitud y durante septiembre se realizar la primera seleccin de acuerdo al
sistema de puntaje.
Reporte Inmobiliario en base a informacin suministrada por Ivan Kerr, Subsecretario de Desarrollo
Urbano y Vivienda de la Nacin
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, lunes 11 de julio de 2016
Cuantos m2 se pueden comprar con un crdito del Nuevo Procrear?
La nueva lnea de crditos del Procrear habilita a comprar viviendas con un valor mximo de 1,5
milln de pesos. En que localidades del interior se puede comprar ms m2? En qu barrios de
Capital y GBA podra funcionar?
Valores de vivienda para crdito Procrear
El Estado Nacional a travs del Anses lanz recientemente dentro del programa de financiamiento
PROCREAR la nueva lnea Solucin Casa Propia para compra de viviendas de hasta un milln y
medio de pesos.
Considerando ese lmite establecido como monto mximo cabra preguntarse en que localizaciones
y de que superficie podrn hallarse viviendas aptas para calificar en este Nuevo Procrear.
Teniendo en cuenta los valores de las series que elabora Reporte Inmobiliario para las distintas
localizaciones del pas, se puede observar donde podra llegar a tener un mayor efecto la nueva
lnea Procrear a partir de los valores de departamentos usados y del tope mximo de precio de las
viviendas exigido para calificar en este nuevo esquema de financiamiento hipotecario
Ahora bien, la lnea Solucin Casa Propia otorgar una bonificacin mayor a los solicitantes que
adquieran viviendas con un precio que no exceda el milln de pesos. Por lo cual tambin resulta
interesante observar cuales seran las superficies de los departamentos que podran hallarse por
debajo del milln de pesos segn localizacin y poder obtener as un subsidio mayor.
Pocos m2 en CABA
Considerando el valor promedio general de cotizacin en la ciudad de Buenos Aires, con 1 milln
de pesos se podran comprar 32 m2 de departamento usado y 48 m2 si la cifra se estira al milln y
medio.
En La Boca y Constitucin podran hallarse los departamentos ms amplios mientras que en Barrio
Norte y Palermo las opciones se restringen a unidades muy reducidas
Departamentos apto crdito Procrear
Ms superficie en algunas localidades del GBA
Dentro del GBA, en las localidades del sur y del Oeste del primer cordn es donde podran hallarse
departamentos con mayor superficie considerando los mximos del nuevo Procrear. Dentro de las
localidades del norte cuyo lmite oriental llega al Rio de La Plata el rea de las unidades que
podran encontrarse, dentro de la oferta de mercado, se reduce replicando una situacin similar a la
de los barrios ms caros de la ciudad de Buenos Aires.
Departamentos apto crdito en el gran Buenos Aires
En el interior unidades cmodas o estrechas segn la ciudad
En virtud de la heterogeneidad de valores de mercado que presentan las distintas localidades del
interior, con el lmite mximo de esta nueva lnea del Procrear podran llegar a adquirirse viviendas
del orden de los 90 m2 en aquellas que cuentan con las cotizaciones de mercado ms reducidas y
de entre 55 y 60 m2 para aquellas con valores ms elevados
Departamentos apto crdito Procrear
Al observar los valores de mercado actuales en cada ciudad frente al lmite impuesto para la lnea
Solucin Casa Propia como mximo para las viviendas a financiar se puede observar que
localizaciones tendran ms chances de captar algunos de los 25.000 crditos a acordar,
claramente segn este factor, la mayora de las ciudades del interior y localizaciones no centrales
del GBA seran las ms beneficiadas.
 183
Nota: los valores de mercado surgen del relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el
ao 2005 en forma trimestral para departamentos de 2 y 3 ambientes usados de calidad standard
sin amenities
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, lunes 18 de julio de 2016

El desafo es atacar al dficit habitacional

Ivn Kerr, subsecretario de vivienda y desarrollo urbano se refiri al nuevo Procrear. Se aspira a
enfrentar el problema del acceso a la vivienda de la clase media y los que tienen menos recursos;
por ahora es slo para comprar unidades.
La Nacin - 16.07.2016 - Por Jos Luis Cieri
Finalmente fue relanzado el plan que busca revitalizar y reducir el problema habitacional que vive
nuestro pas. El presidente Mauricio Macri anunci el Procrear ABC (Ahorro, Bonificacin y
Crdito), que piensa impulsar a los sectores inmobiliarios, de la construccin y la industria
que motorizan la fabricacin de materiales e insumos para la edificacin. El nuevo esquema
se diferencia del anterior en el acceso, ya que elimina el modo de sorteo y se suprime por un
sistema de puntajes que prioriza los ingresos de la familia o el interesado.
Al respecto, Ivn Kerr, el subsecretario de vivienda y desarrollo urbano de la Nacin, que tambin
integra el comit que dise el nuevo Procrear, precis que "este plan nos va a ayudar a cubrir el
dficit habitacional (estimado en 3.800.000 unidades). El plan subsidiar parte del monto de la
casa, pero no subsidiar la tasa de inters (promedia el 5%). Los crditos estarn denominados en
Unidades de Vivienda (UVI), que se ajustan por la inflacin. El valor de la cuota inicial ser similar
al de un alquiler, hacindolo accesible para sectores que antes no podan obtener un crdito
hipotecario".
 184
"En esta etapa estamos destinando 5000 millones de pesos para el programa. A un promedio de
200.000 pesos de subsidio por familia, nos permitir ofrecer una solucin para 25.000 familias que
podrn acceder a la casa propia", ampli.
Se estima que el nuevo plan tendr ms efecto en el interior que en la Capital y el Gran Buenos
Aires, en donde el dficit de viviendas es menor. Se calcula que ms all de la Avenida General
Paz esta distorsin supera por un amplio margen al problema de los que viven en Buenos Aires y
cercanas.
Est dirigido a familias con ingresos formales de entre dos y cuatro salarios mnimos (entre 15.120
y 30.240 pesos a partir de septiembre) para una vivienda nica familiar, nueva o usada, de hasta
1.500.000 de pesos. "Los crditos van a ser asignados de acuerdo a un sistema de puntaje
transparente que prioriza a las familias que ms lo necesitan, segn su situacin socioeconmica,
la vulnerabilidad del rea donde viven y el nmero de hijos menores o personas discapacitadas a
cargo, entre otros factores", detall Kerr.
Uno de los temas que hubo que resolver de la anterior gestin es el acuerdo con las empresas
constructoras ya que quedaron inconclusas casi 7000 unidades en distintos puntos del pas. "Hubo
que hacer un trabajo fino con las empresas y la Cmara Argentina de la Construccin y se pagaron
4000 millones de pesos de obras atrasadas que se ajustaron a un monto promedio de 10.000
pesos por m2", cont el funcionario.
El Procrear ser financiado en un 50 por ciento por la Anses y el otro 50 por ciento desde el tesoro
nacional. Por otro lado, el plan contempla en un futuro que se destine el financiamiento para
construir, pero a un precio razonable y sustentable en el tiempo, para ello, una parte de un crdito
que otorgara el Banco Mundial ira para tal fin.
Ejemplos y escrituras
Por el momento se puede comprar una vivienda usada que sea apta crdito hipotecario por alguna
entidad financiera regulada por el Banco Central. Hasta ahora ya confirmaron que lo ofrecern a la
gente los bancos Macro, Hipotecario, Ciudad, Galicia, entre otros.
"Una familia con hijos y con un ingreso familiar de $16.000, podra acceder a un crdito hipotecario
a 15 aos para una vivienda de $900.000 con una cuota inicial de 4000. Con un ahorro mayor al
10% mnimo podra comprar una vivienda de hasta un milln de pesos. Una familia con hijos con
un ingreso familiar de $25.000 y un ahorro de $175.000 podra acceder a una vivienda de
$1.165.725 a travs de un crdito a 15 aos con una cuota inicial de $6250. Con un ahorro mayor
podra llegar a comprar una vivienda de hasta un milln y medio de pesos", dijo Kerr.
"Otro desafo es lograr la regularizacin dominial y contribuir a que mucha gente tambin tenga su
escritura", concluy.
Aspectos claves del formato
Cmo iniciarlo: la inscripcin se hace en el sitio Web de la Anses. Hasta agosto, los interesados,
podrn solicitarlo y durante septiembre se realizar la primera seleccin.
Bonificacin
Se seleccionar: a los participantes y subsidiar parte del valor de la unidad. Los crditos los
otorgan los bancos asociados. El gobierno aportar una bonificacin de 100.000 a 300.000 pesos y
las familias aportarn el 10% para unidades de hasta un milln de pesos. La cuota inicial tendr un
mximo del 25% de los ingresos del grupo familiar.
Ms detalles sobre del plan
1 A quienes se dirige
Aplican tanto para el Titular como Cnyuge/Conviviente.
Est orientado a nacionalidad argentino o nacionalizado o extranjero con residencia permanente.
La edad para quienes pueden acceder al Procrear ABA debe oscilar entre 18 y 55 aos
2 Relacin cuota/Ingreso
Antigedad laboral mnima, 1 ao, En relacin de dependencia.
Como en independientes y monotributistas. La cuota mensual a pagar del crdito puede cubrir
hasta un mximo del 25% del ingreso neto familiar
 185
3 vivienda nica Familiar
Por ahora es para unidades usadas. Los solos o solteros pueden acceder, con o sin hijos, siempre
que no tengan otros inmuebles
Escenario II
Un programa con opiniones optimistas y algunas dudas
El nuevo Procrear representa una inversin de 100.000 millones de pesos en cuatro aos,
generara ms de 200.000 puestos de trabajo y motorizar la construccin
El Procrear ABA (tambin ver pgina 4) tiene el objetivo de construir 120.000 viviendas, dar
175.000 crditos subsidiados, entregar 300.000 ttulos de propiedad, otorgar microcrditos para
refaccionar casas y ayudar a las familias para obtener un crdito hipotecario en bancos pblicos o
privados.
Al respecto del plan y como todo lanzamiento, varios protagonistas del sector emitieron su opinin.
Hctor D'Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), dijo que el nuevo
Procrear es una noticia positiva para la re activacin de la actividad inmobiliaria ya que impulsar la
venta de propiedades usadas y a estrenar especialmente en barrios ubicados al sur de la ciudad de
Buenos Aires o zonas perifricas a los corredores ms consolidados. Es un complemento ideal
para las lneas de crditos hipotecarios ajustadas por inflacin ya que cada una apunta a diferentes
segmentos de la poblacin".
Mientras que el ingeniero Moiss Resnick Brenner, ex vicepresidente del Banco Hipotecario
Nacional, indic que "El Procrear utiliza los parmetros clsicos, pero hay que rescatar que el
fondeo ya no es slo de la Anses sino del Tesoro; adems, financiar en forma indita la compra de
vivienda existente, como ya lo hicimos en 1984/5 en el plan de los Vavi en el Banco Provincia lo
que brindar en forma inmediata el acceso a viviendas hoy vacas que integran segn el Indec un
24 %".
Con una visin ms crtica, Marta Bekerman, presidenta de la Fundacin Avanzar, dijo: "Nosotros
celebramos el relanzamiento del Procrear pero lamentablemente est destinado a familia de
ingresos medios y medios bajos. El tema es que en los barrios ms carenciados la mayora de la
gente est fuera del sistema formal. Necesitamos un proyecto exclusivo para los pobres
estructurales. En cualquier estrategia que quiera mejorar la distribucin del ingreso, es muy
importante que adems de estos programas para la gente incluida en el sistema formal se
desarrollen proyectos para sectores carenciados".
En tanto que Ariel Wasserman, del BW-Group, precis que el plan es muy interesante siempre que
el dinero llegue donde tiene que llegar. "Pero an, si todo funciona en regla, es una mnima parte.
Lo ideal sera generar ms planes crediticios y accesibles, con plazos extensos. Y es inevitable
hablar en este contexto de la inflacin, un tema que aterroriza a la gente cuando tiene que tomar la
decisin de endeudarse. El cambio y la reactivacin sern significativas cuando la inflacin se
mantenga en un solo dgito y est controlada".
Horacio Ludigliani, presidente de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario, coment que "es una
herramienta clave para la clase media que se suma a los proyectos de los crditos hipotecarios del
Banco Central y el Nacin. La conjuncin de estas opciones aparecen en el escenario de uno de
los sectores mas postergados de la sociedad como una gran oportunidad para la casa propia. En
cuanto al puntaje, considero que lo hace ms transparente".
Bruno Martino, desarrollador de Comarsa, dijo: "Veo al Procrear con mucho optimismo y que puede
dinamizar el mercado toda vez que los desarrolladores aprendamos, podamos orientarnos y
estructurarnos para atender esta nueva configuracin de demanda que va a surgir. Veo favorable el
cambio de esquema donde deja de ser desarrollador el Anses y pasa el Estado a subsidiar a quien
lo necesite".
Finalmente, Marcelo Santiago, director de Santiago Propiedades, expres, que, "todos los crditos
hipotecarios lanzados impulsarn las operaciones de inmuebles usados y a estrenar que se
adecuen a los valores requeridos. El gran desafo del sector de la construccin y de las entidades
bancarias es crear un instrumento que pueda utilizarse en la edificacin, lo cual provocara una
revitalizacin de la actividad e inyectar ms oferta"
20.07.2016 06:14

Anticipo: Banco Nacin lanzar novedoso plan de crditos dirigido a desarrolladores inmobiliarios
 186
La iniciativa genera entusiasmo en el mercado del ladrillo, por su efecto dinamizador. Por cada
peso que aporte quien ejecute una obra, el banco destinar otro. Luego, aquellos que cuenten con
"Nacin, Tu casa" podrn canalizar sus prstamos hipotecarios en estos emprendimientos. Los
detalles
Por Patricio Eleisegui
La premisa es ms que clara. Mauricio Macri ya le hizo saber a su equipo econmico que apunten
todos los caones a incentivar el crdito inmobiliario y el destinado a la construccin
deviviendas.
Los hipotecarios que funcionan bajo el sistema UVI -propuesto por el Banco Central- el plan
alternativo que impulsa el Nacin -bajo el nombre "Nacin, Tu Casa"- y el nuevo ProCrear forman
parte de esta batera de iniciativas.
A partir de estas propuestas, el Gobierno busca darle un fuerte impulso al desarrollo de
viviendas y a incrementar la compraventa de unidades.
En este marco, la entidad que comanda Carlos Melconian apura la presentacin de su nueva
lnea de financiamiento dirigida a los desarrolladores inmobiliarios.
La iniciativa, anticipada por iProfesional en mayo pasado, fue confirmada por altas fuentes del
Nacin quienes explicitaron, adems, los principales pilares sobre los que se va a estructurar el
plan:
1. Por cada peso que invierta el constructor, el banco aportar otro peso
2. Financiar hasta el 50% de la inversin total, excluido el terreno y el IVA
3. El dinero deber ser volcado a la construccin de viviendas nuevas
4. El 70% de la superficie a edificar debe corresponder a unidades funcionales
5. Slo el 30% puede ser destinado a amenities, espacios comunes, cocheras o bauleras
6. La tasa de inters ser del 22% bajo el sistema Francs (cuota constante)
7. El plazo de cancelacin se extender a tres aos
8. Concluido el proyecto, el desarrollador deber ofrecer las unidades a quienes cuenten con el
prstamo del Banco Nacin
9. Es decir, para la comercializacin se requerir una hipoteca sobre el bien cuya construccin se
financia
De este modo, la entidad que comanda Melconian apuntar a brindar financiamiento a aquellos que
tengan intenciones de desarrollar un emprendimiento.
Hoy da, quienes ejecutan obras se fondean con los anticipos de los compradores a travs de la
figura del fideicomiso.
Es por ello que las fuentes consultadas sostienen que el hecho de que quienes se dedican a
construir cuenten con este tipo de fondeo agrandar el negocio del ladrillo y beneficiar a todo
el sector.
Por lo pronto, la entidad que dirige Melconian busca transformarse en un actor protagnico en lo
que hace al fomento de nuevas viviendas y a ser una gran propulsora de esta rama de actividad.
Por otro lado, inducir a aquellos interesados en adquirir una propiedad a sacar crditos
hipotecarios en el Banco Nacin para que luego este dinero pueda ser canalizado en los
diferentes desarrollos inmobiliarios que ir financiando.
Melconian tiene como objetivo juntar las dos puntas: el desarollador (que construye) y los
individuos (que compran).
Crditos hipotecarios
En relacin con los prstamos destinados a ompradores finales, el banco ya lanz su mecanismo
de financiamiento por el que les ofrece tasa fija los tres primeros aos (14%).
Luego, las cuotas pasan a ser variables pero en ningn caso pueden aumentar ms que el
coeficiente de variacin salarial (CVS).
 187
Las mismas se actualizan una vez al ao y el crdito no debe superar el 80% del valor de la
vivienda.
Para facilitar el acceso, el titular puede sumar el ingreso de sus padres, hijos o hermanos como
codeudores.
Tal como diera cuenta iProfesional, las 10 principales caractersticas de los crditos hipotecarios
dirigidos a compradores finales son:

En lenguaje "Nacin" bolsillo:

-Para un prstamo de $800.000 a 20 aos, el interesado requiere un ingreso mensual familiar de
$36.000.
-En este caso, la cuota ronda los $10.000 por cada milln prestado.
Bajo este sistema, la entidad que comanda Melconian espera conceder 20.000 prstamos al
ao.
Los desarrolladores, entusiasmados
Por el lado de los crditos dirigidos a los desarrolladores, desde el Banco Nacin hacen
referencia a un aspecto que resulta clave a la hora de emprender.
El hecho de que ellos tengan que poner la mitad de la plata hace que el riesgo se les reduzca
notablemente y, adems, les mejora la tasa de rentabilidad sobre la inversin final.
Miguel Camps, referente de Argencons y titular de la Asociacin de Empresarios de la Viviencia
(AEV), seala a iProfesional que los crditos dirigidos a los desarrolladores se han venido
discutiendo y ahora lo nico que falta es poder contar con ellos.
Lo importante es que brindarn la posibilidad de tener una opcin de financiamiento que se
despegue de los ya tradicionales fideicomisos, agrega.
En mayo pasado Gustavo Llambas, vicepresidente de la misma entidad, daba cuenta a
iProfesional del contacto fluido entre el sector y los funcionarios del macrismo para darle impulso
a esta iniciativa.
 188
Este esquema nos brindar las herramientas suficientes para darle un fuerte envin a la
construccin, se entusiasma.
Las tratativas estaban muy avanzadas y esta nueva alternativa que se abre para el sector
terminar favoreciendo a toda la actividad del ladrillo, completa Camps.
En su visin, la propuesta del Banco Nacin permitir encarar proyectos sin tener que
depender necesariamente del fideicomiso.
Por el lado de los hipotecarios pero dirigidos a los compradores finales, considera que la
demanda ir creciendo en la medida en que el Gobierno mejore las expectativas, mejores los
indicadores econmicos y pueda moderar la suba de precios.
Si no baja la inflacin, ser difcil que la actividad despegue con fuerza, aade Camps.
Hilando fino
La iniciativa del Banco Nacin es, por cierto, ampliamente esperada por los desarrolladores,
quienes ahora comienzan a hilar fino en la letra chica.
Una de las inquietudes se vincula con los plazos: Entre el final de obra y la escrituracin de una
unidad puede transcurrir un lapso muy amplio, comenta el titular de la AEV.
Para aprobar el desarrollo, primero hay que obtener un final de obra, que conlleva una serie de
trmites muy largos. Habr que trabajar entonces para acortar los plazos, de modo que el
crditoque reciba el desarrollador no se le transforme en una carga financiera, afirma.
Ajustar este punto es clave para que la propuesta resulte aun ms atractiva, expresa.
Desde Reporte Inmobiliario su CEO, Jos Rozados, tambin pone nfasis en este aspecto: La
distancia entre el final de obra y la escrituracin hoy en da se presenta como un problema
serio para quienes construyen.
Hasta hace unos meses, entre una y otra etapa podan pasar cerca de dos aos. La pregunta que
surge es cmo har el desarrollador para cancelar el prstamo bajo esas condiciones, remarca
el directivo.
No obstante, ms all de estas inquietudes, todas las fuentes consultadas destacan la importancia
de este tipo de iniciativas, ya que sirven para darle nuevos bros a un sector tan importante como
el del ladrillo.
Esto, por el efecto derrame que genera en diversidad de rubros, que van desde el cemento y
materiales al de lnea blanca, material mobiliario y equipamiento del hogar.
Los desarrolladores consideran que el Banco Nacin tiene alternativas para brindar soluciones y
que el hecho a destacar es que se alentar un mecanismo de financiamiento que podr
competircon el fideicomiso.
El Gobierno, a fondo con ProCrear
Ms all de esta iniciativa pensada para quienes impulsan nuevas obras, lo cierto es que una de
las aspiraciones del Banco Nacin es brindar propuestas que tiendan a complementar
otrosprogramas del Gobierno.
En este sentido, el macrismo anunci recientemente su nuevo plan ProCrear, que implica una
inversin de $5.000 millones por ao para ofrecer soluciones habitacionales a unos 25.000
hogares.
En su versin renovada, facilita la compra de una vivienda nueva o usada, con crditos
accesibles, cuotas iniciales bajas y plazos de cancelacin de hasta 20 aos.
El mecanismo est pensado para quienes hoy alquilan en cualquier parte del pas y combina tres
aspectos clave:
Crdito hipotecario, otorgado a travs de bancos.
Ahorro familiar (10% a 15% segn el valor de la vivienda).
Un subsidio estatal para familias con ingresos formales.
El plan est orientado a la adquisicin de una vivienda nica, familiar, nueva o usada, y de
ocupacin permanente.
 189
En lo que respecta al tercer punto (subsidio), el Gobierno aporta una bonificacin no
reembolsable que va de $100.000 a $300.000, segn el valor de la unidad.
En cuanto al segundo aspecto (ahorro), las familias aportan el 10% para propiedades de hasta $1
milln, o el 15% para las que se ubican entre esa cifra y hasta $1,5 milln.
La siguiente infografa, que ya fuera presentada por iProfesional, resume todas las claves del
nuevo esquema:
Infografa Pro Crear Bicentenario
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 191
Un aspecto central de este plan es que se subsidia parte del monto de la vivienda y no la tasa de
inters.
Los crditos hipotecarios que ofrecen los bancos estn nominados en UVI, que es una unidad de
valor que se ajusta por inflacin y que permite reducir la cuota inicial, de modo tal que se asemeje
al pago mensual de un alquiler.
Otra de las caractersticas es que los crditos ya no se designan mediante un sorteo, tal como
ocurri con la gestin anterior. Se accede a travs de un sistema basado en un puntaje que
prioriza a las familias que ms lo necesitan.
Para conceptuar esta necesidad se tienen en cuenta variables objetivas, tales como la situacin
socio-econmica, la vulnerabilidad del rea donde habita el interesado y el nmero de
hijosmenores o personas discapacitadas que tiene a cargo, entre diversos factores.
La tasa de inters real la determina la entidad bancaria elegida para solicitar el crdito. En todos
los casos, es de alrededor del 5 por ciento.
En cuanto al ingreso familiar requerido, debe ser de entre 2 y 4 salarios mnimos.
La cuota mensual a pagar por el crdito puede cubrir hasta un mximo del 25% del ingreso neto
familiar.
A modo de ejemplo, una familia con hijos e ingreso de $16.000 que apunte a una vivienda de
900.000 pesos (u$s60.000):
Puede acceder a un crdito hipotecario a 15 aos.
Paga una cuota inicial de $4.000.
Con 10% que tenga ahorrados, est en condiciones de hacerse de una vivienda de $1 milln.
Los bancos que ya se sumaron a la iniciativa son: Santander, Galicia, BBVA Francs, Supervielle,
Ita, HSBC, ICBC, Credicoop, Ciudad, Provincia, Nacin, Hipotecario, Macro y Banco de Crdoba.
Todas las cartas pronto estarn todas sobre la mesa. Los particulares ya cuentan con nuevas
lneas de hipotecarios y los desarrolladores pronto dispondrn del plan 1 a 1: por cada peso
que inviertan recibirn un peso del Banco Nacin para financiar su obra.
Ahora falta que el Gobierno ponga su parte, quiz la ms difcil. Revertir las expectativas y
calentar una economa que, por ahora, viene fra fra.
Sturzenegger: "Argentina no tiene por qu tener dficit habitacional"
http://www.lapoliticaonline.com/nota/99301-sturzenegger-argentina-no-tiene-por-que-tener-deficit-
habitacional/
01.08.2016 LPO El titular del Banco Central dijo que con un ingreso familiar de $10 mil se puede
acceder a una casa de 4 ambientes.
El presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, present hoy el primer Informe de
Estabilidad Financiera (IEF) semestral en el que present la evolucin del sistema financiero y la
batera de instrumentos utilizados para desarrollarlo. En la conferencia de prensa, destac que
"Argentina no tiene por qu tener dficit habitacional" y apunt a la profundizacin del crdito
hipotecario para lograrlo.
 192
Partiendo de la premisa que los crditos son el correlato de los depsitos y que el objetivo
primordial del Banco Central es "Profundizar el sistema financiero, en la bsqueda de mayor
igualdad de oportunidades" mediante "Ms crdito, para todos, y en mejores trminos (costos y
plazos)", Sturzenegger puso de relieve que a partir de una poltica de respeto al depositante con
tasas atractivas los depsitos bancarios y en Unidades de Vivienda (UVIs) se venan multiplicando.
Estos ltimos, por ejemplo, entre mayo y junio se multiplicaron por ocho.
As, el presidente del Banco Central insisti con la posibilidad de erradicar el dficit habitacional,
como hizo Chile, mediante el crdito hipotecario en UVIs. Y ejemplific que una familia que rena
$10.523 de ingresos mensuales, puede con una cuota mensual inicial de $3.157 comprarse una
vivienda prefabricada de cuatro ambientes.
Para esto debe tener un 30% del valor de la vivienda. LPO consult a la constructora citada por el
Banco Central y aclar que de contado una vivienda sale poco ms de la mitad, unos $250 mil y
que financiada sale ms, pero no financian en UVIs. Los $140 mil de diferencia que calcul el
Banco Central contempla el costo del terreno promedio del pas. Desde luego que en el rea
metropolitana de Buenos Aires es ms caro. Un terreno chico en el segundo cordn del conurbano
ronda los $200 mil, averigu LPO.
Para avanzar en este sentido y ampliar los crditos, Sturzenegger destac que unos de los
desafos de la entidad es generar depsitos a largo plazo, dado que el 80 por ciento es a 30 das,
lo que atenta contra el otorgamiento de prstamos de mayor duracin. A la vez, reconoci que el
crdito al sector privado "es exiguo" y que apenas alcanza al 12% del PBI.
Para poder ampliar los crditos, el presidente del Banco Central enumer los puntos clave para la
profundizacin del sistema financiero. En primer lugar, bajar y estabilizar la inflacin, lo cual calific
de "imperativo central para el desarrollo del crdito".
En segundo lugar, fomentar el ahorro mediante instrumentos como los crditos en UVIs. Y tercero,
avanzar en la transparencia y desburocratizacin del sistema para hacerlo ms dinmico y
accesible. Por ejemplo, liberando la comisiones bancarias pero obligando a los bancos a informar a
los clientes tanto el costo financiero total (CFT) propio como las comisiones que cobra la
competencia.
Sturzenegger dedic una advertencia a los bancos porque se les acaba el beneficio del "subsidio
implcito inflacionario". En este sentido, los inst a recomponer las ganancias mediante la cantidad
de operaciones.
Adems, para promover la estabilidad financiera, la autoridad monetaria asegur haber adecuado
los colchones de conservacin que exige Basilea a 2019 sobre las exigencias de capital para el
sistema en general y para los bancos "sistmicos" (claves por su rol en el sistema). En su conjunto,
mostr, que la situacin actual es de liquidez y solvencia, con margen para el apalancamiento y el
aumento de los prstamos.
En este sentido, resalt que desde que se flexibiliz la normativa para los crditos en dlares estos
pasaron de los 250 millones a los 7.500 millones de dlares en pocos meses. Y aclar que esta
desregulacin se hizo respetando el "santo grial aprendido en 2001" que obliga a que los crditos
en divisas se destinen a actividades generadoras de divisas, es decir, el sector exportador.
Por ltimo, Sturzenegger dedic una advertencia a los bancos. Destac que en la medida en que la
inflacin se reduce a los bancos se les acaba el beneficio del "subsidio implcito" de recibir
depsitos que no ajustan por inflacin, y que como tal se deprecian, mientras dan crditos que s
contemplan el efecto inflacionario. En este sentido, los inst a ser creativos a la hora de recuperar
los mrgenes perdidos por el subsidio inflacionario y a pensar en recomponer las ganancias
mediante la ampliacin de los volmenes de operaciones. Y destac que este punto de partida es
"perfecto" por las condiciones actuales de solvencia y liquidez del sistema financiero.
Copyright La Politica Online SA 2016.
Anticipo: Banco Nacin lanzar novedoso plan de crditos dirigido a desarrolladores inmobiliarios
La iniciativa genera entusiasmo en el mercado del ladrillo, por su efecto dinamizador. Por
cada peso que aporte quien ejecute una obra, el banco destinar otro. Luego, aquellos que
cuenten con "Nacin, Tu casa" podrn canalizar sus prstamos hipotecarios en estos
emprendimientos. Los detalles.
Iprofesional.com - 20.07.2016 - Por Patricio Eleisegui
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La premisa es ms que clara. Mauricio Macri ya le hizo saber a su equipo econmico que apunten
todos los caones a incentivar el crdito inmobiliario y el destinado a la construccin de viviendas.
Los hipotecarios que funcionan bajo el sistema UVI -propuesto por el Banco Central- el plan
alternativo que impulsa el Nacin -bajo el nombre "Nacin, Tu Casa"- y el nuevo ProCrear forman
parte de esta batera de iniciativas.
A partir de estas propuestas, el Gobierno busca darle un fuerte impulso al desarrollo de viviendas y
a incrementar la compraventa de unidades.
En este marco, la entidad que comanda Carlos Melconian apura la presentacin de su nueva lnea
de financiamiento dirigida a los desarrolladores inmobiliarios.
La iniciativa, anticipada por iProfesional en mayo pasado, fue confirmada por altas fuentes del
Nacin quienes explicitaron, adems, los principales pilares sobre los que se va a estructurar el
plan:
1. Por cada peso que invierta el constructor, el banco aportar otro peso
2. Financiar hasta el 50% de la inversin total, excluido el terreno y el IVA
3. El dinero deber ser volcado a la construccin de viviendas nuevas
4. El 70% de la superficie a edificar debe corresponder a unidades funcionales
5. Slo el 30% puede ser destinado a amenities, espacios comunes, cocheras o bauleras
6. La tasa de inters ser del 22% bajo el sistema Francs (cuota constante)
7. El plazo de cancelacin se extender a tres aos
8. Concluido el proyecto, el desarrollador deber ofrecer las unidades a quienes cuenten con el
prstamo del Banco Nacin
9. Es decir, para la comercializacin se requerir una hipoteca sobre el bien cuya construccin se
financia
De este modo, la entidad que comanda Melconian apuntar a brindar financiamiento a aquellos que
tengan intenciones de desarrollar un emprendimiento.
Hoy da, quienes ejecutan obras se fondean con los anticipos de los compradores a travs de la
figura del fideicomiso.
Es por ello que las fuentes consultadas sostienen que el hecho de que quienes se dedican a
construir cuenten con este tipo de fondeo agrandar el negocio del ladrillo y beneficiar a todo el
sector.
Por lo pronto, la entidad que dirige Melconian busca transformarse en un actor protagnico en lo
que hace al fomento de nuevas viviendas y a ser una gran propulsora de esta rama de actividad.
Por otro lado, inducir a aquellos interesados en adquirir una propiedad a sacar crditos
hipotecarios en el Banco Nacin para que luego este dinero pueda ser canalizado en los diferentes
desarrollos inmobiliarios que ir financiando.
Melconian tiene como objetivo juntar las dos puntas: el desarrollador (que construye) y los
individuos (que compran).
Crditos hipotecarios
En relacin con los prstamos destinados a compradores finales, el banco ya lanz su mecanismo
de financiamiento por el que les ofrece tasa fija los tres primeros aos (14%).
Luego, las cuotas pasan a ser variables pero en ningn caso pueden aumentar ms que el
coeficiente de variacin salarial (CVS).
Las mismas se actualizan una vez al ao y el crdito no debe superar el 80% del valor de la
vivienda.
Para facilitar el acceso, el titular puede sumar el ingreso de sus padres, hijos o hermanos como
codeudores.
Tal como diera cuenta iProfesional, las 10 principales caractersticas de los crditos hipotecarios
dirigidos a compradores finales son:
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En lenguaje "Nacin" bolsillo:

-Para un prstamo de $800.000 a 20 aos, el interesado requiere un ingreso mensual familiar de
$36.000.
-En este caso, la cuota ronda los $10.000 por cada milln prestado.
Bajo este sistema, la entidad que comanda Melconian espera conceder 20.000 prstamos al ao.
Los desarrolladores, entusiasmados
Por el lado de los crditos dirigidos a los desarrolladores, desde el Banco Nacin hacen referencia
a un aspecto que resulta clave a la hora de emprender.
El hecho de que ellos tengan que poner la mitad de la plata hace que el riesgo se les reduzca
notablemente y, adems, les mejora la tasa de rentabilidad sobre la inversin final.
Miguel Camps, referente de Argencons y titular de la Asociacin de Empresarios de la Viviencia
(AEV), seala a iProfesional que los crditos dirigidos a los desarrolladores se han venido
discutiendo y ahora lo nico que falta es poder contar con ellos.
Lo importante es que brindarn la posibilidad de tener una opcin de financiamiento que se
despegue de los ya tradicionales fideicomisos, agrega.
En mayo pasado Gustavo Llambas, vicepresidente de la misma entidad, daba cuenta a
iProfesional del contacto fluido entre el sector y los funcionarios del macrismo para darle impulso a
esta iniciativa.
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Este esquema nos brindar las herramientas suficientes para darle un fuerte envin a la
construccin, se entusiasma.
Las tratativas estaban muy avanzadas y esta nueva alternativa que se abre para el sector
terminar favoreciendo a toda la actividad del ladrillo, completa Camps.
En su visin, la propuesta del Banco Nacin permitir encarar proyectos sin tener que depender
necesariamente del fideicomiso.
Por el lado de los hipotecarios pero dirigidos a los compradores finales, considera que la demanda
ir creciendo en la medida en que el Gobierno mejore las expectativas, mejores los indicadores
econmicos y pueda moderar la suba de precios.
Si no baja la inflacin, ser difcil que la actividad despegue con fuerza, aade Camps.
Hilando fino
La iniciativa del Banco Nacin es, por cierto, ampliamente esperada por los desarrolladores,
quienes ahora comienzan a hilar fino en la letra chica.
Una de las inquietudes se vincula con los plazos: Entre el final de obra y la escrituracin de una
unidad puede transcurrir un lapso muy amplio, comenta el titular de la AEV.
Para aprobar el desarrollo, primero hay que obtener un final de obra, que conlleva una serie de
trmites muy largos. Habr que trabajar entonces para acortar los plazos, de modo que el crdito
que reciba el desarrollador no se le transforme en una carga financiera, afirma.
Ajustar este punto es clave para que la propuesta resulte an ms atractiva, expresa.
Desde Reporte Inmobiliario su CEO, Jos Rozados, tambin pone nfasis en este aspecto: La
distancia entre el final de obra y la escrituracin hoy en da se presenta como un problema serio
para quienes construyen.
Hasta hace unos meses, entre una y otra etapa podan pasar cerca de dos aos. La pregunta que
surge es cmo har el desarrollador para cancelar el prstamo bajo esas condiciones, remarca el
directivo.
No obstante, ms all de estas inquietudes, todas las fuentes consultadas destacan la importancia
de este tipo de iniciativas, ya que sirven para darle nuevos bros a un sector tan importante como el
del ladrillo.
Esto, por el efecto derrame que genera en diversidad de rubros, que van desde el cemento y
materiales al de lnea blanca, material mobiliario y equipamiento del hogar.
Los desarrolladores consideran que el Banco Nacin tiene alternativas para brindar soluciones y
que el hecho a destacar es que se alentar un mecanismo de financiamiento que podr competir
con el fideicomiso.
El Gobierno, a fondo con ProCrear
Ms all de esta iniciativa pensada para quienes impulsan nuevas obras, lo cierto es que una de
las aspiraciones del Banco Nacin es brindar propuestas que tiendan a complementar otros
programas del Gobierno.
En este sentido, el macrismo anunci recientemente su nuevo plan ProCrear, que implica una
inversin de $5.000 millones por ao para ofrecer soluciones habitacionales a unos 25.000
hogares.
En su versin renovada, facilita la compra de una vivienda nueva o usada, con crditos accesibles,
cuotas iniciales bajas y plazos de cancelacin de hasta 20 aos.
El mecanismo est pensado para quienes hoy alquilan en cualquier parte del pas y combina tres
aspectos clave:
Crdito hipotecario, otorgado a travs de bancos.
Ahorro familiar (10% a 15% segn el valor de la vivienda).
Un subsidio estatal para familias con ingresos formales.
El plan est orientado a la adquisicin de una vivienda nica, familiar, nueva o usada, y de
ocupacin permanente.
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En lo que respecta al tercer punto (subsidio), el Gobierno aporta una bonificacin no reembolsable
que va de $100.000 a $300.000, segn el valor de la unidad.
En cuanto al segundo aspecto (ahorro), las familias aportan el 10% para propiedades de hasta $1
milln, o el 15% para las que se ubican entre esa cifra y hasta $1,5 milln.
Un aspecto central de este plan es que se subsidia parte del monto de la vivienda y no la tasa de
inters.
Los crditos hipotecarios que ofrecen los bancos estn nominados en UVI, que es una unidad de
valor que se ajusta por inflacin y que permite reducir la cuota inicial, de modo tal que se asemeje
al pago mensual de un alquiler.
Otra de las caractersticas es que los crditos ya no se designan mediante un sorteo, tal como
ocurri con la gestin anterior. Se accede a travs de un sistema basado en un puntaje que prioriza
a las familias que ms lo necesitan.
Para conceptuar esta necesidad se tienen en cuenta variables objetivas, tales como la situacin
socio-econmica, la vulnerabilidad del rea donde habita el interesado y el nmero de hijos
menores o personas discapacitadas que tiene a cargo, entre diversos factores.
La tasa de inters real la determina la entidad bancaria elegida para solicitar el crdito. En todos los
casos, es de alrededor del 5 por ciento.
En cuanto al ingreso familiar requerido, debe ser de entre 2 y 4 salarios mnimos.
La cuota mensual a pagar por el crdito puede cubrir hasta un mximo del 25% del ingreso neto
familiar.
A modo de ejemplo, una familia con hijos e ingreso de $16.000 que apunte a una vivienda de
900.000 pesos (u$s60.000):
Puede acceder a un crdito hipotecario a 15 aos.
Paga una cuota inicial de $4.000.
Con 10% que tenga ahorrados, est en condiciones de hacerse de una vivienda de $1 milln.
Los bancos que ya se sumaron a la iniciativa son: Santander, Galicia, BBVA Francs, Supervielle,
Ita, HSBC, ICBC, Credicoop, Ciudad, Provincia, Nacin, Hipotecario, Macro y Banco de Crdoba.
Todas las cartas pronto estarn todas sobre la mesa. Los particulares ya cuentan con nuevas
lneas de hipotecarios y los desarrolladores pronto dispondrn del plan 1 a 1: por cada peso que
inviertan recibirn un peso del Banco Nacin para financiar su obra.
Ahora falta que el Gobierno ponga su parte, quiz la ms difcil. Revertir las expectativas y
calentar una economa que, por ahora, viene fra fra.
Melconin destroz las UVIs de Sturzenegger y critic el blanqueo
LPOEl presidente del Banco Nacin asever que el pago a los jubilados con plata del blanqueo es
populista.
El presidente del Banco Nacin, Carlos Melconian, asisti a una charla organizada por la empresa
Mercado Libre con ejecutivos del negocio inmobiliario para dar su opinin respecto del blanqueo y
su alcance para el sector. Aprovech la ocasin para criticar el proyecto de su par del Banco
Central, Federico Sturzenegger, y el secretario de Coordinacin Interministerial, Mario Quintana.
09.08.2016(0)guardar
Kicillof y Lavagna elogiaron los crditos hipotecarios de Melconin
LPOLo consideraron ms viable que las UVIs del Banco Central. Igual sancionarn en el Congreso
las UVIs de Cobos.
Kicillof y Lavagna elogiaron los crditos hipotecarios de Melconin
LPOLo consideraron ms viable que las UVIs del Banco Central. Igual sancionarn en el Congreso
las UVIs de Cobos.
Tras la aprobacin en el Senado la ley del radical Julio Cobos para crear un sistema de ahorro
destinado a la compra de viviendas mediante Unidades de Viviendas (UVIs) comenz a ser
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debatido en comisiones de la Cmara de Diputados con amplia aprobacin de banqueros,
constructoras y sindicatos.
En la reunin conjunta de las comisiones de las comisiones de Finanzas; Vivienda y Ordenamiento
Urbano; Legislacin General y de Presupuesto y Hacienda, que presidi el diputado del PRO,
Eduardo Amadeo, fueron consultados representantes del Banco Provincia y del Banco Nacin entre
otros actores del sector inmobiliario.
El proyecto de Cobos crea un instrumento de ahorro, prstamo e inversin denominado "unidad de
vivienda" al igual que las UVIs creadas por el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger.
Estas UVIs, al estar atadas a la inflacin mediante el coeficiente de estabilidad de Referencia
(CER) pero referenciadas al costo de construccin de un metro cuadrado testigo, buscan preservar
el valor de compra del dinero en el mercado inmobiliario.
El eje del debate gir en torno al valor de la cuota y su actualizacin, sea por inflacin, mediante el
CER, por Coeficiente de Variacin Salarial (CVS) o por el ndice de Costos de la Construccin
(ICC). Las UVIs de Cobos, a diferencia de las de Sturzenegger evolucionan segn el ICC y CVS.
De todos modo, cabe aclarar que, desde la media aprobacin en el Senado, las UVIs del Banco
Central incorporan una clusula de reajuste segn el CVS, en el caso de que las cuotas se vuelvan
impagables, sujeto a estirar el plazo de pago con un tope de dos renegociaciones.
Es que las UVIs en un contexto de alta inflacin como el que atravesamos, fueron el instrumento de
ahorro que ms subi por encima del dlar y de los plazos fijos. En lo que va del ao, los precios
de los inmuebles treparon entre un 6 y un 12% en dlares por las subas del costo de la
construccin. Y si ahorrando en UVIs se gan ms, endeudndose en UVIs tambin se perdi ms.
Por eso, como adelant LPO, los bancos pospusieron la implementacin de estos crditos
hipotecarios hasta que la inflacin se moderara.
A diferencia de los crditos de Sturzenegger, el proyecto de Cobos ajusta las hipotecas segn la
evolucin de los salarios; no solo cuando las cuotas se vuelven impagables. Lo que se extiende es
la cantidad de cuotas y no la suma a pagar en cada cuota.
Al respecto, Pablo Pirovano, abogado especialista, estim que en el proyecto, que modifica el
artculo 2.189 del Cdigo Civil y Comercial sobre indexacin, da mucha previsibilidad al deudor
hipotecario al poner un tope al aumento de la cuota y la posibilidad de ampliar las cuotas, algo
que se aplic en los bancos pblicos y privados especialmente los privados en la crisis de 2002. A
diferencia de los crditos de Sturzenegger, el proyecto de Cobos ajusta siempre las deudas
hipotecarias segn la evolucin de los salarios y no solo cuando las cuotas se vuelven impagables.
En este sentido, lo que se extiende es la cantidad de cuotas y no la suma a pagar en cada cuota.
Por eso, no necesita tope de renegociaciones de plazos.
El Banco Provincia es una de las instituciones que ofrecen crditos en UVIs. Por eso su presidente
Juan Curuchet, fue invitado a participar de la reunin de comisiones en la que sostuvo que "Este
sistema facilita el acceso a la vivienda de la gran mayora de la poblacin, porque posibilita otorgar
prstamos con cuotas ms bajas.
A la vez, advirti que es importante ir generando un fondeo ms importante de lo que hoy existe y
un ahorro mayor para generar crditos hipotecarios frente a la cada de la demanda de crditos
hipotecarios que ya lleva 25 aos y destac que ac de lo que se trata es de tener un instrumento
donde el peso tambin sea una opcin para todos los argentinos.
Adems, respecto de las UVIs ya vigentes, Curutchet precis que su banco ya entreg tres
prstamos bajo esta modalidad y que las expectativas para lo que resta del ao son muy buenas.
Recibimos 7.500 consultas y tenemos 240 trmites firmes, de los cuales el 10% est en la etapa
final, destac. Y aadi: "El promedio de estos crditos en proceso es de 940 mil pesos, con una
cuota de 9.000 pesos por mes". Mientras que el Provincia lleva conformados 297 Plazos Fijos e
UVIs por un total de 9 millones de pesos.
Como el presidente del Banco Nacin, Carlos Melconian no pudo asisitir, su asesor, Luis Secco,
explic a los legisladores que en el banco vemos mucha sensibilidad en la demanda cuando
aparece una lnea atractiva como la que ofrece el Nacin, que es a 20 aos de plazo, los tres
primeros con tasa fija y el resto variable por la tasa del Banco para vivienda, con el tope del CVS.
El sistema de crditos hipotecarios del Banco Nacin, tiene cuotas iniciales ms altas que las de
las hipotecas de las UVIs de Sturzenegger, pero las cuotas no son crecientes. Por eso, aclar que
si bien la cuota inicial es ms alta, permite la ampliacin familiar en el clculo de ingresos y, sobre
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todo, aclar a los diputados que nosotros no estamos subsidiando nada. Cobramos una tasa que
nos deja rentabilidad y no contempla posibilidad de alargamiento del plazo, ya que el lmite
mximo son 240 meses para cancelar el prstamo.
Marcos Lavagna coincidi con Kicillof en la mayor eficacia en la operatoria del Nacin y seal que
hacen falta medidas para que los bancos privados y todo el sistema financiero vaya adoptando
este tipo de crditos.
Al comparar el sistema de crdito del Banco Nacin y el del as UVIs del Banco Central, el ex
ministro de Economa Axel Kicillof consider ms viable la oferta que tiene el Banco Nacin.
Sostuvo por eso que para buscar una carga ms equilibrada del riesgo tendra que intervenir el
Estado para poner un techo al aumento de la cuota en vez de un seguro para resguardar a los
bancos. En este sentido, recomend que la actualizacin de la valuacin de las nuevas UVIs no
pueda ser ms del 10 por ciento por encima de la evolucin del ndice salarial.
El economista Marcos Lavagna tambin observ una la mayor eficacia en la operatoria del Nacin
y seal que hacen falta medidas para que los bancos privados y todo el sistema financiero vaya
adoptando este tipo de crditos. Adems, coincidi en que el rol del Estado debe ser promover en
el sistema financiero. No creo que slo votando la ley vamos a generar que el sistema se ponga en
movimiento, a la vez que reconoci que el riesgo que veo es que la gente no le utilice por miedo
las oportunidades hipotecarias por experiencias fallidas en la historia econmica del pas.
Por la izquierda, Nstor Pitrola seal que se debe buscar una viabilidad al sistema, mientras que
el economista y legislador porteo del Frente de Izquierda, Marcelo Ramal, propuso dar prstamos
para vivienda a tasa cero para dinamizar la economa.
El banquero dio por descontado que el blanqueo va a impulsar al sector inmobiliario. De las
opciones de blanqueo con repatriacin, la ms atractiva es la inversin en fondos de inversin en la
economa real, que prometen rendimientos en dlares por encima que los de otras inversiones
financieras.
Sin embargo, segn el Cronista.com, Melconian "se mostr disconforme con que el dinero del
blanqueo sea destinado al pago de jubilaciones, una decisin del gobierno de Mauricio Macri. 'Es
populismo que va contra aparentes deudas jubilatorias'."
A la vez, sostuvo que le hubiese gustado "que el canon fuera a un fondo al estilo noruego. El
blanqueo para m era para un canuto.
Todo el proyecto conocido como "ley mnibus" que incluye el blanqueo, la suba del mnimo no
imponible del impuesto a los Bienes Personales y la reparacin histrica a los jubilados es de la
autora del ex Farmacity, Mario Quintana.
Igualmente, Melconian reconoci que se siente muy respaldado por Macri y le dedic elogios.
Adems, abord el tema de la demanda de crditos hipotecarios que recibi el Banco Nacin a raz
de la lnea "Nacin Tu Casa", que contempla prstamos a 20 aos con tres aos a tasa fija y el
resto en cuotas que ajustan una vez al ao en lnea con el coeficiente de variacin salarial. Al
respecto, destac que a menos de dos meses de lanzado el programa hipotecario ya otorgaron mil
crditos y estn procesando ms de 24 mil solicitudes.
Melconian record que desde el Nacin apuestan a una lnea de crdito especial para las
empresas desarrolladoras que construyan edificios de viviendas, a los que luego puedan acceder
las personas que reciben los crditos hipotecarios del mismo banco.
Dado que su lnea de crdito compite en el mercado con la lanzada por Sturzenegger que ajusta
las cuotas por inflacin mediante la cotizacin de las Unidades de Vivienda (UVIs), tambin se
refiri a esta forma de hipotecas. No creo en la UVI y se lo dije al Presidente. Creo en la libertad
de elegir, apunt.
En la reunin de comisiones de Diputados en la que se trat el proyecto de Julio Cobos de crditos
en UVIs, desde la oposicin reconocieron que la propuesta de Melconian es ms viable que el de
Sturzenegger.
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11.08.2016
GUIO A LA CLASE MEDIA?
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Crditos hipotecarios: El Banco Nacin ampli a $2.800.000 el valor de los inmuebles
El Banco de la Nacin Argentina (BNA) inform que el monto lmite del valor de la vivienda a
adquirir con el financiamiento de su lnea de crditos hipotecarios "Nacin Tu Casa" se ampli a
$2.800.000. Hasta ahora, el BNA prestaba hasta el 80% de una propiedad cuyo valor no poda
superar los $2.500.000.
El Banco de la Nacin Argentina (BNA) inform este jueves (11/08) la ampliacin a $2.800.000 del
monto lmite del valor de la vivienda a adquirir con el financiamiento de su lnea de crditos
hipotecarios "Nacin Tu Casa", recientemente lanzada al mercado.
Hasta ahora, el BNA prestaba hasta el 80% de una propiedad cuyo valor no poda superar los
$2.500.000.
La lnea "Nacin Tu casa" es a 20 aos, con una tasa fija del 14% para los primeros tres, y el
Banco financia hasta el 80% del valor de la unidad. A partir de la cuota 37, las mismas se
recalculan solamente una vez al ao y dicho ajuste no puede exceder el aumento de salarios,
determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), que se calcula cada mes de
agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias.
Tenemos previsto ir actualizando el monto mximo de las viviendas para comprar con el crdito,
automticamente cada 3 meses, segn los datos del ndice de la Cmara Argentina de la
Construccin. De esta manera, queremos que el prstamo no quede desactualizado y siga siendo
una puerta de acceso para la casa propia, destac Carlos Melconian.
Segn informaron autoridades del BNA, el Banco ya tiene registradas ms de 25.000 solicitudes de
prstamos. Por otro lado, entre pre-acordados, acordados y desembolsados, se cuantifican ms de
1.100 prstamos y mediante su pgina web, recibi aproximadamente 600.000 visitas.
El crdito prev adems que, a fin de facilitar el acceso al mismo, los titulares o cotitulares (para el
caso de matrimonios o convivientes) puedan incluir a sus padres, hijos y hermanos como
codeudores, pudiendo aumentar as el ingreso familiar.
Por blanqueo y crditos apuestan a que inmuebles suban 15%
imagenes fotos
El combo de crditos hipotecarios y el flamante blanqueo de capitales sern clave para aumentar el
nmero de operaciones.
Iprofesional.com - 10.08.2016
El mercado de real estate ya vislumbra un leve crecimiento y apuesta a que agosto ser un mes
decisivo para el futuro del sector.
El combo de crditos hipotecarios y el flamante blanqueo de capitales sern clave para aumentar el
nmero de operaciones. Mientras que esperan que los valores de la propiedad se incremente en
promedio un 15% en marzo de 2017.
Los nmeros positivos ya se vislumbran en la cantidad de escrituras. Segn los ltimos datos
brindados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires la cantidad de actos creci
en junio un 8,3% respecto a igual mes del ao pasado, aunque bajaron apenas un 0,1% respecto al
mes de mayo.
Esto se debe a que durante el mes de junio hubo diferentes anuncios y lanzamientos que hicieron
que el inversor esperara su funcionamiento para decidirse en comprar un inmueble. Para los
agentes inmobiliarios no hay dudas de que junio se trat de un mes bueno ya que el monto total de
las operaciones tuvieron un valor de $5.825 millones lo que signific un aumento del 44,3%
respecto a 2015.
Todas las fuentes consultadas coinciden en que es el momento ideal para invertir en ladrillos. "El
valor de la propiedad est barata en trminos comparativa con la regin. Se est generando un
sinceramiento de los precios y creemos que irn en crecida en los siguientes meses", sostuvo
Gabriela Goldszer presidente de Ocampo Propiedades y vicepresidente del Colegio Profesional
Inmobiliario.
Es que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables durante el cepo cambiario producto
del escaso nmero de transacciones. "El segmento del usado fue uno de los ms golpeados,
creemos que los valores se irn recuperando", concluy.
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Al respecto esperan que la suba se vea reflejada en marzo con un incremento de entre 15 y 20%
en dlares del metro cuadrado. "Los precios se van a ajustar un 15% en dlares en marzo del ao
que viene. Yo recomiendo invertir ahora, de septiembre a noviembre el mercado se mueve muy
bien y creo que sern los meses clave", defini Jorge Toselli de JT inmobiliaria.
En la provincia de Buenos Aires tambin esperan un acomodamiento de precios, aunque creen que
llegar recin en el primer trimestre del ao que viene. "Si empieza a haber mayor fluidez de
transacciones los inmuebles se revalorizarn. Aunque nosotros pedimos ser cautos y mantener
valores reales, no inflar el mercado", sostuvo al diario mbito Financiero Carlos Esteban,
presidente del colegio de martilleros y corredores pblicos de la provincia de Buenos Aires.
Ahora bien, los datos de julio, esperan, sern similares a los de junio, quizs con algunos niveles
de retraccin por las vacaciones de invierno que generan una merma de operaciones. Es que todo
parece apostar a agosto, un mes bisagra para el sector.
Es que el tan anunciado blanqueo de capitales debut a principios de mes generando un boom de
consultas en el mercado inmobiliario que creen que en apenas algunos das podrn traducirse en
operaciones concretas generando un flujo importante de dinero.
Segn estiman desde el sector, se prev captar entre un 10% y un 20% del total de dinero que se
declare a travs del rgimen. Desde el Ministerio de Hacienda planean capturar u$s40.000 millones
en capitales de argentinos y residentes que se declararn hasta fin de ao y de un total de u$s60
mil millones hasta marzo de 2017, es decir que esperan que al menos u$s4.000 millones se
destinen a la compra de ladrillos.
"No tenemos dudas de que este agosto ser ms fluido. Si bien consideramos que el sinceramiento
de capitales es para un pblico muy especfico, creemos que servir. Nos gustara tratar algunos
puntos en el futuro para poder hacerlo ms flexible", explic Hctor D'Odorico, presidente del
Colegio Profesional Inmobiliario.
El nuevo sistema de blanqueo poco tiene que ver con los CEDIN que funcionaron en los ltimos
aos. En principio este ttulo estaba destinado plenamente al mercado inmobiliario y el escenario
en el que se desarrollaba era muy diferente al actual. "El CEDIN fracas, pero tenemos mucha
esperanza en este nuevo sinceramiento porque el contexto de la Argentina ayuda y porque hay una
demanda latente que no poda ser exteriorizada hasta ahora", agreg Gabriela Goldzser.
El sector considera que ser el ltimo blanqueo porque se trata de una oportunidad. "Hay
consultas, hay gente que tiene dinero en negro y quiero comprar inmuebles para blanquearlo",
sostuvo Toselli. Lo cierto es que para que los cambios se vean reflejados en nmeros deber pasar
algunos das: "Considero que recin en 60 das se van a ver los resultados, por ahora no mueve la
aguja", concluy.
En la provincia de Buenos Aires es una medida que tambin esperaban con ansias, aunque
consideraron que an no se registr un importante nmero de operaciones aunque s hubo una
fuerte ola de consultas. "Hay mucha expectativa, va a traer movimiento. Hay consultas, no hay
nada concreto", agreg Esteban.
La financiacin es el jugador principal del segundo semestre. Los crditos fueron recibidos con
mucha expectativa y aceptacin por la clase media que busca poder acceder a la casa propia. Lo
cierto es que la reactivacin a travs de esta herramienta an no se ve reflejada en nmeros.
Segn el Colegio de Escribanos porteo, en junio se realizaron 375 de un total de 3643 de
escrituras con crditos hipotecarios, lo que representa un 10,3% un nmero similar al del mismo
periodo del ao pasado.
"Estamos aceitando los crditos con los bancos. Hace muchos aos que hay falta de crditos por lo
que hay que mejorar los procedimientos y agilizarlos porque la compra y venta tiene un margen
pero si no estn aceitados no se concreta la venta", explic Goldszer. Por ahora los que estn
moviendo un poco la aguja son los que los que ofrece el Banco Nacin con una tasa fija por tres
aos. Sin embargo el sistema UVI que ofrece el Banco Ciudad tambin tiene gran demanda
aunque por el momento ms consultas que transacciones "Hay muchas preguntas e inquietudes,
muchos esperan que bajen los nmeros de inflacin", agreg DOdorico.
"Nosotros venamos en una meseta, pero ya hay ms consultas, hay una gran expectativa por los
crditos del Banco Nacin, que ya se estn otorgando y estn funcionando muy bien en la
provincia. La clase media est pudiendo acceder ya que van desde $500 mil a $1.500.000. Son
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atractivos, sobre todo para aquellos que tienen una base o quienes quieren mudarse a una
vivienda ms grande", sostuvo Esteban.
Aunque las diferentes lneas de crditos existentes son lejanas para quienes buscan su primer
hogar. "Se trata de cuotas altas, ms altas que un alquiler pero con la ventaja de que son en pesos.
Creemos que el ao que viene se va a poder resolver el dficit habitacional en aquellos que
alquilan y an no pudieron comprar su vivienda", concluy Esteban, representante de la provincia
de Buenos Aires.
Los salarios y los nuevos crditos hipotecarios
A qu monto de crdito se puede calificar segn los ingresos en cada provincia?. Alcanza para
comprar una vivienda en las principales ciudades? Comparacin de ingresos, cuotas y capacidad
de compra de m2 para los nuevos crditos UVI y de Banco Nacin
Aunque parezca una verdad de perogrullo, que una vivienda sea mucho ms econmica en una
localizacin que en otra no significa que all se vender mejor o que por esa sola condicin
obtendr ms demanda. Ms an, los ingresos de la demanda objetiva y su capacidad de
endeudamiento adems del valor pretendido o imperante en el mercado, deben ser analizados en
conjunto para medir apropiadamente que grado de insercin tendr un nuevo producto ligado a
esas variables, como para el caso, los nuevos crditos hipotecarios.
As, por ejemplo, a pesar de ostentar uno de los valores inmobiliarios ms reducidos de las
capitales de Argentina, en Santiago del Estero con un ingreso medio se puede acceder a un crdito
hipotecario que permite comprar menos m2 que en la ciudad de Buenos Aires, donde el valor
promedio de un departamento es el ms alto del pas.
Por ende estableciendo como punto de partida el nivel salarial medio en cada localizacin se puede
observar en donde existen mayores posibilidades de venta de propiedades con crdito hipotecario
y en que localizacin el nivel salarial promedio limitar ms la calidad de la vivienda a la que se
podr acceder y sus condiciones de localizacin.
Qu crdito hipotecario se puede obtener con un salario medio?
En Santa Cruz, Neuqun, Chubut y la ciudad de Buenos Aires, se pueden obtener los montos de
crdito ms altos en funcin de considerar el pago de una cuota equivalente al 30 % del salario de
cada una de esas provincias.
En la otra punta los crditos ms bajos a otorgar por la misma relacin ingreso/cuota corresponden
a Santiago del Estero, La Rioja, Tucumn y Misiones.
Sin embargo, es en la provincia de Buenos Aires donde menos m2 se pueden comprar con el
crdito al que habilitara un salario medio de esa jurisdiccin y la ciudad de Buenos Aires pasa del
cuarto lugar mencionado en el ranking de monto del crdito al puesto 16 sobre 22 localizaciones en
la capacidad de compra de metros cuadrados con ese crdito.
202
 203

Se puede comprar departamento con un salario promedio? Dnde?

De confrontar el crdito que se podra afrontar con un salario medio en cada localidad y cruzarlo
con el valor promedio por m2 de un departamento standard usado en cada localidad, surge que la
lnea de crditos UVIs hara viable al menos comprar una unidad de un ambiente en todas las
localidades analizadas, ya que en la provincia de Buenos Aires donde la relacin es la ms
desfavorable se podra obtener la financiacin del 70 % de un departamento de 34 m2. En el otro
extremo en Santa Cruz se podra calificar para un crdito de una vivienda con una superficie del
orden de los 100 m2.
 204

Por el contrario con la lnea relanzada recientemente por el Banco Nacin, en slo 3 de las 22
localidades analizadas se estara en condiciones de acceder a un crdito para comprar un
departamento, an de una superficie mnima. Slo en Neuqun, Chubut y Santa Cruz se podra
calificar a un crdito por el equivalente al 80 % del valor de una vivienda que apenas supere los 30
m2 en Neuqun y Comodoro Rivadavia y que podra llegar a los 48 m2 en Rio Gallegos. Resulta
evidente que la cuota inicial que surge por el sistema y tasa aplicado por el Banco Nacin no
permite calificar a un crdito viable para la compra de una vivienda a partir de la demostracin de
un solo salario promedio.
 205

Nota: para el clculo se tom la ltima actualizacin de salarios registrados promedio por provincia
informados por el INDEC a marzo de 2016 adicionando un 27 % como promedio de incremento
salarial por paritarias posterior a esa fecha. Los valores de las viviendas surgen del relevamiento
que realiza Reporte Inmobiliario desde el ao 2005 en forma trimestral para departamentos de 2 y
3 ambientes usados de calidad standard sin amenities para las ciudades capitales de cada
provincia. Para provincia de Bs. As. se adopt el valor promedio de las 12 localidades relevadas por
RI en el primer crdon del GBA. En el caso de la Provincia de Chubut los valores corresponden al
promedio de Comodoro Rivadavia y Trelew y para la provincia de Rio Negro al valor promedio de la
localidad de Cipolletti.
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, 1 de agosto de 2016
Bancos, sindicatos y empresas apoyaron el sistema de ahorro para la vivienda
Respaldaron en el Congreso el proyecto para establecer un sistema de ahorro para el fomento de
la inversin en viviendas, con el propsito de paliar el dficit habitacional y las dificultades para
acceder a los crditos hipotecarios.
Telam - 09.08.2016
Los representantes de instituciones bancarias, gremialistas y empresarios de la construccin
debatieron hoy en un plenario de las comisiones de Finanzas, Viviendas, Legislacin General y
Presupuesto y Hacienda la iniciativa aprobada por el Senado que crea el instrumento de ahorro,
prstamo e inversin denominado "Unidades de Vivienda" (UVI).
El presidente de la comisin de Finanzas, el macrista Eduardo Amadeo, quien condujo el
encuentro, anticip que tras esta reunin informativa, la prxima semana se avanzar en la
discusin del dictamen el dictamen que se debatir en el recinto de sesiones.
El proyecto, diseado por el senador radical Julio Cobos, busca captar el ahorro de personas fsica
y jurdicas para destinarlo a la financiacin de largo plazo de la adquisicin o construccin de
viviendas.
 206
Para atesorar en una unidad de medida que mantenga su valor a lo largo del tiempo, la UVI se
actualizar constantemente por la variacin del costo de la construccin.
El subsecretario de Desarrollo y Vivienda Urbano, Ivn Kerr, respald este proyecto porque "baja la
barrera de ingreso requerido en los crditos de la banca privada y genera cuota mas baja" dado
que se necesita "una cuota que la gente pueda pagar".
"Es un tema central en el que venimos trabajando desde hace un tiempo dado que en la Argentina
tenemos un dficit habitacional de un 25%, ya que tenemos 3,5 millones de personas con
problemas de viviendas", agreg.
Seal que la Argentina tiene severas dificultades habitacionales y en ese sentido record que
nuestro pas "es el que menor crditos hipotecarios otorga, y slo por debajo nuestro se encuentra
Venezuela".
En tanto, el presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, inform la poltica hipotecaria que est
realizando el banco y all explic los nuevos crditos que se estn otorgando indexadas por
Unidades de Vivienda (UVI).
Dijo que una de las ventajas de estos crditos es que los requisitos de ingreso familiar disminuyen
notablemente porque mientras con los actuales prstamos haba un piso de $50.000 mientras con
los UVI se "puede calificar con un ingreso familiar de $ 18.000 a $ 20.000 y tener una cuota
accesible".
Dijo que el otorgamiento de crditos con el sistema UVI tuvo una buena recepcin pese que "hubo
un bajo nivel de publicidad" y dijo que "a medida que la inflacin mensual est (inclinndose) a la
baja, el pblico lo ir aceptando".
Curuchet agreg que, con este mecanismo, se "abre un mundo de oportunidades ms amplio que
hoy tenamos que va a permitir a miles de compatriotas tener casa" y dijo que tambin se estn
tomando "plazos fijos en UVI y ya tenemos 297 y esto es importante para despus canalizarlo en la
vivienda".
El gerente general del Banco Ciudad, Gustavo Cardoni asegur que los prstamos ajustados por
UVI "se convierten en un mecanismo bastante atractivo y, desde mayo, ya otorgamos 45 crditos y
tenemos 160 solicitudes en proceso" y seal que "estamos dando hasta el valor del 75% de la
propiedad y computamos todo el ingreso familiar, no slo del solicitante".
El dirigente de la Uocra, Jorge Pellegrini, dijo que "creemos y apoyamos esta propuesta" para
dinamizar la construccin y ampliacin de vivienda y advirti que "la inflacin est afectando el
acceso de crditos porque estamos en un proceso de recesin".
En tanto, Julio Crivelli, de la Cmara Argentina de la Construccin respald el proyecto y dijo que
"hoy la inversin en obra pblica y construccin de vivienda es del 4,8% y necesitamos llegar a
tener como otros pases el 6,80% y as podramos emplear 800.000 personas, el doble de las que
hay actualmente".
En tanto, el asesor del Banco Nacin, Aldo Diseco, dijo que cada banco "tiene una estructura que
despus ofrece a los depositantes y dijo que es diferente lo que puede hacer la banca pblica con
privada".
Hipotecarios: cul es la cuota inicial, segn el tipo de crdito
Con los Pro.Cre.Ar. de la ANSeS, se complet el men de prstamos para la vivienda. Cul
conviene.
Clarn ieco - 13.07.2016 - Por Gustavo Bazzan
El lanzamiento formal de los renovados crditos Pro.Cre.Ar amplia la oferta de crditos
hipotecarios. La lnea de prstamos que dise la ANSeS lleg con cambios respecto a su versin
original: ahora se podrn comprar viviendas nuevas o usadas, adems de que se mantiene la
posibilidad de construirla en terreno propio.
La novedad: se podrn solicitar en entidades financieras pblicas y privadas, habr subsidios
especficos y no reembolsables de hasta 300.000 pesos para determinadas situaciones familiares y
el saldo de la deuda se actualizar a la par de la inflacin, a travs de las Unidades de Vivienda
(UVI), tal la operatoria diseada por el Banco Central.
 207
Los Pro.Cre.Ar apuntan a un segmento especfico de la sociedad: familias que puedan demostrar
ingresos de como mnimo dos salarios mnimos vitales y mviles ($13.620) y un mximo de cuatro
SMVM, ($ 27.240). Son prstamos para primera y nica vivienda.
Pero adems se dise un sistema de puntajes para que familias con necesidades especficas
(cantidad de hijos, familiares con discapacidad, precaridad de la vivienda que habitan) accedan al
subsidio a travs de un sistema de puntaje: quien ms puntos acumle, estar primero en la lista
para solicitar el subsidio. En este caso recibir en la mano 1.000.000 pero solo deber devolver
700.000.
El crdito se otorga hasta 20 aos de plazo, a una tasa de inters del 5% anual y ajuste de capital
va UVI.
La idea es que la cuota resultante sea similar a un alquiler bajo.
Comparacin de cuotas
Con esta informacin, ahora s se puede hacer una comparacin del monto de la primera cuota de
tres tipos de crdito: Pro.Cre.Ar/UVI a 20 aos; Banco Nacin con tasa fija del 14% durante los
primeros tres aos y luego variable segn la evolucin de los salarios y tradicional a tasa fija del
24% a 20 aos.
En todos los casos, se considera que la cuota resultante equivale al 25% de los ingresos familiares.
Se toma como base un prstamo de $ 1.000.000.
- Para el crdito UVI a 20 aos de plazo la cuota inicial ser de $ 6.600 y habr que demostrar
ingresos familiares por $ 26.400. A tener en cuenta: Si, por ejemplo, la inflacin del primer ao fue
del 25%, la cuota 13 ser de $ 8.189.
- Para los crditos UVI de mercado (no los de ANSeS) que se tomen a 15 aos de plazo, la
primera cuota trepa a $ 7.908 y los ingresos familiares necesarios, $ 31.632. Con inflacin del 25%,
la cuota 13 saltar a $ 9.813.
- Para el caso del crdito del Banco Nacin, la cuota inicial (fija por los primeros tres aos) ser de
$ 12.435 y los ingresos demostrables deben alcanzar los $ 49.740.
- En un crdito tradicional a tasa fija del 24% todas las cuotas sern iguales: $ 20.174, y los
ingresos demostrables deben llegar a $ 80.696 Caractersticas de los crditos que hoy se ofrecen
en el mercado Crditos UVI Los dise el Banco Central a partir de la creacin de la Unidad de
Vivienda, cuyo valor se ajusta mes a mes a la par de la inflacin. Ya lo incorporaron media docena
de bancos privados y el Banco Provincia. Se trata de un crdito a un plazo mximo de 20 aos ya
una tasa de inters que oscila entre el 4,9% y el 5% anual. La cuota inicial resulta sensiblemente
ms baja que en el resto de las lneas de crdito, pero su monto subir mes a mes a la par de la
inflacin.
La ventaja: baja la barrera de ingreso porque se necesitan menos ingresos familiares para cumplir
con la relacin cuota-ingreso. La lgica detrs de este prstamo es que, en el largo plazo, la
inflacin y los salarios van a la par, con lo cual durante todo el crdito el monto de dinero destinado
a saldar la cuota representa una porcin similar de los ingresos.
Crditos Banco Nacin: Lo ms destacado es que se otorgan a una tasa del 14% anual que
permanecer fija durante las primeras 36 cuotas. Luego la tasa se ajustar a la par de la tasa de
fondeo del BNA o el coeficiente de variacin salarial. A nadie le va a aumentar la cuota ms de lo
que aumente su salario, dijo el titular del Nacin, Carlos Melconian. El plazo mximo ser de 20
aos.
Crditos tradicionales: Quedaron fuera de pista con la suba de la inflacin. Seguramente
reaparecern cuando la inflacin baje y los bancos puedan ofrecer tasas que resulten en cuotas
accesibles (sobre todo las primeras). Antes de que desaparecieran, llegaron a otorgarse a tasas del
11% anual cuando la inflacin rondaba el 6%.
Luego algunos bancos otorgaron lneas con tasa fija los primeros aos y luego ajustable por tasa
Badlar. El principal atractivo de los crditos a tasa fija es que el deudor puede conocer el valor de
cada cuota, de la primera a la ltima. Pero eso es viable cuando al inflacin es baja, de menos del
10% anual.
Foto: Germn Garca Adrasti
Nuevos crditos para vivienda: ya hay 550 consultas al da
 208
La demanda de los nuevos prstamos hipotecarios super las expectativas. Hay ms de 5 mil
trmites iniciados. En su mayora, son familias jvenes que buscan dos y tres ambientes.
Clarn - 22.07.2016 - Por Martn Grozs
Tras ms de una dcada de ausencia, el esperado regreso de los prstamos accesibles para la
vivienda gener en la clase media un inters que super las expectativas. En los primeros 100 das
del nuevo sistema, ms de una docena de bancos habilitaron lneas hipotecarias a 15 o 20 aos de
plazo y ya recibieron ms de 55.000 consultas y solicitudes. Es decir, unas 550 por da. A su vez,
ms de 5.500 personas tienen ahora sus crditos avanzados y varios incluso recibieron la plata
para, finalmente, cumplir el sueo de dejar de alquilar.
Las cifras surgen de consultas hechas por Clarn esta semana a las principales entidades que
ofrecen prstamos en Unidades de Vivienda (UVI). Se trata del formato copiado de Chile que el
Banco Central lanz en abril, que ajusta las cuotas en funcin de la inflacin y que permite pagos
mensuales slo 60% mayores a un alquiler, contra el 300% de los prstamos tradicionales.
El Banco Hipotecario, por ejemplo, encabeza el ranking con ms de 41.000 interesados atendidos
en sus sucursales, 2.525 solicitudes preaprobadas y 58 prstamos que ya estn en proceso de
escrituracin. Se trata, en general, de familias jvenes que buscan acceder a sus primeras
viviendas, comentaron fuentes de la entidad.
El Provincia, en tanto, atendi en dos meses a ms de 5.200 familias y prev concretar en breve
los primeros 170 otorgamientos. La lnea est en pleno crecimiento y prevemos que ser todo un
xito en los prximos aos. Los trmites en curso para este producto ya son ms que todos los
crditos otorgados en lo que va del ao con el sistema tradicional, destac Juan Curutchet,
presidente del banco.
Ya escrituraron 25 familias y estn muy prximos a otorgarse otros 194 crditos, sumaron en el
Ciudad, que lleva atendidos a ms de 3.000 interesados. La mayora, indican, usaron la plata para
unidades de 2 o 3 ambientes en Capital y el Conurbano. Es muy accesible para sectores de
ingresos medios o medio-bajos, que ahora suelen calificar sin problemas, subrayaron.
Entre los bancos privados, el Santander Ro que lanz su lnea a 20 aos en junio lidera con
ms de 2.750 solicitudes tomadas por la Web, de las cuales 1.982 lograron pasar el primer filtro.
Hubo muchsimas consultas por todos los canales. La lnea super todas nuestras expectativas,
comentaron. En el Macro, por su parte, indicaron que slo el da del lanzamiento tuvieron ms de
800 consultas, que 427 crditos se aprobaron y que ya entregaron los primeros cinco.
La oferta de crditos UVI es slo para la primera vivienda familiar. Segn el banco que se elija, se
puede pedir de 1,4 a 5 millones de pesos que sean hasta el 70 o 75% del valor de la propiedad, a
devolver hasta en dos dcadas con una tasa anual del 4,8 al 5,5%, adems del ajuste por inflacin.
La cuota mensual resultante, segn se exige, no puede superar el 25 o 30% de los ingresos
familiares.
El Banco Nacin, por su parte, lanz en junio su propio sistema con una tasa fija del 14% slo por
los primeros tres aos, pero la entidad prefiri no informar los primeros resultados.
Calculan los bancos que los crditos UVI aprobados hasta ahora rondan el milln de pesos, con
cuotas iniciales en torno a los $ 8.000. Los interesados son clientes con ingresos promedio de ms
de $ 15.000 que estn alquilando y tienen ahorros, revelaron en el Banco Ita, que se sum al
sistema este mes y ya procesa las primeras solicitudes.
Tambin el Francs habilit su lnea en UVI hace tres semanas y prev iniciar pronto los
otorgamientos. El HSBC, en tanto, lanzar su producto en agosto, pero ya recibi muchas
consultas. La mayora son jvenes de unos 30 aos con un empleo estable, que suean con
comprar en el mismo barrio donde viven ahora y no temen endeudarse, explicaron.
Pese a que el sistema permite extender los plazos si algn ao los precios suben mucho ms que
los salarios, las empresas coinciden en que el pico actual de inflacin 47% interanual hace dudar
a muchos interesados. La inquietud principal de los clientes es la inflacin futura, comentaron al
respecto en el Banco Galicia, donde reciben 30 consultas diarias y tienen 120 prstamos en
proceso, adems de uno ya escriturado.
 209

El Ciudad prev ofrecer nuevas lneas de crdito hipotecario

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Combinarn el modelo tradicional y el de ajuste por UVI; reinauguran la casa central.
La Nacin - 30.08.2016
El Banco Ciudad reinagur ayer su casa matriz como parte de un proceso de modernizacin.
Durante el acto, se desliz que la entidad est trabajando en una nueva propuesta de crdito
hipotecario mixto entre el modelo tradicional de tasa fija y el de cuota ajustada por inflacin
mediante los unidades de vivienda (UVI).
La idea en el Ciudad es, de los crditos clsicos, tomar lo que a la gente le da ms confianza, pero
sin que la cuota sea tan alta y que, a su vez, hasta tanto no baje la inflacin, la indexacin no
genere incertidumbre.
Participaron del acto de reapertura de la sede central, el jefe de Gobierno porteo, Horacio
Rodriguez Larreta; el vice, Diego Santilli; el presidente del Banco Central y ex titular del Ciudad,
Federico Sturzenegger; los directivos de la entidad, encabezados por el presidente, Javier Ortiz
Batalla; funcionarios del gobierno porteo, legisladores, ex funcionarios de la entidad, cuadros
gerenciales, asociaciones de empleados y trabajadores.
Sobre el sistema financiero, Ortiz Batalla dijo que "desde diciembre se ha progresado con una gran
cantidad de medidas que apuntan a una normalizacin de nuestra economa, sumando prcticas
 210
que en otros pases de la regin han ayudado a lograr una mayor profundidad e inclusin
financiera".
El nmero uno del Ciudad elogi que "el Banco Central haya recuperado sus funciones bsicas de
velar por la estabilidad monetaria y financiera, adems de ser un banco de bancos, abandonando
el rol de 'banco de desarrollo' y 'prestamista de primera instancia del Tesoro' que errneamente le
otorgaba la reforma de la Carta Orgnica de 2012".
Por su parte, Sturzenegger destac "el concepto de modernidad, de transparencia, de respeto a la
arquitectura de los 60 y esta idea de hacer las cosas en serio, todos smbolos de la Argentina que
queremos".
Adems, se coment que con las nuevas normas del BCRA sobre lavado de dinero el Ciudad
trabajar fuerte en la bancarizacin de los sectores de la base de la pirmide.
Nuevo escenario para desarrollistas
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Dos integrantes del sector, Damin Tabakman (Incubar) y Diego Cazes (LJ Ramos), en una
descripcin del nuevo escenario que enfrenta el real estate en los prximos tiempos, y que se
indica cambiar la manera de emprender.
reas Globales - 22.08.2016
Damin Tabakman, consultor del sector inmobiliario, rector de la Escuela de Negocios Real Estate
y uno de los fundadores de la iniciativa Incubar Real Estate, sostiene que hay que ir preparando a
los developers para un nuevo escenario. Se harn grandes proyectos para clase media que la
gente pagar en 10 o 20 aos. Nuevas zonas, nuevos productos, nuevo marketing... habr otra
concepcin del negocio con gran presencia de los bancos, ausentes en el sector desde hace 10
aos. Ser algo que desconocemos, muy disruptivo. Seguramente lo podrn capitalizar las
empresas ms grandes, slidas y profesionales", considera.
Pero el analista advierte que "para que se consolide ese segmento falta al menos un ao. Va a
tardar en arrancar pero luego ser el eje de los proyectos por una dcada y cambiar
diametralmente la forma de emprender. En el segmento medio se pueden hacer cosas pero hace
falta mucho oficio: saber negociar muy bien la tierra, sacar ms metros e ir a zonas nuevas en
transformacin. Sin ese tipo de ventajas los nmeros no cierran".
Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos, confirma el panorama: "Es un momento
en el que los desarrolladores estn un poco con pie de plomo, estn observando que viene un
mercado muy favorable donde van a entrar inversiones y va a haber una actividad de la clase
media y media alta importante. Obviamente los nmeros para arrancar hoy no son los mejores
porque el costo de la construccin est realmente muy alto dado que el dlar fue perdiendo valor.
El futuro del mercado se visualiza a partir de muchos desarrolladores e inversores que estn
mirando tierras y comprando. Eso es lo ms importante. Ya estn concretndose operaciones de
tierras e incluso inversiones para construir residencias y oficinas. La gente est siendo muy
conservadora pero lo que llama la atencin es que hay bastante concrecin de tierra en este
momento".
Y agrega: "Antes se pensaba nada ms en el sector ABC1 porque era el nico que tena el dinero,
el ahorro y no necesitaba salir a buscar la plata. Ahora pensando en que pueda haber planes y
apuntarse a algn crdito, se est pensando tambin en un escaln por debajo, con tickets desde
100.000 dlares". Entre los cambios del mercado, el directivo menciona: "Inslitamente tenemos
gente que consulta por la zona de Barracas que es un poco ms marginal y no tan premium, Nuez
funciona muy bien, Vicente Lpez y Olivos est sper y Barracas tiene un potencial muy importante
pero fundamentalmente por el Distrito Tecnolgico donde los beneficios impositivos aceleraron la
cantidad de construccin que se realiz y va a continuar".
Qu es el Co-housing: Casas para envejecer con los amigos
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Desde hace unos aos en Espaa y en Estados Unidos han surgido pueblos donde los adultos
mayores poseen sus viviendas individuales pero comparten servicios comunes y actividades
recreativas y sociales.
Clarn Arq - 20.08.2016 - Por Liliana Carbello
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La mayora de las personas fantasea, en algn momento de la vida, con vivir cerca de los amigos.
El sueo de la juventud ahora es posible pero en la adultez. Desde hace unos aos en Espaa y en
Estados Unidos, entre otros pases, ha surgido un nuevo sistema de casas colaborativas conocidas
como Co-housing.
Se trata de un pueblo o comunidad formada por viviendas individuales pero donde las personas
comparten servicios comunes, actividades sociales y recreativas, comedores y, fundamentalmente,
disfrutan de la vida con amigos o con sus pares. Esto surge como consecuencia del crecimiento de
la expectativa de vida y, adems, ante el elevado ndice de personas mayores que viven solas.
Esta tendencia tambin se observa en personas ms jvenes. Un claro ejemplo se observa en
Estados Unidos, en las afueras de Austin, Texas, donde cuatro parejas amigas durante 20 aos
construyeron sus casas frente a ro del Llano para vivir cerca y compartir momentos juntos.
Las casas fueron diseadas por el arquitecto Mateo Garca, quien busc que sean sustentables. En
los exteriores se coloc acero corrugado que permite reflejar la luz solar, y de esta manera,
mantener fresco el interior en verano, y ventanas aislantes especiales.
Tambin poseen techos inclinados con barriles para contener hasta 20.000 litros de agua de lluvia,
algo fundamental en la zona que se caracteriza por ser muy rida.
Los interiores, en tanto, son de madera contrachapada, un acabado no es muy costoso y brinda
mayor calidez y bienestar.
Cada casa tiene una superficie de 37 metros cuadrados y posee un vestbulo; un bao; un rea
para el descanso conformada por una cama matrimonial, un sof y un escritorio con biblioteca; y
una cocina integrada. Su costo es de alrededor de US$ 40.000.
02.09.2016
124 VOTOS A FAVOR Y 38 EN CONTRA
Diputados: Se sancion una ley que fomenta la adquisicin de viviendas
La Cmara de Diputados aprob el proyecto para "crear la Unidad de Vivienda para promover el
ahorro en metros cuadrados y generar un sistema y generar un sistema de crdito para el acceso a
la vivienda". El proyecto tuvo una amplia mayora.
El proyecto aprobado establece la creacin de un instrumento de ahorro, prstamo e inversin
denominado Unidades de Vivienda (UVI) para captar el ahorro de personas humanas y jurdicas
y destinarlo a la financiacin de largo plazo de la adquisicin o c
Este jueves 1/09 Diputados aprob el proyecto para "crear la Unidad de Vivienda para promover el
ahorro en metros cuadrados y generar un sistema y generar un sistema de crdito para el acceso a
la vivienda".
La norma, de autora de Julio Cobos, contempla una UVI que se actualizar con el valor del metro
cuadrado de vivienda, tomando como referencia el ndice que publica el Indec para el gran Buenos
Aires y partira de un valor cercano a los $10, y mil UVIs seran un metro cuadrado de vivienda.
Actualmente, el valor de la UVI que publica el Banco Central de la Repblica Argentina es de
$16,38 ya que se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia, basada
en el ndice de precios al consumidor.
Segn se plante en el proyecto, de esta forma podra encontrarse una mayor previsibilidad ya que
la UVI se actualizar constantemente por la variacin del costo de la construccin y no con todos
los precios al consumidor (con la inflacin). Este factor provocara que los beneficiarios recuperaran
la confianza en el sistema de ahorro, segn se agreg.
Esta unidad, al igual que la que ya maneja el BCRA, servir tanto para ahorrar (similar a un plazo
fijo, pero con la actualizacin constante del precio de la construccin) como para obtener crditos
para la vivienda. Al mismo tiempo, el proyecto plantea que "se destinen $50 mil millones para
fondear este ao fideicomisos a travs de la suscripcin de ttulos representativos de deuda,
certificados de participacin y/o aportes extraordinarios, con el fin de otorgar los beneficios
especiales" para crditos hipotecarios
El Comit Ejecutivo del programa modificar la segmentacin por ingreso para que ms familias
puedan tener casa propia.
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ProCreAr baja requisitos para que ms familias pueda acceder a viviendas
MENDOZA POSTLunes 5 SEP 2016 7 horas atrs
PROCREAR inform que se modificarn las escalas de segmentacin de ingresos que se aplican a
los crditos para las viviendas de la lnea Desarrollos Urbansticos que se construyen en todo el
pas. La medida significa una mejora en las condiciones de acceso a las familias que participan de
esta lnea.
Esta medida se enmarca en una serie de polticas tomadas por el Comit Ejecutivo de
PROCREAR, conformado por la Administracin Nacional de la Seguridad Social (ANSES), la
Agencia de Administracin de Bienes del Estado (AABE), el Ministerio del Interior, Obras Pblicas y
Vivienda y el Ministerio de Hacienda y Finanzas, en conjunto con el Banco Hipotecario (Fiduciario
del programa), para continuar y mejorar las caractersticas del programa y colaborar en la solucin
del dficit habitacional que posee el pas.
Hasta ahora, ante un aumento nominal del ingreso, la familia pasaba a un segmento con una tasa y
una cuota mayor. Era necesario corregir esa segmentacin que no haba sido modificada desde
principios de 2015, para que cada familia mantenga la relacin cuota ingreso con la que haba
accedido al programa.
Modificarn las escalas de segmentacin de ingresos que se aplican a los crditos para las
viviendas de la lnea Desarrollos Urbansticos
En todo el pas ya son 70 Desarrollos Urbansticos en los que se construyen 23.600 viviendas, en
un total 2.190.000 m2 y un avance de las obras cercano al 70% en su conjunto. La inversin total
estimada para la construccin de los 70 emprendimientos asciende a los $38.000 millones, fondos
que el Gobierno Nacional se comprometi a aportar para la finalizacin de los mismos.
Ya se otorgaron $ 200 millones en crditos hipotecarios ajustables por UVIs
Segn el BCRA, se tomaron $ 120 millones en depsitos por este ndice; creen que con la "Ley
Cobos" y la baja de la inflacin crecern los prstamos y las colocaciones
Martn Kanenguiser
LA NACION MARTES 06 DE SEPTIEMBRE DE 2016
A cinco meses de su lanzamiento, los bancos otorgaron $ 200 millones en crditos hipotecarios
ajustables por las Unidades de Vivienda (UVIs), que comenzaran a crecer ms aceleradamente
con la sancin de la denominada "Ley Cobos" y si se confirma la baja de la inflacin.
Segn la informacin recogida por LA NACION entre las entidades bancarias, el Hipotecario
encabeza la nomina de crditos otorgados, con 200 prstamos, seguido por el Ciudad, con 120; en
tanto, el Galicia otorg 26 y el Santander, 21. Luego estn el Provincia, con 12, y el Macro, con
nueve.
El presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, dijo ayer que "el entusiasmo que se ha
visto en la colocacin de crditos hipotecarios en UVIs no se ha visto acompaado con el mismo
nfasis en el ofrecimiento, por parte de las entidades financieras, de oportunidades de ahorro en
UVIs; y es importante entender que uno no podr existir sin el otro".
Foto: Archivo
Los datos del Banco Central marcan que se tomaron $ 120 millones en depsitos ajustables por las
UVIs, que se actualiza diariamente segn el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER) y
tienen un plazo mnimo de 180 das.
Mientras que hay nueve bancos que brindan estos prstamos, slo cuatro captan los depsitos
ajustables.
Banco por banco
En el Galicia se constituyeron 1420 plazos fijos por un total de $ 41,7 millones y se liquidaron 26
prstamos por 39,7 millones de pesos. Adems, se recibieron 139 solicitudes por un monto
estimado de $ 152,6 millones.
El Santander Ro -que implement todo el sistema de aprobacin a travs de la web- otorg 21
crditos por un total de $ 24 millones y aseguran que hay 2700 casos documentados que se
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liquidarn antes de fin de ao. El promedio de edad de los tomadores de crdito ronda entre los 35
a 40 aos.
En el Provincia se liquidaron 12 prstamos por un monto total de 12,2 millones de pesos y unas
9000 familias ya consultaron los requisitos y caractersticas de la lnea. El ingreso promedio
declarado de los beneficiarios fue de 45.400 pesos. "Creemos que la lnea est en pleno
crecimiento y estimamos que los resultados ms notorios se van a ver a partir de octubre, cuando
se registre una sensible baja en la inflacin y la gente se familiarice ms con esta modalidad de
costos indexados. Estamos convencidos de que ser un suceso durante los prximos aos", indic
Juan Curutchet, presidente de la entidad. En el caso de los plazos fijos, la entidad bonaerense
capt 500 certificados por un total de 18 millones de pesos.
Desde el Macro indicaron que otorgaron nueve prstamos por un total de 7,5 millones de pesos y
362 plazos fijos por un total de 23 millones de pesos.
El Hipotecario tiene 200 prstamos otorgados y ms de 4600 preaprobados en todo el pas; en
tanto, tom depsitos por 3,4 millones de pesos.
La semana pasada se aprob en el Congreso la ley impulsada por el senador radical Julio Cobos,
que si bien promueve las UVI, lo hace ajustndolas por el ndice de costos de la construccin en
lugar del CER. A partir de que la norma sea promulgada, los bancos podrn elegir libremente cul
de las dos UVI utilizarn.
Pero lo ms relevante de esta ley para las entidades financieras es que habilita la posibilidad de
constituir una hipoteca como garanta de un prstamo de largo plazo.
Un artculo del nuevo cdigo civil y comercial exiga que una garanta real deba establecerse en
dinero y por un monto mximo, por lo que el capital garantizado no poda ni por indexacin (como
las UVIs), ni por una tasa variable o cualquier otro mecanismo de ajuste. Con esta nueva ley, ese
impedimento queda superado.
Ya se otorgaron $ 200 millones en crditos hipotecarios ajustables por UVIs
imagenes fotos
Segn el BCRA, se tomaron $ 120 millones en depsitos por este ndice; creen que con la "Ley
Cobos" y la baja de la inflacin crecern los prstamos y las colocaciones.
La Nacin - 07.09.2016 - Por Martn Kanenguiser
Cinco meses de su lanzamiento, los bancos otorgaron $ 200 millones en crditos hipotecarios
ajustables por las Unidades de Vivienda (UVIs), que comenzaran a crecer ms aceleradamente
con la sancin de la denominada "Ley Cobos" y si se confirma la baja de la inflacin.
Segn la informacin recogida por LA NACION entre las entidades bancarias, el Hipotecario
encabeza la nomina de crditos otorgados, con 200 prstamos, seguido por el Ciudad, con 120; en
tanto, el Galicia otorg 26 y el Santander, 21. Luego estn el Provincia, con 12, y el Macro, con
nueve.
El presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, dijo ayer que "el entusiasmo que se ha
visto en la colocacin de crditos hipotecarios en UVIs no se ha visto acompaado con el mismo
nfasis en el ofrecimiento, por parte de las entidades financieras, de oportunidades de ahorro en
UVIs; y es importante entender que uno no podr existir sin el otro".
Hoy se juntaron Cobos y Sturzenegger para pulir la instrumentacin de la ley y, segn fuentes
ligadas al senador radical, "la idea es que coexistan las dos unidades de ajuste: la de la ley
(ajustable por el ndice de la construccin) y la del Banco Central (ajustable por el CER)".
Adems, afirmaron que "el Central relanzar la lnea de las UVIs con un nuevo nombre y el plan se
relanzar para que pueda tener mayor repercusin, a partir de la sancin de la ley, con un fuerte
acento en el ahorro". Fuentes del Central confirmaron a LA NACION que el encuentro fue muy
positivo y que, una vez que la ley se promulgue, el directorio de la entidad tratar la
reglamentacin, incluyendo el posible cambio de nombre de la lnea.
Los datos del Banco Central marcan que se tomaron $ 120 millones en depsitos ajustables por las
UVIs, que se actualiza diariamente segn el CER y tienen un plazo mnimo de 180 das.
Mientras que hay nueve bancos que brindan estos prstamos, slo cuatro captan los depsitos
ajustables.
 214
Banco por banco
En el Galicia se constituyeron 1420 plazos fijos por un total de $ 41,7 millones y se liquidaron 26
prstamos por 39,7 millones de pesos. Adems, se recibieron 139 solicitudes por un monto
estimado de $ 152,6 millones.
El Santander Ro -que implement todo el sistema de aprobacin a travs de la web- otorg 21
crditos por un total de $ 24 millones y aseguran que hay 2700 casos documentados que se
liquidarn antes de fin de ao. El promedio de edad de los tomadores de crdito ronda entre los 35
a 40 aos.
En el Provincia se liquidaron 12 prstamos por un monto total de 12,2 millones de pesos y unas
9000 familias ya consultaron los requisitos y caractersticas de la lnea. El ingreso promedio
declarado de los beneficiarios fue de 45.400 pesos. "Creemos que la lnea est en pleno
crecimiento y estimamos que los resultados ms notorios se van a ver a partir de octubre, cuando
se registre una sensible baja en la inflacin y la gente se familiarice ms con esta modalidad de
costos indexados. Estamos convencidos de que ser un suceso durante los prximos aos", indic
Juan Curutchet, presidente de la entidad. En el caso de los plazos fijos, la entidad bonaerense
capt 500 certificados por un total de 18 millones de pesos.
Desde el Macro indicaron que otorgaron nueve prstamos por un total de 7,5 millones de pesos y
362 plazos fijos por un total de 23 millones de pesos.
El Hipotecario tiene 200 prstamos otorgados y ms de 4600 preaprobados en todo el pas; en
tanto, tom depsitos por 3,4 millones de pesos.
La semana pasada se aprob en el Congreso la ley impulsada por Cobos. A partir de que la norma
sea promulgada, los bancos podrn elegir libremente cul de las dos UVI utilizarn.
Pero lo ms relevante de esta ley para las entidades financieras es que habilita la posibilidad de
constituir una hipoteca como garanta de un prstamo de largo plazo.
Un artculo del nuevo cdigo civil y comercial exiga que una garanta real deba establecerse en
dinero y por un monto mximo, por lo que el capital garantizado no poda ni por indexacin (como
las UVIs), ni por una tasa variable o cualquier otro mecanismo de ajuste. Con esta nueva ley, ese
impedimento queda superado.
Crditos hipotecarios: convivirn dos unidades de actualizacin
Las UVIs ahora se actualizarn por ndice del costo de construccin. Los crditos y depsitos
actualizables por CER se denominarn UVA. Existirn cuentas de ahorro en ambos instrumentos.
Detalles de la nueva reglamentacin
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prestamos hipotecarios
Segn inform el propio Banco Central, en virtud de la sancin de la ley 27.271 recientemente
dispuesta por el Congreso, esa entidad (BCRA) reglament la ampliacin de los instrumentos de
crdito y ahorro de largo plazo.
Los cambios impulsados por la reglamentacin sancionada el pasado 15 de septiembre son los
siguientes:
- La ley 27.271 designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizar
prstamos y depsitos en base al ndice del costo de la construccin. Por ello, el BCRA determin
que el instrumento de actualizacin ya existente denominado UVI, que a diferencia del anterior se
actualiza en base a la inflacin (CER), pase a llamarse UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). De esa
forma, los prstamos hipotecarios y depsitos a plazo fijo actualmente en ejecucin ajustables por
CER, cambiarn su denominacin de UVI a UVA. El cambio se limita nicamente al nombre y no
modifica en ningn sentido las condiciones contractuales pactadas.
- La nueva UVI, que tendr un valor inicial de $14,05 (igual que la UVA), representa el costo de
construccin de un milsimo de metro cuadrado de vivienda al 31/3/16, obtenido a partir del
promedio simple para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y las ciudades de Crdoba, Rosario,
Salta y zona del Litoral (Paran y Santa Fe). Su actualizacin se realizar mediante el ndice del
costo de la construccin para el Gran Buenos Aires (ICC) que publica el INDEC para vivienda
unifamiliar modelo 6. De este modo, los bancos podrn ofrecer depsitos y prstamos hipotecarios
 215
en UVI y, a la vez, depsitos y prstamos para cualquier destino en UVA. El BCRA publicar en su
web el valor diario de la UVI y de la UVA.
- Adicionalmente, se crea la figura de cuentas de ahorro para ambas unidades. Bajo esta nueva
modalidad, los ahorristas podrn hacer depsitos en UVI, con un plazo mnimo de 90 das, o en
UVA, con un plazo mnimo de 180 das. En ambos casos, a la manera de una alcanca bancaria,
una vez transcurridos esos plazos mnimos los fondos se seguirn actualizando por sus respectivos
ndices hasta que el ahorrista decida extraerlos. Estas cuentas de ahorro sern siempre gratuitas y
en ellas, por encima de la actualizacin, los bancos podrn pagar intereses.
- Las cuentas de ahorro en UVI podrn recibir depsitos a nombre de menores de edad, a travs
de su representante legal. Los fondos depositados sern intransferibles y no podr disponerse de
ellos (incluida su retribucin) hasta que el menor llegue a la mayora de edad. Sin perjuicio de ello,
podrn transferirse a otro banco en las mismas condiciones descriptas.
Segn informa el BCRA, desde su implementacin a travs de la Comunicacin A 5945, las
entidades financieras han otorgado prstamos hipotecarios ajustables por UVA por un total de
$272,9 millones, as como tambin han captado depsitos a plazo fijo en UVA por $133 millones.
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 16 de septiembre de 2016
Crdito hipotecario ajustable: UVI o UVA?
Cunto hubiera aumentado un crdito tomado hace 6 aos? Cmo hubiera evolucionado la
cuota ajustando por ambos indicadores? Cunto creci el alquiler en ese perodo?
cuota de hipoteca
Desde que el Banco Central habilit la operatoria de Crditos hipotecarios a comienzos de abril de
este ao, la iniciativa despert expectativas favorables pero tambin no pocas crticas. Los
detractores del modelo, incluso, superaron cuantitativamente a aquellos que tenan una mirada
positiva sobre el sistema de unidades de cuenta creado por el Central.
Los cuestionadores ms tajantes esgrimieron de entrada que el modelo era inviable con la inflacin
imperante en Argentina e incluso quienes estaban de acuerdo con establecer un ndice de ajuste
sealaban como error tomar el ndice de inflacin y no la evolucin de los salarios como porcentual
de actualizacin.
No cesaba an el escepticismo de gran parte de los operadores del mercado sobre la efectividad
de la operatoria UVI lanzada por el Central, cuando se sum por ley un nuevo mecanismo de
actualizacin a travs de, quiz uno de los ndices de costo de construccin menos utilizados en
forma prctica hasta ahora elaborado por el INDEC, el ICC modelo 6.
As, despus de no contar por ms de dos dcadas con un mecanismo de actualizacin, en pocos
meses vieron la luz y coexisten dos aplicados al mismo mercado.
Cmo ajusta la cuota?
Ahora bien, recurriendo a datos concretos: cmo habra evolucionado la cuota si hubieran existido
crditos hipotecarios ajustables hace unos aos atrs y cuanto sera esa cuota hoy?
Por caso, supongamos la compra de un departamento usado medio en la ciudad de Buenos Aires
en el ao 2010*. El valor promedio de la ciudad por m2 se ubicaba en aquel entonces en los
U$S/m2 1.400, por ende una unidad de 45 m2 poda comprarse por U$S 63.000. A enero de 2010
la cotizacin del dlar era de 3,46 pesos por lo cual el valor del departamento en pesos ascenda a
$ 217.980.
Siguiendo con nuestro ejercicio, si alguien hubiera tenido la oportunidad de acceder a un crdito de
$ 152.500 equivalentes al 70 % del valor en pesos de ese inmueble a 20 aos y con una tasa del 5
% anual (por sobre la tasa de ajuste) como existen lneas actuales ajustadas por UVI, su cuota
inicial hubiera sido de $ 1.007 y para ello tendra que haber justificado un ingreso neto mensual de
$ 3.357.
Ahora bien, a agosto de este 2016, nuestro hipottico deudor tendra que haber pagado al banco
una cuota de $ 5.094 si la misma se hubiera actualizado por UVIs en base al ndice del costo de la
construccin correspondiente que indica la ley Cobos. Obviamente habra resultado ampliamente
beneficiado si la actualizacin hubiera sido por UVAs a partir del aplicar el CER como indica la
normativa del BCRA ya que la cuota actual luego de 6 aos y medio hubiera sido de slo 2.732
pesos, como resultado de la manipulacin de los ndices de inflacin cuestin que hara al propio
 216
sistema inviable en el tiempo ya que desaparecera el financiamiento ante la prdida de poder
adquisitivo real del capital.
Desestimado el resultado de comparacin de evolucin de la cuota que surgira por ajuste del CER
INDEC, y tomando como referencia de medicin real de la inflacin al IPC San Luis, la cuota actual
actualizada a pagar por el hipottico tomador del crdito hipotecario ascendera a $ 5.715, un 12,2
% superior a la cuota actualizada por ICC vigente en lneas UVIs.
actualizacion de creditos hipotecarios
Ahora bien, qu hubiera sucedido si el ndice de actualizacin hubiera sido el Coeficiente de
variacin salarial esgrimido como ms justo con los intereses del tomador del crdito? La cuota
actualizada a junio 2016 (ltimo dato disponible del CVS) sera de $ 5.562, 9 pesos ms alta que la
que surge por actualizacin mediante inflacin San Luis que sera de $ 5553 y un 10,93 % superior
a los 5.014 que hubiera correspondido pagar en junio de este ao actualizada por UVIs.
Si nuestro hipottico comprador de vivienda en lugar de haber tomado un crdito ajustado hubiera
seguido alquilando el departamento, actualmente su pago mensual no sera inferior a la cuota. Por
el contrario, en funcin del incremento de los alquileres una unidad de esas caractersticas hoy
asciende a un valor de $ 5.850 mensuales, casi un 15 % ms que la cuota de la hipoteca (y sin
incluirse los gastos que insumen las renovaciones de alquileres cmo ser depsitos, comisiones,
etc).
Alquileres y cuota de credito hipotecario
Queda claro que al convivir con inflacin los distintos precios en la economa intentan
reacomodarse para no perder su poder adquisitivo, pretender que un prstamo hipotecario no lo
haga, como resulta obvio provoc que los mismos no existieran como una opcin para la compra
de la vivienda. Admitir la existencia de la inflacin, sincerar su medicin e instrumentar mecanismos
de actualizacin resultan la nica teraputica sustentable para generar un mercado de crditos
hipotecarios a largo plazo hasta tanto se logre el objetivo final de reducir a mnimos la inflacin.
* Se adopt Enero 2010 como fecha de inicio del crdito debido a ser el dato ms antiguo
disponible en la web mensualizado para el ICC - Modelo 6
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 30 de septiembre de 2016
Banco Macro comunica importantes novedades sobre Crditos Hipotecarios
Staff ZonaBancos.com
Por Staff ZonaBancos.com
mircoles, 19 de octubre de 2016
Banco Macro contina con su poltica de hacerle la vida ms fcil a sus clientes en todo el pas,
ofreciendo productos y servicios acordes a sus necesidades.
En este marco comunica importantes novedades sobre crditos hipotecarios, ofreciendo una nueva
tasa nominal anual fija de 3.50 % con saldo de capital en UVAs ajustable por CER, lo que resulta
una reduccin de dos puntos sobre la tasa vigente.
Esta nueva tasa est disponible slo para aquellos clientes que acrediten su sueldo en la entidad, y
adems incorpora una gran ventaja, ya que suma la posibilidad de destinarlo a mejoras /
ampliaciones en el hogar, adems de destinarlo para el acceso a la vivienda propia
El monto mximo al que se podr acceder en funcin de los ingresos es de hasta (pesos dos
millones) $ 2.000.000, y la relacin entre la cuota del prstamo y el ingreso del solicitante no debe
superar el 35 %. El plazo mximo es de 180 meses (15 aos) y se podr financiar hasta el 75% del
valor de tasacin de la propiedad.
Para mayor informacin sobre esta u otras lneas de financiacin ingresar en macro.com.ar,
obtener asesoramiento en la sucursal ms cercana o comunicarse al 0810-555-2355.
EPH Distribucin del ingreso al segundo trimestre de 2016
Total Aglomerados
Cuadro 28 - Hogares segn escala de ingreso total familiar - 2do. trimestre 2016

Nmero de Escala de Ingreso Poblacin Ingresos total familiar (en $)

decil (en $)
 217
Porcent
Porcent Porcentaj Ingreso
Hogares por Poblacin por aje de Ingreso Total
Desde Hasta aje de e del medio x
decil decil persona x decil (miles)
hogares ingreso decil
s

1 100 5.000 869.825 10,0 1.912.000 7,1 3.244.632 2,1 3.730

2 5.000 8.000 869.438 10,0 2.353.327 8,7 5.654.605 3,6 6.504
3 8.000 9.700 871.030 10,0 2.262.107 8,4 7.640.674 4,9 8.772
4 9.700 11.600 870.077 10,0 2.504.407 9,3 9.087.973 5,8 10.445
5 11.600 14.000 867.745 10,0 2.708.289 10,0 11.027.794 7,0 12.709
6 14.000 17.000 869.453 10,0 2.781.861 10,3 13.356.855 8,5 15.362
7 17.000 20.100 869.805 10,0 2.935.819 10,9 16.202.001 10,4 18.627
8 20.100 25.500 869.328 10,0 3.211.024 11,9 19.898.414 12,7 22.889
9 25.500 35.000 870.031 10,0 3.236.236 12,0 25.740.687 16,5 29.586
10 35.000 718.00 868.994 10,0 3.147.584 11,6 44.597.967 28,5 51.321
0
Hogares 8.695.726 99,1 27.052.654 100,0 156.451.602 100,0 17.992
con
ingresos(1)
Hogares 76.670 0,9 147.945
sin
ingresos
Total de 8.772.396 100,0 27.200.599
hogares

Para minimizar el efecto de la no respuesta se asign a los no respondentes el comportamiento de

los respondentes por estrato de la muestra.
Las diferencias en los totales de poblacin y de ingresos entre los distintos cuadros se deben al
uso de los diferentes ponderadores correspondientes en cada caso.
(1) La suma del porcentaje de hogares por decil corresponde al total de hogares con ingreso.
Fuente: INDEC EPH.
25.10.2016
El diez por ciento ms rico de la poblacin gana 13,7 veces ms que el diez por ciento ms pobre
LPOSon datos del segundo trimestre. Desde hoy el Indec publicar el informe de Distribucin del
Ingreso cada tres meses.
El diez por ciento ms rico de la poblacin gana 13,7 veces ms que el diez por ciento ms pobre
LPOSon datos del segundo trimestre. Desde hoy el Indec publicar el informe de Distribucin del
Ingreso cada tres meses.
El 10% ms rico de la poblacin obtiene 13,7 veces ms recursos que el 10% ms pobre, segn
datos al segundo trimestre de este ao que public este martes el Instituto Nacional de Estadstica
y Censos (Indec) en su informe de Distribucin del Ingreso sobre el segundo trimestre, que desde
hoy qued incorporado al calendario de publicaciones.
Segn los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) sobre un total de 31 aglomerados
urbanos, el ingreso medio del 10% que se encuentra en la base de la pirmide es de $3.730, contra
los $51.321 pesos del decil superior.
En el informe, que se dar a conocer cada tres meses, se detall que las personas que superan los
$20 mil de ingresos mensuales son solo el 5,95% del total de la poblacin encuestada y el 10% de
los que declararon tener ingresos.
El trabajo estableci que el decil inferior tiene ingresos entre $100 y $5 mil mensuales y forma un
conjunto de 1.912.000 personas, que equivale al 7,1% de la poblacin total evaluada. La cantidad
de hogares en esta condicin es de 869.825.
En tanto, la escala de ingresos del 10% de los hogares ms ricos va de los $35 mil y $718 mil
mensuales. As, mientras el decil de los hogares ms ricos se llevan el 28,5% del ingreso total y
rene al 11,6% de la poblacin total; el decil ms pobre se lleva el 2,1% del dinero y el 7,1% de la
 218
poblacin. Es decir que los hogares ms ricos reciben 13,57 veces los ingresos de los ms pobres.
En estos ltimos, priman los hogares unipersonales.
La clase media slo alcanza una vivienda con los crditos de Sturzenegger
LPOLo asegura el ndice de accesibilidad al crdito hipotecario de la Direccin de Estadstica de la
Ciudad.
Este martes la Direccin General de Estadstica y Censos (DGEC) de la Ciudad de Buenos Aires
public el Informe de Accesibilidad a la vivienda a travs del crdito hipotecario en la Ciudad de
junio. Solo los crditos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) superaron la cota que permite la
compra de un departamento.
Este reporte mide las posibilidades de dos parejas (una de alta calificacin profesional y otra de
calificacin laboral media) de comprar su primera vivienda, un departamento de dos o de tres
ambientes usado, valindose de un crdito hipotecario convencional con condiciones promedio: 15
aos de plazo, que la cuota no supere el 30% de los ingresos de cada pareja y que ya cuenten con
el 30% del valor de la vivienda ya ahorrado.
"En junio de 2016, el ndice de accesibilidad al crdito hipotecario (IACH) para la adquisicin de un
inmueble de 3 ambientes (70 m2) en la Ciudad, por parte de una pareja de asalariados registrados
de calificacin ocupacional profesional, se ubic en 48,6. Para la calificacin tcnica fue de 30,7. Si
se considera, en cambio, un inmueble de 2 ambientes (43 m2), el indicador ascendi a 80,5 y 50,9,
respectivamente", seal el reporte que aclara que solo cuando el IACH supera los 100 puntos, es
posible el acceso a la vivienda.
"Es decir que el ingreso observado represent el 48,6% y 30,7% respectivamente, del ingreso
mnimo necesario para acceder a un crdito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires", precis el
informe. "Dado este escenario, la pareja de profesionales debera ms que duplicar su ingreso para
poder acceder a la compra de la vivienda de 3 ambientes considerada", aclar.

Paralelamente, la pareja de calificacin necesitara ms que triplicar sus ingresos para poder
acceder a un tres ambientes, que la DGEC valu en $2.486.667. Pese a que los nmeros no son
alentadores, son mejores que los del ao pasado porque los IACH subieron el 32% y el 21%
respectivamente producto de la baja de tasas de inters y la suba de los salarios por encima de lo
que subieron las propiedades.
No obstante, "la marcha dispar del incremento salarial para cada categora de calificacin
ocupacional determin una ampliacin de la brecha entre ambos valores del indicador, que pas de
11,5 puntos porcentuales en junio de 2015 a 17,9 p.p. en el mismo mes de 2016", explic el
informe.
Segn el informe, solo la pareja de mayores ingresos puede comprarse el departamento ms chico
con el crdito en UVAs y esto lo hara pagando por cuota 146% de lo que paga de alquiler.
 219
Cuando el IACH se calcula para el departamento de dos ambientes ($1.502.189), el escenario
resulta ms favorable, pero igualmente insuficiente. "Para una pareja de calificacin ocupacional
profesional el indicador alcanz 80,5; mientras que para la calificacin tcnica se ubic en 50,9. Sin
embargo, en este caso el ingreso observado contina sin cubrir el mnimo necesario para adquirir
la unidad considerada a travs de un crdito hipotecario, siendo que represent el 80,5% y el
50,9% de aquel, en cada caso", detall el comunicado.
El nico tipo de crdito hipotecario que permiti superar los 100 puntos en el IACH fue el que
dise Federico Sturzenegger, el presidente del Banco Central, imitando el sistema hipotecario
chileno. Se trata de los crditos que, al convertir el precio del inmueble en UVAs permite fijar una
tasa de inters ms baja y hacer que la cuota mensual sea equiparable a la de un alquiler.
No obstante, segn el informe solo la pareja de mayores ingresos puede comprarse el
departamento ms chico y esto lo hara pagando por cuota 146% de lo que paga mensualmente de
alquiler.
"El anlisis del IACH UVAs en junio de 2016, para la adquisicin de un inmueble de 2 ambientes
(43 m2 ) en la Ciudad, arroj un valor de 126,5 para la calificacin ocupacional profesional y de
79,9 para la tcnica. Lo anterior significa que el ingreso de la pareja de profesionales es mayor al
mnimo necesario para aplicar al prstamo (representa el 126,5%), por lo que se encontrara en
condiciones de acceder."
"En tanto, para la calificacin tcnica no sera posible la adjudicacin del crdito ya que su ingreso
no alcanza al mnimo necesario (79,9%) en las condiciones estipuladas. Si se considera un
departamento de 3 ambientes (70 m2 ), el indicador se reduce a 76,4 para la calificacin
profesional y 48,3 para la tcnica", aclar el reporte.
Por ltimo, la DGEC analiz que, dados los ingresos de la pareja de profesionales, "teniendo en
cuenta los supuestos del ejercicio para la modalidad crediticia convencional, el prstamo concedido
hubiese permitido afrontar la compra de 46 m2 en junio de 2008 y de, nicamente, 35 m2 en junio
de 2016. En la modalidad UVAs la pareja accedera a 54 m2."
Plan Procrear complementario Anses anunci ampliacin de condiciones para acceder al plan de
viviendas Procrear
Fue una reunin realizada en el Congreso de la Nacin, con la presencia de la vicepresidenta
Gabriela Michetti. Mir los nuevos requisitos.
Clarn - 25.10.2016
La Administracin Nacional de Seguridad Social (ANSES) anunci que ampli "las condiciones
vigentes del plan de viviendas Procrear Complementario destinado a los titulares de las lneas
Construccin y Compra de Terreno + Construccin que no pudieron terminar su vivienda y
necesitan un crdito para lograrlo".
El director ejecutivo de la ANSES, Emilio Basavilbaso, inform las modificaciones en una reunin
realizada en el Saln Gris del Congreso de la Nacin, de la que participaron la vicepresidenta de la
Nacin, Gabriela Michetti; funcionarios del organismo previsional, y legisladores nacionales.
Entre los cambios, se establece que el ingreso del grupo familiar al momento de la solicitud del
crdito no podr superar los 40 mil pesos, la tasa de inters ser del 1 por ciento, y las viviendas
podrn ser de hasta 130 metros cuadrados.
"A la fecha se realizaron 950 consultas sobre Procrear complementario; estn en proceso de
otorgamiento 600 soluciones crediticias y, aproximadamente, 150 crditos ya fueron
desembolsados en todo el pas", se indic.
Basavilbaso seal que "Procrear complementario se cre en respuesta a los pedidos de titulares
de los crditos hipotecarios Procrear actualmente en marcha para que puedan terminar con la
construccin de sus viviendas".
"Estos prstamos, otorgados bajo la modalidad de crdito personal, se debern gestionar en la
misma sucursal del Banco Hipotecario donde se tramitaron los prstamos originales", explic el
funcionario. Por su parte, Michetti expres que "con estas mejoras, se incrementan las opciones de
acceso a la vivienda" y afirm que "estamos priorizando a los hogares humildes, pero este es un
problema que tambin afecta a la clase media".
 220
Por su parte, el senador Dalmacio Mera, quien present originariamente el proyecto, asegur: Si
bien no es todo lo que se esperaba es un gran paso adelante respecto al proyecto original". Y
destac que de los 16 requisitos originales se lograron mejorar 12 y esto se debe sobre todo al
esfuerzo de la gente que luch y se empoder de sus derechos.
Tambin estuvieron presentes los senadores Julio Cobos (Mendoza), Carlos Caseiro (Crdoba),
Mara Cristina Fiore (Salta), Laura Elena Rodriguez Machado (Crdoba), Silvia Elas de Prez
(Tucumn), y los diputados Mara Elena Soria, y Juan Carlos Daz Roig. Adems participaron
miembros del Comit Ejecuto Procrear y el Sub Secretario de Desarrollo y Vivienda Ivan Kerr.
Principales modificaciones incorporadas
"1.Flexibiliza algunos requisitos de acceso de forma de hacerlo ms inclusivo y expeditivo:
a.Las viviendas deben ser de hasta 130 m2 (antes eran de 90 m2)
b. El ingreso del grupo familiar al momento de solicitar el complemento no podr superar los
$40.000 (antes era de $30.000)
c.El ltimo desembolso debe haberse percibido con posterioridad al 1 de julio de 2015 (antes era
al 1 de diciembre de 2015)
2.Se reduce la tasa de 2% a 1% e incorpora la opcin de que la familia tome el crdito en UVI o en
UVA.
3.Incorpora un tope al aumento de cuota determinado por la variacin del coeficiente salarial.
4.Incorpora la opcin de un codeudor para familias con limitada capacidad crediticia".
Informe Construya Nro. 165 - Noviembre 2016
Los nuevos crditos empiezan a dinamizar al sector
El Banco Central de la Repblica Argentina inform que a la fecha ya se otorgaron ms de 800
millones de pesos en los nuevos crditos hipotecarios. Ahora las denominadas Unidades de Valor
Adquisitivo (UVA) empiezan a dinamizar al sector. Las familias comienzan a confiar y se animan a
cruzar el puente para llegar a la vivienda propia..
Luego de varios meses de ser presentadas al pblico, varias familias ya se animaron y lograron
cruzar ese puente vital para pasar a ser dueas de la casa propia. Las rebautizadas Unidades de
Valor Adquisitivo (UVA) ganan terreno entre las entidades crediticias que las ofrecen para los que
pueden comprar la vivienda.
Fuentes del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) confirmaron que ya fueron otorgados
prstamos hipotecarios en UVA por ms de 800 millones de pesos, al sumarse los nueve bancos
que los ofrecen, que son los siguientes: Provincia, Ciudad, Santander, Galicia, Hipotecario, BBVA
Francs, Macro, Banco de Tucumn, Patagonia, Credicoop, Ita y Supervielle. Este monto
corresponde a prstamos efectivamente ya desembolsados, ya que esa es la estadstica que lleva
el BCRA. Cada entidad tiene la propia de prstamos aprobados. En los ltimos tiempos, el
promedio diario, oscil entre 12 y 15 millones de pesos otorgados en los nuevos crditos.
Se trata de una gran noticia luego de tantas temporadas negativas. Muchos especialistas
consideran que si la inflacin se estabiliza y sobre todo los que cuentan con algo ahorrado o
puedan recibir una ayuda de familiares, por ejemplo, estn en condiciones de acceder a los UVA
que permiten llegar al financiamiento para la compra de la casa con cuotas ms bajas que los
anteriores prstamos y son ms previsibles que en otros tiempos.
Por el lado del Banco Provincia, a ms de cuatro meses del lanzamiento de los nuevos prstamos
hipotecarios, denominados TUVIvienda, ms de 11.500 familias consultaron los requisitos y
caractersticas de la lnea, que marca el nivel de expectativa que genera esta oportunidad de
acceso.
'Ya estn en curso ms de 700 trmites que en breve se concretarn para que estas familias
disfruten de su primera vivienda. Hasta fines de octubre se escrituraron 33 prstamos, por un
monto total de 32 millones de pesos. El monto promedio de los prstamos ascendi a 993.000
pesos y en promedio las cuotas alcanzaron los 9.022 pesos. El ingreso promedio declarado de los
beneficiarios fue de 41.269 pesos, pero hay operaciones por montos ms bajos, con beneficiarios
que tienen un ingreso mensual entre 15.200 y 30.000 pesos', coment Juan Curutchet, presidente
de Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia.
 221
La nueva lnea de crditos hipotecarios con capital indexado va tomando impulso.Desde que
comenzamos a ofrecer este producto en el mes de julio, se han asesorado a ms de 65.300
familias en nuestras 62 sucursales ubicadas en todas las provincias del pas. En Banco Hipotecario
ofrecemos buenas condiciones del mercado para esta lnea de crditos, con un monto mximo de
hasta 2 millones de pesos y tasa fija con capital ajustable a una TNA de 5.50%. Adems, somos la
nica entidad en incluir prstamos para la construccin de viviendas, precis Juan Manuel
Cancelli, el Jefe de Prensa del Banco Hipotecario.
Al da de hoy contamos con 513 carpetas en trmite por 496 millones de pesos de las cuales 104
corresponden a prstamos otorgados por 66 millones de pesos. A su vez, se han realizado 7400
pre aprobaciones en las sucursales, y estamos a la espera de que los clientes presenten toda la
documentacin. Por el momento, nuestra apuesta, ofrece los destinos de construccin, ampliacin
y terminacin. Entre los crditos ya otorgados el 65% de son para adquisicin, mientras que el 35%
restante corresponde a los destinos constructivos, ampli Cancelli.
Desde que se lanzaron los planes al mercado, el Banco Macro fue la primera entidad en otorgar un
crdito bajo esta modalidad, y hasta el momento lleva 16, totalizando ms de 13.000.000 pesos.
'Tambin se han realizado ms de 1098 evaluaciones de pedidos, de los cuales 535 fueron
aprobados (145 fueron aprobados por el monto solicitado). Adems, contamos con 88 tasaciones
ya solicitadas. Si bien es mucho el camino a recorrer, creemos que este programa va a generar
confianza y va a mejorar en gran medida las expectativas, de cara a una reactivacin en la
economa', precis Milagro Medrano, gerente de relaciones institucionales de esta entidad
crediticia.
En Macro hubo modificaciones en los montos que se otorgan en relacin al lanzamiento de los
prstamos al mercado. Se modific el mximo otorgado, que pas de 1.000.000 a 2.000.000 de
pesos. La relacin cuota ingreso pas de ser de 30 % a 35 %. Y el producto ahora se ofrece
tambin a aquellos clientes de Banco Macro que tenga una antigedad mayor a 12 meses,
destac Medrano.
Desde la ptica del Banco Ciudad, el actual, es un ao de ampliacin y diversificacin de sus
propuestas de productos hipotecarios. 'Si bien continuamos ocupando el 2 lugar en el ranking de
crditos del pas, con un market share del 16%, en los primeros 9 meses de 2016 colocamos el 27
% de los prstamos a la vivienda. Ofrecemos practicidad y el plazo de hasta 20 aos. Tenemos esa
lnea abierta para todos los interesados', explic Alejo Espora, economista jefe del Ciudad.
Respecto a la colocacin por lneas, 'continu destacndose la denominada Primera Casa BA,
lanzada junto con el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires en 2012. Un dato
interesante es el creciente inters que despertaron las UVA, el cual esperamos que contine
aumentando a medida que se consolide la desaceleracin de la inflacin y la estabilidad
econmica', agreg.
Hasta septiembre, slo nuestra entidad acumul ms de 2000 consultas, habiendo concretado ya
137 operaciones, con un monto promedio de $1 milln, pudindose optar por un mximo de plazo
de hasta 20 aos. El Banco Ciudad lidera la colocacin de esta lnea hipotecaria de acuerdo con
las estadsticas del BCRA, habiendo desembolsado hasta la fecha un total de $ 130 millones,
equivalentes a ms del 60% del total de crditos ajustables por UVA dados por todo el sistema
financiero argentino, ampli Espora.
En el Ciudad, el destino de los fondos solo admite adquisicin, refaccin, mejoras sobre vivienda
nica y permanente. Los prstamos otorgados fueron en su mayora para adquisicin de vivienda
nica y permanente.
En el caso de las UVA, las entidades crediticias coinciden en que la mayora de las preguntas de la
gente apuntan a cmo es el mecanismo de variacin de la cuota en el tiempo. Y para el caso de los
crditos a tasa fija la consulta es al revs, es decir, qu pasa si baja la inflacin, qu se puede
hacer.
El pblico es muy heterogneo, desde empleados pblicos hasta comerciantes y profesionales
como mdicos. Entre las consultas ms frecuentes de los interesados aparece la necesidad de
conocer la proyeccin del valor de las UVA en el tiempo, un recurso que los clientes pueden
obtener desde el simulador que Banco Provincia instal en su pgina Web, donde se explica cmo
evolucionara la cuota de acuerdo con tres escenarios de inflacin posibles.
 222
Los solicitantes tambin consultan en forma frecuente si el crdito les permite cambiar la vivienda
nica por otra ms grande y si es necesario tener antigedad cobrando el sueldo en el Banco, algo
que no es excluyente, ya que puede comenzar a cobrar y sacar el crdito.
Despus de muchos aos con escasa oferta crediticia para la clase media, los prstamos UVA
representan una gran oportunidad para muchas familias, porque permite acceder a un crdito con
una baja cuota inicial, similar a un alquiler. Antes, en cambio, para tener el mismo nivel de
endeudamiento, muy pocas familias calificaban porque la cuota era casi tres veces ms alta, dijo
Curutchet.
Creemos que est en pleno crecimiento y estimamos que los resultados ms notorios se van a ver
a partir de octubre, cuando se confirme una sensible baja en la inflacin y la gente se familiarice
ms con esta modalidad de costos indexados, ampli el titular del Banco Provincia.
Zonas y otras opciones
Hasta el momento, los bancos coinciden en qu las zonas con ms demanda son Capital, el Gran
Buenos Aires, y las ciudades de la provincia bonaerense de Baha Blanca, Avellaneda, Mar del
Plata, La Plata y Tandil. En el interior, lideran Rosario, Santa Fe, Crdoba, Neuqun, Mendoza y
Salta.
Tambin hay otras opciones y en todos los casos, son un paliativo que busca afrontar el gran dficit
habitacional que vive la vivienda en la Argentina (tambin ver informacin con cuadro brindado por
la consultora Serinco).
Mientras que el Banco Nacin, que ofrece Nacin tu Casa, tambin tuvo gran respuesta. 'Hasta el
momento se inscribieron ms de 35.000 solicitudes, realizadas a travs de canales Web como en
las sucursales. Estamos muy conformes, teniendo en cuenta que la lnea lleva vigente un poco ms
de 4 meses', explic Alejandro Henke, director de esta compaa financiera.
Se registran ms de 3000 crditos entre los pre aprobado (donde el interesado ya est buscando
su casa), remitido a escribana o con trmite finalizado. 'Estamos hablando de todos crditos
destinados para la compra o cambio de vivienda. La lnea para la construccin se encuentra en la
etapa final de implementacin por lo que an no est vigente, pero es un desafo poder llegar a
presentarla antes de fin de ao', agreg Henke.
Los bancos coinciden en que la primera vivienda domina en la demanda. En general, son familias
jvenes. En el interior del pas, la mayora de las consultas se orientan a la construccin, mientras
que en las grandes ciudades, a la compra de unidades nuevas o usadas. La edad promedio de los
solicitantes es de 39 aos, y los ingresos familiares promedio de $33.700, segn el Banco
Hipotecario.
Cambios en los montos: al lanzarse las UVI (ahora UVA), los topes de dinero para los prstamos
promediaban los 2 millones de pesos. Actualmente el Nacin, financia el 80% del valor y el mximo
es de 2.800.000 pesos-
La demanda acompaa la distribucin poblacional de nuestro pas, registrndose ms solicitudes
en aquellos distritos con mayor cantidad de habitantes. De todas formas, nos parece rescatable
que todos los distritos tengan demanda de crdito, lo que evidencia el carcter federal de la lnea,
ampli Henke.
El promedio tanto de lo otorgado como de lo que est bajo anlisis ronda los 800.000 pesos. Y las
cuotas promedio rondan los $10.000 pesos. Los principales cambios desde su lanzamiento tienen
que ver con la actualizacin de los montos mximos a financiar con el crdito, concluy.
En los prstamos del Nacin el ajuste de las cuotas es diferente. La diferencia principal entre
ambos es que contempla una cuota fija durante los primeros tres aos y que luego se ajustar de
acuerdo al ndice de coeficiente de variacin salarial del Indec, que es el promedio de las paritarias.
 223

Fuente: Serinco
El mercado inmobiliario se despierta
Zonaprop public un anlisis de mercado y su Index correspondiente al perodo octubre de 2016
basados en ms de 230.000 activos publicados en el buscador.
comunidadrealestate.com - 16.11.2016
Venta
Se establece que el promedio promedio para departamentos usados en CABA es de u$s2124/m2.
Este valor aument en los ltimos dos aos un 9.9%, casi tres veces la inflacin del dlar (3.7%).
Mientras que en 2013 y 2014 el precio estaba planchado, en 2015 y este ao registr un aumento
del 5.5% y 3.3% respectivamente.
En cuanto al tiempo que dura un anuncio publicado se registra una disminucin del 13% con
respecto al primer trimestre de 2015, perodo en que alcanz su punto mximo, estableciendo
actualmente un promedio de vida de 4.5 meses.
Lo ms buscado:
Usados, dos habitaciones.
PH
Colegiales y Recoleta
En cuanto al anlisis por regiones de la ciudad, fueron la Sur Este (Barracas, Boedo, Pque.
Patricios, San Cristbal, La Boca) con un 5% y el Corredor Noroeste (V. Crespo, Coghlan,
Chacharita, V. Urquiza, Saavedra y Paternal, Constitucin y V. Lugano) con un 5.1% las zonas que
evidenciaron un mayor aumento de precios con respecto a 2015.
Los barrios de Saavedra y Parque Patricios son los que registraron mayor revalorizacin.
Alquiler
El precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes es de $7.120. El mismo se
increment un 37% en los ltimos doce meses, por arriba de la inflacin registrada por la Cmara
de la Construccin. Por otra parte en el acumulado desde enero de 2012 a octubre de 2016 los
alquileres aumentaron un 228%, el ndice CAC 234% y el IPC del Congreso un 287%.
La velocidad de reajuste de precios muestra seales de desaceleracin en los ltimos meses luego
de una marcada aceleracin posterior a la devaluacin de diciembre de 2015.
En cuanto a los precios, las regiones con ms aumentos en lo que va del ao fueron la Oeste (V.
Devoto, V. del Parque, V. Pueyrredn y Floresta) con 29%, Eje Central (Almagro, Abasto, Caballito,
Balvanera, Pque. Chacabuco y Flores) y el Corredor Noroeste con 28%.
 224
El barrio ms demandado fue Caballito y los menos demandados la Zona Sur, Retiro y Puerto
Madero.
La rentabilidad inmobiliaria entendida como la relacin entre el precio de renta y el de venta, es en
octubre de 5.1% bruto anual. La media anual de 2016 es de 4.9% mientras que en 2012 era de
5.6%.
Crdito vs. alquiler
Basado en un relevamiento de las lneas de crdito UVA de los principales bancos privados el
informe establece que pagando una cuota de crdito equivalente al valor medio de alquiler de
$7.120/mes, con un ingreso de 23.733 pesos (la cuota debe ser hasta 30% del ingreso total), a
quince aos, se obtiene un crdito por $870.000 o u$s56.600 lo que equivale a un 53% del precio
de venta medio.
28.11.2016(1)guardar
Melconian ampla un 60% el monto lmite de los crditos hipotecarios
Con este aumento, ahora se podr adquirir una propiedad de ms de cuatro millones.
.
DynTony Gomez
El Banco de la Nacin Argentina (BNA) inform que decidi ampliar un 60% el monto lmite del
valor de la vivienda a adquirir, con el financiamiento de su lnea de crditos hipotecarios "Nacin Tu
Casa", hasta un monto de 4.480.000 pesos.
En un comunicado el BNA seal que "hasta ahora, la entidad financiaba hasta el 80% de una
propiedad cuyo valor no poda superar los $ 2.868.000 (monto que se actualiza automticamente
cada 3 meses segn el ICAC).
Con este aumento, ahora se podr adquirir una propiedad de hasta $ 4.480.000, mientras que
quedar inalterable el monto mximo prestable por el BNA (actualmente $ 2.254.000 que tambin
se ajustan automticamente cada 3 meses segn el ICAC).
Cabe destacar que, para acceder a esta condicin, el interesado deber adherir a un paquete de
servicios categora Nacin Platinum o superior, el cual deber mantenerse por todo el perodo del
prstamo.
El presidente del BNA, Carlos Melconian, remarc que "el fuerte crecimiento del Nacin en los
crditos hipotecarios es el fiel reflejo de la realidad: una clara expectativa favorable de la gente, que
es consciente que vamos bien, frente a dcadas de un Estado que estuvo de espaldas a las
necesidades habitacionales. Este es un partido que recin empieza. El Nacin est de pie para
servir a los argentinos". Adems, segn informaron autoridades del BNA, entre pre-acordados,
acordados y desembolsados, se cuantifican unos 6.500 prstamos por un monto de $5.500
millones.
La lnea "Nacin Tu casa" es a 20 aos, con una tasa fija del 14% para los primeros tres. A partir de
la cuota 37, las mismas se recalculan solamente una vez al ao y dicho ajuste no puede exceder el
aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), que se
calcula cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias. "Queremos permitir
a aquellas personas de clase media que venden su vivienda para comprar una nueva o que tienen
algunos ahorros o ayuda familiar, que accedan a la vivienda que ms se adapta a las necesidades
de la familia. No queremos dejar afuera a nadie. Buscamos que todos puedan acceder a su casa
propia", destac Melconian.
Bancos reclaman una menor presin impositiva para los crditos hipotecarios UVA
lunes, 05 de diciembre de 2016
Las dos cmaras bancarias ms representativas pidieron a ARBA para que se reduzca el peso de
Ingresos Brutos que rige sobre los hipotecarios.
Mientras el debate por la presin tributaria que existe en la economa argentina sigue caliente, el
sector bancario ahora reclama una exencin del impuesto de Ingresos Brutos para poder mantener
las tasas que actualmente ofrecen en los prstamos hipotecarios.
 225
La creacin de los crditos hipotecarios ajustados por Unidad de Vivienda (UVA) fue celebrada
tanto por los bancos como por clientes que durante muchos aos no haban encontrado un
instrumento adecuado para financiar el acceso a la vivienda.
Si bien la demanda estuvo retrada en los primeros meses del ao, a partir del segundo semestre
se nota una tmida pero sostenida recuperacin y ya son doce las entidades bancarias que han
sumado esta lnea a los crditos que otorgan. Segn datos del BCRA, en noviembre se otorgaron
el 65% ms de crditos hipotecarios que en el mes anterior, aunque en la comparacin interanual
todava este nivel se encuentra un 19% por debajo de lo otorgado en noviembre del ao pasado.
La tasa fija alrededor del 5% para la mayora de los bancos y una parte variable ajustada a la
inflacin, entusiasman a los tomadores de crdito, en lneas con una expectativa de una inflacin
descendente en 2017.
Sin embargo, en los bancos comenzaron a quejarse de la fuerte carga impositiva que tienen estos
crditos y amenazan con tener que subir la tasa en dos o tres puntos ms.
Las dos cmaras ms importantes ABA y ADEBA reiteraron hace pocos das un pedido que ya
haban hecho ante el fisco de la Provincia de Buenos Aires: que se reduzca el peso de Ingresos
Brutos, que actualmente se cobran sobre la tasa y sobre el porcentaje variable.
"Los crditos hipotecarios UVA pueden imputarse a la lnea de inversin productiva siempre y
cuando la tasa que vos cobres sea UVA ms el 5%", record una fuente del sector financiero. "Los
bancos la estn implementando pero, lamentablemente, el margen de 5% no alcanza para cubrir
los costos impositivos de esa operacin, porque Ingresos Brutos se cobra sobre el ajuste, no slo
sobre la tasa de inters", aadi.
Actualmente las doce entidades que ofrecen los prstamos UVA lo hacen con plazos de hasta 20
aos y una tasa promedio del 5%. El Banco Macro es quien ofrece la tasa ms baja, de un 3,5%
anual.
El argumento de los bancos es que si no se reduce la carga impositiva, "no van a poder seguir
prestando a ese nivel de tasa" y debern subirla hasta el 7 u 8%.
"Es desproporcionado el costo transaccional de las hipotecas", dijo a este diario el directivo de un
banco pblico. "El Central ahora pide pasar a tasa de inters a los costos transaccionales, que no
queden encubiertos. Entonces es una preocupacin calcular ese costo de ac a 15 aos y ponerlo
en la tasa".
La presentacin se realiz en ARBA, por ser uno de los fiscos ms importantes del pas, aunque
los bancos estn dispuestos a negociar mano a mano con cada una de las administraciones
provinciales para conseguir una reduccin de su carga impositiva.
Fuente: El Cronista
mircoles 7 de Diciembre de 2016
Suman ya $1.500 M los crditos hipotecarios que indexan por UVA
EN SLO UN MES SE OTORGARON $ 500 MILLONES
Tambin crecen los depsitos a plazo fijo que ajustan por el mismo mecanismo, que alcanzan los
$400 millones. Atraen al ahorrista, que se asegura una tasa de inters real positiva.
Pablo Wende
fh2w323w`vvzv v 609-El otorgamiento de crditos hipotecarios que indexan por UVA comienza a
ganar ritmo: en slo un mes se otorgaron $500 millones y en stock ya llega a $1.500 millones. A
este volumen hay que sumar los prstamos que otorga el Banco Nacin, que son a tasa fija y luego
variable (en este caso no hay clusulas de indexacin). Pero adems tambin se verifica un
incremento promisorio de los depsitos que tambin ajustan por UVA, que ya ascienden a los $400
UVA es la sigla de Unidad Variable de Ajuste, que se rige por el aumento del costo de la
construccin. Se trata del nuevo esquema de indexacin ideado por el BCRA -que conduce
Federico Sturzenegger- para el sector financiero que comenz a aplicarse a partir de mitad de ao
y con el que se busc promover el aumento de los crditos a largo plazo, que es el caso tpico de
los prstamos inmobiliarios. Un anlisis de lo sucedido en la ltima dcada arroja que el ndice de
inflacin y el de la construccin se mueven prcticamente al mismo ritmo, con lo que se trata de
una medida adecuada de proteccin del poder adquisitivo.
 226
Una importante cantidad de bancos tanto pblicos como privados se lanz a otorgar prstamos
ajustables por UVA. Lo hacen casi sin publicidad porque van dirigidos al menos por el momento a
quienes tienen sus cuentas sueldo dentro de las instituciones. Pero el crecimiento del instrumento
es muy grande adems por el nuevo plan Procrear, que incluye un subsidio del Estado a quienes
acceden a la lnea, mientras que los bancos son los que otorgan el prstamo. Este esquema se
desarrolla tambin a travs de la indexacin del crdito va UVA.
Los bancos cargan un inters adicional a la inflacin que oscila entre el 3% y el 5% anual, segn el
caso. Pero se estima que esta tasa ir bajando a medida que aumente la competencia y el sistema
se consolide.
Adems del crdito, tambin va tomando forma el mercado de plazo fijo indexado por UVA. Ya son
nueve bancos los que ofrecen esta opcin a los ahorristas: dos pblicos (Ciudad y Provincia) y el
resto privado (Santander Ro, Macro, BBVA Francs, Galicia, Supervielle, Hipotecario y Tucumn).
Del stock de $400 millones, hay $100 millones de ANSES que deposita en los bancos para que
stos a su vez tengan mejor fondeo para dar prstamos indexados. El resto son en su gran
mayora inversores minoristas.
Cualidades
Las caractersticas principales de los plazos fijos ajustables por UVA son las siguientes:
El plazo mnimo es de 180 das. Transcurrido ese plazo ya el inversor se puede llevar el capital
ms los intereses generados por la indexacin. Tambin puede optar por plazos ms largos o por
extender ese depsito al momento del vencimiento por otros seis meses.
Una de las caractersticas ms atractivas es que el inversor se asegura una tasa de inters real
positiva, ya que al ajustar por ndice de precios (en este caso de la construccin) no se produce
una prdida del poder de compra. Este peligro s est presente con los plazos fijos tradicionales,
teniendo en cuenta que la tasa que pagan los bancos se ubica en el 18% anual, cuando se espera
una inflacin superior al 20%.
A diferencia de lo que sucede con otras opciones como las Lebac, no hay gastos de ningn tipo. Y
comparado con la compra de dlares a travs de los bancos, tampoco existe el costo relacionado
con el spread de compra y venta de moneda extranjera.
Otras opciones para posicionarse en pesos a travs de un vehculo ajustable por inflacin son los
bonos que ajustan por CER. Pero el Boncer vence recin en 2020, por lo que resulta una inversin
de largo plazo, si bien es posible venderlo en el mercado en cualquier momento.
En la medida en que el tipo de cambio presente menos volatilidad y ms inversores busquen
opciones en pesos, claramente los plazos fijos ajustados por UVA se vuelven una alternativa ms
atractiva que los plazos fijos tradicionales, ya que los bancos fueron reduciendo notoriamente las
tasas en los ltimos dos meses.
Por otra parte, el aumento de crditos hipotecarios ajustables por UVA sugiere que tambin irn
creciendo los depsitos con esa misma indexacin. Asimismo, una persona que tiene un crdito
tomado con esta variable es lgico que ahorre en esta moneda indexada, ya que es la nica forma
que tiene de cubrirse de lo que suceda con la inflacin y no quedar expuesto con la cuota del
crdito.
Lunes 12 de Diciembre de 2016
Blanqueo revisitado, fondos cerrados y cmo financiar viviendas para clase media
por JULIAN GUARINO
Mientras el Gobierno se afana en lograr un mayor consenso para enhebrar el apoyo poltico para
modificar el impuesto a las Ganancias -incluso de las propias modificaciones que ya le
"primerearon" el Frente para la Victoria y el Frente Renovador-, y las cifras de inflacin del IPC
Congreso arrojaron 43,4% de saldo anual, en el gabinete econmico empiezan a alimentar una
idea: darle mayor vuelo an al blanqueo de capitales que se ha puesto en marcha durante este
ao.
Si se lo piensa, tiene sentido: ha sido una de las gestas puestas en marcha que, a diferencia de la
administracin anterior, en este caso s ha dado resultado.
De todas formas, la lectura que se ha hecho desde el Palacio de Hacienda no resulta sorprendente:
piensan que con la avanzada por Ganancias, la iniciativa poltica del Gobierno ha recibido un
 227
embate pero, sobre todo, que eventualmente, y si los legisladores del oficialismo se relajan, el
blanqueo -y la confianza en esa decisin- podra ser perjudicado.
"Si el Gobierno deja que la oposicin le haga todas las modificaciones a las leyes importantes, esto
podra perjudicar a quienes creen cien por ciento en las promesas de Cambiemos con respecto al
perdn fiscal", sealan en la City.
Por eso se ha dispuesto conformar una verdadera defensa impedir modificaciones que atenten
contra la idea de que la Casa Rosada "tiene todo bajo control" con respecto al blanqueo.
Por esa razn en las ltimas horas, legisladores oficialistas, gobernadores aliados e intendentes
han redoblado sus esfuerzos para colar algunos cambios en Ganancias y bloquear cualquier
intento de entrarle, aunque sea parcialmente, a alguna instancia que pueda revertir el proceso de
confianza en las decisiones ministeriales.
Segn uno de los mximos referentes del gabinete econmico, la cruzada de sumar dlares al
proceso de sinceramiento no slo no corre peligro alguno, sino que quedar confirmada como una
de las polticas mejor administradas de esta gestin en sus primeros meses.
Hay que recordar que en esta segunda etapa del blanqueo empiezan a jugar los Fondos Comunes,
un sector que espera modificaciones en el Congreso y que podra derivar la friolera de u$s 2500
millones a la economa real.
El diseo sobre cmo quedar definitivamente la letra chica que regir al sector se administra en la
Comisin Nacional de Valores (CNV) donde Marcos Ayerra y su equipo, tienen a consideracin una
treintena de proyectos para su aprobacin. En rigor, slo hay dos fondos aprobados que permiten,
hasta fines de diciembre, blanquear sin pagar el impuesto, lo que ha disparado la eleccin de los
inversores.
Uno de esos fondos aprobados es el FCI Cerrado Inmobiliario Allaria Residencial CasasARG I de
Allaria Ledesma, que hasta el 20 de diciembre inclusive podr ser suscripto de manera directa a
travs de cualquier ALyC autorizada.
Se trata de un producto que contiene caractersticas que le son familiares al inversor local
-CasasARG es la empresa fundada por Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos
inmobiliarios residenciales en Argentina-, ya que la apuesta es dolarizada y tiene una proteccin de
activos reales, que adicionalmente permite exteriorizar sin el pago del impuesto especial del 10%,
con un monto mnimo de u$s 250.000 y cuenta con calificacin de riesgo A-(grado de inversin).
Los proyectos de CasasArg son unidades de 1, 2 y 3 ambientes, de entre u$s 100.000 y u$s
200.000 de valor total y de entre u$s 1500 y u$s 3000 el metro cuadrado de precio al comprador.
Entre los proyectos con mayor grado de avance se encuentran desarrollos en CABA y GBA -como
Caballito (400 departamentos), Devoto, Pilar, Moreno y Parque Chacabuco- y en el interior del pas
-con proyectos en Neuqun, Mar del Plata y Corrientes-. Todos estos desarrollos apuntan a captar
la demanda insatisfecha del segmento medio, el cual est incrementando su capacidad de compra
impulsada por la expansin del crdito hipotecario que en los ltimos meses ya moviliz ms de $
1000 millones.
En rigor, la piedra de toque es la clase media y media alta, que habitualmente busca pero no
encuentra frmulas para acceder al sector inmobiliario por fuera de los crditos hipotecarios de la
banca pblica.
Con todo, en la City piensan que podra darse un proceso de concentracin, donde los Fondos que
logren mayor difusin y aceptacin por parte de los inversores, dejarn paso a otros menos
elegidos, que debern "reubicar" a los inversores en caso de no completarse el cupo. Por eso la
apuesta por el mercado inmobiliario se considera un "clsico" de los inversores.
Huelga decir que faltan algunos das para que venza el plazo para participar del blanqueo (hasta
entonces se podr blanquear pagando 10% de penalidad) y an la ley de mercado de capitales,
una modificacin relevante para darle impulso a los fondos, no fue discutida en el Congreso.
En la traduccin, significa que la industria de los Fondos busca una sustancial modificacin en
materia impositiva, ya que paga Ganancias y varios impuestos que buscan ser exceptuados con la
finalidad de tentar a los potenciales inversores.
 228
Sin embargo, como anticip esta columna, en el proyecto del oficialismo muchas modificaciones
esperadas brillan por su ausencia, aunque habr que ver si la oposicin puede proponer los
cambios necesarios.
Como se sabe, los fondos cerrados son aquellos que estn previstos en la Ley de blanqueo, es
decir, que una vez reunido el dinero estimado inicialmente se cierra el acceso para inversores
adicionales.
Esa legislacin permite que los fondos puedan dividirse, uno para aquellos que blanquean, otro
para inversores "comunes". A la vez, el fondo puede ser de renta fija o de renta variable: en el
primer caso, existe un bono que se emite en dlares a una tasa fija mientras que en el segundo
caso, no hay un retorno asegurado.
El objetivo? Poder exteriorizar a tasa cero (no pagar el impuesto). Segn la letra chica, cualquier
inversor puede entrar en uno de estos fondos, con un mnimo de u$s 250.000 de inversin hasta un
mximo de u$s 10 millones.
Requisito? Que tenga una permanencia mnima de cinco aos, porque a partir de entonces
pueden liquidarse las cuotaspartes. Adems, otro de los requisitos es que el fondo constituido debe
tener un mnimo tres proyectos y el mayor de los emprendimientos no puede representar ms del
50%.
Adems habr que contemplar los riesgos inherentes a cada proyecto, uno de ellos, que la
administradora del fondo no logre hacerse de los recursos necesarios para llevar a cabo el
proyecto; el segundo, que el inversor pierda parte del dinero si el negocio en manos no es tan
bueno como se supona.
Para los analistas, la apuesta de la industria de los Fondos de "enfocarse en la base" reviste una
oportunidad: sealan en la City que hay viviendas sociales, hay desarrollos de lujo, pero no
suficientes soluciones habitacionales para la parte media de la pirmide.
Y, muy importante, dicen esperar que haya un fuerte impulso tambin de la mayor difusin de los
crditos hipotecarios gracias a los UVA impulsados por el Central, las tasas subsidiadas del Banco
Nacin y la reactivacin del Procrear.
El HSBC lanz nueva lnea de crdito hipotecario en pesos
mircoles, 21 de diciembre de 2016
HSBC anunci una nueva lnea de prstamos hipotecarios en pesos, para primera y segunda
vivienda, a una tasa combinada a 20 aos, siendo los primeros 10 aos a tasa fija de 18% y los 10
aos restantes a tasa variable (Badlar + 4%). Dentro de la propuesta el cliente podr optar por un
prstamo a 10 aos con una tasa fija de 18% TNA.
Tanto en el crdito a 10 aos como en el de hasta 20 aos, los interesados podrn acceder a un
perodo inicial de tasa fija de 3 aos (21% TNA), 5 aos (19% TNA), 7 aos (18% TNA) y 10
(18%TNA), y completar el prstamo a tasa variable. El monto mximo del prstamo podr ser de
hasta $ 3,6 millones.
El HSBC lanz una lnea de prstamos hipotecarios en pesos, para primera y segunda vivienda, a
una tasa combinada a 20 aos. En los primeros 10 aos es a tasa fija de 18% y los 10 aos
restantes a una variable de Badlar ms 4%.
Tanto en una como en otra, se puede acceder a un perodo inicial con tasa fija en tres aos de
21%, en cinco aos a 19%, en siete aos a 18% y en 10 aos a 18%; luego podr completar el
prstamo a tasa variable.
En un ejemplo elaborado por el propio banco, para un prstamo de un milln a 20 aos con
ingresos conjuntos (titular y cnyuge) de $ 50 a $ 60.000, a tres primeros aos y una tasa de 21%
paga una cuota de $ 18.000; a cinco aos y una tasa del 19% paga una cuota de $ 16.500 y a 10
aos a una tasa de 18% paga 15.800 pesos
Constantino Gotsis, director de la Banca de Individuos de HSBC Argentina, proyect que con esta
lnea el banco colocar $ 800 millones en una primera etapa.
Fuente: El Cronista
Categoras: Bancos - Bancos Privados - Crditos Hipotecarios - Prstamos Hipotecarios -
Productos y servicios bancarios
 229
La cuota de un crdito ya est muy cerca del alquiler
La cuota inicial de un crdito hipotecario ajustable se ubica entre un 2 y un 30 % ms cara que el
alquiler de la misma propiedad. El incremento del alquiler y el menor aumento del valor de venta de las
propiedades acercaron la ecuacin.
Reiteradamente en infinidad de oportunidades nos hemos referido al crdito hipotecario como el vector
fundamental que faltaba en la geometra de un mercado inmobiliario que slo estuvo presente para la
compra de viviendas en el vrtice de la pirmide de ingresos. Este ao a partir de la aplicacin de las
lneas de crdito hipotecario ajustables y de otras iniciativas como la del Banco Nacin, pareciera que el
centro de gravedad podra desplazarse hacia otros segmentos de la poblacin ubicados en el segmento
medio de ingresos.
En forma incipiente a partir del ltimo cuatrimestre de este ao comenzaron a ofrecerse distintos
crditos hipotecarios UVA (Unidad de valor adquisitivo) que ajustan por CER (inflacin) junto con la lnea
del Banco Nacin que ofrece un primer tramo a tasa fija durante los primeros tres aos para luego
tambin implementar un coeficiente de ajuste.
Es obvio que el crdito hipotecario resulta imprescindible para toda economa que pretenda que, al
menos quienes tienen ingresos medios, puedan acceder a la propiedad de una vivienda.
Hasta ahora los niveles de crdito hipotecario resultaron insignificantes si se los compara con otros
pases en relacin al tamao de su PBI.
A octubre de 2016 el saldo de crditos hipotecarios en la totalidad del sistema financiero argentino
alcanzaba los 56.923 millones de pesos, segn el Banco Central. La cifra representa slo el 0,81 % del
PBI medido por INDEC al final del segundo trimestre del ao.
Pero, de los casi 57 mil millones de dlares del stock a octubre de crditos hipotecarios slo 27.915
corresponden a hipotecas para compra de vivienda, por lo cual el porcentaje concreto de prstamos
para la compra de la casa propia se reduce al 0,4 % del PBI.
El nivel de insignificancia del crdito hipotecario en Argentina queda al descubierto cuando se compara
esta ltima cifra con la de otras economas en su conjunto. En LATAM el crdito hipotecario en relacin
al PBI alcanza al 4,1 %, en un conjunto de pases emergentes compuesto por Indonesia, Turquia,
Croacia y Polonia entre otros es del 14,9% y en los pases desarrollados alcanza al 44,3 %.
Sin embargo, a partir de la nueva oferta de crditos las hipotecas dan muestras de empezar a crecer en
Argentina. Segn el BCRA, Los prstamos hipotecarios instrumentados slo a travs de lneas UVAs
(Unidades de Valor Adquisitivo) continuaron registrando un desempeo positivo. De esta manera entre
abril momento de su lanzamiento y diciembre de 2016, estos crditos superaron los $1.400
millones.
La Cuota Se Acerca Al Alquiler
La perspectiva de una mayor participacin del crdito hipotecario en la compra de viviendas es
alentadora si se tiene en cuenta que empieza a ser una opcin el pago de la cuota frente a asumir un
alquiler a partir de la aparicin de las nuevas lneas y a la posibilidad de que mayor cantidad de
asalariados puedan calificar al pago de la cuota inicial.
Las lneas de crdito hipotecario ajustables UVAs aparecen como las que reducen en mayor medida el
pago inicial y con ello tambin la relacin ingreso cuota exigible al tomador frente a la que demanda la
lnea de hipotecarios del Nacin que garantiza la inmovilidad de la cuota inicial dentro de los tres
primeros aos de vida del crdito.
As, por una hipoteca a 20 aos por el 75% del valor de compra de un departamento usado estndar de
45 m2 en una localizacin promedio del barrio de Caballito, la cuota inicial del Banco Nacin es de
13.964 frente a los 7.667 de la lnea hipotecaria UVA del Banco Ciudad.
La cuota inicial superior en un 82 % en el primero de los bancos determina tambin que el monto de
ingresos para calificar sea de $ 46.546, frente a los 30.667 que exige el banco oficial porteo.
En el caso de la lnea del Nacin la cuota es superior en un 110 % al alquiler que se paga por una
unidad similar mientras que la cuota inicial del Banco Ciudad es slo un 15 % mayor. La brecha del
pago mensual del Banco Nacin se estrechar en el transcurso de los tres aos al permanecer fijo
mientras el alquiler se incrementa anualmente y por otro lado la cuota del Ciudad aumentar
mensualmente con relacin al alquiler hasta el ajuste semestral o anual que se da en los contratos
locativos.
 230

La mayora de las lneas hipotecarias UVAs para compra de vivienda que ofrecen los bancos
actualmente no alcanzan a cubrir el 75 % del valor de la propiedad como en el caso del Banco Nacin y
el Ciudad. No financian ms del 70 % por lo que el aporte de recursos propios para adquisicin por
parte del deudor es mayor.
Al reducir en un 5 % el monto a financiar del valor de la propiedad el valor de la cuota tambin se ajusta
y con l cae tambin el lmite mximo del salario exigible para calificar acercndose, despus de haber
aportado ms fondos propios, an ms la cuota al alquiler de la propiedad, que para el caso de Caballito
es slo superior en un 4 % al inicio del crdito ajustable.

A diferencia de los ltimos 15 aos en este 2016 comienza a aparecer el crdito hipotecario dentro del
men de ofertas de prstamos de la mayora de las entidades bancarias. El ingreso necesario para
calificar mejor sustancialmente y la cuota empieza a asemejarse a un alquiler y a competir con l. Es
de esperar que a medida que las variables macroeconmicas se afiancen durante los prximos aos el
crdito hipotecario comience a tener una participacin cada vez mayor en la compra de propiedades.
ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 16 de diciembre de 2016
lunes 9 de Enero de 2017
Crditos hipotecarios del Banco Nacin saltaron un 55,5% durante diciembre
 231
El Banco de la Nacin Argentina (BNA) registr durante diciembre un rcord de crditos
hipotecarios, con un total de 1.180 escrituras (+55,5% respecto a noviembre) por un monto de $
1.118 millones (27,1% del total de 20'16).
De esta manera, el BNA cerr 2016 con un total de 5.939 escrituras, por una suma de $ 4.128
millones, inform la entidad.
Actualmente, entre preacordados (donde el interesado est buscando casa), acordados (remitido a
escribana) y efectivamente desembolsados, se cuantificaron unos 7.600 prstamos aprobados por
$ 6.500 millones; al tiempo que se encuentran bajo anlisis otros 4.400 casos por un monto de $
4.200 millones.
"El inters ha ido aumentando con el correr de los meses. La tendencia fue claramente ascendente
a partir de fines de junio, cuando lanzamos nuestra nueva lnea de crditos hipotecarios", manifest
el presidente del BNA, Carlos Melconian.
Por otra parte, agreg que "esta tendencia va a continuar firme en 2017, impactando
favorablemente en uno de los sectores con mayor derrame para el crecimiento, el empleo y
ayudando a las necesidades habitacionales de la gente".
El Procrear duplica el monto asignado a la construccin y compra de viviendas
El plan ser manejado desde este ao por el Ministerio del Interior, Obras Pblicas y Vivienda, que
destinar $ 40.000 millones a esta iniciativa que hasta ahora administraba la Anses
SEGUIRMartn KanenguiserLA NACIONMIRCOLES 11 DE ENERO DE 2017 17:16
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El plan Procrear duplicar este ao el monto que se asignar para las personas que logren
sumarse a esta iniciativa, que, adems de utilizarse para la construccin, tambin permitir
comprar viviendas usadas y nuevas.
Estos cambios se darn en el marco de la transferencia de esta iniciativa de la Anses al Ministerio
del Interior, Obras Pblicas y Vivienda.
As lo explic a LA NACION el subsecretario de Coordinacin de la Obra Pblica Federal, Ricardo
Delgado, al anticipar los ejes de la gestin de la cartera que conduce Rogelio Frigerio.
Procrear
Procrear. Foto: Archivo
El monto asignado por la Anses en 2016 a la Anses fue de $ 17.900 millones, mientras que este
ao llegar a los 40.000 millones de pesos.
De este monto, $ 10.500 millones se fondearn con la asignacin del presupuesto nacional,
mientras que el resto surgir del repago de los crditos otorgados y de prstamos de entidades
multilaterales.
Tambin se negocia el ingreso de financiamiento de China.
Pero adems de ms que duplicar el monto otorgado a esta iniciativa, Delgado explic que los
beneficiarios del Procrear no solo podrn destinar los fondos a la construccin de viviendas, sino
tambin a la compra de unidades, tanto usadas como nuevas.
"La intencin es transformar el Procrear de un plan de construccin a un plan de crdito
hipotecario, que se canalizar a travs del Banco Hipotecario", dijo el economista en su oficina del
microcentro porteo. La intencin tambin es sumar a otros bancos del sector privado.
El monto promedio de los crditos ser de $ 600.000 pesos, mientras que el subsidio rondar los
200.000 pesos.
"Adems, pasaremos de subsidiar la tasa a subsidiar el capital: por cada 5 pesos del crdito, 1
peso lo aportar el Estado", detall.
Ya el ao pasado, la Anses haba cambiado el sistema de acceso al Procrear, al pasar de los
sorteos a un "ranking", que se dirigir a quienes reciban salarios que ronden entre 2 y 4 sueldos
mnimos.
 232
El plan se enmarca en la estrategia de la Obra Pblica del Gobierno, que pasar de los $ 56.100
millones que se invirtieron el ao pasado -incluyendo $ 39.800 millones en gastos de capital- a $
85.000 millones para 2017.
Adems de los mencionados recursos presupuestarios, la cartera contar con fondos del Banco
Mundial, del Banco Interamericano de Desarrollo, de la Corporacin Andina de Fomento y del
Fonplata.
Junto al dinero asignado al Procrear, gran parte de los recursos se destinarn a continuar las obras
en el sector de aguas, cloacas e infraestructura hdrica. "Desde junio venimos licitando una obra
por da de agua y cloacas", subray Delgado. Antes, el Gobierno tuvo que dedicarse a detectar la
gran cantidad de irregularidades desarrolladas en este rubro por parte del Ministerio de
Planificacin Federal que condujo Julio De Vido en el kirchnerismo.
"Seguirn las obras para Aysa en ocho municipios, se concretarn la cuarta y la quinta etapa del
Salado y se avanzar en la obra de la represa de Chihuido", segn Delgado.
Descartado el financiamiento de Rusia, ya se avanza en las negociaciones con China para que
aporte los fondos para este proyecto -que, de concretarse, sera el emprendimiento ms grande del
ao- y en otros.
En el viaje que realizaron a China, los funcionarios de la cartera detectaron un fuerte inters del
gobierno chino, al que se le dej claro que, en caso de concretar cualquier negocio, habr un socio
y mano de obra local.
El otro eje de la cartera es el avance en la entrega de viviendas sociales, a travs de las provincias
y los municipios. El ao pasado, se entregaron 16.000 unidades y este ao se prev llegar a
41.500. "La construccin de estas unidades ser auditada en forma constante, para evitar las
irregularidades del pasado, entre otras herramientas, a travs de drones que tenemos en las zonas
donde se construyen las viviendas", indic el funcionario.
04/11/2016 Clarin.com Econmico
Un impulso al mercado inmobiliario
Crece la demanda de los crditos UVA por cada en expectativas de inflacin
El Banco Santander ya otorg $ 285 millones pero tiene en proceso de aprobacin pedidos por $
7.000 millones. Con tasa fija al 14% el Nacin ya desembols $ 4.500 millones.
Crece la demanda de los crditos UVA por cada en expectativas de inflacin
hombre mirando anuncios en una inmobiliariadificultad para la compra de casa. inmobiliaria de la
calle Juan Bautista Alberdi al 150fotos Emmanuel Fernandez - FTP CLARIN - EMA_5859.jpg - Z
FTP EFernandz - Efernandez ciudad de buenos aires dificultades en la compra de una casa crisis
en el mercado inmobiliario inmobiliarias
Crditos hipotecarios
La relacin parece directa. A la par de la cada de las expectativas de inflacin, crece, y por lo visto
muy fuerte, el inters por los crditos hipotecarios cuyo capital se ajusta a la par de la suba de
precios.
Es lo que se desprende de lo que dijo ayer el titular del Banco Santander Rio, Enrique Cristofani,
quien inform que esa entidad ya desembols crditos UVA por unos 290 millones de pesos, pero
tiene en carpeta pedidos de crditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) por ms de 7.000 millones
de pesos. Y proyecta desembolsar crditos por $ 10.000 millones en 2017.
En menor medida, el Banco Provincia transita el mismo camino. Juan Curuchet, titular del BAPRO,
le dijo a Clarn que desde que arranc la operatoria (en abril de este ao) desembols crditos por
107 millones, pero tiene en carpeta solicitudes pendientes de aprobacin por $ 1.000 millones de
pesos. E, igual que Cristofani, apunta a volcar al mercado crditos UVA por $ 10.000 millones en
2017.
Los crditos UVA arrancaron (se llamaban UVI) en abril de este ao, con expectativas de inflacin
cercanas al 35%. Ahora, el mercado espera una inflacin del 19.7% para 2017 (segn el
relevamiento que hace el Banco Central) y parece claro que el pblico que explora la posibilita de
tomar un crdito le cree a esas proyecciones. El Central es ms exigente: promete que para el 31
de diciembre de 2017 la inflacin acumulada en todo ese ao ser de 17%.
 233
La clave de los crditos UVA es que arrancan con una cuota mucho ms baja que un crdito
tradicional. Por crditos de 1.000.000 de pesos a 15 aos, se paga una cuota cercana a los 8.000
pesos. Para un crdito al 22/24% anual esa cuota es exactamente el triple.
Claro que en el crdito UVA, se indexa el capital adeudado a la par de la inflacin. Y la cuota,
naturalmente, crece en la misma proporcin. Algo que no ocurre con los crditos tradicionales.
Atencin: la UVA ya creci 19% desde el 31 de marzo. Por eso es clave que baje la inflacin.
El BCRA quiere consolidar la operatoria y sus equipos estn trabajando, junto con los bancos, en lo
que se denomina la estandarizacin de hipotecas, algo que en los 90 haba intentado hacer el
Banco Hipotecario. Lo que se busca es que todas las hipotecas tengan las mismas caractersticas
como para que puedan ser fcilmente empaquetarles y ofrecidas como garanta a la hora de
emitir un bono. As, los bancos que vendan sus hipotecas podrn hacerse ms rpido de liquidez
para potenciar la oferta de crditos hipotecarios.
Tcnicamente, se trata de la securitizacin de hipotecas, algo muy comn en todo el mundo. Bien
usado, le da liquidez al mercado. Mal usado, hizo explotar una crisis financiera mundial como la de
2008, que tuvo en su origen el festival de las hipotecas basura (subprime), que respaldaban
crditos otorgados a familias de bajsima calificacin crediticia.
Como sea, el despegue del crdito hipotecario, en todas sus formas, es algo que espera toda la
sociedad. Hoy estos prstamos equivalen al 0,8% del PBI. A fines de los 90, llegaron a ser el 6%
del PBI.
La "tercera va" del Nacin: 5.000 crditos
En el medio de los crditos hipotecarios indexables y tradicionales, sali a terciar el Banco Nacin,
que est obteniendo un considerable xito con ms de 40.000 solicitudes recibidas de su lnea, que
se estructur as: los primeros tres aos a una tasa fija del 14% y luego una tasa ajustable, pero
cuya variacin no puede superar lo que haya observado en un ao el Coeficiente de Variacin
Salarial (CVS).
Ya desembolsamos 5.000 crditos por 4.500 millones de pesos, y estn en proceso de
desembolso unas 14.000 solicitudes le dijo a este diario Carlos Melconian, titular del Nacin.
Adems, hay 40.000 solicitudes esperando ser aprobadas.
Melconian est convencido de que la gente prefiere la seguridad de pagar una cuota fija al menos
por tres aos, y despus que la cuota (pero no la deuda) se ajuste a la par de la evolucin salarial.
http://www.lanacion.com.ar/1978142-crecen-los-fondos-para-vivienda
Crecen los fondos para vivienda
La inversin para este ao rondara los $ 50.000 millones
LUNES 23 DE ENERO DE 2017
El gobierno nacional dispondr en 2017 de cerca de $ 50.000 millones que destinar a impulsar la
vivienda para atender a "toda la pirmide poblacional", alentando a la vez el mercado del crdito
hipotecario, anunci el subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Ivn Kerr.
"El objetivo es atender a toda la pirmide poblacional y generar un mercado de crdito hipotecario
en la Argentina", seal el funcionario.
El gobierno nacional dispondr en 2017 de cerca de $ 50.000 millones que destinar a impulsar la
vivienda para atender a "toda la pirmide poblacional"
El gobierno nacional dispondr en 2017 de cerca de $ 50.000 millones que destinar a impulsar la
vivienda para atender a "toda la pirmide poblacional". Foto: Archivo
El funcionario dijo que de los $ 50.000 millones, $ 25.000 millones corresponden al programa
Procrear y el resto a planes de hbitat y desarrollo urbano, como la urbanizacin de asentamientos
y villas .
"La idea es tener una poltica unificada dentro del Plan Nacional de Vivienda, al que se le suman
los planes federales con la construccin de 70.000 viviendas sociales en distintas provincias y
municipios, orientados a los sectores de ms bajos recursos", indic.
Kerr dijo que " se segmentaron todos los programas" de vivienda para facilitar el acceso al crdito a
cada individuo en relacin a sus necesidades e ingresos, "y no darle un crdito subsidiado a quien
no necesita" como ocurri en la anterior administracin.
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Lneas disponibles
El subsecretario dijo que la meta para este ao dentro del programa Procrear Solucin Casa Propia
es otorgar 18.000 crditos hipotecarios para comprar viviendas nuevas o usadas.
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Se trata de crditos a 20 aos, donde las familias deben ahorrar entre 10% y 15% del valor de la
propiedad, a lo que se le suma una bonificacin de hasta $ 300.000 por parte del Estado y un
crdito hipotecario nominado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) al que se accede por puntaje
con una tasa del 5%. El destino es vivienda nica, familiar y de ocupacin permanente y la
valuacin de los inmuebles tiene como techo $ 1,5 milln.
"Relanzaremos las lneas de crdito para la construccin individual en lote propio. La meta es dar
entre 10.000 y 15.000 prstamos", seal el funcionario.
Adems de la lnea casa propia, el ente tambin impulsa el plan Procrear, que permite acceder a
viviendas a estrenar. "Vamos a arrancar con 15.000 viviendas nuevas de estos desarrollos. La
mitad ya est preadjudicada por sorteo. Los dems sern seleccionados con sistema de puntaje",
seal Kerr. Se planea entregar 23.000 unidades, a las que se podrn acceder con crdito
hipotecario con plazos de pago de hasta 20 y 30 aos para departamento de 1, 2 y 3 dormitorios.
Por ltimo, el funcionario destac que tambin cuenta con una lnea para lotes. "Son 10.000 lotes
en ejecucin. La idea es terminarlos y volcarlos para que puedan ser comprados con crdito
hipotecario. Muy pocos estn sorteados, slo 3.000, y estn distribuidos en todo el pas", sostuvo.
Ivn Kerr
La herencia de Melconian a Gonzlez Fraga: los crditos hipotecarios ya atraviesan un verdadero
"boom"
23-01-2017 "Quiero un pas donde todos sean propietarios. La cuota tiene que equivaler a un
alquiler", dijo antes de asumir. El funcionario se autoimpuso un objetivo de difcil
cumplimiento. No obstante, tendr como punto de partida un panorama ms que alentador:
los crditos UVA crecieron 530% en pocos meses
Por Rubn Ramallo
"Quiero un pas donde todos sean propietarios".
"La cuota tiene que equivaler a un alquiler. Una familia tiene que poder acceder a una vivienda
pagando $2.000 mensuales".
Estas fueron las primeras declaraciones de Javier Gonzlez Fraga luego de que se hiciera pblica
su designacin al frente del Banco Central.
Dijo lo que buena parte de la sociedad quiere escuchar y sus palabras sonaron como msica
para los odos.
En una primera impresin, el objetivo luce tan alentador como inalcanzable. Tanto, que si llegase
a cumplirlo podra postularse como presidente e incluso ganar, dada la importancia que le
asignan los argentinos al techo propio.
Pero claro, antes de subirse a semejante tren de optimismo conviene repasar cmo est hoy en da
el mercado del crdito para la vivienda. En otras palabras, cul ser la "herencia recibida".
Por lo pronto, Gonzlez Fraga no enfrentar un escenario tan complejo como el de su antecesor,
Carlos Melconian.
Ms bien, observar que los crditos a tasa variable terminaron el 2016 con una tendencia a la
suba tan marcada que muchos ya califican como "boom".
Tal es as que los hipotecarios ya aprobados y adjudicados, en conjunto por la banca pblica y
privada, durante 2016 sumaron ms de $18.000 millones.
- El Banco Nacin entreg hasta diciembre $8.000 millones
- El Banco Santander Ro, unos $10.000 millones
- El Banco Hipotecario, cerca de $400 millones
- El Galicia, un total de $200 millones
 235
Los montos colocados mes a mes superaron ampliamente las expectativas de los ejecutivos
bancarios y tambin de los funcionarios del BancoCentral.
Slo en diciembre se colocaron casi $2.400 millones de nuevos crditos y, de ese total, el 80%
fueron a tasa variable, segn datos del BCRA.
Gonzlez Fraga, hombre de nmeros, buscar las estadsticas de meses anteriores para indagar
acerca de la evolucin de esta lnea de financiamiento.
Se sorprender gratamente al ver que los hipotecarios a tasa variable aumentaron la friolera de
un 530% en los ltimos seis meses.
Son los que ajustan por "UVA", es decir, en funcin del ndice de precios al consumidor.

Volver a hacer las cuentas para asegurarse que no hay ningn error de clculo y luego posar su
mirada en el archivo excel que hace referencia a los prstamos para la vivienda otorgados a tasa
fija.
Har la cuenta una y otra vez y constatar que tambin repuntaron muy fuerte: casi un 150%.
Finalmente, ir a la columna del archivo que dice "monto total" y levantar las cejas asombrado
al ver que la calculadora le indica que creci un impactante 380%.
Con estos nmeros sobre su escritorio, comenzar a hilar un poco ms fino. Indagar sobre las
entidades que estn entregando hipotecarios y contar un total de 14.
Repasar una por una y ver que todas muestran elevadas tasas de crecimiento.
 236

Ya a esta altura, llamar a alguno de sus asesores y juntos comprobarn que el impulso de las
nuevas lneas UVA ha sido tal que, en apenas un semestre, duplicaron su "share" con respecto a
los de tasa fija.
De "1,7 veces" (variable vs. fija) la relacin pas a 4,3 veces. Todo un sntoma de cambio en la
forma de pensar de muchos argentinos, si se tiene en cuenta el tradicional pnico a endeudarse a
un tipo de inters sujeto a modificaciones.
Tambin este repunte muestra con claridad el buen recibimiento que vienen registrando las lneas
que actualizan la cuota segn el ndice de precios al consumidor.
Fuentes del sector financiero sostienen que buena parte de los crditos colocados corresponden a
la versin actualizada del Procrear, a 10 y 20 aos, que ajustan por UVA ms un adicional del
orden del 5% segn la entidad bancaria.
 237

En este plan, el crdito mximo es de $1 milln y el precio de la propiedad no puede superar el

milln y medio.
Incorpora una bonificacin no reembolsable, a cargo del Estado nacional, de entre $100.000 y
$300.000, segn el valor del inmueble y la composicin del grupo familiar.
 238
La herencia
En el anlisis "uno a uno", banco por banco, Gonzlez Fraga encontrar que el Banco Santander
Ro super los $10.000 millones entre crditos UVA y Procrear, por solicitudes presentadas en el
ltimo semestre.
Banco Galicia posee cerca de 1.000 trmites en curso. Buena parte de esa cantidad finalizar en
escrituras en enero. El monto promedio de los prstamos es de $600.000 (u$s38.000).
La segunda versin, tambin aprobada por el Banco Central, se denomina UVI, que toma como
referencia la evolucin del costo de la construccin. Surgi de una iniciativa del senador Julio
Cobos y fue aprobada por el Congreso de la Nacin.
Cuando Fraga, en su planilla de Excel, llegue al rengln "Banco Nacin" encontrar una
aclaracin al pie de la pgina.
La propuesta diseada por su antecesor constaba de tasa fija en los tres primeros aos y
variable en los siguientes. El mecanismo de actualizacin no es por inflacin (como en los UVA
de Sturzenegger) sino por el coeficiente de variacin salarial (CVS).
- Bajo esta metodologa, la entidad registr un rcord en diciembre: 1.180 escrituras, casi un 60%
ms que el mes anterior.
- Adems, cerr 2016 con cerca de 6.000 (escrituras), que involucran $4.128 millones.
"El inters ha ido aumentando con el correr de los meses. La tendencia fue claramente
ascendente desde junio, cuando lanzamos nuestra propia lnea", asegur Melconian.
Otros bancos, en tanto, plantean propuestas con tasa fija al inicio para luego ajustar por Badlar
(la que se paga por depsitos de ms de un milln de pesos) ms un determinado plus.
Es el caso del HSBC, que posee una lnea destinada a primera y segunda vivienda, a tasa
combinada, monto mximo de 3,6 millones y cancelable a 20 aos.
Ofrece la posibilidad de pactar un inters fijo a tres aos (21% anual), a cinco (19%) o a siete
(18%). Los aos subsiguientes son tasa variable ms un plus de 400 puntos bsicos.
Bajo esta modalidad, la entidad comandada por Gabriel Martino prev colocar $800 millones en
una primera etapa.
Junto con el incremento de los montos otorgados en nuevos crditos a tasa variable, se registr un
notorio aumento de los plazos acordados: se pas de un promedio de 13 aos a 18 aos.
El monto aproximado es de $1 milln, cancelable en 18 aos, y por el 60% del valor de la
propiedad.
 239

Son varias las entidades que experimentan esta fuerte recuperacin de los crditos
hipotecarios.
Para los hipotecarios ajustables, los montos promedian $1 milln (u$s60.000) por carpeta
aprobada.
Cuotas para todos los gustos
La gama de opciones de financiacin creci en forma notoria, al igual que las diferencias de
cuota segn la entidad.
A modo de ejemplo, puede considerarse un departamento standard de 65 metros cuadrados en
Capital Federal que cotiza a u$s120.000, o su equivalente en pesos: $2 millones.
En lneas generales, la informacin que brinda cada banco hace referencia a:
- Monto mximo a otorgar
- Porcentaje a financiar sobre el valor de la vivienda
- Plazo
- Tasa fija
- Modalidad de ajuste y tasa
- Relacin cuota / ingresos
- Aporte inicial
Con estos datos, iProfesional realiz un relevamiento de lo que ofrecen las diferentes entidades:
-Banco Hipotecario
Financia hasta $2 millones (u$s120.000) y con tope en el 70% del valor de la propiedad.
El plazo de cancelacin es de 15 aos y el prstamo ajusta por UVA, ms un plus del 5,5%.
La relacin cuota-ingreso es hasta el 30% y el aporte para completar la operacin ronda los
$500.000 (u$s30.000). Las cuotas e ingresos mnimos son las que se exponen en el siguiente
grfico:
 240

-Santander Ro
Ofrece un crdito ajustable por UVA a 20 aos y con tasa adicional del 7,24% anual.
La cuota no puede superar el 25% del ingreso del grupo familiar y financia hasta el 70%, con tope
en los $3,6 millones.

-Banco Ciudad
 241
La entidad propone dos lneas:
-Banco Ciudad UVA: el monto mximo es de u$s120.000 (75% del valor de la unidad). Se cancela
a 20 aos y la relacin cuota ingreso es del 25%. El esquema de pagos es el siguiente:

-Banco Ciudad Vivienda: financia hasta u$s150.000 a un inters del 25% anual el primer ao.
Luego se remplaza por una tasa equivalente a la de un plazo fijo ms 250 puntos bsicos.
La relacin cuota-ingreso se eleva al 40%, de modo tal que para los primeros doce meses el
esquema es el siguiente:
 242

-Banco Nacin
La lnea denominada "Banco Nacin Tu Casa" ofrece hasta u$s175.000 a 12 aos de plazo. Ese
monto no puede superar el 80% del precio de la unidad.
La relacin cuota-ingreso es del 30% y la tasa ser fija (14%) para los primeros tres aos.
Luego los pagos mensuales pasan a ajustarse segn la tasa del propio banco para prstamos
hipotecarios.
 243
-HSBC
El mximo es de u$s220.000 y no podr exceder el 75% del valor del inmueble. La cuota mxima
debe ser inferior al 30% del ingreso familiar.
El esquema para un prstamo a 240 meses permite elegir una tasa determinada segn el plazo
-que va de 3 a 10 aos-, para luego aplicarse la Badlar ms 400 puntos bsicos.

Hipotecas crecen 36% anual

Este mayor dinamismo en hipotecarios refleja en buena medida la reaccin que viene
mostrando el sector inmobiliario.
Slo en noviembre de 2016, el total escriturado en Capital mostr un crecimiento del 45%
respecto de igual mes del ao anterior, por un monto total de $9.500 millones.
El monto promedio por transaccin fue de casi $1,9 milln, equivalente a u$s124.000.
En cuanto a las operaciones con hipoteca, sumaron un 85% ms que en noviembre de 2015,
apalancando 15% del total de escrituras. En este caso, el monto promedio fue de u$s90.000.
A lo largo del ao, las operaciones con garanta hipotecaria superaron las 5.000, cifra que da
cuenta de un incremento del 36% respecto de igual perodo del ao anterior.
Gonzlez Fraga tiene por delante una difcil misin. Es que no ser fcil que su expresin
"quiero un pas donde todos sean propietarios" se transforme en realidad.
Pero al menos, para su ajetreada tarea -y ante una vara de medicin tan alta como la que se
propuso- tiene un aliciente: la "herencia recibida", en este caso, no es tan mala.
25/01/2017 - 18:20Clarin.com Econmico Economa
Primera medida de Javier Gonzlez Fraga en el Banco Nacin: lanza crdito para construccin de
viviendas a 20 aos
Es una lnea que financiar el 80% de la propiedad. La construccin tiene que hacerse en un ao.
Cules son las tasas.
Primera medida de Javier Gonzlez Fraga en el Banco Nacin: lanza crdito para construccin de
viviendas a 20 aos
 244
El Banco Nacin (BNA) lanz una lnea de crditos para la construccin, ampliacin, refaccin y
terminacin de viviendas sobre terreno propio, a un plazo de 20 aos y con una financiacin de
hasta el 80 % del valor de la propiedad.
A travs de un comunicado, la entidad que ahora comanda Javier Gonzlez Fraga (que esta
semana reemplaz a Carlos Melconian) precis que la lnea de crdito ser en pesos y que la
construccin no podr excederse del ao.
En ese perodo, la tasa de inters de prstamo ser del 18 % y una vez finalizada la construccin
ser fija, del 14 % anual, durante los primeros tres aos. "A partir de la cuota 37, las cuotas se
recalcularn solamente una vez al ao y ese ajuste no podr exceder el aumento de salarios,
determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), que se calcula cada mes de
agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias.
Los crditos son hasta 20 aos y el valor mximo de la propiedad a construir ser de 2.868.000
pesos, de los cuales el banco podr financiar hasta el 80 %.
Por otra parte, si el interesado adhiere "a un paquete de servicios categora Nacin Platinum o
superior, podr financiar la construccin de una vivienda de hasta 5.162.400 pesos, indica el
comunicado.
Tambin, como en otros tipos de crditos que otorga el BNA, "se permitir a los titulares o
cotitulares, para el caso de matrimonios o convivientes, incluir a sus padres, hijos y hermanos
como codeudores, pudiendo aumentar as el ingreso familiar.
26.01.2017
La primera medida de Gonzlez Fraga es una causa perdida...
La primera medida que anunci Javier Gonzlez Fraga como titular del Banco Nacin fue una lnea
de crditos para la construccin, ampliacin, refaccin y terminacin de viviendas sobre terreno
propio. Se sabe que enfocado en las elecciones de octubre, as como lo hizo el gobierno de Nstor
Kirchner y luego el de Cristina, la administacin macrista busca poner ac el pie en el acelerador.
Sin embargo, la experiencia demuestra que en este pas la "casa propia" sigue y seguir siendo un
sueo...
El Nacin presenta su lnea de crditos hipotecarios porque sabe que no funcionar la del BCRA?
El Banco Nacin (BNA) lanz una lnea de crditos para la construccin, ampliacin, refaccin y
terminacin de viviendas sobre terreno propio, a un plazo de 20 aos y con una financiacin de
hasta el 80% del valor de la propiedad, como primera medida del flamante titular del organismo
Javier Gonzlez Fraga, que esta semana reemplaz a Carlos Melconian.
Segn inform la lnea de crdito ser en pesos y la construccin no podr excederse del ao, en
cuyo perodo, la tasa de inters de prstamo ser del 18% y una vez finalizada la construccin ser
fija, del 14% anual, durante los primeros tres aos.
"A partir de la cuota 37, las cuotas se recalcularn solamente una vez al ao y ese ajuste no podr
exceder el aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variacin Salarial (CVS),
que se calcula cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias".
Los crditos son hasta 20 aos y el valor mximo de la propiedad a construir ser de 2.868.000
pesos, de los cuales el banco podr financiar hasta el 80%.
Por otra parte, si el interesado adhiere "a un paquete de servicios categora Nacin Platinum o
superior, podr financiar la construccin de una vivienda de hasta 5.162.400 pesos, indica el
comunicado.
Tambin, como en otros tipos de crditos que otorga el BNA, "se permitir a los titulares o
cotitulares, para el caso de matrimonios o convivientes, incluir a sus padres, hijos y hermanos
como codeudores, pudiendo aumentar as el ingreso familiar".
No es el primer crdito que lanza el Gobierno, tampoco el nico de los ltimos aos. Fueron una
obsesin para el expresidente Nstor Kirchner, y su esposa y ex mandataria Cristina Fernndez lo
intent con el Procrear.
Apenas asumi el poder Mauricio Macri, el Banco Central hizo su tarea seguido por Carlos
Melconian con otro plan desde el Banco Nacin tambin, lo que motiv el primer cruce entre los
titulares de ambos organismos.
 245
Los prstamos de la entidad comandada por Federico Sturzenegger se denominados en UVIs
(Unidades de Vivienda), y luego el Nacin lanz lo suyo, al que estimaban slo podra acceder
entre el 10 y 20% del universo total de familias.
En este sentido, l a entidad presidida por Melconian ofrecera una lnea de crditos hipotecarios a
20 aos, con una tasa fija de inters del 14% durante los tres primeros aos y a partir del cuarto
ao, variable con tope segn los salarios.
As lo anunciaba Melconian, quien aseguraba que sera un prstamo de hasta $ 2,5 millones y que
el banco aportar hasta el 80% del valor de la propiedad, cifras similares a las de Gonzlez Fraga.
El ingreso mnimo del grupo familiar debera superar los $36.000.
La del Central es un prstamo otorgado por algunos bancos privados y pblicos por hasta $ 2
millones, con una tasa fija anual de hasta el 5% pero con una actualizacin mensual del capital en
base al CER, que considera la inflacin. El acceso a este prstamo requiere un ingreso mnimo de
$8.056 y es a 20 aos. Estas condiciones pueden variar segn cada entidad bancaria.
Slo por citar un ejemplo: considerando un prstamo de $800 mil, la cuota inicial en el caso de las
UVIs es de $6.445 y un ingreso mnimo requerido de casi $21.500 mientras que en el del Nacin se
ubica cercana a $10 mil con un ingreso de $36.358, de acuerdo estimaciones de analistas.
Segn se informaba en aquel momento el diario 'Ambito Financiero', en lneas generales, la
principal ventaja de los prstamos con UVIs es el ingreso mnimo requerido y la desventaja ms
importante, que se ajusta por CER, en cuya elaboracin se considera el ndice de inflacin. A la
inversa, lo positivo de la tasa en la lnea del Nacin es que sea fija en los primeros aos y despus
se ajuste por salarios; pero marcaron como negativo que se requera para acceder un ingreso
mnimo superior.
La semana pasada el canal 'TN' informaba que el Gobierno relanzar el plan Procrear para
construir viviendas para lo cual el Ministerio del Interior acelera los preparativos para presentar en
las prximas semanas la segunda fase de los planes de vivienda. El Gobierno impulsar en esta
oportunidad los crditos hipotecarios para construir viviendas en terrenos particulares.
Tambin imprimir ms velocidad a la entrega de viviendas en desarrollos urbansticos, como parte
del impulso que la administracin de Macri espera darle a la obra pblica en el ao electoral. Y
coordinar con municipios la preparacin de terrenos que puedan lotearse e ingresar al programa
de vivienda.
El Ejecutivo y cuatro bancos que entregan crditos hipotecarios para construccin (son pocos los
que tienen vigente una lnea de estas caractersticas en el mercado) negocian los detalles finales
del financiamiento para levantar casas en terrenos particulares. Participaran el Hipotecario, el
Provincia, el Credicoop y el Bancor, el banco pblico de la provincia de Crdoba.
El crdito se entregar bajo la modalidad UVA, que actualiza el valor del capital con la inflacin, con
un tope de acuerdo a la evolucin de los salarios. Eso hace que la deuda se mantenga constante a
lo largo del tiempo, en vez de licuarse en los primeros aos por el avance de los precios. Tendr
condiciones similares a las del Procrear Solucin Casa Propia, la alternativa que lanz el Gobierno
el ao pasado para financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas.
El Ejecutivo asignar un subsidio de capital que hasta los 300.000 pesos y el beneficiario deber
tramitar un crdito en el banco de su eleccin.
El monto mximo del proyecto a financiar no est definido, pero rondar los 1,2 millones de pesos.
Habr, en principio, 80 00 crditos bajo esta modalidad.
Los beneficiarios debern inscribirse va web y una comisin asignar el cupo de crditos de
acuerdo a un sistema de puntaje, que otorga prioridades en funcin de las condiciones de
vulnerabilidad (candidad de hijos, condiciones de la vivienda que habita, nivel socioeconmico,
etctera).
Las familias deben ganar entre dos y cuatro veces el salario mnimo vital y mvil, fijado en $ 8060.
Y, por supuesto, tener un terreno escriturado o escriturable a disposicin. El Procrear es para
vivienda nica, por lo que los postulantes no pueden tener un inmueble edificado a su nombre.
26.01.2017

ALERTA
 246
POLTICA

CONTROLES MIGRATORIOS
Tras endurecer controles en vuelos y fronteras, se viene la baja de la residencia
Este jueves (26/1) comenz a funcionar el sistema API en las aerolneas por el cual las empresas
debern recopilar informacin de sus pasajeros para poder identificar a aquellos que tienen
antecedentes o cometieron delitos a fin de ser regresados a sus pases de origen. Tambin hoy, va
decreto, el Gobierno cre la Comisin Nacional de Fronteras, que tendr por objetivo establecer
una estrategia integral de lucha contra el narcotrfico, la trata de personas, el contrabando y otros
delitos transnacionales. A esas dos medidas se sumara otro DNU presidencial por el cual se le
quitara inmediatamente la residencia a los extranjeros que cometieron un delito pero que hay que
esperar a la mitad de la condena.
Mauricio Macri y Patricia Bullrich orquestan los nuevos controles migratorios
Desde este jueves (26/1) y como parte de un paquete de medidas para endurecer los controles
migratorios, entr en vigencia el nuevo sistema por el cual en los aeropuertos se le exigir a todas
las lneas areas la recopilacin de informacin previa de los pasajeros que entren o salgan de la
Argentina. Se trata del API, Informacin Anticipada de Pasajeros, que tiene como objetivo evitar "el
ingreso de delincuentes".
El API (siglas en ingls) se aplica a partir de hoy (26/1) y apunta a determinar si una persona que
ingresa o egresa de la Argentina es requerida por la Justicia local o su pas de origen.
En el caso de detectar a delincuentes, la aerolnea que trajo al pasajero, sin haber constatado que
pudiera ingresar al pas, correr con los gastos y se ocupar de subirlo a otro avin para l levarlo
de regreso a su pas de origen, anunci ayer (25/1) el director de Migraciones.
En tanto, este jueves (26/1) se conoci otra medida que aumenta los controles migratorios en las
fronteras: por decreto presidencial publicado en el Boletn Oficial esta maana se cre la Comisin
Nacional de Fronteras, que tendr por objetivo establecer una estrategia integral de lucha contra el
narcotrfico, la trata de personas, el contrabando y otros delitos transnacionales.
El objetivo del organismo ser la de actuar como "regulador y coordinador del funcionamiento de
los pasos internacionales y centros de frontera.
De acuerdo al Decreto -que lleva las firmas del presidente Mauricio Macri, el jefe de Gabinete,
Marcos Pea; y los ministros Patricia Bullrich (Seguridad) y Rogelio Frigerio (Interior)-, la seguridad
en los puntos fronterizos ser responsabilidad de la Gendarmera Nacional y de la Prefectura
Naval, mientras que el Departamento Interpol de la Polica Federal coordinar con la Direccin de
Migraciones la actualizacin sistemtica y permanente de los registros de aptitud migratoria en lo
referente a los pedidos de captura nacionales e internacionales.
El Decreto tambin dispone la creacin de Centros de Frontera que abarcarn los complejos
fronterizos de control migratorio, aduanero, fitozoosanitarios y de servicios complementarios,
ubicados en las inmediaciones de los respectivos pasos internacionales.
Se declaran Centros de Frontera a los pasos internacionales Concordia-Salto, que limita con
Uruguay; los fronterizos con Brasil Paso de los Libres-Uruguayana, Santo Tome-Sao Borja e
Iguaz-Foz do Iguaz; Posadas-Encarnacin, que limi ta con Paraguay; y los fronterizos con la
Repblica de Chile San Francisco, Pircas Negras, Agua Negra, Cristo Redentor, Pehuenche, Pino
Hachado, Cardenal Samor, Integracin Austral y San Sebastin.
En tanto, se espera otra medida regulatoria del sistema de migraciones.
Segn lo adelantado por la ministra de Seguridad, Patricia Bullrich el martes (24/1) el DNU que se
espera tendr tres ejes: "Aquel que cometi un delito en su pas, no entra en la Argentina; aquel
que comete un delito estando en la Argentina ser expulsado de manera rpida (en un plazo de
tres meses); y aquel que ya cometi un delito hay que esperar a la mitad de la condena, pero
inmediatamente se le va a sacar su residencia".

Alejandro Bianchi@aleebianchi 17 feb.

 247
Ms
C/crdito UVA del @BancoCentral_AR en el esc. base, al 6 ao de pagar la
cuota todos los meses, debs 55% + de lo que te prestaron

El Gobierno relanzar el plan Procrear con un presupuesto de 25 mil millones de pesos

Ser uno de los elementos de gestin que el Presidente podr mostrar en la campaa con miras a
las elecciones
SEGUIRMariano ObarrioLA NACIONMARTES 07 DE MARZO DE 2017 13:45
El Gobierno relanzar el plan Procrear con un presupuesto de 25 mil millones de pesos
El Gobierno relanzar el plan Procrear con un presupuesto de 25 mil millones de pesos. Foto:
Archivo
0
El gobierno de Mauricio Macri public hoy en el Boletn Oficial un nuevo DNU por el cual el
programa de vivienda nica con crdito subsidiado Procrear pas de la rbita de la Anses, que
conduce Emilio Basavilbaso, a la del ministro del Interior y Obras Pblicas, Rogelio Frigerio.
Pasado maana Frigerio har un relanzamiento del proyecto para 2017 con el anuncio de nuevas
lneas de crdito.
Segn adelantaron a LA NACION fuentes de la cartera poltica, el plan tendr este ao un
presupuesto de 25.000 millones de pesos y ser uno de los elementos de gestin que el Presidente
podr mostrar en la campaa con miras a las elecciones del 22 de octubre prximo.
En rigor, el Procrear se integrar a toda la poltica de vivienda del Gobierno. El secretario de
Vivienda y Hbitat, Domingo Amagay, tendr un presupuesto de 50.000 millones de pesos.
Se destinarn 9000 millones para proyectos de la subsecretara de Hbitat y Desarrollo Humano,
de Marina Klemensiewicz; 16.000 millones para el plan de viviendas del subsecretario de
Desarrollo Urbano y Vivienda, Ivan Kerr, y 25.000 millones para el Procrear, que quedar bajo la
rbita de ste ltimo.
El Programa de Crdito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Famniliar (Procrear)
haba sido lanzado por la ex presidenta Cristina Kirchner y se ejecutaba con fondos de la Anses,
que conduca Diego Bossio.
Como parte del reordenamiento de programas de la administracin, Macri dispuso que el plan se
traslade a la jurisdiccin de Interior. Por eso mismo, Frigerio relanzar pasado maana el Procrear
con una nueva lnea de crdtio que se suma a los planes Casa Propia y Desarrollos Urbansticos,
segn confiaron a LA NACION fuentes de la cartera poltica.
Segn trascendi, en esta nueva etapa todos los bancos pblicos y privados podrn participar de la
oferta de crditos para el Procrear y no slo el Banco Hipotecario, que adems quedar como
 248
fiduciario, segn estableci el decreto de necesidad y urgencia (DNU) nmero 146/2017 firmado
por el Presidente y todos sus ministros del gabinete.
"De ese modo se busca unificar toda la poltica de vivienda del gobierno y el jueves se van a
anunciar nuevas lneas de crdito adems del pase del Procrear al Ministerio del Interior",
sealaron en la Casa Rosada.
El Procrear tiene en la actualidad 3300 obras en ejecucin (varios complejos habitacionales) y
70.000 viviendas, de las cuales 60.000 estn en construccin y 10.000 por empezar sus obras. En
el primer trimestre el objetivo es inaugurar 5000 viviendas nuevas y mejorar y terminar de edificar
otras 20.000.
Segn Interior, se crearn empleos para 85.000 personas, que se sumarn a los 290.000 puestos
de trabajo del total de los planes de vivienda federales. "Frigerio ya tena en el Ministerio el Plan
Nacional de Vivienda y el Plan de Hbitat. Ahora integr el Procrear para consolidar toda la poltica
de vivienda", dijo uno de sus allegados.
07.03.2017

ALERTA
ECONOMIA

UNIFICACIN DE LA POLTICA DE VIVIENDA

Caractersticas y requisitos: Relanzan Procrear, ahora en manos de Interior
El Gobierno oficializ hoy el traspaso del Procrear a la rbita del Ministerio del Interior que conduce
Rogelio Frigerio, quien de esta manera maneja desde ahora toda la poltica de viviendas (ya tena a
su cargo el Plan Nacional de Vivienda y el Plan de Hbitat). Lanzado en el 2012 por el Gobierno de
Cristina Fernndez era manejado hasta el momento por la ANSeS. El cambio del Procrear es que
los crditos, ahora, se pueden actualizar por coeficientes UVA, UVI e ICC y se pueden emitir
fideicomisos y Obligaciones Negociables para desarrolladores.
El ministro del interior, Rogelio Frigerio.
El Gobierno oficializ el traspaso del Procrear a la rbita del Ministerio del Interior que conduce
Rogelio Frigerio, quien de esta manera maneja desde ahora toda la poltica de viviendas.
As lo dispuso mediante el decreto de necesidad y urgencia (DNU) nmero 146 publicado en el
'Boletn Oficial', con la firma de todo el gabinete de Mauricio Macri.
El Programa Crdito Argentino del Bicentenario para la Vivienda nica Familiar (Pro.Cre.Ar),
lanzado en 2012 por el gobierno de Cristina Fernndez, tiene por objeto "facilitar el acceso a la
vivienda propia de la poblacin y la generacin de empleo como polticas de desarrollo econmico
y social".
Hasta el momento era manejado por la Anses, pero ahora pasa a la cartera de Frigerio, quien ya
tena a su cargo el Plan Nacional de Vivienda y el Plan de Hbitat. De esta forma, el Ministerio de
Interior pasar a administrar un presupuesto de $9.000 millones para Hbitat, $25.000 millones
para Procrear y $16.000 millones para Vivienda.
El cambio clave en el Procrear es que los crditos, ahora, se pueden actualizar por coeficientes
UVA, UVI e ICC y se pueden emitir fideicomisos y Obligaciones Negociables para desarrolladores.
Fuentes del Ministerio puntualizaron que el jueves 09/03 se anunciar un relanzamiento del
Procrear con una nueva lnea de crditos que se suma a Casa Propia y a Desarrollo Urbansticos.
El Banco Hipotecario es la entidad constituida como fiduciaria del programa, por lo que se encarga
del otorgamiento de los crditos.
Segn datos del Ministerio del Interior, en la actualidad hay alrededor de 3.300 obras en ejecucin
(varios son complejos habitacionales), con cerca de 70.000 viviendas, de las cuales 60.000 estn
en construccin y 10.000 por empezar las obras. En el primer trimestre la cartera de Frigerio estima
inaugurar 5.000 viviendas.
Segn las mismas proyecciones, habr otras 20.000 unidades que se mejorarn o se terminarn
de edificar.
De esta forma, segn los clculos del Ministerio del Interior, los nuevos proyectos incorporarn al
empleo formal a cerca de 85 mil personas. Que se sumarn a los 290 mil puestos de trabajo que ya
emplean los planes federales.
Caractersticas del nuevo Procrear:
1- Cmo se podrn usar los crditos
El nuevo Procrear permitir destinar el prstamo para construir viviendas y para comprar unidades
nuevas o usadas.
2- Cmo se acceder al crdito
 249
Se realizar un ranking del que participarn los aspirantes que puedan acreditar salarios de entre
dos y cuatro sueldos mnimos (entre $ 16.000 y $ 32.000). No habr ms sorteos, como se hizo
hasta 2015. El salario mnimo actual es de $ 8060.
3- Tipos de vivienda
El crdito ser para vivienda nica, familiar y de ocupacin permanente de hasta tres ambientes,
con una valuacin de hasta $1.500.000.
4- Plazo de los crditos
Podrn ser de 20 aos a 30 aos, con una tasa en pesos que se ajustar por Unidades de Valor
Adquisitivo (UVA), que sigue a la inflacin.
5- Bonificacin
Habr una bonificacin de entre $300.000 y $400.000 por parte del Estado.
6- Bancos
Los crditos se canalizarn a travs del Banco Hipotecario Nacional, como suceda hasta ahora,
pero tambin se sumarn otras entidades pblicas y privadas.
7- Edad para acceder al crdito
Los aspirantes debern tener entre 18 y 55 aos para acceder al crdito. Este requisito rige tanto
para el titular como para el cnyuge o conviviente. La persona que aplica puede ser argentina,
nacionalizada, o extranjera con residencia permanente.
8- Antigedad en el trabajo
Los bancos pedirn recibos de sueldo que acrediten una antigedad laboral mnima de un ao para
trabajadores en relacin de dependencia, monotributistas y autnomos.
El Banco Nacin lanza crditos hipotecarios a 30 aos
Ser la primera lnea a plazos tan largos del mercado. Las cuotas ajustarn por UVA y el objetivo
es que sea menor que lo que hoy cuesta un alquiler. Se anuncia el jueves
Por Pablo Wende 8 de marzo de 2017
El Banco Nacin sacude el mercado con una nueva lnea de crditos hipotecarios (Tlam)
El Banco Nacin sacude el mercado con una nueva lnea de crditos hipotecarios (Tlam)
Javier Gonzlez Fraga se reserv su primera aparicin pblica como presidente del Banco Nacin
para un anuncio de alto impacto: la primera lnea de crditos hipotecarios a 30 aos. El directorio
de la entidad est terminando de discutir los detalles, pero ya se sabe que el alargamiento de
plazos ser posible por el ajuste de las cuotas por UVA, es decir, segn la inflacin minorista
mensual.
Adems, la tasa de inters adicional al ajuste UVA tambin se ubicar entre las ms bajas del
mercado, por debajo del 4% anual. La mayora de los bancos que se lanzaron a competir con este
tipo de crditos otorgan a plazos de hasta 20 aos y las tasas estn entre el 5% y el 6,5% anual.
Una de las caractersticas principales de este nuevo crdito es que arrancar de una cuota muy
baja, sin duda la menor del mercado por dos combinaciones: el plazo extendido del crdito y el
ajuste por inflacin, que permite arrancar con una cuota inicial mucho ms baja que en los crditos
a tasa fija.
La nueva lnea ser la presentacin formal de Javier Gonzlez Fraga como presidente del BNA
Al arrancar con una cuota mucho ms baja, esto permitir que mucha ms gente est en
condiciones de acceder al crdito, incluso muchos que hoy no tienen acceso a otras lneas
ofrecidas por bancos pblicos o privados. Y aquellos que ya califican tendrn posibilidad de
acceder a un prstamo de mayor monto, con lo que tendran ms flexibilidad para acceder a la
vivienda propia.
La combinacin de un plazo tan largo y el ajuste por UVA permitir que la cuota inicial resulte muy
accesible
El anuncio tendr un alto impacto y marca una clara estrategia del Gobierno por impulsar el crdito
hipotecario en la Argentina. Segn las proyecciones que maneja el ministro de Hacienda, Nicols
Dujovne, de un monto de otorgamiento cercano a los $1.000 millones mensuales entre todos los
bancos, se podra saltar hasta $5.000 millones por mes hasta fin de ao.
Gonzlez Fraga fue nombrado al frente del Nacin a mediados de enero pero recin pudo asumir a
fines del mes pasado por una intervencin coronaria de la que ya est repuesto. Pese a que
diariamente concurre al banco por varias horas, no se realiz un acto formal de asuncin como es
costumbre en la entidad. Por lo que lo del jueves sera su primera aparicin pblica en ese nuevo
puesto.
El economista de extraccin radical ya haba adelantado a sus allegados la intencin de impulsar
fuertemente el crdito del BNA, con varios ejes simultneos: el pblico a travs de una nueva lnea
de hipotecarios, las pyme y el campo (se puso en marcha una nueva lnea a diez aos para la
ganadera).
 250
Se supone que esta lnea reemplazar a la actual de 20 aos que ofrece el Nacin, que es a tasa
fija del 14% los primeros tres aos y luego variable segn la evolucin de BADLAR (tasa de plazo
fijo mayorista). El ao pasado el anterior presidente de la institucin, Carlos Melconian, le dio
impulso a esta lnea pero prefiri no lanzar con ajuste UVA, por los elevados niveles de inflacin
que se observaban an en la economa. Esto le gener algunas disputas con el presidente del
Central, Federico Sturzenegger.
ARA VIVIENDAS DE HASTA $ 1.000.000
sbado 11 de Marzo de 2017
Nuevo Procrear: plazo de hasta 30 aos y cuotas de $2.500

El Gobierno relanz el Programa Crdito Argentino del Bicentenario para la Vivienda nica
Familiar (Pro.Cre.Ar), para el otorgamiento de los crditos para compra y construccin de
viviendas. Segn se anunci, destinar $60.000 millones en crditos para viviendas y para
refaccin, con plazos de hasta 30 aos, que beneficiarn a ms de 100.000 familias.
El paquete de crditos se divide entre "Solucin Casa Propia", "Solucin Construccin",
"Desarrollos Urbansticos", "Lotes con Servicios" y "Microcrditos".
Los prstamos, de hasta $1.650.000, con plazos mximos de 30 aos, demandarn una inversin
del Gobierno para este ao de $60 mil millones .
Solucin Construccin est destinado a quienes cuenten con un lote propio o de un familiar,
Solucin Casa Propia para la compra de viviendas nuevas o usadas y Lotes con Servicios para
construir en terrenos con infraestructura a precios accesibles.
En tanto que Desarrollos Urbansticos est reservado a la compra de departamentos a estrenar
en complejos que gestiona el Estado y los Microcrditos para conexin a servicios pblicos o el
mejoramiento de viviendas.
 251
Las tasas previstas irn de UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) ms 3,5 por ciento para los
crditos del Banco Nacin hasta UVA ms 8 por ciento para los crditos que otorguen otras
entidades bancarias.
Ejemplos de Crditos
-Una familia con hijos podr adquirir a una vivienda nueva o usada de hasta $1.000.000 con
un subsidio de hasta $400.000 en cuotas de $2.500. A travs del Banco Nacin el crdito podr
ser de hasta 30 aos con una tasa UVA + 4,5 por ciento. En este caso, la familia deber contar con
un ahorro del 10 por ciento del valor de la vivienda.
-Para la construccin de una casa, una familia con hijos que cuente con un terreno propio o
de un familiar podr acceder a un crdito de hasta $1.100.000 para la una vivienda de hasta
80 m2. El subsidio puede alcanzar los $400.000 con una cuota de $2.500 si el crdito se realiza a
travs del Banco Nacin. Este crdito est establecido en UVA a 30 aos con una tasa de inters
de 3,5 por ciento, la ms baja del mercado. Con otros bancos el crdito tendr una cuota de
alrededor de los $4.000 con un plazo de 15 aos y una tasa de inters de hasta 8 por ciento.
-Para la compra de viviendas de entre $1.200.000 y $1.650.000, la cuota ser cercana a los
$4.000 en el caso del Banco Nacin y de $8.500 en el caso del resto de los bancos. A travs
del Banco Nacin, el crdito ser a 30 aos con tasa del 3,5 por ciento y a 15 aos con tasa de
hasta 8 por ciento para el resto de las entidades crediticias.
El presidente del Procrear, Ivn Kerr, afirm que el programa entregar este ao, a travs de los
prstamos hipotecarios, 10.000 viviendas en desarrollosd urbansticos y 4.000 lotes de
propiedad del Estado nacional para la construccin de casas.
"Venimos trabajando hace ya un ao con este programa habitacional muy importante.
Vamos a darle vivienda social a quienes no son aptos de crdito ni pueden pagar una cuota,
y acercarle el Procrear al sector medio con capacidad de pago", indic Kerr.
El funcionario precis que "la lnea de construccin, que hace dos aos y medio que tiene un
llamado, otorgar crditos hasta $ 1.200.000 para la edificacin sobre lote propio".
Adems seal que "para la lnea Solucin Casa Propia, para que la gente pueda comprar una
vivienda nueva o usada, que antes (de este Gobierno) no exista, el monto se elev de un
milln y medio de pesos a $ 1.650.000".
Tambin destac que "hay 23.000 desarrollos urbansticos en ejecucin en todo el pas, de los
cuales se entregarn 10.000 este ao con un crdito", y aadi que "se comenzarn a
construir otros 15.000 nuevos con el Procrear".
Kerr remarc que "la cuarta lnea es la de Tierra con Servicio, donde hay 10.000 lotes del
Estado nacional, de los cuales se entregarn 4.000 lotes este ao para que, con un crdito,
puedan construirse una vivienda".
Indic que para calificar para el Procrear "se har una seleccin por puntaje para que la gente
pueda inscribirse", y precis que se va "a ponderar las condiciones de vivienda de las
familias y los ingresos" que tengan.
"A mayor necesidad, mayor puntaje", afirm el funcionario, quien destac que en este nuevo
captulo "entra el Banco Nacin, el principal de la Argentina, que no estaba en el Procrear,
con $ 30.000 millones, y duplica el presupuesto del Programa para generar mayor cantidad
de crditos".
Adems subray que se firm un acuerdo "con 15 bancos pblicos y privados que ofrecern el
producto", por lo cual subray que los interesados "van a poder ir a cualquier entidad
financiera a gestionar el crdito".
Destac que la incorporacin de estos bancos "permite tener ms ventanillas para el
otorgamiento de los crditos, y que la gente haga valer su historia crediticia, porque muchos
acreditan su sueldo en un banco".
"El Procrear es una revolucin del crdito"
El Presidente relanz el plan de viviendas para sectores sin acceso
SIGUIENDOMariano ObarrioLA NACIONDOMINGO 12 DE MARZO DE 2017
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En un intento de recuperar terreno en la agenda de la pobreza, el presidente Mauricio Macri

anunci ayer el relanzamiento del plan Procrear con una lnea de microcrditos para construccin y
refaccin de viviendas dirigidos a sectores medios y bajos, que pagarn a 30 aos cuotas de $
2500 por mes por cada $ 1.000.000 de crdito otorgado.

En un acto en la localidad de San Miguel, el jefe del Estado habl de "la revolucin del crdito
hipotecario" y le pidi a la gobernadora bonaerense, Mara Eugenia Vidal, y a todos sus pares, que
"bajen el impuesto a los ingresos brutos" para complementar los microcrditos. El nuevo plan
Procrear, que pas a la rbita del ministro del Interior y Obras Pblicas, Rogelio Frigerio, tendr un
financiamiento de $ 60.000 millones: 25.000 millones de presupuesto original; 30.000 millones del
Banco Nacion, y 5000 millones de capitales chinos.

El Presidente se mostr junto a Vidal, a Frigerio, y al ministro de Hacienda, Nicols Dujovne. El

mensaje consisti en exhibir sensibilidad social para remontar las fuertes crticas del peronismo de
que "gobierna para los ricos", en un contexto marcado por el paro docente que continuar la
semana prxima, la marcha de la CGT y la posible convocatoria a una huelga general. Esos
ataques, especialmente del kirchnerismo, se profundizaron la semana ltima luego de la difusin de
los ndices de 2,5% de inflacin del Indec y del 32,9% de pobreza de la Universidad Catlica
Argentina (UCA). Macri busc dar respuestas a esos nmeros y dijo que "el progreso tiene que ir
reduciendo esta deuda que es la pobreza".

Ms notas para entender este tema

Un amplio plan con cuotas ajustadas por la inflacin
Se ataj, eso s, poniendo la mira en el largo plazo: "Cambiar es incmodo, cuesta, son muchos
aos que nos han mentido y propuesto cosas que al final no construyen futuro". Y agreg: "Por eso
es tan importante decirnos la verdad, poner los problemas sobre la mesa". Tambin busc
transmitir optimismo: el 22 de octubre prximo habr elecciones. "Todo se mueve en la direccin de
producir futuro, generar felicidad y provocar un cambio trascendente en la vida de la gente",
enfatiz el mandatario.

Los crditos sern para construccin y refaccin de viviendas, tendrn plazos de 30 aos de
repago, y cuotas de $2500 por mes cada milln de pesos otorgados. Beneficiar a 100.000 familias
y tendrn un tope mximo de $ 1.650.000, en cuyo caso pagara una cuota de $ 4125 por mes. Las
familias beneficiarias debern acreditar ingresos de $ 16.120 como mnimo y $ 32.240 como
mximo. "Lo revolucionario de este crdito es que por cada milln de pesos que le damos a las
personas, la cuota va a ser $ 2500 a 30 aos y eso es porque el Estado subsidia $ 400.000",
exclam Macri.

Al dirigirse a Vidal, le indic que "si bajamos un poquito Ingresos Brutos hasta la cuota puede bajar
a casi $ 2000". Y dej un mensaje: "Se lo dejo como inquietud a la gobernadora de la provincia de
Buenos Aires y a todos los gobernadores que me estn escuchando en este momento porque
todos cobran los Ingresos Brutos", propuso Macri.

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El Presidente rescat que el plan Procrear "vena funcionando durante el gobierno anterior", que
encabez la ex presidenta Cristina Fernndez. Sin embargo, no se priv de subrayar que ahora el
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financiamiento se otorgar a "aquellos que realmente lo necesitan" sin "imperfecciones" que dijo el
Gobierno haber descubierto en el otorgamiento.

"Encontramos que Procrear terminaba financiando casas en barrios cerrados, y no era para eso
que haba comenzado", asegur el Presidente en una crtica a su antecesora.

Por su parte, Frigerio destac que se va a "subsidiar hasta el 40% del crdito que se tome" y
asegur, al igual que lo haba hecho Macri, que eso es "algo revolucionario". El ministro del Interior
dijo a Tlam que "la cuota ser ms baja de lo que una familia paga de alquiler".
Procrear: el Gobierno espera colocar 40.000 crditos este ao
Se prev que los bancos Nacin, Provincia y Ciudad anuncien en los prximos das el lanzamiento
de sus lneas ajustables por inflacin
333Martn Kanenguiser
LA NACION
JUEVES 16 DE MARZO DE 2017

El Gobierno espera colocar 40.000 crditos Procrear este aos.

3
El Gobierno apuesta a colocar este ao 40.000 crditos ajustables por las unidades de
valor adquisitivo (UVA) dentro del plan Procrear, con la participacin de los bancos
pblicos y privados. El director de Acceso al Crdito, Toms Bibiloni, dijo a LA NACION
que en los prximos das el Nacin, el Provincia y el Ciudad anunciarn el lanzamiento
de esos crditos.
Adems, afirm que "ahora los bancos privados estn ms interesados en participar,
porque el decreto de traspaso del Procrear al Ministerio del Interior les permite
endeudarse a travs de obligaciones negociables en UVA, lo cual generar un menor
descalce". El funcionario admiti que, adems, "los bancos privados necesitan otras
herramientas, como la securitizacin de las hipotecas, tema que se est trabajando en
una mesa entre el Banco Central, la Comisin Nacional de Valores, la Anses y los
ministerios de Hacienda y de Finanzas".

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Mientras los bancos oficiales aseguraron su participacin en este nuevo diseo del
Procrear, los privados analizan su nivel de involucramiento, segn dijeron a LA
NACION en tres entidades locales.
Segn Bibiloni, "el incentivo adicional que tienen los bancos es el subsidio que aporta
el Estado, porque eso amortigua futuros desvos. Y para la persona que toma el
crdito, la motivacin es que pagar una cuota menor que el alquiler que abona
actualmente". A diferencia del Procrear desarrollado en el kirchnerismo, ahora el
Estado aporta el 33% de los fondos, quien toma el crdito pone el 10% y el resto lo
aportan los bancos.

El nuevo Procrear tiene un tope de $ 1.650.000 por crdito (frente a 1,5 millones del
anterior), y cuanto mayor sea el valor de la vivienda, menor es el aporte del Estado; en
el caso de una vivienda de hasta $ 1,2 millones, llega a $ 400.000, mientras que por
encima de ese valor baja a $ 200.000.
El Ministerio del Interior, Obras Pblicas y Vivienda, que conduce Rogelio Frigerio,
asegura tener la capacidad de ejecucin para llevar adelante este plan, "porque dar el
subsidio es relativamente sencillo; el proceso total de escrituracin lleva ms tiempo".
Hasta ahora, por medio de los crditos atados a las UVA, se otorgaron $ 4000 millones
y hay $ 15.000 millones camino de ser otorgados.

Foto: Archivo
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El funcionario admiti que en la poblacin subsisten temores por la historia de
desequilibrios de la Argentina y, en particular, de picos inflacionarios. "Es verdad que la
Argentina demostr comportamientos inestables en los ltimos 50 aos, as que lo
tuvimos en cuenta. Por eso generamos resguardos: el primero es el subsidio, porque la
deuda de las personas es menor; el segundo es el ahorro que generar la gente frente
al alquiler; la tercera proteccin es que el aumento de la cuota no puede superar el
alza del coeficiente de variacin salarial, y la cuarta es que la relacin cuota/ingreso no
puede superar nunca el 25%".
En el Banco Ciudad explicaron que ya otorgaron $ 1100 millones en crditos ajustables
por UVA y que desde 2016 tambin estn ligados a los crditos del Procrear, por lo que
continuarn en esta nueva versin.
El Provincia otorg 654 crditos hipotecarios UVA por un monto total de $ 685,3
millones. Entre las zonas que ms crditos tomaron se destacan Tandil, La Plata y
Baha Blanca. Otras 2500 familias ya iniciaron los trmites para obtener la financiacin.
El Nacin se sumar con $ 30.000 millones, pero mantendr su lnea actual, que
combina tasa fija por tres aos y luego tasa variable.

En el Santander explicaron que "el banco est teniendo una muy buena respuesta en
crditos ajustables por UVA. Desde junio del ao pasado, cuando lanzamos la lnea,
aprobamos 11.542 solicitudes de scoring en todo el pas por un monto de $ 11.578
millones", detallaron. Se otorgaron efectivamente 869 crditos hipotecarios por $
1188,4 millones.
En el BBVA Francs indicaron que la entidad est en el Procrear "y es nuestra
intencin acompaar todas las iniciativas" para ampliarlo.
Por su parte, el Macro inform que ya otorg 197 crditos ajustables por UVA, mientras
que el Ita indic que sigue otorgando crditos con UVA y los del Procrear, al tiempo
que analiza las nuevas caractersticas de este programa del Gobierno para sumarse.

Con nueva linea de crditos hipotecarios se permitir comprar inmuebles de hasta u$s200.000
21-03-2017 Los equipos tcnicos de los tres bancos oficiales trabajan en los ltimos detalles. El
anuncio lo realizar el presidente Macri hacia fines de mes
Recib nuestro newsletter diario SUSCRIBIRMEIMPRIMIRENVIARA-A+
Los equipos tcnicos de los bancos Ciudad, Provincia y Nacin contarn con ms das para
terminar de pulir los detalles de la nueva lnea de hipotecarios que lanzar el Gobierno.

El anuncio, que estaba previsto para maana, fue suspendido ayer, y ahora se especula que ser
para la ltima semana de marzo. Diferentes fuentes consultadas explicaron que el cambio se debe
a "problemas de agenda" del presidente Mauricio Macri.
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Segn trascendi, las lneas tendrn un plazo mximo de 30 aos, precancelables y sern bajo el
modelo de UVA, la Unidad de Valor Adquisitivo, que ajusta por inflacin. As, la tasa ser fija
alrededor del 4,5% y 5% y el capital evolucionar en funcin del ndice de Precios al Consumidor
del Indec.

As, estas lneas que apuntan a captar a un mercado de familias e individuos que, por ganar ms
de cuatro veces el Salario Mnimo Vital y Mvil (que desde enero est en $ 8060), es decir, los que
tienen ingresos por ms de $ 32.240, hoy quedan excluidos del plan Procrear relanzado hace
pocos das.

Tendrn como condicin que los prstamos sern para "vivienda nica de ocupacin permanente y
que los inmuebles no podrn exceder los $ 3.100.000 de tasacin, lo que aplicara a la cotizacin
de ayer ($ 15,80 por u$s 1) a inmuebles valuados en casi u$s 200.000.

"Primero se especul con que sea slo de ocupacin permanente pero, para evitar que se genere
un negocio inmobiliario, se le agreg la clusula de que sea nica", explic una fuente de una de
las entidades que estar presente en el anuncio oficial. .

Segn las estimaciones del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA) la Unidad de Valor
Adquisitivo pas de 17,26 el 1 de enero de 2017 a 18,05 al 31 de marzo, lo que significa que en el
primer trimestre la unidad de valor que ajusta el capital se increment 4,6%.

Mientras el anuncio ahora tendr que esperar el regreso de Macri de la gira por Holanda, que est
previsto para el mircoles 29, un equipo de Presidencia estuvo visitando los salones del Banco
Nacin en busca de la mejor locacin para hacer el anuncio.

La razn del lugar, segn El Cronista , es que es el nico de los bancos que no haba ofrecido
crditos UVA ya que su ex presidente Carlos Melconian, se haba diferencia del modelo que
impuls Federico Sturzenegger desde el BCRA y haba lanzado prstamos a 20 aos en pesos,
con tres aos de tasa fija de 14% y la posibilidad de que el ncleo familiar sea codeudor.
23 de Marzo de 2017
Crditos hipotecarios: 10 claves sobre las lneas que hoy lanza el Gobierno
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Crditos hipotecarios: 10 claves sobre las lneas que hoy lanza el Gobierno
Finalmente hoy, el Gobierno presentar los tan promocionados crditos hipotecarios a 30 aos de
plazo y ajustables por inflacin bajo el formato de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que ofrecern
los tres bancos pblicos. Ser en un acto que encaberzar el ministro de Finanzas, Luis Caputo, en
el palacio de Hacienda y junto a los presidente de los bancos Nacin, Javier Gonzalez Fraga;
Provincia, Juan Curuchet; y Banco Ciudad, Javier Ortiz Batalla.

- Los crditos sern otorgados por los bancos Nacin, Provincia y Ciudad de Buenos Aires para
sectores de ingresos medios y medios bajos.

- Para calificar, el ingreso individual o familiar deber sumar cuatro salarios mnimos, es decir un
ingreso superior a $ 30.000 (que desde enero est en $ 8060).

- Sern a 30 aos, ajustados por inflacin a travs del formato de Unidad de Valor Adquisitivo
(UVA).
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- El Nacin aplicar una tasa de inters del 3,5% para clientes y de 4,5% para los que no sean
clientes. Se estima una cuota mensual de $ 5.000, aproximadamente, por cada milln de pesos
tomado en prstamo.

- En el Banco Provincia, la cuota por un prstamo de un milln de pesos a penas superara a $

6.320 para quienes cobren los haberes en el BAPRO.

- Y en el Banco Ciudad, el crdito ser a 30 aos con una tasa del 5,9% y la cuota sera cercana a
los $ 5.900.

- Los prstamos estarn destinados a la compra de una vivienda nica y de ocupacin permanente.

- El monto mximo que prestarn las entidades ser aproximadamente de u$s 200.000, segn el
tipo de cambio del da.

- La relacin cuota ingreso ser del 30%. Es decir, no se podr usar ms de un tercio del sueldo
para pagar la cuota del crdito.

- El banco financiar hasta el 80% del valor del inmueble, segn capacidad de pago del grupo
familiar.

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Una apuesta de $40.000 millones: cmo

sern los nuevos prstamos hipotecarios
indexados a 30 aos
23-03-2017 Las lneas sern canalizadas a travs de los bancos Nacin, Provincia y
Ciudad. La propuesta es tentadora, ya que se podr acceder con un ingreso familiar
mnimo de $18.500, mientras que la cuota partir de los $4.600 por cada milln de
pesos solicitado. Ms detalles de la iniciativa
Por Mariano Jaimovich

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Luego de marchas y contramarchas, el Gobierno y los tres principales bancos
pblicos finalmente dieron a conocer de manera oficial los detalles de
los crditos hipotecarios a 30 aos -una de las grandes promesas de Mauricio Macri
antes de ser Presidente-, que intentarn saldar la demorada cuenta pendiente de contar
en el mercado con una cuota por debajo del valor de un alquiler.
La apuesta es fuerte: el monto involucrado con las diferentes lneas alcanza los $40.000
millones, de los cuales la mitad ser aportado por el Nacin.
En s, es una crnica de un lanzamiento anunciado con bastante anticipacin, lo que
hizo que se perdiera algo de impacto.
Sucede que, en medio de idas y vueltas y hasta de cierta improvisacin por parte de
funcionarios, en las ltimas tres semanas hubo mucha especulacin y pocas certezas.
Finalmente, se opt por oficilizar el plan este jueves pasado, en un intento por lograr una
bocanada de aire, captar la atencinde la clase media y opacar los resabios de
la movilizacin docente del ltimo mircoles.
Detalles del plan
El ministro de Finanzas, Luis Caputo, junto a Javier Gonzlez Fraga (presidente de
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Banco Nacin), Juan Curutchet (titular del Provincia) y Javier Ortiz Batalla (del Ciudad),
fueron los encargados de anunciar las lneas que implementar cada entidad.
Los crditos destinados a la adquisicin de viviendas podrn ser cancelados en un plazo
de hasta 30 aos, lo que equivale a unas 360 cuotas, que se ajustarn a travs de la
Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que est atada a la inflacin en base al ndice de
Precios al Consumidor.
A esto se le deber sumar una tasa de inters por el costo bancario que oscilar, segn la
entidad y si el interesado percibe o no los haberes en la misma, de entre 3,5% y 7,9%
anual.
Para obtener un crdito a este plazo extenso y por un monto total de un milln de pesos,
los grupos familiares debern contar con ingresos, en funcin del banco al que acudan, de
entre $18.500 y $24.000 mensuales.
La relacin cuota-ingreso oscilar entre el 25% y 30%, por lo que el monto que se
deber desembolsar cada mes ser de entre $4.600 y $6.000, dependiendo de la entidad,
por cada milln solicitado.
Los bancos pblicos financiarn entre el 75% y 85% del valor de cada inmueble, y
los montos mximos otorgados variarn de la siguiente manera:

-El Nacin admitir viviendas con precios de hasta $3,1 milln pero el prstamo otorgado
como tope ser de $2.480.000 (80%).

-En el Ciudad se podr financiar hasta $2 millones para la adquisicin de viviendas nuevas
o usadas.

-El Provincia otorgar crditos a 30 aos por hasta $2,7 millones.

La misin, segn el Gobierno, es saldar una vieja deuda: permitir a particulares que hoy
alquilan alcanzar el sueo de la vivienda propia y as dar solucin al grave y crnico dficit
habitacional.

A lo largo de 2017 se espera que los bancos Nacin, Provincia y Ciudad otorguen un total
de 30.000 crditos, por un valor cercano a los $40.000 millones.
Al analizar cmo se repartir ese monto global, la entidad que
dirige Gonzlez Fraga ofrecer lneas por un total de $20.000 millones. La que
dirige Curutchet anunci que dispondr de unos 4.000 crditos por alrededor de $10.000
millones. Mientras que la ltima prev otorgar "no menos de 5.000" por otros $10.000
millones.
Si bien los montos y volmenes son interesantes, especialmente en un contexto en el que
este tipo de financiamiento ha escaseado y mucho debido a la incertidumbre que en los
ltimos aos gener la alta inflacin, lo cierto es que el total de fondos disponibles para
este ao todava se encuentra muy lejos de la promesa de campaa de Mauricio Macri.
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Cabe recordar que el mandatario en la previa a las elecciones haba afirmado que aspiraba
a otorgar un milln de crditos hipotecarios a 30 aos.
Es decir, no slo la demanda es un interrogante, sino que la oferta hoy luce
algo acotada si la comparacin se traza en funcin del proyecto planteado por el
oficialismo.
Desde el Gobierno, Caputo contextualiz el anuncio: "La banca pblica tiene que estar
al servicio del sector productivo y maximizar el aporte a la economa real, ese es el
objetivo que estamos persiguiendo, en este caso con los crditos hipotecarios".
Y agreg: "Este proceso de recuperacin del crdito que ya arranc hacia fines del ao
pasado va a tener un impulso enorme con estas lneas que se suman al Procrear. Y
vamos a desarrollar un mercado an ms grande en la medida en
que se sume la banca privada".
Justamente, la gran apuesta del Gobierno es sumar a los privados, aunque la misin no
parece fcil tratndose de lneas a tan largo plazo.
Es que, con un vencimiento con un horizonte tan lejano, cualquier particular
que decida sacar uno de estos crditos, terminar de cancelarlo en el ao2047. Esto
implica que la edad necesaria para poder obtenerlo debera serinferior a los 35
aos. O, al menos, esa debera ser la edad promedio de una pareja interesada.
De hecho, Ortiz Batalla afirm que "estos crditos permitirn a muchos jvenes de hasta
40 aos poder dejar de vivir con sus padres, o alquilar y acceder a una vivienda".
El sistema, por dentro
El sistema por el que ajustarn las cuotas es por la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo),
creado por el Banco Central el ao pasado en base al sistema que se utiliza en Chile, que
permite ahorrar en metros cuadrados y que se rige diariamente por el ndice de
Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER), es decir, en funcin del comportamiento
de la inflacin (ver cuadro).
 261

Segn datos del BCRA, desde el lanzamiento de este instrumento, en abril de 2016, hasta
febrero pasado se otorgaron $3.400 millones. Y el mes pasado las UVA abarcaron cerca
del 45% de los crditos totales para la vivienda.
El valor actual de una UVA es de $17,94 y se deben tener 1.000 para acceder a cada m2,
lo que equivale a $17.940 por esa unidad de medida.
El monto mximo que se podr otorgar se ampliar hasta los $2,7 millones, lo que
equivale a unos u$s170.000 al valor actual del tipo de cambio. Con estos valores se podra
cubrir una vivienda de hasta cuatroambientes, dependiendo del barrio o la zona
elegida.
Banco por banco
S bien las tres entidades pblicas que canalizarn los crditos hipotecarios a 30 aos
estarn sujetas al sistema de UVA, cada firma tendr propuestas y valores distintos (ver
cuadro).
 262

-Nacin: aplicar una tasa de inters del 3,5% para sus clientes y del 4,5% para
quienes no lo sean. Se estima que la cuota mensual oscilar entre $4.600 y $5.000 por
cada milln de pesos otorgado. El ingreso necesario para poder calificar es de $18.500.

Si bien desde la entidad informaron que en las prximas semanas estar disponible en las
ms de 700 sucursales, iProfesional pudo comprobar que desde el mismo
jueves se ofrecan estas lneas a 30 aos.
El BNA tambin ofrecer lneas para desarrolladores inmobiliarios a una tasa fija del
17% anual y hasta 60 meses de plazo, con 24 meses de gracia para el perodo de
construccin.
"Van a poder construir y vender viviendas para la clase media, sabiendo que el comprador
va a estar financiado a 30 aos con UVA", sostuvo Gonzlez Fraga.
-Ciudad: la entidad portea hoy brinda el 31% de los crditos totales bajo la modalidad
de UVA, y apunta a la clase media. Para 30 aos de plazo, ofrecer una tasa del 5,9% y los
beneficiarios abonarn una cuota cercana a los $6.000 (para $1 milln solicitados).
Desde este lunes ya estar disponible en sus sucursales y podrn postularse aquellas
personas o parejas con ingresos totales de hasta $24.000 mensuales.
Segn su presidente, Javier Ortiz Batalla: "El crdito hipotecario es inferior al 1% del
producto el total, tenemos mucho camino por recorrer".
-Provincia: la cuota que se deber abonar por cada milln de pesos rondar
los $5.931 para quienes cobran haberes en la institucin. Este monto equivale al 30% de
los ingresos totales mnimos requeridos, que debern ser de un mnimo de alrededor
de $19.800. Los clientes tendrn una tasa diferencial del 5,9% y los que no lo
sean debern abonar una tasa del 7,5%.
Estar disponible al pblico desde el 7 de abril prximo. La
entidad ofreci un detallado panorama sobre cmo sern las cuotas iniciales que
ofrecer segn el monto solicitado:
 263

Ingresos Brutos, en la mira

Para impulsar las lneas de crditos hipotecarios, funcionarios de la Ciudad y de provincia
de Buenos Aires anunciaron que presentarn un proyecto de ley para reducir al 1,5% el
impuesto a los Ingresos Brutos para los crditos hipotecarios de sus respectivas
jurisdicciones en todos los bancos.
De hecho, ese haba sido uno de los pedidos que el Jefe de Estado le encarg a Mara
Eugenia Vidal para lograr una reduccin mayor de la cuota.
El Ministerio del Interior, que impulsa la idea, apuntara a incluir la modificacin del tributo
en la nueva ley de mercado de capitales que fue enviada por el oficialismo al Congreso en
noviembre pasado.

Por normativa, toda reforma impositiva debe hacerse por ley. Hoy da, tanto los intereses
como el ajuste de capital de las hipotecas UVA estn gravados por Ingresos Brutos. Este
gravamen, que se traslada al usuario final, encarece las tasas de las hipotecas en hasta 1,5
puntos porcentuales.
De lograr que los crditos que indexan por UVA queden exentos, las cuotas
mensuales se reduciran cerca de un 20%.
En busca del "voto UVA"
Das atrs, Macri encabez un acto en el que relanz el Plan Procrear que, por otra parte,
pas a la rbita del Ministerio del Interior, Obras Pblicas y Vivienda.
All aprovech para hacer referencia a que se vena "una revolucin para el crdito
hipotecario" y que el Gobierno estaba avanzando con "cosas que haca mucho no se
hacan".
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Hay millones de argentinos que no tienen casa propia. Las mltiples inestabilidades de
la Argentina se lo impidieron. Saber que tenemos esa casa es otra forma de encarar la
vida, plante el mandatario.
"Este programa, continuando una poltica que vena funcionando del Gobierno anterior,
pero orientndola a aquellos que realmente ms lo necesitan, tiene
un efecto dinamizador y va a duplicar lo que vamos a ofrecer en crditos, explic el
Presidente.
Sin nombrarla, critic a la administracin de Cristina Kirchner. Hubo imperfecciones en
los sorteos, Procrear terminaba financiando casas en barrios cerrados, sostuvo.
La oferta de crditos hipotecarios se complementa con el relanzamiento del Procrear, que
tambin ajusta el capital a la par de la UVA.
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 266
Entre los cambios que incluy el programa, uno de los ms destacados es de la posibilidad
de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas.
Pero, adems, se extendieron los topes de los subsidios (ahora llegan hasta $400.000 y no
hay subsidios de menos de $100.000) y se modificaron las tasas.

El ProCrear tiene ahora cuatro lneas distintas de financiamiento:

-Solucin Casa Propia, destinado a la compra de viviendas nuevas o usadas
-Solucin Construccin, para financiar la edificacin sobre un terreno ya a nombre de
quien saca el crdito
-Desarrollos Urbansticos (un total de 23.000 viviendas en esos desarrollos, de las que las
primeras 10.000 est previsto que se entreguen este ao)
-Una ltima lnea de 4.000 crditos para lotes con servicios.
Las lneas Casa Propia y Construccin del Procrear estn dirigidas a personas con ingresos
de entre 2 y 4 salarios mnimos.
Como en todos los casos, la asignacin de los planes ya no ser por sorteo sino por
puntaje de acuerdo con las necesidades.

Decreto 146: Volvi la Indexacin a los Contratos?

Mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) el Gobierno levant la prohibicin de
indexar ciertos instrumentos. Cul ser su impacto? Por Nestor Kreimer.

Decreto 146/2017

El Decreto 146/2017 (BO: 7-3-17) habilit la actualizacin de ciertos instrumentos/contratos con la

clara intencin de facilitar el financiamiento a largo plazo para el acceso a la vivienda.

Nuestro pas sigue caracterizndose por modificar leyes va normas de jerarqua inferior, lo cual en
este caso y a travs del Art. 5 de este Decreto, se levanta la prohibicin de indexar que sigue
vigente por los Art. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad N* 23.928.

Los instrumentos e ndices que este Decreto habilita a indexar, son:

Va CER (Coeficiente de Estabilizacin de Referencia):

a) Prstamos con garanta hipotecaria.

b) Valores negociables con o sin oferta pblica, por plazos no inferiores a DOS (2) aos.
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Va CER o ICC (ndice del Costo dela Construccin del INDEC para el Gran Buenos Aires
Vivienda Unifamiliar Modelo 6):

c) Contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades

relacionadas con la construccin, comercializacin y financiamiento de inmuebles, obras de
infraestructura y desarrollos inmobiliarios, todos por plazos no inferiores a DOS (2) aos.

Los instrumentos enumerados en los incisos anteriores, segn corresponda, podrn denominarse
en Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por el Coeficiente de Estabilizacin de Referencia
CER - Ley N 25.827 (UVAs) o en Unidades de Vivienda actualizables por el ndice del Costo de
la Construccin (ICC) - Ley N 27.271 (UVIs), de conformidad con lo establecido por el BCRA.

Esto implica incorporar la indexacin pero slo a los contratos arriba tipificados, lo cual por un lado
brinda sustentabilidad a la oferta crediticia al permitir mantener el valor del dinero en el tiempo, y
por el otro a transparentar el costo financiero neto de inflacin lo cual deber fomentar una mayor
competencia por parte de las instituciones financieras.

Lo anterior comienza a evidenciarse a travs de los prstamos recientemente relanzados desde el

programa Procrear, los que articulan con los prstamos que est lanzando el Banco de la Nacin
Argentina por hasta 30 aos de plazo y a una tasa del 3,5% anual. Si bien dicha tasa podra
considerarse como subsidiada por el Estado, deja en evidencia el costo financiero puro ya que la
deuda de capital ahora viaja en el tiempo va actualizacin por UVIs o UVAs.

Por otro lado no resulta un tema menor que los contratos que podrn ser indexados deben tener un
plazo mnimo de 2 aos, lo cual inhabilita a todos aquellos por debajo de dicho plazo. Vale recordar
que un UVI o una UVA intrnsecamente son lo mismo: una unidad de medida equivalente a la
milsima parte del costo de construccin de un metro cuadrado de vivienda unifamiliar del Gran Bs.
As. Modelo 6 que publica el INDEC. Su valor base fue $ 14,05 en su debut de marzo 2016.

Lo que las diferencia, es que la UVA ajusta por CER y la UVI por ICC del INDEC.

Para quienes intentamos seguir desarrollando emprendimientos inmobiliarios a pesar de la grosera

distorsin/inflacin de costos tanto en pesos como en dlares, este Decreto resulta un buen
comienzo al reconocer la necesidad de indexar los contratos, no solo de prstamos sino de
abastecimiento (costos) y de ingresos (financiamiento por ventas).

Pero atencin que esto puede implicar una trampa conceptual.

El valor del UVA de $ 14,05 a 3-16 (el que viaja en CER) segn la web del BCRA al 19-3-17
asciende a $ 17,87 (incremento del 27,2%). Si ese perodo viajaba en UVI (ICC del INDEC) el valor
sera de $ 18,78 (aumento del 33,7%) no habindose an publicado el ICC de 2-17 al momento de
esta nota.

A efectos comparativos, si ese mismo valor inicial se lo actualiza por el ltimo ndice CAC Nivel
General publicado (1-17), ese valor asciende a $ 17,88 (un 27,2%).

Esto implica que el CER empat con el CAC. Pero si a ambos los ponderamos base 100, en el
mismo perodo el UVI alcanz los 124, o sea un 24% de diferencia!
 268
Desde otro ngulo, si el UVI ajusta por el ICC siendo ste el que refleja la evolucin del costo de la
construccin, no hay dudas que para calzar adecuadamente los flujos del negocio los contratos con
proveedores o compradores de pozo deberan hacerse en UVIs y no en UVAs (que aplica el CER
cuya dinmica no se relaciona de manera directa con nuestra industria).

Hasta aqu un racional medianamente consistente, pero entonces dnde estara la referida
trampa?

En que el ICC del INDEC mide la evolucin de los costos de construccin en el Gran Bs. As. de una
Vivienda Unifamiliar Modelo 6, los que nada tienen que ver con los de un edificio en propiedad
horizontal.

Vale recordar su definicin: Modelo 6: Vivienda unifamiliar, desarrollada en una planta entre
medianeras. Estructura de viguetas y ladrillones, mampostera de ladrillos revocados en exterior e
interior, aberturas exteriores de chapa, cortinas de PVC, puertas placa para pintar, pisos cermicos
y alfombra en dormitorios. Agua, cloaca y gas de red, distribucin de agua fra y caliente con caos
de polietileno, desages en caos de PVC; calefaccin por estufa a gas natural, agua caliente por
calefn. Artefactos sanitarios de loza y grifera estndar.

O sea, viajar en UVIs puede llevarnos por caminos que finalmente nos alejen de un destino
sustentable.

OPCIONES SUPERADORAS
Frente a lo que habilita este Decreto para reconocer los efectos de la inflacin en los contratos, nos
estamos olvidando de las oportunidades que desde el 1-8-15 nos ofrece el Cdigo Civil y Comercial
de la Nacin (CCyC). El mismo nos brinda aqu y ahora una slida plataforma jurdica sin UVIs ni
UVAs, para celebrar contratos que permitan mantener el poder adquisitivo de los flujos de fondos
de un emprendimiento.

Nos referimos a la redeterminacin de valores emergente de la articulacin de los Art. 772 y 1133
del CCyC, los que permiten que la evolucin de los costos incurridos en nuestra obra puedan ser
trasladados en la misma medida a las cuotas derivadas de los Boletos de Compra Venta.

A su vez, desde una mayor consistencia legal (CCyC vs. DNU que contradice una ley) que brinda
una ventaja a la exacta medida de nuestro negocio, dejando de apostar a que la aplicacin de
ndices generales reflejen la realidad de nuestra obra.

CONCLUSIONES:
Auguramos que el otorgamiento de crditos para la vivienda seguir una sana y sustentable curva
de crecimiento, lo cual y por derrame impactar positivamente en nuestra alicada industria. Ello
lamentablemente contribuir al alza de los precios, agravando la falta de productividad que sigue
afectando a nuestro sector.

Como desarrolladores o constructores, la indexacin no es algo nuevo en nuestros modelos de

negocios. Hace rato que se viene aplicando el CAC, aunque con dudoso sustento legal (lo cual
nos transform en negadores compulsivos que nuestros contratos resulten formalmente nulos dada
la vigente prohibicin de indexar).

La solucin que ahora ofrece este DNU en nuestra opinin semi legal se orienta a brindar
nuevas y mejores opciones a la oferta crediticia, con un impacto relativo en el sector privado. Esta
 269
afirmacin se sustenta en que el CCyC brinda esquemas superadores a la aplicacin de ndices
generales (CER o ICC del INDEC), sumado al hecho que las UVIs reflejan en su origen el costo de
construccin de una milsima parte de un metro cuadrado, pero slo en relacin a la tipologa de
una Vivienda Unifamiliar Modelo 6 del Gran Buenos Aires.

Sobre la base de todo lo expuesto, ratificamos la asignatura pendiente de nuestro sector: nuestro
CCyC es una usina de novedosos formatos de negocios an inexplotada, y en lo particular el
fantstico herramental que nos ofrece su articulado para la redeterminacin privada de precios.

Por ltimo deseamos que los actores de nuestro sector activen su creatividad para redisear las
estrategias de negocios, lo cual y en este caso podra implicar un superador manejo de la inflacin
que an golpea y distorsiona a nuestra industria.

Nstor Kreimer

KUANTICA S.A.
Nuevos ProCreAr
Las lneas que se otorgarn a travs de Banco Nacin sern con tasa que parten desde UVA +
3,5%. Los detalles brindados por el Gobierno en su lanzamiento para cada una de las lneas.

nuevos crditos procrear

El presidente Mauricio Macri junto con el ministro del Interior, Obras Pblicas y Vivienda, Rogelio
Frigerio; y la gobernadora de la provincia de Buenos Aires, Mara Eugenia Vidal; presentaron la
nueva lnea de crditos enmarcada en el relanzamiento del plan ProCreAr, que permitir alcanzar
150 mil soluciones habitacionales familiares, en muchos casos a travs de prstamos con cuotas
de 2500 pesos cada milln otorgado.

Los prstamos, de hasta 1.650.000 pesos, con plazos mximos de 30 aos y a tasas muy
ventajosas, demandan una inversin del Gobierno Nacional para este ao de 60 mil millones de
pesos como parte de los compromisos asumidos para que los argentinos puedan acceder a
viviendas dignas.

Adems Banco Nacin destinar 30 mil millones de pesos de financiamiento, lo que permitir
triplicar la cantidad de crditos y mejorar an ms las condiciones del programa.

Desde el ao pasado, la adjudicacin de los prstamos dej de hacerse por sorteo para priorizar a
las familias que ms lo necesitan a travs de un sistema de puntaje objetivo y transparente.

Para participar de la nueva etapa del programa las familias debern tener ingresos de 16.120 a
32.240 pesos.
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El paquete de crditos se divide en 25 mil para Solucin Casa Propia, 15.000 para Solucin
Construccin, 10.000 para Desarrollos Urbansticos, 4000 para Lotes con Servicios y 100.000
Microcrditos.

Adems, el Programa, que pas a la rbita del Ministerio de Interior, Obras Pblicas y Viviendas,
ampli el subsidio del Estado Nacional hasta 400.000 pesos cada uno.

Para quienes accedan a un crdito a travs del Banco Nacin, los plazos podrn ser de hasta 30
aos.

Sin inflacin vamos a poder extender los plazo y bajar las cuotas, destacaron en la presentacin
de la nuevas lneas.

Aclararon adems que solucin Construccin est destinado a quienes cuenten con un lote propio
o de un familiar, Solucin Casa Propia para la compra de viviendas nuevas o usadas y Lotes con
Servicios para construir en terrenos con infraestructura a precios accesibles.

Mientras que Desarrollos Urbansticos est reservado a la compra de departamentos a estrenar en

complejos que gestiona el Estado y los Microcrditos para conexin a servicios pblicos o el
mejoramiento de viviendas.

Las tasas previstas irn de UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) ms 3,5 por ciento para los
crditos del Banco Nacin hasta UVA ms 8 por ciento para los crditos que otorguen otras
entidades bancarias.

Ejemplos de crditos hipotecarios

- Una familia con hijos podr adquirir a una vivienda nueva o usada de hasta 1.000.000 de pesos
con un subsidio de hasta 400.000 pesos en cuotas de 2500 pesos.
A travs del Banco Nacin el crdito podr ser de hasta 30 aos. En este caso, la familia deber
contar con un ahorro del 10 por ciento del valor de la vivienda.

- Para la construccin de una casa, una familia con hijos que cuente con un terreno propio o de un
familiar podr acceder a un crdito de hasta 1.100.000 pesos para la una vivienda de hasta 80 m2.
El subsidio puede alcanzar los 400.000 pesos con una cuota de 2500 pesos si el crdito se realiza
a travs del Banco Nacin. Este crdito est establecido en UVA a 30 aos con una tasa de inters
de 3,5 por ciento, la ms baja del mercado.
Con otros bancos el crdito tendr una cuota de alrededor de los 4000 con un plazo de 15 aos y
una tasa de inters de hasta 8 por ciento.

- Para la compra de viviendas de entre 1.200.000 y 1.650.000 pesos, la cuota ser cercana a los
4000 pesos en el caso del Banco Nacin y de 8.500 en el caso del resto de los bancos. A travs del
Banco Nacin, el crdito ser a 30 aos con tasa del 3,5 por ciento y a 15 aos con tasa de hasta 8
por ciento para el resto de las entidades crediticias.

Fuente: Gobierno Nacional

ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, martes 14 de marzo de 2017

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Real estate: la inversin se empieza a mover empujada por los crditos atados a la inflacin
22/03/2017

Los prstamos hipocecarios, que se pueden ajustar por UVis o UVAs, buscan replicar el modelo
chileno de UF; hay expectativa entre los desarrolladores.

La Nacin - 21.03.2017 - Por Carla Quiroga

El impulso que promete darle el crdito hipotecario gener una dosis de optimismo al sector. Al
anuncio de las nuevas lneas de financiamiento se sum el decreto que habilita indexar en
cualquier etapa de la cadena: desde la construccin hasta la comercializacin. La misma normativa
que defini el paso del Procrear desde el Anses al Ministerio del Interior habilita la actualizacin de
crditos.

A partir de ahora, los prstamos con garanta hipotecaria como, por ejemplo, los del Procrear y, en
general, los que necesitan las familias de clase media para acceder a sus hogar pueden
actualizarse con la aplicacin de las Unidades de Vivienda, ya sea en su formato de UVIs,
actualizables por el ndice del costo de la construccin (ICC) -ley Cobos-o las UVAs actualizables
por el coeficiente de estabilizacin de referencia (CER) impulsado por el Banco Central.

La medida genera una dosis de optimismo entre desarrolladores y constructores. "Es una excelente
noticia porque da seguridad jurdica. Adems, viene a ordenar un conjunto de iniciativas tendientes
a tener una unidad de cuenta ajustada que permita que el sector provea al mercado, sin subsidio
del Estado, la solucin habitacional que la clase media no tiene desde hace casi 20 aos", afirma
Gustavo Llambas, vicepresidente de la Asociacin Empresarios de la Vivienda.

El modelo de contar con una unidad de vivienda es similar al chileno que, desde hace ms de 40
aos, utiliza la unidad funcional (UF) para la adquisicin de cualquier bien durable. "Quien va a
comprar una heladera, habla en UF. De esa manera, tambin se logr que no se hable del dlar",
relata LLambas y agrega que "las compaas constructoras preferirn pactar en UVIs mientras que
los compradores en UVA que se ajusta por inflacin".

Hoy la mayora de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. "Est se actualiza por la evolucin
del CER en base al ndice de precios y se considera ms previsible mientras que UVI se actualiza
por el costo de la construccin", justifica Marcela Mndez, directora de Serinco, consultora
especializada en tasaciones. Mario Gmez director de la inmobiliaria Le Blue incluso plantea hasta
la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.

Si bien desde hace aos el sector aplicaba la actualizacin de las cuotas de los proyectos
financiados durante su construccin en base a la evolucin del ndice de la Cmara Argentina de la
Construccin (CAC), como una forma de resguardarse en un contexto inflacionario, exista la
prohibicin de indexar de la ley de convertibilidad.

Este paso implica una seal clave de confianza al sector porque la mayor previsibilidad permitir en
poco tiempo el avance del crdito intermedio, el que toman los desarrolladores y luego se lo
pueden transferir al comprador final. Un instrumento fundamental para que comience a construirse
para la clase media. Los mismos permiten ofrecer al mercado unidades que pueden comprarse con
un pequeo anticipo y cuotas hasta la posesin, para luego completar el precio a la escritura con
un crdito hipotecario individual.
 272
"Que todos los prstamos estn denominados en una unidad de cuenta ajustada es lo que hace
posible el financiamiento de largo plazo", analiza Llambas y agrega que la cartera de hipotecas
generada en esas unidades ajustadas, podr ser volcada al mercado de capitales para que
inversores institucionales de largo plazo devuelvan liquidez al sistema, reiniciando el ciclo virtuoso.
"La Argentina es un pas fundido. No podemos pedirle dinero pero s normas", concluye el
empresario.
Por qu los desarrolladores comenzarn a construir para la clase media
22/03/2017

La financiacin cambia las reglas de juego porque entra en escena el comprador que adquiere una
propiedad para vivir.

La Nacin - 20.03.2017 - Por Carla Quiroga

Con la irrupcin del crdito hipotecario cambia la foto del mercado inmobiliario. "Se modifica la
lgica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario
para quien no poda comprar. Habr mayor stock de unidades en el suburbano", anticipa Gustavo
Ortol a cargo de la direccin comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones
de inversin que la Corporacin Amrica construye en Crdoba.

El nuevo escenario impulsar a que los desarrolladores dejen de construir slo para el inversor. La
demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementar la exigencia en la
calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crdito obliga un replanteo."El modelo de
inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor
profesionalismo. Se generarn negocios genuinos y no bonos de ladrillos", analiza Marcelo
Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un
ao y medio y dos, la aparicin de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que
el inversor no quedar fuera de la partida. Ser clave a la hora de apostar a barrios que necesitan
desarrollarse.

Si el plan de crditos prospera y las variables macro acompaan, los desarrolladores se animarn
con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los ms
caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. Es decir habr mayor oferta en barrios que
slo se mueven con financiacin. "Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as
codiciadas", agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de
crear valor en economas locales.

La financiacin cambia las reglas de juego porque entra en escena el comprador que adquiere una
propiedad para vivir . De hecho, hay desarrolladoras que sacan del cajn los emprendimientos para
el segmento medio. "Durante aos se construy para el 10 por ciento ms rico del pas. El crdito
permite que nos animemos a zonas fras, barrios buenos que no avanzan si no hay financiacin",
afirma Llambas, quien tambin es socio de Red Consulting and Management, la desarrolladora
con la que avanza en un emprendimiento de US$ 40 millones de inversin en obra que se
construir en la ex planta de Aurora, ubicada en Lope de Vega y Juan B. Justo. "Para avanzar
necesitamos crdito nosotros y para las 350 familias que compren", agrega. De esta forma pone en
la agenda la necesidad de los crditos intermedios. Otra desarrolladora que piensa en el segmento
medio con unidades que se vendan desde US$ 2300/m2 es CMNV. En la desarrolladora analizan la
generacin de una marca y productos en los que se utilicen sistemas constructivos de calidad pero
ms eficientes en costos y tiempos.

De todas formas para que los emprendimientos para el segmento medio avancen es clave la
implementacin del crdito puente. Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador.
Se anunciara sobre la segunda parte del ao y es clave para que se reactive la obra nueva
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pensada para la clase media. "Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace
que no sean aptas para el crdito", explica Hernn Nucifora, socio gerente de la desarrolladora
Global Investments, quien negocia un crdito puente con una entidad oficial pero los nmeros no le
cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. "El costo financiero para un crdito de
$180 millones era de $ 40 millones en tres aos", detalla. Otro tema fundamental para el sector: los
tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy
escriturar una unidad nueva pueda demandar ms de un ao y medio. "En Per por ejemplo existe
la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construccin", plantea una
opcin Mario Gmez, director de Le Bleu.

Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son
las que califican para las lneas de crdito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una
burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. "Surgir mayor competencia y
nuevos emprendimientos", afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador ser ms
exigente que el inversor que adquira una propiedad para alquilar. "Venimos de un mercado que
validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva",
analiza Satulovsky.
, 26 Marzo 2017 00:00
Ventajas y desventajas de los crditos hipotecarios a 30 aos
Escrito por Martin Tetaz

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Hasta hace un ao atrs, nuestro pas ostentaba la extraa contradiccin de ofrecer la posibilidad
de comprar un electrodomstico en cmodas cuotas, al mismo tiempo que para acceder al sueo
de la casa propia haba que pagarla al contado, taca taca, peso sobre peso, o peor an; dlar
sobre dlar.

La contracara de esa enorme distorsin era un acceso prcticamente nulo al crdito hipotecario,
que encima se redujo notablemente con la aceleracin de la inflacin en la ltima dcada. As,
mientras que en Uruguay el financiamiento a la vivienda representa el 6,5% del PBI, en Colombia el
6%, en Per el 5,5% y en Chile el 18%, en Argentina el tamao de ese mercado apenas asciende
al 1,5% del producto bruto.
El principal responsable de la debacle del crdito es la inflacin, porque dado que la cuota tiene
que incorporar la cobertura ante la prdida del valor adquisitivo del dinero, aun cuando el capital
adeudado se licue al ritmo de la erosin del signo monetario y a la larga resulte conveniente
endeudarse, resulta imposible acceder porque el monto de la primera cuota termina siendo
altsimo. Por ejemplo, en el mejor prstamo disponible en el 2015 haba que pagar $14.000 por
cada milln que se solicitaba, pero dado que la cuota no puede superar el 30% del ingreso
demostrable, solo era posible sacar un crdito si el grupo familiar ganaba ms de 50.000 pesos.
Una utopa.
Por esta razn, cuando el ao pasado el Banco Central instrument el mecanismo de UVIs sostuve
que se trataba de la mejor medida de poltica econmica de los ltimos 70 aos, puesto que al
prestar en Unidades de Vivienda (UVIs), abarataba espectacularmente las cuotas del crdito
hacindolo accesible para la clase media. Con esa novedad, para pedir $1.000.000 solo se
necesitaba pagar $7.000 por mes, algo mucho ms accesible que le permita calificar a una familia
con ingresos mensuales de $25.000.
Pero esta semana los principales bancos pblicos dieron un paso ms, ofreciendo lneas de hasta
30 aos de plazo, lo que permite reducir cerca de un 20% ms el valor de las cuotas. Combinado
con el relanzamiento del PROCREAR el mercado de crditos queda as con un men atractivo para
todas las posibilidades.
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Lamentablemente los fondos de subsidios del PROCREAR no alcanzan para todos, por lo que de
los 100.000 inscriptos hasta el momento es probable que solo 40.000 familias puedan acceder el
primer ao.
Si se trata de una familia de ingresos medios a bajos; que sume entre dos y cuatro salarios
mnimos (hoy entre 16.000 y 32.000 pesos), el PROCREAR ofrece subsidiar hasta 300.000 pesos,
financiando el 90% del costo de la vivienda. Entonces para el ejemplo de quien busque una
propiedad de $1.000.000 de pesos, solo necesitar contar con un ahorro previo de $100.000 (el
10%), el Estado aporta $300.000 (no reintegrables) y le presta los $600.000 restantes, por los que
deber abonar una cuota del orden de los 3.500 pesos, mucho menos que un alquiler de esa
misma vivienda.
Lamentablemente los fondos de subsidios del PROCREAR no alcanzan para todos, por lo que de
los 100.000 inscriptos hasta el momento es probable que solo 40.000 familias puedan acceder el
primer ao. La prioridad la tendrn los que presenten ms necesidad, ya sea por sus ingresos,
como tambin por su condicin de hacinamiento, de modo que este crdito es ideal para clase
media baja.
UVAS, UVIS Y TASA FIJA
Para el resto de la clase media quedan bsicamente dos opciones. Algunos bancos como el HSBC
o el Nacin, ofrecen lneas tradicionales que combinan entre 3 y 20 aos de tasa fija en pesos.
Estos son crditos por los que hay que abonar, dependiendo de cada caso, cerca de $10.000 de
cuota mensual por cada milln que se solicita. La ventaja ac es que no hay ajuste por inflacin del
capital y en algunos casos aplican tambin para el que ya tiene una casa.
La segunda opcin, que hoy por hoy aparece como la ms atractiva para muchos, es la de los
crditos que ajustan por unidades de valor adquisitivo (UVAs), o por unidades de vivienda (UVIs).
En el primer caso se trata de un simple ajuste del capital de acuerdo a la evolucin de la inflacin y
en el segundo caso, lo que cambia es que se usa para la actualizacin un ndice del costo de la
construccin.
Las ofertas de los bancos en este segmento van desde una tasa de 3,5% para clientes del Banco
Nacin, a una del 6,5% para los bancos en los que no se tiene cuenta. Dado que los crditos son a
30 aos, en plata esto equivale a pagar entre $5.000 y $6.500 por cada milln que se solicita, con
un lmite entre dos y tres millones, dependiendo de la institucin crediticia. Pero, por ejemplo, un
cliente del Nacin que pida $2.000.000 podr abonar una cuota del orden de los 10.000 pesos,
para los cuales deber demostrar ingresos familiares por $33.300.
No todo lo que brilla es oro.
Por el lado de las contras, la primera es que en todos los casos hay que tener ingresos
demostrables; esto es, o bien un recibo de sueldo, o estar inscripto en la AFIP como monotributista
o autnomo.
La segunda limitante es que ningn banco presta el 100% del valor de la vivienda, de modo que
hay que disponer entre el 25 y el 30% del valor de la propiedad como ahorro previo. Tambin hay
que disponer de un extra para los gastos de escrituracin y eventual comisin de la inmobiliaria.
El tercer problema es que cuanto ms largo es el plazo del crdito, menos aos puede tener como
mximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crdito est cancelado a los 65 aos.
Pero el principal enemigo es el miedo a la indexacin. Muchos temen que el ajuste de las cuotas
haga impagable el crdito y el sueo de la casa propia se convierta en una pesadilla. Por esta
razn, el candidato ideal para estos crditos es un inquilino, porque hoy ya le estn ajustando el
alquiler por inflacin cada seis o doce meses, segn el caso.
Para el resto de la gente hay una garanta. Por disposicin del Banco Central, si se diera la
eventualidad (poco probable hoy) de que la inflacin supere a los salarios por ms de 10%, el
Banco est obligado a reestructurar los pagos, extendiendo los plazos y bajando el costo de las
cuotas, para que sigan siendo accesibles.
Por ltimo, muchos especulan con esperar a que la inflacin baje un poco ms, para asegurarse
que no suban las cuotas, pero no pierdan de vista que hoy el mercado inmobiliario todava est
deprimido y que, si la economa mejora y estos prstamos son un xito, subirn los precios de las
propiedades y ser posible comprar menos metros cuadrados con el mismo crdito.
Martin Tetaz
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Twitter:@martintetaz
Economista
Profesor de la UNLP y la UNNoBA
Investigador del Instituto de Integracin Latinoamericana (IIL)
Autor de "Casual Mente" y "Psychonomics"
Para el titular del Banco Nacin, el crdito hipotecario puede llegar a ser del 20% del PBI

martes, 28 de marzo de 2017

Javier Gonzlez Fraga dijo que el crdito hipotecario en la Argentina, que actualmente es del 1%
del PBI, puede llegar a ser del 20% alentado por las lneas a 30 aos de plazo de la banca pblica
y la serie de prstamos de la banca privada.

Luego, en declaraciones a Tlam Radio record que el Banco Nacin ya tiene una lnea a tasa fija
que "la hemos extendido de 20 a 30 aos. Es fija por tres aos y luego variable en funcin de la
tasa de inters de la cartera del banco, con un lmite en la variacin del coeficiente salarial", detall.

"A esto le hemos agregado otra lnea que es la conocida como UVA, porque tiene una indexacin,
que tiene una cuota inicial mucho menor, que se mantiene en trminos reales porque va
acompaando la inflacin", describi.

Dijo que "esta linea nueva, es tambin a 30 aos, con una tasas de 3,5%, y 4,5% depende si es
cliente o no. Financia el 80% de la adquisicin. Sirve para refaccin, ampliacin, y 100% de la
construccin si tiene terreno propio".

Gonzlez Fraga sostuvo que los prstamos son para clase media y clase media baja. Por ejemplo,
para un grupo familiar que tiente ingresos de $18.600, la cuota ser de $ 4.500 por cada
$1.000.000 solicitado. Si se requiere de $2.000.000, la cuota ser de $9.000 pesos y los ingresos
deben ascender a $37.000. En el caso de una refaccin, se financia el 100% porque se toma como
hipoteca la casa.

"Por un valor de un alquiler se puede comprar una vivienda a 30 aos", reflexion y agreg que la
lnea "estar disponible a mediados de abril".

Record que el Banco Nacin tiene 700 sucursales y "hay que poner los papeles en orden". Dijo
que los intersados podrn entrar a averiguar a travs de la web, y aclar que "no hay cupo" y "ojal
que dure para siempre".

Aconsej que "la gente no se apresure" dado que va a haber que llevar "papeles de escrituras,
valuaciones" y dijo que "a mitad de abril saldr el aviso en los diarios y en la web va a haber
simuladores de cuota".

A su criterio esta operatoria originar una "revolucin hipotecaria" porque "al ahorrar en ladrillos
uno se capitaliza y luego viene el crdito al consumo. Queremos que sea un pas de propietarios y
no de inquilinos".

El titular del Banco Nacin dijo que tambin el banco financia a desarrolladores: "les prestamos
crdito a 24 meses, don 12 meses de gracia y se los cobramos en 60 cuotas".
 276

Las repercusiones tras la aparicin de los crditos

Respecto de la proliferacin de crditos hipotecarios, el presidente del Centro de Corredores

Inmobiliarios, Armando Pepe, asegur que "la cuota siempre va a ser menor que un alquiler". En
dilogo con radio Continental dijo que "hay un gran inters desde el segundo semestre del ao
pasado por operaciones con crdito hipotecario".

En tanto, la calificadora de riesgo Moody's consider que los nuevos crditos hipotecarios
indexados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) "deberan ayudar a los bancos argentinos a
satisfacer un esperado aumento en la demanda de hipotecas, a medida que la tasa de inflacin
contina disminuyendo".

El mecanismo, sustentado en recursos de la Administracin Nacional de la Seguridad Social

(Anses), ser adems "positivo para los bancos", indic Moody's en su publicacin "Credits
Outlook" (Perspectiva de Crdito).

La agencia estima que ese tipo de financiamiento "fomentar el crecimiento en un segmento de

mercado subdesarrollado y aumentar la exposicin de los bancos a una clase de activos
garantizados, apoyando su calidad, los beneficios y la diversidad de la cartera", a la vez que
ayudar a contener desajustes entre activos y pasivos.

"Los tres bancos estatales argentinos que inicialmente recibirn financiamiento de la Anses son el
de la Nacin Argentina, el de la Provincia de Buenos Aires y el de la Ciudad de Buenos Aires", pero
el sistema "se extender finalmente a los bancos privados", anticip Moody's.

La calificadora precis que los prstamos hipotecarios equivalen hoy a slo 1% del Producto Bruto
Interno (PBI) en la Argentina, comparado con el 20% en Chile y el 5% en Uruguay, donde se
crearon "unidades de contabilidad vinculadas a la inflacin que impulsaron el crecimiento
hipotecario en sus respectivos mercados".

Fuente: Tlam

Categoras: Bancos - Bancos Pblicos - Crditos Hipotecarios - Prstamos Hipotecarios -

Productos y servicios bancarios

Tags: Banco Nacin - Crditos Hipotecarios - Prstamos Hipotecarios

Otro relato de crditos hipotecarios, y van?
por Fabin Medina
Hace unos das, el gobierno nacional viene anunciando con mucho ahnco que los bancos pblicos
mas grandes del pas (BNA, PROVINCIA Y CIUDAD) lanzarn nuevos crditos hipotecarios.

Entendmoslos mejor estos crditos son a una tasa de entre 4.5 y 7% ms UVA, que quiere decir
eso. La UVA es una unidad de medida que no importa la tasa dada por los bancos hoy se
encuentra en el 18%, entonces la tasa real del crdito hoy es de 18%+4.5-7%, o sea que va a ser
de entre 22.5 y 25% de tasa para un crdito hipotecario que posee como principal valor el derecho
real contra la propiedad y que se actualiza en forma anual por el IPC del INDEC el cual hoy en
realidad sabemos que tenemos una perspectiva del 25% con lo cual eso aumenta la cuota entre 30
y 32% al cabo del primer ao y sabiendo y conociendo la dinmica argentina y esta gestin de
 277
gobierno SIN UN PLAN ECONOMICO ANTIINFLACIONARIO INTEGRAL es muy fcil que la de
2018 como mnimo se mantenga en el mismo nivel.

Por lo tanto, en un par de aos nos encontraramos con cuotas que subieron cerca de un 60%
acumulado contra un salario que seguramente encontrar una paritaria total del 50%, salvo que
como consecuencias de la actividad gremial lleguen al mismo nivel. En el caso de igualdad de
incremento casi no habra problema pero si nos encontramos con 10% menos de paritarias
aquellos que ingresen a esos crditos en un perodo comprendido en el 3 ao que lo obtuvieron
estaran con problemas y posibilidades ciertas de perder su casa.

Cuando se lo cruza con el PROCREAR NUEVO, descubrimos que un plan pensado originalmente
para que accedan los que tienen menos ingresos hoy se transform en subsidio para que la clase
media pague menos de cuota puesto que hoy les dan $ 400.000 no retornable. As y todo para un
crdito de $ 1.000.000 que es lo menos que se necesita para acceder a una vivienda digna estara
cercana a $ 6.000 mensuales hoy y de $ 9.600 mensuales, contra los $ 30.000 de ingresos
familiares que seran necesarios tomaramos un 32% del sueldo de los trabajadores de ese
momento.

Estas bombas de tiempo que activa la actual administracin como forma de acceder al viejo voto-
cuota pero en este caso sin red porque no poseen forma de bajar la inflacin realmente.

Fabin Medina

Fabin Medina | marzo 27, 2017 en 12:47 pm | URL: http://wp.me/p65meh-462

Los crditos hipotecarios en UVA buscan desplazar a las ofertas de prstamos a tasa fija
03-04-2017 As lo revela el crecimiento de los montos otorgados en el ltimo ao y la adopcin de
esta modalidad por parte de los tres grandes bancos oficiales
Recib nuestro newsletter diario SUSCRIBIRMEIMPRIMIRENVIARA-A+
De acuerdo con el Banco Central (BCRA), los crditos hipotecarios en UVA concedidos a lo largo
del pasado febrero representaron el 44% del total y en el mercado se espera que, tras el
lanzamiento de las lneas a 30 aos de los bancos Nacin, Provincia y Ciudad, este porcentaje se
incremente mes a mes.

De esta manera, el esquema de ahorro y prstamo diseado por el presidente del Banco Central,
Federico Sturzenegger, parece estar imponindose con el apoyo casi unnime de las entidades
financieras, una tendencia que podr afirmarse slo en el caso de que el descenso de la inflacin
se verifique a lo largo de este ao.

El principal atractivo de los prstamos en UVA radican en que la cuota inicial oscila entre los $
4.500 y los $ 7.600 por cada milln de pesos, segn el banco y el plazo al que se contrate,
mientras que aquella persona que opte por un crdito a tasa fija deber pagar entre $ 12.000 y $
19.000, segn la tasa de inters sea del 14% o del 21% anual.

La tasa anual de los crditos en UVA, en cambio, oscila entre el 4,90% y el 7%, de acuerdo al
banco del que se trate, pero como el capital y los intereses de la deuda contrada se actualizan por
la tasa de inflacin, muchos interesados han sido cautos en solicitar prstamos hasta ver un
descenso en el ritmo del crecimiento de los precios.

Bien mirado, en la medida en que capital e intereses se actualizan mensualmente, slo en el caso
de una tasa de inflacin muy baja los prstamos en UVA resultarn verdaderamente atractivos y, a
 278
la inversa, cualquier disparada del ritmo inflacionario incrementara peligrosamente los niveles del
capital adeudado y de la cuota mensual a pagar.

En todo caso y en la medida en que los crditos a tasa fija suponen el pago de una cuota
extraordinariamente elevada para los sueldos promedio de Argentina, el aumento de las consultas
y de la contratacin de los prstamos hipotecarios por UVA en los ltimos meses se explica,
claramente, por las bajas cuotas iniciales que ofrecen con relacin a los de tasa fija.

Desde su puesta en marcha en abril del ao pasado y hasta finales de este mes, el stock de
prstamos en UVA asciende a $ 4.500 millones, en tanto que los depsitos realizados en ese
sistema ascienden a $ 1.200 millones, segn datos del Banco Central.

En el caso del pasado febrero, del total de crditos hipotecarios concedidos por el sistema
financiero, el 44% fue en UVA, una seal del avance que est teniendo esta forma de acceder a la
vivienda propia.

Los plazos de los crditos en UVA van desde los 15 hasta los 30 aos, y un porcentaje de entre el
70% y el 80% del valor de la propiedad, mientras que la cuota mensual no puede superar el 30%
del ingreso del solicitante.

Asimismo, el Banco Central inform esta semana en su pgina web un listado con los montos
mximos de prstamos hipotecarios que conceden los bancos de acuerdo con el ingreso neto
mensual del solicitante.

Con un ingreso mnimo de $ 10.000 y uno mximo de $ 100.000, el listado muestra cmo crecen
esos montos cada $ 5.000 pesos, hasta llegar al mximo, para cada uno de los 13 bancos del
sistema que estn otorgando prstamos en UVA.

Esos bancos son: Galicia, Nacin, Provincia, Francs, Supervielle, Ciudad, Patagonia, Hipotecario,
Tucumn, Santander, Credicoop, Ita y Macro
31.03.2017

ALERTA
NEGOCIOS

GRAN DEMANDA POR LOS CRDITOS HIPOTECARIOS A 30 AOS

Mayora de inquilinos y jvenes que buscan su 1ra. vivienda

Desde el lunes 27/03, el Banco Ciudad ha sido la primera institucin financiera en lanzar los
crditos hipotecarios a 30 aos en UVAS aplicable a todas las lneas hipotecarias -incluida
Procrear- tanto para clientes como no clientes. Al cierre de la primera semana ms de 50 familias
ya iniciaron el trmite para obtener el nuevo crdito hipotecario en la entidad y hubo ms de
534.000 consultas canalizadas a travs de la web. Por esa va, mediante la Sucursal Virtual del
Ciudad, se solicitaron 337 turnos para atencin en las distintas sucursales del rea Metropolitana
Buenos Aires (AMBA). Por su parte, las sucursales de Crdoba y Mendoza del Banco Ciudad,
donde tambin ya estn disponibles los nuevos crditos a 30 aos, han recibido ms de 300
consultas para este nuevo producto.
 279

Agresiva poltica del Banco Ciudad en el mercado hipotecario.

Entre las solicitudes de crdito a 30 aos preaprobadas durante la primera semana desde el
lanzamiento, un 88% son inquilinos o viven con su padres y la totalidad son para primera vivienda.
Las edades de quienes iniciaron los trmites oscilan entre los 30 y 40 aos, y los montos
solicitados fueron de entre 700mil y hasta 2 millones de pesos. El Banco Ciudad estima para 2017
una colocacin que superar los 5000 crditos hipotecarios.

Javier Ortiz Batalla, presidente del Banco Ciudad, destac que ahora los crditos hipotecarios son
an ms accesibles, con cuotas que estn por debajo del valor de un alquiler, prestar a 30 aos en
Argentina es una novedad despus de muchos aos y una realidad impensada para el pas hasta
hace unos meses.

El ao pasado el Banco Ciudad fue el primero en lanzar los crditos en UVAS, con gran aceptacin
de la gente, y al mes de marz o lleva asistidas a ms de 1200 familias en la compra de su vivienda
con este instrumento.

Desde hace casi una dcada el Banco Ciudad ha sido lder en el sistema financiero local en ofrecer
alternativas de financiamiento de largo plazo para la vivienda para todos los segmentos sociales, y
durante muchos aos lo ha hecho casi en soledad. Este compromiso con la vivienda propia ha
ubicado al Banco Ciudad como el 2do banco hipotecario de Argentina, con 21% del mercado de
prstamos para Vivienda, es decir que 1 de cada 5 escrituras con hipoteca es del Banco Ciudad, a
nivel pas.

Resumen de las caractersticas de la lnea hipotecaria en UVAS del Banco Ciudad

* Destino: Vivienda nica y de ocupacin permanente, ampliacin o refaccin.

* Plazos: hasta 30 aos
* Monto: mximo $2.000.000
* Financiacin: hasta el 75% del valor de la vivienda
* Tasa Fija T.N.A. 5,9% para clientes y no clientes
* Relacin Cuota / Ingreso: 25%.
Banco Provincia elimin restriccin de vivienda nica para crdito hipotecario

mircoles, 05 de abril de 2017

El presidente del Banco Provincia de Buenos Aires, Juan Curutchet, sostuvo este martes que los
crditos hipotecarios a 30 aos que desde este viernes ofrecer esa entidad, "eliminan la
restriccin de vivienda nica familiar" porque eso, asegur, "era una barrera" para acceder al
dinero.

Segn el funcionario, "los crditos varan en cada banco. En el caso del Provincia son para compra,
refaccin y ampliacin. Adems, eliminamos la restriccin de vivienda nica familiar, porque era
una barrera para gente que tena un terreno o una octava parte y quedaba excluido".
 280

Curuchet resalt en declaraciones radiales que "la idea es ampliar lo ms posible los crditos
hipotecarios: si te salta que tens una parte de una propiedad o una partecita heredada de un
abuelo vas a poder sacar el crdito hipotecario, que hasta ahora te dejaba excluido".

Desde este viernes, el Provincia lanzar formalmente esta nueva lnea crediticia, a 30 aos, y sin
"una exigencia de salario mnimo para calificar", asegur el funcionario bonaerense.

Por caso, explic que para obtener un crdito de un milln de pesos -monto promedio de los
prstamos que otorgar este banco- las cuotas van a variar entre 6 mil y 7 mil pesos por mes.

"Estas cuotas se actualizan por la inflacin de costo de vida del mes anterior (IPC). Si pagaste 10
mil pesos de cuota y la inflacin fue del 1%, el mes siguiente pags 10.100 pesos", puntualiz
Curuchet.

Adems, aclar: "la cuota es un tercio de lo que era antes. Hogares con un ingreso combinado o
nico ingreso en la familia de 20 mil a 40 mil pesos que antes la miraban de afuera, ahora pueden
cotizar y calificar a un crdito hipotecario".

Las tasas de inters que cobrar este banco sern del 5,9% para quienes cobren sus haberes a
travs de esa entidad y del 7,5% para el resto.
05/02/2017

Cambios

La cuota de una casa del IPV se fijar segn el valor del metro cuadrado construido
Mendoza tiene previsto adherir a la ley nacional que permite traducir metros cuadrados en
Unidades de Vivienda (UVIs) para cancelar las cuotas de un plan habitacional.
Ampliar imagenConstruccin 1
Por: Melisa Stopansky

redaccion@elsoldiario.com.ar
@melisastopansky

El Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) busca mejorar el nivel de recupero financiero para
multiplicar la construccin de casas, a partir de la incorporacin del sistema Unidades de Vivienda
(UVIs), en lugar de pactar el pago de un plan habitacional en cuotas fijas y en pesos.

Desde el Gobierno provincial indicaron que este mes podran adherir a la norma nacional que
establece este sistema para crditos hipotecarios, expresados en UVIs, es decir el ndice del costo
de construccin de una unidad habitacional.

Damin Salamone, titular del IPV, explic que la intencin de implementar este modelo es ajustar a
precios de la realidad los programas habitacionales.
 281
"Hay gente que est abonando 100 pesos mensuales por su casa, cuando un alquiler ronda en los
8.000. La gente que ya hizo su contrato se le respetar ese convenio, pero para las futuras
entregas queremos que el pago mensual se ajuste a la variacin del metro cuadrado de
construccin que se expresa en las UVIs", indic.

El funcionario tambin ejemplific que le cuesta ms al organismo enviar la factura, que lo que
recauda por las casas que se entregaron hace 10 o 20 aos.

"Una vivienda que hoy cuesta un 1 milln de pesos en el mercado, termina con un valor depreciado
y esto es lo que queremos ajustar. La meta final es generar un ahorro propio para autosustentar la
construccin de viviendas sociales", manifest.

Cmo es el sistema UVI

La Unidad de Vivienda (UVI) es un valor de ahorro que se actualiza todos los meses en funcin del
Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER), es decir la inflacin.

De acuerdo con el Banco Central, la UVI se calcula tomando en cuenta el valor de una milsima
parte del costo promedio de la construccin de un metro cuadrado testigo. El clculo se hizo al 31
de marzo del 2016 y result ser de $14,05, y determin que 1.000 UVIs seran suficientes para
construir 1 m2.

Con la reglamentacin de la Ley en la provincia, el valor del metro cuadrado deber actualizarse a
los valores vigentes.

Este novedoso instrumento se utiliza para el ahorro y la inversin a travs de crditos para
viviendas, que ya implementan los bancos, cuyas rentas e intereses percibidos estn exentos del
pago de Ganancias.

Permalink: http://www.elsol.com.ar/nota/294483http://www.elsol.com.ar/nota/294483/provincia/la-
cuota-de-una-casa-del-ipv-se-fijara-segun-el-valor-del-metro-cuadrado-construido.html
Ivan Kerr: "el crdito UVA no es la Circular 1050 que afect tanto a los ahorristas en dcadas
pasadas"
El presidente del Programa Procrear habl con Infobae sobre los nuevos prstamos hipotecarios
que lanz el Gobierno
Por Carlos Arbia 7 de abril de 2017
carbia@infobae.com
El presidente del Programa Procrear, Ivan Kerr, manifest en una entrevista con Infobae que "los
crditos hipotecarios UVA no son la Circular 1050, no hay una indexacin de la tasa de inters en
forma indefinida como ocurri hace unas dcadas, donde el crdito termin siendo ms caro que la
propiedad comprada. Solo se indexa el capital. La relacin de cuota ingreso tiene que ser del 25%
y el aumento de la cuota no puede ser mayor al aumento del salario medido a travs del
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS); y si lo supera, el banco refinancia el crdito".

Kerr hizo referencia a la falta de vivienda y destac que "nos la hemos encontrado desde el inicio
de nuestra gestin y lo concreto es que hay un fuerte dficit habitacional. El Estado ha
incrementado a lo largo de los ltimos aos los presupuestos pero no redujo ese dficit y eso nos
ha llevado a replantearnos la poltica de crditos hipotecarios con la posibilidad que da el Procrear.
 282
A eso se suman los crditos hipotecarios a 30 aos del Banco Nacin, Banco Provincia y Banco
Ciudad anunciados recientemente por nuestro Presidente".

(NA)
(NA)
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Con respecto a la vuelta del crdito hipotecario a 30 aos ajustado con la UVA (Unidad de Valor
Adquisitivo), Kerr destac que "nosotros creemos que el crdito hipotecario ajustado con UVA es la
herramienta por excelencia para poder generar el acceso a la vivienda y queremos generar crdito
hipotecario accesible a una cuota que las familias puedan pagar".

Con un crdito UVA una persona que gana hasta $20.000 puede sacar un crdito de hasta
1.000.000 de pesos
Al hacer referencia al Programa Procrear explic que "es un programa de crdito con subsidio del
Estado que destina un dinero para que una familia pueda adquirir una vivienda nueva y usada y
que las familias no tienen que devolver. Est destinado a personas que tengan entre 16.000 y
32.000 pesos de ingresos para comprar una vivienda nica que cerr el 31 de marzo con 165.000
anotados. Adems mantenemos el caballito de batalla que es el crdito para la construccin en lote
propio".

Kerr destac que existen varias alternativas de este tipo de crditos. "Entre las alternativas que
tenemos de crdito hipotecario Procrear ajustado por UVA para comprar una vivienda nueva o
usada por hasta 1.600.000 de pesos, el valor del subsidio es de 400.000 pesos y el solicitante tiene
que tener el 10% de su bolsillo para poder comprar la vivienda. Por la UVA una persona que gana
hasta 20.000 pesos puede sacar un crdito de hasta 1.000.000 de pesos", dijo Kerr a Infobae.

LEA MS:

Crditos Hipotecarios UVA: Cunto dinero otorga cada banco segn el nivel de ingresos?

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Crditos Hipotecarios UVA: Cunto dinero otorga cada banco segn el nivel de ingresos?
Un repaso de las principales lneas del mercado que el Gobierno impulsa. Costos, beneficios,
cuotas y tasas de inters
Por Carlos Arbia 30 de marzo de 2017
carbia@infobae.com
(IStock)
(IStock)
El Banco Central present ayer un estudio de investigacin donde inform las distintas condiciones
de los crditos hipotecarios indexados por Unidad de Valor de Vivienda (UVA) de 13 bancos que
hoy ofrecen ese tipo de servicios. "Estos no son uniformes y presentan ciertas diferencias entre los
bancos y tambin son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad donde los plazos ofrecidos
se ubican entre 15 y 30 aos; las tasas de inters nominales fijas entre 3,5% y 8,5%; la relacin
cuota/ingreso vara entre 25% y 35%; y la relacin prstamo/valor de la propiedad (LTV) se ubica
entre el 60% y 80%", consigna el informe.
 283
El texto destaca varios aspectos a favor de los crditos UVA en contraposicin al crdito hipotecario
tradicional.

1) A diferencia de los prstamos hipotecarios tradicionales, en pesos y ajustados a una tasa de

inters nominal en la mayora de las veces variable, estos crditos UVA tienen una cuota inicial
mucho menor para cada monto y plazo determinados.

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2) En un crdito en UVA no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual
prdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflacin. Esto se debe al
mecanismo de denominacin utilizado que se relaciona con la evolucin del ndice general de
precios que evita la licuacin del capital adeudado. Otra diferencia con los crditos a tasa de
inters nominal, donde las cuotas iniciales tienden a ser tan alta porque al tomador del crdito se le
pide desembolsar en un ao aproximadamente un cuarto del monto del prstamo obtenido.

3) Por su caractetstica, el crdito en UVA tiene un efecto potencial de ampliar el acceso a la

compra de la casa propia, porque en hogares con ingresos menores se puede acceder al servicio
por primera vez; tambin, en el caso para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden
acceder a un monto de prstamos (y valor de la vivienda) mayor.

(DyN)
(DyN)
LEA MS
Crditos hipotecarios: una oportunidad concreta para la clase media?
Boom del Procrear: ya hay 135.000 inscriptos y ms de 9 millones de personas hicieron consultas

VARIANTES DE LOS CRDITOS UVA SEGN CADA BANCO

El estudio realizado por la institucin que preside Federico Sturzenegger muestra que los bancos
pblicos (Banco Nacin Argentina, Banco Provincia de Buenos Aires y Banco Ciudad) son las
nicas instituciones que tienen crdito UVA a un plazo de 30 aos. Por ese motivo, son las
entidades que prestan ms dinero para comprar una vivienda con un mismo ingreso disponible en
virtud de tasas de inters fijas que van del 3.5% al 4.5 % mas UVA. En el mercado financiero se
estima que en los prximos das muchos bancos privados se sumen a los crditos UVA a 30 ao.
Segn pudo investigar Infobae, estn en la etapa de preparacin los bancos Galicia, Santander
Ro, BBVA Frances y Banco Macro.

Un ejemplo de la planilla para tener en cuenta son los crditos UVA de los los bancos pblicos.
Para un ingreso mensual familiar de 30.000 pesos, el Banco Nacin presta $ 1.800.000, el Banco
Provincia otorga $ 1.600.000 y el Banco Ciudad presta 1.300.000. En los primeros casos, si un es
cliente del banco mientras que para el Ciudad es indistinto. La cuota mensual de un crdito UVA de
estos bancos pblicos es de unos 5500 pesos cada milln prestado.

Con respecto al monto que prestan los bancos privados con ese mismo nivel de ingresos de 30.000
pesos, el Banco Macro y el Banco de Tucumn prestan $1.500.000 pero ambos tiene crditos a 15
aos. Luego estn el Galicia, con $1.200.000. Le siguen el BBVA Francs, Santander Ro,
Credicoop, Itau, Superville y Patagonia, que prestan $ 1.000.000. Los que menos prestan con ese
nivel de ingresos de 30.000 pesos es el Banco Hipotecario Nacional, con $ 800.000, pero son
 284
crditos UVA a 15 aos. La cuota mensual en estos bancos privados por cada milln de pesos
prestado va de los 7.500 a los 6.500 pesos.

Los cuadros muestran que el Superville con $ 7.500.000 es el que ofrece el monto de crdito mas
alto. Le siguen Santander Ro y el Galicia con $ 5.000.000. Luego con 3.000.000 de pesos estn el
Macro, Tucumn, Nacin y BBVA Francs. Los que menos prestan son el Banco Hipotecario
Nacional y el Banco Itau con $ 1.500.000.

En la actualidad, los prstamos hipotecarios a las familias otorgados por el conjunto de bancos
alcanzan a representar slo 0,3% del PBI (frente a un promedio de aproximadamente 15% para
una muestra de pases de economas emergentes). En este marco, los crditos hipotecarios en
UVA unidad de valor adquisitivo han venido tomando relevancia desde su creacin.

Crditos y 100.000 viviendas para la clase media argentina

Un acuerdo sectorial de gran trascendencia que destrabar la construccin de viviendas para la

clase media, y el lanzamiento de lneas de crdito hipotecarios de bancos oficiales a 30 aos son
las dos noticias ms importantes para el sector en los ltimos tiempos.

Son dos iniciativas que la Asociacin de Empresarios de la Vivienda de la Repblica Argentina

vena pidiendo en los ltimos aos y que caen en un buen momento para reactivar el desarrollo de
viviendas que vena postergado en los ltimos aos.

El presidente de AEV, Miguel Camps que firm el acuerdo y particip de las reuniones de la mesa
de dilogo sectorial sostuvo que el Acuerdo para la Reactivacin de la Construccin -Plan 100.000
Viviendas- firmado el lunes 3 de abril en el marco del Dilogo para la Produccin y el Trabajo entre
Gobierno, entidades empresarias, sindicatos y asociaciones bancarias, representa un esfuerzo
serio y una vocacin firme dirigidos a la satisfaccin de una necesidad bsica y a la reactivacin de
un sector con gran poder multiplicador.

Asimismo, explica que se trata de un plan que intenta generar incentivos, derribar barreras de
distinta ndole y alinear esfuerzos en forma eficiente. Pero depender de la concurrencia de
diferentes factores para desembocar en resultados concretos.

Haciendo un somero repaso de los mismos, el del crdito sera hoy uno de los ms potentes, a
partir de las unidades de cuenta indexadas UVAs y UVIs, dependiendo de la reduccin de la
inflacin y de la vocacin de los bancos de sacar el foco de otros negocios para apuntar su mira en
el largo plazo del crdito hipotecario.

La Reforma Tributaria bajo anlisis en el Estado Nacional, que espera concretarse en el 2018,
deber aprobar a travs de los mecanismos institucionales correspondientes, la eliminacin de
varias distorsiones de larga data y la generacin de incentivos acotados a los prximos 3 aos.

Tambin se invita a las distintas jurisdicciones provinciales y municipales a la reduccin del

impuesto a los ingresos brutos, sellos y otras tasas, y a hacer ms eficientes y rpidas las
tramitaciones.
 285

Se destacan tambin los incentivos propuestos para la construccin de viviendas para locacin, as
como el cambio de rumbo dado al Plan Procrear hacia el beneficio de los sectores ms rezagados
y con subsidio directo segn las condiciones de cada familia.

En sntesis, se trata de un acuerdo multilateral de recproca conveniencia que no dudamos

destrabar soluciones y encaminar una actividad econmica diversificada con grandes
potencialidades.

Acostumbrados como venamos a otro tipo de actitudes, fue muy alentador para mis colegas de la
CAMARCO y la CEDU, y para m en representacin de la Asociacin de Empresarios de la
Vivienda de la Repblica Argentina, la actitud y transparencia evidenciada en cada momento por
las autoridades durante los encuentros de reflexin y negociacin que procuraban este acuerdo,
siempre enfocados en el bien comn. Descontamos el esfuerzo que dedicar cada una de las
partes para el cumplimiento de sus respectivos compromisos, finaliz confiado Camps.

Por su parte, el vicepresidente de la entidad, Gustavo Llambias analiz el lanzamiento de los

crditos y afirm el anuncio de crditos hipotecarios en UVAs o UVIs, es decir en unidades de
cuenta ajustadas por inflacin o costo de construccin, con plazos que llegan hasta los 30 aos, es
sin dudas una gran noticia para el sector y para la sociedad en su conjunto. El impacto, si bien an
incipiente, ya se aprecia en el aumento de la proporcin de escrituras con hipoteca en la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires, por ejemplo, que en los ltimos dos meses ha crecido
significativamente.

Es sin duda la herramienta que la clase media argentina estaba esperando para atender sus muy
postergadas necesidades de vivienda y tendr un impacto muy notable en la actividad de
intermediacin inmobiliaria y en el desarrollo de nuevos proyectos.

Sin dudas, el impacto generado es claro en el usado, dado que las unidades estn disponibles para
hipotecar por ser preexistentes. No obstante, los nuevos proyectos en curso tomarn en cuenta la
disponibilidad de crdito y ajustarn su oferta a un mercado largamente desatendido, como es la
vivienda para clase media. Eso llevar actividad a ciudades y barrios que se han mantenido
estancados por la falta del crdito para el pblico de clase media y que no han resultado atractivos
para los proyectos de alta gama y de lujo que eran los nicos en desarrollo hasta la fecha
apuntados a un sector de la poblacin capaz de pagar una unidad sin crdito, en cuotas durante su
construccin.

Sin embargo entendi que an es pronto para decir cules son las lneas de financiacin ms
demandadas, pero ya vislumbra que la gran expansin del crdito viene de la mano de los crditos
nominados en UVAs, es decir en unidades ajustadas por costo de vida, lo que permite plazo ms
largo y cuotas iniciales significativas ms bajas que los crditos en pesos. Esto ltimo es as
porque la tasa de inters es de un dgito dado que no incluye la inflacin, que se aplica para ajustar
el saldo de deuda. Con la percepcin de la clase media de una inflacin en gradual retroceso, se
aprecia ya una creciente disposicin a endeudarse en unidades ajustadas. Estoy convencido de
que el impacto ser muy importante en el mercado y que se manifestar&aacute ; ntidamente
durante el corriente ao, concluy el directivo de AEV.

Ms provincias reduciran Ingresos Brutos para crditos hipotecarios

Crdoba, Santa Fe y Ro Negro estudian cmo sumarse a la baja del impuesto que en los prximos
das aprobaran la provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autnoma
por DAVID CAYN
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Ms provincias reduciran Ingresos Brutos para crditos hipotecarios
El viernes, el presidente Mauricio Macri camin los metros que separan a la Casa Rosada con la
sede central del Banco Nacin para oficializar las lneas de crditos hipotecarios a 30 aos.

Junto a la gobernadora bonaerense, Mara Eugenia Vidal, y el vicejefe de Gobierno porteo, Diego
Santilli, Macri realiz la presentacin de la lnea de crditos indexadas por inflacin que hoy ofrecen
los bancos Nacin, Ciudad y Provincia de Buenos Aires.

El anuncio se completara en los prximos das cuando los Ejecutivos porteo y bonaerense enven
a sus respectivas Legislaturas una norma para reducir 8% a 1,5% la carga de Ingresos Brutos para
los crditos hipotecarios, lo que repercutira en una baja de entre 10% y 15% en el valor de la cuota
del crdito.

En esa lnea, los ministros de economa de otras provincias trabajan contra reloj para poder
presentarle a sus gobernadores un proyecto de ley para sumarse y reducir Ingresos Brutos para los
crditos hipotecarios.

Aunque la posibilidad de que las entidades financieras de otras provincias se sumen a otorgar
estas lneas es un poco ms compleja, la intencin de muchos gobernadores es la de motorizar
normas similares para reducir el tributo a las lneas hipotecarias.

Por lo menos tres provincias confiaron a El Cronista que ya estn estudiando la forma de
implementarlo, pensando no slo en lo que tienen para ofrecer sino en las posibilidades y fondos,
que pueda colocar la entidad que comanda Javier Gonzlez Fraga. "Si las provincias no cambian el
peso del tributo se van a quedar afuera de los fondos que vuelque el Nacin porque va a salir ms
caro tomarlo en , por ejemplo, Mendoza que en Buenos Aires", explic un asesor de una de las
provincias. "Adems, van a ver que el Gobierno a travs del fondeo que pueda hacer en el banco
Nacin va a terminar volcando fondos slo para la Ciudad y Buenos Aires, que es donde vas a
tener el beneficio", agreg.

Una de las ms avanzadas en ver cmo implementara esta reduccin de Ingresos Brutos es la
provincia de Crdoba.

"Estamos evaluando reducir el impuesto de Ingresos Brutos para los crditos hipotecarios",
confirm el ministro de Hacienda mediterrneo, Osvaldo Giordano. "Estamos viendo cmo la
vamos a hacer pero tenemos la intencin de hacerlo", agreg el hombre que viene bregando para
que se modificar ese gravamen.
tra provincia que se encuentra en la misma situacin es Santa Fe. El socialismo estudia la forma de
aplicar un baja en ese impuesto provincial para los crditos con la mirada puesta en lo que suceda
en los distritos que hoy gobierna Cambiemos.

La tercera es Ro Negro. El distrito a cargo Alberto Weretilneck avanza en la misma lnea y espera
"poder mandar un proyecto en el corto plazo".

Las provincias se van sumando despus a la rebaja de impuestos porque, afirman, "no fuimos
invitados a las conversaciones" en las que se discuti ese beneficio.

En el Gobierno aseguran que "no se invit a ningn distrito porque el plan se discuti en la mesa de
dilogo de la construccin", en la que slo participan privados, sindicatos y la administracin
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central. "Fue un gesto de Larreta y Vidal para que el resto los sigan, ellos slo dieron el puntapi
inicial", explicaron desde el Ejecutivo.
Se perdi el miedo a los crditos
13/04/2017
La mejor noticia para el sector es que la gente est perdiendo el temor a sacar un crdito. Los
procesos de otorgamiento avanzan lento por el stock residual de las unidades nuevas y,
principalmente, en el mercado de los usados que son los departamentos que se pueden escriturar,
estn disfrutando de los beneficios de una demanda ms activa.

La Nacin - 08.04.2017 - Por Carla Quiroga

El 22 por ciento de las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y febrero fueron
con hipoteca. Durante 2016, se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47 por
ciento ms que en 2015, segn datos del Colegio de escribanos porteo. Si se toma slo diciembre
de 2016, la suba interanual fue de 150 por ciento, lo que prueba el cambio de expectativas.
"Durante la administracin Kirchner slo un 6 por ciento de las operaciones de la Capital fueron con
crdito hipotecario, frente al 26 por ciento de la dcada de la convertibilidad", compara Mario
Gmez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Desde hace unos meses, los bancos estn bajando las tasas -en los crditos UVA oscilan entre el 5
y el 7 por ciento- y los simuladores web estn al rojo vivo. Hasta ahora, por medio de los crditos
atados a las UVAs, los bancos privados prestaron $ 4000 millones y hay

$ 15.000 millones en camino de ser otorgados. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las
lneas a 30 aos de plazo que ofrecern el Nacin, el Ciudad y el Provincia con cuotas de entre $
4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. Las tasas del 3,5 por ciento ms actualizacin por CER
generarn cnones por debajo de las de un alquiler, adelantan en el mercado. El mismo Ivn Kerr,
presidente del Procrear en dilogo con la nacin estim una cuota de $ 2500 para quienes saquen
un milln de pesos a pagar en 30 aos. "Antes de la incorporacin del Nacin la cuota promediaba
los $ 4500", detall en el mano a mano, A estos datos claves se suma otro que tiene que ver con un
cambio en el chip de quienes se presentan para calificar en los procesos de financiamiento. Ya no
le temen a los ajustes. "Los alquileres tambin aumentan. De hecho el ltimo ao tuvieron n
incremento del 30 por ciento anual y si a esto le agregas la incertidumbre que te genera la
renovacin cada dos aos y los potenciales gastos en el caso de que la persona necesite mudarse,
las nuevas lneas de financiacin cierran por todos lados", concluyen en el sector.
10 abril, 2017
Hipotecarios: el nuevo terreno de batalla de los bancos (cada entidad saca su propio men)
Los crditos hipotecarios ajustables por inflacin ya suman 4500 millones de pesos y los bancos
pblicos prevn otorgar este ao otros 35.000 millones de pesos en prstamos a 30 aos. Adems,
con el agregado del plan Procrear, el Gobierno espera concretar otras 60.000 escrituras este ao.
As lo indicaron diversas fuentes oficiales, que ratificaron que []

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Los crditos hipotecarios ajustables por inflacin ya suman 4500 millones de pesos y los bancos
pblicos prevn otorgar este ao otros 35.000 millones de pesos en prstamos a 30 aos. Adems,
con el agregado del plan Procrear, el Gobierno espera concretar otras 60.000 escrituras este ao.
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As lo indicaron diversas fuentes oficiales, que ratificaron que la fuerte apuesta oficial por los
prstamos atados a las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que siguen a la inflacin, se reflej en
un acto encabezado por el presidente Mauricio Macri.

All se lanz formalmente el plan de los crditos ajustables por UVA a 30 aos que ofrecern los
bancos Nacin, Ciudad y Provincia.

El Nacin prometi destinar 30.000 millones de pesos a esta lnea; el Provincia, 3000 millones y el
Ciudad, 2000 millones de pesos.

Segn los datos del Banco Central, en el primer ao de crditos ajustables por inflacin, el stock
lleg a 4500 millones de pesos y los plazos fijos ajustables con la misma frmula, a 1300 millones.
En total, el stock de crditos hipotecarios llega a 65.000 millones de pesos y en UVA se otorgaron
unos 5000 prstamos.

Desde enero se dieron 3300 crditos tradicionales y 2600 con UVA; por fuera del Banco Nacin, el
83% de los prstamos hipotecarios a personas fsicas corresponden a los indexados con UVA,
segn el BCRA.

Por su parte, el presidente del Procrear, Ivan Kerr, dijo que hasta fines de marzo se inscribieron
165.000 personas para acceder a los prstamos con subsidio oficial (400.000 pesos para los
crditos de 1,6 millones), cuyos adjudicatarios se conocern a mediados de mes. Vamos a tratar
de adjudicar por encima de los 30.000 casos previstos, indic.

Segn Kerr, el Gobierno apuesta a que se escrituren 60.000 viviendas este ao, a travs del
programa que ahora maneja el Ministerio del Interior, Obras Pblicas y Vivienda.

En tanto, de los tres bancos pblicos, el Ciudad ya comenz a ofrecer los crditos a 30 aos (y
otorg los primeros), lo seguir el Provincia y, en tercer lugar, el Nacin.

Al cierre de la segunda semana, ms de 100 familias ya iniciaron el trmite para obtener el nuevo
crdito hipotecario en la entidad, y por medio de la web, a travs de la Sucursal Virtual del Ciudad,
se solicitaron 1153 turnos para atencin en las distintas sucursales del rea Metropolitana Buenos
Aires.

Javier Ortiz Batalla, presidente del banco, dijo que ahora los crditos hipotecarios son an ms
accesibles, con cuotas que estn por debajo del valor de un alquiler; prestar a 30 aos en
Argentina es una novedad despus de muchos aos y una realidad impensada para el pas hasta
hace unos meses.

De la lnea a 20 aos ajustable por UVA, el Ciudad otorg 1200 prstamos, para primera vivienda.

En tanto, el presidente del Banco Provincia, Juan Curutchet, indic que la entidad bonaerense
otorg 738 prstamos por un total de 784 millones de pesos; el monto promedio por prstamo es
de un milln de pesos y la cuota inicial promedio es de 8100 pesos. Adems, hay en trmite otros
264 crditos por 327 millones de pesos.

Ahora que decidimos extender el plazo a 30 aos las consultas se van a incrementar
notablemente. La nueva lnea tambin es para compra, refaccin y ampliacin y estar disponible a
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partir de este viernes 7 de abril. La gran diferencia es que en Banco Provincia ahora se elimina la
restriccin de vivienda nica familiar, que pona una barrera para acceder al dinero y mucha gente
que tena un terreno o una octava parte de una propiedad quedaba excluido, explic Curutchet.

Para esta lnea, la cuota por el crdito de un milln de pesos va a estar entre los 6 y 7 mil pesos
por mes. Estamos hablando de cuotas que son un tercio de lo que era antes. Es decir que ahora
hogares con un ingreso combinado o nico ingreso en la familia de 20.000 a 40.000 pesos que
antes la miraban de afuera, pueden cotizar y calificar a un crdito hipotecario, destac.

El Nacin prev otorgar crditos a 30 aos por unos 20.000 millones de pesos este ao, con tasas
de inters que varan entre el 3,5 y el 4,5 por ciento; la lnea cubre el 80 por ciento del valor de la
vivienda.

Los bancos privados tambin tienen su propio men

Galicia: Mientras analiza sumarse a la lnea de 30 aos, la entidad otorg 259 crditos por un total
de 319 millones de pesos hasta 20 aos, con un monto mximo de cinco millones de pesos y una
tasa del 6,9%, aunque para los clientes que acreditan su salario en el banco, la tasa baja al 4,9%.
Santander: Desde el banco detallaron que pronto se sumarn al plan de crditos con UVA a 30
aos y que, por la lnea de 20 aos, otorgaron 1016 crditos hipotecarios, por 1386,2 millones de
pesos. En total, aprobaron 12.143 solicitudes por 1011 millones de pesos. Se pueden solicitar hasta
3,6 millones millones y una tasa Fija del 6,95% anual.
Macro: La gerenta de Relaciones Institucionales del Macro, Milagro Medrano, dijo que se
otorgaron 344 crditos por un total de 250 millones de pesos. La tasa para quienes liquidan su
sueldo en la entidad es del 3,5%. En proceso de anlisis para esta lnea, que es para primera o
segunda vivienda, hay 10.232 carpetas. El tope?: hasta 16 millones de pesos, el equivalente a un
milln de dlares.
Hipotecario: La entidad lleva otorgados 619 crditos hipotecarios UVA, a 15 aos, por un monto de
581 millones de pesos. El 47% de los crditos corresponde a la lnea construccin. Esta semana el
BH se suma a la nueva iniciativa de Procrear Casa Propia con la lnea destinada a la construccin
de viviendas.
ICBC: Lanz la semana pasada su primera lnea de crditos hipotecarios, tambin ajustable por
UVA, con un tope de hasta 4 millones de pesos, una tasa nominal del 7% y un plazo de cancelacin
de 15 aos. Como parte del lanzamiento, ICBC Argentina bonificar la tasacin, gastos de
escribana y el seguro de vida, explic. El gerente de Prstamos de Banca Minorista de ICBC,
Lucas Rodrguez Mir, dijo que hay una fuerte demanda atrasada de crditos hipotecarios, que es
un mercado que va a crecer, en buena medida por la expectativa de la baja de la inflacin y la
posibilidad de que se elimine el impuesto a los ingresos brutos de estos crditos.
Credicoop: La entidad tambin lanz los crditos ajustables por UVA y el HSBC mantiene su propia
lnea de crditos a tasa fija a 20 aos, con un mximo de 10 aos a tasa fija (al 16%), por un
inmueble (primera o segunda vivienda) de hasta 3,6 millones de pesos.
10 abril, 2017
Banco Macro lanza crditos hipotecarios de hasta $16 millones
La entidad financiera ofrece un monto que se destaca en el mercado, y con un plazo de hasta 20
aos, para ser destinado tanto a primera como a segunda vivienda.

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Desde el viernes el Banco Macro comenz a ofrecer en cada una de sus 479 sucursales una
exclusiva lnea de crditos hipotecarios de hasta $16 millones, destinada tanto a clientes del plan
sueldo como a clientes del mercado en general.
 290

El plazo mximo para la cancelacin de dicha lnea es de 20 aos y los fondos podrn ser
destinados tanto a primera como a segunda vivienda.

As, Banco Macro supera su oferta original y prolonga en 5 aos el tiempo para la devolucin del
prstamo.

Para aquellos clientes de Plan sueldo interesados en prstamos modalidad UVA, Banco Macro
ofrece una tasa de 3,5 %, con un monto de $3 millones destinados a primera vivienda.

Hasta hoy Banco Macro ha recibido 10.232 carpetas crediticias que estn en proceso. El 60% de
esas gestiones corresponden a crditos del Plan Procrear y el 40% restante al plan UVA. De esa
totalidad, 344 crditos ya fueron liquidados, llegando a una suma de $265 millones.

La nueva lnea de $16 millones que lanza Banco Macro es una oportunidad para aquellos clientes
del banco que decidan tomar un crdito hipotecario para destinarlo a primera o segunda vivienda.

En tanto, en los prstamos de hasta $3 millones cuentan con una tasa de 3,5% en UVA, lo que los
hace los crditos hipotecarios ms competitivos del mercado.

Esta apuesta de Banco Macro le ofrece a muchos de sus clientes reemplazar la cuota de un
alquiler por la posibilidad de tener la casa propia, aseguro Milagro Medrano, Gerente de
Relaciones Institucionales y Atencin al Cliente de Banco Macro.

Banco Macro ha puesto en lnea una pgina web especialmente dedicada a sus prstamos, que se
puede encontrar en http://macro.com.ar/prestamos. Tambien se puede obtener asesoramiento en
las sucursales o en el telfono 0810-555-2355.

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14/04/2017 Camilo Cisera
LA OPORTUNIDAD DE LA CASA PROPIA ES AHORA
 291

El PROCREAR est saturado, se estima que solo 40% de los solicitantes podrn acceder al mismo
este ao, es por esto que desde los principales bancos pblicos (Nacin, Provincia y Ciudad)
lanzaron nuevas lneas que se extienden hasta 30 aos e introducen nuevas modalidades que
permiten cuotas menores a las de mercado.

El problema histrico de nuestro pas fue siempre que la inflacin haca imposible acceder a
crditos para la vivienda salvo que estn subsidiados desde el Estado. Los bancos que prestaban
deban cobrar elevadas cuotas para no perder el valor real de sus prstamos y adems, dado que
la cuota no puede superar el 30% del sueldo, solo los ms pudientes se encontraban en
condiciones de acceder a prstamos de este tipo.

La solucin fue introducir crditos hipotecarios que ajusten por inflacin (UVAs) o por el costo de la
construccin (UVIs). Al ser ajustables la cuota inicial es ms baja, desaparece la necesidad de
cubrirse ante subas de precios por parte de quien presta. Una cuota ms baja permite crditos ms
grandes.

En lnea con lo anterior los crditos ajustables por inflacin son los ms difundidos, segn el BCRA
el 44% de los hipotecarios otorgados en febrero fueron bajo esta modalidad. Los bancos pblicos
ofrecen plazos de hasta 30 aos y los privados de 20 aos.

A modo de ejemplo, se puede obtener $ 1.000.000 a 30 aos pagando una cuota que comenzar
entre $ 5.000 y $ 6.000 para los cuales se deber contar con un ingreso familiar de unos $ 18.000
mensuales. Si se trata de una pareja en la cual ambos ganan dicha suma el crdito puede
ascender al doble.

En el Banco Nacin tambin se ofrece una lnea de crditos a 30 aos en la que los primeros 3
presentan cuotas fijas y luego el ajuste se da por la evolucin de la tasa de inters de su cartera,
con un techo dado por la evolucin del coeficiente salarial.

Con esta nueva ola de crditos a la que se suma el masivo plan de viviendas que encaran desde el
gobierno no faltan quienes se preocupan por el comienzo de la formacin de una burbuja en el
sector, donde los precios suben artificialmente para luego desplomarse. Al respecto cabe aclarar
que no existe pas en el mundo ms lejos de una burbuja inmobiliaria que Argentina. Aqu la
modalidad ms comn de construccin es con fondos propios u otros modos no crediticios, el
financiamiento a la vivienda llega apenas al 1,5% del PBI mientras que en pases vecinos dicha
cifra es cuanto menos 4 veces mayor. Chile es el pas de Sudamrica con mayor financiamiento a
la vivienda, llega a 18% del PBI, y es un claro ejemplo de que la profundidad del sistema financiero
tiene impactos positivos en el desarrollo econmico.

Los inmuebles continuarn su ritmo ascendente de valor en dlares producto de la recuperacin

econmica, el atraso cambiario y el impulso dado por el crdito y la construccin. Mientras ms
esperes para construir mayor va a ser el valor de los terrenos y de los insumos necesarios. El
momento ideal es ahora.
Nueva opcin para invertir: emiten los primeros bonos indexados por UVA
Los colocarn los bancos Provincia y Ciudad para financiar las hipotecas a 30 aos. Permitirn
ganarle siempre a la inflacin
Por Pablo Wende 10 de abril de 2017

La construccin de viviendas es uno de los ejes clave para la poltica de Gobierno

La construccin de viviendas es uno de los ejes clave para la poltica de Gobierno
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Un nuevo instrumento de inversin en pesos saldr al mercado en los prximos das: se trata de
bonos ajustados por UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), es decir el ndice que se mueve de
acuerdo a la inflacin minorista. Estos ttulos le permitirn a los ahorristas y a los inversores
institucionales asegurar que el capital invertido nunca se vea licuado por los aumentos de precios.

Quienes saldrn a colocar estos nuevos bonos son dos bancos pblicos. El Provincia ya anunci la
emisin de la primera serie y en los prximos das tambin lo har el Ciudad.

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El motivo es obvio: ambas entidades precisan fondeo para prestar hipotecas ajustadas por UVA a
30 aos, tal como se anunci hace pocos das. Sin embargo, estas entidades cuentan con fondeo
de corto plazo proveniente de los depsitos, por lo que precisan fuentes adicionales para poder
hacer frente al fuerte aumento en el otorgamiento de prstamos de largo plazo. Se trata de uno de
los instrumentos claves que utilizar el Gobierno para impulsar el mercado interno y al mismo
tiempo atacar el grave problema de dficit habitacional que sufren millones de argentinos.

Caractersticas de la emisin del BAPRO

El Banco Provincia, presidido por Juan Curutchet, anunci el perodo de suscripcin para el primer
tramo del bono ajustado por UVA, por un total de $150 millones:

1. La tasa que se adicionar ser fija y surgir de la licitacin.

2. El plazo de emisin del primer ser de 36 meses.

3. Recupero del capital. Pagar intereses en forma trimestral y el capital al vencimiento.

4. Un dato indito para el mercado argentino es que el valor nominal unitario ser de una "UVA" y
no un peso como sucede habitualmente con los ttulos emitidos en moneda local. Esto significa que
el inversor que compre estos ttulos poseer por ejemplo 200 300 UVAS y esa unidad tendr un
ajuste de capital en forma diaria. El ltimo valor arroj un precio de 18,17 pesos por unidad.

Los nuevos ttulos son una nueva opcin para invertir en el mercado de pesos y permiten que no
se lice la inversin por la suba de la inflacin
Colocacin ms larga

El Banco Ciudad, bajo la presidencia de Javier Ortz Batalla, est organizando una colocacin
similar de la mano de Puente, por lo que en los prximos das saldr con un ttulo cuyo plazo
podra ser algo ms largo (cinco aos).

Con los bonos ajustados por UVA aparece un nuevo instrumento de inversin en pesos. Hasta
ahora haba bsicamente ttulos a tasa fija (como las Lebac y bonos emitidos por el Gobierno
nacional) y a tasa variable segn la evolucin de Badlar (el rendimiento de los plazos fijos
mayoristas, de ms de un milln de pesos).

LEA MS:
 293
Mauricio Macri: "Los nuevos crditos son un antes y un despus en la vida de millones de
argentinos"

Crditos Hipotecarios UVA: Cunto dinero otorga cada banco segn el nivel de ingresos?

Antecedente ms reciente

Estos bonos en realidad vienen a retomar la tendencia de colocar ttulos ajustados por CER, como
sucedi hace diez aos. An quedan algunos bonos con ese esquema de indexacin como los
Discount. Sin embargo, la manipulacin del ndice de precios llev a que esos ttulos quedaran casi
en el olvido dado que la inflacin fue subestimada sustancialmente durante todo el gobierno de
Cristina Kirchner.

La recuperacin del Indec y la medicin confiable del ndice de precios ahora permite que
reaparezcan estos papeles, ya ajustados por UVA. Pero en la prctica se trata del mismo producto.

Los bancos pblicos precisan fondeo de largo plazo para incrementar la oferta de crditos
hipotecarios
Mientras que un anteceden ms lejano fueron los bonos emitidos en el primer gobierno de vuelta a
la democracia, a mediados de los 80, con los Bonos Ajustables con Renta Real Asegurada
(BARRA); Bonos Ajustables del Gobierno Nacional (BAGN) y los Ttulos en Dlares (TIDOL).

El Banco Nacin tambin tiene planeado lo suyo, considerando que ser el principal otorgante de
estos crditos ajustados por UVA a 30 aos (tambin existen plazos ms cortos). Aunque la entidad
no colocar por ahora bonos en el mercado, su titular Javier Gonzlez Fraga, tiene en la cabeza
una idea muy original: ofrecer los primeros plazos fijos indexados, pero por UVI (Unidades de
Vivienda). Se trata de un ndice que propuso el ao pasado el senador Julio Cobos y que ajusta
segn el metro cuadrado de la vivienda.

Esto significa que un ahorrista podr invertir en un plazo fijo a 90 das como plazo mnimo. Y el
ajuste de esa inversin ser igual al costo el metro cuadrado de construccin, por lo que se trata de
una opcin novedosa para que el pblico pueda invertir en ladrillos a travs de un depsito
indexado.

Claro que el fondeo al que puede acceder el Nacin con esta opcin es mucho menor que en el
caso de los bonos que emitirn las otras entidades pblicas.
El Gobierno se reuni con los bancos privados para impulsar hipotecarios

viernes, 21 de abril de 2017

Rogelio Frigerio y Federico Sturzenegger recibieron ayer a los presidentes de Adeba y ABA. Se
comprometieron a crear una mesa especial de trabajo.

El Gobierno quiere ampliar la oferta de crditos hipotecarios mediante el plan Procrear y busca el
respaldo de los bancos privados. Apunta a un acuerdo sectorial para impulsar tambin los
prstamos a la construccin.
 294
Ayer, el ministro del Interior, Rogelio Frigerio, mantuvo una reunin con el presidente del Banco
Central, Federico Sturzenegger, y los representantes de los bancos privados en la que se discuti
sobre la buena salud de estos productos. Las cmaras bancarias vieron con buenos ojos una
creciente demanda de los prstamos para acceso a la vivienda atados a la inflacin.

Adems, manifestaron su optimismo sobre el futuro de la lnea de crdito Procrear, que fue
relanzada el mes pasado. Para empezar, los bancos consideran que los beneficiarios de este
programa son potenciales "buenos clientes". Con el nuevo programa, las lneas Casa Propia y
Construccin del Procrear estn dirigidas a personas con ingresos de entre 2 y 4 salarios mnimos.
A diferencia de lo que ocurra durante el kirchnerismo, los tomadores de estos prstamos son
elegidos a partir de un puntaje de acuerdo con sus necesidades y no por sorteo.

En una muestra de compromiso con esta lnea, las entidades afirmaron que cuentan con el fondeo
necesario para hacer frente al boom de la demanda de este tipo de crditos.

El Gobierno est evaluando ampliar el fondo destinado al Procrear, ya que la demanda super
ampliamente las expectativas. Mientras el plan prevea colocar 60.000 crditos, se anotaron en
esta primera instancia 135.000 familias.

Segn dijeron los representantes de las entidades, el voto de confianza del mercado para estos
instrumentos fue la ltima colocacin de una obligacin negociable del Banco Provincia en UVA,
que fue vista como una seal para el resto de los players del sistema

Por ltimo, los presidentes de ABA y ADEBA, Claudio Cesario y Daniel Llambas, se
comprometieron a generar una mesa de trabajo con el Ministerio del Interior y el BCRA para hacer
un seguimiento especial de la entrega de este tipo de prstamos.

El acceso a la vivienda es una de las demandas ms viejas de la sociedad argentina. Con la

creacin de nuevas lneas de crdito, en especial la extensin de los plazos a 30 aos para los
prstamos UVA, el Gobierno de Mauricio Macri "se anot un poroto" en la opinin pblica.

Por lo pronto as lo consign la ltima encuesta de D'Alessio IROL, que se encarg de medir el
humor social y poltico en abril en base a 1500 consultas. El 51% de los argentinos consider que
la segunda medida ms acertada del Gobierno en los ltimos 16 meses fue la creacin de estas
lneas crediticias. La medida es la segunda ms destacada de toda la gestin de Macri, aventajada
tan solo por la decisin de eliminar el cepo cambiario.

Segn el mismo estudio, 1 de cada 10 argentinos planea comprar una vivienda en el corto o
mediano plazo. El inters por este tipo de crditos hizo que ya se hayan colocado $4.500 millones
en prstamos hipotecarios UVA.

Ya son 16 los bancos que los ofrecen, pero ahora la apuesta es que una vez que el Banco Nacin
que representa un tercio del sistema financiero del pas con presencia en las 24 provincias
comience a otorgar estos prstamos a 30 aos, la demanda consiga acelerarse an ms.

Fuente: El Cronista
El Gobierno lanzar una licitacin internacional para construir viviendas sociales
Buscar financiamiento externo para unas 7000 unidades, parte de las 15.000 que espera iniciar en
2018; las empresas chinas, grandes candidatas
SEGUIR
 295
Pablo Fernndez Blanco
LA NACION
SBADO 22 DE ABRIL DE 2017
324
El Gobierno apura el paso para lanzar antes de fin de ao una iniciativa indita en el mercado local
de la construccin: convocar a una licitacin internacional para construir viviendas sociales en la
Argentina, algo que segn los funcionarios de la administracin actual no se hizo nunca antes en la
historia del pas.
Si bien la compulsa estar abierta a compaas de todo el mundo, por los requerimientos oficiales y
las actuales alternativas disponibles a nivel constructivo, se estima que las compaas chinas
corrern con ventaja por encima del resto.
As lo confirmaron ayer Ricardo Delgado, subsecretario de Coordinacin de la Obra Pblica
Federal, e Ivn Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda y presidente del Procrear en
dilogo con periodistas.

La planta de casas prefabricadas de Sany, una de las firmas chinas interesadas. Foto: Archivo
El Gobierno estima que el primer tramo del financiamiento proveniente del pas asitico (en caso de
ganar) ser de US$ 500 millones, que permitirn construir 7000 viviendas a partir del ao prximo
sobre terrenos que el AABE, el organismo que administra los inmuebles del Estado, le cedi al
Procrear, el programa con el que se subsidia la construccin y venta de viviendas sociales. Luego,
el Gobierno podra tomar otros tramos.
Las viviendas que se construirn a partir de la licitacin internacional forman parte de un grupo de
15.000 unidades que el Gobierno espera iniciar el ao prximo. Esos nmeros utilizaron ambos
funcionarios para argumentar que pese al ingreso de empresas extranjeras al negocio de las
viviendas sociales, hay espacio para los jugadores locales.
Actualmente hay 23.000 viviendas en construccin en el marco del Procrear, de las cuales 10.000
se terminarn este ao y 8000 sern entregadas a sus nuevos dueos.
 296
En total, el Gobierno tiene previsto que se construyan 100.000 viviendas para la clase media con el
objetivo de revitalizar la economa. Para eso firm un acuerdo con los gremios y la Cmara de la
Construccin.
Kerr estuvo entre el lunes y el mircoles pasados en China intentando llegar a un acuerdo con los
bancos. Todava afectado por la diferencia horaria, explic los alcances de la propuesta: "En la
Argentina se usa la construccin tradicional, pero el mundo tiene sistemas industrializados para
hacer esos trabajos", sostuvo. Y mencion entre ellos a los paneles de madera o de hormign,
entre otras modalidades.
Trabajo argentino
El objetivo oficial es que la nueva lnea de crdito proveniente de China, algo que se slo se
concretar si empresas de ese pas ganan la licitacin, sumen fondos adicionales a los que ya
cuenta el Procrear, que superan los $ 20.000 millones para este ao.
Segn el diagnstico oficial, en la Argentina faltan unas 160.000 soluciones de vivienda al ao,
entre construccin de nuevas unidades y reacondicionamiento de las existentes.
Diversos sectores critican el acercamiento del Gobierno al pas asitico. Delgado se refiri a
algunos de los puntos polmicos. Descart taxativamente que las casas chinas entren "por la
Aduana", sino que eventualmente las empresas ganadoras debern instalar plantas en el pas para
producir las placas de hormign que se utilicen en la construccin de viviendas. Insisti en que
"todo el trabajo debe ser argentino. No se va a reemplazar trabajo local con empleados de otra
nacionalidad", aunque las empresas extranjeras tendrn la posibilidad de traer personal de alta
especializacin tcnica.
Adems, el gobierno argentino pondr por escrito como requisito que al menos la mitad de los
insumos tiene que ser de fabricacin local, y las compaas extranjeras debern tener un socio
local con el que debern conformar una Unin Transitoria de Empresas. Los proyectos finales los
definir el Gobierno.
Segn Delgado y Kerr, el financiamiento externo a la construccin de viviendas permite atender la
emergencia habitacional en el pas sin ensanchar el dficit fiscal porque los crditos (la
administracin de Macri pedir dos aos de gracia) se pagan con las cuotas que abonen los
adjudicatarios del Procrear. El Gobierno espera que el costo financiero no supere el 5% en dlares.
Reactivacin demorada
El ministro del Interior, Rogelio Frigerio, admiti ayer que el primer trimestre "arranc un poco peor"
de lo que el Gobierno esperaba, pero asegur que termin "en lnea con la recuperacin"
econmica que auguraba la administracin de Mauricio Macri.
En declaraciones radiales, el funcionario tambin resalt las nuevas lneas de crditos hipotecarios
lanzadas en los ltimos meses para el acceso a la vivienda, al asegurar que "van a empezar a
bajar el dficit habitacional, que en los ltimos aos no hizo ms crecer y lleg a alcanzar a casi 4
millones de familias argentinas".
LA NACION
Economa
El Gobierno les quitar a las provincias el manejo de los fondos para vivienda
Los gobernadores seguirn definiendo los proyectos junto con Interior, pero Nacin les pagar
directamente a los contratistas; el cambio se har despus de las elecciones
SEGUIRPablo Fernndez BlancoLA NACIONMARTES 18 DE ABRIL DE 2017

El Gobierno prepara un cambio fundamental en la forma de pago de las viviendas sociales en las
provincias
El Gobierno prepara un cambio fundamental en la forma de pago de las viviendas sociales en las
provincias.
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El Gobierno prepara un cambio fundamental en la forma de pago de las viviendas sociales en las
provincias, una de las mayores apuestas de la administracin de Mauricio Macri para dinamizar la
economa y conseguir la adhesin de los sectores ms populares.

Fuentes oficiales revelaron a LA NACION que el Ministerio del Interior, Obras Pblicas y Vivienda, a
cargo de Rogelio Frigerio, pondr en marcha en los prximos meses un mecanismo que contempla
la cancelacin de pagos a los contratistas de las obras de manera directa por parte del Estado, sin
la necesidad de pasar por las provincias. De este modo, la Casa Rosada dio un fuerte golpe de
timn, no slo en trminos econmicos, sino tambin polticos, ya que dejar a los gobernadores
sin el control de uno de los presupuestos ms jugosos del Tesoro, que este ao rondar los $
19.000 millones.

Precisamente, para amortiguar ese impacto, el cambio se hara despus de las elecciones de
octubre.

Hasta ahora, los institutos provinciales de la vivienda, bajo el control de las gobernaciones, definen
junto con el Ministerio del Interior los proyectos a realizar en cada uno de los distritos. En algunos
casos tambin tienen una participacin importante los municipios. Es lo que ocurri en el ltimo
tramo de la gestin de Daniel Scioli en la provincia de Buenos Aires.

Por la desconfianza que le tena la entonces presidenta, Cristina Kirchner , el Estado giraba los
fondos a los jefes comunales.

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Los cambios que espera concretar el Gobierno mantienen un rol importante para las provincias en
la definicin de las obras, pero no en el manejo del dinero.

Una vez que los fondos para pagar obras entran a las arcas provinciales, los gobernadores tienen
un alto grado de discrecionalidad para definir el destino de ese dinero. Si bien hay controles de la
Nacin, es habitual que una provincia que enfrenta una emergencia econmica o financiera use los
recursos que le gir la Nacin para pagar gastos corrientes antes que para cancelar una porcin de
las cuotas por el avance de las obras.

Hace tres semanas una comitiva de la Cmara Argentina de la Construccin (CAC) se reuni con
colaboradores de Frigerio y les extendi una propuesta informal, sin membrete de la entidad. El
documento est bajo estudio, si bien la decisin poltica de avanzar en esa lnea ya haba sido
tomada.

Una fuente empresaria que suele visitar la Casa de Gobierno justific la decisin desde la mirada
oficial: "Esto les da mayor seguridad de que las obras se ejecuten", resumi.

Para los empresarios tambin es un avance importante, ya que no slo acorta los tiempos entre
que se extiende un certificado de avance de obra y la constructora recibe el dinero, sino que
tambin evita gestiones con las provincias para allanar el cobro.

La urgencia de las provincias es antagnica con los intereses de la Casa Rosada. Cada vez que
eso ocurre, la constructora demora el avance de las obras, por lo que no se cumplen los plazos
originales previstos.
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Mayores costos

Adems de incumplir las metas a las que el Gobierno se comprometi por escrito, por ejemplo, a
travs de la ley de presupuesto, la ralentizacin de los pagos lleva a que el Estado deba pagar
mayores costos por el mismo paquete de viviendas.

Es algo que en diversas reuniones hizo notar el propio Mauricio Macri, con experiencia en el mundo
de la construccin tras su paso por Iecsa y Sideco, las empresas familiares que se convirtieron en
unas de las ms grandes del rubro en el pas. Ms an: como la compaa constructora descuenta
desde el principio que el Estado (nacional o provincial) se demorar en los pagos, puede preferir
ensanchar su presupuesto original para cubrir esa morosidad.

La modalidad de pago directo del Estado a las empresas tiene otros beneficios para la Casa
Rosada, segn la mirada de quienes trabajan en la iniciativa. Un funcionario que suele sentarse
con frecuencia a la mesa chica del Presidente lo puso en los trminos que suelen usar los
economistas: como el dinero es fungible, es muy difcil rastrear su destino (la denominada
trazabilidad) una vez que sale de la contabilidad del Estado e ingresa en las arcas provinciales.

Algunas gobernaciones hicieron un culto de esas dificultades. Aunque el ao pasado la Secretara

de Vivienda y Hbitat cambi la norma, rega un mecanismo por el cual las transferencias
nacionales de diversos rubros, desde el pago por un complejo de viviendas hasta la construccin
de un puente o la cancelacin de otra clase de deudas a los distritos provinciales, caan en la
misma cuenta bancaria. Eso haca casi imposible corroborar el destino de los fondos.

El Gobierno avanzar con la medida en los prximos meses, pero no la aplicar antes de las
elecciones, posiblemente para evitar un choque adicional con los gobernadores antes de ir a las
urnas.

Tanto las empresas como los funcionarios nacionales comenzaron a afinar un discurso para usar
de escudo ante eventuales crticas: el mecanismo de pago sin intermediacin de las provincias ya
funciona en el caso de las obras hdricas.

Despus de las dificultades del ao pasado (la construccin fue el sector donde se destruy el
mayor nmero de empleos), las empresas y el Gobierno parecen haber encauzado su relacin
hasta un punto sin fisuras.

Hace dos semanas, la administracin de Macri lanz un plan para invertir $ 100.000 millones en los
prximos cuatro aos con vistas a construir 120.000 nuevas viviendas sociales, reurbanizar las 505
comunidades ms vulnerables del pas y con subsidio para construir o mejorar otras 456.000
unidades.

Los objetivos en vivienda social

19.000
Millones de pesos

Es el presupuesto para vivienda dispuesto por el Gobierno para este ao.

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100.000
Millones de pesos

Son los fondos para vivienda que contempla el plan oficial para los prximos 4 aos

120.000
Viviendas

Es la cantidad de unidades de tipo social que se espera construir en ese plan.

viernes 21 de Abril de 2017
Alertan por los "riesgos" de los crditos hipotecarios UVA si se mantiene inflacin
Ante una coyuntura similar a la actual de alta inflacin y escasa suba de salarios, los crditos
hipotecarios UVA pueden volverse ms caros de lo pensado.
Ante una coyuntura similar a la actual de alta inflacin y escasa suba de salarios, los crditos
hipotecarios UVA pueden volverse ms caros de lo pensado.

Un informe de la Universidad Nacional de Avelleneda alert por los "riesgos" que conllevan para
una familia que accedi a un crdito hipotecario actualizado por UVAs en medio de un escenario de
alta inflacin y escasa recomposicin salarial.

El trabajo acadmico al que accedi mbito.com destaca que la nueva modalidad de prstamos por
ajuste inflacionario "viene a suplir" una demanda insatisfecha para acceder a la vivienda, pero
revela "contradicciones" en el armado de las propuestas del Gobierno. "Los crditos a tasa fija
convencionales tienen esquemas de devolucin del monto prestado muy exigentes en sus primeros
aos, lo cual conlleva una barrera a la entrada alta para familias de clase media y baja. No
obstante, los crditos indexables, no dejan de estar viciados de contraindicaciones si no se los
disea de un modo apropiado", afirmaron.

La llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se actualiza mensualmente segn al avance de los
precios medido por el INDEC para el rea metropolitana. "Este mecanismo de variabilidad de la
cuota, permite que los pagos iniciales sean ms bajos y, por tanto, relativamente acordes a los
precios de los alquileres de viviendas actuales. Ahora bien, la contracara de este 'beneficio' es un
crecimiento permanente de las cuotas, acorde al ritmo de la inflacin", resaltaron los especialistas.

El problema ms grave surge si se mantiene una coyuntura de inflacin alta y sostenida, como la
que se vive hoy. "La cuota a pagar se puede volver muy onerosa para las familias, producto de sus
correcciones mensuales automticas, y a su vez desfasadas de los correspondientes aumentos
paritarios", remarcaron desde el Observatorio de Polticas Pblicas de la UNdAv.

En 2016 la mayora de los sindicatos obtuvieron una recomposicin salarial del orden del 32,9%,
mientras que la inflacin trep por arriba de 40%. En este contexto, si el costo de vida sube ms
que los salarios se pierde poder adquisitivo y el peso total de los pagos del crdito UVA puede
"crecer peligrosamente".

"Si se proyectara este resultado a lo largo de toda la vida del prstamo, el deterioro contante de la
relacin entre la cuota y los salarios podra complicar las posibilidades de los tomadores de crdito
de hacer frente a los pagos", enfatizaron.
 300
La otra problemtica con estos crditos implica una notable transferencia de recursos de las
familias asalariadas a los bancos. "Los tomadores de prstamos en UVA pagarn ms, tan slo por
el hecho de que sus salarios no ajustan a la misma velocidad que las cuotas (mensuales)",
sostuvieron. En la UNdAv creen que todo el peso "excedente" de cuotas nuevas con salarios viejos,
se acumula a lo largo de la vida del prstamo, implicando un pesado "ticket extra" para los
hipotecados.

En cuanto a los crditos del relanzado plan Procrear, los catedrticos cuestionan los nuevos
requisitos impuestos por el Gobierno que "dificultan" el acceso a las familias de menos recursos. Se
exigen ingresos entre dos a cuatro Salarios Mnimos Vitales y Mviles, unos $ 16.000 por mes; se
acot la edad mxima para el tomador de 65 a 55 aos; se restringi el uso del dinero a la compra
de terrenos baldos, y se alter el mecanismo de adjudicacin al eliminar los sorteos de Lotera
Nacional por un "puntaje meritocrtico".

Pero para el Observatorio el cambio ms radical fue dejar de subsidiar la tasa de inters a cambio
de una bonificacin del capital. El programa ahora indexa por UVA y con una inflacin por encima
del salario nominal de los trabajadores, deja pocos ganadores con rentabilidad real asegurada. "Al
no subsidiar la tasa, la ganancia de las entidades financieras (del 3% al 8%) se mantiene indemne.
Estas nuevas caractersticas atentan contra la sustentabilidad financiera de los potenciales
beneficiarios", indic el informe.

Para corroborar la hiptesis se tom como ejemplo una familia que accedi el 31 de diciembre de
2015 a un prstamo por $ 1 milln del banco Santander Ro a 20 aos. El milln equivale a 71.174
UVAs al momento inicial. La tasa de inters cobrada por la entidad por sobre el ajuste de las UVAs
es del 6,95%. Si se tiene en cuenta una relacin inicial mxima permitida de cuota/ingreso del 25%
da 549,68 UVAs ($ 7.723,04), por lo que el salario del trabajador o del ncleo familiar a fin de 2015
debi ser de $ 30.891,86.

El ejercicio revel que en el primer ao el crdito se increment 1%, que en valores nominales,
esto implic que la cuota aumentara casi $ 2.500 en 12 meses.

A lo largo de la vida del prstamo se van acumulando pagos excedentes por la temporalidad de los
ajustes. Esto implica que al recibir aumentos de sueldo una vez por ao se pagarn $ 184.000 de
ms por ao, cuando en realidad si los ajustes salariales fueran semestrales seran $ 83.000 y si
fueran trimestrales no superaran los $ 34.000 de excedente.

En un escenario similar al de 2016, cuando los salarios aumentaron 32,9% y las UVAs se
incrementaron 35,6% en el mismo lapso, la relacin cuota salario para un crdito a 20 aos del
Santander por $ 1 milln llegara al 38,3% en el ltimo mes del 2036. Es decir, que para saldar la
ltima cuota del prstamo una familia debera destinar casi 40% de sus ingresos laborales.
principal de la vivienda. "Desde lo poltico, el cambio en el sistema es notorio: se produjo una
mutacin en la lgica de acceso a
Si bien el reporte advierte que ante un rebrote inflacionario la situacin puede empeorar y
encarecer ms el crdito, al mismo tiempo aclara que si la inflacin aminora y los ingresos no
crecen, la relacin cuota/salario tambin podra llegar a subir.

En la Universidad de Avellaneda aseguran que con estas iniciativas crediticias hubo un

"corrimiento" del Estado como garante la vivienda desde un sistema que buscaba incluir a los
sectores de menores recursos, a otro puramente regido por las reglas del sector privado",
concluyeron.

Informe de Sebastin D. Penelli.-

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Nueva opcin para invertir: emiten los primeros bonos indexados por UVA
Los colocarn los bancos Provincia y Ciudad para financiar las hipotecas a 30 aos. Permitirn
ganarle siempre a la inflacin
Por Pablo Wende 10 de abril de 2017

La construccin de viviendas es uno de los ejes clave para la poltica de Gobierno

La construccin de viviendas es uno de los ejes clave para la poltica de Gobierno
Un nuevo instrumento de inversin en pesos saldr al mercado en los prximos das: se trata de
bonos ajustados por UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), es decir el ndice que se mueve de
acuerdo a la inflacin minorista. Estos ttulos le permitirn a los ahorristas y a los inversores
institucionales asegurar que el capital invertido nunca se vea licuado por los aumentos de precios.

Quienes saldrn a colocar estos nuevos bonos son dos bancos pblicos. El Provincia ya anunci la
emisin de la primera serie y en los prximos das tambin lo har el Ciudad.

El motivo es obvio: ambas entidades precisan fondeo para prestar hipotecas ajustadas por UVA a
30 aos, tal como se anunci hace pocos das. Sin embargo, estas entidades cuentan con fondeo
de corto plazo proveniente de los depsitos, por lo que precisan fuentes adicionales para poder
hacer frente al fuerte aumento en el otorgamiento de prstamos de largo plazo. Se trata de uno de
los instrumentos claves que utilizar el Gobierno para impulsar el mercado interno y al mismo
tiempo atacar el grave problema de dficit habitacional que sufren millones de argentinos.

Caractersticas de la emisin del BAPRO

El Banco Provincia, presidido por Juan Curutchet, anunci el perodo de suscripcin para el primer
tramo del bono ajustado por UVA, por un total de $150 millones:

1. La tasa que se adicionar ser fija y surgir de la licitacin.

2. El plazo de emisin del primer ser de 36 meses.

3. Recupero del capital. Pagar intereses en forma trimestral y el capital al vencimiento.

4. Un dato indito para el mercado argentino es que el valor nominal unitario ser de una "UVA" y
no un peso como sucede habitualmente con los ttulos emitidos en moneda local. Esto significa que
el inversor que compre estos ttulos poseer por ejemplo 200 300 UVAS y esa unidad tendr un
ajuste de capital en forma diaria. El ltimo valor arroj un precio de 18,17 pesos por unidad.

Los nuevos ttulos son una nueva opcin para invertir en el mercado de pesos y permiten que no
se lice la inversin por la suba de la inflacin
Colocacin ms larga

El Banco Ciudad, bajo la presidencia de Javier Ortz Batalla, est organizando una colocacin
similar de la mano de Puente, por lo que en los prximos das saldr con un ttulo cuyo plazo
podra ser algo ms largo (cinco aos).
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Con los bonos ajustados por UVA aparece un nuevo instrumento de inversin en pesos. Hasta
ahora haba bsicamente ttulos a tasa fija (como las Lebac y bonos emitidos por el Gobierno
nacional) y a tasa variable segn la evolucin de Badlar (el rendimiento de los plazos fijos
mayoristas, de ms de un milln de pesos).

LEA MS:

Mauricio Macri: "Los nuevos crditos son un antes y un despus en la vida de millones de
argentinos"

Crditos Hipotecarios UVA: Cunto dinero otorga cada banco segn el nivel de ingresos?

Antecedente ms reciente

Estos bonos en realidad vienen a retomar la tendencia de colocar ttulos ajustados por CER, como
sucedi hace diez aos. An quedan algunos bonos con ese esquema de indexacin como los
Discount. Sin embargo, la manipulacin del ndice de precios llev a que esos ttulos quedaran casi
en el olvido dado que la inflacin fue subestimada sustancialmente durante todo el gobierno de
Cristina Kirchner.

La recuperacin del Indec y la medicin confiable del ndice de precios ahora permite que
reaparezcan estos papeles, ya ajustados por UVA. Pero en la prctica se trata del mismo producto.

Los bancos pblicos precisan fondeo de largo plazo para incrementar la oferta de crditos
hipotecarios
Mientras que un anteceden ms lejano fueron los bonos emitidos en el primer gobierno de vuelta a
la democracia, a mediados de los 80, con los Bonos Ajustables con Renta Real Asegurada
(BARRA); Bonos Ajustables del Gobierno Nacional (BAGN) y los Ttulos en Dlares (TIDOL).

El Banco Nacin tambin tiene planeado lo suyo, considerando que ser el principal otorgante de
estos crditos ajustados por UVA a 30 aos (tambin existen plazos ms cortos). Aunque la entidad
no colocar por ahora bonos en el mercado, su titular Javier Gonzlez Fraga, tiene en la cabeza
una idea muy original: ofrecer los primeros plazos fijos indexados, pero por UVI (Unidades de
Vivienda). Se trata de un ndice que propuso el ao pasado el senador Julio Cobos y que ajusta
segn el metro cuadrado de la vivienda.

Esto significa que un ahorrista podr invertir en un plazo fijo a 90 das como plazo mnimo. Y el
ajuste de esa inversin ser igual al costo el metro cuadrado de construccin, por lo que se trata de
una opcin novedosa para que el pblico pueda invertir en ladrillos a travs de un depsito
indexado.

Claro que el fondeo al que puede acceder el Nacin con esta opcin es mucho menor que en el
caso de los bonos que emitirn las otras entidades pblicas.
Los crditos hipotecarios ajustables por UVAs ya sumaron $ 5000 millones
En casi un ao, estos prstamos se otorgan en 16 entidades financieras; los pblicos ya ofrecen la
lnea a 30 aos; en tanto, los depsitos indexados sumaron $ 1200 millones
SEGUIRMartn KanenguiserLA NACIONLUNES 24 DE ABRIL DE 2017 16:28
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A casi un ao de su lanzamiento, los bancos ya desembolsaron 5.000 millones de pesos en

prstamos hipotecarios en UVAs, segn inform el Banco Central de la Repblica Argentina
(BCRA).

Adems, los tres bancos pblicos ms importantes, el Nacin, el Provincia y el Ciudad,

comenzaron a ofrecer estos prstamos con un plazo de hasta 30 aos.

En un comunicado, la entidad monetaria indic que "cada da, son entregados entre 50 y 70
millones de pesos en esta clase de prstamos y, en el mes de marzo, se alcanz el rcord de
$1.100 millones prestados, consolidndose como una tendencia que facilitar el acceso a la
vivienda".

Tambin se otorgaron otros 2.100 millones de pesos en prstamos personales y prendarios en

UVAs, totalizando 7.100 millones de pesos de financiamiento desde la aparicin de esta
herramienta.

Al sumar al Nacin, ya son 16 las entidades que adoptaron esta lnea, que tambin utilizan los
bancos BBVA Francs, Ciudad, Crdoba, Credicoop, Galicia, Hipotecario, HSBC, ICBC, Ita,
Macro, Patagonia, Provincia de Buenos Aires, Santander Rio, Supervielle y Tucumn.

Por otro lado, el stock de plazos fijos en UVAs -que tienen un plazo mnimo de 180 das- super los
$1.200 millones.

Los crditos para la vivienda actualizados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), anunciados en
abril y lanzados en mayo del ao pasado, "tienen como principal ventaja la facilidad de acceso, ya
que la cuota es similar al valor de un alquiler y siempre se mantiene como una porcin ms estable
de los ingresos del grupo familiar", segn el BCRA.

Las UVAs, que se ajustan diariamente con el ndice de Precios al Consumidor, son el mecanismo
utilizado por el Plan Procrear para la actualizacin de sus prstamos para la vivienda con subsidio
oficial.

El Banco Provincia inform que "ya liquid sus primeros dos crditos hipotecarios de la lnea UVA a
30 aos por un monto de 1,9 milln de pesos y lleva iniciados un total de 290 trmites". Por otro
lado, la anterior lnea en UVA de Banco Provincia lleva colocados 886 prstamos por un total de
943 millones de pesos. En promedio, cada cliente tom un hipotecario por 1.065.359 pesos, con
una cuota media de 8.144 pesos. Tambin, el Bapro coloc 309 prstamos de la lnea Procrear y
est a punto de efectivizar otros 271 crditos.

"Entre las zonas donde ms se tomaron prstamos se destacan las ciudades de Tandil, La Plata,
Olivos, Mar del Plata y Baha Blanca, junto con otras localidades cercanas a cada una. Ms de la
mitad de los clientes se desempean en la administracin pblica, seguido por el grupo de
empleados del sector privado", inform la entidad que preside Juan Curutchet.
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El Ciudad empez a otorgar tambin los primeros crditos ajustables por UVAs a 30 aos, mientras
que con la lnea previa concedi unos 1500 millones de pesos.

El Nacin tambin empez a recibir solicitudes por los prstamos a 30 aos, en un trmite que
comienza en la pgina web de la entidad que preside Javier Gonzlez Fraga.

Por su parte, el Banco Hipotecario otorg 620 crditos hipotecarios UVA por un monto de 582
millones de pesos; el 48% de los crditos corresponde a la lnea construccin. Las lneas de
crditos hipotecarios UVA de BH prevn un plazo de 15 aos y un monto de hasta 2 millones de
pesos.
http://www.lanacion.com.ar/2016459-los-creditos-hipotecarios-ajustables-por-uvas-ya-sumaron-
5000-millones
Para acceder a los crditos hipotecarios de Macri se necesitan 25 sueldos de ahorro
Para acceder a los crditos hipotecarios del Gobierno hay que tener entre el 20 y 30% del valor de
la vivienda. Miles de interesados en un mes en los bancos pblicos.

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ARGENTINA.- Primero lleg, en 2016, el sistema de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que trajo
los prstamos hipotecarios atados a la inflacin. Luego se lanzaron, este mes, los plazos de 30
aos en los bancos pblicos. Como efecto, los crditos para vivienda, prcticamente inaccesibles
en la ltima dcada, volvieron a tener cuotas posibles de pagar por la clase media, similares o
menores al alquiler.

El gran desafo, ahora, es que las familias inquilinas puedan ir a pedir ese beneficio. Algunas lo
estn haciendo: los bancos hablan de un boom de consultas. Pero para otros an es inalcanzable
porque, para postularse, les piden tener ahorrada la plata de 60 meses de alquiler, lo que
representa unos 25 sueldos promedio.

Un relevamiento periodstico asegura que en ms de una decena de bancos con prstamos

hipotecarios mostr que la gran mayora slo cubre hasta un 70% o 75% del valor de compra o
tasacin (de ambos, el menor). Con lo cual, el cliente debe disponer del 25 o 30% restante. Algo
complicado en la Ciudad, por los altos precios de las propiedades.

Segn valores relevados por la consultora Reporte Inmobiliario, un departamento bsico de dos
ambientes, con 45 m2 de superficie, promedia los 93.663 dlares en Capital. Son, al cambio actual,
$ 1.470.500. As, el comprador, para pedir un prstamo, necesita ir con casi $ 368.000 en el bolsillo
a los bancos que prestan hasta el 75%, y con ms de $ 440.000 a las entidades que dan hasta un
70%.

Esas sumas representan entre 57 y 69 veces lo que hoy paga al mes un inquilino para alquilar la
misma vivienda ($ 6.412). Equivalen, adems, a entre 23 y 28 sueldos enteros de un asalariado
porteo, que hoy gana una media de $ 15.840, segn la ltima estadstica oficial.
 305
Los nmeros se refieren a una propiedad ubicada en un barrio de valor promedio, pero pueden ser
mayores. Si el dos ambientes se compra en Caballito, el requisito llega a $ 481.100 (68 alquileres).
Y para ser dueo en Palermo, el ahorro previo necesario puede superar los $ 609.000 (72
alquileres).

Slo en dos bancos pblicos los nmeros pueden ser algo ms bajos, porque cubren hasta un 80%
del valor de la propiedad. Lo hacen el Provincia (slo para quienes cobren haberes en la entidad) y
el Nacin. En estos casos, comprar un dos ambientes bsico en Capital exige ahorrar, en
promedio, ms de $ 294.000.

Para Inquilinos Agrupados, este requisito opera como un "primer filtro" que deja afuera a la "gran
mayora de los inquilinos", a quienes -segn afirman- les queda poca o nula capacidad de ahorro
tras pagar el alquiler y el resto de los impuestos, servicios y gastos inmobiliarios. "Hoy son pocos
los que, alquilando, pueden juntar ese 25% o 30%. Por ahora, se limita a gente con altos ingresos y
estabilidad laboral", coment Gervasio Muoz, referente de la entidad.

Con el sueldo medio de los porteos ($ 15.840), de hecho, una pareja de trabajadores que logre
ahorrar cada mes el 10% de lo que gana tardara al menos 10 aos en llegar al ahorro mnimo del
prstamo para un dos ambientes. Y si pudieran guardar cada mes el 30% del ingreso, les llevara
ms de 3 aos. Otro problema es que los valores de las propiedades vienen en alza, lo que aleja
cada vez ms la meta.

Entre los que hoy piden hipotecas, dicen en los bancos, hay jvenes profesionales que alquilan o
que an viven con los padres. "Para parejas de clase media con buenos sueldos, ahora es posible
llegar. Algunos ya tenan un ahorro y vendiendo el auto ya logran juntar el dinero. Lo positivo es
que antes ni as podan acceder, y ahora s", destac Jos Rozados, presidente de Reporte
Inmobiliario.

Para los que todava no llegan al ahorro previo, hoy la nica opcin es entrar al plan Procrear, que
slo exige un ahorro familiar del 10 o el 15%. Pero en la ltima inscripcin, la demanda quintuplic
los cupos disponibles.

"Las condiciones de acceso deberan flexibilizarse ms, ya sea financiando un mayor porcentaje o
buscando otra frmula entre bancos, dueos y constructores. Lo estamos analizando con el
Gobierno", revel Alejandro Juan Bennazar, titular de la Cmara Inmobiliaria Argentina. An as,
destac: "Ya estamos mucho mejor. El ao pasado menos del 20% de las compras se hacan con
hipoteca, y ahora son casi la mitad".

En ese sentido, los bancos pblicos coinciden en sealar que las nuevas lneas a 30 aos
despertaron un gran inters. En el Ciudad, por ejemplo, cuentan que ms de 4.900 clientes pidieron
informacin tras el anuncio y que las visitas en la web "ms que se duplicaron".

"Hubo un repentino crecimiento de las consultas en ventanilla, por telfono y online. Slo en la web
ms de 6.000 personas dejaron sus datos. Sucursales que tenan slo un trmite iniciado el mes
pasado, ahora ya tienen 20", grafic Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia. Y pronostic
que los requisitos de ahorro previo se irn suavizando: "Ser a medida que baje la inflacin y se
consolide la economa". Por ahora, para muchos, slo queda esperar.

Martn Grosz / Clarn.com

Larreta reglament la reduccin de impuestos para crditos hipotecarios, que bajaran un 15%
LPOLo haba pedido Macri. Es una de las apuestas fuertes del PRO para la campaa.
 306

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El jefe de Gobierno porteo, Horacio Rodrguez Larreta, oficializ este jueves la ley que establece
la reduccin del impuesto a los Ingresos Brutos para los crditos hipotecarios, que segn clculos
oficiales provocar una baja en las cuotas de entre un 10% y un 15%.

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Separar con comas para mltiples destinatarios. Mximo 10.
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23.03.2017El Gobierno apuesta fuerte al crdito hipotecario para ganar la eleccin
La norma -aprobada la semana pasada por la Legislatura- reduce del 7% al 1,5% la alcuota del
impuesto a los crditos hipotecarios otorgados por entidades financieras, y segn estimaciones del
gobierno tendr una fuerte incidencia sobre la tasa de inters, ya que actualmente representa cerca
del 20% del valor de la cuota.

"La cuota promedio de los crditos hipotecarios es de 7.700 pesos y con esta reduccin quedar en
6.800 pesos aproximadamente", explic a LPO el ministro de Hacienda porteo, Martn Mura. "Es
una contribucin sustancial tanto para los que ya lo sacaron como los que van a poder sacar",
detall el funcionario, que especific que a partir del prximo mes los beneficiados ya vern la
reduccin en la cuota.

Segn la Ciudad, la reduccin de la alcuota de ingresos brutos provocar una reduccin de

-aproximadamente- entre el 10% y el 15% en las cuotas, de acuerdo al tipo de prstamo, plazo y
tasa otorgados. "Uno de los pilares del Gobierno es la integracin social urbana, que tiene como
objetivo la solucin del dficit habitacional. El relanzamiento de los crditos est enmarcado en ese
objetivo, al igual que el aumento del presupuesto para vivienda", indic Mura.

El ministro Martn Mura

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La reduccin de los impuestos a los crditos fue un pedido de Mauricio Macri a los gobernadores
para que las cuotas sean ms bajas. Como explic LPO, el gobierno apuesta a estos prstamos
para fortalecerse de cara a las elecciones -sobre todo para seducir a la clase media- y los empuja
principalmente a travs del Banco Nacin, el Banco Provincia de Buenos Aires y el Banco Ciudad.

"El costo fiscal es de 160 millones, pero para nosotros es una inversin, un redireccionamiento de
fondos para una poltica social. Porque esto lo que genera es que la gente pueda acceder a su
vivienda, que se incremente la actividad en la construccin, genera empleo, consumo... es un
circulo virtuoso, el rendimiento para las arcas de la Ciudad va ser mucho mayor. El impacto positivo
es mucho mayor al costo fiscal", asegur Mura.

El ministro tambin destac el gran inters que generaron los crditos lanzados por el gobierno
nacional. "En el Banco Ciudad hay un incremento mensual del 3% o el 3,5% del otorgamiento del
crdito hipotecario, lo que representa un 40% anual. En consultas, el crecimiento es muchsimo
mayor", declar Mura a este portal.

En la entidad portea aseguran que ms de 300 familias ya tienen avanzado los trmites para
obtener el nuevo crdito a 30 aos, mientras que hay 3100 turnos solicitados. Adems, 1.500
familias ya han escriturado su vivienda desde el lanzamiento en 2016 de los crditos a 20 aos. El
banco estima que en 2017 otorgar ms de 5 mil crditos.

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14 de mayo de 2017 | Cash
Una trampa: Los crditos hipotecarios ajustados por la inflacin
El riesgo principal deriva del distanciamiento entre el avance del nivel general de precios y los
ingresos de los asalariados. Ganancias para los bancos e incertidumbre para los tomadores de los
prstamos hipotecarios.

Por Sergio Chouza y Sergio Soloaga *

El problema de acceso a la vivienda digna es una problemtica intrnseca a los pases en
desarrollo. El caso argentino no queda al margen, ya que se estima un dficit habitacional de entre
3 y 4 millones de viviendas.
El presidente Macri expuso un sobredimensionado nfasis en la presentacin de los crditos
hipotecarios con cuotas variables, ajustables por UVA. Esta modalidad, viene a suplir un segmento
carente en el mercado, ya que los crditos a tasa fija convencionales tienen esquemas de
devolucin del prstamo muy exigentes en sus primeros aos, lo cual conlleva una barrera a la
entrada alta para familias de clase media y baja.
No obstante, los crditos indexables, no dejan de estar viciados de contraindicaciones. En
contextos de alta inflacin, el ajuste de la cuota a pagar se puede volver muy oneroso para las
familias, en los meses previos a los aumentos paritarios. Ms an, en casos de prdida de poder
adquisitivo -como el experimentado en 2016- la separacin entre las cuotas y el salario puede ser
sustantiva, y el peso total de los pagos del crdito puede crecer peligrosamente, en tanto
porcentaje del ingreso familiar.

Para clarificar la operatoria, los crditos hipotecarios recientemente lanzados, a diferencia de los
tradicionales a tasa fija, tienen un mecanismo de ajuste mensual. El monto prestable no se
establece en pesos, sino en una unidad de valor alternativa, llamada UVA, la cual se corrige
mensualmente en funcin al avance de los precios (por el momento, segn el ndice de inflacin de
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CABA). Este mecanismo permite cuotas iniciales ms bajas, relativamente acordes al valor de los
precios de los alquileres actuales. Ahora bien, la contracara de este beneficio es un crecimiento
permanente de las cuotas, acorde al ritmo de la inflacin. Para poner en concreto, conviene
problematizar en nmeros los dos escenarios ms polmicos de este esquema:

Si una familia tom un crdito el 31 de marzo de 2016 (primer da de publicacin de las UVA) por
un milln de pesos a 20 aos, entonces pact pagar cuotas mensuales de 549,68 UVAs. Ese
volumen se tradujo a pesos en un valor de cuota mensual de 7723,04 pesos al momento inicial de
aprobacin del prstamo. No obstante, finalizado el 2016 y producto del ajuste inflacionario, el
monto de la cuota ya escalaba a 9481,93 pesos, mientras que en marzo de este ao represent
10.158,03 pesos. Es dable destacar que, medido en funcin a la evolucin de los ingresos
laborales (tomando el coeficiente de variacin salarial que publica el Indec), la cuota pas a
representar desde el 25 por ciento del salario en marzo de 2016 al 30,26 por ciento en diciembre
del mismo ao (ltimo dato disponible). En resumen, producto de la prdida de poder adquisitivo
experimentada el ao pasado, en nueve meses la cuota pas a tener un peso 5 puntos mayor en el
salario de las familias que se comprometieron en esta modalidad de crditos.
El otro anlisis relevante surge de pensar un escenario proyectado sobre el desarrollo de crdito a
lo largo de los 20 aos. Sin necesidad de establecer una hiptesis de separacin entre la inflacin y
los salarios, es interesante remarcar que el mero entorno inflacionario, implica una notable
transferencia de recursos de las familias asalariadas a los bancos con estos esquemas indexables.
Ocurre que las cuotas se ajustan mensualmente, mientras los salarios de la gran mayora de los
trabajadores, una nica vez por ao. Por tanto, todo el peso excedente de cuotas nuevas con
salarios viejos, se acumula a lo largo de la vida del prstamo, implicando un pesado ticket extra
para las familias.
Por ejemplo, suponiendo una inflacin del 28,5 por ciento (la variacin de las UVA entre marzo
2016 y marzo 2017) para los futuros 20 aos, y ajustes salariales anuales en la misma proporcin,
el excedente pagado al final del prstamo asciende a un 12,6 por ciento. En otros trminos, los
tomadores de prstamos en UVA pagan ms tan slo por el hecho de que su salario no ajusta a la
misma velocidad que las cuotas (mensuales).

Procrear restringido
Por el andarivel de los crditos que deberan orientarse a un segmento no regido por los
lineamientos del mercado, el panorama no es tanto ms alentador.
El nuevo esquema del programa Procrear, bajo la lgica macrista, contiene limitaciones que
dificultan el acceso por parte de las familias de estratos salariales ms bajos.
En primer lugar, se impusieron topes mnimos de ingresos que van desde 2 a 4 Salarios Mnimos
Vitales y Mviles para el solicitante del crdito, lo cual deja atrs a todas aquellas familias que
perciben menos de 16.120 pesos netos. Por otra parte, se acot la edad mxima para el tomador
del prstamo en diez aos (de 65 a 55 aos), se limit el destino del crdito (no pudiendo utilizarse
para la compra de un terreno) y se cambi el modo de adjudicacin de los mismos (que pasaron de
sortearse a travs de la Lotera Nacional a un sistema de puntaje meritocrtico basado en
caractersticas del solicitante y su grupo familiar).
Pero el cambio ms trascendente tiene que ver con la modificacin del sistema de pagos de capital
e intereses. Cabe recordar que el Procrear original se basaba, en general, en tasas fijas y exiguas
para los primeros aos del crdito y tasas variables para los restantes. Los nuevos crditos, en
cambio, ajustan sus cuotas por el ndice UVA desde el momento inicial.

Al igual que en las lneas hipotecarias a tasa variable previamente explicadas, tambin se adiciona
una tasa de inters como ganancia de la entidad prestable (la cual va del 3 a 8 por ciento anual,
segn en qu banco se tramite el prstamo). Las nuevas limitaciones complejizan la situacin de
los potenciales beneficiarios: se pas de un programa en el cual el Gobierno subsidiaba la tasa de
inters, a un programa indexado a la inflacin que, en estos ltimos meses, creci por encima del
salario nominal de los trabajadores.
A diferencia del Procrear original impulsado por la anterior administracin, las entidades bancarias
tienen asegurada una rentabilidad real positiva.
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El riesgo principal de este modelo se deriva del distanciamiento entre el avance del nivel general de
precios y los sueldos de los asalariados, adems del peso intrnseco de la pesada mochila
inflacionaria producto de la estructura temporal de los ajustes.
Desde lo poltico, el cambio en el sistema es notorio: se produjo una mutacin en la lgica de
acceso a la vivienda desde un sistema que buscaba incluir a los sectores de menores recursos, a
otro puramente regido por las reglas del sector privado.
El corrimiento del Estado como garante principal de la vivienda digna para los millones que an hoy
estn fuera de las posibilidades del mercado est lejos de ser un avance en materia de inclusin
social.

* Economistas Universidad Nacional de Avellaneda (Undav). Integrantes de EPPA.

Ms viviendas, menos pobreza
SEGUIRJavier Gonzlez FragaLA NACIONSBADO 13 DE MAYO DE 2017
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La visin predominante ha sostenido que el crecimiento econmico genera un derrame que permite
reducir la pobreza, a travs de la creacin de empleos. Eso ha sido cierto en ciertos pases y en
alguna medida. Pero no es menos cierto que hay una pobreza residual, ms o menos grande, a la
cual no le llegan oportunidades de trabajos compatibles con sus posibilidades. La respuesta
entonces pasa por lograr una mayor y mejor educacin pblica, para que las prximas
generaciones tengan las oportunidades que no han tenido las generaciones pasadas. Nadie puede
discutir esta verdad, pero tampoco es absoluta.

Por diversas circunstancias, la presencia de una escuela en una comunidad no asegura que todos
los chicos se eduquen y se preparen para conseguir un trabajo digno cuando terminen sus
estudios. Muchas veces esos menores viven en casas inadecuadas, donde no tienen espacios
para compartir una comida con los padres o hacer los deberes, y consecuentemente estn la
mayor parte del da en la calle, expuestos a las tentaciones de las drogas y la delincuencia infantil,
e incumpliendo con las tareas escolares. Alguien me podr refutar recordando esa familia que viva
en un auto y sus hijos eran muy buenos alumnos, pero justamente fueron noticia porque eran la
excepcin y no la regla. Tampoco ayuda a la educacin que las viviendas sean inadecuadas y
favorezcan el hacinamiento, que muchas veces se relaciona con abusos, embarazos adolescentes
y consecuentemente chicos desnutridos o semiabandonados. Los doctores Monckeberg y Albino
nos han enseado hace mucho tiempo que un menor de un ao que sufre 24 horas de hambre
queda muy probablemente afectado psquicamente de tal manera que se resista a recibir
educacin formal cuando sea ms grande.

Tambin es cierto que la educacin formal es slo una parte de la preparacin de un menor; la
parte ms importante tiene lugar en su casa, y sta slo es posible si la casa es adecuada, porque
solamente ah puede existir y desarrollarse la familia, que es la clula principal de la sociedad. De
ah la conexin entre la expresin casa o vivienda con la del hogar, y la de sta con la familia.
Como lo dice claramente el papa Francisco: "Sin vivienda no hay familia". Y el fortalecimiento de la
familia es la primera y fundamental arma para combatir la pobreza.

La vivienda es tambin una excelente herramienta para ayudar a los drogadictos y alcohlicos que
muchas veces viven en las calles como consecuencia de los desrdenes que le provocan sus
enfermedades. As lo expuso Craig Smith en The New York Times, en un artculo publicado por LA
NACION el jueves 13 de abril.
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clic aqui
En la mayora de los pases ms adelantados, el principal destino del ahorro es la compra de la
vivienda. El economista peruano Hernando de Soto lo describi muy bien en su libro El misterio del
capital hace ms de 20 aos: el secreto del xito del capitalismo es la propiedad privada al alcance
de la mayora. La Argentina se destaca por ser de los pases con menos crdito hipotecario,
cuando hace 100 aos ramos el ejemplo de lo contrario. De la mano de la banca oficial, que
representaba mucho ms de la mitad del sistema financiero, fue posible ofrecer el acceso a la
vivienda a la mayora de la poblacin. Nuestros abuelos inmigrantes ahorraron "en ladrillos" con el
propsito inicial de ser dueos de sus viviendas y, de esa manera, iniciar un camino de progreso
econmico y social.

La posibilidad de comprar una casa cambia la conducta de toda la familia. Por un lado le otorga un
orgullo y una dignidad que, segn estudios del Banco Mundial, afectan positivamente hasta los
resultados escolares de los menores. Asimismo obliga a los padres a una disciplina de trabajo y
ahorro que da estabilidad y justifica la vocacin de progreso.

Adicionalmente ocurre una acumulacin de ahorros. Mientras que el alquiler es un gasto que se
esfuma y la compra de otros bienes de consumo genera slo satisfaccin momentnea, las cuotas
que se van pagando de un crdito hipotecario van constituyendo un ahorro que preserva su valor y
va capitalizando a la familia. La vivienda no es un gasto, sino una inversin y un ahorro.

Con el tiempo, quienes han ido pagando sus cuotas son elegibles para ser beneficiarios de nuevos
crditos para comprarse un auto, muebles, poner un negocio o incluso comprar una segunda casa
para los hijos mayores. Tener una propiedad debidamente escriturada, aunque mantenga una
deuda hipotecaria, posibilita un despegue econmico y social slo comparable al que otorga una
educacin superior.

Tambin es importante el rol de la construccin de viviendas como generador de empleos

accesibles a la mayora. Ya sean construcciones tradicionales, "hmedas" o usando las tcnicas
ms modernas de construccin "seca", las viviendas generan cientos de proveedores diferentes
que se benefician con su actividad y producen de inmediato un aumento del consumo en las zonas
de influencia.

Consecuentemente, el reciente lanzamiento de los diversos planes para financiar la compra de

viviendas, tanto el Procrear como los de la banca oficial y privada, puede constituir el inicio de un
ciclo largo de crecimiento de la actividad inmobiliaria. Esta poltica generar miles de empleos,
multiplicar los ahorros y posibilitar un mayor bienestar a cientos de miles de familias que
accedern a crditos para comprar sus viviendas.

Ahora lo importante es que las empresas del sector se orienten a la construccin de viviendas
econmicas para los sectores de bajos ingresos, en condiciones de calidad y precio adecuadas, y
siempre adjudicndolas formalmente a travs de las correspondientes escrituras. Esto permitira en
10 aos eliminar el dficit habitacional y sentar las bases para una reduccin sustancial de la
pobreza estructural. Debemos multiplicar el nmero de propietarios si queremos consolidar una
democracia estable en un pas ms justo.

Presidente del Banco Nacin