(CORTE SUPREMA)

CAS. N 3098-2011-LIMA.

Nulidad de Acto Jurdico. Lima, treinta de julio del ao dos mil doce.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA: vista la causa en el da de la fecha, expide la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casacin obrante de fojas quinientos setenta y dos a quinientos
setenta y siete del expediente principal interpuesto por Hctor Alejandro Regalado
Villegas contra la sentencia de vista de fecha ocho de marzo del ao dos mil once dictada
por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la apelada
que declar fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurdico promovida por Alicia Antonia
Ramrez Cruz.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Mediante resolucin de fecha tres de noviembre del ao dos mil once que corre de fojas
treinta y cinco a treinta y siete del cuadernillo formado por esta Sala Suprema se ha
declarado procedente el recurso de casacin por la causal de infraccin normativa
material de los artculos 2014 y 2022 del Cdigo Civil respecto de los cuales alega: a) Se
infringe el Principio de Buena Fe Registral, pues el Contrato de Compraventa materia del
proceso est beneficiado por dicho principio, toda vez que en el presente caso se discute
la adquisicin onerosa de un derecho, el derecho transmitido se encontraba previamente
inscrito, medi inexpresividad registral en relacin a las causales de ineficacia del derecho
transmitido y finalmente hubo buena fe del adquirente; b)la parte demandante debi
hacer valer su mejor derecho sobre el bien materia de litis al hacerse referencia en la
resolucin impugnada a la existencia de un Contrato de Compraventa ingresado a la
Notara Felipe De Osma Elas bajo Minuta nmero 1753-A ajustndose adems el precio
fijado por la venta del bien a su valor real determinado a la fecha de la celebracin del
Contrato de Compraventa considerando el factor depreciacin del terreno sin mediar
prueba que acredite la existencia de la construccin levantada por la parte
demandante; y, c)la apreciacin de la Sala Superior sobre el fin ilcito del Contrato de
Compraventa materia de Litis es contradictoria y se aparta del precedente
establecido en la Sentencia de Casacin nmero 2248-99-Tacna la cual seala que el
fin ilcito de un acto jurdico debe resolverse en la va penal y en el presente caso
no existe sentencia consentida o ejecutoriada que se pronuncie en tal sentido el acto
jurdico sub litis no incurre en causal de nulidad.
CONSIDERANDO:
Primero.-Que, segn lo establecido por el artculo 384 del Cdigo Procesal Civil
modificado por la Ley nmero 29364 el recurso extraordinario de casacin tiene por fines
esenciales la adecuada aplicacin del derecho objetivo al caso concreto as como la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia por tanto este
Tribunal Supremo sin constituir una tercera instancia adicional en el proceso debe
pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso por la causal declarada procedente.
Segundo.-Que, la presente litis ha sido promovida por Alicia Antonia Ramrez Cruz a fin
de que se declare la Nulidad de la escritura pblica de Compraventa de fecha seis de
abril del ao dos mil otorgada por la Constructora Oden Sociedad Annima a favor de
Hctor Alejandro Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado
respecto al inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559- 561 del distrito de La
Victoria por la causal de finalidad ilcita y mala fe y accesoriamente la cancelacin de la
inscripcin registral alegando que mediante Contrato de Compraventa de fecha dos de
noviembre del ao mil novecientos setenta y tres su difunto padre Rodrigo Enrique
Ramrez Lpez adquiri el bien de la Constructora Oden Sociedad Annima cuyo precio
fue de setecientos cincuenta mil nuevos soles pagados del siguiente modo de cincuenta
mil nuevos soles de inicial y el saldo en doscientos cuarenta letras de ocho mil
setecientos cincuenta nuevos soles cada una de las cuales se cancelaron noventa y
cuatro y las siguientes se devolvieron a la empresa Constructora como consecuencia de
la comunicacin remitida por est informando el incremento del valor del bien acordando
con fecha cuatro de marzo del ao mil novecientos ochenta y dos la refinanciacin
del inmueble en la forma all pactada (quinientos mil nuevos soles al contado a la firma
del contrato y el saldo en diez armadas letras de cambio mensuales que fueron
pagadas en su oportunidad) ingresando dicho contrato a la Notara Felipe De
Osma Elas quedando pendiente el trmite de escrituracin hasta la fecha otorgando la
constructora demandada la escritura de compraventa materia de demanda a favor de los
codemandados Hctor Alejandro Regalado Villegas y Carmen Yvonne Meja de Regalado
sobre el mismo bien por el precio de trece mil seiscientos dlares americanos.
Tercero.-Que, a fin de dilucidar los fundamentos del recurso de casacin es preciso tener
en cuenta que de conformidad a lo previsto por el artculo 140 del Cdigo Civil el acto o
negocio jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o
extinguir relaciones jurdicas requirindose para su validez la concurrencia de
determinados elementos, presupuestos y requisitos como agente capaz, objeto fsica o
jurdicamente posible, fin lcito y observancia de la forma prescrita por la ley bajo sancin
de nulidad o dicho de otra manera los actos o negocios jurdicos son supuestos de hecho
conformados por una o ms manifestaciones de voluntad emitidas por los sujetos con el
propsito de alcanzar un resultado prctico el cual tutelado por el ordenamiento legal se
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convierte en un resultado jurdico que consistir en crear, modificar, regular o extinguir
relaciones jurdicas estando conformada en general la estructura del negocio jurdico de la
siguiente manera: a) Los elementos que son los componentes indispensables para que
los sujetos celebren el acto jurdico y que son comunes a todo acto jurdico: la
Manifestacin de Voluntad y la Causa; b) los presupuestos que se definen como los
antecedentes o trminos de referencia, es decir todo aquello que es necesario para la
celebracin del acto y son: el Objeto y el Sujeto; y, c)los requisitos que son todas aquellas
condiciones que deben cumplir tanto los elementos como los presupuestos para que el
acto jurdico se considere formado vlidamente y por tanto pueda producir efectos
jurdicos los cuales vienen a ser: la Capacidad, la Licitud, la Posibilidad Fsica y Jurdica
del Objeto, la Determinacin de Especie y Cantidad y adems que la Voluntad haya
estado sometida a un proceso normal de formacin sin vicios de tal modo que la ausencia
de alguno de los elementos estructurales del acto o negocio jurdico acorde a lo previsto
por los artculos 219 y 221 del Cdigo Civil acarrea la invalidez del mismo por nulidad o
anulabilidad.
Cuarto.-Que, en relacin a la Causa o Causa Final el artculo 219 Inciso 4 del Cdigo Civil
[1]prev que es nulo el acto jurdico cuando su fin sea ilcito con lo que queda claro que
el ordenamiento jurdico nacional acoge el sistema causalista diseado por el Code Civil
francs vinculando la ilegalidad a la ilicitud causal de tal modo que un acto con causa
ilcita en el sentido de ser contrario a la Ley o las buenas costumbres estar afectado por
nulidad absoluta no exponiendo sin embargo la norma sustantiva qu debe entenderse
por fin o causa ilcita por lo que de la interpretacin sistemtica y en su conjunto del
artculo 219 inciso 4 del Cdigo Civil con las dems normas que regulan el Acto Jurdico y
los Contratos en nuestro medio es posible colegir que la Causa se vincula a la idea de
"Causa Concreta" es decir a los propsitos o motivos comunes que dan lugar a la
celebracin del acto jurdico de tal modo que si estos fines o motivos son ilcitos el
negocio ser nulo por falta de un elemento estructural en tal sentido la causa se comporta
como un mecanismo de control de la autonoma de la voluntad evitando que puedan
llegar a tener eficacia los actos jurdicos contrarios al ordenamiento jurdico explicando en
este mismo sentido el profesor Morales Moreno que la causa es un mecanismo de control
de la autonoma de la voluntad para apreciar en qu casos los vnculos jurdicos merecen
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la proteccin del derecho .
Quinto.-Que, de otro lado, en relacin al Principio de Fe Pblica Registral contemplado
en el artculo 2014 del Cdigo Civil [2]y el artculo VIII del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin de la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos nmero 079-2005-SUNARP-SN es
preciso tener en cuenta en primer orden que el fundamento o la razn de ser del Registro
de Propiedad Inmueble no puede ser otro que dotar de seguridad jurdica al trfico
patrimonial y en particular al trfico de bienes inmuebles en tal sentido si bien la
publicidad registra' garantiza la notoriedad de los actos que se inscriben pues se admite la
existencia de un inters general en torno a que las transferencias de inmuebles sean
conocibles por cualquier interesado a tal punto que el comprador pueda conocer con
exactitud y certeza que el vendedor es efectivamente el dueo del bien que se propone
adquirir y que adems dicho bien est libre de cargas o gravmenes tambin lo es que la
fe pblica registral protege al tercero que de buena fe adquiere un derecho de una
persona que en el registro aparece con facultades suficientes para disponer de l.
Sexto.- Que, en efecto, el Principio de Fe Pblica Registral que en esencia constituye la
razn misma de ser de los Registros Pblicos protege a los terceros adquirentes quienes
confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro
medio realizan la adquisicin de bienes inmuebles garantizando as que la adquisicin
resulte vlida y permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o
resuelva el ttulo de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Pblicos no teniendo sin embargo este Principio de Fe Pblica Registral carcter absoluto
no puede por tanto ser de aplicacin automtica a todas las adquisiciones realizadas a
personas que en el registro aparecen con facultades suficientes para disponer de las
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mismas sino por el contrario como sostiene el profesor Puig Brutau , en algunos casos la
fe pblica registral sufre excepciones que admite la ley por consideraciones especiales as
en la legislacin nacional el segundo prrafo del artculo 2014 del Cdigo Civil ha previsto
expresamente:"La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro" por tanto queda claro que la Ley ha establecido que la presuncin
de buena fe registral constituye un presuncin iuris tantumya que la buena fe subsiste
mientras las circunstancias que rodean a la celebracin del acto y su inscripcin en los
Registros Pblicos hagan presumir que el adquirente obr de buena fe desconociendo la
inexactitud de los datos que aparecen en el registro.
Stimo.- Que, precisamente, en atencin a los fundamentos expuestos precedentemente
y teniendo en cuenta que la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil ha previsto que
"la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es
la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros trminos
si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin, que no aparecen en el
registro, ellas deben adems ser desconocidas por quien pretende ampararse en el
principio estudiado", este Tribunal Supremo ha sostenido en reiteradas ocasiones que
para que opere vlidamente el principio contenido en el artculo 2014 del Cdigo
Civil es preciso que concurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una
adquisicin a ttulo oneroso; b)Que el otorgante aparezca registralmente con
capacidad para disponer el derecho; c)Que el adquiriente haya inscrito su derecho;
d)Que en los asientos registrales ni de los ttulos inscritos aparezcan las causas que
anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante; y, e) Que el tercero adquirente
haya actuado de buena fe al momento de la celebracin del acto jurdico, as como al
momento de su inscripcin.
Octavo.-Que, delimitado el marco jurdico aplicable en el presente caso con relacin a la
nulidad del acto jurdico que es materia de la demanda conviene tener en cuenta que ha
quedado establecido por las instancias de mrito a) Que mediante Escritura Pblica de
fecha seis de abril del ao dos mil la demandada Constructora Oden Sociedad Annima
ha otorgado en compraventa el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 -
561 del distrito de La Victoria a favor de los codemandados Hctor Alejandro Regalado
Villegas y Carmen Yvonne Meja de Regalado;b) Que con fecha veintisiete de abril del ao
dos mil se ha inscrito el derecho de los adquirentes en la Partida Registral nmero
43261185 de los Registros Pblicos de Lima;c) que la compraventa en cuestin se ha
celebrado no obstante que la precitada Empresa por Escritura Pblica anterior esto es de
fecha dos de noviembre del ao mil novecientos setenta y tres haba transferido la
propiedad del mismo inmueble a favor de Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa
Cruz Mori de Ramrez padres de la ahora demandante siendo que inclusive mediante
contrato de fecha cuatro de marzo del ao mil novecientos ochenta y dos al que se
denomina "refinanciacin del saldo de precio de venta" las partes reconocieron la validez
de la venta del bien efectuada a favor de los padres de la actora por tanto incurrieron en
venta de bien ajeno hechos que sumados a la conducta evidenciada por los adquirentes
en la presunta adquisicin han conducido a establecer que el acto jurdico materia de la
compraventa incurre en causal de nulidad prevista en el artculo 219 inciso 4 del Cdigo
Civil.
Noveno.-Que, fijados as los hechos se colige que en el presente caso estamos ante la
venta de un bien totalmente ajeno pues evidentemente la segunda venta materia de la
demanda (de fecha seis de abril del ao dos mil) se ha otorgado cuando el inmueble
objeto de la compraventa ya haba salido de la esfera patrimonial de la empresa
Constructora Oden Sociedad Annima con motivo de la compraventa de fecha dos de
noviembre del ao mil novecientos setenta y tres constituyendo desde ese momento
propiedad de los fallecidos Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa Cruz Mori de
Ramrez no perteneciendo por tanto el bien a la fecha seis de abril del ao dos mil a la
empresa Constructora demandada encontrndose por tanto impedida para disponer del
mismo.
Dcimo.- Que, en relacin a la venta de bien ajeno conviene hacer presente que
conforme ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas ocasiones en la denominada
venta de bien ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones especficas: a) cuando
el vendedor hace presente que se trata de cosa ajena lo que es lcito e importa la
obligacin del vendedor de procurar la transferencia del bien a favor del comprador como
prescribe el artculo 1537 del Cdigo Civil [3]concordante con el artculo 1409 inciso 2 del
mencionado Cdigo[4]; y,b)cuando se vende como propio lo que es ajeno en este ltimo
caso el acto no puede reputarse vlido y eficaz puesto que nadie puede disponer sobre
mayor derecho del que realmente tiene adems porque la venta de bien ajeno est
tipificada como delito perseguible de oficio en el artculo 197 inciso 4 del Cdigo Penal
por tanto en este ltimo caso estamos ante un acto o negocio jurdico con causa ilcita por
ser contrario a las normas que interesan al orden pblico.
Dcimo primero.-Que, en el presente caso, habindose demostrado que la
empresa demandada ha otorgado en compraventa un bien inmueble que era ajeno pues a
la fecha de dicho negocio el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 -
561del distrito de La Victoria ya haba sido transferido a Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y
Carmen Rosa Cruz Mori de Ramrez adems de que los compradores al momento de la
venta conocan de la inexactitud de los datos que aparecen en la Partida Registral
nmero 43261185 o cuando menos estaban en condicin razonable de no
desconocerlos resulta manifiesto que dicha compraventa est viciada de nulidad absoluta
pues la causa o finalidad del negocio jurdico materia de la demanda deviene en ilcita al
haberse demostrado que el acto jurdico estaba orientado a obtener indebidamente la
propiedad de un bien inmueble totalmente ajeno.
Dcimo Segundo.-Que, por tanto, habindose acreditado que el acto jurdico materia de
la demanda incurre en causal de nulidad por finalidad ilcita no puede ser aplicable a los
impugnantes el Principio de la Buena Fe Registral contemplado en el artculo 2014 del
Cdigo Civil puesto que como se ha explicado en los considerandos quinto al sptimo de
la presente resolucin la buena fe alegada por los demandados Hctor Alejandro
Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado solo ser aplicable
cuando las circunstancias que rodean a la celebracin del acto jurdico y su inscripcin en
los Registros Pblicos hagan presumir que obraron de buena fe desconociendo la
inexactitud de los datos que aparecen en los Registros Pblicos.
Dcimo Tercero.-Que, en relacin a la aplicacin de la fe pblica registral contenida en
el artculo 2014 del Cdigo Civil han quedado establecidos por las instancias de mrito
los siguientes hechos: a) Con fecha seis de abril del ao dos mil la demandada
Constructora Oden Sociedad Annima ha otorgado la Escritura Pblica de Compraventa
del inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 - 561 del distrito de La
Victoria a favor de los codemandados Hctor Alejandro Regalado Villegas y cnyuge
Carmen Yvonne Meja de Regalado quienes han inscrito su derecho en la Partida
Electrnica nmero 43261185 de los Registros Pblicos de Lima; b)a la fecha de la venta
en cuestin el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 - 561 del distrito de
La Victoria se encontraba en posesin de Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen
Rosa Cruz Mori de Ramrez en calidad de propietarios por haberlo adquirido de su
anterior propietaria la Constructora Oden Sociedad Annima; c)los demandados
compradores Hctor Alejandro Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de
Regalado no han actuado con la diligencia mnima exigible al comprador de bienes
inmuebles pues al momento de la venta no verificaron internamente las caractersticas del
inmueble ni el estado fsico del mismo;d)a la fecha de la presunta adquisicin los
demandados compradores tampoco han verificado quin o quienes detentaban la
posesin del bien materia de adquisicin; y,e) el precio de venta fijado en trece mil
dlares americanos es nfimo y no resulta proporcional al valor real del inmueble
constituido por un Chalet de doscientos trece punto cuarenta y ocho metros cuadrados
construido en dos plantas.
Dcimocuarto.-Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados
en su conjunto evidencian que los adquirentes Hctor Alejandro Regalado Villegas y
cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado conocan la inexactitud del registro o cuando
menos estaban en condicin razonable de no desconocerla pues con un mnimo de
diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendan
adquirir estaba siendo posedo por terceros con ttulo de propietarios, por tanto queda
claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; mxime,
si se tiene en cuenta que debido a la importancia econmica de los bienes
inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia
ordinaria mnima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que
adquiere y principalmente quin o quines detentan la posesin del mismo pues en
aplicacin de lo que dispone el artculo 912 del Cdigo Civil [5]al poseedor de un bien se
le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.
Dcimo Quinto.-Que, finalmente, habindose denunciado la infraccin normativa del
artculo 2022 del Cdigo Civil referente a la oponibilidad de derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos debe dejarse
establecido que en el presente caso no se debate la oponibilidad de un derecho de
propiedad de la actora frente al derecho de propiedad de la parte demandada pues lo que
ha sido materia del juzgamiento es la validez del negocio jurdico de fecha seis de abril del
ao dos mil por incurrir en causal de finalidad ilcita por tanto dicha norma resulta por
dems impertinente a los hechos establecidos en el presente proceso, razn por la que
igualmente debe desestimarse el recurso por esta causal; fundamentos por los cuales,
Declararon: INFUNDADO el recurso de casacin obrante de fojas quinientos setenta y dos
a quinientos setenta y siete interpuesto por Hctor Alejandro Regalado Villegas contra la
sentencia de vista que confirma la apelada que declara fundada la demanda, en
consecuencia. NO CASARON la sentencia de vista impugnada; y,DISPUSIERON la
publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Alicia Antonia Ramrez Cruz contra Hctor Alejandro Regalado
Villegas y otros sobre Nulidad de Acto Jurdico; y los devolvieron .
Ponente Seora Valcrcel Saldaa, Jueza Suprema.- SS. TICONA POSTIGO,
ARANDA RODRIGUEZ, PONCE DE MIER, VALCRCEL SALDAA, MIRANDA MOLINA
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Sobre esta definicin puede verse: Taboada Crdova, Lizardo. Nulidad del Acto Jurdico.
Lima: Griiley. Segunda Edicin 2002. Pg 21
2
MORALES MORENO, Antonio Manuel. "Causa en Enciclopedia Jurdica Bsica. Madrid:
Civitas.1994. pg 958
3
PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de derecho Civil. Barcelona: Bosch. Vol III. 1989. pg.
555.