Etapa 2 - Aspectos Legales Del Contrato de Arrendamiento

Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C...
Pgina 1 de 12
Aspectos Legales
del Contrato De Arrendamiento
Etapa 2 Pgina 1
Obligaciones para las Partes en el

Arrendamiento
Para el arrendador
1. Entrega de la Cosa Arrendada
En el art.1920 se seala que la entrega de la cosa que se da

en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de
tradicin reconocidas por la ley.
La disposicin es atinada tratndose de bienes muebles, pero
no de los bienes races, en que para efectuar la tradicin se
requiere inscripcin en el Conservador de Bienes Races.
Siendo este contrato un ttulo de mera tenencia, y tratndose
de la propiedad raz bastara con la entrega de las llaves; sin
embargo, como afirmamos anteriormente es importante la
inscripcin para que se respete el arriendo en los
trminos dispuestos en el art.1962.
Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.

El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe entregarse en el estado
de servir para el fin para el que fue arrendada. Si la cosa presenta vicios el arrendador debe responder
de la siguiente manera:
A)Si el mal estado o la mala calidad impidiere hacer el uso para que ha sido arrendada, el arrendatario
puede pedir el trmino del contrato en conformidad a lo que dispone el art.1932.
B)Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destruccin es solamente en parte, el juez
decidir segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato, o concederse una
rebaja del precio o renta, segn lo seala el art.1932 inc.2. Esta disposicin es especial, ya que todo
dao debe ser indemnizado, tanto el dao emergente como el lucro cesante, pero, en este caso,
solamente procede responder por el dao efectivo. Es lgico que el legislador de esa poca lo
estableciera as, porque no se adverta la perdida de una ganancia legtimamente esperada para el
arrendatario.Hoy da nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una habitacin y al hecho de
que la hospitalidad de la familia ya no existe, sera justo que el arrendador respondiera por el lucro
cesante.
C)Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnizacin de prejuicios cuando el vicio ha tenida una
causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende solo el d ao emergente, a menos que el vicio
hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su profesin
conocerlo. Art.1933 inc.2.
El Arrendatario no tiene Derecho a Indemnizacin en los Siguientes Casos:

Si l contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo.
Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.
Si renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo. Art.1934.
En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento anlogo a los de la compraventa, toda
vez que ambos contratos tienen estructuras semejantes, diferencindose principalmente en que la venta es ttulo
traslaticio de dominio.
http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=501544&TIPO_CURSO=50&ETA... 19-05-2015
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C... Pgina 2 de 12
Sin embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque los beneficios jurdicos que buscan las
partes son anlogos; por lo tanto, muchos elementos de sta se trasladan al arrendamiento: la eviccin, los vicios
redhibitorios, la condicin resolutoria tcita, etc.
Etapa 2 Pgina 2
Para elArrendador
La entrega de la cosa arrendada cuando se
contrat por varios arrendatarios.
En este caso se sigue el mismo criterio que
en la compraventa.
El arrendatario a quien primero se haya
entregado la cosa es preferido; si se ha
entregado a los dos, la entrega posterior no
valdr; si a ninguno, el ttulo anterior
prevalecer. Art.1922.
Incumplimiento y mora del arrendador en

entregar la cosa arrendada.
A)Si el incumplimiento se debe a un hecho
o culpa del arrendador, o de sus agentes o
dependientes, el arrendatario tiene
derecho a desistirse del contrato, con
indemnizacin de perjuicios.
Si el arrendatario de alguna manera tuvo
conocimiento de que el arrendador se
encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si sta proviene de fuerza mayor o caso
fortuito, desaparece la obligacin de indemnizar y solo podr solicitar el trmino del contrato.
B) En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido constituido en

mora, el arrendatario tendr derecho a obtener indemnizacin de perjuicios, a menos que con
ocasin del retardo disminuya notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso,
adems de la indemnizacin, podr desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a caso
fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Arts. 1925 y 1926.
Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.

Se aplican las normas generales. El contrato se iniciar en la poca prefijada en l y, a falta de
estipulacin, inmediatamente despus de su celebracin. En cuanto al lugar se aplican las disposiciones
de los artculos 1587, 1588 y 1589, es decir, el lugar designado en la convencin y a falta de
designacin en el lugar en que dicho cuerpo cierto existe al tiempo de constituirse la obligacin. Si
el arrendatario se hubiere mudado de domicilio entre la celebracin del contrato y el pago, se har
siempre ste en el lugar en que sin esa mudanza corresponda, salvo que las partes dispongan de comn
acuerdo otra cosa.
Etapa 2 Pgina 3
Para el Arrendador
2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha
sido arrendada.
No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que
el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa
prolongado en el tiempo, hasta el trmino del arriendo. Art.1927.
En razn de esta obligacin, tiene a su cargo las reparaciones que

sean del caso, a excepcin de las locativas, que corresponden al
arrendatario, a menos que los deterioros de las locativas

provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada.
Art.1927 inc.2?.
En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la
naturaleza del contrato.
Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la
costumbre local, corresponde solventar al arrendatario, y que
no sean las necesarias o tiles.
Las reparaciones necesarias en el contrato de

arrendamiento.
Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a que ha sido
arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. Puede, en
determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle siempre
que concurran los presupuestos que seala el art.1935, esto es:
A) Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

B) Que se haya dado pronta noticia al arrendador, a menos que la noticia no hubiere podido darse a
tiempo.
C) Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.
D) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.
En relacin a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:
Las mejoras tiles, que se encuentran definidas en el art.909 inc.2?, a propsito de la accin
reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador deber
reembolsar siempre que haya consentido en que se efecten, con la expresa condicin de abonarlas.
Art.1936. Si no se hubieren efectuado en esas condiciones el arrendatario podr separar y llevarse los
materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador este
dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerados separadamente.
Las mejoras voluptuarias, definidas en el art.911 inc.2, son aquellas que solo consisten en objetos de
lujo y recreo, como jardines,miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no
aumentan en valor venal de la cosa, en el mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin
insignificante. Estas mejoras en el contrato se arrendamiento jams se indemnizan. El arrendatario
podr llevrselas en conformidad a las reglas generales.
Etapa 2 Pgina 4
Para el Arrendador
3. Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce

de la cosa.
El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser

tranquilo y pacfico, por eso se exige por la ley que el
arrendador garantice al arrendatario que lo librar de toda
perturbacin de que sea vctima por parte de terceros y, por
supuesto, debe abstenerse l mismo de perturbar al
arrendatario.
Existe, entonces, una doble obligacin:
A) No turbar el mismo el derecho del arrendatario.

B) Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de
terceros.
Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa

arrendada.
En conformidad al art.1929, el arrendador ser responsable no solo de su propia conducta sino que
tambin de la de aquellas personas por quien es responsable, y si en el hecho se producen turbaciones
se dar origen a la correspondiente indemnizacin de perjuicios.
La ley prev especialmente la situacin de mutaciones en la forma de la cosa arrendada o la ejecucin
de trabajos en ella, disponiendo en el art.1928 que el arrendador no podr, sin el consentimiento del
arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o
embarazarle el goce de las mismas. Sin embargo, como pueden ser indispensables la reparaciones, el
inc.2 agrega que si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, ser el
arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero
tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que fuere.
Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente
para el objeto con que se tomo el arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendr derecho a la indemnizacin de perjuicios en los siguientes casos:

A) Si las reparaciones proviene de una causa que ya exista al tiempo del contrato, desconocida del
arrendatario, pero que el arrendador conoci o era tal que tuviere antecedentes para temerla o por su
profesin debiese conocerla. Art.1928 inc.4.
B) Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el
contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Art.1928 inc.5.
Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.
Pueden ser de hecho o de derecho:
A)Son de hecho aquellas que importan ejecucin de actos materiales que no implican pretensiones de
derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna responsabilidad, art.1930 inc.1, y es el arrendatario
el que deber preocuparse de perseguir la responsabilidad y obtener la reparacin del dao.
B) Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero que pretende tener un derecho
sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o servidumbre, o bien deduce una accin
reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del
arrendador, este debe necesariamente intervenir. En conformidad al art.1931, esta accin debe
dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligacin de notificarle a ste toda
turbacin o molestia, y si la omitiera o dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se
sigan al arrendador. Art.1931 inc.2.
Esta obligacin del arrendatario est en relacin con el art.896 cuando, en un juicio reivindicatorio, el
mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. En
realidad, se trata de la eviccin aplicada al contrato de arrendamiento.
Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.
A) Cuando la perturbacin es de escasa importancia, slo tiene derecho a una rebaja en el precio o
canon de arrendamiento. Art.1932 in.2.
B) Si la perturbacin es considerable podr pedir la terminacin del contrato. Art.1930 inc.3. Adems
tiene derecho a obtener indemnizacin de perjuicios si la causa del derecho justificado por el tercero
fue o debi haber sido conocida por el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del
arrendatario, o siendo conocida de ste intervino estipulacin especial de saneamiento respecto de ella.
Si la causa del referido derecho no era no deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no
ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Art.1930 Incs.4 y 5.
Etapa 2 Pgina 5
Para el Arrendador
4. Derecho legal de retencin del arrendador

Se le concede este derecho para seguridad del pago del
precio o renta y de las indemnizaciones que el arrendatario
adeude.
En consecuencia, puede hacer uso de este derecho, en los

siguientes casos:
Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los

trminos o espritu de contrato.
Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.
Por la mora de restituir la cosa arrendada.
Por termino del contrato por culpa del arrendatario.
Para responder por las rentas y servicios adeudados.
El Artculo 1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podr el arrendador, para
seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le
pertenecieren, y se entender que le pertenecen a menos de prueba contraria.
Por su parte el Art.598 del CPC otorga un derecho especial al arrendador en caso de que se pretenda burlar el
derecho de retencin, a travs del cual, podr solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir
que los objetos sobre los cuales puede recaer la retencin sean extrados de la propiedad arrendada.
Este derecho de retencin puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo, incluso despus de dictada
sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento o en el momento de cumplirse ste. Su tramitacin es
incidental y por cuerda separada.
Etapa 2 Pgina 6
Para el arrendatario
1. El pago de la renta.
El Art. 1942 seala en su inc.1 que el arrendatario es
obligado al pago del precio o renta. Segn sealamos, la
fijacin del precio se sujeta a las mismas reglas que el
contrato de compraventa.
No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el

precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en
cuanto al monto o canon del arriendo despus de que se
haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este
caso, se estar al precio que fijen peritos, y los costos de
este peritaje se dividirn entre el arrendador y el
arrendatario por partes iguales. Art.1943.
Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley

18.101, ante un contrato verbal, presume que la renta es
la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador
desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.
poca del pago del precio.

En la poca convenida, a falta de estipulacin,
conforme a la costumbre, en defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del
art.1944, esto es:
A) Si se trata de predios urbanos, se pagar por meses anticipados y, por lo general, dentro de los
cinco o diez primeros das.
B) Predios rsticos, por aos.
C) Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto nmero de aos, meses
das, cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del
respectivo da, mes o ao.
D) Si se arrienda por una sola suma, se deber sta luego que termine el arrendamiento. Este es el
caso de las casas de veraneo, en que se acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la
otra al trmino del contrato.
Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.

El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del art.1489. En caso de que se
ponga trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, deber ste el pago de la renta por el
tiempo que falte hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el
arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Sin embargo, el art.1945 dispone que podr eximirse de este pago proporcionando bajo su
responsabilidad persona idnea que lo sustituya por el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u
otra seguridad competente.
Este es un caso de subrogacin personal, que importara una suerte de novacin por cambio de deudor.
Tambin podra asimilarse a una cesin de contrato, pero con la particularidad que habra una
obligacin legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.
Etapa 2 Pgina 7
Para el Arrendatario
2. El uso de la cosa segn los testimonios o espritu del contrato.
La forma de usar la cosa ser, en primer termino, la estipulada. A

falta de estipulacin, el goce debe ajustarse a la intencin de los
contratantes y al natural destino de la cosa, segn lo dispone el
art.1938, el cual seala que el arrendatario es obligado a usar la
cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en
consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o,
a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador

reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de
perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el
arriendo. En caso de controversia toca al juez decidir cual es el
destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en
consideracin las circunstancias del caso particular.
Como puede apreciarse en materia de arrendamiento

normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo gran
importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.
3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia.

En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de
culpa leve. El art.1939 expresa esta idea al decir que el arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el
cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios y an tendr el
derecho de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.
Es decir, todo depender de la magnitud de la infraccin, acarreando solo la infraccin grave el trmino del contrato
en la cosa. El deterioro solo autoriza para solicitar indemnizacin de perjuicios.
El arrendatario, adems, no solo responde de su propia culpa, sino tambin de la culpa de su familia, huspedes y
dependientes, conforme lo establece el art.1941 en relacin con el 2320, el que seala que toda persona es
responsable no solo de sus propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.
La cesin y subarriendo.
En relacin con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hiptesis de la cesin del contrato y
del subarriendo.
De acuerdo al art.1946 el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o
subarrendatario usar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.
En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento con un tercero
pasando l a tener la calidad de subarrendador y el otro contratante la calidad de subarrendatario.
En cambio, en la cesin se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que del contrato de
arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una
relacin directa entre el cesionario y el arrendador, conservando este ltimo todas las cauciones que
tendra el contrato cedido.
El art.5 de la Ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la
habitacin a plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de
subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso este podr poner termino anticipado al
contrato sin la obligacin de pagar renta por el periodo que falte. A contrario sensu, debemos entender
que en los contratos a plazo fijo inferiores a un ao no se subentiende la facultad de subarrendar, y
deber mencionarse ella expresamente.
Etapa 2 Pgina 8
Para el Arrendatario
4. Las reparaciones locativas
Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar
aquellos que son una consecuencia normal del goce que el
arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde
solventarlas al arrendatario determinndose por la costumbre del
lugar. (Arts.1927 y 1940)
El Art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las

reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas
las que segn la costumbre del pas son de cargo de los
arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro
que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de
sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas,
albaales y acequias, rotura de cristales, etc.
Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las

reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza
mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.
5. Restitucin de la cosa arrendada
El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe restituir la cosa al trmino del arriendo.
As lo dispone el art.1947 al sealar que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Forma de restitucin de la cosa arrendada.
La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en consideracin el deterioro
propio del uso y goce legtimo. Art.1947. Si las partes han dejado constancia de como se entreg la cosa
no habr problema, pero si no lo han sealado, la ley establece una presuncin en el sentido de que se
entender haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitindose, en todo
caso, prueba en contrario. (Art.1947 inc.3?)
Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, ponindolo materialmente a disposicin del
arrendador. Si es inmueble, el art.1948 establece que se desocupar la propiedad enteramente,
ponindola a disposicin del arrendador a travs de la entrega de las llaves.
El incumplimiento de la obligacin de restituir y la mora del arrendatario.
La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle
trmino. Es un caso de excepcin al art.1551, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor
para constituirlo en mora. As lo dispone el art.1949 dispone que para que el arrendatario sea
constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun
cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituye, ser condenado al pleno resarcimiento
de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l completa como injusto detentador.
6. Derecho legal de retencin del arrendatario

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan origen a indemnizaciones.
Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retencin sobre
la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.
Este derecho fue invocado reiteradamente durante la vigencia del DL 964 por el lmite legal de renta. Las partes, en
muchos casos, se excedan del limite legal pactando rentas superiores a la permitidas y, cuando el arrendador
demandaba reconvenciones de pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba interponiendo "la
compensacin" por rentas pagadas en exceso, solicitando adems la retencin del inmueble arrendado.
El derecho de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y procede cuando el

arrendador adeuda:
A) Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando el goce para el arrendatario. Se
incluye en este tem la mutacin de la cosa arrendada. Art.1928.

B) Turbacin de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la
cosa arrendada. Art.1930 inc.4?.
C) Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928 inc.4?.
D) Mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa condicin de
abonarlas. Art.1936 inc.1?.
E) Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Art.12 DL 964, art.2? transitorio ley 18.101.
El arrendatario deber hacer valer su derecho de retencin en la audiencia de contestacin y avenimiento en la
cual ser necesario que se reconvenga y solicita segn se explica en el capitulo relativo al procedimiento,
obviamente, la retencin slo procede si aun detenta la propiedad.
Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retencin en caso de extincin involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, segn lo establece el Art.1937 inc.2. Esta extincin slo podra
deberse a caso fortuito o la expropiacin.
Etapa 2 Pgina 9
Instituciones de Importancia
La tcita reconduccin
Es la renovacin o continuacin de un contrato de

arrendamiento de bienes races por el consentimiento tcito
de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato,
el arrendatario contina detentando el inmueble
comportndose como tal, esto es, pagando la renta y el
arrendador recibindola.
Es decir, las partes se comportan como arrendador y
arrendatario, y por ello, el legislador entiende que es su
voluntad perseverar en el contrato.
El CC admite, en trminos muy restringidos, la tcita

reconduccin, y la trata en el art.1956, el que establece que
si la cosa fuere raz y el arrendatario con el beneplcito del
arrendador hubiera pagado la renta de cualquier espacio de
tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes
hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente
inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo, se
entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones
que antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en
los predios urbanos, y el necesario para utilizar las labores
principales y recoger los frutos pendientes en los predios rsticos.
De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tcita reconduccin es menester:

A) Que el arrendamiento recaiga en bienes races.
B) Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.
C) Que el arrendatario cancele, con el beneplcito del arrendador, una renta correspondiente a un periodo posterior
del a la extincin del contrato.
D) Que las partes hayan demostrado por hechos inequvocos su intencin de perseverar en el contrato.
La tcita reconduccin constituye una excepcin, siendo la regla general la no renovacin del contrato por la llegada
del plazo.
La tcita reconduccin supone un nuevo contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros
constituyeron para garantizar el arrendamiento. As lo dispone el art.1957, el que seala que renovado el arriendo,
las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de
su renovacin.
En este sentido, la tcita reconduccin tendra efectos anlogos a la novacin, que produce la extincin de las
cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales,
segn lo seala el art.1642.
1. La inoponibilidad del arriendo.
Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como administradores de los bienes del
hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, si exceden los plazos de
duracin dispuestos por la ley, son inoponibles para el representado, y se podr solicitar el trmino del mismo y la restitucin de
la cosa arrendada. (Arts.1969, 407, 1749, 1756 y 1761 del CC)
Etapa 2 Pgina 10
La clusula de no enajenar la cosa arrendada.
Segn el art.1964 del CC, la clusula de no enajenar la cosa
arrendada no produce efecto alguno. El pacto de no enajenar
la cosa arrendada, aunque tenga clusula de nulidad de la
enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para
permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.
Resulta claro y congruente que admitir este tipo de clusulas
permitira llevar a cabo actos simulados, fraude a los
acreedores y sera contrario a toda libertad contractual del
Cdigo que, adems busca la mayor transparencia y facilidad
a la libre circulacin de los bienes.
Tambin cabe sealar que esta clusula, por lo general, slo

se admite doctrinariamente cuando no afecta derechos de
terceros y tienen una duracin limitada en el tiempo. El
legislador la permite en la donacin, en razn de su
gratuidad; en el usufructo porque no limita la facultad de disposicin del nudo propietario, sino del usufructuario, quien
slo tiene un derecho real en cosa ajena sujeto a un plazo extintivo; y en el fideicomiso, que es propiamente el dominio
con todas sus facultades, pero sujeto a pasar a otro por el evento de la condicin resolutoria ordinaria cumplida. As, el
propietario fiduciario tendra limitada temporalmente su facultad de disposicin porque, o bien deber entregar la
propiedad a otro en el caso de cumplirse la condicin, o bien se consolidar su dominio, si sta se encuentra fallida. En
este ltimo caso, el modo, expresado en la clusula de no enajenar, caduca.
El embargo de la cosa arrendada.

La resolucin judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El art.1965
del CC as lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin y
embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se sustituirn el acreedor o acreedores en los
derechos y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el art.1962 del CC. De
este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la adjudica,
debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es otro acreedor que
no goce del derecho de hipoteca, habr de respetar el arriendo que conste por escritura pblica,
aunque no se haya inscrito o su inscripcin sea posterior a la hipoteca y mientras se realiza la subasta,
el contrato subsiste.
Etapa 2 Pgina 11
Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga ... Pgina 10 de 12
El Pacto Comisorio en el
Arrendamiento
No habra inconveniente alguno en celebrar un
pacto comisorio en el contrato de arrendamiento,
simple o calificado, pero respecto a este ltimo y
tratndose de bienes regidos por la Ley N
18.101, a nuestro juicio no sera posible porque el
legislador establece que los derechos que se
confieren al arrendatario son irrenunciables, y
lgicamente dentro de estos derechos est el de
que la restitucin de la propiedad debe solicitarse
jurdicamente, lo que no se condice con los efectos
inmediatos de un pacto comisorio calificado
pactado por los contratantes en un contrato
distinto a la compraventa. Estimamos que la
sancin, en caso de que se pacte, es la nulidad
absoluta.
El arriendo por representantes y administradores de

bienes ajenos.
El contrato de arrendamiento, al igual que la
inmensa mayora de los actos jurdicos puede
celebrarse personalmente o a travs de
mandatarios o representantes legales. Es
interesante destacar que, tratndose de
representaciones legales si la cosa arrendada es una
propiedad raz, la ley ha restringido las facultades
del administrador, en relacin a este contrato.
En efecto, de conformidad a las normas que regulan
las tutelas y curatelas, por las cuales tambin se
rige la patria potestad por disponerlo as el art.256
del CC, existen limitaciones en cuanto a la duracin de este contrato. El art.407 del CC dispone que no podr el
tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rsticos del pupilo por ms de ocho aos, ni de los
urbanos por ms de cinco, ni por ms nmero de aos que los que falten al pupilo para llegar a los 18 aos.
Si lo hiciere no ser obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el dominio del predio, por
el tiempo que excediere de los lmites sealados. En consecuencia, conforme a la norma antes transcrita, la sancin
para el caso de excederse en los plazos aqu indicados no es otra que la inoponibilidad.
Es interesante destacar que, segn lo estableci la Ley N 19.221, la mayora de edad qued fijada a los 18 aos.
Esta ley recin comenz a regir a partir del 2 de Julio de 1993, siendo hasta entonces la mayora de edad a los 21
aos.
De esta manera, se plantea la duda e inquietud respecto de aquellos contratos celebrados por representantes legales
bajo la vigencia de la ley anterior, en que tenamos que entender que el tope en el perodo de duracin del arriendo
no poda sobrepasar la mayora de edad del pupilo. Habindose rebajado esta mayora a los 18 aos,
automticamente se debera producir una disminucin en los plazos de los contratos celebrados. Sin embargo,
estimamos que no se puede dar esta interpretacin, ya que en conformidad al art.22 de la Ley de Efecto
Retroactivo, en todo contrato deben entenderse incorporadas las leyes vigentes a la poca de su celebracin, de
manera que deben respetarse los compromisos ya asumidos que el pupilo tenga 21 aos, a pesar de haber ste
alcanzado ya su mayora de edad. Esta interpretacin tambin se ajusta al , que incorpora la buena fe como una
obligacin para las partes.
En lo que se refiere a la administracin de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el marido, o la
extraordinaria, efectuada por la mujer, tambin hay limitaciones en cuanto a los perodos de duracin del
arrendamiento establecindose, al igual que en materia de guardas, que estos arriendos no podrn exceder de 5
aos si son bienes urbanos y de 8 si son rsticos.
En conformidad a la reforma introducida por la Ley N 18.802 al art.1756 del CC, en estos plazos tambin se
comprenden las prrrogas que se hubiesen pactado. En consecuencia, estos lmites no pueden ser vulnerados a
travs de sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento, evitando que algunos administradores
inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la real identidad de la persona del
arrendatario, con simulacin relativa y perjuicio patrimonial para el representado.
Preguntas Etapa 2
Ernesto da en arriendo a Mario una casa para uso habitacional. Despus de un par de das lluviosos, Mario
comprueba que el mal estado de la techumbre de una de las habitaciones impide el uso de sta, le informa a
Ernesto lo sucedido, pero l se niega a realizar reparaciones.
Seale qu alternativa (s) tiene Mario frente a este hecho:

A) Solicitar a un juez el trmino del contrato.
B) Pedir al juez que imponga una rebaja al monto de la renta.
C) Pedir una indemnizacin por el dao emergente.
D) Todas las anteriores son alternativas vlidas.
E) Slo A y B son alternativas vlidas
- limpiar - - confirmar respuesta -
Mara, arrendataria de una casa, descubre que una de las paredes del inmueble tiene una pequea grieta.
De inmediato, Mara contrata a una empresa para que efecte las reparaciones y exige al arrendador el
reembolso de los gastos en que incurri para ello.
Seale en qu circunstancias esto sera legalmente correcto:
A) Si prueba la necesidad de dichas reparaciones para que la

propiedad siga sirviendo para aquello que se arrend.
B) Si el arrendador no hubiese tratado de hacer las reparaciones
en forma oportuna.
C) Si prueba que dichas reparaciones eran indispensables para
evitar la destruccin del inmueble.
D) Todas las anteriores.
E) No puede en caso alguno pedir el reembolso de los gastos,
pues una vez que ocup la vivienda es su obligacin
mantenerla en perfectas condiciones.
Felipe, arrendador de una casa le dice a su arrendatario que ha decidido cambiar todo el sistema elctrico
de la vivienda, pues piensa que el antiguo ha cumplido su vida til. Para ello, el arrendatario deber
soportar que se realicen trabajos durante casi dos meses, lo cual obviamente turbar la tranquilidad de su
familia.
El arrendatario, le contesta a Felipe que acepta que se haga siempre y cuando le baje la renta durante el
perodo que duren los trabajos.
Segn lo anterior, el arrendatario estara:
A) En todo su derecho de exigir una rebaja

B) Cometiendo un ilcito al aprovecharse de una situacin
C) Impidiendo que el arrendador ejerza sus derechos libremente
D) Ninguna de las anteriores

Seale cual de las siguientes alternativas es falsa:

A) La garanta es el nico medio del que dispone un arrendador
para asegurar el pago de la renta.
B) El arrendador puede retener todos los objetos de propiedad
del arrendatario con los cuales ste haya amoblado la
propiedad. Esto como forma de asegurar el pago de la renta o
cualquier indemnizacin a la que tenga derecho.
C) Si el arrendatario intentara burlar el derecho de retencin,
sacando muebles de la propiedad sin el consentimiento del
arrendador, ste podr solicitar el auxilio de la polica.
D) El arrendador puede solicitar a un tribunal el derecho de
retencin en cualquier momento.
Pedro es arrendatario de una propiedad y tiene un contrato de arriendo a plazo fijo por 3 aos. A los 24
meses informa al arrendador que no continuar arrendando el inmueble pues ha encontrado un nuevo
trabajo en otra ciudad. Por ello, necesita dar trmino al contrato.
Indique cual o cuales son las alternativas que tiene Pedro en este caso:
A) Pagar al arrendador la renta por todo el tiempo que reste

para el cumplimiento del plazo estipulado en el contrato.
B) Encontrar l mismo un nuevo arrendatario solvente y que
satisfaga las exigencias del arrendador.
C) Solicitar a un juez el trmino anticipado del contrato,
probando la necesidad imperiosa que tiene de cambiarse de
ciudad.
D) A y b son correctas
E) b y c son correctas
Copyright 2006 Learning|Group. Programa Open E-Learning.

Etapa 2 - Aspectos Legales Del Contrato de Arrendamiento

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Etapa 2 - Aspectos Legales Del Contrato de Arrendamiento

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Curso Aspectos Legales del Contrato de Arrendamiento DE : Llarol Gabriel Astorga C...

Obligaciones para las Partes en el

1. Entrega de la Cosa Arrendada

En el art.1920 se seala que la entrega de la cosa que se da

Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.

El Arrendatario no tiene Derecho a Indemnizacin en los Siguientes Casos:

Incumplimiento y mora del arrendador en

B) En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido constituido en

Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.

En razn de esta obligacin, tiene a su cargo las reparaciones que

arrendatario, a menos que los deterioros de las locativas

Las reparaciones necesarias en el contrato de

A) Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

En relacin a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:

3. Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser

Existe, entonces, una doble obligacin:

A) No turbar el mismo el derecho del arrendatario.

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa

El arrendatario tendr derecho a la indemnizacin de perjuicios en los siguientes casos:

Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.

4. Derecho legal de retencin del arrendador

En consecuencia, puede hacer uso de este derecho, en los

Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los

No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el

Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley

poca del pago del precio.

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.

2. El uso de la cosa segn los testimonios o espritu del contrato.

La forma de usar la cosa ser, en primer termino, la estipulada. A

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador

Como puede apreciarse en materia de arrendamiento

3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia.

El Art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las

Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las

5. Restitucin de la cosa arrendada

6. Derecho legal de retencin del arrendatario

El derecho de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y procede cuando el

incluye en este tem la mutacin de la cosa arrendada. Art.1928.

Es la renovacin o continuacin de un contrato de

El CC admite, en trminos muy restringidos, la tcita

De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tcita reconduccin es menester:

Tambin cabe sealar que esta clusula, por lo general, slo

El embargo de la cosa arrendada.

El arriendo por representantes y administradores de

Seale qu alternativa (s) tiene Mario frente a este hecho:

Seale en qu circunstancias esto sera legalmente correcto:

A) Si prueba la necesidad de dichas reparaciones para que la

Segn lo anterior, el arrendatario estara:

A) En todo su derecho de exigir una rebaja

C) Impidiendo que el arrendador ejerza sus derechos libremente

D) Ninguna de las anteriores

Seale cual de las siguientes alternativas es falsa:

A) Pagar al arrendador la renta por todo el tiempo que reste

Copyright 2006 Learning|Group. Programa Open E-Learning.

Вам также может понравиться