Etapa 2 - Introducción A La Administración de Edificios

Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cofre ...
Pgina 1 de 12
Introduccin A La Administracin De Edificios
Etapa 2 Pgina 1
II. Principales Contenidos de la Ley 19.537
Se analizan brevemente los principales contenidos de la Ley 19.537:
A) Objeto de la Ley 19.537

B) Algunas definiciones;
C) Propiedad Individual y Propiedad Comn;
D) Contribucin a los Gastos Comunes;
E) Mora en pago de Gastos Comunes. Apremio;
F) Cuota de Estacionamientos;
G) Solicitud para acogerse al Rgimen de la Ley 19.537;
H) Administracin del Condominio;1)Sesiones2)Sesiones
Extraordinarias3)Comit de Administracin
I) Administracin del Condominio;1)Funciones del Administrador2)Sub-
administraciones y administraciones conjuntas.
J) Reglamento de Copropiedad;1)Objetos2)Impugnacin
K) Ejercicio pacfico de los derechos;
L) Normas de Competencia;
M) Facultades extrajudiciales del Municipio;
N) Seguro de Incendio y Plan de Emergencia
?) Trmino de la Copropiedad Inmobiliaria
O) Condominio de Viviendas Sociales
Etapa 2 Pgina 2
A) OBJETO DE LA LEY 19.537

El artculo 1 de la Ley declara su objeto: la regulacin de un rgimen especial de
propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por
inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio
exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o ms bienes en el
dominio comn de todos ellos.
Aclara dicho precepto que los inmuebles que integran un condominio y sobre los
cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas,
estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.
No cualquier construccin podr acogerse a este rgimen:
As, slo podrn acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los
terrenos con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, emplazados en reas normadas por planes
reguladores o que cuenten con lmite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artculo 55
del Decreto con Fuerza de Ley 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los
requisitos establecidos en esta ley.
Slo las unidades que integran condominios acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la
presente ley podrn pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.
B) ALGUNAS DEFINICIONES
Como ya veamos, para efectos de La Ley 19.537 se entender por :
Condominios: Las construcciones o los terrenos acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la
presente ley.
http://emprenden.com/c/curso_print.php?N_CURSO=523736&TIPO_CURSO=22&ETA... 19-05-2015
Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cofre ... Pgina 2 de 12
La Ley distingue dos tipos de condominios, los cuales no podrn estar emplazados en un mismo predio:
Tipo A , las construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio comn, y
Tipo B, los predios, con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, en el interior de cuyos
deslindes existan simultneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y
terrenos de dominio comn de todos ellos.
El propio artculo 2 de la Ley 19.537 define los Bienes Comunes o "de dominio comn", as como los "Gastos
Comunes", segn ya revisamos.
C) PROPIEDAD INDIVIDUAL Y PROPIEDAD COMUN

El artculo 3 destaca la esencia de esta clase de Copropiedad Inmobiliaria, al enfatizar que cada copropietario ser
dueo exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio comn.
Asimismo, enfatiza que el derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio comn se determinar
en el reglamento de copropiedad, atendindose, para fijarlo, al avalo fiscal de la respectiva unidad.
Para este efecto, los avalos fiscales de las diversas unidades de un condominio debern determinarse
separadamente.
Etapa 2 Pgina 3
D) CONTRIBUCION A LOS GASTOS COMUNES

Habamos sealado que cada copropietario deber contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos
comunes extraordinarios, en proporcin al derecho que le corresponda en los bienes de dominio comn, salvo que el
reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribucin.
El artculo 4 de la Ley 19.537 destaca esta obligacin, cuyas caractersticas ya revisamos.
La Ley se encarga de destacar que si el dominio de una unidad perteneciere en comn a dos o ms personas, cada
una de ellas ser solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a
dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la unidad, en la proporcin
que les corresponda.
Una de las novedades de la Ley 19.537 fue la posibilidad de sectorizar los gastos comunes:
As, la Ley declara que si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a
servir nicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podr establecer que los gastos comunes
correspondientes a esos bienes o servicios sern slo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo
sector, en proporcin al avalo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca
una contribucin diferente, sin perjuicio de la obligacin de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los
gastos comunes generales de todo el condominio, que impone el inciso primero precedente.
Veamos que esta es una norma ms equitativa que la que exista en la legislacin anterior.
Por ltimo, recordemos que la obligacin del propietario de una unidad por los gastos comunes es real, por lo que la
Ley destaca en su artculo 4? que ella seguir siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes
de su adquisicin.
Ahora bien, si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes, se viere disminuido el valor del condominio,
o surgiere una situacin de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responder de todo d ao o
perjuicio.
Sin perjuicio de lo anterior, no olvidemos que el artculo 7? de la Ley establece la obligacin de un fondo de reserva:
As, la administracin de todo condominio deber considerarse la formacin de un fondo comn de reserva para
atender a reparaciones de los bienes de dominio comn o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se
formar e incrementar con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesin extraordinaria, fije la
asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los
copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio comn.
Etapa 2 Pgina 4
E) MORA EN EL PAGO DE GASTOS COMUNES. APREMIO
Veamos que cada copropietario debe pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el
reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengar el inters mximo convencional para
operaciones no reajustables o el inferior a ste que establezca el reglamento de copropiedad.
No se admiten excusas por parte del propietario: as, el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un
determinado servicio o bien de dominio comn, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por
cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligacin de contribuir oportunamente al pago de los gastos
comunes correspondientes.
Asimismo, el artculo 5 de la Ley 19.537 establece una novedosa y efectiva forma de apremio extrajudicial:
As, el Reglamento de copropiedad podr autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comit de
Administracin, suspenda o requiera la suspensin del servicio elctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos
propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos
comunes.
Para ello, segn lo dispone el artculo 27 de la Ley, copia del acta de la asamblea vlidamente celebrada, autorizada
por el Comit de Administracin, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendr
mrito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mrito tendrn los avisos de cobro de dichos gastos comunes,
extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
Con todo, siempre existe la va judicial. El artculo 6? de la Ley establece una norma de competencia mucho ms
expedita que la que exista en la antigua legislacin. As, en los juicios de cobro de gastos comunes, la notificacin
del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se le notificarn personalmente o
por cdula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administracin del condominio o, a falta de ste, en
la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.
Etapa 2 Pgina 5
F) CUOTA DE ESTACIONAMIENTOS
Asimismo, en todo condominio deber contemplarse la cantidad mnima obligatoria de estacionamientos que seale
el plan regulador.
Los estacionamientos que correspondan a la cuota mnima obligatoria antes mencionada debern singularizarse en
los propios Planos del Condominio. En caso de enajenacin, sta slo podr hacerse en favor de personas que
adquieran o hayan adquirido una o ms unidades en el condominio.
La Ley, en su artculo 8?, establece que los estacionamientos que excedan la cuota mnima obligatoria sern de libre
enajenacin. En caso de contemplarse estacionamientos de visitas, stos tendrn el carcter de bienes comunes del
condominio.
G) SOLICITUD PARA ACOGERSE A REGIMEN DE LEY 19.537

Ya decamos que no cualquier construccin podr acogerse a este rgimen de Copropiedad Inmobiliaria:
As, slo podrn acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los
terrenos con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, emplazados en reas normadas por planes
reguladores o que cuenten con lmite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artculo 55
del Decreto con Fuerza de Ley 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los
requisitos establecidos en esta ley.
Slo las unidades que integran condominios acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la
presente ley podrn pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.
El artculo 10 de la Ley 19.537 establece las formalidades de esta solicitud:
As, pues, para acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deber cumplir con las normas
exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificacin territorial y por las normas que regulen el rea
de emplazamiento del condominio.
Corresponder a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dicho y extender el
certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y
la notara en que se redujo a escritura pblica el primer reglamento de copropiedad y la foja y el nmero de su
inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races. Este certificado deber
sealar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio.
Por su parte, el artculo 4 del Reglamento de la Ley 19.537 es an ms explicativo:
Junto con reiterar lo dicho en la Ley, establece que para acoger un condominio al rgimen de copropiedad
inmobiliaria debern presentarse a la Direccin de Obras Municipales el primer reglamento de copropiedad dictado
por la persona natural o jurdica propietaria del condominio, reducido a escritura pblica e inscrito en el Registro de
Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races respectivo y los planos del mismo.
Este trmite debiera ser expedito:
As, una vez verificado por el Director de Obras Municipales que el condominio cumple con las normas exigidas por la
ley y este reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, con los
instrumentos de planificacin territorial y con las normas que regulan el rea de emplazamiento del condominio,
proceder a extender el certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria.
Etapa 2 Pgina 6
H) ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO

El artculo 17 expresa claramente uno de los propsitos de la Ley 19.537: la autonoma de la voluntad de los
copropietarios decide el rgimen que mejor les convenga. Por lo mismo, este precepto es enftico:
Todo lo concerniente a la administracin del condominio ser resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.
H) 1. Sesiones:
As, los copropietarios o comuneros se renen y forman su voluntad colectiva en sesiones o asambleas, que pueden
ser ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se celebrarn, a lo menos, una vez al ao, oportunidad en la que la administracin deber dar
cuenta documentada de su gestin correspondiente a los ltimos doce meses y en ellas podr tratarse cualquier
asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que
sean materia de sesiones extraordinarias.
Las sesiones extraordinarias tendrn lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a peticin del
Comit de Administracin o de los copropietarios que representen , a lo menos, el quince por ciento de los derechos
en el condominio, y en ellas slo podrn tratarse los temas incluidos en la citacin.
H) 2. Sesiones Extraordinarias:
Existen materias que, por su trascendencia, slo podrn ser materia de sesiones extraordinarias de la asamblea de
copropietarios. El propio artculo 17 de la Ley 19.537 seala un catlogo de materias cuya decisin no puede ser
liviana.
As, pues, slo podr tratarse en asamblea extraordinaria:

1.La modificacin del reglamento de copropiedad.
2.El cambio de destino de las unidades del condominio.
3.la constitucin de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio comn a favor de uno o ms
copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comn.
4.La enajenacin o arrendamiento de bienes de dominio comn o la constitucin de gravmenes sobre ellos.
5.La reconstruccin, demolicin, rehabilitacin o ampliaciones del condominio.
6.La peticin a la Direccin de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaracin que acogi el
condominio al rgimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificacin.
7.Las construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de
aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.La remocin parcial o total de los miembros del Comit de Administracin.
9.Los gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un perodo de doce meses, del equivalente a seis
cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.La administracin conjunta de dos o ms condominios de conformidad, as como el establecimiento de
subadministraciones en un mismo condominio.
El propio artculo 17 de la Ley 19.537 establece una novedosa forma de consulta por escrito a los copropietarios,
firmada por el Presidente del Comit de Administracin y por el administrador del condominio, la que se notificar a
cada uno de los copropietarios en igual forma que la citacin a Asamblea.
Por su parte, los artculos 18, 19 y 20 contienen normas- ms propias de un Reglamento que de la Ley- acerca de las
citaciones a Asambleas, sus qurum y la asistencia a ellas y sus modalidades.
H) 3. Comit de Administracin:
El artculo 21 de la Ley trata de uno de los rganos de la Copropiedad o -como sostienen algunos autores- el brazo
ejecutor de las decisiones colectivas de esa "persona" que es la comunidad de copropietarios.
Dicho Comit de Administracin tendr la representacin de la asamblea de copropietarios con todas sus facultades,
excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.
Este Comit de Administracin estar compuesto, a lo menos, por tres personas y durar en sus funciones el perodo
que le fije la asamblea, el que no podr exceder de tres aos, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente.
Ser presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comit.
Slo podrn ser designados miembros del Comit de Administracin: a) las personas naturales que sean propietarias
en el condominio o sus cnyuges; y b) los representantes de las personas jurdicas que sean propietarias en el
condominio.
EI Comit de Administracin podr tambin dictar normas que faciliten el buen orden y administracin del
condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a
quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad.
Las normas y acuerdos del Comit mantendrn su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea
de copropietarios.
Agrega el mismo artculo 21 que para la validez de las reuniones del Comit de Administracin, ser necesaria una
asistencia de la mayora de sus miembros. E incurre en un error frecuente, al sealar que "los acuerdos sern
adoptados por la mitad ms uno de los asistentes" (?si son 99 asistentes?) cuando debi decir, simplemente, ms de
la mitad de los asistentes.
Etapa 2 Pgina 7
I) ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO

La Ley establece que todo condominio ser administrado, con las facultades que disponga el reglamento de
copropiedad respectivo, por la persona natural o jurdica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de
tal designacin, actuar como administrador el Presidente del Comit de Administracin.
Es as que las referencias que hace la Ley 19.537 al administrador, slo sern para el caso en que lo hubiere.
Si lo hubiere, el administrador no podr integrar el Comit de Administracin y se mantendr en sus funciones
mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la
misma.
Por decirlo de algn modo, el administrador es un funcionario de la exclusiva confianza de los copropietarios.
I) 1. Funciones del Administrador:
Las funciones del administrador son muchas y muy variadas y son todas aquellas que emanan de la naturaleza propia
de su cargo.
No obstante ello, la Ley 19.537 prefiri mencionarlas, si bien la enumeracin de las mismas no constituye un listado
taxativo. ( lo que aparece demostrado por la expresin "tales como", que sugiere un catlogo de tareas, a modo de
ejemplo)
Sin perjuicio de las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que especficamente le conceda la
asamblea de copropietarios -fuente primordial de sus labores como tal- , el Administrador tendr funciones tales
como:
cuidar los bienes de dominio comn; ejecutar los actos de administracin y conservacin y los de carcter urgente
sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificacin; cobrar y recaudar los
gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria
y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios en juicio, en
las causas concernientes a la administracin y conservacin del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de
ellos o con terceros; citar a reunin de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o
sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su
unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, sern
funciones del administrador las sealadas en esta ley y su reglamento.
El propio artculo 23 establece importantes normas de transparencia:
As, el administrador estar obligado a rendir cuenta documentada de su administracin en las pocas que se le
hayan fijado y, adems, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comit de Administracin, en
su caso, y al trmino de su gestin.
Para estos efectos, - algo que no siempre conocen- los copropietarios tendrn acceso a la documentacin
correspondiente.
I) 2. Sub-administraciones o administraciones conjuntas:

Una de las novedades de la Ley 19.537 lo fue la posibilidad de establecer sub-administraciones o administraciones
conjuntas.
Los artculos 25 y 26 se refieren a esta novedad, respectivamente.
As, el Reglamento de copropiedad o la asamblea podrn establecer subadministraciones en un mismo condominio,
debiendo siempre mantenerse una administracin central. Asimismo, dos o ms condominios colindantes o ubicados
en una misma manzana o en manzanas contiguas, podrn convenir su administracin conjunta, previo acuerdo -como
ya veamos- adoptado en asamblea extraordinaria especialmente citada al efecto.
Etapa 2 Pgina 8
J) EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El Reglamento de Copropiedad es, por decirlo de alguna manera, el estatuto de convivencia entre los copropietarios.
El rgimen administrativo interno del condominio se regular por el respectivo Reglamento de Copropiedad. De all
la importancia de este instrumento.
Slo en el silencio de ste -no de ausencia, pues vimos que es obligatorio para que un condominio exista como tal y
pueda acogerse al rgimen de la Ley- regirn las disposiciones de la ley 19.537 y del Reglamento de la misma Ley.
Las normas del reglamento de copropiedad sern obligatorias para toda persona que adquiera una de las unidades
que lo conforman, para sus sucesores en el dominio y, en general, para los ocupantes a cualquier ttulo de esas
unidades.
J) 1. Objetos.
El artculo 28 seala que los copropietarios de un condominio debern acordar un reglamento de copropiedad con los
objetos o propsitos que indica.
Tampoco es una enumeracin taxativa (La letra k) de este precepto seala, vagamente: "en general, determinar su
rgimen administrativo", por lo que, al igual que las funciones del administrador, tampoco este listado es taxativo.)
Sin embargo, el legislador fue didctico y prefiri ir en ayuda de los redactores, sealando los fines de este
importante Reglamento. As,
a)Fijar con precisin sus derechos y obligaciones recprocos;
b)Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;
c)Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide
y los bienes de dominio comn, estn identificados individualmente en los planos respectivos, sealando el
nmero y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Races;
d)Sealar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio comn , como asimismo
la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes
e)Establecer lo concerniente a: la administracin y conservacin de los bienes de dominio comn; las multas
por incumplimiento de obligaciones
f)Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comn, sus alcances y limitaciones, como
asimismo posibles cambios de destino de estos bienes;
g)Otorgar a ciertos bienes el carcter de bienes comunes;
h)Fijar las facultades y obligaciones del Comit de Administracin y del Administrador;
i)Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayoras que se requerirn para que la asamblea
adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrn ser inferiores
a los qurum permitidos en la misma Ley;
j)Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la poca en que se celebrarn, y
k)En general, determinar su rgimen administrativo.
Agrega el artculo 29 que el primer reglamento de copropiedad ser dictado por la persona natural o jurdica
propietaria del condominio y en l no podrn fijarse mayoras superiores a las establecidas en el artculo 19. Este
instrumento deber ser reducido a escritura pblica e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del
Conservador de Bienes Races respectivo como exigencia previa para obtener el certificado a que alude el inciso
segundo del artculo 10.
Asimismo, una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador
deber convocar a Asamblea extraordinaria la que se pronunciar sobre la mantencin, modificacin o sustitucin de
este Reglamento.
J) 2. Impugnacin del Reglamento:
Si bien este reglamento es importante, se puede rebatir, pues los copropietarios que no esten de acuerdo con sus
disposiciones pueden recurrir a la justicia.
El artculo 31 de la Ley 19.537 consulta la posibilidad cierta que los copropietarios que se sientan afectados por
disposiciones del reglamento de copropiedad del condominio, por estimar que ha sido dictado con infraccin de
normas de esta ley o de su reglamento, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la
realidad de ese condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato a los distintos copropietarios, puedan demandar
ante el Juzgado de Polica Local correspondiente la supresin, modificacin o reemplazo de las normas impugnadas.
Etapa 2 Pgina 9
K) EJERCICIO PACFICO DE LOS DERECHOS

El artculo 32 y el artculo 7 de su Reglamento establecen una sabia declaracin de principios, que
-lamentablemente- no siempre se cumple en la realidad.
Dicen tales normas -o ms bien desean- que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier ttulo de las
unidades del condominio, debern ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legtimo ejercicio de los
derechos de los dems ocupantes del condominio.
A riesgo de pecar de ingenuidad, la Ley prefiri declarar sus buenas intenciones. As, agrega:
Que las unidades se usarn en forma ordenada y tranquila y no podrn hacerse servir para otros objetos que los
establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de ste, a aquellos que el condominio est destinado
segn los planos aprobados por la Direccin de Obras Municipales.
La Ley dice que tampoco se podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o
comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las
horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan daar las otras
unidades del condominio o los bienes comunes.
Pero como nada es puramente espiritual, tambin consulta sanciones para los vecinos perturbadores, si bien su
aplicabilidad muchas veces se vuelve ilusoria:
As la infraccin a estos propsitos de buena y pacfica vecindad ser sancionada con multa de una a tres unidades
tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se entender que hay
reincidencia cuando se cometa la misma infraccin, aun si sta afectare a personas diversas, dentro de los seis
meses siguientes a la fecha de la resolucin del juez de polica local que condene al pago de la primera multa.
Esta norma no siempre es conocida por los copropietarios afectados.
Podrn denunciar estas infracciones, el Comit de Administracin, el administrador o cualquier persona afectada,
dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho
correspondan. La administracin del condominio podr, a travs de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a
la comunidad los reclamos correspondientes.
Sern responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infraccin a las obligaciones de
este artculo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este ltimo de repetir
contra el infractor.
Etapa 2 Pgina 10
L) NORMAS DE COMPETENCIA
El artculo 33 entrega competencia judicial a los Juzgados de Polica Local.
Sern de competencia de los juzgados de polica local correspondientes, pues, las contiendas que se promuevan
entre los copropietarios o entre stos y el administrador, relativas a la administracin del respectivo condominio,
para lo cual estos tribunales estarn investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas
controversias.
Una interesante norma es la que seala que, en el ejercicio de estas facultades, el juez podr, a peticin de
cualquier copropietario:
a)Declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la asamblea con infraccin de las normas de esta ley y de
su reglamento o de las de los reglamentos de copropiedad.
b) Citar a asamblea de copropietarios, si el administrador o el presidente del Comit de Administracin no lo
hiciere.
c)Exigir al administrador que someta a la aprobacin de la asamblea de copropietarios rendiciones de
cuentas, fijndole plazo para ello y, en caso de infraccin, aplicarle la multa a que alude la letra anterior.
d)En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solucin de los conflictos que afecten a los
copropietarios derivados de su condicin de tales.
Creemos que esta letra d) final apela a la imaginacin de los copropietarios y representa un desafo para nuestros
Tribunales.
Etapa 2 Pgina 11
M) FACULTADES EXTRAJUDICIALES DEL MUNICIPIO

Por ltimo, en materia de conflictos, segn veamos, el artculo 35 establece una novedosa forma de composicin
extrajudicial de conflictos, a cargo de la Municipalidad respectiva.
La respectiva municipalidad podr atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los
copropietarios o entre stos y el administrador, y al efecto estar facultada para citar a reuniones a las partes en
conflicto para que expongan sus problemas y proponer vas de solucin, haciendo constar lo obrado y los acuerdos
adoptados en actas que se levantarn al efecto.
La copia del acta correspondiente, autorizada por el secretario municipal respectivo, constituir plena prueba de los
acuerdos adoptados y deber agregarse al libro de actas del Comit de Administracin.
En todo caso la municipalidad deber abstenerse de actuar si alguna de las partes hubiere recurrido o recurriera al
juez de polica local o a un rbitro.
N) SEGURO DE INCENDIO Y PLAN DE EMERGENCIA
Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio debern ser
aseguradas contra riesgo de incendio, incluyndose en el seguro los bienes de dominio comn en la proporcin que le
corresponda a la respectiva unidad.
Cada copropietario deber contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratar el administrador por cuenta
y cargo de aqul, formulndole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes,
indicando su monto en forma desglosada de stos.
AI pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarn las mismas normas que rigen para los gastos comunes.
Una norma de seguridad que no siempre se conoce y que, despus, se lamenta, es la que establece el propio artculo
35, que obliga a mantener en el archivo de documentos del condominio un plano del mismo, con indicacin de los
grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y calefaccin, de seguridad contra incendio y cualquier
otra informacin que sea necesario conocer para casos de emergencia.
Estamos hablando de obligaciones y no buenas intenciones. As: Todo condominio deber tener un plan de
emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes,
durante y despus del siniestro, con especial nfasis en la evacuacin durante incendios. La confeccin de este plan
ser responsabilidad del Comit de Administracin, que deber someterlo a aprobacin de una asamblea
extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.
EI plan de emergencia, junto con los planos del condominio detallados segn necesidad, ser actualizado anualmente
por el Comit de Administracin respectivo y copia del mismo, junto con los planos, sern entregados a la unidad de
carabineros y de bomberos ms cercana, las que podrn hacer llegar al Comit de Administracin las observaciones
que estimaren pertinentes.
Etapa 2 Pgina 12
P)TRMINO DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Por ltimo, la Copropiedad Inmobiliaria puede terminar del mismo modo que se constituy, por decisin de los
propios comuneros y nunca por mero arbitrio de la autoridad.
El artculo 36 es claro: La resolucin del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al
rgimen de copropiedad inmobiliaria ser irrevocable por decisin unilateral de esa autoridad.
Sin perjuicio de lo dicho, la asamblea podr solicitar del Director de Obras Municipales que proceda a modificar o a
dejar sin efecto dicha declaracin, debiendo, en todo caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y
construcciones para la gestin ulterior respectiva y recabarse la autorizacin de los acreedores hipotecarios o de
los titulares de otros derechos reales, si los hubiere. Si se deja sin efecto dicha declaracin, la comunidad que se
forme entre los copropietarios se regir por las normas del derecho comn.
EI Director de Obras Municipales tendr un plazo de treinta das corridos para pronunciarse sobre la solicitud a que
se refiere el inciso anterior, contado desde la fecha de la presentacin de la misma.
O) CONDOMINIO DE VIVIENDAS SOCIALES

Finalmente, la Ley 19.537 establece novedosas normas relativas a condominios de viviendas sociales, los se regirn
por las disposiciones especiales contenidas en su Ttulo IV, artculos 39 a 46 y, en lo no previsto por stas y siempre
que no se contrapongan con lo establecido en ellas, se sujetarn a las normas de carcter general contenidas en los
restantes Ttulos de esta ley.
Se considerarn viviendas sociales las viviendas econmicas de carcter definitivo, destinadas a resolver los
problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasacin no exceda en ms de un 30% el sealado en el
Decreto Ley 2.552, de 1979.
EI carcter de vivienda social ser certificado por el Director de Obras Municipales respectivo, quien la tasar
considerando la suma de los siguientes factores:
1.EI valor del terreno, que ser el de su avalo fiscal vigente en la fecha de la solicitud del permiso.
2.EI valor de construccin de la vivienda, segn el proyecto presentado, que se evaluar conforme a la tabla
de costos unitarios a que se refiere el artculo 127 de la ley General de Urbanismo y Construcciones.
Se consulta la posibilidad que los Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y
Urbanizacin destinen recursos a condominios de viviendas sociales emplazados en sus respectivos territorios.
Los recursos destinados slo podrn ser asignados con los siguientes objetos:
a)En los bienes de dominio comn, con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes del condominio;
b)En gastos que demande la formalizacin del reglamento de copropiedad ;
c)En pago de primas de seguros de incendio y adicionales para cubrir riesgos catastrficos de la naturaleza,
tales como terremotos, inundaciones, incendios a causa de terremotos u otros del mismo tipo, y
d)En instalaciones de las redes de servicios bsicos que no sean bienes comunes.
Preguntas Etapa 2
Don Fortunato Moya es propietario de un departamento, en el Condominio habitacional denominado "El

Paraso" Sin embargo, como es persona importante, viaja mucho al extranjero y, prcticamente, ya no vive
en Chile. De vacaciones en este pas, el administrador del condominio, don Justo Justiniano, le cobra seis
meses de gastos comunes ordinarios de una sola vez. Don Fortunato alega que no le corresponde pagar
porque no ocupa el departamento. Cul es la alternativa correcta?
A) Don Fortunato debe pagar, porque el Administrador

argumenta que la obligacin de pagar gastos comunes es real.
B) Don Fortunato dice que slo el dinero es real, trata de
sobornar a don Justo, indignado vuelve al extranjero y vende
el departamento, porque para eso tiene plata.
C) Don Fortunato no debe pagar, pues las expensas de gastos
comunes son slo para quien genera gastos para el
condominio.
D) El Reglamento de Copropiedad autoriza a don Fortunato, de
conformidad al artculo 25 de la Ley 19.537, a pagar
nicamente en la proporcin al avalo fiscal.
Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cof... Pgina 10 de 12
E) Debe pagar el arrendatario u ocupante del inmueble, porque

sera injusto que pagara don Fortunato.
- limpiar - - confirmar respuesta -
Usted sabe que la resolucin del Director de Obras Municipales que declare acogido un condominio al
rgimen de copropiedad inmobiliaria... ser irrevocable por decisin unilateral de esa autoridad. Qu
significa esto?
A) Que el Director de Obras Municipales no puede revocar su

decisin si se da cuenta que se equivoc.
B) Que el Director de Obras Municipales nunca ha tenido la
facultad de declarar acogido un condominio al rgimen de
copropiedad inmobiliaria.
C) Que los copropietarios nunca podrn terminar con el rgimen
de copropiedad inmobiliaria.
D) Que los condominios no requieren de declaracin del Director
de Obras Municipales para quedar regidos por la Ley 19.537.
E) Que slo los copropietarios pueden poner trmino a la
copropiedad inmobiliaria.
Jaime Alegra, arrendatario, es fantico del rock and roll. Como trabaja todo el da,... se relaja a altas horas
de la madrugada escuchando, a todo volumen, al inolvidable Elvis Presley. Su vecino del piso de abajo,
Carlos Paz, propietario, odia el rock and roll. Promueve una accin contra el dueo del departamento,
quien, finalmente, es multado en Dos Unidades Tributarias, sin vivir siquiera en el departamento y preferir
a Mozart. Est en lo correcto el vecino Paz?
A) Su accin no prosperar, porque ella debe dirigirse al

ocupante del departamento, culpable directo de perturbar la
tranquilidad de los vecinos.
B) Su accin no prosperar porque es el Comit de
Administracin el que debe alegar ante los Tribunales.
C) La Ley 19.537 no pudo prever nunca la posibilidad que a
alguien no le gustara Elvis Presley,
D) El vecino Paz debe acudir al Administrador, quien es el que
representa a la comunidad y puede alegar en su nombre; pues
no puede actuar en solitario.
E) El dueo tambin es responsable, aunque puede demandar a
Jaime Alegra por la multa que debi pagar.
El Reglamento de Copropiedad de nuestro Condominio "Paraso", aprobado por una mayora abrumadora...,
establece que los copropietarios que sean colorines debern pagar el triple de gastos comunes. Qu hara
Usted si fuera colorn?
A) Puedo ir al SERNAC (Servicio Nacional del Consumidor)

B)
Nada, porque el Reglamento de Copropiedad fue aprobado

por la mayora de los vecinos.
C) Acudira a pedirle plata a Zldivar y Ravinet y advertirles que
por nada del mundo se vayan a vivir a ese condominio.
D) Puedo concurrir a los Tribunales de Justicia para que
supriman esa disposicin.
E) Puedo acudir a la Municipalidad, la que tiene facultades para
anular los Reglamentos de Copropiedad que contengan esa
clase de discriminaciones arbitrarias.
La Coca-Cola, a travs de su agencia central en Atlanta, Estados Unidos..., ha decidido tomar la

Administracin de nuestro Condominio. Qu opina Usted?
A) Que no hay ningn problema.

B) Es mejor la Pepsi
C) La administracin de un Condominio slo puede recaer en una
persona natural .
D) La administracin de un Condominio slo puede recaer en el
Presidente del Comit de Administracin. .
E) El administrador no puede ser un extranjero.
La Administracin del Condominio "Paraso" ha decidido... cambiar las ampolletas que iluminan sus pasillos.
Incurrir, entonces, en gastos comunes. De qu clase?
A) Gastos comunes extraordinarios

B) Gastos de reparacin..
C) Gastos extraordinarios de consumo.
D) Gastos comunes de mantencin.
E) Gastos comunes de administracin.
La Administracin del Condominio "Paraso" ha decidido esta vez... (quiz a sugerencia del vecino Segura)
instalar unos potentes reflectores en su techumbre, a fin de guiar el curso de los aviones en caso de un
eventual conflicto mundial. De qu clase son estos gastos?
A) Gastos comunes ordinarios

B) Gastos comunes extraordinarios.
C) Gastos extraordinarios de consumo.
D) Gastos comunes de mantencin.
E) Gastos comunes de administracin.
Una de estas materias no es propia de una asamblea extraordinaria de copropietarios:

A) Si se pretende entregar la piscina comunitaria para el goce
exclusivo del vecino, don Fortunato.
B) Si todos los copropietarios deciden modificar el Reglamento
de Copropiedad.
C) Si debaten los honorarios que pagarn al jardinero seor
Flores.
D) Si deciden remover al Comit de Administracin
E) Si deciden ampliar el condominio.
Nos encontramos en diciembre del 2005... El vecino Can Prez, sin ser descubierto, no ha pagado los gastos
comunes de enero, marzo y mayo de este mismo ao. Pero desde junio y hasta diciembre, ha cumplido
religiosamente con este pago. Hasta ahora, nadie le ha cobrado los meses impagos. Feliz, ya piensa
comprarle un nuevo collar a su fiel perro Satn. Pero el vecino Angel Bueno descubre este atraso,
representa a Prez su mora y denuncia este incumplimiento que, alega, a fin de cuentas, perjudica a toda la
comunidad. Bueno pide a la Administracin que le corten el suministro de energa elctrica a Prez. Qu le
contestan al bueno de Bueno?
A) Le diran que bueno. Que no importa que este atraso sea de

meses pasados y discontinuos.
B) Le contestan que no pueden hacer nada porque Prez les
echara el perro encima. Que recuerde que ya se comi a dos
hijos del vecino Gonzlez.
C) Le contestan que la accin de cobro ya est prescrita por los
meses no cobrados y que lo que vale es el pago de los ltimos
tres meses.
D) Le contestan que la Administracin, en ningn caso, puede
pedirle a la Compaa de Electricidad que corte el suministro
de energa.
E) Le dicen que pueden cortarle la energa elctrica y que, para
ello, deben acudir al Juzgado de Polica Local.
Copyright 2006 Learning|Group. Programa Open E-Learning.

Etapa 2 - Introducción A La Administración de Edificios

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Etapa 2 - Introducción A La Administración de Edificios

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Curso Introduccin a la Administracin de Edificios DE : Llarol Gabriel Astorga Cofre ...

Introduccin A La Administracin De Edificios

II. Principales Contenidos de la Ley 19.537

Se analizan brevemente los principales contenidos de la Ley 19.537:

A) Objeto de la Ley 19.537

A) OBJETO DE LA LEY 19.537

C) PROPIEDAD INDIVIDUAL Y PROPIEDAD COMUN

D) CONTRIBUCION A LOS GASTOS COMUNES

E) MORA EN EL PAGO DE GASTOS COMUNES. APREMIO

G) SOLICITUD PARA ACOGERSE A REGIMEN DE LEY 19.537

H) ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO

As, pues, slo podr tratarse en asamblea extraordinaria:

I) ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO

I) 2. Sub-administraciones o administraciones conjuntas:

K) EJERCICIO PACFICO DE LOS DERECHOS

M) FACULTADES EXTRAJUDICIALES DEL MUNICIPIO

N) SEGURO DE INCENDIO Y PLAN DE EMERGENCIA

P)TRMINO DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

O) CONDOMINIO DE VIVIENDAS SOCIALES

Don Fortunato Moya es propietario de un departamento, en el Condominio habitacional denominado "El

A) Don Fortunato debe pagar, porque el Administrador

E) Debe pagar el arrendatario u ocupante del inmueble, porque

A) Que el Director de Obras Municipales no puede revocar su

A) Su accin no prosperar, porque ella debe dirigirse al

A) Puedo ir al SERNAC (Servicio Nacional del Consumidor)

Nada, porque el Reglamento de Copropiedad fue aprobado

La Coca-Cola, a travs de su agencia central en Atlanta, Estados Unidos..., ha decidido tomar la

A) Que no hay ningn problema.

A) Gastos comunes extraordinarios

A) Gastos comunes ordinarios

E) Gastos comunes de administracin.

- limpiar - - confirmar respuesta -

Una de estas materias no es propia de una asamblea extraordinaria de copropietarios:

A) Le diran que bueno. Que no importa que este atraso sea de

Copyright 2006 Learning|Group. Programa Open E-Learning.

Вам также может понравиться