RESUMEN DE ARRENDAMIENTO

I. CONCEPTO

Segn el artculo 1666 del cdigo civil define lo siguiente:

Artculo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder

temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

Asimismo otros autores conceptan al arrendamiento de las

siguientes maneras:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan

recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley
prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de
habitacin y uso.
II. CARACTERISTICAS

Es tpico.- pues esta jurdicamente regulado en la ley.

Es bilateral.- En consecuencia, la obligacin de pagar la renta es correlativa

de la obligacin del arrendador de mantener al arrendatario en el goce del
bien, y como las obligaciones son recprocas, ninguno de los contratantes
puede exigir el cumplimiento del contrato sino en la forma y tiempo debidos y
con tal de que por su parte haya cumplido o se allane a cumplir de igual
manera las obligaciones que a l le corresponden.

Es principal.- Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del

arrendador como del arrendatario. El arrendador tiene la obligacin principal
de mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de
percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligacin de
pagar el alquiler en los perodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el
bien.
 Es un contrato de goce.- Por qu est destinado a que el arrendatario
disfrute del bien sin poder disponer del mismo.

Es un contrato oneroso.- Porque existe contraprestacin. Se prev las

consecuencias del contrato, tanto por el arrendador como por el
arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos intervinientes son
equivalentes y porque al tiempo de celebracin, pueden determinarse los
beneficios que habr de producirle el contrato.

Es un contrato conmutativo.- Porque la existencia y cuanta de las

prestaciones que deben cumplir el arrendador y arrendatario son ciertas;
vale decir, conocidas de antemano.

Es un contrato de tracto sucesivo.- En consecuencia, va cumplindose

por periodos parciales, las obligaciones y derechos de las partes nacen a
medida que se avanza en su cumplimiento. El arrendador debe prestar en
forma permanente el goce del bien arrendado, esta prestacin se prolonga
en el tiempo; el arrendatario debe cumplir en ese mismo lapso, ms o menos
largo, una prestacin de continuidad ininterrumpida o prestaciones repetidas.

Es consensual.- El arrendamiento es un contrato meramente consensual,

es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes y no
necesita elevarse a escritura pblica.

Es de naturaleza civil o mercantil.- sim embargo apreciamos que resulta

ms frecuente encontramos ante arrendamientos de naturaleza civil que
frente a arrendamientos de naturaleza mercante; salvo que estemos
hablando del arrendamiento financiero (leasing), contrato mercantil por
excelencia.

Es un contrato de duracin.- podr ser determinada (a plazo fijo),

determinable (referida a un evento cierto, pero no conocido en su fecha) o de
duracin indeterminada (cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial,
mas no el final).

III. ELEMENTOS
1. Los sujetos: intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina
Arrendador normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la
contraparte Arrendatario, que es la persona que entra en posesin y disfruta
del bien, pagando una renta.

2. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al

momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor
econmico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres.
Tratndose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no
consumibles, pues existe la obligacin del arrendatario de devolver el mismo
bien sin ms deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede
temporalmente un bien mueble fungible o consumible, al contrato se le
denomina Mutuo.

3. Plazo: Una caracterstica de este contrato es el plazo determinado. El Art.

1688 del C.C. establece que no puede exceder de 10 aos; los bienes del
Estado no pueden ser arrendados por ms de 6 aos, y los de menores, por
ms de 3 aos. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso.
Nuestro Cdigo Civil sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el
contrato de arrendamiento puede ser de duracin determinada o
indeterminada, utilizando inadecuadamente el trmino indeterminada, pues
la esencia del contrato es su temporalidad. Considero en todo caso, que el
Cdigo debi haber sealado como presuncin legal que en los contratos
que no se hubiese pactado plazo se considere que son por un ao y de igual
forma en las prrrogas o renovaciones tcitas o de hecho.

4. Pago de una renta.- El arrendador cede el uso de un bien a cambio de

percibir una renta, que viene a constituirse en una remuneracin por el uso
del bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe consistir en una
determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o extranjera,
pagada por el arrendatario por perodos que pueden ser mensuales,
trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma adelantada o
al vencimiento del periodo. La renta debe ser fijada necesariamente en
dinero, pues si se pacta en una parte de los frutos o productos provenientes
del mismo bien, el contrato se convierte en un Joint Venture, y si no se
 pacta renta o es gratuito, al contrato se le denomina comodato.

5. Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es

decir, por escritura pblica. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece
diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o
ms personas, tenindose en estos casos importancia la forma adoptada en
el contrato

IV. OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES

DEL ARRENDATARIO:
OBLIGACIONES
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se
le concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta
de convenio, cada mes, en su domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio
del bien, con sujecin a las normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin,
perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,
previo aviso de siete das.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al
contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento
del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
asentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
11. A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.
DERECHOS
1. El inquilino tiene derecho a que el arrendador realice todas las
reparaciones necesarias.
2. Derecho del inquilino a la prrroga del contrato.
3. Derecho del inquilino al desistimiento.
4. Derechos de adquisicin preferente del inquilino.

DEL ARRENDADOR

DERECHOS

1. Tiene derecho a recibir el pago de la renta. La renta es la

contraprestacin que debe pagar el arrendatario por el uso del bien
materia del contrato.

2. Tiene derecho a realizar inspeccin por causa justificada el bien, previo

aviso de siete das.

3. Al vencimiento del plazo del contrato tiene derecho a recibir el bien

arrendado en el estado en que lo entrego.

4. Resolver el contrato por incumplimiento de pago del arrendatario

OBLIGACIONES

1. El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado

con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no
se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe
realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre
deba efectuarse en otro lugar o poca.

2. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del

contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
3. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias,
salvo pacto distinto.

V. DURACION DEL ARRENDAMIENTO

 Arrendamiento con duracin determinada:
Las partes tienen libertad para concertar los plazos, que pueden ser en meses,
bimestres, trimestres, cuatrimestres o en aos.
Arrendamiento con duracin indeterminada:
Las partes han concordado los elementos esenciales, esto es, la renta y el bien
arrendado; (el pago de la renta ser por meses, quincenas, semanas, das o
cualquier otro periodo. Cualquiera de ellas puede ponerla fin en cualquier
momento
VI. SUBARRENDAMIENTO
SUBARRENDAMIENTO:
Es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el
arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento
escrito del arrendador.
Puede afirmarse, pues, que el subarrendamiento es un contrato accesorio al
de arrendamiento, del cual depende su suerte.

EXTINCIN DE LOS SUBARRENDAMIENTOS

A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos

plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para
exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente. Por lo que la
consecuencia del carcter accesorio que tiene el subarrendamiento frente al
arrendamiento; de modo que si este subarrendamiento termina por cualquiera
de las causas que establece el cdigo, el arrendamiento se extingue
VII. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO

La Resolucin del Arrendamiento, puede resolverse y estas son las causales:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

adems quince das. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo periodo y adems de quince das.- Siendo la obligacin
de pagar la renta la principal que asume el arrendatario, el legislador ha
considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal obligacin faculta
al arrendador a solicitar la resolucin del arrendamiento.

Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres
periodos.

2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que hubiese

 contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.-
En esta hiptesis se trata del arrendatario reincidente, que se vi judicialmente
obligado a pagar la renta adeudada de 2 meses y 15 das, si se trata de renta
abonada por periodos mensuales e incumple nuevamente el pago de la renta de 1
mes y 15 das. En este caso, el arrendador puede solicitar la resolucin del
contrato bastando para ello el citado incumplimiento.

3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul para el que se le concedi

expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin

asentimiento escrito de arrendador.- el arrendatario viola su deber de abstencin,
el arrendador, como lgica conclusin, puede solicitar la resolucin del contrato
de arrendamiento.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.-

constituye una disposicin de carcter general que resulta aplicable a las dos
partes contratantes, a diferencia de los incisos anteriores que establecen causales
de resolucin imputables nicamente al arrendatario.

VIII. CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

DE DURACIN DETERMINADA E INDETERMINADA
El arrendamiento de duracin determinada termina por vencimiento del plazo,
pudiendo el arrendador solicitar la devolucin del bien en cualquier momento,
segn lo establecen los art. 1699 y 1700 del CC.
El contrato de arrendamiento, en forma ordinaria termina por acuerdo de las
partes, por haberse vencido el plazo convenido para los contratos de de
duracin determinada, y por cursado el aviso judicial o extrajudicial para los
contratos de duracin indeterminada. Y en forma extraordinaria, el
arrendamiento termina cuando los contratantes incurren en las causales de
resolucin previstas en el art. 1697 y 1705 del C.C.
PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS
El contrato de arrendamiento supone estabilidad y seguridad para ambas
partes, de all la necesidad de establecer periodos forzosos. A continuacin se
puede prolongar el arrendamiento con periodos voluntarios, a opcin de una o
de ambas partes, segn el pacto.
El cambio de los periodos voluntarios por forzosos se encuentra regulados por
los artculos 1701 y 1702 del C.C
Para continuar con el arrendamiento, el beneficiario nada tiene que hacer, solo
debe dejar transcurrir el tiempo que automticamente, por mandato de la ley,
queda convertido el periodo voluntario en forzoso. El beneficiario cumple una
obligacin de no hacer. En cambio, si se desea dar por terminado el contrato
convertido en periodo voluntario en forzoso. el beneficiario deber cursar a la
otra parte el aviso judicial o extrajudicial correspondiente, indicndole su
decisin.
El aviso deber cursarse con dos meses de anticipacin a la fecha del
vencimiento del periodo forzoso. Si se trata de inmuebles, y con dos meses de
anticipacin a la fecha del vencimiento del periodo forzoso, si se trata de
inmuebles, y con un mes de anticipacin, si se trata de los dems bienes

FIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE DURACION

INDETERMINADA
El art. 1703 del C.C establece que se pone fin al arrendamiento de duracin
indeterminada dado aviso judicial o extrajudicialmente al otro contratante.
El aviso judicial se cumple entablando la correspondiente accin de aviso de
despedida mediante proceso de desalojo (antes desahucio), y el aviso
extrajudicial, se puede hacer mediante carta notarial que garantiza la entrega
por la certificacin que pone el notario.
DEVOLUCION DEL BIEN Y PAGO DE PENALIDAD.
Est previsto en el Art. 1704 del C.C.
El contrato de arrendamiento concluye por haberse vencido el plazo pactado
por las partes o por haberse cursado el aviso de despedida.
Al no devolver el arrendatario el bien, vencido el plazo convenio, por mandato
1700 del C.C. continua el arrendamiento bajo las mismas condiciones. En este
caso el arrendador cobrara, no solo la renta convenida, sino tambin la
penalidad acordada; la primera porque la renta es la contraprestacin por el
uso del bien, y la segunda, por os daos y perjuicios.
OTRAS CAUSALES DE CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO
Estn previstas en los artculos 1705 y 1710 del C.C. vigente. Producida
cualquier causal concluye el arrendamiento sin necesidad de declaracin
judicial. Los casos previstos en dichos numerales son:
1. Perdida del derecho.
2. Destruccin.
3. Reparacin.
4. Expropiacin.
5. Muerte del arrendatario.
6. Falta de garanta