Drept Civil. Drepturi Reale Neculaescu

qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu
iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg
hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv
bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe
rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa
sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl
zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu
iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg
hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv
Departamentul de nvmnt la
Distan i Formare Continu
bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe
Facultatea de Drept i tiinte Social-Politice
rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa Coordonator de disciplin:

Prof. univ. dr. Sache NECULAESCU
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa 1
2011-2012
UVT
DREPT CIVIL. DREPTURI REALE
Suport de curs nvmnt la distan

Drept, Anul II, Semestrul I
Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor i orice folosire alta
dect n scopuri personale este interzis de lege sub sanciune penal
2
SEMNIFICAIA PICTOGRAMELOR
= INFORMAII DE REFERIN/CUVINTE CHEIE
= TEST DE AUTOEVALUARE
= BIBLIOGRAFIE
= TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNEI UNIT I DE

NV ARE
= INFORMAII SUPLIMENTARE PUTEI GSI PE PLATFORMA ID .
3
CUPRINS - Studiu individual (S.I.)
1. Modulul I. Patrimoniul
Unitatea de nvare 1: Patrimoniul.
2. Modulul II. Proprietatea privat
Unitatea de nvare 2: Caracterizare general a dreptului de proprietate.
Unitatea de nvare 3: Modalitile dreptului de proprietate.
Unitatea de nvare 4: Dezmembrmintele dreptului de proprietate.
Unitatea de nvare 5: Modurile generale de dobndire a dreptului de
proprietate.
Unitatea de nvare 6: Posesia.
Unitatea de nvare 7: Aprarea drepturilor reale.
3. Modulul II. Proprietatea public
Unitatea de nvare 8: Caracterizare general a dreptului de proprietate
public.
4
MODULUL I
PATRIMONIUL
1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaionale
4. Dezvoltarea temei
5. Bibliografie selectiv
Cuprins:
U.I. 1: Patrimoniul.
= 2 ore
Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind problematica

patrimoniului.
Obiective operaionale: nsuirea unor noiuni de baz privind noiunea,

caracterele juridice i funciile patrimoniului.
UNITATEA DE NVARE 1.
PATRIMONIUL
1. Noiunea de patrimoniu.
Drepturile subiectului activ i obligaiile subiectului pasiv pot fi privite, fie
individual, ut singuli, fie n totalitatea lor, ca universalitate. Totalitatea drepturilor i
obligaiilor care aparin unei persoane formeaz patrimoniul acesteia. ns,
patrimoniul reunete, numai drepturile i obligaiile cu caracter patrimonial
(evaluabile n bani). Ansamblul drepturilor, care aparin unei persoane, formeaz
activul patrimoniului acesteia, n timp ce pasivul patrimonial este constituit din
totalitatea obligaiilor titularului. ntre activul i pasivul patrimoniului nu trebuie s
existe un raport de echivalen. Titular al patrimoniului poate fi, att persoana fizic,
ct i persoana juridic.
Definiia
Potrivit dispoziiilor art. 31 alin. (1) C.civ., Orice persoan fizic sau
patrimoniului
persoan juridic este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i
datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia. Aadar, patrimoniul reprezint
ansamblul drepturilor i obligaiilor cu caracter patrimonial, care aparin unei
persoane (fizice sau juridice), ale crei nevoi sau sarcini este destinat a le satisface.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Pot fi reinute urmtoarele caractere juridice ale patrimoniului:
5
patrimoniul este o universalitate juridic, ntruct reunete totalitatea
drepturilor i obligaiilor cu caracter patrimonial, care aparin unei persoane.
Patrimoniul nu se confund cu elementele sale componente, astfel nct modificrile
care intervin cu privire la drepturile i obligaiile ce formeaz coninutul acestuia, nu-i
afecteaz existena. Patrimoniul reprezint o abstraciune, caracterizat prin
Caracterele posibilitatea titularului de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii. Aadar,
juridice ale existena patrimoniului nu este condiionat de starea coninutului su.
patrimoniului
orice persoan are un patrimoniu;
Nu poate exista persoan fizic, fr patrimoniu, aa cum orice colectivitate,
pentru a dobndi statutul de persoan juridic, trebuie s aib un patrimoniu, distinct
de cel al indivizilor care o compun. Similar, nu poate exista patrimoniu, fr titular.
persoana nu poate avea dect un patrimoniu;
Nu trebuie s nelegem prin unicitatea patrimoniului", caracterul unitar al
acestuia. Dei este unic, patrimoniul nu este unitar, el fiind susceptibil de divizare, n
grupe de bunuri, distincte, fiecare avnd o destinaie economic, concret i un regim
juridic, corespunztor acestei destinaii.
Potrivit dispoziiilor art. 31 alin. (2) C.civ., patrimoniul poate forma obiectul
unei diviziuni sau unei afectaiuni, n cazurile i n condiiile prevzute de lege. Drept
urmare, patrimoniul persoanei poate cuprinde mai multe mase patrimoniale, stabilite
n condiiile legii. Oferim n cele ce urmeaz cteva exemple de mase patrimoniale.
Astfel:
- masa patrimonial de afectaiune, reprezentnd acea diviziune a
patrimoniului, care cuprinde bunurile afectate exercitrii unei profesii autorizate.
Aceasta mai poart denumirea de patrimoniu profesional individual i este
reglementat de dispoziiile art. 33 C.civ.
- masa patrimonial fiduciar, reprezentnd acea diviziune a
patrimoniului, care cuprinde drepturile reale, de crean, garanii ori alte drepturi
patrimoniale transferate de ctre constituitor (cel care le transfer) ctre unul sau mai
muli fiduciari (cel/cei care le primesc), care le exercit ntr-un scop determinat;
- alte mase patrimoniale determinate potrivit legii.
Existena n patrimoniul aceluiai titular a mai multor mase patrimoniale nu
are semnificaia existenei mai multor patrimonii.
Precizm de asemenea c transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o mas
patrimonial n alta, n cadrul aceluiai patrimoniu, nu constituie o nstrinare [art. 32
alin. (2) C.civ.].
Constituie, n egal msur, un exemplu de divizibilitate a patrimoniului
persoanei fizice situaia soilor care au ales regimul comunitii legale sau
convenionale. ntr-o asemenea ipotez, n patrimoniul soilor se regsesc dou
categorii de bunuri: bunuri proprii i bunuri comune. Aceste categorii de bunuri au
regimuri juridice diferite.
netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice ntre vii.
Fiind strns legat de persoana titularului, patrimoniul nu poate fi transmis prin
acte juridice ntre vii. Prin asemenea acte, ns, pot fi transmise unul sau mai multe
drepturi din cuprinsul patrimoniului.
Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc numai la decesul
persoanei fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii persoanei juridice. Aceast
regul comport excepia potrivit creia persoana juridic, fr a-i nceta existena,
6
poate fi supus reorganizrii prin divizare parial, caz n care are loc o transmisiune
patrimonial cu titlu universal.
3. Funciile patrimoniului
Patrimoniul ndeplinete, n circuitul civil, trei funcii:
constituie gajul general al creditorilor chirografari;
ntruct creditorii chirografari nu dispun de o garanie real - gaj, ipotec sau
privilegiu - acetia i pot satisface dreptul de crean, prin urmrirea oricrui bun,
care se afl, la momentul n care creana lor a devenit exigibil, n patrimoniul
debitorului.
explic i permite transmisiunea universal i cu titlu universal;
Decesul sau declararea judectoreasc a morii persoanei fizice, precum i
reorganizarea persoanei juridice determin transmiterea universal sau cu titlu
universal a patrimoniului, ctre o alt persoan.
ntre transmisiunea universal i cea cu titlu universal nu exist deosebiri,
dect de ordin cantitativ i nu calitativ. Dac transmisiunea universal privete
ntregul patrimoniu, nefracionat, atunci transmisiunea cu titlu universal privete,
numai o fraciune din patrimoniu. n ambele cazuri, ns, transmisiunea vizeaz, att
Funciile drepturi, ct i obligaii. n absena conceptului de patrimoniu, neles ca
patrimoniului
universalitate juridic, ar fi imposibil de explicat transmiterea ctre motenitori,
alturi de drepturi, i a obligaiilor.
explic i permite subrogaia real.
n cadrul patrimoniului, bunurile pot fi nlocuite cu altele, fr ca prin aceasta
s fie afectat existena universalitii. Bunul care nlocuiete un alt bun, ntr-un
patrimoniu, dobndete de drept situaia juridic a celui din urm. Operaia juridic
prin efectul creia un bun este nlocuit cu un alt bun, ntr-un patrimoniu este denumit
subrogaie real, universal sau cu titlu universal.
Ce caractere juridice prezint patrimoniul? A se vedea pag. 6-7.
7
BIBLIOGRAFIE SELECTIV
1. Boroi G., Stnciulescu L., Instituii de drept civil n reglementarea Noului

Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012.
2. Florea B., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011.
3. Neculaescu S., Mocanu L., Gheorghiu Gh., Genoiu I., uuianu A.,
Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen , Ed. Universul Juridic,
Bucure ti, 2012.
4. Spnu D.t., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011.
5. Uliescu M., Gherghe A., Drept civil. Drepturi reale principale, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2011.
6. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat n Monitorul oficial al
Romniei nr. 505 din 15 iulie 2011.
8
MODULUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
1. Cuprins
2. Obiectiv general
Cuprins:
U.I. 2: Caracterizare general a dreptului de proprietate.
= 6 ore
U.I. 3: Modalitile dreptului de proprietate.
= 4 ore
U.I. 4: Dezmembrmintele dreptului de proprietate.
= 2 ore
U.I. 5: Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate.
= 4 ore
U.I. 6: Posesia.
= 2 ore
U.I. 7: Aprarea drepturilor reale.
= 2 ore

dreptului de proprietate.
9
caracterele juridice, atributele, formele, limitele, modalitile,
dezmembrmintele, modurile generale de dobndire i aprarea dreptului de
proprietate privat. nsuirea cunotinelor de baz privind problematica
posesiei.
CARACTERIZARE GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Accepiunile dreptului de proprietate

Noiunea de proprietate exprim, n sens larg, totalitatea relaiilor de
producie, iar n sens restrns, numai acele relaii dintre oameni, care se stabilesc n
legtur cu aproprierea, sub orice form, admis de lege, a bunurilor.
Avem n vedere, ns, accepiunea restrictiv a proprietii, care este
susceptibil de abordare, dintr-o dubl perspectiv: juridic i economic.
Din punct de vedere juridic, proprietatea constituie rezultatul consacrrii de
Definiia
ctre legiuitor a raporturilor economice de proprietate, al cror coninut este
dreptului de
proprietate reprezentat de dreptul de proprietate.
Din punct de vedere economic, proprietatea reprezint nsuirea n forme
sociale determinate de ctre om a obiectelor naturii.
2. Noiunea i reglementarea legal a dreptului de proprietate privat

Codul civil reglementeaz dreptul de proprietate n Cartea a III-a (Despre
bunuri), Titlul II, art. 555-692. n cele ce urmeaz, ne vom ocupa, n special, de
dreptul de proprietate privat, ntruct problematica acestuia constituie obiectul de
studiu al dreptului civil; dreptul de proprietate public este analizat, n special, la
disciplina Drept administrativ.
Potrivit dispoziiilor art. 555 alin. (1) C.civ., Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un lucru n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, n limitele stabilite de lege.
3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

Pornind de la dispoziiile art. 555 alin. (1) C.civ., putem determina caracterele
juridice ale dreptului de proprietate privat. Astfel, dreptul de proprietate prezint:
caracterul absolut, ntruct este opozabil erga omnes, ca de altfel i
celelalte drepturi reale. Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate, nu trebuie
s nelegem c acesta nu poate fi ngrdit (poate fi exercitat abuziv), ntruct
legiuitorul a dispus, n mod expres, c dreptul de proprietate trebuie exercitat, n
limitele legii.
caracterul exclusiv, ntruct dreptul de proprietate i atributele pe care
acesta le confer pot fi exercitate numai de ctre titular, fiind excluse alte persoane.
Nu regsim acest caracter, n cazul dezmembrrii dreptului de proprietate (unul dintre
Caracterele atributele acestuia, mai puin dispoziia, este transmis, spre exerciiu, altei persoane)
juridice ale i n cazul coproprietii (mai multe persoane exercit atributele, conferite de dreptul
dreptului de de proprietate, asupra aceluiai bun).
proprietate
caracterul perpetuu,
Acest caracter prezint dou valene:
10
- dreptul de proprietate este perpetuu, ntruct este nelimitat n timp, durnd
atta timp, ct dureaz i bunul asupra cruia este exercitat, chiar dac titularul su se
schimb 1 ;
- caracterul perpetuu se refer la faptul c dreptul de proprietate nu este
susceptibil de pierdere prin neuz, fiind imprescriptibil extinctiv.
caracterul complet, ntruct numai dreptul de proprietate confer titularului
su exerciiul celor trei atribute; titularii altor drepturi reale (precum dreptul de uz, de
uzufruct etc.) pot exercita numai unul sau cel mult dou dintre cele trei atribute ale
dreptului de proprietate (dispoziia reprezentnd atributul inerent proprietarului).
caracterul inviolabil, ntruct dreptul de proprietate nu poate fi nclcat;
legiuitorul instituie, totui, prin dispoziiile Constituiei i ale Codului civil, excepia
exproprierii bunurilor imobile pentru cauz de utilitate public.
Ce caractere juridice prezint dreptul de proprietate? A se vedea pag. 10-11.
4. Atributele sau prerogativele dreptului de proprietate privat

Prerogativele dreptului de proprietate privat, susceptibile, att de exercitare
direct din partea titularului, ct i de exercitare indirect, prin intermediul altei
persoane, sunt urmtoarele:
Posesia 2 sau jus utendi, reprezint starea de fapt, deosebit de proprietate
(care este o stare de drept), ce confer titularului posibilitatea de a se comporta, ca
nsui proprietarul. Posesorul stpnete efectiv bunul, folosindu-l potrivit naturii ori
destinaiei sale. Spre exemplu, posesorul are dreptul de a locui casa sau de a folosi
mobila. Dei, ca regul, posesia este exercitat de proprietar, totui sunt numeroase
cazurile, n care o alt persoan, dect proprietarul, o exercit.
Jus utendi presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a
Atributele unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa, direct i nemijlocit, prin
dreptului de putere proprie i n interes propriu.
proprietate Folosina sau jus fruendi este facultatea, conferit proprietarului, de a se
folosi de un bun, culegndu-i fructele naturale, industriale sau civile. Spre exemplu,
proprietarul culege recoltele produse de teren, nchiriaz bunul, mprumut o sum de
bani cu dobnd.
Dispoziia sau jus abutendi constituie prerogativa proprietarului de a
1
Reputaii autori Colin i Capitant apreciau c Dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se.
2
Asupra problematicii posesiei, vom insista ntr-un capitol viitor, cnd o vom analiza de o manier complet.
11
dispune de soarta bunului, fie prin nstrinarea acestuia sau prin constituirea asupra
lui de drepturi reale, n favoarea altor persoane, fie prin distrugerea acestuia. Fiind
cea mai important prerogativ, aceasta aparine exclusiv proprietarului, nstrinarea
acesteia avnd semnificaia pierderii dreptului de proprietate.
5. Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat

n temeiul dispoziiilor art. 602 C.civ., exercitarea dreptului de proprietate
privat poate fi limitat. De lege lata, pot fi identificate urmtoarele categorii de
limitri ale exerciiului dreptului de proprietate:
- limite legale;
- limite convenionale;
- limite judiciare.
5.1. Limitele legale ale dreptului de proprietate privat

Vom reuni n cadrul limitelor legale ale dreptului de proprietate privat, att
limitrile stabilite de Codul civil, ct i limitrile consacrate de alte acte normative.
Drept urmare, constituie limitri legale ale dreptului de proprietate privat
urmtoarele:
- limitele care privesc folosirea apelor;
- limitele cu privire la pictura streinii;
- limitele cu privire la lucrrile intermediare cerute pentru anumite
construcii, lucrri i plantaii;
- limitele privind vederea asupra propriet ii vecinului;
- limitele privind dreptul de trecere;
- alte limite stabilite de Codul civil n art. 621-625;
- limitri referitoare la exerciiul dreptului de dispoziie juridic a unor
categorii de bunuri;
- limitri definitive sau temporare ale folosinei unor bunuri n situaii
speciale.
A) Limitele care privesc folosirea apelor

Limitele dreptului de proprietate privat relative la folosirea apelor sunt
reglementate de Codul civil n art. 604-610. Acestea sunt urmtoarele:
a) interzicerea mpiedicrii curgerii fireti a apelor;
Potrivit dispoziiilor art. 604 C.civ., proprietarul fondului inferior este obligat
s nu ntreprind nimic prin care s mpiedice curgerea fireasc a apelor provenite de
pe terenul superior. n mod excepional ns, n ipoteza n care fondul inferior este
prejudiciat de curgerea apelor, proprietarul acestuia poate face lucrrile necesare
pentru schimbarea direciei apelor, cu respectarea urmtoarelor dou condiii:
- s obin autorizarea justiiei;
- s suporte cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrrilor.
Aceast limit ns l privete i pe proprietarul fondului superior. Acesta din
urm nu poate efectua nicio lucrare de natur a agrava situaia fondului inferior.
b) interzicerea mpiedicrii curgerii provocate a apelor;
Potrivit dispoziiilor art. 605 C.civ., proprietarul fondului inferior este obligat
s nu mpiedice curgerea apelor provocate de proprietarul fondului superior sau de
alte persoane.
Provocarea curgerii se refer la cazuri precum:
- apele nesc de pe fondul superior, din cauza unor lucrri subterane
12
ntreprinse de proprietarul acestora;
- apele provin din secarea terenurilor mltinoase;
- apele sunt folosite n scop casnic, agricol sau industrial.
Pentru ca proprietarul fondului inferior s fie inut de obligaia de a permite
curgerea apelor de pe terenul superior, este necesar ca acea curgere s precead
vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. Aadar, nainte de a se vrsa pe fondul
Limite care
privesc folosirea inferior, apa de pe fondul superior trebuie s se verse ntr-un curs de ap sau ntr-un
apelor an i numai dup aceea s ajung pe fondul inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului superior este inut de urmtoarele dou
obligaii:
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur a aduce prejudicii
minime fondului inferior;
- s plteasc o despgubire just i prealabil ctre proprietarul fondului
inferior.
Excepie: De la regula potrivit creia proprietarul fondului inferior trebuie s
permit curgerea provocat a apelor, Codul civil consacr excepia n temeiul creia,
n situaia n care pe fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu grdina i
curtea aferent, sau un cimitir aceast obligaie nu mai subzist.
c) interzicerea mpiedicrii efecturii lucrrilor pentru irigarea terenurilor;
Potrivit dispoziiilor art. 606 C.civ., proprietarul care vrea s foloseasc pentru
irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n mod efectiv
are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveranului opus lucrrile
necesare pentru captarea apei. Aadar, aceast obligaie cade n sarcina proprietarului
fondului situat pe malul unei ape sau strbtut de o ap curgtoare (riveran). Pentru a
putea invoca aceast obligaie, este necesar ca de resursele de ap, naturale sau
artificiale, s se poat dispune n mod efectiv, real.
Proprietarul terenului ce urmeaz s fie irigat trebuie ns s ndeplineasc
urmtoarele condiii:
- s suporte cheltuielile lucrrii;
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc pagube minime
proprietarului fondului riveran;
- s plteasc o despgubire proprietarului fondului riveran.
Excepie: nu exist obligaia riveranului de a nu mpiedica realizarea lucrrilor
de irigare a fondului vecin, dac pe fondul celui dinti se afl o construcie, mpreun
cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir.
d) obligaia proprietarului cruia i prisosete apa;
Proprietarul cruia i prisosete apa pentru necesitile curente (aadar, nu
industriale, agricole sau economice) este obligat a oferi surplusul, n schimbul unei
juste i prealabile compensaii, proprietarului care nu i-ar putea procura apa necesar
pentru fondul su, dect cu o cheltuial excesiv.
Pentru a opera aceast obligaie, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
- proprietarul lipsit de ap i aflat la nevoie s achite proprietarului cruia apa
Limite care
privesc folosirea i prisosete, o just i prealabil compensaie pentru surplusul de ap primit;
apelor - cheltuielile pe care le-ar suporta proprietarul aflat la nevoie pentru
procurarea apei pe cont propriu s fie excesive.
Proprietarul nu poate fi scutit de obligaia de a oferi surplusul de ap chiar
dac pretinde c i-a dat acestuia o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor
curente. Totui, acesta poate pretinde despgubiri suplimentare proprietarului aflat n
nevoie, dac dovedete c destinaia pretins are o existen real.
13
e) obligaia proprietarului fondului pe care se afl izvorul de a nu afecta
drepturile proprietarului fondului inferior i ale locuitorilor unei localiti.
Potrivit dispoziiilor art. 608 C.civ., proprietarul fondului pe care se afl un
izvor poate da orice ntrebuinare acestuia, ns cu respectarea urmtoarelor dou
limite:
- nu poate aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului
inferior atunci cnd ntrebuineaz ntr-un anume fel izvorul;
- nu poate schimba cursul izvorului, dac prin aceast schimbare ar lipsi
cetenii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor curente.
Enumerai limitele legale ale dreptului de proprietate privitoare la folosirea apelor? A

se vedea pag. 12-14.
B) Limitele cu privire la pictura streinii

Potrivit dispoziiilor art. 611 C.civ., proprietarul are obligaia de a-i face
strea ina casei sale, astfel nct apele provenite de la ploi s nu se scurg pe fondul
proprietarului vecin.
C) Limitele cu privire la lucrrile intermediare cerute pentru anumite

construcii, lucrri i plantaii
Proprietarul are obligaia, n temeiul art. 612-613 C.civ., de a respecta o
anumit distan minim fa de linia de hotar i anume:
- 60 cm n cazul construciilor, lucrrilor sau plantaiilor;
- 2 metri n cazul arborilor, cu excepia acelora mai mici de 2 metri, a
plantaiilor i a gardurilor vii.
Precizm ns c se poate deroga de la aceste dispoziii, prin lege,
regulament de urbanism sau acordul prilor exprimat printr-un nscris autentic.
D) Limitele care privesc vederea asupra propriet ii vecinului

Aceste limite sunt reglementate de Codul civil n art. 614-616. n temeiul
acestor dispoziii legale, n zidul comun nu se pot face ferestre sau deschideri dect
cu acordul proprietarilor.
Fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrri asemntoare trebuie s
respecte distana de 2 metri fa de fondul proprietarului vecin. Dac aceste lucrri nu
sunt paralele cu linia de hotar, distana ce trebuie respectat n cazul lor este de 1
metru.
14
Pot fi deschise ns ferestre de lumin, fr limit de distan, numai dac
acestea sunt construite astfel nct s nu permit vederea spre fondul nvecinat.
E) Limitele care privesc dreptul de trecere

Art. 617-620 sunt afectate reglementrii dreptului de trecere. Astfel,
proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public (fondul dominant) are
dreptul de acces la calea public, prin fondul vecinului (fondul aservit), n vederea
exploatrii fondului propriu.
Dreptul de trecere are caracter imprescriptibil i se stinge n momentul n care
fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.
Proprietarul fondului dominant trebuie s respecte ns, n exercitarea
dreptului su de trecere, urmtoarele condiii:
- s nu se aduc dect o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate
asupra fondului aservit;
- dac mai multe fonduri vecine cu fondul dominant au acces la calea public,
Limite legale
trecerea se va face pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai puine prejudicii.
Cnd lipsa accesului este imputabil proprietarului care pretinde trecerea,
aceasta poate fi stabilit numai cu consimmntul proprietarului fondului care are
acces la calea public i cu plata dublului despgubirii.
ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin
nelegerea prilor, prin hotrre judectoreasc sau prin folosin continu pe timp
de 10 ani.
F) Alte limite stabilite de Codul civil

Codul civil reglementeaz n art. 621-623 urmtoarele trei limite ale dreptului
de proprietate:
- dreptul de trecere pentru utiliti;
Proprietarul este obligat s permit trecerea prin fondul su a reelelor
edilitare ce deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon, precum conductele de
ap, gaz sau altele asemenea, canalele i cablurile electrice, subterane ori aeriene,
dup caz, precum i orice alte instalaii sau materiale cu acelai scop.
Aceast obligaie exist n sarcina proprietarului numai n cazul n care
trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare.
Proprietarul care permite trecerea acestor utiliti este ndreptit la
despgubiri juste.
Dreptul de trecere pentru utiliti nu opereaz n ipoteza n care conductele sau
canalele subterane sunt noi i trec pe sub cldirile, curile i grdinile proprietarului.
- dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri;
Proprietarul este obligat s permit folosirea fondului su pentru efectuarea
unor lucrri necesare fondului vecin, precum tierea crengilor i culegerea fructelor,
n schimbul unei despgubiri dac este cazul.
Ca i n cazul limitei precedente, aceast obligaie exist n sarcina
proprietarului numai n cazul n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil,
periculoas sau foarte costisitoare.
- dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie;
Proprietarul este obligat s permit accesul altuia pentru ca acesta din urm s
redobndeasc posesia unui bun al su, ajuns ntmpltor pe fondul respectiv, dac a
fost ntiinat n prealabil.
15
Proprietarul este ndreptit la o just despgubire pentru prejudiciile
ocazionate de reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul le-a cauzat
fondului.
- starea de necesitate.
Pentru prima dat n legislaia noastr civil este reglementat starea de
necesitate. Potrivit dispoziiilor art. 624 C.civ., n cazul n care o persoan a folosit
sau a distrus un bun al altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul de un pericol
iminent, proprietarul bunului are dreptul s cear despgubire echitabil numai de la
cel care a fost salvat.
Nu poate pretinde ns despgubire proprietarul care a provocat sau a
favorizat apariia pericolului.
Limitele care privesc dreptul de trecere. A se vedea pag. 15.
G) Limitri referitoare la exerciiul dreptului de dispoziie juridic a

unor categorii de bunuri;
ntlnim limitri ale dreptului de proprietate att n cazul bunurilor declarate
Limite legale de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar (inalienabile absolut), ct i n
cazul bunurilor care pot circula numai n anumite condiii (inalienabile relativ).
a) Bunurile inalienabile definitiv sau temporar.
Sunt inalienabile acele bunuri care sunt scoase, definitiv sau temporar, din
circuitul civil. Legiuitorul a dispus inalienabilitatea anumitor bunuri din raiuni
diverse, precum: natura ori destinaia bunului, situaia juridic a acestuia sau
nsuirile sale specifice.
Constituie principale cazuri de inalienabilitate definitiv urmtoarele:
- res communis, acele bunuri destinate uzului comun, precum: razele soarelui,
aerul, apa etc.;
- bunurile aparinnd domeniului public al statului i unitilor administrativ-
teritoriale;
- drepturile de uzufruct (numai atunci cnd exist convenie n acest sens), uz,
abitaie;
- corpul uman, precum i elementele acestuia privite ut singuli.
Constituie exemple de bunuri declarate inalienabile temporar sau alienabile
condiionat urmtoarele:
16
- locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte ai apartamentelor care
nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, care nu au
putut fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii 3 ;
- terenurile, atribuite n condiiile consacrate de dispoziiile art. 19 alin. (1),
art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 4 , nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp
de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea
proprietii;
- locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de stat nu pot fi nstrinate prin
acte ntre vii mai nainte de restituirea integral a sumelor actualizate primite cu acest
titlu;
- locuinele cumprate cu credite CEC, n condiiile statuate de Decretul-lege
nr. 61/1990, nu pot fi restructurate sau nstrinate fr autorizarea prealabil a CEC-
ului;
- terenurile atribuite n proprietate tinerilor din mediul rural, n vederea
construirii de locuine i anexe gospodreti, n condiiile Legii nr. 646/2002, nu pot
fi nstrinate prin acte juridice ntre vii timp de 10 ani de la data terminrii
construciei;
- terenurile cu privire la care exist litigii care au ca obiect reconstituirea
dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate conform legilor
fondului funciar;
- bunurile imobile, care fac obiectul unei ncunotinri scrise, notificri sau
cereri n constarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice
sau juridice deposedate de aceste bunuri, nu pot fi nstrinate sub nicio form prin
acte juridice ntre vii, concesionate, ipotecate, date n leasing, nchiriate sau
subnchiriate n beneficiul unui nou chiria (O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia
chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de locuin);
- imobilele construite, cumprate, realizate, consolidate sau extinse prin
utilizarea unor credite acordate de instituii financiare autorizate nu vor putea fi
nstrinate, pn la rambursarea integral a creditului, dect cu acordul prealabil al
Limite legale creditorului ipotecar pentru investiii imobiliare;
- bunurile sacre i cele afectate direct i exclusiv unui cult religios, stabilite
conform statutelor proprii n conformitatea cu tradiia i practicile fiecrui cult,
dobndite cu titlu, sunt insesizabile i imprescriptibile i pot fi nstrinate doar n
condiiile statutare ale fiecrui cult (Legea nr. 489/2007).
b) Bunurile care pot circula numai n anumite condiii.

Exist anumite categorii de bunuri, care, dei nu sunt sustrase circuitului civil,
totui, din raiuni de ordine public sau economico-sociale, nu pot circula dect n
anumite condiii restrictive, stabilite de legi speciale. Constituie astfel de bunuri, ce
nu pot fi deinute sau nstrinate, dect n anumite condiii, urmtoarele:
- bunurile monopol de stat;
- armele i muniiile;
- materialele explozive;
- deeurile toxice;
- obiectele de cult.
3
A se vedea dispoziiile Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de
locuin trecute n proprietatea statului, publicat n M. Of. nr. 279 din 29 noiembrie 2005.
4
Este vorba despre Legea fondului funciar, publicat n M. Of. nr. 37 din 20 februarie 1991.
17
H) Limitri definitive sau temporare ale folosinei unor bunuri n situaii
speciale.
a) Rechiziia unor bunuri 5
Rechiziia 6 reprezint o msur excepional, prin care organele autoritii
publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile publice, precum
i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau
imobile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor publice n situaii
speciale, ct i pe timpul acestor situaii. Constituie astfel de situaii speciale
urmtoarele:
- declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi;
- instituirea strii de urgen sau de asediu;
- concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare;
- prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul
acestor situaii.
Pot fi supuse acestei msuri excepionale bunuri precum:
mijloace de transport de orice fel;
instalaii portuare sau de aerodromuri;
sisteme de comunicaii i de telecomunicaii;
surse de alimentare energetice;
tehnic de calcul;
materiale tipografice i audiovizuale;
materiale de construcii;
cldiri (inclusiv echipamentele aferente), terenuri, utilaje, animale, furaje,
materiale veterinare etc.;
cu titlu de excepie, chiar i bunuri consumptibile i perisabile a cror
rechiziionare este definitiv;
echipamentele aferente bunurilor rechiziionate, fr de care acestea nu pot
fi utilizate.
Definii rechiziia. A se vedea pag. 18.
5
Problematica acesteia este dezvoltat ns la disciplina Drept administrativ.
6
Aceast instituie juridic este reglementat de Legea nr. 132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de
servicii, modificat i completat prin Legea nr. 410/2004.
18
b)Folosirea subsolului oricrei proprieti imobiliare de ctre autoritatea
public
Potrivit art. 44, alin. (5) din Constituie: Pentru lucrri de interes general,
autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de
a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,
precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
Analiza textul constituional impune realizarea urmtoarelor precizri:
- aceast limitare vizeaz folosina (jus fruendi) subsolului;
- aceast limitare are n vedere subsolul terenurilor proprietate privat;
- titulari ai subsolului devin autoritile publice statul sau unitile
Limite legale
administrativ-teritoriale;
- limitarea are caracter temporar;
- dei folosina subsolului este cu titlu gratuit, proprietarul are dreptul la
despgubiri, n ipoteza n care aceasta este de natur s produc daune solului,
plantaiilor sau construciilor, iar daunele pot fi imputate autoritii care-l folosete;
- despgubirile pot fi stabilite prin convenia prilor sau, n lipsa acesteia, de
ctre instana de judecat.
c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public 7

Exproprierea reprezint actul puterii de stat competente, prin care se
realizeaz trecerea n proprietatea public a unor bunuri imobile proprietate privat,
necesare executrii unor lucrri de interes public, n schimbul unei despgubiri.
Temeiul juridic al acestei instituii este reprezentat de:
- dispoziiile art. 44 alin. (3) din Constituie, potrivit crora Nimeni nu poate
fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt
i prealabil despgubire;
- dispoziiile art. 863 lit. b) C.civ., potrivit crora exproprierea pentru cauz de
utilitate public constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate public;
- dispoziiile Legii nr. 33/1994 8 ; acest act normativ se dorete a fi o
reglementare unitar n materie, de natur s asigure att cadrul legal adecvat
procedurilor de expropriere i de stabilire a despgubirilor, ct i aprarea dreptului
Limite legale
de proprietate privat 9 .
Obiectul exproprierii
Pot fi supuse exproprierii bunurile imobile, proprietate a persoanelor fizice
sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a
comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor 10 .
Imobilele proprietate privat, aparinnd unitilor administrativ-teritoriale,
pot fi supuse exproprierii, numai dac utilitatea public pentru care aceast msur a
fost decis este de interes naional. n ipoteza contrar (a interesului local), este
suficient numai o decizie a organului competent de trecere a imobilului, din
proprietatea privat a unitii administrativ-teritoriale, n cea public.
7
Problematica acesteia este dezvoltat ns la disciplina Drept administrativ.
8
Este vorba despre Legea privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat n M. Of. nr. 139 din 2
iunie1994.
9
A se vedea preambulul acestui act normativ.
10
Rezult, aadar, c nu sunt supuse exproprierii bunurile imobile proprietate public, indiferent c acestea aparin
statului sau unitilor administrativ-teritoriale, precum i bunurile proprietate privat aparinnd statului.
19
Definii exproprierea pentru cauz de utilitate public. A se vedea pag. 19.
5.2. Limitele convenionale ale dreptului de proprietate privat

Dreptul de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului,
materializat n acte juridice, n msura n care prin aceasta nu se ncalc ordinea
public i bunele moravuri.
Constituie o astfel de limitare clauza de inalienabilitate, reglementat cu titlu
de noutate de ctre Codul civil. Astfel, potrivit dispoziiilor art. 627 C.civ., prin
convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns pentru cel mult
o durat de 49 de ani i numai dac exist un interes serios i legitim. Termenul
menionat ncepe s curg de la data dobndirii bunului.
Aadar, pentru a opera clauza de inalienabilitate trebuie ntrunite, n mod
cumulativ, urmtoarele condiii:
- aceasta s fie cuprins ntr-o convenie sau testament;
Limite - s fie justificat de un interes serios i legitim;
convenionale Precizm c legiuitorul nu a oferit niciun exemplu de interes legitim i serios.
Drept urmare, doctrina i jurisprudena vor identifica interesele ce prezint aceste
caracteristici. Ar putea constitui un asemenea exemplu, inserarea ntr-un testament
sau convenie a unei clauze de inalienabilitate care s dureze pn la majoratul
beneficiarului bunului.
- s nu aib o durat mai mare de 49 de ani. Acest termen ncepe s curg, aa
cum am artat, de la data dobndirii bunului.
Clauza de inalienabilitate nceteaz prin urmtoarele modaliti:
a) prin convenia prilor (de comun acord acestea pot stabili o dat pentru
ncetarea clauzei, anterioar termenului de valabilitate consemnat n actul de
constituire);
b) pe cale judiciar, n urmtoarele dou situaii:
- dac a disprut interesul care a justificat clauza de inalienabilitate;
- dac se impune un interes superior.
c) prin constatarea nulitii acesteia.
Dac la momentul ncheierii contractului, clauza de inalienabilitate a fost
determinant, atunci nulitatea clauzei va atrage nulitatea ntregului contract.
Clauza de inalienabilitate este opozabil dobnditorului bunului sau
creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze numai dac este valabil
(inclusiv, dac a fost realizat publicitatea prevzut de lege, atunci cnd acest lucru
era cerut de lege). n cazul contractelor cu titlu gratuit, ea poate fi opus i creditorilor
anteriori ai dobnditorului.
Nerespectarea clauzei de inalienabilitate poate atrage urmtoarele sanciuni:
- rezoluiunea contractului, cerut de nstrintorul bunului afectat de clauz,
n cazul nclcrii clauzei de ctre dobnditor;
- anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei,
cerut att de transmitorul bunului vizat de clauz, ct i de beneficiarul clauzei.
20
Bunurile vizate de clauza de inalienabilitate nu pot fi supuse urmririi silite.
5.3. Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privat

Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privesc depirea
inconvenientelor normale ale vecintii. Reglementnd acest aspect, Codul civil face
referire, n cuprinsul art. 630, la urmtoarele trei situaii:
a) n cazul n care proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului de
Limite judiciare proprietate privat, inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de
vecintate, instana poate s-l oblige la plata de despgubiri n interesul celui
prejudiciat i la restabilirea situaiei anterioare, atunci cnd acest lucru este posibil;
b) n ipoteza n care prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea sau
utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar, instana va putea
ncuviina desfurarea acelei activiti, cu obligarea la plata de despgubiri n
favoarea celui prejudiciat;
c) atunci cnd prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instana poate, pe
cale de ordonan preedinial, s ncuviineze msurile necesare pentru prevenirea
pagubei.
Limitele judiciare ale dreptului de proprietate. A se vedea pag. 20-21.
6. Exercitarea abuziv a dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate, ca orice alt drept subiectiv, este susceptibil de
exercitare abuziv. Potrivit dispoziiilor art. 16 C.civ., niciun drept nu poate fi
exercitat n scopul de a vtma sau pgubi pe altul ori ntr-un mod excesiv i
nerezonabil, contrar bunei-credine.
Aadar, ori de cte ori dreptul de proprietate este exercitat, astfel nct este
adus atingere drepturilor subiective ale altor persoane, titularul acestuia svrete
un abuz de drept. Deseori, exercitarea abuziv a dreptului de proprietate privete
raporturile de vecintate.
7. Formele dreptului de proprietate

n funcie de titularul dreptului de proprietate, precum i de natura i de
afectaiunea bunurilor asupra crora este exercitat dreptul de proprietate, acesta
cunoate dou forme, consacrate att de legea fundamental, ct i de Codul civil.
Acestea sunt:
- proprietatea public;
- proprietatea privat.
21
7.1. Dreptul de proprietate public 11
Dreptul de proprietate public reprezint dreptul ce are ca titular statul sau
unitile administrativ-teritoriale i care se exercit asupra unor bunuri, care, potrivit
legii sau naturii lor, sunt de uz sau interes public.
Potrivit legislaiei n vigoare, sunt uniti administrativ-teritoriale: comuna,
oraul (municipiul) i judeul.
n temeiul criteriului interesului (naional sau local), bunurile se afl n
Dreptul de proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale.
proprietate Bunurile, asupra crora se exercit dreptul de proprietate public, se numesc
public bunuri domeniale i formeaz domeniul public al statului i unitilor administrativ-
teritoriale. Acestea din urm dein i un domeniu privat, asupra cruia exercit un
drept de proprietate privat.
Fac referire la bunurile publice, enumerndu-le, de cele mai multe ori
incomplet ns, n principal, urmtoarele acte normative: Constituia, Codul civil,
Legea domeniului public nr. 213/1998.
Bunurile domeniale prezint urmtoarele caractere juridice:
inalienabilitate bunurile proprietate public nu pot fi nstrinate; acest
caracter se pstreaz i n cazul n care aceste bunuri sunt date n administrare,
concesionare, nchiriere ori folosin gratuit.
insesizabilitate - bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii
silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale;
imprescriptibilitate nu pot fi opuse proprietarului, nici uzucapiunea i
nici posesia de bun-credin.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public. A se vedea pag. 22.
7.2. Dreptul de proprietate privat

7.2.1. Reglementarea legal a dreptului de proprietate privat
Proprietatea privat reprezint, n prezent, n Romnia, forma dominant de
proprietate. Reglementarea principial a acestei forme a dreptului de proprietate este
asigurat de dispoziiile Constituiei (art. 44, art. 135, art. 136). Alte acte normative
care reglementeaz problematica dreptului de proprietate privat sunt: Codul civil,
Legea fondului funciar nr. 18/1991, cu modificrile ulterioare, Legea administraiei
11
Problematica acestei forme de proprietate formeaz obiect de studiu pentru disciplina Drept administrativ,
unde este abordat de o manier extensiv.
22
publice locale nr. 215/2001, modificat (ct privete reglementarea dreptului de
proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale), Legea 247/2005
privind reforma n domeniul justiiei i proprietii etc.
7.2.2. Obiectul dreptului de proprietate privat

n principiu, proprietatea privat poate purta asupra oricrui bun. Fac excepie
numai bunurile care, prin natura lor, aparin domeniului public al statului i unitilor
administrativ-teritoriale.
7.2.3. Trsturile dreptului de proprietate privat

Spre deosebire de proprietatea public, proprietatea privat prezint
urmtoarele caracteristici:
- alienabilitate;
- prescriptibilitate;
- sesizabilitate.
7.2.4. Noiunea dreptului de proprietate privat

Dreptul de proprietate privat reprezint acel drept subiectiv civil ce aparine
Dreptul de persoanelor fizice, persoanelor juridice (inclusiv statului i unitilor administrativ-
proprietate teritoriale) i care poart asupra oricrui bun, cu excepia celor aflate exclusiv n
privat
proprietate public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia, folosina i
dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, ns n limitele determinate de lege.
7.2.5. Subiectele dreptului de proprietate privat

Dreptul de proprietate privat poate fi exercitat de urmtoarele categorii de
titulari:
a) persoane fizice;
n principiu, orice persoan fizic poate deveni titularul dreptului de
proprietate din momentul concepiei sale, potrivit adagiului infans conceptus pro nato
habetur. Dreptul de proprietate aparinnd persoanei fizice poate purta asupra oricrui
bun, mobil sau imobil, corporal sau incorporal. Numai bunurile aparinnd
domeniului public nu pot forma obiectul dreptului de proprietate al persoanei fizice.
n mod excepional, reprezentanii instituiilor publice implicate n adunrile
generale ale acionarilor, membrii consiliilor de administraie i directorii executivi ai
societilor comerciale sau ai regiilor autonome vnztoare nu pot avea calitatea de
cumprtori n cazul vnzrii unor active ce aparin societilor comerciale sau
regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraiei publice locale este
acionar 12 .
Prin revizuirea n 2003 a Constituiei, cetenilor strini i apatrizilor li s-a
recunoscut dreptul de a dobndi n proprietate chiar i terenuri, ...n condiiile
rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate la care
Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea
organic, precum i prin motenire legal (art. 44 alin. 2 teza a doua) 13 .
b) persoane juridice de drept privat;
12
A se vedea dispoziiile O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, astfel cum a fost ea
ulterior modificat.
13
Anterior revizuirii Constituiei Romniei, n anul 2003, cetenii strini i apatrizii nu putea dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia [art. 41 alin. (2) teza a doua].
23
Pot dobndi calitatea de subiecte ale dreptului de proprietate privat orice
persoane juridice: societi comerciale, forme de asociere cu scop lucrativ, forme de
asociere profesional, asociaii cu scopuri nepatrimoniale sau de binefacere, alte
organizaii caritabile, asociaii culturale i sportive, culte religioase, organizaii
neguvernamentale etc.
Ca i n cazul persoanelor fizice, nu pot forma obiectul dreptului de
proprietate al persoanelor juridice bunurile care aparin domeniului public.
De asemenea, prin dispoziiile Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul
proprietii i justiiei, a fost recunoscut expres i dreptul persoanelor juridice strine
Titularii de a dobndi proprietatea asupra terenurilor n Romnia.
dreptului de
Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice
proprietate
privat fr scop lucrativ, aceasta poate dobndi n proprietate privat numai bunuri care
servesc la realizarea scopului stabilit prin lege, actul de constituire sau statut [art. 206
alin. (2) C.civ.].
Nu poate fi cumprtor de active sau de aciuni ale societilor comerciale cu
capital de stat supuse privatizrii o persoan juridic romn de drept public sau o
societate comercial la care statul romn sau o autoritate a administraiei publice
locale deine mai mult de 33% din totalul aciunilor cu drept de vot n adunarea
general a acionarilor 14 .
Persoanele juridice de drept privat care au calitatea de subiecte ale dreptului
de proprietate privat sunt:
societile comerciale romne, reprezentnd cele mai importante subiecte
ale dreptului de proprietate privat.
Acestea sunt persoane juridice cu scop lucrativ i pot fi clasificate n :
- societi comerciale cu capital de stat;
- societi comerciale cu capital privat;
- societi comerciale cu capital de stat i privat.
Societile comerciale se pot organiza n una dintre urmtoarele forme:
- societate n nume colectiv;
- societate n comandit simpl;
- societate pe aciuni;
- societate n comandit pe aciuni;
- societate cu rspundere limitat.
societile comerciale cu participare strin cu sediul n Romnia;
Societile comerciale care au sediul n Romnia i sunt cu participare, total
sau parial, de capital strin, sunt persoane juridice de drept privat romne i pot
dobndi dreptul de proprietate asupra oricrui bun, chiar i asupra terenurilor aflate n
Romnia.
societile agricole;
Societile agricole sunt persoane juridice de drept privat, ce au ca obiect de
activitate exploatarea pmntului i a mijloacelor de munc folosite n agricultur.
Acestea pot avea capital variabil i un numr nelimitat i variabil de asociai 15 .
Societile agricole au numai n folosin terenurile agricole ale asociailor,
acetia din urm pstrnd dreptul de proprietate asupra lor. n schimb, ct privete
14
A se vedea dispoziiile O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, astfel cum a fost ea
ulterior modificat.
15
A se vedea dispoziiile Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur.
24
animalele aduse de asociai, utilajele i celelalte mijloace materiale i bneti,
societatea agricol le poate deine fie n folosin, fie n proprietate.
asociaiile cooperatiste 16 ;
asociaiile i fundaiile 17 ;
Asociaiile i fundaiile sunt persoane juridice de drept privat, fr scop
patrimonial. Acestea pot desfura activiti n interes general, n interesul unor
colectiviti sau n interesul lor personal nepatrimonial. O astfel de persoan juridic
poate fi recunoscut de Guvernul Romniei, dac ntrunete anumite condiii, ca fiind
de utilitate public.
Titularii Asociaiile i fundaiile exercit dreptul de proprietate asupra bunurilor din
dreptului de patrimoniul lor.
proprietate
cultele religioase 18 ;
privat
Cultele recunoscute i unitile lor de cult pot avea i dobndi, n proprietate
sau n administrare, bunuri mobile i imobile, asupra crora pot exercita dreptul de
dispoziie, n conformitate cu statutele proprii.
c) statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de
proprietate privat;
Statul i unitile administrativ-teritoriale sunt titulare ale dreptului de
proprietate public, ipotez n care dein domeniul public, dar i titulare ale dreptului
de proprietate privat, ipotez n care dein domeniul privat.
Domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este format
din bunuri mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului public. Asupra
acestor bunuri, titularii au un drept de proprietate privat, supus dispoziiilor de drept
comun.
Fac parte, spre exemplu, din domeniul privat al statului i unitilor
administrativ-teritoriale urmtoarele categorii de bunuri:
- terenurile neatribuite dup ncheierea precedurilor de reconstituire a
dreptului de proprietate pentru cei ndreptii;
- motenirile vacante constatate prin certificat de vacan succesoral [art.
553 alin. (2) C.civ.];
- cartea funciar, prin declaraie autentic.
Precizm c motenirile vacante i imobilele cu privire la care s-a renunat la
dreptul de proprietate, aflate n Romnia, se dobndesc de ctre comun, ora sau
municipiu, dup caz, fr nscriere n cartea funciar, iar motenirile vacante i
imobilele cu privire la care s-a renunat la dreptul de proprietate, aflate n strintate,
se cuvin statului romn.
Care este regimul juridic comparativ al proprietii private i proprietii publice? A

se vedea pag. 19-20.
16
Acestea sunt constituite n temeiul Legii nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei.
17
Acestea sunt reglementate de dispoziiile O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii.
18
Reglementarea legal a acestor persoane juridice de drept privat este asigurat de Legea nr. 488/2006 privind
libertatea religioas i regimul general al cultelor.
25
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Consideraii generale privind modalitile dreptului de proprietate

Ca regul, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu, aparinnd
exclusiv unei singure persoane. Cu titlu de excepie ns, dreptul de proprietate poate
aparine mai multor titulari (n cazul proprietii comune i proprietii periodice) ori
poate fi afectat de anumite modaliti, precum o condiie suspensiv sau rezolutorie
ori o cauz de anulare (n cazul proprietii rezolubile i n cazul proprietii
anulabile).
Aadar, putem vorbi despre urmtoarele modaliti ale dreptului de
proprietate:
- proprietatea comun;
- proprietatea periodic;
- proprietatea rezolubil;
- proprietatea anulabil.
2. Proprietatea comun
Aceast modalitate a dreptului de proprietate se caracterizeaz prin aceea c
dreptul de proprietate aparine, n acelai timp, mai multor titulari, care exercit n
mod egal prerogativele posesiei, folosinei i dispoziiei.
Proprietatea comun se prezint sub dou forme:
- proprietatea comun pe cote-pri;
- proprietatea comun n devlmie.
2.1. Proprietatea comun pe cote-pri

Aceasta presupune existena a cel puin doi proprietari, fiecare dintre acetia
avnd o cot ideal, abstract, exprimat procentual (50%, 25% etc.) sau sub forma
unei fracii (1/2, 1/3 etc.), din dreptul de proprietate. Aadar, niciunul dintre titulari
nu are un drept de proprietate exclusiv asupra unei fraciuni materiale din bun.
n funcie de obiectul asupra cruia se exercit dreptul de proprietate,
proprietatea comun pe cote-pri poart denumirea de coproprietate, cnd obiectul
su este reprezentat de un bun individual determinat i de indiviziune, cnd obiectul
su este reprezentat de o universalitate juridic (precum o motenire).
n funcie de voina coproprietarilor, cu privire la naterea, meninerea i
ncetarea strii de coproprietate, proprietatea comun pe cote-pri se clasific n:
- coproprietate obinuit;
- coproprietate forat.
2.1.1. Coproprietatea obinuit

Aceasta constituie regula i poate nceta, potrivit dispoziiilor art. 669 C.civ.,
la cererea oricruia dintre coprtai, prin partaj. n temeiul acestui considerent,
coproprietii obinuite i se mai spune i coproprietate temporar.
Acest drept ia natere, de cele mai multe ori, prin succesiune, dreptul exclusiv
al lui de cuius fiind nlocuit cu dreptul de proprietate comun al motenitorilor
acestuia. Succesorii nu cunosc bunurile care le revin n materialitatea lor, ci numai
cota abstract, neindividualizat din masa succesoral, la care sunt ndrituii. Dreptul
de proprietate comun obinuit mai poate lua natere i prin acte juridice.
26
Ct privete exercitarea acestui drept de proprietate, trebuie s distingem,
ntre drepturile coproprietarilor asupra ntregului bun i drepturile acestora asupra
cotei lor pri.
I. Ct privete ntregul bun aflat n coproprietate, este necesar s deosebim

ntre acte materiale i acte juridice.
A) Astfel, actele materiale (posesia i folosina) asupra ntregului bun pot fi
fcute de un singur coproprietar, cu respectarea urmtoarelor dou condiii [art. 636
alin. (1) C.civ.]:
- acesta s nu schimbe destinaia bunului;
- prin actele sale, s nu aduc atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Coproprietarul ar putea aduce atingere drepturilor celorlali, prin
transformarea bunurilor comune sau prin schimbarea modului lor de utilizare. Cel
care, mpotriva voinei celorlali coproprietari, exercit n mod exclusiv folosina
bunului comun poate fi obligat la despgubiri [art. 636 alin. (2) C.civ.].
Precizm c dispoziiile legale mai sus menionate prezint caracter
dispozitiv, astfel nct de la acestea se poate deroga prin ncheierea unui contract de
administrare a coproprietii, cu acordul tuturor coindivizarilor, n condiiile
prevzute de art. 644 C.civ. Drept urmare, prin voina tuturor coindivizarilor,
materializat ntr-un contract de administrare a proprietii, se poate conveni orice alt
mod de realizare a actelor materiale asupra bunului comun.
Fructele bunului comun 19 se cuvin coproprietarilor, proporional cu cota
ideal pe care o dein din bunul comun (art. 637 C.civ.) i se culeg, potrivit acestei
reguli, independent de partaj.
Potrivit dispoziiilor art. 638 C.civ., coproprietarul care a suportat singur
cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor
cheltuieli de ctre ceilali coproprietari, n proporie cu cotele lor pri. Fructele
naturale sau industriale ale bunului comun, nsuite de un coproprietar, fac parte din
masa partajabil ct timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit i
pot fi identificate distinct. n caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la
despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit.
Ct privete aciunile n justiie, potrivit dispoziiilor art. 643 C.civ., fiecare
coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice
aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Hotrrile
judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor.
Hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali
coproprietari. Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere
instanei de judecat introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de
reclamani, n termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru
chemarea n judecat a altor persoane.
B) Ct privete actele juridice efectuate cu privire la bunul comun, trebuie s
deosebim, ntre urmtoarele categorii de acte:
- acte de conservare (care au ca efect prentmpinarea pierderii sau diminurii
unui drept subiectiv civil; exemple: ntreruperea prescripiei prin introducerea unei
aciuni n justiie, somaia etc.);
- acte de administrare (prin care se realizeaz o normal punere n valoare a
bunului; exemplu: contractul de locaiune);
19
A se revedea conceptul de fructe i clasificarea acestora, n Drept civil I.
27
- acte de dispoziie (prin care bunul este nstrinat sau asupra lui sunt
constituite garanii; exemplu: contractul de vnzare-cumprare).
a) n ceea ce privete actele de conservare cu privire la bunul comun, Codul
civil dispune n sensul c acestea pot fi realizate de ctre fiecare coproprietar, fr
acordul celorlali [art. 640 C.civ.]. Aadar, n cazul actelor de conservare asupra
bunului comun, nu trebuie respectat regula unanimitii.
b) Actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte
de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul
comun, n msura n care acestea prezint caracter oneros i sunt ncheiate pe un
termen mai mic de 3 ani, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor care dein
majoritatea cotelor-pri. Este instituit astfel regula majoritii cotelor-pri. n cazul
contrar (n cazul actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare
Coproprietatea cu titlu oneros i locaiunilor ncheiate pe termen mai mare de 3 ani), funcioneaz,
obinuit ns, aa cum o s artm mai jos, regula unanimitii. Aceast soluie rezult din
coroborarea dispoziiilor art. 641 alin. (1) i (4) C.civ.
Potrivit dispoziiilor art. 641 alin. (2) C.civ. ns, actele de administrare care
limiteaz n mod substanial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun
n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiv prin raportare la
cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari, nu vor putea fi
efectuate dect cu acordul acestuia. Aadar, ntr-o asemenea ipotez, se renun la
regula majoritii cotelor-pri, fiind necesar acordul coproprietarului lezat. ntlnim
astfel o excepie de la regula general, care guverneaz ncheierea actelor de
administrare asupra bunului comun.
Interpretnd per a contrario dispoziiile menionate ale art. 641 alin. (2)
C.civ., rezult c fiecare coproprietar poate realiza acte de administrare a bunului
comun, cu acordul coproprietarilor care dein majoritatea cotelor-pri, ori de cte ori,
prin acele acte de administrare nu este limitat n mod substanial posibilitatea unui
coproprietar de a folosi bunul comun, n raport cu cota sa parte, ori prin acele acte nu
se impune coproprietarului o sarcin excesiv, prin raportare la cota sa parte sau la
cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari.
Cu privire la regula majoritii cotelor-pri, precizm c legiuitorul
reglementeaz posibilitatea ca instana de judecat s suplineasc acordul
coproprietarului aflat n imposibilitate de a-i exprima voina sau care se opune n
mod abuziv la efectuarea unui act de administrare, indispensabil meninerii utilitii
sau valorii bunului comun [art. 641 alin. (3) C.civ.]. Astfel, dac se dovedete c nu
poate fi ntrunit condiia majoritii cotelor-pri pentru a se realiza un act de
administrare cu privire la bunul comun, datorit faptului c unul dintre coproprietari
se afl n imposibilitate de a-i exprima voina sau se opune n mod abuziv, instana
de judecat poate s suplineasc acordul acestuia, fcnd posibil astfel ncheierea
respectivului act de administrare. Pentru a permis o asemenea posibilitate, este
necesar ns ca actul de administrare n discuie s prezinte caracter indispensabil
pentru meninerea utilitii sau valorii bunului comun.
Prin voina tuturor coproprietarilor, materializat ntr-un contract de
administrare a proprietii, se poate face rabat de la regula majoritii cotelor-pri.
Corproprietatea
obinuit c) Actele de dispoziie asupra bunului comun nu pot fi ncheiate de un singur
coproprietar, fr acordul unanim al celorlali [art. 641 alin. (4) C.civ.]. Aadar, n
cazul actelor de dispoziie asupra bunului comun, trebuie respectat regula
unanimitii. n egal msur, potrivit dispoziiilor legale mai sus menionate, trebuie
respectat regula unanimitii i n cazul actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor
28
de venituri imobiliare cu titlu oneros i locaiunilor ncheiate pe termen mai mare de 3
ani, precum i actelor care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului. Codul civil
prevede n mod expres c orice act juridic cu titlu gratuit (inclusiv cesiunile de
venituri imobiliare cu titlu gratuit), privind un bun aflat n coproprietate, va fi
considerat act de dispoziie.
Prin voina tuturor coproprietarilor, materializat ntr-un contract de
administrare a proprietii, se poate face rabat de la regula unanimitii.
II. Fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra cotei-pri ideale din
bunul comun [art. 634 alin. (1) C.civ.].
n temeiul acestui principiu, coproprietarul poate dispune de cota sa parte
ideal din bunul comun, n mod liber, fr consimmntul celorlali coproprietari
(regula liberei dispoziii asupra cotei-pri ideale). Locul coproprietarului-dispuntor
va fi luat ns, n cadrul coproprietii, de dobnditor, care, la rndu-i, poate dispune
numai de cota-ideal din bun i nu de acesta, privit n materialitatea lui.
Care sunt regulile de realizare a actelor juridice asupra bunului aflat n coproprietate?
A se vedea pag. 25-26.
ncetarea coproprietii obinuite

a) Coproprietatea obinuit poate nceta, n principal, prin partaj, realizat prin
bun nvoial sau pe cale judectoreasc. Aciunea n partaj este imprescriptibil din
punct de vedere extinctiv, Codul civil dispunnd n art. 1143 alin. (1) C.civ., n sensul
c Nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune. Motenitorul poate cere
oricnd ieirea din indiviziune, chiar i atunci cnd exist convenii i clauze
testamentare care prevd altfel.
Aadar, cu privire la partaj, pot fi ncheiate, n temeiul art. 672 C.civ.,
convenii de suspendare a acestuia, a cror durat ns nu poate depi 5 ani. n cazul
imobilelor, conveniile trebuie ncheiate n form autentic i trebuie supuse
formalitilor de publicitate prevzute de lege.
Fa de dispoziiile art. 672 prima tez din Codului civil, potrivit crora
Conveniile privind suspendarea partajului nu pot fi ncheiate pentru o perioad mai
mare de 5 ani), apreciem c nu exist posibilitatea prelungirii conveniei de
suspendare a partajului, astfel nct aceasta nu poate avea o durat mai mare de 5 ani.
Pentru mprirea bunului comun, fie prin bun nvoial, fie pe cale
Coproprietatea
obinuit judectoreasc, exist urmtoarele posibiliti (art. 676 C.civ.):
- partajarea bunului n natur, proporional cu cota-parte a fiecrui
coproprietar (regula);
29
- atribuirea bunului unuia ori mai multor coproprietari, la cererea acestora,
ceilali primind o sult;
- vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de
nenelegere, la licitaie public n condiiile legii i distribuirea preului ctre
coproprietari proporional cu cota-parte a fiecruia dintre ei.
Precizm c ultimele dou modaliti de partajare a bunului comun opereaz
n ipoteza n care bunul comun este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur.
b) Coproprietatea poate nceta i prin uzucapiune, n condiiile legii.
c) Constituie alte moduri de ncetare a coproprietii obinuite urmtoarele:
pieirea n totalitate a bunului comun;
nstrinarea bunului comun de ctre toi titularii, aceleiai persoane;
dobndirea de ctre un singur coproprietar, de la ceilali, prin vnzare-
cumprare, donaie sau succesiune, a dreptului exclusiv asupra bunului comun;
trecerea bunului n domeniul public al statului.
2.1.2. Coproprietatea forat

Noiune
Spre deosebire de coproprietatea obinuit, care poate nceta oricnd prin
partaj, coproprietatea forat se menine, n principiu, independent de voina
titularilor. Drept urmare, coproprietii forate i se mai spune coproprietate forat i
perpetu. Potrivit Codului civil ns, cu titlu de excepie, proprietatea forat asupra
prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente poate nceta, printr-o
hotrre motivat, luat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.
Aceast soluie este, n opinia noastr, criticabil.
Coproprietatea
forat
Cazuri
Coproprietatea forat poart asupra unor bunuri, care, prin natura sau prin
destinaia lor, nu pot forma obiectul unui drept de proprietate exclusiv.
Sunt considerate cazuri de coproprietate forat de ctre dispoziiile art. 646
C.civ., urmtoarele:
- prile comune ale unui imobil cu mai multe etaje sau apartamente (art.
649 C.civ.), precum: terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa
construit, ct i din cea neconstruit, necesar, potrivit naturii sau destinaiei
construciei; fundaia; curtea interioar; structura; structura de rezisten; acoperiul;
terasa; scrile i casa scrilor; holurile; pivnieel; subsolurile necompartimentate;
zidurile despritoare; ascensoarele; instalaiile de ap i canalizare, electrice, de
telecomunicaii, de nclzire i de gaze; antenele comune; paratrsnetele; courile de
fum i de aerisire; spaiile pentru spltorii i usctorii etc.);
- despriturile comune, precum: zidul, anul i orice alt despritur ntre
dou fonduri;
- proprietatea periodic (Codul civil este criticabil pentru reinerea acestei
modaliti a dreptului de proprietate n categoria cazurilor de coproprietate forat,
atta vreme ct aceasta beneficiaz de un regim juridic propriu, diferit de cel al
coproprietii forate i este reglementat ca o modalitate separat a dreptului de
proprietate, alturi de proprietatea comun);
- bunurile care constituie amintiri de familie (precum corespondena purtat
de membrii familiei, arhivele familiale, decoraiile, armele de colecie, portretele de
familie, documentele, precum i orice alte bunuri cu semnificaie moral deosebit
30

Coproprietatea
obinuit
pentru respectiva familie). Acestea pot fi supuse numai partajului voluntar, altfel ele
rmnnd n indiviziune [art. 1142 alin. (1) i (2) C.civ.].
- bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine,
situate pe linia de hotar dintre acestea, precum potecile, fntnile, drumurile i
izvoarele;
- bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum
ar fi o central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un
drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri;
- orice alt bun prevzut de lege.
Mod de exercitare
Titularii dreptului de proprietate comun forat au dreptul de a folosi bunul
comun, fr acordul celorlali coproprietari, respectnd, ns, urmtoarele dou
condiii [art. 674 alin. (1) C.civ.]:
- s respecte destinaia bunului;
- s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari.
Titularii dreptului de proprietate comun forat nu pot face acte de dispoziie
asupra ntregului bun comun. Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu
un bun principal, fiecare coproprietar poate s dispun cu privire la cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odat cu exercitarea dreptului de
dispoziie asupra bunului principal [art. 674 alin. (2) C.civ.].
De asemenea, coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de
ntreinere i conservare a bunului comun, proporional cu cota-parte din drept a
fiecrui coproprietar. Cnd bunul comun are caracter accesoriu, n absena unei
convenii contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n funcie
de ntinderea bunului principal [art. 674 alin. (3) C.civ.].
Care sunt elementele definitorii ale proprietii comune forate? A se vedea pag. 27-
28.
2.2. Proprietatea comun n devlmie 20

Codevlmaii, spre deosebire de coproprietarii pe cote-pri, nu cunosc, nici
cota ideal din bunul comun. Cu titlu de exemplu, Codul civil face aplicaia
proprietii comune n devlmie n cazul soilor, care au ales ca regim matrimonial
comunitatea legal 21 . n aceast ipotez, devlmia are ca izvor legea.
Precizm ns faptul c actualul Cod civil permite dobndirea proprietii
devlmae n cadrul oricror raporturi juridice i nu numai n cadrul raporturilor de
familie. Astfel, dou sau mai multe persoane pot conveni n condiiile legii ca
20
Proprietatea Acestei modaliti a dreptului de proprietate i se va da extensia cuvenit n cadrul cursului Dreptul familiei i
comun n actele de stare civil.
21
devlmie La ncheierea cstoriei, viitorii soi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea legal, comunitatea
convenional sau separaia de bunuri. Numai comunitatea legal presupune exclusiv devlmie.
31
anumite bunuri s formeze obiectul proprietii devlmae. Aadar, ntr-o asemenea
ipotez, izvorul devlmiei este reprezentat de actul juridic.
Proprietii comune n devlmie i se aplic, n principiu, regulile statuate de
Codul civil n materia comunitii legale. Drept urmare, codevlmaii pot ncheia
singuri acte de conservare, administrare i dobndire a bunurilor comune, n temeiul
mandatului tacit reciproc. n msura n care interesele sale legate de comunitatea de
bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic, codevlmaul care nu a participat la
ncheierea actului nu poate pretinde dect daune-interese de la cellalt codevlma,
fr a fi afectate drepturile dobndite de terii de bun-credin.
n principiu, actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca
obiect bunurile comune nu pot fi ncheiate dect cu acordul ambilor coproprietari. n
mod excepional, unul dintre codevlmai poate ncheia singur acte de nstrinare a
bunului mobil comun, n msura n care aceasta nu este supus unor formaliti de
publicitate. De asemenea, unul dintre codevlmai poate face fr acordul celuilalt
daruri obinuite.
Comparaie ntre proprietatea comun pe cote-pri i proprietatea comun
n devlmie
ntre cele dou forme de proprietate comun pot fi identificate att asemnri,
ct i deosebiri. Astfel:
A. Asemnri:
a) ambele sunt modaliti ale dreptului de proprietate comun i presupun
existena a cel puin doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiai bun sau
asupra aceleiai mase de bunuri;
b) titularii dreptului de proprietate comun (pe cote-pri sau n devlmie)
nu formeaz un subiect colectiv de drept (persoan juridic), ci rmn subiecte
individuale, de sine-stttoare;
c) titularii dreptului de proprietate comun (pe cote-pri sau n devlmie)
nu trebuie s dein o calitate special;
d) proprietatea comun, indiferent de form, nceteaz prin partaj, care este
guvernat de aceleai reguli;
e) ambele tipuri de coproprietate pot avea ca izvor legea sau actul juridic.
B. Deosebiri:
a) n cazul coproprietii de cote-pri, fiecrui coproprietar i revine o cot-
parte abstract din drept, n timp ce n cazul coproprietii n devlmie cotele
coproprietarilor nu sunt determinate. n cazul devlmiei, cotele coproprietarilor se
determin numai cu ocazia partajului.
b) numai n cazul coproprietii pe cote-pri, coproprietarii pot dispune de
cota-parte ce li se cuvine, ntruct aceasta este determinat; aceast posibilitate
lipsind n cazul devlmiei;
c) regulile de exercitare a dreptului de proprietate comun sunt diferite, dup
cum proprietatea comun este pe cote-pri sau n devlmie. Astfel, n cazul
coproprietii pe cote-pri, ncheierea actelor juridice de administrare i dispoziie
este condiionat de respectarea, dup caz, a principiului majoritii cotelor-pri sau a
principiului unanimitii, n timp ce, n principiu, actele juridice ncheiate de
codevlmai sunt guvernate de teoria mandatului tacit reciproc.
32
Ce elemente de deosebire identificai ntre proprietatea comun pe cote-pri i
proprietatea comun n devlmie? A se vedea pag. 29-30.
3. Proprietatea periodic
3.1. Noiunea i reglementarea legal a proprietii periodice
Reglementat de Codul civil n art. 687-692, proprietatea periodic poate fi
definit ca reprezentnd acea modalitate a dreptului de proprietate, caracterizat de
faptul c doi sau mai muli coproprietari ai unor cote egale sau inegale, exercit
atributele corespunztoare dreptului de proprietate o perioad de timp dintr-un an,
convenit sau proporional cu cota-parte deinut. Considerm c, n mod injust,
Codul civil pune accentul n art. 687 numai pe atributul folosinei. n opinia noastr,
titularul unui drept de proprietate periodic poate exercita toate cele trei atribute ale
dreptului de proprietate asupra cotei deinute, pe o perioad de timp limitat.
Proprietatea periodic poate privi att bunurile mobile, ct i bunurile imobile.
Aceste bunuri trebuie s fie ns corporale i neconsumptibile, ntruct fiecare
coproprietar are obligaia ca, la sfritul fiecrei perioade, s pun la dispoziia
Proprietatea
periodic proprietarului urmtor bunul care formeaz obiectul acestei modaliti a dreptului de
proprietate.
n opinia noastr, esena proprietii periodice este reprezentat de faptul c
atributele acesteia por fi exercitate de ctre titular numai pentru o anumit perioad de
timp dintr-un an. Aadar, proprietatea periodic este caracterizat de repetitivitatea i
succesivitatea folosinei bunului.
Un caz de proprietate temporar n Romnia este reprezentat de situaia
proprietii vilelor de vacan din Poiana Braov Lozul de aur.
Proprietatea periodic poate fi generat de un act juridic. Aadar, actul juridic
reprezint temeiul acesteia (art. 688 C.civ.).
3.2. Drepturile i obligaiile coproprietarilor

Potrivit dispoziiilor art. 689-691 C.civ., titularii dreptului de proprietate
periodic au urmtoarele drepturi i obligaii:
33
a) fiecare titular are dreptul de a folosi bunul n intervalul de timp convenit,
putnd ncheia cu privire la acest bun i la acest interval de timp acte de nchiriere,
ipotecare, vnzare ori donaie sau orice alte acte de dispoziie;
b) fiecare coproprietar este obligat s fac toate actele de conservare, fr ns
a mpiedica sau ngreuna exercitarea drepturilor celorlali coproprietari;
c) coproprietarul care avanseaz cheltuielile necesare pentru realizarea
reparaiilor mari, are dreptul la despgubiri, n raport cu valoarea drepturilor
celorlali coproprietari;
d) actele prin care se consum n tot sau n parte substana bunului pot fi
fcute numai cu acordul celorlali coproprietari;
e) coproprietarii, prin acordul lor, pot ncheia un contract de administrare, n
condiiile art. 644 C.civ., cu privire la bunul vizat de proprietatea periodic;
f) coproprietarul este inut de obligaia de a preda bunul urmtorului titular.
Nerespectarea acestor obligaii atrage plata de despgubiri. n cazul n care
unul dintre coproprietari tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice, acesta
va putea fi exclus prin hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului vtmat.
Excluderea va putea fi dispus numai dac unul dintre ceilali coproprietari sau un ter
cumpr cota-parte a celui exclus.
3.3. ncetarea proprietii periodice

Potrivit dispoziiilor art. 692 C.civ., proprietatea periodic nceteaz prin
radiere din cartea funciar, n temeiul dobndirii de ctre o singur persoan a tuturor
cotelor-pri din dreptul de proprietate periodic, precum i n alte cazuri prevzute de
lege.
Care sunt drepturile i obligaiile proprietarilor, n cazul proprietii periodice? A se

vedea pag. 31.
4. Proprietatea rezolubil
Aceasta este proprietatea afectat de o condiie rezolutorie. Dobndirea unui
drept de proprietate, sub condiie rezolutorie, poate produce unul sau altul dintre
urmtoarele dou efecte:
a) dac se realizeaz condiia rezolutorie, dreptul de proprietate se
34
Proprietatea
rezolubil
desfiineaz retroactiv;
b) dac nu se realizeaz condiia rezolutorie, dreptul de proprietate se
consolideaz definitiv.
Aadar, nainte de ndeplinirea condiiei rezolutorii, pentru transmitor,
condiia are caracter suspensiv, iar pentru dobnditor aceasta are caracter
rezolutoriu 22 . Bunul, transmis sub condiie rezolutorie, aparine la doi proprietari:
unul sub condiie suspensiv transmitorul - (ndeplinirea condiiei i d acestuia
posibilitatea de a redeveni proprietarul exclusiv al bunului transmis) i unul sub
condiie rezolutorie dobnditorul (ndeplinirea condiiei determin desfiinarea, cu
efect retroactiv, a dreptului acestuia, ca i cum actul de nstrinare a bunului n cauz
nu s-ar fi ncheiat).
Constituie, spre exemplu, un caz de proprietate rezolubil, vnzarea cu pact de
rscumprare, reglementat de art. 1758-1762 C.civ. Vnzarea cu opiune de
rscumprare este o vnzare sub condiie rezolutorie, pur potestativ, depinznd
exclusiv de voina transmitorului. Acesta i rezerv dreptul s ia napoi bunul ce a
format obiectul contractului de vnzare-cumprare i s restituie preul.
5. Proprietatea anulabil
Aceasta reprezint acea proprietate, dobndit n temeiul unui act juridic lovit
de nulitate relativ 23 . ntruct nulitatea relativ este prescriptibil, aciunea n anulare
trebuind introdus n termen de 3 ani, pn la expirarea acestui termen, dobnditorul
dreptului de proprietate se afl ntr-o stare de incertitudine. Proprietatea anulabil
poate genera urmtoarele soluii:
dac aciunea n anulare este introdus n termenul de prescripie i este
admis de ctre instan, dreptul de proprietate al dobnditorului este desfiinat cu
efect retroactiv, iar nstrinrile ulterioare sunt i ele lovite de nulitate, ca urmare a
desfiinrii actului principal;
Proprietatea dac aciunea n anulare este introdus n termenul de prescripie i este
anulabil respins de ctre instan, dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz;
dac, n cadrul termenului de prescripie, nulitatea relativ este confirmat
expres de ctre cel care este ndreptit a o invoca, dreptul de proprietate se
consolideaz, n persoana dobnditorului;
dac aciunea nu este introdus n termenul legal de prescripie, dreptul
dobnditorului se consolideaz, opernd o confirmare tacit (implicit) a nulitii
relative.
22
A se revedea, n cadrul cursului Drept civil I, ntreaga problematic a condiiei rezolutorii i mai ales efectele
pe care aceasta le produce pendente conditione, eveniente conditione i deficiente conditione.
23
Ct privete cauzele nulitii relative, precum i regimul juridic al acesteia, a se revedea Nulitatea actului
juridic civil, n Drept civil I.
35
Ce este proprietatea anulabil? A se vedea pag. 32-33.
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Consideraii generale privind dezmembrmintele dreptului de

proprietate
Dreptul de proprietate este un drept real complet, ntruct reunete toate cele
trei atribute. Exist, ns, i posibilitatea dezmembrrii acestuia n atribute
componente, astfel nct iau natere alte drepturi reale, numite dezmembrminte ale
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale
principale, derivate asupra bunului i dreptului de proprietate al altuia, care se
constituie sau se dobndesc prin transferul unor elemente din atributele dreptului de
proprietate asupra bunului respectiv ctre o alt persoan sau prin exercitarea
concurent a acestor elemente de ctre proprietarul bunului i o alt persoan.
Codul civil reglementeaz patru astfel de dezmembrminte:
- superficia;
- uzufructul;
- uzul i abitaia;
- servituile.
Precizm c numai dreptul de proprietate privat este compatibil cu
dezmembrarea sa, nu i dreptul de proprietate public.
2. Superficia
2.1. Definiia superficiei
Superficia este reglementat de dispoziiile art. 693-702 C.civ. 24 . Aceasta
reprezint dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra
ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de
folosin.
2.2. Caracterele juridice ale superficiei

Superficia prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real principal imobiliar, ntruct se poate constitui numai
24
Precizm c, n vechiul Cod civil, superficia nu beneficia de reglementare, fiind creaia doctrinei i
jurisprudenei.
36
asupra bunurilor imobile;
- este imprescriptibil din punct de vedere extinctiv;
- este, n principiu, temporar;
Dreptul de superficie se poate constitui, n temeiul dispoziiilor art. 694 C.civ.,
pe o durat de cel mult 99 de ani. La mplinirea termenului, dreptul de superficie
poate fi rennoit. Drept urmare, superficia poate fi rennoit nelimitat (de n ori) pentru
perioade de maxim 99 de ani.
Superficia
Precizm ns c superficiile constituite fr termen, anterior intrrii n
vigoare a noului Cod civil, vor pstra acest caracter, ntruct actul normativ menionat
nu retroactiveaz.
Drept urmare, putem aprecia c superficia, numai n principiu, prezint
caracter temporar, superficiile constituite nainte de 1 octombrie 2011 prezentnd
caracter perpetuu.
2.3. Dobndirea dreptului de superficie

Potrivit dispoziiilor art. 693 alin. (2-4) C.civ., dreptul de superficie poate fi
dobndit prin:
a) act juridic;
Dreptul de superficie poate fi dobndit prin actul juridic n temeiul cruia a
fost nscris n cartea funciar. Acest act poate fi testament sau convenie.
Astfel, testamentul poate conine un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau
dreptul de superficie, n favoarea unui motenitor sau poate conine dou legate, unul
avnd ca obiect nuda proprietate i altul avnd ca obiect dreptul de superficie, n
favoarea unor motenitori diferii.
Prin intermediul conveniei, proprietarul terenului poate constitui dreptul de
superficie asupra terenului n favoarea unei persoane, pstrnd nuda proprietate
pentru sine sau poate transmite nuda proprietate asupra terenului, altei persoane,
pstrnd pentru sine dreptul de superficie.
Art. 693 alin. (3) C.civ. reglementeaz urmtoarele cazuri speciale de
constituire a superficiei prin act juridic:
- nscrierea superficiei n cartea funciar n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis exclusiv construcia;
- nscrierea superficiei n cartea funciar n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis terenul i construcia separat ctre dou
persoane.
b) uzucapiune 25 ;
c) renunarea proprietarului terenului de a invoca accesiunea n favoarea
constructorului;
Dac proprietarul terenului pe care s-a construit de ctre o alt persoan nu
invoc accesiunea i declar n mod expres c renun la ea, atunci superficia se poate
nscrie n cartea funciar n favoarea constructorului.
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, n favoarea unui ter.
Dac proprietarul terenului pe care s-a construit de ctre o alt persoan
transmite dreptul de a invoca accesiunea construciei ctre un ter, dreptul de
superficie se poate nscrie n cartea funciar, n favoarea terului.
25
Problematica uzucapiunii va fi analizat n cadrul capitolului afectat modurilor generale de dobndire a
37
Situaia special de constituire a dreptului de superficie ntre soi
n cazul n care soii au ales ca regim matrimonial comunitatea legal i
acetia realizeaz pe timpul cstoriei o construcie, plantaie sau alte lucrri
autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei, soul
care nu este proprietarul terenului dobndete un drept de superficie, n temeiul
dispoziiilor art. 339 C.civ.
Acest drept are n coninutul su un drept de proprietate n devlmie asupra
construciei, plantaiei sau lucrrii autonome cu caracter durabil i prerogativele
Superficia
dezmembrate din coninutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului. Drept
urmare, soul proprietar al terenului are asupra acestuia toate atributele, n timp ce
soul neproprietar are asupra terenului numai atributele posesiei i folosinei.
2.4. ntinderea, exercitarea i aprarea dreptului de superficie

ntinderea dreptului de superficie
Potrivit dispoziiilor art. 695 C.civ.,dreptul de superficie se exercit n limitele
i n condiiile actului constitutiv. n lipsa unei stipulaii contrare, exercitarea
superficiei este delimitat de:
- suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de suprafaa de
teren necesar exploatrii construciei;
- suprafaa de teren aferent i necesar exploatrii construciei edificate.
Exercitarea dreptului de superficie

n cazul n care n actul constitutiv, prin care proprietarul ntregului fond a
transmis exclusiv construcia sau terenul i construcia, n mod separat, ctre dou
persoane, nu s-a stipulat expres constituirea superficiei, titularul dreptului de
superficie nu poate modifica structura construciei. Acesta din urm poate ns s
demoleze construcia, sub condiia de a o reconstrui n forma iniial.
Dac totui, superficiarul modific structura construciei, proprietarul
terenului poate s cear n termen de 3 ani:
- ncetarea dreptului de superficie sau
- repunerea n situaia iniial.
Repunerea n situaia iniial poate fi cerut oricnd pe durata superficiei sau
n termen de 3 ani de la ncetarea acesteia, ntruct curgerea termenului de prescripie
este suspendat pn la expirarea duratei superficiei [art. 695 alin. (3) C.civ.].
Superficiarul va exercita atributele dezmembrate din dreptul de proprietate
asupra terenului, putnd s culeag productele terenului dac a dobndit o asemenea
prerogativ prin actul constitutiv al superficiei.
Superficiarul poate exercita, n egal msur, i dispoziia juridic asupra
superficiei, putnd s o nstrineze sau s o greveze cu sarcini reale. Drept urmare,
dreptul de folosin asupra terenului se poate nstrina ori ipoteca, numai odat cu
dreptul de proprietate asupra construciei.
n schimb, superficiarul este inut de obligaia de a nu-l mpiedica pe nudul
proprietar al terenului sa-i exercite dreptul.
Evaluarea prestaiei superficiarului

Dac superficia s-a constituit cu titlu oneros, superficiarul este obligat s
plteasc prestaia potrivit nelegerii prilor. Dac prile nu au stabilit modalitile
de plat, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum
egal cu chiria stabilit pe piaa liber, innd cont de natura terenului, de destinaia
38
construciei n cazul n care aceasta exist, de zona n care se afl terenul precum i de
orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinei.
Dac prile nu se neleg cu privire la suma reprezentnd contravaloarea
prestaiei superficiarului, suma pe care acesta o datoreaz proprietarului va fi stabilit
de ctre instana de judecat.
Aprarea dreptului de superficie
Superficia
Dreptul de superficie poate fi aprat prin aciunea confesorie, ce poate fi
intentat oricnd i mpotriva oricrei persoane, chiar i mpotriva proprietarului
terenului, dac acesta din urm mpiedic exercitarea dreptului.
2.5. ncetarea superficiei. Cazuri i efecte juridice

Potrivit dispoziiilor art. 698 C.civ., superficia nceteaz:
a) la expirarea termenului pentru care a fost constituit;
La mplinirea termenului pentru care a fost constituit dreptul de superficie, n
lipsa unei stipulaii contrare, proprietarul terenului dobndete, prin accesiune,
dreptul de proprietate asupra construciei, edificate de ctre superficiar. n schimb,
proprietarul terenului are obligaia de a plti valoarea de circulaie a construciei la
data expirrii termenului.
Cnd construcia nu exista n momentul constituirii dreptului de superficie, iar
valoarea acesteia este egal sau mai mare dect aceea a terenului, proprietarul
terenului poate cere obligarea constructorului s cumpere terenul la valoarea de
circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac nu ar fi existat construcia. Constructorul
poate refuza s cumpere terenul dac ridic, pe cheltuiala sa, construcia cldit pe
teren i repune terenul n situaia anterioar.
b) prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai
persoane;
c) prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;
Precizm c pieirea trebuie s se datoreze unor cauze obiective, independente
de voina superficiarului. n caz contrar, ne aflm n prezena demolrii.
d) n alte cazuri prevzute de lege (exemplu: exproprierea bunurilor pentru
cauz de utilitate public, cu privire la ambii proprietari).
Care sunt modurile de dobndire a superficiei? A se vedea pag. 34-35.
39
3. Dreptul de uzufruct
3.1. Noiunea i reglementarea legal a uzufructului
Uzufructul este reglementat de art. 703-748 C.civ.
Potrivit dispoziiilor art. 703 C.civ., uzufructul este dreptul de a folosi bunul
altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca proprietarul, ns cu
ndatorirea de a-i conserva substana.
Dup constituirea uzufructului, dreptul de dispoziie asupra bunului este
exercitat de nudul proprietar, iar posesia i folosina, asupra aceluiai bun, sunt
exercitate, de ctre uzufructuar.
Rezult, aadar, c dreptul de uzufruct este acel dezmembrmnt al dreptului
de proprietate, avnd caracterul unui drept real, temporar, care i confer
uzufructuarului posesia i folosina asupra unui bun ce aparine nudului proprietar.
3.2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct

Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele caractere juridice:
este un drept real, ntruct se exercit asupra bunurilor;
Uzufructul ca i dreptul de proprietate, este un drept absolut, opozabil tuturor, chiar i
nudului proprietar;
este un drept temporar, putnd dura cel mult pn la moartea titularului su,
n ipoteza n care acesta este o persoan fizic i cel mult 30 de ani, n ipoteza n care
titularul su este o persoan juridic.
Aadar, uzufructul constituit n favoarea unei persoane fizice este cel mult
viager, iar uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice poate dura cel mult
30 de ani. Uzufructul constituit pn la data la care o alt persoan va ajunge pn la
o anumit vrst, dureaz pn la acea dat, chiar dac acea persoan ar muri nainte
de mplinirea vrstei stabilite.
este un drept transmisibil 26 ;
Potrivit dispoziiilor art. 714 C.civ., n absena unei prevederi contrare,
uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului
proprietar. Uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru
obligaiile nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul i
cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fa de nudul
proprietar.
Dup notificarea cesiunii, cesionarul este dator fa de nudul proprietar pentru
toate obligaiile nscute dup notificarea cesiunii.
Precizm c trebuie respectate formalitile de publicitate imobiliar i n
cazul cesiunii uzufructului.
Dup cesiune, uzufructul continu, dup caz, pn la mplinirea termenului
iniial sau pn la decesul uzufructuarului iniial.
obiectul uzufructului poate fi constituit, att din bunuri mobile, ct i
imobile, corporale, chiar i incorporale (precum: drepturi de autor, brevete de
invenie, fond de comer etc.), individual determinate (uzufruct cu titlu particular) sau
universaliti (uzufruct cu titlu universal sau uzufruct universal), consumptibile sau
neconsumptibile.
26
n vechea reglementare, uzufructul prezenta caracter netransmisibil. Drept urmare, uzufructul constituit prin
convenie ncheiat anterior intrrii n vigoare a Codului civil este i rmne incesibil, mai puin n cazul n care
prile convin altfel.
40
Dac obiectul dreptului de uzufruct este reprezentat de bunuri consumptibile
(precum bani, grne, buturi), suntem n prezena cvasiuzufructului, caz n care
uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, ns cu obligaia de a restitui bunuri de
aceeai cantitate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor
la data stingerii uzufructului (art. 712 C.civ.).
3.3. Modurile de constituire a dreptului de uzufruct

Uzufructul se poate constitui prin:
- act juridic;
Uzufructul - uzucapiune;
- alte moduri prevzute de lege.
Precizm c sunt aplicabile dispoziiile n materie de carte funciar.
3.4. Drepturile i obligaiile prilor

A) Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Drepturile uzufructuarului, n ipoteza stabilirii convenionale a uzufructului,
sunt cele convenite de pri. Potrivit dispoziiilor, cu caracter supletiv, ale Codului
civil, uzufructuarul are:
dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului supus
uzufructului, chiar i pe cale judectoreasc, prin intermediul aciunii confesorii;
dreptul de a se folosi de bun i de a-i culege fructele, pe durata uzufructului;
dreptul de a dispune de bun aparine nudului proprietar;
Uzufructuarul are dreptul de a-i extinde folosina bunului i asupra
accesoriilor acestuia. Potrivit Codului civil, uzufructuarul are dreptul de a dispune de
bunurile care, fr a fi consumptibile, se deterioreaz rapid prin utilizare. n acest caz,
la sfritul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la
aceast din urm dat.
dreptul de a ceda uzufructul i dreptul de a ceda emolumentul uzufructului;
Drept urmare, uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau arenda dreptul primit
n uzufruct.
dreptul de a folosi, n aprarea uzufructului, aciunea confesorie, aciunile
posesorii i chiar i aciunea n grniuire (dac bunul dat n uzufruct este imobil);
dreptul de dispune de bunul consumptibil, asupra cruia s-a constituit
cvasiuzufructul.
Codul civil a instituit, n sarcina uzufructuarului i obligaii, corelative
drepturilor. Astfel:
a) n momentul constituirii uzufructului, uzufructuarul are obligaia:
- de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea imobilelor, n prezena
nudului proprietar sau dup notificarea acestuia;
- de a depune garanie pentru ndeplinirea obligaiilor sale.
b) n timpul uzufructului, uzufructuarului i incumb urmtoarele obligaii:
- de a conserva substana bunului i de a folosi bunul ca un bonus pater
familias (bun proprietar);
- de a ntreine lucrul n bun stare, ceea ce implic i obligaia uzufructuarului
de a efectua reparaiile de ntreinere, cele mari cznd n sarcina nudului proprietar;
- de o suporta o parte din sarcinile bunului asupra cruia se exercit
uzufructul, precum sarcinile i cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosina
bunului i de a plti primele de asigurare, dac bunul este asigurat;
41
- n cazul uzufructului universal sau cu titlu universal, uzufructuarul are
obligaia de a participa la plata datoriilor aferente masei patrimoniale sau prii din
masa patrimonial dat n uzufruct;
c) n momentul stingerii uzufructului:
Uzufructul - de a restitui lucrul n natur, la ncetarea uzufructului, n starea n care se
afla, la momentul predrii sale, mai puin n situaia n care obiectul uzufructului a
fost reprezentat de lucruri, care se deterioreaz prin ntrebuinare, caz n care bunul se
va restitui n starea n care se afl; n cazul cvasiuzufructului, vor fi restituite lucruri
n aceeai cantitate, de aceeai calitate i valoare, precum cele primite.
- de a plti despgubiri n cazul pieirii sau deteriorrii bunului din vina sa;
- obligaii n legtur cu lucrrile i mbuntirile efectuate de ctre
uzufructuar fr acordul nudului proprietar.
B)Drepturile i obligaiile nudului proprietar

Nudul proprietar are dreptul:
de a dispune de bun, cu respectarea atributelor ce aparin uzufructuarului;
de a beneficia de productele bunului;
de a exercita toate aciunile, care intereseaz proprietatea (aciunea n
revendicare, aciunile posesorii, aciunile negatorii, aciunea n grniuire).
Nudul proprietar este inut, n principal, de urmtoarele obligaii:
obligaia negativ de a nu aduce atingere, prin faptele sale, drepturilor
uzufructuarului;
obligaia de a efectua reparaiile mari.
3.5. Stingerea uzufructului

Constituie moduri de ncetare a uzufructului urmtoarele:
moartea uzufructuarului ori, dup caz, ncetarea personalitii juridice a
subiectului colectiv de drept;
expirarea termenului pentru care a fost constituit;
cumularea de ctre aceeai persoan, att a calitii de uzufructuar, ct i a
celei de nud proprietar (suntem n prezena consolidrii);
renunarea la uzufruct;
neuzul bunului ce constituie obiectul uzufructului, timp de 10 de ani sau,
dup caz, timp de 2 ani n cazul unei creane;
pierirea total a bunului;
abuzul de folosin din partea uzufructuarului.
Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului? A se vedea pag. 38-39.
42
4. Uzul i abitaia
Uzul i abitaia sunt reglementate de Codul civil n art. 749-754.
4.1. Dreptul de uz
Reglementat sumar de ctre Codul civil, dreptul de uz a fost calificat de
doctrin, ca reprezentnd o miniatur de uzufruct. Spre deosebire de uzufructuar,
uzuarul are dreptul de a folosi i culege fructele bunului, numai pentru nevoile sale
proprii i ale familiei sale. Aadar, una dintre deosebirile, pe care le comport dreptul
de uz, fa de dreptul de uzufruct, rezid n aceea c uzuarul nu are dreptul de a
percepe fructele produse de bun, care prisosesc nevoilor sale personale i familiale.
Apoi, spre deosebire de uzufruct, uzul nu poate fi cedat, astfel nct bunul care
formeaz obiectul su nu poate fi nchiriat sau arendat.
n consecin, dreptul de uz poate fi definit ca dreptul real netransmisibil,
aparinnd unei persoane, n virtutea cruia aceasta are dreptul de a folosi bunul altuia
i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale
familiei sale.
Uzul se constituie prin act juridic sau prin alte moduri prevzute de lege.
4.2. Dreptul de abitaie

Dreptul de abitaie reprezint un drept de uz, al crui obiect, ns, este
reprezentat exclusiv de o cas de locuit.
Titularul dreptului de abitaie are dreptul de a locui n locuina nudului
proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea
copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii sau alte persoane
aflate n ntreinere.
Abitaiei i se aplic regimul juridic al uzului.
Precizm c de lege lata soul supravieuitor beneficiaz de un drept temporar
de abitaie asupra casei n care a locuit pn la data deschiderii motenirii, dac
aceast cas face parte din bunurile motenirii 27 .
5. Servituile
5.1. Noiunea i reglementarea legal a servituilor
Potrivit dispoziiilor art. 755 C. civ., servitutea este sarcina care greveaz un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Aadar, servitutea nu
presupune o dezmembrare a dreptului de proprietate, proprietarul nefiind lipsit de
niciunul dintre atributele dreptului su, ci constituie numai o simpl sarcin, avnd
drept efect limitarea exerciiului atributelor proprietii.
Servitutea presupune existena a dou imobile aparinnd unor proprietari
diferii:
- fondul dominant (cel n favoarea cruia opereaz sarcina);
- fondul aservit (cel grevat de sarcin).
Servituile
5.2. Caracterele juridice ale dreptului de servitute
este un drept real, care se exercit asupra lucrului altuia (jus in re aliena);
implic existena a dou imobile vecine care aparin la doi proprietari
diferii;
27
Problematica acestui drept este reglementat de art. 973 C.civ.
43
are caracter accesoriu, neputnd fi desprit de fondul principal;
spre deosebire de celelalte dezmembrminte, este perpetu, durnd atta
timp ct dureaz i imobilele;
are, n principiu, caracter indivizibil, neputndu-se constitui sau stinge, n
absena consimmntului tuturor coproprietarilor;
coninutul juridic al dreptului de servitute este stabilit prin actul de
constituire.
5.3. Tipuri de servitui

Codul civil distinge ntre urmtoarele tipuri de servitui:
- servitui aparente i neaparente;
- servitui continue i necontinue;
- servitui pozitive i negative.
Servitui aparente i neaparente
Servituile aparente sunt acelea a cror existen este atestat de un semn
vizibil de servitute, cum ar fi o u, o fereastr, un apeduct.
Servituile neaparente sunt acelea a cror existen nu este atestat de un semn
vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o
anumit nl ime.
Servituile continue i necontinue
Servituile continue sunt acelea al cror exerciiu este sau poate fi continuu,
fr a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea
de a nu construi.
Servituile necontinue sunt acelea pentru a cror existen este necesar faptul
actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de
transport.
Servituile pozitive i negative
Servituile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant
exercit o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
cum ar fi servitutea de trecere.
Servituile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este
obligat s se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului su de
proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi.
5.4. Constituirea servituii

Potrivit dispoziiilor art. 756 C.civ., servitutea se poate constitui prin act
juridic, ori prin uzucapiune, dispoziiile de carte funciar rmnnd aplicabile.
Prin uzucapiune tabular poate fi dobndit orice servitute, iar prin
uzucapiune extratabular pot fi dobndite numai servituile pozitive.
5.5. Drepturile i obligaiile proprietarilor

Proprietarul fondului dominant, ca regul, poate lua toate msurile i poate
face pe cheltuiala sa toate lucrrile pentru exercitarea i conservarea servituii.
Servituile Cu titlu de excepie, dac lucrrile efectuate pentru exerciiul servituii sunt i
n favoarea fondului aservit, atunci cheltuielile legate de conservarea lor revin
ambilor proprietari (ai fondului dominant i aservit), proporional cu avantajele
fiecruia.
44
Proprietarul fondului dominant este inut i de obligaia de a nu agrava situaia
fondului aservit i de a nu produce prejudiciu fondului aservit prin exercitarea
servituii.
Titularul servituii i poate apra dreptul, fie prin intermediul aciunilor
posesorii, fie al celei confesorii.
Proprietarul fondului aservit poate nstrina bunul i l poate greva cu orice
sarcini, sub rezerva respectrii servituii constituite n favoarea fondului dominant.
Proprietarul fondului aservit este obligat s se abin de la orice act care
limiteaz sau mpiedic exerciiul servituii. Drept urmare, el nu va putea schimba
starea locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc.
Dac are un interes serios i legitim, proprietarul fondului aservit va putea
schimba locul n care se exercit servitutea n msura n care exercitarea servituii
rmne la fel de comod pentru proprietarul fondului dominant.
Proprietarul fondului aservit se poate apra, fie prin aciunile posesorii, fie
prin aciunea negatorie.
5.6. Stingerea servituii

Constituie moduri de stingere a servituii, potrivit dispoziiilor art. 770 C.civ.,
urmtoarele:
consolidarea, constnd n reunirea n patrimoniul aceluiai proprietar a
ambelor fonduri;
Servituile
renunarea proprietarului fondului dominant;
ajungerea la termen;
rscumprarea (dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care o
procur fondului dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului
aservit);
imposibilitatea definitiv de exercitare;
neuzul timp de 10 de ani;
dispariia oricrei utiliti a acestora;
exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice
creia i va fi afectat bunul expropriat.
Prin ce se deosebete dreptul de uz de dreptul de uzufruct? Dar de dreptul de abitaie?

A se vedea pag. 40-41.
45
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
1. Consideraii generale privind modurile generale de dobndire a

dreptului de proprietate
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate, dar i a altor drepturi reale
sunt acele mijloace, prevzute de lege acte i fapte juridice, care servesc la
constituirea sau la obinerea, prin transmitere, a dreptului de proprietate i a
dezmembrmintelor acestuia.
n art. 557 C.civ., este realizat o enumerare a modurilor de dobndire a
drepturilor reale, ns, aceasta este incomplet, lipsind legea. Drept urmare, pot fi
calificate moduri de dobndire a drepturilor reale, n general:
- convenia;
- testamentul i motenirea legal;
- accesiunea;
- uzucapiunea;
- posesia de bun-credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor;
- ocupaiunea;
- tradiiunea;
- hotrrea judectoreasc;
Moduri - actul administrativ;
generale.
- nscrierea n cartea funciar pentru bunurile imobile;
Enumerare
- legea.
2. Convenia
Convenia (contractul) constituie cel mai important mod de dobndire a
dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, n general. Precizm ns c
numai contractele translative de proprietate constituie un mod de dobndire a
n principiu, contractele sunt consensuale, proprietatea transmindu-se, de
la o parte, la cealalt, ca urmare a realizrii acordului de voin, independent de orice
formalitate suplimentar. Odat cu proprietatea, se transmit, de la transmitor, la
dobnditor i riscurile bunului. Numai ca excepie, proprietatea se transmite ulterior
realizrii acordului de voin. Sunt astfel de situaii excepionale urmtoarele:
- prile contractante au convenit ca dreptul real s se transmit, la un
Convenia
anumit termen sau dup realizarea unei condiii;
- obiectul contractului este un bun viitor, caz n care proprietatea se va
transmite la momentul realizrii acestuia;
- obiectul contractului este reprezentat de bunuri de gen, ipotez n care
proprietatea se va transmite, la momentul individualizrii acestora;
- obiectul contractului este reprezentat de bunuri imobile, caz n care
proprietatea se va transmite la momentul intabulrii n cartea funciar.
Se impune ns precizarea potrivit creia conveniile prin care se constituie
sau se transmit drepturi reale imobiliare trebuie ncheiate n form autentic pentru a
putea fi nscrise n cartea funciar.
46
3. Testamentul i motenirea legal
Drepturile reale pot fi dobndite i prin testament sau prin motenire legal.
Motenitorii devin proprietari ai bunurilor succesorale de la data deschiderii
motenirii (de la data morii lui de cuius). Acetia dobndesc ns stpnirea de fapt a
bunurilor succesorale (sezina motenirii 28 ) din momente diferite, dup cum este vorba
despre motenitori legali sezinari i motenitori legali nesezinari sau legatari
Motenirea
universali, cu titlu universal ori cu titlu particular.
Astfel, motenitorii legali sezinari (soul supravieuitor, descendenii i
ascendenii privilegiai) dobndesc stpnirea de fapt a motenirii mai nainte de
eliberarea certificatului de motenitor, aadar de la data deschiderii motenirii.
Motenitorii legali nesezinari dobndesc stpnirea de fapt a bunurilor succesorale
din momentul eliberrii certificatului de motenitor.
Legatarul universal poate cere intrarea n stpnirea de fapt a motenirii de
la motenitorii rezervatari, iar dac acetia nu exist sau refuz, legatarul universal
intr n stpnirea de fapt a motenirii prin eliberarea certificatului de motenitor.
Legatarul cu titlu universal, n plus fa de legatarul universal, poate cere
intrarea n stpnirea de fapt a motenirii i de la motenitorii legali nerezervatari i
de la legatarul universal care a intrat deja n stpnirea de fapt a motenirii.
Legatarul cu titlu particular intr n posesia bunului succesoral din ziua n
care acesta i-a fost predat de bun-voie sau, n lips, din ziua depunerii la instan a
cererii de predare.
Enumerai modurile generale de dobndire a drepturilor reale. A se vedea pag. 42-43.
4. Accesiunea
Aceasta reprezint, potrivit dispoziiilor art. 567 C.civ., acel mod de
dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, prin care proprietarul
unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n
acesta, dac legea nu prevede altfel.
Nu opereaz accesiunea, n cazul n care lucrul ncorporat aparine
domeniului public.
Accesiunea poate privi, att bunuri imobile, ct i mobile. Aadar, distingem
ntre:
- accesiune imobiliar i
- accesiune mobiliar.
28
Aceasta le confer motenitorilor, pe lng stpnirea de fapt a motenirii, i dreptul de a administra
patrimoniul succesoral i de a exercita drepturile i aciunile defunctului.
47
La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi:
- natural, cnd unirea sau ncorporarea este urmarea unui eveniment natural:
- artificial, cnd rezult din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
A) Accesiunea imobiliar
Cu privire la accesiunea imobiliar, Codul civil a statuat principiul, potrivit
cruia pmntul este lucrul principal, iar tot ceea ce se unete cu acesta are caracter
accesoriu.
Accesiunea
a) Accesiunea imobiliar natural privete, att pmntul, ct i animalele.
Sunt forme ale accesiunii imobiliare naturale urmtoarele:
Aluviunile adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin
proprietarului fondului riveran, numai dac se formeaz treptat.
Terenul lsat de apele curgtoare, care s-au retras treptat de la rmul
respectiv, se cuvin proprietarului fondului riveran.
Terenul lsat de apele stttoare (precum heleteie, iazuri, canale i alte
asemenea ape stttoare) nu vor reveni proprietarului terenului nconjurat de ele. n
mod corelativ, nici proprietarul acestor ape nu devine proprietarul terenurilor
acoperite de acestea ca urmare a unor revrsri sporadice.
Avulsiunile - acele depuneri, care se produc prin alipirea de ctre un curs
de ap a unei poriuni mari de teren, smuls brusc dintr-o proprietate, care se poate
identifica, la o alt proprietate riveran. Poriunea de teren smuls devine proprietatea
celui la al crui teren s-a alipit, dac proprietarul fondului din care a fost smuls nu o
revendic n termen de 1 an de la data faptului.
Albiile rurilor, insulele i prundiurile
Albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care,
potrivit legii, fac obiectul proprietii publice.
Insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malurile
la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.
Dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei,
fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el,
pornind de la jumtatea apei.
Ct privete insulele nou formate, Codul civil prevede c, n cazul n care o
ap curgtoare, formndu-i un bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, el
rmne proprietar asupra insulei astfel create.
Animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm,
dac proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute
la primrie de ctre proprietarul terenului.
Accesiunea Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul
altui proprietar aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care
trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii.
b) Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i implic
plata unor despgubiri pentru cel n detrimentul cruia opereaz.
Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil
revin proprietarului acelui imobil, dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Cnd lucrarea este realizat de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu
materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrrii se nate n favoarea
proprietarului imobilului, din momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii ei,
dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
48
Lucrrile realizate cu privire la un imobil pot fi:
- autonome sau adugate;
Lucrrile autonome sunt construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu
caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil.
Lucrrile adugate nu au caracter de sine-stttor. Acestea pot fi:
necesare, atunci cnd, n lipsa acestora, imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
utile, atunci cnd sporesc valoarea economic a imobilului;
voluptuare atunci cnd sunt fcute pentru simpla plcere a celui care le-a
realizat, fr a spori valoarea economic a imobilului.
- cu caracter durabil sau provizoriu.
n favoarea proprietarului imobilului, Codul civil instituie urmtoarele
prezumii relative:
- orice lucrare este prezumat a fi fcut de proprietarul imobilului, cu
cheltuiala sa;
- orice lucrare este prezumat a fi a proprietarului imobilului.
Precizm c am prezentat numai aspectele generale pe care le comport
accesiunea. Aceasta ns beneficiaz de o reglementare detaliat din partea Codului
civil. Din raiuni de ntindere a cursului, nu vom reine aici detaliile despre care am
fcut vorbire mai sus.
B) Accesiunea mobiliar
Potrivit dispoziiilor art. 598 C.civ., bunul mobil produs cu materialele
altuia aparine celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n
funcie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor, determinat la data
confecionrii bunului.
Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale cu valoarea manoperei sau,
Accesiunea dup caz, cu valoarea materialelor.
n toate cazurile n care valoarea materialelor este egal cu manopera sau
exist o diferen nesemnificativ, proprietatea asupra bunului este comun i este
guvernat de regulile proprietii comune obinuite (art. 599 C.civ.).
n cazul n care se unesc dou bunuri mobile avnd proprietari diferii,
fiecare poate pretinde separarea bunurilor, dac prin aceasta cellalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su. Dac nu se poate
obine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, n mod corespunztor,
dispoziiile art. 598 i 599 C.civ., mai sus redate.
Definii accesiunea i artai care sunt formele acesteia. A se vedea pag. 44.
49
5. Uzucapiunea imobiliar
Potrivit principiului neretroactivitii legii civile, uzucapiunile ncepute
anterior datei de 1 octombrie 2011 sunt guvernate de regulile n vigoare la momentul
nceperii lor. Drept urmare, o foarte lung perioad de timp de aici nainte, vom avea
de-a face cu uzucapiuni (mai ales uzucapiuni lungi de 30 de ani) reglementate de
vechiul Cod civil. Pentru aceast raiune, n cele ce urmeaz, vom prezenta mai nti
problematica uzucapiunii n lumina Codului civil de la 1864 i apoi problematica
uzucapiunii, n reglementarea noului Cod civil.
5.1. Uzucapiunea n reglementarea Codului civil de la 1864

Noiunea i felurile uzucapiunii
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint acel mod de dobndire a
drepturilor reale, prin posesia prelungit asupra bunului imobil, pe timpul prevzut de
lege, n acest scop.
Uzucapiunea poate fi:
a) de 30 de ani, necesitnd ndeplinirea, de ctre cel care o invoc, a dou
condiii:
- posesia s fie exercitat nentrerupt, timp de 30 de ani;
- posesia s fie util, adic neviciat.
n aceast ipotez, cel ce invoc uzucapiunea nu trebuie s dein just titlu i
s fac dovada bunei sale credine.
b) de 10 pn la 20 de ani, necesitnd ndeplinirea cumulativ, n persoana
celui care o invoc, a dou condiii:
- posesia s se ntemeieze pe just titlu, adic pe orice act translativ de
proprietate, dar care provine de la o alt persoan, dect adevratul proprietar.
Un titlu nul sau anulabil nu poate servi de baz uzucapiunii de 10-20 de ani.
Justul titlu trebuie s aib dat cert.
- posesia trebuie s fie de bun-credin, adic posesorul s fie convins, la
momentul dobndirii bunului, c cel care i l-a transmis este adevratul proprietar.
Uzucapiunea Buna-credin se prezum relativ.
Posesorul poate invoca uzucapiunea de 10 ani, numai dac adevratul
proprietar al bunului imobil locuiete n circumscripia aceluiai tribunal judeean n
care se afl i bunul aflat n litigiu. Dac adevratul proprietar al imobilului locuiete
n alt localitate dect cea n care se afl bunul, atunci posesorul poate invoca numai
prescripia de 20 de ani.
Rezult, aadar, c uzucapiunea este aplicabil, numai bunurilor imobile
individual-determinate, nu i universalitilor de bunuri.
Termenele i cursul prescripiei achizitive

Termenele prescripiei achizitive se calculeaz, dup aceleai reguli, ca i
cele ale prescripiei extinctive, pe zile i potrivit sistemului intermediar.
Ca i prescripia extinctiv, uzucapiunea este susceptibil de suspendare i
ntrerupere, nu ns i de repunere n termen.
Suspendarea prescripiei achizitive se produce, din aceleai cauze, ca i
prescripia extinctiv, reglementate de Decretul nr. 167/1958 29 .
29
n prezent, acesta este abrogat. Dispoziiile lui vor guverna ns uzucapiunile ncepute anterior
intrrii n vigoare a noului Cod civil.
50
Ct privete ntreruperea uzucapiunii, distingem ntre ntrerupere natural i
ntrerupere civil. Astfel:
1) ntreruperea natural implic intervenia unui ter, care cauzeaz pieirea
posesiei. Sunt cazuri de ntrerupere natural a posesiei urmtoarele:
- posesorul este i rmne lipsit, mai mult de 1 an, de folosina lucrului, fie
de ctre adevratul proprietar, fie de ctre un ter;
- lucrul este declarat imprescriptibil, ca urmare a unei transformri legale a
naturii sau destinaiei sale (este trecut, spre exemplu, n proprietatea public);
- posesorul pierde posesia bunului (spre exemplu, o abandoneaz).
2) ntreruperea civil are drept cauze urmtoarele:
- cel, n folosul cruia curge prescripia, recunoate dreptul, a crui aciune
se prescrie;
- introducerea unei cereri de chemare n judecat, chiar dac aceasta a fost
introdus la o instan judectoreasc necompetent;
- este realizat un act nceptor de executare.
n cazul ntreruperii naturale, efectele se produc erga omnes, n timp ce n
cazul ntreruperii civile, efectele sunt numai relative, viznd doar prile.
Indiferent de felul ntreruperii, aceasta conduce la nlturarea tuturor
efectelor posesiei, anterioare ntreruperii, fiind necesar, pentru dobndirea
proprietii, o nou posesie integral.
Jonciunea posesiilor
Aceasta const n unirea posesiei posesorului posterior, cu cea a autorului
su. Jonciunea posesiilor constituie numai o facultate, de care poate uza posesorul
actual i nu o obligaie a acestuia.
Pentru a opera jonciunea, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
- trebuie s existe o posesie propriu-zis i nu una precar;
- cel care o invoc trebuie s fie un succesor n drepturi al autorului i nu un
uzurpator.
n practic, sunt analizate trei situaii:
a)ambele posesii au acelai caracter, fie de rea-credin, fie de bun-
credin;
n cazul n care ambele posesii sunt de bun-credin, dobnditorul va putea
aduga posesiei sale, posesia autorului su i va putea beneficia de uzucapiunea de
10-20 de ani.
Dimpotriv, n cazul n care ambele posesii sunt de rea-credin,
dobnditorul va putea aduga posesiei sale i posesia autorului su i va beneficia
numai de uzucapiunea de 30 de ani.
Numai n cazul n care ambele posesii au acelai caracter, exist interes
pentru jonciunea posesiilor.
Uzucapiunea
b) posesiile au caracter diferit.
Dac dobnditorul posesiei este de rea-credin, acesta va putea aduga la
posesia sa, i pe cea a autorului su, care, ns, este de bun-credin i are just titlu,
dar nu va putea beneficia, dect de uzucapiunea de 30 de ani;
Dac dobnditorul este de bun-credin, iar autorul su a fost de rea-
credin, cel dinti va putea, fie s nceap o nou prescripie de 10-20 de ani, fie s
adauge prescripia autorului su, dar, n acest caz, nu va beneficia, dect de
uzucapiunea de 30 de ani.
51
Efectele uzucapiunii
Prin uzucapiune, posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau al
altui drept real asupra bunului, cu efect retroactiv, din ziua n care a nceput posesia.
La uzucapiune, poate renuna, dup mplinirea ei, n mod expres sau tacit,
numai persoana cu deplin capacitate de exerciiu. Creditorii renuntorului sau o alt
persoan interesat pot invoca prescripia pe care a ctigat-o autorul lor, chiar dac
acesta din urm a renunat la efectele ei.
Care sunt condiiile uzucapiunii de la 10-20 ani? A se vedea pag. 47.
5.2. Uzucapiunea n reglementarea noului Cod civil

Noul Cod civil distinge ntre uzucapiune imobiliar i uzucapiune mobiliar.
La rndul ei, uzucapiunea imobiliar poate fi extratabular i tabular.
A)Uzucapiunea extratabular
Potrivit dispoziiilor art. 930 C.civ., dreptul de proprietate asupra unui
imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul
uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dac:
- proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat
existena;
- a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
- imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a
nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar, mai nainte ca o ter persoan s-i
fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze
legitime, n cursul sau chiar dup ndeplinirea termenului de uzucapiune.
Aadar, condiiile uzucapiunii extratabulare sunt urmtoarele:
a) fie proprietarul intabulat n cartea funciar a decedat sau i-a ncetat
existena, fie acesta a renunat la dreptul su (declaraia de renunare fiind nscris n
cartea funciar), fie imobilul nu este nscris n nicio carte funciar;
b) nicio alt persoan nu i-a nscris dreptul de proprietate n folosul su n
cartea funciar, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea
termenului de uzucapiune, dar mai nainte de nregistrarea cererii uzucapantului (este
valorificat astfel regula prior tempore potior iure);
c) posesia s fie util;
d) posesia s dureze 10 ani, termen care ncepe s curg, dup caz, de la data
morii proprietarului sau ncetrii existenei acestuia, ori din momentul nscrierii n
cartea funciar a declaraiei de renunare a proprietarului (chiar dac posesia s-a
produs la o dat anterioar);
e) uzucapantul s cear admiterea cererii de nscriere a dreptului su de
proprietate n cartea funciar.
Din momentul nregistrrii declaraiei de nscriere a uzucapiunii n cartea
funciar (sub condiia admiterii acesteia), se produc urmtoarele efecte juridice:
52
- n persoana uzucapantului, efect achizitiv, acesta devenind proprietarului
imobilului respectiv;
- n persoana motenitorului persoanei fizice decedate sau succesorului
persoanei juridice a crei existen a ncetat ori a comunei/oraului dobnditor al
imobilului abandonat, efect extinctiv.
B)Uzucapiunea tabular.
Potrivit dispoziiilor art. 931 C.civ., drepturile celui care a fost nscris fr
cauz legitim n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt
Uzucapiunea
drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat
imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia
sa a fost neviciat. Este suficient ca buna-credin s existe n momentul cererii de
nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Aadar, pentru a-i produce efectele, uzucapiunea extratabular trebuie s
ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) dreptul celui care a fost nscris ca proprietar sau ca titular al altui drept
real s nu aib cauz legitim;
b) cel nscris s fie de bun-credin (la data nregistrrii cererii de nscriere
i la data intrrii n posesie);
c) cel nscris s fi posedat imobilul timp de 5 ani, termen care curge din
momentul nregistrrii cererii de nscriere;
d) posesia s fi fost neviciat.
Precizm c, n cazul uzucapiunii, indiferent c aceasta este tabular sau
extratabular, viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii.
Jonciunea posesiilor
Potrivit dispoziiilor art. 933 C.civ., fiecare posesor este considerat c ncepe
n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal
sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate
s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.
Uzucapiunea tabular. A se vedea pag. 49-50.
6. Posesia de bun-credin a bunurilor mobile

Art. 935 C.civ. instituie prezumia relativ de existen a unui titlu de
Prezumia de proprietate n persoana celui care posed un bun mobil la un moment dat. Dovada
titlu contrar se poate face prin orice mijloc de prob.
53
Drept urmare, ca regul, persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un
neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun
mobil devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv.
Prezumia de
proprietate
Cu titlu de excepie, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la
posesorul de bun-credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n
termen de trei ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a
bunului.
Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o
persoan care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la
o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de
trei ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa
integral pentru preul pltit vnztorului.
Prezumia instituit de art. 935 C.civ. vizeaz n egal msur dreptul de
uzufruct i dreptul de uz asupra unui bun mobil. Nu opereaz aceast prezumie n
cazul n care bunul mobil este accesoriul unui bun imobil. n egal msur, sunt
vizate de dispoziiile legale mai sus redate titlurile la purttor.
Constatm faptul c legiuitorul d ctig de cauz posesorului de bun-
credin al bunului mobil. Drept urmare, prezint utilitate definirea bunei-credine.
Potrivit dispoziiilor art. 938 C.civ., Este de bun-credin posesorul care nu
cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a
nstrintorului. Buna-credin trebuie s existe la data intrrii n posesia efectiv a
bunului.
Uzucapiunea mobiliar
Dac nu sunt ndeplinite condiiile mai sus menionate pentru a opera
prezumia de existen a unui titlu de proprietate n persoana posesorului de bun-
credin al bunului mobil, posesorul unui bun mobil poate invoca uzucapiunea
mobiliar.
Potrivit dispoziiilor art. 939 C.civ., acela care posed bunul altuia timp de
10 ani, n alte condiii dect cele redate mai sus, poate dobndi dreptul de proprietate
n temeiul uzucapiunii.
Sunt aplicabile uzucapiunii mobiliare regulile instituite de Codul civil n
materia jonciunii posesiilor. n egal msur, viciile posesiei suspend cursul
uzucapiunii.
7. Ocupaiunea
Ocupaiunea este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate, care
const n luarea n posesie a bunurilor care nu aparin nimnui. Potrivit dispoziiilor
art. 941 alin. (1) C.civ., Posesorul unui lucru mobil care nu aparine nimnui devine
proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac
aceasta se face n condiiile legii.
Sunt considerate bunuri fr stpn, susceptibile de dobndire prin
uzucapiune:
- bunurile mobile abandonate (precum lucrurile mobile de valoare foarte
mic sau foarte deteriorate care sunt lsate ntr-un loc public, inclusiv pe un drum
public sau ntr-un mijloc de transport n comun);
- bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele
slbatice, petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de
54
pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i aromatice i
altele asemenea.
Ocupaiunea nu poate privi urmtoarele categorii de bunuri:
- bunuri imobile;
- bunuri incorporale;
- bunuri furate sau pierdute, vizate de dispoziiile art. 937 alin. (2) i (3)
C.civ., ce urmeaz a fi redate mai jos.
Bunul mobil gsit
Ocupaiunea
Regul: bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su [art. 942
alin. (2) C.civ.].
Cel care gsete un bun este obligat s-l restituie proprietarului sau s-l
predea organului de poliie (dac proprietarul nu poate fi cunoscut) din localitatea n
care a fost gsit, n termen de 10 zile de la gsire. Organul de poliie are obligaia de a
pstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile dispoziiile depozitului necesar. Organul
de poliie va afia la sediul su i pe pagina de internet un anun privitor la pierderea
bunului, cu menionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.
Dac bunul a fost gsit ntr-un loc public, el va fi predat, pe baz de proces-
verbal, persoanei care deine un titlu, altul dect titlul de proprietate public, asupra
locului respectiv. n termen de 3 zile de la data prelurii bunului pierdut, aceast
persoan este obligat s l predea, pe baz de proces-verbal, organelor de poliie din
localitate. n acelai termen, organul de poliie va fia la locul unde a fost gsit bunul
un anun care s conin elementele de descriere a acestuia.
Vnzarea bunului gsit

Dac, datorit mprejurrilor sau naturii bunului, pstrarea sa termen de 6
luni tinde s-i diminueze valoarea ori devine prea costisitoare, el va fi vndut prin
licitaie public. n acest caz, drepturile i obligaiile legate de bun se vor exercita n
legtur cu preul obinut n urma vnzrii.
Restituirea bunului gsit ctre proprietar

Bunul sau preul obinut din valorificarea lui se va remite proprietarului,
dac acesta l pretinde n termen de 6 luni, nu mai nainte de a se achita cheltuielile
legate de pstrarea bunului.
n cazul bunurilor cu valoare comercial, proprietarul este obligat s
plteasc gsitorului o recompens, reprezentnd a zecea parte din pre sau din
valoarea actual a bunului. Nu poate pretinde ns recompensa, gsitorul care este, n
acelai timp, persoana care deine spaiul public pe care bunul a fost gsit ori un
reprezentant sau angajat al acesteia.
Dac proprietarul a fcut o ofert public de recompens, gsitorul poate
alege ntre suma stabilit de lege sau de instana judectoreasc i cea promis de
proprietar.
n ipoteza n care bunul sau preul nu este pretins de ctre proprietarul
originar, el va fi considerat lucru fr stpn i va fi remis gsitorului pe baz de
proces-verbal. Aadar, gsitorul dobndete asupra acestuia, prin ocupaiune, dreptul
de proprietate. Dovada ocupaiunii se va face cu procesul-verbal de remitere sau prin
orice alt mijloc de prob.
55
Dac gsitorul refuz s preia bunul sau preul, acesta revine comunei,
oraului sau municipiului pe teritoriul cruia a fost gsit i intr n domeniul privat al
acestuia.
Drepturile asupra tezaurului gsit

Regul: Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit ntr-un bun
Ocupaiunea imobil sau ntr-un bun mobil aparine, n cote egale, proprietarului bunului mobil sau
imobil n care a fost descoperit i descoperitorului.
n mod excepional ns, bunurile mobile culturale, calificate astfel potrivit
legii, descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetri arheologice sistematice i
bunurile care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice nu sunt vizate de regula
mai sus menionat.
Enumerai bunurile susceptibile de ocupaiune. A se vedea pag. 51.
8. Tradiiunea
Tradiiunea este acel mod de dobndire a dreptului de proprietate, care
const n predarea material a bunului de ctre transmitor, la dobnditor.
ntruct transmiterea dreptului de proprietate este guvernat, n dreptul
nostru civil, de principiul consensualismului, tradiiunea are o arie foarte restrns de
Tradiiunea aplicabilitate. De lege lata, tradiiunea opereaz, n cazul darurilor manuale i a
nstrinrii titlurilor de valoare la purttor (aciuni, obligaiuni).
Precizm c, potrivit dispoziiilor art. 1011 alin. (4) C.civ., pot forma
obiectul darului manual bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei,
cu excepia cazurilor prevzute de lege. Darul manual se ncheie valabil prin acordul
de voin al prilor, nsoit de tradiiunea bunului.
9. Hotrrea judectoreasc
De regul, hotrrea judectoreasc are numai caracter declarativ de
drepturi, neconstituind un mod de dobndire a drepturilor reale. Totui, Codul civil, la
momentul enumerrii modurilor generale de dobndire a dreptului de proprietate, face
referire la hotrrile judectoreti translative de proprietate. Acestea au menirea de a
suplini voina unei pri n cadrul contractelor translative de proprietate sau al altor
drepturi reale. Cu titlu de exemplu, constituie astfel de hotrri:
- hotrrea judectoreasc prin care este suplinit consimmntul
ofertantului care i-a retras n mod intempestiv oferta, dac este vorba despre o
convenie translativ de drepturi reale;
Hotrrea
judectoreasc - hotrrea judectoreasc prin care este suplinit consimmntul prii care
refuz executarea unui antecontract bilateral prin care prile se oblig s ncheie n
viitor un contract cu titlu oneros translativ de drepturi;
- hotrrea judectoreasc prin care se expropriaz un bun imobil,
constituindu-se astfel un drept de proprietate public al statului i unitilor
administrativ-teritoriale;
56
- hotrrea judectoreasc de retrocedare a dreptului de proprietate asupra
imobilelor expropriate;
- hotrrea judectoreasc de restituire a dreptului de proprietate n temeiul
Legii nr. 10/2011 privind regimul juridic al imobilelor preluate n mod abuziv n
perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989.
10. Actul administrativ

Actul administrativ, cu caracter colectiv sau cu caracter individual, poate
duce la dobndirea drepturilor reale, n cadrul unor proceduri speciale, reglementate
de legi speciale, precum Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor
preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i Legea nr.
112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de
Actul locuine, trecute n proprietatea statului. n temeiul acestor acte juridice se realizeaz
administrativ retrocedarea dreptului de proprietate privat, transfer ce are loc prin intermediul
organelor administrative care emit acte administrative.
O parte a literaturii de specialitate apreciaz c actele emise de organele
administrative n cadrul procedurilor speciale menionate nu au caracter civil, astfel
nct acestea nu ar trebui incluse n categoria modurilor generale de dobndire a
11. nscrierea n cartea funciar pentru bunurile imobile, cu excepia

cazurilor anume prevzute de lege
Regul (art. 885 C.civ.): Drepturile reale asupra imobilelor nscrise n cartea
funciar se dobndesc numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau
faptului care a justificat nscrierea.
n mod corespunztor, drepturile reale se pierd sau se sting numai prin
radierea lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului, dat prin act notarial
autentic.
Excepie (art. 887 C.civ.): Se dobndesc fr nscriere n cartea funciar
drepturile reale care provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit,
expropriere pentru cauz de utilitate public sau alte cazuri prevzute de lege.
nscrierea n
cartea funciar
Titularul drepturilor astfel dobndite nu va putea ns dispune de ele prin cartea
funciar, dect dup ce a fcut nscrierea.
Codul civil instituie n art. 900 prezumia relativ a existenei sau
inexistenei unui drept tabular. Astfel, dac n cartea funciar s-a nscris un drept real
n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei. De asemenea,
dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
Dovada contrar se va putea face, numai n cazurile prevzute de art. 887
C.civ., precum i pe calea aciunii n rectificare.
57
Care este aria de cuprindere a tradiiunii? A se vedea pag. 53.
POSESIA
1. Noiunea posesiei
Potrivit dispoziiilor art. 916 C.civ., posesia reprezint exercitarea n fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l
stpnete i care se comport ca un proprietar. Aadar, posesia reprezint o stare de
fapt i nu una de drept.
Posesia.
Definiie. Drept urmare, nu trebuie s confundm prerogativa posesiei (din componena
dreptului de proprietate), cu posesia stare de fapt, ntruct posesorul unui bun, altul
dect proprietarul acestuia, poate s exercite n fapt stpnirea bunului, realiznd, cu
privire la acesta, acte materiale sau chiar juridice, fr a avea ns puterea conferit de
dreptul de proprietate sau de un alt drept real.
Aadar, posesia este o simpl stare de fapt, care nu confer dreptul de a
exercita anumite puteri asupra unui bun, dar care, n fapt, din diverse raiuni, se
exercit.
Precizm c sunt susceptibile de posesie stare de fapt i celelalte drepturi
reale (altele dect dreptul de proprietate), mai puin drepturile reale de garanie
(ntruct acestea nu au n coninutul lor prerogativele recunoscute drepturilor reale
principale).
2. Elementele constitutive ale posesiei

Posesia presupune existena a dou elemente distincte:
- un element material corpus;
- un element subiectiv, intenional - animus.
a) Corpus implic un contact direct cu bunul, manifestat sub forma unor acte
Posesia.
Elemente. de folosin (precum: cultivarea unui teren, locuirea unei case, tierea copacilor,
culegerea fructelor etc.) sau a unor acte de dispoziie (precum, nstrinarea lucrului).
Sunt susceptibile de posesie, nu numai bunurile, ci i drepturile.
b) Animus const n voina posesorului de a se comporta ca un adevrat
proprietar (animus domini). n funcie de acest element, se realizeaz distincia dintre
posesie i detenie precar.
3. Dovada posesiei
58
Dovada posesiei presupune proba celor dou elemente constitutive ale
acesteia. Corpus, fiind un element material, este uor de dovedit, prin orice mijloc de
prob.
Dovada lui animus ns, care este un element intenional, este mult mai greu
de realizat, motiv pentru care legiuitorul a instituit n art. 919 urmtoarele trei
prezumii relative:
a) acela care stpnete bunul este prezumat posesor;
Drept urmare, se prezum relativ c cel care stpnete bunul, face acest lucru
cu intenia de a stpni pentru sine (animo sibi habendi) i nu pentru altul.
Posesia. Dovada.
b) detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la
proba intervertirii sale;
Aadar, detentorul precar (care deine bunul pentru altul i nu pentru sine)
pstreaz aceast calitate pn cnd detenia sa precar se transform n posesie util
(adic, pn cnd acesta ncepe s posede pentru sine).
c) posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n
cartea funciar.
Astfel, dup ce au fost dovedite ambele elemente ale posesiei, posesorul este
prezumat relativ a fi proprietar (mai puin n ceea ce privete imobilele supuse
nscrierii n cartea funciar, ntruct, n ceea ce le privete, numai faptul nscrierii n
cartea funciar echivaleaz cu dobndirea dreptului de proprietate asupra lor).
4. Posesia i detenia precar

Posesorul nu trebuie confundat cu detentorul precar (sau cu detentorul),
ntruct cel dinti deine bunul pentru sine (avnd att corpus, ct i animus), spre
deosebire de cel din urm, care deine bunul pentru altul, fiind obligat s-l restituie
celui pentru care-l deine. Aadar, detentorul precar are numai corpus, lipsindu-i
animus.
Este, spre exemplu, detentor precar, potrivit dispoziiilor art. 918 C.civ.:
- locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
- titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaie sau servitute, fa de
nuda propietate;
- fiecare coproprietar, n proporie cu cotele-pri ce revin celorlali
coproprietari;
- orice alt persoan care, deinnd temporar un bun al altuia, este obligat s
l restituie sau care l stpnete cu ngduina acestuia.
Ce este detentia precar? A se vedea pag. 55.
59
5. Dobndirea, exercitarea i pierderea posesiei
Posesia se dobndete numai prin ntrunirea celor dou elemente corpus i
animus.
Potrivit dispoziiilor art. 917 C.civ., posesorul poate exercita prerogativele
dreptului de proprietate asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie
prin intermediul altei persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i
persoanele juridice exercit posesia prin reprezentantul lor legal.
Dispariia celor dou elemente (corpus i animus) conduce la pierderea
posesiei. Aadar, posesia nceteaz, n temeiul art. 921 C.civ., prin:
- transformarea sa n detenie precar;
- nstrinarea bunului;
- abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a declaraiei de
renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
- pieirea bunului;
- trecerea bunului n proprietatea public;
- nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau al municipiului,
dup caz, ca urmare a renunrii de ctre proprietar la dreptul su, n condiiile art.
889 alin. (1) C.civ.;
- deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un
an.
6. Calitile i viciile posesiei

Codul civil descrie viciile posesiei. Opusul acestora constituie calitile
posesiei. Posesia este util numai dac aceasta nu este caracterizat de vicii. Numai
posesia util produce, ca regul, efecte juridice.
Sunt vicii ale posesiei urmtoarele:
a) discontinuitatea;
Potrivit dispoziiilor art. 923 C.civ., Posesia este discontinu att timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului. Aceasta
nseamn c actele de posesie trebuie s fie succesive, regulate, la intervale de tip
scurte, potrivit naturii bunului posedat. Caracterul anormal al intermitenelor
constituie o situaie de fapt, care va fi apreciat de ctre instana de judecat.
Prin dispoziiile sale, Codul civil instituie o prezumie relativ de continuitate
a posesiei. Intervenia unui caz fortuit nu conduce la ntreruperea continuitii
posesiei.
Viciul discontinuitii are caracter temporar (odat ce actele de stpnire vor fi
reluate, acesta nceteaz) i absolut (n sensul c acesta poate fi invocat de ctre orice
persoan interesat).
b) violena;
Potrivit dispoziiilor art. 924 C.civ., Posesia este tulburat atta timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost
provocate de o alt persoan. n literatura de specialitate, a fost formulat opinia care
a beneficiat de o substanial susinere, potrivit creia posesia este viciat, numai n
caz de violen activ, nu i n caz de violen pasiv, exercitat de posesor, pentru a
se apra de violena adversarului.
Violena este un viciu temporar (posesia redevenind util, odat ce actele de
violen nceteaz) i relativ (putnd fi invocat numai de ctre persoanele fa de
care a fost exercitat).
c) clandestinitatea.
60
Potrivit dispoziiilor art. 925 C.civ., Posesia este clandestin, dac se exercit
astfel nct s nu poat fi cunoscut. Altfel spus, posesia trebuie s fie exercitat
public. Ca i violena, clandestinitatea este un viciu cu caracter temporar i relativ.
d) echivocul.
Noul Cod civil, asemntor Codului civil de la 1864, nu reglementeaz acest
Posesia. Vicii. viciu al posesiei. Literatura de specialitate i practica judectoreasc ns au apreciat
ca posesia poate fi afectat de acest viciu.
Echivocul const n ndoiala ce planeaz asupra titlului sub care sunt svrite
actele de folosin ale posesorului. Acest viciu este ntlnit, ca regul, n cazul celor
care exercit posesia n comun, invocnd calitatea de titular al unei cote-pri din
dreptul de proprietate. Echivocul este un viciu temporar i relativ.
Echivocul nu trebuie confundat cu precaritatea posesiei, aceasta din urm
nefiind un viciu al posesiei, ntruct ceea ce o caracterizeaz este, tocmai, lipsa
posesiei.
Pentru a delimita de o manier net precaritatea, de echivoc (implicit de
posesie, al crei viciu este echivocul), vom nvedera principalele caracteristici ale
celei dinti. Astfel:
- precaritatea nu produce efectele posesiei;
- precaritatea nu este ocrotit prin aciunile posesorii;
- aceasta nu duce la dobndirea proprietii, prin uzucapiune, ea avnd
caracter perpetuu;
- detentorului precar i lipsete animus;
- precaritatea are caracter absolut, n sensul c nu produce efecte, fa de nicio
alt persoan;
- precaritatea se transmite numai succesorilor universali i cu titlu universal,
nu i celor cu titlu particular.
Enumerai calitile posesiei i determinai-le substana. A se vedea pag. 56-57.
7. Efectele posesiei
Posesia, care ntrunete toate calitile menionate, produce urmtoarele efecte
juridice:
a) prezumia de proprietate n favoarea posesorului;
Potrivit dispoziiilor art. 919 alin. (2) C.civ., pn la proba contrar, posesorul
este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar. Aceast
61
prezumie opereaz att n cazul posesorului de bun-credin, ct i n cazul celui de
rea-credin.
Avantajul prezumiei de proprietate, ca efect al posesiei, este acela c
posesorul fiind presupus proprietar, n calitate de prt nu are obligaia de a proba
dreptul su, deoarece, pn la proba contrar, acesta este prezumat.
Prezumia de proprietate n favoarea posesorului are o for probant diferit,
dup cum bunul posedat este mobil sau imobil. Astfel, n cazul bunurilor imobile,
prezumia are numai caracter relativ, putnd fi rsturnat de ctre cel care se pretinde
proprietar. n cazul bunurilor mobile ns, prezumia n discuie are caracter absolut
(este mai puternic, aadar) ntruct posesia de bun-credin echivaleaz cu
proprietatea (art. 935 C.civ.).
b) uzucapiunea imobiliar (analizat n cadrul modurilor generale de
dobndire a dreptului de proprietate);
Posesia. Efecte.
c) dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin (analizat
n cadrul modurilor generale de dobndire a dreptului de proprietate);
d) ocupaiunea (analizat n cadrul modurilor generale de dobndire a
dreptului de proprietate);
e) dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin (art. 948 C.civ.).
n principiu, fructele se cuvin proprietarului. Totui, posesorul de bun-
credin va culege fructele bunului posedat, nu ns i productele, care se cuvin
exclusiv proprietarului.
Posesorul trebuie s fie de bun-credin la data perceperii fructelor. Fructele
civile percepute anticipat revin posesorului, n msura n care buna sa credin se
menine la data scadenei acestora.
Posesorul este de bun-credin, dac posed n baza unui titlu translativ de
proprietate, ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc. El nceteaz a fi de bun-credin, din momentul n care
cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute (spre exemplu, prin chemarea sa n judecat,
la cererea adevratului proprietar) i va restitui proprietarului toate fructele percepute.
Posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele percepute, precum i
contravaloarea acelora pe care a omis s le perceap.
8. Protecia posesiei prin aciunile posesorii

8.1. Noiunea, reglementarea legal i delimitarea aciunilor posesorii
Aciunea posesorie este mijlocul procesual pus la ndemna posesorului-
reclamant pentru a apra posesia ca stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a
menine aceasta stare de fapt ori pentru a redobndi posesia, cnd aceasta a fost
pierdut.
Potrivit dispoziiilor art. 949 C.civ., Cel care a posedat un bun ... poate
solicita instanei de judecat prevenirea ori nlturarea oricrei tulburri a posesiei
sale sau, dup caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este ndreptit s
primeasc despgubiri pentru prejudiciile cauzate.
Aadar, aciunile posesorii pun n discuie numai starea de fapt care
caracterizeaz posesia. Din acest punct de vedere, se deosebesc aciunile posesorii, de
aciunile petitorii (precum aciunea n revendicare), acestea din urm punnd n
discuie un drept real.
Codul civil reglementeaz aciunile posesorii n art. 949-952.
62
8.2. Caracterele juridice ale aciunilor posesorii
Aciunile posesorii prezint urmtoarele caractere juridice:
- Sunt aciuni reale, putnd fi intentate mpotriva oricrei persoane, chiar
mpotriva proprietarului bunului, care tulbur exercitarea panic a posesiei sau l
deposedeaz pe posesor de bunul su [art. 950 alin. (1) C.civ.].
n schimb, aciunile posesorii nu pot fi introduse mpotriva persoanei fa de
care posesorul are obligaia de restituire a bunului [art. 950 alin. (2) C.civ.].
- Sunt aciuni imobiliare, ntruct se aplic doar n cazul tulburrii ori
deposedrii de posesia bunurilor imobile.
Aciunile Precizm c, n ceea ce privete bunurile mobile, aciunile posesorii sunt
posesorii inutile, opernd prezumia de titlu de proprietate, consacrat de art. 935 C.civ.
- Prin intermediul lor se apr posesia ca stare de fapt i nu un drept real,
precum n cazul aciunilor petitorii.
- Se soluioneaz dup o procedur special, completat cu norme de drept
comun.
8.3. Felurile aciunilor posesorii i condiiile de exercitare a acestora

Distingem ntre dou categorii de aciuni posesorii: aciunea posesorie
general (sau aciunea n complngere) i aciunea posesorie special (sau aciunea n
reintegrare ori reintegranda).
a) Aciunea posesorie general (sau aciunea n complngere)
Aceasta reprezint aciunea prin care posesorul solicit ncetarea actelor de
tulburare a posesiei sau redobndirea posesiei, n situaia n care deposedarea nu s-a
fcut cu violen.
Exerciiul acestei aciuni implic ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
Tulburarea poate fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt const ntr-un fapt
material, svrit cu intenia de a tgdui posesia titularului. Tulburarea de drept
rezult dintr-un act juridic care ncalc posesia sau folosina panic a titularului.
Deposedarea reprezint un fapt prin care se ajunge la pierderea complet a
posesiei, avnd un caracter mai nergic dect tulburarea.
- reclamantul s fac proba (prin orice mijloc) c, nainte de data la care a avut
loc tulburarea sau deposedarea, a posedat bunul cel puin un an;
- posesia reclamantului s fie util, adic lipsit de vicii.
b) Aciunea posesorie special (sau aciunea n reintegrare)
Aceasta reprezint aciunea prin care posesorul solicit ncetarea unor acte de
tulburare sau de deposedare, care au avut loc prin violen, material sau moral.
Potrivit dispoziiilor art. 951 alin. (2) C.civ., Dac tulburarea ori deposedarea este
violent, aciunea poate fi introdus i de cel care exercit o posesie viciat, indiferent
de natura posesiei sale. ns, termenul n care poate fi introdus aciunea posesorie,
indiferent c tulburarea sau deposedarea a fost panic sau violent, este de un an de
la data tulburrii sau deposedrii.
Aadar, singura condiie, ce trebuie ndeplinit pentru a putea fi exercitat
aceast aciune, este aceea de a nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
8.4. Luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat

Msurile pentru conservarea bunului posedat, reglementate de art. 952 C.civ.,
constituie mijloace procesuale puse la dispoziia posesorului, n scopul de a preveni
63
producerea unei tulburri i a evita un pericol de distrugere sau deposedare a bunului
posedat.
Aceste msuri nu trebuie confundate ns cu aciunile posesorii, acestea din
urm avnd rolul de a nltura tulburarea sau deposedarea i de a restabili situaia
anterioar acestor evenimente.
Pentru a fi luate aceste msuri, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
- s existe motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi distrus
sau deteriorat de un lucru aflat n posesia altei persoane sau ca urmare a unor lucrri
(precum ridicarea unor construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe
fondul nvecinat);
- obiectul cererii s fie reprezentat de luarea msurilor necesare pentru
evitarea pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor.
Pn la soluionarea acestei cereri, instana de judecat poate dispune plata
unei cauiuni de ctre posesorul reclamant sau de ctre persoana prt.
Felurile aciunilor posesorii. A se vedea pag. 59-60.
APRAREA DREPTURILOR REALE
Aprarea drepturilor reale se poate realiza astfel:

- dreptul de proprietate poate fi aprat prin exercitarea aciunii n revendicare,
a aciunii negatorii sau a aciunii n grniuire;
- dezmembrmintele dreptului de proprietate pot fi aprate prin exercitarea
aciunii confesorii.
I. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n revendicare

1. Noiunea aciunii n revendicare
Potrivit dispoziiilor art. 563 C.civ., Proprietarul unui bun are dreptul de a-l
revendica de la posesor sau de la o alt persoan care l deine fr drept. El are, de
Aciunea n asemenea, dreptul la despgubiri, dac este cazul.
revendicare. Potrivit literaturii de specialitate, aciunea n revendicare reprezint aciunea
Definiie. real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestui
bun sau aciunea prin care proprietarul neposesor reclam bunul de la posesorul
neproprietar.
64
2. Caracterele juridice ale aciunii n revendicare
Aciunea n revendicare prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este o aciune real n sensul c protejeaz un drept real, dnd posibilitatea
titularului s urmreasc bunul n minile oricui s-ar afla; ea poate fi formulat doar
ct timp bunul exist. Dac bunul revendicat a disprut, din culpa celui care l-a
acaparat, aciunea se modific ntr-o aciune n pretenii i va deveni prescriptibil;
b) este o aciune n realizarea dreptului, deosebindu-se de aciunea n
constatare care se limiteaz doar la recunoaterea dreptului de proprietate;
c) este o aciune petitorie, ntruct pune n discuie un drept real dreptul de
Aciunea n
revendicare. proprietate;
Caractere d) este o aciune imprescriptibil, n principiu. Potrivit dispoziiilor art. 563
juridice. alin. (2) C.civ., Aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor
n care prin lege se dispune altfel. Asemenea excepii sunt:
- imobilele vndute prin licitaie public iniiat n cadrul executrii silite pot
fi revendicate n termen de 3 ani, conform art. 520 alin. (1) C. proc. civ.;
- bucata de teren alipit noului fond prin efectul avulsiunii poate fi revendicat
n termen de 1 an, potrivit art. 572 C.civ.
n practic, se ntmpl frecvent ca aciunea n revendicare s fie dublat de o
cerere subsidiar de obligare a prtului la contravaloarea bunurilor mobile pretinse,
situaie n care instanele calific aciunea ca fiind n pretenii, i deci, supus
prescripiei.
3. Condiiile de exercitare a aciunii n revendicare

Pentru admiterea oricrei aciuni n revendicare, este necesar ndeplinirea
urmtoarelor trei condiii:
a) titlul de proprietate;
Prima condiie pe care trebuie s-o respecte reclamantul care formuleaz o
aciune n revendicare este aceea de a dovedi dreptul su de proprietate, conform
regulii actori incumbit probatio. Potrivit dispoziiilor art. 565 C.civ., n cazul
imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada dreptului de proprietate se face cu
extrasul de carte funciar.
Poate avea calitatea de reclamant ntr-o aciune n revendicare:
- att titularul dreptului de proprietate ct i motenitorii legali ai acestuia;
- fiecare coproprietar n cazul proprietii comune;
Potrivit dispoziiilor art. 643 alin. (1) C.civ., Fiecare coproprietar poate sta
singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la
coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare.
n temeiul dispoziiilor art. 643 C.civ., Hotrrile judectoreti pronunate n
folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile judectoreti
potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari.
Potrivit prevederilor alin. (3) ale art. 643 C.civ., Cnd aciunea nu este
introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat introducerea
n cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani, n termenul i condiiile
prevzute n Codul de procedur civil pentru chemarea n judecat a altor persoane.
- nudul proprietar al bunului grevat de dreptul de uzufruct;
Aciunea n
- creditorii chirografari pe calea aciunii oblice.
revendicare.
Condiii. b) acapararea total sau parial a bunului;
65
n cazul bunurilor mobile, o asemenea acaparare presupune simplul fapt c
prtul se afl n posesia unui bun care a ieit involuntar din stpnirea proprietarului,
iar n cazul bunurilor imobile acapararea presupune ocuparea acestora de ctre prt.
c) acapararea s fi fost fcut fr drept de ctre prt.
Pentru a se ajunge la o asemenea concluzie, instanele de judecat trebuie s
examineze susinerile contradictorii ale prilor i titlurile pe care le nfieaz,
pentru a verifica dac dreptul reclamantului a fost sau nu uzurpat. Este problema
probaiunii dreptului de proprietate i a aprecierii probelor n cadrul revendicrii.
4. Proba dreptului de proprietate

n orice proces civil avnd ca obiect revendicarea unui bun imobil,
reclamantul trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate, mai exact, a titlului
de proprietate pe care se ntemeiaz.
Dreptul de proprietate poate fi probat:
- cu nscrisuri care dovedesc orice act translativ de proprietate, precum titlul
prin care, fie s-a reconstituit, fie s-a constituit dreptul de proprietate dup procedura
Legii nr. 18/1991, contractul de vnzare-cumprare, contractul de schimb,
testamentul, tranzacia etc.;
- cu martori, pentru a face dovada unui fapt juridic prin efectul cruia s-a
dobndit proprietatea, precum uzucapiunea sau ocupaiunea.
Aciunea n
revendicare.
Proba absolut a dreptului de proprietate este reprezentat de modurile
Proba. originare de dobndire a proprietii, uzucapiunea i ocupaiunea, acestea avnd,
ns, o aplicaie redus.
Proba prin titluri are numai caracter relativ. Titlurile fac dovada deplin a
dreptului de proprietate, numai dac reclamantul dovedete c acestea provin de la
adevratul proprietar. Aadar, nscrisul trebuie completat cu alte dovezi, din care s
rezulte c toi autorii, care au nstrinat anterior bunul, au fost ei nii adevrai
proprietari. Datorit imposibilitii de realizare, proba cu titluri, ca dovad absolut, a
fost denumit probatio diabolica.
Pentru a fi nlturate inconvenientele probei cu titluri, mai sus prezentate,
jurisprudena i doctrina au formulat urmtoarele reguli, care permit soluionarea
litigiilor, privind dreptul de proprietate:
A) ambele pri litigante AU titluri scrise privind dreptul de proprietate
asupra imobilului aflat n litigiu.
a) dac titlurile provin de la acelai autor, va avea ctig partea, care a
ndeplinit formalitile de publicitate imobiliar. Dac niciuna dintre pri nu a
ndeplinit aceast exigen, avantajat va fi partea al crei act are data mai veche.
Dac ambele pri au realizat transcrierea imobiliar, va avea ctig aceea care a
realizat, mai nainte, aceast formalitate.
b) dac titlurile provin de la autori diferii, se va ine seama de titlul cel
mai vechi.
B) dac numai una dintre pri ARE titlu privind proprietatea bunului
revendicat, aceasta va avea ctig de cauz.
C) dac niciuna dintre pri NU ARE titlu i nici nu poate invoca
dobndirea proprietii prin uzucapiune sau ocupaiune, va fi avantajat partea a crei
posesie este mai bine caracterizat.
66
Ce caractere juridice prezint aciunea n revendicare? A se vedea pag. 61.
5. Aciunea n revendicare mobiliar

5.1. Prezumia de titlu
Potrivit dispoziiilor art. 935 alin. (1) C.civ., Oricine se afl la un moment dat
n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunului. Aceast prezumie a fost instituit de legiuitor, ntruct,
de regul, posesorul unui bun este i proprietarul acestuia, ceea ce nseamn c are un
titlu de proprietate.
Drept urmare, pentru a-i recupera bunul aflat n posesia altuia, titularul
dreptului va trebui s dovedeasc propriul titlu pentru c numai astfel pot fi rsturnate
prezumiile instituite de art. 919 alin. (1) C.civ., potrivit creia Pn la proba
contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor sau prezumia de
proprietate de care se bucur posesorul [art. 919 alin. (3) C.civ.].
5.2. Posesia de bun-credin a bunurilor mobile

Aa cum am artat cu ocazia analizei modurilor generale de dobndire a
dreptului de proprietate, persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar
un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv [art. 937 alin. (1)
C. civ.].
5.3. Condiiile de aplicare a regulii instituite de art. 937 alin. (1) C.civ.
Doctrina i jurisprudena au stabilit urmtoarele condiii pentru aplicarea
prezumiei de proprietate de care se bucur posesorul bunurilor mobile:
a) Proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su, transmindu-l unui
detentor precar, n baza unui contract care l oblig s restituie bunul, precum
contractul de nchiriere, de depozit, de mprumut. Prin urmare, terul trebuie s fie un
detentor precar.
Dac desesizarea n-ar fi voluntar, ne-am plasa n ipoteza prevzut de art.
937 alin. (2) C.civ., iar dac actul ar fi de nstrinare, dobnditorul n-ar mai avea
calitatea de detentor precar, nemaifiind obligat s restituie bunul.
b) Detentorul precar s fi nstrinat bunul unui ter, fr a avea
consimmntul proprietarului. Dac proprietarul ar fi fost de acord cu nstrinarea
bunului su de ctre detentorul precar, terul dobnditor n-ar mai fi n situaia de a
invoca beneficiul regulii n discuie.
67
c) Terul dobnditor s fi dobndit bunul printr-un titlu translativ de
proprietate pentru c altfel, ar avea calitatea de detentor precar, fiind obligat s
restituie bunul celui care l-a transmis.
d) Terul s fie de bun-credin, adic s fi crezut c a obinut bunul de la un
proprietar i nu de la detentorul precar.
Potrivit dispoziiilor art. 938 alin. (1) C.civ., Buna-credin a terului trebuie
s existe la momentul intrrii acestuia n posesia efectiv a bunului, indiferent de data
actului juridic n temeiul cruia bunul a fost transmis. Alin. (2) al aceluiai text
prevede c Buna-credin trebuie s existe la data intrrii n posesia efectiv a
bunului.
Revendicarea
bunurilor e) Posesia terului dobnditor s fie real i util.
mobile Este real posesia terului care are att corpus, ct i animus sibi habendi.
Posesia este util cnd nu este viciat. Precizm c, n acest caz, posesia nu trebuie s
fie continu.
f) Bunul aflat n posesia terului s fie individual determinat i corporal.
Cu titlu de excepie, titlurile la purttor (bunuri necorporale) pot forma
obiectul dobndirii prin posesia de bun-credin.
5.4. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terul dobnditor

de bun-credin.
Regula instituit la art. 937 alin. (1) C.civ. nu se aplic n privina bunului
pierdut sau furat. Art. 937 alin. (2) C.civ. prevede c Bunul pierdut sau furat poate fi
revendicat de la posesorul de bun-credin, dac aciunea este intentat, sub
sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stpnirea material a bunului.
Deosebit de condiiile prevzute pentru prima ipotez, textul impune nc
dou condiii:
- bunul mobil s fi fost dobndit de la un ho, de la o persoan care l-a gsit
sau de la cel care, la rndul su, l-a dobndit de la un ho sau gsitor;
- aciunea s fi fost introdus n termen de 3 ani de la data pierderii sau
furtului acelui bun mobil.
Admiterea aciunii intentate de proprietar deschide dreptul terului dobnditor
la aciunea n regres mpotriva hoului sau gsitorului de la care l-a dobndit.
5.5. Revendicarea bunului mobil de la cel care n-a respectat dispoziiile

art. 941 i urm. C.civ. (ho, gsitor, ter dobnditor de rea-credin)
Bunul mobil care nu aparine nimnui devine proprietatea posesorului n
temeiul ocupaiunii prevzut de art. 941 alin. (1) C.civ. Potrivit legii, asemenea
lucruri sunt cele fr stpn sau cele care, prin natura lor, nu au proprietar, precum
animalele slbatice, petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,
fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i
aromatice i altele asemenea, ns numai dac intrarea n posesie se face n condiiile
legii. Lucrurile mobile de valoare foarte mic sau foarte deteriorate care sunt lsate
ntr-un loc public, inclusiv pe un drum public sau ntr-un mijloc de transport n
comun, sunt considerate lucruri abandonate.
Cnd proprietarul dovedete dreptul su de proprietate, bunul mobil i va fi
restituit, indiferent dac el se afl la autorul furtului, la cel care l-a gsit sau la o alt
persoan de rea-credin.
68
Dei aciunea n revendicare este, ca regul, imprescriptibil, n temeiul
dispoziiilor art. 563 alin. (2) C.civ., persoana care deine bunul mobil cu rea-credin
poate invoca uzucapiunea de 10 ani.
5.6. Revendicarea de la gsitorul care s-a conformat dispoziiilor de la

art. 941 C.civ.
Dac bunul ori preul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi
considerat lucru fr stpn i remis gsitorului pe baz de proces-verbal. n acest
caz, gsitorul dobndete dreptul de proprietate prin ocupaiune. Dovada ocupaiunii
se poate face prin procesul-verbal menionat sau prin orice alt mijloc de prob. Dac
Revendicarea
bunurilor gsitorul refuz s preia bunul sau preul, acesta revine comunei, oraului sau
mobile municipiului pe teritoriul cruia a fost gsit i intr n domeniul privat al acesteia.
6. Efectele admiterii aciunii n revendicare

Efectele admiterii aciunii n revendicare privesc:
- bunul;
- fructele bunului;
- cheltuielile fcute cu bunul.
Vor fi restituite proprietarului:
a) bunul revendicat;
Acesta va fi restituit proprietarului, liber de eventualele sarcini pe care
posesorul le-ar fi constituit, prin orice acte juridice.
Dac restituirea n natur nu este posibil, se va restitui contravaloarea
bunului, iar dac bunul a pierit dintr-un caz asigurat, despgubirea se va constitui din
indemnizaia primit de la asigurtor.
b) productele i fructele bunului revendicat;
Acestea vor fi restituite proprietarului, dup urmtoarele distincii:
- dac posesorul a fost de bun-credin, acesta va pstra fructele culese pn
la momentul acionrii sale, cnd buna-credin nceteaz (art. 948 C.civ.);
- dac posesorul a fost de rea-credin, cunoscnd c bunul nu era al celui care
i l-a nstrinat, cel dinti va restitui att fructele culese, ct i pe cele neculese, avnd
ns dreptul la restituirea cheltuielilor necesare culegerii lor.
c) cheltuielile efectuate cu bunul supus restituirii.
Acestea vor fi repartizate dup urmtoarele distincii:
- cheltuielile necesare, fcute pentru conservarea bunului, se vor restitui
integral, indiferent de buna sau reaua-credin a posesorului [art. 566 alin. (3) C.civ.];
- cheltuielile utile, cele care, fr s fi fost necesare, au sporit valoarea
bunului, vor fi restituite n msura sporului de valoare, fr a distinge dup cum
posesorul este de bun sau de rea-credin;
- cheltuielile voluptuarii, cele care au fost fcute pentru plcerea personal a
posesorului i care n-au sporit valoarea lucrului, nu se cuvin celui care le-a efectuat.
69
Care sunt condiiile prezumiei absolute de proprietate ? A se vedea pag. 64.
II. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea negatorie i

aciunea n grniuire
1. Aciunea negatorie
Potrivit dispoziiilor art. 564 C.civ., Proprietarul poate intenta aciunea
negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este titularul vreunui drept real,
altul dect cel de proprietate asupra bunului su. Dreptul la aciunea negatorie este
imprescriptibil.
Aadar, aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul proprietar l
cheam n judecat pe prtul care pretinde c este titularul unui dezmembrmnt al
Aciunea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv, solicitnd instanei de judecat s i
negatorie recunoasc dreptul de proprietate i s constate inexistena dreptului real al prtului.
n cazul aciunii negatorii (spre deosebire de aciunea n revendicare), prtul
nu are stpnirea material a bunului, astfel nct nu se pune problema restituirii
acestuia.
Se poate uza de aciunea negatorie i mpotriva celui care pretinde c ar avea
un drept real de garanie asupra bunului reclamantului.
Aciunea negatorie prezint urmtoarele caractere juridice:
- este o aciune real;
- este o aciune petitorie;
- este imprescriptibil extinctiv;
- este o aciune n constatare i nu de realizare a dreptului.
2. Aciunea n grniuire
Aciunea n grniuire (ce nu trebuie confundat cu grniuirea 30 ) reprezint
mijlocul juridic prin care reclamantul cheam n judecat pe titularul dreptului de
proprietate asupra fondului limitrof cu care nu se nelege n privina limitei de hotar
sau a cheltuielilor de delimitare a fondurilor, solicitnd instanei s determine, prin
semne exterioare, linia despritoare dintre cele dou fonduri vecine
Aciunea n grniuire poate fi intentat, n principal, de ctre
proprietar/coproprietar sau nudul proprietar. Poate fi de asemenea intentat de ctre
Aciunea n uzufructuar, uzuar sau superficiar, niciodat ns de ctre detentorul precar (chiria
grniuire
sau arenda).
Aciunea n grniuire prezint urmtoarele caractere juridice:
30
Grniuirea reprezint operaiunea de delimitare prin semne exterioare a limitelor a dou fonduri
vecine care aparin unor titulari diferii.
70
- este o aciune imobiliar;
- este imprescriptibil extinctiv;
- este o aciune de realizare a dreptului.
III. Aprarea dezmembrmintelor dreptului de proprietate prin

aciunea confesorie
Potrivit dispoziiilor art. 696, 705, 754 i 757 C.civ., aciunea confesorie
poate fi intentat mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului de
superficie, de uzufruct, de uz, de abitaie i de superficie.
Prin aciunea confesorie, reclamantul pretinde c este titularul unui
dezmembrmnt al dreptului de proprietate i c a pierdut stpnirea material a
bunului. Drept urmare, acesta pretinde instanei de judecat s-l oblige pe prt s-i
recunoasc dezmembrmntul i s i restituie stpnirea material a bunului.
Aciunea confesorie prezint urmtoarele caractere juridice:
- este imprescriptibil n ipoteza n care urmrete aprarea dreptului de
superficie i prescriptibil (n termen de 30 de ani), cnd urmrete aprarea celorlalte
dezmembrminte ale dreptului de proprietate;
- este o aciune de realizare a dreptului.
Care sunt aciunile prin care pot fi aprate dezmembrmintele dreptului de

proprietate? A se vedea pag. 67.
71

Bucureti, 2011.
Bucure ti, 2012.
Bucureti, 2011.
72
MODULUL III
PROPRIETATEA PUBLIC
1. Cuprins
2. Obiectiv general
Cuprins:
U.I. 2: Caracterizare general a dreptului de proprietate public.
= 6 ore

dreptului de proprietate public.

criteriile de clasificare, obiectul, dobndirea, subiecii, caracterele juridice i
exercitarea dreptului de proprietate public.
CARACTERIZARE GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE
PUBLIC
1. Reglementare legal
Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituia Romniei proprietatea este public
sau privat iar potrivit alin. (2) al aceluiai articol proprietatea public este
garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativ-
teritoriale.
Legea nr. 18/1991, modificat i completat, face trimiteri la domeniul public,
fapt care a suscitat o serie de controverse privind raportul dintre proprietatea public
i domeniul public. n art. 4 alin. (4) se dispune c terenurile afectate unei utiliti
publice fac parte din domeniul public iar art. 5 enumer categoriile de terenuri care
alctuiesc domeniul public.
Legea nr. 213/1991 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i
73
regimul juridic al acesteia este reglementarea cadru a proprietii publice. Potrivit art.
3 alin. (1) din aceast lege domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de
art. 136 alin. (3), din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta
lege i din orice bunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
Reglementare
legal
Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 122 alin. (1)
c aparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care, potrivit legii
sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege de uz
sau de interes public naional.
Fr a ne propune un inventar al reglementrilor proprietii publice, amintim
c, printre altele, Legea apelor nr. 107 din 25 septembrie 1996 se refer la apele de
suprafa care aparin domeniului public, c Legea petrolului nr. 238/7 iunie 2004
dispune la art. 1. c resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului
contintental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform principiilor dreptului
internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul
exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn i c potrivit Codului silvic
fondul forestier al statului face obiectul proprietii publice.
2. Definiie
Potrivit art. 858 C.civ. proprietatea public este dreptul de proprietate ce
aparine statului sau unei uniti administrative-teritoriale asupra bunurilor care, prin
natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiia s fie
dobndite printr-unul din modurile prevzute de lege.
Autorii de drept civil definesc dreptul de proprietate public n aceeai
termeni, ca fiind acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor
sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o
dispoziie special a legii, sunt de uz i utilitate public sau, ntr-o alt formulare,
Definiie acel drept real care are titular exclusiv statul sau unitile administrativ-teritoriale i
care confer acestor titulari atributele posesiei, folosinei i dispoziiei ns n regim
de drept public, asupra bunurilor care, prin declaraia legii sau natura lor sunt de uz
sau de interes public.
Potrivit altor autori dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate
al statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii
sau prin natura lor, sunt de uz sau interes generalsau acel drept de proprietate n
care atributele acestuia se exercit de ctre stat i unitile administrativ-teritoriale i
care poart asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescriptibil
i insesizabil.
3. Criterii de calificare
Modul de determinare a bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate
public constituie obiectul unei controverse clasice de drept civil.
Plecndu-se de la reglementrile actuale, mai sus evocate, doctrina a constatat
c dou sunt aceste criteriie n baza crora anumite bunuri pot fi incluse n
proprietatea public:
- prin determinarea legii, o serie de bunuri pot fi declarate ca fcnd parte din
proprietatea public. Astfel, bunurile enumerate de art. 135 alin. (4) din Constituie
sau cele menionate n Anexa la Legea nr. 213/1998, pentru a ne referi doar la dou
exemple, fac parte, ope legis, din proprietatea public. n afara bunurilor prevzute de
74
art. 135 alin. (3) din Constituie, n privina celorlalte bunuri declarate prin lege ca
fcnd parte din proprietatea public se cere ca titlul n temeiul cruia au fost trecute
n domeniul public s fi fost legal. Astfel, art. 6 din Legea nr. 213/1998 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia dispune c fac parte din domeniul
public sau privat al statului ori al unitilor administrativ-teritoriale bunurile
dobndite de stat n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, dac au intrat n
Criterii de
calificare proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei i a
tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data
prelurii de ctre stat;
- uzul i interesul public. Bunuri care prin natura lor sunt destinate folosinei
generale, cum sunt parcurile publice, pieele, drumurile etc. fac parte din proprietatea
public.
Definii dreptul de proprietate public. A se vedea pag. 74.
4. Obiectul proprietii publice

Fac parte din proprietatea public urmtoarele categorii de bunuri:
- potrivit art. 859 alin. (1) C.civ., constituie obiect exclusiv al proprietii
publice: bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial
energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale
ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri prevzute de
Obiect legea organic;
-bunurile care nu fac parte, n mod exclusiv, din domeniul public, pot face
obiectul, att al proprietii publice ct i al celei private. Pentru a decide regimul lor
juridic se vor aplica criteriile mai sus enunate, astfel c asemenea bunuri vor putea fi
calificate drept proprietate public, dac prin natura lor sunt de uz sau de utilitate
public.
5. Dobndire
Noul Cod civil enumer la art. 863 cazurile de dobndire a dreptului de
proprietate public. Ele sunt sunt, de fapt, moduri de dobndire a proprietii:
a) prin achiziie public, efectuat n condiiile legii;
b) prin expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
c) prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura
lui sau prin voina dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d)prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dobnditorului, devine de uz ori de interes public;
75
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public
al acestuia sau din domeniul privat al unei uniti administrativ-teritoriale n
domeniul public al acesteia, n condiiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
6. Subieci
Potrivit art. 136 alin. (2) din Constituie subiecii dreptului de proprietate
public sunt statul i unitile administrativ-teritoriale, dup cum bunurile sunt de
interes naional sau local.
Legea nr. 18/1991 prevede, la art. 4 alin. 2 c domeniul public poate fi de
interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine
statului, sau de interes local, caz n care, de asemenea, n regim de drept public,
aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
Care sunt subiecii dreptului de proprietate public? A se vedea pag. 76.
7. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public

7.1. Regim juridic special
Dreptul de proprietate public se bucur de un regim juridic diferit de cel al
dreptului de proprietate privat. Potrivit art. 861 alin. (2) proprietatea asupra acestor
bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune sau,
dup caz, prin posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile. Prin art. 136 alin.
(4) din Constituie, art. 11 din Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i
regimul juridic al acesteia, art. 122 alin. (1) din Legea nr 215/2001 a administraiei
publice locale, bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile i insesizabile.
Prin urmare, regimul special al proprietii publice este dat de cele trei
caractere ale acesteia i nu de nevoia unei aprri prefereniale, de genul celei mult
Caractere
juridice clamate nainte de 1989.
7.2. Drept inalienabil

Potrivit textelor legale mai sus invocate, bunurile care fac obiectul dreptului
de proprietate public sunt scoase din circuitul civil, neputnd fi nstrinate ci doar
date n administrare, concesionate sau nchiriate.
Ca o consecin a inalienabilitii, bunurile din proprietatea public nu pot fi
nici dezmembrate. Avnd a se pronuna asupra posibilitii de grevare a unor
asemenea bunuri, nainte de apariia Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i
regimul juridic al acesteia, doctrina majoritar ct i jurisprudena s-au dovedit a fi
76
inflexibile, susinnd teza imposibilitii constituirii dezmembrmintelor asupra
acestor bunuri, soluie contrazis de noile reglementri.
Astfel, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public, servituile stabilite prin fapta omului se sting n
msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului
urmrit prin expropriere, reglementare reluat de art. 13 din Legea nr. 213/1998 prin
care servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura
n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile afectate. Aprecierea acestei compatibiliti este o chestiune de fapt
ce va fi examinat n raport de particularitile fiecrui caz n parte.
Pentru identitate de motive, inalienabilitatea dreptului de proprietate public
nu este incompatibil cu constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor care fac
obiectul acestui drept, cum sunt dreptul de administrare, de concesiune i de folosin,
pe care le vom examina n cele ce urmeaz. Aa cum s-a subliniat, faptul c, potrivit
art. 135 alin. (5) n prezent art. 136 alin. (4) din Constituie, bunurile proprietate
public pot fi scoase din administrarea organelor statului i date n administrare
regiilor sau instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, nu nseamn c
bunurile i pierd apartenena la domeniul public, ntruct ceea ce se nstrineaz este
numai dreptul de exploatare, fr ca aceasta s schimbe destinaia bunurilor
Sub un alt aspect, caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public
trebuie pus n acord cu legile retrocedrii proprietilor. Astfel, cnd un teren cu
vegetaie forestier face obiectul cererii de restituire, el va fi scos din proprietatea
Caractere
public i trecut n proprietatea privat a statului, la fel cum se va proceda i cu
juridice
bunurile imobile care au aparinut cultelor religioase din Romnia.
Actele juridic ncheiate cu nerespectarea inalienabilitii bunurilor proprietate
public sunt lovite de nulitate absolut avnd n vedere c interesul nclcat ine de
ordinea public.
7.3. Drept imprescriptibil

Printre caracterele juridice ale dreptului de proprietate public prevzute de
art. 861 C.CIV. este i imprescriptibilitatea acestuia. Prevederi similare le vom regsi
i la art. 5 din Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr. 213/1991 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate public privete, att prescripia
extinctiv ct i pe cea achizitiv. Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicare a
bunurilor proprietate public poate fi exercitat oricnd i nu doar nuntrul unor
termene. Achizitiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c bunurile imobile,
proprietate public, nu pot fi dobndite printr-o posesie ndelungat, ceea ce nseamn
c ntr-o aciune n revendicare ntemeiat pe dreptul de proprietate public, prtul
nu poate invoca excepia uzucapiunii. Pentru identitate de motive, bunurile mobile
proprietate public nu pot face obiectul posesiei de bun-credin.
7.4. Drept insesizabil

Bunurile proprietate public nu pot face obiectul urmririi silite de ctre
creditorii statului sau ai unitilor administrativ-teritoriale. De altfel, urmrirea unor
bunuri din patrimoniul debitorului nu se poate face dect n condiiile n care
debitorul este insolvabil, ceea ce nu se poate spune despre stat sau unitile
administrativ-teritoriale.
77
Explicai caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public. A se vedea pag.
76-77.
8. Exercitarea dreptului de proprietate public

8.1. Particulariti
Exercitarea dreptului de proprietate public are o serie de particulariti
determinate, pe de o parte, de faptul c obiectul acestuia are menirea de a satisface
interesele sociale ale comunitii, la nivel local, judeean sau naional, iar pe de alt
parte c titularii acestui drept sunt investii cu autoritatea i competena de a gestiona
ct mai riguros bunurile ce fac obiectul proprietii publice, att n raporturile de
drept public ct i n cele de drept privat.
Referindu-se la limitele exercitrii dreptului de proprietate public, art. 862
alin. (1) C.civ. prevede c dreptul de proprietate public este susceptibil de orice
limite reglementate de lege sau de prezentul cod pentru dreptul de proprietate privat,
n msura n care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile afectate. Potrivit dispoziiilor urmtoare, incompatibilitatea se
Exercitare constat prin acordul ntre titularul proprietii publice i persoana interesat sau, n
caz de divergen, pe cale judectoreasc. n aceste cazuri, persoana interesat are
dreptul la o just i prompt despgubire din partea titularului proprietii publice.
Potrivit Legii nr. 90/2001 privind organizarea i funcionarea Guvernului
Romniei i a ministerelor, funcia de administrare a proprietii statului i
gestionarea serviciilor publice pentru care statul este responsabil revine Guvernului
iar la nivel local, consiliilor locale, consiliului general al municipiului Bucureti i
consiliilor judeene, autoriti publice care sunt, concomitent, i organe ale unitilor
unitilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice, putnd participa la raporturi
de drept civil, cu respectarea legii.
Statul i exercit, n mod direct, dreptul de proprietate prin intermediul
Ministerului Finanelor. n mod indirect, bunurile proprietate public pot fi date n
administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate,
nchiriate sau date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Prin urmare, exercitarea dreptului de proprietate public se nfptuiete prin
constituirea unor drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de concesiune i
dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile.
8.2. Dreptul de administrare

Definiie
Dreptul de administrare a fost definit ca fiind dreptul real principal,
inalienabil, insesizabil i imprescriptibil, constituit de autoritatea competent, n mod
78
gratuit, asupra unui bun din domeniul public n favoarea unei regii autonome sau a
unei instituii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public,
drept care confer titularului su atributele posesiei, folosinei i dispoziiei, cu
respectarea obligaiilor prevzute n actul de constituire, precum i a limitelor
materiale i juridice.
Natura juridic
Dreptul de administrare este un drept real.
Ca orice drept real, el este opozabil erga omnes, n raporturile civile. Pentru
c este constituit pe temeiul proprietii publice, n raporturile de drept public cu
autoritile care l-au constituit, acest drept nu poate fi opus. Astfel, statul, reprezentat
de Guvern, poate redistribui aceste bunuri altor entiti, n temeiul dreptului su de
proprietate, fr a-i putea fi invocat dreptul de administrare constituit.
Potrivit art. 12 alin. alin. 2 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, dreptul de administrare se constituie prin
hotrre de Guvern, prin hotrre a consiliului judeean, dup caz, a Consiliului
General al Municipiului Bucureti sau a consiliului local.

Dreptul de Constituire
administrare Dreptul de administrare este calificat de art. 867 C.civ. ca drept real
corespunztor proprietii publice. Potrivit art. 867 alin. (1) C.civ., dreptul de
administrare se constituie prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean sau, dup
caz, a consiliului local. Constituia Romniei prevede n art. 136 alin. (4) c
bunurile proprietate public sunt inalienabile. In condiiile legii organice, ele pot fi
date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate
ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosin gratuit instituiilor de utilitate
public. Prevederi referitoare la dreptul de administrare se regsesc i n Legea nr.
213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, Legea
administraiei publice nr. 215/2001, Ordonana Guvernului nr. 15/1993 privind unele
msuri pentru restructurarea activitii regiilor autonome, Ordonana de urgen nr.
88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, modificat prin Ordonana nr.
99/1999 privind unele msuri de accelerarea reformei economice.
Caractere juridice
n raporturile de drept privat, cest drept este inalienabil, imprescriptibil i
insesizabil.
Este inalienabil la fel cum este i dreptul de proprietate public n temeiul
cruia a fost constituit, n sensul c nu poate fi, nici nstrinat i nici grevat.
Este imprescriptibil, nefiind supus nici prescripiei extinctive, n sensul c
poate fi invocat oricnd i nu doar ntr-un anumit termen, nici prescripiei achizitive,
neputnd fi dobndit printr-o posesie ndelungat
Este insesizabil, neputnd fi urmrit de creditori, care, potrivit art. 10 alin. (1)
din Ordonana Guvernului nr.15/1993, n cazul angajrii rspunderii contractuale sau
delictuale a regiei autonome, creditorii pot cere executarea silit numai asupra
bunurilor din proprietatea regiei.
79
Definii dreptul de administrare. A se vedea pag. 78-79.
Coninut juridic
Potrivit art. 868 alin. (2) C.civ. titularul dreptului de administrare poate
folosi i dispune de bunul dat n administrare n condiiile stabilite de lege i, dac
este cazul, de actul de constituire.
Aceste prerogative nu sunt aceleai cu cele specifice dreptului de proprietate
public:
- posesia este doar expresia juridic a stpnirii dar nu i a aproprierii. Altfel
spus, posesia exprim stpnirea n calitate de titular al acestui drept i nu al dreptului
de proprietate public;
- folosina este atributul esenial al acestui drept care permite titularului s
foloseasc bunul conform destinaiei sale, adic uzul i utilitatea public. Fructele
produse de bunurile frugifere sunt culese, n mod diferit: regiile autonome folosesc
fructele bunurilor date n administrare pentru acoperirea cheltuielilor proprii i
obinerea de beneficii, n timp ce instituiile publice, care sunt finanate de la buget,
vor vrsa sumele obinute la bugetul statului.
Potrivit art. 14 din Legea nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare pot
nchiria bunurile ncredinate dar numai cu aprobarea Guvernului, a consiliului
judeean sau al municipiului Bucureti sau a consiliului local, chiria obinut fiind
Dreptul de
administrare parial reinut. Astfel, prin art. 16 din Legea nr. 213/1998 se dispune c sumele
ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate public se fac,
dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. In cazul n care contractul de
nchiriere se ncheie de ctre titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s
ncaseze din chirie o cot-parte ntre 20-50%, stabilit dup caz, prin hotrre a
Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti
sau al consiliului local prin care s-a aprobat nchirierea;
-dispoziia nu se poate exercita dect ca dispoziie material, cu condiia
respectrii destinaiei bunurilor respective. Dispoziia juridic, atribut care presupune
nstrinarea ori grevarea bunurilor date n administrare, este exclus, pentru c, aa
cum am vzut, dreptul de administrare este inalienabil.
Subieci
Potrivit actelor normative artate, titulari ai dreptului de administrare nu pot
fi dect:
- regiile autonome nfiinate prin Legea nr. 15/1990. Potrivit art. 5 alin. (1) din
aceast lege, regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. Dup
intrarea n vigoare a Constituiei din anul 1991 i a Ordonanei Guvernului nr.
80
15/1993, textul a fost interpretat ca referindu-se doar la bunurile pentru care regia are
titluri de proprietate nu i la cele date n administrare. Prin Ordonana Guvernului nr.
30/1997, o mare parte din regiile autonome au fost transformate n societi
comerciale. Bunurile proprietate public, aflate iniial n administrarea regiilor
autonome, au fost concesionate noile entiti juridice create;
- instituiile publice. Potrivit art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 instituiile
publice sunt prefecturile i autoritile publice centrale i locale.
ncredinarea bunurilor proprietate public se face prin acte de drept
administrativ, care genereaz raporturi de subordonare, n cadrul crora regiile
autonome i instituiile publice au calitatea de subieci de drept public. Dar, ca orice
alte persoane juridice, avnd un patrimoniu propriu, ele particip i n calitate de
subieci de drept civil la raporturilor juridice de drept privat privitoare la bunurile pe
care le deine n proprietate.
Stingerea dreptului de administrare

Potrivit art. 869 C.civ., dreptul de administrare nceteaz odat cu ncetarea
dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n condiiile legii,
dac interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
ncetarea dreptului de administrare mai poate surveni ca urmare a
reorganizrii sau desfiinrii regiei autonome sau a instituiei publice, ncetarea
dreptului de proprietate public.
8.3. Dreptul de concesiune

Noiune
Autoritile publice au dreptul de a ncredina, prin selecie, deci intuitu
personae, gestiunea unor bunuri i servicii publice.
Concesionarea este o modalitate contractual de exercitare a dreptului de
proprietate public care este atribuit prin contractul de concesiune. Potrivit art. 2
alin. (2) din OUG nr. 54/2006 contractul de concesiune este acel contract prin care o
autoritate public denumit concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei alte
persoane denumite concesionar, care acioneatz pe riscul i pe rspunderea sa,
dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei
sume de bani numit redeven. Potrivit art. 872 alin. (1) C.civ., concesionarul poate
efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a asigura exploatarea
bunului. Cu toate acestea, sub sanciunea nulitii absolute, concesionarul nu poate
Dreptul de
concesiune nstrina i nici greva bunul dat n concesiune sau, dup caz, bunurile destinate ori
rezultate din realizarea concesiunii i care trebuie, potrivit legii sau actului
constitutiv, s fie predate concedentului la ncetarea, din orice motive, a concesiunii.
Potrivit aceluiai articol, alin. (2), fructele, precum i, n limitele prevzute de lege i
n actul de constituire, productele bunului concesionat revin concesionarului.
Prin urmare, contractul de concesiune este un contract intuitu personae, cu
titlu oneros, ncheiat pe durat determinat, anume cel mult 49 ani, perioad care
ns poate fi prelungit, prin acordul de voin al prilor, pentru nc jumtate din
perioada iniial.
Potrivit O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune trebuie ncheiat n
form scris, condiie care, potrivit doctrinei, este cerut ad validitatem i nu doar ad
probationem.
Dreptul obinut de concesionar prin contractul de concesiune este un drept
real principal, opozabil erga omnes, mai puin autoritii care l-a constituit.
81
Calitatea de concedent o au consiliile judeene, consiliile locale sau instituiile
publice de interes local pentru bunurile i serviciile care privesc comunitatea local i
ministerele sau alte organe ale administraiei publice centrale pentru bunurile i
serviciile de interes naional. Calitatea de concesionar poate avea orice persoan
fizic, romn sau strin, ct i orice persoan juridic de drept privat, romn sau
strin. Nu pot avea calitatea de concesionar persoanele juridice strine de drept
public. n ce privete legea aplicabil, indiferent de naionalitatea sau cetenia
concesionarului, cea care va guverna contractul va fi legea romn.
Reglementare
Printr-o norm cu valoare de principiu, Constituia Romniei prevede la art.
136 alin. (4) c bunurile proprietate public pot fi concesionate. La rndul su, fr a-
l defini, noul Cod civil prevede la art. 871: concesionarul are dreptul i, n acelai
timp, obligaia de exploatare a bunului, n schimbul unei redevene i pentru o durat
determinat, cu respectarea condiiilor prevzute de lege i a contractului de
concesiune. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia i Legea nr. 215/2001 privind administraia public local, modificat prin
Legea nr. 286/2006, admit posibilitatea concesionrii bunurilor care fac parte din
proprietatea public i proprietatea privat a statului. Apoi, printr-o serie de prevederi
speciale i derogatorii, este supus reglementrii concesionarea unor bunuri, activiti
i servicii cum sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i
unele msuri pentru realizarea construciilor, Legea nr. 84/1992 privind regimul
zonelor libere, Ordonana Guvernului nr. 16/2002 privind contractile de parteneriat
public-privat, aprobat completat prin Legea nr. 470/2002, modificat prin O.U.G.
nr. 15/2003 i Legea nr. 528/2004, O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor
de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor
de concesiune de servicii, aprobat prin Legea nr. 337/2006 i O.U.G. nr. 54/2006
privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public.
Aa cum s-a remarcat, dei ntre cele dou forme de concesiune privind
bunurile proprietate public i cele proprietate privat a statului exist deosebiri de
Dreptul de
concesiune obiect, reglementarea este comun.
Obiect
Potrivit art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
concesiune de bunuri proprietate public, pot fi concesionate bunurile aflate n
proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. Cum
majoritatea bunurilor din proprietatea public sunt afectate unor servicii publice,
odat cu concesionarea bunurilor se vor concesiona i serviciile respective. Art. 52
din actul normativ mai sus invocat impune ca, n contractele de concesiune ncheiate,
s fie individualizate, n mod distinct, bunurile care vor fi utilizate n derularea
concesionrii, bunurile de retur, cele care vor fi restituite concedentului la ncetarea
contractului de concesiune i bunurile concesionarului, cele care au fost folosite de el
n timpul concesiunii i care, la ncetarea concesiunii vor rmne n proprietatea
acestuia. Bunurile realizate de concesionar n exercitarea concesiunii vor fi fi
dobndite de concedent la ncetarea contractului de concesiune.
Asupra bunurilor de retur, concesionarul are dreptul de a le folosi, de a le
culege fructele, n conformitate cu scopul stipulat n contract dar i obligaia de a le
exploata n condiii de eficien.
82
ncetarea contractului de concesiune
Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune
nceteaz prin unul dintre urmtoarele moduri:
a) expirarea duratei stabilite n contractul de concesiune, cnd contractul
nceteaz de drept;
b) n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea
unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste i prealabile n sarcina
acestuia, n caz de dezacord fiind competent instana de judecat;
c) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin
reziliere de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului;
d) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin
reziliere de ctre concesionar, cu plata unei despgubiri n sarcina concedentului;
e) la dispariia, dintr-o cauz de for major, a bunului concesionat sau n
cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr
plata unei despgubiri.
La aceste moduri de ncetare a contractului de concesiune s-ar putea aduga
revocarea acestuia prin acordul de voin al prilor.
Care sunt modurile de ncetare a contractului de concesiune? A se vedea pag. 83.
8.4. nchirierea bunurilor proprietate public

Posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public este prevzut att de
Constituie [art. 136 alin. (4) teza a II-a], de Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public [art. 14 alin. (1)], de Legea nr. 215/2001 privind administraia public local
[art. 125 alin. (1)].
Dreptul chiriaului asupra bunurilor proprietatea public este un drept de
folosin izvornd ex contractu i deci un drept personal, nu real, precum n cazul
concesiunii.
nchirierea bunurilor proprietate public este supus aprobrii consiliului
local, consiliului judeean, Consiliului General al Municipiului Bucureti sau
Guvernului, dup cum bunul ine de interes local, judeean sau naional. Pentru a se
realiza o selecie ct mai obiectiv, nchirierea se face prin licitaie public.
8.5. Dreptul de folosin cu titlu gratuit

Reglementare
Potrivit art. 874 C.civ., dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate
public se acord, cu titlu gratuit, pe termen limitat, n favoarea instituiilor de
utilitate public. n lipsa unor dispoziii contrare n actul de constituire, titularul nu
83
beneficiaz de fructele civile ale bunului. Dispoziiile privind constituirea i ncetarea
dreptului de administrare se aplic n mod corespunztor. Aceast reglementare este
n acord cu prevederile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia, care, la art. 17, prevede c statul i unitile administrativ-
teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat,
persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar o activitate de binefacere sau
de utilitate public ori serviciilor publice, text preluat de art. 126 din Legea
administraiei publice locale nr. 215/2001.
Beneficiari
Pot beneficia de acest drept doar instituiile de utilitate public.
Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc o instituie pentru a fi calificat
ca fiind de utilitate public sunt prevzute de art. 38 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaii i fundaii:
- activitatea acesteia s se desfoare n interes general sau al unor
Dreptul de colectiviti;
folosin cu titlu - s funcioneze de cel puin 3 ani;
gratuit
- s fac dovada unei activiti anterioare semnificative, prin derularea unor
programe sau proiecte specifice acestui scop, nsoit de situaii financiare anuale i
de bugetele de venituri i cheltuieli pe ultimii 3 ani anteriori;
- valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori n parte s
fie fie cel puin egal cu valoarea patrimoniului iniial.Este o alt modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate public.
Caracterizare
Dreptul de folosin gratuit are urmtoarele caractere juridice:
- drept real principal i deci opozabil erga omnes, mai puin organelor de stat
care l-au constituit prin acte administrative supuse revocrii;
- drept constituit intuitu personae, n considerarea anumitor caliti ale
beneficiarilor;
- drept care se constituie cu titlu gratuit, prin act administrativ;
- drept revocabil;
- drept temporar, constituindu-se pe o perioad limitat de timp;
- drept netransmisibil.
Care sunt beneficiarii dreptului de folosin cu titlu gratuit? A se vedea pag. 84.
84

Bucureti, 2011.
Bucure ti, 2012.
Bucureti, 2011.
85

Drept Civil. Drepturi Reale Neculaescu

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Drept Civil. Drepturi Reale Neculaescu

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu

rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa Coordonator de disciplin:

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Suport de curs nvmnt la distan

= INFORMAII DE REFERIN/CUVINTE CHEIE

= TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNEI UNIT I DE

= INFORMAII SUPLIMENTARE PUTEI GSI PE PLATFORMA ID .

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind problematica

Obiective operaionale: nsuirea unor noiuni de baz privind noiunea,

2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Ce caractere juridice prezint patrimoniul? A se vedea pag. 6-7.

1. Boroi G., Stnciulescu L., Instituii de drept civil n reglementarea Noului

U.I. 2: Caracterizare general a dreptului de proprietate.

U.I. 3: Modalitile dreptului de proprietate.

U.I. 4: Dezmembrmintele dreptului de proprietate.

U.I. 5: Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate.

U.I. 7: Aprarea drepturilor reale.

Obiectiv general: Dobndirea de cunotine privind problematica

1. Accepiunile dreptului de proprietate

2. Noiunea i reglementarea legal a dreptului de proprietate privat

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

Ce caractere juridice prezint dreptul de proprietate? A se vedea pag. 10-11.

4. Atributele sau prerogativele dreptului de proprietate privat

5. Limitele juridice ale dreptului de proprietate privat

5.1. Limitele legale ale dreptului de proprietate privat

A) Limitele care privesc folosirea apelor

Enumerai limitele legale ale dreptului de proprietate privitoare la folosirea apelor? A

B) Limitele cu privire la pictura streinii

C) Limitele cu privire la lucrrile intermediare cerute pentru anumite

D) Limitele care privesc vederea asupra propriet ii vecinului

E) Limitele care privesc dreptul de trecere

F) Alte limite stabilite de Codul civil

Limitele care privesc dreptul de trecere. A se vedea pag. 15.

G) Limitri referitoare la exerciiul dreptului de dispoziie juridic a

b) Bunurile care pot circula numai n anumite condiii.

Definii rechiziia. A se vedea pag. 18.

c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public 7

5.2. Limitele convenionale ale dreptului de proprietate privat

5.3. Limitele judiciare ale dreptului de proprietate privat

Limitele judiciare ale dreptului de proprietate. A se vedea pag. 20-21.

6. Exercitarea abuziv a dreptului de proprietate

7. Formele dreptului de proprietate

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public. A se vedea pag. 22.

7.2. Dreptul de proprietate privat

7.2.2. Obiectul dreptului de proprietate privat

7.2.3. Trsturile dreptului de proprietate privat

7.2.4. Noiunea dreptului de proprietate privat

7.2.5. Subiectele dreptului de proprietate privat

Care este regimul juridic comparativ al proprietii private i proprietii publice? A

1. Consideraii generale privind modalitile dreptului de proprietate

2.1. Proprietatea comun pe cote-pri

2.1.1. Coproprietatea obinuit

I. Ct privete ntregul bun aflat n coproprietate, este necesar s deosebim

ncetarea coproprietii obinuite

2.1.2. Coproprietatea forat

2.2. Proprietatea comun n devlmie 20

3.2. Drepturile i obligaiile coproprietarilor

3.3. ncetarea proprietii periodice

Care sunt drepturile i obligaiile proprietarilor, n cazul proprietii periodice? A se

1. Consideraii generale privind dezmembrmintele dreptului de

2.2. Caracterele juridice ale superficiei

2.3. Dobndirea dreptului de superficie

2.4. ntinderea, exercitarea i aprarea dreptului de superficie

Exercitarea dreptului de superficie