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Modulo 1 - Generalidades del sector inmobiliario

La importancia del sector inmobiliario


La actividad inmobiliaria y su bullente mercado es,
sin duda, uno de los negocios ms grandes del
mundo. El desarrollo econmico de una nacin va
fuertemente ligado a la vitalidad de su mercado
inmobiliario, pues este sector promueve
inversiones, desarrolla activos tangibles, genera
consumo, estimula el empleo, impulsa el bienestar
social y, finalmente, contribuye al crecimiento de
las economas de las naciones.

Entre los productos de este sector estn los lotes, las viviendas tanto rsticas como urbanas,
condominios, edificios de departamentos y de oficinas, locales comerciales, centros comerciales.
Y entre los consumidores habituales estn los compradores, los arrendatarios, los que adquieren
con leasing, los inversores particulares y empresariales.

Cadena de valor del sector inmobiliario


La cadena de valor la componen las principales actividades de una empresa como los eslabones
de una cadena de actividades que van aadiendo valor al producto a medida que ste pasa por
cada una de ellas.
La cadena de valor del sector inmobiliario de puede resumir as:
Compra del terreno: adquisicin, por parte de la empresa desarrolladora, de los terrenos
necesarios para el desarrollo posterior de un proyecto inmobiliario.
Gestin urbanstica: comprende el conjunto de prcticas que establecen la forma
tcnico-jurdica de ejecutar los planes urbansticos. Su objeto es explicitar y concertar las
tareas de los diferentes actores en el proceso: administraciones pblicas, propietarias,
urbanizadoras y promotoras.
Diseo del producto: involucra el diseo arquitectnico, paisajstico y de interior.
Urbanizacin: acondicionar una porcin de terreno y prepararlo para su uso urbano,
abriendo calles y dotndolas de luz, pavimento y dems servicios.
Construccin: incluye las obras previas, la obra gruesa, las terminaciones y las
instalaciones.
Comercializacin (preventa y venta): etapa que requiere investigacin del mercado,
publicidad de captacin y el contacto comercial con el cliente.
Post venta: acciones relativas a gestionar todas las solicitudes y requerimientos de los
clientes que han adquirido una propiedad.

Productos inmobiliarios
El Mercado Inmobiliario est conformado por diferentes productos y sub productos clasificados
segn sea el uso al cual estn destinados y las variables de cada uno en cada caso.
Algunos productos inmobiliarios
casas
departamentos
oficinas
sitios comerciales
terrenos industriales
terrenos agrcolas
loteos
bodegas
parcelas
estacionamientos

Oferta y demanda
Generalidades del sector inmobiliario

Ley de la oferta y la demanda


La ley de la oferta y la demanda refleja la relacin entre la demanda que existe de un bien en el
mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido en base al precio que se establezca. Se tiene
que considerar que el mercado es de libre competencia, existen negociaciones entre los
oferentes y los demandantes y se permite el libro trfico de mercancas. La teora dice que:
hablando dentro de un mercado de competencia perfecta, el precio de un bien se situar en un
punto de equilibrio donde la demanda sea igual a la oferta. Ese punto de equilibrio es el
precio al que los consumidores estn dispuestos a comprar el bien.

Determinantes de la oferta y demanda de productos y servicios inmobiliarios


Algunos determinantes de la oferta inmobiliaria:
Precios de inmuebles: A mayor precio de los inmuebles aumenta la oferta. A menor
precio de los inmuebles disminuye la oferta.
Disponibilidad de suelo apto: A menor disponibilidad de suelo apto disminuye la oferta.
A mayor disponibilidad de suelo apto aumenta la oferta.
Costos de suelo: A mayor costo del suelo disminuye la oferta. A menor costo del suelo
aumenta la oferta.
Costos de produccin: Mano de obra, materiales, licencias. A mayor costo de produccin
disminuye la oferta. A menor costo de produccin aumenta la oferta.
La oferta disminuye si: disminuyen los precios de las viviendas, existe menor cantidad de
suelo apto, el costo del suelo aumenta, los costos de produccin aumentan.

La oferta aumenta si: aumentan los precios de las viviendas, existe mayor cantidad de suelo
apto, el costo del suelo disminuye, los costos de produccin disminuyen.

Algunos determinantes de la demanda inmobiliaria:


Factores demogrficos y sociales
Migracin: Los flujos migratorios hacen variar la cantidad demandada de productos
inmobiliarios. La emigracin hace disminuir la cantidad demandada. La inmigracin hace
aumentar la cantidad demandada.
Cambios en la estructura familiar: La divisin del ncleo familiar hace aumentar la
cantidad demandada.
Condiciones de vida: Entre ellas las caractersticas de la vivienda, caractersticas del
barrio, la accesibilidad. A mayor plusvala aumenta la cantidad demandada. A menor
plusvala disminuye la cantidad demandada.
Factores econmicos
Ingreso familiar: A mayor ingreso mayor capacidad de ahorro y de pago y por ende la
demanda aumenta. A menor ingreso menor capacidad de ahorro y de pago y por ende la
demanda disminuye.
Precios de Inmuebles: A mayor precio de los inmuebles disminuye la demanda. A menor
precio de los inmuebles aumenta la demanda.
Acceso a hipotecas y subsidios gubernamentales: A mayor acceso a las hipotecas y
los subsidios gubernamentales aumenta la demanda. A menor acceso a las hipotecas y los
subsidios gubernamentales disminuye la demanda.
Disminucin de la tasa de inters: La tasa de inters encarece o abarata los crditos
hipotecarios. A mayor tasa de inters disminuye la
demanda. A menor tasa de inters aumenta la demanda.

La demanda disminuye si: aumenta la emigracin, los


ncleos familiares permanecen intactos, las condiciones de
vida en nuevos proyectos no son ptimas, aumentan los
precios de las viviendas, disminuye el ingreso familiar,
aumenta la tasa de inters, menor acceso a hipotecas y
subsidios gubernamentales.

La demanda aumenta si: aumenta la inmigracin, los ncleos familiares se dividen, las
condiciones de vida en nuevos proyectos son ptimas, disminuyen los precios de las viviendas,
aumenta el ingreso familiar, disminuye la tasa de inters, mayor acceso a hipotecas y subsidios
gubernamentales.

EL MERCADO DEL CORRETAJE

El mercado de corretaje chileno, es reconocido nacional e


internacionalmente como un mercado que opera en forma
ordenada y eficiente.
A nivel local, la oferta de servicios inmobiliarios, incluido el
corretaje, es suficiente y de un buen nivel tcnico y
profesional, cuestin que se ve reflejada en la incorporacin
de herramientas tecnolgicas, desarrollo de productos y
servicios de primer nivel.
En Chile opera un alto nmero de agentes, sobre los cuales existe una buena percepcin. Los
costos asociados a las transacciones inmobiliarias a travs de corredores, corresponden a 4% del
costo de la transaccin. Este cobro es considerado normal a nivel internacional, incluso es
posible observar situaciones en que como producto de la competencia, estos cobros son
negociados por cobros menores.
Se puede constatar que en relacin a los avisos de venta o arriendo de inmuebles, existen dos o
ms operadores para una misma propiedad. El mercado de corretaje en Chile, no muestra
evidencia de conflictos, esto tanto a nivel de corredores como de clientes (Vendedores-
compradores).
No existe registros de conflictos en los organismos antimonopolios y los reclamos a nivel de
Sernac son escasos.
En relacin a las tareas asociadas al corretaje, sta la podemos definir como de intermediacin
en la transaccin de inmuebles (compraventas, arriendos y administracin de propiedades).

Principalmente las actividades que realiza son:


Actualizacin de informacin de mercado de la zona.
Cuando corresponda, hacer una tasacin.
Obtener el mandato de Venta de la propiedad.
Definir Plan de venta.
Prepara ficha informativa. Publicar, colocar letreros, colocar la propiedad en pgina web.
Reunir la documentacin de la propiedad (no considera la validacin o anlisis legal de
sta).
Preparar y coordinar la visita a la propiedad.
Mostrar la propiedad a compradores potenciales.
Seguimiento de las visitas.
Recibir y presentar la oferta.
Negociacin de las ofertas, si fuera el caso.
Coordinar el Cierre de Negocio, Promesa de Compraventa o escritura.

Las tareas del corredor se realizan en torno a las labores de los abogados, quienes deben
realizar los respectivos estudios de los ttulos; de los Notarios (legalizacin de documentos y
firmas); de los Conservadores de Bienes Races. La labor del corredor se centra en labores de
mercadeo. En relacin a las funciones asumidas por los corredores de propiedades en Chile,
resulta clarificador la comparacin con las funciones que realizan corredores en otros pases.
Es decir, los corredores no tienen responsabilidad ni realizan funciones en las que est en riesgo
el patrimonio de las partes involucradas en la transaccin.

Asociaciones y gremios
Aunque la legislacin y normativa vigente en Chile no exige para el desarrollo de actividades
inmobiliarias estar asociada algn gremio, asociacin o grupo en particular, hay que tener en
cuenta que la asociatividad es muy importante e implica acciones conjuntas y organizadas entre
distintos empresarios interesados en unir voluntariamente sus esfuerzos para conseguir
objetivos comunes y obtener beneficios que no podran alcanzar individualmente.
Cuanto ms pequea la empresa, mayores sern las ventajas de mantener relaciones
colaborativas con los dems agentes del sector.
Una asociacin gremial o empresarial es una agrupacin sin fines de lucro de empresarios del
mismo sector o rubro que promueve el desarrollo y la proteccin del sector. Muchas veces, las
asociaciones al nivel local o regional se asocian en gremios o cmaras de comercio al nivel
nacional. Una asociacin gremial debe estar conformada por al menos 25 personas naturales o 4
jurdicas.

Algunas asociaciones en Chile ligadas al corretaje de bienes races y al desarrollo de proyectos


inmobiliarios son:

ADI Asociacin de Desarrolladores Inmobiliarios: entidad


gremial que tiene como misin la promocin del desarrollo y
progreso del sector inmobiliario en Chile, en los mbitos de
vivienda, comercio, industria, turismo y servicios, buscando un
concepto de ciudad moderna, sustentable y eficiente.

ACOP Cmara Nacional de Servicios Inmobiliarios: entidad gremial que tiene como misin
velar por el desarrollo de la actividad del corretaje de propiedades y del servicio inmobiliario en
general, bajo las normas legales vigentes y conductas ticamente aceptadas. Entregar adems,
una slida formacin en la actividad y vigilar el correcto
desempeo de lamisma por parte de sus asociados.

ACP Asociacin de Corredores de Propiedades: entidad


gremial que tiene como objetivo entregar a travs de sus
asociados una atencin con altos estndares profesionales en
beneficio de sus clientes. Velar para que se cumpla con las
normativas legales vigentes y conductas ticamente aceptables.

COPROCH Asociacin Gremial de Corredores de Propiedades de


Chile: entidad gremial que tiene como objetivo promover el desarrollo,
racionalizacin y proteccin de las actividades relacionadas con el
mundo inmobiliario.
Intermediacin segn tipo de propiedades

Viviendas (Casas Departamentos)


Para las propiedades nuevas, stas son comercializadas directamente por la inmobiliaria o la
empresa constructora propietaria del proyecto a travs de salas de venta en la ubicacin del
proyecto. No se cobra comisin al comprador y los gastos de comercializacin son asumidos por
el propietario del proyecto.
Dentro de las evaluaciones, se considera un 3% como gasto de comercializacin. Se estima que
slo un 20% de las casas y departamentos nuevos se venden a travs de corredores. Para las
propiedades usadas, cerca del 80% de las transacciones se realiza a travs de corredores.
En este mercado se da un alto porcentaje de intermediacin realizado por personas naturales,
los propios dueos que realizan la gestin de venta y cobran una comisin. El otro porcentaje se
realiza a travs de empresas de corretaje de propiedades.
Oficinas
El mercado de oficinas nuevas, para proyectos clasificados como A y B, se realiza en ms de un
80% por empresas de corretaje de propiedades, donde cumple un rol importante las empresas
multinacionales que cuentan con clientes a nivel internacional y que ocupan el mismo proveedor
de servicios de intermediacin inmobiliaria en los diferentes pases donde desarrollan sus
actividades.

Comercial
Este segmento de mercado se subdivide en:
1) locales comerciales aislados
2) locales comerciales ubicados dentro de una franja comercial, dentro de un strip center
(formatos de locales de barrios con forma de L que agrupa al menos una tienda ancla con
superficie comercial menor a 3.000 M2).
3) locales comerciales en centros comerciales
Las transacciones del primer tipo de propiedades son realizadas por empresas de corretaje de
propiedades y/o personas naturales. El segundo tipo de propiedades es comercializado por el
operador que en su mayora ejerce la funcin de corretaje como parte del negocio sin cobro de
comisin directa al arrendatario. La comercializacin del tercer tipo de propiedades es realizada
directamente por el propietario del centro comercial.

Industrial/ centros de bodegas/ parques industriales


En el rea industrial, ya sea terrenos aislados para el uso industrial terrenos dentro de un
parque industrial, la comercializacin se realiza por empresas dedicadas al corretaje de
propiedades. Tratndose de los centros de bodegaje sta se realiza directamente por sus
operadores. En la mayora de los casos, estos operadores permiten que una empresa de
corretaje lleve al cliente, donde la empresa le cobra la comisin al cliente.

Terrenos para desarrollo


En la mayora de los casos la comercializacin va asociada al desarrollo del proyecto, donde el
que provee el terreno es parte del proyecto.
Comisiones y costos asociados a la intermediacin

Arriendos
Para las propiedades de uso habitacional, dado que el plazo del contrato que se exige en la
mayora de los casos es de un ao, la comisin que se cobra es de un tercio o mximo medio
mes de arriendo. Para las propiedades de uso comercial u oficinas, si el contrato de arriendo
tiene un plazo menor a 24 meses, la comisin que se cobra es de medio mes de arriendo.
Cuando el contrato supera los dos aos, la comisin que se cobra es del 2% del total del contrato
de arriendo. Se suele exigir para este tipo de propiedades un contrato mnimo de tres aos un
contrato de 5 aos con clusula de salida al ao 3.

Venta
Para las propiedades de uso comercial, oficina e industrial, la comisin que se cobra es del 2%
del total del contrato de venta a cada una de las partes, es decir, vendedor y comprador.
Regulacin Legal

El mercado de intermediacin inmobiliaria en Chile es realizado por


personas naturales y/o empresas denominadas corredores de
Propiedades y/o Agentes Inmobiliarios.
En 1989 se elimin el registro de corredores de propiedades que era
llevado por el Ministerio de Economa y hoy slo existen
agrupaciones gremiales que tratan de mantener una conducta tica
y profesional de corredores, los que cuentan con un Cdigo de tica y
Reglamento de Disciplina y cualquier irregularidad es sancionada
pudiendo llegar hasta la expulsin con publicidad.
La legislacin vigente no define la actividad denominada Corretaje de Propiedades. Sin
embargo, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede justificar la existencia de
intermediarios entre sus participantes, mediante el oficio denominado corretaje, el que tiene
lugar normalmente mediante la suscripcin de un mandato de compra o de venta, de
arrendamiento, u orden de visita. En este contrato se suele establecer que el corredor de
propiedades procurar que una tercera persona o interesado, contrate una operacin
determinada con el cliente mandante, quien a su vez se obliga a pagar una comisin al corredor
por esta gestin de intermediacin en caso que la operacin se realice. Por ello, el corredor
generalmente acta como mandatario de ambas partes.
As, mediante este tipo de contrato se formaliza una relacin de intermediacin entre el cliente y
el tercero con un fin especfico.

Caractersticas del contrato de corretaje de propiedades


De los elementos prcticos que se observan en este tipo de acuerdos, se puede sostener que un
contrato de corretaje de propiedades es aquel en que las partes se obligan recprocamente; una,
a ejecutar actos de mediacin tendientes a obtener la celebracin de actos civiles o comerciales
sobre inmuebles, y la otra, a pagar el precio del derecho que establece. Este derecho se llama
corretaje; la persona que lo paga se denomina cliente y quien ejecuta los actos de mediacin
se denomina corredor de propiedades. Este contrato de corretaje es considerado generalmente
como acto de comercio, y como tal, se regula en el Cdigo de Comercio, independientemente de
que el contrato celebrado posteriormente sea civil, como en el caso de la denominada
compraventa inmobiliaria.

Requisitos para ser corredor de propiedades


Al no estar regulada esta actividad, no existen requisitos legales ni reglamentarios para su
ejercicio; sin embargo, les son aplicables todos los requisitos legales y reglamentarios aplicables
a todos quienes ejercen actividades profesionales o comerciales.

Consideraciones generales en su calidad de contribuyentes


Como norma general, el corretaje de propiedades corresponde a una actividad comprendida en
la Primera Categora del Decreto Ley N 824, que aprueba el texto de la Ley sobre Impuesto a la
Renta, que grava las utilidades que generan las referidas actividades, segn el artculo 20, n 4,
de la Ley sobre Impuesto a la Renta, por lo que los contribuyentes que ejerzan esa actividad
deben declarar dicho impuesto y el Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA), siempre y cuando
sean personas jurdicas o que se trate de personas naturales que empleen capital en forma
preponderante para el desarrollo de su actividad.
Como norma de excepcin, la actividad de corretaje est comprendida dentro de las rentas de
Segunda Categora, siempre y cuando sean percibidas por personas naturales y provengan
exclusivamente de su trabajo o actuacin personal, la que estar afecta al Impuesto Global
Complementario o Impuesto Adicional, segn sea el caso, y estar exenta de IVA, de acuerdo con
el artculo 12, letra E, N 8, del D.L. N 825, Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
En este sentido, las operaciones afectas al Impuesto a la Renta de Primera Categora, deben
cumplir con las disposiciones establecidas por el Cdigo Tributario (D.L. N 830) y el D.L. N 825,
sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.
Las normas de los cuerpos legales indicados exigen a los corredores en general, por su condicin
de contribuyentes de Impuesto a la Renta de Primera Categora, y del Impuesto al Valor
Agregado (I.V.A.), cumplir con las siguientes obligaciones:
a. Inscribirse en el Rol nico Tributario (artculo 68, inciso 1, Cdigo Tributario).
b. Efectuar el trmite de Inicio de Actividades (artculo 68, inciso 1, Cdigo Tributario).
c. Timbrar Libros de Contabilidad y Documentos tales como: facturas y boletas de ventas, notas
de dbitos, notas de crditos, guas de despachos, facturas de compras, etc. La cantidad de
Libros y documentos a timbrar depender exclusivamente de la caracterstica operacional y
magnitud del negocio a desarrollar (artculo 16 y siguientes del Cdigo Tributario).
d. Comunicar a la Unidad del Servicio de Impuestos Internos correspondiente al domicilio del
contribuyente, las modificaciones importantes, tales como (artculo 68, inciso final, Cdigo
Tributario):
Ampliacin de Giro
Cambio de Razn Social
Cambio de Representantes Legales
Disminucin del Capital Social
Cambio de Domicilio
El Decreto Ley N 825, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, dispone la aplicacin de diversos
procedimientos en materias tales como:
Registros Especiales para contabilizar los Dbitos Fiscales I.V.A (impuesto recargado en las
facturas de ventas e incluido en el caso de las boletas de ventas).
Registros Especiales para contabilizar los Crditos Fiscales I.V.A. (impuesto recargado en
las facturas de compras).
Libro de Ventas (registro diario de las facturas y boletas de ventas).
Libro de Compras (registro de las facturas de compras).
Emisin de Facturas y Boletas de Venta.
Emisin de Notas de Dbito y de Crdito.
Emisin de Guas de Despacho.
Emisin de Facturas de Compra (segn corresponda).
Centralizar el movimiento de los Libros de Ventas, y/o de Compras en el sistema contable.
Declaracin y Pago Mensual, mediante el Formulario 29, de los impuestos determinados.
Dicha declaracin y/o pago debe incluir el impuesto retenido a los trabajadores y a los
profesionales, y el Pago Provisional Mensual (PPM) en los casos correspondientes.

Consideraciones frente al Impuesto sobre la Renta e Impuesto sobre las Ventas y


Servicios
En virtud de lo dispuesto por el artculo 20 n 4, del D.L. N 824, de 1974, Ley Sobre Impuesto a
la Renta, se trata de una actividad gravada con este Impuesto a la Renta de Primera Categora, y
en virtud de lo dispuesto por el artculo 52, del mismo D.L., las rentas provenientes de esta
actividad, percibidas por personas naturales residentes o domiciliadas en Chile, tributan con el
Impuesto Global Complementario, pudiendo descontar como crdito, el Impuesto a la Renta de
Primera Categora pagado.
Sin embargo, como ya se ha sealado, por aplicacin de las reglas generales del D.L. N 824,
comunes a la mayora de los contribuyentes, los corredores de propiedades pueden optar entre:
a) tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Primera Categora, y
b) tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Segunda Categora, del artculo
42, n 2, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, que permite a aquellos corredores que optan por
ejercer su actividad en calidad de personas naturales, y que por lo tanto no utilizan capital como
medio para la obtencin de negocios, o lo utilizan en una cantidad no relevante.

Obligacin de pagar Patente Comercial


Los corredores de propiedades, para realizar su actividad deben, al igual que cualquier persona
que ejerza una actividad econmica o comercial susceptible de causar impuesto, deben pagar
una patente a beneficio municipal, correspondiente a la actividad que realiza.
El artculo 23 del Decreto Ley N 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, dispone que El
ejercicio de toda profesin, industria, oficio, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa
secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominacin, est sujeta a una
contribucin de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de esta ley.
Se reitera que no existen requisitos legales o reglamentarios especficos para esta actividad.
Finalmente, el artculo 14 del Decreto N 484 dispone que las patentes debern ser clasificadas
en conformidad a la nomenclatura determinada por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en el
Clasificador de Actividades Econmicas, segn el rubro principal que declare el contribuyente.
El Clasificador sealado corresponde al listado de Cdigos de Actividad Econmica elaborado
por el SII. Para determinar el cobro de la patente municipal al cual estn afectos los corredores
de propiedades, se debe distinguir el rgimen tributario sobre Impuesto a la Renta al cual se
acojan, segn lo sealado recientemente;
a) si se opta por tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Primera Categora,
el valor de la patente ser determinado en funcin del Capital Propio del corredor de
propiedades; en caso de tener sucursales, cada una de ellas debe contar con su propia patente
comercial, siendo su valor, proporcional al capital propio dividido por la cantidad de sucursales.
b) Si se opta por tributar de acuerdo a las normas del Impuesto a la Renta de Segunda
Categora, del artculo 42, n 2, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, deben pagar una patente
municipal anual slo en la comuna donde est instalada la oficina principal, habilitndolo esa
patente equivalente a 1 UTM, para ejercer en todo el territorio nacional.

rganos competentes
Los servicios ofrecidos por los corredores de propiedades quedan cubiertos por la Ley N 19.496,
que establece Normas sobre Proteccin de los Derechos de los Consumidores, como cualquier
servicio, en la medida que conforme al Cdigo de Comercio u otras disposiciones especiales, el
contrato de corretaje tenga el carcter de mercantil para el corredor y civil para el consumidor.
Por lo tanto, los consumidores tienen derecho a recibir toda la informacin relevante sobre las
caractersticas del servicio y la propiedad; as como deben cumplirse los trminos acordados en
el contrato y lo anunciado en la publicidad.
En caso de incumplimiento, la citada ley otorga al consumidor la posibilidad de recurrir al
SERNAC, organismo que acta solo como mediador ante la empresa en la solucin del conflicto,
en busca de una solucin extrajudicial. Si el SERNAC verifica la existencia de una infraccin a la
Ley de Proteccin al Consumidor, y el consumidor no queda conforme con la solucin acordada
en el SERNAC, o si sta no se alcanza, el SERNAC puede denunciar al corredor de propiedades
ante el Juzgado de Polica Local competente.
De la misma manera, el consumidor afectado puede denunciar directamente al corredor de
propiedades, sin necesidad de recurrir al SERNAC, tambin ante el Juzgado de Polica Local
competente, y puede demandar civilmente, para obtener una indemnizacin de perjuicios, a la
vez que el corredor de propiedades puede ser multado.
Iniciacin legal de la actividad

Para iniciar formalmente la actividad de corretaje de propiedades es necesario cumplir ciertos


aspectos legales y normativos que regulan la actividad empresarial.

Paso 0: Definir el negocio y la marca


Antes de hacer cualquier cosa, empezaremos por algunas cosas bsicas, contestando las
siguientes preguntas:
Qu tipo de actividades realizar nuestra empresa?
Cul ser el nombre/marca de nuestro negocio?
Qu tipo de actividades realizar nuestra empresa?
Ya se han mencionado las actividades tipo que se realizarn:
Corretaje de bienes races
Cul ser el nombre de nuestro negocio?

Debemos definir el nombre de nuestra empresa. El nombre es un elemento lingstico que puede
tomar diferentes formas y estilos.
Algunos tios de nombres:
Sigla: Un nombre formado en base a iniciales, tal como PyR.
Descriptivo: Nombres que describen el beneficio o funcin de un producto, tal como
Habitasur.
Aliteracin o rima: Nombres que son divertidos al pronunciarlos y que se fijan en la
mente, tal como Habita House.
Neologismos: Palabras totalmente hechas, como Rental.
Palabra extranjera: Adopcin de una palabra de otro idioma, tal como Rent a House.
Nombres fundadores: El uso de nombres de personas reales, como Inostroza
Propiedades.
Geografa: Hay muchas marcas que usan nombres de regiones y de lugares muy
conocidos, como Chile Propiedades.

Paso 1: Definir el tipo de empresa


Antes de iniciar cualquier actividad comercial, es de suma importancia definir los aspectos
principales que regirn a la nueva empresa, independientemente del rubro o giro elegido.
En esta etapa es importante conocer las diversas figuras societarias existentes en nuestro pas
para poder tomar una decisin acertada respecto del tipo de Empresa a constituir, determinacin
que finalmente depender de la estrategia de negocios del emprendedor, de la dimensin de los
aportes de capital, del perfil del inversionista, etc.
Se deber decidir si ser un empresario individual o una sociedad.

Empresario individual
Como persona natural: Se refiere a la entidad formada por el capital, dedicada a
cualquier actividad industrial y/o comercial y que no est organizada como una persona
jurdica. El empresario opera con su RUT personal y responde ilimitadamente sobre los
compromisos adquiridos por el negocio, es decir, incluso con sus bienes particulares.
Como persona jurdica: Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (E.I.R.L.).
Corresponde a una persona jurdica con patrimonio propio distinto del titular y con
carcter comercial. Se diferencia de la Empresa Unipersonal principalmente por dos
aspectos: el primero, es que al ser persona jurdica, opera con un RUT distinto y, en
segundo trmino, la responsabilidad se torna limitada, es decir, el propietario slo
responde con sus bienes personales hasta el aporte de capital efectuado a la Empresa, y
la Empresa responde con todos sus bienes.

Sociedad

Una sociedad corresponde a la asociacin de personas


naturales o jurdicas dedicadas a una actividad comercial de la
que se persigue un lucro o ganancia que se reparte entre los
participantes o socios, de acuerdo a la proporcin de sus aportes
y a la naturaleza de la Sociedad.
Dependiendo de las condiciones individuales de cada una,
existen diversos tipos de sociedades comerciales.

Sociedad Annima (S.A.)


La Sociedad Annima es una persona jurdica formada por la reunin de un fondo en comn,
suministrado por accionistas responsables slo por sus respectivos aportes y administrada por
un directorio integrado por miembros esencialmente revocables. Las Sociedades Annimas
pueden ser de dos clases: Abiertas (aquellas que hacen oferta pblica de sus acciones) o
Cerradas.
En este tipo de Sociedades, ya sean Abiertas o Cerradas prima el capital, independiente de quien
lo aporte, por eso se denominan Annimas. Es aconsejable crear una Sociedad Annima
cuando se planea incorporar inversionistas.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (Ltda.)


Los socios pueden ser nacionales o extranjeros, personas naturales o jurdicas, sin que su
nmero pueda ser inferior a dos ni superior a cincuenta. No se exige un mnimo de capital y,
aunque presenta similitudes con las Sociedades Annimas, especialmente en la responsabilidad
limitada de sus miembros, se diferencia de aqullas en aspectos tan importantes como en que
las cuotas de participacin de sus miembros en la Sociedad no estn incorporadas en documento
alguno ni son libremente transmisibles, es decir, no corresponde a acciones libremente
transables.
Sus actividades no estn sometidas a ningn control especfico por parte de los organismos
gubernamentales. En las Sociedades de Responsabilidad Limitada prima el elemento personal
por sobre el aporte de capital.

Paso 2: Escritura de constitucin de sociedad (slo para sociedad o E.I.R.L)

Escritura Pblica y extracto

Este trmite consiste en legalizar ante notario un borrador


de la escritura, que puede ser redactado por un abogado o
solicitado en la misma notara.
La Escritura Pblica de la EIRL establece:
Nombre, apellidos, nacionalidad, estado civil, edad y
domicilio del constituyente.
Nombre de la empresa que contendr, al menos, el
nombre y apellido del contribuyente, pudiendo tener
tambin un nombre de fantasa, sumado al de las actividades econmicas que constituirn
el objeto o giro de la empresa y deber concluir con las palabras empresa individual de
responsabilidad limitada o E.I.R.L.
El monto del capital que se transfiere a la empresa, la indicacin de si se aporta en dinero
o en especies y, en este ltimo caso, el valor que les asigna.
La actividad econmica que constituir el objeto o giro de la empresa y el ramo o rubro
especfico en que dentro de ella se desempear.
El domicilio de la empresa.
El plazo de duracin, sin perjuicio de su prrroga. Si nada dice se entender que su
duracin es indefinida.

La Escritura Pblica de Constitucin de Sociedad establece:


El nombre de la sociedad
El tipo de sociedad
El giro o actividad comercial a la cual se dedicar
Los socios que la conformarn y sus aportes de capital respectivos
La forma de administracin
La forma de reparticin de las utilidades y cmo se responder en caso de prdidas
La manera de solucin de conflictos
El rgimen para la disolucin y liquidacin de la sociedad
El domicilio de la sociedad.
El plazo de duracin de la sociedad.

Deben concurrir a la notaria todos los socios con sus respectivas cdulas de identidad. El notario
certifica la escritura dndole el carcter pblico. Este documento es bsico para efectuar los
trmites en el Servicio de Impuestos Internos y para la obtencin de Patente Comercial en la
Municipalidad.
Desde la fecha de constitucin de la sociedad, se cuentan 60 das de plazo para realizar los
trmites de inscripcin de la escritura en el Conservador de Bienes Races de la comuna y la
publicacin del extracto de la escritura en el Diario Oficial.
El costo de este trmite es de 1 UTM, o sin costo si el capital inicial es inferior a UF 5.000.

Publicacin en el Diario Oficial

El Extracto de la Escritura Pblica debe ser publicado en el Diario


Oficial. El representante legal, el apoderado o los socios de la
empresa tienen un plazo de 60 das desde la fecha de la
Escritura Pblica para publicar el extracto en el Diario Oficial. El
costo es 1 UTM o cero para las empresas cuyo capital es inferior
a UF 5.000.
Inscripcin en Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Races
Para acreditar la existencia de la sociedad o de la E.I.R.L., el representante legal o los socios
debern llevar al menos dos copias del extracto de la escritura pblica al Conservador de Bienes
Races del domicilio de la sociedad, de manera de inscribirlo en el Registro de Comercio. El costo
total de este trmite es de $ 70.000 aproximadamente.

Paso 3: Iniciacin de actividades ante el Servicio de Impuestos Internos


Inscripcin en el Rol nico Tributario
La solicitud de inscripcin en el Rol nico Tributario se realiza simultneamente con el aviso de
Inicio de Actividades.
Para realizar este trmite, debe acercarse a la unidad del Servicio de Impuestos Internos
correspondiente al domicilio de su empresa y presentar los siguientes documentos:
Formulario 4415
Escritura de Constitucin certificada por notara
Extracto de dicha escritura
Inscripcin en registro de comercio del Conservador de Bienes Races (respectivo)
Publicacin Diario Oficial
Las personas naturales no necesitan inscribirse en el Rol nico Tributario ya que pueden iniciar
las actividades con su RUT particular.

Declaracin de inicio de actividades


La declaracin o aviso de Inicio de Actividades es la formalizacin ante el SII de la intencin de
emprender cualquier tipo de actividad que cause o pueda causar impuestos. El plazo para
realizar este trmite es dentro de los 60 das siguientes al comienzo de la actividad.
Este trmite se puede realizar a travs del sitio www.sii.cl, en la seccin Registro de
Contribuyentes, men Inicio de Actividades, opcin Rut e Inicio de Actividades Personas Jurdicas.
Tambin se puede realizar en la Unidad del Servicio correspondiente al domicilio de su empresa,
presentando el formulario 4415.
La Declaracin de Inicio de Actividades es un trmite obligatorio para quienes inicien actividades
econmicas, comerciales o profesionales.
Las actividades econmicas se dividen en dos categoras, de acuerdo al tipo de renta o ingreso
que obtengan y que, en general, se clasifican en:
Impuesto de Primera Categora: Impuesto sobre las utilidades de los negocios que
pagan las empresas.
Impuesto de Segunda Categora: Impuesto sobre las actividades laborales ejercidas en
forma dependiente que pagan las personas que reciben sueldos, salarios y pensiones. Los
profesionales independientes tambin estn en esta categora.

Actividades Econmicas a Desarrollar


El SII establece la actividad econmica bajo Rubros, Sub-Rubros y Cdigos. De estos ltimos, es
importante inscribir todos los cdigos posibles que vaya a requerir el giro de la Empresa para
evitar problemas posteriores. No hay lmites en la inscripcin de Rubros y Cdigos y esto no
implica costo alguno ni mayor tiempo en el trmite.
Para el caso de la actividad a realizar, el cdigo que se desprenden del Rubro y Sub-Rubro
correspondiente es:
702000 CORREDORES DE PROPIEDADES

Paso 4: Certificado de Informaciones Previas de la Intendencia Municipalidad


Este documento certifica que el domicilio de la empresa puede destinarse al uso comercial segn
las normas urbansticas que rigen a la propiedad.
El Certificado de Informaciones Previas es necesario solicitarlo para todo tipo de rubro y, sobre
todo, si se requiere edificar.
La solicitud del Certificado de Informaciones Previas se realiza en la Direccin de Obras
Municipales correspondiente al domicilio de la empresa. En algunas comunas es posible realizar
el trmite a travs de su pgina web.
El empresario debe llenar la solicitud, indicando 1) rol de avalo, 2) direccin, 3) croquis
indicando las calles circundantes al predio. Presentada la solicitud, la emisin del certificado
demorar entre 5 y 10 das hbiles.

Paso 5: Patente Municipal de la Intendencia Municipalidad


La Patente Municipal, generalmente otorgada por el Departamento de Patentes Municipales,
autoriza la realizacin de una actividad lucrativa dentro de los lmites de una comuna. Las
categoras de patentes, dependiendo del tipo de actividad econmica, son Comercial, Industrial,
Profesional y de Alcoholes.
Este trmite debe realizarse antes de instalar el local y no despus. Es recomendable averiguar
en cada Municipalidad cules son los documentos y requisitos necesarios por rubro para la
obtencin de la Patente Municipal antes de solicitarla, con el objeto de evitar demoras
innecesarias.
La Municipalidad, segn la Ley 20.494 de enero de 2011, est obligada a otorgar la patente en
forma inmediata si el empresario acompaa todos los permisos y documentos requeridos.
El valor de la patente se paga una vez al ao. El monto vara segn el municipio y el rubro,
pudiendo fluctuar entre un 0,25% y un 0,5% del capital inicial declarado por la empresa. Junto
con esto, e independiente del rubro, se debern pagar los derechos de aseo y publicidad, cuyos
costos varan en cada Municipalidad. En el caso particular de estos ltimos, los valores
dependern de la materialidad y dimensiones de letreros y afiches.

Paso 6: Timbraje de documentos


La autorizacin y/o timbraje es un procedimiento que legaliza los documentos necesarios para
respaldar las diferentes operaciones que la empresa realiza al llevar a cabo sus actividades
econmicas, y que consiste en la autorizacin del SII de rangos de documentos a emitir por
medio electrnico y/o aplicacin de un timbre seco en cada documento y sus copias.
Una vez impresos los documentos tributarios que requiera la empresa, se deber presentar ante
el SII el Formulario de Timbraje F-3230, especificando los datos personales del contribuyente o su
Representante Legal, as como tambin sealando los documentos tributarios a legalizar. Debe
llenar el formulario el mismo contribuyente o una persona con poder notarial para hacerlo en su
nombre y presentarlo a timbraje en las oficinas del SII correspondientes al domicilio de la
Empresa.
Para el desarrollo de actividades de corretaje de propiedades se necesita timbrar los siguientes
documentos, adems de los libros contables:
Si debe tributar en Primera categora: boletas y facturas afecta a IVA
Si debe tributar en Segunda categora: boletas de honorarios profesionales
Diagrama creacin de una empresa