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1. COMPRAVENTA
La compraventa est regulada en el libro IV del ttulo II del CC, dentro del ttulo IV
que se titula del contrato de compraventa.
Art. 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente.
Debera hacerse escritura notarial, pero el CC no lo exige pues en este texto nada se
dice. El contrato es vlido en s. Otra cosa es que se precise de documento o escritura
notarial para presentarlo en el Registro de la Propiedad y proceder a inscribir la
compraventa.
Caractersticas de la compraventa:
Es un contrato oneroso: Hay obligacin por ambas partes. Se desplaza una obligacin
por ambos a su contrario. Si as no fuera, donacin.
Capacidad:
El artculo 1457 CC: Podrn celebrar la compraventa las personas que el CC autorice
para obligarse, es decir que tengan capacidad de obrar y participar en los contratos, a
excepcin de lo que la propia ley introduce.
1. Los que desempeen algn cargo tutelar, no podrn comprar los bienes de la persona
o personas que estn bajo su guarda o proteccin.
4. Los empleados pblicos no podrn comprar los bienes del Estado, de los
Municipios, de los pueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya
administracin estuviesen encargados.
Esta disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en
la venta.
Estas prohibiciones son tanto para la persona a la que van dirigidos como a la
compraventa por terceras personas que estos individuos impedidos por las excepciones
usarn para conseguir la compra. Es decir, usando testaferros o creando una empresa.
Objeto de la compraventa:
2. Debe ser una cosa determinada o determinable. (No hay inconveniente en que
una cosa se defina por el gnero si se puede hacer una operacin para
calcularlo). Ej. Se vende un caballo, vale cualquier caballo que se entregue.
Pero, si se matiza el caballo que gan la carrera ha de ser se y no otro.
3. Ser cosa que est dentro del comercio de los hombres. Ej. Los rganos humanos
no lo sera.
Una obligacin del vendedor es entregar la cosa legal y pacficamente, de tal manera
que el que recibe esa cosa lo haga sin trabas, que lo que se vende no pertenezca al
vendedor sino a un tercero. Pero, cabe la posibilidad de venta de cosa ajena (No siempre
el vendedor es el dueo de la cosa en el momento de la venta). Ej: concesionario de
coche. El comprador expresa el color y las caractersticas del modelo que quiere, pero el
concesionario no tiene ese coche. Deja el comprador una reserva y ya se ha desarrollado
el contrato de compraventa y se ha hecho la venta (espera tener el coche). Ya buscar el
coche, pero el comprador paga, es legal y de buena fe.
Hay supuestos en los que se puede aplazar el pago del precio (compraventa de precio
aplazado). El vendedor entrega la cosa con reserva de dominio, hasta que el precio se
pague por completo (venzan todos los plazos). Se tendr que atender al pacto de reserva
de dominio.
Precio de la Compraventa:
Tiene que ser en dinero o signo que lo represente. No hay porque cuantificarlo en un
primer momento y el CC permite que se establezca entre las partes algn parmetro para
calcularlo. Siempre se puede dejar al arbitrio de una de las partes. Es frecuente remitirse
a un perito para designar el precio.
Arras:
Ese pago a cuenta son las arras. Las arras tienen doble naturaleza, son pago a cuenta,
pero si se establece, esa arra como pago a cuenta puede considerarse arra penitencial. Si
no se estableciera nada en el contrato ser nicamente un pago a cuenta y llegado el da
de la escritura se pagar el resto (360000). Si es arra penitencial, si se establece
expresamente, ocurre que como el vendedor tiene dinero en su mano, si incumpliera
debera abonar al comprador el doble (realmente devuelve 40000 al comprador, ms una
prdida de 40000 propias). Si incumple el comprador pierde los 40000 euros.
Efectos de la Compraventa:
Los gastos de la entrega son a cargo del vendedor y de su transporte a cargo del
comprador salvo pacto en contrario.
La obligacin surge en el momento del pacto. Pero puede diferirse al pago del precio o
de la escritura pblica. Como las obligaciones son simultneas, si uno no cumple, puede
oponer el contrario la excepcin de no cumplimiento del contrato (exceptio non
adimpleti contractus)
No obligacin de entregar la cosa para el vendedor cuando; 1. El comprador no paga y
2. Despus de la venta se demuestra que el comprador es insolvente.
La otra obligacin, es la principal del comprador: El pago del precio. El comprador est
obligado a pagar el precio en el tiempo y lugar previsto para ello. El legislador pretende
que la entrega y el pago sean simultneos. Si hay pago aplazado (no deberan
devengarse intereses, atendamos al caso del pago aplazado de la vivienda antes
comentado.) salvo que se haya dicho en el contrato, la cosa tenga frutos y se deba pagar
por ellos, o que se incurra en mora (llegado la fecha para el pago no se paga).
Gastos de escritura:
Art. 1455 CC: Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor, y
los de la primera copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.
En el CAPV es al revs y se puede pactar. Todos los gastos de escritura a cargo del
comprador.
Eviccin y saneamiento:
Art. 1461 CC: El vendedor est obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de
la venta.
Art. 1474 CC: En virtud del saneamiento a que se refiere el artculo 1.461, el vendedor
responder al comprador:
Saneamiento por eviccin: El art. 1475 CC: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo
o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya
expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o
suprimir esta obligacin legal del vendedor.
En la demanda por eviccin del comprador frente al vendedor se le puede pedir a este
ltimo el precio de la cosa en el momento de la eviccin (sentencia firme), los frutos y
rendimientos de la cosa si los hubiere, las costas del pleito que le ha metido el tercero al
comprador adems de las del pleito del comprador contra el vendedor y gastos de la
HHPP y registro. Por ltimo, habr indemnizacin de daos y perjuicios si ha habido
mala fe. (La diferencia del valor del precio en el momento de la eviccin se emte como
daos y perjuicios).
Esta demanda tiene un plazo de 15 aos desde la privacin del derecho para presentarse.
Plazo excesivo pero que surge del plazo general de las obligaciones del CC, porque en
la norma nada se dice.
Art. 1483 CC: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con
alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la
habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del
contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a
contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin
rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la
indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto
la carga o servidumbre.
Saneamiento por vicios ocultos. Cuando lo hagan impropios para su uso o cuando no le
sirva al comprador para el uso que lo quera expresamente. No son vicios a la vista, sino
que tienen que estar ocultos. El vendedor responder aunque l los ignore o salvo que
haya pacto en contrario.
Tambin puede puede accionar la actio cuanti minoris: Reducir una parte proporcional
al precio.
2. PERMUTA
En este contrato hay un sujeto que entrega una cosa a otro a cambio de que el otro que
recibe la cosa entregue otra a cambio. Es similar a la compraventa encuanto al
desplazamiento patrimonial pero se trasladan cosas y no hay precio. Puede haber un
precio si la diferencia de las cosas es alta (La naturaleza jurdica de este contrato es
complicada).
Ej. Terreno que se entrega a una constructora a cambio de que le entregue un piso al
dueo del terreno. Es lo que en latn se expresa como: do ut des. (Doy para que me des.)
A entrega algo porque hay un motivo para que B le d.
Eviccin en la permuta:
El permutante puede optar por una u otra, si mantiene su cosa la otra parte, sino
obligacin de pedir indemnizacin por daos y perjuicios.
3. DONACIN
Art. 618 CC: La donacin es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta. El donante entrega la cosa y el
donatario la recibe y acepta. Que sea un acto gratuto implica que el donatario no tiene
que entregar nada a cambio de la cosa, en principio. Hay liberalidad (lo hago porque
quiero hacerlo)
Art. 624 CC: Todos los que puedan hacer y disponer de sus bienes podrn hacer una
donacin. En el caso de los donantes sino tienen plena capacidad (incapacitado, prdigo
o menor de edad) podr completarse su capacidad mediante tutor, curador y padre o
madre que ejerza la patria potestad y podr donar vlidamente. Para estos casos ha de
articularse una autorizacin judicial.
Art. 625 CC: Puede aceptar la donacin quien no est incapacitado por ley para ello.
Aqu tambin se puede hablar del complemento de capacidad que podr haberlo.
Art. 627 CC: Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrn ser aceptadas
por las personas que legtimamente los representaran, si se hubiera verificado ya su
nacimiento. Hay dos requisitos: que se acepten por quienes ostenten su representacin
legal y que se produzca efectivamente el nacimiento.
Art. 634 CC: La donacin podr comprender todos los bienes presentes del donante, o
parte de ellos, con tal que ste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo
necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.
Los bienes presentes del donante, no implican la totalidad de sus bienes. Sino que todos
pueden ser objeto de donacin. Porque debe reservarse lo que necesite para subsistir. Ej:
Donante tiene 500 y puede vivir con 200, as que puede donar hasta 300. Si donase ms
no estara permitido.
Hay dos lmites: Bienes presentes, por lo que est prohibido donar bienes futuros (los
que no estn en el patrimonio del donante, pertenecen a otro, aunque prximamente
vayan a ser mos. No se puede donar la expectativa. O indeterminados. Por otro lado, el
donante debe reservarse lo necesario para sus necesidades.
Tampoco son objeto de donacin los bienes que tena pero que ya no tengo.
Si el donante no se reserva lo que necesita para vivir. Ej: De 500 dona 400. La donacin
ser vlida de los 300 1ue puede donar pero de los otros 100 no lo ser. Pero, Cunto
necesita una persona para vivir? Pues, depende del nivel de vida y hemos de tener en
cuenta que es tpico hoy, gastar ms de lo que se tiene.
Art. 636 CC: Ninguno podr dar o recibir por donacin ms de lo que puede dar o
recibir por testamento.
Ej. De 500, se reserva los 300, porque dice la ley. Pero, este viudo tiene 3 hijos. A cada
uno le correspondera lo mismo. Pero, el padre quiere dar 250 a uno, 25 a los restantes.
Pero, el art. 636 CC no se lo permite: legtima: de 100, 33,3 a cada uno, luego 100 de
mejora y 100 de libre disposicin. Como vemos no se puede dar el caso, porque a cada
uno le corresponde un mnimo de 33,3.
Forma de la donacin:
Si se nos entrega una cosa, lo primero que hay que mirar es que es cosa. Se considera
cosa a bienes muebles e inmuebles.
Para los bienes muebles se permite la donacin por forma verbal o escrita. Si es verbal
ha de hacerse simultnea a la entrega de la cosa. Si es escrita se puede hacer sin ningn
tipo de formalidad pero ha de constar la aceptacin del donatario.
Bienes inmuebles: Art. 633 CC: Para que sea vlida ha de constar en escritura pblica,
individualizndose en su caso el inmueble (presentar los datos registrales). Tiene que
constar en la escritura pblica si hay alguna carga que tenga que satisfacer el donatario
y su aceptacin (pudiendo hacerse en la misma escritura u otra, pero en vida del donante
sino no tiene la aceptacin validez)
Art. 629 CC: La donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la
aceptacin. Esto implica que el donante decide hoy donar y otorga una escritura y el
donatario a pesar de que pasa el tiempo no acepta. Y al de un ao por ejemplo, decide
aceptar. La eficacia de la donacin es cuando el donatario acepte.
La donacin tiene obligaciones solo para el donante, pero slo produce efectos desde la
aceptacin.
Si el donante falleciera antes de la aceptacin, ya no hay nada que aceptar, y por ello, el
donatario no puede acudir pidiendo la cosa contra los herederos.
Si el donante prepara su donacin y al de unos meses no acepta el donatario, puede
cansarse el donante y dejar de querer la donacin.
El art. 623 CC: La donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin
del donatario. Si fallece el donante sin conocer la aceptacin no hay donacin. El
problema de la carga de la prueba vuelve a resurgir aqu tambin.
Efectos de la donacin:
4) En principio el donatario no est obligado a pagar las deudas del donante salvo
que se diga lo contrario. (Donacin onerosa o con cargas). Hay excepcin en el
art. 643 CC: No mediando estipulacin respecto al pago de deudas, slo
responder de ellas el donatario cuando la donacin se haya hecho en fraude de
los acreedores. Hay fraude de acreedores cuando el donante, cuando al hacerla
no se haya reservado el donante bienes bastantes para pagar las deudas
anteriores a ella.
5) Deber de gratitud
Lo primero que ha de tenerse en cuenta es que estamos en las donaciones inter vivos. Y
que stas son irrevocables salvo los supuestos contenidos en la ley: supervivencia o
sobreveniencia de hijos del donante, ingratitud del donatario o incumplimiento de
cargas (slo donaciones onerosas). Las donaciones mortis causa son revocables porque
siguen las normas de los testamentos.
2. Que resulte vivo el hijo del donante que ste reputaba muerto cuando hizo la
donacin.
2) Art. 648 CC: Tambin podr ser revocada la donacin, a instancia del
donante, por causa de ingratitud en los casos siguientes:
Art. 653 CC: No se transmitir esta accin a los herederos del donante, si ste,
pudiendo, no la hubiese ejercitado.
Tampoco se podr ejercitar contra el heredero del donatario, a no ser que a la muerte de
ste se hallase interpuesta la demanda.
Si hay que restituir el bien donado, hay que hacerlo con los frutos.
Revocacin en las donaciones mortis causa: Produce efectos desde que fallece el
donante. Sigue las reglas de los testamentos. Y por ello, de ser irrevocables pasan a ser
revocables.
Hace falta que el donatario sobreviva al donante. Y la jurisprudencia nos dice que para
donaciones mortis causa se rige la norma de los testamentos.
Frente al art. 618 CC est el art. 619 CC que dice: Es tambin donacin la que se hace a
una persona por sus mritos o por los servicios prestados al donante siempre que no
constituyan deudas exigibles (donacin remuneratoria), o aqulla en que se impone al
donatario un gravamen inferior al valor de lo donado (donacin onerosa).
En este caso, los bienes donados volvern al donante, quedando nulas las enajenaciones
que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la
limitacin establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria.
Donacin remuneratoria: Es aqulla donacin que se hace por los mritos del donatario
y servicios siempre que no constituya deuda exigible.
La causa del contrato (es la liberalidad del donante) y por eso, se desplaza el
patrimonio. Y no s puede confundir con el motivo (esfuerzo por estudiar.)
Ahora reparamos en el art. 622 CC: Las donaciones con causa onerosa se regirn por las
reglas de los contratos, y las remuneratorias por las disposiciones del presente ttulo en
la parte que excedan del valor del gravamen impuesto.
Los contratos con causa onerosa se rigen por las reglas de los contratos. Y las
remuneratorias, no tiene gravamen impuesto, eso les define, por lo que nos lia el
legislador otra vez. La solucin sera que se rijan por la regla de los contratos, pero el
Tribunal Supremo no dice nada al respecto.
Se dice que la donacin onerosa mira al futura, a que se cumpla la carga, y la
remuneratoria al pasado, pues se remunera algo que me hicieron.
Art. 639 CC es diferente al 634 CC, que es el que nos establece el plazo para sus
necesidades vitales.
2 lmites: no puede afectar a todos los bienes de la donacin y no implica que el donante
ejercite la facultad. As que los herederos del donante no pueden ejercerlo ya que acaba
con la muerte del donante.
Art. 641 CC: Podr establecerse vlidamente la reversin en favor de slo el donador
para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los
mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Cdigo para las
sustituciones testamentarias.
La puede otorgar con todas las limitaciones que las sucesiones testamentarias del CC. Y
la reversin puede someterse a condicin o a un plazo.
Si se pone una condicin, cumplida sta se considera la donacin y mientras tanto est
en suspenso.
Concepto:
El que tiene capacidad de obrar plena podr arrendar sus bienes. Los menores o
incapacitados por medio de tutores y padres, podrn, pero cuando no excedan de 6 aos
los arrendamientos salvo que el Juez se lo permita. Es para defender el derecho de los
menores e incapaces. Adems a los que sean administradores de bienes se les exige un
poder especial para arrendamientos que excedan de 6 aos.
Art. 1545 CC: Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia
de este contrato. Nos dice los que no pueden ser materia de este contrato. Bienes
fungibles, que se agotan por su uso o aquellos que sean inseparables de la unidad a la
que pertenecen.
Requisitos:
Tiene duracin temporal este contrato. Se establecern por aos, meses, das, sin
perjuicio de utilizar otra unidad.
Tambin tiene que sealarse un precio cierto (en la compraventa tena que darse dinero
o equivalente). En el arrendamiento tiene que ser por precio cierto, que se concretar en
el contrato, lo que deja a vierta la posibilidad al pago en especie.
Forma del contrato:
Debern constar en documento pblico: Los arrendamientos de estos mismos bienes por
seis o ms aos, siempre que deban perjudicar a tercero. Se deben llevar al registro de la
propiedad.
Tambin debern constar por escrito los dems contratos en aquellos casos cuya
prestacin exceda de 1500 pesetas, 9 euros.
No es requisito constitutivo pero una parte puede obligar a otro a poner por escrito.
Obligaciones:
La entrega de la cosa
Reparaciones necesarias
El arrendador est obligado a hacer durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a fin de
conservar la cosa para el uso a que se destina.
El goce pacfico de la cosa arrendada
Una vez constituido el arrendamiento en poseedor, por virtud de la entrega o traspaso posesorio,
la prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del
carcter pacfico en este mismo goce. Bajo esta amplsima expresin legal se cobija una gama
de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en ltimo trmino consisten en prevenir o evitar
las situaciones de perturbacin en el goce.
Uso de la cosa
Adems del uso, el arrendatario tiene el derecho de disfrute, que consistir, cuando la cosa sea
fructfera, en la adquisicin de los frutos que pueda producir.
El artculo 1.557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada. Tiene que
pactarse entre las partes.
En principio el arriendo termina sin necesidad de requerimiento cuando pasa el plazo, pero hay
otras formas:
El arrendatario debe devolver la cosa al concluir al arriendo tal y como la recibi. La ley
presume iuris tantum que el arrendatario la recibi en buen estado.
El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que
pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
El arrendatario tendr respecto de las mejoras tiles o de recreo el mismo derecho que el
usufructuario, es decir, est facultado para realizarlas sin alterar la forma o sustancia de la cosa
arrendada.
Sin embargo, carece de todo derecho a indemnizacin, si bien podr retirarlas siempre y cuando
fuese posible hacerlo sin deterioro de los bienes.
Desahucio
Facultad del arrendador de privar al arrendador del uso de la cosa de manera forzosa.
Requisitos:
ARRENDAMIENTOS URBANOS
La LAU es de 1994.
Art. 1 LAU: La presente ley establece el rgimen jurdico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Se trata de fincas urbanas, por lo que excluimos todo lo que no sea urbano.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.. La idea es que el destino sea usarla para vivienda.
No solamente es el piso en s sino tambin todo lo que est anejo, como son trasteros y plazas
de garaje.
El art. 3.2 dice algunos de los usos distintos de vivienda (no es numerus clausus):
3. (), los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las
partes, en su defecto, por lo dispuesto en el ttulo III de la presente ley y, supletoriamente, por
lo dispuesto en el Cdigo Civil.
Si las partes no quieren que alguna de las cosas supletorias no entren en el contrato lo tienen que
pactar expresamente. Pueden pactar las partes en el contrato que no quieren que se les aplique el
rgimen jurdico que sea supletorio.
El Artculo 9 regula el plazo mnimo del contrato, que en principio es pactado. Si fuera inferior
a 3 aos, llegado el vencimiento, este se prorrogar por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duracin mnima de 3 aos. Para esa prrroga se tiene que preavisar
al arrendador 30 das antes del vencimiento del contrato. El arrendador tiene que decir que s. Es
potestativo para el arrendatario y forzoso para el arrendador (si se lo pide el arrendatario).
Pago de la renta
Artculos 17-20 de la LAU. Salvo pacto en contrario la renta es mensual y se paga entre los das
1 y 7. Se pacta:
- Renta.
- Gastos.
- Suministros.
-
La LAU faculta al arrendador y al arrendatario para actualizar la renta, pero durante los 3
primeros aos de duracin del contrato el ndice ser necesariamente la variacin porcentual
experimentada por el IPC en un perodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualizacin, que ser aquella en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato.
A partir del cuarto ao de duracin, entrar en vigor el sistema que hubieren estipulado las
partes y, en su defecto, el que hemos visto con anterioridad, que la Ley desarrolla
minuciosamente.
1. La realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres aos de duracin del
contrato le dar derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que
resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de inters legal del dinero en el
momento de la terminacin de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el
aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el clculo del capital invertido, debern descontarse las subvenciones pblicas obtenidas
para la realizacin de la obra.
3. La elevacin de renta se producir desde el mes siguiente a aqul en que, ya finalizadas las
obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuanta de aqulla, detallando los
clculos que conducen a su determinacin y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras realizadas.
Tiene que notificar al arrendatario todos los elementos propios de la venta que ofrece
(incluido por supuesto el precio) y el arrendatario tiene 30 das para informar al
arrendador su decisin. Y en 180 das naturales tiene que llevar a cabo su voluntad. Si le
dice que lo compra tiene que comprarlo.
Son dos derechos diferentes, aunque ambos sean de adquisicin preferente. En ambos casos el
arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda y se extingue ya el arrendamiento.
Art. 25 LAU: Los derechos de tanteo o retracto (no dice y porque no se pueden tener a la vez)
tendrn prevalencia sobre cualquier derecho similar excepto los retractos sobre los derechos de
copropiedad (un codueo le vende al otro su parte) y cuando la vivienda se venda en conjunto
con todas las viviendas del mismo edificio propiedad del mismo arrendador.
Hay formas distintas a la convencional de terminacin del contrato. En principio tiene un plazo
y cuando acaba, pues se acaba el contrato.
- Suspensin del contrato: Supone la paralizacin de los efectos del contrato hasta la
terminacin de la causa que la motiva, y slo puede tener lugar, a instancias del
arrendatario, cuando la vivienda resulte inhabitable para el inquilino. Supone que hasta
la finalizacin de las obras este contrato est paralizado y no hay derecho a percibir
rentas ni obligacin de pagarlas. La ley habla de dos presupuestos:
o Ejecucin de unas obras que hagan imposible la habitabilidad.
o Que se trate de unas obras impuestas por una autoridad competente que hagan
la casa inhabitable.
- Resolucin del contrato: En las obligaciones recprocas existe la posibilidad de solicitar
la resolucin del contrato (1.124) si el otro no cumple. Estamos ante un supuesto de
incumplimiento de obligaciones. Insta la resolucin del contrato el que si cumple frente
al que no. Posibilidades:
o Por parte del arrendador:
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las
cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizacin.
El subarriendo o la cesin inconsentidos.
La realizacin de daos causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de ste sea
necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilcitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de
quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en
el artculo 7.
o Por parte del arrendatario:
Cuando el arrendador no realice las reparaciones necesarias.
Cuando le perturbe en ese uso y disfrute que tiene de la cosa.
- Extincin del contrato:
o Por la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
o Por la declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Cabe la subrogacin de algunas personas en la figura del arrendatario en caso de que este
fallezca. El contrato es exactamente el mismo, slo que se subrogan en el arrendatario. Se tiene
que tratar de personas que vivan con el arrendatario y sean:
Hay tres meses para notificar al arrendador de que ha muerto y de la voluntad de subrogarse.
Si el arrendamiento duraba inicialmente ms de 5 aos, las partes podrn pactar que no haya
derecho de subrogacin cuando el fallecimiento del arrendatario tenga lugar despus de
transcurridos los cinco primeros aos, o que el arrendamiento se extinga a los cinco aos,
cuando el fallecimiento se hubiere producir con anterioridad.
El rgimen legal es muy parecido al arrendamiento de vivienda, pero con algunas matizaciones.
Ejemplos:
- No hay cortapisas legales para que el principio de fe pblica juegue en favor del
adquirente.
- En obras y derechos de adquisicin preferente es igual.
-
Fianza:
Es un dinero que el arrendatario entrega al arrendador para responder de los desperfectos que se
puedan ocasionar durante la cosa arrendada durante la vigencia del contrato.
En principio tenemos libertad de forma pero hemos visto la eficacia que puede tener la
inscripcin en el Registro de Propiedad de los contratos de arrendamiento y la posibilidad de
que una parte pueda obligar a la otra a otorgar escritura pblica.
LOE:
Por otro lado, hay una serie de plazos de garanta, de los que responde cada uno de los agente,
pero el plazo de los dos aos es el ejercicio de la accin que corresponde al que se ve
perjudicado.
La prestacin de servicios se deber encuadrar dentro del marco profesional del que estemos
hablando. Si el contrato se plasma por escrito va a resultar mucho ms sencillo determinar cul
va a ser el objeto del contrato.
La capacidad de las partes, a parte de la general capacidad de obrar y de contratar, que no todo
el mundo puede efectuar la contratacin como arrendatario de servicios profesionales, si no
tiene la habilitacin para el ejercicio de la profesin. La habilitacin no es slo conocimientos,
sino tenerlos convalidados y homologados o pertenecer al colegio profesional oportuno cuando
fuera obligatorio.
Es una obligacin de hacer. No es una obligacin de entregar nada y tiene que ver con la
profesin. Adems se tiene que hacer de acuerdo con los usos profesionales. Se debe actuar
conforme a la lex artis.
En caso de desavenencia entre las partes, lo que el tribunal deber valorar es si se ha actuado
conforme a la lex artis o no. Lo que ha dicho en el TS es que hay que hacer la comparacin con
el uso profesional que corresponde al caso, ya que no se puede garantizar una fiabilidad de
xito.
La obligacin principal es el pago del precio. La fijacin del precio es una de las obligaciones
que tienen las partes al contratar el servicio.
Respecto del precio, el TS dice que la apreciacin del coste de los servicios va a estar sujeto
adems de aquellos profesionales que tenga de referencia, el grado de complejidad, la
dedicacin requerida, los resultados obtenidos
Se puede contratar con tiempo fijo o sin tiempo fijo, pero es nulo el contrato vitalicio. Cuando
se legisl esto se pretenda eximir al prestador del servicio (criado) un esclavo.
Extincin:
A parte de las causas de extincin de todo contrato, hay que distinguir si el contrato se ha hecho
en atencin a las caractersticas del arrendatario o no. Si se hace en razn de esa persona, se le
permite rescindir el contrato en caso de que fallezca, porque contrat por tratarse de ser esa
persona.
Prstamo
Es la entrega de algo con el derecho a que me lo devuelvan.
Art. 1740 CC: Por el contrato de prstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna
cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se
llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de
Es necesario separarlos:
- El prstamo exige la devolucin de la cantidad ms un inters. Por eso puede ser
con o sin inters. El inters es el precio.
- El comodato es esencialmente gratuito. No hay precio.
En el comodato se cede el uso gratis. En el arrendamiento hay un pago. Ej. Si se deja
una vivienda gratis. Comodato, si hay pago. Arrendamiento.
Puede haber otras situaciones como el Precario en las que se cede el uso y no hay que
pagar nada a cambio y hay que distinguirlos del comodato. Y habr que ver la verdadera
naturaleza del contrato.
El TS dice que son los contratos lo que son con independencia del nombre que le
den las partes.
Obligacin de devolver:
En el caso de que sea fungible parece que se presta la titularidad porque se consume la
cosa. Y parece que hay que buscar la equivalencia para la devolucin de la misma
cantidad o especie. Pero, se cede la cosa o el uso, no la titularidad.
En el comodato, se cede efectivamente la cosa para su uso y surge la obligacin de
devolver esa cosa. La obligacin del comodatario es diferente a la del prestatario.
Precio:
En el comodato no hay precio. Se le deja a alguien para que lo use y lo devuelva. No
hay precio.
El prstamo es con o sin inters. Si nada se dice se entender que ser sin inters. Por
ejemplo, si lo hace el Banco, se aadir el inters pactado. Si no se pacta el prstamo no
devenga inters.
Plazo:
En el prstamo la obligacin de devolucin y ms si es con intereses est sujeta a pacto.
Es posible que si se incumple el plazo, el inters pactado devengue otro inters
(anatocismo).
Pero, hay excepcin al plazo del comodato, cuando exista urgente necesidad (la carga
de la prueba recae sobre el comodante) del comodante, que puede reclamar la cosa antes
del plazo.
PRECARIO
Se diferencia de los 2 anteriores en que no hay una concurrencia inicial de obligaciones
entre las partes, sino que dimana de una situacin y luego surgen aqullos. Es la
tolerada posesin o uso de cosa ajena.
En el comodato las partes convienen en un contrato, en el precario no. Hay una
situacin en la que uno empieza a usar una cosa ajena y el otro tolera. No hay un
consentimiento inicial. No surge de un contrato inicial.
Como se trata de algo tolerado (diferente de acordado), es gratuito y no hay plazo. Hasta
que el titular decida no tolerar ese uso, no cesa el precario.
En general, un contrato surge de la voluntad de las partes. En el precario, hay una
voluntad y ms tarde aparece la del otro.
No puede darse usucapin en el precario.
Ej. Un hijo tiene 3 meses y sus padres se separan. Por cuestiones de lactancia tiene que
quedarse con su madre. La casa era de los padres del marido que se la dejaron para
vivir, pero por cuestiones de la defensa de los intereses del menor, ste y la madre se
quedan con la casa. Sera un comodato si se dej la casa hasta que pudieran comprarse
otra. Sera un precario si empiezan a pagar los padres los gastos de comunidad.
Para distinguirlos hay que ver si hay pacto previo o no y quin asume los gastos de
comunidad.
FIANZA.
Hasta ahora tenamos una relacin entre 2 partes. En la fianza hay dos situaciones: La
principal, entre acreedor y deudor y una subsidiaria entre el fiador que tiene diferente
desarrollo sobre acreedor y deudor. Hay una relacin entre acreedor y deudor y el fiador
se encuentra esta relacin (no entrando en la obligacin principal) sometindose a
cumplir la obligacin de una de las partes de manera subsidiaria. Siempre que la deuda
principal sea vlida y que la deuda sea lquida (se sepa lo que hay que pagar.) si esta
relacin acreedor deudor no fuera vlida, la fianza se extingue.
Si el contrato se declara nulo entre acreedor y deudor, el fiador no tiene ninguna
obligacin.
Que la deuda de la obligacin principal sea lquida implica que, por ejemplo si hay un
prstamo entre las partes (una es el Banco) y se deja de pagar dos meses, el Banco
extingue el contrato. Pedir el pago del principal, los intereses de demora y clusulas
por extincin. Se tiene que ver el incumplimiento del deudor, para calcular la deuda
lquida y reclamarla al fiador.
La obligacin del fiador tiene que ser expresa. No se presume. No existe tcitamente. Y
siempre se va a someter a una obligacin principal. El fiador est obligado a cumplir.
Origen de la fianza.
Hemos hablado de la fianza convencional. Cuando una se comprometa al apgo de una
deuda cuando no se pague.
SI hablamos de la fianza judicial o de la legal. No estamos hablando de la relacin
convencional entre deudor y acreedor y la relacin accesoria con el fiador. Sino que una
persona por orden judicial debe prestar fianza que comprender aquello para lo que se
haya establecido.
La fianza la puede constituir quien tenga capacidad para obligarse. Tendr que tener
capacidad econmica para poder asumir el pago que garantiza.
La fianza puede ser gratuta o a ttulo oneroso. Es a ttulo oneroso si el fiador recibe
algo por parte de la persona de la que asume la obligacin.
Proteccin:
Se van a producir 2 tipos de excepciones que vamos a ver dependiendo de la relacin
del fiador y la accin de regreso.
El beneficio de excusin puede no tener lugar en los casos del art. 1381 CC:
El art. 1843 CC: Habla de la accin de relevacin de la fianza: El fiador, aun antes de
haber pagado, puede proceder contra el deudor principal:
4. Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que
debe satisfacerse.
5. Al cabo de diez aos, cuando la obligacin principal no tiene trmino fijo para su
vencimiento, a menos que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un
plazo mayor de los diez aos.
En todos estos casos la accin del fiador tiende a obtener relevacin de la fianza o una
garanta que lo ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de
insolvencia en el deudor.
Figuras especiales:
Existe tambin la fianza solidaria: Coloca en el mismo plano al fiador y al deudor. Por
tanto, en ese momento ya no se puede poner beneficio de excusin respondiendo con
todos sus bienes el fiador sin perjuicio de poder pedir luego todo al deudor.
MANDATO
El mandato es aqul contrato por el que una persona se obliga a prestar algn servicio o
a hacer una cosa por cuenta de otro. Es parecido al arrendamiento de servicios, pero no
es lo mismo. Lo relevante es el encargo que le hace una persona a otra. El objeto del
contrato es una actividad que jurdicamente sea relevante. Del resultado de esa actividad
nicamente va a responder el mandante. La figura del mandato hay que diferenciarla de
la representacin. Las facultades de representacin van a venir delimitadas por el
documento el cual se le otorgue la representacin. El mandatario tendr facultades ms
amplias de lo que es la mera representacin.
El mandato puede ser general o especial, por tanto, habra que distinguir cada caso.
Tambin hay que distinguirlo de servicios de la mediacin, entre dos partes que van a
contratar.
El mandato puede ser expreso o tcito, como dice el artculo 1710 del CC.
El actuar por cuenta de otro es lo que distingue al mandato del arrendamiento de
servicios. Es gratuito porque si fuera sinalagmtico sera como un arrendamiento de
servicios.
De donde se deduce que hay 2 tipos de mandato, el oneroso y el gratuito (si no hay
pacto en contra el mandato suele ser gratuito). El mandato puede ser adems expreso o
tcito. El expreso puede formalizarse verbalmente, en documento pblico o privado. Y
la aceptacin del documento puede ser expresa (mismo documento que el contrato) o
tcita (por actos que se deduzcan de la actitud del mandatario).
STS de 16 de marzo de 2007
Finalmente, vamos a ver las clases del mandato.
Clases:
Dependen del objeto. Tenemos el mandato general, que es como un poder general para
pleitos por el cual se permite desarrollar todos los negocios del mandante y ese ser su
objeto. Y el mandato especial, como un poder especial para pleitos que comprende uno
o ms negocios concretos del mandato.
Tambin entra dentro de la esfera del mandato la gestin de negocios ajenos. Consiste
en llevar a cabo una actividad jurdicamente relevante y que afecta al mandante en la
medida en que al mandatario va a reportar un beneficio. Est basado en la confianza del
mandante en el mandatario. Y se hace porque confa que el mandatario va a hacerlo bien
conforme a los intereses del mandante. Se puede pactar retribucin y se hace. Y el
contenido son actos de administracin, para los otros (transigir, enajenar, hipotecar)
hace falta poder general.
El mandatario no puede exceder los lmites del mandato. El TS no puede sujetarse a lo
que le han mandado. Lo que no se haya previsto no se puede hacer. La extralimitacin
no se ha de atender a la literalidad del poder sino a la voluntad del poderdante.
DEPSITO
Art. 1758: Se constituye el depsito cuando alguien recibe una cosa ajena con la
obligacin de guardarla y devolverla. (Parece no haber voluntad de 2 partes tal y como
se redacta). Es preciso que alguien reciba una cosa ajena, que la recepcin lleva
aparejada la obligacin de guardar y restituir. Pero, no est autorizado para usarla.
Se distingue de otros contratos en que no se permite el uso de la cosa (diferente al
arrendamiento, al precario o al comodato).
El depositario no puede usar la cosa. Slo tiene obligaciones de guardar y devolver.
Vas a un parking, sacas el ticket y dejas tu coche en depsito. Luego, pagas. Este tipo de
depsitos se regulan en la ley 40/2002, 14 de diciembre. Una persona cede como
actividad mercantil un espacio del que es titular, para el estacionamiento de vehculos
de terceros con el deber de guardar y devolverlos una vez se haya cumplido el plazo
para la prestacin del servicio.
Art. 1669 CC: No tendrn personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se
mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de stos contrate en su propio
nombre con los terceros. Se regir entonces por los preceptos de la Comunidad de
bienes (art. 392 y ss CC).
Se conocen como sociedades civiles irregulares las del art. 1669 y el T las define como
la puesta en comn de determinados bienes para su aprovechamiento con nimo de
repartir las ganancias, lo que la diferencia de la comunidad de bienes.
Hay libertad de forma. Aunque dicho as parece que puede ser verbal o escrito. Pero, al
darse la entrega de esa cosa, debera ser escrito pero no en documento pblico, lo que lo
distingue de la sociedad mercantil.
2 BLOQUE
PROPIEDAD HORIZONTAL
GARANTA HIPOTECARIA.
Ahora vamos a ver una relacin de garanta accesoria sobre la obligacin de la relacin
principal (las que venimos viendo acreedor y deudor vinculados por una relacin de la
que surge un derecho de crdito). Las garantas pueden ser: 1. Personales (Fianza) y 2.
Reales, se produce entrega de una cosa (hipoteca bien inmueble, prenda bien
mueble, anticresis bien inmueble que da frutos).
No podemos olvidar que se garantiza una relacin principal. Art. 1876 CC: La hipoteca
sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
Puede ocurrir que el precio de la venta sea menor, y esa diferencia es a favor del
acreedor, debiendo pagar lo que resta el deudor. Si es mayor, se queda el acreedor hasta
donde le deben y el deudor lo sobrante. Si el precio que se obtiene es el mismo, por
supuestos, se extingue la deuda.
Es importante ligar la relacin hipotecaria con una relacin principal. Se pagan 20 aos
y te quedan otros 20 por pagar, pero no puedes hacerlos frente. Y se ha de calcular la
deuda sobre el vencimiento de la obligacin principal.
Art. 1859 CC: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni
disponer de ellas.
Esto se nos complica mucho cuando se cae el mercado y los bienes caen mucho de
precio. Es conocida la medida de la dacin en pago, pero por qu tiene el banco que
soportar la prdida?
La Hipoteca inmobiliaria:
Art. 1876 CC: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya
seguridad fue constituida.
Si no se lleva al Registro, no quiere decir que no tenga ningn efecto, lo que va a ocurrir
es que no va a haber carcter constitutivo de la Hipoteca y habr terceros que puedan
exigir derechos sobre la finca.
El deudor quizs pueda otorgar una segunda hipoteca sobre el mismo bien.
Principios:
Cuando no puede concretarse la cifra, se pone una cifra mxima hasta la que se
responde con el inmueble sujeto a Hipoteca (Hipoteca de mximos).
Relacin crdito-deuda:
Cuando un prestatario pacta una deuda acuerda devolver el principal ms los intereses.
Dada la relacin de accesoriedad de la Hipoteca, no a va surgir durante la constitucin
de la Hipoteca sino a lo largo de la duracin del prstamo.
Clases de Hipoteca:
Art. 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposicin del dueo de los bienes sobre que se establezcan y slo podrn constituirlas
quienes tengan la libre disposicin de aqullos o, en caso de no tenerla, se hallen
autorizados para ello con arreglo a las leyes.
Art. 139 LH: Los que con arreglo al artculo anterior, tienen la facultad de constituir
hipotecas voluntarias, podrn hacerlo por s o por medio de apoderado, con poder
especial bastante.
Por lo general, son voluntarias excepto supuestos previstos en la ley. Son voluntarias
porque nadie puede obligar a otorgarla, la hace el propietario del bien que tiene libre
disposicin sobre los bienes.
Cuando se trata de tutelar a menores o incapacitados se trata de velar por los intereses
de ellos. Tiene que haber autorizacin judicial, se tiene que otorgar escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En las primeras, el crdito est perfectamente determinado. Hay escritura pblica y han
de inscribirse en el Registro. Adems de que por ello, los terceros pueden tener pleno
conocimiento de los datos y garantizar el trfico jurdico.
Las de seguridad, curiosamente son la que garantizan menos seguridad. Algn elemento
del crdito no est determinado. No produce la seguridad de terceros de conocer la
situacin y nadie puede ampararse en la Fe Pblica Registral.
Constitucin de la Hipoteca:
Hay autores que defienden que la Hipoteca individual tiene aceptarse por el otro y estar
inscrita para producir efectos. Tambin, puede otorgarse en escritura pblica
voluntariamente y al no aceptarse o no inscribirse en plazo de 2 meses puede quitar la
garanta.
Distincin:
Nos obliga a distinguir diferentes figuras: La Hipoteca tpica sobre un bien inmueble, en
el que el deudor es el hipotecante.
Punto de partida: La ley hipotecaria, la LEC y la Ley 1/2013 que haba introducido
algunas reformas precisamente para reconocer a los deudores hipotecarios en
situaciones difciles. Dicho esto, hay que tener en cuenta que la LEC en la disposicin
final 9 reformo sustancialmente el ejercicio de la accin hipotecaria, a travs de un
nuevo texto de los artculos 107 regla 12, 129 a 135 LH, ambos inclusive de la deuda
hipotecaria.
Esta es la situacin actual con algunas indicaciones con esa Ley 1/2013 que ha
puntualizado alunas cuestiones para proteger los deudores, y sobre todo en caso de
vivienda habitual, mejorar la aplicacin sustantiva de la LEC.
En funcin del art. 129 LH al acreedor hipotecario se le presentan distintas
posibilidades para cobrarse de sus bienes, por un lado, puede acudir a lo que llamamos
el procedimiento ejecutivo puro y duro, dentro del cual hablaremos 571 a 698 LEC.
Dentro del ejecutivo ordinario, algunas cuestiones especificas de las ejecuciones
hipotecarias, adems de esto puede ejercitar la accin directa sobre los bienes
hipotecados del artculo 130 LH. Y adems de esto, otra opcin que tiene el acreedor a
la venta extrajudicial ante notario, que puede acudir a la misma si las circunstancias del
caso as lo aconsejan.
Al final estas opciones son las que mejor garantizan su derecho, porque decamos
cuando hablamos de la hipoteca, una obligacin principal que era el prstamo que
generaba la postura de acreedor y deudor, siendo el prestamista (acreedor) y prestatario
8deudor), partiendo de esa obligacin principal, el banco presta a unas personas un
dinero y surge la obligacin de devolver ese dinero, por lo tanto dimnate de esa
obligacin principal, la accin personal para exigir la devolucin del prstamo.
Cuando hablamos de la hipoteca, una relacin principal que es el prstamo, y una
relacin accesoria que era la de la garanta hipotecaria, en virtud de la cual se garantiza
al acreedor la devolucin de ese prstamo por parte del deudor, o viene un tercero no
deudor que garantizase el cumplimiento del prstamo con una hipoteca.
Retomando el argumento, lo cierto es que el acreedor hipotecario, ya tiene el
prstamo, lo fcil es que vaya a ejecutar la garanta hipotecaria, es una especie de
absurdo, hay que considerar esa posibilidad. El prstamo sigue siendo prstamo,
estudibamos el prstamo en clases anteriores, lo que estudibamos, no hacamos
diferencia entre personal e hipotecario porque no viene el cdigo civil.
Lo que cure es que el prstamo existe con independencia de la hipoteca cuando una
persona solicita un prstamo, lo que va es a pedir un dinero, y en funcin del volumen
que est pidiendo, a lo mejor basta con la garanta personal de la persona, o a lo mejor
exige un cumplimiento por garanta hipotecaria. En si la operacin es siempre de
prstamo, es un prstamo.
Obviamente las previsiones que se hacen en la LH, en realidad no es que el artculo
129 LH es que limite las posibilidades del acreedor, pero no le es rentable la accin
personal.
La siguiente, el prstamo en s, la operacin que se ha hecho es de prstamo, la
garanta hipotecaria es accesoria.
La LEC establece dentro de los artculos 571 a 698, algunos son comunes a las
ejecuciones y otros son especficos para los bienes hipotecados, remitindonos para el
cumplimiento al contenido de la escritura.
Respecto al art. 571 LEC, lo que nos interesa es que surja obligacin de pago de una
cantidad liquida, una serie de artculos que se entiende por cantidad liquida, y como y
cuando se practica la liquidacin.
El art. 572 LEC establece que lo que tiene que ser liquido es el principal, y que los
intereses es suficiente con que sean liquidables, esto es, puedan determinarse a
posteriori efectuando una operacin aritmtica.
Un plazo de devolucin de 30 aos, y de 180.000, en todo momento desde el ao 1
hasta el ao 30 de vigencia del prstamo, se va amortizando parte del principal y se
puede estipular con claridad cual es lo que resta de pagar. Cual es la cantidad liquida del
principal, solo con restarle las cuotas que han sido pagadas.
Respecto de los intereses, hay un clculo de intereses a la que habr que recurrir para
determinar cules son los interese a aplicar, sobre todo en caos de hipoteca variable.
El pacto sobre intereses se puede hacer a un inters fijo que siempre es ms elevado
que cuando se hace a un inters variable, porque en el inters variable puede subir o
bajar, en el EURBIOR puede bajar o subir, cuando sube es en beneficio del acreedor,
cuando baja la cuota ser en beneficio del deudor. De alguna manera con los intereses
variables, se equilibra mas la relacin entre partes porque el riesgo que asumen, pero
puede ser que las partes, en concreto, el deudor no quiera asumir ningun riesgo, pagar
un tipo fijo y entonces pacte en el prstamo que la devolucin ser con tipo fijo, aunque
generalmente suele ser variable, es superior porque queda subsumido el riesgo de que en
un momento dado bajen mucho los tipos de inters. En definitiva que para que se
despache ejecucin en este procedimiento ejecutivo, tiene que tratarse de un titulo que
se trate de una cantidad liquida del principal, sin perjuicio de que se pueda liquidar a
posteriori, la cantidad de los intereses por las que se despacha ejecucin.
Desde luego es requisito ineludible que el acreedor acredite que le ha notificado al
deudor, la cantidad liquida que adeuda, cuando se insta la demanda ejecutiva, el
acreedor tiene que acreditar que ha notificado que cantidad debe, los conceptos y la
liquidacin, para que pueda oponerse o pagar si considera que puede hacerlo, por
motivos de seguridad jurdica.
Este procedimiento ejecutivo es un procedimiento que tiende a asegurar, y a hacer
efectiva esa garanta que tiene el acreedor, y por tanto es un procedimiento por
antonomasia, tremendo para el deudor, con muy pocas posibilidades de defensa, pero
esas mismas exigencias de la Ley, son exigencias que estn establecidas en garanta de
ese deudor, por eso vamos a ver que frente a otro tipo de procedimientos, aqu los
requisitos al acreedor son muy rigurosos, un poco precisamente para garantizar los
derechos de deudor, porque el proceso ejecutivo es tremendo con pocas posibilidades de
ser evitado.
En el art. 572 nos quedamos con que no solo tiene que ser liquido el principal, sino
liquidables los intereses, y se despachar ejecucin por el saldo que proceda de acuerdo
con la liquidacin efectuada conforme a la escritura publica. Esa EP es un titulo, a lo
que viene obligado, tiene que practicar la ejecucin conforme a escritura pblica, antes
de despachar ejecucin, se debe notificar cual es la cantidad liquida que adeuda, el 573
nos indica los documentos que hayan de acompaarse a la demanda, y de estos debe
resaltarse el documento que exprese el saldo de la liquidacin que haya efectuado el
acreedor, el documento fehaciente en el que efecte esa liquidacin, y si hay dudas
sobre algunos pagos, los documentos que acrediten. Esto es, la finalidad que tiene este
precepto es reforzar las garantas del deudor, fijndonos como es este procedimiento, se
presenta demanda ejecutivo, y lo siguiente auto despachando ejecucin, no hay que
buscar bienes para embargas, ni garantas, todas estas exigencias al deudor, existen en la
ley para reforzar las garantas del deudor. Con demanda de ejecucin, se presenta auto
despachando ejecucin.
El 574 habla de la ejecucin en caso de interese variables, lo que hay que hacer es
aplicar de que se efecte el calculo para determinar de que intereses hablamos.
En la demanda por la que se solicita el despacho de ejecucin, estamos diciendo que
tiene que ser una cantidad liquida, que se tiene que haber podido determinar. Aqu nos
encontramos con que la demanda tiene que determinar principal + intereses liquidables
hasta el momento de interposiciones de la demanda. El principal del prstamo ms los
intereses liquidables, todo esto constituye una cantidad la que sea, y es una cantidad por
la que se pide despacho de ejecucin, adems de esta cantidad se puede epdir un 30%
para intereses y costas. De manera que cuando se dicta el Auto despachando ejecucin,
el Auto despachando ejecucin, va a despacharla por 130, por la cantidad que se ha
fijado como cantidad liquida que se adeuda mas el 30% por costas e intereses, pero los
intereses no son los del prstamo, sino los moratorios a partir de la demanda.
Aqu es donde surgen los problemas, y tambin vamos a ver como esos intereses y
costas, habr que liquidarlos en su momento, el Juez dictar auto despachando ejecucin
por esa cantidad alzada del 30% para intereses y costas, pero cuando se haga efectiva la
liquidacin, habr que establecer que corresponde a cada cosa, dentro de ese 30% de
cada cosa. Aqu hay una indicacin, se ha introducido un articulo, eso del 30% de
intereses y costas en el art. 571.1, pero se ha introducido un 571.1 bis que dice que si se
trata de vivienda habitual, las costas no pueden exceder del 5% del principal, es una
limitacin en garanta de los derechos del deudor.
No estamos aadindole un 5%, sino que dentro de este 30%, si la ejecucin es sobre
vivienda habitual, las costas que no los intereses tienen como tope mximo el 5% de la
cantidad reclamada como principal.
Se remite a 681-698 LEC para la ejecucin de los bienes hipotecados.
Estamos especficamente, el pago de la deuda. El ejercicio de esta accin directa,
sobre tiene siguientes requisitos:
1 En la escritura de constitucin de hipoteca conste el precio en que se tasa la finca a
efectos de subasta. Y en la subasta no se podr solicitar un precio inferior al 75% del
que conste en la escritura.
Ej. Si se tasa en la finca a efectos de subasta en 100 millones de subasta, no se podra
sacar para subasta por menos de 75 millones.
2 Conste el domicilio del deudor para efectuar requerimientos y notificaciones, y
adems que todo ello conste en la inscripcin registral de la hipoteca, que todo esto
conste en la inscripcin en el registro, que sin perjuicio que la EP sea vlida para la
existencia de la garanta, la constitucin de la hipoteca no surge hasta que se inscribe en
el registro de la propiedad.
En este caso, comparecen como prestatarios e hipotcantes, dos personas fsicas,
respecto de los primeros, las dos partes son prestatarios e hipotecantes, pero es posible
que esaspersonas que acuden a un prstamo hiptoecario, es posible que diga que tiene
90 mil que quiero comprar mi mitad, y pido un prstamo por los otros 90.
Comparecerian las dos partes porque es indivisible, uno como hipotecante deudor y otro
como hipotecante no deudor, porque ntiene que soportar la hipoteca sobre la finca no
indivisible pero no tiene que amortizar la deuda pero tiene que soprotar ese gravamen.
Ambos son prestatrios e hipotecante, pero hay que tener en cuenta que siempre hay que
acudir al titulo, a la escritura publica.
Los dos primeros comparecientes, les pertenece por mita iguales partes, y a partir de
hai la descirbe, aqu lo que esta ocurriendo, los seores acuden a por un prstamo, pero
la escritura ice que les pertenece en proindiviso y por iguales partes la casa.
Solo podrn hipoteca si es suya, cuando una persona va a comprar una casa, hasta
que no la compra no la puede hipotecar, y si no le dan el dinero para comprarla. Cmo
la compran? La escritura de compraventa se otorga escritura de venta y la de hipoteca,
se otorga seguidas, y no pueden ser simultaneas, precedente y subsiguiente, para ese
momento, evidentemente la entidad que va a facilitar el dinero del prstamo la
verificacin de cargas en el registro, si es anterior no le va a perjudicar en el caos de la
hipoteca que se pretende constituir, y en ese momento la entrega correspondiente al
prstamo para facilitar que obre el vendedor, se haya otorgado la escritura de venta pero
no da tiempo a inscribir, y no se hace en el mismo acto pero si seguido, y con cierta
continuidad, porque el vendedor en muchas ocasiones, puede recibir parte del
comprador, pero la otra la recibe por la hipoteca. Son subsiguientes y no simultaneas.
En la propia escritura de hipoteca vamos a leer que estas personas declaran que ya
han recibido ese dinero de la entidad prestataria, ya lo reciben y lo que se hace aqu es
constituir la hipoteca, porque se ha tenido que vincular el pago del precio porque no
pueden hipotecar, lo nico que no da tiempo material es la inscripcin de la compra en
el registro de la propiedad, pero la propia entidad y el notario actuante, procuran que en
la misma fecha quede el asiento de presentacin de la escritura de compra y de venta.
La finalidad del prstamo es adquisicin de vivienda habitual, esto es esencial para
que los prestatarios en caso de constituirse en deudores, en su momento puedan
beneficiarse de la proteccin de la vivienda habitual. Entonces dicen que la parte
prestara tiene un prstamo hipotecario.
Cual es el principal que se presta y a qu inters.
A efectos hipotecarios, el tipo no podr rebasar el 20% del nominal, por encima del
cual el tipo no puede subir. En el prstamo se pacta un inters variable anual, y en este
caso ha sido EURIBOR + 0,5, lo que establece esa clusula es que pase lo que pase con
el EURIBOR, los intereses de esa obligacin principal no pueden exceder del 20%. Este
sera el tipo ordinario del prstamo, aunque habra otros prstamos, como son los de
demora. Y vamos a ver la posibilidad de que se devenguen en sede de ejecucin
hipotecaria, que emane de la propia ejecucin y por tanto la posibilidad de que en
conjunto esos intereses excedan de ese 20%.
Ya hemos pactado el capital, el inters variable, y las comisiones. Por un lado, la de
apertura fija, y la de amortizacin anticipada.
Posibilidades de subrogacin, o modificacin contractual, para instar la ejecucin
hay que partir de cantidad liquida, o liquidable, hacer las operaciones que procedan
,porque a priori no se puede determinar nada de esto.
Intereses de demora.
Para cada concepto hay un lmite mximo, no sera factible que por pagar la mitad
del principal, por 100.000 euros de demora, tienen sus limite cada concepto.
1 En la escritura.
2. En la inscripcin del RP.
Ya sabemos que como la finca esta tasada en ese dinero, el tipo de la subasta no
podr ser inferior al n75% de ese valor, e lo que indica el 682.
Clausula Novena =>
684 LEC => es importante establecer que no caben patos de sumisin expresa ni
tacita en contrario, si se dirigiese
La demanda ejecutiva contra el deudor, el hipotecante no deudor y el tercero no
poseedor.
Ademas hay que acompaar los saldos exigibles, y la subsistencia de la hipoteca.
Establecer el saldo deudor, con las partidas, la aplicacin de los intereses tanto
ordinario como de demora, los crditos conexos si se le adeuda, contratar un seguro que
no se ha pactado, una comisin que no se ha abonado.
Presentada la demanda ejecutiva con los datos indicados, se dicta auto despachando
ejecucin y no hay trmite previo, se requiere de pago al deudor por todas las cantidades
que se han indicado, aqu tenemos que hacer mencin a ue el acreedor no puede
evitarse, hay que requerir al hipotecario, hipotecante no deudor, tercero no poseedor,
que no puede evitar este tramite y que solo si ese requerimiento de pago aunque sepa
que el deudor no esta en la finca, solo si ese requerimiento e negativo, se consigna
cedulo sin efecto, solo entonces se puede recurrir a los edictos en la fora de la LEC.
El art. 688, demanda ejecutiva, ato despachando ejecucin, se requera certificacin
de cargas, o si se ha cancelado total o parcialmente, se comunicar este procedimiento
que se est siguiendo a los titulares inscritos que no fueran el deudor, y se comunicara a
los acreedores posteriores, y a los 30 das del requerimiento, sern hbiles, se proceder
a la subasta del inmueble: con los siguientes requisitos: la subasta se anuncie con 20
das de antelacin, 2. La subasta se notifique al deudor tambin con 20 das de
antelacin a la sealada de celebracin de la subasta y 3 que durante ese periodo
cualquier interesado pueda inspeccionar el inmueble y en este caso solo podr hacerlo
con autorizacin DEL TRIBUNAL, Y SI CONSIENTE EL TITULAR. Hay una
previsin en este 691 si consiente en la inspeccin y colabora con el tribunal puede
pedir que se le reduzca la deuda hipotecaria en hasta un 2% del valor.
Se puede llevar a cabo por convenio de las partes aprobado por secretario judicial. Las
partes tienen que llevar a cabo de una manera diferente y que convengan cmo se va a
llevar a cabo la subasta. Se tienen que tener en cuenta los intereses de acreedor y deudor
que son contrapuestos. Si el inters del deudor ser obtener el mayor remanente, lo que
quiere es que el inmueble se subaste por un precio alto y el acreedor (quiere que el
precio de salida no sea muy alto porque igual no cobra.)
Llegado a este punto se puede pactar que la subasta lo lleve una entidad especializada,
que se haga subasta fuera del Juzgado.
Hay que ver el destino que se da al dinero que se obtiene con el inmueble. Se trata de la
realizacin del inmueble, es decir reducir lo a metlico. En primer lugar, se destina al
pago de la deuda. El resto se quedar depositado en el Juzgado para los titulares de otros
derechos sobre el inmueble y en su caso, al propietario.
La LEC nos habla del vencimiento anticipado de la deuda. El art. 693 LEC nos revela
que tiene que dejarse de pagar el principal o intereses al menos de 3 plazos, y tiene que
constar as en la escritura de constitucin de hipoteca. El acreedor (se precisa
consentimiento del acreedor) puede pedir que se despache la ejecucin por el total de la
deuda y que se comunique al deudor que pueda liberar el bien. (Si paga lo que debe
antes de la subasta y as se contina con normalidad con el prstamo.) Hay caso de que
se libere por el deudor sin consentimiento del acreedor si es vivienda habitual. Esta
posibilidad puede seguir hacindolo el deudor dos o ulteriores veces, si es de otra
peticin de vencimiento anticipado han pasado 3 aos entre una u otra.
Se tiene el lmite sobre el art. 571 LEC y del otro 5% en cuanto a las costas sobre las
cuotas atrasadas.
Art. 695 LEC: No rigen las causas de oposicin de la LEC, sino que slo se pueden dar
para oponerse a la ejecucin en las siguientes causas:
1 La extincin de la garanta.
2 Error en la determinacin de la cantidad exigible cuando la deuda sea el saldo de una
cuenta entre ejecutante y ejecutado.
3 Sujecin de los bienes a otra hipoteca inscrita con anterioridad y que se certifique.
4 Carcter abusivo de una clusula contractual que se fundamento de la ejecucin o
determinante de la cantidad exigible. Viene al hilo de la ley 1/2013, 14 de mayo. Se
dicta por las clusulas suelo y que Espaa no haba traspuesto una Directiva Europea,
las clusulas eran nulas, y para subsanar el problema se dict la ley.
Se ajustar a los siguientes requisitos. En primer lugar, el valor en que los interesados
tasen la finca no podr ser distinto del que se haya fijado para el procedimiento de la
ejecucin directa ni inferior al 75% del valor sealado en la tasacin, en la escritura.
Se tiene que acordar por las partes. Tiene que constar en la escritura de hipoteca
separadamente de las otras clusulas. Se tiene que establecer si es vivienda habitual.
Este hecho se presume salvo prueba en contrario cuando conste as en la escritura.
Slo se puede aplicar a las Hipotecas constituidas en garanta de obligacin cuya
cuanta venga determinada de forma expresa con los intereses en el propio ttulo. Con
las limitaciones del art. 114 LEC.
En caso de que la cantidad est determinada se tiene que ver que liquidacin de deuda
se establece en este caso. Se realiza igual que en ua subasta. (A raz de un bien, en
dinero).
Cuando hablamos de la LPH, hablamos de que dentro de un inmueble hay pisos que
pertenecen a varios propietarios. Es forma especial de la Comunidad de bienes del CC.
Dentro de ellos, hay elementos privativos de un propietario y otros comunes de uso
comn. Estos elementos comunes no pueden enajenarse sino enajena el piso el
propietario. Cada propietario tiene la total propiedad de su piso ms una parte indivisa
de la cosa comn (de la comunidad de propietarios). Indivisa significa que no puede
pedir la divisin de esa participacin. El artculo 440 del CC dice que ningn
propietario est obligado a permanecer en propiedad, y podr pedir en cualquier
momento que se divida la cosa comn. Pero esto no es de aplicacin en este caso.
Ejemplo de cuatro hijos que heredan el nico piso del padre
En el suelo van a hacerse 6 plazas de garaje en vez de 4 para los 4 vecinos propietarios
de pisos. Y as venden las otras dos. Pero, va un comprador y pregunta si han inscrito la
obra en el registro y le dicen que no, entonces no compra. Lo que va a ocurrir con la
obra es que se van a crear elementos individualizados que antes no existan y por tanto,
esa Comunidad se tiene que modificar porque esos elementos pertenecen a la
Comunidad de propietarios y se han modificado sus prestaciones. Es un adyacente, no
modifica las caractersticas del inmueble, se aade algo. Se ampla por tanto la
comunidad de propietarios. Se ha de modificar el ttulo constitutivo y hay que ir al
Registro de la propiedad para que tutelen los intereses del adquirente.
Por ltimo, diremos que un jardn, por ejemplo, es un elemento comn de uso privativo.
Con el derecho de vuelo ocurre lo mismo que con el jardn, puede darse la circunstancia
de que nos encontremos ante un elemento comn de uso privativo del de ms arriba.
Las obras corresponden a todos en funcin de su cuota de participacin. Es posible que
se decida hacer otras tres plantas por encima de lo ya construido y entonces empieza a
haber problemas (Modificacin del ttulo constitutivo. Hay que agregar estos
elementos.)
Y entonces, viene la AAPP. Si se hace aprovechamiento del vuelo o del suelo se tiene
que cumplir con la legalidad vigente en materia urbanstica.
Adems de la LPH, puede haber derecho de vuelo y de suelo. Siempre que se concreten
se modifica el ttulo constitutivo. El derecho de suelo no se concreta en determinados
elementos que pueden estar definidos. Con el derecho de vuelo nos ocurre lo mismo,
todas las cubiertas de los edificios ya construidos son susceptibles de tener ms plantas
encima. No sabemos qu se va a construir, pero por eso es comn, cuando se concrete
se ver si es comn o privativo. Se precisar la inscripcin de estos elementos en el
Registro modificando el ttulo constitutivo.
Problemtica
Nuestro ordenamiento jurdico prohbe este hecho. Asi, que hay que resolver. Adems
de este problema aparece otro por confrontacin del art. 396 CC con el art. 16 del
Reglamento Hipotecario.
Para superar esta contradiccin veremos la doctrina del TS. El TS considera el derecho
de vuelo es una institucin jurdica que podra constituirse en 2 momentos: 1. En el
ttulo constitutivo (a priori) o 2. Que se efectuase en un derecho posterior por un
acuerdo posterior de los propietarios. (A posteriori)
En cada caso los problemas que surgen son diferentes. En la constitucin a priori,
posibilidad de derecho real sobre cosas ajenas. Si es a posteriori, adems de cumplirse el
rgimen de mayoras de la LPH, habr que desafectar la primera cubierta como tal, para
estructurar el edifico a la situacin y formar una nueva cubierta. Se tiene que cumplir
tambin la normativa urbanstica aplicable al caso concreto.
El TS en su STS del 10 de mayo de 1999 dice que el art. 396CC dice que el derecho de
vuelo es derecho comn. Mientras que el art. 16 del Reglamento Hipotecario dice que se
permite la inscripcin independiente del derecho de vuelo. La LPH anterior (ley 8/1999)
estableca en su art. 12 la alteracin o construccin de nuevas plantas tendr que
incluirse en el ttulo constitutivo. Se permite la elevacin de nuevos pisos por acuerdo
(unanimidad) de la comunidad de propietarios, y es necesario a si vez que se cumpla
con la normativa urbanstica vigente. La LPH permite la aplicacin del art. 396 CC en el
mbito de la propiedad privada y prohbe la segregacin de elementos comunes de
forma separada a los privativos a los que est indefectiblemente unida.
El TS concluye, que la constitucin de un derecho real sobre cosa ajena est prohibida
por el ordenamiento jurdico y no se puede por tanto realizar.
Hay confrontacin entre el art. 396 CC y el 16.2 Reglamento Hipotecario. Y ste ltimo
ha de reinterpretarse como que no puede inscribirse el derecho de vuelo o suelo, sino es
refrendado por los propietarios que podrn construir nuevas plantas si lo permite la
legislacin administrativa, con las ventajas del aprovechamiento de los nuevos
elementos que se construyan. Depende de la voluntad de los propietarios una vez que se
construyan. Depende de la voluntad de los propietarios una constituida la propiedad
horizontal y por ello sin aprobacin no puede el tercero hacer un derecho real sobre cosa
ajena.
A partir de aqu no se puede, Pero, qu pasa con las anteriores segregaciones en las que
se ha reservado el constructor el derecho sobre cosa ajena? Hara falta en principio la
autorizacin y cabe la posibilidad de que los propietarios exijan la nulidad de la
escritura del derecho de vuelo y la inscripcin registral derivada del ttulo constitutivo.
Se regula en el libro IV ttulo III del CC. En su regulacin hay 6 captulos. Los tres
primeros de ellos, tratan cuestiones comunes a todos los regmenes: disposiciones
generales, capitulaciones matrimoniales y donaciones por cuestin de matrimonio. Los
otros tres, tratan cada rgimen econmico matrimonial en particular: gananciales,
separacin de bienes y participacin en las ganancias.
Disposiciones generales.
Hay disposiciones generales en los artculos que van del 1315 al 1324 CC (Leer). De
todas ellas, las ms importantes son las de los art. 1318, 1319 y 1320 CC.
Art. 1318 CC: Los bienes del cnyuge estn sujetos al levantamiento de cargas del
matrimonio. Se entiende en este caso que los bienes del cnyuge son todos
independientemente de la naturaleza jurdica que ellos tengan. Los bienes de los
cnyuges pueden ser privativos o gananciales. Tampoco se nos dice que son cargas del
matrimonio. Para ello, se acude a la regulacin de la sociedad de gananciales (art. 1362
CC). Como vemos de una disposicin general, nos lleva a una disposicin particular de
un rgimen econmico-matrimonial concreto.
El art. 1318 CC sigue diciendo que si uno de los cnyuges no cumple con su obligacin
(depende del rgimen), el Juez puede dictar medidas cautelares con el fin de que se
cumpla.
Art. 1319 CC: Cualquiera de los cnyuges podr realizar los actos encaminados a
atender las necesidades ordinarias de la familia, encomendadas a su cuidado, conforme
al uso del lugar y a las circunstancias de la misma.
El que hubiere aportado caudales propios para satisfaccin de tales necesidades tendr
derecho a ser reintegrado de conformidad con su rgimen matrimonial.
De las deudas de la familia se responder primero con los bienes comunes, sino hay, los
del cnyuge que contrat con el tercero y sino por el del cnyuge por ser en beneficio
de la familia.
Art. 1321 CC: Fallecido uno de los cnyuges, las ropas, el mobiliario y enseres que
constituyan el ajuar de la vivienda habitual comn de los esposos se entregarn al que
sobreviva, sin computrselo en su haber.
No se entendern comprendidos en el ajuar las alhajas, objetos artsticos, histricos y
otros de extraordinario valor.
Art. 1324 CC: Para probar entre cnyuges que determinados bienes son propios de uno
de ellos, ser bastante la confesin del otro, pero tal confesin por s sola no perjudicar
a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores, sean de la comunidad o de
cada uno de los cnyuges.
Se regulan en los artculos que van del 1336 al 1343 CC. Hay que tener en cuenta
diferentes cuestiones:
Pueden otorgarlas los que se vayan a casar o los cnyuges. Podrn hacerlo los que
tengan capacidad de obrar. Un menor emancipado por cuestin de su matrimonio podr
otorgar capitulaciones matrimoniales para modificar el rgimen econmico
matrimonial, pero precisar de la autorizacin de sus padres para liquidar.
Pongamos que la fecha de inicio es la del matrimonio. Y el fin cuando se acabe el
matrimonio evidentemente (puede ser por pacto, por fallecimiento, separacin o
divorcio.) Se inicia un rgimen de gananciales y por pacto se le quiere poner fin, para
pasar al rgimen de separacin de bienes (el menor no necesita autoridad de sus padres.)
Pero, si quisiera liquidar el de gananciales (necesitara la autoridad de sus padres.)
Liquidar el rgimen de gananciales implica repartir efectivamente los bienes
gananciales, sino se hace y se mantienen los gananciales entonces, seguir teniendo ese
carcter.
Slo son vlidas las capitulaciones matrimoniales entregadas en escritura pblica. Van a
tener publicidad registral de triple manera. La primera de las manaras de publicitarlas es
por medio del Registro civil, en l se inscribe el matrimonio y en las anotaciones se
indica la existencia de capitulaciones matrimoniales, el rgimen que establecen y la
fecha de pacto, as como un cdigo especfico del Registro. En segundo lugar aparece,
el Registro de la Propiedad, porque en todos los bienes del matrimonio se pondrn si es
o privativo o ganancial. Y los sucesivos cambios que haya en su naturaleza. Tambin se
publicita por el Registro Mercantil, slo para comerciantes individuales. No es muy
extensa esta mencin, que refleja el rgimen econmico-matrimonial.
SOCIEDAD DE GANANCIALES.
Art. 1344 CC: Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cnyuges
las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les
sern atribuidos por mitad al disolverse aquella.
La extincin del Rgimen no es igual a la liquidacin del mismo. Se extingue porque lo
haga el matrimonio, pudiendo ser por sentencia firme o por muerte de algn cnyuge
entre otros. Pero, aunque se extinga el rgimen se puede o no liquidarlo.
Bienes privativos: Art. 1346 CC: Son privativos de cada uno de los cnyuges:
4. Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cnyuges.
3. Los adquiridos a ttulo oneroso a costa del caudal comn, bien se haga la adquisicin
para la comunidad, bien para uno solo de los esposos. (subrogacin real)
4. Los adquiridos por derecho de retracto de carcter ganancial, aun cuando lo fueran
con fondos privativos, en cuyo caso la sociedad ser deudora del cnyuge por el valor
satisfecho.
Corresponden a cada cnyuge los bienes propios que haya adquirido antes o durante el
matrimonio, que sern privativos de l, y que no cargar al otro cnyuge con ninguna
responsabilidad de mantenimiento, salvo que haya consentido expresamente. Las
obligaciones contradas de cada cnyuge son suyas. Hay una separacin total del
patrimonio.
Por mandato legal, este es el rgimen que se aplica en Catalua y Baleares.
Este rgimen comienza en los art. 1334 a 1345 CC. El momento de inicio del rgimen
es el inicio del matrimonio y su extincin cuando ste finalice por separacin o divorcio
o cambio de rgimen otorgando capitulaciones matrimoniales nuevas.
Son del cnyuge los bienes adquiridos antes del matrimonio y los que por cualquier
ttulo adquiera durante el matrimonio. Si los cnyuges no realizan ninguna actuacin
que implique unin de patrimonios, el rgimen es fcil de comprender.
Esta cuestin es fcil si es con pocos bienes, pero si hay muchos Hay que ver los
porcentajes de titularidad y accin de divisin de cosa comn.
El rgimen no es difcil, sin embargo, el uso que los cnyuges puedan hacer de l lo
complica bastante. Es por ello conveniente ir documentando la parte de cada
adquisicin.
Se rige tambin por las normas generales para todos los regmenes. Y as, los cnyuges
estarn obligados a asumir las cargas del matrimonio. Y lo harn en funcin de los
recursos econmicos de cada uno. De esta manera, si se debe pagar alimentos tambin
se tendrn en cuenta los recursos de cada uno de los cnyuges.
Si hay al final del matrimonio uno de los cnyuges sufre un perjuicio importante en su
partimonio, se permite por el art. 197 CC recibir una pensin compensatoria por ese
perjuicio. Tambin el art. 1438 CC permite una indemnizacin por el trabajo realizado
en casa en beneficio de la familia. No son lo mismo. La primera mira al futuro, la
segunda al pasado. El art. 197 CC cabe para cualquier rgimen econmico matrimonial
y el art. 1438 CC slo para separacin de bienes. Ambos son compatibles.
Todas las gestiones de uno sobre los bienes de su cnyuge se regirn por las
disposiciones del mandato. Tendr el gestor que rendir cuentas sino realiza la gestin
sobre cargas del matrimonio.
El art. 1442 CC queda derogado, por el art- 78 Ley concursal, que dice: Declarado el
concurso de persona casada en rgimen de separacin de bienes, se presumir en
beneficio de la masa, salvo prueba en contrario, que don a su cnyuge la
contraprestacin satisfecha por ste para la adquisicin de bienes a ttulo oneroso
cuando esta contraprestacin proceda del patrimonio del concursado. De no poderse
probar la procedencia de la contraprestacin se presumir, salvo prueba en contrario,
que la mitad de ella fue donada por el concursado a su cnyuge, siempre que la
adquisicin de los bienes se haya realizado en el ao anterior a la declaracin de
concurso.
Es como una separacin de bienes durante la vigencia del rgimen y unos gananciales
cuando se liquida.
Se inicia el rgimen. Tenemos que ver el patrimonio inicial de cada uno de ellos. Al
final veremos los movimientos que ste ha sufrido, es decir el patrimonio final. As, hay
que ver la diferencia entre el patrimonio al inicio y al final del rgimen de cada uno de
los cnyuges.
Cada uno de los cnyuges tienen derecho a participara en las ganancias del cnyuge. A
cada uno le corresponde la gestin y administracin de sus bienes (en principio no hay
transmisin). Si no se regula se acude a las normas de separacin de bienes
subsidiariamente. Si adquieren de comn ser en proindiviso ordinario.
Los bienes constitutivos de patrimonio inicial tendrn el valor en ese momento y habr
que actualizarlo al valor final de ese bien en el momento de la extincin.
El patrimonio final sern los bienes y derechos que el cnyuge tenga al final del
rgimen con deduccin de las deudas (Patrimonio neto final).
Art. 1425 CC: Los bienes constitutivos del patrimonio final se estimarn segn el estado
y valor que tuvieren en el momento de la terminacin del rgimen y los enajenados
gratuita o fraudulentamente, conforme al estado que tenan el da de la enajenacin y
por el valor que hubieran tenido si se hubiesen conservado hasta el da de la
terminacin.
Los crditos que uno tenga contra el otro se computarn en el Patrimonio Neto final
(uno como activo y otro como deuda.)
Cuando la diferencia entre el Patrimonio Neto inicial y el final sea positivo, el que tenga
ms ganancias deber dar la mitad de la diferencia sobre las ganancias del que menos
tiene a ste. Y las deudas recprocas se restarn.
Cuando uno de los patrimonios arroje un resultado positivo y el otro sea negativo,
tendr derecho a la mitad de lo de su cnyuge el que sea. Si el del cnyuge es 0 o
negativo el resultado, el otro no tiene derecho a ganancia.
El pago ha de ser en metlico, sino se pudiera, el Juez prorrogar hasta tres aos el pago
con los correspondientes intereses. Puede compensarse esa deuda con bien del mismo
valor.