Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
La Subgerencia Gestin Administrativa, conforme con lo establecido en el acuerdo tomado por el Consejo
Directivo en el artculo 15 del acta de la Sesin 5669 celebrada el 10 de mayo de 2005, publica el Manual para la
Elaboracin de Avalos para Expropiacin y el Procedimiento para la solicitud, confeccin y trmite de avalos
institucionales:
0. INTRODUCCIN
El proceso para solicitud, confeccin y trmite de los diferentes tipos de avalos que se realizan en el rea de
Avalos, se ejecuta a travs del siguiente procedimiento.
1. PROPSITO
El propsito de este procedimiento es uniformar la filosofa y los criterios de valoracin que se utilizan en la
elaboracin de un avalo, informe o asesora, e informar a los solicitantes su trmite y el alcance de cada uno
de los diferentes tipos de servicios.
El objetivo que se persigue es establecer los mecanismos, metodologa y trmite interno que deben seguirse
para responder una solicitud de confeccin de un avalo y/o informe, segn su finalidad, o bien, cuando se
trate de una asesora en materia de valoracin.
2. ALCANCE
Este procedimiento es aplicado por los agentes del rea de Avalos y una gua para los solicitantes.
3. DOCUMENTOS APLICABLES
22.00.002.2005 Manual para la Elaboracin de Avalos para Expropiacin.
00.00.001.1999 Norma para la preparacin y presentacin de documentos normativos.
4. POLTICA APLICABLE
4.1. Poltica sobre Confidencialidad de la Informacin Institucional (Nota de la Gerencia General N GG-
0340-1999 del 13 de setiembre de 1999).
4.2. Normas internacionales de Valuacin 2003. International Valuation Standards Committee.
5. DEFINICIONES, TRMINOS, SMBOLOS Y ABREVIATURAS
Antes y despus: concepto que consiste en realizar una valoracin por algn mtodo conocido antes de
segregar un lote de un inmueble y volverlo a valorar despus de la segregacin por el mismo mtodo, para
determinar si la condicin econmica del propietario ha sido afectada y por lo tanto le corresponde una
indemnizacin por dao al remanente.
Asesora: determinacin de informacin referente a valores y mercados respecto a bienes especficos, en la
cual se indicarn los rangos encontrados dentro del que se ubica la mayora de los elementos estudiados.
Avalo: es el informe en el cual se describen las caractersticas del bien valorado, las circunstancias bajo las
cuales se valora, los mtodos empleados y las conclusiones obtenidas por las cuales se le asigna un monto
determinado, considerado valor del bien a la fecha de elaboracin del mismo.
COSTO: cantidad que se requiere para crear o producir un bien o servicio.
Dao material: es aquel que, directa o indirectamente, afecta un patrimonio susceptible de valuacin
econmica.
Dao al remanente: es la devaluacin que se causa al remanente de un inmueble en forma directa o indirecta,
al segregarle una porcin o inscribirle un derecho.
Enfoque de costo: se fundamenta en el principio de sustitucin, que establece que ningn comprador
debidamente enterado, de las caractersticas generales de un bien, estara dispuesto a pagar por l ms de lo
que le costara sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante.
Aplicacin
- Bienes sustituibles, valoracin de instalaciones o mejoras.
Enfoque de mercado: consiste en estimar el valor de un bien, por medio del anlisis y comparacin de las
transacciones recientes de bienes con caractersticas similares al valuado.
Aplicacin
- Valoracin de bienes no reproducibles por ejemplo terrenos.
Enfoque de renta: este enfoque establece que el valor de un bien a una fecha determinada, es equivalente al
valor presente de los beneficios que producir el mismo durante su vida til de produccin econmica.
Aplicacin
- Expropiaciones urbanas y/o comerciales.
- Cese de actividades comerciales.
- Valoracin de empresas.
Expropiacin: acto de desposeimiento o privacin de la propiedad, por causa de utilidad pblica o inters
preferente a cambio de una indemnizacin previa.
Expropiacin va administrativa: su gestin se realiza en sede administrativa, por haber acuerdo entre las
partes.
Expropiacin va judicial: su gestin se tramita en la va jurisdiccional por no haber acuerdo entre las partes.
Frmula multifactorial: frmula desarrollada por el rgano de Normalizacin Tcnica de la Direccin
General de Tributacin Directa, para el clculo de la indemnizacin por concepto de dao indirecto al
remanente del inmueble, al que se le establece una servidumbre.
Mayor y mejor uso: se define como el uso ms probable de una propiedad que es fsicamente posible,
apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor ms alto
de la propiedad que se tasa.
Mercado: es el ambiente en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a
travs de un mecanismo de precios.
Precio: cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho
histrico.
Valor: concepto econmico que se refiere al precio ms probable que los compradores y vendedores
concluirn por un bien o servicio que est en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio
probable que se pagar por los bienes o servicios en un momento dado.
Valor de mercado: valor ms probable en el que el comprador y el vendedor enterados de las caractersticas
particulares y principales de un bien, as como de las condiciones del mercado que lo rodean, estaran
dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operacin de
intercambio en un tiempo razonable.
Valor de reposicin nuevo: es el valor de un bien idntico al analizado, a costos de la fecha en que se elabore
un dictamen o avalo.
Valor de salvamento o rescate: valor que se espera obtener del bien al final de su vida til.
Valor de sustitucin: es el valor de un bien alternativo nuevo, sin ser necesariamente idntico al bien
analizado, que brinde un servicio similar al que este presta.
Valor equitativo de mercado: la cantidad monetaria al contado por el que segn todas las probabilidades de
un dueo deseoso de vender, pero no obligado a hacerlo vendera la propiedad a un comprador deseoso, pero
no obligado a comprar.
Valor neto de reposicin: valor de reposicin nuevo menos la depreciacin, por desgaste fsico,
desaprovechamiento o ineptitud u obsolescencia funcional o econmica.
6. RESPONSABILIDADES
Le corresponde al rea de Avalos de la Direccin Administrativa Logstica la responsabilidad de editar,
revisar y actualizar este procedimiento y as adaptarlo a las necesidades, adems de velar por el cumplimiento
de ste manual dndole un adecuado seguimiento. Debiendo cumplir con el procedimiento sealado por el
Consejo Directivo para esos efectos.
7. NORMATIVAS APLICABLES
7.1 Constitucin Poltica de la Repblica de Costa Rica.
7.2 Ley General de Salud. N 5395 del 30 de octubre de 1973, publicada en La Gaceta N 222 del 24 de
noviembre de 1973.
7.3 Ley de Expropiaciones N 7495 del 3 de mayo de 1995, publicada en el Alcance N 20 a La Gaceta N
110 del 8 de junio de 1995.
7.4 Ley de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitucin de Servidumbres del Instituto Costarricense de
Electricidad. N 6313 del 4 de enero de 1979, publicada en La Gaceta N 14 del 19 de enero de 1979.
7.5 Decreto Ley de Creacin del ICE, N 449 del 8 de abril de 1949.
7.6 Cdigo Civil de Costa Rica, Decreto N 30 del 19 de abril de 1886.
7.7 Ley General de Ferrocarriles, N 5066 del 30 de agosto de 1972.
7.8 Ley de Construcciones, Decreto Ley N 833 del 4 de noviembre de 1949.
7.9 Ley General de Aviacin Civil, N 5150 del 14 mayo de 1973, publicada en el Alcance N 66 a La
Gaceta N 106 del 6 de junio de 1973.
7.10 Ley del Servicio de Parques Nacionales, N 6084 del 24 de agosto de 1977.
7.11 Ley de Titulacin de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales, N 7599 del 29 de abril de 1996,
publicada en La Gaceta N 151 del 9 de agosto de 1996.
7.12 Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, N 7509 del 9 de mayo de 1995, publicada en La Gaceta N
116 del 19 de junio de 1995.
7.13 Ley Forestal, N 7575 del 13 de febrero de 1996, publicada en La Gaceta N 72 del 16 de abril de 1996.
7.14 Ley de Aguas, N 276 del 27 de agosto de 1942, publicada en La Gaceta N 190 del 28 de agosto de
1942.
7.15 Ley General de Agua Potable, N 1634 del 18 de setiembre de 1953.
7.16 Cdigo de Minera de Costa Rica, Ley N 6797 del 4 de octubre de 1982, publicado en La Gaceta N
230 del 3 de diciembre de 1984.
7.17 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N 7933 del 28 de octubre de 1999, publicada en La
Gaceta N 229 del 25 de noviembre de 1999.
7.18 Ley de Creacin del Servicio Nacional de Aguas, Riego y Avenamiento (SENARA), N 6877 del 18 de
julio de 1983.
7.19 Ley de Patrimonio Nacional Arqueolgico, N 6703 del 28 de diciembre de 1981, publicada en La
Gaceta N 12 del 19 de enero de 1982.
7.20 Ley de Planificacin Urbana, N 4240 del 15 de noviembre de 1968, publicada en La Gaceta N 274 del
30 de noviembre de 1968.
7.21 Ley General de Caminos Pblicos, N 5060 del 22 de agosto de 1972, publicada en La Gaceta N 158
del 5 de setiembre de 1972.
7.22 Ley de Informaciones Posesorias, N 139 del 14 de junio de 1941.
7.23 Ley de Catastro Nacional, N 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta N 73 del 15 de
abril de 1981.
7.24 Ley de Tierras y Colonizacin, N 2825 del 14 de octubre de 1961, publicada en La Gaceta N 242 del
25 de octubre de 1961.
7.25 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, N 6735 del 29 de marzo de 1982, publicada en La Gaceta N
71 del 15 de abril de 1982.
7.26 Ley de Jurisdiccin Agraria, N 6734 del 29 de marzo de 1982, publicada en La Gaceta N 82 de 13 de
mayo de 1982.
7.27 Ley sobre la Zona Martimo Terrestre, N 6043 del 2 de marzo de 1977, publicada en el Alcance N 36 a
La Gaceta N 52 del 16 de marzo de 1977.
7.28 Ley de Catastro Nacional, N 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta N 73 del 15 de
abril de 1981.
7.29 Ley Orgnica Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, N 3663 del 10 de enero de 1966.
7.30 Ley Orgnica del Colegio de Ingenieros Agrnomos, N 7221 del 6 de abril de 1991, publicada en La
Gaceta N 76 del 23 de abril de 1991.
7.31 Ley Indgena, N 6172.
7.32 Ley Orgnica del Ambiente, N 7554 del 4 de octubre de 1996, publicada en La Gaceta N 215 del 13
de noviembre de 1995.
7.33 Cdigo Ssmico de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N 31553-MICIT-MOPT del 19 de noviembre del
2003.
7.34 Divisin Territorial Administrativa de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N 25677-G del 26 de noviembre
de 1996.
7.35 Reglamentos de Zonificacin.
7.36 Reglamento de Construcciones, Reglamento a la Ley de Planificacin Urbana, N 4240, publicado en
La Gaceta N 56, Alcance N 17 del 22 de marzo de 1983.
7.37 Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, aprobado en sesin N
3391 del 13 de diciembre de 1982.
7.38 Reglamento General para el desarrollo y operacin de las obras de transmisin de electricidad,
relacionado con los campos electromagnticos y otros aspectos ambientales.
7.39 Reglamento de Donaciones (aprobado en la sesin N 5605, celebrada el 27 de abril del 2004 y
publicado en La Gaceta N 108. 03/06/2004).
7.40 Directriz 27 de la Presidencia de la Repblica, de fecha 1 de septiembre del 2003. Publicacin en La
Gaceta N 175 del 11 de setiembre del 2003.
7.41 Procedimiento para la atencin de reclamaciones por Daos a Equipos Elctricos u otras propiedades de
los clientes (Nota de la Subgerencia Sector Electricidad N S.S.E.1647.2003 del 31 de octubre del 2003,
publicado en el Diario Oficial La Gaceta N 215 del 7 de noviembre del 2002).
7.42 Declaraciones de ciudades y zonas urbanas.
7.43 Planes Reguladores.
7.44 Otras normas conexas.
8. PROCEDIMIENTO
8.1 Dependencia encargada de realizar los avalos.
8.1.1 El rea de Avalos de la Direccin Administrativa de Logstica de la Subgerencia de Gestin
Administrativa, es la dependencia especializada de la Institucin, en la confeccin de avalos y
en la emisin de criterios de valoracin.
8.1.2 El rea de Avalos prestar sus servicios a todas las instancias de la Institucin, a solicitud
expresa de stas.
8.1.3 La determinacin de la necesidad y de la viabilidad tcnica del bien, corresponder a las
dependencias interesadas en su adquisicin, por lo que al rea de Avalos, nicamente, le
corresponder determinar su valor.
8.1.4 Durante el proceso de la confeccin del avalo, hasta su aprobacin definitiva por el Consejo
Directivo, segn corresponde, la informacin elaborada por el rea de Avalos es de carcter
confidencial, y como tal le resultan aplicables las disposiciones internas contenidas en la Poltica
sobre Confidencialidad de la Informacin Institucional.
8.1.5 Ante una solicitud, el rea de Avalos realizar la valoracin amparada a la ley, los lineamientos
del presente procedimiento, la costumbre y teora de la valoracin. Se observar adems, los
principios de justicia, equidad, neutralidad y objetividad de modo que no se cause perjuicio a los
expropiados.
8.1.6 El rea de Avalos confeccionar dos tipos de informes: a) Asesoras para la toma de decisiones
o Presupuestos, y b) Avalos.
8.2 Aprobaciones.
8.2.1 Todo avalo cuyo fin es una expropiacin o constitucin de servidumbre, deber ser aprobado por
el Consejo Directivo. En los dems casos, sern aprobados por el Director Administrativo de
Logstica.
8.3 Solicitud.
8.3.1 La solicitud al rea de Avalos, debe realizarse mediante una nota oficial, la cual debe contener,
como mnimo, las siguientes indicaciones:
8.3.1.1 Descripcin detallada del bien a valorar y su ubicacin. En caso de que se trate de
adquisiciones de inmuebles y derechos de servidumbres, se requerir siempre el plano
catastrado.
8.3.1.2 Uso o fin para el cual se solicita el avalo o asesora y una breve descripcin de la obra
a ejecutar en l, as como su cuenta contable.
8.3.1.3 Calidades del propietario y su localizacin.
8.3.1.4 En el caso de lneas de transmisin debe existir una solicitud de parte de la jefatura de
proyecto donde se indique las justificaciones tcnicas por las cuales deben
indemnizarse las construcciones.
8.3.1.5 De ser necesario el rea de Avalos, los rganos encargados de aprobacin o cualquier
otro interesado podrn solicitar informacin tcnica detallada respecto a la obra a
desarrollar en el bien.
8.4 Tipos de informes.
Segn su naturaleza los informes se clasifican en:
8.4.1 Asesoras.
8.4.1.1 Para su realizacin se utilizarn los tres enfoques, mercado, costo y renta, segn se trate
del bien a valorar.
8.4.1.2 Los informes se enumerarn en forma consecutiva con los dos ltimos dgitos del ao.
El perito entregar el informe al Encargado del rea de Avalos en formato de nota
oficial del ICE.
8.4.1.3 El Encargado del rea de Avalos enva el informe de asesora por medio de nota al
solicitante, con copia a la Direccin Administrativa de Logstica, para su informacin.
8.4.1.4 Los informes debern contener el visto bueno del Encargado del rea de Avalos.
8.4.1.5 La informacin consignada en este tipo de informes, debe ser usada para la toma de
decisiones, presupuestos, programas.
8.4.1.6 Cualquier uso diferente al indicado en la solicitud, ser responsabilidad exclusiva de la
dependencia solicitante.
8.4.2 Avalos
Todo avalo seguir el formato establecido en el manual correspondiente, debe ser numerado en
forma consecutiva e indicar el ao de elaboracin.
El informe esta compuesto de tres partes principales, cartula o resumen, cuerpo del avalo y los
anexos correspondientes.
El rea de Avalos realiza los siguientes tipos de avalos:
8.4.2.1 Para Traspaso de bienes entre dependencias institucionales.
8.4.2.1.1 En la realizacin de este tipo de avalo se utilizar el enfoque de costo bajo el
concepto de valor neto de reposicin.
8.4.2.1.2 El Encargado del rea de Avalos enva el avalo por medio de nota al
solicitante.
8.4.2.2 Para arrendamientos1, donaciones2, compraventas3.
8.4.2.2.1 De acuerdo a la normativa vigente, los avalos para arrendamientos y
compraventas servirn de sustento para los procedimientos de contratacin
administrativa.
8.4.2.2.2 En los casos de arrendamientos, se utilizar preferiblemente el enfoque de
mercado, en su defecto el enfoque de renta.
8.4.2.2.3 Para aquellos bienes donde la Institucin pretenda realizar donaciones o
ventas, se utilizar el enfoque de mercado, bajo el concepto de valor de
mercado. Cuando no exista un mercado activo para el bien, se utilizar el
enfoque de costo, bajo los conceptos de valor neto de reposicin, valor de
salvamento o rescate, segn corresponda.
8.4.2.2.4 Estos avalos se enviarn mediante nota al solicitante.
8.4.2.3 Indemnizacin por daos materiales.
8.4.2.3.1 En la realizacin de avalos por concepto de daos materiales se utilizarn
los enfoques de mercado, costo y renta, bajo los conceptos de valor de
reposicin y costo de restauracin.
8.4.2.3.2 Realizado el avalo, ser remitido al solicitante, quien proceder a
confeccionar la orden de pago correspondiente.
8.4.2.3.3 La orden de pago, la solicitud, el inventario de daos y el avalo sern
remitidos al Director de la UEN respectiva para su tramitacin final.
8.4.2.3.4 La emisin, entrega del cheque y el finiquito correspondiente con el afectado,
sern tramitados directamente por la dependencia que ocasion el dao.
8.4.2.4 Para adquisiciones de bienes o constitucin de servidumbres.
8.4.2.4.1 En los avalos para expropiacin que se utilice el enfoque de mercado, se
aplicar el concepto del valor equitativo de mercado, con la correspondiente
aplicacin de la regla de mayor y mejor uso, para inmuebles. Para las mejoras
se aplicar el enfoque de costo, bajo los conceptos de valor nuevo de
sustitucin y valor de sustitucin. En el enfoque de renta se utilizar, el valor
presente de los beneficios futuros estimados.
8.4.2.4.2 En el caso de unidades habitacionales que sea necesario adquirir y cuyo valor
de sustitucin no alcanza para construir el mnimo establecido como vivienda
de inters social, se indemnizar el monto correspondiente para cumplir con
esta expectativa. 4
8.4.2.4.3 Se indemnizar por el concepto de dao al remanente. En segregaciones se
usar el principio de antes y despus y en servidumbres se utilizar la
frmula multifactorial.
8.4.2.4.4 En servidumbres se establece un monto mnimo, considerando la imposicin
del gravamen a la propiedad, mismo que deber ser aprobado por el Consejo
Directivo.
8.4.2.4.5 Se adjunta manual detallado para la elaboracin de avalos para
expropiacin.
__________
1
Todo arrendamiento se tramitar siguiendo los procedimientos de Contratacin Administrativa. Trmite
que debe realizar la dependencia interesada.
2
Toda donacin deber tramitarse siguiendo el procedimiento dictado por el Consejo Directivo en el
Reglamento de Donaciones del Instituto Costarricense de Electricidad, aprobado en Sesin 5605,
celebrada el 27 de abril de 2004 y publicado en La Gaceta 108. 03/06/2004.
3
Compras y ventas siguiendo los procedimientos de Contratacin Administrativa.
__________
4
Directriz 27 de la Presidencia de la Repblica, de fecha 1 de septiembre del 2003. Publicacin en La
Gaceta 175 del 11 de septiembre del 2003.
9. CONTROL DE ELABORACIN, REVISIN Y APROBACIN
9.1 El Encargado del rea de Avalos, debe garantizar la aplicacin del procedimiento y asegurar que los
integrantes de las listas de distribucin dispongan de las ediciones pertinentes de los documentos
aprobados.
9.2 Este procedimiento debe revisarse al menos una vez al ao, o bien, cada vez que se mejoren o cambien
los sistemas utilizados. Si la modificacin del procedimiento implica solicitar nueva informacin al
administrado, se proceder de conformidad con el artculo 4 de la Ley N 8220 del 4 de marzo del
2002, publicada en el Alcance N 22 a La Gaceta N 49 del 11 de marzo del 2002, en relacin con la
Directriz de Poder Ejecutivo N 18 del 12 de febrero del 2003, sobre la actualizacin de requisitos y
trmites administrativos, publicada en La Gaceta N 35 del 19 de febrero del 2003.
0 INTRODUCCIN
El presente manual elaborado por el rea de Avalos tiene el propsito de establecer los criterios de valoracin
para el caso especfico de los avalos para expropiacin y establecimiento de servidumbres. Este documento es
complementario del Procedimiento para la Solicitud, Confeccin y Trmite de Avalos.
1 DOCUMENTOS APLICABLES
22.00.01.2005 Procedimiento para la Solicitud, Confeccin y Trmite de Avalos.
2 DEFINICIONES, TRMINOS, SMBOLOS Y ABREVIATURAS
Antes y despus: concepto que consiste en realizar una valoracin por algn mtodo conocido antes de
segregar un lote de un inmueble y volverlo a valorar despus de la segregacin por el mismo mtodo, para
determinar si la condicin econmica del propietario ha sido afectada y por lo tanto le corresponde una
indemnizacin por dao al remanente.
Asesora: determinacin de informacin referente a valores y mercados respecto a bienes especficos, en la
cual se indicarn los rangos encontrados dentro del que se ubican la mayora de los elementos estudiados.
Avalo: es el informe en el cual se describen las caractersticas del bien valorado, las circunstancias bajo las
cuales se valora, los mtodos empleados y las conclusiones obtenidas por las cuales se le asigna un monto
determinado, considerado valor del bien a la fecha de elaboracin del mismo.
Base de datos: conjunto de informacin especfica, ordenada en relacin a elementos diversos (pueden ser
bienes u objetos) de caractersticas semejantes que permiten establecer fcilmente, relaciones, comparaciones y
tendencias entre ellos, para facilitar la obtencin de informacin relativa a los mismos. En el caso de una base
de datos de valores de mercado de inmuebles urbanos, los elementos que agrupa son propiedades, y sus
caractersticas pueden ser: ubicacin, propietario, superficie de construccin, superficie de terreno, superficie
rentable, edad, vida til remanente, fecha de venta, comprador, vendedor, etc.
Comparables: es el trmino que se emplear para identificar a los bienes que servirn de base para llegar a
una conclusin en relacin con el valor probable de mercado de un bien, a travs de un proceso de
homologacin, y en ocasiones de una regresin mltiple o regresin lineal. Normalmente se agrupan en bases
de datos que contiene informacin diversa en relacin con ellos.
Costo: cantidad que se requiere para crear o producir el bien o servicio.
Dao al remanente: es la devaluacin que se causa al remanente de un inmueble en forma directa o indirecta,
al segregarle una porcin o inscribirle un derecho.
Depreciacin: descenso en el valor de una propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir
por causas que no alteran la utilidad natural o intrnseca de las cosas (disminucin de la demanda o aumento de
la oferta, superproduccin, etc.) o por deterioro de las cosas o disminucin de dicha utilidad (avera, haber
pasado de moda, invencin de otro bien similar por igual precio o ms barato, aunque sea de igual clase y
calidad, etc.).
Enfoque de costo: se fundamenta en el principio de sustitucin, que establece que ningn comprador
debidamente enterado, de las caractersticas generales de un bien, estara dispuesto a pagar por l ms de lo
que le costara sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante.
Enfoque de mercado: consiste en estimar el valor de un bien, por medio del anlisis y comparacin de las
transacciones recientes de bienes con caractersticas similares al valuado.
Enfoque de renta: este enfoque establece que el valor de un bien a una fecha determinada, es equivalente al
valor presente de los beneficios que producir el mismo durante su vida til de produccin econmica.
Expropiacin: acto de desposeimiento o privacin de la propiedad, por causa de utilidad pblica o inters
preferente a cambio de una indemnizacin previa.
Expropiacin va administrativa: su gestin se realiza en sede administrativa, por haber acuerdo entre las
partes.
Expropiacin va judicial: su gestin se tramita en la va jurisdiccional por no haber acuerdo entre las partes.
Frmula multifactorial: frmula desarrollada por el rgano de Normalizacin Tcnica de la Direccin
General de Tributacin Directa, para el clculo de la indemnizacin por concepto de dao indirecto al
remanente de inmueble, al que se le establece una servidumbre.
Homogeneidad: en valuacin inmobiliaria esta palabra normalmente se emplea para describir zonas con
caractersticas similares, ya sea en lo referente a su aspecto fsico particular, el nivel socioeconmico de sus
habitantes, o al uso predominante al que se destinan los predios en ellas asentados.
Homologacin: proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus caractersticas
son parecidos pero no idnticos, para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a uno de ellos
(comparables), pueda obtenerse una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto); normalmente este
proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que debern ser cuantitativas preferentemente,
aunque en muchas ocasiones tienden a ser cualitativas, con lo que se vuelven muy subjetivas, y pueden ser
fcilmente rebatidas por otra persona.
Mayor y mejor uso: se define como el uso ms probable de una propiedad que es fsicamente posible,
apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor ms alto
de la propiedad que se tasa.
Mejoras: son las modificaciones que se realizan sobre la propiedad, beneficindola para su uso ms efectivo.
Los tipos de mejoras son; construccin de accesos, cercas, cultivos, estructuras y edificaciones, incluye
modificaciones sobre las mismas.
Mercado: es el ambiente en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a
travs de un mecanismo de precios.
Poseedor: es la persona fsica o jurdica que promover la informacin posesoria para inscribir su titulo en el
Registro Pblico de la Propiedad
Precio: cantidad de dinero que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho
histrico, ya sea que se revele pblicamente o que sea confidencial.
Propiedad: es el derecho de poseer, usar, disfrutar y aprovechar una cosa. Existen dos tipos de propiedad la,
propiedad mueble y la inmueble.
Propiedad inmueble: es la suma de derechos tangibles e intangibles sobre la tierra y sus mejoras, o sea los
intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad inmueble.
Propiedad intangible: es la evidencia de los derechos de propiedad, como lo son las patentes, los derechos de
autor, las hipotecas.
Propiedad tangible: es la propiedad fsica.
Propietario: es la persona fsica o jurdica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura
pblica.
Tierra: es la superficie de la tierra, junto con todo lo que hay abajo y encima de ella. Las limitaciones de la
propiedad son; la explotacin y el espacio areo.
Valor: concepto econmico que se refiere al precio ms probable que los compradores y vendedores
concluirn por un bien o servicio que est en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio
probable que se pagar por los bienes o servicios en un momento dado.
Valor de capitalizacin: es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en trminos monetarios, de los
beneficios futuros que se esperan recibir por la posesin de un bien durante su vida econmica productiva. Es
importante resaltar que al aplicar la palabra beneficios se est hablando de utilidades netas libres de impuestos
y gastos de operacin.
Valor de estimacin: es el valor que se establece sin tener un estudio detallado del bien.
Valor de mercado: es el valor expresado en trminos monetarios a una fecha determinada, en la que un
comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de las
condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones
externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable.
Valor de renta: es el valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad de un bien.
Valor de reposicin nuevo (VRN): es el valor del bien analizado idntico al analizado, a costos de la fecha en
que se elabore el dictamen o avalo.
Valor de salvamento o de rescate: es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida til.
Valor impositivo: es el valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales.
Valor neto de reposicin (VNR): es el valor que tiene un bien expresado en trminos monetarios a la fecha
del dictamen, en base a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a su edad, estado de conservacin y
grado de obsolescencia respecto a otros bienes similares ms avanzados; en otras palabras, despus de aplicarle
los demritos correspondientes por concepto de Depreciacin Fsica y Tecnolgica (pudiendo ser sta
Funcional o Econmica).
Valor de sustitucin: es el valor de un bien alternativo nuevo, sin ser necesariamente idntico al bien
analizado, que brinde un servicio similar al que este presta.
Valor equitativo de mercado: la cantidad monetaria al contado por el que segn todas las probabilidades de
un dueo deseoso de vender, pero no obligado a hacerlo vendera la propiedad a un comprador deseoso, pero
no obligado a comprar.
Vida til total: periodo de tiempo expresado en aos en el cual puede esperarse racionalmente que un bien
realice la funcin para la cual fue construido a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.
3 ENFOQUES DE VALORACIN
3.1 Enfoque de Mercado
Se aplica para bienes no reproducibles como por ejemplo terrenos. Es la estimacin de valor por medio
del anlisis y comparacin en el mercado de transacciones recientes de bienes con caractersticas
similares al valuado, para concluir en el valor ms probable de venta.
Debido a que el enfoque de mercado aplica para bienes no reproducibles, es necesario realizar un
estudio de Mercado y posteriormente aplicar cualquiera de los siguientes mtodos:
Mtodo de Factores Comparativos (solo para terrenos).
Regresin Simple.
Regresin Mltiple.
El estudio de Mercado incluye los siguientes aspectos:
Investigacin de transacciones (ventas reales, registros pblicos, etc.).
Investigacin de valores de ofertas.
Criterios de profesionales (entidades financieras, corredores de bienes races, etc.).
Entrevistas a propietarios.
Limitaciones
Problemas del dato: credibilidad, confiabilidad, veracidad.
Determina un rango de valores
3.1.1 Mtodo de Factores Comparativos
El Mtodo de Factores Comparativos desarrollado por el rgano de Normalizacin Tcnica
(ONT) de la Direccin General de la Tributacin Directa (Ley de Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles, Ley 7509), se desarroll con fines fiscales. Para obtener el valor individual de cada
terreno es necesario emplear una serie de variables particulares de la finca y de la zona en donde
se ubica el inmueble a valorar, de tal manera que el valor de un inmueble pueda aumentar o
disminuir en relacin a un predio con caractersticas similares investigado dentro del estudio de
mercado. Dada la dificultad de cuantificar en muchos casos estos factores, el rgano de
Normalizacin Tcnica ha incluido en su mtodo solamente las variables ms influyentes en la
estimacin del valor.
Es importante citar que el valor de un inmueble puede estar determinado por muchas otras
variables, que lo afectan en forma particular, como por ejemplo: condiciones de seguridad y nivel
socioeconmico de los pobladores del sector, afectaciones por servidumbres, aspecto panormico,
problemas de contaminacin, cercana a zonas industriales, etc. Debido a esto el Mtodo de
Factores Comparativos es una herramienta que complementa el criterio del perito quien a travs
de su experiencia debe ser capaz de reconocer aquellos factores valorizantes o desvalorizantes,
intrnsecos o extrnsecos que hacen la diferencia de valor en los inmuebles.
Para ms detalles consultar las referencias bibliogrficas 3 y 4 (ver anexo N 9). Existe un archivo
en Excel, permite aplicar el mtodo comparativo a partir de la definicin del lote tipo, la ltima
versin del mtodo se public en el ao 1999.
En general se ha observado que de acuerdo con los elementos considerados dentro de la
valoracin de terrenos se puede determinar un rango de valores de acuerdo con las caractersticas
de la propiedad, los cuales se resumen en el siguiente esquema:
__________
Caso F: Cuando la propiedad esta inscrita en derechos se pueden dar las siguientes
circunstancias:
o Cuando los derechos no estn localizados se debe considerar el rea total de la
propiedad. El avalo debe realizarse a nombre de todos los derechohabientes.
o Cuando los derechos estn localizados fsicamente, se debe considerar para el clculo
del dao al remanente en caso de servidumbres, el rea que corresponda al derecho
afectado ya sea que se obtenga por medio de la proporcin del derecho con respecto al
rea total de la finca o segn el dato suministrado por el plano catastrado del derecho.
El informe de avalo hay que realizarlo a nombre de todos los derechohabientes
aclarando la situacin.
En el caso de que se cuente con el estudio de registro, debe indicarse si la propiedad tiene
anotaciones, segregaciones o gravmenes. Si la propiedad est en derechos, debe indicarse
cada uno de los mismos anotando el nmero correspondiente y la persona fsica o jurdica
duea de ese derecho. La informacin debe ser resumida de la siguiente manera, indicando
cada uno de los derechohabientes:
Derecho 001: Propietario, nmero de cdula, proporcin del derecho y direccin de
residencia.
En el caso de ampliacin de servidumbres debe adjuntarse las citas de inscripcin del
gravamen y la referencia del nmero de avalo en el que se constituy tal servidumbre.
Cuando la propiedad cuente con segregaciones debe indicarse si son afectadas o no por la
servidumbre, en el caso de que sean afectadas se debe mencionar las citas regstrales de
esas segregaciones y adjuntar el estudio registral correspondiente, a la vez se recomienda
realizar un mosaico de propiedades mostrando las segregaciones realizadas.
Linderos: Debe anotarse los linderos de la propiedad de acuerdo con el documento (plano,
estudio registral, o carta de venta) utilizado para la confeccin (determinacin del monto)
del avalo.
En caso de que la propiedad se encuentre en sucesin, debe indicarse el nombre y nmero
de cdula del albacea y adjuntar el documento legal que confirma tal condicin.
Cuando la propiedad se encuentra a nombre de un menor edad, debe indicarse un familiar
mayor responsable.
5.2.8 Descripcin de la Servidumbre.
Este apartado solo aplica en casos de establecimiento de servidumbres, se debe considerar los
siguientes puntos:
Debe anotarse que el Instituto Costarricense de Electricidad es la entidad que establecer un
derecho de servidumbre sobre la propiedad a valorar indicando el nombre del propietario.
Indicar la longitud, ancho y rea de la servidumbre.
Indicar la forma de la servidumbre y destacar si corresponde a una forma geomtrica regular
en cuyo caso deben indicarse las dimensiones de esa figura geomtrica.
Debe anotarse el porcentaje del rea de la servidumbre con respecto al rea total de la
propiedad.
Indicar la orientacin de la servidumbre por medio de un azimut considerando los cambios de
direccin de la lnea, as como los colindantes de la misma.
Describir detalladamente el tipo de actividad afectada bajo la servidumbre, por ejemplo si el
suelo est cubierto por pastos o algn cultivo agrcola o forestal, indicar la pendiente
aproximada del terreno, quebradas, ros, lagos, construcciones, lneas de distribucin o algn
otro detalle que se considere importante.
Si dentro de la franja de servidumbre se ubican sitios de torre, estas se deben de referenciar
con respecto a uno de los linderos por la lnea centro de la franja y se deben indicar el o los
nombres de los sitios de torre.
Finalmente se debe indicar que sector de la propiedad es afectado por la servidumbre.
5.2.9 Derecho Real Adquirido:
Se pueden dar las siguientes variantes:
Ampliacin de servidumbres: En este caso hay una variacin del ancho de la franja, para lo
cual debe demostrarse la existencia registral (mediante escritura) del gravamen.
Preferiblemente debe adjuntarse el avalo que antecede al que se est elaborando, indicando
una addenda y adjuntar dicha cartula. Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes
puntos:
o Ao en que se grav la propiedad.
o Finca sobre la cual se estableci el gravamen (propietario y numero de inscripcin de la
finca madre), aclarando la relacin con la actual finca especialmente en casos de
servidumbres trasladadas.
o El porcentaje de afectacin pagado, el rea de la servidumbre establecida, el rea de
servidumbre nueva (equivalente a la ampliacin).
Cambios de direccin de la franja de servidumbre: Cuando se realiza un cambio en la
direccin de una servidumbre establecida es posible con el consentimiento del propietario
realizar una permuta por la porcin de servidumbre nueva, debe de realizarse el siguiente
procedimiento:
o Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la servidumbre considerando el rea
total afectada (la porcin nueva y parte de la servidumbre establecida), y determinarse el
dao causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condicin.
o Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre establecida y dao al
remanente, para ello debe utilizarse el mismo porcentaje de afectacin y el mismo factor de
ubicacin considerados en la primer indemnizacin, debe aplicarse el mismo valor unitario
que se utiliz en la determinacin anterior, esto para considerar el valor del dinero en el
tiempo y traer a valor presente este monto.
o Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo caso pueden
presentarse tres situaciones:
Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el monto de
las condiciones anteriores (tradas a valor presente), en este caso al propietario debe
indemnizrsele por esta diferencia.
Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto de las
condiciones anteriores (tradas a valor presente), por conveniencia entre ambas partes
(ICE-propietario) se realiza un avalo para cambiar la escritura de constitucin del
gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta permuta, considerando el
nuevo trazo y liberando la porcin de servidumbre no requerida.
En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las condiciones
anteriores, se debe indemnizar por la nueva rea reconociendo el valor de los derechos
cedidos, y el valor del dao al remanente.
5.2.10 Limitaciones
Con base a la publicacin en el Alcance N 10 a La Gaceta N 30 del 12 de febrero del 2001
(artculo 13) se establecieron las siguientes limitaciones en el corredor de la lnea:
Por razones de seguridad de las obras de transmisin y en razn de las necesarias previsiones para
expansin y labores de operacin y mantenimiento, en los corredores de las lneas, los
prestatarios del servicio de transmisin no debern permitir el ejercicio de las siguientes
actividades:
1. Construccin de casas de habitacin, oficinas, comercios, instalaciones educativas, deportivas
y agropecuarias.
2. Siembra extensiva de cultivos que peridicamente puedan ser quemadas (p.e. caa de azcar).
3. Siembra de cultivos anegados (p.e. arroz).
4. Permanencia de vegetacin (rboles o cultivos), que en su desarrollo final se aproxime a cinco
metros de los cables conductores ms bajos estando estos en condiciones de carga mxima o
de contingencia.
5. Movimientos de tierra que por acumulacin eleven o alteren el nivel natural del suelo.
6. Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos
7. Acumulacin de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los cables
conductores ms bajos, cuando stos se encuentren en condiciones de carga mxima o
contingencia.
En caso de planear una excavacin en las cercanas de las estructuras de soporte de las lneas de
conduccin, deber antes consultar al Instituto Costarricense de Electricidad.
Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de Electricidad, para el
mantenimiento de la obra.
5.2.11 Valor Unitario:
Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en colones por hectrea o colones por
metro cuadrado asignado al inmueble que se est valorando, como resultado de la investigacin
de valores en la zona de influencia, tomando en consideracin la oferta y la demanda.
Adicionalmente debe indicarse los valores unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando ests
sean adquiridas o afectadas, tambin debe mencionarse la metodologa aplicada para la
determinacin del valor y las principales caractersticas valorizantes o desvalorizantes de los
bienes en cuestin.
En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectacin de acuerdo con el uso
de la franja de servidumbre al momento de la inspeccin y a las limitaciones impuestas por la
constitucin del derecho y a la manera en que se ve restringida la actividad econmica en este
sector y su potencial a corto o mediano plazo. Tambin aplica en este caso la indemnizacin por
el dao que se le causa al remanente de la propiedad y para el clculo de este monto se utiliza la
frmula multifactorial, debe adems reconocerse el establecimiento de sitios de torre de acuerdo a
su ubicacin.
5.2.12 Avalo:
Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe indicarse la operacin
matemtica realizada para la obtencin de esos resultados. El monto total debe ser expresado
tanto en nmeros como en letras, finalmente se anota la fecha de la inspeccin, el tipo de cambio
del dlar americano a la fecha de inspeccin, el nombre y la firma del perito valuador.
6 ANEXOS AL INFORME DE AVALO
Estos anexos forman parte integral del presente procedimiento, deben ir adjuntados en el siguiente orden:
6.1 Fotografas de la propiedad
Se deben adjuntar tantas fotos como se considere necesario para tener una buena descripcin del
inmueble, el mnimo es de cuatro fotografas.
Frente a calle pblica o a servidumbre de paso segn corresponda a la propiedad valorada.
Mejoras existentes en el terreno, como por ejemplo viviendas, cultivos u cualquier otro tipo de
infraestructura.
En el caso de infraestructura a indemnizar se debe detallarse bien sus caractersticas a travs de
fotografas.
Cuando el avalo corresponda a establecimiento de servidumbre, debe indicarse el sentido de la
franja de de servidumbre con una lnea sobre la fotografa.
Se deben incluir dos fotografas por hoja, las cuales deben tener un nmero de fotografa y una
descripcin general en la parte inferior. El tamao de las fotografas debe ser aproximadamente 12 x
8 cm o de 8 x 10 cm.
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificacin
e = edad actual
Vu = vida til probable
E = estado
Para la aplicacin de este mtodo, se definen 5 categoras de estados 7 de conservacin con cuatro
categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente
tabla:
TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO
NUEVO
1 ptimo-O 1,00
No ha sufrido ni necesita reparaciones
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin Bueno B 0,975
importancia
Intermedio-I 0,920
Deficiente-D 0,660