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Contrato de corretaje (10 - oct - 2011)

Comnmente usamos la expresin comisionista para denominar a la persona que ayuda a gestionar la consecucin de
un negocio ajeno y por supuesto, ganar un dinero por ello. En trminos ms tcnicos, estamos frente un Contrato de
Corretaje.
Veamos primero la definicin sencilla que hace la ley sobre el Contrato de Corretaje:

Cdigo de Comercio

Artculo 1340. Corredores. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los
mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o ms personas,
con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de
colaboracin, dependencia, mandato o representacin.

De manera ms amplia, podemos decir que una parte denominadacorredor, experta conocedora del
mercado, a cambio de una retribucin, remuneracin o comisin, contrae para con otra
denominada encarganteo interesada, la obligacin de: gestionar, promover, concertar o inducir la
celebracin de un negocio jurdico, ponindola en conexin, contacto o relacin con otra u
otras sin tener vnculos de colaboracin, dependencia, mandato o representacin con ninguno de los
candidatos a partes. (Esto no quiere decir que no exista un contrato, si lo hay entre corredor y
encargante o interesado, lo que pasa es que al final de las gestiones, la celebracin del negocio
jurdico buscado, es entre el interesado y un tercero).

Caractersticas del contrato de corretaje

Como todo contrato mercantil, tiene unas caractersticas importantes a sealar:

Es bilateral o de prestaciones correlativas al generar obligaciones para ambas partes contratantes


(Corredor y encargante o interesado);

Es oneroso y conmutativo, pues hay unas prestaciones econmicas de por medio, siempre que el
corredor logre su cometido o salvo otra disposicin pactada por otro tipo de gestiones inconclusas;

Es principal, Autnomo e Independiente, porque su existencia no depende de otro u otros negocios,


tampoco del finalmente celebrado por las partes acercadas del cual es un tipo diverso (el negocio que
logr gestionar finalmente);

Es Paritario o de libre discusin, consensual o de forma libre y aun cuando prepara, facilita o propicia
la celebracin de otro negocio, no es contrato preliminar o preparatorio por no crear para el corredor,
ni el encargante, prestacin de hacer de celebrar un negocio, sino buscar, aproximar y contactar
interesados en su celebracin.(Minuta o modelo para hacer un contrato de corretaje o comisin)

Forma de pago al corredor

Por regla general, el corredor tendr derecho a su remuneracin en todos los casos en que sea
celebrado el negocio en que intervenga, pues ste acta bajo su propio riesgo.

De manera excepcional y si as se ha pactado, podra tener algn tipo de remuneracin si finalmente


no logr que el interesado o encargante pudiese celebrar el negocio jurdico que buscaba, pero
repetimos, ese pago sin resultados en una excepcin contractualmente pactada. (Art. 1341 del Cdigo
de Comercio)

Es vlido que el interesado o encargante haya celebrado


simultneamente varios contratos de corretaje con distintos
corredores?

Si. El caso ms comn es en la venta de inmuebles, por eso es que se observa en las ventanas de un
inmueble que est en venta, varios avisos de distintas inmobiliarias que estn gestionando su venta.

Claro est, que la comisin, slo se la ganar el corredor que logr finalmente gestionar ante su
contratante, la consecucin del comprador y por supuesto, la efectiva realizacin del negocio jurdico
de compra venta entre el dueo del inmueble y un cliente (encargante o interesado y el tercero).

Si varios corredores lograron de manera simultnea conseguir el mismo cliente para el mismo
negocio, la remuneracin se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario ( Art.
1341 del Cdigo de Comercio)

Nota: Por aspectos tcnicos y acadmicos, en especial para los que quieran ampliar sobre el tema, nos
permitimos trascribir la definicin que ha establecido la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin
Civil, sobre el contrato de corretaje (Sentencia 2005-00366-01 del 14 de septiembre de 2011):

Su actividad esencial es la intermediacin o mediacin entre sujetos interesados en celebrar un


contrato, a quienes aproxima y pone en contacto, sin ejecutar acto jurdico alguno, actuar por cuenta
o en nombre de aqullos, tener nexo con ellos, ni participar en la conclusin del negocio en la cual
permanece al margen, y es decidida, definida o acordada libremente por las personas contactadas.

La prestacin principal del corredor, envuelve un facere, prestar servicio directo, personal,
indelegable e independiente, proyectado en la gestin, promocin, concertacin, mediacin o
intermediacin de negocios y bsqueda de posibles interesados a quienes aproxima, acerca, contacta o
relaciona para celebrarlos.

Recibe el encargo efmero, transitorio y limitado al negocio o negocios concretos de gestionar una
actividad estricto sensu, realizada por s mismo, con sus propios medios, mtodos, organizacin,
infraestructura, riesgos y costos, sin comprender la ejecucin de actos jurdicos por cuenta ajena, la
celebracin del negocio en nombre de otro, ni asumir o garantizar su celebracin salvo pacto
contrario, por depender enteramente de las partes, quienes pueden celebrarlo o no.

El corredor busca, aproxima o acerca personas con inters en contratar, procura, propicia o promueve
el contrato, es "un simple mediador", su "intervencin se limita a actos materiales para aproximar a
los contratantes a fin de que stos perfeccionen por s mismos el negocio (cas.civ. sentencias de 6 de
octubre de 1954, LXXVIII, 861, 13 de abril de 1955,LXXX, 13), se reduce a poner en contacto a las
partes" (cas. laboral, sentencias de 6 de abril de 1963, GCII,. 417), "est limitada a la realizacin de
actos materiales para acercar entre s a los negociantes (cas. laboral, sentencias de 21 de agosto de
1961, y 3 de julio de 1972, CXLIII, 488), esto es, se caracteriza por "la labor de intermediacin que
cumple el sujeto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, poner en
relacin, o acercar a dos o ms personas, con el fin de que celebren un negocio comercial [] El
corredor, dicen las actas de la Comisin Revisora del Proyecto de Cdigo de Comercio (1958), toma la
iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes proponrselo o insinurselo, e, igualmente,
relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto. La
labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre s, la bsqueda,
hallazgo y conclusin de los negocios, agregan las mismas actas. De manera que los corredores son
aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y con l la idoneidad y el grado de
calificacin que ste otorga, tienen como rol profesional y funcional, amn de tpico, la
intermediacin que se ha venido explicando, sin vinculacin con ninguna de las partes del futuro
contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representacin, puesto que son independientes (cas. civ.
sentencia de 8 de agosto de 2000, exp. 5383).

Prestacin esencial derivada del corretaje es la de pagar la retribucin, remuneracin o comisin del
corredor, quien tiene derecho a percibirla en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que
intervenga (art. 1341, C. de Co), an si resulta invlido ignorando la causal de invalidez, o se
resuelve por incumplimiento ulterior, pero sujeto a condicin suspensiva slo se causar al cumplirse
sta (art. 1342, C. de Co).

El monto de la comisin es el estipulado o, en defecto de pacto expreso, el acostumbrado en las


prcticas y usos contractuales, o el fijado pericialmente (artculo 1341 del Cdigo de Comercio y 1621
del Cdigo Civil).

El corredor nicamente tiene derecho a la retribucin cuando se celebra el negocio en el cual se


intervino, a menos que se convenga al margen de su conclusin.

En consecuencia, todas las gestiones o actividades anteriores, en lnea de principio, son realizadas por
cuenta, costo y riesgo exclusivo del corredor, quien slo adquiere el derecho a la comisin con la
efectiva celebracin del negocio en el cual intervino directa y personalmente, salvo estipulacin
contraria.

La comisin, en efecto, se causa slo si el negocio final se celebra merced a la eficaz mediacin del
corredor siempre que tenga realidad u obedezca a su intermediacin.

Menester, por consiguiente, la identidad plena entre el negocio concertado por la actividad del
corredor y el celebrado, o sea debe darse una relacin de causa a efecto entre la gestin realizada y la
celebracin del contrato por la mediacin o intermediacin de aquel.

En lo tocante a esta particular cuestin, la Corte de antiguo ha sealado que el corredor tiene
derecho a percibir retribucin, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya
solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el
corredor haya efectuado gestiones idneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las
gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero,
salvo revocacin abusiva del encargo (cas. civ. sentencia de 13 de abril de 1955, LXXX, 13).

Posteriormente, anot: El derecho del corredor a la comisin surge, en concepto de Malamaga, de


una mediacin eficaz, que provoque el acuerdo de voluntades de modo que en principio el corredor
slo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertacin interviene se perfeccione. Si la
operacin no se concluye no se debe, siempre en principio, comisin porque el corretaje es una locatio
operir (sic) Faciendi (Carlos Malamaga. Tratado elemental de derecho comercial. Tomo II. Contratos y
papeles de comercio. Primera parte Pg. 134 No. 10. Tipografa editorial Argentina TEA. Buenos Aires.
1951). La eficacia de la intervencin se desprende de la misma previsin del artculo 1341 del Cdigo
de Comercio. Esto no significa que el corredor contrae una obligacin de resultado, consistente en que
se haga el negocio, porque no siendo l sino un simple intermediario, la ejecucin misma del acto
jurdico le sera imposible y estara fuera de su alcance, toda vez que otros son los sujetos
intervinientes en la realizacin del negocio: las personas a las cuales el corredor acerc. Slo a estas
ltimas corresponde la realizacin del acto jurdico relacionado con el negocio que se persigue.
Entonces, lo que ocurre es que el derecho del corredor a la comisin es un derecho sujeto a condicin
suspensiva, consistente precisamente en la celebracin del negocio en el cual intervino. Por excepcin,
cuando el negocio perseguido se sujeta a una condicin suspensiva, el derecho a la comisin del
corredor no puede conocerse sino despus del acaecimiento de la condicin suspensiva especialmente
prevista (C. Co. artculo 1343). En todos los dems casos el derecho condicional de la remuneracin
hace referencia a la celebracin del negocio para el cual se produce la intermediacin del
corredor (cas. laboral, sentencia de 16 de junio de 1981).

Ms recientemente, reiter la Sala que no toda intermediacin supone una retribucin para el
corredor. A la luz del inciso 2 del artculo 1341 del Cdigo de Comercio, aqul tendr derecho a su
remuneracin en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga. Sguese de ello
que, salvo pacto en contrario, slo puede haber reconocimiento econmico para el corredor en la
medida en que los sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades.
Entonces, es menester que exista una relacin directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestin
del corredor y la feliz celebracin del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por
esa actividad, las partes no habran contratado, es decir, si se acredita que el corredor propici el
acercamiento de las partes, si stas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad
entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneracin estipulada, la usual o la
fijada por peritos, as sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato
inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento. De no ser as, el corredor
podra ver burlados sus derechos (cas. civ. sentencia de 9 de febrero de 2011, exp. 11001-3103-013-
2001-00900-01).

La retribucin debe pagarse por la parte que contrat al corredor, y cuando no se estipula quien debe
pagarla, ser pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el
asegurador.

Dndose pluralidad de corretajes y corredores, verbi gratia, cuando una persona confiere el encargo a
un corredor y otra a uno diferente, o cuando contrata varios corredores y todos intervienen en un
mismo negocio, la remuneracin se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto en
contrario (artculo 1341, C. de Co).