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CUADERNOS PRÁCTICOS DEL PROMOTOR Y Antonio Caparros Navarro Juan Fernández Caparros ( Prayde Gestión, SL) GESTOR

CUADERNOS PRÁCTICOS DEL PROMOTOR Y

Antonio Caparros Navarro Juan Fernández Caparros (Prayde Gestión, SL)

GESTOR INMOBILIARIO

2014/10

Edición 1ª

VALORACIÓN DE INMUEBLES:

MÉTODO

RESIDUAL

DINÁMICO

CUADERNOS PRÁCTICOS DEL PROMOTOR Y Antonio Caparros Navarro Juan Fernández Caparros ( Prayde Gestión, SL) GESTORwww.AnalisisInmobiliario.com www.prayde.com/wordpress www.gestinmo.blogspot.com " id="pdf-obj-0-28" src="pdf-obj-0-28.jpg">
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INDICE

  • 10.1.- MÉTOD O RESIDUAL DINÁMIC O,

    • 10.2.- REQUI SITOS PARA LA

UTI L IZACIÓN DEL MÉTOD O

2

RESIDUAL

10 4 DINÁMIC O, 5 5 10.6.- 10. 4.- 10.5.- 10.3.- APL ICABI L IDAD DEL
10
4
DINÁMIC O,
5
5
10.6.-
10. 4.-
10.5.-
10.3.- APL ICABI L IDAD DEL MÉTOD O RESIDUAL DINÁMIC O,
PROCEDIMI ENTO DE CÁLCUL O DINÁMIC O,
PAGOS,
C O BROS,
.-
EJ ECUCI ÓN
ESTIMACI ÓN
DE
8
7
6
5
URBANIZACI ÓN,
PLANI F ICACI ÓN TEMPORAL DE LA PROMOCI ÓN,
F LUJ OS DE CAJA,
10.5.2 ESTIMACI ÓN DE L OS
10.5.1 DE
.-
.-
10.6.1 OBRAS
L OS
  • 10.6.2 OBRAS DE E DIF ICACI ÓN,

.-

EJ ECUCI ÓN

(TLR )
(TLR )

SOBRE EL TI PO

DE

11

12

  • 10.6.3 INICI O Y RITMOS DE COMERCIAL IZACI ÓN,

.-

  • 10.6.4 RESTRICCI ONES ENTRE ACTIVIDADES DE PROMOCI ÓN, 13

.-

14

14

15

  • 10.7.- TI PO DE ACTUAL IZACIÓN : MÉTOD O RESIDUAL DINÁMIC O ,

.-

TI PO

.-

.-

TI PO

.- AJUSTES A

18

18

  • 10.7.1 L IBRE DE RI ESGO

  • 10.7.2 PRIMA DE RI ESGO (PR),

  • 10.7.3 DE

10.7.2 PRIMA DE RI ESGO (PR), 10.7.3 DE
  • 10.7.4 REAL IZAR

ACTUALIZACI ÓN,

10.7.4 REAL IZAR ACTUALIZACI ÓN,
  • 10.9.2 SEGÚN LA

.-

VAL ORACI ÓN

ACTUAL IZACI ÓN (TA),

ACTUAL IZACI ÓN (TA),
10.8.- F ORMULA DE CÁLCUL O DEL
  • 10.8.- F ORMULA DE CÁLCUL O DEL

MÉTOD O RESIDUAL DINÁMIC O, 19

19

19

19

  • 10.9.- VAL ORACI ÓN DE TERRENOS EN CASOS ESPECIAL ES,

L EY DEL SUEL O,

VAL ORACI ÓN

  • 10.9.1 CATASTRAL ,

.-

10.9.3 .-
10.9.3 .-

VAL ORACI ÓN DE TERRENOS PARA DESARROL L O DE

20

21

VIVI ENDAS DE PROMOCI ÓN PÚBL ICA,

10.10.-

10.10.-

EJ EMPL OS PRÁCTIC OS

DE VAL ORACI ÓN,

10.10.1 .-: VAL ORACI ÓN ALTERNATIVA DE UN SOLAR DE USO

RESIDENCIAL ,

21

10.10.2 .- VAL ORACI ÓN DE UN TERRENO URBANIZABL E,

29

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj os De Caja Corrien tes

I ngresos. I nve rsió n Pagos Prima De Riesgo ( Pr) Tasa De Actualizaci ón (TA), Tasa L ibre De Riesgo (T IR)

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.- Cobro , Coste F lujos De Caja Constan tes, F luj

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

VALORACIÓN DE SUELOS CALIFICADOS URBANÍSTICAMENTE.

10.1.-

MÉTODO

RESIDUAL DINÁMICO

España,

normas

so bre

las

En

valorac ión

inmuebl es

de

se

L ey 2/19 81,

remontan a

25

de

la

de

regu lació n

me rca do

marz o,

del

de

hipo tecario ,

dispo ne:

qu e

en

en

la

el

artícu lo 7 .1

créd ito

para

Que

qu e

un

hipote car io

movi l iza do

pue da ser

la emisión

med iante

títu los

l os

de

regulad os

bi enes

esta

l ey,

los

en

hipote cad os deber án hab er sido

servi ci os

tasados

p or

l os

de

Tasación d e

entida des a

que

las

se

a rtí cul o segun do

ref iere

el

o

b ien

reglamen taria men te

establec erán.

req uisit os

ser vic ios los

tasaci ón

o tr os cumplan

se que
se
que

que

por

de

que

en de d e las l os ley, esta garan tía
en
de
d e
las
l os
ley,
esta
garan tía

condici ones

desarro llo

admiti dos

bienes

af ecta

en

en

En

a

normas de val orac ión

lo

y

el

dive rsas disp osic ion es, tal es

hip o tecario

una 14 de de
una
14
de
de

merca do

surgen

como :

1982, que

Orden

jun i o

de

I nstrucc ión

Valoraci ón

conf íen

So bre

I nstrucc ión Valoraci ón conf íen So bre de en

de

en

B ienes

el

Mercad o Hip ote cari o.

Orden

en er o

19 83,

de

de

de

10

I nstrucc ión so bre

que Mod if ica

a la

Valoraci ón

B ienes

de

en

el

Hip ote cari os

Mercad o

en

este

mo dif i cativ o

publican

sen ti do

Ord en

mismo

de

7

se

l a

de

dic iemb re

Or den

1 984

de

la

y

de

1989.

j uli o

28

de

de

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión VALORACIÓN DE SUELOS CALIFICADOS URBANÍSTICAMENTE. 10.1.- MÉTODO
en que de su de 1994 inmue bles el resi dual de de inversiones el de
en
que
de
su
de
1994
inmue bles
el
resi dual
de
de
inversiones
el
de ellas
de
hasta
d e
1994, en
se habla
marz o,
oct ubre
de
s u pre dec esora .
de
los
ve z
ECO
Orde n
Orden
sob re
que f ue
no viembre
se
8 05/ 2 00 3,
Posteri ormen te
Orden
mé to d o Resid ual,
(Méto do R esid ual Dinámi co)
En ninguna
mét od o
dinámic o,
la
la
nuestra
IV
en
2003 ,
la
de
vig or
seis meses
la
de
de
de
a
entró en
espera dos
30
pu blica ció n,
de
y
val orac ión
27
9
de roga
pub lica
conc ret o
cálc ulo
la
de
p or
legislaci ón,
de l
valo res
30
que
del
el
c on
se menc iona
publ icaci ón
n ov iembre
p rimera
en
cap ítu lo
Análisis
y
de
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión VALORACIÓN DE SUELOS CALIFICADOS URBANÍSTICAMENTE. 10.1.- MÉTODO

Entre sus normas de va lor ac ión

manti ene

v igen c i a

l a

el mét odo

D inámic o,

Residu al

 

c on

 

ligeras

mo dif icac ion es

que

ano taremos

al

vigen te

hablar

de

la

n orma

que

y

se

describe

en

e l

epígraf e

siguient e.

 

Dicha

Orden

p or

ha

 

s ido

modif ic ada

la

siguien te

legislaci ón:

 

-

EHA/3011 /2007,

Ord en

 

d e

4

de

oct ubre

 

-

EHA/546/ 2008,

Ord en

 

de

28

de

f ebrer o

 

-

ECC/377/ 20 13

Orde n

de

4

de

mo dif icac ión

es publ icada a

marz o,

que

la

l a

última

f echa

La

pr imer a

solo

en

af ecta , resi dual

mé to do

cuanto

a l

dinámic o,

en

l a

pub li cac ión

de

una

segun da

pr imas

T abl a

d e

la

 

mín imas

de ri esgo;

d isposici ón,

 

dis posi ció n

añade

una

 

ad ici onal

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 2
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 2
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión séptima. De apli caci ón del C
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gestión
séptima.
De
apli caci ón
del
C OMENTARI O
N
1.-
De
la
princ ipi o
la
de p rud encia
en relaci ón
def ini ció n
d el
Mé t od o
Resi dual
Dinámic o
se
d espren de
q ue
e l
con
posibil ida d
expr opia to ria,
tasador
ti ene que d efin ir
sus
como
pu nt o
de
co nexi ón,
con
los
mejores est imaciones p ara :
proc ed imi ent os
urbanística
d e
de
val oraci ón
i nmu ebles
Los
flu jos
de
ca j a
esp erados
establec id o la nueva
L ey
d el
Sue lo
de
l a
promoción
(cobr os
y
del
Real
Decre to
L egislati vo
pagos)
2/2008, de 20
de
j uni o.
El
tip o
de
actu al iz ación
Siguien do
mét od os
la
def ini ci ón
de
los
resi duales, en
el
caso
del
Y,
aplicand o a
a mbos
conc ept os lo
Método
Residu al
d in ámi co ,
u no
aprend id o
en
el
Cuadern o
8
“Concept os
Ec onómi cos
y
de
l os
dos
Mét od os
Resi duales
F inancier os
p revi os”
debemos
con temp lad os
en
la
Norma
EC O
recordar
tres
c onsecu enc ias
805/2003 (el Cá l cul o de
important es que af ectan,
Valoraci ones
po r
e l
Mét o do
lógica men te, al
va lor
d el
su elo:
Residual Estátic o l o estu dia mos
en
el
Cuade rno
9)
obt ien e
e l
Sera super ior cu anto más se
va lor
de
un
estimando
ade lant en
los
cobr os
o
se
los
f lujos
de
sue lo,
c a ja ,
y
retrasen los
p ag os.
pagos ,
y
h a ll ando
e l
cobr os
v a lor
de l
Sera
infer ior
cu anto
mas
se
suelo
c omo
actu al iz ac ión
de
atrasen
los
cobros
dichos
flu jos
de
ca ja
un
int erés ,
a
(evid ent eme nte
n o
es
lógi co
determin ado
tip o
de
consi dera r un ad elant o
de pagos
establec e c omo
ve remos
a
sobre las f ec has
de
su
deveng o)
con tinuac ión
ambos mét od os
la
aplicac ión
de
Sera
inf erior
cuant a
más
se a
la
tasa
de
El
artícu lo
34
de
la
no rma
EC O
pequeñ a
actua li zac ión
c onsi dera da
y
805/2003 ,
aplicabil ida d
resid ual.se
señala
del
conf igu ra
que
la
superi or en caso c ontrari o.
mét o do
L ueg o
ya
p o demos
seña lar
dos
d e
la
dif ere ncias
f undamental es
del
siguient e mane ra:
Méto do
Dinámi co
fren te
al
Estátic o, q ue son las siguien tes:
1.
El
valo r
po r
el
mét od o resi dual
dinámic o
se
calcu lará
siguie nd o
el
L a consid eraci ón del tiempo
Proced imient o
inv ersiones
de
aná l isis
de
L a
mayor
libe rtad
del
tasad or
que
con
esperad os de f lu jos
v a lores
además
de
estima r
pro yec tar
los
costes
los
de caja.
tiene
qu e
en
el
tiempo
Median te
est e
mét od o
se
cal culará
un
valor
que
se
den omi nará
t écni co
val or
resi dual,
que
permite
dete rminar
tan to
el
val or
de
de
un
de termina do
bien
merca do
c omo su
val or h ip o tecario .
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 3
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gestión
10.2.- REQUISITOS PARA
LA UTILIZACIÓN DEL
MÉTODO RESIDUAL
DINÁMICO
En
el
artíc ulo
35 .2
de
la
No rma
EC O
805/2003,
se
señala
a
estos
ef ectos, lo siguien te:
Para
poder
ap li car
el
mét odo
En
el
Artícul o
35
de
la
No rma
residua l p or el proc edimi ent o
EC O 805/2003, se
disp one a
estos
ef ectos, lo siguien te:
dinámic o será nec esari o ad emás
de l os r equisitos señalad os en el
1.
Par a
l a
ut il iz ación
de l
método
res idua l
a
ef ect os
ne cesari o
de
apartad o anterio r, la existenc ia de
informac ión sobre los plaz os de
esta
Ord en
será
el
construc ció n,
d e
come rcial izaci ón
cump limien to
requisitos:
de
los
siguie ntes
del inmueb le y, en su caso , de
gestión
u rbanística
y
de
eje cuci ón
de
la
ur banizac ión .
a)
L a
existen cia
de
inf ormaci ón
adecua da
para
det ermin ar
la
promoc ión
inmobi l iar ia
más
probabl e
a
desarr olla r
arreglo
al
régimen
con
urban ísti co
aplicable .
b )
L a
existe ncia
de
informac ión
sufici ente sobre costes de
10.3.- APLICABILIDAD
DEL MÉTODO RESIDUAL
DINÁMICO
construc ció n,
gast os
necesarios
de
pr omoc ión ,
f inanci er os,
en
su
En
el
artíc ulo
34 .2
de
la
No rma
caso,
y
d e
c ome rcia lizac ión
que
EC O
805/200 3,
se
señala,
a
estos
permita estimar los costes y gastos
ef ectos, lo siguien te:
normales pa ra un p romot or de
tip o
me dio
y
para
una
pr omoci ón
de
caract erísticas
seme jantes
a
la
El
mé to do
resid ual po drá apl icarse
que
se
va
a desarro llar.
med iante
el
p ro ce dimi en to
dinámic o,
en tre
otros,
a
los
siguient es inmuebles:
c)
L a
existenc ia
de
informac ión
de merc ado
q ue
pe rmita
calc ular
los
prec ios
d e
venta
más
Terren os
u rbanos
u rbanizab les,
probabl es
de
l os
el emen t os
que
estén o
no
o
e dif i cad os
se
inclu yen en
ed if ici o
la
pr omoci ón
o
en
el
en
las
f echas
pre vistas
C OMENTARI O
2.-
En
nuestro
para su c omer ciali zaci ón.
criteri o
n ada
imp ide
pu es,
va lor ar
un
solar ,
ya
que
t o dos
es
un
terreno
ur bano
con
los
servic ios a
pi e
de
pa rcela ,
po r
el
d)
L a
ex isten cia
de inf ormaci ón
Méto do
Dinámi co ,
aunqu e
n o
es
suf icien te sobr e los rend imi entos
nada fre cuente
de promociones seme jant es .
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 4

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO

El

Artíc ulo

36 ,

señala,

estos

a

ef ectos, lo siguien te:

1.

Para

e l

cál cul o

de l

val or

resid ual

po r

el

pr oce dimi en to

s e

de

cálcul o

d inámico

seguirán

los

siguient es pasos:

  • a) Se

est imar án

los

flu jos

de

caj a .

  • b) Se

e leg irá

e l

tip o

de

actua li zac ión .

 
  • c) Se

apl icar á

l a

fórmul a

de

cál culo.

2.

de berán justif ica r raz onada

Se

y

explíc ita ment e

las

hip ót esis

y

parámetros de cá l cul o ad opta dos.

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO El Artíc
10.5.- FLUJOS DE CAJA

10.5.- FLUJOS DE CAJA

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO El Artíc

En

el

Artí cul o

37

d e

EC O

la

mét od o r esidua l di námi co.

mét od o r esidua l di námi co. 805/2003 , F lujos caja de

805/2003 ,

F lujos

caja

de

en

el

En

el
el

apartad o

1

de

est e

articu lo

37

se

t oma rán

c omo

f lujos

de

caj a :

c obros

los

y,

en

su

cas o,

l as

obte ner p or

entregas

c réd it o

ven ta

de

la

que del i nmue ble

estime

se

a

promove r;

y

los

pag os

que

se

estime

real izar

p or

los

dive rsos

costes

gast os

y

du rante

la

construc ció n i nclus o

l os

pagos p or

los

con ce did os.

cr éd it os

Dichos cob ros y pagos se aplicarán

en las f echas prev istas para la

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO El Artíc

comerc ializa ció n del i nmue ble.

co nstru cci ón

l as

fech as

y

que

se

ref iere

artícul o

se

además

de

los

pro vee do res,

y

este

la de más a
la
de
más
a

probab les

  • 4. Par a det ermin ar

plaz os prev istos

a

aparta do

el

1

d e

tend rán

en

cuen ta,

sistemas

de

pagos

hipótes is

las

 

atend iendo a las c aract eríst icas del inmu ebl e proyect ado y , en su caso, a l gr ado d e d esarrol lo

del pl ane amient o,

atend iendo a las c aract eríst icas del inmu ebl e proyect ado y ,

gesti ón

urbanística y de la u rbanizac ión .

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.4.- PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DINÁMICO El Artíc

Para

el

inmu eble

a

de te rmi nar s obre

promo ver

e n

se

el

cue nta

obje to

el

a

No obstan te,

valora r princ ipi o

ten drá may or

d e

y

mej or

us o.

cuan d o

cono ci do

sea

el

de ci di do

destin o

p or

la

y

n o

se

del inmueble n ormati va

urbanística

prop ieda d a

la

oponga se atend erá al mismo.

consec uenc ias)

C OMENTARI O Nº 3.-

Norma n o

L a

cita

expresa men te la

natural ez a d e

los

flu jos

caja

de

 

a consi de rar;

si

son :

c onstantes

o

corrient es, es de cir s i se

consid eran

en

la

f ech a

de

la

va lor ac ión

cuenta

o e fect o

e l

si

de

se

en infl ac ión

ti ene

l a

(I PC ).

E n

nuestro

crite ri o

par ece

ded ucirse

tex to

del

legal

que

se

trata de Flu jos constantes

(Ver Cuadern o nº

8

para

enten der

las

dif e renc ias

y

sus

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 5
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 5

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

10.5.1.-

ESTIMACIÓN

LOS COBROS

DE

En

el

apartad o

2

d el

artícu lo

 

37,

se

disp one

c ita do lo

siguient e:

 

Para estimar los

cob ros

a

o bt e ner

se partirá

de

l os

val ores

v enta

en

previstos en las f echas de

comerc ializa ció n en la hipót esis de

edif ic io

termina do,

l os

cuales

se

calcularán at end ien do

a

los val ores

obte nid os p or l os mé to dos de

comparaci ón

y/o

p or

a ctual izaci ón

de re ntas

en

f ec h a

la

de

tasació n, y

a

la

evoluc ión

espe rada

d e

los

preci os

d e

me rcad o.

 

entien de

Se

f l ujos

como

que

de

caja,

consi de ren

se

l os

cob ros

proc ede ntes

de

Va mos

ven ta.

la

a

inte rpre tar,

con

ej emp lo

un

práctic o, la

frase que sigue :

”…

y

las entre gas

de

cr éd it o

 

C OMENTARI O Nº.4.-

d e pago:
d e
pago:

contrat o,

S e

reali za

una

estimaci ón

se

dise ñan

unas

viv ien das

preci o se estima

con

la

sigu ient e f orma de

eu ros f irma la
eu ros
f irma
la

10%

a

 

del

30.000

el

S e reali za una estimaci ón se dise ñan unas viv ien das preci o

que

cu yo

en 300. 000 eur os,

son

IVA

mas correspo ndi ent e al tip o vigen te del

10%

10%

en

ef ect os

de

1 5

eu ros

2 .00 0

mas

el

IVA

al

tipo

de l

10%

cada

uno

y

 

mensual

ven cimien to sien d o

el

p rimer

sucesiv o, vencimie nt o

el

la

a

f irma

de l

sigui ente pri vad o

mes con trat o

 

de

venta

80%

p or

sub rogac ión

de

un

présta mo

hip ote cari o

co nce di do

al

promo to r y del

que se

sub rogara

el

compra do r.

 

L a

come rcial izaci ón

de

la

promo ció n, se

sup one se

ini cia

en

el

mes

de ma yo

de

201 3 ,

aun ritmo

de

2 v ivie ndas

al mes.

L os

cobr os

a

consid erar

mensualmen te,

p or

est e

con cep to

de

ven tas,

como

f luj os

de

caja,

desd e

mayo

ese

de

añ o ,

serán,

en

euros:

 
80% p or sub rogac ión de un présta mo hip ote cari o co nce
JUNI O JUL I O… MAYO Cobro f irma con trat o 64.200 64.200 64.200 Ef
JUNI O
JUL I O…
MAYO
Cobro
f irma
con trat o
64.200
64.200
64.200
Ef ectos
6.420
12.840
a
su
Vto.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión 10.5.1.- ESTIMACIÓN LOS COBROS DE En el

Es decir:

 

Se

d ebe

cons ider ar

como

entrega d e créd itos los ef ectos

camb iar ios

l os

15

 

ef ec tos

cambiarios

pagares,

o

que

los

comprad or es de ca da

ven ta

 

que

se

estima promo to r.

r ealiza da

entr egan

al

Se debe cons ider ar

como un IVA r eper cutid o en

cobro más

el

cada

aplica do

venta ,

a

las

entregadas

canti dades

“a

c uen ta”

del

ante rio res

pr eci o

y

a

la

entrega de la v ivie nda.

 

Se debe cons ider ar

como un

n eces ario

gasto

para

p o der

consi dera r

part e

la

de

estos

 

adelan tad os

cobr os

po r

los

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 6
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 6

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

comprad or es,

antes

d e

entr ega

la

de

l laves,

de

el

a v al es

los

de

la

Le y

que

5 7,

obl ig an

a l

promotor

(y

pesar

a

de

su

naturale za

de

f inanc ier o,

gasto

en

c riteri o

l os

 

debemos

nuestr o consi dera r

c omo

una

ne cesi dad

mas que c omo un c oste de

recurs os

ajen os).

 

a va l

El

comprend e tant o l as c antid ades

entregad as

en

como

entreg adas

las

efe cti vo med io

p or

de

camb iar ios

efect os

a

pag ares ,

que igualmen te deben se r avala dos

ind epen denc ia vencimie nt o.

con

de

su

Ya

que, por

venta , nos en tregan

la

dos

c réd it os:

debi do

el

al

cré dito

que

conc edemos

comp rad or

al

hasta

la

entrega y

otro

e l

que nos

conc ede

hac ien da

hasta

la

regulari zaci ón d el IVA

repe rcu ti do

con

el

sop ortado ,

IVA

que

igualmen te ten drá la co nsid eraci ón

de

pago .

ef ec tos

IVA

L os

del

son
son

neutr os, y no sup onen coste.

 

ESTIMACIÓN

ESTIMACIÓN
ESTIMACIÓN

10.5.2.-

DE

LOS PAGOS

37,
37,

siguient e:

apartad o

artícu lo

En

el

se

disp one

c ita do lo

d el

3

los siguie n te s:

t endrá n

Para rea liz ar

estimar

los siguie n te s: t endrá n Para rea liz ar estimar los en se

los

en

se

cu enta

pag os

a

a) costes de c onstrucción

 

b )

gast os

los

nec esarios

que

a

se

a rtícul o

ref iere

el

18 .3

4,

y

que

reco rda mos son los siguie ntes (Ver

su

Cua dern o nº

detal le

en

9):

Honor arios Técn ic os

Lic enc ias

y

Rasas

d e

Construcción

 

Impuestos recuperab les

 

n o

Primas Obl igat orios

de

S eguros

Gastos

de

Administra ción

del Pr omot or

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión comprad or es, antes d e entr
l o de qu e
l o
de
qu e

c on

si

Otros

G astos

Estudios

neces arios

  • c) los de comerc ia l i za ción

Que

a

en

el

dif e renc ia

neces arios c) los de comerc ia l i za ción Que a en el dif

suce de

se

Mét o do Estáti co, ah ora

de L os cost es
de
L os
cost es

tiene n en cu enta.

comer ciali zaci ón,

e stán f undamen talment e po r:

constitu id os,

COMIS IONES

DE

VENTA

devenga das

por

c ome rcial es de

l os

la

pr opia empr esa o

te rce ros

a

lo s

que

se

encarga

les

la

la

comerc ializa ció n

(inc lui dos

los

agentes

de

pr opie dad

o

empr esas comerc ializa do ras).

inmobi liarias

GASTOS

DE

PU BLICIDAD

Y

PROMO CIÓN , c on trata da c on los

med ios

de

c omunicac ión

so cial

(peri ód icos,

re vistas,

ra dio ,

TV,

etc. ,)

y

los

demás

gastos

de

promo ció n

pue den

c omo

 

ser

f olle tos

de

venta,

maqu etas,

regalos, e tc .

 

El

pr omot or

   

y

detal lara

c uantif i cara c ostes

est os

de

comerc ializa ció n

en

la

f orma

que

consi der e más apr opia da para cada

espec íf ic o

tip o

pr omoci ón.

de

Sin

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 7
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 7

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

embargo

a

ef e ct os

de

tasaci ón,

se

debe rán

 

elegir

valo res

medi os

y

habituales

qu e

osci lan,

 

en

su

conju nt o entre

3%

un

y

un

5

%

del

volumen de v entas.

 

Además,

al

inc lu ir

tal es

cost es y

gastos

deber án

según

nuestr o

 

inc lu irse , los

crite ri o

costes

asoc iad os

a

d ich a

activi dad

de

como so n

venta

los

siguien tes, que

el Mé to do Residual se inclu yer on:

en

Estático no

Cedu la

de

h ab itab il idad

en

las CCAA que sea exigida

 

Lic enc ia

d e

acti v idad

(piscinas

y

garaj e

en

caso

e l

de

edif ic ios resid encial)

d e

carác ter

funcionami ento

Lic enc ia

d e

(ascensores,

e tc. ,

 

que dan do

exclui d os

el

 

de

l ocales

comerc iales

que ,

en

gene ral,

correspo nde rá

so lic itarla

y

abonarla al c omprad or)

 

Lic enc ia

de

primera

ocupac ión d e ed if ic ios

 

Hor izont al

Div isión

que,

en

algunas

CCAA

es

requisito

impr escin dib le para

 

real iz ar

la

comerc ializa ció n

especialmen te

de us o reside ncial

Impuest o I ncrement o de

Mun ici pal Val or

edif i ci os

d e

en

del

los

Bienes

 

de

Nat urale za

Urbana

(IVBNU

o Plusva l ía)

de l solar

por

e l

plaz o que

me dia

en tre

su

adquisi ció n

por

e l

promot or

y

la venta

de

pr omoc ión )

la

 

Impuest o

Munic ipal

 

de

Activ ida des

Ec onómi cas

(IAE)

por cada un idad vend ida

sea

con trat o escritura púb lica.

en

pri vad o

o

en

Y,

en

su

caso,

los

f i nancie ros

normales pa ra un p romot or de

me dio

tip o

y

para

una

pr omoci ón

de

caract erísticas simi lare s a la

las

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión embargo a ef e ct os de

que

estime

se

pro bable

más

promo ver.

Y,

u ltimo

po r

res eñamos

la

consid erac ión

no

o

de l

impuesto

de

soc i edad es

(IS)

que

grava

la

dif er encia

en tr e

los

ingresos f iscalmen te.

los

y

de duc ibles

costes

coste g lob a l d e la empr esa

Est átic o ni consid era que es
Est átic o ni
consid era
que
es

se entend iend o

en D inámic o

Métod o

coste,

ta l

un

en

Ni

e l

el

propiet ari a

activ ida d

en

su

inmu ebl e

global

de l

inmu ebl e global de l n o

n o

tiene

que,

por q ué pagar I S ya qu e pue de

darse el caso

de que ef e cti vamen te

la

promoci ón

cuesti ón

sea

en

un

positi vo

del

I S ,

que

eleme nt o pu eda

que dar

compe nsado

c on

otr os

comp onen tes

negativ os,

 

b onif ica cio nes

p or

subvenc iones, inversiones, et c.

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión embargo a ef e ct os de

10.6.-

PLANIFICACIÓN

TEMPORAL

DE

PROMOCIÓN

LA

En

general

 

la

planif icaci ón

temp oral de una pr omoci ón

inmobil iaria

dep end e

de

su

o rigen

que

en

nuestr os

Cuade rnos,

p or

ahora,

se

circuns crib e

a

suelos

u rbanísticament e,

es

calif icad os decir, como

ya

sabemos

con

el

Planeamien to

 

Urban ísti co

aprobad o

n ive l

a

d e

P lan

Gen eral

de Or denac ión Urbana ( PGOU).

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 8
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 8

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

Así

pues,

s i

p artimos

de

este

tipo

d e

sue los ,

inclu idos

en

un

determin ado S ector , c on un uso,

tip ología

de l

uso

inte nsida d

e

del

uso, d ef ini dos,

 

se

p odrá

contemp lar l as sigu i entes f ases ,

en

cada

una

de

las

cuales

habrá

que

eje cuta r

las

siguie ntes

activ ida d es,

desc ritas

t odas

ellas,

en

lineas

generales

y

en

la

situaci ón más habitual :

FASE

I .-

Aprobación

de l

Pl ane ami ento d e Des arrol lo

Plan Pa rcial

 

Estud io

de

Detall e

(si

exigible)

f ue ra

Ejecución la d e IV.- FASE Promoc ión Gest ión Inmobi l iar ia I I
Ejecución
la
d e
IV.-
FASE
Promoc ión
Gest ión
Inmobi l iar ia
I I .-
de l
FASE
Ejecuc ión
de
I I I .-
FASE
Obras
Constituci ón
Compensac ión
Implantac ión
Pri vad o
Elaborac ión
Compensac ión
Elaborac ión
Urbanizaci ón
Urbaniz ación
Pl ane ami ento
Pro yec to
Pro yec to
d e
d e
de
d e
J unta
P roc eso
o
d e Urbani zad or

Pr oyec tos de E dif ica ció n

Mun ic i pal

L icencia

de

O bras

Declaraci ón

de

O bra

Nu eva

y

Constitu ció n

d el

Régimen

de

P rop ie dad Ho riz onta l

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión Así pues, s i p artimos de

FASE

V.-

Edif ica ción

Perio dic ida d de Obra

Publ ici dad I nicio

Ritmo

FASE

VI I .-

FASE V.- Edif ica ción  Perio dic ida d de Obra    

Ej ecuc ión

Obras

de

certif ica cio nes

Garan tía y

su

Ritmo d e eje cuci ón

Retenc ion es de dev oluc ión F orma de pago

FASE VI .- Comerci a liz ac ión

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión Así pues, s i p artimos de

Documentación

y

      L ibro Entrega
L ibro
Entrega

E dif ic io

Cedula Habitabi li dad L icencia Prime ra Ocupaci ón Bole tines de I nstalac ion es F unciona mien to Asc enso r Seguro Dec enal

Evid entemen te

f ases

se

la

ej ecuc ión

de

estas

siet e

simpl if ica

al

máximo cuand o se tra ta d e un

solar

en

el

qu e

el

i nic io

de

la

planif icaci ón

tempo ral

se

sitúa

en

la

F ase

IV.

Y

también

es

imp ortan te

señalar

que

a lgunas

de estas f ases pued en estar

sol apad as ,

c omo

po r

ej emp lo

puede su ced er c on la f ase de

urbani zac ión

e dif i caci ón

qu e

en

y mun icip ios

algunos

se

pe rmite

solapar aun cuan do t enga un

sobre c ost e

avala r

de

las

obras

de

urbani z ac ión ,

de cisi ones

estas

que

correspo nde n,

gen eralment e

al

ámbit o

de l

pr omot or

y

qu e,

en

general,

el

tasado r

no

ti ene

en

cuenta.

 
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Página 9
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 9
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión L a progra maci ón de las
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gestión
L a
progra maci ón
de
las
f echas
de
10.6.1.-
EJECUCIÓN
OBRAS
y
activ ida d
inici o
t erminaci ón
de
cada
DE URBANIZACIÓN
es
un
tema
qu e
el
En
general,
p od emos
co nsid erar
promo to r
inmob iliario
c on oce
dos
situaci ones:
perf ecta men te
y
a
los
que ,
no
obstan te
nos
próx imos Cuader nos.
ref eriremos
en
A)
Sector
Urbanístic o
de
una
sol a
propi edad
o
c aso
de
ser
urbaniz ador pri vad o
En
este
cas o
hay
qu e
simu lar
la
Ya adelantamos que es un tema
ejecuc ión
de
las
ob ras
de
que
a
dif er encia
co n
la
esti maci ón
urbanizac ión ,
sien do
l o
más
de
costes
las
di vergen cias
con
las
habitual
reali zar
las
siguie n tes
que estime el tasad or pue den ser
imp ortan tes.
consi dera cio nes:
Certif ica cio nes me nsuales
Po r
ejempl o:
¿Cuán to
ta rda
un
Ritmo
de
eje cuci ón
de
las
det erminad o
Ay unta mien to
en
obras: l ineal
aprobar u n Plan Par cial?
F orma
de
pago en
ef ec tiv o
y
Pues,
en gene ral, depen de rá de
que
sin ret enci ón
sea un suelo u rbani zable
Honorarios
de
P roy ect o
d e
delimitad o o no,
de
la
Urbanizaci ón
pagad os,
c omo
del
asun to,
de
la
mínimo un
antes
de
política
de
la
comple ji dad
comp osici ón
c orp oraci ón
mes
comenzar las obras
muni cipal, del momen to p olític o en
el
que
se tramite
y ,
to do
e llo
c on
Honorarios
Obras
indep end encia de l os plaz os legales
un
90
%
de
t otal
máximos
que
las
leyes
de l
suelo
citan ex presament e.
pagos
prop or ción
certif icada
restant e
en
Dire cci ón
su importe
mensuales
en
a
la
obra
ca da
mes.
El
10
%
casos
consec uent eme nte
En estos
el
tasad or
el
y,
p romo to r,
al
emitir
el
certif icad o f inal
de obra.
debe rá
tomar
los
habituales
para
los
tramitad os
en
el
c ita do
muni cipi o
talante
desvirtú e
guardan do
c onse rvad or
si emp re
un
qu e
val orac ión
no
B)
Sector
Urb anísti co
la
que
desarroll ado c omo miembro de
estamos ef ectuan d o.
Junta
d e
Comp ensac ión
o
p or
Urbanizad or
pri vad o
c omo
No obstante
lo
di cho ,
en
los
prop i etario que n o ce de
subepigraf es
siguien tes
ef ect ua mos
unas
breves
pinc eladas
de
las
edif icab ili dad
Pri vad o
al
Urbani zad or
dive rsas acti vi dades sus
inte rrela cio nes
consi dera cio nes
princi pales
y
las
En
este
caso
las
con dici ones
que
sobr e
las
habituales
es
qu e
l os
mas
pr opi etarios
mismas d eben c onsi dera rse a estos
del
abo nen
cada
trimestre
ef ectos de va lora ció n
una
hono rari os
su el o
cuo ta
(que
c omp ren de
técn icos
o bra
y
y
de
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL DINAMICO
Diciembre 2014
Página 10

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO

Prayde Gestión

admin istració n,

en

su

caso)

y

constan te y a delan tada equ ivalen te

a

la

propor ci ón que co rres pon da

a

las

obras

certif ica r

a

ese

en

trimestre. adelanta r el

Es

d ecir

pago

lo

la

a

habitual ejecu ció n de

es

las obras.

 

L a

ejecuci ón

las

de

ob ras

de

y sop ortan IVA se

urbanizac ión

comp ensa

técni cos

l os

21

%

hon orarios

IVAs

tipo

con

del

al

que reper cutid os

ven ta

en

la

i, en

su

caso admin istració n tribu taria.

de vueltos

son

po r

la

L ógicamen te

f uturos

c obr os

y t eni dos

deben

pagos

estos

los

en

cuen ta

en

la

ser plan if icaci ón

temp oral de la promoci ón.

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión admin istració n, en su caso) y
OBRAS

OBRAS

10.6.2.-

EJECUCIÓN

DE EDIFICACIÓN

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión admin istració n, en su caso) y
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión admin istració n, en su caso) y

parámetros

L os

 

habituales

coin ci den

c on

los

de

las

obras

de

urbanizac ión

que