Mdulo 1: La administracin de edificios y condominios

1.1. Aspectos bsicos sobre la administracin de condominios

Cuando se habla de copropiedad inmobiliaria, se est hablando de edificios acogidos a un rgimen legal que tiene
por objeto tutelar una forma de vida, la vida en comunidad.

El hecho que una misma propiedad raz tenga ms de un dueo, implica el concepto de copropiedad. Si tomamos
como ejemplo, un edificio o un conjunto de viviendas que estn construidas sobre un terreno comn, estamos
frente a una copropiedad inmobiliaria.

Cada propietarios es dueo exclusivo de su unidad (departamento, casa, bodega y/o estacionamiento cubierto) y
copropietario o comunero en los bienes comunes, como el terreno que mencionbamos o los ascensores, pasajes
interiores, piscinas, reas verdes, etc.

Estas reas y servicios comunes son de utilidad para todos los habitantes del condominio, pero quin es el
responsable por su cuidado?, y ms importante an, quin paga por ese cuidado?
Los responsables de solventar esos gastos y cuidar los bienes de dominio comn, son todos y cada uno de los
copropietarios, en la proporcin sealada por la ley, y que veremos ms adelante en este curso.

1.2. Marco regulador

Desde el ao 1997 rige en nuestro pas la Ley N 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria. Este cuerpo legal vino a
reemplazar a la antigua Ley N 6.071 sobre Pisos que databa desde 1937.
Esta nueva ley fue dictada para adecuar la normativa a la realidad de las comunidades de copropietarios de fines de los
90, las cules son muy diferentes a las que existan en 1937. Adems buscaba flexibilizar los qurum que se requeran
para que los copropietarios pudieran adoptar acuerdos que permitieran mejorar la calidad de vida en el condominio.
Actualmente el marco legal regulador de la copropiedad est compuesto principalmente por:
Ley N 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria
Decreto Supremo N 46 que contiene el Reglamento de la Ley N 19.537
El Reglamento de Copropiedad del Condominio
Tambin existen otros cuerpos legales que regulan algunos aspectos de la copropiedad inmobiliaria, entre ellos estn:
Resolucin N 230 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que contiene el
Reglamento Tipo de Copropiedad para Viviendas Sociales.
Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Un marco legal adecuado es uno de los principales elementos para el desarrollo de las comunidades de
copropietarios puesto que regula el nacimiento de obras acogidas al rgimen, y adems tutela y precepta los
derechos y obligaciones de los copropietarios entre s.

1.3. La copropiedad inmobiliaria y el negocio inmobiliario

Junto con la aparicin de normas jurdicas destinadas a incentivar la propiedad de la vivienda

como el DFL N 2 o Plan Habitacional, y la incorporacin al mercado de nuevas formas de
financiamiento para la adquisicin de viviendas, como los crditos hipotecarios. Surgi un nuevo y
gran mercado, el de la vivienda para la clase media.

Pero como el poder adquisitivo de este segmento es limitado, los gestores inmobiliarios vieron la
forma de crear productos econmicos, altamente accesibles y con una adecuada relacin
precio/calidad.

Para lograr esto deban solucionar un problema importante a la hora de evaluar un proyecto
inmobiliario, minimizar el impacto del valor del terreno en el valor final de los productos.

Para ello, la creacin de proyectos que dividieran el costo del terreno en varios copropietarios (muchos ms que los resultantes del loteo de un conjunto de viviendas
en extensin) resultaba una solucin rentable para la empresa gestora, y entregaba al mercado un producto accesible que a la larga se ha convertido en el favorito de
las familias modernas, el departamento.

Pero la creacin de este tipo de proyectos, conocidos en un principio como colectivos, dado que se trata de edificios plurifamiliares, traa aparejada una nueva
complejidad, pero bastante menor, la de generar un sistema de administracin eficiente orientado a brindar el cuidado y mantencin de los edificios e instalaciones
para prolongar su vida til, y tambin a dar una mejor calidad de vida a los copropietarios.
Esto dio origen al boom inmobiliario de comienzos de los 90 y que se mantiene hasta hoy, aprovechando al mximo el recurso suelo disponible y haciendo crecer a las
ciudades hacia arriba a travs de la densificacin.

1.4. Tareas del administrador de condominios

Los administradores de edificios y condominios son todas aquellas personas naturales y jurdicas que prestan servicios de administracin de los recursos
econmicos, mantencin y cuidado de los bienes y servicios comunes de una comunidad de copropietarios, a cambio de una contraprestacin monetaria.

El administrador tiene como funcin bsica, la ejecucin y control de las labores de administracin que permitan una mejor calidad de vida de los copropietarios.
Las tareas principales de un administrador son:
Administrar los recursos econmicos de la comunidad.
Efectuar la cobranza de los gastos comunes.
Pagar las cuentas de servicios y remuneraciones.
Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
Supervisar al personal del edificio.
Supervisar los contratos especiales (jardinero, elctrico, etc.)
Hacer cumplir la Ley y el Reglamento de Copropiedad
Cuidar los bienes comunes y hacer ejecutar las labores de mantencin que correspondan.
Difundir y velar por el cumplimiento de las polticas y medidas de seguridad del condominio.
Rendir cuenta documentada de su gestin.

El administrador es la persona proba que manejando diariamente una gran cantidad de recursos, materializa la expectativa de todo comprador de departamentos u
oficinas en edificios y condominios, el llegar a su vivienda o lugar de trabajo, a descansar o a trabajar exclusivamente.

1.5. Requisitos para ser administrador de condominios

Actualmente no existe ningn requisito especial, slo ser una persona natural o jurdica prestadora de un servicio, con iniciacin de actividades ante el servicio de
impuestos internos.

Si bien es cierto no existen impedimentos legales para ser administrador, existen otros requisitos que debe
cumplir quien desea ingresar a esta actividad:
Ser un administrador disciplinado y ordenado
Ser un buen comunicador
Tener conocimientos bsicos de contabilidad y remuneraciones
Tener un alto grado de tolerancia y empata
Estar dispuesto a trabajar las 24 horas 365 das al ao.
Haberse capacitado en temas especficos de la copropiedad inmobiliaria, como su legislacin,
tributacin y elementos esenciales de construccin de edificios.

Un buen administrador conoce cada detalle del edificio donde trabaja, porque es l, quien controla y supervisa a los prestadores de servicios, tales como tcnicos,
gasfiteros, jardineros, guardias y conserjes.

No es necesario que el administrador permanezca todo el da en el edificio, lo que s es importante es que est disponible las 24 horas por emergencias, como por
ejemplo que falle el sistema de bombas impulsoras de agua y el edificio quede sin servicio de agua potable.
Muchas veces los copropietarios buscan, para economizar, que uno de ellos administre el edificio, lo cual siempre es una decisin errada, el administrador debe ser
un tercero imparcial, que no viva en el edificio y que no tenga intereses personales en las decisiones de la comunidad, puesto que no ha invertido en ese proyecto.

Una persona externa siempre es recomendable ya que se generan fricciones mnimas entre los copropietarios por la forma en que se conduce la gestin, lo que no
sucedera si fuera uno de ellos.

1.6. rganos de administracin de las comunidades de copropietarios

La Ley N 19.537 contempla rganos de administracin, los cuales tienen por objeto regir los destinos de la comunidad tomando decisiones y ejecutando las medidas
correspondientes para mantener en buen estado los bienes y servicios comunes.

La Asamblea de Copropietarios
Es el rgano de administracin por esencia, es la reunin de todos los copropietarios, quienes eligen al Comit de Administracin para que los represente.
El Comit de Administracin
Es el rgano representativo de la asamblea de copropietarios, compuesto de a lo menos tres personas, elegidas por la asamblea y presidido por el Presidente del
Comit, elegido tambin por la asamblea.
El Administrador
Es la persona natural o jurdica designada por la asamblea de copropietarios para administrar el edificio, con las facultades que disponga el Reglamento de
Copropiedad del Condominio.

1.7. Tipos de condominios

El artculo 2 de la ley seala lo que debe entenderse por condominio y distingue dos clases de ellos. Por condominio se entienden Las construcciones o los terrenos
acogidos al rgimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrn estar emplazados en un
mismo predio.

Los condominios Tipo A son construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio comn. Un ejemplo de este tipo de condominios lo
encontramos en un edificio de departamentos u oficinas en donde el terreno es comn, pero las unidades son de dominio individual.

Los condominios Tipo B son los predios, con construcciones o con proyectos de construccin aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultneamente
sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio comn de todos ellos. Un ejemplo de este tipo de condominios lo
encontramos en un complejo habitacional donde las casas son de dominio exclusivo, pero las calles, plazas y otros espacios dentro del complejo, son comunes.
De conformidad al artculo 1 de la Ley N 19.537, pueden acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria las construcciones o los terrenos con construcciones o
con proyectos de construccin aprobados, emplazados en reas normadas por planes reguladores o que cuenten con lmite urbano y que cumplan, adems, los
requisitos establecidos en la ley. El organismo encargado de acoger un terreno o construccin al rgimen de copropiedad inmobiliaria, es la Direccin de Obras
Municipales de la Municipalidad del lugar en donde se emplace el condominio.