#vjprofs

Business Meeting
Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam
Wist u dat VJ?

- >130.000 unieke bezoekers per maand heeft

- Een nieuwsbriefoplage heeft van >42.000 per dag
- Beschikt over 30 jaar historische transactiedata van commercieel vastgoed
- Ontstaan is vanuit de PROVADA
- Marktleider is in vastgoedopleidingen
- Maar liefst >60 congressen per jaar organiseert
De presentaties van de sprekers worden aan u toegestuurd
 #vjprofs

Programma
Business Meeting Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam

13:00 Welkomstwoord John Kerkhoven namens Vastgoedjournaal

13:05 Co Koning, algemeen directeur Vastgoed Belang

13:15 Maarten Boef, Troostwijk Real Estate

13:30 Jeroen Corten, partner Corten De Geer Advocaten

14:45 Pauze
15:15 Koen de Lange, Nederlands instituut voor Erfpacht
16:30 Vragen
17:00 Netwerkborrel
#vjprofs
#vjprofs
#vjprofs
 Co Koning

Vastgoed Belang

#vjprofs
 Juridisch

Politieke lobby

Producten en
ing. Co Koning MRE diensten

Algemeen directeur

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Politieke lobby

Eeuwigdurende erfpacht Producten en

diensten

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Private huurwoningen in Amsterdam

100.000 private huurwoningen Politieke lobby

65.000 gereguleerd
55.000 in:
Centrum
Zuid Producten en
diensten
West
Oost
Gemiddelde WOZ waarde > 290.000

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Afkoopregeling erfpacht huurwoningen

Politieke lobby

Ontwricht Amsterdamse (huur)woningmarkt

Gn regeling voor private huurwoningen
Gereguleerde verhuur bij afkoop niet meer rendabel Producten en
Eigenaar heeft alleen een berg stenen diensten

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Verkiezingsbeloften

Politieke lobby

Keuze tussen erfpacht en eigen grond en een

eerlijker canon bij erfpacht;
Producten en
Maximale keuzevrijheid voor huiseigenaren. Zij die diensten

de grond van de gemeente willen kopen moeten dat

kunnen.;

Het erfpachtstelsel wordt verbeterd. Het wordt Cursussen

duidelijker waar de hoogte van de erfpacht op
gebaseerd wordt,.

Webwinkel
 Juridisch

Analyse Vastgoed Belang

Politieke lobby
Veel te hoge grondwaarden
Algemene systeemfouten
Systeemfouten privaat verhuurde woningen
Producten en
WOZ niet het juiste uitgangspunt voor huurwoningen diensten
Conclusie privaat verhuurder woningen

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Algemene systeemfouten

Locatie 2x. Eerst via WOZ dan nog eens via BSQ Politieke lobby
College: niet juist

Verbeteringen 1:1 via grondwaarde naar de Gemeente

College: juist, herbouwkosten aangepast, maar aandeel gemeenschap Producten en
diensten

Tot einde tijdvak afromen door indexatie Canon

College: niet juist, doch prijs wordt gendexeerd

Twee keer betalen (lopend en afkoop) Cursussen

College: inderdaad

Onvoldoende compensatie gedwongen winkelnering

College: depreciatie wijzigt niet
Webwinkel
 Juridisch

Systeemfouten private verhuurders

WOZ onjuiste grondslag voor huurwoningen Politieke lobby

College: Erkent verschil. Belastingdienst houdt daar rekening

mee (leegwaarderatio Box 3) Gemeente niet.
5% korting indien bestemming verhuur (erfpachtcontract)
Producten en
diensten
Inbreuk op eigendomsrecht art. 1 ERVM?
College: Niet mee eens
Vermogensrechten en legitieme verwachtingen

Discriminatie Cursussen
Corporaties vaste prijs gehele stad
Private verhuurders uitsluitend 5% korting indien erfpacht
contract verhuur vermeldt.
Onderbouwing rapport Jacobus Recourt uit 2010 vertrouwelijk
Webwinkel
 Juridisch

Vergelijking oud en nieuw voorstel

Etagewoning 1e Kostverlorenkade Politieke lobby

WOZ waarde 249.000, rest tijdvak 38 jaar, canon lopend 1.400
Afkoop lopende erfpacht 30.346
Afkoop eeuwigdurend 39.348
Totaal 69.693 oud voorstel Producten en
diensten
Afkoop lopende erfpacht 30.346
Afkoop eeuwigdurend 20.792
Totaal 51.138 nieuw voorstel

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Voorstel VB

Waardebepaling private en corporatie huur gelijk Politieke lobby

College: Corporaties kennen eigen AB

Waardebepaling o.b.v. WEV zoals in Box 3 IB Producten en

College: WEV is gemiddeld Nederland diensten
Amsterdam wijkt daarvan sterk af

Cursussen

Webwinkel
Juridisch

Politieke lobby

Producten en
diensten

Cursussen

Webwinkel
 Juridisch

Politieke lobby

Producten en
diensten

Dank voor uw aandacht

Cursussen

Webwinkel
 Maarten Boef

Troostwijk Real Estate

#vjprofs
Businessmeeting | Eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

CONVERSIE, TEGEN IEDERE PRIJS?

Inhoud
Wat is de omvang van commercieel vastgoed
binnen de overstapregeling (inspraak)?
Wat is de omvang van woningen binnen de
overstapregeling?
Op welke wijze kunnen erfpachters een
conversiemogelijkheid beoordelen?
Canon of afkoop?
 Toepassingsbereik overstapregeling (inspraak)
(bedragen in miljoen euro.)

Aantal Grondwaarde Erfpachtinkomsten

Categorie
rechten % BSGW SGW % Canon % Afkoopsom %
Woonfunctie 145.967 74% 4.130 4.974 49% 39 39% 2.121 44%
Commercieel vastgoed 9.950 5% 3.585 4.375 43% 51 51% 2.310 48%
Overig 42.217 21% 620 717 7% 10 10% 347 7%
Totaal 198.134 100% 8.335 10.066 100% 99 100% 4.778 100%

Basisschaduwgrondwaarde (BSGW): de grondwaarde aan het begin van het tijdvak of de canonherziening.
Schaduwgrondwaarde (SGW): de grondwaarde aan het begin van het tijdvak of canonherziening aangepast
aan inflatie op basis van de aanpassingscofficinten zoals die jaarlijks worden vastgesteld door de
gemeente Amsterdam.
Toelichtende verklaring onderzoekspopulatie: dit betreft de som van de functies: winkel, kantoor, bedrijf,
horeca en gemengd binnen de categorie niet-woonfunctie alsmede de categorie woon-/niet-woonfunctie uit
Tabel 4.
Opmerking. Gegevens afkomstig uit HERMES en BAG van Gemeente Amsterdam.
 Woningvoorraad naar eigendom
(per 1 januari 2016, excl. corporatiebezit)

particuliere
verhuur
109.841 eigenaar/bewoner
47% 125.283
53%

Totaal per 1/1/2016 circa 235.000 woningen

Bron: afd. Basisinformatie/Belastingen/OIS
Beoordelingsmodel
Erfpachters hebben 3 opties:
1. Conversie tussentijds, eeuwigdurend (AB 2016);
2. Conversie einde tijdvak, eeuwigdurend (AB 2016);
3. Geen conversie, opvolgend tijdvak voortdurend (AB 2000).
 Beoordelingsmodel
Kosten-batenanalyse

Verschillenanalyse Eeuwigdurend
voortdurend- eeuwigdurend tijdvak
Ja (AB 2016)

Nee Ja
Conversie- Canonherziening Voortdurend tijdvak
Invloedenconversie
mogelijkheid Conversie? einde tijdvak? (AB 2000)
op erfpachtrecht


Nee



Conversieprijs
Preferenties en
marktverwachting
erfpachter
Beoordelingsmodel: 4 vragen!
1. Wat is de hoogte van de conversieprijs (tussentijds en
einde tijdvak)?
2. Wat is het waardeverschil van het erfpachtrecht voor en
n de conversie?
3. Wat is het verschil in de ontwikkeling van de lasten voor
en n de conversie?
4. Wat is het verschil in financierbaarheid voor en n de
conversie?

Kosten Baten
Conversieprijs of CW canonverplichting Waarde
Additionele conversiekosten Lasten
Financierbaarheid
Canon of afkoop?
Commercieel vastgoed: 85% kiest voor canon
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Canon Afkoop

Bron: afd. Basisinformatie/Belastingen/OIS

Canon of afkoop?
Woonfunctie: 47% kiest voor canon
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Canon Afkoop

Bron: afd. Basisinformatie/Belastingen/OIS

 Conversie, tegen welke prijs?

zeker niet tegen elke prijs

Voor meer informatie:

m.boef@troostwijk.nl

https://vastgoedkennis-data.vakliteratuur.info/Server/getfile.aspx?file=docs/MRE/16/Boef_GM.pdf
 Jeroen Corten

Corten De Geer Advocaten

#vjprofs
Eeuwigdurende erfpacht Amsterdam
ontwikkelingen en aandachtspunten
Jeroen Corten
9 juni 2017
Corten De Geer
Advocaten
- Niche kantoor vastgoed met specialisatie
erfpacht
- Clientle: erfpachters, dus: ontwikkelaars,
beleggers, handelaren en belangengroepen
- Voorkomen/beperken canon door
optimalisatie en kritiek op aanbiedingen
- Verantwoordelijk voor veel jurisprudentie op
gebied van erfpacht
Inhoud
Verschillen voortdurend en eeuwigdurend
De invoering van eeuwigdurende erfpacht
Het erfpachtbeleid
Verschillen voortdurend en
eeuwigdurend
Voortdurend duurt ook eeuwig, maar bij einde
tijdvakken herziening canon en/of AB
Eeuwigdurend is voor altijd (dus niet voor een
eeuw/100 jaar)
Eeuwigdurend met afgekochte canon is
erfpachtvorm die het dichtst bij eigendom
komt (maar is het natuurlijk niet)
Verschillen
AB2000 en AB2016
AB2016 eeuwigdurend dus in beginsel geen
herzieningen meer
AB2016 kan nooit meer eenzijdig gewijzigd
worden, met vorige AB kon dat wel
Canon kan ogv AB2016 bij index verlaagd worden
(kon voorheen niet)
AB2016: geen verplichting gebruik opstallen
AB2016: verbod op ondererfpacht
AB2016: geen opzegging door erfpachter
Invoering
eeuwigdurende erfpacht
Nieuwe uitgiften alle bestemmingen: per 1 juli
2016
Overstap bestaande contracten woningen: per
1 januari 2018
Overstap bestaande contracten overige
bestemmingen: (nog?) niet
Invoering eeuwigdurende
erfpacht bij nieuwe uitgiften
Per 1 juli 2016 eeuwigdurende erfpacht bij
nieuwe uitgiften o.b.v. AB 2016, zowel voor
woningen als voor commercieel vastgoed
Vaste (gendexeerde) canon, dus geen
herzieningen meer
Afkoop voor eeuwig in n keer (verplicht
voor commercieel vastgoed, afgezien van
directe aankoop door eindgebruiker)
Eeuwigdurende erfpacht bij
lopende contracten(overstap)
- Voor lopende contracten was er een concept
overstapregeling, zowel voor woningen als voor
commercieel vastgoed
- Na inspraak door is de overstapregeling
fundamenteel aangepast
- Overstap voor woningen nu een stuk goedkoper
- Overstap naar eeuwigdurend nu alleen nog maar
voor woningen en niet voor commercieel
vastgoed (tijdelijke erfpachtrechten via conversie
wel naar eeuwigdurend)
Kernpunten overstap

Overstap is vrijwillig en kan niet verplicht worden

Men stapt pas werkelijk over na afloop huidige tijdvak. Huidige
tijdvak eerst uitzitten.
Voorwaarden worden bij overstap nu al afgesproken worden,
hetgeen zekerheid creert.
Overstap is alleen voor woningen (ook voor zakelijke
woningerfpachters)
Bij overstap kan men kiezen tussen afkoop of jaarlijkse betaling na
afloop tijdvak (huidige tijdvak loopt gewoon door tot einde)
Dit geldt ongeacht of men nu in huidige tijdvak jaarlijks betaalt of
het tijdvak is afgekocht
Overstappen kan altijd, maar voor 1 januari 2020 biedt het
bepaalde voordelen (?), zoals obv WOZ-waarde 2014 of 2015 en
obv 2,39%
Tijdstip overstappen
Tussentijds op verzoek van de erfpachter
Einde tijdvak
Bij samenvoeging van percelen (nieuw beleid
samenvoeging)
Bij conversie tijdelijk -> voortdurend
Overstappen of niet
Bij alle lopende contracten kan men in het
voortdurende stelsel blijven.
Bij lopende contracten niet-woningen is dat
zelfs verplicht
Het bestaande stelsel blijft dan gelden
Wel verandert er het een en ander aan het
huidige beleid
Erfpachtbeleid Amsterdam
Besluiten canon en afkoop
Besluit wijzigen erfpachtbeleid inzake canonherziening einde tijdvak, 8 maart 2016
Besluit Wijzigen opslagpercentage voor het 10- en 25-jaar vaste canon voor erfpachtrechten onder de Algemene Bepalingen 2000, 25 november 2015
Instructie voor de vaststelling en aanpassing van schaduwgrondwaarden en instructie voor het berekenen van afkoopsommen, augustus 2015
Wijziging beleid voor gronduitgifte in erfpacht inzake het canonpercentage bij nieuwe gronduitgiften, 1 oktober 2014
Besluit vervroegde herziening erfpachttijdvakken, 1 oktober 2008
Beleid inzake de toepassing van canonverlaging ingeval van wijziging van het gebruik of de bebouwing, 12 januari 2001
Beleid inzake het uitsluiten van de canonindexering, 12 januari 2001
Besluit tot vaststelling van het canonpercentage, per kwartaal
Besluiten splitsing en samenvoeging
Erfpachtbeleid inzake splitsing in appartementsrechten voor nietwoningcorporaties, 16 september 2011
Erfpachtbeleid inzake samenvoeging van erfpachtrechten, 29 juni 2010
Beleid inzake verticale splitsing van rechten van erfpacht, 1 januari 2001
Besluiten conversie
Tijdelijke aanvulling conversiebeleid voor conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar voortdurende erfpachtrechten
Toevoeging hardheidsclausule aan de tijdelijke aanvulling conversiebeleid voor conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar voortdurende erfpachtrechten Wijziging van artikel II
van het conversiebesluit 1990, 2 november 2004
Beleid inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende, 12 januari 2001
Vervroegde wijziging erfpacht, 4 februari 1998
Besluiten financieel
Erfpachtbeleid inzake het delen van aktekosten, 29 juni 2010
Beleidsregel in het kader van de subsidieregeling i.v.m. de verhoging van erfpacht,
20 februari 2001
Aanpassingscofficinten erfpachtcanon en schaduwgrondwaarde, toeslagpercentages en reductiefactoren voor 2007, 3 november 2006
Besluit erfpachtcontrolebeleid
Erfpachtcontrolebeleid, 31 maart 1998
Besluiten tussentijdse contractveranderingen
Erfpachtbeleid inzake bestemmingswijziging, 14 september 2010
Erfpachtbeleid inzake bebouwingswijziging, 29 juni 2010
Besluit inzake Tijdelijke Bestemmingswijziging, 29 juni 2010
Beleid inzake tuinuitbreidingen, 1 augustus 2005
Beleid inzake perceelsuitbreidingen, 9 januari 2001
Besluit inzake particuliere erfpacht
Aankoopbeleid inzake bloot eigendom van particuliere erfpacht, 25 maart 2011
Beleidswijzigingen
per 1 januari 2018
Bestemmings- en bebouwingswijziging
Canonherziening einde tijdvak (CHET)
Conversie van tijdelijke erfpachtrechten naar eeuwigdurende
erfpachtrechten
Conversie van tijdelijke Vicarie-erfpachtrechten naar
eeuwigdurende erfpachtrechten
Aktekosten
Tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak
of overstap einde tijdvak
Afkopen van de canon
Algehele herziening, vervroegde wijziging en vervroegde herziening
Nieuw beleid bestemmings- /
bebouwingswijziging
Vrijstelling voor bewoners gehandhaafd voor
voortdurend en verruimd onder eeuwigdurend (tot
ruimte die BP biedt, ipv tot 100%)
Bij eeuwigdurend geldt:
De vrijstelling zoals bedoeld in lid 4 voor een vergroting van de in de
erfpachtakte vastgelegde vloeroppervlakte, wordt in beginsel verleend als:
sprake is van een erfpachtrecht dat in de erfpachtakte uitsluitend is
bestemd tot wonen, en
de erfpachter tevens bewoner is, en
de woning tenminste vier jaar bewoond is, en
het aantal woningen niet wijzigt.
Bij deze vrijstelling wordt de canon niet herzien.
Vrijstelling tot 18m2 voor bedrijfsruimte binnen
woonmilieu vervalt
Nieuw beleid conversie van
tijdelijk naar eeuwigdurend
Was conversie naar voortdurend, nu naar
eeuwigdurend
Afkoop van canon voor commercile
bestemmingen niet meer verplicht (bij nieuwe
uitgifte AB2016 wel)
Havengebied wordt uitgezonderd van dit
beleid (voor 1/1/18 nog vragen?)
Beleid CHET
Ingroeiregeling vervalt, gemeente draagt nu
volledige aktekosten tot 2000
Beleid maart 2016 eenmalige vervroegde chet als
tijdvak nog enkele jaren duurt!!!! Dit beleid
vervalt bij intreden overstapregeling
(overgangstermijn tot 1/1/2018) voor woningen
(ASRE-%)
Aandachtspunt: bij CHET kan de aanbieding
gemeente veelal worden afgewezen waarna 3
deskundigen canon bepalen (veel voordeliger)
Af te schaffen beleid?
Plan was om beleid vervroegde herziening tijdvak,
vervroegde wijziging erfpacht en algehele herziening af te
schaffen, omdat overstapregeling zou voorzien in zelfde
behoefte
Na kritiek op overstapregeling is korting toegepast voor
woningen maar zijn commercile bestemmingen vervallen
Vraag is of dit beleid nu toch behouden blijft (evt alleen
voor commercile bestemmingen), zo ja dan kan het
interessant zijn
Gemeente geeft aan dat er Transformatiebeleid zal komen
waardoor bepaald beleid komt te vervallen (vervroegde
herziening bijv). Verplichting tot bouw sociale woningen of
middensegment?
Mogelijk interessant beleid
Eenmalige vervroegde CHET (zoals genoemd)
Vervroegde herziening tijdvak
- looptijd <30 jaar
- herontwikkeling perceel d.m.v. investering
>schaduwgrondwaarde
- gemeente formuleert zelf voorstel voor tijdvak
50 jaar (dus geen drie deskundigen)
- accepteren hoeft niet
Mogelijk interessant beleid
Vervroegde wijziging erfpacht
- looptijd <14 jaar maar >3 jaar
- geen investering nodig
- canon berekend door 3 deskundigen
- ook bij afgekochte canon
- goed in verband met zekerheid bij verkoop
- accepteren hoeft niet
 Voorbeeld
Uitbouw kantoortoren
AB55 art 10b:
Het is den erfpachter niet geoorloofd in het op den grond gebouwde
verandering te brengen, indien daardoor zou worden afgeweken van in de
akte van uitgifte bindend verklaarde teekeningen, zonder voorafgaande
schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders
Gemeente wil canonverhoging en doet daar
aanbieding voor
In akte verwezen naar onbekende tekeningen
Besparing canon t.o.v. aanbieding: 25K p/j
 Tips
Relatief grote verschillen in toepasselijke
gemeentelijke percentages (3 4,5%)
Als de mogelijkheid bestaat om deskundigen
te benoemen dan scheelt dat (ASRE-% 1,22%),
wel kosten deskundigen
Moet ik wel canonverhoging accepteren of
biedt de akte mij al voldoende ruimte? (FSI,
tekeningen, bestemming)
Screen uw portefeuille
Mogelijke kansen bij:
- Tijdelijke rechten die binnen enkele jaren
aflopen (actie vereist vr 3e jaar voor afloop,
dus wees er tijdig bij)
- Investering/herontwikkeling bestaande
rechten die nog maar korter dan 30 jaar lopen
- Rechten die tussen het 5e en 13e jaar voor het
einde tijdvak zitten
 Vraag advies!
Erfpacht is een complexe materie, waarin
weinig adviseurs thuis zijn
Kleine aspecten hebben vaak grote financile
gevolgen
Wij raden u aan bij elk dossier waarin een
erfpachtvraag speelt TIJDIG advies te vragen.
#vjprofs

Pauze
 Koen de Lange

Nederlands instituut voor Erfpacht

#vjprofs
Erfpacht Amsterdam
- AB 2016 eeuwigdurende erfpacht
- Overstapregeling

Nederlands instituut voor Erfpacht

Amsterdam, 9 juni 2017
www.mijnerfpacht.nl
drs. Koen M. de Lange

Directeur/oprichter Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. (NivE)

Bundelt juridische- en economische aspecten bij erfpacht

Erfpacht taxaties, deskundigenprocedures
Erfpacht voorwaarden (SENM/Natuurmonumenten AB 2017)
Verstrekt erfpachtopinies financierbaarheid erfpachtrechten
(erkent door banken o.a. Rabobank, ING, ABN AMRO)
Adviseur, gesprekspartner, vertegenwoordiging

Voorzitter Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA)

Collectieve procedure rondom erfpachtherziening einde tijdvak

(voortdurende erfpacht)
Aanpassing erfpachtbepalingen en canon
Overstap van voortdurende- naar eeuwigdurende erfpacht
AB 2016 en overstapregeling
DOELSTELLING
Stichting Erfpachters Belang Amsterdam

Duidelijke

Veilige

Nuttige

Doelmatige

Erfpacht van de gemeente Amsterdam

Problemen AB 2016
1. Geen verlaging bij deflatie (art 7 lid 5)
2. Buitenwettelijke sanctie/ beindigingsmogelijkheid bij schade aan
volksgezondheid en/of milieu (art 9 lid 2)
3. Binnentreden in een woning (art 17 lid 3)
4. Boetebeding disproportioneel (art 18)
5. Canonherziening bij bepaalde gebeurtenissen (art 20)
6. Eenzijdige opzegging door gemeente (art 22,23 en 25)
7. Vergoeding waarde erfpacht bij opzegging (art 24)
8. Korting of verrekening (art 27 lid 3)
9. Toerekening bij betalingen (art 27 lid 5)
10. Verdeling kosten van deskundigen (art 28 lid 8)
11. Ontruiming op basis van een grosse (art 31)
12. Waarborgsom uitgiftebeleid (art 2)
Verbeteringen overstap AB 2016
1. Geen canonherzieningen einde tijdvak (behalve bij overstap !!! )
2. Direct rendement gemeente gelimiteerd (4,5% 7,0%)
3. Canonpercentage gelimiteerd (reel 2,39% - 4,67%)
4. Afkoopsom 50 jaar = NCW 50 jaar canon ipv 100% grondwaarde
 Berekening erfpachtcanon
Voorbeeld:
Waarde vol eigendom (WOZ-waarde n-2) 300.000
X X

Eigendomsquote (BSQ 5-49%) 30%

X X

Depreciatie (10%) 90%

= =

Gedeprecieerde grondwaarde (EPGW) 81.000

X X

Canonpercentage 2,39%
= =

Index Canon (voortdurend) 1.936

X X

Overstappremie (25%) 75%

= =

Index Canon (eeuwigdurend) 1.452

WOZ en BSQ ter illustratie.
Index voortdurend: inflatie-1%, eeuwigdurend: inflatie. Break-even indexcanon op t=30 bij 2% inflatie p/j
Rendement woningportefeuille

o Indirect (belegging)

o Direct (exploitatie)
Indirect rendement (belegging)

o Residuele rekenmethode zorgt ervoor dat:

In voortdurend systeem 90% van beleggingsresultaat

wordt afgeroomd
Bij overstap naar eeuwigdurend systeem 67,5% van
beleggingsresultaat tot moment van overstap wordt
afgeroomd

Uitgaande van dezelfde eigendomsquote en hetzelfde canonpercentage als op t=0

Indirect rendement (belegging)
o Eigendomsverdeling residueel berekend (?)
Indirect rendement (belegging)
o Eigendomsverdeling residueel berekend (?)
Indirect rendement (belegging)
o WOZ een goede grondslag (?)
 Indirect rendement (belegging)
o Huidig versus nieuw grondwaardebeleid
Florence Nightingalestraat
1025 KV Amsterdam
Rode Kruisbuurt N69a

Voortdurende erfpacht Eeuwigdurende erfpacht

CHET per 1-mrt-2019 Overstapregeling
Gemeentelijke Gemeentelijke Deskundigen College voorstel Initiatief voorstel
aanbieding aanbieding (nieuw) commissie College voorstel (laag) aangepast CDA/PvdD/PvdO
27-mrt-17 1-jul-17 n.t.b. 9-jan-17 9-mei-17 23-feb-17

WOZ-waarde 2014 of 2015 263.000,00 263.000,00

BSQ 38% 22%

Grondprijzenbrief 2016 G&O

Grondprijs 1.143,00 per m2 508,00 per m2 508,00 per m2 877,00 per m2 508,00 per m2
GBO 114 m2 114 m2 114 m2 114 m2 114 m2
Grondwaarde 130.303,00 57.860,00 57.860,00 99.940,00 57.860,00
Depreciatie 25% 10% 40% 10% 10%
EPGW 97.727,00 52.074,00 34.716,00 89.946,00 52.074,00

Schaduwgrondwaarde 20.680,59 20.680,59

Canon% 0,81% 1,94% 1,10% 2,39% 2,39% 2,39%

Canon met 1-jaarlijkse indexatie 792,00 per jaar 1.010,00 per jaar 382,00 per jaar 2.150,00 per jaar 1.245,00 per jaar 494,00 per jaar
Overstappremie 25% 25%
Canon met 1-jaarlijkse indexatie 792,00 per jaar 1.010,00 per jaar 382,00 per jaar 1.612,00 per jaar 933,00 per jaar 494,00 per jaar

Afkoopsom (direct) 93.107,00 /50 jr. 27.929,24 /50 jr. 10.563,34 /50 jr. 85.698,00 37.211,00 19.702,92
Rendement woningportefeuille

o Indirect rendement (belegging)

CONCLUSIE:
1. Bij overstap naar het eeuwigdurende systeem
levert u 2/3 van het historische
beleggingsresultaat van uw woningportefeuille
bij de gemeente in*
2. WOZ-BSQ methode leidt tot willekeur

* Uitgaande van dezelfde eigendomsquote en hetzelfde canonpercentage als op t=0

Rendement woningportefeuille

o Indirect rendement (belegging)

CONCLUSIE:
1. Bij overstap naar het eeuwigdurende systeem
levert u 2/3 van uw historische
beleggingsresultaat van uw woningportefeuille
bij de gemeente in*
2. WOZ-BSQ methode leidt tot willekeur

* Uitgaande van dezelfde eigendomsquote en hetzelfde canonpercentage als op t=0

 Zekerheid
Nieuwe ronde
Nieuwe kansen

Rekening mee
gehouden
Koop mn
vrijheid
Rendement woningportefeuille

o Indirect (belegging)

o Direct (exploitatie)
Direct rendement (exploitatie)
Direct rendement (exploitatie)

Aanvangsrendement
Grondexploitatie
in retrospectief
 Direct rendement (exploitatie)

Dir. Rend. 7,00% p/j

Netto Expl. Winst 3,61% p/j
Gem. Dir. Rend. 6,05% p/j
Netto Expl. Winst 2,69% p/j
Dir. Rend. 4,50% p/j
Netto Expl. Winst 1,19% p/j

Inflatie 1,97% p/j

Netto huurgroei 1,28% p/j

 Direct rendement (exploitatie)
Verondersteld kan worden dat het geconsumeerde nut van wonen 0,58% per jaar is, bij een tijdwaarde
van wonen en erfpachtgrond van 120 jaar. Dit komt overeen met een veronderstelde maximale
levensduur van een mens (Nationale Zorg Gids, 2014) maar is voorzichtigheidshalve korter dan de
technische levensduur van een woning en van grond. Als rele gebruiksvergoeding voor de
eeuwigdurend uitgegeven erfpachtgrond lijkt 0,58% van de grondprijs dan een evenwichtige vergoeding
te zijn.

[]
Het rationele canonpercentage (cr) is gelijk aan het product van de gebruiksvergoeding van de
erfpachtgrond (het rele periodiek geconsumeerde economische nut) (u), de verwachte inflatie (i) en de
groeiverwachting (g) op het moment van de uitgifte van het erfpachtrecht. In formule:

(1) = 1 + 1 + 1 + 1

Bij een rele gebruiksvergoeding van 0,58%, een lange termijn inflatieverwachting van 2,0% en een rele
lange termijn groeiverwachting van de waarde van woningen van 0,25%, bedraagt het rationele
canonpercentage voor een vaste canon voor een erfpachtwoning dan 2,85%. De rationele
aanvangscanon op t=0 voor een jaarlijks te indexeren canon bedraagt dan 0,83% van de grondprijs.

Lange de, K.M. (2016), Een Procrustes Bed in Amsterdam:Tijdwaarde van Erfpachtgrond, een Rationeel Canonpercentage
 Direct rendement (exploitatie)

Ongecompenseerde vermogensoverdracht
Inflatie 2,00% Eigendomsquote (c.q. grondquote)
Canon-r 0,83% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 50,00% 100,00%
i 2,39% 6,70% 8,94% 11,17% 13,41% 15,64% 17,88% 22,35% 44,69%
n 2,63% 7,72% 10,29% 12,86% 15,44% 18,01% 20,58% 25,73% 51,46%
d 2,86% 8,73% 11,64% 14,56% 17,47% 20,38% 23,29% 29,11% 58,22%
e 3,09% 9,75% 13,00% 16,25% 19,50% 22,74% 25,99% 32,49% 64,98%
x 3,32% 10,76% 14,35% 17,94% 21,52% 25,11% 28,70% 35,87% 71,75%
c 3,55% 11,78% 15,70% 19,63% 23,55% 27,48% 31,40% 39,26% 78,51%
a 3,77% 12,79% 17,06% 21,32% 25,58% 29,85% 34,11% 42,64% 85,28%
n 4,00% 13,81% 18,41% 23,01% 27,61% 32,21% 36,82% 46,02% 92,04%
o 4,23% 14,82% 19,76% 24,70% 29,64% 34,58% 39,52% 49,40% 98,80%
n 4,45% 15,84% 21,11% 26,39% 31,67% 36,95% 42,23% 52,78% 105,57%
4,67% 16,85% 22,47% 28,08% 33,70% 39,32% 44,93% 56,17% 112,33%
Direct rendement (exploitatie)
Rendement woningportefeuille

o Direct rendement (exploitatie)

CONCLUSIE:
1. Netto exploitatiewinst (na belastingen) verhuur
minimaal 1,19% tot 3,16%
Exploitatiehorizon 58 tot 19 jaar

2. Voor particuliere koopwoningen rele

gebruiksvergoeding 0,58% p/j
=> index canon 0,83% => vaste canon 2,85%
Rendement woningportefeuille

o Direct rendement (exploitatie)

CONCLUSIE:
1. Netto exploitatiewinst (na belastingen) verhuur
minimaal 1,19% tot 3,16%
Exploitatiehorizon 58 tot 19 jaar

2. Voor particuliere koopwoningen rele

gebruiksvergoeding 0,58% p/j
=> index canon 0,81% => vaste canon 2,85%