Promoteurs immobiliers prives et problematiques de

developpement durable urbain

Aurelien Taburet

To cite this version:

Aurelien Taburet. Promoteurs immobiliers prives et problematiques de developpement durable
urbain. Geographie. Universite du Maine, 2012. Francais. <tel-00763235v2>

HAL Id: tel-00763235

https://tel.archives-ouvertes.fr/tel-00763235v2
Submitted on 14 Dec 2012 (v2), last revised 4 Jan 2013 (v3)

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 LUNAM Universit du Maine
Espaces et Socits (ESO-Le Mans) UMR 6590 CNRS

Thse de doctorat pour lobtention du diplme

de doctorat Gographie sociale et rgionale

Promoteurs immobiliers privs et problmatiques de

dveloppement durable urbain

Prsente et soutenue publiquement par

Aurlien TABURET
le 3 dcembre 2012

Directeurs de thse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER , professeur mrite de gographie, Universit du Maine

Cyria EMELIANOFF , professeur damnagement et urbanisme, Universit du Maine
Francis BEAUCIRE , professeur mrite damnagement et urbanisme, Universit Paris I, rapporteur
Jean-Claude DRIANT , professeur, Institut durbanisme de Paris, rapporteur
Franois MADOR , professeur de gographie, Universit de Nantes, examinateur
Nicolas MICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associs), examinateur
 LUNAM Universit du Maine
Espaces et Socits (ESO-Le Mans) UMR 6590 CNRS

Thse de doctorat pour lobtention du diplme

de doctorat Gographie sociale et rgionale

Promoteurs immobiliers privs et problmatiques de

dveloppement durable urbain

Prsente et soutenue publiquement par

Aurlien TABURET
le 3 dcembre 2012

Directeurs de thse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER , professeur mrite de gographie, Universit du Maine

Cyria EMELIANOFF , professeur damnagement et urbanisme, Universit du Maine
Francis BEAUCIRE , professeur mrite damnagement et urbanisme, Universit Paris I, rapporteur
Jean-Claude DRIANT , professeur, Institut durbanisme de Paris, rapporteur
Franois MADOR , professeur de gographie, Universit de Nantes, examinateur
Nicolas MICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associs), examinateur
 Sommaire
Introduction gnrale 11

Partie 1. Logement et habitat 19

Introduction 21
Chapitre 1. Mise en perspective historique 23
Chapitre 2. Crises et contraintes 49
Chapitre 3. La durabilit, nouvelle priorit 77
Conclusion 139

Partie 2. La durabilit des promoteurs 141

Introduction 143
Chapitre 4. Mise en place de la mthode 145
Chapitre 5. De ladhsion force ladhsion choisie ? 157
Chapitre 6. Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ? 181
Chapitre 7. Conjuguer les composantes de la durabilit 201
Conclusion 237

Partie 3. Promoteurs privs et quartiers durables 239

Introduction 241
Chapitre 8. Du btiment performant au quartier durable 243
Chapitre 9. La durabilit dune deuxime vie 281
Conclusion 325

Conclusion gnrale 327

 Remerciements

la lecture dune thse, la premire page sur laquelle se pose mon regard est gnralement celle des
remerciements (ne me demandez pas pourquoi). Je nai pas toujours su apprcier le caractre
logieux, parfois enflamm, parfois mme linverse si morne, des remerciements ladresse des
directeurs de thse. Je crois bien mieux comprendre prsent. Le rle des directeurs ne se rsume
pas uniquement la qualit dune thse. La dimension humaine de leur accompagnement surpasse
ce simple fait. Jexprime donc toute ma reconnaissance Jacques Chevalier et Cyria Emelianoff,
complmentaires dans leurs approches, pertinents dans leurs conseils et finalement si agrablement
humains dans leurs rapports et leurs relations.
Je tiens galement exprimer ma reconnaissance Cristina Carballo et Jean-Ren Bertrand
qui ont accompagn ma premire recherche sur le terrain argentin de la fermeture et de la
scurisation rsidentielle. Dune certaine manire, ils sont responsables du parcours
qui ma men la veille de la conclusion de cette thse. Rien que pour cela, je les remercie
chaleureusement.
Je tiens bien videmment remercier les acteurs rencontrs, quils soient promoteurs, lus,
architectes, urbanistes, etc. Derrire le mot acteur , un peu jargonnant parfois, je retiendrai
des femmes et des hommes disponibles, prolixes sur leur activit, prompts discuter et intresss
par le monde universitaire. Cet intrt est rciproque et sexprime au travers de cette thse. Je
les remercie donc vivement davoir rpondu mes sollicitations.
Je tiens remercier Francis Beaucire et Jean-Claude Driant pour avoir accept dtre les
rapporteurs de cette thse. Ces remerciements sadressent bien videmment Franois Mador
et Nicolas Michelin pour leur participation au jury. Loccasion me sera alors donne dexprimer
de vive voix ma reconnaissance.
Ne concevant pas rester seul travailler, jai lu domicile (parfois au sens propre comme au
sens figur) au sein du laboratoire de gographie. De crainte de ne pas pouvoir relever le dfi de
lexhaustivit, je souhaite remercier lensemble des membres du laboratoire quils soient enseignants-
chercheurs, techniciens, administratifs ou doctorants. De cette cohabitation quasi journalire sont
ns des discussions plus ou moins informelles, des repas anims, des conseils aviss et suivis. Ces
remerciements sadressent galement au dpartement de gographie qui ma offert lopportunit
denseigner, compltant ainsi ma formation et rpondant une de mes volonts les plus fortes.
Les relecteurs dun jour (souvent plusieurs), dune page (parfois bien plus dun chapitre) :
Michle, Mlanie, Graziella, Dorothe, Julie et Guillaume. Le terme de relecteur est un peu
trop restrictif pour rsumer la pertinence de vos corrections, de vos remarques et de votre aide.
Un grand merci et une pense amicale pour chacun dentre vous.
Comment ne pas remercier ceux qui ont endoss les bleus de chauffe, bien avant mme
lapproche de la date denvoi, et ont accompagn ces derniers mois et ces dernires annes.
Dans le sens des aiguilles dune montre partir de la table qui accueille nos rendez-vous bi-
journaliers autour dun caf, merci Sbastien pour tes conseils, le temps consacr ainsi que ta
patience ! Merci Jrmy pour mes perptuels problmes existentiels (problme dimprimante,
de drivers, dcran, de nettoyage dordinateur) ainsi que ton aide au quotidien, parfois peu
banale. Merci Alain pour lhumour dcal (noir et un peu piquant comme je sais lapprcier),
lhebdo du lundi matin et la veille scientifique ! Un grand merci Brigitte qui doit parfois
subir les frasques de certains dentre nous mais toujours disponible rpondre mes diffrentes
requtes (dont la relecture des remerciements !)
Il mest galement arriv de mloigner de la tanire du labo ! Parfois cela ma simplement
conduit arpenter les couloirs quelques mtres de l. Jai apprci le temps pass (parfois
plus que de raison !) entre les discussions et les plaisanteries menes a et l avec Marie-France,
Marie-Jos, Cathy, Christine, Nadge, Samuel, Fabienne. Merci pour ces moments partags au
dtour dun couloir ou dune porte.
Comment ne pas penser ma famille et mes amis qui ont su (parfois sans le savoir !) me
dcentrer pour mieux me recentrer sur cette thse. Quils en soient tous remercis ! Au risque
doublier lun dentre vous, jaurai maintes occasions de vous faire part de mon affection et de
mon amiti.
Julie, mile, un grand merci ne suffirait pas. Vous tes lun et lautre indissociable de cette
thse. Bien plus que cela dailleurs.
Le manuscrit quitte mes mains pour se confronter la lecture, lavis et la critique. Jattends,
non sans impatience, ce moment depuis quelques semaines. Les remerciements marquent la fin
dune tape. Leur conclusion en ouvre prsent une nouvelle.
 Note aux lecteurs
Illustrations

Les illustrations sont classes en quatre catgories : Encadrs, Extraits d'entretiens, Figures et
Photos. chacune dentre elles correspond une couleur.
Les Encadrs viennent en miroir de la dmonstration. Ils pourraient prendre le nom de
Pour aller plus loin . Ils peuvent galement tre utiliss afin de prciser au lecteur une des
mthodologies mobilises au cours du dveloppement. Les extraits dentretiens prennent la
forme de verbatim. Ils apparaissent partir de la deuxime partie.

Les Figures regroupent les tableaux, les graphiques, les schmas, les cartes, dont les images
satellites. Enfin, les photographies sont runies dans la catgorie Photo. Lorsque plusieurs
photos sont prsentes, nous utilisons le terme de Planche .

Rennes

Edim
Lamotte
Seixo Promotion
Cran-Gevrier

Nombre de programmes
58
20
4
1

Sige social
Saint-Vincent-de-Tyrosse
Agence et/ou
direction rgionale

100 km
Numrotation

Les chapitres sgrainent de 1 9. La numrotation des illustrations et des encadrs est

rinitialise pour chaque chapitre. Par exemple, la figure 1.5 renvoie la figure no 5 du
Chapitre 1. Lencadr 7.2 ci-dessus est le deuxime encadr du Chapitre 7.

Bibliographie

La bibliographie est rdige daprs la norme Z 44-005 de dcembre 1987, Documentation :

Rfrences bibliographiques : contenu, forme et structure (ISO 690), et son extension
Z 44-005-2 (ISO 690-2) de fvrier 1998 pour les documents lectroniques, documents complets
ou parties de documents. Elle s'appuie sur la rfrence bibliographique suivante :
HENSENS H., 2004, Rdaction de bibliographie : les normes et les usages [en ligne]. Montpellier : IRD,
2004/11, 29 p. Disponible sur : <www.mpl.ird.fr/documentation/download/FormBibliog.pdf>.
 Sigles
3D Directeur du dveloppement durable CUB Communaut urbaine de Bordeaux
ACERMI Association pour la certication des matriaux DAL Droit au logement
isolants DGA Direction gnrale de lamnagement de
ACV Analyse du cycle de vie Bordeaux
ADDOU Approche dveloppement durable dans les DGUHC Direction gnrale de l'urbanisme, de l'habitat
oprations durbanisme et de la construction
ADEME Agence de l'environnement et de la matrise de DPE Diagnostic de performance nergtique
l'nergie DREIF Direction rgionale de l'quipement d'le-de-
AEU Approche environnementale de l'urbanisme France
AFUL Association foncire urbaine libre ECS Eau chaude sanitaire
ANAH Agence nationale de lamlioration de lhabitat EHDN Emploi, habitat, dplacement et nature
ANIL Agence nationale pour l'information sur le logement EHPAD tablissement d'hbergement pour personnes
ANPC Association nationale des promoteurs ges dpendantes
constructeurs EMGP Entrepts et magasins gnraux de Paris
ANRU Agence nationale pour la rnovation urbaine FGAS Fonds de garantie laccession sociale
APL Aide personnalise au logement FNPC Fdration nationale des promoteurs
ARENE Agence rgionale de l'environnement et des constructeurs
nouvelles nergies en le-de-France FPC Fdration des promoteurs constructeurs
ATEX Avis technique exprimental FPI Fdration des promoteurs immobiliers
AUDD Amnagement, urbanisme et dveloppement FSC Forest Stewardship Council
durable
FSL Fond de solidarit pour le logement
AUDIAR Agence d'urbanisme et de dveloppement
GES Gaz efet de serre
intercommunal de l'agglomration rennaise
GMF Groupe Maisons Familiales
BBC Btiment de basse consommation
GPE Garantie de performance nergtique
BEPOS Btiment nergie positive
GPRU PNE Grand projet de renouvellement urbain Paris
C2P Commission prvention produit
Nord-Est
CAS Centre dAnalyse Stratgique
GPV Grand projet de ville
CAUE Conseils darchitecture, denvironnement et
GRT Groupes de ressources techniques
durbanisme
H&E Habitat & Environnement
CDC Caisse des Dpts et Consignations
HBM Habitation bon march
CEPHEUS Cost Efficient Passive House as European Standards
HLM Habitation loyer modr
CFF Crdit foncier de France
HLM/O HLM ordinaire
CIDD Crdit dimpt dveloppement durable
HPE Haute performance nergtique
CITEPA Centre interprofessionnel technique d'tudes
sur la pollution atmosphrique HQE Haute qualit environnementale
CL Conseil locale en nergie HQV Haute qualit de vieillissement
COS Coeicient d'occupation des sols HVS Habitat et vie sociale
CPCU Compagnie parisienne de chaufage urbain ICC Indice du cot de la construction
CRE Commission de rgulation de lnergie INA Institut national de laudiovisuel
CREDOC Centre de recherche pour l'tude et l'observation INSEE Institut national de la statistique et des tudes
des conditions de vie conomiques
CSTB Centre scientique et technique du btiment IVM Institut pour la ville en mouvement
JEP Journes dtudes professionnelles PUCA Plan urbanisme construction architecture
loi DALO Loi instituant le Droit au logement opposable RFF Rseau ferr de France
loi ENE Loi portant Engagement national pour RSA Revenu de solidarit active
lenvironnement RSE Responsabilit sociale des entreprises
loi ENL Loi portant Engagement national pour le logement RT Rglementation thermique
loi LRL Liberts et aux responsabilits locales SAS PNE Socit par actions simplie ParisNordEst
loi MOLLE Loi de Mobilisation pour le logement et la lutte
SAUNAB Socit damnagement urbain du nord de
contre l'exclusion
lagglomration bordelaise
loi POPE Loi de Programme xant les orientations de la
SCET Socit centrale pour lquipement du territoire
politique nergtique
SCIC Socit centrale immobilire de la Caisse des Dpts
LOV Loi dorientation pour la ville de 1991
SCMI Syndicat des constructeurs de maisons
MAB Man and biosphere
individuelles
MEDDTL Ministre de l'cologie, du Dveloppement
SCOP Socit cooprative et participative
durable, des Transports et du Logement
SCOT Schma directeur d'amnagement et d'urbanisme
OPAH Opration programme damlioration de lhabitat
SEM Socits dconomie mixte
OQAI Observatoire de la qualit de l'air intrieur
ORSE Observatoire sur la responsabilit sociale des SEMAVIP SEM damnagement de la Ville de Paris
entreprises SHAB Surface habitable
OVE Observatoire du vhicule dentreprise SHON Surface hors uvre nette
PAB Port autonome de Bordeaux SMABTP Socit mutuelle dassurance du btiment et des
PAD Plan daction durable travaux publics
PAE Programme damnagement densemble SNEF Socit nationale despaces ferroviaires
PAH Primes lamlioration de lhabitat SNI Socit nationale immobilire
PALULOS Prime lamlioration des logements usage SNTR Socit nationale des transports routiers
locatif et occupation sociale SOVAFIM Socit de valorisation des actifs ferroviaires
PAP Prt aid daccession la proprit immobiliers
PCI Processus de conception intgr SRU Loi Solidarit et renouvellement urbain
PDALPD Plan dpartemental daction pour le logement THPE Trs haute performance nergtique
des personnes dfavorises UCI-FFB Union des constructeurs immobiliers de la
PDE Plan de dplacements entreprise fdration Franaise du btiment
PDU Plan de dplacements urbains UEPC Union europenne des promoteurs constructeurs
PEFC Pan european forest certification council UMF Union des maisons franaises
PLA Prt locatif aid UNCMI Union nationale des constructeurs de maisons
PLR Programme loyer rduit individuelles
PLU Plan local d'urbanisme USH Union sociale pour l'habitat
PME Petites et moyennes entreprises VRD Voierie et rseaux divers
PNRU Programme national de rnovation urbaine WWF World Wildlife Fund
POS Plan d'occupation des sols ZAC Zone d'amnagement concert
PSLA Prt social location accession ZAD Zone damnagement difr
PSR Programmes sociaux de relogement ZUP Zone urbaniser en priorit
PTZ Prt taux zro ZUS Zone urbaine sensible
 11

Introduction gnrale

Les promoteurs immobiliers privs et les problmatiques de dveloppement durable urbain

Quelle tonnante ide que de rassembler ces mots au sein dune mme analyse. Lide mme
quune activit conomique puisse intgrer des principes cologiques, environnementaux et
sociaux laisse gnralement planer une forme de suspicion. Rattache lactivit de la promotion
immobilire prive, lide nen est quun peu plus exacerbe. Lors dune interview tlvise, un
journaliste ma demand : mais quen est-il des dchets nuclaires ? Ne vont-ils pas empoisonner toute la
biosphre et persister pendant des millions dannes ? Voil un cauchemar qui confine au fantasme et qui
ne repose sur rien. Il est vident que la nature prfre les dchets nuclaires lavidit des promoteurs, et ce
malgr les lgers dommages quils peuvent provoquer, qui ne sont quun faible prix payer
(J. Lovelock, La revanche de Gaa : pourquoi la Terre riposte-t-elle ?, 2007)

Avouons tout dabord un attrait intellectuel et scientifique pour lambigut, voire pour le paradoxe.
Sans raliser une rtrospective des quelques recherches menes jusqu prsent, les axes et objets dtudes
privilgis prfigurent cet attrait. Laller-retour incessant entre le paradoxe de certaines constructions
socio-spatiales a toujours suscit mon intrt, dont la gographie fournit de pertinentes cls de lecture. Les
quelques annes passes ont construit ce lien entre des objets (barrios cerrados et countries club argentins,
ensembles rsidentiels ferms et/ou scuriss franais) et des acteurs (entreprise prive de distribution
en eau potable, promoteurs immobiliers privs) clairant les notions de fragmentation, de sgrgation,
de privatisation. Jai construit en quelque sorte un rapport gographique lambigut et au paradoxe.
Relier promoteurs privs et durabilit me semble dailleurs poursuivre en partie cette filiation. Le discours
mlant mfiance et critique face la promotion immobilire prive apparat ds ses premiers pas et son
affirmation, il y a plus de soixante ans. Les promoteurs privs apparaissent dj comme turbulents ,
moins fiables que les promoteurs publics ou encore plus instables (Dhuys, 1975 ; Brun et
Roncayolo, 1985). Depuis, les reprsentations ont pris le relais. Dans les reprsentations, le promoteur
serait ranger du ct des nantis et des corrompus composant, avec dautres, le groupe droite dune
ligne de partage sparant les bons des mauvais, le bien commun de lintrt personnel ou bien encore
la vertu du vice. Les promoteurs immobiliers privs sont au fait de ces reprsentations. Les discours
recueillis abondent dans ce sens, fait confirm avant nous par J. Pollard (2009). La permanence de
cette stigmatisation est la fois tonnante et lgitime. tonnante parce que la profession a volu. Elle
a notamment gagn en stabilit et sest professionnalise. Elle est galement beaucoup plus encadre
et rglemente et sest assainie en se dlestant de ses membres les moins recommandables. Ses produits
immobiliers sont galement monts en gamme et en qualit, au gr des mutations socio-conomiques
et des volutions des rfrentiels de la modernit ou du confort. Ces images sont pour autant restes
 lgitimes. Bien quayant chang, la figure du promoteur ptit des reprsentations qui font de son
activit, une activit conomique exacerbe et peu scrupuleuse. Elles sont dautant plus actives que
12 lopacit rgne parfois encore en matre sur les structures et les pratiques de la promotion prive. Le sens
commun retient gnralement un fait : les promoteurs immobiliers privs sont runis sous le chapeau
commun de la rentabilit et du bnfice, qui plus est ncessairement au dtriment de quelquun ou de
quelque chose, le client ou lenvironnement par exemple. Lmergence du dveloppement durable ne
semble quaccentuer le discours stigmatisant, ignorant alors la possibilit de porter un autre regard
sur les acteurs privs de la fabrique urbaine et, plus gnralement, sur les promoteurs immobiliers
privs. Comment les nouveaux horizons spatiaux et temporels ouverts par le dveloppement durable
peuvent-ils trouver un cho et une compatibilit avec des structures conomiques productrices
de la matire de nos villes et guides par un impratif conomique ? Comment les promoteurs
privs conjuguent les objectifs dun jeu capitaliste traditionnel avec une urgence environnementale
encore peu perceptible ? La promesse du dveloppement durable est-elle soluble dans les structures
conomiques de la promotion immobilire prive et dans sa production ?
Le dveloppement durable tend rapprocher des couples dopposition classiques, les rendant
galement oprationnels. Les coquartiers redfinissent par exemple la relation entre nature
et densit et cherchent crer une nouvelle cohabitation humain-faune-flore (Emelianoff,
2011). Pourquoi ne pas alors rapprocher promoteurs immobiliers privs et problmatiques de
dveloppement durable urbain dont la seule opposition apparente rsiderait dans les reprsentations
que lon se fait de lun et de lautre. Il est alors ncessaire de dcentrer le regard et de dpasser toute
une srie de lieux communs, daccepter les premiers paradoxes, au risque de lire lintgration du
dveloppement durable comme une nime farce orchestre par de grands groupes privs. Or, la
question nest plus tant de savoir si les promoteurs immobiliers privs ont intgr la problmatique
de la durabilit. Il sagit de prendre acte de cette rencontre afin danalyser comment ils contribuent
leur manire la production urbaine sous le sceau de la durabilit. Cest partir de cette rencontre,
entre promoteurs immobiliers privs et durabilit, que cette recherche dbute. Les premiers sont
lpicentre de notre observation des volutions luvre orchestres par la durabilit. Puisque lun
et lautre ne peuvent plus signorer, comment cohabitent-ils ? Comment vivent-ils ensemble ? De
quelles manires les promoteurs privs, travers leur production de logement, prennent en compte
les objectifs, comme les contraintes, de la nouvelle priorit de la durabilit ? La mise en tension entre
enjeux sectoriels (btiment), enjeux territoriaux (quartier et ville durables), dmarches et pratiques
dacteurs constitue ainsi le cur de notre recherche. Trois champs concentrent notre attention :
la promotion immobilire prive, limmobilier rsidentiel et la problmatique de la durabilit,
notamment celle de la ville durable. Lintrt de cette runion rside dans une srie de questions
pose suite la diffusion des problmatiques de la durabilit. Si on ne peut remettre en doute les
pionniers que sont les villes et les pouvoirs publics en terme de dveloppement durable, que se
passent-ils derrire ? Comment la durabilit est intgre, approprie et rendue oprationnelle par
ceux qui composent le gros du peloton ? quelle distance naviguent-ils des autres acteurs de la
fabrique de la ville ?
Depuis lmergence de la problmatique de la durabilit, une bibliographie sest constitue
partir des initiatives, des dmarches et des politiques mises en uvre par les villes et les pouvoirs

Introduction gnrale
publics (voir notamment : Emelianoff, 1999 et 2011 ; Da Cunha et al., 2005 ; Hamman, 2008 ;
Hamman et Blanc, 2009 ; Emelianoff et Stegassy, 2010 ; Bal, Gauthier et Pinson, 2011). La
nouvelle injonction se dcline pourtant lensemble des acteurs et des secteurs dactivit. Une 13
autre bibliographie sen fait dailleurs lcho en sattachant la diffusion de la durabilit dans le
monde conomique des entreprises (voir notamment : Aggeri et al., 2005 ; Reynaud, 2006 et
2010 ; Bost, 2007 ; Observatoire sur la responsabilit sociale des entreprises, 2008 [ORSE] ; Laville,
2009). Elle rend compte de deux enseignements. Dune part, le lien unissant dveloppement
durable et entreprise nest plus antinomique. La durabilit est une nouvelle ralit dans le monde
de lentreprise et la question nest plus de savoir si la pntration du dveloppement durable
dans lentreprise est lgitime ou non, mais plutt de sattacher sa mise en uvre et son
oprationnalit. Dautre part, cette bibliographie sattache lchelle de lentreprise bien plus qu
celle de la production. Les auteurs prcdemment cits, de par leur filiation disciplinaire et par
le choix des cas dtudes, sattachent en effet la notion de Responsabilit sociale des entreprises
(RSE), au management du dveloppement durable, son organisation lintrieur des entreprises,
lconomie de lenvironnement ou encore la communication. Malgr son intrt, cette
bibliographie ne peut compltement embrasser la problmatique dune promotion immobilire
prive, certes compose dentreprises, mais dont la spcificit repose sur la production marchande
de biens immobiliers destination dusagers. Une entre par la promotion immobilire prive ne
nous semble prendre sens que si lon sattache sa production introduisant alors une dimension
territoriale. Les promoteurs immobiliers privs, saisis par lirruption du dveloppement durable
dans la question du logement, sont invits dcliner ce nouveau mot dordre en interne mais
galement, et surtout, dans leur participation la construction de la ville. Ces derniers sont des
acteurs urbains supposs puissants, sinon influents que les volutions rcentes de la politique
du logement en France, particulirement les dispositifs dincitation fiscale, ont favoris (Pollard,
2009). Devenus aujourdhui dincontournables acteurs de la construction neuve, les travaux
universitaires ne leur portent toutefois pas un grand intrt (voir notamment : Topalov, 1974
et 1987 ; Granelle, 1998a et 1998b, Pollard, 2009). La bibliographie relative la question du
logement et celle de lhabitat y consacre bien quelques dveloppements, qui restent malgr
tout limits au contraire de son alter ego public et du logement social. Ce constat amne mme
J. Pollard (2009) les considrer comme un groupe professionnel oubli des recherches sur
le logement et lhabitat . Ils ouvrent pourtant des perspectives sur les mutations des modes de
production de la ville et sur la nature mme de la ville en train de se construire.
Un point de dpart reste donc dfinir et des bornes construire. Des choix sont alors
invitablement raliss, quitte tre parfois rducteurs. La fonction de promotion immobilire
est exerce en France par deux grandes catgories doprateurs. Leurs objectifs divergent, leurs
primtres dactivits sont bien distincts et leurs modalits de financement diffrent, ayant
dailleurs conduit une diffrenciation de lun et de lautre et une autonomisation de la
promotion prive. Une premire voie dexploration misant sur les particularits de la promotion
immobilire prive nous conduit carter les oprateurs sociaux. La notion de contexte a guid
une analyse franco-franaise. lcho international du dveloppement durable, la France a
rpondu de faon spcifique notamment par lorganisation du Grenelle de lenvironnement
et par le lancement des concours coQuartier et coCit. Le Grenelle lve alors le secteur
 rsidentiel neuf au rang de priorit, mobilisant lensemble des acteurs de sa production. Il vise
ainsi oprer le glissement de la dfinition dune responsabilit un processus daction. Le
14 secteur rsidentiel, construction neuve et parc existant, est isol comme le cur de cible dune
amlioration nergtique. Au lendemain du Grenelle, lchelle du btiment est donc dfinie
comme chelle daction pour le traitement de son enveloppe afin de rduire les consommations
nergtiques et les missions de CO2. Le tertiaire nest pas ignor. Nous lavons toutefois cart
pour deux raisons principales. Dune part, le logement est le cur dactivit de la promotion
immobilire prive. Il reprsente plus des trois-quarts du chiffre daffaires dune profession
contribuant environ un tiers de la production totale de logements neufs en France (FPI,
2010). Dautre part, une des toutes premires hypothses exploratoires fut rapidement valide
par les premires recherches bibliographiques et les premiers entretiens conduits auprs des
promoteurs immobiliers. La durabilit, telle quelle est formule dans un premier temps dans
sa composante nergtique et dans sa composante qualit environnementale, est plus facile
mettre en uvre, rendre oprationnelle, pour le secteur tertiaire. De lavis des promoteurs
rencontrs, sur le plan de la technique et de la conception, la rencontre entre durabilit et
tertiaire est plus aise. Les investisseurs sont en outre en attente de btiments performants dont
ils auront la gestion, deux caractristiques contrastant avec le secteur rsidentiel neuf.
Les bornes dfinies et les jalons poss sont constitutifs de choix influant les rsultats. Lmergence
des problmatiques de dveloppement durable rinterrogeant la ville, sa production et ses
acteurs, cette recherche a donc une finalit exploratoire renforce par la volont dobserver
ce qui est en train de se faire. Le projet principal de cette thse est donc dapprcier la
rencontre entre la promotion immobilire prive, linjonction du dveloppement durable
et la production rsidentielle. La durabilit introduit de nouvelles chelles temporelles et
territoriales quil sagit dapprcier par le prisme dun acteur priv de la fabrique de la ville.
Ce dernier peut alors tre considr comme un prisme renseignant les manires dont la ville
se construit. Il est le reflet des attentions particulires dune priode donne. Depuis 1950, les
promoteurs immobiliers privs sadaptent, leur manire, aux grandes priorits qui animent
la question du logement. La nouvelle priorit qui se dessine ds la fin des annes 1980,
et finalement formule par la prescription au lendemain du Grenelle de lenvironnement,
constitue un choc. Les promoteurs sont amens composer avec des contraintes non
financires, non quantifiables. Les impratifs environnementaux sont notamment ranger
dans cette catgorie. Il sagit pour les promoteurs privs de glisser dune rationalit conomique
une rationalit cologique alors quils sont a priori impermables toute autre forme de
rationalit. Limaginaire de la durabilit, ainsi que sa traduction oprationnelle au monde
urbain (logement, btiment, quartier, ville), sopposerait limaginaire des promoteurs.
Dans le combat qui serait men entre la promesse du dveloppement durable et lactivit
de promotion immobilire prive, cette dernire aurait ncessairement le dessus, flouant et
relguant le premier au rang de nouveau produit marchand. Une premire srie de question
est alors souleve. Quelle est la porte de ce choc ? Les promoteurs immobiliers privs sont-
ils en mesure de sadapter la durabilit par un glissement de rationalit et donc par un
changement de pratiques ? Comment composer avec une urgence environnementale encore

Introduction gnrale
peu perceptible alors que lurgence conomique est elle bien prsente ? La premire peut-elle
tre vectrice de changements, dvolution des modes de faire de la ville ? Elle lest dans un
premier temps sous forme de prescription et dfinit une premire durabilit que lon peut 15
qualifier dores et dj de durabilit a minima. Le risque de ne pas y rpondre, voire mme
dy rpondre au plus proche, nous semble entraner un risque de perte dactivit, de perte de
march et donc de rentabilit. Entre immobilisme, attentisme et action volontariste, quelles
peuvent tre les postures adoptes par les promoteurs privs ? Ouvrent-elles la voie une
diffrenciation, ou au contraire, un renforcement des rapports de force entre les diffrents
promoteurs ?
La durabilit intgre la prise en compte de nouveau enjeux transversaux et donc de nouvelles
chelles. Or, presque paradoxalement, le Grenelle de lenvironnement mobilise exprssement
les promoteurs immobiliers lchelle du bti et dessine les contours dune durabilit se
limitant deux composantes : nergie et qualit environnementale. Il introduit ainsi un
frein au dpassement de lenveloppe btie. Cette relation duale est-elle durable alors mme
que la durabilit appelle aux dbordements des chelles ? Les promoteurs sont en mesure de
rpondre linjonction. Ils nont dailleurs pas le choix puisque cette dernire est dune part
rglementaire et, dautre part, relaye par les lus locaux qui se posent comme chefs de file
face aux promoteurs. Toutefois, peuvent-ils prendre part au projet de la ville durable dont les
chelles mobilises dpassent celle de lenveloppe btie et donc leur primtre dactivit ?
Il sagit pour les promoteurs privs de glisser dune simple capacit de rponse une force de
proposition par une capacit nouvelle dpasser les chelles et les faire dborder. Dans un
premier temps, ils organisent leur production afin de rpondre la demande. Dans un deuxime
temps, ils proposent une nouvelle offre lchelle du btiment puis progressivement celles du
quartier et de la ville. Nous ne pensons pas cette ligne de dclinaison, laquelle nous ajoutons le
logement, comme un continuum ou comme un simple escalier. Elle est une ligne offrant des allers-
retours dans un sens comme dans lautre. La question de linnovation (technique, technologique
mais galement sociale) est alors pose. Cette imbrication des chelles induit galement un
nouveau lien entre le stratgique et loprationnel dpassant le simple affichage dune intgration
de la durabilit lchelle de lentreprise et celle de la production rsidentielle.

Figure Intro.1. Projection dans la ville durable

La ville durable La ville des promoteurs privs

Ville Quartier Btiment Logement Ville Quartier Btiment Logement

Conception : A. Taburet, 2012.

 La durabilit introduirait alors un facteur clivant entre les groupes de promotion immobilire
prive. Dun ct, certains seraient en mesure de dplacer le curseur sur la ligne de dclinaison
16 et donc en mesure de se positionner sur de nouveaux segments, sur de nouveaux marchs.
Dun autre ct, des promoteurs ne peuvent oprer ces allers-retours, se cantonnant alors
leur actuel primtre dactivit. Ils seraient donc en partie exclus de la construction dune
ville durable. La question est alors pose de la capacit de la durabilit faire converger ou
diverger la typologie des promoteurs immobiliers privs en France. Elle contribuerait oprer
une diffrenciation des acteurs partir dun point de dpart, dun socle commun, dcouvert
par la profession au milieu des annes 2000 et proposerait une nouvelle stratification de ceux
qui construisent la ville. Elle serait donc exclusive et, par opposition, intgratrice notamment
de ceux qui matrisent les chelles tels que les fournisseurs de services urbains ou tels que les
acteurs de rseaux (eau, lectricit, nouvelle technologie de linformation).
La durabilit constitue donc une occasion pour la promotion immobilire prive de se
constituer comme une offre nouvelle et alternative au secteur public et de devenir acteur de
la ville durable. Des chelles restent cependant approprier et des mots dfinir (logement
durable, quartier durable, ville durable) afin de construire une grille de cette durabilit. Les
chelles ne sont pas uniquement spatiales, elles sont galement temporelles. Il sagit ds lors de
faire concider les cadres dapplication des problmatique du dveloppement durable : temps de
la production (le logement mais galement le temps de lamnagement), temps du producteur
(les promoteurs privs), temps du ou des commanditaires (lu, acqureur), chapeauts par
le temps de lenvironnement et celui de la durabilit. Ainsi, le promoteur sinscrit dans une
perspective temporelle de 18 36 mois, soit le temps de la production. Limmobilier rsidentiel
couvre quant lui au minimum une gnration. La problmatique de la ville durable dmarre
aujourdhui et, mtaphoriquement, se poursuivra demain (2050) et aprs-demain (2100). Temps
social, temps du projet, temps conomique recherchent alors de nouvelles combinaisons, de
nouvelles synchronisations. Cette conjugaison des temps est galement mettre en perspective
avec celui de notre recherche. Elle est dune part temporaire puisquentame en 2008 et
conclue, dans sa version crite, en 2012. Certaines donns pourraient dores et dj faire lobjet
dactualisation. Prenons le simple exemple du dispositif dincitation fiscale Scellier et de son
remplacement par le dispositif Duflot , dont le nom, pas encore dfini, rappelle le rcent
changement de gouvernement. Cette recherche ne couvre quune infime partie de la rencontre
entre promoteurs privs et dveloppement durable et une portion rduite de la vie des projets
urbains pris comme terrains de recherche et danalyse. La combinaison des temps longs et des
temps courts implique une inscription dans le mouvement plutt que dans laboutissement, une
observation de ce qui est en train de se faire, confirmant le caractre exploratoire pralablement
voqu. Dautre part, dans la continuit de la remarque prcdente, cette recherche reste en
cours. En 2008, les promoteurs apprenaient un nouveau terme. Aujourdhui ils le manient et
le transposent spatialement leur activit en prenant par exemple en charge lamnagement
de quartiers durables. Ces quartiers, et de nouveaux, vont sortir de terre et rentrer dans une
deuxime vie, celle de lusage et de lappropriation. Notre recherche sarrte toutefois avant
cette tape. La ralit des changements climatiques est admise et le dveloppement durable

Introduction gnrale
rintroduit de nouveaux horizons spatiaux et temporels. 2050 est par exemple intgre comme
nouvelle borne temporelle alors que la pertinence des liens entre local et global est aujourdhui
acte. En affirmant ds le dpart que les promoteurs privs se sont saisis de la problmatique de 17
la durabilit, une autre incertitude est leve. Reste les interroger. Les interroger par le prisme de
la durabilit cest interroger la ville qui se construit actuellement. Cest sur linteraction entre des
enjeux forts, et parfois antagonistes, que nous concentrerons notre analyse. Il est alors ncessaire
de poser des questions lmentaires partir du point de dpart retenu. Comment les promoteurs
immobiliers privs se sont-ils saisis du dveloppement durable ? Comment est-il dclin au sein
de la profession et quelles en sont les reformulations et traductions opres ? Constate-t-on un
cart entre les discours sur les objectifs et les moyens de mises en pratique ? Quels sont les freins
la mise en uvre ? Quels sont les changements de pratiques dans la production de logements
induits par cette dclinaison du dveloppement durable ? Quelle est la contribution ventuelle des
promoteurs immobiliers privs la construction dune ville durable ?
La thse sorganise en trois parties et neuf chapitres. La premire partie vise dfinir les
grandes priorits qui animent la question du logement en France depuis 1950 et identifier les
volutions et les mutations de lappareil productif. Loger, construire et habiter diffremment,
habiter lexistant (Chapitre 1) puis crises et contraintes (Chapitre 2) sont les grandes priorits
dfinies partir des interactions et des combinaisons des variables relatives au logement
(politique du logement, construction neuve, demande, etc.). Nous mobiliserons les travaux des
auteurs traitant de la question du logement et de lhabitat en France avec une dominante du
champ gographique (gographie sociale, amnagement, urbanisme) sans pour autant ignorer
les travaux de sociologie ou de sciences politiques. Le troisime chapitre isole et caractrise
la nouvelle priorit de la durabilit. Un bref dtour par la notion de dveloppement durable
prcde sa territorialisation. Une ligne de dclinaison et dembotement des chelles est alors
propose partir de laquelle nous interrogerons les promoteurs immobiliers privs. Ces derniers
font lobjet dune typologie partir des travaux de nos prdcesseurs (Topalov, 1974 et 1987 ;
Granelle 1998a et 1998b ; Pollard 2009 et 2011) et des apports du champ gographique.
Au cours de ce chapitre, les sources se diversifient et la littrature acadmique relative au
dveloppement durable urbain est complte par des sources plus spcifiques. Les documents
rglements des groupes de promotion (rapports annuels et documents de rfrence) intgrent
par exemple notre corpus. La presse spcialise a galement fait lobjet de notre attention et de
consultations rgulires. Citons notamment Le Moniteur, consult dune part dans son format
lectronique de faon journalire et, dautre part, dans son format papier lors de la parution de
numros et de hors-srie en lien avec nos recherches. Notons que la Fdration des promoteurs
immobiliers (FPI) publie rgulirement une revue, Promotion Immobilire, ainsi que des tudes
et des dossiers mis en ligne sur son site internet. Ce chapitre 3 est enfin loccasion dintroduire
les premiers rsultats de la base de donnes construite, dont la mthodologie et les objectifs
sont prsents au cours de ce mme chapitre. La deuxime partie sattache expliciter la durabilit
des promoteurs, en dfinir les contours, les caractristiques, dans une dialectique entre promoteur
et production rsidentielle. Nous prenons alors appui sur le discours des promoteurs dont lanalyse
constitue le fil rouge de lensemble de cette partie. La mthodologie mise en place fait lobjet dun
 chapitre spcifique prcisant les modalits du recueil du discours (Chapitre 4). Il sagit ensuite de
pntrer lintrieur des groupes afin de caractriser les processus dadhsion des promoteurs
18 la durabilit. La prescription dfinit un socle commun, constitu des composantes nergtiques
et environnementales, partir duquel slance lensemble des promoteurs immobiliers. Lchelle
du btiment est particulirement mobilise afin de relier performance nergtique et construction
neuve. Les rfrentiels de certification et de labellisation sont alors mobiliss en tant que plus
petit dnominateur commun (Chapitre 6). partir de ce socle, les promoteurs enrichissent peu
peu la grille de leur durabilit par lajout de nouvelles composantes (Chapitre 7). Abordabilit,
accessibilit compltent par exemple le socle premier par un dpassement des points de tensions
identifis dans ce mme chapitre. La variabilit des conjugaisons des composantes de la durabilit
constitue un deuxime temps de la rencontre entre promoteur priv et durabilit, celui de la
dmarcation et dune plus grande affirmation identitaire. Des points aveugles persistent toutefois
dont le maintien corrobore un ncessaire dplacement de curseur sur la ligne de dclinaison entre
logement et ville durable. Au cours de cette deuxime partie, les sources discursives constituent le
matriau central de lanalyse. Elles sont notamment compltes par les supports communicationnels
des promoteurs immobiliers (site internet, plaquette de commercialisation). Nous mobilisons
galement les informations de lobservation directe et indirecte. Nous avons en effet assist deux
grands moments de la mise en vie de la Fdration des promoteurs immobiliers (FPI) lors de son
Congrs annuel en 2010 Marseille et lors des Journes dtudes Professionnelles (JEP) de 2011
Paris. Ces rendez-vous sont des occasions uniques de profiter des tmoignages, des ractions et des
prises de position de la FPI mais galement de ses adhrents et de leurs positionnements par rapport
leurs homologues et concurrents. La troisime partie interroge le nouveau couple promoteur-
amnageur priv et quartier durable. Des grands promoteurs privs sont aujourdhui en mesure de
dpasser lchelle du btiment et darticuler les chelles de la durabilit. Nous observons alors une
tendance nouvelle : la ville durable devient un nouvel horizon et le quartier durable, une premire
chelle de son exprimentation (Chapitre 8). Les exemples de ce portage priv sont encore peu
nombreux en France, comme en Europe, mais ils viennent complter la cinquime grande famille
de quartiers durables identifie par C. Emelianoff, 1999. partir des donnes empiriques issues
de ltude de nos deux terrains, lcoquartier Ginko Bordeaux et la reconversion de lentrept
Macdonald Paris, nous tenterons de cerner les intentions des promoteurs face cette nouvelle
chelle oprationnelle, ses intrts, comme ceux des pouvoirs publics, et les perspectives ouvertes.
Ces deux tudes de cas nous apprendront dune part comment certains promoteurs sont en mesure
de repousser les frontires, spatiales et fonctionnelles des oprations quils portent, problmatique
dans le cas de durabilit et les frontires de leur propre activit, de leur propre primtre. Dautre
part, ces quartiers rappellent galement que les conditions sont runies, du ct des promoteurs
comme des pouvoirs publics, leur dification (Chapitre 9).
 Partie1.
Logement et habitat
[ Modalits de production et producteurs]

Chapitre 1.
Mise en perspective historique

Chapitre 2.
Crises et contraintes

Chapitre 3.
La durabilit, nouvelle priorit
 Introduction

Comme des plantes atteignant la floraison chacune sa saison particulire, les quartiers portent
la marque des sicles o se sont produits leur croissance, leur panouissement et leur dclin. Dans 21
ce parterre de vgtation urbaine, il y a des concomitances et des successions (Lvi-Strauss,
Tristes Tropiques, 1955). Un dtour historique par la constitution de ces parterres, rsultats de
l'interdpendance de plusieurs variables (politiques du logement, urbanisation, construction
neuve, etc.) guide la large mise en perspective des grands enjeux du logement ouvrant cette
premire partie. Avant de poser un regard sur la situation actuelle, nous nous retournons en effet
sur les grandes priorits qui ont anim la question du logement, ainsi que sa production, depuis
1950 dans un contexte franais qui constitue notre espace de rfrence.
Cette mise en perspective s'attache relire l'volution des grands enjeux du logement et de
l'habitat partir des travaux de nos prdcesseurs. Les orientations, les variations et l'intensit de
chacune des variables proposent diffrentes combinaisons. Nous en reprons quatre essentielles
nous conduisant distinguer quatre priodes et autant de grandes priorits : loger, habiter et
construire diffremment, habiter l'existant, crises et contraintes.
Nous dterminons pour chacune d'entre elles les volutions et les transformations des systmes
et des modes de production du rsidentiel. Nous identifions donc les producteurs du logement,
leurs productions et leurs adaptations aux grandes priorits. Pour reprendre l'image de J. Brun
et M. Roncayolo (1985), les acteurs de la scne de la production, plus particulirement les
acteurs conomiques, font preuve dadaptation. Ils ne sont pas des personnages passifs sur une
scne dfinitivement fixe (ibid.). Ainsi, la priode de construction massive, entame la fin de
la Seconde Guerre mondiale, est l'occasion pour la promotion immobilire de faire ses premiers
pas. Ds lors, elle s'impose peu peu comme un nouvel acteur incontournable de l'appareil de
production rsidentiel, dont le rle ne s'arrte d'ailleurs pas cette activit (bureaux, rsidences
de tourisme, etc.). La promotion immobilire prive a depuis gagn en autonomie, s'imposant
comme une alternative la promotion publique au caractre social renforc.
Cette mise en perspective historique tente de s'approcher au plus prs d'une ralit qui n'est pas
toujours circonscrite des priodes temporelles bien dfinies. Nous n'chappons toutefois pas
l'cueil d'un droulement chronologique introduisant des csures temporelles, alors mme que
la convergence des grandes priorits au dbut des annes 2000 illustre que tout dcoupage n'est
pas absolu. l'entre dans ce nouveau sicle, nous resserrons progressivement la focale en isolant
les signes de la constitution d'une nouvelle priode, et donc d'une nouvelle priorit, rsume
sous le terme de durabilit. Cette dernire pice du puzzle de la formulation de la question
du logement rinterroge les chelles de la fabrique urbaine et ses acteurs. L'introduction de
nouveaux horizons spatiaux et temporelles modifient alors le rapport des promoteurs leur
activit, leur production comme l'ensemble des acteurs de la chane constructive. Toutefois,
la prescription, telle qu'elle est formule, consacre l'chelle du btiment et le traitement
nergtique de son enveloppe. Le dernier chapitre de la partie que nous ouvrons prsent
 dfinit alors le point de dpart partir duquel s'lance les promoteurs privs, avant de se
consacrer aux allers-retours offerts par la ligne de dclinaison logement-btiment-quartier-ville,
et donc aux positionnements des promoteurs.

22
 Chapitre 1.
Mise en perspective historique
[ 1950-2000 ]
23

Ce premier chapitre propose de centrer tour tour la focale sur les trois grandes priorits qui guident
la formulation de la question du logement ainsi que sa production depuis 1950, et ce jusquen
2000. La premire borne temporelle retenue concide avec la fin de la Seconde Guerre mondiale
et le dbut d'une intense priode de production de logements accompagne par l'ascension de
grands groupes de construction. Puis, partir du milieu des annes 1970, la question du logement
glisse d'une apprciation quantitative une autre, beaucoup plus qualitative. L'habitat individuel
se dveloppe, modifiant les appareils productifs en place jusqu' cette date. Avant le dbut de la
dcennie 2000, la dissociation s'accentue entre logement et construction neuve. L'existant prend
alors le pas au cours d'une fin de sicle marque par un dsengagement toujours plus accentu de
l'tat malgr les premiers dispositifs d'aides fiscales.

Loger, la quantit comme leitmotiv (1950-1975)

Reconstruire et construire

la sortie de la Seconde Guerre mondiale, la France manuvre avec un double hritage. La

production de logements neufs de lentre-deux guerres, de lordre de 50 000 150 000 logements
par an, ne satisfait pas les besoins quantitatifs (Lacaze, 1989). Les problmatiques de
mal-logement (insalubrit, inconfort, difficults daccs au logement, etc.) prgnantes de
cette priode de transition noircissent encore un peu plus le tableau d'une situation d'avant
reconstruction qualifie de marasme immobilier durable par J.-C. Taffin (1991a). Sy
ajoutent les consquences dun conflit dont les traces sont un traumatisme pour un secteur
dj fragilis. Il faut compter dune part avec la destruction de 400 000 500 000 logements
ainsi qu'avec les dommages subis par 1,5 millions de logements (Driant, 2009). Dautre part,
la guerre provoque un trs net ralentissement du secteur conomique de limmobilier et de
lactivit de construction. Les mesures prises par ltat durant limmdiat aprs guerre ne
permettent cependant pas daugmenter significativement la production. Malgr les quelques
761 000 logements construits ou reconstruits entre 1945 et 1952, la pnurie reste un problme
majeur d'autant que la recherche dactions menant au rajustement entre demande et offre
s'efface derrire les priorits accordes d'autres secteurs conomiques. Ce nest qu partir du
dbut des annes 1950 que les pouvoirs publics interviennent, notamment financirement,
afin de rsorber le dficit du nombre de logements. Souvre alors une premire phase marque
 par lactivit vigoureuse de la construction neuve qui marque de son empreinte les deux
dcennies suivantes.

Le logement, nouvelle priorit

24 Timides en dbut de priode, seuls 70 000 logements sont achevs en 1950 (Mador, 1992),
les chiffres de la construction neuve s'lvent progressivement et rgulirement pour dpasser la
barre des 400 000 logements achevs au cours des annes 1960, celle des 500 000 au milieu de
la dcennie suivante. Si lon se rfre aux chiffres du nombre de logements mis en chantier, cette
croissance est tout aussi remarquable (cf. Figure 1.1). Plusieurs facteurs permettent dexpliquer
cet accroissement dont la situation dmographique de la France ainsi que les changements
dorientation dans la politique du logement et de son financement.

Figure 1.1. Nombre de logements mis en chantier entre 1953 et 2010, France mtropolitaine
en milliers de logements
600

500

400

300

200

100

0
1953 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Sources : Siclone et CGDD/SOeS.

Pour certains auteurs, il faut apprcier avec prudence la relation unissant croissance dmographique
et construction de logements (Blanchet et Bonvalet, 1985 ; Brun et Roncayolo, 1985). La
dmographie tient en effet un rle qui dpasse les aspects quantitatifs dun simple accroissement
de la demande , rendant ainsi compte des difficults ltablissement de liens exacts entre
croissance dmographique, demande de logements et construction neuve (Brun et Roncayolo,
1985). Tout en prenant en compte ces prcautions dusage, le rle des facteurs dmographiques,
notamment celui de laugmentation de la population franaise, ne peut tre cart. Sous les effets
conjugus du baby boom, de larrive de populations immigres, notamment dAlgrie partir de
1962, et du maintien de lexode rural, la France connat une vritable explosion dmographique,
la population passant de 40 millions dhabitants, en 1945, prs de 53 millions, en 1975.

Partie I II III
L'explosion dmographique, qui se fait notamment ressentir au coeur des agglomrations et de
leurs priphries, alimente alors une demande en logements dj forte. Les mesures prises sur le
plan politique se font toutefois attendre, bien que l'tat intervienne pour modifier les rgles de
financement ou celles de modalits de fonctionnement du secteur locatif. Les effets restent malgr
tout limits, traduisant le faible intrt des pouvoirs publics pour la question du logement.
25
Selon les auteurs, les annes 1950 (Heugas-Darraspen, 1994 ; Bernard, 1995) ou 1953 ( Fribourg,
1998 ; Driant, 2009) marquent dune pierre blanche le virage effectu par la politique du
logement. Le logement devient une priorit la fois conomique et sociale (Lefebvre, Mouillart
et Occhipinti, 1991). Une vritable politique du logement voit le jour caractrise par une
intervention massive de ltat en matire dhabitat qui reprsente un des traits dominants
de la seconde moiti du XXe sicle (Lvy, 1991). Ltat agit alors conjointement sur la
production et sur le secteur de la construction.
En 1953, le Plan Courant engage financirement ltat afin daugmenter la production
de logements neufs. Les logements conomiques et familiaux, les Logecos, profitent entre
autres de cette aide financire. Destins laccession la proprit, ces derniers, sont dfinis
dans une logique de construction sociale. Leurs normes infrieures celles en vigueur dans
les Habitations loyer modr ( HLM) classiques contrebalancent un prix de revient qui
est deux fois moindre (Tellier, 2007). La mme anne, ltat crer de nouveaux circuits
de financement du logement. Le passage des Habitation bon march (HBM) aux HLM
offre la possibilit aux organismes HLM de bnficier de prts avantageux du Trsor afin
dactiver la construction de logements locatifs sociaux (Peyon et Bermache, 1998). Ltat
invite en outre les entreprises participer leffort de construction en rendant obligatoire
le 1 % logement. Les entreprises de plus de dix salaris doivent alors rserver 1 % de leur
masse salariale afin daugmenter les ressources ncessaires pour la production de logements
sociaux par les organismes HLM. Au dbut des annes 1950 sont galement institus les
primes et prts du Crdit foncier de France ( CFF) afin de crer un circuit de financement
priv de laccession la proprit reposant sur le march financier, impuls par loctroi
de primes et donc de drainer lpargne prive (Fribourg, 1998 ; Driant, 2009). Primes
et prts du CFF ont pour objectif de dvelopper un systme de moindre cot pour les
finances publiques , contrebalanant le poids des HLM (Heugas-Darraspen, 1994). Aides
la pierre et financements publics se conjuguent donc pour soutenir la construction. Ltat
ncarte cependant pas la question de la relance du secteur de la construction dont lactivit
reste marque par quelques annes noires. Le Plan Courant introduit ainsi un soutien
aux carnets de commande des producteurs du secteur et favorise lindustrialisation de la
production. Ltat complte son intervention en lorientant sur le plan de lurbanisme et de
lamnagement. En 1953, une premire loi foncire entrine lexpropriation et autorise les
pouvoirs publics se constituer des rserves foncires. L'tat met ensuite en place une srie
de procdures damnagement foncier et urbain , tels que les Zone damnagement diffr
( ZAD), en 1963, ou les Zones urbaniser en priorit (ZUP) ds 1958, illustrant la mise en
ordre progressive des instruments qui encadrent spatialement le dveloppement urbain et
notamment la production de grands ensembles (Mador, 1992).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 Ds 1954, les effets de lintervention de ltat se font ressentir puisque 270 000 units de
logements sont construites en 1954, contre 190 000 lanne prcdente (Driant, 2009). Le
rythme ne cesse ds lors de sacclrer. Toutefois, la construction de logements ne se conjugue
pas encore avec le temps de la demande. Lappel de lAbb Pierre lors de lhiver 1954 rappelle
cette discordance. La production de logements nest pas suffisante pour combler les besoins
26 et particulirement ceux des populations les plus dmunies. Signe dune ralit encore non
circonscrite mlant crise quantitative et problmatique du mal-logement, les bidonvilles sont
encore nombreux en France la fin des annes 1950 et au dbut des annes 1960. Lattention
accrue des pouvoirs publics, ainsi que de lopinion publique, mnent une intervention prnant
lradication qui simpose lpoque comme l'unique alternative au traitement de ces formes
dhabitat et durbanisation (Gastaut, 2004).
Au cours de la dcennie suivant la fin de la guerre, la production de HLM nest pas suffisante
pour combler les dficits, le parc locatif social ne comptant que 300 000 logements en
1954 (Edou, 1998). Ltat poursuit alors son intervention financire et porte l'effort sur
ce secteur, dans un premier temps en location puis, par la suite, en accession (Peyon et
Bermache, 1998). Entre 1950 et 1963, 80 % des logements mis en chantier bnficient
dune aide de ltat (Lefebvre, Mouillart et Occhipinti, 1991) illustrant la mise en place dun
vritable systme public de financement () sans commune mesure avec leffort accompli
auparavant (Peyon et Bermache, 1998). Le secteur HLM occupe alors une place de plus en
plus importante dans la construction neuve et assure prs de 30 % de la construction neuve
en 1957. Notons que le plus gros effort de la construction neuve de logements HLM est
ralis entre les annes 1963 et 1977. En effet, sur les 3 000 000 de logements composant le
parc HLM en 1982, plus de la moiti des 2 700 000 logements nouveaux construits le sont
entre 1963 et 1977 (Edou, 1998). L'accroissement de la production saccompagne dune
diversification des types de logements HLM marquant la fois une plus grande considration
des situations des populations mais galement la volont de ltat de rduire le cot du
secteur HLM. Ainsi, aux cts des aides la pierre destines aux HLM ordinaires (HLM/ O),
qui sont majoritaires, de nouvelles aides se dveloppent vers le haut et le bas de lchelle.
Les Programmes sociaux de relogement (PSR) et les Programmes loyer rduit (PLR) sont
crs destination des mnages aux revenus les plus faibles. Ils ont chacun la particularit de
prsenter des cots de construction bas mais galement des caractristiques techniques plus
mdiocres (ibid.). En direction des catgories moyennes, les organismes dHLM profitent
en outre de nouveaux financements, les immeubles loyer normal et les immeubles loyer
moyen.
la fin des annes 1950, la politique du logement est complte par lengagement dactions
de rnovation urbaine ciblant le bti et les lots des centres urbains, pour lessentiel insalubres
et vtustes. Cette premire poque de la rnovation urbaine devient trs rapidement la cible
de controverses et de critiques sattaquant aux mutations sociales, conomiques et urbaines
entranes par la stratgie de la tabula rasa et par le dplacement de populations de quartiers
populaires vers de grands ensembles priphriques.

Partie I II III
Une production de lurgence

La dynamique de la construction neuve est un lment dterminant du processus plus global

de croissance urbaine. Les villes se dveloppent en plusieurs dimensions, stalent en surface,
gagnent en hauteur et la croissance urbaine se caractrise par une croissance physique du
bti , celle du logement primant sur les autres types de bti (Brun et Roncayolo, 1985), 27
identifie comme lment principal des changements ayant affect les agglomrations au cours
des annes 1950, et surtout 1960 (Mador, 1992). Les agglomrations et leurs priphries
concentrent cette croissance et simposent comme les espaces de lexpansion urbaine.
Les grands ensembles, symboles dune production oriente vers le logement collectif, s'y implantent,
y trouvant le foncier et les surfaces ncessaires leur dification. De son lancement au milieu des
annes 1950, son essoufflement la fin des annes 1960, le grand ensemble marque spatialement,
socialement et numriquement le paysage urbain. La priode de construction massive consacre
donc lhabitat collectif et social qui reprsente entre les deux tiers et les trois quarts des logements
construits (Mador, 1992). Six logements sociaux sur dix livrs au cours de la priode courant de
1955 1975 le sont au sein doprations immobilires de plus de cent logements. Ce sont plus de
40 % dentre eux qui sont intgrs des ensembles de plus de deux cent logements, illustrant un
peu plus le lien qui unit lhistoire des grands ensembles celle du logement social (Edou, 1998).
Ce choix de lhabitat collectif ne souffre alors daucun dbat face lhabitat individuel mis en
sourdine par les pouvoirs publics sous les effets dune volont dlibre de sous-estimation de
cette aspiration des Franais (Boyer, 1987 ; Fribourg, 1998).
Peu diversifie et dominante, loffre de logements collectifs rpond un ensemble de dnominateurs
communs derrire lesquels se rangent ses producteurs (Brun, 1985). la demande pressante de
logements, les acteurs de la production rpondent par de vastes oprations de plusieurs centaines
de logements. L'volution des modes et des techniques de production rappelle quant elle la
problmatique conomique. Prfabrication et industrialisation sont privilgies pendant que les
chemins de grues guident la construction et que les panneaux de bton sont couls en usine. Afin
de rduire les charges foncires, les grands ensembles sont construits sur de vastes parcelles, libres et
peu onreuses, identifies la priphrie des villes, aux limites du territoire urbanis. Forme urbaine
motrice et caractristique de la croissance urbaine des annes 1950, les grands ensembles sont
galement l'hritage de lurbanisme fonctionnaliste port par Le Corbusier et la Charte d'Athnes,
puis relay par la politique du logement, les acteurs de lurbanisme, notamment les architectes.
l'architecture plate, linaire et rptitive des grands ensembles dominante rsidentielle s'ajoute la
procdure des ZUP, en 1957, principal support de la politique des grands ensembles (Fribourg,
1998). Au total, elles sont deux cent voir le jour entre 1959 et 1969 (Driant, 2009).

mergence et ascension de la promotion immobilire

La priode de forte construction mobilise et stimule lensemble des acteurs qui concoure la
production immobilire. Ltat et les pouvoirs publics jouent un rle central en intervenant
financirement et en crant des outils damnagement. leurs cts, deux catgories dacteurs

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 se distinguent par leur capacit rpondre la complexit introduite par les grands projets
de construction qui dpasse les capacits financires, techniques et organisationnelles des
entreprises du btiment, acteurs traditionnels de la production (Brun et Roncayolo, 1985 ;
Granelle, 1998a). Une premire catgorie regroupe les entreprises travaillant la commande,
publique ou prive, et qui se consacrent aux tches physiques et techniques de la construction
28 (Brun et Roncayolo, 1985). Le second type dacteurs se dmarque par sa capacit mobiliser
un capital financier et technique. Ces derniers prennent ainsi en charge la mobilisation des
capitaux, assurent la proprit juridique des btiments pendant leur dification, revendent enfin
les locaux la clientle ou les conservent ventuellement dans un patrimoine immobilier
(ibid.). La promotion immobilire devient alors une force montante de la gnration (ibid.).
Remarquons en outre qu'une ligne de partage se dessine entre une promotion institutionnelle,
regroupant des acteurs publics ou parapublics, et une promotion prive qui, daprs J. Brun et
M. Roncayolo (1985), runit des acteurs beaucoup moins fiables et plus instables .
Lactivit de la promotion institutionnelle se concentre sur les programmes sociaux, bien
quelle puisse tendre son activit au secteur aid (ibid.). Les offices HLM et la Caisse des
Dpts et Consignations (CDC) sont les deux grands acteurs de la construction de logements
sociaux. Cette dernire se tourne vers la production et la construction de logements partir
du milieu des annes 1950 alors qu'elle nest, jusqu' cette date, quun tablissement de prts
pour les collectivits publiques et les organismes constructeurs de logement (Landauer, 2008).
Ltablissement se dote ainsi de la fonction nouvelle de matre douvrage, cap impuls par ltat
confiant la CDC le soin dorganiser la production foncire des ZUP et de dvelopper avec les
offices dHLM des techniques dindustrialisation du btiment (Lacaze, 2006). On assiste ds
lors une rorganisation de la CDC dont deux grandes filiales coordonnent les oprations. Dun
ct la Socit centrale pour lquipement du territoire (SCET) fdre la plupart des Socits
dconomie mixte (SEM) charges dacqurir et dquiper les terrains des ZUP. Dun autre ct,
la Socit centrale immobilire de la Caisse des Dpts (SCIC ), dont le promoteur immobilier
Icade est une manation, et les offices HLM ont en charge la construction de ces terrains. La
CDC marque alors de son empreinte le paysage de la production du logement social puisque ses
deux entits contrlent partir de 1955, la quasi-totalit des projets de grands ensembles
(Driant, 2009). La SCIC produit jusqu 10 000 logements chaque anne dont Sarcelles, qui
reste peut tre ce jour son projet le plus marquant (Edou, 1998).
De lautre ct de la ligne de partage, partir du milieu des annes 1950, la promotion immobilire
prive saffirme aux cts de la promotion publique et de la construction sans promoteur comme
forme de production dominante bien que sa part dans la production totale de logements reste
minoritaire (Topalov, 1987). Cette domination se lit alors travers sa capacit dentranement,
l'influence quelle a par son activit sur les autres agents qui oprent dans les autres formes de
production et par le fait quelle simpose comme une caractristique stable du mode de production
capitaliste du logement (ibid.). La promotion immobilire prive se dfinit dans les faits comme
une activit qui consiste concevoir, organiser et raliser la construction dimmeubles de
logements destins tre vendus en coproprit des souscripteurs qui financent lopration
(Granelle, 1998b). Elle acclre la circulation des capitaux et se charge de runir les terrains et

Partie I II III
les fonds ncessaires la construction (fonds propres, capitaux prts et capitaux des acqureurs)
(Brun et Roncayolo, 1985). Lautonomisation de la promotion immobilire prive rsulte donc
de sa capacit lever deux contraintes spcifiques lacte de btir savoir la contrainte foncire
et la contrainte financire (Granelle, 1998b). La complexit des oprations mettre en uvre
pour chaque tape du projet immobilier favorise son essor et, en bout de chane, conduit une
diffrenciation des fonctions entre promoteur et entrepreneur (ibid.) et une distinction entre 29
promotion publique et prive (Brun et Roncayolo, 1985).
La promotion immobilire prive se dveloppe ainsi ds 1953 grce la mobilisation
de lpargne ou des patrimoines de certains mnages, et la possibilit de bnficier de
crdits publics trs avantageux (prts HLM, prts Logeco, prts spciaux du Crdit Foncier)
(Mador, 1992). Pour S. Effosse (Effosse, 2003 cite par Pollard, 2009), cest la constitution
dun secteur aid qui agit comme lment dclencheur de la structuration de lactivit de
promotion immobilire prive. En effet, au cours des dcennies 1950 et 1960, la mise en
place des primes et crdits du CFF cre, entre le secteur social et le secteur libre, un secteur
intermdiaire. De 1950 1967, 1,8 millions de logements sortent de terre via ce systme,
soit 40 % de lensemble de la production. Le secteur aid devient le premier secteur de
financement de la production, devant les HLM (26,5 %), les primes sans prts (15,5 %),
les autres logements (14 %) et les logements reconstruits avec les dommages de guerre
(8 %) (ibid.). En investissant ce secteur du logement aid, les promoteurs immobiliers privs
peuvent ainsi rduire considrablement leur mise de fonds propres et sassurer, avec un
niveau de risque bas, des rentabilits attractives (Pollard, 2009).
Encore jeune, cinq promoteurs sur six navaient pas dix ans dexistence en 1960 (Avril et
Roth, 2001), la profession se caractrise par l'parpillement des entreprises qui la composent
et par leur faible spcialisation (Topalov, 1974). La constitution dun secteur aid par ltat
accompagne cependant la structuration et laffirmation dune profession dont le nombre
de membres crot par crations de nouvelles structures de promotion (ibid.). Dans le mme
temps, lentre des banques dans le secteur immobilier et dans les circuits de promotion
raffirme le lien unissant les structures financires et bancaires avec les acteurs du systme
de production (Brun et Roncayolo, 1985 ; Topalov, 1987). Les groupes bancaires se dotent
notamment de filiales de promotion afin dintervenir plus grande chelle dans l'activit de
promotion immobilire.

Vers une nouvelle formulation de la question du logement

La ncessit de construire pour loger, liant intimement la question du logement la rsorption des
besoins, engage ltat lever les niveaux de construction. Leffort de construction se concrtise
par ldification denviron neuf millions de logements, entre 1954 et 1975, augmentant de
50 % la taille du parc (Bosvieux, 1998). Si la fin des annes 1980, la crise du logement,
sous son aspect quantitatif, est pratiquement rgle (Vincent, 1987), ce spectre quantitatif ne
sloignera jamais rellement comme en tmoignent ses rcentes et rgulires incursions dans la
formulation de la question du logement.

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 L'entre dans les annes 1960 est nanmoins marque par la fin de lenthousiasme suscit
par la rnovation urbaine, les grands ensembles et les ZUP (Driant, 2009). Les critiques
opposes aux oprations de rnovation urbaine tendent rduire leur nombre, avant une
fin effective acte en 1978. Quant aux grands ensembles et aux ZUP, ils sont interrogs
ds la fin des annes 1960. Les premiers sont trs tt remis en question dans leur histoire
30 (accessibilit sociale, mobilit rsidentielle, mixit sociale mais aussi formes architecturales,
liaisons avec les autres espaces urbains de lagglomration, etc.) et officiellement dlaisses
en 1973 par la circulaire Guichard. Symboles dune modernit et dun confort dune poque
aujourd'hui rvolue, le parc HLM rsume souvent les malfaons et les ratages de lurbanisation
contemporaine, le jeu du bton, des tours et des barres, dont il na pas pourtant lexclusivit
(Brun et Roncayolo, 1985). Les grands ensembles ne quitteront cependant jamais rellement
le giron de la politique du logement puisque, pour reprendre une ide dveloppe par
T. Paquot (2002) dans un ditorial de la revue Urbanisme, le grand ensemble est le btard
dune pense technocratique de lhabitat collectif et du chemin de grue qui, malgr son
chec, reste un espace de vie encore bien prsent impliquant de le conjuguer au futur.
Au passage des dcennies 1960 et 1970, la question du logement prend une nouvelle dimension.
Lengagement massif de ltat pour le financement du logement et la cration dun systme public
de financement devient un lointain souvenir. Il se dsengage progressivement s'inscrivant dans
un contexte politique et socio-conomique profondment renouvel et caractris par deux faits
(Peyon et Bermache, 1998). Dun ct, linternationalisation croissante des conomies favorise le
retour des thses librales questionnant lintervention de ltat pour la production et le financement
du logement. Elles mnent dune part la cration successive de lpargne-logement en 1965 et
du march hypothcaire, en 1967, entranant une participation plus accrue des mnages et des
banques au financement du logement (ibid.). Il en rsulte dautre part une perte de lgitimit de
lengagement de ltat et un glissement vers un renforcement du caractre social de son intervention
(Lefebvre, Mouillart et Occhipinti, 1991). D'un autre ct, nous assistons un rajustement la
baisse de la production de logements, li la fin espre de la pnurie. Cette fin annonce ne justifie
plus un soutien aussi fort et ncessaire la production. La question du logement glisse alors vers la
substitution dune offre quantitative par une demande dsormais beaucoup plus qualitative.

Construire et habiter diffremment (1975-1985)

partir du milieu des annes 1970, la dynamique de la construction neuve se rompt. Seuls
250 000 logements sont achevs en 1985 contre 546 000 en 1972 (Mador, 1992) pendant
que le nombre de mises en chantier diminuent galement. Aprs avoir atteint leur maximum
au milieu des annes 1970, plus de 500 000 logements, ce nombre chute sous la barre des
300 000 logements dix ans plus tard (cf. Figure 1.1). M-C. Jaillet (1982) prend en outre acte,
partir de 1976, dun renversement de tendance dans la construction neuve. Pour la premire
fois depuis la fin de la guerre, la production de logements individuels en France dpasse
celle du logement collectif. Laccroissement de la production de logements individuels et la

Partie I II III
forte diminution de celle de logements collectifs depuis la fin des annes 1960 contribuent
la nouvelle domination du premier sur le second. La particularit de ce dveloppement de
lhabitat individuel rside dans sa densification, son extension de nouvelles fractions de
lespace priurbain ainsi que dans lmergence sur la scne du logement dune nouvelle catgorie
dagents producteurs de cadre bti (Jaillet, 1982).
31
Le processus de croissance devient bien plus centrifuge que celui observ lors des dcennies
prcdentes (Mador, 1992). La priurbanisation simpose alors comme nouvelle forme de
dveloppement urbain. Les facteurs explicatifs sont multiples, difficiles sparer, se combinant
entre attrait pour la maison individuelle, rejet de la vie citadine, hausse des prix des logements
urbains et des taux dintrts, ou encore, desserrement de la population des villes-centres vers les
priphries. Le priurbain devient en outre le support dune politique du logement et dun modle
rsidentiel bas sur le pavillon individuel (Roug, 2005). Le processus de priurbanisation et le
dveloppement pavillonnaire modifient alors la distinction entre lurbain et le rural entranant
des mutations spatiales au sein de ces espaces. Ainsi, aux espaces de productions agricoles
succdent des espaces de production de bti dont le modle dominant est celui du lotissement.
Diffus et parpill, ce dveloppement participe au mitage des espaces agricoles. Notons que
la production de logements individuels nalimente pas seule la priurbanisation puisque sa
domination sur les autres types de construction (commerces, quipements, bureaux, industries,
etc.) samenuise jusqu son renversement dans la dcennie 1970 (Brun et Roncayolo, 1985).
Infrastructures de transports ou encore grands amnagements, participent galement la
conqute des priphries.

L'essor de l'habitat individuel

Nouvelles aspirations habitantes

La baisse des niveaux de la construction neuve peut laisser croire quil sagit dune rponse au
ralentissement de la croissance dmographique dont les indicateurs ne sont plus aussi vigoureux,
la natalit entamant sa diminution et limmigration son ralentissement. Cette hypothse est
rfute par D. Blanchet et C. Bonvalet (1985) qui lisent dans la dynamique de la construction
neuve une redescente invitable se matrialisant par un rajustement la baisse qui suit
lexpansion exceptionnelle observe lors des deux dcennies prcdentes. La baisse de la
construction neuve nest donc pas une raction une diminution des besoins. Ces derniers
sont constants et maintenus par les phnomnes de dcohabitation et de vieillissement de la
population. Le ralentissement de la construction neuve rsulte donc dun rajustement plutt
quune rponse au ralentissement dmographique. Bien que la pnurie ne soit plus dactualit,
il subsiste un dsquilibre beaucoup plus sectoriel que global (Blanchet et Bonvalet, 1985).
Le parc construit ne rpond plus parfaitement la demande et aux aspirations des mnages
orientes vers lhabitat individuel et laccession la proprit.
Les besoins en logements nont pas disparu, ils ont diminu et volu. La demande des mnages
marque en effet une double volution puisqu'elle rejette la production, comme les interventions

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 sur le bti existant, lie au fonctionnalisme (Mador, 1998). La demande en logements des
mnages soriente alors vers des revendications plus qualitatives, des oprations de rhabilitation
par exemple mais surtout vers le pavillon individuel priurbain qui devient le dpositaire de
nouvelles aspirations. Du fait de leurs imbrications et des multiples significations du dveloppement
pavillonnaire priurbain (ibid.), nous ntablissons pas de hirarchie entre les raisons de son essor.
32
Lessor de lhabitat pavillonnaire priurbain entre tout dabord en rsonance avec la dmocratisation
de la mobilit individuelle. La motorisation modifie le rapport lespace et la distance en
le replaant dans une perspective temporelle. La proximit change de dfinition, rapprochant
agglomrations et campagnes. Ce rapprochement permet dune part linstallation de mnages
dans le priurbain et, dautre part, de rduire lisolement de lespace rural vis--vis de lespace
urbain. La dmocratisation de lautomobile permet de s'affranchir des rseaux et de la desserte
en transports en commun et donc facilite la construction de logements en priphrie, en des
lieux pas ou mal desservis (Merlin, 2009). Le dveloppement du pavillonnaire priurbain renvoie
ensuite une forme de rejet des maux et autres dysfonctionnements lis aux agglomrations. Par
un jeu de miroir invers, le priurbain devient le reflet positif des difficults de la vie en ville
(Roug, 2005). Le grand ensemble, symbole des maux lis au milieu urbain, est rejet au profit du
pavillon qui se pose alors comme son antidote (Hervouet, 2005). Le rejet des grands ensembles
nest quune part de ce refus de la ville (Roug, 2005) pour lequel se mlent dautres difficults
telles que la proximit, la promiscuit ou bien encore la pollution et le bruit. La ville produite
prcdemment comme rponse minimale la crise du logement (Jaillet, 1982) ne rpond plus
aux aspirations de certaines catgories de mnages. Le pavillon cristallise en outre une demande
beaucoup plus individualise et individualiste du lieu de vie. La maison individuelle participe un
processus dindividuation entre la sphre prive et la sphre publique, matrialise par exemple par
la clture. La sparation est galement effective entre lieu de travail et lieu de vie. En complment
de la perspective de jouir dun espace privatif, le pavillon offre de plus grandes surfaces et fournit
un cadre d'une part adapt la constitution dune famille et son agrandissement et, d'autre part,
se prtant aux activits de loisirs pour lensemble de la famille comme le bricolage, le jardinage
et autres activits ludiques (Roug, 2005). Paralllement, on assiste, au cours des annes 1970,
la monte progressive des sensibilits cologiques et lattrait pour la vie en campagne (Merlin,
2009). Par un jeu de renversement des images dominantes, la campagne devient positive,
attractive, et envisage comme un lieu de vie (Merlin, 1998 ; Roug, 2005). Enfin, la demande
pour lhabitat individuel est dautant plus forte quelle rpond une aspiration des Franais
base sur une idologie de la maison individuelle reste forte (Jaillet, 1982 ; Boyer, 1987) et qui
combine proprit individuelle et constitution dun patrimoine familial. Cette idologie tait dj
trs prsente lors des prcdentes phases du recours la maison individuelle (Roug, 2005), sans
toutefois avoir de porte symbolique aussi forte (Hervouet, 2005).
Lengouement pour l'habitat individuel nest donc pas une nouveaut. Ce qui l'est en revanche
c'est la diffusion massive dun idal, dj bien ancr dans lesprit des mnages mais qui
jusqualors nont pas pu trouver les moyens de le raliser. Le profil des nouveaux habitants
de maison individuelle en milieu priurbain se rassemble autour d'un mnage compos dun
couple mari, g de trente quarante ans et gnralement accompagn de deux ou trois enfants

Partie I II III
(Mador, 1998). Actif, le couple travaille dans lunit urbaine o ils rsidaient auparavant avant
de poursuivre leur parcours rsidentiel vers le milieu priurbain. Fait de catgories sociales
aises au dbut de la dcennie 1970, linstallation dans le priurbain stendra par la suite aux
couches sociales moyennes (Jaillet, 1982 ; Lvy, 1989 ; Mador 1998 ; Roug, 2005) puis aux
couches plus modestes (Berger, 1991 ; Jeanneau, 1991).
33
L'appui de la nouvelle politique du logement

Les nouvelles orientations de la politique du logement ainsi que lvolution du systme de

financement soutiennent vigoureusement lessor du pavillonnaire et de la priurbanisation. Avant
mme sa concrtisation par la rforme de 1977, laccession la proprit trouve un fort cho
dans le discours politique. Alors ministre de lquipement et du Logement, Albin Chalandon
participe activement au lancement de lhymne laccession. En 1969, il impulse des concours
pour la construction de maisons individuelles inaugurant une politique qui leur sera favorable
(Roug, 2005). Pour M.-C. Jaillet (1982), Albin Chalandon est devenu la fois le porte-parole
et celui qui a impuls la politique pavillonnaire. Llection de Valry Giscard dEstaing accentue
cette politique en lui donnant priorit sur le locatif et le collectif et en reliant proprit et
formation de patrimoine (Roug, 2005).
La rforme du financement du logement de 1977 marque alors lmergence dune nouvelle
politique urbaine et du logement en France (Peyon et Bermache, 1998). Cette rforme
cherche atteindre trois objectifs (Fribourg, 1998). Il s'agit premirement d'instaurer une
plus grande libert de choix entre les statuts et les catgories de logement. Deuximement,
cette rforme poursuit une rduction des ingalits devant le logement social et dvelopper
laccession la proprit. Enfin, elle cherche amliorer la qualit des logements neufs et
rhabiliter lancien. Pour B. Lefebvre, D. Mouillart et S. Occhipinti (1991), cette rforme
contient en substance la volont de ltat de poursuivre son dsengagement de la politique du
logement, particulirement par le biais du dveloppement de laccession la proprit et de la
rhabilitation du parc existant.
Les financements, notamment les aides la pierre, sont unifis et simplifis. Les financements
aids pour la construction neuve sont alors rduits deux catgories. Dun ct, les Prts aids
daccession la proprit (PAP) sont destins favoriser laccession sociale la proprit. De
l'autre, les Prts locatifs aids (PLA) structurent le financement pour le secteur locatif. Les premiers
doivent permettre le financement de la construction dun logement neuf, ou son acquisition, et
donc de financer laccession la proprit notamment pour des mnages aux revenus moyens.
Il est galement conu comme un moyen de canalisation de linvestissement des mnages
vers les entreprises de construction, notamment lartisanat de la maison individuelle (Driant,
2009). Quant aux PLA, ils deviennent le moyen de financer la construction de logements
locatifs sociaux comme leur acquisition et leur amlioration. Ce mcanisme de financement du
logement est complt par un prt non aid par ltat mais rglement par ce dernier, le Prt
conventionn (PC) finanant des logements, en locatif comme en accession, en particulier pour
des mnages aiss non ligibles au PAP. Ces PC ont pour objectif dalimenter le march au moyen
de lpargne prive mais galement, terme, de se substituer aux PAP (Roug, 2005).

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 L'introduction de lAide personnalise au logement (APL) est un autre point majeur de la
rforme. La priorit est alors accorde aux aides la personne sur les aides la pierre, les
premires tant considres comme plus sociales car fonction des caractristiques du mnage
et de son logement (Merlin, 2009). LAPL modifie alors en profondeur les quilibres entre
les aides directes la pierre et les aides la personne (Driant, 2009). Linstauration de
34 laide la personne vise solvabiliser les mnages en attnuant la hausse des dpenses en
logements induite par les mensualits de remboursement des PAP et des PC (Roug, 2005). Les
bnficiaires de lAPL sont des mnages qui construisent, achtent ou amliorent un logement
par le biais dun financement PAP ou PC mais galement tout mnage occupant un logement
usage locatif faisant lobjet dune convention entre le bailleur et ltat (Lefebvre, Mouillart
et Occhipinti, 1991).
La rforme dfinit donc toute une gamme doutils sur lesquels vont sappuyer les candidats
la maison individuelle et laccession la proprit (Hervouet, 2005). Les PAP tmoignent
de ce succs puisquil sen produira plus de 100 000 units annuelles entre 1977 et 1986
(Driant, 2009). Au cours de ses premires annes, le PAP profite de conditions de crdit
particulirement favorables et dun niveau lev de linflation rodant progressivement la charge
de remboursement demprunt des mnages (Driant, 2006). Entre la demande des mnages
pour la proprit individuelle et les volutions du systme de financement, les circonstances
sont runies pour l'entre dans une phase de croissance continue de laccession la proprit en
France. En 1975, 46,6 % des mnages rsidant en France sont propritaires de leur logement.
Une vingtaine d'annes plus tt, cette proportion slevait seulement 35,5 % (Topalov, 1987).
Ce cycle prendra toutefois progressivement fin lorsque la chute de linflation et le ralentissement
de laugmentation des salaires feront peser un poids financier de plus en plus important aux
mnages accdants.

Les nouvelles orientations en matire d'habitat existant

Enrichie par les conclusions du rapport Nora-Eveno publi en 1975, la rforme de 1977 instaure
une nouvelle politique du logement face lhabitat existant. L'intronisation de la rhabilitation
est une nouvelle tape dans le traitement du parc de logements existant faisant suite aux deux
prcdentes qui ont timidement poser les premires pierres dune politique en faveur de la
rhabilitation, loi Malraux de 1962, puis condamner les oprations de rnovation urbaine dans
la premire moiti des annes 1970 (Mador, 1994).
Les Primes lamlioration de lhabitat (PAH), destines aux propritaires du parc priv, sont
cres afin dimpulser des actions damlioration de lhabitat ancien. Dans le parc locatif
social, laccent est mis sur les grands ensembles dont les signes de dgradations et les lacunes,
notamment thermiques, ncessitent une intervention. La rforme cre donc la Prime
lamlioration des logements usage locatif et occupation sociale (PALULOS), outil financier
pour la rhabilitation de l'habitat social. Le lancement du programme Habitat et vie sociale
(HVS), la fin des annes 1970, lui offre ses premiers chantiers dexprimentation (Driant,
2009). Le dispositif est complt par le lancement de la procdure dOpration programm

Partie I II III
damlioration de lhabitat (OPAH) et du conventionnement afin de limiter le niveau des
loyers et doffrir des logements locatifs privs confortables des mnages modestes grce au
plafonnement du loyer et au versement de lAPL (Peyon et Bermache, 1998). Cette intervention
de la sphre publique vise donc laffirmation et llargissement dune offre de logements
locatifs privs pour des mnages modestes tout en uvrant au maintien dun certain niveau de
confort (ibid.). 35
La politique nouvellement adopte se donne galement comme objectif de maintenir les
populations modestes dans les espaces de la rhabilitation. En effet, la reconqute des centres
et la rhabilitation du parc du logement manent principalement des classes aises de la
population pouvant en assumer leffort financier. Les pouvoirs publics interviennent donc en
adoptant une politique qui vise contrecarrer cette tendance naturelle (Mador, 1992). Ils
ouvrent aux populations moins aises, mais propritaires de leur logement, le bnfice de la
PAH et, pour les bailleurs, loctroi dune subvention de lAgence nationale de lamlioration
de lhabitat (ANAH), en change de quoi, le bailleur sengage louer son logement pendant
au moins dix ans (ibid.).
La rhabilitation sinscrit en outre dans un contexte de redcouverte de lhabitat ancien, de
reconqute des espaces centraux et pricentraux. Rompant avec un pass proche, ce nouvel
attrait pour lancien sappuie sur une rtromanie soulignant la dimension matrielle de
ce qui apparat bel et bien comme une rhabilitation globale des centres anciens et sur une
volont des classes aises de reconqurir les espaces centraux (Lvy, 1981). La rhabilitation
fait la part belle aux nouvelles procdures de type OPAH occupant alors une place essentielle
dans le processus de transformation du tissu urbain (Mador, 1994). Ces interventions sur
le parc existant introduisent en ralit, ds les annes 1970, limportance mme de ce parc qui
marquera un peu plus de son empreinte les dcennies suivantes.
Face lexpansion spatiale de lurbanisation et des dynamiques urbaines sur les nouveaux espaces
de la priurbanisation, le cur des villes conserve toute son importance. Les dynamiques et
recompositions qui laniment transforment sa morphologie, ses fonctions, sa composition
sociale. Il nen demeure pas moins un espace gomtriquement central, marqu par un bti
serr, des densits de population, des fonctions civiques, culturelles, conomiques des formes
dinteraction sociale (Chevalier, 1994). Le cur reste le cur (ibid.) et le mouvement de
rhabilitation qui lanime au cours des annes 1970 contribuent peu peu lui redonner une
importance croissante.
La dcennie 1970 souvre donc sur une double dynamique. Les niveaux de production de la
construction neuve accompagnent la priurbanisation et lexpansion spatiale des agglomrations
alors que, dans le mme temps, le retour lancien marque le dbut du recentrage de la croissance
urbaine et de lessor de lexistant. Les faits observs contrastent donc ds prsent avec ceux
observs sur la priode prcdente. F. Mador (1992) voque ce titre une crise du systme
prcdent, bas majoritairement sur la production de logements collectifs par la promotion
immobilire prive et publique, et reposant spatialement sur le principe du fonctionnalisme ou la
rnovation urbaine .

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 La constitution d'un appareil de production spcifique

Lappareil de production des deux dcennies prcdentes se recompose au cours des annes
1970. La crise qui touche la promotion immobilire prive, domine par les banques depuis
le milieu de la dcennie, ralentit son activit. Cette crise sexplique par les effets conjugus
36 de la contraction des taux de promotion et de laugmentation des frais financiers ayant
induit une hausse continue des prix des logements incompatible avec le niveau de solvabilit
de nombreux mnages (Mador, 1992). Le ralentissement est particulirement perceptible
pour les promoteurs publics responsables de la production de logements sociaux. Leur part dans
lactivit de production diminue en raction au retrait financier de ltat. Cest donc lensemble
de lactivit de la promotion, prive et publique, qui ralentit (Topalov, 1987).
Lvolution de la nature des matres douvrage indique une augmentation de la part des particuliers
matres douvrage de leur logement et donc dune expansion de la construction sans promoteur
(Jaillet, 1982 ; Topalov, 1987). Lvolution qui a conduit la primaut de la production de
logements individuels neufs sur le collectif participe alors la monte dun appareil de production
de maisons individuelles organis dune part, autour de la promotion sans promoteur et, dautre
part, autour des constructeurs de maisons individuelles.
Les particuliers sont ainsi lorigine de 73,3 % des logements individuels autoriss en 1977
(Jaillet, 1982). Cependant, comme le prcise l'auteur, il ne faut pas en conclure une massive
auto-construction des pavillons par leurs acqureurs . Il faut y lire lapparition dune nouvelle
catgorie dagents producteurs de cadre bti qui, partir de 1969, sexprime de plus en plus
largement sur la scne du logement (ibid.). Un nouvel appareil de production sorganise ainsi
autour des constructeurs de maisons individuelles ou constructeurs spcialiss que M.-C. Jaillet
(1982) appellera les pavillonneurs . Bien que la participation des promoteurs soit faible, ils
ne sont cependant pas compltement absents de la production de maisons individuelles.
Jusque dans les annes 1960, la construction de maisons individuelles relve dinitiatives
personnelles ou de lactivit de petites entreprises quils sagissent de petits constructeurs-
promoteurs, de groupements coopratifs ou bien encore dartisans et douvriers du btiment
(Brun, 1985 ; Roug, 2005). Toutefois, le monopole du secteur artisanal seffrite peu peu
malgr sa forte rsistance face aux constructeurs de maisons individuelles et aux promoteurs de
villages ou dhabitat group (Jaillet, 1982).
Sous limpulsion de la socit Phnix, lappareil de production pavillonnaire se met
progressivement en place (ibid.). Le prsident du groupe impulse en effet le regroupement
dentrepreneurs et le dote dun outil de reprsentation, le Syndicat de constructeurs de maisons
individuelles (SCMI) (Jaillet, 1982 ; Roug, 2005). Celui-ci se pose alors en fervent dfenseur de
la cause pavillonnaire en organisant le regroupement des producteurs mais galement en pesant
de tout son poids, tant au niveau politique qu'au niveau de la demande, afin de dvelopper et
diffuser la maison individuelle (Jaillet, 1982).
Aux cts du fer de lance Phnix, dautres socits stablissent comme ples majeurs de la
construction pavillonnaire (ibid.). Se constituent ainsi le groupe Bruno Petit ou bien encore

Partie I II III
le Groupe Maisons Familiales (GMF). Aux cts de ces socits adhrentes au SCMI, dautres
entreprises, manant du btiment et des travaux publics, comptent parmi les grands constructeurs
de maisons individuelles. Bouygues, par exemple, en se dotant dune filiale spcialise dans la
production de maisons individuelles, souhaite dune part investir un nouveau march et dautre
part diversifier ses activits (ibid.). Lensemble des constructeurs de maisons individuelles
interviennent gnralement dans le cadre dactions coordonnes ou traitent directement avec 37
des particuliers qui dtiennent eux-mmes un terrain (Brun, 1985). Dans le dernier cas, ils
sappuient alors sur la vente sur catalogue et sur les pavillons tmoins de leur production afin de
commercialiser leur production immobilire (ibid.).
Aux cts des constructeurs et du secteur artisanal oprent des promoteurs de villages (ibid.).
Ces derniers proposent des pavillons, ou bien des villas, livrs cls en main que lacqureur
naura ensuite plus qu investir. Parmi eux, deux socits se distinguent, Levitt et Kaufman.
Chacun d'eux participent la diffusion, plus ou moins fidle, dun modle amricain, pays
dont ils sont originaires. Le premier, Levitt, fait ses preuves aux tats-Unis avec le lancement
doprations de maisons individuelles au sein densemble plus vastes appeles Levittowns. Les
Levittvilles, version francise de la formule amricaine de la banlieue et de la maison individuelle,
sont lance en France au cours des annes 1950 et 1960 (Gournay, 2002). Ces oprations de
nouveaux villages de plusieurs centaines de maisons sont ralises dans la rgion parisienne,
Mesnil-Saint-Denis ou encore Lsigny, sappuyant sur une demande vigoureuse pour la
maison individuelle. La filiale franaise de Levitt construit ainsi environ 5 000 logements,
jouissant ds ces dbuts en France dune exprience laquelle aucun promoteur-constructeur
ne pouvait prtendre en matire de prt habiter pour des maisons uni-familiales (ibid.).
Toutefois, laventure tourne court puisque, ds le dbut des annes 1980, Levitt dpose le bilan
(ibid.). Le second promoteur, le californien Kaufman, lance en 1969 sa premire opration en
France, toujours en rgion parisienne, Saint-Quentin-en-Yvelines, en sinspirant de Levitt et
de son Parc de Lsigny. Kaufman est depuis toujours prsent sur le march franais, sous le nom
de Kaufman & Broad, tout en ayant largi une gamme de produits immobiliers limite dans ses
premires ralisations des oprations de villages de maisons individuelles (Callen, 2011).
Constructeurs de maisons individuelles et promoteurs de villages assurent gnralement la
totalit de la fabrication et de la construction, pauls par un bureau dtudes ou par un cabinet
darchitecte. Lorsquils nen assurent pas la totalit, une petite partie peut tre dlgue des
entreprises sous-traitantes. Constructeurs et promoteurs combinent surtout moyen financiers
et moyen de construction puisquils doivent avoir les moyens de fabriquer simultanment
ou dans un dlai trs court une importante srie de maisons commande soit par un mme
client, promoteur de villages , soit par un grand nombre dacheteurs individuels (Brun,
1985). Ce rsultat est rendu possible par lindustrialisation des processus de construction, par
la prfabrication ou bien encore par la standardisation des quipements.
Comme les exemples de localisation des Levittvilles lillustrent, la production de maisons
individuelles se localise, jusque dans les annes soixante, aussi bien sur les franges externes des
grandes agglomrations que dans les petites villes ou les espaces ruraux proches des grandes
villes (ibid.). La varit des nouvelles constructions individuelles (habitat individuel pur, habitat

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 individuel group, pavillons jumels, construction en bande) et celle de leur regroupement
(lotissements, nouveaux villages, ZAC) recomposent le paysage des noyaux plus anciens. Peu
peu, de nouvelles fractions de lespace priurbain sont touches par lexpansion progressive
de la production alimentant une urbanisation de frange , de plus en plus loigne des villes-
centres (ibid.).
38
Face cette diffusion du pavillon, devenu un produit fabriqu grande chelle et ouvert
la consommation de masse au cours des dcennies 1960 et 1970 (Roug, 2005), et face au
dveloppement de laccession la proprit, tout un pan du secteur de la construction se
rorganise, restructurant les appareils de production nationaux, rgionaux et locaux (Jaillet,
1982). ce titre, le cas toulousain a fait lobjet dtudes spcifiques dmontrant la pntration
dacteurs nationaux sur les marchs locaux de production et la redistribution des cartes sur le
march des producteurs de maisons individuelles qui a suivie (Jaillet, 1982 ; Jalabert et Carti,
1987). Le milieu local de production toulousain tient entre 75 % et 80 % de la production
la fin des annes 1960 et au cours de la dcennie suivante. Il ne compte plus que pour 55 %
de la production du bti en 1988 (Jalabert et Carti, 1987). Larrive dorganismes nationaux
spcialiss participe alors la recomposition de lappareil local de production en enclenchant
une phase de concurrence laquelle les producteurs locaux nont pu rsister sur le long terme
(Jaillet, 1982). Le recul de leur participation la production est dautant plus marqu que les
promoteurs locaux nadaptent pas leur production la maison individuelle et son march.
Ajoutons que, dans le contexte toulousain, les promoteurs locaux ne se sont pas engags dans
les oprations daccession sociale, laissant ainsi le champ libre aux acteurs extrieurs cherchant
valoriser cet important segment de la production pavillonnaire favoris, rappelons-le, par la
nouvelle politique du logement et les aspirations des mnages.
Cette phase de concurrence, qui limine une partie de lappareil local prcde une phase de
rpartition du march entre les diffrentes catgories dagents par segmentation de la production
(ibid.) repositionnant les structures locales dans lappareil de production. La typologie propose
par M.-C. Jaillet (1982) rend compte d'un partage du march en trois segments, chacun
correspondant une strate particulire de revenus. Le premier segment, le plus large des trois,
est celui de la maison individuelle bas de gamme destination des couches modestes. Ces
biens bon march sont essentiellement le fait de constructeurs nationaux trs structurs, tels que
Phnix ou bien encore GMF, dont les processus constructifs sappuient sur la prfabrication, la
rationalisation entranant une standardisation des produits et, de fait, une baisse des cots. Le
segment de la maison individuelle de moyenne gamme, moins large que le prcdent, regroupe
un large ventail de constructeurs, s'tendant quelques entreprises nationales mais surtout la
plupart des socits locales capables de proposer du sur-mesure. Enfin, le dernier segment, celui
de la maison individuelle haut de gamme, est extrmement rduit. Les grandes firmes y sont peu
prsentes, tout comme les promoteurs locaux, laissant la place au couple architecte-artisan qui en
fait son domaine de prdilection, travers la fameuse maison darchitecte.
La diminution des besoins en logement ainsi que la remise en cause des orientations de la
politique du logement de la prcdente priode contribuent dfinir une nouvelle phase dans
la formulation de la question du logement. Le changement de priode se rvle dune part

Partie I II III
dans le passage de tmoin entre aides la pierre et aides la personne, participant au passage
progressif dune conomie du logement entirement tourne vers la ncessit de satisfaire au
plus vite les besoins quantitatifs, donc la construction, une conomie pour laquelle le qualitatif
devient une proccupation majeure (Mador, 1992). Le changement de priorit rside d'autre
part dans un processus plus global de changement social dans lequel les classes moyennes en
dveloppement pensent de plus en plus le logement social comme un tremplin, une transition 39
vers laccession la proprit et la constitution dun patrimoine immobilier. Le soutien des
pouvoirs publics pour laccession la proprit favorise donc le dveloppement de la maison
individuelle. En cherchant dlibrment favoriser un modle de logement adapt la famille
traditionnelle (Boyer, 1987), la rforme de 1977 contribue lever lhabitat individuel au
rang de forme dominante de la production rsidentielle, particulirement dans le priurbain.
Pour F. Mador (1992) ce sont d'ailleurs les aspects conomiques, et notamment ceux relatifs
la constitution de loffre, qui priment sur toutes les autres considrations dans les facteurs
explicatifs de ce nouveau schma de dveloppement urbain trs centrifuge . Toutefois, les
volutions entrevues pour l'existant s'affirment, dessinant les contours d'une nouvelle priode
partir du milieu des annes 1980.

Habiter lexistant (1985-2000)

Une dissociation entre logement et construction

La dynamique de la construction neuve reste sur la pente descendante lentre de la dcennie

1980, avant de se stabiliser partir du milieu de cette dernire. Les niveaux oscillent alors autour
de 300 000 units acheves, niveau qui se maintient jusquau dbut des annes 2000. Le maintien
des niveaux de la construction neuve ne doit cependant pas masquer la succession de phases de
ralentissement (entre 1980 et 1986 ou encore de 1990 1993) et de croissance (entre 1986 et
1989 ou encore de 1997 1999) accompagnant les mouvements conjoncturels de lconomie.
Les sommets atteints au milieu des annes 1970 ne sont donc quun lointain souvenir puisqu'on
construit dsormais moins que lors des priodes prcdentes et il nest plus rellement possible
dimaginer avant un long moment un retour de la vigueur passe de la construction.
Laugmentation, partir de la seconde moiti des annes quatre-vingt, du nombre de logements
collectifs mis en chantier, + 52 % entre 1984 et 1988 (Granelle, 1998b), compense la chute
rgulire du nombre de logements individuels entame depuis le dbut de la premire moiti de la
dcennie. Les deux types de construction retrouvent alors des niveaux de construction quasiment
quivalent et stabiliss autour de 150 000 units. Paralllement, le march immobilier de lancien
et de la rhabilitation connat un essor sans prcdent. Lvolution des chiffres des transactions
dans le parc existant permet de rendre compte de la progression de ce march. Ainsi, au milieu
de la dcennie 1970, le neuf reprsente encore les deux tiers des transactions effectues par les
mnages. Elles diminuent progressivement pour ne plus reprsenter que la moiti des changes

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 au dbut des annes 1980, et seulement un tiers au dbut des annes 1990 (Heugas-Darraspen,
1994). La question du logement migre donc vers lexistant et se traduit par un renversement du
rapport entre les transactions de logements existants et la construction neuve. Ce rapport, qui
tait de un deux en 1975, s'inverse compltement en quinze ans au profit du premier (Mador,
1994). Dans le mme temps, laccession la proprit augmente rgulirement tout au long des
40 annes quatre-vingt. Ainsi, en 1988, 54,3 % des mnages sont propritaires de leur rsidence
principale, contre 51,2 % en 1984 et 46,7 % en 1978 (Taffin, 1991b). La combinaison de ces
tendances renvoie alors un mouvement de report de laccession la proprit sur le march de
loccasion. Le logement neuf nest plus lunique solution offerte aux mnages comme en atteste
C. Taffin (1990) et ces chiffres : prs de la moiti des propritaires rcents avaient fait construire
en 1984, alors qu'en 1988, ils ntaient quun peu plus de 32 % au profit de lancien.
Le nouveau pouvoir attractif du parc existant se mesure laune du dveloppement de la
rhabilitation. Les oprations damlioration, dentretien ou bien encore de transformation des
logements se multiplient tout en confirmant les dispositions prises notamment durant les annes
soixante-dix. Lactivit de rhabilitation atteint mme, dans le cas de Toulouse par exemple, un
niveau suprieur celle de lactivit de la construction de logements neufs (Lvy, 1990).

La remobilisation des centres des villes

La reprise de la croissance dmographique des villes amorce un recentrage de la croissance

urbaine au dbut des annes 1980 (Mador, 1994). Cette dernire, dont le maximum semble
appartenir au pass, profite aux quartiers centraux et pricentraux alors que dans le mme temps
le mouvement de priurbanisation se prolonge (ibid.). Les taux de croissance des villes-centres, des
banlieues et des couronnes priurbaines tendent se rapprocher, renversant la tendance observe
depuis une quinzaine dannes. La ville de Toulouse connat par exemple un net ralentissement
de sa croissance dmographique entre 1968 et 1975, et mme une diminution de 1975
1982. Or, selon les estimations provisoires du recensement de mars 1990, la ville aurait gagn
10 600 habitants dont une partie peut tre impute aux quartiers anciens (Lvy, 1990).
La croissance dmographique retrouve des villes-centres est une des expressions des dynamiques
urbaines et des recompositions qui animent dune faon gnrale les espaces centraux et
pricentraux. Plusieurs indicateurs appuient une reprise de la centralit. Les classes aises et
dominantes font ainsi leur retour dans les centres, alimentant un processus de gentrification dont
les premiers signes apparaissent ds les deux dernires dcennies du XXe sicle. La revitalisation
des espaces centraux sappuie en outre sur le redploiement dactivits. Les constructions de
bureaux, le rinvestissement du bti existant par des activits de services ou de haute technologie
illustrent d'ailleurs plus globalement un processus de tertiarisation. Les grands amnagements
urbains et la construction dquipements accompagnent la remobilisation du centre des villes et
leur offrent une image de chantiers bourdonnants durant les annes 1980 et 1990 (Lvy, 1990,
Allain, 1991 ; Djeridi, 1991).
Lvolution de la question du logement devient alors indissociable de lvolution de lurbanisation
(Mador, 1994). En remettant sur le march des logements vous il y a encore quelques annes

Partie I II III
 la destruction-bulldozer, la rhabilitation participe la reconqute des centres. Quant lessor
du march de lancien, il explique en partie le retour de la croissance urbaine dans les plus
grosses agglomrations au cours des annes 1980 puisqu'il profite aux secteurs dj urbaniss
du centre et du pricentre (Mador, 1992). Cette reconqute des centres-villes par les socits
urbaines prend dautant plus de poids quelle est gnralise lensemble des villes franaises,
europennes (Lvy, 1990) ou bien encore nord-amricaine, comme lillustre lexemple de 41
Montral (Dansereau et Choko, 1987).
Ainsi, la vigueur du mouvement centrifuge sattnue au cours des annes 1980, et encore un peu plus
partir du dbut de la dcennie suivante, au profit des quartiers dj constitus de la ville-centre.
Il nest pour autant pas question dvoquer la fin des expressions de la croissance urbaine passe
(Bessy-Pietri, 2000). Alors que durant la priode prcdente les priphries urbaines se peuplent par
un mouvement du centre des agglomrations vers la priphrie, durant les annes 1980 et 1990 les
priurbains eux-mmes participent aux migrations lintrieur de ces espaces, aussi bien en rgion
parisienne (Berger, 1991) que dans les villes de province (Jeanneau, 1991). Cette fin de XXe sicle
est donc marque par un double mouvement de remobilisation des villes-centres et de poursuite
de ltalement urbain. Toutefois, la priurbanisation nest plus le moteur exclusif de la croissance
urbaine puisqu'elle cohabite dsormais avec la reconqute urbaine et la remobilisation des centres.
Lconomie du logement est dsormais caractrise par les phnomnes de stocks cest--dire de
gestion et de mutation du parc existant (Mador, 1992). La question du logement nest donc plus
uniquement formule sur le registre productiviste et la construction neuve nest plus le principal
crateur de loffre sur le march immobilier. Dpassant le stade du phnomne mineur (Lvy,
1989), la rhabilitation insuffle un vent nouveau aux quartiers dj constitus tandis que
lessor du march de loccasion offre de nouvelles opportunits l'expression de laccession
la proprit. Le lien unissant logement et construction neuve sattnue peu peu. Le logement
neuf nest plus la seule alternative, notamment pour laccession la proprit, comme en
tmoigne la simultanit du recul de la construction neuve et de laugmentation de laccession
la proprit durant les annes 1980.

Les inflexions de la politique du logement

De la rforme de 1977 sa remise en cause

Ds le dbut des annes 1980, la rforme de 1977 affiche des difficults dans son application. La
rupture du contexte socio-conomique, dans lequel la rforme devait sinscrire, la rapidement
conduit dans une impasse. Le scnario imagin devait combiner une progression du pouvoir
dachat des mnages, une continuit dans la croissance conomique et, enfin, une forte inflation,
contexte devant a priori garantir le succs des mesures de la rforme. Or, les annes quatre-vingt
souvrent sur un ralentissement de la croissance, suite notamment au second choc ptrolier,
une hausse du chmage et des taux dintrts rels ainsi que sur une stagnation du pouvoir
dachat des mnages. Ltat revoit donc rapidement sa copie en redfinissant les modalits du
financement du logement qui doivent en outre sintgrer un contexte de contrainte budgtaire.

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 Le financement laide dun prt aid de la majorit de la construction neuve au dbut des
annes quatre-vingt tmoigne de la rorientation des aides de ltat du financement du logement
social vers le financement de laccession la proprit, notamment pour les mnages modestes.
Le poids de ce financement dans le budget national amne ltat se dsengager de laccession
sociale. Cette orientation poursuit en ralit un dsengagement dj entam lors de la cration
42 de lpargne-logement et du march hypothcaire. Le systme de financement volue ainsi
vers une bancarisation de lconomie du logement (Lefebvre, Mouillart et Occhipinti, 1991 ;
Mador, 1992 ; Peyon et Bermache, 1998).

La bancarisation de lconomie du logement

Le dsengagement de ltat de laccession sociale se traduit, dune part, par une contraction de
loffre de PAP visant en rduire le nombre de bnficiaires et, dautre part, par un durcissement
du barme des APL conduisant galement rduire le nombre de mnages prtendants (Mador,
1992). En ne rvaluant que trs faiblement le plafond de ressources pour loctroi du PAP, ltat
accentue la dsolvabilisation dune partie de la demande en accession la proprit (Peyon
et Bermache, 1998). Il restreint donc son offre aux mnages les plus modestes, pratiquement
devenus les seuls ligibles au PAP. Les autres mnages sont rorients vers le PC qui nassurera
que trs mal le relais avec ce mme PAP.
Le nombre de demandes de PAP se rduit donc progressivement tout au long des annes 1980
jusqu devenir un type de financement marginal (Mador, 1994). la fin de cette mme dcennie,
les financements aids, PLA et PAP, ne reprsentent plus que 30 % des logements neufs en France
(Peyon et Bermache, 1998). Pour F. Mador (1992), cette rorientation du financement du
logement est une remise en cause de toute la politique daccession la proprit dun pavillon neuf
mise en place dans les annes 1970. Cette chute du nombre de PAP entrane alors le dveloppement
des prts bancaires, donc dun financement de plus en plus dpendant du march bancaire.
Le prt bancaire sinstalle comme le principal instrument financier de lconomie du
logement et illustre une volution plus globale du financement du logement par lappel
aux tablissements financiers et bancaires (ibid.). Le prcdent systme, adoss au crdit
dorigine publique, glisse donc vers un nouvel tat pour lequel laccession la proprit
dpend dsormais de la double capacit dpargne et dendettement des mnages (Mador,
1194 ; Peyon et Bermache, 1998). Aux prts aids et rglements se substituent donc des
prts libres contracts et offerts par les tablissements financiers et bancaires. Le logement
redevient le bien dinvestissement priv financ sur des ressources prives, quil tait
avant la Seconde Guerre mondiale (Lefebvre, Mouillart et Occhipinti, 1991). Ces mmes
auteurs poursuivent leur analyse en constatant qu'en un peu plus de dix ans, le systme de
financements aids la construction de logements neufs est remplac par un systme de
financement du logement pour lequel les aides sont concentres sur les mnages les plus
dfavorises lexception des aides fiscales (ibid.).
Cette inflexion dans le financement du logement claire deux faits. Premirement, alors que la
part des mnages propritaires augmente durant une cinquantaine dannes, celle-ci marque

Partie I II III
le pas au dbut des annes quatre-vingt-dix puis se stabilise autour de 54 %. Leuphorie du
PAP est non seulement interrompue par les nouvelles orientations de la politique du logement
mais galement par des facteurs conomiques dfavorables laccession sociale : hausse des
prix fonciers et immobiliers, baisse de linflation et prudence des mnages modestes (Lacroix,
1995). Il en rsulte un net tassement du nombre de nouvelles accessions entre 1980 et 1995,
portant ainsi un coup darrt la croissance de la part des mnages propritaires. Laccession 43
la proprit atteint son rythme de croisire durant cette priode, concidant avec un
ralentissement de la priurbanisation quelle a auparavant fortement alimente (Dubujet et
Le Blanc, 2000). Deuximement, le recours au secteur bancaire encourage le dveloppement
du march de lancien dans lequel souvre de nouvelles perspectives pour laccession la
proprit (Mador, 1994). En facilitant le fonctionnement dun march immobilier de
loccasion, ltat participe activement la redynamisation de loccupation rsidentielle des
villes-centres.
La possibilit daccder la proprit est prsent dtermine par la capacit dpargne et
dendettement des mnages. Le niveau lev des taux dintrts exclu nombre de mnages de ce
processus. Certains dentre eux prfrent remettre leur projet plus tard ou bien labandonnent
compltement. Quant aux mnages les plus modestes, ils sont les plus touchs par ce recul de
laccession la proprit (Lacroix, 1995).

Le maintien du secteur locatif priv

Un dbat sur lutilit et le contrle du secteur locatif priv anime lensemble de la dcennie 1980
(Driant, 2009). Dun ct, le maintien du caractre locatif offre une alternative un secteur social
qui peine satisfaire les besoins de souplesse et de rapidit daction de certaines catgories de
population, notamment les jeunes ou les mnages les plus mobiles (ibid.). Dun autre ct, face
une volont rgulatrice soppose celle dune drgulation du parc locatif priv afin de lui laisser
libre court face au march. Le choix est fait de ne pas abandonner un secteur en dclin.
Au cours des annes 1980, le parc priv concentre de nouvelles attentes, varies, parfois mme
contradictoires. Selon R. Ballain (1998), il devient tout dabord un support laccession la
proprit, ce qui contribue leffritement du parc locatif priv vocation social de fait .
Paradoxalement, alors mme quil se contracte, il lui est tardivement reconnu sa fonction sociale.
En outre, une partie de ce parc, notamment les coproprits construites durant les annes 1950
et 1960 et les lotissements de maisons de faible qualit, se dvalorise, marquant ainsi les
limites dune politique damlioration qui ne prend pas en compte les volutions qui affectent
et structurent la demande (ibid.). Enfin, lrosion de ce parc devient criante. Il sest dlest
de 600 000 units entre 1978 et 1984, ce qui reprsente prs de 12 % de loffre en six ans
(Driant, 2009), et de 370 000 units entre 1984 et 1988 soit prs de 8 % du parc locatif
priv (Taffin, 1991b). Face ces volutions, particulirement cette dernire, ltat met en place
des mcanismes dincitation fiscale dans le but de soutenir linvestissement locatif priv. Ces
premiers dispositifs d'incitation nuancent alors le dsengagement de ltat de la question du
logement. Ils contribuent toutefois modifier la structure, et donc l'offre, du parc locatif priv.

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 La cration en 1986 du dispositif Mhaignerie marque le dbut dune longue liste de dispositifs
fiscaux dincitation linvestissement locatif qui voient le jour au gr des rajustements et des
changements de ministres en charge de la question du logement. De 1986 2012, plusieurs
dispositifs se succdent, se superposant mme parfois : Mhaignerie puis Quils-Mhaignerie
(1984-1997), Prissol (1996-1999), Besson (1999-2002), Robien puis Robien recentr et
44 Borloo populaire (2003-2009) et enfin Scellier (2009-2012).
Les premiers dispositifs Mhaignerie et Quils-Mhaignerie accordent une rduction dimpt
plafonne permettant aux investisseurs, personnes physiques ou socits non soumises limpt
sur les socits, de soustraire de leur impt une fraction de leur investissement. En 1996,
le dispositif Prissol retient une logique damortissement qui consiste en une dduction des
revenus fonciers dun certain pourcentage du prix dacquisition du bien en vue de gnrer un
dficit. Ce dficit foncier peut, dans la limite dun plafond, tre imput sur le revenu global
et rduire ainsi le montant de limpt (Direction gnrale de l'urbanisme, de l'habitat et de
la construction [DGUHC], 2008). Plutt destins leurs dbuts des investisseurs locaux ou
rgionaux afin de mobiliser lpargne des particuliers, les dispositifs successifs sapparentent de
plus en plus, dans un second temps, de vritables produits financiers (cf. Chapitre 2).
Le dveloppement de ces dispositifs fiscaux va lencontre du discours dominant qui fait tat
dun dsengagement de ltat de la question du logement (Pollard, 2010). Preuve en est par
les chiffres puisque la part des dispositifs fiscaux dans lensemble des aides publiques pour le
logement passe de 17 % en 1984 31 % en 2006 (ibid.). Il sagit donc dune rorientation de
laction des pouvoirs publics dans le financement du logement nuanant le retrait financier de
ltat communment accept. Depuis leur cration jusqu' aujourd'hui, les dispositifs fiscaux
jouent un rle de plus en plus important, devenant mme un pivot au sein de la politique du
logement et tmoignant dun phnomne de dpendance des acteurs du march lgard
de lintervention publique (ibid.). La rorientation de laction des pouvoirs publics vers ces
dispositifs est ainsi une volont de voir le secteur priv () apporter sa contribution au
logement de tous ceux qui ne souhaitent ou ne peuvent accder la proprit () (Peyon
et Bermache, 1998). Ajoutons enfin que cette politique soutient lactivit de construction,
particulirement celle de la promotion immobilire prive, en 1986 comme en 2012, malgr
les critiques rgulirement formules leur encontre.

Lorganisation du march immobilier

L'appareil productif

la fin des annes 1980, quatre filires principales de produits-logements se distinguent dont
trois participent la production de logements individuels alors qu'une quatrime s'organise autour
de la production de logements collectifs (Vincent, 1987). La production de logements individuels
est principalement le fait de la filire constructeur ayant dj trs fortement particip lexpansion de
la maison individuelle. Cette filire est compose des particuliers qui cherchent un terrain disponible
afin dy riger leur maison par le biais dun constructeur. Le particulier est donc le matre douvrage,

Partie I II III
celui qui choisit sa maison sur le catalogue du constructeur, matre duvre. Depuis le milieu des
annes 1970, cette filire est celle qui sest le plus dveloppe puisque, dune part, les chiffres de
lenqute mene par lUnion nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI) font
tat en 1994 de plus de quatre mille constructeurs sur catalogue et, dautre part, cette filire est
majoritaire dans la production, 50 % des acqureurs et propritaires rcents (Granelle, 1998a). Elle
cohabite avec la filire artisanale, celle des particuliers qui assurant eux-mmes la construction de 45
leur maison ou faisant appel des entrepreneurs dont la coordination est gnralement assure par
un architecte. La filire promoteur est galement prsente sur le crneau de la maison individuelle
bien que le promoteur, public ou priv, sous-traite gnralement la construction avant d'assurer
la vente. linverse du logement individuel, la production de logement collectif est lunique fait
de la filire promoteur. En effet, la progression de la construction de logements collectifs repose
essentiellement sur la promotion prive dont la part dans la construction totale stablit alors, malgr
quelques soubresauts, entre un cinquime et un tiers durant les dcennies 1980 et 1990 (Granelle,
1998b). Les promoteurs immobiliers privs construisent alors 21 % des logements commencs en
1980, 33 % en 1990 et 29 % en 1996 (Granelle, 1998a). Notons que, selon les chiffres de 2010 de la
Fdration des promoteurs immobiliers (FPI), cette part n'volue gure jusqu' aujourd'hui puisque
la part de la promotion immobilire prive est de 30 % en 2004 et 27 % en 2009 (cf. Chapitre 2).
Lactivit de la promotion immobilire prive est cependant perturbe par lenchanement des phases
de rcession, de reprise puis de croissance qui ponctuent lensemble de la priode. La rcession de
la premire moiti des annes 1980 est ainsi une phase de ralentissement de la production prive et
laboutissement de projets de construction de logements sociaux (Le Goascoz et Bermache, 1998). A
contrario, la phase de reprise et de croissance du milieu de la mme dcennie profite aux promoteurs
privs, comme aux bailleurs privs et aux constructeurs (ibid.), qui connaissent un regain de leur activit.
Le fonctionnement cyclique de lactivit immobilire et les changements de contexte influent
le segment dactivit sur lequel se positionnent les promoteurs (diversification des types de
produits et des marchs ou, au contraire, recentrage de lactivit) ainsi que sur lorganisation de
la promotion immobilire prive. Ainsi, lors des phases de rcession, le nombre de cration de
nouvelles entreprises ralentit et les promoteurs cherchent de nouveaux marchs et de nouveaux
dbouchs (Pollard, 2007a). Dans le contexte de rcession des annes 1980, les promoteurs
accentuent la diversification de leur production et sorientent vers la construction de logements
aids, vers limmobilier de loisirs, les rsidences avec services, les rsidences universitaires mais
galement le bureau, produit quils nont jamais rellement quitt (Granelle, 1998b). Cette
phase de rcession entrane en outre une restructuration importante de la promotion prive par
une disparition de nombreux organismes et une concentration accrue de la profession (ibid.).
Sur un principe identique, la rcession des annes 1990 suscite une profonde restructuration
de la profession et une nouvelle phase de concentration de la profession (FPI, 2010).

Les dispositifs dincitation fiscale, soutien lactivit

Les progressions combines de lactivit de la promotion immobilire prive et de la production

de logements collectifs sont favorises par les dispositifs dincitation linvestissement locatif.
Promoteurs, constructeurs et bailleurs privs deviennent les principaux acteurs de la relance

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 de la construction neuve du milieu des annes 1980, centre sur le logement priv et destin
en grande partie linvestissement locatif (Le Goascoz et Bermache, 1998). Les dispositifs
fiscaux, sils ne sont pas directement orients vers les promoteurs privs, stimulent leur activit
(Pollard, 2009). Bien que pour l'auteur, ces dispositifs naient jou quun rle marginal dans la
production de logements jusquau milieu des annes 1990, la cration du dispositif Mhaignerie
46 concide avec une remonte des mises en chantier de logements neufs principalement imputable
lactivit de construction de logements collectifs (DGHUC, 2008). Llvation des niveaux de
la construction neuve est encore plus perceptible lors de la mise en place du Prissol. En 1998,
le nombre de mises en chantier de logements collectifs slve alors 172 000 logements (ibid.).
Une nouvelle augmentation des mises en chantier de logements collectifs est observable au
dbut des annes 2000, suite lintronisation du dispositif Robien.
De faon logique, plus le dispositif est incitatif, plus lactivit des promoteurs sintensifie et
plus leurs ventes augmentent. Ainsi, en 1999, 49 % des ventes de logements le sont par le biais
du Prissol (FPI, 2010). En 2002, le dispositif Besson reprsente 35 % des ventes (ibid.). Deux
ans plus tard, ce mme dispositif compte pour 55 % des ventes (ibid.). Au total, entre 1995
et 2005, le nombre de logements vendus par les promoteurs par le biais dun dispositif fiscal
pour linvestissement locatif slve 471 000 logements, soit un total de 48 % des ventes sur
la priode (ibid.). Au cours de ces annes, ce sont les dispositifs Prissol et de Robien qui sont
les plus gros vecteurs de vente pour les promoteurs privs.
Ces quelques chiffres permettent dappuyer lide dfendue par J. Pollard (2009 et 2010) pour
qui les aides publiques restent dterminantes dans lactivit des promoteurs malgr les analyses
de la politique du logement qui tendent conclure trop rapidement un dsengagement de
ltat. Toujours selon lauteur, mme si lessor de la promotion prive semble moins corrl aux
dispositifs publics du secteur du logement, la rupture nest pas effective. La nature et le ciblage
des aides ont simplement volu.
Les dispositifs fiscaux influencent galement les types de logements construits comme leur
localisation gographique. Le dispositif Mhaignerie favorise ainsi la construction de petits
logements, studios et T2, dterminant alors une offre locative destine essentiellement aux
mnages constitus de personnes seules ou de couples sans enfant (Chevalier, 1998). En raison
du plafonnement de la rduction dimpt, le Quils-Mhaignerie introduit une distorsion
en faveur des petits logements. On assiste un recentrage de loffre sur les petits logements
qui, dune manire gnrale, est tout aussi palpable dans le neuf comme dans l'activit de
rhabilitation. loppos, le dispositif Prissol contribue la construction de grands logements
(DGUHC, 2008). Les conditions du dispositif aboutissent une offre trs spcifique de ce
type de logements, offre parfois mme dconnecte de la demande. Linfluence des dispositifs
fiscaux se mesure enfin laune de leur prfrence de localisation gographique. Les premiers
dispositifs participent ainsi la modification de la structure du parc locatif priv en privilgiant
les grandes villes, particulirement en province, ou bien encore les villes universitaires. Les
logements construits par lintermdiaire du Prissol tendent quant eux se concentrer
Paris et dans ses communes limitrophes. Ces effets, parfois pervers, ont cours jusqu' la fin des
annes 2000, concentrant la critique face ces aides tatiques.

Partie I II III
Les acteurs du march de loccasion et de l'existant

Aux cts des acteurs de la production de logements neufs, dautres acteurs appuient leur
activit sur le dveloppement du march de loccasion et de la rhabilitation. J.-J. Granelle
(1998a) distingue trois filires du point de vue des agents de la rhabilitation. La premire,
la filire commerciale, est compose de marchands de biens et de bailleurs appartenant aux 47
classes moyennes. Petits propritaires bailleurs et propritaires occupants composent la seconde
filire dite patrimoniale. Enfin, la filire sociale regroupe les organismes HLM. Interviennent
aussi bien de petites et grandes entreprises du btiment, respectivement pour la rhabilitation
de maisons individuelles et pour des oprations plus importantes. Notons enfin la quasi
absence de la promotion immobilire prive et une intervention beaucoup plus importante de
lingnierie (bureaux dtudes techniques, bureaux de contrle, architectes, etc.) dans lactivit
de rhabilitation.
Sur le march de loccasion, la distinction s'opre selon les fonctions de commercialisation
ou de gestion du logement assures par les acteurs (Granelle, 1998a). Les oprations de
transaction sont ainsi luvre dagences immobilires ou bien encore de notaires, tenant alors
un rle dintermdiaire entre un vendeur et un acqureur ou, entre un bailleur et un locataire.
La gestion, locative ou de coproprits, est quant elle prise en charge par des entreprises
ou des personnes aux statuts divers. Les administrateurs de biens, les syndics et les agents
immobiliers composent le groupe des professionnels. La gestion peut galement releve de
personnes morales (autres que les organismes HLM), de particuliers et de copropritaires. La
dlimitation du primtre dactivit de chacun de ces acteurs nest en ralit pas aussi stricte.
Selon la conjoncture, les agents immobiliers peuvent devenir promoteur (conjoncture haute) et
les promoteurs peuvent assurer des fonctions dagent immobilier ou dadministrateur de biens
(conjoncture basse) (ibid.). D'une manire gnrale, lorganisation de la gestion du logement
doccasion, et plus globalement celle de lensemble de la filire du logement existant, apparat
beaucoup plus simple que lorganisation de la production neuve faisant intervenir un nombre
lev dacteurs (Chevalier, 1998).

L'autonomisation de la promotion immobilire prive

Il nous parat important, ce stade du dveloppement, de rendre compte de la diffrenciation

ordonnant dun ct la promotion publique et de lautre la promotion prive. J.-J. Granelle
(1998a) et J. Pollard (2009) identifient plusieurs facteurs explicatifs de lautonomisation de
la promotion immobilire prive et de sa distinction avec la promotion publique. Pour le
premier, lautonomie de la promotion prive est lie deux contraintes pesant sur lacte de
btir : la contrainte foncire et la contrainte de financement. Dun ct, le financement de la
promotion publique repose essentiellement sur le prt locatif aid et sur une dfiscalisation
de TVA et sur des fonds complmentaires, en particulier le 1 % (Granelle, 1998a). De
l'autre ct, la promotion immobilire prive se dveloppe grce la combinaison de moyens
de financements originaux tels que les capitaux propres, les crdits daccompagnement
court terme, les apports personnels des utilisateurs et les crdits long terme (ibid.). Les fonds

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mise en perspective historique

 propres, trs peu mobiliss par la promotion publique, le sont au contraire beaucoup plus par
la promotion prive. Le promoteur priv runit donc les capitaux ncessaires et recherche les
financements demprunt afin de retirer un profit par la vente de ldification dun btiment
ou dun ensemble de logements. Le resserrement progressif de la politique du logement sur le
logement social amne dailleurs la promotion prive ne plus compter sur les aides financires
48 de ltat. Les dcennies 1970 et 1980 marquent alors une mancipation force des promoteurs
immobiliers privs lgard des politiques publiques (Pollard, 2009). Cette modification de
la rgulation politique du secteur, analyse par J. Pollard (2009), conduit les promoteurs
rechercher des capitaux par leurs propres moyens.
Cet auteur nous amne une fois encore, un nouvel lment de rponse quant la dualisation
du systme de promotion immobilire en France. Selon elle, cette dualisation peut en effet
tre apprhende comme le rsultat de la qualification politique de lenjeu logement
(ibid.). En France, la qualification politique de lenjeu du logement est caractrise par la
coexistence dune logique conomique et dune logique sociale. Depuis trois dcennies,
la politique du logement sest enrichie de la seconde (Fribourg, 1998), traduite dans la loi
1 La loi Besson vise mettre en uvre Besson 1 de 1990 ou dans la Loi dorientation pour la ville de
le droit au logement. Elle appuie en
outre la ncessit dadapter lofre en la
1991 (LOV) 2, et qui cristallise aujourdhui encore les attentions
diversiiant, notamment celle des HLM, portes sur la politique du logement. J. Pollard (2009) soutient
et en l'ouvrant aux plus dfavoriss.
nanmoins lide selon laquelle lintervention publique en faveur
2 La Loi dorientation pour la ville est
lexpression dune proccupation de la politique du logement social ne constitue quune partie de
politique : celle de la lutte contre la politique du logement . En effet, la politique du logement est
lexclusion et de sa traduction
spatiale (Fribourg, 1998). La galement compose dun versant conomique, illustr par la prise
loi introduit la notion de mixit en considration et lencouragement la proprit prive. Ainsi,
sociale en imposant un minimum de
20 % de logements sociaux dans les plutt que de rduire la politique du logement son versant
communes urbaines. social ou son versant conomique, il convient de considrer la
dissociation et dans le mme temps la coexistence de ces deux versants (ibid.). Cette
qualification politique du logement nest pas sans effet dans le positionnement sectoriel des
promoteurs comme pour les reprsentations quils vhiculent (ibid.). Elle conduit ainsi une
dualisation dans le systme des acteurs de la promotion avec dun ct, les oprateurs sociaux
ou organismes de logement social, et de lautre, les promoteurs privs, acteurs cls du versant
conomique de la politique du logement (ibid.).

IBalbutiante avant 1950, la promotion immobilire nat vritablement et entame ses premiers
pas lors de la priode de l'urgence loger. Elle s'affirme peu peu, s'autonomise, et devient un
acteur incontournable du paysage et de l'appareil productif rsidentiel s'adaptant aux volutions
de la formulation de la question du logement. Cette dernire est permanente depuis 1950. Ds les
dcennies 1970 et 1980, les premiers symptmes de crise apparaissent. Malgr un accroissement
sans prcdent de l'offre de logements, quantitativement et qualitativement, la question du
logement se confond de plus en plus avec l'accumulation de crises hrites et de nouvelles crises
 Chapitre 2.
Crises et contraintes
[ 2000-2012 ]
49

Nous navons pas la prtention dans ce Chapitre de borner et dfinir stricto sensu une nouvelle
priode. Prudence et modestie sont ncessairement de mise dues un manque de recul
vident face lensemble des composantes de la question du logement. La dcennie dans
laquelle nous pntrons prsent est particulirement chahute. Les feux clignotent tour
tour au vert, notamment si lon considre les niveaux de la construction neuve en dbut de
priode, et au rouge, si lon sattache par exemple la hausse des prix de limmobilier ou aux
dpenses des mnages lies au logement, symptmes d'une rsurgence des crises du logement,
qui, dj perceptibles lors des priodes prcdentes, se confirment. Elles sont autant de
contraintes pour les mnages, dont les trajectoires rsidentielles se bloquent, comme pour
les producteurs de logements qui tentent de maintenir leur niveau de production face une
conjoncture fluctuante.

Les dynamiques du dbut de sicle

L'irrgularit de l'offre de logements

la fin des annes 1990, le nombre de mises en chantier de logements dpasse nouveau la
barre des 300 000 logements, marquant la fin dune priode de stagnation et le dbut dun
dynamisme exceptionnel de la construction neuve. La progression rgulire du nombre de
logements neufs construits permet en effet datteindre des niveaux ingals depuis prs de
trente ans. Ce sont plus de 500 000 logements qui sont autoriss et plus de 400 000 units qui
sont mises en chantier au milieu des annes 2000. Ce relvement de leffort de construction est
en grande partie soutenu par le logement collectif qui progresse plus vite que les autres types de
construction (individuel pur, individuel group et logements en rsidence). En retrait depuis
le milieu des annes 1990, la construction de logements collectifs crot plus rapidement que
la construction individuelle et pse hauteur de 44 % dans le total des mises en chantier de
rsidences principales en 2007. Les sommets atteints au milieu de la dcennie sont cependant
suivis dune rupture nette. Lensemble de la production neuve, tous types de logements sans
exception, ralentit. Les niveaux redescendent, en 2009, sous la barre des 400 000 logements,
retrouvant alors les niveaux qui taient les siens en dbut de priode.
Le secteur priv, particuliers et promoteurs immobiliers, est lorigine de llvation des niveaux
de la production de logements neufs. Dun ct, la part de la construction neuve dont la matrise
 douvrage est assure par les particuliers, augmente de 33 % entre 1998 et 2007 (Driant, 2009).
Ces derniers profitent particulirement du Prt taux zro (PTZ), puis de sa rforme, afin de
construire essentiellement des maisons individuelles qui continuent alimenter la croissance
pavillonnaire priurbaine. De lautre ct, la part des promoteurs immobiliers privs dans
la production double quasiment en dix ans puisque leur activit, essentiellement adosse au
50 logement collectif, profite des rgulires reformulations des dispositifs dinvestissement locatif.
Entre 2005 et 2007, ils psent alors jusqu 57 % dans la construction de logements collectifs,
alors que le poids de ces mmes promoteurs privs nexcde pas 40 % entre 1990 et 1998 (Fauvet,
2008). Il en rsulte logiquement une croissance de la part de la construction neuve destine
la vente. De lordre de 28 % entre 1999 et 2004, cette part crot jusqu 35 % durant la courte
priode stendant de 2005 2007 (ibid.). Paralllement, la part de la promotion publique, qui
avoisine les 30 % dans les annes 1990, dcline pour stablir 17 % en 2007 (ibid.). Dune
manire gnrale, cette volution est symptomatique dune construction publique marquant le
pas depuis une dizaine dannes, comme en tmoigne les niveaux de production de logements
sociaux par les organismes HLM et les SEM qui stagnent un niveau infrieur 40 000 units
produites annuellement entre 1998 et 2007.
Dans la continuit des observations faites au cours du prcdent chapitre, le parc dj constitu
saffirme encore un peu plus et devient le principal rservoir de loffre de logements. En effet, si
prs de deux millions et demi de mnages emmnagent dans un logement chaque anne, face
une offre de 350 000 400 000 livraisons neuves, cest bien que 85 % de loffre provient du
parc existant (Driant, 2009). Lattrait pour le march de loccasion se mesure en outre par la
progression de 5 % du nombre de transactions, de 618 100 en 2001 649 700 transactions en
2006 (Mouillart, 2007). Les acquisitions de logements anciens reprsentent aujourdhui 40 %
des montants consacrs au logement des mnages contre seulement 17 % de lensemble en
1984 (Bigot et Hoibian, 2009). Limportance croissante des acquisitions de logements anciens
confre en dfinitive au march immobilier de lancien le titre de principal moteur de lactivit
conomique lie au logement (ibid.).

Le regain de laccession la proprit

La dcennie 2000 confirme llan retrouv de laccession la proprit depuis la fin des annes 1990,
dynamisme qui contribue la vigueur de lactivit immobilire tant au niveau du logement ancien
que du neuf (Bosvieux, 2005a). Entre 2002 et 2006, ce sont plus de 600 000 mnages qui achtent
chaque anne leur rsidence principale, soit un tiers de plus quau cours de la dcennie 1980 et quau
dbut de celle de 1990 (Briant, 2010). Cet attrait pour la proprit se combine, dune part, avec celui
pour la maison individuelle puisque, dans le neuf comme dans lancien, entre 2002 et 2006, 70 %
des achats immobiliers sont des achats de maisons individuelles (ibid.). Dautre part, laccession
la proprit se conjugue encore un peu plus avec le march de lancien. Dj en 1996 ce dernier
concentrait 70 % des acquisitions. Six ans plus tard, il en reprsente les trois-quarts (Daubresse,
2003). Les acquisitions dans le neuf, encore majoritaires au cours de la dcennie prcdente, ne
comptent plus que pour un tiers des achats entre 2002 et 2006 (Briant, 2010).

Partie I II III
La dynamique de l'accession la proprit repose sur la combinaison de lallongement de
la dure de prts, cheval sur les deux sicles, ainsi que sur la baisse des taux dintrts qui
contribue solvabiliser une demande dj renforce par la progression soutenue des revenus
des mnages. Notons malgr tout que, dans le mme temps, la complexe combinaison de la
progression des revenus, de la baisse des taux dintrts et de lallongement des dures demprunt
a pour effet daugmenter les prix de limmobilier, grande caractristique de la dcennie sur 51
laquelle nous reviendrons. Quoi quil en soit, la baisse des taux dintrts est largument majeur
et dterminant de lexceptionnelle amlioration des conditions de crdit (Bosvieux, 2005a ;
Mouillart, 2007). Ces facteurs appuient la demande pour laccession la proprit dautant que
celle-ci repose, depuis une vingtaine dannes, sur un fort recours au crdit (Briant, 2010). En
effet, les mnages recourent au crdit dans une proportion de 85 % et ce chiffre slve prs
de 96 %, entre 2002 et 2006, lorsquil sagit de primo-acqureurs (ibid.).
La priorit accorde laccession la proprit est volet constant et fondamental des
politiques du logement qui uvrent son accroissement. Elle est ritre et raffirme
lorsque Nicolas Sarkozy fait de lobjectif datteindre 70 % de propritaires ltendard exclusif
de sa conception de la question du logement (Driant, 2009). Llargissement du PTZ
lacquisition de logements anciens en 2005, puis le relvement des plafonds daccs en 2006,
sinscrivent dans la continuit de la relance de laccession la proprit engage ds 1995
avec la cration de ce mme dispositif. Ainsi, au cours de la seconde moiti de la dcennie
1990, plus de 100 000 PTZ sont distribus chaque anne, tmoins du succs du dispositif
(Bosvieux, 2005b). Rappelons toutefois que le taux de propritaire est aujourdhui de 58 %,
loin des objectifs annoncs au milieu des annes 2000.

La poursuite de ltalement urbain

Force cependant est de constater que cette politique participe la poursuite de ltalement
urbain. De plus en plus daccdants investissent en effet les zones rurales, loignes ou
priurbaines. Ainsi 29 % des accdants rcents habitent en zone rurale contre 25,5 % au dbut
des annes 1990 (Briant, 2010). Ce choix pour le rural, ou cette contrainte de l'loignement,
est encore plus marqu pour les accdants dans le neuf puisque 47,5 % dentre eux optent
pour le rural, loign ou priurbain, entre 2002 et 2006, contre seulement 29 % au dbut des
annes 1990 et 38,3 % la fin de cette mme dcennie (ibid.). Cette volution suit celle de la
distribution du PTZ qui, dans sa phase de moindre attractivit, progresse malgr tout plus dans
les communes rurales isoles. Le PTZ accompagne donc en partie ltalement urbain vers des
communes rurales de plus en plus loignes du centre des aires urbaines (Fauvet, 2008).
La poursuite du soutien laccession la proprit par les pouvoirs publics, participe en outre
loigner des centres urbains, pour lesquels laugmentation des cots de limmobilier simpose
avec vigueur, des mnages, parmi les plus modestes, dsirant satisfaire leur volont dacqurir
un logement et den devenir propritaire. Toutefois, suite la refonte et lactualisation de
ses barmes, le PTZ retrouve un attrait en zones urbaines, notamment pour le financement du
logement collectif qui nest jusqualors que trs peu concern par ce type de financement (ibid.).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 La dynamique rcente de la construction neuve confirme cet attrait pour les zones rurales ou les
petites units urbaines, bien quelle concerne lensemble du territoire lexception de lunit urbaine
de Paris (cf. Figures 2.1 et 2.2). Les communes rurales concentrent ainsi un peu plus de 33 % de la
construction neuve annuelle depuis 1999. Les nouveaux logements ruraux se rpartissent part quasi
gale entre communes priurbaines, situes la priphrie dun ple urbain, et communes isoles
52 illustrant la tendance forte de la construction allier ruralit et proximit urbaine (ibid.). La rcente
croissance du parc de logements bnficie donc en priorit aux zones urbaines les moins denses
et traduit la poursuite de ltalement urbain des villes vers des zones rurales, la dfaveur de la
croissance interne des villes (Plateau, Rakotomalala et Robert, 2006 ; Fauvet, 2008).

Figure 2.1. Rpartition de la construction neuve et taux de croissance annuel moyen, selon
le type de commune

Parc en Construction neuve (en %) Taux de croissance annuel moyen du parc (en %)
construction
(en %) 1999-2004 2005-2007 1990-1998 1998-2004 2005-2007

Communes rurales 25,7 33,1 33,9 0,9 1,4 1,8

en zone priurbaine 11,6 18,7 17,7 1,3 1,7 2

isoles 14,1 14,4 16,2 0,8 1,1 1,6

Units urbaines 74,3 66,9 66,1 1 1 1,2

Ensemble 100 100 100 1 1,1 1,4

Sources : SOeS, Sitadel, zonages INSEE 1990 et 1999 (Fauvet, 2008).

Figure 2.2. Taux de croissance annuel moyen du parc, selon la taille de lunit urbaine
en %
2,0 Moyennes annuelles
2005-2007 : 1,4 %
1,8 2005-2007
1999-2004 : 1,1 %
1990-1998 : 1,0 %
1,6

1999-2004
1,4

1,2

1,0
1990-1998
0,8

0,6

0,4
Rural Moins de 5 5 10 10 20 20 50 50 99 100 200 200 2 000 Units Urbaines et Paris

En milliers d'habitants

Sources : SOeS, Sitadel, zonages INSEE 1990 et 1999 (Fauvet, 2008).

Partie I II III
Ltalement urbain se poursuit sous limpulsion, prsent classique, de la maison individuelle
mais galement, et cest une nouveaut, par la contribution de la production de logements
collectifs. En accompagnant la croissance de la construction neuve notamment dans le priurbain
et en zone rurale, le collectif nest plus cantonn aux grandes units urbaines, soffrant mme une
place indite dans le processus de priurbanisation (Fauvet, 2008 ; Le Coudic, 2010). Ainsi,
pour laire urbaine de Bordeaux, entre 1990 et 2007, la distance moyenne de la construction 53
collective au centre de laire urbaine est passe de 4,8 kilomtres 9 kilomtres. Cette distance
a mme tripl dans laire urbaine de Toulouse (Fauvet, 2008). Le schma de ltalement urbain
laisse nanmoins entrevoir quelques inflexions durant la dcennie 1990. Il est moins marqu
et coupl une poursuite de la concentration dans les villes-centres. Certaines agglomrations
entament ainsi un processus de densification. Cest notamment le cas pour laire urbaine de
Lyon, alors que dautres comme Rennes ou Nancy connaissent plutt un ralentissement de
ltalement urbain (ibid.). Ces exemples tmoignent de la diffrenciation des situations locales
et de la diversification des formes rcentes de la croissance urbaine (Bessy-Pietri, 2000). Ils
ne peuvent cependant masquer la poursuite de la priurbanisation, alimente par lessor de la
construction neuve, et de son expression spatiale lchelle nationale.

Le maintien d'une politique de soutien au parc locatif priv

Dans la continuit des engagements pris la fin des annes 1980, lintervention publique
persiste dans son soutien au parc locatif priv par le biais des dispositifs d'incitation
fiscale linvestissement. Ces derniers profitent dun rel engouement des mnages, plus
particulirement des mnages aiss, qui trouvent dans les produits immobiliers dfiscaliss la
perspective de raliser une conomie dimpt, de rentabiliser leur investissement, de gnrer
un complment de revenu ou bien encore de se constituer un patrimoine immobilier. Au cur
de ces motivations clairement identifies mais difficilement hirarchisables, lincitation fiscale
semble, en particulier dans les cas rencontrs par lAgence nationale pour l'information sur le
logement (ANIL) prpondrante et dterminante (Bosvieux, 2005b).
Les noms des dispositifs changent mais leur succs ne se dmord pas. Les investisseurs boudent
toutefois le passage du Prissol au Besson au dbut des annes 2000, de dernier ne tenant pas la
comparaison avec son prdcesseur. Alors que sur la courte priode de vie du Besson, termine
en 2002, le nombre annuel de mises en chantier est plus important que sur la priode de vie du
Prissol, les programmes immobiliers construits par son biais sont moins nombreux (DGUHC,
2008). Les contraintes quil implique pour les investisseurs finissent par avoir raison de lui. Un
nouveau coup de fouet est donn linvestissement locatif avec la mise en place, en 2003, du
dispositif Robien. Moins contraignant et plus attractif, ce dispositif relance la construction neuve,
notamment celle de logements collectifs locatifs privs. Son successeur, le Scellier, poursuit quant
lui un succs entam il y a plus de vingt ans.
Ces dispositifs sont les outils dune politique de soutien au parc locatif priv et laccroissement
de son offre. Leur efficacit se matrialise, en 2002, par le retour un niveau doffre de logements
locatifs quivalent celui des annes 1970. Noublions pas non plus que ces dispositifs entranent

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 dans leur sillage lensemble de la production de logements neufs, particulirement le collectif,
ainsi que l'activit de la promotion immobilire prive.

L'appareil de production la fin des annes 2000

54 Loffre de logements neufs rsulte essentiellement de particuliers faisant construire leur maison
individuelle et de promoteurs immobiliers privs profitant des avantages des dispositifs fiscaux pour
les investisseurs. Ainsi, sur lensemble de la dcennie, 40 50 % de la production neuve correspond
des permis dposs par des particuliers. la faveur de la distribution du PTZ, leur part atteint 55 % de
la production totale en 2004 avant de sessouffler pour stablir 42 % en 2009 (FPI, 2010 ; CGDD/
SOeS, 2011a). Malgr cette diminution, la fin de la domination des particuliers nest pas encore lordre
du jour. Quant la promotion prive elle reprsente depuis le milieu des annes 1990 entre un tiers
et un quart de la production totale. Le dernier chiffre disponible, celui de 2009, value sa participation
hauteur de 27 % (FPI, 2010). Les niveaux de production et de vente sont toujours soutenus par
les dispositifs damortissement fiscal. La fin du Prissol, reprsentant 49 % des ventes de logements
neufs en 1999, provoque une chute de la part des ventes en investissement locatif des promoteurs. Le
remplacement du Besson par le Robien entrane une remonte spectaculaire et tablit 55 % la part
des ventes des promoteurs ralise par le biais de ce dispositif en 2004. Le passage du Robien au Scellier
confirme le rle dentranement des dispositifs fiscaux. Ainsi, 65 % des ventes des promoteurs privs
en 2009 le sont grce au Scellier (ibid.). Les promoteurs privs bnficient dans une moindre mesure
du dveloppement du PTZ compte tenu des contraintes de revenus des accdants et du fait que le PTZ
concerne majoritairement le segment de lindividuel diffus, segment sur lequel les promoteurs privs
sont moins actifs (ibid.). Linflexion du PTZ vers lancien ne modifie pas ce rapport pour des acteurs dont
le logement neuf reste la principale activit.
De son ct, la promotion publique retrouve des niveaux qui taient les siens au milieu des
annes 1990. Elle rsorbe peu peu la faiblesse de sa production qui a conduit rduire sa part
hauteur de 12 % en 2004, baisse impute au caractre contra-cyclique de l'investissement des
bailleurs sociaux. Elle reprsente aujourdhui 23 % de la construction neuve grce au dynamisme
retrouv des bailleurs sociaux. Ces derniers trouvent dans la monte en puissance de lANRU,
et dans le plan de relance de lconomie mis en place en 2008, un soutien la production de
logements locatifs sociaux. La faiblesse de cette production reste malgr tout d'actualit et
sujette au dbat. En septembre 2012, le nouveau gouvernement annonce ainsi la cession de
terrains de l'tat et un durcissement de la loi Solidarit et renouvellement urbain (SRU).
Le tableau suivant reprend de faon synthtique lensemble des types de matre douvrage
lorigine de la construction neuve en France. Les colonnes Type de commande , Catgorie
doprateur et Forme et statut juridique des oprateurs sont issues du tableau synthtique
labor par J. Pollard (2009) partir des donnes de ltude de M. Unal (2005) Panorama des
acteurs et circuits du logement en France . La colonne Part dans la construction neuve (2000-
2010) est labore par nos soins. La part respective de chaque type de matres douvrage fluctuant
dannes en annes et de sources en sources, nous les exprimons lintrieur dune fourchette
dfinie par les valeurs les plus basses et les plus hautes repres dans la bibliographie.

Partie I II III
 Figure 2.3. Types de matres douvrage en France et leur part dans la construction neuve

Part dans la
Type de Catgorie
construction neuve Forme et statut juridique
commande d'oprateur
(2000-2010)
tablissements publics
OPHLM - Office public d'habitation loyer modr 55
(tablissement public caractre administratif )
OPAC - Office public d'amnagement et de construction
(tablissement public caractre industriel et commercial)
Socits de droit priv
Oprateurs sociaux
ou organismes de 9 23 % ESH - Entreprise sociale pour l'habitat (socit anonyme
Commande logement social d'habitation loyer modr)
publique Socit anonyme cooprative d'HLM et socit anonyme
cooprative d'intrt collectif d'HLM (socit anonyme
cooprative)
SACI - Socit anonyme de crdit immobilier (socit anonyme)

SEM - Socit d'conomie mixte (socit anonyme soumise aux

rgles du droit priv)
tat ou collectivits
1% -
locales
Autres personnes
Autres 7 11 % -
morales(*)
SA - Socit anonyme
SACI - Socit anonyme de crdit immobilier
Promoteurs privs 24 30 % SCI - Socit civile immobilire
Commande
SCCV - Socit civile immobilire de construction et de vente
prive
Socit industrielle ou commerciale

Particuliers 41 56 % -

(*) Selon les types dfinis dans Sitadel et Sit@del2 : les entreprises industrielles ou commerciales, les fondations, les associations, les comits
dentreprises, les syndicats, les Groupements agricoles dexploitation en commun (GAEC), etc.

Sources : DAEI/SES, Sitadel et Sit@del2, Comptes du logement 2000 2010 ; Unal, 2005 ; Driant, 2009 ; Pollard, 2009 ; MEEDDM, 2009 ; FPI, 2010.

La dcennie 2000 souvre donc par un accroissement de la demande et un regain de vitalit

du march immobilier. Lamlioration des conditions demprunt dynamise la demande pour
laccession alors que dans le mme temps le Robien relance linvestissement locatif. Particuliers
et promoteurs privs profitent alors de la clmence du contexte afin de satisfaire leurs envies
respectives de construction neuve. Cette dernire flchit cependant ds la fin des annes 2000.
Les exceptionnelles annes de la construction neuve, et de limmobilier dune manire gnrale,
sont perturbes par la confirmation des symptmes des crises du logement entrevus au cours
des deux prcdentes dcennies. Elles sont galement marques par la rsurgence de difficults
conomiques et sociales. Les conditions ncessaires linstauration dun climat propice et idal
llaboration de projets immobiliers, du ct de la demande comme du ct de loffre, ne
sont plus runies. La diffusion par contagion des effets de la crise conomique, puis financire,
se superposent en outre au ralentissement cyclique de l'immobilier attendu par lensemble des
acteurs du logement. La flambe des prix de limmobilier rend laccession la proprit, laccession
sociale notamment, plus difficile. Dj quelque peu tenus lcart du processus daccession

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 depuis le dbut des annes 2000, la situation saggrave pour les mnages les plus modestes
(Briant, 2010). Le blocage de la mobilit rsidentielle ne permet plus ces mnages de sinscrire
dans une trajectoire rsidentielle ascendante. Le logement devient au contraire rvlateur de
nombreuses ingalits. Manifestations parmi tant dautres de dysfonctionnements, ces quelques
constats illustrent le retour du lien persistant unissant crise et logement. Rtrospectivement, ce
56 lien ne semble dailleurs jamais stre compltement rompu.

Crises et ingalits face au logement

Manque-t-il des logements en France ?

Cette question, qui rapparat sur le devant de la scne au dbut des annes 2000, appelle une
rponse avant tout nuance, particulirement en nuances gographiques. Il est tout dabord
communment admis que la question du logement ne se conjugue plus avec celle de la question
quantitative depuis la rsorption de la pnurie au lendemain de la Seconde Guerre mondiale.
Or, ds le dbut des annes 2000, le spectre du dficit confirme son retour et simpose comme
archtype de la situation de crise (Driant, 2009). Les besoins rels en logements entrent
soudainement en contradiction avec les estimations, plus particulirement celles de lINSEE
au cours des annes 1990 et au dbut de la dcennie suivante, qui a posteriori, se rvlent en
de de la demande (Mouillart, 2007). Aujourdhui, face au retard cumul de la production
au cours des prcdentes annes, lampleur du dficit en logements se mesure par les 850 000
900 000 units manquantes gnralement voques (Mouillart, 2007 ; Fondation Abb
Pierre, 2011). En 2002, lINSEE estime quil faut construire 320 000 logements entre 2000
et 2004 et 290 000 de 2005 2009 (Jacquot, 2002). Une rcente tude rvalue 500 000
le nombre de logements construire, pour la priode 2005-2010, puis, en prvision dune
diminution des besoins, des niveaux atteindre de lordre de 470 000 logements de 2010
2020 (Batsch et al., 2006).
Ces chiffres ne permettent pas toutefois de retranscrire une ralit dpassant le seul critre
quantitatif. Si la rsorption du dficit implique de maintenir de hauts niveaux de construction,
elle pose galement la question de la construction intgrant loffre et une problmatique plus
qualitative. La construction doit notamment se recentrer au cur des zones tendues cest--
dire celles o la demande est forte par rapport loffre. La production de logement doit donc
tre soutenue dans les espaces gographiques o la demande est la plus pressante, comme cest
le cas en le-de-France. Les situations de pnurie locale ncessitent un meilleur ciblage de la
production au niveau gographique, la localisation tant un critre qualitatif fondamental.
Le maintien de hauts niveaux de construction doit en outre permettre une rduction des situations
de mal-logement et de celles de lhabitat indigne par renouvellement de loffre. Symbole fort de
besoins non satisfaits, il reste en France un nombre important de personnes en grande difficult
face au logement, quil sagisse dune absence de domicile ou bien dune absence de logement

Partie I II III
personnel (Briant et Donzeau, 2011). Par ailleurs, laugmentation de loffre doit tre en mesure
de rpondre aux situations financires des mnages les plus en difficults face au logement. Pour
J.-C. Driant (2011a), lcart considrable qui se creuse depuis le dbut des annes 2000 entre
les parts respectives des promoteurs immobiliers privs et des organismes de logements sociaux
contribuent la persistance dune production inaccessible pour un certain nombre de mnages.
57
Enfin, laugmentation du nombre de mnages, confirme durant la dcennie 2000 sous les effets
conjugus de la croissance de la population, de son vieillissement et de leffritement des modes
traditionnels de cohabitation, se poursuivra dans les annes venir, et mme dici 2030 selon
les projections de A. Jacquot (2006a). La demande potentielle , mesurant le flux de construction
de logements neufs compatible avec la croissance du nombre de mnages, continuera donc de
saccrotre pour stablir dans un ordre de grandeur compris entre 350 000 et 400 000 logements
par an, de 2000 2010, et de lordre de 320 000 370 000 au cours de la dcennie suivante, soit des
niveaux de construction suprieurs ceux observs depuis une vingtaine dannes (Jacquot, 2007).
L'auteur prcise toutefois que ce chiffrage ne tient pas compte d'une part, du surcrot de construction
ncessaire pour compenser les dmolitions dcides dans le cadre du plan de renouvellement urbain
et, d'autre part, des constructions ncessaires la rsorption des situations de non-logement ou
d'hbergement par des tiers. La demande en logements ira donc en saccroissant. Ces volutions
dmographiques interrogent galement les notions d'adaptabilit et d'abordabilit du logement
(cf. Chapitre 3).
Replace dans une perspective qualitative, la nature du dficit sen trouve clarifie. Laccroissement
de la construction neuve doit saccompagner dun plus grand effort de ciblage gographique,
plus particulirement sur les marchs tendus, et senrichir de logements financirement
accessibles. Se pose galement avec insistance l'adaptation de la production aux risques de crise
nergtique.

Les cots du logement

Depuis le dbut des annes 2000, la France, ainsi que lensemble des pays industrialiss, connat
une flambe des prix immobiliers sans commune mesure avec les prcdentes progressions
qui ont cours depuis les annes 1980. Cette volution, replace dans une perspective longue,
apparat comme historiquement anormale (Friggit, 2004). J.-C. Driant (2009) distingue
trois caractristiques majeures dmarquant cette rcente volution des prcdentes. Lampleur
du dcrochement vis--vis de linflation permet tout dabord de la rendre singulire, les
hausses prcdentes tant restes proches de lensemble des prix, notamment des prix la
consommation. Ensuite, cette volution se dmarque par sa dure puisquelle stend sur onze
ans. Enfin, les prix ont augment sur lensemble du territoire et plus uniquement dans les villes
les plus recherches telle que Paris.
Sur le march de limmobilier ancien, entre 2000 et 2008, le prix des logements augmente
de prs de 73 %, sans distinction marque entre les types de logements ou leur localisation
gographique (Mouillart, 2007 ; Bigot et Hoibian, 2009). Forte au cours de la premire moiti

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 1 De nombreux auteurs, parmi lesquels de la dcennie, avec des taux annuels de hausse suprieurs 15 %,
lunanimit nest pas toujours de
mise, ont analys les mcanismes la hausse sest ensuite ralentie pour se stabiliser autour de 5 %
de laugmentation des cots du par an (Briant et Rougerie, 2008). Sur le march du neuf, les prix
logement quils soient socio-
dmographiques, conomiques ou progressent de prs de 62 % (Mouillart, 2007). La hausse des loyers
inanciers. Nous renvoyons ces est moins heurte, moins vive et plus conforme lindice des prix
58 auteurs pour une approche plus
prcise des combinaisons luvre que celle des prix de limmobilier (Briant et Rougerie, 2008). Ainsi
(voir notamment : Friggit, 2004 ; entre 1999, anne du retournement, et 2007, les loyers au niveau
Briant et Rougerie, 2008 ; Bigot et
Hoibian, 2009). national naugmentent que de 24 % 1.
Cette euphorie immobilire contribue creuser un peu plus le foss entre les propritaires qui,
solvabiliss par les conditions demprunt ont ralis des plus-values sur leur bien immobilier,
et les locataires pour qui lvolution des prix signifie un accroissement des difficults de la
mobilit rsidentielle et des difficults d'accession la proprit (Driant, 2009). La hausse
des prix de limmobilier est ainsi prjudiciable laccomplissement de projets immobiliers
de mnages souhaitant quitter le parc locatif et insrer laccession la proprit dans leur
parcours rsidentiel. Sans toutefois abandonner compltement leurs projets, certains dentre
eux se replient sur des choix de localisation plus loigns des centres urbains trs convoits. Des
arbitrages sont donc faits entre trajectoires rsidentielles, mobilit residentielle et navettes entre
lieux de vie et lieux de travail (Berger et Beaucire, 2002).
Autre tendance lourde depuis une vingtaine dannes, voire une cinquantaine dannes, le poids
de la part des dpenses en logement dans le budget des mnages ne cesse de crotre et occupe,
quelles que soient les dfinitions et les mthodes retenues pour sa mesure, une place dominante
dans ce budget (voir notamment : Briant, 2006 ; Plateau, 2006 ; Briant et Rougerie, 2008 ;
Fack, 2009 ; Accardo et Bugeja, 2009 ; Bigot et Hoibian, 2009 ; Pirus, 2011). Cette tendance
rsulte d'une part de la transformation de la structure du parc quil sagisse de son accroissement
quantitatif ou de son amlioration qualitative (augmentation des surfaces, lvation du niveau
de confort) (Plateau, 2006 ; Driant, 2009). Elle dpend dautre part de la hausse des loyers,
absorbant les trois-quarts des dpenses consacres au logement en 2004 contre 60 % en 1984,
ainsi que de laugmentation des charges lies au logement (Plateau, 2006).
Les analyses menes sur le poids financier du poste logement saccordent sur la conclusion
suivante : ce poids est fonction du statut doccupation et du niveau de revenus. Il progresse ainsi
pour lensemble des mnages non propritaires (locataires du secteur libre et du secteur social,
accdants la proprit) alors que, dans le mme temps, il diminue pour ceux qui sont dgags
de leur crdit dachat (Accardo et Bugeja, 2009). Ce sont les locataires du secteur libre pour
lesquels le taux deffort crot le plus ces vingt dernires annes. Ainsi, 23 % des revenus de ces
mnages sont consacrs aux dpenses de logement, soit cinq points de plus quen 1988 (Bigot
et Hoibian, 2009). Pour les locataires du parc social et les accdants, le poids des dpenses en
logement stablit aujourdhui respectivement 18 %, contre 15 % en 1988, et 20 %, contre
17 % en 1988 (ibid.). La part du logement est galement plus importante pour les mnages
modestes faibles ressources alors quelle pse de moins en moins sur les hauts revenus. G. Fack
(2009) montre ainsi que le taux deffort des mnages des deux premiers dciles de niveau de vie

Partie I II III
augmente de huit points entre 1988 et 2006 alors que, dans le mme temps, celui des mnages
des deux dciles suprieurs naugmente que de trois points.
Cet accroissement de lensemble des dpenses en logement entrave la mobilit rsidentielle.
Les trajectoires rsidentielles, affectes par la faiblesse de loffre locative sociale ainsi que par
les niveaux de loyer atteints dans le parc priv, sont de plus en plus contraintes par une offre
59
de logements inadapte (Bigot, 2010). Le parc locatif social ne joue plus, ni son rle de
refuge, ni celui dtape dans le cycle de vie. Corrlativement, les perspectives daccession la
proprit se limitent progressivement pour les mnages les plus modestes. Une part importante
des mnages, y compris de la classe moyenne, doit ainsi tenter de se maintenir dans un parc
locatif priv inadapt tant sur le plan financier que sur celui du confort (ibid.).
En outre, laccroissement de la part du budget consacre au logement aboutit une diminution de
la part des dpenses lies dautres postes budgtaires provoquant mme, pour certains des mnages
les plus modestes, des restrictions de dpenses de sant ou dducation (ibid.). Par ailleurs, une tude
mene en 2009 par R. Bigot et S. Hoibian pour le Centre de recherche pour l'tude et l'observation
des conditions de vie (CREDOC) dmontre que les personnes vivant dans des habitations de moins
bonne qualit ont une propension plus forte considrer leur logement comme une lourde charge.
Or, cette impression nourrit un sentiment de dclassement social puisque, revenu gal, profession
comparable, niveau de diplme quivalent et ge identique, les personnes dclarant avoir du mal
faire face leurs dpenses de logements tendent, 2,3 fois plus souvent, se classer eux-mmes en
bas de lchelle sociale parmi les dfavoriss , les classes populaires ou bien encore parmi les
classes moyennes infrieures .
En bout de chane, laugmentation de la part des revenus des mnages consacre au logement
alimente les ingalits face au logement. Ces dernires se creusent dautant plus vite que le
dveloppement de laccession la proprit est htrogne depuis vingt ans (Driant, 2009 ;
Bigot et Hoibian, 2009 ; Briant, 2010). En effet, les mnages les plus pauvres sont de moins
en moins souvent propritaires et, a contrario, de plus en plus souvent locataires (Fack, 2009).
Le mouvement est inverse pour les mnages les plus aiss pour qui laccession la proprit a
plutt t rserve (Fack, 2009 ; Bigot et Hoibian, 2009). En consquence, le niveau de vie
relatif moyen des locataires diminue par rapport celui des propritaires. En effet, la catgorie
des locataires se vide de ses membres les plus aiss, devenus accdants et dpensant ainsi
proportionnellement moins pour se loger, contrairement aux mnages les plus modestes, plus
particulirement les employs et les ouvriers (Bigot et Hoibian, 2009).

La remise en cause du tous propritaires ?

Pierre angulaire des politiques du logement formules par les gouvernements successifs depuis
plus dune trentaine dannes, le tous propritaires est rgulirement rinterrog dans trois
de ses dimensions : sa dimension ingalitaire, les conditions de sa ralisation et sa participation
la poursuite de ltalement urbain (voir notamment : Bosvieux et Vorms, 2007 ; Driant,
2009 ; Fondation Abb Pierre, 2011 ; Schaff, 2011).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 Lengagement politique pour laccession la proprit se matrialise en 1995 par la cration du
PTZ, rserv aux primo-accdants. Ses mcanismes daides, ses modalits dattribution exigeant le
recours aux prts bancaires libres, et de garantie, le Fonds de garantie laccession sociale (FGAS),
tmoignent du choix de concentrer leffort sur la primo-accession des mnages des classes moyennes
modestes. Afin de ne pas faire courir de risques inconsidrs aux mnages bas revenus , la
60 politique du logement pour lencouragement de laccession la proprit savre prudente et
prend ses distances avec une accession trs sociale (Driant, 2009). Lattractivit de ce dispositif
daccession sociale et le contexte conomique dans lequel sinscrit sa cration le couronnent de
succs. Alors que dans ses dernires annes de vie le PAP plafonnait aux alentours de 50 000 units,
130 000 PTZ sont distribus ds 1997, ses niveaux restant suprieurs 110 000 units jusquen
2000 (Driant, 2006). Laugmentation des prix immobiliers nuance toutefois trs rapidement le
succs du PTZ. Elle entrane un ralentissement de laccession aide et de la primo-accession qui
nest compens que par laccroissement du nombre dachats de logements, par des mnages dj
propritaires, maintenant ainsi les niveaux de laccession la proprit (ibid.). La rforme de 2005
largit la cible des bnficiaires en levant les plafonds des revenus et en rendant accessible le PTZ aux
logements anciens. Elle participe alors la relance du nombre daccession aide.
Le PTZ est complt, tout au long de la dcennie 2000, par un large ventail de dispositifs
et doutils complmentaires. En 2004, les pouvoirs publics instaurent le Prt social location
accession (PSLA). Afin de faciliter laccession la proprit dans les zones ANRU (Agence nationale
pour la rnovation urbaine), ltat sappuient sur de nouveaux dispositifs fiscaux incitatifs
qui offrent aux acqureurs une rduction du taux de la TVA sur leur achat, 5,5 % au lieu de
19,6 %. Depuis 2004, la loi relative aux Liberts et aux responsabilits locales (loi LRL) permet
lintervention financire des collectivits territoriales et de leurs regroupements pour laccession
la proprit. La majoration du PTZ, introduite par la loi portant Engagement national pour
le logement (loi ENL) et la cration du Pass foncier entrent en vigueur en 2007 soulignant
le ct dsormais dcisif des aides des collectivits locales en complment de laction de
ltat (Schaefer, 2009). Signe dune dcennie propice aux ajustements et aux rajustements, un
nouveau dispositif, le Prt taux zro renforc, ou PTZ+, rsulte de la fusion du Pass foncier, de
lancien PTZ ainsi que des crdits dimpt sur les emprunts immobiliers.
Cependant, ce ne sont pas tant les mcanismes daide laccession la proprit qui sont points
du doigt mais les effets dune politique prnant le tout accession. Le registre argumentaire mobilis
afin de poursuivre la diffusion du statut de propritaire soppose tout dabord celui fond sur
le maintien et laccroissement des ingalits des mnages face au logement. Lhtrognit
du dveloppement de laccession la proprit depuis prs de vingt ans parle dans ce sens.
Les conditions de crdit et les mesures de soutien devaient constituer un contexte favorable
laccession la proprit des plus modestes. Or, la capacit de ces mnages diminue sous leffet de
laugmentation des prix excluant de laccession une part croissante des mnages modestes (Bosvieux
et Worms, 2007 ; Fondation Abb Pierre, 2011). Les difficults se concentrent notamment sur
laccession sociale en raison de la diminution de lefficacit du systme daides (Bosvieux et Worms,
2007). Ensuite, sous leffet de laugmentation des prix de limmobilier, le taux deffort pour
laccession la proprit des mnages les plus modestes augmente, concourant un recours accru

Partie I II III
 lendettement pour son financement. Elle devient alors gnratrice de difficults financires
puisquelle peut conduire des situations de surendettement ou de difficults de remboursement
de prts (Fondation Abb Pierre, 2011). Certains arbitrages deviennent ncessaires quant la
localisation, la taille du logement, son niveau dquipement, etc. Le cot du logement peut
tre ainsi renchri par laugmentation de la part des dpenses lies au transport lorsque l'accs la
proprit nest possible quau prix d'un loignement des centres urbains. Enfin, inscrite dans une 61
trajectoire rsidentielle ascendante et dans tout un ensemble de valeurs, laccession la proprit
correspond toujours une inamovible aspiration des Franais. Cependant, la conjugaison de cette
aspiration avec laugmentation des prix de limmobilier et du foncier, contribue ltalement
urbain. J.-C. Driant (2009) y lit alors un symptme supplmentaire de la crise du logement
lorsque lon considre quil devient difficile de nier que la difficult se loger correctement
proximit des villes, soit au moins partiellement, corrle avec lloignement des plus pauvres .
Ainsi, bien que trs scurise et entranant un trs faible taux de sinistre, laccession la proprit
en France nen garde pas moins un caractre slectif (Choay et Merlin, 2010). Rvlatrice
de dysfonctionnements et symptomatique des crises du logement, laccession la proprit
nen a cependant pas lexclusivit. Contrairement de nombreux autres pays europens, la
politique franaise de laccession la proprit na jamais t mene de front contre le statut de
locataire mais bel et bien en complmentarit. Du parc locatif priv au parc locatif social, les
composantes de la crise du logement y sont tout autant lisibles.

Les dysfonctionnements des incitations fiscales

Le succs des dispositifs dincitation fiscale pour laccroissement de loffre locative prive
doit tre nuanc par les rcurrentes critiques dont ils sont la cible, mettant alors nue leurs
faiblesses et imperfections. Malgr la difficile valuation de leur efficacit, leurs consquences
sur loffre de logements sont bien identifies (DGUHC, 2008 ; Renard, 2008 ; Bosvieux, 2011).
En concentrant leur offre sur de petits logements en collectifs, les mesures dincitations fiscales
transforment la structure de lensemble du parc 2. Les logements 2 Les produits immobiliers discaliss
dune pice ou deux reprsentent, en 2009, 45,3 % de la totalit sapparentent gnralement
logement collectif. Ils concernent
au

des logements contre 38 % en 1992 (CGDD/SOeS, 2011a). Le galement le logement individuel,

lancement de petites oprations se conjugue galement avec la notamment dans les villes moyennes
et les zones priphriques. Le collectif
qualit moyenne des oprations de dfiscalisation et une conception prdomine quant lui dans les grandes
guide par une volont de minimisation des prix de revient et des agglomrations (Bosvieux, 2005b).
charges (Bosvieux, 2005b).
Les critiques sattachent ensuite limperfection du ciblage gographique de ces mesures, aux
chelles inter-urbaine comme intra-urbaine (Bosvieux, 2011). Lexcdent de loffre sur des marchs
limits peut rsulter du dveloppement de rseaux spcialiss dans loffre dfiscalise introduisant
des biais en terme de qualit et de localisation (DGUHC, 2008 ; Renard, 2008). Linvestissement
locatif devient alors un produit financier pour lequel il nest parfois plus ncessaire ni de visiter le
bien ni de connatre le march local dans lequel il sinsre. Pour reprendre les mots de V. Renard
(2008) leur sujet : comme on ne prend pas les mouches avec du vinaigre, lavantage fiscal doit

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 tre substantiel, si substantiel, au bout dun moment, que lacheteur du produit nprouve plus le
besoin daller voir ce quil achte, le bnfice fiscal est tel quil pense de toute faon faire une
bonne affaire, jusquau jour o il arrive au bout des neuf ans dengagement de location, et le
march fait une srieuse descente, rsultat direct de la suroffre due lincitation fiscale

62 Le lien de dpendance entre le maintien dun parc locatif priv et laide de ltat rend enfin
difficilement envisageable la suppression de ces dispositifs fiscaux et condamne presque de
facto les futurs gouvernements les prenniser (Bosvieux, 2011). Indispensables, ces dispositifs
le sont galement pour les promoteurs immobiliers privs dont lactivit est soutenue par ces
mesures depuis le dbut des annes 2000. Certains dentre eux nhsitent dailleurs plus se
spcialiser sur ce crneau en y orientant lensemble de leur production.
Le maintien et ladaptation de ces mesures permettent de lire en filigrane lenjeu conomique de
la politique du logement puisque les objectifs daccroissement et de satisfaction de la demande
se combinent avec les intrts conomiques du secteur immobilier et du secteur du btiment.
Le champ dintrt peut mme tre largi ceux des secteurs bancaire, financier et assurantiel
en tant que rouages essentiels du march immobilier. On value dailleurs trs souvent le succs
des dispositifs au nombre de vente des promoteurs ralis par leurs biais. Rares sont les lectures
de leur succs par leur adquation avec la demande, gographique comme financire. Les plus
grands succs sont d'ailleurs enregistrs par les dispositifs qui ne supposent ni contrainte ni
contrepartie mais qui conduisent aussi la production du plus grand nombre de logements
loyer lev et utilit douteuse pour la rponse aux besoins (Driant, 2009).

Les blocages du parc social

Dans le parc social, les contraintes de mobilit des habitants tmoignent de llargissement croissant du
foss entre propritaires et locataires. Les habitants des HLM revenus bas et moyens sont condamns
limmobilit rsidentielle ou au dpart vers des communes priurbaines loignes des centres demploi.
Les faibles taux de mobilit, 9,5 % en 2008 contre 12,5 % en 1999, entranent une baisse de la rotation
des locataires et donc une diminution de loffre disponible. Les entrants dans le parc social sont ainsi
de moins en moins nombreux depuis le dbut des annes 2000. En 2009, la part des emmnags
rcents s'tablit 27 % contre 33 % en 2000. (Loones, 2007 et 2010). La mobilit diminue soit
parce que les mnages naspirent pas dmnager lintrieur mme du parc social, soit parce que leur
situation financire ne les autorise pas accder un autre type dhabitat, notamment par laccs la
proprit (Loones, 2010). Signe de leffritement de formes traditionnelles de cohabitation, les familles
monoparentales sont de plus en plus reprsentes au sein du parc social, 15,3 % des mnages en 1997
contre 19,2 % en 2009, principalement au dtriment des jeunes, des couples et des couples avec enfant
pour lesquels laccs au parc locatif social se restreint (ibid.). Les difficults daccs des populations
jeunes au parc social les obligent alors rfrner leurs envies de dcohabitation du domicile parental ou
bien les invitent se tourner vers le parc locatif priv.
La porte du logement social est donc une porte de plus en plus dure ouvrir (Loones, 2007).
La file dattente pour laccs un logement social sallonge et ce sont prs de deux millions

Partie I II III
de dossiers qui sont en attente chez les bailleurs sociaux en 2008 (Loones, 2010). Lors du
dernier Congrs de lUnion sociale pour l'habitat (USH) tenu Bordeaux en septembre 2011,
le mouvement HLM fait une nouvelle fois entendre sa voix afin dexhorter le gouvernement
pallier la faiblesse du financement des logements sociaux et poursuivre son soutien la
construction. Pour T. Repentin, snateur de la Savoie et prsident de l'USH devenu depuis
2012 ministre dlgu charg de la formation professionnelle et de l'apprentissage, ce sont 63
1,2 millions de mnages qui sont en attente dun logement social, dont 500 000 sont dj
prsents dans le parc social mais souhaitant dmnager.
Certes, le nombre de logements sociaux progresse. La loi Besson de mai 1990 et la Loi dorientation
pour la ville (loi LOV) de juillet 1991, justifient chacune leur manire une reprise de la production
de logements sociaux soit au nom du droit au logement, soit pour favoriser la mixit (Driant,
2009). Les objectifs daccroissement de loffre sont relancs dans les annes 2000 afin de faire face
la stagnation de la production. En fixant comme objectif la production de 500 000 logements
sociaux entre 2005 et 2009, rvis la hausse par la loi instituant le Droit au logement opposable
(loi DALO), le plan de cohsion sociale en est une illustration.
Malgr laccroissement de la production durant ces toutes dernires annes, les insuffisances
de la construction des annes prcdentes ont accentu le rle social du parc. Les dparts,
gnralement du fait de mnages aux revenus les plus levs, sont compenss par des arrives
de mnages aux revenus gnralement aussi faibles, voire plus faibles. Depuis 1997, la part
des locataires ayant des ressources infrieures 60 % du plafond dattribution ne cesse de
saccrotre passant de 50 % en 1997 66 % en 2006 (Loones, 2007). La faiblesse du taux
de renouvellement nest donc pas couple un enrichissement de ses occupants, bien au
contraire. Le parc HLM accueille une proportion de plus en plus importante des mnages
bas revenus (Driant et Reg, 2004a et 2004b) rpondant bien videmment sa vocation
sociale mais contribuant galement au cloisonnement de ces populations allant lencontre
des vux de mixit sociale formuls par les pouvoirs publics (Loones, 2007).
Linscription dans lagenda politique des problmatiques de la pauvret, de lexclusion et du
mal-logement 3 semble orienter les politiques du logement vers une 3 Comme en tmoignent ladoption
de la loi DALO et celle de la loi de
accentuation de la spcialisation sociale du parc, galement appele mobilisation pour le logement et la
rsidualisation. Elle serait dj en marche sous les effets conjugus lutte contre lexclusion, en 2009,
dune demande bas revenus et du filtrage opr par les dparts abaissant de 10 % les plafonds de
ressources.
des mnages les moins modestes (Driant, 2011b). Malgr ces
volutions, la politique du logement face au parc social est reste, au moins dans ses principes,
ancre dans une conception gnraliste qui, dans la ligne de son histoire, accorde au parc
social une vocation large (Ghekire, 2007 ; Driant, 2009 ; Centre dAnalyse Stratgique [CAS],
2011). Le logement social est encore, dans les annes 2000, un terrain dintervention majeur
de ltat et de ses politiques. La promulgation de la loi SRU ou bien encore la simplification
des modalits de la vente de logements sociaux leurs occupants rendent compte des remdes
recherchs par ltat afin de contrer le dficit de logements sociaux et le blocage de ce mme
parc. Toutefois, la croissance de loffre la fin de la dcennie ne rpond pas, dans limmdiat,
la satisfaction des parcours rsidentiels maintenant des mnages de catgories sociales moyennes

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 ou modestes en situation dlicate dans le parc locatif priv. Par consquent, les formes de
substitution au logement dcent se diversifient et augmentent (Cordier, 2011), contribuant
alimenter les situations de mal-logement.

64 Les situations de mal-logement

Au cours des annes 1990, le besoin de quantifier et de qualifier les situations du logement,
qui chappent encore jusque l la connaissance, ressurgit. Les situations de mal-logement se
dessinent alors peu peu. Elles sont prsent mieux cernes , comme le rappelle le rapport
annuel sur le mal-logement en France publi par la Fondation Abb Pierre, et imprgnent trs
distinctement la question du logement. Les situations runies sous lexpression mal-logement
sont nombreuses et diverses rvlant la complexit des facteurs et leur superposition. La
Fondation Abb Pierre retient cinq indicateurs pour apprhender ces situations : labsence de
logement, les difficults daccs au logement, les mauvaises conditions dhabitat, les difficults
de maintien dans le logement et enfin la mobilit difficile et lassignation rsidence (Fondation
Abb Pierre, 2011). Selon les chiffres de le Fondation Abb Pierre de 2011, ce sont environ
3,5 millions de personnes qui connaissent en France une problmatique forte de logement.
La persistance des situations de mal-logement et dexclusion oriente laction des politiques dans le
champ social. La loi Quillot sempare ainsi de la question sociale ds 1982. En 1990, la loi Besson vise
mettre en uvre le droit au logement travers plusieurs grandes dispositions dont llaboration de
Plans dpartementaux daction pour le logement des personnes dfavorises (PDALPD), la cration
dun Fond de solidarit pour le logement (FSL) ou encore llargissement et la diversification de
loffre de logements. Cette loi phare structure aujourdhui encore lessentiel de laction publique
nationale et locale en faveur du logement des personnes dfavorises. Articule par ces dispositifs,
ainsi que par ceux issus du plan durgence pour le logement des plus dmunis linitiative de
Pierre-Andr Prissol au milieu des annes 1990 puis par la loi de lutte contre les exclusions de
1998, la politique du logement sattache prendre en compte les difficults daccs au logement
et de maintien dans le logement. Le droit au logement se constitue ainsi comme nouveau pilier
de la politique du logement depuis la fondation de son socle, au cours des annes 1980 et 1990,
jusqu sa mise en uvre en 2008. Il simpose comme une avance majeure puisquil prolonge sur le
terrain juridique, lensemble des avances sociales des quinze dernires annes pour le logement des
personnes dfavorises. Il participe ainsi au glissement dune obligation de moyens une obligation
de rsultats (Robert, 2008). Notons que linscription dans lagenda politique national du droit au
logement doit beaucoup la mobilisation du secteur associatif, dont la Fondation Abb Pierre, le
Droit au logement (DAL), les Enfants de Don Quichotte qui comptent parmi les composantes les
plus visibles et qui se rvlent comme acteurs majeurs de la politique du logement.
Au-del de la multiplication des situations de mal-logement ce sont les mauvaises conditions
dhabitat qui sont interroges. En 2006, entre 520 000 et 530 000 mnages peuvent rpondre
aux critres de la loi DALO, soit parce quils vivent dans un logement insalubre ou menaant de
tomber en ruine, soit parce que leur logement noffre pas le confort de base, soit enfin parce
quils sont en situation de surpeuplement tout en abritant un enfant mineur ou un handicap

Partie I II III
(Briant et Rougerie, 2008). En 2006, 1,3 % des logements manquent dun des trois lments
essentiels de confort sanitaire de base (eau courante, WC, baignoire ou douche) qui, dans neuf cas
sur dix, sont des habitations dont la construction est antrieure 1948 4 (Castran et Ricroch,
2008). Le surpeuplement concerne quant lui plus de 2,3 millions 4 Ds les annes 1960, la quasi-totalit
de logements en 2006 malgr une nette diminution depuis 1950 5 des logements construits est quipe
des lments de confort cits alors
(Briant et Rougerie, 2008). Si on largit le champ du confort quils ne sont qu peine 10 % 65
dautres indicateurs dfinis par le CREDOC en 2009, le bilan est peu en disposer en 1954 (Clanch et
Fribourg, 1998).
logieux. En France, 32 % des personnes vivent dans un logement 5 Ce chifre ne diminue plus depuis
comportant au moins un dfaut majeur de qualit (installation 1996 et semble avoir atteint un palier.
de plomberie ou lectrique dfectueuse, toit perc, humidit, Pour le parc HLM, la situation stagne
mme depuis le dbut des annes
moisissures sur les montants de fentres ou sur les sols, absence de 1980 (Briant et Rougerie, 2008).
sanitaire dans le logement). LINSEE estime en 2006 que plus de 2,7 6 Lhabitat indigne recoupe toute une
millions de personnes vivent dans des logements inconfortables, srie de situations diversiies et de
consquences sur les conditions de
de mauvaises qualits ou en situation de surpeuplement. Pour la vie, de sant et de scurit dont le
Fondation Abb Pierre (2011) cest un million de personnes qui est saturnisme infantile, lasthme ou
encore les afections respiratoires.
concern par lhabitat indigne, tel quil est dfinit en 2009 par la loi
de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi MOLLE) 6.
Ces mauvaises conditions dhabitat revtent de surcrot une dimension ingalitaire. En effet, si le
confort samliore, il ne concerne pas tout le monde (Castran et Ricroch, 2008). Les mnages
faible ressource, et plus particulirement les personnes sans emploi, sont ainsi gnralement
plus exposs aux difficults du logement (surpeuplement, inconfort sanitaire, installation
lectrique dfectueuse, bruit, etc.) que les autres mnages (Chesnel, 2004 ; Driant et Reg, 2004b).
Quasiment inexistant dans lhabitat individuel, les problmes de surpeuplement se concentrent
dans lhabitat collectif. De la mme faon, alors quil est trs faible chez les mnages propritaires,
le surpeuplement est plus accentu chez les locataires du parc priv et plus encore parmi ceux du
parc HLM (Jacquot, 2006b). Lorsque les mnages sont interrogs sur les dfauts de leur logement,
les rponses apportes illustrent un peu plus cette dimension ingalitaire (Chesnel, 2004). Ainsi,
les mnages signalent davantage de difficults dans les logements du parc locatif priv alors que
ces difficults sont beaucoup moins frquentes dans le parc social. L'explication principale tient
notamment dans le fait que la majorit des logements sociaux ait t construite plus rcemment
(ibid.). Par ailleurs, ce sont les plus jeunes mnages, les familles nombreuses et monoparentales
qui se dclarent le plus frquemment les moins bien logs.

Une nouvelle crise des grands ensembles ?

Depuis prs de trente ans, les pouvoirs publics tentent dapporter des rponses aux problmatiques
rencontres par les quartiers dits sensibles, gnralement tmoins de la priode de construction
massive, confronts la dgradation de lhabitat et aux difficults de leurs populations. Au cours de
la dcennie 2000, la politique de la ville opre un tournant puisquelle abandonne la rhabilitation
et se tourne vers des oprations de dmolition-reconstruction et des restructurations beaucoup
plus lourdes. La loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rnovation urbaine de

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 2003 rintroduit la rnovation urbaine dans le champ de laction pour le logement existant malgr
des renvois prcis, tant oprationnels que terminologiques, une priode rvolue et critique.
Pour pour J.-C. Driant (2009), cette volution rsulte dun changement de doctrine envers la
dmolition des logements sociaux la fin des annes 1990.

66 Le Programme national de rnovation urbaine (PNRU) prvoit un effort national sans

prcdent pour les quartiers classs en Zone urbaine sensible (ZUS). LANRU devient le relais
et le dispositif phare de la politique dfinie. Elle ouvre aux collectivits locales la possibilit
de bnficier de subventions voues remodeler leurs quartiers en difficult et y introduire
mixits sociales et fonctionnelles en agissant par exemple sur la mixit des types de logements
et dhabitats. En 2009, ce sont 329 conventions de rnovation urbaine qui sont signes
englobant prs de 130 000 dmolitions de logements sociaux, 123 000 constructions neuves,
300 000 rhabilitations ainsi que 300 000 oprations de rsidentialisation. Depuis 2006, la loi
ENL permet aux primo-accdants de bnficier dune TVA rduite 5,5 % pour lacquisition dun
logement neuf dans les programmes immobiliers en zone ANRU. Cette incitation financire est
complte par le souhait de l'ANRU de convier les promoteurs privs y produire du logement
(Lelvrier, 2010). Elle compte ainsi introduire une diversit des types dhabitats et une mixit
sociale lie aux statuts doccupation.

Questions et paradoxes

Noir, le tableau du logement lest assurment. La rhtorique des crises du logement entre toutefois
en collision avec les indicateurs qui tendent au contraire prouver une nette amlioration
de lensemble du parc. Lamlioration des conditions de confort, et plus globalement de
la qualit du logement, est aujourdhui sans commune mesure avec celle qui prvalait il y
a encore une soixante dannes. Cette volution rsulte en partie de leffort de construction
et de laccroissement du parc de logements pour lesquels la matrise douvrage prive uvre
particulirement depuis ces dix dernires annes.
La diversit des problmatiques que recouvre la crise du logement autorise parler de crises
du logement, salimentant entre elles, plutt que de la crise du logement (Cordier, 2011).
En bout de chane, les composantes de ces crises tendent accrotre les ingalits face au
logement. Entre les dcennies 1990 et 2000, un double foss se creuse (Driant, 2009). Dune
part, alors que dun ct une grande majorit des mnages profite de lamlioration du parc et
bnficie des politiques daide laccession ou de laccroissement du parc social, de lautre, des
mnages en restent exclus. Dautre part, au sein de la population qui profite de lamlioration
des conditions de logement, les mnages les plus aiss sont parmi ceux qui choisissent les
spcificits de leur habitat, et plus particulirement sa localisation. Les autres ne satisfont que
partiellement leurs exigences et leurs envies. Ils oprent alors des choix en matire de type de
logements et dhabitats (collectif ou individuel, surface, confort, quipement), de stratgies et
de parcours rsidentiels (mobilit, assignation rsidence) ou encore en termes de localisation
gographique (loignement des centres urbains trop onreux, installation en priphrie malgr
les contraintes de transports et de temps). Quand bien mme certains vux ditinraires

Partie I II III
rsidentiels seraient exaucs, ils ne garantiraient pas la prennit des situations ou bien leur
russite (Bertaux-Wiame, 1992 ; Jaillet, 2004).
Ces crises du logement simposent comme un enjeu majeur pour laction publique. Depuis ces
dix dernires annes se succdent lois ou plans nationaux dirigs vers lensemble des secteurs du
logement. La conjonction dun contexte conomique trs contraignant couple aux inflexions 67
rcentes des politiques du logement contribuent durcir les contours des fonctions sociales des
trois grands secteurs de loffre de logements (Driant, 2011b). Ainsi, laccession la proprit se
concentre sur les mnages aiss ou dj propritaires pendant que les HLM se pauprisent et que
le parc locatif priv se spcialise toujours un peu plus. Comme le rappelle J.-C. Driant (2011b),
les politiques du logement, nonces au niveau national, sont dambition modeste et plus souvent
guides par lexigence budgtaire que par la hauteur des dfis quils soient sociaux ou bien
encore environnementaux.

Priorits, acteurs et nouvelles prconisations

La synthse que nous proposons prsent dresse un panorama du logement et de l'habitat en

France depuis 1950. Elle montre comment la formulation des priorits est le tmoin des actualits
(socio-conomique, politique, etc.), des formulations rglementaires, des prises de position
politique, voire idologique, ainsi que dautres dimensions peu ou pas dveloppes au cours de
ces deux chapitres (techniques de construction, matriaux, courants architecturaux, etc.). Cette
synthse saccompagne dune frise chronologique construite par nos soins. Elle rend compte
de lvolution de la construction neuve, logements autoriss et logements commencs, depuis
1950. Plusieurs indicateurs thmatiques permettent en outre de contextualiser cette volution.
Elle introduit galement, dans un cadre temporel continu, les quatre grandes priodes dfinies.
En effet, au-del des csures temporelles opres depuis le dbut de notre dveloppement, les
priorits du traitement de la question du logement se superposent et sagrgent expliquant
la fois le maintien, la dimension quantitative de la construction neuve par exemple, et les
rsurgences, exemple du mal-logement, des problmatiques depuis 1950. Ces grandes priorits,
dont la dernire na pas encore rvl toutes ses composantes (cf. Chapitre 3), sont ainsi
matrialises par trois reprsentations linaires. Le trac est continu lorsque la question du
logement est empreinte quasi exclusivement de cette priorit. Il est discontinu lorsquelle nest
plus prioritaire, sans quelle soit pour autant mise sous silence. Enfin, il est discontinu mais aux
pointills resserrs lorsque la force de son expression en fait une priorit essentielle. La synthse
est galement construite partir de planches photographiques illustrant les formes urbaines,
dhabitats et de logements, produites depuis 1950. Elles se veulent une chronologie illustre,
aux thmatiques, non exhaustives et non exclusives, privilgiant une lecture transversale des
priorits de lensemble de la priode couverte jusqu prsent. Les exemples prsents ne doivent
toutefois pas masquer les effets de taille et de lieux. Nous utilisons galement, lorsque cela est
possible, dautres types de documents graphiques (plan masse, coupures de journaux, etc.) afin
de complter les supports photographiques.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 68
Conception, ralisation : A. Taburet, J. Buard, 2011. Sources : daprs CGDD/SoeS ; INSEE ; Sitadel et Sit@del2 ; Heugas-Darraspen, 1994 ; FPI, 2010.

Figure 2.4. volution de la construction neuve en France, de 1950 2010

Contexte 1er choc ptrolier 2nd choc ptrolier Dbut de la crise mondiale Crise nancire
de limmobilier et conomique
Trente Glorieuses

Lois Loi Cadre LOF Lois de dcentralisation Loi Besson LOV Loi SRU Loi Borloo Loi ENL Loi DALO

Amnagement /
Urbanisme oprationnel ZUP ZAD ZAC / POS / SDAU PLH PLU / SCOT

Habitat / Cration ANAH OPAH / PALULOS / ZUS PNRU / ANRU

Politique de la ville HVS

Politique du
logement Cration du Lancement du
march hypothcaire concours Chalandon
Dispositif Scellier
en milliers
700 000 Institution de Dispositif de Robien
lpargne-logement
Dispositif Besson
Rforme du nancement
Dispositif Prissol
600 000 du logement
Dispositif Mhaignerie et Quils-Mhaignerie
PTZ+
500 000

PTZ
400 000

Plan Courant
300 000

Loger
200 000
Construire et habiter diffremment

Habiter lexistant
100 000
Crises et contraintes
Partie I II III

0
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Logements commencs (en milliers/an) Logements autoriss (en milliers/an) Croissance annuelle du nombre de mnages (en milliers)
Loger. La priode d'aprs-guerre souvre sur un effort sans prcdent de la construction neuve impuls
par lintervention massive de ltat. La part de logements construits aprs la guerre passe ainsi de 15 %
50 % entre 1960 et 1980 (Clanch et Fribourg, 1998). Laccroissement du parc tente de rpondre
la fois la pnurie sculaire de logements davant guerre et la croissance dmographique de laprs-
guerre. Ltat se mobilise face lurgence loger et appuie la construction des grands ensembles qui
suivent gnralement linscription gographique des ZUP travers le territoire national (cf. Planches 2.1 69
et 2.2). Les oprations se multiplient rivalisant dans leurs tailles par l'industrialisation du btiment et la
constitution dun appareil de construction qui leur est ddi. Les organismes de HLM, ainsi que la CDC
par lintermdiaire de ses filiales, assurent ainsi en grande partie la production de cet habitat qui simpose
comme la forme dominante de la production du cadre bti et qui accompagne la croissance des villes,
grandes et moyennes, et de leurs priphries. Dans le mme temps, la promotion immobilire se constitue
et saffirme petit petit au sein de cet appareil au gr des financements distribus par les pouvoirs publics.

Planche 2.1. Urgence loger

Le bidonville du quartier de Mons Saint-tienne. Le bidonville de Nanterre. Source : J. Pottier, 1956.

Source : L. Leponce, 1966.

Tentes installes sur le pont des Arts, Paris, en 2010, par le Affiche de la Fondation Abb Pierre relative linadquation entre
collectif des associations de lutte contre le mal-logement. composition des mnages et surface disponible du logement.
Source : T. Camus, article Le Monde, 2010. Source : Fondation Abb Pierre, 2010

La priorit du loger se pose de nouveau ds les dcennies 1980 et 1990 puis, avec encore un
peu plus dinsistance, au cours des annes 2000. Nous constatons cependant une variation. la

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 problmatique du loger , qui relve dune ncessit lmentaire de possder ou de louer un toit,
se substitue celle de se loger qui relve, non plus uniquement de la problmatique du non-
logement, mais de celle de disposer dun logement en adquation avec ses besoins (financiers,
surface, quipements, etc.). La question du logement se dote ainsi dune dimension qualitative
que traduit en partie le passage du loger lhabiter et du logement lhabitat.
70
Planche 2.2. Grands ensembles et ZUP

Vue arienne de La Pauline Marseille, ensemble de 975 Logecos.

Source : Archives de la DDE des Bouches-du-Rhne, 1955.

Plan masse de la Pauline. Source : Archives dpartementales des

Bouches-du-Rhne, 1955.

En 1962, ce site de la ZUP de Kermoysan est retenu parce

qu'il constitue une zone relativement dserte de la banlieue
Plan de la ZUP de Kermoysan Quimper. quimproise. Au second plan, les premiers immeubles de la ZUP.
Source : Mairie de Quimper, 1963. Source : Mairie de Quimper, 1963.

Construire et habiter diffremment. Au tournant de la seconde moiti des annes 1970, le spectre
quantitatif sloigne peu peu. La construction neuve opre alors un rajustement la baisse de ses
niveaux de production. Dans le mme temps, labandon de la production de logements collectifs
est progressivement act par les pouvoirs publics dont les nouvelles orientations sont favorables au
dveloppement de laccession la proprit et de la maison individuelle pour laquelle souvre une priode
faste de production (cf. Planche 2.3). En rpondant laspiration des Franais pour ce type dhabitat, la
politique du logement participe au processus de priurbanisation et l'talement des villes. Lappareil de

Partie I II III
production se rorganise autour de cette nouvelle forme de production partir duquel les constructeurs
de maisons individuelles et les promoteurs de village tirent leur pingle du jeu (cf. Planche 2.4). Aux
cts de la construction neuve, le parc dj construit saffirme peu peu, soutenu par son introduction
dans la rforme du financement du logement de 1977. Cette politique en faveur des quartiers anciens
illustre un mouvement plus large de reconqute des quartiers centraux et pricentraux.
71
Aujourdhui, lhabitat individuel reste fortement sollicit par les Franais au mme titre que le
statut de propritaire. Le parc de logements, qui slve actuellement 32,8 millions de logements
dont 82 % de rsidences principales, est compos de 57 % de maisons individuelles et 43 %
de logements collectifs (CGDD/SOeS, 2011b). Quant au statut de propritaire, il reprsente
57,5 % des mnages en 2007, la part restante se partageant entre locataires du secteur priv,
24 %, et du secteur public, 18,5 %. Alors que lencouragement pour laccession la proprit
est fortement renouvel depuis 2000, lhabitat individuel est de plus en plus chahut par
les nouvelles problmatiques environnementales qui questionnent sous un prisme nouveau les
termes dtalement urbain, de densification ou encore celui de mobilit.

Planche 2.3. Habitats individuels

Les maisons Leroy Haricot participent au dveloppement pavillonnaire

Les Chalandonnettes, ces maison individuelles construites suite
de la ville du Mans. Elles accueillent des populations auparavant
l'initiative de Albin Chalandon en 1969. Source : Ministre de
locataires devenues propritaires. Source : A. Taburet, 2011.
lquipement, des transports et du logement, non date.

Les maisons darchitectes contemporaines du Parc de Chessy. Ces

Les maisons du Parc de Lsigny, commercialises en 1968 par le grandes maisons, 130 180 m2, sinsrent dans un environnement
promoteur tasunien Levitt. Source : A. Taburet, 2008. paysager soign au sein du Val dEurope. Source : A. Taburet, 2008.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 Planche 2.4. Acteurs de la construction pavillonnaire

72

Publicit pour les maisons Imagination. Source : Bouygues, non date.

Affiche de promotion pour le Villagexpo de Saint-Michel-

sur-Orge dans l'Essonne. Source : Ministre de l'quipement,
secrtariat au logement, 1966.

Le constructeur Levitt en couverture du Time. Les

pavillons individuels en arrire-plan voquent de faon
schmatique la production du promoteur. Source :
Time, non date.
Feuillet publicitaire pour les Maisons Houot vantant
les avantages de la fabrication en usine du logement
individuel. Source : Maisons Houot, 1986.

Partie I II III
Habiter lexistant. partir du milieu des annes 1980, la construction neuve entre dans une
phase de stabilit. Le systme dominant de production du cadre bti des annes prcdentes est
une nouvelle fois remis en cause. Ltat poursuit son dsengagement en ne rvaluant pas, par
exemple, les plafonds du PAP. Il en rsulte un recul de la construction individuelle amorant
paralllement un ralentissement de la priurbanisation et un recentrage de la croissance urbaine.
Au dsengagement financier de ltat se substitue en outre une offre de financement des acteurs 73
financiers et bancaires qui entrane le dveloppement du march de loccasion vers lequel les
mnages se tournent pour engager lacquisition de leur rsidence principale. Nouvelle offre, le parc
existant fait galement lobjet dintenses oprations damlioration et de rhabilitation pouvant
conduire, dans certains cas, des oprations de destruction et de dmolition, solution radicale
face au lourd hritage des grands ensembles de laprs-guerre. Le retrait de ltat doit cependant
tre nuanc par son soutien au locatif priv par le biais des toutes premires mesures dincitation
linvestissement dont les effets sont autant attendus du ct de la demande que de loffre.
La dissociation qui sopre entre construction neuve et offre de logements confirme le rle
prpondrant pris par lhabitat existant. Ce dernier occupe toujours aujourdhui un rle central
au sein du parc de logements. En effet, selon les perspectives tendancielles et les projections
tablies, la majeure partie du parc de 2050 est dores et dj construite (Traisnel et al., 2010).
Cette place centrale de l'existant tient essentiellement au faible rythme de renouvellement du
parc. Ceci sexplique dune part par les faibles niveaux de destruction et, dautre part, par
des niveaux de construction neuve qui ne contribuent quessentiellement la croissance de
ce parc et non son renouvellement. Malgr tout, par la conjugaison du dynamisme de la
construction neuve lors de la dcennie 2000 et par effet mcanique, la part des logements
construits depuis 1999 progresse fortement pour stablir plus de 12 % en 2010 (CGDD/SOeS,
2011b). Cependant, les logements construits avant 1949 reprsentent aujourdhui encore 34 %
du parc total et ceux construits avant 1975 forment au total 60 % de ce mme parc (ibid.).
Comme en tmoigne le lancement des oprations ANRU et la dfinition de leurs primtres proches
de ceux des grands ensembles et des ZUP, la France manuvre aujourdhui encore avec les formes
urbaines hrites dune urgence construire (cf. Planche 2.5). Critique puis abandonne, la
rnovation urbaine opre son retour dans le giron des actions pour le logement et plus globalement
dans celui des politiques de la ville. Mixits fonctionnelles et sociales, proximit ou encore qualit de
lhabitat simposent entre autres comme les nouveaux prceptes guidant les oprations damnagement
et de ramnagement lchelle du quartier comme celle du logement. En outre, le parc ancien est
actuellement rinterrog sous le prisme des problmatiques environnementales et particulirement
nergtiques. Au-del du collectif, cest lensemble dun parc volumineux et nergivore que se
posent les rcentes problmatiques de durabilit pour lesquels particuliers propritaires et bailleurs
sociaux sont les premiers invits reconsidrer lisolation thermique de l'enveloppe btie ainsi que
les consommations nergtiques de leur logement.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 Planche 2.5. Focus sur Les Courtillires Pantin, Seine-Saint-Denis

Vue semi-arienne de lensemble du quartier construit partir de

1954. Au premier plan, le Serpentin long de plus dun kilomtre.
Source : Ministre de l'quipement, non date.

74

Le plan masse du quartier. Source : Dpartement de la Seine-Saint-

Denis, Ville de Pantin, 1956.

Plan des faades de la Tour toile. Source : Dpartement de la Seine-

Saint-Denis, Ville de Pantin, 1956.

En 2006, le projet de rhabilitation du Serpentin est valid par

l'ANRU. Source : www.batiactu.com/, consult le 28 octobre 2011.

Le btiment Tnine, livr en 2008, sinscrit dans le projet de

Le Serpentin retrouve des couleurs en 2009 aprs que les appartements renouvellement urbain du quartier des Courtillires. 36 logements,
aient t rnovs et lisolation extrieure refaite. SourceChapitre : www. un centre municipal de sant et une pharmacie compose l'ensemble.
batiactu.com/, consult le 28 octobre 2011. Source : H. Abadie, 2011.

Partie I II III
Crises et contraintes. La construction neuve retrouve, partir du dbut des annes 2000,
des niveaux quelle na pas connu depuis longtemps. Cette hausse de la production rsulte
du dynamisme de la sphre prive. Les promoteurs privs profitent du maintien et du
renouvellement des mesures en faveur de linvestissement locatif pour produire des logements
collectifs. Les particuliers bnficient pour leur part de la rforme du PTZ afin d'assouvir
leur dsir de proprit et dhabitat individuel. Quant la promotion publique, il est encore 75
trop tt pour juger de la prennit de la reprise de la construction observe en fin de
priode. Remarquons toutefois que le logement social poursuit la mutation de sa production
(cf. Planche 2.6). Parmi les 4 508 500 logements au 1er janvier 2010 qui composent ce parc
social, 15,7 % sont des logements individuels, contre 12,5 % en 2000, la faveur dune
progression du nombre de logements individuels mis en service chaque anne depuis le dbut
de la dcennie (CGDD/SOeS, 2011c). Bien que cette part reste modeste, elle rend dsormais
effective la dissociation entre habitat collectif de grande taille et logement social.
Cette parenthse ferme, les conditions favorables qui contribuent cette faste priode,
conditions de prt et allongement des dures de prt, se trouvent trs rapidement
bouscules par larrive maturit des symptmes des crises du logement (cf. Planche 2.1).
Les ingalits face au logement, particulirement face laugmentation de son cot, se
renforcent contribuant accrotre un peu plus les diffrences entre les mnages selon leurs
statuts doccupation et le type de logement occup. Le parc social ne remplit plus son rle
et les trajectoires rsidentielles des mnages les plus modestes sont bloques. Les annes
2000 confirment alors la rsurgence dune formulation sociale de la question du logement
laquelle la frnsie lgislative tente dapporter des rponses (Cordier, 2011).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Crises et contraintes
 Planche 2.6. volutions du logement social

76

19 logements sociaux PLUS, dont 12 en collectifs et 7 en

individuels, livrs en 2005 Vert-Saint-Denis, en Seine-et-
Marne, par le bailleur social les Foyers de Seine et Marne. Source :
B. Fougeirol, 2008.
Les Hautes Formes, rsidence livre en 1979 Paris. Ce petit ensemble
dhabitat social, dont les 209 logements sinscrivent autour dune rue,
dune place et de cours, rompt avec la brutalit de lurbanisme vertical.
Source : J.-M. Monthiers/ADAGP, 2009.

La Cit Michelet, un des plus grands ensembles construit la in des Bordeaux, la rsidence Arc-en-Ciel, conue et livre par larchitecte
annes 1970 Paris comptant 16 tours de 18 tages et un btiment Bernard Bhler en 2010, illustre la rupture architecturale et conceptuelle
barre de 8 tages, accueillant au total prs de 1 800 logements. Source : davec ses prdcesseurs l'arrire-plan. La rsidence compte
A. Taburet, 2011. 40 logements locatifs sociaux et des bureaux. Source : A. Taburet, 2012.

IDs la premire moiti des annes 2000, de nouveaux enjeux regroups sous le vocable du
dveloppement durable imprgnent la construction neuve comme le parc existant. L'conomie
des ressources, la mobilit, la mixit sont autant de problmatiques participant la formulation
d'une nouvelle priorit formule sous le sceau de la durabilit et s'ajoutant une stratification
dj riche. Le Chapitre suivant s'attache alors dfinir cette nouvelle priorit et dterminer
les contours de sa rencontre avec la promotion immobilire prive
 Chapitre 3.
La durabilit, nouvelle priorit
[ Produire la ville aujourd'hui ]
77

Alors que les grandes priorits du logement tendent converger pour sagrger la charnire
du changement de sicle, de nouvelles problmatiques regroupes sous la thmatique globale
du dveloppement durable mergent. Ce dernier simpose trs rapidement comme un
rfrentiel majeur (Theys, 2010) et comme une nouvelle injonction dans la formulation
des politiques internationales, nationales et locales, quelles soient de dveloppement,
damnagement ou bien encore durbanisme. Le dveloppement durable ouvre alors la voie
une (r)interrogation de la production de la ville. Ainsi, alors que la ville classique devait tre
belle, la ville moderne devait tre radieuse, la ville contemporaine doit tre durable (Monin,
Descat et Siret, 2002).
De la ville au logement, la durabilit se dcline chacune des chelles gographiques. Malgr
le lancement des dmarches coQuartier et coCit, le Grenelle de lenvironnement appuie
essentiellement le traitement de lenjeu des consommations nergtiques et des missions de CO2
lchelle du btiment rsidentiel. Les promoteurs immobiliers privs sont ainsi expressment
mobiliss pour rpondre cette prescription. Des allers-retours sont-ils possibles partir de
cette chelle ? Les promoteurs privs peuvent-ils oprer lensemble des chelles de la ville
durable ? La problmatique de la durabilit dfinit-elle une nouvelle typologie des promoteurs
privs quant leur positionnement, leur production et leurs chelles de production ? Avant
d'adopter le point de vue scalaire du Grenelle et des promoteurs, il s'agit de l'largir afin de
mieux comprendre le jeu de poupes russes et l'articulation entre les diffrentes chelles : ville-
quartier-btiment-logement.

De la ville durable au logement durable

L'mergence du dveloppement durable

Lorsqu'en 1987 le Rapport Brundtland introduit et dfinit la notion de dveloppement

durable, dfinition qui s'impose encore aujourd'hui, londe de choc et de propagation qui
sen suivra nest pas encore perceptible. Elle mne pourtant un sisme historique majeur
(Theys, 2010) qui se mesure aujourdhui laune des usages, des initiatives, des controverses
galement, qui animent la notion et sa mise en uvre. Le Rapport Brundtland ractualise, sous une
forme beaucoup plus consensuelle puisquil ne remet pas en cause lide de croissance conomique, les
rflexions sur l'articulation entre le dveloppement conomique et la dgradation de lenvironnement
 plantaire. Le dveloppement durable se pose alors comme l'hritier de lcodveloppement qui prvaut
depuis la premire Confrence des Nations Unies sur lenvironnement tenue Stockholm en 1972.
Nous nchappons pas la rgle tacite dictant chaque recherche consacre de prs ou de loin au
dveloppement durable une reprise d'une dfinition aujourd'hui devenue clbre : le dveloppement
durable est un dveloppement qui rpond aux besoins du prsent sans compromettre la capacit des
78 gnrations futures de rpondre aux leurs (CMED, 1987). Notons qu'il est toutefois difficile de ne
pas s'y rfrer tant cette dfinition invoque l'ouverture d'un nouveau projet global repositionnant
cur de la rflexion lexigence d orienter les choix de dveloppement de manire prendre
en compte les besoins des populations pauvres et des gnrations futures (Emelianoff, 2011).
La gense de son mergence, ainsi que la dfinition de ses contours et de son contenu, font
depuis lobjet dimportants investissements scientifiques. Afin dviter toutes redondances
inhrentes aux travaux dj riches et complets relatifs lirruption du dveloppement durable,
nous reprenons simplement les trois convictions la base de la notion mises en vidence par
C. Emelianoff (2011) et clairant le pourquoi du dveloppement durable .
La notion repose tout dabord sur une redfinition des chelles spatio-temporelles, chelle plantaire
et temps long, allant au-del de la simple exprience vcue. Le dveloppement durable couple
ensuite les questions environnementales et sociales par ladoption dun principe de justice largi
envers les gnrations prsentes, quit intragnrationnelle, et envers les gnrations futures, quit
intergnrationnelle. La notion sappuie enfin sur la ncessit dintervenir en amont des problmes,
de rechercher un dveloppement intrinsquement multidimensionnel en se dgageant des logiques
sectorielles et de lconomisme ambiant. Le dveloppement durable doit ainsi rorienter, entre autres,
les modes de production de lenvironnement urbain ainsi que les modes de vie qui sy rattachent.
En sloignant la fois de son cocon originel et de lobjet mondial quil tait lors de sa phase
dmergence, le dveloppement durable se dcline progressivement toutes les chelles du
territoire. Il rinterroge les socits urbaines sur leurs modes dorganisation de lespace, leurs
modes dhabiter et de se dplacer, les nouvelles technologies de production et de communication,
la gestion des ressources naturelles, les conditions dexistence et la qualit du cadre de vie des
citadins (Da Cunha et al., 2005a). Les modes de production de la ville ne sont pas non plus
omis, tissant un peu plus les liens entre le dveloppement durable, la ville et ses producteurs.

La ville durable

La diffusion de la problmatique

Bien quil apparaisse pour la premire fois en 1988 dans le cadre du programme Man and
biosphere (MAB), ce nest quau cours des annes 1990 que le terme de ville durable monte en
puissance sur fond de changement climatique, de pollutions globales et de croissance urbaine.
La question de la ville est peu prsente dans les premiers travaux sur le dveloppement durable
(Emelianoff, 1999). Pour C. Emelianoff (2011), cette absence sexplique dune part par le fait
que la ville renvoie un objet transversal et complexe qui ne peut tre apprhend sans
quun certain nombre de questions thmatiques, telles que le changement climatique, naient

Partie I II III
t claircies au pralable . ses dbuts, la problmatique du dveloppement durable sattache
donc des thmes sectoriels avant daborder les enjeux territoriaux (ibid.). Dautre part, la
problmatique de la ville durable tarde se dployer face au regard port sur la ville qui reste
longtemps empreint de ngativit (ibid.)
La problmatique de la ville durable, ou du dveloppement durable urbain 1, constitue donc 79
un aprs-Rio (Emelianoff, 2007a). Depuis plus de quinze ans 1 Bien quil soit couramment utilis lun
maintenant, le dveloppement durable simpose et redfinit les pour lautre, le terme de ville durable,
ou sustainable city, dsigne un
politiques urbaines en Europe devenant mme le principal rfrentiel horizon politique de porte lointaine,
des politiques publiques damnagement et durbanisme (Wachter, sert de rfrentiel prospectif et rfre
aussi la longue dure, au sens de
2003). De nombreux chercheurs, dhorizons diffrents, analysent Braudel (Emelianoff, 2007a). Le
depuis la territorialisation du dveloppement durable ainsi que son dveloppement durable urbain renvoie
quant lui plutt au processus
inscription au cur des agendas politiques urbains (voir notamment : dinternalisation du dveloppement
Emelianoff, 1999 ; Da Cunha et al., 2005 ; Hamman, 2008 ; durable dans lurbanisme et les choix
locaux de dveloppement , soit sur un
Hamman et Blanc, 2009 ; Villalba, 2009 ; Emelianoff et Stegassy, mode oprationnel (ibid.)
2010 ; Bal, Gauthier et Pinson, 2011).
La problmatique de la ville durable se construit peu peu sous la houlette dacteurs europens
dont C. Emelianoff, travers ses travaux, particulirement le dernier en date, Les pouvoirs
locaux dans la mondialisation cologique : remodeler lenvironnement plantaire et urbain 2 (2011),
offre une observation acre. Il nest donc pas surprenant que les 2 Dossier dhabilitation diriger les
paragraphes suivants, relatifs aux traits saillants constitutifs de la recherches : Amnagement de l'espace
et urbanisme : Universit du Maine,
problmatique, empruntent cet auteur ayant plac trs rapidement volume 1, 424 p.
la gense de la problmatique de la ville durable au cur de ses
recherches (Emelianoff, 1999).
En revenant aux racines de la ville durable, l'auteur montre tout dabord que larticulation des
chelles spatio-temporelles est constitutive de la problmatique de la ville durable. La durabilit
locale se dfinit ainsi par la prise en compte de nouveaux enjeux globaux, climat en tte, quil sagit
dapparier avec un dveloppement territorial (Emelianoff, 2007a). Cet appariement des chelles
contient donc toute la complexit, mais galement loriginalit, des politiques de dveloppement
urbain durable. La globalisation rendant aujourdhui lenvironnement urbain et lenvironnement
terrestre interdpendant, lespace et le temps simmiscent au cur du dfi de la durabilit urbaine.
La dfinition de cet horizon commun fragilis nimpose pas de voie ou de modle daction prdfinis.
La problmatique de la ville durable est en effet toujours relative des contextes gographiques
spcifiques (milieux go-historiques, cologiques, culturels, jeux dacteurs) induisant une adaptation
des politiques chacun dentre eux (ibid.). Lauteur ajoute en outre que la vision de la ville durable
ne peut tre monolithique puisquen sappuyant sur des jeux dacteurs (pressions, militances, conflits,
etc.), elle entrane dans son sillage une diversit dacceptations, de positionnements, dexpriences et
de pratiques. Le rfrentiel de la ville durable simpose donc, tout en gardant du jeu , ouvrant la
voie une large gamme dappropriations (ibid.).
Un deuxime trait de la problmatique de la ville durable rside dans la remise en question
de la vision hyginiste et fonctionnaliste hrite de lurbanisme moderne (Emelianoff, 1999).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Cette ide fait cho au diagnostic opr par la Commission Europenne dans le Livre vert sur
lenvironnement urbain (1990). Selon C. Emelianoff (1999), il se rsume en trois points
essentiels. La structuration par lurbanisme moderne (fonctionnalisme, zonage, table rase) est tout
dabord responsable de dysfonctionnements obligeant reconsidrer les principes de lurbanisme.
Ensuite, la faible qualit de lenvironnement urbain est un point aveugle des politiques urbaines
80 alors mme quil reprsente le quotidien de trois-quarts des Europens. Enfin, les politiques
environnementales profitent essentiellement aux espaces naturels et ruraux peu habits dlaissant
souvent lurbain. Pour reprendre les termes de C. Emelianoff (2010a), la problmatique de
la ville durable porte donc la fois une pense critique et une pense pragmatique . Critique,
parce quelle met en vidence linadaptation des villes des fonctionnements cologiques locaux
et globaux. Pragmatique, parce quelle repose sur laction, lexprimentation et la confrontation
dexpriences plutt que sur lapplication dun modle thorique.

Lhypothse du tournant urbanistique

Loin dtre une nouvelle idologie, la ville durable remet en question les pratiques urbanistiques
et leurs acteurs. Les principes dun nouvel urbanisme se dessinent sous limpulsion dune
durabilit de plus en plus prgnante alimentant lhypothse dun tournant urbanistique
(Emelianoff, 2007b). Bien que les tendances lourdes des volutions urbaines aillent en partie
contresens de ces orientations (les temporalits urbaines, la force des inerties, les rsistances
conomiques, politiques, et culturelles), lurbanisme durable se diffuse, particulirement sous
la forme de quartiers durables (Emelianoff, 2007a et 2010).
Au cours de la dernire dcennie, la diffusion de la notion de ville durable se poursuit
corrlativement la monte dune tension de plus en plus manifeste entre fuite en avant
technologique et remises en question dun modle de dveloppement (Emelianoff, 2010). Alors
que la ville durable prend son envol dans un contexte marqu par la fin de la Guerre froide, le
Sommet de Rio ou encore lunification et la construction europenne, le contexte actuellement
en construction se caractrise par lemprise de la globalisation. Lenvironnement devient un
levier de la performance et de comptitivit conomique puis, celui du renouvellement de la
croissance (ibid.). Pour l'auteur, cette tension peut alors tre perue comme constitutive du
tournant urbanistique luvre.
Ces volutions tendancielles freinent les nouvelles perspectives ouvertes par la ville : cologique,
bioclimatique, post-carbone, etc. (ibid.). Ce mme auteur lit dans la vivacit des confrontations entre
les anciens cadres danalyse et de reprsentation et lurgence de rduction des Gaz effet de serre (GES)
ou encore dans les nouvelles aspirations au bien-tre urbain et environnemental, une vraie difficult
la poursuite de ces perspectives. La mise en uvre du dveloppement durable urbain est en outre
rendue difficile par linadaptation des cadres rglementaires, politique et fiscaux (Emelianoff,
2007a et 2010). Lexemple de ltalement urbain est ce titre vocateur tant les encouragements
la priurbanisation, par le biais des politiques du logement, sont plus puissants que les freins (ibid.).
Ce modle urbain extensif est pourtant aujourdhui au cur des dysfonctionnements et des maux
de la production urbaine et revisit par la problmatique de la ville durable. Enfin, la mise en uvre
du dveloppement durable urbain est dautant plus difficile que les bnfices sont insuffisamment

Partie I II III
valus et mis au regard des cots (ibid.). Cela ne facilite donc pas les bifurcations et conduit
considrer le dveloppement durable comme non rentable.
Au cours de la priode de laprs-Rio , le dveloppement durable simmisce donc hors du cercle
restreint de ces prescripteurs internationaux. En sappuyant sur la conviction que lavenir de
la plante dpend de responsabilisations en chane jusquau niveau le plus local (Emelianoff 81
et Stegassy, 2010), le dveloppement durable urbain confre un dbut doprationnalit au
concept de dveloppement durable (Emelianoff, 2011). La production de la ville se trouve
renouvele par la possibilit de faire de la ville un acteur, sinon un laboratoire grande chelle,
du dveloppement durable (Allemand, 2009). Linflchissement de la problmatique du
dveloppement durable dans le champ urbain ne manque invitablement pas de responsabiliser
lurbanisme. Lchelle du quartier offre alors une dclinaison territoriale pertinente la mise
en uvre de la durabilit urbaine. Le tournant urbanistique qui sopre ne pouvant faire
lconomie dune problmatisation de lensemble des chelles de lhabiter (Da Cunha, 2011),
le passage de la ville au quartier durable constitue donc un second tage du cheminement
devant nous conduire au logement.

Urbanisme et quartiers durables

C. Charlot-Valdieu et P. Outrequin sont certainement les premiers en France, initialement par

le biais du Centre scientifique et technique du btiment (CSTB), avoir considr lchelle du
quartier comme dclinaison oprationnelle du dveloppement durable. Ldification, depuis
une quinzaine dannes prsent, de quartiers durables et/ou 3 Les deux termes sont ici utiliss
coquartiers 3 lillustre, mettant en exergue une reconception de la indistinctement.
ville dans sa matrialit, son organisation et son fonctionnement. Dans le sillon du projet dessin
par la ville durable, les quartiers durables se caractrisent par la mise en uvre dune dmarche
projet visant rpondre, son chelle, aux enjeux globaux de la plante ainsi quaux enjeux locaux
afin damliorer la qualit de vie de ses habitants et usagers, et de contribuer la durabilit de la
ville (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2009a).

Lchelle du quartier, une mise en oprationnalit du dveloppement durable

Toujours en phase dexprimentation et de construction, les quartiers durables ne peuvent

prtendre la dfinition dun cadre strict. En intgrant au contraire une articulation des
chelles gographiques, temporelles et sociales, ils ne se donnent lire qu travers le cadre
contextuel dans lequel ils sinsrent. De ce contexte dcoule les conditions et objectifs phares
de leur ralisation. Des premires oprations, principalement concentres dans les pays
scandinaves et en Allemagne, leur diffusion travers lensemble des villes europennes,
lurbanisme durable, pour reprendre la mtaphore de C. Emelianoff (2011), clot au creux de
nids spcifiques et au cours de processus de nidification qui le sont tout autant. La diversit
et la multiplicit de ces critures bties de la ville durable (ibid.), ne seraient-ce que
celles aujourdhui observables en France (Lefvre et Sabard, 2009), rduisent quasiment au
silence toute analyse dogmatique. Les leviers dactions dont disposent les villes pour rpondre

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 avec cohrence aux enjeux globaux et locaux rendent striles toutes tentatives de check-list
des conditions sine qua non dun urbanisme durable. Si un modle thorique unique ne se
dcrte pas, il existe en revanche des constantes identifiables et identifies au sein des travaux
consacrs au sujet (voir notamment : Emelianoff, 2007b et 2011 ; Clerc et al., 2008 ; Charlot-
Valdieu et Outrequin, 2009a et 2009b ; Lefvre et Sabard, 2009 ; Souami, 2009 et 2011).
82 Ce qui frappe A. Da Cunha (2011) au sein des coquartiers, cest la volont de combiner
une srie de mesures qui se renforcent mutuellement : compacit et densification de lhabitat,
amnagements favorisant les dplacements en transports publics et les mobilits douces,
intensification du rapport la nature, habitat basse nergie, dveloppement dnergies
alternatives, cognration, gestion de leau .
Nous retrouvons donc au cur des quartiers durables, et des projets en cours, les questions
nergtiques et climatiques. Les pistes explores visent particulirement lamlioration
de lefficacit nergtique des btiments existants et la limitation des consommations des
btiments construire par un traitement de lenveloppe. Techniques, les mesures sont galement
organisationnelles. Elles portent plus largement sur larchitecture, les formes urbaines,
lhabitat, les modes dhabiter. Les relais au traitement thermique se nomment donc orientation,
compacit ou bien encore contigut du bti. Cest dailleurs l'ensemble des thmatiques de la
production de lnergie (locale, renouvelable) et de lnergie grise qui sont interroges, bien que
cette dernire ne soit pas encore bien approprie (Emelianoff, 2011).
La mixit, tant sociale que fonctionnelle, est un autre principe phare des quartiers durables. Elle
pose notamment la question de la ville des courtes distances, de la rhabilitation de la proximit
ou encore, celle de la compacit pense alors comme constitutive dune qualit de vie.
Les quartiers durables illustrent en outre laspiration humaine aux crins de verdure (Emelianoff,
2007b ; Lefvre et Sabard, 2009). La place accorde leau et la nature ne constitue pas seulement
une constante paysagre et qualitative. Elle appuie leurs relles fonctionnalits (permabilisation
des sols, purification, rgulation climatique, etc.) tout en modifiant les modes de cohabitation
humain-faune-flore, le rapport la densit et laccessibilit la nature (Emelianoff, 2011).
Les quartiers durables sont donc des traductions urbanistiques de grands principes socitaux
au premier rang desquels la protection de lenvironnement et la lutte contre le rchauffement
climatique font office de priorits. Les seuls impratifs dune moindre consommation (des
ressources, des espaces) et du dfi nergtique justifient lexprimentation de nouvelles
technologies de lhabiter et de nouveaux principes durbanisme (Da Cunha, 2011). Les
quartiers durables prfigurent ainsi la ville durable travers des expriences chelles rduites
puisquils replacent la question du dveloppement durable lchelle du morceau de ville. Les
quartiers durables symbolisent une puissance cratrice qui recentre le champ des possibles, tout
en supposant un changement sensible des comportements (Gauzin-Mller, 2001).
Ces nouvelles pratiques urbanistiques sont dores et dj connues comme en tmoignent
les coquartiers de premire gnration. Pousse en France par des politiques nationales
(concours coQuartier suite au Grenelle de lenvironnement), europennes (Concerto) voire
mme internationales (dmarche One Planet Living de la World Wildlife Fund [ WWF]dont

Partie I II III
le quartier Confluence, Lyon, est le premier exemple en France), leur ralisation approuve
lancrage de la durabilit des projets damnagement au cur des politiques urbaines. Ils
ne sont pourtant ni ncessairement la bonne chelle ni la solution gnralisable
pour fabriquer la ville durable puisqu'ils ne sont quun des niveaux pertinents pour
exprimenter, collectivement, la mystrieuse alchimie du passage de lintention lacte
(Da Cunha, 2011). 83
Les dmarches damnagement durable

Aux antipodes de tout dogme thorique dapplicabilit des principes devenus de fervents
reprsentants des coquartiers, les nouvelles pratiques urbanistiques, quelles prennent corps au
sein de quartiers durables ou non, nen demeurent pas moins aides et guides. Il est aujourdhui
devenu vident que les dcisions en matire damnagement urbain ne peuvent tre examines
sans rfrence au dveloppement durable (Da Cunha, 2005a), bien que parfois de manire
toute rhtorique. Afin de respecter lintgrit du projet initialement formul, chaque collectivit
peut opter pour une mthodologie dveloppe par ltat, ou par un de ses services dconcentrs,
des chercheurs, des associations ou bien encore, pour une mthodologie quelle a elle-mme
dveloppe. La prsentation succincte qui suit na rien dexhaustive.
LADEME met ainsi disposition des collectivits et des amnageurs, depuis 2006, l'Approche
environnementale de l'urbanisme (AEU). Cette dmarche globale et transversale est dveloppe
afin daider ces acteurs identifier et intgrer les proccupations environnementales et
nergtiques dans tout projet durbanisme, quil sagisse de planification (laboration et
rvision des PLU, des SCOT, etc.) ou durbanisme oprationnel. Elle a d'ailleurs fait l'objet d'une
publication par l'ADEME en 2006, Russir un projet d'urbanisme durable. Mthode en 100 fiches
pour une approche environnementale de l'urbanisme laquelle nous renvoyons le lecteur. Les
collectivits ayant un projet de rhabilitation et de renouvellement de quartier existant, peuvent
sappuyer sur la dmarche HQER propose par C. Charlot-Valdieu et P. Outrequin (2009a et
2009b). Lassociation HQE dveloppe galement une dmarche, HQE Amnagement, visant
encadrer lamnagement durable et appuyer le champ de lanalyse des consquences des choix
durbanisme des collectivits locales sur lenvironnement.
Dautres collectivits optent pour la dfinition de leurs propres outils destination des
amnageurs et/ou promoteurs. Bordeaux sest ainsi dote d'une Charte municipale dcologie
urbaine et de dveloppement durable de la ville de Bordeaux et d'une Charte de la
construction durable (Ville de Bordeaux, 2007 et 2010) destines encadrer et matriser les
projets damnagements et, plus globalement, voues la mise en uvre d'un dveloppement
durable urbain. Proche drive de lAEU, lApproche dveloppement durable dans les
oprations durbanisme (ADDOU) est quant elle une approche de lurbanisme dveloppe
dans lagglomration rennaise et labore par l'Agence d'urbanisme et de dveloppement
intercommunal de l'agglomration rennaise (AUDIAR), en collaboration avec l'ADEME et le
Conseil locale en nergie (CL). La dmarche intgre notamment de nouveaux thmes, en
particulier celui des formes urbaines, de la participation des habitants, de la mixit ou bien
encore celui du patrimoine.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Le btiment durable

Pour B. Peuportier (2008) le btiment est un lieu intermdiaire entre ses occupants et lenvironnement
extrieur ayant pour but de constituer un espace appropri aux activits prvues (logement, activit
professionnelles, etc.) tout en sintgrant dans un site . La ralisation de projet damnagement
84 durable implique donc dagir aux chelles spatiales et temporelles du btiment. Il sagit de considrer
dune part lenvironnement extrieur de ce dernier depuis ses abords , le site proche, la rgion,
jusquau niveau plantaire (ibid.), et de minimiser les impacts pour chacune de ces dclinaisons.
Il s'agit, d'autre part, de prendre en considration l'chelle intermdiaire, celle du dedans et du
dehors , celle de la circulation des personnes et des biens, de la protection, de la qualit esthtique
de lenveloppe, de la valorisation des flux naturels, des connexions aux rseaux deau, dnergie,
de transports, de gestion des dchets (ibid.). B. Peuportier distingue enfin une troisime chelle,
l'environnement intrieur, sur laquelle nous reviendrons dans la suite de notre dveloppement.

La qualit environnementale

La qualit environnementale est indniablement une porte dentre privilgie en France, comme
en Europe, du traitement de la problmatique de la durabilit l'chelle du btiment. Apparue
en France au dbut des annes 1990 avec llaboration de la dmarche HQE, elle conduit les
professionnels mieux considrer les proccupations environnementales aussi bien lors de la
conception des btiments que lors de la phase de chantier (cf. Encadr 3.1). Dfinie comme une
dmarche de management de projet visant matriser les impacts dune opration de construction
sur lenvironnement, la dmarche HQE est donc explicitement une dmarche environnementale.
Elle se veut une manire innovante daborder en quipe la programmation, la conception, la
ralisation et la gestion des btiments , visant offrir un maximum de confort aux usagers en
prservant les ressources naturelles et les cosystmes (Gauzin-Mller, 2001).
Au-del de ce cadre franco-franais, dautres dmarches et dautres systmes de certification existent
travers le monde. Il s'agit, selon les pays, dapproches empiriques ou de dmarches performantielles.
Parmi les plus rpandus, citons le rfrentiel anglais Breeam, pour Building Research Establishment
Environmental Assessment Method, cr en 1990 et pionnier en matire de dmarche environnementale
(ibid.). Le rfrentiel tasunien Leed, pour Leadership in Energy and Environmental Design, cr
en 1998, est galement une dmarche phare utilise dans de nombreux pays dont le Canada, le
Brsil, l'Inde, l'Australie ou encore le Mexique. Notons que ces rfrentiels sont peu rpandus en
France et qu'ils mettent notamment l'accent sur le tertiaire. Remarquons galement que le CSTB,
qui a en charge la commercialisation de la certification HQE en France, et le Bre, Building Research
Establishment, organisme anglais commercialisant le Breeam, concluent un accord en 2009 afin,
dune part, de lutter contre Leed et, dautre part, afin dharmoniser les rfrentiels dvaluation de la
qualit environnementale des btiments dlivrs par ces deux organismes. Ce rapprochement vise
dvelopper et promouvoir lchelle europenne une mthode dvaluation ainsi quune marque
commune (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2009b ; Le Moniteur, 2010).
En France, la dmarche environnementale est aujourdhui dcline travers diffrents
rfrentiels et diffrentes certifications environnementales. Ils font plus ou moins rfrence

Partie I II III
 Encadr 3.1. Les quatorze cibles de la dmarche HQE
Matrise des impacts sur lenvironnement extrieur 6. Gestion des dchets dactivit
coconstruction : matriser les impacts dus au fait que lon 7. Gestion de lentretien et de la maintenance
construit un btiment Produire un environnement intrieur satisfaisant
1. Relation harmonieuse des btiments avec leur Confort
environnement immdiat
2. Choix intgr des produits et des matriaux de
8. Confort hygromtrique
9. Confort acoustique
85
construction 10. Confort visuel
3. Chantiers faibles nuisances 11. Confort olfactif
cogestion : matriser les impacts dus au fait que lon exploite un Sant
btiment 12. Conditions sanitaires des espaces
4. Gestion de lnergie 13. Qualit de lair
5. Gestion de leau 14. Qualit de leau

la dmarche HQE en y ajoutant une dimension performantielle lie lobligation de rsultats,

dicte par les rglementations thermiques et le Grenelle de lenvironnement, que la HQE
ne prne pas. Cette multiplication des dmarches sexplique en outre par une volont de
rpondre au plus prs des diffrentes attentes, celles des propritaires, des locataires et celles
des matres douvrages quils soient lus ou promoteurs, et de prendre en considration la
diversit du secteur btiment. Ce dernier nest donc pas considr comme un tout mais, au
contraire, envisag dans ses diffrentes dclinaisons. Les certifications environnementales
de type Qualitel ou Habitat et Environnement (H&E) offrent de nouveaux rfrentiels, de
nouvelles alternatives pour les matres douvrage, en terme de confort, de performances
environnementales et de management. Ainsi, pour obtenir la certification H&E, le matre
douvrage doit satisfaire sept thmes environnementaux, dun rfrentiel inspir de la
dmarche HQE, dont trois sont obligatoires (organisation du projet, conomie dnergie et
rduction de leffet de serre, gestes verts). Quant au rfrentiel conduisant la certification
NF Btiment tertiaire dmarche HQE, il se compose des quatorze cibles de la dmarche
HQE. Le tableau 3.1 reprend synthtiquement loffre de certifications environnementales
actuellement disponible, dont le riche vocable cache des situations bien diversifies.
D'autres mthodologies existent afin d'analyser les impacts de la construction dans le domaine
de l'environnement. L'Analyse du cycle de vie (ACV) tudie ainsi les impacts d'un systme
comprenant l'ensemble des activits associs un produit depuis l'extraction des matires
premires jusqu' l'limination des dchets (Peuportier, 2008). l'aide de l'outil EQUER,
l'ACV peut tre ralise l'chelle du btiment. L'ACV est galement aujourd'hui applicable
l'chelle du quartier.

La qualit architecturale

Au-del de la seule dimension esthtique qui lui est, tort, parfois accorde, larchitecture
participe la durabilit de la ville. La qualit architecturale entre en cohrence avec les
objectifs de compacit, de densit comme avec les formes urbaines existantes (Charlot-Valdieu
et Outrequin, 2009b). Elle peut donc tre traite deux niveaux : d'une part l'chelle de
l'opration, btiment ou ensemble de btiments, et, d'autre part, lchelle du quartier et de
la ville.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.1. Les certifications environnementales en France

Spcificit

Anne de Organisme Confort et Confort Confort et

Secteur Type Nom de la certification
lancement certificateur matrise des et qualit services
charges environne- l'acqureur
86 mentale
Qualitel 1986 Cerqual

H&E 2003 Cerqual

Collectif et
individuel H&E DOM 2010 Cerqual
group
Rsidentiel
neuf NF Logement 2004 Cerqual

NF Logement dmarche HQE 2007 Cerqual

NF Maison individuelle 2000 Cequami

Maison
individuelle NF Maison individuelle
2006 Cequami
dmarche HQE
Cerqual
Patrimoine Habitat 2005
Patrimoine
Patrimoine Habitat et Cerqual
Collectif et Environnement (PHE) 2005
Patrimoine
individuel
group Cerqual
Patrimoine Coproprit 2010
Rsidentiel Patrimoine
existant
Patrimoine Coproprit & Cerqual
2010
Environnement Patrimoine

NF Maison rnove 2009 Cequami

Maison
individuelle NF Maison rnove dmarche
2010 Cequami
HQE

NF Btiment tertiaire
2005 Certiva
dmarche HQE
NF Btiment tertiaire en
Tertiaire - 2009 Certiva
exploitation dmarche HQE
NF Btiment tertiaire en
2010 Certiva
rnovation

H&E tablissement
dhbergement pour
personnes ges (EHPA) et
2009 Cerqual
tablissement dhbergement
Autre - pour personnes ges
dpendantes (EHPAD)

NF quipement sportif
2010 Certiva
dmarche HQE

Sources : www.qualite-logement.org ; C. Charlot-Valdieu et P. Outrequin, 2009a ; Le Moniteur, 2010 ; P. Maes, 2010.

Partie I II III
Dans une perspective de durabilit, la qualit architecturale renvoie tout dabord une
architecture situe 4 tablissant des liens avec lembotement des 4 Ce thme est le premier dune srie
contextes dans lesquels les projets sinsrent. Dans ce cadre, la de quatre constituant la Charte de
qualit architecturale de Blanquefort
qualit architecturale introduit des notions de simplicit, dans les (2010). Nous reprenons ici lensemble
formes ou les aspects, et de justesse, dans la qualit constructive. de ces thmes tant la charte nous
semble faire rfrence pour une
La palette des choix (modnature, matriaux, ouvertures, volumes, dinition de la qualit architecturale. 87
esthtiques et couleurs, etc.) laisse alors la porte ouverte une
grande diversit, tout en rejetant une architecture monotone et terne de type botes
chaussures . La qualit architecturale devrait galement exprimer une sensibilit aux usages
(commodit des espaces, dimensionnements, relations et fonctionnalits). Elle implique
alors un travail sur les plans et les fonctions (flexibilit, modularit), la lumire et lespace, la
qualit des espaces intermdiaires, telles que les loggias qui participent la qualit de vie en
terme despace comme en terme de confort thermique. La qualit architecturale se veut enfin
une architecture responsable. Respectueuse de lenvironnement, elle prend ncessairement
la question nergtique bras le corps ainsi que celle des flux de lair, de leau et de la
matire (ACV matriaux). Autant que puisse le permettre le site, lintgration des principes
bioclimatiques peut constituer un choix judicieux afin doptimiser les apports solaires. La
notion de responsabilit intgre en outre celle de cots, que lon sattache aux cots de
construction ou ceux de lexploitation, en prvision par exemple dune augmentation
des cots de lnergie. La qualit architecturale repose en finalit sur une troite relation
des besoins exprims par chacun des acteurs concerns. Elle induit les exigences du matre
douvrage auxquelles sajoutent d'un ct les capacits de rponse de larchitecte et du
constructeur (rglementations, techniques, etc.) et de l'autre, le bnfice de lusager profiter
de cette qualit.

L'co-conception

Lintgration des impacts environnementaux dans la conception des produits, lco-

conception, est une approche multi-critres (nergie, eau, sol, air, bruit, dchets, etc.)
et multi-tapes ( ACV du produit) (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2009a). Elle consiste
amliorer la qualit environnementale des btiments partir de la dtermination la source
des impacts environnementaux provoqus par la construction. Ces impacts peuvent tre
limits par le choix de matriaux et de techniques adaptes, ce que B. Peuportier (2008)
nomment les co-techniques . Le tableau suivant, extrait de louvrage co-conception des
btiments et des quartiers (Peuportier, 2008) illustre comment la combinaison de stratgies
appelle une varit de techniques concourant la poursuite de la performance du btiment
et sa qualit environnementale. Ce tableau illustre ainsi la varit des techniques mises
en uvre dans une construction et leur complmentarit dans une stratgie densemble
cohrente (ibid.). La liste nest d'ailleurs pas exhaustive et pourrait encore tre encore
dtaille.
Lco-conception nest donc pas fige et participe une stratgie d'ensemble cohrente. Si
lon considre BedZed, Beddington Zero Energy, clbre projet dco-conception il na pas

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.2. Techniques de moindre impact

Stratgie Rubrique Sous-rubrique Composante technique

isolation
rduction des ponts thermiques
dperdition
tanchit l'air
88 ventilation (rgulation et prchauffage)
vitrages (thermique et clairage)
nergie
apport solaire orientation
inertie thermique
Rduire les protections solaires
besoins rafrachissement inertie thermique
ventilation nocturne
robinets
douchettes
eau dbit rduit
rducteurs de pression
toilettes conomes
murs lgers si inertie non ncessaire
matriaux dmatrialisation
quantitatifs prcis
production d'eau chaude
solaire thermique chauffage actif
nergie chauffage et rafrachissement par systmes passifs
solaire photovoltaque production d'lectricit
Utiliser des
ressources biomasse chauffage
renouvelables toilettes
eau eaux pluviales
arrosage
structure bois, par exemple label Forest Stewardship Council (FSC)
matriaux
isolants produits de l'agriculture (par exemple paille, chanvre, laine, lige, etc.)
bois, gaz
combustible gothermie
rseau de chaleur
nergie quipement chaudire performante, cognration
clairage basse consommation
Limiter les
impacts lectromnager appareils de classe A
eau eaux uses toilettes, arrosage
recyclage isolants (papier, vtements), mtaux, bton (agrgats)
matriaux rutilisation menuiseries
moindre impact voir base de donnes Ecoinvent ou Inies (*)
rgulation du chauffage
rgulation de la ventilation
nergie
volets ou stores isolants
rduction des transports
gestion
comportements
Informer les eau comptage
usagers dtection de fuites
dchets tri
nergie quipements de chauffage
entretien eau rparation des fuites
bois, acier peinture, prservation
** Ecoinvent est une base de donnes dans le domaine des donnes dcobilan servant la ralisation des ACV, des bilans CO2, de la
politique intgre des produits, du management de cycle de vie, du design environnemental, de la certification environnementale et
dautres applications. Inies est une base de donnes publique et nationale de rfrence des Fiches de dclaration environnementale
et sanitaire des produits de construction (FDES) labores et mises en ligne linitiative volontaire des industriels.
Source : B. Peuportier, 2008.

Partie I II III
dquivalent (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2009a). Il rsulte de stratgies, de mesures
et de techniques qui lui sont propres. La dernire partie de l'ouvrage de B. Peuportier
(2008) est d'ailleurs consacre ces multiples exemples. L'co-conception ne s'exprime
pas uniquement sur le plan technique. Elle a galement des consquences conomiques,
sociales et environnementales (ibid.). Elle combine en outre des choix de conception laissant
un libre-arbitre quant aux choix des produits, des matriaux et des outils utiliss. Enfin, 89
la garantie d'un bon niveau de performance implique dagir sur les comportements des
occupants dun btiment.
Lco-conception est une bonne transition vers notre prochaine tape. Elle illustre dans un
premier temps la dclinaison que nous souhaitons mettre en vidence. Elle appuie, dans un
second temps, la ncessit de penser et de concevoir la durabilit lensemble des chelles
du quotidien, lensemble des chelles de lhabiter, et ce non pas uniquement dans un
effet dembotement mais galement dans les allers-retours qui se forgent entre ces chelles.
Il manque alors notre tableau une dernire, ou premire, chelle, celle du logement. La
poursuite de notre dclinaison sattache ds lors cet environnement intrieur (Peuportier,
2008), cette sphre du priv, avec ce quelle induit en termes dusages et de comportements.
Avant d'y arriver, nous proposons une cartographie des thmatiques composant et dfinissant
le quartier et le btiment durables partir de l'ensemble des dimensions voques jusqu'
prsent. Bien que les indicateurs sinspirent, en partie seulement, de grilles prsentes
par C. Charlot-Valdieu et P. Outrequin (2009b), il ne sagit pas dans le cas prsent dune
grille dvaluation, tel que peut ltre le modle INDI 2010 par exemple. La premire
reprsentation graphique reprend tout un ensemble d'indicateurs sans distinction ni
hirarchie et sans exhaustivit. La seconde reprsentation graphique agrge les indicateurs
par grandes thmatiques, un indicateur pouvant appartenir plusieurs thmatiques.
La courbe bleue est celle que lon pourrait considrer de lexemplarit. La meilleure
alternative est alors celle qui sloigne du centre sur une chelle de 0 10. La courbe rouge
nest que virtuelle.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.3. Cartographie du quartier durable par indicateurs et grandes thmatiques
.
Efficacit nergtique
Qualit d'usage des logements 10 Rhabilitation de l'existant
Qualit technique des logements Gestion des dplacements
8
90 Patrimoine existant Gestion de l'eau
6
Intgration du quartier la ville Consommation d'espace
et son environnement 4
Gestion des matriaux
Utilisation de ressources 2
renouvelables
ACV des btiments 0 Cohabitation humain/
faune/flore
ACV des matriaux
Mixit sociale

Impacts de la
construction Mixit fonctionnelle
Gestion des chantiers
Diversit de l'ofre de logements

Espaces verts Accessibilit aux services et aux quipements

Place de la voiture Qualit d'usage et qualit urbaine des espaces publics
Cheminement

nergie et climat
10

8
Qualit des logements conomie et gestion
6 des ressources

Qualit architecturale 0 Mixits et diversit

Espaces publics et quipements

co-conception et ACV

Qualit environnementale

Partie I II III
 Figure 3.4. Cartographie du btiment durable par indicateurs et grandes thmatiques
.
Efficacit nergtique
Adaptabilit fonctionnelle 10 Rhabilitation de l'existant
Modularit Orientation, compacit, contiguit, densit
8
Traitement des faades et des toitures Gestion de l'eau 91
6
Conception bioclimatique Gestion des dchets
mnagers et dactivit
4
Insertion dans Cot du foncier et
le site, le quartier, la ville 2 de la construction

nergie grise Cot de gestion et

0 de maintenance

ACV des matriaux Mixit sociale

Chantier Mixit fonctionnelle

Matriaux de construction
Diversit de l'ofre de logements
Mutualisation Qualit technique des logements
Traitements des espaces extrieurs Qualit dusage des logements
Scurit Qualit dusage des espaces communs et des accs

nergie et climat
10

Adaptabilit du btiment 8 conomie et gestion des ressources

2
Qualit architecturale Mixits et diversit
et paysagre
0

co-conception et ACV Qualit environnementale

Qualit des espaces collectifs Qualit des logements

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Le logement durable

Notre caractrisation du logement durable, gnralement orphelin de dfinition, s'appuie

sur quatre piliers : les ressources dans le logement, l'cologie de l'environnement intrieur,
l'adaptabilit et l'abordabilit.
92
Les ressources dans le logement

La matrise de lnergie, la rduction des missions de GES, le confort ou encore l'inertie

thermiques sont autant denjeux inscrits dans les principes de construction et de gestion
d'un logement durable. Les ralits et perspectives nergtiques impliquent de penser le
logement dans un contexte de raret nergtique et d'lvation promise de son cot dans
un futur proche. En effet, au-del de la hausse continuelle des prix du ptrole, le prsident
de la Commission de rgulation de lnergie ( CRE) annonce, en 2011, une augmentation
des tarifs de llectricit de lordre de 6 % par an ces prochaines annes, soit une hausse qui
pourrait atteindre 30 % dici 2016. B. Peuportier (2008) nous a dj fourni dintressants
lments danalyse de la question nergtique dans le logement. Nous ne reprenons donc
pas chacune des ressources et des techniques mises en vidence par l'auteur. Nous mettons
l'accent sur les quipements et les comportements, deux vecteurs dune relation plus
conome la ressource.
La matrise nergtique passe par exemple par celle du poste chauffage qui, au-del dun traitement
de lenveloppe (minimisation des dperditions par un traitement thermique, maximisation des
apports solaires, etc.), implique un choix dquipements adapts (type de chauffage, type dnergie
utilis, petits quipements tels que les robinets thermostatiques, etc.). Ces quipements ncessitent
alors une adquation avec les usages. En effet, si linformatisation de la gestion dans les btiments
tertiaires peut se justifier, elle n'est pas ncessairement une technologie pertinente pour le logement.
Cette affirmation se justifie dautant plus que, corrlativement laugmentation du confort au sein des
logements, la capacit des usagers grer et entretenir les quipements contribuant ce mme confort
rgresse (Gauzin-Mller, 2001). Les comportements, quils soient appels verts, citoyens ou encore
conomes, sont au cur de la durabilit du logement. Ils sont aujourdhui trs largement encourags,
par le biais de campagne de sensibilisation par exemple. Ils recontextualisent notamment la gestion
environnementale des ressources dans ce qui est appel communment des petits gestes du quotidien
devenus des lieux communs (tri slectif, ampoules basse consommation, fermer les robinets, etc.).
Toutefois, les questions de consommation et de modes de vie durables sont bien plus complexes et
remettent en cause le simple accompagnement des usages et des comportements (Emelianoff, 2010b).
Les conomies financires et de ressources gnres par l'ingnierie environnementale s'accompagnent
par exemple d'effets rebond (Jackson, 2006 cit par Emelianoff, 2010b) annihilant les effets escompts
par transfert des consommations de poste en poste.

L'cologie de l'environnement intrieur

Hritier de l'habitat et du logement sains, le logement durable cherche offrir ses occupants
confort et sant (confort acoustique, visuel, thermique, olfactif, qualit de lair, de leau, etc.),

Partie I II III
tant sur le plan sensoriel que sur le plan physique. Les composants (matriaux et quipements
du logement) et les flux (air, eau, son) participent alors la qualit de l'environnement intrieur
et au bien-tre de ses occupants. Le principe de prcaution qui prvaut depuis le scandale de
lamiante est certainement lexemple le plus reprsentatif de limpact des matriaux de lintrieur
du logement. Cet exemple rappelle en outre qu'un matriau naturel nest pas ncessairement
sain et que le produit dune poque peut tre le poison dune autre. Les composants du logement 93
sont aujourd'hui concerns au premier plan par le fleurissement dcolabels et de certifications
lis par exemple la qualit des matriaux ou leur absence de nocivit pour la sant des
occupants. Minergie propose ainsi une certification Minergie-Eco prenant en compte des
critres de confort et de sant (lumire, bruit, air intrieur), dcologie du btiment (matires
premires, fabrication, dconstruction) ainsi que des critres defficience nergtique. Le label
autrichien Natureplus met quant lui laccent sur la qualit des produits de construction et
leur durabilit (respectueux de la sant, production cologique, efficacit fonctionnelle). Les
bois labelliss FSC ou Pan european forest certification council (PEFC) sont galement de plus
en plus prsents sur le march. Les exemples pourraient tre multiplis tant les rfrentiels
sont nombreux et dclins aussi bien gographiquement qu' lensemble des composants du
logement. En thorie, seuls les colabels officiels donnent la garantie de la qualit dusage et
la garantie cologique des produits (Charlot-Valdieu et Outrequin, 2009b). En ralit, il est
difficile de sy retrouver, d'autant que certaines entreprises dveloppent et auto-proclament
leurs propres labels. Ces derniers s'apparentent alors des marques enregistres plutt qu' de
vritables labels.
Si lon se rfre prsent aux flux, la rflexion sur la conception mme du logement favorise
les conditions de confort et de sant (logement traversant, ventilation naturelle, clairage
naturel de qualit, apport solaire en hiver, etc.). Ces principes renouent avec ceux de lhabitat
et de l'architecture bioclimatiques mettant alors en exergue le lien entre cette conception,
la qualit dusage et la qualit de vie du logement. L'approche est galement interscalaire
puisque la qualit de l'entrant, si l'on s'attache l'eau par exemple, dpend des mesures qui
la rglementent, du rseau de distribution et, fait important, de linfluence dactivits, telle
que lagriculture, pouvant perturber la qualit de leau en amont du robinet. L'occupant lui-
mme est gnrateur de flux puisque, par ses usages et comportements, il devient vecteur de
situation d'inconfort ou responsable d'environnement malsain (tabac, utilisation produits
toxiques, etc.).

L'adaptabilit du logement

Par ailleurs, un logement durable peut tre dfini par sa capacit voluer au rythme des
variables dmographiques. Le vieillissement est certainement lenjeu majeur des volutions
en cours. Il introduit alors le logement dans un dfi dadaptabilit.
La durabilit du logement implique de rpondre aux attentes de ses occupants et aux
volutions des modes de vie. Lvolution historique des fonctionnalits de chaque pice depuis
les annes 1970 l'illustre. La chambre est ainsi devenue un espace polyvalent remettant en
cause la rpartition jour-nuit des logements alors que les technologies de linformatique et de

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 tlcommunication (domotique, intelligence des quipements, etc.) bousculent lorganisation
du logement. Le vieillissement de la population compose ds prsent le prochain dfi de
l'adaptabilit du logement puisqu'il s'agit d'adapter, de moduler et de rendre compatible le
logement aux diffrentes formes de vieillissement. La France, comme de nombreux autres pays
europens, fait le choix de dvelopper le maintien domicile des personnes ges (Collombet,
94 2011). Toutefois, ce nest quau cours des annes 2000 que toute la mesure de ce choix est
prise : pour bien vieillir chez soi, le logement doit sadapter aux besoins des personnes ges
vieillissantes. Ce dfi du vieillissement est multiforme (Collombet, 2010). Il recouvre d'une
part une importante typologie de situations. Ainsi, pour la catgorie des seniors, un troisime
ge peut tre distingu d'un quatrime. Le premier cit peut tre dfini comme celui de la
retraite en bonne sant, du maintien des conditions de vie et des comportements de loisirs.
Le second est celui du dclin de lautonomie, des rythmes divers selon les personnes, et
des besoins croissants dadaptation du logement et de son environnement (ibid.). Le dfi
du vieillissement est dautre part multiforme parce quil revt une dimension gographique
htrogne. Il doit alors tre considr au regard de situations rgionalises, voire mme trs
localises. Ladaptabilit du logement se conjugue galement avec celle des environnements
intrieurs et extrieurs : parties communes, accs limmeuble, voiries, transports, prsence
de services de proximit, lensemble marquant de son empreinte le passage lchelle du
quartier. Il convient ainsi darticuler les actions aux trois chelles de l'espace de vie constituant
l'habitat soit une articulation entre espace public, espace intermdiaire partag et collectif et
l'espace priv.
Sans rentrer dans les dtails des prconisations formules depuis lintrt grandissant de cette
question dans le dbat public, reprenons les trois leviers dactions identifis par C. Collombet
(2010) afin que les personnes ges puissent jouir de leur autonomie au sein dun logement
adapt. L'auteur prconise tout d'abord que la construction neuve intgre le vieillissement de la
population par une production de logements adapts, levier a priori privilgi en France. Il est
ensuite ncessaire dadapter les logements existants afin de garantir un maintien des personnes
ges dans leur logement. Enfin, il s'agit de faciliter la mobilit de ces personnes vers des
logements adapts.

La notion de logement abordable

Encore peu claircie, cette notion offre pourtant un complment intressant la dfinition
d'un logement durable. Nous lapprhendons pour ce faire de deux points de vue, d'une part
de celui des acqureurs, ou loueurs, et, d'autre part, de celui des producteurs.
Du point de vue des acqureurs, le logement abordable est gnralement dfini comme un
logement se situant un niveau infrieur au prix du march. Cette conception est en partie
biaise. En effet, elle omet de prendre en compte le cot des loyers ou celui des crdits
qui peuvent tre disproportionns par rapport aux revenus salariaux (Nativel, 2009). Un
logement abordable peut galement se rfrer des frais de logement, loyer et charges,
ne dpassant pas 33 % du revenu dun mnage (Agence durbanisme Bordeaux mtropole
Aquitaine [A'urba], 2007). Les logements aux cots infrieurs ce plafond pourraient donc

Partie I II III
tre considrs comme abordables. Or, cette dfinition est rductrice puisque le seuil en
question nest parfois pas suffisant pour se loger sur un territoire donn et reste variable
selon le couple revenu-territoire (ibid.). Il convient donc dajouter une variable qualitative
celles pralablement mobilises. Au Canada, le terme dabordabilit sert dfinir les
mnages qui doivent dpenser 30 % ou plus de leur revenu total pour se loger. Au-del, les
mnages ont un problme dabordabilit du logement. L'abordabilit est ainsi un des trois 95
indicateurs, aux cts de la taille et de la qualit du logement, permettant daffirmer quun
mnage prouve des besoins dits imprieux en matire de logement. L'expression caractrise
alors une habitation non conforme au moins une des trois normes dacceptabilit que sont
la qualit, la taille et labordabilit. Cette expression canadienne peut ainsi tre entendue
comme logement acceptable intgrant au passage la dimension qualitative recherche.
Cette dimension est prcise par la proposition de dfinition dune quipe de chercheurs
britanniques, le Zacchaeus 2000 Trust, dont nous fait part C. Nativel (2009). Selon cette
dfinition, le logement est considr comme abordable lorsque, aprs dduction du
cot du loyer ou du crdit (y compris des charges annexes) et de tous les impts locaux
et nationaux, le revenu des mnages quil sagisse de celui dune personne seule, dune
famille ou dune personne retraite permet de jouir de conditions de vie scurisantes et
saines, de subvenir la scolarit des enfants, dpargner et de prendre part la vie civile. Le
logement inabordable signifie que la part de revenu restante est insuffisante pour assurer ces
rsultats (Zacchaeus 2000 Trust, 2005 cite par Nativel, 2009). Cette dfinition ajoute
ainsi une dimension qualit de vie la notion de logement abordable. Au regard de cette
analyse et de celle prcdemment conduite au sujet des cots du logement (cf. Chapitre 2),
lenjeu nergtique intgre pleinement la question du logement abordable. Elle est d'ailleurs
conforte par les mesures prises en faveur de la lutte contre la prcarit nergtique suite au
Grenelle de l'environnement.
Le logement abordable peut galement tre dfini du point de vue des producteurs : comment
produire du logement moins cher ? Ou, tout au moins, comment rendre le logement abordable
aux mnages afin de rester proche de leur capacit de financement et de leur niveau de solvabilit ?
Pour les producteurs (bailleurs, collectivits, promoteurs privs), le logement abordable se
heurte invitablement aux cots de production, plus particulirement la charge foncire et
aux cots de construction agissant comme facteur aggravant. Plusieurs leviers peuvent tre
actionns, notamment ceux qui conduisent intgrer et repenser, les modes de production,
parmi lesquels prfabrication ou industrialisation, tout en maintenant une exigence de qualit
de vie et dusage des logements construits. Il sagit dune jolie quation rsoudre et sur laquelle
nous reviendrons plus longuement partir du point de vue des promoteurs immobiliers privs
au cours du Chapitre 5.
partir du principe pralablement expos, il est possible de cartographier le logement durable.
La figure suivante reprend donc les indicateurs rencontrs et les grandes thmatiques du
logement durable.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.5. Cartographie du logement durable par indicateurs et grandes thmatiques
.
Cot et raret de lnergie
Abordabilit du logement 10 Consommations nergtiques
Cots de production du logement Chauffage (combustibles et quipements)
Cots de gestion et de 8
96 maintenance du logement Isolation
6
Cot dachat du logement Gestion de l'eau
4
Gestes verts Matriaux sains
(tri, compost, etc...) 2
Mode de vie quipements conomes
et de consommation 0 0

Sensibilit des occupants nergie grise

Responsabilit des occupants Confort visuel

Modularit Confort olfactif

Flexibilit Confort thermique

Adaptabilit Qualit air et ventilation
Conception du logement Qualit de leau

nergie et climat
10

6
Logement abordable conomie et gestion
4 des ressources

Usages et comportements Environnement intrieur :

confort, sant et
qualit dusage

Adaptabilit

Partie I II III
Ville-quartier-btiment-logement, une dclinaison et des allers-retours

La territorialisation du dveloppement durable relve dune dclinaison ville-quartier-

btiment-logement laquelle lchelle temporelle sajoute invitablement. Cette dclinaison
nest pas unilatrale. Le sens peut tre invers et des allers-retours s'oprent alors entre les
diffrentes chelles. Construire la durabilit ne peut trouver corps que dans larticulation de ces 97
chelles. Lorganisation des pices dun logement composent des btiments (collectifs ou maisons
individuelles) formant eux-mmes les ensembles plus larges du quartier, de la ville et des territoires.
Ces chelles sont celles du quotidien puisque nous les habitons et les vivons de faon simultane.
Nous retrouvons cette dimension dans le terme de terrestrialisation employe par C. Emelianoff
(2011). Chaque logement interagit ainsi avec ses occupants, avec lespace partag et public (du
btiment, du voisinage, du quartier), avec la ville dans laquelle il sintgre, un systme mtropolitain
formant un chanage terrestre des chelles spatio-temporelles. Pour reprendre une nouvelle fois les
mots de C. Emelianoff (2011), de lenjeu climatique lco-construction et co-rhabilitation,
de celles-ci la mobilit durable, des cots de ltalement au resserrement urbain, des courtes
distances aux circuits courts, de la ville dense la ville dense mais renaturede la haute qualit
de vie la basse qualit environnementale, du bien-tre linjustice environnementale , la ville
durable ouvre les questionnements, dplace les questions, les ramifie en articulant les chelles de
lhabiter. Illustrons ces dclinaisons avec l'exemple du quartier Confluence Lyon.

Agglomration, ville et Lyon Confluence

Lagglomration du Grand Lyon est engage depuis vingt ans maintenant dans un projet damnagement
et de dveloppement durable. En 1992, un observatoire de lenvironnement est cr, la premire charte
dcologie urbaine est lance et le premier PDU voit le jour. Suivent la cration de lignes de tramway,
une charte damnagement des espaces pitons puis en 1999, la signature de la Charte dAalborg
(Lefvre et Sabard, 2009). En 2004, lappartenance de la ville au programme, Renewable Energy
Strategies and Technology Applications for Regenerating Towns 5 (RE-Start) 5 RE-Start est un projet europen initi en
la conduit se doter dun Rfrentiel pour la qualit environnementale 1994 visant intgrer les thmatiques
de l'efficacit nergtique et des nergies
dans la construction de logements neufs . Ce rfrentiel oblige lensemble renouvelables dans les politiques locales
des acteurs de la construction mettre en uvre, ds la conception de d'urbanisme, d'amnagement et
d'habitat. Il est port par huit grandes
chaque opration, les mesures ncessaires afin de limiter les missions villes europennes, dont le Grand Lyon.
de GES, diminuer les consommations dnergie et deau, recourir aux
nergies renouvelables et afin d'assurer une gestion conome des btiments dans la dure. Ajoutons
la validation de lAgenda 21, en 2005, mis en place pour Lyon et son agglomration en 2003. Cet
Agenda 21 porte sur trois approches complmentaires : lapproche thmatique et fdratrice, lapproche
exprimentale sur des territoires pilotes et enfin la valorisation des dmarches exemplaires dans les
55 communes du Grand Lyon (Lefvre et Sabard, 2009). Parmi ces territoires exprimentaux dfinis, il
en est un, Lyon Confluence, natif des dmarches engages dans lagglomration lyonnaise.
Le quartier de Lyon Confluence est un projet urbain dextension du centre-ville lyonnais sur la
moiti sud de ce qui est communment appel la presqule de Lyon situe entre la Sane et le
Rhne. La nouvelle histoire de ce territoire dmarre en 1998 lorsque le Grand Lyon prsente un

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 premier projet engageant le processus de reconqute de la presqule. L'anne suivante, le Grand
Lyon et la ville de Lyon crent la SEM Lyon Confluence qui confie lquipe Grether-Desvignes le
projet urbain. Lquipe travaille alors sur quatre thmes majeurs que sont la qualit de vie, la mixit,
les usages et lentretien des espaces publics (ibid.). Les tudes et la concertation engages conduisent
lapprobation, en avril 2003, dun projet de premire phase sous la forme dune ZAC de 41 hectares,
98 ct Sane. Depuis, le projet est laurat du programme europen Concerto (en 2004), nomin au
concours coQuartier et enfin premier exemple franais de quartier labellis durable par lONG
6 Pour une histoire plus complte de WWF 6. Le programme Concerto est destin dune part acclrer la
Lyon Conluence, nous renvoyons
le lecteur la consultation de
mise en uvre de lco-construction, alliant haute efficacit nergtique
louvrage de P. Lefvre et M. Sabard et recours massif aux nergies renouvelables et, dautre part, soutenir
(2009) Les coquartiers , ainsi
qu la consultation des sites
les communauts locales pour dvelopper et appliquer des stratgies
internet www.lyon-conluence.fr/ dans ces domaines. Le Grand Lyon, la municipalit de Saragosse en
et www.grandlyon.com/. Espagne et la rgion Lombardie en Italie sassocient afin de prsenter
un projet baptis Renaissance et rpondre l'appel projets Concerto.
Ce projet consiste en trois oprations urbaines exemplaires. Lyon, le projet Concerto-Renaissance
prend vie au cur de trois lots de Confluence : Sane Park, Lyon Islands et le Monolithe.

Du quartier aux logements

La premire ZAC, aujourdhui engage 75 % et qui sera acheve en 2014, reprsente 40 % du projet
global et prfigure le projet densemble en appuyant les thmatiques des espaces publics, les mixits
sociales et fonctionnelles, la diversit des critures architecturales et la construction HQE. Le programme
de construction porte sur 400 000 m2 de SHON, dont prs de 40 % sont ddis au logement rpartis
sur les trois lots. Les quelques 270 000 m2 restants se partagent entre activits tertiaires (150 000 m2),
commerces, loisirs, services et htels (120 000 m2). La diversit des fonctions accompagne une mixit
sociale lchelle de llot. Sur la premire phase, la proportion globale du logement social, locatif
et en accession, est de 23 %. Pour chacun des lots construire, les promoteurs sont donc invits
respecter les proportions (de logements sociaux, intermdiaires, innovants et hauts de gamme) dfinies
par lamnageur. Les lots A, B et C accueillent ainsi 150 logements locatifs sociaux ou en accession et
47 logements en locatif intermdiaire sur un total de 660 logements programms. La diversit des
critures architecturales est assure par lassociation dune quarantaine darchitectes, rpartis en douze
quipes, et des trois quipes de promoteurs, Nexity, Bouwfonds Marignan Immobilier et ING Real
Estate-Atemi, qui travaillent la conception des lots A, B et C de logement et de bureaux.
Les 660 logements et les 15 000 m2 de bureaux sinsrent dans le programme Concerto
qui, rappelons-le, implique plusieurs prescriptions, dont le recours accru aux nergies
renouvelables. Le chauffage est ainsi assur 80 % par une combinaison dnergies
renouvelables, dont une chaufferie bois par lot. Les autres postes sont quant eux aliments
par des chauffe-eau et des panneaux solaires. En outre, les consommations des btiments
sont comprises entre 30 et 90 kWh/m2/an, soit trois dix fois moins que les btiments
anciens, 200 400 kWh/m2/an, et deux quatre fois moins que la rglementation thermique,
120 kWh/m2/an. Le cahier des charges impose enfin lisolation par lextrieur 90 % et la
ventilation mcanique double flux.

Partie I II III
Les lots A et B proposent des logements traversants afin doffrir qualit de vie et de confort ses
occupants (confort visuel, exposition limitant les surchauffes comme les dperditions dnergie solaire
par les fentres pendant les priodes dhiver, pas de recours des systmes de climatisation, etc.). Au sein
de llot A, ce rsultat est rendu possible par une optimisation des cages descaliers qui ne desservent que
trois logements par niveau. Au cur de ce mme lot, de nombreux logements intgrent des espaces
tampons permettant de restituer la chaleur lhiver ou, au contraire, de ralentir laugmentation de la 99
temprature lt. Ces espaces sont dclins selon leur orientation : loges en simple ou double hauteur
fermes par des chssis accordons doubls de brise-soleil, jardins dhiver clos de panneaux coulissants
dots de ventelles orientables, etc. Lensemble de ces choix est soutenu par un plan masse de lensemble
du quartier majoritairement orient nord-ouest/sud-est permettant de maximiser les apports solaires.
Un effort est galement port la sant des habitants travers le choix de matriaux du logement.
Lusage des colles et des solvants dans la construction est ainsi rduit autant que possible.

Planche 3.1. Lyon Confluence

lot A Sane Park

Dans le prolongement de lhypercentre,
le territoire de la Conluence correspond
la moiti sud de la Presqule de Lyon
entre la place Carnot et la pointe du
conluent Rhne/Sane. Le projet
Concerto comprend trois lots au coeur
de Lyon Conluence : Sane Park, Lyon
Island et le Monolithe.

lot B Lyon Island

lot C Lyon Monolithe

Source : SPLA Lyon Conluence.

La dimension usages et comportements nest pas omise puisque, dans le cadre de Concerto, un
dispositif de monitoring est mis en place afin de suivre la consommation nergtique dun panel de
logements pendant une dure dun an aprs la livraison. Les consommations collectives (chauffage,

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 eau et lectricit des parties communes) font galement lobjet dun suivi. De faon dsormais trs
classique, des mesures sont mises en uvre afin de sensibiliser et daccompagner les habitants dans la
gestion de leur logement. Un livret daccueil est par exemple remis chaque habitant, sans qu'aucun
retour ne soit disponible quant leur porte et leur efficacit. Ce dernier reprend les diffrentes
dimensions spatiales du projet en y intgrant des prconisations sur les dplacements au cur du
100 quartier et dans la ville, en encourageant les gestes verts, etc. LAgence locale de lnergie organise
quant elle des formations destination des habitants afin de les sensibiliser leurs nouvelles chelles
du quotidien (habitudes prendre face ce nouveau type de logement et de btiment, la conception
de leur logement, le suivi des consommations du foyer, le confort dhiver, etc.). Toutefois, seuls une
valuation du programme et un suivi des consommations seront en mesure de valider les dispositions
prises.
Cet exemple de Lyon Confluence illustre le chanage des dclinaisons territoriales du
dveloppement durable. Chaque tage de la territorialisation du dveloppement durable
reprsente alors un prcieux primtre daction dans la poursuite de la durabilit. Il en est
pourtant un privilgi en France depuis la seconde moiti des annes 2000. Les prescriptions
formules lors du Grenelle de lenvironnement mnent en effet la dfinition dune porte
dentre toute indique aux acteurs de la construction rsidentielle neuve ainsi qu ceux
du parc existant : la recherche de la performance thermique et nergtique lchelle du
btiment.

Du logement durable au btiment performant

Le calendrier des confrences internationales et des rendez-vous tatiques entrine le double

impratif de lutte contre le changement climatique et de mise en uvre dun dveloppement
durable des socits. La poursuite des objectifs du facteur 4 7 trouve ainsi rsonance dans
7 Lexpression facteur 4 dsigne la les cadres nationaux auxquels s'ajoutent par exemple ceux fixs
division par quatre des missions de
GES dici 2050.
l'chelle europenne par les 3X20 8. En 2005, ladoption de la
8 Lexpression 3X20 dsigne les loi de Programme fixant les orientations de la politique nergtique
trois objectifs ixs par le Conseil (loi POPE) formalise lengagement de la France dans la poursuite de
europen lhorizon 2020 :
- rduction de 20 % des missions de GES la ralisation du facteur 4 . Le processus engag et affirm par
- baisse de 20 % de la consommation les dispositions internationales et nationales conduit, en 2007, au
dnergie
- proportion de 20 % d'nergies
Grenelle de l'environnement, processus spcifiquement franais
renouvelables dans la consommation et sans quivalent dans le reste de lEurope. Face la ralit du
inale dnergie. changement climatique, ses impacts, et face l'puisement des
ressources fossiles, de grands objectifs chiffrs appliqus aux consommations d'nergie sont
donns aux acteurs de la fabrique de la ville runis au sein du groupe de travail numro 1 lutter
contre les changements climatiques et matriser la demande dnergie . La durabilit mue alors
vers la performance pendant que le curseur de notre ligne de dclinaison scalaire est arrt sur le
btiment, galement entendu comme secteur d'activit. Avant de nous attacher aux prescriptions
du Grenelle de lenvironnement revenons sur quelques donnes de cadrage afin de mieux en
cerner les enjeux.

Partie I II III
Quelques donnes de cadrage

Les modles de consommation du secteur rsidentiel et du secteur tertiaire sont gnralement

prsents conjointement au sein du plus vaste secteur du btiment. Nous tentons autant que
possible de nous affranchir de cette agglomration. Les donnes suivantes prouvent que cette
tentative nest quen partie russie Prcisons galement que la multiplicit des donnes 101
disponibles ainsi que la diversit des units de mesures rendent difficile toute entreprise
dhomognisation, dharmonisation et donc de comparaison avec les donnes dautres travaux.
Les donnes suivantes peuvent donc rvler quelques diffrences avec dautres, disponibles
auprs des sources qui les produisent ou les utilisent. Ces diffrences restent toutefois mineures
et ne perturbent en rien la lecture de l'ampleur du dfi.

Les consommations nergtiques et les missions de GES

Le secteur rsidentiel et le secteur tertiaire sont aujourdhui responsables de 44 % de la

consommation nergtique finale en France, soit environ 68 Mtep9 9 Chiffres de 2007, disponibles auprs du
(millions de tonnes quivalent ptrole), et de 23 % des missions site du MEDDTL.
10 Chiffres de 2006 du CITEPA,
totales de CO2, soit environ 92 MtCO210 (millions de tonnes de CO2). disponibles sur le site du MEDDTL.
Le couple rsidentiel-tertiaire se positionne au premier rang des plus
gros consommateurs dnergie en France et en troisime position des secteurs les plus metteurs.
Depuis 1974, malgr les rglementations thermiques successives qui ont pour effet de rduire les
consommations prvisionnelles de chauffage, la consommation totale dnergie est en hausse de
25 % (cf. Figure 3.6). Pour le secteur rsidentiel, cette volution sexplique par laugmentation de
la surface du logement par habitant, par laccroissement du parc de logements et par la diffusion
dappareils lectromnagers supplmentaires (Peuportier, 2008).

Figure 3.6. Consommation finale nergtique des grands secteurs d'activits, en Mtep

1973 2005 2006 2007

Sidrurgie 12,5 5,8 6,2 5,8
Industrie 35,4 31,9 31,6 31,3
Rsidentiel-Tertiaire 56,4 69,7 70,7 70,6
Agriculture 3 2,9 2,8 2,8
Transports 26,3 50,4 50,8 51,6
Total nergie finale 133,6 160,7 162,1 162,1

Source : DGEMP/OE, donnes France mtropolitaine corriges du climat, dans CLIP (2010).

Aujourd'hui 70 % de ses consommations dnergie sont lis au chauffage, principal poste des
consommations nergtiques du rsidentiel (cf. Figure 3.7). Le reste de lnergie consomme par
le rsidentiel se rpartit hauteur de 14 % pour llectricit spcifique (clairage, climatisation,
etc.) et de 10 % pour leau chaude sanitaire.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Dans le mme temps, llectricit et le gaz prennent une part croissante au sein du bouquet
nergtique (cf. Figure 3.8). Sous leffet de la nuclarisation de la production lectrique utilise
pour le chauffage et la production dECS, les missions de CO2 du secteur rsidentiel diminuent
donc depuis 1970 (cf. Figure 3.9). Elles augmentent toutefois depuis 1990 et les installations
de chauffage, de productions dECS et de froid alimentaire restent les postes cls du rsidentiel
102 (CLIP, 2010).

Figure 3.7. Rpartition des consommations nergtiques dans le parc de rsidences

principales en 2005, en TWh, nergie finale

Charbon Fioul GPL Gaz lectricit Bois EnR Total En %

Chauffage 3 93,2 9,1 151,8 34,8 87,9 3,9 383,7 70,4

ECS 0,4 11,4 2,3 19,8 19,5 - 0,2 53,6 9,8

Cuisson - - 9,8 12,8 11,1 - - 33,7 6,2

lectricit spcifique - - - - 73,7 - - 73,7 13,5

Total 3,4 104,6 21,2 184,4 139,1 87,9 4,1 544,7 100

Source : DGEMP 2003 et calage EDF/GDF SUEZ partir des donnes CEREN, dans CLIP (2010).

Figure 3.8. volution des consommations finales des rsidences principales, 1973-2006

1973 2006

En Mtep En % En Mtep En %

Chaleur (rseaux chaleur urbains) 0,7 1,8 1,5 3,5

Bois 6,8 17,2 6,5 15,2

lectricit 2,5 6,3 11,6 27,2

Gaz 4 10,1 14 32,8

Ptrole (y compris GPL) 20,2 51,1 8,9 20,8

Charbon 5,3 13,4 0,2 0,5

Total 39,5 100 42,7 100

Source : DGEMP/OE, donnes France mtropolitaine corriges du climat, dans CLIP (2010).

Partie I II III
 Figure 3.9. missions de CO2 des secteurs rsidentiel et tertiaire.

en millions de tonnes
120

100
103
80
Tertiaire

60

40

Rsidentiel
20

0
1970 1980 1990 2000 2006

Source : CITEPA/inventaire CCNUCC dcembre 2008.

Les disparits au sein du parc

La moyenne de consommation du parc conventionnellement admise est de 250 kWhep/m2/an.

Elle est en diminution depuis 1974, anne de la premire rglementation thermique, sous
leffet combin des travaux de matrise de lnergie dans lexistant et de laccroissement des
exigences pour le neuf induit par les rglementations elles-mmes. Cette moyenne masque
cependant de grandes disparits au sein du parc de logements fonction de lisolation du bti,
de la performance des quipements (chaudire, vitrage, etc.) ou encore du type dnergie
utilis. Ainsi, entre nergies fossiles et nergies renouvelables, la contribution leffet de
serre varie de un dix. Il convient d'ajouter ces facteurs les usages des occupants, le type de
logement (individuel ou collectif ) ainsi que la localisation gographique l'chelle nationale
(zone climatique) et intra-urbaine. Ces facteurs, historiquement lis aux grandes priodes
de la production du logement, permettent d'identifier les disparits de consommations
et d'missions du parc de logements. Dans le rapport d'une tude ralise avec l'ANAH,
Modlisation des performances nergtiques du parc de logements. tat nergtique du parc en
2008 , J. Marchal (2008) rend compte de ces disparits en introduisant la variable date
de construction des logements. Selon ses rsultats, prsents dans la figure suivante, prs
de 65 % des logements construits avant 1975 ont une consommation dnergie suprieure
230 kWhep/m2/an. Or, ce parc dun volume de quelques 16 millions de logements reprsente
aujourdhui encore, selon les chiffres, entre 58 % et 62 % du parc actuel (Marchal, 2008 ;
Le Moniteur, 2010). Ces mmes logements sont en outre responsables de 71 % des missions
du parc total (Peuportier, 2008). Selon une tude du CLIP (2010), en se projetant lhorizon
2050, la ville dun futur relativement proche, est dj construite plus de 70 %. Le taux de
renouvellement du parc tant trs faible, de lordre de 1 % par an, cela signifie quil restera en

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 2050 entre 30 % 40 % de logements antrieurs 1975. Nous imaginons aisment, laune
de ces chiffres, toute limportance du traitement thermique du parc dj constitu. Nous
observons galement quen 2007 seulement 1 % des logements construits le sont sous la barre
des 50 kWhep/m2/an, seuil maximum retenu des conclusions du Grenelle de lenvironnement
et objectif atteindre dici 2050 pour lensemble du parc.
104
Figure 3.10. tat nergtique du parc en 2007 suivant lanne de construction.
rpartition des tiquettes par srie en %
60
Logements construits
aprs 2000
50
entre 1975 et 2000
40 avant 1975

30

20

10

0
A B C D E F G H I
tiquettes

tiquette Consommation tiquette DPE- Consommation tiquette DPE- Consommation

DPE-nergie d'nergie (*) nergie d'nergie (*) nergie d'nergie (*)
A infrieur 50 D 150 230 G 450 600
B 50 90 E 230 330 H 600 800
C 90 150 F 330 450 I suprieur 800
(*) nergie primaire, en kWhep/m/an, pour le chauffage, l'eau chaude et la ventilation.
Source : J. Marchal, 2008.

Le rsidentiel dans lre de la conqute nergtique

Le Grenelle et le Plan Btiment Grenelle

Ce premier rendez-vous marque une tape importante dans lhistoire, encore rcente, de la
rencontre entre dveloppement durable et secteur rsidentiel. Cette histoire s'crit alors en
miroir des chiffres pralablement prsents guidant lintronisation de lenjeu nergtique, et
donc une rduction des enjeux de la durabilit la performance nergtique.
Le 3 aot 2009, la loi de programmation, dite loi Grenelle I, donne valeur lgislative aux
engagements du Grenelle. Elle sert ensuite de support la dfinition ultrieure, le 12 juillet 2010,
de la loi portant Engagement national pour lenvironnement, appele galement ENE ou
loi Grenelle 2, qui permet une premire adaptation du cadre juridique la ralisation de
ces objectifs, en mettant en place les outils ncessaires au Grenelle de lenvironnement. Ce
processus entrine alors sur le plan lgislatif les engagements prcdents. Le Grenelle agit

Partie I II III
ds lors comme un acclrateur de particules et de mise en mouvement des acteurs de la
production de logement. Il formule des objectifs de performances particulirement levs
et fixe un calendrier ambitieux ladresse des secteurs rsidentiel et tertiaire (Encadr 3.2).
Remarquons que ces objectifs paraissent si ambitieux et si vertueux que la question reste
pose quant leur respect. Sont-ils d'ailleurs formuls pour tre respects ou plutt vous
constituer une ligne de mire ? 105

Encadr 3.2. Les objectifs du Grenelle de lenvironnement pour le secteur rsidentiel

- gnraliser la construction de Btiments basse consommation la ralisation de travaux sur les 800 000 logements sociaux les
(BBC) lhorizon 2012 et de btiments nergie positive plus nergivores ;
lhorizon 2020 ; - engager dici 2012, la rnovation de tous les btiments de ltat
- rduire les consommations dnergie du parc de btiments et de ses tablissements publics afin de rduire leur consommation
existants dau moins 38 % dici 2020 et, cette fin, conduire un nergtique de 40 % et leurs missions de GES de 50 % ;
programme ambitieux de rnovation thermique et nergtique - accompagner et mobiliser les professionnels du secteur pour
des btiments pour atteindre le rythme de 400 000 rnovations relever les dfis qui se prsentent en termes de recrutement, de
de logements, chaque anne, compter de 2013 ; formation, de qualification et de dveloppement des filires
- rnover lensemble des logements sociaux, avec, dici 2020, industrielles.

Compte tenu de limportance des enjeux qui sont assigns au btiment et compte tenu de la
multiplicit des acteurs du secteur, le Gouvernement dcide, en 2009, qu'il fasse lobjet dun
pilotage spcifique. Le Plan Btiment Grenelle est alors cr, plac sous lgide de Philippe
Pelletier, avocat et ancien Prsident de l'ANAH, auquel est confi la prsidence du comit
stratgique. Ce dernier vise au pilotage de la mise en uvre des engagements pris au cours
du processus du Grenelle de lenvironnement et au dploiement des diffrentes mesures
affrentes lensemble du secteur du btiment. Compos et reprsentatif de lensemble des
acteurs du btiment (une soixantaine de fdrations et dinstitutions issues aussi bien de la
construction neuve que de la rnovation, du rsidentiel que du tertiaire), le Plan Btiment
Grenelle conduit ses travaux travers dix-sept groupes de travail thmatique intituls
chantiers , dont un spcifiquement ddi la promotion immobilire prive. Plus que
jamais, la rflexion et les travaux placent la performance nergtique au cur de la stratgie
adopte pour le btiment.

Une nouvelle re pour la construction neuve

Cest un vritable programme de rupture qui est propos la construction neuve rsidentielle
comme tertiaire. Une nouvelle rglementation thermique, la RT 2012, est dfinie conformment
aux engagements pris lors du Grenelle de lenvironnement. Applicable depuis le 28 octobre
2011 aux btiments tertiaires et depuis le 1er mars 2012 aux logements en zone ANRU , la
RT 2012 sera gnralise au 1er janvier 2013, date laquelle toutes
11 Le chiffre de 50 kWhep/m2/an est
les demandes de permis de construire devront respecter le niveau de en ralit une moyenne module
consommation BBC et donc afficher une consommation dnergie lchelle nationale en fonction
de la zone gographique, du bien
primaire infrieure en moyenne 50 kWhep/m2/an 11. immobilier et de son usage.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.11. Chronologie des rglementations thermiques pour le rsidentiel neuf

Anne Nom usuel Objectif Cadre d'application

Rduction de 25 % de la consommation nergtique des
1974 RT 1974 btiments par rapport aux normes en vigueur depuis la in des Premire crise ptrolire
annes 1950.
106 Gain de 20 % sur la consommation nergtique par rapport
1982 RT 1982 -
la RT prcdente.
Rduction des consommations nergtiques de 25 % par
1988 RT 1988 -
rapport la RT prcdente.
Accords de Rio et de Kyoto
Rduction de 20 % de la consommation maximale des Programme national de lutte
2000 RT 2000
logements par rapport la prcdente RT. contre le changement climatique
(PNLCC)
Plan Climat 2004
Amlioration de la performance nergtique de 15 % par
Loi POPE
rapport la prcdente RT.
2005 RT 2005 Directive du Parlement europen
Objectifs de consommation : 80 250 kWh/m/an selon les
et du Conseil du 16 dcembre
zones climatiques.
2002 (2002/91/CE)
Consommation dnergie primaire infrieure ou gale
50 kWhep/m2/an.
2012 RT 2012 Ces 50 kWhep/m2/an concernent les cinq usages que sont : Grenelle de l'environnement
le chauffage, le rafrachissement, l'eau chaude sanitaire, la
ventilation et les auxiliaires.
BEPOS (Btiment nergie positive).
2020 RT 2020 Rduction de 40 % de la consommation dnergie par rapport -
la consommation actuelle, en 2012, du parc.
Sources : www.lemoniteur.fr, www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr, www.rt-batiment.fr, www.developpement-durable.gouv.fr

Deux mouvements sont enclenchs depuis la toute premire rglementation thermique de

1974 (Figure 3.11). Nous assistons dans un premier temps une acclration frquentielle de la
formulation des nouvelles rglementations thermiques, particulirement depuis lanne 2000.
Alors que trois rglementations voient le jour en vingt-six ans, trois nouvelles se succdent en
douze ans. Le calendrier senrichit dailleurs dune projection moyen terme puisque la RT 2020,
12 Le groupe de travail du Plan Btiment si elle nest pas encore dfinie et dtermine 12, borne le futur de
Grenelle Rglementation btiment
responsable 2020 dbute ses travaux
la construction neuve. Dans un second temps, la chronologie des
ds janvier 2012 et prsentera ses rglementations thermiques traduit un renforcement des exigences
premires orientations avant lt de
cette mme anne (Plan Btiment
de performance nergtique des btiments rsidentiels. Depuis
Grenelle, Rapport dactivit, 2011). 1974, les rglementations thermiques successives visent matriser
puis rduire progressivement les consommations nergtiques
dun parc de logements en augmentation et dont les besoins saccroissent. Nous assistons depuis
une acclration performantielle qui se traduit aujourdhui par la gnralisation du niveau BBC
pour la construction neuve. La nouvelle RT 2012 intronise alors de nouveaux objectifs, dans
la continuit des principes dj introduits par la RT 2005 (Figure 3.12). La nouvelle RT 2012
connat d'ores et dj son successeur. La RT 2020 visera un objectif BEPOS dont lexigence ne
portera plus sur la limitation des consommations mais sur une production dnergie suprieure
la consommation du btiment.

Partie I II III
 Figure 3.12. RT 2005 et RT 2012, continuits et nouveauts

Continuits Nouveauts

Les exigences de performance nergtique globale sont exprimes en

Les exigences respecter sont de deux types : exigences de valeur absolue. Le niveau moyen exig stablit 50 kWhep/m2/an.
performance globale (besoin climatique, consommation Le niveau dexigence est exprim en nergie primaire cest--dire avant
dnergie et confort dt) et exigences minimales de transformation et transport de lnergie par opposition lnergie inale. 107
moyens.
Lintroduction dune exigence defficacit nergtique minimale
du bti pour le chauffage, le refroidissement et lclairage artificiel.
Cette exigence prend en compte lisolation thermique et permet de
promouvoir la conception bioclimatique dun btiment.
Articulation autour des cinq usages nergtiques :
chauffage, climatisation, production deau chaude Lintroduction de nouvelles exigences minimales : obligation de
sanitaire, clairage et auxiliaires. recours aux nergies renouvelables, obligation de traitement des
ponts thermiques (fuites de chaleur), obligation de traitement de la
permabilit lair des logements neufs, etc.

Source : Plan Btiment Grenelle, Rapport d'activit, 2010.

Le nouveau jalon propos par la RT 2012 reprsente un saut nergtique plus important que celui
ralis ces trente dernires annes 13. Le Plan Btiment Grenelle 13 Propos de Jean-Louis Borloo, alors
ministre de l'cologie, de l'nergie,
nhsite pas parler de rvolution et ce, plus particulirement, pour du Dveloppement durable et de
les filires professionnelles pour lesquelles la poursuite des objectifs la Mer, lors de la prsentation de la
RT 2012 en juillet 2010
requiert une nouvelle organisation (gestion du chantier, interface
entre les corps de mtiers, procdures, etc.) (Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011).
Dautres tudes voquent quant elles la rupture technologique a entamer du ct de la
conception mme des btiments (CLIP, 2010 ; Le Moniteur, 2010). Les objectifs viss imposent
en effet dintgrer la performance nergtique ds la conception du projet puis tout au long de
ce dernier. Il sagit ainsi dune invitation une vritable rflexion et un vritable travail sur les
formes (afin dviter les dcrochements par exemple ou bien encore, sur la rsorption des ponts
thermiques des balcons). Dimportants efforts doivent aussi tre fournis du ct des matriaux
ainsi que des quipements du logement (surfaces vitres, installation de chauffage, tanchit
lair, etc.). La RT 2012 propose donc, dune manire gnrale, une volution de la culture de
la construction lintrieur de laquelle se mlent innovations, technologies et pratiques des
acteurs.

La RT 2005 et les passerelles vers le futur

La RT 2005 reste toutefois la rglementation actuellement en vigueur. Il nous semble

important de revenir quelques instants sur cette dernire afin, d'une part de mieux comprendre
lenchanement qui conduit aux exigences de la future RT 2012 et, d'autre part, de contextualiser
nos rsultats.
La RT 2005 est complte, depuis 2007, par cinq niveaux de labels prfigurant la prochaine
rglementation. Alors que la RT 2005 amliore de 15 % la performance des constructions
neuves par rapport la RT prcdente, le label Haute performance nergtique (HPE) se dcline
selon cinq niveaux dexigences offrant aux matres douvrage la possibilit daller plus loin

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 dans la performance nergtique de leur programme immobilier rsidentiel (Figure 3.13). Les
conditions dattribution de ces labels stipulent la ncessit pour le btiment dtre certifi avant
toute dlivrance de labels.

Figure 3.13. Labels de performance nergtique associs la RT 2005

108
Label nergtique Nom usuel Niveau de performance

Haute performance Consommation conventionnelle d'nergie primaire infrieure de 10 % par

HPE 2005
nergtique rapport la consommation maximale autorise

Trs haute performance Consommation conventionnelle d'nergie primaire infrieure de 20 % par

THPE 2005
nergtique rapport la consommation maximale autorise

Consommation conventionnelle d'nergie primaire infrieure de 10 %

Haute performance par rapport la consommation maximale autorise avec obligation que les
nergtique nergies HPE EnR 2005 consommations lies au chauffage soient assures plus de 50 % par un
renouvelables gnrateur biomasse ou alimentes par un rseau de chaleur utilisant plus
de 60 % d'nergies renouvelables
Consommation conventionnelle d'nergie primaire infrieure de 30 % par
Trs haute performance
rapport la consommation maximale autorise et le recours systmatique
nergtique nergies THPE EnR 2005
aux nergies renouvelables pour la production d'eau chaude sanitaire, le
renouvelables
chauffage ou la production d'lectricit

Niveau dexigence pour le rsidentiel 50 kWhep/m/an en nergie

Btiment basse primaire en prenant en compte les consommations de tous les usages
BBC 2005
consommation (chauffage, refroidissement ; production dECS, ventilation et clairage) et
dclin selon les zones climatiques et laltitude du projet de construction

Source : www.rt-batiment.fr/

Le BBC sert de passerelle entre la RT 2005 et la RT 2012 puisque les niveaux minimaux de
performances exigs par cette dernire se confondent avec ceux du label BBC de la RT 2005. Ce
label, issu de ladoption des valeurs dfinies par lassociation Effinergie 14, est donc tout dabord
14 La reconnaissance du niveau BBC- pens dans la perspective du renforcement de la rglementation. Il
Effinergie est officialise en 2007
par la signature des conventions
rsulte galement du constat du retard de la France dans le domaine
de partenariat entre lassociation de la performance nergtique et s'inspire des labels allemand et
Effinergie et les certificateurs agrs
suisse, Passivhaus et Minergie. Lapplication progressive de la RT
par ltat pour la dlivrance du label.
2012 amne ds aujourdhui lassociation Effinergie travailler sur
de nouveaux labels relatifs cette rglementation. Le successeur du BBC, baptis Effinergie + ,
prsent en janvier 2012, vise une amlioration de 20 % de la consommation moyenne
du btiment, soit un niveau de consommation de 40 kWhep/m/an. Il souhaite en outre
prvenir la mauvaise exploitation du btiment en mobilisant les occupants sur la totalit des
consommations du btiment et en rendant obligatoire une valuation des consommations. Les
certificateurs devraient pouvoir commencer proposer cette labellisation ds mars 2012 (Plan
Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011).
Parce que le rsidentiel neuf sy prte davantage que le parc existant, les objectifs qui
lui sont assigns sont exigeants. Moteur et exemplarit sont les deux matres mots qui

Partie I II III
qualifient le rle confi au neuf et lensemble de ses acteurs. La ncessit dagir au cur
du parc de logements existants nest cependant pas occult des engagements pris au cours
du Grenelle de lenvironnement. La mise en uvre dun vaste programme de rnovation
thermique est un dfi majeur que nous ne pouvons taire bien que lexercice puisse savrer
prilleux dans une tude qui se veut centre sur la construction neuveCette bifurcation
prendra cependant toute son importance lorsque nous pntrerons au sein des groupes de 109
promotion immobilire, l'existant tant rgulirement mobilis au sein du discours des
promoteurs.

Le parc existant, le grand dfi

Au regard du faible taux de renouvellement du parc et de la dure de vie dun btiment,

le parc de logements existants est la cl de la russite des objectifs fixs par le Grenelle
de lenvironnement. Il est une nouvelle fois question de chiffres puisque lobjectif est de
parvenir une consommation moyenne de 210 kWh/m/an en 2012, puis de 150 kWh/m/an
en 2020 et enfin de la stabiliser dans une fourchette comprise entre 50 kWh/m/an et
70 kWh/m/an en 2050 (Le Moniteur, 2010). Ces horizons temporels signalent au passage
la rintroduction du long terme par la durabilit. La rduction de 38 % des consommations
nergtiques du parc existant lhorizon 2020 ne reprsente donc que la moiti de lobjectif
total mi-parcours.
Le chemin parcourir ncessite alors une intervention majeure dans le domaine de la
rnovation nergtique. J. Marchal (2008) confirme que sans travaux damlioration, cest-
-dire en considrant uniquement les flux dmolition-construction, il est impossible de
descendre sous la barre des 200 kWh/m/an, pour la totalit du parc, avant 2025, puis sous
la barre des 175 kWh/m/an en 2050 mme si lon tient compte de la gnralisation du
BBC puis du passif en 2020. Selon l'auteur, les scnarios montrent qu lhorizon 2015-2020,
limpact des travaux de rnovation est trois fois plus fort que limpact des rglementations
sur le neuf en ce qui concerne la rduction des consommations moyennes dnergie du parc
de logements.
Ds le lancement du Plan Btiment Grenelle en 2009, la rnovation nergtique est entame
du ct du parc social. La rnovation de 100 000 logements sociaux trs nergivores est
engage grce la mobilisation du mouvement HLM et au financement spcifique de
1,2 milliard deuros, distribus travers une premire gnration dco-prt logement social
(Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011). Lobjectif est damener ces logements
des classes nergtiques E, F ou G en classe C (Encadr 3.4). Cette amlioration doit aboutir
la ralisation dune conomie dnergie dau moins 80 kWh/m2/an par logement. Dici
2020, ce sont au total les 800 000 logements sociaux les plus nergivores, cest dire
ceux dont la consommation annuelle dnergie primaire est suprieure 230 kWhep/m2/an,
qui sont cibls afin de ramener leur consommation des valeurs 15 Pour plus d'informations et de prcisions
infrieures 150 kWhep/m2/an. Ltat, accompagn de la CDC, sur l'co-prt logement social, premire
et deuxime gnration, nous renvoyons
appuie ces travaux damlioration thermique via la distribution le lecteur au Rapport d'activit du Plan
Btiment Grenelle de 2011.
dune nouvelle gnration dco-prt logement social 15.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Encadr 3.3. Le diagnostic de performance nergtique (DPE).
Le DPE renseigne sur la performance nergtique d'un Faible mission de GES Logement
logement ou d'un btiment, en valuant sa consommation
d'nergie et son impact en terme d'mission de GES. Il s'inscrit 5 A
dans le respect des engagements de Kyoto et dans le cadre de la
6 10 B
110 politique nergtique dinie au niveau europen.
Deux tiquettes facilitent la lecture du DPE : ltiquette nergie, 11 20 C
pour la consommation dnergie primaire et ltiquette climat,
pour les missions de GES. Chacune comporte sept classes de A 21 35 D
G, la premire correspondant la meilleure performance, la
seconde la plus mauvaise.
36 55 E kg q. CO2/m2/an

56 80 F
Logement conome Logement > 80 G
50 A Forte mission de GES

51 90 B Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour

les ventes de logement et depuis le 1er juillet 2007 pour les mises
91 150 C en location. Son affichage est galement obligatoire depuis le 1er
janvier 2011 sur les annonces immobilires. Il conditionne en
151 230 D outre le montant du nouveau prt taux zro (PTZ +).
231 330 E kWhep/m2/an En septembre 2011, face aux critiques dont fait lobjet le DPE
depuis sa mise en place, le MEDDTL dvoile six amliorations
331 450 F afin : dapporter plus de transparence, damliorer les mthodes de
calcul, de dispenser une meilleure formation aux diagnostiqueurs
> 450 G et de contrler plus efficacement la profession.
Logement nergivore Source : www.rt-batiment.fr

Les incitations aux privs

Le Plan Btiment Grenelle mesure toute limportance de la rnovation mettre en uvre du

ct du parc priv de logements. Afin dencourager les propritaires occupants, ou bailleurs,
les moyens dvelopps sont essentiellement incitatifs. Lco-prt taux zro, adopt en
2009, se pose comme le principal outil de financement pour la rnovation thermique des
logements privs aux cts du Crdit dimpt dveloppement durable (CIDD). Entre son
lancement, en avril 2009, et la fin de lanne suivante, ce sont environ 150 000 co-prts
taux zro qui sont distribus, gnrant au passage un total de plus 3,3 milliards deuros de
travaux (Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2010). Suite ce dmarrage en fanfare,
le rythme de distribution connat un flchissement en 2010 et 2011. Ce ralentissement
sexplique en partie par la lassitude des tablissements bancaires pour lesquels la vrification
de lligibilit des travaux financer et lanalyse des devis des entreprises excdent les
comptences de leurs collaborateurs (Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011). Par
ailleurs, la fin du cumul, en 2011, de lco-prt taux zro et du crdit dimpt dveloppement
durable, rinstaure une vritable concurrence entre les deux aides, au dtriment du premier.
Face ce constat, le dispositif est amlior et rajust en 2012 afin de poursuivre leffort
(Encadr 3.5). Notons enfin qu' ces deux dispositifs s'ajoutent les aides disponibles auprs
des collectivits territoriales, de l ADEME ou bien encore de l ANAH dont peuvent bnficier
les propritaires privs.

Partie I II III
 Encadr 3.4. volution des financements pour 2012
Dune anne lautre des ajustements sont oprs ain de - Le crdit dimpt dveloppement durable est prolong
reprciser chaque fois un peu plus les outils mis disposition. jusqu in 2015.
Cet encadr reprend les volutions pour lanne 2012. - Les taux du crdit dimpt dveloppement durable sont
- La dure maximale de lco-prt taux zro passe de 10 15 boniis de 10 points si, pour un mme logement et au titre de
ans pour les bouquets de trois travaux et les projets visant une
amlioration de la performance nergtique globale.
la mme anne, le contribuable ralise au moins deux actions
de travaux dans une liste prdinie : le niveau daide publique
111
- Un co-prt taux zro collectif sera dlivr au syndicat des est ainsi li limportance de la rnovation nergtique.
copropritaires ain de inancer les travaux en coproprit. - Dans le cadre du crdit dimpt dveloppement une exigence
- Lco-prt taux zro et le crdit dimpt dveloppement de qualiication pour certains travaux est envisage et sera
durable sont de nouveau cumulables, sous conditions de prcise par dcret.
ressources. Le montant des revenus annuels du foyer iscal ne
doit toutefois pas excder 30 000 euros. Source : Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011.

Sur les 33 millions de logements du parc priv, environ 8,5 millions sont en coproprits
(ibid.). Ce segment prsente donc un intrt particulirement vif malgr les difficults qui lui
sont inhrentes. Un co-prt taux zro spcifique la coproprit est propos en 2012 afin
de palier les difficults du processus de dcision qui rendent la mise en uvre de la rnovation
extrmement complique. Ds la parution du dcret relatif ce dispositif, lco-prt taux zro
pourra tre dlivr aux syndicats de copropritaires. Il sera cumulable avec un co-prt taux zro
individuel afin de financer les travaux dans les logements individuels en complment de ceux
acts pour la coproprit (ibid.). Un travail de pdagogie et de sensibilisation des copropritaires,
en amont et en aval des travaux de rnovation, est galement ncessaire afin de ne pas installer
un parc immobilier deux vitesses entre, dun ct celui des bailleurs sociaux aids, financs,
et qui prennent bras le corps le sujet de la rnovation nergtique et, de lautre, le parc priv.
Ce dernier ncessite en effet certainement dautres aspects que 16 Propos de Jrme Gatier, directeur
le financement pour convaincre les gens 16 dentreprendre une du Plan Btiment Grenelle, lors de la
13e ditions des Assises de lnergie
dmarche de rnovation thermique de leur coproprit. en janvier 2012.

Les autres enjeux de la rnovation thermique du parc existant

Au-del de la rduction des consommations nergtiques, la rnovation nergtique rpond au moins

trois autres enjeux. Tout dabord, elle est au cur dune lutte entame contre la prcarit nergtique17.
Cette dernire toucherait en France 3,4 millions de mnages, soit 17 Un dinition de la prcarit
13 % du total des mnages, selon les chiffres dune tude mene par nergtique est introduite dans la
loi Grenelle 2 : Est en situation
le groupe de travail Prcarit nergtique au sein du Plan Btiment de prcarit nergtique () une
Grenelle . La rnovation du parc rsidentiel doit ainsi conduire soutenir personne qui prouve dans son
logement des difficults particulires
300 000 mnages en situation de prcarit nergtique entre 2010 et 2017 disposer de la fourniture dnergie
(Plan Btiment Grenelle, Rapport dactivit, 2011). Dautres dispositifs ncessaire la satisfaction de ses besoins
lmentaires en raison de linadaptation
( Habiter Mieux , lObservatoire nationale de la prcarit nergtique) de ses ressources ou de ses conditions
sont mis en place dans cette mobilisation nationale contre la prcarit. dhabitat .

La rnovation thermique ouvre ensuite un gigantesque march conomique pour lensemble des
entreprises positionnes au sein du secteur du btiment (Lagandr, 2007 ; Roudil, 2007 ; Zlem,
2010). Des industriels aux 300 000 entreprises du btiment qui se trouvent au contact des quelques

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 millions de clients finaux (Lagandr, 2007), chacun entrevoit le champ des possibilits financires
ouvert par la durabilit : une surface btie de 3,5 milliard de m2, 31 millions de logements rhabiliter
et un march de 600 milliards (Le Moniteur, 2008). La seule rnovation nergtique des logements
18 Selon les chiffres du Plan Btiment sociaux a dj permis de crer 33 000 emplois directs 18. Daprs l'tude,
Grenelle, repris au cours de la
13e dition des Assises de lnergie.
conjointement mene par lADEME et par lAlliance Villes Emploi 19,
112 19 Association nationale de collectivits Quand le btiment se met au vert. Les territoires se mobilisent (Chauveau
territoriales pour la formation, et al., 2011), si le potentiel du march de lefficacit nergtique devrait
l'insertion et l'emploi.
rester stable jusquen 2014, la part du chiffre daffaires lie lefficacit
nergtique et aux nergies renouvelables devrait crotre de 47 % 330 %, selon les territoires de l'tude,
suite lintroduction de la RT 2012. Cette mme tude estime que ce sont 69 000 professionnels,
quivalent temps plein, qui devront tre mobiliss dici 2014 pour rpondre la demande en conseil
et en travaux defficacit nergtique, soit 42 % de plus quactuellement, sur les seuls 30 territoires pris
en compte. Le march de lefficacit nergtique a donc un bel avenir devant lui.
La chane dacteurs de ce march doit enfin entamer et/ou poursuivre la mutation de ses pratiques afin
de rpondre au mieux la question de la rnovation. Alors que les travaux de rnovation sinsrent
gnralement dans une logique verticale, chaque entreprise ou corps de mtier traitant de sa partie, la
rnovation dun btiment ncessite une approche plus globale et ncessairement plus coordonne. Or
la performance nergtique ne peut tre au rendez-vous que si une approche globale de lensemble
du btiment est ralise (Chauveau et al., 2011). Au mme titre que pour la construction neuve, les
entreprises de rnovation doivent faire face de nombreuses mutations techniques et organisationnelles.
La multiplicit des acteurs reste cependant un frein. Les questions de formations et de comptences
sont galement cruciales pour la bonne conduite de la rnovation nergtique du parc existant. Le
dveloppement et la diffusion de nouvelles innovations, telles que les nergies renouvelables, imposent
une volution du secteur de la formation (Roudil, 2007 ; Zlem, 2010 ; Chauveau et al., 2011).
En accordant la part la plus substantielle de ses rformes et des outils de mise en uvre au secteur
rsidentiel, le Grenelle de lenvironnement l'lve au rang de priorit. Le chantier propos
lensemble des acteurs du rsidentiel est de taille et recentre la focale lchelle du btiment. Alors
bien sr, le Grenelle de lenvironnement lance le concours coQuartier et la dmarche coCits.
Nanmoins, ces dernires concernent bien plus les collectivits que les promoteurs immobiliers
privs, dans un premier temps tout du moins. Les autres chelles de notre dclinaison semblent
clipses par la prpondrance de lapproche environnementale du bti et plus spcifiquement par
l'approche nergtique lchelle du btiment.

La durabilit, nouvel ordre du jour

Et nos promoteurs privs, que font-ils avec a ?

Cette interrogation, trs certainement abrupte la lecture, appellent des rponses qui peuvent ltre
tout autant. Rien, ils ne font rien. Cette rponse donnerait du crdit lensemble des nombreuses

Partie I II III
personnes qui nous ont pos cette question tout au long ce cette recherche : Et tes promoteurs,
ils font quoi ? Ils servent quoi ? Comment peut-on rapprocher promoteurs et dveloppement
durable ? . Le promoteur ne sert rien puisquil produit des logements, certes parce quil existe des
besoins et une demande, mais surtout parce quil gagne de largent sur le dos dautres personnes par
ce biais. Cette rponse reflte plutt bien les reprsentations qui collent la peau des promoteurs
privs : escroc, arnaqueur et toutes autres visions empreintes de ngativit dune profession qui paye 113
encore les pots casss de pratiques (passes ?) peu scrupuleuses. Les promoteurs sont dailleurs trs au
fait de cette image, tentant parfois de la djouer.
Ils ne font que ce quon leur demande. Cest en partie vrai puisque la profession est de plus en
plus structure, de plus en plus encadre, voire de plus en plus contrainte dans ses choix et dans
ses ralisations. Cest dautant plus vrai que la dclinaison du dveloppement durable leur
chelle daction privilgie leur impose de se plonger dans la notion et dans son oprationnalit.
Ils intgrent ainsi la basse consommation, en attendant le btiment positif, et commercialisent
leurs programmes immobiliers sous le sceau nergtique. Ils suivent donc la rglementation et,
nous pourrions mme dire, la tendance et le nouveau march qui s'ouvre.
Ils proposent, tentent, sessayent lexploration de pistes proposes par la dclinaison territoriale
du dveloppement durable. Difficile de rfuter cette rponse puisque la pntration mme du
dveloppement durable les conduit faire autrement , ne serait-ce quen terme de conception
et de construction. tant donn que le retour et lacquisition dexprience nest possible que
lorsquil y a exprience (ternelle quadrature du cercle du jeune chercheur demploi qui
lon rpond : vous navez pas dexprience), les promoteurs privs tentent donc. Sont-ils
couronns de russite ? Nous observons actuellement les premires rponses.
Ils modifient leurs pratiques, appliquent sur le terrain voire mme conceptualisent par le biais
de service de recherche et de dveloppement de nouveaux produits immobiliers. Ils bousculent
alors leurs propres chelles de production, rejettent lchelle du btiment pour sadonner celle
du quartier durable, rinvestissent lchelle du logement et intgrent les composantes de sa
durabilit. Les promoteurs privs pourraient-ils mme tre l'afft de signaux faibles ? Se les
approprier ? Sinsrer dans des formes alternatives de production de logement ? Nous avons a
et l quelques signes qui ne trompent pas et quelques exemples fournir. Mais il est encore trop
tt pour les dvoiler
Ces interrogations sont brutes, nous en convenons. Sont-elles pour autant dnues de tout
sens ? Rien est moins sr. Avant de les rintroduire sur un plan quelque plus scientifique et
formel, intressons-nous dun petit peu plus prs au socle commun, cette ligne de dpart
commune partir de laquelle les promoteurs privs slancent.

Les grands types de promoteurs immobiliers privs

La dernire enqute de la Fdration des promoteurs immobiliers (FPI), ralise en 2010, comptabilise
800 promoteurs immobiliers privs dont 500 sont adhrents de la FPI, chiffre qui en ralit ne correspond
qu' 203 siges de socits. De la premire typologie de C. Topalov (1974) celle plus rcente de

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 J. Pollard (2009), plusieurs tudes et auteurs se sont attachs dfinir les diffrents types de promoteurs
immobiliers privs et leurs profils (Granelle, 1998b ; DREIF, 2001 ; FPI, 2010). Deux critres sont
gnralement retenus : dune part le mode de financement et/ou lorigine des capitaux et, dautre part,
le rapport de dpendance ou dindpendance lgard de plus grands groupes, notamment bancaires et
de construction. partir de ces critres et de lensemble des travaux typologiques pralablement raliss,
114 20 La typologie de J. Pollard (2009) J. Pollard (2009) propose quatre grandes familles de promoteurs , tout
20
sintgre dune part dans une en prenant en considration les obstacles inhrents leur dfinition.
dinition commune des types de
promoteurs en France et en Espagne. En effet, l'auteur considre que deux lments prgnants renforcent
Dautre part, les promoteurs prsents le caractre problmatique dune ambition typologique . La stabilit
dans cette typologie le sont par
rapport une caractristique des acteurs dominants se confrontent en effet aux volutions radicales
prgnante de leur proil bien quils de leurs caractristiques, en particulier les redfinitions au niveau de
soient en ralit plus hybrides et
quils sinscrivent dans plusieurs leurs actionnaires et de leurs appartenances . Rejoignant l'auteur sur son
logiques. tableau dress de la promotion immobilire prive, nous proposons d'en
reprendre les grandes lignes.
Le premier type dfinit les filiales de groupes de construction et illustre le lien historique
unissant construction et promotion immobilire. Ces filiales rsultent de la diversification
dentreprises qui se positionnent sur des marchs non traditionnels mais qui sont
nanmoins proches afin dtendre les activits de lentreprise hors de son crneau
habituel (Hillebrandt, 1992). Nous retrouvons, de manire non exclusive, lintrieur de
ce groupe trois filiales de gants de la construction, du BTP et du gnie civil dont lactivit
de promotion peut tre historique l'image de Bouygues, ou secondaire comme c'est le cas
pour Vinci Immobilier et Eiffage Immobilier.
La deuxime grande famille, constitue des promoteurs filiales de groupes bancaires,
rend compte de lintervention de ces derniers au sein du secteur immobilier. La plupart
des principaux promoteurs immobiliers franais sont adosss des groupes bancaires et/
ou financiers. Ainsi, en 2007, le Groupe Caisse dpargne opre son rapprochement avec
le promoteur immobilier Nexity. La mme anne, Crdit Agricole Immobilier acquiert
le promoteur toulousain Monn-Decroix, devenu CA Monn-Decroix puis prenant
dfinitivement le nom de Crdit Agricole Immobilier en 2012. Icade, dont le principal
actionnaire est la Caisse des Dpts et Consignations (CDC), Sogeprom, filiale de la Socit
Gnrale ou BNP Paribas Immobilier Rsidentiel illustrent un peu plus les rapprochements
entre les deux secteurs dactivit. Avant de poursuivre, remarquons que la FPI (2010) ne fait
pas de dissociation dans sa typologie entre ces deux premiers types. Elles les intgrent au
sein de lensemble plus vaste filiales de groupes , auquel il convient dajouter les filiales de
groupes de promotion immobilire et les filiales dinvestisseurs institutionnels. Lensemble
reprsente, selon la FPI (2010), au total 21 % des promoteurs immobiliers privs.
Depuis le dbut des annes 2000, lintroduction en bourse de promoteurs immobiliers
convie J. Pollard (2009) regrouper ces entits au sein dun troisime type : les promoteurs
indpendants cts en bourse. Kaufman & Broad entr en bourse en 2000, Nexity, en 2004,
et Icade, en 2006, en sont les principaux reprsentants. Illustration des difficults dinsrer les

Partie I II III
promoteurs immobiliers dans des cases rigides, les deux dernires entreprises cites sont la fois
cotes en bourse et associes la deuxime grande famille.
La typologie est enfin complte par les promoteurs familiaux dont il nexiste que trs peu de
reprsentants en France, contrairement l'Espagne o le poids des logiques familiales est trs
important (ibid.). Le plus emblmatique, parce quil compte parmi les grands promoteurs 115
lchelle nationale, est certainement Promogim contrle 100 % par Christian Rolloy
et ses trois fils. Le groupe rennais Arc, actuellement aux mains de la troisime gnration
de dirigeants familiaux, peut galement tre cit . Notons que la FPI (2010) intgre cette
quatrime famille lensemble des promoteurs indpendants dont la cration relve de
linitiative de leur animateur, et non de celle dun groupe plus vaste, et de la mobilisation
de son capital patrimonial. Selon cette dfinition, les promoteurs indpendants reprsentent
plus des trois-quarts de la profession en 2009 (ibid.).
Une lecture de la profession par le volume des chiffres daffaires et les effectifs salaris
rvle la domination numrique des petites structures dans le paysage de la promotion
immobilire prive. Les entreprises de moins de dix salaris reprsentent ainsi 69 % des
entreprises. Cependant, leur part chute 6 % si lon considre leffectif total du nombre de
salaris (ibid.). Les onze plus grandes entreprises, celles qui comptent 200 salaris et plus,
reprsentent elles seules 75 % de cet effectif (ibid.). Si lon se place prsent du ct des
chiffres daffaires, le constat est identique. Un peu plus des trois-quarts du chiffre daffaires
total de la profession est ralis par seulement 5 % des entreprises pour lesquelles les chiffres
daffaires slvent plus de 250 millions deuros. linverse, 57 % des entreprises, celles
dont le chiffre daffaires est infrieur 10 millions deuros, ne runissent que 3 % du chiffre
daffaires total. Une grande partie de lactivit de la promotion immobilire est donc aux
mains dun petit nombre. Entam dans les annes 1970 (Hesse, 1972 ; Bernard, 1975), ce
mouvement de concentration, saffirme encore un peu plus au cours des annes 2000. Il
saccentue par le biais doprations de rachat et dabsorption (cf. Figures 3.14) favorisant
lmergence de grands groupes et le maintien de leur domination en tte de hirarchie
(Pollard, 2009 ; FPI, 2010).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.14. Principaux rachats et/ou fusions dans la promotion immobilire prive

Socit actuelle Socit rachete/absorbe

H4 Valorisation
Bouygues Immobilier
Slc
Coprim Mditerrane
116 Capri Espace et Habitat
Groupe Ellul
Novelim
Cogedim Paul Mateu Promotion
Ric
Copra Rhne-Alpes Sinimmo
Adventis
De 2000 2004
First Promotion
Malardeau
Kaufman & Broad
Rsidences Bernard Teillau
Seima
Sopra
Fgip
Meunier Promotion
Sorim
Palm Promotion Bti Conseil Immobilier
Promogim Franco Suisse Btiment
Sprint (ex. Kops) Spiral
Tertial
Icade Capri
Opra
Meunier
BNP Paribas Immobilier
Meunier Mditerrane
Bouwfonds Marignan Immobilier Marignan
Coprim
Sogeprom
Pragma
Crdit Agricole Immobilier Monn-Decroix
Depuis 2005
Kaufman & Broad Garros Promotion
Bouygues Immobilier UrbiParc
Promogim Immopierre
SEDAF
Nacarat Bti Conseil Immobilier
Palm Promotion
JL Coudurier
Cogedim
RCI Promotion
Altara Cogedim
Source : FPI, 2010.

Deux sources tablissent chaque anne un classement des grandes entreprises de promotion
immobilire en France : le Moniteur du Btiment et des Travaux Publics et lAgence Inovapresse.
partir de ces sources, dont les mthodologies divergent, J. Pollard (2009) tablit le classement
des promoteurs que nous prsentons dans la Figure 3.15 Nous y apportons toutefois quelques
modifications. Nous le compltons par deux rubriques Frquence cumule d'apparition
dans les dix premires places du classement en 1990 et 2008 et Type de Promoteur . Nous
excluons les socits McInerney Holdings et Foncire des Rgions. Nous considrons en effet

Partie I II III
que lactivit exerce est trop loigne de la promotion immobilire. Remarquons galement
que tous les promoteurs prsents dans ce classement ne ltaient pas ncessairement sous
leur dnomination actuelle les annes prcdentes. Cest par exemple le cas des groupes
Icade, Nexity ou Akrys. Notons enfin que BNP Paribas Immobilier, anciennement Meunier
Habitat, est absent de ce classement en 2008 alors quil apparat 17 reprises depuis 1990.
117
Figure 3.15. Classement des entreprises de promotion immobilire prive en 2008, selon
le chiffre daffaires de 2007
Frquence cumule
Chiffre d'Affaires
Rang d'apparition dans les dix
Socit ou groupe 2007 (HT et en Type de promoteur
2008 premires places du classement
milliers d'euros)
entre 1990 et 2008
Filiale groupe bancaire et/ou inancier -
1 14 Nexity 2 395 000
Ct en bourse
2 19 Bouygues Immobilier 2 075 000 Filiale groupe de construction
3 15 Kaufman & Broad 1 382 600 Ct en bourse
4 18 Cogedim 1 087 000 Ct en bourse
Filiale groupe bancaire et/ou inancier -
5 17 Icade Promotion 975 000
Ct en bourse
6 8 Akrys 815 000 Filiale groupe bancaire et/ou inancier
7 5 Promogim Groupe 750 000 Promoteur indpendant
Bouwfonds Marignan
8 6 735 000 Filiale groupe bancaire et/ou inancier
Immobilier
9 4 Eiffage Immobilier 596 792 Filiale groupe de construction
10 2 Vinci Immobilier 558 000 Filiale groupe de construction

Sources : Le Moniteur des Travaux Publics et du Btiment, 2007 et 2008 ; Agence Innovapresse, 2009 ; J. Pollard, 2009.

Les filiales de groupes bancaires et/ou financiers, ainsi que les filiales de groupes de construction,
dominent lactivit de la profession, effaant la domination numrique des entreprises indpendantes.
Dun ct, ces dernires, qui nous le rappelons constituent plus des trois-quarts de la profession,
ne ralisent que 29 % du chiffre daffaire total de la promotion, chiffre qui est dailleurs en nette
diminution depuis le milieu des annes 1990. De lautre, les filiales trustent les premires places
du classement tabli et psent pour plus de 70 % dans le chiffre daffaires total de la promotion
alors quelles ne rassemblent que 21 % des promoteurs. Les dynamiques relativement rcentes de la
promotion immobilire, concentration et stabilisation, se doublent donc dune bipolarisation entre
dune part, les promoteurs indpendants et dautre part, les filiales de groupes (FPI, 2010).
Lintgration d'une variable gographique enrichit un peu plus la caractrisation des types de promoteurs.
Pour ce faire, nous utilisons les rsultats de la base de donnes construite dont les objectifs, les rsultats
attendus et la mthodologie sont prsents dans lencadr suivant. Seuls les rsultats obtenus par la
poursuite de lobjectif 1 sont mobiliss dans limmdiat. Nous reviendrons donc plus en dtails sur le
second objectif ainsi que sur les rsultats attendus au cours de la seconde partie (cf. Chapitre 4).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Encadr 3.5. Base de donnes promotion immobilire prive, 2010
partir de l'exploration des sites internet des promoteurs immobiliers uvrant en France, nous avons labor une base de donnes
recensant les programmes de logements commercialiss par la sphre promotionnelle prive. Ralise et acheve entre septembre et
dcembre 2010, elle recense 159 promoteurs et un total de 2 326 programmes immobiliers rsidentiels travers lensemble de la France.
Objectifs Mthodologie
118 - Objectif 1 : recenser lensemble des programmes de logements La mthodologie employe mise en place sinspire en grande partie
commercialiss par les promoteurs immobiliers ain den de celle dveloppe par F. Mador (2008) alors responsable dun
dinir les caractristiques. programme de recherche financ par lInstitut national des hautes
Les donnes rcoltes sont classes dans lordre suivant : nom du tudes de scurit (INHES) intitul Typologie et reprsentations des
promoteur matre douvrage, nom du programme, localisation ensembles rsidentiels ferms ou scuriss en France .
(commune, aire urbaine et rgion), type dhabitat (collectif, La base de donnes est constitue des promoteurs adhrents
individuel ou mixte), nombre de logements, amnits (jardin, de la FPI affichant sur leur site internet le descriptif de leurs
parc, piscine ou autres infrastructures sportives, services, etc.), programmes en cours de commercialisation sachant que la
modalits de inancement (PTZ, Scellier, Pass foncier, etc.). trs grande majorit des sites internet des promoteurs affiche ces
- Objectif 2 : recenser les programmes immobiliers ayant un descriptifs (Mador et al., 2008). Ce recensement repose
affichage clair de dveloppement durable . Les guillemets donc sur un mode dclaratif (ibid.). Seuls les programmes
sont volontairement apposs lexpression afin de laisser la affichant clairement et explicitement une description de leurs
porte ouverte aux sens pris par le dveloppement durable au caractristiques sont pris en compte. Ce recensement nest
sein de la promotion immobilire prive. donc quun reflet de la ralit construit partir dun filtre
Rsultats attendus labor par le rdacteur du descriptif (ibid.).
Le caractre non exhaustif du recensement est accentu par le
- typologie des programmes immobiliers actuellement
dcalage entre le nombre de promoteurs recenss et le chiffre
commercialiss par la promotion immobilire prive
donn par la FPI. Nous lexpliquons pour deux raisons.
- identification des promoteurs positionns sur le dveloppement Dune part, lannuaire de la FPI listant les promoteurs
durable adhrents et sur lequel nous nous sommes appuys nest
- analyse smantique du langage du dveloppement pas, a posteriori, aussi exhaustif et complet que nous le
durable tel quil apparat la lecture des descriptifs souhaitions. Dautre part, nous avons appliqu un traitement
- identification des leviers de marketing et de commercialisation informatique afin dliminer les redondances et les renvois
- in fine caractriser, en lien avec lanalyse des lments discursifs multiples, particulirement dans le cas des filiales des groupes
recueillis (cf. Chapitre 4), la rencontre entre dveloppement de promotion, un mme et unique site, gnralement celui
durable et promoteurs immobiliers privs. de la maison mre.

La base de donnes constitue nous offre ds lors la possibilit de considrer dune part
limplantation des siges sociaux et des agences, ou directions rgionales, et, dautre part, la
localisation des programmes produits et commercialiss. La reprsentation cartographique de
ces variables nous conduit la dfinition dun espace dexercice de production partir duquel
se distingue les promoteurs immobiliers privs. Aprs avoir test cette mthode sur plusieurs
d'entre eux, nous retenons ceux qui illustrent le mieux les trois grands types dorganisation et
de maillage territorial.
Quatre rgions concentrent plus de 50 % des siges dentreprises : lle-de-France et trois
rgions du sud-est de la France que sont les rgions Rhne-Alpes, Provence-Alpes-Cte dAzur
et Languedoc-Roussillon (FPI, 2010). La localisation de ces siges sociaux est dterminante
dans lactivit de production des promoteurs immobiliers privs puisque 90 % dentre eux
ralisent la majeure partie de leur production dans leur rgion dimplantation. Ces chiffres
mettent en vidence le poids des origines territoriales des groupes de promotion (Pollard,
2009) et perptuent la caractristique de la promotion immobilire prive ne pas dpasser
le cadre local (Hesse, 1972). Ce sont essentiellement de petites et moyennes entreprises, en
nombre de salaris et en volume daffaires, qui privilgient lchelon local. Deux schmas se
dgagent au sein de ce premier type. Dans un premier cas, Seixo Promotion (cf. Figure 3.16),

Partie I II III
la production du promoteur se situe proximit directe de son sige social. Ces entreprises
de petites tailles ne ralisent que trs peu doprations et se concentrent essentiellement sur
des marchs locaux se limitant aux frontires dpartementales, ne dpassant parfois mme
pas lchelle de lagglomration principale. Dans un second 21 De faon anecdotique, un des
cas (Lamotte 21 et Edifim), le promoteur largit son espace de slogans du groupe appuie cet ancrage
rgional : Nos racines 100 % Ouest,
production lchelon rgional. Il produit gnralement un fondement de notre philosophie 119
volume plus important de logements. Soit parce quil cherche Source : site internet du promoteur,
www.lamotte.fr/.
dvelopper de nouveaux marchs, soit parce quil cherche en
assurer la prennit, le promoteur se dote de relais et accentue
la densification de son maillage territorial laide de quelques
bureaux ou agences implants au cur de ces marchs.

Figure 3.16. Espaces dexercice de trois promoteurs locaux/rgionaux

Rennes

Edim
Lamotte
Seixo Promotion
Cran-Gevrier

Nombre de programmes
58
20
4
1

Sige social
Saint-Vincent-de-Tyrosse
Agence et/ou
direction rgionale

100 km

Source : Base de donnes promotion immobilire prive, 2010. Conception : A. Taburet, 2011.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Seuls 10 % des promoteurs dclarent intervenir lextrieur de la rgion dimplantation de leur
sige social et y raliser la majeure partie de leur chiffre daffaires (FPI, 2010). Cette activit est
essentiellement le fait de grandes entreprises. La proportion dentreprises concerne par une
activit hors du sige passe de 2 %, pour les entreprises dont le chiffre daffaires est compris
entre 2 et 10 millions d'euros, 67 % pour celles dont le chiffre daffaires est gal ou suprieur
120 250 millions d'euros (ibid.). Les oprateurs nationaux ralisent des chiffres daffaires moyens
de lordre de 330 millions deuros, sans commune mesure avec ceux des oprateurs rgionaux
s'levant hauteur de 34 millions deuros (ibid.). Si lon sattache aux effectifs salaris, le constat
est identique. Le nombre moyen de salaris est prs de 12 fois plus lev dans les entreprises
exerant hors de leur rgion dimplantation (ibid.). Ainsi, en 2009, les entreprises oprant
lextrieur de leur rgion dimplantation ralisent au total 52 % du chiffre daffaires de la
profession (FPI, 2010). Ces dernires organisent donc leur production lchelle nationale.

Figure 3.17. Espace dexercice dun promoteur national (1)

Lille

Nacarat

Nombre de programmes
58
20
4
1

Sige social

Agence et/ou
direction rgionale

100 km

Source : Base de donnes promotion immobilire prive, 2010. Conception : A. Taburet, 2011.

Partie I II III
 partir de leur espace historique dimplantation, symbolis par leur sige social, elles
dveloppent un rseau plus ou moins dense dagences ou de directions rgionales. Dans un
premier cas, Nacarat Groupe Dutilleul (cf. Figure 3.17), le ciblage gographique est marqu
par des discontinuits lintrieur de lespace dexercice de production. Ce maillage correspond
gnralement des marchs porteurs et dynamiques qui animent les grandes aires urbaines
nationales. Dans un second cas, Bouygues Immobilier (cf. Figure 3.18), le maillage territorial 121
est beaucoup plus dense. Deux niveaux oprationnels, directions rgionales et agences/antennes,
compltent laction du sige social. Le rseau constitu permet dlargir lactivit de plus
petites aires urbaines, offrant alors une plus grande assise nationale.

Figure 3.18. Espace dexercice dun promoteur national (2)

Issy-les-
Moulineaux

Bouygues

Nombre de programmes
58
20
4
1

Sige social

Agence et/ou
direction rgionale

100 km

Source : Base de donnes promotion immobilire prive, 2010. Conception : A. Taburet, 2011.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Quant aux activits hors du cadre national, elles sont trs faibles. Linternationalisation reste limite
quelques 4 % des structures, parmi les plus grandes (FPI, 2010). Remarquons galement la
quasi absence en France de promoteurs trangers parmi les plus grands promoteurs nationaux,
l'exception de Bouwfonds Marignan Immobilier (Pollard, 2009). Bouygues Immobilier produit
des logements en Pologne, en Espagne, au Portugal et en Belgique. Les chiffres restent cependant
122 peu significatifs puisque sur les 14 307 rservations totales de logements en 2010, seules 573 le
sont ltranger (Bouygues, Document de rfrence, 2010). En tant que producteur de logements,
Nexity nest significativement prsent quen Italie du Nord travers sa filiale Nexity Residenziale qui
commercialise, en 2010, 14 oprations prs de Milan et de Turin (Nexity, Document de Rfrence,
2010). Les Nouveaux Constructeurs, par le biais de ses filiales en Allemagne Concept Bau Premier et
Zapf, en Espagne, Premier Espana, et en Indonsie, Premier Qualitas Indonesia, ralisent prs de 40 %
du chiffre daffaires dans ses pays (Les Nouveaux Constructeurs, Rapport dactivit, 2010). Cest
d'ailleurs le seul groupe raliser une part substantielle de son activit ltranger (Pollard, 2009).
Linternationalisation reste donc timide mme si les promoteurs immobiliers franais semblent plus
actifs sur les marchs trangers des produits tertiaires ou commerciaux (ibid.).

Le logement, cur d'activit

Depuis ses premiers pas, la promotion immobilire fait du logement le cur de son activit.
Aujourdhui encore, 55 % des promoteurs ne produisent quun seul type de produit et, dans
90 % des cas, il sagit du logement. Ce dernier gnre plus des trois-quarts du chiffre daffaires
total de la profession rparti entre collectif, 80 %, et individuel group, 20 %. Suit limmobilier
dentreprises, bureaux et commerces, reprsentant un peu moins de 14 % du chiffre daffaires.
La part restante se partage entre les activits lies la gestion, 3,9 %, lamnagement, 1,6 % et
limmobilier de loisirs, 1,4 %.
En tant que produit immobilier, le logement recouvre cependant des ralits trs htrognes.
Lidentification de cibles fort potentiel gnre la constitution de marchs, ouvrant la voie au
dveloppement de nouveaux types de produits immobiliers. Cette segmentation accrue de loffre
immobilire introduit de nouvelles distinctions entre les acteurs de sa production et invite nous
projeter au-del des caractristiques classiques du produit logement (taille, type, etc.). Selon les
rsultats issus de notre recensement, les trois-quarts des logements commercialiss par les promoteurs
immobiliers le sont au sein dimmeubles collectifs. Le quart restant se partage entre programmes
mixtes et programmes individuels (cf. Figure 3.19). Tous types dhabitats confondus, les programmes
immobiliers sont gnralement de dimensions modestes puisque prs dun programme sur trois
comprend entre 20 et 49 logements (cf. Figure 3.20). Ces logements deviennent mme majoritaires,
52 %, lorsquon exclut les programmes dont la taille na pu tre dtermine.
Dominant, le logement collectif ne pse cependant pas le mme poids dans lactivit de
chacune des entreprises. Pour les plus petites, celles dont le chiffre daffaires est infrieur
2 millions deuros, le collectif reprsente moins de 20 % de leur chiffre daffaires alors quils
comptent pour plus de 60 % pour lensemble des autres entreprises. Sur le march de la maison

Partie I II III
 Figure 3.19. Type d'habitat des programmes rsidentiels commercialiss

Type dhabitat Effectif Part en %

Individuel 210 9
Collectif 1 779 76,5
Mixte 293 12,6 123
Indtermin 44 1,9
Total 2 326 100
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Figure 3.20. Taille des programmes rsidentiels commercialiss

Part en %, en excluant les programmes

Taille en nombre de logements Effectif Part en %
dont la taille na pu tre dtermine

0 - 19 230 10 18,5
20 - 49 651 28 52,4
50 - 99 321 13,8 25,8
100 et plus 41 1,8 3,3
Indtermin (*) 1 083 46,6 -
Total 2 326 100 100
(*) Le recensement reposant sur un mode dclaratif, les informations diffrent dun descriptif lautre, ce qui
est particulirement le cas pour les lments relatifs la taille du programme, gnralement peu informs.
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

individuelle, ou de la maison individuelle groupe, ce sont ces mmes petites entreprises,

ainsi que les plus grandes, celles dont le chiffre daffaires est suprieur 250 millions d'euros,
qui sont les plus prsentes (FPI, 2010). Ce type dhabitat gnre ainsi respectivement 31 % et
20 % de leur chiffre daffaires. Parmi les promoteurs de plus petites tailles positionns sur le
crneau de la maison individuelle, le nombre rduit doprations commercialises traduit dans
certains cas des effets de lieux. Presqu'le Investissement, promoteur ligrien, commercialise
ainsi onze oprations de maisons individuelles, sur les seize recenses, et ce essentiellement
sur la cte Atlantique. Du ct des grands promoteurs, sans tre
22 Notons cependant que, pour lanne
exhaustif, Nexity qui dveloppe notamment des programmes 2010, cette activit reste rsiduelle
individuels travers sa marque Nexity-Domaine en le-de- puisque 88 % des rservations faites
auprs du groupe le sont pour des
France 22, Bouwfonds Marignan ou encore Kaufman & Broad, logements dans des immeubles
qui perptue une activit historique du groupe, comptent parmi rsidentiels collectifs (Document de
Rfrence Nexity, 2010).
les plus productifs.
Portons prsent le regard sur la segmentation de loffre. Les promoteurs privs dveloppent,
depuis une vingtaine dannes dj, une nouvelle offre de produits immobiliers qui renvoient

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 tour tour de vritables stratgies de production et de commercialisation ou de simples
coups tents afin de tester certaines niches du march. Doffres les plus courantes, les
biens dfiscaliss par exemple, dautres plus atypiques comme les rsidences seniors ou bien
les rsidences fermes et/ou scurises, nous ne proposons ici quune lecture partielle de la
segmentation du march du logement.
124
Dop depuis les annes 1980 par les orientations de la politique du logement, linvestissement
locatif entrane trs rapidement des socits financires et immobilires se positionner sur
ce march du bien dfiscalis (Mador et al., 2008). Aux cts, des promoteurs immobiliers
classiques , des groupes financiers, sduits par cette forme de dmatrialisation du logement,
investissent une filire sur laquelle ils ne sont pas encore prsents. Un double processus de
concentration et dintgration sengage et modifie une partie de lappareil de production
(Bosvieux, 2005b ; Mador et al., 2008). Cette concentration, verticale selon J. Bosvieux
(2005b), rsulte de la constitution de rseaux de vente de produits immobiliers qui sadossent,
pour la plupart, un groupe bancaire. Ils ne forment alors quun seul et unique groupe
rassemblant et offrant directement, ou par le truchement de ses diffrentes filiales , lensemble
des services ncessaires lacquisition dun bien (promotion, commercialisation, financement,
gestion locative, assurance, garantie, etc.) (ibid.). Dune manire gnrale, lensemble de la
profession se positionne sur le segment de linvestissement locatif. En 2009, la faveur du
Scellier, le locatif reprsente plus de 65 % des ventes de la profession. Les investisseurs privs
reprsentent ainsi 58,8 % des clients pour le logement du promoteur Nexity (Nexity, Rapport
annuel, 2010). Pour Bouygues Immobilier, les ventes aux investisseurs privs par le biais du
Scellier reprsentent 54 % de lactivit du groupe (Bouygues, Document de rfrence, 2010).
Du ct de Kaufman & Broad, 62 % des rservations de logements sont le fait dinvestisseurs
privs (Kaufman & Broad, Document de rfrence, 2010). Aux cts de ces groupes, dont on
peut estimer quils sinscrivent dans une tendance gnrale, dautres deviennent de vritables
spcialistes et tournent lessentiel de leur activit vers les particuliers investisseurs (Mador et
al., 2008 ; Mador et Vuaillat, 2009). Les plus emblmatiques sont certainement chercher du
ct des promoteurs toulousains dont Akrys est lun des plus fidles reprsentants et illustratif
du rapprochement et des synergies entre promotion, commercialisation et gestion de biens
immobiliers (Mador et al., 2008).
Un autre march, dont limportance crot en mme temps que leur part dans la population
augmente, se dmarque depuis le dbut des annes 2000 : les seniors constituent aujourdhui
une cible fort potentiel pour les promoteurs privs et plus largement pour lensemble des
acteurs conomiques (Hbel et Lehud, 2010). Les potentialits du march sont dautant
plus importantes que cette population runit un nombre lev de profils diffrents offrant
aux promoteurs immobiliers lopportunit de se positionner sur de multiples marchs et
produits : rsidences mdicalises ou non mdicalises, rsidences pour personnes dpendantes
ou indpendantes, rsidences avec services gratuits ou payants, etc. Le march des seniors
peut donc encore tre dcoup en segments tant il offre de possibilits de dveloppement
pour des produits immobiliers trs spcifiques. Bien que la localisation de ces marchs semble
saccorder avec les phnomnes dhliotropisme et dhaliotropisme, leur multiplication

Partie I II III
sur lensemble du territoire national tend caractriser lubiquit de leur dveloppement.
Toutefois, les tudes et les recherches sattachant rendre compte de la diversit des types de
logements et dhabitats de ce march des seniors en France sont encore rares.
Ce march est encore peu investi par la promotion immobilire prive. Il nen reste pas moins
que certains promoteurs nhsitent pas y lancer lintgralit de leur production. Les Snioriales, 125
dsormais filiale du groupe Pierre et Vacances, le groupe montpellirain Les Villages dOr ou
bien encore le groupe parisien Aegide proposent ainsi une offre de logements, en rsidences ou
en maisons individuelles, exclusivement destine aux seniors. Dautres promoteurs largissent
quant eux leur production vers ces produits immobiliers sans pour autant y adosser lensemble
de leur production. Le lancement doprations au coup par coup ouvre parfois la voie de
vritables stratgies de diversification et de positionnement sur ce march aux potentialits
importantes. Kaufman & Broad ambitionne par exemple, partir de 2013, de construire une
dizaine de rsidences services par an destination des seniors. Son directeur, Guy Nafilyan,
envisage mme de prendre une participation majoritaire dans une socit du secteur afin
de rpondre cet objectif 23. Le groupe Cogedim cre en 2011 23 Communiqu de presse de Guy
une ligne spcifique de rsidence destination des seniors afin Nailyan lors de la publication des
rsultats du premier semestre 2011,
dinvestir ce crneau. Quant au promoteur rennais Lamotte, il livre juillet 2011.
actuellement sa premire rsidence senior au Mans.
Le march des seniors illustre plus largement laccroissement de la production des rsidences
dites spcialises (rsidences tudiantes, pour jeunes travailleurs, de tourisme, daffaires, etc.).
Ces produits immobiliers sont rgulirement intgrs loffre 24 Le Censi-Bouvard est lquivalent du
Scellier la diffrence notable quil est
immobilire des promoteurs qui y voient de nouveaux relais de destin aux Loueurs en meubl non
croissance ainsi qu'un moyen de diversifier leur offre. Ils profitent professionnel (LMNP). Les logements
concerns sont les rsidences de
en outre de mesures fiscales, tel que le Censi-Bouvard 24, qui ne tourisme, les rsidences tudiantes,
sont pas, une nouvelle fois, sans expliquer leur dveloppement. les EHPAD, les rsidences seniors.

Prtons enfin notre attention un autre type de produit immobilier spcifique, les programmes
immobiliers rsidentiels ferms et/ou scuriss, dont la multiplication et la diffusion depuis les
annes 1990 en France offrent une nouvelle grille de lecture quant la cration de nouveaux
segments de march. Les tudes qui sattachent ce phnomne introduisent le positionnement
de la promotion immobilire prive sur ce segment (Billard, Chevalier et Mador, 2005 ; Mador
et al., 2008 ; Vuaillat, 2010 ; Mador et al., 2011).
Largumentaire scuritaire simpose comme un leitmotiv dans lensemble des discours et
pratiques des promoteurs immobiliers privs (Mador et al., 2008). Il se concrtise ds lors
par la matrialisation de la frontire entre espaces publics et privs, tout en introduisant une
diversit entre les types dhabitats (lotissements, immeubles collectifs), les dispositifs utiliss
(vidosurveillance, gardien, grille, etc.), les amnits (parc, golf, quipements sportifs, etc.)
qui enrichissent la typologie des ensembles rsidentiels ferms et/ou scuriss. Les promoteurs
immobiliers privs ne sont dailleurs plus seuls investir ce crneau. Les oprations de
rsidentialisation des programmes de bailleurs sociaux intgrent aujourdhui une dimension
scuritaire, participant un peu plus sa banalisation (Mador et al., 2011).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Les pionniers dans le domaine de la fermeture rsidentielle sont incontestablement les
promoteurs dont le sige social est localis dans le sud de la France, plus particulirement
Toulouse, et gnralement dj positionns sur le crneau du bien dfiscalis. Une nouvelle fois,
des liens troits sont perceptibles entre lintgration et la commercialisation de la fermeture
et/ou de la scurisation dans la production et les mesures de dfiscalisation (Mador et al.,
126 2008). On observe depuis ce foyer metteur une diffusion, par mimtisme ou par dmarche
parallle, lensemble du territoire. Prs de 40 % des promoteurs affichent aujourdhui sur
leur site internet au moins une opration immobilire ferme. Certains tendent cependant
se dmarquer plus que dautres. Cest particulirement le cas du promoteur Crdit Agricole
Monn-Decroix qui dveloppe trs tt une offre rsidentielle ferme et/ou scurise. Dun
concept innovant dvelopp par son directeur, le groupe fait aujourdhui de la scurisation
une simple amnit rpte lensemble de sa production.

Des traits communs aux particularismes

Lensemble de la profession se rassemble autour de son cur dactivit historique quest le

logement. Le paysage de la promotion immobilire reste somme toute htroclite. Bien quelle ne
rvolutionne pas la typologie, lintroduction de nouvelles variables permet den affiner les traits et
den rvler certains particularismes. Nous distinguons tout dabord les promoteurs gnralistes
dont le profil correspond une large part de la profession. Leur activit est essentiellement
porte par le logement collectif et profite, au mme titre quun grand nombre de structures,
des dispositifs dincitations fiscales et des mesures de soutien laccession la proprit pour
dvelopper des produits immobiliers proches de leur sige social. Ces entreprises dveloppent
parfois dautres activits annexes sans que lon puisse toutefois parler dune vraie diversification.
Le promoteur se positionne ainsi dans certains cas sur le march du logement individuel ou sur
celui de limmobilier dentreprise. Il peut aussi, de temps autre et au coup par coup, investir
des marchs immobiliers qui nappartiennent pas au cadre historique de ses activits (marchs
des seniors, des rsidences tudiantes, etc.) au gr des opportunits notamment offertes par les
dispositifs fiscaux qui les accompagnent.
Se dmarque ensuite des promoteurs que nous qualifierons de multi-spcialistes. Il sagit
aussi bien de petites et de trs grandes entreprises. Aux cts dune production de logements
collectifs, les premires proposent un panel diversifi dactivits qui ne sont, pour certaines,
mme pas secondaires tant elles psent dans leur chiffre daffaires : logement individuel,
immobilier dentreprise, activit dagent immobilier ou encore damnagement. Pour ces
entreprises de petites tailles, cette forte diversification peut tre lue de deux faons. Elle
relve, dune part, dune vritable stratgie domniprsence sur des marchs trs localiss
pour lesquels la concurrence est faible. Elle peut, d'autre part, tre apprhende comme la
ncessit de crer des relais conomiques lactivit classique de logements collectifs afin
dassurer la prennit conomique de lentreprise. Si lon se place prsent du ct des
grandes entreprises, toutes celles qui composent le sommet du classement annuel peuvent
tre considres comme multi-spcialistes. Lensemble de leur offre intgre des produits

Partie I II III
immobiliers de tous types et elles sont gnralement plus prsentes que les autres sur les
activits de gestion (syndic, administrateur de biens). Aux cts de leur ple promotion
logement, elles composent quasiment toutes avec des ples tertiaires, commerciaux, de
gestion ou dadministration de biens qui sont de vritables entits dmarques lintrieur
dun plus vaste ensemble. Cela rsulte dans certains cas doprations de rachats/absorptions
telles que celles menes par Nexity qui, en rachetant Guy Hoquet et Century 21, se dote 127
dun rseau dagences immobilires. En affirmant ainsi sa volont de devenir un acteur
global de limmobilier, le promoteur cherche rduire sa dpendance vis vis du march
du logement (Pollard, 2007a). Cette orientation nest pas spcifique Nexity. Tous, ou peu
sen faut, ambitionnent de dvelopper de nouvelles activits (services immobiliers, activits
ltranger, rnovation et rhabilitation, rsidences spcialises, etc.). Pour J. Pollard (2007a),
ces mouvements rpondent des volonts de croissance et danticipation des risques.
Enfin, les spcialistes, bien que peu nombreux, se diffrencient des deux types prcdents sur
deux points. Dans un premier temps, leur offre cible des catgories de population trs prcises et
prsentant gnralement un potentiel conomique lev. Cest le cas de la production immobilire
destination des seniors qui se constitue et semble samplifier depuis le dbut des annes 2000.
La spcialisation repose galement sur la clientle investisseur que vise aujourdhui une grande
majorit de la profession. Ce positionnement conduit la promotion immobilire dvelopper un
ensemble dactivits destin capter cette clientle : gestion locative, assistance administrative, etc.
Ces spcialistes de la dfiscalisation dmatrialisent le logement en produit financier pour lequel
la dimension gographique ne semble pas toujours avoir de prise. Les critiques sont dailleurs
nombreuses face cette forme dachat distance sans relle prise en compte des caractristiques
du march dans lequel il sinsre. La spcialisation se mesure, dans un second temps, laune
de prestations ou damnits dont un promoteur dote sa production. Ainsi, CA Monn-Decroix
est considr comme lun des spcialistes de la fermeture et de la scurisation. La rhtorique
scuritaire, ainsi que sa traduction dans une conception standardise de programmes scuriss,
contribuent lidentifier en tant que tel.

Inscrire le dveloppement durable l'agenda

Aujourd'hui, une nouvelle priorit envahit et occupe les pratiques, comme les discours, et
acteurs de la fabrique de la ville. Si lon se place du ct des politiques publiques urbaines, le
dveloppement durable est largement inscrit dans les discours et les agendas des collectivits
territoriales. Elles le sont dans des politiques sectorielles (habitat, logement, nergie, etc.) ou
bien encore dans des politiques, mesures et autres oprations expressment labellises comme
telles (Agendas 21 locaux, coquartiers, dmarche coCit, etc.) (Bal, Gauthier et Pinson,
2011). Au-del de la simple inscription, le dveloppement durable contribue influencer
les pratiques des institutions publiques (Theys, 2002 ; Villalba, 2009). La bibliographie
relative au dveloppement durable urbain ne sy trompe dailleurs pas tant elle le considre
prioritairement du point de vue des politiques et de laction publique des villes (voir
notamment : Emelianoff, 1999 ; Da Cunha et al., 2005 ; Hamman, 2008 ; Hamman et Blanc,

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 2009 ; Emelianoff et Stegassy, 2010 ; Bal, Gauthier et Pinson, 2011). Cette prdilection
en fait-il une chasse garde ? Oui, si lon considre la dfinition du dveloppement durable
urbain propose par C. Emelianoff (2007a) laquelle, rappelons-le, dfinit ce dernier comme
un processus dinternalisation du dveloppement durable dans lurbanisme et les choix
locaux de dveloppement . Non, si lon considre que la construction de la ville repose sur
128 une multiplicit dacteurs apprhendant et sappuyant chacun sur leur propre cheminement
au sein de la dclinaison territoriale du dveloppement durable. Dans notre cas, cest la
construction physique, parfois conceptuel mais nous y reviendrons, de la ville, du rsidentiel,
sous la focale des promoteurs immobiliers privs qui retient notre attention. Cependant,
avant dtre btie, linscription du dveloppement durable est textuelle et formelle. Elle est
textuelle au sein des documents rglements des promoteurs qui composent la profession.
Elle est formelle dans le cadre dune convention post-Grenelle engageant les promoteurs dans
une production basse consommation.

Une inscription textuelle

Chaque anne, les entreprises de promotion immobilire publient, loccasion de leur

assemble gnrale, un document officiel qui prend soit le nom de rapport annuel soit celui
de document de rfrence. Synthse de lexercice coul, ce document intgre et runit les
donnes financires et comptables, les informations relatives la stratgie de lentreprise ou
bien encore ses perspectives pour les annes venir. Suite lentre en vigueur, en 2002, de la
loi sur les Nouvelles rgulations conomiques, plus communment appele loi NRE, les socits
franaises cotes sur un march rglement ont obligation de fournir, dans leur rapport annuel,
les informations et les donnes relatives aux consquences environnementales et sociales de
leurs activits. Dix ans aprs lentre en vigueur de cette loi, les documents mis disposition par
les entreprises de promotion immobilire sont considrs comme refltant assez fidlement la
stratgie des entreprises en matire de dveloppement durable (Novethic et ADEME, 2007).
Nous les mobilisons donc afin de mener une recherche par occurrence, dont la mthodologie
est prsente dans l'encadr suivant, destine mesurer la diffusion du dveloppement durable
au sein de la promotion immobilire prive.
Les rsultats conduisent premirement constater une intensification de lutilisation de la
terminologie dveloppement durable depuis le milieu des annes 2000. Cette multiplication
des occurrences illustre la prise dlan progressive de la carrire du dveloppement durable
au sein de la promotion immobilire prive. Deuximement, les rsultats obtenus corroborent
ceux de F. Bost (2007) et de M. Rival (2008) qui font tat dune irruption plus tardive du
dveloppement durable dans le monde des entreprises. La notion semble avoir mrie avant de
pntrer les sphres plus intimes du monde conomique. Aujourd'hui, la notion nest toutefois
plus trangre lentreprise, de promotion immobilire comme de toute autre activit. La
multiplication des rapports, des livres ou bien encore les dclarations des dirigeants sur le
sujet attestent de la fin du rapport antinomique entre dveloppement durable et activits
conomiques (Aggeri et al., 2005 ; Bost, 2007).

Partie I II III
 Encadr 3.6. Recherche par occurrences de lexpression dveloppement durable
Cette mthode permet dvaluer la frquence de lusage dune sloignant des simples compilations dlments chiffrs quils
terminologie et de rendre compte de sa progression. limage taient lorigine, pour devenir peu peu de vritables documents
de M. Rival (2008), nous nous attachons aux occurrences de attractifs et exploitables (Libaert, 2005). Une autre limite tient
lexpression dveloppement durable partir des documents dans la disponibilit de ces documents. Alors que certains groupes
rglements des promoteurs immobiliers privs. Quelques archivent sur leur site internet les documents publis depuis le
limites restent toutefois expliciter. Tout dabord, seules les plus dbut des annes 2000, dautres ne mettent disposition que ceux 129
grandes entreprises sont tenues de publier ces documents excluant dits depuis le milieu de cette mme dcennie. Enfin, bien qu ses
de fait les nombreux petits promoteurs privs composant la dbuts lapplication des exigences de la loi NRE ne donne pas entire
profession. Rapports annuels et documents de rfrence se rvlent satisfaction (Igalens, 2004 ; Observatoire sur la responsabilit
ensuite disparates et lacunaires dune entreprise lautre, dune socitale des entreprises [ORSE], 2004), elle contribue une
anne lautre. Ces publications se diffrencient en effet selon le utilisation plus intensive de lexpression dveloppement durable .
niveau de dtails des informations et des donnes dispenses mais Ces limites explicites et prises en compte, nous appliquons
galement selon le volume de pagination. Les rsultats annoncs une recherche par occurrence de lexpression dveloppement
sont donc parfois difficilement comparables entre eux, parfois durable au sein des documents des groupes suivants. Pour une
mme difficilement vrifiables (Bost, 2007). Notons toutefois plus grande lisibilit, les rsultats sont retranscrits sous forme
que les documents stoffent au fur et mesure des annes, de graphique.

Promoteur Type du document Priode

Nexity Document de rfrence 2004-2010
Groupe Bouygues (*) Document de rfrence 2000-2010
Altara Cogedim Document de rfrence 2004-2010
Kaufman & Broad Document de rfrence 2000-2010
Akrys Rapport annuel 2004-2010
Icade Rapport annuel 2004-2010

(*) Le choix du Groupe Bouygues et non de sa filiale de promotion immobilire sexplique par la discontinuit
temporelle entre les rapports annuels disponibles de Bouygues Immobilier (2000 et 2001 puis 2006 2009).

Figure 3.21. Occurrences cumules de lexpression dveloppement durable , 2000-2010

occurences
450

400

350

300

250

200

150

100

50

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Sources : sites internet des groupes Akrys, Altara Cogedim, Groupe Bouygues, Icade, Kaufman & Broad et Nexity.
Ralisation : A. Taburet, 2011.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Ces rsultats ne nous renseignent videmment pas sur le sens donn au dveloppement
durable, et ce dautant plus que la notion offre une vritable propension au dcalage entre
discours, intentions et pratiques. Comme le souligne B. Zuindeau (2010), bien que les
initiatives relevant du dveloppement durable marquent la volont de renouveler les modes
daction , pour les entreprises, comme pour les gouvernements et les collectivits territoriales,
130 le dveloppement durable tarde tre une ralit et tre mis en uvre. Nous laissons ces
remarques en suspens et nous les rintroduirons tout au long de la deuxime partie.

Un engagement formel

Au cur du dispositif du Plan Btiment Grenelle, un groupe de travail Promotion immobilire

est co-pilot par ric Mazoyer et Bruno Corinti, respectivement Directeur gnral de Bouygues
Immobilier et Directeur gnral de Nexity Logement. Il est mis en place afin de rpondre
la double volont de devenir force de propositions et de faciliter la mise en uvre de la
RT 2012, donc le passage au BBC, au sein de la profession. Ce groupe de travail publie en janvier
2010 un premier rapport, et unique ce jour, intitul Promotion immobilire : propositions
et recommandations . Ce document ritre dune part les engagements pris par la profession
depuis dix ans pour une production de logements de moins en moins nergivores et de plus en
plus performants thermiquement, ainsi que les engagements pris en matire de dveloppement
durable. Dautre part, la profession sengage, travers la FPI, se mobiliser afin daccompagner
le mouvement lanc par le Gouvernement au travers des Grenelles 1 et 2 et simpliquer
totalement sur la voie du BBC en rsidentiel comme en tertiaire en tentant dacclrer sa mise
en place pour le rsidentiel, avant lchance de 2013 . Il est alors bien prciser que cette
implication ne peut se faire sans lappui du Gouvernement, notamment par le biais de mesures
daccompagnement proposes dans ce mme rapport.
Ce dernier engagement se concrtise par la signature dune convention, en juillet 2010, entre
ltat et les professionnels de la promotion et de la construction immobilire parmi lesquels la
25
25 Les signataires de cette convention FPI . Dans un premier temps, cette dernire sengage promouvoir
dengagement : lUnion des maisons la construction de btiments BBC auprs de ses adhrents par
franaises (UMF), lUnion des
constructeurs immobiliers de la lorganisation dvnements de sensibilisation et de mobilisation
fdration Franaise du btiment autour de la construction basse consommation (colloques,
(UCI-FFB), lUnion sociale pour
lhabitat (USH), lADEME et le trophes, challenges, ateliers, conventions, etc.). Ces actions seront
Comit stratgique du Plan Btiment compltes par la mise en place au sein de la fdration dun
Grenelle de lenvironnement. Chacun
travers cette convention prend des plan de formation au dveloppement durable afin dadapter les
engagements quils soient inanciers, comptences des acteurs aux exigences nouvelles nes du Grenelle
de formation, de soutien, danimation
et dorganisation dvnements. de lenvironnement. La FPI sengage, dans un second temps, sur le
respect dun chancier de production de btiments BBC anticipant
la mise en uvre de la RT 2012. Ainsi, 60 % des permis dposs au second semestre 2010, puis
80 % de ceux dposs au cours de lannes 2011 et enfin 95 % des permis dposs au cours de
lannes 2012 devront respecter la norme BBC dfinie par la RT 2012.
De son ct, ltat promet de soutenir les professionnels tout en crant les conditions favorables la
poursuite et la russite des objectifs fixs. Cette disposition se concrtise notamment par des actions

Partie I II III
de formation dispenses aux professionnels et surtout par des incitations financires dont lefficacit
a dj fait ses preuves par le pass. Ltat met ainsi en place un soutien financier aux acqureurs de
logement BBC ou encore la possibilit pour ces derniers de bnficier de crdit dimpt.
Lengagement pris retranscrit donc les conclusions pralablement faites la fin du processus du
Grenelle de lenvironnement. Si la profession souscrit aux objectifs fixs, elle insiste toutefois
131
dans un document intitul Observations et propositions de la Fdration des Promoteurs
Constructeurs de France formules dans le cadre du Grenelle de lEnvironnement (2007), sur
trois points qui lui semblent primordiaux. Premirement, le dveloppement durable doit, et
nous citons, non seulement tre accept par les citoyens, mais encore compris () tant
difficile et importante est cette adhsion car le citoyen ne fait sien le concept de dveloppement
durable quau prix de graves malentendus . La fdration prconise donc une sensibilisation des
citoyens afin de leur expliquer les exigences et les contraintes du dveloppement durable urbain,
plus particulirement les notions de dveloppement, de densit et de cot. Deuximement, et
nous nous situons sur un registre plus classique, la profession appelle ltat dvelopper des
dispositifs daides pour la construction de btiments durables. Troisimement, la fdration tient
prciser que lurbanisme est bien le premier objet dun dveloppement urbain durable . La
construction durable ne peut donc gure avoir de sens sans une ville durable. Cette prconisation
sadresse particulirement aux maires qui il est explicitement demand de modifier certaines
de leurs orientations, construire plus densment par exemple, et de rapidement rviser leurs
documents durbanisme. Ce dernier point est intressant. S'il illustre la prise en considration
par la profession de lchelle urbaine dans sa conception du dveloppement durable, il marque
galement l'attachement la densit qui, par lvation des Coefficients d'occupation des sols
(COS), autorise repenser la constructibilit et donc la rentabilit.
Entre 2007 et 2012, date de passage la prochaine RT, il est donc demand aux promoteurs de
penser et construire BBC. La dfinition de ce socle commun, prescriptif nergtique lchelle
du btiment, oblige ainsi les promoteurs concevoir et produire des btiments performants.
Aujourdhui, les btiments sortent de terre, les premires livraisons sont effectives et les premiers
retours dexprience alimentent la rflexion des promoteurs. Ce premier temps sera-t-il suivi
dun second, celui de la prise de confiance, du dveloppement de programmes rsidentiels plus
ambitieux, du changement dchelle de production induite par la problmatique de la ville
durable ? Peuvent-ils oprer des allers-retours aux diffrentes chelles de notre dclinaison ?
Lchelle du quartier durable peut-elle ouvrir de nouveaux horizons la profession ? Reformulons
lensemble diffremment : les promoteurs immobiliers privs peuvent-ils, veulent-ils, compter
parmi les acteurs de la fabrique de la ville durable ?

Quels acteurs pour quelle ville durable ?

Tout en se mettant en ordre de marche, la profession se cherche, tente de se positionner. Elle na

pas encore clairement dcid, dans la pratique tout au moins, si elle souhaitait se cantonner
la construction, lamnagement ou bien encore, pourquoi pas, se poser comme force centrale
de la nouvelle gouvernance territoriale du dveloppement durable. Notons ds prsent que la

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 26 Ds lt 2008, des promoteurspriode actuelle nest pas des plus propices. La crise est passe par
rgionaux (Brun Habitat, Clos,
l comme en tmoignent les liquidations et plans sociaux qui ont
Piera, etc.) taient mis en liquidation
fragilis le secteur 26. Ce dernier ragit par un repositionnement
ou demandaient des suspensions de
cotation en Bourse compte tenu de la
stratgique sur les secteurs traditionnels dactivit, sur les
chute de leur cours. A lautomne, des
fondamentaux, tout en cherchant minimiser les prises de risques
promoteurs nationaux annonaient
132 des plans sociaux dont Nexity et
(Baraud-Serfaty, 2009a). Lpoque est donc au pilotage vue et au
Kaufman & Broad (Baraud-Serfaty,
2009a). pragmatisme alors mme que la prcdente priode, acheve avec le
dmarrage de la crise, est marque par une monte en puissance progressive des promoteurs
et investisseurs privs notamment en tant quacteurs urbains voire, plus spcifiquement, en tant
quoprateurs de projets urbains (ibid.).
Peut-on imaginer que les promoteurs immobiliers privs ne prennent pas en marche le train de la
construction de la ville durable, ou d'une forme de ville durable ? Oui, le respect des prceptes formuls
et du cadre rglementaire peuvent suffire leur activit. Les faits ne sy trompent dailleurs pas. Les
demandes de permis de construire de btiments BBC augmentent chaque anne et la profession anticipe
dores et dj la prochaine RT 2012 (cf. Chapitres 5 et 6). Contraignante, la prescription porte malgr
tout dj ses fruits. Elle ne suffit cependant pas intgrer pleinement la problmatique de la durabilit
urbaine, sen approprier les chelles et se projeter dans la ville de demain.
Cette ville de demain concentre une attention particulirement vive des acteurs de la fabrique
urbaine, quils soient historiquement ou non positionns sur le secteur du btiment. Un groupe
comme EDF, travers sa filiale H4 cr en 1993, y travaille par exemple. Ses missions dorigine
sont la prise en charge de la reconversion de sites industriels ou tertiaires en oprations
immobilires ou en quartiers urbains ainsi que la matrise douvrage dlgue pour le compte
des collectivits publiques. partir de ces missions, H4 intgre aujourdhui dans le champ de
ses comptences lactivit de dveloppement urbain durable. Force de proposition stratgique,
la filiale dEDF propose galement une dmarche oprationnelle de projets de construction et
damnagement qui lamne considrer aussi bien la question du btiment durable que celle
des coquartiers. linstar dEDF, dautres grands groupes se sont lancs dans une mobilisation
rflexive et oprationnelle de la construction de la ville de demain. PSA Peugeot lance ainsi, en
2000, son Institut pour la ville en mouvement (IVM), associant des reprsentants du monde
entrepreneurial, des universitaires, des acteurs de la vie sociale et culturelle, etc., et posant la
question de la mobilit de demain ou encore celle des mobilits au cur des projets urbanistiques
innovants. Entre prospective et oprationnalit, IBM rflchit galement la ville de demain
en dclinant son concept de smart planet aux grands secteurs dactivit (commerce, ducation,
sant, etc.) et aux chelles de la ville et du bti. Mme Mickey fait du dveloppement
durable aujourdhui (Gasnier, 2006). Certes, cest au sein du trs particulier secteur du Val
dEurope que laffirmation prend acte. Mais le projet de Village Nature, que le groupe Euro
Disney porte avec Pierre & Vacances Center Parcs, ne relve-t-il pas de lurbanisme durable ?
Ou plutt, ne rvle-t-il pas les traductions de la durabilit opres par l'ensemble des acteurs
de la fabrique de la ville ? Sur une surface totale de 259 hectares seront construits, dici 2015,
2 300 units dhbergement, 160 000 m2 destins aux activits ludiques et aquatiques, un parc
aquatique de 9 000 m2, un lagon gothermique de 2 500 m2. En sinspirant de la mthodologie

Partie I II III
labore par BioRegional et WWF, One Planet Living, la mme que pour Lyon Confluence, les
deux groupes mettent au point un Plan daction durable (PAD) reposant sur dix cibles et devant
notamment aboutir la cration d'un site nergie positive tendant vers le zro carbone.
Du think tank loprationnalit en passant par la rflexion prospective, ces quelques exemples illustrent
que la problmatique de la ville durable mobilise l'ensemble de ceux qui font la ville, aussi bien dans 133
sa matrialit, dans sa mobilit, dans la gestion de ses flux et de ses rseaux, etc. Lbullition qui anime
la fabrique de la ville durable entrane dans son sillage ceux qui la construisent : les acteurs de la ville
contemporaine sont ainsi tous confronts la question du dveloppement durable et la production de
la ville de demain. Au sein de la promotion immobilire prive, nous sentons et percevons des volutions,
des tendances, dans les discours comme dans les pratiques. Une fois pass le cap de la contrainte, la
prescription pourrait bien tre une impulsion pour une dsinhibition des promoteurs privs. Nous
touchons du doigt des tentatives et des volonts de faire bouger les cadres. Dj pleinement rentrs
dans une production de btiments rsidentiels BBC, certains vont jusqu sapproprier de nouvelles
chelles et intgrer la fonction damnagement durable, lchelle du quartier ou du morceau de ville.
Dautres les font bouger au sein de projets en cours de ralisation ou parfois mme au sein de projets
purement conceptuels. Plusieurs signes portent croire que la profession recherche de nouvelles chelles
de production, que certains promoteurs sy essayent alors que dautres se les approprient dj. Attachons-
nous quelques faits prfigurant ces changements.
La fondation dentreprise Bouygues Immobilier sappuie ainsi, depuis 2006, sur lObservatoire
de la Ville afin dimaginer ce quoi ressemblera la ville de demain. Le groupe se dote galement
dune structure beaucoup plus oprationnelle, UrbanEra, inscrivant le groupe dans une dmarche
globale doprateur urbain afin d'offrir une rponse sur mesure aux attentes des collectivits pour la
ralisation dune nouvelle gnration de quartiers durables tendant vers lnergie positive. Fort de ses
expriences lchelle du btiment et fort de quelques expriences dans le domaine de lamnagement,
loprateur franchit un nouveau pas vers le mtier doprateur urbain pour crer et grer, aux cts
des collectivits locales, un nouveau modle de quartier durable. Aprs avoir dvelopp une solide
expertise dans loptimisation de la gestion de lnergie au niveau du btiment, nous engageons de
nouveaux champs dinnovation sur lensemble des paramtres du quartier durable. Cette volution
stratgique est porteuse de nouveaux dveloppements 27. Avec UrbanEra, le groupe dveloppe alors
une approche qui se veut globale et intgre partir de sept piliers : 27 Propos de Franois Bertire, Prsident-
nergie, eau, dchet, btiment, mobilit, biodiversit, sant et service. directeur gnral de Bouygues
Immobilier, octobre 2011.
Nous retrouvons cette rflexion chez d'autres groupes tels que Icade
ou Eiffage Immobilier. Dans le premier cas, la filiale de la CDC, acteur historique majeur de la
construction en France (cf. Chapitre 1), est engage par le biais dun plan stratgique, lan 2020,
dans la production de la ville durable travers des oprations de type coquartier mais galement en
direction des transports, des universits, des hpitaux etc. La CDC souhaite donc intgrer la durabilit
une dimension urbanistique quelle na jamais rellement quitte. Dans le second cas, Eiffage
Immobilier est partie prenante du projet Phosphore, aux cts dEiffage Amnagement, pilot par
la direction dveloppement durable du groupe Eiffage dont elles sont des composantes. Laboratoire
de recherche en dveloppement durable urbain, Phosphore se pose comme vision prospective de la
ville durable avant dtre une ralit oprationnelle.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Si certains doutent encore dun engagement des promoteurs privs dans la production de la ville
durable, ces exemples sont l pour rappeler que le pas peut tre franchi. Il apparat en outre que les
initiatives tatiques, les recommandations des collectivits et les aspirations habitantes se posent
comme de formidables appels sinscrire au cur de la ville durable. Lurbanisme durable pousse
dans ce sens. Le soutien appuy pour le dveloppement d'coquartiers lillustre. Les promoteurs
134 immobiliers privs ne peuvent tre absents de cet urbanisme alors mme que ces projets se multiplient.
Ces initiatives posent alors toute une srie dinterrogations. Et si lchelle gographique de
convergence de la durabilit tait celle du quartier ou du morceau de ville ? Si cest le cas, les
promoteurs doivent pleinement intgrer ou absorber la fonction damnagement durable au
risque de ntre que de simples oprateurs de logements. Cette dimension amnagement transpire
des coquartiers comme des centres hospitaliers ou des centres commerciaux que des groupes
tels que Altara Cogedim ou Unibail Rodamco amnagent aujourdhui dans une dmarche de
dveloppement durable. Les grands oprateurs seraient-ils alors les seuls concerns ? Les seuls
pouvant largir leur fonction corrlativement llargissement des chelles ? Les seuls pouvoir
oprer des allers-retours sur la ligne de dclinaison de la durabilit urbaine ? Et pourquoi pas non
plus, les seuls conjuguer, avec l'efficacit qu'on leur connat, communication et durabilit ?
Nous ne pouvons, et nous ne pourrons peut tre pas, proposer de rponses assures ces questions
au cours de notre dveloppement. Toutefois, des jalons sont poss et nous en percevons les signes.
Les prochaines annes confirmeront ou infirmeront certaines de ces volutions.
Et si certains promoteurs privilgiaient la dclinaison vers le logement plutt que vers le quartier ?
Cela leur permettrait de sinsrer dans des projets durbanisme quils ne peuvent prendre en main, tout
en rpondant leurs prescriptions, leurs cahiers des charges. Les promoteurs sont-ils en mesure de
passer du btiment performant au logement durable ? Existe-t-il un promoteur aujourdhui capable
de passer du BBC la personne basse consommation ? Au logement abordable ? Pourquoi pas. Est-ce
son rle ? On peut oser limaginer. terme, les consommations nergtiques, une des composantes
de la durabilit du logement, seront assures et contractualises par de nouvelles formes de garanties
impliquant pour le promoteur dagir sur les comportements, les usages, les quipements du logement.
Ce serait lui confrer un rle d'innovation sociale. D'ailleurs, que faut-il entendre et comprendre de
l'usage du terme citoyen au cur du 40e Congrs de la FPI tenu Marseille en juin 2010 ? Cette ide
nous la retrouvons par exemple dans des initiatives de collectivits locales ou de bailleurs sociaux.
Sabl-sur-Sarthe, Sarthe Habitat, bailleur social, a ainsi ouvert en 2011 un Appart co , appartement
co-pdagogique, destin sensibiliser les locataires, et plus largement les saboliens, aux conomies
dnergie, lentretien du logement ou encore la gestion des dchets. Au cours des visites, le public
est invit participer des animations et des ateliers thmatiques anims par les partenaires locaux de
lopration. Que la composante gestion soit prpondrante nest pas en soi tonnante puisqu'elle est
le propre du bailleur social qui conserve son bien immobilier et en assure la gestion. Le promoteur,
quant lui, le revend Toutefois, lintgration dactivits de gestion (syndic, administratif) au sein
des groupes privs rinterroge le promoteur dans le suivi et l'valuation de son programme immobilier
et de sa durabilit. Des groupes sont dj positionns dans le domaine de linformation aux usagers.
Ainsi, lors de la conception de la rsidence Salvatierra Rennes, la Coop de Construction associe, ds le
dbut du projet et tout au long du droulement de lopration, les cooprateurs cest dire les matres

Partie I II III
douvrage (Gauzin-Mller, 2001). Des rencontres ont favoris les contacts entre les futurs voisins ayant
par exemple organiss des coopratives pour lachat dappareils mnagers conomes en nergie (ibid.).
Nous touchons l une autre des volutions ralisables, un autre aller-retour possible.
Hier inconcevable, le lien qui unit dveloppement durable et promoteur immobilier priv nest
plus antinomique. On ne peut pas fondamentalement remettre aujourdhui en doute le fait que 135
les promoteurs immobiliers privs participent la durabilit urbaine, quils tentent larticulation
des chelles, quils se projettent dans la ville de demain. En revanche, des doutes persistent quant
leur capacit sortir de leur carcan, devenu classique, de la recherche de la performance lchelle
du btiment. Les quelques exemples proposs, dont certains seront repris et raliments au cours
de notre dveloppement, dessinent une matrice conceptuelle qui met en vidence un point de
dpart et des points darrive multiples. Les promoteurs privs se positionnent le long des lignes
de dclinaisons ville-quartier-btiment-logement et logement-btiment-quartier-ville et y oprent
ou non des allers-retours. Du plus basique au plus conceptuel , les variations sont multiples.
Le basique (cf. Figure 3.22) pourrait tre ce promoteur conscient de la ncessit dintgrer une
dmarche de dveloppement durable son entreprise et sa production sans toutefois en tre
rellement persuad et convaincu. Il sattache la rglementation qui, sans ncessairement
le contraindre, lui dicte cadre et dmarche suivre. Sa production classique rpond aux
performances thermiques, aux normes exiges sans toutefois aller plus loin. Il sattache mettre
en uvre des pratiques quil connat, ou pour lesquelles il a dj quelques premiers retours
dexpriences. Linnovation dans les processus de construction nest cependant pas inscrite dans
sa stratgie. Il opre lchelle du btiment en tentant, a et l, des incursions lchelle du
logement (matriaux, quipements basse consommation, etc.), voire lchelle du quartier
lorsque son programme de logements sintgre dans une ZAC ou un coquartier. Il suit alors le
cahier des charges fourni par le prescripteur. Le niveau de performance exig lamne travailler
sur la conception (intgration de principes bioclimatiques), sur la construction (isolation,
choix de matriaux performants, naturels ou sains si cela se justifie) et sur les quipements
(chauffage notamment) devenus ncessaires pour l'amlioration de la performance nergtique
du btiment et du logement. Si le basique ninnove pas rellement dans sa production, il rpond
aux exigences de la rglementation.
loppos, nous pourrions trouver le conceptuel (cf. Figure 3.23). En introduisant rapidement
le dveloppement durable au cur de sa production, il se laisse lopportunit de considrer les
autres chelles de la durabilit. Capable de produire des logements thermiquement performants,
dallier qualit environnementale du bti et qualit dusage du logement, il opre des allers-
retours rguliers sur la ligne de dclinaison du dveloppement durable. Sa production sintgre
dans des projets damnagement durable, projets quil est lui-mme en mesure de conduire. Il
sappuie sur lco-conception pour produire logements, btiments et quartiers. Lintgration de
la fonction damnagement durable lui confre la possibilit de se projeter au-del. Il se veut un
acteur incontournable de la ville de demain. Il opre des coutures, des jonctions avec les autres
acteurs de la fabrique urbaine. Il propose mme des projets conceptuels innovants, ralisables
ou non, laissant ouvert le champ des possibles. Il fait de la ville durable son nouveau terrain
daction en repoussant les limites et les frontires de son activit.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 Figure 3.22. Cartographie du promoteur basique
nergie et climat
Logement 10

6
136 Logement abordable conomie et gestion des ressources
4

Usages et comportements Environnement intrieur (confort,

sant et qualit dusage)

Adaptabilit

Btiment nergie et climat

10

Adaptabilit du btiment 8
conomie et gestion des ressources
6

2
Qualit architecturale Mixits et diversit
et paysagre 0

co-conception Qualit environnementale

et ACV

Qualit des espaces collectifs Qualit des logements

nergie et climat
Quartier 10

Qualit des logements 8

conomie et gestion des ressources
6

2
Qualit architecturale Mixits et diversit
0

co-conception Espaces publics et quipements

et ACV

Qualit environnementale Le basique

Conception : A. Taburet, 2012.

Partie I II III
 Figure 3.23. Cartographie du promoteur conceptuel
nergie et climat
Logement 10

6
Logement abordable conomie et gestion des ressources 137
4

Usages et comportements Environnement intrieur (confort,

sant et qualit dusage)

Adaptabilit

Btiment nergie et climat

10

Adaptabilit du btiment 8
conomie et gestion des ressources
6

2
Qualit architecturale Mixits et diversit
et paysagre 0

co-conception Qualit environnementale

et ACV

Qualit des espaces collectifs Qualit des logements

nergie et climat
Quartier 10

Qualit des logements 8

conomie et gestion des ressources
6

2
Qualit architecturale Mixits et diversit
0

co-conception Espaces publics et quipements

et ACV

Qualit environnementale Le conceptuel

Conception : A. Taburet, 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 La durabilit, nouvelle priorit

 IEntre les deux, il existe de nombreux autres types. Nous imaginons aisment que ces deux
seuls extrmes ne peuvent tre suffisants. La ralit nest pas aussi univoque et dichotomique.
La durabilit laisse en effet les portes ouvertes l'expression de ses variations. Il sagit donc de
retourner la ralit du dveloppement durable dans la promotion immobilire. Ce chemin
commence par une prgrination au cur des groupes de promotion immobilire prive.
138 Comment le dveloppement durable est-il dclin au sein de la profession ? Quelles en sont les
reformulations et les traductions opres ? Un dtour par lorganisation en interne des groupes
de promotion immobilire nous permettra d'apporter les premiers lments de rponse
 Conclusion

Des dfis successifs rencontrs par la promotion immobilire prive, comme par lensemble des
producteurs de logement depuis 1950, la durabilit se rvle tre le plus rcent. Toutefois, elle 139
ne doit pas masquer la convergence des grandes priorits du logement. En effet, son mergence
intervient dans un contexte de crises multiples, imbriques les unes aux autres, et marquant de
leur empreinte la question du logement depuis la fin du sicle dernier. La durabilit tend mme
chapeauter lensemble de ces priorits. En effet, elle reformule des problmatiques qui n'ont
jamais rellement t dconnect de la production du logement comme de la gestion du parc
existant. Ainsi, laccs au logement devient abordabilit, intgrant au passage la composante
adaptabilit et donc une problmatique gnrationnelle. Dans lexistant, la rhabilitation est
associe la rnovation thermique comme la prcarit nergtique. Si la durabilit reformule,
elle donne galement sens. La qualit dun logement rejoint ainsi la notion de confort thermique
et peut tre galement apprcie la lumire de la future baisse des cots promise par un
traitement de lenveloppe.
Une filiation se cre donc entre la durabilit et les autres grandes priorits dfinies. Celle-ci,
et tant pis si nous empitons quelque peu sur les lments et les apports discursifs recueillis
auprs de promoteurs, est galement perceptible dans leurs paroles. Elle se traduit par une
redondance de lexpression retour au bon sens , accompagnant une partie de la dfinition
de la durabilit des promoteurs immobiliers privs. Des passerelles sont ainsi construites,
tout au moins dans le discours, avec des pratiques passes, la construction bioclimatique par
exemple, que la notion de dveloppement durable ne ferait que rintroduire sous un langage
plus englobant, voire mme plus pompeux pour certains. Cette filiation est intressante
deux points de vue. Dune part, ce retour au bon sens peut tre apprhend comme la
simplification dun concept flou et polymorphe, notamment lorsquil nest pas territorialis.
Lexpression devient presque une pirouette discursive qui, sans prendre trop de risques
thoriques et intellectuels, insre le concept dans un cadre connu, voire expriment. Dautre
part, cet appel du retour au bon sens peut tre peru comme une remise en cause des modes
de production et des produits immobiliers rsidentiels prcdents. Il sagit ds lors de retourner
des principes de construction dont la lgitimit est reconnue bien quabandonne ou mise
de ct. La premire question est celle des raisons de cet abandon ou de cet loignement de
principes jugs de bon sens. La seconde question est celle de lintgration et de ladaptation
de la promotion immobilire et de sa production cette nouvelle priorit. En effet, sil y a
une part de bon sens indniable la durabilit, il y a galement une culture, des composantes,
des chelles sapproprier. Certes, dans un premier temps la prescription formule suite
au Grenelle de lenvironnement mobilise, dune part, les composantes nergie et qualit
environnementale et, dautre part, lchelle du btiment, particulirement son enveloppe.
Nous quittons alors la ligne de dclinaisons et passons du logement durable au btiment
performant que les promoteurs inscrivent leurs agendas par le niveau de consommation
BBC, alors lev au rang de priorit. La durabilit intgre galement une rflexion largie, une
 interpntration de ses composantes et de ses chelles, interactions questionnant le primtre
dactivit des promoteurs et proposant un nouveau prisme dtude la stratification et la
typologie actuellement en place de la promotion immobilire prive.

140
 Partie2.
La durabilit des promoteurs
[ L'introduction d'une variable discriminante? ]

Chapitre 4.
Mise en place de la mthode

Chapitre 5.
De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

Chapitre 6.
Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

Chapitre 7.
Conjuguer les composantes de la durabilit
 Introduction

Si jeux me permettre juste une chose : il faut absolument que vous creusiez quand on va vous parler. Il
faut que vous cherchiez des preuves parce que Nous, en loccurrence, cest vrai que du dveloppement
durable on en fait. Mais tous les promoteurs que vous allez rencontrer vont vous dire quils font plein
de choses : allez voir derrire ! Parce que trs honntement, et malheureusement, le dveloppement 143
durable pour linstant tout le monde en parle, mais personne nen fait () Comme tout le monde, je
vais vous dire que lon est trs investis. Mais javoue que nous cest vrai () Parce que cest vrai que
nous on fait vraiment ce que lon dit . Si lon prte crdit aux propos prliminaires (ainsi quaux
conseils prodigus) de cette responsable dveloppement durable dun promoteur toulousain,
il y aurait donc deux types de promoteurs. Dun ct, nous trouverions les actifs, ceux qui font,
qui sont acteurs et pour qui le dveloppement durable est une ralit. De lautre ct de la ligne
de partage, dautres promoteurs seraient passifs, observateurs, voire mme bonimenteurs. La
durabilit introduirait donc un facteur clivant entre les promoteurs privs, des positionnements
diffrencis et un foss entre discours et pratiques. Une raison de prendre de la distance avec ces
propos tient dans la grande capacit des promoteurs saccorder la primaut de lappropriation
de la durabilit.
En ralit, la durabilit sest impose dans un premier temps comme un chapeau commun
lensemble des promoteurs privs, limage du rfrentiel de dveloppement durable urbain
aujourdhui partag par les villes et par les pouvoirs publics. Linstitution, comme lentreprise,
sont alors les premires chelles de mise en action (Hamman et Blanc, 2009). Des petits
gestes aux actions plus globales, la durabilit se construit peu peu et son contenu se stabilise
par diffusion, par exprimentation et par confrontation. Cette deuxime partie engage donc
lanalyse sur la manire dont les promoteurs, travers leur activit de production, sapproprient
et reformulent la durabilit. Cette dernire mue et se construit dans une dialectique entre
activit, production et acteurs. Comment les promoteurs, travers leur activit de production,
prennent en compte les objectifs, ou les contraintes, lis la durabilit ? De quelle durabilit
parle-t-on lorsquon rapproche ce terme de lactivit de la promotion immobilire prive ?
Quelle(s) durabilit(s) pour quel(s) promoteurs(s) ?
Lanalyse sattache dfinir la grille de durabilit que les promoteurs constituent partir de
leur socle commun. En quittant peu peu son cocon originel et en devenant prescriptif, le
dveloppement durable lance les promoteurs immobiliers privs dans une priode marque
du sceau de la performance nergtique et de la qualit environnementale. Cette traduction
senrichit progressivement. partir du socle commun, des distinctions soprent. Le lancement
de nouveaux concepts participe par exemple lintgration dautres composantes, adaptabilit
ou abordabilit pour ne citer quelles. Lchelle du bti et la performance de son enveloppe
sont galement rinterroges. La composante sant porte par exemple le regard lintrieur du
logement. Celle de la gestion de leau fait dborder les chelles et les rapproche dans un jeu de
poupes russes. Par stratgie concurrentielle, par volont de dmarcation, par effet daubaine ou
 par simple affichage mimtique, les promoteurs dfinissent leur durabilit, lenrichissent afin
de ne plus seulement rpondre aux prescriptions rglementaires et celles des collectivits mais
afin de constituer leur offre de durabilit.

144
 Chapitre 4.
Mise en place de la mthode

La premire partie offre le socle de lanalyse qualitative, composante essentielle de la suite de notre
dveloppement. Il sagit prsent de passer les portes des groupes de promotion et de recueillir le 145
discours des promoteurs immobiliers privs qui constituera un matriau central de notre analyse.
Ce court chapitre expose donc les choix mthodologiques et plus particulirement les modalits
de ralisation des entretiens mens auprs des acteurs de la promotion immobilire prive. Un
retour sur la formulation du second objectif qui a guid la ralisation de notre base de donnes
pralablement prsente (cf. Chapitre 3) complte ce chapitre.

Les entretiens comprhensifs

Saisir la parole

La poursuite de nos objectifs ne peut faire lconomie dun contact direct avec les promoteurs
immobiliers privs afin, d'une part, de rcolter des lments de rponses relatifs la pntration dune
nouvelle variable quotidienne dans lactivit de promotion immobilire et, dautre part, de recueillir
les commentaires, le rcit et les expriences dj accumules dans le domaine de la durabilit par ces
acteurs. Parmi les mthodologies relatives aux sciences humaines et sociales, notre choix sest port sur
la ralisation dentretiens semi-directifs qui, linverse dautres mthodes plus quantitatives, lenqute
par questionnaire par exemple, permet dtablir ce contact direct entre le chercheur et son interlocuteur.
Ni compltement structurs ni entirement libres, ils sont une subtile combinaison dattitudes non-
directives et directives. Ils prsentent en outre lavantage douvrir la voie la comprhension des enjeux
vcus par les acteurs interrogs et laccs leurs expriences, au sens quils donnent leurs pratiques.
Ce choix est prolong par une adoption hybride de la mthodologie de lentretien comprhensif de
J.-C. Kaufmann (2011) et de celle dveloppe par F. Vuaillat (2010) afin de recueillir des discours
dexistence dhabitants densembles rsidentiels ferms en France et au Brsil. Schmatiquement, du
premier nous avons notamment retenu le principe et la mise en place de la mthodologie de lentretien
comprhensif. De la seconde, nous nous sommes inspirs pour le traitement et lanalyse du matriau.
Lentretien comprhensif soppose une conception impersonnelle et standardise de lentretien. Il sinscrit
au contraire dans une dynamique inverse puisque l'enquteur s'engage activement dans les questions,
pour provoquer l'engagement de l'enqut ; lors de l'analyse de contenu l'interprtation du matriau
n'est pas vite mais constitue au contraire l'lment dcisif (Kaufmann, 2011). Lunique optique nest
pas de recueillir les reprsentations de lenqut. Il sagit galement dintgrer le systme de valeurs dun
individu, rentrer dans ses logiques particulires, apprhender son savoir prcieux, les dcouvrir et les
 comprendre : lenquteur doit alors totalement oublier ses propres opinions et catgories de pense. Ne
penser qu une chose : il a un monde dcouvrir. (Kaufman, 1996). Lentretien comprhensif peut
ainsi se rapprocher du cadre de la conversation appuye par une curiosit, une posture empathique et
un engagement de lenquteur (Kaufmann, 2011). La meilleure question ntant pas toujours donne
par la grille (Kaufman, 1996), lentretien ouvre la voie au rcit, au retour dexprience, parfois mme
ce qui pourrait tre considr comme anecdotique mais qui peut en fait recouvrir une ralit nouvelle.

146 Grille et droulement des entretiens

Lentretien comprhensif propose lavantage de ne pas faire subir lenquteur sa grille

dentretien, fameuse trame de questions guidant lenquteur, annihilant parfois mme toute
tentative dloignement. La grille est ici au contraire pense comme un guide souple servant
impulser une dynamique de conversation plus riche que la simple rponse aux questions, tout en
restant dans le thme (Kaufmann, 2011). Tout le paradoxe repose sur le fait, quau pralable, la
construction de la grille se doit dtre ralise avec une attention toute particulire, au point dtre
compltement assimile. Ce nest qu cette condition que la grille peut seffacer tout en restant un
lien la conversation engage avec linterlocuteur. Il sagit donc dlaborer en amont de lentretien,
quelques questions prcises pour chacun des temps de lentretien afin de rpondre aux intrts de
1 La trame de la grille a t module ltude1. Lusage du terme temps peut paratre inopportun mais
et dcline pour les acteurs hors
promotion immobilire.
nous lui accordons notre prfrence au regard dautres termes (registres,
thmatiques, etc.) qui nous semblent trop figs.
Les entretiens sont ainsi conduits laide dun guide compos de quatre temps : deux principaux et deux
plus secondaires. Le premier, celui que nous nommons le temps introductif de la connaissance, est celui
des premires questions relatives lentreprise (son activit, son organisation) et de la prcision du rle
de notre interlocuteur au sein de la structure. Ce premier temps permet dasseoir et/ou dactualiser nos
savoirs, de faire connaissance avec notre interlocuteur, de nous reconnatre mutuellement, dinstaurer
un climat de confiance, propice faire merger la parole. Le deuxime temps se veut une entre en
matire sur le dveloppement durable : sa pntration (point de dpart, lment dclencheur), sa
signification au sein de lentreprise, le vocable qui lui est associ, etc. Tout dabord volontairement
floues, les questions deviennent un peu plus prcises au fur et mesure de lavance de la rflexion : les
changements induits par la pntration du dveloppement durable (organigramme, management, etc.),
la dfinition de nouvelles stratgies et leurs contenus, le positionnement par rapport la concurrence,
etc. Le troisime temps lie le dveloppement durable l'activit de construction et de production de
programmes rsidentiels. Essentiel, ce temps doit amener caractriser la pratique et la mise en uvre
du dveloppement durable, les chelles privilgies, les ventuels allers-retours oprs entre ces dernires.
Ce troisime temps est galement celui de lidentification des freins et des contraintes la mise en
uvre du dveloppement durable, de la difficult dinscrire la durabilit aux chelles privilgies par
le promoteur. Le dernier temps, temps conclusif, peut aussi bien prendre la forme dune discussion
informelle sur les reprsentations personnelles du dveloppement durable (prise de conscience, lment
dclencheur, dfinition) que celle dune discussion autour de la notion dans un cadre plus large que celui
de lentreprise. En outre, ce temps est gnralement celui utilis par linterlocuteur pour lancer quelques
phrases off, poser quelques questions sur notre recherche voire parfois se renseigner sur ses concurrents

Partie I II III
Comme le prcise J.-C. Kaufmann (2011), lentretien comprhensif ncessite de se mettre
intensment lcoute de ce qui est dit et dy rflchir pendant que linformateur parle . Lorsque
lintrt sen est fait ressentir nous nous sommes donc servis de techniques de relance classiques afin
dapprofondir lchange (demandes dclaircissement, rptition, reformulation des questions), de
rinterroger linterlocuteur sur une ide, dclaircir une contradiction, de poursuivre la piste dune
anecdote mais aussi de rorienter la discussion vers les intrts propres ltude.
Les entretiens ont majoritairement t enregistrs avec un dictaphone avant dtre retranscrits mot pour
mot lcrit. Lorsquils ne lont pas t, cest particulirement le cas des entretiens mens sur le terrain 147
Paris ou Bordeaux, ils ont t consigns dans des cahiers de notes. Lutilisation complmentaire de
ces derniers fut dailleurs systmatique. Loutil permet, pour chacun des entretiens, de conserver les
lments ne relevant pas du discours oral (conditions de lentretien, off, etc.) et de noter des rflexions
personnelles au cours de lentretien, ces ides dun instant quil est ncessaire de noter dans le vif de la
situation. La prise de notes prend toute son importance lorsque lenquteur appuie sur le bouton arrt
de lenregistrement. Ce geste dclenche une nouvelle envie de parler chez linformateur parce quil se
sent libre et parce quil regrette de ne pas tre parvenu exprimer tout ce quil aurait pu encore dire
voire mme dclenche une nouvelle srie de questions, dinterrogations (ibid.). Le cahier de notes est
enfin une vritable planche de salut lors dun dfaut technique (ou dun dfaut d'utilisation) du
dictaphone. Cette situation sest prsente deux fois au cours de notre srie dentretiens.

Acteurs rencontrs et entretiens mens

En partant du postulat que le dveloppement durable est pris en considration et intgr, dune part,
par lensemble des structures de promotion immobilire et, dautre part, par lensemble des acteurs
de chacune des structures, nous navons ni cibl de promoteurs en particulier ni dinterlocuteurs
spcifiques, mis part pour les tudes de cas pour lesquels le choix des interlocuteurs tait tout
indiqu. Notre choix fut de constituer un chantillon le plus reprsentatif de la diversit des types
des promoteurs exerant en France. Aucun critre homognisant ne guide donc nos choix mais
plutt une volont de prendre en considration les promoteurs nationaux comme les promoteurs
locaux, les gnralistes comme les multi-spcialistes et les spcialistes.
Au total le corpus discursif slve 45 entretiens rpartis en deux catgories dacteurs. Celui
des promoteurs immobiliers privs est compose de 28 entretiens soit 17 groupes de promotion
immobilire (cf. Figure 4.1). Des entretiens ont pu tre mens deux trois fois au sein dun mme
groupe sans quil sagisse pour autant du mme interlocuteur ou du mme lieu dentretien (entits
rgionales diffrentes). Ceci explique pourquoi le nombre dentretiens ne concorde pas avec le nombre
de groupes rencontrs. Ce choix nous offre la possibilit de mettre en miroir les diffrentes chelles
du maillage territorial et donc dapprhender le dveloppement durable et sa territorialisation des
chelles doprationnalit diffrentes mais complmentaires. La grande majorit des promoteurs
rencontrs exercent au sein de structures adhrentes la Fdration des promoteurs immobiliers
(FPI). Deux groupes seulement, nayant pas fait le choix de ladhsion, ont t interrogs. ce
corpus, sajoute 17 entretiens conduits auprs dacteurs de la chane constructive gravitant autour et
avec la promotion immobilire (lus, urbanistes, architectes, etc.).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mise en place de la mthode

 Figure 4.1. Les acteurs enquts pour la cration de la base de donnes entretiens

Type d'acteur Fonction Entit

ADI Promotion
Icade
directeur Arc Promotion
Kaufman & Broad
Atralis Promotion
148 Lamotte Constructeur
BNP Paribas Immobilier
Les Nouveaux Constructeurs
technicien
Promoteur immobilier priv Bouwfonds Marignan Immobilier
Logiconfor
Bouygues Immobilier
Nexity
CA Monn-Decroix
P2i
responsable de la FPI
Coop de Construction
SOREIM
Espacil
lu
architecte Ville de Bordeaux, SEM dquipement
amnageur et damnagement de la Ville de Paris
Autre acteur de la chane constructive
(SEMAVIP), Bouygues Immobilier, Icade,
urbaniste etc.
autres

Source : A. Taburet, Base de donnes entretiens, 2009-2011.

Concernant le choix de nos interlocuteurs lintrieur des groupes de promotion immobilire, il

est un facteur, induit par la diffusion et lorganisation mme du dveloppement durable au sein des
structures, qui nous a men vers eux. En effet, si le dveloppement durable est pris en considration
dans lensemble de lactivit de la structure, une personne porte gnralement un peu plus que les
autres la problmatique. Nos interlocuteurs occupent des fonctions diverses qui parfois, pour une
activit identique, ne portent pas le mme nom dun groupe lautre. Nous distinguons, sans pour
autant borner lactivit de notre interlocuteur au nom de sa fonction, trois groupes : les directeurs
(de groupe, dagence, de dveloppement durable, de promotion, etc.), les techniciens (responsable
technique, charg de qualit environnementale, monteur de programme immobilier, etc.) et les
interlocuteurs de la FPI, responsables nationaux et rgionaux. Ces derniers portent d'ailleurs une
double casquette puisqu'ils appartiennent galement au premier groupe des directeurs.
Les entretiens ont t conduits lors de trois phases temporelles (cf. Figure 4.2). Une premire
srie de 21 entretiens, promoteurs immobiliers privs et autres acteurs confondus, sest ainsi
droule davril juin 2009. Une deuxime srie de 15 entretiens a t mene doctobre 2009
mars 2010, dont une moiti centre sur lentrept MacDonald, Paris (cf. Partie 3). Enfin, une
dernire srie de neuf entretiens, relatifs lcoquartier Ginko, a t conduite en mars et avril
2011 Bordeaux (cf. Partie 3).

Partie I II III
 Figure 4.2. Cartographie des entretiens mens avec une distinction par phases temporelles

Nombre dentretiens
9 Phase 1 : 21 entretiens avril juin 2009
3
1

Levallois-Perret Bussy-Saint-Martin
Boulogne-Billancourt
Paris
Mordelles
Vannes Rennes
Lanester
Angers
Nantes 149

Phase 2 : 14 entretiens octobre 2009

Neuilly-sur-Seine mars 2010
Boulogne-Billancourt Paris
Mordelles
Rennes Le Mans

Phase 3 : 10 entretiens mars et avril 2011

Bordeaux

100 km

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mise en place de la mthode

 Les entretiens sont d'une dure gnralement comprise entre une heure et deux heures. Certains
sont plus courts, 30 40 minutes, et dautres plus longs, jusqu 2 h 40. Ils se sont drouls sur
les lieux de travail des personnes entretenues.
Ces entretiens sont complts par dautres formes de collectes de donnes : discussions plus
informelles, observation directe et observation participante. Nous avons ainsi assist au 40e Congrs
de la FPI, tenu les 24 et 25 juin 2010 Marseille. Nous avons galement suivi les 21e Journes
dtudes professionnelles (JEP) de la FPI, les 8 et 9 fvrier 2011. Lors de ces manifestations, des
150 discussions informelles ont ponctu lobservation. Paralllement, nous avons particip la
cration dun groupe dco-construction Laval (Mayenne) entre 2009 et 2010. Anims pas
une volont de se regrouper, ces artisans crent ainsi le groupe co-construction 53 engag
dans la construction et la rnovation dhabitat, sain, conome en nergie et conomiquement
responsable. Notre participation la constitution de ce groupe peut paratre incongrue. Nous
la dfinissons au contraire comme pleinement complmentaire des entretiens mens auprs des
promoteurs immobiliers. Elle prsente notamment lavantage dacqurir des connaissances plus
approfondies sur le monde de la construction (techniques de construction, connaissance des
matriaux, etc.). Ces mthodes nous ont donc permis dobserver, dcouter la profession, voire
mme de cotoyer des acteurs de la construction. Lexploitation des donnes recueillies enrichit
alors lanalyse.

Rencontrer les promoteurs

Avant le tout premier contact, rencontrer les promoteurs immobiliers privs ne nous semblait
pas chose aise. limage de J. Pollard (2009), nous imaginions nous confronter un milieu
difficile daccs, constitu de personnes inatteignables, particulirement pour un chercheur
novice, qui plus est, en dehors des rseaux et des canaux de la profession. Il sest rapidement
avr que ces apprhensions taient loignes de la ralit. Oprons, afin de lillustrer, un bref
retour en arrire.
Nous avons choisi, pour organiser notre premier entretien, de contacter le promoteur rennais
Lamotte. Suite un premier contact tlphonique, pralable ncessaire avant tout entretien
physique, notre tentative fut valide par lorganisation de la rencontre. Bien que valid,
ce choix repose malgr tout sur un mlange de hasard et de conviction. Hasard, parce que
rien ne nous destinait cibler ce promoteur rgional en particulier. Certes, les informations
pralablement glanes son sujet laissaient entrevoir une diffusion du dveloppement durable
au sein de la structure, valide par quelques oprations immobilires en cours de ralisation
ou de commercialisation. Il nen reste pas moins quil ntait pas le seul dans ce cas de figure.
Conviction ensuite, parce que nous nous sommes appuys sur lexprience dentretiens mens au
cours de travaux antrieurs et qui nous ont amen formuler le postulat suivant : au cours dun
entretien, linterlocuteur est gnralement amen citer ses confrres, comme ses concurrents,
ou toute autre personne ressource. Ce postulat sest nouveau vrifi lors du premier entretien,
ainsi que pour la grande majorit des autres, enclenchant la dynamique et activant les rseaux
de connaissance.

Partie I II III
Notre dmarche sest par la suite peu peu affine et affirme. Nous avons ainsi rapidement
entrevu la ncessit davoir une connaissance approfondie de lorganisation des structures et
limportance de se munir dune lgre dose de persvrance. En effet, le bon cheminement
du coup de tlphone jusqu linterlocuteur, relve dune logique plus complexe quil ny
parat. Sentretenir au tlphone avec une personne cl dbute gnralement par un premier
passage par laccueil central pour se poursuivre par le secrtariat du service de la personne
poursuivie , voire par le/la secrtaire mme de cette personne avant finalement d'tablir le
contact avec le futur interlocuteur. Ce cheminement est une ralit idale lorsquil ny a pas 151
dallers-retours entre les diffrents postes ou encore lorsque les variables temps et prsence ne
viennent pas le perturber. Le cheminement est dautant plus tortueux que les structures sont
grandes. Progressivement, nous avons donc tent de limiter les intermdiaires en cherchant
joindre le plus directement possible les personnes ressources susceptibles dapporter un nouvel
clairage ltude. Prcisons que si le contact tlphonique fut gnralement suffisant pour
lorganisation de lentretien, il a pu tre dans certains cas complt par un change de mails
afin dappuyer et de reprciser la premire demande formule. En aucun cas cependant il na t
utilis seul. Nous avons en outre trs rapidement peru le potentiel du registre de lmulation.
Mentionner au cours de lchange tlphonique les promoteurs et personnes dj rencontrs
nous semble avoir favoris laccs certains entretiens et donc facilit la dmarche. Cette carte
a rgulirement t joue lors des contacts tlphoniques.
Dun a priori plutt emprunt de prudence, nos demandes dentretien ont au contraire reu
un cho positif valid par les propositions de rencontres et par laccueil mme des personnes
sollicites. Nous avanons trois lments dexplications. Premirement, et il sagit l dun
constat dj formul par J. Pollard (2009), les promoteurs immobiliers privs apprcient dtre
interrogs. Cest un moyen pour eux de normaliser leur profession et de tordre le cou aux
prjugs et autres reprsentations ngatives de leur activit. Deuximement, questionner les
promoteurs immobiliers par le filtre du dveloppement durable leur donne lopportunit de
valoriser et de faire reconnatre leur rle dans la fabrique urbaine induite par ce nouveau mot
dordre. Troisimement, plusieurs interlocuteurs nous ont affirm que dtre questionn sur
ce dernier sujet leur permettait davoir un retour, direct ou indirect, sur leur positionnement,
leurs pratiques, le chemin parcouru et parcourir par rapport leurs concurrents. Cette prise
lgitime dinformations fut souvent complte par lintrt des personnes pour notre travail de
recherche men dont ils sont parties intgrantes.

Investir le matriau

Alors que J.-C. Kaufmann prfre simmerger dans les enregistrements oraux, nous optons,
linstar de F. Vuaillat (2010), pour une retranscription intgrale des entretiens conduits.
Comme le prcise cette dernire, la retranscription minutieuse et totale des entretiens prserve
lenquteur de conserver les seules informations qui lui paraissent pertinentes sur le moment
(Vuaillat, 2010). Elle permet en outre dexposer plat les donnes, de les trier, de les ranger,
de constituer des catgories et typologies (Kaufmann, 2011).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mise en place de la mthode

 Pendant et suite cette retranscription, nous avons not tout ce qui nous venait lesprit :
des phrases attisant la curiosit, des commentaires, etc. Puis, les liens se font et se dfont.
Des redondances, des rcurrences et des contradictions mergent. Une grille de lecture se met
alors en place. Le matriau brut du dpart, dossier pais constitu de chacun des entretiens
retranscrits, saffine au fur et mesure des lectures et de relectures pour donner petit petit
la pleine mesure dune substance de plus en plus pertinente (Vuaillat, 2010). La lecture des
entretiens dvoile en effet des rcurrences et des contradictions qui traversent les limites
152 de chaque entretien : lanalyse des entretiens se fait alors dans son ensemble (ibid.). Les
lectures successives font merger les rptitions dides, de vocables, de formulations ainsi que
les contradictions, les particularismes.
La richesse du matriau ainsi exploite occupe donc une place centrale dans lanalyse qui
est ntre au cours de lensemble des chapitres qui suivent. Elle est partie intgrante du fil
argumentaire droul tout au long des prochains chapitres. Lorsque nous le jugeons utiles
la comprhension, des extraits dentretiens sont intgrs au corps du dveloppement tout
en prenant garde lcueil de la rdaction-sandwich : une tranche d'extrait d'entretien,
une tranche de commentaire (Kaufmann, 2011). Le matriau est donc beaucoup plus
rgulirement mobilis sous forme de verbatim, simplement intituls extraits dentretiens ,
volontairement non intgrs au corps du texte afin de ne pas briser le fil argumentaire
(ibid.). La mise en page permet de les utiliser comme miroir lanalyse. Notons galement
ds prsent, sur un plan formel, que les extraits dentretiens, dans le corps du texte comme
dans les verbatim, sont retranscrits en italique.
En aucun cas, lorsque nous reprenons les paroles dun de nos interlocuteurs nous ne ferons
de lien entre son identit, sa fonction ou encore son groupe. Lanonymat est un principe fort
que nous avons souhait garantir aux personnes enqutes. La leve de cet anonymat ne nous
semble dailleurs pas, et ce ds la mise en place de la mthodologie, apporter quelque indication
intressante et ncessaire largumentaire. Nous utiliserons donc, lorsque loccasion se
prsentera, des termes globaux (directeurs, responsables) ventuellement associs dans certains
cas au nom du groupe de promotion en question. Alors bien sr, cet anonymat est relativement
ambigu et facilement contournable. Il faut en effet peu de temps, lvocation des directeurs
dveloppement durable de groupes tels que Bouygues Immobilier ou Nexity, pour connatre
lidentit de la personne qui se cache derrire la fonction. Lintrt ne nous semble pas sen
trouver grandi.

Limites

chaque approche correspond un certain nombre de limites. Les porter la connaissance

du lecteur est important afin de lui signifier leur prise en compte et afin dempcher tout
malentendu sur luniversalit des conclusions (Vuaillat, 2010).
Lentretien comprhensif peut tre peru comme une mthodologie souple avec une logique
densemble que J.-C. Kaufmann invite dailleurs oublier afin de se forger ses propres outils

Partie I II III
adapts lenqute mener et afin dimaginer sa mthode personnelle (Kaufmann, 2011).
Paradoxalement, la souplesse et la crativit propose nen fait pas une mthodologie facile
et sans principe (ibid.). Elle est au contraire rigoureuse et exigeante notamment dans le
droulement des entretiens et dans linvestissement du matriau discursif recueilli.
La mthodologie de lentretien comprhensif, et plus gnralement de la mthode denqute
par entretien semi-directif, peut conduire un discours format et empli de lieux communs.
Le discours nest alors pas beaucoup plus riche et pertinent que les donns reprises dans les
rapports dactivits ou autres documents de rfrence des groupes de promotion immobilire. 153
Lentretenu peut, dans un premier cas, chercher ncessairement convaincre son interlocuteur.
Lenqut use de formes discursives relevant des registres de la persuasion et de justification :
sur le bien fond du dveloppement durable, son intgration effective au sein du groupe, etc.
Il croit rpondre ce que lenquteur recherche, considr comme un valuateur bien que
nous ayons prcis chaque fois notre posture. Dans un second cas, linterlocuteur, pourtant
ressource sur la problmatique du dveloppement durable, sappuie sur des lieux communs afin
de dissimuler une mconnaissance qui peut tre due la jeunesse de la problmatique dans
lentreprise ou bien encore au faible intrt qui lui est port. Nous nous sommes invitablement
confronts ces deux types de ractions. Nanmoins, lensemble des discours recueillis est riche
dinformations et d'enseignements, particulirement parce que les personnes enqutes ont
majoritairement jou le jeu de lentretien.
Une autre limite tient lenquteur lui-mme et au milieu dans lequel il volue. Malgr un
travail pralable de prparation permettant daccumuler un capital de savoirs, nous nous
sommes confronts, plus particulirement au cours des premiers entretiens, la ralit dune
profession : son vocable et son langage, ses habitudes, ses jeux dacteurs. Prenons, ne serait-ce
que pour lillustrer, quelques exemples de la longue liste de sigles dont usent la profession dans
le domaine de la performance environnementale et nergtique : HQE, H&E, HPE, THPE, etc.
Chacun d'entre eux renvoient une dfinition prcise que lenquteur se doit de connatre.
Pourtant, selon les enquts, Habitat et Environnement peut aussi bien sapparenter une
norme dans un cas, une certification dans un autre voire mme un label dans certains autres.
Le nombre dentretiens peut enfin tre peru comme une limite la dmonstration et
largumentation. Ce nombre peut tre avanc pour justifier le fait que le monde de la
promotion immobilire nest que partiellement embrass, tant sur le plan numrique que sur
le plan gographique. Si nous accordons du crdit cette limite, nous ne le faisons quen
partie. Sur le plan numrique, nous pensons que le matriau est suffisamment consquent et ce,
pour deux raisons. Dune part, les donnes recueillies lors des entretiens sont couples celles
issues de lobservation (directe et participante) ainsi qu celles manant de la base de donnes
dont la mthodologie, prsente au cours du chapitre 2, est complte au cours du prsent
chapitre. Dautre part, outre le fait que la ralisation dautres entretiens aient pu augmenter
quantitativement leur nombre, nous pensons que la ralisation dautres entretiens n'tait pas
ncessaire. Les redondances et les paradoxes se dvoilent vite et le discours se rpte et se
sature (Vuaillat, 2010).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mise en place de la mthode

 Nous avanons toutefois une raison la ralisation dun nombre plus consquent dentretiens.
Depuis le Grenelle de lenvironnement, la promotion immobilire, et le secteur du btiment
dune faon gnrale, sont en pleine bullition. La rglementation volue, se prcise pendant
que, dans le mme temps, les acteurs de la chaine constructive se positionnent, organisent leur
activit, sapproprient le dveloppement durable. Accrotre le nombre dentretiens du corpus na
donc de sens quau prix dun rythme frquentiel de ralisation des entretiens plus soutenu et
plus rgulier suivant les volutions qui touchent la construction rsidentielle. Il aurait t par
154 exemple intressant de mener des entretiens en 2012, anne du passage la RT 2012 et pour
laquelle, il y a fort parier, sans dvoiler certains de nos rsultats, quaprs avoir fait le saut vers
le BBC, des promoteurs se lancent ds prsent dans la rflexion et la ralisation de logements
passifs. Il aurait t aussi pertinent, non pas de multiplier le nombre de groupes rencontrs lors
de chaque phase dentretiens, mais plutt de rencontrer le mme groupe, la mme personne,
intervalles rguliers afin de suivre lvolution de la problmatique au sein du groupe et de
sinscrire dans le temps plus long de la construction ou de l'amnagement.
Sur le plan gographique, la figure 4.2 tend prouver que l'ensemble des promoteurs rencontrs
opre dans l'Ouest de la France. C'est en partie exact, signifiant au passage que les spcificits
rgionales du Nord ou de l'Est ne sont pas cernes. Toutefois, la reprsentation cartographique
des entretiens conduits ne rend pas compte des espaces de production des promoteurs,
notamment de promoteurs nationaux dont le sige social est install en rgion parisienne.

Recensement et base de donnes

Les entretiens sont complts par les rsultats issus de la base de donnes dont les modalits sont
prsentes au cours du chapitre 3. Lencadr suivant rappelle les deux objectifs poursuivis par la
construction de cette base de donnes.

Encadr 4.1. Rappel des objectifs de la base de donnes promotion immobilire prive, 2010
- Objectif 1 :recenser lensemble des programmes de logements - Objectif 2 : recenser les programmes immobiliers ayant un
commercialiss par les promoteurs immobiliers an den aichage clair de dveloppement durable (les guillemets
dnir les caractristiques. sont volontairement apposs lexpression an de laisser la
porte ouverte au sens pris par le dveloppement durable au
sein de la promotion immobilire prive).

Les modalits et les rsultats attendus de lobjectif 1 ayant t pralablement prsents

(cf. Chapitre 2), attardons nous prsent sur le second objectif pour lequel quatre rsultats sont
attendus :
- identification des promoteurs positionns sur le dveloppement durable ;
- caractrisation du langage du dveloppement durable tel quil apparat la lecture des
descriptifs ;

Partie I II III
 - identification des leviers de marketing et de commercialisation ;
- in fine, caractrisation, en lien avec lanalyse des lments discursifs recueillis, de la
rencontre entre dveloppement durable et promoteurs immobiliers privs.
Pour rpondre cet objectif, nous avons recens les termes ou expressions relevant de plusieurs
champs en lien avec les attributs des programmes immobiliers et tels quils apparaissent la
lecture des descriptifs. Sont ainsi identifis :
- le champ lexical du dveloppement durable : lexpression dveloppement durable elle-
155
mme, Grenelle de lenvironnement, Agenda 21, etc. ;
- le champ lexical du rapport la nature et plus largement lenvironnement : respect,
protection, impact, etc. Nous incluons dans cette thmatique les rfrences aux missions
de CO2 et de GES (limitation, rduction) ;
- labels et certifications : recensement des labels et certifications des programmes
immobiliers ;
- champ nergtique : performances, consommations et conomies dnergie. Nous
avons recens dune part les termes relatifs ce champ sur un registre plutt quantitatif
(performance, consommation, conomie dnergie, nergies passive et positive, DPE) ;
dautre part, sur un registre plus qualitatif, nous avons recens les chiffres, les donnes
utilises dans les descriptifs permettant de qualifier plus prcisment linformation
dispense (classe de DPE, consommation et performance chiffres, conomies dnergies
et/ou de charges chiffres) ;
- le champ lexical de lco . Cette entre thmatique a initialement t pense comme
une illustration de la multiplication de lutilisation du terme cologie, et de ses drivs.
Il sest rapidement avr quau-del de lcologie, cest lutilisation du prfixe co
qui sintensifie. Lensemble des mots utilisant ce prfixe est donc rpertori au sein de
cette entre thmatique : des plus courants (cologique) aux plus rares (co-citoyen,
cosystme), voire obscurs (co-agrable, co-actif ) ;
- lingnierie cologique : les matriaux, dmarches, quipements et techniques dploys
lors de la construction du logement (exemple : chantier vert) et ceux mis disposition
des futurs acqureurs lors de la phase dexploitation (isolation renforce, panneaux
solaires, systme de rcupration des eaux de pluies, type de chauffage, gestion des
dchets, etc.) ;
- le registre de limagerie marketing c'est--dire lensemble des supports participant la
commercialisation du dveloppement durable (noms des rsidences, slogans, images, etc.) ;
- les chelles de la durabilit : logement, habitat, btiment, coquartier, ville.

ILes choix et les modalits mthodologiques ainsi exposs, nous pntrons prsent dans les
groupes de promotion immobilire la rencontre des acteurs qui composent la profession. Cette
seconde partie souvre alors vritablement en proposant une focale resserre lchelle de lintrieur
des entreprises

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Mise en place de la mthode

156
 Chapitre 5.
De ladhsion force ladhsion choisie?

Paradoxalement, bien que la profession parte de loin , pour reprendre une rflexion introspective
d'un directeur de groupe rencontr, les promoteurs immobiliers privs inscrivent la durabilit 157
leur agenda depuis le milieu des annes 2000. Le dveloppement durable investit lensemble de la
promotion immobilire et simpose, selon les termes utiliss, comme une politique, une dmarche
ou bien encore une stratgie. La notion n'chappe pas aux traductions et aux reformulations
propres aux promoteurs et leur activit. Un dtour par lchelle micro, celle de lentreprise,
offre les cls de comprhension des traductions et des reformulations de la durabilit. C'est
cette chelle et par une mise en rseau que la durabilit s'apprend, se consolide et se reformule.
Une nouvelle durabilit merge, celle des promoteurs, et un processus d'adhsion se construit.

Premires postures

Le discours dominant relatif la durabilit revt demble une ambigut. Des couples de
notions, contrainte et ncessit ou bien incomprhension et fatalisme, reviennent frquemment,
marquant des lignes de postures prgnantes et dominantes sur lesquelles se positionnent les
promoteurs privs.

Contrainte et ncessit

Le discours dominant de la contrainte se construit face limmdiatet des prescriptions du

Grenelle de lenvironnement. Le nouveau rythme du calendrier impos par un cheminement
top down est donc questionn, tant sur le plan temporel que sur le plan performantiel.
Alors mme que les programmes immobiliers en RT 2005 ne sortent que depuis quelques
annes, la nouvelle RT propose de franchir un nouveau cap, dailleurs dfini comme un gap
par les promoteurs. De leur point de vue, la durabilit introduit de nouvelles contraintes
techniques aux rpercussions financires, les fameux surcots sur lesquels nous reviendrons
plus longuement (cf. Chapitre 7) sajoutant la complexit grandissante de lacte de
construction. La durabilit est alors perue comme une nouvelle contrainte sajoutant d'une
part un mille-feuille rglementaire et normatif dj bien riche et, d'autre part, perptuant
une course effrne la rglementation. Un parallle rcurrent est dailleurs opr entre
une durabilit rglemente et la norme daccessibilit aux personnes mobilit rduite afin
dillustrer cet empilement de rgles rgissant leur activit et les contraintes en rsultant.
Cette norme, en modifiant les dimensions des pices, particulirement celles des toilettes
et des salles de bain, implique une refonte des calques des logements types . Si lon se fie
 au bilan chiffr donn par cet interlocuteur, le surplus de surface pour la norme handicape
cest 5 m2 quelle que soit la surface () Quand vous faites 100 logements, cela fait 500 m2
quil faut ensuite multiplier par 2,50 mtres de hauteur sous plafond : a fait 1 250 m3 quil
faut chauffer, clairer, etc. (). Tous nos logements types sont partis la poubelle. Il ny en a
plus un qui fonctionnait . Les promoteurs invoquent alors lexcs de rgles et de normes
contraignant la conception de logements afin de justifier leurs rponses au cadre avant
de rpondre aux envies des acqureurs. Derrire cet argumentaire se cache galement des
158 contraintes conomiques de constructibilit et donc invitablement une problmatique de
rentabilit.
Toutefois, sans rglementation thermique la profession ne se serait certainement pas attache
transposer les objectifs performantiels sa production. Dailleurs, pour les promoteurs dont la
durabilit est inscrite dj comme priorit, soit par une approche sur la performance nergtique,
soit par un positionnement sur dautres de ses composantes, la rglementation conforte leurs
pratiques. Les autres, ceux qui la dcouvrent, tentent actuellement de faire correspondre les
diffrents rythmes leur propres agendas.

Incomprhension et exemplarit

La ligne de posture entre incomprhension et exemplarit se construit essentiellement partir

de la dichotomie opre par les promoteurs privs entre le parc de logements neufs, lintrieur
duquel ils oprent, et le parc existant, encore trs largement en dehors de leur primtre
dintervention. Ce dernier, celui des paves thermiques , comme nombre dentre eux se plat
le caractriser et non sans raison dailleurs, constitue aux yeux des promoteurs le vritable
enjeu de la performance nergtique. Ils estiment toutefois que le Grenelle de lenvironnement
ne le priorise pas assez et que les objectifs fixs apparaissent bien peu ambitieux au regard du
nombre de logements concerns. Lincomprhension se construit alors partir des exigences
formules lgard du neuf dont la part reste faible dans le renouvellement du parc de logements.
Pourquoi nous ? alors mme que le parc existant regorge de potentialits damlioration.
Deux affirmations et deux hypothses nous permettent dapporter des lments de rponses.
Non dnue de sens, la posture de lincomprhension reste discutable. En effet, une fois livr,
un programme rsidentiel neuf glisse trs vite du ct du parc existant. Les performances de
la construction neuve participent lamlioration de ce parc de demain, rompant alors avec
lvolution qui a conduit ltat nergtique du parc existant actuel (cf. Chapitre 3). En outre,
la production neuve est compose dacteurs identifis et plus facilement mobilisables que ne
peut le proposer le parc existant comme en atteste par exemple lidentification des freins la
rnovation dans les coproprits (cf. Chapitre 3). De faon plus hypothtique, les promoteurs
subissent les errements dune profession dont les pratiques nont pas toujours t exemptes de
reproches. La durabilit participerait alors repositionner des acteurs limage corne sur le
plan de lexemplarit. Enfin, lincomprhension est dautant plus exacerbe que la rnovation
est encore relativement absente du primtre dactivit des promoteurs. La problmatique
nergtique promet pourtant dimportants dbouchs conomiques...

Partie I II III
 Extraits dentretiens 5.1. Postures
Il faut se souvenir que la RT 2005 et RT 2012 cest Kyoto, Rio qui
ont pouss pour que lon soit dans cette dmarche. Tous les ans on
a volu. Puis il y a lacclration du Grenelle de lenvironnement
qui dit finalement on va aller encore plus vite .
De toute faon, la dmarche elle simpose dune faon ou dune
autre travers les rglementations thermiques. Les promoteurs
contreviennent la loi sils ne les respectent pas. Ils sont obligs
de, sauf erreur des concepteurs des btiments, ils sont obligs de
se conformer la rglementation thermique en vigueur, ainsi
quaux autres rglements, la rglementation handicap, la
rglementation incendie enfin tout le reste. Donc a de toute
faon cette dmarche elle passe ne serait-ce que par la loi.
Vous avez certainement regard lvolution des rglementations
thermiques depuis les annes 2000 ! Le filire du btiment elle
volue au triple galop, la cravache ! Du top-down la cravache
on va dire.
Oui, pour nous le dveloppement durable est une rglementation
de plus.
De la RT 2005 la RT 2012, la marche est beaucoup trop haute.
Je pense que cela fait trop. La RT 2005 a t la premire tape,
qui tait rglementaire. Mais l on se dit, 2012, passer un gouffre
aussi important. L, on a vraiment du mal. Cest pire que de
passer de la RT 2000 la RT 2005. Cest largement suprieur.
Je crois que cest un mouvement qui est inluctable.
Malheureusement on met souvent un petit peu la charrue avant
les bufs. Moi je suis peu prs convaincu aujourdhui que 2012
on ny arrivera pas. On ny arrivera pas.
Il y a des volonts du lgislateur de pousser la rglementation et
cest bien. Maintenant, on met sur le neuf beaucoup de contraintes
lies au dveloppement durable alors que lancien consomme,
159
gaspille, 90 %, 95 % voire 99 % des richesses. Alors il y a donc
une sorte de vitrine des obligations que lon veut mettre dans le
cadre du Grenelle, qui est ma foi tout fait honorable. Mais dun
autre ct il y a 99 % du reste Je veux dire nous on construit,
on change 1 % du nombre de logements par an.
On nous demande de diviser par deux ou trois nos performances
thermiques alors que globalement on nest pas tellement polluant,
enfin, je veux dire, ni en quantit parce que lon reprsente 1 %
du parc sachant que les autres reprsentent plus et sont 200,
300, 400 kWh/m2/an. Donc cest un peu une grosse injustice
lourde porter parce quen plus, il ne faut pas que cela se traduise
conomiquement.

Durabilit du dveloppement conomique

Si la dfinition donne par le rapport Brundtland (CMED, 1988) simpose comme un point
de dpart ou comme un point de passage pour lensemble des promoteurs, elle sert galement
de socle une traduction recentrant le dveloppement sur le plan conomique. Les discours
appuient le fait que le pilier conomique ne peut tre occult de la durabilit jusqu en devenir
le parent pauvre. Cette traduction conomico-centre confirme que, dans la promotion
immobilire comme dans dautres secteurs conomiques, le dveloppement durable est encore
gomtrie variable dans le discours et laction concrte des entreprises qui, dans la trs grande
majorit des cas, conomisent lenvironnement plus quelles ncologisent lconomie
(Bost, 2007). La volont de lier lactivit de promotion immobilire avec le dveloppement
durable existe donc si ce dernier offre une opportunit de croissance conomique ou, tout
au moins, sil reprsente une promesse partir de laquelle la promotion immobilire est apte
prosprer. Dveloppement durable et croissance conomique tendent alors se confondre,
ouvrant le champ des opportunits lexploitation des liens construits.
Ces lignes de postures dominantes offrent des degrs de positionnements variables dun
promoteur lautre. Les traductions opres rendent notamment compte dune adhsion force
de la promotion immobilire la durabilit, nouvel ordre du jour duquel ils ne peuvent se
dpartir. Reste alors dfinir des stratgies ou des politique de dveloppement durable, affiner
les traits de la durabilit, la lgitimer afin de dpasser la contrainte et de construire une
nouvelle culture en interne.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Organiser le dveloppement durable

Ce titre, emprunt un ouvrage de louvrage de lADEME publi en 2005, rappelle que

les promoteurs privs, au mme titre que dautres entreprises hors immobilier et que les
pouvoirs publics, organisent en interne la durabilit et linstitutionnalisent. Sil avait t
intressant a posteriori de rpter la dmarche des auteurs de louvrage pralablement cit, et
donc dtudier en profondeur une ou quelques entreprises, nous prenons le parti de dresser
160 un tableau plus gnral des stratgies et des ajustements organisationnels qui suivent la
pntration du dveloppement durable lchelle des groupes de promotion. partir des
donnes recueillies, deux stratgies ressortent afin de piloter et encadrer les engagements des
groupes en matire de dveloppement durable.

Les directeurs de dveloppement durable

Plusieurs groupes de promotion immobilire, parmi les plus grands, choisissent de crer un
poste spcifiquement ddi au dveloppement durable. Ainsi, en 2005, le groupe Bouygues
cre une direction dveloppement durable conduisant, par diffusion lensemble des entits
qui compose la multinationale, la nomination dune directrice du dveloppement durable
au sein de lentit Bouygues Immobilier. Agns Lostis prend alors les fonctions de Directeur
du dveloppement durable (3D) en 2008. La mme anne, Nexity confie Sabine Desnault
le poste de Directeur process et dveloppement durable . Dautres groupes suivent ces
exemples dont Icade ou Altara Cogedim, encourags par les obligations introduites par la
loi NRE. Ces 3D participent ds lors dployer la durabilit au sein de lentreprise, comme
lextrieur.
Les 3D sont mobiliss afin d'laborer la conception de la problmatique de la durabilit et
contribuent ensuite la relayer. La dnomination du poste au 3D de Nexity traduit ainsi le
rapprochement opr entre durabilit et abordabilit, axe de la stratgie de Nexity depuis
le milieu des annes 2000 matrialis par sa volont dtre prsent dans les zones ANRU
ou bien encore par la cration de lInstitut Nexity pour le logement. Il revient la 3D du
groupe de cibler les cots de construction et dexplorer le champ des possibles de leur
rduction. Rien dtonnant alors de retrouver ce poste Sabine Desnault, dont le parcours,
fortement imprgn de la culture industrielle dun constructeur automobile, lui permet
douvrir la porte des solutions dindustrialisation de la production sur lesquelles nous
reviendrons plus en dtails au cours du Chapitre 7. Chez Bouygues Immobilier, la fonction
de 3D parat bien moins lie cette dimension oprationnelle. Sans vouloir faire offense
la personne en charge de cette fonction, elle nous semble simplement assurer le relais dune
stratgie et dune politique de dveloppement durable dcides par la direction du groupe.
Son rattachement la direction gnrale marketing, communication et dveloppement de
la maison mre ne nous contredit pas et raffirme le lien tnu entre dveloppement durable
et communication.

Partie I II III
 Encadr 5.1. Portraits de 3D

Sabine Desnault, Nexity

Fonction : Directeur process et dveloppement durable.
Rattachement : Direction gnrale de Nexity.
Rle : la cration dune Direction process et dveloppement
durable au sein de Nexity rpond trois objectifs. Tout dabord,
il sagit de mieux intgrer les innovations. Ensuite, cette direction
doit accentuer les efforts en matire de rduction des cots de
construction. Enfin, la 3D doit organiser la mise en uvre rapide
de la stratgie de dveloppement durable de Nexity.
Formation : diplme dun master de management immobilier
lcole suprieure des sciences conomiques et commerciales
(ESSEC) et titulaire dun DEA conomie de lnergie de lInstitut
franais du ptrole (IFP).
Carrire professionnelle : elle dbute sa carrire professionnelle
en 1996 chez Renault. Elle consacre douze ans de sa carrire au
constructeur automobile tout en voluant dans ses fonctions.
De 1996 2001, elle travaille la Direction des prix de revient.
Elle occupe successivement un poste de charg dtudes puis
de responsable dquipes. En 2001, elle devient Chef de service
conomique la Direction de linnovation et des avants-projets
chez Renault. Son activit consiste en un pilotage de lorientation
conomique et de lensemble des projets en amont dans le cadre
161
de lalliance avec Nissan. En 2004, elle est nomm Chef de projet
immobilier la Direction des affaires immobilires. Elle a en
charge lorganisation de loptimisation en amont des positions
immobilires de Renault. Par la suite, et ce toujours au sein de
la Direction des affaires immobilires de Renault, elle devient
Chef de projet conomique du programme Les nouveaux
environnements de travail . Elle quitte le secteur automobile en
2008 pour rejoindre Nexity.

Agns Lostis, Bouygues Immobilier

Fonction : Directeur du dveloppement durable.
Rattachement : Pierre Auberger, Directeur gnral marketing,
communication et dveloppement durable du groupe
Bouygues.
Rle : prendre le relai de la stratgie et des axes dfinis par le groupe
Bouygues au sein de la branche immobilire du groupe depuis que
le dveloppement durable est devenu un axe stratgique majeur.
Trois autres missions lui incombent. La premire est dassurer
lanimation et la coordination des politiques de dveloppement
durable au sein de Bouygues Immobilier. La deuxime est de
raliser une veille technique, rglementaire et concurrentielle sur
les problmatiques lies au dveloppement durable. Enfin, Agns
Lostis a en charge le reporting extra-financier de la socit.
Formation : ingnieur en gnie mcanique, diplm de
lUniversit technologique de Compigne (UTC).
Carrire professionnelle : en 1993, elle intgre lentreprise
Valeo en tant quingnieur qualit. Aprs un passage chez
Pyroindustrie, entre 1996 et 1998, elle poursuit sa carrire
chez J.-C. Decaux, entreprise au sein de laquelle elle participe
notamment au projet du Vlib, en tant que Directrice qualit.
partir de 2006 ses fonctions senrichissent puisqu'elle
devient Directrice qualit et dveloppement durable. Aprs
dix annes passes chez J.-C. Decaux, elle rejoint Bouygues
Immobilier en 2006.

Ces directeurs de dveloppement durable se posent galement comme agents de diffusion des
savoirs et des pratiques de la durabilit lintrieur du groupe. Ils contribuent la dfinition
de mthodologies, doutils, de savoir-faire transversaux lentreprise cherchant rendre
oprationnel le dveloppement durable. Ils mettent alors en forme des pratiques stabilises,
oprationnalises, aboutissant la construction de savoirs transmissibles (formalisation des
savoirs, encadrement de la diffusion, etc.) rationnaliss, uvrant la professionnalisation de
la durabilit (Villalba, 2011). La 3D de Nexity est ainsi lorigine de la construction dun outil
commun lensemble des filiales des groupes destin remplacer les rfrentiels de certification
auxquels le groupe nest pas attach (cf. Chapitre 6).

Nous nous sommes tonns de la fminisation des postes de 3D de Bouygues Immobilier et de Nexity.
Bien que nayant pas compltement creus la question, une exploration des autres personnalits
occupant un poste de 3D au sein des grandes entreprises franaises a confirm la surreprsentation
des femmes ces postes alors mme que, sans en faire une gnralit, les postes de direction sont
plutt masculins. Cette fminisation semble renvoyer, dans un premier temps, une anticipation
des entreprises au projet de loi relatif la parit dans les conseils dadministration dont lobjectif est

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 dimposer, avant 2016, un quota de 40 % de femmes au sein de ces mmes instances. Elle rappelle
galement quau sein des entreprises, les ressources humaines et la communication reprsentent plus de
la moiti des fonctions occupes par les femmes (Alternatives conomiques, 2009). En nous attachant
dun peu plus prs aux dnominations exactes des postes de 3D, il apparat que communication et
dveloppement durable tendent tre runis au sein dune unique fonction. Nous relions donc
hypothtiquement la dimension communicationnelle du dveloppement durable la fminisation
des postes de 3D. Cette surreprsentation fminine nous renvoie enfin la problmatique du genre
162 et de lenvironnement que . Flahault (2004) explore par exemple par le prisme des associations du
secteur de lenvironnement.

La dilution organisationnelle

Le pilotage du dveloppement durable ne saccompagne pas ncessairement de la cration dune

direction qui lui est spcifiquement ddie. Au contraire, une grande majorit des groupes
de promotion dilue le dveloppement durable lensemble des fonctions prexistantes sans
modification des organigrammes. Ainsi, au sein de structures les plus modestes, le dveloppement
durable est laffaire de lensemble des collaborateurs. Dans dautres groupes plus importants, sans
tre nominatif, le pilotage peut tre personnifi. Cest le cas de Vinci Immobilier ou de Bouwfonds
Marignan Immobilier pour lesquels une personne, respectivement un directeur qualit et un directeur
technique, portent la problmatique de la durabilit. Il sagit dailleurs dune constante de lensemble
des groupes nayant pas de 3D. Des hommes et des femmes prennent plus que dautres bras le corps
la problmatique, devenant alors les principaux rfrents dans le groupe. On retrouve ainsi dans
chaque groupe un ou des M. ou Mme dveloppement durable qui incombent le rle aussi bien
de rfrent, de porteur comme de pilote. Ces personnes portent un peu plus la thmatique que les
autres de par leur sensibilit (cologique, thique, militante, etc.), leurs intrts et leurs comptences
dans ce domaine ou tout simplement par obligation de faire respecter les prescriptions nergtiques
et environnementales. Leur rle ne diffre alors pas ncessairement de ceux des 3D.
Cette dilution organisationnelle repose sur trois raisons. La premire tient la taille des structures.
Pour les petits groupes, il nest pas ncessaire dune part dajouter un chelon un organigramme
modeste et, dautre part, lactivit de production ne justifie pas la cration dun poste ddi au
dveloppement durable. La question dun pilotage spcifique ne se pose donc tout simplement pas, le
dveloppement durable tant reconnu comme laffaire de tous. On peut galement lire de vrais choix
stratgiques et, en transparence, le sens donn au dveloppement durable. Ainsi, Vinci Immobilier,
linverse de chez les autres comme sest plu nous le faire remarquer un de ses collaborateurs, ne
succombe pas la vague de cration de postes de 3D. Pour ce promoteur, cest la notion de qualit qui
recouvre le mieux le dveloppement durable puisque la qualit, cest trs large parce que cela se niche
tous les niveaux, comme le dveloppement durable . Enfin, pour dautres, le dveloppement durable
ne peut se rsumer la cration dun poste spcifique puisque, par dfinition, la transversalit de la
problmatique implique que chacun la retraduise oprationnellement lactivit de sa fonction. Il
perce alors une certaine mfiance lgard des 3D dont la fonction relverait dune simple volont
communicationnelle prenant le pas sur loprationnalit...

Partie I II III
 Extraits dentretiens 5.2. Organiser et personnifier le dveloppement durable

Nous avons considr que tout le monde doit tre attentif et alert
sur ces aspects l et passer la bonne parole lensemble des autres
collaborateurs. Donc ce sont des gens quon a dtects, qui ont des
apptences particulires pour tels aspects et qui on dit : Tiens, toi,
tu aimes a : tu vas y travailler, tu vas travailler dans ce groupe l et
tu fais part lensemble de lquipe de tes expriences, de ce que tu
apprends, des formations auxquelles tu vas .
Il y a une personne qui a t embauche au sein du groupe :
Madame Dveloppement Durable.
En interne, on mappelle M. BBC. Je suis celui qui pousse pour faire
en sorte que le dveloppement durable avance.
On a un responsable technique qui chapeaute lensemble des
responsables daffaires et qui a lui ce regard particulier comme il
peut lavoir sur un certain nombre dautres proccupations. Mais
cest lui qui assure ce regard complet.
Depuis 2005 il y a quelquun qui soccupe de tout ce qui est
environnemental et dveloppement durable.
On est une petite structure () donc cest plutt au sein dune fonction
que lon a rajout des tches qui sont lies cela. Comme on doit
labelliser nos oprations, on sait que cela fait partie maintenant de nos
tches. Mais on na pas recrut de personne pour linstant pour cela.
Lorsque vous rencontrez des personnes qui soccupent du dveloppement
durable au sein de la promotion vous comprendrez de par la fonction
de la personne si cest quelque chose qui est tourn vers la vitrine ou si
cest quelque chose qui est tourn vers loprationnel (). Pour moi
cest de lintgration oprationnelle. Cest de la formation, cest du suivi, 163
cest de la sensibilisation. Cela na pas de sens de crer une personne.
Si vous voulez, si il y avait dans le groupe une personne responsable
dveloppement durable, ce serait moi.
On a une responsable du dveloppement durable qui est aussi
la personne qui soccupe de la formation dentreprise et puis tout
le piler social. Cest plutt sa partie. Moi cest plutt tout ce qui
est un peu technique. Donc on sest plutt bien structur entre le
responsable de lenvironnement, le directeur qualit innovation et
la responsable dveloppement durable.

Les promoteurs privs et leur dveloppement durable au quotidien

Corrlativement aux volutions de nature organisationnelle, lchelle de lentreprise est

galement mobilise afin que les groupes mettent en uvre leur dveloppement durable. Des
pratiques anecdotiques aux dmarches plus globales, lensemble participe sensibiliser les
collaborateurs, afficher une exemplarit, avant le balancement du groupe la production
immobilire (Hamman et Blanc, 2009). La durabilit devient alors une nouvelle variable du
quotidien aux degrs dadhsion variables.

Des promoteurs en qute dexemplarit ?

Des petits gestes aux dmarches plus globales

Demandez un promoteur quelles sont les actions menes lintrieur de son entreprise en
faveur du dveloppement durable et vous ouvrirez tout dabord la porte au recensement des
petits gestes verts du quotidien : tri slectif, conomie dnergie, impression recto-verso,
mise en place systmatique dcran de veille, etc. La rutilisation du papier, afin de constituer
des blocs de brouillon, est ce titre un vritable emblme. Ces petits gestes nentranent pas
ncessairement de changements fondamentaux dans les pratiques. De nouvelles habitudes
sont simplement prises au quotidien, souvent impulses par les collaborateurs des structures.
Superflus ou essentiels, peu importe le qualitatif que tout un chacun peut attribuer ces gestes,
ils sont autant de rsultats de la vulgarisation du dveloppement durable que de vritables
vecteurs de conscientisation. Ces pratiques partages sont aujourdhui largement diffuses alors
qu'elles ne ltaient pas encore il y a quelques annes.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Les actions et les cibles peuvent devenir plus globales. Le tri du papier migre par exemple vers la
problmatique de lutilisation et de la rutilisation de ce papier avant de renvoyer la question
dune consommation conome et raisonne et mener, pourquoi pas, lachat de papier certifi.
Le remplacement des luminaires par des dtecteurs de prsence ouvre une premire porte
un traitement plus global de la problmatique nergtique lchelle de lentreprise. Celle de
lalimentation se matrialise dans les menus bios proposs dans les restaurants dentreprises.
Des actions plus sectorielles et plus intrusives sont alors mises en uvre, mobilisant lensemble
164 des collaborateurs de lentreprise.
Fin 2007, le promoteur Espacil dfinit par exemple un agenda 21 dentreprise autour de quatre
grands axes de rflexion que sont : le dveloppement durable dans les aspects techniques de la
construction, la gestion et de la maintenance du patrimoine du groupe ; les consommables ;
lnergie (diagnostic thermique, ampoules basse consommation, programmateurs hebdomadaires
de chauffage, etc.) ; les dplacements des employs. Avec lappui de Rennes Mtropole, Espacil lance
alors une rflexion sur le plan de dplacements de ses employs, ou Plan de dplacements entreprise
(PDE), menant llaboration dune cartographie des dplacements destine d'une part mieux les
organiser et, d'autre part, rechercher des solutions alternatives. Lavance du projet tient en une
srie de rendez-vous, confrences et autres tables rondes, axe sur cette problmatique de la mobilit
conduisant dans un premier temps ladoption dun certain nombre de mesures puis, dans un
second temps, une rduction significative des dplacements professionnels, grce par exemple la
visioconfrence, au dveloppement dune offre de dplacements partags sur la messagerie interne,
etc. Bien quanecdotique, les salaris rennais du groupe peuvent utiliser les deux vlos, dont un
lectrique, mis leur disposition par l'entreprise. Afin de favoriser le covoiturage, le promoteur
adhre lassociation Covoiturage+. La dmarche est consacre en fvrier 2011 par lobtention du
label Dplacement durable de Rennes Mtropole, offrant notamment des tarifs avantageux, - 10 %,
sur les abonnements de transports en communs des salaris du groupe rcompens.
La problmatique de la mobilit mobilise galement la rflexion du promoteur Icade, bien
qu'elle soit somme toute diffrente du prcdent exemple. En 2007, le promoteur quitte son
sige social de Boulogne-Billancourt et emmnage dans le 19e arrondissement, sur le site
du Parc du Millnaire. Face aux rticences de certains des collaborateurs (loignement, site
isol, faiblesse de la desserte en transports en commun, etc.), le groupe semploie faciliter
larrive sur ce nouveau site. Il dveloppe une offre de mobilit douce par le biais de deux
navettes fluviales lectriques, quipes de panneaux solaires fournissant environ 20 % de
leur nergie, mises en place et reliant depuis 2007 le quai de la Charente, station de mtro
Corentin Cariou de la ligne 7, au Parc du Millnaire par le canal Saint-Denis et la darse
prive dIcade (cf. Planche 5.1). raison dun passage toutes les six minutes en heure de
pointe, la Montjoie et lEstre acheminent quotidiennement 400 salaris du groupe jusqu
leur lieu de travail. Plus tonnant, les navettes sont galement utilises par les salaris pour
faire leurs courses pendant la pause du midi. Achetes et affrtes par Icade, les navettes ont
donc pour objectif, dans un premier temps, damliorer la desserte du nouveau site du sige
social. Dans un second temps, elles servent galement tout chacun afin de desservir le
centre commercial Le Millnaire dvelopp par le groupe sur le site des anciens Entrepts

Partie I II III
et magasins gnraux de Paris (EMGP), faisant face au sige social du groupe. Lintrt dIcade
sen trouve renforc, la navette fluviale matrialisant une stratgie de dveloppement durable
tout en lincarnant sur le plan symbolique (eau, utilisation du canal, bateau lectrique et
silencieux). Cet exemple illustre en effet l'importance des marqueurs, des symboles de
la durabilit utiliss aussi bien par les promoteurs que par les villes. B. Navereau (2010)
rappelle par exemple qu'outre l'efficacit du monorail reliant les diffrentes entits du centre
commercial Plaza Imperial de Saragosse, il est galement un lment marketing, un lment
d'affichage. Il est mme devenu l'emblme d'un centre commercial se voulant respectueux de 165
l'environnement. l'chelle du btiment, oliennes et panneaux solaires s'inscrivent dans un
registre identique (cf. Chapitre 7).

Planche 5.1. Navettes fluviales dIcade

Trois navettes lectriques relient aujourdhui lembarcadre

proche de la station du mtro 7 Corentin Cariou (photo
ci-dessus) au Parc du Millnaire (photo en bas gauche),
le long du canal Saint-Denis et de la darse prive dIcade
(photo ci-dessous). Sur la photo en bas gauche, le nouvel
embarcadre du centre commercial Le Millnaire inaugur
en 2011.

Sources : Icade ; A. Taburet, 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Laction du groupe sur la mobilit ne sarrte pas l puisque Icade lance galement une rflexion
sur la place de lautomobile dans lentreprise ainsi que sur l'intrt et la ncessit de compter une
flotte importante de vhicules de fonction. Un partenariat est sign avec Carbox, socit spcialise
dans lauto-partage afin de mettre en place un service fonctionnant sur le mme principe que celui
des Vlib, la diffrence prs que les voitures sont rserves aux collaborateurs de lentreprise. Un
principe de rservation offre la possibilit demprunter un vhicule des fins professionnelles, comme
des fins privatives moyennant participation financire. Lensemble de laction dIcade est reconnu
166 en 2012 par la remise du prix Entreprise co-mobile lors de la premire dition du Grand prix des
entreprises co-mobiles organis par lObservatoire du vhicule dentreprise (OVE), lAvere-France,
une association professionnelle pour le dveloppement du transport et de la mobilit lectrique, avec
le partenariat de lADEME.
Les siges sociaux, vitrines dune certaine durabilit

La vocation premire des siges sociaux est de centraliser les activits (administration,
gestion, etc.) dun groupe. Ils sont galement des supports lexposition des savoir-faire et
lillustration des orientations stratgiques. Tmoins de la personnalit de lentreprise et de ses
valeurs, ils participent construire la dialectique entre le groupe et son activit. Le groupe
Bouygues est un bon exemple des groupes sappliquant la visibilit de leurs siges sociaux.
D. Barjot voque dj en 1992, propos de ce dernier que rien ne traduit mieux la russite
de Bouygues que son nouveau sige social inaugur en janvier 1988. () Lentrepreneur a fait
de Challenger le double symbole de sa puissance et de son avance technique () Il est conu
comme un outil commercial de premire importance destin montrer la puissance du groupe
et le doter de la respectabilit indiscutable sur la scne internationale . Lauteur n'hsite
alors pas comparer le sige social Challenger au chteau de Versailles de par sa conception
et sa disposition ! Le nouveau sige social de Bouygues Immobilier Issy-les-Moulineaux
s'inscrit dans cet hritage et traduit les nouvelles orientations en matire de dveloppement
durable (cf. Planche 5.2). Avec lappui dun architecte de renom, Christian de Portzamparc,
limmeuble Galo, inaugur la fin de lanne 2009, est lun des premiers immeubles de
bureaux obtenir la certification NF Btiments tertiaires en exploitation Dmarche HQE.
Il incarne, selon Franois Bertire, PDG de Bouygues Immobilier, les deux grandes stratgies
du groupe savoir la qualit architecturale et le dveloppement durable devenant mme
instantanment une rfrence architecturale et environnementale (Bouygues, Rapport
dactivit, 2009). Le groupe pousse mme un peu plus loin la personnification puisque
Galo arbore firement les couleurs du groupe Bouygues Immobilier, bleu saphir et vert
meraude (Scemama, 2010).
La durabilit des siges sociaux des promoteurs immobiliers privs se confond gnralement
avec la certification ou le suivi dune dmarche HQE. Le sige de Vinci Immobilier obtient
ainsi en 2007 la certification NF Btiments tertiaires Dmarche HQE pour son sige social
de Boulogne Billancourt (cf. Planche 5.3). Le nouveau sige dIcade, Le Parc du Millnaire 1
pralablement voqu, est un immeuble HQE de 30 000 m2. Le promoteur Atralis Promotion
occupe galement un btiment HQE au cur de lle de Nantes quil doit sa maison mre, le

Partie I II III
CIL Atlantique, et au bailleur social La Nantaise dHabitations (cf. Planche 5.4). Dans chacun
des cas, aucun chiffre ne renseigne les variables cls des consommations nergtiques et de CO2
ou bien encore celles de lnergie grise. Au-del des orientations et des principes mis en uvre,
tout un pan dincertitudes demeure. Avant dtre durables ou exemplaires, les siges sociaux
renvoient donc la durabilit telle quelle est traduite par les promoteurs immobiliers privs.

Planche 5.2. Galo, nouvelle vitrine de Bouygues Immobilier 167

Le sige social de Bouygues Immobilier se compose de trois

immeubles : Galo, Dueo et Trieo. Le premier, par sa forme
oblongue et son architecture singulire, ressemble un galet
luminescent. Les sept cents cailles srigraphies limitent les
apports solaires tout en apportant de la clart et protgeant
lenvironnement intrieur des nuisances sonores extrieures.
Les panneaux en bton ibr habillent lisolation par lextrieur
(photo en haut droite). Lutilisation du bton ne manque pas
dinterpeller, renvoyant au dbat de la durabilit de ce matriau.

Source : A. Taburet, 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Planche 5.3. Siges sociaux de Vinci Immobilier et d'Icade

168 Le sige social de Vinci Immobilier Boulogne-

Billancourt ( gauche) et celui dIcade (ci-
dessous) sont tous les deux certiis NF Btiments
TertiairesChapitre - Dmarche HQE.

Sources : Vinci Immobilier ; A. Taburet, 2012.

Planche 5.4. Atrium, sige social dAtralis Promotion

Ni climatis ni rafraichi, lAtrium compose avec un jardin couvert intrieur,

rgulateur thermique et hydromtrique du btiment, servant prchauffer
lair en hiver, par le biais des faades, afin de raliser des conomies
dnergie. Le btiment est en outre isol par lextrieur afin damliorer son
efficience nergtique. Il compte enfin une toiture vgtalise et permet une
rcupration partielle des eaux pluviales.

Source : www.iledenantes.com

Partie I II III
La construction dune culture de la durabilit

Depuis le milieu des annes 2000, il nest pas une note intranet, une formation, un congrs, qui ne
fasse rfrence au dveloppement durable. Entre apprentissages collectifs et apprentissages individuels,
la culture de la durabilit se construit, se partage et se diffuse.

Le rle de la FPI pour lapprentissage collectif

Deux grands rendez-vous propices au regroupement sur des problmatiques communes aux 169
promoteurs privs se droulent chaque anne sous lgide de la Fdration des promoteurs
immobiliers (cf. Encadr 5.2). Ainsi, lors des Journes dtudes professionnelles (JEP), la FPI
convie certains de ses membres tmoigner, partager leurs expriences relatives la durabilit,
particulirement ces toutes dernires annes. Sont galement prsentes, des personnalits
extrieures intgres la chane constructive, animant des ateliers plus thoriques et asseyant
un peu plus lapprentissage de la durabilit. Nous pensons ainsi latelier intitul Lassurance
de la performance nergtique des btiments neufs qui sest droul lors des 21es JEP de la FPI
ou encore lintervention dAndr Pouget, du bureau dtudes thermiques Pouget Consultants,
habitu de ces rendez-vous.

Encadr 5.2. La Fdration des promoteurs immobiliers

Historique
La FPI est le rsultat dune fusion opre en 1971 entre deux
syndicats patronaux, lAssociation nationale des promoteurs
constructeurs (ANPC) et la Fdration nationale des promoteurs
constructeurs (FNPC). La FNPC est alors forte de 250 membres
contre 130 pour lautre entit (Dhuys, 1975). Ingale, la
rpartition saccompagne dune distinction entre les deux groupes
puisque les membres de la premire entit sont des artisans
spcialiss dans les programmes sociaux alors que ceux de la
seconde sont de gros professionnels (ibid.). En 1971, les deux
syndicats fusionnent sous le sigle FNPC. En 2005, cette dernire
devient Fdration des promoteurs constructeurs (FPC) avant
nouveau de changer didentit en 2010 et devenir FPI. Cette
lettre, qui change tout selon la FPI, se veut une traduction
de lvolution naturelle des activits des promoteurs dont les
comptences et les savoir-faire se sont largis la gestion de
biens, lamnagement et la rnovation. Pour Marc Pigeon, son
ancien prsident, ce nouveau nom traduit la pluralit croissante
des activits et des mtiers dune profession au service de la ville
et des habitants . De ce bref historique, nous retiendrons que
la fdration est une forme de syndicalisme permettant une
reprsentation professionnelle des entits adhrentes et de leurs
intrts.
Organisation
La FPI regroupent 500 membres rpartis en 18 chambres
rgionales. Chacune d'entre elles jouit dune autonomie somme
toute relative puisquelles ne peuvent trop sloigner du cadre
daction impos lchelon national, la FPI disposant dun analyses de march, etc. Elle organise en outre les deux grands
droit de regard sur les initiatives rgionales (Pollard, 2009).
Selon lauteur, des tensions peuvent rsulter des rapports et
des relations luctuantes et variables quentretiennent les
deux chelles organisationnelles. Lorganisation reste toutefois
domine par lchelon national. La FPI sappuie sur des
commissions et des groupes de travail pour laborer sa politique
et les positions les plus importantes ou les plus dlicates sont
arrtes en bureau excutif ou en conseil dadministration, voire
en assemble gnrale (ibid.). Pour J. Pollard (2009) cest au
sein du comit excutif quest dcide la politique mener par
la Fdration, sur proposition du prsident . Ce comit est
compos de lensemble des prsidents des chambres rgionales
auxquels sajoutent des reprsentants de groupes nationaux
(ibid.).
Deux grandes missions
La FPI reprsente et dfend ses adhrents. Elle se pose comme
interlocuteur des dcideurs politiques et participe par des contacts
formels ou informels, par des prises de position publiques,
l'laboration de textes lgislatifs et rglementaires concernant les
domaines d'activit de ses adhrents. Elle intervient galement
auprs des instances europennes par le biais de l'Union europenne
des promoteurs constructeurs (UEPC). Elle expose et publie ainsi
rgulirement ses vues, ses propositions et ses prises de position.
Le dernier en date, Logement : chantier de la Rpublique (2011)
se veut un manifeste des actions entreprendre face la crise du
logement. Sa seconde mission consiste informer et assister ses
adhrents. Elle compose ainsi avec un service juridique, un service
conomique et inancier ralisant des enqutes et publiant des
rendez-vous annuels de la profession, le Congrs de la FPI et les JEP.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Depuis 2004, la FPI organise son concours des Pyramides dOr, oscars de la promotion
immobilire prive, qui vise rcompenser les oprations immobilires de ses adhrents partir
de critres de qualit, dinnovation, de savoir-faire dans la conception et la construction. Suite
une premire phase de concours rcompensant les oprations lchelle rgionale, les prix sont
ensuite dcerns au niveau national lors du congrs annuel. Autour du prsident de la FPI, des
partenaires des prix, du jury compos de professionnels du logement et de limmobilier et de
1. J.-C. De Castelbajac en 2010, Luc son prsident personnalit1 , les promoteurs prims sont invits
Alphand en 2011 pour ne citer
170 qu'eux.
recevoir leur prix, une Pyramide dOr, sur scne et sur fond musical
dispens par lorchestre accompagnant la crmonie.
Ces distinctions uvrent la reconnaissance du promoteur et de son programme par le milieu
de la promotion immobilire. Les lments discursifs sont sans quivoque ce propos. Gagner
une Pyramide valide la mise en uvre de la durabilit dans la conception et la ralisation dun
projet immobilier. En effet, si le dveloppement durable a disparu textuellement depuis 2009
(cf. Encadr 5.3), la durabilit est inscrite aux critres de participation des cahiers des charges
rgissant le concours. Ces distinctions font la fiert des laurats, palpable au cours des entretiens
et relaye par lexposition des prix dans les salons daccueil et les halls des siges sociaux des
promoteurs rencontrs. Quelques articles relatifs aux rsultats du concours sont publis dans
la littrature grise spcialise de la construction, type Le Moniteur. La communication reste
toutefois circonscrite aux acteurs du btiment.

Encadr 5.3. Les catgories du concours des Pyramides dOr

Les prix nationaux sont rpartis en six catgories, chacune lie
un partenaire :
- catgorie A : Pyramide d'Or avec le Crdit Foncier
- catgorie B : Pyramide de vermeil du prix de linnovation avec
le Groupement industrie promotion (GIP)
- catgorie C : Pyramide de vermeil du prix EDF Bleu Ciel
- catgorie D : Pyramide de vermeil du prix de lesthtique
immobilire avec la FPI
- catgorie E : Pyramide de vermeil du prix GRDF
- catgorie F : Pyramide de vermeil du prix de limmobilier
dentreprise avec la Socit mutuelle dassurance du btiment
et travaux publics (SMABTP).

Les pyramides participent lmulation ainsi qu leffet dentranement de la profession par

une mise en rseau des pratiques. Plusieurs directeurs (de groupe, technique, d'opration, etc.)
rencontrs tmoignent des invitations lances leurs quipes afin de constituer un dossier
de participation dans le but dexposer les savoir-faire du groupe et de le reprsenter lors
de lvnement. Les principes mobiliss et les effets attendus sont donc proches des modes
opratoires des prix distribus lchelle des villes, le prix europen des villes durables par
exemple. Les promoteurs comparent galement leurs projets ceux de leurs concurrents et
une forme de benchmarking se met en place. La remise des prix est loccasion de mesurer le
chemin parcouru et celui restant parcourir, de se positionner par rapport lensemble de la
profession. Ces rendez-vous, comme ceux organiss en interne par les groupes, participent la
construction de la durabilit.
La FPI joue galement un rle dans la diffusion et lappropriation des rfrentiels de certification.
Rappelons dans un premier temps que la fdration sengage, par la signature dune convention

Partie I II III
 Extraits dentretiens 5.3. En qute de reconnaissance

Les Pyramides ? Fiers ! Trs fiers ! () Cest une reconnaissance. sur notre fameuse rsidence, le Saint-Germain. Alors celle-l je vais
Une reconnaissance de la profession. vous la montrer : elle est trs trs belle.
Les Pyramides ? Cest une reconnaissance du milieu (). Cest vrai On est toujours oblig de prsenter des oprations dans les diffrentes
que pour nous cest une reconnaissance du milieu. catgories qui sont les catgories EDF, les catgories gaz, esthtique,
Ce sont nos rcompenses. La dernire cest le Domaine de Bellis enfin ce que vous voulez, et on est toujours prim. Nous avons
Toulouse qui a gagn la Pyramide dargent Bleu Ciel EDF. On a toujours des oprations qui sont primes et qui sont distingues. Ca
gagn aussi Bordeaux, les Hauts de Bastide, le trophe Bleu Ciel vaut quelques articles () Lobjectif, cest de gagner des Pyramides
EDF, catgorie nergie renouvelable. En 2008, on avait gagn le prix et de pouvoir se dire : Tient ! On a t meilleur que Nexity,
du dveloppement durable. En 2006 on en a gagn normment meilleur que Marignan, meilleur que . On se compare toujours. 171

avec ltat, sur le respect dun chancier chiffr relatif la production de btiments BBC
(cf. Chapitre 3). Dans un second temps, elle participe la cration de rfrentiels, puis
leur valorisation auprs de ses membres, jouant alors un rle dentranement. Aux voies
dontologiques et thiques explores par la FPI au cours des annes 1990, succde une volont
de dveloppement et dappropriation de dmarches beaucoup plus cadres pour la construction
neuve. Juges par notre interlocuteur de la FPI comme manquant de professionnalisme et
introduisant un dcalage entre discours et faits, la fdration souhaite confrer aux premires
explorations une dimension plus concrte, plus formelle et plus scientifique. Elle soriente
alors vers la dfinition et llaboration de nouveaux cahiers des charges. En 2002, elle initie
la certification Qualiprom dont le rfrentiel technique est tabli avec lappui du CSTB
et dAfnor Certification. Ce rfrentiel valide alors la qualit du processus de management
oprationnel ainsi que les dispositions organisationnelles mobilises par le promoteur au cours
de llaboration dun programme immobilier. Quelques annes plus tard, la FPI soutient la
cration de la certification NF Logement dont le rfrentiel fait une nouvelle fois lobjet dune
troite collaboration entre Afnor Certification, le CSTB et lassociation Qualitel. En intgrant
la dmarche Qualiprom et en y apposant des prescriptions qualitatives relatives au programme
de logements, NF Logement se veut une certification de produits et de services et non plus une
simple validation de processus. Afin dobtenir cette certification, le promoteur sengage ainsi
sur la qualit des services apports aux acqureurs, la qualit technique de ses ouvrages et la
qualit de son organisation (Maes, 2009). La FPI participe ainsi au lancement et la dfinition
de rfrentiels techniques de certification, au dpart non environnementaux, puis intgrant peu
peu cette composante.

Les apprentissages organiss par les groupes

Aux cts des supports internes de type newsletters ou des guides des bons gestes adopter au
quotidien qui concourent informer et sensibiliser les salaris, les promoteurs immobiliers
privs organisent leurs propres rfrentiels daction et construisent leur culture de la
durabilit en interne. La semaine du dveloppement durable simpose par exemple comme
un nouveau rendez-vous fdrateur articul autour dateliers, dexpositions, de projections
de films, etc. Des confrences exclusives lentreprise sont galement des occasions prises
dinviter des personnalits extrieures, ceux que B. Villalba (2011) nomme les professionnels
du dveloppement durable et qui agissent comme des passeurs de la durabilit. Citons

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Altara Cogedim qui consacre, en 2009, un cycle de sensibilisation au dveloppement
durable dispens aux collaborateurs volontaires par Dominique Bidou, spcialiste du
dveloppement durable, notamment sur les questions damnagement et de construction.
Loffre de formation des groupes senrichit galement des thmatiques environnementales,
techniques, rglementaires, etc., compltant celle de la FPI et de partenaires de la profession,
tel que Cerqual, organisme certificateur. Elle illustre au passage que la phase de diffusion
et de vulgarisation du dveloppement durable est couple une phase de formation et
172 dapprentissage technique et oprationnelle.
Le registre de lmulation est galement actionn par les groupes qui nhsitent pas organiser
leurs propres vnements, reprenant les principes de ceux prcdemment voqus. Ainsi, le
promoteur Espacil, fort de lobtention du Label dplacement durable , mobilise ses salaris
lors du dfi inter-entreprises Tous co-mobiles organis en 2011 par Rennes Mtropole et
lassociation Covoiturage+ durant la semaine europenne de la mobilit. Pendant une semaine,
chaque salari est invit relguer sa voiture pour une mobilit plus douce (la marche, le vlo,
les transports en commun ou le covoiturage) dans le cadre de ses dplacements domicile-travail
et professionnels. Dautres groupes sinspirent du principe du concours afin dencourager
linnovation au sein de leurs quipes ou bien de valoriser les dmarches exemplaires. Depuis
2001, Nexity organise ainsi rgulirement Tous btisseurs davenir , concours ouvert
lensemble des collaborateurs du groupe et rcompensant lquipe dont linitiative est la plus
innovante. Lors de la premire dition, le laurat fut un projet de Bio-Habitat, immeuble
portant les proccupations environnementales du promoteur lpoque (conomies dnergie
et deau, gestion des dchets, matriaux renouvelables). Si le concept a servi de base de rflexion
au promoteur, il na en revanche pas trouv doprationnalit. De son ct, Icade sappuie
chaque anne sur ses Trophes Icade du dveloppement durable afin de valoriser et de
rcompenser les collaborateurs dont les initiatives refltent la dmarche de dveloppement
durable du groupe.

Extraits dentretiens 5.4. Les vecteurs de diffusion interne

Aprs, il y a aussi les notes, les notes dinformations. Cest des
conneries Non, en fait cest loin dtre des conneries, mais
qui vont nous dire un peu au jour le jour, comment faire des
conomies dans votre logement. On va recevoir a par mail. Mais,
effectivement, pour moi cest un discours permanent qui permet de
faire attention comme si on tait chez soi.
Des runions sur le dveloppement durable il y a en un paquet.
Lautre jour il y en avait une la chambre de commerce avec un
constructeur de maisons individuelles du coin qui a fait un petit
expos et son discours tait assez clair parce quil opte pour des
choix techniques les moins chers et les plus performants. Jai trouv
que ctait trs intressant.
Il y a normment de formation. Et bien videmment, aujourdhui,
dans toutes les formations, quelles quelles soient, dans lconomie
de la construction, dans le SPS (Scurit et protection de la
sant), dans nimporte quoi, dans tout ce qui nous intresse, il y
a toujours le dveloppement durable. Toujours. Il est toutes les
sauces.
On a eu un congrs au mois de juin Lyon, lanne dernire.
Nous tions les 1 500 Bouygues Immobilier en grande messe. Il y a
deux ans ctait Marseille. Et cette anne, il y a eu tout un sujet
o on a parl effectivement de lenvironnemental, de lavenir sur
les projet BBC () Un fort accent a t mis cette anne l-dessus
en disant quon tait dj RT 2005, label Cerqual, etc. et donc
quaujourdhui il fallait que lon fasse du BBC tire-larigot.
Il y a des grandes messes. Il y a une restitution qui est faite au
niveau dIcade et une fois par an il y a une grande messe o tout
est dcor en vert, o sont remis, par le prsident, des prix. Prix qui
ne sont pas des prix symboliques : cest un vlo portable ou des trucs
dans ce genre l. Ce sont des distinctions. Dans lintranet, il y a des
articles quasiment toutes les semaines sur ce genre de choses. Cest
trs fortement relay. Cest trs fortement encourag et diffus.

Partie I II III
Le partage d'une nouvelle culture

Les portes de la promotion immobilire prive ne sont pas hermtiques aux apports dacteurs
extrieurs. La durabilit est en effet alimente par l'ensemble des acteurs qui concourent la
fabrique urbaine. Ceci est d'autant plus vrai que, parmi ces derniers, certains sont moteurs et
en attente de traduction oprationnelle. Les lus construisent par exemple leurs rfrentiels
par la visite de hauts lieux de la durabilit ou bien encore par les changes et la mise en
rseau. Les promoteurs sont galement invits, diffrents degrs, partager leur durabilit,
173
lexposer, la construire par des apports extrieurs leur profession. Plusieurs changements
dchelles soprent alors. Ces vecteurs de diffusion dcloisonnent les activits professionnelles
et les disciplines avec pour objectif de conjuguer les temps de chacun des acteurs, phases
dacclration et de dclration, et donc de tendre un compromis temporel.
Sabine Desnault, 3D de Nexity, participe ainsi en 2008 la seconde dition du concept
Gigaro, plateforme multidisciplinaire de lurbanisme durable. Ce think & action tank runit
plusieurs grands oprateurs immobiliers, dont ING Real Estate 2, 2. Filiale du groupe ING et important
groupe immobilier mondial.
GE Real Estate 3, Icade et Nexity rejoints par la suite par BNP
3. Division de GE Commercial Finance,
Paribas Immobilier et Crdit Agricole Immobilier ainsi quun lune des six entits du groupe
large panel dacteurs de lurbanisme (lus, reprsentants de ltat General Electric et acteur du march
immobilier franais.
et de collectivits, promoteurs, juristes, investisseurs, urbanistes,
sociologues, universitaires, banquiers, architectes, etc.). Gigaro souhaite ainsi faire voluer
les mentalits vers un pragmatisme de la mise en uvre et sur le mode de lexemplarit, avec
les concepteurs de la chane immobilire (Gigaro, 2008). Selon ce promoteur participant,
pendant un week-end chacun des participants baisse les armes , sort du business et se
pose la question de ce quest une ville durable dans loptique davancer ensemble, de poser
les questions et den dbattre, dexprimer et dafficher ses intentions tout en restant dtermins
4. Nous ne savons pas si une troisime
atteindre une convergence dans leurs propositions. Au total, dition sest droule aprs 2008. Lors
partir de cinq grandes thmatiques, plus d'une cinquantaine de de lentretien avec notre interlocuteur
propositions sont faites, destines tre appliques et devenir de Nexity, la publication de Gigaro,
pour un urbanisme durable tait toute
force auprs des pouvoirs publics pour de futurs projets urbains. rcente. Depuis, nous navons pas revu
Les propositions de la seconde dition en 2008 sont reprises dans cet interlocuteur et navons pas retrouv
trace de lventuelle continuit de
louvrage Gigaro, pour un urbanisme durable (2009) 4. lvnement.

Nous retrouvons cette mise en rseau dans les rapprochements oprs entre groupes de
promotion et monde universitaire. En 2010, un partenariat se cre entre lESSEC, BNP Paribas
Real Estate et Poste Immo 5 au sein de la Chaire immobilier 5. Filiale immobilire du groupe La Poste.
et dveloppement durable dont I. Nappi-Choulet, spcialiste
de limmobilier et auteur de louvrage Les mutations de limmobilier. De la finance au
dveloppement durable (2009), est titulaire. Vinci sest galement associ trois coles de
ParisTech (Mines ParisTech, lcole des Ponts ParisTech et AgroParisTech) pour la constitution
de la chaire co-conception des ensembles btis et infrastructures dont B. Peuportier est
titulaire. Lobjectif de ce dernier rapprochement est dasseoir les dmarches de progrs de lco-
conception par la consolidation de mthodes appropries, en particulier lACV, tant pour la

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 recherche et lenseignement suprieur que pour le groupe immobilier. Les recherches et les
rsultats obtenus font dailleurs rgulirement lobjet darticles scientifiques ou de confrences
propices aux retours dexpriences.
La durabilit se construit galement par lexprience de la visite (Boss, 2009). Des lieux
simposent depuis quelques annes, voire quelques dcennies pour les oprations pionnires,
comme les spatialits rfrentes et exemplaires du dveloppement durable urbain. Icnes ou
lieux modles , ils concentrent les problmatiques susceptibles dattirer les professionnels de
174 la fabrique urbaine. Les lus sont ainsi nombreux se mobiliser et les Conseils darchitecture,
denvironnement et durbanisme (CAUE) ou les pays, en tant qutablissement public de
coopration intercommunale, sont de formidables organisateurs de voyages dtudes et de
vritables facilitateurs de leur mise en mouvement. Au plus proche de nous, des lus du pays
manceau se sont rendus la fin 2009, Fribourg et dans le quartier Vauban, afin dun ct
de confirmer dans leurs ides et dans leurs choix les plus convaincus des lus et, de l'autre, de
persuader les plus sceptiques par une illustration des champs des possibles ouverts par lurbanisme
durable. Les visites des nouveaux espaces de la durabilit participent alors la circulation
dexpriences inter-chelles (Hamman et Blanc, 2009). Les lus matres douvrage en visite
profitent galement des informations dispenses par les professionnels et non professionnels
de la durabilit et de leurs retours dexprience. La visite traduit ainsi une volont dtre
lcoute sans toutefois chercher reproduire, copier. Elle sinsre donc dans un double
circuit dimportations et dexportations dans lequel les visiteurs confrontent les expriences
vcues leur propre ralit (ibid.). Pour U. Baldermann-Cornec (2011), les changes entres
acteurs, proccups par les mmes problmes, au mme moment, apportent une plus-value aux
acteurs et la qualit des projets. Les premiers trouvent un panel de solutions potentielles plus
large que dans leur contexte local alors que les changes permettent denrichir chaque projet
avec des solutions dcouvertes en commun et pendant la discussion , amliorant la qualit des
projets. La visite est un vecteur la construction de rfrentiels de la durabilit entre ceux qui
sont lorigine de la commande publique, les promoteurs et galement les architectes.
Les promoteurs eux-mmes sinsrent dans ces circuits et ces expriences de la visite. Les lieux
visits relvent soit de lexprience personnelle, mise ensuite au service du groupe, soit dune
volont des promoteurs de mobiliser ses collaborateurs autour dune thmatique phare. Les
lieux de visites des promoteurs, comme ceux des lus, sinscrivent dans des circuits spcialiss.
Fribourg est le passage oblig du circuit coquartier. Barcelone offre une vision du traitement
des espaces publics. Quant Stockholm, et plus largement les pays nordiques, ils sont des tapes
dun circuit ax sur les oprations de renouvellement urbain. Les pays trangers nont pas la seule
exclusivit de la visite. Une commune comme Mordelles, proche de Rennes, est rgulirement
inscrite lagenda des visiteurs. Llu adjoint lurbanisme de la commune guide en moyenne
une dlgation par semaine et sapplique commenter les ralisations et les projets urbains, en
adquation avec le type de visite souhait. Le circuit oprations damnagement durables
sattache aux ZAC et au traitement des espaces publics alors que celui ax sur la durabilit des
programmes de logements sarrte invitablement la Villa Belle-le et sur la mairie HQE de la
commune.

Partie I II III
 Extraits dentretiens 5.5. L'exprience de la visite des promoteurs privs
Je suis all visiter des oprations. Jai beaucoup t voir ce qui se Moi, personnellement, je lai fait titre personnel. Je suis all
fait dans les pays nordiques () Par exemple, moi je suis all avec au Danemark et en Sude. Peut tre quA. Lostis ou dautres
lARENE (Agence rgionale de l'environnement et des nouvelles personnes du sige sont alles voir des projets dans dautres pays.
nergies en le-de-France). On tait all voir Stockholm comment Jimagine quils lont srement fait. Srement. L, par exemple,
cela se passait justement sur ces questions de quartiers durables. on va faire de la maison bois donc on a rencontr des groupes
Pour les systmes constructifs, il y a eu des voyages Barcelone de maisons ossature bois qui viennent des Landes, dun peu
() Quand on se dirige vers le ct est, tout ce qui est Allemagne partout. Donc on va peut tre faire des allers-retours pour voir
ou Autriche, il y a des personnes qui sy dplacent, qui sy sont comment ils font a.
dplaces pour voir un peu ce qui est fait. 175
Cest une recherche part entire quil faudrait mener pour dconstruire et reconstruire les
rseaux, les circuits, les itinraires de la visite de lieux emblmatiques de la durabilit. Nous
avons initi ce travail partir de lexemple de Mordelles sans toutefois le finaliser, notamment
par manque de temps. Les premiers rsultats montrent nanmoins que la visite est organise par
des rseaux et quelle est spcialise. Ils rappellent galement que la visite in situ est complte
par dautres vecteurs de diffusion. Nous nous souvenons ainsi avoir suivi lintervention, devant
un parterre dlus et de professionnels, de Bernard Poirier, maire de Mordelles, actuel 1er vice-
prsident de Rennes Mtropole et prsident du Pays de Rennes, lors du colloque Subir ou
choisir : la voiture individuelle, le ghetto, ltalement urbain qui sest droul Paris en fvrier
2010 organis par lassociation des Maires de grandes villes et la CDC. La presse spcialise
destination des lus et des professionnels de la fabrique de la ville joue galement un rle
important dans cette diffusion. Diagonal, revue bimestrielle des quipes durbanisme, ou
Le Moniteur travers la Gazette des Communes par exemple, relaient les projets et ralisations
durables, qui participent alors la construction des rfrentiels de la durabilit.
Un autre versant de lexprience de la visite rvle enfin que les promoteurs ne sont pas de
simples visiteurs. Ils sont galement visits et inscrits aux circuits de la durabilit. Rennes,
la rsidence Salvatierra de la Coop de Construction est ainsi rgulirement visite depuis son
achvement en 2001. Ralise dans le cadre du programme europen Cost Efficient Passive
House as European Standards (CEPHEUS), la rsidence de 43 logements se distingue par ses
consommations nergtiques faibles, lutilisation de matriaux sains et cologiques (bauge, bois
et chanvre) ou encore par lattention porte lamlioration de la qualit de vie des usagers.
La Villa Belle-le, rsultat de lassociation des architectes Bernard Menguy, Georges Le Garzic
et, une nouvelle fois, de la Coop de Construction, est un autre exemple des programmes
immobiliers inscrits aux circuits de la durabilit. Dune toute autre dimension, limmeuble
tertiaire nergie positive Green Office de Bouygues Immobilier, livr en juillet 2011, attire
ds prsent les regards et les visiteurs. En mettant autour de la table de grands groupes tels
que Schneider, Philips et Tandberg pour laccompagner dans la recherche de technologies
appropries afin que son immeuble anticipe les prconisations du Grenelle de lenvironnement
qui ne seront dactualit quen 2020, Bouygues Immobilier veut faire de Green Office une
rfrence dans le monde de la construction et, videmment, se constituer une vitrine.
La durabilit se construit donc par des rendez-vous partags par lensemble des acteurs de la
ville. Les vecteurs dchange (visites, rseaux, auxquels nous aurions galement pu ajouter les

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 expositions) sont centraux dans lmergence dun urbanisme durable au tournant du XXIe sicle
(Emelianoff, 2011). Ils le sont tout autant pour les promoteurs puisquils sont l'occasion de
dbattre, de faire part de retours dexpriences et de prolonger la rflexion sur la problmatique
avant doprer le balancement vers la production. A minima, les promoteurs privs prennent
connaissance de la durabilit des acteurs du processus constructif pour construire peu peu la
leur. Dautres enrichissent la problmatique de leurs propositions et sont pleinement intgrs
la diffusion puis la construction dune culture partage de la durabilit.
176 Le portage humain

Nous souhaitons conclure ce chapitre par une analyse plus intuitive. Le portage humain est
une variable cl que nous navons pas aborde jusqu prsent, non par manque de redondances
dans le discours, mais plutt parce quil renvoie une ralit de jeux dacteurs quil nest pas
toujours ais de saisir et de vrifier. Ceci est dautant plus vrai que nous navons pas privilgi
une focale centre sur un groupe en particulier. Les groupes de promotion sont des groupes
composs dindividus dont certains, plus moteurs, plus volontaires, voire plus militants (ce qui
nest pas ncessairement incompatible avec lactivit de promotion immobilire prive) ou
mme plus fins stratges, impulsent la diffusion de la durabilit lchelle de leur groupe puis
son adhsion.
La diffusion de la durabilit peut tre initie par les directions de groupe. Cest particulirement
le cas des grands groupes pour qui, certainement plus par positionnement stratgique que par
relle volont et par adhsion naturelle, dcident dinscrire depuis le milieu des annes 2000
le dveloppement durable leur stratgie. Un de nos interlocuteurs, non promoteur mais trs
proche de la profession, affirme ainsi propos dun dirigeant du groupe Bouygues Immobilier
que le personnage a chang. Je lai bien senti depuis un congrs de la FPC il y a quatre ou cinq
ans o, de toute vidence, ce ntait pas lui le plus motiv. () Depuis, moi jai bien senti que le
personnage a chang. Il sest appuy l-dessus (le dveloppement durable) aussi comme tant un
lment politique qui permettait de passer un message en interne et en externe . La durabilit revt
alors des enjeux de pouvoir. Son adhsion permet dune part lidentification du groupe sur la
problmatique par envoi dun message aux lus matres douvrage, comme aux autres membres
de la profession. Bouygues Immobilier est par exemple associ la certification H&E, traduction
dune certaine durabilit (cf. Chapitre 6), gnralise lensemble de sa production partir de
2007. Ce positionnement politique et stratgique nest pas sans aiguiser les reproches et les
doutes de certains des concurrents et de certains des lus, lisant dans ce rapprochement des
formes dopportunisme et de communication vertueuse. D'autre part, la durabilit permet la
direction dun groupe dtendre son pouvoir en interne, dorganiser la durabilit en extrayant
de la notion quelques principes forts, applicables dans le groupe par reformulation chiffre par
exemple. Cest une nouvelle fois le cas des rfrentiels de certification et/ou de labellisations,
consolidations, certes partielles, de la durabilit du btiment. Il est intressant de remarquer
que les groupes dcouvrent le potentiel du dveloppement durable puis oprent une traduction
sous le sceau de ce nouveau mot dordre, alors mme que ces principes ntaient auparavant
dfinis que pour ce quils taient. De faon presque caricaturale, construire des logements de

Partie I II III
qualit devient un axe majeur dune politique de dveloppement durable des groupes alors
quauparavant construire des logements de qualit revenait construire des logements de
qualit.
La durabilit nest pas ncessairement porte et redfinie par les directions de groupe. Ces
dernires peuvent tre effaces, voire mme absentes. Prenons lexemple de ce promoteur
immobilier priv, denvergure nationale et prsent parmi les dix premiers du classement de la
profession (cf. Chapitre 3). Un de ses directeurs techniques explique ainsi que ses dirigeants
sont encore sceptiques, voire mme rfractaires au dveloppement durable. Ses propos sont sans 177
ambigut : Avec tout le respect que je leur dois, ce sont des gens dune autre poque, qui sont depuis
35 ans (dans le groupe) et qui lont mont. Donc aujourdhui cest une fin de carrire. Donc, pour
parler pour eux, "est-ce que je vais memmerder", pour parler poliment, "avec le BBC ?" Voil ! ().
Ceci dit, ils sont encore dcideurs aujourdhui donc nous, au niveau de leur cadre suprieur, de les
convaincre dun certain nombre de choses . Mal nous en prendrait de rsumer le positionnement
de ce promoteur la lumire de ces seuls propos. Toutefois, ce manque dadhsion se vrifie
galement lchelle de la production du groupe. Sans en faire une preuve intangible, force
est de constater que le dveloppement durable napparat pas sous forme donglet sur le site
internet du promoteur et que le terme est peu prsent dans ses documents rglements. Selon
ses propos, il revient notre interlocuteur dimpulser ladhsion de sa direction de groupe,
quitte rencontrer quelques rsistances et autres railleries sur la mission quil se donne.
Sans introduire de dichotomie entre le grand mchant gros promoteur et le sympathique
et gentil petit promoteur , ces derniers offrent plusieurs exemples de portage volontariste de la
durabilit par un homme, puis par diffusion et contagion, lensemble du groupe. Les donnes
discursives mettent en lumire que des promoteurs, particulirement des petits promoteurs
bretons, conjuguent depuis dix quinze ans dj, le dveloppement durable au quotidien sans
avoir attendu la prescription pour y adhrer et pour dvelopper une culture commune avant
les autres. Pour ce directeur technique dEspacil Lanester, la structure dans laquelle il volue
ne serait pas au niveau o lon est aujourdhui sans un de ses directeurs, personnalit motrice
et aux convictions marques. Avant mme dtre moteur au sein de lentreprise, il sagit avant
tout dune personnalit militante, implique dans le tissu associatif. Loin de tout dogmatisme,
il reprsente, par son comportement, une forme dexemplarit : Typiquement, il vient en vlo.
Il vient dAuray (Auray se situe 38 kilomtres de Lanester). Il prend son vlo depuis sa maison
et il va jusqu la gare dAuray. Il met son vlo dans le train. Et, arriv la gare de Lorient, il vient
jusquici en vlo (soit environ trois kilomtres). Et cette dmarche individuelle fait que lon peut
se dire : on pourrait faire la mme chose nous. On pourrait changer . Le discours devient mme
logieux quand il sattache au rle jou par cette personne au sein de lentreprise : il faut des
gens qui aillent faire prendre conscience aux autres () Sil ny avait pas des gens comme a, le
plus simple serait daller la rglementation et de ne pas faire deffort () Il faut des gens, et M. R.
est de ceux-l, qui se battent chez nous contre les commerciaux qui eux veulent du prix . Cette
personne initie par exemple au sein de lagence de Lanester, la cration de nouvelles procdures
de qualit, matrialises par des feuillets de type Excel renvoyant chaque phase dune
opration immobilire, chacune tant dcrite en dtails et jalonne des objectifs atteindre.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

 Les bons rsultats conscutifs ladoption de ces nouvelles procdures conduisent le groupe
les formaliser lchelle des agences qui le composent. Notre interlocuteur y lit la volont dune
remise en question permanente. Nous y lisons une action destine rompre les maillons dune
chane de paralysie et de rsistances (cf. Chapitre 7).
Nous retrouvons ce type de portage chez un autre promoteur breton qui, par le biais de son
ancien directeur, cherche ds les annes 1990 mobiliser sa structure et, plus largement,
lensemble des acteurs concerns par la problmatique de la durabilit. Il initie par exemple
178 la cration de lassociation Amnagement, urbanisme et dveloppement durable (AUDD),
runissant techniciens, lus, bureaux dtudes, architectes et promoteurs sous lgide du Conseil
local lnergie (CL) du Pays de Rennes. Runions, rflexions, confrences et visites sont
au programme. Lassociation organise ainsi en voyage Fribourg. Nous sommes en 1999 et
larchitecte Bernard Menguy se souvient : Lancien directeur de la Coop de Construction mappelle
et me dit : "Moi a fait 10 ans que jessaie de travailler sur des btiments respectueux du vivant, en
construisant avec des matriaux sains, sans faire des btiments qui soient conomes en nergie et tout
a". Il me dit : "Tout le monde se fout de moi. Jy arrive pas". Il avait entendu parler de moi et
me demande alors "Est-ce que vous nauriez pas un btiment que je pourrais faire visiter peut tre
des lus, des architectes, des bureaux dtude, pourquoi pas des confrres pour leur montrer que cest
possible ?". Je lui rponds qu' lchelle de la ville de Rennes, je nai rien. Tout mon travail un petit
peu novateur je le fais avec des clients qui sont convaincus et pour linstant les promoteurs, les matres
douvrage publics, je nai pas russi les convaincre. Il me demande : "quest ce quon pourrait
faire ?". Je lui dis : "en France, on ne trouvera rien. Il faut quon aille Fribourg" . Aujourdhui,
lAUDD a disparu et le promoteur a chang de direction. Le portage humain a cependant
perdur influenant de proche en proche les pratiques et les dmarches des collectivits locales,
mme celles de promoteurs privs exerant en Bretagne. Nombre des acteurs de lpoque sont
par exemple runis au sein du Processus de conception intgr (PCI) de Rennes Mtropole
(cf. Chapitre 7). Bernard Menguy fait partie de ceux-l. Si nous voquons cet agitateur de
conscience alors quil nexerce pas au sein dune structure de promotion prive et quil nest,
cest peu de le dire, ni en attente ni en recherche de projets avec les membres de la profession,
cest parce que son nom voque conviction et changement de pratiques dans le discours de
nombre de personnes interroges en Bretagne. Il accompagne ainsi Nexity Eprim Ouest, filiale
de Nexity en Bretagne, au cours du premier projet de btiment durable du groupe, la rsidence
Natura Arradon dans le Morbihan. Ce rapprochement, qui peut paratre surprenant tant
larchitecte garde ses distances avec les pratiques de la promotion prive, sexplique par les
hommes qui composent le groupe et non le groupe lui-mme. Il explique ainsi que chez
Nexity (Eprim Ouest), ce sont des hommes. Je ne suis pas sr que ce soit une politique de groupe.
Cest localement des hommes ici qui ont dit : "Nous il faut quon exprimente, faut quon fasse aussi
parce quon comprend bien les enjeux. Donc quest ce quon est capable de faire ?" . La rsidence
Natura nat ainsi dun promoteur prt adhrer la durabilit et dun architecte prt
impulser et stabiliser la durabilit au sein du groupe puis la concrtiser. La rsidence combine
alors lutilisation du bois, du bton cellulaire, la rflexion bioclimatique, la ventilation double-
flux, la performance nergtique, la gestion du chantier, soit tout un ensemble de premires

Partie I II III
pour le promoteur. Aurait-il pouss la rflexion aussi loin sans son architecte ? Non pour
cette personne en charge du dossier de chez Nexity Eprim Ouest.
Cette exprience, comme les prcdentes, introduit un nouveau questionnement. Certains
territoires ne sont-ils pas des terreaux propices la diffusion de la durabilit ? Nous serions
tent de rpondre par laffirmative sans pour autant lavoir dmontr. Au vu des exemples
proposs, la durabilit semble se diffuser en Bretagne par une mise en rseaux des villes
comme des acteurs impactant alors la traduction de la durabilit des promoteurs ainsi que le
degr dadhsion. Elle invite une rflexion sur les canaux de linnovation et sur sa diffusion 179
qu'un dtour par une bibliographie connue mais non utilise aurait permis de combler (voir
notamment : Hgerstrand, 1967 ; Saint-Julien, 1985 ; Frioux, 2009). Elle invite galement
une analyse plus en profondeur du changement de culture dentreprise introduit par la durabilit
quun ou quelques tudes de cas particuliers de promoteurs privs auraient certainement
claire. Nous laissons toutefois cette rflexion entre parenthses et le questionnement ouvert.

I Depuis la prescription, les postures et positionnements des promoteurs immobiliers privs

s'affinent. Bien que le mot soit lourd de sens, un processus d'adhsion semble tre lanc. Par les
rorganisations lies la prise en compte de nouveaux objectifs de durabilit, par la mobilisation
collective et individuelle, la durabilit se diffuse de proche en proche et se construit. Elle se
construit d'ailleurs par des processus proches de ceux luvre dans les villes. L'entreprise
comme la collectivit, sont les premires chelles de la mise en action. Les unes comme les autres
souhaitent se poser en chef de file de la durabilit. Plutt sceptiques, voire mme rfractaires
pour certains, les promoteurs deviennent peu peu rceptifs et y adhrent progressivement.
Nous isolons plusieurs raisons cette adhsion, qui sont autant de variables faisant osciller les
promoteurs entre adhsion force et adhsion choisie. Tout d'abord, en raison des politiques
publiques et de la pression des lus, les promoteurs n'ont pas d'autres choix que d'adhrer la
durabilit. L'exemple des recours aux rfrentiels de certification et/ou labellisation claircira
ce point (cf. Chapitre 6). L'adhsion est galement stimule par la mise en place d'un nouveau
modle conomique au centre duquel la durabilit est vectrice de gain conomique. Ensuite,
l'adhsion de grands groupes entrane dans son sillage les autres promoteurs. Notons toutefois
que parmi les promoteurs rencontrs, certains n'ont pas attendu ce signal et se sont empars de
la durabilit par conviction bien plus que par intrts. Enfin, les promoteurs privs, au contraire
des villes, ont une image corne redorer. La durabilit peut y contribuer. Sa traduction sur
le plan rglementaire et prescriptif peut alors tre traduite comme une forme de discipline
impose la fois dans l'intrt gnral, comme dans l'intrt des promoteurs eux-mmes. La
durabilit peut galement produire l'effet inverse. La volont affiche d'exemplarit n'existe en
effet que parce qu'il y a reformulation de la durabilit, de leur durabilit

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De l'adhsion force l'adhsion choisie ?

180
 Chapitre 6.
Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun?
[ Entre produit norm et crativit ]

Le Grenelle de lenvironnement ouvre la voie une acclration sans prcdent de la recherche de

181
la performance nergtique. Il balise le chemin suivre pour les promoteurs immobiliers privs.
Le btiment basse consommation est une nouvelle ralit et le btiment positif une nouvelle ligne
dhorizon. Le point de dpart est connu, le point darrive est esquiss. Il reste alors chacun
se frayer un chemin de lun lautre. Face la durabilit, un discours dominant se construit
associant cette dernire une rglementation sajoutant la strate des lois, des rglements et des
normes rgissant lactivit de construction. La durabilit entrane dans son sillage lmergence de
nouveaux rfrentiels de types normes, certifications et labellisations. Si lensemble des promoteurs
immobiliers privs se rclame aujourdhui du dveloppement durable, peu se dpartissent dune
dfinition excluant lusage dun de ces rfrentiels. Traductions et outils oscillant entre qualit
environnementale et performance nergtique, les rfrentiels sont galement sollicits afin de
dfinir sur les plans organisationnels et oprationnels la durabilit. Certifications et labels sont
gnralement utiliss dans le discours sans distinction. Ils recouvrent toutefois des ralits bien
diffrentes que nous tenterons de retranscrire en distinguant les deux termes. Nous sommes
toutefois rgulirement amens coupler certification et labellisation bien que le premier renvoie
la qualit environnementale des btiments et des logements, alors que le second fait rfrence
la performance nergtique.

Le processus d'appropriation des rfrentiels

Depuis le milieu des annes 2000, de nombreux promoteurs sont engags dans des dmarches,
gnralises lensemble de la production ou ponctuelles, de certification et/ou de labellisation.
Il nen a pourtant pas toujours t ainsi. Arrtons-nous dans un premier temps sur la diffusion
et l'appropriation des rfrentiels de certification impulses par les pouvoirs publics.

Lengagement des pouvoirs publics

Au dbut des annes 2000, les bailleurs sociaux sont les premiers sintresser aux dmarches
de certifications sous le sceau de lengagement politique des collectivits auxquelles ils sont
associs. Alors que ces bailleurs adoptent une dmarche de certification globale et gnralise,
lengagement des promoteurs privs reste parcimonieux et empreint de prudence. Quelques
promoteurs tentent bien de sappuyer sur les rfrentiels disponibles, Qualitel et Habitat et
Environnement (H&E). Leur dmarche reste malgr tout ponctuelle et limite quelques
 oprations rsidentielles. Le recours la certification relve alors bien plus dun engagement
personnel et de la volont dune ou de quelques personnes lintrieur des groupes de
promotion immobilire prive, plutt quau dploiement dune vritable stratgie de groupe.
Reprenons notre compte lanecdote dun interlocuteur trs proche de la profession sans
pour autant tre promoteur. Au milieu des annes 2000, un promoteur national entreprend
dengager sa production rsidentielle dans le rfrentiel H&E. Cette dmarche renvoie en
ralit la motivation dun dirigeant souhaitant, lpoque, sengager sur un sujet amen
182 devenir porteur. Compter un coup davance sur ses concurrents, rassembler ses quipes par
lintroduction dune dmarche fdratrice pour lensemble de lentreprise et se positionner
sur un enjeu de socit sont les trois grandes motivations de ce dirigeant. Quelques annes
plus tard, ce dernier parti en retraite, lengagement prend fin. Au cours de la seconde moiti
des annes 2000, au moment o lensemble de la profession sattache aux rfrentiels, le
groupe se repositionne sur la certification et la gnralise lensemble de sa production,
rsidentielle comme tertiaire.
Jusquau milieu des annes 2000, la certification ne se conjugue donc pas encore avec lintrt
des promoteurs privs, contrairement celui bien vif des collectivits, des amnageurs et des
SEM. Ces acteurs finissent dailleurs par simposer comme les principaux prescripteurs de
la certification. Ils y trouvent un moyen de parvenir inscrire leurs exigences qualitatives,
particulirement sur le plan environnemental, au cur de leur dmarche. Les amnageurs,
dabord en le-de-France puis progressivement en rgion, et les collectivits territoriales
sattachent ainsi par convention avec les organismes certificateurs ces rfrentiels guidant la
construction neuve. Le secteur de la rhabilitation suivra lorsque les rfrentiels qui lui sont
propres seront adopts durant la seconde moiti des annes 2000.
Des promoteurs immobiliers privs franchissent toutefois le pas. Ces engagements volontaires
sont surtout le fait de petites structures, tel que le promoteur rennais SO.RE.IM 1 qui livre ds
1. La SO.RE.IM (Socit de conseils, 2004 un programme certifi H&E de 17 logements, Les Hauts
d'tudes et de ralisations immobilires)
nest pas adhrente la FPI.
de la Timonire, Acign prs de Rennes. Dautres promoteurs
dveloppent quant eux leurs propres outils. Cest le cas dIcade,
Icade Capri lpoque (cf. Figure 3.14), qui se dote en 2003 dune charte inspire des principes
de la HQE applicable tous les logements commercialiss. Un an plus tard, Bouygues Immobilier
lance AgirVert, guide des bonnes pratiques environnementales de la construction mi-chemin
entre une dmarche et une charte de dveloppement durable. Nexity dveloppe de son ct
un concept Bio-Habitat, dmarche environnementale reposant sur quatre cibles (conomie
dnergie, confort et sant, gestion de leau et tri des dchets, utilisation de matriaux
renouvelables). Pour diverses raisons (peu vendeurs, peu crdibles, peu exigeants), ces outils ne
perdurent pas, ou, tout du moins, nexistent plus aujourdhui sous la dnomination de lpoque.
Au milieu de la dcennie donc, hormis quelques cas, le recours la certification est une rponse
la prescription des amnageurs et des collectivits. Cest par exemple le cas de lagglomration
rennaise qui est lune des premires sengager sur le sujet. Toute opration en accession aide
conduite sur ce territoire doit saccompagner dune certification H&E. Cest galement le cas
de ltablissement public caractre administratif de Snart (EPA Snart) qui gnralise en

Partie I II III
2006, par une convention de partenariat avec Cerqual, la certification H&E pour tous les
nouveaux programmes de logements. Il ne sagit que de deux exemples dune liste qui sallonge
rgulirement depuis le milieu des annes 2000.
Progressivement, au cours de la seconde moiti des annes 2000, nous assistons une diffusion
par ricochets de la certification. Volontaristes, forcs ou parfois bien malgr eux, les promoteurs
immobiliers privs sapproprient les rfrentiels disponibles (cf. Figure 3.1), les couplant
un label, et sengagent de manire plus systmatique comme en attestent les chiffres des
organismes certificateurs corrobors par ceux de notre base de donnes que nous prsenterons 183
un peu plus en avant dans le dveloppement. Les discours sont ponctus des redondances
marquant le rapprochement entre durabilit et rfrentiels de certification et/ou labellisation.
Les promoteurs privs saccordent majoritairement considrer que sapproprier et intgrer
la durabilit ncessite de lorganiser par des dmarches certifies afin dobtenir une garantie
de rsultats sur le plan de la qualit environnementale couverte par les certifications en phase
de conception, de construction, comme en termes de management, et sous couvert des labels
sur le plan nergtique. Plusieurs raisons expliquent ladoption de ces outils. Identifiables
dans le discours, elles sont toutefois difficilement dissociables les unes des autres tant elles
sagrgent, se compltent et se recoupent pour finalement convaincre les promoteurs. Un
dtour par ces raisons et une illustration par lexemple de Bouygues Immobilier ouvrent la
porte largumentaire mobilis par la profession. Notons que le choix de Bouygues Immobilier
nest pas anodin puisqu'il est lexemple certainement le plus emblmatique dune gnralisation
de la certification H&E lensemble de la production rsidentielle.
Le dveloppement durable prend racine au sein de Bouygues Immobilier en 2005 lorsque la
direction du groupe Bouygues dcide de sintresser aux problmatiques qui lui sont lies. Lappel
lanc par Martin Bouygues, PDG du groupe, pour la mise en uvre dune dmarche volontariste
est alors relay par la cration dune direction Dveloppement durable et qualit scurit
environnement place sous la responsabilit dOlivier Bouygues, Directeur gnral dlgu,
et par la cration dun comit de dveloppement durable en 2006. Par dclinaison, chacun des
mtiers du groupe, dont la branche immobilire, est invit s'imprgner du dveloppement
durable (cf. Chapitre 5). En 2007, lengagement se mue en action concrte de certification. Le
promoteur engage alors la totalit de sa production rsidentielle, lance partir du 1er juillet de la
mme anne, dans la certification H&E. Un accord cadre sign avec Cerqual scelle cet engagement
et positionne la production immobilire un niveau suprieur la RT 2005 alors en vigueur. La
question ne porte sur le choix de cette certification. En effet, au milieu des annes 2000, peu de
rfrentiels sont disponibles. Cest plutt les raisons de lengagement quil sagit dexpliciter.
Un premier lment de rponse tient la volont politique du groupe de reprendre ladage qui
veut que le dire cest bien, le faire cest mieux et le prouver cest encore mieux . Ainsi, comme
le souligne Franois Bertire lannonce de la signature de laccord cadre avec Cerqual, cet
engagement dans la certification Habitat & Environnement tmoigne de notre volont dinscrire le
dveloppement durable au cur de notre stratgie 2. Cette nouvelle 2. Communiqu de presse commun
orientation parat malgr tout tonnante confronte aux propos de Cerqual et Bouygues Immobilier, le 19
octobre 2006.
2003 de ce mme dirigeant affirmant que Bouygues Immobilier

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 ne se lance pas dans la construction de logements conomes en
3. Bouygues Immobilier s'engage vers
la construction durable , Les chos,
no 19777, 20 Octobre 2006.
nergie et respectant les principes du dveloppement durable (parce
que) les clients ne le demandent pas 3. En 2007, le regard a chang
puisque, toujours selon Franois Bertire, les mentalits ont volu (et) nous avons dcid que
l'environnement est un axe d'avenir pour l'entreprise . Le promoteur modifie sa position et
s'oriente vers de nouveaux engagements afin de couvrir une problmatique, ainsi qu'un march,
mergeant.
184 Lusage dun rfrentiel permet doctroyer au promoteur un coup davance sur les futures
prescriptions et rglementations. Rappelons que nous sommes en 2007 et que la durabilit est
une problmatique somme toute trs rcente lchelle de la promotion immobilire prive.
Bouygues Immobilier cherche alors anticiper les attentes des prescripteurs ainsi que celles
du march de limmobilier. Pour la 3D du groupe, Bouygues Immobilier est pionnier, se veut
pionnier et veut garder cette logique () Nous on a engag, on a t le premier promoteur engager
100 % de la production, dans cette dmarche. Lide, cest de conserver cette avance . la lumire
des propos de cette interlocutrice, la stratgie du groupe se dessine. Il sagit danticiper afin de
conserver un leadership et d'asseoir un peu plus une position de leader sur un march rsidentiel
prsent ancr dans la durabilit.
Cet exemple de Bouygues Immobilier illustre galement la dimension structurante de la
certification. Au moment o le promoteur gnralise la certification H&E, il connat une
croissance importante et une forte activit immobilire. La certification est alors un moyen
daccompagner et de structurer cette croissance en intgrant un outil de contrle externe
prsentant en outre lavantage de mobiliser et fdrer les quipes. La certification sancre
alors dans le respect dun cadre de management et de production qui induit en bout de
chane un bien immobilier de qualit, particulirement sur le plan environnemental. Elle sert
ainsi de guide pour le promoteur souhaitant amliorer et valider son savoir-faire en matire
de qualit environnementale et nergtique (Maes, 2009).
Le recours la certification, et par extension dautres rfrentiels dont la labellisation, repose
sur trois autres raisons. La certification impose tout dabord une validation par un organisme
extrieur et indpendant de la dmarche suivie, des rsultats et des performances obtenus. Elle se
dmarque donc des outils auto-proclams, de type charte, voqus pralablement. Toutefois, les
modalits de contrle restent floues et si plusieurs lments discursifs attestent des procdures de
contrle et de suivi par lorganisme tiers et indpendant Cerqual, les contrles ne sont toutefois pas
systmatiques. Le seul contrle consiste donc vrifier Lpais dossier relatif la demande dune
certification H&E laisse penser que la certification sobtient avant tout en phase de conception.
Les rfrentiels servent ensuite de rfrences auprs des collectivits, acqureurs et investisseurs.
Ils sont dune part utiliss par les collectivits comme un pralable toute dlivrance de permis
de construire. En adossant en partie leur politique de dveloppement durable urbain sur ces
rfrentiels, elles en font un point de passage oblig pour tout promoteur, priv comme public.
Dautre part, le rfrentiel instaure une grille commune de lecture entre les deux parties.
Les pouvoirs publics veulent en effet s'assurer que les critres de durabilit sont respects

Partie I II III
 Extraits dentretiens 6.1. Les rfrentiels de certification, premire porte dentre

Il faut dabord voir ce que lon entend par dveloppement durable.
Aujourdhui, Bouygues Immobilier est certifi Cerqual.
Nous avons fait une des premires oprations en le-de-France
certifie H&E. Nous, on a commenc par la certification. On
continue dailleurs. Mais cela a t le premier crneau () et
notre premire dmarche.
La dfinition du groupe cest : on fait certifier le logement. Donc,
du coup, on suit la certification.
Aujourdhui on a mis en place des politiques de certification de
lensemble de nos btiments de type Qualitel. On est en base
Qualitel sur lensemble de nos oprations. On sait que lon a toute
une procdure de travail qui est scurise et cela vous oblige avoir
toute une rflexion sur la manire de travailler aussi.
On sest rendu compte que lobjectif ctait de limiter les consommations
nergtiques de nos logements et de faire des choses durables. Donc
on sest engag petit petit dans cette dmarche. On tait promoteur
partenaire Bleu Ciel dEDF quasiment dans la foule en 1998 et cela
impose pas mal de confort, notamment en termes de qualit lectrique
et de performance nergtique. Cela a t rellement formalis en
2005 avec la certification Qualitel de tous nos logements.
La labellisation cest quelque chose qui, encore une fois, rassure.
partir du moment o vous navez aucune certification et que 185
vous avez tous les lments pour la faire, il y a des clients qui vont
vous demander pourquoi vous ne le faites pas. Il faut lexpliquer.
Si on met lestampille NF Logement HQE, il ny a plus rien dire.
Circulez, il ny a plus rien voir. Vous avez un produit qui a la
marque, le tampon, qui est garanti. Cest beaucoup plus simple.

par le promoteur et valids par la certification. Cette grille introduit en outre une forme de
rationalit la durabilit cadre par des objectifs et des points de passage obligs qui sont
autant de balises pour le promoteur. Ils proposent lhomme pragmatique quest le promoteur
une grille de lecture concrte et chiffre de la durabilit.
Enfin, lutilisation des rfrentiels par les promoteurs privs relve parfois bien plus de la
fatalit que dun choix motiv, les exigences rglementaires ainsi que celles du march devenant
incontournables. Linamovibilit des chances du calendrier rglementaire ncessite dune part une
dmarche danticipation. Les rfrentiels offrent alors des ponts entre la rglementation actuelle et la
future. Dailleurs, ces rfrentiels ne seront bientt plus quune normalit rglementaire. Dautre
part, bien que la demande des acqureurs particuliers ne soit pas encore compltement franche
et perceptible, certifications et labellisations anticipent, dans cette priode transitoire, la qute de
logements performants et de qualit. Puisque la certification devient un incontournable, puisque des
rfrentiels existent et quils sont valids par dautres acteurs de la profession, les promoteurs privs y
engagent leur production puisque, un jour ou lautre, il faudra sy atteler. Le recours la certification
permet ainsi de rpondre une attente, dj exprime ou venir, des prescripteurs et des acqureurs.
Remarquons que cette question de la demande est tout autre dans le cas du tertiaire, les investisseurs
tant en effet bien plus attentifs et bien plus demandeurs dans ce secteur.

La diffusion des rfrentiels

Pour lensemble de ces raisons, le nombre de certifications crot chaque anne. En 2011,
lassociation Qualitel 4 fait tat denviron 190 000 demandes de 4. Association but non lucratif
certifications, soit plus de 170 000 logements, chiffre en constante indpendante menant des actions
dans les domaines de linformation,
progression depuis le dbut de la dcennie (Qualitel, Rapport de la certiication, de lvaluation
dactivit, 2011) (cf. Figure 6.1). Selon les rsultats de notre et du contrle et enin dans le
domaine des tudes et observatoires.
recensement, plus des trois-quarts des promoteurs, 122 promoteurs Elle a notamment pour mission
sur un total de 159, commercialisent au moins un programme certifi la promotion, la valorisation et le
dveloppement de la certiication.
et/ou labellis (cf. Figures 6.2 et 6.3). Ce sont 1 385 programmes

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 immobiliers rsidentiels, soit prs de 60 % de lensemble des programmes recenss, qui
affichent lun des rfrentiels actuellement disponibles. La lecture de ces deux derniers tableaux
saccompagne de deux remarques. Premirement, lutilisation dun rfrentiel de type HQE
dans les descriptifs de commercialisation peut recouvrir, selon les cas, une ralit diffrente
oscillant entre labellisation, certification ou bien simple suivi de la dmarche. Deuximement,
certifications et labellisations peuvent tre cumules pour un unique programme. Le nombre
de programmes recenss peut donc tre surestim.
186
Figure 6.1. Demandes de certification auprs de lassociation Qualitel
200 000
Patrimoine Habitat / Patrimoine Habitat & Environnement
175 000
NF Maison Individuelle
150 000
NF Logement
125 000
Habitat & Environnement
100 000

75 000 Qualitel

50 000

25 000

0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Source : Association Qualitel, Rapport dactivit, 2011.

Figure 6.2. Programmes rsidentiels certifis commercialiss en 2010

% (de la totalit des programmes

Effectif % (des programmes certifis)
recenss)
H&E 176 7,6 42,6
NF Logement 133 5,7 32,2
NF Logement dmarche HQE 76 3,3 18,4
Qualitel 28 1,2 6,8
Total 413 17,8 100
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire prive, 2010.

Partie I II III
 Figure 6.3. Programmes rsidentiels labelliss commercialiss en 2010

% (de la totalit des programmes

Effectif % (des programmes labelliss)
recenss)

BBC 638 27,4 65,6

HQE 118 5,1 12,1

THPE 113 4,9 11,6

HPE 64 2,8 6,6

187
Vivrlec 21 0,9 2,2

Promotelec 16 0,7 1,6

THPE EnR 2 0,1 0,2

Total 972 41,8 100

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire prive, 2010.

Les certifications H&E, NF Logement et NF Logement dmarche HQE sont les plus utilises
par la promotion immobilire prive. Ladoption du rfrentiel H&E renvoie en ralit sa
diffusion auprs des collectivits, amnageurs et bailleurs sociaux. Si quelques promoteurs ont
intgralement engag leur production dans cette certification, leur nombre reste trop faible pour
expliquer les chiffres de notre recensement. Les certifications NF Logement et NF Logement
dmarche HQE 5 sont quant elles spcifiquement ddies la 5. Seuls les titulaires de la certiication
NF Logement sont autoriss
promotion immobilire prive. Le nombre de demandes crot utiliser la certiication NF Logement
depuis lapparition du rfrentiel et il est encore amen augmenter dmarche HQE.
puisque le nombre de promoteurs titulaires de la certification NF Logement augmente,
entranant mcaniquement laccroissement du nombre doprations certifies NF Logement et
NF Logement Dmarche HQE. Plus de quarante promoteurs sont aujourdhui titulaires du droit
dusage de la certification NF Logement, dont une vingtaine sont titulaires de la dmarche HQE.
Quant la certification Qualitel, son activit est traditionnellement lie celle du logement
social. Les bailleurs sociaux sont ainsi lorigine de 80 % des demandes de cette certification
(Qualitel, Rapport dactivit, 2011) expliquant sa faible redondance dans les rsultats de notre
recensement.
La progression de la certification saccompagne corrlativement dun couplage de plus en plus
rgulier un label de performance nergtique attestant du positionnement de la durabilit dans
le champ nergtique. Depuis deux ans, ce couple certification-labellisation entrane dans son
sillage le label BBC. Ainsi, daprs notre recensement, 65 % des programmes labelliss sont un
niveau de performance nergtique basse consommation (cf. Figure 6.4). Le collectif Effinergie
fait tat quant lui, la fin 2011, dun nombre cumul de demandes de label BBC-Effinergie
atteignant prs de 274 000 logements collectifs et prs de 50 000 logements individuels,
chiffre en constante progression depuis 2007 (cf. Figure 6.5). Le BBC supplante donc les autres
labels, simposant comme la nouvelle rfrence de la construction neuve avant mme quil soit

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 intronis comme performance rglementaire par la RT 2012. Les demandes de labellisation
BBC-Effinergie dposes en 2011 reprsentent ainsi 75 % des logements collectifs et 12 % des
logements individuels autoriss. Selon les chiffres du MEDDTL, les demandes de labellisation
BBC-Effinergie reprsentent mme jusqu 93 % des logements collectifs commencs en 2011
et 14 % des logements individuels commencs la mme anne (Collectif Effinergie, 2012).

Figure 6.4. Demandes de labellisations BBC-Effinergie pour les logements collectifs et

188 individuels, chiffres cumuls entre dcembre 2008 et dcembre 2011
en millers de logements en millers de logements
60 1,2 300 1,2
273 945

49 928
232 448
50 1 250 1

42 214
40 0,8 200 194 871 0,8

31 667
30 0,6 150 0,6
108 253
20 069
20 0,4 100 0,4
71 295
14 256

10 0,2 50 19 554 0,2

3 706
821
0 0
dc. mars juin sept. dc. mars juin sept. dc. mars juin sept. dc.
2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011
6 479
0 0
dc. mars juin sept. dc. mars juin sept. dc. mars juin sept. dc.
2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011

Source : Collectif Einergie, 2012.

Figure 6.5. Part des demandes de labellisations BBC-Effinergie par rapport aux logements
autoriss, 2008-2011
75 %
Logements individuels Logements collectifs

34 %

12 %
8%
5,2 %
3%
0,3 % 1,4 %

2008 2009 2010 2011

Source : Colletif Einergie, 2012.

Partie I II III
La reformulation de la durabilit dans le champ environnemental et nergtique saccompagne
galement dun glissement smantique constat entre les deux premires phases de nos
entretiens. Dans un premier temps, le discours tend mler la dfinition de la durabilit les
notions dconomie (dnergie et de charges), de performance (nergtique et thermique) et
celles de certification et de labellisation. Dans un second temps, une hirarchie sinstalle entre
des termes mieux diffrencis dans le discours. Corrlativement, le BBC se confond presque
totalement avec la durabilit. Cette volution renvoie une consolidation de la notion et
lapproche de lentre en vigueur de la RT 2012 inscrivant le BBC lagenda des promoteurs 189
immobiliers privs.

Des choix et des alternatives propres chaque groupe

Depuis le milieu des annes 2000, chaque promoteur opre des choix face la multiplication
des rfrentiels de certification et/ou de labellisation dfinis dans le sillage de la durabilit.
Lorsque Bouygues Immobilier sengage coupler sa marque et sa production la certification
Habitat et Environnement, cest comme si, dun seul coup, la figure de proue de toute une
profession, montrait la voie suivre, tout en envoyant un message fort, ses clients comme
ses concurrents. lpoque, seule la certification H&E existe. Depuis les certifications se sont
multiplies donnant chaque promoteur le choix dadopter, ou non, le rfrentiel le plus en
phase avec sa politique de dveloppement durable. Pendant que certains suivent lexemple de
Bouygues Immobilier, dautres sen loignent, certains construisant mme leurs propres outils.

La certification, un point de passage oblig ?

limage de Bouygues Immobilier, des promoteurs dcident dinvestir, bien que plus tardivement,
le terrain des rfrentiels de certification. En 2009, Promogim ou Les Nouveaux Constructeurs,
promoteurs franciliens, signent ainsi un protocole daccord avec Cerqual pour la certification
H&E portant engagement sur lensemble de la production. Avant eux, le promoteur toulousain
CA Monn-Decroix est li la certification Qualitel depuis mars 2005 par une convention
cadre nationale avec lorganisme du mme nom. La CDC, maison mre du promoteur Icade,
lance en 2007 un plan stratgique lan 2020 dont lobjectif est de rpondre aux urgences
du pays dfinies selon quatre priorits que sont le logement, les entreprises, les universits
et le dveloppement durable. La dclinaison de ces objectifs conduit Serge Grzybowski, PDG
dIcade, relayer et intgrer, selon ce directeur promotion du groupe, les termes et la notion
de dveloppement durable dans lactivit de promotion. Quelques annes plus tard, cette
reformulation de la durabilit senrichit dune gnralisation du niveau de performance BBC.
Un autre grand promoteur, Bouwfonds Marignan Immobilier, franchit galement le pas et
gnralise la dmarche HQE lensemble de sa production.
La certification simpose ces promoteurs comme un point de passage oblig partir duquel
chacun revendique une primaut dans la mise en uvre de la durabilit. Les discours et
affirmations deviennent mme parfois cocasses puisque chacun s'vertue se dfinir comme
le premier : premier sortir un programme BBC, premier sortir un programme

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 NF Logement, premier en France, premier en le-de-France, etc... notre connaissance, seul
Nexity, revendique au contraire son dtachement de toute certification. Selon la 3D du groupe,
celui-ci na pas fait ce pari. On a fait le pari du rsultat (). Je fais du H&E, du HQE ou ce que
vous voulez, seulement si la collectivit me le demande . Son rfrentiel, le promoteur le construit
partir du dveloppement dun outil qui lui est propre. Nexity, particulirement par le biais de
sa direction du dveloppement durable, opte alors pour un systme de scoring, afin dvaluer
lintgration de la durabilit dans chacun des projets prsents au comit dengagement. Lanalyse
190 de cet outil ncessite dans un premier temps de revenir lorganisation et au dploiement du
dveloppement durable dans le groupe.
Nexity organise son activit dune part autour de quatre grands ples (limmobilier rsidentiel,
le tertiaire, les services immobiliers et un mtier densemblier urbain) et, dautre part,
larticule gographiquement sur de nombreuses filiales travers la France, hritage historique
de la constitution du groupe (Pollard, 2007a). Le promoteur se dfinit aujourdhui comme
acteur global et comme un groupe immobilier intgr intervenant sur lensemble des mtiers
de limmobilier et en direction de plusieurs types de clientles (particuliers, entreprises,
collectivits). Il a rcemment port des ajustements son fonctionnement afin de mieux
intgrer les innovations, accentuer les efforts en matire de rduction des cots de construction
et organiser la mise en uvre rapide de la stratgie de dveloppement durable 6 au sein de
6. Site internet du promoteur : lentreprise. La cration d'un poste de 3D s'inscrit dans cette
www.nexity.fr/
continuit (cf. Chapitre 5).
La politique de dveloppement durable du groupe sorganise et se dploie alors
lensemble des mtiers du groupe. Elle sappuie dune part sur des comits stratgiques de
dveloppement durable pour chacun des ples mtier du groupe et, dautre part, est relaye
par des correspondants dveloppement durable dans chacun de ses ples et dans la plupart des
directions corporate (ressources humaines, communication, juridique, etc.). Au sein du ple
logement, chaque filiale du groupe compte un correspondant. Point central du dispositif, la 3D
dispose ainsi dun interlocuteur privilgi dans chaque rgion gographique couverte par une
agence Nexity. Aujourdhui, chaque filiale logement du groupe compte donc un correspondant
dveloppement durable dfini, non pas par un profil prcis, mais plutt par lenvie doccuper
ce titre, lorigine plutt officieux, au sein de lorganisation. La 3D du groupe considrant en
effet que le dveloppement durable est, au dpart tout du moins, un sujet ncessitant forces
et convictions, elle souhaite sentourer de personnes ayant lenvie de porter le message cest-
-dire des personnes oprationnelles avec un mtier bien dfini au sein du groupe et qui veulent
porter une autre casquette qui est celle du dveloppement durable . Ce choix n'est d'ailleurs pas
propre ce groupe puisque des logiques similaires s'observent du ct des collectivits locales
par exemple. Sabine Desnault runit donc ses correspondants une fois par trimestre loccasion
dune journe de sminaire et dchanges sur le dveloppement durable au sein de lentreprise
et sur son oprationnalit. Lobjectif poursuivi est de structurer localement le dveloppement
durable par la vision globale du groupe.
Trimestres aprs trimestres et rencontres aprs rencontres, la dmarche saffirme, surprenant
mme les collaborateurs qui nimaginaient pas que cette professionnalisation irait aussi loin .

Partie I II III
Les rles et les missions sont progressivement reprciss, affins et esquissent finalement une
dfinition plus prcise de la fonction du correspondant local du dveloppement durable. Cette
phase tant encore en cours au moment des entretiens et de leur traitement, la dfinition du
rle des correspondants, voire mme lorganisation du pilotage du dveloppement durable, a
pu voluer. Quoi quil en soit, notre interlocutrice reste persuade de la ncessit dorganiser le
dveloppement durable de la sorte, au moins dans un premier temps afin par la suite de poursuivre
la phase de professionnalisation du dveloppement durable. De lavis de cette collaboratrice de
la filiale Nexity Eprim Ouest jusqu prsent chaque agence faisait ce quelle voulait avec quand 191
mme des directives gnrales . Chacun des ples, chacune des filiales pouvaient suivre ses propres
orientations (Pollard, 2007a). Depuis la nomination dune 3D et la volont du groupe de structurer
le dveloppement durable, le dploiement de ce dernier saccompagne de nouvelles directives.
Chez Nexity, un programme immobilier ne sort de terre quaprs validation du projet dune filiale
par un comit dengagement compos du PDG et/ou du Directeur gnral dlgu de la socit et
de la Direction gnrale du ple logement auxquels sajoutent le dirigeant de la filiale concerne et
ventuellement les collaborateurs chargs du projet. Ce comit se runit aussi souvent que ncessaire
afin dvaluer les projets de programmes rsidentiels. Il tudie le dossier du projet et les documents
qui le composent : description du terrain, tude de march, tude de faisabilit, prvision des cots et
des recettes. Ainsi, lorsque lagence de Nantes, Nexity Atlantique, identifie une opportunit foncire,
plusieurs tudes sont mises en uvre lchelle locale avant que le bilan global ne soit valid au niveau
national. Le projet, encore ltat embryonnaire, doit donc obtenir le feu vert de lchelon national selon
plusieurs critres (prix de vente, commercialisation, taille de lopration, ratios proposs, rentabilit
financire, etc.). Tous les projets passent ainsi par le sige de Nexity la Dfense pour une validation
par le comit dengagement. Depuis 2009, le projet doit systmatiquement prendre en compte les
critres de dveloppement durable, tels quils sont dfinis par le groupe. Avec laval du PDG de Nexity,
Alain Dinin, la 3D met en place un systme de scoring afin danticiper la RT 2012 mais, surtout, afin
dvaluer la dimension dveloppement durable des programmes immobiliers dvelopps. Ce scoring
prend la forme dune grille dvaluation portant sur les items suivant : nergie, eau, sant, dchet, cadre
de vie, vie des habitants, conomie et montage financier. Chacun des points traits permet le calcul
dun score final en fonction de critres environnementaux (performance nergtique leve, bonne
gestion des eaux pluviales, etc.), sociaux (habitat sain, etc.) et conomiques (cots matriss, etc.).
Chaque programme immobilier rsidentiel doit donc prsenter un score le plus lev possible pour se
conformer au mieux aux exigences du groupe en termes de dveloppement durable.
Cet outil se substitue aux rfrentiels des certifications dont le groupe souhaite saffranchir
ou, tout au moins, quil ne souhaite pas gnraliser. Si lon sattache aux rsultats de notre
recensement, sur 188 programmes commercialiss par le promoteur, un seul est certifi H&E
et deux autres font mention dune dmarche HQE. Du ct des labels, le constat est identique
puisque deux ont un niveau HPE et 45 un niveau BBC. Ce dernier chiffre est toutefois amen
crotre puisque, depuis le 1er janvier 2010, le groupe sest engag obtenir le label BBC pour
lensemble de sa production rsidentielle.
Nous identifions trois raisons principales expliquant ce choix dcarter les rfrentiels de certification
et/ou labellisation. Leur identification laisse dailleurs poindre en filigrane les critiques formules

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 lgard de ces rfrentiels. Tout dabord, la spcificit historique de lorganisation de Nexity en
filiales quasi autonomes explique que le groupe nait jamais rellement t ax sur les procdures.
Lautonomie accorde aux filiales napparat pas compatible avec la gnralisation de procdures
dcide lchelon national. Lexemple de Nexity introduit ainsi une relation de cause effet entre,
dun ct, lorganisation dun groupe et sa structuration interne et, de lautre, lacceptation ou le
rejet de procdures de certifications centralises et normalises. Le systme de scoring reflte donc
la spcificit de lorganisation du groupe comme celle du dveloppement durable. Le promoteur
192 souhaite ensuite se dmarquer des stratgies dautres promoteurs pour lesquels la gnralisation de
la certification constitue une porte dentre lintgration de la durabilit dans leur activit. En
construisant son propre outil, le promoteur construit sa propre exprience de la durabilit. Il y a enfin
un rejet des rfrentiels et de leurs lacunes. Paradoxalement, malgr un contenu formel et formalis,
ces derniers restent des tiquettes . En portant beaucoup plus sur le processus que sur le rsultat,
la certification sapparente, pour Nexity comme pour dautres promoteurs, un management de
la durabilit plutt que la promesse dun rsultat lisible pour le bti comme pour lacqureur. Les
rfrentiels reprsentent en outre des cots conomiques supplmentaires, ces surcots sur lesquels
nous reviendrons plus prcisment et faisant lobjet chez Nexity dexploration de nouvelles solutions
constructives (cf. Chapitre 7). Ainsi, selon cette directrice de lagence Nexity Eprim Ouest, les
rfrentiels sont carts parce quon ne veut pas senfermer dans des choses et puis payer. On prfre
mettre largent dans les travaux () On ne souhaite pas payer un label parce quon prfre payer pour
des prestations que pour des tiquettes. Cest surtout a. Par exemple cette rsidence est HQE mais pas du
tout labellise . Les outils existants ne sont pas compltement ignors pour autant. Ils sont la fois
sources dinspiration et lignes de conduite. Seule manque la validation puisque si on regarde de plus
prs nos dossiers et nos projets, ils pourraient tre H&E sans effort et sans recherche supplmentaire .
Cet exemple de Nexity illustre ainsi quentre systmatisation de la certification et dveloppement
doutils propres, les groupes de promotion naviguent de lun lautre jusqu trouver une
correspondance optimale avec leur dfinition contextuelle de la durabilit. Le principe
de scoring rappelle toutefois que cette dernire sinsre dans un cadre, quel quil soit, qui la
formalise et la rigidifie. Pour le promoteur manceau P2i, le meilleur label est celui offert par
sa propre production et la qualit de ses logements. Sil se fait son propre label en disant que
P2i cest du srieux et de la qualit , cela ne lempche pas dutiliser le label Vivrlec, garant
ses yeux de qualit et de respect des normes techniques. Ce positionnement est proche de celui
de Kaufman & Broad qui, selon une personne proche de la profession, ne peroit pas lutilit
de la certification, prfrant sappuyer sur une culture trs forte de leur marque (puisquils)
ont toujours estim que ce ntait pas ncessaire leur image de marque . Dautres, comme le
promoteur alsacien Stradim, dveloppent leurs propres labels. Ce promoteur inscrit alors ses
critres de durabilit, notamment la performance nergtique, au sein du label E-Vie pour
nergie vie quil a imagin. Selon la responsable dveloppement durable de CA Monn-
Decroix, la certification H&E nous, on ne la fait pas beaucoup. Pour nous cest du bla bla en
fait. () Tout ce qui est H&E, cest Qualitel avec en plus du management environnemental. Ds
quon parle de management, cest du bla bla, cest de ladministratif . Ce discours, corrobor par
les rsultats de notre recensement, diffre toutefois de la pratique. Dune part, le groupe ne
rejette pas toute forme de rfrentiel puisquil est engag depuis mars 2005 dans certification

Partie I II III
Qualitel. Dautre part, bien que peu apprcie, la certification H&E est utilise lorsque la
prescription tablie par les pouvoir publics oblige le promoteur sy rfrer, comme cest le cas
pour le programme Les Balcons de Svign, Cesson-Svign, certifi H&E parce quau cur
de la Communaut dagglomration de Rennes mtropole. Les pouvoirs publics entrinent
alors cette certification comme point de passage oblig, mme pour les promoteurs qui ne
lapprcient gure ou lui prfrent dautres alternatives. Ces exemples montrent donc qu'il
existe une diversit de positionnements face aux rfrentiels, variant entre lappropriation et
le rejet, et construits par rapport la mise en tension des intrts de chacun des acteurs, quils 193
soient promoteur, lus matres douvrage et mme acqureurs.

La labellisation BBC, une rgle avant la rgle.

Le positionnement des promoteurs immobiliers privs face au label BBC ne revt pas la diversit
de la certification. Ils sont nombreux avoir devanc lappel de la prochaine rglementation
et avoir engag des dmarches de gnralisation de ce niveau de performance nergtique
lensemble de leur production. La part de la production BBC ne cesse alors d'augmenter dans la
production des diffrents promoteurs immobiliers privs (cf. Figure 6.6).

Figure 6.6. volution de la part du BBC dans la production rsidentielle de Bouygues

Immobilier et Icade
Bouygues Immobilier, performance nergtique Icade, part du BBC sur le total dimmeubles neufs livrs
des logements livrs en 2010 et 2011 et en cours de construction en 2011
Logements livrs en 2010 Logements livrs en 2011
THPE 2005
154 logements
BBC BBC
2% 4%
315 logements HPE 2005
THPE
6% HPE 9% 765 logements
66 % 22 %

RT 2005
2 317 logements
65 %
Logements en cours de construction en 2011
RT 2005 BBC
Logements livrs en 2011 467 logements 3 088 logements
BBC 10 % 70 %
9% HPE
66 %

HPE 2005
THPE
25 % 343 logements
8%
THPE 2005
532 logements
12 %

Sources : Bouygues, Document de rfrence, 2010 et 2011 ; Icade, Document de rfrence, 2011.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 Pour Marc Pigeon, l'ancien prsident de la FPI, la totalit, ou quasi totalit, des programmes rsidentiels
respectent les performances BBC en 2011. Il explique ce rsultat par la politique ambitieuse de recherche
et de dveloppement mise en place par les promoteurs, les industriels du btiment et les entreprises de
7. Dossier Quest-ce quun logement construction 7, affirmant mme que les promoteurs se sont dit quils
BBC ?, www.immoneuf.com/, 2011.
mourraient sils ne sinscrivaient pas dans la dmarche BBC 8. Il faut
8. Dfiscalisation immobilire. Le
point sur les dispositifs 2011 , galement chercher dans cette diffusion du BBC les consquences de la
www.lenouveleconomiste.fr/, janvier formulation par ltat de dispositifs daides en direction des acqureurs et
2011.
194 investisseurs. Ainsi, alors que nous les avions laisss de ct (cf. Chapitres 2
et 3), il est ncessaire de remobiliser les dispositifs fiscaux.
Depuis 2011, deux types de dispositifs Scellier se ctoient, lun non BBC, appel galement Scellier
classique, et lautre BBC, dit Scellier verdi . Devant initialement tre appliqu en 2010, ce dernier
est finalement mis en route en 2011 afin de verdir les rductions dimpts du dispositif Scellier.
En introduisant une co-conditionnalit axe sur le champ nergtique, la Scellier BBC poursuit
deux objectifs. Il sagit premirement dencourager les acqureurs investir dans des logements
BBC. La rduction dimpt est alors majore par rapport au Scellier non BBC. Linvestissement
permet ainsi de bnficier d'un taux de dfiscalisation fix 22 % pour 2011 et 13 % pour 2012,
contre 13 % et 6 % pour le Scellier classique. Deuximement, le dispositif mobilise les promoteurs
pour la construction de logements neufs conformes la RT 2012 avant son entre en vigueur, tout
en continuant soutenir leur activit. Le tableau sassombrit toutefois en novembre 2011 lorsque
le premier ministre Franois Fillon annonce la suppression du Scellier la fin 2012. Cette dcision
est en ralit une confirmation plutt quune surprise puisque, depuis sa naissance, la disparition
du Scellier est prvue pour le 31 dcembre 2012. Lannonce est pourtant loin de ravir la profession.
En effet, celle-ci envisageait une prolongation du dispositif en contrepartie dune baisse des taux
de rduction dimpt. La FPI et des responsables de groupes montent donc au crneau dans les
mdias, dans la presse en particulier, en dnonant une grave erreur et argumentant face aux
consquences de ce choix : diminution des recettes de TVA, suppression demplois au sein du
secteur du btiment, augmentation des loyers pour les prochaines annes. Derrire ces arguments
classiquement agits afin de tenter de retourner ce type dannonce, nous lisons linquitude des
promoteurs de rentrer dans une priode sans aucun dispositif pour soutenir linvestissement et
donc une large part de leur activit. ce moment, aucun dispositif de remplacement nest en
effet prvu marquant la fin dune priode entame depuis les annes 1980 (cf. Chapitre 1).
Le contexte a depuis quelque peu volu suite au changement de gouvernement. Le nouveau
pouvoir en place prvoit en effet d'instituer, partir de 2014, un dispositif de remplacement afin
de perptuer l'encouragement l'investissement locatif tout en essayant de ne pas reproduire les
9 Un dispositif "Duflot" pour remplacer erreurs de ces prdcesseurs. Un Duflot pourrait donc remplacer
le "Scellier" , article Le Monde,
19 septembre 2012.
le Scellier9. D'un point de vue nergtique, la suppression du Scellier
naura pas de consquence directe puisque la RT 2012 entre en
application la mme anne que la disparition du Scellier BBC. Dici l, les risques qu'elle entrave
la gnralisation du BBC sont minimes.
partir de l'appropriation et l'adoption des rfrentiels de certification et/ou de labellisation, les
promoteurs immobiliers privs nhsitent plus se dfinir tour tour comme exemplaires, cologiques,

Partie I II III
co-responsables, co-citoyens ou encore respectueux de lenvironnement. Nous laccordons, tout un pan
des chelles et des composantes de la durabilit reste masqu. Toutefois, depuis la fin des annes 2000,
cette durabilit est intgre au discours promotionnel des promoteurs privs. En faisant leurs les mots,
les images, les discours de la durabilit, les promoteurs appuient leurs engagements et enrichissent leur
nouvelle image environnementale . Le glissement de rhtorique marketing, dj peru par F. Vuaillat
(2010), se confirme par la cration dun discours marketing, textuel et iconographique, de la durabilit.

Du bruit de fond la mise jour du discours marketing 195

Le maintien des rfrents marketing classiques

Le marketing des dcennies 1960 et 1970 fonctionne encore aujourdhui, constituant un bruit de fond
des supports communicationnels des promoteurs. Cet argumentaire est systmatiquement mobilis. La
localisation, classique de la rhtorique marketing (Vuaillat, 2010), est le thme le plus rcurrent appuyant
aussi bien les atouts de lchelle macro comme ceux de lchelle micro lus sous le prisme de la proximit et
de laccessibilit. Le discours promotionnel valorise galement le milieu environnant comme les amnits
proposes aux acqureurs. Sans que lon sache ncessairement quoi ils renvoient, les jardins et parcs des
rsidences sont invitablement mentionns, parfois mme valoriss sans raison En guise de remarque
anecdotique, nous nous rappelons dun descriptif dune rsidence de lagglomration tourangelle vantant
la prsence dun parc paysager. Une fois sur place, ce dernier se rsumait en ralit un bosquet darbustes
au milieu du parking de la rsidence Lenvironnement et les amnits nen demeurent pas moins des
arguments rcurrents renvoyant tour tour aux valeurs de tranquillit, dintimit et de standing sur un
registre tantt bucolique, tantt romantique, laissant la part belle une alliance entre nature, srnit et
qualit de vie. La qualit est un autre grand thme de la communication promotionnelle bien quil ne
soit pas toujours ais de lapprcier et de dterminer quoi renvoie ce terme vague et flou (ibid.). Pour
certains promoteurs, scurit et qualit ne font quun. Les quipements scuritaires, lenclosure sont alors
mis en avant. Dautres vantent les prestations du logement, jouant alors sur le registre de la qualit de vie.
Toute une srie de rfrents est donc active par le terme de qualit.

Le glissement vers la durabilit

Un fleurissement de certifications et de labellisations

ce bruit de fond, la promotion immobilire ajoute de nouvelles images et de nouveaux discours

vhiculant la rcente durabilit de leur production, comme de leur identit. Le marketing senrichit
ainsi de la multiplication des logos et descriptifs des rfrentiels de certification et/ou de labellisation
(cf. Figure 6.7). Leur utilisation permet dans un premier temps de faire ressortir les qualits
cologiques des rsidences commercialises. Lutilisation de ces rfrentiels rvle alors le cadre
rassurant et assur de bonnes pratiques dfini en amont du projet. Ils sont lassurance quun certain
nombre de rgles et de points de passage ont t respects afin de satisfaire in fine la qualit de vie et
dusage du btiment et du logement, donc de lacqureur. Dans un second temps, la communication

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 lie aux rfrentiels est utilise comme support au crdit des savoir-faire des promoteurs privs.
La communication environnementale des programmes immobiliers sert alors la communication
environnementale dentreprise. En effet, si le nouvel argumentaire de la durabilit peut servir
vendre, il sert galement faire passer un message. Les promoteurs affichent donc leurs nouvelles
priorits et leurs nouvelles identits. CA Monn-Decroix, promoteur phare de la scurisation et de
la fermeture des espaces rsidentiels (Mador et al., 2008) change ainsi brutalement de cap depuis
2005 avec le lancement de programmes labelliss et lobtention de la certification Qualitel. De
196 vendeur de scurit, le promoteur est devenu vendeur de nature (Vuaillat, 2010). Et cet exemple
nest pas un cas isol.

Figure 6.7. Certifications et de labellisations dans les plaquettes de commercialisation

{
Des prestations Sous le signe du
Optez pour de confort dveloppement durable
o-ENUISERIESEXTRIEURES06# oQUIPEMENTSINDIVIDUELSETCOLLECTIFS
le bien-tre o#ARRELAGE* sur chape dans les pices vivre choisis pour leur faible consommation
et les pices deau en eau et en nergie
*avec sol en PVC en Prt Pass Foncier (1) o)SOLATIONACOUSTIQUEETTHERMIQUE
o#HAUFFAGEINDIVIDUELGAZ particulirement soignes
o6GTAUXADAPTSAUCLIMATETPEU
gourmands en eau
o4RIDESDCHETSMNAGERS

Pour vous, cest moins cher !

Les maisons de BeWood sont ossature et revtement bois. Outre un aspect esthtique,
ce choix architectural prsente de multiples avantages :

{
o,EBOISESTUNMATRIAUDURABLECOMMEENTMOIGNENTLESCONSTRUCTIONSQUIONTTRAVERSLESSICLES
LE BOIS (maisons colombages).
o5NEMAISONENBOISSECHAUFFEFACILEMENTETPERMETDONCLONGTERMEDESCONOMIESDECHAUFFAGE
cologique et Lair que lon y respire est sain et agrable, le bois ayant la proprit de rguler le taux dhumidit.
o5TILISERLEBOISCOMMEMATRIAUDECONSTRUCTIONESTUNGESTECOLOGIQUE3AMISEENvUVREESTPEU
confortable consommatrice dnergie et faiblement polluante.
o,ESRISQUESDlINCENDIENESONTPASPLUSIMPORTANTSPOURLESMAISONSENBOIS$EPLUSILRSISTEMIEUX
au feu que dautres matriaux.
Ces nombreux atouts, cest bon pour vous

Partie I II III
Une entre dans lre du symbolisme vert

La mise jour de la rhtorique marketing saccompagne dune imagerie et dun discours

vhiculant les symboles et valeurs de la nature, de lenvironnement. Pour ceux qui en douteraient
encore, le vert est bien la couleur du dveloppement durable ! Nous assistons ds lors un
vritable verdissement des supports de communication.
Aux cts des rfrences classiques et anciennes la nature dans les dnominations des
programmes immobiliers, nous percevons un rapprochement du nom des rsidences avec 197
le vert : Carr vert, coverde, Overt, Vert Eden, etc. Ce glissement nouveau est galement
perceptible pour limagerie. Le vert devient une couleur essentielle des chartes graphiques, des
photographies et des images de synthse. Pour sa plaquette de commercialisation du programme
BeWood, Bouygues Immobilier pousse le symbolisme jusqu la reproduction des rainures du
bois en relief sur un papier cartonn.
Cette entre dans le symbolisme sobserve galement laune de la multiplication plthorique
du prfixe co dans les slogans et les descriptifs. Nous ne recensons pas moins de vingt-trois
termes diffrents affubls de ce prfixe pour un total de 179 occurrences. Aux cts des termes
lgitims et entrs dans le langage courant, coquartier ou cologie par exemple, certains laissent
interrogatifs et perplexes. Que recouvre les termes co-gestion, co-rsidence ou encore co-
prenne sinon la simple apposition dun prfixe cens tre affili la durabilit ? Les descriptifs
accompagnant ces termes ne sont dailleurs pas toujours plus clairant que les termes eux-
mmes Encore peu prononce, cette tendance habiller et crer de nouveaux termes ne
semble pas crdibiliser la communication tant elle renvoie des stratgies de greenwashing, ou
coblanchiment.

Figure 6.8. Prfixe co dans les descriptifs des programmes commercialiss

Terme Effectif Terme Effectif

coquartier 60 co-actif 1
cologie (et ses drivs : cologique, co-domaine 1
57
cologiquement, etc.) co-prenne 1
co-dbit (robinet ) 14 co-exemplaire 1
co-construction 9 co-propritaire 1
co-responsable/co-responsabilit 8 cosystme 1
co-rsidence 6 co-voisine 1
co-gestion 5 co-agrable 1
co-citoyen 3 co-valle 1
co-raisonn 2 co-habitation 1
co-conception/co-conu 2 co-dpartement 1
co-logis 1 co-thrapie 1
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire prive, 2010.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 Figure 6.9. Vert , couleur de durabilit

BeWood Saint-Jacques de la Lande

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Un cadre ar et verdoyant. Pour vous, cest grand calme !

{ Le + BeWood
Les maisons bnficient du label
Btiment Basse Consommation
(BBC), gage dconomies dnergie
et de rduction des charges
ainsi que du Prt Pass Foncier (1).

Le Prt Pass Foncier (1) est

un dispositif daccession
la proprit, pour un logement
neuf, mis en place par lEtat et les
ST-JACQUES DE LA LANDE
Le choix du bois, un choix de vie

{ {
BeWood accueille 38 maisons de 3 et 4 pices, en bois, sinscrivant dans un cadre rsidentiel partenaires sociaux du 1 % logement.
agrable et verdoyant. Rparties autour de deux venelles paysagres, BeWood accueille en son
centre une charmante place qui, adosse un jardin arbor, participe lambiance conviviale.
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par le Prt Pass Foncier (1).

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Faites le choix dun logement

respectueux de lenvironnement.
Label Haute Performance Energtique

Deux programmes immobiliers commercialiss au mme moment par un mme promoteur. Lun est classique , lautre est BBC.

Du milieu environnant lenvironnement cologique

Corrlativement la multiplication des rfrentiels, nous observons un glissement de sens du

terme environnement. Le terme, exact ou de la mme famille, apparat 1 046 reprises au
cours de notre recensement, soit une frquence dapparition de lordre de 45 %. Dans deux
tiers des cas, il est entendu dans une acceptation classique denvironnement arbor, naturel,
calme, serein, commode, etc. Dans le tiers restant, il est utilis afin dappuyer la prise en compte
des enjeux environnementaux par les promoteurs immobiliers commercialisant le programme
immobilier (cf. Figure 6.10). Lenvironnement nest alors plus seulement le milieu environnant
le programme. Il glisse vers une acceptation plus large et une dimension plus cologique.
Respect de lenvironnement et qualit simposent notamment comme de nouvelles thmatiques
de largumentaire des promoteurs.

Partie I II III
Les promoteurs immobiliers privs intgrent galement dans leurs descriptifs dautres enjeux plus
globaux (cf. Figure 6.11). Certes, les occurrences sont minimes mais elles tmoignent dun double
glissement, semble-t-il en cours, d'une part des valeurs individuelles des valeurs plus collectives et,
d'autre part, des chelles spatio-temporelles du logement et de l'habiter. Un lien nouveau est ainsi
fait, d'une part, entre l'acqureur et le collectif, d'autre part, entre le local (logement et btiment) et le
global. Ces rfrences sont nuancer par la signification mme quelles peuvent revtir. Sagit-il dun
nouvel habillage ? Dune consquence de la vulgarisation du dveloppement durable ? Ou bien est-
ce lexpression dune nouvelle responsabilit ? Il nous semble qu'il s'agit a minima de l'intgration de 199
nouveaux horizons introduits par la notion mme de dveloppement durable.

Figure 6.10. Enjeux environnementaux identifis dans les descriptifs des programmes
commercialiss
Efectif
Enjeux environnementaux dont : 379
respect de l'environnement 175
qualit et/ou dmarche environnementale 144
rduction et/ou matrise de l'impact sur l'environnement 24
protection de l'environnement 13
performance environnementale 8
prserver l'environnement 6
vertueux lgard de l'environnement 4
conception environnementale 4
approche environnementale de l'urbanisme 1

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire prive, 2010.

Figure 6.11. Enjeux globaux identifis dans les descriptifs des programmes commercialiss

Efectif
Autres enjeux : 62
limitation/rduction des gaz efet de serre 27
prservation des ressources naturelles 10
division par 4 des missions de GES d'ici 2050 8
prserve/proitable la plante 4
rejet/rduction/absorption de CO2 4
respect de la nature 3
prserver les ressources nergtiques 1
moins de rejets polluants 1
respect de la biodiversit 1
protection de la nature 1
enjeux climatiques 1
rponses aux dis nergtiques 1
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire prive, 2010.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ?

 La tendance minoritaire observe en 2010 par F. Vuaillat se confirme pleinement aujourdhui
par lutilisation de nouveaux rfrents provoquant un glissement de la rhtorique marketing.
Ce glissement est intressant plusieurs points de vue. Il faut tout dabord noter la ractivit
de la promotion immobilire donner une rsonance communicationnelle ces nouveaux
rfrents alors mme que le discours recueilli est empreint de rticence et de contrainte
(cf. Chapitre 4). Nanmoins, comme laffirme avec beaucoup de justesse F. Vuaillat (2010),
la ville qui se construit ne se fait pas sans bruit . Il sagit donc de communiquer pour
200 mieux convaincre, limage de laffichage des politiques de dveloppement durable urbain des
collectivits (Hamman et Blanc, 2009). La communication environnementale des promoteurs
privs surfe presque invitablement sur la vague du green business et sur celle du greenwashing.
Ne nous y trompons pas, verdir son image et afficher ses bonnes pratiques, si cela ne sert
pas encore les intrts commerciaux des promoteurs en raison dune faiblesse de la demande
pour la durabilit (cf. Chapitre 7), cela les servira tt ou tard. Se positionner sur certaines des
composantes de la durabilit et communiquer par le biais de ses rfrents sont susceptibles
de donner aux promoteurs, comme lensemble des entreprises, un avantage concurrentiel
(Libaert, 2005). Indniablement, les promoteurs usent de cette communication pour afficher
leur nouvelle identit. D'ailleurs, en France, la communication des groupes portent plus sur
les groupes eux-mmes que sur leurs produits (Pollard, 2009). l'image de sa production
et dans un rapport dialectique, le promoteur immobilier serait galement devenu durable en
premier lieu par ladoption de rfrentiels de certification et/ou labellisation. Le glissement de
la rhtorique marketing peut ainsi tre envisag comme une communication engage dans les
champs de limage de la confiance servant redorer limage des promoteurs privs (Vigneron
et Francisco, 1996). Derrire les discours textuels et iconographiques marketing, une durabilit
est malgr tout mise en uvre. Certes, les rfrentiels peuvent tre critiqus (peu exigeants,
peu de vrifications et de mesures des performances, etc.). Il nen reste pas moins que cette
durabilit a minima impose de concevoir autrement les btiments, de repenser les formes, de
revisiter les processus de construction, etc.

ILes promoteurs immobiliers privs affichent donc leurs bonnes intentions et semploient les
respecter. Les rfrentiels de certification et/ou de labellisation y participent et constituent la
premire porte d'entre des promoteurs immobiliers privs face la durabilit. Ils lui donnent
un sens et un contenu. Ils restent malgr tout les plus petits dnominateurs de la durabilit. La
seule manire de la rendre oprationnelle serait donc, pour reprendre une redondance prolixe
du discours, de faire de lenvironnemental et de lnergtique lchelle du btiment. En dpit
de l'accent mis sur les rfrentiels, les programmes rsidentiels issus de la nouvelle priorit de
la durabilit tmoignent de la mise en uvre d'une nouvelle grille de lecture de la durabilit
au sein de laquelle d'autres composantes peuvent tre conjugues. partir de ce dnominateur
commun, les groupes, chacun leur manire, construisent cette grille en fonction de leur
stratgie, des marchs cibls, de leur reformulation, etc. Pralablement, il est nanmoins
ncessaire de dpasser les points de tensions et les rsistances qui maillent leur rapport la
durabilit
 Chapitre 7.
Conjuguer les composantes de la durabilit
[ La constitution de nouvelles grilles ]

Sans les masquer, les promoteurs avancent de nombreuses raisons pour expliquer, parfois plutt pour
201
se justifier, leurs difficults conjuguer les diffrentes composantes de la durabilit. En filigrane,
nous lisons des rsistances, des freins (psychologiques, contextuels, oprationnels) et des points de
tensions redondants rsultant de lquation complexe runissant durabilit, acteurs de la chane
constructive et production. Des promoteurs privs enrichissent toutefois leur grille de nouvelles
composantes. Quelques concepts rcemment mis sur le march articulent ainsi abordabilit,
conomie des ressources ou encore adaptabilit. Nous nous y intresserons afin d'illuster comment,
au dbut des annes 2010, la durabilit des promoteurs se confond de moins en moins avec les
seules qualit environnementale et performance nergtique et avec la seule chelle du btiment.
Remarquons que lanalyse qui suit na pas vocation tre exhaustive, notamment parce quelle
sappuie principalement sur les discours des promoteurs. Cette grille de lecture mriterait donc
dtre confronte celle des autres acteurs de la fabrique de la ville, particulirement les pouvoirs
publics et les collectivits.

Points de tensions et rsistances

Du fantasme vertueux des lus labsence de demande des particuliers

La politique incitative mise en uvre lchelle nationale est complte lchelon local par
les prescriptions des collectivits. Elles transposent alors la durabilit dans leur champ de
comptence en mettant en uvre des politiques et des actions de dveloppement durable urbain.
Dun ct, elles engagent le suivi de leur propre parc immobilier et accompagnent la durabilit
dans lensemble de leurs services et, de lautre, dictent leurs orientations au parc de logements
construire (Hamman et Blanc, 2009). Les pouvoirs publics sappuient alors sur la diversit des
instruments, des techniques et des outils leur disposition. Elles ont ainsi recours aux instruments
de planification (SCOT, PDU, PLU, ZAC) ou dintervention (SEM) et dautres plus ou moins
normatifs (chartes). ces outils sajoutent les usages locaux contribuant une reformulation
de la durabilit en adquation avec les appropriations territorialises (ibid.). Ces prescriptions
se nichent par exemple dans lobligation faite aux matres douvrage de recourir tels ou tels
rfrentiels de certification et/ou de labellisation.
Le dveloppement durable est prsent un volet incontournable des projets immobiliers. Les
promoteurs saccordent sur le fait quil ny a plus aujourdhui une seule opration de logements qui
 ne soit ausculte par ce filtre par les pouvoirs publics et les services instructeurs. Les promoteurs
immobiliers adoptent alors deux postures. Dans un premier cas, le cadre formul les conforte dans
leurs pratiques. Pour ceux qui, par exemple, ont fait de la performance nergtique un leitmotiv
bien avant lacclration performantielle des rglementations thermiques, les prescriptions des
collectivits valident leurs pratiques. Ils expriment alors la satisfaction dtre reconnus ainsi
que celle dtre positionns sur ce march. En outre, certains se rjouissent de l'intgration du
dveloppement durable aux politiques de dveloppement durable urbain. Un second groupe, le
202 plus frquemment rencontr, accepte plus difficilement de se faire dicter de nouvelles rgles et
une nouvelle conduite en matire de durabilit, d'autant qu'elles se superposent aux exigences
redondantes des collectivits. Le ton est parfois un peu agac, irrit, notamment lorsque les
promoteurs jugent que les lus lient la durabilit un fantasme vertueux.
G. Dupuy (2010) met en vidence quen matire dencadrement rglementaire des oprations de
logements, les objectifs des lus varient peu dune collectivit une autre. Lauteur en isole six (logement
social, prix matriss, formes urbaines, types et tailles des logements, matrise foncire, contrle moral
des implantations dactivits prives sur le territoire) constituant un modle comportemental fond
sur trois rponses complmentaires : la lgitimit dmocratique, la structure contraignante des systmes
locaux dacteurs et enfin les problmes de lapplication du droit de lurbanisme (ibid.). Les lments
discursifs recueillis corroborent les rsultats de cette analyse. C'est particulirement le cas sur la question
pineuse de la taille des logements. Les promoteurs privs dsapprouvent en effet limposition dun
ratio trop important de logements de grandes tailles, contrainte juge ubuesque. Leur argumentaire est
construit sur linadquation entre cette offre face la demande et entre cette mme offre et la capacit
de financement des mnages. La contrainte de taille ne servirait alors ni lintrt gnral, ni le leur
puisquils ont les plus grandes difficults les vendre.
Aux objectifs rpertoris par G. Dupuy (2010), nous ajoutons celui de la durabilit, ou tout
au moins, la nouvelle grille de lecture quelle propose. En effet, lobjectif de logements
sociaux est rgulirement reformul sous celui de mixit, celui de prix matris sous le
terme dabordabilit, etc. laide de leurs outils et au cours des discussions pralables au dpt
du permis de construire, les collectivits affichent leurs exigences. Ce directeur de promotion
retrace les grandes lignes de ces discussions, reprenant les paroles dun lu : OK, je veux un
programme mais rflchissez bien, faites moi des propositions. Je veux un coquartier. Je veux que
cela sinscrive dans le cadre dun coquartier donc quelles sont vos propositions ? Quelles sont les cibles
que vous visez ? Pour moi cette composante est incontournable . Ces paroles font cho celles
d'un adjoint lurbanisme dune petite commune ayant opre un virage sur la durabilit au
dbut des annes 2000 : le maire est assez convaincant l-dessus en disant aux promoteurs privs
: "Si vous voulez vraiment travailler ici, voil notre politique (de dveloppement durable), voil ce
que lon souhaite. Maintenant, vous travaillez avec nous ou vous ne travaillez pas" . Il poursuit :
On a eu Bouygues Immobilier qui a fait une opration sur une de nos ZAC et qui ne reviendra
jamais chez nous () Ce sont des businessmen, ils nen ont rien faire eux. Ce quils veulent cest
"Combien je vais gagner de fric ?" . Ce discours et les prescriptions des collectivits ne sont
pas nouveaux pour les promoteurs. Ce qui lest en revanche, cest la volont des pouvoirs
locaux de tenir un argumentaire enrichi de la durabilit et den afficher les objectifs. Elles y

Partie I II III
 Extraits dentretiens 7.1. Leffet dentranement des pouvoirs publics
On a commenc soccuper des dmarches de dveloppement et sur toutes les communes de Nantes Mtropole. Il y a quand
durable il y a quatre ou cinq ans : en conception il y a quatre ans. mme un volet dveloppement durable qui est important. On
Llment dclencheur ? La collectivit. le sent dans toutes les SEM. On nous demande davoir un volet
Ce sont les collectivits en premier qui ont t sensibles au dveloppement durable important.
dveloppement durable. Cest un peu elles qui nous ont entrain Le dveloppement durable a t introduit depuis quatre ou cinq
dans le processus. ans dans la socit et souvent parce que lon sinsrait dans un
Nous, en tant que promoteur, on va raliser des oprations certifies cadre avec une impulsion de lamnageur ou dune commune pour
Cerqual mais qui vont plus rentrer dans un cadre parce quon est la ralisation de futures oprations.
effectivement pouss par les ZAC, par les exigences Je veux dire par On est capable de faire du HPE, on est capable de faire de 203
l que ce nest pas ncessairement une dmarche active de notre part. lisolation renforce, on est capable de faire des efforts ponctuels
Cest une demande trs forte en tout cas des mairies et des mais souvent parce que cest une demande politique, souvent
collectivits locales. Cest trs clair sur Nantes et sur dautres parce quil y a une prime, notamment dans les PLU o sont
communes. Cest inscrit dans le PLU qui est en place sur Nantes intgres ces demandes.

sont dailleurs encourages par la capacit des bailleurs sociaux y rpondre, certes avec des
contraintes diffrentes, voire mme par la russite doprations de promoteurs privs. Incitatives,
les collectivits se montrent galement dissuasives en cartant de facto, par leurs exigences, les
matres douvrage ne pouvant prtendre rpondre leurs attentes.
lobjectif de durabilit, les promoteurs opposent comme premier argument le bilan
conomique dune opration, et donc la viabilit de leur activit de promotion. Les prescriptions
de durabilit, vectrices de surcots, ne doivent pas sopposer lconomie du projet. Ainsi,
ce directeur de promotion affirme navoir aucun problme avec limposition faite par une
collectivit parisienne de produire des logements des prix plafonns. Toutefois, lquation
se complexifie lorsque cette dernire lui impose la production de logements BBC or, cest une
quation que je ne sais pas faire. Comment on fait ? Comment on fait ? .
Le deuxime argument mobilis vise les lus et les pouvoirs publics. Il illustre la mise en
tension de la poursuite des intrts de chacun. Nous constatons une traduction diffrencie
de la durabilit lie sa dclinaison locale et sa traduction contextuelle. Un rfrentiel de
certification peut tre rejet par une ville et constituer le socle de la durabilit dune lautre. Les
grilles de lecture construites dans chacun des contextes rentrent alors en confrontation. Prenons
lexemple des panneaux solaires. Des promoteurs ne souhaitent pas y recourir, particulirement
lorsque les kilowattheures peuvent tre gagns par des solutions constructives performantes.
Ils prfrent garder cette solution lorsquil sagira de gagner les derniers kilowattheures
ncessaires pour le passage du BBC au btiment passif. Cette solution est toutefois impose par
des collectivits. Elle est d'une part intgre leur rfrentiel de durabilit. D'autre part, elles
sont galement soucieuses dafficher, mme symboliquement, la durabilit du programme
immobilier. Cette problmatique renvoie alors la dsynchronisation des temps politiques,
sociaux et conomiques dj effective entre lagenda politique, le rythme conomique du
promoteur, le calendrier de la construction comme celui de lamnagement, l'ensemble tant
aujourdhui chapeaut par le temps de lenvironnement.
Les promoteurs enrichissent enfin leur argumentaire par la faible demande des acqureurs particuliers
pour la durabilit. Les proccupations des Franais pour lenvironnement, le dveloppement durable et

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 la qualit de vie 1 ne seraient pas retranscrites lchelle de leur logement.
1. Rsultats denqutes ralises par des
groupes de promotion auprs des Franais
Lors de la premire phase dentretiens, les discours convergent affirmant
au sujet de leur logement et de leur
que le triptyque de critre traditionnels (site, cot et confort) est toujours
habitat : OpinionWay pour la Fondation
dentreprise Bouygues Immobilier,
dominant. Se loger et bien se loger reste le leitmotiv des mnages au
2009 ; Ipsos pour Nexity, 2011 ; Harris
Interactive pour Gecina, 2011. regard de leur capacit de financement et de leur solvabilit. D'ailleurs,
lorsque les promoteurs imaginent les mnages disposs dune plus grande capacit de financement, ils
estiment que le report conomique se fait sur un logement plus grand, mieux situ et plus confortable.
204 Hormis dans ses composantes abordabilit et qualit, la demande en durabilit nexiste donc pas encore.
Lors de la seconde phase dentretiens, les discours sont moins radicaux. Les demandes des acqureurs
deviennent un peu plus attentives au dveloppement durable, particulirement ses composantes
environnementales (les conomies dnergie permettant une rduction des charges).
Cette connaissance affirme de la demande par les promoteurs privs reste toutefois une interrogation
redondante. Pour larchitecte et urbaniste N. Michelin (2008), les promoteurs immobiliers sont
trop srs de connatre les souhaits des acqureurs. Ce constat est galement celui de F. Mador et
al. (2008) au sujet de la diffusion de la fermeture et de la scurisation des espaces rsidentiels en
France. Les promoteurs nhsitent pas justifier la mise en uvre de la clture et de la scurisation
par la demande manant de leur clientle. Or, dans ce cas prcis, la demande est rarement connue
avec prcision. Elle est gnralement apprhende de faon empirique, partir du ressenti des
commerciaux (Mador et al., 2008). Elle est parfois mme estime partir dun simple constat :
puisque ces programmes se vendent bien, cest quil existe une attente de la clientle. Dans le cas de
la durabilit, la rflexion s'inverse : puisquil ny a pas de demande, nos programmes cologiques
ne se vendront pas bien, et donc, nous resteront sur les bras.
Demande frileuse ou marginale de quelques convaincus, le glissement de la sensibilisation la
concrtisation est frein par les cots supplmentaires induits par le dploiement de la durabilit aux
chelles du bti et du logement. Les acqureurs ne seraient pas prts absorber et supporter les ventuels

Extraits dentretiens 7.2. Perceptions de la demande

Jai trs peu de retours de clients qui comme argument, pour ou
contre dailleurs, mettent en avant cet aspect dveloppement durable.
Un acqureur aujourdhui cest : un site, un appartement, un prix.
Cest malheureusement aussi basique que cela.
Le client, il choisit dabord en fonction du site : le site, le site, le
site. Dabord. Ensuite, le produit, si cest celui quil recherche. Et le
prix () Largument dveloppement durable nexiste pas encore.
mon sens, il ne joue pas. Le site et largent restent les deux premiers
lments. Largent cest ce qui va tout dterminer. Vous pouvez avoir
un excellent site et un bon produit et ct, vous avez un excellent site,
un bon produit BBC un peu plus cher : les gens vont acheter le premier.
Le gars qui vient dans une bulle de vente, pour acheter un
appartement, quil soit H&E, quil soit de tel label ou quil soit
machin, pour linstant honntementCest plutt Monsieur ?
Cest quel prix ? Et est-ce que mon prt va pouvoir tre accept ?
Vous ne pouvez pas comme a dcrter du jour au lendemain que
lexigence des gens soit une exigence BBC ou dveloppement durable
pour tout ce quils achtent. Certains nous disent dveloppement
durable , ils nous en parlent et on leur dit quelle a t la dmarche.
Mais cest rarissime ! Rarissime. Ils achtent un prix ou ils achtent
une remise. Cest tout. Si, on a quelques enseignants illumins,
excusez moi, qui viennent nous demander, alors on leur donne des
explications. Ils veulent rentrer dans du technique alors on donne des
explications, mais cest rare. Dabord parce quils sont fauchs ! (rires).
Notre clientle se soucie quand mme plus de lconomique que de
lcologique. Aprs les choses voluent et les gnrations voluent.
Les 20-35 ans ne raisonnent par exemple plus du tout comme les
gnrations prcdentes.
Cest un vritable dilemme pour les gens. Ils sont face des choix
conomiques. La solution que je leur donne moi, quand ils sont
rceptifs au BBC, cest peut tre davoir quelques mtres carrs
de moins Mais je trouve que lespace cest aussi du confort et
cest une concession quils ne veulent pas toujours faire, ce que je
comprends mme si je prfre un petit chez moi bien confortable.
Si tout le monde la rclame : on sera oblig de la faire. Tant que
personne ne la rclame : on y va doucement.

Partie I II III
surcots de la construction dun btiment basse consommation. Ces surcots sont rgulirement agits
par la profession comme point de tension. Sils sont identifis comme frein la demande, ils offrent
galement en filigrane une analyse des rsistances au changement et d'un certain conformisme de la
promotion immobilire prive.

Les surcots, pouvantails de la durabilit

Le surcot est un terme prolixe du discours et une cible privilgie des promoteurs privs. Il 205
renvoie aux cots de construction supplmentaires gnrs par la mise en oprationnalit de la
durabilit. Sa redondance dans le discours nous incite le conserver en lieu et place de celui de
surinvestissement qui conviendrait pourtant certainement mieux. Ce choix nest pas uniquement
lexical. Il renvoie au contexte dans lequel il s'insre et qui lui donne toute sa matire.

Origines des surcots de la durabilit

Le promoteur, homme de bilan conomique, opre un compte rebours des cots induits par lacte
de construction afin destimer le cot de sortie dun logement, soit le prix de vente pour les futurs
acqureurs. Ce bilan est fortement dpendant du poste foncier et du poste cot de construction
(cf. Figure 7.1). Outre laugmentation rgulire de lIndice du cot de la construction (ICC), ce
dernier augmenterait depuis la formulation dobjectifs de durabilit pour la construction neuve.
La performance des matriaux, les nouveaux procds constructifs et les nouvelles techniques,
la recherche de nouveaux process, seraient vecteurs de cots supplmentaires. Les promoteurs
franchissent donc aisment le pas en reliant la notion de surcot la durabilit, les surcots du
dveloppement durable pour reprendre une expression redondante et dominante.

Figure 7.1. Dcomposition du prix de vente dun logement

Frais inanciers Honoraires architectes Frais inanciers Rseaux et voirie

Commercialisation Marketing et
Frais de gestion publicit
du promoteur Marge avant
Marge du impt
promoteur
Honoraires
bureaux d'tudes

Cots de construction Cots de construction

Frais et
assurances
Foncier

Charges foncires

Reconstitution thorique de la dcomposition du prix de vente HT Reconstitution plus pratique de la dcomposition du prix de vente
(hors taxe) avec une marge normative de 8 %. dun appartement de 100 m2 vendu 2 800 euros /m2, soit
280 000 euros au total.
Sources : Nexity, Rapport dveloppement durable, 2008 ; N. Michelin, 2008.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Deux arguments dominants sont avancs. La performance thermique des btiments
ncessite un renforcement de lisolation, un traitement des ponts thermiques ainsi que des
quipements performants et adapts. Or, les techniques et les matriaux ne sont pas encore
assez dvelopps et dmocratiss ce qui, dune part, les rend coteux et dautre part, rduit les
solutions disponibles. Les promoteurs pointent alors du doigt les industriels ragissant avec
retard la diffusion sur le march dquipements performants et de solutions gnratrices
dconomies dchelle. Malgr cette attente, le promoteur Nexity creuse avec ArcelorMittal la
206 piste de la standardisation des procds constructifs pourvoyeuse dconomies dchelle afin
de construire durable et moins cher, ou tout au moins, en limitant la part du poste des cots
de construction.
Il est galement reproch aux professionnels du btiment leur dficit de formation et leur
manque de comptences techniques requises pour le BBC. Pour M.-C. Zlem (2010), trois
modles constructifs cohabitent (le modle de la standardisation technologique, le modle
culturel et enfin celui de ladaptation conomique) ce qui revient identifier trois grandes
catgories dattitudes et trois paradigmes diffrents de diffusion de linnovation dans le btiment.
Lenjeu repose alors sur la question rcurrente des cultures , soit la capacit de ces modles
sapproprier puis essaimer la performance nergtique, notamment lorsquelle nest pas au
cur de la culture et des comptences de chaque catgorie dacteurs de la chane constructive
(Zlem, 2010). Les seuls registres de la sensibilisation et de la formation ne peuvent alors suffire
puisquil sagit de convaincre, de partager et dengager la dmarche dans lactivit quotidienne
de construction.
Deux arguments, plus mineurs, compltent l'identification de lorigine des surcots. Tout
dabord, la mise en uvre de la durabilit allongerait la dure de production, dune part en
phase de conception, celle du temps de la mobilisation des professionnels de la thermique et
de lnergtique et des tudes pr-oprationnelles. Dautre part, en phase de construction,
les nouvelles caractristiques techniques influent sur les dlais ncessaires la livraison. Or,
pour un promoteur priv, construire vite revient diminuer les dlais de production et donc
les cots. Le temps de production dun btiment durable serait donc plus long que pour
un autre, classique , construit selon la RT prcdente. Une tude, publie en 2011 par
T. Rieser pour Enertech et l'ADEME, rappelle toutefois que chaque nouvelle rglementation
et chaque nouvelle phase davances techniques gnrent des surcots, gnralement rsorbs
en un an. Lexceptionnel devient alors le classique, la durabilit la normalit, tandis que les
dlais sont rajusts et les surcots estomps.
Le double cot des rfrentiels de certification et de labellisation est enfin avanc. Il sagit dune
prestation payante dont le montant investi pourrait tre report sur dautres postes (qualit
du logement, renforcement de lisolation, etc.). Rappelons que le choix de Nexity de ne pas
gnraliser les rfrentiels de certification repose en partie sur cette justification. En outre,
le respect des points de passage des rfrentiels augmente les cots de construction lis, par
exemple, la performance nergtique.

Partie I II III
 Extraits dentretiens 7.3. Une durabilit, des surcots

Les cots de construction sont le principal et vritable frein
() Nous, on fait la guerre aux cots de construction.
Nous promoteurs, on va voir le dveloppement durable
comme facteur de surcots (). On ne peut pas tre
contre le dveloppement durable, le BBC, mais on va avoir
un problme de surcots.
Cest des surcots, alors a on va pas le cacher. Le
dveloppement durable a cote, cest clair. Ce que vous me
demandiez tout lheure, est ce que le grand public est prt
laccepter ? Pas encore.
Cette notion de dveloppement durable, cest une notion
quon nous assne mais a recouvre essentiellement un
problme dargent. Cest un problme de fric. Ni plus
ni moins que cela. Il y a une volont politique qui est
affiche. Il y a des ralits conomiques qui font que lon
freine des quatre fers parce quaujourdhui on est, en plus
de a, dans une situation de crise qui ne permet pas aux
clients dacheter ces produits l parce quil y a un surcot 207
invitablement.

Une instrumentalisation des surcots ?

Des chiffres sont rgulirement avancs afin dattribuer une valeur chiffre aux surcots
engendrs par la construction durable. En 2010, Marc Pigeon estime ce surcot dans une
fourchette de 10 % 12 % 2 au niveau de la production. La 2. Trois questions Marc Pigeon,
gnralisation du BBC lverait alors le prix moyen du mtre carr prsident de la Fdration des
Promoteurs Constructeurs ,
de 120 euros HT 3. Il modre toutefois ce chiffre par une projection www.selogerneuf.com, septembre
de la monte en puissance des techniques de production et par les 2010.
3. Le gouvernement doit mieux
disparits climatiques rgionales influant le respect des performances soutenir les acheteurs immobiliers
nergtiques minimales. En fvrier 2011, Marc Berger, secrtaire www.lavieimmo.com/, fvrier 2010.
gnral et directeur environnement-qualit-technique de la FPI,
assure que si le gouvernement replace les surcots imposs par le BBC dans une fourchette de
5 % 7 %, les constructeurs le situent plutt entre 15 % et 20 % (FPI, 2011).
Les groupes de promotion affichent quant eux des chiffres et des postures diffrencis. Alain
Dinin, PDG de Nexity, affirme ainsi que le BBC renchrit les cots de construction de 8 % 9 %
expliquant que les promoteurs ne disposent pas encore des chanes de production adquates 4.
Pour le PDG de Kaufman & Broad, Guy Nafilyan, ladoption du 4. Le Point, supplment immobilier,
no 2008, mars 2011.
BBC impliquerait une augmentation de 3 % 5 % des prix en
5. Les promoteurs immobiliers
2011 5. Bouygues Immobilier se dmarque, par la voix de son PDG, dveloppent leur offre cologique ,
en affirmant en 2011 navoir constat aucun surcot global li aux www.diagnostic-expertise.com/,
nouveaux matriaux et aux techniques de construction employs avril 2012.
2010, consult le 13 juillet

pour le BBC. Si certains postes comme lisolation, le chauffage et

la ventilation ont effectivement augment, le gros uvre, qui reprsente 50 % des cots,
a baiss car nous avons repens les process. Au final, le cot au mtre carr en BBC n'a pas
progress plus que l'indice normal du cot de la construction 6. 6. Les chos, no 20885, mars 2011.
Laffirmation interpelle toutefois, notamment si elle confronte aux propos recueillis auprs
dune des responsables du groupe pour qui la problmatique reste aujourdhui celle du montage
conomique, le business modle. Cest vrai quaujourdhui, on reste sur des surcots. Ce sont des chiffres
qui sont publis, qui vont entre 10 et 20 %. On peut penser quavec les conomies dchelle on sera
plus prs de 10 %, voire on pourra imaginer descendre. Mais aujourdhui, voil, cest ce qui est dit :

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 un btiment basse consommation, on sait faire, il ny a pas de frein. Par contre, il y a un surcot .
Chez Bouygues Immobilier laffichage est clair, le BBC nest pas synonyme de surcot et, ce
7. Faut-il obligatoirement investir en qui cote cher, cest de ne pas avoir prpar le BBC 7. Le groupe
BBC , www.selogerneuf.com/, mars
2011, consult le 10 avril 2012.
affirme matriser ses cots trs en amont grce une anticipation
des techniques de construction ds la conception et une politique
dachat de matriaux grande chelle , ce qui lui permet de mieux
absorber que les autres ce cot de gros uvre. Ce positionnement est galement celui du PDG
208 de Bouwfonds Marignan. Ce dernier rejette mme toute ide de surcot en affirmant que les
8. Les promoteurs immobiliers cots de construction baissent par rationalisation des faons de
dveloppent leur offre cologique ,
www.diagnostic-expertise.com/, avril
procder permettant de gagner en productivit . Il affirme alors
2010, consult le 13 juillet 2012. avoir divis par deux le cot du BBC en deux ans 8.
Face la posture protectrice adopte par la FPI, certains de ses membres affichent et communiquent
sur leur dsaccord. Les surcots font donc lobjet dune bataille de chiffres derrire lesquels les
promoteurs dissimulent leurs intrts. Tout dabord, les positions prises par les groupes Bouygues
Immobilier et Bouwfonds Marignan uvrent les dmarquer de leurs concurrents sur le march
des prix de limmobilier. Laugmentation des prix de limmobilier ne peut alors tre impute
la durabilit quils ont intgre. Ensuite, les promoteurs immobiliers jouent des surcots afin
dafficher leurs exemplarit dans la difficult. En effet, en dpit de ces surcots, ils dposent des
permis de construire BBC. Lintrt gnral primerait alors sur leurs intrts particuliers, rejetant par
la mme occasion les critiques face leur immobilisme et leurs rsistances intgrer la durabilit.
Face aux efforts entrepris, le surcot peut mme tre utilis comme lment de ngociation, par
exemple pour le maintien de dispositifs daide leur activit. Les surcots sont nanmoins avancs
par une majorit des promoteurs, au moins lors de lannonce du passage au BBC, afin de justifier le
fait quils narriveront pas respecter les prescriptions donnes. Cette ide est notamment partage
par des acteurs rencontrs hors du champ de la promotion immobilire prive. Ces derniers leur
opposent les bailleurs sociaux, trs avancs sur la problmatique de la durabilit par intgration de
composantes dpassant la seule performance nergtique. Les promoteurs privs arguent alors des
aides et subventions accordes au secteur public, dont eux ne profitent pas, avant de se retrancher
derrire les primtres dactivits respectifs. En effet, les promoteurs privs ne conservent pas les
programmes de logements dvelopps. Les investissements supplmentaires ne sont donc pas
suivis de retours ce qui explique, en partie, le glissement entre le terme de surinvestissement et
celui de surcot. Une trs rcente volution est toutefois perceptible. Aujourd'hui, les surcots
sont nettement moins dbattus et discuts. Les termes du dbat rapparatront trs certainement
lors du passage au btiment passif.
Entre surestimation et minimisation, chacun cherche faire valoir son point de vue et ses
intrts. Ltude de T. Rieser pour Enertech (2011) appelle toutefois relativiser les chiffres
de surinvestissement, cest bien ce terme et non celui de surcot qui est utilis, gnralement
avancs. Lanalyse mene partir de onze btiments localiss en Rhne-Alpes (sept usage
collectif et quatre usage tertiaire) afin de calculer le surinvestissement du niveau BBC par
rapport la RT 2005, dmontre que le futur surinvestissement de rfrence pour le BBC
est de 64 euros/m2 SHON, soit infrieur aux 10 % gnralement cits. Ltude apporte en

Partie I II III
outre deux autres enseignements. Premirement, la construction de btiments performants
cot rduit doit sappuyer sur la rduction des besoins et non sur linstallation de systmes
complexes. L'tude prconise alors le renforcement de lisolation de lenveloppe, la compacit
du btiment, loptimisation et la matrise des surfaces vitres, une tanchit lair performante
et les quipements hydro-conomes (Enertech, 2011). Une enveloppe et des systmes bien
conus, allis une exploitation maximale des qualits du site (implantation, orientation,
nergies disponibles, etc.), permettent de limiter les surcots. Ltude souligne, dans un
deuxime temps, le manque de lgitimit du terme surcot face aux enjeux auxquels rpondent 209
lvolution de la rglementation thermique (fin du ptrole dans un avenir proche, les effets du
changement climatique, enjeux environnementaux long terme). Ces derniers priment sur les
enjeux, conomiques et court terme, des promoteurs immobiliers privs. La question de la
dsynchronisation des rythmes ressurgit une nouvelle fois de lopposition entre surinvestissement
et surcot. Un calcul en cot global permettrait dy rpondre. Il reste toutefois absent du
discours des promoteurs et peu utilis dans la pratique.

Qui absorbe les surcots actuels ?

La position dominante de la profession est de lier durabilit et surcots. Se pose alors la question
de leur absorption. En effet, on ne peut manquer de sinterroger dune part sur la capacit du
march supporter les surcots dun BBC et, dautre part, sur la volont des groupes de promotion
les absorber eux-mmes. Nous avons donc pos la question aux promoteurs rencontrs. Nous
avons eu le sentiment dtre confront une bote noire partir des non-dits et des non-
rponses, nous tentons toutefois de reformuler les points de vue et les trois postures en cours.
Les groupes de promotion absorbent eux-mmes les surcots afin de ne pas augmenter les
prix de vente dans lattente dune rsorption. Cette posture danticipation du moment proche
o le BBC sera devenu la norme commune laisse malgr tout planer un doute entre pratique
comptable et discours. La question peut difficilement tre lucide en dpit des discours de
promoteurs abondant dans ce sens.
Le report peut galement se faire sur le prix de vente du logement. Se pose alors en pointills
la question du cot dacquisition et celle de labordabilit du logement. Malgr llvation de
sa qualit et la diminution des cots de gestion, les cots supplmentaires introduisent une
tension entre les dimensions sociale, conomique et environnementale du logement. Nous
pouvons en outre introduire une variable sociogographique cette hypothse. Les promoteurs
immobiliers privs dveloppent des rsidences BBC au cur de zones gographiques quils
qualifient fort potentiel , soit des zones o les futurs acqureurs ont une solvabilit
suffisante pour absorber les surcots de la durabilit de leur logement. Au cours de cette
priode de transition avant un basculement complet vers le BBC, les promoteurs ciblent
gographiquement et socialement leur production durable, stratgie qui a dj cours puisque
les prix des logements commercialiss se diffrencient en fonction du lieu et de la cible.
La variable sociogographique peut toutefois induire linstauration dun march double
vitesse entre un logement BBC standard et un autre, toujours BBC, mais pour lequel dautres

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 composantes de la durabilit sont prises en compte. Les diffrenciations socio-spatiales et les
ingalits daccs au logement dj existantes seraient alors conforter. Certains promoteurs
ne prennent donc pas le risque de dvelopper des programmes BBC, performants de qualit
et avec un prix au m2 plus lev, l o la clientle ne peut absorber les surcots comme en
tmoignent ce promoteur : Quand vous tes dans un coin du sud parisien, assez loin, o il ny
a pas dargent, o il ny a pas de capacit de financement, proposer des logements BBC, on ne les
vendra pas. Nous sommes srs de nous coller avec lopration. Et notre sanction cest la vente . Les
210 promoteurs peuvent donc tre amens cibler des espaces pour lesquels les acqureurs sont
en mesure dacheter le surcot. Ainsi, la rsidence Natura, une des premires oprations
du groupe Nexity misant sur la durabilit, est implante Arradon. Station huppe du Golfe
du Morbihan, on peut hypothtiquement penser que ce march spcifique est plus apte que
dautres absorber les surcots. D'ailleurs pour un des responsables de programme du groupe,
Arradon, cest un endroit qui est quand mme privilgi. Le site joue son rle. On na pas plant
a au milieu de nulle part ! . Pour ce programme de 26 logements collectifs, une attention
particulire est porte la conception bioclimatique et aux solutions techniques afin de
limiter les consommations dnergie. Alors que ce ntait ni prvu ni souhait initialement,
le programme est labellis THPE en cours de route afin de valider et promouvoir ses qualits
nergtiques. Nous ne disposons malheureusement pas de chiffres prcis au sujet des surcots
engendrs. Cependant, pour cette personne en charge du projet, quand on fait les bilans
sur les surcots, et bien il faut saccrocher ! On a des temps de retours qui sont normes . Pour
9. Nexity Eprim Ouest. lacqureur, les cots supplmentaires sont estims 15 % de plus
Premire opration co-conue ,
www.letelegramme-immo.com, mars que pour une construction normale, soit un prix de 2 800 euros
2008. 2 900 euros pour un mtre carr 9.
Une troisime posture consiste poursuivre une stratgie plus globale par report des surcots
dun programme BBC dune zone moindre potentiel dabsorption sur le prix de vente dune
opration situe dans une zone plus fort potentiel. Les promoteurs immobiliers oprent ainsi
une sorte de compensation conomique dune opration lautre.
partir des sites internet des promoteurs immobiliers, nous avons entam, au dbut de
notre recherche, une comparaison entre les prix des programmes rsidentiels durables, cest-
-dire RT 2012, certifis et/ou labelliss, et ceux des programmes classiques, soit RT 2005,
afin d'apprhender avec plus de prcisions les variables conomique et gographique. Nous
navons pas men bout ce long et prilleux travail Les donnes notariales offriraient
certainement un meilleur point de dpart. Nous avons toutefois interrog la notion de cot
global, la fois comme piste de rflexion labsorption des surcots mais galement comme
point de synchronisation.

Le calcul en cot global

Le cot global voit le jour aux tats-Unis aprs la Seconde Guerre mondiale au dpartement
amricain de la Dfense souhaitant sorienter vers le life cycle cost, conception pour un
cot global de dure de vie, afin doptimiser les cots darmement. La notion se diffuse

Partie I II III
ensuite au monde du btiment, secteur dans lequel elle fait son apparition dans les annes
1970 en France. Ractualis par le dveloppement durable, le cot global repositionne et
rvalue les surcots de la construction durable dans une perspective plus longue puisquil
rend compte des cots dun projet de construction (charges, maintenance, remplacement
ou renouvellement, etc.) auxquels sajoutent ceux quantifiables dexternalits comme les
missions de GES, les nuisances sonores, etc. (Outrequin et USH, 2007). Il inclut donc le
cot initial et les cots diffrs. La notion sest depuis enrichie puisquon parle aujourdhui
de cot global tendu ou bien encore de cot global partag (ibid.). Une approche de la 211
construction durable en cot global permet ainsi de justifier les surinvestissements et de
concevoir la rentabilit dun projet sur lensemble de son cycle de vie au cours duquel les
cots supplmentaires initiaux sont compenss par de moindres cots diffrs. Toutefois, le
cot global ne trouve pas dcho au sein de la promotion immobilire prive. Aucun lment
discursif sy rfrant nest relever dans le discours. Dans la pratique, il est galement sous
utilis, alors mme quil est peru par les promoteurs privs comme trs important pour leur
activit actuelle et future ( ADEME et Novethic, 2007).
Lintrt de la dmarche est en ralit bien diffrent dun acteur de la construction lautre.
Pour un matre douvrage gestionnaire ou un bailleur social, le cot global offre des pistes de
rflexion et des lments de rponse leur dilemme permanent entre la limitation des loyers
et la rduction des charges (Outrequin et USH, 2007). La dmarche permet une matrise
des charges et donc de rendre solvables les locataires. Pour un matre douvrage exploitant, le
cot global offre galement une matrise des cots dexploitation et de maintenance tout en
conditionnant le bilan gnral de linvestissement. Pour un promoteur priv, le cot global
peut devenir un lment commercial pour faire voluer une demande dhabitat durable
(ibid.). La meilleure matrise des cots dexploitation et de maintenance devient alors un
argument de vente et de qualit. Il ne suffit cependant pas convaincre les promoteurs privs.
Nous avanons deux raisons. La premire repose sur le primtre de lactivit de promotion
immobilire rsidentielle. Cette dernire ne compose pas avec une vision patrimoniale long
terme puisquune fois la livraison acte, le logement sort du primtre dactivit du promoteur
priv. Pour ce dernier, la durabilit est une promesse sans retour, en loccurrence sans retour sur
investissement. Seul un changement de perspective et un partage des cots de lconomie de
lopration entre les diffrents acteurs pourraient ouvrir la possibilit chacun dentre eux de
profiter des gains gnrs par la durabilit du produit immobilier. Il sagit alors de dpasser la
sectorisation des activits et des fonctions, particulirement celles de construction et de gestion.
Des groupes intgrent aujourdhui des activits de foncire ou des activits de gestion (syndic,
administration de biens) afin dtre prsent tout au long de la vie du produit immobilier.
Nous nen connaissons toutefois aucun ayant adopt une rflexion en cot global. La seconde
raison tient au fait que le cot global induit une prise en considration denjeux difficilement
quantifiables sur le plan financier. Or, llargissement des chelles spatiales et temporelles de la
durabilit chappe encore aux acteurs de la construction et particulirement aux acteurs privs.
Si les promoteurs intgrent peu peu leur discours et leur communication des enjeux
globaux (cf. Chapitre 6), ils ne sont encore que peu retranscrits dans leur production. Le cot

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 global introduit donc de nouvelles perspectives et une redfinition des primtres dactivit,
comme du partage des responsabilits, au cur dune quation quil reste construire.

Les verrous du cadre rglementaire et normatif

Les promoteurs immobiliers privs saccordent affirmer que la construction de logements

et de btiments durables ne pose pas de problmes fondamentaux sur les plans technique et
212 constructif. En revanche, le cadre rglementaire et normatif est considr comme un frein la
durabilit en ne laissant que peu de marge de manuvre aux projets immobiliers, et encore
moins linnovation. Par exemple, les solutions alternatives une gestion conventionnelle de
l'eau sont encourages et entranes par la dmarche HQE, par la certification H&E ou par la
dclinaison des agendas 21 des collectivits locales (De Gouvello et Khouil, 2004 ; De Gouvello
et Deutsch, 2009). Elles se heurtent nanmoins limportance croissante prise par la gestion
et par la matrise des risques, devenues des composantes majeures de la conception et de la
construction neuve (ibid.). En outre, sy ajoute le principe de prcaution ainsi que celui de
responsabilit imposant aux promoteurs privs d'oprer de plus en plus dans le domaine
assurantiel. Pour N. Michelin (2008), en restreignant et en verrouillant le dveloppement
de solutions innovantes, le domaine assurantiel est le cur du problme. De son point de
vue darchitecte-urbaniste, lassurance est la cl de vote du systme puisque, pour qu'un
produit soit mis en uvre, il doit tre certifi, labellis afin quen cas de sinistre ou de
problme, la responsabilit du client ou du matre douvrage et de larchitecte soit couverte par
lassurance . Les promoteurs se protgent et assument des responsabilits lies dventuelles
dfaillances lors de chacune des phases de vie du produit immobilier. Chacune tant sujette
aux risques, elles sont couvertes par diffrentes assurances et garanties protgeant aussi bien le
promoteur, les contractants comme les acqureurs. En raison de ce passage oblig du certificat
de conformit dans tout acte de construire (ibid.), le domaine assurantiel pse de tout son
poids dans linnovation et le dveloppement de solutions alternatives. Lassureur met alors en
balance la durabilit face au couple ala-risque.
Linfluence du domaine assurantiel sobserve notamment travers lexemple des matriaux.
Lutilisation de matriaux dits innovants, tels que les comatriaux (laine de chanvre,
paille, ouate de cellulose, etc.), est freine du ct de loffre par une combinaison de
deux facteurs que sont lvaluation des produits et le domaine assurantiel (Les Amis de la
Terre, 2009). La chane assurantielle lie en effet le promoteur lacqureur par garantie
dcennale. Dans le mme temps, le promoteur est li aux fabricants et/ou distributeurs de
matriaux puisque le second a obligation dutiliser des matriaux conformes aux normes
approuves par les organismes dvaluation et de certification comme le CSTB, soit des
matriaux conventionnels.
Lassociation Les Amis de la Terre (2009) considre que le systme franais prsente la
spcificit dtre particulirement protecteur pour le consommateur matre douvrage .
Elle ajoute que ce systme verrouille lentre aux petites entreprises. Or, les comatriaux,
essentiellement dvelopps par ces dernires, ne parviennent pas passer le cap de lvaluation

Partie I II III
du CSTB et donc obtenir lattestation de leur fiabilit. ce premier frein sajoutent les
exigences des assureurs pour lesquels la mise en uvre de matriaux rime avec valuation du
CSTB. Non obligatoire sur le plan juridique, cette valuation nen reste pas moins considre
comme ncessaire par les professionnels du btiment, les matres douvrage et les assureurs
supportant la responsabilit de leurs clients pendant dix ans (ibid.). Remarquons enfin que
la filire comatriaux tant encore trop peu organise, elle ne peut oprer de lobbying face
aux fabricants de matriaux conventionnels. Les fabricants dcomatriaux ne sont ainsi pas
prsents dans les commissions du CSTB ou de la Commission prvention produit (C2P), outils 213
dvaluation pour les assureurs (ibid.).
Except quelques rares exemples isols, les promoteurs nemploient pas dcomatriaux, se
cantonnant aux conventionnels cest--dire au cadre rglementaire et normatif rgissant leur
activit et refltant une volution socitale o il est ncessaire de tout rglementer, tout assurer
et tout scuriser afin de se protger (Michelin, 2008). Le succs des rfrentiels de certification
y trouve dailleurs une partie dexplication. La durabilit des promoteurs se construit alors dans
lempilement des textes qui cadrent la construction. Toutefois, ce cadre rglementaire, pourtant
critiqu par les promoteurs pour sa rigidit, sert galement de brise-vue afin de masquer leur
conformisme certain et leur rsistance au changement comme lillustre lanecdote relate par
Nicolas Michelin (2008) et reprise dans l'encadr suivant.

Encadr 7.1. La patate chaude

partir dune histoire vcue, Nicolas Michelin retrace toute
la cascade de prises de positions susceptible denrayer les
projets immobiliers soit par blocage et immobilisme, soit
par reformulation au rabais. Nous empruntons lauteur cet
exemple, illustrant par ailleurs les lments discursifs recueillis.
Lorsquelle remporte en 2005 le concours pour lcoquartier
Grand Large Dunkerque, lagence Nicolas Michelin et
associs (ANMA) prvoit un quartier dense, mixte, avec des
immeubles divers dont les plus importants sont surmonts de
gbles, et devenus aujourdhui les emblmes du quartier.
lintrieur, il est prvu une ventilation naturelle assiste
vitant le recours des systmes mcaniques. Sans tre
complexe, le systme est nouveau. Et comme toute procd
nouveau, il doit recevoir lagrment du CSTB, instance
extrmement puissante puisque dlivrant tous ces agrments .
La socit Astato qui rpond lappel doffre pour cette
ventilation dpose au CSTB une demande dAvis technique
exprimental (ATEX). Dans le mme temps, les acteurs sont
tenus par des dlais trs courts lis au dmarrage du chantier,
les logements tant dj vendus sur plan. Les promoteurs,
nayant pas reu lagrment de linnovation, font dessiner,
par scurit comme ils disent, les gaines de passage dair en
ventilation mcanique, au lieu de se mobiliser pour lobtenir .
De son ct, le CSTB airme quil veut bien instruire mais
que cela prend du temps et que lentreprise ne lui donne pas
les pices quil rclame. Lentreprise rtorque alors quelle a
transmis tous les documents mais que les demandes du CSTB
sont abusives. Chacun airme vouloir faire mais invoque une
bonne raison de ne pas le faire. La responsabilit est rejete
par chacun. Nicolas Michelin provoque alors une runion au
CSTB ain de sextirper de cette situation de blocage. Au cours
de cette rencontre trs intressante , il savre en ralit que
rien ne bloque et que beaucoup dincomprhension et une
certaine paresse inissent par enrayer tout le processus . Dans
le mme temps, les promoteurs (Nexity, Palm Promotion et
Beci) reoivent le Prix du logement durable lors du concours
des Pyramides dOr en 2007, rcompensant la mise en uvre
de la ventilation naturelle. Il est donc pour eux diicile
de faire machine arrire Finalement, le 22 fvrier 2008,
lATEX du CSTB est obtenu. Nanmoins, une semaine plus
tard, les promoteurs estiment quils ne pourront pas obtenir
la certiication RT 2005 prvue dans la vente, car le calcul
en ventilation naturelle ne igure pas dans le cadre de cette
certiication (qui, notons-le, dpend du CSTB) .
Sources : N. Michelin, 2008 ; http://anma.fr/

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Les verrous du cadre normatif sont galement mobiliss dans la notion de standardisation. Trs
tt dans notre recherche nous avons mis lhypothse que la construction durable porte un risque
de standardisation. Nous nous sommes tout dabord appuys sur le discours dominant de la
profession pour qui le poids du cadre rglementaire et normatif est si restrictif et si prventif quil
limite linnovation et lexprimentation. Ces propos sont corrobors par ceux de N. Michelin
(2006) pour qui ce cadre agit comme une sphre touffante constitue de normes, labels,
rglements auxquels sajoutent parfois le consensus mou et lavis du politique . Lauteur ajoute
214 alors que les tensions qui rsultent de la confrontation de lobligation de rsultats immdiats
(enjeux politiques), les contraintes de rentabilit (enjeux conomiques) et les logiques normatives
(jeux des assurances) entranent une conception des btiments de plus en plus gnrique .
Lhypothse de dpart est de nouveau taye par les promoteurs eux-mmes. La premire phase
du BBC prsente le risque de voir se multiplier les btiments compacts, de formes simples (cubique
ou paralllpipdiques), sans balcon, ou tout au moins, des balcons dsolidariss afin de limiter
les ponts thermiques. La construction de botes hermtiques , galement qualifies de botes
polystyrnes ou de thermos , serait une solution conforme aux normes ainsi qu la problmatique
de lconomie des cots. Les enjeux sous-jacents sont alors, dans un premier temps, celui de la
qualit architecturale sur laquelle la normalisation prendrait le pas et, dans un second temps,
celui du rle de larchitecte. Le BBC se fait-il sans architecture ? Le rle de larchitecte est-il
rduit celui de simple habilleur ou de dcorateur ? Cette volution pourrait convenir certains
promoteurs voulant presque expulser larchitecte lorsquil est considr comme empcheur
de tourner en rond. De nombreux architectes, dont Dominique Gauzin-Mller, Franoise-
Hlne Jourda ou encore Nicolas Michelin se sont dj opposs cette volution. Cette question
de la standardisation est en outre relance par lindustrialisation des processus constructifs du
btiment durable, piste explore et mise en uvre par Nexity par exemple. Ses rfractaires lui
opposent notamment les formes urbaines hrites des dcennies 1950 et 1970 et les maux qui
leurs sont lies (uniformit, dshumanisation, etc.). Ses partisans dfendront au contraire lide
que lindustrialisation rime avec dmocratisation, conomies de cots ou retiendront quelle nest
pas incompatible avec lindividuation du logement (choix des quipements, des couleurs, etc.).
Ces quelques lments de rponse appuient dans un premier temps le rapprochement entre
standardisation et durabilit. Lorsque la normalisation prend le pas sur la conception du btiment,
la composante architecturale est une grande oublie. Ces lments de rponse rappellent, dans un
second temps, quune grande majorit de promoteurs privs se situe au temps premier de la mise
en oprationnalit de leur durabilit. Face aux verrous identifis, la prise de risque est minime. Ces
derniers sont mobiliss afin de justifier les difficults mais galement afin de masquer les freins
culturels et psychologiques de la promotion immobilire prive. Certes, les uns comme les autres ne
sont pas inamovibles et certains promoteurs uvrent leur dpassement, tentant alors de conjuguer
les composantes de la durabilit. Ce premier temps reste toutefois celui du paradoxe construit entre
dune part la ncessit affiche de faire du dveloppement durable , de construire durable et,
dautre part, largumentaire, ou la justification, des difficults et de la rsistance au changement.
Une relation de causalit se construit rappelant le cercle du reproche, circle of blame, mis en vidence
par David Cadman (cit par ADEME et Novethic, 2007), frein essentiel au dveloppement et la

Partie I II III
diffusion plus grande chelle doprations immobilires durables (cf. Figure 7.2). Elle retranscrit
le rle et les responsabilits de chacun des acteurs de la chane du processus constructif au sein de
laquelle le fait datteindre loptimum conomique se traduit par une report de la responsabilit
vers dautres acteurs (Novethic et ADEME, 2007). Largument conomique est prpondrant
dans la relation de causalit de ce cercle. Ainsi, le refus ou limpossibilit dinternaliser certains
des cots ou des investissements ncessaires pour construire durable tout au long de la chane (du
financeur aux utilisateurs du btiment), sont maintes fois mis en avant (ibid.). C'est ce qu'illustre
par exemple lutilisation du terme surcot. Le schma de rpartition des cots entre utilisateur final, 215
autorits locales, investisseurs et promoteurs limite alors la durabilit des projets pour des raisons
de rentabilit court terme (Meijer et al., 2009 cit par Mor, 2011). Mais, comme en attestent les
points de tensions identifis, largument conomique nest pas le seul mis en avant.

Figure 7.2. Le cercle du reproche de limmobilier, daprs David Cadman

Occupants/Utilisateurs
Nous aimerions des btiments durables mais
il y en a trs peu sur le march

Investisseurs Constructeurs
Nous voudrions inancer des Nous savons construire des
btiments durables, mais il ny a pas de btiments durables, mais les promoteurs
demande ne nous le demandent pas
Promoteurs
Nous dvelopperions des btiments
durables, mais les investisseurs nen
paieront pas le prix

Source : daprs D. Cadman cit par ADEME et Novethic, 2007.

Nous proposons de nous inspirer du cercle des reproches de D. Cadman afin de reprsenter
les points de tension et rsistances redondantes du discours des promoteurs privs face la
durabilit. Nous introduisons une diffrence : notre cercle ne peut tre ferm. En effet, il
ny a pas de lien de causalit entre la construction de btiment durable par la promotion
immobilire et les prescriptions rglementaires. Toutefois, de nouvelles prescriptions vont
tre faites la promotion immobilire, dont certaines sont dj esquisses, tel que lhabitat
passif. Une nouvelle marche se prsente donc dans un deuxime temps ramorant les liens de
causalit et les reproches. Afin de reprsenter le passage entre ce premier et ce deuxime temps,
nous proposons de transposer le cercle du reproche dans une tour de Babel (cf. Figure 7.3).
Toutefois, il semble aujourdhui important de dpasser ces liens de causalit afin dintgrer la
durabilit dans les projets neufs et de les intgrer dans une perspective de backcasting (Mor,
2011). Dpasser le cercle vicieux des reproches et intgrer le cercle vertueux de laction est trs
certainement un enjeu majeur de la durabilit. Des promoteuts tentent d'ailleurs ce glissement
par intgration de nouvelles composantes leurs grilles actuelles.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Figure 7.3. La tour de Babel des reproches

Nous construisons malgr tout des btiments

durables rpondant dans un premier temps aux
prescirptions qui nous sont donnes

La gestion du programme immobilier nest pas de notre

ressort. Il revient aux acqureurs dadopter de nouveaux
216 comportements en adquation avec la durabilit de leurs logements
et btiments. Ce sont les usagers quil faut sensibiliser

Nous navons encore que trs peu de

demandes des acqureurs particuliers.
Les investisseurs, particulirement dans le tertiaire, sont
beaucoup plus attentifs la durabilit de leurs biens
immobiliers

Les entreprises de construction ne sont pas encore assez

formes, pas assez performantes face aux nouvelles techniques et
aux nouvelles exigences de la construction

Les industriels ne nous proposent pas de solutions

innovantes bas cots. Lorsquelles le sont, le CSTB pose son
veto

Nous pensons et construisons donc des btiments et

logement durables. Nanmoins, la durabilit implique des
surcots

Les collectivits et les lus nous demandent

galement dinscrire nos projets dans une durabilit quils
dinissent eux-mmes sans ncessairement tenir compte de
nos diicults

Ltat nous demande dinscrire la durabilit dans

notre activit et dans nos projets par le biais dune nouvelle
rglementation thermique

Source : A. Taburet, Base de donnes entretiens, 2009-2011.

L'intgration de nouvelles composantes et la persistance de points aveugles

La performance nergtique et la qualit environnementale tant en partie valides, malgr

les points de tensions mis en vidence, la durabilit des promoteurs s'enrichit de nouvelles
composantes. La recherche de nouvelles solutions la rduction des cots ou bien encore la rcente

Partie I II III
prise en considration de la problmatique de la sant dans le logement compltent la grille de la
durabilit des promoteurs privs par intgration de nouvelles composantes. Les raisons comme
les objectifs divergent alors d'un promoteur l'autre. Cette nouvelle grille permet dans certains
cas de se distinguer de ses concurrents, dans d'autres de rpondre des besoins spcifiques ou
bien encore d'investir des niches prometteuses. Il n'en reste pas moins que les promoteurs privs
explorent, ttons parfois, de nouvelles voies afin de conjuguer les composantes nergie, qualit
environnementale et conomie de cots de nouvelles composantes. L'chelle du btiment est
alors dpasse et des allers-retours commencent s'oprer entre logement, btiment et quartier. 217

L'exploration de nouvelles voies

De nouveaux procds constructifs

La problmatique de lconomie des cots est motrice pour lexploration de nouvelles solutions
(cf. Encadr 7.2). Chez Nexity, Sabine Desnault a notamment pour mission de s'attacher la
rduction des cots de construction afin de produire des logements abordables, tout en conciliant
basse consommation, fiabilit et qualit. Sa culture industrielle lui permet d'ouvrir des ponts,
lamenant interroger les possibilits offertes par lintroduction de nouveaux systmes constructifs
permettant dannihiler lala de la mise en uvre. Son constat est le suivant : Aujourdhui, on est
dans un vrai mtier dartisans, ce qui est tout fait noble mais qui ne rpond pas la demande de la
basse consommation. Parce que, le vrai sujet sur la basse consommation, ce nest pas tant les matriaux qui,
globalement, existent. Aujourdhui, vous me demandez de faire un btiment basse consommation, je vous
fais un btiment basse consommation. On sait faire un btiment basse consommation. Encore plus si on
a du gaz .Tout de suite on a un btiment basse consommation, en deux temps trois mouvements. Le vrai
sujet, cest la mise en uvre . Le BBC impose en effet un renforcement de lisolation mais galement
un travail pouss concernant ltanchit lair. Ce sont les deux points cls de la russite dune
construction BBC, impliquant en outre une coordination parfaite dans la succession des corps de
mtier chaque tape du chantier (Dupuy, 2011). En cherchant minimiser les risques inhrents
la phase de mise en uvre Nexity se tourne vers des solutions constructives industrialises.

Encadr 7.2. conomie de cots, leviers d'action mobiliss par les promoteurs
Foncier
- une rduction des cots du foncier est possible par
anticipation de lacquisition, par la constitution de rserves
foncires ou par le dveloppement dun ple foncier
- la densit est une autre piste de solution. Elle peut
permettre de rduire la consommation foncire par
logement et de raliser des conomies de VRD ou
dquipements publics.
Construction
- laisser le temps aux industriels et aux fabricants de
produire des quipements et des technologies innovantes.
Leur dmocratisation permettra la diminution de leurs
cots
- limiter le geste architectural en tentant de conserver un
juste compromis entre qualit, cot et esthtique
- concevoir des logements et des btiments aux surfaces
optimises, rationnelles, dans un compromis entre confort,
qualit dusage et cot
- agir sur le rythme du cycle de production ain dacclrer le
processus de construction et den rduire les dlais
- dvelopper de nouveaux modes et process constructifs
ou se les rapproprier : solutions industrialises,
prfabrication, etc.
- dvelopper de nouveaux concepts de programmes
immobiliers et dhabitats reproductibles.
Source : A. Taburet, Base de donnes entretien, 2009-2011.

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 Ainsi, entre industrie automobile et immobilier, Sabine Desnault alors des cross over , sans
toutefois rechercher le simple copier-coller . Elle imagine des solutions industrialises, des
solutions de prfabrication et de nouvelles combinaisons de matriaux (bton, bois, acier) afin
de rduire les cots, minimiser les risques, le tout sans dpouiller le logement . Comme elle
le prcise, elle ne ferme aucune porte . Elle en ouvre mme une avec la signature dun accord
avec ArcelorMittal pour un nouveau procd constructif afin de dvelopper industriellement
des lments de faade de btiments. Conclu en 2009, laccord vise dvelopper de petits
218 btiments collectifs rsidentiels (R+2 et R+3) selon un nouveau procd bas sur lutilisation
de lacier. Le groupe recourt ainsi la filire sche industrialise, rompant avec la filire
humide qui prvaut historiquement en France. Le logement est en outre dcompos en sous-
lments fonctionnels (mur porteur, plancher, toiture, etc.) raliss en usine puis assembls
sur site. En intgrant en amont llectricit et la plomberie et en respectant les standards de
qualit, les alas et les risques introduits par des process plus artisanaux sont rduits, voire
compltement limins.
La planification de la charge et lorganisation temporelle de la production participe ds lors
une optimisation de la chane de construction. Pour G. Dupuy (2011) cest au cours de cette
phase amont que les processus trouveront le plus tre optimiss , qu'ils ouvrent la voie aux
conomies dchelle. Les cots de construction sont diminus par un abaissement des dlais de
production et par une rduction des marges de chacun des acteurs contribuant la production
du logement. Optimis conomiquement, le procd se veut galement efficace au regard des
exigences thermiques et de qualit. Nexity estime pouvoir dune part rduire de 20 % ses cots
de construction et, dautre part, passer le temps de construction de dix-huit mois neuf mois
(Nexity, Document de rfrence, 2009). Des chiffres plus rcents
10. Directeur gnral aux stratgies
immobilires de Nexity et prsident de font tat dune rduction des dlais comprise entre quatre et six
Nexity-Villes et Projets mois de temps de chantier (Poidevin 10, 2012).
La premire livraison dun programme structure dacier et compos de panneaux assembls
en usine tait prvue pour 2010 La Seyne-sur-Mer, dans le Var. En 2009, le PDG du groupe
annonait galement la ralisation de 2 000 logements de ce type par an dici 2013, soit
20 % de loffre du promoteur (Nexity, Document de rfrence, 2009). Toutefois, nous navons
retrouv ni de trace du programme de la Seyne-sur-Mer ni de chiffre attestant de la russite
de lobjectif fix. En revanche, en 2011, Brest, le promoteur lance Access Design, concept
et programme de logements pour lequel lemploi de mthodes industrielles et l'assemblage
sur site ont permis de rduire de moiti la dure de chantier par rapport aux mthodes
plus traditionnelles. Selon Nexity, les appartements du programme sont vendus 15 % moins
chers que ceux du march et les dlais de chantier sont rduits de onze mois. Quant au bilan
carbone, il serait infrieur de 50 % celui de constructions traditionnelles (Nexity, Rapport
dactivit, 2011).
Les solutions offertes par lindustrialisation mobilisent galement Icade qui dveloppe un
nouveau concept de maisons en bande dont le premier prototype est livr en novembre 2009
Florange, en Moselle. Lindustrialisation et la prfabrication des composants de ces maisons

Partie I II III
permettent une livraison en moins de quatre mois. Ces dernires bnficient en outre dune
isolation renforce par lextrieur par lintermdiaire dun panneau composite acier-isolant-
acier. Lensemble, combin un quipement de chauffage gaz cognration, devrait permettre
datteindre les niveaux de performances THPE ou BBC. Pour dvelopper ce concept, Icade
sentoure, l'image de Nexity, dArcelorMittal, de Geoxia, acteur du march de la maison
individuelle, et du cabinet darchitecte Bolle & Bondue. Le premier produit le systme industriel
des structures et des faades alors que le second en assure le montage. Les motivations dIcade
sont proches de celles de Nexity puisque le promoteur estime que ce systme constructif permet 219
doptimiser les dlais de mise en uvre, de diminuer les cots, dancrer la construction dans
une dmarche de dveloppement durable, davoir des matriaux recyclables sans limitation de
dure, dobtenir un chantier propre et matris (Icade, Communiqu de presse, 2009). Le prix
de vente de cette maison de 100 m2 est fix 190 000 euros afin, selon Icade, de rpondre la
demande des primo-accdants.

De nouveaux concepts

Le concept Access Design est une des rponses de Nexity une stratgie globale cherchant
favoriser laccs au logement, sa proprit, moindre cot et qui plus est performant sur le
plan nergtique et environnemental. Arnaud Boquet, directeur marketing et relation client,
explique dailleurs que si 100 % des programmes neufs de Nexity sont aux normes BBC, le
promoteur nen rajoute pas car ce nest pas une relle demande des clients. Nous travaillons
sur des logements plus durables par opportunit afin de rpondre des appels doffres prcis
de collectivits. () Actuellement, nous tentons plutt doptimiser les prix 11. Labaissement
des dlais de livraison d'une rsidence Access Design reprsente 11. Nexity veut accompagner toute
la vie immobilire de ses clients ,
ainsi une rduction de 250 300 euros de moins au m2, soit infos.trouver-un-logement-neuf.com/,
18 000 euros de moins pour un T3 de 60 m2 (ibid.). L'conomie fvrier 2012.
des cots est galement obtenue par une rduction des surfaces
des parties communes et par l'optimisation des ascenseurs. Ainsi, un seul est install au lieu
de deux. Le dveloppement de ce concept renvoie alors une durabilit reformule sous
langle de labordabilit.
Ouvrons une parenthse afin doprer un parallle entre le concept Access Design et la
diffusion du low cost. Bouygues Immobilier a dj test ce principe en 2006 avec le lancement
de la maison Elika, certifie H&E, et offrant quatre pices pour une surface totale de 83m2
habitables un prix de 145 000 euros TTC terrain compris. Aujourdhui, le low cost dpasse le
seul secteur immobilier. Ce dernier attire en effet d'autres entreprises, d'horizons trs diffrents
mais spcialises dans le bas prix. Le groupe indien Tata, connu pour commercialiser la
voiture la moins chre au monde, se lance ainsi, par lintermdiaire de sa filiale Tata Housing
Development, dans la construction de logements vendus entre 390 000 et 670 000 roupies
soit 6 000 10 000 euros. Le groupe Ikea propose quant lui des maisons en bois BBC
moindre cot. Dj exportes en Grande-Bretagne et en Allemagne, les maisons ossature
bois BoKlok, vivre intelligemment en sudois, pourraient bientt voir le jour en France.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Le crneau de l'abordabilit n'est donc pas uniquement rserv aux promoteurs immobiliers
privs. Cette parenthse ferme, les modes constructifs renvoient une volution plus gnrale
de la construction durable cherchant combiner abordabilit, conomie des ressources
et qualit (architecturale, de vie, dusage). Plusieurs grandes entreprises de construction,
lies aux structures de promotion immobilire par une maison mre commune, participent
ainsi au programme CQFD (cots, qualit, fiabilit et dlais) lanc par le Plan urbanisme
construction architecture (PUCA) et lUnion sociale pour lhabitat (USH). Cest notamment le
220 cas de Vinci Construction, Eiffage Construction, Bouygues Construction ou encore Rabot-
Dutilleul Construction.
Lintgration de la composante de l'abordabilit a deux autres finalits. La rduction des
aides l'accession la proprit et la fin du Scellier font voluer l'offre des promoteurs vers
des logements plus abordables pour l'acqureur. L'objectif est d'viter le dsolvabilisation
des primo-accdants et de continuer attirer les investisseurs. Kaufman & Broad annonce
ainsi, dbut 2012, le lancement d'un nouveau concept de logement prix matriss vendus
25 % moins cher que les prix de march ! L'objectif est de proposer des appartements
moins de 3 000 euros le m en le-de-France et de 2 500 2 600 euros le m en province.
Si l'ide est attirante et l'effet d'annonce garanti, les raisons sont bien moins convaincantes.
12. Kaufman & Broad va vendre Selon le PDG du groupe 12, ce gain est obtenu par la construction
des appartements -25 % ,
www.leigaro.fr, janvier 2012.
de logements dans des secteurs loigns des centres-villes qui,
prcise-t-il, sont bien desservis par les transports en commun.
Cet loignement permet un gain sur le poste foncier. Quant aux cots de construction, ils
sont diminus par le choix de terrains plats et par la substitution de parkings extrieurs aux
parkings souterrains. loignement, consommation d'espaces... L'abordabilit perd ici un
peu de son sens.
L'abordabilit permet en outre de se dmarquer de la concurrence et de se positionner sur un
segment particulier du march. Pour Nexity, le constat est simple : lenvironnemental ne
sera pas llment diffrenciant dans les annes venir puisque la ncessit de rpondre
la crise nergtique, relaye par les normes dapplication, rendra ordinaire les performances
bioclimatiques des btiments (Poidevin, 2012). Il s'agit donc pour les groupes de promotion
d'ouvrir leur production vers de nouveaux segments par intgration de nouvelles composantes,
d'abord l'chelle du btiment, puis celle du logement et du quartier.
Bouygues Immobilier, se positionne par exemple sur la niche de march des sniors et des
personnes mobilit rduite, traduite par le terme dadaptabilit selon notre grille de lecture
de la durabilit. Cette composante sajoute alors la performance nergtique et la qualit
environnementale, crneaux du promoteur depuis le milieu des annes 2000. Il lance ainsi le
concept Noveom, concept de rsidences services et volutives. Ce dernier se veut une rponse
aux besoins d'volution des logements en fonction de l'ge de leurs occupants. Conu avec
le concours dun ergothrapeute, les logements conjuguent confort, modularit, praticit,
design, accessibilit soit un ensemble de notion runit par la composante adaptabilit. Noveom
dveloppe mme un nouveau mode d'habiter en repensant l'interface et les interactions entre

Partie I II III
le logement et son occupant 13. Si Bouygues Immobilier intgre 13. Sans nous poser comme
bien la composante nergtique, les rsidences sont BBC, elle n'est ambassadeur du concept, nous avouons
avoir t quelque peu admiratif des
plus l'lment diffrenciant qu'elle pouvait tre il y a encore peu solutions apportes lusager et
de temps. ce jour, deux rsidences Noveom sont en cours de prsentes sous forme de vido sur le
site du promoteur : noveom.bouygues-
commercialisation aux Ponts-de-C et Tours. Elles doivent voir immobilier.com/
le jour en 2013. Quatre autres programmes seront dvelopps court terme dans les centres
urbains de Rennes, Metz, Aix-en-Provence et Marseille. Bouygues Immobilier prvoit mme
le lancement dune trentaine de rsidence dans les deux ans venir et dune centaine terme. 221
Nous sommes tents dajouter cette grille exploratoire le concept EKO, dvelopp par le
promoteur nantais ADI Logement, comme nouveau concept design urbanistique et socital. Ce
dernier, bas sur une problmatique alliant design, cologie et conomie, sadresse notamment
aux mnages primo-accdants. Il se dcline en maisons et rsidences BBC agrmentes
d'espaces extrieurs. Si le concept peut tre associ une innovation urbanistique et socitale,
il est surtout une rponse la mise en tension de lconomie des cots, de labordabilit et
de la performance nergtique, la premire composante ayant pris le pas sur les autres. Ce
concept, se voulant moderne et ekodesign , semble toutefois laisser de ct la qualit
architecturale. Tout en rpondant la problmatique de l'abordabilit, le concept renvoie
la question de la conciliation des composantes de la durabilit et celle pralablement pose
de la standardisation de la construction durable.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Figure 7.4. Nouveaux concepts
Sources : sites internet de Nexity, ADI Logements et Bouygues Immobilier.

222
Le concept Access Design, une ide lumineuse ? Avec ce
concept, Nexity souhaite rpondre la demande des jeunes
actifs pour une offre de logement adapte leur budget. Il se
veut ainsi une combinaison d'abordabilit, d'conomie de la
ressource nergtique et de qualit.

Le concept Noveom mise sur ladaptabilit du btiment et des

logements. Bouygues Immobilier fait galement de la scurit
une composante majeure de son concept. Ci-dessous, la
rsidence Noveom Tours.

Les maisons et les appartements EKO combinent abordabilit et conomie de la ressource. Le concept semble toutefois dlaiss
le champ architectural.

Partie I II III
Influencer les comportements

Conu, construit, commercialis et enfin livr, le programme immobilier est aux mains de ses
usagers. Ce glissement est galement celui de la performance conventionnelle et rglementaire du
logement celle de lusage. Les performances prvues et idalises en phase de conception et de
construction sont alors perturbes par les inconnues que sont les variables usage, comportement et
mode de vie. La performance nergtique n'tant pas une simple question denveloppe du bti, les
promoteurs interrogent alors les pratiques des usagers par cette interrogation redondante : Quest
ce que je peux faire moi, en tant que promoteur, si lacqureur laisse le chauffage allum et les fentres
223
ouvertes ? . Cette question est alors un moyen de rejeter la responsabilit des consommations sur
l'acqureur. L'innovation sociale sort du primtre d'activit des promoteurs privs. Ils ne peuvent
ni obliger ni sanctionner les pratiques habitantes. Ils peuvent toutefois les influencer.
L'acqureur peut tre guid par les livrets verts des bons gestes adopter dans son logement. Prconiss
par les rfrentiels de certification, ils sont aujourd'hui mobiliss par l'ensemble des promoteurs. La
question de leur utilit reste malgr tout en suspens Les promoteurs privs sappuient galement sur les
quipements, les solutions techniques et technologiques aujourdhui leur disposition. Des minuteries
quipent par exemple les parties communes claires par des lampes basse consommation. Pour le
chauffage ou la production deau chaude sanitaire, les panneaux solaires sont amens se diffuser plus
largement (cf. Figure 7.5). Depuis quelques annes maintenant, les logements sont galement quips de
mitigeurs double but, de chasses deau double commande (trois et six litres), de ventilation double
flux, etc. Si ces quipements peu intrusifs ne comblent pas les incertitudes lies aux pratiques et aux
modes de vie, ils tentent de limiter les consommations, particulirement celles des postes eau et nergie.

Figure 7.5. quipements et ingnierie cologique des programmes commercialiss

quipement Effectif % de l'effectif total

panneaux/capteurs solaires 146 6,3
eau chaude solaire 137 5,9
terrasse/toiture vgtalise 63 2,7
rcupration/traitement des eaux pluviales 34 1,5
panneaux/capteurs photovoltaques 24 1,0
gothermie 21 0,9
chauffage granuls de bois 6 0,26
panneaux thermiques 6 0,26
parking vgtalis 5 0,21
chaudire/chaufferie bois 3 0,13
chaufferie mixte bois et gaz 3 0,13
vitrage photovoltaque 2 0,09
prises pour voitures lectriques au niveau des parkings 2 0,09
balise photovoltaque des cheminements extrieurs 1 0,04
biomasse 1 0,04
pompe chaleur 1 0,04
pole bois 1 0,04

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

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 Plusieurs promoteurs dveloppent aujourdhui des systmes de contrle et de commande
du logement. La technologie, notamment la domotique, se met alors au service dun
fonctionnement intelligent du logement. Nexity signe ainsi en septembre 2008 un partenariat
avec Voltalis, oprateur lectrique spcialis dans la production et lajustement en temps rel
des consommations. Lobjectif de ce rapprochement est dquiper les logements chauffs
llectricit dun botier Bluepod, botier communiquant qui optimise la consommation
des radiateurs, des climatiseurs et celle des ballons deau chaude. Fonctionnant comme un
224 systme de rgulation et de dlestage, il module la consommation nergtique des btiments
en cas de surcharge du rseau lectrique national. Les mnages peuvent galement suivre en
temps rel leur consommation afin de mieux les apprhender et de les adapter leurs besoins.
Sur la base de tests, Nexity affirme que le systme permet, dune part, de rduire de 5 %
10 % les consommations annuelles dlectricit des rsidents et, dautre part, de diminuer
en moyenne de 30 % 50 % les missions de CO2 estimes imputables au foyer (Nexity,
Rapport dveloppement durable, 2008). En 2010, 1 310 botiers de pilotage nergtique
sont installs dans les logements dacqureurs volontaires (Nexity, Document de rfrence,
2010). Cette initiative est galement suivie par Akrys qui, associ Primagaz, lance un
compteur dnergie indpendant chaque logement. Le domaine de la Brigue, rsidence
de 103 logements BBC dans le Var, est ainsi quip dun chauffage individuel centralis
avec compteur dnergie indpendant permettant chaque foyer de payer une facture
correspondant sa consommation relle.
Ces exemples illustrent deux volutions. La premire est le rapprochement entre durabilit et
nouvelles technologies de l'information et de la communication. La durabilit peut tre pense
comme un sujet technologique. Ce rapprochement est d'ailleurs opr par certains grands
groupes. Pour Franois Bertire de Bouygues Immobilier plus c'est compliqu, plus c'est un
avantage pour les grands groupes. Depuis quinze ans, la promotion immobilire s'est concentre.
Le dveloppement durable est un sujet trs technologique et la distance va encore se creuser entre
les grands et les petits (Le Moniteur, 2008). Pour la 3D de Nexity penser la ville de demain ne
peut se faire sans penser les technologies de demain . La durabilit peut donc tre replace dans
une grille technologique, accompagnant d'une part l'usager dans la gestion de son logement et,
d'autre part, favorisant les grands groupes de promotion immobilire. Une deuxime volution est
perceptible par ce prisme technologique. Elle concerne le changement d'chelle que proposent les
nouvelles formes dintelligence du logement et du btiment, comme l'illustre l'exemple IssyGrid
(cf. Encadr 7.3). Reste savoir si seuls les grands groupes sont en mesure de concevoir des
btiments intelligents dans des quartiers intelligents, et donc les seuls pouvoir changer dchelle
et oprer des allers-retours. La technologie pose mme la question de la capacit des grands
groupes agir seuls, sans s'entourer d'autres acteurs de la ville. Nous pensons notamment ceux
dont l'activit est centre sur les rseaux, les flux (d'informations, de ressources, etc.) ou bien
encore ceux oprant dans le domaine des services de distribution d'eau, de gaz ou d'lectricit
par exemple.
Pourtant, avant mme dintgrer ces chelles et de parvenir lintelligence du logement, les
promoteurs privs ont encore un travail raliser sur le simple affichage des performances de

Partie I II III
 Encadr 7.3. IssyGrid, nouveau quartier intelligent
De concert avec la ville dIssy-les-Moulineaux et huit
acteurs des secteurs de linfrastructure urbaine, de lnergie
et des technologies de linformation et de la communication
(Alstom, Bouygues Tlcom, ERDF, ETDE, Microsoft France,
Schneider Electric, Steria et Total), Bouygues Immobilier
dveloppe le premier rseau intelligent de quartier au
sein du quartier daffaires Seine Ouest regroupant prs de
10 000 personnes sur un primtre de 160 000 m2. Aprs
avoir port son attention sur la performance nergtique
des btiments, le promoteur se tourne vers lchelle du
quartier.
Le projet poursuit un triple objectif :
- consommer mieux, cest--dire moins et au bon moment,
tout en incluant les nouveaux usages de consommation
dnergie
- intgrer harmonieusement la production locale dnergies
renouvelables
- optimiser la gestion de lnergie lchelle du quartier
(bureaux, logements, commerces, quipements publics) en
lintgrant au rseau de distribution publique et en ayant
recours des moyens de stockage.
En avril 2012, le projet entre dans sa phase oprationnelle suite
la mise en service du systme de monitoring. Une dizaine de
logements tests ainsi quun immeuble tertiaire sont quips
de prises communicantes ain de suivre les consommations
de chauffage, dclairage et deau chaude sanitaire et ain de
piloter les quipements distance (rfrigrateur, tlvision,
informatique, etc.). Les informations sont transmises un
systme dinformation nergtique central par les box internet
des btiments quips. Ainsi, en cas de dpassement dun
certain seuil de consommation, loccupant est alert par SMS
225
sur son smartphone. Il peut alors baisser son chauffage ou
teindre certains des quipements distance. Le dispositif
sera ensuite complt par un centre dinformations, Vigie,
par des sources de production dnergies renouvelables
(photovoltaque, gothermique), par un systme de stockage,
par un nouveau rseau dclairage public et enin par une
infrastructure de recharge pour les vhicules lectriques.
terme, ce sont 1 600 logements qui seront quips puisque
le projet prvoit une application dici 2012 lcoquartier
Fort dIssy.
Sources : www.issy.com/ et www.bouygues-immobilier.com/

leurs logements et leurs garanties. Sans nous montrer prescriptif, lanalyse des donnes de notre
recensement prouve un manque rcurrent de donnes chiffres relatives aux performances et
aux consommations nergtiques. Les expressions performances nergtiques et conomies
dnergie ne sont que trs rarement accompagnes de donnes chiffres. Ce manque de donnes
est tout aussi remarquable pour les seuls descriptifs des programmes BBC alors que nous tions
en mesure de penser que le 50 kWh/m2/an pouvait tayer l'argumentation commerciale des
promoteurs. Ce dfaut de communication et daffichage des niveaux de performance des logements
est un point aveugle majeur de la durabilit des promoteurs. Elle interroge notamment la notion
de Garantie de performance nergtique (GPE) pour laquelle des travaux sont actuellement en
cours au sein du Plan Btiment Grenelle. Il ne sagit pour linstant que de pistes de rflexion
voues tre consolides au cours de lanne 2012.

Figure 7.6. Composante nergtique et informations chiffres des programmes commercialiss

Expression recense Effectif % effectif total

performance nergtique ou niveau de consommation 329 14,1
prsence de chiffre 95 4,1
absence de chiffre 234 10,1
conomies d'nergie (*) 330 14,2
prsence de chiffre 27 1,2
absence de chiffre 303 13
(*) conomies d'nergie ou conomies de charges lies aux conomies d'nergie ou matrise des consommations
d'nergies.
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Figure 7.7. Composante nergtique et informations chiffres des programmes BBC
commercialiss
Expression recense Effectif BBC % effectif BBC
performance nergtique ou niveau de consommation 140 21,9
prsence de chiffre 67 10,5
conomies d'nergie (*) 121 19
prsence de chiffre 23 3,6
226 BBC sans aucune mention ni aucun chiffre 377 59,1
Total 638 100
(*) conomies d'nergie ou conomies de charges lies aux conomies d'nergie ou matrise des
consommations d'nergies.
Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Des points aveugles

Cette grille exploratoire de la durabilit ne peut tre complte sans une prise en considration
des points aveugles de la durabilit, ces composantes oublies des promoteurs immobiliers
privs. Sont galement pris en compte les composantes et problmatiques qui mergent depuis
ces toutes dernires annes. Cest notamment le cas des matriaux et de la sant. Dautres,
comme la biodiversit, sont encore absentes. Le discours recueilli nous invite nous pencher
plus particulirement sur les points aveugles identifis par les promoteurs eux-mmes. trange
paradoxe dailleurs que daffirmer que ces absences sont redondantes dans le discours comme
dans la pratique. Les autres points aveugles, identifis dans la bibliographie, sont recenss dans
lencadr suivant.

Encadr 7.4. Les points aveugles identifis

- la gestion de leau, de sa quantit et de sa qualit. clipse
par la composante nergtique, leau peine tre prise en
considration dans les projets immobiliers alors mme que la
problmatique est amene crotre dans les quelques annes
venir. Les risques lis au changement climatique ainsi que
le cot croissant de la ressource devraient en effet lever cette
composante au rang de nouvelle priorit
- la biodiversit. Natureparif (2012), Agence rgionale pour
la nature et la biodiversit en le-de-France, constate que la
biodiversit est une des grandes oublies de la construction
durable. Nature, faune, lore ne sont pas encore intgres aux
composantes environnementales de la durabilit
- lnergie grise et lACV. Ces termes commencent apparatre
depuis deux ou trois annes dans les documents rglements
des promoteurs immobiliers. Les enjeux semblent mieux
apprhends, mme sils ne sont pas toujours mesurs
(Novethic et ADEME, 2011). Les redondances dans les
discours recueillis nen demeurent pas moins trs faibles. Nous
intgrons ce point aveugle la problmatique des chantiers
de construction et de dconstruction (chantier vert, recyclage,
valorisation des dchets, etc.).
Source : A. Taburet, Base de donnes entretiens, 2009-2011.

Les matriaux et la durabilit, de multiples dbats

Vrits et contre-vrits se mlent au gr des dfinitions de chacun et de leurs intrts. La
durabilit dun matriau est parfois relie son caractre renouvelable. Dautres entendent
conjointement durabilit et recyclage. Dautres encore mettent en avant leurs qualits dinertie
thermique et leurs performances. Certains enfin sattachent lACV. Cette liste pourrait

Partie I II III
tre complte par les notions de proximit, de circuits courts ou bien par celle d'impacts
(sociaux, environnementaux et conomiques) de lexploitation des ressources. Actuellement,
aucun matriau ne peut rpondre lensemble de ces critres. Des arbitrages sont donc
ncessairement oprs (Peuportier, 2008), sans toutefois liminer les contradictions et les
dbats quant leur durabilit.

Figure 7.8. Rfrences aux matriaux dans les descriptifs des programmes commercialiss 227
Effectif % du total
matriaux naturels/cologiques/recyclables 26 1,1
bois 19 0,8
ossature bois 18 0,8
structure bois 1 -
matriaux non polluants 1 -

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Peu de promoteurs privs mnent aujourd'hui une rflexion approfondie sur les matriaux
de construction. La filire humide reste privilgie et dominante en France et les matriaux
dits innovants rejets au profit des nouvelles solutions offertes par la filire traditionnelle. Les
dbats sur la durabilit des matriaux renvoient deux problmatiques agissant comme des
freins la diffusion de matriaux moins conventionnels, plus durables peut-tre. La premire
est celle du lobby et du march. Sans frontalement opposer bton et durabilit, il existe un fort
lobbying de la filire humide afin de dmontrer que ses entreprises dtiennent et proposent
des rponses pertinentes la construction durable. Cimbton, organisme ayant pour mission
de faire connatre les progrs techniques des ciments et des btons dans tous les secteurs de
la construction, publie ainsi en 2009 les rsultats de ltude Qualit environnementale du
btiment . Celle-ci compare les empreintes environnementales lies la construction et
loccupation de btiments BBC dans trois rgions en faisant varier six systmes constructifs
(bloc bton, bton banch, bton cellulaire, brique Monomur, brique, ossature bois). Selon
les rsultats, il ny aurait pas de diffrences significatives entre les systmes constructifs. Les
performances du bton peuvent mme tre suprieures puisque, selon ltude, les produits
en bton reprsentent la meilleure solution pour concilier performance environnementale,
confort, rsistance et cot . Le lobby sexerce galement lors des deux rendez-vous annuels
de la FPI pendant lesquels les professionnels de la filire humide sont invits prsenter et
valoriser leurs solutions. La durabilit des matriaux, et celle du bton en particulier, est
galement une histoire de monopole. Les biomatriaux ou matriaux bio-sourcs ont par
exemple la diversit de leur territoire. Il ne peut donc y avoir de monopole national leur
production et leur commercialisation, contrairement au bton. Un combat est entam entre
le monopole des Petites et moyennes entreprises (PME) et les grands groupes. Aujourdhui,
ces matriaux nont pas encore franchi les portes de la promotion immobilire et leur march

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 reste confidentiel, limit quelques oprations dco-construction ou au milieu des artisans
co-constructeurs.
Les promoteurs privs leur opposent en outre un manque de connaissances tant sur le plan de
leurs caractristiques que sur celui de la mise en uvre. Ils y ajoutent galement linsuffisance
des avis techniques. Les promoteurs privs sont assez rfractaires ces matriaux dont limage
est souvent associe une forme damateurisme artisanal. Ne parlez pas de chanvre, de laine de
bois ou encore de paille un promoteur ! Ou du moins pas encore, et pas tous Seul le bois
228 commence trouver une place dans quelques oprations neuves de promotion immobilire,
aid par une filire mettant en avant la qualit environnementale de ce matriau. Il ne trouve
toutefois quun cho modr, en France, auprs des promoteurs immobiliers. Parmi les
raisons avances, citons une nouvelle fois linsuffisance des connaissances techniques ou bien
encore la ncessit de combler les obstacles techniques et rglementaires des solutions bois
(Le Moniteur, 2010). Au mme titre que le bton, la qualit environnementale du bois souffre
galement de contradictions. En effet, cette ressource renouvelable est parfois traite contre
lhumidit et les insectes (Peuportier, 2008). Cependant, le principal frein lutilisation du
bois ou de matriaux bio-sourcs, s'observe par le prisme des reprsentations. Le rapport
fonctionnaliste entretenu par les promoteurs privs avec leur production de logement
ne laisse pas de place une perception plus symboliste des matriaux. Le bois reprsente
une esthtique, un bien tre, un rapport au monde. Il est donc charg de symbolique. Les
promoteurs lui opposent des arguments fonctionnalistes (nettoyage, propret, entretien) qui
sont les arguments de leurs propres arguments. Cette lecture ignore alors les questions de
bien-tre, de spiritualit du bois. Le bton serait inaltrable et le bois synonyme daltrit.
Cet exemple du bois rappelle en effet comment, chez certains promoteurs privs, le
dveloppement durable se confond avec la durabilit temporelle : ce qui dure et qui tient
dans le temps. Lutilisation du bois par les promoteurs privs correspond certes une prise en
compte des caractristiques intrinsques de ce matriau. Elle renvoie toutefois des stratgies
d'affichage et de communication exploitant le bois comme symbole du vert, comme symbole
de la durabilit.
Quelques signes dvolution sont perceptibles. Le CSTB fait tat dune effervescence dans
le domaine des matriaux bio-sourcs traduction d'un nouvel intrt des professionnels, ou
en tout cas des consommateurs. Par exemple, les demandes d'avis techniques ne cessent de
crotre pour les isolants thermiques. Une dizaine d'avis a ainsi t dlivre pour des isolants
bio-sourcs susceptibles de bnficier d'une certification de lAssociation pour la certification
des matriaux isolants (ACERMI). Ltat cre quant lui un label Btiment bio-sourc afin de
valoriser lutilisation de ces matriaux dans les projets de construction et afin de faire valoir
les matres douvrage les utilisant. Les pouvoirs publics aident galement leur diffusion.
La qualit des matriaux et leur durabilit sont aujourd'hui des critres de plus en plus
intgrs aux documents, de type charte, auxquels doivent se rfrer les promoteurs. Ainsi, des
villes comme Bordeaux, Issy-les-Moulineaux ou encore Marseille intgrent des obligations en
termes de matriaux, de sant et de confort.

Partie I II III
 Extraits dentretiens 7.4. Les reprsentations et des justifications

Alors je ne sais plus quand on me parlait de maisons recyclable. Je ne dis pas que cest recycl, je dis que cest recyclable.
en construction mtallique Je ne vois pas en quoi la Mais aprs il faut quil soit rcupr. Cest toujours le problme
construction mtallique cest dveloppement durable. Pour moi, de collecte. Cest a le gros problme : cest la collecte. Mais sil est
on ma toujours appris que tout ce qui tait mtallique tait collect, il est recyclable quasiment 100 %. Donc cest vrai que
extrmement consommateur dnergie donc je ne vois pas en quoi nous on est assez polystyrne. Et puis a tient dans le temps.
ce serait dveloppement durable. Encore une fois, vous allez avoir des volets en bois : ok, cest trs
Le PVC il est rutilisable. On peut reprendre des fentres en PVC, colo, cest tout ce quon voudra. Sauf que, il ne faut pas perdre de
les couper en petits morceaux, fondre le plastique et puis rinjecter. vue que vous tes dans des collectifs et que les gens ne se comportent
Vous vous tes renseigns l dessus ? Cest surtout que le chanvre, pas tous de manire convenable. Il y a des gens qui entretiennent 229
cest soi disant le super matriau bio par excellence mais si vous et des gens qui nentretiennent pas. Or, des volets en plastique, en
regardez tout ce qui est inject dedans, et bien cest beaucoup plus PVC, a ne bouge pas. Alors que les autres il faut les entretenir.
nocif de mettre du chanvre sur une rsidence que de la laine de verre Quand vous voyez des anciens immeubles o les volets en bois nont
() Enfin nous on est trs polystyrne. Le polystyrne est 99 % pas t entretenus, cest dgueulasse.

Le logement sain, une proccupation nouvelle

La sant, enjeu phare de la durabilit, ne trouve encore que peu dcho, dans le discours
comme dans la pratique. En passant cinquante labels et certifications au filtre de la sant,
C.-S. Coeudevez et S. Doux (2011) constatent que seuls trois dentre eux (Sentinel Haus,
Gutes Innenraumklima et Indoor airPlus) ont une approche restreinte et uniquement cible
sur lair intrieur. Quant aux autres, ils privilgient les performances nergtiques et
environnementales des constructions. En France, NF Logement, NF Logement Dmarche
HQE et H&E composent avec la thmatique sant sans quil soit toutefois fait mention
dexigences obligatoires. En effet, le systme et le niveau de notation mis en uvre pour
la dlivrance de la certification font quun btiment peut tre certifi sans relle prise en
compte des thmatiques de confort et de sant (ibid.). Le respect de critres techniques et
conomiques suffit leur obtention, bien que le rfrentiel 2012 de H&E tente de pallier
ce manque.

Figure 7.9. Rfrences la sant dans les descriptifs des programmes commercialiss

Effectif % du total
faible impact sur la sant 15 0,6
peinture sans solvant 3 0,1
faibles missions de composs organiques volatils 2 0,1
murs et plafonds certiis colabel 1 -
enduit la chaux 1 -
colabel europen 1 -

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Lconomie dnergie ne peut pourtant faire lconomie de la sant (ibid.). La dimension

environnementale laisse trop souvent de ct la question de la sant, alors mme que la premire

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 influe sur la seconde, comme en atteste lexemple de la difficile conciliation entre tanchit
des btiments et ventilation. La qualit de la ventilation reste essentielle pour la qualit de lair
intrieur. Or, en simposant comme un incontournable du BBC, ltanchit lair perturbe le
renouvellement de lair intrieur. Une tude de l'Observatoire de la qualit de lair intrieur
(OQAI, 2011) dmontre que la poursuite de la performance nergtique et de ltanchit
lair impacte sur la qualit de lair intrieur, sur sa circulation et, en finalit, sur le confort des
usagers. Depuis 2009, lOQAI observe sept maisons neuves ou rcentes soumises la RT 2005
230 et rpondant aux exigences du niveau BBC 2005, du label HPE et aux critres nergtiques des
labels BBC-Effinergie, Minergie ou Passivhaus. Les rsultats font tat, dune part, de btiments
cinq fois plus tanches que ceux rpondant la RT 2005. Dautre part, tout en ne respectant
pas toujours les performances escomptes, les systmes de ventilation restent sujets des
dysfonctionnements. LOQAI souligne alors limportance de contrler les systmes de ventilation
la rception, puis priodiquement, et den assurer une maintenance rgulire. Ce ne sont pas
tant les quipements qui sont remis en cause mais leur installation, leur dimensionnement ainsi
que leur utilisation, leur maintenance et plus globalement les comportements participant la
qualit de lair intrieur.
Les promoteurs immobiliers privs reconnaissent aux composantes sant et matriaux leur
nouveaut. Depuis 2011 se tient par exemple Angers, un colloque Les dfis btiment et
sant runissant notamment universitaires et professionnels de la construction. En 2012,
Agns Lostis a particip la manifestation. Un autre promoteur, BNP Paribas Immobilier
Rsidentiel, sappuie aujourdhui sur une charte co-fournisseur afin de sassurer des
pratiques de ses fabricants et fournisseurs de matriaux et dquipements. Selon une charge
de qualit environnementale du groupe, il sagit dinterroger les fournisseurs sur quelle est
votre dmarche vous ? Quest ce que vous faites ? Voil nous ce quon peut vous demander par
rapport aux produits que vous faites : que ce soit par rapport la protection des personnes, que ce
soit par rapport lenvironnement, que ce soit par rapport la formation des gens qui sont dans
votre socit, ou encore sur le sujet de la sensibilisation des personnes de lentreprise. Comment
allez vous grer vos dchets sur le chantier ? Quelle est votre dmarche ? Comment allez vous grer
les nuisances ? .
Presque paradoxalement, sant et matriaux furent trs tt privilgis par certains promoteurs.
Cest notamment le cas de la Coop de Construction considrant ces composantes depuis plus
de vingt ans et, comme le dit ironiquement son directeur, avant la nouvelle mouvance du
dveloppement durable . lpoque, le promoteur va chercher en Allemagne des peintures
biologiques base de citrus ainsi que des biorupteurs, petits appareils permettant de se prserver
des champs lectriques en coupant automatiquement un circuit lectrique en labsence de
toute consommation. Notre interlocuteur regrette dailleurs presque que son groupe ait t
si novateur et prcurseur En effet, dans le cas des peintures au citrus, un premier problme
est pos par le mode opratoire. Alors quen Allemagne, les finitions et les peintures sont
ralises aprs le chauffage, en France, cet ordre est invers. En outre, ces peintures ncessitent
un taux hygromtrique maximum et une temprature minimale. Se pose alors un problme
dapplication en hiver. Un deuxime problme se rvle lors de la phase dapplication. Ces

Partie I II III
peintures nont pas, ou peu, dodeur. Or les peintres, ayant pour habitude de travailler lodeur,
se sont trouvs dcontenancs face un produit inhabituel pour eux. Enfin, ce sont les clients
qui ont des difficults dadaptation. En effet, blanche lapplication, elle tend jaunir, un jaune
ple li au citron qui la compose, lorsquelle prend sa couleur dfinitive. Le promoteur sattache
alors expliquer aux habitants que cette couleur ne rime pas avec usure et que, a contrario des
ides reues, le blanc nest pas lunique couleur du neuf et de la propret. Face l'ensemble
de ces rticences et de ces rsistances, lutilisation de ces peintures est finalement mise entre
parenthses. Lhistoire des biorupteurs est quelque peu identique. Leur utilisation implique 231
quaucun appareil ne reste en veille, au risque dentendre le biorupteur faire tic-tac, tic-tac ,
ne sachant pas sil doit couper ou non le circuit lectrique. Malgr les explications fournies aux
acqureurs, certains n'ont pas pris pour habitude de couper la veille de leur tlvision ou de
leur radio-rveil branch sur le secteur. Le bruit du biorupteur conscutif aux interfrences leur
tait insupportable. La Coop de Construction supprime alors peu peu les biorupteurs pour
finalement ne plus quiper les chambres des logements de ces appareils.
Hormis ces exemples, peu de promoteurs portent encore les matriaux et le logement sain
au cur de leur grille de la durabilit. Certains promoteurs affirmeraient trs certainement
le contraire en avanant lutilisation de matriaux cologiques, performants ou bien encore
respectueux de lenvironnement. Toutefois, ni dans le discours, ni dans lexploration de
lensemble des autres sources mobilises, nous navons pu dterminer ce quoi renvoie
exactement ces termes. Si rflexions et pratiques sont menes, elles ne sont pas explicites.
En outre, si l'on s'attache au discours dominant, ils sont encore des points aveugles de la
durabilit.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Encadr 7.5. Conjuguer durabilit avec sant et matriaux, exemple de la Villa Belle-le
(Mordelles, ZAC du Ptis-les-Rues)
Caractristiques
Programme HQE de 42 logements en accession du T2 au T4 rpartis entre trois corps de btiments.
Matre douvrage : Coop de Construction
Architectes : Atelier darchitecture Georges le Garzic (Rennes), Bernard Menguy (Vannes)
Surface : 3 597 m2 SHON / 2 925 m2 SHAB
Cot : 2 870 408 euros HT
Livraison : 2005
232
Objectifs et dmarche
La Villa Belle-le sinsre dans une dmarche environnementale globale. Les logements bnicient d'un ensoleillement
optimal grce loptimisation de lorientation des btiments. Les capteurs solaires assurent quant eux 40 % de la production
deau chaude sanitaire. Les menuiseries en bois avec double vitrage faible missivit garantissent une excellente isolation
thermique. Une cuve, enterre dans le jardin paysager, rcupre les eaux de pluie ain dalimenter les chasses deau des WC. Le
remplissage des murs de faade en bio-brique, un matriau naturel (terre cuite), prsente dindniables vertus. Ainsi, lhiver
les consommations dnergie sont rduites dau moins 10 %. Lt, son inertie thermique prserve les habitants des grandes
chaleurs. Le chauffage collectif, assur par trois chaudires gaz, permet de rduire la consommation globale d'nergie.
Tmoignage de ladjoint lurbanisme
Aujourdhui, on a une des plus belles ralisations franaises qui se trouve Mordelles. La Ville Belle-le, cest 42 logements monomur,
bio-briques, avec des toitures dbordantes. On a des murs traits la chaux. On a des huisseries bois donc vous ne verrez pas sur cette
opration de PVC ou daluminium, tout est en huisserie bois. Ils rcuprent leau de pluie et ils ont une citerne maonne, tanche de
42 m3, donc ils alimentent lensemble des toilettes, ce qui ncessite deux installations diffrentes darrives deau. Comme ce sont des
propritaires et que certains ont des locataires, il y a obligation davoir une plaque scelle dans le mur attention, alimentation en
eau non potable . Cest obligatoire. Ils ont t plus loin puisque toutes les peintures lintrieur sont sans solvant. Mais quand on dit
sans solvant, ce nest pas vrai parce quon ne sait pas faire. Il y en a au minimum 4 %. Donc il y a minimum 4 % de solvants dans ces
peintures. Ils ont aussi tous les fils lectriques qui sont blinds pour viter les champs magntiques. Ils ont sur les toitures des chauffe-eaux
solaires qui produisent leau chaude sanitaire et ils ont donc une chaufferie centralise gaz basse temprature. Donc on est vraiment dans
le cadre du dveloppement durable.

La Villa Belle-le en images

Sources : Coop de Construction, 2010 ; Base de donnes entretiens, 2009-2011 ; A. Taburet, 2012.

Partie I II III
Que nous apprennent les formes dhabitats participatifs ?

Dans le sillon du renouveau de lhabitat group depuis la premire moiti des annes 2000, de
nouvelles dmarches de conception collective de lhabitat et de lhabiter se dveloppent sous des
appellation varies (autopromotion, habitat participatif, habitat partag) (voir notamment : La
Grange, 2008 ; Emelianoff et Blanc, 2008 ; D'Erm, Lazic, 2008 ; Parasote, 2011). Depuis
le milieu des annes 2000, leffervescence de ces formes alternatives dhabitat se traduit par
la multiplication dinitiatives dhabitants promoteurs sur lensemble du territoire franais
(Emelianoff, 2011). partir dune observation des projets en cours et de ceux raliss, l'auteur
233
isole trois motivations conduisant au dveloppement de lhabitat group. La dmarche offre
tout dabord une rponse aux difficults daccessibilit et dabordabilit du logement. Elle
ouvre lopportunit de saffranchir en partie des cots du chanage classique de la construction,
tout en rpondant aux attentes des habitants promoteurs. La deuxime motivation est sociale
puisque, dune part, il sagit dopposer un environnement comptitif un dsir de coopration
et de solidarit et, dautre part, dassocier lenvie de collectif la dfense dune vie prive libre.
Lhabitat group sappuie enfin sur des dsirs dcologie et de bien-tre, porteurs dune volont
dtre acteur de son mode de vie et dhabiter. Il redonnerait donc une centralit aux attentes
de l'utilisateur, rompant avec la simple conception d'un lieu de vie apparent une enveloppe
performante ou un actif financier. Nous isolons une quatrime motivation. Le dveloppement
de lhabitat group est un rejet des chanages dominants de la construction et de la promotion
immobilire prive concourant la mise en uvre dune durabilit a minima. Lhabitat group
ouvre donc de nouvelles voies alternatives la promotion, prive comme publique, et une
nouvelle grille de lecture de la durabilit, revisite par les volonts habitantes. Lhabitant
devient le promoteur de son habitat par dpassement des ruptures entre le producteur, le matre
douvrage et lusager, substituant la qute de rentabilit une dimension humaine et sociale.
La Coop de Construction, promoteur prive au statut particulier de cooprative, s'essaye cet habitat
participatif. En 2005, Chevaign, commune de Rennes Mtropole, cre la ZAC de La Branchre
voue accueillir, dici 2016, 270 logements rpartis entre 162 logements en habitat collectif
(accession, accession aide et location), 28 logements individuels groups (accession et accession aide),
48 lots individuels libres et 20 logements en habitat semi-collectif (accession et location). La commune
lance en outre une dmarche de co-conception au sein dun co-hameau occupant le secteur sud
du nouveau quartier. La dmarche engage stend de 2008 2010, priode au cours de laquelle les
diffrents acteurs sont identifis et mobiliss. Au regard de la longueur du projet, la mairie fait alors
appel, la suite dune consultation, la Coop de Construction qui revient le suivi de lopration tout
au long de son droulement ainsi que la coordination entre les diffrents intervenants (AUDIAR, 2011).
Larchitecte Franoise Legendre est retenue pour ses comptences en matire de durabilit et pour son
exprience en matire de dmarche participative. Les futurs habitants sont quant eux slectionns suite
un appel candidature. Lassociation Participer pour un habitat solidaire (Parasol) assiste la dmarche
participative en animant, par exemple, les deux premires runions afin dexpliquer aux personnes
intresses ce quest un co-hameau et afin dexposer les conditions d'engagement dans la dmarche.
La SEM Territoires et Dveloppement intervient enfin en qualit damnageur sur lensemble de la ZAC
aux cts de l'urbaniste Sophie Laisn de lAtelier du Canal.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 Pour le directeur de la Coop de Construction, la ligne directrice est claire puisquil sagit darriver
avec une feuille blanche qui sera, au fur et mesure des rencontres avec les habitants, noircie de
leurs souhaits par un processus participatif et interactif. Tout en respectant le cahier des charges
de lamnagement de la ZAC et les impratifs de la commune, les habitants imaginent alors leur
futur lieu de vie tout au long dun travail commun dateliers et dchanges. La phase de ralisation
dbute en 2010 et les premiers logements sont livrs en 2012. Douze logements accols en
accession libre, dont un studio en location pens pour laccueil de personnes handicapes,
234 sont ainsi construits. Ossature bois, isolation renforce et triple vitrage sont combins afin
de rpondre la norme BBC. Une chaudire collective granuls de bois leur est associe. Les
habitants dfinissent en outre la mutualisation comme principe fort. Lco-hameau compte
alors une buanderie commune, une salle polyvalente, dont les habitants ont entrepris eux-
mmes la construction, ou encore un potager mutualis. Lutilisation des espaces communs
est pense gomtrie variable et implique seulement les foyers intresss par les quipements.
Le contrat tlphonique et internet est galement commun, le groupe dhabitants ayant mme
lintention dlargir son usage aux logements environnants.
Laccompagnement de ce type de projets par des promoteurs privs reste une pratique isole
en France. La Coop de Construction fait office dexception de par son statut et de par les voies
explores de la durabilit. La mutualisation nest pas une problmatique compltement inconnue
des promoteurs privs. Nanmoins, ils lui opposent une nouvelle fois largument de la demande
en estimant que les acqureurs ne sont pas prts et ne souhaiteraient pas la mutualisation de pices
ou celle des quipements. D'ailleurs, lorsqu'il est fait rfrence la mutualisation, elle ne dpasse
pas le cadre des locaux ddis aux poubelles ou aux stationnements de vlos.
Les principales raisons sont certainement rechercher du ct de la gestion, du statut des espaces
et des quipements mutualiss et de la rpartition des cots. La promotion immobilire prive
nest pas prte rompre la dfinition actuelle de ces primtres et donc ceux de son activit. Elle
n'est pas non plus prte remettre en cause les chanages classiques. Elle ignore alors une partie des
aspirations habitantes et n'est pas en mesure d'intgrer la participation habitante. Lorsque Rennes
Mtropole lance une dmarche de Processus de conception intgr (PCI), dmarche holistique de
conception de btiments importe du Canada, seuls les promoteurs et les acteurs partageant cette
grille de la durabilit sy engagent, limage de la Coop de Construction.
Lobjectif de ce PCI est de gnraliser le BBC en lui associant une matrise des cots et une prise
en compte des modes de vie. La dmarche repose sur une rinterrogation des mthodes de travail
face lapproche actuelle de la construction, cartsienne , sparant pour mieux comprendre
et conduite sous le sceau de la segmentation de la chane de construction et un empilement des
contraintes et des surcots (Rennes Mtropole, 2008). Lappel quipes, intitul BBC pour tous
en 2012. Construire la qualit ordinaire de demain , se donne pour objectif de dvelopper une
mthode de travail intgre associant, de la conception du projet la livraison de lopration, tous
les acteurs de la chane constructive quils soient lus, matres douvrage, promoteurs, concepteurs,
bureaux dtude et de vrification, gestionnaires ou usagers. Neuf quipes de neuf communes sont
slectionnes soit six oprations de logements neufs (collectif, intermdiaire, individuel dense),
deux en rhabilitation et une en rnovation. Les quipes sont constitues des reprsentants de

Partie I II III
la commune, dun matre douvrage, de lamnageur, de larchitecte, dun thermicien, dun
conomiste de la construction, de reprsentants de bureaux de contrle ainsi que dhabitants ou
dusagers. Les entreprises manquent toutefois l'appel. Le statut de matre douvrage tant soumis
au code des marchs publics ou assimils pour la partie de la production en logements aids, il
bloque leur association (Bernard et Givord, 2011).
Le PCI engage alors un vritable projet territorial tout en dvoilant un systme dacteurs d'une
certaine durabilit. Lagglomration sentoure ainsi de lAgence durbanisme et de dveloppement
intercommunal de lagglomration rennaise (AUDIAR) et de lAgence locale lnergie du 235
Pays de Rennes (CL), acteurs cls du dveloppement durable dans lagglomration. Parmi
les promoteurs privs mobiliss, nous retrouvons la Coop de Construction, SO.RE.IM ou bien
encore Espacil, chacun trs bien ancr dans lagglomration rennaise et, plus gnralement, en
Bretagne. Hors promotion immobilire, larchitecte Bernard Menguy est galement prsent.
L'ensemble constitue un rseau d'acteurs s'appliquant dpasser les points de tensions de la
durabilit et prendre en considration certaines des composantes oublies (usage, confort,
sant, etc.). Notons galement que ces acteurs, et plus largement ceux du PCI, participent
depuis de nombreuses annes la diffusion de la durabilit dans lagglomration rennaise
par le biais de rencontres, dchanges et de visites (cf. Chapitre 3). Citons par exemple ce
voyage dtudes au Qubec organis 2000 par la Coop de Construction sur le thme habitat
coopration et dveloppement durable (Coop de Construction, 2010) afin de repenser sa
dmarche et de mieux impliquer laccdant cooprateur dans lappropriation collective du lieu
de vie. Le petit comit a ainsi observ l'organisation des Groupes de ressources techniques (GRT)
qubcois, organismes but non lucratif vous au dveloppement de lhabitation cooprative
et accompagnant les coopratives dhabitants, tant dans leur projet de construction que dans
lanimation du groupe ou sa gestion.

IHabitat participatif ou rflexion pour un autre type de chanage de la construction de

logements restent toutefois des initiatives peu communes l'chelle de la promotion prive.
Elles sont tout d'abord chronophages et ncessitent une disponibilit importante. Cet
allongement du cycle de production rentre alors en contradiction avec les chelles, temporelle
et de production, des promoteurs immobiliers privs. Construire vite, bien, tout en apportant
une rponse chaque problmatique du loger et de l'habiter des acqureur, c'est ce quoi
s'attache les promoteurs privs. Les points de tension et les points aveugles mis en lumire
tendent toutefois modrer leur bilan. Lacte constructif est une runion de temporalits
diffrencies. La durabilit rinterroge ces temporalits et induit une rarticulation des temps
du quotidien avec ceux plus spcifiques du politique, de lconomique, de lenvironnement,
ou encore de la construction durable. Les temps des lus, des promoteurs, des amnageurs,
des architectes et des usagers doivent tre repenss dans de nouvelles perspectives et crer de
nouveaux points de rencontre. L'habitat participatif y contribue dans une certaine mesure.
Il n'est toutefois pas encore en capacit de rpondre aux demandes en logement. D'autres
points de rencontres restent alors crer. Des promoteurs privs s'attachent y rpondre en

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Conjuguer les composantes de la durabilit

 intgrant leur grille de durabilit de nouvelles composantes. Ils s'loignent alors peu peu
de la durabilit du premier temps, celle de la qualit environnementale et de la performance
nergtique. Ces nouvelles composantes ouvrent en outre de nouvelles perspectives et
participent repousser les chelles gographiques. Dune approche essentiellement cible
lchelle du bti et de son enveloppe, le dpassement des points de tension et la prise en
considration des points aveugles s'inscrivent sur la ligne de dclinaison de la durabilit et
ses multiples allers-retours. Nous pensons bien videmment au quartier, chelle centrale de
236 la partie que nous proposons d'ouvrir prsent
 Conclusion

Le recueil du discours ouvre la voie au discernement dune premire durabilit des promoteurs
immobiliers, dont la diffusion est un fait avr. partir dune formulation prescriptive, la
durabilit est rduite un traitement de la composante nergie (performance, consommation,
conomie de la ressource) et lintgration de la qualit environnementale. Cette durabilit est 237
galement celle des prescriptions et des co-conditionnalits formules par les collectivits et les
pouvoirs publics, moteur en la matire. Les documents normatifs se multiplient, intgrant ou, au
contraire, excluant, les matres douvrage en mesure de rpondre aux rgles fixes.
Les injonctions ont donc marqu une premire phase de traduction de la durabilit. Elles ont
contribu au passage du concept lintgration dune nouvelle donne, dune nouvelle variable
que le discours dominant rapproche de la contrainte. Toutefois, parfois en contradiction avoue
avec cette dimension contraignante, les promoteurs sapproprient cette durabilit, la traduisant
et cherchant lui donner une oprationnalit lchelle du btiment. Un processus dadhsion
senclenche alors des degrs divers selon les promoteurs, oscillant entre la contrainte, la mise
en place dun nouveau march conomique et un effet dentranement. Force dans un premier
temps, ladhsion devient peu peu choisie.
partir de ce socle, les promoteurs privs se dmarquent progressivement les uns des autres.
Les rfrentiels y participent en crant des avantages comparatifs pour la matrise douvrage,
bien quaujourdhui ils soient largement diffuss et perdent de leur caractre diffrenciant.
Les chiffres de notre recensement font tat dune trs large diffusion du niveau nergtique
BBC et des rfrentiels de certification. Certes, des groupes ne les mobilisent que trs peu, par
choix pour certains, voire mme par immobilisme pour dautres. Toutefois, la performance
nergtique et la qualit environnementale sont aujourdhui des facteurs dont le pouvoir
diffrenciant samenuise. En intgrant de nouvelles composantes et en largissant le spectre
de leur durabilit, les promoteurs immobiliers privs mettent en place de nouvelles stratgies
de groupes destines conqurir de nouveaux marchs. Les nouveaux concepts dvelopps
au titre dune nouvelle conjugaison des composantes de la durabilit y contribuent. Certains
promoteurs droulent alors les fils de leur propre pelote de la durabilit : certains celui de
ladaptabilit, dautres celui de lconomie de la ressource, tant nergtique que financire.
De nouvelles grilles se mettent en place, particulirement par le dpassement des points de
tensions identifis. Dune situation de confrontation, des promoteurs cherchent des solutions,
notamment constructives, innovantes, afin de dpasser le lien durabilit-cot conomique et
doptimiser le rapport cot-qualit des logements et des btiments produits. Ils sont dailleurs
encourags dans ce sens par la nouvelle Ministre du Logement, Ccile Duflot, lors du dernier
Congrs de la FPI, tenu Deauville en septembre 2012.
Lintgration de ces nouvelles composantes tend ds lors rinterroger le primtre dactivit des
promoteurs immobiliers privs. Faire du dveloppement durable lchelle de ses comptences
 exclut de la grille des promoteurs tout un ensemble de composantes et, linverse, en privilgie
dautres. La persistance de points aveugles en est une illustration. Le curseur se dplace alors
peu peu sur la ligne de dclinaison logement-btiment-quartier-ville. La principale nouveaut
rside dans le passage du btiment au quartier durable. Des promoteurs ne se contentent plus
simplement de produire un ou quelques programmes de logements. Bien que les exemples soient
encore peu nombreux, certains portent aujourdhui la fonction amnagement et simposent
comme les premiers noms de la cinquime grande famille de quartiers durables (Emelianoff,
238 1999), ceux dont le portage est assur par le priv.
 Partie3.
Promoteurs privs et quartiers durables
[ Nouvelles chelles de durabilit ]

Chapitre 8.
Du btiment performant au quartier durable

Chapitre 9.
La durabilit d'une deuxime vie
 Introduction

Au dbut des annes 2000, en Grande-Bretagne, au sud de Londres, un petit quartier de

100 logements voit le jour. lorigine, la Ville de Sutton et son agenda 21 tabli en 1996.
Lassociation Bioregional Development Group, la Fondation Peabody et larchitecte Bill Dunster
lancent alors un prototype unique en Europe : un quartier durable prenant sa source dans une
initiative prive. ACV, rduction de lempreinte cologique, conomie des ressources sont alors au
cur du projet BedZed (Beddington Zero Energy). Il reste pendant prs dune dcennie lun des
seuls reprsentants en Europe des quartiers durables au portage priv. 241
En 2008, les termes coquartier et quartier durable apparaissent pour la premire fois dans
les documents rglements de deux grands promoteurs privs franais, Bouygues Immobilier
et Nexity. Ils sont aujourdhui de plus en plus frquemment utiliss et leurs occurrences de
plus en plus nombreuses, dans les documents rglements comme dans les autres supports
communicationnels institutionnels. Au cours des premiers entretiens, ils sont pourtant peu
prsents. La redondance des problmatiques de la mobilit, de la mixit ou de la densit
rvle en revanche la difficult denfermer la durabilit la seule chelle du btiment. Puis,
progressivement, les donnes discursives font ressortir des noms, des quartiers, des projets
conservs encore au chaud dans les cartons. Quelques promoteurs ont mme dpass ce stade
en proposant des exemples de projets un peu plus avancs. Corrlativement, la mise en rseau
des collectivits, les premires ralisations dcoquartiers, europens et franais, la diffusion par
la presse spcialise des retours dexprience et le lancement du concours coQuartier en 2009
contribuent alimenter la rflexion des promoteurs privs et dfinir de nouvelles chelles de
projection de la durabilit. La frontire du seul primtre du btiment est peu peu repousse,
le quartier et la ville durable intgrs.
Une nouvelle tendance se dessine. Aids par la loi de 2005 relative aux concessions
damnagement et par la premire vague dcoquartiers, les promoteurs immobiliers privs
portent leur regard sur le quartier et la ville. Dune part, ils semblent en mesure darticuler
les chelles gographiques de la durabilit et doprer des allers-retours sur sa ligne de
dclinaison. Dautre part, cette tendance traduit une convergence dintrts entre public
et priv pour la constitution de ces nouveaux partenariats. Lenjeu nest plus uniquement
immobilier et devient territorial. La ville durable simpose comme nouvel horizon lactivit
des promoteurs et le quartier comme une chelle propice une mise en oprationnalit.
Il nous est toutefois impossible dtablir une chronologie stricte. Les promoteurs privs
passent-ils, dans un premier temps, du btiment la ville avant de revenir, dans un second
temps, au quartier ? Leurs premires expriences damnagement durable les conduisent-ils
ensuite se projeter dans la ville de demain ? Ces allers-retours ne sont pas ncessairement
linaires. Il faut nanmoins noter ds prsent que les promoteurs se tournant aujourdhui
vers lchelle du quartier, le morceau de ville voire mme la ville, ne rejettent et ne renient pas
les chelles du btiment et du logement. Nous les considrons mme comme un pralable.
 Les enjeux sont galement identitaires, conomiques, et, par extension, professionnels. Le
portage priv de quartiers durables participe en effet repousser les primtres dactivit et
tablir une nouvelle frontire.
Cette dernire partie souvre donc sur cette tendance nouvelle. Nous dterminerons, au
cours de la phase dclosion de lurbanisme durable qui se poursuit actuellement en France
(Emelianoff, 2011), comment les promoteurs prennent en considration les chelles du
quartier et de la ville ainsi que les raisons dune prise en main de lamnagement durable. Cette
troisime partie expose les rsultats de recherche empirique mene partir de lobservation
de la construction de lcoquartier Ginko par Bouygues Immobilier, Bordeaux, et de la
242 reconversion de lentrept Macdonald, dont la matrise douvrage ParisNordEst runit la CDC,
la Semavip et Icade. Peu de ralisations sont aujourdhui observables, bien que leur nombre
tende crotre depuis un voire deux ans. Ginko est certainement la premire opration
oprer le rapprochement entre quartier durable et promoteur-amnageur priv. Le dispositif
partenarial mis en uvre pour la reconversion de lentrept Macdonald au cur du nord-
est parisien est un autre exemple de la constitution en cours dun nouveau couple compos,
dune part, de promoteurs privs amnageurs et, dautre part, du quartier durable. Ces deux
cas dtudes nous donnent alors de nouvelles cls de lecture des ferments et des marques de
fabrique de lurbanisme durable.
 Chapitre 8.
Du btiment performant au quartier durable

Se cantonner l'chelle du btiment ou en intgrer de nouvelles ? largir sa grille de lecture de la

durabilit ou garder celle des composantes du btiment durable ? Les tendances qui se dessinent
actuellement appuient une projection de quelques grands promoteurs privs aux chelles du
quartier et de la ville. La premire est alors celle de l'exprimentation inscrite dans le nouvel
horizon que reprsente la seconde. La notion de frontire est primordiale. Elle est au cur des
243
deux quartiers durables, Ginko et Macdonald, dont Bouygues Immobilier et Icade prennent part.
Ces deux oprations de renouvellement urbain en priphries intgrent en effet le dpassement
des frontires spatiales et fonctionnelles. partir d'une friche dlaisse et d'un entrept hrit
de la priode industrielle parisienne, deux projets urbains investissent les notions de mixit
sociale, de mixit fonctionnelle, de continuit urbaine, de requalification et de revitalisation.
Cette mtaphore de la frontire est galement problmatique puisque le positionnement du
curseur l'chelle du quartier implique, d'une part, l'appropriation d'une nouvelle grille de
durabilit par leurs amnageurs et, d'autre part, une adaptation et une modification de leur
primtre d'activit. De la promotion l'amnagement, une nouvelle frontire se construit
donc partir de la problmatique de la durabilit des oprations d'amnagement de ces deux
quartiers durables.

Le portage priv de quartiers durables

La ville durable, un horizon de promesses

Jamais rellement aborde frontalement, la ville durable apparat toutefois en filigrane du

discours des promoteurs privs. Les thmatiques de la mobilit, de la mixit ou bien encore
de l'environnement les invitent par exemple se projeter des chelles dpassant celles de
leurs seuls programmes immobiliers. Ce constat est confirm par les rfrences nouvelles la
ville durable dans les supports communicationnels des promoteurs immobiliers privs. Cette
ville, quelle soit durable ou de demain, imprgne depuis peu de temps leur activit. Chacun
en construit une vision, en dfinit les axes forts et les enjeux, non seulement afin dafficher
ce nouvel horizon, mais galement afin de prparer sa future activit de production. la
question de quoi sera fait la ville de demain ? , les grands groupes de promotion immobilire
apportent des rponses communes et imaginent la ville de demain dabord comme une ville
rsidentielle et comme une ville dconomie rsidentielle de services. Logistique et fonction
de production sont en dehors de la ville projete. Les redondances des notions mobilises
 (mixit fonctionnelle, conomie des ressources, mobilit, mixit gnrationnelle, usages)
sont autant de rfrences la palette dactivits des promoteurs et leurs secteurs d'activits
(logements, centres commerciaux, bureaux et tertiaires, etc.). Elles sont galement des
rponses politiquement correct dressant un cadre idaliste de leur future production par
intgration dune nouvelle chelle.
Les promoteurs rivalisent de rflexions prospectives et de concepts, certains oprationnels,
d'autres non, si tant est quils y soient vous. Ils rappellent les axes forts dvelopps par chacun
dentre eux et les stratgies de dmarcation l'uvre. Bouygues Immobilier appuie ainsi
lintelligence de la ville (cf. Chapitre 7), rappel aux mtiers du mdia et de la tlcommunication
244 du groupe. Icade relie notamment ville durable et ville intergnrationnelle puisque la ville des
sniors est apprhende comme un enjeu fort, trouvant une concrtisation dans la ralisation
dun coquartier Haute qualit de vieillissement (HQV) Chevilly-Larue dans le Val-de-
Marne (Chapon et al., 2011). Cette ralisation sinscrit dans la continuit de la vision et la
stratgie du groupe. En effet, en 2011, celui-ci a mis en place un ple de recherche sur le
vieillissement et ladaptation de la ville dont la rflexion porte sur le logement et lhabitat des
sniors (Icade, Rapport annuel, 2011). Eiffage simmisce un peu plus dans la ville de demain
travers Phosphore, son laboratoire de prospective, proposant notamment des solutions
innovantes pour une gestion des espaces (les voiries par exemple) selon les heures de la journe,
leurs usages dominants, etc.
Les promoteurs privs, et plus gnralement les groupes immobiliers, se projettent, engagent la
rflexion et valuent leur rle dans la fabrique de la ville de demain. Toutefois, sils se tournent
de plus en plus vers lamnagement urbain, il nen reste pas moins que lintervention lchelle
du quartier ou de la ZAC reste une premire chelle dexprimentation de la ville durable, ainsi
que le principal march conqurir.

Les coquartiers et les quartiers durables, de nouveaux champs d'activit

Depuis la loi de juillet 2005 relative aux concessions damnagement, les grands promoteurs
se dotent de services et dentits ddis cette fonction. Ils entrent alors en lice aux cts des
SEM et autres tablissements publics. Nexity, Bouygues Immobilier ou encore Icade pour ne
citer queux, se lancent dans lactivit damnagement urbain et compte lheure actuelle dj
quelques oprations leur actif (ZAC, nouveau quartier, rhabilitation). Une nouvelle chelle
souvre et un glissement sopre entre lactivit de promotion et celle damnagement.
Dans un second temps, tout en marquant un tournant dans la rcente histoire de lurbanisme
durable en France, le lancement des premiers appels projets coQuartier et cocit en
2009 constitue une nouvelle tape dans lactivit damnagement des promoteurs privs. Le
nombre de dossiers dposs est un premier succs (160 dossiers coQuartier et 19 cocit).
La publication du palmars consacre 28 projets dcoquartiers et lance une premire vague
de construction en France. Le succs est confirm en 2011, lors du second appel projets
coQuartier, puisque 394 collectivits dposent un dossier de candidature parmi lesquels
24 projets sont retenus. Au cours de la seconde moiti des annes 2000, les coquartiers tissent

Partie I II III
donc leur toile dans toute la France. Petites, moyennes et grandes villes franaises lancent leurs
premires ralisations. Ports par des volonts politiques locales, les projets nexcluent pas, bien
au contraire, les professionnels de la construction et ceux de lamnagement, publics comme
privs. Un nouveau champ d'activit s'ouvre mme pour les promoteurs privs.
Quelle que soit la phase dentretien considre, les rfrences aux coquartiers et/ou aux
quartiers durables restent pourtant discrtes du discours des promoteurs immobiliers privs.
Ils font bien tat dun dbut de rflexion mais rares sont encore les concrtisations de projet.
Une charge de qualit environnementale de BNP Paribas Immobilier rsidentiel confie ainsi
que le groupe rflchit et travaille sur deux projets dcoquartiers en Seine-Saint-Denis,
lun lle-Saint-Denis et lautre Saint-Ouen. Il n'est pas pour autant donner ni plus de 245
prcisions ni plus de dtails sur ces oprations, leurs objectifs ou encore ltat davancement
de la rflexion. Selon un directeur technique de Bouwfonds Marignan Immobilier, le groupe
travaille galement sur des projets dcoquartiers, sans quil soit fait mention d'informations
complmentaires. Chez Icade, on voque une future opration Fleury-Mrogis ainsi que
dautres projets parisiens sur lesquels, soit le groupe garde un il comme au Plessis-Robinson
et lle-Saint-Denis, soit sur lesquels il est plus engag comme lentrept Macdonald dont
la reconversion a pour ambition de crer un quartier durable. Seul Bouygues Immobilier
affirme porter un projet dcoquartier Bordeaux, Ginko, opration prsente comme un
projet phare du groupe.
Les rsultats issus de notre base de donnes compltent ces lments discursifs. Nous recensons
59 occurrences du terme coquartier dans les descriptifs des programmes rsidentiels en cours
de commercialisation, soit 2,6 % de la totalit des programmes recenss. la faiblesse de la
frquence d'apparition s'ajoute de multiples utilisations du terme coquartier. Nous isolons
trois utilisations diffrencies du terme. Dans une majorit des cas rencontrs, 44 descriptifs,
le terme coquartier fait rfrence la construction dun programme immobilier par un
promoteur priv au sein dun coquartier dvelopp par un amnageur classique de type SEM
(cf. Figure 8.1). Sous la houlette de lamnageur, le promoteur exerce donc une activit de
promotion classique, bien quimprgne de la durabilit du projet.
Les descriptifs dvoilent une deuxime utilisation du terme, relevant soit de leffet daubaine,
soit de lautoproclamation. Douze cas sont concerns. Il sagit pour certains dentre eux de
valoriser lenvironnement du programme commercialis par la proximit dun coquartier. Le
descriptif du programme Jardin Barbara de CA Monn-Decroix prcise par exemple quil est
proximit de lcoquartier Erdre-Porterie . Le Parc Boral du promoteur Sully Promotion est
galement ralis au bord de l'coquartier , sans pour autant en tre une partie constituante.
Dautres descriptifs nhsitent pas proclamer le programme immobilier commercialis comme
tant un coquartier. Le programme Millsime, du promoteur Kaufman & Broad, serait ainsi un
coquartier de 25 maisons BBC. Toutefois, des recherches plus approfondies dans le descriptif,
comme dans la plaquette de commercialisation et sur le site du promoteur, ne permettent ni
dapprhender avec prcision les axes damnagement privilgis ni la vritable prise en compte
de lchelle du quartier.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Figure 8.1. Programmes immobiliers de promoteurs immobiliers privs au cur dcoquartiers

Nom de l'coquartier Localisation Promoteur Nom du programme immobilier

Andromde Beauzelle Urbis Ralisations Le Cours meraude
Harmonie
Blanche Monier Grenoble Bouygues Immobilier
quilibre et Transition
Bords de Seine Issy-les-Moulineaux BNP Paribas Immobilier Rsidentiel Issy Seine
Rsidence du Parc
Atralis Promotion
Villa des Arts
Bottire-Chnaie Nantes Les Alles du Parc (tranche 1)
Bouwfonds Marignan Immobilier
Les Alles du Parc (tranche 2)

246 Espacil Le Verger de la Chnaie

Docks libres Marseille Vinci Immobilier Le National
coquartier de la Brasserie Strasbourg Weller Immobilire Quartier de la Brasserie
coquartier de la Marine Colombes Cogedim/Pitch Promotion Autrement
coquartier de la Monnaie Les Ponts-de-C Groupe Ralits Promotion Ora
coquartier de la Prairie au Duc Nantes Groupe Giboire La Prairie au Duc
coquartier de Viry Ecovela Viry Vinci Immobilier Grand Angle
coquartier du Raquet Sin le noble Kieken Immobilier Construction quilibre
coquartier Hoche Nanterre Nexity Villarbora
coquartier du Squ Bayonne Sagec Rsidence Ama Lurra
Adi Logements B05 - Erdro
Ataraxia Les Rsidences Estban
Erdre-Porterie Nantes
Bati-Nantes Les Patios de l'Erdre
Bouygues Immobilier Les Jardins de Saint-Joseph
BNP Paribas Immobilier Rsidentiel Rsidence Horizon
Le visio
O'Paris
Bouygues Immobilier
Or'Natura
Fort d'Issy Issy-les-Moulineaux Le Belvdre
Kaufman & Broad Solaris
Sun Park et Green Park
Vinci Immobilier
Horizon
Heudelet Dijon Promogim Pays
Groupe Arc Canope
La Courrouze Rennes
Icade Millenium
Les Hauts de Chazal Besanon Icade L'Ore de Chazal
Les Hauts de Sainte Marthe Marseille Bouwfonds Marignan Immobilier Horizon Chlorophylles
Monconseil Tours Bouygues Immobilier Solo
Monges-Croix du sud Cornebarrieu Bouygues Immobilier L'Ore des Sens
Parc Matisse Le Grand-Quevilly Nexity Les Chromatiques
Sainte-Genevive Nanterre Bouygues Immobilier Primavera
Sycomore Bussy Saint-Georges Icade Terre de Sienne
Vallin Fier Annecy Kaufman & Broad Terra Verde Hlios
Pierre Passion Les Jasmins
Vidailhan Balma Pitch Promotion L'ore du Bois
Urbis Ralisations Les Prairies de Balma

Source : A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Partie I II III
Enfin, une troisime utilisation correspond la prise en main de la fonction amnagement
par un promoteur priv. Les cas sont toutefois peu nombreux puisque seuls trois descriptifs,
de trois programmes immobiliers diffrents mais dun unique projet damnagement, font
tat dune activit damnagement au sein dun coquartier. Seuls Bouygues Immobilier et
lcoquartier bordelais Ginko compose donc cette catgorie (cf. Figure 8.2). Deux remarques
simposent toutefois face ce faible nombre de cas. Premirement, la base de donnes recense les
programmes de logements en cours de commercialisation et non les oprations damnagement.
Deuximement, sa ralisation remonte au dernier semestre 2010, soit trs peu de temps aprs
le concours coQuartier. Une sous-estimation est donc possible. Afin dy pallier, nous avons
rgulirement complt nos rsultats au gr de nos recherches bibliographiques et de nos
navigations internet. Au total, ce sont donc dix coquartiers qui sont actuellement ports par
247
un promoteur-amnageur. Nous pourrions en ajouter un onzime puisquen aot 2012, la
presse rgionale et spcialise se fait lcho dun projet dcoquartier, Les Cteaux de Saint-
Hippolyte, de 160 logements passifs Castres, port par un matre douvrage particulier, Xavier
Irigoyen, la tte dune entreprise de plomberie-chauffagerie et dune autre de construction !

Figure 8.2. Les coquartiers ports par un promoteur - amnageur priv

Selon les donnes issues de la base de donnes promotion immobilire 2010

Nom de l'coquartier Localisation Promoteur - amnageur
Ginko Bordeaux Bouygues Immobilier

Selon les donnes compiles d'autres sources

Nom de l'coquartier Localisation Promoteur - amnageur
Sainte-Anne Renaissance Strasbourg Nexity
Lgry Saint-Lger-des-Bois Nexity
Le Parc Matisse Grand-Quevilly Nexity
La Marlire Courcelles-ls-Lens Nexity
Quartier du Lac Lingolsheim Nexity
Les Tanneries Lingolsheim Nexity
Les Courrelires Jou-Ls-Tours Bouygues Immobilier
- Crteil Bouygues Immobilier
Clos Saint-Michel Chevilly-Larue Icade

Sources : sites internet, documents rglements, presse, etc. ; A. Taburet, Base de donnes promotion immobilire, 2010.

Ce faible nombre confirme que les oprations linitiative de promoteurs privs sont toujours
quasi inexistantes en France, comme en Europe hormis le cas spcifique de BedZed (Emelianoff,
2011). Paradoxalement, ce nombre dmontre galement que le portage priv dcoquartiers existe,
voire mme se dveloppe puisque ces oprations n'ont que quelques annes d'existence. Les deux
conditions d'un rapprochement semblent aujourdhui runies : des promoteurs privs sont prts
entreprendre ce portage et des collectivits sont prtes les solliciter. Les promoteurs privs se posent
alors comme de nouvelles forces de proposition pour la ralisation de quartiers durables.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Les promoteurs privs construisent cette offre nouvelle partir de lintgration de la durabilit leur
rcente activit damnageur. En 2011, Bouygues Immobilier lance par exemple UrbanEra, entit
dont lobjectif repose sur une approche globale et lintgration des composantes de la durabilit
lchelle du quartier. partir des comptences acquises dans le domaine de la construction durable,
des promoteurs oprent un saut dchelle afin de se positionner comme oprateur global de la
durabilit. Ils se dotent ainsi de rfrentiels, doutils de conception et de mthodes dvaluation
vous accompagner les projets et la ralisation dcoquartiers. Pour P. Lefvre et M. Sabard (2009),
lcoquartier se situe exactement au point de rencontre entre lart de construire des btiments
et lart de grer une ville durable . Sans ncessairement tre parvenus au bout du premier, les
promoteurs privs profitent toutefois de lexprience acquise afin de construire de nouveaux allers-
248 retours entre btiment et quartier et donc dexprimenter la ligne de dclinaison de la durabilit. Le
choix de nos terrains dtude suit cette constitution en cours du couple promoteur-amnageur priv/
quartier durable.

Nos terrains dtude

partir de deux facteurs clivant, le degr dambition en matire de durabilit et la nature du

portage de lopration, C. Emelianoff (2007a et 2011) sest attache tablir une typologie des
cinq grands types doprations, ou des cinq grandes familles dcoquartiers (cf. Encadr 8.1).
La bibliographie sest par la suite attache aux caractristiques et aux particularismes des quatre
premiers types (voir notamment : Emelianoff, 2007a, 2007b et 2011 ; Charlot-Valdieu et
Outrequin, 2009a et 2009b ; Lefvre et Sabard, 2009 ; Souami, 2009 et 2011). Le cinquime
type dopration, plus mconnu concentre notre attention.

Encadr 8.1. Les cinq grandes familles de quartiers durables

- les quartiers prototypes et exprimentaux raliss
loccasion dexpositions internationales (Kronsberg
Hanovre, Bo01 Malm)
- les projets mtropolitains des villes conduisant une politique
de dveloppement durable urbain dans les annes 1990
(Hammarby Sjstad Stockholm, Rieselfeld Fribourg,
lle de Nantes, Lyon Confluence)
- les quartiers montrant une durabilit a minima telles
que les oprations hollandaises issues de la 4e loi de
planification spatiale VINEX, Vierde Nota Extra, entre
1993 et 2005
- les quartiers ns de linvestissement et de la promotion par
un groupe dhabitants (Vauban Fribourg, EVA-Lanxmeer
Culemborg, Hjortshoj Aarhus) ;
- les quartiers ports par des promoteurs, cologistes dans un
premier temps, puis par dautres promoteurs privs mancips
de cette filiation (BedZed Sutton, Ginko Bordeaux).
Sources : daprs C. Emelianoff, 2007a et 2011.

Le portage priv dune opration dcoquartier est le principal facteur guidant le choix de nos
deux terrains dtudes. Un retour aux rsultats de la base de donnes atteste alors du peu de
choix soffrant nous. Le choix de lcoquartier bordelais Ginko, premier coquartier port
par un promoteur priv en France, apparat comme incontournable. Le second choix, la
reconversion de lentrept Macdonald en quartier durable par un groupement dacteurs dont
la SEM damnagement de la Ville de Paris (SEMAVIP), la Caisse des Dpts et Consignations
(CDC) et Icade, est plutt une question dopportunisme et de rencontre. La prsence d'Icade
rpond toutefois notre facteur clivant.

Partie I II III
Le premier, Ginko, porte le nom dcoquartier suite sa distinction lors du concours
coQuartier 2009 dans la catgorie Sobrit nergtique et nergies renouvelables . La
construction sur une friche urbaine dun programme mixte de 1 250 logements revient au
groupe Bouygues Immobilier, laurat dun concours de consultation lanc par la Communaut
urbaine de Bordeaux (CUB) en 2006. Le second, Macdonald, prsente la particularit dtre la
base dun projet de reconversion devant conduire cet entrept des annes 1970 devenir un
vritable morceau de ville la programmation mixte. Ce sont ainsi plus de 1 000 logements,
des commerces, des bureaux, des activits et des quipements publics qui viendront sinsrer
et surlever le plus long entrept parisien. Sil ne porte pas le nom dcoquartier au sens
ministriel du terme, le projet de reconversion intgre toutefois toute une srie de composantes
(performance nergtique, transport, mixit, renouvellement urbain, etc.) propres aux quartiers
249
et aux projets urbains durables.
Le choix de ces terrains est galement guid par leur calendrier. Lcoquartier Ginko est
rcemment rentr dans sa deuxime phase de construction. Les habitants des premiers
programmes de logements sont arrivs en septembre 2012. Du ct de Macdonald, les premiers
travaux ont commenc depuis 2009 modifiant lapparence et la structure du btiment prsent
coup en deux pour laisser filer la ligne de tramway T3 vers la future gare multimodale Rosa
Parks. Les premiers programmes de logements sont actuellement en cours de commercialisation
et la livraison de lensemble du projet est prvue pour 2013-2014. Ces deux calendriers nous
ont donc autoris une observation en temps rel de la rencontre entre promoteur-amnageur
priv et quartier durable.
La mthodologie mise en place a dj fait lobjet dun dveloppement lors du Chapitre 4.
Il nous apparat toutefois indispensable dapporter quelques prcisions supplmentaires.
Les entretiens sont invitablement seconds par le travail de terrain. Nous avons ainsi
organis deux sjours Bordeaux. Le premier, trois semaines entre mars et avril 2011, a
permis une immersion dans le contexte bordelais et fut ponctu de rencontres avec les acteurs
de la construction de lcoquartier Ginko. Lors du second, plus court, cinq jours en avril
2012, aucun entretien na t men. Nous avons mis ce sjour profit afin daffiner notre
vision et afin de suivre lvolution de la construction physique du quartier. Concernant
lentrept Macdonald, nous nous sommes rendus huit reprises dans le secteur du nord-est
parisien pour rencontrer les acteurs de la reconversion, parcourir le territoire et observer le
droulement du projet. Nous avons galement eu loccasion de visiter lentrept lors des
journes Rendez-vous avec la Vi(ll)e. Le fabuleux destin du nord-est parisien ponctues de
confrences, dexpositions, de films et de promenades urbaines.
Lanalyse en miroir de ces deux projets sappuie donc sur une caractrisation des approches
et des mthodes des acteurs privs, les points forts et les points faibles de leurs projets. Elle
permet galement de rendre compte des perspectives ouvertes par la ligne de dclinaison des
chelles de la durabilit pour les promoteurs privs. Lincursion propose dans les quartiers de
Ginko et Macdonald a donc pour objectif de dgager un certain nombre denseignements issus
du portage des coquartiers par des promoteurs privs : ferments, marques de fabrique de ces
oprations, avantages et inconvnients du pilotage priv.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Avant nous, dautres chercheurs, et d'autres auteurs dhorizons diffrents ont dj apprhend
ces deux terrains. Nous pensons notamment H. Bresler et C. Joly (2007), J. Idt (2009) pour
lentrept Macdonald ou encore aux chercheurs bordelais, dont P. Godier (2009), pour la Berge
du Lac et futur Ginko. Notre lecture est toutefois diffrente puisque centre sur le portage priv
de ces deux oprations par Icade et Bouygues Immobiliers, premiers noms dacteurs ayant fait
du quartier durable une premire chelle dexprimentation de la ville durable. Notre analyse
nignore pas non plus la bibliographie relative aux coquartiers et aux quatre autres grandes
familles que nous mobilisons lorsque la pertinence nous y invite.

250
Histoires de frontires

Au nord de Paris et de Bordeaux, deux secteurs se raffirment, ports par les projets de
renouvellement et damnagement qui les animent. Deux quartiers durables sont en passe de
voir le jour. Lun propose une nouvelle stratification en venant se poser sur le socle offert par un
vaste entrept, lautre sort de terre dune friche urbaine au cur dun secteur longtemps dlaiss.
Macdonald et Ginko ont en commun de partager une histoire crite en pointills et de sinsrer
aujourdhui dans des territoires et des projets de renouvellement urbain. Le premier, Macdonald,
se dploie dans le nord-est parisien, au cur du primtre du Grand projet de renouvellement
urbain Paris Nord-Est (GPRU PNE), projet de ramnagement dun territoire de 200 hectares
entre la Porte de la Villette et celle de la Chapelle. Depuis la prsentation publique du projet de
reconversion en dcembre 2009, les superlatifs et les lments de comparaison ne manquent pas
pour qualifier les mensurations hors-normes de ldifice. Il occupe en effet une surface au sol de
5,5 hectares et sa longueur exceptionnelle de 617 mtres en fait le plus long btiment parisien.
Sa largeur, variant entre 48,25 et 68,85 mtres, contribue un peu plus illustrer son immensit.
Il revt d'ailleurs une image de monstre de bton et dacier n de la priode moderniste si l'on
s'attache aux quelques 60 000 m3 de bton, 10 000 tonnes dacier et 20 000 m2 de maonnerie
mis en uvre lors de sa construction (Forest, 1969). Pass totalement inaperu depuis sa
construction , il attire aujourdhui les regards et concentre de nouveaux intrts (Bresler et Joly,
2007). Le second, Ginko, conjugue son histoire avec celle de la conqute dune nouvelle frontire
au nord de Bordeaux entreprise sous la mandature de Jacques Chaban-Delmas. Portion dune
trentaine dhectares en friche dun plus vaste projet damnagement inachev, Ginko se destine
aujourdhui devenir le premier coquartier bordelais, qui plus est ralis par un promoteur-
amnageur priv.
Une plonge dans lhistoire de chacun de ces terrains dtudes rvle une inscription contextuelle
marque par la notion de frontire . Frontire physique dun contexte territorial industriel,
lentrept Macdonald construit sa propre histoire en lien avec lensemble des rseaux et infrastructures
de transport du nord-est parisien. Quant Ginko, baptis ainsi par son amnageur Bouygues
Immobilier, il est une des ralisation phares visant poursuivre le souhait non, voire mal, exauc,
dextension urbaine vers le nord de Bordeaux. La nouvelle frontire de Jacques Chaban-Delmas
a peu peu contribu enclaver un secteur nord que les nouveaux projets urbains communautaires

Partie I II III
et municipaux tentent aujourdhui de rveiller. La frontire est donc spatiale et fonctionnelle et
son dpassement guide ces deux projets de renouvellement urbain en priphrie. La frontire est
galement problmatique. Elle renvoie dune part lintgration de nouvelles composantes de
la durabilit dont la transversalit appuie le dpassement des chelles spatiales et dautre part au
dcloisonnement des primtres dactivits des acteurs en charge des projets damnagement.

Des projets penss pour voluer

Figure 8.3. De Paris Macdonald

251
PA RIS N O R D-EST ENTREPT
PA RISIEN MACD ONAL D

18 19
18
19

Ralisation et conception : J. Buard et A. Taburet, 2012.

Macdonald, un entrept autonome et volutif

Lhistoire de lentrept Macdonald commence en 1970 lorsque son architecte Marcel Forest
achve et livre, pour le compte de la socit de fret la Socit nationale des transports
routiers (SNTR) Calberson, ce vaste morceau de ville. Lentrept, tirant son nom du
boulevard Macdonald stendant le long de la faade nord de ce dernier, devient le plus long
btiment parisien. Son histoire ne peut tre spare de lhistoire du nord-est parisien, frange
industrielle de la ville de Paris (Bresler et Joly 1, 2007). Conu 1 H. Bresler et C. Joly (2007)
pour fonctionner de faon autonome, il est un imposant tmoin retracent plus en dtails lhistoire de
Macdonald dans une tude intitule
de lpoque moderniste et constitue une des nombreuses fractions Entrept Macdonald, histoire
des grandes entits industrielles dun territoire marqu par les prospective . Nous empruntons ces
auteurs les grandes lignes de l'histoire
infrastructures urbaines et de transports. de l'entrept.

Au cours du XIXe sicle, les canaux de lOurcq et de Saint Denis, les faisceaux ferroviaires des
Gares du Nord et de lEst ainsi que ceux de la Petite Ceinture, dlimitent de vastes terrains
propices linstallation dinfrastructures industrielles. Le nord-est parisien devient alors le plus
grand secteur industriel de la rgion parisienne ayant pour vocation, pendant plus dun sicle,
alimenter la capitale en biens, en marchandises et en matires premires. Au cours des annes
1970, limplantation du priphrique parisien sur les anciennes fortifications accentue un peu plus
le morcellement tout en offrant une nouvelle connexion entre la route et le rail. Aujourdhui, les
abattoirs de la Villette, lusine gaz de la Villette et de nombreux btiments industriels nexistent
plus. Toutefois, deux entrepts, Ney et Macdonald, aux dimensions dmesurs et conus par un
mme architecte, ont survcu aux mutations lies la dsindustrialisation.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Figure 8.4. Lenvironnement de lentrept Macdonald
Les toits de la cit Charles Hermite. larrire-plan, Les Entrepts et magasins gnraux de Paris (EMGP)
le boulevard priphrique. vus depuis le toit de lentrept Ney.

252

Le boulevard Macdonald.

Lentrept Macdonald, vue prise de lentrept Ney.

Ces terrains de la SNCF, aussi appels Chapelle

Charbon, longent lentrept Ney.

Zone dactivits CAP 18 et les faisceaux ferroviaires Vue sur lenvironnement sud de Macdonald. Le terrain triangulaire compris entre la rue
de la Gare de lEst. larrire-plan les faisceaux ferrs de la Gare de lEst et dAubervilliers, les faisceaux ferroviaires de la Petite
la Cit Michelet. Ceinture et de la Gare de lEst. Ce terrain est
galement appel Triangle ole vangile .

Sources : www.bing.com/maps ; A. Taburet, 2010, 2011 et 2012.

Partie I II III
 aris (EMGP) Le boulevard priphrique au niveau de la Porte Le nouveau centre commercial Le Millnaire
dAubervilliers. De lautre ct, le sige social dIcade. dvelopp par Icade, Parc du Millnaire.

253

La darse prive dIcade emprunte par les navettes

fluviales desservant Le Parc du Millnaire et le sige
social du groupe.

La nouvelle ZAC Claude Bernard sur lancien site de

lhpital Claude Bernard.

Le canal Saint-Denis reliant le canal de lOurcq la

Seine et passant par les communes d'Aubervilliers et
de Saint-Denis.

ue La faade nord de lentrept Macdonald, boulevard

etite Macdonald.
Est. Ce terrain est Voie de dgagement de lentrept le
long du boulevard Macdonald.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Suite la destruction de lusine gaz de La Villette, les six terrains qui la composent et relis
entre eux par le rail, se tournent le dos et sautonomisent. Chacun dentre eux reoit alors
un nouveau programme. Un centre dactivits se substitue aux gazomtres. Des services de
la Ville de Paris sinstallent sur le terrain triangulaire du magasin central. Un grand ensemble
de logements sociaux, la Cit Michelet, est quant lui rig sur les terrains de lancienne
usine goudron et du dpt de coke. Sur lancien terrain principal dvolu la distillation du
charbon, lentrept Macdonald est construit afin dimplanter dans ce secteur parisien un centre
de rception et de rpartition. Ces fragments urbains fonctionnent alors comme des isolats
(Bresler et Joly, 2007). Lentrept Macdonald est ainsi desservi au sud par les voies de chemin
de fer de la Gare de lEst et au nord, avant la jonction avec le boulevard du mme nom, par une
254 contre-alle ncessaire aux manuvres des camions lalimentant. Sajoutent, respectivement
aux extrmits est et ouest de lentrept, limplantation de la blanchisserie des hpitaux de
Paris et celle dun difice cylindrique abritant entre autres le Centre de rception des trangers.
Lensemble contribue dfinitivement entraver la dimension territoriale du Macdonald entre
le Canal Saint-Denis et la Porte dAubervilliers (ibid.).
Lalternance des phases dindustrialisation et de dsindustrialisation construit un paysage urbain
constitu de fragments autonomes et htrognes encore lisible aujourdhui. Le nord-est parisien
nest pas pour autant monofonctionnel. Il propose mme une diversit de formes urbaines qui
s'explique par la multiplication et lexprimentation des critures urbaines, notamment en terme
dhabitat, rintroduites par des oprations urbanistiques et damnagements. Toutefois, cette ville
plurielle continue fonctionner de faon autonome et les oprations damnagement perptuent
lisolement des fragments (ibid.). En outre, le territoire et ses fragments laissent peu de place aux
espaces publics, aux fonctions rsidentielles ou encore aux circulations apaises.
Isolats et ville plurielle sont donc les deux grands traits encore lisibles lchelle du nord-est parisien.
Parcourir ce territoire et les environs de lentrept Macdonald revient dans un premier temps
arpenter un territoire de rseaux, de voies, dobstacles. Les laurats du concours de dfinition pour
le ramnagement du secteur Paris Nord-Est, les architectes et urbanistes Dusapin & Leclercq
Architectes et les paysagistes de lAgence TER (2004), affirment dailleurs que ce territoire nest
pas travers par les rseaux, il est totalement initi par eux dans un tlescopage dense et contrast
o lurbanisme les a suivis, crant comme des villes linaires entremles . Ces rseaux dlimitent
de gigantesques fragments urbains (Bresler et Joly, 2007) et orientent dans son escapade le
promeneur. Ce dernier est alors guid par lorientation est-ouest de lensemble des infrastructures
du nord-est parisien puis, trs vite, les obstacles (nud de la Porte dAubervilliers, canaux, etc.)
stoppent un cheminement qui est tout sauf linaire. Macdonald ne droge pas la rgle puisquil est
infranchissable sur un axe nord-sud. Le promeneur ne peut donc que le contourner et apprcier la
conception et larchitecture dun btiment entirement dvou sa fonction dentrept.
Sous la matrise douvrage de lentreprise Calberson, ldification de lentrept Macdonald sinscrit
dans une politique dfinie par le Conseil du District de Paris visant rduire la circulation des poids
lourds dans la capitale par la cration de centres destins rceptionner les marchandises, les stocker
en assurer la manutention. La localisation et la connexion du site de lancienne usine gaz aux rseaux
de transports en fait un lieu propice cette activit et la construction dun Centre de rception et de

Partie I II III
rpartition des marchandises. Paralllement, lentrept dveloppe ses propres rseaux ncessaires son
activit et sa fonction dchangeur route-rail : voies de dgagement, rampes, quais de dchargement,
auvents. Le toit-terrasse, entit part entire de la structure, est quant lui rserv la Prfecture de
Police et amnag en fourrire automobile. Pour H. Bresler et C. Joly (2007), loin dtre un difice
immobile, Macdonald se mtamorphose au gr de son activit en difice-infrastructure .
Lentrept prsente galement la particularit dvoluer intrieurement au gr des activits quil
accueille. Marcel Forest projette, ds la conception de son ouvrage, une volutivit fonctionnelle.
Dans un premier temps, larchitecte conoit un btiment destin rpondre sa vocation premire de
stockage. Architecturalement, ldifice prismatique est conu selon deux principes. Il est tout dabord
recoup horizontalement de planchers et verticalement de voiles pour les murs de sparations et les 255
cages des circulations verticales permettant ainsi de dgager trois niveaux principaux et autonomes
dune hauteur impressionnante (un sous-sol de 6,10 mtres de haut, un rez-de-chausse et un tage
de 6,30 mtres chacun) (ibid.). Puis, ce premier principe est doubl dune fort de points dappuis
le traversant intgralement (ibid.). Cette trame, de 8 mtres longitudinalement sur 8,50 mtres
latralement, permet de rpartir les charges des marchandises de stockage. Elle prsente en outre
lavantage de se prter la flexibilit fonctionnelle de ldifice (ibid.). Au cours de sa vie, lentrept
a ainsi accueilli les rserves du Muse du Louvre, des archives en sous-sol ou encore un centre de tri
postal.

Encadr 8.2. Larchitecte Marcel Forest, propos de lvolutivit de Macdonald

Du fait de la servitude impose par la Ville de Paris dune aux construction scolaires ou aux salles de sportLes faades
future construction pouvant comporter trois niveaux et de plus de 600 mtres ont donc t traites sobrement, la
non encore dinie, et pour que celle-ci puisse conserver faade principale vitant volontairement la discrimination des
son indpendance architecturale, la construction actuelle, difrents niveaux et limportance des circulations verticales
tant donne sa grande longueur, devait tre tudie pour pour napparatre que comme un vaste soubassement pos
apparatre en quelque sorte comme le socle, le soubassement sur un socle en retrait. Son esthtique suffit pourtant ce
des constructions futures. On nengage en rien leur quil demeure un difice complet dapparence, dans lattente,
dinition : construction unique, ou constructions multiples, qui sera peut-tre longue, des programmes futurs
de destination trs difrente pouvant aller du simple entrept Source : M. Forest, 1969.

Bordeaux Lac, la cration d'une nouvelle frontire

Figure 8.5. De Bordeaux Ginko

B O RD E AU X la
D
ord
og
ne
B OR D E AU X G I N KO
N OR D
la

Ambs
Gar
on

Saint-
ne

Saint- Vincent-
Louis- de-Paul
de-
Parempuyre Montferrand
Saint-Aubin- Ambars-
de-Mdoc et-Lagrave
Blanquefort
Le Taillan-
Mdoc Bassens

Saint-Mdard-en-Jalles Bruges Carbon-Blanc

Eysines
Lormont
Le Haillan Le Bouscat Artigues-
Cenon prs-
Bordeaux
Mrignac Floirac

Talence Bouilac
Pessac Bgles

Gradignan Villenave-
dOrnon

Ralisation et conception : J. Buard et A. Taburet, 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Lhistoire de lcoquartier Ginko commence durant les annes 1960 sous la mandature de
Jacques Chaban-Delmas qui, anim par une volont de crer une mtropole dquilibre
capitale de lAquitaine, entreprend des travaux denvergure. Ces derniers sont alors imprgns
dune vision de la modernit et dun modernisme consistant, pour lpoque, favoriser
lautomobile et privilgier le dveloppement de centres secondaires (Godier, 2009). Sont
ainsi lancs les travaux du Pont dAquitaine, la construction du quartier Mriadeck et la
cration du quartier du Lac.
La cration du Lac de Bordeaux est avant tout une rponse aux crues et aux inondations
touchant lensemble de la ville (Agence durbanisme Bordeaux mtropole Aquitaine [Aurba],
256 2011). En 1958, la ville de Bordeaux acquiert un vaste espace inondable de 1 000 hectares
au nord de son territoire et sattache, au prix dun chantier dampleur, y creuser un lac
artificiel de 160 hectares et de 15 mtres de profondeur. Il se substitue alors aux marais de la
plaine des Aubiers, les Aubiers ne dsignant pas encore le nom dun quartier. Les 19 millions
de mtres cube de tourbe et de graves extraits sont rpandus sur 350 hectares de terrain
proches du lac. Jacques Chaban-Delmas souhaite amnager ce bassin dtalement afin de
faire de ce secteur sa nouvelle frontire, un territoire gagn sur des hectares de marais
(Godier, 2009). Il y projette une vaste opration damnagement destine au rquilibrage et
lextension de la ville afin dy implanter habitats, activits et grands quipements aisment
accessibles en voiture.
En 1966, la Socit damnagement urbain du nord de lagglomration bordelaise (SAUNAB),

Encadr 8.3. Extrait du discours de Jacques Chaban-Delmas suite lannonce du laurat

Je dois dire, que cet ensemble, qui a ini par lemporter, a subitement et la dlibration sest achev dans la satisfaction
failli aussi ne pas lemporter. Oui, car il tait apparu, que les gnrale () Je crois, pour finir, que lon peut dire que nous
tudes prsentes, lappui de ce plan en dveloppement et avons l un des points essentiels du dveloppement davenir
qui nous entoure, du point de vue architectural, taient un de lagglomration bordelaise. Car maintenant nous allons
peu lches, un peu insuffisantes et ne semblaient pas tre parler de moins en moins en terme de Bordeaux et des
trs tournes vers lavenir comme nous le dsirons. Et cela a communes de lagglomration, nous allons maintenant parler
failli coter le premier prix ce projet. Et puis quand on a de lagglomration bordelaise, de ce que nous allons appeler le
dcouvert tout lheure les noms, car le concours tait tout grand Bordeaux qui est en voie de se faire par la Communaut
fait secret, alors cela a t une grande surprise car M. Arsne- Urbaine de Bordeaux, que le Parlement est en train dadopter,
Henry fait partie de laile marchande de larchitecture, et alors ce qui va vous permettre de peser par grandes masses sur le
nous avons compris quil avait d donner de loin la prfrence, destin et lavenir de cette ville .
la priorit, au souci damnagement, ce qui tait dailleurs dans
lesprit du concours. Alors le jury sest trouv rassrn, tout Source : vido de lInstitut national de laudiovisuel (INA).

tout juste cre afin de piloter le projet, lance un concours pour lamnagement du secteur
dune superficie totale de 2 000 hectares. Le projet laurat est celui de larchitecte et
urbaniste Xavier Arsne-Henry. Ce dernier propose lamnagement de cinq clairires de
2 800 logements chacune, dont trois Bordeaux et deux Bruges, destines accueillir
au total 50 000 habitants, soit un quart de la population bordelaise de lpoque. Ce terme
de clairire fait cho la ligne directrice du projet, la ville dans la nature, la nature dans
la ville . Le projet, complt par la construction dun ple tertiaire et dquipements de

Partie I II III
grandes tailles, sarticule autour dun plan masse misant sur une sparation du primtre de
la concession en secteurs diversifis et de densit diffrentes afin daccueillir ces diffrentes
fonctions. L'ensemble est drain par un rseau de voies hirarchises, rappel des principes
fonctionnaliste l'uvre.
En 1971, les 1 033 logements sociaux des Aubiers sont livrs et composent le cur dune
premire clairire. Lurbanisme de dalle coupl la dissociation des fonctions fait de ce
premier quartier un hritier des principes de lurbanisme fonctionnaliste. Lauzun, deuxime
et dernire clairire, est construite face aux Aubiers. Elle sen dmarque en proposant des
logements en accession la proprit. Toutefois, peu dentre eux trouvent preneurs et
seuls 323 logements sont raliss sur les 3 000 originellement prvus (Aurba, 2011). Cest 257
dailleurs lensemble du projet damnagement qui souffre et qui est remis en cause ds la
dcennie 1970.
En effet, le secteur du Lac nattire pas. Les investisseurs se dsintressent du projet et
lobjectif de conqute de Chaban-Delmas est mis mal. Initialement prvu pour accueillir
15 000 habitants, il nen totalise que 4 500 au milieu des annes 1990 (Godier, 2009). Le
Lac reste une enclave inhospitalire au cur de laquelle la nature est peu prsente et les
quipements et commerces insuffisants pour attirer de nouvelles populations (Aurba, 2011).
Secteur isol et mal raccord, il tend surbaniser partir de la rocade extrieure, tournant
ainsi le dos la ville-centre de laquelle il est spar par des voies ferres et le pont de Cracovie
(Ibars, 2008 et 2009). Sajoutent ces difficults, la conception architecturale du quartier
des Aubiers qui, par sa silhouette massive, ferme lhorizon des habitants de Lauzun et ne
contribue donc pas son attractivit (Aurba, 2011). Les Aubiers connatront galement
par la suite les maux classiques des grands ensembles de logements sociaux. Les oprations
de rhabilitation, dont une destruction partiellement de la dalle et des ramnagements
urbains, ne solutionneront pas la prcarit sociale du quartier (ibid.). Lchec des Aubiers
reste aujourdhui encore palpable et son dsenclavement est une des cls de lamnagement
du futur coquartier Ginko.
Ces difficults mettent fin au projet initial. Sur les cinq clairires prvues, seules deux sont
ralises, dont une inacheve, pour un total de 1 363 logements. Plus aucun logement ne sera
construit pendant trente ans sur la berge ouest du lac et pendant quarante ans sur sa berge est.
La construction de grands quipements prend nanmoins le relais puisquau dbut des annes
1970, le Parc des expositions de Bordeaux est rig. Suivent, au cours de cette dcennie et des
deux suivantes, la ralisation de divers quipements dont la base nautique, le vlodrome ou
encore le parc floral. En 1982, les premiers bureaux du Lac sont occups par le Gan et la CDC.
La mme anne, le centre commercial Auchan ouvre ses portes lintrieur de la rocade. Plus
rcemment, en 2003, un casino et un nouveau Palais des congrs voient le jour. Limplantation
de ces quipements ne masque toutefois pas lchec du modle urbain du secteur du Lac au
got dinachev.
Marcel Forest et Xavier Arsne-Henry, chacun leur faon, intgrent une variable volutivit
leur projet et leur ralisation. En traant en pointills le devenir de chacun dentre eux, ils

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Figure 8.6. Lenvironnement de Ginko
Parcours sportif le long de la berge du lac, commune La rocade de contournement de Bordeaux, autoroute Le Parc des expositions de Bordeaux accueille des
de Bruges. A630. vnements bordelais majeurs tel que Vinexpo (salon
international du vin).

258

Le centre de voile de Bordeaux Lac.

Un sentier suit lensemble du primtre du lac.

larrire-plan, la plage du lac ofrant une activit de
baignade.

Joggers sur la rive du Lac.

Lauzun, vue de la rive ouest du Lac, clairire Les Aubiers dans le prolongement visuel des Bassins Le centre commercial rgional Bordeaux Lac, enserr
inacheve du projet damnagement de Xavier flot. entre lavenue des 40 Journaux (photo), le boulevard
Arsne-Henry. Alinor dAquitaine ( lest) et la rocade (au nord).

Sources : www.bing.com/maps ; A. Taburet, 2010, 2011 et 2012.

Partie I II III
deaux accueille des Le Palais des Congrs, inaugur en 2003. Le secteur du Lac est un ple tertiaire majeur de Infrastructures htelires. En arrire-plan, les
inexpo (salon lagglomration. Ici, les bureaux de lentreprise GAN. bureaux de la CDC.

259

Le pont dAquitaine, vue des

Bassins flot.

deaux Lac, enserr Les Bassins flot et, larrire-plan droite, le hangar G2 Le franchissement des Bassins flot par le pont Les Bassins flot. larrire-plan, droite, la base
ard accueillant entre autres lAurba et lagence darchitecture tournant menant Bacalan. sous-marine, site culturel et artistique.
d). BLP qui lon doit sa rhabilitation.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 lguent aux futurs projets le soin de prolonger leur criture. La conservation et la reconversion
de Macdonald trouvent une premire rponse dans le parti architectural de son crateur. Xavier
Arsne-Henry partage galement cette problmatique du leg. Il confiait ainsi en 1979, vous
savez les Aubiers, on en parle beaucoup mais, vous savez les Aubiers, ce nest quun programme de
1 000 logements. Tout a disparatra. Cest peu de choses par rapport tout ce qui nous attend.
Et je vous dis tout de suite que je suis persuad que je ne finirai pas mais cest cela qui est assez
merveilleux dans ce mtier : cest que nous laissons des choses exactement comme dans toutes
les volutions de ville et nous ne savons pas quand est ce quelles finiront (Document vido de
l'INA, 1979). Des futurs projets sommeillent donc dans chacune de ces histoires que les projets
urbains des annes 1990 et 2000 rveillent. Le destin du Lac devient li lamnagement de
260 lensemble du secteur Bordeaux Nord, de nouveau considr comme stratgique pour Bordeaux
et son agglomration.

Du projet territorial lopration urbaine

Depuis les annes 2000, GPRU PNE est le plus vaste secteur damnagement des onze sites GPRU
dfinis et entrepris par la municipalit parisienne. Quelques annes auparavant, le projet urbain
de Bordeaux acte le renouveau bordelais duquel dcoule une srie de projets damnagement et
doprations urbaines. Le Lac est alors intgr un projet de requalification et de renouvellement
urbain du secteur de Bordeaux Nord. Ginko et Macdonald sont alors dfinis comme deux
oprations urbaines, deux projets pivots, du renouvellement urbain entrepris.

Du GPRU PNE Macdonald

Le GPRU est mis en uvre au cours de la mandature 2001-2007 par la Ville de Paris. Il a pour
ambition de repenser les relations entre Paris et ses communes limitrophes et damliorer
durablement les conditions de vie des habitants des primtres priphriques et dqualifis
dfinis comme prioritaires. partir doprations damnagement structurantes lchelle de onze
quartiers situs entre les boulevards des Marchaux et le boulevard priphrique, ce Grand projet
de ville (GPV) la mode parisienne (Idt, 2009) combine un ensemble dactions et doutils
porte sociale et urbaine : amnagements, dveloppement de lemploi, actions en faveur de la
scurit et de la propret, actions en faveur de linsertion sociale et conomique des habitants
les plus prcariss, cration de liens avec les communes voisines, etc. Fort de ses 200 hectares, le
secteur Paris Nord-Est constitue lune des dernires grandes opportunits foncires parisiennes
permettant la cration de 25 000 emplois et laccueil de 10 000 habitants supplmentaires.
Trois grandes priorits guident le projet de territoire. Les lus parisiens et les acteurs du projet
conviennent tout dabord de la ncessit damliorer la qualit de vie des habitants par une
requalification des espaces publics, la cration despaces verts et le dveloppement de la mixit sociale.
Le dsenclavement dun secteur marqu par les ruptures et les discontinuits est une autre priorit
majeure du GPRU. Le dveloppement de loffre de transports en commun et larrive prochaine de la
ligne T3 du tramway participent dores et dj la rponse. Le projet prvoit enfin la cration de ples
dactivits et demplois, mettant notamment laccent sur loffre tertiaire. Les enjeux conomiques

Partie I II III
marquent assidment les orientations stratgiques du GPRU PNE, territoire dterminant pour
lavenir du dveloppement conomique de lest parisien (Idt, 2009). Il sinscrit dailleurs dans une
ide directrice gnrale de rquilibrage du dveloppement conomique parisien, en synergie avec
les projets en cours sur le territoire de la Plaine Commune (ibid.). Cette ide de rquilibrage par
un grand projet damnagement nest pas indite puisque les lus parisiens ressortent des cartons un
projet envisag depuis plus de quarante ans (Bresler et Joly, 2007 ; Idt, 2009).
Les candidatures parisiennes pour laccueil des Jeux Olympiques de 2008 et de 2012 relancent cette
perspective puisquil est envisag dimplanter de nouveaux quipements, sportifs et de transports,
au cur du nord-est parisien. Il est notamment voqu dinstaller un centre de presse au sein de
lentrept Macdonald, par ailleurs repr en amont des Jeux Olympiques comme une opportunit 261
foncire de taille. Sur le site du premier secteur oprationnel de lactuel GPRU, la ZAC Claude
Bernard, figurait la construction dun stade nautique compltant les quipements du boulevard
Macdonald, rebaptis boulevard des sports. Une desserte en tramway et linstallation dune gare
RER sont dj projetes. La locomotive vnementielle participe alors lacclration des
tudes et celle du processus de ramnagement de lensemble du secteur, consquence identique
celle observe dans dautres villes comme Stockholm. Paralllement, pour ce membre de la
Socit par actions simplifie ParisNordEst (SAS PNE), lide mme que lentrept Macdonald, aux
caractristiques rares (non inondable, situ dans Paris intra-muros, polyfonctionnel, modulable)
puisse muter germe ce moment l, reprenant alors lambition de son architecte.
La candidature parisienne nest finalement pas retenue au profit de Londres. Toutefois, la perspective
dun grand projet damnagement dans le nord-est parisien perdure. Elle se concrtise par le lancement
de marchs de dfinition conduisant dsigner lagence darchitectes et durbanistes Dusapin &
Leclercq, associe lagence de paysagistes TER, pour la coordination des oprations. Cette quipe
fait alors ressortir plusieurs grands principes damnagement. Elle invite tout dabord accepter le
gnie du lieu cest--dire limmensit dun territoire sur lequel se multiplient les infrastructures et
les rseaux de transports. Ainsi, bien que le priphrique soit inamovible, il est toutefois possible de sy
adosser afin doprer des mutations et des transformations. Un constat identique est ralis au sujet des
boulevards et des canaux. Inverser le regard offre de nouvelles lectures, de nouvelles opportunits et
tout lenjeu dune transformation de ce territoire rside dans la possibilit de les reconsidrer comme
supports positifs de la ville et non plus comme des empcheurs durbaniser simplement (Dusapin &
Leclercq architectes et Agence Ter, 2004). Le projet damnagement urbain vise donc sappuyer sur
les quatre lments dominant le territoire (canaux, priphrique, boulevards des Marchaux et voies
ferres), conserver cette spcificit territoriale tout en introduisant un meilleur quilibre entre les
rapides (trains, voitures) et les lents (pitons, vlos) afin de rconcilier les fonctions de sjour
et dplacement (ibid.). Trois parcours longitudinaux est-ouest et de six autres transversaux nord-sud
articulent donc le projet damnagement. Les premiers sappuient sur la requalification daxes existants
et la cration de nouveaux. Les seconds sont six sites de projets urbains spcifiques favorisant les relations
entre Paris et ses communes limitrophes (cf. Figure 8.7). Au cur de ces parcours se dresse lentrept
Macdonald. Ce XXL des 60s possde les qualits ncessaires une rhabilitation selon un principe
dtagre urbaine (ibid.). Il est alors propos une conservation et une reconversion en opration
mixte de logements, de commerces, dactivits et dquipements structurants. Cette reconversion doit

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 en outre sarticuler lensemble de lvolution du site et voluer au gr du passage du tramway, lequel
stire jusqu la Porte de la Chapelle en passant par le futur ple multimodal Rosa Parks, runissant les
lignes de tramway T3 et T8 (TramY) et le RER E, dont la mise en service est prvue pour 2015.
Les 200 hectares du GPRU PNE ne font pas lobjet dune procdure durbanisme oprationnel
pour deux raisons principales. Dune part, une partie du territoire nest ni amnageable ni

Figure 8.7. Le GPRU PNE : secteurs, programmation, acteurs, chronologie

Les lignes directrices de ltude de dfinition pour le ramnagement du nord-est parisien

262 1
Parcours transversaux
1. Porte de La Chapelle
Parcours longitudinaux
Priphrique et fort linaire Promenade Chapelle-Villette
2. Gare des Mines
2 5
3 4
6

3. Cours dAubervilliers
4. ole - Aubervilliers
5. Parc canal
6. Porte de la Villette
Les Portes de la Chapelle, dAubervilliers, de la Villette ainsi que le Boulevard des Marchaux
secteur de la gare des Mines sont ramnags ain damliorer la qualit
urbaine et les liaisons entre les rives du priphrique. Le lien ole La fort linaire enserre le parcours du priphrique. Les boulevards des Marchaux sont requaliis ain
Aubervilliers ouvre une liaison entre la future gare multimodale Rosa dtre de nouveaux grands boulevards respectant le partage des dynamiques entre mouvement et sjour et
Parks et la ZAC dAubervilliers. Enin, les berges du Canal Saint-Denis accueillant le cours du tramway. Le troisime parcours, du parc de la Villette la Porte de la Chapelle, est
sont ramnages pour laisser place au futur Parc canal. ddi aux circulations douces et sinsre dans le lit des voies ferres longeant lentrept Macdonald au sud.
Source : Dusapin & Leclerq Architectes et Agence TER, 2004

Secteurs du GPRU PNE Programmation

Une programmation mixte dont la SHON

2
8b
4 3 prvisionnelle est de lordre de 1 100 000 m :
8a

2
2
- 440 000 m de logements, soit 40 % des
surfaces, dont la moiti pour le logement
6
social
7 1
2
9
- 550 000 m de bureaux et activits, soit
50 % des surfaces
2
- 110 000 m dquipements

- 27 hectares despaces verts

1 Halle aux cuirs
2 Entrepts Bertrand
3 Porte de la villette
4 ZAC Claude Bernard
5 Porte dAubervilliers
6 ole vangile-Macdonald
Secteurs mutables
7 Chapelle Charbon
8a Porte de la chapelle Secteurs non mutables
8b Gare des Mines-illettes
9 Chapelle international Source : Mairie de Paris et Idt, 2009.

Paris Nord-Est, plan programme densemble Les grands axes de la programmation

de lamnagement du GPRU PNE :
- une programmation mixte faisant la part belle
au logement, notamment social, aux bureaux et
activits ain de rpondre au projet de
revitalisation du nord-est parisien

- une requaliication des emprises routires et

ferroviaires dans une double logique de
dsenclavement et de qualit urbaine

- un nouveau rseau de transport en commun

par extension de lignes dj existantes et par la
cration de nouveaux nuds

- une trame paysagre rintroduisant des

continuits et une nouvelle qualit urbaine
dans un secteur dqualii.

Bureaux Secteur l'tude Activits Espace minral

Logements Espaces verts Equipements Source : Dusapin & Leclercq et Agence TER, 2007.
Document provisoire

Partie I II III
 Figure 8.7. Le GPRU PNE : secteurs, programmation, acteurs, chronologie
Chronologie
Acteurs
2002 : le Conseil de Paris dcide de lamnagement
du GPRU PNE Collectivit exerant la comptence en amnagement :
Ville de Paris

2003 : engagement des marchs de dinition Laurat du march de dinition :

2004 : choix du projet laurat et du groupement
Dusapin & Leclercq et Agence TER
Dusapin & Leclercq et Agence TER
Acteurs de lamnagement :
SEMAVIP, SAS Paris Nord-Est (CDC, SEMAVIP et Icade), Ville de
Paris ; Socit nationale despaces ferroviaires (SNEF), etc.

2005-2006 : cration de la ZAC Claude Bernard et Partenaires :

approbation du dossier de ralisation
2006 : achvement des tudes sur lentrept
Macdonald et cession la SAS Paris Nord-Est
Plaine Commune, Ville de Pantin, SNCF, RFF, RATP, STIF, etc.
Source : Mairie de Paris et Idt, 2009.
263

2008 : protocole daccord entre la Ville de Paris et la

Plaine Commune pour la cration dun quartier
intercommunal dans le secteur de la Gare des Mines.

2009 :
- dmarrage des travaux de la ligne de tramway T3
Porte de la Chapelle pour une mise en service in
2012
- validation de l'enqute publique permettant la
cration de la nouvelle gare RER (travaux partir de
in 2011, livraison prvue en 2015)

2010 :
- dbut des travaux de lentrept Maconald
- la ZAC Claude-Bernard entre en phase de
ralisation

2011 :
- trois immeubles de logement BBC, une EHPAD, des
bureaux et des commerces sont livrs dans la ZAC
Claude Bernard
- dmarrage des travaux de la gare Rosa Parks

2012 : lancement par la Mairie de Paris dun appel

d'ofres en vue de passer un march d'tudes
urbaines pour l'amnagement dun secteur Paris
Nord-Est largi. Le primtre passerait de 200
hectares 600 hectares et serait tendu au
10e arrondissement, jusqu'aux gares du Nord et de
l'Est.

2012 : arrive du tramway et desserte du nord-est

parisien par six stations

2012-2013 : livraison de la ZAC Claude Bernard

2013-2014 : livraison de lentrept Macdonald

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 constructible cause des rseaux de transports. Dautre part, le choix est fait de diviser le
secteur en plusieurs secteurs oprationnels lancs au gr des opportunits foncires. Ainsi, la
ZAC Claude Bernard, premier secteur oprationnel du GPRU PNE dune surface de 14,6 hectares,
est rapidement lance en 2005 du fait de la dtention par la Ville de Paris du foncier de cet
ancien site de lhpital du mme nom (Idt, 2009).
Cette subdivision en secteurs introduit galement une diversit des montages oprationnels, des
stades davancement et des acteurs, SEM et acteurs privs (ibid.). La concession damnagement
de la ZAC Claude Bernard est confie la SEMAVIP par la Ville de Paris. Lamnagement de
lopration Chapelle International est ainsi aux mains de la Socit nationale despaces
264 ferroviaires (SNEF), amnageur priv et filiale de la SNCF. La SEMAVIP nest donc pas
lamnageur principal du primtre du GPRU PNE, bien quelle intervienne sur dautres secteurs
dont celui de Macdonald, et sa participation doit tre rengocie loccasion de chaque
nouvelle opration (ibid.). Elle se distingue alors de la SEMAPA, amnageur de la ZAC Paris
Rive Gauche, ou de Bouygues Immobilier, amnageur de la ZAC La Berge du Lac Bordeaux.
Dans son ensemble, lamnagement du GPRU PNE se dmarque dune procdure classique et
chronologique de type ZAC. Certains sous-secteurs, oprationnels ou en prvision, sont ainsi
des ZAC, cest par exemple le cas de la Gare des Mines-Fillettes. Dautres sous-secteurs prennent
des formes diffrentes, comme cest le cas pour lentrept Macdonald. Pour J. Idt (2009) la
reconversion de lentrept Macdonald est donc la fois une opration de construction et une
opration damnagement qui ne dit pas son nom. Elle nen reste pas moins une opration
constitutive du projet damnagement, reposant sur un pilotage propre sajoutant au pilotage
gnral du projet (ibid.).
Avant le projet de reconversion, Macdonald offre 131 000 m2 SHON sur trois niveaux soit dj
plus que le seul secteur Claude Bernard (103 000 m2 SHON). Une quinzaine de programmes
diffrents viendront se poser sur la structure existante matrialisant la vision de larchitecte
Marcel Forest et portant alors la surface globale 165 000 m2 SHON. Ce chiffre reprsente
15 % des surfaces constructibles prvues terme pour le GPRU PNE. Surlev, lentrept devient
un vritable morceau de ville contrastant avec les projets urbains de construction de nouveau
quartier pour lesquels lhorizontalit prime gnralement sur la verticalit. Sans rentrer dans le
dbat des tours, particulirement celui qui discute de leur durabilit, dans le cas de Macdonald,
la tour devient horizontale tout en conservant son paisseur.

Partie I II III
 Figure 8.8. Macdonald, programmation

Programmation gnrale Dcomposition de la programmation gnrale du btiment (*)

25% Locatifs loyers matriss

71 300 m2 SHON de logements

25% Accession la proprit
50% Locatifs sociaux
Terrasse
Serre

28 000 m2 SHON de bureaux

32 500 m2 SHON de commerces
34.26% LOGEMENTS 74 500 M2

16 000 m2 SHON dactivits

17 000 m2 SHON dquipements publics Bureaux administratifs
150 200 M2 69.05% Salles de runion

Total : 165 000 m2 SHON 15.64% BUREAUX 34 000 M2

Auditorium
Caftria
Bureaux
Kiosks

1 300 places de stationnement, dont environ 700 Caf

mutualises
Caf
Epicerie
Restaurant
Commerces (S, M, L, XL)
11.96% COMMERCES 26 000 M2 Espace de reprsentation

Ecoactivits
Jardin central

Logements
6.44% ACTIVITES 14 000 M2 NTIC

0.5% CRECHE 1 100 M2 Crche - Aire de jeu

0.27% CENTRE SOCIAL 600 M2 Centre social associatif

217 500 M2 100%

2
1 125 logements au total, soit 71 300 m SHON,
dont 50 % social, 25 % loyer matris et 25 %
21.38% PARKING 46 500 M2
Parking residentil
Parking mutualis
Aires de services
Aires de livraison
Locaux techniques
265
en accession. 52 700 M2 24.23%

2.86% PARKING AUTOCARS 6 200 M2 Parking Autocar

35 700 m2 SHON en locatif social, soit 635

logements, dont 271 pour le foyer de jeunes 1.83%

3.22%
ECOLE

COLLEGE
4 000 M2

7 000 M2
Equipement Sportif
Ecole Polyvalente
Aire de jeu

travailleurs et les chambres pour tudiants

Terrasse
14 600 M2 6.72% Collge
1.37% GYMNASE 3 000 M2 Parking
0.27% SERVICES MUNICIPAUX 600 M2 DPE

Promoteur : Icade
(*) dcomposition ralise en 2008.
Investisseurs : Eidis (groupe SNI), Paris Habitat,
RIVP, I3F

18 200 m2 SHON en locatif aid, soit 212 Horizontalit et verticalit du programme : bti nouveau et bti existant
logements
Promoteur : Icade
Investisseur : Caisse des Dpts

17 400 m2 SHON en accession, soit 278

logements
Promoteur : Icade
Investisseurs : multiproprit

Commerces, bureaux, activits, parkings LE BATI NOUVEAU

LE BATI EXISTANT
2
32 500 m SHON de commerces Logements
Promoteur : Icade
Bureaux
Investisseur : en cours de dsignation
Activits
28 000 m2 SHON de bureaux
Promoteur : BNPP IE/ICADE Commerces
Utilisateur : BNPP - CIB quipements publics
(parkings autocars inclus)
1 300 m2 SHON de bureaux dans limmeuble pont Parking rsidentiel et mutualis
Promoteur : ParisNordEst
Investisseur/utilisateur : SEMAVIP

16 000 m2 SHON d'activits

Promoteur : Icade Plan volume
Investisseur : RIVP

1 300 places de stationnement rparties en deux

parcs rsidentiels et un parc mutualis
Promoteur : ParisNordEst
Investisseur : en cours de dsignation

quipements publics

Matre douvrage : Ville de Paris

5 200 m2 SHON cole polyvalente de 12 classes
3 100 m2 SHON gymnase et 2 salles de sport
8 000 m2 SHON collge de 24 divisions
700 m2 SHON relogement d'un lieu d'appel de la propret
1 000 m2 SHON crche
600 m2 SHON centre social associatif

Sources : CDC, Icade, Mairie de Paris, OMA, SAS PNE, SEMAVIP.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 266
1970 1990 2000 2010 2020

Figure 8.9. Macdonald, chronologie synthtique

NORD-EST
PARISIEN

Jeux Olympiques, GPRU PNE, tramway : revitalisation du

18

Fragments, pluralits, isolement

19

nord-est parisien

ENTREPT
MACDONALD

Logisitique et stockage Reconversion de lentrept

ENTREPT
MACDONALD
Mise en
commercialisation
Validation du des premiers
masterplan dOMA programmes de
et dbut des Travaux de logements du
workshops avec les dmolition promoteur Icade
Constitution
architectes (une
de la SAS PNE
quinzaine au total) Premiers dpts de Arrive du tramway
ain dacqurir
et les oprateurs permis de construire
lentrept

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Dusapin & Leclercq et Signature dun contrat Mise en place de la Livraison

lAgence TER sont avec Geodis en vue de structure mtallique prvisionnelle de
dsigns laurats du la libration des locaux dun immeuble-pont lentrept
concours de ltude de commerciaux en 2009 de 40 mtres de
dinition pour le long au dessus de la
ramnagement du Signature dun faille du tramway,
secteur Paris Nord-Est protocole avec la Ville reliant les deux
de Paris dinissant les parties de lentrept
cessions des droits et le
Partie I II III

programme des
quipements publics

Premires tudes
techniques et
lancement de la
consultation
intenationale
Du projet urbain bordelais Ginko

Aux ralisations denvergure et aux chantiers pharaoniques ports par Jacques Chaban-Delmas, les
observateurs de la vie bordelaise 2 opposent un manque de vision 2 Pour une lecture complte de
stratgique, de cohrence et deffet structurant pour lavenir de la ville et lanousfabrique urbaine bordelaise
renvoyons le lecteur aux
de son agglomration. Lre Chaban , celle des annes 1980 1995, travaux de J.-P. Charri, 1996,
est alors considre comme celle de la ville sans projet, en opposition J.et Marieu, 1997 ; F. Cuillier, 2000
2005 ; P. Godier et G. Tapie,
celle de lurbanisme de projet ouverte depuis larrive dAlain Jupp la 2004 ; P. Godier, 2009 ; A. Bourdin
mairie de Bordeaux. Celle-ci sonne le renouveau bordelais par dblocage et R. Prost, 2009 ; P. Godier,
C. Sorbets et G. Tapie, 2009 ; ainsi
du systme dcisionnel et par la mise en place dun nouveau modle de qu lensemble des travaux de
fabrication de la ville (Godier, 2009). Selon Michle Laru-Charlus, lAurba. Nous nous appuyons sur 267
lensemble de ces auteurs.
Directrice gnrale de lamnagement de la ville (cite par Masboungi,
2010) la fabrique urbaine passe dune stratgie de coups sous lre Chaban-Delmas () une stratgie
de continuit . Il est de nouveau reconnu un intrt la planification. C'est particulirement le cas
pour lidentification des problmes traiter au sein de la ville-centre et de son agglomration, dont ceux,
comme ltalement urbain, hrits de la priode prcdente. Llaboration des SCOT, PLU et PLH favorise
alors le retour des projets urbains structurants et prospectifs tout en ouvrant la voie lintgration des
nouvelles problmatiques dont celle de la densit, de l'talement urbain, ou encore celle des formes
urbaines. La logique de projet se dploie en outre dans un contexte ngoci de renouvellement urbain
caractris par une approche trs diffrente du rle et de lusage des espaces publics (Godier, 2009).
partir du milieu des annes 1990, le nouveau projet urbain bordelais consacre d'une part le tramway
et, d'autre part, la restructuration et la requalification des quais de la rive gauche de la Garonne. Ces
actions majeures, qui s'insrent plus largement dans un nouveau traitement des espaces publics,
sont aujourdhui devenues les symboles du projet mis en uvre. La patrimonialisation de la ville-
centre pourrait galement prtendre y tre intgre. Afin de mettre en uvre son projet urbain
dagglomration, ces projets structurants sont complts par la cration de parties ou morceaux de
ville, dont celui de Cur de Bastide sur la rive droite de la Garonne, et par le projet de rnovation
urbaine GPV Hauts de Garonne. Corrlativement, le secteur Bordeaux Nord fait lobjet dune
attention nouvelle par son importance stratgique pour le dveloppement futur de la ville et de
lagglomration. Les Berges du Lac, future ZAC et site de Ginko, ne sont encore qu ltat de projet.
Ce portrait synthtique ne peut tre complet sans quelques prcisions sur le rle de lAurba dans
cette nouvelle logique de fabrication de la ville. Larrive dAlain Jupp ouvre une nouvelle phase
de rorganisation des systmes dactions communaux et communautaires , dont il est lui-mme
le prsident, par une mise en rseau des acteurs politiques, techniques et conomiques afin que
la fabrication de la ville ne repose plus uniquement sur des savoirs opportunistes acquis par
quarante ans dexpriences et sur la routine (Godier, 2009 ; Godier, Sorbets et Tapie, 2009).
Lagence durbanisme tient alors un rle prpondrant, notamment travers son directeur gnral
Francis Cuillier 3, en se positionnant en amont des projets comme 3 Francis Cuillier, Grand Prix de
productrice de savoirs et force de propositions. Elle se distingue l'urbanisme 2006, est un acteur essentiel
de lorchestration des mutations
galement lors de llaboration du PLU communautaire en tant, dune bordelaises. En 2009, il quitte lagence
part, le matre duvre et, dautre part, en organisant une double et laisse place Jean-Marc Ofner.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 rupture avec lurbanisme rglementaire puis avec le POS communautaire qui additionnait les
POS communaux (Cuillier, 2005). Bordeaux et son agglomration doivent par exemple lAurba
la prparation du projet du tramway, la participation et laboration du PDU de lagglomration
bordelaise en 1998, le projet urbain de Bordeaux en 1996. Lagence est galement implique dans le
futur projet dcoquartier dans le secteur de Bordeaux Nord puisquelle dfinit le schma directeur
du secteur en 1996 puis son plan-guide en 1999, approuv par la suite en 2002, avant de participer
llaboration du cahier des charges de lamnagement de la ZAC des Berges du Lac. La dfinition
dune stratgie du renouvellement urbain de Bordeaux Nord doit beaucoup lagence. Cest mme
elle, selon cette architecte bordelaise, qui sy est intresse en premier, avec la volont de Francis Cuillier
et la volont de se positionner l o a va bouger, l o va se construire la ville .
268
Le projet urbain de 1996 permet ainsi Bordeaux de rattraper son retard dmographique,
conomique, urbanistique et plus largement d'tendre son rayonnement au sein de la France des
mtropoles. Aujourdhui, Bordeaux se prend rver en mtropole millionnaire durable dpassant le
seul primtre de la CUB. L'ambition est relaye par de nouveaux projets urbains et mtropolitains
pour lesquels le dveloppement durable dessine de nouveaux objectifs. La durabilit, dont le projet
urbain de 1996 porte dj quelques germes (Godier, 2009), simmisce alors un peu plus comme
rfrentiel de laction publique, des politiques urbaines ainsi que des oprations et projets urbains.
Le nouveau projet bordelais sadosse au squelette du prcdent (ibid.) et dfinit un arc de
dveloppement durable, soit un nouvel arc de dveloppement, armature stendant de part et dautre
de la Garonne. Il engage le renouvellement despaces dlaisss et de friches ainsi que la construction
de deux nouveaux ponts, Bacalan-Bastide et Jean-Jacques Bosc. Les quartiers de la Bastide, Belcier et
Bordeaux Nord devraient alors recevoir prs de 35 000 habitants supplmentaires dici 2030 au regard
du rythme dmographique retrouv et des projets maillant ces territoires phares du renouvellement
urbain (Direction gnrale de lamnagement de Bordeaux [DGA], 2009). Presque paradoxalement,
tout en souhaitant limiter ltalement urbain et densifier la ville, Bordeaux axe son dveloppement sur
de nouvelles centralits et de nouvelles polarits. Lide directrice dicte par le nouveau ruban guide du
projet bordelais dessine une ville multipolaire et cheval sur le fleuve (Masboungi, 2010).
La dimension mtropolitaine est galement celle retenue par le projet dagglomration, en 2011,
La mtropole des cinq sens , document stratgique pour les deux dcennies venir. Bordeaux
se met alors en qute de fabriquer sa mtropole, limage de Lyon il y a une vingtaine dannes.
Suite une dmarche prospective et consultative initie en 2010, Bordeaux Mtropole 3.0, est
ne La mtropole des cinq sens dfinissant cinq grandes directions, les cinq S , pour laction
publique : une mtropole solidaire, stimulante, sensible, sobre et singulire. Chacun de ces mots
est associ plusieurs grandes composantes de la durabilit (dplacement, sobrit nergtique,
gestion de lespace, etc.). En outre, cette mtropole a vocation tre coproduite puisque, limage
dune cooprative, lagglomration instaure un dispositif de cooprative mtropolitaine afin
de renforcer la fois la lgitimit et lefficacit de laction publique, en utilisant au mieux les
ressources (espace, argent public) et en mobilisant au mieux les acteurs (CUB, 2011a). Sur le
plan oprationnel, douze grands travaux mtropolitains sont programms, runis sous le sigle EHDN
pour emploi, habitat, dplacement et nature. Ils ne sont pas les uniques projets de la mtropole dici
2030 mais plutt des leviers stratgiques articulant dautres oprations.

Partie I II III
 Figure 8.10. Projet urbain de Bordeaux, 2009-2030

Bordeaux Nord, secteur stirant sur la

commune de Bordeaux et sur une partie
des communes du Bouscat et de Bruges,
Larc de dveloppement durable stend comprend trois sites de projets : les
du Lac, en passant par les Bassins flot, Berges du Lac (Ginko), Les Aubiers et
rejoint le futur pont Bacalan-Bastide, les Bassins flot.
actuellement en construction, et la rive
droite avant de retraverser la Garonne par
lautre futur pont Jean-Jacques Bosc, et
finalement Belcier, Saint-Jean,
lOpration dintrt national (OIN)
Bordeaux Euratlantique, et Bgles au sud
de lagglomration.

269

La priorit est donne la poursuite de

lextension de la desserte en transports en
commun, notamment en tramway, dune
part au quadrant nord-ouest afin de
dsengorger un secteur charg en terme
de circulation automobile, actif en
matire conomique et dense en terme
dhabitat et, dautre part, la liaison
ouest-est dans le prolongement de laxe
BacalanBastide.

Le nouveau projet urbain poursuit

galement lamnagement des
espaces public travers la
recomposition et la reconfigura-
tion des places du centre et des
boulevards.

La construction du pont Bacalan-Bastide

est destine relier deux grands territoires
faiblement urbaniss, Bordeaux Nord
(Berges du Lac, Aubiers, Bassins flot) et
Bastide (Bastide Brazza Cenon Pont
Rouge, Bastide Benauge, Bastide Niel,
Bastide Deschamps Souys), que les projets
urbains contribueront lever au rang de
centres secondaires.
Lambition dune ville ouverte, en opposition la
mise lcart gographique vcue et subie par la ville
durant de longues dcennies, se matrialise ds
aujourdhui par lOIN Bordeaux Euratlantique
accompagnant louverture de nouvelles liaisons
ferroviaires avec Paris et lEspagne, projet qui dpasse
dailleurs la seule chelle de lagglomration.

Source : Aurba dans DGA, 2009.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Figure 8.11. Projet mtropolitain, La mtropole des cinq sens

270

Source : CUB, 2011.

partir de trois oprations phares, la reconqute des Bassin flot, la ZAC de la Tasta Bruges et
lcoquartier des Berges du Lac, Bordeaux Nord sanime sous le sceau du projet urbain de 1996
et sous celui de son successeur. Cest alors lensemble du secteur Bordeaux Nord qui retrouve
un second souffle. Dj en 1986, lAurba proposait une vision de lagglomration chance
de 15 ans intgrant Bordeaux Nord dans un ensemble stendant des Chartrons aux bois de
Bordeaux (Exposition Aurba, 2010-2011). Elle appuyait galement la ncessit de relancer un
projet urbain pour le Lac afin de remobiliser lintrt des investisseurs. Le secteur est alors jug
stratgique pour lentranement de lurbanisation future de la ville.

Partie I II III
La cration de la ZAC communautaire du Tasta marque une premire tape du retour du
logements sur les rives du lac. Pour la rive est, la partie noble du lac , lAurba envisage ds
les annes 1990 une grande opration, vritable quartier de ville alliant lhabitat aux activits
et aux services en complment dautres propositions (un centre rgional de loisirs, un
camping, des infrastructures sportives, etc.) (ibid.). Entre 1990 et 2000, les tudes de lagence
tablissent un diagnostic des forces et faiblesses du secteur Bordeaux Nord, pralable tout
amnagement. Sil est svre, ce diagnostic laisse toutefois la porte ouverte une valorisation
du secteur (Godier, 2009). Cinq grandes caractristiques sont identifies. La principale est celle
de la surface du foncier disponible et les possibilits offertes par les terrains mutables. La CUB
dtient en effet un portefeuille foncier de 142 hectares situs dans lancien primtre du Lac
dont elle a hrit suite la dissolution de la SAUNAB, marquant au passage la prise en charge
271
de fonction de SEM par les services de la CUB. Il convient dy ajouter les 26 hectares proprit
du Port autonome de Bordeaux (PAB) dans la zone dactivit Alfred Daney, les emprises de
33 hectares des Bassins flot et leurs abords nord et sud, soit 65 hectares de plus (Aurba, 2001).
Le secteur concentre donc au total prs de 300 hectares de rserves foncires et de terrains
mutables, soit 10 % des 3 000 hectares de lensemble du secteur (ibid.). Lenvironnement et
les paysages du secteur prsentent quant eux un grand intrt et un fort potentiel, bien quil
soit fait tat de parcs introvertis et coups de la ville, dquipements mconnus ou sous-utiliss
et dune mise en valeur insuffisante du paysage exceptionnel des Bassins flot (Aurba, 2003).
Lactivit conomique du secteur est un atout majeur (Parc des expositions, centre htelier,
ple dactivits tertiaires, centre commercial Auchan), contrebalanc par une qualit urbaine
faisant dfaut (mauvaise qualit des espaces extrieurs, manque didentit, vieillissement du
bti et des installations dexposition, etc.). Les atouts de lhabitat du secteur (paysage urbain,
identit marque, dynamique de revalorisation) rivalisent avec lenclavement des quartiers de
Bacalan et des Aubiers accueillant des familles modestes. Enfin, les infrastructures routires
crent des discontinuits dans le tissu urbain et limitent lutilisation des espaces publics
la motorisation. LAurba recommande alors la CUB dassurer le relais de la SAUNAB et de
contrer les demandes pressantes dinvestisseurs, notamment celles du centre commercial
proche, dont les projets sont disparates, non cohrents et peu valorisants pour ce secteur phare
de lagglomration (Aurba, 2001). Ce diagnostic a valeur de prise de conscience et de mise en
garde. Il est d'ailleurs paraph des mots introductifs signs par Francis Cuillier prouvant, pour
un des directeurs d'tudes de l'agence d'urbanisme, tout lintrt et limportance de ce secteur ,
. Ainsi, avec une exigence suprieure et une mthode mieux adapte pour le dveloppement
et la commercialisation des grands terrains vacants, Bordeaux Nord peut devenir un quartier
exemplaire et dune grande valeur (ibid.).
Lagence durbanisme met alors en tension ces caractristiques et esquisse des hypothses
damnagement long terme construites partir de plusieurs scnarios, dont trois dentre eux
sattachent plus spcifiquement au devenir des terrains de la rive est du Lac (cf. Figure 8.12,
8.13 et 8.14). LAurba prconise et soumet alors aux dcideurs publics ladoption dun
plan-guide, associ un phasage et une estimation des cots. Il est valid en 2002 suite
au diagnostic opr par lAurba avec lensemble des partenaires de la communaut urbaine

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 et enrichi de la contribution dAlexandre Chemetoff, urbaniste et paysagiste (Aurba, 2003).
Pour Francis Cuillier, ce plan-guide permet de terminer, en ladaptant, le grand projet du Lac
conu par larchitecte urbaniste Xavier Arsne-Henry dans les annes 1970 (ibid.). LAurba
prconise dautre part dinscrire les affectations valides dans le futur PLU en y incluant les
dispositions lies la qualit du paysage urbain (Aurba, 2001). Ce plan-guide doit permettre
de relier les territoires, dfinir une nouvelle chelle et une stratgie globale associant le
Lac et les Bassins flot afin de compltement repenser le secteur et afin de lui redonner une
organisation (Ibars, 2008). Il sagit darticuler de faon cohrente une mosaque de territoires
mal identifis et un paysage htroclite amnags au coup par coup pendant prs de
quarante ans et structurs tant bien que mal autour de trois entits : le ple central du Lac, les
272 franges industrielles portuaires, rurales et les quartiers populaires situs entre le Lac et le centre
de Bordeaux (Bassins flot, Ravezies, nord des Chartrons et Bacalan) et, enfin, la vaste tendue
naturelle du parc intercommunal de Jalles jouxtant la commune de Blanquefort (Godier, 2009).
Le renouvellement de ces secteurs sappuie alors sur la requalification des voiries, sur lextension
du trac du tramway, sur de nouvelles connexions ainsi que sur la cration de nouveaux liens et
un traitement paysager consacrant une srie de parcs urbains articuls des Berges de la Garonne
au Lac en passant par les Bassins flot (ibid.).

Figure 8.12. Hypothses damnagement long terme de Bordeaux Nord

Hypothse long terme 1 Hypothse long terme 2 Hypothse long terme 3

- activit conomique et
commerciale
- scnario au il de l'eau, vente - programme de logements dans la - rquilibrage des programmes de
la demande des terrains
Principe - le trac du tramway est
prolong jusqu'au Parc des
expositions et emprunte le
versant ouest du futur quartier
- investissement minimum de
la collectivit pour la cration
d'espaces publics et la mise
en valeur des quipements et
Inconvnient espaces vert existants
- faible densit
- circulation automobile
- pas de relle valeur ajoute
- limite l'investissement de la
collectivit
Avantage
Sources : Aurba, 2001 et 2002.
- programmation conomique - rquilibrage entre les fonctions
dominante conomique et rsidentielle
partie sud du futur Ginko logements entre berges est et ouest
- la partie nord est rserve un du lac
parc tertiaire, travers par le cours - le trac du tramway est envisag
du tramway sur le flanc ouest du futur quartier
- engagements et investissements - engagements et investissements
financiers important des financiers important des
collectivits ncessaires de collectivits ncessaires de
rquilibrer par les recettes rquilibrer par les recettes
obtenus des programmes venir obtenus des programmes venir
- interface commerciale - interface commerciale
- plus grande prise en compte des - vritable renouvellement de
enjeux du secteur l'ensemble du secteur
- ralisation d'espaces publics - le nouveau quartier dominante
destins desservir et mettre en rsidentielle permet l'amlioration
valeur les grands terrains vacants de l'environnement des
- fdration des parcs existants en Aubiers et son dsenclavement
un grand parc d'agglomration par diversification de l'offre
ouvert sur le lac et reli la ville rsidentielle
- requalification du boulevard - connexion avec le centre-ville et
Alinor d'Aquitaine intgration des infrastructures
routires

Partie I II III
 Figure 8.13. Cartes des hypothses damnagement long terme de Bordeaux Nord

273

Source : Aurba, 2001.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 Quatre grandes orientations animent le plan-guide, reprenant les lments pralablement
voqus. Premirement, la constitution dune vaste base de loisirs et daffaires est prvue au
cur de lentit Lac et sera articule autour du Parc des Jalles, parc urbain de 200 hectares,
reli lui-mme par une promenade aux Bassins flot et la Garonne. Le plan-guide valide
galement la cration dun ple tertiaire dquipements privs et publics autour du Parc des
expositions. Lobjectif est de raliser des liaisons et des continuits, quelles soient conomiques
ou de dplacements (desserte routire, cheminement vlo et piton), entre les diffrentes entits
du secteur. La restructuration du boulevard Alinor dAquitaine et de ses rives est une autre
orientation forte du plan. Enfin, sur la rive est du Lac, la construction d'un futur quartier
articul par le cours du tramway a pour ambition damliorer lenvironnement urbain des
274 Aubiers et de crer de nouvelles continuits urbaines.
Plusieurs oprations sont programmes au cours des dcennies 1990 et 2000. Certaines sont
actuellement en projet, dautres en cours et dautres, enfin, dj ralises. Larrive du tramway aux
Aubiers est quant elle acte depuis 2008, rapprochant ainsi le quartier du centre-ville. Lextension
de cette ligne C est entre dans sa troisime phase puisque, depuis 2011, des travaux sont en
cours afin de prolonger la ligne de 3,4 kilomtres jusquau Parc des expositions via lavenue des
Quarante journaux et le franchissement de la rocade. Deux nouveaux quipements, le casino
et le Palais des congrs, compltent les quipements du secteur. Lamnagement de la ZAC Le
Tasta dominante dhabitat, 1 700 logements sur 33 hectares, touche actuellement sa fin sur
la rive ouest du lac. Au gr de la poursuite de lamnagement des quais rive gauche, de larrive
du tramway Bacalan et de la construction en cours du pont BacalanBastide, les Bassins flot
simposent aujourdhui comme un des grands secteurs damnagement bordelais. Depuis 2009, les
160 hectares disponibles sont ltude et font lobjet, en 2010, dune actualisation du plan-guide
du secteur par l'architecte et urbaniste Nicolas Michelin. La mme anne ce plan-guide est valid et
un Programme damnagement densemble (PAE) est adopt. Cette opration phare prvoit terme
la construction de 5 500 nouveaux logements, soit laccueil denviron 10 000 habitants.
Du ct de la rive est du lac, la CUB lance un concours de consultation damnageurs en 2004.
L'opration Les Berges du Lac, devenue ZAC en 2006, rpond alors un double objectif
dagglomration (Godier, 2009). Il sagit de combler lchec latent de lintgration du secteur
au tissu urbain bordelais par la cration de continuits urbaines et paysagres entre le Lac et le
fleuve. La ZAC est donc pense comme une opration dun projet urbain englobant les Aubiers
et les Bassins flot. La mono-fonctionnalit du secteur est quant elle attnue par lintgration
de nouvelles fonctions et dune diversit des types de logements prvus. Originellement
vocation dhabitat, la programmation volue vers une mixit fonctionnelle afin de permettre
lextension du centre commercial dAuchan et dquilibrer le bilan de lamnageur priv suite
une revalorisation du prix du foncier (ibid.).
Le second objectif est de faire de la ZAC un quartier exemplaire. Les principes damnagement
retenus et compils au cur du cahier des charges de la consultation donnent des orientations
paysagres, architecturales et environnementales trs prcises, correspondant aux nouvelles
attentes de durabilit de la ville-centre et de lagglomration. Les principes damnagement
prtent donc une attention particulire la gestion conome de leau, lutilisation dnergies

Partie I II III
renouvelables (biomasse bois, solaire, gothermie), la certification des logements, au respect du
milieu naturel, aux espaces publics et la mixit (ibid.). La durabilit vient alors marquer de son
empreinte lopration. Dun quartier souhait exemplaire, la terminologie volue ensuite vers
celle dcoquartier suite la distinction en 2009 au concours du mme nom dans la catgorie
Sobrit nergtique et nergies renouvelables .

Figure 8.14. Ginko, programmation

Le programme global Faisabilit gnrale

chelle : 1/2 500
Supericie totale de lopration : 32,3 hectares dont 29,87 hectares sur
lesquels lamnageur intervient (SHON : 258 658 m). 275
2149 logements, 169 799 m SHON, dont :
- 1021 en accession libre (47,5%)
- 430 en accession sociale et modre (20%) dont 180 en accession sociale
et 250 en accession modre
- 698 en locatif conventionn (32,5%) dont 537 PLUS et 161 PLS

20 000 m de surfaces de vente de commerces et 2 000 m2 de commerces

de proximit, soit 32 000 m SHON.
25 180 m SHON de bureaux
4 300 m SHON de rsidences services et htelires
6 000 m SHON EHPAD Plein soleil

Des quipements publics structurants assurant des services de proximit :

- 2 groupes scolaires comprenant crche, halte garderie, centre ar
- 1 collge
- 1 maison polyvalente (services de proximit la population)
- 1 maison de la danse
- 1 centre multi sports : gymnase/mur descalade/salle itness

Acteurs
Amnageur : Bouygues Immobilier
Architectes - urbansites : Christian Devillers et associs, Brochet-Lajus-Pueyo
Paysagistes : Signes A. Cousseran
Ingnieur environnementaliste : Terre Eco
BET spcialis en gnie urbain : I3C
Sret : FC2
Matres douvrage : Aquitanis, Bouygues Immobilier, Msolia Habitat,
Immochan, CUB, Ville de Bordeaux, Cofely, Pro BTP

Vues ariennes et projections du projet de lquipe Bouygues Immobilier

Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; MEDDTL, 2009 ; Agence BLP ; Agence C. Devillers ; A'urba.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 276
Source : Aurba, 2001.
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

Figure 8.15. Ginko, chronologie synthtique

BORDEAUX
la
D
or
do
gn
e

la
Ambs

Ga
ronn
Saint-

Urbanisme de projet et relance bordelaise. Dfinition de projets urbain et

e
Saint- Vincent-
Louis- de-Paul

Saint-Aubin-
de-
Parempuyre Montferrand
Ambars- Volontarisme amnageur et ville sans projet
dagglomration
de-Mdoc et-Lagrave
Blanquefort
Le Taillan-
Mdoc Bassens

Saint-Mdard-en-Jalles Bruges Carbon-Blanc

Eysines
Lormont
Le Haillan Le Bouscat Artigues-
Cenon prs-
Bordeaux
Mrignac Floirac

Talence Bouilac
Pessac Bgles

Gradignan Villenave-
dOrnon

chec et emise en cause du projet damnagement Nouvelle vision du secteur Bordeaux Nord, oprations de renouvellement
BORDEAUX NORD urbain (le Tasta, Les Berges du Lac, Bassins flot), extension du tramway
Le Lac, conqute dune nouvelle
frontire
Diagnostics de lAurba, premires hypothses
et scnarios damnagement

GINKO
Premire vie inacheve : friche Deuxime vie : coquartier

Bouygues
Immobilier est
GINKO dsign laurat de la
consultation
damnagement avec Approbation par
Lancement de la Christian Devillers le Conseil de
consultation et associs, lagence Communaut du - Achat du terrain Livraison des
damnageurs par Brochet-Lajus-Pueyo dossier de - Dmarrage des premiers
la CUB et la ville et Signes Ouest ralisation de la travaux de la btiments de la 2014-2017 : travaux de la 3e phase
de Bordeaux Cration de la ZAC ZAC 1re phase 1re phase damnagement et de construction

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Signature du - Obtention des 2012-2014 : travaux de la

Trait de premiers permis de 2e phase damnagement
Partie I II III

concession avec construire et de construction

la CUB - Ginko, laurat du
Prix sobrit
nergtique et
nergies renouvelables
dans le cadre du
concours
co-quartier 2009
Les structures de coordination dacteurs publics et privs

Macdonald, un projet lenvers

En fvrier 2006, la Socit de valorisation des actifs ferroviaires immobiliers (SOVAFIM), socit
anonyme dtenue par ltat, est cre afin dacheter et de revendre les biens de Rseau ferr de
France (RFF) devenus inutiles aux missions de service public ferroviaire. L'tat s'ouvre ainsi une
nouvelle source de revenu tout en augmentant les surfaces constructibles en zone urbaine. En
juillet de la mme anne, la SOVAFIM acquiert lentrept Macdonald et lance une consultation en
vue de sa revente. Une premire offre dun fonds dinvestissement controvers attire lattention
de la Ville de Paris. Cette dernire na ni la proprit de lensemble du secteur ni les moyens
277
dacheter le foncier manquant . Elle s'est toutefois prmunie face tous risques en gelant le
PLU pendant une priode de cinq ans par une procdure de primtre dattente lors de la mise
en vente de lentrept par la SOVAFIM. Elle souhaite ainsi sassurer que les futurs acqureurs
ne puissent tablir une programmation contraire aux orientations stratgiques dcides par
le Conseil de Paris. Or, le devenir du GPRU PNE dpend en grande partie de lentrept et
de son futur acqureur. Son acquisition par un nouvel oprateur logistique verrouille donc
cet avenir en rendant impossible toute transformation urbaine et en isolant la ZAC Claude
Bernard, consquences contraires aux objectifs dicts par le GPRU PNE. Lorsque lentrept est
mis en vente au plus offrant, elle nexerce donc pas son droit de premption et sappuie sur le
priv pour investir. La Ville de Paris fait alors appel la CDC pour laider acheter lentrept.
Cette dernire y projette un programme, calcule combien cela peut lui coter afin de dterminer
le prix auquel elle peut acheter le btiment , pralable obligatoire avant toute acquisition. La
CDC associe sa filiale Icade une proposition doffre financire commune. La SAS PNE est
alors expressment crer afin de se porter acqureur. Le temps du projet ne vient quensuite.
Nous sommes toujours en 2006 et la socit frachement constitue de la CDC, de la SEMAVIP
et dIcade fait une premire offre financire, puis une seconde dun montant infrieur celui
du fond de pension. Finalement, Macdonald trouve acqureur le 1er dcembre 2006 pour un
montant de 125 millions deuros, le mieux disant lemportant sur le plus disant . Le projet
du fonds de pension de conserver lentrept avec un minimum dinvestissements dessus afin
de poursuivre lactivit de stockage est relgu au profit de loffre de la SAS PNE, certes moins
leve, mais associant la Ville de Paris, par le biais de la SEMAVIP garante des orientations de la
collectivit pour son projet de territoire dans le nord-est parisien.
La principale originalit de la SAS PNE est dtre une socit de droit priv. Une des personnes
interroges, exprimente dans le domaine de lamnagement pour avoir particip quelques
grandes oprations dont celle dEurallile, affirme mme que cest la premire fois quelle fait
vraiment de lconomie mixte puisquil sagit dune socit prive donc totalement risque mais
dans laquelle la ville de Paris est actionnaire . La CDC dtient en effet 50 % du capital de la
socit, Icade 30 % et la SEMAVIP 20 %. Une autre originalit tient dans la convergence des
intrts de chacun des membres de la SAS PNE. La signature dun pacte dassocis entre les
trois parties permet chacun de sassurer une activit et un rle bien prcis. La CDC joue ainsi

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 pleinement son rle de rendre possible les oprations impossibles . La reconversion de Macdonald
est un moyen pour la CDC de dvelopper une opration importante de logements locatifs
institutionnels rpondant des objectifs de durabilit, notamment en matire dconomie
dnergie. Le groupe poursuit donc son rle dacteur du logement, tout en affirmant un peu
plus son rle dans la fabrique de la ville. Selon ce membre de la SAS PNE, la CDC se rserve
donc un quart des logements pour du locatif, et 30 % les logements sociaux pour la Socit
nationale immobilire (SNI), filiale d'intrt gnral de la CDC en tant que bailleur social. La
Caisse associe Icade la SAS PNE afin de gnrer une activit de promotion immobilire puisque
les logements en accession lui reviennent. Le groupe accde en outre un foncier stratgique,
repr en amont du projet de reconversion de lentrept. Enfin, la SEMAVIP simpose comme le
278 sous-traitant en matire damnagement. Elle hrite alors dune convention damnagement,
mtier quelle exerce habituellement pour le compte de la Ville de Paris actionnaire 77,47 %
de la SEM (SEMAVIP, Rapport dactivit, 2010), bien que dans le cas de Macdonald, elle le
fasse pour le compte de la SAS PNE. Elle se porte alors garant des objectifs en matire de
logements, dquipements et demplois de la Ville de Paris. En tant que SEM, elle se voit confier
lamnagement du site, la coordination de lensemble des tudes urbaines et architecturales,
ainsi que la ralisation des travaux ncessaires la commercialisation des programmes.
La SAS PNE se constitue donc par convergence dintrts de chacun des acteurs, lesquels
bnficient dun droit de veto ouvrant la possibilit de bloquer les dcisions et le projet
tout moment. Ce regroupement permet galement la runion des conditions financires et des
comptences techniques, dans un premier temps pour lacquisition de lentrept puis, dans un
second temps, pour y dvelopper un projet. Socit de droit priv, aliment de capitaux publics
et bnficiant des moyens, de la souplesse et de lefficacit du priv, il incombe schmatiquement
la CDC le rle financier, la SEMAVIP le rle technique et Icade les relations avec Geodis ainsi
que la programmation des commerces et des logements.
La SAS PNE confie en effet Icade Promotion Logement la coordination de la ralisation des permis
de construire de lensemble du millier de logements, les leurs en accession, ceux de la CDC et ceux
des organismes sociaux. La SAS PNE motive ce choix par le souhait davoir un seul matre douvrage
la sortie . En accord avec les exigences de qualit architecturale, thermique et environnementale
dfinies par les prescriptions du masterplan de lagence OMA, Office for Metropolitan Architecture,
celles de la SAS PNE, auteur dune charte de dveloppement durable (Agence Franck Boutt et PNE,
2008), et du Plan Climat de la Ville de Paris, Icade porte donc la fois une fonction classique
de promotion, travers son ple promotion logement, et un rle damnageur urbain. Cette
particularit corrobore dailleurs les propos de J. Idt (2009) pour qui la reconversion de lentrept
Macdonald est la fois une opration damnagement et une opration de construction prive. Ce
trait caractristique participe galement ce que lanalyse de Macdonald porte notamment sur les
jeux dacteurs et les rapports entretenus entre les diffrentes entits dIcade (cf. Chapitre 9).
Lentrept acquis, trois problmes se posent. Tout dabord, le btiment est toujours occup et
accueille encore des activits. Ensuite, il nexiste pas de droit construire, le PLU dterminant
cette zone comme rserve. Enfin, sil existe bien un programme pour lensemble du secteur,
celui de Dusapin & Leclercq et de l'Agence TER (2004), il ny a pas de projet pour lentrept.

Partie I II III
SAS PNE sengage donc respecter ce programme mais ne sait pas encore comment faire pour
lentrept lui-mme.
Ces problmes poss, il sagit, pour notre interlocuteur de la SAS PNE, de sy attaquer, et
dans lordre des choses . Nous sommes alors au dbut de lanne 2007. Des discussions et
des ngociations sont donc engages pour la libration des locaux, une foire dempoigne pas
possible , avec la SNCF sous-louant lentrept la socit Geodis par le biais dune convention
doccupation prcaire. La gestion du btiment est finalement confie Geodis en change du
versement dun loyer afin de couvrir les frais financiers, particulirement ceux du foncier. En
effet, porter un foncier en dbut dopration cote cher et cest quelque chose quil ne faut pas
faire ! , sauf exception dans le cas d'un projet lenvers. Geodis sengage donc librer les 279
locaux et rsilier les baux pour le 31 dcembre 2009. C'est le temps ncessaire pour monter
lopration et surtout pour rpondre au calendrier impos par les exigences politiques tenant
ce que le btiment soit fini en 2013 c'est--dire pour les lections municipales. Ce calendrier
est galement dtermin par larrive imminente du tramway dans le nord-est parisien et donc
par linterconnexion des deux projets (Idt, 2009). Dans un deuxime temps, en juin 2007,
les ngociations sont entames avec la Ville de Paris. Cette dernire dicte ses conditions et
objectifs de programmation comme pralable une modification du PLU. Ces arguments
portent notamment sur la construction dquipements (gymnase, cole, centre social) et sur
la fameuse faille destine couper en deux le btiment afin de laisser libre cours au passage du
tramway. Un accord est trouv et le projet passe devant le conseil de Paris le 17 juillet 2007. Le
lendemain, la procdure de modification du PLU est lance afin que lentrept puisse accueillir
un programme mixte, afin que la constructibilit du terrain soit augmente et afin que le
passage du tramway soit intgr la reconversion. Pour ce membre de la SAS PNE : je nai
jamais vu une modification de PLU aussi rapide. Et surtout nous avons nos droits construire ! . Le
dernier problme rsoudre est de taille puisquil sagit prsent de dfinir un projet. La SAS
PNE, qui nest pas soumise au march public en tant que socit prive, lance en octobre 2007
une consultation internationale de quatre quipes darchitectes et urbanistes : les hollandais des
agences OMA-Rem Koolhaas et Diener & Diener et les franais Alexandre Chemetoff, parce
quon a un problme de paysage , et Marc Mimram, parce quon a un problme de structure .
Chacun possde ds lors quarante jours, non pour prsenter un projet, mais pour donner leur
vision, exposer leur envie de faire et comment ils ont envie de travailler avec la SAS PNE .
Lagence nerlandaise OMA de Rem Koolhaas et Floris Alkemade obtient, en 2008, la
coordination de lensemble et labore un masterplan, support de la stratgie de reconversion de
lentrept et rponse aux grands objectifs dfinis par le cahier des charges labor par la SAS PNE
et les prescriptions de des agences Dusapin & Leclercq et TER. Lanne 2008 est alors consacre
la mise au point du masterplan par Floris Alkemade, dsormais associ Xaveer de Geyter,
architectes coordinateurs de lopration. De ce masterplan dcoulent plusieurs prescriptions
urbaines, architecturales, paysagres et environnementales qui, dune part, tirent parti de la
structure existante et, dautre part, guident les oprateurs intervenant sur les diffrentes parties
du plan de reconversion, tant sur le logement que sur les autre fonctions (OMA 2008a 2008e).
Des prescriptions de la Ville de Paris au master plan de lagence OMA, via les prescriptions

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Du btiment performant au quartier durable

 environnementales de la SAS PNE, un cadre se met progressivement en place afin de guider
lamnageur et les oprateurs dans le projet dfini.

Lquipe Bouygues Immobilier, laurate de la consultation damnageurs

Ginko prsente une chronologie et un droulement plus classiques. La CUB, en liaison avec la Ville
de Bordeaux et lAurba, organise une consultation damnageurs guide par les variables intangibles
que sont, dune part, les orientations et les composantes majeures du plan-guide damnagement de
Bordeaux Nord et, dautre part, les grands objectifs de qualits urbaine, paysagre, architecturale et
environnementale du cahier des charges labor par lAurba. Dans un premier temps, six quipes
280 constitues dun amnageur mandataire, dune quipe de matrise duvre urbaine (architectes,
urbanistes, paysagistes) et de promoteurs constructeurs sont retenues. Chacune est tenue de
prsenter un projet ainsi quune offre financire pour lacquisition du foncier et la participation aux
quipements publics. Bouygues Immobilier sentoure ainsi des bordelais de lagence darchitectes
BLP (Olivier Brochet, Emmanuel Lajus et Christine Pueyo), laurate du concours damnagement
urbain du tramway lanc par la CUB la fin des annes 1990, et de lagence durbanisme de Christian
Devillers. Ce projet est retenu et engage le promoteur dans une opration innovante par son chelle
et par ce quelle implique en matire dintgration de composantes de la durabilit. Les pouvoirs
publics font donc le choix dun dispositif partenarial articul entre le tout public et le tout priv.
Notons galement que le groupe Bouygues Immobilier porte une double casquette puisque son
entit amnagement a en charge lamnagement de lcoquartier au sein duquel lentit promotion
construit plusieurs programmes. Toutefois, nous insisterons, un peu plus que dans le cas de
Macdonald, sur ce nouveau rle jou par Bouygues Immobilier dans lamnagement dcoquartiers,
ses ambitions, ses intrts comme ses difficults investir ce champ de lurbanisme.

I Bouygues Immobilier et Icade sont parmi les premiers promoteurs privs exprimenter l'chelle du
quartier durable et donc repousser celle du btiment. Une nouvelle problmatique de la durabilit
leur est alors soumise, dont certaines composantes sont communes d'une opration l'autre et d'un
acteur l'autre. La problmatique de la frontire physique, urbaine mais galement sociale, est au
cur de ces oprations. Il s'agit notamment dans un cas de dpasser l'entrept-obstacle et dans l'autre
de reconqurir une marge dlaisse depuis un premier projet de conqute remis en cause et avort.
En le rendant permable au tramway et aux pitons, le masterplan dOMA renverse par exemple la
frontire physique et donne lentrept une centralit nouvelle. Quant Ginko, le traitement de
l'interface avec le quartier d'habitat social des Aubiers sera dterminant dans la russite ou l'chec
de l'opration de Bouygues Immobilier. Aux cts des prescriptions intangibles et impondrables
des collectivits, d'autres laissent une plus grande marge de manuvre et offrent plus de latitudes
aux nouveaux promoteurs-amnageurs de ces deux quartiers. La frontire de la durabilit est donc
couple une frontire professionnelle, culturelle serait-on tent de dire, puisque, chacun leur
manire, Bouygues Immobilier et Icade participent la cration d'une nouvelle frontire l'activit
de la promotion immobilire prive. Pour Macdonald et Ginko une nouvelle vie empreinte de
durabilit et de la spcificit des dispositifs damnagement commence alors
 Chapitre 9.
La durabilit dune deuxime vie

Les diagnostics urbains oprs partir de la mise en tension des forces et des faiblesses des deux sites
de Macdonald et de Ginko conduisent llaboration de prescriptions et de rfrentiels de durabilit,
fil conducteur impos aux amnageurs et futurs oprateurs. Ces prescriptions font dans un premier
temps cho aux problmatiques partages par bon nombre dcoquartiers, notamment franais, bien
que nappartenant pas la famille de ceux ports par le priv. Ainsi, les problmatiques de couturage,
281
de renouvellement, de densit, de mixit ou encore de proximit mises en uvre dans les modes de
production de Ginko et Macdonald ne sont pas sans rappeler les problmatiques prioritaires dautres
coquartiers franais (Lefvre et Sabard, 2009). Ces prescriptions rappellent dans un second temps
la diffusion, des collectivits et pouvoirs publics vers les oprateurs privs, des grandes composantes
du dveloppement durable urbain. Outils et documents formalisent, gnralement avec prcision
et en amont de la conception, les grandes priorits de la commande publique un oprateur priv
ou semi-priv. Ainsi, Bordeaux, le rle de lAurba nest plus dmontrer dans llaboration dun
cahier des charges prcis des grands objectifs et des grandes orientations (urbaines, environnementales,
architecturales) proposs et discuts avec les dcideurs publics, ces derniers gardant ensuite un il
attentif au respect des prescriptions tout au long du processus damnagement. Sy ajoute un jeu scalaire
de poupes russes. Ginko et Macdonald ne sont, leurs chelles, que deux oprations urbaines durables
de deux projets urbains bien plus importants. Dans chacun des cas, les amnageurs ne peuvent donc se
dpartir du trac du tramway ou bien encore des prescriptions des cahiers des charges qui, dans le cas de
Ginko, prime sur le PLU parce que celui-ci tait peu prcis sur la ZAC . Nous nous attachons donc dans
ce chapitre lire et comprendre la rponse des promoteurs devenus amnageurs aux prescriptions
publiques et donc, en filigrane, analyser lintgration par ces derniers de nouvelles composantes de la
durabilit induites par lchelle du quartier. Toutefois, Ginko et Macdonald ne sont pas uniquement une
reproduction calque dune volont politique dlguant au priv lamnagement. Cest une occasion
unique, ou tout du moins nouvelle, pour le portage priv doprer des transferts de comptences,
de nouvelles collaborations, dexprimenter et de marquer les projets de leur empreinte partir de
composantes aux latitudes plus importantes. En partant de lhypothse que Ginko et Macdonald sont
les premiers noms dune liste forme par le couple portage priv et quartiers durables, les porteurs
privs se construisent une nouvelle grille de durabilit, et donc leur futur carnet de commande en se
positionnant sur un march mergeant.

Coutures et continuits

Macdonald et Ginko partagent non seulement la problmatique de la couture et de la cration

de nouvelles continuits, urbaines dans un cas et sociales dans lautre, mais llvent galement
 comme enjeu prioritaire. Le couturage des territoires de Paris Nord-Est et de Bordeaux
Nord par des oprations de renouvellement urbain et la construction de quartiers durables doit
permettre dabolir la frontire et rompre lisolement et lexclusion, spatiale et sociale, issus des
configurations existantes. La cration de nouveaux tronons de transports en commun participe
alors rpondre aux objectifs damnagement et aux orientations prioritaires de chacun des
commanditaires. Cette colonne vertbrale ne saurait tre complte sans la cration de nouvelles
continuits (urbaines, sociales, paysagres, architecturales) destines dune part constituer de
vritables quartiers vertbrs et dautre part tablir de nouvelles articulations entre nouveau et
existant, entre opration urbaine et projet urbain.
282
Un urbanisme de tramway

Paris et Bordeaux mnent, depuis quelques annes maintenant, une politique de

dveloppement de transports alternatifs travers la cration et le prolongement de lignes
de tramway. Ce dernier constitue la colonne vertbrale de Macdonald et Ginko qui, en les
irriguant de ces stations, les rapproche et les connecte un peu plus au tissu urbain consolid
et de la ville-centre. Variable impondrable de lamnagement, ce fil conducteur fait suite
plusieurs gnrations de moteurs de l'urbanisme. Ainsi, pour ce membre de la SAS PNE,
quand jai commenc, les logements sociaux taient le moteur des oprations damnagement :
on prenait une ZAC, on faisait moiti-moiti et aprs on ralisait des infrastructures. Aprs on a
un urbanisme command par le tertiaire. Maintenant ces sont les TCSP. Il ny a pas de grandes
oprations sans a .
Lefficacit de ces nouvelles infrastructures de transports, compltes par de nouveaux
cheminements ddis aux mobilits douces, se veut assure par leur intgration la conception
des nouveaux quartiers. Ainsi, la prolongation du trac du tramway T3 est intgre par le
matre duvre urbain de Paris Nord-Est dans le plan damnagement gnral du projet , les
contraintes de chacun des acteurs agissant sur leurs projets respectifs, dans un cas modifiant
le trac ou dans lautre modifiant les projets damnagements initiaux (Idt, 2009). Les
interactions avec lamnagement de Paris Nord-Est se font en des points prcis de la portion de
la ligne stendant entre la Porte de la Villette et celle de la Chapelle puisque la ligne emprunte
essentiellement les boulevards des Marchaux. trois reprises uniquement, il leur fausse
compagnie : dans le 19e arrondissement, entre la porte de Pantin et la porte de la Villette pour
desservir la zone d'activit des Grands Moulins de Pantin, entre la porte de la Villette et le canal
Saint-Denis, et sur le boulevard Macdonald afin de crer une correspondance avec la future gare
multimodale Rosa Parks. Des deux options de tracs initialement envisages, celle retenue par
les acteurs du tramway, et par le plbiscite des lus parisiens, implique de scinder Macdonald
en deux afin de laisser filer la ligne vers la gare multimodale et dassurer la liaison entre cette
dernire et le boulevard. Tenue pour obligation par son inscription dans la modification du PLU
rendant le btiment constructible, la contrainte de ce trac sur le plan architectural et technique
induite par la cration dune faille est inverse par les orientations du masterplan dOMA. En
effet, ce dernier en tire profit afin de crer une place publique aux dimensions de la Grand-

Partie I II III
Place de Bruxelles. Ainsi, en ayant tout dabord vocation renforcer lintermodalit en reliant le
boulevard Macdonald, la station de tramway toute proche et Rosa Parks, la faille dOMA devient
le cur de lentrept (OMA, 2008a), assurant continuit des espaces publics et permabilit
sur un axe nord-sud, objectif du GPRU PNE et objectif politique de la mandature en cours.
Lextension de la ligne C du tramway bordelais vers le Parc des expositions au nord du lac dtermine
galement, ds la conception, les propositions des quipes du concours damnagement. Lobligation
faite de rserver dans le projet damnagement un cours au futur TSCP lintrieur mme du quartier,
dont le choix portera trs vite sur le prolongement de la ligne de tramway existante, conduit adopter
un plan masse et une trame urbaine qui lui sont pleinement adosss. La colonne vertbrale tramway
organise ds lors les mobilits, tant lintrieur de lcoquartier que sur son primtre. Lquipe 283
laurate Bouygues Immobilier esquisse ainsi, partir du cours du tramway, une trame compose
dune venelle verte nord-sud rserve aux dplacements doux, de trois canaux distants de 250 mtres
et de voies secondaires. La composition du plan masse joue alors sur la variabilit des largeurs et des
fonctions, ainsi que sur les transparences, tout en contribuant lui donner un caractre orthogonal
trs rgulier. Les permabilits sont recherches afin d'offrir les conditions ncessaires la cration
dun quartier et dune ville courte distance. Ainsi, le positionnement des deux stations ponctuant
le quartier, une centrale Berges du lac desservant la Place canal, futur cur du quartier, et lautre,
Quarante Journaux desservant le nord du quartier, rapproche un peu plus Ginko du centre-ville.
La structuration du quartier par le tramway supprime ds lors le caractre routier des espaces publics
existants. Elle saccompagne galement dune nouvelle hirarchisation et dun nouveau partage des
voies enserrant le quartier entre circulations motorises, modes de dplacement doux et transports
en commun, dans le respect des rgles fixes par le PDU stipulant que 50 % des espaces de voiries
sont rserves ces derniers (cf. Figure 9.1). Parmi les voies enserrant le quartier, seule lavenue des
Quarante Journaux lest conserve sa fonction de voie principale daccs malgr un ramnagement
destin limiter les vitesses de circulation. louest, le ramnagement de lavenue Marcel Dassault
est vou rduire les espaces ddis la circulation motorise. lintrieur du quartier, seule lavenue
de Reinson, axe structurant du quartier permettant une liaison est-ouest, est traite pour conserver
cette fonction. Les autres perpendiculaires au lac sappuient sur un partage de lespace lensemble
des modes de dplacements, et plus particulirement aux modes de dplacements doux. Lensemble
ordonnance alors des lots de grandes tailles, souhaits par lamnageur et son quipe de matrise
duvre urbaine.
Structurant lordonnancement urbain des quartiers, le tramway fait galement office de
diapason. Pour Macdonald, ds lors que le choix est fait du passage du tramway au travers
du btiment, la variable temporelle du droulement de la ligne interagi avec lopration
damnagement, devenant ainsi un argument imparable pour le respect des dlais et la
rapidit de lopration (Idt, 2009). La SAS PNE, assurant entre autre la matrise douvrage
et la livraison de la faille, opre alors avec des plannings qui sont assez tendus et rythms
par le tramway. Le calendrier est dautant plus serr que des contraintes supplmentaires et
complmentaires, comme les essais de charge, viennent perturber les dlais et les rallonger.
Pour ce membre de la SEMAVIP, nous faisons donc un compte rebours et on voit quil ne nous
reste pas tellement de temps ! . Cette mise en conformit et cette corrlation des calendriers

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.1. Le tramway, axe structurant de lcoquartier Ginko

284
Maquette du futur quartier. Laxe du tramway distribue et Le futur cours du tramway, perspective vers le Parc des
organise lensemble du quartier expositions

la rocade de Bordeaux

rue de ltoile du nord

rue du canal nord

venelle verte

rue du commerce
rue de ltoile du nord
rue de lcole

rue du canal nord

journaux
rue de lcole

place du canal
place canal

avenue des 40
avenue de Reinson
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ass
cours du tramway

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rue du bois
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inso
n Les squences est-ouest en Nouvelle hirarchisa-
av
offrent des circulations tion des voies entre
et des transparences accs principal (rouge),
vers le lac, compltes voies de desserte
le
jar par laxe nord-sud de la primaire circulation
din
pro
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venelle verte modre (bleu) et rues
na
de de desserte secondaire
ou cours urbaines
(jaune)

Composition gnrale du quartier

Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; A. Taburet, 2011 et 2012.

Partie I II III
nest pas pour plaire aux acteurs dIcade Promotion Logement. Ils y peroivent une contrainte
supplmentaire dans le processus de promotion immobilire sajoutant celles, techniques et
architecturales, provoques par le passage du tramway ainsi qu celles du politique, soucieux
dune livraison du btiment avant la fin du mandat en cours.
Bordeaux, les enjeux sont quelques peu diffrents. Lossature du quartier reposant sur le
prolongement de la ligne C, la concordance des rythmes est un impratif pour lamnageur ayant
fait du tramway la cl de russite de son opration, dune partie de sa communication et de sa
commercialisation. Pierre angulaire de lamnagement, il est galement, 1 Conseil de quartier Bordeaux
selon cette lue bordelaise 1, la motivation premire des futurs maritime, 21 mars 2011.
acqureurs . Ses propos sont dailleurs confirms par cette future habitante pour qui le passage du 285
tramway, avec la performance nergtique des futurs btiments, a fait pencher la balance pour son
projet dachat immobilier au cur de Ginko. La combinaison des calendriers de lamnageur et de
la CUB, en charge du tramway, est donc primordiale afin que le rseau irrigue le quartier larrive
des premiers arrivants. Il doit notamment contribuer forger les premires bonnes habitudes et les
premiers changements de modes de vie des habitants (une voiture par foyer, combinaison de modes
de dplacements doux), logiques qui ont prvalu dans la ralisation dcoquartiers allemands comme
Fribourg. Toutefois, alors que larrive des premiers habitants est effective depuis septembre 2012, le
tramway ne sera oprationnel qu partir de 2013.

Larticulation entre nouveau et existant

Aussi vrai que sans tramway pas de Macdonald puisque cest a cest le moteur aujourdhui , sans
tramway Ginko perdrait une large part de sa substance coquartier. Seuls, ces quartiers ne justifient
pas lextension des lignes de TCSP. Ils profitent de leur intgration un projet urbain beaucoup
plus global pour sy adosser. Nanmoins, le tramway ne peut rpondre lui seul aux problmatique
de couture et de continuits urbaines. Cet amnagement phare est donc second, tantt par de
nouveaux itinraires de circulations douces, tantt par un traitement des espaces et quipements
publics destins rpondre un peu plus la continuit et larticulation entre nouveau et existant.

La cration de continuits urbaines

Dans chaque cas, un dfi majeur attend et guide lamnageur. Pour Macdonald, il sagit de dpasser
lentrept obstacle . La barrire doit donc se muer en pivot stratgique de larticulation dun nouveau
rseau de porosits et de dplacements lents lchelle du GPRU PNE, tout en sattachant respecter
le gnie et la singularit du btiment (Dusapin & Leclercq architectes et Agence TER, 2004 ; OMA,
2008a). Le masterplan dOMA complte ainsi la faille du tramway par la cration douvertures et despaces
publics principalement ddis la circulation pitonne et destins donner lentrept une nouvelle
permabilit et de nouvelles porosits entre nord et sud, matres mots du projet damnagement
(cf. Figure 9.2). La nouvelle place dessine par le passage du tramway a donc galement vocation
devenir un lieu dchanges et danimation par le biais dune offre commerciale et de services. Le long
du boulevard Macdonald, actuellement en surplomb sur la cour de livraison, une esplanade pitonne
de plain-pied vient offrir ses 18 mtres de largeur sur la longueur totale du btiment et ouvrir les accs

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.2. Macdonald : tramway, nouvelles porosits et espaces publics
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TRAMWAY BOULEVARD MACDONALD
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ACCESS PIETONS EN SURFACE PA
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ACCESS PIETONS EN INFRASTRUCTURE G RE
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PARKING VELOS UTU
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286
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PARCOURS VOITURES (PARKING RESIDENTIEL) ER
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15m 200m 40m 90m 11m 130m 14m 100m

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PARCOURS VOITURES (PARKING MUTUALISE) RK

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Le masterplan dOMA rend permable par csures lobstacle entrept. De nouveaux axes de ciculation sont dinis dont le principal, le tramway, rythme lensemble
de lamnagement

La future esplanade de plain-pied tablit une connexion

entre le btiment et boulevard, un des points cl du projet.
Cette esplanade a pour ambition de crer un espace ouvert
et accessible, facilitant les flux et les changes.

Au sud de lentrept, le cours du tramway emprunte la

faille et ile sous la structure mtallique qui redonne
lentrept sa longueur initiale

La place imagine par OMA devient le nouveau cur de lentrept articulant

circulations douces, accs aux parkings et activits commerciales. Le passage du tramway au sud de lentrept vers la future
gare Rosa Parks

Sources : OMA, 2008a ; A. Taburet, 2010 et 2012.

Partie I II III
aux logements, commerces, bureaux, activits et quipements publics (OMA, 2008a). Trois nouveaux
passages pitonniers, deux perforant le btiment du nord au sud et un autre crant un raccourci oblique
entre la faade sud et la future promenade plante, compltent le rseau de cheminements en articulant
intrieur et extrieur, gare multimodale et grande alle des monuments (Dusapin & Leclercq
architectes et Agence TER, 2004 ; OMA, 2008a). Le long du boulevard Macdonald, la voiture partage
dsormais la chausse avec le tramway. Quant aux 1 300 places de stationnements, elles sont relgues
sous la nouvelle esplanade, accompagnant la mixit fonctionnelle du programme et relevant une offre
de stationnements potentiellement accrue par la cration de nouvelles centralits priphriques.
Lamnagement de Macdonald prolonge et amliore donc les infrastructures et rseaux de
dplacements afin de crer une nouvelle unit territoriale. Celle-ci est galement recherche 287
sur le plan architectural par la conservation de lcriture du btiment et la mise en valeur de
larchitecture industrielle de Marcel Forest prconises par le masterplan. Volumtrie, trames,
alignements et rythmes constituent alors le fil rouge de la reconversion auxquels doivent se
conformer les diffrents architectes et oprateurs de logements. La faade nord est conserve
et agrmente dune structure mtallique rinterprtant lcriture architecturale de son
concepteur. Elle reconnecte alors les deux morceaux de lentrept et devient le tmoin de la
longueur originale du btiment (OMA, 2008a). La conservation du btiment acte, le projet
de reconversion appuie alors un peu plus la patrimonialisation du site et le gnie du lieu.

L'intgration sociale et le vivre ensemble

Ginko doit quant lui remdier lexclusion spatiale et sociale du quartier des Aubiers, quartier
ostracis ayant une mauvaise rputation et faisant lobjet dun rejet de la part de nombreux Bordelais,
situation hrite des premiers coups de pelles du projet des dcennies 1960 et 1970. Cette interface
est, au mme titre que celle du centre commercial sur la frange est, un des points dfinis comme
sensibles ds les premires tudes de lAurba et repris lors du concours de consultation. Des six
quipes et des six projets initialement retenus, trois grands principes se dgagent quant la possibilit
de rintgrer les Aubiers dans la ville par lintermdiaire du futur quartier (cf. Figure 9.3). Le premier,
celui de lquipe dING Cogedim / Dusapin & Leclercq, propose dadosser aux Aubiers la plus
grande partie des logements collectifs et de dvelopper, ct lac, de petites maisons. Le deuxime,
celui prn par lquipe Domofrance / Luc Arsne-Henry / Revert / Peter, sattache installer des
immeubles tours, ou des petits immeubles, dans une pinde devenue habite, galement privatise.
Lquipe Bouygues Immobilier / BLP / Devillers fait enfin le choix de proposer une continuit de
lespace public. Remarquons par ailleurs, et ce avant de nous attacher aux forces et aux faiblesses de
linterface propose par Bouygues Immobilier, comment, malgr les prescriptions prcises labores
par lAurba et la CUB, six projets trs diffrents les uns des autres sont proposs. Lquipe ING
Cogedim / Dusapin & Leclercq axe par exemple sa proposition sur llment aquatique jusqu
pousser cette ligne directrice son paroxysme en alliant le quartier une cit lacustre, prolongement
du lac. Lquipe Domofrance / Luc Arsne-Henry / Revert / Peter propose quant elle une relecture
du projet de clairires de Xavier Arsne-Henry partir de six tours, les sculptures du lac, qui font
face ce dernier. Lquipe Nexity / Reichen et Robert joue, quant elle, sur un autre lment naturel
puisque le futur quartier devient une pinde habite, rappel de lenvironnement paysager du site.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.3. Six quipes, six projets, trois principes urbains de dsenclavement des Aubiers

quipe 1 : Bouygues Immobilier / BLP / Devillers

Amnageur : Bouygues Immobilier SA
Urbaniste : C. Devillers
Paysagistes : Signes A. Cousseran
Architectes : O.Brochet E. Lajus C. Pueyo
Ingnieur environnementaliste : Terre Eco
BET spcialis en gnie urbain : I3C
Sret : FC2
Promoteurs-constructeurs : Aquitanis, Maison Girondine,
Belin Promotion.

288

quipe 2 : Domofrance / Arsne-Henry Revert Peter

Amnageur : Domofrance
Urbaniste : J. F. Revert
Paysagiste : A. Peter
Architectes : Traud Arsne-Henry
Ingnieur environnementaliste : Global IFM
BET spcialis en gnie urbain : Globa IFM
Promoteurs-constructeurs : Eiffage Immo Atlantique,
Kaufman & Broad, Malardeau, Domofrance.

quipe 3 : ING Cogedim / Dusapin & Leclercq

Amnageur : ING Cogedim, co-amnageurs
Urbaniste : Dusapin & Leclerq
Paysagiste : West 8
Architectes : E. Poggi T. Conko F. Nthepe
E. Combarel et D. Marrec
Ingnieur envionnementaliste : Alto
BET spcialis en gnie urbain : Alto
Promoteurs-constructeurs : In cit, Cogedim, Urbi et
Ourbi

Source : Aurba et CUB, 2006.

Partie I II III
 quipe 4 : Icade / Grether / Desvigne
Amnageur : Icade
Urbaniste : F. Grether
Paysagiste : M. Desvigne
Architecte : J.-P. Viguier, R. Vianne Lazard, associs
Ingnieur environnementaliste : ECOSCAN
BET spcialis en gnie urbain : INGEROP
Sret et scurit urbaine : Suretis
Promoteurs-constructeurs : Tertial, Capri, Coligny,
SNI, La Foncire CDC

289

quipe 5 : Ataraxia / Baggio Pichaud

Amnageur : Ataraxia amnagement
Urbaniste : Baggio Pichaud
Paysagiste : Acanthe Paysage
Architecte : Groupe Loisier
Ingnieur : Le Sommer
Ingnieur environnementaliste : Burgeap Ingnierie de
lenvironnement
BET spcialis en gnie urbain : J2C
Promoteurs-constructeurs : CFA Atlantique promoteur
tertiaire commerce, lHabitation conomique
promoteur tertiaire commerce, Groupe Habitat
Tradition accession sociale, Ataraxia Promotion
accession, Pierre-Pieraxia promotion logements
investisseurs, Altae logement accession tertiaire

quipe 6 : Nexity / Reichen et Robert

Amnageur : Nexity
Architectes-urbanistes : Reichen et Robert et associs
Paysagiste : Agence TER paysagistes urbanistes
Architectes : Lanoire et Courrian Lacroust
Massicault SA Reichen et Robert
Ingnierie environnementaliste : S. Brindel Beth
BET spcialis en gnie urbain : DFI
Promoteurs-constructeurs : Nexity, Clairsienne

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Cette parenthse ferme, le projet prsent par lquipe de Bouygues Immobilier sappuie donc
sur la notion cl de continuit de lespace public afin de relever le dfi de larticulation entre
nouveau et existant et donc la russite, ou lchec, de lintgration des Aubiers et de Lauzun
au futur quartier. Solution pouvant tre considre comme optimale puisquayant retenue
lattention des dcideurs publics, elle nchappe toutefois pas aux critiques et aux rserves. Pour
cet urbaniste, lamnageur a pens un espace public qui peut servir dagrafe, qui doit tre un lien
plutt quune frontire . Cet espace public facilitateur de rencontres et de lien social prend la
forme dun jardin-promenade. De dernier est ainis une tape dun itinraire compos despaces
publics ddis aux circulations douces des Bassins flot au Lac, complt dun bassin proposant
symboliquement une extension du lac, rponse un des objectifs majeurs damnagement du
290 plan-guide de Bordeaux Nord. Le jardin, imagin par lagence de paysagistes Signes, propose
sur sa face nord une promenade le long dune berge rectiligne et borde de bti. La berge sud,
courbe, paysage et plante, se compose de jardins, de clairires et de sous-bois. Au-del de
lesthtique de ce jardin, les questions de son appropriation, de son usage et donc de sa vritable
capacit crer du lien, interpellent lensemble de nos interlocuteurs. Certains, mettant plus
de rserves que dautres, y voient dailleurs un glacis , ou bien encore un cordon sanitaire ,
rintroduisant des discontinuits et des ruptures physiques (plantation et canal) entre le nouveau
quartier et lexistant (cf. Figure 9.4). Sont notamment points du doigt le traitement des accs
ce jardin et le manque de liant nord-sud pouvant contribuer perptuer lenclavement. Les
rserves exprimes par une des architectes rencontres sont ainsi confirmes par Domofrance,
un des bailleurs des Aubiers, mais galement concurrent de Bouygues Immobilier lors de la
consultation, critique sur cette interface et sur le projet . Le rsultat aurait en outre pu tre un
peu plus compromis et remis en cause si lamnageur navait pas suivi les prconisations de la
ville et de la CUB afin de ne pas grillager le jardin-promenade

Partie I II III
 Figure 9.4. Le jardin promenade, cordon sanitaire ou continuit ?

291

Lenjeu de la couture est double. Il est urbain ain de rintgrer les Aubiers et Lauzun la ville constitue. Dmarrage de la phase 2 du projet et amnagement
Il est social ain de dsenclaver et faire vivre ensemble nouveau et existant. du jardin-promenade

Perspectives sur le futur jardin-promenade

Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; A. Taburet, 2011 et 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 La greffe urbaine imagine par Bouygues Immobilier entre Ginko et son environnement
prexistant se matrialise galement par la programmation dquipements publics, lextrmit
est du jardin-promenade, destine renforcer le lien avec les Aubiers par la rencontre. Pour cette
future habitante, ce nest dailleurs pas ncessairement le jardin-promenade qui contribuera
crer du lien et du vivre ensemble mais bel et bien les quipements publics, voire mme le
centre commercial. Dailleurs, pour cette mme personne, tant que les premiers ne seront pas
raliss, le lien avec les Aubiers risque dtre nul . En effet, sils viennent dune part combler
un dficit flagrant dquipements publics dans ce secteur de Bordeaux, notamment sportifs, le
collge et lespace multisports auront la lourde charge dassurer continuit et cohsion sociale
entre Ginko et les Aubiers. La localisation du gymnase a dailleurs fait lobjet dune vraie bataille
292 au sein de la ville, du ct des services comme du ct politique. Le quartier des Aubiers ne
comptant pas de gymnase, il tait important quil puisse profiter de cet quipement, prsent
tout proche. Dautres quipements sont sujets de vives discussions. Lapparition tardive
dans le programme dune maison de la danse et plus encore, la demande du diocse pour
limplantation dune chapelle originellement non prvue, attisent quelques tensions perues
lors dun conseil de quartier auquel nous avons assist. Elles animent galement les sorties
politiques mdiatiques de quelques lus locaux. Ajout cela limplantation dun collge priv,
la question de lintrt social de la localisation des quipements est relgue au dtriment de la
question de leurs usages et de leurs appropriations soumettant un risque de fonctionnement en
vase clos. Le centre commercial peut galement jouer, terme, un rle de socialisation et de lieu
de rencontre entre habitants des Aubiers et habitants du futur quartier. Au-del du traitement
urbanistique de linterface commerciale, ce dernier est, pour Olivier Brochet, une valeur
positive pouvant devenir terme sujet de mixit et durbanit puisquon ne sait pas si
cest le centre commercial Auchan qui fait lurbanit vers Ginko ou si cest Ginko qui donnera
de lurbanit Auchan (Observatoire de la ville, 2011). La Place canal, place centrale de
Ginko agrmente de commerces, dtablissements de restauration et nouvelle perce assurant
le lien entre le quartier et le centre commercial tout proche via des lots commerciaux, complte
la cration dun nouveau centre urbain, cur dune nouvelle urbanit.
De lavis de nombre de personnes interroges, le pari du projet urbain est dores et dj
quasiment gagn. En revanche, des interrogations demeurent quant lappropriation et lusage
des lieux qui, a minima, permettraient une cohabitation entre nouveau et existant et, dans
une perspective idalise, les faire vivre ensemble. La continuit de lespace public peut
effectivement contribuer articuler nouveau et existant. Toutefois, la qualit et la localisation
des espaces publics, comme de lenvironnement paysager ou des quipements, ne rpondront
pas seuls au projet social. Cette future habitante de Ginko estime par exemple quelle nira pas
au jardin-promenade le soir, les Aubiers tous proches tant trop connots. Elle ajoute dailleurs
ntre pas sre que le parc ait t bien pens . Pour reprendre les propos de cet urbaniste de la
Ville de Bordeaux, on ne peut crer que les conditions pour que cela se passe au mieux, notamment
en terme de lien social. Mais on est aussi l la limite de lamnageur urbaniste .
Ce dernier nhsite pourtant pas affiner et amliorer son projet initial, qualit qui lui
est par ailleurs unanimement reconnue. Bien quarriv sur le tard dans la rflexion suite

Partie I II III
lidentification par Bouygues Immobilier dune parcelle vierge de toute construction,
l'amnageur met en uvre un jardin partag. Sa ralisation est confie SaluTerre, Socit
cooprative et participative (SCOP) et bureau dtude paysager. Il se destine contribuer encore
un peu plus au lien social, limage des jardins familiaux dj implants au sud-ouest des
Aubiers, le long de lalle de Boutaut. Derrire ce nom de jardin partag il sagit en ralit dun
prtexte dpasser le seul cadre du jardinage puisque lamnageur souhaite une nouvelle fois
proposer un lieu de rencontre, de jeux et de convivialit. Sans prsager de son appropriation
et de la russite effective du projet, lambition de lamnageur nous semble bien plus faire
cho au concept dvelopp dans le discours communicationnel de faire des futurs habitants de
lcoquartier des co-habitants ou des Ginko-habitants bass sur un mode vie () en phase
293
avec les recommandations du Grenelle de lenvironnement 2, soit 2 www.ecoquartier-ginko.fr/
un mode vie respectueux, cologique, responsable, etc. Certains nhsiteront pas y lire les
caractristiques du prototype de lhabitant bobo Plus objectivement, la question de lentre-
soi mritera dtre pose larrive des premiers habitants. Il sagira dailleurs de l'examiner en
dtails puisque la rpartition des statuts entre propritaires et locataires aura ncessairement
des incidences sur lappropriation des conditions mises en uvre par lamnageur. Celui-ci
annonce dores et dj que 70 % des acheteurs des logements de la premire phase sont des
investisseurs. Investisseurs qui nhabiteront donc pas le quartier
Lobjectif du vivre ensemble est galement mis mal pas les ractions hostiles dhabitants du
quartier des Aubiers recueillies par cet urbaniste de la Ville de Bordeaux. Il est dautant plus fbrile
que cette mme personne juge que linformation et la concertation avec les habitants des Aubiers a
fait dfaut. Lternelle schizophrnie dune volont de concertation avec des habitants qui ne sont
pas encore prsents fut en effet double dun manque dinformation destination des habitants
du quartier prexistant. La premire runion dinformation organise fut en ralit lunique.
Ce jour-l, aucune salle autour et dans les Aubiers nest disponible. Les services municipaux
sont donc obligs de la dlocaliser par dfaut au Casino Barrire, lieu loign physiquement et
symboliquement des Aubiers et, qui plus est, qui lui est mal reli. La runion se droule donc
sans que les Aubiers ne se dplacent . Les informations sont distilles par la suite au gr des
runions de concertation axes, non pas sur le futur coquartier, mais sur le devenir des Aubiers,
ou encore au cours des conseils de quartier. Ces moments sont alors loccasion de combler le
manque dinformation et de rtablir quelques vrits. Lurbaniste interrog a ainsi eu loccasion
de dsamorcer une rumeur colportant la prsence de crocodiles dans le canal... . Au-del mme
de sa fantaisie, cette petite anecdote rvle la distance restant couvrir entre les futurs voisins et
leur mconnaissance mutuelle. La couture nest donc pas uniquement urbanistique. Bouygues
Immobilier appuie dailleurs, depuis le dbut de lopration, toute une srie dactions dinsertion
sociale, daccs lemploi, de formation et de partenariat avec les associations locales (centre de
voile de Bordeaux Lac, clubs daviron ou de BMX, etc.). Il cherche ainsi dune part ancrer son
projet dans le tissu social et conomique local mais galement diffuser linformation et pallier
les rats pralablement voqus. Le groupe sest ainsi rapproch de la Ville de Bordeaux ou encore
de la Mission emploi Bordeaux Nord afin de favoriser les habitants des Aubiers pour l'accs
aux emplois gnrs par le chantier. En collaboration avec la Mission emploi Bordeaux Nord, le

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 groupe engage une action de qualification dans la restauration destination de quatorze femmes
du territoire des Aubiers et de Bordeaux Nord en recherche demploi et bnficiaires du Revenu
de solidarit active (RSA). La qualification dagents de restauration pourrait terme se concrtiser
par un emploi durable dans le futur quartier. Toujours dans le cadre de partenariats, lamnageur
soutient la cration dune micro-entreprise de restauration et de vente ambulante. Autre exemple,
des missions de gardiennage sont galement confies trois personnes issues des Aubiers.
Avant mme de rpondre aux composantes classiques de la durabilit (conomies, qualit
environnementale, qualit architecturale, etc.), les projets damnagement de Ginko et
Macdonald sont destins enrayer les difficults hrites de situations passes par un traitement
294 de la problmatique de la couture et des continuits. Constatons dailleurs quavant mme dtre
qualifis dcoquartier ou de quartier durable par leurs acteurs, Ginko et Macdonald sont avant
tout des oprations de renouvellement urbain destines produire la ville sur la ville et en
reconqurir des marges dlaisses. Si le projet Macdonald est ensuite rapproch celui dun
quartier durable, cest parce quil sagit dune opration denvergure dont le caractre durable
repose bien plus sur le rejet de la tabula rasa que sur des composantes environnementales
classiques. Ginko hrite quant lui du qualificatif coquartier suite sa distinction sur le plan
nergtique au palmars du concours national lanc en 2009. Nanmoins, lamnagement du site
sinsre dans un projet urbain plus vaste destin recycler une ancienne friche et rintroduire
dans le tissu urbain et social de la ville constitue un quartier en difficult. Avant mme de parler
de durabilit, le lancement de la consultation damnageur part en qute de propositions visant
valoriser ce territoire. Ce nest quau fur et mesure de lvolution du projet que la CUB, la Ville de
Bordeaux et Bouygues Immobilier, prtent une attention croissante ce quil est de plus en plus
communment convenu dappeler la durabilit depuis le milieu des annes 2000.
Si les enjeux de lamnagement des deux quartiers rappellent quune partie de la ville de demain
est dj constitue, ils dmontrent galement, dans un cas comme dans lautre, que la marge
de manuvre des amnageurs est dfinie par les grandes orientations dictes par des pouvoirs
publics cherchant valoriser, revitaliser, rendre accessible et permable, cherchant, en somme,
crer de nouvelles urbanits. Les tramways parisien ou bordelais symbolisent ainsi une priorit
politique des modes de dplacements alternatifs la motorisation. Ils constituent alors les
colonnes vertbrales des futurs quartiers desquelles les amnageurs ne peuvent se dpartir. La
particularit du montage du projet de Macdonald ainsi que la succession des dclinaisons des
orientations et objectifs de la Ville de Paris, du GPRU PNE et du masterplan dOMA, offrent
certainement le moins de latitude son amnageur et, en bout de chane aux oprateurs. C'est
notamment le cas des oprateurs de logements pour qui lagrgation de contraintes temporelles,
techniques, architecturales, et conomiques proposent une quation complexe. Pour Ginko, les
six diffrents projets des six quipes illustrent une diversit de rponses lenjeu prdfini de
larticulation entre le nouveau et lexistant. Toutefois, les options retenues ne seront valides
que lors de la mise en vie des pratiques, des usages, et ds lors que le puzzle de lamnagement
de lensemble du secteur nord bordelais sera effectivement constitu. En attendant, le risque de
dichotomie entre dun ct Ginko et les berges du lac, et de lautre, les Aubiers, sorte darrire
pays du lac, ne peut tre totalement ignor malgr les dispositions prises par lamnageur.

Partie I II III
Les conomies de ressources

Emprunte C. Emelianoff (2007b et 2011), la problmatique de lconomie des ressources ne

peut tre occulte tant elle est centrale des enjeux damnagement de Macdonald et de Ginko.
Les prescriptions rglementaires, relayes par les politiques locales, consacrent notamment la
question nergtique et celle des missions de CO2, transfuges du btiment vers lchelle du
quartier. Les mesures techniques prises par les amnageurs visant rduire les consommations
lies au bti et la mobilit mettent simultanment en jeu des conomies despace et de
temps (Emelianoff, 2011). Les principes urbanistiques retenus consacrent alors les notions
de densit, de compacit et de mixit, propres aux nouvelles exigences environnementales mais 295
dpassant galement la seule conomie de ressources (Emelianoff, 2007b et 2011). En effet,
les oprations Ginko et Macdonald cherchent requalifier et redonner une urbanit une
friche et une marge urbaine par conciliation entre proccupations environnementales et cadre
de vie. Notons ds prsent que nous ne pourrons prsenter de chiffres rels dusage, tels que
ceux de la consommation nergtique de btiment, ni de rsultats qualitatifs puisque ltat
davancement de chacun des projets ne nous le permet pas. Seules sont aujourdhui disponibles
les orientations prises par les amnageurs pour rpondre cette problmatique de lconomie.
Cette dernire pouvant galement tre aborde sous langle financier, nous nous attacherons
dterminer les intrts conomiques des acteurs en prsence.

Les consommations nergtiques

Axe numro un de la charte de dveloppement durable PNE pour Macdonald et cible prioritaire
des exigences souhaites dans le cadre dune dmarche HQE pour Ginko, les deux projets de
quartiers durables imposent dans un premier temps aux amnageurs la ncessit de sattacher
la problmatique nergtique. la recherche de la rduction des consommations nergtiques
des btiments par transfert de comptences acquises cette mme chelle, Ginko et Macdonald
dplacent lchelle du morceau de ville de nouvelles questions telles que celle de la constitution
de rseaux de chaleur par nergies renouvelables.

La rduction des consommations

En matire nergtique, Macdonald et Ginko consacrent le niveau de consommation

nergtique de 50 kWh/m2/an, tout au moins pour les constructions neuves. En effet, les
exigences fixes par le Plan Climat de la Ville de Paris, reprises dans la charte de dveloppement
durable de la SAS PNE, oprent dune part une distinction pour les logements de la partie
rhabilite, 80 kWh/m2/an, et ceux de lopration de construction neuve sur le socle existant,
50 kWh/m2/an. Dautre part, les bureaux et activits visent un niveau de consommation
conforme la RT 2005 - 50 % et les commerces un niveau RT 2005 - 30 %. Les logements se
dveloppant partir du R+1 existant devaient initialement viser le niveau de 50 kWh/m2/an.
Toutefois, Icade Promotion Logement ayant fait valoir auprs de lamnageur la difficult
de conjuguer ce niveau de consommation avec la conservation de la structure existante

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 et de la faade, posant notamment des problmes dtanchit (thermique, eau) et
disolation, la SAS PNE accepte aprs ngociations de remonter la barre 80 kWh/m2/an.
Le point de vue de loprateur entendu et accept, la SAS PNE exige malgr tout des
oprateurs de faire les meilleurs efforts pour tre le plus prs possible du 50 kWh/m2/an.
On a bien conscience de monter une marche assez consquente, cest pour a quon a dit daccord
mais faites quand mme des efforts . Sans nier les difficults lies aux particularits du
projet de reconversion de lentrept, cette ngociation illustre un argumentaire classique
des promoteurs immobiliers privs (cf. Chapitres 5 et 7). Ainsi, selon lun dentre eux,
on tait encore, au moment o ce projet est arriv, en RT 2005. Donc nous navions pas
encore dexprience. Mais on a appris un certain nombre de choses et nos bureaux dtudes ont
296 pris de lexprience . cette confrontation face la feuille blanche sajoute largument de
llvation des cots de construction par le respect des exigences environnementales. Cet
argument de ngociation est malgr tout balay du revers de la main par ce membre de la
SAS PNE : effectivement, nous avons un cot de construction qui est relativement lev. Les
promoteurs ont d vous dire que ctait insupportable alors que cest des cots de construction
tout fait dans le march. Donc on a des cots qui sont levs parce que construire Paris avec
les normes environnementales imposes maintenant, dautant plus quon anticipe un peu les
rglementations venir, et bien a cote cher. Mais pas plus cher qu un autre endroit de Paris
().On peut faire des botes chaussures. Cela cote un peu moins cher mais faut savoir ce que
l'on veut. Donc cest toute une bagarre avec eux l-dessus. Mais bon, en matire de logements, je
pense que nous sommes au bout de nos peines .
Pour Ginko, les exigences du cahier des charges tablissent une rduction de 10 % de la
consommation par rapport la RT 2000, soit un besoin nergtique des btiments infrieur
ou gal 120 kWh/m2/an. Depuis, les prescriptions rglementaires issues du Grenelle ont
modifi la donne et amen lamnageur intgrer le niveau BBC. Aucune rticence nest
relever par cette lvation du niveau de performance. Nous le relions dune part lobligation
faite par la rglementation et, dautre part, au fait que Bouygues Immobilier, cette fois sous
la casquette du promoteur, assure la construction de la plupart des lots, profitant alors du
savoir-faire acquis pour le bti et de lavance prise en matire nergtique depuis le milieu
des annes 2000. Ainsi, tmoin des rajustements rglementaires, la premire phase est
compose de deux tiers de logements BBC, soit un niveau gal ou infrieur 45 kWh/m2/an
dnergie primaire pour Bordeaux, et un autre tiers est au niveau THPE. Les deux autres
phases consacrent un peu plus le BBC, conduisant alors lever la part des logements BBC
pour lensemble du quartier 90 %.
Ces niveaux de consommations sont obtenus par des mesures de renforcement de lisolation
thermique, sans quil soit fait de prfrence lisolation par lextrieur, par une optimisation de
lenveloppe constructive, par une compacit du bti et par une optimisation de son orientation.
Ginko se dmarque une nouvelle fois de Macdonald puisqu'il est le fruit dun travail complet
de lamnageur et de son quipe de matrise duvre urbaine afin dtablir une composition
urbaine prtant attention privilgier lorientation nord-sud. Lordonnancement orthogonal
du futur quartier saccompagne dune combinaison des hauteurs, des implantations et des

Partie I II III
orientations du bti lintrieur des lots favorisant lensoleillement et les vues. lintrieur
des lots, les btiments sorganisent principalement selon des bandes orientes est-ouest dont
les hauteurs varient en fonction de leur localisation, en fonction de leur situation lintrieur
de lunit rsidentielle et en fonction de la proximit immdiate dun axe structurant (Place
canal, cours du tramway ou jardin-promenade). Sur ces axes sont localiss les immeubles
de plus grandes tailles (R+6 R+9) dont les csures offrent des apports solaires et des
transparences ncessaires en cur dlot ainsi qu'une pluri-orientation des logements.
Alors que la composition urbaine de Ginko renoue avec des principes urbanistiques de
rduction des consommations nergtiques, cette problmatique est bien plus dlicate pour
Macdonald. En efft, le plan masse est impos par la conservation du btiment. Aux linaires 297
des faades nord et sud sajoutent une profondeur empchant, en ltat, toute transversalit
des futurs logements. Respectant les prconisations de conservation du btiment de la ville
de Paris, 65 % au minimum, le btiment est alors partiellement vid. Cette opration
permet dorganiser les plots de logements autour de la cour longitudinale, crant de nouvelles
faades, dgageant de nouvelles vues et gnrant de nouveaux apports solaires. Sy ajoutent
les csures opres entre les plots de logements de la faade sud dont profitent la nouvelle
faade cre. Le btiment est alors divis en trois bandes dans le sens de la longueur et alterne
un rythme de vides et de pleins, dans sa longueur comme dans sa largeur.

Figure 9.5. Principes dvidemment et de surlvation du btiment

Btiment existant
142 000 m2

Cration dune cour central qui amne la lumire lintrieur

142 000 m2 - 34 000 m2 = 108 000 m2

Cit Michelet

Centre commercial du
Parc de Millnaire

Ralisation dune superstructure pour augmenter la surface disponible

108 000 m2 + 109 500 m2 = 217 500 m2

Source : OMA, 2008a.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.6. Plan de faisabilit gnrale de Ginko, hauteur et orientation des btiments

Faisabilit gnrale
chelle : 1/2 500

298

Lgende
R+1/R+2
R+3
R+4
Logements
R+5
R+6/R+7
R+8/R+9

quipement public

Source : Bouygues Immobilier et al., 2010.

Partie I II III
nergies renouvelables et rseaux de chaleur, rflexions nouvelles

Cette optimisation nergtique est somme toute relative puisque le niveau ambitionn BBC
est sans commune mesure avec lhabitat passif ou positif dont les niveaux de consommation
laissent d'ailleurs augurer de la naissance dune nouvelle gnration de quartiers durables.
Quoi qu'il en soit, elle est complte par la mobilisation des nergies renouvelables pour
la constitution de rseaux de chaleurs. Le dpassement de lchelle du bti pour celle du
quartier ouvre une nouvelle palette de solutions nergtiques optimales et contextuelles.
Entre ambition avorte et russite, les deux oprations offrent une lecture complmentaire,
parfois antinomique, de la substitution des nergies fossiles par les nergies renouvelables.
299
En la matire, les acteurs de la SAS PNE lancent deux pistes de rflexion, deux combats , dont
un premier, avort, mais restant malgr tout une bonne source dexprience et de connaissance
pour ce membre de la SAS PNE. Profitant de la taille du btiment et de sa mixit programmatique,
cette dernire imagine Macdonald comme une pompe chaleur pour laquelle on pourrait essayer
davoir une gestion globale de lnergie . Rflexions et tudes sont donc lances afin dapporter
des lments de rponse lhypothse dun gestionnaire unique organisant les rcuprations
et les changes dnergie, achetant les lments complmentaires ncessaires et indispensables et qui
ensuite revendrait tout dans le dispositif . La rcupration de chaleur gnre par la climatisation
des bureaux et des commerces pourrait ainsi profiter au systme de chauffage des logements.
Les complexits techniques, juridiques et les contraintes dun calendrier noffrant pas le temps
ncessaire au dveloppement de ce systme font avorter le projet. Ce dernier est galement
confront la frilosit et la peur des oprateurs puisquil modifie les cadres daction et
de gestion classique dj perturbs par les exigences environnementales et les contraintes
techniques et conomiques du projet de reconversion.
Un second combat est alors entam portant sur le chauffage urbain et la gothermie qui, au
prix de ngociations pas possibles , est finalement act et rendu obligatoire par PNE et par sa
charte de dveloppement durable. Il est alors impos une part dnergie renouvelable de 25 %
des consommations totales en nergie finale, part minimale porte 30 % sur le poste ECS,
et pour laquelle la chaleur de la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU), filiale
de Cofely du groupe GDF Suez, peut tre comptabilise, dautant plus que le raccordement
au rseau de chaleur CPCU est obligatoire (Agence Franck Boutt et PNE, 2008). En 2008,
sur un terrain de la porte dAubervilliers concd par la Ville de Paris CPCU, dbutent les
travaux de forage de deux puits gothermiques, un de production et un autre de rinjection. Ce
dispositif du doublet est potentiellement destin alimenter et combler les besoins en chaleur
de plus dun million de m2 de btiments, dont ceux de la ZAC Claude Bernard et ceux du
secteur Macdonald. La production de chaleur est double par une production de froid par une
centrale thermofrigorifique alimente par la mme gothermie. Elle rpond alors aux besoins
de climatisation des commerces et des bureaux de Macdonald et est assure par Climespace,
concessionnaire de la Ville de Paris et galement filiale de Cofely et de CPCU.
Le recours ce systme de chauffage et de refroidissement ne se fait pas sans anicroches. Les
oprateurs de logement lui reprochent notamment un cot plus lev et, selon ce membre

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 de la SAS PNE, videmment les promoteurs ne veulent pas payer plus que sils avaient leur
chaudire gaz individuelle , systme beaucoup plus commun. Cette attitude conservatrice
a un don particulier pour irriter ce mme interlocuteur partageant pourtant avec eux une
identit commune : ils naiment pas a parce que ce sont des instances darbitrage, de partage
des charges et ils ne sauraient pas comment comptabiliser les consommations de chacun. Cela
peut paratre presque mesquin par rapport aux enjeux. Ce nest pas dailleurs pas seulement sur
ce projet. Pour les promoteurs, si chaque appartement ne peut pas avoir son comptage individuel,
cest le foutoir, ils ne veulent pas . Aux rticences classiques du promoteur lies son primtre
dactivit et son rle dintermdiaire mercantile de la production de logement, lamnageur
oppose un horizon spatio-temporel intgrant plus largement les composantes de la durabilit.
300 Lconomie de la ressource nergtique nchappe donc pas aux dsaccords et aux ngociations
entre membres dune mme entit mais ne partageant pas les mmes fonctions. Cet exemple
illustre ce titre comment la complexit du montage de lopration Macdonald, ainsi que la
multiplicit des acteurs et les liens qui les unissent, entranent une forme de schizophrnie.
Schizophrnie confirme par ce membre de la SEMAVIP partir de lexemple des pnalits
pour le dveloppement durable et de celles pour linsertion sociale . Avanant lobligation de
respecter la rglementation, dans le cas des promoteurs privs, et celle dobtention de labels
afin de profiter des aides et des subventions, pour les oprateurs sociaux, les oprateurs de
logements souhaitent abroger ces pnalits et a, cest toujours le discours tenu. Mais l-dessus
PNE ne lche pas (). On est face des filiales de notre partenaire et, a priori, on pensait que
ce serait bien. Et pas du tout. Un jour, ils viennent nous dire "coutez, nous sommes partenaires,
on ne va pas se mettre des btons dans les roues et puis derrire en ralit". Au-del de cette
digression, Macdonald profitera bien de la gothermie et de la constitution dun systme
nergtique local quil partage avec Ginko, mais galement avec nombre dautres quartiers
durables en France comme en Europe.
Bordeaux, les rsultats des entretiens conduits sont unanimes quant lattitude volontariste
de Bouygues Immobilier dans le dveloppement dun rseau local de production de chaleur
partir dnergies renouvelables. Parmi les hypothtiques solutions valides ou invalides
par les tudes conduites, lamnageur retient celle dun rseau de chaleur 100 % nergies
renouvelables mixte entre biomasse bois, originaire des Landes, et biomasse vgtale, cest--
dire de lhuile usage. Lamnageur, dpourvu de lappui de la collectivit nayant pas retenue
cette solution et ne souhaitant pas sengager dans la gestion ultrieure de ce rseau, persiste
et recherche du ct des entreprises prives dventuels partenariats. Suite trois annes de
ngociations et dtudes, un montage indit et innovant est finalement act avec Cofely,
cette mme filiale de GDF Suez implique dans le rseau de chauffage du nord-est parisien,
et duquel rsulte le premier rseau de chaleur totalement priv en France (Namias, 2011).
quivalent dune dlgation de service public mais au montage 100 % priv, il revient
Cofely le financement, la construction et lexploitation de la chaufferie ainsi que du rseau
au cours des dix-huit prochaines annes dans le cadre dun contrat de services et dun bail
de construction (MEDDTL, 2009). Une Association foncire urbaine libre (AFUL), constitue
de lensemble des copropritaires de Ginko, est le dlgant du rseau de chaleur (ibid.). Ce

Partie I II III
dernier, dont les travaux de construction et dinstallation sont actuellement en cours afin
dtre oprationnel lors de larrive des premiers habitants, saccompagne dune boucle deau
tempre reposant sur lchange et la rcupration dnergie produite partir de pompes
chaleur, galement mise en uvre par Cofely, et destine assurer le rafrachissement des
commerces et des services. Ce rseau de chaleur devrait, selon lamnageur, couvrir 80 % des
besoins de chauffage et viter le rejet dans latmosphre de 3 500 tonnes de CO2 par an. Le
systme nergtique local est complt par le recours des panneaux photovoltaques pour
la production dnergie, et des capteurs solaires pour le prchauffage de lECS. Pour cet
interlocuteur de la Ville de Bordeaux, sans tre ncessairement la solution idale, et ce bien
quelle nen propose pas dautres, la constitution de ce rseau ainsi que sa gestion prive a le
mrite dtre une solution inventive et innovante. Lamnageur se substitue dune part la
301
collectivit et empite sur un des domaines qui lui est habituellement dvolu et, dautre part,
propose un montage alternatif ceux de facture plus classique proposs par exemple par une
SEM. Ce constat est partag par lensemble des personnes interroges, certaines nhsitant
pas affirmer que la mobilisation de lamnageur sur cette problmatique fut en tout point
remarquable.

Figure 9.7. Le rseau de chaleur de Ginko

La chaudire et son rseau, dun cot total de

4 341 000 euros, sont pris en charge hauteur de
1 700 000 euros par lADEME, soit 43 % du cot total.
La mise en place de la boucle deau, dun cot estim
2 025 000 euros, est prise en charge par le Conseil
rgional dAquitaine et le Fonds europen de
dveloppement rgional (FEDER), hauteur de
264 802 euros chacun.

Rseau de chaleur
Linaire du rseau de chaleur : 5,2 kilomtres
Linaire du rseau de basse temprature : 2,3 kilomtres
Besoins annuels estims 4 500 tonnes de bois et 500 m3 dhuile vgtale
Mise en service prvue en 2012

Chaudire
La partie en rez-de-chausse concentre les silos bois
et la chaufferie bois. L'tage accueille la chaufferie gaz
et les pompes chaleur destines produire du
chauffage ou de la climatisation. Le volume
gomtrique simple est luvre de lagence BLP.

Sources : Cofely, Agence BLP, ADEME et A. Taburet, 2012.

En filigrane de la constitution de ce rseau, il faut galement lire la patte volontariste et le portage

intensif unanimement reconnu au chef de projet et directeur de lamnagement de lcoquartier
pour lensemble de la question nergtique. Considr tout tour par les personnes interroges

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 comme convaincu (et ayant) mis toute lnergie quil voulait y mettre et pour ne pas stre
abaiss des solutions minimalistes , cet homme prsente quelques particularits ayant le mrite
dclaircir les partis pris de lamnagement de Ginko. Nous retiendrons en premier lieu la
formation et le parcours de ce gographe et urbaniste diplm de lcole Nationale des Ponts
et Chausses. Son passage par lAurba, o il fut charg dtudes transport, est suivi dune prise
de fonction au sein de la CUB o il fut responsable urbanisme et infrastructure de la ligne C
la mission tramway. Bouygues Immobilier a donc eu lintelligence de recruter un homme,
transfuge du secteur public et enrichi dune connaissance combine des services de la CUB, de
ses circuits hirarchiques dcisionnels ou encore de ses particularits. Nous tablissons alors
un lien entre la mise en place du rseau de chaleur priv et le fonctionnement par marchs
302
publics de la CUB. En migrant ainsi du public vers le priv, lhomme importe des comptences,
des connaissances, une culture avec lesquelles il est amen composer pour lamnagement
de Ginko. En outre, il contribue personnifier lamnageur. Il est assez frappant dobserver
comment, trs vite dans les discours, son nom apparat en lieu et place de la structure dans
laquelle il volue. Nous y lisons deux ralits. Dune part, cette personnification tend attnuer
et modrer les reprsentations dltres du groupe Bouygues qui se fait encore tirer dessus au
boulet rouge aujourdhui au sein de la CUB et de la Ville de Bordeaux. Dautre part, du fait que
les collectivits locales ont tendance voir en Bouygues Immobilier le promoteur , alors mme
quil sagit dune personne publique par hritage de mandat public damnagement, la personne
portant le projet est primordiale . Bouygues Immobilier a donc su engager une personnalit locale
et exprimente des modes de fonctionnement municipaux et communautaires. Lamnageur
carte alors toute stratgie de parachutage et dapplication de recettes nationales pour une
stratgie contextuelle, moins sujette la critique. Enfin, la qualit du portage est renforce
par le volontarisme mme de cette personne. Pour certains, il a vraiment cur de porter
son projet . Pour dautres, sans lui on foire le lien avec les Aubiers . Aux qualits qui lui sont
attribues s'ajoutent dun ct celles de linvestissement et de la communication et, dun autre,
celle de la problmatique socitale et du portage dactions (insertion professionnelle, soutien
aux associations, etc.) en faveur de lintgration des Aubiers au projet.
Ce portage humain est dautant plus primordial que Ginko, depuis sa naissance, ne rencontre
pas de vritable engouement du ct des acteurs politiques locaux, comme de celui des services
techniques municipaux et communautaires. Sur le plan politique, le projet nest pas sous les feux
de lactualit. La Ville de Bordeaux est dune part concentre sur les projets plus porteurs de la rive
droite de la Garonne. Dautre part, l'opration ptit de larrive de la gauche en 2004 la tte de la
CUB modifiant le contexte politique et conduisant un immobilisme qui fait que rien na boug
Bordeaux partir du moment o la gauche est arrive la CUB . Sy ajoute une concurrence entre
la commune centre de lagglomration et les autres. En effet, ces dernires souhaitent galement
profiter des financements communautaires pour des projets damnagement. Larriv dun nouveau
prsident de gauche en 2007, Vincent Feltesse, modifie la donne en instaurant un nouveau climat
politique et un accord de cogestion entre ville et agglomration, bien que, pour cette lue, chacun
tente de jouer le partenariat : les deux sont malins ! . Remarquons en outre que lhomme et ses
affinits pour le dveloppement urbain et pour lamnagement tranche avec son prdcesseur,

Partie I II III
bien plus port par le dveloppement conomique, le dveloppement conomique et le dveloppement
conomique . Enfin, ce manque dadhsion politique, il convient dajouter celui des Bordelais
eux-mmes qui ont du mal croire tant lamnageur qu un projet urbain du ct du Lac. Le
projet avance malgr tout sous la houlette de lamnageur priv, et justement parce que cest un
amnageur priv, dont la conjugaison des intrts conomiques, de valorisation des comptences
internes, de dveloppement de nouveaux savoir-faire sont autant de moteurs dintrts que de
prises de risques. Nous y reviendrons au fur et mesure de la suite du dveloppement.

Ginko et la mise en uvre d'un bilan carbone

La mise en uvre dun bilan carbone participe galement la reconnaissance de Ginko au 303
palmars coQuartier 2009 pour son traitement de la problmatique nergtique. Le dispositif
dvaluation est ralis en deux phases laide du logiciel CarbonEco, outil dvelopp par
le groupe Bouygues en collaboration avec Carbone 4 et adapt de la mthode de lADEME.
Toutefois, sil se distingue des autres coquartiers de sa gnration par ce dispositif dvaluation,
nos donnes discursives ptissent dun manque de prcisions. Nous empruntons donc au
dossier Palmars coQuartier 2009. Sobrit nergtique et nergies renouvelables. Ginko, Ville
de Bordeaux (MEDDTL, 2009) les grandes lignes et rsultats de ce bilan carbone. Bien que ce
dernier soit succinctement voqu, ce sont les seules donnes notre disposition.
Au cours dune premire phase, le dispositif sest attach lchelle de la ZAC, et sur une projection
de 50 annes, dcouper lopration en entits lmentaires, chacune faisant lobjet dun bilan
carbone bas sur des donnes macro et des paramtres sur lesquels le rle de lamnageur est
prpondrant : rseau de chaleur, consommation des btiments, dplacements domicile-travail,
choix constructifs. Laddition des rsultats permet une extrapolation des conclusions lchelle
du quartier. Deux grandes comparaisons sont effectues. La premire confronte un scnario
de rfrence reprenant les caractristiques dun quartier basique (chauffage individuel gaz,
transport collectif sans tramway, consommation des btiments de lordre de 70 kWh/m/an,
climatisation des bureaux et des commerces) et un scnario Ginko (tramway, chauffage
collectif par un rseau de chaleur bois, boucle deau froide pour les bureaux et les commerces,
consommation des btiments de lordre de 70 kWh/m/an, ECS solaire). Les rsultats obtenus
affichent pour le second scnario un gain compris entre 150 et 250 kg dmissions de CO2 par
personne et par an. La deuxime comparaison sattache opposer une famille type (quatre
personnes vivant dans un pavillon des annes 1980, en priphrie et possdant deux voitures)
une famille Ginko (quatre personnes vivant dans un appartement ou une maison de
lcoquartier, bnficiant des choix nergtiques, de la proximit des quipements publics, des
commerces et des loisirs, profitant du rseau de tramway et des amnagements en faveur des
mobilits douces et pouvant renoncer une deuxime voiture grce au service dauto-partage).
Cette famille Ginko atteint alors un facteur 4 en matire dmissions de GES, validant au
passage les choix de lamnageur. Quant la deuxime phase du bilan carbone, elle est ralise
lchelle de llot afin daboutir une analyse plus fine, sur la base de donnes plus prcises,
correspondant au degr davancement de lopration sans quil soit pour autant fait tat dautres
prcisions. Ces rsultats et le manque dinformation complmentaire posent malgr tout, une

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 fois encore, la question de lconomie des ressources nergtiques face aux comportements et aux
usages. Si Ginko peut contribuer modifier les modes de vie de ses habitants par conjugaison
de solutions et doutils leur disposition, il ne peut garantir seul la russite dun facteur 4 .
La culture technique ne peut pas encore se targuer de prvaloir sur la culture de lhabiter
cologique. La question des charges reste galement en suspens. Parmi les exigences souhaites
dans le cadre dune dmarche HQE lpoque du concours de consultation, lune dentre elles
prconise une baisse de 30 % de la facture nergtique des occupants. Cette future habitante,
attentive la problmatique nergtique, sest penche sur la question. Elle la dailleurs
pose au cours de son processus dachat une personne en charge de la commercialisation de
Ginko : moi jai demand avoir les charges "estimes" : pas destimation au moment de
304 signer lacte de vente et toujours pas maintenant ! . Si une partie de lexplication tient dans la
dichotomie dj entrevue entre les entits amnagement et promotion, mais surtout entre celles
de promotion et de commercialisation, ce point aveugle persiste. Notons titre de remarque
que, peu satisfaite des rponses du commercial au sujet des futures charges et plus gnralement
des solutions de rduction des consommations nergtiques mises en uvre, la future habitante
a trs rapidement rencontr le chef de projet qui lui ma paru beaucoup plus convaincu et
convainquant sur le plan nergtique , illustration de nos prcdents propos.

Les compositions urbaines et la problmatique des conomies

Dans le sillage du tramway, leur chef de fil, ces quartiers BBC reprennent leur compte des
caractristiques de lurbanisme durable par la mise en uvre dune combinaison de principes
urbanistiques de densit, de mixits fonctionnelles et sociales ou bien encore de proximit,
participant alors rinjecter une vie urbaine base sur la requalification, la composition de
nouvelles centralits, la qualit de vie et celle dusage. Sils partagent ces ambitions communes,
Ginko et Macdonald noffrent pas leur amnageur un mme point de dpart. Lcoquartier
bordelais propose ainsi Bouygues Immobilier une feuille blanche non dnue datouts (lac,
tramway) quil reste noircir dans le cadre des prescriptions dictes. Il en rsulte par exemple le
principe dlot complexe, cher lagence Devillers et retenu par lquipe Bouygues Immobilier.
Le futur quartier Macdonald est de toute autre facture puisque la perspective de conservation
de lexistant rpond presque elle seule la problmatique de lconomie.

Un urbanisme de recyclage

Lconomie de la structure existante, motive en premier lieu par lesthtique du btiment

(Dusapin & Leclercq architectes et Agence TER, 2004) offre tout dabord une conomie
environnementale puisque le site est pollu par les rejets de mtaux lourds de lancienne usine
gaz. Toutefois, pour reprendre les mots de cet oprateur, tant quon ne soulve pas le couvercle
il ny a pas de problme majeur . La conservation vite une destruction coteuse autant sur le
plan environnemental que financier. La reconversion est en outre une alternative labandon,
option peu envisageable dans un contexte parisien marque par la pression foncire, par la
volont politique de construire des logements sociaux, arguments auxquels sajoute la rflexion
lie au Grand Paris. Profitant de la vision prospective de son architecte concepteur, Macdonald

Partie I II III
est donc rig en symbole de lapprentissage et de la recherche dune conomie permettant
de reconstruire littralement la ville sur la ville. Lconomie de lopration rejoint alors le
principe du re , recycler, rutiliser, rinvestir, reconstruire 3, 3 Ces quatre mots font rfrence
lexposition Re-architecture ,
cho la mono-fonctionnalit de la construction neuve ignorant cration du Pavillon de lArsenal et
trop souvent la dimension rorientable de sa production. Le prsente davril aot 2012.
recyclage de Macdonald offre ainsi une chelle urbaine damnagement atypique bien qu
la fois emmerdante et enthousiasmante , lurbanisme durable de barre horizontale sortant des
cadres standards. Reste toutefois rassembler les conditions indispensables la cration dun
vritable quartier.

Densit et mixits 305

Llvation de la structure de lentrept de cinq tages supplmentaires permet de construire
plus de 1 100 logements pour une emprise spatiale dun peu plus de cinq hectares, soit
220 logements lhectare. Les logements occupent les deux tiers du futur quartier, louest,
accompagns dune mixit fonctionnelle des rez-de-chausse. lest, le tiers restant comprend
des bureaux, des locaux dactivits ainsi quun vaste projet dquipements publics compos dun
collge pouvant accueillir 600 lves, dune cole primaire de 12 classes, dune crche ou bien
encore dun gymnase, proue du btiment avant le canal de lOurcq. Lensemble sajoute aux
quipements publics programms pour lensemble du primtre GPRU PNE dont une cole au
sein de la ZAC Claude Bernard.

Figure 9.8. Mixit programmatique de la reconversion de Macdonald

45

65

78
45

Lgende
Bureaux 65

Activits 1

78
45
quipements
Logements
65

Commerces
78
Stationnements
Remarque : il nest pas fait tat des quipements
qui occuperont la pointe ouest du btiment.
65

78

Sources : OMA, 2008a 2008e.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Alors que la mixit fonctionnelle de Macdonald suit principalement un dcoupage par tranches verticales
du linaire du btiment, la composition urbaine de Ginko procde beaucoup plus par essaimage. Les
quipements publics occupent ainsi des positions stratgiques le long du cours du tramway. Le quartier
compte donc avec un gymnase et un collge, facteurs cls pour la russite du lien avec les Aubiers, une
maison de la danse, une salle polyvalente, seul quipement noccupant pas seul un lot, ainsi que deux
coles. Lchelle urbaine est relativement fine puisque chaque lve de Ginko est 400 mtres de son
cole. Ce maillage du quartier par les espaces et quipements publics ainsi que par lalternance des
pleins et des vides, confrent Ginko une densit moindre. Les 32 hectares accueilleront ainsi terme
1 249 logements et quelques 3 000 habitants, soit une densit lhectare de 40 logements.
306 dominante rsidentielle, la programmation de ces quartiers saccompagne dun panachage dautres
fonctions de types bureaux, activits, commerces. En rponse l'objectif de revitalisation conomique
du secteur nord-est parisien prn par la Ville de Paris et le GPRU PNE, la programmation de Macdonald
met laccent sur lactivit conomique et lemploi. Bordeaux, la mixit fonctionnelle poursuit deux
objectifs. Les bureaux, les commerces et les quipements ambitionnent de couvrir les besoins de la
vie quotidienne dans une ville courte distance participant la cration dune vie urbaine et dune
nouvelle centralit rejetant les principes de mono-fonctionnalit. Difficile lheure actuelle de savoir
par qui les emplois des 25 000 m2 SHON de bureaux, occupant principalement quatre lots aux abords
de la porte dentre est du quartier, seront occups. Nanmoins, lexemple du dmnagement Ginko
du sige social dAquitanis, OPH de la CUB et promoteur de 250 logements locatifs sociaux ou en
accession sociale la proprit dans ce mme quartier, laisse augurer une vie diurne ce dernier. Le
second objectif poursuivi est le traitement prioritaire de linterface avec le centre commercial existant,
dj repre en son temps par lAurba comme sujet sensible du futur amnagement.
Deux scnarios de lagence durbanisme, ayant fait lobjet de test de faisabilit, font tat dun centre
commercial spar du quartier soit par un talus, soit par le cours du tramway scoulant le long de
lavenue des 40 Journaux (A'urba, 2003). Les premiers dessins de Bouygues Immobilier proposent donc
un programme damnagement sur 28 hectares adoss, sur la frange est, une parcelle de 8 hectares,
extension promise Immochan, pendant immobilier du Groupe Auchan. tonnante de premier abord,
cette interface gagne toutefois en qualit entre le dossier de cration de la ZAC et son approbation. Au
cours de ces deux ans, Immochan change de stratgie et renonce limplantation de ses commerces
sur la parcelle convoite (Allaman, 2008). Linterface est repense, aide par la capacit du projet de
BLP et Devillers voluer sans perdre ses principes fondamentaux dorganisation (ibid.). Lquipe
affine et dessine alors un centre commercial sur quatre plots, plus denses, avec une voirie pitonne
menant jusqu la Place canal et permettant une intgration complte de llot commercial au nouveau
quartier. Lemprise commercial passe alors de 8 hectares 4 hectares pour un nombre de m2 quivalents,
soit 15 000 m2 dextension du ple commercial et 5 000 m2 de commerces de proximit. Dans le
mme temps, la programmation prvisionnelle volue puisque le nombre de logements passe de 1 545
2 149, la superficie des bureaux et activits tertiaires est multiplie par six pour atteindre 32 000 m2 et
une rsidence service voit le jour (ibid.). Le projet gagne alors en densit, en mixit ainsi quen qualit
puisque la Place canal devient un axe central bord de magasins, de commerces, de restaurants offrant
un vritable lien avec le centre commercial. Quant lamnageur, cette volution lui permet damliorer
son bilan conomique.

Partie I II III
 Figure 9.9. Interface commerciale sensible, commerce et quipements
Plan programme des quipements et commerces

lots de la zone commerciale conus pour accueillir une

mixit dusage

Interface
sensible

307

Place canal, nouvelle centralit

Perspectives

La Place canal en construction. Des emplacements Vue du centre commercial vers la Place canal Perspective depuis la Place canal vers le cours du
sont rservs, sous les btiments gauche de la photo, tramway
des commerces, des services de restaurations, etc.

La rsidence service au-dessus

des commerces, vue vers
Maison polyvalente en rez-de-chausse au-dessus de laquelle slvent des logements lavenue des 40 Journaux

Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; A. Taburet, 2011 et 2012.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 De nouvelles difficults maillent toutefois les lots de la zone commerciale. Sinspirant du centre
dAlmere au Pays-Bas, dont le projet urbain de centre-ville dessin par OMA met en tension les
principes de densification, dhybridation, de superposition et de feuilletage, BLP et Devillers imaginent
un lot de commerces formant un socle pour laccueil dune mixit dusage (commerces, bureaux,
logements). Loffre de stationnements est quant elle centralise dans des parking silos, dont une
reconqute future en activits, bureaux ou quipements est envisage. Ainsi librs du stationnement,
les rez-de-chausse sont occups par des surfaces commerciales et par les halls de logements et des
bureaux. La particularit complexe des ces lots est toutefois mise mal par des difficults de gestion et
dentente entre les diffrentes fonctions, ce mlange des fonctions tant trs difficile en France selon une
architecte du projet, et entre espaces publics et privatifs. En outre, lamnageur na pas encore russi
308
attirer les enseignes commerciales alternatives lies au dveloppement durable souhaites, au dtriment
des traditionnelles locomotives implantes dans les grands centres commerciaux (Namias, 2011).
Selon cette interlocutrice de lagence BLP, cet lot l, cest un peu le point dinterrogation . Ce doute
est confirm sur le terrain par labsence de travaux en avril 2012 et par le peu de dtails de la maquette
expose au pavillon de commercialisation. Pour conclure sur la programmation commerciale, BLP
et Devillers ont attir lattention de Bouygues sur deux points. Ils ont ainsi rflchi la ncessit de
lanimation des rez-de-chausse des autres lots afin que tout ne soit pas centralis sur la Place canal.
Ils ont galement insist pour lintroduction dactivits autres que commerciales, de type profession
librale. Ils se sont nanmoins heurts aux intrts conomiques de Bouygues Immobilier pour qui la
vente est prfrable la location. Toutefois, les prconisations ont t retenues puisque sur certains lots
et programmes, des surfaces sont rserves aux commerces et autres professions librales.
Dans chacun des deux quartiers, la mixit sociale est galement recherche et cadre par les
recommandations des pouvoirs publics. Ces nouveaux quartiers sont en effet loccasion dafficher
leur politique publique en terme daccessibilit et de logement abordable (Lefvre et Sabard, 2009).
Conformment aux seuils fixs par la Ville de Paris, la moiti des logements de Macdonald sont
des logements sociaux, 25 % des logements loyers matriss et les 25 % restant des logements en
accession. Les 1 249 logements de Ginko respectent quant eux la diversit, des statuts doccupation
et de taille de logements, souhaite par le cahier des charges en accord avec le PLH et les orientations
en termes de mixit sociale et intergnrationnelle afin de rpondre au mieux au besoins et aux
attentes valus par lAurba. Le ratio de logements locatifs slve 40 % et celui des logements
en accession 60 %. En deuxime phase, la mixit lchelle de llot se substitue une mixit
lchelle du btiment puisque certains immeubles combineront accession modre et accession libre.
Remarquons que ces chiffres ne nous renseignent pas sur le statut doccupation des logements et plus
particulirement sur les investisseurs dont la part annonce de 70 % influera sur lappropriation,
lusage, lanimation de lcoquartier et la russite du lien avec les Aubiers.

conomies et intrts

Macdonald et Ginko sont les fruits de la convergence dintrts partags par les acteurs publics
comme par les acteurs privs. Pour les premiers, lapport de capitaux privs est de plus en plus
considr comme indispensable pour des amnagements de grande ampleur (Godier, 2009) dans

Partie I II III
 Figure 9.10. Rpartition des logements par statuts et selon la taille

Selon le statut Selon la taille

Logements locatifs 40 % T2 ou grand T1 10 %
Locatif conventionn social 25 % T3 35 %
Locatif conventionn intermdiaire 7,5 % T4 35 %
Locatif non aid ou investisseur 7,5 % T5 20 %
Logements en accession 60 %
Accession aide 20 %
Accession libre 40 %

Source : A'urba, 2006.

309
un contexte conomique et budgtaire difficile (Baraud-Serfaty, 2011a). Dans le cas de Macdonald,
la Ville de Paris ne pouvant supporter le cot du foncier, elle appuie la constitution dun partenariat
innovant afin de garantir le respect de ses objectifs et orientations pour le nord-est parisien. Pour
Ginko, la vente du foncier Bouygues Immobilier assure une entre financire sans que la collectivit
ne supporte le cot de lamnagement. Dailleurs, sans prjuger de la qualit de la proposition de
Bouygues Immobilier, notons que ce dernier a fait loffre financire la plus leve lors du concours :
37 476 000 euros, dont 22 425 000 euros pour lacquisition foncire et 15 051 000 euros pour la
participation aux quipements publics (Allaman, 2008). Au total, linvestissement de Bouygues
Immobilier slverait 87 millions deuros 4 pour un investissement 4 Compte-rendu du conseil municipal
de la CUB hauteur de 1,2 millions et celui de la Ville de Bordeaux de la Ville de Bordeaux, sance du
lundi 30 mars 2009.
hauteur dun million deuros. ces bnfices financiers sajoute
galement lassurance du respect des orientations urbaines dictes par un cahier des charges prcis
conciliant les chelles de Ginko, de Bordeaux Nord et de lagglomration. La dtention du foncier
est centrale. Sans la proprit du terrain, la CUB naurait pu autant faire valoir ses vues pour le
futur projet et ngocier , imposer mme, ses orientations dont rsultent par exemple les mixits
fonctionnelles et sociales.
Pour les acteurs privs, lchelle encore inhabituelle du quartier nest pas non plus dnue
dintrts. Macdonald et Ginko assurent leurs amnageurs respectifs une activit leurs filiales
de promotion sur le long terme. La plupart des lots de Ginko est par exemple rserve la
branche promotion de Bouygues, les autres tant cds des bailleurs sociaux bordelais. Dans
le cas de Macdonald, la prsence de la CDC et dIcade dans la SAS PNE contribue mobiliser les
entits promotion telles que SNI ou Icade Promotion Logement. La double casquette amnageur-
promoteur permet en outre aux groupes de sassurer une part conomique de la commercialisation
des programmes. Si nous navons pas entre les mains de chiffres prsenter, Macdonald pour
Icade et Ginko pour Bouygues Immobilier sont deux oprations conomiquement viables, sans
quoi la nature mme de l'activit d'un groupe immobilier priv serait remise en cause. Pour cette
lue municipale et communautaire bordelaise, pas de doute, cette opration nest srement pas une
mauvaise opration financire . Le plan masse de Ginko offre dailleurs une lecture conomique
du projet. Le dcoupage de ce dernier en trois phases permet d'une part lamnageur de ne pas
acheter la totalit du foncier en une seule fois puisque trois versements chelonns contribueront

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 lacquisition finale. D'autre part, ce phasage offre la possibilit Bouygues Immobilier de suspendre
tout moment lamnagement pour des raisons dalas conomiques conjoncturels ou de relatif
chec de commercialisation, sans pour autant que lamnageur ny trouve quelconque intrt.
Ceci explique un dmarrage des travaux par le centre du quartier, rsidentiel mais galement
cur de vie urbaine et vecteur de lurbanit du quartier, capable de vivre de faon cohrente
sans les programmes de la phase 3 dominante rsidentielle (cf. Figure 9.11). Le doute persistant
quant au devenir des lots commerciaux tablissant le lien avec le centre commercial Auchan, est
ainsi en partie lev par la capacit du projet sen dtacher. Ginko prsente une autre particularit
puisque la construction des btiments et lamnagement des espaces publics se font dans le mme
temps et ce, pour des raisons de planning et pour des raisons dinvestissements puisque les espaces
310
publics ne rapportent rien Bouygues . Le groupe a donc un intrt conomique entreprendre
simultanment le chantier des espaces publics et la commercialisation des lots. Toutefois, le succs
de la premire phase de commercialisation permet lamnageur de lancer plus rapidement que
prvu la deuxime phase du projet. Il profite alors dun ct de la dynamique en cours et bnficie,
d'un autre, de rentres financires continues parce que, comme lexprime cette urbaniste proche
du dossier pour la Ville de Bordeaux, un amnageur priv a pousse derrire au niveau conomique.
Le chef de projet a des comptes conomiques rendre son employeur . Lacteur immobilier priv
se dmarque alors de son alter ego public par une apprciation diffrente de notion de la valeur
temps et de son association la valeur conomique.
Toutefois, lintrt conomique, bien quvident, est supplant par dautres, moins palpables, mais
tout aussi rvlateurs des nouveaux enjeux de la durabilit. Tout dabord, ces deux projets de quartier
projettent leurs amnageurs un peu plus en avant dans le processus de production de la ville. Il est
intressant de noter quavant mme la concrtisation des projets Ginko et Macdonald, Bouygues
Immobilier et Icade sont dj implants localement sur ses sites, l o la ville est en train de se faire.
Lhistoire du groupe Icade est ainsi lie celle du nord-est parisien. Des EMGP ses quatre parcs
dactivits mlant commerces, tertiaires et services (Le Millnaire, Les Portes de Paris, Le Pont de
Flandre et La Mauvin), Icade possde soixante-seize hectares de foncier. Le groupe dtient galement
un patrimoine de bureaux et de locaux dactivits qu'il dveloppe et gre par lintermdiaire de ses
mtiers de foncire, de promotion et de services. Limplantation de son sige social renforce un
peu plus sa prsence et contribue structurer le territoire, par exemple par la mise en service de
navettes fluviales, nouvelle offre de transport. Lexemple de Bouygues Immobilier est tout aussi
rvlateur. Prsent sur le march local depuis la sortie de la lthargie de la mtropole bordelaise
(Godier, 2009), lagence Aquitaine et la direction rgionale du groupe occupent une partie du
hangar G2, au cur des Bassins flot, rhabilit par lagence BLP. Les trois architectes de cette agence
estiment, au moment de leur installation au dbut des annes 2000, que ce territoire est destin
se mettre en mouvement. Suit linstallation dautres activits dont celles de lAurba et de Bouygues
Immobilier. Le hangar G2 et les Bassins flot symbolisent alors la fois une sorte de poste avanc
des futures oprations de Bordeaux Nord ainsi que le centre nvralgique de lcoquartier Ginko. Il
y nat dailleurs la collaboration entre Bouygues Immobilier et BLP puisque, pour cette architecte de
lagence, ce sont des associations qui se passent comme a : Bouygues vient frapper la porte et puis voil,
la collaboration commence ! , chacun trouvant un intrt mutuel travailler avec l'autre.

Partie I II III
 Figure 9.11. Les trois phases damnagement de Ginko

Phase 3
Partie nord du quartier
2014 - 2017
Nous retrouvons une dominante de logements (699 logements pour
55 242 m2 SHON). Il est galement prvue la construction de lEHPAD et
dune deuxime cole.

311
Phase 1
Partie centrale du quartier, le cur autour de la Place canal
2010 - 2012
Seront construits au cours de cette phase : les premiers logements et
btiments, le premier groupe scolaire, la maison polyvalente, le nouveau
centre commercial, le cours du tramway. Cette phase sattache galement
lamnagement des avenues Reinson et Dassault et la rue de lcole. Cette
phase doit permettre de donner immdiatement une image qualitative du
quartier.
Cest la phase qui compte la plus grande surface de m2 de SHON
(115 860 m2) et cest certainement la plus complte de tous avec
815 logements (dont 40 % en accession libre, 17 % en accession sociale et
modre et 43 % en locatif conventionn), 11 400 m2 SHON de bureaux,
30 910 m2 SHON de commerces. Les premiers chantiers de logements ont
commenc en septembre 2010 et les premires ralisations sortent
actuellement de terre.

Phase 1
Phase 2
Phase 3

Phase 2
Partie sud du quartier
2012 - 2014
Si des logements sont bien programms au cour de cette phase,
635 logements pour 50 545 m2 SHON, cest galement celle qui verra la
ralisation du jardin promenade, du canal et de nombreux quipements
publics : maison de la danse, espaces multisports, annexe dun collge priv.
Cest dailleurs la phase la plus consquente en terme dquipements
publics : 13 400 m2 SHON pour une SHON totale de 77 553 m2.

Synthse
Phase Superficie SHON Nombre de SHON SHON SHON SHON SHON
de l'lot en logements logements bureaux commerces totale hors quipements totale avec
m2 en m2 en m2 en m2 quipements publics en quipements
publics en m2 m2 publics en m2
1 85 196 64 012 815 11 400 30 910 110 350 5 510 115 860
2 47 531 50 545 645 12 597 1 011 64 153 13 400 77 553
3 53 842 55 242 699 1 183 79 62 504 2 470 64 974
Total 186 569 169 799 2 149 25 180 32 000 237 007 21 380 258 387
Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; www.api-photo.fr

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Lintrt de ces acteurs pour ces deux quartiers rsident ensuite dans la nouveaut quils
reprsentent et les nouveaux marchs porteurs dactivits quils incarnent. Limplication dans
ces deux grands projets rompt tout dabord laction au coup par coup habituellement rserve
aux acteurs immobiliers privs sous la houlette dun amnageur. Le pari de lamnagement
durable participe en outre la valorisation de comptences acquises lchelle du btiment
ainsi quau dveloppement de nouveaux mtiers. Si la notion de reproductibilit reste
discutable au regard de la singularit de chacun des contextes, lamnagement de Ginko
participe sans aucun doute alimenter le groupe en retours dexpriences et lacquisition
de nouveaux savoir-faire. Pour reprendre les mots de son chef de projet, Ginko est le type
de projet qui fait bouger les lignes, qui fait mettre le curseur un peu plus loin. Et ce curseur que
312 lon pousse nous permet dtre plus oprationnel sur dautres oprations . Bouygues Immobilier
se construit ainsi une nouvelle culture et un nouveau rfrentiel en amnagement durable
destins toffer sa carte de visite dans lattente de futurs projets de cette ampleur. Pour
cette architecte de lagence BLP, la question des espaces publics est ce titre clairante de la
volont dexemplarit de lamnageur puisqualors mme quils seront rtrocds la Ville
de Bordeaux et quil ne gagne pas dargent l-dessus, Bouygues Immobilier a soutenu la qualit
des espaces publics et cout ce que nous avons dvelopp . Notons au passage, quhormis le
premier tablissement scolaire, lensemble des autres quipements scolaires sont financs par
lamnageur et rtrocds sans contrepartie financire la ville et la CUB qui en assurent
la gestion et lentretien (Allaman, 2008). Le bnfice est donc important pour la collectivit
dautant plus que le projet Ginko sest notamment distingu des autres lors du concours
par la qualit des espaces publics et leurs modalits dexploitation conomes en cots
dentretien (ibid.), orientation affirme par la collectivit avant le lancement du concours.
Lamnageur cherche galement, de ses propres mots, une lgitimit vis--vis de ltat. Ainsi,
linnovation du montage du rseau de chaleur reprsente une troisime voie intressant le
ministre , dailleurs valide par le palmars coQuartier 2009. Les intrts des acteurs
privs sexpriment donc sur le plan financier. Toutefois, ils sont peut tre encore plus
rechercher du ct du savoir-faire, de la vitrine, de la construction de nouveaux rfrentiels.
Nous retiendrons, pour conclure sur ce point, lenthousiasme de lensemble des personnes
interroges qui, au-del des difficults inhrentes aux projets, louent lunicit et le caractre
exceptionnel de ces derniers, tant pour leur groupe que sur le plan personnel.

Orientations urbanistiques et architecturales

Les orientations urbanistiques font cho limportance croissante accorde la nature,

la conciliation entre espaces publics et privs participant, au mme titre que lesthtique
architecturale, une offre dhabitat alternative reprenant la problmatique de lconomie
pour lallier celles de qualit environnementale (exemple de lnergie), la qualit de vie,
la qualit dusage ainsi qu lambiance mme du quartier. Plus ou moins formalise et
ordonnance, la nature fait nanmoins son retour proposant une nouvelle approche, une
nouvelle cohabitation avec la densit. Dans le mme temps les horizons souvrent. Les projets

Partie I II III
sinspirent alors de lesprit du lieu, de leurs environnements respectifs qui sont autant datouts
que dinconvnients.

Des cits deaux et de jardins

lots complexes, lots ouverts

La taille des lots de Ginko permet, selon cette architecte de lagence BLP, de travailler
une chelle urbaine puisque le dcoupage parcellaire est dj de lurbanisme . Le principe dlot
complexe, auquel lagence Devillers est attache, concilie une mixit plurielle tant sociale, 313
fonctionnelle, morphologique quen termes de dplacements. Ce principe dlot complexe
rpond trois objectifs. Il limite tout dabord lemprise occupe par le domaine public et offre
une optimisation de fonctionnement, de gestion et dentretien des espaces publics concentrs
sur le jardin-promenade, les canaux, le cours du tramway et les rues perpendiculaires. Llot
complexe repose ensuite sur une mixit typologique faisant cohabiter des appartements, en
petits et moyens collectifs, des logements intermdiaires et des maisons individuelles, le tout
irrigu de la venelle verte. Ces lots cherchent alors reproduire la diversit et la complexit
de la ville ancienne. L'lot complexe souhaite galement offrir une palette complte de
produits immobiliers rpondant tous les parcours rsidentiels lintrieur du quartier,
pouvant en outre constituer une nouvelle tape rsidentielle pour des habitants proches,
ceux des Aubiers, et dautres plus loigns, ceux de lagglomration. En effet, les typologies
dveloppes ont, pour une urbaniste de la Ville de Bordeaux interroge, vocation rpondre
lexode de populations vers la priphrie de lagglomration, notamment de primo-accdants,
faute doffre suffisante de logements abordables dans les limites communales. La diversit des
morphologies contribue enfin loptimisation des orientations des btiments. La nature du
sol et laffleurement de la nappe phratique limitant le stationnement souterrain, et plus
gnralement la construction en sous-sol, llot de Ginko rinterprte alors un urbanisme
de dalle. Les parkings sont en effet mutualiss dans un socle librant en cur dlot des
espaces en coproprit vgtaliss et des jardins suspendus qui, conjugus la forme du
bti, permettent un prolongement paysager entre lintrieur des lots et lespace public. Ce
verdissement en cur dlot pallie en outre le dfrichage des pins du site, action entreprise
ds le dbut de lamnagement et reste incomprise de certains Bordelais alors quimpose
par le cours du tramway et par le terrassement du site. Le manque de communication du
groupe cet gard est considr comme un des rats de lcoquartier alors mme que ces
arbres sont remplacs en plus grand nombre sur le site et en cur dlot. C'est en tout cas
l'argumentaire dvelopp par l'amnageur.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.12. Principes damnagement des lots de Ginko

Principe damnagement de llot A3

le plot, en rapport au socle

de stationnement
les maisons superposes
la venelle
Avenue de Reinson
coupe transversale sur A3.2
jardin supendu
la venelle maisons/duplex en
priphrie du socle
de parking

plan masse
314 Place Canal

Avenue Marcel
Dassault

la venelle

le cours du tramway
aven
ue de
Reins

plan de RDC
on

Axonomtrie clate, principe de mixit dveloppe par unit rsidentielle

le plot, en rapport au jardin supendu
socle de sattionnement

les maisons supersposes

Mixit des formes
urbaines et jardins

la sente

maisons en priphrie
du socle de parking

Sources : Bouygues Immobilier et al., 2010 ; www.api-photo.fr ; A. Taburet 2011 et 2012.

Partie I II III
 Figure 9.13. Les premiers programmes logements de Macdonald, IM 1 et IM 2

IM 2, vue depuis la cour intrieure.

Lalignement impos par le masterplan pour la face
nord de lentrept contraste avec les balcons en
IM 1, vue depuis la faade sud de lentrept.
Au sud, IM 1 se dveloppe au-dessus des commerces. La
rsidence dploie ses deux ailes rompant le linaire et
porte--faux et en escalier dessins par larchitecte sur la
nouvelle faade sud, donnant sur la cour longitudinale. 315
optimisant les expositions des logements.

Principes de coupe de lentrept

La rsidence souvre sur un cur vgtalis privatif

suspendu huit mtres de haut et amnag grce la
destruction partielle de lentrept offrant des
profondeurs plus standards aux architectes et aux
oprateurs.

Sources : Icade ; Xaveer De Geyter Architecten (XDGA)/Floris Alkemade Architect (FAA) ; OMA, 2008a ; A. Taburet, 2010.

Le vaste lot Macdonald ouvre galement ses logements sur 6 000 m2 despaces verts dont ceux
de la cour plante usage privatif dessine par le paysagiste Michel Desvigne, laurat du Grand
Prix de lurbanisme en 2011. Les deux premiers programmes en commercialisation, IM 1
et IM 2, fruits respectifs de lagence darchitecture Brenac-Gonzalez et de lAgence Nicolas
Michelin & Associs (ANMA), dvelopps par Icade au sein de la rsidence IntraMuros, donnent
un premier aperu des concepts dvelopps. Lentrept vid, ces deux programmes offrent des
ouvertures sur le jardin central dont le vgtal schelonne depuis le rez-de-chausse jusquaux
logements de la nouvelle structure. Dans un contexte parisien marqu par la pression foncire,
larchitecture de balcons inverss et en porte--faux de IM 2 prolongent les surfaces intrieures.
Dans le mme temps, les logements de la faade sud ouvrent des perspectives visuelles sur la
Tour Eiffel ou le Sacr Cur, nouveaux horizons destins rompre lisolement de lentrept
avec Paris. Cette intronisation de la nature en cur dlot reste somme toute limite et doit tre
remise en perspective avec les amnagements paysagers publics le long du canal ou bien encore
avec l'amnagement de la promenade plante dans la continuit immdiate de la faade sud de

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 lentrept. Nous retrouvons cette articulation pour Ginko o la combinaison des balcons, des
transparences vers le lac et des espaces centraux vgtaliss collectifs en cur dlot sinsrent
dans un plus vaste systme de continuit paysagre porte par la venelle verte, privative
avec un systme de fermeture pour le soir, en tout cas dans un premier temps , ainsi que par la
coule verte publique reliant la Garonne au Lac. En sus de contribuer lanimation urbaine
et paysagre des quartiers, le retour de la nature participe inverser le regard, rhabiliter
la densit par combinaison entre vgtalisation et densit, par une alternance entre vides et
pleins crant un paysage de ville jardin, ainsi qu articuler les chelles du logement, de lespace
public et de lespace environnant le quartier (Emelianoff, 2007b et 2011). Lintronisation de
la nature dpasse donc le simple verdissement. Elle sintgre, particulirement dans le cas
316 de leau, aux dispositifs dingnierie cologique rpondant en partie la problmatique de
lconomie des ressources.

La gestion de leau

En lien avec les demandes de chacun de leurs commanditaires, la gestion des eaux pluviales fait
lobjet dun traitement particulier des amnageurs de Ginko et de Macdonald, bien qu une
moindre chelle pour ce dernier. Pour Macdonald, en accord avec les prescriptions du PLU,
il est prvu une gestion et une infiltration des eaux par vgtalisation de 30 % des surfaces
de llot. Sont plus particulirement concernes les toitures et les cours intrieures. Aucune
rutilisation de ces eaux nest cependant voque. Dans lcoquartier bordelais, la thmatique
aquatique est un des enjeux phares de lamnagement et un lment fdrateur comme les
projets des diffrentes quipes du concours ont pu dj lesquisser.
Ginko partage avec Macdonald cette gestion par permabilisation des surfaces rendue
possible par la rduction de lemprise des voiries. Le systme hydraulique est complt par un
acheminement des eaux pluviales des voiries et des espaces publics vers des noues vgtalises.
Les eaux pluviales rcoltes par les btiments sont quant elles diriges vers les trois canaux
qui font office de bassins de rtention. Ils sont galement sujets controverse. Penss dans
un premier comme vritable liaison physique avec le lac, ce projet est remis en cause par les
modifications quentraneraient cette connexion sur lcosystme lacustre. Leau ne rentrera
donc pas dans le quartier, alors mme quil sagissait dun des principes du concours. Elle
y sera bien intgre mais sous forme de canaux tanches en circuit ferm. Pour cette lue
vert, ce changement dorientation rappelle que les oprateurs et les collectivits ont tendance
confondre paysage et cosystme, alors que ce ne sont pas les mmes termes. Introduire de leau
cest bien mais il faut rflchir en amont . Aux rles damnagement paysager, dagrment,
de continuit physique avec le lac, sajoutent malgr tout celui technique de gestion des
eaux pluviales, bien que pour cette architecte il soit difficile de dfendre ces canaux, un
peu un rat (de lopration)Bon, il y a un peu deau de pluie qui va atterrir dans les canaux
mais cest tout ; et un rle pour le rafrachissement du quartier. Les dtracteurs de ces
canaux relveront en outre quafin dviter leutrophisation, le renouvellement de leau,
son oxygnation et sa filtration devraient tre assurs par les vgtaux, notamment sous la
forme de bassins filtrants ou dles biotopes, mais galement par des pompes Au total, les

Partie I II III
dispositions en matire de gestion de leau conduisent un taux dimpermabilisation de
lordre de 40 % de la surface totale du quartier et une proportion de surface permable des
lots de lordre de 25 % 35 % (MEDDTL, 2009). Le systme hydraulique de ces lots assure
en outre un stockage permettant larrosage des espaces verts tout en contribuant lidentit
aquatique du quartier.

Les critures architecturales

Mixits architecturales
317
La mixit des formes urbaines prconises par le masterplan dOMA et par le principe de llot
complexe de Ginko saccompagne dune attention toute particulire porte sur les critures
architecturales naviguant entre cohrence, mixit et esthtique. Dans le cas de Macdonald,
la partition donne par OMA sattache donner aux architectes et aux quipes de promotion
des prconisations (faades, matriaux, rythme existant, alignements) auxquelles sajoute le
cadre technique contraignant du btiment (traverses, cours intrieurs, systmes daccs,
vues, nuisances sonores sur la faade sud lies aux voies ferres, espaces extrieurs privs,
etc.) dfinissant les volumes et caractristiques de chacun des futurs programmes accueillis.
Pour Ginko, le processus est assez similaire, bien quune libert plus grande ait t accorde
aux architectes. La dimension des lots traduit en effet la volont de leur offrir une typologie
importante de logements et dhabitats. Ils ne drogent toutefois pas aux cahiers des charges
fournis et dfinissant les grandes rgles urbaines, particulirement pour les stationnements
et lespace public. Des premiers visuels disponibles et des premiers programmes en cours de
construction rsultent une diversit des critures architecturales laquelle les dcisionnaires
politiques ne sont pas trangers. Bordeaux et Paris partagent en effet la qualit architecturale
comme credo de leur politique urbaine sous le joug de figures politiques locales ayant fait leur
cette problmatique (Godier, 2009 ; Idt, 2009).
Le masterplan dOMA approuv en 2008, les oprateurs et architectes sont dsigns. Le projet
senrichit alors de lcriture dune douzaine dagences darchitecture dont des grands noms de
la profession, des starchitectes pour certains. Derrire ce nombre et ces noms, il faut lire
volont de la Ville de Paris. Un des responsables de la SAS PNE y retrouve le ct collectionneur
des collectivits locales dj prouv dans le contexte lillois. Quant cet oprateur Icade, il
prfre rpondre sur un ton mlant humour et ironie : Pourquoi douze architectes ? Cest
une bonne question laquelle je ne rpondrai pas ! Si vous voulez un avis basique de promoteur
sur une opration comme a : cest un gigantesque foutoir. Mais cest comme a ! . Il revient
Floris Alkemade et Xaveer de Geyter la mission darchitecte coordonnateur afin de veiller au
respect du masterplan, celui de la qualit architecturale globale du projet, et dorganiser la
cohabitation des diffrents projets. Tout au long de lanne 2009, des workshops runissant les
quipes de matrise duvre et les oprateurs immobiliers sont donc organiss, faisant voluer
chaque partie vers llaboration dun projet collectif marqu par la diversit et lidentit de
chacune des propositions architecturales.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Figure 9.14. Mixit des critures architecturales et architectes de renom

N6 - C. De Portzamparc - 60 logements sociaux E1 - D. Klouche (AUC) - 1 470 logements sociaux

pour tudiants

318

Activits - O. Decq

N5 - F. Alkemade - 44 logements locatifs aids

Immeuble pont - F. Alkemade et X. De Geyter

N3 - Gigon et Guyer - 84 logements sociaux

N2 - N. Michelin - 90 logements en accession

N1 - Ch. De Portzamparc - 45 logements sociaux N4 - J. De Smedt - 61 logements sociaux O1 - Ch. De Portzamparc - 78 logements sociaux

Sources : OMA, 2008a 2008e, SEMAVIP et lensemble des agences darchitecture cites.

Partie I II III
 Llot complexe de Ginko ouvre galement la voie la flexibilit architecturale puisque chaque

S7 - R. Hondelatte
et M. Laporte
quipements publics - K. Kuma 82 logements
locatifs aids

319
S6 - F. Alkemade
43 logements locatifs
Bureaux - M. Mimram et F. Leclercq aids

S5 - M. Hagg - 42 logements locatifs aids

S3 - S. Maupin - 128 logements sociaux pour jeunes

travailleurs

S1 - N. Michelin - 50 logements en S2 - O. Brenac et X. Gonzalez -

8 logements sociaux S4 - J. De Smedt - 33 logements sociaux accession 138 logements en accession

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 micro-lot, aussi appel unit rsidentielle, est ralis par des matrises douvrage et des
architectes diffrents jouant sur les rythmes, les volumes et les fonctions structurantes dvolues
aux grandes trames du quartier. Il est ainsi prvu que six quipes darchitectes participent
lcriture architecturale de la squence du jardin promenade compos de dix immeubles
plots et de jardins (Bouygues Immobilier et al., 2010). Ds le dpart, par contractualisation,
Bouygues Immobilier rserve aux agences BLP et Devillers 25 % du total de la conception
des logements, rpartis part gale entre les deux. Pour les autres lots, soit un concours est
lanc, soit Bouygues Immobilier dsigne larchitecte. Dans les deux cas, le choix sopre aprs
consultation de lquipe de matrise duvre, lintrieur de laquelle BLP assure une mission de
coordination architecturale, de lamnageur et des demandes de la mairie et dun maire trs
320 attentif la qualit architecturale , daprs ce membre de la majorit municipale. Le nom des
architectes dsigns rvle toute lattention porte par l'amnageur lempreinte, lcriture
architecturale et lesthtique, hypothtiquement propices une valorisation politique. En
deuxime phase, l'lot B2.3 est ainsi attribu Edouardo Souto de Moura, prix Pritzker 2011.

Les enjeux de la qualit architecturale et de lesthtique

Au-del de lattention politique porte la qualit architecturale et lesthtique, Bouygues

Immobilier soigne galement, depuis le dbut de lopration, ces deux valeurs (architecture situe,
bioclimatique, etc.) bien que, notons-le, il soit minemment difficile dapprhender la notion
desthtique tant elle est subjective. Aux cts des mesures mises en uvre en terme defficacits
fonctionnelles, environnementales et sociales, architecture et esthtisme introduisent un bien-tre
devant profiter aux futurs habitants et au quartier lui-mme. Les formes urbaines diversifies
alternent avec les compositions vgtales et minrales diverses (bois, tuiles, mtal, etc.) et avec une
palette de couleurs dj perceptible in situ. Le traitement paysager et les combinaisons paysages/
btis font aujourdhui lobjet d'une attention particulire, composante devenue essentielle de
l'urbanisme durable. Lensemble confre au quartier une identit visuelle jouant sur le registre
du sensible, dont lamnageur profite videmment afin de rendre attractif les programmes
commercialiss. ce titre, un des btiments de llot Canope, lot de la deuxime phase, a reu le
prix de lesthtisme de la chambre rgionale Aquitaine Poitou-Charentes de la FPI.
Larchitecture donne galement loccasion Bouygues Immobilier darrimer un peu plus son
projet dans le contexte bordelais par lintermdiaire de son pavillon de vente. Destin assurer
la commercialisation des programmes, le Pavillon Ginko a fait lobjet dun concours lanc
par lamnageur et remport par une jeune quipe darchitectes bordelais issus des Aubiers et
anciens lves dOlivier Brochet de lagence BLP. Ce pavillon, qui nest absolument pas chart
Bouygues selon le chef du projet de Ginko, est une construction phmre et dmontable
ossature bois dune surface totale de 150 m2. Elle se dmarque des habituels espaces de vente
tant sur le plan architectural que sur le plan financier puisque, des mots de lamnageur, nous
sommes dans le rouge total . La scnographie intrieure fait galement lobjet dun traitement
soign intgrant les maquettes de lensemble du quartier et des lots en commercialisation. Une
nouvelle fois, Bouygues Immobilier est all chercher des comptences locales pour lensemble
de cet amnagement intrieur.

Partie I II III
Pour Macdonald, lintrt politique pour la qualit architecturale, relay par lamnageur, ne
correspond pas ncessairement avec celui des oprateurs rencontrs, devenant mme un point
de dsaccords et de ngociations entre amnageur et oprateurs logements du mme groupe. Le
principal argument avanc par ce promoteur est celui des cots de construction levs induits
par les exigences environnementales et architecturales qui mettent en pril lquilibre financier
de ses oprations. Son intrt, celui dun promoteur basique charg de raliser les milles et quelques
logements de lopration avec des exigences de qualit architecturale, de qualit thermique () et
tout a pos sur ce btiment (cest--dire) faire dune opration difficile, une opration quilibre et
profitable , ne rencontre pas celui de la qualit architecturale. Malgr une conscience avoue de
revalorisation de lentrept, il estime que lhabitat, dune manire gnrale, ne mrite pas que
321
lon fasse des grands gestes, de lexception. Pour loger des gens, il faut faire des choses simples et non
prennes . Pour ce responsable de la SAS PNE, lconomie du projet ne doit pas effacer les exigences
de qualit architecturale et de qualit environnementale : On sait bien que ds quil y aura des
problmes de bilan, les promoteurs diront quil faut faire des conomies. Cest normal. Et o va-t-on
chercher les conomies ? Soit sur la qualit architecturale, soit on va essayer de tricher un petit peu avec
les normes environnementales. Cest comme a quils font. Donc il faut veiller a. Avant de sacrifier
les marges . La qualit architecturale met une nouvelle fois en vidence la question des primtres
dactivits. Le promoteur, sanctionn par la vente (), rflchit des produits qui soient louables
ou vendables. On peut toujours tout faire, on peut faire des gestes mais un jour il faut les payer, il faut
les vendre et il faut les louer . Pour lamnageur, la mise en tension des critres conomiques,
environnementaux ou bien encore architecturaux profitent trop au premier, le moteur, alors que
les deux suivants restent des contraintes. Une harmonie nouvelle reste construire.

Le dispositif marketing et les arguments de commercialisation

Nous souhaitons conclure ce chapitre par une brve analyse des rhtoriques marketing et des
arguments de vente mobiliss par Bouygues Immobilier et par Icade Promotion Logement pour
la commercialisation des programmes immobiliers des deux quartiers. Chacun deux dploie tout
dabord un argumentaire revisitant sur un mode environnemental et cologique largumentaire
commercial classique (cf. Chapitre 5) en le projetant aux chelle du quartier, du btiment et
du logement, articulation propice une redfinition des modes de vie des futurs habitants. La
commercialisation des deux premiers btiments en accession libre de Macdonald droulent
ainsi un concept du Im , je suis. Tir du nom du programme IntraMuros, ce concept
positionne le futur habitant dans lhistoire et lenvironnement parisiens : Im visionnaire ,
Im IntraMuros et Im transport parce quayant fait le choix dtre en avance sur son
temps et dapposer son empreinte dans les pas de lhistoire du Grand Paris 5 au cur dun
nouveau quartier intgr aux limites communales irrigu par le 5 www.icade-im-intramuros.com/
tramway et les transports de demain de la future gare multimodale. Laccent est galement mis
sur lambition de durabilit, Im colo , dcline selon les privilges dont jouiront les futurs
acqureurs : privilge des transports en commun, des espaces verts, de la qualit de vie, de la
culture et de la conception architecturale.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

 Largumentaire commercial de Ginko propose quant lui la poursuite de lcriture
environnementale du quartier par adoption de nouveaux modes de vie, promesse dune
volution de lhabitant normal au Ginko-habitant . Les slogans des supports de
communication, Habiter cest bien + que se loger ou encore Vivre Bordeaux dans le
respect de demain, cest possible aujourdhui , dplacent un peu plus le curseur sur les lignes
de dclinaison spatiale et temporelle. Oprons dailleurs une digression partir du nom
mme de lcoquartier. Ce choix de lquipe bordelaise de Bouygues Immobilier, valid par
la direction nationale, fait rfrence la rsistance et la longvit du ginkgo biloba, arbre
asiatique dont la feuille devient le support visuel emblmatique adopt par lamnageur et
lagence de communication bordelaise Inoxia. Au-del de cette porte symbolique, ce choix
322 est minemment commercial puisquil participe, daprs lamnageur, faire du buzz, il
veille la curiosit, se retient facilement et claque un peu , qualits non reconnues au premier
nom de la ZAC, la Berge du Lac.

Figure 9.15. La journe type d'un Ginko-habitant ?

Source : www.ecoquartier-ginko.fr/

Partie I II III
La stratgie communicationnelle et marketing de Ginko cherche en outre entrer en cohrence avec le
projet. Bouygues Immobilier lance ainsi une campagne de communication qui se veut co-conue
prenant acte et mesure de ses impacts sociaux et environnementaux afin de trouver les alternatives
les plus respectueuses de lenvironnement et de ceux auxquels sadresse le message 6 (co-conception
des supports de communication, contrle de la dontologie en matire 6 www.ecoquartier-ginko.fr/
darguments cologiques, etc.). Les engagements sont malheureusement peu vrifiables. Si nous ne
devions nous attacher quaux seuls supports communicationnels de commercialisation des programmes
de la premire phase, nous remarquerions simplement labsence de preuves du recours des papiers
recycls et/ou certifis Seul le site internet certifi Wattimpact 7, site 7 Wattimpact certiie un volume
dnergie renouvelable garantissant
lectriquement vert, corrobore les ambitions affiches. Mais une nouvelle lco-neutralit des consommations
fois, peu dinformations sont disponibles quant la vracit des chiffres lectriques induites par son
323
de consommation lectrique globale du fonctionnement du site et de ses fonctionnement ainsi quun soutien
au dveloppement des ilires vertes.
missions de CO2. Ajoutons ce sujet, que lors de nos dernires visites,
le systme ntait plus actif

ILes oprations damnagement des quartiers nouveaux de Macdonald et Ginko participent en

premier lieu arrimer la ville constitue des espaces dlaisss. Ils ne sont pas sans rappeler de
nombreuses autres oprations de requalification de btiments (docks, chais, etc.), de reconversion
de friches (port, site industriel, friche ferroviaire) et de rhabilitation de quartiers menes a et l
dans dautres villes franaises. Ces espaces et leurs problmatiques sont aujourdhui des sources et de
viviers inpuisables de rcriture urbaine notamment par le dveloppement dcoquartiers. Ginko
et Macdonald illustrent galement une volution des modes de fabrication de la ville. Symboles des
orientations de dveloppement durable urbain de leurs commanditaires, ils sont le rsultat de la
mutualisation des intrts et des risques entre acteurs publics et privs. Les premiers trouvent dans
ces montages des alternatives (construction et rtrocession dquipements, vente du foncier, cration
de nouveaux quartiers) qui sont pour les seconds loccasion de dvelopper de nouveaux savoir-faire,
de nouvelles comptences et de simprgner des nouvelles pratiques de lurbanisme durable. En effet,
la poursuite des objectifs et prescriptions des collectivits (urbaines, conomiques, sociales), se
greffent des composantes de la durabilit enrichissant la partition donne et offrant plus ou moins de
latitudes aux amnageurs. Incontournables, les problmatiques de la couture ou celle de lconomie,
partages par Ginko et Macdonald et par bien dautre coquartiers, offrent nanmoins une palette de
solutions diversement mobilisables selon les variables contextuelles, conomiques, techniques, etc.
Les nouvelles pratiques de lurbanisme suscitent lintrt grandissant des acteurs privs, quils soient
promoteurs mais galement acteurs de rseaux, de services (eau, nergie, transport), etc. Les futurs
noms de la liste acteurs privs-quartiers durables viendront alors complter les solutions techniques,
partenariales, mises en uvre pour Macdonald et Ginko, premiers noms en somme dune gnration
de quartiers alliant conjointement durabilit et acteurs privs. Il est difficile aujourdhui de prfigurer
de la russite ou lchec de ces oprations. Le temps premier de la conception et de la construction,
aussi russit soit-il, laissera bientt place un deuxime temps, celui de lusage et de lappropriation.
Ce temps du rsultat validera les principes et mesures de durabilit retenus, par lamnageur comme
par les pouvoirs publics

1 2 3 4 5 6 7 8 9 De la durabilit dune deuxime vie

324
 Conclusion

Les oprations Ginko et Macdonald proposent aux territoires du nord de Bordeaux et du nord-est
parisien dabandonner leurs statuts de priphries dlaisses au profit de celui de quartier durable
gnrateur de nouvelles centralits et crateur de nouvelles urbanits. Elles ont notamment pour
objectif de couturer et de crer des continuits entre le nouveau et lexistant, la ville constitue
et celle qui se construit, les habitants daujourdhui et ceux de demain. Ginko et Macdonald
ne drogent pas au respect dune grille classique des composantes de la durabilit marquant
la grande majorit des coquartiers franais : renouvellement urbain, conomie des ressources 325
(nergie, espace et temps), mixits, mobilits douces et alternatives. Ces oprations illustrent la
volont des pouvoirs publics de rorienter les pratiques de lurbanisme. Elle nest toutefois plus
exprime par les seuls pouvoirs publics et locaux. En effet, Bouygues Immobilier et Icade, tout
en accompagnant la deuxime vie de Ginko et de Macdonald, souvrent de nouvelles pratiques
urbanistiques sattachant rpondre aux problmatiques de la durabilit. Chacun leur manire,
ils construisent et apposent ds lors de nouvelles frontires leurs activits.
Laccroissement du nombre doprations de quartiers durables au portage priv atteste dune
volont des promoteurs privs de se poser comme forces de proposition pour la construction
dune certaine forme de la ville durable. Lensemble de la profession nest pas susceptible
doprer ce balancement entre les chelles de la durabilit et en mesure de se projeter lchelle
du quartier. Bouygues Immobilier et Icade sont actuellement suivis dans cette voie par quelques
autres grands promoteurs. Le fait de retrouver les grands noms de la promotion immobilire
rappelle que les oprations damnagement induisent un critre de taille (capacit financire,
comptences, etc.) quils sont actuellement seuls en mesure de remplir. Leur singularit permet
ds lors de rpondre la complexit des oprations ou encore linnovation des montages
financiers. Ils se distinguent en outre par leur capacit fdrer les ressources dautres acteurs et
dautres professionnels de la ville (architectes, urbanistes, entreprises prives, etc.). Les quipes
constitues multiplient en effet les comptences afin de rpondre aux exigences des pouvoirs
publics. Le choix de lamnageur et dune quipe repose dailleurs sur leur capacit traduire
les invariants desquels ils ne peuvent se dpartir (mixits sociale et fonctionnelle, ville courte
distance, conomie des ressources). Ces oprations tmoignent ainsi de la convergence dintrts
communs entre public et priv. Lachat, ou la vente de foncier, la rtrocession despaces publics,
la construction dquipements publics sont autant dexemples issus de lanalyse de Ginko et de
Macdonald.
Les deux oprations sont une opportunit commune offerte leurs porteurs doprer des
transferts de comptences (du btiment performant sur le plan nergtique au quartier
durable par exemple), de dvelopper un savoir-faire et des expertises particulires en mesure
de leur ouvrir de futurs marchs. Lchelle du quartier durable participe ainsi llargissement
des champs dactivits. Les promoteurs privs ne sont dailleurs pas les seuls concerns.
Dautres acteurs privs, les fournisseurs de rseaux par exemple, quils soient de transports,
 dnergie ou deau, simprgnent des nouveaux horizons de la ville durable. Des mdias et
tlcommunication la ville et aux btiments intelligents (Bouygues Telecom par exemple),
de la construction automobile aux nouvelles mobilits (PSA Peugeot Citron), des rseaux de
distribution dlectricit lamnagement durable (H4 du groupe EDF), de nombreux acteurs
privs investissent le champ de la durabilit lchelle de la ville et du quartier.

326
 Conclusion gnrale

La rencontre entre promoteurs immobiliers privs et durabilit sinscrit dans une suite de
dclinaison de grands rendez-vous internationaux tenus depuis lmergence dune promesse dun
nouveau type de dveloppement. En France, Le Grenelle de lenvironnement ancre prennement
les problmatiques de la durabilit comme nouveau fil conducteur de lactivit de construction 327
des promoteurs privs.
Dans un premier temps, la durabilit procde dune injonction et dune prescription
rglementaire. Les promoteurs linscrivent formellement leur activit afin, dune part, de
relayer les mesures gouvernementales mises en uvre pour la rduction des consommations
nergtiques du secteur rsidentiel et, dautre part, afin de rpondre aux politiques locales
en matire de dveloppement durable urbain. Une premire durabilit se dvoile alors. La
territorialisation du dveloppement durable est occulte par les prescriptions intronisant la
priorit du traitement de lchelle du btiment et de celle de son enveloppe. Lconomie de la
ressource nergtique est leve au rang de priorit et constitue le socle commun partir duquel
doivent dsormais slancer les promoteurs immobiliers privs. Nombreux sont alors ceux qui
dcouvrent de nouveaux mots ainsi que de nouvelles problmatiques (performance nergtique,
qualit environnementale). Il sagit ds lors de les approprier, de les reformuler (sur le plan
organisationnel par exemple) et de les rendre oprationnel lchelle de la production. Par un
jeu de mise en rseau, dapprentissages, collectifs et propres chaque groupe, la durabilit sest
ainsi construite peu peu au sein de la promotion immobilire prive. Les processus luvre
renvoient ainsi ceux dj observs lchelle des villes quelques annes auparavant. Lobjectif
est de mobiliser lensemble de la profession, notamment autour de la FPI, mais galement
de diffuser en interne les nouvelles problmatiques de la durabilit, de leur donner corps et
sens. Les promoteurs privs ont ainsi dfini leurs politiques de dveloppement durable, expos
leurs stratgies et affirm leurs objectifs. Les problmatiques de la durabilit ont ds lors peu
peu imprgn les discours, aliment les supports communicationnels et chacun sest attach
afficher leur intgration. Les lments discursifs recueillis prouvent toutefois que les premires
postures sont marques par le scepticisme et par la filiation persistante entre durabilit et
contrainte. En rapprochant la durabilit dune nime rglementation et en la considrant
comme une strate supplmentaire au cadre de leur activit, les promoteurs ont ainsi entam
leur processus dadhsion par lobligation qui leur tait impose.
Le rsultat en est quafin de donner sens cette durabilit, les promoteurs se positionnent sur
les rfrentiels de certification et de labellisation. Les chiffres de notre recensement font tat,
 la fin 2010, de leur large diffusion : trois-quarts des promoteurs commercialisaient cette
date au moins un programme intgrant un des rfrentiels disponibles. Bouygues Immobilier,
tte de proue de toute une profession, dcide ainsi en 2007 de relier durabilit la certification
H&E. Dautres promoteurs suivent et optent pour un des rfrentiels disponibles, garants du
respect des points de passage dicts par chacun dentre eux.
Ce premier temps de la durabilit est donc celui du positionnement des promoteurs sur un
rfrentiel. Elle introduit alors un facteur discriminant entre les groupes de promotion :
performance nergtique et qualit environnementale sont en mesure de dmarquer les
promoteurs des uns des autres. Les groupes revendiquent la primaut de lattachement telle
ou telle certification, tel ou tel label. Lun se proclame le premier relier sa production
la certification NF Logement Dmarche HQE, tel autre la certification H&E. Lun affirme
tre le premier avoir construit un btiment BBC en le-de-France, tel autre avoir construit
328 un btiment BBC en Alsace. Les rfrentiels offrent des avantages concurrentiels quil sagit
de valoriser auprs des collectivits. Ils constituent en outre un cadre assur et rassurant des
pratiques, pour les commanditaires comme pour les promoteurs eux-mmes. En effet, les
rfrentiels constituent de vritables feuilles de route normalisant et institutionnalisant les
problmatiques de la durabilit. Pour le pragmatique promoteur, homme de chiffres et de
bilans, un rfrentiel retranscrit en objectif chiffr et quantifiable des objectifs de durabilit
qui ne le sont pas toujours. Sils participent lintgration des enjeux dune certaine durabilit,
ils participent galement leur transposition dans une logique conomique de croissance.
Il existe un besoin, dune part, de se rfrer du quantifiable et, dautre part, dutiliser un
outil en mesure dinstaurer une diffrenciation puisque les rfrentiels offrent des points de
comparaison. Le processus dadhsion volue alors peu peu. Schmatiquement, puisque les
promoteurs nont pas le choix, autant renverser le regard et inverser le miroir de la durabilit
afin den faire une ventuelle valeur positive, motrice de lactivit de production rsidentielle et
cratrice dune nouvelle identit de groupe. Labels et certifications font rfrences et simposent
comme le plus petit dnominateur commun. Ils ne sont toutefois pas unanimement adopts.
Leur rejet peut dailleurs renvoyer l'adoption d'une stratgie diffrencie.
Des questions demeurent toutefois et des doutes persistent quant aux manques et aux faiblesses
des rfrentiels. Dune part, la question des contrles et des vrifications in situ reste pose.
Dautre part, ils occultent les autres composantes de la durabilit. Lors de la deuxime phase
dentretiens, la confusion quasi systmatique entre dveloppement durable et BBC est une
illustration de la rduction de la durabilit lenjeu de lconomie de la ressource nergtique. Les
btiments BBC sont performants et respectent le nouveau palier de 50 kWh/m2/an. Un btiment
BBC nest cependant pas un btiment durable si lon considre lensemble des composantes de
la durabilit. La qualit architecturale semble par exemple faire dfaut et le BBC porte un risque
de standardisation. En tant que rponse la composante nergtique, un btiment BBC perdrait
mme de sa substance. Ainsi le strict respect du traitement de lenjeu nergtique peut conduire
ldification de btiments et de logements sans relle qualit dusage, omettant la qualit de
vie (aration, ouvertures, surfaces etc.) comme la qualit architecturale. Une tude des formes
urbaines produites et des caractristiques prcises (surface disponible, clairage et luminosit,

Conclusion gnrale
confort, etc.) complterait nos rsultats. Elle permettrait dvaluer ce que N. Michelin nomme
la Haute qualit dusage (HQU), et non plus simplement la Haute qualit environnementale.
Ce premier temps de la durabilit interroge galement la capacit des promoteurs dpasser
les points de tensions dfinis. La question sous-jacente est celle des gains de la durabilit. Les
promoteurs immobiliers privs relient avec insistance, peut tre un peu moins depuis un an ou
deux, le dveloppement durable aux surcots engendrs. Cette posture est en partie lgitime. La
durabilit est vecteur de surinvestissement alors mme que les gains dexploitation ne profitent
pas eux promoteurs. Toutefois, sans leur demander de remettre en cause le support capitalistique
de leurs activits, un peu de philanthropie permettrait de rtablir les perspectives. La notion
de surcot semble en effet bien dsute lchelle des enjeux globaux et environnementaux
auxquels peut rpondre leur production rsidentielle. Il existe dailleurs des rponses peu
coteuses (orientation, principes bioclimatiques, etc.) et, de lavis mme de certains promoteurs
rencontrs, des solutions sont galement rechercher par une remise en question des habitudes
329
et des primtres dactivit. Les promoteurs ont peu peu invers leur regard parce que la
durabilit nest plus uniquement une contrainte. Elle est galement cratrice didentit, une
valeur investir pour prenniser une activit et donc gnratrice de gains conomiques et de
rentabilit. Toutefois, lenvironnement nest pas encore le moteur de leur activit. Nous restons
sceptiques quant sa capacit le devenir. La prochaine tape consiste toutefois ce quil
devienne un paramtre de lactivit par une nouvelle conciliation et une nouvelle harmonie
entre levier conomique et levier environnemental. Lchelle du btiment ne semble dailleurs
pas tre lchelle de convergence et de synchronisation de ces nouveaux points de rencontre.

La durabilit du lendemain du Grenelle de lenvironnement a aujourdhui perdu son pouvoir

discriminant. Par anticipation de la future rglementation thermique, les promoteurs privs
proposent dans leur grande majorit des btiments BBC. La diffrenciation partir de la
performance nergtique et de la qualit environnementale samenuise donc. Elle sera une nouvelle
fois luvre lorsque le temps de la nouvelle gnration des btiments BEPOS sera ouvert. Des
promoteurs sy prparent dj et quelques oprations sont lances. Les premiers se positionner
construisent donc leur avantage dans lattente de la future rglementation qui remettra une
nouvelle fois les promoteurs immobiliers derrire la mme ligne de dpart.
En attendant, face une premire durabilit dont le caractre discriminant sestompe, les
promoteurs largissent le spectre de leur durabilit. Ils enrichissent leurs grilles de nouvelles
composantes et de nouvelles chelles. Ils font notamment de laccessibilit et de labordabilit
du logement un leitmotiv au dveloppement de nouveaux concepts. Dune situation premire
de rapport quasi frontal avec la durabilit, les promoteurs cherchent des solutions, notamment
constructives, afin de dpasser en particulier le lien durabilit-cot conomique et afin
doptimiser le rapport cot-qualit des logements et des btiments produits. De nouveaux
concepts sont dailleurs venus complter ceux exposs au cours de cette recherche. En juin 2012,
Icade annonce ainsi le lancement dun concept dhabitat partag, Bi-Home dont le principe
repose sur lhabitat partag entre personnes ayant des difficults de logement et personnes
 ayant besoin daide et dassistance dans lutilisation de ce dernier. Le concept sinspire donc des
principes alternatifs de lhabitat group et de lautopromotion afin de rpondre aux volutions
des modes de vie (dcohabitation, divorce, etc.) et de se positionner sur ces niches de march.
Le dpassement des points de tension et de certains points aveugles, comme la constitution de
nouvelles grilles de durabilit, attestent dune autre volution : lchelle du btiment est trop
restrictive. La durabilit dun btiment tient dans son interaction avec les autres btiments, avec
le quartier. Les problmatiques de la durabilit mobilisent, dune part, lensemble des chelles
de la ligne logement-btiment-quartier-ville et, dautre part, ncessitent des allers-retours.
Progressivement, des conceptions de la ville durable se figent dans le discours des promoteurs
et la ville durable devient une toile de fond, avant mme de devenir peu peu une action de
fond. Le quartier durable commence quant lui tre apprhend et, tendance nouvelle, tre
expriment. Nous retrouvons dailleurs un cheminement proche de celui mis en vidence lors
330 de la rencontre entre promoteurs privs et dveloppement durable. Le btiment tait une tape
dans la projection lchelle du quartier. Aujourdhui, ce dernier est une nouvelle tape vers
la ville durable. Toutefois, celle-ci reste trop prospective et lchelle mme de la ville est trop
large. Entre les deux, lchelle du quartier est donc envisage comme celle de lexprimentation.
Elle permet ainsi de se saisir des composantes dissimules par lchelle du btiment, tout en
tant assez circonscrite pour en intgrer de nouvelles, les articuler et les conjuguer avec les
prcdentes. Des promoteurs privs sont en mesure de proposer une offre nouvelle et se constituent
comme forces de propositions pour lamnagement de quartiers durables. Aujourdhui, en France,
ce sont dix quartiers durables qui sont ports par un promoteur-amnageur priv, attestant dune
nouvelle forme de participation la fabrique urbaine. Ds lors, la durabilit migre dun enjeu
immobilier un enjeu territorial.
Cette projection lchelle du quartier renvoie en premier lieu une tendance longue de
lintgration de nouvelles activits immobilires aux cts de celle de promotion. Elle rappelle
le rapprochement entre le mtier de promoteur et celui densemblier urbain que les grands
groupes souhaitent intgrer (Nexity, Bouygues Immobilier, Eiffage, CA Immobilier, Altarea
Cogedim, etc.) afin de rpondre et daccompagner les demandes des collectivits locales dans
leur dveloppement territorial. Dans un second temps, la projection lchelle du quartier
durable atteste de la runion des deux principales conditions dun rapprochement. Dun ct, des
promoteurs privs sont prts prendre en charge lamnagement dun quartier. De lautre ct, les
collectivits sont prtes les solliciter et leur confier ces amnagements.
Actuellement, lamnagement durable est pris en charge par les grands promoteurs nationaux
adosss de grands groupes financier et/ou de construction, cots en bourse. Corrlativement
llvation de la taille des oprations, la complexit grandit, le besoin de coordination des
oprations saccrot. Ce changement dchelle et lajout des composantes de la durabilit
favorisent les grands groupes en mesure de rpondre par leur taille, par leurs comptences,
par les transferts des savoir-faire acquis lchelle du btiment ou transfrs dautres
mtiers (amnageurs, urbanistes, etc.). La durabilit lchelle du quartier impliquerait un
pilotage complexe, lapport de nouvelles comptences, une ingnierie que les collectivits ne
pourraient assumer seules. Les promoteurs privs souhaitent ainsi faire valoir un point de vue

Conclusion gnrale
professionnel, parfois techniciste, de la ville durable. En se positionnant sur ces oprations,
ils cherchent se rendre indispensables et intgrer la stratification de la production de la
ville durable.
La constitution de ce nouveau couple promoteur-amnageur priv/quartier durable repose sur un
partage des intrts. Pour lacteur priv, ce dernier est bien videmment conomique. Macdonald
et Ginko rappellent par exemple que lactivit gnre dpasse la seule entit amnagement qui
prpare en amont lactivit des filiales de promotion. La fonction amnagement permet en
outre de participer la course au foncier, dacqurir de grandes opportunits foncires, et donc
de se constituer une rserve dactivit moyen terme. Les collectivits y trouvent galement
leur intrt. Le portage priv permet de combler des capacits financires et techniques
manquantes. Dans un contexte budgtaire tendu marqu par la baisse des moyens financiers,
les villes prouveront de plus en plus de difficults financer leurs projets urbains. Dans le cas
de Ginko par exemple, lespace public nest pas budgtis par la collectivit. Il est pourtant bien 331
produit au bnfice de cette dernire.
Les amnageurs privs poursuivent galement dautres intrts. Ginko et Macdonald sont ainsi
en mesure dalimenter le nouveau rfrentiel, la nouvelle grille de leur porteur. partir des pistes
explores, parfois abandonnes, des hypothses et des ides valides, dcoulent une exprience,
la constitution de nouveaux partenariats en mesure de les servir lors de futures oprations.
Nous serions presque tents daffirmer que, pour ces premires oprations, plus que lintrt
conomique, les intrts sont dordre urbanistiques et quils relvent de lexprimentation et de
linnovation, de la constitution dune grille de durabilit lchelle du quartier. Nous estimons
mme, dans le cas de Ginko, que le groupe relgue la logique marchande derrire lacquisition
de savoirs oprationnels en matire de durabilit lchelle du quartier.
Les acteurs privs de la fabrique de la ville ne sont donc pas uniquement des ressources
conomiques et financires. Ils participent linnovation et participent mme la production
de savoirs urbains comme en atteste le partenariat mont par Bouygues Immobilier avec
Cofely. Ils souhaitent alors se poser en acteur lgitime, sur la base de projet reliant durabilit
et secteur priv, de la fabrique urbaine. Les acteurs privs participent ainsi au changement
du modle de production de la ville et de lurbanisme durable. En mesure dutiliser lespace
urbain, de le produire et de grer des services publics, ils matrisent une large part des
dimensions de cet espace urbain (Baraud-Serfaty, 2007). Les btiments intelligents et la ville
intelligente reposent dailleurs sur ces trois dimensions. Il nest dailleurs pas tonnant quun
groupe comme Bouygues Immobilier se projette dans cette ville par transfert des savoir-
faire des autres entits du groupe (mdias, tlcommunication, etc.). Le domaine des smart
grids ouvre par exemple, dune part, la voie de nouvelles formes de gestion de lhabitat
de demain et, dautre part, mobilisent des acteurs au cur dactivit lorigine plus ou
moins loign des problmatiques urbaines (LG, Honda, Legrand, ERDF, Alstom, etc.). Cette
dernire remarque est galement une diffrenciation introduite par la ville durable entre
les promoteurs privs. En effet, ceux qui sont en mesure de sentourer, de fdrer dautres
groupes et dautres comptences, pourront plus aisment rpondre aux problmatiques de
transversalit de la ville durable.
 La ville durable nouvre donc pas seulement de nouveaux horizons spatiaux et temporels. Elle ouvre
de nouveaux marchs aux promoteurs privs et, dune manire plus gnrale, aux acteurs privs de
la ville. Dj, lchelle du btiment, face lmergence de marchs et de nouveaux gisements de
rentabilit, les promoteurs privs rpondent par de nouveaux produits, par une diversification de
leur production afin dintgrer, voire mme de crer, de nouveaux segments et de nouvelles niches.
Si la demande des collectivits, ou celle des acqureurs, smousse, loffre des promoteurs se rduit.
Or, dans un contexte budgtaire peu favorable aux collectivits locales, lappel au priv saccrot.
Le portage priv de quartiers durables renvoie en effet une prsence accrue des entreprises prives
dans la production de la ville (Baraud-Serfaty, 2007). On peut y lire une financiarisation et une
privatisation de la production dune ville devenue la fois durable et rentable (Baraud-Serfaty, 2011a
et 2011b). Cette volution est-elle porteuse de risque ? La volont politique est primordiale pour
ne pas assister la cration dune simple ville servicielle, rsidentielle, technique et technologique.
332 Le choix de lamnageur se fait notamment en fonction de ses capacits traduire les ambitions de
la collectivit en termes de durabilit. La matrise du foncier est ainsi indispensable pour dfinir en
amont le cahier des charges imposes lamnageur. Les quartiers durables reposent la fois sur des
invariants ainsi que sur des variables aux latitudes plus importantes. Cest donc aux pouvoirs publics
de dterminer les objectifs et les ambitions et dinstaurer les garde-fous rglementaires et normatifs.
Les cahiers des charges, la phase de concours, limposition de quotas de mixit ou darchitectes,
les chartes de dveloppement durable, les ratios imposs en termes despaces publics/privs et leur
entretien sont autant dinvariant pour les promoteurs. Le public doit ainsi orienter le priv dans le
champ de ses intrts. Le projet urbain renvoie un projet politique dune ville. Il est donc labor
et suivi par le secteur public exigeant et contraignant pour les partenaires privs. Un projet urbain
durable reposant sur la privatisation est galement un projet politique misant sur ces prceptes.
lheure actuelle, les promoteurs-amnageurs sont avides de ces projets. Leurs rsistances face aux
exigences des pouvoirs publics sont donc peut tre un peu moins fortes. Elles le seront certainement
un peu plus lorsquils auront plusieurs projets leur actif et lorsquils ne seront plus quun faible
nombre pouvoir rpondre lappel des collectivits.
La question de la privatisation de la ville dpend galement des contours donns la sphre
prive. Si cette dernire recouvre les acteurs conomiques, elle runit aussi les habitants, les
acteurs locaux et les autres professionnels de la ville (agences durbanisme, urbanistes, architectes,
etc.). Plus qu la problmatique de privatisation, la participation dacteurs privs renvoie une
coproduction de la ville. Ainsi, Bordeaux, Ginko est une des formes partenariales particulires
jouant avec le priv. Dans la mme ville, le projet Darwin vise restaurer une partie des friches
de la caserne Niel en un ensemble tertiaire abritant des activits cratives et tournes vers
lenvironnement. Il est port par volution, actionnaire majoritaire de lagence conseil Inoxia,
avec sa tte un entrepreneur bordelais lorigine du projet. Les subventions des partenaires
publics (FEDER, ADEME, Conseil rgional dAquitaine, Groupe Lyonnaise des Eaux, la CUB) ne
reprsentant que 6 % du montant total, 13 millions deuros, de celui-ci.
Il sagit donc dune forme de participation prive la production urbaine illustrant lvolution
de la stratification des acteurs de la fabrique urbaine. Cet appel au priv nest pas nouveau. Les
ZUP, puis les ZAC, sont des oprations dlgant au secteur priv des oprations immobilires.

Conclusion gnrale
Lchelle du quartier durable propose nanmoins aujourdhui aux promoteurs privs dtre
acteurs de lurbanisme. En effet, la diffrence des ZUP et des ZAC pour lesquels ils nont pas
la matrise urbanistique, le quartier durable leur permet de dterminer les grands principes
urbanistiques de lamnagement.
Tous les promoteurs privs sont susceptibles de construire dans des coquartiers. Seul un
petit nombre est toutefois en mesure de porter leur amnagement. Lchelle du quartier fait
donc bouger les lignes de la typologie des promoteurs immobiliers privs. Elle contribue
la poursuite de la concentration et de la bipolarisation de la profession. Llargissement
des champs dactivits, louverture de nouvelles chelles et de nouvelles composantes
saccompagnent paradoxalement, mais logiquement, dune rduction des acteurs intervenant.
Les autres promoteurs sont donc en partie exclus de la ville durable, en y contribuant seulement
par une activit de construction de btiments dits durables. Toutefois, les problmatiques
de la durabilit portent celles de la relocalisation de la matrialit de la ville que les grands
333
groupes ne sont pas seuls pouvoir sapproprier. Lurbanisme durable nest pas synonyme
dcoquartier, confusion qui semble pourtant luvre dans le cadre franais. co-hameaux ou
co-lotissements sont dautres critures possibles. Au Mans par exemple, un petit promoteur
priv porte une opration dco-hameau compos de vingt maisons BBC mettant en uvre
une dmarche environnementale globale et reprenant les invariants des quartiers durables
(compacit, orientation, etc.). Cest la premire opration de ce tout jeune promoteur attestant
de la relocalisation de la matrialit de la ville, de la contextualisation des oprations. Grands
ou petits promoteurs sont galement confronts, et ce quelle que soit la taille du projet et
de sa surface, aux mmes problmatiques. Il sagit par exemple de travailler un plan masse
pouvant rpondre lconomie des ressources partir du foncier disponible. Lco-hameau
et lco-lotissement peuvent donc tre considrs comme une dclinaison de lcoquartier, de
ses composantes, certes taille rduite et gnralement localises dans les moyennes et petites
villes et mme en milieu rural. Un segment est donc ouvert aux plus petits promoteurs, aux
lotisseurs et constructeurs de maisons individuelles, marquant au passage une des perspectives
ouvertes par cette recherche. Nest-ce pas dailleurs un des paradoxes dune thse que de ne
pouvoir rpondre lensemble des questions initialement poses et den ouvrir dautres le point
final approchant ? Nous ne sommes par exemple pas en mesure dtayer lhypothse de terreaux
propices, comme la Bretagne, la diffusion de linnovation et de la durabilit. Nous savons
le rle jou par le regroupement et les rseaux dans la construction dun vritable systme
dacteurs et dans la constitution dun projet territorial impliquant aussi bien la sphre publique
que prive. Certains des promoteurs rencontrs en sont parties prenantes et se sont appliqus
bien avant dautres intgrer la durabilit, tablir une grille commune de lecture avec les
collectivits. Labsence de rponse ne signifie pas que les questions doivent tre cartes.
Une des principales perspectives tient dans la projection lchelle temporelle de lamnagement.
Dune part, Ginko accueille ses premiers habitants, Macdonald devant le suivre dici un an.
Notre patience est donc mise contribution avant de savoir comment ces quartiers vont
vivre sans leurs amnageurs mais avec les principes mis en uvre et avec leurs habitants.
Dautre part, les projets de quartiers durables actuellement en cours et ports par le priv
 nous proposent ds aujourdhui des premiers points de comparaison. Ltude du portage priv
slargit donc par la multiplication des projets mais galement par lapparition de nouveaux
groupes immobiliers. De nouvelles formes partenariales peuvent donc merger et dfinir de
nouvelles formes de participation des promoteurs privs la fabrique de la ville durable.
Les quartiers durables ne sont dailleurs quune territorialisation particulire du virage pris
trs rcemment par lurbanisme durable. La ligne de dclinaison logement-btiment-quartier-
ville, en partie matrise, offre alors de nouvelles perspectives et de nouvelles considrations.
Il sagit ds prsent doprer de nouveaux allers-retours. Le passage du btiment au quartier
opr, il convient darticuler ces quartiers entre eux. Une autre articulation du btiment
durable est galement trouver dans sa verticalit (mixit fonctionnelle, mutualisation, etc.).
Enfin, la ville durable ne peut tre rsume laddition dcoquartiers bien quils lui donnent
sens. La ville durable nest encore que perspective et prospective pour les promoteurs privs.
334 Elle lest galement pour les acteurs publics qui pilotent, ou sont censs pilots, la fabrique
de celle-ci. Elle nest encore que principalement apprhende sous langle de la construction
de quartiers durables et non dans de nouveaux embotements et de nouvelles articulations
quartier/quartier voire mme ville/ville.
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Sources statistiques sur le logement

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Commissariat gnral au dveloppement durable (CGDD)
Centre interprofessionnel technique d'tudes de la pollution atmosphrique (CITEPA)
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Direction gnrale de lnergie et des matires premires (DGEMP)
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SICLONE SITADEL SIT@DEL2
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Principales sources internet

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www.brochet-lajus-pueyo.fr/
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www.h4-valorisation.com/
www.ibm.com/smarterplanet/fr/fr/
www.iledenantes.com/fr/
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www.infos.trouver-un-logement-neuf.com/
www.lacub.fr/
www.lemoniteur.fr/
www.lyon-conluence.fr/
www.observatoire-de-la-ville.com/
www.paris.fr/
www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr/
www.qualite-logement.org/
www.rt-batiment.fr/
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www.uci-fb.fr/
www.uniondesmaisonsfrancaises.org/
www.union-habitat.org/
www.ville-en-mouvement.com/

Autres

40 ans durbanisme Bordeaux. Exposition organise par lAurba du 3 dcembre 2010 au 31 mai 2011.
LVY-STRAUSS C., 1955, Tristes tropiques. Paris : Plon, 504 p.
LOVELOCK J., 2007, La revanche de Gaa : pourquoi la Terre riposte-t-elle ? Paris : Flammarion, 297 p. (Nouvelle
Bibliothque Scientiique).
ROLIN J., 2004, La clture, Paris : Folio, 256 p.
Promoteurs de la base de donnes : sige social (site internet)

4807 Promotion : Annecy (www.groupe4807.fr)

Acantys : Balma (www.acantys.fr)
Adi Logements : Nantes (www.adi-logements.fr)
Agence Jol Ohayon : Strasbourg (www.ajo.fr)
Alain Rousseau Immobilire Comine : Paris (www.alain-rousseau.com)
Alcor Immobilier : Poitiers (www.alcorimmobilier.com)
Alcys Rsidences : Chatenois (www.alcys-residences.com)
Alma France : Bordeaux (www.almafrance.com)
Alsace Promotion : Colmar (www.alsace-promotion.fr)
Altae Immo : Bruges (www.altae-immo.fr)
Ameva Promotion Immobilire : Zilisheim (www.ameva.fr)
Anthelios : Bordeaux (www.anthelios.fr) 357
Archimmobilier : Rennes (www.archimmobilier.fr)
Arpge Promotion : Quimper (www.arpegepromotion.com)
Art Prom : Tours (www.artprom.fr)
Art Promotion : Aix-en-Provence (www.artpromotion.fr)
Aspee Promotions : Tanneries (www.aspeepromotions.com)
Ataraxia : Orvault (www.ataraxia.fr)
Atland : Paris (www.atland.fr)
Atralis Promotion : Nantes (www.atrealis-promotion.com)
Bama : Lyon (www.bamafr.com)
Bati-Nantes : Nantes (www.batinantes.fr)
Belin Promotion : Toulouse (www.belinpromotion.com)
Betrim : Les Arcs (www.betrim.fr)
BNP Paribas Immobilier Rsidentiel : Paris (www.bnpparibas.com)
Bouwfonds Marignan : Levallois-Perret (www.bouwfonds-marignan.com)
Bouygues Immobilier : Issy-les-Moulineaux (www.bouygues-immobilier.com)
Brmond : Vigneux-de-Bretagne (www.bremond-immobilier.com)
Buesa Esteve Promotions : Bziers (www.buesa-esteve.com/)
Cabrita Promotion : Toulouse (www.cabrita-promotion.fr)
California Promotion Immobilire : Cap d'Agde (www.california.fr)
CA Monn Decroix: Toulouse (logement.ca-immobilier.fr/)
CDII : Paris (www.cdii.fr)
CIS Promotion : Chambry (www.cis-promotion.com/)
Cogeco Immobilier : Voiron (www.cogeco-promotion.fr)
Cogedim : Paris (www.cogedim.com)
Cogim : Montpellier (www.cogedim.fr)
Constructa : Paris (www.constructa.fr)
Copra Mditerrane : Aix-en-Provence (www.copra-mediterranee.com)
Copra Rhne Alpes : Villeurbanne (www.copra.net)
Corim Promoteur Constructeur : Montpellier (www.corim-promotion.com)
 Domial : Colmar (www.domial.fr)
Dominium Promoteur Constructeur Immobilier : Montpellier (www.dominium.fr)
Dubois Promotion : Bailleul (www.dubois-promotion.fr)
Ediids Promoteur Immobilier : Caen (www.ediides.fr)
Ediim Promotion Immobilire : Cran Gevrier (www.ediim.fr)
Ediphis Promotion Construction : Annecy-le-Vieux (www.ediphis-promotion.fr)
Eifage Immobilier : Vlizy-Villacoublay (www.eifage-immobilier.fr)
Endroits de cit : Lguevin (www.endroitsdecite.com)
Epi Promotion : Le Bouscat (www.epi-promotion.com)
Espacil : Rennes (www.espacil.com)
Evim : Frjus (www.evim.fr)
Evolis Promotion : Aimargues (www.evolispromotion.com)
358 Exeo Promotion : Fleury-les-Aubrais (www.exeo-promotion.fr)
FDI Promotion : Montpellier (www.fdi.fr)
Foncire Escudier : Paris (www.fonciere-escudier.fr)
Foncire Lelivre (Promocil) : Le Mans (www.fonciere-lelievre.tm.fr)
Fonta : Toulouse (www.fonta.fr)
France Terre : Paris (www.france-terre.fr)
Franco Suisse : Antony (www.franco-suisse.fr)
Gesim : Bordeaux (www.gesim.fr)
Gestimmo Promoteur : Slestat (www.gestimmo-promoteur.fr)
Groupe Arc : Rennes (www.groupearc.fr)
Groupe CBI Promoteur Constructeur : Nantes (www.cbi-immo.com/)
Groupe Cerim : Grenoble (www.cerim-immobilier.com)
Groupe CIFP : Avignon (www.cifp.fr)
Groupe CISN Atlantique : Saint-Nazaire (www.groupe-cisn-atlantique.com)
Groupe Giboire : Rennes (www.groupegiboire.com)
Groupe Launay : Rennes (www.groupe-launay.com)
Groupe Parthna : Paris (www.parthena.fr)
Groupe PHA Investissement : Montpellier (www.pha-investissement.com)
Groupe Ralits Promotion : Saint-Herblain (www.groupe-realites.com)
Groupe Valloire : Orlans (www.groupe-valloire.fr)
Guerra Immeubles : Vieux-hann (www.guerra-immeubles.com)
Icade : Paris (www.icade-immobilier.com/)
Immobilier Dveloppement : Paris (www.immobilier-developpement.com)
Immobilire Sud Atlantique : Bordeaux (www.immosud.fr)
Immobilire Vauban : Strasbourg (www.immvauban.com)
Immopierre : Auray (www.immopierre.fr)
Ininim : orlans (www.ininim.fr)
Initiative Promotion : Marseille (www.initiative-promotion.com)
Interconstruction : Boulogne-Billancourt (www.interconstruction.fr)
Iroise Promotion : Brest (www.bretagne-immobilier.com/)
Itineris Building : Clermont-Ferrand (www.itineris-building.fr)
JLG Promotion : Prigueux (www.jlg-promotion.com)
Kaufman & Broad : Neuilly-sur-Seine (www.ketb.com)
Kieken Immobilier Construction : Villeneuve-d'Ascq (www.kic.fr)
La Construction Rsidentielle : Petit-Couronne (www.la-construction-residentielle.fr)
Lamotte : Rennes (www.lamotte.fr)
Le Blan Promotion : Armentires (www.leblan.fr)
Le Point Immobilier Groupe : Brives (www.lepointimmobilier.fr)
Les Nouveaux Constructeurs : Paris (www.lesnouveauxconstructeurs.fr)
Les Villages d'Or : Lattes (www.lesvillagesdor.com)
Les Villgiales : Nmes (www.villegiales.com)
L'immobilire Coulon : Clermont-Ferrand (www.immobiliere-coulon.com)
Loger Habitat : Lambersart (www.loger-habitat.fr) 359
Loginor : Marcq-en-Barul (www.loginor.net)
M&A Promotion : Montpellier (www.metapromotion.com/)
Nacarat Groupe Rabot Dutilleul : Lille (www.nacarat.com)
Nexity : Paris (www.nexity.fr)
Noaho : Lyon (www.noaho.fr)
Ogic : Boulogne-Billancourt (www.ogic.fr)
Onyx Promotion Immobilire : Lyon (www.onyximmobilier.com)
Patrimoine Avenue : Lyon (www.patrimoineavenue.fr)
Pascal Boulanger Ralisations : Lille (www.pb-realisations.fr)
Perimmo : Marseille (www.perimmo.fr)
Perspective : Strasbourg (www.perspective-promoteur.com)
Pierres et Territoires de France Centre Ouest Habitat : Limoges (www.pierres-et-territoires-de-france.com/)
Pierre Passion : Toulouse (www.pierrepassion.com)
Pitch Promotion : Paris (www.pitchpromotion.fr)
Plurimmo Promotion Immobilire : Grenoble (www.plurimmo-avantiel.com)
Pragma : Montpellier (www.pragma-immobilier.com)
Pream Promotion et Amnagement : Lille (www.pream.fr)
Presqu'le Investissement : Gurande (www.presquile-investissement.com)
Priams : Annecy (www.priams.fr)
Pro et Immo : Embrun (www.proetimmo.com)
Projectim : Lille (www.projectim.net)
Promocan : La Baule (www.promocean.fr)
Promogim : Boulogne-Billancourt (www.promogim.fr)
Promogima : La Teste-de-Buch (www.promogima.com)
Promotion Immobilire Patrick Gaillard Associs : Grenoble (www.patrickgaillard.fr)
Promotion Investissement Immobilier : Le Mans (www.P2i.fr)
Qualit de Vie Promotion Immobilire : Rennes (www.qualitedeviepromotion.fr)
Ragonneau Foncier Promotion : Bruxerolles (www.ragonneau.fr)
Rives de Loire Promotion : Tours (www.rives-de-loire.com)
 Riviera Ralisation : Nice (www.riviera-realisation.com)
Roxim : Montpellier (www.roxim.com)
Sacib : Saint-Malo (www.sacib.com)
Safran Immobilier : Mrignac (www.safran-immobilier.fr)
Sagec : non dtermin (www.sagec.fr)
Saigi : Aix-en-Provence (www.saigi.fr)
Saint-Agne Promotion : Toulouse (www.saint-agne.com)
Sami Promotion : Orlans (www.samipromotion.fr)
Secib : Rennes (www.secib-immobilier.com)
Sefri Cime : Paris (www.sefri-cime.fr)
Segeprim : Hyres (www.segeprim.com)
Seixo Promotion : Saint-Vincent-de-Tyrosse (www.seixopromotion.com)
360 SLCI Promotion : Lyon (www.slci-groupe.com)
SLC Pitance : Lyon (www.slcpitance.com)
Sobrim Immobilier : Bayonne (www.sobrim-immobilier.com)
Sogeprom : Paris (www.sogeprom.com)
Sorimo Mditerrane : Marseille (www.sorimo.com)
Sovi : Artigues-Prs-Bordeaux (www.sovi.fr)
Spiral Promotion : Eckbolsheim (www.spiral-promotion.fr)
Spirit : Clichy (www.spirit.net)
Stradim : Entzheim (www.stradim.fr)
Sud Rea : Aubagne (www.sud-rea.fr)
Sully Promotion : Orlans (www.sullypromotion.fr)
Tagerim : Paris (www.tagerim.fr)
Topaze Promotion : Entzheim (www.topaze-promotion.com)
Urbis Ralisations : Toulouse (www.urbis.fr)
Utei : Lyon (www.utei.fr)
Valorim Patrimoine : Aubagne (www.valorim-patrimoine.fr)
Vealis Dveloppement : Mrignac (www.vealis.com)
Vestia Promotions : Saint-Jean-de-Vdas (www.vestiapromotions.com)
Villes et Villages Crations : Grenoble (www.villesetvillagescreations.com)
Vilogia : Villeneuve-d'Ascq (www.vilogia.fr)
Vinci Immobilier : Paris (www.vinci-immobilier.com)
Weller Immobilire : Strasbourg (www.wellerimmo.fr)
 Table des illustrations
Encadrs
3.1. Les quatorze cibles de la dmarche HQE 85
3.2. Les objectifs du Grenelle de lenvironnement pour le secteur rsidentiel 105
3.3. Le diagnostic de performance nergtique (DPE). 110
361
3.4. volution des financements pour 2012 111
3.5. Base de donnes promotion immobilire prive, 2010 118
3.6. Recherche par occurrences de lexpression dveloppement durable 129
4.1. Rappel des objectifs de la base de donnes promotion immobilire prive, 2010 154
5.1. Portraits de 3D 161
5.2. La Fdration des promoteurs immobiliers 169
5.3. Les catgories du concours des Pyramides dOr 170
7.1. La patate chaude 213
7.2. conomie de cots, leviers d'action mobiliss par les promoteurs 217
7.3. IssyGrid, nouveau quartier intelligent 225
7.4. Les points aveugles identifis 226
7.5. Conjuguer durabilit avec sant et matriaux, exemple de la
Villa Belle-le (Mordelles, ZAC du Ptis-les-Rues) 232
8.1. Les cinq grandes familles de quartiers durables 248
8.2. Larchitecte Marcel Forest, propos de lvolutivit de Macdonald 255
8.3. Extrait du discours de Jacques Chaban-Delmas suite lannonce du laurat 256

Extraits dentretiens
5.1. Postures 159
5.2. Organiser et personnifier le dveloppement durable 163
5.3. En qute de reconnaissance 171
5.4. Les vecteurs de diffusion interne 172
5.5. L'exprience de la visite des promoteurs privs 175
 6.1. Les rfrentiels de certification, premire porte dentre 185
7.1. Leffet dentranement des pouvoirs publics 203
7.2. Perceptions de la demande 204
7.3. Une durabilit, des surcots 207
7.4. Les reprsentations et des justifications 229

Figures
Intro.1. Projection dans la ville durable 15
1.1. Nombre de logements mis en chantier entre 1953 et 2010, France mtropolitaine 24
2.1. Rpartition de la construction neuve et taux de croissance annuel moyen,
362 selon le type de commune 52
2.2. Taux de croissance annuel moyen du parc, selon la taille de lunit urbaine 52
2.3. Types de matres douvrage en France et leur part dans la construction neuve 55
2.4. volution de la construction neuve en France, de 1950 2010 68
3.1. Les certifications environnementales en France 86
3.2. Techniques de moindre impact 88
3.3. Cartographie du quartier durable par indicateurs et grandes thmatiques 90
3.4. Cartographie du btiment durable par indicateurs et grandes thmatiques 91
3.5. Cartographie du logement durable par indicateurs et grandes thmatiques 96
3.6. Consommation finale nergtique des grands secteurs d'activits, en Mtep 101
3.7. Rpartition des consommations nergtiques dans le parc de
rsidences principales en 2005, en TWh, nergie finale 102
3.8. volution des consommations finales des rsidences principales, 1973-2006 102
3.9. missions de CO2 des secteurs rsidentiel et tertiaire. 103
3.10. tat nergtique du parc en 2007 suivant lanne de construction. 104
3.11. Chronologie des rglementations thermiques pour le rsidentiel neuf 106
3.12. RT 2005 et RT 2012, continuits et nouveauts 107
3.13. Labels de performance nergtique associs la RT 2005 108
3.14. Principaux rachats et/ou fusions dans la promotion immobilire prive 116
3.15. Classement des entreprises de promotion immobilire prive en 2008,
selon le chiffre daffaires de 2007 117
3.16. Espaces dexercice de trois promoteurs locaux/rgionaux 119
3.17. Espace dexercice dun promoteur national (1) 120
3.18. Espace dexercice dun promoteur national (2) 121
3.19. Type d'habitat des programmes rsidentiels commercialiss 123
3.20. Taille des programmes rsidentiels commercialiss 123
3.21. Occurrences cumules de lexpression dveloppement durable , 2000-2010 129
3.22. Cartographie du promoteur basique 136
3.23. Cartographie du promoteur conceptuel 137
4.1. Les acteurs enquts pour la cration de la base de donnes entretiens 148
4.2. Cartographie des entretiens mens avec une distinction par phases temporelles 149
6.1. Demandes de certification auprs de lassociation Qualitel 186
6.2. Programmes rsidentiels certifis commercialiss en 2010 186
6.3. Programmes rsidentiels labelliss commercialiss en 2010 187
6.4. Demandes de labellisations BBC-Effinergie pour les logements collectifs et individuels,
363
chiffres cumuls entre dcembre 2008 et dcembre 2011 188
6.5. Part des demandes de labellisations BBC-Effinergie par rapport
aux logements autoriss, 2008-2011 188
6.6. volution de la part du BBC dans la production rsidentielle
de Bouygues Immobilier et Icade 193
6.7. Certifications et de labellisations dans les plaquettes de commercialisation 196
6.8. Prfixe co dans les descriptifs des programmes commercialiss 197
6.9. Vert , couleur de durabilit 198
6.10. Enjeux environnementaux identifis dans les descriptifs
des programmes commercialiss 199
6.11. Enjeux globaux identifis dans les descriptifs des programmes commercialiss 199
7.1. Dcomposition du prix de vente dun logement 205
7.2. Le cercle du reproche de limmobilier, daprs David Cadman 215
7.3. La tour de Babel des reproches 216
7.4. Nouveaux concepts 222
7.5. quipements et ingnierie cologique des programmes commercialiss 223
7.6. Composante nergtique et informations chiffres des programmes commercialiss 225
7.7. Composante nergtique et informations chiffres des programmes BBC commercialiss 226
7.8. Rfrences aux matriaux dans les descriptifs des programmes commercialiss 227
7.9. Rfrences la sant dans les descriptifs des programmes commercialiss 229
8.1. Programmes immobiliers de promoteurs immobiliers privs au cur dcoquartiers 246
8.2. Les coquartiers ports par un promoteur - amnageur priv 247
 8.3. De Paris Macdonald 251
8.4. Lenvironnement de lentrept Macdonald 252
8.5. De Bordeaux Ginko 255
8.6. Lenvironnement de Ginko 258
8.7. Le GPRU PNE : secteurs, programmation, acteurs, chronologie 262
8.8. Macdonald, programmation 265
8.9. Macdonald, chronologie synthtique 266
8.10. Projet urbain de Bordeaux, 2009-2030 269
8.11. Projet mtropolitain, La mtropole des cinq sens 270
364 8.12. Hypothses damnagement long terme de Bordeaux Nord 272
8.13. Cartes des hypothses damnagement long terme de Bordeaux Nord 273
8.14. Ginko, programmation 275
8.15. Ginko, chronologie synthtique 276
9.1. Le tramway, axe structurant de lcoquartier Ginko 284
9.2. Macdonald : tramway, nouvelles porosits et espaces publics 286
9.3. Six quipes, six projets, trois principes urbains de dsenclavement des Aubiers 288
9.4. Le jardin promenade, cordon sanitaire ou continuit ? 291
9.5. Principes dvidemment et de surlvation du btiment 297
9.6. Plan de faisabilit gnrale de Ginko, hauteur orientations des btiments 298
9.7. Le rseau de chaleur de Ginko 301
9.8. Mixit programmatique de la reconversion de Macdonald 305
9.9. Interface commerciale sensible, commerce et quipements 307
9.10. Rpartition des logements par statuts et selon la taille 309
9.11. Les trois phases damnagement de Ginko 311
9.12. Principes damnagement des lots de Ginko 314
9.13. Les premiers programmes logements de Macdonald, IM 1 et IM 2 315
9.14. Mixit des critures architecturales et architectes de renom 318
9.15. La journe type d'un Ginko-habitant ? 322
Photos
2.1. Urgence loger 69
2.2. Grands ensembles et ZUP 70
2.3. Habitats individuels 71
2.4. Acteurs de la construction pavillonnaire 72
2.5. Focus sur Les Courtillires Pantin, Seine-Saint-Denis 74
2.6. volutions du logement social 76
3.1. Lyon Confluence 99
5.1. Navettes fluviales dIcade 165
5.2. Galo, nouvelle vitrine de Bouygues Immobilier 167
5.3. Siges sociaux de Vinci Immobilier et d'Icade 168
5.4. Atrium, sige social dAtralis Promotion 168

365
366
 Table des matires
Sommaire 3

Remerciements 5

367
Note aux lecteurs 7

Sigles 9

Introduction gnrale 11

Partie 1. Logement et habitat 19

Introduction 21

Chapitre 1. Mise en perspective historique 23

Loger, la quantit comme leitmotiv (1950-1975) 23
Reconstruire et construire 23
Le logement, nouvelle priorit 24
Une production de lurgence 27
mergence et ascension de la promotion immobilire 27
Vers une nouvelle formulation de la question du logement 29
Construire et habiter diffremment (1975-1985) 30
L'essor de l'habitat individuel 31
Nouvelles aspirations habitantes 31
L'appui de la nouvelle politique du logement 33
Les nouvelles orientations en matire d'habitat existant 34
La constitution d'un appareil de production spcifique 36
Habiter lexistant (1985-2000) 39
Une dissociation entre logement et construction 39
La remobilisation des centres des villes 40
 Les inflexions de la politique du logement 41
De la rforme de 1977 sa remise en cause 41
La bancarisation de lconomie du logement 42
Le maintien du secteur locatif priv 43
Lorganisation du march immobilier 44
L'appareil productif 44
Les dispositifs dincitation fiscale, soutien lactivit 45
Les acteurs du march de loccasion et de l'existant 47
L'autonomisation de la promotion immobilire prive 47

Chapitre 2. Crises et contraintes 49

Les dynamiques du dbut de sicle 49
368 L'irrgularit de l'offre de logements 49
Le regain de laccession la proprit 50
La poursuite de ltalement urbain 51
Le maintien d'une politique de soutien au parc locatif priv 53
L'appareil de production la fin des annes 2000 54
Crises et ingalits face au logement 56
Manque-t-il des logements en France ? 56
Les cots du logement 57
La remise en cause du tous propritaires ? 59
Les dysfonctionnements des incitations fiscales 61
Les blocages du parc social 62
Les situations de mal-logement 64
Une nouvelle crise des grands ensembles ? 65
Questions et paradoxes 66
Priorits, acteurs et nouvelles prconisations 67

Chapitre 3. La durabilit, nouvelle priorit 77

De la ville durable au logement durable 77
L'mergence du dveloppement durable 77
La ville durable 78
La diffusion de la problmatique 78
Lhypothse du tournant urbanistique 80
Urbanisme et quartiers durables 81
Lchelle du quartier, une mise en oprationnalit du dveloppement durable 81
Les dmarches damnagement durable 83
 Le btiment durable 84
La qualit environnementale 84
La qualit architecturale 85
L'co-conception 87
Le logement durable 92
Les ressources dans le logement 92
L'cologie de l'environnement intrieur 92
L'adaptabilit du logement 93
La notion de logement abordable 94
Ville-quartier-btiment-logement, une dclinaison et des allers-retours 97
Agglomration, ville et Lyon Confluence 97
Du quartier aux logements 98
369
Du logement durable au btiment performant 100
Quelques donnes de cadrage 101
Les consommations nergtiques et les missions de GES 101
Les disparits au sein du parc 103
Le rsidentiel dans lre de la conqute nergtique 104
Le Grenelle et le Plan Btiment Grenelle 104
Une nouvelle re pour la construction neuve 105
La RT 2005 et les passerelles vers le futur 107
Le parc existant, le grand dfi 109
Les incitations aux privs 110
Les autres enjeux de la rnovation thermique du parc existant 111
La durabilit, nouvel ordre du jour 112
Et nos promoteurs privs, que font-ils avec a ? 112
Les grands types de promoteurs immobiliers privs 113
Le logement, cur d'activit 122
Des traits communs aux particularismes 126
Inscrire le dveloppement durable l'agenda 127
Une inscription textuelle 128
Un engagement formel 130
Quels acteurs pour quelle ville durable ? 131

Conclusion 139
 Partie 2. La durabilit des promoteurs 141

Introduction 143

Chapitre 4. Mise en place de la mthode 145

Les entretiens comprhensifs 145
Saisir la parole 145
Grille et droulement des entretiens 146
Acteurs rencontrs et entretiens mens 147
Rencontrer les promoteurs 150
Investir le matriau 151
Limites 152
370
Recensement et base de donnes 154

Chapitre 5. De ladhsion force ladhsion choisie ? 157

Premires postures 157
Contrainte et ncessit 157
Incomprhension et exemplarit 158
Durabilit du dveloppement conomique 159
Organiser le dveloppement durable 160
Les directeurs de dveloppement durable 160
La dilution organisationnelle 162
Les promoteurs privs et leur dveloppement durable au quotidien 163
Des promoteurs en qute dexemplarit ? 163
Des petits gestes aux dmarches plus globales 163
Les siges sociaux, vitrines dune certaine durabilit 166
La construction dune culture de la durabilit 169
Le rle de la FPI pour lapprentissage collectif 169
Les apprentissages organiss par les groupes 171
Le partage d'une nouvelle culture 173
Le portage humain 176

Chapitre 6. Le rfrentiel, plus petit dnominateur commun ? 181

Le processus d'appropriation des rfrentiels 181
Lengagement des pouvoirs publics 181
La diffusion des rfrentiels 185
Des choix et des alternatives propres chaque groupe 189
La certification, un point de passage oblig ? 189
La labellisation BBC, une rgle avant la rgle. 193
 Du bruit de fond la mise jour du discours marketing 195
Le maintien des rfrents marketing classiques 195
Le glissement vers la durabilit 195
Un fleurissement de certifications et de labellisations 195
Une entre dans lre du symbolisme vert 197
Du milieu environnant lenvironnement cologique 198

Chapitre 7. Conjuguer les composantes de la durabilit 201

Points de tensions et rsistances 201
Du fantasme vertueux des lus labsence de demande des particuliers 201
Les surcots, pouvantails de la durabilit 205
Origines des surcots de la durabilit 205 371
Une instrumentalisation des surcots ? 207
Qui absorbe les surcots actuels ? 209
Le calcul en cot global 210
Les verrous du cadre rglementaire et normatif 212
L'intgration de nouvelles composantes et la persistance de points aveugles 216
L'exploration de nouvelles voies 217
De nouveaux procds constructifs 217
De nouveaux concepts 219
Influencer les comportements 223
Des points aveugles 226
Le logement sain, une proccupation nouvelle 229
Que nous apprennent les formes dhabitats participatifs ? 233

Conclusion 237
 Partie 3. Promoteurs privs et quartiers durables 239

Introduction 241

Chapitre 8. Du btiment performant au quartier durable 243

Le portage priv de quartiers durables 243
La ville durable, un horizon de promesses 243
Les coquartiers et les quartiers durables, de nouveaux champs d'activit 244
Nos terrains dtude 248
Histoires de frontires 250
Des projets penss pour voluer 251
372 Macdonald, un entrept autonome et volutif 251
Bordeaux Lac, la cration d'une nouvelle frontire 255
Du projet territorial lopration urbaine 260
Du GPRU PNE Macdonald 260
Du projet urbain bordelais Ginko 267
Les structures de coordination dacteurs publics et privs 277
Macdonald, un projet lenvers 277
Lquipe Bouygues Immobilier, laurate de la consultation damnageurs 280

Chapitre 9. La durabilit dune deuxime vie 281

Coutures et continuits 281
Un urbanisme de tramway 282
Larticulation entre nouveau et existant 285
La cration de continuits urbaines 285
L'intgration sociale et le vivre ensemble 287
Les conomies de ressources 295
Les consommations nergtiques 295
La rduction des consommations 295
nergies renouvelables et rseaux de chaleur, rflexions nouvelles 299
Ginko et la mise en uvre d'un bilan carbone 303
Les compositions urbaines et la problmatique des conomies 304
Un urbanisme de recyclage 304
Densit et mixits 305
conomies et intrts 308
Orientations urbanistiques et architecturales 312
Des cits deaux et de jardins 313
lots complexes, lots ouverts 313
La gestion de leau 316
 Les critures architecturales 317
Mixits architecturales 317
Les enjeux de la qualit architecturale et de lesthtique 320
Le dispositif marketing et les arguments de commercialisation 321

Conclusion 325

Conclusion gnrale 327

Bibliographie 335

Table des illustrations 361

373
Table des matires 367
Rsum
Alors mme que les grandes priorits de la question du logement (loger, construire et habiter diffremment, habiter
lexistant, crises et contraintes) tendent converger et sagrger la charnire du changement de sicle, de nouvelles
problmatiques, regroupes sous celle plus globale du dveloppement durable, mergent et (r)interrogent la production
de la ville. Les promoteurs immobiliers privs sont alors interpells et mobiliss afin de rpondre cette nouvelle
problmatique qui devient mme prescription la suite du Grenelle de lenvironnement (2007). Les problmatiques
de la durabilit proposent ds lors aux acteurs privs de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de dclinaison
logement-btiment-quartier-ville et y oprer des allers-retours afin de rpondre la transversalit des composantes de
la durabilit. Dun premier temps consacr au traitement nergtique du btiment et de son enveloppe, des promoteurs
se positionnent peu peu lchelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains dtudes, lcoquartier
bordelais Ginko et la reconversion de lentrept Macdonald, proposent dclaircir un pan encore peu appropri par
la bibliographie : le portage priv doprations de quartiers durables. Lclosion de lurbanisme durable ouvre une
deuxime vie ces deux oprations. Elle ouvre galement de nouvelles opportunits aux acteurs privs pouvant oprer
un balancement entre les chelles de la durabilit et en mesure de se projeter lchelle du quartier. Ce point de
rencontre, tabli par une convergence dintrts communs entre acteurs publics et privs, permet alors aux promoteurs-
amnageurs de se poser comme force de proposition dans ldification de quartiers durables.
Mots cls : promoteur immobilier priv dveloppement durable logement btiment coquartier ville
durable.

Summary
At the turn of the century, as the great housing issues finding homes, building, living differently, reusing the
already built, dealing with crises and constraints are becoming more acute, new problems have emerged, under the
broader question of sustainable development, and thus questioning the way cities are organised. Therefore, private
real estate developers are approached over this question, which has become urgent in the wake of the 2007 Grenelle
Environment conference. From then on, faced with the issues of sustainable development, private contributors to
urban construction need to take several scales into account at the same time housing lot, building, neighbourhood,
city in order to address the many components of sustainability. Private developers first dealt with buildings
energetic treatments and outer structure, but are gradually considering whole sustainable neighbourhoods and
cities. This study has focused on fieldwork in two areas : the Ginko eco-neighbourhood in Bordeaux and the
converted Macdonald warehouse. These have enabled us to analyze an understudied area of reasearch, i.e. private
funding of sustainable neighbourhoods. The birth of sustainable urbanism gives a second life to those two places.
It is also an opportunity for private developers to work both in terms of sustainable development, and on the scale
of entire neighbourhoods. This dual aspect, resulting from interests common to public and private actors, enables
real estate developers to take a truly active part in the rise of sustainable neighbourhoods.
Key words : real estate developers sustainable development housing building eco-neighbourhood
sustainable city.