UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO

COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

AVA L O D E F I N C A S
VA LO R AC I O N D E L A T I E R R A
(ACTIVOS NO DEPRECIABLES)

Facilitador:
Msc. Gustavo A. Garca

OCTUBRE DE 2016
La determinacin del valor de la tierra, constituye la fase ms importante y
delicada del proceso de avalo, por lo cual se requiere sumo cuidado, lo que
obliga necesariamente a acudir a diversas fuentes de informacin que
permitan formarse un concepto cabal del valor unitario de la misma.

Seleccionar la metodologa ms idnea para un

proceso de investigacin valuatoria, implica
Se debe evaluar la
obviamente, tomar en consideracin el bien disponibilidad y
objeto de valoracin y sus caractersticas factibilidad de
generales; las condiciones del mercado que rigen recoleccin de la
en ese momento; el alcance de la valoracin y el informacin que
nivel de rigor que esta exige; entre otros aspectos. se requiere.

Una vez realizado este anlisis, se procede a escoger entre los

mtodos disponibles y universalmente aceptados, bien sean los
llamados mtodos directos o indirectos; o una combinacin de
ellos, si fuera necesario.
De acuerdo a Vicente Caballer, las tcnicas o metodologas que actualmente
se conocen para la valoracin, en especial la valoracin agraria, proceden de
los conocimientos aportados por las escuelas espaola, italiana y
anglosajona.

Estos conocimientos han derivado en diversos mtodos y

tcnicas que se emplean en valoracin, clasificndose en
dos categoras, como lo son:

Mtodos Sintticos, Mtodos Analticos

Comparativos o Directos o Indirectos
Mtodos Directos
Aquellos que no dependen de otros procesos para
la obtencin de un resultado. Dentro de los cuales
se tiene el mtodo de Comparacin Directa,
tambin conocido como Mtodo de Mercado; y
tambin el mtodo de Comparacin de Costos de
Reproduccin, o Mtodo del Costo de Reposicin a
Nuevo, o simplemente Mtodo del Costo.

Mtodos Indirectos Consiste en determinar el valor del bien a partir

de informacin referencial, como es el caso del
mtodo de valor agregado Unidad Coordinadora
de Proyectos Conjuntos de la Universidad del
Zulia (UCPC).
 Mtodos Sintticos,
Comparativos o Directos
Mercado

Estadstica Descriptiva Estadstica Inferencial

(Forma Tradicional) (Forma Cientfica)

Estadsticos de Posicin Modelos Econometricos

(Tendencia Central)
- Media Aritmtica
- Mediana
- Moda Los mtodos sintticos se basan
en la comparacin entre
inmuebles, tomando como
referencias uno o varios signos
Ajustes: externos o variables explicativas
Area, Tiempo, Uso, Acceso comunes a los inmuebles que se
y Ubicacin comparan
 Estadstica Inferencial
Mtodos Economtricos
(Anlisis de Regresin)

Regresin Lineal y Regresin Mltiple

f(x) = Y = 0 + 1 X1 + . . . + n Xn

La variable endgena o variable a explicar es el valor de mercado

y las variables explicativas o exgenas, son las que aportan
informacin que determinaran la variable endgena.
Ejemplo:

P.U = 8.030,2969 - 0,1578 (a) + 1.183,8175 (ag) + 1.997,1379 (mej) + 1.596,1427 (inst)
+ 2.198,3393 (vial) + 5.473,7103 (clim).

Variables Descripcin

Variable cuantitativa que hace referencia al rea total de las

Area (a) unidades de produccin avaluadas y que conforman la data
procesada.

Considera la presencia o no de cursos superficiales de agua dentro

Agua (ag) de los linderos de la unidad de produccin. Variable dicotmica
donde 1 indica presencia y 0 indica ausencia.

Dada la importancia que puede tener la existencia de obras de

ingeniera en los niveles de produccin de toda finca o predio
Mejoras (mej)
agrcola. Esta variable se refiere a la presencia o no de las mismas.
Variable tipo Dummy o dicotmica. 1 = presencia y 0 = ausencia.
Variables Descripcin

Dada la importancia que puede tener la existencia de las diferentes

construcciones o bienhechuras en los niveles de produccin de toda finca o
Instalaciones predio agrcola; se ha tomado en cuenta en esta variable, la presencia o no de
(inst) instalaciones no tradicionales como lo son: Galpones de maquinaria y taller,
comederos, salas de ordeo, entre otras. Variable de Dummy o dicotmica. 1
= presencia y 0 = ausencia.

El clima es uno de los principales componentes del medio natural e impone

determinadas condiciones y limitaciones al uso de los terrenos. Variable de
Clima (clim) tipo dicotmica, referida a los dos tipos de zona de vida segn Holdridge,
encontrados en las fincas avaluadas. Bosque Hmedo Tropical = 0 y Bosque
sub Hmedo Tropical = 1

Conocido el desplazamiento desde el ncleo urbano a la finca objeto de

anlisis, tambin interesa saber como es el acceso directo a ella. Tomados los
datos de forma emprica, se han encontrado fincas que estaban situadas al
Vialidad (vial) lado de una carretera, de un camino en buen estado, otras prximas a un
camino por el que circular es difcil y otras parcelas a las que es muy difcil
aproximarse. Esta variable se considera respecto al tipo de vialidad. Asfaltada
= 1, Engranzonada = 2 y Tierra = 3
Mtodos Analticos o Indirectos

Indirectos - Valor Agregado UCPC - LUZ

- Valor Agregado UNELLEZ
- Mtodo del Ingreso o de la Renta
- Unidades Fisiogrficas

De los diversos mtodos y tcnicas existentes en la valoracin agropecuaria,

en particular para la valoracin de la tierra, entre los de uso ms frecuente y
universal, primordialmente en los pases latinoamericanos, se tienen:

a) Mtodo del Mercado o de las ventas

comparables (Market Approach),

b) Mtodo del Ingreso o de Capitalizacin de la

Renta o Ingresos (Income Approach).
 MERCADO INMOBILIARIO RURAL

El mercado inmobiliario rural posee caractersticas propias que deben ser

del conocimiento de todo avaluador para poder interpretar su
comportamiento y asi poder manifestar su opinin sobre el valor de la
propiedad que est tasando.

- Localizacin fija
- Falta de homogeneidad
- Transacciones no frecuentes
Caractersticas - Poca experiencia
- Falta de liquidez
- Participacin de intermediarios
- Venta ocasional de las propiedades ms valiosas.
Respecto al mercado de fincas agrarias, se puede decir que se trata de un
mercado libre, poco homogneo, opaco, con escasez de transacciones y
de escasa concurrencia, menor cuanto mayor sea el tamao de la finca.

Propiedades generales que tienen los mercados:

- Libertad: un mercado es libre cuando no existen trabas a la entrada o salida

de oferentes en l, y adems los precios no se encuentran intervenidos.
- Homogeneidad: un mercado es homogneo cuando las caractersticas del
bien son similares en todas partes.
- Frecuencia de Transacciones: se cumple esta propiedad cuando las
operaciones de compra/venta son habituales.
- Transparencia: para que exista transparencia tiene que existir informacin
sobre el valor de las transacciones.
- Concurrencia: existe concurrencia en un mercado cuando el nmero de
oferentes y demandantes es elevado.
Valor de Mercado Se define como el precio ms alto, calculado
en dinero, que alcanzar una propiedad si se
pone en venta en un mercado abierto,
concediendo un tiempo razonable para
encontrar un comprador que la adquiera,
con conocimiento de todos los usos a que se
adapta y para los cuales es capaz de ser
usado.

Se refiere a los precios pagados en el mercado inmobiliario, en razn de

la consumacin de una venta para una fecha especfica y del traspaso del
ttulo de propiedad del vendedor al comprador