A CESSAo Do CoNTRATo

DE ARRENDAMENTo
PoR DENNCIA JuSTIFICADA

Pelo Prof. Doutor Joo Esprito Santo(*)

SUMRIO:
1. Introduo. 2. A extino do arrendamento urbano. 3. Denncia
pelo senhorio. 4. o regime da denncia justificada: aspetos gerais.
4.1. Requisitos do direito de denncia do senhorio para habitao do
prprio ou dos seus descendentes em 1. grau (art. 1102. do CC);
4.2. Requisitos do direito de denncia do senhorio por razo de
demolio do prdio ou realizao de obras de remodelao ou res-
tauro profundos; 4.3. Efeitos pstumos da extino do contrato pelo
exerccio da denncia. 5. Efetivao da denncia. 5.1. Aspetos
comuns aos dois fundamentos da denncia motivada (art. 1103. do
CC, redao da reforma de 2012); 5.2. Aspetos particulares da denn-
cia do arrendamento pelo senhorio com fundamento na alnea a) do
art. 1103. do CC (necessidade do locado para habitao do senhorio
ou de um seu ascendente em 1. grau); 5.3. Aspetos particulares da
denncia do arrendamento pelo senhorio com fundamento na al-
nea b) do art. 1103. do CC (realizao de obras de demolio ou res-
tauro profundos que obriguem desocupao do locado). 6. A
denncia justificada e o regime aplicvel a arrendamentos celebrados
antes do incio de vigncia da Lei n. 6/2006.

(*) Professor Auxiliar da Faculdade de Direito de Lisboa.

A origem do presente texto reside no guio da comunicao proferida no Con-
gresso Intensivo de Arrendamento, realizado na Faculdade de Direito de Lisboa em 19 de
novembro de 2012.
 Principais abreviaturas

Ac Acrdo
CC Cdigo Civil (1966)
CPC Cdigo de Processo Civil
DL Decreto-Lei
nrAu Novo Regime do Arrendamento urbano (Novo Regime do Arren-
damento urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro)
rAu Regime do Arrendamento urbano (aprovado pelo DL n. 321-b/90,
de 15 de outubro)
rLJ Revista de Legislao e Jurisprudncia
rOA Revista da ordem dos Advogados
tC Tribunal Constitucional
trC Tribunal da Relao de Coimbra
 1. Introduo

I. A histria da regulao do contrato de arrendamento

urbano, desde a sua incluso, como disciplina contratual espec-
fica, no CC, na verso originria(1), conheceu j uma descodifica-
o, efeito do RAu, e uma recodificao, no CC, dezasseis anos
depois, consequncia do NRAu(2).
Na recodificao, a regulao particular do contrato de arren-
damento de prdios urbanos tem incio no art. 1064.(3).
o regime do arrendamento urbano viria a ser objeto de nova
reforma, em 2012, atravs de um conjunto de diplomas cujo veio
central se recolhe Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que alterou
o CC, o CPC e a Lei n. 6/2006. A reforma de 2012 manteve a
orientao da integrao sistemtica da disciplina do arrendamento
urbano no CC.

II. o objetivo do presente estudo, atento o seu original pro-

psito(4), , essencialmente, o de assinalar as modificaes ao
regime jurdico da denncia justificada que resultaram da reforma
de 2012 do arrendamento urbano.

(1) Pertencem a este diploma legal os preceitos citados sem indicao da origem,
exceto se outra integrao sistemtica resultar implicitamente do contexto discursivo.
(2) Sobre a evoluo legislativa portuguesa nesta matria, posterior ao RAu,
cf. JANuRIo GoMES, A desvinculao ad nutum no contrato de arrendamento urbano na
reforma de 2012. breves notas, em RoA, abr.-set., 2012, pp. 620-622.
(3) Diversamente, na verso originria do CC, era no art. 1083. que se iniciava a
regulao particular do arrendamento de prdios urbanos e arrendamento de prdios rs-
ticos no abrangidos pela seco precedente.
(4) Supra, n. *.
1244 Joo ESPRITo SANTo

2. A extino do contrato de arrendamento urbano

o arrendamento, espcie do gnero locao (arts. 1022. e

1023., ambos do CC), constitui um contrato de execuo conti-
nuada ou duradoura. Nos termos do art. 1079. do CC, o arrenda-
mento urbano, independentemente do seu fim (art. 1067., n. 1, do
CC: habitacional ou no habitacional)(5) cessa: (i) por acordo entre
as partes (revogao); (ii) por resoluo; (iii) por caducidade;
(iv) por denncia; e, (v) por outras causas legalmente previstas(6).
Apesar de a insero sistemtica do art. 1079. se fazer no
mbito de uma regulao geral do arrendamento de prdios urba-
nos, a denncia s retomada, na regulao particular do arrenda-
mento para habitao (arts. 1092. e ss.), nos arts. 1101. a 1104.,
no mbito da regulao dos contratos de durao indeterminada(7).
Na verdade, o contrato de arrendamento de prdios urbanos
para habitao pode ser celebrado com prazo certo ou com dura-
o indeterminada (art. 1094., n. 1), o que equivale, em sentido

(5) A separao do arrendamento urbano, quanto ao fim, em habitacional e no

habitacional, originria do NRAu, que, assim, abandonou a clssica distino do arren-
damento urbano em habitacional e para comrcio, indstria ou exerccio de profisso libe-
ral. bem andou, nessa matria, o legislador de 2006. A distino clssica consistia num
arcasmo, assente em concees materiais que, em escrito publicado no ano de 2002, aber-
tamente contestmos (cf. Joo ESPRITo SANTo, Especificidades dos arrendamentos para
comrcio ou indstria, em Estudos em homenagem ao Professor Doutor Inocncio Gal-
vo Telles, vol. III, Almedina, Coimbra, 2002, pp. 471 e 472).
(6) Em geral, sobre as causas de extino dos contratos, cf., entre outros, RoMANo
MARTINEz, Da cessao do contrato, 2. ed., Almedina, Coimbra, 2006; numa perspetiva
de dogmtica civilstica geral, sobre a extino do negcio jurdico, cf., entre outros, PAIS
DE vASCoNCELoS, Teoria Geral do Direito Civil, 7. ed., Almedina, Coimbra, 2012, pp. 655
e ss. Em particular sobre a resoluo, cf. bRANDo PRoENA, A resoluo do contrato no
Direito Civil, passim.
(7) JANuRIo GoMES, ob. cit., pp. 623 e 624: [] no encontramos no Cdigo
Civil um regime geral relativo durao do contrato de arrendamento urbano independen-
temente do fim []. A opo foi antes a de consagrar um regime especfico para os contra-
tos de arrendamento para habitao [] e um regime de liberdade contratual para os arren-
damentos para fins no habitacionais []. Contudo, uma vez que o regime quanto
durao, denncia e oposio renovao do contrato de arrendamento para fins no habi-
tacionais aplicvel supletivamente, por expressa meno do art. 1110./1, aos arrenda-
mentos para fins no habitacionais, podemos dizer que, sem prejuzo da exceo consa-
grada no art. 1110./2 [], o regime dos arts. 1094. a 1103. constitui, em substncia, o
regime geral aplicvel aos arrendamentos urbanos.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1245

tcnico-jurdico, a dizer que pode ser celebrado com sujeio a

uma clusula negocial acessria tpica de termo certo (art. 278.)
ou sem termo.
o termo certo resulta de: (i) conveno das partes (art. 1095.,
n. 1); ou, (ii) da determinao legal supletiva do n. 3 do
art. 1094. (redao da reforma de 2012), que fixa a durao do
contrato em 2 anos para o caso de as partes outro no estipula-
rem(8), sendo que o perodo convencionado para a durao do
arrendamento, diversamente do que sucedia no direito anterior, no
est sujeito a um imperativo prazo mnimo (art. 1095., n. 2, reda-
o da reforma de 2012)(9).
A regulao particular do contrato de arrendamento urbano
para habitao de durao indeterminada tem a sua sede nos
arts. 1099. e seguintes, determinando-se, nesse preciso artigo, que
o contrato de durao indeterminada cessa por denncia de uma
das partes, nos termos dos artigos seguintes.
Segue-se-lhe uma separao de reas: (i) a da denncia por
iniciativa do arrendatrio, objeto do conjunto normativo reportado
no art. 1100. (redao da reforma de 2012); e, (ii) a da denncia
por iniciativa do senhorio, objeto do conjunto normativo do
art. 1101. (redao da reforma de 2012).

(8) Diversamente, no NRAu, a falta de estipulao da durao do contrato deter-

minava ter-se o mesmo como celebrado por tempo indeterminado (art. 1094., n. 3, do
CC). JANuRIo GoMES, ob. cit., pp. 625 e 626, suscita a questo de as partes poderem con-
vencionar que o contrato celebrado por prazo certo, mas de omitirem a concreta indica-
o do mesmo, sustentando que, nesse caso, em princpio, ser de considerar o prazo
supletivo do art. 1094., n. 3, soluo com a qual concordamos, uma vez que a norma em
questo tem elasticidade suficiente para abranger quer a hiptese considerada quer a de as
partes nada terem estipulado em matria de durao do contrato, que parece ter sido a que
esteve na mais direta mira do legislador.
(9) Na redao do n. 2 do art. 1095. do CC resultante do NRAu, o prazo impera-
tivo mnimo para a celebrao do contrato era de 5 anos, exceto no que dizia respeito aos
contratos previstos no n. 3 do mesmo artigo.
1246 Joo ESPRITo SANTo

3. Denncia pelo senhorio

o art. 1101. determina que o senhorio pode denunciar o con-

trato com durao indeterminada nos casos que enuncia: (a.) neces-
sidade de habitao, pelo prprio ou pelos seus descendentes em 1.
grau; (b.) para demolio ou realizao de obras de remodelao ou
restauro profundos que obriguem desocupao do locado; (c.)
mediante comunicao ao arrendatrio, com antecedncia no infe-
rior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessao.
A expresso casos est utilizada na lei com um sentido amplo,
que no equivale a factos. Na verdade, se as alneas a) e b) do
art. 1101. configuram circunstncias factuais, a alnea c) reporta
uma denncia fundada na pura vontade do senhorio; a denncia a
que se referem as duas primeiras , pois, motivada ou causal, a da
terceira, no motivada ou ad nutum. A denncia configura, pois,
um direito potestativo extintivo(10). Considerando a delimitao do
tema de que tratamos a denncia justificada , s os dois pri-
meiros casos sero objeto da nossa anlise(11).
A norma do art. 1101. tem natureza injuntiva, ex vi art. 1080.,
o que determina a ilicitude da denncia com fundamento em casos
sem previso legal.
A reforma de 2012 deixou intocados os casos anteriormente
previstos no CC como motivaes da denncia do contrato de
arrendamento urbano para habitao com durao indeterminada
[alneas a) e b) do art. 1101., no obstante a modificao da reda-
o da segunda].

(10) Sobre a questo, usando embora da terminologia poder potestativo, cf. PAIS DE
vASCoNCELoS, Teoria Geral do Direito Civil, 7. ed., Almedina, Coimbra, 2012, p. 217.
(11) A terminologia legal denncia justificada passvel de uma crtica de falta de
rigor tcnico, uma vez que, no quadro das causas da extino do negcio jurdico fixado
pela doutrina portuguesa, corresponde, na verdade, a uma resoluo, fundada numa permis-
so legal, uma vez que s admitida para os contratos de arrendamento urbano com dura-
o indeterminada [cf. JANuRIo GoMES, Sobre a (vera e prpria) denncia do contrato de
arrendamento. Consideraes gerais, em O Direito, 2011, I, pp. 18-20]. Na opo legal,
ter o legislador sido eventualmente impressionado pelo efeito retroativo da resoluo
tpica (art. 434., n. 1, do CC). Sobre a questo terminolgica, cf. tambm GRAvATo
MoRAIS, Denncia imotivada do contrato de arrendamento urbano, em Estudos em home-
nagem ao Professor Doutor Heinrich Ewald Hrster, Almedina, Coimbra, 2012, p. 242.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1247

A necessidade do locado para habitao do senhorio ou dos seus

descendentes em 1. grau, como causa de extino do contrato por
iniciativa daquele, tem tradio no direito nacional. Em traos muito
gerais, essa causa de extino do contrato surgia j nas ordenaes
Afonsinas, Livro Iv, Ttulo LXXIIII (Em que cafos poder o senhor
da cafa lanar fora della o alugador, durante o tempo do aluguer),
tendo passado s ordenaes Filipinas, Livro Iv, Ttulo XXIv (Em
que casos poder o senhor da casa lanar fora o alugador)(12), e,
depois, Lei n. 2030, de 22 de junho de 1949 [art. 69., b)], como
fundamento de despejo para o fim do prazo do arrendamento. Na
verso original do CC, o senhorio no gozava do direito de denncia
relativamente a arrendamentos de prdios urbanos (art. 1095.), a
que, todavia, faziam exceo os casos de necessidade do prdio para
sua habitao ou para nele construir a sua residncia [art. 1096.,
n. 1, a)(13)]; esta soluo passaria depois ao RAu, ampliada, porm,
s necessidades de habitao dos descendentes em 1. grau do senho-
rio [art. 69., n. 1, a)(14/15)]; na recodificao de 2006 passou tal caso

(12) [a] pessoa, que dr de aluguer alguma casa outrem por certo preo e a certo
tempo, no a poder lanar fra della, durando o dito tempo, seno em quatro casos [].
o quarto he, quando o senhor da casa por algum caso, que de novo lhe sobreveio, a ha mister
para morar nella, ou para algum seu filho, filha, irmo ou irm; porque nestes casos poder
lanar o alugador fra, durando o tempo do aluguer, pois lhe he to necessria polo caso, que
de novo lhe sobreveio, de que no tinha razo de cuidar ao tempo que a alugou (foi consul-
tada a edio da Fundao Calouste Gulbenkian, Livros Iv e v, Lisboa, 1985, pp. 804 e 805).
(13) Sobre o assunto, cf., entre outros, PEREIRA CoELHo, Arrendamento, Lies
policopiadas, Coimbra, 1988, pp. 255 e ss.; PAIS DE SouSA, Extino do arrendamento
urbano, Almedina, Coimbra, 1980, pp. 85 e ss.
(14) Reportamo-nos redao originria do preceito, que, para o que aqui inte-
ressa, no sofreu alterao substantiva com a redaco que lhe foi dada pelo DL n. 329-
-b/2000, de 22 de dezembro, sendo apenas de salientar que a hiptese da necessidade do
prdio pelo senhorio para nele construir a sua residncia ou dos seus descendentes em 1.
grau passou a constituir a hiptese a se da nova alnea b). Tenha-se presente, porm, que a
norma do art. 69., n. 1, a), do RAu, foi declarada inconstitucional, na parte relativa aos
descendentes no 1. grau do senhorio, pelo Ac. do TC n. 55/99, de 28 de janeiro de 1999
(sobre a questo, cf. PINTo FuRTADo, Manual do arrendamento urbano, 3. ed., Almedina,
Coimbra, 2001, pp. 905 e 906). Sobre a evoluo histrica deste fundamento de extino
da relao jurdica arrendatcia, cf. JANuRIo GoMES, Arrendamentos para habitao,
2. ed., Almedina, Coimbra, 1996, pp. 280 e ss.
(15) Sobre essa ampliao, cf. ANTNIo SEquEIRA RIbEIRo, Sobre a denncia no
contrato de arrendamento urbano para habitao, Lisboa, Lex, 1996, pp. 82 e ss.
1248 Joo ESPRITo SANTo

a ser tratado como causa de denncia justificada relativamente aos

contratos de arrendamento para habitao de durao indeterminada.
J no que respeita denncia do contrato com fundamento na
demolio do prdio ou realizao no mesmo de obra de remodela-
o ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado
cuja primeira configurao, sem a ltima qualificao, remonta
reforma do arrendamento de 2006 [art. 1101., b), do CC] , o
seu antecedente normativo repousa na alnea d) do n. 1 do art. 69.
do RAu, que lhe foi aditada pelo DL n. 329-b/2000, de 22 de
dezembro: [] o senhorio pode denunciar o contrato para o termo
do prazo ou da sua renovao nos casos seguintes: [] d) [q]uando
o prdio esteja degradado e no se mostre aconselhvel, sob o
aspeto tcnico ou econmico, a respetiva beneficiao ou repara-
o e esteja aprovado pela cmara municipal o respetivo projeto de
arquitetura. A norma no associava expressamente nenhuma fina-
lidade especfica denncia do contrato, embora nela se indiciasse
tratar-se da demolio do prdio, considerada a referncia a um
projeto de arquitetura(16). Mas tal finalidade resultava expressa,
por um lado, do prembulo do referido DL n. 329-b/2000, e, por
outro lado, da nova redao que desse diploma resultava para o
art. 1., n. 1, c), da Lei n. 2088, de 3 de junho de 1957: tratava-se
da demolio do prdio(17/18). Note-se, alis, que o art. 73., n. 2,

(16) JANuRIo GoMES, Sobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrenda-

mento. Consideraes gerais, em O Direito, 2011, I, p. 18, considera que a norma do
art. 1101., b), do CC, resultante do NRAu (reforma de 2006), tem como antecedente a al-
nea b) do art. 1096., n. 1, do CC (verso original), mas sem correspondncia plena. De
qualquer forma sempre poderia considerar-se um remotssimo antecedente no terceiro caso
contemplado nas ordenaes Afonsinas (Livro Iv, Ttulo LXXIIII), que legitimava o
senhorio a lanar fora o alugador, durante o tempo do aluguer, e que era o seguinte: []
quando o Senhor da cafa a quer renovar, ou repairar dalguns adubios, que lhe fom neceffa-
rios, os quaees se nom poderiam fazer rozoadamente, morando o dito alugador em ella.
(17) O senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento
com fundamento na execuo de obras que permitam o aumento do nmero de arrendat-
rios, ou na necessidade de demolio por degradao do prdio, em conformidade com o
projeto aprovado pela cmara municipal [] c) Contra arrendatrios de prdio urbano
degradado, e cuja beneficiao ou reparao no se mostre aconselhvel sob o aspecto
tcnico e ou econmico, a fim de proceder sua demolio.
(18) Para um enquadramento histrico da Lei n. 2088, cf. PIRES DE LIMA, Anotao
a Ac do STJ de 14 de maio de 1963, em RLJ, n. 3621, 1964, pp. 369-373; LuS GoNAL-
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1249

do RAu, aditado pelo DL n. 329-b/2000, remetia para legislao

especial o regime da denncia do contrato prevista na alnea d) do
n. 1 do seu art. 69.; essa legislao especial era, precisamente, a
Lei n. 2088, na redao do DL n. 329-b/2000(19).

4. O regime da denncia justificada: aspetos gerais

o regime aplicvel aos casos de denncia justificada do con-

trato pelo senhorio encontra-se separado pelos dois artigos subse-
quentes ao que os enuncia (art. 1101. do CC).
No art. 1102. (redao da reforma de 2012) determinam-se os
requisitos da denncia para habitao; no art. 1103. (redao da
reforma de 2012) disciplina-se a efetivao da denncia, para
ambos os casos, bem como aspetos substantivos da denncia em
razo de demolio ou de obras de remodelao ou restauro pro-
fundos e aspetos subsequentes denncia, misturando regras pr-
prias de cada um desses casos e regras comuns a ambos.

4.1. Requisitos do direito de denncia do senhorio para habi-

tao do prprio ou dos seus descendentes em 1. grau
(art. 1102. do CC)

o direito de denncia do contrato pelo senhorio, com funda-

mento em necessidade de habitao, pelo prprio ou pelos seus
descendentes em 1. grau, depende: (i) do pagamento ao arrenda-

vES DA SILvA, Cessao do contrato de arrendamento para aumento da capacidade do pr-

dio, em Estudos em homenagem ao Professor Doutor Inocncio Galvo Telles, vol. III,
Almedina, Coimbra, 2002, pp. 546 e ss. Para uma anlise do relacionamento do RAu com
a Lei n. 2088 anteriormente ao DL n. 329-b/2000, cf. MARIA MANuELA REbELo, Denn-
cia do contrato de arrendamento urbano, em Revista Jurdica da Universidade Portuca-
lense Infante D. Henrique, 2 (maro/1999), pp. 134 e ss.
(19) Cf., sobre a questo, MARIA MANuELA REbELo, Denncia do contrato de
arrendamento urbano, em Revista Jurdica da Universidade Portucalense Infante
D. Henrique, 2 (maro/1999), pp. 134 e ss.
1250 Joo ESPRITo SANTo

trio do montante equivalente a um ano de renda; (ii) de ser o

senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio(20) do pr-
dio h mais de dois anos (relativamente ao direito anterior, redu-
ziu-se, portanto, o prazo, que era de cinco anos) ou, independente-
mente deste prazo, se o tiver adquirido por sucesso(21); (iii) no
ter o senhorio ou o seu descendente em 1. grau (cf. o n. 3 do
art. 1102.), h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa
ou do Porto e seus limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao
resto do pas, casa prpria que satisfaa as necessidades de habita-
o prpria ou dos seus descendentes em 1. grau(22/23) [tendo sido
eliminada na redao do art. 1102., n. 1, a), a disjuno de casa
prpria ou arrendada, pode agora concluir-se que o contrato de
arrendamento pode ser denunciado com este fundamento se o
senhorio habitar em casa arrendada que (a.) satisfaa essas neces-

(20) Sobre a admissibilidade legal da denncia pelo nu-proprietrio, cf. PINTo FuR-
TADo, Manual de arrendamento urbano, 4. ed., vol. II, Almedina, Coimbra, 2008, pp. 922
e ss.
(21) Este requisito da denncia remonta, grosso modo, ao art. 69., n. 1, b), da Lei
n. 2030 (cf. ANTNIo SEquEIRA RIbEIRo, ob. cit., p. 68).
(22) Descendentes em 1. grau do senhorio so, nos termos conjugados dos
arts. 1579. e 1581., n. 1, ambos do CC, os seus filhos; os adotados plenamente
(art. 1977. do CC) so legalmente equiparados aos filhos (art. 1986., n. 1, do CC).
(23) A ratio do alargamento da rea geogrfica relevante, no caso dos concelhos
de Lisboa e do Porto, tem a justificao prpria da assumida maior facilidade nas deslo-
caes entre concelhos do que entre os restantes concelhos contguos do pas, proporcio-
nada por uma rede de transportes densificada. Literalmente, a expresso [] rea dos
concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes [] comporta dois sentidos quanto
localizao do locado, que podem relacionar-se gradativamente: (i) que o locado se situe
nos concelhos de Lisboa ou do Porto; (ii) que o locado se situe nos concelhos de Lisboa
ou do Porto ou nos concelhos limtrofes. No vemos razo para sustentar a interpretao
mais restritiva que admitiria, por exemplo, que o senhorio com casa prpria no con-
celho de Lisboa, adequada s suas necessidades de habitao, pudesse denunciar um
contrato de arrendamento, para habitao prpria, no concelho limtrofe de odivelas ,
que, alis, contrria ratio do alargamento geogrfico (contra, aparentemente, MARIA
oLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano. Regime substantivo e processual (alteraes
introduzidas pela Lei n. 31/2012), Coimbra Editora, Coimbra, 2013, p. 69; sobre a ques-
to, no mbito do RAu [art. 71., n. 1, b)], cf., com posies diversas, PINTo FuRTADo,
Manual do arrendamento urbano, 3. ed., Almedina, Coimbra, 2001, pp. 922 e ss.,
MARIA MANuELA REbELo, Denncia do contrato de arrendamento urbano, em Revista
Jurdica da Universidade Portucalense Infante D. Henrique, 2 (maro/1999), pp. 119
e 120, por um lado, e JANuRIo G oMES , Arrendamentos para habitao, Almedina,
Coimbra, 2. ed.,1996, pp. 294 e 295, por outro.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1251

sidades habitacionais, (b.) mas no tenha outra casa, prpria, que

as satisfaa](24).
Estas alteraes sugerem, no domnio em anlise, uma valori-
zao relativa da posio jurdica do senhorio, sendo que a ratio da
particular alterao da alnea b), do n. 1 do art. 1102. parece
poder fundar-se na significativa perda de estabilidade no gozo do
imvel arrendado que resulta da reforma de 2012(25).
No direito anterior, caso o senhorio tivesse vrios prdios
arrendados que satisfizessem as necessidades de habitao prpria
e da famlia, s poderia denunciar o contrato relativo ao prdio
arrendado h menos tempo (art. 1102. do CC, n. 3), regra que foi
eliminada na reforma de 2012; assim, no novo regime, tendo o
senhorio vrios imveis arrendados que satisfaam as necessidades
de habitao, prpria ou de descendente em 1. grau, em termos
que permitam a denncia, poder optar por denunciar qualquer um
dos contratos, independentemente da durao do mesmo e dos res-
tantes(26).
A lei admite a denncia se se verificar, para o senhorio ou para
um seu descendente em 1. grau, uma necessidade habitacional,
que circunstncia subjetiva resultante de um facto ou conjunto de
factos. Este aspeto releva cr-se para a informao que deve
ser prestada pelo senhorio ao arrendatrio aquando do exerccio do
direito de denncia(27).
Registe-se, a terminar, que o conceito de necessidades de
habitao do senhorio ou do seu descendente em 1. grau pode
atualmente ser concretizado com recurso aplicao analgica da
regra do art. 6., n. 5, do DL n. 157/2006, de 8 de agosto [redao
da Lei n. 30/2012, de 14 de agosto (adiante denominada reforma
de 2012)], fundada numa presuno de adequao.

(24) Prxima, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 62.

(25) MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 62.
(26) Assim, tambm, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 63.
(27) Infra, 5.2.
1252 Joo ESPRITo SANTo

4.2. Requisitos do direito de denncia do senhorio por razo

de demolio do prdio ou realizao de obras de remo-
delao ou restauro profundos

No existe na regulao comum do arrendamento norma

especialmente dedicada aos requisitos substantivos da denncia
por razo de demolio do prdio ou realizao de obras de remo-
delao ou restauro profundos, ao contrrio do que sucede relativa-
mente denncia para habitao, do senhorio ou seu descendente
em 1. grau (art. 1102. do CC).
Tais requisitos encontram-se disseminados pelo art. 1103. do
CC e pelo DL n. 157/2006, alterado, pela segunda vez, pela Lei
n. 30/2012, de 14 de agosto(28), que constitui a legislao especial
a que se refere o n. 11 do art. 1103. do CC (redao da reforma
de 2012).
Como aspetos dignos de nota, constantes do art. 1103., relati-
vamente a essa causa de denncia, destacar-se- que: (i) o direito
do senhorio semelhana do que sucede com a denncia para
habitao do mesmo ou dos seus descendentes em 1. grau s
existe mediante o cumprimento de uma obrigao de cuja presta-
o o arrendatrio credor, que pode consistir numa indemnizao
(n. 6, redao da reforma de 2012); (ii) o direito do senhorio tam-
bm s existe se a operao urbanstica que lhe serve de funda-
mento for deferida lato sensu (n. 3, redao da reforma de 2012),
sendo que o controlo administrativo das operaes urbansticas
constitui objeto do DL n. 555/99, de 16 de dezembro(29), na reda-
o do DL n. 26/2010, de 30 de maro.

(28) A primeira alterao resultou do DL n. 306/2009, de 23 de outubro, que visou

a harmonizao do diploma com o Regime Jurdico da Reabilitao Urbana em reas de
Reabilitao Urbana, aprovado pelo DL n. 307/2009 e publicado na mesma data.
(29) Nos termos desse diploma legal, as operaes urbansticas esto sujeitas a
controlo (administrativo) prvio, que reveste as modalidades de: (i) licena; (ii) comunica-
o prvia; e, (iii) autorizao (art. 4., n. 1); as obras de demolio [cuja definio legal
corresponde destruio, total ou parcial, de uma edificao existente; art. 2., g)], esto,
genericamente, sujeitas a licena administrativa, [art. 4., f)]; as obras de remodelao pro-
funda correspondem, nas classificaes desse diploma legal, a obras de alterao [art. 2.,
e)] e, as de restauro profundo, a obras de conservao [art. 2., f)], estando ambas as cate-
gorias de obras sujeitas a comunicao prvia, nos termos residuais do art. 4., n. 2, h).
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1253

Destaca-se tambm, relativamente ao DL n. 157/2006, que a

delimitao do seu mbito (art. 1., n. 1) se reporta determinao
do regime jurdico aplicvel denncia pelo senhorio do contrato
de arrendamento, nos termos do n. 11 do art. 1103. do CC,
embora a isso se no limite, desde a sua verso originria, abran-
gendo ainda a realizao de obras coercivas e a edificao em pr-
dio rstico arrendado e no sujeito a regime especial.
No que respeita determinao do que sejam obras de remode-
lao ou de restauro do locado, conceitos que comparecem, a par
da demolio, na al. b) do art. 1101. do CC, este enunciado legal
no inteiramente claro quanto a saber se o seu qualificativo final
[] que obriguem desocupao do locado se refere apenas s
obras de restauro ou tambm s de remodelao, sendo certo que a
utilizao do adjetivo profundos, no plural, indicia que quer a remo-
delao, quer o restauro so qualificados como profundos.
o sentido da norma da al. b) do art. 1101. do CC clarifica-se,
todavia, com o auxlio do art. 4., n. 1, do DL n. 157/2006, em
qualquer das suas duas sucessivas redaes: s se consideram de
remodelao ou restauro profundos as obras que, para a sua reali-
zao, obriguem desocupao do locado, sendo que apenas estas
constituem causa de denncia pelo senhorio, nos termos do
art. 1101., a), do CC.
A denncia do arrendamento pe uma obrigao alternativa
em sentido no tcnico(30) a cargo do senhorio (art. 1103.,
n. 6, do CC; art. 6., n. 1, do DL n. 157/2006, na redao da
reforma de 2012): (i) ao pagamento de uma indemnizao corres-
pondente a 1 ano de renda; ou, (ii) a garantir o realojamento do
arrendatrio por perodo no inferior a 2 anos.
Como notas deste regime, destacar-se- que:
a) a escolha da prestao a cargo do senhorio feita por
acordo entre este e o arrendatrio (art. 1103., n. 7, do
CC; art. 6., n. 1, do DL n. 157/2006);
b) na falta de acordo, a lei determina que a prestao a cargo
do senhorio a indemnizao correspondente a 1 ano de

(30) Cf. o art. 543. do CC.

1254 Joo ESPRITo SANTo

renda (art. 1103., n. 7, do CC; art. 6., n. 2, do DL

n. 157/2006);
c) a reforma de 2012 modificou o critrio de fixao da
indemnizao, que antes abrangia [] todas as despesas
e danos, patrimoniais e no patrimoniais, suportados pelo
arrendatrio, no podendo [] ser inferior [ a] dois
anos de renda [art. 1103., n. 3, a), do CC, na redao da
reforma de 2006; art. 6. do DL n. 157/2006, na redao
originria], passando o mesmo a ser puramente aritmtico,
no dependendo de concretizaes valorativas, como
ocorreria no caso dos danos no patrimoniais (art. 496.,
n. 4, primeira parte, do CC); no parece, todavia, que a
vigente regra sobre o montante da indemnizao seja
injuntiva, nem mesmo no sentido da fixao de um mon-
tante mnimo;
d) no que respeita ao realojamento do arrendatrio, a soluo
s vigora convencionalmente, determinando a lei que o
mesmo tem que se verificar em condies anlogas s que
o arrendatrio detinha contratualmente, quer quanto ao
local quer quanto ao valor da renda e encargos (art. 1103.,
n. 7, do CC; art. 6., n. 1, do DL n. 157/2006);
e) foi abolida a referncia constante do CC ao mesmo conce-
lho [redao da anterior alnea c) do n. 3 do art. 1102. do
CC], passando, na nova redao do art. 6. (n. 4, primeira
parte) do DL n. 157/2006, a constar a rea da mesma fre-
guesia ou freguesia limtrofe, o que compatvel com rea-
lojamento em concelho diverso;
f) o realojamento em condies anlogas agora densificado
na nova redao do art. 6. (n. 4, segunda parte) do DL n.
157/2006: num fogo em estado de conservao igual ou
superior ao do primitivo locado e adequado s necessida-
des do agregado familiar do arrendatrio, nos termos pre-
vistos na tabela constante do n. 5 do mesmo artigo.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1255

4.3. Efeitos pstumos da extino do contrato pelo exerccio

da denncia

Nos termos do n. 5 do art. 1103., do CC (redao da reforma

de 2012), que sucede ao anterior n. 2 do mesmo artigo (reforma de
2006), sendo invocado como fundamento para a denncia o da
al. a) do art. 1101., o senhorio deve dar ao (anterior) locado a utili-
zao invocada no prazo de 3 meses (tendo-se verificado o encurta-
mento do anterior prazo de 6 meses)(31) e por um perodo mnimo
de 2 anos (tendo-se verificado o encurtamento do anterior perodo
mnimo de 3 anos)(32); se o segundo encurtamento se compreende,
no contexto geral da reforma de 2012, como soluo de melhor
tutela do interesse do senhorio, o sentido do primeiro no inteira-
mente claro, parecendo mesmo adverso ao sentido geral da reforma.
o dever de ocupao do locado, nos termos cronolgicos
legalmente indicados, e a correspondente consequncia sanciona-
tria filiam-se na lei, no constituindo efeitos ps-obrigacionais do
arrendamento(33).
o incumprimento culposo do prazo legal de ocupao do
locado pelo senhorio ou pelo seu descendente em 1. grau, obriga o
senhorio ao pagamento de uma indemnizao, ao seu antigo arren-
datrio, correspondente a 10 anos de renda [art. 1103., n. 9, do
CC (redao da reforma de 2012)], soluo que em concreto pode
determinar um montante indemnizatrio diverso do que, para as
mesmas situaes, determinava o anterior n. 6 do art. 1103., na
verso da reforma de 2006.
Havendo denncia pelo senhorio nos termos do art. 1101., b),
do CC, devem as obras de remodelao ou restauro profundos ser

(31) Sobre a questo, e no mbito da vigncia do RAu, cf. o Ac. do TRC, de

19.10.2004, em CJ, ano XXXIX-2004, Tomo Iv, p. 31.
(32) Nos termos do n. 6 do art. 1103. do CC, na redaco da reforma de 2006, o
incumprimento do dever de ocupao do locado, pelo senhorio ou pelo seu descendente
em 1. grau, no prazo legalmente fixado, determinava ainda o surgimento de um direito do
arrendatrio reocupao do imvel, o que tinha o significado de uma repristinao do
contrato; esse direito do arrendatrio foi eliminado na reforma de 2012.
(33) Em termos aparentemente diversos, mas que nos suscitam dvidas quanto ao
seu real sentido, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 71.
1256 Joo ESPRITo SANTo

iniciadas no prazo de seis meses aps a desocupao do locado(34);

o incumprimento culposo do prazo constitui o senhorio na obriga-
o de indemnizar o antigo arrendatrio tambm no montante equi-
valente a 10 anos de renda [art. 1103., n. 9, do CC (redao da
reforma de 2012)], podendo igualmente dizer-se que, em concreto,
a soluo pode determinar um montante indemnizatrio diverso do
que, para as mesmas situaes, determinava o anterior n. 6 do
art. 1103..

5. Efetivao da denncia

5.1. Aspetos comuns aos dois fundamentos da denncia moti-

vada (art. 1103. do CC, redao da reforma de 2012)

Nos termos do art. 1103., n. 1, do CC, a denncia com qual-

quer dos fundamentos previstos nas alneas a) e b) do art. 1101.
feita mediante comunicao [do senhorio] ao arrendatrio com
antecedncia no inferior a seis meses sobre a data pretendida
para a desocupao e da qual conste de forma expressa, sob pena
de ineficcia, o fundamento da denncia.
Resulta implicitamente da norma que se exige a forma escrita
para a comunicao assim se excecionando o disposto no
art. 219. do CC , pois se a lei se bastasse com a forma verbal
no se compreenderia a formulao relativa a um elemento que
deve constar da declarao. De qualquer maneira, do art. 9., n. 1,
da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro (redao da reforma de 2012),
resulta expressamente que as comunicaes entre as partes num
contrato de arrendamento, relativas cessao do contrato, so
realizadas, salvo disposio em contrrio, mediante escrito assi-

(34) Concorda-se com MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 74, quanto sustentao
de que [n]a hiptese de o imvel, que objeto da interveno urbanstica, ser composto
por vrias fraes ou andares, arrendados a diferentes arrendatrios, deve entender-se que
o prazo de seis meses para iniciar a obra se conta a partir da desocupao do ltimo e no
de cada um individualmente, quando se trata de uma interveno urbanstica global.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1257

nado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de

receo(35).
A efetivao da denncia realiza-se, portanto, em termos
diversos dos necessariamente judiciais previstos no direito anterior
(art. 1103., n. 1, do CC, na redao da Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro; art. 14., n. 1, da mesma lei).
A comunicao da denncia do senhorio ao arrendatrio subs-
titui, portanto, a petio inicial da ao de despejo antes exigida
para fazer cessar o arrendamento com esse fundamento. Por assim
ser, as anteriores exigncias relativas ao nus da prova dos factos
constitutivos do direito do senhorio denncia foram transferidas
para o mbito da sua comunicao ao arrendatrio: a comunicao
tem, sob pena de ineficcia, que indicar expressamente o funda-
mento da denncia. Tal comunicao pode servir de base a um pro-
cedimento especial de despejo [art. 15., n. 2, d), da Lei n. 6/2006,
redao da reforma de 2012], cujo pedido pode ser excecionado, na
oposio do arrendatrio (art. 15.-F, n. 1, da Lei n. 6/2006), com a
alegao da ineficcia da declarao do senhorio.
A comunicao tem que ser efetuada com antecedncia no
inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupao
do imvel.
A indemnizao que seja eventualmente devida pela denncia
[no caso da alnea a) do art. 1101., sempre devida, nos termos do
n. 1 do art. 1102.; no caso da al. b) do art. 1101., se for acordada
ou, na falta de acordo, nos termos do art. 1103., n. 6, a), e n. 7]
deve ser paga ao arrendatrio no momento da entrega do locado,
sob pena de ineficcia da declarao [art. 1103., n. 8, do CC
(quanto ao momento do vencimento, a soluo diversa da do
direito anterior, que, como reflexo do exerccio necessariamente
judicial da denncia, ocorreria um ms depois do trnsito em jul-
gado da deciso que julgasse procedente o pedido da denncia
(1103., n. 5; verso de 2006)].
Da denncia no pode resultar uma durao do contrato infe-
rior a 2 anos [art. 1103., n. 10, do CC (diversamente da soluo

(35) Assim, tambm, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 68; LuS MENEzES LEITo,
Arrendamento urbano, 6. ed., Almedina, Coimbra, 2013, p. 172.
1258 Joo ESPRITo SANTo

do direito anterior, no qual a durao mnima do contrato estava

fixada em 5 anos; art. 1103., n. 7, do CC, na verso da reforma
de 2006)], soluo que se harmoniza com a do art. 1102., n. 1, a),
primeira parte, do CC.

5.2. Aspetos particulares da denncia do arrendamento pelo

senhorio com fundamento na alnea a) do art. 1103. do
CC (necessidade do locado para habitao do senhorio
ou de um seu ascendente em 1. grau)

A efetivao da denncia por meio de comunicao do senho-

rio ao arrendatrio, resultante da reforma de 2012, que abandona a
via da necessria ao judicial, constituiu na sua esfera jurdica um
nus de informao relativamente aos factos constitutivos do seu
direito. A lei no afirma expressamente que o senhorio deve fazer
acompanhar a declarao da denncia da informao sobre tais
factos, bem como dos documentos que os permitam comprovar,
mas trata-se da nica forma razovel de permitir que o arrendatrio
possa sindicar o direito alegado pelo senhorio; na verdade, apesar
de poder aqui sustentar-se, relativamente ao arrendatrio, a aplica-
o analgica do art. 573. do CC, uma futura oposio denncia
teria que se basear na incerteza sobre a existncia, ou no, do
direito invocado pelo senhorio(36).
Assim sendo, tratando-se de denncia do arrendamento para
habitao do senhorio, h-de este, na declarao da denncia, alegar:
(i) ser proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio em
questo h mais de dois anos, ou, independentemente de prazo, se
tiver adquirido o prdio por sucesso; (ii) no ter, h mais de um ano,
na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no
respetivo concelho quanto ao resto do pas, casa prpria que satisfaa
as necessidades de habitao prpria (o que implica alegar, se o senho-
rio for proprietrio, comproprietrio ou usufruturio de casa com essas
localizaes geogrficas, que a mesma no satisfaz as necessidades

(36) Concorda-se, assim, com MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 69, que, todavia,
no avana uma fundamentao para o dever de informar do senhorio.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1259

habitacionais do prprio ou do seu agregado familiar, isto , das pes-

soas que com o mesmo convivam em economia comum).
Tratando-se de denncia do arrendamento para habitao de
descendente em 1. grau do senhorio, h-de este, na declarao da
denncia, alegar: (i) ser proprietrio, comproprietrio ou usufru-
turio do prdio em questo h mais de dois anos, ou, independen-
temente de prazo, se tiver adquirido o prdio por sucesso
(art. 1102., n. 2, primeira parte); (ii) no ter o descendente, h
mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e
seus limtrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do pas,
casa prpria que satisfaa as necessidades de habitao prpria
(o que implica alegar, se o descendente for proprietrio, compro-
prietrio ou usufruturio de casa com essas localizaes geogrfi-
cas, que a mesma no satisfaz as necessidades habitacionais do
prprio ou do seu agregado familiar, isto , das pessoas que com o
mesmo convivam em economia comum).
Referimos atrs que a necessidade habitacional que justifica a
denncia circunstncia subjetiva resultante de um facto ou conjunto
de factos. Configurando, portanto, essa necessidade um requisito
constitutivo do direito do senhorio, o arrendatrio deve poder sindic-
la. Assim sendo, sobre o senhorio impende, igualmente, o nus de
informar o arrendatrio dos factos que determinam a referida necessi-
dade habitacional(37), que, naturalmente, deve ser avaliada em funo
do eventual agregado familiar que o mesmo congrega(38).

5.3. Aspetos particulares da denncia do arrendamento pelo

senhorio com fundamento na alnea b) do art. 1103. do
Cdigo Civil (realizao de obras de demolio ou res-
tauro profundos que obriguem desocupao do locado)

A comunicao ao arrendatrio da denncia do contrato com

fundamento na demolio do prdio ou na realizao de obras de

(37) Prxima, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., pp. 69 e 70.

(38) Assim, PINTo FuRTADo, Manual de arrendamento urbano, 4. ed., vol. II,
Almedina, Coimbra, 2008, p. 916.
1260 Joo ESPRITo SANTo

demolio ou restauro profundos, que obriguem desocupao do

locado, deve ser acompanhada:
i. tratando-se de operao urbanstica sujeita a controlo
administrativo prvio(39), de comprovativo de que o
mesmo foi iniciado e de termo de responsabilidade do tc-
nico autor do projeto, com declarao do mesmo de que a
operao obriga desocupao do locado [art. 1103.,
n. 3, primeira parte, do CC, e art. 8. do DL n. 157/2006
(redaes da reforma de 2012)];
ii. tratando-se de operao urbanstica no sujeita a controlo
administrativo prvio(40), de descritivo da operao urba-
nstica a efetuar no locado, indicando que a operao est
isenta de controlo prvio e as razes pelas quais a mesma
obriga desocupao do prdio.

Se a denncia for motivada pela realizao de operao

urbanstica sujeita a controlo administrativo prvio, deve a
mesma ser confirmada, sob pena de ineficcia, e nos termos dis-
postos no n. 3 do art. 1103. (redao da reforma de 2013),
mediante segunda comunicao ao arrendatrio, acompanhada do
comprovativo do deferimento lato sensu da operao, sendo que,
neste caso, a desocupao deve ocorrer, em princpio, no prazo
de 15 dias aps a receo da comunicao de confirmao. Cre-
mos, todavia, que uma interpretao razovel da regra (art. 9.,
n. 3, do CC) determina a inexigibilidade de uma segunda comu-
nicao quando, numa nica, relativa a denncia que tenha por
fundamento a realizao de obra sujeita a controlo urbanstico,
seja transmitido pelo senhorio ao arrendatrio o deferimento de
operao urbanstica sujeita a controlo administrativo prvio, de
demolio do prdio ou que obrigue desocupao do locado se
se tratar de obra de remodelao ou de restauro profundos, desde
que na comunicao seja indicada data pretendida para a desocu-
pao no inferior a seis meses, assim se cumprindo a antecipa-

(39) Supra, n. 27.

(40) Idem.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1261

o determinada pelo n. 1 do art. 1103. do CC, na redao da

reforma de 2012(41).

6. A denncia justificada e o regime aplicvel a

arrendamentos celebrados antes do incio de
vigncia da Lei n. 6/2006

A Lei n. 6/2006 procedeu, para efeitos de fixao de um

regime transitrio (Ttulo II), distino, por um lado, entre arren-
damentos habitacionais celebrados aps o incio de vigncia do
RAu (e durante a mesma) e arrendamentos no habitacionais cele-
brados aps as alteraes ao mesmo decorrentes do DL n. 257/95,
de 30 de setembro(42) (Captulo I), e, por outro lado, arrendamentos
habitacionais celebrados antes da vigncia do RAu e arrendamen-
tos no habitacionais celebrados antes das alteraes introduzidas
no mesmo pelo DL n. 257/95(43). Essa organizao sistemtica foi
mantida pela Lei n. 31/2012.
Aos arrendamentos habitacionais celebrados na vigncia do
RAu e aos arrendamentos no habitacionais celebrados aps as
alteraes ao mesmo decorrentes do DL n. 257/95, de 30 de setem-
bro, aplica-se o NRAu, com especialidades (art. 26., n. 1, da Lei
n. 6/2006, quer na verso original quer na da Lei n. 31/2012; h
diferenas de redao entre ambas as verses, que, todavia, no tm
significado material).

(41) Prxima, MARIA oLINDA GARCIA, ob. cit., p. 73.

(42) Este diploma alterou o RAu, passando o mesmo a permitir a durao efetiva
relativamente aos contratos para comrcio, indstria ou exerccio de profisses liberais,
possibilidade que o RAu logo de incio admitira para os contratos habitacionais; os contra-
tos de durao efetiva, podendo ser extintos no termo do prazo por vontade do senhorio,
constituram a primeira brecha no vinculismo arrendatcio nacional (cf., sobre o assunto,
JANuRIo GoMES, Arrendamentos para habitao, 1. ed., Almedina, Coimbra, 1994,
pp. 197 e ss. e 257).
(43) Sobre o regime transitrio da Lei n. 6/2006, em geral, cf. ELSA SEquEIRA
SANToS, o regime transitrio no novo regime do arrendamento urbano, em THEMIS,
n. 15, 2008, pp. 83-95.
1262 Joo ESPRITo SANTo

No mbito contratual delimitado pelo art. 26., n. 1, da Lei

n. 6/2006, os contratos sem durao limitada(44) no caso dos
habitacionais, os celebrados na vigncia do RAu passaram a
reger-se pelo regime jurdico-civil do arrendamento de durao
indeterminada com as seguintes especificidades (art. 26., n. 4, da
Lei n. 6/2006), que relevam para o que aqui se trata: (i) continua a
aplicar-se o art. 107. do RAu(45) o que significa, relativamente
a esses contratos, que no pode o senhorio lanar mo da denncia
justificada [alneas a) e b) do art. 1101. do CC] quando: (a.) o
arrendatrio tenha mais de 65 anos de idade ou se encontre em
situao de reforma por invalidez absoluta, ou, no beneficiando
de penso de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho,
no momento em que a denncia deva produzir efeitos; (b.) o arren-
datrio, nessa qualidade, se mantenha no local h 30 ou mais anos;
estas especificidades cessam se se verificar transmisso mortis
causa da posio contratual do arrendatrio para filho ou enteado
j aps o incio de vigncia da Lei n. 6/2006 (art. 26., n. 5, da
mesma lei).
Nos casos no abrangidos pelas especificidades assinaladas
quanto ao arrendatrio, o contrato de arrendamento sem durao
limitada que se recolha ao mbito transitrio em causa, pode, pois,
ser denunciado nos termos das alneas a) e b) do art. 1101. do CC;
assinala-se, todavia, aqui, nova especialidade (art. 26., n. 4, da
Lei n. 6/2006, na verso da Lei n. 31/2012): a renda, para efeitos
do clculo das indeminizaes a que se referem os arts. 1102.,
n. 1, e 1103., n.os 6 e 9, ambos do CC (redao da reforma de
2012), calculada de acordo com os critrios previstos nas al-
neas a) e b) do n. 2 do art. 35..
Aos arrendamentos habitacionais celebrados antes da vign-
cia do RAu e aos arrendamentos no habitacionais celebrados

(44) Para a crtica da contraposio entre contratos de durao limitada (art. 26.,
n. 3) e contratos sem durao limitada, cf. JANuRIo GoMES, A desvinculao ad nutum
no contrato de arrendamento urbano na reforma de 2012. breves notas, em RoA, abr.-
-set., 2012, pp. 642 e 643.
(45) Sendo de notar que o art. 60., n. 1, da Lei n. 6/2006, revogou o RAu, []
salvo nas matrias a que se referem os arts. 26. a 28. da presente lei.
 A CESSAo Do CoNTRATo DE ARRENDAMENTo 1263

antes das alteraes introduzidas no mesmo pelo DL n. 257/95,

de 30 de setembro, aplica-se tambm o regime do art. 26. da Lei
n. 6/2006, ex vi art. 28., n. 1, com as especificidades constantes
dos arts. 30. a 37. e 50. a 54., todos da mesma lei.
Para o tema do presente escrito importa considerar, quanto ao
mbito contratual agora em causa (art. 27. da Lei n. 6/2006), a
regra do n. 4 do art. 28.: se o arrendatrio tiver idade igual ou
superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapa-
cidade superior a 60%, a denncia pelo senhorio com fundamento
na demolio do prdio ou na realizao de obras de remodelao
ou de restauro profundos implica, se as partes noutra coisa no
acordarem com ou sem extino do arrendamento , que o
senhorio garanta o realojamento do arrendatrio no mesmo conce-
lho e em condies anlogas s que este detinha, quer quanto ao
local quer quanto ao valor da renda e encargos. A norma no se cir-
cunscreve expressamente aos arrendamentos para habitao, mas o
seu teor, aludindo ao realojamento do arrendatrio, parece, de
facto, limit-la a tal mbito; essa limitao confirmada pelos
arts. 1., n. 2, a), e 25., ambos do DL n. 157/2006 (verso da
reforma de 2012).