CASO N 10

FUNDAMENTOS DE HECHO

La Inmobiliaria Dafna S.A. Sociedad Annima interpone demanda en la va

ordinaria contra Inversiones Cantu S.A., urbanizadora Sta. Rosa del Palmar
S.A. y contra la compaa Urbe S.A., para que se declara la nulidad absoluta
del contrato simulado de compra venta elaborado por Inmobiliaria Dafna S.A.
como vendedora y las dems restantes como compradora mediante minuta del
7 de setiembre de 1974, del mismo mes y ao ante el Notario Pblico Daniel
Cspedes Marion. As como se declare la nulidad de inscripcin de la referida
compra venta. Y en forma alternativa que se declare la nulidad del contrato
referido anteriormente por simulacin, dolo, fraude y simulacin y lesin.

Las tres demandas con calidad de simuladas compradas se indemnicen a la

vendedora Inmobiliaria Dafna S.A. con una suma equivalente a los alquileres
que han cobrado desde el mes de setiembre de 1984. Posteriormente se
indemnicen a las tres compradoras demandadas con una suma equivalente al
40% del monto indemnizado que se fije a la Inmobiliaria Dafna S.A.

Las personas que suscriben la minuta de escritura pblica de compra venta son
testaferros de los accionistas ya que estos actan sin capacidad econmica.

La Inmobiliaria Sussie S.A. demanda la nulidad del contrato de compra venta

celebrada por Inmobiliaria Dafna S.A. como vendedora e Inversiones Cantun
S.A. Urbe S.A. y Urbanizadora Santa Rosa del Palmar S.A. como compradora
cuyo acto consta en la minuta de fecha 7 de setiembre de 1984, elevada a
escritura pblica el 19 del mismo mes y ao ante el notario pblico Daniel
Cspedes Marn.

Como fundamento de hecho sostiene:

Primero: que realmente no nubo pago de precio, pues slo se entreg a la

vendedora una letra de cambio aceptada por los compradores con vencimiento
al catorce de setiembre de mil novecientos ochenticinco sin intereses;
Segundo: Que el precio de venta es diminuto incluso inferior al de autovalo de
mil novecientos ochentitrs;

Tercero: falta de capacidad econmica de la compradora; y

Cuarto: la existencia de intereses en conflicto en razn de que don Humberto

Bertello Masperi es accionista y Director de Urbe Sociedad Annima y a su vez
accionista y Director de Inmobiliaria Dafna Sociedad Annima o sea que es
mandatario tanto de la compradora como de la vendedora, estando incurso en
la prohibicin que prescribe el articulo 1397 inciso 2 del Cdigo Civil anterior y
166 del vigente; igualmente, don Nello Tozzni Azabache, corno Director de la
vendedora aprob la venta en la sesin del 27 de Agosto de 1984, como
Director de Inversiones Cant Sociedad Annima, aprob asimismo dicha
venta conjuntamente con su cnyuge; que en cuanto al primer punto debe
sealarse que en las clusulas segunda y tercera de la escritura pblica de
fojas dos y siguientes se establece que el precio pactado ascendente a S/.
624000,000.00 ser pagado en una letra de cambio protestado por los tres
compradores con vencimiento el 14 de Setiembre de 1985, precisando que la
entrega de dicha ttulo es cancelatoria del precio; que en esta situacin, existe
pacto expreso en el sentido de que la entrega del ttulo valor producira la
cancelacin del precio, siendo en este caso de aplicacin la ltima parte del
artculo 1233 del Cdigo Civil primer prrafo; que si bien el artculo 1248 del
Cdigo Civil anterior estableca que la entrega de letras de cambio u otros
documentos, slo producir los efectos del pago cuando hubiesen sido
realizados, en el caso especfico de autos, existiendo expreso de las partes,
debe aplicarse la norma del artculo 1328 del citado Cdigo, que en todo caso,
la falta de pago del precio slo podra ser alegada por la vendedora de
conformidad con artculo 1413 del Cdigo Civil anterior y 1563 del vigente; del
mismo modo, la forma de pago en referencia no es ndice de la existencia de
simulacin o dolo en el contrato; en relacin al precio diminuto, cabe sealar,
que dicho planteamiento importa la existencia de lesin en el contrato de
compraventa, y en tal sentido, la accin pertinente es la rescisoria a instancia
del vendedor, la misma que debe ejercitarse dentro de los seis meses de
realizada la venta, tal como lo prescriben los artculos 1439 y 1440 del Cdigo
Civil anterior, concordante con los artculos 1447 y 1454 del vigente.
FUNDAMENTOS DE DERECHO

Como fundamento bsico de la nulidad sostiene la existencia de simulacin

absoluta en el contrato que contempla en el inciso 5 del artculo 219 del citado
cdigo, alternativamente planteo la nulidad por tratarse de un acto jurdico
simulado, doloso y fraudulento, invocando a los dispuesto por los artculos 211
del inciso 2 , 3 y 4 176 y 196 de la misma codificacin, as como la nulidad
del asiento registral y la indemnizacin a favor de los compradores con una
suma equivalente a los alquileres de setiembre de 1984 y a favor de la actora
con una suma equivalente al 40% del monto que se fij a favor de Dafna S.A.

Finalmente, no existe elementos probatorios suficientes que pongan en

evidencia la existencia de dolo o simulacin absoluta en la elaboracin del
contrato objeto de litis, debiendo por lo tanto aplicarse la norma del artculo 338
del C.P.C. por cuyo fundamento: FALLO declarando sin lugar la excepcin
perentoria por falta de personera deducida por el apoderado de la demandada
en su escrito de fojas 37 se infunda la demanda 23 sin costas.

En el expediente N 470-86 en la PARTE CONSIDERATIVA, considerando que

la Inmobiliaria Dafna S.A. que el testimonio corre a fojas 2 a 14, dio en renta el
inmueble N 317 al 537 del Jirn de la Unin, del cercado de Lima, en el precio
de seiscientos veinticuatro millones de soles oro, que dio por cancelado con la
entrega de una letra de cambio, con vencimiento del 14 de setiembre de 1985,
sin intereses y con opcin de renovarse contraviniendo lo prescrito en al
artculo 1937 vigente en la fecha de esa operacin y el artculo 1529 del Cdigo
Civil actual, que mandan que el precio de la compra venta se pague en dinero y
desnaturalizan dicho contrato.

REVOCARON la sentencia apelada de fojas 125 su fecha 27 de diciembre de

1985 en cuanto declar infundada la demanda alternativa de fojas 23 vuelta, y
en consecuencia nula el contrato de compra venta entre Inmobiliaria Dafna S.A.
e Inversiones Cantu S.A., Urbe S.A., como compradoras respecto al inmueble
N 517 al 537 del Jirn de la Unin, tal como consta en la escritura pblica de
1984, expedida ante el notario, nulo el asiento de inscripcin a favor de los
compradores en el registro de propiedad del inmueble, y que los propios
compradores deben indemnizar a la vendedora Inmobiliaria Dafna Sociedad
Annima, con una suma correspondiente a los arrendamientos
correspondientes al inmueble, que fue materia de transferencia de 1984, con
intereses cuyo monto se establecer en ejecucin de sentencia, 40% el cual
debe ser pagado a la demandante con costas.

Por lo que no ha debido ser objeto de pronunciamiento en la recurrida, siendo

de aplicacin en estos puntos el inciso trece del artculo 1085 del Cdigo de
Procedimientos Civiles: declararon NO HABER NULIDAD en la resolucin de
vista de fojas trescientos cincuentisis, su fecha quince de diciembre de mil
novecientos ochentiocho; en cuanto revocando la apelada de fojas ciento vein-
ticinco, fechada el veintisiete de diciembre de mil novecientos ochenticinco,
declara fundada la demanda; entendindose que esta declaracin es con
respecto a las acciones contenidas en los puntos a), b) y c) de la misma; y en
consecuencia, que es nulo el contrato de compra venta celebrado ante
Inmobiliaria Dafna Sociedad Annima como vendedora e Inversiones Cant
Sociedad Annima, Urbe Sociedad Annima y Urbanizadora Santa Rosa del
Palmar Sociedad Annima como compradores respecto del inmueble ubicado
en el jirn de la Unin, calle Espaderos nmeros quinientos diecisiete al
quinientos treintisiete y que consta en la escritura pblica de diecinueve de
setiembre de mil novecientos ochenticuatro, extendida ante el Notario doctor
Daniel Cspedes Marn; nulo el asiento de inscripcin a favor de los
compradores en el Registro de la Propiedad Inmueble; debiendo las firmas
compradoras restituir a la vendedora el importe de la merced conductiva
cobrada desde setiembre de mil novecientos ochenticuatro, ms intereses
legales, los que se establecern en ejecucin de sentencia ;declararon NULA la
propia resolucin de vista, en cuanto se pronuncia sobre la excepcin de falta
de personera y sobre los puntos contenidos en las acciones planteadas en
forma alternativa, en los seguidos por Inmobiliaria Sussie Sociedad Annima
con Inversiones Cantu S.A. y otros, sobre nulidad de contrato y otros conceptos
Interviniendo el doctor Garrido Chaparro de conformidad con el artculo ciento
veintitrs de la Ley Orgnica del Poder judicial; los devolvieron
 PREGUNTAS

1. La controversia en el presente caso gira sobre la conformacin

estructural del contrato de compraventa o sobre el pago del precio?

Gira sobre la conformacin estructural del contrato de compraventa, en

el sentido de si es verdadero o simulado por existir o no el pago del
precio. Consiguientemente, se trata de una discusin sobre la existencia
misma del contrato compraventa por existir o no el precio pactado. No se
trata de un problema de incumplimiento del contrato de compraventa por
falta de pago de precio. Lo que se discute es si realmente existi un
precio real, o sobre si se trat de un precio aparente.

2. Qu causal de nulidad est en discusin en el prsenle caso?

Evidentemente, la causal de nulidad sobre simulacin absoluta.

ANALISIS

En el anlisis minucioso que hemos realizado sobre este caso, hemos sacado
una conclusin de que el contrato de compra venta hecho por estas empresas
ha sido simulado, por lo tanto es nulo; ya que los accionistas utilizaron
testaferros para dicho acto, en beneficio de ellos.

Tambin es un acto jurdico nulo ya que ste es doloso y fraudulento.