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DERECHO ECONMICO III

PRIMERA PARTE:
1.- TIPO DE USO DE SUELO:
Dispone el art.57 LGUC que El uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo
dispuesto en los planes reguladores y las construcciones que se levanten en los terrenos sern
concordantes con dicho propsito.
Luego, el suelo urbano por su parte es aquel que est al interior de los lmites urbanos que
conforman los centros poblados, de manera que, el uso del suelo urbano siempre ser en las
reas urbanas.
As, una vez definida el rea urbana, debemos proceder a sectorizar, es decir, dividir la ciudad
en distintas zonas para asignarle a cada una de ella los usos que se estimen convenientes para la
ciudad.
En lo que respecta a la clasificacin del suelo urbano, conforme al art.2.1.24 OGUC se pueden
distinguir 6 tipos de usos, siendo el sector bsico el residencial ya que la ciudad nace como
dormitorio.
Los tipos de suelo son los siguientes:
a. Uso de suelo residencial:
Est directamente relacionado con la vivienda, es decir, edificaciones destinadas al uso
habitacional, en trminos tales que dispone la Ordenanza General en el art.2.1.25 que, cuando
los instrumentos de planificacin territorial se refieran al uso de vivienda o habitacin, stos se
asimilarn al uso residencial.
Asociado a esta tipologa encontraremos diferentes usos segn la intensidad de utilizacin del
suelo y la morfologa de los barrios, desde uso residencial exclusivo, hasta zonas de usos
mixtos con equipamientos y/o actividades productivas inofensivas, teniendo presente que el
art.2.1.37 OGUC obliga a contemplar preferentemente usos de suelo mixtos, reservando los
usos de suelo exclusivos solo para casos de excepcin. En todo caso, siempre debera
permitirse el equipamiento complementario a la vivienda, de manera de cumplir con lo
establecido respecto de cesiones para equipamiento en la LGUC.
El uso residencial incluye hogares de acogida, as como edificaciones y locales destinados al
hospedaje, sea este remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales
adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo requerirn que el lugar donde se
encuentran est admitido algn uso comercial.
En general, la tendencia es a no establecer zonas residenciales exclusivas. Sobre este punto hay
que tener presente que la Ordenanza permite el establecimiento de pequeas actividades
comerciales o servicios, siguiendo lo que dice el art.145 y 162 LGUC.
El art.145 inc.2 seala No se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin
en l de pequeos comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad
profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional.
Por tanto, podramos tener una oficina en nuestra casa. Lo importante es que el destino
principal del inmueble subsista como habitacional.
1
Repite la misma idea el art.162 a propsito de las viviendas econmicas, al sealar en su inciso
6 que En las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres
artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como
habitacional.
Por ejemplo, instalar una panadera en el garaje de la casa. Aquello se puede hacer mientras el
principal destino subsista como habitacional.
Adems, cabe tener presente lo dispuesto en el art.26 de Ley de Rentas Municipales, el cual se
refiere al otorgamiento de patentes municipales, pero contempla una norma que permite a las
microempresas familiares desarrollar actividades productivas en la casa habitacin
independiente de si el plan regulador lo permite o no.
b. Tipo de uso Espacio Pblico:
Se encuentra regulado en el art.2.1.30, que se refiere al sistema vial y plazas, parques y reas
verdes pblicas en su calidad de bienes nacionales de uso pblico.
i) reas verdes y libres: El rea verde es la superficie de terreno destinada preferentemente al
esparcimiento o circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros
elementos complementarios, y el rea verde pblica es el bien nacional de uso pblico que
rene las caractersticas de rea verde.
De manera que las reas verdes a que se refiere el art.2.1.30 son los espacios pblicos cuyo
dominio pertenece a la nacin toda y su uso pertenece a todos los habitantes de la nacin,
como las calles, plazas, puentes y caminos, segn lo expresa el art.589 del Cdigo Civil.

Se excluyen por ende los terrenos destinados a estos usos pero que pertenecen a una persona
natural o jurdica, pblica o privada, los que deben ser calificados en el uso de rea verde.
Por su calidad de bienes nacional de uso pblico la administracin de estas reas est
encomendada a las Municipalidades de acuerdo a su ley orgnica, quien tiene la atribucin de
conceder autorizaciones y concesiones para utilizarlos en un fin especfico en la medida que
sea compatible con su calidad de rea verde.
En tal sentido dice la OGUC que la Municipalidad puede autorizar determinadas
construcciones en las reas verdes de uso pblico entendindose que estas mantienen carcter
de tales, siempre que se trate de edificios de uso pblico o con destinos complementarios al
rea verde, y su uso no involucre ms del 5% del total del rea verde, y se ejecuten o garanticen
las obras paisajsticas que establezca la respectiva municipalidad, incluyendo la mantencin de
las mismas.
Los requisitos son:
1 Se trate de edificaciones con destinos complementarios al rea verde o destinadas a
equipamiento.
2 El rea destinada a estos uso no sea superior a 5% del total del rea verde o parque, y
3 Se ejecuten o garanticen las obras paisajsticas que establezca la respectiva Municipalidad,
incluyendo la mantencin de las mismas.

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Y si el rea Verde no se ha concretado an?
Las reas verdes que no se hubieran materializado la Municipalidad podr autorizar
construcciones de hasta un 10% de tales zonas. Siempre que se trate de edificios
complementarios al rea verde o destinados a equipamiento, y simultneamente se ejecute una
parte del rea verde no menor a 10 veces la superficie utilizada por la edificacin.
ii) El sistema vial: La red vial ser definida en los instrumentos de planificacin territorial
correspondientes, fijando en el trazados de las vas y su ancho, medido entre las lneas oficiales,
utilizando los criterios de los artculos 2.3.2 y 2.3.3, vale decir, vas expresas, troncales,
colectora, de servicio y local.
Tan importante es la determinacin de las reas de circulacin que en la memoria del plan
regulador debe identificar las vas estructurantes, en especial las vas colectoras y de servicio,
indicando su relacin con los caminos nacionales, las vas expresas y troncales, definidas en la
planificacin urbana regional e intercomunal, respectivamente, agregando el art.2.1.10 que el
fundamento de las proposiciones del plan, sus objetivos, metas y antecedentes que lo justifican,
debe basarse entre otros estudios especiales, en el de capacidad vial, de las vas existentes y
proyectadas, para satisfacer el crecimiento urbano en un horizonte de al menos 10 aos.
c. Tipo de uso rea Verde:
El tipo de uso rea Verde al cual nos referimos es el destinado en los IPT a parques, plazas y
reas libres reservadas a rea verde, que no son Bienes Nacionales de uso pblico, cualquiera
sea su propietario, ya sea una persona natural o jurdica, pblica o privada. (art. 2.1.31.) En
caso contrario forman parte del tipo de uso espacio pblico. Son bienes privados.
Los usos propios de esta tipologa son el esparcimiento y la circulacin peatonal.
Sin embargo, la Ordenanza tambin permite que en las superficies fijadas en el Plan como
reas verdes pero que no se hubieren materializado como tales, se pueda autorizar la
construccin de edificios de uso pblico o con destinos complementarios al rea verde,
siempre que el rea destinada a estos usos no ocupe ms del 20% de la superficie total del
predio destinada a uso rea verde en el IPT. En dicho porcentaje debe incluirse la vialidad
interna necesaria para estos usos, con excepcin de la definida en el IPT, si la hubiere; as
como las superficies destinadas a estacionamientos sobre el terreno y cualquier otro porcentaje
admitido previamente por el IPT.
Quin autoriza?:
- Si las reas verdes estn definidas en un PRC las autorizaciones son otorgadas por el DOM,
previo informe del Asesor Urbanista si lo hubiere, el que no es vinculante1.
- En el caso que el rea verde se encuentre definida en un PRI o Metropolitano, la autorizacin
al proyecto es otorgada por la SEREMINVU, previa consulta a la Municipalidad respectiva.

1 As lo declar el Tribunal Constitucional en fallo de 22 de julio de 2003 que se pronunci sobre un


requerimiento presentado por 12 Senadores contra la constitucionalidad del D.S. que modific este
artculo para permitir la construccin de un porcentaje del terreno declarado como rea verde. Rol 373

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Aunque la Ordenanza no lo seala, se ha fallado que el informe, no vinculante, debe emitirlo el
asesor urbanista, si lo hubiere. 2
Una vez obtenida la autorizacin, las construcciones respectivas debern obtener permiso de
edificacin ante la DOM, la que podr otorgarlo en forma conjunta con la autorizacin cuando
corresponda. El proyecto deber contemplar conjuntamente las edificaciones y el paisajismo
que se pretende ejecutar.
d. Tipo de uso Actividades Productivas:
CONCEPTO:
Son aquellas que desarrollan procesos de produccin, procesamiento y/o transformacin de
productos. Dice el art. 2.1.28, que en esta tipologa se incluyen toda clase de industrias y
aquellas instalaciones de impacto similar, tales como grandes depsitos, talleres o bodegas
industriales.
El Instrumento de Planificacin Territorial podr establecer limitaciones a su instalacin, sin
perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y dems disposiciones pertinentes.
CLASIFICACIN:
Atendido a que no todas las industrias provocan las mismas externalidades, a efectos de
precisar su localizacin, la Ordenanza las clasifica, considerando los riesgos que su
funcionamiento pueda causar a sus trabajadores, vecindario y comunidad, distinguiendo entre
establecimientos industriales o de bodegaje peligroso, insalubre o contaminante, molesto e
inofensivo, correspondindole al Secretara Regional Ministerial de Salud respectiva la
facultad de determinar caso a caso la calificacin de una industria en alguna de las categoras
mencionadas (art. 4.14.2.).
1. Actividades Industriales Peligrosas: Son aquellas que por el alto riesgo potencial
permanente y por la ndole eminentemente peligrosa, explosiva o nociva de sus procesos,
materias primas, productos intermedios o finales o acopio de los mismos, pueden llegar a
causar dao de carcter catastrfico para la salud o la propiedad, en un radio que excede los
lmites del propio predio (art. 4.14.2 N 1).
2. Actividades Industriales Insalubres o contaminantes: Son las que por destinacin o
por las operaciones o procesos que en ellos se practican o por los elementos que se acopian,
dan lugar a consecuencias tales como vertimientos, desprendimientos, emanaciones,
trepidaciones, ruidos, que puedan llegar a alterar el equilibrio del medio ambiente por el uso
desmedido de la naturaleza o por la incorporacin a la biosfera de sustancias extraas, que
perjudican directa o indirectamente la salud humana y ocasionen daos a los recursos agrcolas,
forestales, pecuarios, pisccolas, u otros (art. 4.14.2 N ).
3. Actividades Industriales Molestas: Son aquellas cuyo proceso de tratamientos de insumos,
fabricacin o almacenamiento de materias primas o productos finales, pueden ocasionalmente
causar daos a la salud o la propiedad, y que normalmente quedan circunscritos al predio de la
propia instalacin, o bien, aquellos que puedan atraer insectos o roedores, producir ruidos o
vibraciones, u otras consecuencias, causando con ello molestias que se prolonguen en cualquier
perodo del da o de la noche (art. 4.14.2 N 3).

2 As lo dice el Tribunal Constitucional en el fallo citado en la nota anterior

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4. Actividades Industriales Inofensivas: Son aquellas industrias que no produce daos ni
molestias a la comunidad, personas o entorno, controlando y neutralizando los efectos del
proceso productivo o de acopio, siempre dentro del propio predio o instalaciones, resultando
ste inocuo (art. 4.14.2 N 4).

CALIFICACIN DE LAS ACTIVIDADES INDUSTRIALES


Corresponde a la Secretara Regional Ministerial de Salud respectiva, clasificar las industrias en
consideracin a los riesgos que su funcionamiento pueda causar a sus trabajadores, vecindario
y comunidad, de conformidad al art. 83 del Cdigo Sanitario y art. 4.14.2 de la OGUC.-
DONDE SE PUEDE INSTALAR O FUNCIONAR?
- Efectuada la calificacin, el establecimiento deber localizarse en los emplazamientos que
autorice el IPT, quedando por ende sujeto a las limitaciones que el instrumento de
regulacin pudiera establecer para su instalacin, sin perjucio del cumplimiento de las normas
ambientales y dems disposiciones pertinentes (art.2.1.28).
- En caso de que ste no especificare los lugares en que pueden funcionar, slo podrn
hacerlo -dice el art. 4.14.3- en los lugares que determine la autoridad municipal previo informe
favorable de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y de la SEREMIde Salud, respectivos.
- Sin perjuicio de lo anterior, su instalacin estar condicionada adems, al cumplimiento de
las normas ambientales y dems disposiciones pertinentes. As el art.4.14.4. dispone que
para el emplazamiento de estos establecimientos, podr requerirse la presentacin previa de un
estudio de impacto ambiental, elaborado por profesionales especialistas, en razn entre otras,
de su envergadura, o la acumulacin de deshechos o volumen de almacenamiento de
elementos, o la frecuencia, tipo y cantidad de vehculos que ingresan o salen de ellos, o las
concentraciones de trnsito que provoquen. Agrega la norma que este estudio deber contar
con la conformidad de la SEREMINVU y dems organismos competentes segn el rubro del
establecimiento, entre otros, Transporte, Defensa, Superintendencia de Electricidad y
Combustibles (SEC).Si el mencionado estudio indicara que se produce impacto en el entorno,
el respectivo establecimiento se deber ubicar en las zonas de actividades molestas, insalubres
o contaminantes.
En aquellos casos en que el instrumento de planificacin territorial permita la actividad de
industria, estar siempre admitido el emplazamiento de las instalaciones o edificaciones
destinadas a infraestructura que sean calificadas conforme al artculo 4.14.2. recin citado de la
Ordenanza, en forma idntica o con menor riesgo al de la actividad permitida. Con todo, el
instrumento de planificacin territorial que corresponda podr prohibir la aplicacin de este
inciso dentro de su territorio.
e. Tipo de uso Infraestructura:
El tipo de uso Infraestructura se relacin con aquellas edificaciones, instalaciones, redes o
trazados relacionados con terminales de carga y pasajeros, servicios sanitarios y energticos.-
Seala el art. 2.1.29 que comprende:
1. Infraestructura de transporte, tales como, vas y estaciones ferroviarias, terminales de
transporte terrestre, recintos martimos o portuarios, instalaciones o recintos aeroportuarios,
etc.

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2. Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captacin, distribucin o tratamiento de agua
potable o de aguas servidas, de aguas lluvias, rellenos sanitarios, vertederos, plantas de
transferencia de basuras, etc.
3. Infraestructura energtica, tales como, centrales de generacin o distribucin de energa, de
gas y de telecomunicaciones, gasoductos, etc.
La naturaleza de sus instalaciones puede necesitar espacio en la superficie (por ejemplo, plantas
de tratamiento y subestaciones elctricas), -y por lo tanto constituyen un destino de suelo,
tratarse de redes o ductos (sanitarios, energticos, comunicaciones, transporte), que suelen
necesitar concesiones de bienes nacionales de uso pblico y autorizaciones especiales de los
organismos competentes en cada caso.
Las redes de distribucin, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los
trazados de infraestructura se entendern siempre admitidos y se sujetarn a las disposiciones
que establezcan los organismos competentes. Se entiende por redes y trazados, todos los
componentes de conduccin, distribucin, traslado o evacuacin, asociados a los elementos de
infraestructura indicados en el inciso anterior.
Teniendo presente lo anterior, forman parte de las redes y trazados de infraestructura,
principalmente:
- Vas y trazados ferroviarios.
-Ductos.
-Postes.
-Cableados
-Plantas elevadoras de aguas servidas.
-Subestaciones elctricas.
El instrumento de planificacin territorial deber reconocer las fajas o zonas de proteccin
determinadas por la normativa vigente y destinarlas a reas verdes, vialidad o a los usos
determinados por dicha normativa.
f. Tipo de uso Equipamiento:
CONCEPTO:
El equipamiento son las construcciones destinadas a complementar las funciones bsicas de
habitar, producir y circular, cualquiera que sea su clase o escala (art.1.1.2)
Se trata de construcciones destinadas a la prestacin de servicios necesarios para
complementar el resto de las actividades, como son las residenciales y las productivas,
incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas. (art. 2.1.27).
En otras palabras, hablamos de servicios, de distinta naturaleza, comercio, deporte, educacin,
salud, etc., que se tornan indispensables a la hora de contar con una calidad de vida urbana
aceptable. Por lo mismo, el plan regulador debe referirse a ellos, definiendo su
emplazamiento o localizacin.-

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CLASES DE EQUIPAMIENTO:
El art. 2.1.33 clasifica el equipamiento en funcin de las actividades que se desarrollan en una
construccin, ya en forma exclusiva, ya en combinacin de dos o ms categoras,
distinguiendo las siguientes clases:-Cientfico, -Comercio, -Culto y Cultura, -Deporte, -
Educacin, -Esparcimiento, -Salud, -Seguridad, -Servicios, -Social, artesanales y profesionales.
Asimismo, los dems servicios se entendern tambin incluidos en cualquier tipo de
equipamiento, salvo prohibicin expresa del Instrumento de Planificacin Territorial
respectivo.
LOCALIZACIN DEL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO.
Utilizando la clasificacin de equipamiento de la OGUYC, el IPT tendr que establecer las
zonas o subzonas en que se permitan todas o algunas de las distintas actividades que se
incluyen en esta tipologa y las condiciones o requisitos para su localizacin.
La identificacin de las localizaciones ms adecuadas para su funcionamiento es una tarea que
deber realizar el planificador de acuerdo a la realidad de cada urbe, establecindose si se
crearn zonas de equipamiento exclusivo, o en combinacin con actividades residenciales,
industriales u otras. o zonas en las que se encuentran expresamente excluidos.
De esta forma los IPT, dice el art 2.1.32, podrn distinguir clases de equipamiento y limitar
o fomentar actividades especficas dentro de cada una de las clases. En todo caso, en ejercicio
de esta funcin se deber tener presente que las externalidades negativas que cierto tipo de
equipamiento pueden provocar no puede ser una justificacin para excluirlo absolutamente
en todas las zonas del instrumento de ordenacin territorial.
En el evento de que el plan simplemente le asigne a un predio o sector el uso de suelo de
equipamiento, sin especificar alguna clase del mismo, la Ordenanza seala que debe
entenderse que se admite cualquiera de ellas de acuerdo a los parmetros establecidos en los
artculos 2.1.33. y 2.1.36., cumpliendo con las normas de edificacin que correspondan al
citado predio o sector.( art. 2.1.32 inc. 2).
Asimismo, los servicios artesanales y los profesionales, por mandato de la Ordenanza, se
entienden siempre incluidos en cualquier uso de suelo destinado a equipamiento. Lo mismo
ocurre con los dems servicios salvo prohibicin expresa del IPT respectivo.(art. 2.1.33 inc.
2)
Mencin especial merecen las industrias y aquellas instalaciones de impacto similar, calificadas
como inofensivas, ya que el art. 2.1.28 inciso segundo permite que sean asimiladas al uso de
suelo Equipamiento de clase comercio o servicios, previa autorizacin del DOM cuando
se acredite que no producirn molestias al vecindario.
Tratndose de los proyectos que contemplen actividades de dos o ms tipos de equipamiento,
dice el art. 2.1.33 inciso 3, que se permitirn todas ellas si al menos 2/3 de la superficie
edificada con tal destino fuere compatible con uso de suelo contemplado en el IPT y las dems
actividades no estuvieren expresamente prohibidas en el mismo.
LAS ESCALAS O NIVELES DE EQUIPAMIENTO
La definicin del emplazamiento del equipamiento queda determinada, adems de lo que
indique el plan, por la magnitud o tamao de las construcciones con tal destino, segn la

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medida del efecto que produzcan en materia de ruidos, flujos vehiculares y eventualmente
peatonales, de acuerdo al tipo de va existente que enfrentan y al nmero de personas
contemplado segn carga de ocupacin. Es lo que la Ordenanza denomina las escalas o niveles
de equipamiento ( art. 2.1.35).
Para estos efectos la Ordenanza General (art. 2.1.36) distingue cuatro escalas de equipamiento
(DO 23 de mayo de 2009)
Artculo 2.1.36. (MODIFICADO POR DS 10/2009 Y DS 1/2013)
Para los efectos de la aplicacin de los Instrumentos de Planificacin Territorial, se
distinguirn cuatro escalas de equipamiento, divididas segn su carga de ocupacin y su
emplazamiento en funcin de la va que enfrenta. (MODIF. DS 1/2013 QUE DECIA
VIA QUE se relaciona .Dichas escalas son las siguientes:
1. Equipamiento Mayor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 6.000 personas
y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas expresas y troncales.
2. Equipamiento Mediano: El que contempla una carga de ocupacin superior a 1.000 y
hasta 6.000 personas y y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas colectoras,
troncales o expresas.
3. Equipamiento Menor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 250 y hasta
1.000 personas y slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas de servicio, colectoras,
troncales o expresas.
4. Equipamiento Bsico: El que contempla una carga de ocupacin de hasta 250 personas y
slo se podr ubicar en predios que enfrenten vas locales, de servicio, colectoras, troncales o
expresas.
Los Municipios podrn asimilar el equipamiento vecinal al equipamiento menor o al bsico
sealados en este artculo, al redefinir su localizacin conforme al inciso segundo del artculo
2.1.13 de esta Ordenanza.
Por otra parte, las Municipalidades podrn aceptar equipamientos de mayor escala en vas de
menor categora, siempre que se indique en forma expresa en el IPT y se encuentre avalado
por el respectivo estudio de capacidad vial contenido en dicho instrumento de planificacin.
(Supletoriedad de las exigencias de la OGUYC).
2.- AGRUPAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES:
El sistema de agrupamiento de las edificaciones se relaciona con el emplazamiento que tienen
las construcciones al interior de un predio en relacin con los predios vecinos. Vale decir, el
inmueble puede ser construido si se admite construccin. Y si se admite, debe guardar cierta
distancia respecto de los predios colindantes.
El art.2.6.1 inc.2 contempla 3 sistemas de agrupamiento de las edificaciones:
Para los fines previstos en el inciso anterior, se distinguen 3 tipos de agrupamientos de las
edificaciones: aislada, pareada y continua.

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a. Edificacin aislada: significa que no puede estar apegada a los deslindes.
- Es la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la
aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamiento que se determinen en el IPT o, en su
defecto, las que establece en la Ordenanza.
- Si el plan contempla como tipologa de agrupamiento slo la edificacin aislada, significa que
ninguna saliente de la construccin podr estar a menor distancia de los linderos que la
especificada en el propio plan, siempre que ellas no sean inferiores a las establecidas en el art.
2.6.3. que se establecen como mnimas.

b. Edificacin continua: Significa que puede estar inmediatamente a continuacin de los


deslindes.
Es la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio
y ocupando todo el frente de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin
colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin territorial
c. Edificacin pareada: Significa por un lado que puede estar apegada y por el otro tiene que
estar aislada.
Es la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde comn,
manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas
debern cumplir con las normas previstas para la edificacin aislada.

La ubicacin del pareo es determinada por el respectivo Plan Regulador Comunal o seccional.

Slo se acepta cuando las dos edificaciones que conforman el pareo se ejecutan en forma
simultnea. As lo expresa el inciso tercero del art. 2.6.1. Sin embargo, ello no impide efectuar
ampliaciones o alteraciones sobre el sector pareado de la edificacin, siempre que se cumplan
con las normas sobre adosamiento que luego veremos y en la medida de que si las obras
proyectadas afecten el muro medianero, mediante apoyos, empotramientos o similares, se
obtenga obtenerse la autorizacin escrita del propietario de la edificacin pareada vecina,
suscrita ante Notario y un informe de un profesional competente respecto del cumplimiento
de las condiciones de estabilidad estructural de las construcciones (art. 2.6.3)

Cunto tiene que mantener de separacin con los vecinos si la edificacin es aislada?
La respuesta la entrega el art.2.6.2, el cual distingue en cuanto a la altura y en cuanto a la
existencia o inexistencia de lo que se denomina vanos, es decir, aberturas en las paredes para
cualquier fin (por ejemplo, puertas, ventanas, etc.). Siendo as, los distanciamientos sern los
siguientes:
1 En el primer piso:
- Si hay vano y la edificacin es de agrupamiento aislado, sta no puede tener un
distanciamiento menor a 3,5 metros.
- Si es un muro ciego que no tiene ningn tipo de abertura, el distanciamiento es mucho
menor: 1,4 metros.

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2 En el segundo piso:
- Si hay vano, se mantienen los 3,4 metros.
- Si no hay vano, la distancia es de 2,5 metros. Aumenta ya que a medida que sube la
altura, la perspectiva de la visin es ms amplia.
3 A partir del tercer piso y siguientes, sobre los 7 metros de construccin, y en ambos casos
no puede haber un distanciamiento inferior a 4 metros como mnimo. Puede ser mucho ms.
La OGUC distingue tres tipos de agrupamiento de las edificaciones: aislada, pareada y continua, y
el adosamiento como frmula intermedia, siendo competencia del respectivo plan regulador
comunal o seccional determinar el sistema de agrupamiento que se permitirn en cada una de las
zonas o sectores de la ciudad.- Si el Plan nada sealare respecto a los sistemas de
agrupamiento, el propietario puede determinar libremente la ubicacin de la
edificacin. (art. 2.6.1)

3.- ADOSAMIENTO:

Sin perjuicio de lo dispuesto por los Planes en relacin a los sistemas de agrupamiento, bajo
ciertas condiciones se permite el adosamiento, esto es, construcciones contiguas a los deslindes
sin respetar las normas mnimas de distanciamiento y rasantes establecidas en la Ordenanza y a
las normas sobre las mismas materias contenidas en las ordenanzas locales, siempre que se
acojan a las disposiciones del art. 2.6.2 que las regula.

Con todo, en los predios de superficie superior a 500 m2 de uso habitacional, como asimismo en
predios de cualquier superficie destinados a otros usos, el Plan Regulador Comunal o el Plan
Seccional pueden prohibir los adosamientos.

Condiciones para el Adosamiento: Siendo el adosamiento una situacin excepcional, slo se


permite en la medida de que se cumplan las condiciones establecidas en el art. 2.6.2 y que
pueden resumirse de la siguiente forma:

1. La longitud del adosamiento no puede exceder del 40% de la longitud total del deslinde
comn con el vecino. Cuando la edificacin existente sea pareada o continua, a la longitud total de
dicho deslinde debe descontarse el tramo ocupado por la parte pareada o continua. Sin embargo,
el porcentaje de adosamiento puede excederse, tanto para construcciones nuevas como para
regularizaciones, con autorizacin expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante
Notario
2. El adosamiento no puede en ningn caso ocupar el antejardn.
3. El PRC puede determinar la distancia mnima de los adosamientos respecto de la lnea de
edificacin.
4. La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasar los 3,5 m. Medidas desde el nivel
del suelo natural. Si el nivel de los predios fuere inclinado, la altura mxima permitida debe
medirse desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construccin que se
adosa corten al deslinde a nivel de terreno natural y si los predios no se encontraren en un mismo
plano, la altura mxima permitida se medir desde el punto que fije la diferencia media de altura
entre los predios.

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4.- FIJACIN ALTURA MXIMA DE LAS CONSTRUCCIONES:
La determinacin de la altura mxima de las edificaciones, adems de condicionar el
crecimiento urbano por extensin o por densificacin, es de vital importancia a la hora de
asegurar condiciones mnimas de soleamiento y privacidad, tanto a los habitantes de
propiedades vecinas como a sus propios ocupantes, mantener la fisonoma de los barrios y, por
qu no decirlo, posibilitar el acceso al paisaje.
La altura mxima, que puede llegar a tener un edificio, esto es, la distancia vertical mxima,
expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo podra estar
regulada directamente en el instrumento de planificacin territorial, ya sea en metros3, ya sea
fijando directamente un nmero de pisos, o bien, utilizando una combinacin de los dos
elementos.
A estos efectos el art. 2.1.23 de la OGUC determina que en los IPT la altura mxima de
edificacin se expresar siempre en metros, sin perjuicio de fijar, adems, nmero mximo de
pisos en sectores determinados. En los casos en que se haya fijado la altura de edificacin en
pisos, sin explicitar su medida en metros, sta se determinar multiplicando 3,50 m por el
nmero de pisos. Termina esta disposicin aclarando que las construcciones de uno o dos
pisos siempre pueden contemplar una mansarda de hasta un piso de altura, en tanto no
superen el coeficiente de constructibilidad, las rasantes, ni la altura mxima en metros que el
Plan Regulador Comunal o Seccional hubiere establecido.
Sin embargo, si bien esta posibilidad no est vedada, su validez queda condicionada a que la
altura mxima permitida cumpla con las condiciones de distanciamientos mnimos y de
rasantes contenidas en el art. 2.6.3 de la Ordenanza y que rigen para las edificaciones aisladas,
las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el IPT
permita edificacin aislada por sobre la altura mxima de la edificacin continua.

LAS RASANTES:

Concepto: Las rasantes nacieron en Europa despus de la Primera Guerra Mundial junto con
el desarrollo de la construccin y su objeto fue impedir que las nuevas construcciones taparan
el sol de sus vecinos.
Se definen en la Ordenanza como la recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de
inclinacin, define la envolvente terica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de
edificacin. En trminos tcnicos, se trata de lneas imaginarias que se trazan desde el eje de la
calle, en un ngulo que refleje el del sol, que se prolonga en altura y se intercepta con otra lnea
que se inicia en el lmite del inmueble con el mismo ngulo. Al juntarse dichas lneas forman
un tringulo cuyo vrtice superior no puede ser sobrepasado por el edificio.
La Ordenanza seala que se debe proyectar desde todos y cada uno de los puntos que
forman los deslindes y el eje de la calle que enfrenta el predio, un trazado imaginario hacia el
cielo en un ngulo de 60, 70 u 80 grados sexagesimales con respecto al plano horizontal, y en
cuya interseccin queda determinada la altura mxima a construir en ese terreno. Adems,
hacindolas rotar verticalmente sobre sus puntos de aplicacin, con el grado de inclinacin que
corresponda, determinan el volumen terico del edificio dado que las saliente del edificio no
pueden sobrepasar en ningn punto las rasantes.

3 Caso en el cual, el nmero de pisos que contenga el edificio estar limitado por dicha altura.

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ngulos mximos de las rasantes
La OGUC, divide al pas en tres grandes zonas, y fija el ngulo mximo de las rasantes con
respecto al plano horizontal, siguiendo la trayectoria que el sol tiene en los distintos puntos
del pas. As, de la I a la III Regin, se establece un ngulo mximo de 80. De la IV a la IX
Regin, el ngulo es de 70 y de la X a la XII, se fija en 60.- Con todo, se permite que los
Planes Reguladores Comunales segn sean las caractersticas ambientales, topogrficas o de
asoleamiento, puedan disponer mayores exigencias que las sealadas anteriormente.
Excepcionalmente, para las regiones I, II, XI y XII, les permite fijar menores exigencias.

5.- LMITE URBANO:


Segn el art. 52 de la LGUYC Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente
ley y de la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y
de extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea
comunal.
A su vez, el rea de extensin urbana es superficie del territorio ubicada al interior del lmite
urbano, destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal.
El lmite urbano se fija:
a) en los PR
b) La fijacin de lmites urbanos de los centros poblados que no cuenten con Plan
Regulador y sus modificaciones, se sujetarn a la misma tramitacin sealada en el inciso
primero del artculo 43, debiendo recabarse, adems, informe de la SEREMI de
AGRICULTURA, organismo que deber emitirlo dentro del plazo de 15 das, contado desde
que le sea requerido por la municipalidad. Vencido dicho plazo, se tendr por evacuado sin
observaciones. En este caso, agrega el art. 54, en las ciudades en que se aprobare un plan
regulador el lmite urbano fijado por ste reemplazar automticamente al lmite urbano
anterior.

El art. 54 inciso final exige que Cuando se ample el lmite urbano de un Plan Regulador, se
definir simultneamente el uso del suelo, que corresponda a los terrenos que se incorporen al
rea urbana.
Es importante ver la ubicacin de un predio en relacin al lmite urbano, pues entre otros
aspectos, si queda fuera del lmite es no urbano o rural para los efectos de determinar qu
se puede construir (art. 55 y 56 LGUYC), en cuanto se puede subdividir el terreno (DL 3516)
etc.

Artculo 55.- Fuera de los lmites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no ser
permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, . (ver
norma completa).
Artculo 56.- En las reas rurales, se prohbe a los dueos de predios colindantes con los
caminos pblicos nacionales, definidos por la Ley de Caminos, ocupar las franjas de 35 metros,
medidas a cada lado de los cierros actuales a los que se ejecuten en variantes o caminos nuevos
nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche.

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La apertura de nuevos caminos o calles que desemboquen en los caminos de carcter nacional
o regional, requerirn autorizacin de la Direccin de Vialidad del Ministerio de Obras
Pblicas, previo informe de la Direccin de Planificacin del Desarrollo Urbano del Ministerio
de la Vivienda y Urbanismo, cuando ellos incidan en las reas de los Planos Reguladores
Intercomunales.
6.- DENSIDAD:
El Plan Regulador es el instrumento adecuado para regular las densidades que puede o debe
soportar el casco urbano, estableciendo mximos o mnimos, segn si la intencin es evitar o
aumentar la densificacin.-
De acuerdo al art. 1.1.2. - de la OGUC, entendemos por densidad al nmero de unidades
(personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de
superficie (predio, lote, manzana, hectrea, etc.).
A travs de este coeficiente se establece la intensidad de uso del suelo fijndose la cantidad de
personas o viviendas susceptibles de emplazarse en las diversas zonas de la ciudad,
determinando en definitiva el crecimiento urbano por extensin o por densificacin en
funcin del mximo de unidades permitidas por unidad de superficie.
La densidad determina asimismo los nuevos requerimientos de la urbe en trminos de dacin
de los servicios bsicos, estructura y equipamiento. Adems, estadsticamente es un indicador
eficiente a la hora de evaluar la ciudad conforme a los estndares relacionados con ella.
7.- COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD:
El coeficiente de constructibilidad se define como el nmero que multiplicado por la superficie
total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el
mximo de metros cuadrados posibles de construir en l.
En otras palabras, es un ndice entre la superficie total del edificio y su relacin con el predio
que permite definir la capacidad mxima de superficie edificada para una determinada
actividad. Se expresa en metros cuadrados de suelo por metros cuadrados construidos.
8.- COEFICIENTE DE OCUPACIN DE SUELO:
El coeficiente de ocupacin del suelo corresponde al nmero que multiplicado por la
superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica,
fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado
adyacente al terreno definitivo.
Este coeficiente establece el porcentaje del terreno que se puede ocupar para construir un
primer piso. Su uso combinado con el coeficiente de constructibilidad, determina la forma y
altura de los edificios. As, si se iguala el coeficiente de ocupacin de suelos con el de
constructibilidad, se obliga a construir en un piso.
Por el contrario, si se hace muy grande el de constructibilidad y muy baja la ocupacin del
suelo, se favorecen los edificios altos y esbeltos, con amplios jardines o espacios para la
circulacin pblica, es decir, se puede liberalizar suelo a nivel de la calle compensndolo con
un mayor volumen de construccin en los pisos superiores.

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9.- REAS DE RIESGO:
El articulo 60 LGUC le entrega la facultad al plan regulador de establecer ciertas reas que por
especial naturaleza y ubicacin no deben ser edificables. Por ejemplo, en la costa por riesgo de
tsunamis; en un bosque, por los incendios, etc.
Dispone el art.60 El plan regulador sealar los terrenos que por especial naturaleza y
ubicacin no sean edificables. Estos terrenos no podrn subdividirse y slo se aceptar en ellos
la ubicacin de actividades transitorias, mantenindose las caractersticas rsticas del predio.
Entre ellos se incluirn, cuando corresponda, las reas de restriccin de los aeropuertos.
Igualmente, el plan regulador sealar los inmuebles o zonas de conservacin histrica, en
cuyo caso los edificios existentes no podrn ser demolidos o refaccionados sin previa
autorizacin de la Secretara Regional de Vivienda y Urbanismo correspondiente.
Se distinguen de las zonas no edificables porque la restriccin la impone el Plan, cuando se de
alguno de los siguientes supuestos. Las reas de riesgo se determinarn en base a las siguientes
caractersticas:

1. Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a maremotos o


tsunamis, a la proximidad de lagos, ros, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados,
napas freticas o pantanos.
2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas.
3. Zonas con peligro de ser afectadas por actividad volcnica, ros de lava o fallas geolgicas.
4. Zonas o terrenos con riesgos generados por la actividad o intervencin humana.

Por reas de riesgo, dice la OGUC se entendern aquellos territorios en los cuales, previo
estudio fundado, se limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad
contra desastres naturales u otros semejantes, que requieran para su utilizacin la
incorporacin de obras de ingeniera o de otra ndole suficientes para subsanar o mitigar tales
efectos.

Por lo tanto, si se acredita que puede superar el riesgo con ingeniera podemos conversar qu
se puede construir. Por ejemplo, el caso de los palafitos. La ingeniera puede solucionar
muchos de los problemas.

Para autorizar proyectos a emplazarse en reas de riesgo, se requerir que se acompae a la


respectiva solicitud de permiso de edificacin un estudio fundado, elaborado por profesional
especialista y aprobado por el organismo competente, que determine las acciones que debern
ejecutarse para su utilizacin, incluida la Evaluacin de Impacto Ambiental correspondiente
conforme a la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuando corresponda.
Este tipo de proyectos podrn recibirse parcial o totalmente en la medida que se hubieren
ejecutado las acciones indicadas en el referido estudio. En estas reas, el plan regulador
establecer las normas urbansticas aplicables a los proyectos una vez que cumplan con los
requisitos establecidos en este inciso.

El art.2.1.17 seala En los planes reguladores podrn definirse reas restringidas al desarrollo
urbano, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos.

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Dichas reas se denominarn zonas no edificables, o bien, reas de riesgo, segn el caso,
como se indica a continuacin:

a. Por zonas no edificables: Se entendern aquellas que por su especial naturaleza y ubicacin
no son susceptibles de edificacin, en virtud de lo preceptuado en el art.60 inc.1 de la LGUC.
En dichas reas slo se aceptarn la ubicacin de actividades transitorias.

b. Por reas de riesgo: Se entendern aquellos territorios en los cuales, previo estudio fundado,
se limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad contra desastres
naturales u otros semejantes, que requieran para su utilizacin la incorporacin de obras de
ingeniera o de otra ndole suficientes para subsanar o mitigar tales efectos.

10. SUPERFICIE PREDIAL MNIMA:


El art.2.1.20 OGUC establece que el instrumento de planificacin territorial podr determinar
superficies prediales mnimas de cualquier tamao en el rea urbana, cuando la zona afectada a
dicha disposicin presenta alguna de las siguientes caractersticas:
1 Estar expuesto a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultura
que se deba proteger, conforme a la OGUC.
2 Tener una pendiente promedio superior al 20%.
3 Carecer de dotacin de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentacin, en al
menos la mitad de su permetro frente a vas pblicas.
El segundo inciso del mencionado artculo 2.1.20 establece: En el rea urbana, excluidas las
reas de extensin urbana, cuando la zona afecta no presenta algunas de las condiciones
sealadas, la superficie predial mnima ser de 2.500 m2 o menor, segn lo determine el
Instrumento de Planificacin Territorial correspondiente.
SEGUNDA PARTE: USO DEL SUELO RSTICO
1.- Introduccin:
Tradicionalmente se ha afirmado que los suelos ubicados fuera de los limites urbanos solo
pueden ser destinados para la agricultura, ganadera y silvicultura, de manera que cualquier uso
distinto a stos estara prohibido, a menos que se obtuviera una autorizacin para cambiar su
destino.
Dichas ideas se fundamentan en el DL3516 sobre Subdivisin de Predios Rsticos, en cuando
dispone que Los predios resultantes de una subdivisin quedarn sujetos a la prohibicin de
cambiar su destino en los trminos que establecen los artculos 55 y 56 de la LGUC.
Las disposiciones a las que se remite prohben construir fuera de los lmites urbanos
establecidos en los planes reguladores y a menos de una determinada distancia de los caminos
pblicos.

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2.- Conceptos:
La calificacin de un predio como rstico est dada por su ubicacin, y no por su destino,
siendo el plan regulador comunal o intercomunal de Santiago, Valparaso o Concepcin, los
instrumentos que permiten diferenciarlos de los predios urbanos.
Todo lo que se encuentre fuera de los lmites urbanos, quedar dentro de la categora de
predios rsticos y afectados al estatuto jurdico que los regula.
Dispone el art.52 LGUC Se entender por lmite urbano, para los efectos de la presente ley, y
la Ley Orgnica de Municipalidades, la lnea imaginaria que delimita las reas urbanas y de
extensin urbana que conforman los centros poblados, diferencindolos del resto del rea
comunal.
El art.55 agrega que Fuera de los lmites urbanos establecidos en los planes reguladores no
ser permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones,
salvo aquellas que fueran necesarias para la explotacin agrcola del inmueble, o para las
viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores.
Los predios rsticos son entonces, todos aquellos predios que no pueden ser considerados
urbanos porque no estn dentro del mbito establecido en el plan regulador como suelo
urbano o de extensin urbana.
Consecuencia de aquello es que, las comunas que no tienen plan regulador o en los centros
poblados que no queden incluidos dentro del radio urbano fijado en el plan, son terrenos
rsticos aunque cuenten con una gran urbanizacin. Y al contrario, las mejores tierras agrcolas
sern calificadas como urbanas si el plan las contempl como reserva a la futura expansin de
la ciudad.
Qu son los predios rsticos?
Son terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadera o actividades forestales que se
encuentran en todo Chile fuera de los lmites urbanos.
En Santiago y en Valparaso los predios rsticos deben estar ubicados fuera de los lmites de
los planes reguladores intercomunales, mientras que en Concepcin se encuentran fuera del
plan regulador metropolitano de esa ciudad.
3.- El uso agrcola de los predios rsticos:
No deja de llamar la atencin la falta de una norma legal que seale categricamente cul es el
uso que se le pueda dar a los predios rsticos y que disponga que los predios rsticos slo
pueden destinarse a actividades agrcolas, ganaderas o forestales, ni menos una que privilegie
ciertas actividades o prohba otras en funcin de las clases de suelos.
No lo dice el DL3516 ni la LGUC, o por lo menos, no lo dicen con la claridad que permita
darlo por establecido en forma inequvoca.
Al respecto, debemos recordar que el dominio permite gozar y disponer de la cosa
arbitrariamente, no siendo contra la ley, o contra derecho ajeno.

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Por tanto, si la ley no establece limitaciones al uso y disfrute de los predios rsticos, el
propietario podra darle cualquier destino.
Sin embargo, como ya lo dijimos, est claro que fuera de los limites urbanos est prohibido
construir y sta sola limitacin disminuye considerablemente los usos alternativos que pudieren
considerarse.
Frente a aquello, es necesario dilucidar si nuestra legislacin ampara dichos usos como un
atributo propio del dominio, o por el contrario, los rechaza por el slo hecho de no ser
compatibles con la actividad agrcola, ganadera o forestal.
El DL3516 parecer partir de la idea de que no es posible desarrollar en los predios rsticos
otras actividades que no sean las estrictamente compatibles con su definicin. Slo as se
explica que despus de permitir que ellos sean libremente divididos por los propietarios, en la
medida que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas,
establezca que los predios resultantes del proceso de subdivisin quedan sujetos a la
prohibicin de cambiar su destino en los trminos que establecen los arts.55 y 56 LGUC,
prohibicin de la cual debe dejarse constancia en el ttulo de la enajenacin, bajo la sancin de
nulidad absoluta.
De manera que, en general, puede decirse que en los inmuebles ubicados fuera de los lmites
urbanos slo pueden realizarse actividades agrcolas, toda vez que el art.55 LGUC impide
levantar construcciones, y el art.2 DL3516 prohbe la destinacin a fines urbanos o
habitacionales de los predios agrcolas, ganaderos o forestales.
Desde otra perspectiva, podra sealar que, fuera de los limites urbanos slo est prohibido
construir con el nimo de prohibir el uso urbano o habitacional de los predios rsticos, pero en
caso alguno puede entenderse que ello conlleva una afectacin exclusiva a la actividad agrcola,
o lo que es lo mismo, una prohibicin de cambiar su destino agrcola.
Tal afirmacin puede sustentarse en la falta de norma expresa en sentido contrario, lo que dara
paso a la aplicacin del principio general de libertad para desarrollar todo aquello que no est
expresamente prohibido por la ley y que emana del concepto de dominio.
4.- La prohibicin de construir fuera de los lmites urbanos:
Si se permitiera la construccin fuera de los lmites urbanos, las ciudades creceran en forma
incontrolable al margen de la necesaria planificacin que entregan los instrumentos de
ordenacin urbana. Los agentes inmobiliarios tenderan a construir en aquellas zonas donde no
existan restricciones o regulaciones, ya que siempre son consideradas como trabas.
Es por eso que el art.55 LGUC establece como principio general que, fuera de los lmites
urbanos establecidos en los planes reguladores no ser permitido abrir calles, subdividir para
formar poblaciones, ni levantar construcciones.
El art.55 dice que se prohbe levantar construcciones, sin especificar qu debemos
entender por tal. Segn la Real Academia, construccin es la accin y efecto de construir.

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Excepciones a la prohibicin:
La prohibicin de no construir no puede ser absoluta, desde que no podemos impedir a un
agricultor construir una cosa o la de sus trabajadores, o las instalaciones necesarias para
desarrollar su actividad.
Las hiptesis que justifican la construccin fuera de los lmites urbanos pueden ser de una muy
amplia gama. Analizaremos las excepciones distinguiendo primero, el caso de aquellas
construcciones que pueden levantarse sin que previamente necesiten de una autorizacin
especial en tal sentido.
Y luego, aquellas en que las obras estn condicionadas a la obtencin de una resolucin
favorable que autorice el cambio de destino, o si se quiere, autorice la construccin.
En esta segunda hiptesis, distinguiremos entre construcciones en lotes de menos del mnimo
legal para sectores rsticos; y aquellas construcciones en que no existe proceso de subdivisin
o en que de haberlo, se respeta la cabida de 0.5 hectreas.
5.- Construcciones permitidas fuera de los lmites urbanos y que no requieren
autorizacin de cambio de destino (se puede construir en ese suelo rstico):
Se trata de situaciones relacionadas directa o indirectamente con la actividad agrcola del
inmueble. Al no existir el peligro de generar nuevos ncleos urbanos, la ley permite su
construccin sin que sea necesario un permiso especial para construir, sin perjuicio de solicitar
los correspondientes permisos de edificacin, obligatorios para todo tipo de terrenos.
1 Las construcciones que fueran necesarias para la explotacin agrcola del inmueble:
Para desarrollar las actividades agrcolas es necesario contar con una serie de instalaciones, de
la ms diversa ndole: galpones, establos, lecheras, etc.
Como la ley exige que se trate de construcciones necesarias para la explotacin agrcola, no hay
ms limitacin que el destino que se les dar a ellas. Sin embargo, la cuestin es precisar
cundo estamos en presencia de una actividad agrcola, trmino que no se encuentra definido
en texto legal alguno.
Si es actividad agrcola, la construccin slo requerir del permiso de obra correspondiente. En
caso contrario, necesitar de una autorizacin previa de cambio de destino.
Ms apropiado sera entender que, cuando la ley permite la construccin en los terrenos
rsticos, no se refiere solo a las construcciones relacionadas al cultivo de la tierra propiamente
tal, sino tambin a las necesarias para desarrollar la ganadera, la actividad forestal, y en general,
todas aquellas que tradicionalmente se relacionan con el campo.
2 La construccin de las viviendas del propietario del predio y sus trabajadores:
En este caso la legislacin no contempla limitacin de ninguna clase. Basta con que lo que se
construya sea para la vivienda del propietario o de sus trabajadores.
Sea que se trate de una casa patronal de 500m2 o de una humilde vivienda, la legislacin no
establece restricciones ni en cuanto a la tipologa de vivienda, ni la cantidad de metros
cuadrados mximos, ni de ninguna otra especie.

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6.- Construcciones que requieren cambio de destino:
Fuera de los casos anteriormente sealados, toda construccin que se realice en los predios no
urbanos o rsticos, requiere de una autorizacin especial previa para desafectar el predio de su
calidad de agrcola o si se quiere, para permitir la construccin.
Este cambio puede estar asociado a una subdivisin predial o puede tratarse simplemente de
una desafectacin sin subdivisin. En general, la construccin con fines habitacionales
presupone una subdivisin del loteo del terreno en que se construye atendido a que ser
necesario para la posterior venta de las viviendas.
En cambio, cuando se construye una industria o se requiere el terreno para una estacin de
servicios, slo hay un cambio de uso de suelo sin presencia de una subdivisin.
Por otra parte, cuando se requiere subdividir se necesitar autorizacin slo en la medida que
los lotes resultantes sean inferior a 0,5 hectreas, ya que el DL3516 permite la libre subdivisin
en la medida de que la cabida respete el mnimo de 0,5 hectreas. En caso contrario, se
requerir nicamente de un permiso de cambio de uso de suelo.
En consecuencia, para destinar predios no urbanos a fines urbansticos, debemos distinguir
entre aquellas situaciones que conjuntamente con el cambio de destino se necesita una
autorizacin para subdividir en menos de 0,5 hectreas (mnimo legal), de aquellas otras, en
que slo se requiere cambiar el destino agrcola pero sin dar paso a subdivisiones de menos de
0,5 hectreas.
6.1 Subdivisiones con cambio de destino:
El art.55 LGUC permite obtener autorizaciones para subdividir y construir en sectores
cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna
actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algn sector rural, o habilitar un
balneario o campamento turstico, o para la construccin de conjuntos habitacionales de
viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1000 UF, que cuenten con los requisitos
para obtener el subsidio del Estado.
Solo en estos casos es posible obtener una subdivisin en lotes del mnimo legal con cambio
de destino, sin perjuicio de otras excepciones del art.1 DL3516, en las que no hay sin embargo,
desafectacin de los terrenos de la actividad agrcola.
1 La divisin y urbanizacin de terrenos rurales con el objetivo de ejecutar viviendas para
complementar actividades industriales:
El origen de dicha norma era permitir la construccin de viviendas para los trabajadores de
industrias ubicadas en sectores apartados de la ciudad, ello con el fin de evitar su continuo
desplazamiento desde los centros poblados a su lugar de trabajo.
2 La dotacin y construccin de equipamientos en reas rurales:
En este caso, la excepcin se justifica plenamente. Para construir una posta, un retn, una junta
de vecinos, no se necesita 0,5 hectrea, que es el mnimo legal. Luego, ella pretende evitar el
encarecimiento de los costos de adquisicin de terrenos para la construccin de estos
equipamientos.

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3 La construccin y habilitacin de balnearios o campamentos tursticos:
Es sin duda la excepcin ms utilizada, ya que frente al vaco legal, se han aprobado nuevos
proyectos inmobiliarios calificndolos de balnearios o campamentos tursticos, sin hacer mayor
cuestin sobre su calidad de tales.
La excepcin mantiene su vigencia en la medida de que los proyectos a desarrollar no queden
incluidas en las dos ltimas excepciones.
4 La construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta
1000 UF que cuenten con los requisitos para la obtencin del subsidio del Estado.
Aqu se presentan dos situaciones:
a. La construccin de conjuntos habitacionales de viviendas sociales:
El art.6.1.2 de la OGUC define la vivienda social como la vivienda econmica de carcter
definitivo, cuyas caractersticas tcnicas se sealan en dicho ttulo, cuyo valor de tasacin no
sea superior a 400 UF, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales, en cuyo caso
podr incrementarse dicho valor hasta en un 30%, llegando a las 520 UF.
El carcter de vivienda social es certificado por el Director de Obras Municipales respectivo,
organismo que debe determinar su valor mximo considerando la suma de los siguientes
factores:
i. El valor del terreno, que ser el del avalo fiscal del inmueble
ii. El valor de construccin de la vivienda segn el proyecto presentado, que se evala
conforme a la tabla de costos unitarios que realiza el MINVU.
b. La construccin de conjuntos habitacionales de viviendas de hasta 1000UF que cuenten con
los requisitos para la obtencin del subsidio del Estado:
Para la determinacin del valor mximo de 1000UF, se debe estar al presupuesto indicado en el
permiso de edificacin incrementado en un 30% (art.2.1.19 OGUC).
La misma disposicin seala que, debe entenderse que las viviendas de hasta un valor de
1000UF cumplen con uno de los requisitos para obtener el subsidio del estado, cuando se trate
de conjuntos de viviendas econmicas, es decir, de aquellas definidas en el art.6.1.2 OGUC, y
que es aquella cuya superficie edificada no supere los 140m2 y rena los requisitos,
caractersticas y condiciones que se fijan en el presente ttulo (DFL2).
6.2 Tramitacin del expediente de cambio de uso de suelo y subdivisin:
a. Quin autoriza la subdivisin y cambio de destino?
Es la Secretaria del Ministerio de Agricultura el organismo competente para autorizar la
subdivisin y cambio de destino, sin perjuicio de que su actuacin est condicionada a un
informe previo favorable de la SEREMINVI.

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b. Qu antecedentes deben acompaarse?
Dice el art.3.1.7 OGUC que debern presentarse a la Secretaria Regional del Ministerio de
Agricultura los siguientes antecedentes:
i. Solicitud firmada por el propietario del predio, en que se seale su ubicacin, el objeto
de la subdivisin y una declaracin jurada de dominio.
ii. Plano de subdivisin a una escala adecuada a l o los paos respectivos, suscrito por el
propietario y arquitecto, indicando la situacin existente y la propuesta, con los
deslindes generales, la superficie del terreno, con sus caractersticas topogrficas, y las
vas pblicas cercanas.
iii. Factibilidad o especificacin de la dotacin de servicios contemplados.
En caso de que el propietario proponga obras de urbanizacin, debern adjuntarse un plano
indicando sus caractersticas.
El Ministerio de Agricultura ha instruido que la solicitud respectiva debe sealar:
a) La individualizacin del propietario y del predio.
b) Los objetivos de la divisin, o cambio de uso.
c) Acompaar copia de la inscripcin de dominio, con certificado de vigencia, certificado de
avalo con clasificacin de capacidad de uso de suelo, extendido por el SII.
d) Certificado de la Municipalidad que acredite la ubicacin del predio.
e) El plano de subdivisin con cambio de uso, y finalmente
f) La memoria tcnica explicativa agronmica, elaborada por ingenieros agrnomos, en la que
se da una descripcin generalizada del o los suelos involucrados en el retazo a subdividir y/o
cambiar de uso.
c. Informe del SAG:
La ley organiza del SAG en su art.44 dispone que Para autorizar un cambio de uso de suelos
en el sector rural, de acuerdo al art.55 LGUC, se requerir informe previo del SAG, el que ser
fundado y pblico y expedido dentro del plazo de 30 das, contado desde la fecha en que se
haya requerido.
El art.3.1.17 dice que la Secretara Regional del Ministerio de Agricultura, en un plazo mximo
de 45 das, evaluar la solicitud previo informe del SAG, y en caso de no haber objeciones,
enviar los antecedentes a la SEREMINVU solicitando el informe favorable correspondiente.
6.3 Autorizacin del cambio de destino:
Con el mrito de los antecedentes precitados, la Secretara Regional del Ministerio de
Agricultura debe resolver sin ms trmite respecto a la solicitud, y en caso de aprobarla, dejar
constancia de las condiciones de urbanizacin informadas por la SEREMINVU.
6.4 Presentacin de los antecedentes al Director de Obras:
Una vez aprobada la solicitud de cambio de destino, el interesado debe presentar los
antecedentes al Director de Obras Municipales correspondiente, quien resolver respecto de la
divisin y al permiso de urbanizacin conforme al procedimiento general.

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En el caso de proyectos que deban someterse a evaluacin ambiental por disposicin por la
Ley de Bases Generales del Medio Ambiente, deber presentarse la resolucin favorable de la
Comisin Regional respectiva.
7. CAMBIO DE DESTINO SIN SUBDIVISIN:
Cuando la intencin es construir fuera de los limites urbanos fuera de las excepciones legales
antes sealadas, pero sin que exista de por medio un proceso de subdivisin, estamos en
presencia de una solicitud de cambio de destino del suelo agrcola.
Se refiere a ella el art.55 inc.4, que dispone que igualmente, las construcciones industriales, de
equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los lmites urbanos, requerirn, previamente a la
aprobacin correspondiente de la DOM, del informe favorable de la SEREMINVU y del
Servicio Agrcola que corresponda.
7.1 Competencia de la Secretara Regional de Agricultura para autorizar el cambio de
destino:
El DL752 fue derogado, y por tanto, en la actualidad no existe un texto expreso que otorgue
competencia al Ministerio de Agricultura para autorizar el cambio de destino sin subdivisin de
por medio.
No obstante lo anterior, el criterio del Ministerio de Agricultura es que, pese a la derogacin,
mantiene su facultad porque similares facultades a las contenidas en la disposicin abrogada
se consultan en la actualidad en los artculos 53 y 55 LGUC.
Distinta es la solucin que otorga la OGUC en el art.2.1.19 al seala que en las construcciones
industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de los lmites urbanos, que no
contemplen procesos de subdivisin, se solicitar la aprobacin correspondiente de la DOM,
previo informe favorable de la SEREMINVU respectiva y del SAG.
7.2 Tramitacin:
Conforme a lo expuesto precedentemente, para obtener la autorizacin para construir fuera del
radio urbano con fines distintos a la actividad agrcola es necesario que se obtenga un informe
favorable de la SEREMINVU y del SAG, pero en ningn caso del Ministerio de Agricultura.
Dispone esta norma de la OGUC La SEREMINVU verificar que las construcciones
cumplen con las disposiciones pertinentes del respectivo instrumento de planificacin
territorial, y en el informe favorable se pronunciar acerca de la dotacin de servicios de agua
potable, alcantarillado y electricidad que proponga el interesado.
Para estos efectos, el interesado deber presentar una memoria explicativa junto con un
anteproyecto de edificacin, conforme al art.5.1.5 de esta Ordenanza. La Secretara Regional
Ministerial respectiva evacuar su informe dentro de 30 das, contados desde el ingreso de la
solicitud. El SAG emitir su informe de acuerdo a la normativa vigente en la materia.
La solicitud ante el DOM se tramite conforme al procedimiento general que contempla la
OGUC para aprobar los permisos, acompaando los antecedentes que sealan los artculos
5.1.5 o 5.1.6 segn se trate de anteproyecto o proyecto, respectivamente.

22
El Director de Obras conceder el permiso de edificacin si cuenta con los informes
favorables respectivos ante aludidos y previa verificacin del cumplimiento de las normas
generales de edificacin que contempla la misma Ordenanza General, sin perjuicio del pago de
los derechos municipales que procedan.
8.- SANCIONES:
Dice el art.2 DL 3516 que quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo
la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la
destinacin a fines urbanos o habitacionales de los predios sealados en el art.1, sern
sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalu del predio
dividido, vigente al momento de pagarse la multa.
Cabe tener presente que el art.20 LGUC contempla como sancin general a cualquier
infraccin a la LGUC, entre ellas, al art.55, una multa a beneficio municipal, no inferior a un
0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra. Por existir una norma especial, no tendr
aplicacin ante el tipo infraccional del art.2 del DL.
Sin embargo, tambin podra decirse que el art.2 solo tiene aplicacin respecto de los predios
subdivididos que infringieren la prohibicin de cambiar el destino, toda vez que este texto legal
slo regula la subdivisin de predios agrcolas.
Hay que tener presente adems, que en los casos de infraccin a lo dispuesto en el art.1 inc.3
del DL3516, esto es, la prohibicin de cambiar el destino en los trminos sealados en los
artculos 55 y 56 LGUC, el juez de polica local, conjuntamente con la aplicacin de la multa,
proceder a decretar la paralizacin de las obras o su demolicin a costa del infractor, segn
corresponda. En caso de reincidencia, la multa establecida en este artculo se duplicar.
Agrega el art.3 inc.2 que corresponder a las Secretarias Regionales Ministeriales de la Vivienda
y Urbanismo, a los Servicios Agrcolas que correspondan y a las Municipalidades respectivas,
fiscalizar el cumplimiento de lo dispuesto en el presente decreto ley. Basta con salir a sectores
no urbanos para constatar la escasa o nula fiscalizacin.

23
TERCERA PARTE: PLAN REGULADOR COMUNAL
1.- Elaboracin del proyecto:
El Municipio es el rgano encargado de la elaboracin y actualizacin del plan regulador
comunal (art.43). Sin embargo, es necesario tener presente que las SEREMINVU tienen la
supervisin directa en este proceso dado que, como veremos, no solo revisan los planes, sino
que, adems, les fija los plazos a las municipalidades para que confeccionen o reactualicen su
plan, de tal forma que si la municipalidad no cumpliere con esta obligacin dentro del plazo
fijado, la SEREMI respectiva lo har por cuenta de ella (art.48 LGUC).
Artculo 43. El procedimiento para la elaboracin y aprobacin de los planes reguladores
comunales se regir por lo dispuesto en los incisos siguientes.
El proyecto de plan regulador comunal ser preparado por la municipalidad respectiva.
Elaborado el proyecto, el concejo comunal, antes de iniciar su discusin, deber:
1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las principales caractersticas
del instrumento de planificacin propuesto y de sus efectos, lo que se har de acuerdo con lo
que seale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
2. Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms afectados para exponer
el proyecto a la comunidad, en la forma indicada en la ley Orgnica Constitucional de
Municipalidades.
3. Consultar la opinin del consejo econmico y social comunal, en sesin citada expresamente
para este efecto.
4. Exponer el proyecto a la comunidad, con posterioridad a la o las audiencias pblicas, por un
plazo de treinta das.
5. Vencido dicho plazo se consultar a la comunidad, por medio de una nueva audiencia
pblica, y al consejo econmico y social comunal, en sesin convocada especialmente para este
efecto. En dicha sesin deber presentarse un informe que sintetice las observaciones
recibidas.
6. Los interesados podrn formular, por escrito, las observaciones fundadas que estimen
convenientes acerca del proyecto hasta quince das despus de la audiencia pblica a que se
refiere el nmero anterior.
El lugar y plazo de exposicin del proyecto y el lugar, fecha y hora de las audiencias pblicas
debern comunicarse previamente por medio de dos avisos publicados, en semanas distintas,
en algn diario de los de mayor circulacin en la comuna o mediante avisos radiales o en la
forma de comunicacin masiva ms adecuada o habitual en la comuna.
Cumplidos los trmites anteriores, el alcalde deber presentar el proyecto para la
aprobacin del concejo comunal, junto con las observaciones que hayan hecho llegar los
interesados, en un plazo no inferior a quince ni superior a treinta das, contado desde la
audiencia pblica indicada en el N 5.

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El concejo deber pronunciarse sobre las proposiciones que contenga el proyecto de plan
regulador, analizando las observaciones recibidas y adoptando acuerdos respecto de cada una
de las materias impugnadas. En caso de que aprobare modificaciones, deber cautelar que stas
no impliquen nuevos gravmenes o afectaciones desconocidas por la comunidad. No podr, en
todo caso, pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido proyecto,
salvo que el proyecto modificado se exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso
segundo.
El proyecto aprobado ser remitido, con todos sus antecedentes, a la secretara regional
ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva. Dicha secretara ministerial dentro del plazo
de sesenta das, contado desde su recepcin, revisar el proyecto y emitir un informe sobre
sus aspectos tcnicos.
Si la comuna est normada por un plan regulador metropolitano o intercomunal, el informe de
la secretara regional ministerial ser remitido directamente al municipio, junto con el proyecto
y sus antecedentes, con copia al gobierno regional. Si el informe es favorable, el proyecto de
plan regulador o de plan seccional ser promulgado por decreto alcaldicio.
Si el proyecto no se ajustare al plan regulador metropolitano o intercomunal, la secretara
regional ministerial de Vivienda y Urbanismo deber emitir un informe negativo y lo remitir,
conjuntamente con el proyecto y sus antecedentes, al municipio, el cual podr modificar el
proyecto para concordarlo con el plan regulador metropolitano o intercomunal o insistir en su
proyecto.
En este ltimo caso remitir el proyecto, con todos los antecedentes, incluido el informe
negativo de la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo, al gobierno regional
para que ste se pronuncie sobre los aspectos objetados.
Si no existiera un plan regulador metropolitano o intercomunal que incluya el territorio
comunal, el informe de la secretara regional ministerial de Vivienda y Urbanismo ser
remitido, junto con el proyecto y sus antecedentes, al gobierno regional para su aprobacin por
el consejo regional, con copia al municipio.
El pronunciamiento del consejo regional se har sobre la base del informe tcnico de la
secretara regional ministerial. Si el informe fuere desfavorable, el consejo slo podr aprobar
el proyecto mediante acuerdo fundado.
Aprobado el proyecto de plan regulador en la forma establecida en los tres incisos anteriores,
ser promulgado por resolucin del intendente.
Los actos administrativos que promulguen la aprobacin o modificacin de un instrumento de
planificacin territorial debern publicarse en el Diario Oficial, junto con la respectiva
ordenanza.
Los planos y la ordenanza correspondiente se archivarn en los Conservadores de Bienes
Races respectivos, en la Divisin de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, en la secretara regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo respectiva y en las
municipalidades correspondientes. La Ordenanza General contemplar normas relativas a los
conjuntos armnicos de edificacin, en base a los cuales se podr autorizar excepciones a la
Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal.

25
Quin lo aprueba?
i. Es aprobado por el Concejo Municipal, debiendo previamente informar a los vecinos,
especialmente los afectados (carta certificada a las juntas de vecinos y avisos de
prensa).
ii. Debe realizar audiencias pblicas.
iii. Consultar la opinin al Concejo Econmico y Social.
iv. Exponer el proyecto a la comunidad con la evaluacin ambiental por 30 das.
v. Nueva consulta a la comunidad (audiencia pblica), y al Concejo, presentando informe
con las observaciones recibidas.
vi. Los interesados podrn formular observaciones fundadas (15 das despus de la
audiencia).
Con la aprobacin ambiental el alcalde deber presentar el proyecto al Concejo junto con las
observaciones (plazo entre 15 y 30 das desde la ltima audiencia).
En relacin con el Concejo Municipal, hay que tener presente lo siguiente:
i. El concejo no puede pronunciarse sobre cuestiones nuevas, a menos que sea todo de
nuevo.
ii. No puede constituir nuevos gravmenes para la comunidad.
Luego: El proyecto aprobado debe ser enviado a la SEREMINVU, la cual tiene un plazo de
60 das para hacer un informe tcnico, en lo que se refiere a su concordancia con esta
Ordenanza General y con el Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, si lo hubiere.
En caso que en esta supervisin se detecten observaciones tcnicas, la Secretaria Ministerial
podr suspender el plazo sealado en este inciso y devolver los antecedentes que
correspondan al Municipio para que sean subsanados, otorgando un plazo mximo de 20 das
para que sean subsanadas.
Una vez ingresados los antecedentes por parte del municipio, es decir, luego de que sean
subsanadas las observaciones, la SEREMINVU continuar con la tramitacin, debiendo
evacuar su informe dentro del plazo restante.
Si el Municipio no subsana las observaciones en el plazo fijado, la SEREMINVU deber emitir
un informe negativo indicando los aspectos tcnicos observados.
Si el proyecto del plan regulador comunal no se ajustare a la OGUC o al Plan Regulador
Metropolitano o Intercomunal, la SEREMINVU deber emitir un informe negativo, y lo
remitir, conjuntamente con el proyecto de Plan Regulador Comunal, y sus antecedentes, al
Municipio, el cual deber corregir las discordancias con la Ordenanza General, en su caso, y
podr modificar el proyecto del Plan regulador comunal para concordarlo con el
Metropolitano o Intercomunal.
IMPORTANTE: Sobre este punto es esencial saber si hay o no Plan Regulador
Intercomunal, ello por lo siguiente:
1 Si hay plan regulador intercomunal: En dicho caso, el informe de la SEREMINVU ser
remitido directamente al Municipio, junto con el proyecto de PRC y sus antecedentes, con
copia al Gobierno Regional.
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Si dicho informe es favorable, el proyecto ser promulgado por decreto alcaldicio.
En cambio, si es desfavorable, el informe negativo es enviado a la Municipalidad para que
corrija o subsane las observaciones, y si ella insiste, entonces deber ser enviado al Gobierno
Regional para que zanje la controversia.
2 Si no hay plan regulador intercomunal o metropolitano: La SEREMINVU enva su
informe al Gobierno Regional, para su aprobacin por el Concejo Regional, con copia al
Municipio.
Tambin se enva al Consejo Regional, en caso de que el alcalde no estuviere de acuerdo con el
informe negativo de la SEREMINVU e insistiere en el proyecto original para que el Gobierno
Regional se pronuncie sobre los aspectos objetados.
El Gobierno Regional vota sobre la base del informe tcnico de la SEREMINVU.
Si el informe fuere desfavorable, el Consejo slo puede aprobar el proyecto del PRC mediante
acuerdo fundado.
ENTONCES: Tener presente lo siguiente:

Si hay PRI No hay PRI


El plan regulador ser promulgado por i) Aprueba el Consejo Regional
decreto alcaldicio, y publicado en el diario ii) Promulgado por resolucin del
oficial. Intendente.
iii) La aprobacin o modificacin deber
publicarse en el diario oficial, junto con la
respectiva ordenanza.

Funcin de Contralora:
Posteriormente el proyecto deber pasar a control de legalidad por parte de la Controlara
General de la Repblica, quien suele realizar observaciones de forma y fondo, devolvindose
en la mayora de los casos en la etapa que corresponda, para que se subsanen los errores, con
las consiguientes demoras en la tramitacin.
2.- Modificaciones al Plan Regulador:
a. La regla general es que, publicados los instrumentos, tienen vigencia indefinida, mientras
no sea modificada, para lo cual el art.45 de la Ley seala que, las modificaciones se sujetarn,
en lo pertinente, al mismo procedimiento sealado en el art.43 inc.1, vale decir, al
procedimiento de aprobacin de un plan regulador.
Luego, en principio, la elaboracin y modificacin se rigen por el mismo procedimiento.
b. Cundo hay modificaciones tcitas?
i. Al aprobarse o modificarse una norma superior (automtico)
ii. Al cambiar objetivo: crecer por extensin vs densificacin.

27
iii. Incorporacin de nuevos proyectos inmobiliarios o de infraestructura, que requieran
normas que no se tenan.
iv. Cambio de uso de suelo.
v. Desafectacin de bienes nacionales de uso pblico.
vi. Al aprobar plano de subdivisin, loteo o urbanizacin (ya que pasar automticamente
a ser parte del PRC).
c. Excepciones (modificaciones Fast Track):
Existen ciertas modificaciones que pueden ser aprobadas en forma rpida, en el mbito
exclusivamente comunal, es decir, sin tener que elevar el expediente a las instancias superiores.
Estas enmiendas dicen relacin con los aspectos sealados en el art.45 inc.2 y reglamentados
en el art.2.1.13 OGUC.
En estos casos se omite el trmite de consulta al Consejo Econmico Social y las publicaciones
a la comunidad.
Se aprueba por decreto alcaldicio. Dicho decreto y la ordenanza se publicarn en el Diario
Oficial. Se archivarn en la Municipalidad y Conservador correspondiente. Adems, se deber
enviar copia oficial a la SEREMINVU y a la DDU.
Los casos son los siguientes:
1 Relocalizacin del equipamiento vecinal en los barrios o sectores. El consejo podr redefinir
la localizacin, para lo cual deber cambiar los usos de suelo establecidos en el PRC, ya sea
suprimiendo algunos o permitiendo otros, en la misma zona o una nueva.
2 Vialidad Interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos trazados no alteren los consultados
en el plan regulador comunal o intercomunal. El Concejo podr autorizar planos seccionales,
en que se precisen los trazados viales vigentes.
3 Disposiciones varias relativas a las condiciones de edificacin y urbanizacin dentro de los
mrgenes que se sealan, por ejemplo, incrementar o disminuir hasta en un 20% la altura y la
densidad; incrementar o disminuir hasta en un 30% cuando se trate de coeficientes de
constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo y tamao predial, etc.
3.- ELEMENTOS DEL PLAN REGULADOR:
Artculo 42. El Plan Regulador Comunal estar compuesto de:
a) Una Memoria explicativa, que contendr los antecedentes socio-econmicos; los relativos a
crecimiento demogrfico, desarrollo industrial y dems antecedentes tcnicos que sirvieron de
base a las proposiciones, y los objetivos, metas y prioridades de las obras bsicas proyectadas;
b) Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relacin
con el crecimiento urbano proyectado, estudio que requerir consulta previa al Servicio
Sanitario correspondiente de la Regin;
c) Una Ordenanza Local que contendr las disposiciones reglamentarias pertinentes, y

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d) Los planos, que expresan grficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificacin,
equipamiento, relaciones viales, lmite urbano, reas prioritarias de desarrollo urbano, etc.. Para
los efectos de su aprobacin, modificacin y aplicacin, estos documentos constituyen un solo
cuerpo legal
4.- CIUDADES QUE DEBEN TENER PLAN REGULADOR COMUNAL:
De acuerdo a lo sealado en el art. 47 de la LGUC deben contar con plan regulador comunal:
a) Las comunas que estn sujetas a planificacin urbana-regional o urbana intercomunal.
b) Todos aquellos centros poblados de una comuna que tengan una poblacin de 7.000
habitantes o ms;
c) Aquellos centros poblados de una comuna que sean afectados por una destruccin total o
parcial, y
d) Aquellos centros poblados de una comuna que la SEREMI de Vivienda y Urbanismo
respectiva disponga mediante resolucin.-
Sin embargo, el art. 6 letra b) de la Ley Orgnica Constitucional de Municipalidades ha
derogado tcitamente esta disposicin, al sealar, en lo que nos interesa, que la gestin
municipal contar, a lo menos, con los siguientes instrumentos b) el plan regulador comunal.
La Contralora General de la Repblica ha entendido que esta norma hace obligatoria, por no
distinguir, la funcin de confeccin de planes reguladores para todas las municipalidades del
pas, ya que sta y diversas disposiciones de la ley citada denotan la importancia que este
instrumento de gestin reviste para el legislador, Expresa adems, que de la historia del
establecimiento de la norma en comento, se infiere que ha sido un propsito del legislador
dotar a los Municipios de todos estos instrumentos de gestin, estimando que ello
corresponde al mnimo necesario para que un municipio moderno pueda constituirse en un eje
del desarrollo de su respectiva comuna.4
PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL:
1.- Elaboracin:
Dispone el art.36 LGUC El Plan Regulador Intercomunal ser confeccionado por la
SEREMINVU, con consulta a las Municipalidades correspondientes e instituciones fiscales
que se estimen necesario, sin perjuicio de las normas especiales que se establezcan para el rea
Metropolitana.
Elaborado un PRI, las Municipalidades respectivas debern pronunciarse sobre dicho plazo
dentro de un plazo de 60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual la falta
de pronunciamiento ser considerada como aprobacin.
Tambin se contempla la posibilidad de que un grupo de Municipalidades puedan confeccionar
directamente un PRI, pero previa autorizacin de la SEREMINVU.
Siempre el control en el manejo del PRI corresponde a la SEREMINVU.

4
Dictamen N 12.255 del 7 de Abril de 2000, en Boletn de Jurisprudencia Municipal, N 234-2000, pg. 196

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2.- Aprobacin:
La aprobacin del PRI corresponde al Gobierno Regional. As lo dispone el art.20 de la ley
19.175 que cre los Gobiernos Regionales.
Artculo 20. Para el cumplimiento de sus funciones, el gobierno regional tendr las siguientes
atribuciones:
f) Aprobar los planes regionales de desarrollo urbano, los planes reguladores metropolitanos e
intercomunales, y sus respectivos de detalle, los planes reguladores comunales y los planes
seccionales, conforme a lo establecido en los prrafos segundo y tercero de la letra c) del
artculo 36.
Una vez que es aprobado por el Gobierno Regional deber pasar por el control de legalidad
que efecta la Contralora General de la Repblica, la cual tiene tantos reparos como lo tiene
con los Planes Comunales.
Una vez que se toma razn se publica en el Diario Oficial y comienza a regir cuando lo diga el
propio texto, y si nada dice, desde el momento de su publicacin.
El art.2.1.9 OGUC dispone Las disposiciones del plan regulador intercomunal se entendern
inmediatamente incorporadas en los planes reguladores comunales como modificaciones.
3.- Interpretacin del plan:
El art.4 LGUC le confiere competencias a la SEREMINVU para interpretar las disposiciones
de los instrumentos de ordenacin territorial. Estas interpretaciones solo rigen a partir de su
notificacin y publicacin y debern evacuarse en los plazos que seala la OGUC, la cual no
seala ningn plazo, por lo que aplicamos las reglas del procedimiento administrativo.
Luego, cuando hay un problema en la aplicacin de una norma, ya sea del comunal o del
intercomunal, se puede dirigir la consulta respectiva a la SEREMINVU quien es el rgano
competente oficial para determinar el sentido y alcance de la respectiva norma, para lo cual
deber primero que todo leer la memoria explicativa.
En los ltimos aos ha existido un creciente conflicto entre la CGR y la SEREMINVU. Ello
porque CGR dice una cosa y la SEREMINVU dice otra.
CUARTA PARTE: EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO.
1.- EJECUCIN PBLICA DEL PLANEAMIENTO:
Las formas en que se puede ejecutar son las enumeradas en el art.51 LGUC, y ellas son las
siguientes:
i. Las expropiaciones derivadas de la declaracin de utilidad pblica contenida en el
artculo 59.
ii. Las adquisiciones hechas en licitacin pblica o compra directa por la Municipalidad,
de acuerdo con su ley orgnica.
iii. Las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo a las disposiciones de esta ley y
su ordenanza general.

30
a. LA EXPROPIACIN:
Artculo 59.- Declrense de utilidad pblica todos los terrenos consultados en los planes
reguladores comunales, planes reguladores intercomunales y planes seccionales destinados a
circulaciones, plazas y parques, incluidos sus ensanches, EN LAS REAS URBANAS, as
como los situados en el REA RURAL que los planes reguladores intercomunales destinen a
vialidades.
Los propietarios de terrenos afectos a declaratoria de utilidad pblica podrn solicitar a la
municipalidad o a la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, segn
corresponda, que a travs de planos de detalle se grafique con exactitud la parte de sus terrenos
afecta a utilidad pblica cuando el plan intercomunal o comunal no lo haya establecido,
debiendo tales planos aprobarse dentro de los seis meses siguientes.
Artculo 59 bis.- Entretanto se procede a la expropiacin o adquisicin de los terrenos a que
se refiere el artculo precedente, la parte afectada del inmueble estar sujeta a las siguientes
reglas:
a) Si a la fecha de la declaratoria existieran construcciones, no podr aumentarse su
volumen, salvo para las excepciones que autoriza el artculo 62 de esta ley5 y siempre que
hubieren contado con los permisos respectivos.
No obstante, si producto de un caso fortuito o fuerza mayor las construcciones existentes
experimentasen daos que las dejen inutilizables, podr autorizarse su reconstruccin hasta
completar el volumen de la edificacin que exista previamente, siempre que sta hubiere
contado con los permisos respectivos.
Con todo, tratndose de viviendas podr aumentarse el volumen o reconstruirse hasta dos
pisos, conforme a lo sealado en la letra siguiente.
b) Si a la fecha de la declaratoria no existieran construcciones, slo se admitir la
edificacin de una vivienda de hasta dos pisos de altura en los lotes recepcionados a la fecha de
la declaratoria, conforme a las reglas que establezca la Ordenanza General. Construida sta,
quedar sujeta al rgimen de la letra precedente. En las referidas viviendas se permitirn las
actividades que admite el artculo 1626 de esta ley.
c) Excepcionalmente, la DOM podr permitir otras construcciones o alteraciones en las
construcciones existentes, en los trminos y con las limitaciones prescritos en el artculo 121.
(renuncia al mayor valor.)
Lo dispuesto en este artculo ser sin perjuicio de las limitaciones establecidas en otras
disposiciones de esta ley o en otras leyes.

5 Mitigar impactos ambientales, obras para mejorar arquitectura, de sus estructuras e instalaciones, incluidas
aquellas que tengan un sentido esttico que contribuya a mejorar su aspecto.
6 Norma que regula las viviendas econmicas, permitiendo pequeo comercio, talleres artesanales o el ejercicio de

una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional.

31
Caducidad de la declaratoria de utilidad pblica.
El ao 2004 se modific el art. 59 de la LGUC y se establecieron plazos de caducidad de 10 y 5
aos. El ao 2014 estos plazos se eliminaron.
Beneficio Nuevo
Artculo 99.- Mientras una municipalidad no haga efectiva la expropiacin de los terrenos
declarados de utilidad pblica de acuerdo a lo prescrito en el artculo 59, la parte afectada de
dichos inmuebles estar exenta del pago de contribuciones.
Para hacer efectiva esta exencin, el interesado deber acompaar al Servicio de Impuestos
Internos un certificado de informaciones previas que acredite qu parte del predio se encuentra
declarada de utilidad pblica en virtud del instrumento de planificacin respectivo.
Autorizacin especial de edificacin del art.121:
La Direccin de Obras Municipales podr, previa autorizacin del municipio, permitir
nuevas construcciones u otras alteraciones en las construcciones existentes en los terrenos a
que se refiere el artculo 59, distintas de las que admite el artculo 59 bis, siempre que el
propietario del inmueble renuncie por escritura pblica a toda indemnizacin o pago
por dichas mejoras u obras, cuando posteriormente se lleve a cabo la expropiacin. En dicha
escritura se fijar el valor de expropiacin y el plazo dentro del cual deber adoptarse la lnea
oficial, siendo de su cargo la demolicin.
La escritura ser inscrita en el Registro de Gravmenes del Conservador de Bienes Races y la
renuncia afectar a todos los sucesores del renunciante, a cualquier ttulo, en el dominio del
inmueble.
En caso de incumplimiento del interesado, la Municipalidad podr desalojar el edificio con el
auxilio de la fuerza pblica y demolerlo en la parte que corresponda por cuenta del propietario,
sin perjuicio de las acciones legales que correspondan, hasta el reintegro total de los costos del
desalojo y la demolicin. Los gastos de la demolicin y desalojo podrn imputarse al valor de la
expropiacin.
b. COMPRA DIRECTA:
Artculo 51 Los trazados de los planes reguladores comunales se realizarn por el municipio
mediante:
b) Las adquisiciones hechas en licitacin pblica o compra directa por la Municipalidad, de
acuerdo con su Ley Orgnica. En el caso de compra directa, el precio no podr exceder de la
tasacin respectiva que efecte la DOM. Para estas adquisiciones no regir lo dispuesto en el
art.49 de la ley 17.235.
c. LAS RDENES DE EJECUCIN:
La orden de ejecucin es aquel acto administrativo que le permite a la administracin imponer
a un particular el cumplimiento de una obligacin urbanstica determinada.
i) Obligacin de tomar la lnea oficial: El art. 78 de la LGUC dispone que la Municipalidad
podr declarar que es obligatorio para los propietarios de un inmueble tomar la lnea de
edificacin que determine el plan regulador respectivo, siempre que por lo menos en la misma

32
acera de la cuadra se encuentren en lnea de edificacin el 60% de la superficie lineal de las
construcciones.
La resolucin alcaldicia que imponga la respectiva obligacin debe fijar un plazo al
propietario para adoptar la nueva lnea, el que no podr ser inferior a 3 aos, plazo que podr
ser ampliado hasta por 2 aos ms por razones fundadas (Art. 78 inc. 2).
ii) Obligacin de terminar obras inconclusas: La DOM podr exigir la terminacin de las
obras de edificacin de un inmueble, que hubieren sido paralizadas, siempre que por su falta de
terminacin presentaran mal aspecto, o implicaren riesgo de dao a terceros (Art. 158 inc. 1).
iii) Obligacin de reparar edificios mal conservados, insalubres, o inseguros:
Del mismo modo, dice el art. 158 inciso segundo, modificado por la LEY 20.703 DEL 25
DE NOV DE 2013, podr la DOM exigir fundadamente que sean reparados los edificios que
presenten daos que comprometan su estabilidad, o bien que, por su vetustez o mal estado de
conservacin, hicieren desmerecer el aspecto general de la va o espacio pblico que enfrentan,
o implicaren riesgo de dao a terceros. (lo subrayado se agreg)
Por su parte, el art. 159 agrega que los propietarios de los establecimientos industriales,
comerciales o de edificios de cualquiera ndole que no ofrecieron las debidas garantas de
salubridad, higiene o seguridad, estarn obligados a efectuar en dichos establecimientos o
edificios, dentro del plazo que seale la Municipalidad, todas aquellas mejoras o reparaciones
que determine la DOM, de acuerdo con la Ordenanza General o local.
iv) Obligacin de cercar sitios eriazos y propiedades abandonadas:
Dice el art.81 letra b) de la LGUC que para prevenir el deterioro progresivo de un sector o
barrio, la Municipalidad podr ordenar la construccin de cierros exteriores en los sitios
eriazos, en plazos no inferiores a 6 meses, con las caractersticas que seale el Plan Regulador y
su Ordenanza Local, o las que se fijen a falta de aqullos; bajo apercibimiento de multa.
2.- LA EJECUCIN INDIRECTA DE LA PLANIFICACIN:
Para evitar la desviacin o incumplimiento de los objetivos de la planificacin a travs del
expediente de utilizar los terrenos en usos alternativos incompatibles con los planificados, la
ley establece en el art. 57 que el uso del suelo urbano en las reas urbanas se regir por lo
dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos sern
concordantes con dicho propsito. A partir de esta premisa bsica es posible concluir que no
es posible dar al suelo urbano un uso distinto al concebido en la planificacin ni menos
construir al margen de lo permitido por sta.
En este captulo veremos cmo el legislador a travs de prohibiciones de construir y
prohibiciones de alterar lo construido impone la planificacin sin necesidad de una
intervencin activa o directa de la autoridad o de los privados. Ser slo el paso del tiempo el
que jugar un rol protagnico y a travs de los aos ser posible observar cmo aquellas
construcciones fuera de ordenacin han dado paso a otras compatibles con el plan.

33
PRIMERA PROHIBICION: CONGELAMIENTO POR FUTURA
EXPROPIACIN:
Ya adelantamos lo dispuesto en el NUEVO art. 59 de la LGUC. y el art. 59 bis. Agreguemos
que el art. 121 de la LGUC, recientemente modificado, agrega que, en estos terrenos no
podrn efectuarse nuevas construcciones u otras alteraciones en las construcciones existentes
en los terrenos a que se refiere el art. 59 diferentes a las autorizadas por el art. 59 bis.
De manera que no slo se prohbe construir o aumentar el volumen de lo construido, aun
cuando las normas del plan lo permitan para el sector en el que se encuentra, sino que, adems,
las construcciones existentes no pueden ser reconstruidas, alteradas o reparadas (como antes
deca que se prohiba tambin reconstruir y reparar, se entiende ahora que eso si se puede
hacer)
La OGCU entiende alterar un edificio se refiere a cualquier supresin o adicin que afecte a
un elemento de la estructura o de las fachadas de un edificio y las obras de restauracin,
rehabilitacin o remodelacin de edificaciones.
Excepciones al Congelamiento.-
Atendido a los graves perjuicios que la futura expropiacin produce al propietario, la ley
establece ciertas excepciones en que, cumplindose determinadas condiciones, se autoriza la
construccin. Ellas se encuentran en el prrafo segundo del captulo segundo, arts. 121 y
siguientes de la Ley, relativo a Las Autorizaciones Especiales para Edificar -
Primera excepcin: Renuncia al mayor valor que generen las obras.-
El nuevo inciso 1 del art. 121 dispone que podr la Direccin de Obras Municipales, previa
autorizacin del Municipio, permitir estas nuevas construcciones o alteraciones a lo existente,
siempre que el propietario del inmueble renuncie por escritura pblica a toda indemnizacin o
pago por dichas mejoras u otras obras, cuando posteriormente se lleve a cabo la expropiacin.
En dicha escritura se fijar el valor de expropiacin y el plazo dentro del cual deber adoptarse
la lnea oficial, siendo de su cargo la demolicin. La escritura ser inscrita en el registro de
gravmenes del conservador de bienes races y la renuncia afectar a todos los sucesores del
renunciante, a cualquier ttulo, en el dominio del inmueble.
En caso de incumplimiento del interesado, la Municipalidad podr desalojar el edificio con el
auxilio de la fuerza pblica y demolerlo en la parte que corresponda por cuenta del propietario,
sin perjuicio de las acciones legales que correspondan, hasta el reintegro total de los costos del
desalojo y la demolicin. Los gastos de la demolicin y desalojo podrn imputarse al valor de la
expropiacin.
Segunda Excepcin PERO QUE NO OPERA EN LA PRACTICA : Cesin gratuita de
terrenos afectados por la expropiacin.-
El art. 122 de la LGUC contempla una facultad para el Director de Obras autorizar
transitoriamente, en casos calificados de inters general, transformaciones de edificios, aunque
stos no adopten la altura obligatoria, siempre que se cian de inmediato a la lnea oficial de
edificacin y cumplan con las dems disposiciones de las Ordenanzas General y Local, y que el
propietario ceda gratuitamente los terrenos que resulten afectados por expropiacin

34
Actualmente la norma ha perdido significacin prctica, a nuestro juicio, pues se justificaba en
el contexto del texto primitivo del art. 59 que no distingua que parte de los terrenos afectos a
futura expropiacin quedaban congelados, disponiendo simplemente que no poda
aumentarse el volumen de las construcciones en l existente. Pero hoy, la situacin es distinta
ya que se dice expresamente que la prohibicin slo rige en la parte del inmueble que est
afecta a dicha declaratoria si sta fuere parcial. Luego, en una situacin como la que describe el
art. 122, el Director de Obras no podra condicionar el permiso de transformacin a la cesin
de los terrenos ubicados fuera de lnea, ya que si el propietario adopta la lnea oficial de
edificacin, el resto de la construccin no est congelada y no requerira permiso
SEGUNDA PROHIBICION:- El Congelamiento de los Terrenos por Cambio de Uso
del Suelo.
Hemos estudiado que en los terrenos afectos a futura expropiacin se entienden congelados,
en el sentido de que no podr aumentarse el volumen de sus construcciones ni rehacer las
instalaciones existentes ya sea reconstruyendo los edificios, alterndolos o reparndolos.
El art. 62 de la LGUC contempla una forma similar de congelamiento esta vez para los
terrenos cuyos uso no se conformare con los instrumentos de planificacin territorial
correspondientes. Si as ocurre, la consecuencia es que, no podr aumentarse en ellos el
volumen de construccin existente para dicho uso de suelo.
El problema es entender cundo el uso de un terreno no se conforma con los instrumentos de
planificacin territorial, porque si establecimos como principio general que el uso del suelo
urbano se regir por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se
levanten en los terrenos sern concordantes con dicho propsito, tal y como lo establece el art.
57 de la LGUC, cmo es posible que existan construcciones cuyo uso no respeten este
principio?
Para que un terreno y sus construcciones no se conformen a lo dispuesto en los instrumentos
de planificacin, debe existir un cambio de uso de suelo en el sector en que se
encuentre, en trminos de que, antes de la modificacin al plan, se autorizaba un uso que el
nuevo no permite. As, por ejemplo, donde antes el plan autorizaba la instalacin de industrias
peligrosas, el nuevo plan slo permite industrias inofensivas, o de una zona comercial se pasa
a una zona exclusivamente residencial, etc. La situacin tambin puede darse respecto de
centros urbanos que no contaban con plan regulador y cuyas edificaciones se ven afectadas por
las disposiciones del plan que se aprueba.
Si cambi el uso del suelo, el deseo del legislador es que, a futuro, dichos terrenos tengan
un destino acorde al nuevo uso; pero la autoridad no puede impedir que los propietarios de
esos terrenos continen usufructuando de ellos, pues tienen un derecho adquirido que debe ser
respetado. De manera que el cambio del uso del suelo producto de una modificacin de plan
no produce ningn efecto inmediato, ya que no impide seguir ejerciendo las actividades que
se desarrollaban al amparo de la antigua legislacin. Pero, este uso se ve limitado por la
prohibicin de aumentar el volumen de las construcciones existentes, de tal suerte que tarde o
temprano la tendencia ser hacia una paulatina adaptacin a los nuevos usos por la simple
dinmica en que se desarrolla la urbe. Como los usos tolerados son los de aquellos que
realizaban actividades al amparo de la antigua normativa, a medida que avanza el tiempo, las
actividades caen en desuso ya porque no pueden incorporarse nuevos agentes, ya porque los

35
establecidos pierden vigencia, cierran o se cambian ante la imposibilidad de ampliar sus
instalaciones.
Pero la verdad es que el efecto primitivo deseado no es tan fcil de conseguir a travs de este
instrumento7 dado que la ley no establece otro tipo de limitaciones adems del congelamiento
del volumen de las construcciones. Es decir, a diferencia del congelamiento por futura
expropiacin, en que el art. 121 ampla las prohibiciones establecidas en el art. 59, no
hay ac una norma similar, lo que nos lleva a concluir que el propietario podra
realizar modificaciones siempre que ellas no impliquen un aumento de los metros
cuadrados construidos.
Tampoco se impide aumentar el volumen de construccin existente para desarrollar
actividades, cuyo uso s se conformare con los instrumentos de planificacin territorial
vigentes, en forma independiente de las actividades que dieron origen a la congelacin8.
Es ms, la ley 197449 congruente con la poltica gubernamental de flexibilizar todas las
restricciones, modific el art. 62 eliminando primero la prohibicin de rehacer las
instalaciones existentes, de donde se poda extender mucho ms el congelamiento y agreg
que Sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos
ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho
congelamiento, como, asimismo, las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de
sus estructuras y de sus instalaciones, incluidas aqullas que tengan un sentido esttico que
contribuya a mejorar su aspecto. Se entender que, si el propietario puede hacer todas estas
cosas, que importan un aumento del volumen de las construcciones, adems de reconstruir los
edificios, alterarlos o repararlos, el objetivo perseguido por el planificador al cambiar el uso del
suelo con suerte podrn apreciarlos nuestras futuras generaciones, jams la nuestra.
Excepciones al Congelamiento por Cambio de Uso de Suelo
Los arts. 122 y 123 de la LGUC contemplan un par de excepciones, aunque muy especficas,
en las que se permiten ciertas modificaciones a las construcciones, en caso de terrenos
afectados por antejardines obligatorios o por algn siniestro
a) Terrenos afectados por Antejardines Obligatorios
El art. 122 se refiere a los edificios ubicados en terrenos afectados por antejardines
contemplados en los Planes Reguladores, y seala que slo podr efectuarse LAS
CONSTRUCCIONES EXPRESAMENTE ADMITIDAS EN LA ORDENANZA
GENERAL O EN LA LOCAL. Y se agrega en el inciso final que podrn autorizarse
construcciones provisorias, segn art. 124. (es decir, mximo por 3 aos)
El edificio no respeta la lnea de edificacin proyectada que prev un antejardn donde ahora
hay una fachada. Esta zona, entre la lnea oficial de cierro y la nueva lnea de edificacin queda
afectada por el congelamiento a que se refiere el art. 62 de la LGUC y a la prohibicin de
cualquier construccin no autorizada expresamente.

7 Luego veremos que el otorgamiento de patentes municipales suele ser ms eficaz


8 Circular Ord.N 215 DDU 48, del 4.3.1999.
9 D.O. 10.08.2001

36
Si al vencimiento del plazo no se adoptare la lnea oficial, la Municipalidad quedar facultada
para aplicar sanciones, sin perjuicio de ordenar la demolicin correspondiente, conforme a lo
sealado en el N 4 del artculo 148.
b) Construcciones afectadas por siniestros
El art. 123 por su parte, trata de aquellas propiedades que NO cumplan con las disposiciones
del Plan Regulador y que fueren parcialmente afectadas por siniestros, facultndose a las
Direcciones de Obras Municipales para autorizar la ejecucin de trabajos de emergencia y
de carcter transitorio, destinados a su mantenimiento, por un plazo no mayor a seis
meses, el que slo podr ser prorrogado por una sola vez hasta por otro perodo igual,
siempre que existan causas justificadas. Se trata de situaciones de emergencia que requieren
un tratamiento especial acorde a la magnitud de la situacin y que amerita que se autorice al
damnificado para efectuar trabajos de mantenimiento de la construccin siniestrada.
Vencidos los plazos, el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales, podr ordenar la
demolicin de los edificios existentes y el desalojo de sus ocupantes con el auxilio de la fuerza
pblica, con cargo al propietario, sin perjuicio de las dems sanciones que procedan.
TERCERA PROHIBICIN DE CONSTRUIR FUERA DE LOS LMITES
URBANOS
YA LA VIMOS.
CUARTA PROHIBICIN DE CONSTRUIR EN ZONAS ADYACENTES A LOS
CAMINOS PBLICOS NACIONALES
YA LA VIMOS.
QUINTA PROHIBICIN: PROHIBICIN DE CONSTRUIR EN AREAS DE
RESTRICCIN.-
YA LA VIMOS Y TAMBIEN QUE EXPCIONALMENTE SE PUEDE CONSTRUIR
SEXTA PROHIBICION: CONSTRUIR FUERA DE LNEA.-
YA LA VIMOS

3.- EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO POR LOS PARTICULARES:


Hemos dicho que los agentes inmobiliarios son los actores principales en la ejecucin del
planeamiento en las reas de extensin urbana, diseando, trazando y ejecutando las nuevas
urbanizaciones que se integrarn a la ciudad ya consolidada. A esta funcin podemos agregar
tambin su participacin en la renovacin de la ciudad, ya sea construyendo en terrenos eriazos
existentes o en zonas de renovacin urbana.
Para lograr sus objetivos, debern transformar jurdica y materialmente el suelo para
construir y vender las unidades resultantes de la edificacin.- La condicin esencial para
ejecutar este proceso es que el terreno est urbanizado, es decir, que cuente con los servicios
bsicos y pueda ser integrado a la trama urbana a travs de las redes viales correspondientes.

37
LA TRANSFORMACION JURIDICA DEL INMUEBLE.
El proceso de subdivisin y urbanizacin del suelo comprende tres casos:
a) Subdivisin de terrenos, sin que se requiera la ejecucin de obras de urbanizacin, por ser
suficientes las existentes;
b) Loteos de terrenos, condicionados a la ejecucin de obras de urbanizacin, incluyendo
como tales la apertura de calles y formacin de nuevos barrios o poblaciones;
c) Urbanizacin de loteos existentes, cuyas obras de infraestructura sanitaria y energtica y de
pavimentacin no fueron realizadas oportunamente.
En todo caso, tambin habr que tener presente lo dispuesto en los arts. 66 y 67 de la LGUC.
La primera de esta as normas exige que la formacin de nuevas poblaciones, barrios, grupos o
conjuntos habitacionales deber respetar las disposiciones de esa ley y su Ordenanza General, y
del Plan Regulador y Ordenanza Local, en cuanto al uso del suelo, trazados viales, densidades,
superficie mnima predial, coeficientes de constructibilidad y dems disposiciones de carcter
urbanstico.
El art. 67, modificado por la Ley 20.703/2013 establece: Los proyectos de subdivisin, loteos,
urbanizacin o modificacin de deslindes de terrenos debern ajustarse estrictamente a los
trazados y normas que consulte el Plan Regulador y debern llevar la firma del profesional
competente de acuerdo con la ley N 7.211 y la Ordenanza General. En caso de
modificacin de deslindes no podrn afectarse los derechos de terceros. (lo subrayado
se agreg)
Establecido lo anterior, veremos las formas jurdicas a travs de las cuales los agentes
inmobiliarios transforman un terreno en dos o ms unidades para poder enajenarlas a terceros,
partiendo por la subdivisin, luego el loteo y terminando con la copropiedad inmobiliaria,
analizando los requisitos que deben cumplirse en uno u otro caso.
1.- LA SUBDIVISION.

Concepto:
Subdivisin de terrenos es el proceso de divisin del suelo que no requiere la ejecucin de
obras de urbanizacin por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el nmero de sitios
resultantes (art. 1.1.2 de la OGUC). En similares trminos se expresa el art. 2.2.2 al decir que
es la gestin que tiene por objeto dividir un predio en lotes, sin que el propietario est obligado
a urbanizar por ser suficientes las obras de urbanizacin existentes.
Aun cuando el objetivo del propietario para realizar la divisin no forma parte del concepto
jurdico del mismo, no puede desconocerse que la gestin se justifica nica y exclusivamente
bajo la hiptesis de transferencia separada de uno o ms de los sitios resultantes ya que, si
los vende como un todo, no necesita subdividirlo y si los conserva en su poder, tampoco.
Requisitos para Subdividir:

A) Que cuente con urbanizacin suficiente.-


Ms que un requisito es una condicin de la subdivisin, pues en caso contrario, tcnicamente
estaramos hablando de un loteo.

38
Dispone la Ordenanza que se entiende que son suficientes las obras de urbanizacin
existentes, cuando el proyecto no contempla la apertura, ensanche o prolongacin de vas
pblicas y el predio no est afecto a utilidad pblica por el IPT (art.2.2.2.).
B) Todos los lotes resultantes deben tener acceso a un espacio de uso pblico; (art. 68 de la
LGUC)
El acceso de los lotes resultantes a la va pblica debe consistir en el acceso directo a una calle
o un pasaje ya existente; cualquier otra alternativa nos obligara a proceder a la apertura,
ensanche o prolongacin de una va pblica, lo que nos lleva inmediatamente a un loteo y no a
una subdivisin.
Eventualmente, se podra constituir una servidumbre, sin perjuicio de las limitaciones que
pudieren existir en el IPT respectivo. La Ordenanza General dice que, en los casos de predios
interiores se podr aceptar que accedan a la va de uso pblico a travs de servidumbres de
trnsito, slo si stas son asimilables a las condiciones, caractersticas y estndares de diseo
establecidos en el artculo 2.3.3. de esta Ordenanza y cumplan con las condiciones de
accesibilidad para el tipo de uso que se construir en el predio servido y se ejecuten las obras
como si se tratara de una urbanizacin conforme al artculo 134 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones ( art. 2.3.6.).
c) Todos los lotes resultantes deben tener la Superficie mnima predial que establezca el
Instrumento de Planificacin Territorial.-
Con el establecimiento de cabidas mnimas para los lotes resultantes de una subdivisin (o
loteo) se da consistencia al desarrollo armnico de la zona evitando la excesiva fragmentacin
del espacio urbano.-
Sin embargo, tambin es posible que el planificador sea tentado a establecer superficies
mnimas muy exigentes con el nimo de mantener la exclusividad de un sector, balneario o
barrio residencial, por ejemplo, impidiendo que los terrenos se subdividan en menos de 2500
o 5000 metros cuadrados por unidad, a efectos de evitar la densificacin del sector. Esta
prctica, algo generalizada en ciertos municipios, motiv a la autoridad a establecer ciertas
limitaciones que se encuentran contenidas en el art. 2.1.20 de la OGUC.
Seala esta disposicin que en el rea urbana los Instrumentos de Planificacin Territorial
podrn establecer superficies prediales mnimas de cualquier tamao, cuando la zona afecta
presenta alguna de las siguientes condiciones:
1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural,
que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza.
2. Tener una pendiente promedio superior al 20%.
3. Carecer de dotacin de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentacin, en al
menos la mitad de su permetro frente a vas pblicas.
Termina la norma precisando que en el rea urbana, excluidas las reas de extensin urbana,
cuando la zona afecta no presenta alguna de las condiciones sealadas, la superficie predial
mnima ser de 2.500 m2 o menor, segn lo determine el Instrumento de Planificacin
Territorial correspondiente.
39
En los casos en que los Instrumentos de Planificacin Territorial no contengan disposiciones
sobre superficie predial mnima, sta ser libre, segn lo determine el arquitecto autor del
proyecto, salvo que se trate de proyectos de loteo acogidos al D.F.L. N 2, de 1959, en cuyo
caso deber estarse a su Reglamento Especial.
2. EL LOTEO

Si la subdivisin parte de la base de que el terreno cuenta con la urbanizacin necesaria, el


loteo supone lo contrario. Por ello, el art. 65 de la LGUC dice que los loteos estn
condicionados a la ejecucin de obras de urbanizacin, incluyendo como tales la apertura de
calles y formacin de nuevos barrios o poblaciones.
El objeto del loteo es la formacin de dos o ms sitios a partir de un terreno continuo no
urbanizado, de donde resulta que la nica diferencia que existe con la subdivisin propiamente
tal, dice relacin con los servicios que posee el terreno y no con el nmero de lotes que se
pretende crear.
Sin perjuicio de lo anterior, la ley asimila al loteo la apertura de calles y formacin de nuevos
barrios o poblaciones (art. 65).
La Ordenanza General se refiere al Loteo de terrenos como aquel proceso de divisin del
suelo, cualquiera sea el nmero de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de
nuevas vas pblicas, y su correspondiente urbanizacin (art. 1.1.2 de la OGUC), nocin que
reitera en el art. 2.2.4 al sealar que el propietario de un predio estar obligado a ejecutar obras
de urbanizacin cuando se trata de un loteo, esto es, la divisin de un predio en nuevos lotes
que contempla la apertura de vas pblicas.
En tales casos el propietario estar obligado a ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y
pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energticas, con sus
obras de alimentacin y desages de aguas servidas y aguas lluvia, y las obras de defensa y de
servicio del terreno.
Desde esta perspectiva, el loteo ya no se vincula a la ausencia de urbanizacin propiamente tal,
sino a la apertura de vas pblicas, de donde se concluye que si el proyecto no contempla la
apertura, ensanche o prolongacin de vas pblicas y porque todos los lotes tienen acceso
directo a la calle y el predio no est afecto a utilidad pblica por el Instrumento de
Planificacin Territorial, no estamos en presencia de un loteo sino de una subdivisin.
Requisitos de un Loteo:

A) Todo proyecto de loteo debe considerar que los lotes resultantes tengan acceso a
un espacio de uso pblico (art. 68 LGUC).-
Por definicin, para hablar de loteo necesitamos la apertura, ensanche o prolongacin de vas
pblicas que permitan el acceso a los lotes. El trazado de las vas pblicas se transforma as en
una las piezas claves de la urbanizacin toda vez que su forma y caractersticas determinarn la
red pblica que integrar la parcelacin entre sus distintos lotes y su conectividad con el resto
de la ciudad. Una adecuada distribucin de estos espacios pblicos contribuir no solo a la
eficiencia en el desplazamiento sino a la belleza de la nueva urbanizacin.-

40
B. Cesin Gratuita de terrenos para circulacin, reas verdes, actividades deportivas y
recreacionales y para equipamiento.-
Los trazados de los planes reguladores comunales se realizan por el Municipio10. dice el art.
51 letra c) de la LGUC- a travs de las cesiones de terrenos que se urbanicen, de acuerdo con
las disposiciones de la presente ley y sus Ordenanzas, que se destinen a calles, avenidas, plazas,
espacios pblicos y otros fines. Desarrollando lo anterior, el art. 70 de la Ley agrega que en
toda urbanizacin de terrenos se ceder gratuita y obligatoriamente para circulacin, reas
verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las
superficies que seale la Ordenanza General.
La cesin forzada es un instrumento que permite incorporar gratuitamente al dominio pblico
un porcentaje de los terrenos que se urbanicen y que se destinen a circulacin, reas verdes,
actividades deportivas o recreacionales y para equipamiento.-
Dice el art. 134 de la LGUC que, para urbanizar un terreno, el propietario del mismo deber
ejecutar, a su costa, el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las
instalaciones sanitarias y energticas, con sus obras de alimentacin y desages de aguas
servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa, y de servicio del terreno.
En consecuencia, la urbanizacin es la gestin que tiene por objeto dotar a un terreno de las
infraestructuras y servicios necesarios para desarrollar una actividad y que de acuerdo a la
Ordenanza se ejecutan en el espacio pblico o en el contemplado como tal en el respectivo
Instrumento de Planificacin Territorial o en un proyecto de loteo. Existiendo obligacin de
urbanizar, existe tambin la de ceder un porcentaje de la superficie total para destinarla a
viarios, reas verdes, y equipamiento.
Superficie a ceder gratuitamente
La Ley se remite a la Ordenanza General para los efectos de determinar la superficie que debe
cederse gratuitamente, pero precisa que sta no podrn exceder del 44% de la superficie
total del terreno original. Tambin aclara que esta exigencia debe ser aplicada
proporcionalmente en relacin con la intensidad de utilizacin del suelo que establezca el
correspondiente instrumento de planificacin territorial, bajo las condiciones que determine la
Ordenanza General y que fijar, asimismo, los parmetros que se aplicarn para las cesiones
cuando se produzca crecimiento urbano por densificacin
La Ordenanza precisa en el art. 2.2.5 que para satisfacer las necesidades de reas verdes,
equipamiento, actividades deportivas y recreacionales y circulacin, a que se refiere el artculo
70 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en los loteos se deber ceder
gratuitamente las superficies de terreno que resulten de la aplicacin de una tabla que la norma
contiene.
Oportunidad en la que opera la cesin.-
Segn lo sealado en el art. 135 de la LGUC, terminados los trabajos de urbanizacin o las
obras de edificacin, en su caso, se solicitar su recepcin al DOM.
Cuando la DOM acuerde la recepcin indicada, se considerarn, por este solo hecho,
incorporadas

10No estamos convencidos de que sea una ejecucin pblica del planeamiento ya que es el urbanizador el que
deber cumplir con esta obligacin y no el municipio como afirma el art. 51 letra c) de la LGUC,

41
a) al dominio nacional de uso pblico todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en
general, que existieren en la nueva zona urbanizada.
b) Al dominio municipal los terrenos cedidos para localizar equipamiento.

Es decir, por el solo ministerio de la ley los terrenos cedidos, que hasta ese momento eran
de propiedad del urbanizador, pasan al dominio pblico nacional de uso pblico o al
municipal, por lo que no es necesario efectuar inscripcin en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races para que opere la transferencia.

La OGUC agrega que las cesiones gratuitas de terreno se perfeccionarn al momento de la


recepcin definitiva de las obras de urbanizacin. En caso que el proyecto consulte
recepciones parciales, el propietario deber entregar, al menos, las superficies de cesin en
forma proporcional a la superficie de terreno que represente cada una de dichas partes.(art.
2.2.4)
Naturaleza Jurdica de los Bienes Destinados a Equipamiento.-
El art. 135 citado dispone que con la recepcin final todas las calles, avenidas, plazas y
espacios pblicos en general, que existieren en la nueva zona urbanizada se incorporan al
dominio pblico de uso pblico, es decir, se transforman en bienes nacionales de uso pblico
o bienes pblicos como los llama el art. 589 del Cdigo Civil.
Inicialmente, esta norma nada deca en qu condiciones quedan los bienes destinados a
equipamiento. No poda por analoga incluirse en la categora anterior si el legislador no se
refera expresamente a ellos. Hoy en da el problema se soluci con una modificacin al art.
135 y dice municipales .
Permuta o Enajenacin de terrenos recibidos para equipamiento.
El artculo 70 faculta a la Municipalidad para permutar o enajenar los terrenos recibidos para
equipamiento con el objeto de instalar las obras correspondientes en una ubicacin y espacio
ms adecuados. Agrega el art. 2.2.6 de la OGUC que los nuevos emplazamientos debern ser
concordantes con los usos de suelo de las zonas definidas en los instrumentos de planificacin
territorial respectivos.
Cesin Forzada y Expropiacin.-
El art. 70 de la LGUC dispone que si el IPT correspondiente contemplare reas verdes de uso
pblico o fajas de vialidad en el terreno respectivo, las cesiones se materializarn
preferentemente en ellas. Ya sabemos que estas superficies segn el art. 59 de la misma ley
estn declaradas como de utilidad pblica y afectada a futura expropiacin. Esto significa que
dichas reas se deben incluir como cesiones gratuitas y no como expropiaciones, en el evento
de que el propietario las urbanice. Por ende, si una parte de un terreno est afectada a futura
expropiacin, por ejemplo, por ensanche de la calle que enfrenta, y el propietario lo urbaniza,
la parte afectada por el ensanche pasar a ser bien nacional de uso pblico al recibirse la
urbanizacin, sin que opere al respecto un proceso de expropiacin.
Constitucionalidad De La Cesin Forzada.-
Si consideramos que el art. 19 N 24 de la Constitucin consagra el derecho de propiedad en
sus diversas especies, y que slo permite su privacin mediante ley expropiatoria por causa de
utilidad pblica o de inters nacional, calificada por el legislador y previo pago de la

42
indemnizacin correspondiente, podra pensarse que la institucin de la cesin forzada
contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones se encuentra derogada por ser
incompatible con las disposiciones de la Carta Fundamental ya que priva, sin expropiacin y
sin pago de indemnizacin, los terrenos todas las calles, avenidas, plazas y espacios pblicos en
general, que existieren en la nueva zona urbanizada.-
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Constitucional11, nos inclinamos por pensar que, en
principio, no habra incompatibilidad entre esta institucin y la garanta del derecho dominical
ya que, como seala el considerando dcimo de la sentencia citada:
a) Las cesiones de terreno, lejos de constituir un dao patrimonial para el dueo procuran un
beneficio pecuniario para l, pues el valor de los terrenos urbanizados, es superior al valor de
dichos terrenos sin urbanizar, incluyendo por cierto, en este ltimo, los costos que demanda la
urbanizacin tanto para la ejecucin de las obras respectivas como aquellos que derivan de la
prdida de superficie por las cesiones gratuitas. Esta es una realidad constitutiva de un hecho
pblico y notorio que no se puede ignorar;
b) Las cesiones gratuitas se efectan o entran en escena en el caso que el titular del dominio,
por su propia y libre voluntad resuelve urbanizar, mal podra entonces siquiera pensarse que
afectan el derecho de propiedad que la Constitucin le asegura, ya que resultara absurdo que el
propietario persiguiera causarse un dao patrimonial a si mismo;
c)La cesin forzada robustece el derecho de propiedad, pues persiguen, bsicamente, evitar el
deterioro de las propiedades vecinas, para lograr un desarrollo armnico y equitativo de las
ciudades frente a aquel que, con legtimo derecho, solicita modificar el entorno urbano
existente en su propio y personal beneficio; Se trata entonces de conciliar en forma prudente y
justa los intereses personales del urbanizador, con los de la sociedad toda, arbitrando los
medios necesarios para que el Estado cumpla su funcin primordial, cual es el bien comn.
Adems, como ya lo haba dejado en claro la Corte Suprema haca mucho tiempo, la
incorporacin al dominio pblico que hace la Municipalidad de los terrenos del urbanizador, es
la consecuencia de un convenio libremente celebrado entre las partes, a las cuales
voluntariamente se someti el urbanizador para obtener el permiso para urbanizar, obligndose
a desprenderse de una parte de la superficie que proyectaba urbanizar12.
Con todo, el debate no est cerrado, sobre todo por la forma en que la Ordenanza General ha
reglamentado los casos en que se entiende que debe urbanizarse y, por ende, cederse.

11 Fallo de 15 de Abril de 1997, que rechaza requerimiento de un grupo de senadores en cuanto se declare
insconstitucional el D.S. 171, del MINVU, D.O.17.1.97, que modifica la Ordenanza General en lo relacionado a los
porcentajes a ceder .

12 Corte Suprema. Recurso de Inaplicabilidad.9.9.1952. en Rev. D y Jurpdcia. T. XLIX, segunda parte, seccin
primera, pag. 307

43
QUINTA PARTE: PREGUNTAS GENERALES.
1.- Su cliente le pregunta si le afectar (o no) una futura modificacin al plan regulador
que parece que cambiar la altura de los edificios a construir, si ya tiene aprobado el
anteproyecto de un edificio que superara tal altura?
El inciso penltimo del art. 116 permite someter a la aprobacin del Director de Obras
Municipales, anteproyectos de loteo, de edificacin o de urbanizacin, el que una vez aprobado
mantendr su vigencia respecto de todas las condiciones urbansticas del PRC y de las normas
de la OGUYC consideradas en aqul y con las que se hubiere aprobado (incluida la altura del
edificio), para los efectos de la obtencin del permiso correspondiente.
Pero para que a su cliente no le afecte el cambio, este anteproyecto estar vigente slo durante
180 das, salvo tratndose de anteproyectos de edificacin cuya superficie edificada sea superior
a 10.000 m2 o de anteproyectos que requieran, para obtener el permiso de edificacin o
urbanizacin, el pronunciamiento de otra reparticin pblica, casos en los cuales dicho plazo
ser de 1 ao (art. 1.4.11 OGUC). El plazo se cuenta a partir de la fecha de la resolucin que
sanciona el respectivo anteproyecto.
Es decir, no basta tener el anteproyecto aprobado sino que debe lograr la aprobacin del
permiso de construccin respectivo en dicho plazo.
2.- Por qu las patentes municipales son un instrumento de control de la planificacin
territorial?
El ejercicio de toda profesin, oficio, industria, comercio, arte o cualquiera otra actividad
lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominacin, est sujeta a una
contribucin de patente municipal, sin la cual no puede ejercerse la correspondiente actividad.
(arts. 24 y 58 del D.L. 3.063, Ley de Rentas Municipales.)
El otorgamiento de estas patentes est condicionado al cumplimiento de la normativa
urbanstica que rija para el sector en que se pretende desarrollar la actividad econmica
amparada por la patente municipal. Al efecto, el art. 58 de la Ley General dispone que el
otorgamiento de las patentes ser concordante con el uso del suelo urbano sealado en el plan
regulador.
Con tal objeto, se obliga a la Municipalidad para que, antes de otorgar la patente respectiva, la
DOM emita un informe favorable en dicho sentido.
Agrega la norma que el otorgamiento de patentes que vulneren el uso del suelo establecido en
la planificacin urbana acarrear la caducidad automtica de stas y ser causal de destitucin
del funcionario o autoridad municipal que las hubiere otorgado.
3.- Al segundo da del inicio de la construccin de un edificio de 200 oficinas, aparecen
grietas en 10 casas vecinas. Su cliente, uno de los afectados, le cuenta que no saben
nada del proyecto y que de un da para otro empez el movimiento de tierras con gras
y que nunca pusieron letreros. No saben siquiera si cuenta con permiso de
construccin.
Explique a su cliente qu acciones puede tomar (explicando a que autoridad se lo
pedir, por qu causal, que pedir o en otras palabras, que arriesga el dueo de la

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construccin) y si es ilegal que no hayan puesto letreros informando inicio de la
construccin:
Acciones a tomar: solicitar al DOM la paralizacin de las obras fundada en:
a) Si no tiene permiso, en la causal del art. 146, construir sin contar con permiso. Adems
de paralizar las obras deber demandar por los daos.
b) Si cuenta con permiso de construccin, en la causal del art. 146, riesgo no cubierto,
para que se paralicen las obras hasta que se subsane el problema, en este caso, hasta
que seale que har para evitar que se hagan ms grietas y adems, se haga cargo de los
daos.
El DOM debe darle un plazo prudencial para ello y denunciar al JPL
Si no lo cumple en ese plazo, el JPL adems de la multa puede darle un nuevo plazo. Y si
tampoco lo cumple puede inhabilitar las obras.
Se puede pedir paralizacin a SEREMI pero solo en dos casos.
Es ilegal que no se hayan puesto letreros?
No es ilegal pues la ley no exige poner estos letreros.
La nica posibilidad que sea ilegal es que la constructora se hubiese adscrito voluntariamente al
procedimiento del art. 116 bis y no lo haya cumplido.
4.- En qu casos el Alcalde puede ordenar la demolicin de una construccin?
Un edificio puede ser demolido porque as lo solicita su propietario o lo ordena la autoridad
administrativa o judicial.
Es el propio dueo quien generalmente est interesado en la demolicin, normalmente para
realizar otra construccin, para lo cual deber solicitar un permiso de demolicin. Sin embargo,
la autoridad, por razones de inters pblico puede ordenar la demolicin. El Juez la decreta
como una forma de resolver conflicto de intereses entre dos o ms partes.
Se trata sin duda, de la sancin ms severa que contempla la LGUC por los altos costos
econmicos y por qu no decirlo, tambin sociales, que una medida de esta naturaleza tiene
para el propietario de una obra que ser destruida.
Por ello, la ley entrega esta facultad al Alcalde, quien para adoptarla requiere de la peticin
del DOM. La utilizacin del vocablo podr ordenar del art.148 demuestra que no es una
obligacin para el Alcalde.
Las causales son tan amplias que dan a pensar que el Alcalde podra decretarla aun cuando se
trate de irregularidades insignificantes, susceptibles de subsanarse.
Artculo 148.- El Alcalde, a peticin del Director de Obras, podr ordenar la demolicin,
total o parcial, a costa del propietario, de cualquiera obra en los siguientes casos:

1.- Obras que se ejecuten en disconformidad con las disposiciones de la presente ley, su
Ordenanza General u Ordenanza Local Respectiva.

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2.- Obras que se ejecuten fuera de la lnea de cierro o en bienes de uso pblico, sin la
autorizacin correspondiente.
3.- Obras que no ofrezcan las debidas garantas de salubridad y seguridad, o que amenacen
ruina.
4.- Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones sealadas en los artculos 121, 122
y 123, que no se hubieren demolido al vencimiento de los plazos estipulados.

Sin embargo, a nuestro juicio es obligacin del Municipio conceder una oportunidad al
infractor para que regularice la situacin, ya que slo as se cumplira con las finalidades de la
propia OGUC, y con el sentido comn.
Demolicin por la SEREMINVU:
Si el Alcalde no acta, el art.157 LGUC permite que la SEREMINVU, mediante resolucin
fundada, ordene la demolicin total o parcial de las obras que se ejecuten en contravencin a
los Planes Reguladores o sin haber obtenido el correspondiente permiso municipal, con el solo
informe del DOM respectivo, quien deber emitirlo en un plazo de 15 das.
Con todo, el SEREMI no puede ordenar a la Municipalidad que haga efectiva la demolicin.
Recursos contra la demolicin ordenada por la SEREMINVU:
La resolucin que ordene la demolicin debe ser notificada por un ministro de fe en la forma
prescrita en el art.151, y en su contra slo proceder la reclamacin ante la Justicia Ordinaria
dentro del plazo de 10 das hbiles, contados desde la fecha de su notificacin.
Si transcurre dicho plazo y no se ha interpuesto recurso de reclamacin, entonces la
SEREMINVU proceder a la demolicin sin ms trmite.
La reclamacin se someter al procedimiento de juicio sumario.
5.- Causales de Demolicin:
Artculo 149. Cualquiera persona podr denunciar a la Municipalidad las obras que amenacen
ruina o que, por el mal estado de ciertas partes de ella, pudieren originar la cada de materiales
o elementos de la construccin, sin perjuicio de la obligacin de la Direccin de Obra
Municipales de solicitar del Alcalde que ordene la demolicin del todo o parte de dichas obras.

Artculo 150. Recibida la denuncia, el Director de Obras Municipales har practicar un


reconocimiento de la obra y propondr a la Alcalda las medidas que estime procedentes.
La Alcalda, con el informe de la Direccin de Obras Municipales, fijar al propietario un plazo
prudencial para la demolicin de sta o de la parte de la misma que amenazare derrumbarse.

Artculo 151. La resolucin que expida la Alcalda, en conformidad con el artculo anterior,
ser notificada al propietario, y si este no fuere habido ni tuviere representante legal o
mandatario conocido, la notificacin se har por medio de avisos, que se publicarn tres veces
en un peridico de la ciudad cabecera de la provincia. En el caso de los edificios, se notificar
adems a los arrendatarios u ocupantes del mismo, si los hubiere.

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a. Demolicin de Obras que amenacen Ruina:
La ley contempla un procedimiento especial para denunciar las obras que amenacen ruina o
que, por el mal estado de ciertas partes de ella, pudiera originar la cada de materiales o
elementos de la construccin.
Que amenacen ruina significa que exista un justo temor de caerse o de destruirse la obra.
Sin embargo, es importante tener presente que el concepto est tomado como sinnimo de
construccin, vale decir:
i. No es aplicable a las ruinas por naturaleza, como sera por ejemplo, el caso de que la
amenaza provenga de un aluvin.
ii. Ella no concurre frente al peligro que pueda subvenir de los trabajos de explotacin de
una cantera y que amenazan derrumbar una parte del cerro situado sobre sta,
derrumbe que podra obstruir el curso del rio y provocar un dao considerable, puesto
que los trabajos de cantera no pueden ser calificados de construccin.
iii. Ella no procede para los trabajos de excavacin hechos por el querellado en su predio y
que acarrean un grave riesgo para la estabilidad de la casa del querellante, ya que tales
trabajos no son una construccin que pueda caer.
Al respecto, el art. 5.8.1 de la OGUC seala que el propietario que se considere amenazado
por la existencia de un edificio vecino en mal estado, o por la instalacin en un sitio vecino de
maquinarias o gras o andamios en obras de construccin, reparacin, modificacin,
alteracin, reconstruccin o demolicin, que amenacen cada o dao, podr solicitar que
dicho edificio o sitio sea inspeccionado por la DOM correspondiente.

Esta atender el reclamo (DOM) y verificada la inspeccin solicitada, si estima que aqul es
fundado actuar de acuerdo al procedimiento establecido en los pr.6 y 7 del cap.II del ttulo
III de la L.G.U. y C., segn corresponda en cada caso.
Por su lado, el art. 150 de la LGUC dispone que recibida la denuncia, el DOM har practicar
un reconocimiento de la obra y propondr a la Alcalda las medidas que estime procedentes.
Esta, con el informe de la DOM, fijar al propietario un plazo prudencial para la demolicin de
sta o de la parte de la misma que amenazara derrumbarse.
La respuesta del alcalde deber ser notificada al propietario, y si ste no fuera habido, ni su
representante legal o mandatario conocido, la notificacin se har por medio de avisos, que se
publican 3 veces en un peridico local de capital de provincia. En caso de edificios, deber
notificarse tambin a los arrendatarios o a quienes ocupen el inmueble.
Transcurrido el plazo fijado, y si no ha mediado recurso de reposicin o siendo rechazado, la
Alcalda dispondr que se proceda a la demolicin sin ms trmite, por cuenta del
propietario y con auxilio de la fuerza pblica, previo desalojo de los ocupantes (art.153
LGUC).
Con todo, cuando el peligro de derrumbe de una obra o de parte de ella fuere inminente, la
Alcalda puede adoptar de inmediato todas las medidas necesarias para eliminar el peligro,

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incluso la de demoler sin ms trmite, total o parcialmente la obra, todo por cuenta del
propietario del inmueble.
En este caso, debe hacerse constar en un acta los trabajos que se ejecuten, los gastos que
stos originen y los dems antecedentes e informaciones que procedan.
Esta acta ser firmada por el DOM, el jefe de carabineros del sector y un actuario o ministro
de fe, que designar el Alcalde (art. 156).
b. Demolicin por otras causales:
No se reglamenta un procedimiento especial para llevar a cabo la demolicin. La ley se limita a
precisar que la resolucin respectiva debe ser notificada en la forma prescrita en el art.151,
vale decir, al propietario, y si ste no fuere habido ni tuviere representante legal o mandatario
conocido, por medio de avisos, como tambin a los arrendatarios u ocupantes del inmueble.
Si no se interponen recursos, el Alcalde ordenar la demolicin sin ms trmite, previo
desalojo de los ocupantes del inmueble.
Si se interponen recursos, entonces se suspende la ejecucin de la resolucin respectiva hasta el
pronunciamiento definitivo de la justicia (art.154 inc.2).
RECURSOS en contra de la resolucin que ordena la demolicin:

i) Recurso de Reposicin: Cualquiera que sea la causal invocada para ordenar una
demolicin, el propietario de la obra puede pedir reposicin de la resolucin respectiva y que
se proceda, a su costa, a una nueva revisin de la obra por la DOM, asesorado por un
ingeniero o arquitecto que designe el propietario (art.152 y 154 LGUC).

El recurso puede ser interpuesto dentro del plazo fijado por la Alcalda para la ejecucin de la
demolicin, contado desde la fecha de la notificacin o de la publicacin del ltimo aviso.

ii) Reclamacin ante la Justicia: El art.154 LGUC permite al propietario reclamar de la


resolucin que ordena la demolicin ante la Justicia Ordinaria, dentro del plazo de 10 das
hbiles, a contar de la fecha de su notificacin, ello ante el Juzgado de Letras de turno en lo
Civil de la comuna en que estuviera situado el inmueble, en procedimiento sumario (art.155).

Sin embargo, hay que tener cuidado, y solicitar una orden de no innovar al momento de
deducirse el reclamo, ya que el art.154 LGUC dispone que, si dentro del plazo que hubiere
fijado para la demolicin, el Alcalde no recibiera orden de no innovar, decretada por juez
competente, entonces proceder sin ms trmite a la demolicin.

IMPORTANTE: En todo caso, si la demolicin se ordena en virtud de lo expuesto en el


artculo 156 LGUC (peligro inminente), no procede el recurso de reclamacin.

Artculo 156. Cuando el peligro de derrumbe de una obra o de parte de ella fuere inminente,
la Alcalda podr adoptar de inmediato todas las medidas necesarias para eliminar el peligro,
incluso la de demoler sin ms trmite total o parcialmente la obra, todo por cuenta del
propietario del inmueble.

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En este caso, debern hacerse constar en un acta los trabajos que se ejecuten, los gastos que
stos originen y los dems antecedentes e informaciones que procedan. Esta acta ser firmada
por el Director de Obras Municipales, el Jefe de Carabineros del Sector y un actuario o
ministro de fe, que designar el Alcalde.

6.- CLAUSURA:

Artculo 161. La Alcalda podr clausurar los establecimientos o locales comerciales o


industriales que contravinieren las disposiciones de la presente ley, de la Ordenanza General y
de las Ordenanzas Locales.

La clausura significa inhabilitarlo temporal o permanentemente, de donde resulta que esta


facultad permite al Alcalde cerrar o poner fin a las actividades que se desarrollan en los
establecimientos o locales comerciales que no se ajustan a la legalidad urbanstica.

Casos en que procede la clausura:

i. Contravenciones a la LGUC
ii. Contravenciones a la OGUC
iii. Contravenciones a las Ordenanzas Locales.

No se seala procedimiento ni se indican los efectos del incumplimiento del decreto de


clausura.

CLAUSURA POR NO PAGO DE PATENTES:

La Ley de Rentas Municipales seala en su artculo 58 que la mora en el pago de la


contribucin de la patente de cualquier negocio, giro o establecimiento sujeto a dicho pago,
faculta al Alcalde para decretar la inmediata clausura de dicho negocio o establecimiento, por
todo el tiempo que dure la mora y sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondiere
ejercitar para obtener el pago de lo adeudado.
Del mismo modo, agrega esta norma, podr el alcalde decretar la clausura de los negocios sin
patente o cuyos propietarios no enteren oportunamente las multas que le fueren impuestas.
En este caso, la ley regula expresamente el no acatamiento del decreto alcaldicio, disponiendo
al respecto que, la violacin de la clausura decretada por el alcalde, ser sancionada con una
multa de hasta el equivalente a 5 UTM cada vez que sea sorprendido abierto el local o
ejerciendo el giro.

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