Vivir Entre La Obsolescencia y La Renova

VIVIR ENTRE LA OBSOLESCENCIA Y LA RENOVACION URBANA:
EL CASO DE LA ZONA TPICA DE VALPARAISO
VIVIR ENTRE LA OBSOLESCENCIA Y LA RENOVACION URBANA

Rodrigo Edgardo Gonzlez Lagos
Tesis presentada al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Facultad de

Arquitectura, Diseo y Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Catlica de Chile para
optar al grado de Magster en Desarrollo Urbano.
Profesora Gua
Yasna Contreras Gatica
Comisin Revisora
Gonzalo Cceres Quiero
Oscar Figueroa Monsalve
Eliana Muga Weippert
Juan Camilo Pardo De Castro
8 de Julio de 2008
Rodrigo Gonzlez Lagos 1

El camino por el Magster de Desarrollo Urbano fue un momento importante en mi vida y se asocia
mucho a esas tramas de Valparaso, sinuosas, llenas de escaleras, con altas pendientes que parecen
asustar, caminos que parecen no tener rumbos, un poco de deterioro, pero al momento de llegar a
sectores ms altos, se puede ver la grandeza del puerto y tambin el camino recorrido.
Es curioso como los procesos se parecen a las formas, ahora despus de un tiempo de realizada la tesis y
los das de Magster, las cosas se ven desde otra perspectiva, lo que fue urgente hoy es una ancdota, lo
que fue importante el tiempo demuestra que no lo era tanto y que las palabras toman ms valor cuando
vienen de grandes experiencias.
En este camino nunca dejar de agradecer a Yasna Contreras por su apoyo en los diversos aspectos que
el sendero fue tomando, por su presencias y ausencias, por crecer, por ensearme con su ejemplo que las
cosas realmente importante no son fciles, que hay escalones que parecen ms complicados, pero
siempre me ha demostrado, una y otra vez que las cosas, pese a todo (o pese a algunos) salen adelante y
mejor an, salen bien.
Los buenos momentos tiene nombres propios y estos aparecen poblando recuerdos como un lbum de
imgenes en el mismo Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales y tambin de SEREX. Aprovecho de
recordar y agradecer a Sergio Len, Fernando Riveros, Ricardo Jordn y Ral Ponce. En SEREX a Sonia
Reyes, a Felipe Morales, Marcos Medina, Francisco Roa, Jessica Casanova, Susana Herrera, Angie Palma,
Luis Fuentes, Teresa Jerz y Armando Bahamondes.
A Gonzalo Cceres, el profesor de seminario de tesis que me condujo y orient, en como realizar y
desarrollar una tesis, a Eliana Muga por dedicar parte de su tiempo a leer este trabajo, a Oscar Figueroa
por su preocupacin en el desarrollo de mi tesis y muy especialmente a Juan Camilo Pardo, por su apoyo,
orientacin y confianza.
A mis amigos que me han credo siempre Solange Robles, Cecilia Soto, Karen Quinteros y Soledad Silva.
Mis compaeros del Observatorio Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Slaven Razmilic,
Priscila Valds Espinoza, Ana Beckmann, Mara Anglica Otey y Eugenio Espinoza.
Que ms se puede pedir cuando desde las cumbres se ve que hay nuevos caminos que explorar, nuevas
cosas que aprender y nuevos momentos por vivir. Quedan los buenos recuerdos como colores y los malos
como advertencias; algunos nombres, sin duda, continuarn apareciendo poblando nuevas experiencias,
para seguir aprendiendo y aprehendiendo a vivir.

INDICE GENERAL
RESUMEN 9
1.- INTRODUCCION 11
2.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 13
3.- OBJETIVO 15
4.-PREGUNTA DE INVESTIGACIN 16
5.- HIPTESIS 16
6.- LOCALIZACIN DEL REA DE ESTUDIO 17
7.-METODOLOGA 19
8.- MARCO TEORICO 22
8.1.- El Centro Histrico 23
8.2.- Problema de los Centros histricos 29
8.3.- Respuestas al deterioro urbano 32
8.4.- Efectos de las respuestas 33
9.- CASO DE ESTUDIO: SITIO MUNDIAL DE VALPARAISO 36
9.1.- Sntesis histrica 36
9.2.- Perfil sociodemogrfico 42
9.3.- Morfologa urbana 59
9.4.- Instrumentos, planes y programas de desarrollo para Valparaso 68
9.5.- Desarrollo inmobiliario en el rea 75
9.6.- La visin de los antiguos residentes del proceso de renovacin 84
10.- CONCLUSIONES 90
11.- BIBLIOGRAFA 93
12.- ANEXOS 99
ANEXO 1: Encuesta realizada a vecinos 100
ANEXO 2: Metodologa y caracterizacin de ADIMARK 101
ANEXO 3: Condiciones de edificacin en las zonas de conservacin histrica 102
ANEXO 4: Extracto de la ley 17.288, sobre Monumentos Nacionales 111
ANEXO 5: Ejemplos de intervenciones en Centros histricos. 114

INDICE DE TABLAS
Cuadro 1 Efectos del deterioro en los centros histricos patrimoniales 24

Cuadro 2 Poblacin del rea Metropolitana de Valparaso. Fuente INE, 1942 al 2002. 43
Cuadro 3 Emigrantes de Valparaso a otras ciudades 44
Cuadro 4 Comparacin de emigraciones 1992 2002 45
Cuadro 5 Inmigrantes en Valparaso 1992 2002, Fuente INE, 1992, 2002 46
Cuadro 6 Saldo migratorio en valparaiso 1992 2002, Fuente INE, 1992, 2002 46
Cuadro 7 Poblacin 0 a 14 aos Comuna de Valparaso Fuente: INE 1992 2002 50
Cuadro 8 Indice de Vejez, actividad y dependencia en Valparaso Fuente: INE 1992 52
Cuadro 9 Poblacin total de distritos del Sitio del Patrimonio Mundial de Valparaso Fuente: INE 1992 54
Cuadro 10 Pendientes de los predios en el sitio UNESCO: Fuente: OGP, Valparaso, 2007 60
Cuadro 11 Comparacin de normativas en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: INE, 2002 68
Cuadro 12 Descripcin de subsidios por tramos de precios de las viviendas 70
Cuadro 13 Ciudades latinoamericanas reconocidas por UNESCO como Patrimonio de la Humanidad 117

INDICE DE GRAFICOS
Grafico 1 Poblacin en Valparaso des 1810 al 2002, Fuente Censos, INE 42
Grafico 2 Comparacin crecimiento intercensal por comunas del AMV entre 1942 a 2002 43
Grafico 3 Comparacin de frecuencias de edades por ciudad del AMV, Fuente: EP. INE 2002 49
Grafico 4 Pirmides de edad en Valparaso, Fuente: EP. INE 2002 50
Grafico 5 Pirmides de tercera edad en Valparaso, Fuente: EP. INE 1992 2002 51
Grafico 6 Diferencia etrea de Valparaso, Fuente: EP. INE 1992 2002 52
Grafico 7 GSE Chile. Fuente ADIMARK 2005 58
Grafico 8 GSE Valparaso: Fuente ADIMARK 2005 58
Grafico 9 Superficie en pendientes en Valparaso Fuente: SAF 2007 60
Grafico 10 Variacin del precios de suelo entre 1997 y 2007, Elaboracin propia en base a 80
datos de El Mercurio de Valparaso, para los respectivos aos

INDICE DE FIGURAS
Valparaso hundido para arriba 10

Fig. 1 rea de Estudio en la Ciudad de Valparaso 17
Fig. 2 rea de estudio 18
Fig. 3 Esquema de Marco Terico 22
Fig. 4 Variables del centro histrico 23
Fig. 5 Relaciones del patrimonio 26
Fig. 6 Baha de Valparaso en 1838. 37
Fig. 7 Construccin destruida en el terremoto de Agosto de 1906. 38
Fig. 8 Construcciones destruidas en el terremoto de Marzo de 1985. 39
Fig. 9 Plano de Valparaso, 1840 40
Fig. 10 Plano de Valparaso, 1851 40
Fig. 11 Comparacin de emigraciones 1992 2002 45
Fig. 12 rea Metropolitana de Valparaso (AMV) 1877 1925 47
Fig. 13 AMV 1926 1960. 47
Fig. 14 AMV 1961 1984. 48
Fig. 15 AMV 1985 2006. 48
Fig. 16 Poblacin total por manzanas en Valparaso 55
Fig. 17 Habitantes por vivienda, promedio por manzanas en Valparaso 56
Fig. 18 Aos de estudio, promedio por manzanas en Valparaso 57
Fig. 19 Porcentaje de profesionales por manzanas en Valparaso 57
Fig. 20 Nivel socioeconmico por manzanas en Valparaso 58
Fig. 21 Pendientes en Valparaso 59
Fig. 22 Tamao de los predios en Valparaso 61
Fig. 23 Tamao de los predios en el sitio UNESCO Valparaso 62
Fig. 24 Uso de suelo predominante en el sitio UNESCO Valparaso 63
Fig. 25 Porcentaje de Arrendatarios en el sitio UNESCO Valparaso 64
Fig. 26 Porcentaje de Propietarios en el sitio UNESCO Valparaso 65
Fig. 27 Inmuebles de Conservacin histrica en Valparaso 66
Fig. 28 Normativa territorial comunal en el sitio UNESCO Valparaso 67
Fig. 29 Proyecto Fischer, Cerro Concepcin 71
Fig. 30 Proyecto Lautaro Rosas I, Cerro Alegre 71
Fig. 31 Proyecto Lautaro Rosas II, Cerro Alegre 71
Fig. 32 Proyecto Alm. Montt Esq. Grossi, Cerro Alegre 71
Fig. 33 Proyecto Scrates I, Cerro Cordillera 71
Fig. 34 Proyecto Scrates II, Cerro Cordillera 72
Fig. 35 Proyecto Montealegre, Cerro Alegre 72
Fig. 36 Proyecto Estanque, Cerro Alegre 72
Fig. 37 Proyecto Cajilla, Cerro Santo Domingo 72
Fig. 38 Proyecto Almirante Montt, Cerro Alegre 72
Fig. 39 Proyecto Glvez, Cerro Alegre 73

Fig. 40 Proyecto Munich, Cerro Alegre 73

Fig. 41 Proyecto Montealegre I, Cerro Alegre 73
Fig. 42 Proyecto Beethoven, Cerro Alegre 73
Fig. 43 Edificios de altura, en Avenida Argentina, 2008 75
Fig. 44 Portal sitio web Proyecto Curauma, 2008 75
Fig. 45 Condominio Santo Domingo, de Pacific Architecture Chile 76
Fig. 46 Interiores del Condominio Santo Domingo 77
Fig. 47 Perfil de Condominio Santo Domingo 77
Fig. 48 Proyectos de rehabilitacin 78
Fig. 49 Proyecto de rehabilitacin en Cerro Alegre 79
Fig. 50 Ruinas de vivienda en venta en Cerro Santo Domingo 81
Fig. 51 Valor comercial del suelo en la ciudad de Valparaso. 82
Fig. 52 Propiedades del portal inmobiliario, 2008 83
Fig. 53 Propiedades del portal inmobiliario, 2008 83
Fig. 54 Pasaje del Cerro Santo Domingo, 2008. 84
Fig. 55 Pasaje del Cerro Santo Domingo, 2008. 84
Fig. 56 Boletn de una ventana, Cerro Concepcin 85
Fig. 57 Diario La Tercera 5 febrero 2007 85
Fig. 58 Palacio Subercasaux, 2008 86
Fig. 59 Pilares en mal estado Cerro Santo Domingo, 2008 86
Fig. 60 Escalera Cerro Alegre 87
Fig. 61 Iglesia de La Matriz 88
Fig. 62 Supermercado Santa Isabel, Autor 2007 88
Fig. 63 Hotel Brighton 89
Fig. 64 Cartel de advertencia 89
Fig. 65 Esquema Organizacional del Plan de Rehabilitacin Integral del Centro Histrico 121
Fig. 66 Expansin urbana en La Habana 121

RESUMEN
La dicotoma que se est dando en Valparaso, entre el deterioro y la renovacin, tomando en

cuenta que las polticas y normativas de desarrollo, paradjicamente estn acentuando y
acelerando procesos de renovacin en los sectores externos a las zonas intencionadas; a la vez
las intervenciones que se estn realizando dentro de las zonas de conservacin y en especial en
el sitio de patrimonio mundial, estn provocando un aumento significativo de los precios de
suelo en el rea, con el peligro de que las personas que estn llegando al sector, lo transformen
en un nicho de segunda residencia.
Este trabajo analiza el proceso de renovacin desde la perspectiva del antiguo residente en los
llamados sitios de patrimonio mundial de Valparaso.

Valparaso hundido para arriba.

Nicanor Parra

1. INTRODUCCION
Valparaso fue una de las ciudades pioneras en la formacin de Chile como nacin, desde esa
premisa ha sido uno de los puntales para el desarrollo de la zona central del pas. En sus inicios
como primer gran puerto del Pacfico desde la Tierra del Fuego al norte, Valparaso fue
polinizado por diversas culturas de Europa y Asia, transformando a la ciudad en el principal
portal de entrada a Chile.
Como umbral de Chile, la conformacin urbana de Valparaso fue una prueba de la tozudez de
sus habitantes por asentarse en el agreste territorio que ste ofreca, por lo cual poco a poco
su paisaje comenz a cubrirse de casas en los cerros de alta pendiente que rodeaban la baha
formando un anfiteatro de viviendas que miran al mar.
El terremoto de principios 1906 fue la antesala para el estancamiento que comenz a azotar al
puerto; Estados Unidos de Amrica hizo el resto al inaugurar en 1914 el Canal de Panam, el
ahorro en millas martimas para el mundo hizo disminuir la llegada de barcos y el movimiento
al puerto.
El estancamiento de Valparaso ha hecho a la ciudad vivir un paulatino proceso de oxidacin
urbana, que se ha traducido en deterioro y obsolescencia, proceso que trajo consigo una
situacin de constante abandono, pobreza, improvisacin urbana, congestin, limitacin de la
ciudad y bloqueo del bordemar.
Pese al deterioro de la ciudad, la poblacin siempre aument durante el siglo XX, pero su
crecimiento relativo ha sido uno de los ms bajos del rea Metropolitana de Valparaso1,
llegando a ser en el ltimo perodo intercensal de -2,4%.
Las razones de sta cifra se barajan en la migracin hacia otras comunas de la metrpolis, el
estancamiento econmico y el deterioro urbano (INE, 2002).
El siglo XXI es para Valparaso el sinnimo de una oportunidad para reinventarse. La
declaracin de UNESCO como Patrimonio de la Humanidad (2003) y la visin generosa de las
nuevas generaciones quiere transformar a la ciudad en una nueva opcin para vivir, no slo
para los habitantes del rea Metropolitana de Valparaso, sino tambin de Santiago y otras
ciudades del pas.
Desde mediados de la dcada de 1990, la ciudad ha enfrentado un proceso de renovacin
urbana, que lentamente parece dar paso a un proceso de repoblamiento fuertemente
sustentado en la definicin del Plan Valparaso como punta inicial, en la declaracin de
1
El rea Metropolitana de Valparaso corresponde a la conurbacin de las ciudades de Valparaso, Via del Mar, Concon, Quilpue
y Villa Alemana, segn proyecciones INE, en el ao 2006 debera tener una poblacin de 876.951

Valparaso como patrimonio y en la definicin de un conjunto de estrategias en el marco del

Programa Bicentenario de la Repblica.
En este contexto de repoblamiento, han surgido nuevas tipologas de viviendas en la comuna
desde viviendas unifamiliares en extensin en la zonas de Curauma y Placilla a departamentos
de ms de 15 pisos en algunos cerros de la ciudad. El desarrollo inmobiliario se ha
incrementado principalmente en los bordes, mientras que las zonas de conservacin y la zona
patrimonial han presentado tmidamente proyectos de reciclaje y rehabilitacin urbana
amparados por las polticas y subsidios estatales.
Pese a los subsidios, la rehabilitacin urbana en construcciones patrimoniales est generando
proyectos que finalmente se ofrecen a precios superiores a las 20 UF/m2 (Portalinmobiliario,
2007). Uno de los mejores ejemplos es Cerro Alegre cuyos precios de suelos estn por sobre la
media de 8,0 UF/m2 para el mismo sector (SEREMI Bienes Nacionales, 2006). El alto precio de
los proyectos inmobiliarios ha hecho que la demanda por nuevas ofertas inmobiliarias
diferencie el tipo de residente que est llegando a la ciudad, provocando una suerte de
gentrification en el rea. Una situacin de cambio tan radical es difcil de sustentar para toda la
realidad del anfiteatro y podra generar un efecto Caminito como en el Barrio de La Boca de
Buenos Aires, en donde el desarrollo y el patrimonio, slo se limitan a un sector de la ciudad
mientras el resto contina deteriorndose y consolidando tugurios que aumentan las
diferencias sociales.

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Valparaso es un caso atpico de desarrollo urbano para el comn de las ciudades de Chile, con
ingenio y espontaneidad se ha ido desarrollando desde hace cinco siglos, no slo poblando
cerros de difcil acceso, sino que tambin ganando superficie en el plan a travs de
ampliaciones. Pese a ello las ltimas generaciones han sido testigo de un proceso de
estancamiento y oxidacin urbana a causa de la obsolescencia econmica y funcional de la
ciudad. Esta situacin ha fortalecido el desarrollo inversamente proporcional de las ciudades
vecinas de Via del Mar, Quilpue y Villa Alemana.
Las causas del desamparo se deben a diversos factores, por una parte la apertura del Canal de
Panam, el desarrollo del Puerto de San Antonio, la migracin de clases acomodadas hacia
Via del Mar y Santiago y la reocupacin de estas misma viviendas por sectores
socioeconmicos de recursos limitados (Van Diest, 2003) que tienen necesidades ms urgentes
que mantener que remodelar los inmuebles. En trminos demogrficos la situacin se hizo
patente por el bajo desarrollo poblacional en el rea, acentuado por la limitacin del espacio y
el deterioro anteriormente mencionado, as entre 1940 y el 2002, Valparaso slo creci a una
tasa de 0,42% anual, a diferencia de Via del Mar que tuvo una tasa de 6,40% anual. Parte del
estancamiento se debi a la falta de inversiones en la ciudad por parte de los actores pblicos
y privados.
Con el fin de revertir la situacin y fomentar sus potencialidades se han desarrollado diversas
iniciativas, como el Plan Valparaso delineado por el Gobierno Central en el ao 2001 que
consisti en fomentar la recuperacin y desarrollo urbano de Valparaso, para revitalizar la
ciudad en un contexto de deterioro econmico en su rea histrica. Dentro de este marco
desde el ao 2004 se lleva a cabo el Proyecto de Recuperacin y Desarrollo Urbano de
Valparaso cuyo objetivo fundamental es contribuir a la revitalizacin de la ciudad de
Valparaso, poniendo en valor el patrimonio urbano de la ciudad como fundamento de nuevas
actividades econmicas, culturales y sociales que beneficien a la poblacin. Sus enfoques
especficos apuntan a dotar a la ciudad de la institucionalidad y normativas que permitan una
gestin moderna de desarrollo urbano, y adems, recuperar reas territoriales seleccionadas
resolviendo problemas crticos de funcionamiento urbano, a fin de estimular la inversin
privada productiva y la venida de nuevos residentes a la ciudad. (SUBDERE, 2004)
Adjunto a lo anterior y con el fin de intervenir inmuebles con nuevas soluciones de vivienda, el
Ministerio de Vivienda y Urbanismo implant en el ao 2001 el subsidio de Rehabilitacin

Patrimonial en el marco del Programa Nacional de Recuperacin del Patrimonio. El subsidio

consiste en un aporte directo del Estado de 250 Unidades de Fomento (UF) como
complemento de los ahorros y el crdito hipotecario del solicitante de un inmueble dentro de
las zonas de conservacin. En el caso de Valparaso abarca a los cerros Concepcin, Alegre,
Cordillera, Santo Domingo y parte del plan adyacente. Si bien este proyecto tiene poco tiempo
para ser evaluado, existen algunos proyectos acogidos al programa en forma de edificios
reciclados en el sector de Cerro Alegre y Cerro Cordillera.
Otro de los instrumentos aplicados para la recuperacin de las Zonas de Conservacin

Histrica en la ciudad de Valparaso es la recuperacin de espacios pblicos patrimoniales y
subsidios dados por CORFO, que fomentan el desarrollo de micro empresas mas bien tursticas
se extiende por toda la zona declarada Patrimonio de la humanidad y actualmente estos
beneficios llegan hasta los cerros fundacionales de la ciudad de Valparaso, como una manera
de preservar el gran anfiteatro de la ciudad, abriendo su borde costero (Kapln, P., 20062) .
Las experiencias en este sistema en otras ciudades han tenido efectos positivos y discutibles
para las zonas afectadas, como en el caso de Santiago Poniente en el que la llegada de nuevos
proyectos inmobiliarios, de carcter ajeno al desarrollo histrico de las zonas trajo, adems de
un cambio en el perfil urbano, un cambio en los usos de suelo. Los nuevos proyectos
inmobiliarios en Valparaso han desarrollado tres tipologas urbanas que se estn dirigiendo a
las diversas demandas, por una parte los proyectos de baja densidad detrs del anfiteatro en el
sector de Curauma, las viviendas en altura al norte de la ciudad y la restauracin de edificios
patrimoniales en el anfiteatro.
En las pginas siguientes se analizar que est sucediendo en la zona tpica de Valparaso en el
actual proceso de renovacin y restauracin urbana que se est llevando a cabo en
contraposicin del proceso de obsolescencia natural que ha arrastrado a la ciudad hasta el
presente.
2
Seminario Digital Arquinta. Ponencia: Planificacin y Gestin Patrimonial en Valparaso ciudad patrimonio de la
Humanidad. En arquinta.cl/ponencias/paulina_kaplan.pdf

3. OBJETIVO
El momento que Valparaso vive merece ser analizado y comprendido como resultado de una
vuelta de eje en la visin de la ciudad. Por lo cual el objetivo primordial del trabajo es analizar
el actual proceso de Renovacin urbana, en contraposicin al deterioro paulatino de la ciudad
desde la ptica de los antiguos residentes.
3.1. Objetivos especficos.
Los objetivos especficos del trabajo son:

Identificar las tipologas de los residentes antiguos y nuevos, con el fin de conocer los
motivos y causas de su decisin de localizacin en el rea de estudio.
Analizar los proyectos, planes y programas de renovacin, rehabilitacin y

reconstruccin urbana realizados en la zona tpica de Valparaso de los ltimos veinte
aos, con el fin de reconocer los alcances, intenciones, logros, retrocesos y desafos
pendientes segn la ptica de los antiguos residentes.
Identificar posibles consecuencias de los fenmenos de renovacin y obsolescencia

presentados en los diversos sectores del rea de estudio.

4. PREGUNTA DE INVESTIGACION
Desde la perspectiva anterior surge la siguiente interrogante de investigacin

En qu medida el proceso de renovacin urbana rescata al antiguo residente en armona
con la condicin patrimonial del rea de estudio?, Hasta qu punto se sustenta el proceso de
renovacin urbana con la demanda residencial existente?; Hasta que punto el proceso de
Renovacin urbana puede inducir a fenmenos de pionerizacin o gentrificacin de la ciudad?
5. HIPTESIS
La obsolescencia urbana y el paulatino decaimiento de Valparaso en el siglo XX, bajaron

considerablemente la intensidad de la movilidad residencial de la ciudad, expulsndola a las
ciudades vecinas. Desde la perspectiva mencionada y considerando que en estos momentos
Valparaso se encuentra viviendo al mismo tiempo fenmenos de renovacin, reciclaje y
obsolescencia urbana, enmarcndose dentro de la creciente voluntad que manifiestan los
diversos actores de la ciudad en sacarla de su estado de deterioro en vas a un repunte se
plantean las siguientes hiptesis:
Las condiciones artificiales, generadas por las polticas de renovacin y rehabilitacin

patrimonial no necesariamente tienen efectos positivos sobre el patrimonio urbano. Las
buenas intenciones de conservacin le dan poca sustentabilidad a los proyectos.
La demanda residencial de proyectos renovados en el rea responde a grupos elitistas que

debido al alto precio de las propiedades, estn fomentando la nueva generacin de enclaves
dentro de la ciudad, si bien en otras pocas lo tuvo, al tener cerros habitados por distintos
grupos de emigrantes, hoy los nuevos enclaves estn formando una incipiente segregacin
urbana.

6. LOCALIZACIN DEL REA DE ESTUDIO
La Comuna de Valparaso posee una superficie de 40.160 hectreas de las cuales

aproximadamente 2.600 hectreas (6,4 %) se encuentran urbanizadas. El rea de estudio del
proyecto corresponde a la zona tpica definida en el D.E 605 del 31 de agosto de 2001
Figura N 1: rea de Estudio en la Ciudad de Valparaso.
Los lmites de la Zona Tpica corresponden al rea comprendida por el Cerro Concepcin y
parte de los Cerros Alegre, Cordillera y Santo Domingo. Los lmites aproximados de esta
poligonal son los siguientes: Lmite Norte Quebrada Mrquez, Limite Sur Quebrada Elas,
Lmite oriente parte del Plan de la ciudad, desde la Plaza Anbal Pinto por el sur, calle
Esmeralda y calle Serrano hasta la Plaza Echaurren por el norte, incluyendo las Plazas
Sotomayor y Justicia, Limite Poniente Poligonal que se inicia en el lmite de la poblacin
Mrquez atravesando los cerros Sto. Domingo, Toro, Cordillera y Alegre pasando por las calles
Ministro, Cajilla, Scrates y Pje. Morrison respectivamente hasta llegar a la Plazuela San Luis.

Figura N 2: rea de Estudio.

7. METODOLOGIA
La metodologa con que se desarroll la investigacin se realiz en funcin de cinco pilares

temticos; stos son la situacin sociodemogrfica, la morfologa urbana, el desarrollo
inmobiliario, la planificacin territorial y la tipologa del residente.
7.1. Diagnstico sociodemogrfico
El Diagnstico sociodemogrfico busc en primer lugar reconocer a los habitantes de

Valparaso en sus aspectos demogrficos, sociales y econmicos; se busc comparar su
situacin con el resto de las reas urbanas del rea Metropolitana de Valparaso (AMV), Para
posteriormente contrastar las realidades intraurbanas de la ciudad, y saber en qu posicin se
encuentra el sitio de Patrimonio Mundial en comparacin con su rea colindante.
A travs de la informacin que el censo 2002 proporciona, se realiz el anlisis demogrfico en

el rea de estudio a travs de la plataforma de REDATAM por diversas unidades territoriales.
Entendiendo como antiguo residente para este estudio todos los habitantes de la Zona Tpica
que habitaban antes de 2002.
El anlisis se realiz en relacin al censo 2002, comparando sus cifras por manzanas. Se
analizaron los volmenes de poblacin, los grupos etreos, el tamao del hogar, las
caractersticas del jefe de hogar, las migraciones, la situacin laboral, y la caracterizacin
socioeconmica segn la metodologa ADIMARK para obtener el perfil econmico del
residente.
7.1.2 Diagnstico de la morfologa urbana
En esta parte del trabajo se describi y analiz la morfologa urbana de Valparaso a travs de
la topografa del rea, el tamao predial, los usos de suelos predominantes, los equipamientos,
la materialidad, el poblamiento y el desarrollo histrico de la ciudad y su patrimonio cultural.
Mediante el estudio de la morfologa del rea de estudio se obtuvieron conclusiones respecto

de cmo interactan los tipos de urbanizacin, parcelacin (loteo) y edificacin con el
desarrollo de actividades, as como trazados de calles y espacios pblicos. El levantamiento de
informacin se realiz a travs de la informacin recopilada y procesada de la Oficina de

Gestin Patrimonial de Valparaso (2007) y de la observacin directa en terreno en el ao

2008.
La informacin analizada correspondi a la topografa del rea, tamao predial, usos de suelo
predominante, el equipamiento, la materialidad y conexin a servicios bsicos, las tendencias
histricas de poblamiento y presencia de patrimonio arquitectnico, urbanstico y cultural en
el rea de estudio, reconocido por la Oficina de Gestin Patrimonial de la Municipalidad de
Valparaso
7.1.3 Diagnstico del desarrollo inmobiliario en el rea
El diagnstico del desarrollo inmobiliario en el rea de estudio se realiz desde dos puntos de
vistas, por una parte la oferta inmobiliaria y por otro lado los precios de suelo.
La oferta se trabaj en una primera instancia en funcin de los productos inmobiliarios

disponibles a travs de la prensa, principalmente por el diario El Mercurio de Valparaso y la
pgina web del portalinmobiliario, otros proyectos fueron obtenidos a travs de corredores
inmobiliarios que operan en el sector, posteriormente se realiz un catastro de los proyectos
realizados en el rea de estudio segn su tipologa, ubicacin y precio de suelo. Todos estos
elementos se analizaron para reconocer el tipo de producto ofertado.
Con la oferta inmobiliaria obtenida, en los que casos en que se obtuvo superficie, se procedi a
calcular los valores de suelo para las zonas, esto complementado con datos de tasaciones
realizados en la ciudad a travs del trabajo de terreno del Ministerio de Bienes Nacionales para
la misma rea, las tasaciones realizadas por dicha institucin se realizaron entre diciembre de
2006 y abril de 2007, con estos valores y los obtenidos en la recopilacin de casos se obtuvo un
total de 650 puntos de valores de suelo en la ciudad; con los cuales, a travs del SIG ArcGis se
realiz una interpolacin para obtener curvas de isovalores, con las que se confeccion un
mapa de precios de suelo para la ciudad de Valparaso.

7.1.4 Diagnstico de los Instrumentos, planes y programas de desarrollo para Valparaso
Se analiz la situacin que norma los instrumentos de planificacin territorial para el rea de
estudio , en especial el Plan Regulador Comunal de Valparaso, del ao 2003, para la zona
afectada y para las reas contigua al sector de estudio, con el fin de interpretar la visin que
proyecta el municipio y la Secretara Ministerial de Vivienda para el rea.
As como los instrumentos de planificacin, se analizaron las inciativas de incentivo, como el
Decreto Supremo N40 del Mnisterio de Vivienda y Urbanismo en su ttulo III conocido como
subsidio de Rehabilitacin Patrimonial, y otros programas anteriores que buscan la
revitalizacin econmica y funcional de la ciudad puerto.
7.1.5 Reconocimiento de la tipologa de los residentes.
De manera de reconocer el tipo de residentes en el rea de estudio se realizaron dos formatos

de reconocimiento, por una parte una encuesta cerrada a 20 residentes antiguos y nuevos
residentes, a travs de un formulario tipo que se contest en forma annima del cual las
respuesta obtenidas fueron de veinte personas. La encuesta apuntara entre otros aspectos a
reconocer el nivel sociocultural de los residentes, el tamao de la familia, las causas de su
residencia en Valparaso, la satisfaccin que le produce la ciudad, el nivel de arraigo del
residente y los aos.
En segundo lugar se realiz una entrevista a antiguos residentes en Valparaso para obtener
con mayor profundidad testimonios de su decisin de vivir en el rea de estudio.

8. MARCO TEORICO
Hay imgenes que se transforman en conos de un momento o un estado de las cosas, en el

caso de la palabra Valparaso pareciera ser un sinnimo de estados especiales, entre la belleza
y la pobreza se configura un lugar distinto, que merece, en primer lugar contextualizarse, de
forma de comprender un marco conceptual que encauce la investigacin.
Teniendo en cuenta esa base, el curso de la definicin conceptual de este trabajo se enmarca
en el siguiente esquema del proceso de transformacin de los centros histricos., sus
problemas, respuestas y efectos de estas.
Figura N 3: Esquema de Marco terico

8.1.- El Centro histrico
El concepto de centro se compone de las variables del espacio propiamente tal, la

temporalidad y el patrimonio. Entendiendo al centro como el lugar donde comienza a surgir la
ciudad, que en el caso de Valparaso no se encuentra necesariamente en la parte central de la
ciudad.
El espacio se entiende como lo urbano, un lugar localizable, en el que fluyen las relaciones que
le configuran como eje de desarrollo dentro de un todo. El tiempo, se entiende dentro del
proceso histrico, en la ciudad se ve como la portadora de los procesos histricos, el lugar de
convergencia del pasado con el futuro; y el patrimonio ligado directamente a lo histrico tiene
su manifestacin a travs del sujeto como ente catalizador de la ciudad histrica
transformndola en la memoria colectiva, en el modo de vida propio de los que habitan. Dicho
de otro modo el patrimonio es la lgica de transferencia socio-generacional del valor, otorga
sustentabilidad ante el cambio de los sujetos con respecto al centro histrico.
La articulacin de los conceptos conlleva al
Figura N 4: Variables del centro histrico
centro histrico como el lugar que ha
direccionado el desarrollo urbano en sus
diversos procesos, donde estos conviven a
travs del tiempo sin desplazarse, el lugar de
identificacin de los procesos, sin
necesariamente haber estado presente en
todas sus configuraciones
En el caso de los centros histricos, por ser las reas ms antiguas de las ciudades se ven
inmersas en procesos de deterioro, asociados primordialmente por un fuerte debilitamiento
de su base econmica, por el despoblamiento y a su vez por el deterioro del contexto fsico
urbano.
Las etapas de deterioro urbano de los centros histricos recopiladas por Ibaez (2007) se
destacan en cuatro etapas, que pueden surgir en forma paralela o de manera secuenciada, no
obstante en menor o mayor grado siempre se encuentran presentes. stas son:
Migracin e Inmigracin de grupos sociales: si bien siempre hay un grado de segregacin social
urbana, en que las clases de mayores recursos ocuparon las zonas centrales hasta que
mejoraron los sistemas de transporte individual y las tecnologas de servicio, fomentaron la
migracin de hacia nuevos barrios en bsqueda de una mejor localizacin; a su vez las familias

de menores ingresos intensifica el uso de los reas abandonadas, sobreutilizando la edificacin

existente o construyendo edificios habitacionales en la trama consolidada. Provocando, por
esta sobrepoblacin, problemas de insalubridad y saturacin de la infraestructura existente.
Migracin Rural-urbana y extranjera: En los movimientos migratorios de urbanizacin, el rea
central es la mayor receptora de esta poblacin. Este fenmeno acenta el deterioro al
provocar mayor sobreutilizacin de la infraestructura tanto edificatoria como de servicio, ya
que est compuesta por personas con muy bajos recursos provenientes de provincias y de
pases vecinos en bsqueda de mejores oportunidades; provocando subarriendos y procesos
de tugurizacin que deterioran el rea.
Cambio de uso: Debido a la aglomeracin de este grupo social en el lugar y el proceso de
degradacin fsica que provocan, surgen dos efectos. El primero es una mala imagen urbana
relaciona a la calidad de vida y seguridad urbana (desventajas residenciales); y el segundo una
depreciacin del suelo y de los mercados inmobiliarios. Esto ltimo permite la especulacin de
los propietarios por la localizacin de actividades productivas informales, talleres artesanales,
industrias, micorempresas y actividades terciarias.
Despoblamiento de las reas centrales histricas y extensin urbana: como se ha mencionado,
las reas centrales acumulan una poblacin con baja solvencia econmica, que vena en
bsqueda de oportunidades.
Dentro de los efectos del deterioro urbano en las reas centrales histricas se pueden resumir
en el siguiente cuadro.
Cuadro 1: Efectos del deterioro en los centros histricos patrimoniales fuente: Elaboracin propia en base a
Jordn 1999.
Prdida de efectivos (vaciamiento demogrfico)
Expulsin de grupos sociales
Proceso de invasin y sucesin
Envejecimiento
Poblacin y
Segregacin de reas y exclusin social (reas tnicas, reas problemticas, estigmatizaciones de
estructura
sectores sociales y urbanos)
social
Aburguesamiento y gentrificacin (selectiva)
Escasez de zonas verdes
Tugurizacin de los barrios
Hacinamiento
Deficit dotacional
Usos de suelo Equipamientos estandarizados
Equipamientos de funcin metropolitana y no local

Desaparicin del uso residencial y de servicios comunitarios

Terciarizacin selectiva
Prdida de vitalidad funcional
Decrecimiento y desaparicin de fuentes de empleo tradicional (comercio, artesanado, industria
urbana)
Transformacin cualitativa y cuantitativa de la estructura comercial
Inadecuacin a nuevos usos y formas familiares
Obsolescencia, vejez y degradacin, perdida patrimonial
Alto nmero de viviendas desocupadas
Fragmentacin de la propiedad residencial
Edificacin y
Sustitucin de edificios residenciales por modernos inmuebles de oficinas y despachos
vivienda
profesionales en reas seleccionadas
Condicionantes de tipo histrico-cultural y tipolgico
Predominio de residentes no propietarios
Utilizacin de los espacios vacos, los patios, reconfiguracin, tipologa de las viviendas
Estructura Tejido urbano inadecuado y poco esponjoso

urbana Forma y tamao del parcelamiento
Mercado informal
Econmico Especulacin inmobiliaria
Variaciones del precio del suelo
Problemas de estacionamientos
Congestin
Trfico Contaminacin ambiental
Desequilibrio entre peatones y automovilistas
Vibraciones
En trminos conceptuales el patrimonio se puede abordar desde dos puntos de vista, ya sea refirindose
a una visin que Jordn (1999) llama restringida segn la cual se define y valora casi
exclusivamente como expresin esttica, cultural e histrica singular, y adquiere este
calificativo en la medida que se declara monumento nacional; la otra perspectiva del
concepto posee una visin ms amplia que considera e integra el concepto de patrimonio
arquitectnico a todo el parque de edificacin construida, al contexto urbano identificndolo
como posible receptor de una accin de racionalizacin, mantencin y conservacin. (Jordn,
1999, pg 5). La diferencia ente la visin restringida y la amplia que Jordn indica, siguen
teniendo una visin estructural del patrimonio.
El patrimonio contribuye a reforzar la identidad cultural comunitaria permitiendo establecer

diferencias y similitudes entre los pases (Ballart y Tresserras, 2001, pg 206). En este perodo

la conservacin urbana en su evolucin, la interpretacin del patrimonio aparece como

respuesta a la necesidad de cada territorio de posicionarse. Para lo cual toma importancia la
interpretacin que se le otorga al patrimonio, puesto que revela in situ el significado del
legado natural, cultural o histrico al pblico que visita los lugares (Ballart y Tresserras, 2001).
El patrimonio existente en los centros histricos, en algunas ocasiones, pasa a ser considerado
como un elemento importante en la planificacin del desarrollo urbano del rea. Al
visualizarse como un elemento positivo que solucionara algunas dificultades en la ciudad. El
aprovechamiento de este patrimonio implica la racionalizacin y mejoramiento de sus
posibilidades de utilizacin y la proteccin de edificaciones y espacios urbanos de importancia
y valor histrico (Jordn, 1999). Segn Jordn el elemento patrimonial se debe enfrentar desde
tres premisas como se indican en la figura siguiente..
La relacin entre patrimonio e identidad, van

Figura N 5: Relaciones del patrimonio
creando la concepcin de una imagen y una
identidad con el territorio.
La relacin patrimonio y economa: para
garantizar la rentabilidad de las inversiones
del patrimonio.
La relacin entre patrimonio y sociedad;
enfocando los esfuerzos a que el desarrollo
de la oferta patrimonial contribuya a la
mejora de la calidad de vida de la poblacin.
Para la recuperacin urbana se han desarrollado diferentes polticas urbanas de diversos

enfoques y metodologas de intervencin. El concepto de recuperacin urbana en Amrica del
sur segn Carrin (2001) comienza a ser un tema preocupante a fines de la dcada de 1980
cuando se manifiestan claramente los efectos del deterioro urbano en las zonas histricas. En
general estos programas buscan equilibrar las realidades fsicas, sociales y funcionales de la
ciudad o de un sector urbano.
La recuperacin integra de un lugar es compleja, y para que sea efectiva se deben considerar
algunos principios bsicos que se deben abordar, al momento de implementar estrategias de
recuperacin de un territorio urbano. Jordn (1999) plantea.

Planificacin integral de los centros, considerndolos no solo en cuanto a sus valores culturales
y ambientales, concibindolos como islas culturales o ncleos diferenciados, sino tambin
como potencial econmico importante dentro de la ciudad, y garantizar tanto su recuperacin
fsica como su vitalidad econmica y social.
Amplio concepto del patrimonio, de manera que comprenda no solo lo grande y lo viejo, y
generando un enfoque ms amplio de la restauracin, sin limitarla a puntos aislados, creando
una red de focos y ejes.
Tratamiento de las viviendas como una clula protagnica, dado que la homogeneidad de las
reas centrales esta dada principalmente por la funcin habitacional.
Dar nuevos usos a los antiguos edificios, buscando la revitalizacin de los centros por
diversidad de usos y funciones, definidas por la predisposicin de los monumentos para
asumirlas.
Racionalizar el uso del transporte y emplear la peatonalizacin donde sea posible
Impedir las acciones agresivas, por medio de un eficiente control urbano y promover las
soluciones a las necesidades y aspiraciones de la poblacin residente
Crear la infraestructura de la rehabilitacin principalmente materiales y oficios
Privilegiar la preservacin de las actividades tradicionales de estos sectores
Tener presente que la solucin integral de todos los problemas del centro no podr localizarse
completamente dentro del propio territorio a recuperar, sino en el mbito del contexto
urbano local.
Hay ciertos modelos de tericos que Jordn (1999) menciona para elaborar una intervencin
en materia de recuperacin, como las siguientes:
Recuperacin integral arquitectnica: que considera que en el tema del patrimonio se debe
respetar forma y funcin, tanto de edificios como de espacios urbanos relacionados, por lo que
hay que cuidar los materiales y las tecnologas originales, proteger su vocacin dentro de la
ciudad. Es decir que no slo se debe tomar en cuenta por su arquitectura, sino tambin por el
contexto urbano que poseen, ya sea econmico, cultural, social, entre otros. Se considera la
recuperacin en este modelo como una intervencin que se realiza desde una implementacin
fsica y estratgica del edificio, y abarca todos los mbitos de desarrollo de la comunidad que
afecta, ya sea como proyecto emblemtico o como complementario dentro de otros
proyectos, pero siempre desde el punto de vista del edificio. Hasta ahora los casos en que se
ha aplicado este modelo han carecido de especialistas en tcnicas constructivas a restaurar,
por lo que ha salido ms costoso y de mayor temporalidad. Dentro de estos casos se
encuentran las intervenciones de La Habana Vieja, Quito y Cuzco.

Recuperacin Integral Urbana: es complementaria al modelo anterior, pero en esta no se

centra slo en la parte arquitectnica y espacial de los edificios, sino que tambin en reas
urbanas, por lo que acepta modificar destino y funcin del contexto urbano, aceptando
tcnicas y materiales contemporneos e intervenciones en la estructura misma del edificio y
de los espacios, sin alterar el equilibrio y las vocaciones originales del rea de intervencin. El
modelo puede integrar los intereses particulares con los de conservacin patrimonial y posee
mayor repercusin en las variadas dimensiones urbanas. Como ejemplo de este tipo se
encuentran ciudades como Lima, Bogot y Ro de Janeiro.
Recuperacin Conservadora: se refiere solamente a algunos elementos arquitectnicos y
estilsticos de edificios y espacios urbanos, adems est al borde de la reconstruccin ms que
de la recuperacin, como la preservacin de fachadas para no alterar la imagen urbana, pero
permitiendo un cambio de usos de los edificios y su transformacin estructural. Como es lgico
este tipo de intervencin se provoca principalmente a nivel del elemento sin importar con el
contexto en que se desarrolla.

8.2.- Problemas de los centros histricos
Como se menciona en el apartado anterior las migraciones internas y la aparicin de tugurios

en los centros histricos van provocando problemas de deterioro y obsolescencia en el rea
entendiendo como deterioro algo que se encuentra en inferior condicin alguna cosa (RAE,
2007), Carlos Romero (2001) define el deterioro fsico como el abandono fsico de sectores o
barrios de la ciudad por envejecimiento de la poblacin, deterioro de la edificacin,
infravivienda, deficiente infraestructura urbana, ausencia de servicios y marginalidad, que
puede llegar a desembocar en la destruccin fsica de los edificios, del espacio urbano y la
degradacin social. Segn Acosta (1991) es la decadencia fsica ambiental con repercusiones
econmicas, sociales y polticas que se presentan en las construcciones, instalaciones y
espacios urbanos, bien sea por uso excesivo o inconveniente de stos; la falta de acciones de
mantenimiento y conservacin o por obsolescencia, de acuerdo a la dinmica de cambios de
los ncleos urbanos. Provocando que el territorio que lo sufre no sea capaz de incorporarse a
las dinmicas urbanas, dificultando su incorporacin a la competitividad dentro del contexto
urbano y territorial.
En ese sentido algunos autores Greene y Soler (2004) hablan de la obsolescencia urbana
cuando un territorio se encuentra inmerso dentro de procesos de obsolescencia econmica
cuando no es rentable continuar utilizando el capital agregado a un terreno con la intensidad o
densidad urbana existente hasta el momento debido a su ubicacin; el proceso de
obsolescencia funcional corresponde al momento en que lo construido y/o los espacios
pblicos se tornan inadecuados en su concepcin arquitectnica para cumplir las funciones
para las que fueron diseados. La obsolescencia fsica, por su parte, se refiere al grado de
deterioro de la estructura, instalaciones o terminaciones de los edificios que los torna
incapaces de cumplir las funciones para las que se construyeron.
Miguel Angel Troitio (1992) reconoce cuatro fases de la obsolescencia urbana:
Primero, hay una situacin de equilibrio con limitados cambios en los usos del suelo y
escasa movilidad profesional
Segunda, existe un insuficiente nivel de mantenimiento que desencadena
envejecimiento, renovacin vecinal, densificacin, entrada de actividades marginales,
etc.

Tercera, se acelera la degradacin social con un incremento de los grupos sociales de

rentas ms bajas.
Cuarto se produce una total desorganizacin funcional y tiene lugar una
desarticulacin social acentundose los rasgos de marginalidad.
Judith Gifreu (1997) se centra principalmente en el deterioro en las reas centrales de Gran
Bretaa, denominadas inner-cities reconoce cuatro componentes del agotamiento de las
Inner-cities
El declive econmico y el desempleo asociado a una descentralizacin de la poblacin

y la industria.
El deterioro medioambiental, manifestado preferentemente por las condiciones
precarias de las viviendas, la mayora carentes de las mnimas comodidades modernas
Las desventajas sociales que soportaban determinados grupos de residentes (ancianos,
minoras tnicas, pobres)
Elevada presencia de inmigrantes.
En los casos britnicos la ecuacin decadencia industrial reduccin de la actividad

econmica - y por ende las oportunidades laborales, gatill el paulatino proceso de huida de
los trabajadores dejando atrs una poblacin envejecida ms inmigrantes pobres, obligados a
instalarse en el inner-city por los altos costes de la vivienda en otros lugares. Dando paso al
abandono fsico del entorno y a la marginacin social.
James Simmons (1966) habla del trmino blight, que se puede traducir como decadencia o
ruina, si bien lo asocia ms hacia el mbito de las comercial urbano, reconoce diversas formas
de blight.
Blight fsico: asociado al deterioro fsico.

Blight funcional: obsolescencia debida a cambios tecnolgicos que hacen la
localizacin, tamao o estructura insuficiente para su fin comercial.
Blight friccional ocurre cuando la presencia de usos de suelo prximos tienen un
efecto daino o perjudicial sobre la operacin del comercio
Blight econmico: aparece cuando hay suficiente demanda por el comercio existente,
creando un exceso de espacio de tiendas.

Teniendo en cuenta a estos cinco autores, se puede indicar a primeras luces que muchos de los
ejemplos y conceptos mencionados se pueden interpretar en el Valparaso del siglo XX,
tomando como base la definicin de Romero (2001) incluso la de RAE (2007), se afirma que el
fenmeno que padece la ciudad es deterioro urbano; y en el sentido mismo segn lo
expresado por Greene y Soler (2004) la ciudad se encuentra a la vez inmersa en un proceso de
obsolescencia urbana, que se manifiesta en trminos econmicos, funcionales y fsicos. La
conformacin espacial de asentamiento de Valparaso no reconoce un centro propiamente tal,
pero s un casco histrico, asociado principalmente a lo que hoy es el Sitio de Patrimonio
Mundial, donde el sector de La Matriz cumple, en cierta medida ese rol de casco primario del
patrimonio de la ciudad. No es entonces el proceso al mencionado por Gifreu (1997), lo que s
calza son los componentes que detecta de agotamiento de las inner-cities, ya que la ciudad
padece de dichos componentes. Los trminos de Simmons (1966) no se asocian directamente
al componente urbano de Valparaso, posee manifestaciones en mbitos tales como el Blight
fsico y friccional con las actividades del puerto en el bordemar.
Duncan Timms (1976) aborda una de las causas del deterioro, en forma indirecta al hablar de
la diferenciacin residencial, como impulsora del xodo urbano de zonas en proceso de
deterioro, indicando que la diferenciacin residencial de la poblacin urbana puede ser
contemplada como uno de los aspectos de un proceso ms amplio de de diferenciacin social.
En este mbito indica que existe una relacin directa entre el factor econmico y la
diferenciacin residencial; planteando tambin, que el traslado de una familia a una
localizacin ms adecuada refleja necesariamente la existencia de los recursos necesarios; los
costes se asocian no slo al precio de venta o alquiler de la vivienda y suelo, sino tambin a su
situacin respecto del lugar de trabajo y a ciertos servicios as como a otros lugares que desea
visitar. En otras palabras, los ms pudientes se interesan ms en la obtencin de un espacio
adecuado que una accesibilidad ptima, porque ellos pueden, mejor que otros, acondicionar el
espacio y disponer de medios de transporte que reducen la necesidad de una elevada
accesibilidad. De esta manera el autor denomina Slum (barriadas, casuchas) a los sectores de
mnima eleccin, la cual es ms producto de la necesidad que de la eleccin.

8.2.- Respuestas al deterioro urbano
Como respuesta al deterioro desde la dcada de 1950 se habla del concepto de Renovacin
urbana, Enrique Serrano (1961) se refiere a las acciones simultneas de conservacin,
restauracin o rehabilitacin y reordenacin para el mejoramiento de la ciudad, de las cuales
las dos primeras se dirigen al mantenimiento y proteccin del patrimonio urbano, que
constituye uno de los activos intrnsecos de la importancia de las ciudades- La tercera accin se
dirige ms a la renovacin fsica. En el sentido social de la definicin la renovacin urbana se
dirige a satisfacer las necesidades y exigencias de la poblacin.
Leo Grebler (1964), indica que la renovacin urbana se refiere al esfuerzo deliberado para
cambiar el ambiente urbano a travs del ajuste planeado a larga escala de reas de la ciudad
existente para los requerimientos presentes y futuros del trabajo y la vida urbana. Se extiende
tanto para usos residenciales como no residenciales. El proceso envuelve el replaneamiento y
el re-desarollo comprehensivo del suelo, o la conservacin y rehabilitacin de reas
amenazadas por el blight, que deben preservarse por su localizacin histrica y valor cultural
todo dentro de un plan mayor de desarrollo de la ciudad.
Como parte del deterioro urbano se genera por el despoblamiento, envejecimiento y

arrendamiento de propiedades, el proceso de renovacin urbana debe dirigirse al proceso
demogrfico inverso al deterioro, en otras palabras dirigirse al repoblamiento, al
rejuvenecimiento y a la relocalizacin de propietarios en las rea a desarrollar.

8.4.- Efectos de las respuestas
Los programas de renovacin urbana, contienen repoblamientos, que no necesariamente

dotan de un nuevo volumen de poblacin, en ocasiones atrae a nuevos tipos de residentes,
estas situaciones pueden provocar fenmenos de pionerizacin, gentrificacin o segregacin.
El concepto de Gentrificacin lo describe Glass, en 1964, cuando describi la transformacin

de los barrios obreros de Londres al ser invadidos por las clases medias. Mseros, modestos
pasajes y cottages dos habitaciones en la planta alta y dos en la baja- comenzaron a ser
adquiridos, una vez que sus contratos de arrendamiento de los anteriores residentes
expiraron, convirtindose en residencias elegantes y caras. Las casas victorianas ms amplias,
degradadas en un perodo anterior o reciente que fueron usadas como casas de huspedes o
bien en rgimen de ocupacin mltiple- se mejoraron. Una vez que este proceso de
"gentrification" comenz en un distrito continu rpidamente hasta que todos o la mayora de
los originales inquilinos obreros fueron desalojados y el carcter social del distrito se
transform totalmente." (en Smith, 1996, p. 33)
Judith Gifreu (1997) se refiere en la regeneracin urbana en Gran Bretaa del proceso de
Gentrificacin como La relocalizacin urbana que tiende a aglutinar en el centro de las
ciudades a una clase favorecida, est plenamente ligada a las polticas en materia de
rehabilitacin social
Agregando adems que en el caso de Londres se han generado islas de gentrificacin en un
mar de pobreza y decaimiento que lejos de atenuar el problema lo ha exacerbado pues las
nuevas clases sociales ocupan ms espacio del que ocupaban las clases trabajadoras
desplazadas, debido que la gente de altos ingresos ha acelerado la tendencia a vivir sola en
apartamentos pequeos
Smith, dice que la Gentrificacin forma parte de lo que denomina el urbanismo revanchista
de fin de siglo, orientado a una recuperacin de la ciudad por las clases altas anglosajonas; o lo
que es lo mismo, una reconstruccin clasista del paisaje del centro urbano. admite cierta
veracidad a la explicacin neoclsica fundamentada en la eleccin y la demanda en el
mercado del suelo, pero se argumenta la necesidad de ir ms all de los procesos visibles; de
rastrear la circulacin del capital que no siempre se manifiesta de forma inmediata en
cambios materiales -por ejemplo las decisiones financieras que obstaculizan la inversin en

una zona y, sin embargo, es fundamental para cualquier explicacin sobre los cambios que
experimentan los barrios (Smith, Caris y Wyly, 2001).
El repoblamiento en zonas deterioradas, o en procesos de renovacin urbana son

diferenciados por Appleyard (1977) en dos conceptos secuenciales en una primera etapa los
pioneros para ser seguidos por los Gentry. La pionerizacin Pioneering, correspondera a
los que encabezan las invasiones de vecindarios de bajo nivel, que se diferencia de los
Gentry porque no pertenecen --o reniegan- a la burguesa, en su mayora son estudiantes,
artistas, diseadores que buscan acomodaciones baratas en lugares mixtos. A menudo son
personas solas o parejas sin nios. Irnicamente quienes reclaman por la Gentrificacin son los
pioneros cuando estos ltimos afectan socialmente el rea.
Los pioneros no desean vivir en las mismas condiciones que los habitantes del lugar, y por
ende tienden a mejorar sus viviendas, y mientras ms son atrados, el vecindario empieza a
mostrarse socialmente mezclado, manteniendo mucho de su carcter original pero se pone
chic, tambin un poco ms elegante y un poco ms seguro, an para las personas ms
convencionales como profesionales jvenes, ejecutivos, etc. Al mismo tiempo, este cambio
latente en las condiciones de los espacios comienza a interesar a los gestores inmobiliarios y
especuladores que paulatinamente comienzan a comprar, rehabilitar y vender espacios.
Los pioneros toman a mal la destruccin del carcter causado por los gentrifers, a veces con
ms fuerza que los propios habitantes de clase media baja de los lugares. El rea pierde su vida
e integridad, desaparecen los viejos bares y restaurantes de alto precio. Todos lamentan la
perdida de cultura de la clase obrera en especial aquellos que iniciaron su destruccin. De una
u otra manera pareciera que el Sitio de Patrimonio Mundial de Valparaso se encuentra en un
proceso de pionerizacin.
El concepto de gentrificacin y pionerizacin se ha intentado castellanizar con la idea de

Elitizacin, Garca (2001) cita a Monreal cuando ste en 1996 utiliza la expresin elitizacin
residencial, indicando que corresponde a "la penetracin del capital comercial y de servicios o
profesionales de clases medias en espacios urbanos antes ocupados residencialmente por
comunidades de sectores populares" (1996, p. 65). Entre los efectos seala que este fenmeno
provoca el desalojo de la poblacin de menos recursos, la eliminacin del pequeo comercio, y
la desestructuracin de las agrupaciones. " (1996, p. 23).

Tal vez el concepto es idntico al de la Gentrificacin, con la diferencia de que los grupos de
elite, no solamente responden a un criterio econmico adquisitivo, tambin poseen privilegios
apartes, capacidades de influencia social, liderazgo e influencia en las tomas de decisiones. Son
miembros de una elite que poseen las siguientes cualidades: importante nivel de riqueza,
pertenencia a ciertas familias relevantes y/o buenas conexiones sociales (1979, p. 273-279).
Una aproximacin ms actual es la que presenta Bourdieu (1988) cuando seala que las clases
altas poseen una combinacin de capital econmico (poder adquisitivo y patrimonio), capital
cultural (competencias, expertise, gusto) y capital social (relaciones interpersonales, grupo de
pertenencia y posibilidad de ser aceptados) (en Amendola, 2000, p. 124).
Hay una expresin que se refleja, en cierto sentido en la situacin actual de Valparaso y que
Bordieu describe cuando indica que la posesin, por las clases altas, de lo antiguo expresa un
poder social sobre el tiempo (Bourdieu, 1988:70). Estas elites disponen del capital suficiente
en trminos econmicos y culturales para producir o modificar espacios a los que incorporan
una identidad social excluyente.

9. CASO DE ESTUDIO SITIO DE PATRIMONIO MUNDIAL DE

VALPARAISO
9.1. Sntesis histrica
Por algn destino la primera embarcacin que contempla Valparaso en 1536 se llamaba
Santiaguillo, cuando el adelantado Juan de Saavedra recordando su pueblo natal decide
llamar a la baha como Valparaso. El conquistador Pedro de Valdivia define a la ciudad como
Puerto Natural de Santiago Nueva Extremadura.
Pese a esos dos solemnes momentos la espontaneidad ha sido el motor que ha delineado los
das de Valparaso, desde la Iglesia de La Matriz se ha contemplado como la ciudad ha sido
saqueada a mediados del siglo XVI por piratas y corsarios europeos que obligan a fortificar la
baha desde el cerro Artillera en 1594.
El puerto comienza a consolidarse en el tiempo en que las exportaciones de vino, sebo, carne
salada, cueros o quesos; comenzaron a incrementarse durante la segunda mitad del siglo XVIII,
cien casas y cuatro iglesias reciban la recalada constante de navos espaoles que comenzaron
a incrementar la presencia de Valparaso en el contexto del Ocano Pacfico.
La independencia de Chile a principios del siglo XIX consolid la importancia del puerto, gracias
a la libertad de comercio, El puerto se convierte en la escala obligada para el cruce de ocanos.
A principios de la dcada de 1830, en la ciudad llegaron a habitar ms de veinticuatro mil
habitantes, en 1584 ya se contaba con ms de cincuenta mil habitantes y a principios del siglo
XX la poblacin ya haba superado las cien mil personas
El siglo XIX fue testigo de la poca dorada de Valparaso, en que el puerto fue el primero en
instalar telgrafo, lneas telefnicas, bomberos, astilleros flotantes, etc. La ciudad fue el centro
del mas importante movimiento de capitales y el domicilio de la mayora de las nuevas
sociedades y compaas, entre las que se contaron los primeros bancos, sociedades mineras e
industriales, compaas de seguros y mercantiles. Asimismo, fue la sede de una emergente
burguesa mercantil, donde destacaban las familias de mercaderes ingleses del Cerro Alegre.
(Memoria chilena, 2007)

Figura N 6: Baha de Valparaso en 1838. Fuente: Memoriachilena, 2007.
Como se muestra en la imagen la ciudad de Valparaso en la dcada de 1830, recin

comenzaba a emplazarse en las laderas al borde del sector de La Matriz, el resto del centro
poblado se ubicaba principalmente en al Almendral, prcticamente la nica zona plana de la
ciudad.
Figura N 7: Plano del Puerto de Valparaso y la ciudad de Almendral 1840, Fuente Bibilioteca Nacional

En medio del ajetreo de la dcada de 1860 hasta principios del siglo XX, comenzaron a
instalarse ciudadanos de origen ingles en el sector de Cerro Alegre y la gente ms modesta en
los bordes de quebradas del cerro Santo Domingo. El primer Valparaso de ricos ingleses en
Cerro Alegre y de pobres en Santo Domingo conform la primera estructura social de la
ciudad, mientras el Cerro de La Concepcin an llegaba al mar y separaba a la ciudad con el
sector de El Almendral como se muestra en la figura 8.
Figura N 8: Plano de Valparaso de 1851. Fuente: Memoria Chilena, 2007.
Fue el Estado el que realiz las primeras transformaciones urbanas en 1848, cuando desde el
puerto zarpaban las exportaciones a California, stas consistieron en excavaciones de los
cerros para dar cabida a la plaza Echaurren y a la Calle La Planchada (hoy Serrano). Con el
material excavado se realiz la primera rada entre los cerros Artillera y Concepcin.
El xito del puerto de Valparaso la hizo crecer a un ritmo mucho ms veloz que los intentos de
regulacin de su territorio, mientras en 1810 posea dos mil personas en 1854 ya la habitaban
sesenta mil, sin contar la poblacin flotanten del transporte martimo que circulaba en la
ciudad (Benavides, Pizzi y Valenzuela, 1998) hizo en la ciudad un trazado espontaneo ms
dedicado a luchar con el topografa, logrando nivelar cada edificacin ms que pensar en una
armona geomtrica de un plano definido como en otras ciudades de Chile.

El siglo XX de Valparaso comenz el 16 de agosto de 1906, cuando un terremoto mat a

aproximadamente tres mil personas y un proceso lento de reconstruccin. Por otro lado, la
bonanza econmica trajo consigo la aparicin de grupos sociales ms precarios, que
comenzaron a emplazarse en las quebradas de los cerros, con viviendas de estilo de palafitos
en diversos cerros de la ciudad, induciendo con ello un fuerte proceso de deterioro y
segregacin social (Urbina, 2002).
En la antesala del terremoto, ya se estaba generando una presin demogrfica sobre el escaso
terreno plano de la ciudad, Segn El Mercurio de Valparaso, en 1905 se haban catastrado
1.619 conventillos, donde habitaban 54.794 personas en 18.314 piezas5, lo que representaba
un tercio de la poblacin total que haba comenzado a encumbrar las casas por los cerros y a
crear conventillos en el plan. El terremoto de 1906 desenmascar la tugurizacin que se estaba
generando en la ciudad puerto; destruy las habitaciones de los ms pobres de la ciudad. A
partir de entonces, el problema se intent solucionar por dos vas: la colonizacin cada vez
ms alta de los cerros, y la remodelacin y reconstruccin de las viviendas populares, producto
de una incipiente, pero sostenida preocupacin de las autoridades por los ahora desatados
problemas de insalubridad, que hizo transitar de los conventillos insalubres a los cits
higinicos que marcaron las dcadas siguientes. Urbina, 2006.
Figura N 9: Construccin destruida en el terremoto de Agosto de 1906. Fuente:Memoria Chilena, 2007

La decadencia del puerto comenz a manifestarse en el mismo perodo del terremoto, por una
parte con la consolidacin de Santiago como centro de la actividad poltica, comercial e
industrial; por otro lado la apertura del canal de Panam en 1914 transform toda la red
comercial internacional, dejando a Valparaso al margen del nuevo escenario comercial. Por
ltimo, a partir de la dcada de 1920, el surgimiento del Puerto de San Antonio, en 1912,
contribuy al paulatino decaimiento de la ciudad puerto.
Figura N 10: Construcciones destruidas en el terremoto de Marzo de 1985. Fuente: Mercurio de Valparaso, 1985
El 3 de marzo de 1985 la zona central de Chile fue afectada por otro sismo de una intensidad
de 7 grados Richter, que signific la destruccin no slo de viviendas con valor patrimonial,
sino que tambin diversos deslizamientos de tierra, rotura de pavimentos e interrupcin
prolongada de servicios bsicos. En ese contexto histrico el Valparaso de la ltima dcada del
siglo XX, fue confirmando el deterioro paulatino de la ciudad con la emigracin de las
industrias a Santiago, los paulatinos incendios a las propiedades y el xodo de poblacin.
Valparaso es una excepcin tanto en su concepto urbano como de puerto. Su crecimiento no

fue regulado por ningn plan ni en su fundacin, ni en algn momento renovador. Pese a ello
hay una identidad morfolgica especial en la ciudad, que ha sido fruto ms de su crecimiento
que de la planificacin.
El rpido desarrollo del puerto atrajo el desarrollo financiero de la ciudad, y la construccin de

edificios en el plan de la ciudad, principalmente a los pies de los cerros Cordillera, Concepcin
y Alegre que en esos tiempos consisti en comercio en los primeros pisos y residencia en los
superiores. El rea correspondiente al denominado Sitio de Patrimonio de la Humanidad ya en
estos momentos se encuentra consolidado, por lo que en las siguientes pginas se analizarn
algunos elementos especiales de su trama urbana.

9.2. Perfil socio demogrfico
En trminos demogrficos hay algunos mitos que se han transformado en dogmas a la

hora de hablar de Valparaso, de los que se destacan el que dice que la ciudad de Valparaso
pierde poblacin o que sta migr a Via del Mar, que las fuentes de empleo de Valparaso son
menores que el resto del rea Metropolitana, a continuacin se analizarn algunos de estos
supuestos para obtener un perfil demogrfico de la ciudad que afirme o refute dichos
supuestos.
9.2.1.- Valparaso en el contexto Metropolitano.
Si se analiza la evolucin de la poblacin de la ciudad de Valparaso, en este caso desde 1810,

(grfico 1) se aprecia un constante aumento de poblacin que, en trminos brutos se podra
decir que se crece en aproximadamente ms de 1.500 habitantes por ao, salvo en el ltimo
perodo intercensal que la ciudad de Valparaso perdi 6.854 personas, equivalentes al 2,4% de
la poblacin.
Si bien slo este ltimo perodo intercensal ha perdido poblacin, sus ganancias en casi ciento
cincuenta aos no han sido considerables. El crecimiento de Valparaso se vio confinado por
sus limitantes geogrficas que han dificultado el desarrollo urbano en expansin y altura en la
ciudad desbordndola hacia sus lmites como Playa Ancha por el sur y a Rodelillo por el Este, y
por el resto del rea Metropolitana de Valparaso.
Grfico N 1 : Poblacin en Valparaso des 1810 al 2002, Fuente Censos, INE.

En comparacin con la llamada rea Metropolitana de Valparaso, en trminos comunales

Valparaso ha crecido menos que las comunas que componen dicha conurbacin, donde desde
el censo de 1992 le cede el liderazgo a la ciudad de Via del mar, ciudad que en el ltimo
perodo en trminos administrativos pierde poblacin debido a la creacin de la comuna de
Concn. Al observar el cuadro n 2 se distingue el amplio desarrollo que han tenido las
comunas de Quilpu y Villa Alemana, ambas en sesenta aos han crecido con tasas de un
12,2% y un 16,3% anual respectivamente, a diferencia de Valparaso que crece a tasas de
0,47% anual muy por debajo del resto de las comunas, los valores absolutos se indican en el
cuadro 2.
Cuadro N2: Poblacin del rea Metropolitana de Valparaso. Fuente INE, 1942 al 2002.
Comuna 1942 1952 1960 1970 1982 1992 2002
Valparaso 215.614 223.598 253.819 255.283 277.220 282.840 275.982
Via del Mar 70.013 91.908 124.352 187.956 259296 304.203 286.931
Quilpue 15.475 26.066 36.656 56.579 85.500 104.203 128.578
Villa Alemana 8.888 14.303 21.245 37.614 55860 71.672 95.623
Concn 32.273
TOTAL 311.932 357.827 438.032 539.402 679.858 764.910 808.988
Toda la zona estudiada presenta un importante caos en sus tasas de crecimiento y nmero de
poblacin, aspecto que resulta realmente crtico en el caso de la ciudad de Valparaso, con un
crecimiento medio de los ltimos 60 aos, inferior al 0.5% anual. Tal comportamiento en las
tasas de crecimiento comunal ha provocado cambios dentro de la estructura de participacin
comuna. Se percibe un movimiento de poblacin que ha favorecido a las denominadas
comunas perifricas correspondientes a aquellas que distan del centro de la actividad
tradicional representado por Valparaso.

Grfico 2: Comparacin crecimiento intercensal por comunas del AMV entre 1942 a 2002
Por mucho tiempo se ha escuchado decir que los habitantes de Valparaso estn migrando
hacia otras comunas, la verdad es que menos del 15% migra a otras comunas, as lo han
demostrado los dos ltimos censos, en los que, si bien se comprueba que uno de los flujos ms
voluminosos de migracin del AMV se da entre Valparaso a Via del mar, este corresponde a
menos del 3% de la poblacin, razn por la cual no es tan significativo el desplazamiento de la
poblacin de Valparaso, al menos en estos ltimos veinte aos, se han trasladado en
cantidades significativas hacia sus comunas perifricas como Quilpu y Villa Alemana, en el
siguiente cuadro se indica el incremento que ha tenido la movilidad hacia ambas reas
urbanas, en desmedro de lo que ocurre con Via del Mar.
Cuadro n 3 Emigrantes de Valparaso a otras ciudades

Fuente Censos 1992 y 2002
1987 1997
Permanece en Valparaso 220.560 85,16% 215.552 84,80%
Via del Mar 10.419 4,05% 7.525 2,96%
Quilpu 3.919 1,51% 5.111 2,01%
Villa Alemana 2.650 1,02% 3.997 1,57%
Otras comunas 16.635 8% 26.811 9%
Las migraciones al interior de las comunas del AMV (Cuadro N 3) en estos ltimos veinte aos
han producido un fenmeno de expansin hacia el interior que se manifiesta, como se apreci
en los grficos anteriores, en un aumento de la poblacin en las ciudades interiores de Quilpu
y Villa Alemana, en el censo 2002 se transformaron los patrones migratorios dentro del AMV,

perdi importancia el flujo Valparaso- Via del Mar, y se potenci el eje Villa Alemana,
Quilpu y Via del Mar.
Si bien no se aprecia en los cuadros, el surgimiento de la comuna de Concn sustrajo poblacin
de Via del mar, en la siguiente tabla se aprecia como ms de un 15% de la poblacin de Via
del Mar se est movilizando hacia otras comunas. Esta situacin indica que dicha comuna est
entrando en un nuevo proceso que en los prximos conteos puede hacerse ms manifiesta.
Cuadro n 4 Comparacin de emigraciones 1992 2002

emigrantes 1992 emigrantes 2002
Via del Mar Quilpu Villa Alemana Via del Mar Quilpu Villa Alemana
Valparaso 2,00% 1,90% 1,70% 2,60% 1,50% 1,30%
Via del Mar 86,10% 3,50% 2,50% 81,30% 2,50% 1,80%
Quilpu 1,50% 84,10% 2,50% 2,60% 84,80% 3,90%
Villa Alemana 0,90% 3,10% 84,90% 1,70% 4,60% 85,90%
resto 9,00% 7,00% 8,00% 11,80% 6,60% 7,10%
En la siguiente imagen se puede apreciar la diferencia entre flujos migratorios entre el rea
Metropolitana de Valparaso entre los aos 1987 y 2002.
Figura n 11 Comparacin de emigraciones 1992 2002, Fuente Elaboracin propia, en base a INE 1992 y 2002.
Por otro lado en trminos de inmigrantes en la comuna de Valparaso sus mayores aportes,
para el ao 2002, provienen de Via del Mar, seguidos por Santiago, Quilpu, Talcahuano, Villa
Alemana e Iquique. En el caso de los Inmigrantes de Talcahuano e Iquique se derivan de las
labores de la Armada, en ambos territorios.

Las migrantes que llegan a Valparaso disminuyeron ostensiblemente de 62.288 a 42.177

personas, pese a ello hubo leves aumentos en la llegada de personas de Via del Mar y de
Santiago. En el caso de los extranjeros destaca la llegada de argentinos al sector.
Cuadro n 5 inmigrantes en Valparaso 1992 2002, Fuente INE, 1992, 2002
1992 2002
Comuna Inmigrantes Comuna Inmigrantes
Via del mar 5.181 Via del Mar 5.725
Santiago 2.519 Santiago 3.423
Quilpu 1.653 Quilpu 1.563
Argentina 1.263 Talcahuano 1.051
Talcahuano 1.123 Villa Alemana 947
Villa Alemana 969 Iquique 873
El gran cambio que se aprecia en trminos de volumen de poblacin en Valparaso viene

claramente marcado por su balance migratorio, que en el ao 1992 daba una cifra positiva de
ms de 28.000 habitantes. Esta situacin indica que en el ao 2002 se fueron ms personas
que en el ao 1992 y a la vez, lleg menos gente que en el ao 1992. La baja en el saldo
migratorio es un claro indicio de que la ciudad est ad portas de un nuevo proceso, en que la
oxidacin est dando paso a la renovacin demogrfica, en este sentido no se debe
desmerecer a la poblacin de Santiago, que en los dos censos ha ocupado el segundo lugar,
incluso en este ltimo censo llegaron ms de 900 persona a Valparaso.
Cuadro n 6 Saldo migratorio en Valparaso 1992 2002, Fuente INE, 1992, 2002
saldos migratorios 1.992 2.002 diferencia

emigrantes 33.623 43.444 9.821
inmigrantes 62.280 42.177 -20.103
saldo 28.657 -1.267 -29.924
El proceso de poblamiento del rea Metropolitana ha sido principalmente por amalgamiento

de reas urbanas en constante proceso de expansin, a diferencia de otros procesos como el
de Santiago que se debe a la expansin de la ciudad de Santiago sobre las otras localidades; en
el caso del rea Metropolitana de Valparaso el proceso se dio como se aprecia en las
siguientes figuras.

Entre 1877 y 1925 se da la primera conurbacin de

lo que hoy llamamos rea Metropolitana de
Figura n 12: rea Metropolitana de Valparaso
Valparaso, es la poca de mayor esplendor del
(AMV) 1877 1925. Fuente: Elaboracin propia en
puerto que por la alta llegada de inmigrantes se base a cartografas histricas.
expande por los cerros. En esos aos los cerros de
Playa Ancha, Cordillera, Barn y Los Placeres, el
Anfiteatro ya se ha consolidado, mientras que por la
parte plana el interior de lo que hoy es la Avenida
Argentina se consolida como entrada desde
Santiago. El plan ha sido expandido con los
escombros del terremoto de 1906. En esa poca
Valparaso ya posea una superficie de 1.290
hectreas.
Via del Mar, por su parte ahora ocupa un rea de 517 hectreas, conectando con Valparaso por
el cerro Esperanza. El resto de la ocupacin se extiende por los cerros Recreo, Castillo y el sector
de Las Salinas. De esta poca tambin comienzan a consolidarse los pueblos de Quilpu con 373
hs, Villa Alemana con 35 hs y Placilla con 27 hs, como lugar de espera para ingresar al punto de
espera para las cargas que entraran al puerto de Valparaso.
Entre 1926 y 1960 se consolidan la conurbacin de
Figura n 13: AMV 1926 1960. Fuente:

Valparaso y Via del Mar. Valparaso ya ha crecido
Elaboracin propia en base a cartografas alcanzando las 2.790 hectreas, urbanizando
histricas. prcticamente todas las laderas que dan miran hacia
el puerto, en este perodo tambin comienzan a
consolidarse los nuevos balnearios de Reaca con
129 hs a orillas del estero homnimo, Concn en la
desembocadura del ro Aconcagua con 306 hs.
Placilla crece en 278 hs y surge Laguna Verde con
14 hs. Las ciudades de Quilpu y Villa Alemana
comienzan un proceso de conurbacin que se asocia,
al igual que entre Valparaso y Via del Mar, por el
trazado de la lnea frrea.

En el caso de Quilpu la expansin se dirigi hacia el sector de El Belloto al oriente abarcando una
superficie de 954 hectreas. En el caso de Villa Alemana la expansin se dirige hacia Peablanca al
oriente de la ciudad ocupando una superficie de 600 hectreas.
En el perodo 1961 1984 se han consolidado las
Elaboracin propia en base a cartografas histricas conurbaciones de Valparaso y Via del Mar; y
Quilpu Villa Alemana. La ciudad de Valparaso
prcticamente se extiende hasta las altas cumbres
de sus cerros ocupando una superficie de 3.590
hectreas, Via del mar por su parte comienza a
igualar en superficie a Valparaso con 3.360
hectreas, acercndose a la conurbacin con Reaca
que ya posee una superficie de 260 hs. Quilpu con
1700 hs se conecta con Villla Alemana de 1412 hs.
Concn crece alcanzando las 470 hectreas y Laguna
Verde 94 hs.
Entre 1985 y el ao 2006 el rea Metropolitana de
Valparaso posee una superficie de 14.900 hs y se
compone por las ciudades de Valparaso, Via del Elaboracin propia en base a cartografas histricas
Mar, Quilpu, Villa Alemana, Reaca y Concn. En
este perodo tambin surge como proyecto de
vivienda en extensin el sector de Curauma con 300
hectreas, como nueva alternativa de crecimiento
para la ciudad de Valparaso.

Las edades de la poblacin en las comunas del AMV, presentan dos comportamientos
distintos, las ciudades de Quilpu y Villa Alemana, poseen un mayor porcentaje de poblacin
infantil desde ese grupo etreo hay un descenso paulatino hasta un leve repunte entre los 35 y
39 aos, para decaer la poblacin hasta la tercera edad.
En el caso de Valparaso y Via del Mar la situacin es distinta la poblacin infantil es mucho
menor en porcentaje que la poblacin entre 20 y 29 aos, luego un leve repunte entre los 39 y
44 aos para decaer en las edades seniles.
Grfico n 3 Comparacin de frecuencias de edades por ciudad del AMV, Fuente: EP. INE 2002
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
Valparaso
5,00%
Concn
4,00%
Quilpu
3,00%
Villa Alemana
2,00%
1,00% Via del Mar
0,00%
AOS
Una de las caractersticas comunes que se le asocian a Valparaso, es su carcter de ciudad
universitaria, el grfico anterior demuestra dicha teora en el incremento de las curvas de
Valparaso y Via del mar entre los 15 a los 29 aos, si se analiza la poblacin que estudia entre
los 18 y los 29 aos, edad preponderante en los estudiantes universitarios que vivieron en el
ao 2002, se descubre que de ellos el 61,4% de ellos viva en Valparaso en 1997; por su parte
el 64,9% de los estudiantes universitarios que vive en la comuna en 1997 vivi en alguna parte
del rea Metropolitana de Valparaso; el Censo 2002 demuestra que un 7,3% vena de la
ciudad de Santiago. La grfica tambin indica que ese incremento de poblacin abandona las
ciudades despus de los treinta aos.

Grfico n 4 Pirmides de edad en Valparaso, Fuente: EP. INE 2002
Revisando las pirmides de poblacin para los aos 1992 y 2002, se observa claramente la
disimilitud entre ambas, si bien en ninguno de los dos perodos se aprecia la forma de una
pirmide concreta, las diferencias claras de ambos perodos radican en:
i.- Disminucin de la poblacin infantil

Se aprecia claramente que la poblacin menor a 15 aos Cuadro n 7, Poblacin 0 a 14 aos
tiende a la baja, en el grfico se aprecia dicha Comuna de Valparaso Fuente: INE 1992
disminucin en la base de la pirmide debido a la baja en 2002

1992 2002 diferencia
el volumen de los valores que en el ao 1992 supera para
0 5.359 3.458 -1.901
todos los rangos de infantes las dos mil personas, y en
1 5.139 3.556 -1.583
algunos casos las tres mil, en el perodo 2002, la situacin 2 5.362 3.655 -1.707
es completamente distinta, incluso ms, hay menos 3 5.377 3.756 -1.621
volumen mientras menor es el ao en la pirmide, como 4 7.439 3.828 -3.611

5 4.773 4.029 -744
si comenzar una tendencia a la pirmide invertida. Esta
6 4.485 3.952 -533
prdida de poblacin infantil es similar al proceso
7 4.433 4.220 -213
demogrfico que se ha reflejado en todo Chile para el 8 4.530 4.366 -164
mismo perodo. 9 4.703 4.381 -322
En la tabla adjunta se aprecia las prdidas de poblacin 10 5.033 4.493 -540

11 4.696 4.560 -136
por edad, que se traducen en una prdida de ms de
12 4.660 4.735 75
trece mil nios para la comuna, esta disminucin de la
13 4.423 4.584 161
natalidad se puede traducir en un atraso en la etapa de 14 4.704 4.410 -294
concepcin, que tambin queda reflejado como se ver total 77108 63985 -13.123
en ms adelante en la disminucin en el tamao del

hogar.

ii.- Envejecimiento de la poblacin
El aumento en el eje y del grfico de poblacin demuestra el aumento en la edad de quienes

habitan en el sector representado, en este caso la edad mxima aument de 98 a 108 aos;
tambin se aprecia un incremento de un 7,8% de la poblacin mayor de 60 aos, que en el
siguiente grfico demuestra que hay ms personas superando los 80 aos de vida, la
proporcin contina siendo de 1,48 mujeres por hombre.
Grfico n 5 Pirmides de tercera edad en Valparaso, Fuente: EP. INE 1992 2002
iii.- Balance etreo tendiente a prdidas
Como se indica en el grfico siguiente los saldos demuestran la perdida considerable de

poblacin infantil en la comuna, hasta los 11 aos, despus un segundo proceso de prdida de
poblacin en el perodo de los 23 a los 35 aos.
La poblacin adulta de la comuna es la nica que presenta un aumento en la poblacin
comunal, el saldo positivo en este grupo etreo importa principalmente por ser el grupo ms
activo econmicamente de la poblacin. Como se mencion anteriormente la poblacin mayor
de 65 aos comienza a presentar un aumento significativo a diferencia del perodo anterior.

Grfico n 6: Diferencia etrea de Valparaso, Fuente: EP. INE 1992 2002
La relacin entre poblaciones pasivas y activas (cuadro N8) en la comuna presenta un

incremento de un 0,2% entre ambos perodos, influenciado por la baja de la poblacin infantil
y pese al alza de la poblacin mayor de 60 aos, por otro lado el ndice de vejez, que
corresponde a la relacin de tercera edad y poblacin infantil tambien presenta un aumento
de 0,15 puntos en relacin al ao 2002.
Cuadro n 8, Indice de Vejez, actividad y dependencia en Valparaso Fuente: INE 1992
ndice de vejez activos/pasivos ndice de dependencia

2002 0,62 1,75 0,36
1992 0,47 1,55 0,39
Todas las cifras anteriores indican que Valparaso an se encuentra en un proceso de

transicin demogrfica, que no necesariamente se manifiesta en el deterioro fsico que le
afecta, sigue siendo una de las principales aportes poblacionales del rea metropolitana de
Valparaso, pese al decrecimiento del ltimo perodo intercensal, su poblacin mantiene la
gravitacin de su rea Metropolitana, la estabilidad constante de su comportamiento

intercensal est ligada a la configuracin de su relieve que prcticamente estanc por casi
cuarenta aos su crecimiento.
El decrecimiento de la poblacin se debe principalmente a las migraciones, por una parte por
el aumento en un 29% las emigraciones de la comuna, pero ms an por un descenso de un
32% de las inmigraciones.
Pese a ello la presencia de universidades potencia un segmento etario que viaja a la comuna
por motivos de estudio, los viajes realizados corresponden fundamentalmente a personas que
viven en la misma rea Metropolitana.
En trminos de poblamiento el crecimiento del rea Metropolitana de Valparaso en el siglo
XX, se caracteriza por un crecimiento de todas las reas urbanas que la conforman, a diferencia
del Gran Santiago que corresponde fundamentalmente a la expansin perifrica de Santiago y
algunas conurbaciones perifricas, En el caso de la Quinta Regin el crecimiento comn ms
que conformar una imagen conjunta de ciudad, ha formado un continuo urbano consciente y
autnomo. Un habitante de Quilpu no dice que vive en Valparaso, en el caso de Santiago los
residentes se sienten santiaguinos.
Las pirmides de poblacin manifiestan el comportamiento comn que se est generando en
el pas, una disminucin de la poblacin infantil, un aumento en la poblacin de tercera edad y
un aumento en la poblacin adulta. Estos tres elementos generan un cambio no slo en las
tipologas de servicios, si no tambin en los usos que las ciudades van adquiriendo.
A continuacin se analizar en especfico la situacin de la ciudad de Valparaso, en trminos
de volumen de poblacin, habitabilidad de las viviendas, aos de estudio, porcentaje de
profesionales y Grupos socioeconmicos predominantes.

9.2.2.- La poblacin en la ciudad de Valparaso
La poblacin dentro de la comuna a nivel de manzanas presenta variaciones en su distribucin

por la ciudad, siendo el Plan el sector ms deshabitado de la ciudad, pero a la vez las manzanas
ms habitadas se encuentran en los sectores con sectores de altas pendientes, principalmente
en el piedemonte de los cerros.
La situacin del Sitio del Patrimonio Mundial no difiere del resto de los cerros, su poblacin
por manzana comprende aproximadamente a unas 25 mil personas que se reparten
principalmente entre los distritos INE de Cerro La Concepcin (05) y Cerro Alegre (06), durante
los ltimos cuatro censos la poblacin de La Concepcin ha doblado a la del Cerro Alegre,
mientras esta ltima se mantiene en un paulatino descenso patente desde 1970.
Al contemplar las cifras existentes de principios de siglo, especficamente 1907, en las que en
dicha poca se llamaban subdelegaciones de Valparaso, La Matriz, Serrano y Cordillera juntas
sumaban ms de 29 mil personas, una cifra no muy distinta de las actuales, no se concibe que
una poblacin se mantenga tan estancada en un sector por ms de 100 aos.
Cuadro n 9, Poblacin total de distritos del Sitio del Patrimonio Mundial de Valparaso Fuente: INE 1992
Distrito 1970 1982 1992 2002
5 Cerro La Concepcin 15.373 16.512 18.932 17.526
6 Cerro Alegre 10.431 8.673 8.931 7.625
TOTAL 25.804 25.185 27.863 25.151

La densidad de las viviendas de Valparaso presenta un patrn de proporcionalidad entre

distancia al plan y densidad, en el plano se presenta con un color naranja oscuro las viviendas
con densidades promedio de 3 a 5 personas por vivienda, lo que pese a todo, sin analizar an
la situacin del tamao predial, no indica hacinamiento de la poblacin.
En el caso del rea de estudio, se aprecia- al igual que en el plano de distribucin de la

poblacin- un leve aumento en la densidad en la cima del cerro Alegre, el resto de las
manzanas presentan densidades de hasta 3 personas por vivienda. Un indicio de que la
poblacin residente en el sector se asocia a personas ms jvenes que en el resto de la ciudad.
figura n 16, Poblacin total por manzanas en Valparaso Fuente: INE 2002

Figura n 17, Habitantes por vivienda, promedio por manzanas en Valparaso Fuente: INE 2002
La situacin es clara al momento de analizar la cantidad de aos de estudio de la poblacin de

Valparaso, ya que la nica concentracin de personas que poseen ms de 12 aos de estudio,
es decir de personas que fueron a la universidad se encuentra en el Cerro Alegre, el nivel de
educacin est demostrando que la poblacin ubicada en el Sitio de Patrimonio Mundial,
principalmente en el sector de Cerro Alegre es distinta al comn de la ciudad.
La afirmacin anterior queda confirmada al observar el plano del porcentaje de profesionales

en relacin a la poblacin comunal, en este plano se aprecia que en prcticamente todo el
Cerro Alegre hay entre un 25 y un 50% de personas profesionales, en el resto de la ciudad se
aprecian concentraciones en el sector cercano al Cerro Barn asociados a la Universidad
Federico Santa Mara y en el rea de Playa, en los sectores de las Universidades de Valparaso y
Playa Ancha.

Figura n 18, Aos de estudio, promedio por manzanas en Valparaso Fuente: INE 2002
Figura n 19, Porcentaje de profesionales por manzanas en Valparaso Fuente: INE 2002

Grafico n 7, GSE Chile

Fuente ADIMARK 2005
La situacin en Valparaso en comparacin a Chile, es
GSE CHILE 2002
levemente distinta, el porcentaje de personas en clase
ABC1
7%
E E es menor, pero es mayor el nivel D; en otro sentido
C2 20%
16%
Valparaso tiene menor porcentaje de ricos que Chile.
Con una clase media ms predominante la ciudad
C3 D
23% 34%
distribuye sus grupos socioeconmicos desde el plan
hacia los cerros entre los niveles C2 para el plan y
algunas manzanas cercanas al plan, C3 en gran parte
Grafico n 8, GSE Valparaso
Fuente ADIMARK 2005 del interio de los cerros, y como D en los sectores ms
alejados. En el caso del sitio del Patrimonio Mundial,
GSE VALPARAISO 2002
ABC1
se presenta una clara diferencia entre el sector de
5% E
C2
11%
Cerro Alegre y el rea de la Matriz, como dos
19%
realidades socioeconmicas muy distintas. Por un lado

D
37% el Cerro Alegre posee una clara predominancia del C2
C3
28% y en algunos sectores incluso ABC1, en la matriz se
aprecian manzanas C3 y algunas con predominancia
del D.
Figura n 20, Nivel socioeconmico por manzanas en Valparaso Fuente: INE 2002

9.3. Morfologa Urbana

No se puede partir hablando de la morfologa urbana, sin analizar la pendiente de sus cerros,
para ello se realiz un perfil en tres dimensiones de la ciudad que dio como resultado el
siguiente plano con cuatro rangos de pendiente. En trminos de ciudad se aprecia el
predominio de las pendientes entre 25 y 50% en los cerros, principalmente en las partes altas
de la ciudad; a su vez los primeros cerros cercanos al plano, poseen ms caractersticas de
terrazas, al presentar en muchos casos cimas de menor pendiente, que en el plano se indica
por su color verde rodeado del naranja de sus laderas, en este tipo de conformaciones se
agrupan los cerros de Playa Ancha, Cordillera, Alegre, Bellavista, Barn.
Figura n 21, Pendientes en Valparaso Fuente: SAF2007
Por extrao que pueda parecer, para quienes han transitado por el Sitio de Patrimonio
Mundial, las pendientes en esta rea, en trminos generales son de tendencia plana, no slo
porque incluyen una parte importante del plan, en el sector de Serrano, el Muelle Prat y la
Plaza Sotomayor, incluso en Cerro Alegre se aprecia una base con pendientes predominantes
bajo el 10%.

Grfico n 9, Superficie en pendientes en Valparaso Fuente: SAF 2007
Como se aprecia en el grfico n 9, ms del sesenta por ciento del rea de estudio se encuentra
bajo el 10% de pendiente, pero pese a ello no debe dejar de considerarse que el treinta y siete
por ciento de la superficie habitable, se encuentre en pendientes pronunciadas, lo que ha
hecho que la distribucin predial y el diseo de casas para la ciudad tenga las caracterstica
que tiene. Pero lo que la superficie indica al cruzarlo con los predios, se obtienen cifras
distintas, en donde slo un cuarenta y uno por ciento de los predios vive a menos de 10% de
pendiente, el resto vive en zonas inclinadas, como se indica en el siguiente cuadro.
Cuadro n 10, Pendientes de los predios en el sitio UNESCO: Fuente: OGP, Valparaso, 2007
Pendiente Predios Porcentaje
0 a 10% 460 41,52%
10 a 20% 207 18,68%
20 a 30% 193 17,42%
30 a 40% 183 16,52%
40 a 50% 59 5,32%
50 a 60% 6 0,54%
Total 1108 100,00%

La forma de las manzanas de Valparaso, como se mencionaba al comienzo del captulo posee
una distribucin peculiar, que configuran predios de formas irregulares en las manzanas. En el
siguiente plano se aprecia que el tamao predial predominante en el rea central del
anfiteatro de Valparaso, es cercana a los 300 metros cuadrados. Los mayores tamaos de
predios se dan en el plan, principalmente en las primeras manzanas que rodean el borde
costero, asociadas a la actividad comercial.
Figura n 22, Tamao de los predios en Valparaso; Fuente: OGP, Valparaso, 2007
El tamao predial en el rea de estudio, en cambio, presenta superficies ms pequeas que

van en las que predominan los 200 metros cuadrados. En el plano se aprecian con los colores
ms oscuros las mayores superficies. La distribucin de predios demuestra procesos de de
desarrollo distintos que se han ido gestando en el tiempo, por una parte al norte en el sector
de La Matriz y el borde costero antiguo se denota mayor densificacin, si se compara con las
diferencias en tamao, con el plano de toda la ciudad, en especial el sector El Almendral de
mayor extensin. Los sectores de Cerro Alegre y Cordillera presentan un claro proceso de
agregacin por la forma de sus calles y la irregularidad en sus superficies.

Figura n 23, Tamao de los predios en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: OGP, Valparaso, 2007
El rea de estudio se puede entender como una sucesin en el cerro, en que se mezcla en
algunos sectores, el comercio con la residencia, en el sector plano, la actividad es comercial y
el sector de bordemar est completamente ocupado por las actividades portuarias. Pese a ello
el sitio patrimonial, al ir en pendiente, disminuye la percepcin cambios abruptos en el uso de
suelo. La ortogrametra del plano hace que al mirar se aprecian las tres reas muy marcadas,
cuando en la realidad se perciben de otro modo.

Figura n 24, Uso de suelo predominante en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: OGP, Valparaso, 2007
En cuanto a la actividad residencial en Valparaso, en los prximos mapas se observa fuerte

presencia de arrendatarios. En el rea de estudio, superando al porcentaje de propietarios
residentes, en promedio en las manzanas del rea de estudio hay un porcentaje de 75% de
arrendatarios sobre propietarios.

Lo que es la constante de toda la ciudad, salvo en los sectores altos de menores recursos, hay
un predominio de poblacin arrendataria en la ciudad. En general las viviendas poseen dos
pisos o ms, en el interior se est produciendo un recambio no slo en cuanto a la
restauracin de viviendas, tambin la llegada de servicios, con un grado de sofisticacin mayor
que los existentes en el resto de la ciudad, en los prximos captulos se analizar la situacin
con detalle. El comercio en el plan, corresponde a parte importante al tipo financiero del rea
Metropolitana, en sectores de concentracin de bancos, servicios pblicos y oficinas afines a la
actividad portuaria. El puerto de Valparaso y ferrocarriles fueron gradualmente generando
una barrera a la vista del mar para la ciudad. Paradjicamente las casas y construcciones de la
ciudad se fueron alejando de la costa para apreciar mejor el puerto.
Figura n 25, Porcentaje de Arrendatarios en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: INE, 2002

Figura n 26, Porcentaje de Propietarios en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: INE, 2002

El rasgo que diferencia al Sitio de Patrimonio Mundial del resto de la ciudad, es la concentracin de
Inmuebles de conservacin histrica que posee, como se ha mencionado, por el propio hecho de ser
parte del centro histrico de la ciudad.
Figura n 27, Inmuebles de Conservacin histrica en Valparaso; Fuente: INE, 2002
Ms del 71% de los inmuebles ubicados dentro del Sitio de Patrimonio Mundial son declarados
Inmuebles de conservacin histrica, ya sea por su valor histrico, artstico o ambiental. Son
viviendas construidas particularmente en el segundo tercio del siglo XIX, cuando el auge
portuario y martimo de la ciudad se manifestaba, en la construccin de edificios en el plan de
la ciudad. Dentro del rea se encuentran familias de edificios que cumplen roles en la
demarcacin de los lmites tanto funcionales como histricos del sector, como los que se
encuentran en las manzanas al borde del plan, en las calles Serrano, Prat o Esmeralda.
Tambin se encuentran edificios de monumentalidad relativa como la Iglesia de La Matriz, El
edificio de la Aduana que destacan por su singularidad, pero en general, en las edificaciones
lo que prevalece es la condicin sistmica de los conjuntos arquitectnicos, siempre referidos
al ambiente natural (jimenez y Ferrada, 2006).

9.4. Instrumentos, planes y programas de desarrollo para Valparaso
La ciudad de Valparaso, como se ha mencionado ha sido ms producto de la espontaneidad

que de la planificacin, pero pese a ello se han intentado maneras de conservar, restaurar y
proteger el patrimonio que la naturalidad de la historia ha dejado plasmada en el paisaje
urbano de la ciudad. En este captulo se analizarn los instrumentos normativos aplicados por
la autoridad municipal, los instrumentos de incentivo otorgados por el Estado, para concluir
con los antecedentes de la postulacin como sitio del Patrimonio Mundial UNESCO de
Valparaso.
9.4.1 Instrumentos Normativos
Dentro de los instrumentos normativos que actualmente se dispone en el rea se encuentra el

Plan Regulador Comunal de 2005, que en el caso del sitio de Patrimonio Mundial corresponde
a un conjunto de zonas que se describen a continuacin:
Zona ZCHP Plan de la ciudad sector Puerto: Corresponde al rea inscrita en la lista de la
UNESCO y a su rea de Amortiguacin.
Zona ZCHA del Acantilado o cordn vial de pie de cerro : Corresponde al rea inscrita en la
lista de la UNESCO y a su rea de amortiguacin.
Zona ZCHLF o Cerros del anfiteatro: corresponde a aquellas reas que se consolidaron
como barrios residenciales en los cerros que conforman el anfiteatro
Figura n 28, Normativa territorial comunal en el sitio UNESCO Valparaso; Municipalidad de Valparaso, 2005

Junto con ello en el artculo 23 se seala que Los monumentos nacionales y zonas tpicas
declaradas por D.S. del Ministerio de Educacin, 8)se regirn por lo dispuesto en la Ley N
17.288, Ley de Monumentos Nacionales.
Las condiciones de edificacin se indican el siguiente cuadro.
Cuadro n 11 , Comparacin de normativas en el sitio UNESCO Valparaso; Fuente: Municipalidad de

Valparaso,2005
ZCHI ZCHP ZCHA ZCHLF
Superficie Predial
480 m2 500 m2 300 m2 250 m2
mnima
Ocupacin de
100% 100% 100% 70%
suelo
Agrupamiento Continuo y
Continuo Continuo y
Continuo continuo
retranqueado Aislado
retranqueado
Vivienda en Prohibido calles

Prohibido Prohibido Permitido
primer piso especficas
Pese a la normativa no es mucho lo que se puede hacer en trminos normativos, en

Valparaso, ya que como se mencion anteriormente gran parte de las viviendas se encuentra
afecta a la ley 17.288 de monumentos nacionales.
En un territorio tan hermtico, en trminos normativos slo queda generar una normativa
regularizadora que proteja las intervenciones, que en este sector poseen otros problemas que
se analizarn en captulos posteriores.

9.4.2 Instrumentos de incentivos
El deterioro de Valparaso ha sido un tema constante desde mucho tiempo, siempre visto
desde diferentes perspectivas se ha intentado solucionar el deterioro, sin ir ms lejos el mismo
controvertido edificio del Congreso Nacional, fue instalado no slo para descentralizar el pas,
sino que tambin como un revitalizador de la ciudad, y del estancado barrio El Almendral.
En el caso de los gobiernos de la Concertacin se realiz el Plan Valparaso en el ao 2001, por
medio de una comisin Presidencial Valparaso, como un conjunto de notables nombrados
por el Presidente de la Repblica. A partir de esa instancia se gener la idea de la Reconversin
del Borde Costero de Valparaso, como estrategia para enfrentar el deterioro de la ciudad. Una
de sus primeras acciones contempl el cambio de uso de suelo en el sector Barn Yolanda, con
el fin de atraer capitales, se hizo necesario crear nuevos accesos al puerto, para
descongestionar el flujo de camiones de carga pesada por el medio de la ciudad. Se potenci el
acceso sur.
Otro de los proyectos realizados por dicho plan contempl la Remodelacin de la Caleta
Portales, el mejoramiento y modernizacin del metro de Valparaso a Limache, La construccin
del paseo Wheelwright y el paseo Altamirano. Todo con el fin de recuperar el borde costero
que a la fecha an no se logra consolidarse como un espacio pivote.
Pese a los logros obtenidos en el Plan Valparaso se evidenciaron otras dificultades en la
ciudad, sobre todo en materias de rehabilitacin econmica y social que sea realmente
sustentable en el tiempo.
En el ao 2006, Se realizaron nuevos estudios para diagnosticar la situacin de la ciudad en
todos sus aspectos, se elabor una estrategia de intervencin integral que debera permitir
capitalizar el capital tangible e intangible de sus habitantes, se le llama Programa de
recuperacin y desarrollo urbano de Valparaso Valpo Mo. Financiado con un crdito del
Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y aportes fiscales, pretende intervenir de manera
integral el territorio de Valparaso. Mejorando ejes viales, verdeas, soterrando el tendido
elctrico y renovando el mobiliario urbano e iluminacin. Del mismo modo mejorar las plazas,
parques, espacios pblicos y ascensores. Segn lo que indican sus principios todas las
intervenciones se harn con la comunidad. En inmuebles emblemticos, viviendas del rea
histrica y sitios eriazos recibirn estmulos especiales a fin de reconstruir la trama urbana,
potenciando los actuales usos y estimulando la llegada de nuevos residentes e inversionistas.
(Valpo Mio, 2006)

El problema del despoblamiento en los cerros no haba sido abordado directamente hasta que
el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el ao 2004, creo el incentivo del Subsidio de
Rehabilitacin Patrimonial, que ha diferencia de otros subsidios no se devuelve por el
solicitante, sino que constituye un aporte adicional al ahorro de la familia. Este subsidio
permite la compra de una vivienda econmica en que se hayan generado dos o ms viviendas,
del reciclaje o rehabilitacin de un inmueble ya construido, ubicado en la Zona de
Conservacin Histrica (ZCH) o haya sido declarado Inmueble de Conservacin histrica (ICH),
que cuente con la autorizacin del SEREMI de Vivienda y Urbanismo respectivo.
El beneficio est dirigido a familias de sectores medios, con capacidad de ahorro que pueden
acceder a un crdito hipotecario bancario para comprar una vivienda econmica, generada por
la rehabilitacin de un inmueble en una ZCH o en un ICH.
El monto del subsidio es de 250 UF y deben postular quienes tenga un un ahorro previo segn
el tramo de precio de la vivienda que desean postular.
Cuadro n 12 , Descripcin de subsidios por tramo de precio de viviendas Fuente: MINVU, 2008
Tramo de Precio de la vivienda Subsidio (UF) Ahorro Mnimo (UF)

Hasta 1.200 UF 250 100
Hasta 2.000 UF 250 200
Por su parte la rehabilitacin del inmueble debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Haber generado dos o ms viviendas.
- El inmueble rehabilitado debe tener una antigedad anterior al 31 de julio de 1959.
- Debe estar en Zona de Conservacin Histrica o ser un inmueble de conservacin histrica.
Los resultados del subsidio comenzaron con mucho xito en el ao 2004, ao en que se
entregaron 182 subsidios, de los cuales el 54% correspondan al tramo de menos de 1200 UF, y
se desarrollaron 21 nuevos proyectos en la zona de Conservacin histrica de Valparaso, que
supuestamente generara un total de 170 nuevas viviendas en el anfiteatro de Valparaso.
Entre algunos ejemplos de viviendas que se construyeron dentro del rea de estudio
encuentran los siguientes:

29 Proyecto Fischer, Cerro Concepcin
30 Proyecto Lautaro Rosas I, Cerro Alegre
31 Proyecto Lautaro Rosas II, Cerro Alegre
32 Proyecto Alm. Montt Esq. Grossi, Cerro Alegre
33 Proyecto Scrates I, Cerro Cordillera

34 Proyecto Scrates II, Cerro Cordillera
35 Proyecto Montealegre, Cerro Alegre
36 Proyecto Estanque, Cerro Alegre
37 Proyecto Cajilla, Cerro Santo Domingo
38 Proyecto Almirante Montt, Cerro Alegre

39.- Proyecto Glvez, Cerro Alegre
40.- Proyecto Munich, Cerro Alegre
41.- Proyecto Montealegre I, Cerro Alegre
42.- Proyecto Beethoven, Cerro Alegre
Fuente de todas las Imgenes de los proyectos: SEREMI MINVU 2005

Como se aprecia en los ejemplos los proyectos funcionaron, pero en lo que va de los ltimos
cuatro aos slo han ingresado 21 nuevos proyectos, mucho menos que los 21 que haban
ingresado slo en el 2004, pese a ello el subsidio contina vigente, y no se debe dejar de
desmerecer que ha sido un elemento que ha est provocando un impacto en el paisaje urbano
de la ciudad de Valparaso, en especial del Sitio de Patrimonio Mundial.
Otra iniciativa que ha ayudado a mejorar el entorno urbano de la ciudad es el Programa de

Espacios Pblicos, que pretende recuperar zonas urbanas deterioradas tanto en barrios
patrimoniales, como en sectores emblemticos de reas urbanas consolidadas y espacios
pblicos ubicados en sectores urbanos deteriorados y de escasos recursos. Este programa
consiste en que se postulan proyectos de remodelacin de espacios pblicos, con valores entre
3.000 y 30.000 UF incluido el diseo y ejecucin del proyecto.
Los proyectos a postular podrn ser obras nuevas o rehabilitacin de lo existente, con el fin de
permitir la recuperacin de espacios pblicos en sectores que generen impacto urbano y
mejoren las condiciones para las actividades pblicas de la comunidad.
Para que un proyecto califique como Espacio Pblico Patrimonial deber estar orientado a la
recuperacin y mejoramiento de elementos patrimoniales existentes y tener alguna de las
siguientes condiciones de localizacin :
Zona de Conservacin Histrica definidas en el Plan Regulador Comunal, de acuerdo al
artculo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones,
Espacio pblico en torno a edificio declarado Monumento Histrico o dentro de una
Zona Tpica, de acuerdo a la Ley N17.288 de Monumentos Nacionales.
Espacio urbano emblemtico: reas fundacionales de las ciudades o lugares que den
acogida al patrimonio intangible: ritos, ceremonias, ferias costumbristas, peregrinajes,
etc.
Los proyectos calificados como Espacios Pblicos Patrimoniales tendrn una ponderacin
especial dentro de los factores de calificacin considerados para evaluar los proyectos.

9.5. Desarrollo inmobiliario en el rea
La oferta inmobiliaria en el Sitio de Patrimonio Mundial debe competir con los otros
productos inmobiliarios que se dan en la comuna, que si bien se dirigen hacia otras demandas
y otros mercados no considerados, por una parte los desarrollos en densidad ubicados en los
cerros del norte y sobre la avenida Alemania (camino de cintura) de la ciudad, con torres de
ms de 20 pisos con departamentos de ms de 1000 UF; cuestionados por muchos, por el
cambio en el skyline de Valparaso, pero discutidos o no, igual son proyectos exitosos, que
responden a un mercado especfico.
Figura n 43, Edificios de altura, en Avenida Argentina, 2008, Fuente Autor.
Al poniente de la ciudad, en la meseta de Placilla, Curauma es un ejemplo exitoso de desarrollo

urbano, convirtindose en el nico lugar de Valparaso donde se pueden encontrar viviendas
en extensin a 1700 UF mnimo, como el modelo que se ofrece en los bordes de Santiago para
los matrimonios con hijos, es ms segn los gerentes de Inmobiliaria Curauma personas que
trabajan en Santiago, estn residiendo en Curauma.
Figura n 44, Portal sitio web Proyecto Curauma, 2008, Fuente Inmobiliaria Curauma.

Fernando Pea, gerente comercial de Inmobiliaria Curauma. Cuenta que ya en el ao 2002,

ms del 30% de los habitantes del proyecto trabaja en Santiago y se trasladan a diario a la
capital dejando a sus hijos en los colegios porteos y viamarinos. Un ejemplo que tal vez se
podra replicar en otras zonas de la Regin.(portalinmobiliario, 2006). No se puede dejar de
reconocer que el xito de Curauma se debe a que es el nico lugar en que ofrece terrenos
planos de viviendas nuevas.
La oferta inmobiliaria de los cerros del Anfiteatro de Valparaso, tiene slo dos opciones,
comprar casas usadas o comprar viviendas restauradas. Las segundas corresponden, por una
parte a las viviendas refaccionadas gracias al programa de rehabilitacin patrimonial del
Ministerio de Vivienda, pero por otro lado las iniciativas privadas han ido generando proyectos
que no slo generan nuevas oportunidades de residencia, sino que tambin se encuentran
revitalizando el anfiteatro.
Los proyectos del sitio de Patrimonio, responden principalmente a la tipologa de Loft, con
bastante aceptacin por parte de la comunidad, consistentes en departamentos de un
ambiente para profesionales jvenes, como tambin para aquellos que gustan de la vida en
soledad.
Figura n 45, Condominio Santo Domingo, de Pacific Architecture Chile (Fuente Autor, 2008).
Dentro de las cosas rescatables de este tipo de restauraciones es el provecho que se le saca a
las antiguas propiedades de amplias superficies, para construir viviendas de menor metraje.
Por ejemplo una casona como de 700 metros cuadrados, se construyen 10 lofts de 60 metros
cuadrados cada uno. Si bien estor proyectos encajan dentro del Subsidio de Rehabilitacin
Patrimonial, el precio de los proyectos estn dejando fuera de rango al subsidio.

Figura n 46, Interiores del Condominio Santo Domingo, Fuente Revista CA, 132; 2007
Las restauraciones en el Sitio de Figura n 47, Perfil de Condominio Santo Domingo, Fuente
Revista CA, 132. 2007
Patrimonio Mundial, estn
respondiendo a una escala menor que
las otras tipologas ofrecidas en la
ciudad. Pero estas iniciativas de escala
humana, son las que le estn dando
ms valor agregado a las zonas
patrimoniales. Porque le suman a la
monumentalidad de las
construcciones del siglo XIX, la
funcionalidad del siglo XXI. Creando
una nueva ciudad habitable dentro de
espacios reciclados. Como en el caso
del perfil del Condominio realizado
con un antigua construccin del cerro
Santo Domingo.
El estilo de construccin de Loft, realizado en los Cerros Alegre y Santo Domingo fue exportado
hacia nuevos sectores de la ciudad. Actualmente se ofrecen proyectos en el sector de Yungay,
donde si est funcionando el Subsidio de Rehabilitacin Patrimonial. Como en el caso de los
Lofts Yungay realizados sobre un edificio abandonado hace ms de 20 aos, en el cual se

crearon 11 departamentos lofts triplex, de los cuales ocho han sido obtenidos con el subsidio
de rehabilitacin patrimonial. Otros proyectos se han realizado en el sector del Cerro Bellavista
tambin con aportes del subsidio.
En el siguiente plano se indican proyectos inmobiliarios de rehabilitacin en el sitio de
Patrimonio Mundial.
Figura n 48, Proyectos de rehabilitacin Fuente SEREMI MINVU y Visita a Terreno, 2008
Se aprecia claramente que el sector de Cerro Alegre y santo Domingo, son los que poseen
mayor cantidad de proyectos, esto no quiere decir que todas las casas cercanas se encuentre
en mal estado. En el caso del Cerro Alegre prcticamente todas las construcciones ubicadas en
las calles principales se encuentran en condiciones ptimas. Muchas de ellas en proceso de
restauracin como la que se aprecia en la fotografa siguiente.

Segn los propios corredores inmobiliarios,

en entrevistas telefnicas, en marzo de
Figura n 49, Proyecto de rehabilitacin en Cerro Alegre
2008, indican que el alto precio que estn
Fuente: Autor, 2008
teniendo los productos ofrecidos est
haciendo que no cualquier persona pueda
comprar un lofts del Sitio de Patrimonio,
transformando en un producto exclusivo
para ciertos grupos, que responden a
caractersticas distintas a los llamados
pioneros, que se mencionaban en el marco
terico, ya que estos llegaban a un barrio
deteriorado, en este caso es necesario
precisar que el Cerro Alegre, no se ha
encontrado nunca en un estado de deterioro
tan marcado, como si lo est el Cerro Santo
Domingo y prcticamente todo el resto de
los cerros del anfiteatro de Valparaso.
Los nuevos residentes que llegan al barrio
segn los corredores, no corresponden a los
llamados DINK (Dual Income No Kids) parejas
sin hijos. Segn los mismos corredores al los
nuevos residentes del sitio patrimonial se le
ha denominado el red set.
Esta denominacin, apareci en un artculo del diario La Nacin en enero de 2006, viene
dada porque el sector ha sido habitado por personalidades de la izquierda poltica y artistas de
todo tipo, que se agrupan en los cerros. Como indica un arquitecto residente Tiene onda tener
casa aqu. La recuperacin de los cerros y la cercana con Santiago lo convierten a Valparaso
en el lugar ideal. Adems, est al lado de Via pero no es Via.
La adquisicin de viviendas en el Sitio Patrimonial del Cerro Alegre y Concepcin se ha vuelto
algo exclusivo, en que se debe clasificar en un standard especial y el mercado inmobiliario del
sector est dirigido principalmente, por la corredora Patricia Seplveda. Tambin ligada a la
izquierda chilena, exiliada en Suiza es la persona que se ha encargado de hacer las
transacciones inmobiliarias a los nuevos residentes.

Residentes entre comillas porque gran parte de los famosos nuevos vecinos, solo van a sus
viviendas los fines de semanas, porque las restauraciones se han convertido en casas de
segunda residencia que en los das de semana se encuentra deshabitadas. El perfil de los
nuevos residentes, acota Seplveda es gente que no quiere ir a dormir y pasear por la plata
personas sobre los 50 aos, con hijos que ya estn grandes, que prefieren ir a Valparaso por el
ambiente nocturno. En Cachagua no hay nada. En este sector en cambio hay cafs, bares,
restaurantes(La Nacin, enero 2006) .
Francisco Ferreira, otro corredor inmobiliario, agrega que dentro de los nuevos residentes
llegan profesionales jvenes: artistas, arquitectos, diseadores, etc. Tambin hay
especuladores, muchos gringos, europeos, chilenos repatriados desde el extranjero,
empresarios del Sanhattan, y gente ms bien ff que encuentran en Valparaso un pasatiempo
placentero que agrega un valor cultural a su vida,
La especulacin inmobiliaria hizo su trabajo en el Sitio de Patrimonio Mundial aumentando el
precio de suelo, las cifras estimativas tomando ms de cien casos de oferta de viviendas que
contuvieran en su interior el precio y la superficie ofrecida; fueron tomadas para cuatro
lugares distintos de Valparaso, Cerro Barn, Cerro Playa Ancha (antiguo), Cerro Santo
Domingo y Cerro Alegre. Si bien son lugares diversos poseen la caracterstica de ser
residenciales y poseer inmuebles patrimoniales.
Grfico n 10, Variacin del precios de suelo entre 1997 y 2007, Elaboracin propia en base a datos de El Mercurio
de Valparaso, para los respectivos aos

Los resultados si bien no muestran patrones definidos, si denotan un aumento explosivo del
valor en el Cerro Alegre, que entre 1997, y 2002 se mova entre las 3 y las 15 UF/M2, desde el
2003, el mismo perodo en que se declara Sitio del Patrimonio mundial por la UNESCO,
comienza a subir sus precios entre las 33 y las 25 UF/M2.
La situacin el Cerro Santo Domingo- La Matriz, no queda completamente clara, por vacos en
el perodo de toma de muestras, que corresponda al mes de octubre de cada ao, la
fluctuacin en el precio es mayor, pese a que tambin el ao 2007 presenta altos valores de
suelo.
La situacin comparativa en Playa Ancha y en el Cerro Barn, si bien tampoco presentan
patrones claros, se mantienen en bandas de precios ms bajas que las del sitio patrimonial, y
no se aprecian variaciones asociadas a la declaratoria de la UNESCO.
La situacin del Sitio de Patrimonio Mundial en cuanto a Figura N 50, Ruinas de vivienda en venta
en Cerro Santo Domingo. Fuente: Autor
sus precios de suelo, sin duda aument la plusvala de los
2008.
terrenos, sin exclusin alguna, muchas casas que se
encontraban abandonadas, o con okupas han sido
desalojadas para colocarse en venta, con cifras como la
de la de la imagen, que corresponde al Cerro Santo
Domingo, donde esta propiedad en evidente estado de
deterioro vale 20 UF/M2.Segn el vendedor ya existen
interesados en comprar toda la propiedad en 40 millones
de pesos, lo que da indicios de que es el suelo el que se
est valorando ms que las construcciones
Como se aprecia hay oferta y demanda para comprar
terrenos, lo que indica que se est generando un
dinamismo urbano, que en cierto sentido podra
revitalizar la ciudad si fuera de mayor escala, . No slo
por parte de los privados, el Estado tambin se
encuentra realizando mejoras en espacios pblicos que
mejoran la plusvala de algunos sectores.

Utilizando reportes de tasaciones de terrenos realizadas por el Ministerio de Bienes Nacionales

y por tasaciones privadas, se pudo obtener un plano de la situacin del precio de suelo en
Valparaso para el ao 2006, de la cual se desprenden dos patrones que condicionan el precio,
por una parte la cercana al Plan de uso comercial y al puerto donde los valores de suelo llegan
a una cima de 40,8 UF/M2, y por otra quienes viven en las cimas de los cerros en que los
valores se encuentran hasta en 0,5 UF/M2.
Por lo cual se puede reconocer sectores de mayor precio en el sector antiguo de Playa Ancha y
Quebrada Verde, en la rada del puerto en especial los galpones, en el Cerro Bellavista y los
Cerros cordillera, Santo Domingo y Alegre.
Figura N 51, Valor comercial del suelo en la ciudad de Valparaso. Fuente: Ministerio de Bienes Nacionales y
Tasaciones inmobiliarias 2006

Algunos ejemplos de propiedades se indican a continuacin, presentan propiedades con

superficies en que el terreno posee 140 m2, se debe hacer notar que en todas las ofertas se
recalca que las propiedades se encuentran dentro del sitio de patrimonio mundial.
Figura n 52, Propiedad en Cerro Alegre Fuente: portalinmobiliario, 2008
La oferta es de alto precio por la variedad de usos que puede tener la propiedad, en el caso de
la figura 53, en que se indica que se puede colocar un hostal, o un restaurant en la propiedad.
El precio de las propiedades refleja un instante en que el terreno, la construccin (en este caso
restaurada) y la oferta de usos de suelo provoca una sinergia en el sector.
Figura n 53, Proyecto de rehabilitacin en Cerro Alegre Fuente: Autor, 2008

9.6. La Visin de los antiguos residentes del proceso de renovacin.
La visin de la ciudad depende del ngulo en que se mire y en el caso de Valparaso cada
sector posee un ngulo distinto, es por eso que dividirn las percepciones entres grupos en
relacin a los tres grandes barrios dentro del Sitio de Patrimonio Mundial. Los residentes de
Cerro Alegre-Cordillera, los residentes del sector Plaza Echaurren Serrano; y los del sector La
Matriz Cerro Santo Domingo.
Los tres grupos poseen elementos en comn pero pequeas distinciones que logran reconocer
cada uno de stos, de partida el sector Plaza Echaurren Serrano no slo contiene poblacin
residente, tambin hay una serie de personas que se emplean en dicho sector. Por otro lado
como se apreciaba en el capitulo sociodemogrfico, existen marcadas diferencias sociales
entre las poblaciones residentes en el sector de La Matriz y los de Cerro Alegre.
Para nadie es indiferente el tema de que la ciudad sea catalogada como Patrimonio de la
Humanidad, todos lo ven como una oportunidad de salir del decaimiento de la ciudad.
Esperemos que en esta ocasin se levante Valparaso, en mis aos he visto muchas cosas que
han hecho, pero al final la ciudad queda igual(Trabajador de la calle Serrano, 55 aos).
En los tres sectores se cree que esta nominacin est mejorando el turismo, y con el ingreso
de dinero a la ciudad, tambin se asocia la nominacin con la mejora de servicios bsicos y la
creacin de nuevas obras de arte en la ciudad.
Un ejemplo al respecto es el caso del Figura N 54: Pasaje del Cerro Santo Domingo, 2008.
Fuente: El autor.
proyecto de pavimentacin y escalinatas en
el barrio La Matriz y el Cerro Santo Domingo,
realizada en el ao 2005, antes de eso el
sector nunca haba sido pavimentado, lo que
constituye un cambio radical en la calidad de
vida de los residentes en el rea. Cambi
harto ac con la pavimentacin, ya se ve mas
limpio el lugar y estn llegando nuevas
personas que estn arreglando las casas
Duea de casa, 35 aos.

Figura N 55 : Pasaje del Cerro Santo Domingo, 2008. Lo que la seora dice se refiere a la
Fuente: El autor.
aparicin de nuevos proyectos de
reciclaje urbano como los mencionados
en el captulo anterior en el sector del
Condominio Santo Domingo, que se
encuentra emplazado en un sector con
claro deterioro urbano, pese al estigma
social que poseen algunos sectores como
los cerros donde se emplaza el proyecto.
Posee el valor de ser un posible pivote
Entorno del condominio Santo Domingo, 2008, Fuente Autor. para el desarrollo del barrio.
En el sector de los Cerros Alegre y Cordillera la nominacin de cmo Patrimonio de la
Humanidad fue una noticia confirmadora del patrimonio que la zona posee, ya de mucho antes
algunos extranjeros se haban asentado en estos cerros, para instalar sus restaurantes, cafs y
libreras, el desarrollo de este sector era ms antiguo que la nominacin.
En el caso del Cerro Concepcin, la
Figura N 56: Boletn de una ventana, Cerro Concepcin,
nominacin ha sido una revelacin de una
Fuente autor, 2008.
nueva vocacin en el rea ms dedicada al
turismo: Tenemos que mirar al cerro con los
ojos del turismo, peatonalizar calle, dejar slo
Almirante Montt transitable para
autos,congelar las patentes de alcoholes,
conseguir asesoramiento europeo poseer una
ascensor moderno y barato para los
residente, en fin crear un cerro mejor y ms
seguro para el residente y el turista indica
el presidente de la Junta de Vecinos (2007) .
Las iniciativas han quedado plasmadas en
algunos boletines como el que se indica en la
imagen

Uno de los problemas coincidentes en los cerros es la mala condicin en que se encuentran
algunas edificaciones dentro del Sitio de Patrimonio Mundial, en el ao 2007 se incendiaron
siete inmuebles de conservacin histrica, donde uno de los casos ms impactantes fuel de la
explosin en la Calle Serrano el da 4 de febrero de 2007.
El informe del siniestrado Palacio Figura N 57 : Diario La Tercera 5 febrero 2007
Subercaseaux arroj como resultado que las

instalaciones no contaban con una adecuada
conexin a tierra, no tenan proteccin
diferencial, la canalizacin del cableado era
altamente deficiente, y no cumpla con las
norma, y peor an posea un alto
sobreconsumo de energa. El resultado de
esto con una fuga de gas de caera provoc
la muerte a cuatro personas y el incendio de
cuatro edificios.
Figura N 58 : Palacio Subercasaux, 2008, Fuente: Actualmente el sector se encuentra en un
Autor.
proceso de reconstruccin, a cargo del
Ministerio de Vivienda y el municipio, en el
que se han soterrado los cables, y reparado
caeras, se estn recuperando los espacios,
pero el costo en vidas, no se reparar.
Los cerros tambin presentan algunos problemas Figuras N59: Pilares en mal estado Cerro Santo
estructurales en algunas viviendas, que se Domingo, 2008, Fuente: Autor.
mantienen en pie gracias al equilibrio de algunos
maderos, pero con un movimiento ssmico se
pueden romper los pilares de algunas viviendas,
como las que se aprecian en la imagen
correspondiente al Cerro Concepcin.

Figuras N60 : Escalera Cerro Alegre, Autor 2008.. Pese a ser uno de los cerros mejor
conservados de todo Valparaso, los vecinos
de Cerro Alegre, tambin indican que hay
fallas, principalmente en el estado de algunos
pasajes, en el alumbrado abundante y en
algunas barandas de escaleras, como en el
caso de la imagen, que los mismos residentes
me llevaron a ver en la calle El Estanque que
aparece en la figura n 60
Un tema que se est surgiendo en los ltimos aos, como consecuencia directa del proceso de
renovacin que se est dando en el marco de la Declaracin de patrimonio de la Humanidad
por la UNESCO en Valparaso, es el aumento de los precios de suelo, algo que a los propietarios
sin duda los tiene bastante alegres por el aumento casi al triple del valor de sus viviendas.
Situacin que a los arrendatarios no ha dejado indiferentes, considerando que en dichos
cerros, como se mostraba en el captulo de morfologa urbana, el porcentaje de personas que
habitan en el sitio es principalmente poblacin que renta un espacio. El precio de los
arriendos ha aumentado en un 50%, en estos ltimos dos aos Artista, 40 aos.
actualmente pago $190.000 por una pieza la alta rotacin de los residentes, extranjeros que
vienen a hacer pasantas, o jvenes que vienen por perodos no menores de un ao, hacen que
sea rentable el arriendo en el rea. Muchos de los actuales residentes, saben que no podran
comprar una vivienda en los sectores del sitio de Patrimonio Mundial, por el alto valor de
suelo, en especial en los proyectos de rehabilitacin urbana. Uno de los motivos de la baja de
la postulacin a subsidios en ese sentido es que el alto precio de las viviendas hace irrisorio el
subsidio que se entrega para la compra, 200 UF son aproximadamente cinco millones de
pesos, en viviendas que estn costando sobre los ochenta millones, el endeudamiento es muy
alto e insostenible, para el perfil de los residentes del rea.
Con una sensacin de amargura, Una gegrafa nos relata que.. sin querer el alto precio de las
viviendas est dando paso a que vengan otras personas a comprar viviendas como segunda
residencia en el sector, principalmente en los Cerros Cordillera y Alegre. Los llamados red set,
segn el diario La nacin, de la izquierda pudiente estn convirtiendo a las residencias en casas
de veraneo, un objetivo muy distinto a lo que propenda el Subsidio de Rehabilitacin
patrimonial, Algunos de los nuevos residentes han llegado a llamar a Valparaso, como el
mejor barrio de Santiago con vista al mar.

Un punto controversial a la hora de analizar el patrimonio Figura N 61 Iglesia de La Matriz,
urbano que se est dando en el Sitio de Patrimonio Fuente: Plataforma Urbana 2007
Mundial es el uso que se les est dando a algunos
inmuebles, una de las discusiones ms fehacientes fue la
que ocurri entorno de la iglesia de La Matriz en relacin
al supermercado Santa Isabel en el cual grupos liderados
por algunos centros de estudios y publicaciones en
Internet que criticaban dicha intervencin, por el impacto
que causara en el rea, con imgenes tergiversadas como
la que se indica.
Figura N 62 Supermercado Santa Isabel, Autor 2007
En general la intervencin no posee la belleza del entorno, tampoco provoc el quiebre

arquitectnico que posee un rea, ya deteriorada por problemas ambientales. En dicha
ocasin se critic el falso historicismo donde el mtodo constructivo mediante tcnicas que
imitan morfologas del pasado. Segn algunos arquitectos es poco legtimo desde el punto de
vista histrico arquitectnico. Pero un gran grupo de residentes necesitaba de un
equipamiento en el rea y por algunos grupos conservacionistas se estaba impidiendo otras
intervenciones en un sector en que los edificios si no se derrumban se incendian.

Adems si se trata de falso historicismo el mismo Figura N 63: Hotel Brighton

hotel Brighton fue construido en el ao 1996, sin Fuente: www.brighton.cl
que muchos lo noten y crean que siempre estuvo
ah, sin que se cuestionara su historicismo.
En general, a diferencia de ciudades como Santiago de Chile, hay un enamoramiento entre los
residentes y la ciudad puerto, muchos de los que en esta tesis son llamados antiguos
residentes, simplemente por el hecho de encontrarse antes del 2002 en la ciudad (por un
asunto estadstico). Muchos de ellos llegaron de otro lugares a instalarse en ella, con el deseo
de quedarse para siempre en el sector, slo esperan que mejoren las condiciones de empleo y
de sueldos en la ciudad. Que es una de las razones principales por las que se iran de la ciudad.
Desean que viva ms gente en la ciudad, pero todos los das no quieren que la ciudad se
convierta en un lugar lleno de pomposos mausoleos durante la semana, es una ciudad de
mucha belleza y mucha vida, no merece que tenga puertas y ventanas cerradas (Artista 40
aos.). En fin es una ciudad que pese al oxido posee la esperanza de la rehabilitacin.
Figura N 64: Cartel de advertencia en dos idiomas en el cerro Cordillera, autor 2008.

10. CONCLUSIONES
No es fcil vivir entre la obsolescencia y la renovacin urbana, porque no se puede distinguir

que es lo mejor y que es lo que puede daar, Es por eso tal vez, que los habitantes de
Valparaso generalmente se oponen a muchos proyectos, desde los malls en el borde del
puerto, las marinas, los hoteles de lujo, o a los cientos de lofts, no pueden transar aos de
historia, arquitectura y belleza por lo que ellos llaman un puado de modernidad.
Pero en la construccin del contexto de este trabajo fueron dirigiendo la investigacin por
pasajes y escaleras que en algunas ocasiones llevaban al mismo camino.
Encontrarse con la obsolescencia urbana de la pobreza y la espontaneidad de los cerros del sur
del sitio de patrimonio da una sensacin distinta al deterioro, prefiero llamarle oxidacin
urbana, como el proceso natural que se produce en las zonas litorales y que por extraa razn
se acenta en los puertos de Chile.
No cabe duda de que todos apoyan el proceso de renovacin urbana que se gesta en
Valparaso, as como siempre ha existido el consenso de que la ciudad est deteriorada. Pero el
problema surge en el momento en que se plantean las soluciones, cada actor ha entendido de
distinta manera las potencialidades del momento actual, desde las autoridades hasta los
grupos organizados que defienden la ciudad, mientras no exista tolerancia es muy difcil que
la ciudad se renueve.
La sensacin que queda del actual proceso an no permite vaticinar que ocurrir en la ciudad,
pero entendiendo el contexto del Sitio del Patrimonio Mundial, como pivote para la ciudad se
ve la sensacin an ms cercana a islas de Gentrificacin en mares de pobreza que reas
generadoras de desarrollo, ya lo mencionaba Gifreu (1997) para el caso Londres, peor an
cuando un rea como la de los Cerros Alegre y Concepcin que, como se indicaba en el
diagnstico sociodemogrfico, ya posea niveles de ingreso y educacin muy superiores al
resto de la ciudad, heredados de un pasado de emigrantes europeos que se instalaron en dicha
rea; ahora reciben una nueva oleada de la elit poltica e intelectual que si bien no segrega,
tampoco interacta directamente el desarrollo diario de la ciudad, ms peor an la abandona,
como un objeto suntuoso que slo se luce para los amigos. De qu sirve un proceso de
renovacin y restauracin urbana cuando crea segundas residencias y casas de veraneo?
Se pone en duda el proceso de renovacin urbana, cuando slo consiste en una mejora de las
construcciones, an no hay cifras reales que detecten si realmente hay repoblamiento en el
rea, los productos se venden y existe tanta oferta como nueva demanda de viviendas

restauradas, es un producto distinto que no responde al repoblamiento, slo a intereses

distintos, esto se reconoce al revisar la oferta inmobiliaria que no es muy cercana a los
objetivos primarios del subsidio de Rehabilitacin Patrimonial del Ministerio de Vivienda, ya
que no subdivide las construcciones, y a la vez dista mucho de las unidades de fomento que el
proyecto considera. El sector se renueva solo, no necesita incentivos estatales como s los
necesitan otras partes de la ciudad. Como en el caso de los sectores de La Matriz, Cerro Santo
Domingo y Serrano, que responden a edificaciones distintas en que los subsidios fiscales estn
funcionando, al ritmo en que se mueven los proyectos del Estado, en que los recursos se
materializan en mejoras. Tal vez en esas reas exista renovacin urbana, como la
conocemos?. Porque el cambio en los espacios pblicos por parte del Estado incentiva algunos
proyectos privados en un sector de menos recursos socioeconmicos.
Es temprano an para hablar de un proceso de gentrificacin en el Sitio de Patrimonio

Mundial? No queda claro, al ser puros en el concepto, lo que si est claro es que llega un
nuevo grupo, no sabemos si llega para quedarse por lo que tampoco se sabe si se trata de
elitizacin, puede ser que se muden cuando el puerto deje de estar de moda, como hoy. Hay
un cierto esbozo de gentrificacin al escuchar a los actuales residentes, pero se confunde, al
entender que estos realmente son arrendatarios, por lo que su movilidad puede ser mayor, de
hecho en las entrevistas queda claro que el precio de las rentas ha aumentado, del mismo
modo que los precios de suelo.
La respuesta a la pregunta de En que medida el proceso de renovacin urbana rescata al
antiguo residente en armona con la condicin patrimonial del rea de estudio? no parece ser
muy grata, porque prcticamente no hay renovacin urbana en el Sitio de patrimonio de la
Humanidad, slo algunas restauraciones puntuales, que no implican un repoblamiento del
sector, como los que se estn realizando con otros productos inmobiliarios en Curauma, o las
tan cuestionadas torres. En realidad no es competencia, ni le interesa serlo en materia oferta
para el poblamiento, En Valparaso se est dando un nuevo caso de renovacin de viviendas,
que no necesariamente conllevan a un proceso de cambio urbano.
El rescate se est dando de distinta forma por tres actores en tres zonas distintas dentro del
mismo sitio, mientras el sector pblico se encarga de mejorar los sectores de La Matriz y
Serrano con el mejoramiento del entorno, en el sector de Sotomayor son las iniciativas
ciudadanas las que han dinamizado el sector, y en el caso de los emblemticos cerros Alegre y
Cordillera ha sido la accin privada la que ha mantenido y mejorado el entorno patrimonial y
residencial, como se indica en la figura 65. Se puede tomar estas iniciativas como un modo de

cooperacin que trata de equiparar de alguna forma las diferencias multiples que se presentan
en una misma zona de estudio.
Figura N 65: Actuaciones en zona tpica, autor 2008.
Debo reconocer que le temo a esa fe ciega en el turismo como trampoln al desarrollo de la
ciudad, Valparaso sigue siendo la ciudad que est al lado de Via del Mar y a una hora de
Santiago, por lo que su turismo puede ser malentendido como un lugar de paso, cosa que no
genera muchos recursos.
Vivir en el Sitio de Patrimonio Mundial, pese a todo posee ms atributos positivos que vivir en
otros sectores del anfiteatro, la escasa oferta inmobiliaria de casas nuevas en los cerros del
anfiteatro demuestran el bajo inters de sus habitantes de adquirir una vivienda en el rea. Las
limitaciones que la pendiente y la distribucin de las casas poseen, en comparacin con los
edificios y casas de la meseta interior de Placilla, Curauma e incluso Playa Ancha, tienen mejor
aceptacin. Pero qu pasar entonces con las viviendas de los cerros? Seguirn
deteriorndose, muchas de ellas no tienen el privilegio (o a veces la desgracia) de ser
consideradas patrimonio por ahora. Habr que esperar otro terremoto para que tener nuevos
suelos disponibles.
Al parecer la declaratoria como Sitio de Patrimonio Mundial de UNESCO, ser otro proyecto
ms que se suma a la larga lista de iniciativas que han intentado revitalizar Valparaso sin
xitos globales.
Que la ciudad sea oxidada, obsoleta o renovada depende de cada habitante, en fin uno vive la
ciudad como la quiere. Lo importante y la leccin que se debe sacar es que avanzar por
Valparaso no es fcil, cada paso requiere ms esfuerzo del que se da en cualquier otra ciudad.
Hay cansancio pero pese a ello, no queda ms opcin que seguir subiendo, porque mientras
ms arriba se va abriendo un paisaje ms amplio que mira hacia otros horizontes.

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12. ANEXOS

ANEXO 1: Encuesta realizada a vecinos

Marque con una x donde corresponda
Es usted Hombre Mujer

Qu edad tiene?
Dentro del
rea Fuera del rea UNESCO
Del rea Patrimonial de UNESCO, usted vive.. UNESCO
antes del
Usted vive en Valparaso de ao 2002 Despus del 2002
su nivel de estudios es
Usted antes vivia en la comuna de
En Valparaso usted Trabaja Estudia
Para
Usted pretende quedarse en Valparaso siempre slo un tiempo
conoce a sus vecinos? No Algunos Todos
Participa en agrupaciones vecinales si no
Le gusta que llegue ms gente a Valparaso? si no
cul es el mejor sitio para vivir en Valparaso?
(escriba nombre de cerro o barrio)
Qu le arreglara a Valparaso?
Qu le sacara a Valparaso?
Le gustan el reciclaje urbano que se est realizando
a algunas construcciones, antes deterioradas?
Porqu le gusta vivir en Valparaso?
La imagen de la ciudad de Valparaso que usted ve
es Deteriorada Renovada otro:
Conoce la zona declarada Patrimonial por la UNESCO? si no
Porque motivos usted dejara de vivir en Valparaso?
Valparaso con la declaracin de Patrimonio por la seguir
Unesco Mejorar igual empeorar
Desea agregar alguna reflexin del estado actual de la ciudad

ANEXO 2: Metodologa y Caracterizacin de ADIMARK para los Grupos socioeconmicos,

utilizando variables del censo.
Los grupos socioeconmicos han sido analizados mediante la metodologa de ADIMARK, que
toma los datos del Censo de poblacin y Vivienda del INE, y compara los aos de estudio del
jefe de hogar, y la cantidad de bienes que este hogar posee. El resultado es una tabla que
indica los niveles socioeconmicos de cada hogar.
Siendo un hogar de clase E un sector de menores ingresos de poblacin, con ingresos

promedio de $128 mil, con un mnimo de $63 mil aproximadamente y un mximo de $218 mil,
las caractersticas que enmarcan a este grupo son bajos niveles de escolaridad, viviendas de
material ligero y altas densidades de personas por hogar.
Los sectores socioeconmicos de clase D son llamados de clases medias bajas, con ingresos
promedios que no superan los $300 mil pesos mensuales, con un mximo aproximado de $440
mil, a este grupo generalmente se asocian personas que ejercen como obreros, empleados,
lavanderas, entre otros. Si bien, los niveles de educacionales de este grupo han ido en
aumento, ms personas han terminado su enseanza media, su nivel de ingreso no compensa
los estudios. Las viviendas de estos sectores generalmente no superan las 800 UF.
En el grupo socioeconmico C3 corresponde a la llamada clase media, y contempla niveles de

ingreso promedio de $517 mil, con un mximo de $670 mil, a este grupo se asocian tcnicos,
analistas, profesores, contadores entre otros. Las viviendas de este grupo generalmente no
superan las 2.200 UF.
El grupo de los C2 corresponde a personas con ingresos en promedio de $670 mil, con un
mximo de $1,8 millones, generalmente profesionales, con viviendas que no superan las 3.500
UF.
El grupo socioeconmico ABC1 corresponde la llamada clase alta con ingresos cercanos a los
$3 millones o mucho ms, profesionales con ms de 17 aos de estudio.
La distribucin socioeconmica de Chile, tomando en cuenta los parmetros mencionados en

la caracterizacin anterior, indican que la ms de la mitad de los chilenos se encuentran entre
las clases E y D, dicho en trminos de ingreso ms de la mitad de los habitantes recibe una
remuneracin inferior a los $440 mil pesos. A la vez menos de un 25% pertenece a las clases
media alta o alta.

ANEXO 3: Condiciones de edificacin en las zonas de conservacin histrica de Valparaso
ZONA I: ZCHI Entorno Plazas del Plan

a. Condiciones de Uso de Suelo:
a.1. Usos permitidos: Vivienda; Equipamiento a escala regional y comunal de: Educacin,
Culto, Cultura, Salud, Seguridad, Organizaciones Comunitarias, Deportes, Esparcimiento y
Turismo, Comercio Minorista, Servicios Pblicos, Servicios Profesionales, Servicios Artesanales,
Industrias Inofensivas; Areas Verdes y Plazas Pblicas.
a.2. Usos Prohibidos: Todos lo no indicados precedentemente y especficamente: Vivienda
en primer piso a nivel de calle; Equipamiento, Actividad comercial y Servicios Artesanales en
espacios abiertos, Comercio Minorista de Terminales de distribucin, Ferias Libres, Ferias
Persas, Servicentros, Estaciones de Servicios y similares, Edificios de Estacionamientos y
Terminales de Buses; Servicios de Garages y Talleres, almacenamiento y bodegas. La industria
inofensiva, slo se permitir cuando cuente con local comercial de venta minorista con frente
a la calle
b. Condiciones de Subdivisin y Edificacin:

b.1. Superficie predial mnima: 480 m2, con un frente mnimo de 15 metros
b.2. Ocupacin mxima del suelo: 100 %
b.3. Sistema de Agrupamiento: Continuo en la lnea oficial de edificacin. La profundidad
mnima del volumen de fachada ser de 4 m. Sobre la continuidad se permitir la edificacin
aislada, o continua retranqueada.
Alturas: continuidad : a) 11.90 m. como mnimo o bien
b) Conforme al artculo 16 de la Ordenanza del PRV.
Sobre continuidad: ser determinada por la rasante trazada desde el eje central de la
Plaza a la altura mxima de continuidad que exista en la cuadra en que se emplaza el predio.
La edificacin, sea aislada o retranqueada, deber quedar inscrita dentro de esa rasante.
Distanciamientos: La edificacin aislada deber retirarse 6 m. de todos los deslindes.
b.3a. La actividad comercial se desarrollar obligatoriamente detrs de mampara o vidriera.
b.3b. La volumetra y calidad de terminaciones de un edificio debern armonizar con las de
la edificacin definitiva en la zona.
b.3c. La colocacin de carteles, letreros y placas de cualquier especie, en las fachadas,
deber dar cumplimiento a las normas municipales.

b.4. Estacionamientos: Se prohbe la construccin de estacionamientos en los edificios que

enfrentan a las plazas, siempre que el predio no cuente con otro acceso, por va posterior o
lateral. En este ltimo caso, los estacionamientos que se ubiquen en los primeros pisos
debern construirse en el interior del edificio, sin frente a la calle.
En ningn caso se aceptar accesos de vehculos hacia las plazas de esta zona.
ZONA DE CONSERVACIN HSTRICA DEL PLAN (ZCHP)

a Condiciones de uso de suelo :
a.1. Usos permitidos:
Tipo Residencial, vivienda a partir del 2 piso.
Tipo Equipamiento en todas sus clases. La escala del equipamiento ser determinada por la va
que enfrenta el predio en su frente principal en conformidad al artculo 2.1.36 O.G.U.y C.
Tipo Actividades Productivas: Solo aquellas inofensivas asimilables a Equipamiento de clase
comercio o servicios previa autorizacin del Director de Obras Municipales cuando se acredite
que no producirn molestias al vecindario
Tipo Infraestructura: instalaciones para transporte urbano clase A.
Tipo Espacio pblico: plazas, vialidad y paseos pblicos
Tipo reas Verdes: Jardines, reas libres.
a.2. Usos prohibidos:
Clase Comercio: Estaciones o centros de servicio automotor.
Clase Deporte: estadios.
Clase Seguridad crceles.
Tipo Actividades Productivas: Todas las actividades calificadas como molestas o peligrosas, o
que, siendo inofensiva, no sean asimilables a equipamiento de clase comercio o servicios.
b. Condiciones de edificacin y subdivisin: slo referidas a las edificaciones regidas por

el artculo 32 del Plan Regulador Comunal.
b.1. Superficie Predial Mnima: 500 m2
b.2. Porcentaje de ocupacin mxima de suelo: 100%
b.3. Sistema de agrupamiento, alturas y distanciamientos:
Sistema de agrupamiento: Continuo y continuo retranqueado.
Alturas: La altura mxima para la edificacin continua sern las que se establece en el artculo
16 de la Ordenanza del Plan Regulador.
Por sobre la altura de continuidad se permitir edificacin continua retranqueada en un
mnimo de 2 metros a partir del plano de fachada, con la altura mxima indicada por el

Seccional de Preservacin de Vistas desde Paseos Miradores reflejadas en el plano PRV-02

modificado.
b.4. Estacionamientos: En conformidad a los artculos 8 y 9 de la Ordenanza del Plan
Regulador Comunal de Valparaso.
En caso de edificaciones nuevas, los estacionamientos que se ubiquen en los primeros pisos,
debern construirse en el interior de los predios, enfrentando a la calle solo con un acceso
para todos.
ZONA CONSERVACIN HISTRICA DEL ACANTILADO O BORDE PIE DE CERRO (ZCHA):

a. Condiciones de uso de suelo :
Tipo Residencial.
Tipo Equipamiento: Clase Comercial, Culto y Cultura, Deporte, Salud, Educacin, seguridad y
Servicios. La escala del equipamiento queda determinada por la va que enfrente el predio en
su frente principal conforme el artculo 2.1.36 O.G.U. y C.
comercio o servicios. Todas estas actividades productivas debern tener un local comercial que
enfrente la calle.
Tipo Espacio pblico: plazas, vialidad y paseos pblicos, miradores
Tipo reas Verdes: jardines, reas libres, taludes y quebradas.
Tipo Residencial: Vivienda en 1 piso en lotes que enfrenten las calles Bustamante, Serrano,
Prat, Esmeralda y Cochrane.
Clase Seguridad: crceles y centros de detencin.
que, siendo inofensiva, no sean asimilables a equipamiento de clase comercio o servicios, y
especialmente: bombas de bencina en espacios abiertos, garages o talleres mecnicos de
reparacin de vehculos, locales para recoleccin y almacenaje de residuos.
b. Condiciones de edificacin y subdivisin : slo referidas a las edificaciones regidas por

b.1. Superficie predial mnima: 300 m2
b.2. Porcentaje de ocupacin mxima de suelo: 100%
b.3. Sistema de agrupamiento, alturas y distanciamientos:

Sistema de agrupamiento:
Continuo y continuo retranqueado, pudiendo aceptarse permeabilidades o atraviesos para
habilitar pasajes de carcter pblico.
Alturas: La altura mxima para la edificacin continua sern las que se establece en el artculo
16 de la Ordenanza del Plan Regulador.
Por sobre la altura de continuidad se permitir edificacin continua retranqueada en un
mnimo de 2 metros a partir del plano de fachada, con la altura mxima indicada por el
Seccional de Preservacin de Vistas desde Paseos Miradores reflejadas en el plano PRV-02
modificado.
b.4. Estacionamientos:
En conformidad a los artculos 8 y 9 de la Ordenanza del Plan Regulador Comunal de
Valparaso.
En caso de edificaciones nuevas en que ellos sean exigibles, los estacionamientos que se
ubiquen en los primeros pisos, debern construirse en el interior de los predios, enfrentando a
la calle solo con un acceso para todos.
No se permite acceso a estacionamientos desde las calles pie de cerro, a saber, Serrano, Prat
y Esmeralda, los que debern hacerlo solamente por calles laterales si las hay.
ZONA DE CONSERVACIN HISTORICA DE LOS LOTEOS FUNDACIONALES DE LOS CERROS DEL

ANFITEATRO (ZCHLF):
a. Condiciones uso de suelo :
Residencial.
Tipo Equipamiento: Clase Comercial, Educacin, Culto y Cultura, Deporte, Salud, seguridad y
Servicios. Se permitir clubes nocturnos, discotecas y similares en la calle Ecuador en el tramo
que va desde el pie de cerro hasta Guillermo Rivera, calle Cumming hasta Plaza El Descanso y
calle Almirante Montt hasta Beethoven.
Con relacin a la escala del equipamiento, si estos enfrentan vas locales de 10 Mt de ancho o
ms, la capacidad ser hasta 250 personas. S enfrenta vas locales menor a 10 Mt de ancho, la
capacidad ser de hasta 50 personas.
comercio o servicios previa autorizacin del Director de Obras Municipales cuando se acredite
que no producirn molestias al vecindario
Tipo Espacio pblico: plazas, vialidad y paseos pblicos, miradores

Tipo reas Verdes: jardines, reas libres, taludes y quebradas

Tipo Equipamiento:
Clase Comercio: centros comerciales, grandes tiendas, supermercados, mercados, estaciones o
centros de servicio automotor, clubes nocturnos, discotecas, y similares.
Clase Seguridad crceles y centros de detencin.
que, siendo inofensiva, no sean asimilables a equipamiento menor de clase comercio o
servicios.
b. Condiciones de subdivisin y edificacin: slo referidas a las edificaciones regidas por

b.1. Superficie predial mnima: 250 m2
b.2. Ocupacin mxima de suelo: 70 %.
b.3. Sistema de agrupamiento, altura mxima de edificacin y distanciamientos:
Sistema de agrupamiento:
Continuos o aislados conforme a la edificacin predominante en la cuadra.
Si en la cuadra fuere obligatoria la edificacin continua y adems en ella existiera edificios
aislados declarados ICH, la edificacin continua deber retornar formando una fachada hacia el
predio del ICH, cumpliendo con los distanciamientos establecidos en la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones.
Altura:
La altura mxima de edificacin en todos los casos no podr superar en ms de un piso la
edificacin con permiso municipal existente en el predio, debiendo respetar el procedimiento
y condiciones estipuladas en el artculo 32, la que se considerar como situacin base a
respetar como mnimo respecto al concepto de "copropiedad del ojo". La misma base debe
respetarse en caso que la edificacin sea demolida, no considerndose sitio eriazo.
En caso de edificacin en sitios que, a la vigencia de esta normativa, estn eriazos, sta no
podr sobrepasar la altura mxima existente en la manzana, con un mximo de 4 pisos.
Para todos estos efectos se aplicar lo indicado en el artculo 2.1.23 de la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones.

ARTICULO 31.
Intervenciones permitidas en Inmuebles de Conservacin Histrica.-
En los Inmuebles de Conservacin Histrica sealados en el plano PRV-02 modificado slo se

permitirn, aquellos tipos de intervenciones que no constituyan alteracin de las
caractersticas arquitectnicas, histricas y de valor cultural que lo hicieron elegible como tal.
Los atributos formales se describen en las Fichas de Valoracin de cada uno, que forman parte
integrante de este Instrumento de Planificacin y que se incluirn en el Certificado de las
Condiciones Previas segn lo dispuesto en el Art. 1.4.4. Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones.
Para los Inmuebles de Conservacin Histrica, los Conjuntos Urbanos Patrimoniales y para los
Entornos de monumentos, regirn como nica norma la de su patrn de sentamiento, las que
se describen en las Fichas de Valoracin de Inmuebles de Conservacin Histrica
correspondiente a la memoria Explicativa y sus Grados de Proteccin, a saber:
Grado 1 de proteccin: es el mximo grado de proteccin aplicable. La intevencin en el ICH se
remitir a su conservacin o a su recuperacin para un cambio de uso, que no altere las
caractersticas morfolgicas del inmueble y, en especial, no afecte elementos significativos
identificados como tales en el punto 8.8 (en los cerros Placeres y Esperanza 5), de la respectiva
ficha.
Grado 2 de proteccin: implica una proteccin de lo esencial del valor patrimonial del ICH. Se
podrn realizar intervenciones en l que modifiquen aspectos parciales de sus caractersticas
morfolgicas, asegurndose la conservacin de los valores y atributos patrimoniales
identificados en la respectiva Ficha, en particular su valor arquitectnico, punto 4.2.
Grado 3 de proteccin: el ICH podr ser intervenido con mayor amplitud a travs de
modificaciones, ampliaciones y/o demoliciones parciales, siempre que tales cambios no
alteren negativamente los valores y atributos patrimoniales identificados en la Ficha, en
particular el valor urbanstico indicado en el punto 4.1 de ella, lo que servir de orientacin al
diseo de tales intervenciones.
En caso de autorizarse una demolicin en un inmueble de Conservacin Histrica, se permitir

en su reemplazo, construir un volumen no mayor al original y asociado a la respectiva Ficha

Sin perjuicio del cumplimiento de lo establecido por el Art. 5.1.4. de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones, toda intervencin en los Inmuebles de Conservacin Histrica,
requerir adjuntar en su expediente de permiso, la presentacin de una Memoria de
Intervencin que fundamente tcnicamente las obras proyectadas.
Se deber mostrar con la Memoria de Intervencin que las intervenciones permitidas a

continuacin constituyen obras que no atentan contra la autenticidad del bien reconocidas
en las fichas de valoracin, ni alteran el volmen del inmueble existente o generan efectos de
reduccin de vistas y asoleamiento para vecinos y espacios pblicos colindantes.
Obras de Intervencin permitidas, en ICH:
Se permitir modificar o agregar vanos en fachadas y techumbres en funcin de mejorar la

habitabilidad de los recintos interiores o mejorar las vistas e iluminacin del espacio
interior.
Obras de reparaciones estructurales, consolidacin y mejoras sanitarias.
Se permitir habilitar terrazas en las techumbres mediante la colocacin de barandas y
plataformas necesarias a ese fin, siempre que no se trate de la intervencin de un
inmueble que tiene entre sus valores arquitectnicos destacados, y registrados en las
fichas de valoracin correspondiente, la quinta fachada o techumbre.
Se permitir el cierre de patios interiores, como asimismo, adiciones volumtricas a patios
interiores o posteriores, siempre que no sean visibles o den a fachadas principales, y
cumpliendo con el porcentaje de ocupacin mxima de suelo permitido para la zona.
Se permitirn sustracciones de elementos, materiales o volmenes de fachadas y
techumbres siempre que no se atente contra la autenticidad del bien descrita en la ficha
de valoracin.
Tratndose de edificaciones con coronamiento superior no se permitirn sustracciones de
sus elementos constitutivos, como tampoco materiales o volmenes de la techumbre que
alteren su caracterstica de Inmueble de Conservacin Histrica cuyo elemento de valor
arquitectnico destacado, constituya la calidad del coronamiento.
Obras de mantencin y conservacin:

Los propietarios de los Inmuebles de Conservacin Histrica antes identificados, tienen la

obligacin de mantenerlos debidamente, realizando oportunamente las obras de mantencin
y reparacin que requieran, segn lo establece el artculo 158 y 159 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.
Intervenciones en Inmuebles con declaratoria de Monumento Histrico o insertos en Zona

Tpica:
Adems del cumplimiento de las normas anteriores, y las contenidas en el presente Artculo,
las intervenciones proyectadas en inmuebles que cuente con la declaratoria de Monumento
Nacional en la categora de Monumento Histrico o se encuentre dentro de los lmites de la
Zona Tpica rea Histrica de Valparaso, debern cumplir adems con las disposiciones de la
Ley 17.288 sobre Monumentos Nacionales (1970).
ARTICULO 32
Las condiciones generales para obras nuevas en sitios eriazos existentes dentro de la Zona de
Conservacin Histrica, o las intervenciones que se propongan en Inmuebles existentes no
declarados como de Conservacin Histrica dentro de la misma zona, debern mantener en
forma especfica e individual, las caractersticas urbano arquitectnica generales, y los
patrones de asentamiento del barrio en que se encuentran. Se deber presentar un
anteproyecto o proyecto que indique su correlacin con la altura, volumetra y proporciones
de los vecinos, considerando no slo la relacin con el vecino inmediato sino con el entorno
visual dentro de las cuadras colindantes a la manzana en que se emplaza.
Los Patrones de Asentamiento indicados en el inciso anterior, debern ser aprobados por el
procedimiento de Plano Seccional, segn lo establece el artculo 2.7.8 y 2.1.14 de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones, pudiendo establecer subzonas, cuyas normas sean
complementarias a las existentes.
Los usos de suelo y condiciones de edificacin para proyectos de obra nueva, debern
atenerse a lo estipulado en los artculos 34 del Plan Regulador Comunal, correspondiente a
cada zona definida.
Se permitirn salientes y balcones si el patrn de asentamiento de la cuadra en cualquiera de

sus frentes lo admite o presenta.

Cuando el inmueble forme parte del entorno prximo de un Monumento Histrico, es decir
colindante en cualquiera de sus deslindes prediales y cuando este emplazado en pasajes
peatonales o escaleras, la intervencin no podr afectar la calidad ambiental de dichos
espacios libres o construidos, como asimismo la visibilidad y la iluminacin de las edificaciones
vecinas.

ANEXO 4: Extracto de la Ley 17.288, sobre Monumentos Nacionales
TITULO III
DE LOS MONUMENTOS HISTRICOS
Artculo 9.- Son Monumentos Histricos los lugares, ruinas, construcciones y objetos de
propiedad fiscal, municipal o particular que por su calidad e inters histrico o artstico o por
su antigedad, sean declarados tales por decreto supremo, dictado a solicitud y previo
acuerdo del Consejo.
Artculo 10.- Cualquiera autoridad o persona puede denunciar por escrito ante el Consejo la
existencia de un bien mueble o inmueble que pueda ser considerado Monumento Histrico,
indicando los antecedentes que permitiran declararlo tal.
Artculo 11.- Los Monumentos Histricos quedan bajo el control y la supervigilancia del
Consejo de Monumentos Nacionales y todo trabajo de conservacin, reparacin or estauracin
de ellos, estar sujeto a su autorizacin previa.
Los objetos que formen parte o pertenezcan a un Monumento Histrico no podrn ser
removidos sin autorizacin del Consejo, el cual indicar la forma en que se debe proceder en
cada caso.
Artculo 12.- Si el Monumento Histrico fuere un inmueble de propiedad particular, el

propietario deber conservarlo debidamente; no podr destruirlo, transformarlo
o repararlo, ni hacer en sus alrededores construccin alguna, sin haber obtenido previamente
autorizacin del Consejo de Monumentos Nacionales, el que determinar las normas a
que debern sujetarse las obras autorizadas.
Si fuere un lugar o sitio eriazo, ste no podr excavarse o edificarse, sin haber obtenido
previamente autorizacin del Consejo de Monumentos Nacionales, como en los casos
anteriores.
La infraccin a lo dispuesto en este artculo ser sancionada con una multa de uno a cinco
sueldos vitales, sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos 25, 27 y 38 de esta ley y de la
paralizacin de las obras mediante el uso de la fuerza pblica.
Artculo 13.- Ninguna persona natural o jurdica chilena o extranjera podr hacer en el
territorio nacional excavaciones de carcter cientfico sin haber obtenido previamente la

autorizacin del Consejo en la forma establecida por el Reglamento el que fijar las normas a
que debern sujetarse dichas excavaciones y el destino de los objetos que en ellas se
encontraren.
Artculo 14.- La exportacin de objetos o bienes muebles que tengan el carcter de

Monumentos Histricos queda sujeta a lo dispuesto en el artculo 43 de la ley N 16.441, de
22 de Febrero de 1966, previo informe favorable del Consejo.
Artculo 15.- En caso de venta o remate de un Monumento Histrico de propiedad particular,

el Estado tendr preferencia para su adquisicin, previa tasacin de dos peritos nombrados
paritariamente por el Consejo de Monumentos Nacionales y por el propietario del objeto. En
caso de desacuerdo, se nombrar un tercero por el Juez de Letras de Mayor Cuanta del
departamento del domicilio del vendedor.
Las Casas de Martillo debern comunicar al Consejo de Monumentos Nacionales, con una
anticipacin mnima de 30 das, la subasta pblica o privada de objetos o bienes que
notoriamente puedan constituir Monumentos histricos, acompaando los correspondientes
catlogos. El Consejo tendr derecho preferente para adquirirlos.
Corresponder a la Direccin de Casas de Martillo aplicar las sanciones a que haya lugar.
Artculo 16.- El Consejo de Monumentos Nacionales podr pedir a los organismos

competentes la expropiacin de los Monumentos Histricos de propiedad particular que, en
su concepto, convenga conservar en poder del Estado.
TITULO IX
DEL REGISTRO E INSCRIPCIONES
Artculo 37.- Los Museos del Estado y los que pertenezcan a establecimientos de enseanza
particular, universidades, municipalidades, corporaciones e institutos cientficos o a
particulares, estn o no abiertos al pblico, debern ser inscritos en el Registro que para este
efecto llevar el Consejo de Monumentos Nacionales en la forma que establezca el
Reglamento. Deber, adems confeccionar un catlogo completo de las piezas o colecciones
que posean, el que deber ser remitido en duplicado al Consejo.
Anualmente, los Museos de los servicios y establecimientos indicados en el inciso primero
deber comunicar al Consejo de Monumentos Nacionales las nuevas adquisiciones que

hubieren hecho durante el ao y las piezas o colecciones que hayan sido dadas de baja,
facilitadas en prstamo o enviadas en canje a otros establecimientos similares.
Los Museos que se funden en lo sucesivo, se inscribirn previamente en el Registro a que se
refiere el inciso primero de este artculo.
TITULO XDE LA S PENAS

Artculo 38.- Los particulares que destruyan u ocasionen perjuicios en los Monumentos
Nacionales o en los objetos o piezas que se conserven en ellos o en los Museos, sufrirn las
penas que se establecen en los artculos 485 y 486 del Cdigo Penal, sin perjuicio de la
responsabilidad civil que les afecte, para la reparacin de los daos materiales que hubieren
causado en los aludidos Monumentos o piezas.
Artculo 39.- Los empleados pblicos que infringieren cualquiera de las disposiciones de esta
ley o que de alguna manera facilitaren su infraccin, estarn sujetos a las medidas
disciplinarias de carcter administrativo que procedan, sin perjuicio de la sancin civil o penal
que individualmente mereciere la infraccin cometida.
Artculo 40.- Las obras o trabajos que se inicien en contravencin a la presente ley, se
denunciarn como obra nueva, sin perjuicio de la sancin que esta ley contempla.
Artculo 41.- Toda infraccin a las disposiciones de la presente ley, que no est expresamente
contemplada, ser castigada con una multa de uno a cinco sueldos vitales, sin perjuicio de las
otras sanciones que correspondan, segn la ley comn.
Artculo 42.- Se concede accin popular para denunciar toda infraccin a la presente ley. El
denunciante recibir, como premio, el 20 por ciento del producto de la multa que se aplique.
Artculo 43.- Cada vez que esta ley se refiera al sueldo vital, deber entenderse el sueldo vital
mensual, Escala A, para el Departamento de Santiago.
Artculo 44.- Las multas establecidas en la presente ley sern aplicadas por el juez de letras
que corresponda al lugar en que se cometa la infraccin a peticin del Consejo de
Monumentos Nacionales o por accin popular.
cuenta especial, a la orden del Consejo de Monumentos Nacionales, el producto de las
multas que apliquen por infracciones a la presente ley.

ANEXO 5. Ejemplos de intervenciones en Centros Histricos.
En el mundo existen variados casos de ciudades puerto, como Valparaso, que han
transformado sus antiguas zonas urbanas en renovadas ciudades, proceso gestado a partir de
iniciativas de renovacin que tuvieron como fin romper el deterioro en el que se vieron
inmersas.
Dicha iniciativa se ve impulsada, generalmente, por la necesidad de recuperar sus centros

histricos, dando especialmente nfasis al patrimonio que las hace merecedoras del
reconocimiento de ellas a nivel internacional.
A continuacin se presentan algunos casos en Latinoamrica que han tenido como referente el
reconocimiento de UNESCO, por lo que el objetivo del mismo es definir los procesos que han
seguido las ciudades de nuestra realidad continental, seleccionadas y consecuentemente
vislumbrar cules han sido los logros alcanzados en relacin a los objetivos planteados en su
gnesis.
Los casos seleccionados, dadas las condiciones de semejanza con el caso de Valparaso son:
Quito y La Habana. A continuacin se expone cada uno de ellos haciendo referencia a la
evolucin histrica que llev a su deterioro; al proceso de renovacin urbana gestado; y
finalmente, a los logros alcanzados y las lecciones aprendidas.
i) Referencias preliminares del proceso.
La mutabilidad de las ciudades no tiene fin, conforman entes vivos sensiblemente alterables a
los agentes sociales y econmicos que la viven y conforman.
La ciudad hay que explicarla como una realidad compleja en cuyo paisaje se interrelacionan
elementos fsico naturales como su orografa que define, como es en el caso de Chile, la forma
y expansin de su territorio; o los legados histricos que la dibujan, o econmicos que la
trascienden, e incluso polticos y normativos.
Asimismo, considerablemente importante, es la mezcla explcita en ella, de las aspiraciones de

cada uno de los diversos personajes que la viven y habitan en todos sus tiempos.

Es as como se forman las ciudades, entrelazando lo antiguo y lo moderno de sus propias

culturas y de otras adoptadas. En el caso de Latinoamrica el proceso es evidente, toda vez
que en ellas es posible palpar, por una parte, la memoria de su propia cultura y, por otra, la
influencia de las tendencias externas.
Este ltimo proceso de adaptacin o adopcin de influencias externas, no siempre ha sido

bien valorado, sin embargo y en visin de este autor, ste hecho marca el pivote de una
expresin, formada desde su gnesis por los retazos de variadas influencias. Ms que todo,
ste es el caso de Valparaso.
Sin embargo, se hace hincapi en la diferencia que marcan los procesos que se han gestado de
manera natural, y aquellos que han sido el resultado de polticas forzadas. Es as como el
irrefrenable impulso por alcanzar la vanguardia produce en gran parte de los casos, un
despilfarro de recursos que difcilmente es posible sustentar durante el tiempo.
Asimismo, la exacerbada proteccin del patrimonio histrico lleva consigo una carga difcil de
sostener, toda vez que ciertas ciudades que han alcanzado el reconocimiento de UNESCO
como Patrimonio de la Humanidad conlleva, a pesar de los beneficios que involucra en si
mismo el reconocimiento, al deterioro progresivo de las edificaciones por el exacerbado
proteccionismo que se genera en torno a ciertas zonas, transformndose ciertas polticas en la
imposibilidad de adaptar la ciudad a los nuevos tiempos.
Lo anterior enmarca la situacin en la primicia, que sin lugar a dudas la ciudad constituye el
fenmeno ms complejo que ha concebido el hombre, precisamente porque all proyecta sus
propias certezas y convicciones, por lo que es necesario entender su dinmica en relacin a sus
propias perspectivas y expectativas; involucrando ms que todo, a las personas que la habitan,
en especial sus actividades y el rol que juega la cultura en sus expresiones ms amplias; por lo
que, no slo se enmarca el proceso de renovacin urbana, en la incorporacin de polticas y
normativas que provienen de mentes brillantes, sino que debe necesariamente incorporar la
participacin, el reconocimiento y la expresin de los habitantes que la conforman.
Es as como la renovacin urbana, exige de manera ineludible una participacin social amplia
y generosa, involucrando las esferas poltica, cultural y econmica. El ciudadano debe estar
presente en todas las manifestaciones.

ii) Ciudades Latinoamericanas reconocidas por UNESCO.
En el Siglo XX se observ en general el crecimiento explosivo de todas las ciudades

Latinoamericanas. Una de las causas centrales fue la migracin campo-ciudad. Dentro de ste
periodo se gener una desvinculacin de los habitantes de los cascos urbanos y de las
gestiones urbanas en general, hacia la arquitectura histrica que los anteceda, procuraron
borrar ante todo los vestigios de antiguas tendencias, generndose con ello una
discontinuidad del paisaje urbano, disolviendo paulatinamente una estructura homognea y
coherente.
No obstante a aquello, a mediados de la dcada del 1940 algunos pases europeos decretaron
leyes de proteccin hacia sus monumentos, por lo que se hicieron en principio tmidamente
conocidos las acciones de La Organizacin de las Naciones Unidas para la Educacin, la Ciencia
y la Cultura (UNESCO), siendo Mxico el primer pas latino que se sum a los esfuerzos
internacionales para la conservacin de los monumentos.
El objetivo del programa es catalogar, preservar y dar a conocer sitios de importancia cultural
o natural excepcional para la herencia comn de la humanidad. Bajo ciertas condiciones, los
sitios mencionados pueden obtener fondos de la fundacin para la conservacin del
Patrimonio de la Humanidad..
Al ao 2007, el catlogo consta de un total de 851 sitios, de los cuales 660 son culturales, 166
naturales y 25 mixtos, distribuidos en 142 pases. La UNESCO se refiere a cada sitio Patrimonio
de la Humanidad con un nmero de identificacin nico, pero las nuevas inscripciones
incluyen a menudo los sitios anteriores ahora enumerados como parte de descripciones ms
grandes. Consecuentemente, el sistema de numeracin termina actualmente sobre 1.200,
aunque realmente hay menos catalogados.
Cada sitio Patrimonio de la Humanidad pertenece al pas en el que se localiza, pero se

considera en el inters de la comunidad internacional y debe ser preservado para las futuras
generaciones. La proteccin y la conservacin de estos sitios son una preocupacin de los 184
pases que apoyan al Patrimonio de la Humanidad.

En Latinoamrica las ciudades concebidas por UNESCO como Patrimonio de la Humanidad

son las que se mencionan en el cuadro 2, sin embargo preliminarmente, se hace necesario
plantear el anlisis que Una treintena de pases latinoamericanos, firmantes de la Convencin
sobre la Proteccin del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural (16 de noviembre de 1972),
atesoran 51 sitios culturales (26 ciudades, 20 sitios arqueolgicos y 8 monumentos), 17 sitios
naturales y 3 mixtos. De los sitios culturales computados, 19 datan de poca prehispnica, 33
de la colonia y 2 postcoloniales (HOOFF, 1999). El hecho de que una cuarta parte de las
ciudades inscritas en la Lista del Patrimonio Mundial se ubiquen en Amrica Latina y el Caribe
plantea problemas muy complejos a la hora de establecer prioridades de conservacin sobre
los enormes conflictos socioeconmicos y ambientales que dominan el continente.

Cuadro n 13Ciudades latinoamericanas reconocidas por UNESCO como Patrimonio de la

Humanidad
Pas Ao rec. Lugar
Bolivia 1987 Ciudad de Potos
1991 Ciudad histrica de Sucre
Brasil 1980 Ciudad histrica de Ouro Preto
1982 Centro histrico de la Ciudad de Olinda
1985 Centro histrico de Salvador de Baha
1987 Brasilia
1997 Centro histrico de So Luis
1999 Centro histrico de Diamantina
2001 Centro histrico de la ciudad de Gois
Chile 2003 Casco Histrico de la Ciudad Puerto de Valparaso
2005 Oficinas salitreras de Humberstone y Santa Laura
2006 Pueblo minero de Sewell
Colombia 1984 Puerto, Fortalezas y conjunto monumental de Cartagena de Indias
1995 Centro histrico de Santa Cruz de Mompox
Cuba 1982 Casco histrico de La Habana y su sistema de Fortificaciones
1988 Trinidad y el Valle de los Ingenios
1997 Castillo de San Pedro de la Roca, Santiago de Cuba
2005 Casco histrico de Cienfuegos
Ecuador 1978 Ciudad de Quito
1999 Centro histrico de Santa Ana de los cuatro Ros de Cuenca
Guatemala 1979 Antigua Guatemala
Mxico 1987 Centro histrico de Oaxaca, Oaxaca y zona arqueolgica de Monte Albn.
1987 prehispnica de Teotihuacan
1987 Centro histrico de Mxico y Xochimilco.
1987 Ciudad prehispnica y parque nacional de Palenque, Chiapas.
1987 Sian Ka'an
1987 Centro histrico de Puebla
1988 Centro histrico de Guanajuato
1988 Ciudad prehispnica de Chichn-Itz
1991 Centro histrico de Morelia
1992 Ciudad prehispnica de El Tajn, Veracruz.
1993 Pinturas rupestres de la Sierra de San Francisco
1993 Centro histrico de Zacatecas, Zacatecas.
1996 Ciudad prehispnica de Uxmal, Yucatn.
1996 Zona de monumentos histricos de Quertaro, Quertaro.
1997 Hospicio Cabaas, Guadalajara, Jalisco.
1999 Ciudad histrica fortificada de Campeche, Campeche.

2002 Antigua ciudad maya de Calakmul, Campeche.

2007 Campus central de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico
Panam 1980 Fortificaciones de la costa caribe de Panam: Portobelo y San Lorenzo
1997, 2003 Sitio arqueolgico de Panam Viejo y el Casco Antiguo de la Ciudad de Panam
Per 1988 Centro histrico de Lima
2000 Centro histrico de la ciudad de Arequipa
Rep. Dom. 1990 Ciudad colonial de Santo Domingo
Surinam 2002 Centro histrico de Paramaribo
Uruguay 1995 Barrio histrico de la Ciudad de Colonia del Sacramento
Venezuela 1993 Coro y su puerto
2000 Ciudad Universitaria de Caracas
Fuente, UNESCO. Organizacin de Ciudades del Patrimonio Mundial.
iii) La Experiencia de Quito
Quito Capital de Ecuador, ubicada en la Cordillera de Los Andes a 2.800 m sobre el nivel del
mar es la segunda ciudad ms poblada del pas, con ms de un 1,8 millones de habitantes;
poblacin correspondiente nicamente al valle principal donde se asienta la ciudad. Quito est
rodeada por montaas, algunas de las cuales son volcanes y nevados. Los interiores de sus
templos y conventos son verdaderos museos en los cuales se puede ver piezas maestras de la
Escuela quitea de escultura y tallados de madera, lo cual ha hecho que Quito se le denomine
como la "Florencia de Amrica". En 1978 la UNESCO la declar como Patrimonio Cultural de la
Humanidad, siendo junto con Cracovia (Polonia), la primera ciudad del mundo en ser declarada
patrimonio de la Humanidad.
La historia de esta ciudad se remonta a pocas anteriores a la era cristiana. Se sabe que el rea
hoy ocupada por Quito estuvo poblada por lo menos desde el ao 1400 AC por una nacin de
indgenas nmadas llamados los Quitus-caras. En pocas preincaicas la importancia de Quito
se basaba ms en su ubicacin estratgica que en su status poltico. Fue centro de unin de las
rutas entre los principales poblados de la zona y por lo tanto era el eje de un intenso
intercambio comercial. Durante la colonizacin espaola la urbe fue establecida con
aproximadamente doscientos habitantes. Inmediatamente se sealaron los lmites, se
estableci el cabildo, se repartieron solares y se delimitaron reas comunales. La fundacin de
la ciudad en este sitio parece haber respondido ms que nada a razones estratgicas. A pesar
de su topografa accidentada, su ubicacin en una meseta presentaba ventajas sobre los valles

aledaos, ms propicios para el desarrollo urbano. Este ltimo factor fue tambin el que prim
en la determinacin del lugar por parte de los pueblos aborgenes.
La ciudad colonial se cubri de gloria gracias al esplendor del enriquecimiento por la
explotacin minera y la produccin textil, gracias a la cual pudo construir templos barrocos y
mudjares adaptados con originalidad al ambiente local y gran ornamentacin depinturas y
tallas que forman un mundo de innegable valor didctico religioso.
A inicios del siglo XVII, la ciudad adopt un estilo monumental con la construccin, por varias
misiones Catlicas, de los templos impresionantes de San Francisco, La Compaa, Santo
Domingo, La Catedral y San Agustn. Los acontecimientos principales durante este perodo
ocurrieron alrededor de estos templos, que ayudaron a promover la religiosidad entre la
gente.
A partir de la dcada del 70, Quito se moderniz gracias al boom petrolero en Ecuador.Se
convirti en la capital petrolera y en el segundo centro bancario y financiero del pas. Su
modernidad se aprecia en la arquitectura del sector norte de la ciudad. La extensin de la
ciudad hacia el norte y el sur comenz durante los aos 1980, cuando la principal rea turstica
ubicada en el centro norte de la ciudad (Quito moderno) comenz a crecer. Sin embargo, dicho
proceso trajo consigo un aumento importante en el parque vehicular, la expansin acelerada y
un rpido cambio de usos de suelo, priorizando aquellos relacionados con el comercio,
desplazndose principalmente el uso residencial hacia sectores ms perifricos.
El 5 de marzo de 1987, se produjo un fuerte sismo de aproximadamente 7 grados en la escala
sismolgica de Richter y cuyo epicentro se localiz a 80 km de Quito. El temblor caus daos
en varias edificaciones de la ciudad.
Fruto en parte de la actividad ssmica local de 1987, el estado del patrimonio edificado de la
ciudad se volvi alarmante. Este hecho tuvo como contrapartida la promulgacin de un
recargo del 6% sobre las Planillas de pago para destinar dicha recaudacin a la recuperacin de
la ciudad.
La alcalda de Quito, en 1992 esgrimiendo en su discurso la recuperacin de la ciudad, enfrent
el problema bsicamente desde tres dimensiones. En primer lugar, desde la perspectiva del
financiamiento efectivamente, al impulso antes mencionado se agreg la gestin de aportes
de instituciones de cooperacin internacional; empresas privadas y, sobretodo, un prstamo
de 200 millones de dlares provenientes del BID.

Otras causas del deterioro:

Adoleca de problemas de congestin vehicular y contaminacin atmosfrica
Pauperizacin y hacinamiento de sus habitantes
Deterioro del patrimonio edificado por falta de mantencin
Ordenanzas municipales, demasiado restrictivas con los promotores y
propietarios del patrimonio.
Proceso de renovacin urbana gestado
La recuperacin del casco histrico de la ciudad se llev a cabo tras la administracin de Yamil
Mahuad, esta etapa denominada de experimentacin, tuvo una orientacin intervensionista
para recuperar las estructuras afectadas por los sismos de 1987, crear bases de gestin con los
proyectos de desarrollo social, productivos, de financiamiento y otros. Estas acciones
estuvieron en manos de FONSAL (Fondo de Salvamento del Patrimonio Cultural), con una
intercesin de aproximadamente 38 millones de dlares. De recursos propios y la ayuda
internacional que ascendi a 200 millones dlares provenientes del Banco BID.
La segunda etapa corresponde a la desconcentracin administrativa, la cual se caracteriza por

la formacin de organismos descentralizados para una mejor administracin de los recursos y
ejecucin de proyectos. Destacando especialmente la participacin de la Empresa de
Desarrollo del Centro Histrico (ECH).
La actual organizacin se compone principalmente por agentes municipales, encargados de la

formacin de las polticas de desarrollo; y por agentes descentralizados, que recaudan y
administran los recursos para la ejecucin de las distintas acciones, correspondientes a: El
fondo de Salvamiento del Patrimonio Cultural; La Empresa de Desarrollo del Centro Histrico
de Quito; Las Empresas Municipales de Servicio (Aseo transporte etc).
En relacin especfica a las acciones concatenadas por la Empresa de Desarrollo del Centro
Histrico de Quito, es necesario ante todo describir que ella se cre en 1995 con capital mixto
y con el objetivo de impulsar, promover y ejecutar proyectos operacionales y negocios
orientados a desarrollar y preservar las reas y monumentos del distrito metropolitano de
Quito, as como de facilitar, en condiciones adecuadas la rentabilidad el aprovechamiento de
monumentos y sitios de inters histrico, turstico o de especial valor arquitectnico. El

financiamiento fue propio y prstamos del BID, siendo una empresa de promocin inmobiliaria
y no de renta inmobiliaria, es decir que est orientada a los negocios inmobiliarios para
impulsar la rehabilitacin del conjunto patrimonial del centro tratando de que este compita
ofreciendo al visitante una experiencia de trabajo, compra y recreacin diferente, realzada por
el carcter patrimonial del entorno.
Figura n 65
Esquema Organizacional del Plan de Rehabilitacin Integral del Centro Histrico
PLAN ESTRATGICO
ECH
METROPOLITANO
(INVERSIN PRIVADA)
(Centro histrico).
Proyectos: Estrategia de ECH:

Rediseo del trnsito y transporte Conservacin y rehabilitacin del Patrimonio. Mejoramiento ambiental
Acciones de descontaminacin y limpieza, mejora de la imagen urbana Reactivacin econmica de un enfoque de desarrollo endgeno
Plan de Orientacin y prevencin para la seguridad ciudadana Desarrollo humano y calidad de vida
Modernizacin del Comercio popular
Proyectos de rehabilitacin inmobiliaria (edificios emblemticos)
Rehabilitacin de inmuebles residenciales
Programa de sustentabilidad social, generacin de empleos.
Agentes Administrativos Fondos
Fondo para la rehabilitacin de Fondo de Salvamiento

viviendas en el Centro histrico del Patrimonio Cultural
Entes Municipales Entes descentralizados
de Quito. Consiste en que los (FONSAL) que maneja el
edificios no histricos compran correspondiente al 6% de
la edificabilidad a travs de un los impuestos sobre las
aporte para el fondo planillas de pago
Instrumentos de Gestin
Ley Orgnica del rgimen Plan Maestro de Ley del Patrimonio

del Distrito Metropolitano Rehabilitacin de reas
Cultural
de Quito histricas de Quito
Incentivos econmicos para la rehabilitacin (no pago

de impuesto predial y no pago de un porcentaje de otras
tasas por concepto de edificaciones
Fuente, Elaboracin propia en base a ECH Quito, E. Aguirre; El Centro Histrico de Quito una
rpida mirada a los procesos de Conservacin y Rehabilitacin y a su financiamiento.

Como resultados es posible decir que el Plan fue abordado desde tres dimensiones: La
conservacin y rehabilitacin del patrimonio, la reactivacin econmica desde un enfoque
local, y el desarrollo humano de la calidad de vida. Para lograr estos objetivos se plantearon
cuatro lineamientos, los que se detallan a continuacin.
Rehabilitacin de vivienda y recuperacin de espacio pblico: que busc recuperar la

imagen urbana y los barrios, recuperar la trama urbana y promover la inversin
privada.
Rehabilitacin inmobiliaria: dirigida a edificios no habitacionales que se encuentren en
deterioro (hoteles, restaurantes, museos, estacionamientos, centros comerciales, etc).
Corresponde a un incentivo que consiste en la entrega de informacin tcnica y
beneficios provenientes de ECH.
Mejoramiento de la imagen urbana: Estos proyectos se orientaron principalmente a la
adecuacin de la imagen urbana que se alcanza a travs de recuperacin de espacio
pblico (por generar un gran impacto en el contexto urbano en el que se insertan);
mobiliario urbano destinado a los espacios que no se encuentran insertos en
proyectos de recuperacin, se caracterizan por la intervencin de un elemento del
espacio pblico y no por una transformacin total del entorno (dentro del casco
antiguo se han destinado 12 manzanas e involucra mejoramiento del equipamiento
comercial minorista y mejoramiento de la sealizacin turstica).
Modernizacin del comercio popular: Para evitar problemas de higiene
principalmente, el proyecto de Modernizacin del Comercio Popular, regula y ordena
el comercio popular, reinsertndolos en edificios totalmente nuevos o en aquellos
rehabilitados para el comercio segn los usos preferentes. Asimismo, contempla la
legislacin de actividades, regularizando las propiedades de los comerciantes.

iv.- La Experiencia de La Habana
La Habana o La Villa de San Cristbal de La Habana, como es su nombre completo, es la capital

de la Repblica de Cuba y de las dos provincias Ciudad de La Habana y La Habana. Fundada el
16 de Noviembre de 1519 por el conquistador espaol Diego Velzquez de Cullar, ha sido
declarada, su casco histrico, Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
La Habana posee un rea metropolitana de 732 km y est constituida por numerosos barrios
entre los que se destacan El Vedado, El Cerro, La Vbora, Miramar, Marianao, Santos Surez
entre otros. Segn el censo de 2002, cuenta con ms de 2,2 millones de habitantes, siendo la
urbe ms poblada del Caribe.
En cuanto a su evolucin y mayor apogeo, es necesario describir desde la dcada de 1850,
cuando el desarrollo de la industria azucarera, el ferrocarril, la industria tabacalera, entre
otras, produjeron una pujante economa que llev a Cuba a ser un pas enormemente rico. En
la dcada de 1860 Cuba era ms rica que nunca, y La Habana fue el vivo reflejo de esta riqueza
y prosperidad. En 1863, las murallas de la ciudad fueron derribadas para que pudiera
ampliarse la urbe y construirse nuevos y esplendidos edificios. A fines del siglo, las clases
acomodadas se trasladaron al elegante barrio del Vedado, con sus numerosas quintas y
palacetes.
A finales del siglo XIX, La Habana, despus de dos guerras de independencia lanzada por los
patriotas cubanos, vive los ltimos momentos de la colonizacin espaola en Amrica, que se
cierra definitivamente cuando el acorazado norteamericano Maine es hundido en su puerto,
segn ltimas investigaciones accidentalmente, dando a los Estados Unidos el pretexto para
invadir la isla. El cambio de siglo transcurre en La Habana, y por lo tanto en Cuba, bajo la
ocupacin y el gobierno de los Estados Unidos y el 20 de mayo de 1902, pasan los poderes del
gobierno a manos cubanas, cuando simblicamente se iza la bandera de Narciso Lpez, y
ensea nacional, en el Castillo de los Tres Reyes del Morro, pero hasta 1959 la influencia de los
Estados Unidos ser constante y decisiva, sobre todo econmicamente.

Figura n 66
Expansin urbana en La Habana
Bajo la influencia estadounidense, la ciudad creci y se enriqueci con numerosos edificios en

los aos 30, cuando se construyen suntuosos hoteles, casinos y esplendidos clubes nocturnos.
Por aquel entonces, el dinero de la mafia estadounidense serva, por lo menos, para
embellecer a la ciudad, conocida como la Gomorra de las Antillas debido a su agitada vida
nocturna. Pero los barrios pobres que rodeaban la ciudad se desarrollaban al mismo ritmo. La
Habana se convirti en capital del juego y de la corrupcin.
Desde el triunfo de la Revolucin en 1959 se hicieron grandes transformaciones sociales,
principalmente en lo que afecta a la educacin, la sanidad pblica, los servicios, la construccin
de viviendas sociales y edificios oficiales; pero, por lo que respecta a la topografa de La
Habana, se puede seguir describiendo de acuerdo a las mismas grandes reas de 1958, aunque
aadiendo alguna ms.
Desde hace una dcada, el centro histrico de la Ciudad de La Habana, declarado monumento
nacional por el Gobierno Cubano en 1976 y Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en

1982, es objeto de hercleas restauraciones, realizadas por un equipo de historiadores y

arquitectos dirigidos por la Oficina del Historiador de La Habana, Eusebio Leal, encargado de
los trabajos de renovacin.
Actualmente La Habana, como se mencion anteriormente, tiene casi dos millones y medio de
habitantes, de los cuales, las tres cuartas partes de todos ellos tienen menos de 20 aos. Para
ellos, la ciudad cambia casi ao tras ao, con la apertura al turismo. Los hoteles de antao,
cerrados durante treinta aos, brillan de nuevo con todas sus luces. Las caractersticas propias
del estado cubano, la parlisis de la especulacin inmobiliaria como agente de destruccin,
perversin o sustitucin del tejido urbano, se convirti con el tiempo en el deterioro natural,
producto de dificultades de mantencin.
El desafo enfrentado por la Habana es bien ilustrado por el escritor cubano Senel Paz cuando
comenta que La Habana se mueve hoy entre el mito y la realidad:
El mito de lo pasado, de La Habana que es hoy , de la que imaginamos o deseamos que sea, o
de la realidad de su presente duro , incierto. Por trechos se ve descascarada , descolorida,
apuntalada, literalmente cayndose a pedazos . uno se asopmbra que aun en el deterioro y la
suciedad sea bella, incluso a veces hasta ms bella. En el paisaje urbano conviven las
construcciones nuevas como hospitales y escuelas, y las zonas urbanas restauradas de gran
valor histrico y arquitectnico, con lo que ya es irrecuperable y se perder sin remedio.
Edificios destruidos, escaleras que no van a ninguna parte, fachadas mutiladas. La Habana es
extraordinaria en toda su inmensidad, no slo en sitios aislados. Pero resulta demasiado
grande para que pueda ser salvada en su conjunto (PAZ 1995:70).
A ello se debe la contencin de su crecimiento demogrfico, que a penas ha sido del 1% como
promedio anuales las ltimas dcadas, mientras que otras ciudades pueblos y poblados del
resto del pas crecieron en un 2,3; 3,1; y 3,7% (Informe Nacional Habitat II, 1996:5).
Causas del deterioro:

El deterioro de la vivienda en la zona central de La Habana es uno de los mayores desafos que
enfrenta la ciudad. Resulta un problema universal generalizado en la actualidad, y con
seguridad la debilidad amenaza que en comn tendr con otras ciudades del continente.
1. El problema habitacional de la ciudad: se encuentra identificado en los viejos
edificios deteriorados, concentrados fundamentalmente en su Zona Cntrica
Antigua. Se manifiesta un deteriorado estado fsico de las viviendas,
principalmente en los municipios cntricos donde la situacin de deterioro es aun
ms aguda, sumndose a ello el mayor porcentaje de hogares insalubres,
concentrados mayoritariamente en los sectores cntricos de la ciudad.

2. Situacin medioambiental que agudiza las condiciones precarias de habitabilidad

de la ciudad: La Habana, tal como se ha expuesto, se caracteriza por ser una
ciudad compacta y densa. Las condiciones ambientales en la zona cntrica
antigua de la ciudad, se dificulta por ser una trama compacta con un clima clido y
hmedo. El microclima de esta zona , debido al calentamiento, crea las llamadas
islas del calor , haciendo ms difcil los niveles de confort en el interior de los
alojamientos, especialmente en aquellos con altos ndices de hacinamiento
No obstante a ello, hay que rescatar el hecho que La Habana en el contexto de conservacin o
renovacin urbana cumple un crculo virtuoso de difcil repeticin. A los efectos de la
Revolucin, debe Cuba la singularidad de su experiencia urbana: Se ha comenzado de cero
eliminando de plano el especulador inmobiliario privado, hasta hace pocas dcadas
protagonista de la planificacin de la ciudad.
Proceso de renovacin urbana gestado

A efectos de la revolucin Cubana, los criterios de gestin de la preservacin del casco
histrico de la ciudad de La Habana evolucionaron a lo largo del tiempo.
En una primera instancia se puso el acento en la conservacin y restauracin de edificios
histricos, fundamentalmente impulsado por especialistas. Este periodo tuvo su futuro en el
palacio de gobierno Antigua casa de los Capitanes Generales, Gobernadores de Cuba-,
edificio que pas a convertirse en el Museo de la ciudad de Cuba. Junto a esta iniciativa hay un
laborioso proceso de restauracin y recuperacin de edificios histricos significativos.
Luego, a partir de 1981, con la declaratoria de la ciudad de La Habana como patrimonio de la
Humanidad, se produjo un nuevo impulso con miras a la recuperacin de la ciudad antigua,
pero desde una ptica renovada.
En 1993 se propuso a la oficina del Historiados Organismo encargado de la proteccin del
Patrimonio edificado de la ciudad de La Habana-, la posibilidad de constituirse en un
organismo autofinanciado con personalidad jurdica propia y con facultades para comerciar,
importar, tener patrimonio propio y disponer de las construcciones del casco histrico de la
ciudad de La Habana. El ao siguiente se estableci la Oficina del Historiador en un ente de la
nacin, responsable de sus acciones directamente al Jefe del Estado y al Consejo de Ministros.
Adicionalmente se otorg a la Oficina de Historiador un prstamo inicial de un milln de
dlares y un usufructo de un impuesto del 5% de las entradas brutas de los ingresos del
comercio y las empresas.
Las facultades antes mencionadas permitieron emprender aventuras conjuntas de
recuperacin de edificios de gran valor, algunas con empresas privadas avecindadas en la isla,

otras con organismos de cooperacin internacional. Tambin permitieron que el organismo

encargado de la supervigilancia de los edificios histrico pasara a ser el principal gestor
econmico y comercial, adems de ejecutor de las acciones de rehabilitacin (mediante la
creacin de empresas subsidiarias).
Lo anterior se retroaliment con el posicionamiento del casco histrico de la ciudad como
destino turstico. Es decir las acciones de rehabilitacin de la ciudad histricas se financiaron
con las utilidades de un sistema estructurado de manera tal que la provisin de facilidades y
equipamientos tursticos -conservacin de la ciudad histrica incluida- pasaron dinero o
indirectamente por la oficina del Historiador de la ciudad, ente que a su vez en mayores o
mejores facilidades tursticas, generando de sta manera el mencionado crculo virtuoso de la
explotacin del patrimonio.
Producto adicional de ste crculo virtuoso es la generacin de nuevas plazas de empleo, la
implementacin de programas de educacin y la asistencia a menores de edad. Asimismo, la
implementacin de Hogares de Ancianos. Iniciativas fundamentales por cuanto apuntan a la
consecucin de un casco histrico vivo, rehabilitado no slo en sus construcciones sino que
tambin en la actividad de sus ocupantes.

Vivir Entre La Obsolescencia y La Renova

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VIVIR ENTRE LA OBSOLESCENCIA Y LA RENOVACION URBANA:

EL CASO DE LA ZONA TPICA DE VALPARAISO

VIVIR ENTRE LA OBSOLESCENCIA Y LA RENOVACION URBANA

Rodrigo Edgardo Gonzlez Lagos

Tesis presentada al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Facultad de

Rodrigo Gonzlez Lagos 1

Rodrigo Gonzlez Lagos 2

Rodrigo Gonzlez Lagos 3

Cuadro 1 Efectos del deterioro en los centros histricos patrimoniales 24

Rodrigo Gonzlez Lagos 4

Rodrigo Gonzlez Lagos 5

Valparaso hundido para arriba 10

Rodrigo Gonzlez Lagos 6

Fig. 40 Proyecto Munich, Cerro Alegre 73

Rodrigo Gonzlez Lagos 7

La dicotoma que se est dando en Valparaso, entre el deterioro y la renovacin, tomando en

Rodrigo Gonzlez Lagos 8

Valparaso hundido para arriba.

Rodrigo Gonzlez Lagos 9

Rodrigo Gonzlez Lagos 10

Valparaso como patrimonio y en la definicin de un conjunto de estrategias en el marco del

Rodrigo Gonzlez Lagos 11

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Rodrigo Gonzlez Lagos 12

Patrimonial en el marco del Programa Nacional de Recuperacin del Patrimonio. El subsidio

Otro de los instrumentos aplicados para la recuperacin de las Zonas de Conservacin

Rodrigo Gonzlez Lagos 13

3.1. Objetivos especficos.

Los objetivos especficos del trabajo son:

Analizar los proyectos, planes y programas de renovacin, rehabilitacin y

Identificar posibles consecuencias de los fenmenos de renovacin y obsolescencia

Rodrigo Gonzlez Lagos 14

Desde la perspectiva anterior surge la siguiente interrogante de investigacin

La obsolescencia urbana y el paulatino decaimiento de Valparaso en el siglo XX, bajaron

Las condiciones artificiales, generadas por las polticas de renovacin y rehabilitacin

La demanda residencial de proyectos renovados en el rea responde a grupos elitistas que

Rodrigo Gonzlez Lagos 15

6. LOCALIZACIN DEL REA DE ESTUDIO

La Comuna de Valparaso posee una superficie de 40.160 hectreas de las cuales

Figura N 1: rea de Estudio en la Ciudad de Valparaso.

Rodrigo Gonzlez Lagos 16

Figura N 2: rea de Estudio.

Rodrigo Gonzlez Lagos 17

La metodologa con que se desarroll la investigacin se realiz en funcin de cinco pilares

7.1. Diagnstico sociodemogrfico

El Diagnstico sociodemogrfico busc en primer lugar reconocer a los habitantes de

A travs de la informacin que el censo 2002 proporciona, se realiz el anlisis demogrfico en

7.1.2 Diagnstico de la morfologa urbana

Mediante el estudio de la morfologa del rea de estudio se obtuvieron conclusiones respecto

Rodrigo Gonzlez Lagos 18

Gestin Patrimonial de Valparaso (2007) y de la observacin directa en terreno en el ao

7.1.3 Diagnstico del desarrollo inmobiliario en el rea

La oferta se trabaj en una primera instancia en funcin de los productos inmobiliarios

Rodrigo Gonzlez Lagos 19

7.1.4 Diagnstico de los Instrumentos, planes y programas de desarrollo para Valparaso

7.1.5 Reconocimiento de la tipologa de los residentes.

De manera de reconocer el tipo de residentes en el rea de estudio se realizaron dos formatos

Rodrigo Gonzlez Lagos 20

Hay imgenes que se transforman en conos de un momento o un estado de las cosas, en el

Figura N 3: Esquema de Marco terico

Rodrigo Gonzlez Lagos 21

8.1.- El Centro histrico

El concepto de centro se compone de las variables del espacio propiamente tal, la

Rodrigo Gonzlez Lagos 22