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VALUACIN COMERCIAL DE UN TERRENO URBANO A VALOR DE VENTA

DEL MERCADO INMOBILIARIO DE CAETE

NOMBRE DEL PREDIO : PARCELA N 102

INDEPENDIZACIN : - PARCELA N 102 A REMANENTE

- PARCELA N 102 B INDEPENDIZADA

PROPIETARIO : MICHAEL CHAMBERLAI VICENTE LOPEZ

UBICACIN : KM. N 01 CARRETERA IMPERIAL QUILMANA

Sector : Cerro Alegre
Distrito : Imperial
Provincia : Caete
Departamento : Lima

FECHA : Caete, 23 de Octubre del 2014.

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HOJA RESUMEN DE LA VALUACIN

TERRENO URBANO

1 PROPIETARIO MICHAEL CHAMBERLAI VICENTE LOPEZ

2 FECHA DE VALUACIN Marzo, 21 de 2011
3 NOMBRE DEL PREDIO Parcela N 102 A y B Independizada

4 DIRECCIN DEL INMUEBLE Kilmetro N 01 Carretera Imperial Quilman

Sector Cerro Alegre
Distrito Imperial
Provincia Caete
Departamento Lima
5 OCUPACIN Ninguna
6 DESCRIPCIN DETALLADA Terreno urbano por Resolucin Municipal
rea del terreno m2 32,622.87
Valor por m2 US$ 50.00
Tipo de cambio: S/. 2.80

III. VALOR COMERCIAL US$ 1, 631,143.50

SON: UN MILLON SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL CIENTO CUARENTA Y TRES CON
CINCUENTA DOLARES AMERICANOS

IV. VALOR COMERCIAL S/. 4 567,201.00

SON: CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL DOS CIENTOS UN NUEVOS
SOLES.
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VALUACION COMERCIAL DE UN TERRENO URBANO A VALOR DE VENTA EN EL

MERCADO INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE CAETE

I. DATOS GENERALES
1.1. Objetivos.- Se efecta la presente Valuacin a solicitud del Seor Michael Vicente
Lpez, quien desea conocer el Valor Comercial ms probable de un terreno urbano
de su propiedad, ubicado en la zona de expansin urbana del Distrito Imperial. Los
valores asignados estn de acuerdo a la oferta y demanda que impone el mercado
local para los terrenos ubicados en la misma zona y se aplicaron, en concordancia
con lo dispuesto en el reglamento Nacional de Tasaciones del Per R.M. N 126-2007-
Vivienda.

1.2. Memoria Descriptiva:

1.2.1. Ubicacin.- El terreno est ubicado en la margen izquierda del km 01 (Rumbo
Norte) de la Carretera Imperial Quilman, jurisdiccin del Distrito Imperial,
Provincia de Caete del Departamento de Lima.

1.2.2. rea del terreno 32,622.87 metros cuadrados

1.2.3. Propietarios MICHAEL CHAMBERLAI VICENTE LOPEZ

1.3. Colindantes y medidas perimtricas

Norte: Colinda: con camino carrozable de 4.00 metros de ancho, que lo separa de la
UC N 06748 y 06747 de propiedad de terceros; mediante lnea quebrada de 02
tramos A-B de 204.21 ml y B-C de 104.81 ml

Este: Colinda con la Carretera imperial-Quilman mediante lnea recta C-D de

119.556 ml
Este: Colinda con la UC N 06750 de propiedad de terceros; mediante 01 tramo: A-H
de 120.03 ml.
Sur: Colinda con la UC N 06751 de propiedad de INIA y con Fbrica Desmotadora de
propiedad de terceros; mediante lnea quebrada de 04 tramos: D-E de 108.46 ml.; E-
F de 83.00 ml. F-G de 35.57 ml y G-H de 65.33 ml
Permetro total.- Son 840.96.10 metros lineales.

1.4. Descripcin detallada del Predio.- Se trata de un terreno de forma irregular ubicado
en el km. 01 de la Carretera Imperial Quilman y est considerado dentro del Plan
de desarrollo urbano del Distrito de Imperial, cuyo parmetro de zonificacin lo
convierte como zona Residencial de Densidad media (R 3). Los antecedentes indican
que anteriormente fue un terreno de uso agrcola y form parte de la Parcela N 102
con Cdigo Catastral 8_35085255_06749 del Proyecto Cerro Alegre Valle Caete,
identificado con la UC 10852.

1.5. Informe de la labor realizada.- Se efectu sin contratiempos mayores.

1.6. Alcances y limitaciones del trabajo.- No hubieron limitaciones para efectuar el

trabajo, se obtuvo la documentacin suficiente y los datos fueron proporcionados
por el propietario.
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1.7. Fecha de asignacin del valor.- se determino el 23 de Octubre 2013.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. Inspeccin ocular, infraestructura de servicios urbanos del entorno.- El lugar donde
se ubica el inmueble no presenta obras completas de infraestructura urbana, tiene
acceso directo por la Carretera Imperial-Quilman y cuenta con servicios de
alumbrado pblico y domiciliario, servicio de transporte urbano y telfono.

2.2. Estado de conservacin.- El terreno se encuentra en buen estado.

2.3. Aspecto Legal.- El terreno aparece inscrito a nombre de su propietario en la partida

N O3081148 de la Zona Registral N IX-Sede lima, Oficina Caete, matriz y partidas
Independientes P17063029, P17063030

2.4. Servidumbres.- Servidumbre de paso por la Carretera Imperial-Quilman.

Con resolucin Jefatura N 034-2011-JDO-MDI de la Municipalidad Distrital de Imperial

Caete. El Jefe del departamento de obras de la Municipalidad Distrital de Imperial.

Visto, el Exp. N 2296 de fecha 23-03-2011, presentado por el Sr. Lpez Nieto Antonio Jaime sobre
solicitud de Independizacin de Predio Rstico sin cambio de uso, para el predio ubicado en la
Parcela N 102 Sector C.A.U. Cerro Alegre, distrito de Imperial, Provincia de Caete,
Departamento de Lima.

CONSIDERANDO:
Que, el artculo 194 de la Constitucin Poltica del Per, en concordancia con el articulo II del
Ttulo Preliminar de la Ley N 27972 Ley Orgnica de Municipalidades, establece que las
municipalidades son los rganos de Gobierno Local, tienen autonoma poltica, economa y
administrativa en asuntos de su competencia.

Que, el Administrado ha cumplido con presentar la documentacin sealada en TUPA -2000 de

la Municipalidad Distrital Imperial, tales como:

1. FUT Solicitud
2. Constancia de no Poseer Gravamen
3. Copia del DNI del Administrado
4. Partida Registral de registros Pblicos P03081148
5. 02 Juegos de FUHU, FIRMADO POR EL Ing. Esteban placido Vega Rojas con Reg. CIP N
44118.
6. 02 Juegos de Memorias Descriptivas de independizacin de un predio rstico firmados por
el Ing. Esteban Placido Vega Rojas con Reg. CIP N 44148
7. 02 juegos de Planos de Independizacin de un predio rstico, firmados por el Ing. Esteban
Placido Vega Rojas con Reg. CIP N 44148.
8. Recibo de Caja N 010151 por S/. 665.00 nuevos soles de fecha 13.04.2011.

Que, de la revisin de la documentacin tcnica remitida por el recurrente, se ha determinado

que la Independizacin del predio rstico sin cambio de uso, tienen las siguientes caractersticas:

Predio Matriz
Ubicacin : Parcela N 102 C.A.U. Cerro Alegre
Propietario : Sr. Michael Chamberlai Vicente Lpez
rea : 3.2623 Has / 3Hs 2,623.00 m2
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Permetro : 840.96 m.l.

Propuesta de Independizacin
Parcela N 102A (remanente)
Ubicacin : Parcela N 102 C.A.U. Cerro Alegre
rea : 2.2623 Has / 2Hs 2,623.00 m2
Permetro : 714.10 m.l.
Partida electrnica : P17063029

Parcela N 102B (a independizar)

Ubicacin : Parcela N 102 C.A.U. Cerro Alegre
rea : 1.00 Has / 10,000.00 m2
Permetro : 433.62m.l.
Partida electrnica : P17063030

Que, estando a lo expuesto y de conformidad a lo indicado en la Ley de Procedimiento

Administrativo General (Ley N 27444). El Reglamento Nacional de Edificaciones, el Plan de
desarrollo Urbano Oficial del Distrito de Imperial aprobado por Ordenanza N 028-2008-MPC
del 01/10/2008 y a las facultades otorgadas por la Ley Orgnica de Municipalidades N 27972.

Que, mediante Resolucin de Alcalda N 045-2011-MDI de fecha 25.Ene.2011, los Jefes de las
Oficinas Administrativas se encuentran facultados para emitir resoluciones propios de su
competencia, por lo que dentro del marco legal correspondiente;

SE RESUELVE:
Artculo primero.- Aprobar la independizacin sin cambio de uso del predio rstico ubicado en
la Parcela N 102 C.A.U Cerro Alegre, cuya rea est consignada en la memoria descriptiva que
forma parte de la presente resolucin, dividida en dos PARCELAS cuyas medidas quedan
registradas como a continuacin se detalla:

Parcela N 102A (remanente)

Ubicacin : Parcela N 102 C.A.U. Cerro Alegre
rea : 2.2623 Has / 2Hs 2,623.00 m2
Permetro : 714.10 m.l.
Partida electrnica : P17063029

Parcela N 102B ( independizada)

Ubicacin : Parcela N 102 C.A.U. Cerro Alegre
rea : 1.00 Has / 10,000.00 m2
Permetro : 433.62m.l.
Partida electrnica : P17063030

III. METODOLOGIA APLICADA

3.1. Bases para su desarrollo.- Se aplic el mtodo de Valuacin Directa.

3.2. Descripcin de la Metodologa utilizada.- Para determinar el valor del terreno se

aplic el mtodo de Valuacin Directa de acuerdo a la R.M.N 126-2007 Vivienda,
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

3.3. Investigacin de los valores comerciales de referencia.- Se aprecia que la tendencia

del mercado a la fecha es de una mayor oferta, el entorno es adecuado para el
funcionamiento de negocios y para la edificacin de viviendas. Lo que nos permite
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recomendar un valor razonable de U$50.00 por metro cuadrado de la siguiente

manera parcela 102-A $40 PARCELA 102-B $10 por ser interior no tiene habilitacin
urbana.

3.4. Anlisis del mejor y ms intensivo uso posible del terreno.- por ubicacin y rea
ocupada es aparente para la edificacin de viviendas y funcionamiento de diversos
negocios.

3.5. Sustentacin.- Por las exigencias del mercado, por ubicacin y otras caractersticas y
por los anlisis efectuados nos permite indicar que las apreciaciones referidas son las
ms razonables para determinar el valor del inmueble.

IV. CALCULOS EFECTUADOS

4.1. Valor comercial del terreno (VC).- De acuerdo a las evaluaciones de precios en el
entorno el suscrito considera que el valor asignado calculado refleja razonablemente
un criterio conservador y prudencial del terreno. En consecuencia:
a. rea del terreno m2 32,622.87
2
b. Valor por m US $. 50.00
VC: m2 32,622.87 x US$ 20.00 = US$ 1631.143.50.00

4.2. Resumen de la Valuacin:

1. Valor Comercial del terreno US$: 1, 631,143.50
Son: Un Milln Seiscientos Treinta y Un Mil Ciento Cuarenta y Tres con
Cincuenta Dlares Americanos

4.4. Anlisis de consistencia: La secuencia seguida en la determinacin del valor, as

como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para obtener el
Valor Comercial.

V. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

5.1. Independencia.- La valuacin se efectu con libertad de criterio, aplicando las
normas vigentes.
5.2. Informacin. Se presume que la documentacin proporcionada es real y verdadera,
cualquier dolo o mala informacin no es responsabilidad del Perito Valuador.

VI. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA

6.1. Partida Electrnica de inscripcin
6.2. Resolucin de independizacin
6.3. Plano
6.4. Panel de fotos

San Vicente, 23 de Octubre del 2014.

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