Tema 3: Arrendamiento de cosas

Concepto

Se regula el arrendamiento general en los artculos 1542 y siguientes del Cdigo Civil. Segn el Cdigo
Civil el arrendamiento puede ser de cosas, servicios u obra. Actualmente no se habla del arrendamientos
de servicios u obra, ahora se considera un contrato general de prestacin de servicios u obra.

1453: en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a ceder el uso o goce de una cosa por un
precio cierto y un tiempo determinado. Es un contrato bsicamente de cesin, no es un acto dispositivo, es
decir, que no se pierde la titularidad sobre la cosa; la cosa se cede.

Elementos personales: el que arrienda es el que cede y es el arrendador; el arrendatario es el que adquiere
el uso a cambio de un precio cierto (renta). Se sola confundir en el arrendamiento de servicios, por lo que
como referencia para no confundirnos, el que paga siempre es el arrendatario.

Caractersticas:

Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento. En algunos contratos se exige cierta

formalidad en incluso admiten la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad.
Bilateral: las dos partes se obligan. Una se obliga a entregar la cosa y la otra a pagar por ello.
Oneroso: empobrecimiento y enriquecimiento correlativo.
Bilateral recproco: las prestaciones estn entrelazadas.
Conmutativo: la prestacin que entrega uno acta como equivalente de la otra. Proporcin entre lo
que se entrega y lo que se recibe.
Naturaleza temporal: traslativo del uso. Es nulo si se hace por tiempo indefinido. El tiempo ha de
estar determinado.

Elementos personales

Arrendador: el que cede el uso o goce. Arrendatario: el que paga. La nica capacidad que se les exige es
la capacidad general para contratar, nada ms porque el acto no es dispositivo (no se pierde la titularidad
de la cosa). No es necesario tener la titularidad de la propiedad de la cosa para alquilarla (pe: el
usufructuario tiene el usufructo de un piso, ste lo puede arrendar). Es un acto de administracin.

Acto de administracin: acto que afecta al posible uso, disfrute o rentabilidad de la cosa. No
supone una salida en el patrimonio. Se puede explotar sin alterar su sustancia y forma y sin perder
la titularidad.
Acto de disposicin: por su propia naturaleza implica una salida patrimonial del bien. Si
desaparece, yo no tengo nada. Aqu las exigencias de capacidad son mayores que en los actos de
administracin ya que supone una prdida patrimonial.

Los contratos de larga duracin no pueden ser considerados actos de administracin, ya que si cedo el uso
por cincuenta aos no se tiene nada (exceptuando la renta proporcionada). En los casos de contratos de
larga duracin se puede exigir mayor capacidad a la de obrar.

OBLIGACIONES ARRENDADOR

- Entregar la cosa.
- Hacer las reparaciones necesarias de la cosa para mantener al arrendatario en el goce.
- No hacer nada que perturbe al arrendatario en su pacfico goce.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

- Abonar la renta pactada.

- Pagar los gastos de escritura del contrato.
- Informar al arrendador de cualquier circunstancia que pueda afectar a la cosa, as como de las
reparaciones que la misma puede necesitar.
- Usar la cosa conforme se hubiere pactado; conforme al uso que se deduzca de su propia naturaleza.
- Devolver la cosa tal como se recibi, presumiendo que estaba en buen estado (importancia de la
realizacin de un inventario en caso de controversia).

CAUSAS DE EXTINCIN

o El cumplimiento del mismo por el transcurso del tiempo, debido a su naturaleza temporal.
o El arrendatario no paga la renta en los trminos convenidos, ya que es bilateral y recproco. Si uno
no lo hace, hay posibilidad de resolver el contrato.
o Cuando se incumple alguna obligacin.
o Uso distinto del pactado o del que se deduzca segn su naturaleza.
o Transmisin de la propia cosa por parte del arrendador a un tercero, como regla general salvo que se
hubiese previsto lo contrario anteriormente y salvo estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
o 1571: el comprado de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
o Supuesto tcita reconduccin: 1566: si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando
quince das de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tcita
reconduccin por el tiempo que establecen los artculos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento.
o Prdida de la cosa arrendada. Habr que determinar la imputacin de la culpa.

ELEMENTOS REALES/OBJETIVOS

BIENES
MUEBLES
COSA

DERECHOS URBANOS
ELEMENTOS
REALES INMUEBLES

SEMOVIENTES
RSTICOS
PRECIO

Arrendamiento de semovientes: bienes que se mueve por s solos: animales. No pueden ser considerados
sujetos de derecho. Son objeto de derecho, lo que no significa que no tenga un rgimen de proteccin. El
derecho slo considera sujetos a los seres capaces de tener capacidad de decisin y responsabilidad. Los
semovientes no pueden ser sujetos de imputacin. Es arrendamiento es tpico en castilla debido al ganado.

El precio en el 99.9% de los casos es dinero. Hay un tipi de contrato en el que la renta que se abona puede
ser una parte de los beneficios obtenidos (sobre todo en arrendamientos rsticos) en los que se pagan con
un porcentaje de los frutos econmicos obtenidos de la explotacin agrcola: contrato de aparcera: el
agricultor paga al titular de la tierra con parte del producto obtenido.

ELEMENTOS FORMALES

Rige el principio de libertad de forma: excepcin recogida en el artculo 1280: debern constar en
escritura pblica los arrendamientos de bienes inmuebles con duracin superior a seis aos.

1549: con relacin a terceros no surtirn efecto los arrendamientos de bienes races que no se hallen
debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. La inscripcin en el Registro no es constitutiva, no
se requiere como un requisito sin el cual no existe contrato.