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FUNDOS IMOBILIÁRIOS Entenda os Fundos Imobiliários

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Entenda os Fundos Imobiliários

ENTENDA OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS “O investimento em fundos imobiliários se mostra uma excelente opção pelo

ENTENDA OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

“O investimento em fundos imobiliários se mostra uma excelente opção pelo incentivo fiscal, pela simplicidade, pela liquidez e por possibilitar acesso a boas oportunidades no mercado imobiliário.”

A indústria de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) atravessa

um momento de forte crescimento, com os investidores cada vez

mais interessados e familiarizados com o produto, maior número

e volume de ofertas, liquidez no mercado secundário em alta e crescente sofisticação dos tipos de fundos.

Em 2012 foi verificado aumento de 72% no valor de mercado dos FII listados, alcançando o montante de R$ 21,5 bilhões distribuídos em 93 fundos imobiliários. Com relação à base de investidores, o número saltou de 37 mil para 97 mil pessoas físicas e jurídicas com aplicações em fundos imobiliários, equivalente a um crescimento de 175%.

O FII é uma comunhão de recursos destinados à realização de

investimentos em empreendimentos imobiliários ou ativos financeiros de base imobiliária. O veículo é constituído sob a forma de condomínio fechado e o desinvestimento ocorre por meio da venda das cotas no mercado secundário ou liquidação do fundo. Os resultados da carteira do fundo são distribuídos aos seus cotistas na forma de dividendos, em geral em periodicidade mensal. Além da distribuição de rendimentos, os investidores também têm retorno por meio da valorização das cotas do fundo.

O atual cenário macroeconômico brasileiro – que inclui taxa de juros

baixa, mercado de trabalho aquecido, aumento da renda e maior facilidade no acesso ao crédito – favorece o desenvolvimento do

mercado imobiliário local criando oferta e demanda potencial, já que

o país conta com população com renda para consumir, empresas em

expansão e investidores em busca de ativos financeiros para compor

suas carteiras.

O investimento em fundos imobiliários se mostra uma excelente

opção, pela simplicidade do investimento, por possibilitar acesso a boas oportunidades no mercado imobiliário, podendo ainda compor uma carteira diversificada mesmo com baixa disponibilidade de recursos e pelo incentivo fiscal que oferece à pessoa física. Ainda, o investidor conta com a possibilidade de sair do investimento de forma simples e rápida através da venda a outros investidores no mercado secundário e com a conveniência de fracionar o seu investimento.

O objetivo deste relatório é introduzir os FII por meio de uma visão

geral dos principais tópicos relevantes para o seu entendimento.

Espera-se um desenvolvimento crescente da indústria de FII no Brasil com maior envolvimento principalmente da pessoa física em busca

de alternativas de investimento mais rentáveis no cenário atual de

queda da taxa de juros e aumento da renda da população.

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JANEIRO de 2013

SUMÁRIO Fundo Imobiliário 4 Fundos de Renda 4 Fundos de Desenvolvimento   5 Fundos de

SUMÁRIO

Fundo Imobiliário

4

Fundos de Renda

4

Fundos de Desenvolvimento

 

5

Fundos de Títulos Imobiliários

 

7

Mercado de Fundos Imobiliários no Brasil

9

Panorama Atual do Setor Imobiliário

 

9

Histórico

13

Panorama Atual do mercado de Fundos Imobiliários

13

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

17

Como analisar o Investimento?

18

Tributação

19

Do Fundo

19

Do Investidor

19

Funcionamento do Fundo Imobiliário

20

Participantes

20

Documentos: Regulamento e Prospecto

21

Divulgação de Informações

21

Outros Produtos Financeiros de Base Imobiliária

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FUNDO IMOBILIÁRIO Fundo de Investimento Imobiliário é uma comunhão de recursos destinada à realização de

FUNDO IMOBILIÁRIO

Fundo de Investimento Imobiliário é uma comunhão de recursos destinada à realização de investimentos em empreendimentos imobiliários ou ativos financeiros de base imobiliária. O veículo é constituído sob a forma de condomínio fechado - o resgate de cotas não é permitido – e o desinvestimento ocorre por meio da venda das cotas no mercado secundário ou liquidação do fundo.

Os resultados do fundo são obtidos preponderantemente das receitas de locação, exploração ou venda dos imóveis

e dos pagamentos e ganhos de capital dos ativos financeiros presentes em sua carteira, deduzidas despesas

operacionais do fundo e dos empreendimentos. Em geral, os resultados são distribuídos mensalmente aos cotistas na forma de dividendos.

Os seguintes ativos podem compor o portfólio do fundo:

Participações em imóveis;

Cotas de outros FII;

Ativos de renda fixa com lastro em operações imobiliárias, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias;

Ativos de renda variável cujo emissor seja do setor imobiliário; e

Cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), Fundos de Investimento em Ações (FIA) ou Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) cujas políticas de investimentos sejam compatíveis com a de um FII.

Os FII são tradicionalmente estruturados em três tipos principais: Fundos de Renda, Fundos de Desenvolvimento e Fundos de Recebíveis Imobiliários.

FUNDOS DE RENDA

O objetivo principal é gerar renda recorrente da exploração comercial dos

imóveis adquiridos, em geral, por prazo indeterminado. A operação é a que mais se aproxima da compra de um imóvel com a finalidade de gerar renda periódica de aluguel, diferenciando-se por ser gerida por uma equipe profissionalizada, não trazer questões burocráticas para o investidor e facilitar o acesso a boas oportunidades através da compra de parcela do empreendimento em sociedade com outros cotistas. Usualmente, os Fundos de Renda realizam baixos reinvestimentos, optando por distribuir maiores rendimentos aos seus cotistas ao invés de adquirir novos projetos.

Nesse sentido, esse tipo de FII é mais conservador: tem menor potencial de crescimento de renda futura, mas é tipicamente bom pagador de rendimentos mensais por meio dos contratos formais de locação. Os principais riscos dos fundos de rendas são aqueles que podem afetar a distribuição mensal, isto é, alterações na vacância dos imóveis, alterações nos níveis de aluguel praticados e o risco de inadimplência dos locatários, que no fundo representam o risco imobiliário do empreendimento detido

e o risco dos setores de atuação dos locatários.

“A operação é a que mais se aproxima da compra de um imóvel com a finalidade de gerar renda periódica de aluguel, diferenciando-se por ser gerida por uma equipe profissionalizada, não trazer questões burocráticas e facilitar o acesso a boas oportunidades.”

Os ativos adquiridos por fundos de renda são bastante variados, incluindo edifícios corporativos, agências bancárias, shopping centers, galpões industriais e logísticos, imóveis dos setores educacional, hoteleiro, hospitalar, entre outros, e o fundo pode ser proprietário de um ou mais imóveis locados para um ou mais locatários. Ainda é bastante comum a aquisição de imóveis construídos sob medida para as operações de uma empresa (Built to suit), customização que é compensada pela existência de contratos diferenciados de longo prazo e com previsão de multas para o locatário caso este rescinda o contrato antecipadamente.

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Adquirem cotas

Rendimentos

Adquirem cotas Rendimentos FUNDO IMOBILIÁRIO A Figura 1 apresenta o investimento em Fundos de Renda de

FUNDO IMOBILIÁRIO

A Figura 1 apresenta o investimento em Fundos de Renda de forma esquematizada:

o investimento em Fundos de Renda de forma esquematizada: INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos

INVESTIDORES

em Fundos de Renda de forma esquematizada: INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos
em Fundos de Renda de forma esquematizada: INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos

FUNDO

IMOBILIÁRIO

$ Ativo(s)
$
Ativo(s)
esquematizada: INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos de Renda VENDEDOR(ES) DO(S)
Rendimentos

Rendimentos

INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos de Renda VENDEDOR(ES) DO(S) ATIVO(S) FUNDOS
INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos de Renda VENDEDOR(ES) DO(S) ATIVO(S) FUNDOS
INVESTIDORES FUNDO IMOBILIÁRIO $ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos de Renda VENDEDOR(ES) DO(S) ATIVO(S) FUNDOS

Figura 1: Fundos de Renda

$ Ativo(s) Rendimentos Figura 1: Fundos de Renda VENDEDOR(ES) DO(S) ATIVO(S) FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO O

VENDEDOR(ES)

DO(S) ATIVO(S)

FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO

O objetivo primordial é a realização de ganhos através da valorização

dos ativos imobiliários na carteira, e não a geração de renda recorrente, razão pela qual em geral o fundo tem prazo de duração pré-estabelecido. A operação é muito similar ao investimento em um FIP para desenvolvimento de projetos, com a possibilidade de co- investimento com grandes empresas do setor imobiliário e horizonte de retorno de investimento no médio prazo.

FONTE: GERAÇÃO FUTURO

“O objetivo primordial é a realização de ganhos através da valorização dos ativos imobiliários, e não a geração de renda recorrente.”

O ciclo de um FII de Desenvolvimento tem dois períodos, o período de

investimento e o período de monetização. O primeiro envolve seleção de projetos e construção dos imóveis e o segundo monetiza o fundo, seja pela saída do investimento por meio da venda, seja pela exploração comercial para geração de renda regular.

É um investimento de maior risco, por envolver todas as etapas de

incorporação imobiliária, mas também de maior retorno potencial, de modo que a gestão ativa pode agregar muito valor ao fundo,

dependendo da expertise do consultor imobiliário em buscar e implementar bons investimentos.

Os ativos alvo também são multissetoriais, abrangendo empreendimentos residenciais, corporativos, logísticos, hoteleiros, entre outros.

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FUNDO IMOBILIÁRIO A Figura 2 esquematiza o investimento em fundos de desenvolvimento. INVESTIDORES Adquirem cotas

FUNDO IMOBILIÁRIO

A Figura 2 esquematiza o investimento em fundos de desenvolvimento.

2 esquematiza o investimento em fundos de desenvolvimento. INVESTIDORES Adquirem cotas Desinvestimento FUNDO

INVESTIDORES

Adquirem cotas

em fundos de desenvolvimento. INVESTIDORES Adquirem cotas Desinvestimento FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos
em fundos de desenvolvimento. INVESTIDORES Adquirem cotas Desinvestimento FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos

Desinvestimento

desenvolvimento. INVESTIDORES Adquirem cotas Desinvestimento FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos Desinvestimento Imóvel(is)

FUNDO

IMOBILIÁRIO

Investimentos

cotas Desinvestimento FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA

Desinvestimento

FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL

Imóvel(is)

FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL FLUXO NO
FUNDO IMOBILIÁRIO Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL FLUXO NO

$

SPE
SPE

Imóvel (is)

Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL FLUXO NO DESINVESTIMENTO Figura
Investimentos Desinvestimento Imóvel(is) $ SPE Imóvel (is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL FLUXO NO DESINVESTIMENTO Figura

$

CONSTRUTORA FLUXO INICIAL
CONSTRUTORA
FLUXO INICIAL

FLUXO NO DESINVESTIMENTO

(is) $ CONSTRUTORA FLUXO INICIAL FLUXO NO DESINVESTIMENTO Figura 2: Fundos de Desenvolvimento COMPRADO(ES) DO(S)

Figura 2: Fundos de Desenvolvimento

FLUXO NO DESINVESTIMENTO Figura 2: Fundos de Desenvolvimento COMPRADO(ES) DO(S) IMÓVEL(IS) FUNDOS IMOBILIÁRIOS | 6 |

COMPRADO(ES)

DO(S) IMÓVEL(IS)

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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FONTE: GERAÇÃO FUTURO

FUNDO IMOBILIÁRIO FUNDOS DE TÍTULOS IMOBILIÁRIOS a. Títulos de Renda Fixa É um FII destinado

FUNDO IMOBILIÁRIO

FUNDOS DE TÍTULOS IMOBILIÁRIOS

a. Títulos de Renda Fixa

É um FII destinado à aquisição de produtos financeiros de base imobiliária que objetiva gerar renda sem necessariamente incorrer em riscos de preços imobiliários, apesar do lastro. Isso é possível porque se o ativo for mantido na carteira até o seu vencimento, não há risco imobiliário para o fundo, e sim risco de crédito do devedor das obrigações.

Os ativos alvo são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e, Letras Hipotecárias (LH) e o retorno do capital se dá através dos rendimentos produzidos pelos ativos e ganho de capital nas negociações dos mesmos. Como a carteira do fundo é composta por ativos de renda fixa, consegue-se maior previsibilidade das receitas futuras e menor volatilidade, reduzindo o risco do investimento.

“Os ativos alvo são CRI, LCI e LH e o retorno do capital se dá através dos rendimentos e ganho de capital nas negociações.”

Cabe destacar a importância da gestão ativa do gestor ou consultor imobiliário avaliando os ativos alvo presentes no portfólio e os disponíveis no mercado primário e secundário.

Na Figura 3 está apresentado esquematicamente o investimento em Fundos de Títulos Imobiliários de Renda Fixa.

em Fundos de Títulos Imobiliários de Renda Fixa. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D

INVESTIDORES

Adquirem cotas

Imobiliários de Renda Fixa. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D O $ Ativo(s) IMOBILIÁRIO
Imobiliários de Renda Fixa. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D O $ Ativo(s) IMOBILIÁRIO

Rendimentos

de Renda Fixa. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D O $ Ativo(s) IMOBILIÁRIO Rendimentos

FUNDO

$

INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D O $ Ativo(s) IMOBILIÁRIO Rendimentos SECURITIZADORAS BANCOS
INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos F U N D O $ Ativo(s) IMOBILIÁRIO Rendimentos SECURITIZADORAS BANCOS

Ativo(s)

IMOBILIÁRIO Rendimentos
IMOBILIÁRIO
Rendimentos

SECURITIZADORAS

BANCOS

MERCADO SECUNDÁRIO

CRI, LCI e LH

Figura 3: Fundos de Títulos Imobiliários de Renda Fixa

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FONTE: GERAÇÃO FUTURO

FUNDO IMOBILIÁRIO b. Títulos de Renda Variável É um fundo destinado à aquisição de cotas

FUNDO IMOBILIÁRIO

b. Títulos de Renda Variável

É um fundo destinado à aquisição de cotas de outros FII para compor uma

carteira diversificada com os benefícios dos fundos imobiliários e ainda a vantagem da gestão ativa para selecionar bons fundos e gerir o portfólio. Por ter uma carteira composta basicamente de cotas de fundos imobiliários,

o

veículo também é chamado de FII de FII.

O

retorno do capital do fundo se dá através dos rendimentos produzidos

pelos ativos que compõem o portfólio do fundo e ganho de capital nas

negociações dos mesmos. Cabe aqui ressaltar um benefício fiscal adicional para a compra de um Fundo de Títulos de Renda Variável se comparado

à

montagem de uma carteira composta por uma seleção de cotas de FII:

o

lucro auferido pelo FII de FII nas operações de venda de cotas de seu

portfólio não é tributado, enquanto as operações de venda de um investidor que montar por conta própria a mesma carteira geram recolhimento de IR sobre o ganho de capital em cada cota.

“Destinado à aquisição de cotas de outros FII para uma carteira diversificada com os benefícios dos fundos imobiliários e ainda a vantagem da gestão ativa para selecionar bons fundos e gerir o portfólio”.

Analogamente aos Fundos de Títulos de Renda Fixa, a gestão ativa do gestor ou consultor imobiliário tem papel fundamental avaliando os ativos alvo presentes no portfólio e os disponíveis no mercado primário e secundário.

A Figura 4 esquematiza o investimento em Fundos de Títulos Imobiliários

de Renda Variável.

em Fundos de Títulos Imobiliários de Renda Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas

INVESTIDORES

Adquirem cotas

de Renda Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas IMOBILIÁRIO Rendimentos OFERTA
de Renda Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas IMOBILIÁRIO Rendimentos OFERTA

Rendimentos

de Renda Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas IMOBILIÁRIO Rendimentos OFERTA PÚBLICA

FUNDO

$

Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas IMOBILIÁRIO Rendimentos OFERTA PÚBLICA MERCADO
Variável. INVESTIDORES Adquirem cotas Rendimentos FUNDO $ Cotas IMOBILIÁRIO Rendimentos OFERTA PÚBLICA MERCADO

Cotas

IMOBILIÁRIO Rendimentos
IMOBILIÁRIO
Rendimentos

OFERTA PÚBLICA

MERCADO SECUNDÁRIO

FII

Figura 4: Fundos de Títulos Imobiliários de Renda Variável

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FONTE: GERAÇÃO FUTURO

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL PANORAMA ATUAL DO SETOR IMOBILIÁRIO Os avanços macroeconômicos alcançados

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

PANORAMA ATUAL DO SETOR IMOBILIÁRIO

Os avanços macroeconômicos alcançados desde meados da década de 90, que incluem crescimento real do PIB, redução da taxa de juros, redução no nível de desemprego e crescimento da massa salarial, permitiram ao país observar aumento nos níveis de investimentos, tanto pela maior confiança do empresariado nacional com relação à estabilidade econômica e potencial de crescimento, quanto do capital estrangeiro sendo atraído para investimentos principalmente nos setores de infraestrutura.

As

macroeconômicos.

Figuras

5

a

11

apresentam

a

evolução

dos

dados

“A indústria de FII atravessa um momento de forte crescimento, com mais investidores, maior número e volume de ofertas, liquidez no mercado secundário em alta e crescente sofisticação dos tipos de fundos.”

PIB BRASILEIRO (VARIAÇÃO ANUAL)

7,50%

6,10% 5,70% 5,20% 4,00% 3,20% 3,30% 2,70% 1,00% -0,30% 2004 2005 2006 2007 2008 2009
6,10%
5,70%
5,20%
4,00%
3,20%
3,30%
2,70%
1,00%
-0,30%
2004 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012E
2013E ¹

Figura 5: PIB Brasileiro

QUEDA DOS JUROS REAIS

1 - Quatro trimestres encerrados no 3T13

|

FONTE: BCB.

REAIS 1 - Quatro trimestres encerrados no 3T13 | FONTE: BCB. Figura 6: Taxa Básica de

Figura 6: Taxa Básica de Juros e IPCA

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FONTE: IBGE E BCB.

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL TAXA DE DESEMPREGO (% DA POPULAÇÃO) Figura 7: Taxa

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

TAXA DE DESEMPREGO (% DA POPULAÇÃO)

NO BRASIL TAXA DE DESEMPREGO (% DA POPULAÇÃO) Figura 7: Taxa de Desemprego FONTE: IBGE -

Figura 7: Taxa de Desemprego

FONTE: IBGE - DESSAZONALIZAÇÃO BRASIL PLURAL.

MASSA SALARIAL (R$ - MÉDIA MÓVEL TRIMESTRAL)

PLURAL. MASSA SALARIAL (R$ - MÉDIA MÓVEL TRIMESTRAL) Figura 8: Massa Salarial FONTE: IBGE – DESSAZONALIZAÇÃO

Figura 8: Massa Salarial

FONTE: IBGE – DESSAZONALIZAÇÃO BRASIL PLURAL.

Nesse ciclo virtuoso, a população local é um importante vetor que impulsiona o crescimento na medida em que tem seu poder de compra aumentado e seu acesso ao crédito facilitado. As evoluções macroeconômicas citadas trouxeram grandes modificações na composição social brasileira, melhorando as condições da população como um todo e em especial aos milhões de brasileiros trazidos à classe média de consumo. Os gráficos abaixo ilustram as alterações referidas.

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MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL CLASSES SOCIAIS BRASILEIRAS Figura 9: Divisão por Classes Sociais

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

CLASSES SOCIAIS BRASILEIRAS

FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL CLASSES SOCIAIS BRASILEIRAS Figura 9: Divisão por Classes Sociais CONSUMO INTERNO

Figura 9: Divisão por Classes Sociais

CONSUMO INTERNO BRASILEIRO (R$ BI)

por Classes Sociais CONSUMO INTERNO BRASILEIRO (R$ BI) Figura 10: Consumo Interno FONTE: IBGE E FVG.

Figura 10: Consumo Interno

FONTE: IBGE E FVG.

1 - QUATRO TRIMESTRES ENCERRADOS NO 3T12

CRÉDITO PARA PESSOA FÍSICA (% DO PIB)

FONTE: IBGE.

NO 3T12 CRÉDITO PARA PESSOA FÍSICA (% DO PIB) FONTE: IBGE. Figura 11: Crédito para Pessoa

Figura 11: Crédito para Pessoa Física

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FONTE: BCB.

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Assim, o perfil demográfico brasileiro está evoluindo para um

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

Assim, o perfil demográfico brasileiro está evoluindo para um padrão mais maduro com maior consumo per capita, unidades familiares menores e maior demanda por imóveis de qualidade.

Como resultado destes fatores, o desenvolvimento imobiliário segue em expansão favorecido pelo déficit habitacional – aproximadamente oito milhões de moradias segundo divulgação do Ministério das Cidades -, pela abundância de crédito, pela população jovem em busca da primeira casa, dos grandes projetos de revitalização de áreas urbanas e da disposição do governo em realizar e fomentar empreendimentos imobiliários, um dos pilares para o desenvolvimento do país.

Os fundos imobiliários desempenham papel essencial nesse processo ao representar uma alternativa de financiamento para os empreendedores – conseguem isso por meio da captação de recursos nos variados canais de distribuição do mercado de capitais. Entre os canais de distribuição, destaca-se o de pessoas físicas, que contam com incentivo fiscal e são contemplados com a possibilidade de aplicar seus recursos no mercado imobiliário sem as complicações inerentes ao investimento direto em imóveis. A Tabela 1 compara os benefícios do investimento via fundos ao invés de realizar o investimento direto.

IMÓVEL

FII

Aluguéis recebidos por pessoas físicas no investimento em imóveis são tributados pelo IRPF (até 27,5%).

TRIBUTAÇÃO DA

TRIBUTAÇÃO DA    
 
TRIBUTAÇÃO DA    
 

RENDA

 

O

preço médio de um

INVESTIMENTO

INVESTIMENTO apartamento de 100m² O mercado de FII oferece

apartamento de 100m²

INVESTIMENTO apartamento de 100m² O mercado de FII oferece

O

mercado de FII oferece

INICIAL

na cidade de São Paulo

opções começando em R$ 2.000.

 

é R$ 688.200².

 
 

A compra de um imóvel

 

A

compra de uma cota de FII

COMPLEXIDADE DA

TRANSAÇÃO

COMPLEXIDADE DA TRANSAÇÃO envolve aspectos burocráticos envolve apenas uma ordem de

envolve aspectos burocráticos

COMPLEXIDADE DA TRANSAÇÃO envolve aspectos burocráticos envolve apenas uma ordem de

envolve apenas uma ordem de

de diligência para verificar a documentação do imóvel e do vendedor.

e

compra via corretora de valores

e a liquidação financeira é igual

   

a de ações.

 

A

para compra de imóveis residenciais urbanos é de cerca de 6% a 8% do valor da transação³.

comissão do corretor

 

A comissão da corretora

CUSTO DE

CUSTO DE de valores para compra e
CUSTO DE de valores para compra e

de

valores para compra e

CORRETAGEM

venda de cotas de FII é de aproximadamente 0,5%.

 
  Envolve busca de inquilinos, negociação do contrato de locação e gestão das questões rotineiras do

Envolve busca de inquilinos, negociação do contrato de locação e gestão das questões rotineiras do imóvel.

do contrato de locação e gestão das questões rotineiras do imóvel. Atualização por meio dos relatórios

Atualização por meio dos relatórios

ACOMPANHAMENTO

de

gestão e demais comunicados

publicados pelo fundo.

 

Usualmente não é possível fracionar a venda do imóvel caso surja a necessidade de reaver apenas parte do investimento.

 

Pode desinvestir o valor que precisar, desde que seja superior

 
  ao valor de uma cota, facilitando
  ao valor de uma cota, facilitando

ao

valor de uma cota, facilitando

FRACIONAMENTO DO INVESTIMENTO

assim o gerenciamento do patrimônio.

 

Como o valor de entrada é alto, a diversificação somente

 

A

carteira pode conter

DIVERSIFICAÇÃO DO

PORTFÓLIO

DIVERSIFICAÇÃO DO PORTFÓLIO é possível se o volume

é

possível se o volume

DIVERSIFICAÇÃO DO PORTFÓLIO é possível se o volume

financeiro disponível pelo investidor seja alto.

diversos imóveis e locatários, mitigando os riscos de vacância, de inadimplência e de desvalorização imobiliária por meio da diversificação.

Isenção de IRPF sobre os rendimentos distribuídos para pessoa físicas¹.

Para maior detalhamento com relação às vantagens do investimento em fundos imobiliários, consultar a seção VANTAGENS DO INVESTIR EM FUNDO IMOBILIÁRIO, na página 17.

Tabela 1: Comparativo FII e Imóveis

1 CONSULTAR A SEÇÃO DE TRIBUTAÇÃO | 2 CONFORME ÍNDICE FIPE ZAP DE OUTUBRO DE 2012 | 3 CONFORME TABELA DE REMUNERAÇÃO DO CRECI-SP

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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JANEIRO de 2013

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL HISTÓRICO Os fundos imobiliários surgiram no Brasil na década

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

HISTÓRICO

Os fundos imobiliários surgiram no Brasil na década de 90 com a Lei nº 8.668/93 e as Instruções CVM nº 205 e 206, que regulamentaram a constituição, funcionamento e administração dos FII. O ativo surgiu como uma oportunidade de aplicação em empreendimentos imobiliários por meio de um condomínio fechado com vários investidores.

O investimento em fundos imobiliários ganhou impulso em 2005 com a Lei nº 11.033/04, que isentou as pessoas físicas

de tributação de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que as cotas do fundo fossem negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado e que este contasse com no mínimo 50 cotistas.

A Instrução CVM nº 472/08 representou outro marco na indústria de FII ao torná-los mais semelhantes aos demais

fundos de investimento regulados pela CVM. O documento, em vigor até os dias atuais, dispõe sobre a constituição, administração, funcionamento, oferta pública e divulgação de informações dos FII. A instrução incluiu expressamente a possibilidade de investimentos em CRI, LCI e LH, permitindo ao fundo investir em uma carteira de renda fixa e abrindo novas oportunidades para o mercado.

No ano seguinte, os fundos dedicados a compor uma carteira de recebíveis imobiliários receberam um grande incentivo com a promulgação da Lei nº 12.024, que isentou na fonte os rendimentos recebidos com investimentos realizados em CRI, LCI, LH e FII, transmitindo o benefício tributário da pessoa física para o fundo. Outro passo importante para a consolidação do mercado de fundos imobiliários foi dado pelo CMN em 2009 com a alteração da Resolução 3.792/2009 ao permitir aplicação de até 10% do patrimônio líquido das Entidades Fechadas de Previdência Complementar em FII – o limite anterior era 8%.

Finalmente, em outubro de 2012 a CVM realizou uma importante alteração na Instrução CVM n.º 472 passando a permitir que o fundo imobiliário contrate formador de mercado, figura relevante para propiciar o aumento da liquidez das cotas em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

PANORAMA ATUAL DO MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

A indústria de fundos imobiliários atravessa um momento de forte crescimento, com os investidores cada vez mais

familiarizados com o produto, maior número e volume de ofertas, liquidez no mercado secundário em alta e crescente sofisticação dos tipos de fundos.

Para exemplificar o exposto, basta uma análise dos números: em setembro de 2009 havia 23 fundos listados, de um total de 75 fundos na indústria, com capitalização total de R$ 3,6 bilhões. Atualmente, o mercado de FII conta 176 fundos, dos quais 93 são negociados no mercado secundário da BM&FBovespa, totalizando valor de mercado de R$ 21,5 bilhões em dezembro de 2012.

Além da enorme expansão em termos de volume financeiro – da ordem de 470% - nota-se também a maior representatividade dos fundos negociados em ambiente organizado frente ao número total de fundos – em 2009 representava 30% e hoje representa a metade.

Naturalmente, o crescimento do patrimônio líquido da indústria de fundos imobiliários foi acompanhado pelo volume ofertado, em crescimento contínuo desde 2008, e do número de investidores em fundos imobiliários.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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JANEIRO de 2013

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Os gráficos abaixo apresentam a evolução citada. EVOLUÇÃO DO

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

Os gráficos abaixo apresentam a evolução citada.

EVOLUÇÃO DO VALOR DE MERCADO (R$ BI) - FUNDOS LISTADOS

EVOLUÇÃO DO VALOR DE MERCADO (R$ BI) - FUNDOS LISTADOS “Incremento de 72% no valor de

“Incremento de 72% no valor de mercado dos FII listados em 2012.”

Figura 12: Valor de Mercado dos Fundos Imobiliários

EVOLUÇÃO DO VOLUME OFERTADO (R$ MM) 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
EVOLUÇÃO DO VOLUME OFERTADO (R$ MM)
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Ofertas Registradas
Em Análise
Volume Médio (à direita)

Figura 13: Volume Ofertado

350

300

250

200

150

100

50

0

FONTE: UQBAR E BLOOMBERG.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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JANEIRO de 2013

FONTE: CVM.

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE INVESTIDORES 97.128 “Expansão de 175%

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE INVESTIDORES

97.128
97.128

“Expansão de 175% na quantidade de investidores em fundos imobiliários em

2012.”

Figura 14: Número de Investidores

FONTE: BOLETIM DO MERCADO IMOBILIÁRIO BM&FBOVESPA – DEZEMBRO DE 2012.

Merece atenção também a questão da liquidez das cotas, dado que para alguns investidores é essencial ter a segurança de poder sair do investimento imediatamente. O volume negociado dos FII segue subindo a cada ano, acumulando R$ 3,6 bilhões em 316 mil negócios em 2012, valor aproximadamente três vezes superior ao montante registrado em 2011, de R$ 912 milhões em 77 mil negócios (a capitalização de mercado no fechamento do período era de R$ 12,5 bilhões).

Cabe ainda mencionar a expectativa de melhora nos níveis de liquidez no mercado secundário nos próximos meses devido

à recente alteração realizada pela CVM na regulação dos FII, passando a permitir ao fundo a contratação de formador de

mercado. Contratando o serviço, o fundo passa a contar com um agente financeiro dedicado a estimular a liquidez de suas cotas no mercado secundário, colocando diariamente preços de compra e venda no ambiente de negociação.

Contudo, mesmo diante de tantos avanços nos últimos anos, o mercado de FII no Brasil ainda apresenta concentração em

setores específicos, tanto com relação à finalidade do fundo quanto pelo tipo de imóvel. O fundo cujo objetivo primordial é

a geração de renda recorrente é predominante no mercado segundo apuração por valor de mercado, seguido por fundos de

investimentos gerais e por último, carteiras que buscam ganhos de capital. Referente ao tipo de imóvel nota-se preponderância dos escritórios, seguidos de imóveis diversificados e de varejo, novamente apurando o resultado por valor de mercado. Os gráficos a seguir ilustram esta concentração.

CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR FINALIDADE

3,90% RENDA REGULAR 10,60% INVESTIMENTOS GERAIS GANHO DE CAPITAL 85,40% Figura 15: Capitalização de Mercado
3,90%
RENDA REGULAR
10,60%
INVESTIMENTOS GERAIS
GANHO DE CAPITAL
85,40%
Figura 15: Capitalização de Mercado por Finalidade
FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
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MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR TIPO DE IMÓVEL 1,50% 4,10%

MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL

CAPITALIZAÇÃO DE MERCADO POR TIPO DE IMÓVEL

1,50% 4,10% 1,40% 4,80% 1,50% 2,00% 13,50% 54,20% 17,00%
1,50%
4,10%
1,40%
4,80%
1,50%
2,00%
13,50%
54,20%
17,00%

Figura 16: Capitalização de Mercado por Tipo de Imóvel

HOSPEDAGEMFigura 16: Capitalização de Mercado por Tipo de Imóvel ESCRITÓRIOS SHOP. CENTERS (VAREJO) DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO

ESCRITÓRIOSCapitalização de Mercado por Tipo de Imóvel HOSPEDAGEM SHOP. CENTERS (VAREJO) DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO RESIDENCIAL

SHOP. CENTERS (VAREJO)de Mercado por Tipo de Imóvel HOSPEDAGEM ESCRITÓRIOS DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO RESIDENCIAL LOGÍSTICA HOSPITALAR

DIVERSIFICADOde Imóvel HOSPEDAGEM ESCRITÓRIOS SHOP. CENTERS (VAREJO) EDUCAÇÃO RESIDENCIAL LOGÍSTICA HOSPITALAR OUTROS FONTE:

EDUCAÇÃOHOSPEDAGEM ESCRITÓRIOS SHOP. CENTERS (VAREJO) DIVERSIFICADO RESIDENCIAL LOGÍSTICA HOSPITALAR OUTROS FONTE: UQBAR, ANO

RESIDENCIALESCRITÓRIOS SHOP. CENTERS (VAREJO) DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO LOGÍSTICA HOSPITALAR OUTROS FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012.

LOGÍSTICASHOP. CENTERS (VAREJO) DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO RESIDENCIAL HOSPITALAR OUTROS FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012. Por fim,

HOSPITALAR(VAREJO) DIVERSIFICADO EDUCAÇÃO RESIDENCIAL LOGÍSTICA OUTROS FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012. Por fim, destaca-se a

OUTROSDIVERSIFICADO EDUCAÇÃO RESIDENCIAL LOGÍSTICA HOSPITALAR FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012. Por fim, destaca-se a

FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012.

Por fim, destaca-se a participação predominante das pessoas físicas entre os investidores das ofertas de FII. A forte demanda do segmento pelo produto imobiliário pode ser atribuída aos rendimentos líquidos competitivos alcançados devido aos benefícios fiscais e ao cenário de estabilidade econômica e juros em patamares baixos que incentivam o investidor a buscar oportunidades de investimento fora das tradicionais aplicações atreladas ao CDI.

MONTANTE ADQUIRIDO POR CLASSE DE INVESTIDOR

2,50% 2,10% 4,40% 4,60% 87,00%
2,50%
2,10%
4,40%
4,60%
87,00%

Figura 17: Montante Adiquirido por Classe de Investidor

“Entre os investidores de FII, 87% são pessoas físicas.”

PESSOAS FÍSICASos investidores de FII, 87% são pessoas físicas.” FUNDOS DE INVESTIMENTOS DEMAIS PESSOAS JURÍDICAS PESSOAS

FUNDOS DE INVESTIMENTOSde FII, 87% são pessoas físicas.” PESSOAS FÍSICAS DEMAIS PESSOAS JURÍDICAS PESSOAS LIGADAS À

DEMAIS PESSOAS JURÍDICASfísicas.” PESSOAS FÍSICAS FUNDOS DE INVESTIMENTOS PESSOAS LIGADAS À EMISSORA/OFERTANTE OUTROS NOTA: OS

PESSOAS LIGADAS À EMISSORA/OFERTANTEFÍSICAS FUNDOS DE INVESTIMENTOS DEMAIS PESSOAS JURÍDICAS OUTROS NOTA: OS INVESTIMENTOS DO FGTS NO FII PORTO

OUTROSPESSOAS JURÍDICAS PESSOAS LIGADAS À EMISSORA/OFERTANTE NOTA: OS INVESTIMENTOS DO FGTS NO FII PORTO MARAVILHA FORAM

NOTA: OS INVESTIMENTOS DO FGTS NO FII PORTO MARAVILHA FORAM EXCLUÍDOS DA ANÁLISE.

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FONTE: UQBAR, ANO BASE 2012.

VANTAGENS DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS O atual cenário macroeconômico brasileiro de taxa de juro

VANTAGENS DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O atual cenário macroeconômico brasileiro de taxa de juro baixa e com sinalização do governo de estabilidade em

patamares baixos, o desenvolvimento do mercado imobiliário local e o incentivo fiscal para o investidor pessoas física tornam o ambiente favorável à continuidade do crescimento da oferta de produtos imobiliários, ao aumento da liquidez no mercado secundário e ao conhecimento e interesse por parte do investidor nos fundos imobiliários.

A crescente busca por investimentos em FII é fundamentada pelas seguintes vantagens destacadas a seguir:

Benefício fiscal: Não há incidência de IR sobre os rendimentos distribuídos para pessoas físicas¹, ao passo que aluguéis auferidos por pessoas físicas no investimento em imóveis são tributados em até 27,5%;

Acesso ao mercado imobiliário: O fundo permite

a formação de uma carteira de ativos imobiliários acessível a investidores individuais com menor

capacidade financeira através da participação em

cotas;

Diversificação: Devido ao tíquete mínimo baixo, é possível compor um portfólio com diversificação geográfica, por perfil do locatário e por tipo de projeto (corporativos, residenciais, hotéis, logísticos e outros), mitigando os riscos inerentes às aplicações financeiras;

Fracionamento do investimento: Caso o investidor necessite se capitalizar, ele não precisa liquidar todo o investimento, podendo vender no mercado secundário apenas a parcela suficiente para suprir sua necessidade;

Simplicidade: O investidor recebe os benefícios e rendimentos de um investimento imobiliário sem as complicações inerentes, contando com uma equipe profissionalizada e especializada para tratar dos aspectos jurídicos, contratuais, recolhimento de impostos, manutenção e reparo nos imóveis, gestão dos inquilinos, cobrança da taxa de locação e outros;

Gestão especializada: O processo de análise, seleção e determinação do preço justo do ativo é um processo complexo que exige experiência e acompanhamento constante. A existência de uma equipe focada na gestão patrimonial do fundo agrega segurança ao investimento;

Liquidez: A saída do investimento é efetivada de

forma simples e rápida através da venda das cotas no mercado secundário, intermediada por uma corretora de valores. O volume de negociações no mercado secundário vem continuamente registrando aumentos

e a presença do Formador de Mercado, que tende

a estar cada vez mais presente nos fundos, é outro

fator que vai melhorar consistentemente a liquidez do produto; e

Ganhos de Escala: A aplicação em FII permite que o pequeno investidor obtenha condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores, além de oferecer ao pequeno investidor a chance de ter participação em empreendimentos sofisticados com locatários de qualidade. Ainda cria eficiência para o investimento ao diluir os custos e despesas entre os cotistas, na proporção de suas participações.

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1 - CONSULTAR A SEÇÃO DE TRIBUTAÇÃO.

COMO ANALISAR O INVESTIMENTO? Esclarecidos os conceitos, características, tipos de fundos e vantagens, toma-se a

COMO ANALISAR O INVESTIMENTO?

Esclarecidos os conceitos, características, tipos de fundos e vantagens, toma-se a decisão de investir no mercado de fundos imobiliários. Surge então a necessidade de definir a composição da carteira. A análise da evolução do valor da cota e dos rendimentos distribuídos é fundamental, mas não é suficiente, uma vez que o ativo pode não repetir no futuro o desempenho alcançado no passado. É importante que o investidor tenha perspectivas alinhadas com a política de investimentos, confie nos prestadores de serviço do fundo e tenha conhecimentos sobre os ativos detidos.

Destaca-se abaixo uma lista de pontos que devem ser estudados para embasar a decisão de investimento.

Diversificação: Com um portfólio composto por apenas um empreendimento, garante-se melhor previsibilidade da receita. Por outro lado, fundos que possuem vários empreendimentos diluem o risco geral da carteira com relação às oscilações no preço do imóvel e impacto causado pela inadimplência e desocupação dos locatários;

Qualidade do Locatário: Em empreendimentos com apenas um locatário o dado a se analisar é a capacidade de pagamento do inquilino, que envolve o rating de crédito (se houver), o setor de atuação, perfil da dívida, alavancagem financeira, solvência, entre outros fatores. Em empreendimentos com multilocatários torna-se mais relevante o perfil médio dos inquilinos e, novamente, maior diversificação significa menor risco;

Qualidade do Empreendimento: Como o rendimento mensal oferecido pelo fundo depende da receita total

com taxas de locação, as especificações da construção

e dos equipamentos que possui são importantíssimos

para atrair bons locatários e repor rapidamente os espaços desocupados;

Localização: Analogamente à Qualidade do Empreendimento, a localização é determinante para a

receita total com taxas de locação. Deve-se avaliar se

a região é vetor de crescimento, localiza-se em região consolidada ou em decadência, a disponibilidade de terrenos para novos empreendimentos, as características urbanísticas da área, a vacância na região, entre outros;

Customização: No caso de imóveis construídos ou

adaptados segundo as necessidades do locatário, há

a vantagem de contratos de longo prazo e maiores

custos de saída para a empresa, mas também há a possível dificuldade em encontrar novo locatário caso a empresa decida pela desocupação. No caso de imóveis com especificações padrão, a facilidade de repor o ocupante é maior, mas existe a desvantagem do menor vínculo que o locatário mantém com o espaço;

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Liquidez do fundo: Medidas de giro das cotas e volume mensal negociado são indicadores da liquidez do ativo, ponto importante para a saída do investimento. Um fundo com baixo volume de negociações não necessariamente representa um mau investimento, é preciso apenas que o investidor tenha conhecimento do nível de liquidez e que este esteja adequado ao seu perfil;

Diligência: O fundo deve ter cuidado na análise dos documentos, ônus, existência de aprovações governamentais e demais exigências legais ao investir em empreendimentos e empresas. O cotista deve acompanhar as publicações do administrador ou gestor do fundo para estar ciente dos riscos dos investimentos do fundo;

Risco de Execução: Os administradores ou gestores de fundos que investem em projetos não performados devem realizar acompanhamento contínuo da construção para mitigar riscos de estouro de orçamento ou atraso no cronograma, além de formalizar contratos bem amarrados com prestadores de serviços e empresas seguradoras; e

Atuação dos prestadores de serviço: É recomendável pesquisar sobre a experiência dos prestadores de serviço contratados pelo fundo, com relação aos aspectos operacionais e de avaliação e seleção dos projetos ou produtos imobiliários.

JANEIRO de 2013

TRIBUTAÇÃO DO FUNDO O veículo tem o benefício tributário da isenção de impostos tais como

TRIBUTAÇÃO

DO FUNDO

O veículo tem o benefício tributário da isenção de impostos tais como

PIS, COFINS e IR sobre os rendimentos auferidos por meio de atividades de rendimentos imobiliários, desde que distribua aos cotistas ao menos 95% do seu resultado e não aplique em empreendimento imobiliário cujo incorporador, construtor ou sócio seja detentor de mais de 25% das cotas do fundo. Somente estão sujeitas à incidência de tributação as seguintes aplicações: ganhos de capital em ativos de renda variável de outros setores que não o imobiliário e ganhos de capital em renda fixa cujo lastro não seja em produtos imobiliários.

DO INVESTIDOR

“Duplo incentivo fiscal para a pessoa física: o fundo tem o benefício tributário da isenção de impostos e o investidor não paga IR sobre os rendimentos distribuídos.”

Um dos principais atrativos da popularização do investimento em FII’s nos últimos anos é o incentivo fiscal para a pessoa física, que não está sujeita ao recolhimento de IR sobre os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo, desde que:

Detenha até 10% do patrimônio líquido do fundo;

O FII tenha suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; e

O FII tenha no mínimo 50 cotistas.

Caso alguma condição acima não se verifique, o investidor está sujeito ao pagamento de 20% do valor distribuído a título de IR, mesma alíquota praticada em caso de investidor pessoa jurídica.

Os ganhos de capital na venda ou liquidação de cotas do fundo por pessoa física ou jurídica geram recolhimento de 20% a título de IR.

A Tabela 2 organiza as informações expostas por tipo de investidor e fonte de retorno.

ALÍQUOTA IR

TIPO DE INVESTIDOR

RENDIMENTO

GANHO DE CAPITAL

Pessoa Física¹

0%

20%

PJ

20%

20%

Fundo e clube de investimento

0%

0%

Entidade Fechada de Previdência

0%

0%

Instiruição financeira

0%

0%

Tabela 2: Tributação por Investidor

1 - DESDE QUE: (I) O COTISTA SEJATITULAR DE COTAS QUE REPRESENTEM MENOR DE 10% DAS COTAS EMITIDAS PELO FUNDO E CUJAS COTAS LHE DEEM O DIREITO AO RECEBIMENTO DE RENDIMENTO INFERIOR A 10% DO TOTAL DE RENDIMENTOS AUFERIDOS PELO FUNDO; (II) AS COTAS DO FUNDO SEJAM ADMITIDAS À NEGOCIAÇÃO EXCLUSIVAMENTE EM BOLSAS DE VALORES OU NO MERCADO DE BALCÃO ORGANIZADO; E (III) O FUNDO CONTE COM, NO MÍNIMO, 50 COTISTAS. OS RENDIMENTOS AUFERIDOS PELO INVESTIDOR PESSOA FÍSICA NÃO ENQUADRADO NAS CONDIÇÕES ENUMERADAS SÃO TRIBUTADOS À ALÍQUOTA DE 20%.

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FONTE: GERAÇÃO FUTURO.

FUNCIONAMENTO DO FUNDO IMOBILIÁRIO PARTICIPANTES Para operacionalizar um FII depende-se dos esforços de diversos

FUNCIONAMENTO DO FUNDO IMOBILIÁRIO

PARTICIPANTES

Para operacionalizar um FII depende-se dos esforços de diversos prestadores de serviços para a oferta pública e o posterior funcionamento. Os prestadores de serviços são contratados diretamente pelo fundo e cada um desempenha funções definidas e complementares, seguindo e respeitando seus documentos. A remuneração de seus serviços constitui despesas do fundo, de acordo com os valores e periodicidades descritas nos documentos do fundo.

A Tabela 3 sumariza as atribuições dos principais participantes.

ESTRUTURADOR

DISTRIBUIDOR

ADMINISTRADOR

CUSTODIANTE

CONSULTOR

IMOBILIÁRIO

AUDITOR

ASSESSOR LEGAL

AVALIADOR

FORMADOR DE

MERCADO

Responsável pela definição das características do fundo e da oferta de cotas.

Responsável pela colocação das cotas junto aos investidores.

Responsável pela constituição e manutenção do fundo, podendo praticar todos os atos necessários à administração do fundo.

Responsável pela custódia dos ativos financeiros do fundo.

Em fundos com gestão ativa, é a instituição responsável pelas decisões de investimentos em ativos imobiliários (equivalente ao gestor dos fundos de investimento CVM 409).

Responsável pela auditoria das demonstrações financeiras do fundo.

Responsável pela elaboração do regulamento do fundo, documentos da oferta e acompanhamento de todo o processo de registro junto à CVM.

Empresa responsável pela elaboração do laudo de avaliação dos imóveis e/ ou estudo de viabilidade do fundo, que é apresentado juntamente com o prospecto de oferta pública.

Responsável por garantir a liquidez do fundo no mercado secundário.

Tabela 3: Funções dos Prestadores de Serviço

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FUNCIONAMENTO DO FUNDO IMOBILIÁRIO DOCUMENTOS: REGULAMENTO E PROSPECTO O Prospecto é o documento que apresenta

FUNCIONAMENTO DO FUNDO IMOBILIÁRIO

DOCUMENTOS: REGULAMENTO E PROSPECTO

O

Prospecto é o documento que apresenta ao

O

Regulamento é o documento que estabelece

potencial investidor as informações da oferta de cotas

as

regras de funcionamento do FII, como política

do

FII necessárias à tomada da decisão de investimento,

de investimentos, despesas e encargos do fundo,

incluindo a política de investimentos, público alvo, estrutura de taxas e prestadores de serviços, fatores de

prestadores de serviço, público alvo, política de distribuição de resultados, divulgação de informações,

risco, tributação aplicável, direitos e responsabilidades dos envolvidos, entre outras. Adicionalmente, o documento traz informações sobre o funcionamento do fundo, o estudo de viabilidade, visão geral do mercado de fundos de investimento imobiliário, relacionamento entre as partes da oferta, divulgação

entre outras. Alterações no regulamento somente podem ser efetivadas se forem submetidas à aprovação dos cotistas em Assembleia Geral e posteriormente comunicadas à CVM.

de

informações, esclarecimentos e quaisquer outros

dados e informações que sejam relacionados ao FII.

DIVULGAÇÃO DE INFORMAÇÕES

É obrigação do administrador do fundo a prestação de informações periódicas aos seus cotistas conforme definido pela CVM. O cotista deve acompanhar as divulgações para manter-se informado sobre as operações do fundo, situação financeira, publicação de fatos relevantes, entre outros eventos do fundo. As divulgações obrigatórias são as seguintes:

Patrimônio do fundo, valor patrimonial das cotas, rentabilidade do período e valor dos investimentos do fundo em periodicidade mensal;

Balancete e relatório do administrador após o fechamento do primeiro semestre;

Demonstrações financeiras, relatório do administrador e parecer do auditor após o encerramento do ano; e

Documentos de Assembleias e Fatos Relevantes.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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JANEIRO de 2013

OUTROS PRODUTOS FINANCEIROS DE BASE IMOBILIÁRIA Além dos fundos imobiliários, há outros ativos financeiros de

OUTROS PRODUTOS FINANCEIROS DE BASE IMOBILIÁRIA

Além dos fundos imobiliários, há outros ativos financeiros de base imobiliária disponíveis aos investidores no mercado brasileiro, dentre os quais destacam-se as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), detalhadas a seguir.

A LCI é um título de renda fixa essencialmente de curto prazo lastreado em um ou mais créditos imobiliários garantidos

por hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis. O título confere ao seu detentor direito de crédito do principal, juros

e atualização monetária (se houver) indicados no contrato. O pagamento de principal e juros pode ser realizado

periodicamente ou integralmente na data do vencimento e a taxa de juros pode ser fixa ou atrelada a um índice financeiro, como TR, TJLP, TBF ou CDI.

A LH é um título de renda fixa fundamentalmente de curto prazo lastreado em um ou mais créditos imobiliários,

diferenciando-se da LCI pela garantia, que deve ser exclusivamente hipoteca. A hipoteca é uma forma de garantia que vem perdendo espaço para a alienação fiduciária, que é de mais fácil e rápida execução. Analogamente à LCI, o pagamento de principal e juros pode ser periódico ou realizado no vencimento do título e a taxa de juros pode ser fixa ou atrelada a índices financeiros.

O CRI é um título de renda fixa de médio e longo prazo originado a partir de operações do mercado imobiliário - como

contratos de compra e venda de imóveis, contratos de locação, operações de crédito a empresas do setor imobiliário, entre outras - que servem de lastro para sua emissão. O pagamento de principal e juros pode ser realizado periodicamente ou integralmente na data do vencimento e a taxa de juros em geral é pós-fixada e atrelada a índices financeiros.

Os três ativos citados funcionam como empréstimos que o investidor concede a uma instituição financeira em troca de remuneração ao capital emprestado. É uma dívida que a instituição tem com seu cliente e a obrigação se encerra na data de vencimento do contrato, data limite para pagamento integral do principal e juros.

Em geral, a liquidez dos ativos é baixa: para LCI e LH existe uma carência inicial determinada no contrato, a partir da qual

o ativo pode ser resgatado – em geral, o contrato prevê penalidades na remuneração no caso de resgate antecipado – e

o mercado secundário para os títulos é muito restrito. No caso de CRI, não existe a previsão de resgate por opção do investidor e o mercado secundário também vem apresentando níveis baixos, mas crescentes, de negociação.

Considerando uma classe de ativos única (somente LCI, por exemplo), os níveis de risco e retorno são bastante variáveis entre as diversas alternativas disponíveis no mercado e as variações na remuneração oferecida estão relacionados

à solidez da instituição emissora e à qualidade do credor do lastro imobiliário. Comparando as características gerais

das diferentes classes de ativos financeiros de base imobiliária, o nível de risco e retorno varia em função do prazo da operação e da finalidade do produto. A Tabela 4 sintetiza as principais características dos ativos imobiliários.

  APLICAÇÃO
 

APLICAÇÃO

Risco de Crédito - - Risco de Mercado ++

PRODUTO

RETORNO

LIQUIDEZ

PRAZO

INICIAL MÍNIMA

FII de Desenvolvimento

Ao final do projeto

Alta - Bolsa

Indeterminado

R$ 1 mil

FII de Títulos de Renda Variável

Mensal

Alta - Bolsa

Indeterminado

R$ 1 mil

FII de Títulos de Renda Fixa¹

Periódico em função dos títulos da carteira

Alta - Bolsa

Indeterminado

R$ 1 mil

FII de Renda

Mensal

Alta - Bolsa

Indeterminado

R$ 1 mil

 

Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

Periódico ou apenas no vencimento

Baixa - Carência

Curto

R$ 30 mil

Letra Hipotecária (LH)

Periódico ou apenas no vencimento

Baixa - Carência

Curto

R$ 50 mil

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Periódico ou apenas no vencimento

Baixa – Mercado de Balcão

Médio / Longo

R$ 300 mil²

(CRI) Periódico ou apenas no vencimento Baixa – Mercado de Balcão Médio / Longo R$ 300

Tabela 4: Comparação entre produtos imobiliários

1- EM FUNÇÃO DOS TÍTULOS QUE COMPÕEM SUA CARTEIRA APRESENTAREM RISCO DE CRÉDITO, INDIRETAMENTE O FUNDO TAMBÉM APRESENTA ; 2- PARA CRI LASTREADO EM IMÓVEL SEM HABITE-SE.

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FONTE: GERAÇÃO FUTURO

AVISOS IMPORTANTES

As informações aqui contidas são meramente indicativas e não constituem nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, por parte da Geração Futuro Corretora de

Valores S.A. (“Corretora”). Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente

e outras fontes externas. Os dados constantes deste material

devem ser considerados tão somente na data de sua publicação

e estão sujeitos a atualizações a qualquer momento e sem

aviso prévio, inclusive por terceiros e órgãos reguladores. Este material tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, oferta de compra ou venda, recomendação de investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias aos destinatários do mesmo. A Corretora não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações aqui divulgadas. As informações não são exaustivas, não consistindo em oferta de compra, venda ou negócio de qualquer espécie. Os instrumentos financeiros discutidos neste domínio podem não ser adequados para todos os investidores receptores deste material. As informações ora veiculadas não levam em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de cada investidor, portanto, os investidores devem obter orientação financeira independente e criteriosa, com base em suas características pessoais, sua capacidade de suportar riscos, e caso desejem investir em fundos imobiliários, devem avaliar cuidadosamente todas as informações disponíveis no prospecto e no regulamento do respectivo fundo, antes de tomar qualquer decisão de investimento. É recomendável a confirmação das informações contempladas neste material previamente à conclusão de qualquer negócio. Informações detalhadas sobre os fundos imobiliários que constam neste material podem ser pesquisados diretamente no site da Comissão de Valores Mobiliários – CVM, através do site http:// www.portaldoinvestidor.gov.br/ ou http://www.cvm.gov.br. A Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, decorridos por investimentos feitos em razão do conteúdo deste material.

É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia, reprodução ou distribuição das informações veiculadas neste material para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Corretora. Fundo de Investimento não conta com a garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crédito - FGC. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades apresentadas não estão líquidas do imposto de renda, exceto se expressamente indicado.

Em abril de 2012 a Corretora celebrou com a Brasil Plural Empreedimentos e Participações Ltda. (“Brasil Plural”) o Contrato de Compra e Venda de Ações Sujeito a Condições Precedentes objetivando a venda das empresas do Grupo Geração Futuro para a Brasil Plural. A compra e venda está sujeita à aprovação final do Banco Central do Brasil. Importante ressaltar que determinados fundos apresentados neste material são ou foram distribuídos e/ou geridos por empresas do Grupo Brasil Plural e/ ou pela Corretora.

Caso precise entrar em contato com a Corretora, acesse http:// www.gerafuturo.com.br.

Ouvidoria: 0800 605 8888