Tecnolgico Nacional de Mxico.

Instituto tecnolgico de Celaya.

01-1-6-2017 PROYECTO DE
NEGOCIOS
Contenido

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Nombre del proyecto:
Planeacin de la construccin de un edificio habitacional EDIFICIO PUEBLA con
domicilio. Corregidora #18 ubicado en la colonia Lindavista de Valle de Santiago
Guanajuato.

Introduccin

Descripcin del proyecto Edificio Puebla

El presente Proyecto consiste en la construccin de un edificio de 8 departamentos,

4 niveles para vivienda, estos sern amplios con servicios de dos recmaras, sala
comedor, cocina y bao cada uno, distribuidos en cuatro pisos, contar con los
servicios bsicos de agua, energa elctrica, calentador solar y tendr cada
departamento su cajn para estacionar un auto mediano.

Se elaborar un croquis del presente proyecto para delimitando las reas de servicio
(figura 1).

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Figura de la ubicacin

Los departamentos contarn con todos los servicios primarios e instalaciones

modernas, dispondrn de mucha iluminacin natural, el nivel de terminados sern
de vanguardia y de buena calidad.

En lo que respecta a las caractersticas del edificio, contar con Planta Baja de 150
m2 aproximada y al igual en cada nivel ms una escalera que comunica a cada uno

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de 2x2 metros. El estacionamiento y jardines sern distribuidos en el total del terreno
siendo de aproximadamente 150 m2 de estacionamiento (con aljibe bajo subsuelo),
30 m2 de jardn y 20 m2 de pasillo para ingresar.

El rea de vecindario es excelente en la manzana de la colonia, cuenta con acceso

a va principal de trayecto a escuelas (primarias, secundarias, preparatorias y
bachilleratos, universidad y hospitales; Por su ubicacin dentro de la zona escolar,
de sector salud y su corta distancia con respecto al Centro y Servicios Comerciales
de la Ciudad y zona Industrial (se adjunta imagen satelital figura 2). En cuanto a la
evolucin de la colonia es muy buena y favorable, con gran potencial de crecimiento
y construccin permanente de unidades de vivienda nuevas y con alta proyeccin
de crecimiento poblacional y laboral.
En ste presente proyecto es un rea de oportunidad que deseo aprovechar con
una proyeccin futura a mediano plazo, ubico mi unidad de negocio como una
prestadora de Servicios.

El carcter de este proyecto ser econmico, ya que se espera obtener un

rendimiento derivado de la inversin, y se espera que la demanda efectiva sea
capaz de pagar el precio del servicio.
El criterio de seleccin fue tanto por demanda del mercado, por una parte, de cierta
forma los clientes potenciales quienes buscan este tipo de edificios para cubrir sus
servicios temporales. En espera que los clientes identifiquen como una excelente
opcin de servicio, y por otro lado, gracias a inquietudes personales ya que se
distingue el no contar con una seriedad en estos tipos de servicio de arrendamiento
para la prestacin de ste servicio, quiero suponer en mi anlisis que la demanda
no se encuentra cubierta con esta opcin de mercado.

Justificacin del proyecto.

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Por qu?
El proyecto de servicios de arrendamiento inici con el propsito de enfocarse a la
renta de habitaciones departamentales que cuenten con todos los servicios que
espera tener una familia o un trabajador de clase media.
El lugar de la construccin se edificar en una zona residencial en donde hay una
gran variedad de servicios que podemos cubrir, y el propsito se enfoc hacia este
mercado sin dejar de lado la opcin de servir a los distintos tipos de poblacin.

Para qu?
En ocasiones cuando se requiere ya sea una contratacin temporal corta o anual,
el tiempo de respuesta del arrendatario del servicio es muy lento, y esta es un rea
de oportunidad que se quiere aprovechar y explotar para llegar a lograr la
preferencia y obtener un posicionamiento provechoso en el mercado.
Tambin, se pens en este proyecto ya que el mercado para este servicio es muy
amplio, y los proveedores pocos, si se llegara a cumplir el objetivo de realizarlo
podra ser esta una empresa que satisfaga las necesidades actuales con un mayor
profesionalismo y satisfaccin del cliente. Dicho esto, el proyecto se realiza con la
finalidad de ofrecer un servicio multifuncional desde contratos cortos (una semana),
medianos (dos semanas a tres meses) y largos de un ao. Esperando lograr que el
cliente identifique el lugar como una opcin confiable y segura, se lograr as la
preferencia y confianza del mercado.

En Dnde?
Al inicio del proyecto, se planea atender a un sector local, y establecernos como un
gran proveedor para los residentes y locales en el sector educativo y de salud. Se
espera que en los prximos cinco aos, elaborando un buen plan de
comercializacin y se puedan establecer diferentes compaas en la zona.

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Llego a la conclusin de que, en una casa habitacin, comnmente existen
necesidades de mejora o mantenimiento, para lo cual usualmente se requiere el
servicio de particulares que prestan servicios tales como: albailera, plomera,
electricidad, carpintera, pintura, herrera cable y clima, para lo cual se tuvo la idea
de ofrecer todos estos servicios a una empresa familiar especializada en el
mantenimiento en general y atender los problemas preventivos en su momento.

Viabilidad
La disponibilidad de los terrenos para la construccin de nueva vivienda en centros
urbanos, y an en pases enteros, est en disminucin, con escalas diferentes
segn el pas y la regin.
Por lo tanto, es vlido y vigente pensar en soluciones que optimicen el uso de la
tierra. La vivienda unifamiliar de un nivel ocupa un terreno en el cual se pudiera
pensar en un desarrollo multifamiliar en altura y as ocupar el mismo espacio para
varias de ellas. Este pensamiento impone el reto al ingeniero y arquitecto de buscar
un diseo innovador, que permita en un lote pequeo disear y construir un edificio
de varios pisos, basndose en la normatividad vigente del Plan de Ordenamiento
Territorial (POT) y de construccin.
Tambin cabe anotar que para tener un buen resultado final, y para que la
construccin del edificio sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad del
diseo ya que esto generar utilidades en la construccin, el gerenciamiento y las
rentas.
La propuesta del ejercicio de investigacin es el resultado de una posibilidad de
negocio que consiste en construir el edificio de varias unidades de vivienda, con
unas caractersticas determinadas y en un lote especfico. La cantidad de
apartamentos por cada piso depende del rea del lote y el nmero de pisos a
construir.

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Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir altas inversiones en cortos
periodos de tiempo, especficamente durante las etapas de adquisicin del lote y de
la construccin, por lo cual, para tomar la decisin de realizar la inversin, es
necesario que se elabore previamente un estudio riguroso de factibilidad con el fin
de determinar la conveniencia de ejecutar la obra en el lote seleccionado.

Actualmente existen variables favorables para este tipo de proyectos, como son la
estabilidad en las bajas tasas de inters de los ltimos aos, impulsado
principalmente por los subsidios en la tasa que otorga el gobierno para la compra
de vivienda nueva de estrato 1 al 4 (vivienda de inters prioritario o vivienda de
inters social), el cual est enmarcado dentro de las polticas nacionales que buscan
convertir al sector de la construccin en impulsor de la economa.
Es importante enfocar la factibilidad en los lotes urbanos habitados por viviendas
unifamiliares, los cuales seran demolidos para luego poder construir.

La ejecucin de un proyecto de construccin debe ser analizado para cada caso en

particular, razn por la cual se hace necesario realizar diferentes estudios como son:
de mercado, tcnico, legal, ambiental, organizacional y financiero, con el fin de
determinar la viabilidad del proyecto y las condiciones que se deben cumplir para el
xito de este.

Estudio de mercado

Descripcin del producto.

Por su densidad de poblacin, potencial de crecimiento y magnitud de municipio, la
Ciudad de Valle de Santiago la podemos considerar grande y con reas de
oportunidad grandes para inversin en productos y servicios; es decir que yo
prestare el servicio aplicando mi proyecto a mediano plazo.

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En cuanto a la definicin y naturaleza del producto
Se pretende construir un edificio multifamiliar con todos los servicios que un usuario
profesionista necesita, para rentar ste servicio a personas locales y forneos, a la
familia que lo requiera, personas, profesionistas que trabajen en la zona industrial y
de servicio como escuelas y hospitales, tanto por contratos cortos o anuales.

Los precios de las rentas estarn acorde con los de la zona, para poder ser
competencia, el precio incluir los servicios ya que pretendemos ubicar un alto
nmero de clientes los servicios se tomaran de redes locales.

Anlisis de la demanda.
Clasificacin de la demanda del proyecto.
En relacin a las necesidades:
Este proyecto es tanto una necesidad socialmente bsica, porque se enfoca en
construir una vivienda funcionando adecuadamente con servicios y segura para el
usuario.

En relacin a su temporalidad: En este espacio podemos decir que el proyecto est

diseado desde su origen para una demanda cclica o estacional. Por el hecho de
que se requieren de alguno o varios servicios que tenemos contemplados al ao.
Sin haber una temporada especfica para rentar en todo tiempo, todos a cabo, se
requieren conforme las necesidades individuales de cada inmueble.
En relacin a su destino:
Se clasifica dentro de la demanda final, ya que la actividad que se realiza se
relaciona directamente con el consumidor final.
Acorde a la estructura del mercado:
Con el transcurso del tiempo hemos podido ver que hay un mercado insatisfecho y
potencial, ya que no se cubren en su totalidad las necesidades de casa habitacin

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en la zona quiero hacer del conocimiento que en el mercado, son muy pocos
quienes saben dar un buen servicio y en realidad utilizan servicios incomodos.

Segmento del mercado.

Variables Geogrficas:
Sector residencial y locales comerciales e industriales.
Variables Demogrficas:
Establecimientos comerciales e industriales al igual que casas particulares que
tengan necesidad de dar y rentar un inmueble.

Comunidad en general:
Variables Psicogrficas: Enfocado a todas las personas que tengan la preocupacin
de contar con el requerimiento de rentar una vivienda confortable y profesional que
compaas como sta ofrecen, para satisfacer las necesidades de estancia que
puedan tener, y que tengan la intencin de contar con la confiabilidad y calidad que
se ofrece.

Tamao de muestra.
Se trabaja sobre un conjunto aleatorizado de 100 individuos que nos dar el
comportamiento de consumo de este servicio en comparativa con competencia y
nos proyectara las necesidades demandadas.
Los resultados de la encuesta siendo analizados nos denotan la creciente necesidad
de cumplir con un servicio accesible capaz de resolver una problemtica sobre
arrendamiento de vivienda en el sector servicios aun siendo este competido por
otros prestadores. Dejando in satisfecha una poblacin de consumo potencial.

De lo anterior podemos concluir que:

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Para el sector residencial, es importante que el servicio cumpla con sus expectativas
de precio, garanta, servicio seguridad y rapidez, en su mayora prefieren encontrar
un proveedor que cumpla con todo lo anterior, y aunque no contraten lugares
seguros sino a una persona particular sin conocimientos en el rea. Aplica para las
hostales tambin. Ellos no estn muy complacidos con los resultados que han tenido
hasta la fecha, sin embargo, debido a que existe muy poca difusin, no conocen a
muchos de ellos, y es muy difcil que encuentren a un proveedor que les satisfaga
al 100%.

Las personas entrevistadas arrojarn un resultado, no conocen en su mayora a

empresas especializadas en todo tipo de servicios de arrendamiento.

Anlisis de la oferta.
Desafortunadamente, tanto en el caso de la oferta como del anlisis del precio, no
existe un exacto nmero de competidores, ya que la competencia real de este tipo
de empresa son tcnicos o trabajadores independientes, por ser una empresa de
servicio de arrendamiento.

Anlisis del precio.

La cantidad monetaria que nos va a redituar nuestros servicios tiene un rango muy
variable, se puede decir que va acorde al tipo de servicio y al material que se
acuerda.

Para este caso, el arrendamiento ayudara a fijar los precios de acuerdo al nivel
econmico del cliente, y a los gustos y preferencias del mismo, las necesidades de
cada cliente son independientes, no puede fijarse un precio.

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Estudio Tcnico

Estudio de viabilidad del proyecto edificio Puebla

En un estudio del entorno demogrfico se obtuvieron datos poblacionales
Del municipio de Valle de Santiago tiene una poblacin de 141,058 habitantes segn
el ltimo censo general de poblacin y vivienda realizado en 2010 por INEGI. Los
datos que arroj dicho censo revelan que el municipio es, por primera vez
mayoritariamente compuesto por poblacin urbana.

La poblacin municipal representa el 2.5% de la poblacin del estado de

Guanajuato, el 15.0% de la regin IV sur y el 33.2% de la subregin lX.
El municipio de Valle de Santiago ocupa el lugar nmero diez por poblacin entre
los 46 municipios que integran el estado de Guanajuato, y el lugar nmero nueve
estatal de entre sus localidades.

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TABLAS DEMOGRAFICAS DE OCUPACION POBLACIONAL EN COMPARATIVA
CON OTROS ESTADOS.

LAS TASAS DE CRECIMIENTO POBLACIONAL Y PROYECCIONES A FUTURO.

Nos muestran la disminucin de la poblacin en los periodos 2000-2005 represent
valores negativos en la tasa de crecimiento, y nicamente en el ltimo periodo de
2005-2010 se observ una tasa positiva al pasar de 127,945 a 141,058 habitantes
en el municipio con un comportamiento creciente.

La situacin anterior contrasta con las tasas de crecimiento de la cabecera

municipal, que no han dejado de ser positivas y en aumento, como se muestra en
la tabla correspondiente.

De permanecer constantes estas condiciones, las tendencias en el contexto de

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crecimiento poblacional actual, para el ao 2020 el municipio tendr una poblacin
de 152,096 habitantes y la cabecera municipal 78,724; para el ao 2030, estas
sern de 163,998 y 91,062 respectivamente; y para el ao umbral del presente plan,
el 2035, la poblacin municipal habr llegado a 170,294 mientras que la de la
cabecera ser de 97,938.

Con esto se compara la razn de una tasa de crecimiento en los grupos de edad
a partir de los 25 aos presentando para el municipio la oportunidad de tener una
mayor cantidad de desarrollo a futuro con mano de obra y un alto potencial de ahorro
e ingreso econmico, pero adems trae consigo retos, particularmente en materia
de desarrollo urbano sealando una gran necesidad sociolgica habitacional.

Mencionando que el municipio de Valle de Santiago aumentado

considerablemente su poblacin respecto al censo 2010, el crecimiento
demogrfico va en constante aumento dando la capacidad de ser facto el establecer
unidades habitacionales y fraccionamientos en puntos estratgicos de crecimiento
tales como la ubicacin del edificio puebla.

Estudio del entorno cultural

Por ello, desde el punto de vista de la demanda, desde hace ya algunos aos se
est atravesando por una notoria disminucin de la demanda a la compra o
financiamiento para la construccin de casa habitacin de gran capacidad
dimensional as como de departamentos grandes de cuatro o ms dormitorios con
grandes estancias y caractersticas residenciales para darle lugar a la demanda
creciente de unidades de departamentos chicos para ambientes de trabajo y con

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capacidad de cumplir con las necesidades temporales o de estacionalidad bajo
contratos mayormente cortos.

Adems al inversionista que pretende ahorrar, emprender o estudiar le resulta ms

rentable econmicamente adquirir en renta departamentos chicos, antes que un
departamento o casa grande, por dos factores, el primero es que disminuye el riesgo
de ser in alquilable ; es decir si tiene como objeto cumplir con solo la funcin de
dormitorio y hospedaje no resulta costeable el gasto in necesario en un gran
inmueble o solo para un inquilino, no obstante teniendo los recursos y deseos
suficientes para esto , resultara favorable pero no conveniente; por parte del
consumidor del servicio y como prestador .Es de mayor importancia el contar con
activos en aumento como lo son tres, seis, nueve departamentos sin riesgo de fallos
como ingreso solvente. Solo se reducir al periodo o temporalidad de in ocupacin
relativamente cort para cada uno en cuestin de su renta; el segundo es que es
ms alto el retorno de la renta sobre la inversin de un departamento chico que uno
grande.
Dada la capacidad de volumen y dimensin inmobiliaria del proyecto.

Tambin desde el lado de la demanda, si se tiene en cuenta un pas donde las

instituciones, el gobierno y el sistema bancario financiero presentan una serie de
dificultades tales como imprevisibilidad, falta de seguridad jurdica y otros factores
macroeconmicos como una inflacin destructiva de los ahorros en pesos y tasas
de inters reales negativas en el caso de los plazos fijos es de vital importancia
invertir.

Con respecto a la oferta, desde mediados de la dcada de los 90 en tiempos de la

devaluacin del peso los constructores empezaron con esta ideologa de construir
ms departamentos chicos en espacios cortos en vez de unos pocos grandes ya
que desde el punto de vista econmico de los proyectos inmobiliarios esta

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modalidad es mucho ms rentable econmicamente y viable financieramente ya
que son ms fciles de arrendar o de revender departamentos ms chicos y de
menor precio; por consiguiente conservan ms su valor, esto se debe a que hay
mucha ms gente que tiene necesidad de algo alquilable y de generar ahorro
posible , que gente que tenga gusto por el gasto de un pasivo grande y lujoso , esto
hace al estndar poblacional econmicamente activo de estrato social medio un
gran cliente potencial del Proyecto Edificio puebla ya que podr adquirir a renta
un departamento en la gama de la cualidad que desee dentro de su capacidad
econmica.

Se podra decir que estas pequeas unidades de inmuebles vendran siendo una
serie de commodity ya que son aceptadas como medio de ocupacin para vivir
mientras se realizan otras actividades.

Por otra parte hace rentable una inversin de esta ndole Para la gran mayora en
el sector inmobiliario donde se operan inversiones de negocios grandes desde el
aspecto intelectual e idiosincrasia de los inversionistas mexicanos, con capacidad
de ahorro considerable prefiere invertir en inmuebles como unidad de resguardo
de sus ingresos excedentes.

Tambin vale mencionar que si bien es mucha la cantidad de proyectos inmobiliarios

de Propiedad Horizontal, as como de unidades de condominio en venta que se han
realizado; la oferta sigue siendo escasa en funcin al exceso de la demanda
inmobiliaria por lo que va a seguir habiendo demanda de unidades de para la
vivienda.

Por ltimo, si bien existe mucha demanda insatisfecha de viviendas, pero el camino
puede ser muy grande y tardo en la distribucin de los ingresos y recursos

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destinados al proyecto, por lo que esto puede demorar o complicar el comienzo del
conjunto de nuevas unidades de vivienda.

Cumpliendo un rol fundamental las opciones en lneas de crditos hipotecarios y

financiamientos necesarios para la clase media.

Estudio tecnolgico del proyecto

En cuanto a las nuevas tendencias constructivas, en edificio Puebla, est

planificado un sistema estructural de entrepisos sin vigas, consistiendo en un
nuevo sistema que resuelve el problema de lograr estructuras de losas sin vigas, de
bajo peso y grandes claros; y por consiguiente ambientes despejados ms amplios,
con mejor esttica; dicha solucin se encuentra usando esferas plsticas para
alivianar las losas mediante el reemplazo del hormign no estructural por esferas
de aire entre rejillas, el cual permite plantas mucho ms libres de elementos
estructurales fijos.

Por otro lado, edificio puebla tambin utilizar el moderno sistema de divisiones
internas con prefabricados y tabiquera liviana de construccin ; este mtodo
consiste en la aplicacin de dos o tres placas de Plafon, Durock tipo tabla roca para
su distribucin interna segn el grado de aislacin que se pretenda alcanzar en cada
cara de la divisin, encastradas en una estructura liviana de perfiles galvanizados y
entre medio de las dos caras se debe colocar lana de vidrio de 50 cms. de espesor
para lograr una mejor aislacin termo acstica; en cuanto a los techos se utilizar
cielos rasos (parejos) suspendidos de placas de yeso tipo Durock; en los ambientes
hmedos como baos y cocinas se utilizarn placas de Durock verdes ya que son
resistentes a la humedad. Este sistema permitir realizar fcilmente futuras

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modificaciones a los distintos ambientes, logrando as una mayor adaptabilidad a
las necesidades y deseos de los potenciales clientes de los departamentos.

Los sistemas anteriormente nombrados consistentes entrepisos sin vigas y plafones

de durock de tabla roca permiten una menor carga de peso en el total del edificio,
mayor practicidad y mayor eficiencia en tiempos de construccin; dichos sistemas
lograrn indirectamente una reduccin de costos de mano de obra sueldos
temporales durante el proyecto , cargas sociales, seguros, riesgos de accidentes,
como de la cantidad de materiales, y por consiguiente una aceleracin de los
procesos constructivos.

Organizacin jurdica
Aspecto legal; Esto hace gran referencia a determinar posible fsica y material mente
la construccin y realizacin del proyecto edificio puebla estando determinada la
habilitacin municipal que consta sobre dicho terreno; que el mismo cuenta con la
normatividad municipal para la construccin de unidades de viviendas y el proyecto
se encuentra dentro del marco legal de ocupacin del terreno cumpliendo con el
sistema tributario y de servicios haciendo ocupacin del suelo permitido por la
municipalidad
De valle de Santiago.

Ahora bien se demuestra la viabilidad del edificio determinado por el estudio

normativo previo de uso de suelo del municipio de valle de Santiago Guanajuato y
la aprobacin municipal cumpliendo con los requisitos aqu estipulados.

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 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES PARA EL MUNICIPIO DE VALLE DE
SANTIAGO, GUANAJUATO

Peridico Oficial del Gobierno del Estado de Guanajuato

Ao XCIII Guanajuato, Gto., a 07 de febrero del 2006 Nmero 22

Tomo CXLIV

Segunda Parte

Presidencia Municipal Valle de Santiago, Gto.

Reglamento de Construcciones para el Municipio de Valle de 60

Santiago, Guanajuato.

CAPTULO V

De los Alineamientos y Nmero Oficial Artculo 25.

La Direccin de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas Municipales, previa solicitud,

expedir el documento que consigne para cada predio de propiedad pblica o
privada, el nmero oficial que corresponda a la entrada del mismo, siempre y
cuando tenga frente a la va pblica.

Artculo 26.

El Nmero Oficial debe ser colocado en parte visible de la entrada de cada predio y
tener caractersticas tales que lo hagan legible.

Artculo 27.

El Presidente Municipal, dar aviso al Registro Pblico de la Propiedad y el

Comercio de este Municipio, dependiente de la Secretara de Gobierno del Estado,

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a la Direccin de Catastro e Impuesto Inmobiliario dependiente de la Tesorera
Municipal, as como a la Administracin de Correos dependiente de la Secretara de
Comunicaciones y Transportes de los cambios que ordene en la Nomenclatura y
denominacin de las vas pblicas, parques, jardines y plazas, y en la numeracin
tanto oficial como de los particulares.

Artculo 28.

El Alineamiento Oficial es la traza sobre el terreno que limita el predio respectivo

con la va pblica en uso, o con la futura va pblica determinada en los proyectos
aprobados por las autoridades correspondientes.

Artculo 29.

La Direccin de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas Municipales, a solicitud del

propietario de un predio en donde precise el uso que pretenda dar al mismo,
expedir un documento con los datos del Alineamiento Oficial, en el que se fijarn
las restricciones especficas para cada zona o las particulares de cada predio, ya
sea que se encuentren establecidas por los rganos de Planeacin o por la
Direccin de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas Municipales, conforme a lo
dispuesto por el artculo 2 de este Reglamento. Esta constancia ser vlida durante
un plazo de 365 trescientos sesenta y cinco das naturales contados a partir de la
fecha de su expedicin.

Artculo 30.

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La ejecucin de toda obra nueva, la modificacin o ampliacin de una existente,
requiere para la expedicin de la Licencia respectiva, la presentacin de la
Constancia de Alineamiento Oficial. Para regular la localizacin de los diferentes
tipos de usos del suelo, la densidad de poblacin y los plazos permitidos para cada
zona de crecimiento, la Direccin de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas se basar
en las disposiciones marcadas por el Plan Director vigente en su momento, y
extender una carta de factibilidad de uso del suelo y restricciones, cuando as lo
soliciten expresamente el propietario del predio en cuestin.

Si entre la expedicin de la constancia vigente a que se refiere el artculo anterior y

la presentacin de la solicitud de licencia de construccin se hubiere modificado el
alineamiento, el proyecto de construccin deber ajustarse a los nuevos
requerimientos.

TTULO CUARTO, CAPTULO NICO

De las Licencias

Artculo 48.

Para obtener la Licencia de Construccin es necesario solicitarla por escrito y

acompaando los siguientes documentos:

I. Constancia de Alineamiento y de Nmero Oficial;

II. Copias de los documentos que acrediten la legal propiedad o posesin del
predio en el cual se pretende construir;

III. Certificacin del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado Municipal de Valle

de Santiago, Guanajuato, de que se cuenta con la toma de agua correspondiente
(Recibo del ltimo pago del servicio de agua potable, si es que se cuenta con el);

IV. 2 dos juegos de planos del estado actual del terreno o de la construccin (si
existe alguna con plantas, cortes y fachadas), a escala 1:50 o 1:100 (En el caso de
estar dentro de los supuestos del artculo 44, no ser necesario este requisito).

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V. 2 dos juegos de planos del proyecto, a escala 1:50 o 1:100, del conjunto o
azoteas, plantas, cortes y fachadas, indicando la altura aproximada de las
construcciones colindantes, cubo de escaleras o cualquier volumen sobre la azotea
(En el caso de estar dentro de los supuestos del artculo 44, no ser necesario este
requisito).

VI. 2 dos juegos de planos de clculo estructural y de cimentacin debidamente

acotados, acompaados de memoria de clculo (En el caso de estar dentro de los
supuestos del artculo 44, no ser necesario este requisito).

VII. Dos tantos del proyecto de obra, en planos a escala debidamente acotados
y especificados, en los que debern incluir por lo menos las plantas de distribucin,
el corte sanitario, las fachadas, la localizacin de la construccin dentro del predio
y planos estructurales firmados por el propietario y el Director Responsable de Obra
(En el caso de estar dentro de los supuestos del artculo 44, no ser necesario este
requisito);

VIII. Resumen del criterio y sistema adoptados para el clculo firmado por el
Director Responsable de Obra (En el caso de estar dentro de los supuestos del
artculo 44, no ser necesario este requisito).

En todos los juegos de planos presentados a la Direccin, debe colocarse el

nombre y firma del propietario, direccin de la construccin, y dems datos que
identifiquen la misma.

El proyecto edificio Puebla una vez ya acatado el reglamento para la construccin

debe recurrir a un promotor para dicho proyecto (constructora) se rige de acuerdo
a lo que establece el estatuto que tiene por objeto la realizacin de actividades de
rubros generales; entre ellas se encuentran las que evalan lo siguiente:

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 ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIONES.

Elaboracin de proyectos y construccin por cuenta propia o de terceros de

viviendas, edificios, locales comerciales y galeras, bajo cualquier rgimen
constructivo y cualquier otra obra de ingeniera o de arquitectura, ya sea de carcter
pblico o privado.

ACTIVIDADES INMOBILIARIAS:

Mediante la inversin en la adquisicin para su locacin, explotacin, venta y/o

permuta de toda clase de bienes inmuebles, urbanos, suburbanos o rurales, la
afectacin al rgimen de pre horizontalidad y propiedad horizontal, y la venta de
tierras en parcelas, casas, o unidades de propiedad horizontal, conforme a sus
reglamentaciones respectivas, as como tambin la intermediacin en operaciones
inmobiliarias celebradas con terceros, todo ello con fines lucrativos.

Otros factores legales a tener en cuenta a la hora de la realizacin del proyecto

inmobiliario que podra afectar lo econmicamente son:

Elaboracin de contratos laborales y comerciales.

Estudios de posesin y vigencia de ttulos.
Gastos asociados con la inscripcin en registros pblicos de la propiedad.
Inscripcin de marcas.
Obligaciones en caso de accidentes del trabajo.

22
 Tratamientos fiscales de depreciaciones, amortizaciones y depreciaciones
contables, as como tambin el aprovechamiento de diferimientos impositivos.
Impuestos a las ganancias, la propiedad y el valor agregado.
Regulaciones de cualquier otra ndole.

Una vez que el proyecto cumple con las normativas, estatutos y reglamentos
jurdicos aplicables al mismo, se adjunta la documentacin concerniente.

A HORA BIEN SE MUESTRAN LOS PLANOS DE PROYECCION PARA LA

CONSTRUCCION DEL INMUEBLE ENMARCANDO SU DESAROYO DE AMPLIO
CRECIMIENTO.

23
 PLANTA DE DESARROLLO ARQUITECTNICO

SEGUNDA FACE DE CRECIMIENTO REPRODUCIBOLE

24
Anlisis de descargas en el inmueble

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26
DIAGRAMA DE CERVICIO

Estructura del plan de mantenimiento para el edificio Puebla.

Un plan de mantenimiento de edificios se refiere a establecer procedimientos
normalizados para administrar las acciones, ya sean preventivas o correctivas de
un inmueble o grupo de stos, con el propsito de atender mejor las necesidades
que presentan los elementos componentes de un edificio. Para que el plan sea

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efectivo, debe ser continuo. El comportamiento de los sistemas del edificio y equipo
deben ser monitoreados y documentados continuamente. Los registros de
mantenimiento proporcionan continuidad y direccin. (Matulionis & Freitag, 1990).
Desarrollar los registros de inspecciones e intervenciones lleva tiempo, as se debe
comenzar a registrar la informacin desde que se implementa la primera actividad
del plan. La continuidad depende tambin de la habilidad de la organizacin para
obtener mano de obra calificada y administracin capaz. Esto debido a que si la
informacin de un edificio no es registrada, si no que se designa a la memoria de
algunos individuos involucrados en las actividades de mantenimiento, esta
informacin puede llegar a perderse y crear vacos en el programa de
6mantenimiento. Esto se evita si este est bien organizado y documentado. Existen
algunos puntos que se deben tomar en cuenta para estructurar el plan, estos
incluyen la revisin del grado de capacitacin del personal, qu reas del inmueble
son ms susceptibles al deterioro, qu elementos del edificio son alta prioridad y
establecer los objetivos que se quieren alcanzar con el plan. Para desarrollar
efectivamente un plan de mantenimiento se debe seleccionar al administrador del
mantenimiento de los edificios, quien debe ser experimentado, responsable y con
criterio suficiente para desarrollar el plan. (Matulionis & Freitag, 1990).
El primer paso para plantear adecuadamente un plan de mantenimiento de un
edificio es conocer su uso y los elementos con que est compuesto. Durante esta
etapa es importante obtener, los planos actualizados, as como los registros de las
reparaciones realizadas si se tuviera registro de ello o si se han realizado. Esto
debido a que permite al desarrollador del plan darse una idea del comportamiento
de la estructura durante su periodo de uso. Este estudio preliminar puede indicar
qu elementos de la estructura estn deteriorndose y con qu frecuencia. Adems
puede revelar cmo se han venido tratando las fallas conforme stas han aparecido.
Una buena aproximacin para empezar un plan de mantenimiento es rectificar los
problemas (si los hubiera) causados por defectos de diseo y construccin. Lo ms
deseable sera realizar una inspeccin final del proyecto una vez terminado, en
busca de identificar aquellos elementos que tienen una degradacin potencial arriba
de la normal y realizar las modificaciones necesarias (Matulionis & Freitag, 1990).
Por lo general, esta inspeccin no se realiza cuando la obra es terminada; sin
embargo, si se desea establecer un plan de mantenimiento adecuado a la
edificacin, debe realizarse una inspeccin general (un diagnstico) del edificio
donde se desea implementar, el propsito de hacer esto es realizar las reparaciones
que permitan corregir las fallas y el deterioro avanzado de los sistemas que lo
componen.
Plan de Mantenimiento.

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Para un mayor control de los equipos a los que se les dar un mantenimiento
preventivo, se genera una divisin del plan en dos grupos:
Servicios: Son equipos que suministran servicios como agua, luz, cable, etc. que
intervienen directamente pero que son necesarios para el servicio.
Edificios: Se refiere a las instalaciones compuestas de instalaciones elctricas, red
de drenaje, agua, estructuras como tinacos, bodegas, cisterna, almacn, etc .las
cuales requieren de mantenimiento de obra civil principalmente.

ELEMENTOS IDENTIFICADOS
tem. Elemento
1 Paredes y acabados
2 Pisos
3 Techo y red pluvial
4 Cielos
5 Estructuras de concreto reforzado
6 Puertas y ventanas
7 Red de agua potable
8 Grifera y loza sanitaria
9 Red sanitaria
10 Instalacin elctrica y de cableado estructurado
11 Barandillas, rejas y persianas
Revisin planeada cada medio ao, en verano y al final del invierno.

29
MANTENIMIENTO GENERAL AL EQUIPO.
Revisin del estado del depsito de agua (cisterna) se realiza
deteccin de fugas, adems el vaciado y limpieza de sta,
medicin de la capacidad efectiva del depsito de agua.

Revisin de la condicin de las llaves de paso y chorro y dems

vlvulas y accesorios componentes de la red, comprobacin de
apertura y cierre y deteccin de fugas, ante desperfectos
reparacin o sustitucin inmediata.
3 meses
Revisin de las vlvulas reductoras de presin, se debe
comprobar el funcionamiento de regulacin.

Comprobar el funcionamiento de la red externa de suministro

Inspeccionar contra incendios.

Comprobar el funcionamiento del sistema hidroneumtico

(bomba, tanque hidroneumtico o centrfugo, etc).

Revisin general del estado de conservacin y funcionamiento

de la red de suministro de agua potable, se revisan las tuberas,
vlvulas y accesorios expuestos (visibles) con el propsito de
6 meses detectar fugas y roturas, revisar los anclajes y deterioro general.

Revisin de las tapas de concreto de las cajas de registro,

posible sustitucin si se encuentran en mal estado.
1 ao Realizar prueba de funcionamiento de las llaves de corte.

Limpiar las llaves de paso y lubricacin del vstago. Si hay fugas

en el vstago cambiar la empaquetadura.
Limpieza de las cajas de registro.
Limpiar 1 ao
Limpieza de la red de agua potable debido a sedimentos
producidos por el agua e incrustaciones internas (Consultar a un
experto).

Sustitucin de llaves de paso, llaves de corte, vlvulas de

Renovar 5 aos
reductoras de presin degradadas.

30
 Revisin de termomagnticos y cajas de circuitos, prueba de
fugas de corriente.

DETERIOROS Y FALLAS FRECUENTES

- Rotura de tubos
- Fugas
Red de Agua
- Deterioro de los anclajes de las tubera expuesta
Potable
- Mal funcionamiento de las llaves de paso, llaves de chorro y dems
vlvulas y accesorios.
- Condicin de otras vlvulas y accesorios
- Suciedad en el tanque de almacenamiento de agua potable.
- Presin de suministro insuficiente
- Mal funcionamiento de la bomba(s) y el sistema hidroneumtico.
Caldera/
boilers - Trmicos de los pilotos

Calentador - Limpieza anual de tubos de calentamiento

solar
Chapas - Extravo de llaves/ reemplazo de chapas.

COSTOS DE MATERIALES PARA REEMPLAZO, PRECIO 2017 Y SU

MANTENIMIENTO.
ELEMENTO LUGAR DE COSTO COSTO CANTIDAD
USO PROMEDIO MONTAJE POR
DPTO.
Vlvulas Tarja de la $ 900. 00 $ 200.00 1
mezcladora cocina
Mangueras Cocinas $ 110. 00 $ 50 C/U 3
conectoras Y baos
Vlvulas Lavabos de $ 450.00 $ 200.00 1
monomando baos
Chapas Recamaras $ 250.00 % 200.00 3
puertas y
interiores bao

31
 Chapas Entrada y $ 300.0 $ 200.00 2
puertas patio
exteriores
Bomba Uso $ 2000.00 $ 800.00 1
centrfuga general
Bomba de Uso $ 8500.00 $ 1500.00 1
presin general
Control Uso $ 2500.00 $ 1200.00 1
electrnico general
de llenado

Son los elementos bsicos de cambio en caso de emergencia o ser necesario su

reemplazo.
Cabe mencionar que en el desglose de los costos de edificacin se contempl el
trabajo completo de instalado y en operacin con servicios haciendo un total de
$19,460.

COBRANZA E IMPUESTOS

Predial
Luz
Agua
Limpia y sanidad (recoleccin de basura y jardinera )
Declaracin anual al sistema tributario.

ANALISIS FINANCIERO

DEPARTAMENTOS CLASE 2 SHF ECONMICA, 1-4 NIVELES DE 43 M2 DE

CONSTRUCCIN

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Para la construccin del edificio multifuncional (Edificio Puebla), localizado entre
las calles de puebla y corregidora en la Colonia Lindavista de la Ciudad de Valle
de Santiago Guanajuato, ubicado en un terreno de 10 metros de frente por 30
metros de fondo se construir de la siguiente forma:
NIVEL DEPARTAMENTOS CANTIDAD COTIZACION
CONSTRUIDA PROMEDIO
$ 3500 M2
PLANTA BAJA 2 DUPLEX
41 m2 143 500

PRIMER PISO 2 DUPLEX INICIA

ESCALERA DE 43 m2 150 500
ACCESO
SEGUNDO PISO 2 DUPLEX
ESCALERA DE 43 m2 150 500
ACCESO
TERCER PISO 2 DUPLEX
ESCALERA DE 43 m2 150 500
ACCESO
AZOTEA TERMINA
ESCALERA DE 5 M2 17 500
ACCESO
JARDIN 10 X 5 M 50 M2 17 5 000

CISTERNA 4X2X2M 40 M2 140 000

PASILLOS 20 M2 70 000

AREA DE 4 NIVELES X 20 M2 80 M2 280 000

SERVICIOS
TOTAL SON 8
CONSTRUCCIN DEPARTAMENTOS 365 m2 1 277 500
SITEMA DE
BOMBEO Y 25 000
ALMACENAMIENTO
PORTON Y BARDA 110 000
FRONTAL
ESTACIONAMIENTO 100 M2 X 350 55 000
E ILUMINACION
GRAN TOTAL DE LA $ 1 467500
CONSTRUCCIN

33
 PORCENTAJE DE % 102 725
INFLACION 7 %
TOTAL $ 1, 570 225

CON COSTOS DE $1,589,685

MANTENIMIENTO
ANUALES

La cotizacin es en base a los precios comerciales de la regin en el mes de mayo

de 2017.

Se pretende llevar a cabo la construccin en etapas como las siguientes:

1. Nivelacin y apisonado del terreno
2. Documentacin con planos arquitectnicos
3. Cimentacin con concreto y piedra ahogada
4. Levantamiento (barda, castillos y travs)
5. Piso rstico
6. Armado de techo considerando la ductera para el cableado y colar

Se repite el proceso del punto 2 al 6 para la planta baja y los tres niveles
restantes.
7. Aplanados (acabados en general)
8. Colocacin de Muebles de bao
9. Colocacin de cancelera (puertas y ventanas)
10. Colocacin de servicios de agua, luz, telfono, cable y extinguidores
11. Pintura general y detalles
12. Puesta en operacin

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