Curso: MDP-115-TX

Gerencia de Preparacin y Evaluacin de Proyectos

Tarea No 02: Definir un Proyecto Personal y Realizar el Estudio de Mercado

Semana 2

Alumno: Orlando Belmar Torres

Informe Ejecutivo
Introduccin:

A constructora B & R Ltda., se le ha ofrecido la posibilidad de desarrollar un proyecto inmobiliario en la comuna

de Quilpu, V Regin, en un terreno de propiedad de inversionistas de caractersticas urbanas de aprox. 8.450
m2. Este terreno presenta el atractivo de tener buena conectividad, esta en un sector de la comuna que resulta
atractivo pues existe un centro de retiro espiritual de la congregacin Salesiana que le da un aire de tranquilidad
y belleza por los bosques y zonas de recogimiento que tiene.

La empresa ha desarrollado en otras oportunidades algunos negocios inmobiliarios y ve en este una

oportunidad de diversificar su matriz y autogenerarse negocios para su actividad principal que es construir.

El terreno se emplaza en un sector de la comuna de estrato medio en donde las viviendas tiene un valor en
promedio entre las 2.500 UF y las 4.500 UF en el entorno inmediato.

La presente evaluacin pretende determinar la viabilidad de desarrollar un proyecto en dicho terreno.

Del anlisis preliminar de cabida se puede estimar en 32 las viviendas que se pueden construir en el terreno.

Para enfrentar el proyecto se considera establecer una unidad de negocios exclusiva para el desarrollo del
proyecto inmobiliario, que informe a la gerencia de la constructora, a fin de separar su quehacer y no
contaminarlo con las obligaciones que puedan emanar de su actividad en la constructora.

Se ha establecido el atractivo del negocio bsicamente por dos condiciones:

Que el terreno sera aportado por el inversionista quien ganara proporcional a su inversin en el
proyecto, evitando el desembolso inicial del costo del terreno lo que favorece la rentabilidad de este.
El hecho de que la oferta de casas en la comuna sea escaza hace prever un buen nicho dado que
estadsticamente se venden ms casas que departamentos en esta localizacin, por lo que nos hace
estar optimistas respecto del resultado del negocio.

Estudio de la demanda:

Para poder determinar la demanda por viviendas en la comuna de Quilpu, nos interesa conocer el dficit
habitacional de la comuna y el crecimiento vegetativo de hogares de la comuna. De acuerdo al censo del 2002 el
requerimiento de nuevas viviendas en la V Regin es de 47.016 unidades que se explican por requerimiento de
reposicin de viviendas irrecuperables (15.906 unidades), hogares de allegados (17.576 unidades), ncleo de
allegados hacinados con autonoma (13.543 unidades) estas cifras permiten determinar que el requerimiento de
nuevas viviendas para cubrir el dficit habitacional es de 31.1 unidades x cada mil habitantes en esta regin
(Fuente: Dpto. Estudios DITEC con base en el procesamiento del Censo 2002).

Segn la proyeccin a 2015 realizada a partir de los datos del censo de 2002 del Instituto Nacional de
Estadsticas, la comuna posea una poblacin de 168 070 habitantes y una densidad de 313 personas por km2.
Quilpu acoga al 9,21 % de la poblacin total de la regin, lo que la situaba como la tercera comuna con ms
habitantes, tras Via del Mar y Valparaso, y con un potente crecimiento, cuya variacin era del 30,71 % entre
2002 y 2015, que superaba con creces el promedio regional (18,57 %) y nacional (19,12 %) para el mismo
perodo, lo cual se amparaba en poblacin inmigrante que provena de otros puntos de la regin, como as
tambin de regiones vecinas, y que venan a asentarse de modo permanente. Un 1,31 % de su poblacin viva en
el mbito rural y un 98,69% era poblacin urbana.
Con estos datos podemos deducir que el dficit de viviendas para la comuna es del orden de las 5.227 unidades.

De acuerdo al mismo censo, la estimacin de aumento anual del nmero de hogares suponiendo una tasa
constante de crecimiento anual intercensal , para la quinta regin es de 1.95% que establece una cantidad de
8.609 viviendas anuales para la regin, si extrapolamos para Quilpu el requerimiento anual sera de 3.277
viviendas solo por crecimiento vegetativo.

De acuerdo a nuestra opinin basado en experiencias pasadas y el entorno del terreno en estudio, estimamos
que el grupo objetivo para el posible proyecto sera en grupo socio econmico C-2 ya que tendran la capacidad
econmica para acceder a crdito hipotecario de los montos necesarios para la compra.

De acuerdo a gfk Adimark los ingresos familiares de los GSE en chile (Casen 2011) a nivel pas para el grupo C-2
son en promedio de $1.261.358 y estn en este grupo el 14,20 % de los hogares, si extrapolamos con este % la
probable demanda para nuestro proyecto sera del orden de 3.277 x 14.20%= 466 viviendas anuales.

Por otro lado, si se revisan las ESTADISTICAS SEMESTRALES DE VENTA DE VIVIENDAS (GRAN VALPARAISO)
VENTAS POR COMUNA Y SEMESTRE, se observa que en Quilpu el comportamiento de ventas entre 1 Semestre
de 2008 y 1 Semestre de 2012 es el siguiente:

FUENTE: OBSERVATORIO HABITACIONAL MINVU

Si se observa el cuadro, podemos deducir que las casas son el tipo de vivienda preferido en la comuna.

Si se revisa el precio de venta promedio se tiene

FUENTE: OBSERVATORIO HABITACIONAL MINVU

En resumen, podemos esperar una demanda promedio en torno a las 161 unidades y con precios cercanos a las
2.570 UF, si tomamos en cuenta el ndice de precios de las viviendas en Chile (IPV) desarrollado por el banco
central con base el ao 2008 (base 100) es de un 43,2 % en 6 aos en nueve aos ser de 64.8%
Estudio de la Oferta:

Para analizar la oferta, hicimos una investigacin a travs de los portales de oferta inmobiliaria
(www.Portalinmobiliario.com) a partir del cual determinamos que en la cuidad de Quilpu solo se estn
ofreciendo tres proyectos a la venta cuyos datos son:

Los proyectos Valle del Sol y Terra del Sol presentan viviendas con caractersticas similares, viviendas de 2 pisos
primero de albailera estucada y segundo piso en tabiquera metalcom con revestimiento exterior de vinil
siding e interior volcanita, con fachadas tipo dos aguas cubierta de teja asfltica.

El proyecto San Agustn corresponde tambin a un condominio de viviendas de dos pisos pero en este caso son
de hormign armado ambos pisos con un diseo tipo mediterrneo, este condominio est ubicado
prcticamente al lado del terreno que estamos evaluando por lo que constituira nuestro competidor directo.
Sin embargo dado que solo quedan 12 viviendas y no se ven posibilidades de crecer con nuevas etapas en la
cercana dado que todos los terrenos cercanos pertenecen a nuestro inversionistas y mas aun que las ventas de
nuestro proyecto no empezaran antes de 6 meses plazo en el cual ya debera haber agotado su stock este
condominio ya no ser relevante.

Vale la pena destacar que la velocidad de venta del condominio San Agustn ha sido alta y el mayor atributo que
presenta este proyecto respecto de los otros es que ofrece un menor precio por m2. Se puede estimar la
duracin promedio de los proyectos en 18 meses.

Si comparamos el promedio de viviendas vendidas casa que es del orden de 161 por semestre, se puede concluir
que existe una demanda insatisfecha que puede ser cubierta por nuestro proyecto dado que la oferta actual
apenas alcanza a las 55 unidades. Dado esto es conservador considerar que seremos tomadores de precios y
nuestras viviendas se venderan a lo menos al precio promedio de la oferta actual, dado esto consideraremos
que el precio de venta ser de 43.80 UF/m2 lo que para viviendas de 75 m2 nos dar un precio de UF 3.285.- por
unidad.

A partir de los datos de cantidad de casas vendidas por semestre entre 1 semestre de 2008 y 1 semestre de
2012 podemos estimar la velocidad de venta de las viviendas en un 17% para Quilpu. Con este dato podemos
asumir en forma ms o menos conservadora que se vendern 5 casa mensuales a partir de la recepcin
municipal.

Por la naturaleza de los proyectos inmobiliarios los flujos de gastos se concentran durante la construccin del
proyecto que normalmente para este tipo de obras es de 9 meses con recepcin municipal y las ventas se
concentran entre el sexto mes (Cuando la gente percibe que el proyecto est tomando forma y comienzan las
primeras reservas) y aproximadamente 9 meses despus de terminada la construccin, dado que la venta solo
se puede perfeccionar una vez obtenida la recepcin municipal puesto que esta es un requisito para que los
bancos otorguen a los clientes los crditos, consideraremos los flujos de ingresos a partir de dicho hito.

Debo indicar que para este tipo de proyectos dados que son finitos no se puede hacer una proyeccin de ventas
a travs de funciones matemticas, pues las ventas ocurren en forma discreta durante el periodo que dura el
proyecto.

Mercado de los Proveedores: Dado que el tamao del proyecto no es muy grande y la cercana que tiene a
Valparaso y Via del Mar, consideramos que nuestro proyecto no generara una demanda tal que pueda afectar
el suministro normal de insumos, por lo que no se generaran escasez o sobre precios en estos.

Mercado Distribuidor: Para este tipo de proyectos se considera venta directa por lo que no existiran agentes
distribuidores que puedan afectar al proyecto.

En el Excel adjunto, se hace una evaluacin de los costos de construccin tomando como base informacin de
otros proyectos similares y la opinin de expertos y se agrega el cuadro de flujo de ingresos.