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ACERCA DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:

SALIENDO DE LA CAVERNA?*

Guillermo Arribas I.**


Director de la Comisin de Contenido de THEMIS
Erick Lau G.***
Miembro de la Comisin de Contenido de THEMIS

Una de las ms importantes modificaciones que


plantea la Comisin Reformadora es la relativa

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


al artculo 952 del Cdigo Civil, mediante la
cual se da solucin al polmico conflicto entre
el tercero adquirente de buena fe y aquel
que adquiere por prescripcin adquisitiva. La
Comisin Reformadora ha preferido al primero
de ellos, en la bsqueda de mayor seguridad en
el trfico jurdico.

En el presente artculo, los autores analizan


la institucin jurdica de la prescripcin
adquisitiva de dominio, en base a un estudio
comparativo con la regulacin que a ella se
ha dado en distintos sistemas jurdicos. Se
aborda el conflicto que se presenta entre esta
institucin y aqulla que protege al tercero
adquirente de buena fe, con miras a identificar
el real fundamento del proyecto de reforma del
artculo 952 y los efectos que generara esta
solucin.

*
Los autores agradecen de modo especial a los doctores Luis Felipe del Risco Sotil y Hugo Alonzo Navarro
por las crticas y comentarios realizados al presente ensayo.
**
Alumno de dcimo ciclo de la facultad de derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per. Asistente del
curso de Derechos Reales.
***
Alumno de dcimo ciclo de la facultad de derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per.

149
I. INTRODUCCIN dnde nos lleva la modificacin del artculo
952 y cul es el siguiente paso para salir de la
Hace ms de 25 siglos un filsofo griego nos caverna?2
propuso un mito1 en donde unos hombres
encadenados se encontraban dentro de II. LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA:
una caverna y solo podan ver la pared de su FUNDAMENTOS DE SU EXISTENCIA
prisin, tras ellos se haba colocado una gran EN EL DERECHO COMPARADO Y EN LA
hoguera que creaba sombras al combinarse LEGISLACIN NACIONAL
con figuras estratgicamente situadas. Los
prisioneros no tenan ningn conocimiento Antes de pasar al anlisis de la modificacin que
ms all que las sombras; por lo que no podan propone la Comisin Reformadora del Cdigo
ver la pequeez de su reducido mundo. No Civil en materia de prescripcin adquisitiva,
conocan la inmensidad del mundo real que creemos conveniente iniciar el presente trabajo
exista tras ellos. detallando los fundamentos para la existencia
de esta figura en los sistemas jurdicos en
El presente ensayo pretende abordar una donde se ha desarrollado esta institucin.
controversia jurdica centenaria en nuestro
pas: la pugna entre la prescripcin adquisitiva A. Fundamentos en el Derecho Francs
de dominio y la adquisicin amparada en la fe
registral. Tal como el caso de los prisioneros de Si queremos encontrar los fundamentos de
la caverna, consideramos que gran parte de la la prescripcin adquisitiva en el sistema del
comunidad jurdica ha vivido por mucho tiempo Derecho Civil, no podemos dejar de mencionar
encadenada a la tradicin, pudiendo ver solo lo establecido en el Derecho Francs, el que
una parte del problema. Fruto de ello tenemos ha repercutido notoriamente en el sistema
hoy un sistema de transferencia de propiedad jurdico peruano3.
poco coherente en aspectos fundamentales; a
pesar de esto, la tradicin y el contexto poltico Sobre la prescripcin adquisitiva4 se ha dicho
impiden la reforma. No se logra pues salir de la que es un modo de adquisicin de propiedad
caverna. por medio de la posesin por un espacio de
tiempo determinado. Los Mazeaud la han
El artculo 952 de la Comisin Reformadora definido cmo la adquisicin, por el poseedor
del Cdigo Civil pretende darnos un poco de de una cosa, del derecho de propiedad o de
ese conocimiento del cual se nos ha privado otro derecho real sobre esa cosa, por efecto
por tanto tiempo. Ahora debemos romper de la posesin prolongada durante cierto
las cadenas de la caverna para poder ver la plazo.5
institucin jurdica en su plenitud, en el derecho
comparado y en los antecedentes peruanos: Al igual que en nuestro ordenamiento, el
El sujeto que adquiere por prescripcin sistema francs tambin contempla dos clases
adquisitiva de dominio un inmueble prima de prescripcin adquisitiva6, una prescripcin
sobre el tercero adquirente de buena fe?, a larga y una abreviada, a esta ltima se accede

1
PLATON. El mito de la caverna. En: La Repblica. Libro VII. pp. 514a521b.
2
Debemos sealar que el presente trabajo se centra en el anlisis de la figura de la prescripcin adquisitiva
de dominio sobre bienes inmuebles. Ello es as pues consideramos que, si bien existe un registro de bienes
muebles, con lo cual el anlisis de la reforma que se intenta implantar cobrara eficacia respecto a ellos,
la mayor relevancia en la sociedad se dara con respecto a los bienes inmuebles, en donde el tema de la
inscripcin registral tiene mayor acogida. As, cuando nos refiramos a la prescripcin adquisitiva, deber
entenderse como la que opera sobre bienes inmuebles.
3
Se debe tomar en cuenta que el Cdigo Napolenico, an vigente en Francia, fue la principal influencia en
la elaboracin del Cdigo Civil peruano de 1852. Asimismo, en los posteriores Cdigos Civiles peruanos an
es notoria la presencia del derecho francs.
4
En el Cdigo Civil Francs, encontramos esta figura regulada junto a la prescripcin extintiva. La prescripcin
adquisitiva de dominio se refiere a obtencin de la propiedad de un bien por cumplir ciertos requisitos,
mientras la prescripcin extintiva se refiere a la inexigibilidad de un derecho crediticio por el paso del tiempo,
sin embargo, ambas figuras obedecen a reglas comunes. Ver: MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean
MAZEAUD. Lecciones de Derecho Civil. Parte segunda. Vol. IV. Buenos Aires: EJEA. 1960. p. 196.
5
Ibidem.
6
La regulacin de est institucin se encuentra en el Cdigo Civil Francs de los artculos 2219 al 2281.

150
en virtud de un justo ttulo y buena fe7. En Sin embargo, consciente del doble matiz que
ambos casos se requiere que el poseedor se la figura de la prescripcin adquisitiva conlleva,
comporte como propietario8. Aqu se puede los Mazeaud agregan () en ocasiones, la
ver la influencia del clsico Friedrich Karl von usucapin se vuelve contra el verdadero
Savigny en el derecho francs, quien se dedic propietario, que se encuentra despojado. Esta
a estudiar las figuras jurdicas del antiguo consecuencia es inevitable. Es plenamente
derecho romano. As, los conceptos de animus conforme con el inters social; el propietario
possidendi y animus domini que, en palabras no merece la proteccin de la ley ms que si
de Valencia Zea, son conceptos idnticos que usa su bien ()13.
suponen la intencin de ejercer el derecho de
propiedad a nombre propio. De este modo, En ese mismo sentido se han pronunciado
para que la posesin sea til para adquirir por Ripert y Boulanger, al explicar la funcin de la
prescripcin adquisitiva, el poseedor debe usucapin en los siguientes trminos:

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


pretender disponer de un bien tal y como un
propietario podra hacerlo en virtud de su La usucapin desempea, pues, una funcin
derecho9. social considerable. Es cierto que puede
favorecer a un poseedor sin ttulo y de mala
Adems de ello, se seala que esta posesin fe; amparar en ese caso una expoliacin. Pero
debe estar exenta de vicios10. ste es un caso raro y ser ms raro todava
que el propietario despojado por efecto de la
Ahora bien, el efecto de la prescripcin usucapin no haya pecado de negligencia. Se le
adquisitiva es poder adquirir la propiedad, ya concede un plazo suficiente para enterarse de
sea por medio de una posesin de buena o mala la usucapin cometida contra l para protestar
fe. Sin embargo, los Mazeaud y otros autores ()14.
sealan que sta no es la funcin principal de la
institucin, sino que encuentra su real destino Definido ello, debemos sealar que el
en la prueba del derecho de propiedad. tratamiento de la prescripcin adquisitiva
en el Derecho Francs tiene una estrecha
As, seala [e]xiste en ello para el adquirente vinculacin con el modo de transferencia de
regular, por lo tanto, para el legtimo propietario, propiedad que en este sistema se emplea, y,
una seguridad muy grande; cuando puede en especial, con la funcin que la inscripcin
demostrar que, por s y por sus causantes, registral cumple al respecto de ello. As,
posee hace ms de treinta aos, est seguro de podemos sealar que, al igual que en nuestro
no poder ser inquietado, ya que presenta una ordenamiento, el sistema francs posee
prueba irrefutable de su derecho11. De esta un registro declarativo, que no constituye
manera, a modo de ejemplo se plantea: Yo no derechos, sino que sirve para la publicidad y
habra podido adquirir la propiedad si mi autor oponibilidad de derechos.
no la hubiese tenido. La misma cuestin se
plantea en los mismos trminos para todos los A partir de ello, creemos importante sealar
poseedores sucesivos de la cosa, y si uno solo que en el sistema francs, a diferencia del
de la serie no fue propietario, todo los que lo sistema adoptado por el Cdigo Civil peruano,
siguieron tampoco lo han sido. La prescripcin no se cuenta con un artculo que proponga
suprime esa dificultad que sera insoluble ()12. una proteccin especial a quien adquiere

7
Mazeaud nos seala que en el caso de la prescripcin adquisitiva larga el plazo que tendra que transcurrir
es de 30 aos, mientras que para la corta, dependiendo de la situacin del propietario, podr ser de 10 o 20
aos. Ver: MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Op. cit. Loc. cit.
8
PLANIOL, Marcel y Georges RIPERT. Tratado prctico de Derecho Civil Francs. Tomo III. La Habana:
Cultural S.A. 1940. p. 594.
9
VALENCIA ZEA, Arturo. La posesin. Bogot: Temis. 1968. p. 67.
10
Debemos sealar que, a diferencia de nuestro Cdigo Civil, el sistema francs contiene una definicin de la
posesin viciosa, resultante de la discontinuidad, violencia, clandestinidad y lo equvoco de la posesin.
11
MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Op. cit. p. 226
12
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Tratado de Derecho Civil segn el Tratado de Planiol. Tomo VI:
Los Derechos Reales. Buenos Aires: La Ley. p. 331.
13
MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Loc. cit.
14
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Op. cit. p. 332.

151
derechos segn la confianza en el Registro15. romano en general, siendo este quizs el
Por tanto, ante un conflicto entre quien sistema donde mayor ingerencia ha tenido.
adquiere confiando en la informacin registral Sin embargo, en el sistema angloamericano
y quien adquiere por usucapin; siempre se da se encuentra una institucin jurdica muy
preferencia al segundo de ellos. cercana a la prescripcin adquisitiva de
dominio, conocida bajo el concepto de
De este modo, en el sistema francs, al igual posesin adversa.
que en el peruano, podemos hablar tanto de
una prescripcin secundum tabulas como una Posner define la posesin adversa de la
contra tabulas. La primera de ellas sirve para siguiente manera:
probar la propiedad del titular del inmueble.
El plazo de la prescripcin funciona como un Si durante un cierto nmero de aos (aunque
lmite temporal en el cual se deber verificar diferente en diversos estados, siete es un
que el tracto sucesivo de los anteriores nmero comn) usted posee la propiedad en
titulares a la fecha se ha dado sin vicios en oposicin al dueo verdadero (es decir, no
sus ttulos, es decir se busca reafirmar la como inquilino, agente, etc), la reclama como
informacin de Registros. De este modo se suya y el dueo no demanda para reclamar
evita la conocida prueba diablica cuando su derecho, la propiedad pasar a manos de
es necesario demostrar la titularidad de un usted ()17.
propietario. La prescripcin secundum tabulas
cobra especial relevancia al momento que el En la misma lnea, Cooter y Ulen manifiestan:
propietario pretende transferir su derecho. As,
en principio16, el comprador slo deber hacer La doctrina legal relevante es la de la
el estudio de ttulos por el plazo de prescripcin posesin adversa. Esa frase se refiere al
indicado en la norma para comprar bien. hecho de la posesin de la tierra por parte
de un invasor es adversa al inters del dueo.
Por otro lado la prescripcin contra tabulas Alguien puede adquirir la propiedad de la
supone una situacin radicalmente opuesta. tierra de otro ocupndola durante cierto
A diferencia de la secundum tabulas en donde periodo especificado en un estatuto, siempre
se reafirma el derecho del propietario, la que la ocupacin sea adversa a los intereses
prescripcin contra tabulas la contradice, del dueo y el dueo original no proteste o
despoja al propietario del bien de su derecho. ejercite una accin legal18.
Cuando un sujeto posee un inmueble ajeno
por el periodo y los requisitos establecidos Como se ve, lo fundamental en esta figura
en la norma, ste adquiere originariamente jurdica es que el poseedor no propietario,
el derecho de propiedad sobre el bien sin al momento de ejercer de hecho el control
importar la informacin que se tiene del bien sobre el bien, debe poseer un inters que se
en Registros, as el propietario registral pierde contraponga al del propietario. Este inters,
su derecho. consideramos, no puede ser otro que el de
reputarse a s mismo como propietario19.
B. Fundamentos de la Posesin Adversa
en el Derecho Anglosajn Si bien, como se explicar al momento de
analizar la codificacin de la prescripcin
Tal como se indic en el punto anterior, la adquisitiva de dominio en el Per, la doctrina
prescripcin adquisitiva de dominio tiene de la posesin adversa as expuesta no exige
una presencia importante en el sistema civil todos los requisitos previstos en nuestro

15
Lo que en Per, vendra a ser el contenido regulado en el artculo 2014, sobre buena fe pblica registral.
16
Ms adelante se explicar porque es en principio.
17
POSNER, Richard. Problemas en la transferencia del derecho de propiedad. En: El Anlisis Econmico del
Derecho. Mxico DF: Fondo de cultura econmica. 2007. p. 82.
18
COOTER, Robert y Thomas ULEN. Cmo se establecen y verifican los derechos de propiedad?. Mxico
DF: Fondo de cultura econmica. 2008. p. 186.
19
En esta misma lnea Posner indica: Conviene hacer hincapi en el requisito de la adversidad en la doctrina
de la posesin adversa. Debe ser evidente que alguien est ocupando la propiedad del dueo nominal por
un efecto no derivable de ese dueo En: POSNER, Richard. Problemas en la transferencia del derecho de
propiedad. Op. cit. p. 83.

152
Cdigo Civil20, s hay un punto comn entre eliminar la prueba diablica, puesto que la
estas instituciones, que consideramos transferencia de propiedad en estos casos no
innegable: el poseer como propietario. se da por un dato objetivo como el registro,
Aunque de un sistema distinto, encontramos esto es, el registro no constituye el derecho,
gran similitud, al igual que en el caso francs, solo lo publicita. Esta intencin conlleva dos
con la doctrina del animus possidendi y consecuencias: (i) la primera es que en algunos
animus domini de Savigny, que desarrollamos casos se dar la propiedad a quien en realidad
en el punto anterior. no era propietario, es decir, el saneamiento
de los ttulos no ser propiamente un
Pero si bien sta es la doctrina de la posesin saneamiento, sino un ttulo nuevo24; y, (ii) la
adversa, cul es su fundamento?, por qu segunda es que la informacin en el Registro
un no propietario puede despojar de su no ser necesariamente correcta. Estas dos
derecho al legtimo titular? Aqu encontramos conclusiones, que adems consideramos

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


tambin grandes similitudes con el sistema asimilables al caso peruano, se pueden inferir
civil romano. Cooter y Ulen responden a estas de la siguiente afirmacin hecha por Posner:
interrogantes sealando:
Por otra parte, los registros ya no son un
La ventaja econmica de la posesin adversa ndice completo de la propiedad, porque un
reside en el hecho de que elimina las nubes poseedor adverso (una vez transcurrido el
del ttulo (). En general, una regla para la plazo de prescripcin) es un propietario sin
adquisicin del ttulo mediante la posesin registro25.
adversa reduce el costo de la determinacin
de los derechos de propiedad legtimos Es decir, en principio en el derecho anglosajn
al eliminar el riesgo de que la propiedad puede existir tambin una especie de
sea disputada en la base de una pasado prescripcin secundum tabulas como de
distante.21 prescripcin contra tabulas.

Los mismos autores continan: C. Fundamentos en el Derecho peruano

Otra justificacin de eficiencia para la Tal como se ha expuesto, tanto en la


posesin adversa se destac en el pasado: doctrina francesa como en la anglosajona, la
la posesin adversa impide que recursos prescripcin adquisitiva de dominio supone el
valiosos permanezcan ociosos durante largos reconocimiento de una situacin de hecho. La
periodos, especificando procedimientos para mayor parte de las veces, este reconocimiento
que un usuario productivo arrebate el ttulo estar dirigido a facilitar la prueba del derecho
del usuario improductivo.22 propiedad de los titulares; sin embargo,
en algunas ocasiones despojar al legtimo
Se puede estar o no de acuerdo con el titular de su derecho de propiedad. Si bien el
fundamento de la posesin adversa, en segundo efecto se puede dar, ambos sistemas
especial con la segunda razn23, pero es consideran que no es el fundamento principal
innegable el parecido con la fundamentacin de la institucin.
de la prescripcin adquisitiva de dominio
expuesta por la doctrina francesa sobre En principio en el mbito nacional se ha acep-
el tema de la prueba de la propiedad. El tado de manera pacfica tales fundamentos.
objetivo en ambos sistemas es el mismo, La mayora de autores postulan que la funcin

20
El artculo 950 del Cdigo Civil de 1984 requiere que la posesin sea continua, pacfica, pblica y como
propietario.
21
COOTER, Robert y Thomas ULEN. Op. cit. p. 187.
22
Ibidem.
23
No profundizaremos sobre este fundamento por cuestin de espacio; sin embargo, cabe decir que ste se
ha visto deslegitimado a travs de los aos. Esto se dice, entre otras razones, porque parte del derecho de
disposicin del propietario es el no utilizar el bien, el no uso tambin configura un ejercicio del derecho de
disposicin. As, puede suceder que para el legtimo propietario el no usar el bien tenga un valor econmico
mayor a que el sujeto que pretende prescribir el bien siendo un sin sentido el preferir al segundo.
24
Esto se ve con todo claridad cuando estamos ante una prescripcin contra tabulas.
25
POSNER, Richard. Op. cit. p. 83.

153
principal de la prescripcin adquisitiva de do- III. LA EVOLUCIN DE LA PRESCRIPCIN
minio es la prueba del derecho de propiedad, ADQUISITIVA EN EL PER
postura que compartimos. Sin embargo, en
el ao 2008 se desarroll un pleno casatorio Para poder identificar las reales implicancias de
acerca de esta materia, en el cual se defini el la modificacin del artculo 952 en el proyecto
fundamento de la prescripcin adquisitiva en de Reforma del Cdigo Civil, creemos necesario
los siguientes trminos: ver su codificacin en nuestro pas a travs del
tiempo. Nos pronunciaremos brevemente
Se considera que el real fundamento de la sobre el Cdigo Civil de 1852, el de 1936 y el
usucapin es el significado constituyente de de 1984.
la apariencia como nica realidad del derecho
y de la propiedad. La usucapin es algo ms A. Cdigo Civil de 1852
que un medio de prueba de la propiedad
o un instrumento de seguridad del trfico, En el Cdigo Civil de 1852 la prescripcin
es la realidad misma (la nica realidad) de adquisitiva de dominio y la prescripcin
la propiedad. El substrato dogmtico de un extintiva estaban reguladas bajo el mismo
orden social patrimonial.26 ttulo27, habiendo una seccin de disposiciones
generales y luego, por separado, las normas
El Pleno Casatorio genera ciertas dudas. especiales para cada tipologa. Dentro de
La posicin que se asume considera a la las normas especiales sobre prescripcin
prescripcin adquisitiva como el modo en adquisitiva, se indicaba que el poseedor de
que se consolida una situacin de hecho buena y mala fe poda hacerse propietario
(real). Sin embargo, al indicar que se trata del bien inmueble. En el caso del poseedor
de reconocer la realidad misma sin ms, de buena fe, se deba tener 10 aos de
consideramos que enfatiza a la prescripcin posesin28; mientras que el poseedor de mala
como medio de adquisicin de propiedad, fe deba poseer el bien por 40 aos29. Para
dejando relegado en un segundo plano la la prescripcin corta, se necesitaba tener,
funcin probatoria de dominio. Como hemos adems, posesin continua y justo ttulo30;
visto, la adquisicin de propiedad de un non mientras que para la larga solo era necesario
domino es si se quiere una patologa de la la posesin continua por el plazo sealado.
figura, no el fundamento de la institucin.

Antes de pasar al anlisis del conflicto entre A pesar de ya encontrase regulada la


el tercero adquirente de buena fe y aqul institucin bajo comentario, todava no
que adquiere por prescripcin adquisitiva, exista un Registro Pblico unificado. Como
as como de la modificacin que se plantea se desprende del articulado, cada escribano
con la Propuesta de Reforma del Cdigo pblico tena su propio registro de escrituras
Civil, revisaremos la evolucin de nuestro pblicas31. Siendo as, an no se presentaba
ordenamiento en torno a la prescripcin el problema de la prescripcin adquisitiva de
adquisitiva y el conflicto, lo cual nos dar una dominio contra tabulas per se, ni el conflicto
mejor visin sobre la controversia. con el adquirente registral de buena fe.

26
Sentencia del Pleno Casatorio. Casacin 2229-2008-Lambayeque. Publicada en El Peruano el 22 de agosto de 2008.
27
Artculo 526.- Prescripcin es un modo civil de adquirir la propiedad de una cosa ajena, de libertarse de una
obligacin, mediante el transcurso de un tiempo determinado, y bajo las condiciones sealadas por este cdigo.
La primera es prescripcin de dominio, y la segunda da prescripcin de accin. [El nfasis es nuestro].
28
Artculo 543.- Debe durar la posesin para prescribir el dominio:
()
2. Diez aos entre presente y veinte entre ausentes, cuando es inmueble.
29
Artculo. 545.- El que posea una cosa por cuarenta aos no estar obligado presentar titulo, ni responder
sobre su buena fe.
30
Artculo 536.- Para adquirir por prescripcin el dominio de una cosa, es necesario que concurran:
1. Posesin;
2. Justo titulo;
3. Buena fe;
4. Transcurso del tiempo sealado por este cdigo.
31
Artculo 1410.- El comprador de bienes inmuebles, o de derechos o acciones sobre ellos, aunque
se le haya entregado la cosa, puede retener el precio o la parte que debiere, mientras el vendedor le
demore el otorgamiento de escritura en registro pblico. En este caso, no debe el comprador intereses
convencionales ni legales de la cantidad retenida.

154
Solo a partir de 1888, con la creacin de los adquiriera derecho findose de la informacin
Registros Pblicos, nace el problema. En este del Registro, mantendra su derecho aunque
primer momento, el derecho preponderante se anulare el derecho del enajenante por
era el de aqul que adquira por prescripcin, ttulo anterior no inscrito o por inexactitud
pues an no exista proteccin para el tercero imperceptible de la informacin registral.
adquirente apoyado en la informacin Este artculo introduca en el sistema peruano
registral. En este momento an no haba la figura de la fe pblica registral, tal como
mayores dudas sobre el tema. manifiesta Romero Romaa:

B. Cdigo Civil de 1936 () que da garanta al tercero que contrata


amparado bajo la fe del registro, lo que
Para adquirir por prescripcin adquisitiva, el confirma este artculo, desde que el tercero
Cdigo Civil de 1936 requera poseer por 10 no tiene por qu sufrir las consecuencias si ha

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


aos si se tena justo ttulo y buena fe32, al igual contratado de buena fe sobre la base de lo que
que el Cdigo Civil de 1852; pero en el caso de aparece en registro.36
la prescripcin larga o de mala fe, donde no es
necesario el justo ttulo, se redujo el plazo de Nuestro problema, como se ver en detalle
40 a 30 aos. ms adelante, es quin deber mantener
la propiedad cuando se genera un conflicto
El gran cambio legislativo aqu estuvo en entre un tercero adquirente de buena fe con
incluir33 en el Cdigo Civil el Registro Pblico tal derecho inscrito en el Registro y aquel que
como lo conocemos hoy en da. Este sistema adquiere por prescripcin y solicita que se
se incluy en la Seccin Quinta del Libro de los inscriba su derecho, cancelndose el ttulo del
Derechos Reales, y con este elemento naci la anterior propietario. Parecera que el que debe
controversia entre el tercero que adquiere del primar, solo por aplicacin normativa, es el
propietario registral y aqul que lo hace por que adquiere por prescripcin, pues el artculo
prescripcin. Esta disyuntiva parte entonces 872 da la facultad de cancelar el derecho de
del antecedente de los artculos 952 y 2014 del los antiguos propietarios. Como veremos en
Cdigo Civil vigente. El artculo 87234 del Cdigo el siguiente apartado, esta controversia no fue
Civil de 1936, al igual que el actual artculo 952, resuelta por el Cdigo Civil de 1984.
daba al sujeto que adquira por prescripcin
la facultad de recurrir al juez a pedir que se C. Cdigo Civil de 1984
declare y se inscriba su derecho. La inscripcin,
adems, cancelara los asientos del antiguo La prescripcin en el Cdigo Civil de 1984
propietario registral. sigui en mucho los pasos dejados por el
Cdigo Civil de 1936; si bien hubieron mejoras,
El artculo 105235, equivalente al actual 2014, muy a pesar de la Comisin Reformadora de
por su parte, manifestaba que aqul que aquel entonces37, el conflicto entre el sujeto

Artculo 2051. Habr en cada capital de departamento y a cargo de un escribano pblico, un oficio de
hipotecas para el registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados. Por las leyes
especiales y segn lo permitan las circunstancias de los pueblos, se determinar el establecimiento del oficio
de hipotecas, en los lugares que no sean capitales de departamento.
32
Artculo 871.- Adquieren inmuebles por prescripcin quienes los han posedo como propietarios de modo
continuo durante diez aos, con justo ttulo y buena fe, o durante treinta aos sin estos dos ltimos requisitos.
33
Se dice incluir porque el Registro Pblico fue creado por Ley el 2 de enero de 1888 ante la iniciativa de los
Doctores Alejandro Arenas y Mariano Nicols Valcrcel.
34
Artculo 872.- Quien adquiere un inmueble por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare
dueo. La sentencia que acceda a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro y para
cancelar el asiento a favor del antiguo dueo.
35
Artculo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro
aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a los que con ella hubiesen
contratado por ttulo oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de ttulo anterior no inscrito
o de causas que no resulten claramente del mismo registro.
36
ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Derechos Reales.. Lima: PTCM. 1947. p. 429.
37
Se indica esto porque, en realidad, el Dr. Jorge Avendao, ponente del Libro de Reales del Cdigo Civil
de 1984, ofreci una solucin al problema, pero el miedo de los juristas clsicos y la presin poltica no
permitieron que el cambio y las soluciones pudieran ser plasmadas en la norma. Esta solucin recaa en la
clasificacin entre bienes registrados y no registrados, sobre esto volveremos ms adelante.

155
que adquiere por prescripcin y el tercero de la prescripcin si el poseedor pierde la
adquirente de buena fe se mantuvo inconcluso. posesin o es privado de ella, a menos que
la interrupcin sea menor a un ao o que se
La prescripcin adquisitiva de dominio para los restituya por sentencia. Esta interrupcin
bienes inmuebles est regulada en el artculo puede producirse por dos vas, una natural
950 del Cdigo Civil vigente38. Los plazos fueron y otra civil42. Existir interrupcin natural
recortados ampliamente, cambio concordante cuando se abandone el bien o se pierda la
con la funcin esbozada al inicio de este ensayo posesin por intervencin de un tercero
referente al saneamiento de ttulos y prueba (la interrupcin contemplada en el artculo
de propiedad. La prescripcin de mala fe, o 953 antes citado) y, por su parte, existir
larga, requiere la posesin contina, pacfica, interrupcin civil cuando la posesin del
pblica y como propietario por diez aos. inmueble sea reclamada jurdicamente
En el caso de la prescripcin de buena fe, o (aplicacin analgica del artculo 1996 del
corta, operar a los 5 aos; se necesitan los Cdigo Civil)43.
mismos elementos que la larga, pero se agrega
la exigencia de la buena fe y el justo ttulo. - Posesin pacfica: Se refiere a aquella
Como se ve, se mantiene la tesis del animus posesin libre o exenta de violencia. En
domini en la posesin, expuesta por Savigny; caso la posesin se haya obtenido de
concordante tambin, como vimos, con la manera violenta, el plazo para invocar la
doctrina angloamericana. prescripcin adquisitiva se contabilizar
desde el momento en que cese el estado
Brevemente, pasaremos a describir los de violencia o el conflicto.
requisitos esenciales para que se pueda
adquirir la propiedad de un inmueble por De otro lado, como seala Berastain44
prescripcin adquisitiva cuando no existe justo existe jurisprudencia que establece que
ttulo ni buena fe: el reclamo judicial por el cual se solicite al
poseedor la restitucin del bien, implica
- Posesin continua por diez aos: Para que que la posesin deje de ser pacfica. As, la
se cumpla este requisito no es necesario que Corte Suprema ha indicado que:
el poseedor tenga un ejercicio permanente
de la posesin, sino que se comporte como La pacificidad, como presupuesto para
cualquier otro propietario lo hara. Por ello, acreditar la presente accin, significa
de acuerdo al artculo 904 de Cdigo Civil39, que la posesin de quien pretende ser
la posesin se conserva aunque su ejercicio declarado propietario por prescripcin
est impedido por hechos pasajeros. debe transcurrir sin generar ningn
Asimismo, el artculo 915 del Cdigo Civil40 conflicto con los derechos de los
establece que la prueba de la posesin dems; siendo de considerar que
actual y la de un momento anterior genera dicho precepto legal se vulnera cuando
que se presuma, iuris tantum, que durante aparece de autos que la posesin ha
ese lapso existi posesin. sido cuestionada a travs de algn
proceso judicial que se haya instaurado
De otro lado, de acuerdo al artculo 953 de en su contra y en la cual se discuta
Cdigo Civil41, se interrumpir el trmino respecto del bien sub litis 45.

38

Artculo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica
y pblica como propietario durante diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.
39
Artculo 904.- Se conserva la posesin aunque su ejercicio est impedido por hechos de naturaleza pasajera.
40
Artculo 915.- Si el poseedor actual prueba haber posedo anteriormente, se presume que posey en el tiempo
intermedio, salvo prueba en contrario.
41
Artculo 953.- Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de ella,
pero cesa ese efecto si la recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.
42
HERNNDEZ GIL, Antonio. Obras Completas. Tomo II. Madrid: Espasa-Calpe. 1987. p. 406.
43
GONZLEZ BARRN, Gunther. Curso de Derechos Reales. Lima: Jurista Editores. 2003. p. 529.
44
BERASTAN QUEVEDO, Claudio. Requisitos de la prescripcin adquisitiva. En: Cdigo Civil Comentado.
Tomo V. Lima: Gaceta Jurdica. 2003. p. 320.
45
Casacin No. 1298-01-Ucayali. Publicada en El Peruano el 2 de mayo de 2002. p. 8657.

156
En el mismo sentido, ha sealado: ejercer oposicin.

Para que se adquiera la propiedad por - Como propietario: Hablar de posesin


prescripcin adquisitiva, se requiere, como propietario significa que debe ser
entre otros requisitos, que la posesin en nombre propio y a ttulo de dueo, el
sea pacfica, entendindose por esta que poseedor conserva el bien solo en inters
no se adquiri por la fuerza, que no est propio. No es necesario que posea en
afectada por violencia y que no es objetada virtud de un ttulo que lo legitime.
judicialmente en su origen. No es pacfica la
posesin cuando el poseedor es demandado El poseedor mediato, como un arrendador
en va de accin reivindicatoria46. no propietario, y el poseedor pleno,
como un invasor, pueden prescribir
Sin embargo, el Pleno Jurisdiccional Civil legtimamente un bien; sin embargo, el

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


llevado a cabo el 27 de marzo de 2010 ha poseedor inmediato, como un arrendatario,
establecido que, para que este reclamo y el servidor de la posesin, por ejemplo
judicial interrumpa la pacificidad y, por el guardin, no lo pueden hacer. Ello en
tanto, el plazo de prescripcin, debe virtud de lo sealado en los artculos 89748
darse antes de haber transcurrido el plazo y 90549 del Cdigo Civil. De esta manera
exigido para la adquisicin de la propiedad aquellos que posean como arrendatarios,
por medio de la prescripcin adquisitiva. comodatarios, depositarios, etc. no podrn
De esta manera el Pleno Jurisdiccional adquirir la propiedad por prescripcin,
manifiesta: puesto que no tienen animus domini.

No se interrumpe la posesin pacfica dado Se agrega que ste requisito es una actitud
que el requisito de pacificidad o posesin del poseedor que trasciende al exterior
pacfica, se habra configurado al cumplirse en su comportamiento, consistente en
el plazo sealado por ley para adquirir el tener la cosa o derecho conservndola o
bien mediante la usucapin, sea ordinaria disfrutndola como suya propia50.
o extraordinaria. Por tanto, una accin
posterior no configura la perturbacin de la Por otro lado, el Cdigo Civil de 1984 recoge el
posesin47. artculo 95251 sobre la sentencia de prescripcin
que, como se indic, recoge casi el mismo texto
- Posesin pblica: Es la posesin conocida que el artculo 872 del Cdigo Civil de 1936.
socialmente. El poseedor debe conducir su Lo mismo se puede decir respecto del artculo
posesin de forma tal que sea conocida por 201452, sobre tercero adquirente de buena fe,
todos y, adems, debe conducirse con la en relacin al artculo 1052 del Cdigo Civil de
naturalidad que le dara tener un derecho 1936. En el caso del 2014, el cambio se dio en
legtimo. Esta publicidad es necesaria para una redaccin ms clara del supuesto de hecho
que el verdadero propietario del bien y una mencin expresa a la necesidad de tener
pueda darse cuenta de que el tercero est tambin buena fe subjetiva (no conocer la
ejerciendo sobre l un acto de propiedad y inexactitud del registro).

46
Casacin No. 1676-96-Lima. En: El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria. p. 324.
47
Conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil. Lima, 27 de marzo de 2010.
48
Artculo 897.- No es poseedor quien, encontrndose en relacin de dependencia respecto a otro, conserva la
posesin en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas.
49
Artculo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un ttulo. Corresponde la posesin
mediata a quien confiri el ttulo.
50
SNCHEZ CALERO, Francisco Javier. Op. cit. pp. 61-62.
51
Artculo 952.- Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare
propietario.
La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y
para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
52
Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

157
Es decir, el problema ya presente en el Cdigo adquisicin del actor54.
Civil anterior fue transcrito al nuevo Cdigo. No
se vincul la adquisicin del tercero adquirente Asimismo, podemos citar la Casacin 2185-
de buena fe con el adquirente por prescripcin. 2008 Lima, en el cual la Corte Suprema
prefiri la buena fe registral con la que actu
IV. IDENTIFICANDO EL PROBLEMA: LA el adquirente frente a quien quera oponer su
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA VS. LA derecho de propiedad por haberlo obtenido de
BUENA FE REGISTRAL acuerdo a la prescripcin adquisitiva.

Como ya hemos adelantado, nuestro problema En ese sentido, la corte estableci:


surge cuando colisiona al derecho de quien
obtiene la propiedad en base a la confianza de Quinto.- De lo expuesto, se arriba a la
la informacin contenida en Registros Pblicos conclusin que tratndose de derechos de igual
contra el derecho del adquirente que adquiri naturaleza, resulta de aplicacin las normas en
el derecho por prescripcin53. La jurisprudencia comentario y especialmente la ltima norma en
ha sido muy variada al analizar este problema, mencin, que da solucin al conflicto surgido
dndole la razn a uno u otro sin seguir una en autos () Por lo dems, el artculo 2014 del
lnea cierta, lo cual cobra sentido toda vez que Cdigo Civil, al regular el principio de buena fe
el mismo Cdigo Civil no es claro respecto a registral, es claro en sealar que el tercero que
esta circunstancia. de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el registro aparece
Un ejemplo de ello lo encontramos en la con facultades para otorgarlo, mantiene su
Casacin No. 865-2007 Cajamarca, en el cual adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque
la Corte Suprema plante la necesidad de despus se anule, rescinda o resuelva el del
que la demanda de prescripcin adquisitiva otorgante por virtud de causas que no consten
sea inscrita en el registro correspondiente, a en los registros pblicos. Siendo que en el caso
efectos de dar la publicidad debida: de autos, no existe ningn elemento de juicio
que destruya la buena fe con que procedi la
Sexto.- () En tal sentido, el artculo 2014 accionante al adquirir el bien sub judice ()55.
ab initio del Cdigo Civil prescribe que el
tercero que de buena fe adquiera a ttulo Por su parte, y siguiendo un razonamiento
oneroso algn derecho de persona que en el contrario al de la anterior casacin reseada,
Registro aparece con facultades para hacerlo, tenemos la Casacin No. 750-2008 Cajamarca,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su en la que se estableci que, an en ausencia
derecho, aunque despus se anule, rescinda o de sentencia declarativa, el solo paso del
resuelva el del otorgante por, virtud de causas tiempo y el cumplimiento de los requisitos
que no consten en los registros pblicos, para la prescripcin transforma en propietario
por lo que dicha norma es igualmente al poseedor, siendo que, acaecido estos
pertinente para solucionar este conflicto. requisitos, el titular registral perda la propiedad
Sptimo.- En efecto, para enervar la buena y, en ese sentido, quien adquira los bienes de
fe del tercero adquiriente, Eustaquia Cema este ltimo, estaba adquiriendo los bienes de
Hernndez debi haber anotado su demanda un non domino y, de manera muy criticable,
de prescripcin adquisitiva de dominio en los declar la nulidad de la transferencia realizada
Registros Pblicos, cosa que no hizo () por el titular registral.
Octavo.-Asimismo, Eustaquia Cema Hernndez
no inscribi el dominio que alega sobre el Expresamente, esta casacin seal:
predio en controversia, motivo por el cual,
de haberse aplicado el artculo 2022 ab initio Noveno.- Ahora bien, establecido que la
del Cdigo Civil otro hubiese sido el sentido usucapin opera de pleno derecho, es decir,
de la decisin, y la sentencia en que sustenta que el efecto de la adquisicin del derecho
su derecho es de fecha posterior al ttulo de de propiedad sobre un bien en virtud a una

53
Posea ste o no, una sentencia judicial que lo declare propietario, cuya naturaleza, bien constitutiva o
declarativa, tambin ha sido materia de diversas interpretaciones dentro de la jurisprudencia nacional.
54
Casacin No. 865-2007 Cajamarca. Publicada en El Peruano el 30 de enero de 2008. p. 21456.
55
Casacin 2185-2008 Lima. Publicada en El Peruano el 02 de febrero de 2009.

158
posesin cualificada y por el trmino legal artculo 2014 del Cdigo Civil. Se ha considerado
opera por la satisfaccin y comprobacin de que, por aplicacin de lo previsto en el
tales requisitos corresponde ahora determinar segundo prrafo del artculo 952 del Cdigo
cules son sus efectos en el tiempo, esto Civil, el efecto final es que el Registro puede
es, si se es propietario recin a partir del oponerse a todos menos al poseedor actual
cumplimiento de los diez aos o cinco aos que ha sumado (...) diez aos. Curiosamente
de posesin, junto con los dems requisitos, la posesin se convierte en nuestro sistema en
o se retrotrae al momento en que se inici la un signo de cognoscibilidad, oponible incluso a
posesin; al respecto esta Sala de Casacin se la inscripcin registral, a pesar de que resulta
inclina por la posicin de estimar que una vez obvio que el ltimo es un signo mucho ms
configurada la usucapin, esto es, cumplidos perfecto y cierto57.
todos los requisitos establecidos en el artculo
950 del Cdigo Civil, sta nos coloca en la Sin embargo, postura contraria asume Roca

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


situacin de considerar la existencia de una Tras analizando la usucapin contra tbulas
ficcin legal en virtud de la cual los efectos de la en los sistemas latinoamericanos, utilizando,
usucapin deben retrotraerse al momento en a manera de paradigma, el artculo 2014 del
que se inici la posesin, dado que es en base a Cdigo Civil peruano:
la realidad de dicha posesin durante un lapso
de diez aos o ya de cinco aos que se adquiri En este sentido se razona que, en caso de
el derecho de propiedad; () que se diera preferencia a la usucapin sobre
Dcimo Tercero.- En tal virtud, tanto el derecho del tercer adquirente protegido, se
los donantes como el donatario saban estara introduciendo una nueva excepcin al
perfectamente que el inmueble sub-judice era principio de fe pblica pues dicha preferencia
ajeno, por consiguiente, estando a lo normado no resultara de la nulidad del negocio
en los artculos 70 de la Constitucin poltica jurdico por causa que constara en el Registro
del Estado, el cual protege el derecho de y que, dado que esta excepcin no aparece
propiedad; y el artculo 923 del Cdigo Civil, expresamente sancionada en ninguna ley, rige
que regula los atributos de dicho derecho, entre la regla general de su interpretacin restrictiva
ellos, el de disponer, est reida contra nuestro y falta de presuncin58.
ordenamiento jurdico la enajenacin de
bienes, invocando la condicin de propietario, Ahora bien, esta divergencia de postulados
cuando se carece de dicho derecho, precepto tiene un acerbo dogmtico muy importante;
que constituye norma de orden pblico, lo que as, un anlisis de las distintas posturas nos
hace aplicable el artculo 219, inciso 8, del permitir observar cules son las contingencias
Cdigo Civil, el mismo que prescribe: l acto que ambas poseen y, a su vez, demostrar que
jurdico es nulo en el caso del artculo V del la decisin entre optar por una u otra de ellas
Ttulo Preliminar56. depender de la labor legislativa, no debiendo
dejarse ello a criterio judicial con el riesgo de
Aun en doctrina, no es pacfica la sustentacin que, como se ha observado, surjan decisiones
de cul de estos adquirentes debera primar. contradictorias.
En esta lnea de ideas, Arata Sols comentando
la posicin de Bullard afirma que la doctrina A este punto, reconocer que el adquirente por
se ha ocupado del caso especfico en que se prescripcin puede oponer su derecho aun
enfrenten el poseedor que ya logr cumplir contra aqul que adquiriera el bien de acuerdo
el plazo exigido por la ley para la prescripcin a su confianza en registros traera un problema
adquisitiva, pero que an no ha logrado su de seguridad jurdica y un aumento en los
emplazamiento registral como nuevo titular costos de transaccin. A decir de Bullard, ello
del bien (supuesto conocido como prescripcin se dara pues, quien desee adquirir un bien, ya
contra tabulas) y el titular registral que puede no solo deber ser lo suficientemente diligente
invocar a su favor la proteccin que brinda el de observar el estado del bien en los Registros

56
Casacin 750-2008 Lima. Publicada en El Peruano el 30 de noviembre de 2010.
57
ARATA SOLS, Moiss. Comentario al Artculo 2022 del Civil. En: Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas. Tomo X. Lima: Gaceta Jurdica. p. 470.
58
ROCA TRIAS, Encarnacin. La usucapin contra tbulas: una visin general. En: http://www.cinder.
info/wp-content/uploads/file/DocumentosPeru/Encarna%20Roca%20_%20USUCAPACI%C3%93N%20
CONTRA%20TABULAS.pdf.

159
Pblicos (extendindose esta diligencia a los transmisin sumado a la inscripcin registral,
ttulos archivados), sino que deber tener la siendo el requisito de inscripcin uno
diligencia suficiente para realizar un examen o constitutivo del derecho de propiedad. As lo ha
cateo del predio con la finalidad de identificar expresado Wolff al sealar que: La transmisin
que no haya un poseedor que busque slo produce el trnsito de la propiedad en
beneficiarse de la prescripcin adquisitiva59. unin con la inscripcin () Por consiguiente, la
posicin jurdica del que recibe la transmisin
Sin embargo, darle primaca a la publicidad no est an del todo libre de riesgos, antes de
registral por sobre la usucapin lleva a la haberse efectuado la inscripcin62. Es decir,
aplicacin de una inconsistencia en el sistema el ttulo ser el contrato de compraventa,
adoptado, pues, al no suponer la inscripcin por ejemplo; y el modo ser la inscripcin en
registral un supuesto de interrupcin o Registros Pblicos.
suspensin del plazo para que opere la
prescripcin adquisitiva, lo que en realidad Entendida la existencia de la necesidad de
sucedera es que el prescribiente podra hacer inscripcin para que surja el derecho de
valer su prescripcin ganada tanto antes o propiedad, se puede observar la irrelevancia
despus de haberse producido la inscripcin del del conflicto entre la prescripcin y la buena fe
tercero que adquiri de acuerdo a la confianza registral63, toda vez que no habra propiamente
en Registros Pblicos, pues, en cualquiera una adquisicin por prescripcin adquisitiva
de los dos supuestos habra cumplido con el sin la correspondiente inscripcin registral.
plazo requerido por la ley para que opere esta Quedara, entonces, por el paso del plazo
prescripcin60. establecido legalmente, solo una expectativa
de adquirir la propiedad, ms no la adquisicin
V. PASO PREVIO: TRATAMIENTO LEGISLA- en s. No ser necesario el solo paso del tiempo
TIVO DEL CONFLICTO EN EL DERECHO bajo ciertos requisitos, sino que la adquisicin
COMPARADO de la propiedad solo se producira luego de la
inscripcin en el registro correspondiente.
A. Experiencia Alemana
As, se ha sealado que: [c]uando hay bienes
Al momento de analizar el tratamiento alemn sujetos a un rgimen de matrcula, la usucapin
que se ha dado al conflicto entre el tercero puede perder su razn de ser. As ocurre todas
adquirente de buena fe y el adquirente por las veces que los enunciados de los registros
prescripcin adquisitiva, debemos hacer tienen una fuerza probatoria absoluta. Es
mencin a su particular sistema de transferencia propietario aquel que est inscripto como
de propiedad y el modo en que ste afecta a la tal en los registros; una posesin que no
figura de la prescripcin adquisitiva. concordara con el ttulo oficial no podra ser
transformada en propiedad. Sin embargo, las
Dado que no es nuestro tema de anlisis, nos legislaciones que han organizado el rgimen
limitaremos a sealar que el sistema alemn de los registros inmobiliarios han dejado algn
de transferencia de la propiedad se inscribe lugar a la usucapin64.
dentro de un sistema registral constitutivo
convalidante61; por el cual, con referencia a De ah que en la BGB se regule la usucapin
los bienes inmuebles, se produce la traslacin secundum tabulas, dejando la usucapin contra
de la propiedad por medio del acuerdo de tabulas un marco muy reducido de aplicacin,

59
BULLARD GONZLES, Alfredo. La prescripcin adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble En: THEMIS
7. Lima: THEMIS. p. 78.
60
Con mayor razn si es que el tercero adquirente no inscribe su adquisicin, en tanto, al amparo del artculo
952, el prescribiente, simplemente, inscribira su adquisicin desplazando a quien era titular registral.
61
El cual es un subsistema del sistema traslativo de causa abstracta, perteneciente, a su vez, al sistema de
separacin del contrato. Para mayor informacin, ver: WOOLCOT, Javier. Ventajas de tener un registro
constitutivo para la transferencia de propiedad. En: GACETA JURDICA. Artculos Publicados. Lima. 2011.
http://www.gacetajuridica.com.pe/informes/arch_infor/articulo_julio.pdf
62
WOLFF, Martn. Derecho de Cosas. En: ENNECCERUS, Ludwig; KIPP, Theodor; y, WOLFF, Martn,
Tratado de Derecho Civil, Tercer tomo, Volumen I. Tercera Edicin. Barcelona: Bosch. 1971. pp. 397-398.
63
Y, en algn sentido, salvo contados casos, se podra hablar de la irrelevancia de la existencia de la prescripcin
adquisitiva.
64
RIPERT, Georges y Jean BOULANGER. Op. cit. p. 332.

160
siendo esta, excepcional; de igual manera se asiento registral, a fin de que se rectifique). A
entiende que la BGB reduzca los requisitos para manera de ejemplo, esta situacin se dara en
la usucapin al paso del tiempo y una indebida el caso de existir un adquirente cuyo ttulo es
inscripcin registral. nulo, pero que logr la inscripcin en registros,
frente al segundo adquirente con ttulo vlido.
As lo ha sealado Wolff al tratar sobre esta Este ltimo podra contradecir lo dispuesto en
figura: la segunda inscripcin, mientras que el primero
solo deber esperar el transcurso del tiempo
El adquirente por usucapin tiene que haber para poder subsanar la diferencia registral con
estado indebidamente inscrito como titular, la realidad.
durante treinta aos; por ejemplo, si adquiri
en virtud de un acuerdo nulo () Efecto de la Como observamos, la funcin que cumple
usucapin inscrita es la adquisicin del derecho la usucapin en el marco de la BGB, es la

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


inscrito65. subsanacin de la inexactitud del Registro,
tendiente a que una posesin prolongada,
Aade el mismo autor: como situacin de hecho, se ajuste al estado
jurdico ya reconocido en el contenido inscrito
La posesin en nombre propio junto con en los asientos registrales; y no de manera
la inscripcin en el registro por treinta aos contraria, por ello se ha sealado que en el
rompe la propiedad. La inscripcin, por antigua derecho alemn existe una inmunizacin del
que sea, sin posesin no produce nunca este derecho que se encuentre inscrito, contra los
efecto. La posesin en nombre propio por efectos que acarrea la usucapin.
muchos aos sin inscripcin, no trae como
efecto inmediato la extincin de la propiedad Esta primaca registral rgida, ha hecho que la
(con transmisin correlativa), pero puede figura de la usucapin en el sistema alemn
ser base de una intimacin conducente a la sea utilizada con muy poca frecuencia en la
supresin ()66 67. prctica, sin embargo, el sistema consigue
que exista una mayor seguridad jurdica en el
De lo expuesto podemos sealar que la trfico de bienes, dada la necesidad de acudir
BGB establece, guardando coherencia con a los registros a efectos de que se constituya el
la finalidad que el sistema alemn le da al derecho de propiedad.
registro y a la usucapin, que el titular que
se ve afectado por la inscripcin distinta en B. Experiencia Espaola
el registro puede impugnar la misma durante
un plazo establecido. De lo contrario, prima lo En Espaa se ha regulado el conflicto entre el
que se encuentre establecido en los registros, tercero adquirente de buena fe y aqul que
el titular pierde su derecho por la omisin en adquiere la propiedad por el Registro. En este
la actuacin, la apariencia se convierte en sistema se dan dos soluciones distintas a la
realidad68. De esta manera, mientras que el usucapin contra tabulas. El autor espaol
usucapiente posee una inscripcin registral que Bernaldo de Quiroz enuncia en este sentido:
lo respalda (presuncin de legitimidad); quien
es titular, no cuenta con ella. As, el segundo de Quin tiene ms fuerza, el registro o
estos posee una carga de hacer valer su ttulo la posesin? Vemos aqu en lucha dos
frente a la inexactitud registral, durante un instituciones. Nuestro Derecho hace una
periodo establecido, a costa de que la inscripcin distincin fundamental en materia de
registral surta efectos en la realidad y pierda usucapin.
el derecho (el cual, en realidad, no supera la 1 Si el conflicto se plantea entre el poseedor
mera facultad de contradecir lo dispuesto en el y el titular registral, prevalece la usucapin.

65
WOLFF, Martn. Derecho de Cosas. Op. cit. p. 314.
66
Ibid. p. 399.
67
Para entender mejor lo expuesto, debemos referirnos a la figura que complementa en el sistema alemn de
la usucapin; la prescripcin extintiva registral. Esta se entiende como la extincin, por el solo transcurso
del tiempo, de los derechos que existen en la realidad con toda validez, pero que no tienen un correlato en
los registros, pues no han sido inscritos. Ver: HEDEMANN, Justus. Tratado de Derecho Civil. Volumen II.
Madrid: Editorial Revista de Derecho privado. 1955. p. 134.
68
WOLFF, Martin. Derecho de cosas. Op. cit. 317

161
2 Si el conflicto se plantea entre el poseedor o bien, cuando sin haber conocido o podido
y el tercero adquirente, entonces el respeto conocer, en la forma dicha, tal posesin de
a la posesin se modera con la necesidad de hecho contraria, al tiempo de la adquisicin,
amparar la seguridad del trfico.69 el adquirente inscrito la consiente, expresa o
tcitamente durante todo el ao siguiente a
Es decir, cuando compite el derecho del su adquisicin.71 [El nfasis es nuestro]
usucapiente con el titular registral primar
el primero; en cambio, cuando concurra Asimismo la jurisprudencia espaola ha
el derecho del usucapiente con el tercero sealado:
adquirente de buena fe70, se dan los
instrumentos al tercero para hacer primar su Enel caso de lausucapin contra
derecho. Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill tabulasrespecto del tercero protegido
precisan: por la fe pblica registral, el artculo 36,
prrafo primero, establece que slo
Aun en el caso de tratarse de un tercero prevalecer la prescripcin adquisitiva o
adquirente propiamente protegido por consumada, o la que pueda consumarse
la fe pblica registral, esta proteccin dentro del ao siguiente a su adquisicin,
se desvanece frente a una usucapin en los dos supuestos siguientes: a) Cuando
consumada o que pueda consumarse dentro se demuestre que el adquirente conoci
del ao siguiente a la adquisicin si el o tuvo medios racionales para conocer,
tercero hipotecario conoci o tuvo medios antes de perfeccionar su adquisicin, que
racionales y motivos suficientes antes de la finca o derecho estaba poseda de hecho
perfeccionarse su adquisicin, que la finca o y a ttulo de dueo por persona distinta
derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de de su trasmitente; y b) siempre que,
dueo por persona distinta del transmitente, no habiendo conocido ni podido conocer

69
PEA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Madrid: Agisa. 1986. p. 63.
70
El tercero adquirente de buena fe est regulado en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria espaola:
Artculo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o
transferente.
Asimismo, el artculo 36 de dicha Ley seala:
Artculo 36.- Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo 34 slo
prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su
adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
a. Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de hecho y a ttulo
de dueo por persona distinta de su transmitente.
b. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal posesin de
hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tcitamente, durante
todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la prescripcin afecte a una servidumbre negativa o no
aparente, y sta pueda adquirirse por prescripcin, el plazo del ao se contar desde que el titular pudo
conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a, o, en su defecto, desde que se produjo un
acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito si ste no la interrumpiere en la forma y
plazo antes indicados y, sin perjuicio de que pueda tambin interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est prescribiendo y a sus
sucesores, que no tengan la consideracin de terceros; se calificar el ttulo y se contar el tiempo con
arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute
del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por usucapin de ste. Tampoco se
extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la
posesin causa de la prescripcin adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y
procedan en la forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o de proteccin
posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la condicin de tercero.
71
ROCA SASTRE, Ramn y Luis ROCA-SASTRE MUNCUNILL. Derecho hipotecario. Tomo I. Barcelona:
Bosch. 1979. p. 785.

162
segn las normas anteriores, tal posesin VI. EL PROYECTO DE REFORMA DEL
de hecho al tiempo de la adquisicin, el CDIGO CIVIL Y LA REIVINDICACIN
adquirente inscrito la consienta, expresa DEL TRATAMIENTO DEL CONFLICTO
o tcitamente, durante todo el ao PRESCRIPCIN VS. REGISTRO: LA
siguiente a la adquisicin. De lo expuesto MUERTE DE LA PRESCRIPCIN
se desprende que si concurren estos CONTRA TABULAS FRENTE AL
requisitos el adquirente no queda afectado TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE?
por la posesin, pero si falta alguno de
ellos la usucapin contra tabulas despliega La Comisin Reformadora del Cdigo Civil,
su eficacia, ya que nuestro ordenamiento presidida por el Doctor Jorge Avendao,
jurdico, en esta materia, sigue un sistema quien, a su vez, ha sido el ponente del Libro
mixto, como el alemn y el suizo, que intenta de Derechos Reales nuevamente en esta
conciliar las instituciones de la prescripcin ocasin, ha propuesto el artculo 952

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


adquisitiva y el Registro de la Propiedad.72 Artculo 952.- Declaracin judicial de
prescripcin adquisitiva
El supuesto que aqu interesa es realmente el 1. Quien adquiere un bien por prescripcin
segundo, el primero en realidad supone una puede entablar juicio para que se le
prdida de la buena fe ex ante, saliendo del declare propietario.
supuesto de hecho de la buena fe registral. 2. La sentencia que accede a la peticin es
En el segundo supuesto el sujeto adquiere ttulo para la inscripcin de la propiedad
como tercero adquirente de buena fe y, en el registro respectivo y para cancelar el
cuando se acude al predio, se le sorprende asiento en favor del antiguo dueo.
con el usucapiente. Lo que aqu hace la Ley 3. No puede hacerse valer la prescripcin
espaola es dar la posibilidad al tercero adquisitiva contra el adquirente de buena
adquirente amparado en la fe registral de fe que se acoge a lo dispuesto en el
imponer su derecho frente al que adquiri por artculo 2014.
prescripcin adquisitiva durante el plazo de
un ao desde que se produce la transferencia Como se ve, despus de poco ms de 123
de propiedad al primero. Lo que la norma aos, es decir desde la creacin de los
espaola prev realmente es la disquisicin Registros Pblicos en 1988, se propone,
entre el tercero adquirente de buena fe y el nuevamente73, una solucin al conflicto entre
titular registral. Transcurrido el ao luego de la concurrencia de derechos del usucapiente y
la adquisicin del tercero amparado en la fe el tercero adquirente de buena fe que inscribe
registral, este tercero deja de ser un tercero su derecho.
para convertirse en un simple titular registral.
As, el usucapiente es preferido. El artculo bajo comentario concluye a favor
del tercero adquirente de buena fe. La
Esto significa que no existir prescripcin Comisin Reformadora recoge finalmente
contra tabulas frente al tercero adquirente de la misma disquisicin que la legislacin
buena fe? Creemos que s, pero esto slo bajo espaola respecto a la prescripcin contra
el entendido que el adquirente amparado tabulas. Es decir, se permite la prescripcin
por la fe registral ser nicamente aquel que contra tabulas en el caso del titular registral,
interponga accin durante el ao siguiente a ms no en el caso del tercero adquirente de
su adquisicin. De otro modo dejar de ser un buena fe. En principio podemos decir que la
tercero amparado por la fe pblica registral y intencin es plausible sin embargo creemos
se convertir en un simple titular registral. La que la norma propuesta presenta un vaco
regulacin espaola ha sido recogida en parte que impide la solucin plena.
por la reforma propuesta en el Proyecto de
la Comisin Reformadora, como se ver ms Si bien se prefiere al tercero adquirente de
adelante. buena fe subsiste la pregunta de hasta cundo

72
Sentencia de la Seccin 3 de la A.P. de Tarragona de 12 de noviembre de 1998 (Rollo 264/97).
73
Se dice nuevamente porque, como ya expresamos, el Dr. Jorge Avendao propuso una solucin al momento
de realizar el Cdigo Civil de 1984. Luego de esa ocasin, de la misma mano han surgido distintas alternativas.
Lamentablemente la poltica y el tiempo no han permitido solucionar este problema centenario.

163
se es un tercero adquirente de buena fe?, adquirir de un non domino cae en el supuesto
en qu momento se deja de ser un tercero del artculo 2014 y prevalece su derecho sobre
adquirente de buena fe para transformase en el del usucapiente. Podemos hacer referencia
un simple titular registral?, un da?, un ao?, nuevamente al ejemplo del prrafo anterior,
cinco aos? Lamentablemente, a diferencia en este caso la inscripcin de B despoja a
de la regulacin espaola, esta pregunta ha A, pero A no podr usar su plazo posesorio.
quedado sin respuesta en el proyecto de la Esta postura, al otro extremo de la anterior,
Comisin Reformadora. considera que el adquirente amparado en la
fe registral siempre mantendr esta calidad,
En nuestra controversia, ya existente desde nunca se transformar en un titular registral
el Cdigo Civil de 1936, el usucapiente tiene simple por ms que transcurra el tiempo.
la capacidad de cancelar el derecho del titular
registral. An en el proyecto de reforma de la Las dos posturas expuestas parten de
Comisin Reformadora es esto posible. Tanto interpretar que en principio el tercero
el artculo 952 Cdigo Civil de 1984, como el adquirente de buena fe puede despojar
artculo 872 del Cdigo Civil de 1936, amparaban de su derecho al usucapiente, el tema sin
la prescripcin adquisitiva contra tabulas frente embargo est en que no hay concordancia en
al titular registral, ms no se indicaba nada hasta cuando B ser un tercero adquirente
frente al tercero adquirente de buena fe. Esto de buena fe y no un simple titular registral.
de por s generaba un problema, el vaco legal El presupuesto de estas posturas es lo que se
era subsanado por la doctrina llevndonos a ha regulado hoy en el proyecto de reforma
posturas contrapuestas y, como ya hemos visto, del artculo 952, sin embargo, caemos en el
a sentencias de la Corte Suprema tambin mismo problema, hasta cundo se puede
contrapuestas. El artculo 952 del proyecto de considerar que somos un tercero adquirente
reforma llena en parte el vaco, sin embargo no de buena fe?
soluciona el problema de fondo.
Entonces, qu rol subsiste en la prescripcin
Las posturas de la doctrina nacional an adquisitiva de dominio con el proyecto de
podran tener espacio con el proyecto de reforma?:
reforma. As, una parte de la doctrina ha
sostenido que el usucapiente podra sumar Definitivamente la funcin del saneamiento
a su plazo posesorio una unidad ms de de la propiedad sigue teniendo plena vigencia.
tiempo cada vez que fuera necesario para La prescripcin secundum tabulas, supondr
quitar la posibilidad que el tercero amparado que el estudio de ttulos se limitar al plazo
en la fe registral de adquirir la propiedad. As prescriptorio para dar seguridad al adquirente.
si A adquira por prescripcin larga el 7 de
noviembre de 2011 y B adquira amparado Tambin se mantendr la prescripcin contra
en la fe registral el 8 de noviembre de 2011 tabulas74, cuando colisione el derecho de
a las 6:00 pm, A podra alegar en juicio aqul que adquiere por prescripcin con
que adquiri su derecho a las 6:01 del 8 de el titular registral, el posesionario seguir
noviembre despojando a B. Lo que este sector transformndose en el nuevo propietario. Sin
postula no es otra cosa que la transformacin embargo, es la muerte de la prescripcin
perenne del tercero adquirente de buena contra tabulas frente al tercero adquirente de
fe en un simple titular registral, de esta buena fe? Consideramos, con un razonamiento
manera, el usucapiente siempre ganara en la similar al caso espaol, que la prescripcin
concurrencia sobre el bien. contra tabulas s morir respecto al tercero
adquierente de buena fe, el problema que
Otro sector de la doctrina alega la preferencia subsiste es hasta cundo se es un tercero
del tercero adquirente de buena fe sobre amparado en la fe registral?
aquel que adquiri por prescripcin. Se indica
que si el primero adquiere luego que se ha A pesar de la deficiencia enunciada,
cumplido el plazo de prescripcin, a pesar de consideremos que con esta reforma se ha

74
Del mismo modo subsistir la prescripcin en el caso de los inmuebles no registrados, donde ciertamente
no podra darse una colisin entre el usucapiente y el derecho adquirido por el tercero de buena fe registral,
esto ltimo por una razn obvia, el tercero no tendra registro en que ampararse.

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buscado delimitar el mbito de ejercicio fenecido maestro Elodoro Romero Romaa
de la prescripcin adquisitiva de dominio quien reclama reforma:
a su principal fundamento, el mismo que
enunciamos al inicio de este trabajo: la prueba Nuestro sistema establecido por la ley de
de la propiedad. Se pretende restringir la 1888 era defectuoso. Ha seguido el sistema
prescripcin contra tabulas dando un paso francs, que es simplemente transcritorio de
ms hacia un sistema coherente de modo de derecho; slo mira la publicidad en beneficio
adquisicin de la propiedad. Sin embargo, es de terceros; pero la inscripcin no bonifica ni
esto suficiente? sanea el ttulo, lo que obliga a hacer el estudio
independientemente de ste.76
VII. LOS ALCANCES DE LA REFORMA DE LA
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA B. La necesidad de una reforma de los
registros pblicos para el correcto

Guillermo Arribas I. y Erick Lau G.


A. Registro constitutivo: Otro problema funcionamiento de la reforma del
centenario Cdigo Civil.

Como se indic, el Doctor Jorge Avendao Como se ha observado, el proyecto de reforma


propuso, hace ms de dos dcadas, un en el Cdigo Civil pone en una situacin
modelo que en efecto resolva el problema; preponderante al tercero amparado en la fe
sin embargo, debido al temor al cambio de registral frente a la prescripcin adquisitiva;
juristas tradicionales75, la modificacin qued dndole una relevancia incalculable a la
solo en intenciones. La propuesta prevea una inscripcin registral.
disquisicin entre bienes registrados y no
registrados; y, dentro de los no registrados, Tal como hemos sealado en el punto anterior,
los registrables y los no registrables. Para los podemos ver esta reforma como un paso ms
bienes no registrados, se aplicara el sistema fuera de la caverna; un paso ms hacia la
actual; y para los registrados, se aplicara un conversin a un sistema en donde el registro
sistema similar al alemn, es decir, el registro es constitutivo del derecho. En ese sentido,
como modo para la transferencia del derecho surge la preocupacin respecto a la necesidad
de propiedad. de reformar los Registros Pblicos para el
funcionamiento ptimo del sistema.
Lo que creemos no entendieron los juristas en
ese momento es que este cambio reposaba Pues bien, el establecimiento de una reforma
principalmente en la autonoma privada, no en materia de prescripcin requerir una
exista una obligacin a la inscripcin. Era innovacin en los Registros Pblicos que le
decisin de cada sujeto interesarse en inscribir permita brindar de manera idnea y eficiente el
su predio o no. Es un hecho que los Registros servicio de publicidad registral. La importancia
Pblicos, junto a muchos beneficios, trae de ello se encuentra en el hecho de que, ante
consigo tambin costos. Es por esto que se inexactitudes registrales, se estara dando
quera dar la posibilidad, a quienes quisieran proteccin a personas que no merecen la
asumir ese costo, de tener un derecho de misma, por no ser los verdaderos propietarios
propiedad ms completo, que sea realmente y; sin embargo, inmunes a una subsanacin
oponible. de la situacin registral va la prescripcin
adquisitiva.
En esta ocasin no se ha recogido esta reforma
por las propias instrucciones del encargo dado VIII. A MANERA DE CONCLUSIN
a la Comisin Reformadora. Una vez ms, los
intentos por hacer el sistema ms coherente Tal como se ha sealado el artculo 952
han fracasado. As, siguen resonando en los propuesto pretende solucionar la discusin
pasillos las casi centenarias palabras del entre la concurrencia del adquirente por

75
Entre ellas podremos indicar las clsicas posturas sobre la onerosidad de realizar un sistema constitutivo ante
la dificultad de acceso a los registros pblicos, as como el contexto nacional en el que un gran porcentaje del
territorio no se encuentra inmatriculado.
76
ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Derechos Reales. Lima: PTCM. 1947. p. 426.

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prescripcin adquisitiva de dominio y el tercer vigencia innegable y la necesidad de reforma
adquirente amparado en la fe pblica registral, es definitivamente urgente.
controversia presente desde hace ms de
un siglo en nuestro ordenamiento jurdico Podemos concluir diciendo que el proyecto
peruano. Sin embargo, al no haber previsto presentado por la Comisin Reformadora
hasta cuando se es un tercero adquirente del Cdigo Civil es un primer paso fuera de la
de buena fe, no se puede afirmar que se ha caverna pero todava hay un largo camino
solucionado el problema completamente. En antes de contar con un sistema de transferencia
todo caso, el problema presentado tiene una de propiedad coherente.

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