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DERECHOS REALES
CONCEPCIONES DOCTRINALES:
por ley, como por ejemplo el usufructo sobre un derecho y la prenda sobre
OBJETO: REQUISITOS
Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer uso y no
consumibles lo contrario
Frutos: Son los que la cosa fructfera produce de modo renovable y sin que se
altere o disminuya su sustancia, se dividen en: a) Naturales: son resultado de la
accin espontnea de la naturaleza b) Industriales: la cosa produce por la
actividad del hombre o la cultura de la tierra (cosecha). b) Civiles: las rentas que
produce una cosa o las remuneraciones que provienen del trabajo.
Cosas registrables o no registrables: Los primeros son los que la ley requiere
la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro, para los efectos que
corresponda (oponibilidad en las cosas inmuebles y constitucin del D.R en las
cosas muebles registrables), los segundos, sus documentos portantes del
derecho, no acceden a un registro para su inscripcin.
Los DD. RR sobre cosa ajena vista del lado de quien la soporta (dueo
de la cosa), se llaman cargas reales. Estos sujetos a quien recae el
gravamen real, son el nudo propietario en el usufructo, uso, habitacin y
el titular de dominio en los DD. RR de garanta. El dominio de la cosa se
presume perfecto y no desmembrado, es decir, sin gravamen, cualquier
cuestin referida a estas cargas, se interpreta a favor del dueo de la
cosa.
DOMINIO
DOMINIO REVOCABLE
DOMINIO FIDUCIARIO
CONDOMINIO
PROPIEDAD HORIZONTAL
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
TIEMPO COMPARTIDO
CEMENTERIOS PRIVADOS
SUPERFICIE
USUFRUCTO
USO
HABITACIN
HIPOTECA
PRENDA
ANTICRESIS
Adquisicin legal (la ley es la causa eficiente del D.R) A.- Condominios con
indivisin forzosa perdurables de cosas accesorias indispensables al uso comn
de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso B.- y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables C.-
Habitacin del cnyuge y el conviviente suprstite D.- Derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe. Quedan excluidas las adquisiciones a
non domino (sin intervencin del titular del derecho) Ya que segn el art 392
(anterior 1051) del CCCN, estos no pueden ampararse en su buena fe y ttulo
oneroso si no intervino el propietario. (regla nemo plus iuris) Fallos Gonella c.
Portella y otros, Todros, Nota de Hoz. Comentario de la Dra. Highton de
Nolasco.
POSESIN
CUESTIONES DE PRUEBA
CLASIFICACIN DE LA POSESIN
El titular del D.R tiene derecho a ejercer las servidumbres reales, tiene la
obligacin de restituir la cosa al sujeto que tenga derecho de reclamar la
relacin de poder, debe respetar las cargas reales que pesan sobre la
cosa, las medidas judiciales inherentes a ella (por ej. la exhibicin de
cosas e instrumentos), deben respetar y tienen derecho a ser respetados
con respecto a los otros fundos, conforme a las normas de vecindad.
Cuando se transmite la relacin de poder a titulo singular, el nuevo
poseedor o tenedor contrae las obligaciones constituidas anteriormente
de su adquisicin (propter rem), este tipo de obligaciones debe ser
dispuesta por ley y el nuevo deudor responde solamente con la cosa o el
valor de ella y no con su patrimonio.
a) Extincin de la cosa
b) Imposibilidad de ejercer actos posesorios: cosas cadas en lugares
inaccesibles (el mar), perdida de la cosa sin esperanza de volver a
encontrarla, animales que huyen.
c) Interversin unilateral del ttulo (subsiste el animus)
d) Desposesin violenta, (el adquirente va a ser de mala fe con vicio)
a) Tradicin
b) Abandono. El poseedor se desprende de la cosa voluntariamente
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PARTE ESPECIAL.
DOMINIO
Es el D.R ms extenso y completo (pero no ilimitado) que puede caer
sobre una cosa determinada (con sus objetos que conforman el todo y
sus accesorios, en el caso de los inmuebles, tambin lo integran el
subsuelo y el espacio areo), dentro de los limites previstos por la ley. Los
dems D.R son desmembramientos de aquel. Es diferente a la propiedad
(sentido constitucional y amplio) que no solo comprende a las cosas y
bienes inmateriales, tambin a los derechos relacionados con estos,
cuando hayan sido incorporados al patrimonio del titular, por contrato,
sentencia o concesin administrativa.
DOMINIO IMPERFECTO
Clasificacin:
B.-A ttulo universal (lo adquirido es la totalidad o una parte del patrimonio,
como es el caso de la sucesin y el fideicomiso) o singular (cuando se
transmite una cosa determinada)
Tambin pueden ser apropiados los animales salvajes que son objetos de caza y
de pesca, y el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o que corra por ellos.
No son susceptibles de apropiacin, los animales domesticos o domesticados si
son perseguidos por sus dueos, las cosas perdidas (ya que el dueo no se
desprendi de ella voluntariamente, el que la encontr no tiene obligacin de
tomarla, si lo hace asume la obligacin de un depositario a ttulo oneroso, debe
restituirla al dueo, sino a la polica, para que intervenga el juez), tampoco los
despojos de los naufragios las carga que se arroja de un barco para alivianarlo
(echazn), tampoco los tesoros, que son cosas muebles de valor que se
encuentran oculta dentro de una cosa mueble o inmueble tienen dueo, pero se
lo desconoce.
TIPOS DE CONDOMINIO
PROPIEDAD HORIZONTAL
Derecho real que se ejerce sobre sobre cosa inmueble y parcialmente
propia, el cual otorga facultades materiales y jurdicas (enajenar o gravar)
sobre partes privativas (pisos, departamentos, locales) y por un
porcentual determinado sobre partes comunes de un edificio (que tienen
como naturaleza jurdica la de un condominio con indivisin forzosa
perdurable). Dichas partes y facultades son interdependientes y
conforman un todo no escindible, que conforman la unidad funcional, la
cual tiene independencia funcional, no depende de otra cosa para
servirse, tiene comunicacin a la va pblica (directamente o por un
pasaje comn) satisfacen por s solas el fin o destino por el cual fueron
creadas; y la unidad complementaria (tiene como destino satisfacer una
unidad funcional, carece de independencia, para que sean tales deben
ser concebidas en los planos de subdivisin horizontal y en el reglamento,
pueden pertenecer a todos o algunos de los propietarios, y ste puede
tener ms de una (por ej, baulera y cochera).
CONSORCIO
CONSEJO DE PROPIETARIOS
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Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por
propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo est vacante dentro de los
treinta das de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
ADMINISTRADOR
PREHORIZONTALIDAD
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Es un derecho de propiedad Horizontal especial. Son conjuntos
inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico que tenga cualquier destino, incluso mixtos (habitacional,
comercial, deportivo, recreativo, etc). Se rige por lo dispuesto en la
propiedad horizontal, lo de su respectivo capitulo, y las normas
administrativas locales.
CARACTERSTICAS
CEMENTERIOS PRIVADOS
Derecho real sobre cosa inmueble propia (parcela) afectado a la
inhumacin de restos humanos. Le otorga a su titular derechos de
inhumar, exhumar, de acceso al cementerio y la parcela, construir
sepulcros sobre la parcela y de utilizar cosas y servicios de uso comn
como los espacios verdes, oratorios, manutencin, crematorios, etc. Todo
dentro del marco establecido en el reglamento de administracin y de uso
del cementerio y lo dispuesto por el poder de polica mortuorio. Tambin
tienen deberes de mantener el decoro, pagar contribuciones y cuotas de
la parcela,etc. Entre las partes existe una relacin de consumo.
AFECTACIN
TIEMPO COMPARTIDO
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Derecho real del usuario sobre uno o ms bienes (cosas muebles o
inmuebles, servicios, bienes inmateriales, etc) ajenos afectados a su uso
peridico (que se reitere y mantenga en el tiempo) y por turnos (que
pueden ser fijos o flotantes) para determinados fines (alojamiento,
comercio, turismo, etc), tanto la naturaleza de los bienes y las
prestaciones deben ser compatibles con su destino. Tambin existe una
relacin de consumo entre estos sujetos. Todos deben cumplir con las
normas de polica relativas a este derecho real.
EFECTOS DE LA AFECTACIN
Del emprendedor:
a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en
el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de
uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las
unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Del usuario
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva,
as como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
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De la administracin. La administracin puede ser ejercida por el propio emprendedor, o
por un tercero designado por l. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria
frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestin y coordinacin en el
mantenimiento y uso de los bienes.
Deberes del administrador.
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso comn,
en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades
temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos
y gastos certificadas por contador pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar
el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al emprendedor o a quien
ste indique, al cesar su funcin;
j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los usos y
prcticas del sector.
ARTICULO 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que
conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para
abonarla, constituye ttulo para accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva,
previa intimacin fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de
administracin.
EXTINCIN
SUPERFICIE
Derecho real sobre inmueble ajeno (de forma temporaria) que otorga
facultades de uso y goce y disposicin jurdica y material del derecho de
plantar, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido, En
el terreno, subsuelo, o vuelo, haciendo propio lo plantado, forestado o
construido. Puede ser sobre todo el inmueble o una parte de l, y debe
ser til para su aprovechamiento, es decir el objeto de ste derecho real
EXTINCIN
EFECTOS DE LA EXTINCIN
USUFRUCTO
Derecho real temporario (no perdura ms all de la vida del
usufructuario), transmisible (puede enajenarlo) donde el usufructuario de
usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. El propietario de la cosa gravada (nudo propietario) conserva el
ius abutendi (puede disponer de la cosa jurdica y materialmente sin
COUSUFRUCTO
INVENTARIO
EXTINCIN. CASUISTICA
SERVIDUMBRE
Derecho real que se establece sobre dos inmuebles (uno propio y otro
ajeno), y que concede al titular del inmueble dominante determinada
utilidad (ppio. de atipicidad, puede ser de cualquier naturaleza, incluso de
mero recreo) sobre la totalidad o una parte material del inmueble sirviente
ajeno.
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a) Accesoriedad
b) Contractual
c) Indivisibilidad
d) Especialidad
HIPOTECA
Derecho real de garanta sobre una o varias cosas inmuebles
ANTICRESIS
Derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, se autoriza a percibir los frutos para imputarlos
a una deuda. Su plazo no puede ser mayor a 10 aos.
PRENDA
Derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o crditos
instrumentados. Se ejerce por la posesin.
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