LA HIPOTECA

CONCEPTO
El trmino hipoteca proviene del latn hypotheca, que se origina en un vocablo griego.

Es una garanta real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da
derecho e este, en caso del incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagada
con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecida por la ley.

PARTE HISTORICA

En principio hay que decir que el trmino hipoteca ya era usado en la Antigua Grecia,
aunque adquiri su significado actual en Roma. En el marco de la civilizacin romana
se lo denomin prenda, y constitua una garanta de pago en la compra de tierras.

Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es una adaptacin

del sistema ya conocido en Grecia o se trata de una creacin original, atendiendo a
que sus diferencias son notorias; por tanto slo cabe afirmar de su existencia en
ambos pases. En Grecia se consider la afectacin de un inmueble en favor de un
acreedor, quien tena preferencia para hacerse pago con su importe sobre cualquier
otra persona, a pesar de quedar el inmueble en manos del deudor. Para que ofreciera
debida seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero como por entonces no
existan los medios suficientes que permitieran al pblico conocer que determinado
inmueble estaba gravado con hipoteca, se ide la forma rudimentaria de colocar en la
fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una lpida para dar a saber que el
inmueble haba sido gravado con hipoteca y que, en consecuencia, exista un derecho
preferente constituido sobre l.

En el Derecho romano, la hipoteca aparece despus de la enajenacin como fiducia y

la prenda, como una garanta dada al propietario de un fundo destinado a la
agricultura. Poda ser general o especial, segn recayera sobre la totalidad, uno o ms
bienes del deudor. No era tampoco indispensable sealar en el contrato el inmueble
gravado, con lo cual, no se poda conocer si el inmueble que se ofreca en garanta
estaba libre de gravmenes o no. Como toda institucin primigenia era defectuosa;
confera al acreedor, un privilegio innecesario; el de entrar en posesin de los bienes,
lo que ha sido desterrado de la actual legislacin; pues atando de pies y manos al
deudor, imposibilitaba nuevas transacciones, adems como no estaba sujeta a un
rgimen de publicidad, los terceros ignoraban su existencia con lo que se posibilitaba
el fraude. En Roma, se imagin la hipoteca como una prenda sin desplazamiento en
beneficio de los chacareros que se encontraban imposibilitados de entregar a sus
acreedores los instrumentos agrcolas que por su naturaleza son indispensables para
la explotacin. La diferenciacin se hizo lentamente. El acreedor hipotecario adquiri el
derecho de vender y se le concedi una accin contra el tercero adquiriente del bien
hipotecado. En el caso de pluralidad de hipotecas, se daba preferencia a la ms
antigua. El acreedor tena entonces lo que llamaramos actualmente el derecho de
preferencia y el derecho de persecucin.

El derecho romano contemplaba dos formas de garantizar una deuda:

La fiducia: El deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor

para garantizar la deuda. Esta forma de garanta real generaba una gran
desproteccin para el deudor. Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes
para poder abonar la deuda, surgi la prenda sin desplazamiento.

La prenda o pignus: La prenda o pignus: en esta forma se entrega la propiedad no de

un bien inmueble sino de un bien mueble, lo que refleja que la figura no ha sufrido
muchas variaciones puesto que an se maneja de igual manera.

NATURALEZA JURIDICA

CDIGO CIVIL

CAPITULO PRIMERO - Disposiciones generales

Artculo 1097.- Nocin de hipoteca

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier

obligacin, propia o de un tercero.

La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de

persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Artculo 1098.- Formalidad de la hipoteca

La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la ley.

Artculo 1099.- Requisitos de validez de hipoteca

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a
ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

registro de la propiedad inmueble.

Artculo 1100.- Carcter inmobiliario de la hipoteca

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados.

Artculo 1101.- Extensin de la hipoteca

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin,
salvo pacto distinto.

Artculo 1102.- Indivisibilidad de la hipoteca

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

Artculo 1103.- Hipoteca de unidad de produccin

Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la
hipoteca, toda explotacin econmica que forma un conjunto de bienes unidos o
dependientes entre s.

Artculo 1104.- Garanta de obligacin futura

La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual.

Artculo 1105.- Modalidad de la hipoteca

La hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo.

Artculo 1106.- Prohibicin de hipotecar bienes futuros

No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

Artculo 1107.- Cobertura de la hipoteca

La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas
por el acreedor y las costas del juicio.

Artculo 1108.- Garanta de ttulos transmisibles

La escritura de constitucin de hipoteca para garantizar ttulos trasmisibles por endoso

o al portador, consignara, adems de las circunstancias propias de la constitucin de
hipoteca, las relativas al nmero y valor de los ttulos que se emitan y que garanticen la
hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisin; el plazo y
forma en que deben ser amortizados; la designacin de un fideicomisario; y las dems
que sirvan para determinar las condiciones de dichos ttulos.

Artculo 1109.- Hipoteca de varios inmuebles

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr, a su eleccin, perseguir a

todos ellos simultneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a
propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez
podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.

Artculo 1110.- Cumplimiento anticipado de la obligacin

Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes,

puede pedirse el cumplimiento de la obligacin aunque no est vencido el plazo, salvo
que se garantice est a satisfaccin del acreedor.
Artculo 1111.- Nulidad del pacto comisorio

Aunque no se cumpla la obligacin, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble

por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

CAPITULO SEGUNDO - Rango de las hipotecas

Artculo 1112.- Preferencia de hipotecas

Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de

registro, salvo cuando se ceda su rango.

Artculo 1113.- Hipotecas ulteriores

No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas.

Artculo 1114.- Cesin de rango preferente

El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la
cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea
comunicada fehacientemente.(*)

(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

CAPITULO TERCERO - Reduccin de la hipoteca

Artculo 1115.- Reduccin del monto de la hipoteca

El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.

La reduccin solo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el registro.

Artculo 1116.- Reduccin judicial del monto de la hipoteca

El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto de la hipoteca, si ha

disminuido el importe de la obligacin. La peticin se tramita como incidente.
CAPITULO CUARTO - Efectos de la hipoteca frente a terceros

Artculo 1117.- Accin personal y accin real del acreedor

El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente
del bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no
excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien
que este en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley.

CAPITULO QUINTO - Hipotecas legales

Artculo 1118.- Hipotecas legales

Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las

siguientes:

1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya
sido con dinero de un tercero.

2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.

3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer

amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Artculo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal

Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y
se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los
contratos de los cuales emanan.

En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.

Artculo 1120.- Renuncia y cesin de rango

Las hipotecas legales son renunciables y tambin puede cederse su rango respecto a
otras hipotecas legales y convencionales.

La renuncia y la cesin pueden hacerse antelada y unilateralmente.

Artculo 1121.- Normas aplicables a la hipoteca legal

Las reglas de los artculos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales en cuanto
sean aplicables.

CAPITULO SEXTO - Extincin de la hipoteca

Artculo 1122.- Causas de extincin de la hipoteca

La hipoteca se acaba por:

1.- Extincin de la obligacin que garantiza.

2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.

3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destruccin total del inmueble.

5.- Consolidacin.

CONCORDANCIAS: R. N 540-2003-SUNARP-SN, Reglam.Insc.Reg.Predios., Art. 110

TITULO IV - Derecho de retencin

Artculo 1123.- Retencin de hipoteca

Por el derecho de retencin un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su

crdito no est suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que
establece la ley o cuando haya conexin entre el crdito y el bien que se retiene.

Artculo 1129.- Embargo del bien hipotecado

El derecho de retencin no impide el embargo y el remate del bien, pero el adquirente no

puede retirarlo del poder del retenedor sino entregndole el precio de la subasta, en lo
que baste para cubrir su crdito y salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir.
BIBLIOGRAFIA

http://definicion.de/hipoteca/

https://es.slideshare.net/carlosarturohernandezperez/hipoteca-46859280