SANEAMIENTO POR EVICCION

EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA

 REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOS ANTONIO PEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO

SANEAMIENTO POR EVICCION

EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA

Escritorio Jurdico Liliam Ferrer

Municipio Valencia Edo. Carabobo

AUTOR: Yaraury Marcano

C.I. 13.194.386

Valencia, 11 de Agosto de 2012

 REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOS ANTONIO PEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO

IMPACTO DEL INTERS SUPERIOR DEL NIO, NIA Y ADOLESCENTE

FRENTE A DERECHOS DE TERCERAS PERSONAS E IGUALMENTE
LEGTIMOS

CONSTANCIA DE ACEPTACIN

______________________________________________

Nombre, firma y cdula de identidad del tutor acadmico

________________________________________________

Nombre, firma y cdula de identidad del tutor institucional

________________________________________________

Nombre, firma y cdula de identidad del tutor institucional

AUTOR: Yaraury Marcano

C.I. 13.194.386

Valencia, 11 de Agosto de 2012

 AGRADECIMIENTO

Ante todo agradezco a dios todo poderoso por iluminar mis conocimientos y poder
alcanzar esta meta como un paso hacia el futuro, a mi madre que todo el tiempo estuvo
apoyndome hasta en los momentos mas difciles de mi educacin, y a todas las personas
que de alguna manera me facilitaron su ayuda en los momentos que mas los necesite, a los
profesores que nos facilitaron el conocimiento en cuanto a mis estudios. Les doy gracias a
todos.

INDICE

CONTENIDO Pag.

Titulo......ii

Constancia de aceptacin..iii

Agradecimientos...iv

ndice general.....v

Resumen informativo..viii

Introduccin...1

CAPITULO I

LA INSTITUCION

Nombre..3

Ubicacin...3

Resea Histrica....3

Misin3

Visin.4

Valores...4

Actividades que Realiza....4

CAPITULO II

EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema..5

Formulacin del Problema.5

Objetivo General....6

Objetivos Especficos........6

Justificacin...6

Alcance......6

Limitaciones de Estudio6

Delimitacin..7

CAPITULO III

MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL

Antecedentes.8

Bases Tericas.......9

Bases Legales...14

Definicin de trminos18

CAPITULO IV

FASES METODOLGICAS

Tipo y Diseo de la Investigacin...19

Tcnica e Instrumentos de Recoleccin de Datos...20

Fases Metodolgicas....20

Recursos utilizados en la Investigacin...21

CAPITULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Resultados22

Conclusiones23

Recomendaciones24

BIBLIOGRAFA

Referencias Bibliogrficas...26

 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO

Autor: Yaraury Marcano.

Tutor: Ledys Herrera
Fecha: San Diego, Julio 2012.

SANEAMIENTO POR EVICCION EN LOS CONTRATOS DE

COMPRA-VENTA.

RESUMEN INFORMATIVO
La eviccin es la privacin o disminucin de la posesin y disfrute de la cosa
vendida, sufrida por el comprador, perseguido en virtud de una accin
reivindicativa, o perturbado por terceras personas que alegaren derechos reales
sobre la cosa vendida. En todos los contratos de compra-venta de bienes
muebles o inmuebles, el vendedor est obligado a saneamiento por eviccin, por
vicios ocultos del bien, o por sus hechos propios. Cuando se incumple esta regla,
se le impide al comprador hacer uso adecuado de la cosa vendida y en muchos
casos, a perderla. Esto es posible muchas veces por la falta de informacin del
comprador sobre las leyes que lo amparan y por el desconocimiento de pasos
que debe seguir en dichas situaciones. La presente investigacin es de tipo
descriptiva, donde se har un anlisis, se sacaran las conclusiones y se darn las
respectivas recomendaciones.

Descriptores: Contrato de compra-venta, eviccin, daos ocultos, saneamiento, caducidad,

consentimiento, oneroso.


INTRODUCCION

La presente tesis trata de profundizar en el estudio de lo que el cdigo civil

seala como saneamiento en caso de eviccin, donde sta aparece regulada como
una de las obligaciones del vendedor. Por tanto, se estudiarn sus fundamentos en
el mbito contractual especfico de la compra- venta, y ello dado que, si bien el
cdigo civil no contiene una normativa general que establezca los criterios
determinantes para la aplicacin de las reglas del saneamiento por eviccin.

La eviccin es la privacin o disminucin de la posesin y disfrute de la cosa

vendida, sufrida por el comprador, perseguido en virtud de una accin
reivindicativa, o perturbado por terceras personas que alegaren derechos reales sobre
la cosa vendida.

En tales supuestos se dice que el vendedor debe garantizar la eviccin o de que

responde por eviccin. Esta responsabilidad no fue algo que el derecho romano
acept de manera indiscriminada y en forma general, sino que fue el resultado de un
proceso histrico, pues se arbitraron varios recursos de naturaleza cautelar
comprometindose al vendedor, y con la intervencin de fiadores, a responder ante
el comprador por eviccin.

Este mismo efecto se logr, mediante una estipulatio en la que el vendedor se

comprometa a indemnizar al comprador que sufriera verdadera y propia eviccin,
pagndole el doble del precio o resarcindole del dao sufrido.

Es por esto que el objetivo principal de este trabajo es, estudiar las Acciones
Legales del comprador ante la evidencia de eviccin en la Compra venta de un Bien
Inmueble, se pretende por tanto, adems, establecer una reflexin jurdica que
permita concluir que la eviccin ms que un simple hecho de responsabilidad del
vendedor (dao) debe entenderse como un riesgo previsible para los contratantes en
el momento de la perfeccin del contrato.

El plan trazado para el desarrollo del presente trabajo, divide el estudio en cinco
captulos: el primer captulo describe: La Institucin: resea histrica y
funcionamiento, el segundo capitulo El Problema, que incluye, el planteamiento, la
formulacin de los objetivos generales y especficos, justificacin y alcance de la
investigacin, las limitaciones del estudio, el tercer captulo que es marco
referencial conceptual y antecedentes de la investigacin, el cuarto captulo que son
las fases metodolgicas y el quinto capitulo el anlisis, conclusiones y
recomendaciones.
 CAPITULO I

LA INSTITUCION

Institucin donde Realiza la Pasanta

Nombre

Escritorio Jurdico Liliam Ferrer.

Ubicacin

Urbanizacin Bosqueserino, calle K, casa 73 A 96. Municipio San Diego. Estado

Carabobo.

Resea Histrica

Este escritorio jurdico es creado por dos abogados titulares en libre ejercicio en el ao
2010, se encuentra ubicado en la Urbanizacin Bosqueserino, calle K, casa 73 A 96.
Municipio San Diego.

La encargada de la direccin de este escritorio jurdico es Liliam Ferrer abogado en libre

ejercicio, el cual est registrado en I.P.S.A. bajo el N 142.788, siendo su socio el abogado
Jonelt Ferrer.

Este escritorio jurdico realiza funciones en materia: Civil y Mercantil, y se esfuerza por
ofrecer un servicio profesional competente as como tambin un apoyo personal
encuadrado en los valores.

Misin

Brindar Servicios Legales Integrales de la ms elevada calidad profesional, a nuestros

clientes teniendo como meta realizar su trabajo con la mayor tica, eficiencia y
responsabilidad, de acuerdo a las necesidades de sus clientes.
Visin

Lograr un escritorio jurdico de profesionales dispuestos a dar su mejor atencin, a tratar

al cliente de una manera personalizada, y que sobretodo se preocupan en poner sus
conocimientos y entusiasmo en resolverles al cliente sus problemas legales brindndoles
confianza y atentos a resolverle y a prestarle un efectivo asesoramiento jurdico y legal,
para constituirse en un despacho lder de abogados, modelo de eficiencia y calidad,
facilitador de servicios jurdicos, adaptndose a los cambios estructurales en la sociedad y
el mundo, propiciando el incremento de la productividad, la eficiencia y eficacia en los
conocimientos jurdicos, hasta lograr alcanzar una posicin de competir con xito en
cualquier mercado.

Valores

tica, responsabilidad, tranquilidad, confianza, satisfaccin legal, justicia y equidad

ajustndose siempre a las exigencias de la ley.

Actividades Realizadas en la Institucin

Civil:

- Redaccin de documentos pblicos y privados.

- Documentos de compra ventas de bienes muebles e inmuebles.
- Divorcios.
Mercantil:

- Registros.
- Redaccin de documentos mercantiles.
Contratos de compra-venta
 CAPITULO II

EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema

En la mayora de los contratos existen obligaciones para ambas partes

contratantes, no es la excepcin el contrato de compraventa, el contrato de
compraventa consiste en que, una persona se obliga a entregar una cosa a otra que
paga un precio por esta.

En todos los contratos de compra-venta de bienes muebles o inmuebles, el

transferente (El Vendedor) est obligado a saneamiento por eviccin, por vicios
ocultos del bien, o por sus hechos propios. Cuando se incumple esta regla, que ms
que eso, es un deber, se le impide al comprador hacer uso adecuado de la cosa
vendida y en muchos casos, a perderla. Esto es posible muchas veces por la falta de
informacin del comprador sobre las leyes que lo amparan y por el desconocimiento
de pasos que debe seguir en dichas situaciones.

Se debe recordar que en el saneamiento por eviccin el comprador se afecta al

recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o en uso que aparentemente era de
la calidad o le serva para un buen uso. Por esta razn este estudio ha querido
plantear como Problema: Las Acciones Legales en el saneamiento por Eviccin en
los Contratos de Compra Venta.

Formulacin.

En atencin a la problemtica planteada anteriormente, se desprende la siguiente

interrogante: Es posible el saneamiento Ante la evidencia de Eviccin en la
Compra de un Bien Inmueble?
Objetivos de la Investigacin.

Objetivo General

La investigacin tiene como principal objetivo, Estudiar las Acciones Legales

del Comprador ante la Evidencia de eviccin en la Compra venta de un Bien
Inmueble.

Objetivos Especficos.

1. Determinar las causas que originan el saneamiento por eviccin de un bien

inmueble.
2. Identificar los derechos del comprador, ante un hecho de Eviccin en la compra-
venta de un bien inmueble.
3. Competencias Legales Civiles para el Saneamiento por Eviccin de la Compra
de un bien Inmueble.
Justificacin y Alcance.

El presente trabajo permitir conformar un compendio de los aspectos ms

resaltantes en el tema del saneamiento por eviccin; se determinar, a travs de
extractos de la ley que la mencionan, los amparos legales para el comprador, su
transcendencia y limitaciones, poniendo de manifiesto sus derechos y acciones
cuando fuere vctima de estos casos. Se establecer el alcance de la ley y otros
aspectos relevantes, que permitirn al lector tener conocimiento e informacin,
acerca de los derechos u obligaciones que en este sentido rigen la compra venta de
un bien inmueble.

Limitaciones del Estudio

La limitacin principal se encuentra determinada por el factor tiempo; luego, se

destaca la poca informacin a nivel de tesis trabajos de investigacin publicados
en referencia al tema; los costos en libros de Derecho; la distancia de bibliotecas de
otras escuelas de derecho, donde se pudiera ampliar la informacin.
Delimitacin:

Este estudio que se realizar sobre el saneamiento de los contratos de eviccin, es una
investigacin descriptiva, donde se observar el estudio para dar inicio a la indagacin a
partir del mes de abril del ao 2012 y culminando con su desarrollo en el mes de julio del
mismo ao, con la culminacin de pasantas y presentacin del proyecto en la Universidad
Jos Antonio Pez estar enmarcado en el Municipio Valencia del Estado Carabobo.
 CAPITULO III

MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL

Teniendo en consideracin la metodologa a utilizar, la descriptiva, en este punto

se tomar en cuenta los aportes que en esta materia han sido desarrollados por
diversos autores en materia civil; as como los aportes informativos digitalizados en
las diferentes pginas web en materia del derecho civil, bajo el que se amparan y
determinan los principales conceptos estudiados en este trabajo de investigacin.

Para tal fin, se tendr como principal herramienta de investigacin, el cdigo

civil venezolano y lo comprendido en sus artculos del 1474 al 1480, referente a la
naturaleza de la venta, captulo 1; el captulo 2, De las Personas que no pueden
comprar vender(1481 al 1485);de las obligaciones del vendedor(1486); de lo
comprendido en los artculos del 1487 al 1502, referente a La Tradicin de la Cosa;
Del saneamiento, descrito en los art. Del 1503 al 1526; de las obligaciones del
Comprador y la resolucin de la venta, comprendidas en los artculos del 1527 al
1533.

Antecedentes

Cabe considerar que, Prez, (2001); aporta interesantes exposiciones acerca de

la responsabilidad por eviccin, obligaciones del vendedor, de los requisitos de
procedencia de la reclamacin por eviccin y permite reconocer en su literatura los
antecedentes del Derecho Romano y su intervencin en el desarrollo del tema a
investigar.
 La influencia de la tradicin romana explica histricamente que el Cdigo
Napolenico considerara el saneamiento como una obligacin independiente de la
transmisin de la propiedad o derecho vendido y consistente en asegurar la posesin
de la cosa vendida, especifica de la venta y no consecuencia de la obligacin de
transferir propia de todos los contratos traslativos.

Dentro de este marco, Aguilar, (2009); dar a conocer acerca de lo relativo a los
contratos y Garantas, temas primordiales y claves para la comprensin y desarrollo
de la presente investigacin. De acuerdo a lo expuesto por el investigador se hace
necesario conocer lo referente a los contratos y garantas para poder efectuar una
compra de un bien inmueble, para evitar una venta por eviccin.

Bases Tericas.

Obligacin de saneamiento:
El saneamiento: es la obligacin que tiene el vendedor de asegurar al comprador la
posesin pacfica y til de la cosa vendida. (C.C. arts.1486 y 1.503), definicin que si
quisiera comprender todas las ventas y no solo las ventas de cosas, debera formularse as:
el saneamiento es la obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin
pacifica y til de la propiedad o derecho vendido.
Critica General del Sistema:
La reglamentacin de toda la materia de saneamiento se presta graves crticas:
1. El saneamiento ha debido regularse como una obligacin autnoma y no como una
consecuencia de la obligacin de transferir.
2. El legislador en vez de limitarse a reglamentar la materia mediante normas especiales
que en su mayora se refieren al contrato de venta, ha debido dictar normas generales
sobre saneamiento para todos los contratos traslativos a reserva de consagrar ciertas
disposiciones especiales para alguno de ellos (especialmente los gratuitos), ya que el
problema, en principio, es comn a todos los contratos traslativos.
3. La reglamentacin del saneamiento no deba haberse apartado solo en medida muy
limitada de las normas de Derecho comn relativas al incumplimiento de las
obligaciones contractuales, porque la especialidad de la materia no exige ms.
 4. No ha debido reglamentarse en forma fundamentalmente distinta al saneamiento en caso
de eviccin y el saneamiento por vicios o defectos ocultos, porque no existen razones de
peso para ello.
Saneamiento en caso de eviccin: Generalidades.
Nocin legal: la definicin legal del saneamiento en caso de eviccin seria: la obligacin
del vendedor de asegurar al comprador la posesin pacifica de la propiedad del derecho
vendido.
Observacin terminolgica: la ley habla de saneamiento en caso de eviccin, lo que es
criticable ya que dicho saneamiento no presupone necesariamente una eviccin actual, ni
siquiera una eviccin inminente (ni en el sentido tradicional de la palabra ni tampoco en el
que le da el propio Cdigo Civil en varias de sus disposiciones.
Saneamiento de derecho y de hecho:
Las normas legales sobre el saneamiento por eviccin en gran parte pueden ser
descartadas por la voluntad de los contratantes. As se explica que se hable de saneamiento
de derecho cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales y de
saneamientos de hecho, caso contrario.
Conforme a la doctrina francesa, el saneamiento que est reglamentado por la ley,
comprende tres obligaciones del vendedor:
I. La obligacin de abstenerse de perturbar la posesin del comprador, la cual es una
obligacin de no hacer conocida con el nombre saneamiento o garanta por hecho
propio.
II. La obligacin de defender en juicio al comprador contra las amenazas de eviccin
provenientes de terceros, la cual es una obligacin de hacer conocida con el nombre de
garanta incidente.
III. La obligacin de reparar al comprador los daos y perjuicios que le cause la eviccin (en
sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una
obligacin de dar.
 La primera obligacin es mucho ms amplia que las otras dos y a diferencia de ellas,
presupone siempre un hecho personal del vendedor, por ello distinguen entre saneamiento
por hecho propio y saneamiento por hecho de terceros, el cual a su vez se subdividen en
obligacin de reparar y garanta incidente.
Saneamiento por Hecho Propio

El saneamiento por hecho propio o personal del vendedor esta expresamente

previsto aunque en forma incidental- en el artculo 1.506 del Cdigo civil, pero aun
sin esta mencin resultara de lo dispuesto en los artculos 1.160 y 1.503 del Cdigo
Civil.

El saneamiento por hecho propio exige del vendedor que se abstenga de realizar
cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurdica
impida al comprador entrar en posesin de la propiedad del derecho vendido o lo
desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que la
ley le reconoce al vendedor en su condicin de tal (p.ej.: pedir la nulidad absoluta o
relativa del contrato, intentar la accin resolutoria, etc.), o los que el vendedor,
expresamente se haya reservado en el contrato.

Sujetos de la obligacin:

Sujetos pasivos (deudores) son: el vendedor y sus causahabientes a titulo

universal, as como los que se hayan obligado con el vendedor.

Sujetos activos (acreedores) el comprador, sus causahabientes a titulo universal,

y en principio sus causahabientes a ttulo particular respecto de la propiedad o
derecho vendido.

Sancin de la obligacin:

El comprador en caso de incumplimiento de la obligacin de saneamiento por

hecho propio del vendedor puede n que se haga cesar la perturbacin y se le reparen
los daos y perjuicios ocasionados. En consecuencia los derechos del comprador
pueden hacerse valer en diversas formas, tales como la accin de cumplimiento, el
cobro de daos y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del
vendedor.

Caracteres de la obligacin:

Interesa al orden publico: aunque se haya estipulado que el vendedor no quede

obligado al saneamiento responder sin embargo del que resulta de un hecho que le
sea personal. Sin embargo no es contrario al orden publico que el vendedor se
reserve la facultad de realizar determinados hechos o de ejercer determinados
derechos aunque con ello pueda llegar a impedir al comprador que entre en posesin
de la cosa o derecho, o a privarlo de ella.

Es perpetua en el tiempo: El derecho del comprador de no ser perturbado por

hecho personal del vendedor no se extingue por prescripcin, aunque pueden
prescribir las acciones derivadas de una perturbacin ya realizada.

Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbacin, sea de

hecho o de derecho.

Es indivisible: el comprador puede rechazar la reivindicacin por el coheredero

de un vendedor, aunque el coheredero sea propietario del todo.

Es una obligacin derivada de la obligacin de transferir, aunque el legislador la

trate como obligacin autnoma.

Clasificacin de la eviccin:

Eviccin total: cuando el tercero ha logrado reivindicar para s la totalidad de la

cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate
no excede del crdito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulacin o
resolucin del ttulo del vendedor, siempre que sea evidente que en tales condiciones
el comprador no pueda defenderse ulteriormente de la reivindicacin.
 Eviccin parcial: cuando el tercero ha logrado reivindicar una parte (divisa o
indivisa) de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el
precio del remate excede del crdito garantizado.

Eviccin menor: cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o

habitacin; cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples
limitaciones legales de la propiedad) sobre el fundo vendido. En cambio ya que ello
no afecta el uso o goce del comprador lo que es esencial para que o exista eviccin
menor- el solo hecho de que el inmueble vendido este hipotecado no implica
eviccin; pero si se ejecuta la hipoteca habr entonces eviccin parcial o total, segn
que el precio obtenido en el remate exceda del crdito garantizado o no.

Casos en lo que hay lugar a saneamiento:

Hay lugar a saneamiento en todos los contratos de compra-venta lo que significa

transferencia de propiedad, pero tambin puede ser la posesin o el uso de un bien,
en tal virtud el transferente est obligado a responder frente al adquiriente
(comprador) por la eviccin, por los vicios ocultos o por sus hechos propios.

Son vicios ocultos: aquellos que disminuyen la utilidad del bien, lo hacen
ilusorio, que de haberse evidenciado no se hubiera producido la transferencia. Ej.:
Jos le dice a Fanny ten mi llave y ve a mi departamento te lo alquilo, y el
departamento tiene forrado el interior con papel colomural, pero por dentro estaba
construido de adobe entonces le oculta (ilusoriamente) los vicios.

Cuando se establece que los vicios ocultos van acompaados con premeditacin,
la obligacin y el derecho de saneamiento puede ser transmitido a sus respectivos
herederos. En concordancia con lo que seala el Art. 1488 de la C.C. el adquiriente
puede exigir el saneamiento tanto de su inmediato transferente como a los anteriores
de ste en la medida que stos tenan tambin la obligacin respecto a sus
inmediatos transferentes.

Obligaciones del transferente frente al adquiriente en caso de saneamiento por

eviccin:
 Devolver el bien al momento de la eviccin teniendo en cuenta la finalidad para
el que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en la fecha que se reclama si
no el valor del bien al momento que el adquiriente es eviccionado, es decir cuando
termine el juicio.

Pagar los intereses legales desde que se produce la eviccin (desde la fecha que
se produce el contrato).

Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que le posey el bien
hasta el momento que es demandado por reivindicacin, el poseedor de buena fe no
est obligado a devolver el bien con sus frutos.

Pagar las costas del juicio por eviccin.

Pagar los gastos impuestos que haya originado el contrato.

Pagar el valor de todas las mejoras que hubiera hecho de buena fe en esa casa.

Pagar la indemnizacin por daos y perjuicios.

Bases legales:

Cdigo Civil Venezolano

Artculo 1503: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aqul:

1. De la posesin pacfica de la cosa vendida.

2. De los vicios o defectos ocultos de la misma.

Artculo 1504: Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el

vendedor responder al comprador de la eviccin que le prive de, todo o parte de la cosa
vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato.

Artculo 1505: Los contratantes pueden, por convenios particulares aumentar o disminuir
el efecto de esta obligacin legal, y convenir tambin en que el vendedor quede libre de ella
Artculo 1506: Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al
saneamiento, responder, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal.
Toda convencin contraria es nula.

Artculo 1507: Aunque se haya estipulado que el vendedor no queda obligado al

saneamiento en caso de eviccin deber restituir el precio, a menos que el comprador
hubiese tenido conocimiento del riesgo de la eviccin en el momento de la venta o que haya
comprado a todo riesgo.

Artculo 1508: Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre l, el

comprador que ha padecido la eviccin tiene derecho a exigir del vendedor: 1. La
restitucin del precio.

2. La de los frutos, cuando est obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la

cosa.

3. Las costas del pleito que haya causado la eviccin y las del que hubiese seguido con el
vendedor para el saneamiento en lo conducente.

4. Los daos y perjuicios y los gastos y costas del contrato.

Si la restitucin de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe,

cesar la obligacin impuesta al vendedor en el nmero 2 de este Artculo.

Artculo 1509: Si al verificarse la eviccin, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o

considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor,
el vendedor est, sin embargo, obligado a restituir el precio integro.

Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene

derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho.

Artculo 1510: Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la poca de la eviccin, aun
independientemente de hechos del comprador, el vendedor est obligado a pagar el exceso
de valor, adems del precio que recibi.
Artculo 1511: El vendedor est obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle
reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras tiles que haya
hecho al fundo y a que tenga derecho.

Artculo 1512: Si el vendedor vendi de mala fe el fundo ajeno, est obligado a reembolsar
al comprador de buena fe todos los gastos an voluntarios, que este haya hecho en el fundo.

Artculo 1513: Si ha habido eviccin de una parte de la cosa, y esta parte es de tal
importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella
parte, puede ste hacer resolver el contrato de venta.

Artculo 1514: Si en el caso de eviccin de una parte del fundo vendido no se resolviere la
venta, el valor de la parte sobre la cual se ha efectuado la eviccin se pagar al comprador
por el vendedor, segn la estimacin que se haga en la poca de la eviccin, y no en
proporcin del precio total de la venta, ya haya aumentado ya haya disminuido el valor total
de la cosa vendida.

Artculo 1515: Si el fundo vendido est gravado con servidumbres no aparentes que no se
hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el
comprador las hubiere conocido no habra comprado el fundo el comprador puede pedir la
resolucin del contrato, a menos que prefiera una indemnizacin.

Artculo 1516: Cuando el comprador ha evitado la eviccin del fundo, mediante el pago de
una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del
saneamiento, reembolsndole la cantidad pagada, sus intereses y gastos.

Artculo 1517: Cesa la obligacin de sanear por causa de eviccin, cuando el comprador
no hace notificar al vendedor la demanda de eviccin en los trminos sealados en el
Cdigo de Procedimiento Civil y el vendedor prueba que tenia medios de defensa
suficientes para ser absuelto de la demanda.

Artculo 1518: El vendedor est obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios
o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que est destinada o que disminuya
el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habra
comprado o hubiera ofrecido un precio menor.
Artculo 1519: El vendedor no est obligado por los vicios aparentes y que el comprador
habra podido conocer por si mismo.

Artculo 1520: Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque el no los
conociera a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento.

Artculo 1521: En los casos de los artculos 1.518 y 1.520 el comprador puede escoger
entre devolver la cosa hacindose restituir el precio, o retenerla hacindose restituir la parte
del precio que se determine por expertos.

Artculo 1522: Si el vendedor conoca los vicios de la cosa vendida, est obligado a pagar
daos y perjuicios al comprador, adems de restituir el precio.

Artculo 1523: Si el vendedor ignoraba los vicios de la cosa, no est obligado sino a
restituir el precio recibido y a reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasin de la
venta.

Artculo 1524: Si la cosa que tenia vicios ha perecido por causa de sus defectos, la prdida
es de cargo del vendedor, quien est obligado a restituir el precio y hacer las dems
indemnizaciones indicadas en los artculos precedentes, pero la prdida ocasionada por un
caso fortuito es de cuenta del comprador.

Artculo 1525: El comprador debe intentar la accin redhibitoria que proviene de vicios de
la cosa, en el trmino de un ao a contar desde el da de la tradicin, si se trata de
inmuebles, si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta das, y si se trata de
otras cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega.

La accin redhibitoria en las ventas de animales no es procedente sino por los vicios
determinados por la Ley o por los usos locales. La accin redhibitoria no es procedente en
los remates judiciales.

Definicin de Trminos Bsicos

Contrato de compra-venta: es un contrato consensual en virtud del cual una

persona (vendedor), se obliga a transmitir a otra, (comprador), la posesin de una
cosa mueble o inmueble y asegurar el goce pacifico y definitivo de la misma a
cambio de una suma de dinero.

Eviccin: La palabra viene del latn evincere, que significa derrotar, despojar o
vencer en un litigio. Es la privacin o disminucin de la posesin y disfrute de la
cosa vendida, sufrida por el comprador.

Vicio Oculto: es un defecto interno de una cosa que en el momento de su

compraventa no se conoca por el comprador por no poder distinguirse a primera
vista.

Cosa: en el Derecho privado, se refiere al objeto de la relacin jurdica, que puede

ser un bien, un derecho o incluso una obligacin, en la que adems intervendrn
personas, siendo stas los sujetos de tal relacin.

La Mancipatio: era un acto formal celebrado en presencia de cinco testigos,

implicaba la presencia de un objeto, que representa el bien en materia de contratos.

La Traditio: era la entrega fsica del bien que se enajenaba, la misma que se deba
en comn acuerdo entre el que lo entregaba y el que lo reciba.

Validez: Capacidad, donde el principio general dice: que toda persona capaz de
disponer de sus bienes, puede vender y toda persona capaz de obligarse, puede
comprar.

Consentimiento: Se refiere a que haya un acuerdo entre las partes que recaiga sobre
el precio y la cosa.
 CAPITULO IV

FASES METODOLOGICAS

La presente investigacin es de tipo descriptiva, estas investigaciones, se proponen

conocer grupos homogneos de fenmenos utilizando criterios sistemticos que permitan
poner de manifiesto su estructura o comportamiento. No se ocupan de la verificacin de
hiptesis, sino de la descripcin de hechos a partir de un criterio o modelo terico definido
previamente. (C. Sabino 1.993).

Diseo de la Investigacin

Segn Fidias, G (2006), El diseo de investigacin es: La estrategia general que adopta
el investigador para responder al problema planteado. En atencin al diseo la presente
investigacin se caracteriza por ser documental. De acuerdo con Arias, F (2006), La
investigacin documental es: un proceso basado en la bsqueda, recuperacin, anlisis,
criticas e interpretacin de datos secundarios, es decir, los obtenidos y registrados por otros
investigadores en fuentes documentales (p. 27).

La razn por la cual se determina que la investigacin realizada es documental es porque

la misma se apoya en la bsqueda y recopilacin de informacin de otros investigadores,
utilizando para ello el anlisis e interpretacin de los resultados obtenidos por ellos y
tomando en cuenta su basamento terico y legal con fin de ampliar conocimientos para
concretar esta investigacin.

As se podr determinar las causas que originen el saneamiento por eviccin de un bien
inmueble que consiste en sealar los instrumentos normativos que regulan la aplicabilidad
de los diversos medios de prueba en el proceso civil venezolano: mediante el anlisis de
leyes tales constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Cdigo Civil, Cdigo de
Procedimiento Civil y Jurisprudencia, para identificar los derechos que tiene el comprador,
ante un hecho de eviccin, que se encuentran presentes en las diferentes doctrinas que se
hallan citadas en el Cdigo Civil de Venezuela y analizar los vicios ocultos que puedan
existir en un bien inmueble adquirido.

Tcnicas e Instrumentos de Recoleccin de Datos.

La tcnica utilizada en la investigacin es la observacin, que permitir descubrir los

fenmenos existentes por el sujeto investigador, centrando su atencin en lo que le interesa,
llevando un registro, con este proceso se le dar respuesta al propsito de la investigacin.
Esta se apoyar en la observacin documental a travs de la recopilacin de los
antecedentes, documentos, libros, leyes, gacetas, informes y tesis que servirn de soporte al
marco terico del tema en estudio.

A partir de esta tcnica se proceder a llevar un registro de la informacin obtenida, para

lograr el anlisis de los datos contenidos en el documento que constituyen la descripcin de
los mismos y as obtener la confiabilidad de los resultados por parte del investigador.
Siendo este estudio una investigacin documental basada en la normativa legal de Derecho,
donde se interpretaran los diferentes artculos que se relacionen con el presente trabajo.

Fases Metodolgicas.

Consiste en determinar y organizar la informacin como herramienta o instrumento de

recoleccin de datos y as desarrollar las cuatro (4) fases del estudio propuesto.

Fase 1. Se realizar una indagacin en la institucin Jurdica donde se efectuar la pasanta,

relacionado con la resea histrica y su funcionamiento.

Fase 2. Se proceder a plantear el problema y formular los objetivos de la investigacin.

Fase 3. En este procedimiento se recopilaran los antecedentes y referencias bibliogrficas

para obtener la informacin requerida del estudio.

Fase 4. Esta consiste en determinar el diseo de la investigacin, el anlisis de los datos y

de los recursos utilizados.

Recursos utilizados en la investigacin

- Recursos humanos: trabajo realizado por la investigadora, asesoras acadmicas y
tutoras.
- Recursos materiales: libros, computadoras, impresoras, papel tipo carta, libreta, lpiz,
bolgrafo, impresin de formatos, encuadernacin y empastado. C.D.

CAPITULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Para respaldar la investigacin, se proceder a analizar e interpretar los resultados, de

acuerdo a la informacin recabada en el presente informe y cumplir con el objetivo
propuesto, luego se proceder a sacar las conclusiones pertinentes con relacin al tema
propuesto y por ltimo se harn unas recomendaciones que ayudaran a futuras
investigaciones.

Resultados

Teniendo en consideracin la metodologa descriptiva, se tendr en cuenta los

aportes que en esta materia han sido desarrollados por diversos autores en materia
civil; se usara como principal herramienta de investigacin, el cdigo civil
venezolano, y todo lo referente a la naturaleza de la venta, de las obligaciones del
vendedor; de la celebracin de los contratos y del saneamiento por eviccin.

El contrato de compra-venta es, en todo contrato oneroso en el que se transfiera la

propiedad, la posesin, el uso, goce y disfrute de una cosa, el vendedor est sujeto a
garantizar el saneamiento por eviccin o por vicios ocultos ya que se encuentra presente en
una de las obligaciones que debe cumplir, no obstante a lo anterior, los contratantes pueden
ampliar o restringir el pacto expreso en los efectos del saneamiento y aun, convenir en que
esta no se preste, lo cual no es usual.

En la eviccin, el derecho del comprador de no ser perturbado por hecho personal

del vendedor no se extingue por prescripcin, aunque pueden prescribir las acciones
derivadas de una perturbacin ya realizada, la eviccin es absoluta en el sentido de
que excluye cualquier clase de perturbacin, sea de hecho o de derecho.

Conclusiones
El contrato de compraventa se define como el acuerdo de voluntades que tiene
por objeto transmitir el dominio de una cosa o de un derecho a cambio de un precio
cierto y en dinero; lo cual implica la voluntad del vendedor de transmitir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y la voluntad del comprador a pagar por esa
transmisin un precio cierto y en dinero.
Para que los legisladores llegaran a esta definicin fue necesario estudiar esta
figura jurdica desde sus antecedentes en el derecho romano, ya que el contrato de
compraventa fue la base del comercio y la sociedad y lo sigue siendo hasta nuestros
das.

En este orden de ideas, el saneamiento es una obligacin independiente de la

transmisin de la propiedad o derecho vendido consistente en asegurar la posesin
de la cosa vendida, especifica de la venta y no consecuencia de la obligacin de
transferir propia de todos los contratos traslativos.

As mismo el saneamiento ha debido regularse como una obligacin autnoma y no

como una consecuencia de la obligacin de transferir. El legislador en vez de limitarse a
reglamentar la materia mediante normas especiales que en su mayora se refieren al
contrato de venta, ha debido dictar normas generales sobre saneamiento para todos los
contratos traslativos a reserva de consagrar ciertas disposiciones especiales para alguno de
ellos (especialmente los gratuitos), ya que el problema, en principio, es comn a todos los
contratos traslativos. El saneamiento est reglamentado por la ley, y comprende
obligaciones del vendedor entre las cuales podemos sealar:

- La obligacin de abstenerse de perturbar la posesin del comprador, la cual es una

obligacin de no hacer conocida con el nombre saneamiento o garanta por hecho
propio.
- La obligacin de defender en juicio al comprador contra las amenazas de eviccin
provenientes de terceros, la cual es una obligacin de hacer conocida con el nombre de
garanta incidente.

En los contratos de compra venta; el vendedor tiene como obligacin responder a

la eviccin y responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien. La eviccin debe
ser saneada por el vendedor, siendo una de sus obligaciones en el contrato de compraventa.
As, el comprador judicialmente atacado tiene la opcin de citar de eviccin al vendedor, el
que deber tomar su lugar como demandado en el juicio, en caso que la defensa fracase, y
la cosa sea declarada evicta, el vendedor debe devolver el precio, resarcir los perjuicios y
pagar las costas judiciales al comprador.

Para que haya eviccin en la compraventa, es necesario:

- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de
un derecho que intente un tercero sobre la cosa.
- Que la privacin que sufre el comprador tenga una causa anterior a la venta.
- Que la eviccin se produzca por sentencia judicial.

La eviccin debe ser saneada por el vendedor, siendo una de sus obligaciones en
el contrato de compraventa. As, el comprador judicialmente atacado tiene la opcin de
citar de eviccin al vendedor, el que deber tomar su lugar como demandado en el juicio.
En caso que la defensa fracase, y la cosa sea declarada evicta, el vendedor debe devolver el
precio, resarcir los perjuicios y pagar las costas judiciales al comprador.

Recomendaciones
Dar a conocer tanto al comprador como al vendedor una exacta y correcta forma de
celebrar un contrato de compra venta, bien sea de cosas muebles o inmuebles y as poder
garantizar a ambos (comprador y vendedor) sus deberes y obligaciones en cuanto a este.
Se hace necesario conocer lo referente a los contratos y garantas para poder
efectuar una compra de un bien inmueble, para evitar una venta por eviccin, ya que
en este caso el comprador se afecta al recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o
en uso que aparentemente era de la calidad o le serva para un buen uso.
 BIBLIOGRAFIA

Referencias bibliogrficas

Aguilar, G. (2009) Universidad Catlica Andrs Bello. Contratos y Garantas.

Derecho Civil IV. Pag.230-264

Maduro, E. (2008) Universidad Catlica Andrs Bello. Curso de

Obligaciones Derecho Civil III. Pag.640-642.

Prez, E. (2001) Universidad de Carabobo Manual de Derecho Romano II. Pg. 316-
329.

Leyes.

Cdigo Civil Venezolano (1982) gaceta oficial n 2909