Texto do Cdigo Civil sobre Condomnios na ntegra

CAPTULO VI
Do Condomnio Geral

Seo I
Do Condomnio Voluntrio

Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao,
sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.

Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da

coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso
dos outros.

Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a

concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar
os nus a que estiver sujeita.

Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.

Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e

dvidas, renunciando parte ideal.

1o Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a

renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporo dos pagamentos que fizerem.

2o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser

dividida.

Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os

condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou
proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.

Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da

comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva
contra os demais.

Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
 Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa
comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da
diviso.

1o Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por

prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

2o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo

doador ou pelo testador.

3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o

aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras

de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem

adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado,
preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.

Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa

comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se-
licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu
maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em
condies iguais, o condmino ao estranho.

Subseo II
Da Administrao do Condomnio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum,

escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo
alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o .

Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros

presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.

1o As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria

absoluta.

2o No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a

requerimento de qualquer condmino, ouvidos os outros.

3o Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado

judicialmente.
 Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio
estipulao ou disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo
dos quinhes.

Seo II
Do Condomnio Necessrio

Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas

regula-se pelo disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com

paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao
na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que
pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.

CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio

Seo I
Disposies Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade

exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.

1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como

apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos,
com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios. (Vide Lei n 12.607, de 2012)

1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como

apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os
abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de
condomnio. (Redao dada pela Lei n 12.607, de 2012)

2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio

de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados
em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
 3o A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao
valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da
edificao.

3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma

frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em
forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do
condomnio. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao

logradouro pblico.

5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da

escritura de constituio do condomnio.

Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou

testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar
daquele ato, alm do disposto em lei especial:

I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade

exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente

ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser

subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-
se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.

Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do

condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos

condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio;

II - sua forma de administrao;

III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum

exigido para as deliberaes;

IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.
 1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento
particular.

2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo

disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de
direitos relativos s unidades autnomas.

Art. 1.335. So direitos do condmino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que

no exclua a utilizao dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. So deveres do condmino:

I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas

fraes ideais;

I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas

fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno; (Redao
dada pela Lei n 10.931, de 2004)

II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;

III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no

as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.

1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos

juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento
ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.

2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos

nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno,
no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no
havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.

Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente

com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs
quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,
independentemente das perdas e danos que se apurem.

Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos,

preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so

inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das
fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes
acessrias.

1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em

separado.

2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade

imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a
respectiva assemblia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um

condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:

I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;

II - se teis, de voto da maioria dos condminos.

1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,

independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou
impedimento deste, por qualquer condmino.

2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino
que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser
convocada imediatamente.

3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que

importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps
autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em
caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.
 4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser
reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j

existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da
aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas
construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por
qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao
da unanimidade dos condminos.

Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas

da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias
inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante,

em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de

incndio ou destruio, total ou parcial.

Seo II
Da Administrao do Condomnio

Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser

condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos,
o qual poder renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao sndico:

I - convocar a assemblia dos condminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo

ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;

IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as

determinaes da assemblia;

V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestao dos servios que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

 VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e
cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificao.

1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em

poderes de representao.

2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes

de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da
assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.

Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.

Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos

condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento
das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos

poder faz-lo.

2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de

qualquer condmino.

Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos

condminos a alterao da conveno e do regimento interno; a mudana da
destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela
unanimidade dos condminos.

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio,
ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos
condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da

assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos
condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.

Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e

nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio
diversa da conveno de constituio do condomnio.

Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por

maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
 Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos
no forem convocados para a reunio.

Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo

sndico ou por um quarto dos condminos.

Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de

trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao
qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

Seo III
Da Extino do Condomnio

Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou

ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo,
ou venda, por votos que representem metade mais uma das fraes ideais.

1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do

pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condminos, mediante avaliao judicial.

2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de

oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os
condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na

proporo a que se refere o 2o do artigo antecedente.

Lei n 10.406/2002 - Novo Cdigo Civil e

Condomnios
Promulgado em 2002, o Novo Cdigo Civil entrou em vigncia a partir de 11 de
janeiro de 2003.
A lei 4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomnios) continua vlida, porm onde houver conflitos, prevalece o
Novo Cdigo. Por exemplo, a multa por atraso no pagamento do condomnio, que na lei 4.591/64 era de at
20%, diminuiu para 2% segundo o Novo Cdigo Civil.
O texto abaixo j est atualizado de acordo com a Lei 10.931 de 2004, que trouxe algumas mudanas ao Novo
cdigo Civil.
O Novo cdigo Civil bastante extenso. A parte que trata do condomnio est nos captulos VI e VII,
reproduzidos abaixo, na sua ntegra.
CAPTULO VI - Do Condomnio Geral
SEO I
Do Condomnio Voluntrio
SUBSEO I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou
gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao
ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal.
1 o Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a
parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que fizerem.
2 o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a parte de cada
um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao
seu quinho na coisa comum.
Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o
contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe
causou.
Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de
cada um pela sua parte nas despesas da diviso.
1 o Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco anos,
suscetvel de prorrogao ulterior.
2 o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a
diviso da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana (arts. 2.013 a
2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os
outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o
condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as
havendo, o de quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do
condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que
ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a
quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.
SUBSEO II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o administrador, que
poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao
que no o .
Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1 o As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2 o No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer condmino,
ouvidos os outros.
3 o Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou disposio de ltima vontade,
sero partilhados na proporo dos quinhes.
SEO II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo
(arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados,
t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do
que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os
confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o pagar ou
depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.
CAPTULO VII -Do Condomnio Edilcio
SEO I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade
comum dos condminos.
1 o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2 o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a
calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so
utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes
comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. (nova
redao dada pela Lei 10.931/2004)
Texto original que foi alterado:
3 o A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se
calcula em relao ao conjunto da edificao.
4 o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
5 o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do
condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro
de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo,
dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no
Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
1 o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2 o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes
compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais
compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; (nova redao dada pela Lei 10.931/2004)
Texto original que foi alterado:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1 o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no
sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
2 o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa
prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio
expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a
cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar
multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais,
qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva;
so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes
acessrias.
1 o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2 o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s
podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se
opuser a respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles,
incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1 o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo
sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2 o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada
sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever
ser convocada imediatamente.
3 o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente
podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.
4 o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no
tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas
construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das
partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas
unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que
no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive
multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial.
SEO II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio,
por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios
defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem
aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao.
2 o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes
administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 o do artigo antecedente,
poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na
conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1 o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2 o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da conveno; a
mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos
condminos. (nova redao dada pela Lei 10.931/2004)
Texto original que foi alterado:
Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da conveno e do
regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela
unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira
convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes
ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo
quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela
assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.
SEO III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos
deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
fraes ideais.
1 o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial.
2 o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser
repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se refere o 2 o do
artigo antecedente.