CONJUNTOS INMOBILIARIOS NUEVOS

Y PREEXISTENTES
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en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

I.- BREVE INTRODUCCIN:

Segn la definicin contenida en el art. 2073 del CCyCom, son conjuntos inmobiliarios los
clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto
en las normas administrativas locales.

Se trata de un nuevo derecho real de Propiedad Horizontal Especial que intenta

contener las modernas formas de urbanizacin y desarrollo inmobiliario, estableciendo un
rgimen legal nico y exclusivo, que barre con todas las frmulas que las provincias en
ausencia de legislacin nacional haban creado, forzando sus competencias y
atribuciones constitucionales.

II.- REGIMEN DE LOS NUEVOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes

comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin
de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible, (art. 2074), rigiendo, para todos los
aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos
urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin, (art. 2075, 1er prrafo).

La ley permite que la unidad funcional que constituye parte privativa pueda hallarse
construida o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia
funcional segn su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta, (art. 2077),
pudiendo existir limitaciones edilicias o de otra ndole, siempre y cuando las mismas surjan
del reglamento y se encuentren transcriptas en la escritura traslativa del derecho de
Propiedad Horizontal Especial (art. 2080).

En materia de gastos y contribuciones, los propietarios estn obligados a pagar las

expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporcin que a tal efecto establece el
reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilizacin de
ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares (art.
2081), pudiendo el reglamento del conjunto inmobiliario establecer condiciones y pautas
para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por
parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares
ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional (art. 2082).

El rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios, est contemplado en

el art. 2083, cuyo texto dispone: el reglamento puede establecer la extensin del uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo
familiar del propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin
de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones
que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

En lo concerniente a trasmisin de unidades, el reglamento de propiedad horizontal

puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisin y consiguiente adquisicin
de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho
de preferencia en la adquisicin a favor del Consorcio de Propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas (art. 2085)

III.- REGIMEN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES

Un cambio de ltimo momento, decidi la suerte de los conjuntos inmobiliarios

preexistentes, es decir, de los innumerables countries, clubes de campo, parques
industriales, barrios cerrados, barrios de chacras, etc., que en la Repblica Argentina se
haban creado, organizado y consolidado a la luz de disposiciones sospechosas, pero
vigentes. Estas disposiciones, permitan una combinacin entre derechos reales y
personales, o sea, el derecho de dominio, de parcelas destinadas a viviendas y la
existencia, por ejemplo, de una entidad propietaria de parcelas comunes, con el derecho
real de servidumbres.

Cuando se redacta el anteproyecto del CCyCom, se incorpora un prrafo final al art.

2075, que legitima estos emprendimientos con el siguiente texto: Pueden asimismo existir
conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde
coexisten derechos reales y derechos personales.

Pero este texto, sobre el que incluso se realizaron diversos estudios y

publicaciones, result modificado en su paso por el Poder Legislativo (Comisin
Bicameral), quedando como norma definitiva la siguiente: Los conjuntos inmobiliarios
preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan
derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas
que regulan este derecho real (art. 2075 ltimo prrafo), obligndose por tanto, a los
emprendedores y a los adquirentes a conformar el conjunto inmobiliario ya existente, a las
precisiones normativas del nuevo derecho de propiedad horizontal especial, no quedando
fuera de esta obligacin, ni siquiera aquellos emprendimientos que se haban organizado
como propiedad horizontal, ya que hay sustanciales diferencias entre el derecho real
de Propiedad Horizontal y el nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios (art.
2076/2077 v.gr.).

La norma (art. 2075 in fine), no fija el plazo de adecuacin, pero en caso de desacuerdo,
podr ser fijado judicialmente y a mi juicio, hasta que se cumpla con la adecuacin, el
dominio se trasformar en imperfecto (art. 1946), con consecuencias muy extraas.

Mi viejo profesor de derecho de las obligaciones, el Dr. Jorge Joaqun Llambas, deca
que: Los cuerpos parlamentarios, por su composicin y funcionamiento, carecen de
idoneidad para emprender el estudio y debate analtico de una obra cientfica de tan
delicado carcter sistemtico como es un cdigo. Lo verosmil es esperar que semejante
debate resulte inorgnico e interminable y que en caso de prosperar las enmiendas que se
auspicien quede arruinada la coherencia del sistema general, por no haberse comprendido
que la principal de las ventajas de las codificaciones reside en esa metodizacin de la ley,
que permite luego obtener de ella el mximo rendimiento. Creo que tena razny
tambin deca y sigue diciendo en sus libros- que el legislador no es dueo de cambiar lo
pasado, que ocurri de conformidad al rgimen legal entonces imperante (Tratado de
Derecho Civil, Parte General, Seccin 153 A. Pg. 123 Lexis Nexis, vigsimo primera
Edicin.

La norma en anlisis, ocasionar enorme dificultades de aplicacin, adems de costos

extraordinarios y aumentar la maldita inseguridad jurdica de compradores e
inversores.

Adems, y antes de nacer, esta adecuacin, ya ha sido tildada de dudosa

constitucionalidad (ver Mariani de Vidal- Abella en diario La Ley del 8.04.2015,
correspondiente al Tomo 20 5, letra B), por su posible lesin al art. 17 de la C.N. (garanta
de la propiedad) y al propio art. 7 del CCyCom, segn el cual la retroactividad establecida
por la ley, no puede afectar derechos amparados por garantas constitucionales.

Por el Dr. Daniel Enrique Butlow

Abogado y Profesor Titular Honorario de Arquitectura e Ingeniera Legal.