Cmo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca?

Alan Pasco Arauco

El caso resuelto por la Corte

El 30 de septiembre ltimo se public la Sentencia Casatoria N 3312-2013-Junn, mediante la

cual Corte Suprema resolvi el siguiente caso:

A, propietario del inmueble X, se lo vendi a B mediante minuta con firmas legalizadas

del ao 1991. B tom posesin del bien. Al ao siguiente, A vendi nuevamente el mismo
bien pero esta vez a favor de C, mediante escritura pblica de 1992. C demand a B para
que se le reconozca su mejor derecho de propiedad sobre el bien X y as poder usar y
disfrutar del mismo.

En primera y segunda instancia se declar infundada la demanda. La Sala Superior sostuvo que
la compraventa a favor de B deba primar, pues tena una fecha anterior (1991) a la compra
de C (1992), tal como lo establece el artculo 1135[1] del Cdigo Civil (CC). Finalmente, la
Corte Suprema declar fundado el recurso de casacin planteado por C y anul la sentencia
de la Sala Superior, alegando que el conflicto surgido entre B y C, al ser uno sobre mejor
derecho de propiedad, no debi ser resuelto con el artculo 1135 CC, pues ste regula los actos
jurdicos que contienen obligaciones de dar, y no las situaciones en las que se discute derechos
reales sobre el mismo bien.

Anlisis del 1135 CC y el error de la Corte Suprema

A se ha obligado a entregar el mismo inmueble a B, C y D. Este es el supuesto que trata

de solucionar el 1135 CC. El error de la Corte est en no comprender que esta norma no se
limita a determinar si A debe entregarle el bien a B, C o D, sino que en algunos casos
determina cul de ellos (B, C o D) debe ser preferido para gozar del derecho real. Por
eso, el 1135 CC no slo resuelve casos obligacionales, sino que tambin asigna derechos
reales.

Me explico:

Imagnese que A, propietario registral del inmueble X, suscribe: el da 1 un arrendamiento

a favor de B mediante minuta; el da 2 un arrendamiento a favor de C mediante escritura
pblica; y el da 3 un arrendamiento con D mediante escritura pblica que se inscribe en el
Registro. Habr una disputa entre B, C y D para determinar quin de ellos usar el bien
como arrendatario. La solucin que nos da el 1135 CC es preferir a D, en tanto l inscribi
primero su arrendamiento, pero ello de ninguna manera significa que D adquirir un
derecho real sobre el bien ni que se constituir como nuevo propietario. En este caso, el 1135
CC slo le dice a A, en su condicin de deudor de B, C y D, frente a quin de ellos est
OBLIGADO a entregar el bien.

Ahora, es posible que alguien se obligue a dar un inmueble y que el cumplimiento de dicha
obligacin sea consecuencia de un cambio en la titularidad del bien? Reformulo la pregunta
para ser ms claro: cuando se vende un inmueble (en general, cuando se transfiere la
propiedad inmobiliaria ya sea por compraventa, donacin, permuta, etc.), el vendedor no
asume tambin una obligacin de entrega a favor del comprador? Si bien la transferencia de
propiedad ya se produjo con la sola celebracin del contrato (949 CC), hasta que el vendedor
no entregue el bien se mantendr como deudor de dicha entrega, la cual deber ser realizada
obviamente a favor del comprador. Pero qu pasa si el mismo vendedor transfiri el bien
a favor de dos sujetos distintos? A cul de los compradores deber entregar el bien? El 1135
CC nos ayuda a resolver este caso: el bien debe ser entregado a quien primero lo inscribi a su
favor de buena fe; y si ninguno de los compradores lo registr, el bien ser entregado a aqul
cuyo contrato de adquisicin conste en documento de fecha cierta anterior; y si ninguno tiene
fecha cierta, la preferencia la tendr quien tenga documento privado de fecha ms antigua.

Entonces, s corresponde aplicar el 1135 CC para el caso de las ventas mltiples: si A vende el
mismo inmueble a B, C y D y todos ellos le exijan a A la entrega, ste deber drselo a
quien segn el 1135 CC tenga la preferencia. Pero qu pasa si A ya entreg (indebidamente)
el bien al comprador a quien no le corresponda la preferencia? (por ejemplo, se lo entreg a
B, que slo tena documento privado, a pesar de que debi entregrselo a D, que haba
inscrito el bien a su favor).

En este caso, D ya no demandar a A exigindole la entrega del inmueble, sino que

accionar directamente contra B, pues l posee indebidamente el bien. Podr D alegar
que su derecho es mejor que el de B porque as lo establece el 1135 CC? Nada impide que as
sea, y es que si bien el inmueble ya no lo tiene A, ste no ha cumplido con su obligacin de
entrega tal como lo establece el 1135: debi darle el bien a D pero se lo dio a B. No tendra
ningn sentido permitir que D se apoye en el 1135 CC para pedirle a A que le entregue el
bien, pero impedirle eso mismo cuando quien tiene el bien es B. Independientemente de si
el bien est en manos del deudor primigenio (A) o si ya pas indebidamente a favor de uno
de los adquirentes (B), el criterio debe preferencia debe ser respetado, por lo cual puede ser
hecho valer tanto contra A como contra B. A esto nos referimos cuando dijimos que
el 1135 CC no se limita a decirle a A a quin debe entregarle el bien, sino que en algunos
casos, cuando este deudor ya entreg indebidamente el bien a quien no corresponda, la
solucin del conflicto seguir siendo el 1135 CC, pero en este caso la solucin se dar en una
disputa entre los adquirentes para determinar cul de ellos tiene mejor derecho sobre el bien
y por ende a quin le corresponde quedarse con el mismo.

Alguien podra decir que en este caso la aplicacin del 1135 CC no es necesaria, porque la
norma correcta es el 2022 CC, segn el cual cuando se oponen dos derechos reales sobre el
mismo bien (la propiedad de B versus la propiedad de D) se debe preferir el derecho que
primero se inscribi. Eso es cierto: en algn aspecto el 1135 y el 2022 se parecen: entre dos
adquirentes del mismo bien, ambas normas prefieren a quien primero inscribi. Pero, qu
hubiese pasado si D no inscriba su derecho? El 2022 CC establece un segundo criterio de
preferencia ante la falta de inscripcin? No. El 2022, a diferencia del 1135, slo establece el
registro como criterio de preferencia, pero no nos dice cmo solucionar el caso cuando no hay
inscripcin de por medio. El 1135 CC, entonces, engloba al 2022 CC, pero va ms all:
determina a quin le corresponde gozar del derecho no slo atendiendo a la fecha de la
inscripcin, sino que en defecto de sta, nos proporciona otros dos criterios: la fecha cierta y la
fecha ms antigua.

Conclusin: El 1135 CC es muy amplio

El artculo 1135 CC no slo aplica cuando hay arrendamientos mltiples o ventas mltiples.
Esta norma debe aplicarse all cuando A se ha OBLIGADO a dar el mismo bien a dos o ms
personas e independientemente en manos de quin se encuentra dicho bien. Cundo una
persona se obliga a dar un bien a otra? El ttulo, razn o causa de esta obligacin, puede ser de
lo ms variado: puede ser que A vendi el bien, lo don, lo arrend, lo permut, lo dio en
comodato, constituy un derecho real de uso sobre el mismo, etc., etc. En todos estos casos,
existe la OBLIGACIN de dar el bien, y precisamente por eso debe aplicarse el 1135 CC.

Entonces, en la concurrencia de acreedores se da la confluencia de distintos titulares de

derechos subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo bien. Esta confluencia puede darse
entre: i) derechos reales similares (diversos compradores); ii) derechos reales distintos
(compradores versus donatarios; iii) derechos de crdito similares (diversos arrendatarios); iv)
derechos de crdito distintos (arrendatarios versus comodatarios, slo por citar un ejemplo);
v) derechos reales versus derechos de crdito (un comprador versus un arrendatario o un
donatario versus un comodatario).

En conclusin, el 1135 CC engloba, entre otras, a las ventas mltiples, a las donaciones
mltiples, las permutas mltiples, los arrendamientos mltiples, los comodatos mltiples, e
incluso la combinacin de alguna de estas figuras. Las combinaciones son mltiples, y
precisamente por eso lo peor que se puede hacer tal como lo hizo la Suprema es cerrarle
las puertas de la concurrencia a quien s corresponde que les sean abiertas de par en par.

[1] Artculo 1135 CC.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes
el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha
sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha
anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta
ms antigua.