Informe Adb-Av-2016!09!04 Fundo Doña Rosa I

VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO
EN EL SECTOR COROCITO, PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOSE

GREORIO MONAGAS, DEL ESTADO ANZOTEGUI.
VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO EN EL SECTOR
COROCITO, PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOSE GREORIO MONAGAS, DEL
ESTADO ANZOTEGUI.
FECHA DE ELABORACION
SEPTIEMBRE DE 2015
Direccin Fiscal: Calle 3, Casa Nro. 43. Urb. Doa Gladys. Zona Postal 6201. Maturn, Estado Monagas Pgina 2
ESTADO ANZOTEGUI.
INFORME DE AVALO
VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO EN EL

SECTOR COROCITO, PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOSE GREORIO
MONAGAS, DEL ESTADO ANZOTEGUI.
Avalo solicitado por: Leonardo Alvarado Hernndez.

Elaborado por: Daro Baptista.
Certificados: CIV: 33511 FOGADE: N-0971 SOITAVE: 2327
SUDEBAN: P-3397, SBP: 0000180-13
Fecha : 22 de Septiembre de 2016
Cdigo Avalo: DB-2016-09-04
Revisin: 0
ESTADO ANZOTEGUI.
CONTENIDO
1 RESUMEN GERENCIAL ...................................................................................5
2 CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD ............................................................6
3 PRESENTACIN. ..............................................................................................7
3.1 Persona o entidad. ......................................................................................7
3.2 Identificacin del Tasador...........................................................................7
3.3 Definicin del caso de valoracin. .............................................................7
3.4 Objetivo General. ........................................................................................8
3.5 Objetivo Especfico. ....................................................................................8
3.6 Fecha de Avalo: ........................................................................................8
3.7 Propietario....................................................................................................8
4 DESCRIPCIN DE LA ZONA............................................................................8
4.1 Caractersticas fsicas y socioeconmicas del sector..............................8
4.2 Servicios Pblicos .......................................................................................9
4.3 Distancia a centro de acopios, consumo y distribucin. ..........................9
4.4 Datos Climticos .........................................................................................9
4.5 Hidrologa.....................................................................................................9
4.6 Agrologa......................................................................................................9
4.7 Vegetacin .................................................................................................10
5 ASPECTOS LEGALES....................................................................................10
5.1 Documento de Propiedad.........................................................................10
5.2 Tenencia de la Tierra................................................................................11
6 DESCRIPCIN DEL BIEN ...............................................................................11
6.1 Ubicacin ...................................................................................................11
6.2 Forma y Topografa...................................................................................11
6.3 Superficie del terreno................................................................................11
6.4 Linderos .....................................................................................................12
6.5 Tipo de Explotacin...................................................................................12
6.6 Cultivos.......................................................................................................12
6.7 Pastos Naturales.......................................................................................12
6.8 Semovientes ..............................................................................................12
6.9 Caractersticas y Estado de Conservacin/Mantenimiento de
Construcciones..........................................................................................12
7 METODOLOGIA PARA LA VALORACIN .....................................................14
8 FORMACIN DEL VALOR..............................................................................22
9 CONCLUSIN. ................................................................................................26
ESTADO ANZOTEGUI.
1 RESUMEN GERENCIAL
FECH INFORME DE
PROPIETARIO: LEONARDO ALVARADO HERNNDEZ 22-09-2016
AVALUO:
TIPO DE
CRDITO
OPERACI
BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, DE LA CLASE OBRERA, AGROPECUARIO
INSTITUCION SOLICITANT E: N
MUJER Y COMUNAS BANCO UNIVERSAL TIPO DE
HIPOTECARIA
GARANTIA
VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO EN EL SECTOR COROCITO,

NOMBRE AVALUO:
PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOSE GREORIO MONAGAS, DEL ESTADO ANZOTEGUI.
NOMBRE DEL BIEN VALORADO: FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I
PROPOSITO DEL SOLICITANTE:
CONOCER EL VALOR DE MERCADO DE BIENES QUE VAN SER PARTE DE LA GARANTIA REAL PARA OTORGAMIENTO DE CREDITO.
IDENTIFICACIN Y CERTIFICACIN DEL T ASADOR:

INGENIERO DARIO BAPTISTA. CIV: 33511, SOITAVE: 2327 y SUDEBAN P-3397
TIPO DE BIEN: INMUEBLE T IPO DE AVALUO: INMOBILIARIO - VALORACION DE FINCA
TERRENO
METODO DEL MERCADO
PROCEDIMIENTO HOMOGENIZACION DE OFERTAS Y REFERENCIALES DE REGISTRO PBLICO
METODO DE VALORACION: TERMINO DE LA SERIE: L-HUBER PARA TERMINO CENTRAL DE SERIES MUY PEQUEAS. OFERTAS
TERMINO CENTRAL DE SERIES PEQUEAS. REGISTRO PBLICO
CONST RUCCIONES, EDIFICACIONES, INSTALACIONES Y M EJORAS
MTODO DEL COSTO
UBICACIN:
EL FUNDO EST UBICADO EN HATO CASUPO, SECTOR COROCITO, PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOS REGORIO MONAGAS,
ESTADO ANZOTEGUI.
SITUACION LEGAL:
REGIM EN DE PROPIEDAD: PRIVADO
DATOS REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
DOCUMENTOS REGISTRO NUMERO TOMO PROTOCOLO TRIMESTRE
OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PBLICO DEL MUNICIPIO

DOCUMENTOS DE COMPRA JOS GREGORIO MONAGAS, EN LA POBLACIN DE MAPIRE, 36 I PRIMERO 3er TRIMESTRE DEL AO 2008
ESTADO ANZOTEGUI
TIPO DE BIENES, DIMENSIONES Y VALOR

ACTIVOS VALORADOS UNIDAD CANTIDAD VALOR (Bs)
TERRENO SG 1 325.946.531,04
MEJORAS INCORPORADAS A LA TIERRA SG 1 225.684.852,43
CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES, BIENHECHURIAS Y MEJORAS SG 1 110.712.254,89
CULTIVOS SG 1 103.575.089,57
SET ECIENTOS SESENTA Y CINCO M ILLONES NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO

TOTAL MONTO AVALUO: MIL SETECIENTOS VEINTE Y SIETE BOLVARES CON 93/100 CNTIMOS DE 765.918.727,93
UN BOLVAR
DESCUENTO ART. 39 GACETA OFICIAL N. 36433 DE FECHA 15/04/1998 0% 0,00
SET ECIENTOS SESENTA Y CINCO M ILLONES NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO

VALOR COMO PRENDA EN
MIL SETECIENTOS VEINTE Y SIETE BOLVARES CON 93/100 CNTIMOS DE 765.918.727,93
GARANTA
UN BOLVAR
ELABORADO POR: ING. DARIO BAPTISTA
FIRMA
ESTADO ANZOTEGUI.
2 CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD
Yo, Dario Ramn Baptista Briceo, de profesin Ingeniero Agrnomo,

Especialidad Ingeniera Agrcola, con estudios avanzados en Ingeniera
Econmica, Valoracin, Tasacin y Finanzas, inscrito en el Colegio de
Ingenieros de Venezuela con el N 33.511, debidamente facultado para realizar
Servicios de Valoracin y Tasacin, segn consta en los certificados
actualizados: SOITAVE: 2327 y SUDEBAN P-3397, como Profesional
Responsable del presente Informe de Valoracin certifico:
Los resultados obtenidos en el presente informe de avalo son producto de
mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos, de
acuerdo con las normativas, metodologa y referencias actualizadas, sin que
haya influido en el trabajo ningn otro factor, intencin o sentimiento personal,
que pudiese alterar tanto los datos o hiptesis de trabajo, como el resultado
obtenido.
No tengo ningn inters, ni derechos en los bienes que son objeto del avalo,
propiedad de Leonardo Alvarado Hernndez, afirmando que el servicio ha sido
requerido nica y exclusivamente en materia profesional de valoracin. Este
informe supone que la propiedad incluye todos los derechos previstos por la ley,
y no prejuzga acerca de la titularidad.
Todos los datos obtenidos de los propietarios y/o de sus representantes, de
terceras personas o de archivos obtenidos por Internet para confeccionar la
informacin utilizada en este estudio, son ciertos hasta donde alcanza su buena
fe, sin exageracin ni omisin de ningn factor importante que pudiese influir en
el resultado de este avalo.
Los resultados obtenidos son de carcter temporal, por lo que esta valoracin
tiene vigencia para el momento, en el tiempo y contexto econmico general
dentro del cual se realiza. Por lo mismo, su utilizacin como instrumento de
referencia ms all de perodos razonablemente largos, requiere de una
revisin y actualizacin general.
ESTADO ANZOTEGUI.
3 PRESENTACIN.
3.1 Persona o entidad.
El presente informe es solicitado por el Sr. Leonardo Alvarado Hernndez, el

cual desea conocer el valor del Fundo Agropecuario Doa Rosa I, con el objeto
de utilizar la informacin para la tramitacin de crdito ante el Banco BANCO
Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas Banco
Universal.
3.2 Identificacin del Tasador
Es elaborado por el Ingeniero Dario Baptista, debidamente facultado para

este tipo de actividades, mediante los certificados: CIV: 33511; SOITAVE: 2327;
y SUDEBAN P-3397.
3.3 Definicin del caso de valoracin.
El caso de valoracin corresponde con el tipo de Valoracin de Fincas y/o

Activos Agrcolas, donde el objeto de avalo es el Fundo Agropecuario Doa
Rosa I, para lo cual se aplicaron metodologas y procedimientos cientficos de
Valoracin de Bienes universalmente aceptados y de acuerdo con la Leyes
Venezolanas que rigen la materia.
La finca tiene ms de 7 aos de actividad bajo la direccin del Sr. Leonardo

Alvarado Hernndez, cuyo uso predomnate es la explotacin agropecuaria,
especficamente en la explotacin de ganado bovino de doble propsito para
leche y carne, siendo que todos los activos disponibles sobre ella estn en
funcin de lograr los mejores rendimientos de produccin y financieros en la
actividad econmica sealada.
ESTADO ANZOTEGUI.
3.4 Objetivo General.
Determinar el Valor de Mercado del Fundo Agropecuario Doa Rosa I,

constituida en un terreno denominado Mapire, Sector Corocito, Parroquia
Uverito, Municipio Jos Gregorio Monagas del Estado Anzotegui.
3.5 Objetivo Especfico.
Inspeccionar y verificar las caractersticas y condiciones actuales de la

finca y sus componentes.
Determinar el Valor de Mercado de cada uno de los activos que
conforman la unidad de produccin agropecuaria, mediante el uso de
metodologas y procedimientos de valoracin de bienes universalmente
aceptados, y del uso de referencias de mercado de compra-venta de
fincas, terrenos, construcciones, maquinarias y equipamiento agrcola.
3.6 Fecha de Avalo:
La fecha base para la realizacin del presente estudio es el 25 de Septiembre

de 2016.
3.7 Propietario.
El Fundo Doa Rosa I es propiedad del Sr. Leonardo Alvarado Hernndez.
4 DESCRIPCIN DE LA ZONA
4.1 Caractersticas fsicas y socioeconmicas del sector
El inmueble valorado est ubicado en la Parroquia Uverito, del Municipio Jos

Gregorio Monagas, del Estado Anzotegui, siendo una zona donde predomina
la actividad agropecuaria., sitio donde se enclava la unidad de produccin
objeto de valoracin. La actividad agropecuaria que se realiza es
predominantemente Semi-Extensiva, con ganado de doble propsito.
ESTADO ANZOTEGUI.
Las poblaciones ms cercanas son Pariaguan a una distancia aproximada de

87 Km, El Tigre, a una distancia aproximada de 137 Km y San Jos de Guanipa
(El Tigrito), a una distancia aproximada de 142 Km. El acceso a inmueble es
por va terrestre, carretera Pariaguan - San Diego de Cabrutica - Mapire.
La mayora de la mano de obra utilizada en actividades agropecuaria proviene

de la Poblacin de Mapire.
4.2 Servicios Pblicos
La zona cuenta con servicios bsicos para la actividad agropecuaria, tales

como vas de penetracin y seal de telefona mvil.
4.3 Distancia a centro de acopios, consumo y distribucin.
Los centros de acopio, consumo y distribucin ms importantes son:

Pariaguan (87 Km), El Tigre (137 Km) y Ciudad Bolvar (260 Km).
4.4 Datos Climticos
El clima es bastante uniforme con precipitacin promedio anual de 1.024

milmetros; la temperatura promedio anual es de 28 Grados Centgrados (GC),
la velocidad promedio del Viento es de 9.6 km/h, evaporacin de 2.250 mm y
una humedad relativa promedio de 66,7%.
4.5 Hidrologa
El Sector cuenta con las aguas superficiales permanentes del Rio Mapire, el
cual es la fuente de agua superficial ms importante del sector posee
abundante aguas subterrneas con acuferos de mediana a alta permeabilidad
frecuentemente con buenas tasas de rendimientos
4.6 Agrologa
Est forma parte de los llanos orientales que representan una de las grandes
cuencas petrolferas del pas. Est constituida por suelos arenosos, cidos,
ESTADO ANZOTEGUI.
altamente erosionables, tpicos del tipo de Formacin geolgica de Mesa. Sobre

esta formacin se han desarrollado suelos de textura areno - francosa o franco-
arcilla-arenosa, de una gran permeabilidad y en su mayor parte cidos. El
relieve se puede presentar como disectado, suavemente ondulado o
prcticamente plano, esto debido a las caractersticas de las formaciones de
Mesa
4.7 Vegetacin
Los suelos estn cubiertos de forma natural por vegetacin de sabana,

constituida principalmente por gnero Trachipogon conocida por paja peluda y
la comunidad de Morichales ubicados en el valle constituidos por un bosque
denso y siempre verde, donde predominan los pastos y chaparrales. Sabana
Arbolada con Matas Combinacin de la formacin sabana con representantes
arbreos que pueden estar dispersos y/o concentrados formando grupos
aislados como pequeos bosquetes conocidos con el nombre de matas.
5 ASPECTOS LEGALES
5.1 Documento de Propiedad.
El Fundo Agropecuario Doa Rosa I, es propiedad del ciudadano Leonardo

Alvarado Hernndez, titular de la Cdula de Identidad N7.281.407, tal como
consta en Documento Protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro
Pblico, del Municipio Jos Gregorio Monagas, Estado Anzotegui, bajo el N
36, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del Ao 2008. Las tierras
donde se asienta el citado inmueble son de carcter privado, segn consta en la
Resolucin Ministerial inscrita en el Tomo N 16, Expediente 37, folio 33 y vto,
de la Coleccin Titulada ENAJENACIONES DE TIERRAS BALDAS, en fecha 02
de junio de 1882, carcter este reconocido por el Instituto Nacional de Tierras
en fecha 07-01-2014.
ESTADO ANZOTEGUI.
5.2 Tenencia de la Tierra.
La totalidad de la superficie del Fundo Agropecuario Doa Rosa I, est siendo

ocupada por su propietario Sr. Leonardo Alvarado Hernndez, cumpliendo la
funcin social autorizada.
6 DESCRIPCIN DEL BIEN
6.1 Ubicacin
La totalidad de los activos valorados se encuentran en un terreno denominado

Mapire, Hato Casupo, Sector Corocito, siendo su ubicacin Poltica la siguiente:
Parroquia: Uverito, Municipio Jos Gregorio Monagas, Estado Anzotegui.
6.2 Forma y Topografa
El terreno tiene topografa plana con pendiente que oscilan entre de 2-5%,
cuya perimetral tiene forma cnica.
6.3 Superficie del terreno
El Fundo Agropecuario Doa Rosa I est constituida por una superficie de

terreno de 881,06 hectreas (ha).
ESTADO ANZOTEGUI.
6.4 Linderos
Norte: Cooperativa Caf con K.

Sur: Hato El Rodeo
Este: Fundo Doa Rosa II.
Oeste: Fundo el Corozo.
6.5 Tipo de Explotacin
La explotacin es Semi intensiva.
6.6 Cultivos
El Fundo Agropecuario Doa Rosa I tiene 732 hectreas (ha.) de Pasto

Cultivado de la variedad Brachiaria, cuya siembra presenta buenas condiciones
de mantenimiento, con cobertura de aproximadamente 0,85 de 1.
6.7 Pastos Naturales.
Existen aproximadamente 120 hectreas (ha.) de Pastos Naturales

Mejorados.
6.8 Semovientes
Toros de la Raza Brahmn y Vacas de la Raza Carora y Mautes Mestizos.
6.9 Caractersticas y Estado de Conservacin/Mantenimiento de

Construcciones.
En la siguiente tabla se muestra las caractersticas y el estado de

conservacin de las construcciones valoradas.
DESCRIPCIN
COD. ACTIVO BIENHECHURIA DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD CONDICIN
CONSERVACION
Cercas con estantes y madrinos de

madera, los estantes separados cada
CERCAS CON ESTANTES Y
BIENHE-001 1,5 metros lineales y los madrinos Km 23,80 Muy bueno
MADRINOS DE MADERA .
separados cada 50 metros lineales y
cinco pelos de alambre de puas.
CAMINOS INTERNOS DE Caminos de tierra de ancho=4

BIENHE-002 Km 5,30 Bueno
TIERRA m.,esp=10 cm.
ESTADO ANZOTEGUI.
6.10 Caractersticas y Estado de Conservacin/Mantenimiento de Maquinarias

y Equipos
. En la siguiente tabla se muestra las caractersticas y el estado de

conservacin de las maquinarias y equipos agrcolas.
VIDA EDAD EST. EST.

EST. EQUIPO
COD. MAQUINARIA AO UNIDAD CANT. UTIL APARENT EQUIPO EQUIPO
TECN.
( aos) E MANT. MERC.
ALGUNOS
Tractor Massey Ferguson
MAQ-001 2005 u 1 15 10 BUENO BUENO CAMBIOS
Serial 2571005028
SENSIBLES
ALGUNOS
Tractor Massey Ferguson ,
Serial 42913002315
SENSIBLES
ALGUNOS
Tractor Massey Ferguson
,Serial 2834199962
SENSIBLES
VIDA UTIL EDAD EST. EQUIPO EST. EQUIPO EST. EQUIPO

COD. EQUIPO UNIDAD CANT.
( aos) APARENTE MANT. MERC. TECN.
ALGUNOS
ROMANA COLONICO
EQUIP-001 U 1 20 10 BUENO BUENO CAMBIOS
1400 KG
SENSIBLES
MISMA
EQUIP-002 BRETE U 2 20 10 BUENO BUENO
TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-003 MOLINO DE VIENTO U 1 15 10 BUENO BUENO
TECNOLOGA
SISTEMA DE RIEGO MISMA
EQUIP-004 U 1 20 9 REGULAR REGULAR
CAON TECNOLOGA
ALGUNOS
GENERADOR
EQUIP-005 U 1 20 10 BUENO BUENO CAMBIOS
ELECTRICO OLYMPIAN
SENSIBLES
MAQUINA DE SOLDAR
MISMA
EQUIP-006 LINCOLN ELECTRIC U 1 15 7 BUENO EXCELENTE
TECNOLOGA
RANGER
RASTRA ROTA AGRO DE MISMA
EQUIP-007 U 1 20 12 BUENO BUENO
16 DISCOS TECNOLOGA
ROTATIVA DE DOBLE MISMA
EQUIP-008 U 1 15 12 REGULAR MAS QUE REGULAR
CORTE TECNOLOGA
ROTATIVA CORTE MISMA
EQUIP-009 U 1 15 12 BUENO BUENO
SENCILLO TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-010 ZORRAS DE CARGA U 3 20 12 BUENO BUENO
TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-011 TOLVA ABONADORA U 1 20 10 BUENO EXCELENTE
TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-012 DESFIBRADORA U 1 15 7 EXCELENTE EXCELENTE
TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-013 EMPACADORA MANEIRO U 1 15 7 BUENO BUENO
TECNOLOGA
ALGUNOS
EQUIP-014 MOTOR DIESEL LTDA U 1 20 8 BUENO MAS QUE REGULAR CAMBIOS
SENSIBLES
MISMA
EQUIP-015 SEGADORA NOGUEIRA U 1 20 5 BUENO BUENO
TECNOLOGA
MISMA
EQUIP-016 RASTRILLO MANEIRO U 1 15 8 BUENO MAS QUE REGULAR
TECNOLOGA
ESTADO ANZOTEGUI.
7 METODOLOGIA PARA LA VALORACIN
El Valor del fundo se determin de la suma de los componentes o activos que

lo conforman.
A continuacin se mencionan los diferentes mtodos que se aplicaron.
Mtodo de valoracin terreno.
Se aplic el mtodo de valoracin de Mercado en su variante de

Homogenizacin, para referenciales de compra-venta y oferta de terrenos
rurales en localidades de los Municipios Simn Rodrguez, Freites y Anaco del
Estado Anzotegui y Ezequiel Zamora del Estado Monagas, terrenos estos que
son asimilables al objeto de valoracin. Los referenciales de compra-venta se
ubicaron entre los aos 2013 al 2015.
La Homogenizacin se aplic a cuatros (4) variables de los referenciales

asimilables, las cuales se describen a continuacin:
Variable rea: Los referenciales de la poblacin estadstica presentan

variacin con respecto a las reas de terreno, por lo cual fue necesario ajustar
los valores para las cantidades de rea de las extensiones de terreno. Este
ajuste obedece al criterio de valoracin de que a menor rea mayor precio
unitario del bien. El valor de rea a Homogenizar es 881,06ha. La
homogenizacin para rea de construccin se logr mediante la aplicacin de la
siguiente formula:
Factor ajuste por rea ( Faa ) 0,95 log( rea inmueble / rea del referencial ) / log 2
Variable Ubicacin y Accesibilidad: Los referenciales estn ubicados en

diferentes localidades de los Estado Anzotegui y Monagas, los cuales
presentan pequeas diferencias en sus valores que atienden a situaciones
propias de la localidad. Los terrenos que tengan una mejor ubicacin y facilidad
para su acceso sern ms atractivos y por lo cual tendr un mayor precio. Para
ESTADO ANZOTEGUI.
homogenizar esta diferencia se construy una matriz partiendo de la Tabla de

ajustes por capacidad de uso de suelo, ubicacin y accesibilidad del fundo,
elaborada por Mendes Sobrinho adaptada por L. Milln, la cual se muestra a
continuacin:
Tabla de avalos considerando capacidad de uso de suelo, ubicacin y accesibilidad del fundo. Mendes Sobrinho adaptada por L. Milln
I II III IV V VI VII VIII
1 0,95 0,75 0,55 0,5 0,4 0,3 0,1
Optima 1 1 0,95 0,75 0,55 0,5 0,4 0,3 0,1
Buena 0,9 0,9 0,855 0,675 0,495 0,45 0,36 0,27 0,09
Regular 0,8 0,8 0,76 0,6 0,44 0,4 0,32 0,24 0,08
Mala 0,3 0,3 0,285 0,225 0,165 0,15 0,12 0,09 0,03
Psima 0,2 0,2 0,19 0,15 0,11 0,1 0,08 0,06 0,02
El terreno tiene una condicin de Ubicacin y Accesibilidad Buena en la

escala de la tabla, el factor de ajuste para homogenizar se estim a partir de los
gradientes entre los diferentes niveles de la escala de condiciones del Ajuste
Mendes Sobrinho. A continuacin se muestra la matriz resultante:
MATRIZ DE HOMOGENIZACIN DE VARIABLES

UBICACIN Y ACCESIBILIDAD
Ajuste
Condicin Mendes Factor Ajuste
Sobrinho
Optima 1 0,9
Buena 0,9 1
Regular 0,8 1,1
Mala 0,3 1,6
Psima 0,2 1,7
Variable Clase de Suelo: Por destinacin los terrenos rurales tienen asignada
la funcin social de la produccin de alimentos, por lo cual la principal actividad
econmica que se realiza sobre ellos es la agricultura, lo cual engloba a las
agrcolas, pecuarias y agropecuarias. La preferencia de los agricultores para
seleccionar terrenos donde desarrollar sus unidades de produccin est
asociada a la clase de suelos, atendiendo muy particularmente a sus
ESTADO ANZOTEGUI.
caractersticas fsicas y qumicas, los que mejores presenten condiciones sern

ms atractivos y por ende tendrn un mayor precio. Al igual que en la variable
Ubicacin y Accesibilidad para homogenizar se construy una matriz partiendo
de la Tabla de ajustes por capacidad de uso de suelo, ubicacin y accesibilidad
del fundo, elaborada por Mendes Sobrinho adaptada por L. Milln, la cual
mostrada en el tem anterior. El terreno tiene una clase de suelo IV en la escala
de la tabla, el factor de ajuste para homogenizar se estim a partir de los
gradientes entre los diferentes niveles de la escala de condiciones del Ajuste
Mendes Sobrinho. A continuacin se muestra la matriz resultante:
MATRIZ DE HOMOGENIZACIN DE
VARIABLE CAPACIDAD DE USO DE SUELO
Ajuste
Factor
CLASE Mendes
Ajuste
Sobrinho
I 1 0,55
II 0,95 0,6
III 0,75 0,8
IV 0,55 1
V 0,5 1,05
VI 0,4 1,15
VII 0,3 1,25
VIII 0,1 1,45
Variable Tiempo: Fue necesario hacer ajustes para actualizar los valores de
compra-venta de los referenciales a la fecha del 22-09-2016, dado que los
referenciales presentaban diferentes fechas de compra-venta. Esta
actualizacin se fundamenta por la variacin de precios en los inmuebles a
medida que pasa el tiempo, lo cual atiende a factores macroeconmicos y
microeconmicos.
Cada referencial fue ajustado de acuerdo con las condiciones de comparacin

con el inmueble objeto de valoracin, aplicando la siguiente formula:
Puh = Pur x Fat x Faa x Faua x Facs
ESTADO ANZOTEGUI.
Donde: Puh: Precio unitario Homogenizado

Pur: Precio unitario referencial
Fat: Factor ajuste tiempo
Faa: Factor ajuste de rea
Fau: Factor ajuste ubicacin y accesibilidad
Facs: Factor ajuste clase de suelo
Los resultados de precio unitario homogenizado para cada referencial fueron

agrupados en serie.
En el caso de los referenciales de venta resultaron ser 18 datos, para este
caso se utiliz de la Teora Estadstica de Errores Estimacin del Trmino
Central de una Serie Pequea. Una serie es pequea cuando existe entre 10 y
19 datos, la muestra de datos se supone normalmente distribuida, pero de la
cual se desconoce su varianza o tendencia a desviarse del valor promedio.
En el caso de los referenciales de oferta resultaron ser 7 datos, esta cantidad

de datos est dentro de la Serie Muy Pequeas de la Teora Estadstica de
Errores, como metodologa para la determinacin del Trmino Central de una
Serie Pequea. En este caso se utiliz el Estimador tipo MLT (Estimador de
Recorte de Mxima Verosimilitud) (Maximun Likehood Test) (L-Estimadores), el
cual se basa en procesos, que en vez de eliminar valores atpicos, establecen
pesos que permiten aprovechar toda la data observada.
El Estimador L de Huber se basa en minimizar una funcin de
residuos distinta a la propuesta por el mtodo de los mnimos
cuadrados , de manera que se cumpla las siguientes condiciones:
ESTADO ANZOTEGUI.
1) La iteracin comienza suponiendo que todas las observaciones tienen el

mismo peso.
2) En la siguiente iteracin, se calculan nuevos pesos para cada observacin

individual a partir de los residuos obtenidos en el ajuste anterior.
2) Se repite el ajuste con los nuevos pesos.
4) El proceso iterativo se contina hasta que se logra la convergencia
Para el clculo de los Pesos, el Estimador- L de Huber utiliza las siguientes

funciones
Los dos valores fueron ponderados aplicando el procedimiento Ponderacin

de Resultados Tcnica para la Jerarquizacin y Ponderacin de Ofertas y
Referenciales De Registro.
Esta tcnica estocstica desarrollada por el Ing. Roberto Piol y presentada en

el XV CONGRESO de SOITAVE, que permite jerarquizar y ponderar data de
series independiente. El proceso se muestra en la siguiente figura sinptica:
El Valor de Terreno (Vt) se obtuvo mediante la multiplicacin del Valor

Unitario de Terreno (Vut) por la cantidad de rea.
ESTADO ANZOTEGUI.
Vt = Vut x rea.
Mtodo de Valoracin de Mejoras al terreno.
Valor de Deforestacin: Este concepto considera el costo de deforestar una

superficie de terreno para instalar una unidad de produccin parecida a la
afectada. Se obtiene de referencias actualizadas de manuales de costos e
insumos para el sector agropecuario.
Valor de Mecanizacin: Este concepto considera el costo de ejecutar labores

de mecanizacin de una superficie de terreno para generar las condiciones
fsicas del mismo que permitan el desarrollo de actividades agropecuarias.
Mtodo de Valoracin de Cultivos.
El Valor de Fundacin y Mantenimiento de Pastos se obtuvo directo de la

estructura de costos elaborado por la Unidad de Coordinadora de Proyecto
Conjuntos de la Universidad del Zulia, actualizada por un factor de ajuste para
la zona.
Mtodo de valoracin de Bienhechuras.
El valor de las bienhechuras fue determinado mediante la aplicacin del

Mtodo del Costo, tambin denominado Costo de Reposicin o Reemplazo de
la Construccin. Este consiste en determinar el costo de reposicin o reemplazo
de las construcciones con base a precios actuales de construccin, los cuales
incluyen mano de obra, equipos y materiales, al cual se le debita la
depreciacin acumulada de acuerdo a la edad, vida til y condiciones de
conservacin y mantenimiento.
El Valor de Reposicin a Nuevo (Vrn), es la cantidad de dinero necesario para

construir en la actualidad una rplica de la construccin objeto de valoracin,
ste se determina mediante la siguiente formula:
Vrn = Vucn x Cc + Ci
ESTADO ANZOTEGUI.
Donde: Vucn = Valor Unitario Construccin Nueva
Cc = Cantidad de construccin
Ci = Costos indirectos
El Valor Unitario Construccin Nueva (Vucn) se estim con base a referencias

de precio de mercado de bienes e insumos de la construccin, tambin a partir
de estructuras de costos pre-elaborados por instituciones calificadas como
Tipologa de Construccin Cinpronet (ediciones trimestrales), Manual de Costos
Data Construccin (ediciones trimestrales) y Manual de Precios de Insumos y
Bienes de Capital editado por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos
de la Universidad del Zulia (UCPC).
La Cantidad de Construccin (Cc) fue obtenida de planos y mediciones

realizadas en inspecciones de campo y cmputos mtricos.
Los Costos Indirectos (Ci) estn constituidos por los Gastos Administrativos y
Utilidad del constructor, los cuales son trasladados al precio de construccin. El
Valor Actual Bienhechura (Vab) es el valor de mercado de la obra civil o
construccin en su condicin actual, considerando el costo de reposicin a
nuevo, su edad, la vida til y sus condiciones observadas de conservacin y
mantenimiento. Este valor se determina mediante la siguiente frmula:
Vab = Vrn - D
Donde: Vrn = Valor de Reposicin a Nuevo
D = Depreciacin.
La Depreciacin es una disminucin del valor o precio de una cosa, , es la

prdida operada en la vida o el valor de un elemento del activo a causa del uso,
abuso, desgaste o la accin de los elementos, o el transcurso del tiempo. Para
este caso de valoracin se utiliz los mtodos combinados de Ross y Heidecke.
ESTADO ANZOTEGUI.
Mtodo de ROSS: Divide la vida probable del bien en cinco perodos iguales
con depreciaciones variables, llegndose a la frmula siguiente, que refleja muy
aproximadamente sus resultados:
E E2
D 1
2 VU VU 2
Donde: E = Edad cronolgica o aparente
VU = Vida til.
Mtodo de Heidecke: Este investigador implement un coeficiente de "plus

depreciacin por estado", que lleva su nombre y se simboliza por la letra "C".
Este coeficiente se aplica sobre la parte "no depreciada" de la construccin y se
suma al factor de depreciacin obtenido por el Mtodo de Ross. El coeficiente
"plus depreciacin por estado" se obtuvo de la tabla mejorada de Heidecke. Los
cinco estados bsicos que componen su clasificacin y sus respectivos valores
porcentuales son:
TABLA DE HEIDECKE (MEJORADA)
NUEVO ptimo O 0
No ha sufrido ni
1
necesita
reparaciones Muy bueno MB 0,032%
Bueno B 2,520%
BUENO
2 Con conservacin
normal
Intermedio I 8,090%
REGULAR Regular R 18,100%

Requiere
3
reparaciones
simples Deficiente D 32,200%
REGULAR Malo M 52,600%

Requiere
4
reparaciones
importantes Muy Malo MM 72,200%
MALO
5 Sin Valor = Valor Demolicin Demolicin 100,000%
de Demolicin
La frmula para obtener el factor total de depreciacin, combinando el Mtodo

de Ross con el coeficiente de Heidecke, es:
ESTADO ANZOTEGUI.
E E2
D Vrn Vr
1
2
x C
2
VU VU
Donde: Vrn = Valor de Reposicin a Nuevo.
Vr = Valor Residual.
E = Edad cronolgica o aparente.
VU = Vida til.
C = Coeficiente de conservacin Heidecke.
Siendo: (Vrn - Vr) = Vd es la base depreciable.
8 FORMACIN DEL VALOR
Valor de Terreno.
El valor del terreno resulto en Bs. 325.946.531,04. A continuacin y en el

Anexo 2 se muestra detalles del clculo.
AREA DEL FUNDO (HA) 881,06
VALOR DEL TERRENO 325.946.531,04
(METODO DEL MERCADO) PONDERACION DE RESULTADOS DE OFERTAS Y VENTAS DE REGISTRO
VALOR UNITARIO
% DE PONDERACION VALOR UNITARIO
ACTIVO PROCEDIMIENTO OBTENIDO POR
CALCULADO PONDERADO
PROCEDIMIENTO
HOMOGENIZACION DE REFERENCIALES
REGISTRO PUBLICO
27.610,68 86,00% 369.948,17
TERMINO CENTRAL DE SERIES
PEQUEAS
VALOR UNITARIO
HOMOGENIZACION DE OFERTAS
L-HUBER PARA TERMINO CENTRAL DE 2.472.878,44 14,00%
SERIES MUY PEQUEAS
APARTARTAMENTO
PONDERACION DE RESULTADOS DE OFERTAS Y VENTAS DE REGISTRO PUBLICO
PARES OFERTA Y REGISTRO ORDENADAS DE FACTOR DE
MAYOR A MENOR JERARQUIZACIN
REFERENTE PESO PESO
OFERTAS REGISTRO OFERTAS REGISTRO
COMN RELATIVO PROMEDIO
15981869,16 219897,01 458,10 458,10 458,1036 1,0000
5425012,52 45037,24 155,50 93,82 124,6634 0,2721 0,1404
2187903,18 39369,02 62,71 82,02 72,36505 0,1580
891789,94 36295,05 25,56 75,61 50,5872 0,1104
854441,26 35851,54 24,49 74,69 49,58995 0,1083
753714,43 34887,02 21,60 72,68 47,14165 0,1029
367838,04 34887,02 10,54 72,68 41,6113 0,0908
VALOR MAXIMO 15981869,16

VALOR MINIMO 34887,02 OFERTA 14,00%
COCIENTE 458,1035915 VENTAS 86,00%
FACTOR DE ESCALA 458,1036
ESTADO ANZOTEGUI.
TERMINO CENTRAL DE SERIE. SERIE PEQUEA. CASO REFERENCIALES DE VENTA

Promedio para Datos No Agrupados en
38.293,25
clase:
47.866,98
valor de la "Incertidumbre" de la serie: 11.609,45
Desviacin Estndar de la muestra:
34.828,34
TERMINO CENTRAL DE LA SERIE PEQUEA 27.610,68

PRECIO UNITARIO
HOMOGENIZADO
N. Ref
(Puh)
(Bs./m 2)
REF-TERR-01 34439,79 -3853,46 34439,79
REF-TERR-02 34795,02 -3498,23 34795,02
REF-TERR-03 34887,02 -3406,23 34887,02
REF-TERR-04 34887,02 -3406,23 34887,02
REF-TERR-05 35851,54 -2441,71 35851,54
REF-TERR-06 39369,02 1075,77 39369,02
REF-TERR-07 33697,93 -4595,32 33697,93
REF-TERR-08 36295,05 -1998,20 36295,05
REF-TERR-09 23232,94 -15060,31 23232,94
REF-TERR-10 22359,31 -15933,94 22359,31
REF-TERR-11 23887,99 -14405,26 23887,99
REF-TERR-12 3645,85 -34647,40 3645,85
REF-TERR-13 28791,03 -9502,22 28791,03
REF-TERR-14 14891,08 -23402,17 14891,08
REF-TERR-15 5874,10 -32419,15 5874,10
REF-TERR-16 45037,24 6743,99 45037,24
REF-TERR-17 219897,01 181603,76 RECHAZADO
REF-TERR-18 17439,62 -20853,63 17439,62
HOMOGENIZACION DE REFERENCIALES COMPRA-VENTA CONCEPTO TERRENO

PRECIO
PRECIO FACTOR AJUSTE
CONDICION CANTIDAD DE FACTOR FACTOR FACTOR UNITARIO
AREA UNITARIO POR UBICACIN
UBICACIN Y CLASE DE MES MESES AJUSTE AJUSTE POR AJUSTE CLASE HOMOGENIZA
NUM.COD UBICACION TERRENO REFERENCIAL Y
ACCESIBILID SUELO REGISTRO ACTUALIZACI POR TIEMPO AREA DE SUELO DO
(ha) (Pur) ACCESIBILIDAD
AD N (Fat) (Faa) (Facs) (Puh)
(Bs./ha) (Faua)
(Bs ./ha)
REF-TERR-01 Fco de M iranda-A gua Clara Regular IV 168,00 10.000,00 ene-08 105 3,54 0,884590075 1,1 1 34439,79
REF-TERR-02
Mc Gregor-M at a e Palo Jos de
Pot rerit o
Regular IV 193,04 9.999,79 ene-08 105 3,54 0,893732966 1,1 1 34795,02
Mc Gregor-M at a e Palo Jos de
REF-TERR-03 Pot rerit o
Regular IV 200,00 10.000,00 ene-08 105 3,54 0,896077225 1,1 1 34887,02
REF-TERR-04 Fco de M iranda-Fundo Cerrajoncit o Regular IV 200,00 10.000,00 ene-08 105 3,54 0,896077225 1,1 1 34887,02
REF-TERR-05 Fco de M iranda-Hat o Los Riecit os Regular IV 400,00 10.000,00 mar-08 103 3,46 0,943239184 1,1 1 35851,54
Sta M ara-Hat o Las M ercedes El
REF-TERR-06 Muert o
M ala IV 900,00 10.000,00 jul-10 75 2,46 1,00157516 1,6 1 39369,02
REF-TERR-07 Sta M ara-M urianga M ala IV 110,00 10.000,00 jul-10 75 2,46 0,857298626 1,6 1 33697,93
REF-TERR-08
Sta M ara-Hat o Las M ercedes El
Muert o
M ala IV 300,00 10.000,00 jul-10 75 2,46 0,923371137 1,6 1 36295,05
REF-TERR-09 Aragua -Fund o El Paraso El Roble Regular IV 188,00 10.000,00 oct-10 72 2,37 0,891983632 1,1 1 23232,94
REF-TERR-10 Aragua -Fund o El Paraso El Roble Regular IV 112,00 10.000,00 oct-10 72 2,37 0,858442493 1,1 1 22359,31
REF-TERR-11 Aragua -Fund o M erecure Regular IV 321,98 10.000,00 nov-10 71 2,34 0,928215205 1,1 1 23887,99
REF-TERR-12 FREITES-Sector Sant a Rosa Psima IV 346,00 1.300,58 oct-12 47 1,77 0,933170475 1,7 1 3645,85
S.Rodr guez-Sector V ea-Carret era V a
REF-TERR-13 El Tigre - Cdad. Bolvar
Opt ima IV 11,24 25.000,00 oct-12 47 1,77 0,724141435 0,9 1 28791,03
REF-TERR-14 FREITES-Cant aura Regular IV 63,71 9.417,08 nov-12 46 1,75 0,82334587 1,1 1 14891,08
REF-TERR-15
FREITES. Est ado A nzot egui-Pot rero de
Agua Salada
M ala IV 108,16 2.773,67 sep-13 36 1,55 0,856229129 1,6 1 5874,10
S.Rodr guez- Est ado A nzo t egui-Sect or
REF-TERR-16 Carret era Va La B omba
Opt ima IV 7,31 47.879,62 dic-13 33 1,49 0,701452504 0,9 1 45037,24
S.Rodr guez- Est ado A nzo t egui-
REF-TERR-17 Carret era Nacional via Ciud ad B olivar Opt ima IV 3,50 285.714,29 dic-14 21 1,29 0,664246437 0,9 1 219897,01
S/N
REF-TERR-18
Anaco-Est ado Anzot egui-Sect or La
Florida Nat erea
Regular IV 2,41 20.746,89 jul-15 14 1,18 0,646155976 1,1 1 17439,62
Mes de Valoracin sep-16

Tasa pasiva anual 14,50%
Tasa pasiva mensual 1,21%
Area de Terreno del inmueble objeto de valoracin (ha) 881,06
ESTADO ANZOTEGUI.
CALCULO VALOR DE TERRENO CASO OFERTAS

SERIES ENTRE 1 Y 9 DATOS
Estimador-L de Huber
CONVERGENCIA 2472878,44
Tolerancia
k2 maxima
n 7 1000
n*(n-1) 42 678,3
SERIE 1RA
CONCEPTO 2da ITERACCION 3ra ITERACCION
ORIGINAL ITERACCION
NIVEL DE CONVERGENCIA CONVERGENCIA 678,3
PROMEDIO 3780366,93 2532043,8845 2473556,7411 2472878,4361
X 2137134,00 2170880,37 2178176,25
K * X 4274268,01 4341760,74 4356352,50

Pi 6,35 6,32 6,32
(Xi-X)2 202.736.526.446.644,00 203.782.623.556.365,00
DATA
N. REF Pi Pi Pi
PRIMITIVA
1 5425012,52 1,00 1,00 1,00
2 854441,26 1,00 1,00 1,00
3 891789,94 1,00 1,00 1,00
4 15981869,2 0,35 0,32 0,32
5 753714,43 1,00 1,00 1,00
6 2187903,18 1,00 1,00 1,00
7 367838,04 1,00 1,00 1,00
8
9
2 2
(Xi-X) (Xi-X)
8369267526118,29 8711091214987,22
2814350565653,00 2621534941036,19
2690433002373,22 2501986212962,97
180897799942090,00 182474504407455,00
3162455648661,40 2957857574941,98
118432824478,11 81597956951,20
4683786937269,54 4434051248030,27
HOMOGENIZACION DE REFERENCIALES OFERTA CONCEPTO TERRENO

PRECIO FACTOR
CONDICION FACTOR FACTOR AJUSTE PRECIO UNITARIO
AREA UNITARIO AJUSTE
UBICACIN Y CLASE DE AJUSTE POR POR UBICACIN HOM OGENIZADO
NUM .COD UBICACION TERRENO REFERENCIAL CLASE DE
ACCESIBILIDA SUELO AREA Y ACCESIBILIDAD (Puh)
(ha) (Pur) SUELO
D (Faa) (Faua) (Bs./ha)
(Bs ./ha) (Facs)
OFER-TERR-01 FREITES-SAN TOM E Buena IV 15,00 7.333.333,33 0,739774435 1 1 5.425.012,52
OFER-TERR-02 FREITES-SAN TOM E Buena IV 11,00 1.181.818,18 0,722988761 1 1 854.441,26
OFER-TERR-03 FREITES-EL TIGRE Regular IV 2563,00 749.122,12 1,082224249 1,1 1 891.789,94
OFER-TERR-04 BOLIVA R-NARICUAL Mala IV 7,00 14.285.714,29 0,699206776 1,6 1 15.981.869,16
OFER-TERR-05 CA NTA URA-CANTAURA Regular IV 210,00 761.904,76 0,89931836 1,1 1 753.714,43
OFER-TERR-06 FREITES-A NA CO Buena IV 415,00 2.313.253,01 0,945812312 1 1 2.187.903,18
OFER-TERR-07 -VIA CLARINES - ZARAZA Regular IV 158,00 379.746,84 0,880581961 1,1 1 367.838,04
Mes de Valoracin may-02

Tasa pasiva anual 14,50%
Tasa pasiva mensual 1,21%
Area de Terreno del inmueble objeto de valoracin (ha) 881,06
ESTADO ANZOTEGUI.
Valor Mejoras Incorporadas a la Tierra

Este valor resulto en Bs. 225.684.852,43. A continuacin y en el Anexo 2 se
muestra detalles del clculo.
VALOR DE MEJORAS INCORPORADAS A LA TIERRA
VALOR
COD. ACTIVO UNIDAD CANTIDAD VALOR ACTIVO
UNITARIO
TM-003 VALOR POR DEFORESTACION ha 837,05 214.540,70 179.580.698,93
TM-004 VALOR POR MECANIZACIN ha 440,53 104.656,10 46.104.153,50
TOTAL (Bs.) 225.684.852,43

VALOR DEFORESTACIN
CANTIDAD SUPERFICIE DEFORESTADA (HA) 837
% DEFORESTADO 95,00%
VALOR MECANIZACION
CANTIDAD SUPERFICIE MECANIZADA (HA) 441
% MECANIZADO 50,00%
Valoracin de Cultivos.
El valor de Fundacin y Mantenimiento del Pastos resulto un valor de

Bs. 103.575.089,57, para una superficie sembrada de 732 ha, a un precio
unitario de 141.496,02 Bs./ha. El detalle se muestra a continuacin:
CANTIDAD % DE VALOR UNITARIO
COD. PASTO VALOR ACTIVO
(HA) COBERTURA PAST0
PAST-001 BRACHIARIA HUMIDICOLA 732 80% 141.496,02 103.575.089,57
732 103.575.089,57
Valoracin de Bienhechuras.
El valor de Bienhechuras resulto en Bs. 110.712.254,89. A continuacin y en

el Anexo 2 se muestran detalles del clculo.
VALOR DE CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES, BIENHECHURIAS E INSTALACIONES
PRECIO UNITARIO VALOR ACTIVO
COD. CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD
Bs/U (Bs.)
CERCAS INTERNAS Y EXTERNAS DE
CEBI-018 PAS DE 4 PELOS Y ESTANTES DE Km 23,80 4.380.141,25 104.247.361,83
MADERA CADA 1,5 M
VIALIDAD INTERNA (CAMINOS DE TIERRA

CEBI-021 Km 5,30 1.219.791,14 6.464.893,06
DE ANCHO=4 m.,ESP=15 cm.)
TOTAL VALOR 110.712.254,89
ESTADO ANZOTEGUI.
9 CONCLUSIN.
Con base a criterios y mtodos objetivos, cientficos y universalmente

admitidos, aceptados como justos, y, utilizados en el presente estudio de
Valoracin, se concluye que el Valor como Prenda en Garanta del Inmueble
Supra identificado asciende a un valor de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO
MILLONES NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO MIL SETECIENTOS VEINTE Y
SIETE BOLVARES CON 93/100 CNTIMOS DE UN BOLVAR.
Monto del Avalo (Bs. 765.918.727,93)

En Anexos se muestran copias de las Hojas de Clculo mediante las cuales
se obtuvieron los resultados.
Elaborado por:
Ing. Dario Baptista
ANEXOS
Anexo 1. Referenciales.
Anexo 2. Detalle de clculo de la valoracin del inmueble.
Anexo 3. Informe Fotogrfico..
Anexo 4. Documentos del inmueble.
Anexo 5. Credenciales y Certificados del Tasador.

Informe Adb-Av-2016!09!04 Fundo Doña Rosa I

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Informe Adb-Av-2016!09!04 Fundo Doña Rosa I

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VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO

EN EL SECTOR COROCITO, PARROQUIA UVERITO, MUNICIPIO JOSE

VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO EN EL

Avalo solicitado por: Leonardo Alvarado Hernndez.

VALORACION DE FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I, UBICADO EN EL SECTOR COROCITO,

NOMBRE DEL BIEN VALORADO: FUNDO AGROPECUARIO DOA ROSA I

PROPOSITO DEL SOLICITANTE:

IDENTIFICACIN Y CERTIFICACIN DEL T ASADOR:

TIPO DE BIEN: INMUEBLE T IPO DE AVALUO: INMOBILIARIO - VALORACION DE FINCA

DOCUMENTOS REGISTRO NUMERO TOMO PROTOCOLO TRIMESTRE

OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PBLICO DEL MUNICIPIO

TIPO DE BIENES, DIMENSIONES Y VALOR

MEJORAS INCORPORADAS A LA TIERRA SG 1 225.684.852,43

CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES, BIENHECHURIAS Y MEJORAS SG 1 110.712.254,89

SET ECIENTOS SESENTA Y CINCO M ILLONES NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO

DESCUENTO ART. 39 GACETA OFICIAL N. 36433 DE FECHA 15/04/1998 0% 0,00

SET ECIENTOS SESENTA Y CINCO M ILLONES NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO

ELABORADO POR: ING. DARIO BAPTISTA

Yo, Dario Ramn Baptista Briceo, de profesin Ingeniero Agrnomo,

3.1 Persona o entidad.

El presente informe es solicitado por el Sr. Leonardo Alvarado Hernndez, el

3.2 Identificacin del Tasador

Es elaborado por el Ingeniero Dario Baptista, debidamente facultado para

3.3 Definicin del caso de valoracin.

El caso de valoracin corresponde con el tipo de Valoracin de Fincas y/o

La finca tiene ms de 7 aos de actividad bajo la direccin del Sr. Leonardo

3.4 Objetivo General.

Determinar el Valor de Mercado del Fundo Agropecuario Doa Rosa I,

3.5 Objetivo Especfico.

Inspeccionar y verificar las caractersticas y condiciones actuales de la

3.6 Fecha de Avalo:

La fecha base para la realizacin del presente estudio es el 25 de Septiembre

El Fundo Doa Rosa I es propiedad del Sr. Leonardo Alvarado Hernndez.

4.1 Caractersticas fsicas y socioeconmicas del sector

El inmueble valorado est ubicado en la Parroquia Uverito, del Municipio Jos

Las poblaciones ms cercanas son Pariaguan a una distancia aproximada de

La mayora de la mano de obra utilizada en actividades agropecuaria proviene

4.2 Servicios Pblicos

La zona cuenta con servicios bsicos para la actividad agropecuaria, tales

4.3 Distancia a centro de acopios, consumo y distribucin.

Los centros de acopio, consumo y distribucin ms importantes son:

4.4 Datos Climticos

El clima es bastante uniforme con precipitacin promedio anual de 1.024

altamente erosionables, tpicos del tipo de Formacin geolgica de Mesa. Sobre

Los suelos estn cubiertos de forma natural por vegetacin de sabana,

5.1 Documento de Propiedad.

El Fundo Agropecuario Doa Rosa I, es propiedad del ciudadano Leonardo

5.2 Tenencia de la Tierra.

La totalidad de la superficie del Fundo Agropecuario Doa Rosa I, est siendo

6 DESCRIPCIN DEL BIEN

La totalidad de los activos valorados se encuentran en un terreno denominado

6.2 Forma y Topografa

6.3 Superficie del terreno

El Fundo Agropecuario Doa Rosa I est constituida por una superficie de

Norte: Cooperativa Caf con K.

6.5 Tipo de Explotacin

La explotacin es Semi intensiva.

El Fundo Agropecuario Doa Rosa I tiene 732 hectreas (ha.) de Pasto

6.7 Pastos Naturales.

Existen aproximadamente 120 hectreas (ha.) de Pastos Naturales

Toros de la Raza Brahmn y Vacas de la Raza Carora y Mautes Mestizos.

6.9 Caractersticas y Estado de Conservacin/Mantenimiento de

En la siguiente tabla se muestra las caractersticas y el estado de